het bestemmingsplanII De Halve Maan (woningen Drents Dorp) (SVBP2008) van de gemeente Eindhoven.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0772.80139-0501 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

Een vrij beroep, dat in of bij een woongebouw wordt uitgeoefend, waarbij het woongebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Hieronder wordt tevens verstaan het enkel uitoefenen van een administratie ten behoeve van een bedrijf alsmede detailhandel via internet zonder opslag en/of verkoop aan huis, dat in of bij een woongebouw wordt uitgevoerd, waarbij het woongebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is .

Onder vrije beroepen worden verstaan: (para)medische, juridische, therapeutische, ontwerp-technische, administratieve, sociaal-wetenschappelijke, kunstzinnige en daarmee gelijk te stellen beroepen alsmede een kapper.

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een woning die deel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit drie of meer hoofdgebouwen.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van het bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

bij bouwwerken: bestaand ten tijde van ter visie legging van het bestemmingsplan als ontwerp;

bij gebruik: bestaand ten tijde van inwerkingtreding van het desbetreffende gebruiksverbod;

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een op zichzelf staand al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijk omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en/of zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van een gebouw, met een oppervlakte van maximaal 60% van de oppervlakte van de bovenste bouwlaag en een afstand van minimaal 1 meter tot de voorgevel.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Onder detailhandel wordt ook begrepen grootschalige detailhandel, volumineuze detailhandel, tuincentrum en supermarkt.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

het gebruiken, in gebruik geven of laten gebruiken.

een maximale waarde voor de geluidbelasting, die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

een gebouw dat, op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt.

gebied waarin, volgens de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi), personen worden meegeteld voor de berekening van het groepsrisico. De grens van het invloedsgebied is gelijk aan de 1% letaliteitsgrens, bepaald bij weertype F 1.5, tenzij in de bij het Revi behorende uitvoeringsregeling voor een specifieke stof of activiteit een ander invloedsgebied is gedefinieerd.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door middel van handwerk dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend (niet zijnde prostitutie).

educatieve, medische, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van sport en sportieve recreatie, wooneenheden voor beschermd en/of verzorgd wonen en daarbij behorende voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening en openbaar bestuur. Onder maatschappelijke voorzieningen zijn tevens begrepen kinderdagverblijven, peuterspeelzalen en buitenschoolse opvang.

0.30 m boven de kruin van de weg.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotische/pornografische aard plaatsvinden.
Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

de bouwlaag respectievelijk bouwlagen die boven de begane grondbouwlaag gelegen is/zijn.

de maximale waarde voor de geluidbelasting, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze indcidenteel of structureel droogvallen.

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit (zoals duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten etc.).

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden. Een woonwagen wordt niet tot een woning gerekend.

een gebouw, dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de oppervlakte van een bouwwerk (in %) in verhouding tot de oppervlakte van het bouwvlak.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

tussen de harten van de grenzen van een bouwwerk.

De voor `Groen´ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. bermen en beplanting;
3. c. paden;
4. d. speelvoorzieningen;
5. e. nutsvoorzieningen;

met daarbij behorende:

6. f. verhardingen;
7. g. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat - en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De voor `Verkeer - Verblijfsgebied´ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woonstraten;
2. b. pleinen;
3. c. voet- en fietspaden;

met daarbij behorende:

4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. speelvoorzieningen;
7. g. waterhuishoudkundige voorzieningen;
8. h. nutsvoorzieningen;
9. i. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing, voor de verkeersveiligheid of sociale veiligheid.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken voor wat betreft:

1. a. de in lid 5.2.2 onder d genoemde maximale goothoogte van aanbouwen en bijgebouwen, indien zulks wenselijk is uit een oogpunt van een goede constructieve en/of bouwkundige aansluiting van de aan-/uitbouw of het bijgebouw bij de hoogte van de verdiepingsvloer van het hoofdgebouw;
2. b. het bouwen van aan-, uitbouwen en bijgebouwen, buiten de aanduiding 'bijgebouwen' mits:
   1. 1. de stedenbouwkundige opbouw van het straatbeeld niet onevenredig wordt verstoord;
   2. 2. de verkeersveiligheid niet nadelig wordt beïnvloed;
   3. 3. het uitzicht vanuit naburige woningen niet onevenredig wordt aangetast:
   4. 4. de goothoogte, gemeten vanaf aansluitend terrein, ten hoogste 3,5 m bedraagt.
3. c. het bouwen van erf- en terreinafscheidingen buiten de aanduiding 'bijgebouwen' mits:
   1. 1. de stedenbouwkundige opbouw van het straatbeeld niet onevenredig wordt verstoord;
   2. 2. de verkeersveiligheid niet nadelig wordt beïnvloed;
   3. 3. het uitzicht vanuit naburige woningen niet onevenredig wordt aangetast:
   4. 4. de bouwhoogte, gemeten vanaf aansluitend terrein, ten hoogste 2 m bedraagt.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.1 en toestaan dat in combinatie met het wonen:

de gronden en bouwwerken worden gebruikt voor kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten tot een bedrijfsvloeroppervlakte van maximaal 30 m² en/of voor een aan-huis-verbonden beroep tot een beroepsvloeroppervlakte van maximaal 75 m², mits:

1. a. de totale oppervlakte voor kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten en een aan-huis-verbonden beroep gezamenlijk niet meer dan 75 m² bedraagt;
2. b. de verkeersaantrekkende werking niet zodanig is, dat ten gevolge daarvan extra verkeers-maatregelen, waaronder extra parkeervoorzieningen op de openbare weg, noodzakelijk worden;
3. c. het niet betreft geluidszoneringsplichtige of risicovolle inrichtingen;
4. d. het niet betreft seksinrichtingen en/of detailhandel met uitzondering van detailhandel in ter plaatse vervaardigde en/of bewerkte producten;
5. e. deze activiteiten door ten hoogste twee personen worden uitgeoefend, waarvan minstens één persoon woonachtig in het betreffende pand; voor kapsalons geldt dat deze activiteit door maximaal één in het pand woonachtige persoon mag worden uitgeoefend;
6. f. de activiteiten geen onevenredige hinder voor het woonmilieu opleveren.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Het bevoegd gezag kan , mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10 % van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat de aanduiding 'bouwvlak' c.q 'bijgebouwen' worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
3. c. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot maximaal 10 m, met dien verstande dat de maximale bouwhoogte van erfafscheidingen 2 m is;
4. d. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de maximale bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken en van zend-, ontvang- en/of sirenemasten 20 m is;
5. e. de regels met het oog op de realisering van gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen tot maximaal 100 m² (bvo), het openbaar vervoer en/of het wegverkeer;
6. f. de in dit plan genoemde parkeernormen:
   1. 1. indien het voldoen aan de bepalingen van de parkeernormen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit;
   2. 2. voor zover op een ander wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte, dan wel laad- en losruimte wordt voorzien.

Op de voorbereiding van een besluit tot het stellen van nadere eisen, is de volgende procedure van toepassing:

1. a. het ontwerpbesluit ligt, met bijbehorende stukken, gedurende twee weken ter inzage;
2. b. van de terinzagelegging wordt tevoren in één of meer dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen, of op een andere geschikte wijze kennis gegeven;
3. c. de kennisgeving houdt mededeling in van de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen;
4. d. gedurende de onder a genoemde termijn kunnen belanghebbenden bij het college van burgemeester en wethouders zienswijzen indienen tegen het ontwerpbesluit.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig bij een omgevingsvergunning afwijken van lid 9.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 9.1met maximaal 10%.

Lid 9.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 9.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in lid 9.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Lid 9.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplanII De Halve Maan (woningen Drents Dorp).

Op 22 april 2009 is vrijstelling als bedoeld in artikel 19 Wet op de Ruimtelijke Ordening verleend ten behoeve van de bouw van 129 woningen in Drents Dorp. Echter, het bouwplan van 2009 is aangepast, waarbij nu een plan voorligt om 140 woningen te realiseren. Naar aanleiding van deze aanpassing is besloten om voor deze ontwikkeling een bestemmingsplan op te stellen.

De bouw van de woningen maakt onderdeel uit van het Masterplan Drents Dorp. In het Masterplan is Drents Dorp in vier kwadranten verdeeld. Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op deelgebied A, het noordwestelijke kwadrant. Binnen dit deelgebied zijn woningen gesloopt en ter plaatse zullen nieuwe woningen gebouwd worden.

Het bestemmingsplan "II De Halve Maan (woningen Drents Dorp)" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding met de daarbij behorende regels waar een toelichting aan is toegevoegd.
Naast de digitale versie is er tevens een versie op papier van het bestemmingsplan beschikbaar.

Het plangebied van het onderhavige bestemmingsplan is gelegen in het westelijk deel van het stedelijk gebied van Eindhoven. Het plangebied omvat het noordelijk deel van de woonbuurt Drents Dorp van het stadsdeel Strijp. Het plangebied wordt globaal begrensd door de Apeldoornstraat, de Lochemstraat, de Koenraadlaan en de Halvemaanstraat en Ruurlostraat.

Het voorliggende bestemmingsplan "II De Halve Maan (woningen Drents Dorp)" vervangt deels het bestemmingsplan De Halve Maan vastgesteld door de raad op 31 oktober 1989; besluit van Gedeputeerde Staten omtrent goedkeuring d.d 6 maart 1990.

Deze toelichting bestaat uit de volgende delen. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2 met de beschrijving van de bestaande situatie in het plangebied. Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden voor en het beleidskader voor de opstelling van het voorliggende bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in de milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is neergelegd in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt aandacht besteed aan de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is neergelegd in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure inclusief de maatschappelijke uitvoerbaarheid (met name de resultaten van het gevoerde overleg en de inspraak).

Het voorliggende bestemmingsplan heeft betrekking op deelgebied A van het Masterplan Drents Dorp van 2003. Het historisch perspectief dat hierna wordt beschreven heeft betrekking op Drents Dorp als totaal.

Omstreeks 1925 is Drents Dorp ontstaan als huisvesting voor uit Drenthe afkomstige arbeiders van Philips. De basis voor het stratenpatroon en de stedenbouwkundige hoofdstructuur werd destijds grotendeels bepaald door het verloop van de voormalige zandwegen. Het plan is opgebouwd op het kruis van de twee brede lanen (24m), Halvemaanstraat en Koenraadlaan. Deze lanen verdelen de wijk in vier verschillende delen.

De twee delen ten zuiden van de Halvemaanstraat (In het Masterplan Drents Dorp zijn dit deelgebied B en C) karakteriseren zich door onregelmatig blokkenpatroon, opgespannen tussen de geknikte woonstraten ter plaatse van de oorspronkelijke wegen. Blokken van de jaren '20 zijn grotendeels bebouwd in rijen arbeiderswoningen, bestaand uit een laag met kap. Soms zijn dwarskappen toegepast. Totaal is hier het kleinschalige en gevarieerde beeld ontstaan. In het midden van deelgebied B ligt een bijzondere landschappelijke element, het Gelderlandplein met zijn grote bomen. De meest zuidelijke delen zijn bebouwd na de oorlog met woningen in twee bouwlagen met de kap en flatgebouwen gelegen aan de Noord Brabantlaan. De bebouwing van deelgebied B is door de woningcorporatie ca. 10 jaar geleden gerenoveerd.

De delen van de wijk die gelegen zijn aan de noordkant van de Halvemaanstraat zijn anders van opzet. Het deelgebied aan de oostelijke kant van de Koenraadlaan (Strijp R) is vol bebouwd geweest met grootschalige en orthogonaal gelegen blokken van het bedrijventerrein van Philips. De diagonale “Oude Aast dijk” is het enige overblijfsel van het oorspronkelijke wegenpatroon. De laatste jaren zijn meerdere bedrijven van Strijp R gesloopt , een paar oude loodsen zijn gerenoveerd en dienen als designwinkel, werkplaats en restaurant . Het overige terrein zal komende jaren ontwikkeld worden als woongebied voor ca.600 woningen. Het industriële verleden vormt daarvoor een inspiratiebron. Dit woongebied zal worden omringd door een groene parkachtige zone (Zoompark). De richting van de oude dijk komt terug in een diagonale groene ruimte met speelvoorzieningen (Schakelpark).

Het gebied gelegen aan de westelijke kant van de Koenraadlaan (deelgebied A ) vormt een voorbeeld van het latere (modernistische) stedenbouwkundige principe, waarbij de smalle wegen en de blokken met kleine arbeiderswoningen een strak, functioneel en orthogonale structuur vormen. Om de verkaveling heen liggen de sportvelden en een aantal kleine bedrijven.

Een aanzienlijk deel van de bebouwing van deelgebied A was aan vervanging toe en is hiertoe gesloopt. De meest waardevolle bebouwing (86 woningen) is reeds gerenoveerd en de nieuwbouw rond die te handhaven woningen wordt stedenbouwkundig en architectonisch ingepast binnen het oorspronkelijke stedenbouwkundige principe. De vrijkomende ruimte rondom de gerenoveerde huizen wordt opnieuw verkaveld in een passende orthogonale structuur. Het plan is gebaseerd op twee rechthoekige verkavelingsvelden . De beide velden worden bebouwd met grondgebonden woningen in twee lagen, overwegend met kap.

Het nieuwe plan met 140 woningen is erop gebaseerd zoveel mogelijk aan te sluiten bij de karakteristiek en de sfeer van Drents Dorp.

Drents Dorp wordt (als geheel) begrensd door de ringweg, Noord-Brabantlaan, Tilburgseweg en aan de oostzijde door de (voormalige) Philips bedrijfscomplexen T en R. De wijk bestaat voor het grootste deel uit een complex arbeiderswoningen dat tussen 1925 en 1930 in opdracht van Philips voor zijn werknemers uit Drenthe is gebouwd. Het is een typisch voorbeeld van de volkswoningbouw uit die tijd. Na de tweede wereldoorlog zijn op enkele plaatsen in de wijk kleine complexen van huur- en koopwoningen gerealiseerd. De laatste jaren is op de hoek van de ringweg en de Noord-Brabantlaan een fors kantorencomplex verrezen.

De wijk is door twee brede straten opgedeeld in vier delen, waarvan deelgebied A (onderhavig bestemmingsplan) het noordwestelijke kwadrant vormt. Qua bereikbaarheid heeft de wijk een ietwat geïsoleerde ligging, vanwege de begrenzing door infrastructuur (Tilburgseweg) aan de westzijde, en de bedrijfscomplex Strijp T aan de oostzijde. Bedrijventerrein Strijp R wordt nu gesloopt en herontwikkeld als woonbuurt. Aan de zuidzijde grenst de wijk echter aan de Noord-Brabantlaan, met een HOV-lijn naar het centrum enerzijds en Eindhoven Airport anderzijds Aan het noordkant ligt de landgoed Wielewaal en de Elburglaan die fungeert als recreatieve fietsroute.

Voor wat betreft de winkelvoorzieningen ligt het buurtsteunpunt aan de Johannes Buijslaan op korte afstand, terwijl het stadscentrum van Eindhoven via de HOV-lijn goed bereikbaar is. In de wijk is een sportpark aanwezig. Het wijkvernieuwingsproject voorziet bovendien in de realisatie van een SPIL-centrum aan de Halvemaanstraat/Apeldoornstraat. In dit SPIL-centrum worden diverse voorzieningen gehuisvest, zoals een school en een kinderdagverblijf.

Deelgebied A wordt begrensd door de Halvemaanstraat, de Lochemstraat, de Koenraadlaan en de Apeldoornstraat. De Koenraadlaan en de Halvemaanstraat zijn twee lanen die onderdeel vormen van het centrale assenkruis van Drents Dorp. Deze lanen worden versterkt als een groenelement door de aanleg van een parkachtige groene zone binnen het nieuwe plan voor Strijp R.

Aan de noord- en westzijde wordt de deel gebied A begrensd door een groene zone, waarin plaats wordt gemaakt voor woningbouw, een multifunctionele zone met een SPIL-centrum, een kerk en speelvoorzieningen voor de hele wijk en sportvoorzieningen. Na de renovatie van de 86 woningen aan de Ruurlostraat en de Groenlostraat gaat Woonbedrijf 140 nieuwe woningen bouwen aan de Apeldoornstraat, de Halvemaanstraat, de Lochemstraat, de Zutphenstraat en de Needestraat. Deze woningen sluiten aan bij de verkavelingsprincipes van het oorspronkelijke plan. Inspiratie voor architectuur word gezocht in de bestaande sfeer en karakter, maar met een eigentijdse vertaling daarvan.

Het ontwerp stedenbouwkundig plan is tot stand gekomen binnen de kaders van het Beeldkwaliteitplan en het Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (VOSP). Het ontwerp sluit aan op de stijl van het Drents Dorp, maar heeft een eigentijds en modern karakter meegekregen.

Drents Dorp is een tuinwijk uit de jaren 20 van de vorige eeuw. Het is opgebouwd op de assen structuur en daardoor verdeeld in 4 gebieden : deelgebied A, B, C en het voormalige industriegebied Strijp R. De bebouwing bestaat voornamelijk uit rijen aarbeiderswoningen, overwegend 1 laag met kap. Op de koppen en halverwege de rijen zijn dwarskappen geplaatst. In het algemeen zijn de zadeldaken voorzien van grote dakkapellen. De woningen zijn van simpele architectuur, gericht op doelmatigheid. Versieringen zijn er weinig. De topgevels zijn zorgvuldig vormgegeven. Waar de topgevels naar de straat gericht zijn, zijn in de top versieringen aangebracht, zoals een vierkant, een maantje en verticaal metselwerk. De bebouwing is in strokenbebouwing gerealiseerd met openingen op de koppen. De openingen zijn ingevuld met hoge muren en groenstroken op de hoeken. De bebouwing kent nauwelijks versiering, maar met karakteristieke opbouw en detaillering in het metselwerk. Bijzonder zijn de schuurtjes achter de woningen. Deze zijn voorzien van met de pannen gedekte schilddaken.

Binnen deze logica is de nieuwe verkaveling gemaakt. De bouwblokken volgen strakke rooilijnen. Alle woningen hebben hun parkeerplaatsen op de binnenterreinen, zodat de parkeerdruk op de publieke ruimte niet te hoog wordt. Alle woningen hebben voortuinen die met beplantingen worden afgezet. Alleen ter plaatse van de uiteinden van de Ruurlostraat komt een terugliggende partij voor met de entree naar de parkeerplaatsen op de binnenterreinen. Hier wordt een klein verhard pleintje met stedelijk groen voorgesteld. De uiteinden van de Neede- en Zutphenstraat zijn iets verbreed en voorzien van een groene inrichting. Deze markeren de overgang naar het gebied aan de overzijde van Lochemstraat.

De architectuur volgt de architectuur van het lokale ‘halve huis’, de woning met een lage goot. Het zadeldak is nadrukkelijk als architectonisch middel expressief gemaakt. De gootlijn ligt enigszins onder de tweede verdieping. Goot, lintramen, spiegelstukken en regenwaterpijpen zijn in brons geanodiseerd alimunium gedacht en suggereren dat het dak eigenlijk nog iets lager begint. Het zadeldak wordt in elke woningrij doorbroken met kubische dwarsvolumen. Deze zijn op te vatten als een hedendaagse uitvoering van de karakteristieke lokale dwarskappen in herinnering.

De materiaalvoering ademt de soliditeit van de voormalige tuinstad. Materialen en kleuren blijven in een monochroom gamma. De gevels zijn gedacht van heldere gesinterde oranje-bruine metselsteen, de dakpannen en voordeuren zijn eveneens oranje-bruin. De bronskleuren van de gootpartijen bemiddelen. Alleen de deur- en raamkozijnen gebroken wit. Muren vormen onderdeel van de ontwerpopgave.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. De voorgenomen ontwikkeling moet passen in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Het is uitdrukkelijk niet de bedoeling in dit hoofdstuk een complete samenvatting te geven van al het beleid op de verschillende niveaus. Uitsluitend de meest relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven. Niet-ruimtelijk beleid is per onderwerp apart in dit hoofdstuk opgenomen. Het beleid dat gericht is op verschillende milieu- en andere planologische aspecten wordt toegelicht in de milieuparagraaf. Beleid met betrekking tot het aspect water wordt beschreven in de waterparagraaf.

In februari 2006 is de Nota Ruimte formeel in werking getreden. De Nota bevat de visie van het kabinet op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en de belangrijkste bijbehorende doelstellingen voor de komende decennia. Het hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is ruimte te scheppen voor verschillende ruimtevragende functies op het beperkte oppervlak dat in Nederland ter beschikking staat.

Het beleid met betrekking tot de basiskwaliteit van steden, dorpen en bereikbaarheid kent vier pijlers: bundeling van verstedelijking en economische activiteiten, bundeling van infrastructuur, aansluiting van Nederland op de internationale netwerken van luchtvaart en zeevaart en borging van milieukwaliteit en externe veiligheid.

Voor Brabant dient de verstedelijking gebundeld te worden in de stedelijke regio's die tezamen Brabantstad vormen. Binnen Brabantstad, waar de gemeente Eindhoven onderdeel van uitmaakt, wordt naar intensief ruimtegebruik gestreefd en krijgt de infrastructuur speciale aandacht. De provincies leggen de begrenzing van de bundelingsgebieden vast in de structuurvisies. Deze bundeling betekent dat nieuwe bebouwing grotendeels geconcentreerd tot stand komt in aansluiting op het bestaande bebouwde gebied. De ruimte die in het bestaande stedelijk gebied aanwezig is moet door verdichting optimaal gebruikt worden. Bij de ontwikkeling van stedelijke gebieden moeten burgers daarbij voldoende groene en blauwe recreatiemogelijkheden ter beschikking hebben en moet optimaal worden aangesloten op het watersysteem.

Gezien het feit dat het plangebied van dit bestemmingsplan is gelegen in een nationaal economisch netwerk/ kerngebied en tevens sprake is van bundeling van verstedelijking biedt de Nota Ruimte een kader voor de voorgenomen ontwikkeling in het plangebied.

Op 1 januari 2011 is de Structuurvisie ruimtelijke ordening Noord-Brabant in werking getreden. Provinciale Staten hebben deze op 1 oktober 2010 vastgesteld. De structuurvisie is opgebouwd uit twee delen (A en B) en een uitwerking.

Deel A

Deel A bevat de hoofdlijnen van het beleid. Hierin heeft de provincie haar belangen gedefinieerd en ruimtelijke keuzes gemaakt. Deze belangen en keuzes zijn gebaseerd op trends en ontwikkelingen. Ook beschrijft de provincie vanuit welke filosofie ze haar doelen wil bereiken. Die is: ‘samenwerken aan kwaliteit’. De provincie realiseert haar doelen op vier manieren: door regionaal samen te werken, te ontwikkelen, te beschermen en te stimuleren.

Het bestemmingsplan voor de Woningen Drents Dorp valt binnen de aanduiding 'Sterk stedelijk netwerk: Brabantstad' zoals opgenomen op de visiekaart. Het stedelijk netwerk Brabantstad wordt samen met de provincie gevormd door de steden Breda, Eindhoven, Helmond, ´s-Hertogenbosch en Tilburg. Dit samenwerkingsverband vervult een voortrekkersrol bij de ruimtelijke en economische ontwikkeling van Noord-Brabant. Sterke steden zijn een voorwaarde voor de toekomst van Noord-Brabant. Vooral in deze steden is de dynamiek van Noord-Brabant goed zichtbaar.

De provincie ziet deze steden als het brandpunt van de verstedelijking. Hier wordt geïnvesteerd in de binnensteden (stationsgebieden, kanaal- en snelwegzones) en worden hoogstedelijke functies, zoals bovenregionale voorzieningen, geconcentreerd. Daardoor wordt de centrale positie van de steden versterkt en het draagvlak voor hoogwaardig openbaar vervoer en stedelijke- en culturele voorzieningen op peil gehouden. Dat draagt bij een hoogwaardig leef- en vestigingsklimaat in Noord-Brabant.

Deel B

In deel B beschrijft de provincie vier ruimtelijke structuren: de groenblauwe structuur, het landelijk gebied, de stedelijke structuur en de infrastructuur. Voor iedere structuur formuleert de provincie ambities en beleid. Per beleidsdoel is aangegeven welke instrumenten de provincie inzet om haar doelen te bereiken.

Drents Dorp is op de structurenkaart aangewezen als 'stedelijke structuur' - 'stedelijk concentratiegebied'. Binnen het stedelijk concentratiegebied dient de groei van verstedelijking opgevangen te worden. De provincie wil de verstedelijking op goed ontsloten plekken concentreren en de groene ruimte tussen steden open houden. De provincie zet onder andere de verordening ruimte in om dit doel te bereiken.

Uitwerking structuurvisie
De provincie gaat geen aparte ruimtelijke visie op het landschap ontwikkelen, maar geeft die onder andere vorm in de 'uitwerking gebiedspaspoorten'. Daarin beschrijft de provincie welke landschapskenmerken zij op regionaal niveau van belang vindt en hoe deze versterkt kunnen worden. Daarnaast zijn er deelstructuurvisies opgesteld voor specifieke onderwerpen. Dit is niet van toepassing voor onderhavig bestemmingsplan.

De Verordening ruimte is op 1 maart 2011 in werking getreden. In de Verordening zijn regels opgenomen voor verschillende onderwerpen waarmee een gemeente rekening moet houden bij het ontwikkelen van bestemmingsplannen. Per onderwerp zijn vervolgens de gebieden tot op perceelsniveau begrensd op een kaart. Hierdoor is duidelijk voor welke gebieden de regels gelden. Voor een paar onderwerpen zijn in de verordening regels opgenomen die rechtstreeks doorwerken naar de vergunningverlening bij gemeenten. Onderdeel van de verordening ruimte is een kaart die bestaat uit de volgende zeven lagen:

1. 1. Stedelijke ontwikkeling
2. 2. Ontwikkeling intensieve veehouderij
3. 3. Overige agrarische ontwikkeling en windturbines
4. 4. Water
5. 5. Natuur en Landschap
6. 6. Cultuurhistorie
7. 7. Niet-agrarische ruimtelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied

Hieronder wordt ingegaan op de kaartlagen die voor Drents Dorp van belang zijn.

Kaartlaag 1. Stedelijke ontwikkeling

Op kaartlaag 1 is Drents Dorp aangeduid als 'Bestaand stedelijk gebied; stedelijk concentratiegebied'.

Het provinciale beleid is al jaren gericht op het bundelen van de verstedelijking. Uitgangspunt is dat het leeuwendeel van de woningbouw, de bedrijventerreinen, voorzieningen en bijbehorende infrastructuur moet plaatsvinden in de stedelijke concentratiegebieden. Binnen het als zodanig aangewezen stedelijk gebied is de gemeente in het algemeen vrij – binnen de grenzen van andere wetgeving – om te voorzien in stedelijke ontwikkeling. Wel bevat de Verordening ruimte specifieke regels voor nieuwbouw van woningen (artikel 3.5). Er moet worden ingegaan op de afspraken in het regionaal ruimtelijk overleg en hoe de nieuwbouw zich verhoudt tot deze afspraken. In paragraaf 3.5. van dit bestemmingsplan wordt hier verder op ingegaan.

Kaartlaag 4. Water

Op de kaartlaag 'water' ligt Drents Dorp in de 'boringsvrije zone' van het waterwingebied Welschap.

De regeling in de Verordening ruimte is ten aanzien van dit aspect aanvullend op de Provinciale Milieuverordening Noord-Brabant 2010 (PMV). De aanduiding 'boringvrije zone' in de verordening strekt mede tot het behoud van de beschermende kleilaag in de bodem. Indien noodzakelijk ter plaatse van het plangebied moet het bestemmingsplan regels bevatten die mede strekken tot het behoud van de beschermende kleilaag in de bodem.

Voor de woningen in Drents Dorp geldt dat deze niet zodanig gebouwd worden dat de diep gelegen beschermende kleilaag in het geding komt. Om deze reden bevat het bestemmingsplan geen aanvullende regels.

In december 2009 is de Interimstructuurvisie 2009 door de gemeenteraad van Eindhoven vastgesteld. Met de Interimstructuurvisie 2009 geeft de gemeenteraad invulling aan de ambitie om Eindhoven door te ontwikkelen in zijn kwalitatief hoogwaardige combinatie van wonen, werken en groen. De nadruk ligt daarbij ook op leefbaarheid en bereikbaarheid. Als kerngemeente van Brainport Zuidoost Brabant stuurt Eindhoven aan op het bieden van ruimte aan een krachtige ontwikkeling van deze economische kernzone, een hoge kwaliteit van de leefomgeving en aandacht voor sociale betrokkenheid en ondernemend burgerschap tot op buurtniveau. Op deze wijze geeft de raad invulling aan het begrip duurzame ruimtelijke kwaliteit.

De kaart 'Ruimtelijk beleid' behorende bij de interimstructuurvisie bestaat uit twee lagen:
a. Ruimtelijke hoofdstructuur en
b. Gebruik van de ruimte

Kaartlaag a. Ruimtelijke hoofdstructuur

De onderdelen van de ruimtelijke hoofdstructuur vormen een raamwerk waarnaar het grondgebruik zich richt. De hoofdstructuur ligt grotendeels vast, in fysieke en/of beleidsmatige zin. Het gaat op hoofdlijnen om onderdelen als de hoofdwegenstructuur, spoorlijnen, waterlopen, het bebouwde gebied en de Groene Hoofdstructuur. De kaart geeft ook nieuwe, te ontwikkelen onderdelen van de hoofdstructuur aan. Deze zijn gearceerd of met een onderbroken lijn aangegeven. Op de kaart is Drents Dorp aangeduid als bebouwdgebied. Hieronder vallen alle woon- en werkgebieden.

Kaartlaag b. Gebruik van de Ruimte

De kaartlaag brengt op hoofdlijnen en op stedelijk niveau de verdeling in beeld van het actuele én gewenste grondgebruik volgens vastgesteld beleid. De woningen Drents Dorp liggen in het gebied met het thema Wonen. Deze gronden zijn voornamelijk bedoeld voor wonen, inclusief alle afgeleide wijk- en buurtgerichte functies op het gebied van (middelbaar-/ basis-)onderwijs, zorg, opvang, cultuur, religieuze voorzieningen, ontspanning en vrije tijd, groen (o.a. buurt- en wijkparken, sportfaciliteiten en –velden, buurtontmoetingsruimten), detailhandel en werken (woonwerkcombinaties en kleine bedrijven met milieucategorie 1, 2 en gedeeltelijk 3). Deze functies zijn noodzakelijk voor het functioneren van een gebied als woongebied. Zij vallen dus onder deze definitie en worden niet afzonderlijk in beeld gebracht, mede omdat hun ruimtebeslag relatief beperkt is.

In de Woonvisie, 'Kiezen voor stedelijke woonkwaliteit'(2004) heeft de gemeenteraad gekozen voor aantrekkelijke, gevarieerde en duurzame woonmilieus binnen ieder stadsdeel. Voortbouwend op de sterke punten van de bestaande identiteit en imago van buurten en wijken.

Woonmilieus die in Eindhoven bijzonder in trek zijn en daarom verder uitgebouwd en versterkt moeten worden zijn centrumstedelijk en groenstedelijk. Het motto “kiezen voor stedelijke kwaliteit” heeft de komende jaren ook nadrukkelijk betrekking op de kwalitatieve woonvraag van huidige en toekomstige kenniswerkers voor onze Brainport en tevens de extra (tijdelijke) woonvraag van werknemers uit Oost-Europa.

Met onze regionale en provinciale partners wordt intensief samengewerkt in het kader van het regionale programma Wonen en de woningbouwafspraken in het kader van de Bestuurscommissie Stedelijk Gebied Eindhoven(BOR). Dit komt voort uit het gegeven dat woningmarktprocessen regionaal zijn en het feit dat de keuze van mensen voor een woning niet enkel bepaald wordt door de kwaliteit van de woning maar minstens zozeer door de woonomgeving en de aanwezige voorzieningen.

Het Eindhovense programma 'Wonen 2010-2015, met een doorkijk naar 2020' (Regioraad, 2009) past binnen de kaders van het regionaal Woningbouwprogramma 2010-2020 (gemeenteraad, 2009). Het regionaal Woningbouwprogramma 2010-2020 bevat de volgende uitgangspunten:

1. a. Het regionaal programma Wonen moet aansluiten bij de reële vragen op de woningmarkt;
2. b. De taakstelling voor de Peel en de Kempen is maximaal en de taakstelling voor het Stedelijk Gebied is minimaal;
3. c. Conform de bestaande BOR-afspraken bouwen de omliggende BOR-gemeenten 10.000 woningen voor Eindhoven in de periode 2010-2030;
4. d. Het programma moet bijdragen aan de vermindering van de onevenwichtigheid in de verhouding sociaal/marktsector tussen stad en omliggende gemeenten. De bestaande BOR-afspraken zijn hierbij het uitgangspunt.

Met de omliggende gemeenten is afgesproken dat zij in deze periode 2077 woningen gaan bouwen voor Eindhoven. Eindhoven moet in de periode 2010-2015 op eigen grondgebied minimaal 2785 woningen aan de bestaande woningvoorraad toevoegen. Daarnaast vindt via de integrale wijkvernieuwing een kwaliteitslag plaats waardoor circa 1000 bestaande woningen worden vervangen door nieuwbouw. Hierdoor komt de totale bruto woningproductie in Eindhoven op minimaal 3785 woningen.

De gemeente Eindhoven moet, conform het Regionaal Woningbouwprogramma, minimaal 362 woningen bouwen in de sociale sector en minimaal 2423 woningen in de vrije sector. Bij deze aantallen gaat het om de netto productie (nieuwbouw min sloop).

Samen met partners

Een aangenaam woon- en leefklimaat is bepalend voor de keuze van onze huidige en toekomstige inwoners. Dit is zoveel meer dan “stenen” en daarom is gemeentebreed gekozen om de programma's uit te werken door een integrale gebiedsgerichte aanpak samen met onze partners. Deze partners zijn voor het realiseren van het programma Wonen van bijzonder belang omdat de gemeente zelf geen woningen bouwt en maar weinig woningen beheert.

De samenwerking betekent voor de gemeente niet dat zij vertelt wat anderen moeten doen. Wel de verkenning van gezamenlijke ambities, nieuwe mogelijkheden benutten, samen barrières slechten. Dit laat onverlet dat de gemeente als hoeder van het algemeen belang de verantwoordelijkheid heeft om een duidelijk programma Wonen te hebben gericht op doelstellingen die de gemeenteraad belangrijk vindt.

Met dit programma Wonen willen wij draagvlak creëren voor onze ambitie. Partijen uitdagen om hieraan een bijdrage te leveren. Ieder in zijn eigen rol en binnen zijn eigen mogelijkheden.

Maatschappelijke trends

Voor het overzicht en het inzicht in het programma Wonen wordt hieronder, in vogelvlucht, een overzicht gegeven van de belangrijkste maatschappelijke trends die het wonen beïnvloeden. Het programma Wonen biedt bouwstenen aan om aan deze maatschappelijke trends mede vorm te geven.

• Globalisering
  Globalisering leidt tot een toename van internationale arbeidsmigranten. Vooral de kwalitatieve woonvraag(permanent maar ook short stay) van huidige en toekomstige kenniswerkers voor onze Brainport maar ook de extra (tijdelijke) woonvraag van werknemers uit Oost- en Midden-Europa staat vanuit wonen centraal.
• De bevolkingsontwikkeling
  De dubbele vergrijzing die na 2010 nog toeneemt, het groeiende aandeel één- en tweepersoonshuishoudens, de groei van het aandeel allochtonen maar ook de verminderde groei van de bevolking gaan het komende decennium het wonen beïnvloeden.
• Individualisering
  De sociaal-culturele ontwikkeling van individualisering gaat na 2010 nog verder en vertaalt zich voor wonen in nog meer differentiatie van woonwensen en woonmilieus en de behoefte bij burgers om het wonen zelf vorm te geven (b.v. (collectief) particulier opdrachtgeverschap). Aansluitend hierop is de ontwikkeling/behoefte aan meer zekerheid en geborgenheid wat zich uit in het vormen van zelfgekozen communities, het wonen met gelijkgestemden. Het thema van concentratie en segregatie van bevolkingsgroepen naar etniciteit, inkomensniveau of leefstijl zal ook vanuit wonen continu om aandacht blijven vragen.
• Vermaatschappelijking van de zorg
  Senioren en mensen met functiebeperkingen blijven steeds vaker zelfstandig in hun wijk/stadsdeel wonen. Door voldoende ondersteuning en zorg op maat thuis te ontvangen kan men (langer) meedoen in de maatschappij.
• Duurzaamheid
  De wereldwijde trend naar meer duurzaamheid en een beter klimaat. Het gemeentelijk programma duurzaamheid en klimaatbeleid richt zich voor wonen met name op energiebesparing en een hoge GPR-kwaliteitsscore van 7 bij nieuwbouw.

De financiële/economische crisis, ontstaan in 2008, is geen maatschappelijke trend maar wel een exogene factor die het wonen de komende jaren in belangrijke mate zal (blijven) beïnvloeden.

Verwachting

De verwachting is dat de consument blijvend een kwalitatief hoogwaardige en ruime woning wenst. Vaak zal de consument een koopwoning zoeken, maar ook de vraag naar kwalitatief goede en wat duurdere huurwoningen zal zich duidelijk blijven manifesteren. Een bijzonder facet van de vraag naar kwaliteit zijn de buitenlandse kenniswerkers. Voor de uitbouw van onze Brainport is het van belang om de kwaliteitsvraag van de zittende en komende kenniswerkers te faciliteren.

Voor de korte termijn zal echter de woningbouwproductie, meer dan tot voor kort nog gedacht werd, gericht moeten worden op de wat minder dure delen van de koopsector en ook de huursector. De beoogde kwaliteitsslag zal hiermee meer tijd zal vergen dan eerder werd verondersteld.

Het woningbouwprogramma zal gericht moeten blijven op het halen van de beoogde kwantiteiten zonder de kwaliteit uit het oog te verliezen. Van belang hierbij is steeds een goede balans te vinden tussen het bieden van oplossingen voor de korte termijn problemen op de woningmarkt en het lange termijn streven naar kwaliteit. Van belang is ook de positie van de woonmilieus scherp in de gaten te houden en daarbij speciaal de positie van de meergezinswoningen.

Drents Dorp is een van de integrale wijkvernieuwingsgebieden van Eindhoven. De integrale kwaliteitsimpuls die deze wijk nodig heeft uit zich onder andere in de vervangende nieuwbouw van de sociale huurwoningen. Het woningbouwprogramma van Drents Dorp past in de beoogde totale integrale wijkvernieuwingsopgave zoals geformuleerd in het Programma 'Wonen 2010-2015, met een doorkijk naar 2020'.

Eind 1998 hebben de gemeente en de samenwerkende Eindhovendse woningcorporaties het Volkshuisvestingsconvenant gesloten. Een van de afspraken daarin betrof de verkenning van de herstructureringsopgave voor de stad. In 2000 is Drents Dorp door de gemeente aangewezen als wijkvernieuwingsgebied. Aanleiding hiervoor was de fysieke verslechtering en veroudering van Drents Dorp en de sociale problematiek.

Begin 2007 heeft Woonbedrijf 186 huurwoningen gesloopt. In 2008 is de renovatie van 86 huurwoningen afgerond. Bijna de helft van deze gerenoveerde woningen is verkocht. Ter plaatse van de 186 gesloopte woningen komen 140 woningen terug. Hiervan worden 110 huurwoningen gerealiseerd. Gelet op de huidige recessie en situatie op de woningmarkt is het onverantwoord om in onderhavig gebied meer dan 30 koopwoningen te realiseren. Dit zal resulteren in leegstand. Van de huurwoningen is het merendeel woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens. Naar deze woningen is nog steeds veel vraag bij Woonbedrijf.

De gemeente Eindhoven heeft eigen archeologiebeleid, als uitwerking van het nationale en provinciale beleid. Dit beleid staat in het 'Beleidsplan archeologisch 2008-2012' , waarmee de raad in september 2008 heeft ingestemd. De gemeente neemt de verantwoordelijkheid voor het bodemarchief zelf ter hand door te investeren in kerntaken en opbouw van expertise. De gemeente Eindhoven kent archeologische waarden daterend uit de prehistorie en de Romeinse tijd. Het gemeentelijk bodemarchief herbergt tevens fundamentele gegevens over de geschiedenis van stad en platteland gedurende en na de middeleeuwen. Deze gegevens zijn van groot belang voor de reconstructie van het verleden, temeer omdat archivalische bronnen in Eindhoven nagenoeg ontbreken.

De archeologische gebieden binnen de gemeente Eindhoven staan aangegeven op de gemeentelijke archeologische waardenkaart, een onderdeel van de gemeentelijke cultuurhistorische waardenkaart. Het beleid van de gemeente Eindhoven is om bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te houden met de archeologische waarden en verwachtingen in de ondergrond en daarbij uit te gaan van de gemeentelijke archeologische waardenkaart.

In het plangebied worden geen archeologische waarden verwacht. Hier hoeft dan ook geen rekening mee te worden gehouden. Wel geldt ten aanzien van archeologie een meldingsplicht voor archeologische toevalsvondsten. Mochten tijdens werkzaamheden archeologische resten worden aangetroffen dan dienen deze (op grond van de meldingsplicht art. 53 Monumentenwet 1988) direct gemeld te worden aan de Afdeling Archeologie van de gemeente Eindhoven. Vervolgens zal bepaald worden of en zoja welke aanvullende maatregelen getroffen worden.

Op 18 maart 2008 is de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven vastgesteld. De kaart dient als beleidskader om bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad rekening te kunnen houden met de cultuurhistorie van Eindhoven. De kaart geeft, naast rijks- en gemeentelijke monumenten een overzicht van de historische structuur van wegen en waterlopen, historisch waardevolle stedenbouwkundige en landschappelijke- en groenstructuren, beschermde stads- en dorpsgezichten en monumentale bomen. Bij de samenstelling van de kaart is onder andere gebruik gemaakt van de gegevens van de provinciale cultuurhistorische waardenkaart.

In en nabij het plangebied zijn geen beschermde rijksmonumenten of gemeentelijke monumenten aanwezig. Wel maakt het plangebied onderdeel uit van de historische stedenbouwkundige structuur Drents Dorp, zoals aangeduid op de cultuurhistorische waardenkaart. Ten behoeve van de herontwikkeling van Drents Dorp is in 2002 een cultuurhistorische quick-scan uitgevoerd. Daaruit blijkt dat Drents Dorp als geheel een redelijk zeldzaam voorbeeld is van architectuur en stedenbouw uit de jaren '20 van de vorige eeuw. In die periode was er een overgang merkbaar van de vroegere, esthetisch georiënteerde stedenbouw naar rationele stedenbouw. Van beide uitganspunten lijkt er iets in Drents Dorp herkenbaar te zijn.

Het Drents Dorp is in ieder geval een zeer gaaf voorbeeld van de architectuur en stedenbouw in de jaren '20. De veranderingen in de wijk zijn beperkt gebleven tot de randen van het gebied (waar na de tweede wereldoorlog en ook recenter enkele toevoegingen zijn gedaan) en tot de openbare ruimte (waar de auto een nadrukkelijke rol heeft opgeëist). Architectuur en stedenbouwkundige opzet zijn in grote lijnen bewaard gebleven. In het plangebied van de eerste fase neemt het bouwblok aan de Halvemaanstraat tussen de Zutphenstraat en Needestraat een bijzondere plaats in, zowel qua architectuur als uitstraling. Dit bouwblok wordt dan ook gehandhaafd.

Autoverkeer

Drents Dorp wordt (als geheel) begrensd door de ringweg, Noord-Brabantlaan, Tilburgseweg en aan de oostzijde door de (voormalige) Philips bedrijfscomplexen T en R. Deelgebied A wordt in zuidoostelijke richting begrensd door de Halvemaanstraat, in noordwestelijke richting door de Lochemstraat, in noordoostelijke richting door de Koenraadlaan en in zuidwestelijke richting door de Apeldoornstraat. De Koenraadlaan en de Halvemaanstraat zijn twee lanen die onderdeel vormen van het centrale assenkruis van Drents Dorp.

De ontsluiting van de buurt Drents Dorp is erop gericht een goede bereikbaarheid van het plangebied mogelijk te maken zonder sluiproutes te introduceren. De ontsluiting geschiedt vanaf middels de Beukenlaan, ingericht als 70 km/uur straat en de Zwaanstraat en de Noord-Brabantlaan, welke zijn ingericht als 50 km/uur straten. Vervolgens kan men via de Halvemaanstraat en de Koenraadlaan het plangebied bereiken..

Vanaf deze straten takt de Lochemstraat aan die zal gaan functioneren als de ruggengraat van de buurt. De woonstraten van het plangebied sluiten aan op zowel de Lochemstraat als de Halvemaanstraat. De meeste straten kennen twee richtingen, echter de straten rondom het buurtpark en de Ruurlostraat zijn eenrichtingstraten.

De bestaande verkeersstructuur blijft in het nieuwe plan in principe ongewijzigd. De in het plangebied opgenomen woonstraten (Apeldoornstraat, Lochemstraat, Zutphenstraat, Groenlostraat, Needestraat, Koenraadlaan en Ruurlostraat) zijn in de bestaande situatie ingericht als 30 kilometer per uur-zones, en blijven dat ook in het nieuwe plan. Ook aan de afwikkeling van het verkeer via de Halvemaanstraat en Zwaanstraat wordt niets veranderd.

Fietsverkeer

Aan de noordzijde van het gebied loopt de Elburglaan die een belangrijke functie heeft als onderdeel van de stedelijke fietsroute. In het plan wordt voorgesteld de structuur van de Elburglaan te handhaven. De weg blijft afgesloten voor doorgaand autoverkeer. Om de route naar het sportcomplex te scheiden van het woonverkeer, wordt het oostelijke deel van de weg toegankelijk voor auto's tot aan de kerk, gesitueerd ongeveer halverwege de Elburglaan. Naast de Elburglaan wordt ook de fietsroute langs de Tilburgseweg, tussen de Halvemaanstraat en de Elburgstraat, gehandhaafd en opgenomen in het park. Bij de uitwerking dient voldoende aandacht te worden bestreed aan de sociale veiligheid.

Parkeren/parkeerbeleid

De parkeernormen die worden toegepast ten aanzien van de woningen en voorzieningen in het gebied zijn overeenkomstig de standaardnormering van de gemeente Eindhoven.

De navolgende normen zijn gehanteerd:

* Indien het gymlokaal geen avondfunctie heeft, is de parkeervraag 0.

Ten aanzien van de parkeernormering wordt opgemerkt dat voornoemde normering bij besluit van 27 juni 2008 door het college van Burgemeester en Wethouders is vastgesteld. Binnen het aandeel parkeerplaatsen in de openbare ruimte valt ook het bezoekersparkeren en maakt onderdeel uit van de gehanteerde norm, in de praktijk circa 30%.

Parkeerbalans 140 woningen

• 88 bestaande woningen x 1,5 = 132 parkeerplaatsen, waarvan er minimaal 27 openbaar toegankelijk moeten zijn.
• 140 nieuwe woningen groter dan 120 m2 BVO x minimaal 1,7 = 238 parkeerplaatsen, waarvan er minimaal 42 openbaar toegankelijk moeten zijn.
• Maximaal mogen er 140 x 2,3 = 322 parkeerplaatsen worden aangelegd voor de nieuwe woningen. De hoeveelheid parkeerplaatsen die minimaal openbaar toegankelijk zijn, blijft hetzelfde.

Resumerend:

In het totale plan moeten 370 parkeerplaatsen worden aangelegd, waarvan er minimaal 69 openbaar toegankelijk moeten zijn. Het bouwplan voorziet in 234 plaatsen langsparkeren en 140 parkeerplaatsen op de achterterreinen. Met een totaal van 374 parkeerplaatsen wordt voldaan aan de parkeernormen.

Het Groenbeleidsplan 2001, zoals op 5 november 2001 is vastgesteld door de gemeenteraad, heeft als doel het duurzaam veilig stellen en ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardige groenstructuur met de daarin passende functies. Onder de groenstructuur wordt verstaan: het stelsel van terreinen en/of elementen met ecologische, waterhuishoudkundige, recreatieve en/of ruimtelijk structurerende betekenis.

Behoud van het bestaande groen is het uitgangspunt, evenals het (door)ontwikkelen van de groene kwaliteiten waar nodig. Het Groenbeleidsplan geeft in een kaart met zes ruimtelijke strategieën de kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling in relatie tot groen.

Voor het Drents Dorp zijn vanuit het Groenbeleidsplan de volgende strategieën gesteld.

Ruimtelijke strategie: 'Stad , rood beeldbepalend'.

In deze gebieden heeft groen een ondersteunende functie aan de stedelijke identiteit ('aankledingsgroen') of een recreatieve functie voor de woonomgeving (parken). Het beleid is gericht op behoud en ontwikkelen van deze groenelementen of functies. Het oppervlak groen binnen deze categorie zou niet verder moeten afnemen. Bij een herstructurering dient gestreefd te worden naar 8 m2 groen per inwoner. De bomen in dit gebied hebben een belangrijke groenondersteunende functie. Als minimale randvoorwaarde wordt in dit gebied 1 boom per woning (straatbomen en plantsoenbomen) gehanteerd.

Ontwerpstrategie: Versterken stedenbouwkundige identiteit

Als tegenwicht tegen de schaalvergroting is het nodig het groen zorgvuldig af te stemmen op de stedenbouwkundige identiteit van het gebied. Los daarvan richt het groenbeleid zich op het in stand houden van het huidige rijke boomsoortenpallet dat uit de tijd stamt dat de gemeente nog zelf haar bomen kweekte.

Groentypologie: Overwegend standaard cultuurgroen.

Standaard cultuurgroen is groen dat voor een belangrijk gedeelte uit niet-inheems plantmateriaal bestaat (bodembedekkers, heesters, bomen) en / of uit intensief gemaaid gras . Het kostenniveau voor inrichting en beheer ligt op gemiddeld.

Het zuidelijk deel van het Drents Dorp wordt in het groenbeleidsplan getypeerd als groenarme buurt. Naast de eerder genoemde 8 m2 groen per inwoner, gelden voor het kappen van bomen een zwaardere compensatienormen.

Direct grenzend aan het plangebied liggen in noordelijke, zuidelijke en westelijke richting gebieden met een hogere groenambite en – dichtheid. Er liggen uitdagende kansen om verbindingen te maken met deze groene gebieden. (Wielewaal, terrein Evoluon, groene stroken langs Tilburgse weg).

Op gemeentelijk niveau geeft het Groenbeleidsplan voor Drents Dorp en de directe omgeving de volgende hoofdlijnen voor het groenbeleid voor de komende jaren weer:

De identiteit van de stad staat centraal en rood is dan ook beeldbepalend. Het eerder genoemde gebied ten noordwesten van het Drents Dorp staat aangemerkt als een combinatie van structureel stadsgroen, multifunctioneel groen en/of natuur. Voor dit gebied geldt dat de identiteit Groen beeldbepalend is, en dat cultuurhistorische waarden behouden moeten blijven. Ten zuidwesten en ten noordoosten van Drents Dorp liggen gebieden die deel uitmaken van de groenstructuur op stadsniveau.

Bestaande groenelementen

Bij de ontwikkeling van Drents Dorp dient rekening gehouden te worden met bestaande groenelementen in het gebied. Hiervoor gelden de volgende uitgangspunten:

• maximale inspanning verrichten om zoveel mogelijk bomen/groenelementen op te nemen in het stedenbouwkundig plan,
• indien bomen/groenelementen niet opgenomen kunnen worden in het stedenbouwkundig plan is een heldere afweging nodig waarom ze niet opgenomen kunnen worden,
• als na afweging blijkt dat bomen niet opgenomen kunnen worden dient onderzocht te worden of ze verplant kunnen worden of anders zowel kwantitatief als kwalitatief gecompenseerd kunnen worden,
• om de overlevingskans van in te passen bomen te garanderen dient in het stedenbouwkundig plan voldoende afstand van bebouwing tot bomen aangehouden te worden.

Groenwaardering

Het aanwezige bomenbestand is zeer bepalend voor de huidige uitstraling en leefbaarheid van de wijk en heeft potentie om ook in de toekomst een belangrijke functie te vervullen. Uitgangspunt is het sparen van zoveel mogelijk waardevolle, gezonde en kwalitatief goed bomen. Hiertoe is een globale inventarisatie van het bomenbestand uitgevoerd. Drents Dorp kenmerkt zich verder door een beperkt aantal grootschalige (groen)ruimten. Het Gelderlandplein en de westelijk gelegen sportvelden en het daaraan gekoppelde 'veld' zijn de enige noemenswaardige gebieden met een groene uitstraling binnen Drents Dorp.

Nieuwe groenstructuur

De nieuwe groenstructuur speelt in op de ligging aan de Wielewaal en de parken en streeft ernaar deze kwaliteiten voor een grote doelgroep ervaarbaar te maken. De noordelijke groenstroken maken verbinding met de Groene Gordel en de Wielewaal.

Het groenconcept wordt versterkt door het assenkruis. De helder structuur van Drents Dorp in vier kwadranten, gescheiden door de Koenraadlaan en de Halve Maanstraat, wordt versterkt. Er wordt ingezet op het versterken van deze structuur, en de lanen, door het aanplanten van grote bomen. Compensatie van groenelementen zal in eerste instantie plaatsvinden in de 'Groene Gordel'.

Volgens het groenbeleidsplan is het plangebied gelegen in een groen arme buurt. Hier wordt gestreefd naar 8 m2 groen per inwoner. In dit kleine plangebied is dit niet haalbaar. De bewoners hebben een directe relatie met de Groene gordel waarmee de m2 norm ingevuld wordt.

Het huidige plantsoen aan Halve Maanstraat ter hoogte van de Venstraat is structureel groen op wijk en buurtniveau (467 m2) en vervalt. Compensatie vindt plaats aan de Noordkant van Needestraat en Zutphenstraat. Op deze plaatsen worden plantsoenen aangelegd (totaal 1161 m2) welke functioneren als aankondiging naar de Groene Gordel (structureel groen) aan Lochemstraat, Het structureel groen wordt hiermee ruimschoots gecompenseerd.

Het groen beleidsplan geeft een norm van 1 boom per woning aan. Het plangebied biedt geen ruimte voor een dergelijk aantal bomen. Er wordt gekozen voor een hoogwaardige bomenstructuur door forsere aanplant maten (25-30) en keuze voor bomen van 1^e en 2^e grootte. Op deze manier wordt een keuze gemaakt voor kwaliteit in plaats van kwantiteit.

Op 18 juni 2002 heeft het college de nota "Niet kappen, tenzij..." vastgesteld. De bedoeling van de nota is om een kapvergunning alleen te verlenen als er gegronde redenen worden aangedragen waarom de boom gekapt zou moeten worden. Wanneer bomen moeten wijken om een "rode" reden, dan is hieraan een compensatieverplichting verbonden. Onder "rode" reden worden alle motieven tot kap verstaan, die niet te maken hebben met het bomenbeheer zelf. In het kader van onderhavig bestemmingsplan worden

Het Bomenbeleidsplan 2008 'Ruimte voor bomen' is in april 2008 door de raad van de gemeente Eindhoven vastgesteld . Doel van het bomenbeleidsplan is het ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardig bomenbestand dat een duurzame bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit en het groene imago van Eindhoven. Het Bomenbeleidsplan vormt een bindend kader tot 2020. Het is een strategisch beleidskader voor de instandhouding en versterking van de Eindhovense boomstructuur.

In de bijlage van het bomenbeleidsplan wordt het beleid ten aanzien van bomen op strategisch niveau uitgewerkt. Aandacht wordt onder meer besteed aan de bomenstructuur op gemeentelijk niveau en de cultuurhistorische structuur. Voor concrete projecten wordt aangegeven hoe door middel van een Quickscan Bomen en een eventuele boomeffectrapportage bepaald kan worden of er belemmerende factoren zijn voor bomen binnen de projectgrenzen en 10 meter daar buiten.

In het plantsoen aan de Halve Maanstraat ter hoogte van de Venstraat staan drie beeldbepalende bomen (Catalpa's ), waarvan een uit 1950 en twee uit 1970. Een van de bomen is aangemerkt als gemeentelijk waardevolle boom (1950). Deze boom wordt gekapt. Compensatie wordt gevonden in vier beeldbepalende bomen op de koppen van de Ruurloostraat.

De bomen aan de Ruurlostraat blijven gehandhaafd. De bomen aan de Zuthpenstraat, Needestraat en Koenraadlaan worden vervangen door een nieuwe boomstructuur. De kwaliteit van de bomen laat inpassing niet toe.

De boomstructuur krijgt een extra impuls door het aanplanten van circa 75 bomen. In het plangebied zullen circa 33 bomen verdwijnen. Voor deze bomen wordt een kapvergunning aangevraagd conform de APV. Daarvoor is een compensatieplan nodig, waarbij op de 75 boomplaatsen bomen worden aangeplant met een vergelijkbare monetaire waarde van de te vellen bomen.

Voor de bomen aan de westzijde van de Apeldoornlaan, de oostzijde van de Koernaadlaan en de noordzijde van de Lochemstraat wordt een Boomeffectanalyse uitgevoerd. Hiermee wordt bepaald of er schadelijke effecten zijn te verwachten voor deze bestaande bomen. Schadelijke effecten worden voorkomen door maatregelen en/of compensatie.

Bomeneffectanalyse

Door Cobra boomadviseurs bv is een bomeneffectanalyse (BEA) opgesteld (rapport 107749 'Bomeneffectanalyse zeventig bomen Drents Dorp Eindhoven', d.d. 26 september 2011). Per boom is het effect van de voorgenomen werkzaamheden bepaald.

Neutraal of licht negatief

De invloed van de geplande werkzaamheden is voor twee bomen neutraal en voor 62 bomen licht negatief. Deze bomen zijn inpasbaar wanneer er voldoende beschermende maatregelen worden genomen.

Negatief

Het effect voor vier bomen is negatief. Deze bomen zijn enkel inpasbaar als het ontwerp wordt aangepast.

Zeer negatief

Het effect van de voorgenomen werkzaamheden is voor twee bomen zeer negatief en deze bomen zijn in principe niet inpasbaar. Deze bomen staan op de lijst van monumentale of bijzondere bomen. Deze bomen zijn alleen inpasbaar als het ontwerp zodanig wordt aangepast dat de bebouwing op minimaal 7 m vanaf de stam van de bomen plaatsvindt.

De monetaire boomwaarde van de bomen binnen het projectgebied bedraagt € 340.700,-. Deze waarde is bepaald volgens de rekenmethode van de NVTB, versie 2010.

Ten behoeve van de ontwikkeling dienen 23 bomen te wijken. Hiervoor geldt de reguliere kapvergunning (APV). Deze zullen conform het kapbeleid gecompenseerd worden binnen en direct grenzend aan het plangebied. Alle bomen zijn gewaardeerd op een monetaire waarde. Voor deze waarde worden nieuwe bomen geplant inclusief groeiplaatsverbeteringen.

Conform het groenbeleid is een Bomeneffectanalyse gemaakt. Hieruit blijkt welke bomen in de invloedsfeer van het bouwplan hinder of schade ondervinden van de ingreep. Op basis van deze BEA zijn beslissingen genomen over het wel of niet inpassen van de bomen en te nemen maatregelen. In totaal kunnen vijf bomen worden ingepast.

Voor de bomen aan de Koenraadlaan is gekozen om de laanstructuur door te zetten van het zuidelijke stuk met Acers van de Koeraadlaan. Dit versterkt de stedebouwkundige opzet en illustreert het ''kruis''.

Vier lindebomen kunnen gepast worden in twee straten en zijn aanleiding om deze boomsoort door te zetten in de rest van de straat. De groene verblijfsplekken zullen ingericht worden met een varieteit aan bomen. Hiermee wordt invulling gegeven aan de richtlijnen van het Groenbeleidsplan (meer soorten zoals in voorgaande decennia, in navolging van de visie van de heer Fontaine). En op die manier onstaat een ''mini-arboretum''. Een waardevolle ginko wordt hierbij ingepast.

Aan de Halve Maanstraat staan twee waardevolle beeldbepalende Catalpa's (beide met een monumentale waarde boven 10.000). Inpassen van deze bomen is niet mogelijk.

Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten wordt milieuzonering gehanteerd. Hieronder wordt verstaan een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds milieubelastende bedrijven of inrichtingen en anderzijds milieugevoelige gebieden zoals woongebieden. Om milieuzonering hanteerbaar te maken wordt gebruik gemaakt van de Staat van bedrijfsactiviteiten zoals die is opgenomen in de VNG - brochure 'Bedrijven en milieuzonering', editie 2009.

De indeling van de bedrijven c.q. bedrijfsactiviteiten is vastgelegd in de Staat van bedrijfsactiviteiten. Deze staat is gebaseerd op voornoemde staat van bedrijfsactiviteiten van de VNG. In deze staat worden bedrijfsactiviteiten ingedeeld in een zestal categorieën met toenemende potentiële milieuemissies. Op grond van deze staat kan een beleidsmatige selectie worden gemaakt van de op het plangebied toe te laten bedrijfsactiviteiten. De bedrijven zijn op basis van de Standaard Bedrijfs Indeling (SBI -codes) in deze staat gerangschikt. Per bedrijfsactiviteit is voor elk ruimtelijk relevante milieucomponent (geur, stof, geluid en gevaar) een richtafstand aangegeven die in beginsel moet worden aangehouden tussen een bedrijf en milieugevoelige objecten (woningen) om hinder en schade aan mensen binnen aanvaardbare normen te houden. De grootste afstand van de milieucomponenten vormt de indicatie voor de aan te houden afstand van de bedrijfsactiviteit tot een milieugevoelig object. De genoemde afstanden betreffen de gewenste afstand tot een rustige woonwijk. Elk bedrijf c.q. bedrijfsactiviteit wordt in een bepaalde milieucategorie ingedeeld.

Op de locatie waar nu 140 woningen worden gebouwd, waren altijd al woningen aanwezig. Het nieuwe bestemmingsplan wijzigt hier niets aan. Bij bedrijven en milieuzonering is het van belang 'bestaande milieurechten' te respecteren. De woningen in Drents Dorp maken van oudsher onderdeel uit van de bedrijvigheid van Philips en de woningen liggen in de nabijheid van bedrijventerreinen. Voor het voormalige bedrijventerrein Strijp R geldt dat hier woningen gebouwd gaan worden. Het bestemmingsplan Strijp R, waarin deze woningbouw is geregeld, is in februari 2011 onherroepelijk geworden.

Ten noordoosten van het plangebied ligt het bedrijventerrein Strijp T. Op basis van het vigerende bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Zwaanstraat - Strijp T 2006' zijn hier bedrijven in de categorie 3 en 4 toegestaan. Op grond van de indicatieve afstanden tussen woningbouw en bedrijven uit de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) publicatie “Bedrijven en milieuzonering” is herbouw van woningen mogelijk. Zoals eerder genoemd is onlangs voor Strijp R een nieuw bestemmingsplan onherroepelijk geworden dat woningbouw mogelijk maakt. Strijp R grenst aan het bedrijventerrein Strijp T. In het kader van het bestemmingsplan Strijp R is onderzoek gedaan naar de bedrijven op Strijp T.

Het bedrijventerrein Strijp T is een van de oudere industrieterreinen van Eindhoven en maakt onderdeel uit van het door Philips opgezette bedrijventerrein. Strijp T grenst aan Strijp S. Voor dit bedrijventerrein geldt dit wordt ontwikkeld tot een compleet nieuw woon- en werkgebied. Bestaande bedrijven in de categorie 3 en 4 zijn sowieso teogestaan. Nieuwe bedrijven die naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met bedrijven die zijn genoemd in de lijst van bedrijfsactiviteiten zijn ook toegestaan. Gelet op bovenstaande is voor het bepalen van de afstand tussen de bedrijven en de woningbouwlocatie, gekeken naar de feitelijke, actuele bedrijfssituatie op basis van de geldende milieuvergunningen.

Overzicht actuele, feitelijke bedrijfssituatie

De woningen in Drents Dorp liggen op meer dan 200 meter afstand van deze bedrijven. Hiermee wordt voldaan aan de richtafstanden.

IPP Logipal, hoek Koenraadlaan / Elburglaan

De activiteiten van dit bedrijf betreffen de op- en overslag van pallets en gasflessen ten behoeve van heftrucks en valt onder categorie 3.1. De grootste richtafstand bedraagt 50 meter en ingegeven vanwege geluid. Voor de aspecten stof en gevaar wordt een afstand van 10 meter aanbevolen. Vanwege de ligging in een gemengd gebied kan de richtafstand van 50 meter worden teruggebracht tot 30 meter. De afstand van de beoogde woningen tot het bestemmingsvlak van het bedrijf bedraagt 40 meter.

Aanvullend wordt nog opgemerkt dat in januari 2010 door DHV akoestisch onderzoek is verricht in het kader van de ontwikkeling van Strijp R naar de geluidsbelasting die de te realiseren woningen zullen ondervinden vanwege het nabijgelegen bedrijf. Uit het onderzoek blijkt dat het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau ter plaatse van de geplande woningen vanwege het bedrijf maximaal 42 dB(A) bedraagt. Het ten hoogste optredende maximale geluidsniveau bedraagt 67 dB(A). Hiermee wordt voldaan aan de van toepassing zijnde grenswaarden uit het Activiteitenbesluit. Op basis van de bedrijfsactiviteiten en de nadere akoestische onderzoek met betrekking tot geluid kan worden geconstateerd dat er ter plaatse sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Op grond van het voornoemde kan worden geconcludeerd dat het er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat de bestaande bedrijven niet worden gehinderd in hun bedrijfsvoering.

Ten behoeve van dit plan is door Goudstikker-de Vries een akoestisch onderzoek uitgevoerd (rapportnummer 2047010AT3/lk; d.d. 17 mei 2011). Uit het onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde (48 dB) ter plaatse van de gevels van enkele woningen aan de Apeldoornstraat wordt overschreden. Voor deze woningen wordt een hogere waarde van maximaal 49 dB vastgesteld.

Het spoor ligt op een afstand van meer dan 800 meter van de woningen. Naar dit aspect hoeft derhalve geen onderzoek te worden uitgevoerd.

De woningen liggen niet in een zone 'industrielawaai'. Dit aspect behoeft geen onderzoek. De bedrijven op Strijp T liggen op een afstand van meer dan 400 meter van de wonignen. Er is ook geen sprake van industrielawaai zonder zone industrielawaai.

De woningen liggen niet in een gebied waar luchtvaartlawaai relevant is.

De invloed van de in het bestemmingsplan mogelijk gemaakte functies op de luchtkwaliteit ter plaatse wordt bepaald door de verkeersaantrekkende werking van de nieuwe activiteiten op deze locatie.

De luchtkwaliteitseisen van de Wet luchtkwaliteit vormen geen belemmering voor de plannen wanneer de activiteiten 'niet - in betekenende' mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht (artikel 5.16 lid 1 onder c Wm). In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' is voor bepaalde categorieën projecten met getalsmatige grenzen vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

Voor de functies in dit bestemmingsplan zijn in de Wet Luchtkwaliteit geen grenzen aangegeven. Aangezien de invloed van de in het bestemmingsplan mogelijk gemaakte functies op de luchtkwaliteit wordt bepaald door de verkeersaantrekkende werking, wordt aangesloten bij de grenzen die gesteld worden voor woningbouwlocaties, waarbij ook de verkeersaantrekkende werking maatgevend is. Conform voorschrift 3B.2 van bijlage 3b van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' draagt een bouwplan niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit wanneer het plan niet voorziet in de bouw van meer dan 1500 woningen. Hierbij wordt over het algemeen uitgegaan wordt van een kengetal van 5 verkeersbewegingen per woning. Dit betekent dat een plan niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit wanneer sprake is van niet meer dan 7500 extra verkeersbewegingen.

Voor Drents Dorp is in zijn totaliteit onderzoek luchtkwaliteit uitgevoerd.

In de wijk Drents Dorp zullen in deelgebied A woningen worden gerenoveerd (86), herbouwd (140) en nieuw gebouwd (8 bijzondere woontypen en 92 appartementen). Tevens is sprake van het bouwen van een SPIL-centrum waarin bijvoorbeeld een basisschool, kinderopvang, peuterspeelzaal, consultatiebureau, buurtontmoetingsplek, gymzaal en mediatheek worden opgenomen.

Drents Dorp is opgedeeld in 4 deelgebieden. Deelgebied B is reeds gerenoveerd. Mogelijk zal de school verdwijnen nadat het SPIL-centrum is gerealiseerd. Binnen deelgebied C zal niet binnen 10-15 jaar worden gestart met werkzaamheden. Voor wat betreft Strijp R worden plannen ontwikkeld om de bestaande bedrijven te vervangen door circa 650 woningen. De ontsluiting van dit gebied zal hoofdzakelijk plaatsvinden via de Zwaanstraat. Gesteld kan worden dat de gevolgen van de plannen van deelgebied A niet hoeven te worden gecumuleerd met de plannen voor Strijp R.

Het SPIL-centrum kan worden aangemerkt als 'gevoelige bestemming' voor luchtkwaliteit. In de directe omgeving is geen sprake van (dreigende) overschrijdingen ten aanzien van luchtkwaliteit. Luchtkwaliteit vormt geen beletsel voor de gevoelige bestemmingen op deze locatie.

Van het plan is geen relevante bijdrage te verwachten ten aanzien van de concentraties van stoffen uitgaande van de “Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)”. Dit wordt onderstaand nader toegelicht.

De nieuwbouw locaties betreffen woningen en het SPIL-centrum en zijn beperkt in vloeroppervlak en omvang. De verkeersaantrekkende werking van de uitbreiding van het plan is ingeschat op basis van de volgende uitgangspunten:

• Er is een parkeerbehoefte van 91 parkeerplaatsen voor personeel en bezoekers van het SPIL-centrum; circa 25 parkeerplaatsen voor personeel en 66 parkeerplaatsen voor bezoekers.
• De parkeerduur van het personeel zal over het algemeen langer zijn dan de parkeerduur van bezoekers.
• Het aantal parkeerbewegingen per parkeerplaats voor het personeel bedraagt circa 4 bewegingen per etmaal. Voor 25 parkeerplaatsen resulteert dit in 100 verkeersbewegingen.
• Gelet op het halen en brengen van kinderen en/of bezoek aan het SPIL-centrum wordt een gemiddelde gehanteerd van 10 verkeersbewegingen per parkeerplaats voor bezoekers. Dit komt overeen met 660 verkeersbewegingen per etmaal.
• Van en naar de 100 woningen wordt uitgegaan van een kental van 5 voertuigbewegingen per etmaal. Dit komt overeen met 500 verkeersbewegingen per etmaal.

Conclusie: de verkeersaantrekkende werking van de uitbreiding van het plan wordt ingeschat op 1260 verkeersbewegingen per etmaal.

Aangezien de verkeersaantrekkende werking van dit plan gelijk is aan circa 1260 verkeersbewegingen per etmaal, kan geconcludeerd worden dat het plan niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Op basis van artikel 5.16, lid 1, aanhef en onder c kan het project zonder nader onderzoek doorgang vinden.

Het externe veiligheid beleid is gericht op het beheersen van risico´s en de effecten van calamiteiten en het bevorderen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten (bedrijven en transport) met gevaarlijke stoffen. Er wordt onderscheid gemaakt tussen “plaatsgebonden risico” (de ten minste in acht te nemen grenswaarde die niet mag worden overschreden ten aanzien van "kwetsbare objecten", alsmede een zoveel mogelijk te bereiken richtwaarde ten aanzien van "beperkt kwetsbare objecten") en het “groepsgebonden risico” (een oriënterende waarde waarvan gemotiveerd mag worden afgeweken).

De gemeenteraad van Eindhoven heeft de Visie Externe Veiligheid: 'Risico's de maat genomen' op 19 mei 2009 vastgesteld. Met deze visie wordt richting en uitwerking gegeven aan een verantwoord veilige, integrale invulling van duurzame ruimtelijke ontwikkeling passend binnen de Brainportontwikkelingen en het Programma Brabant veiliger. In de visie wordt o.a. aangegeven waar ruimte bestaat voor nieuwe risicovolle bedrijvigheid en onder welke veiligheidsverhogende condities dat mogelijk is. Tevens wordt aangegeven waar in de stad geïnvesteerd dient te worden in een beter niveau van beheersbaarheid. Tot slot wordt beschreven waar de veiligheid in de bestaande woonomgeving door het 'aanpakken' van bestaande knelpunten kan worden verbeterd.

Binnen het plangebied zijn geen inrichtingen gelegen die vanwege de aanwezigheid of het werken met gevaarlijke stoffen, beperkingen opleveren voor de omgeving:

Wegen

Ten westen van het plangebied ligt de Tilburgseweg. Deze weg behoort tot de transportroutes voor gevaarlijke stoffen. Ten aanzien van transport zijn momenteel slechts de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (2004; op 18 juli 2008 verlengd, Staatscourant 18 juli 2008) en de Nota risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen het toetsingskader voor de afweging van externe veiligheidsbelangen in relatie tot het transport van gevaarlijke stoffen over de weg. Hierin staan de normen voor het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR), waar gemeenten aan moeten voldoen.

De 10^-6 contour van het plaatsgebonden risico ligt op de weg zelf (zie de bijgevoegde kaart). Dit levert dan ook geen belemmeringen op voor deze procedure.

Het invloedsgebied van het groepsrisico van deze weg valt wel deels over het plangebied. Uit het onderzoek van Royal Haskoning (rapport nummer 9T1628/NN00001/901866/DenB; maart 2008) blijkt dat door realisatie van het toekomstige (ten westen van dit plangebied gelegen) Spilcentrum het aantal personen in de nabijheid van de Tilburgseweg zal toenemen ten opzichte van de bestaande situatie. Deze toename zal echter niet leiden tot een overschrijding van de oriëntatiewaarde voor het Groepsrisico. De bijdrage van de woningbouw in deelgebied A maakt van deze toename een te verwaarlozen deel uit en leidt dan ook niet tot een overschrijding van de oriëntatiewaarde.

Vliegveld

Het plangebied ligt niet binnen de (10^-6)contour voor het plaatsgebonden risico van het vliegveld Eindhoven. Dit plaatsgebonden risico levert dan ook geen belemmering op.

Het plangebied ligt echter wel binnen het invloedsgebied voor het groepsrisico van het vliegveld. Het gaat hier echter om vervangende nieuwbouw, waardoor er geen sprake is van een (of althans een te verwaarlozen) toename van het aantal personen binnen het invloedsgebied. Dit levert geen belemmering op voor deze ontwikkeling.

Voor een groot deel van het plangebied is bodemonderzoek verricht. Uit deze bodemonderzoeken zijn geen bodemverontreinigingen van betekenis gebleken. Voor het resterende deel van het plangebied zijn er nog geen resultaten beschikbaar. In geval van nieuwe activiteiten zal ter plaatse een bodemonderzoek plaatsvinden.

Door de Milieudienst Regio Eindhoven is in 2004 een historisch onderzoek uitgevoerd naar potentiële verontreinigingsbronnen in Drents Dorp (projectnummer 408202). Uit het historisch vooronderzoek blijkt dat binnen de wijk Drents Dorp en de directe omgeving sprake is van diverse potentiële verontreinigingsbronnen als gevolg waarvan de bodem in Drents Dorp verontreinigd kan zijn geraakt. Binnen het plangebied zijn twee potentiële verontreinigingsbronnen aanwezig, te weten een garage aan de Lochemstraat 55 en een loodgieterij aan de Needestraat 26.

In de directe omgeving van het plangebied zijn twee voormalige bedrijventerreinen aanwezig, het betreft Strijp-R en ETOS. Op beide terreinen zijn omvangrijke grondwaterverontreinigingen aanwezig. Deze grondwaterverontreinigingen zijn alleen relevant als binnen het plangebied grote hoeveelheden grondwater onttrokken worden, waardoor de verontreinigingen richting of in het plangebied getrokken worden.

Naast het historisch onderzoek zijn op twee locaties in de wijk verkennende onderzoeken uitgevoerd. Het betreft hieronder genoemde locaties, waar voorheen vergunningplichtige bedrijven gevestigd waren. Bij deze onderzoeken zijn geen ernstige verontreinigingen van de bodem vastgesteld.

• Lochemstraat 55 (garage).
  Hiervoor is in 2003 conform NEN 5740 een onderzoek uitgevoerd (MDRE rapportnummer 125651, dossiernummer 2503). Hier zijn lichte verontreinigingen met zware metalen, polycyclische aromatische koolwaterstoffen (PAK) en minerale olie in de grond geconstateerd. In het grondwater zijn geen verontreinigingen geconstateerd.De aangetroffen lichte verontreinigingen in de grond vormen, gezien het lage concentratieniveau, geen gevaar voor de volksgezondheid en het milieu.

• Needestraat 26 – 28 (loodgieterij)
  Hiervoor is in 2003 conform NEN 5740 een onderzoek uitgevoerd (MDRE rapportnummer 125651, dossiernummer 2499). Hier zijn in de grond lichte verontreinigingen geconstateerd. De gemeten gehaltes overschrijden de achtergrondwaarden niet. In het grondwater zijn geen verontreinigingen geconstateerd.De aangetroffen lichte verontreinigingen vormen, gezien het lage concentratieniveau, geen gevaar voor de volksgezondheid en het milieu.

Resumerend zijn er vanuit het aspect bodem alleen belemmeringen voor de herontwikkeling van Drents Dorp, eerste fase als binnen het plangebied grote hoeveelheden grondwater onttrokken worden, waardoor de verontreinigingen uit de directe omgeving richting of in het plangebied getrokken worden. Dergelijke grondwaterontrekking wordt in het plangebied niet voorzien. Bovendien heeft de gemeente inmiddels samenhangende afspraken gemaakt met partijen buiten het plangebied om de daar aanwezige bodem- en grondwaterverontreiniging op korte termijn gebiedsgericht aan te pakken.

Met de Flora- en faunawet worden veel inheemse plant- en diersoorten beschermd. Middels deze wet is de Europese Habitatrichtlijn in nationale wetgeving verankerd. De belangrijkste bepalingen in de Flora- en faunawet zijn de volgende:

• Beschermde planten mogen niet worden beschadigd, ontworteld of van hun groeiplaats worden verwijderd (artikel 8);
• Beschermde dieren mogen niet worden gedood of verontrust (artikelen 9 en 10);

• Nesten, holen of andere voortplantingsplaatsen of vaste rust- of verblijfplaatsen van beschermde dieren mogen niet worden beschadigd, vernield of verstoord (artikel 11).

In bepaalde gedefinieerde gevallen kan onder strikte voorwaarden ontheffing van deze bepalingen worden verleend. In bepaalde nader gedefinieerde gevallen geldt een vrijstelling van ontheffing.

Onderzoek Flora en Fauna 2004 - 2005

Om na te gaan of de integrale wijkvernieuwing in Drents Dorp in strijd is met de Flora- en faunawet is onderzoek uitgevoerd. Daartoe heeft op 27 augustus 2004 een veldbezoek plaatsgevonden waarmee aanwezige soorten zijn bepaald. Daarnaast is middels bronnenonderzoek en aan de hand van aanwezige biotopen bepaald welke soorten in het gebied kunnen worden verwacht. Ook is de betekenis van het gebied voor aanwezige en te verwachten soorten bepaald (foerageergebied, overwinteringgebied etc.).

Tijdens het veldbezoek zijn Konijn, molshopen en muizenholen waargenomen. Te verwachten zijn verder Brede wespenorchis, Gewone dwergvleermuis, Laatvlieger, Bosmuis, Bunzing, Dwergspitsmuis, Eekhoorn, Egel, Gewone bosspitsmuis, Hermelijn, Huisspitsmuis, Tweekleurige bosspitsmuis, Veldmuis, Wezel, Bruine kikker, Gewone pad, Groene kikker complex en een aantal broedvogels. Er dient nog nader onderzoek plaats te vinden naar de betekenis van het plangebied voor de Gewone dwergvleermuis en de Laatvlieger. Vervolgens zal voor zover nodig ontheffingaanvraag worden voorbereid.

Eind augustus 2005 is voor Drents Dorp het aanvullend vleermuizenonderzoek in het kader van de Flora- en Faunawet afgerond. Hiermee zijn alle lopende onderzoeken inzake de Flora- en Faunawet voor Drents Dorp verricht. Hierbij de resultaten en consequenties van dit onderzoek.

Algemene soorten: geen ontheffing

In de groepen planten, zoogdieren en amfibieën zijn een aantal beschermde soorten aangetroffen. Bijna alle aangetroffen planten en dieren vallen onder 'Algemene soorten: algemene vrijstelling of ontheffing/lichte toets'. In het kort komt het er op neer dat we voor deze algemene soorten geen ontheffing hoeven aan te vragen.

Ontheffingplichtig

Voor Drents Dorp hebben we te maken met twee soorten die ontheffingplichtig zijn, dan wel en gedragscode nodig hebben: eekhoorn en gewone dwergvleermuis.

De eekhoorn behoort tot de groep waarvoor je een vrijstelling van ontheffing krijgt als er een goedgekeurde gedragscode bestaat. De gedragscode beschrijft hoe wij in het werk schade aan de beschermde dieren en planten zullen voorkomen of tot een minimum zullen beperken. Deze gedragscode heeft Eindhoven niet. Voor het opstellen van deze gedragscode liggen ook geen plannen. Dat houdt in dat we voor de eekhoorn een ontheffing aan zullen moeten vragen.

Voor de gewone dwergvleermuis zijn geen vaste rust- of verblijfsplaatsen waargenomen. Wel zijn er twee vliegroutes gezien: de bomenrijen aan de Lochemstraat en aan de Koenraadlaan. Als deze bomenrijen in het plan worden opgenomen is geen ontheffing noodzakelijk. Zodra één of meer bomen uit deze rij worden gekapt zal vanwege 'het verstoren van een vliegroute' een ontheffingsaanvraag noodzakelijk zijn.

Algehele zorgplicht

Uiteraard geldt wel de algehele zorgplicht. Voor de wet zijn alle dieren van onvervangbare waarde en mogen mensen daar niet onzorgvuldig mee omspringen. Vanuit deze gedachte is de zorgplicht in artikel 2 van de wet opgenomen. De zorgplicht houdt in dat iedereen 'voldoende zorg' in acht moet nemen voor alle in het wild voorkomende dieren (en dus niet alleen de beschermde) en hun leefomgeving. Dit is een algemene fatsoenseis die voor iedereen geldt. Overigens geldt de zorgplicht ook voor planten.

Voor de vogels geldt dat het broedseizoen in acht genomen dient te worden. Alle vogels in Nederland zijn gelijk beschermd. Werkzaamheden of gebruik van ruimte waarbij vogels worden gedood of verontrust, of waardoor hun nesten of vaste rust- of verblijfplaatsen worden verstoord, zijn verboden. Voor vogels geldt overigens dat vooral in het broedseizoen sprake zal zijn van verontrusting, doden of verstoren van nesten of vaste rust- of verblijfplaatsen. Als uw werkzaamheden buiten het broedseizoen plaatsvinden zal in het algemeen niet snel een ontheffing nodig zijn.

Bij de uitvoering zullen de volgende acties worden ondernomen:

• ontheffingsaanvraag voor de eekhoorn indienen;
• bij kappen van bomen aan de Koenraadlaan of de Lochemstraat; ontheffingsaanvraag voor de gewone dwergvleermuis;
• sloopwerkzaamheden uitvoeren buiten broedseizoen vogels;
• in achtneming van zorgplicht.

Quick scan Flora en Fauna 2011

Omdat de onderzoeken die in 2004 en 2005 in het kader van Flora en Fauna zijn uitgevoerd, zijn verouderd is in juli 2011 een Quickscan Flora en Fauna uitgevoerd (zie 'Quickscan flora en fauna; lokatie Drents Dorp Noord Eindhoven' d.d. 21 juli 2011 van IJzerman Advies). Uit de Quickscan blijkt dat de geplande ontwikkelingen geen nadelige effecten op de beschermde natuurgebieden of de EHS hebben. Een vergunning op de natuurbeschermingswet is niet aan de orde. Algemeen voorkomende soorten kunnen mogelijkerwijs worden aangetroffen. Deze soorten zijn weliswaar beschermd middels de Flora- faunawet, maar hiervoor hoeft in het kader van ruimtelijke ontwikkelingen geen ontheffing meer te worden aangevraagd. Het voorkomen van deze soorten wordt door de geplande ontwikkelingen niet in gevaar gebracht. Het is echter wel noodzakelijk om voldoende zorg te dragen voor de aanwezige individuen en al het redelijkerwijs mogelijke dient gedaan te worden om het doden van individuen te voorkomen. Hierbij valt te denken aan het uitvoeren van de meest verstorende werkzaamheden in de maanden september en oktober. Voor overige strikt beschermde soorten is nader onderzoek niet noodzakelijk door het ontbreken van geschikte biotopen. De locatie is niet in gebruik als vaste verblijfslocatie voor strikt beschermde soorten. Ten tijde van de veldinspectie zijn geen nesten die jaarronde bescherming genieten, zoals van huismussen, boerenzwaluwen, kerkuilen of steenuilen aangetroffen. Er zijn geen negatieve effecten zijn op lokale populaties strikt beschermde soorten. Er is een zeer klein risico dat braakliggende bouwterreinen door rugstreeppadden kunnen worden gekoloniseerd. Ter voorkoming hiervan wordt aangeraden om geen pas gegraven ondiepe open wateren of poelen te maken of te laten bestaan in de voortplantingsperiode (april tot en met juni) van de rugstreeppad.

Compenserende maatregelen

Uit de Quickscan kan dus geconcludeerd worden dat op het braakliggende terrein, na het verrichten van de sloopwerkzaamheden, geen bijzondere soorten meer aangetroffen zijn. In het advies van 'IJzerman Advies' staan uitsluitend een aantal algemene punten waar iedere initiatiefnemer rekening mee moet houden. Echter in 2004, vóór het verrichten van de sloopwerkzaamheden, is door Ecologica eveneens een Quickscan uitgevoerd (Quickscan 'Beschermde flora en fauna Drents Dorp te Eindhoven' augustus 2004). In deze quickscan is geconstateerd dat door de kap van bomen en de sloop van de oude bebouwing mogelijk vaste rust- en verblijfplaatsen van vleermuizen verstoord kunnen worden. Huismussen en Gierzwaluwen zijn niet geïnventariseerd, terwijl deze er vrijwel zeker gebroed zullen hebben. Nesten van Huismussen en Gierzwaluwen zijn jaarrond wettelijk beschermd.

Het aantonen van de daadwerkelijke aanwezigheid van vleermuizen, Huismussen en Gierzwaluwen is alleen mogelijk als vóór de sloopwerkzaamheden een vervolg- of uitgebreid flora- en fauna-onderzoek zou zijn uitgevoerd. Dit is niet gebeurd. Mocht dat wel zijn gebeurd dan zou dit vrijwel zeker tot compenserende maatregelen hebben geleid. Derhalve is met Woonbedrijf afgesproken enkele maatregelen uit te voeren ten behoeve van de 'gunstige staat van instandhouding' van soorten als de Gierzwaluw en de Huismus en vleermuissoorten. Per nieuwbouwwoning met een pannendak wordt 1 vogelvide en 1 gierzwaluwpan aangebracht. Alle woningen worden voorzien van 1 inbouwvleermuissteen.

Met Woonbedrijf is afgesproken waar de maatregelen aangebracht moeten worden. Hierbij zijn de overheersende wind- en regenrichting, alsmede de zon- en schaduwzijde van belang. Per woning wordt een vleermuissteen (koker) aangebracht (merk Waveka type 2FR HB). Deze past in de spouw en krijgt een gevelopening van ca. 2 cm hoog en baksteen breed. De woningen met een pannendak worden allemaal voorzien van een gierzwaluwpan en een vogelvide. De vogelvide wordt woningbreed.

In samenwerking met Waterschap de Dommel is in 2008 een waterparagraaf opgesteld voor Strijp R. In Strijp R worden wonen, recreëren en werken gecombineerd door herontwikkeling van het plangebied. Strijp R bevindt zich in het noordwesten van Eindhoven en wordt omsloten door de straten Halvemaanstraat (zuid), Zwaanstraat (oost), Elburglaan (noord) en Koenraadlaan (west). De Zwaanstraat is een drukke uitvalsweg van Eindhoven en scheidt Strijp R van het industrieterrein Strijp T. In en nabij het plangebied van Strijp R spelen een drietal ontwikkelingen:

• vervangen gemengd riool Halvemaanstraat, Koenraadlaan en Zwaanstraat door een nieuw gemengd riool met daarbij een regenwaterriool;
• de herontwikkeling van de wijk Lievendaal (Polynorm woningen) ten zuiden van de Tilburgseweg.
• aanleg regenwaterriool t.b.v. afvoer vanuit Drents Dorp

De ontwikkeling Drents Dorp Noord vormt een onderdeel van de herontwikkeling Strijp R. De hieronder beschreven waterparagraaf behandeld deze ontwikkeling en geeft nadere invulling aan de in 2008 opgestelde waterparagraaf voor het hele plangebied.

Strijp R met daarbinnen aangegeven het plangebied van Drents Dorp Noord. Rode lijn geeft planbegrenzing voor de waterparagraaf uit 2008 aan.

Bij het bepalen van de waterhuishoudkundige maatregelen voor Strijp R zijn de drie genoemde ontwikkelingen meegenomen. De aan het einde bijgevoegde overzichtstekening geeft de locatie van de verschillende ontwikkelingen weer, evenals de afvoerrichting van het hemelwater. Drents Dorp Noord vormt daarin een onderdeel van Drents Dorp.

Met deze waterparagraaf wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 1, onder c, van het Besluit ruimtelijke ordening. Deze waterparagraaf is tot stand gekomen met een werkwijze volgens de Handreiking Watertoets. Er wordt gewerkt op basis van documenten die zijn vastgelegd met instemming van het Waterschap De Dommel en de Provincie Noord-Brabant (Gemeentelijk rioleringsplan) of zelfs mede worden ondertekend door deze partijen (Waterplan).

Gemeentelijk rioleringsplan (GRP)

Het huidige GRP kent een geldigheidsduur tot en met 2014. Het GRP bevat de geplande activiteiten voor het beheer en onderhoud van het rioolstelsel en bevat maatregelen ter verbetering van de oppervlaktewaterkwaliteit en het hydraulisch functioneren van het rioolstelsel. Deze maatregelen bestaan vooral uit het afkoppelen van verhard oppervlak waarbij het regenwater gescheiden van afvalwater wordt ingezameld, zoveel mogelijk wordt geborgen en afgevoerd naar het oppervlaktewater.

Waterplan

Het Waterplan is een plan dat is opgesteld door de gemeente Eindhoven, waterschap De Dommel, provincie Noord-Brabant en waterleidingbedrijf Brabant Water. Het plan omvat drie delen.
Het "Visiedocument" geeft het gezamenlijk streefbeeld van de waterpartijen weer. Het deel "Taken en Bevoegdheden" regelt de (verdeling van de) verantwoordelijkheden voor het stedelijk water tussen de vier waterpartijen. Het deel "Maatregelen" geeft de projecten weer die de komende jaren uitgevoerd worden.
Deze projecten zijn ingedeeld naar de vier thema´s (programmalijnen) van het Visiedocument. Het gehele Waterplan is bestuurlijk bekrachtigd met een convenant in januari 2006.
Eén van de belangrijkste doelstellingen uit het Waterplan is het realiseren van een waternetwerk in de stad.

Waterschap De Dommel heeft het Waterbeheersplan 2010-2015 "Krachtig water" vastgesteld. Hierin zijn de activiteiten en doelstellingen van het Waterschap opgenomen. De provincie Noord-Brabant heeft het Provinciaal Waterplan (2010-2015) vastgesteld.

Riolering

Drents Dorp is gelegen tussen de Tilburgseweg, de Koenraadlaan en de Halvemaanstraat het gebied wordt aan de noordwest zijde begrensd door landgoed De Wielewaal. In het gebied bevinden zich woningen, infrastructuur en een aantal sportvelden. De wijk dateert uit de jaren 30 en is voorzien van een gemengd rioolstelsel dat, afgezien van de Koenraadlaan en de Halvemaanstraat, in 1985 is vervangen.
Momenteel watert Drents Dorp Noord af op het gemende stelsel van de gemeente Eindhoven. Uiteindelijk wordt het hemel en afvalwater afgevoerd naar de RWZI. Overlast vanuit modelberekeningen of klachten over het optreden van water op straat binnen Drents Dorp Noord zijn niet bekend.

Grondwater

In het gebied bevinden zich geen grondwaterwaarnemingsputten. Uit waarnemingsputten in de omgeving (Vredeoord) blijkt dat de grondwaterstand waarschijnlijk zal variëren tussen 1,2 en 4 m-mv. Klachten over grondwateroverlast in dit deel van Eindhoven zijn niet bekend. Binnen de plangrenzen zijn geen grondwaterverontreinigingen bekend. De wijk Drents dorp is geheel gelegen in de boringsvrije zone van de waterwinning Welschap. Dit kan invloed hebben op de funderingkeuze van de ontwikkeling.

Woonbedrijf wil de wijk integraal vernieuwen. Onderstaand is een tabel opgenomen met de verdeling van oppervlakken in de huidige en te verwachten toekomstige situatie. De getallen hebben uitsluitend betrekking op het plangebied van dit bestemmingsplan.

Uit de gevens blijkt dat het totale verharde oppervlak nagenoeg gelijk blijft ten opzichte van de huidige situatie. Dit betekent dat er geen verplichting tot compensatie is. Afgesproken is om geen oppervlaktewater aan te leggen maar het opgevangen hemelwater vanuit het gebied af te voeren naar De Wielewaal, tezamen met water uit naburige ontwikkelingen zoals Strijp R. Dit vindt plaats door binnen het plangebied een nieuw hemelwaterriool aan te leggen.

Woonbedrijf wil in de wijk op een praktisch en logisch niveau vorm en inhoud geven aan het thema duurzaamheid. Duurzaam omgaan met hemelwater past hier binnen. In dat kader is dan ook gekozen voor het zoveel als praktisch mogelijk afvoeren van hemelwater naar De Wielewaal.

Berging

Conform landelijk, provinciaal en waterschapsbeleid zal voor deze ontwikkeling het zogenaamde 'hydrologisch neutraal' bouwen gelden. Voor het bepalen van de vereiste bergingscompensatie voor het hemelwater afkomstig van de uitbreiding van het verharde oppervlak wordt de HNO tool gebruikt.

Aan de hand van kengetallen kan bepaald worden dat een bergingsvoorziening met een netto inhoud van ca. 50 mm (gerekend over de netto uitbreiding van verhard oppervlak) gerealiseerd moet worden om pieklozingen op oppervlaktewater te voorkomen. In dit geval is er geen sprake van uitbreiding van het verharde oppervlak.

Het Landgoed De Wielewaal is echter wel als Keurbeschermingsgebied aangemerkt. In dergelijke gebieden is het Waterschap extra alert ten aanzien van de huidige en toekomstige waterhuishoudkundige situatie en geldt minimaal het "stand-still beginsel" Daarnaast is het noodzakelijk om voor ingrepen die gevolgen kunnen hebben voor het watersysteem, zoals het overstorten van hemelwater naar oppervlaktewater en het aanleggen/aanpassen van watergangen en kunstwerken, een keurontheffing aan te vragen bij het Waterschap. In de keurontheffing worden nadere afspraken vastgelegd ten aanzien van het onderhoud.

Zoals hiervoor vermeld zal het verharde oppervlak niet toenemen. In afwijking van de HNO tool is tot op heden gesproken over afvoer - voor zover dit technisch en financieel haalbaar is - van het hemelwater naar De Wielewaal. Van een extra bergingseis is hier geen sprake.

Afvoer

De bodemopbouw in dit deel van Eindhoven is te typeren als zeer slecht doorlatend, infiltratie van hemelwater in de bodem ter plaatse van Drents Dorp Noord wordt niet reëel geacht.
In het kader van de herontwikkeling van Strijp R, met als onderdeel Drents Dorp Noord, zijn er gesprekken geweest tussen de ontwikkelaar van dit gebied en de beheerder van De Wielewaal, een landgoed ten noorden van Strijp R; bij deze gesprekken was ook een vertegenwoordiger van het Waterschap aanwezig. De beheerder van Landgoed De Wielewaal heeft aangegeven graag mee te werken aan de afvoer van het hemelwater van Strijp R naar De Wielewaal, om het hier te bergen en te laten infiltreren, aangezien het landgoed last heeft van verdroging. Gekozen wordt derhalve om het hemelwater af te voeren naar een bergingsvoorziening op De Wielewaal, alwaar het kan infiltreren. Deze berging wordt aangesloten op watergang ER42 t.p.v. Landgoed De Wielewaal opdat overtollig hemelwater afgevoerd wordt. Het Waterschap en de gemeente ondersteunen dit initiatief.

Grondwater

Binnen het te ontwikkelen gebied zal door het gelijk blijven van het verharde oppervlak geen af- of toename zijn van de hoeveelheid water die zal infiltreren. En aangezien er nu geen grondwateroverlast klachten bekend zijn, is er geen aanleiding om de huidig optredende grondwaterstanden aan te passen. Op Landgoed De Wielewaal zal door infiltraties de verdrogingoverlast bestreden worden. Via een afvoerregulerende stuw wordt de afvoer naar de Grote Beek (ER42) beperkt tot de maximale landelijke afvoernorm van 0,33 l/s.ha.

Waterkwaliteit

Bij het afkoppelen, en duurzame watersystemen in het algemeen, verdient de waterkwaliteit van het afstromende regenwater bijzondere aandacht. Sommige af te koppelen of nieuw aan te sluiten verharde oppervlakken kunnen de waterkwaliteit nadelig beïnvloeden (bv. olie van parkeerterreinen, en uitloogbare bouwmaterialen zoals zink, lood en koper verwerkt in daken). In het kader van duurzaamheid wil de initiatiefnemer alleen met niet uitloogbare bouwmaterialen werken. Conform de handreiking “afkoppelen & niet aankoppelen” dienen de verharde oppervlakken gekwalificeerd te worden als zijnde matig verontreinigd.

Aangezien de ontwikkeling is gelegen in de boringsvrije zone van waterwinning Welschap dient rekening gehouden te worden met de bepalingen uit de Provinciale Milieuverordening. Voor deze zone is geen regeling opgenomen in de planregels, aangezien de bepalingen in de Provinciale Milieuverordening afdoende zijn. Een dubbele toetsing dient voorkomen te worden.

In mei 2011 is met Waterschap de Dommel gestart met overleg over dit plan. In reactie hierop heeft het Waterschap aangegeven dat de in 2008 gemaakte afspraken voor Strijp R ook gelden voor deze ontwikkeling. Dat betekent dat er ingezet wordt op het realiseren van berging op basis van het volledige verhard oppervlak en infiltratie op de Wielewaal en vertraagde afvoer richting de Grote Beek (ER42). Voor Drents Dorp Noord betekend dat het volgde ten aanzien van de waterhuishouding:

• hemelwater afkomstig van nieuw te ontwikkelen oppervlakken zal gescheiden van het huishoudelijke afvalwater worden ingezameld en afgevoerd worden naar Landgoed de Wielewaal;
• de bergingscapaciteit op Landgoed De Wielewaal zal benut worden ten behoeve van verdrogingsbestrijding aldaar;
• de afvoer (en berging) van het hemelwater zal plaatsvinden naar en in de Grote Beek (ER42) en zijtakken hiervan op het landgoed;
• in de - ten behoeve van de waterhuishoudkundige aanpassingen op De Wielewaal - op te stellen waterwetvergunning aanvraag worden nadere afspraken vastgelegd ten aanzien van het onderhoud hiervan;
• de werking van de waterstructuur waarop Drents Dorp Noord gaat aansluiten is toegelicht in het document “Waterhuishouding Wielewaal eo” d.d. 6 september 2011 en als concept aanvraag t.b.v. de waterwetvergunning ingediend bij Waterschap de Dommel.

Op 20 september 2011 is door Waterschap de Dommel positief gereageerd op de ontwikkeling Drents Dorp Noord. Op 10 oktober 2011 heeft het Waterschap schriftelijk ingestemd met deze waterparagraaf.

Het bestemmingsplan "II De Halve Maan (woningen Drents Dorp)" is te typeren als een gedetailleerd plan. De methodiek van het bestemmingsplan is gebaseerd op de SVBP2008. Waar dat noodzakelijk is, wordt afgeweken van de standaard en kan specifiek toegesneden worden op de feitelijke situatie in het onderhavige plangebied.

Er is, volgens de Wro, gekozen voor een analoge en digitale verbeelding van het plan. Aan de bestemmingen zijn bouw- en gebruiksregels gekoppeld die direct inzichtelijk maken welke ontwikkelingen zijn toegestaan. Verbeelding en regels bieden een directe bouwtitel voor bebouwing en gebruik.

In de analoge en digitale verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis ingevolge het voorliggende plan, indien en voor zover deze in de regels daaraan wordt gegeven. Als een aanduiding juridisch gezien geen enkele betekenis heeft, is deze niet opgenomen in de verbeelding. Ten behoeve van de leesbaarheid is het plan wel op een topografische ondergrond gelegd. De bestemmingen en de aanduidingen zijn ingedeeld in de hoofdgroepen volgens de SVBP2008 en zijn bij de verbeelding opgenomen in een renvooi.

Opgemerkt wordt nog dat de analoge en digitale verbeelding qua verschijning van elkaar verschillen, immers de wijze van raadplegen is ook verschillend. Inhoudelijk zijn geen verschillen te vinden.

De planregels zijn ondergebracht in inleidende regels, in bestemmingsregels, in algemene regels en in overgangs- en slotregels.

De Hoofdstuk 1 Inleidende regels bestaan uit begrippen en de wijze van meten, teneinde te voorkomen dat discussie ontstaat over de interpretatie van de regels.

In de Artikel 1 Begrippen (artikel 1 Begrippen) wordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als gebruikte begrippen niet in deze lijst voorkomen, dan geldt de uitleg/interpretatie conform het dagelijks taalgebruik.

In het artikel over de "Wijze van meten" (artikel Artikel 2 Wijze van meten) worden de te gebruiken meetmethodes vastgelegd.

De regels bij de bestemmingen worden hierna afzonderlijk toegelicht.

Bestemming `Wonen” (artikel Artikel 5 Wonen)

Deze bestemming is gelegd op de in het plangebied gelegen gronden met woningen en de bijbehorende voor- en achtererven.

In de regels is onderscheid gemaakt tussen enerzijds hoofdgebouwen en anderzijds bijgebouwen, aanbouwen en uitbouwen. Het gebouw dat door zijn constructie of afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken, wordt beschouwd als het hoofdgebouw. Bijgebouwen, aanbouwen en uitbouwen zijn in architectonisch opzicht te onderscheiden van, en ondergeschikt aan, het hoofdgebouw.

Hoofdgebouwen

Hoofdgebouwen moeten binnen de aangegeven bouwvlakken worden gebouwd. Binnen een bouwvlak geldt geen beperking ten aanzien van het oppervlak dat mag worden bebouwd. De bouwvlakken mogen dus volledig worden benut.

Bijgebouwen, aanbouwen en uitbouwen

Het vlak waarbinnen bijgebouwen, aanbouwen en uitbouwen mogen worden gebouwd, wordt aangegeven met de bouwaanduiding 'bijgebouwen'. Om te voorkomen dat het vlak van de aanduiding ´bijgebouwen´ volledig volgebouwd wordt, is een maximaal bebouwingspercentage van 65% opgenomen. Dit resulteert in de mogelijkheid dat bij relatief kleine percelen met een beperkte aanduiding ´bijgebouwen' minder dan de genormeerde oppervlakte van 75 m² aan bijgebouwen, uitbouwen en aanbouwen kan worden gerealiseerd. Bijgebouwen en aan- en uitbouwen die binnen het bouwvlak gerealiseerd zijn, worden niet in mindering gebracht op de in het voorgaande genoemde maten en percentages.

Bouwhoogte

De maximale goothoogte van hoofdgebouwen is 6 m en de maximale bouwhoogte 11m. Op enkele plaatsen geldt een aparte hoogteregeling. Dit is middels een aanduiding op de verbeelding (jo. de planregels) aangegeven. Op deze plaatsen geldt, in afwijking van de maximale goothoogte van 6 m, een maximale goot- en bouwhoogte van 11 m. Er mogen niet meer dan 3 bouwlagen worden gerealiseerd.

Aan huis-gebonden-beroepen

Het gebruik van ruimten voor aan huis verbonden beroepen is binnen de woonbestemming toegestaan (tot maximaal 50 m²). Met een ontheffing is het onder bepaalde voorwaarden mogelijk om maximaal 75 m² vloeroppervlak te benutten voor aan huis gebonden beroepen. Tevens is het na ontheffing onder bepaalde voorwaarden mogelijk om maximaal 30 m² te benutten voor kleinschalige bedrijvigheid.

Bestemming `Verkeer - Verblijfsgebied” (artikel Artikel 4 Verkeer - Verblijfsgebied)

Het gaat bij deze bestemming om de wegen die primair dienen c.q. zullen dienen voor de ontsluiting van de aangrenzende of nabijgelegen gronden, zoals winkelerven, pleinen, woonstraten, woonerven en paden. Ook is deze bestemming bedoeld voor de parkeerterreinen en voor de groenstrookjes die een onderdeel zijn van de straatinrichting.

Onder de Algemene regels zijn opgenomen de Anti-dubbeltelregel en deAlgemeneafwijkingsregels.

In de Overgangs- en slotregels zijn het Overgangsrechten deSlotregel opgenomen.

Voorts zijn aanduidingen opgenomen voor:

1. 1. Monumenten (zowel rijksmonumenten als gemeentelijke monumenten); voor de desbetreffende panden zijn de Monumentenwet dan wel de gemeentelijke monumentenverordening van toepassing;
2. 2. Grondwaterbeschermingsgebied; voor de gronden in kwestie zijn de desbetreffende bepalingen van de Provinciale milieuverordening Noord-Brabant van toepassing;

Het gemeentebestuur heeft een gemeente voor ogen die maximaal dienstverlenend is, maar die ook de grenzen aangeeft en de spelregels bewaakt. Zij treedt, waar dat nodig is, daadkrachtig op in het algemeen belang voor de bescherming van de rechtszekerheid van individuele belangen.

De gemeente handhaaft consequent, werkt in belangrijke mate stadsdeel- en gebiedsgericht en programmatisch en staat dicht bij de burger. Goed toezicht en handhaving zijn van cruciaal belang om de leefbaarheid, de rechtszekerheid, de veiligheid, bedrijvigheid en het milieu in Eindhoven te bevorderen. Overlast en vervuiling dienen te worden teruggedrongen en naleving van voorschriften van bijvoorbeeld ruimtelijke ordening , bouw-, milieu- en gebruiksvergunningen is hierbij noodzakelijk.

De wet- en regelgeving blijft het uitgangspunt voor toezicht en handhaving. Cruciaal is evenwel dat de gemeente zich vanuit toezicht en handhaving als partner opstelt en daarbij de nodige dynamiek toont en helder communiceert over wat wel en niet kan.

Handhavingsmodel

Er is een handhavingsmodel voor toezicht en handhaving en dit model wordt gekenmerkt door 7 basisprincipes:

• Integrale aanpak vanuit een samenhangende organisatie.
• Toezicht en handhaving als sterke schakels in de reguleringsketen ( zowel beleidsmatig als qua uitvoering).
• Optimaal toepassen van moderne communicatietechnologie bij toezicht en handhaving.
• Goede informatiepositie van de handhavers door een betere beschikbaarheid van betrouwbare gegevens over kenmerken van de stad, vergunningen, controles, activiteiten en procedures.
• In een vroegtijdig stadium van toezicht en handhaving in gesprek gaan met de burgers en bedrijven gericht op het zo min mogelijk hoeven toepassen van bestuursrechtelijke maatregelen.
• In alle redelijkheid is ruimte voor maatwerk maar zo nodig wordt doorgepakt.
• We zeggen wat we doen; we doen wat we zeggen en we laten zien wat we gedaan hebben.

Op basis van dit toezicht- en handhavingsprogramma is een gemeentelijk werkplan opgesteld waarin per aandachtsveld de toezicht- en handhavingsactiviteiten SMART zijn vorm gegeven.

Voor het aandachtsveld Bouwen, wonen en ruimtelijke ordening (strijdigheid met het bestemmingsplan) zijn op ruimtelijke ordeningsgebied onder meer de volgende activiteiten benoemd:

• Controle panden op illegale bewoning/strijdig gebruik woning met bestemmingsplan.
• Controle panden op ontoelaatbare woningsplitsing.
• Accent op specifieke locaties per stadsdeel (autohandellocaties) .

Bij illegale bouw en illegaal gebruik worden gemelde misstanden aangepakt waarbij zaken waar veiligheid, monumentale panden en welstand in het geding is.

Een eerste vereiste om goed te kunnen handhaving zijn duidelijk regels. Bij het ontwikkelen van de standaardregels voor het stedelijk gebied van Eindhoven is daarom gekozen voor een zo helder mogelijke juridische methodiek. De regels zijn zo geredigeerd, dat deze in de toetsingspraktijk goed hanteerbaar zijn. Planregels dienen duidelijke normen te bevatten die niet voor verschillende uitleg vatbaar zijn en tevens actueel en controleerbaar zijn. Teneinde hieraan te voldoen zijn de regels aangepast aan de meest recente jurisprudentie en wetgeving (bijv. Woningwet en de SVBP2008). Dit biedt voldoende garanties voor de rechtszekerheid en de flexibiliteit van de nieuwe bestemmingsplannen.

In het voorliggende bestemmingsplan is het actuele ruimtelijk beleid van Eindhoven vastgelegd, toegespitst op het plangebied. Het bestemmingsplan bevat een juridisch toetsingskader voor het behoud en de ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit. Om deze kwaliteit voor de planperiode te kunnen garanderen is vereist, dat in de praktijk de planregels strikt worden toegepast en gehandhaafd. Goede voorlichting en informatievoorziening dragen bij aan een verbetering in de naleving van de bestemmingsplannen.

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening moet bij nieuwe ontwikkelingen tegelijk met het bestemmingsplan een exploitatieplan worden vastgesteld. Een exploitatieplan hoeft niet te worden opgesteld als het kostenverhaal van de grondexploitatie anderszins verzekerd is. Dit is het geval wanneer de gemeente de grond in eigendom heeft of met grondeigenaren een overeenkomst heeft gesloten.

In onderhavige situatie wordt Woonbedrijf middels grondverkopen en grondruil eigenaar van het uitgeefbaar terrein en de gemeente Eindhoven eigenaar van de openbare ruimte binnen het exploitatiegebied. Voor het exploitatiegebied is een anterieure overeenkomst gesloten tussen Woonbedrijf en de gemeente Eindhoven. Hierin is vastgelegd dat de exploitatie van de vervangende nieuwbouw en renovatie voor rekening en risico van Woonbedrijf zijn.

Woonbedrijf heeft bij de aanvang van het project uitgangspunten geformuleerd voor de ontwikkeling en deze als kaderstellend vastgesteld. Uitgangspunt daarbij is dat het merendeel van de woningen (110 stuks) worden gerealiseerd met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens. Daarmee kunnen deze woningen worden aangemerkt als DAEB (dienst algemeen economisch belang) activiteit en komen deze woningen dus conform het BBSH in aanmerking voor financiering. BBSH staat voor Besluit Beheer Sociale Huursector en bevat de regels waaraan woningcorporaties zich moeten houden. Voor dit deel van de ontwikkeling is de financiering dan ook gegarandeerd. Voor de 30 koopwoningen is er uiteraard een afzetrisico, maar dat schatten wij laag in. Gezien het woningtypologie en het marktsegment verwachten wij deze woningen goed af te kunnen zetten. Voor het project is een kostenraming gemaakt waaruit blijkt dat het project binnen de vastgestelde kaders kan worden gerealiseerd.

In het kader van de Integrale Wijkvernieuwing verstrekt de gemeente een financiële bijdrage in de totale grondexploitatie. Op dit bedrag worden de personele lasten van de gemeente voor Drents Dorp en de voorbereidingskosten in mindering gebracht. Het resterende bedrag wordt gebruikt voor de herinrichting van het openbaar gebied in Drents Dorp. Eventuele meerkosten worden door Woonbedrijf gedragen.

Op grond van artikel 1.3.1. van het Besluit ruimtelijke ordening moet van het voornemen een bestemmingsplan voor te bereiden kennis worden gegeven. De kennisgeving van de voorbereiding van onderhavig bestemmingsplan is geplaatst in Groot Eindhoven op 15 juni 2011. De kennisgeving is tevens bij de officiële publicaties op de gemeentelijke website www.eindhoven.nl geplaatst. Er zijn geen stukken betreffende het voornemen ter inzage gelegd, noch de mogelijkheid open gesteld om zienswijzen tegen het voornemen in te dienen of instanties om advies te vragen.

Onderhavig bestemmingsplan is een aanpassing van een eerder genomen vrijstellingsbesluit. In plaats van 129 woningen wordt de bouw van 140 woningen mogelijk gemaakt in een gebied waar enkele jaren geleden woningen zijn gesloopt. De ontwikkeling past binnen het nationaal en provinciaal beleid. Gelet op de aard, omvang en inhoud van dit plan, heeft geen vooroverleg met de provincie en het Rijk plaatsgevonden.

Wel is in mei 2011 gestart met overleg met Waterschap de Dommel. Het Waterschap heeft aangegeven dat de in 2008 gemaakte afspraken voor Strijp R ook gelden voor deze ontwikkeling. Dat betekent dat er ingezet wordt op het realiseren van berging op basis van het volledige verhard oppervlak en infiltratie op de Wielewaal en vertraagde afvoer richting de Grote Beek (ER42). In hoofdstuk 5 (Waterparagraaf) wordt hier nader op ingegaan. Op 20 september 2011 is door Waterschap de Dommel positief gereageerd op de ontwikkeling Drents Dorp Noord. Op 10 oktober 2011 heeft het Waterschap schriftelijk ingestemd met de waterparagraaf.

Per 1 oktober 2008 is de 'Verordening Samenspraak en Inspraak gemeente Eindhoven 2008' in werking getreden. Het doel hiervan is het betrekken van burgers bij de besluitvorming. Bij samenspraak gaat het om het betrekken van burgers bij het maken van beleidskeuzes. Bij inspraak wordt de burger de gelegenheid geboden te reageren op een concreet en uitgewerkt plan. In de verordening zijn situaties genoemd waarin geen inspraak wordt verleend. Dit is onder ander het geval bij ondergeschikte herzieningen van eerder vastgesteld beleid of wanneer samenspraak is toegepast en inspraak niet wettelijk verplicht is. Voor onderhavig plangebied is in 2009 een vrijstellingsbesluit ex. art. 19 lid 2 WRO genomen voor de bouw van 129 woningen. Destijds zijn geen zienswijzen ingediend. Omdat het hier een herziening van planologisch beperkte betekenis betreft, wordt ten aanzien van het bestemmingsplan geen inspraak toegepast.