het bestemmingsplan De Bergen van de gemeente Eindhoven

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0772.80037-0501met de bijbehorende regels en bijlagen;

een vrij beroep, dat in of bij een woongebouw wordt uitgeoefend, waarbij het woongebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Hieronder wordt tevens verstaan het enkel uitoefenen van een administratie ten behoeve van een bedrijf alsmede detailhandel via internet zonder opslag en/of verkoop aan huis, dat in of bij een woongebouw wordt uitgevoerd, waarbij het woongebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

Onder vrije beroepen worden in dit plan verstaan: (para)medische, juridische, therapeutische, ontwerptechnische, administratieve, kunstzinnige en daarmee gelijk te stellen beroepen.

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

het gedeelte van het bouwperceel achter de achtergevel van het hoofdgebouw zoals dat oorspronkelijk was vergund over de volledige breedte van het perceel;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

de kaart, zoals opgenomen in bijlage 5 Beleidskaart' behorende bij deze regels, waarop de erfgoedcontouren van het gebied de Bergen is aangegeven met daarbinnen de onderscheidenlijke cultuurhistorische waarden;

de totale oppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor een aan-huis-verbonden beroep c.q. een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

bij bouwwerken: bestaand ten tijde van de ter inzage legging van het bestemmingsplan als ontwerp;

bij gebruik: bestaand ten tijde van het van kracht worden van het desbetreffende gebruiksverbod;

bij verkeersdoeleinden: de ligging van, en het aantal rijbanen ten tijde van het van kracht worden van het bestemmingsplan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of gebied;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden, waaronder zijn begrepen kapperszaken, schoonheidsinstituten, fotostudio´s en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting;

het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden;

een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een inrichting bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een zone moet worden vastgesteld;

een maximale waarde voor de geluidsbelasting, die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder, c.q. het Besluit grenswaarden binnen zones rond industrieterreinen, het Besluit grenswaarden binnen zones langs wegen en/of het Besluit geluidhinder spoorwegen;

een gebouw dat, op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt;

een bedrijf, waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt, één en ander al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie;

een gebouw dat dient voor de uitoefening van administratieve werkzaamheden en werkzaamheden die verband houden met het doen functioneren van (semi)overheidsinstellingen, het bankwezen en naar de aard daarmee gelijk te stellen instellingen;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door middel van handwerk dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend (niet zijnde prostitutie);

de vanuit de bestaande situatie afgeleide pandbreedte in een straatwand of een gedeelte daarvan, welke gemiddelde als richtlijnvoor de pandbreedte of verticale geleding van een gebouw dient;

een bouwwerk geen gebouw zijnde, of onderdelen van bouwwerken die worden aangemerkt als uitingen van één der beeldende kunsten;

de bedrijvenlijst ontleend aan de brochure Bedrijven en Milieuzonering VNG zoals opgenomen in bijlage 1 ("Lijst van bedrijfsactiviteiten") behorende bij deze regels;

lijst met onderverdeling van horeca-activiteiten zoals opgenomen in bijlage 4 ("Lijst van horeca-activiteiten") behorende bij deze regels;

educatieve, medische, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, wooneenheden voor beschermd en/of verzorgd wonen en daarbij behorende voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening; een kinderdagverblijf als onderdeel van een spilcentrum wordt tot een maatschappelijke voorziening gerekend;

woonruimte in de vorm van kamerbewoning waarbij niet is voorzien in een eigen toegang en waarbij voor de woonfunctie wezenlijke voorzieningen (Toilet/douche, keuken, berging) ontbreken en men daarvoor afhankelijk is van gemeenschappelijke voorzieningen buiten de woonruimte;

de door burgemeester en wethouders vastgestelde parkeernormen zoals opgenomen in bijlage 3

Parkeernormen behorende bij deze regels;

0.30 m boven de kruin van de weg;

een plaats waar meerdere vormen van cultuur en design (zoals (toegepaste) kunst, architectuur, mode, fotografie., film, video, toneel, cabaret, dans, muziek en literatuur) samen d.m.v. tentoonstellingen, uitvoeringen, voordrachten, symposia en workshops onder de aandacht gebracht worden;

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie;

een onderzoek naar het gebruik en de bouwgeschiedenis van een of meer objecten, die deel uitmaken van een projectplan, met analyse en waardenstelling van het geheel en de onderdelen;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

1. 1. een inrichting bij welke ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde, richtwaarde voor het risico c.q. een risico-afstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten;
2. 2. een Amvb-inrichting waarvoor krachtens artikel 8.40 van de Wet Milieubeheer regels gelden met betrekking tot minimaal aan te houden afstanden bij de opslag en/ of het gebruik van gevaarlijke stoffen.

de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden;
onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

regels inzake de toepassing van de parkeernormen in de praktijk zoals opgenomen in bijlage 4Uitvoeringsregels bij parkeernormen behorende bij deze regels

de voor het publiek zichtbare en toegankelijke (besloten) winkelruimte ten behoeve van de detailhandel;

de maximale waarde voor de geluidsbelasting, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder c.q. het Besluit grenswaarden binnen zones rond industrieterreinen, het Besluit grenswaarden binnen zones langs wegen en/of het Besluit geluidhinder spoorwegen;

een gebouw, dat een ruimte omvat, welke door zijn indeling kennelijk bedoeld is te worden gebruikt voor de detailhandel;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden. Een woonwagen wordt niet tot een woning gerekend;

een gebouw, dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

Bij toepassing van deze voorschriften wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor `Bedrijf´ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven genoemd in de "Lijst van bedrijfsactiviteiten" behorende tot de categorieën 1 en/of 2, met uitzondering van geluidszoneringsplichtige inrichtingen of risicovolle inrichtingen;
2. b. productiegebonden detailhandel deel uitmakende van bedrijven vermeld onder sub a met uitzondering van detailhandel in voedings - en genotmiddelen;
3. c. detailhandel in de vorm van autohandel met showroom als nevenactiviteit bij de garage-werkplaats uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel' (dh);
4. d. wonen uitsluitend voor zover bestaand, in de vorm van een woning echter met dien verstande dat onzelfstandige woonruimten uitsluitend zijn toegelaten voor zover bestaand;
   

met de daarbij behorende:

5. e. tuinen, erven en terreinen;
6. f. parkeervoorzieningen;
7. g. groenvoorzieningen;
8. h. wegen en paden;
9. i. water en leidingen;
10. j. nutsvoorzieningen;
11. k. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
5. e. de bereikbaarheid van hulpdiensten;
6. f. het behoud van de oorspronkelijke opzet van een gebied met cultuurhistorische en ruimtelijke waarden en ter waarborging van de aanwezige cultuurhistorische en ruimtelijke waarden.

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van:

1. a. het bepaalde in lid 3.1 sub a en tevens bedrijven toestaan, die niet voorkomen in de `Lijstvan bedrijfsactiviteiten´ of op grond van deze lijst jo. deze regels niet zijn toegestaan doch die naar de aard en de invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met bedrijven die zijn genoemd in `Lijst van bedrijfsactiviteiten´ (onder de categorieën 1 en 2), mits het geen geluidszoneringsplichtige inrichtingen of risicovolle inrichtingen betreft;
2. b. het bepaalde in lid 3.1 en tevens productiegebonden detailhandel deel uitmakende van bedrijven vermeld onder sub a met uitzondering van detailhandel in voedings- en genotmiddelen toelaten.

De voor `Centrum´ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. detailhandel met dien verstande dat perifere detailhandel en supermarkten niet zijn toegelaten;
2. b. horecabedrijven;
3. c. dienstverlenende bedrijven en/of dienstverlenende instellingen;
4. d. kantoren;
5. e. praktijkruimten;
6. f. cultuur en ontspanning echter met dien verstande dat seksinrichtingen niet zijn toegelaten;
7. g. wonen uitsluitend voor zover bestaand in de vorm van zelfstandige woonruimten tenzij in de bestaande situatie sprake is van een woning;
   
   met daarbij behorende:
8. h. parkeer- en nutsvoorzieningen;
9. i. wegen en paden;
10. j. tuinen, erven, water en leidingen;
11. k. groenvoorzieningen
12. l. voorzieningen voor ondergrondse afvalinzameling;
13. m. gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
5. e. de bereikbaarheid van hulpdiensten
6. f. het behoud van de oorspronkelijke opzet van een gebied met cultuurhistorische en ruimtelijke waarden en ter waarborging van de aanwezige cultuurhistorische en ruimtelijke waarden.

De voor `Dienstverlening´ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. gebouwen ten behoeve van dienstverlenende bedrijven, uitsluitend op de begane grond, tenzij bestaande dienstverlening op de verdieping aanwezig is;
2. b. woningen, met uitzondering van de begane grond, tenzij de bestaande woning(en) reeds op de begane grond aanwezig is / zijn;

met daarbij behorende:

3. c. wegen en paden;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. parkeervoorzieningen;
6. f. tuinen, erven en terreinen;
7. g. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
5. e. bereikbaarheid van hulpdiensten;
6. f. het behoud van de oorspronkelijke opzet van een gebied met cultuurhistorische en ruimtelijke waarden en ter waarborging van de aanwezige cultuurhistorische en ruimtelijke waarden.

De voor `Gemengd - 1´ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. detailhandel, uitsluitend op de begane grond tenzij op de verdieping(en) reeds is voorzien in een detailhandelsfunctie, met dien verstande dat perifere detailhandel en supermarkten, behoudens bestaande supermarkten, zijn uitgesloten;
2. b. horecabedrijven behorende tot de categorie 1 zoals aangegeven in de Lijst vanhorecaactiviteiten ter plaatse van de bestaande horecabedrijven, uitsluitend op de begane grond tenzij in de bestaande situatie de verdieping(en) ten behoeve van het horecabedrijf in gebruik is; indien de bestaande horecafunctie wordt gewijzigd in een andere toegelaten functie dan vervalt de bestemming bestaande horecabedrijf;
3. c. horecabedrijven behorende tot een andere categorie dan categorie 1 zoals aangegeven in de Lijst van horecaactiviteiten uitsluitend voor zover bestaand en uitsluitend op de begane grond tenzij in de bestaande situatie de verdieping(en) ten behoeve van het horecabedrijf in gebruik is;
4. d. dienstverlenende bedrijven en/of dienstverlenende instellingen uitsluitend op de begane grond tenzij op de verdieping(en) reeds is voorzien in een functie voor dienstverlenende bedrijven en/of dienstverlenende instellingen;
5. e. praktijkruimten uitsluitend op de begane grond tenzij op de verdieping(en) reeds is voorzien in een praktijkruimte;
6. f. kleinschalige kantoren uitsluitend voor zover bestaand en uitsluitend op de begane grond tenzij op de verdieping(en) reeds is voorzien in een kantoorfunctie;
7. g. maatschappelijke voorzieningen uitsluitend voor zover bestaand;
8. h. cultuur en ontspanning in de vorm van een theater uitsluitend voor zover bestaand;
9. i. nutsvoorzieningen in de vorm van trafo's e.d. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding `nutsvoorziening';
10. j. ondergrondse parkeergarage uitsluitend ter plaatse van de aanduiding `parkeergarage';
11. k. wonen op de verdieping tenzij in de bestaande situatie reeds sprake is van een woonfunctie op de begane grond, in de vorm van woongebouwen en in de vorm van onzelfstandige woonruimten met dien verstande dat onzelfstandige woonruimten uitsluitend zijn toegelaten voor zover bestaand; voor de Grote Berg geldt bovendien dat wonen uitsluitend is toegelaten voor zover bestaand;
12. l. een aan-huis-verbonden beroep als ondergeschikte nevenfunctie bij een woning;
    
    met daarbij behorende:
13. m. parkeer- en nutsvoorzieningen;
14. n. wegen en paden;
15. o. tuinen, erven, water en leidingen;
16. p. groenvoorzieningen;
17. q. voorzieningen voor ondergrondse afvalinzameling;
18. r. gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in sublid 6.2.1 sub a onder 5 voor het wijzigen van de korrelgrootte mits:

1. a. de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende structuur en stedenbouwkundige kwaliteit van het cultuurhistorisch waardevol gebied niet onevenredig wordt aangetast;
2. b. in het geval van samenvoeging van panden geen muren worden verwijderd met monumentale waarden en de samenvoeging niet onomkeerbaar is;
3. c. over het verzoek om ontheffing dient de commissie Ruimtelijke Kwaliteit om advies te worden gevraagd.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
5. e. bereikbaarheid van hulpdiensten;
6. f. het behoud van de oorspronkelijke opzet van een gebied met cultuurhistorische en ruimtelijke waarden en ter waarborging van de aanwezige cultuurhistorische en ruimtelijke waarden.

Tot een gebruik strijd met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden en gebouwen ten behoeve van een seksinrichting;
2. b. het gebruik van bijgebouwen bij een woning als zelfstandige woonruimte;

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 6.1:

1. a. voor nieuwe horecabedrijven, behorende tot de categorie 1 zoals aangegeven in de Lijstvan horecaactiviteiten, ter plaatse waar in de bestaande situatie geen sprake is van een gebruik ten behoeve van een horecabedrijf, mits hierdoor per straat niet meer dan eenderde van het aantal adressen op de begane grond ten behoeve van een horecabedrijf in gebruik is; bij de beoordeling van een ontheffing voor een horecabedrijf als hier vermeld in een hoekpand, wordt, voor het bepalen van het maximum aantal horecabedrijven per straat, zowel uitgegaan van de straat waar het hoekpand van deel uit maakt als van de straat waar het hoekpand aan grenst;
2. b. voor het gebruik van de verdieping ten behoeve van een op de begane grond gevestigde horecabedrijf behorende tot de categorie 1, zoals aangegeven in de Lijst vanhorecaactiviteiten, detailhandel, dienstverlenend bedrijf en/of dienstverlenende instelling, praktijkruimte.

De voor `Gemengd - 2´ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. detailhandel, met dien verstande dat perifere detailhandel en supermarkten zijn uitgesloten, uitsluitend op de begane grond tenzij in de bestaande situatie de verdieping(en) als zodanig in gebruik is/zijn;
2. b. dienstverlenende bedrijven en/of dienstverlenende instellingen uitsluitend op de begane grond tenzij in de bestaande situatie de verdieping(en) als zodanig in gebruik is/zijn ;
3. c. kleinschalige kantoren en/of praktijkruimten uitsluitend voor zover bestaand en uitsluitend op de begane grond tenzij in de bestaande situatie de verdieping(en) als zodanig in gebruik is/zijn;
4. d. wonen uitsluitend voor zover bestaand in de vorm van woongebouwen tenzij in de bestaande situatie sprake is van een onzelfstandige woonruimte;
5. e. een aan-huis-verbonden beroep als ondergeschikte nevenfunctie bij een woning;
   
   met daarbij behorende:
6. f. parkeer- en nutsvoorzieningen;
7. g. wegen en paden;
8. h. tuinen, erven, water en leidingen;
9. i. groenvoorzieningen;
10. j. voorzieningen voor ondergrondse afvalinzameling;
11. k. bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
5. e. bereikbaarheid van hulpdiensten;
6. f. het behoud van de oorspronkelijke opzet van een gebied met cultuurhistorische en ruimtelijke waarden en ter waarborging van de aanwezige cultuurhistorische en ruimtelijke waarden.

Tot een gebruik strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden en gebouwen ten behoeve van een seksinrichting;
2. b. het gebruik van bijgebouwen bij een woning als zelfstandige woonruimte;

De voor `Groen´ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. bermen en beplantingen;
3. c. park, voor wat betreft het groengebied grenzend aan de Dommel;
4. d. paden;
5. e. speelvoorzieningen;
6. f. extensief recreatief medegebruik voor wat betreft het gedeelte dat als park is aangemerkt;
7. g. ondergrondse parkeergarage voor zover bestaand en uitsluitend ter plaatse van de aanduiding `parkeergarage';
8. h. nutsvoorzieningen ter plaatse van de aanduiding `nutsvoorziening' (nv);
9. i. waterlopen, waterpartijen en waterberging voor wat betreft de gronden direct grenzend aan de Dommel
   
   met daarbij behorende:
10. j. verhardingen;
11. k. bouwwerken, geen gebouwen zijnde met dien verstande dat voor de als park aangewezen gronden kunstobjecten zijn toegelaten.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
5. e. bereikbaarheid van hulpdiensten;
6. f. het behoud van de oorspronkelijke opzet van een gebied met cultuurhistorische en ruimtelijke waarden en ter waarborging van de aanwezige cultuurhistorische en ruimtelijke waarden.

De voor `Horeca´ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. horecabedrijven behorende tot de categorie 1 zoals aangegeven in de `Lijst vanhorecaactiviteiten´ uitsluitend op de begane grond tenzij in de bestaande situatie de verdiepingen reeds voor horecadoeleinden in gebruik zijn;
2. b. horecabedrijven behorende tot een andere categorie dan categorie 1 zoals aangegeven in de `Lijst van horecaactiviteiten' uitsluitend voor zover bestaand en uitsluitend op de begane grond tenzij in de bestaande situatie de verdiepingen reeds voor het horecabedrijf in gebruik zijn;
3. c. wonen uitsluitend voor zover bestaand in de vorm van een woning tenzij in de bestaande situatie reeds sprake is van onzelfstandige woonruimten;
   
   met daarbij behorende:
4. d. wegen en paden;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. parkeervoorzieningen;
7. g. water, leidingen en nutsvoorzieningen;
8. h. tuinen, erven en terreinen;
9. i. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
5. e. bereikbaarheid van hulpdiensten;
6. f. het behoud van de oorspronkelijke opzet van een gebied met cultuurhistorische en ruimtelijke waarden en ter waarborging van de aanwezige cultuurhistorische en ruimtelijke waarden.

Tot een gebruik strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend het gebruik van bijgebouwen bij een woning als zelfstandige woonruimte;

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 9.1 onder a, en tevens horecabedrijven toestaan die niet worden vermeld onder categorie 1 in de `Lijst vanhorecaactiviteiten´ en/of worden vermeld in een hogere categorie doch die naar de aard en de invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met de horecabedrijven die zijn genoemd onder die categorie van de `Lijst van horecaactiviteiten´.

De voor `Kantoor´ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. kantoren;
2. b. (ondergrondse) parkeergarage;
3. c. wonen uitsluitend voor zover bestaand in de vorm van een woning tenzij in de bestaande situatie reeds sprake is van onzelfstandige woonruimten ;
   
   met daaraan ondergeschikt:
4. d. wegen en paden;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. parkeer- en nutsvoorzieningen;
7. g. tuinen, erven en terreinen;
8. h. water en leidingen;
9. i. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
5. e. bereikbaarheid van hulpdiensten;
6. f. het behoud van de oorspronkelijke opzet van een gebied met cultuurhistorische en ruimtelijke waarden en ter waarborging van de aanwezige cultuurhistorische en ruimtelijke waarden.

De voor `Maatschappelijk´ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. brandweerkazerne ter plaatse van de aanduiding `brandweerkazerne';
2. b. religie met bijbehorende voorzieningen en activiteiten ter plaatse van de aanduiding 'religie'
3. c. andere dan de onder a. en b. genoemde maatschappelijke voorzieningen met dien verstande dat niet geluidsgevoelige functies slechts mogen worden gewijzigd in geluidsgevoelige functies indien en voor zover de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet Geluidhinder niet wordt overschreden en indien sprake is van overschrijding daarvoor door het bevoegde gezag ontheffing is verleend;

met daarbij behorende:

4. d. horeca- en of detailhandelsvoorziening als ondergeschikte nevenfunctie uitsluitend voor zover ten dienste van en/of ter ondersteuning van de aanwezige maatschappelijke voorziening;
5. e. wegen en paden;
6. f. parkeervoorzieningen;
7. g. groen- en speelvoorzieningen;
8. h. tuinen, erven en terreinen;
9. i. water;
10. j. nutsvoorzieningen;
11. k. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
5. e. bereikbaarheid van hulpdiensten;
6. f. het behoud van de oorspronkelijke opzet van een gebied met cultuurhistorische en ruimtelijke waarden en ter waarborging van de aanwezige cultuurhistorische en ruimtelijke waarden.

De voor `Maatschappelijk - Begraafplaats´ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. begraafplaats:
   1. voor het bewaren van stoffelijke resten;
   2. het oprichten en in stand houden van grafmonumenten;
   3. gebouwen ten dienste van de begraafplaats;
2. b. wonen uitsluitend voor zover bestaand;
3. c. het behoud en bescherming van cultuurhistorische groenwaarden;
   
   met daarbij behorende:
   
4. d. ontsluitingswegen;
5. e. parkeervoorzieningen;
6. f. groenvoorzieningen;
7. g. water, leidingen en nutsvoorzieningen;
8. h. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
5. e. bereikbaarheid van hulpdiensten;
6. f. het behoud van de oorspronkelijke opzet van een gebied met cultuurhistorische en ruimtelijke waarden en ter waarborging van de aanwezige cultuurhistorische en ruimtelijke waarden.

Het is verboden de gronden en of bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze waardoor het cultuurhistorisch en/of ruimtelijk waardevol object wordt ontsierd of in gevaar gebracht.

De voor `Verkeer´ aangewezen gronden zijn met handhaving van het bestaande wegprofiel bestemd voor:

1. a. wegen en straten;
2. b. voet- en rijwielpaden;

waarbij gestreefd wordt naar een inrichting hoofdzakelijk gericht op de afwikkeling van het doorgaande verkeer;

met daarbij behorende:

3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. geluidwerende voorzieningen;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. water;
7. g. leidingen en nutsvoorzieningen;
8. h. voorzieningen voor ondergrondse afvalinzameling;
9. i. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
5. e. bereikbaarheid van hulpdiensten;
6. f. het behoud van de oorspronkelijke opzet van een gebied met cultuurhistorische en ruimtelijke waarden en ter waarborging van de aanwezige cultuurhistorische en ruimtelijke waarden.

De voor `Verkeer - Verblijfsgebied´ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woonstraten;
2. b. pleinen;
3. c. paden
4. d. ondergrondse parkeergarage ter plaatse van de aanduiding `parkeergarage';

met daarbij behorende:

5. e. parkeervoorzieningen;
6. f. groen- en speelvoorzieningen;
7. g. toiletvoorziening uitsluitend op het Wilhelminaplein;
8. h. water leidingen en nutsvoorzieningen;
9. i. voorzieningen voor ondergrondse afvalinzameling;
10. j. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
5. e. bereikbaarheid van hulpdiensten;
6. f. het behoud van de oorspronkelijke opzet van een gebied met cultuurhistorische en ruimtelijke waarden en ter waarborging van de aanwezige cultuurhistorische en ruimtelijke waarden.

Burgemeester en wethouders kunnen ter plaatse van de aanduiding 'WRO-zone wijzigingsgebied' op het Wilhelminaplein ten behoeve van de bouw van een ondergrondse parkeergarage de bouwregels wijzigen met in achtneming van het volgende:

1. a. de ondergrondse parkeergarage, de toe- en afritten, en het entreegebouw dienen binnen de gebiedsaanduiding te worden gerealiseerd;
2. b. de oppervlakte en de bouwhoogte van het entreegebouw mogen respectievelijk ten hoogste 15 m² en 3,5 m bedragen;
3. c. de parkeergarage dient op een doelmatige en veilige wijze te worden ontsloten;
4. d. de in de omgeving van de te ontwikkelen parkeergarage aanwezige cultuurhistorische waarden dienen bij het bouwen te worden gerespecteerd;
5. e. voorafgaand aan de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid dient over het plan voor de ondergrondse parkeergarage samenspraak conform de Verordening Samenspraak en Inspraak plaats te vinden.

De voor `Water´ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. waterberging;
2. b. waterhuishouding;
3. c. waterlopen;

met de daarbij behorende:

4. d. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder bruggen, dammen en/of duikers.

De voor `Wonen-1´ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in de vorm van woongebouwen met daarbij behorende aan-/uitbouwen en bijgebouwen al dan niet in combinatie met een ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep als ondergeschikte nevenfunctie bij de woonfunctie tot een maximum vloeroppervlak van 50 m²;
2. b. wonen in de vorm van onzelfstandige woonruimte uitsluitend voor zover bestaand;
3. c. atelier bij de atelierwoningen aan de Luciferstraat ter plaatse van de aanduiding `atelier';
4. d. praktijkruimte in de Edenstraat ter plaatse van de aanduiding `praktijkruimte';
   
   met de daarbij behorende:
5. e. tuinen, erven en water;
6. f. parkeervoorzieningen, paden e.d.;
7. g. leidingen en nutsvoorzieningen;
8. h. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen voor wat betreft:

1. a. de in lid 16.2.2 onder d genoemde goothoogte van aanbouwen en bijgebouwen, indien zulks wenselijk is uit een oogpunt van een goede constructieve en/of bouwkundige aansluiting van de aan-/uitbouw of het bijgebouw bij de hoogte van de verdiepingsvloer van het hoofdgebouw;
2. b. het bouwen van aan-, uitbouwen en bijgebouwen met overschrijding van de aanduidingsgrens van de aanduiding ´bijgebouwen´ mits:
   1. 1. de stedenbouwkundige opbouw van het straatbeeld niet onevenredig wordt verstoord;
   2. 2. de verkeersveiligheid niet nadelig wordt beïnvloed;
   3. 3. het uitzicht vanuit naburige woningen niet onevenredig wordt aangetast.
3. c. het bouwen van erf- en terreinafscheidingen met overschrijding van de aanduidingsgrens van de buiten de aanduiding ´bijgebouwen´ mits:de stedenbouwkundige opbouw van het straatbeeld niet onevenredig wordt verstoord;
   1. 1. de verkeersveiligheid niet nadelig wordt beïnvloed;
   2. 2. het uitzicht vanuit naburige woningen niet onevenredig wordt aangetast:
   3. 3. de bouwhoogte, gemeten vanaf aansluitend terrein, ten hoogste 2 m bedraagt; .

d. het bepaalde in sublid 16.2.1 sub g voor het wijzigen van de korrelgrootte mits:

1. 1. de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende structuur en stedenbouwkundige kwaliteit van het cultuurhistorisch waardevol gebied niet onevenredig wordt aangetast;
2. 2. in het geval van samenvoeging van panden geen muren worden verwijderd met monumentale waarden en de samenvoeging niet onomkeerbaar is;
3. 3. over het verzoek om ontheffing dient de commissie Ruimtelijke Kwaliteit om advies te worden gevraagd.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
5. e. bereikbaarheid van hulpdiensten;
6. f. het behoud van de oorspronkelijke opzet van een gebied met cultuurhistorische en ruimtelijke waarden en ter waarborging van de aanwezige cultuurhistorische en ruimtelijke waarden.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van bijgebouwen als woonruimte;
2. b. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting.

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 16.1 en toestaan dat in combinatie met het wonen:

a. kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten tot een bedrijfsvloeroppervlakte van maximaal 30 m2 mits:

1. de verkeersaantrekkende werking niet zodanig is, dat ten gevolge daarvan extra verkeersmaatregelen, waaronder extra parkeervoorzieningen op de openbare weg, noodzakelijk worden;

2. het niet betreft geluidszoneringsplichtige of risicovolle inrichtingen;

3. het niet betreft seksinrichtingen of detailhandel met uitzondering van detailhandel in ter plaatse vervaardigde en/of bewerkte producten;

4. deze activiteiten door ten hoogste twee personen worden uitgeoefend, waarvan minstens een woonachtig in het desbetreffende pand;

5. de activiteiten geen onevenredige hinder voor het woonmilieu opleveren.

b. voor een aan-huis-verbonden beroep tot een beroepsvloeroppervlakte van maximaal 75m², mits:
1. de verkeersaantrekkende werking niet zodanig is, dat ten gevolge daarvan extra verkeersmaatregelen, waaronder extra parkeervoorzieningen op de openbare weg, noodzakelijk worden;
2. deze activiteiten door ten hoogste twee personen worden uitgeoefend, waarvan minstens een woonachtig in de desbetreffende woning;
3. de activiteiten geen onevenredige hinder voor het woonmilieu opleveren.

De voor `Wonen-2´ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woongebouwen al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep met een beroepsvloeroppervlakte van ten hoogste 50 m².
2. b. onzelfstandige woonruimte uitsluitend voor zover bestaand
3. c. detailhandel op de begane grond van het woongebouw aan het Spijndhof ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel;
4. d. aan- en uitbouwen en bijgebouwen;
5. e. onderdoorgang ten behoeve van het verkeer ter plaatse van de aanduiding `onderdoorgang';

met de daarbij behorende:

6. f. tuinen, erven en water;
7. g. parkeervoorzieningen, paden e.d.;
8. h. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

met dien verstande dat:

de beroepsvloeroppervlakte ten behoeve van een aan-huis-verbonden beroep niet meer dan 50 m² mag bedragen;

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van de voorgeschreven bestemming en toestaan dat in combinatie met het wonen de gronden en bouwwerken worden gebruikt voor een aan-huis-verbonden beroep tot een beroepsvloeroppervlakte van maximaal 75 m2, mits:

1. a. de verkeersaantrekkende werking niet zodanig is, dat ten gevolge daarvan extra verkeersmaatregelen, waaronder extra parkeervoorzieningen op de openbare weg, noodzakelijk worden;;
2. b. deze activiteiten door ten hoogste twee personen worden uitgeoefend, waarvan minstens een woonachtig in het desbetreffende pand;
3. c. de activiteiten geen onevenredige hinder voor het woonmilieu opleveren.

De voor ` Centrum-Uit te werken' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. detailhandel niet zijnde perifere detailhandel en supermarkten;
2. b. horecabedrijven;
3. c. dienstverlenende bedrijven en/of dienstverlenende instellingen;
4. d. cultuur en ontspanning met uitzondering van prostitutiebedrijven;
5. e. wonen;
   
   met daarbij behorende:
6. f. parkeervoorzieningen;
7. g. nutsvoorzieningen;
8. h. wegen en paden;
9. i. tuinen, erven, water en leidingen;
10. j. groenvoorzieningen met speelvoorzieningen;
11. k. bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders werken de in lid 18.1 omschreven bestemmingen uit met inachtneming van de volgende regels.

1. a. de ontwikkeling dient gericht te zijn op een mix van functies (detailhandel, dienstverlening, horeca, vermaak, wonen en groen) aansluitend op het karakter en schaal van De Bergen;
2. b. de bouwhoogte dient afgestemd te zijn op de hoogte van de omliggende bebouwing met een maximum van 15 m;
3. c. authentieke panden die in het terrein staan dienen zorgvuldig te worden ingepast;
4. d. de nieuwbouwontwikkeling moet geïnspireerd zijn op de architectuur en schaal van de Bergen en gerelateerd aan de specifieke vormgeving en context waarin het plan wordt gerealiseerd (perceelsgewijze opbouw, variatie in bebouwing, mix van kapvormen, baksteenarchitectuur, aandacht voor geveldetaillering);
5. e. het accent van bebouwing dient aan de Keizersgracht te liggen;
6. f. in verband met de voorgenomen ontwikkeling dient een flora- en faunaonderzoek plaats te vinden;
7. g. indien groen verloren gaat ten koste van de voorgenomen ontwikkeling dient compensatie van het groen zoveel mogelijk binnen de locatie plaats te vinden; indien dit niet mogelijk is dient compensatie plaats te vinden binnen het plangebied;
8. h. de consequenties van de voorgenomen ontwikkeling voor de riolering als de waterhuishouding dienen inzichtelijk te worden gemaakt;
9. i. woonbebouwing dient te worden gesitueerd buiten de zone van een weg als vermeld in de Wet geluidhinder;
10. j. voorafgaand aan de uitwerking van deze bestemming dient een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd; archeologische waarden dienen te worden beschermd c.q. veiliggesteld;
11. k. er dient een onderzoek plaats te vinden naar de bodemgesteldheid;
12. l. de parkeerbehoefte voor de ontwikkeling dient binnen de gebouwde ontwikkeling ondergronds te worden opgevangen; daarnaast dienen de mogelijkheden voor het ontwikkeling van aanvullende ondergrondse parkeergelegenheid voor de bewonersbehoefte van de Bergen en voor bezoekers te worden onderzocht; de parkeerbehoefte dient te worden gebaseerd op de geldende parkeernormen zoals opgenomen in bijlage 3 bij de regels;
13. m. de stalling van fietsen dient binnen de ontwikkeling te worden ingepast;
14. n. bij de ontwikkeling van het terrein dienen de aanwezige waardevolle bomen te worden ingepast;
15. o. de openbare ruimte dient een groene invulling te krijgen met speelvoorzieningen;
16. p. er dient te worden voorzien in openbaar toegankelijke voetgangersroutes voor de aansluiting van het kernwinkelgebied op De Bergen;
17. q. voorafgaand aan de uitwerking van deze bestemming dient een cultuur-/bouwhistorisch projectonderzoek te worden uitgevoerd;
18. r. de bestaande cultuurhistorische waarden in en om het te ontwikkelen gebied dienen te worden ingepast in het plan dan wel te worden gerespecteerd;
19. s. voor de afvalinzameling wordt als uitgangspunt genomen voorzieningen voor ondergrondse afvalinzameling;
20. t. bij de ontwikkeling van deze locatie dient samenspraak conform de Verordening Samenspraak en Inspraak gemeente Eindhoven 2008 plaats te vinden.

Bouwen is slechts toegestaan overeenkomstig een door burgemeester en wethouders op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening voor dit gebied uitgewerkt plan dat in werking is getreden.

De voor ` Cultuur en Ontspanning-Uit te werken' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. cultuur en ontspanning in de vorm van een podium;
2. b. horecabedrijven behorende tot de categorie 1 en 5;
3. c. andere commerciële functies in de vorm van detailhandel en dienstverlening;
   
   met daarbij behorende:
4. d. parkeer- en expeditie- en nutsvoorzieningen;
5. e. verkeers- en verblijfsvoorzieningen
6. f. water en leidingen;
7. g. groenvoorzieningen;
8. h. bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders werken de in lid 19.1 omschreven bestemmingen uit met inachtneming van de volgende regels:

1. a. er dient bij de ontwikkeling te worden uitgegaan van een verhouding van 60% commerciële functies enerzijds en 40 % niet-commerciële functies;
2. b. de ontwikkeling dient gericht zijn op kleinschalige detailhandel;
3. c. voorafgaand aan de uitwerking van deze bestemming dient een cultuur-/bouwhistorisch projectonderzoek te worden uitgevoerd ;
4. d. bij de ontwikkeling van het gebied dienen de aanwezige cultuurhistorisch waardevolle bouwwerken te worden gerespecteerd; de monumentale gebouwen dienen te worden behouden en ingepast binnen de ontwikkeling;
5. e. gebouwen dienen gericht te zijn op een publieksgerichte functie, al dan niet gecombineerd met een woonfunctie; geen grootschalige detailhandelsontwikkeling; relatief kleinschalige verkaveling;
6. f. cultuurhistorisch waarden in de directe nabijheid van het te ontwikkelen gebied dienen te worden gerespecteerd;
7. g. bij ontwikkelingen die gepaard gaan met bouwactiviteiten (uitgezonderd interne verbouwing/gevelwijzigingen) en of grondwerkzaamheden dient eerst een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd; archeologische waarden dienen te worden beschermd c.q. veiliggesteld;
8. h. het binnenterrein dient een groene inrichting te krijgen;
9. i. de parkeerbehoefte op basis van de geldende parkeernormen dient in principe middels een ondergrondse parkeervoorziening te worden opgevangen;
10. j. voor de afvalinzameling wordt als uitgangspunt genomen voorzieningen voor ondergrondse afvalinzameling
11. k. bij de ontwikkeling van deze locatie dient samenspraak conform de Verordening Samenspraak en Inspraak gemeente Eindhoven 2008 plaats te vinden.

Bouwen is slechts toegestaan overeenkomstig een door burgemeester en wethouders op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening voor dit gebied uitgewerkt plan dat in werking is getreden.

De voor `Gemengd-Uit te werken' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. detailhandel niet zijnde perifere detailhandel en supermarkten;
2. b. horecabedrijven behorende tot de categorie 1 en categorie 5 zoals aangegeven in de bij deze voorschriften behorende "lijst van horeca-activiteiten";
3. c. dienstverlenende bedrijven en/of dienstverlenende instellingen;
   
   met daarbij behorende:
4. d. parkeer- en nutsvoorzieningen;
5. e. wegen en paden;
6. f. tuinen, erven, water en leidingen;
7. g. groenvoorzieningen;
8. h. bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders werken de in lid 20.1 omschreven bestemmingen uit met inachtneming van de volgende regels.

1. a. de ontwikkeling dient gericht te zijn op een publieksgerichte functie, al dan niet gecombineerd met een woonfunctie; geen grootschalige detailhandelsontwikkeling; relatief kleinschalige verkaveling;
2. b. de bouwhoogte dient afgestemd te zijn op de hoogte van de omliggende bebouwing van de Bergstraat, Grote Berge en Kleine Berg;
3. c. authentieke panden die in het terrein staan dienen zorgvuldig te worden ingepast;
4. d. de nieuwbouwontwikkeling moet geïnspireerd zijn op de archirectuur en schaal van de bergen en gerelateerd aan de specifieke vormgeving en context waarin het plan wordt gerealiseerd;
5. e. de achterzijde van de ontwikkeling dient aan te sluiten op de bestaande achterzijden van de bebouwing aan de Kleine Berg, Grote Berg en Bergstraat;
6. f. in verband met de bescherming en veiligstelling van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden dient een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd;
7. g. er dient een onderzoek plaats te vinden naar de bodemgesteldheid;
8. h. de ontsluiting moet zo min mogelijk belasting geven op kwetsbare straten binnen de Bergen; daarom wordt gestreefd naar een rechtstreekse ontsluiting op de Grote Berg;
9. i. de expeditie moet zorgvuldig worden ingepast waarbij dient te worden gestreefd naar integratie in de ondergrondse parkeervoorziening;
10. j. de parkeerbehoefte op basis van de geldende parkeernormen dient te worden opgevangen in een ondergrondse parkeervoorziening;
11. k. er dient te worden voorzien in openbaar toegankelijke voetgangersroutes om een circuit voor de passantenstroom mogelijk te maken;
12. l. de consequenties van de voorgenomen ontwikkeling voor de riolering als de waterhuishouding dienen inzichtelijk te worden gemaakt;
13. m. voorafgaand aan de uitwerking van deze bestemming dient een cultuur-/bouwhistorisch projectonderzoek te worden uitgevoerd;
14. n. de bestaande cultuurhistorische waarden in en om het te ontwikkelen gebied dienen te worden ingepast in het plan
15. o. voor de afvalinzameling wordt als uitgangspunt genomen voorzieningen voor ondergrondse afvalinzameling
16. p. bij de ontwikkeling van deze locatie dient samenspraak conform de Verordening Samenspraak en Inspraak gemeente Eindhoven 2008 plaats te vinden.

Bouwen is slechts toegestaan overeenkomstig een door burgemeester en wethouders op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening voor dit gebied uitgewerkt plan dat in werking is getreden.

De voor `Wonen-Uit te werken' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep tot een maximum vloeroppervlak van 50 m² als ondergeschikte nevenfunctie bij het wonen, in de vorm van woongebouwen met eventuele daarbij behorende aan- en uitbouwen en bijgebouwen;
2. b. ondergrondse parkeergarage;
3. c. verkeers- en verblijfsdoeleinden;
   
   met de daarbij behorende:
4. d. tuinen , erven en terreinen;
5. e. nutsvoorzieningen;
6. f. groenvoorzieningen;
7. g. parkeervoorzieningen;
8. h. speelvoorzieningen;
9. i. water en leidingen;
10. j. bouwwerken. geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders werken de in lid 21.1 omschreven bestemmingen uit met inachtneming van de volgende regels:

1. a. de nieuwbouwontwikkeling dient gericht te zijn op de architectuur dat is geïnspireerd op het karakter en de schaal van de Bergen; rode baksteenarchitectuur (traditioneel of eigentijds), perceelsgewijze opbouw, aandacht voor geveldetaillering, mogelijke stucwerk voor gevels en mix van kapvormen die in de Bergen voorkomen
2. b. de bouwhoogte dient afgestemd te zijn op de hoogte van de omliggende bebouwing aan de Heilige Geeststraat en Spijndhof (maximum 3 bouwlagen);
3. c. de consequenties van de voorgenomen ontwikkeling voor de riolering als de waterhuishouding dienen inzichtelijk te worden gemaakt;
4. d. voorafgaand aan de ontwikkeling van het gebied dient een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd; archeologische waarden dienen te worden beschermd c.q. veiliggesteld;
5. e. er dient een onderzoek plaats te vinden naar de bodemgesteldheid;
6. f. de parkeerbehoefte voor de ontwikkeling dient ondergronds te worden opgevangen; de parkeerbehoefte dient te worden gebaseerd op de geldende parkeernormen zoals opgenomen in bijlage 3 bij de regels;
7. g. de openbare ruimte dient een groene invulling te krijgen;
8. h. er dient te worden voorzien in openbaar toegankelijke voetgangersroutes voor de aansluiting van het kernwinkelgebied op De Bergen;
9. i. voorafgaand aan de uitwerking van deze bestemming dient een cultuur-/bouwhistorisch projectonderzoek te worden uitgevoerd;
10. j. de bestaande cultuurhistorische waarden in de directe nabijheid van het te ontwikkelen gebied dienen te worden gerespecteerd;
11. k. voor de afvalinzameling wordt als uitgangspunt genomen voorzieningen voor ondergrondse afvalinzameling.

Er mag slechts worden gebouwd overeenkomstig het plan zoals dat door burgemeester en wethouders op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening voor deze bestemming is uitgewerkt en in werking is getreden.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden. De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden rond de Grote Berg en Kleine Berg is aan te merken als een gebied met archeologische waarde en het gebied grenzend aan de Dommel is aan te merken als een archeologisch verwachtingsgebied,

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 22.2.1 voor het bouwen van gebouwen, aan- en uitbouwen en bijgebouwen alsmede bouwwerken geen gebouwen zijnde mits:

1. a. dit in overeenstemming is met de ter plaatse geldende bestemming; en
2. b. met een archeologisch onderzoek is vastgesteld dat met de oprichting van het bouwwerk waarvoor ontheffing wordt gevraagd geen onevenredige verstoring plaatsvindt van de archeologische waarden. Als het oprichten van het bouwwerk waarvoor ontheffing wordt gevraagd kan leiden tot onevenredige verstoring van archeologische waarden, dan worden aan de ontheffing de volgende voorschriften verbonden:
   1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden; en/of,
   2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen; en/of,
   3. 3. de verplichting de oprichting van het bouwwerk te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.

De voor `Waarde - Beschermd stadsgezicht´ aangewezen gronden zijn, naast de voor de aldaar voorkomende onderliggende bestemming(en), tevens bestemd voor het behoud, het herstel en het bevorderen van de cultuurhistorische waarden in het aangewezen gebied.

De voor `Waarde-Cultuurhistorie' aangewezen gronden zijn, naast de voor de aldaar voorkomende onderliggende basisbestemming, tevens bestemd voor het behoud, de versterking en ontwikkeling van de aanwezige cultuurhistorische en ruimtelijke waarden. Deze objecten met cultuurhistorische en ruimtelijke waarden, behorende tot de erfgoedcontour van het gebied De Bergen, zijn op de `beleidskaart' nader aangeduid als dominant, beeldbepalend/kenmerkend en basiskwaliteit respectievelijk in de kleuren rood, oranje en geel, met dien verstande dat de dominant, in de kleur rood, aangeduide cultuurhistorische waarden, zijn aan te merken als gemeentelijk monument in de zin van artikel 18 lid 1 juncto artikel 1 lid 3 sub b van de Monumentenverordening 2006.De als beeldbepalende/kenmerkend aangeduide objecten zijn, voor zover deze het aanzien vanaf de openbare weg betreft, eveneens aan te merken als gemeentelijk monument als hiervoor vermeld

Naast het bepaalde omtrent het bouwen voor de aldaar voorkomende onderliggende basisbestemming mag binnen de erfgoedcontour slechts worden gebouwd in overeenstemming met de ruimtelijke karakteristiek en de cultuurhistorische waarden zoals die zijn omschreven in het cultuurhistorisch basisonderzoek en zijn aangeduid op de daarop gebaseerde Beleidskaartmet in achtneming van het volgende:
a. behoud onderhoud en versterken gaat voor vernieuwen en ontwikkelen;
b. vernieuwen en ontwikkelen geschiedt vanuit en met respect voor de cultuurhistorische waarden.

Om te beoordelen of bij het bouwen aan deze uitgangspunten wordt voldaan kunnen burgemeester en wethouders bepalen dat een bouwhistorisch en/of cultuurhistorisvh projectonderzoek wordt verricht.

1. a. Het is verboden om zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning) aan cultuurhistorisch waardevolle objecten die op de beleidskaart als beeldbepalend/kenmerkend en basiskwaliteit respectievelijk in de kleuren oranje en geel zijn aangeduid, werken of werkzaamheden, niet zijnde bouwen of slopen, uit te voeren waardoor de cultuurhistorische waarde wordt aangetast of vernietigd.
2. b. De vergunning genoemd onder a kan slechts worden verleend indien uit een cultuur-/bouwhistorisch projectonderzoek blijkt, dat de cultuurhistorische waarden niet op onaanvaardbare wijze worden verstoord, casu quo worden behouden, versterkt en/of ontwikkeld.
3. c. Over het verzoek om aanlegvergunning dient de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit om advies te worden gevraagd.

Het is verboden de gronden en of bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze waardoor het cultuurhistorisch en/of ruimtelijk waardevol object wordt ontsierd of in gevaar gebracht.

De voor 'Waarde - Ecologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de aanleg en instandhouding van een natte en/of droge ecologische verbindingszone.

Behoudens het bepaalde in de andere daar voorkomende bestemming(en) omtrent het bouwen, is het verboden bouwwerken te bouwen.

De voor 'Waarde - Historisch groen' aangewezen gronden zijn, naast de voor de aldaar voorkomende onderliggende basisbestemming tevens bestemd voor het behoud van de aanwezige cultuurhistorische groenwaarden.

Op of in deze gronden mogen behoudens de in de basisbestemming toegelaten bestaande bebouwing geen gebouwen en/of bouwwerken geen gebouw zijnde worden gebouwd.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid, de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en/of het behoud van de oorspronkelijke opzet van de aanwezige cultuurhistorische en ruimtelijke waarden vrijstelling verlenen van:

1. a. de op de verbeelding en/of de in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages mits de afwijking niet meer dan 10% van de voorgeschreven maten, afmetingen en percentages bedraagt;
2. b. de regels en toestaan dat bestemminggrenzen en grenzen van een bouwvlak en van de aanduiding `bijgebouwen' worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
3. c. de regels en toestaan dat bouwvlak-, bestemminggrenzen en grenzen van de aanduiding `bijgebouwen` worden overschreden voor de bouw van erkers, balkons, galerijen, luifels en reclametoestellen, alsmede daarmede vergelijkbare delen van bouwwerken mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 2m en met dien verstande dat bij het bouwen boven een weg niet lager mag worden gebouwd dan 4,2m boven de hoogte van een rijweg en 2,2m boven een ander deel van de rijweg en dan voorzover de veiligheid van de gebruikers van de weg niet in gevaar komt;
4. d. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met uitzondering van erfafscheidingen, wordt vergroot tot niet meer dan 10m;
5. e. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, en ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten, wordt vergroot tot niet meer dan 40m;
6. f. de regels ten behoeve van de realisering van gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen, het openbaar vervoer en/of het wegverkeer;
7. g. het bepaalde ten aanzien van de maximale hoogte van erfafscheidingen indien een andere hoogte bij of krachtens de wet is voorgeschreven.

Indien de omvang of de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het parkeren of stallen van motorvoertuigen op meer dan twee wielen, moet in, op of onder dat gebouw dan wel op het bij het gebouw horende perceel, afhankelijk van de bestemming, grootte en bereikbaarheid per openbaar vervoer, een door burgemeester en wethouders conform de Parkeernormen en met in achtneming van de Uitvoeringsregels bijparkeernormen te bepalen aantal parkeerplaatsen aanwezig zijn.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 29.1indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit of voor zover op andere wijze in de nodige parkeer of stallingsruimte wordt voorzien.
2. b. Aan het verlenen van een ontheffing als vermeld onder a. kunnen burgemeester en wethouders een financiële voorwaarde verbinden.

Bij het nemen van een besluit omtrent een nadere eis of ontheffing overeenkomstig een in het plan opgenomen nadere eisenbevoegdheid of ontheffingsbevoegdheid nemen burgemeester en wethouders de volgende regels in acht:

1. a. het ontwerpbesluit ligt, met bijbehorende stukken, gedurende twee weken ter inzage;
2. b. van de terinzagelegging wordt tevoren in één of meer dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen, of op een andere geschikte wijze kennis gegeven;
3. c. de kennisgeving houdt mededeling in van de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen;
4. d. gedurende de onder a genoemde termijn kunnen belanghebbenden bij het college van burgemeester en wethouders zienswijzen indienen tegen het ontwerpbesluit.

Op de voorbereiding van een besluit tot uitwerking en wijziging van de in dit plan opgenomen uit te werken en te wijzigen bestemmingen is de volgende procedure gebaseerd op Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing:

1. a. een ontwerpbesluit tot uitwerking en tot wijziging op grond van deze bestemming, waarbij toepassing wordt gegeven aan het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, ligt, met bijbehorende stukken, gedurende zes weken ter inzage en zijn gedurende deze termijn tevens langs elektronische weg beschikbaar;
2. b. van de ter inzage legging wordt tevoren in één of meer dag- of nieuws- of huis-aan-huisbladen alsmede langs elektronische weg kennisgegeven;
3. c. de bekendmaking houdt mededeling in van de mogelijkheden tot inzage alsmede de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen;
4. d. gedurende de in sub a genoemde termijn kunnen belanghebbenden bij burgemeester en wethouders schriftelijk zienswijzen indienen omtrent het ontwerpbesluit tot uitwerking of tot wijziging.

De voorschriften van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9, lid 2, van de Woningwet buiten toepassing behoudens ten aanzien van de volgende onderwerpen:

1. a. de bereikbaarheid van gebouwen voor het wegverkeer;
2. b. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
3. c. de laad- en losmogelijkheden bij of in gebouwen;
4. d. de ruimte tussen bouwwerken;
5. e. bereikbaarheid garages en autoboxen.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig ontheffing verlenen van lid 32.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 32.1 met maximaal 10%.

Lid 32.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 32.1, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in lid 32.1, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Lid 32.1 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan De Bergen.

Op 8 januari 2008 heeft de raad de Ontwikkelingsvisie "De Bergen, Quartier Vivant" met bijbehorend Uitvoeringsprogramma vastgesteld. In de visie zijn de ambities en beleidsdoelstellingen voor de Bergen geformuleerd. Het uitvoeringsprogramma is een uitwerking van de ontwikkelingsvisie in een sociaal-maatschappelijk programma en een fysiek-ruimtelijk programma. De visie is een door de betrokken partijen gedragen kader voor behoud en ontwikkeling van geheel De Bergen. Het uitgangspunt daarbij is de Bergen in zijn bestaande kwaliteiten te koesteren en versterken. De ontwikkelingsvisie en het uitvoeringsprogramma zijn aanleiding geweest om voor het gebied De Bergen een bestemmingsplan te maken. Met het oog daarop heeft de raad verklaard dat er een bestemmingsplan wordt voorbereid voor het gebied De Bergen.

Mede aanleiding voor het opstellen van dit bestemmingsplan is de in de Wet ruimtelijke ordening verankerde plicht tot actualisatie van bestemmingsplannen. In 2003 is gestart met de inhaalslag actualisatie bestemmingsplannen voor het stedelijk gebied van Eindhoven. Behoudens het centrumgebied, waar het gebied de Bergen van deel uit maakt, is inmiddels een groot gedeelte van het stedelijk gebied belegd met geactualiseerde bestemmingsplan. Het gebied de Bergen behoeft thans ook te worden geactualiseerd.

Het bestemmingsplan De Bergen is het resultaat van een (juridische) vertaling van de ontwikkelingsvisie en het uitvoeringsprogramma alsmede de in het kader van de actualisatie gestelde uitgangspunt van conserveren van de bestaande situatie van het gebied.

Het bestemmingsplan "De Bergen" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding met de daar bijbehorende regels waaraan een toelichting is toegevoegd. Naast de versie op papier is er tevens een digitale versie van het bestemmingsplan beschikbaar.

Het plangebied van dit bestemmingsplan is gelegen in het centrum van het stedelijk gebied van Eindhoven. Het plangebied wordt begrensd door de Willemstraat, Vonderweg, Mauritsstraat, Edenstraat, de Dommel, Wal en Keizersgracht. Het plangebied omvat de wijk De Bergen.

De volgende bestemmingsplannen worden gedeeltelijk door het bestemmingsplan De Bergen vervangen:

• Eindhoven binnen de Ring vastgesteld door de gemeenteraad op 22 oktober 1998 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant op 1 juni 1999;
• Eindhoven binnen de Ring, herziening voorschriften, vastgesteld door de gemeenteraad op 7 februari 2000 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant op 28 april 2000;
• Eindhoven binnen de Ring, gedeeltelijke herziening, vastgesteld door de gemeenteraad op 13 november 2000 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant op 16 juni 2001;

• Eindhoven binnen de Ring, wijziging voorschriften, vastgesteld door de gemeenteraad op 12 maart 2001 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant op 23 oktober 2001;
• Prostitutiebedrijven vastgesteld door de gemeenteraad op 12 maart 2001 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant op 23 oktober 2001;

Deze toelichting bestaat uit de volgende delen.

Na deze inleiding volgt paragraaf 2 met de beschrijving van de bestaande situatie in het plangebied (inclusief de nog uit te voeren projecten waaromtrent besluitvorming heeft plaatsgevonden). Paragraaf 3 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden voor en het beleidskader voor de opstelling van het voorliggende bestemmingsplan. Paragraaf 4 geeft inzicht in de milieuaspecten. Paragraaf 5 bevat de waterparagraaf. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is neergelegd in paragraaf 6. In paragraaf 7 wordt aandacht besteed aan de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is neergelegd in paragraaf 8. Paragraaf 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure inclusief de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Aan de toelichting zijn bijlagen gevoegd die betrekking hebben op het door Res Nova uitgevoerde cultuurhistorisch basisonderzoek.

Het gebied De Bergen, westelijk gelegen van de binnenstad, werd in het verleden in hoofdzaak gekarakteriseerd door een 2-tal wegen, De Grote Berg en de Kleine Berg, die vanaf de poorten van Eindhoven samenkwamen in de Hoogstraat en voerden naar Gestel en de Kempen. Ook de Heilige Geeststraat en de Bergstraat behoren tot de historische wegenstructuur. Tot omstreeks 1870 bleef het gebied een overwegend agrarisch karakter behouden. Na het gereedkomen van de spoorlijn in Eindhoven in 1867 ging de toenemende industrialisatie ook niet aan dit gebied voorbij. In deze periode werd een begin gemaakt aan de aanleg van wegen voor de bouw van woningen. Met de groei van Eindhoven en de verdere industrialisatie ontwikkelden de Grote Berg, Kleine Berg en Willemstraat zich tot echte radiaalwegen naar het stadscentrum. Langs deze wegen kwamen de gebruikelijke bedrijfsmatige activiteiten tot stand. Daarnaast ontstond er een ontwikkeling, die het gebied in verband met de ligging in de directe nabijheid van het stadscentrum geleidelijk aan meer betrok bij de verzakelijking van de binnenstad. De oorspronkelijke wijkstructuur van de Bergen is nagenoeg nog geheel aanwezig. Met name het noordelijk deel van de Bergen vanaf de Grote Berg is als ensemble van structuur en bebouwing cultuurhistorisch waardevol. In het gebied in het zuidelijk deel van De Bergen bevinden zich cultuurhistorische elementen.

In 2009 heeft Res Nova in opdracht van de gemeente een cultuurhistorisch onderzoek van het gebied De Bergen uitgevoerd. De bevindingen van het onderzoek zijn neergelegd in het rapport De Bergen, Cultuurhistorisch basisonderzoek (CBO), ruimtelijke karakteristiek en richtlijnen en een rapprtage van de inventarisatie. Daarin is gedetailleerd de historische ontwikkeling en de huidige karakteristiek van het gebied beschreven. Voor detailinformatie over het gebied in historisch perspectief wordt daarom verwezen naar het CBO, dat als bijlage bij deze toelichting is gevoegd.

Centrumvisie: de Bergen koesteren en versterken

De Bergen is met haar kleinschalige, historische karakter en de menging van allerlei functies, waarin het veelal nog grondgebonden wonen in hoge dichtheden domineert, het “Quartier Vivant” van Eindhoven. De buurt voegt aan de binnenstad een steeds meer gewaardeerde eigen sfeer toe. Uitgangspunt is daarom om de Bergen in zijn bestaande kwaliteiten te koesteren en versterken.

Stedenbouw: voortbouwen op bestaande kwaliteiten en beheerst ontwikkelen

De Bergen is de westelijke centrumrandzone van Eindhoven. Het is een grotendeels intact laagbouwmilieu met een hoge dichtheid, dat direct grenst aan de binnenstad van Eindhoven. Een binnenstad die met name in de 20ste eeuw ingrijpend is getransformeerd en in stedelijkheid en voorzieningenaanbod is meegegroeid met de stad Eindhoven. Een proces dat op de dag van vandaag voortduurt en de laatste jaren alleen maar lijkt te versnellen met de ontwikkeling van Piazza Center en Rond de Admirant.

Ook aangrenzende centrumrandzones als Smalle Haven, Stationsgebied en Emmasingelkwadrant laten een centrumstedelijke ontwikkeling zien met hoge gebouwen en hoge dichtheden. Te midden van al deze hoogstedelijke ontwikkelingen, heeft de Bergen vooral een organisch tranformatieproces gekend binnen het laagbouwmilieu. Pandsgewijze ontwikkelingen, herontwikkeling/reconstructie van authentieke gebouwen en bescheiden invullingen van braakliggende terreinen voegen zich als vanzelfsprekend in het gevarieerde karakter van de buurt. Maar het vervangen van authentieke bebouwing door blokken van 5 lagen heeft geleid tot verschraling van het beeld en verlies van samenhang, met name op de Grote Berg en in het zuidelijk deel van de Bergen. Ook lijkt er een kentering gaande richting schaalvergroting en eigenzinnig bouwen, getuige het meest recente project aan de Zwembadweg. In de Centrumvisie wordt als uitgangspunt gesteld, dat de Bergen in zijn bestaande kwaliteiten moet worden gekoesterd en versterkt, omdat het aan de binnenstad een steeds meer gewaardeerde eigen sfeer toevoegt. Het unieke van de Bergen zit in een samenspel van meerdere factoren:

• het grotendeels intacte laagbouwmilieu, direct gelegen naast een van de meest getransformeerde binnensteden van Nederland;
• het stedelijk karakter, door de hoge bebouwingsdichtheid en het ontbreken van voortuinen;
• de functiemix van wonen, detailhandel, horeca, maatschappelijke functies en kantoren;
• de vele monumenten en authentieke gebouwen;
• de perceelsgewijze opbouw, die zorgt voor een zeer gevarieerd beeld;
• de rode baksteenarchitectuur, met daarin een grote variatie in stijl, gevelbeeld, metselwerkversiering, kapvorm en bouwjaar;
• de gebogen straten, die binnenin het gebied vrij smal zijn;
• de groene kwaliteit van de Dommelzone in het zuidelijk deel;
• de menselijke maat.

Het voortbestaan van het bijzondere karakter van de Bergen is niet vanzelfsprekend. Er is altijd de druk van vernieuwing, zeker in een centrumgebied. Om het karakter van de Bergen te kunnen koesteren en versterken, zijn daarom een aantal spelregels nodig die in ruimtelijke zin richting geven aan zowel kleine bouwplannen als grotere ontwikkelingslocaties:

• Authentieke bebouwing in standhouden (niet slopen) en respectvol behandelen.
• Beheerst ontwikkelen. Geen ongebreidelde verdichting, maar archipunctuur: met gerichte kleine en grote transformaties de buurt van binnenuit vernieuwen en verrijken. Gaten in straatwanden vullen, braakliggende terreinen ontwikkelen en binnenterreinen benutten. Parkeren ondergronds brengen en daarboven bebouwing en open(bare) ruimte tot stand brengen.
• Fijnmazig netwerk van voetgangersverbindingen uitbreiden door de grote bouwblokken heen, in de voor de Bergen zo kenmerkende gebogen lijnen.
• Dommelzone beter zichtbaar en toegankelijk maken en als kwaliteitselement benutten in het zuidelijk deel van de Bergen.
• Bij nieuwbouw kiezen voor contextueel bouwen en gaan voor kwaliteit.
• Bergen Noord (Grote Berg – Willemstraat) : Het unieke karakter van de Bergen Noord houdt alleen stand als nieuwbouw aangepast aan het bestaande wordt ontworpen.
• Bergen Zuid (Dommel tot Grote Berg): Niet doorgaan op de ingeslagen weg van schaalvergroting en eigenzinnig bouwen. Bewust omgaan met de aanwezige kwaliteiten en van daar uit verder bouwen.
• Ieder bouwplan moet zijn geïnspireerd op de architectuur en schaal van de Bergen en gerelateerd aan de specifieke vormgeving en context waarin het plan wordt gerealiseerd. Dit wil zeggen rode baksteenarchitectuur (traditioneel of eigentijds), hoogte afgestemd op directe omgeving (even hoog of lager dan gemiddelde hoogte aangrenzende panden, doch max. 15 meter), perceelsgewijze opbouw, aandacht voor geveldetaillering, mix van kapvormen die in de Bergen voorkomen.
• De hoogte van bebouwing ten zuiden van de Zwembadweg mag groter zijn dan 15 meter, gezien de hoogbouw tot 35 meter die hier gesitueerd is in een lijn langs de Dommel.

Met het nieuwe bestemmingsplan wordt beoogd voor de komende jaren een adequaat planologisch kader voor het gebied te geven. Het uitgangspunt voor het bestemmingsplan zoals geformuleerd in de ontwikkelingsvisie is koesteren en versterken van de bestaande kwaliteiten. De Bergen is een cultuurhistorisch waardevol gebied gekenmerkt door kleinschaligheid en een mix van wonen, zakelijke en ambachtelijke dienstverlening en horeca. Aanpassingen zijn alleen toelaatbaar als de nieuwe ontwikkelingen de bestaande structuur niet aantasten en zo mogelijk verbeteren. In het plangebied zijn behoudens de in het plangebied opgenomen ontwikkelingsprojecten geen uitbreiding van het aantal woningen, uitbreiding van detailhandel of uitbreiding van maatschappelijke voorzieningen van enige omvang gepland. Doel van het nieuwe plan is vooral het behouden van de bestaande ruimtelijke structuur zoals die wordt gevormd door bouwvlakken, bouwhoogten, straten en groenelementen en de bestaande functies.

De Woonvisie, 'Kiezen voor stedelijke woonkwaliteit', die in 2004 door de gemeenteraad is vastgesteld heeft anno 2009 zijn houdbaarheidsdatum nog niet verloren. Visie en doelstellingen blijven dan ook overeind. Wel is er voor gekozen om een nieuw programma Wonen op te stellen voor de periode 2010-2015 met een doorkijk naar 2020. Dit is noodzakelijk om nieuwe afspraken te kunnen maken met het Rijk, de regio en de woningcorporaties. Het programma Wonen gaat uit van de periode 2010-2015 met een doorkijk naar 2020.

Met onze regionale, provinciale en landelijke partners wordt intensief samengewerkt in het kader van het regionale programma Wonen, de woningbouwafspraken in het kader van de Bestuurscommissie Stedelijk Gebied Eindhoven(BOR) en de Verstedelijkingsafspraken met het Rijk.

Bovenstaande complexiteit komt noodzakelijkerwijs voort uit het gegeven dat de woningmarktprocessen regionaal zijn en het feit dat de keuze van mensen voor een woning niet enkel bepaald wordt door de kwaliteit van de woning maar minstens zozeer door de woonomgeving en de aanwezige voorzieningen.

In de Woonvisie, 'Kiezen voor stedelijke woonkwaliteit'(2004) heeft de gemeenteraad gekozen voor aantrekkelijke, gevarieerde en duurzame woonmilieus binnen ieder stadsdeel. Voortbouwend op de sterke punten van de bestaande identiteit en imago van buurten en wijken. De uitwerking van een web van woonserviceszones over de stad moet letterlijk en figuurlijk bijdragen tot een meer levensloopbestendig karakter van de stadsdelen.

Woonmilieus die in Eindhoven bijzonder in trek zijn en daarom verder uitgebouwd en versterkt moeten worden zijn centrumstedelijk en groenstedelijk. Het motto “kiezen voor stedelijke kwaliteit” heeft de komende jaren ook nadrukkelijk betrekking op de kwalitatieve woonvraag van huidige en toekomstige kenniswerkers voor onze Brainport en tevens de extra (tijdelijke) woonvraag van werknemers uit Oost-Europa.

Samen met partners

Een aangenaam woon- en leefklimaat zijn bepalend voor de keuze van onze huidige en toekomstige inwoners. Dit is zoveel meer dan “stenen” en daarom is gemeentebreed gekozen om de programma's uit te werken door een integrale gebiedsgerichte aanpak samen met onze partners. Deze partners zijn voor het realiseren van het programma Wonen van bijzonder belang omdat de gemeente zelf geen woningen bouwt en maar weinig woningen beheert.

Samenwerking met onze partners. Vele relaties bestaan al jarenlang en vormen met elkaar een netwerk dat via wisselende coalities tot goede resultaten weet te komen. Uiteraard zijn nieuwkomers van harte welkom!

De samenwerking betekent voor de gemeente niet dat zij vertelt wat anderen moeten doen. Wel de verkenning van gezamenlijke ambities, nieuwe mogelijkheden benutten, samen barrières slechten. Dit laat onverlet dat de gemeente als hoeder van het algemeen belang de verantwoordelijkheid heeft om een duidelijk programma Wonen te maken gericht op doelstellingen die de gemeenteraad belangrijk vindt.

Met dit programma willen wij draagvlak creëren voor onze ambitie. Partijen uitdagen om hieraan een bijdrage te leveren. Ieder in zijn eigen rol en binnen zijn eigen mogelijkheden. Deze rollen/verantwoordelijkheden en mogelijkheden zijn niet statisch. Enkele voorbeelden hiervan zijn de ontwikkelingen in de welzijns- en zorgsector(WMO, vermaatschappelijking van de zorg) maar ook de discussies over de taken en verantwoordelijkheden van corporaties, de oprichting van een nieuw breed woonconsumentenplatform in Eindhoven, een nieuw lokaal Platform Wonen met onderwijsinstellingen, marktpartijen, woonconsumenten en corporaties, een veranderend stedenbeleid en de brede verstedelijkingsafspraken van het Rijk.

Wij gaan deze continue veranderingen niet in een “dikke studie” bijeenbrengen maar koersen op samenwerking met vertrouwde en nieuwe partners die onze ambities delen. Het delen van kennis en inzichten volgt. Het slaan van piketpaaltjes over rollen en verantwoordelijkheden past niet in dit programma Wonen.

appartementencomplex Zwembadweg

Maatschappelijke trends

In de Woonvisie en de bijlagen is veel aandacht besteed aan de maatschappelijke trends. Voor het overzicht en het inzicht in het programma Wonen wordt in deze paragraaf in vogelvlucht een overzicht gegeven van de belangrijkste maatschappelijke trends die het wonen beïnvloeden. Het programma Wonen biedt bouwstenen aan om aan deze maatschappelijke trends mede vorm te geven.

• Globalisering leidt tot een toename van internationale arbeidsmigranten. Vooral de kwalitatieve woonvraag(permanent maar ook short stay) van huidige en toekomstige kenniswerkers voor onze Brainport maar ook de extra (tijdelijke) woonvraag van werknemers uit Oost- en Midden-Europa staat vanuit wonen centraal.
• De bevolkingsontwikkeling. De dubbele vergrijzing die na 2010 nog toeneemt, het groeiende aandeel één- en tweepersoonshuishoudens, de groei van het aandeel allochtonen maar ook de verminderde groei van de bevolking gaan het komende decennium het wonen beïnvloeden.
• De sociaal-culturele ontwikkeling van individualisering gaat na 2010 nog verder en vertaalt zich voor wonen in nog meer differentiatie van woonwensen en woonmilieus en de behoefte bij burgers om het wonen zelf vorm te geven(b.v. (collectief) particulier opdracht- geverschap). Aansluitend hierop is de ontwikkeling/behoefte aan meer zekerheid en geborgenheid wat zich uit in het vormen van zelfgekozen communities, het wonen met gelijkgestemden. Het thema van concentratie en segregatie van bevolkingsgroepen naar etniciteit, inkomensniveau of leefstijl zal ook vanuit wonen continu om aandacht blijven vragen.
• Vermaatschappelijking van de zorg. Senioren en mensen met functiebeperkingen blijven steeds vaker zelfstandig in hun wijk/stadsdeel wonen. Door voldoende ondersteuning en zorg op maat thuis te ontvangen kan men (langer) meedoen in de maatschappij.
• De wereldwijde trend naar meer duurzaamheid en een beter klimaat. Het gemeentelijk programma duurzaamheid en klimaatbeleid richt zich voor wonen m.n. op energiebesparing en een hoge GPR-kwaliteitsscore van 7 bij nieuwbouw.

De financiële kredietcrisis 2008 is geen maatschappelijke trend maar wel een exogene factor die het wonen de komende jaren in belangrijke mate zal (blijven) beïnvloeden.

Verwachting

De verwachting is dat de consument blijvend een kwalitatief hoogwaardige en ruime woning wenst. Vaak zal de consument een koopwoning zoeken, maar ook de vraag naar kwalitatief goede en wat duurdere huurwoningen zal zich duidelijk blijven manifesteren. Een bijzonder facet van de vraag naar kwaliteit zijn de buitenlandse kenniswerkers. Voor de uitbouw van onze Brainport is het van belang om de kwaliteitsvraag van de zittende en komende kenniswerkers in beeld te krijgen en nader vorm te geven. Begin 2009 is hiervoor een onderzoek gestart.

Voor de korte termijn echter zal de woningbouwproductie, meer dan tot voor kort nog gedacht werd, gericht moeten worden op de wat minder dure delen van de koopsector en ook de huursector. De beoogde kwaliteitsslag zal hiermee meer tijd zal vergen dan eerder werd verondersteld.

Het woningbouwprogramma zal gericht moeten blijven op het halen van de beoogde kwantiteiten zonder de kwaliteit uit het oog te verliezen. Van belang hierbij is steeds een goede balans te vinden tussen het bieden van oplossingen voor de korte termijn problemen op de woningmarkt en het lange termijn streven naar kwaliteit. Van belang is ook de positie van de woonmilieus scherp in de gaten te houden en daarbij speciaal de positie van de meergezinswoningen. Meergezinswoningen lijkt Eindhoven op zich genoeg te hebben, maar binnen het centrumstedelijke woonmilieu is nog een grote vraag naar middeldure huurwoningen en goedkope koopwoningen. In het groenstedelijke woonmilieu is een grote vraag naar middeldure- en dure huurwoningen en middeldure koopwoningen.

woningen Julianastraat

De Bergen is een karakteristieke buurt in het centrum van Eindhoven dat wordt gekenmerkt door de kleinschaligheid en een mix van wonen, winkels en horeca. De buurt wordt getypeerd door een centrumstedelijk-plus woonmilieu. Om het karakter te kunnen behouden en de buurt leefbaar en levendig te houden, is wonen van essentieel belang. De woningvoorraad van de Bergen bedraagt zo'n 1100 woningen. Het gebied kent een variatie aan woonruimten. Deze betreffen grondgebonden woningen, woongebouwen/appartementencomplexen, woon/werkcombinaties, wonen boven winkels en kamerbewoning. Het is belangrijk om het wonen boven commerciële functies te behouden en te koesteren. Dit draagt bij aan de sociale veiligheid en de leefbaarheid in de gebieden van de zogenaamde functiemix.

Belvedère is een nationale beleidsnota uit 1999, samengesteld door de ministeries van OCW, LNV. VROM en Verkeer en Waterstaat. Het behandelt de relatie tussen cultuurhistorie en ruimtelijke inrichting. In het kader van het project Belvedère is een cultuurhistorische waardenkaart (CHW-kaart) van Nederland gemaakt. Op deze kaart zijn gebieden aangegeven met hoge sectorale cultuurhistorische waarden (beoordeeld naar de sectorgebieden archeologie, bouwkunde en historische landschap) en gebieden met hoge gecombineerde waarden. Met deze laatste soort worden gebieden bedoeld waar bijzondere sectorale waarden elkaar overlappen; dit zijn 70 Belvedèregebieden waarvoor nieuw beleid is gewenst.
Daarnaast zijn er 105 plaatsen in Nederland aangewezen als in cultuurhistorisch opzicht belangrijke steden. Deze vallen ook onder Belvedèregebied. Eindhoven is één van deze steden. De beleidsstrategie met betrekking tot stedelijke Belvedèregebied (zoals Eindhoven) kent twee belangrijke punten:

• duurzame instandhouding van bestaande kwaliteiten door beleidsmatige verankering in bestemmingsplannen;
• versterking van cultuurhistorische identiteit door het benutten van kansen bij (nieuwe) ruimtelijke ontwikkelingen en initiatieven in deze gebieden.

Cultuurhistorie zou onder meer gebruikt moeten worden om de regionale identiteit en ruimtelijke kwaliteit van de woonplek te versterken. Verder worden cultuurhistorische thema's als infrastructuur en historische banden tussen dorpen en steden (zoals naar voren komend in de authentieke verscheidenheid aan functies aan de oude radialen) als belangrijk beschouwd. Gemeenten wordt onder meer gevraagd om in bestemmingsplannen aan te geven hoe en in hoeverre de cultuurhistorische samenhang wordt gehandhaafd en om de cultuurhistorische karakteristieken van Belvedèregebieden vast te leggen als ruimtelijk toetsingskader. Hierna in het onderdeel Planologisch Erfgoed Regime de Bergen is nader ingegaan op de cultuurhistorische waarden in het plangebied.

De provincie ziet cultuurhistorische waarden als een belangrijk element van de identiteit van Noord Brabant. Cultuurhistorische waarden verdienen het om behouden te worden, maar vooral ook om als inspiratiebron te worden gebruikt bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. "Behoud door ontwikkeling" is hierbij een belangrijk uitgangspunt. De Cultuurhistorische Waardenkaart, waarop de cultuurhistorische waarden van bovenlokaal belang zijn aangegeven, kan daarbij een bruikbaar instrument zijn. Behalve inspiratiebron voor nieuwe ontwikkelingen, is de Cultuurhistorische Waardenkaart voor de provincie tevens een beleidskader waaraan onder meer bestemmingsplannen worden getoetst.

De Cultuurhistorische Waardenkaart is opgebouwd uit verschillende kaartlagen die elk een thema in beeld brengen. Dit betreft de volgende thema's:

• historische bouwkunst
• historische stedenbouw
• historische geografie
• historisch groen
• historische zichtrelaties
• archeologische monumenten
• archeologische waarden

Bij de gemeentelijke cu;ltuurhistorische waardenkaart is rekening gehouden met de daarop aangegeven cultuurhistorische waarden.

In september 2001 heeft de gemeenteraad de nota over cultuurhistorische waarden in de ruimtelijke ontwikkeling onder de titel Vitaal verleden vastgesteld. Hierin is het monumentenbeleid beschreven met als doel het herkenbaar maken van historische ontwikkeling van de stad, om daarmee de identiteit en de kwaliteit van de leefomgeving te versterken. Er wordt een strategie op vier fronten beoogd:

• bewustwording van de in Eindhoven aanwezige cultuurhistorische panden (o.m. door samenstellen van een Cultuurhistorische Waardenkaart)
• integrale planontwikkeling (o.m. door te bevorderen dat historische elementen in nieuwe architectuur worden ingepast en waar mogelijk als inspiratiebron worden gebruikt)
• bescherming (herkenbaar houden historische ontwikkeling door o.m. bestemmingsplannen op de aanwezigheid van cultuurhistorische waarden af te stemmen en gemeentelijke beschermde stadsgezichten aan te wijzen)
• instandhouding (o.m. door toetsing van (bouw)plannen m.b.t. monumenten door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit)

In opdracht van de gemeente Eindhoven heeft Res Nova een cultuurhistorisch basisonderzoek (CBO) naar de in het gebied De Bergen voorkomende cultuurhistorische waarden uitgevoerd. Het onderzoeksrapport "De Bergen Cultuurhistorisch Basisonderzoek, Ruimtelijke karakteristieken en richtlijnen" en de rapportage van de Inventarisatie zijn als bijlagen bij de toelichting gevoegd. In aansluiting daarop is Res Nova gevraagd te adviseren over de wijze van bescherming van de cultuurhistorische waarden en de verankering van de bescherming in het bestemmingsplan. Res Nova heeft hieraan uitvoering gegeven en haar advies vastgelegd in het Advies en achtergronddocument over het planologisch erfgoedregime voor een Quartier vivant, bestemmingsplan De Bergen. Hierna zijn onderdelen van het door Res Nova opgestelde achtergronddocument opgenomen ter toelichting van de in het bestemmingsplan over de cultuurhistorie van het gebied De Bergen gemaakte keuzes.

1 Modernisering monumentenzorg 2009

Het planologisch erfgoedregime (PER©) dat met het bestemmingsplan De Bergen in Eindhoven wordt geïntroduceerd, is ontwikkeld vanuit het systeem dat ten grondslag ligt aan het Maastricht planologisch erfgoedregime uit 2005. Dit regime is in de beleidsbrief Mo(dernisering) Mo(numentenzorg) van 30 september 2009 van minister Plasterk van OC&W betiteld als een goed voorbeeld van integraal erfgoedbeleid vanwege de “synergie tussen het ruimtelijk en cultuurhistorisch kwaliteitsbeheer. Object en omgeving, kwaliteit en zorg voor het verleden: ze worden hier zoveel mogelijk binnen één kader - het bestemmingsplan - vormgegeven.”

In Eindhoven is het planologisch erfgoedregime het resultaat van beleid dat in 2001 is ingezet en de daaropvolgende jaren consistent is uitgewerkt. Het loopt geheel in de pas met de voornoemde beleidsbrief.

2 Gemeentelijk beleid voor behoud en ontwikkeling van cultuurhistorisch erfgoed

Met de nota Vitaal verleden heeft de gemeente Eindhoven in 2001 de eerste stap gezet in de richting van een ruimtelijke visie op monumentenbeleid en het beheer van cultureel erfgoed. Als systematische vervolgstappen kunnen genoemd worden:

• de monumentenverordening uit 2006:
  hierin is naast de categorie a–monumenten van de klassieke beschermingsmethode ook een categorie b–monumenten geïntroduceerd voor de planologische bescherming van het onroerende erfgoed in brede zin.
• de cultuurhistorische waardenkaart uit 2008:
  op deze kaart zijn de hoofdlijnen aangegeven van beschermenswaardige objecten en structuren die voor planologische bescherming (categorie b van de monumentenverordening) in aanmerking komen

Bij het gebied De Bergen vindt voor het eerst de concrete vervolgstap plaats naar feitelijke bescherming via het bestemmingsplan. De basis voor de aanpak van het gebied is:

• De Bergen, Quartier Vivant, Ontwikkelingsvisie voor de Bergen, Dienst Stedelijke Ontwikkeling en Beheer, Januari 2008
• De Bergen, Quartier Vivant, Uitvoeringsprogramma voor de Bergen, Dienst Stedelijke Ontwikkeling en Beheer, Januari 2008

Een van de conclusies was dat het bij De Bergen gaat om een “Cultuurhistorisch waardevol gebied”waarvoor een nader onderzoek plaats dient te vinden. Als uitgangspunt is daarbij geformuleerd:

Voor de Bergen is behoud van bestaande kwaliteiten daarom uitgangspunt bij planontwikkeling in het gebied. Daarbij gaat het niet alleen om de monumenten, maar ook om andere authentieke panden die dusdanige architectonische kwaliteit hebben en zo belangrijk zijn voor het straatbeeld in de Bergen dat sloop eigenlijk niet bespreekbaar is. We gaan daarom cultuurhistorisch onderzoek laten uitvoeren om precies te kunnen aangeven welke panden en ensembles waardevol zijn en beschermd moeten worden tegen sloop en ingrijpende wijzigingen (Ontwikkelingsvisie p. 41).

In het uitvoeringsprogramma heet dit meer concreet:

De panden en ensembles worden daarna (na het cultuurhistorisch onderzoek) opgenomen op de Cultuurhistorische Waardenkaart als cultuurhistorisch waardevolle objecten en in het Bestemmingsplan beschermd via een aanlegvergunningstelsel. Dit wil zeggen dat bij voorgenomen sloop van een cultuurhistorisch waardevol object een aanlegvergunning aangevraagd moet worden, die getoetst wordt door het college van B&W (Uitvoeringsprogramma p. 36)

3 Cultuurhistorisch basisonderzoek

Het cultuurhistorische basisonderzoek (CBO) dat in 2008–2009 uitgevoerd is door Res nova, diende dus twee onderling verbonden doelen:

1. 1. Uitwerking van de ontwikkelingsvisie en het uitvoeringsprogramma van De Bergen
2. 2. Het leveren van een geobjectiveerde onderbouwing voor de bescherming van hoogwaardig erfgoed in het gebied de Bergen via het onderhavige bestemmingsplan.

Het CBO De Bergen bestaat uit de volgende onderdelen:

• Een inventarisatie
  - van alle panden, ensembles, structuren en karakteristiek details
  - met een waardebepaling van de panden volgens drie normen: 1)dominant 2) beeldondersteunend / kenmerkend 3) basiskwaliteit
  - met een indicatie van verborgen waarden bij de panden die op de volgende aspecten slaat: 1) te verwachten bouwhistorische sporen 2) te verwachten karakteristieke interieurs

• De cultuurhistorische analyse met waardenstelling en richtlijnen:
  - Venster op het verleden met een algemene analyse (hoofdstuk 2)
  - De ruimtelijke karakteristiek (hoofdstuk 3)
  - De waardenstelling volgens de criteria van de Monumentenverordening (2006), de nota Vitaal verleden (2001) en de Richtlijnen voor cultuur– en bouwhistorisch onderzoek (2007) - - Kansen en bedreiging met richtlijnen voor behoud, beheer en versterking (ontwikkeling)
• De gebiedswaardenkaart waarop de conclusies uit de inventarisatie en het onderzoek zijn vastgelegd.

Het CBO is als bijlage bij deze toelichting gevoegd.

4 Beleidsvisie & beleidskaart

Vanuit cultuurhistorisch basisonderzoek en de cultuurhistorische waardenkaart dient nu een vertaalslag naar een Beleidskaart (hierna BK) gemaakt te worden: hierin wordt het beleid zichtbaar gemaakt om het beheer van en de ontwikkelingen binnen het gebied te kunnen sturen. Omdat dit binnen planologisch verband gebeurt, ligt de garantie dat ook de overige belangen in het kader van de wettelijke omschreven “goede ruimtelijke ordening” hierbij betrokken worden.

Voordat hierop wordt ingegaan, is het belangrijk de onderlinge verhouding tussen de verschillende kaarten vast te stellen: hiërarchisch en procesmatig bezien kunnen van laag naar hoog de volgende niveaus onderscheiden worden:

1. 1. Gebiedwaardenkaart projectgebied De Bergen --> inhoudelijke afweging van waarden
2. 2. Beleidskaart (BK) --> beleidsmatige afweging van waarden en sturing door middel van het planologisch erfgoedregime
3. 3. Bestemmingsplankaart conform de SVBP --> erfgoedcontour rondom waardevolle gebied / gebieden waarbinnen het planologisch erfgoedregime geldt --> op de digitale verbeelding aangeduid met de dubbelbestemming `Waarde-Cultuurhistorie'.

4.1 Uitgangspunten conform beleidsnota Vitaal verleden

Op deze BK worden één of meer erfgoedbegrenzingen aangegeven. Incidentele panden of structuren die buiten deze begrenzing vallen, vallen buiten het planologisch erfgoedregime. De omtrek en/of actieradius daarvan dient te vallen binnen een aparte erfgoedcontour die op de bestemmingsplankaart is aangeduid met de dubbelbestemming. Hierbinnen geldt het erfgoedregime, dat op grond van de nota Vitaal verleden (2001) de volgende principes hanteert:

• Behoud en zo mogelijk versterking van de karakteristiek is uitgangspunt.
• De band met het verleden kan niet alleen door behoud van het erfgoed zelf, maar ook door nieuwe vormen gestalte krijgen. Zo kunnen verdwenen elementen als inspiratiebron worden gebruikt voor stedenbouwkundige ontwerpen en voor nieuwe architectuur (Vitaal verleden p. 23).

In de monumentenverordening 2006 heeft dit geleid tot de volgende bepaling bij de definitie van de onroerende monumenten (behorend tot de planologische categorie B): “te behouden, te versterken of te ontwikkelen cultuurhistorische waarde” (zie hierna ook onder Ontwikkelingsaspecten)

Oftewel:

• behoud en versterken gaan vóór vernieuwen of ontwikkelen.
• vernieuwen en ontwikkelen geschiedt met respect voor en vanuit de cultuurhistorische waarden.

Zoals in de nota Vitaal verleden impliciet wordt aangegeven, betekent dit laatste dus dat ook – delen van – gebieden waar op zich niet zoveel materiële waarden aanwezig lijken te zijn, binnen de erfgoedbegrenzing kunnen vallen. Het gaat dan vaak om gebieden:

• met waarden op het gebied van historische structuren en andere ruimtelijke aspecten (zichtlijnen et cetera) die bij de ontwikkeling van nieuwbouw gerespecteerd moeten worden
• met historisch typologisch waarden die als uitgangspunt ingezet worden voor verder ontwikkeling
• in de periferie van een hoogwaardig gebied met welke kwaliteiten bij verdere ontwikkeling rekening gehouden moet worden.

Op deze wijze kan gestuurd worden op ontwikkelingenaspecten die hierna aan de orde komen.

4.2 Ontwikkelingsaspecten

Primair staan de ontwikkelingspotenties van De Bergen omschreven in de nota Quartier vivant(2008). Welke overwegingen worden verder door het Cultuurhistorisch basisonderzoek aangedragen:

• Niet overal is het mogelijk om 'letterlijk' vanuit de cultuurhistorie nieuwbouw te ontwikkelen. Men kan er wel voor zorgen dat nieuwe ontwikkelingen zo goed mogelijk op de aanwezige cultuurhistorie aansluiten door rekening te houden met aspecten als dimensionering, typologie (gesloten gevelwanden, open binnenterreinen bereikbaar via onderdoorgangen en steegjes), materiaalgebruik, kleurgebruik, et cetera.
  Binnen deze cultuurhistorische randvoorwaarden kunnen evengoed volledig eigentijdse invullingen worden gerealiseerd.
  Een voorbeeld van een dergelijk geslaagde inbreiding is het complex aan de Luciferstraat waar de nieuwbouw niet overheerst (wat betreft hoogte) en het idee van een open binnenplaats die via enkele kleine straatjes bereikbaar is, is behouden. Daardoor heeft het complex een hoogwaardige contemporaine uitstraling.
• In ieder gebied zitten Einzelgänger. In De Bergen zijn dit onder andere de scholen aan de Don Boscostraat, de Anna van Egmondstraat en de Oranjestraat en de brandweerkazerne aan de Edenstraat. Door op dit fenomeen aan te sluiten kunnen eigentijdse ontwerpen ook een Einzelgangerachtige uitstraling krijgen.
  Een dergelijke Einzelganger kan, evenals een kerkgebouw dat doet, een belangrijke rol spelen in de mental map (de mentale kaart) van mensen. Het vormt niet alleen een geografisch herkenningspunt, maar kan vaak ook dienen als een sociaal ankerpunt in een samenleving (deels afhankelijk van de functie). Een voorbeeld daarvan is de Fatih–moskee aan de Willemstraat uit 1989. Hoogteaccenten zijn ook binnen de Einzelgänger in De Bergen niet mogelijk, zoals is vastgesteld in de Ontwikkelingsvisie Quartier Vivant (2008).

4.3 Beleidskaart (BK)

Op basis van de prioritering die voortvloeit uit Vitaal verleden is gekozen voor een Beleidskaart met de contouren die op bijgaande afbeelding staan aangegeven:

Primaire toelichting op de contouren – De bescherming via het planologisch erfgoed wordt geconcentreerd op de volgende gebieden en objecten:

1. a. Alleen het gedeelte ten noorden van de Grote Berg én datgene dat vanaf de Grote Berg beleefbaar is, is opgenomen. Dit betekent dat ook het noordelijke deel van de Paradijslaan en de Deken van Somerenstraat is meegenomen. De begrenzing aan de noord- oost- en westzijde volgt het verloop van de Edenstraat, Mauritsstraat, Vonderweg, Willemstraat en Keizersgracht. Aan de zuidzijde is de verkaveling van de aan Grote Berg, Paradijslaan en Deken van Somerenstraat gelegen volumes gevolgd. Binnen deze variant valt dus dat gedeelte van De Bergen dat als ensemble gaaf behouden is, geheel binnen de begrenzing.
2. b. Bij het zuidelijke gedeelte worden enkele hoogwaardige individuele panden van een contour voorzien, te weten: de brandweerkazerne aan de Edenstraat / Deken van Somerenstraat (dominant); de school aan de Don Boscostraat (dominant); de school op de hoek van de Deken van Somerenstraat en de Don Boscostraat (beeldondersteunend/ kenmerkend); de dominante en beeldondersteunende/kenmerkende panden tussen het park en de Edenstraat
3. c. Het groen rondom de Dommel, de parkzone, wordt als aanleg via de primaire bestemming groen en de dubbelbestemming `Waarde Historisch groen' beschermd. Bij de voorschriften van deze bestemming wordt een aanlegvergunningenstel opgenomen dat de afweging van cultuurhistorische waarden reguleert. Dit geldt op overeenkomstige wijze voor de wegen en de wegenstructuur. Het groen en de wegen vallen dus wel onder het planologisch erfgoedregime, maar hun concrete bescherming wordt geregeld in de betreffende primaire bestemming en dubbelbestemming.
4. d. De begraafplaats blijft buiten de erfgoedcontour omdat deze al bescherming geniet als Rijksmonument. Hier ligt een zwaar vergunningenstelsel op. Bovendien biedt het aanlegvergunningstelsel op basis van de primaire bestemming "Maatschappelijk-Begraafplaats" extra bescherming.

Vergelijking met de cultuurhistorische waardenkaart van de Bergen geeft aan dat niet alle daarop geregistreerde terreinen, panden en elementen zijn overgenomen op de BK. De afweging die aan deze keuzes ten grondslag heeft gelegen wordt nader gemotiveerd na de toelichting op de bescherming van de panden (paragraaf 5)

5 Beleid voor de bescherming van de panden

5.1 Kleuraanduiding en beschermingsgraad

De volgende kleuraanduidingen gelden voor de panden:

Schematisch betekent dit het volgende, waarbij de omvang van de kleur globaal staat voor de kwantiteit van de betreffende categorie gebouwd erfgoed:

Op de BK is de categorie dominant nader verfijnd, waarbij een onderscheid tussen rijksmonumenten, gemeentelijke monumenten en overige dominante panden is gemaakt:

Uit het voorgaande overzicht blijkt dat het erfgoed op verschillende gradaties en met behulp van uiteenlopende vergunningen concreet wordt beschermd. Hierna worden in het kort in relatie tot de status van beschermd monument de consequenties geschetst.

5.2 Het PER© en de monumentenverordening

Zoals bekend berust de werking van het PER© op de coördinatie van drie 'wetten': de Wro, de Woningwet 2001 (welstand) en de monumentenverordening.

Monumentenverordening – De monumentenverordening van de gemeente Eindhoven is in 2006 geheel herzien. Daarin is geanticipeerd op de planologische verankering van de integrale cultuurhistorische waardenkaart door middel van de volgende bepaling:

gemeentelijk monument: onroerend monument, dat van algemeen belang is voor de gemeente Eindhoven en

a. overeenkomstig de bepalingen van deze verordening als beschermd gemeentelijk monument is aangewezen, óf:

b. dat is aangemerkt met de bestemming “te behouden, te versterken of te ontwikkelen cultuurhistorische waarde” op de plankaarten van de bestemmingsplannen van de gemeente Eindhoven.

Erfgoedcontour: contour op de verbeelding (plankaart) met de waarde cultuurhistorie. Hiermee wordt op de plankaart met de dubbelbestemming aangegeven de binnen deze contour gelegen cultuurhistorisch waardevolle panden, structuren, elementen en aspecten. Daarin zijn ook opgenomen de objecten die de status van beschermd monument hebben'

Welstandsbeleid – De gemeente Eindhoven heeft in 2008 gebiedsgerichte welstandscriteria vastgesteld voor het gebied De Bergen Noord (ingesloten door de Grote Berg, de Willemsstraat en de Keizersgracht). Deze zijn getoetst door de monumentencommissie en bieden een adequaat instrument om de in het cultuurhistorische basisonderzoek geanalyseerde waarden duurzaam te beheren. Ook op ontwikkeling vanuit de bestaande karakteristiek wordt ingezet.

Voor het buiten dit welstandsgebied liggende beschermde erfgoed dient geverifieerd te worden of de algemene welstandscriteria voldoende zijn. Ten minste zal het cultuurhistorisch basisonderzoek binnen de welstandsnota een status moeten krijgen, wil men op de kwaliteiten van de BK effectief kunnen sturen.

6 Afweging van de keuzes in de beleidskaart (BK)

Vergelijking met de cultuurhistorische waardenkaart voor De Bergen geeft aan dat enkele terreinen en objecten buiten de contouren vallen. De afweging is met name gemaakt op het vereiste uit de beleidsnota Vitaal verleden (2001), waarin onder het kopje Centrale doelstellingstaat vermeld:

“Het doel van het beleid ten aanzien van cultuurhistorische waarden in de ruimtelijke ontwikkeling en van het monumentenbeleid in het bijzonder is:

het herkenbaar houden van de historische ontwikkeling van de stad, om daarmee de identiteit en de kwaliteit van de leefomgeving te versterken.”

Bij de uitwerking van dit beleid is op grond daarvan bepaald dat de gemeente zich bij de bescherming concentreert op samenhangende clusters van bebouwing en/of stedelijk weefsel en/of structuren (wegen, groen et cetera). Hier zijn de volgende criteria uit Vitaal verleden inbegrepen:

Op grond hiervan is de nadruk komen te liggen op de bescherming van ensembles en niet langer op individuele objectbescherming. Als daar uitzondering op wordt gemaakt en er alsnog objecten worden aangewezen, is dat vanwege de uitzonderlijke:

Vanuit dit standpunt zijn in de beleidskaart de volgende keuzes gemaakt:

Hoewel de gebouwen onder het vierde bulletpoint op zich dus wel waarden bevatten, zullen ze op grond van nader beleid als uitvloeisel van Vitaal verleden niet worden beschermd.

Zoals bij de legenda van de BK is aangegeven worden het groen en de wegenstructuur via een primaire bestemming met aanvullende bepalingen bij het aanlegvergunningenstelsel beschermd, terwijl het kerkhof reeds als rijksmonument beschermd is.

De BK is als bijlage van de planregels gevoegd en is middels de dubbelbestemming `Waarde-Cultuurhistorie' van toepassing als toetsingskader.

7 Technische aspecten van het planologisch erfgoedregime

De afgelopen jaren heeft een aantal ontwikkelingen op het gebied van wetgeving en jurisprudentie zich in sneltreinvaart doorgezet. Het voert te ver om deze in de toelichting op het bestemmingsplan te bespreken.

7.1 Specifieke beschermingsniveau en vergunningenstelsels

Uit het overzicht in paragraaf 5.1. blijkt dat het erfgoed op verschillende gradaties en met behulp van uiteenlopende vergunningen concreet wordt beschermd. In paragraaf 5.2 is dit nader uitgelegd in relatie tot de status van gemeentelijk monument.

7.2 Verborgen waarden (interieur)

Dankzij de archeologische wetgeving in het kader van de implementatie van Valletta is jurisprudentie ontstaan, waardoor de mogelijkheid om interne waarden te beschermen, nog realistischer is geworden dan voorheen het geval was. Ook bij het bodemarchief gaat het immers om verborgen zaken en waarden. Door daarvan een beredeneerde en goed onderbouwde indicatie op te nemen in het bestemmingsplan kunnen en mogen deze beschermd worden.

Op analoge wijze kan dat dan ook met verborgen interieurwaarden, waaronder bouwhistorische waarden. Met betrekking tot de laatste is een diepgaand onderzoek verricht in opdracht van de Eerste Kamer door Kienhuis Hoving Advocaten en Notarissen te Enschede dat begin dit jaar gepubliceerd is.

Het nationale beleid voor de archeologische monumentenzorg staat in het teken van het behouden het beheer van het archeologisch erfgoed. Op gelijke voet staat het streven naar het gebruik van het archeologisch erfgoed als inspiratiebron voor de ruimtelijke inrichting. Dit beleid geldt voor alle cultuurhistorische waarden, dat wil zeggen voor zowel archeologische als voorhistorisch-geografische en historisch-bouwkundige waarden. Het rijksbeleid is mede gebaseerd op het Verdrag van Malta (1992).

Het beleid van de provincie Noord-Brabant sluit aan op het nationale beleid voor de archeologische monumentenzorg. Zo is als essentieel element opgenomen dat in ruimtelijke planvorming rekening gehouden dient te worden met het archeologisch erfgoed. Voor archeologisch waardevolle terreinen en voor gebieden met een (middel)hoge verwachtingswaarde voor archeologisch erfgoed moeten bij voorgenomen ruimtelijke activiteiten de archeologische waarden door middel van een vooronderzoek in kaart worden gebracht. Gestreefd moet worden naar behoud ter plaatse door middel van inpassing. Alleen in het uiterste geval, als behoud ter plaatse niet mogelijk is, kan worden overgegaan tot archeologische opgravingen. De veroorzaker van de verstoring is verantwoordelijk voor de kosten die nodig zijn om de archeologische informatie die in de bodem ligt opgeslagen, veilig te stellen.

De gemeente Eindhoven heeft eigen archeologiebeleid, als uitwerking van het nationale en provinciale beleid. Dit beleid staat in het archeologisch beleidsplan uit 2008-2012 (vastgesteld door de raad in september 2008). De gemeente neemt de verantwoordelijkheid voor het bodemarchief zelf ter hand door te investeren in kerntaken en opbouw van expertise. Het gemeentelijk bodemarchief herbergt fundamentele over de geschiedenis van stad en platteland gedurende en na de middeleeuwen. Deze gegevens zijn van groot belang voor de reconstructie van het verleden, temeer omdat archivalische bronnen nagenoeg ontbreken.

Voor de vroegste geschiedenis van de stad zijn we zelfs volledig aangewezen op de archeologische ondergrond. De stadsbranden van 1486 en 1554 hebben de middeleeuwse stadsarchieven vrijwel compleet verwoest. De gemeente Eindhoven kent ook archeologische waarden daterend uit de prehistorie en de Romeinse tijd.

Aansluitend op het Verdrag van Malta is in het gemeentelijke beleid opgenomen dat plannen met betrekking tot de ruimtelijke ordening structureel en in een vroeg stadium worden getoetst op archeologische waarden.

Belangrijke instrumenten zijn op rijksniveau de Archeologische Monumentenkaart (AMK) en de Indicatieve Kaart van Archeologische Waarden (IKAW) van de Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten (RACM) en op provinciaal niveau de Cultuurhistorische Waardenkaart Noord-Brabant (CHW).

Op de AMK staan terreinen waarvan bekend is dat ze daadwerkelijk een archeologische waarde hebben. Voor een deel zijn deze archeologische monumenten beschermd ex artikel 3 van de Monumentenwet 1988. Voor een deel betreft het archeologische monumenten waarvoor deze bescherming (nog) niet gerealiseerd is, maar waarvoor wel een planologische bescherming noodzakelijk is.

Op de IKAW en de CHW staan gebieden met een hoge of middelhoge archeologische verwachtingswaarde, gebieden met een lage archeologische verwachtingswaarde en gebieden waar geen verwachtingswaarde van bekend is. Deze laatste categorie betreft veelal stads- en dorpskernen. Deze terreinen zijn echter archiefplaatsen bij uitstek van de bewoningsgeschiedenis van Noord-Brabant en verdienen het om op lokaal niveau beschermd te worden. De gemeentelijke archeologische waardenkaart (laatste versie is vastgesteld door de raad in maart 2008) is actueler en gedetailleerder dan de rijks- en provinciale kaarten. Het beleid van de gemeente Eindhoven is uit te gaan van de gemeentelijke waardenkaart.

Gemeentelijk beleid en gemeentelijke kaart

Ingevolge het beleidsplan Archeologie 2008-2012 worden de archeologische gebieden met een archeologische waarde of verwachting, die op de archeologische waardenkaart van de gemeente Eindhoven staan onderverdeeld in 5 categorieën. Per categorie gelden andere consequenties bij voorgenomen bouw- of andere bodemverstorende activiteiten.

1. 1. Archeologisch rijksmonument, archeologisch gemeentelijk monument
   Terrein dat rijks- of gemeentelijke bescherming heeft wegens daar aanwezige monumenten (zaken die van algemeen belang zijn wegens hun schoonheid, betekenis voor de wetenschap of cultuurhistorische waarde op landelijk of gemeentelijk niveau). Rijksbescherming is vastgelegd in de wet (art. 3 Monumentenwet). De bescherming is erop gericht het monument op locatie (in situ) te behouden en verbiedt daarom bodemverstorende activiteiten zonder vergunning. Een vergunning zal alleen verleend worden als daarvoor een zwaarwegend belang bestaat, waarbij getracht zal worden de aanwezige monumenten zoveel mogelijk te ontzien of zichtbaar te maken.
2. 2. Gebied met archeologische waarde
   In deze gebieden is sprake van vastgestelde archeologische waarden, bijvoorbeeld omdat bij eerdere onderzoeken is aangetoond dat er archeologische sporen en vondsten aanwezig zijn die als behoudenswaardig gekarakteriseerd kunnen worden. Voorafgaand aan elke ruimtelijke ingreep die een verstoring van de ondergrond tot gevolg heeft is archeologisch onderzoek verplicht en wordt een vergunning vereist. Resultaten van archeologisch (voor)onderzoek worden om advies voorgelegd aan de commissie Ruimtelijke Kwaliteit als het onroerende resten met een mogelijk monumentale waarde betreft, om te bepalen of behoud wenselijk en mogelijk is. Conform het rijks- en provinciaal beleid is behoud van archeologische waarden 'in situ' het uitgangspunt. Als dat niet mogelijk is, wordt een archeologische vindplaats opgegraven.
3. 3. Gebied met hoge archeologische verwachting
   Binnen deze gebieden wordt op basis van de geomorfologische en bodemkundige opbouw, historische gegevens en eerder aangetroffen vondsten een hoge concentratie van archeologische sporen en vondsten verwacht, die als behoudenswaardig kunnen worden gekarakteriseerd. Hier geldt bij verstoringen die groter zijn dan 100m2 en dieper gaan dan 50 cm (wettelijke normen) een bouwverbod met ontheffingsmogelijkheid in combinatie met een aanlegvergunning. Voorafgaand aan een vergunningverlening kan een rapportage worden verlangd waarin de archeologische waarde van het gebied is vastgesteld. Resultaten van archeologisch (voor)onderzoek worden om advies voorgelegd aan de commissie Ruimtelijke Kwaliteit (Eindhoven) of Monumentencommissie (Helmond) als het onroerende resten met een mogelijk monumentale waarde betreft, om te bepalen of behoud wenselijk en mogelijk is. Conform het rijks- en provinciaal beleid is behoud van archeologische waarden 'in situ' het uitgangspunt. Als dat niet mogelijk is, wordt een archeologische vindplaats opgegraven.
4. 4. Gebied met middelhoge archeologische verwachting
   Binnen deze gebieden wordt op basis van geomorfologische en bodemkundige opbouw, historische gegevens en aangetroffen archeologische vondsten een middelhoge concentratie van archeologische sporen en vondsten verwacht. In deze gebieden is de verwachte dichtheid aan vindplaatsen beduidend lager dan in de gebieden met een hoge verwachting. Bij verstoringen die groter zijn dan 2500m2 en dieper gaan dan 50 cm is archeologisch onderzoek, voorafgaand aan de ruimtelijke ingreep verplicht. Hiermee wordt afgeweken van de wettelijke grens van 100m2 omdat in deze gebieden een zeer dunne spreiding van archeologische overblijfselen aanwezig is.
5. 5. Gebied met een lage of geen archeologische verwachting
   Het gaat hierbij om gebieden waar op archeologische en landschappelijke gronden de kans op behoudenswaardige archeologische resten uiterst klein wordt geacht. Hieronder vallen tevens de gebieden waar het bodemprofiel als gevolg van sanering, ontgronding, onderkeldering of zware fundering zodanig verstoord is, dat eventuele archeologische resten als verloren beschouwd mogen worden, of in ieder geval zodanig zijn aangetast dat zij niet meer voor onderzoek of bescherming in aanmerking komen. Hieronder vallen ook de zogenaamde gedeselecteerde gebieden: gebieden waar het bevoegd gezag (gemeente, provincie of RACM) heeft vastgesteld dat geen verder onderzoek hoeft plaats te vinden, bijvoorbeeld na archeologisch vooronderzoek of opgraving. Voor deze gebieden gelden vanuit het oogpunt van de archeologie geen voorschriften voor een vergunning. Wel zal bij m.e.r.-plichtige projecten en projecten die onder de Tracéwet vallen nader onderzoek worden verlangd. Deze situaties vallen onder het regime van de Wet Milieubeheer en de Tracéwet.

Rijks- en Provinciale kaarten

Op de Archeologische Monumentenkaart (AMK) van het rijk wordt een deel van het plangebied (rond de Grote en Kleine Berg) aangemerkt als een terrein met een hoge archeologische waarde. Aanbevolen wordt om dit soort terreinen planologisch te beschermen.

Op de Indicatieve Kaart van Archeologische Waarden van het rijk en de Cultuurhistorische Waardenkaart van de provincie Noord-Brabant is de archeologische verwachting van het plangebied niet in kaart gebracht, wat zoals hierboven beschreven voor veel stads- en dorpskernen geldt.

Archeologische Waardenkaart van de gemeente Eindhoven

Het archeologiebeleid van de gemeente Eindhoven is er op gericht om, uitgaande van de gemeentelijke Archeologische Waardenkaart, via het bestemmingsplan te waarborgen dat archeologische waarden en te verwachten archeologische waarden veilig worden gesteld. Binnen het plangebied De Bergen zijn twee gebieden archeologisch gewaardeerd. Dit is het gebied rond de Grote en de Kleine Berg.

gebieden met archeologische waarden

Dit gebied valt onder de categorie 2, gebied met archeologische waarde. Het gebied op de gemeentelijk kaart komt grotendeels overeen met het gebied dat met een hoge archeologische waarde op de AMK van het rijk staat. Alleen een groot deel van het gebied ten noorden van de Heilige Geeststraat is niet meegenomen op de gemeentelijke kaart. In dat gebied is een proefopgraving geweest in de 90-er jaren en het gebied is daarna bebouwd. Volgens de gemeentelijke kaart is dit deel geen archeologisch waardevol of verwachtingsgebied meer.

Het tweede archeologisch gewaardeerde gebied betreft de in landschappelijk opzicht nog intacte delen van het Dommeldal. Dankzij de hoge waterstand zijn in het beekdal van de Dommel constructies van hout (zoals brugpijlers ) en andere organische materialen goed bewaard gebleven. Deze resten kunnen zich ook in dit deel va het plangebied bevinden. In de afgelopen decennia zijn in het dal van de Dommel op verschillende plaatsen bijzondere voorwerpen gevonden., die waarschijnlijk opzettelijk en met een ritueel doel in het beekdal zijn gedeponeerd. Dit betreft met name bronzen voorwerpen uit de bronstijd (circa 1500-800 voor Cr.) en muntschatten uit de 2e en 3e eeuw na Chr. Het Dommeldal valt onder de categorie 3, gebied met hoge archeologische verwachting.

gebieden met te verwachten archeologische waarden

Het 'gebied met archeologische waarde' en 'het gebied met hoge archeologische verwachting zijn op de verbeelding aangeduid met de dubbelbestemming 'waarde-archeologie'. Door middel van een bouwverbod en aanlegvergunningvereisten in de voorschriften, worden de op en/of in deze gronden voorkomende en te verwachten archeologische waarden beschermd en veiliggesteld.

In het kader van Duurzaam veilig heeft het gemeentebestuur de wegencategorisering vastgesteld en daarmee impliciet de verblijfsgebieden. De wegen met een verkeersfunctie, de zogenaamde gebiedsontsluitingswegen, zijn primair bedoeld boor de afwikkeling van het verkeer en moeten daarop als zodanig worden ingericht. Alle overige wegen zijn onderdeel van het verblijfsgebied ook wel de erftoegangswegen of 30km/uur-zones. De afwikkeling van het autoverkeer, uitvalroutes van hulpdiensten, openbaar vervoer routes en stedelijke fietsroutes leggen beperkingen op aan het inrichten tot verblijfsgebied. Met uitzondering van de Vonderweg, Maurits-, Eden-, Hoogstraat en de Grote Berg behoren de wegen in het plangebied tot de 30km/uur-zones. De Bergen wordt aan de oost- en westzijde begrensd door relatief drukke hoofdwegen. Door de verkeersdruk wordt de oversteekbaarheid hiervan beperkt. Binnen de Bergen is er een redelijk fijnmazig wegenpatroon met de Grote Berg als belangrijkste verkeersroute.

parkeren

De bereikbaarheid van bestemmingen binnen de Bergen kent op dit moment geen bijzondere problemen. Naast het parkeren in Grote Berg, Kleine Berg en op het Wilhelminaplein is de publieke (betaalde) parkeergelegenheid binnen De Bergen vooral gesitueerd in het zuidelijk deel. Deze voorzieningen worden vooral op zaterdag en koopavond goed gebruikt. Het noordelijk gebied is een parkeergebied exclusief voor vergunninghouders. De parkeerdruk in dit gebied is 's nachts en zaterdags hoog.

Over het algemeen genomen is de totale parkeercapaciteit voldoende. Wel is het zo dat op straatniveau (o.a. Kleine, Grote Berg en Bergstraat) de parkeerdruk op momenten (zeer) hoog kan zijn. In het totale gebied is een grote verscheidenheid en versnippering van particulier parkeren aanwezig.

Vanwege de hoge parkeerdruk is het noordelijk deel van de Bergen aangewezen als parkeervergunninghoudersgebied. Dit betekent dat het parkeren op de openbare weg in hoofdzaak voor bewoners en hun bezoekers beschikbaar is. De parkeerdruk is daarmee gereguleerd. De Bergen heeft hiermee een uitzonderingspositie in de stad, want er zijn maar drie gebieden aangewezen als parkeervergunninghoudersgebied. De parkeerdruk in het vergunninghoudersgebied heeft zijn grenzen nagenoeg bereikt.

Verdere intensivering van de woonfunctie mag niet leiden tot verhoging van de parkeerdruk, er worden daarom niet meer parkeervergunningen verstrekt voor het openbaar gebied (bijvoorbeeld bij woningsplitsing), men kan wel op een wachtlijst geplaatst worden. Parkeren op eigen terrein is mogelijk, maar het toegankelijk maken van het achterterrein mag niet onevenredig ten koste gaan van de beschikbare parkeerplaatsen in het openbaar gebied. Er is nauwelijks ruimte om geclusterde parkeervoorzieningen toe te voegen aan de Bergen, behalve dan wellicht bij de ontwikkeling van het Fensterrein, het Luciferterrein en het Wilhelminaplein. De mogelijkheid tot aanvulling van bewonersparkeren, het vervangen van de capaciteit op terrein Fens en de algehele verbetering van de (versnipperde) parkeergelegenheid in het gebied zijn daarom deel van de ontwerp- en onderzoeksvraag voor herontwikkeling van deze locaties.

Indien de omvang of de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het parkeren voor gemotoriseerd verkeer dient daarin te worden voorzien. Om de parkeerbehoefte te kunnen bepalen heeft het college parkeernormen en uitvoeringsregels bij de parkeernormen vastgesteld. Op basis hiervan kan worden vastgesteld wat de parkeerbehoefte is in een concrete situatie en welke parkeereis er kan worden. Tot nu te is het zo dat de parkeereis slechts kan worden toegepast op bouwvergunningsplichtige activiteiten. De bouwverordening waarin de parkeereis is opgenomen vormt immers een toetsingskader voor het beoordelen van aanvragen om bouwvergunning. In de (nabije) toekomst zal deze bepaling van de bouwverordening komen te vervallen. Met het oog daarop zijn in dit bestemmingsplan regels opgenomen om een parkeereis te kunnen stellen. De parkeereis is niet uitsluitend beperkt tot bouwactiviteiten doch strekt ook tot gebruik c.q. gebruikswijzigingen. De Parkeernormen en de Uitvoeringsregels bij parkeernormen zijn als bijlage bij de regels gevoegd.

Fietsverkeer

De Bergen wordt doorkruist door een tweetal belangrijke fietsroutes in de stad, via zowel Kleine als Grote Berg. Deze laatste is de belangrijkste. Ook de randwegen Keizersgracht, Wal, Willemstraat, Mauritsstraat en Edenstraat zijn belangrijke fietsroutes.

De doorgankelijkheid voor fietsers en voetgangers moet gewaarborgd blijven. Dit pleit voor handhaving van de categorisering van fietsroutes. Op het vlak van verkeersveiligheid geldt in het gebied een groter risico voor fietsers. De risicopunten zijn vooral de kruisingen en aansluitingen met de omsluitende verkeerswegen.

Openbaar vervoer

De ontsluiting met openbaar (bus) vervoer van de Bergen is goed. De belangrijkste bushalten liggen op de Grote Berg en de Keizersgracht, met in 2006 respectievelijk 52.000 en 130.000 in- en uitstappers per jaar. De busroute via de Grote Berg is en blijft van wezenlijk belang voor de directe bereikbaarheid van de binnenstad met het openbaar vervoer. De haltevoorziening op de Grote Berg is daarnaast een belangrijk bronpunt voor de Bergen. Dit pleit voor handhaving van de routing en positionering van halteplaatsen voor het openbaar vervoer.

Verbetering van de oversteekbaarheid voor langzaam verkeer van zowel de westtangent als de binnenring is aan de orde. Op de binnenring geldt dit specifiek voor de drie oversteekpunten die aansluiting geven op circuits in de binnenstad (Vrijstraat, Hooghuisstraat, Kerkstraat).

Aan de westzijde vraagt de complexe verkeersituatie Mauritsstraat-Hoogstraat-W. de Zwijgerstraat-Meckelenburgstraat om verbetering. Nader onderzoek moet uitwijzen of en hoe de verkeerssituatie hier eenvoudiger kan, met behoud van een goede verkeersafwikkeling en verbetering van de oversteekbaarheid en de omgevingskwaliteit. Onder andere kan bezien worden hoe het 'pootje' van de W. de Zwijgerstraat kan worden ontlast opdat het bouwblok Mauritsstraat-Hoogsstraat-W. de Zwijgerstraat minder geïsoleerd komt te liggen. In relatie hiermee kan de mogelijkheid en effectiviteit van eenrichtingsverkeer en 3o km / uur regime op de Grote Berg worden onderzocht, behoud van het busvervoer over de Grote Berg is daarbij uitgangspunt.

Op de Kleine Berg vindt de bevoorrading plaats aan de voorzijde. Dit levert problemen op voor het verblijfsklimaat, met name in de middaguren. Voor de Kleine Berg is de invoering van venstertijden een mogelijkheid om het bevoorraden meer te reguleren en overlast in de middaguren te minimaliseren. Gedacht kan worden aan venstertijden tussen 9.00 en 14.00 uur, zodat de bevoorrading niet samenvalt met de ochtendspits. De bepaling van de exacte tijden dient afgestemd te worden met de afspraken over venstertijden in de rest van de (binnen)stad

Rijks-, provinciaal en regionaal beleid

De belangrijke beleidslijnen volgens het Natuurbeleidsplan zijn het vergroten van het oppervlak aan natuurgebieden, opheffen van versnippering en isolatie van natuurgebieden en het voorkomen van aantasting van potenties voor natuurontwikkeling. In het Natuurbeleidsplan is de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) van Nederland beschreven. De EHS betreft het samenhangend netwerk van bestaande en te ontwikkelen natuurgebieden. Daartoe zijn natuurkerngebieden natuurontwikkelingsgebieden en ecologische verbindingszones aangegeven. Voor de omgeving Eindhoven komt dit neer op een ruime aanwezigheid van zogenaamde ecologische kerngebieden. De rondom Eindhoven gelegen kerngebieden komen in grote lijnen overeen met de beekdalen en hun omgeving. Voor het gebied binnen de Ring is in dit verband van groot belang dat het Dommeldal in deze nota als een te ontwikkelen of te versterken ecologische verbindingszone wordt aangeduid. Het vormt derhalve een belangrijke schakel in de ecologische hoofdstructuur.

Het ruimtelijke ordeningsbeleid van de provincie Noord-Brabant is vastgelegd in het Streekplan Noord-Brabant 2002 "Brabant in Balans". In zijn algemeenheid is het provinciale beleid erop gericht de ruimte zo zorgvuldig mogelijk te gebruiken. Om de steeds verder afkalvende natuur, milieu en open ruimten bescherming te bieden worden gebieden aangewezen waar deze functies de ruimte krijgen en verder uitgebouwd kunnen worden (Groene Hoofdstructuur en Agrarische Hoofdstructuur).

In het provinciale streekplan is gekozen voor een uitwerkingsverplichting door Gedeputeerde Staten voor stadsregio's. Het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (SRE) en provincie Noord-Brabant hebben een akkoord afgesloten waarin is vastgelegd dat beide partijen in gezamenlijkheid één plan maken, dat zowel een regionaal structuurplan voor het SRE is als een uitwerking van streekplan voor de provincie. Zowel in het streekplan als in het regionaal structuurplan is het plangebied aangeduid als stedelijk gebied en het gedeelte van de Dommelzone dat binnen de Ring ligt is daarin respectievelijk aangeduid als ecologische verbindingszone en ontwikkeling groene geleding.

aanzicht park Dommelzone

Groenbeleidsplan

De gemeenteraad heeft op 5 november 2001 het Groenbeleidsplan 2001 vastgesteld. Dit beleidsplan geeft de hoofdlijnen weer van het gemeentelijke groenbeleid. Het is de richtinggevende basis voor een gebiedsgerichte planontwikkeling op lagere schaalniveaus. Gestreefd wordt naar een opwaardering van de groene ruimte in de stedelijke gebieden. Er wordt voorts ingespeeld op de toenemende behoefte om de natuur sterker te laten doorklinken in het ruimtelijke beleid. Gestreefd wordt naar een stad met een hoogwaardig groen woon- en werkklimaat. Het zorgdragen voor een duurzame groenstructuur is zeer belangrijk voor het verwezenlijken van de groenambitie. Het groenbeleidsplan geeft een indeling in verschillende groencategorieën waarvan de volgende binnen het plangebied van belang zijn:

• stad groen beeldbepalend: stedelijke gebieden met een uitgesproken groen karakter die aansluiten bij de groenstructuur en deze versterken (omgeving Dommelgebied )
• structureel stadsgroen: elementen van de binnenstedelijke groenstructuur (structureel stadsgroenontwikkeling omgeving Treffinaterrein)
• natuur: beleid gericht op het benutten van het contrast tussen stad en landschap waarbij het beoogde ongestoorde verloop van ecologische processen voorop staat (natuurontwikkeling dommelzone).

Bij besluit van 22 april 2008 heeft de gemeenteraad het Bomenbeleidsplan 2008 "Ruimte voor bomen" vastgesteld. Het Bomenbeleidsplan is een nadere uitwerking van het groenbeleidsplan en is gebaseerd op de uitgangspunten daarvan. Doel is het ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardig bomenbestand dat een duurzame bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit en het groene imago van Eindhoven. De gemeente optredend in de hoedanigheid van eigenaar/beheerder van de openbare ruimte is gehouden aan het beleid die de gemeente als publiekrechtelijk bestuursorgaan heeft vastgesteld. Voor wat betreft het bomenbeleidsplan is de gemeente dus gehouden aan de uitgangspunten van dit beleid (beheer, behoud en bescherming van waardevolle bomen). Bij de uitgifte van gronden kan de gemeente met het oog op het bomenbeleidsplan voorwaarden stellen teneinde het behoud en de bescherming van waardevolle bomen veilig te stellen. Bij de uitvoering van civieltechnische en cultuurtechnische werken is de gemeente ook gehouden aan het bomenbeleidsplan. De gemeente kan daarbij als opdrachtgever voorwaarden stellen die het behoud en de bescherming van waardevolle bomen waarborgen. Als publiekrechtelijk bestuursorgaan kan de gemeente bij het inpassen van nieuwe (bouw)ontwikkelingen in bestemmingsplannen met het oog op het bomenbeleidsplan de gronden zodanig bestemmen dat het behoud en de bescherming van waardevolle bomen is veiliggesteld. Bij de toepassing van de ontheffingsbevoegdheid en de uitwerkings- en wijzigingsbevoegdheid voor nieuwe ontwikkelingen in bestemmingsplannen kunnen met het oog op het bomenbeleidsplan in uitwerkingsregels of wijzigingsregels eisen worden opgenomen teneinde het behoud en de bescherming van waardevolle bomen veilig te stellen. Ook indien een ontheffingsbevoegdheid wordt toegepast kunnen beperking of voorschriften worden gegeven die het behoud van waardevolle bomen borgen. Als vangnet voor de bescherming van het bestand van waardevolle bomen fungeert bovendien het kapvergunningstelsel op grond van de APV. Het voorgenomen kappen of vellen van houtopstanden is met dit stelsel onderworpen aan een afwegingsmoment waarbij het bomenbeleidsplan als toetsingskader fungeert. Mede om een dubbele vergunningstelsel te voorkomen waarbij hetzelfde wordt beoogd, namelijk bescherming van alle waardevolle bomen, is hier afgezien van een aanlegvergunningstel voor het kappen van bomen.

De in het Groenbeleidsplan uitgezette strategieën en typologieën zijn verder uitgewerkt in de door het college van burgemeester en wethouders vastgestelde nota "Overdraagbaarheid openbaar groen". Het groen dat in deze nota is aangemerkt als "structureel groen op stedelijk niveau" en "structureel groen op wijk- en buurtniveau" is in het voorliggende plan expliciet voorzien van de bestemming "Groen". Het openbare groen dat niet tot het structurele groen behoort en dat eveneens geen deel uit maakt van het groen binnen de bestemming "Verkeer" heeft in dit plan eveneens de bestemming "Groen".

De Bergen kenmerkt zich over het algemeen als een groenarme buurt. Tot het structurele groen binnen het plangebied behoort het in het zuidelijk deel van De Bergen gelegen park grenzend aan de Dommel (Dommelzone) en het groen (met speelvoorziening) ter plaatse van het "Treffinaterrein". Behoud en versterken van dit beeldbepalend groen en stadgroene beelddrager dient vooropgesteld te worden. Een aanvulling op het weinige groen in De Bergen kan worden bewerkstelligd met het realiseren van verkeersgeleidend groen (blokhagen, bomenrijen) en sfeergroen. Dit draagt bij aan een prettige leefomgeving.

Zoals eerder in het onderdeel beschermd stadsgezicht van de paragraaf Cultuurhistorische waarden is aangegeven heeft het groene karakter van De Dommelzone een niet onbelangrijke groenwaarde voor het gebied De Bergen. Bescherming en behoud van het waardevolle historisch groen is middels een aanlegvergunningstelsel verzekerd. Ook het kapvergunningstelsel op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening Eindhoven biedt de nodige bescherming van de in het plangebied aanwezige waardevolle bomen.

Tot de maatschappelijke functies worden gerekend educatieve, medische, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, wooneenheden voor beschermd en/of verzorgd wonen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening alsmede begraafplaatsen.

Tot de in het oog springende maatschappelijke functies in het plangebied kunnen worden genoemd, de Moskee aan de Willemstraat, de Brandweerkazerne aan de Deken van Somerenstraat en de begraafplaats aan de Zwembadweg.

moskee aan de Willemstraat

In De Bergen zijn een aantal voorzieningen gevestigd voor dagactiveringsactiviteiten, begeleid wonen en verpleegzorg. Verder is binnen het "oude woongebied" van De Bergen aan de Oranjestraat 1voorzien in een vrijetijdsaccommodatie (VTA De Bergen). Aan de Smitsstraat is het veteranehuis De Treffer, die een stedelijk/regionale functie heeft, gevestigd. De basisschool De Trinoom is inmiddels opgewaardeerd tot een Spilcentrum. Naast een basisschool met gymzaal, kinderdagverblijf en peuterspeelzalen omvat het spilcentrum aan de Don Boscostraat ook buitenschoolse opvang, schoolmaatschappelijk werk en onderwijsondersteunende activiteiten.

Van de eerstelijns gezondheidszorg ontbreekt in het gebied De Bergen de huisartsenfunctie. Daar is in de aangrenzende gebieden in voorzien. Daarentegen zijn tandartspraktijken in het plangebied ruim vertegenwoordigd.

Landelijk beleid: decentralisatie structureringsbeleid

De Nota Ruimte is op 17 mei 2005 door de Tweede Kamer aangenomen. De beleidsvoornemens zijn mede gebaseerd op de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening van mei 2002. De doelstelling 'ruimte scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies' staat centraal met een vertaling in een integraal locatiebeleid waarin als doeleinden zijn geformuleerd: economische ontwikkelingsmogelijkheden, bereikbaarheid en leefbaarheid. Het gaat in feite nog steeds om de 'juiste functie op de juiste locatie'. De kaderstelling in de nota Ruimte is zodanig, dat de verantwoordelijkheid wordt gelegd bij provincies en gemeenten voor wat betreft een voldoende en gevarieerd - op de vraag afgestemd - aanbod van locaties voor bedrijven en voorzieningen. Decentralisatie derhalve, waarbij de landelijke regelgeving voor PDV (perifere detailhandel vestiging) en GDV (grootschalige detailhandel vestiging) wordt beëindigd.

Provinciaal beleid

Voor detailhandel is het provinciale beleid, zoals dat is vastgelegd in de beleidsbrief "Bedrijventerreinen, zelfstandige kantoorvestigingen, detailhandel en voorzieningen' van juli 2004, gericht op versterking van de bestaande structuur, met onderscheid in drie belangrijke subdoelen, namelijk:

• Het ondersteunen van de economische en culturele motorfunctie van de stedelijke regio's en de stedelijke centra in het bijzonder.
• Het behoud van de kwaliteit van de leefomgeving vooral in kleine kernen, die voor een belangrijk deel bepaald wordt door de omvang en de kwaliteit van de aanwezige detailhandels- en overige voorzieningen.
• Om de detailhandelsstructuur te behouden wordt de aard en omvang van de detailhandelsvestigingen afgestemd op de aard, omvang en functie van de kern.

Ontwikkelingen, die bovenstaande belangen bedreigen, dienen te worden tegengegaan.

Gemeentelijk detailhandelsbeleid

In zijn vergadering van 19 december 2006 heeft de raad de detailhandelsnota gemeente Eindhoven, "Tenminste houdbaar tot januari 2010"vastgesteld. Na vaststelling is dit beleidsplan conform het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht bekendgemaakt. Voor de beoordeling van nieuwe ontwikkelingen op detailhandelsgebied (ontheffingen) vormt het detailhandelsbeleid het toetsingkader.

detailhandelsfunctie in de Bergstraat

Het gebied De Bergen is in feite een direct op het winkelgebied aansluitend gemengd gebied. Hier dient het onderscheidend vermogen van de Eindhovense binnenstad te worden uitgebouwd door een specialistische, kleinschalig, nieuw en avontuurlijk aanbod. Ook hier kan de Eindhovense binnenstad recreatieve meerwaarde vergroten door retail, horeca en overige functies. Met deze ontwikkelingen wordt een positieve bijdrage geleverd qua sfeer, inrichting en levendigheid van de binnenstad. De Bergen kenmerkt zich door een sterke menging van functies. In de bedrijvigheid biedt De Bergen een breed pallet op het publiek gerichte functies t.w. detailhandel, horeca en zakelijke en ambachtelijke dienstverlening. Deze mix aan functies op het niveau van de begane grond doet zich voor in de volgende straten: Kleine Berg, Grote Berg, Berg-, Willemstraat en het Wilhelminaplein. De detailhandelsfunctie is ruim vertegenwoordigd in deze straten met de zogenaamde functiemix en in de Keizergracht.

De raad heeft op 19 april 2004 het Horecabeleidsplan vastgesteld. Het algemene beleid is voor wat betreft de woonwijken gericht op handhaving en beperkte uitbreiding van de bestaande horeca. De bestaande horeca in het plangebied (buiten die in de centrumgebieden en buiten die bij maatschappelijke voorzieningen of detailhandel) zal worden bestemd voor “Horeca”. Deze bestemming zal daar waar mogelijk in beginsel voorzien in een geringe uitbreidingsmogelijkheid. Het bestemmingsplan voorziet conform het Horecabeleidsplan niet in nieuwe horecavestigingen.

Er zal binnen de conserverende horecabestemming door middel van een categorisering (middels een “lijst van horeca-activiteiten”) onderscheid tussen de verschillende vormen van horeca worden gemaakt naar potentiële milieuhinder/overlast. In principe zal slechts horeca worden toegestaan uit categorie 1 als vermeld in de genoemde lijst; er zal uitsluitend horeca uit een hogere categorie worden toegestaan als daar ten tijde van het van kracht worden van het plan reeds sprake van was. De in deze lijst vermelde vormen van horeca zijn merendeels ook terug te vinden in de horecatypering zoals vermeld in het Horecabeleidsplan. In dit bestemmingsplan gaat het om een conserverende regeling van ruimtelijke aard voor specifieke locaties.

Binnen de bestemming “Centrum” is de horecafunctie zonder beperkingen toegelaten. Daarentegen geldt er conform de uitgangspunten zoals neergelegd in de Ontwikkelingsvisie voor de Bergen in de straten van de functiemix een beperking ten aanzien van de horecafunctie. Bij de beoogde functie mix wordt uitgegaan van per straat een maximum van eenderde van de panden voor horeca. De functiemix is vastgelegd voor de Bergstraat, Kleine Berg, Grote Berg, Willemstraat en het Wilhelminaplein. Voor deze straten is voor de horecafunctie als uitgangspunt genomen de bestaande situatie. Behoudens ontheffing van burgemeester en wethouders zijn nieuwe horecafuncties zijn niet toegelaten. Een belangrijke criteria voor de ontheffing is het maximum aantal horecabedrijven dat per straat op begane grondniveau is toegelaten. Bovendien zijn dan slechts nieuwe horecabedrijven toegelaten die behoren tot de categorie 1 van de "Lijst van horeca-activiteiten”. De bestaande horecabedrijven binnen de functiemix zijn in de regels opgenomen in de bestemming "Gemengd-1. De horecabedrijven die solitair buiten de functiemix zijn gesitueerd, hebben in het plan specifiek een horecabestemming. Voor de ontwikkelingslocaties is ook voorzien in specifieke horecabedrijven.

Horeca aan de Kleine Berg

Binnen de bestemmingen “Detailhandel” en “Maatschappelijke doeleinden” is horeca uitsluitend toegestaan ondergeschikt aan dan wel ter ondersteuning van de desbetreffende functies. Dat wil (zoals vermeld in het gemeentelijke Horecabeleidsplan) zeggen dat de openingstijden van de horeca-activiteit niet ruimer mogen zijn dan die van de hoofdactiviteit, dat de horecavoorziening geen eigen toegang mag hebben en dat er geen separate reclame-uitingen zijn toegestaan.

Door middel van een categorisering (middels een "lijst van horeca-activiteiten") wordt onderscheid tussen de verschillende vormen van horeca gemaakt. In principe is slechts horeca toegestaan behorende tot de categorie 1 als vermeld in de genoemde lijst; er zal uitsluitend horeca uit een hogere categorie worden toegestaan als daar ten tijde van het van kracht worden van het plan reeds sprake van was. Uitgangspunt voor dit plan is voor wat betreft de horecafunctie de bestaande situatie en dus de bestaande categorie van horeca. De in genoemde lijst vermelde vormen van horeca zijn terug te vinden in de horecatypering zoals vermeld in het Horecabeleidsplan.

In de lijst van horeca-activiteiten worden de volgende horecafuncties onderscheiden:

Horeca - 1 "Maaltijdverstrekkend"

Een inrichting die geheel of in overwegende mate gericht is op het verstrekken van maaltijden of etenswaren die ter plaatse genuttigd plegen te worden.

Horeca - 2 "Drankverstrekkend"

Een inrichting die geheel of in overwegende mate gericht is op het verstrekken van (alcoholische) dranken voor consumptie ter plaatse.

Horeca - 3 "Multifunctioneel horecabedrijf"

Een inrichting die gericht is op het verstrekken van (alcoholische) dranken voor consumptie ter plaatse, alsmede het verstrekken van maaltijden of etenswaren die ter plaatse genuttigd plegen worden, alsmede (in sommige gevallen) de gelegenheid biedt tot dansen.

Horeca - 4 "Vermaak, sport, spel en ontspanning"

Een inrichting die geheel of in overwegende mate gericht is op het bieden van vermaak, sport, spel en ontspanning.

Horeca - 5 "Logiesverstrekkend"

Hotels en pensions.

Horeca - 6 "Ontmoetingscentra / Maatschappelijke instellingen"

Een inrichting die geheel of in overwegende mate gericht is op het in verenigingsverband of anderszins georganiseerd bieden van ontmoetingsgelegenheid al dan niet in combinatie met verstrekking van drank en/of etenswaren die ter plaatse genuttigd kunnen worden.

De lijst van horeca-activiteiten is als bijlage bij de planvoorschriften gevoegd.

Hiervoor is al meerdere malen de diversiteit aan functies in het plangebied aangehaald. "Wonen" en "Bedrijvigheid" vormen beiden de hoofdfuncties van het gebied De Bergen. Binnen de bedrijvigheid zijn verschillende functies te onderscheiden namelijk detailhandel, horeca, dienstverlening, kantoorfunctie en andere dan genoemde typen bedrijvigheid. Met de laatste type bedrijvigheid wordt onder meer gedoeld op bedrijven waar het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren van goederen, vervoer, groothandel. Deze type bedrijvigheid komt binnen het plangebied slechts zeer beperkt voor. De bestaande vestigingen zijn in het bestemmingsplan vastgelegd.

kantoren aan de Paradijslaan

Naast genoemde bedrijvigheid is in het plangebied, met name in het gebied ten zuiden van de Grote Berg, een grote concentratie aan kantoorfuncties. Deze betreffen de (grote/middelgrote) kantoorfuncties aan de Paradijslaan, Wal, het Stadhuisplein en Frederik van Eedenplein. Verder zijn er verspreid over het plangebied kleine kantoorvestigingen. De bestaande kantoorlocaties zijn in het bestemmingsplan ook als zodanig bestemd.

Binnen het plangebied zijn geen ruimtelijk relevante kabels en leidingen noch komen er straalpaden voor.

Binnen het plangebied is een aantal ontwikkelingslocaties opgenomen De basis voor deze ontwikkelingen zijn vastgelegd in de Ontwikkelingsvisie voor de Bergen. In het Uitvoeringsprogramma zijn de ambities geformuleerd voor genoemde ontwikkelingen en op basis daarvan zijn de kaders daarvoor gesteld. Deze kaders zijn in het bestemmingsplan vertaald als uitwerkingsregels. Verdere detaillering van de kaders geschiedt middels de initiatiefplannen die uiteindelijk moeten leiden tot een definitief plan voor het in procedure te brengen uitwerkingsplan. Uiteindelijk zal het uitwerkingsplan de grondslag zijn voor een bouwvergunning en het daadwerkelijk invullen van de ontwikkelingslocatie. Van de ruimtelijke projecten die in de ontwikkelingsvisie en het uitvoeringsprogramma zijn vermeld, zijn de volgende projecten geprioriteerd voor realisatie binnen de planperiode.

Wilheminaplein

In 2005 heeft architectenbureau DiederenDirrix de prijsvraag gewonnen voor het ontwerp van het Wilhelminaplein. Aangezien op dat moment geen financiële middelen beschikbaar waren om het plein her in te richten, waren er in de afgelopen periode geen vorderingen in de ontwikkeling van het plan. Inmiddels is 2,5 miljoen euro vanuit de Kadernota gereserveerd en zijn de werkzaamheden in september 2009 weer opgestart. Het concept voorlopig ontwerp voor de herinrichting van het Wilhelminaplein wordt de komende maanden door DiederenDirrix uitgewerkt tot een voorlopig ontwerp en uiteindelijk een definitief ontwerp. Het ontwerp heeft betrekking op de bovengrondse infrastructuur en openbare ruimte. BAM Vastgoed heeft in samenwerking met Parking een business-case opgesteld voor de realisatie van een stallingsgarage onder het Wilhelminaplein. Hiermee komen zij tegemoet aan de wens die is geuit door de Stichting Wilhelminaplein. Aangezien de bouw van de stallingsgarage pas start wanneer een bepaald percentage van de parkeerplaatsen is verkocht, is de realisatie van de garage nog niet zeker. De stallingsgarage is een privaat initiatief.

Op dit moment worden twee ontwerpscenario's uitgewerkt, namelijk:

• Situatie met een stallingsgarage onder het plein
• Situatie zonder een stallingsgarage, maar met parkeren op het plein

Eind van dit jaar of begin volgend jaar wordt een brede informatiebijeenkomst georganiseerd om het voorlopig ontwerp aan de buurt te presenteren. Het definitief ontwerp zal naar verwachting in het eerste kwartaal 2010 gereed zijn. Vervolgens wordt de aanbestedingsprocedure gestart en volgt de realisatie, naar verwachting in 2011. De planning hiervan is afhankelijk van de eventuele bouw van de garage.

Spijndhof

In het Uitvoeringsprogramma is ten aanzien van de ontwikkelingslocatie Het Spijndhof de volgende ambitie verwoord: Bij ontwikkelingen op het Spijndhof wordt gestreefd naar ondergronds parkeren, waarbij het plein een kwaliteitsimpuls krijgt ten aanzien van groen en openbare ruimte. De eventueel te kappen bestaande bomen dienen bij voorkeur op het Spijndhof gecompenseerd te worden. Sanering van de bodem dient bij de ontwikkeling meegenomen te worden. De bouwhoogte moet afgestemd zijn op de hoogte van de omliggende bebouwing aan de Heilige Geeststraat en Spijndhof (maximaal 3 lagen inclusief begane grond). De architectuur is geïnspireerd op het karakter en de schaal van de Bergen. Dit wil zeggen rode baksteenarchitectuur (traditioneel of eigentijds), perceelsgewijze opbouw, aandacht voor geveldetaillering, mix van kapvormen die in de Bergen voorkomen. In het specifieke geval van het Spijndhof is ook stucwerk op de gevels mogelijk, omdat meerdere woningen in de Heilige Geeststraat en de poortwoningen van het Spijndhof gestucte gevels hebben.

Het initiatief van ontwikkelaar BRj was om een geïntegreerd bouwplan te ontwikkelen, deels op de particuliere kavels die grenzen aan de Spijndhof en deels op gemeentegrond. In de initiatieffase is door de gemeente meegedacht aan een beperkte ontwikkeling, 30 appartementen en een commerciële plint, in combinatie met een parkeergarage onder de Spijndhof. Hierdoor wordt een hoogwaardige en groenere inrichting van de openbare ruimte mogelijk. Na deze initiatieffase is een haalbaarheidsonderzoek gestart, waarbij BRj de economische haalbaarheid zou onderzoeken en de gemeente de bodemverontreiniging en de maatschappelijke haalbaarheid. Hiertoe is met de ontwikkelaar een samenwerkingsovereenkomst van 3 maanden aangegaan. Gezien de negatieve uitslag van de economische en maatschappelijke haalbaarheid van dit plan heeft het college besloten om niet met het plan van deze ontwikkelaar verder te gaan. Neemt niet weg dat de ambities zoals verwoord in de ontwikkelingsvisie gehandhaafd blijven.

Luciferterrein

In Eindhoven zijn diverse "Luciferterreinen" te onderscheiden. Het hier bedoelde Luciferterrein betreft het terrein van de voormalige Mennen & Keunen Luciferfabriek. Voor het Luciferterrein, ook wel van der Schootterrein genoemd, is in het Uitvoeringsprogramma De Bergen de volgende ambitie uitgesproken:

• Ontwikkeling van een publieksgerichte functie (die geen overlast veroorzaakt voor de omwonenden), al dan niet gecombineerd met een woonfunctie; geen grootschalige detailhandelsontwikkeling, maar relatief kleinschalige verkaveling (zoals elders in de Bergen) is gewenst.
• Een bouwhoogte die afgestemd is op de hoogte van de omliggende bebouwing van de Bergstraat, Grote Berg en Kleine Berg (hoogte gelijk aan of lager dan het algemene beeld in de directe omgeving).

Naast deze ambities zijn de kaders geformuleerd voor de ontwikkeling van het gebied.

Met initiatiefnemer Holland Art Gallery (HAG) vindt afstemming plaats over de ontwikkeling op deze locatie. Vanaf het begin is met HAG gesproken over het realiseren van een Art Hotel op het Luciferterrein. In de met HAG aangegane reserveringsovereenkomst is vastgelegd dat in het te ontwikkelen plan zal worden voorzien in een hotel, horeca, galerie, bovenwoning en ondergrondse parkeergarage. Een definitief ontwerp wordt in samenspraak met een vertegenwoordiging van de bewoners en ondernemers in de Bergen opgesteld. Inmiddels is een plan in de vorm van een voorlopig ontwerp in het kader van de samenspraak gepresenteerd.

Fensterrein

In het Uitvoeringsprogramma De Bergen is ten aanzien van de ontwikkelingslocatie het Fensterrein de volgende ambitie verwoord:

• Transformatie van deze parkeerlocatie in een hoogwaardige ontwikkeling met een mix van functies (detailhandel, horeca, wonen, vermaak, groen), aansluitend op het karakter en schaal van De Bergen en dus in contrast met het kernwinkelgebied. Doordat terrein Fens een functionele invulling krijgt, vormt het een scharnierpunt tussen het kernwinkelgebied en de Bergen.
• Belangrijk is het vormgeven van een duidelijke looproute die de Hooghuisstraat met de Kleine Berg verbindt en het fijnmazig voetgangersnetwerk van de Bergen uitbreidt. Ook een looproute tussen de Hooghuisstraat en Bergstraat 3 en 5 is wenselijk, omdat deze aansluit op de toekomstige voetgangerscircuit over het Luciferterrein en dus een belangrijke schakel is in het 'rondje de Bergen'.
• Vanwege de ligging en de aanwezige grote bomen is terrein Fens een uitgelezen locatie voor een groenimpuls in het centrum van Eindhoven. Uitgangspunt is behoud van de grote bomen op terrein Fens, uitgezonderd de twee bomen in het midden van het terrein die door te rigoreuze snoei aangetast zijn. Te kappen bomen (ook die eerder gekapt zijn) moeten gecompenseerd worden. Voor het speeltuintje op het Treffinaterrein wordt gezocht naar een andere locatie. In aansluiting op de groenimpuls zou Terrein Fens een interessante mogelijkheid kunnen zijn. Een mooie speeltuin hier is niet alleen leuk voor kinderen uit de Bergen, maar ook voor ouders met kinderen die de binnenstad bezoeken.
• Parkeren wordt binnen de gebouwde ontwikkeling ondergronds opgevangen. De ambitie is om, naast de opvang van de parkeerbehoefte voor eigen gebruik van de ontwikkelingen, aanvullende ondergrondse parkeergelegenheid te ontwikkelen voor opvang van de bewonersbehoefte van de Bergen en voor bezoekers.
• De invulling van de locatie is deels nieuwbouw en deels spelen en groen (met inbegrip van de monumentale bomen in de randen). Het accent van bebouwing ligt aan de Keizersgracht, zodat aan de zijde van de Bergen een rustiger omgeving ontstaat. Het is van belang om het zicht op het karakteristieke koetshuis vrij te houden als aankondiging van de Bergen. De perceelsgewijze opbouw en het gevarieerde karakter van De Bergen zijn belangrijk. Er wordt daarom gedacht aan particulier opdrachtgeverschap en ontwerpen door verschillende architecten. De ervaring leert namelijk dat alleen zo een echt gevarieerd beeld ontstaat.
• Bebouwing op terrein Fens zou geïnspireerd moeten zijn op de architectuur en schaal van de Bergen. Dit wil zeggen rode baksteenarchitectuur (traditioneel of eigentijds), hoogte afgestemd op omgeving (doch maximaal 15 meter), perceelsgewijze opbouw, aandacht voor geveldetaillering, mix van kapvormen die in de Bergen voorkomen.
• Een uitgangspunt is voorts ondergrondse afvalinzameling.

Fensterrein

De ambitie zoals verwoord in het uitvoeringsprogramma voor deze prominente locatie in de Bergen is hoog en de opgave is complex. Daarom is besloten om voor deze ontwikkelingslocatie een prijsvraag uit te schrijven op basis van inmiddels geformuleerde stedenbouwkundige randvoorwaarden.

Ontwikkeling 't Klein Paradijs

Over de ontwikkelingslocatie 't Klein Paradijs is inhet Uitvoeringsprogramma De Bergen de volgende ambitie uitgesproken:

Het Klein Paradijs is een prachtig gebouw en een fantastische plek, die in potentie uitermate geschikt is voor een publieke functie. Gestreefd moet worden naar een zo openbaar mogelijke invulling. Te denken valt aan een combinatie van restauratieve horeca, terrassen, galerie, podium en kleinschalige detailhandel. Voor deze functies zijn verschillende invullingsmogelijkheden, variërend van cultureel gesubsidieerd gebruik tot een volledig commerciële publieke invulling met afspraken over cultureel medegebruik. Globaal gezegd moet de ontwikkeling bijdragen tot een versterking van de bijzondere ruimtelijke kwaliteit en tevens een functionele en culturele kwaliteitsslag betekenen. Specifiek wordt benadrukt dat de bijzondere kwaliteiten van 't Klein Paradijs, te weten de historische monumentale kazerne, de verrassende groene binnenplaats en de strategische situering vlakbij de binnenstad, benut en versterkt moeten worden.

Deze voormalige marechausseekazerne heeft de status van een gemeentelijk monument. Hiermee is de bescherming van dit bouwcomplex veiliggesteld. In het uitvoeringsprogramma werd voor dit pand een gecombineerde ontwikkeling van een culturele- en commerciële bestemming. Initiatiefnemer Moon/en/co is bekend vanwege de pop-up restaurants in de Dutch Design Week. Op basis van de ontwikkelingsvisie hebben zij bij de gemeente aangegeven geïnteresseerd te zijn in het Klein Paradijs als permanente locatie voor hun initiatief, een internationaal podium voor de creatieve industrie. Hierbij worden commerciële functies als een high-end restaurant en guest houses, gecombineerd met een boardroom en tentoonstellingsruimtes. Voor deze ontwikkeling is een haalbaarheidstraject in gegaan met Moon/en/co. Het eindresultaat daarvan is van belang voor de voortgang van de voorgenomen ontwikkeling.

De basis voor bovengenoemde ontwikkelingen zijn vastgelegd in de Ontwikkelingsvisie voor de Bergen. In het Uitvoeringsprogramma zijn de ambities geformuleerd voor genoemde ontwikkelingen en op basis daarvan zijn de kaders daarvoor gesteld. Deze kaders zijn in het bestemmingsplan vertaald als uitwerkingsregels. Verdere detaillering van de kaders geschiedt middels de initiatiefplannen die uiteindelijk moeten leiden tot een definitief plan voor het in procedure te brengen uitwerkingsplan. Uiteindelijk zal het uitwerkingsplan de grondslag zijn voor een bouwvergunning en het daadwerkelijk invullen van de ontwikkelingslocatie.

In deze paragraaf wordt de feitelijke milieusituatie van het plangebied beschreven vanuit verschillende invalshoeken. Allereerst wordt stilgestaan bij de beperking van de zwaarte van de bedrijven voor wat betreft de mogelijke milieu emissies. Vervolgens wordt de situatie bezien aan de hand van de volgende milieuthema´s: geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid en bodem.

Voor behoud en verbetering van de kwaliteit van de woonomgeving is een juiste afstemming tussen bedrijvigheid en wonen noodzakelijk. Voor deze afstemming wordt gebruik gemaakt van de brochure “Bedrijven en milieuzonering” van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) (2e druk 2001) waarin een lijst is opgenomen van nagenoeg alle bedrijfstypen en hun milieukenmerken (bedrijvenlijst). Daarin worden bedrijfsactiviteiten ingedeeld in een zestal categorieën met toenemende potentiële milieu emissies. De lijsten van bedrijfsactiviteiten die voor de bestemmingsplannen in het kader van het actualisatieproject worden samengesteld, zijn ontleend aan voornoemde lijst van de VNG. Bij de samenstelling van de “Lijst vanbedrijfsactiviteiten" is primair als uitgangspunt genomen, dat daarin slechts dienen te worden opgenomen "bedrijven in enge zin". Activiteiten zoals detailhandel, horeca, kantoren, sport-/recreatie-inrichtingen (zoals een sportschool, een zwembad etc), onderwijs- en andere maatschappelijke instellingen, alsmede dienstverlenende instellingen/beroepen, zoals kapsalons, artsenpraktijken advocatenkantoren etc. zijn van deze lijst geschrapt. De reden hiervan is dat dergelijke functies in de bestemmingsplannen anders dan voor "bedrijfsactiviteiten" worden bestemd. Verder zijn uitgezonderd bedrijven die niet in het plangebied zijn gewenst (voor woongebieden kan in dat verband bijvoorbeeld worden gedacht aan agrarische bedrijfsactiviteiten). Vervolgens wordt een selectie gemaakt van de bedrijven behorende tot de voor het plangebied al dan niet met ontheffing toelaatbaar geachte milieucategorieën (voor het onderhavige plangebied maximaal categorie 2). Met deze selecties is uiteindelijk voor het onderhavige bestemmingsplan een “Lijst van bedrijfsactiviteiten" op maat samengesteld.

Lijst van bedrijfsactiviteiten

Binnen het onderhavige plangebied zijn uitsluitend bedrijven toegestaan behorende tot de milieucategorieën 1 en 2. Niet vermelde bedrijven zijn slechts mogelijk via een ontheffingsprocedure mits die bedrijven qua milieubelasting met genoemde milieucategorieën gelijk gesteld kunnen worden. Bij de in voorkomende gevallen te maken afweging worden de voornoemde VNG brochure, de op dat moment geldende relevante milieuwet- en -regelgeving en het lokale milieubeleid gebruikt. Overigens zijn, behoudens de bedrijvigheid als ondergeschikte nevenfunctie bij een woonfunctie, bedrijven uitsluitend toegelaten op de locaties waar de bestemming 'Bedrijf' is gelegd.

Het plangebied ligt in de zones van de Edenstraat, de Mauritsstraat, de Vonderweg, de Willem de Zwijgerstraat, de Grote Berg, de Emmasingel, de Keizersgracht en de Wal.

Dit betekent dat bij de ontwikkeling van geluidgevoelige bestemmingen, zoals woningen, scholen en gezondheidszorggebouwen, nabij deze wegen zowel in het stedenbouwkundig ontwerp als in de bouwkundige uitwerking met het aspect geluid rekening moet worden gehouden. Woningen zullen bijvoorbeeld een zogenaamde geluidsluwe zijde moeten hebben.

De geluidbelastingen langs de Mauritsstraat zijn zo hoog, de maximale ontheffingswaarde wordt daar overschreden, dat nieuwe ontwikkelingen in de bestaande rooilijn niet mogelijk zijn. Vervanging van bestaande geluidgevoelige gebouwen blijft echter mogelijk.

In het verleden zijn woningen aan de Mauritsstraat, Edenstraat en Willem de Zwijgerstraat voor geluid gesaneerd door middel van het aanbrengen van geluidwerende voorzieningen in de gevels.

In een verdergaande sanering van woningen in het plangebied wordt de komende jaren niet voorzien.

Beperking van de geluidbelastingen door toepassing van stillere wegdekken is wellicht een mogelijkheid, waarvoor op stedelijk niveau beleid zal worden ontwikkeld.

Het regime van de Wet geluidhinder, bedoeld om nieuwe geluidhinderknelpunten te voorkomen en bestaande knelpunten op te lossen, is alleen van toepassing op wegen waar een maximale snelheid van 50 km per uur en meer geldt. Bij 30 km wegen kunnen weliswaar hindersituaties voorkomen, maar de wet- en regelgeving voorziet hier niet in.

Het plangebied ligt weliswaar voor een deel in de zone van de nabijgelegen spoorlijn, en bij ontwikkelingen zal een formele verantwoording daarover moeten plaatsvinden, maar inhoudelijk heeft het railverkeerslawaai geen invloed op de ontwikkelingsmogelijkheden in het plangebied.

Een intensivering van de confrontatie wonen-horeca in het plangebied zal kunnen leiden tot meer hinder. Bij de inpassing van nieuwe horecavestigingen zullen in beginsel dan ook de afstanden uit de VNG-brochure Bedrijven en Milieuzonering in acht moeten worden genomen.

Het plangebied ligt niet binnen een geluidscontour van Eindhoven Airport.

Regelgeving Algemeen

De 'Wet luchtkwaliteit' is op 15 november 2007 in werking getreden (Stb. 2007, 434) en vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. Met de 'Wet luchtkwaliteit' wordt de wijziging van de Wet milieubeheer (m.n. hoofdstuk 5, onder titel 5.2) op het gebied van luchtkwaliteitseisen bedoeld. De aanleiding hiervan is de maatschappelijke discussie die ontstaan is als gevolg van de directe koppeling tussen ruimtelijke ordeningsprojecten en luchtkwaliteit. De directe koppeling had tot gevolg dat veel geplande (en als noodzakelijk of gewenst ervaren) projecten geen doorgang konden vinden in overschrijdingsgebieden. Bovendien moest voor ieder klein project met betrekking tot luchtkwaliteit een uitgebreide toets gedaan worden. Met de nieuwe 'Wet luchtkwaliteit' en bijbehorende bepalingen en hulpmiddelen, wil de overheid zowel de verbetering van de luchtkwaliteit bewerkstelligen als ook de gewenste ontwikkelingen in ruimtelijke ordening doorgang laten vinden.

De 'Wet luchtkwaliteit' voorziet onder meer in een gebiedgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren tot de normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen.

In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' is voor bepaalde categorieën projecten met getalsmatige grenzen vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Dit geldt o.a. voor woningbouwlocaties die ingeval van één ontsluitingsweg niet meer dan 500 nieuwe woningen omvatten. Bij twee ontsluitingswegen mogen de uitbreidingslocaties 1000 woningen bevatten. Voor kantoorlocaties gelegen aan één ontsluitingsweg geldt een drempel van 33.333 m².

Wanneer projecten wel in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit dient luchtonderzoek uitgevoerd te worden, waarbij getoetst wordt aan de normen.

De Nederlandse overheid zal de EU verzoeken om verlenging van de termijn (derogatie) waarbinnen de luchtkwaliteitseisen gerealiseerd moeten zijn. Als derogatie is verleend, vermoedelijk begin 2009, zal het NSL in haar volle omvang in werking treden. Ook zullen de uitvoeringsregels rond saldering dan verruimd worden en zal de definitie van 'niet in betekenende mate' verlegd worden van 1% naar 3% van de grenswaarde.

Kort samengevat dienen projecten te worden beoordeeld op basis van de 'Wet luchtkwaliteit' c.q. artikel 5.16 van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de nieuwe 'Wet luchtkwaliteit' geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL, dat in werking treedt nadat de EU derogatie heeft verleend

Naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' dient altijd te worden onderzocht of sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Advies luchtkwaliteit

Het voorliggende bestemmingsplan De Bergen is merendeels een conserverend bestemmingsplan, waar in beperkte mate wordt voorzien in nieuwbouw van woningen, horeca, detailhandel en kantoren. Nieuwbouw of vervangende bouw wordt voorzien op enkele herstructureringslocaties in het gebied (Spijndhof, Luciferterrein, Fensterrein en 't Klein). De invloed van de uitbreidingen en wijzigingen binnen het gebied op de luchtkwaliteit ter plaatse zal bepaald worden door de verkeersaantrekkende werking van de plannen. Per saldo neemt het aantal woningen slechts zeer beperkt toe. Het betreft veel minder woningen dan de in de wettelijke regeling genoemde 500 (nieuwe) woningen. Ook de uitbreiding van het kantooroppervlak is zeer beperkt (veel lager dan de drempelwaarde van 33.333 m²).

De invloed van het project Luciferterrein op de luchtkwaliteit ter plaatse zal bepaald worden door de verkeersaantrekkende werking van het hotel, de detailhandel, de galerie en/of het restaurant. Voor de nieuwe situatie is op basis van de aangeleverde cijfers en een inschatting voor wat betreft de aantallen voertuigbewegingen van en naar de detailhandel, de galerie en het restaurant een worst case raming gemaakt van het totaal aantal voertuigbewegingen in het nieuwe project. Voor de bezoekers van het hotel geldt dat, op grond van 65 kamers, 70% bezetting en de verwachting dat 60% met eigen vervoer of taxi zal komen, sprake is van circa 54 voertuigbewegingen per etmaal. Het personeel maakt 12 bewegingen per etmaal. De leveranciers veroorzaken 8 vrachtwagenbewegingen per etmaal. De uitstoot van NO₂ en PM₁₀van een gemiddelde vrachtwagen bedraagt het equivalent van 25 personenwagens. De verkeersaantrekkende werking van het hotel wordt ingeschat op het equivalent van 266 (= 54 + 12 + 8*25) personenwagenbewegingen per etmaal. Voor wat betreft de galerie, detailhandel en restaurant wordt in deze worst case benadering uitgegaan van in totaal 250 personenwagenbewegingen en 8 vrachtwagenbewegingen per etmaal. Op grond van het voorgaande bedraagt de verkeersaantrekkende werking voor dit gedeelte het equivalent van 450 (= 250 + + 8*25) personenwagenbewegingen per etmaal. De verkeersaantrekkende werking van het gehele project bedraagt in de worst case situatie het equivalent van 716 personenwagenbewegingen per etmaal.

Met betrekking tot het Fensterrein geldt dat het momenteel gebruikt wordt als parkeerterrein (110 plaatsen). De ambitie is om deze locatie te transformeren in een ontwikkeling met een mix van functies (detailhandel, horeca, wonen, vermaak en groen). Gezien de huidige functie, met reeds een relatief hoog aantal personenwagenbewegingen van en naar de parkeerplaats, zal het aantal voertuigbewegingen op deze locatie in de toekomst naar verwachting niet toenemen.

De luchtkwaliteitseisen van de Wet luchtkwaliteit vormen geen belemmering voor de plannen wanneer de activiteiten 'niet-in betekenende' mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht (artikel 5.16 lid 1 onder c Wm). In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' is voor bepaalde categorieën projecten met getalsmatige grenzen vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

Voor plannen waarin sprake is van wijzigingen en uitbreidingen met een mix van functies zijn (nog) geen grenzen aangegeven. Aangezien de invloed van het bestemmingsplan De Bergen op de luchtkwaliteit wordt bepaald door de verkeersaantrekkende werking, wordt aangesloten bij de grenzen die gesteld worden voor woningbouwlocaties waarbij ook de verkeersaantrekkende werking maatgevend is. Conform voorschrift 3B.2 van bijlage 3a van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' draagt een bouwplan niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit wanneer het plan voorziet in de bouw van niet meer dan 500 woningen. Uitgaande van een kengetal van 5 verkeersbewegingen per woning, zijn derhalve 2500 personenwagenbewegingen toelaatbaar. Aangezien de verkeersaantrekkende werking van het project Luciferterrein ten hoogste gelijk is aan het equivalent van circa 716 verkeersbewegingen per etmaal en de ontwikkelingen op de overige herstructureringslocaties in het gebied niet of nauwelijks leiden tot een toename van het aantal verkeersbewegingen, kan gesteld worden dat de ontwikkelingen in het bestemmingsplan niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit. Op basis van artikel 5.16, lid 1, aanhef en onder c kan het bestemmingsplan zonder nader onderzoek doorgang vinden.

Externe veiligheid

Het externe veiligheid beleid is gericht op het beperken en beheersen van risico's en effecten van calamiteiten alsmede het bevorderen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten (bedrijven en transport) met gevaarlijke stoffen. Dat gebeurt door te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen, activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden, de zelfredzaamheid te bevorderen en de calamiteiten bestrijding te optimaliseren.

De (deels nog in voorbereiding zijnde) wetgeving onderscheidt normen voor het:

Plaatsgebonden Risico (PRE):

6. 6. Dit is een maat voor de kans dat iemand dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met een gevaarlijke stof. De gestelde norm is een ten minste in acht te nemen grenswaarde (PRE 10^-6/ja) die niet mag worden overschreden ten aanzien van “kwetsbare objecten”, alsmede een zoveel mogelijk te bereiken richt waarde (PRE 10^-6/ja) ten aanzien van “beperkt kwetsbare objecten”;

Groepsrisico (GR):

Dit is een maat voor de kans dat een grotere groep tegelijkertijd dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met gevaarlijke stoffen. De gestelde norm is een oriënterende waarde waarvan gemotiveerd mag worden afgeweken.

Ten aanzien van bedrijven is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI) van toepassing. Ten aanzien van transport is de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen van kracht (hierna: de circulaire) . Deze circulaire is op 18 juli 2008 gewijzigd en verlengd (Staatscourant 18 juli 2008).

Binnen het plangebied

Binnen het plangebied is een inrichting gelegen die als risicovol voor de omgeving kan worden aangemerkt. Het betreft:

Gasdruk meet- en regelstation aan de Paradijslaan ongenummerd;

Het betreft een gasdruk-, meet- en regelstation type B.4. Hiervoor geldt een veiligheidsafstand van 10 meter ten opzichte van kwetsbare objecten. Binnen deze zone zijn geen objecten aanwezig. Op basis van het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer kan daarom worden geconcludeerd dat er geen knelpunt bestaat met betrekking tot kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten. In onderstaande figuur is de afstandseis voor kwetsbare objecten weergegeven.

Figuur Gasdruk meet- en regelstation aan de Paradijslaan ongenummerd

-Buiten het plangebied

Het plangebied ligt niet binnen het invloedsgebied van wegen waarover gevaarlijke stoffen worden getransporteerd.

Wegverkeer

Er zijn binnen het plangebied geen wegen gelegen met een specifiek invloedsgebied. In de nabijheid van het plangebied zijn ook geen wegen gelegen waarvan het invloedsgebied tot over het plangebied reikt.

Vliegveld

Het plangebied ligt niet binnen het invloedsgebied van de Eindhoven. Airport.

Railverkeer, waterwegen en buisleidingen

Het plangebied ligt niet binnen het invloedsgebied van het spoor, waterwegen of buisleidingen.

Het (industriële) verleden van Eindhoven heeft zijn sporen in de bodem nagelaten. In de afgelopen jaren heeft op zeer veel locaties in Eindhoven om diverse redenen milieukundig bodemonderzoek plaatsgevonden, bijvoorbeeld in het kader van het verlenen van bouwvergunningen of in het kader van de aan- of verkoop van locaties.

In het bodeminformatiesysteem van de gemeente zijn de gegevens van alle bekende bodemonderzoeken opgenomen.

Op diverse locaties in Eindhoven zijn verontreinigingen aangetroffen, het komt echter zelden voor dat er als gevolg van bodemverontreiniging sprake is van risico's voor de gezondheid van mensen. Dergelijke locaties zijn op dit moment binnen het plangebied dan ook niet bekend.

Wel zijn binnen het plangebied de volgende locaties bekend waar sprake is (geweest) van een ernstig geval van bodemverontreiniging (zie fig 1):

• Palingstraat 31
• Zwembadweg
• Paradijslaan 1
• Kleine Berg 65
• St Catharinastraat 10
• Willemstraat 17
• Willemstraat 21.

Hoewel er binnen het plangebied dus geen gevallen van bodemverontreiniging bekend zijn die een risico voor de gezondheid vormen, kan er in sommige gevallen toch sprake zijn van beperkingen in het gebruik of extra kosten die gemaakt moeten worden als grond moet worden afgevoerd. Het verdient dan ook sterk aanbeveling om bij grondtransacties, bouwactiviteiten of grondverzet vooraf het bodeminformatiesysteem van de gemeente te raadplegen bij de Milieudienst Regio Eindhoven. In sommige gevallen zal het uitvoeren van een bodemonderzoek noodzakelijk zijn. Dit geldt bijvoorbeeld bij het aanvragen van sommige bouwvergunningen en bij het afvoeren van vrijkomende partijen grond.

fig. 1

Inleiding

Met deze waterparagraaf wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 3, lid 1.6, onder c, van het Besluit op de ruimtelijke ordening 2008. Deze waterparagraaf is tot stand gekomen met een werkwijze volgens de Handreiking Watertoets. Er wordt gewerkt op basis van documenten die zijn vastgelegd met instemming van het Waterschap De Dommel en de provincie (Gemeentelijk rioleringsplan) of zelfs mede worden ondertekend door deze partijen (Waterplan). Daarbij kan allereerst worden opgemerkt dat het onderhavige bestemmingsplan een conserverend bestemmingsplan is en dat er derhalve weinig speelruimte is voor aanpassingen aan het watersysteem. De nadruk zal liggen op de uitgangspunten voor het beheer.

Gemeentelijk rioleringsplan (GRP) (vastgesteld door gemeenteraad in oktober 2006)

Het huidige GRP is opgesteld voor de periode 2007 tot en met 2010.

Het GRP bevat de geplande activiteiten voor het beheer en onderhoud van het rioolstelsel en bevat maatregelen ter verbetering van de oppervlaktewaterkwaliteit en het hydraulisch functioneren van het rioolstelsel. Deze maatregelen bestaan vooral uit het afkoppelen van verhard oppervlak waarbij het regenwater gescheiden van afvalwater wordt ingezameld, zoveel mogelijk wordt geborgen en afgevoerd naar het oppervlaktewater.

In het nieuwe GRP is geanticipeerd op de Wet Gemeentelijke Watertaken die in 2008 van kracht is geworden. Met de Wet Gemeentelijke Watertaken wordt de verbrede rioolheffing geïntroduceerd. Dit betekent dat naast de rioleringszorg ook de gemeentelijke grondwaterzorg en hemelwaterzorg in het GRP is opgenomen.

Waterplan

Het Waterplan is een plan dat is opgesteld door de gemeente Eindhoven, waterschap De Dommel, provincie Noord Brabant en waterleidingbedrijf BrabantWater. Het plan omvat drie delen. Het “Visiedocument” (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 januari 2004) geeft het gezamenlijk streefbeeld van de waterpartijen weer. Het deel “Taken en Bevoegdheden” regelt de (verdeling van de) verantwoordelijkheden voor het stedelijk water tussen de vier waterpartijen. Het deel “Maatregelen” geeft de projecten weer die de komende jaren uitgevoerd worden. Deze projecten zijn ingedeeld naar de vier thema's (programmalijnen) van het Visiedocument. Het gehele Waterplan is bestuurlijk bekrachtigd met een convenant in januari 2006.

Éen van de belangrijkste doelstellingen uit het Waterplan is het realiseren van een waternetwerk in de stad.

Aanpak grondwateroverlast

In april 2000 heeft de gemeenteraad het beleid vastgelegd voor de gebieden met grondwateroverlast. In 2008 is het beleid geëvalueerd, mede in het kader van de Wet gemeentelijke Watertaken waarmee de gemeentelijke zorgplicht voor het grondwater wordt geïntroduceerd.

Maatregelen zijn voorzien bij een aantal geselecteerde gebieden (clusters) met overlast in ondiepe kelders en kruipruimten die veroorzaakt wordt doordat het grondwaterpeil in winterperioden hoger komt dan één meter onder het maaiveld.

Het Waterschap De Dommel heeft Waterbeheersplan 2001-2004 “Door water gedreven” vastgesteld waarin de activiteiten en doelstellingen van het Waterschap zijn opgenomen. Voorts geeft het Waterschap in de beleidsnota “Samen werken aan stedelijk water 2000” en de kadernota Stedelijk Water “Water om op te bouwen 2006” inzicht in hoe het stedelijk waterbeheer verder inhoud zal worden gegeven. In de Inrichtingsvisies geeft het Waterschap voor de stroomgebieden de geplande ontwikkelingen weer, dit dient voor het Waterschap als toetsingskader voor de plannen die door derden in het stroomgebied worden opgesteld (waterhuishouding en ecosysteem). Tenslotte is de Keur oppervlaktewateren 2005 van belang. Hierin wordt het beheer en het onderhoud van watergangen geregeld (bijvoorbeeld betreffende onderhoudsstroken) en is aangegeven wanneer een vergunning of melding verplicht is voor ingrepen in de waterhuishouding. Verder zijn er beleidsregels voor het beschermingsbeleid van gebieden. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen keurbeschermingsgebieden, attentiegebieden en overige gebieden. Met deze beleidsregels wordt aangegeven op welke wijze gebiedsgericht wordt omgegaan met vergunning- en ontheffingverlening.

De provincie Noord-Brabant onderscheidt drie lagen voor beleidsafwegingen in ruimtelijke planvorming, de onderste laag is het bodem-watersysteem. De provincie Noord-Brabant heeft het provinciaal Waterhuishoudingsplan (partiële herziening 2003-2006) vastgesteld. Van belang zijn met name de thema's: water in bebouwd gebied, het verbeteren van de waterkwaliteit en de inrichting van waterlopen. De provincie is ook het bevoegd gezag voor het verlenen van vergunningen voor de onttrekking van grondwater. Daarnaast is in het kader van het Nationaal Bestuursakkoord Water een deelstroomgebiedsvisie voor Oost-Brabant opgesteld die de gebieden aangeeft waar o.a. ruimte voor waterberging gezocht wordt of benodigd is.

Het plangebied ligt in het centrum van de gemeente Eindhoven. Het plangebied wordt globaal begrensd door Keizersgracht / Wal aan de oostzijde, de Willemstraat aan de noordzijde, de Mauritsstraat / Edenstraat aan de westzijde en de Dommel aan de zuidzijde. In het plangebied is het oppervlaktewater de Dommel gelegen.

De opbouw van de bodem is van invloed op de karakteristiek van het watersysteem. In het plangebied treft men een toplaag aan die sterk is geroerd door de stedelijke ontwikkelingen (waaronder door de aanleg van wegen en gebouwen).

Een watersysteem kent verscheidene waterstromen (met verschillende kwantiteit en kwaliteit), aan de hand daarvan wordt het watersysteem van dit plangebied beschreven. Daarbij wordt over de grens van het plangebied gekeken.

Figuur plangebied

Regenwater

Het regenwater dat op daken en wegen valt, stroomt overwegend af naar de riolering. De riolering in dit gebied bestaat uit een gemengd rioolstelsel waarbij regenwater en afvalwater gezamenlijk in een riool wordt ingezameld. Het rioolwater wordt afgevoerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie aan de Van Oldenbarneveltlaan. Overig regenwater infiltreert, afhankelijk van de doorlatendheid, in de bodem. Verdamping wordt in dit plan buiten beschouwing gelaten.

Afvalwater

Alle panden in het plangebied zijn aangesloten op de riolering. De panden lozen hun afvalwater op het gemeentelijk rioolstelsel dat afvoert naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie van het waterschap De Dommel aan de Van Oldenbarneveltlaan.

Grondwater

De maaiveldhoogten in het plangebied variëren van ca. 16,5 meter tot ca 18,5 meter + N.A.P. Voeding van het grondwater in het plangebied geschiedt door infiltratie van regenwater en door toestroming vanuit het regionaal watersysteem.

De ontwatering van het gebied geschiedt door ondergrondse afstroming naar oppervlaktewater. Daarnaast is het plangebied onderdeel van het regionaal systeem: zoals grondwater het gebied instroomt, zo stroomt grondwater het gebied ook uit. Onttrekkingen van grondwater in dit gebied zijn niet bekend.

Oppervlaktewater

De op de grens van het in het plangebied gelegen Dommel heeft de functie waternatuur, viswater en ecologische verbindingszone

Drinkwater en B-water

Drinkwater wordt geleverd door het bedrijf BrabantWater. Er wordt geen B-water geleverd.

Aan het oppervlaktewater de Dommel zijn de functies waternatuur, viswater en ecologische verbindingszone en het toegekend. In het kader van het project baggeren en herinrichten van de Dommel en aanleg van een ecologische verbindingszone (trekker waterschap De Dommel) zal de Dommel en de aanliggende oevers worden heringericht. Hiermee wordt invulling gegeven aan de ontwikkeling van het beekdal en aan het “herstel”van de beek. Maatregelen die in het plangebied naast het baggeren van de Dommel zijn voorzien zijn het beperkt aanpassen van het stroomprofiel, lokaal weghalen beschoeiing, verflauwen taluds en aanleg faunapassages bij bruggen. Mede om deze reden worden de aan de Dommel liggende (groen)stroken (mede) bestemd voor waterhuishoudkundige doeleinden en ecologische voorzieningen.

In het Noord-westen van het plangebied is reeds een deel van de Nieuwe Gender in de Willemstraat (tussen Vonderweg en Lichtstraat). In de komende jaren wordt de Nieuwe Gender verder aangelegd ter plaatse van het Emmasingel.

Bij nieuwe ontwikkelingen dient het principe “waterneutraal bouwen” te worden gehanteerd. Dat wil zeggen dat bij herstructureringen of zogenaamde inbreidingen regenwater dient te worden geborgen en geleidelijk te worden afgevoerd gescheiden van het afvalwater.

Een tweede principe welke wordt gehanteerd is het voorkomen van verontreiniging van schoon oppervlakte water.

Het bestemmingsplan "De Bergen" is te typeren als een gedetailleerd plan. De methodiek van het bestemmingsplan is gebaseerd op de Regeling standaarden ruimtelijke ordening welke de volgende standaarden bevat:

• De Standaard Toegankelijke Ruimtelijke Instrumenten (STRI2008)
• De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2008)
• Het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening (IMRO2008)

Waar dat noodzakelijk is, wordt afgeweken van de standaard en kan specifiek toegesneden worden op de feitelijke situatie in het onderhavige plangebied.

Er is, conform de Wro, gekozen voor een analoge en digitale verbeelding van het plan. Aan de bestemmingen zijn bestemmings-, bouw- en gebruiksregels gekoppeld die direct inzichtelijk maken welke functies en ontwikkelingen zijn toegelaten. Bij enkele bestemmingen zijn tevens regels over ontheffing, aanleg- en sloopvergunning en specifieke gebruiksregels gekoppeld. Verbeelding en regels bieden een directe titel voor bebouwing en gebruik en voor sloopwerken, andere werken en werkzaamheden. Aan de regels zijn bijlagen gevoegd waar in de specifieke regels naar is verwezen.

In de analoge en digitale verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Naast de primaire bestemmingen komen in het plan ook uit te werken bestemmingen en dubbelbestemmingen voor die op de verbeelding zijn weergegeven. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis ingevolge het voorliggende plan, indien en voor zover deze in of middels de regels daaraan wordt gegeven. Als een aanduiding juridisch gezien geen enkele betekenis heeft, is deze niet opgenomen in de verbeelding. Ten behoeve van de leesbaarheid is het plan wel op een topografische ondergrond gelegd. De bestemmingen en de aanduidingen zijn ingedeeld in de hoofdgroepen volgens de SVBP2008 en zijn bij de verbeelding opgenomen in een renvooi.

Opgemerkt wordt nog dat de analoge en digitale verbeelding qua verschijning van elkaar verschillen, immers de wijze van raadplegen is ook verschillend. Inhoudelijk zijn uiteraard geen verschillen te vinden.

De planregels zijn ondergebracht in Hoofdstuk 1 Inleidende regels, Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels, Hoofdstuk 3 Algemene Regels en in Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

De Inleidende regels bestaan uit begripsbepalingen en de wijze van meten, teneinde te voorkomen dat discussie ontstaat over de interpretatie van de regels.

In de Begrippen (artikel 1) wordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als gebruikte begrippen niet in deze lijst voorkomen, dan geldt de uitleg/interpretatie conform het dagelijks taalgebruik.

In het artikel over de "Wijze van meten" (artikel 2) worden de te gebruiken meetmethodes vastgelegd.

De regels bij de bestemmingen worden hierna afzonderlijk toegelicht.

Bestemming “Bedrijf ” (artikel 3)

Deze bestemming is toegekend aan de gronden en opstallen van de bestaande bedrijven in het plangebied tot ten hoogste categorie 2 als bedoeld in de bij deze regels behorende “Lijst vanbedrijfsactiviteiten". Deze lijst is gebaseerd op de VNG-brochure “Bedrijven en milieuzonering”. Bedrijven die ingevolge de Wet geluidhinder geluidszoneringsplichtig zijn, zijn uitgesloten. Prostitutiebedrijven en seksinrichtingen zijn uitgesloten. Uitsluitend de bestaande autohandel met showroom binnen de bestemming "Bedrijf" is middels de aanduiding 'detailhandel' (dh) toegelaten. Bepaalde vormen van detailhandel zijn middels ontheffing toegelaten. Er kan ook ontheffing worden verleend ten behoeve van bedrijven die niet voorkomen op de “Lijst vanbedrijfsactiviteiten” doch die naar de aard en de invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met bedrijven die wel zijn genoemd. Voorts zijn er binnen deze bestemming ook woonfuncties en kantoorfuncties ter ondersteuning van het bedrijf toegelaten. De bouwvlakken zijn vastgelegd conform het bestaand bebouwd oppervlak dusdanig gesitueerd dat enige uitbreiding van de bebouwing mogelijk is.

Bestemming " Centrum" (artikel 4)

Deze bestemming is gelegd op de gronden aan de Keizersgracht en aan de Wal en is gerelateerd aan het citykerngebied. De toegelaten functies binnen deze bestemming zijn overeenkomstig de bestaande situatie. Binnen deze bestemming is een verscheidenheid aan commerciële functies toegelaten. Er gelden slechts beperkingen bij de bestemming detailhandel ten aanzien van perifere detailhandel en supermarkten en bij de bestemming cultuur en ontspanning voor wat betreft seksinrichtingen. Nieuwe woonfuncties zijn vanwege het geluidsaspect niet toegelaten. Behoudens de voorgeschreven beperkingen zijn gebruikswijzigingen toegelaten. De bouwregels zijn zodanig geredigeerd dat uitbreiding van een hoofdgebouw met meer de 1000 m² is uitgesloten. Buiten het bouwvlak is overige bebouwing toegelaten. Met de in artikel 29 gestelde parkeereis kan het volbouwen van het perceel worden voorkomen. De bebouwingsregels kunnen worden beperkt door de nadere eisenregeling.

Bestemming "Dienstverlening” (artikel 5)

Deze bestemming is gelegd op de bestaande vestigingen ten behoeve van dienstverlening die buiten de gronden met een functiemix liggen. De planregeling voorziet tevens in de aanwezigheid van een woonfunctie. De grenzen van de bouwvlakken zijn dusdanig bepaald dat enige uitbreiding van de bebouwing mogelijk is. Dienstverlenende bedrijven die zijn gelegen in centrum-/gemengd gebied, zijn meegenomen in desbetreffende bestemmingen. De bebouwingsregels kunnen worden beperkt door de nadere eisenregeling.

Bestemming "Gemengd - 1" (artikel 6)

Deze bestemming voorziet in een veelheid aan functies, die onderling uitwisselbaar zijn. Van een functiewijziging is pas sprake als de nieuwe functie legaal als zodanig is gevestigd of in gebruik is, dan wel indien deze is vergund. De functiemix voor de Bergstraat, Kleinen Berg, Grote Berg, Willemstraat en het Wilhelminaplein is hierin conform de uitgangpunten van de ontwikkelingsvisie vastgelegd. Het betreft panden/ clusters van panden waarbij een diversiteit aan functies gewenst is. Ten aanzien van de horeca functie geldt er een beperking zowel voor wat betreft aantal horeca functies per straat als het type horeca. Nieuwe horeca functies zijn niet toegelaten behoudens ontheffing. Criteria voor de ontheffing betreft de type horeca behorende tot de categorie 1 volgens de lijst van horeca activiteiten en een maximaal aantal toegelaten horeca functies per straat van eendere van de adressen op begane grond niveau. Hoekpanden worden bij de beoordeling van een ontheffing voor beide straten meegenomen. Het aantal bestaande horecafuncties per straat binnen deze bestemming is geinventariseerd voor het ontwerp bestemmingsplan. De verdiepingen zijn primair bestemd voor de woonfunctie met dien verstande dat onzelstandige woonruimten uitsluitend zijn toegestaan voor zover bestaand. De gemengde functies zelf zijn uitsluitend op de begane grond mogelijk behoudens ontheffing en tenzij in de bestaande situatie sprake is van een andere functie dan de woonfunctie.

De stedenbouwkundige eisen zijn gebaseerd op de bestaande situatie. De bouwregels zijn zodanig geredigeerd dat uitbreiding van een hoofdgebouw met meer de 1000 m² is uitgesloten. Tevens wordt daarmee voorkomen dat inbreuk wordt gedaan op de perceelsgewijze opbouw. In de regels is een ontheffingsmogelijkheid opgenomen voor afwijking van de voorgeschreven korrelgrootte. Buiten het bouwvlak is overige bebouwing toegelaten. Met de in artikel 29 gestelde parkeereis kan het volbouwen van het perceel worden voorkomen. De bebouwingsregels kunnen worden beperkt door de nadere eisenregeling. Voorts zijn uniforme eisen opgenomen ten aanzien van bestaande onderdoorgangen en ondergrondse parkeergarages.

Bestemming" Gemengd - 2" (artikel 7)

Deze bestemming voorziet eveneens in een veelheid van functies. De horecafunctie is hier uitgezonderd. Deze bestemming is gelegd op de het gedeelte van de Hoogstraat dat aansluit op de Grote Berg, en een gedeelte van de Eden- en Willem de Zwijgerstraat. De woonfunctie is overwegend op de verdieping. Nieuwe woonfuncties zijn niet toegelaten. Met de redactie van de bestemmingregel kan nieuwe kamerbewoning worden geweerd. Uitgangspunt voor de bouwregels is de bestaande situatie. Buiten het bouwvlak zijn uitbreidings- c.q. bebouwingsmogelijkheden met een beperking voor wat betreft de bouwhoogte. Met de in artikel 29 gestelde parkeereis kan het volbouwen van het perceel worden voorkomen. De bebouwingsregels kunnen worden beperkt door de nadere eisenregeling.

Bestemming "Groen” (artikel 8)

Het groen dat in de uitwerking van het gemeentelijke Groenbeleidsplan is aangemerkt als “structureel groen op stedelijk niveau” en “structureel groen op wijk- en buurtniveau” is in het voorliggende plan expliciet voorzien van de bestemming "Groen" . Deze bestemming omvat naast speelvoorzieningen ook kleinere waterpartijen. Het snippergroen dat deel uit maakt van de weg is opgenomen in de verkeersbestemmingen. Ter bescherming van de groenwaarden zijn uitsluitend bestaande specifieke gebouwen, zoals een ondergrondse parkeerkarage en nutsgebouwen ter plaatse waar dat op de verbeelding is aangeduid, toegelaten.

Bestemming"Horeca" (artikel 9)

Deze bestemming is gelegd op de bestaande solitair gelegen horecavestigingen in het plangebied. De bestemmingsregeling voorziet tevens in een woonfunctie. Dit is gebaseerd op de bestaande situatie waar in de regel is voorzien in een woonfunctie op de verdieping. Uitgangspunt voor de toegelaten horecatype is een horecabedrijf behorende tot de categorie 1 van de "Lijst van horecaactiviteiten" tenzij in de bestaande situatie een horecabedrijf wordt geëxploiteerd behorende tot een andere categorie van deze lijst. Uitgangspunt voor de bouwregels is de bestaande situatie. De bebouwingsregels kunnen worden beperkt door de nadere eisenregeling.

Bestemming "Kantoor” (artikel 10)

Deze bestemming is gelegd op specifieke kantoorvestigingen waarbij sprake is van meer dan beroepsuitoefening aan huis. Deze bestemming betreft dus de bestaande kantoorvestigingen in het plangebied. Ter plaatse van het perceel Wal 2/Paradijslaan 1 is uitgegaan van de situatie waarvoor destijds vrijstelling is verleend. Voor het overige is bij de bouwregels uitgegaan van de bestaande situatie. De bebouwingsregels kunnen worden beperkt door de nadere eisenregeling.

Bestemming "Maatschappelijk” (artikel 11)

Het betreft hier een “verzamelbestemming” ten behoeve van medische, sociaal-culturele, religieuze, educatieve en openbare dienstverlenende (non-profit) instellingen en voorzieningen ten behoeve van sport. Concreet gaat het hier om voorzieningen als kerken, scholen, buurtcentra, bejaarden-/verzorgingshuizen, welzijnsvoorzieningen, medische (groeps)praktijken e.d. al dan niet in combinatie met (boven)woningen. Behoudens ter plaatse van de aanduiding `brandweerkazerne' en de aanduiding `religie' is gekozen voor een flexibele regeling, zodat uitwisseling van alle functies die passen binnen de omschrijving mogelijk is. Er geldt wel een beperking voor wat betreft geluidgevoelige objecten. Bij de bouwregels is de bestaande situatie als uitgangspunt genomen en wel zodanig dat de regeling gericht is op het bestaande bouwperceel en bouwvlakken voor de bestaande gebouwen. Binnen de bestemming "Maatschappelijk" is horeca en detailhandel uitsluitend als nevenfunctie toegestaan ondergeschikt aan dan wel ter ondersteuning van de desbetreffende maatschappelijke functie(s). De bebouwingsregels kunnen worden beperkt door de nadere eisenregeling.

Bestemming "Maatschappelijk - Begraafplaats” (artikel 12)

Deze bestemming is specifiek gelegd op de aanwezige historische begraafplaats in het plangebied. De begraafplaats met bijbehorende bebouwing en groenelementen hebben de status van beschermd monument. Behoud van de cultuurhistorische waarden wordt hiermee veiliggesteld. De bebouwingsregeling is gebaseerd op de bestaande bebouwing. Voor de bescherming van de structuur van de begraafplaats en het groen is een aanlegvergunningstelsel opgenomen. De bebouwingsregels kunnen worden beperkt door de nadere eisenregeling.

Bestemming "Verkeer” (artikel 13)

Deze bestemming is geprojecteerd op de wegen die primair gericht zijn op de afwikkeling van het doorgaande verkeer. Dit betreft de volgende wegen. De Grote Berg, Maurits-, Edenstraat en Vonderweg. Gebouwen zijn op grond van de bouwregels uitgesloten. De bebouwingsregels kunnen worden beperkt door de nadere eisenregeling.

Bestemming "Verkeer - Verblijfsgebied” (artikel 14)

Het gaat bij deze bestemming om de wegen die primair dienen c.q. zullen dienen voor de ontsluiting van de aangrenzende of nabijgelegen gronden, zoals winkelerven, pleinen, woonstraten, woonerven en paden. Ook is deze bestemming bedoeld voor de in het plangebied buiten de overige bestemmingen gelegen parkeerterreinen en voor de groenstrookjes die een onderdeel zijn van de straatinrichting. In verband met de "voorgenomen herinrichting van het Wilhelminaplein zijn specifieke bouwregels opgenomen voor een openbare toiletvoorziening en een wijzigingsbevoegdheid voor de bouw van een ondergrondse parkeergarage is aangeduid met de aanduiding 'parkeergarage'.binnen de wro-aanduiding Wijzigingsbevoegdheid''. Een bestaande ondergrondse parkeergarage is op de verbeelding aangeduid met de aanduiding 'parkeergarage'.De bebouwingsregels kunnen worden beperkt door de nadere eisenregeling.

Bestemming "Water" (artikel 15)

Binnen deze bestemming vallen de grotere oppervlaktewateren c.q. die oppervlaktewateren die een functie hebben in het watersysteem. In het plangebied betreft dit rivier De Dommel. Om eventuele inbreuken op de functie van De Dommel op het watersysteem te voorkomen zijn bepaalde werken en werkzaamheden aan een aanlegvergunningstelsel onderworpen.

Bestemming "Wonen-1” (artikel 16)

Deze bestemming is gelegd op de in het plangebied gelegen gronden met grondgebondenwoningen en de bijbehorende voor- en achtererven en met de mogelijkheid van ondergeschikte beroeps- of bedrijfsuitoefening aan huis. Onzelfstandige woonruimte, zoals kamerbewoning, zijn uitsluitend toegestaan voorzover bestaand.

De bouwregels zijn zodanig geredigeerd dat behoud van de bijzondere stedenbouwkundige karakteristiek mede vanuit cultuurhistorisch oogpunt is gewaarborgd. De bestaande situatie, namelijk de bestaande bouwwijze (overwegend gesloten bebouwing), bouwhoogte, de verscheidenheid in kapvormen en perceelsgewijze opbouw, is daarbij als uitgangspunt genomen. Middels ontheffing bestaat de mogelijkheid om af te wijken van de voorgeschreven korrelgrootte.

In de regels is onderscheid gemaakt tussen enerzijds hoofdgebouwen en anderzijds bijgebouwen, aanbouwen en uitbouwen. Het gebouw dat door zijn constructie of afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken, wordt beschouwd als het hoofdgebouw. Bijgebouwen, aanbouwen en uitbouwen zijn in architectonisch opzicht te onderscheiden van, en ondergeschikt aan, het hoofdgebouw.

Hoofdgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gesitueerd en aan-/uitbouwen en bijgebouwen dienen binnen het vlak van de aanduiding `bijgebouwen' te worden gesitueerd.

Op de digitale verbeelding zijn bouwvlakken aangegeven waarbinnen de hoofdgebouwen mogen worden gebouwd. Binnen een bouwvlak geldt geen beperking ten aanzien van het oppervlak dat mag worden bebouwd. De bouwvlakken mogen dus volledig worden benut. Met in achtneming van de overige eisen mogen aan-, uitbouwen en bijgebouwen ook binnen het bouwvlak worden gesitueerd.

Bij “grondgebonden woningen” (niet-gestapelde woningen) in stroken is in beginsel uitgegaan van een diepte van het bouwvlak van 12 m vanaf de voorgevel. Daarbij dient de resterende achtertuin een diepte van minimaal 10 m te hebben. Indien deze minimale diepte in de gegeven situatie niet mogelijk is, is voor het bouwvlak een diepte van 10 m aangehouden. Indien ook dan een ontoereikende diepte van de achtertuin resteert, is een diepte van het bouwvlak overeenkomstig de bestaande situatie aangegeven.

Er is gekozen voor standaardisering van de diepte van het bouwvlak met het oog op rechtsgelijkheid. Veel “grondgebonden woningen” hebben een bestaande diepte van 8 tot 10 m. Mogelijkheden tot uitbreiding van het hoofdgebouw naar 12 m is substantieel en praktisch. Wel dient de achtertuin een minimale dieptemaat van 10 m te behouden opdat deze niet verwordt tot een slecht bezonde binnenplaats. Bij de bepaling van de minimaal te behouden tuindiepte worden reeds in de tuin gerealiseerde bijgebouwen buiten beschouwing gelaten.

Bij het vaststellen van een woningdiepte van 12 m wordt er van uitgegaan dat dit een aantal voordelen heeft ten opzichte van het vastleggen van de bestaande achtergevel grens van het bouwvlak:

1. 1. er is meer rechtsgelijkheid: woningen die aan de achterzijde nog niet zijn uitgebreid kunnen alsnog worden uitgebreid en gelijkgetrokken worden met de reeds uitgebreide woningen;
2. 2. relatief kleine woningen kunnen qua ruimtebehoefte aan de norm worden aangepast;
3. 3. de bestaande achtergevelrooilijn hoeft niet te worden vastgelegd. Voor sommige woningen is het bepalen van de achtergevelrooilijn moeilijk.

Bij vrijstaande woningen op relatief ruime kavels is als diepte van het bouwvlak in beginsel een maat van 15 m aangehouden. Voor minimaal resterende diepte van de achtertuinen bestaan dezelfde uitgangspunten als bovenstaand zijn verwoord. Afwijkingen hiervan kunnen zich voordoen indien in de bestaande situatie de diepte van het hoofdgebouw meer dan 15 m bedraagt. In dat geval wordt de bestaande diepte van het hoofdgebouw als de maximale diepte van het bouwvlak aangemerkt.

Geen uitbreiding mogelijk aan de voorgevel

De voorzijde van woningen bepaalt in hoge mate het straatbeeld evenals de onderlinge samenhang van de gevels en het straatmeubilair. Een rommelig gevelbeeld zal afbreuk doen aan de belevingswaarde van het straatbeeld. Daarom zal bij een goed stedenbouwkundig plan altijd worden uitgegaan van een helder en evenwichtig gevelbeeld zodat de gevels van de afzonderlijke woningen gezamenlijk een aantrekkelijk ensemble opleveren. Daarbij dient ook samenhang te ontstaan tussen de afmetingen van het profiel van de openbare ruimte en de gevelhoogten en gevelbreedten.

Bij substantiële uitbreidingsmogelijkheden aan de voorgevels van bebouwing, dus de gevels die zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte, bestaat het risico dat de bestaande ruimtelijke kwaliteit van het desbetreffende openbare gebied verstoord wordt. Dit is zeker het geval indien bij individuele gebouwen de voorgevels worden gewijzigd zonder dat sprake is van samenhang met de aanliggende gevels. Het ensemble van de gevels kan dan door een individuele gevelaanpassing in negatieve zin veranderd worden. Om deze ongewenste situatie te voorkomen wordt het kader van het vigerende bestemmingsplan niet mogelijk gemaakt substantiële uitbreidingen aan de voorgevels te doen.

Voor de achtergevels, dus de gevels die veelal niet zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte, geldt de bovenstaande beperking niet. Een substantiële uitbreiding aan deze gevels is wel mogelijk omdat deze gevel niet beeldbepalend is voor de openbare ruimte. Uiteraard zal in het kader van de bouwvergunning altijd gecontroleerd dienen te worden of een substantiële uitbreiding van de achtergevel bouwtechnisch en esthetisch verantwoord is.

Bepaling situering aan-/uitbouwen en bijgebouwen

De situering van aan-/uitbouwen en bijgebouwen is beperkt tot het bouwvlak en het vlak van de aanduiding `bijgebouwen'. Om te waarborgen dat de bebouwing aan de openbare ruimte voldoende esthetische kwaliteit behoudt wordt gekozen voor een duidelijk onderscheid tussen hoofdgebouwen en aan-/uitbouwen en bijgebouwen. Dit onderscheid wordt geconcretiseerd door aan-/uitbouwen en bijgebouwen gelegen aan de openbare ruimte terug te leggen ten opzichte van de hoofdgebouwen. Hierdoor vallen de hoofdgebouwen extra op en de aan-/uitbouwen en bijgebouwen, die doorgaans esthetisch minder aantrekkelijk zijn, vallen minder op. De aan-/uitbouwen en bijgebouwen dienen minimaal 3 m terug te liggen ten opzichte van de voorgevel (de gevel die aan de openbare ruimte ligt). De afstand tussen de afzonderlijke hoofdbebouwing dient dan wel minimaal 3 m te zijn. Bij een kleinere afstand dan 3 m is het onderscheidend beeld van de afzonderlijke hoofdgebouwen dermate gering dat de terugliggende aan-/uitbouwen en bijgebouwen geen toegevoegde esthetische waarde meer creëren. Daarnaast is een aan-/uitbouw en bijgebouw van minder dan 3 m tussen twee hoofdgebouwen van ondergeschikt belang zodat het terugleggen van minimaal 3 m ten opzichte van de voorgevel geen verbeterd beeld oplevert. In dat geval mogen de bijgebouwen in het verlengde van de voorgevel liggen. Concreet betekent dit voor de digitale verbeelding dat het vlak van de aanduiding 'bijgebouwen', aan de zijde van de openbare ruimte, tussen de hoofdbebouwing 3 m terugligt ten opzichte van de voorgevelrooilijn. De onderlinge afstand tussen de hoofdgebouwen dient dan wel minimaal 3 m te zijn. Indien dit niet het geval is, ligt het vlak van de aanduiding `bijgebouwen' voor zowel hoofdbebouwing als aan-/uitbouwen en bijgebouwen in dezelfde lijn.

Aan-/uitbouwen en bijgebouwen aan kopgevels

Behoudens de in het plan genoemde uitzonderingen dienen aan-/uitbouwen en bijgebouwen binnen de denkbeeldige lijn te vallen die in het verlengde ligt van de kopgevel van een hoekwoning.

De hoekwoning maakt deel uit van een bouwblok dat gevormd wordt door meerdere woningen. Specifiek aan een hoekwoning is dat deze aan twee zijden aan de openbare weg ligt. De entree van de woning ligt vaak aan dezelfde openbare weg als de entrees van de naastgelegen woningen. Door de tweezijdige ligging aan de openbare weg bepaalt de hoekwoning voor een belangrijk deel de esthetische uitstraling van het gehele bouwblok. Aan-/uitbouwen en bijgebouwen die tegen de kopgevel worden gebouwd kunnen deze uitstraling verstoren. Er dient dus zeer zorgvuldig te worden omgegaan met bijgebouwen die buiten het gevelvlak van de kopgevels vallen.

Gezien het bovenstaande wordt er voor gekozen om de reeds bestaande bijgebouwen die buiten het kopgevelvlak liggen positief te bestemmen en binnen het vlak van de aanduiding 'bijgebouwen' op te nemen. Voor de overige gevallen wordt het vlak van de aanduiding 'bijgebouwen' bepaald door de denkbeeldige lijn, die in het verlengde ligt van de kopgevel, als grens te nemen.

Maximum bebouwd oppervlak binnen het vlak van de aanduiding 'bijgebouwen'

Door bij grondgebonden woningen een maximale woningdiepte toe te staan van 12 m ontstaat de mogelijkheid het vlak van de aanduiding `bijgebouwen extra te bebouwen. Om te voorkomen dat dit vlak volledig volgebouwd wordt met hoofdgebouwen en aan-/uitbouwen en bijgebouwen is een percentage van 65% opgenomen. Dit percentage geldt als het maximum voor het bebouwen van het binnen het vlak van de aanduiding `bijgebouwen' gedeelte van het bouwperceel. Dit resulteert in de mogelijkheid dat bij relatief kleine percelen met een beperkt vlak van de aanduiding 'bijgebouwen' minder dan de genormeerde oppervlakte van 75 m² aan bijgebouwen, uitbouwen en aanbouwen kan worden gerealiseerd.

Ingeval van grotere bouwpercelen van 500m2 en groter geldt een maximum van 100 m² en 50%. Vaak staan op dergelijke grote kavels vrijstaande woningen. Bij deze woningen wordt een woningdiepte van 15 m toegestaan. Bij dergelijke grote kavels zal de genormeerde oppervlakte van 100 m² niet onder druk komen te staan.

Aan- en uitbouwen en bijgebouwen voor zover binnen het bouwvlak gerealiseerd, worden niet in mindering gebracht op de in het voorgaande genoemde maten en percentages.

Indien in de bestaande situatie reeds sprake is van een afwijking ten aanzien van de maximaal voorgeschreven oppervlakte aan aan-/uitbouwen en bijgebouwen dan geldt de bestaande oppervlakte aan aan-/uitbouwen en bijgebouwen als maximum.

De gronden met de aanduiding “bijgebouwen” zijn primair gelegen aan de achterzijde van de hoofdbebouwing. In de gevallen waarin reeds sprake is van bijgebouwen, uitbouwen en aanbouwen aan de voorzijde/straatzijde dan wel de kopse zijde van de woning, zijn deze eveneens meegenomen binnen de begrenzing van het vlak van de aanduiding `bijgebouwen. Het voorgaande geldt in beginsel niet voor carports; deze blijven in dit verband buiten beschouwing. Er is gekozen voor een uniform beeld in die zin dat de qua omvang grootste bebouwing in de vorm van bijgebouwen, uitbouwen en aanbouwen aan de voorzijde/straatzijde van de woning (carports buiten beschouwing latend) bepalend is geweest voor de begrenzing van het vlak van de aanduiding 'bijgebouwen' aan de voorzijde van het gehele desbetreffende blok woningen. Slechts in die gevallen dat dit zou leiden tot een uit stedenbouwkundig oogpunt onaanvaardbare situatie, is uitgegaan van de per woning in het desbetreffende blok aan de straatzijde dan wel kopse zijde bestaande situatie.

Bouwhoogte

De maximale (goot)bouwhoogte is in beginsel bepaald op “als bestaand” (ten tijde van de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan). Dit betreft de bestaande (maximale) hoogte per hoofdgebouw (in casu per woning c.q. woongebouw). Er kan dus binnen een bouwvlak sprake zijn van verschillende maximale bouwhoogten.

Aan huis-verbonden-beroepen

Het gebruik van ruimten voor aan huis verbonden beroepen is binnen de woonbestemming toegestaan (tot maximaal 50 m²). Met een ontheffing is het onder bepaalde voorwaarden mogelijk om maximaal 75 m² vloeroppervlak te benutten voor aan huis gebonden beroepen. Tevens is het na ontheffing onder bepaalde voorwaarden mogelijk om maximaal 30 m² te benutten voor kleinschalige bedrijvigheid. Indien sprake is van beroeps- c.q. bedrijfsuitoefening aan huis dan is deze meegenomen in de bestemming `Wonen´.

Daar waar in de bestaande situatie sprake is van een woning dat geheel of voor het grootste gedeelte niet als woonruimte in gebruik is dit op de verbeelding en in de regels aangeduid als 'praktijkruimte' of 'atelier' .

De bebouwingsregels kunnen worden beperkt door de nadere eisenregeling.

Bestemming "Wonen-2" (artikel 17)

Deze bestemming is gelegd op de bestaande gestapelde woongebouwen/woonruimten. Onzelfstandige woonruimten zijn uitsluitend toegelaten voor zover bestaand. Bij de bouwregels is uitgegaan van de bestaande situatie, namelijk bouwhoogte en kapvorm. Voorts zijn uniforme eisen opgenomen ten aanzien van bestaande op de verbeelding aangeduide onderdoorgangen en ondergrondse parkeergarages. Naast de woonfunctie is een ondergeschikte nevenfunctie in de vorm van een aan-huis-verbonden-beroep tot een maximale beroepsvloeroppervlakte van 50 m² toegelaten. Met ontheffing is een beroepsvloeroppervlakte tot 75 m². De bebouwingsregels kunnen worden beperkt door de nadere eisenregeling.

Bestemming "Centrum-Uit te werken" (artikel 18)

Deze uit te werken bestemming is gelegd op de ontwikkelingslocatie aan de Keizersgracht, het Fensterrein. De uitwerkingsregels bevatten het kader op basis waarvan een uitwerkingsplan dient te worden gemaakt voor de beoogde ontwikkeling van het gebied. Het kader is gebaseerd op de Ontwikkelingsvisie De Bergen en het daarbij behorende uitvoeringsprogramma. Op grond van de bouwregels geldt er een bouwverbod. Voor de procedure tot uitwerking zijn procedureregels opgenomen.

Bestemming "Cultuur en Ontspanning-Uit te werken" (artikel 19)

Deze uit te werken bestemming is gelegd op de ontwikkelingslocatie aan de Paradijslaan, het voormalige marechausseekazerne. De uitwerkingsregels bevatten het kader op basis waarvan een uitwerkingsplan dient te worden gemaakt voor de beoogde ontwikkeling van het gebied. Het kader is gebaseerd op de Ontwikkelingsvisie De Bergen en het daarbij behorende uitvoeringsprogramma. Op grond van de bouwregels geldt er een bouwverbod. Voor de procedure tot uitwerking zijn procedureregels opgenomen

Bestemming "Gemengd-Uit te werken "(artikel 20)

Deze uit te werken bestemming is gelegd op de ontwikkelingslocatie op het binnenterrein Bergstraat/Grote Berg/Kleine Berg, het Luciferterrein (ook wel genoemd het Van der Schootterrein). De uitwerkingsregels bevatten het kader op basis waarvan een uitwerkingsplan dient te worden gemaakt voor de beoogde ontwikkeling van het gebied. Het kader is gebaseerd op de Ontwikkelingsvisie De Bergen en het daarbij behorende uitvoeringsprogramma. Op grond van de bouwregels geldt er een bouwverbod. Voor de procedure tot uitwerking zijn procedureregels opgenomen.

Bestemming "Wonen-Uit te werken" (artikel 21)

Deze uit te werken bestemming is gelegd op de ontwikkelingslocatie aan het Spijndhof. De uitwerkingsregels bevatten het kader op basis waarvan een uitwerkingsplan dient te worden gemaakt voor de beoogde ontwikkeling van het gebied. Het kader is gebaseerd op de Ontwikkelingsvisie De Bergen en het daarbij behorende uitvoeringsprogramma. Op grond van de bouwregels geldt er een bouwverbod. Voor de procedure tot uitwerking zijn procedureregels opgenomen

Bestemming "Waarde - Archeologie" (artikel 22)

Deze bestemming is een dubbelbestemming over de onderliggende basisbestemmingen, dat gericht is op bescherming van de aanwezige waarden, i.c. archeologische waarden. In de regels wordt onderscheid gemaakt in het gebied rondom de Grote Berg en de Kleine Berg dat is aangemerkt als een gebied met archeologische waarde en het gebied aansluitend aan de Dommel dat is aangemerkt als een gebied met een hoge archeologisch verwachting. In dit verband wordt ten aanzien van het bouwen een bouwverbod gesteld behoudens ontheffing. Daarnaast geldt er een verbod voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden behoudens vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning)

Bestemming" Waarde - Beschermd stadsgezicht" (artikel 23)

Deze bestemming is een dubbelbestemming over de onderliggende basisbestemmingen, dat gericht is op bescherming van de aanwezige waarden, i.c. de waarden van het beschermd stadsgezicht Den Elzent. Een klein gedeelte van het beschermd stadsgezicht valt binnen het plangebied. In dit verband wordt ten aanzien van het bouwen een bouwverbod gesteld behoudens ontheffing. Daarnaast geldt er een verbod voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden behoudens vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning).

Bestemming "Waarde - Cultuurhistorie" (artikel 24)

Deze bestemming is een dubbelbestemming over de onderliggende basisbestemming ,dat gericht is op bescherming van de aanwezige waarden, i.c. de cultuurhistorische waarden. De begrenzing van deze bestemming is gerelateerd aan de erfgoedcontouren die op de Beleidskaart, dat als bijlage bij deze regels is gevoegd, zijn aangegeven. De regels zijn hier van toepassing op de op de Beleidskaart binnen de erfgoedcontouren aanwezige cultuurhistorisch waardevolle objecten, nader aangeduid als dominant, beeldbepalend/kenmerkend en basiskwaliteit respectievelijk in de kleuren rood, oranje en geel. De als dominant, kleur rood, aangeduide objecten de en als beeldbepalend/kenmerkend, in de kleur oranje aangeduide objecten en voor zover deze het aanzien vanaf de openbare weg betreft hebben gelet op de verwijzing naar de monumentenverordening de status van beschermd monument. Deze status biedt tevens bescherming ten aanzien van de interieurwaarden. Bij de onderscheidenlijke cultuurhistorisch waardevolle objecten worden in dit verband ten aanzien van het bouwen beperkingen c.q. voorwaarden gesteld. Verder geldt er voor deze objecten een sloopverbod behoudens sloopvergunning van burgemeester en wethouders. Daarnaast geldt er voor de objecten aangeduid als beeldbepalend/kenmerkend en basiskwaliteit respectievelijk in de kleuren oranje en geel een verbod voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden, niet zijnde slopen of bouwen, behoudens vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning). Mede voorde bescherming van de cultuurhistorische waarden is een gebruiksregel opgenomen.

Bestemming Waarde - Ecologie (artikel 25)

Deze bestemming is een dubbelbestemming over de onderliggende basisbestemmingen dat gericht is op bescherming van de aanwezige waarden, i.c. de ecologische waarden van rivier De Dommel en de oevers van de rivier. In dit verband wordt zien van het bouwen beperkingen gesteld. Daarnaast geldt er een verbod voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden behoudens vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning).

Bestemming "Waarde - Historisch groen" (artikel 26)

Deze bestemming is een dubbelbestemming over de onderliggende basisbestemming dat gericht is op bescherming van de aanwezige waarden, i.c. de historische waarden van het groen (soort beplantingen en gewassen en de aanlegstructuur van het park. In dit verband wordt zien van het bouwen beperkingen gesteld. Daarnaast geldt er een verbod voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden behoudens vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning).

Onder de Algemene regels zijn opgenomen de Anti-dubbeltelregel, de Algemeneontheffingsregels, de Overige regels, bevattende de regels over de Parkeereis en Ontheffing, de Algemene Procedureregels en de regels omtrent Uitsluiting aanvullende werkingBouwverordening.

In de Overgangs- en slotregels zijn het Overgangsrechten deSlotregel opgenomen.

Bij de regels zijn behoren de volgende bijlagen op grond van de onderscheidenlijke regels van toepassing zijn:

Bijlage 1 Lijst van bedrijfsactiviteiten voor de beoordeling van toegelaten bedrijven op grond van de milieucategorie;

Bijlage 2 Lijst van horecaactiviteiten voor de beoordeling van de toegelaten horecacategorie;

Bijlage 3 Parkeernormen en Bijlage 4 Uitvoeringsregels bij parkeernormen voor de beoordeling van de parkeereis bij nieuwe ontwikkelingen

Bijlage 5Beleidskaart bij de beoordeling van activiteiten die van invloed (kunnen) zijn op de cultuurhistorische waarden binnen de dubbelbestemming "Waarde - Cultuurhistorie"

De gemeente heeft in maart 2009 het toezicht- en handhavingsprogramma 2009 vastgesteld.

In dit handhavingsprogramma is aangegeven dat de gemeente zich inzet om van Eindhoven een sterke stad met een levendige economie te maken. Veiligheid en leefbaarheid staan daarbij voorop.

Het gemeentebestuur heeft een gemeente voor ogen die maximaal dienstverlenend is, maar die ook de grenzen aangeeft en de spelregels bewaakt. Daar waar dat nodig is wordt daadkrachtig opgetreden in het algemeen belang voor de bescherming van de rechtszekerheid van individuele belangen.

De gemeente handhaaft consequent, werkt in belangrijke mate stadsdeel- en gebiedsgericht en programmatisch en staat dicht bij de burger.

Goed toezicht en handhaving zijn van cruciaal belang om de leefbaarheid, de rechtszekerheid, de veiligheid, bedrijvigheid en het milieu in Eindhoven te bevorderen. Overlast en vervuiling dienen te worden teruggedrongen en naleving van voorschriften van bijvoorbeeld ruimtelijke ordening , bouw-, milieu- en gebruiksvergunningen is hierbij noodzakelijk.

De wet- en regelgeving blijft het uitgangspunt voor toezicht en handhaving. Cruciaal is evenwel dat de gemeente zich vanuit toezicht en handhaving als partner opstelt en daarbij de nodige dynamiek toont en helder communiceert over wat wel en niet kan.

Voor toezicht en handhaving is een handhavingsmodel ontwikkeld dat wordt gekenmerkt door de volgende zeven basisprincipes:

• Integrale aanpak vanuit een samenhangende organisatie.
• Toezicht en handhaving als sterke schakels in de reguleringsketen ( zowel beleidsmatig als qua uitvoering).
• Optimaal toepassen van moderne communicatietechnologie bij toezicht en handhaving.
• Goede informatiepositie van de handhavers door een betere beschikbaarheid van betrouwbare gegevens over kenmerken van de stad, vergunningen, controles, activiteiten en procedures.
• In een vroegtijdig stadium van toezicht en handhaving in gesprek gaan met de burgers en bedrijven gericht op het zo min mogelijk hoeven toepassen van bestuursrechtelijke maatregelen.
• In alle redelijkheid is ruimte voor maatwerk maar zo nodig wordt doorgepakt.
• We zeggen wat we doen; we doen wat we zeggen en we laten zien wat we gedaan hebben.

Op basis van dit toezicht- en handhavingsprogramma is een gemeentelijk werkplan opgesteld waarin per aandachtsveld de toezicht- en handhavingsactiviteiten SMART zijn vorm gegeven.

Voor het aandachtsveld Bouwen, wonen en ruimtelijke ordening (strijdigheid met het bestemmingsplan) zijn op ruimtelijke ordeningsgebied onder meer de volgende activiteiten benoemd:

• Controle panden op illegale bewoning/strijdig gebruik woning met bestemmingsplan.
• Controle panden op ontoelaatbare woningsplitsing.
• Accent op specifieke locaties per stadsdeel (autohandellocaties) .

Bij illegale bouw en illegaal gebruik worden gemelde misstanden aangepakt waarbij zaken waar veiligheid, monumentale panden en welstand in het geding is.

Een eerste vereiste om goed te kunnen handhaven zijn duidelijk regels. Bij het ontwikkelen van de standaardregels voor bestemmingsplannen het stedelijk gebied van Eindhoven is daarom gekozen voor een zo helder mogelijke juridische methodiek. De planregels zijn zo geredigeerd, dat deze in de toetsingspraktijk goed hanteerbaar zijn. Planregels dienen duidelijke normen te bevatten die niet voor verschillende uitleg vatbaar zijn en tevens actueel en controleerbaar zijn. Teneinde hieraan te voldoen zijn de regels aangepast aan de meest recente jurisprudentie en wetgeving op ruimtelijke gebied en ruimtelijk relevant gebied. Dit biedt voldoende garanties voor de rechtszekerheid en de flexibiliteit van de nieuwe bestemmingsplannen.

In het voorliggende bestemmingsplan is het actuele ruimtelijk beleid van Eindhoven vastgelegd, toegespitst op het plangebied. Het bestemmingsplan bevat een juridisch toetsingskader voor het behoud en de ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit. Om deze kwaliteit voor de planperiode te kunnen garanderen is vereist, dat in de praktijk de planregels strikt worden toegepast en gehandhaafd. Goede voorlichting en informatievoorziening dragen bij aan een verbetering in de naleving van de bestemmingsplannen.

Leidend motief bij de toekenning van de bestemmingen is het antwoord op de vraag of de desbetreffende functie ter plaatse in ruimtelijk opzicht acceptabel is (ongeacht of een en ander in overeenstemming is met de voorgaande (nu nog vigerende) bestemmingsplannen en/of een en ander functioneert in overeenstemming met andere regelgeving, bijvoorbeeld milieuwetgeving, winkelsluitingswet, bouwverordening, algemene plaatselijk verordening etc.) Er zal dus in een aantal gevallen sprake kunnen zijn van het met het voorliggende plan legaliseren van situaties die niet conform de nu nog geldende bestemmingsplannen zijn, maar uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening aanvaardbaar zijn. Dit zal betekenen dat in deze situaties te zijner tijd niet meer zal kunnen worden opgetreden op basis van het voorliggende bestemmingsplan. Opgemerkt kan worden dat het in nagenoeg alle gevallen bedrijven betreft waarvan het bestaan bij de gemeente bekend is. De plicht tot handhaving van andere regelgeving (bijvoorbeeld milieuwetgeving) ter zake blijft uiteraard onverkort van kracht.

Er is in het voorliggende plan slechts aandacht voor handhaving in geval van het met dit bestemmingsplan wegbestemmen van momenteel bestaande functies, dus als er sprake is van het om redenen van een de goede ruimtelijke ordening toekennen van een bestemming die niet conform de bestaande situatie is. Dergelijke gevallen doen zich – voor zover uit onderzoek gebleken – met het voorliggende plan niet voor.

Wel zal aan de bedrijven die - blijkens de in het voorgaande onder 4.2 (“Leefomgeving enbedrijvigheid”) vermelde specifieke onderzoeken naar de milieusituaties ter plaatse - in aanmerking komen voor een ontheffing (ontheffing voor bedrijven in een hogere milieucategorie dan in beginsel ter plaatse toegestaan) - zo nodig onder voorwaarden - een ontheffing moeten worden verleend.

Het bestemmingsplan "De Bergen" is een conserverend plan waarin - behoudens de eerder genoemde afzonderlijke ontwikkelingsprojecten - de bestaande situatie wordt geconsolideerd en geen ontwikkelingen zijn voorzien die in financiële zin consequenties hebben voor de gemeente. Financiële uitvoerbaarheid van de afzonderlijke projecten is verantwoord bij de besluitvorming omtrent die projecten. Bij al deze projecten gaat het om gronden in eigendom van de gemeente. Gelet hierop is kostenverhaal verzekerd.

Het bestemmingsplan de Bergen betreft overwegend een conserverend plan dat in de plaats komt van het bestemmingsplan Eindhoven binnen de ring. Gelet op de in de Wro neergelegde verplichting . Bij de ontwikkelingen waar in dit plan is voorzien zijn geen provinciale belangen, rijksbelangen en waterschapsbelangen in het geding. Hierover heeft op ambtelijk niveau afstemming plaatsgevonden. Gelet hierop en de aard van deze bestemmingsplanherziening is afgezien van vooroverleg als vermeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Het bestemmingsplan De Bergen vloeit voort uit de op 8 januari 2008 vastgestelde ontwikkelingsvisie "De Bergen, Quartier Vivant" en het uitvoeringsprogramma. Bij het opstellen van de visie zijn destijds belanghebbenden conform het handvest burgerparticipatie actief betrokken geweest. Via informatie-avonden zijn belanghebbenden geinformeerd. In samenwerking met de buurt is de visie opgesteld. Daarnaast heeft omtrent de ontwikkelingsvisie visie ook inspraak plaatsgevonden. De invulling van de ontwikkelingslocaties in het plangebied wordt in samenspraak met belanghebbenden conform de Verordening Samenspraak en inspraak gemeente Eindhoven gedaan. Omdat de ontwikkelingsvisie onderworpen is geweest aan actieve burgerparticipatie en inspraak kan conform het bepaalde in de Verordening Samenspraak en Inspraak gemeente Eindhoven 2008 de inspraak in het kader van de bestemmingsplanprocedure voor het plan De Bergen achterwege blijven.

Lijst van bedrijfsactiviteiten bij de regels van het bestemmingsplan De Bergen

Lijst van horeca-activiteiten bij de regels van het bestemmingsplan "De Bergen"

Gebieden

In Eindhoven zullen de volgende drie gebieden worden onderscheiden:

Centrum: De buurten: Binnenstad, Fellenoord, Witte Dame en Bergen. Oftewel, het gebied begrensd door: Fellenoord, Boschdijk, Pastoor Petersstraat, Veldmaarschalk Montgomerylaan, Vincent van de Heuvellaan, John F. Kennedylaan, Prof. Dr. Dorgelolaan, Dommel, Vestdijk, Hertogstraat, P Czn Hooftlaan, Wal, Dommel, Edenstraat, Mauritsstraat, Vonderweg, Fellenoord.

Schilwijken: de overige gebieden binnen de Ring

Rest: Ring en alles daarbuiten

Opmerking: de scheidslijn tussen gebieden loopt in principe over de as van de genoemde straten en wegen (ook in geval van de Ring).

Inleiding

De parkeernormen zijn bedoeld om parkeeroverlast te voorkomen. Er zijn echter altijd situaties die enige flexibiliteit vragen inzake de toepassing van de parkeernormen. Zonder aanvullende uitvoeringsregels zou een project als bijvoorbeeld 'Wonen boven Winkels' nooit uitgevoerd kunnen worden. Vandaar dat voor praktische uitvoerbaarheid de volgende uitvoeringsregels worden voorgesteld.

Minimum en maximum norm

In de huidige systematiek wordt gewerkt met één norm, waaraan bij een bouwaanvraag voldaan moet worden. In de praktijk worden geringe afwijkingen (tot max. 10%) meestal geaccepteerd. In het nieuwe voorstel wordt, conform de CROW-richtlijnen, gewerkt met een minimum en een maximum norm. De parkeereis is nu dat bij een bouwaanvraag op eigen terrein een parkeercapaciteit gerealiseerd wordt die ligt tussen de minimum en de maximum norm. Uitzonderingen zijn in speciale omstandigheden mogelijk en worden hierna uitgewerkt. Als in die gevallen op eigen terrein minder gerealiseerd hoeft te worden en de restcapaciteit in de openbare ruimte wordt opgevangen, dan zal er in principe altijd sprake zijn van een financiële tegemoetkoming. Gezien de juridische beperkingen aan de bestedingen van dergelijke tegemoetkomingen is het wenselijk deze te storten in een separate bestemmingsreserve (Parkeerfonds). Als mocht blijken dat én de parkeerbehoefte niet op eigen terrein kan worden opgelost én er geen (economisch) haalbare alternatief voorhanden is waarmee voorkomen wordt dat de extra parkeerbehoefte wordt afgewenteld op de omgeving, dan zal er vanuit parkeeroptiek over de bouwaanvraag een negatief advies worden verstrekt.

Minder dan de norm

Conform de CROW-richtlijn zal de parkeereis opgebouwd zijn uit een gebruikersdeel en een bezoekersdeel. Per toepassing kunnen deze twee onderdelen leiden tot behoorlijk afwijkende eisen en in sommige gevallen vragen om verschillende oplossingen.

In het centrum hoeft het bezoekersgedeelte van de parkeereis niet noodzakelijk op eigen terrein te worden gerealiseerd. Er kan eventueel daarvoor een beroep gedaan worden op de beschikbare publieke (betaalde) parkeervoorzieningen. Uiteraard blijft een storting in het Parkeerfonds nog steeds noodzakelijk.

Als buiten het centrum (Schilwijken of Rest) redelijkerwijs op eigen terrein niet aan de parkeereis kan worden voldaan, dan kan voor het bezoekersdeel een beroep gedaan worden op de openbare ruimte als na onafhankelijk onderzoek blijkt dat daarmee de parkeerdruk in de directe omgeving (straal van 150m) in de regel onder de 90% zal blijven. Ook in dit geval blijft een storting in het Parkeerfonds noodzakelijk. De kosten van het onderzoek komen voor rekening van de aanvrager. Onder dezelfde voorwaarde is een dergelijk beroep op de openbare ruimte ook mogelijk voor het gebruikersdeel van de parkeereis in geval het de functie wonen betreft. De mogelijkheid om buiten het centrum een beroep te kunnen doen op de openbare ruimte voor het voldoen aan de parkeereis is beperkt tot maximaal 5 parkeerplaatsen per aanvraag.

Van het voldoen aan de parkeereis op eigen terrein kan worden afgeweken, ook voor het gebruikersdeel, indien de aanvrager kan aantonen in de directe omgeving (zie definitie maximale afstand (straal) in tabel) op andere definitieve wijze in de parkeerbehoefte te hebben voorzien. Als dit is door middel van abonnementen in een naburige publieke parkeergarage, dan blijft een storting in het Parkeerfonds noodzakelijk. De reden hiervoor is dat daarmee de beschikbare publieke parkeercapaciteit vermindert. Uiteraard mag het hier niet gaan om parkeerplaatsen die al in andere zin gekoppeld zijn aan een bestaande of nog te realiseren functie, tenzij uit de CROW-tabel “Gelijktijdige aanwezigheid” (zie hierna) blijkt dat dit dubbelgebruik binnen de beschikbare capaciteit naast elkaar kan plaatsvinden.

Bijdragen (schadeloosstelling) Parkeerfonds per niet gerealiseerde parkeerplaats (prijspeil 2008) en maximale straal (hemelsbreed) bij voldoen aan parkeereis op andere locatie:

Opmerking:

• De parkeeroplossing-op-afstand moet een definitief karakter hebben. Dat houdt in dat via een zaakrechtelijke overeenkomst de beschikbaarheid van de plaatsen voor een periode van tenminste 10 jaar is gegarandeerd. Als op enig moment de beschikbaarheid van de parkeercapaciteit komt te vervallen, dan is de eigenaar/gebruiker van dat moment verplicht een alternatieve oplossing te implementeren. Er kan dan in principe geen beroep gedaan worden op parkeercapaciteit in de openbare ruimte.
• Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd om in geval van maatschappelijk belang, waarbij het beschikbaar komen van de te realiseren functie belangrijker wordt geacht dan de gevolgen voor de parkeerproblematiek, vrijstelling te verlenen voor het moeten voldoen aan de parkeereis. Daarmee vervalt niet de verplichting voor de aanvrager de volgens de tabel berekende tegemoetkoming te storten in het parkeerfonds. Alleen in bijzondere gevallen kan het college van burgemeester en wethouders besluiten om ook daarvoor een vrijstelling te verlenen.
• Als bij een bouwaanvraag de parkeereis leidt tot een berekende parkeercapaciteit van minder dan 1,5 parkeerplaatsen en er redelijkerwijs geen mogelijkheid is deze plaatsen op eigen terrein te realiseren, dan mag zonder de verplichting een parkeerbalans op te stellen vrijstelling worden verleend. Uiteraard blijft een storting in het Parkeerfonds verplicht. Dit geldt ook voor belanghebbendengebieden met een hoge parkeerdruk, omdat daar de parkeerdruk met een vergunningensysteem, eventueel incl. wachtlijst, wordt gereguleerd.
• Voor de genoemde bedragen is het niet altijd mogelijk een parkeerplaats te realiseren. In het centrum, bijvoorbeeld, kost een parkeerplaats in een ondergrondse parkeergarage al snel meer dan €30.000. Afkopen betekent echter niet dat men vervolgens een gratisparkeerplaats heeft. In het centrum zal men nog steeds een abonnement moeten kopen. Ook in de andere gebieden wordt betaling niet uitgesloten.
• In de tabel zijn ook normen opgenomen voor zogenaamde Kiss & Ride stroken (vooral bij scholen). Omdat deze parkeerplaatsen een duidelijk ander karakter hebben, meer vergelijkbaar met laden en lossen, vallen ze niet onder de afkoopregeling. Als de gemeente zou besluiten ondanks het niet voldoen aan de Kiss & Ride capaciteit toch een bouwvergunning te verstrekken, dan hoeft geen storting plaats te vinden in het Parkeerfonds.
• Met de voorgestelde bedragen zal het jaren duren voordat het Parkeerfonds een zodanig volume heeft dat vanuit zo'n Parkeerfonds een substantiële bijdrage geleverd kan worden aan het structureel oplossen van parkeeroverlast in specifieke (woon)gebieden. Het is noodzakelijk om hier versnelling in aan te brengen. Aanvullend aan de bijdragen afkomstig van het afkopen van de parkeereis bij ontwikkelingen zou het Parkeerfonds ook gevoed kunnen worden met de (onzekere) opbrengsten uit de 'profit sharing'-regeling van de PPS Parkeergarages met P1, die vanaf 2008 in werking treedt. Op basis van de door P1 gerealiseerde omzetten in 2007 is de verwachting dat deze (jaarlijkse) bijdrage de eerste jaren tenminste €250.000 zal bedragen.
• In het verleden hebben diverse gemeente ervaring opgedaan met de inrichting van een Parkeerfonds. Niet alle ervaringen zijn positief. In het bijzonder wordt de eis van het moeten realiseren van parkeerplaatsen binnen een bepaalde straal van de bouwontwikkeling als te belastend ervaren. De nieuwe WRO biedt via de grex-wet meer ruimte om als gemeente de eventuele parkeerproblematiek op te lossen. Wat dat precies betekent voor de wijze waarop het Parkeerfonds wordt ingevuld vergt nog wat extra tijd. Vandaar dat het definitieve voorstel over de wijze van invulling van het Parkeerfonds in een apart raadsvoorstel zal worden geformuleerd.

Meer dan de norm

Het is denkbaar dat een aanvrager meer capaciteit wil realiseren dan het maximum zoals dat op basis van de parkeernormen is berekend. Op voorhand is deze mogelijkheid niet uitgesloten, omdat deze meercapaciteit mogelijk kan worden ingezet voor compensatie van naburige ontwikkelingen of ter vermindering van de parkeerdruk in de directe omgeving. Wel zal de gemeente in dat geval eerst moeten onderzoeken wat de consequenties zijn van de mogelijke extra verkeersbewegingen die het gevolg zijn van de meercapaciteit. Als die gevolgen niet wenselijk blijken te zijn, bijvoorbeeld omdat dat teveel ten koste gaat van de verkeersveiligheid of de luchtkwaliteit in de directe omgeving, dan zal de aanvrager gehouden worden aan de maximum parkeernorm.

Als er verkeerstechnisch of milieutechnisch geen bezwaar is tegen de extra capaciteit, dan zal vanuit parkeren geen bezwaar gemaakt worden tegen de bouwaanvraag onder de voorwaarde dat deze extra capaciteit dan ook beschikbaar komt voor derden, eventueel tegen markconforme betaling. Dit kan bijvoorbeeld via abonnementen of publieke toegankelijkheid.

Het parkeerbeleid is ondersteunend aan het mobiliteitsbeleid. Daarin wordt meer en meer gekozen om terughoudend te zijn in het faciliteren van de auto in het gebied binnen de Ring. Vandaar dat in de praktijk van de mogelijkheid van extra parkeercapaciteit boven de maximum norm slechts gebruik gemaakt zal kunnen worden voor locaties aan of buiten de Ring en langs enkele grotere verkeersaders binnen de Ring, zoals John F. Kennedylaan en Prof. Dr. Dorgelolaan.

Andere gebruikers

Als bij een functie ten gevolge van de parkeereis parkeercapaciteit wordt gerealiseerd, dan is deze capaciteit ook primair bedoeld voor de gebruikers en bezoekers van de betreffende functie. Het is de eigenaar van de parkeerplaatsen niet toegestaan de aan de functie gekoppelde capaciteit, geheel of gedeeltelijk, structureel anders in te zetten, tenzij de eigenaar op basis van ervaringscijfers en een actuele parkeerbalans kan aantonen dat het gebruik van de parkeerplaatsen door een andere dan de beoogde doelgroep(en) geen nadelige gevolgen heeft voor de directe omgeving. Bij voorkeur wordt een dergelijke koppeling via een notariële akte afgedwongen.

Verrekening

Ook bij verbouwplannen wordt op basis van de parkeernormen een parkeereis berekend. Daarbij hoeft echter niet volledig gecompenseerd te worden voor eventuele tekorten uit het verleden. De volgende rekensystematiek zal bij (ver)bouwplannen worden toegepast. Op basis van de huidige parkeernormen wordt berekend:

het (fictieve) bezoekersdeel dat bij de bestaande functie in de openbare ruimte wordt opgevangen (x2)

de minimum parkeereis behorende bij de nieuwe functie (y1 gebruikersdeel; y2 bezoekersdeel)

Als minimum parkeereis geldt nu de volgende waarde: als y2 > x2, dan y1 + (y2 – x2), anders y1. Oftewel, het tekort voor het bezoekersdeel uit het verleden hoeft niet te worden gecompenseerd, maar op eigen terrein dient minimaal het gebruikersdeel te worden gerealiseerd.

De maximum parkeernorm blijft onveranderd.

Ook voor nieuwbouwplannen op een locatie met een bestaande functie zal deze systematiek worden toegepast, omdat op deze manier door de realisatie van de bouwplannen de parkeerproblematiek in de directe omgeving niet slechter wordt.

Functies te realiseren op een parkeervoorziening

Bij bouwinitiatieven voor een bestaande gemeentelijke parkeervoorziening moet rekening gehouden worden met de effecten van het verlies van de bestaande parkeercapaciteit. In principe moet het verlies aan capaciteit binnen het project zodanig worden gecompenseerd dat er geen structureel nadelig effect is op de parkeerdruk in de directe omgeving. Bovendien zullen door de gemeente aangegane verplichtingen moeten worden gerespecteerd. In de regel vereist dit maatwerk en aanvullend afspraken tussen aanvrager en gemeente.

Invloedsfactoren (HOV)

Op dit moment wordt binnen de gemeente Eindhoven gewerkt aan de uitbreiding van het HOV-netwerk. Met dit HOV-netwerk verbetert de bereikbaarheid van de locaties in de buurt van HOV-haltes. Ter stimulering van het gebruik van het HOV-netwerk zal binnen de Ring (Centrum en Schilwijken) in de nabijheid van een HOV-halte (minder dan 200 m) het bezoekersdeel van de parkeernorm worden gehalveerd en de maximum parkeernorm gelijk gesteld worden aan de minimum parkeernorm.

Berekeningen

De manier waarop het aanbod aan parkeerplaatsen op eigen terrein bij de functie Wonen wordt bepaald, kan behoorlijk verschillend zijn. Dit is namelijk afhankelijk van de vraag of een garage, oprit of carport als volwaardige of als gedeeltelijke parkeerplaats meetelt. Voor de bepaling van de mate waarin parkeren op eigen terrein door middel van een oprit of een garage voor de functie Wonen meetelt aan de aanbodzijde wordt onderstaande tabel gehanteerd.

Berekeningsaantallen parkeervoorzieningen bij woningen

Toelichting: In een woonwijk met veel garages en (dubbele) opritten zijn in theorie mogelijk voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein aanwezig. In de praktijk zal blijken dat een groot gedeelte van het theoretische aanbod niet wordt gebruikt, doordat auto's toch regelmatig op de openbare weg parkeren. Dit gedrag zal veel minder gebeuren in een gebied waarin het parkeren gereguleerd is (betaald parkeren of een gebied voor parkeervergunninghouders). Daarom zal deze tabel alleen worden toegepast in gebieden waar geen sprake is van een parkeerregulering.

Juridisch kader

Bij de inwerkingtrede van de nWro wijzigt ook de Woningwet. In tegenstelling tot de huidige werkwijze mogen dan in de bouwverordening geen parkeernormen meer worden opgenomen. Derhalve moeten deze parkeernormen in nieuw te maken bestemmingsplannen worden opgenomen.

Er komt een overgangsrecht van 5 jaar voor de bestemmingsplannen die nog niet zijn herzien op basis van de nWro.

Gelijktijdige aanwezigheid

De parkeernormen zijn onderverdeeld in functies. In sommige gevallen, met name bij grotere ontwikkelingen, vindt een combinatie van functies plaats. In dat geval dient gekeken te worden naar de momenten in de week waarop per functie de parkeervraag zich voordoet. Op deze wijze is namelijk dubbelgebruik te realiseren, hetgeen uit oogpunt van kostenbesparing en optimaal gebruik van spaarzame ruimte voor alle partijen wenselijk is.

In de CROW-richtlijnen is een tabel opgenomen waarin op basis van ervaringen per functie over de specifieke delen van de week het aanwezigheidspercentage wordt weergegeven. Deze tabel (zie hierna) zal ook in Eindhoven worden toegepast.

Tabel gelijktijdige aanwezigheid:

Beleidskaart De Bergen

Legenda beleidskaart De Bergen