het bestemmingsplan Emmasingelkwadrant - Fellenoord 2013 (SVBP2008) van de gemeente Eindhoven.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0772.80173-0301 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

Een vrij beroep, dat in of bij een woongebouw wordt uitgeoefend, waarbij het woongebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Hieronder wordt tevens verstaan het enkel uitoefenen van een administratie ten behoeve van een bedrijf alsmede detailhandel via internet zonder opslag en/of verkoop aan huis, dat in of bij een woongebouw wordt uitgevoerd, waarbij het woongebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

Onder vrije beroepen worden verstaan: (para)medische, juridische, therapeutische, ontwerp-technische, administratieve, sociaal-wetenschappelijke, kunstzinnige en daarmee gelijk te stellen beroepen.

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling dat voldoet aan de meest actuele versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA).

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in het gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een gebouw dat dient voor de uitoefening van een bedrijf.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein wenselijk is.

1. a. verspreid liggende woningen, woonschepen en woonwagens, voor zover zij niet behoren tot een risicovolle inrichting en met een dichtheid van maximaal twee woningen, woonschepen of woonwagens per hectare;
2. b. bedrijfswoningen, voor zover zij niet behoren tot een risicovolle inrichting;
3. c. kantoorgebouwen, hotels en restaurants, winkels en bedrijfsgebouwen voor zover zij niet onder het begrip kwetsbaar object vallen en voor zover zij niet behoren tot een risicovolle inrichting;
4. d. sporthallen, sportterreinen, zwembaden en speeltuinen;
5. e. kampeerterreinen en andere terreinen bestemd voor recreatieve doeleinden, voor zover zij niet onder het begrip kwetsbaar object vallen;
6. f. objecten die met het onder a tot en met f en h genoemde gelijkgesteld kunnen worden uit hoofde van de gemiddelde tijd per dag gedurende welke personen daar verblijven, het aantal personen dat daarin meestal aanwezig is en de mogelijkheden voor zelfredzaamheid bij een ongeval, voor zover die objecten geen kwetsbare objecten zijn;
7. g. objecten met hoge infrastructurele waarde, waaronder in ieder geval telefoon- en elektriciteitscentrale of een gebouw met vluchtleidingsapparatuur, voor zover die objecten wegens de aard van de gevaarlijke stoffen die bij een ongeval kunnen vrijkomen, bescherming verdienen tegen de gevolgen van dat ongeval.

de totale oppervlakte van de voor bedrijfsuitoefening benodigde bedrijfsruimte, inclusief de verkoopvloeroppervlakte, opslag- en administratieruimten en dergelijke.

bij bouwwerken: bestaand ten tijde van ter visie legging van het ontwerp van het bestemmingsplan.

bij gebruik: bestaand ten tijde van inwerkingtreding van het desbetreffende gebruiksverbod.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een op zichzelf staand al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijk omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en/of zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

horeca, niet zijnde een discotheek of bar/dancing, uitsluitend of overwegend gericht op het verstrekken van dranken voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet ter plaatse bereid.

een bedrijf gericht op het verstrekken van voor consumptie ter plaatse bereide kleine etenswaren, met als nevenactiviteit het verstrekken van zwak-alcoholische en niet-alcoholische dranken.

eem bedrijf gericht op het verstrekken van niet-alcoholische dranken voor consumptie ter plaatse, met eventueel als nevenactiviteit het verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet ter plaatse bereid, en van verdovende en/of hallucinerende stoffen.

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of gebied.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van een gebouw, met een oppervlakte van maximaal 60% van de oppervlakte van de bovenste bouwlaag en een afstand van minimaal 1 meter tot de voorgevel.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop), verkopen en leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Onder detailhandel wordt ook begrepen grootschalige detailhandel, volumineuze detailhandel, tuincentrum en supermarkt.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen.

een bedrijf hoofdzakelijk gericht op het verstrekken van dranken voor consumptie ter plaatse, in combinatie met het doen beluisteren van overwegend mechanische muziek en het gelegenheid geven tot dansen, feesten en daarmee vergelijkbare evenementen.

als type eengezinswoning wordt beschouwd: elke woning welke tevens een geheel pand vormt. Hieronder vallen vrijstaande woningen, aaneengebouwde woningen, zoals twee onder één kap gebouwde hele huizen, boerderijen met woningen en voorts alle rijenhuizen.

een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal.

elke voor publiek toegankelijke verrichting van vermaak met uitzondering van:

1. a. bioscoopvoorstellingen;
2. b. markten als bedoeld in artikel 160, eerste lid onder h, van de Gemeentewet;
3. c. kansspelen als bedoeld in de Wet op de kansspelen;
4. d. het in een inrichting in de zin van de Drank- en Horecawet gelegenheid geven tot dansen;
5. e. betogingen, samenkomsten en vergaderingen als bedoel in de Wet openbare manifestaties;
6. f. sportwedstrijden, georganiseerd door een bij de NOC/NSF aangesloten of voor het college erkende instelling, die volgens door die instelling vastgestelde regels worden gehouden of gespeeld en worden gespeeld of gehouden in of op accommodaties waarover de organisator permanent de beschikking heeft;
7. g. voetbalwedstrijden waarbij tenminste een betaald voetbalorganisatie is betrokken;
8. h. een optocht, niet zijnde een betoging;
9. i. op of aan de weg:
   1. 1. een vertoning voor het publiek geven, niet zijnde een betoging;
   2. 2. op enige wijze voor publiek muziek ten gehore te brengen;
   3. 3. een feest of wedstrijd te geven of te houden;
10. j. ten behoeve van publiek optreden als straatartiest, straatfotograaf, tekenaar, filmoperateur of gids op of aan door de burgemeester aangewezen weg of gedeelten daarvan.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

het gebruiken, in gebruik geven of laten gebruiken.

bewoning of andere geluidgevoelige functies zoals bedoeld in de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

gebouwen welke dienen ter bewoning of ten behoeve van een andere geluidgevoelige functie als bedoeld in de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

een inrichting bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een zone moet worden vastgesteld.

nog niet aanwezig (beperkt) kwetsbaar object dat op grond van het ter plaatse geldende bestemmingsplan toegestaan is.

gevaarlijke stoffen zijn stoffen waarvan het gebruik, het transport of de opslag (overslag e.d.), risico's met zich meebrengt. Het kan gaan om explosiegevaar, brand, giftigheid of radioactiviteit.

een maat voor de kans, dat door een ramp bij een activiteit met gevaarlijke stoffen of met een vliegtuig, een (grote) groep mensen, die niet rechtstreeks bij de activiteit betrokken is, tegelijkertijd omkomt. Het GR kan toenemen door uitbreiding van risicovolle activiteiten enerzijds en door het verhogen van de personendichtheid anderzijds.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of afleveren van goederen aan wederverkopers, dan wel instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit.

een maximale waarde voor de geluidbelasting, die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

een gebouw dat, op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt.

een bedrijf, waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt, één en ander al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie.

een bedrijf hoofdzakelijk gericht op het verstrekken van logies (per nacht) met - al dan niet - als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden en dranken voor consumptie ter plaatse.

gebied waarin, volgens de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi), personen worden meegeteld voor de berekening van het groepsrisico. De grens van het invloedsgebied is gelijk aan de 1% letaliteitsgrens, bepaald bij weertype F 1.5, tenzij in de bij het Revi behorende uitvoeringsregeling voor een specifieke stof of activiteit een ander invloedsgebied is gedefinieerd.

een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat dient voor het bestuurlijk/ambtelijk of bedrijfsmatig uitoefenen van bestuurlijke, juridische, financiële, administratieve, ontwerptechnische, (sociaal) wetenschappelijke en daarmee gelijk te stellen werkzaamheden.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door middel van handwerk dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend (niet zijnde prostitutie).

een bedrijf gericht op het verstrekken van zwak-alcoholische en niet-alcoholische dranken, met als nevenactiviteit het verstrekken van voor consumptie ter plaatse bereide etenswaren.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, of onderdelen van bouwwerken die worden aangemerkt als uitingen van één der beeldende kunsten.

bouwwerk, geen gebouw zijnde ten behoeve van civieltechnische en/of infrastructurele doeleinden, zoals een brug, een dam, een duiker, een tunnel, een via- of aquaduct, een sluis, dan wel een daarmee gelijk te stellen voorziening.

1. a. woningen, niet zijnde:
   1. 1. verspreid liggende woningen met een dichtheid van maximaal twee woningen per hectare en voor zover die woningen niet behoren tot een risicovolle inrichting;
   2. 2. bedrijfswoningen;
2. b. gebouwen bestemd voor het verblijf, al dan niet gedurende een gedeelte van de dag, van minderjarigen, ouderen, zieken of gehandicapten, waartoe in ieder geval behoren:
   1. 1. (psychiatrische) ziekenhuizen, bejaardenhuizen en verpleeghuizen;
   2. 2. scholen;
   3. 3. sociale werkplaatsen, of;
   4. 4. gebouwen of gedeelten daarvan, bestemd voor dagopvang van minderjarigen;
3. c. gebouwen waarin meestal grote aantallen personen (> 50 pers.) gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig zijn, waartoe in ieder geval behoren:
   1. 1. kantoorgebouwen en hotels met een bruto vloeroppervlak van meer dan 1.500 m² per object, voor zover zij niet behoren tot een risicovolle inrichting of;
   2. 2. complexen waarin meer dan 5 winkels zijn gevestigd en waarvan het gezamenlijk bruto vloeroppervlak meer dan 1.000 m² bedraagt, voor zover zij niet behoren tot een risicovolle inrichting, en winkels met een bruto vloeroppervlak van meer dan 2.000 m² per winkel, voor zover in die complexen of in die winkels een supermarkt, hypermarkt of warenhuis is gevestigd en voor zover zij niet behoren tot een risicovolle inrichting;
4. d. kampeer- en andere recreatieterreinen bestemd voor het verblijf van meer dan 50 personen gedurende meerdere aaneengesloten dagen, voor zover zij niet behoren tot een risicovolle inrichting.

de bedrijvenlijst ontleend aan de brochure Bedrijven en Milieuzonering van de VNG zoals deze gold ten tijde van de tervisielegging van het ontwerp bestemmingsplan en opgenomen in de Bijlage 1 Lijst van bedrijfsactiviteiten behorende bij deze regels.

lijst met een onderverdeling van horeca-activiteiten naar de mate van mogelijke overlast voor de omgeving zoals opgenomen in Bijlage 2 Lijst van horeca-activiteiten behorende bij deze regels.

een bedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van voor consumptie ter plaatse bereide kleine etenswaren en niet-alcoholische dranken.

educatieve, medische, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van sport en sportieve recreatie, wooneenheden voor beschermd en/of verzorgd wonen en daarbij behorende voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening en openbaar bestuur. Onder maatschappelijke voorzieningen zijn tevens begrepen kinderdagverblijven, peuterspeelzalen en buitenschoolse opvang.

het op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak.

als meergezinswoning wordt beschouwd: elke woning die samen met andere woonruimten c.q. bedrijfsruimten een pand vormt. Hieronder vallen flats, galerij-, portiek-, beneden- en bovenwoningen, appartementen en woningen boven bedrijfsruimten, voorzover deze zijn voorzien van een buiten de bedrijfsruimte gelegen toegangsdeur.

de aan een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door geologisch, geomorfologische, bodemkundige en biologische elementen, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang;

het ontplooien van activiteiten op een agrarisch bouwvlak die niet rechtstreeks de uitoefening van de agrarische bedrijfsvoering betreffen.

voorzieningen ten behoeve van algemeen nut in ruime zin zoals: voorzieningen / installaties ten behoeve van gas, water en elektriciteit, signaalverdeling, telecommunicatieverkeer, waterzuivering, waterbeheersing, waterhuishouding, vuil- en afvalverwerking, compostering, wijkverwarming, milieuvoorzieningen e.d.

0.30 m' boven de kruin van de weg.

een bedrijf hoofdzakelijk gericht op het verstrekken van logies voor langere tijd met als nevenactiviteiten het verstrekken van maaltijden en/of dranken aan logerende gasten.

risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als de kans per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof, gevaarlijke afvalstof of bestrijdingsmiddel is betrokken.

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, bewerkt of hersteld, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin tegen vergoeding seksuele handelingen worden verrricht.

een contour die het plaatsgebonden risico aanduidt, en waarbinnen de kans bestaat van 1 op de 1.000.000 per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op een plaats buiten een inrichting zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof, gevaarlijke afvalstof of bestrijdingsmiddel is betrokken.

een bedrijf uitsluitend gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van dranken.

1. 1. inrichtingen bij welke ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde, richtwaarde voor het risico c.q. een risico-afstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten en/of
2. 2. inrichtingen waar opslag, overslag en/ of het gebruik van gevaarlijke stoffen plaatsvindt én die behoren tot een categorie van inrichtingen als bedoeld in bijlage 1 van het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer én waarvan het invloedsgebied tot over de perceelsgrens reikt en/of
3. 3. inrichtingen waarvoor, krachtens artikel 3.12, 3.17, 3.18, 3.28, 4.1, 4.3, 4.4, 4.5, 4.7 of 4.81 van het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer, regels gelden bij de opslag en/of het gebruik van gevaarlijke stoffen met betrekking tot minimaal aan te houden afstanden ten aanzien van (beperkt) kwetsbare objecten en/of
4. 4. een inrichting waarin meer dan 1.000 kg consumentenvuurwerk als bedoeld in het Vuurwerkbesluit of waarin professioneel vuurwerk als bedoeld in het Vuurwerkbesluit wordt opgeslagen of bewerkt of
5. 5. inrichtingen die niet onder 1 tot en met 4 vallen en waarvan de 10^-6/jaar contour voor het plaatsgebonden risico is gelegen buiten de bouwperceelsgrens.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotische/pornografische aard plaatsvinden.

Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

persoon die is ingeschreven bij een voltijd mbo-, hbo- of universitaire opleiding.

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

de bouwlaag respectievelijk bouwlagen die boven de begane grondbouwlaag gelegen is/zijn.

de voor het publiek zichtbare en toegankelijke (besloten) winkelruimte ten behoeve van de detailhandel.

daartoe behoren in ieder geval minderjarigen (jonger dan 12 jaar), ouderen, zieken en gehandicapten.

de maximale waarde voor de geluidbelasting, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze indcidenteel of structureel droogvallen.

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit (zoals duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten, sloten, greppels en vijvers, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen etc.).

een gebouw, dat een ruimte omvat, welke door zijn indeling kennelijk bedoeld is te worden gebruikt voor de detailhandel.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden. Een woonwagen wordt niet tot een woning gerekend.

een gebouw, dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

het verlenen van diensten in een kantoorachtige omgeving op juridisch, financieel, administratief en ontwerptechnisch gebied, alsmede op het gebied van de informatie- en communicatietechnologie, de verhuur en handel in onroerend goed, zoals architecten-, onderzoeks-, marketing-, uitzend- en beveiligingsbureaus, makelaarskantoor en daarmee naar de aard vergelijkbare vormen van dienstverlening.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

een aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van het bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, liftopbouwen, installatieruimten en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen wordt de overschrijding van de bouwgrens, dan wel de grens van de aanduiding 'bijgebouwen' door ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken e.d. buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouwgrens, dan wel de grens van de aanduiding "bijgebouwen" niet meer dan 1 meter bedraagt.

De voor 'Centrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. detailhandel;
2. b. dienstverlening;
3. c. cultuur en ontspanning met dien verstande dat prostitutie en seksinrichtingen niet zijn toegestaan;
4. d. bedrijven genoemd in de Lijst van bedrijfsactiviteiten behorende tot de categorieen 1 en 2, met uitzondering van geluidzoneringsplichtige inrichtingen en/of risicovolle inrichtingen;
5. e. horeca genoemd in de Lijst van horeca-activiteiten in de categorieën 1a, 1b en 2b;

met daarbij behorende:

6. f. wegen en paden;
7. g. groenvoorzieningen;
8. h. parkeervoorzieningen;
9. i. tuinen, erven en terreinen;
10. j. waterhuishoudkundige voorzieningen;
11. k. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. het samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.1 en tevens tevens bedrijven in een hogere categorie toestaan of bedrijven die niet voorkomen in de `Lijst van bedrijfsactiviteiten´, mits:

1. a. het betrokken bedrijf naar de aard en de invloed op de omgeving gelijk te stellen is met bedrijven die ter plaatse zijn toegestaan;
2. b. het niet betreft geluidszoneringsplichtige inrichtingen, risicovolle inrichtingen of zelfstandige kantoorvestigingen.

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. kantoren;
2. b. detailhandel;
3. c. dienstverlening;
4. d. wonen al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep waarvan de vloeroppervlakte maximaal 50 m2 per woning is;
5. e. maatschappelijke voorzieningen;
6. f. bedrijven genoemd in de Lijst van bedrijfsactiviteiten behorende tot de categorieen 1 en 2, met uitzondering van geluidzoneringsplichtige inrichtingen en/of risicovolle inrichtingen;
7. g. horeca genoemd in de Lijst van horeca-activiteiten behorende tot de categorieen 1a, 1b en 2b;
8. h. horeca genoemd in de Lijst van horeca-activiteiten behorende tot de categorie 5 ter plaatse van de aanduiding 'specfieke vorm van horeca - 1';
9. i. een multifunctionele accommodatie voor beurzen, evenementen, concerten, markten, tentoonstellingen, congressen en vergaderingen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - 1';
10. j. een parkeergarage ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage';

met de daarbij behorende:

11. k. wegen, straten en paden;
12. l. groenvoorzieningen;
13. m. tuinen, erven en terreinen;
14. n. nutsvoorzieiningen;
15. o. parkeervoorzieningen;
16. p. waterhuishoudkundige voorzieningen;
17. q. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.1 en tevens tevens bedrijven in een hogere categorie toestaan of bedrijven die niet voorkomen in de `Lijst van bedrijfsactiviteiten´, mits:

1. a. het betrokken bedrijf naar de aard en de invloed op de omgeving gelijk te stellen is met bedrijven die ter plaatse zijn toegestaan;
2. b. het niet betreft geluidszoneringsplichtige inrichtingen, risicovolle inrichtingen of zelfstandige kantoorvestigingen.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. bermen en beplanting;
3. c. paden;
4. d. speelvoorzieningen;
5. e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
6. f. kunstobjecten;

met daarbij behorende:

7. g. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De voor 'Horeca' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. horecabedrijven genoemd in de Lijst van horeca-activiteiten behorende tot categorie 1a, 1b, 2a, 2b, 3 en 5;

met daarbij behorende:

2. b. wegen en paden;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. tuinen, erven en terreinen;
6. f. waterhuishoudkundige voorzieningen;
7. g. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de sociale veiligheid;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 6.1 en tevens horecabedrijven toestaan die niet worden vermeld onder categorie 1a, 1b, 2a, 2b, 3 en 5 in de Lijst van horeca-activiteiten en/of worden vermeld in een hogere categorie doch die naar de aard en de invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met de horecabedrijven die zijn genoemd onder die categorie van de Lijst van horeca-activiteiten.

De voor Kantoor aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. kantoren;
2. b. zakelijke dienstverlening;
3. c. tevens voor een bedrijf als genoemd in de Lijst van bedrijfsactiviteiten onder SBI-code 61.A, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - 1';
4. d. een parkeergarage ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage';
5. e. nutsvoorzieningen ter plaatse van de aanduiding 'nutsvoorzieningen';

met daaraan ondergeschikt:

6. f. wegen en paden;
7. g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
8. h. groenvoorzieningen;
9. i. parkeervoorzieningen;
10. j. tuinen, erven en terreinen;
11. k. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. sociale veiligheid;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. maatschappelijke voorzieningen;
2. b. horeca genoemd in de Lijst van horeca-activiteiten behorende tot categorie 2a ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca - 2';
3. c. nutsvoorzieningen ter plaatse van de aanduiding 'nutsvoorzieningen';

met daarbij behorende:

4. d. ondergeschikte, ondersteunende horecavoorzieningen, detailhandelsvoorzieningen en dienstverlenende bedrijven voor zover ten dienste van de maatschappelijke voorziening;
5. e. parkeervoorzieningen;
6. f. groenvoorzieningen;
7. g. speelvoorzieningen;
8. h. tuinen, erven en terreinen;
9. i. waterhuishoudkundige voorzieningen;
10. j. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen en straten;
2. b. voet- en fietspaden;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. onderdoorgangen;
6. f. nachtopvang ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - 1';

met daarbij behorende:

7. g. geluidwerende voorzieningen;
8. h. waterhuishoudkundige voorzieningen;
9. i. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing, in verband met de verkeers- of sociale veiligheid.

De voor Verkeer - Garagebox aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. gebouwen voor de stalling van auto´s en andere voertuigen;

met de daarbij behorende:

2. b. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De voor 'Verkeer - Railverkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. railverkeersvoorzieningen;
2. b. wegen ter plaatse van spoorwegovergangen;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. geluidwerende voorzieningen;
5. e. onderdoorgangen;
6. f. detailhandel en horeca genoemd in de Lijst van horeca-activiteiten behorende tot de categorieen 1a, 1b en 2b ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - 1';
7. g. nutsvoorzieningen ter plaatse van de aanduiding 'nutsvoorziening';

met daarbij behorende:

8. h. waterhuishoudkundige voorzieningen;
9. i. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing, in verband met de verkeer- of sociale veiligheid.

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woonstraten;
2. b. pleinen;
3. c. voet- en fietspaden;
4. d. onderdoorgangen;
5. e. een openbaar vervoerstation ter plaatse van de aanduiding 'openbaar vervoerstation';
6. f. een parkeergarage ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage';

met daarbij behorende:

7. g. gebouwde en ongebouwde parkeervoorzieningen;
8. h. groenvoorzieningen;
9. i. speelvoorzieningen;
10. j. waterhuishoudkundige voorzieningen;
11. k. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing, in verband met de verkeers- of sociale veiligheid.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. alle oppervlaktewateren, zoals kanalen, rivieren, beken en andere waterlopen, alsmede sloten, greppels, (infiltratie)vijvers ook als deze incidenteel of structureel droogvallen;
2. b. waterberging;
3. c. waterhuishouding;
4. d. waterlopen;

met de daarbij behorende:

5. e. waterhuishoudkundige voorzieningen;
6. f. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 13.2 voor het bouwen van kunstwerken, met inachtneming van de volgende regels:

1. a. de maximale bouwhoogte van bruggen is 10 meter;
2. b. de verkeersveiligheid niet in het gedrang komt;
3. c. er geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat plaatsvindt;
4. d. er geen onevenredige inbreuk wordt toegebracht aan het gebruik van de belendende percelen.

Tot een gebruik strijdig met deze bestemming, zoals bedoeld in lid 13.1 wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het aanleggen van woonschepen;
2. b. het opslaan, storten of bergen van voorwerpen, stoffen, materialen of chemicaliën en soortgelijke producten, behoudens voor zover zulks nodig is voor het op de bestemming gerichte gebruik.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woongebouwen al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep;
2. b. tevens voor gemengde doeleinden conform de bestemming 'gemengd', uitsluitend op de begane grond en ter plaatse van de aanduiding 'gemengd';
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' voor een parkeergarage;

met de daarbij behorende:

4. d. tuinen en erven;
5. e. parkeervoorzieningen, paden e.d.;
6. f. waterhuishoudkundige voorzieningen;
7. g. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

met dien verstande dat de vloeroppervlakte ten behoeve van een aan-huis-verbonden beroep niet meer dan 50 m² mag bedragen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 14.1 en toestaan dat in combinatie met het wonen:

de gronden en bouwwerken worden gebruikt voor kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten tot een bedrijfsvloeroppervlakte van maximaal 30 m² en/of voor een aan-huis-verbonden beroep tot een beroepsvloeroppervlakte van maximaal 75 m², mits:

1. a. de totale oppervlakte voor kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten en een aan-huis-verbonden beroep gezamenlijk niet meer dan 75 m² bedraagt;
2. b. de verkeersaantrekkende werking niet zodanig is, dat ten gevolge daarvan extra verkeersmaatregelen, waaronder extra parkeervoorzieningen op de openbare weg, noodzakelijk worden;
3. c. het niet betreft geluidszoneringsplichtige of risicovolle inrichtingen;
4. d. het niet betreft seksinrichtingen en/of detailhandel met uitzondering van detailhandel in ter plaatse vervaardigde en/of bewerkte producten;
5. e. deze activiteiten door ten hoogste twee personen worden uitgeoefend, waarvan minstens één persoon woonachtig in het betreffende pand; voor kapsalons geldt dat deze activiteit door maximaal één in het pand woonachtige persoon mag worden uitgeoefend;
6. f. de activiteiten geen onevenredige hinder voor het woonmilieu opleveren.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 15.2.1 voor het bouwen van gebouwen, aan- en uitbouwen en bijgebouwen alsmede bouwwerken geen gebouwen zijnde, mits:

1. a. dit in overeenstemming is met de basisbestemming en;
2. b. met een archeologisch onderzoek is aangetoond dat geen onevenredige verstoring plaatsvindt van de archeologische waarden; als uit archeologisch onderzoek blijkt dat onevenredige verstoring plaatsvindt, kunnen aan de ontheffing de volgende voorschriften worden verbonden:
   1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden en/of,
   2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen en/of,
   3. 3. de verplichting de oprichting van het bouwwerk te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de ontheffing te stellen kwalificaties.

De voor 'Waarde - Ecologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

1. a. de verwezenlijking, het behoud en beheer van een ecologische verbindingszone;
2. b. de verwezenlijking, het behoud, beheer en herstel van watersystemen
   
   met daarbij behorende:
3. c. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 16.2 en het oprichten van bouwwerken ten behoeve van de op deze gronden liggende hoofdbestemmingen toe te staan, mits daarmee geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het in ecologisch opzicht waardevolle gebied. Daarbij zijn de regels van de betreffende bestemming van toepassing.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Al dan niet in afwijking van het bepaalde in de bestemmingsregels van Hoofdstuk 2 wordt ter plaatse van een functieaanduiding het gebruik van gronden en opstallen in overeenstemming met die functieaanduiding aangemerkt als gebruik overeenkomstig die bestemming.

Binnen de op de verbeelding aangegeven 'veiligheidzone - groepsrisico' zijn geen nieuwe gebouwen toegestaan die zijn bestemd voor het verblijf, al dan niet gedurende een gedeelte van de dag, van verminderd zelfredzame personen. Daartoe behoren in ieder geval (psychiatrische) ziekenhuizen, bejaardenhuizen en verpleeghuizen, basisscholen, sociale werkplaatsen, of gebouwen of gedeelten daarvan bestemd voor de dagopvang van minderjarigen.

Binnen de op de verbeelding aangegeven 'veiligheidzone - plasbrand aandachtsgebied' zijn uitsluitend nieuwe kwetsbare objecten of uitbreiding van bestaande kwetsbare objecten toegestaan, nadat het groepsrisico conform paragraaf 4.3 van de "Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen" is verantwoord. Daarbij wordt ten aanzien van de zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid advies gevraagd aan de Veiligheidsregio.

Binnen de op de verbeelding aangegeven zone 'veiligheidzone - vervoer gevaarlijke stoffen' zijn geen nieuwe kwetsbare objecten toegestaan.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, het plan te wijzigen door ter plaatse van de aanduiding verbindingszone - 1 de bestemming te wijzigen in de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10 % van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat de aanduiding 'bouwvlak' c.q 'bijgebouwen' worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
3. c. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot maximaal 10 m, met dien verstande dat de maximale bouwhoogte van erfafscheidingen 2 m is;
4. d. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de maximale bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken en van zend-, ontvang- en/of sirenemasten 20 m is;
5. e. de regels met het oog op de realisering van gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen tot maximaal 100 m² (bvo), het openbaar vervoer en/of het wegverkeer.

Als bij de afgifte van een omgevingsvergunning en/of afwijkingsbesluit de omvang of de bestemming van een bouwwerk aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het parkeren of stallen van motorvoertuigen op meer dan twee wielen, moet in, op of onder dat gebouw dan wel op het bij het gebouw horende perceel, afhankelijk van de bestemming, grootte en bereikbaarheid per openbaar vervoer, een door burgemeester en wethouders, conform de Parkeernormen, te bepalen aantal parkeerplaatsen aanwezig zijn.

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen ten aanzien van de maatvoering van de parkeervoorzieningen,zoals bedoeld in lid 21.1, als dit gelet op de feitelijke omstandigheden noodzakelijk is.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 21.1 als het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit of voor zover op andere wijze in de nodige parkeer-en of stallingsruimte, dan wel laad- en losruimte wordt voorzien.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Het bevoegd gezag kan eenmalig bij een omgevingsvergunning afwijken van lid 22.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 22.1 met maximaal 10%.

Lid 22.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 22.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in lid 22.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Lid 22.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan "Emmasingelkwadrant - Fellenoord 2013".

In het kader van de actualiseringsplicht uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is dit bestemmingsplan voor het gebied Fellenoord en Witte Dame opgesteld. Het bestemmingsplan is hoofdzakelijk conserverend van aard. Het bestemmingsplan "Fellenoord-Witte Dame 2012" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding (plankaart) met de daarbij behorende regels.
Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van 'een goede ruimtelijke ordening'.
Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.

Het plangebied ligt in het centrum van Eindhoven en wordt ten zuiden van het spoor begrensd door de Emmasingel, Willemstraat en Vonderweg. Ten noorden van het spoor wordt het gebied begrensd door Fellenoord, Pastoor Petersstraat en de Dommel. Het plangebied omvat de buurten Witte Dame en Fellenoord (met uitzondering van het Rabobankkantoor).

Het bestemmingsplan "Fellenoord-Witte Dame 2012" vervangt een deel van het bestemmingsplan Eindhoven binnen de Ring, vastgesteld door de raad op 12 oktober 1998, besluit van Gedeputeerde Staten omtrent goedkeuring d.d 1 juni 1999.

Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is de bestaande situatie beschreven. Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden voor en zo nodig de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is de wijze beschreven waarop rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt aandacht besteed aan de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Het plangebied van onderhavig bestemmingsplan ligt ten noordwesten van de binnenstad van Eindhoven. Het gebied lag van ouds in de beekdalen van de Gender en de Dommel. Waarschijnlijk bevond zich ter hoogte van het huidige 18- Septemberplein een doorwaadbare plaats of voorde. Vóór de annexatie in 1920 behoorde het westelijk deel tot aan de Gender tot Eindhoven en aan de overzijde tot Strijp. Het noordelijke deel van het plangebied, de buurt Fellenoord, tot de gemeente Woensel. Al in de middeleeuwen was er ten noorden van de binnenstad bewoning. Fellenoord, genoemd naar de straat die de verbinding vormde tussen het centrum en de Boschdijk, was een woonbuurt met daarnaast veel bedrijvigheid. De buurt was sinds 1866 van Eindhoven gescheiden door een spoorweg met gelijkvloerse overwegen en een voetbrug. Vooral de Woenselse overweg vormde een knelpunt in de noord-zuid verbinding.

Tijdens de Tweede Wereldoorlog had de Fellenoord veel te lijden van de bombardementen. Na de bevrijding werd de gelegenheid te baat genomen om de infrastructuur ingrijpend te verbeteren. De spoorlijn die ten zuiden van de Fellenoord liep, werd ongeveer 150 meter opgeschoven naar het noorden. Hiermee werd een nieuwe verkeerstructuur mogelijk met tunnels die de verbinding met Woensel moesten verbeteren en kwam er ruimte voor het 18- Septemberplein.

Aan de noordzijde van het spoor werd de oude Fellenoord in de daarop volgende jaren gesloopt. De parochiekerk verdween in 1973. De oude bebouwing maakte plaats voor een stelsel van autowegen en fietstunnels. De radialen Boschdijk, Veldmaarschalk Montgomerylaan en Kennedylaan kwamen uit op deze nieuwe weg.

De huidige bebouwing in het noordelijke deel van het plangebied stamt voornamelijk uit de jaren '70 en '80. In die tijd werd het gebied ingericht als zakendistrict, met diverse kantorengebouwen ten noorden van de Fellenoord. Later werd ook de ruimte tussen de Fellenoord en het spoor gefaseerd ontwikkeld, met onder andere het beursgebouw en het stationsgebouw (Noordzicht) die uit begin van de jaren '90 stammen. Als laatste, net na de eeuwwisseling, is het Kennedy Business Centrum gebouwd op de voormalige parkeerplaats bij het station.

Bouw kantoren Fellenoord in 1978, bron: Eindhoven in Beeld

Het zuidelijke deel van het plangebied, de buurt Witte Dame, wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van Philips in Eindhoven. Aan het begin van de twintigste eeuw is Philips zijn bedrijfsactiviteiten ten westen van de Emmasingel gaan uitbreiden. Getuigen hiervan zijn onder andere de voormalige fabrieksgebouwen Lichttoren en de Witte Dame, die tussen 1910 en 1930 gebouwd zijn. Beide gebouwen zijn ontworpen in een zakelijk expressionistische stijl en zijn tegenwoordig aangemerkt als rijksmonument. Allebei de gebouwen zijn daarnaast tussen 1980 en heden herbestemd tot met name woningen, kantoren en maatschappelijke- en dienstverlenende functies. Andere getuigen van het Philips imperium zijn de voormalige Philips personeelswinkel, tegenwoordig dienst doende als Temporary Art Centre en het bestaande kantoor van Philips Lighting. Overige Philipsgebouwen in dit deelgebied zijn door de jaren heen gesloopt en vervangen door kantoren (aan de Vonderweg) en vrij recent nog woonbebouwing (Lichtstraat en De Regent). De Ventoseflat aan de Mathildelaan is een gemeentelijk monument. Dit appartementengebouw in de stijl van de Amsterdamse school is in 1927 gebouwd met gebruikmaking van de fundamenten en het casco van een voormalige sigarenfabriek.

Opbouw

Het plangebied van onderhavig bestemmingsplan is op te delen in twee deelgebieden. Ten noorden van de spoorlijn ligt het Central Business District (CBD), bestaande uit hoogwaardige kantoren en aanverwante functies. Beeldbepalende elementen zijn het gebouw van de Rabobank, het Holiday-Inn hotel en kantorencomplex Fellenoord, met onder andere het markante kantoorgebouw Florijn. De Lardinoisstraat, deel van de belangrijke noord-zuid verbinding tussen de binnenstad en Woensel, is een levendige uitloop van de binnenstad, met functies als horeca, detailhandel, cultuur en recreatie.

Het plangebied ten zuiden van de spoorlijn wordt gekenmerkt door de voormalige Philips-gebouwen zoals de Lichttoren en de Witte Dame. Hier is een mix van functies te zien, met detailhandel en dienstverlenende activiteiten in de plinten en wonen of maatschappelijke doeleinden op de etages. Woontoren de Regent (circa honderd meter hoog) is hier een beeldbepalend element, evenals de voormalige Philips gebouwen (rijksmonumenten) en de Ventoseflat (gemeentelijk monument).

Verkeersstructuur

Het plangebied wordt door het viersporige spoortracé Boxtel-Helmond/Weert in twee delen gesplitst. In het noordelijke deel van het plangebied, de buurt Fellenoord, is een multimodaal OV-knooppunt gelegen. Deze bestaat uit het NS station en het busstation. Centraal in dit deelgebied loopt de binnenring Fellenoord. Deze oost-westverbinding gaat in het westen over in de Vonderweg (Elisabethtunnel) en in het oosten in de Professor Dr. Dorgelolaan richting Helmond. Fellenoord is een brede straat met veel groen. Voor het busvervoer van en naar het busstation is een aparte busbaan aangelegd. Haaks op de Fellenoord zijn enkele belangrijke ontsluitingswegen voor de binnenstad van Eindhoven aangesloten, zoals de John F. Kennedylaan, Veldmaarschalk Montgomerylaan en de Boschdijk. Via de Vestdijktunnel en de Boschdijktunnel wordt het gebied met de binnenstad verbonden. De kruisingen van de Fellenoord met de ontsluitingswegen zijn vrijwel allemaal ongelijkvloers. Langzaam verkeer kan via tunnels passeren. De Kruisstraattunnel is de voornaamste passage. Deze tunnel vormt namelijk een schakel in de noord-zuidverbinding tussen stadsdeel Woensel en de binnenstad van Eindhoven.

Het zuidelijke deel van het plangebied, de buurt Witte Dame, wordt als het ware omkaderd door een aantal doorgaande wegen. De voornaamste wegen zijn de Mathildelaan en de Emmasingel. De Mathildelaan bestaat uit twee aparte rijstroken, gescheiden door een tweebaanse busstrook ten behoeve van een HOV-verbinding tussen Eindhoven station en Eindhoven Airport. De Emmasingel is voor eenrichtingsverkeer ingericht, teneinde de doorstroming rondom de binnenstad te bevorderen. Het gebied binnen dit kader is als verblijfsgebied aan te merken. Centraal door dit gebied loopt een zichtlijn, vanaf het oude Philips fabriekje aan de Emmasingel richting Strijp S. Dit deel van het plangebied dient dan ook als 'stepping stone' tussen de binnenstad en Strijp S.

Groen en water

Het gebied rondom de straat Fellenoord heeft ondanks de sterke verkeersfunctie een groen en open karakter. De belangrijkste wegen in het plangebied worden zoveel mogelijk begeleid door middel van waardevolle bomen en ook de pleinen beschikken over groenvoorzieningen. Grote groen- of waterpartijen komen momenteel echter niet voor in het gebied. Een ambitie van de gemeente Eindhoven is om in de toekomst het beekje de Gender weer zichtbaar te maken in het straatbeeld. Met name in het zuidelijke deel van het plangebied zou dit beekje in een groene parkachtige omgeving tot uitdrukking moeten komen.

Zoals vermeld bestaat het plangebied uit twee buurten, te weten Fellenoord (m.u.v. het Rabobank kantoor) en Witte Dame. Beide buurten zijn gelegen in de wijk en het gelijknamige stadsdeel Centrum.

Figuur: buurten waar plangebied uit bestaat (m.u.v. Rabobankkantoor)

Dit hoofdstuk bevat de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de gemaakte keuzes passen in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Alleen de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.

In de definitieve Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) schetst het Rijk ambities van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor Nederland in 2040. Het Rijk zet twee zaken helder neer: een kader voor prioritering van investeringen om Nederland in beweging te krijgen en een selectief ruimtelijk beleid dat meer loslaat en overlaat aan provincies en gemeenten.

Het is de uitdaging om Nederland in de wereldeconomie van de toekomst concurrerend te houden. Dat betekent dat onze stedelijke regio's en netwerken versterkt moeten worden door de kwaliteit voor de leefomgeving te verbeteren, hoogwaardige en klimaatbestendige woon- en werkmilieus te realiseren, de bereikbaarheid te verbeteren en mobiliteit te verduurzamen, maatregelen te treffen ten behoeve van waterveiligheid, zoetwatervoorziening en ruimte te maken voor de noodzakelijke transitie naar duurzame energie.

Het Rijk onderscheidt 13 nationale belangen in de SVIR. Daarnaast kiest ze nadrukkelijk voor een vereenvoudiging van de regelgeving en brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij degenen die het aangaat: burgers en bedrijven. Zo beëindigt het Rijk zijn rol bij nationale landschappen, rijksbufferzones, binnenstedelijk bouwen, landsbrede verstedelijkingsafspraken, sport- en recreatievoorzieningen.

Het Rijk vindt de stedelijke regio's rond de Mainports (Rotterdam en Amsterdam), de Brainport, greenports en de valleys van nationaal belang (nationaal belang 1). De gebiedsontwikkeling Brainport Avenue is van nationaal belang. In de SVIR wordt Brainport Zuid-Oost Nederland beschouwd als de belangrijkste toptechnologieregio van ons land. Het centrum van deze Brainport is gelegen in Eindhoven met o.a. High-tech, systemen, medische technologie en automotive als belangrijkste thema's . Daarnaast zijn Chemelot in Sittard-Geleen als belangrijk chemie-cluster, het medische cluster in Maastricht en de greenport Venlo als cluster van agro-food, tuinbouw en logistiek belangrijk.

In de regio Eindhoven moeten vanwege de groei van het aantal huishoudens in de periode tot 2040 nog circa 40.000 woningen worden bijgebouwd en ook een kleine 30.000 woningen worden vervangen die niet meer voldoen aan de woonwensen. Het vestigingsklimaat voor (buitenlandse) bedrijven en kenniswerkers behoeft versterking met hoogwaardige woonmilieu's, stedelijke voorzieningen, voldoende aanbod van cultuur en sport en grensoverschrijdende verbindingen. Ook de diversiteit aan toegankelijke groengebieden rond de steden en een robuust netwerk voor natuur vormen voor deze regio een belangrijke vestigingsfactor.

Uitgangspunt bij het realiseren van de doelstellingen is een integrale, regionaal-specifieke aanpak, waarmee investeringen en ander rijksinstrumentarium zo effectief en efficiënt mogelijk ingezet kunnen worden. Dat vraagt om een gedegen afweging van alle relevante belangen en goede afstemming en samenwerking tussen regio en Rijk. Over de rijksopgaven zullen op basis van de MIRT-gebiedsagenda's afspraken worden gemaakt.

De SVIR kent een realisatieparagraaf, waarin per nationaal belang de aanpak is uitgewerkt op basis van lopende en voorziene projecten. Het Rijk heeft voor de realisatie van de nationale

belangen de beschikking over de volgende vier instrumenten:

• Kaders (gebiedsgerichte of thematische uitwerkingen van de SVIR, relevante wetgeving);
• Bestuurlijke prestatieafspraken (bijvoorbeeld afspraken met provincies en gemeenten, internationale afspraken met overheden in buurlanden);
• Financieel (bijvoorbeeld Infrastructuurfonds, Deltafonds);
• Kennis (bijvoorbeeld inzetten van het College van Rijksadviseurs bij ruimtelijke ontwikkelingen, verspreiden van “best practices”).

Voor het juridisch borgen van de nationale belangen uit de SVIR heeft het Rijk, op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), twee besluiten waarmee dat mogelijk is. Deze twee besluiten zijn verschillend van aard (beleidsmatig versus procesmatig).

• Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Dit geeft de juridische kaders die nodig zijn om het vigerend ruimtelijk rijksbeleid te borgen.
• Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro stelt vanuit de rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden. De ladder van duurzame verstedelijking wordt in 2012 opgenomen in het Bro. De ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor goed ontwerp en aandacht voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Bro.

Nationaal belang 13 vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder van duurzame verstedelijking worden onderbouwd. Bij nieuwe ruimtelijke besluiten (kantoorlocatie, woningbouwlocaties) moet in het bestemmingsplan worden gemotiveerd hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt van het ruimtegebruik. De ladder voor duurzame verstedelijking werkt volgens drie stappen:

1. 1. beoordeling door betrokken overheden of beoogde ontwikkeling voorziet in een regionale en gemeentelijke behoefte voor bedrijventerreinen, kantoren, woningbouwlocaties, detailhandel en andere stedelijke voorzieningen;
2. 2. indien er een vraag is aangetoond, beoordeling door betrokken overheden of deze binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten;
3. 3. indien herstructurering of transformatie binnen bestaand stedelijk gebied onvoldoende mogelijkheden biedt, beoordelen betrokken overheden of de ontwikkeling zo kan worden gerealiseerd dat deze passend multimodaal ontsloten is of als zodanig wordt ontwikkeld.

Het onderhavige bestemmingsplan is een conserverend bestemmingsplan, de bouwhoogtes en bouwvlakken op de verbeelding en regels zijn gebaseerd op de bestaande bebouwing in het plangebied. Er worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Als nieuwe ontwikkelingen zich aandienen in de komende periode zal een separate afweging worden gemaakt of medewerking aan een dergelijk initatief mogelijk en wenselijk is.

De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken kunnen bij of krachtens provinciale verordening respectievelijk bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), beter bekend als de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte, zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen. Het Barro is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en is deels opgebouwd uit hoofdstukken afkomstig van de 'oude' ontwerp AMvB Ruimte, die in 2009 al aan inspraak is onderworpen, en deels uit nieuwe onderwerpen.

Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden. Het betreft alleen die regels uit het eerdere ontwerp van de AMvB Ruimte (d.d. 2 juni 2009), die als nationaal belang in de nog vast te stellen Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) worden herbevestigd: 2) Project Mainportontwikkeling Rotterdam, 3) Kustfundament, 4) Grote Rivieren (exclusief Maas), 5) Waddenzee en waddengebied, 6) Defensie en 13) Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Enkele bepalingen zijn hier echter van uitgezonderd. Deze hebben betrekking op provinciaal medebewind en op ontheffingsmogelijkheden en kunnen pas in werking treden op het moment waarop is voorzien in een wettelijke grondslag voor provinciaal medebewind en voor de mogelijkheid tot afwijking van algemene regels. Dit betekent tevens dat de artikelen ten behoeve van nationaal belang 13) 'Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde' van inwerkingtreding uitgezonderd zijn.

De overige in de SVIR opgenomen nationale belangen, behalve die voor belang 9) buisleidingen, zijn neergelegd in een ontwerpwijziging van het Barro. Deze wijziging zal naar verwachting op 1 juli 2012 in werking treden. Het betreft de nationale belangen: 1) Rijksvaarwegen 4) Grote Rivieren (alleen Maas) 7) Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, 8) Elektriciteitsvoorziening, 10) EHS, 11) Primaire waterkeringen buiten het kustfundament en 12) IJsselmeergebied.

De opname van het onderwerp buisleidingen in het Barro wordt uitgesteld in afwachting van de behandeling van de Structuurvisie Buisleidingen.

In het plangebied zijn geen nationale belangen in het geding.

Op 1 januari 2011 is de Structuurvisie ruimtelijke ordening Noord-Brabant in werking getreden. Provinciale Staten hebben deze op 1 oktober 2010 vastgesteld. Hierin wordt geconstateerd dat dé grote uitdaging voor Noord-Brabant is om het (hoog)stedelijk gebied verder te ontwikkelen tot een krachtig netwerk en tegelijkertijd de groene en blauwe waarden van Noord-Brabant te versterken. De nabijheid van stad en land en de karakteristieke afwisseling tussen stad en land zijn daarbij belangrijke kwaliteiten die bijdragen aan een aantrekkelijk leef- en vestigingsklimaat in Noord-Brabant.

De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersysteem. Met aandacht voor hoogwaterbescherming, droogte, biodiversiteit. Een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen. Met aandacht voor cultuurhistorische waarden en de leefbaarheid van kleine kernen. En een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied, met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw). Met aandacht voor sterke regionale economische clusters, (inter-)nationale bereikbaarheid en knooppuntontwikkeling (zowel in de centra als aan de randen van de steden).

Eindhoven wordt in relatie gebracht met het stedelijk netwerk BrabantStad samen met Breda, Helmond, ´s-Hertogenbosch en Tilburg. Dit samenwerkingsverband vervult een voortrekkersrol bij de ruimtelijke en economische ontwikkeling van Noord-Brabant. De provincie ziet deze steden als het brandpunt van de verstedelijking. Hier wordt geïnvesteerd in de binnensteden (stationsgebieden, kanaal- en snelwegzones) en worden hoogstedelijke functies, zoals bovenregionale voorzieningen, geconcentreerd. Daardoor wordt de centrale positie van de steden versterkt en het draagvlak voor hoogwaardig openbaar vervoer en stedelijke- en culturele voorzieningen op peil gehouden. Dat draagt bij een hoogwaardig leef- en vestigingsklimaat in Noord-Brabant.

BrabantStad ontwikkelt zich tot een onderscheidend netwerk binnen de Noordwest-Europese stedelijke agglomeratie. Een voorwaarde daarvoor is een goede bereikbaarheid van de steden onderling en met andere omliggende stedelijke netwerken. Daarom kiest de provincie voor het versterken van de verbinding met nabijgelegen stedelijke netwerken, met name met het Knooppunt Arnhem-Nijmegen, het Ruhrgebied en Maastricht- Heerlen-Aken-Luik. Het OV-netwerk BrabantStad en het hoofdwegennet worden verder ontwikkeld. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen worden op dit netwerk afgestemd, zoals bij knooppunten (personen en goederen) of in hoogstedelijke zones.

Eindhoven is gelegen binnen de stedelijke regio Eindhoven-Helmond dat is aangeduid als een samenhangend en verstedelijkt gebied. Binnen deze regio liggen mogelijkheden voor verdere verstedelijking. Dit betekent dat ze een aantrekkelijk, in verschillende dichtheden vormgegeven woon-, werk- en leefmilieu moeten bieden. Bijzondere aandacht is er voor bereikbaarheid, groen, milieu, recreatiemogelijkheden dicht bij huis, en een verbrede landbouw die inspeelt op de vraag vanuit de steden. Er wordt gestreefd naar gedifferentieerde wijken, met een menging van woningtypen, bevolkingsgroepen en functies. Herstructurering en inbreiding bieden tal van mogelijkheden, maar tegelijkertijd zal onbebouwd gebied, ook op langere termijn, moeten worden benut.

Figuur: Visiekaart (Structuurvisie ruimtelijke ordening Noord-Brabant, 2011)

Het onderhavige actualisatieplan conflicteert niet met de uitgangspunten van de provinciale structuurvisie.

De provincie gaat geen aparte ruimtelijke visie op het landschap ontwikkelen, maar geeft die onder andere vorm in de 'uitwerking gebiedspaspoorten'. Daarin beschrijft de provincie welke landschapskenmerken zij op regionaal niveau van belang vindt en hoe deze kunnen worden versterkt. Daarnaast zijn er deelstructuurvisies opgesteld voor specifieke onderwerpen. Voor Eindhoven is daarvoor de deelstructuurvisie Brainport Oost van belang. Het oostelijk deel van de Brainportregio is het gebied ten oosten van Eindhoven, tot en met Helmond en Veghel. De betrokken twaalf gemeenten zijn Eindhoven, Helmond, Son en Breugel, Nuenen, Geldrop-Mierlo, Laarbeek, Sint-Oedenrode, Veghel, Asten, Someren, Deurne en Gemert-Bakel.

Brainport Oost is een gebied met een combinatie van steden en dorpen. De natuur en recreatie spelen een belangrijke rol. Daarnaast kent de regio een grote bedrijvigheid met een innovatief karakter. Het gebied behoort tot de Europese top van (industriële) kennis- en innovatieregio's. Om de regio bereikbaar, leefbaar en economisch aantrekkelijk te houden is Brainport Oost een van de negen gebieden in Brabant waarin de provincie samen met haar partners investeert.

In de Verordening ruimte staan regels waarmee een gemeente rekening moet houden bij het ontwikkelen van bestemmingsplannen. Door deze regels weten de gemeenten al in een vroeg stadium waar ze aan toe zijn. Per onderwerp zijn in de verordening gebieden tot op perceelsniveau begrensd op een kaart. Hierdoor is duidelijk voor welke gebieden de regels gelden.

De onderwerpen die in de verordening staan, komen uit de provinciale structuurvisie. Daarin staat welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. De verordening is daarbij een van de manieren om die provinciale belangen veilig te stellen. Belangrijke onderwerpen in de Verordening ruimte zijn:

• ruimtelijke kwaliteit;
• stedelijke ontwikkelingen;
• natuurgebieden en andere gebieden met waarden;
• agrarische ontwikkelingen, waaronder de intensieve veehouderij;
• overige ontwikkelingen in het landelijk gebied.

Het onderhavig bestemmingsplan heeft een conserverend karakter en het plangebied is gelegen in het centrum van Eindhoven en in het oosten voor een klein deel in de Dommelzone. Derhalve zijn voornamelijk de punten 'stedelijke ontwikkelingen' en 'natuurgebieden en andere gebieden met waarden' van belang voor het plangebied. Deze onderwerpen komen terug op respectievelijk de kaartlagen 'Stedelijke ontwikkeling' en 'Natuur en landschap'. Voor het plangebied is voornamelijk deze laatste kaartlaag van belang, gezien de aanwezigheid van de Dommel binnen het plangebied. De Dommelzone is namelijk aangewezen als twee typen zoekgebieden, te weten een 'zoekgebied voor een ecologische zone' en het 'zoekgebied voor behoud en herstel watersystemen'. Over het onderwerp 'ruimtelijke kwaliteit' kan kort gezegd worden dat deze niet in het geding komt, omdat er geen ontwikkelingen in het plangebied voorzien zijn.

Kaartlaag 'Stedelijke ontwikkeling - Bestaand stedelijk gebied; stedelijk concentratiegebied'

Op kaartlaag 1 is het plangebied aangeduid als 'Bestaand stedelijk gebied; stedelijk concentratiegebied'. Het provinciale beleid is al jaren gericht op het bundelen van de verstedelijking. Uitgangspunt is dat het leeuwendeel van de woningbouw, de bedrijventerreinen, kantorenlocaties, voorzieningen en bijbehorende infrastructuur moet plaatsvinden in de stedelijke concentratiegebieden, voordat men mag kijken naar de speciaal aangeduide zoekgebieden voor stedelijke ontwikkeling. Binnen de stedelijke concentratiegebieden is de gemeente in het algemeen vrij - binnen de grenzen van andere wetgeving - om te voorzien in stedelijke ontwikkeling.

De Verordening ruimte bevat specifieke regels voor bestaande kantorenlocaties. Zo dienen bij de herziening van een bestemmingsplan in bestaand stedelijk gebied, waarbij een bestemming voor een kantorenlocatie is aangewezen, de financiële, juridische en feitelijke mogelijkheden voor herstructurering en zorgvuldig ruimtegebruik, verantwoord te worden. Daarnaast moet verantwoord worden of het al dan niet in stand houden van de geldende bestemming (met bijbehorende regels inzake het tegengaan van oneigenlijk ruimtegebruik) past binnen de afspraken in het regionaal ruimtelijke overleg met betrekking tot het ontwikkelen of uitbreiden van kantorenlocaties. Dit laatste geldt overigens ook voor de nieuwbouw van woningen.

In dit bestemmingsplan wordt de bestaande situatie zo veel mogelijk overgenomen. In paragraaf 3.13 wordt hier nader op ingegaan.

Figuur: Kaartlaag 'Stedelijke ontwikkeling - Bestaand stedelijk gebied; stedelijk concentratiegebied' (Verordening ruimte Noord-Brabant, 2011)

Kaartlaag 'Natuur en landschap - Zoekgebied ecologische verbindingszone'

Een ecologische verbindingszone is een langgerekt gebied waarbinnen verbindende landschapselementen zijn of worden gerealiseerd. In de Verordening ruimte is opgenomen dat indien een plangebied binnen een zoekgebied voor een ecologische verbindingszone is gelegen, het bestemmingsplan hiervoor zodoende is opgesteld dat deze voorziet in de verwezenlijking, het behoud en beheer van een dergelijke zone. Daartoe dienen in het bestemmingsplan beperkingen aan stedelijke en recreatieve ontwikkelingen gesteld te worden, indien dit nodig is om te voorkomen dat de zone minder geschikt wordt voor de realisering, het behoud en beheer van de ecologische verbindingszone. Hiermee samenhangend dienen in het bestemmingsplan regels opgenomen te worden met betrekking tot het aanbrengen van oppervlakteverhardingen of verharde oppervlakten van meer dan 100 m² (geen bouwwerk zijnde) binnen dit zoekgebied.

Een zoekgebied voor een ecologische zone heeft, indien deze binnen bestaand stedelijk gebied gelegen is, een breedte van ten minste vijftig meter. De daadwerkelijke breedte van de al dan niet gerealiseerde ecologische verbindingszone mag op sommige plaatsen smaller zijn dan de voorgeschreven breedte, op voorwaarde dat het te kort geschoten deel van de beschermingszone middels een ander beschermingsregime is vastgelegd. Dit regime moet echter wel gericht zijn op het behoud en beheer van de ecologische zone.

Binnen het voorliggend bestemmingsplan is de ecologische verbindingszone zoveel mogelijk beschermd in de regels en op de verbeelding. Het conserverende plan voldoet hiermee aan de uitgangspunten van de Verordening ruimte.

Figuur: Kaartlaag 'Natuur en landschap - Zoekgebied voor ecologische verbindingszone' (Verordening ruimte Noord-Brabant, 2011)

Kaartlaag 'Natuur en landschap - Zoekgebied voor behoud en herstel van watersystemen'

In de Verordening ruimte is een zoekgebied voor behoud en herstel van watersystemen als volgt gedefinieerd: "een gebied naast een waterloop waar maatregelen op het gebied van morfologie en inrichting nodig zijn om de doelstellingen uit het Provinciaal Waterplan (PWP) 2010-2015 op het gebied van de ecologische kwaliteit van oppervlaktewateren te behalen". Dit PWP is op 20 november 2009 vastgesteld door Provinciale Staten en heeft de status van een structuurvisie. In dit plan zijn enkele wateronderwerpen genoemd, welke in bestemmingsplannen opgenomen dienen te worden. De provincie tracht dit te bewerkstelligen door middel van het stellen van regels in de Verordening ruimte.

Het zoekgebied voor behoud en herstel van watersystemen overlapt voor een groot deel met het zoekgebied voor ecologische verbindingszone. Inhoudelijk komen de beschermingsregimes van beide zoekgebieden dan ook overeen. Zo geldt in beide gevallen dat wanneer het plangebied van een bestemmingsplan gelegen is binnen het zoekgebied, het bestemmingsplan zodoende moet worden opgesteld dat deze voorziet in de verwezenlijking, het behoud en beheer van watersystemen dan wel de ecologische zone.

Zodoende dienen in een dergelijk bestemmingsplan beperkingen te worden gesteld aan stedelijke en recreatieve ontwikkelingen, indien dit nodig is om te voorkomen dat de zone minder geschikt wordt voor de realisering, het behoud en beheer van de zone. Hiermee wordt (nieuw) ruimtebeslag en bebouwing tegengegaan. Daarnaast worden in het bestemmingsplan regels opgenomen met betrekking tot het aanbrengen van oppervlakteverhardingen of verharde oppervlakten van meer dan 100 m² (geen bouwwerk zijnde), waardoor deze werken vergunningsplichtig worden. Het beschermingsregime van het zoekgebied voor behoud en herstel van watersystemen is aanvullend hierop voorzien in regels voor het ophogen van gronden en het raadplegen van het waterschap over de aanlegvergunning (inmiddels omgevingsvergunning).

Binnen het voorliggend bestemmingsplan wordt het zoekgebied voor behoud en herstel watersystemen zoveel mogelijk beschermd in de regels en op de verbeelding. Het conserverende plan voldoet hiermee aan de uitgangspunten van de Verordening ruimte.

Figuur: Kaartlaag 'Natuur en landschap - Zoekgebied voor behoud en herstel watersystemen' (Verordening ruimte Noord-Brabant, 2011)

In december 2009 is de Interimstructuurvisie 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. Met de Interimstructuurvisie 2009 geeft de gemeenteraad invulling aan de ambitie om Eindhoven door te ontwikkelen in zijn kwalitatief hoogwaardige combinatie van wonen, werken en groen. De nadruk ligt daarbij ook op leefbaarheid en bereikbaarheid. Als kerngemeente van Brainport Zuidoost Brabant stuurt Eindhoven aan op het bieden van ruimte aan een krachtige ontwikkeling van deze economische kernzone, een hoge kwaliteit van de leefomgeving en aandacht voor sociale betrokkenheid en ondernemend burgerschap tot op buurtniveau. Op deze wijze geeft de raad invulling aan het begrip duurzame ruimtelijke kwaliteit.

De Interimstructuurvisie is het resultaat van de integratie van de ruimtelijk relevante raadsprogramma's die tot medio 2009 zijn vastgesteld. Dit is onder andere verbeeld in een kaart die inzicht biedt in de verdeling van het actuele en gewenste grondgebruik.

Figuur: Ruimtelijk beleid: Gebruik van de ruimte (Interimstructuurvisie Eindhoven, 2009)

Gebruik van de ruimte

Onderhavig plangebied is op de op de kaart 'Gebruik van de ruimte' uit de Interimstructuurvisie primair aangeduid als 'Centrumvoorzieningen'. Hieronder vallen goed bereikbare concentraties van centrumstedelijke voorzieningen op het gebied van detailhandel, horeca, dienstverlening, cultuur, welzijn en zorg. Secundair mogen ook werk-, woon- en onderwijsvoorzieningen in dit gebied gevestigd zijn.

Daarnaast is een deel van het plangebied, het oostelijke deel rondom de Dommel, primair aangeduid als 'Natuur'. Gebieden met deze aanduiding zijn bestemd voor groene en ecologische ontwikkeling. Het extensieve (recreatief ) medegebruik is gericht op natuur- en landschapsbeleving aangezien het onderdelen betreft van de Groene en Ecologische Hoofdstructuur. Secundair wordt deze natuur ook gebruikt als 'Gebruiksgroen' (ten behoeve van recreatieve functies), mits dit niet ten koste gaat van de natuur- en landschapskwaliteiten van het gebied.

Investeringsprojecten

Het plangebied maakt deel uit van de in de interimstructuurvisie genoemde strategische investeringszone 'Centrumgebied'. De visie schrijft voor dat het centrum zich verder moet ontwikkelen tot een hoogstedelijk, bruisend en dynamisch hart van de centrumstad Eindhoven. Het centrum moet daarbij als een magneet werken voor investeerders, bewoners, bedrijven, toeristen en (buitenlandse) werknemers. Grote ontwikkelingen zijn het OV-knooppunt rondom het NS-station, het Stationsgebied (kantoren en wonen) en Stadionkwartier/Emmasingelkwadrant (wonen en voorzieningen).

Het gebied rondom de Dommel maakt deel uit van de strategische zone 'Dommelzone'. Deze zone heeft een groen karakter en een recreatieve functie. Zodoende vormt deze zone een tegenhanger van het 'Centrumgebied' en de 'Brainport avenue'. De investeringen binnen deze zone zijn vooral gericht op groen en water. Een belangrijk voorbeeld hiervan is het herinrichten en saneren van de Dommel.

Ten slotte zijn ook de strategische zones 'Brainport Avenue' en 'Hoofdinfrastructuur' deels van toepassing op het plangebied. De investeringen binnen de Brainport Avenue richten zich vooral op de ontwikkeling van Eindhoven als brainport. Voorbeelden hiervan die van toepassing zijn op het plangebied van onderhavig bestemmingsplan, zijn bijvoorbeeld investeringen in onderdelen van het HOV-netwerk, Inverse Fellenoord en de ontwikkeling van openbaar vervoersknooppunt Eindhoven CS. Een voorbeeld van een belangrijk exploitatieproject is de herontwikkeling van het Stationsgebied.

Investeringen binnen de zone 'Hoofdinfrastructuur' zijn voornamelijk gericht op infrastructuur en bereikbaarheid. Investeringsprojecten die binnen het plangebied zullen plaatsvinden hebben bijvoorbeeld betrekking op het HOV-netwerk, het fietsnetwerk en de doorstroming op de ring en binnenring.

Figuur: Uitvoeringsprogramma: Investeringsprojecten (Interimstructuurvisie Eindhoven, 2009)

Conclusie

Dit bestemmingsplan is conserverend van aard en omvat daarom geen nieuwe ontwikkelingen. Bovenstaande ambities komen dan ook niet in het geding. Het bestemmingsplan past dan ook binnen de uitgangspunten van de Interimstructuurvisie 2009 van de gemeente Eindhoven.

De Visie Centrumgebied Eindhoven (2004) is door de gemeenteraad van Eindhoven vastgesteld op 26 januari 2004 en gaat in op de versterking van de binnenstad van Eindhoven. Hierbij gelden enkele concrete meetbare doelen:

- het verhogen van de waardering;
- het verlengen van de verblijfsduur;
- het vergroten van het aantal bezoekers.

Daarnaast worden de grenzen van het stadshart verruimd en moeten binnen die grenzen de ruimtelijke ordening en inrichting van de openbare ruimte gericht worden op het bevorderen en faciliteren van een (groot) stedelijke identiteit met als randvoorwaarden: vergroting van de diversiteit; beter gebruik van bestaande faciliteiten; verbinding van nieuwe en bestaande faciliteiten door aantrekkelijke, bij voorkeur groene, wandelroutes; uitbreiding van het groenaanbod; accentuering van pleinen; vergroting van het aanbod van non-commerciële rustplekken en ten slotte de verbetering van de verbinding van het noorden en het zuiden over het spoor. Verder dienen kenmerkende contrasten als uitgangspunt genomen te worden voor de verdere ontwikkeling van het centrum. Hierbij gaat het voornamelijk om de contrasten grootschaligheid naast kleinschaligheid, activiteit naast rust en mondain naast dorps.

Het plangebied van onderhavig bestemmingsplan is gelegen binnen een deelgebied benoemd in de Visie Centrumgebied Eindhoven (2004), te weten de 'noordelijke binnenstadsrandzone'. Tevens ligt een deel van het plangebied in de zone 'Stadskern'.

Figuur: Kaart gebiedsindeling (Visie Centrumgebied Eindhoven, 2004)

De stadskern

In het centrumgebied tekent zich steeds meer een 'activiteitenzone' af, welke zich kenmerkt door grootschaligheid, commerciële voorzieningen en stedelijk wonen. De stadskern is op te splitsen in twee delen, waarbij de Kerkstraat / Ten Hagestraat de scheidslijn is. Gezien de ligging van de beide delen ten opzichte van het plangebied van onderhavig bestemmingsplan wordt in deze beschrijving enkel ingegaan op het noordelijke deel.

In het noordelijke deel geldt het 18 Septemberplein als primaire pool, met een schakelfunctie tussen het kernwinkelgebied, stationsgebied en het gebied Witte Dame (in de visie benoemd als Emmasingelcomplex). Dit deel van de stadskern blijft primair een dynamisch(e) karakter en uitstraling hebben. Hierbij wordt waarnodig het winkelaanbod versterkt en verruimd, en zullen nieuwe horeca en verspreide recreatieve en culturele voorzieningen worden toegevoegd. Ook zullen de routestructuren verfijnd moeten worden door middel van doorsteken en passages door de grote stadblokken in het kernwinkelgebied. Daarnaast zal met name het wonen boven winkels gestimuleerd moeten worden om zodoende een aantrekkelijkere ambiance te creëren, het draagvlak voor recreatieve voorzieningen te vergroten en de sociale veiligheid te verhogen.

Noordelijke binnenstadsrandzone

Het grootste gedeelte van het plangebied van onderhavig bestemmingsplan ligt binnen de noordelijke binnenstadsrandzone. Binnen deze zone fungeren de parkeergarage aan de Mathildelaan en het Centraal Station als secundaire polen. Deze staan in directe verbinding met het 18 Septemberplein en verder met de binnenstad. Vanaf deze polen zullen bezoekers de binnenstad betreden of verlaten. Aldus vormt het 18 Septemberplein een centraal knooppunt tussen in noord-zuidrichting de Kruisstraat / Woenselse Markt en de binnenstad en in west-oostrichting tussen het Philipsstadion (via de Lichttoren en het Lichtplein) en de Effenaar (via het Centraal Station).

Voor wat betreft het gebied Fellenoord is het realiseren van 'Inverse Fellenoord' een belangrijke kwaliteitsslag. Hierbij worden de hoogteverschillen in dit deelgebied geslecht, waardoor het maaiveld komt te liggen op centrumniveau. Hierdoor kan deze zone zich beter aansluiten op de binnenstad en verder ontwikkelen tot activiteitenzone. Zeker wanneer, zoals in de Visie Centrumgebied ter sprake komt, het beursgebouw op termijn zal worden verplaatst en deze locatie wordt herontwikkeld, biedt deze locatie mogelijkheden om de stadskern direct in het stationsdistrict tastbaar te maken. Het autoverkeer wordt omlaag gebracht, met bruggen er overheen voor fietsers en voetgangers. Dit zal resulteren in een fijnmazig stelsel van route en pleinen, waarbij de Kruisstraat/Woenselse Markt beter verbonden worden met het Centraal Station en het 18 Septemberplein, en daarmee dus de binnenstad.

Een andere kwaliteitsslag is het toevoegen van bebouwing op plaatsen waar nu leegte of verkeersruimte is. Met name het gebied rondom Fellenoord (Neckerspoel, 't Eindje en Schimmelt) komen hiervoor in aanmerking. Vanwege de ligging leent het gebied Fellenoord zich uitermate goed voor kantoren voor met name de grote gebruikers uit de commerciële dienstverlening (bank- en verzekeringswezen en zakelijke dienstverlening) en non-profitorganisaties. Hierbij is behoefte aan middelgrote en grote panden (vanaf 2500 m²) en verzamelgebouwen in de vorm van hoogbouw. Dergelijke ontwikkelingen dragen er aan bij dat dit gebied zich verder zal ontwikkelen tot het zakelijk middelpunt van Brainport-Zuidoost. Middels het herontwikkelen van het centraal station (nieuwe stationspassage) kan het noordelijke deel van het stationsdistrict aangesloten worden op de diagonaal in het Kennedy Business Center die de Technische Universiteit met de binnenstad verbindt. Op deze manier wordt het stationsdistrict nog beter aangesloten bij de binnenstad. Ook een eventuele nieuwe doorsteek tussen 't Eindje en de Mathildelaan, tussen de parkeergarage en het politiebureau, kan hieraan bijdragen. Onderzocht moet worden of dit mogelijk en wenselijk is.

Voor wat betreft het gebied Witte Dame is het van belang om de zichtlijn tussen het oude Philipsfabriekje aan de Emmasingel en het Philipsstadion te behouden en eventuele nieuwbouw daarop aan te sluiten. Op deze manier ontwikkelt het gebied zich tot een 'stepping stone' tussen de binnenstad en Strijp S. Ontwikkeling van het gebied moet voltooid worden met hergebruik- of ontwikkeling van het Temporary Art Center aan de Vonderweg en de Ventoseflat, waarbij een culturele of publieke functie gewenst is. Langs de centrale as (zichtlijn) is wandvormige bebouwing wenselijk, evenals een woon- of kantorentoren in de oksel van het Lighting Applicationcenter. Op deze manier wordt meer evenwicht geboden aan de Regent en de Admirant, in combinatie met de Lichttoren en Witte Dame. Bovendien versterkt hoogbouw het 'down-town' karakter van dit gebied.

In de Visie Centrumgebied Eindhoven staat verder dat de in de jaren tachtig ingezette versterking van de woonfunctie in het centrumgebied van Eindhoven, waaronder het plangebied valt, krachtig wordt doorgezet. De mogelijkheden hiervoor liggen voornamelijk op thans slecht benutte binnenterreinen in de binnenstadsrandzones. Hierbij wordt het in het rijksbeleid gepropageerde intensief en meervoudig ruimtegebruik concreet in de praktijk gebracht. Specificatie naar diverse in de markt te onderscheiden niches, zoals seniorenzorgarrangementen, studentenhuisvesting, grondgebonden stadshuizen, lofts en luxe naast goedkope etagewoningen, staat voorop. Hierdoor ontstaat een gevarieerd binnenstedelijk woonklimaat. Bovendien ontstaat door deze geleidelijke toename van woningen meer draagvlak voor kleinschalige binnenstedelijke voorzieningen en voorzieningen die het wonen ondersteunen, zoals crèches, kinderopvang, een school en (kleinschalige) recreatieve voorzieningen.

Al met al zal de noordelijke binnenstadsrandzone ontwikkeld worden tot een hoogwaardig centrumgebied met vooral de nadruk op belangrijke zakelijke functies. Daarnaast dient ook ruimte geboden te worden aan stedelijke woonvormen, winkels, voorzieningen en parkeermogelijkheden. Ook cultuur en ontspanning worden aan het gebied toegevoegd, waarmee getracht wordt om ook in de avonduren levendigheid in het gebied te creëren.

Algemeen

In de Visie Centrumgebied wordt aangegeven dat het winkelareaal uitgebreid zal moeten worden, om een groei van het aantal bezoekers te kunnen bewerkstelligen. In eerste instantie wordt deze uitbreiding in de stadskern tot uiting gebracht. Daarnaast wordt detailhandel toegevoegd op zwakkere plekken in de binnenstadsrandzones, teneinde deze plekken te versterken. Aan verruiming van het aanbod aan hotels binnen het plangebied is volgens de visie geen behoefte. Wel is een verruiming van het aanbod aan cultuur en leisure voorzieningen gewenst, teneinde de diversiteit en aantrekkingskracht van de binnenstad te vergroten. Meer van dergelijke voorzieningen, in samenhang met verruimde openingstijden van onder andere deze voorzieningen, horeca en parkeerfaciliteiten, kan Eindhoven ook in de avonduren op de kaart zetten als 'avondstad'. Daarnaast is een centraal punt binnen de visie het tonen van respect voor de cultuurhistorische ondergrond en, met betrekking tot aanwezige oude bebouwing, het principe 'niet slopen, tenzij'. Hoogbouw, in het kader van intensief ruimtegebruik, is voornamelijk voorzien in het centrumgebied, en dan met name in de activiteitenzone ten noorden van station (Fellenoord). Ten slotte hoort bij een aantrekkelijk stadshart een goede bereikbaarheid. De ambitie is dan ook om een balans te vinden tussen de diverse vervoersmodaliteiten en zodoende de bereikbaarheid te vergroten. Dit betekent tevens een voldoende aanbod aan parkeervoorzieningen voor zowel auto als fiets, zeker met het oog op de 'avondstadgedachte'.

Conclusie

Dit bestemmingsplan is conserverend van aard en omvat daarom geen nieuwe ontwikkelingen. Het bestemmingsplan past dan ook binnen de uitgangspunten van de Visie Centrumgebied Eindhoven.

Op 27 december 2010 heeft het college van burgemeester en wethouders de Prioriteitennota 2011 - 2014 vastgesteld. Deze nota is nodig om het (toekomstige) aanbod aan woningen, detailhandel, horeca, kantoorruimte en bedrijvenlocaties zo goed mogelijk af te stemmen op de vraag. In de Prioriteitennota heeft de gemeente prioritering aangebracht in de lopende plannen en zijn ter beoordeling van nieuwe initiatieven toetsingscriteria opgesteld.

Indien een bouwinitiatief past binnen het vigerende bestemmingsplan zal de gemeente medewerking verlenen, mits het initiatief past binnen de wet- en regelgeving. Indien een nieuw initiatief echter niet binnen het bestemmingsplan past, zal een toets plaatsvinden aan de hand van de opgestelde toetsingscriteria. Zo moet aangetoond worden dat er daadwerkelijk vraag bestaat naar de gewenste ontwikkeling, dat het initiatief wenselijk is en niet in het bestaande aanbod tot uitdrukking kan worden gebracht en dit bovendien niet concurreert met andere lopende projecten.

De gemeente heeft een aantal voorkeursgebieden aangewezen welke van strategisch belang zijn voor de ontwikkeling van de stad. In deze gebieden hebben eventuele nieuwe initiatieven een streepje voor, maar niet automatisch prioriteit. Het betreft de volgende gebieden:

• Meerhoven
• Stationsgebied
• Centrum
• Strijp S
• Wijkvernieuwingsgebieden (momenteel: Lakerlopen, Doornakkers, Genderdal, Bennekel, Hemelrijken/Gildebuurt (Oud-Woensel), Barrier, Woensel West, Kruidenbuurt, Bloemenbuurt-Zuid, Drents Dorp, Philipsdorp)

Figuur: Overzichtskaart voorkeursgebieden (Prioriteitennota 2011-2014)

Het plangebied van onderhavig bestemmingsplan is gelegen binnen enkele voorkeursgebieden van de gemeente Eindhoven, namelijk Stationsgebied en Centrum. In de Prioriteitennota worden, zoals gezegd, aan een aantal ontwikkelingen voorwaarden gesteld. Het gaat hierbij om initiatieven omtrent grondgebonden woningen, appartementen, kantoren, bedrijven, detailhandel en horeca.

Aangezien dit bestemmingsplan conserverend van aard is, worden echter geen nieuwe ontwikkelingen voorzien. Eventuele initiatieven die niet passen binnen het bestemmingsplan, worden wanneer ze concreet ingediend worden aan een toets aan de Prioriteitennota onderworpen. Dan wordt ook beslist of – en met welke procedure – meegewerkt wordt.

In de notitie 'De derde dimensie van een laagbouwstad, Hoogbouwvisie Eindhoven' (Gemeente Eindhoven, 2008) is het hoogbouwbeleid van de gemeente Eindhoven vastgelegd. Het doel van de notitie is het vormen van een afwegingskader voor nieuwe hoogbouwprojecten. Het hoogbouwbeleid levert een bijdrage aan de doelstellingen van het raadsprogramma Ruimtelijke Kwaliteit. Het beleid is bindend voor besluitvorming en visieontwikkeling, maar heeft geen juridische status (dat ligt vast in bestemmingsplannen). Het is allereerst een toetsingskader waarmee de wenselijkheid van hoogbouw kan worden bepaald.

Hoogbouw is een vorm van intensief ruimtegebruik en levert een belangrijke bijdrage aan de manier hoe de stad omgaat met de verstedelijkingsdruk. Eindhoven wil het beste van twee werelden zijn. Aan de ene kant is Eindhoven een dynamische stad, die prikkelt en stimuleert; aan de andere kant is Eindhoven een stad waar het goed en rustig wonen is, met volop groenvoorzieningen.

Het is daarom belangrijk dat gebieden in de stad zich sterk van elkaar onderscheiden om daarmee die diversiteit te waarborgen. Vanuit die visie bezien moeten duidelijke keuzes worden gemaakt over de gebieden waar hoogbouw wel of niet wordt toegestaan. Dit is sterk afhankelijk van externe factoren en de bereikbaarheid per auto en openbaar vervoer speelt een bepalende rol. Een belangrijke functie wordt toegedicht aan de HOV-lijnen.

In de Hoogbouwnota wordt onderscheid gemaakt tussen hoogbouw in de S-categorie (buurtaccenten tot vijf lagen hoog), de M-categorie (structuurdragende hoogbouw tot 45 meter), de L-categorie (stedelijke oriëntatiepunten tot ongeveer 75 meter), de XL-categorie (regionale landmarks, torengebouwen zichtbaar van buiten de stad tot 105 meter) en de XXL-categorie (gebouwen hoger dan 105 meter).

Het plangebied kent een mix van gebouwen uit de diverse categorieën. Zo bevinden zich twee van de vijf gebouwen met het XL-niveau binnen het gebied, te weten de woontoren De Regent en de toren van het Kennedy Business Center. Daarnaast behoort de toren van het Holliday Inn hotel tot de L-categorie en zijn er diverse gebouwen uit de M-categorie in het plangebied te vinden.

Het gebied is in de Hoogbouwnota aangemerkt als een zoeklocatie voor intensivering van hoogbouw. Dit komt vooral door de multimodale bereikbaarheid van het centrum, waarbij de aanwezigheid van het OV-knooppunt (station) en de HOV-lijn de grootste rol spelen. Daarnaast versterkt het de stedelijkheid van de stad en kondigt hoogbouw het centrum aan in de wijde omgeving. De hoogbouwnota geeft dan ook aan dat het stationsgebied (Fellenoord e.o.), vanwege de ligging aan de binnenring en het spoor, zich leent voor superhoogbouw (XXL-categorie) en het Emmasingelkwadrant (Witte Dame e.o.) voor bebouwing in de L-categorie.

Het aanwijzen van kansrijke gebieden waar hoogbouw betekent niet dat hoogbouw op deze locaties zonder meer wordt toegelaten. Voor alle afzonderlijke locaties gelden specifieke afwegingskaders. Nieuwe hoogbouw zal moeten voldoen aan een aantal programmatische, ruimtelijke en technische criteria. Deze zijn benoemd in de Hoogbouwnota.

Omdat dit een conserverend bestemmingsplan is, zijn alleen de bestaande bouwhoogtes vastgelegd. Op het moment dat er een bouwplan voor hoogbouw wordt ingediend dat niet past binnen de bouwregels van dit bestemmingsplan zal getoetst worden aan de criteria uit de hoogbouwnota. Aan de hand daarvan wordt beslist of - en met welke procedure - meegewerkt zal worden aan een dergelijk bouwplan.

Op 6 juni 2006 heeft de gemeenteraad de ontwikkelingsvisie Emmasingelkwadrant vastgesteld. Deze visie geeft de contouren weer waarbinnen de ontwikkeling en herstructurering van het gebied Emmasingelkwadrant kan gaan plaatsvinden en is derhalve vrij flexibel van aard. Het Emmasingelkwadrant betreft het gebied tussen de Emmasingel, Willemstraat, Vonderweg en Mathildelaan.

In de visie wordt beschreven dat het plangebied als het ware een enclave vormt in de binnenstad van Eindhoven, doordat deze nauwelijks in het weefsel van de stad is opgenomen. De opgave is dan ook om het gebied in te passen in de patronen van omliggende gebieden, door straten, pleinen en zichtlijnen aan te brengen. De bebouwing, zowel nieuwbouw als bestaande karakteristieke bebouwing die behouden moeten blijven, wordt ook in deze nieuwe patronen ingepast. Bovendien wordt het riviertje de Gender weer teruggebracht in het straatbeeld. De belangrijkste as in het gebied zal lopen vanaf het oude Philips-fabriekje aan de Emmasingel richting het Philips-stadion. Deze zal voornamelijk gaan fungeren als boulevard.

Figuur: Plankaart (Ontwikkelingsvisie Emmasingelkwadrant Gemeente Eindhoven, 2006)

In de visie zijn vervolgens een aantal bouwvelden opgenomen. Over het algemeen is de ambitie om de bouwblokken binnen deze velden dusdanig te positioneren dat deze aan de buitenkant (met de voordeur) aan een hoogwaardige openbare ruimte zijn gelegen, terwijl aan de binnenkant een binnenterrein gelegen is waar parkeren kan plaatsvinden. De woonblokken hebben een hoogte van ongeveer zes bouwlagen, met incidenteel hoogbouw. Het beoogd aantal bouwlagen hiervan is op bovenstaande kaart weergegeven. Op de kavel aan het Lichtplein is een sculpturaal gebouw gewenst.

Verder zijn de locaties van de Ventoseflat en het Petricomplex (momenteel TAC) aangeduid als transformatievelden. Dat wil zeggen dat deze gebouwen een nieuwe functie krijgen, conform het visiedocument voor het Viktoriakwartier. In de ontwikkelingsvisie Emmasingelkwadrant wordt het ruimtelijke kader hiervoor geboden en wordt tevens beschreven dat de monumentale elementen van beide gebouwen behouden dienen te worden.

Voorts wordt ook een indicatie gegeven van het aantal vierkante meters toe te voegen nieuwbouw per bouwveld. In totaal gaat het hier om ruim 149.000m² bruto vloeroppervlak. Ongeveer tachtig procent hiervan is ingepland voor woningen, zoals wonen aan de singel, ouderenwoningen en studentenwoningen. Vervolgens is vijftien procent voor kantoren ingepland en komt de overige vijf procent vrij voor overige functies, zoals cultuur, horeca, winkels of een logiesfunctie (hotel of short-stay).

Met betrekking tot parkeren wordt gesteld dat zoveel mogelijk parkeerbehoefte van gebruikers en bewoners op (half)verdiepte parkeervoorzieningen op binnenterreinen dient te worden opgelost. Bezoekers parkeren op straat. Verder kan aan de parkeerbehoefte tegemoet gekomen worden door gebruik te maken van bestaande parkeergarages en gecombineerde parkeergebouwen te realiseren. Het gebied zal goed bereikbaar en openbaar toegankelijk worden voor zowel de auto als voor voetgangers en fietsers. Daarnaast is het gebied prima ontsloten via (hoogwaardig) openbaar vervoer en ligt het op loopafstand van het centraal station.

Ten slotte wordt in de visie de beoogde ontwikkeling van het gebied opgeknipt in drie fases. De eerste fase is momenteel in ontwikkeling en enkele afzonderlijke projecten binnen deze fase zijn reeds afgerond. Aan deze fases zijn echter geen tijdsperiodes gekoppeld.

Gezien de huidige economische situatie wordt in onderhavig bestemmingsplan de bestaande situatie zoveel mogelijk overgenomen. Daarnaast valt het gebied Emmasingelkwadrant onder het voorkeursgebied 'Centrum' conform de Prioriteitennota 2011-2014. Voor de verdere ontwikkelmogelijkheden van dit gebied wordt verwezen naar de betreffende paragraaf 3.4.3Prioriteitennota 2011-2014.

Figuur: Fasering (Ontwikkelingsvisie Emmasingelkwadrant Gemeente Eindhoven, 2006)

Op 12 december 2005 heeft de gemeenteraad de ruimtelijke visie en haalbaarheidsstudie 'Stationsgebied Eindhoven: Verbinden en verblijven' vastgesteld. In deze nota wordt een visie gegeven op de verdere ontwikkeling van het stationsgebied van Eindhoven.

Het uitgangspunt voor de visie is de ambitie om een aaneengesloten maaiveld te creëren op centrumniveau, waardoor een fijnmazig stelsel van veilige routes en verbindingen tussen Eindhoven-Noord en Eindhoven-Zuid gecreëerd kan worden. Achterliggend doel is het realiseren van een hoogwaardig en attractief gebied, wat terug te zien is in de hoge kwaliteit van de openbare ruimte. Tevens komt deze ambitie tot stand door de toevoeging van een nieuw gemengd programma waarbij plaats is voor kantoren, winkels, woningen, ontspanning, cultuur, voorzieningen en parkeren.

Het aaneengesloten maaiveld wordt gerealiseerd door de straat Fellenoord te verlagen en de routes voor langzaam verkeer niet langer door tunnels maar via bruggen de Fellenoord te laten kruisen. Op deze manier wordt onder andere de historisch waardevolle noord-zuidverbinding tussen Woensel (Kruisstraat) en het centrum (Demer) in ere hersteld. Parallel aan de Fellenoord komt een nieuwe oost-westas met het karakter van een 'stadsstraat'. Dat wil zeggen dat deze straat een dusdanig profiel krijgt waarin de auto te gast is en welke begeleid wordt door bebouwing met winkelplinten, horeca, kantoren, woningen en parkeervoorzieningen. Voor deze as zijn in de visie twee varianten beschreven.

Met de realisatie van deze nieuwe as wordt het ook mogelijk om het Stationsplein-Noord (busstation Neckerspoel) aan de westzijde te ontsluiten. Om de beleving van dit plein te verbeteren is het wenselijk om de begrenzing te verduidelijken middels nieuwe bebouwing aan de Vestdijk. Tevens is het wenselijk om stationsgebouw Noordzicht te vervangen door nieuwbouw met een hoogwaardige architectuur, waarbij eveneens ruimte geboden moet worden voor uitbreiding van de capaciteit aan fietsenstallingen.

In de visie wordt beschreven dat de Dommelzone een strategische ontwikkelingszone in Eindhoven is. Daarom dient de natuurfunctie versterkt en nadrukkelijker in beeld gebracht te worden. De beleving van deze zone kan onder andere tot uitdrukking worden gebracht door het creëren van een net van doorgaande wandel- en fietsroutes. Het deel van de Dommel tussen de Stationsweg en de Professor Dr. Dorgelolaan heeft zowel op het gebied van sociale veiligheid als flora- en fauna een lage kwaliteit. Deze dient verbeterd te worden door respectievelijk de beleving van de tunnel te vergroten, almede door het aanleggen van groene oevers en een vispassage.

Figuur: Stationsgebied Eindhoven: Verbinden en verblijven (Gemeente Eindhoven, 2005)

Op bovenstaande kaart is de visie voor het stationsgebied visueel gemaakt. De positionering van de bebouwing staat echter niet vast. In de visie wordt benadrukt dat deze slechts een aanzet vormt, waarbij voldaan moet worden aan een aantal randvoorwaarden. Zo moet er een afstand van tenminste vijftien meter tot de spoordijk in acht genomen worden in verband met de externe veiligheid en zijn diversiteit en marktconformiteit van bebouwingsvolumes gewenst. Met name rondom het centraal station kan hoogbouw plaatsvinden als onderdeel van het stedelijk weefsel. Dit stedelijk weefsel komt verder tot uitdrukking door bebouwing ter begeleiding van straten en loopstromen, ter begrenzing van pleinen en ter bescherming van rustige verblijfsgebieden.

Doelstelling voor de noordzijde van het stationsgebied is om de monocultuur te doorbreken , levendigheid te creëren en de verblijfskwaliteit van het gebied te verbeteren. Een functiemix van wonen, werken, plintfuncties, publiekstrekkers (leisure) en trafficvoorzieningen (detailhandel) is dan ook gewenst. Voor wat betreft kantoren is het wenselijk om zowel ruimte te bieden voor grootschalige als kleinschalige (1.000-1.500m²) kantoorgebruikers. In de visie wordt benadrukt dat gezorgd moet worden voor een gefaseerd aanbod zodat de vraag naar en het aanbod van kantoren in het centrum van Eindhoven beter in balans komt.

Het stationsgebied leent zich ook voor de ontwikkeling van centrumstedelijk wonen (hoogbouw / appartementen) in verschillende segmenten. Afstemming op andere ontwikkelingslocaties in de binnenstad (bijv. Strijp S) is hierbij van groot belang.

In de visie wordt vervolgens benadrukt dat het aanbod aan detailhandel in het stationsgebied niet wordt uitgebreid. De zuidzijde van het station is echter wel geschikt voor traffic-gerichte detailhandel. Aan de noordzijde kan heel beperkt detailhandel en andere dienstverlenende functies (bijv. apotheek, makelaar of assurantiënkantoor) in de plinten worden toegevoegd om de loopstromen in de assen te begeleiden. Ook dient er ruimte geboden te worden voor leisurefuncties, met name rondom de assen en pleinen. Hierbij kan gedacht worden aan een casino, hotel met congresfaciliteiten en culturele voorzieningen.

Zoals hierboven reeds eerder is vermeld betreft de visie een eerste aanzet voor de ontwikkeling van het gebied. Er is dan ook veel flexibiliteit in de daadwerkelijke ontwikkeling van het stationsgebied, mits voldaan wordt aan de genoemde randvoorwaarden. De fasering zoals deze is opgenomen in de visie, is gelieerd aan de potentiële afzetmogelijkheden in de Eindhovense markt. Deze fasering is, mede vanwege de huidige economische situatie, niet meer actueel.

Omdat ook op korte termijn niet veel verbetering is te verwachten, wordt in onderhavig bestemmingsplan de bestaande situatie zoveel mogelijk overgenomen. Daarnaast valt het Stationsgebied onder de voorkeursgebieden 'Centrum' en 'Stationsgebied' conform de Prioriteitennota 2011-2014. Voor de verdere ontwikkelmogelijkheden van dit gebied wordt verwezen naar de betreffende paragraaf 3.4.3 Prioriteitennota 2011-2014.

In de Woonvisie, 'Kiezen voor stedelijke woonkwaliteit'(2004) heeft de gemeenteraad gekozen voor aantrekkelijke, gevarieerde en duurzame woonmilieus binnen ieder stadsdeel. Voortbouwend op de sterke punten van de bestaande identiteit en imago van buurten en wijken. Woonmilieus die in Eindhoven bijzonder in trek zijn en daarom verder uitgebouwd en versterkt moeten worden zijn centrumstedelijk en groenstedelijk. Het motto “kiezen voor stedelijke kwaliteit” heeft de komende jaren ook nadrukkelijk betrekking op de kwalitatieve woonvraag van huidige en toekomstige kenniswerkers voor Brainport en tevens de extra (tijdelijke) woonvraag van werknemers uit Oost-Europa.
Met onze regionale en provinciale partners wordt intensief samengewerkt in het kader van het regionale programma Wonen en de woningbouwafspraken in het kader van de Bestuurscommissie Stedelijk Gebied Eindhoven(BOR). Dit komt voort uit het gegeven dat de woningmarktprocessen regionaal zijn en het feit dat de keuze van mensen voor een woning niet enkel bepaald wordt door de kwaliteit van de woning maar minstens zozeer door de woonomgeving en de aanwezige voorzieningen.

Regionaal Woningbouwprogramma 2010-2020 en het Eindhovense Programma Wonen 2010-2015, met een doorkijk naar 2020

Het Eindhovense programma Wonen 2010-2015, met een doorkijk naar 2020 (gemeenteraad 2009) past binnen de kaders van het regionaal Woningbouwprogramma 2010-2020 (Regioraad, 2009).

Het regionaal Woningbouwprogramma 2010-2020 bevat de volgende uitgangspunten:

1. a. Het regionaal programma Wonen moet aansluiten bij de reële vragen op de woningmarkt;
2. b. De taakstelling voor de Peel en de Kempen is maximaal en de taakstelling voor het Stedelijk Gebied is minimaal;
3. c. Conform de bestaande BOR-afspraken bouwen de omliggende BOR-gemeenten 10.000 woningen voor Eindhoven in de periode 2010-2030;
4. d. Het programma moet bijdragen aan de vermindering van de onevenwichtigheid in de verhouding sociaal/marktsector tussen stad en omliggende gemeenten. De bestaande BOR-afspraken zijn hierbij het uitgangspunt.

Met de omliggende gemeenten is afgesproken dat zij in deze periode 2077 woningen gaan bouwen voor Eindhoven. Eindhoven moet in de periode 2010-2015 op eigen grondgebied minimaal 2785 woningen aan de bestaande woningvoorraad toevoegen. Daarnaast vindt via de integrale wijkvernieuwing een kwaliteitslag plaats waardoor ca 1000 bestaande woningen worden vervangen door nieuwbouw. Hierdoor komt de totale bruto woningproductie in Eindhoven op minimaal 3785 woningen.
De gemeente Eindhoven moet, conform het Regionaal Woningbouwprogramma, minimaal 362 woningen bouwen in de sociale sector en minimaal 2423 woningen in de vrije sector. Bij deze aantallen gaat het om de netto productie (nieuwbouw min sloop).

Samen met partners

Een aangenaam woon- en leefklimaat is bepalend voor de keuze van onze huidige en toekomstige inwoners. Dit is zoveel meer dan “stenen” en daarom is gemeentebreed gekozen om de programma's uit te werken door een integrale gebiedsgerichte aanpak, samen met onze partners. Deze partners zijn voor het realiseren van het programma Wonen van bijzonder belang omdat de gemeente zelf geen woningen bouwt en maar weinig woningen beheert.
De samenwerking betekent voor de gemeente niet dat zij vertelt wat anderen moeten doen. Wel de verkenning van gezamenlijke ambities, nieuwe mogelijkheden benutten, samen barrières slechten. Dit laat onverlet dat de gemeente als hoeder van het algemeen belang de verantwoordelijkheid heeft om een duidelijk programma Wonen te hebben gericht op doelstellingen die de gemeenteraad belangrijk vindt. Met dit programma Wonen willen wij draagvlak creëren voor onze ambitie. Partijen uitdagen om hieraan een bijdrage te leveren. Ieder in zijn eigen rol en binnen zijn eigen mogelijkheden.

Maatschappelijke trends

Voor het overzicht en het inzicht in het programma Wonen wordt onderstaand, in vogelvlucht, een overzicht gegeven van de belangrijkste maatschappelijke trends die het wonen beïnvloeden. Het programma Wonen biedt bouwstenen aan om aan deze maatschappelijke trends mede vorm te geven.

• Globalisering leidt tot een toename van internationale arbeidsmigranten. Vooral de kwalitatieve woonvraag(permanent maar ook short stay) van huidige en toekomstige kenniswerkers voor onze Brainport maar ook de extra (tijdelijke) woonvraag van werknemers uit Oost- en Midden-Europa staat vanuit wonen centraal.
• De bevolkingsontwikkeling. De dubbele vergrijzing die na 2010 nog toeneemt, het groeiende aandeel één- en tweepersoonshuishoudens, de groei van het aandeel allochtonen maar ook de verminderde groei van de bevolking gaan het komende decennium het wonen beïnvloeden.
• De sociaal-culturele ontwikkeling van individualisering gaat na 2010 nog verder en vertaalt zich voor wonen in nog meer differentiatie van woonwensen en woonmilieus en de behoefte bij burgers om het wonen zelf vorm te geven(b.v. (collectief) particulier opdrachtgeverschap). Aansluitend hierop is de ontwikkeling/behoefte aan meer zekerheid en geborgenheid wat zich uit in het vormen van zelfgekozen communities, het wonen met gelijkgestemden. Het thema van concentratie en segregatie van bevolkingsgroepen naar etniciteit, inkomensniveau of leefstijl zal ook vanuit wonen continu om aandacht blijven vragen.
• Vermaatschappelijking van de zorg.
  Senioren en mensen met functiebeperkingen blijven steeds vaker zelfstandig in hun wijk/stadsdeel wonen. Door voldoende ondersteuning en zorg op maat thuis te ontvangen kan men (langer) meedoen in de maatschappij.
• De wereldwijde trend naar meer duurzaamheid en een beter klimaat. Het gemeentelijk programma duurzaamheid en klimaatbeleid richt zich voor wonen m.n. op energiebesparing en een hoge GPR-kwaliteitsscore van 7 bij nieuwbouw.

De financiële/economische crisis, ontstaan in 2008, is geen maatschappelijke trend maar wel een exogene factor die het wonen de komende jaren in belangrijke mate zal (blijven) beïnvloeden.

Verwachting

De verwachting is dat de consument blijvend een kwalitatief hoogwaardige en ruime woning wenst. Vaak zal de consument een koopwoning zoeken, maar ook de vraag naar kwalitatief goede en wat duurdere huurwoningen zal zich duidelijk blijven manifesteren. Een bijzonder facet van de vraag naar kwaliteit zijn de buitenlandse kenniswerkers. Voor de uitbouw van onze Brainport is het van belang om de kwaliteitsvraag van de zittende en komende kenniswerkers te faciliteren.Voor de korte termijn zal echter de woningbouwproductie, meer dan tot voor kort nog gedacht werd, gericht moeten worden op de wat minder dure delen van de koopsector en ook de huursector. De beoogde kwaliteitsslag zal hiermee meer tijd zal vergen dan eerder werd verondersteld.
Het woningbouwprogramma zal gericht moeten blijven op het halen van de beoogde kwantiteiten zonder de kwaliteit uit het oog te verliezen. Van belang hierbij is steeds een goede balans te vinden tussen het bieden van oplossingen voor de korte termijn problemen op de woningmarkt en het lange termijn streven naar kwaliteit. Van belang is ook de positie van de woonmilieus scherp in de gaten te houden en daarbij speciaal de positie van de meergezinswoningen.

In de Prioriteitennota 2011-2014 zijn enkele voorwaarden opgenomen voor initiatieven voor nieuwe woningen. In het bijzonder gaat het hier om twee typen woningen, te weten grondgebonden woningen en appartementen:

• Grondgebonden woningen: er is beperkte ruimte voor nieuwe initiatieven die de markt niet verstoren;
• Appartementen: nieuwe initiatieven zijn in principe niet toegestaan. Uitzondering hierop zijn veelal kleinschalige initiatieven, als:
  - initiatieven die een verbetering betekenen voor de leefbaarheid in ruimtelijke zin,
  bijvoorbeeld door het verminderen van overlastsituaties, leegstand of parkeerdruk;
  - initiatieven die onlosmakelijk verbonden zijn aan maatschappelijk vastgoed of
  winkelcentra waarvan ontwikkeling gewenst is;
  - initiatieven die betrekking hebben op huisvesting van bijzondere doelgroepen.

Transformatie kantoor Vonderweg

Voor de Vonderweg 11 is een initiatief ingediend voor de transformatie van kantoor naar studenten- en starterswoningen. Minimaal 70% van de woningen is bedoeld voor studenten. Hiermee wordt 13.000 m2 kantoorvloer uit de markt gehaald. De gemeente staat positief tegenover deze transformatie. Omdat de transformatie nog onvoldoende zeker is, wordt een wijzigingsbevoegdheid voor de gronden opgenomen. De bestemming kan gewijzigd worden naar de bestemming wonen waarvan minimaal 70% bestemd is voor studentenwoningen.

Voor het overige is het bestemmingsplan conserverend van aard en voorziet niet in de realisatie van nieuwe woningen. Derhalve is een nadere toets aan de prioriteitennota 2011-2014 niet nodig. Een dergelijke toets is pas noodzakelijk indien een initiatief bij de gemeente binnenkomt dat in strijd is met het bestemmingsplan. Op dat moment wordt beslist of – en met welke procedure – wordt meegewerkt.

Op 18 maart 2008 is de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven vastgesteld. De kaart dient als beleidskader om bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad rekening te kunnen houden met de cultuurhistorie van Eindhoven. De kaart geeft, naast rijks- en gemeentelijke monumenten een overzicht van de historische structuur van wegen en waterlopen, historisch waardevolle stedenbouwkundige en landschappelijke- en groenstructuren, beschermde stads- en dorpsgezichten en monumentale bomen. Bij de samenstelling van de kaart is onder andere gebruik gemaakt van de gegevens van de provinciale cultuurhistorische waardenkaart.

Behalve de rijks- en gemeentelijke monumenten staat op de cultuurhistorische waardenkaart voor wat betreft het plangebied alleen de wegenstructuur aangeduid. Deze structuur is een belangrijke drager van het stedelijk weefsel. Zo loopt de historische verbinding tussen Woensel en de binnenstad door het plangebied van de Piazza naar de Kruisstraat. Het is belangrijk dat de continuiteit van deze doorgang gewaarborgd wordt. Daarom is in de regels opgenomen dat ter plaatse van de doorgang de bebouwing als bestaand moet blijven. Omdat het bestemmingsplan een conserverend karakter heeft, wordt de kwaliteit van de rest van structuur voldoende gewaarborgd met de primaire bestemming. Een "inverse" Fellenoord zal weliswaar een forse ingreep in de infrastructuur betekenen, maar geen invloed hebben op de cultuurhistorische betekenis.

Met de vaststelling van de OV-Agenda en HOV-Strategie in februari 2009 heeft de Eindhovense gemeenteraad tevens haar ambities vastgelegd voor de ontwikkeling van de vervoerwijzekeuze in de mobiliteit met betrekking tot de stad. De totale mobiliteit – het aantal verplaatsingen van, naar en binnen de stad - zal groeien in de toekomst. Uit oogpunt van duurzaamheid, gezondheid (luchtkwaliteit en beweging) en verblijfs- en leefkwaliteit dient het aandeel autoritten te worden beperkt en dat van de fiets en het openbaar vervoer te groeien. Concreet zijn de ambities voor ontwikkeling van de vervoersaandelen tot 2020 voor:

4. 4. Fiets: + 10 %
5. 5. Openbaar Vervoer: + 50 %
6. 6. Auto: - 9 %

Om deze ambities in de toekomst te realiseren is er gericht beleid opgesteld en wordt de basisvisie daarvan verder ontwikkeld en uitgewerkt.

In mei 2009 is door de gemeenteraad de Beleidsnota Verkeerslichten vastgesteld. Hierin is vastgelegd wat de onderlinge prioriteitsvolgorde is bij het afwikkelen van het verkeer op kruispunten en aansluitingen. Leidend daarin zijn de belangrijke voetgangersstromen rond de winkelcentra, het fietsnetwerk (Fietsnota, 2006), het vastgestelde netwerk van HOV-lijnen en doorstroomassen en de beschikbare autowegenstructuur en de daarop geënte vernieuwde Regelstrategie. Deze Regelstrategie ondersteunt de ambities voor verandering van de vervoerwijzekeuze. Het autoverkeer wordt op de Ring (Rondweg) en op de belangrijke Radialen van de stad optimaal bediend. Binnen de Ring wordt autoverkeer gefaciliteerd en krijgen andere vervoerwijzen bij de verkeersregelinstallaties meer prioriteit.

Figuur: netwerken en prioriteiten Beleidsnota Verkeerslichten (2009)

In 2005 is door de gemeenteraad de visie 'Verbinden en Verblijven' voor het stationsgebied en omgeving vastgesteld (zie ook paragraaf 3.4.6). Doel van deze visie is te komen tot een kwaliteitsslag voor het station als vervoersknooppunt, als stadsentree én als verbinden element tussen de binnenstad en aanpalende stadsdelen. Belangrijke uitgangspunten voor de visie zijn het realiseren van zowel goede noord-zuid als oost-westverbindingen voor het langzaam verkeer in het gebied en het verbeteren van de verblijfskwaliteit van de openbare ruimte. Concreet gaat het voor het plangebied dan om de oversteekbaarheid van de route Dorgelolaan-Fellenoord en de daadwerkelijke verbinding van de verschillende bouwblokken in de spoorzone.

In de periode 2013 – 2017 zal de bestaande stationspassage in Eindhoven worden verbreed en aangepast. Naast de bestaande passage zal een nieuwe voetgangerspassage worden gebouwd die met de oude zal worden verbonden. Het aantal stijgpunten naar de perrons wordt structureel uitgebreid en de stationshallen zowel aan de zuid (centrum) als de noord (busstation) zijde zullen worden aangepast aan de nieuwe uitgebreide passage. Aansluitend hierop is en wordt visie ontwikkeld op de verbetering van de beide stationspleinen. Aan de centrumkant ter verbetering van de looproute met de binnenstad; aan de noordzijde ter verbetering van de loop- en verkeerssituatie langs en rond KBC en de capaciteits- en kwaliteitsverbetering van busstation Neckerspoel. De toeleidende vrije busbanen en zo conflictarm mogelijke toegangen tot het busstation zijn voor een efficiënte afwikkeling van het busverkeer van groot belang.

Onderdeel van de HOV-Strategie is het project HOV2. Dit omvat een hoogwaardige busverbinding van Nuenen-centrum via WC Woensel, busstation Neckerspoel / NS Eindhoven en de binnenstad naar de High Tech Campus in het zuiden van de stad. Op de Veldmaarschalk Montgomerylaan worden daartoe vrije busbanen ontwikkeld op de oostelijke rijbaan. De westelijke rijbaan blijft beschikbaar voor het autoverkeer.

Een van de onderwerpen die nog specifiek speelt rond het station is de noodzakelijke uitbreiding van het treingebonden fietsparkeren. Daaraan is een groeiend tekort. Naast de voetganger en de bus is de fiets een belangrijk voortransportmiddel voor treinreizigers. Dit is ook onderkend in het Uitvoeringsprogramma auto- en fietsparkeren dat in 2008 door de gemeenteraad is vastgesteld.

In dit zelfde uitvoeringsprogramma zijn maatregelen opgenomen om er zorg voor te dragen dat de parkeerdruk beter is verdeeld over de (binnen)stad. Daarbij is aangegeven dat voor regulering van het autoparkeren rond de binnenstad gefiscaliseerd (betaald) parkeren het juiste en meest flexibele instrument is, gericht op maatwerkoplossingen. Langparkeren (werkers, bezoekers) wordt gestimuleerd te parkeren in de parkeergarages, op specifieke daarvoor aangewezen terreinen (o.a. Dorgelolaan) of op afstand (bv P+R Meerhoven).

In de in mei 2012 door de raad vastgestelde Nota Parkeernormen is geregeld hoe voldaan wordt aan de parkeerbehoefte bij ontwikkelingen. De parkeernormen zijn verbonden aan de aanvraag van een omgevingsvergunning. De parkeernormen zijn waar nodig vraagvolgend waar het autobezit betreft en sturend waar het autogebruik betreft en kennen een gebruikers- en een bezoekersdeel. Bij ruimtelijke initiatieven dient de parkeerbehoefte in principe op eigen terrein opgelost te worden. Onder omstandigheden kan daarvan worden afgeweken. Daarvoor zijn gelijk met de parkeernormen de 'Beleidsregels toepassing parkeernormen gemeente Eindhoven' vastgesteld.

In de huidige situatie zijn met name de voetgangersroutes van en naar het station de belangrijkste in het plangebied. In 2008 is een passantenonderzoek uitgevoerd. De voetgangersassen aan noord en zuidzijde richting station omvatten 30.000 tot 40.000 passanten.

Ook de fietsroutes in het plangebied behoren tot de drukste van de stad. In 2011 heeft onderzoek plaatsgevonden. De Kruisstraattunnel en Dommelfietstunnel vormen belangrijke spoorkruisende noord-zuid routes met 4.500 tot 5.500 fietspassanten per werkdag. Ook de Binnenring wordt intensief door fietsers gebruikt. De Emmasingel / Keizersgracht wordt door 5.500 tot 6.000 fietsers per werkdag gebruikt.

Busstation Neckerspoel is het centrale busknooppunt voor de regio. Alle stads- en regionale buslijnen komen hier tesamen. Het busstation geeft overstapmogelijkheden stads- en regionale buslijnen onderling (25%), de trein (35%) en toegang tot de binnenstad, Fontys en TU/e campus op loopafstand.

Het stelsel van autoverkeersroutes in het plangebied heeft een belangrijke ontsluitingsfunctie voor het autoverkeer naar en van het centrum. De route Dorgelolaan-Fellenoord-Vonderweg kan worden gezien als de belangrijkste autoverdeelroute voor het centrum. Belangrijke aansluitende routes voor het centrum zijn de Emmasingel en de Vestdijk, via de beide spoortunnels. Dit routestelsel ontsluit ook een aantal belangrijke parkeerlocaties (parkeergarage KBC, 799 pp; parkeergarage Bijenkorf, 512 pp; parkeerdekken 't Eindje, 390 pp; parkeergarage Mathildelaan, 1.187 pp; parkeergarage Witte Dame, 249 pp). Naast bestemmingsverkeer maakt met name in de spitsuren ook doorgaand verkeer gebruik van de route Fellenoord – Vonderweg, wat niet gewenst is. De totale autoverkeersdruk op de Fellenoord bedraagt ca 30.000 motorvoertuigen op een gemiddelde werkdag.

De ingezette beleidsrichting (meer ov en fiets, minder auto; verkeersprioritering) wordt momenteel verder uitgewerkt binnen de Strategische MobiliteitsAgenda. Het ingezette mobiliteitsbeleid dient daarbij dienend te zijn aan de ambities voor de stad en de binnenstad in het bijzonder. De doelen en ambities daarvoor zijn door het college vastgesteld (een aantrekkelijk centrum, verbetering kwaliteit openbare ruimte, minder (doorgaand) autoverkeer binnen de Ring; verbetering van de luchtkwaliteit, duurzaam, veilig, schoon en robuust). Daarbij wordt een concrete link gelegd met het door het college (2011) vastgestelde Kwaliteitskader Openbare Ruimte Centrum, de door de gemeenteraad (2010) vastgestelde Citymarketing Strategie en de Stadsvisie 2040 in wording. Voor het plangebied Emmasingelkwadrant - Fellenoord wordt op hoofdlijn ingezet op vermindering van autoverkeersdruk, behoud van goede ontsluiting van de parkeervoorzieningen en betere (route en oversteek) voorzieningen voor voetgangers, fietsers en openbaar vervoer. Naast de al genoemde belangrijke langzaam verkeer noord-zuid routes door het plangebied is hiervoor ook de oost-west langzaam verkeerroute tussen binnenstad en Strijp-S van belang door het Emmasingelkwadrant.

In de Interimstructuurvisie 2009 zijn als ruimtelijke beleidskaders voor groen het Groenbeleidsplan 2001 en het Bomenbeleidsplan 2008 opgenomen.

Het Groenbeleidsplan 2001, zoals op 5 november 2001 is vastgesteld door de gemeenteraad, heeft als doel het duurzaam veilig stellen en ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardige groenstructuur met de daarin passende functies. Onder de groenstructuur wordt verstaan: het stelsel van terreinen en/of elementen met ecologische, waterhuishoudkundige, recreatieve en/of ruimtelijk structurerende betekenis.

Behoud van het bestaande groen is het uitgangspunt, evenals het (door)ontwikkelen van de groene kwaliteiten waar nodig. Het Groenbeleidsplan geeft in een kaart met zes ruimtelijke strategieën de kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling in relatie tot groen.

Figuur: Groen en recreatievoorzieningen

Onderhavig plangebied is in de kaart 'Ruimtelijke Strategieën' uit het Groenbeleidsplan aangeduid als 'stad, rood beeldbepalend' (merendeels) en 'structureel stadsgroen' (Dommeloever). De Dommelzone binnen het plangebied is ook aangeduid met een bolletjeslijn 'natuurontwikkeling nader uit te werken'. De buurt Witte Dame is in het Groenbeleidsplan als groenarm woongebied aangeduid. Het structureel stadsgroen is als uitwerking van het Groenbeleidsplan in het dossier Overdraagbaarheid openbaar groen 2003, perceelsgewijs vastgesteld. Daarin zijn meerdere bermen en bredere groenstroken langs de wegen in het plangebied als structureel groen aangeduid. In onderhavig plangebied wordt als ordeningsprincipe de volgende strategie aangehouden:

Strategie 1: Stad, rood beeldbepalend

In deze gebieden heeft groen een ondersteunende functie aan de stedelijke identiteit ('aankledingsgroen') of een recreatieve functie voor de woonomgeving (parken). Het beleid is gericht op behoud en ontwikkelen van deze groene elementen of functies. Het oppervlak groen binnen deze categorie zou niet verder af moeten nemen. Binnen de aangeduide groenarme buurten (kaart blz. 37 Groenbeleidsplan) wordt gestreefd naar uitbreiding van het groenareaal.

Strategie 4: Structureel stadsgroen

Deze gebieden zijn bedoeld voor groene dooradering van de stad, voor intensieve recreatie en ontspanning (parken), natuur en waterberging. Het beleid is gericht op het versterken van de functionaliteit van deze gebieden en het verbinden tot robuuste structuren. Als uitwerking van het Groenbeleidsplan is in het dossier Overdraagbaarheid openbaar groen 2003, het structureel stadsgroen perceelsgewijs vastgesteld.

Op basis van het dossier Overdraagbaarheid openbaar groen 2003 is toevoeging van niet-groene voorzieningen slechts mogelijk als er geen alternatieven voorhanden zijn, als door een 'groen-inclusief ontwerp' de groene kwaliteit tenminste wordt gehandhaafd en als compensatie plaatsvindt van het per saldo verloren deel van de groenstructuur.

Strategie 6: Natuur

De bolletjeslijn 'natuurontwikkeling nader uit te werken' verwijst naar de Dommelzone die binnen de ring als ecologische verbindingszone in de EHS is opgenomen. De uitwerking daarvan is in 2012 gerealiseerd.

Het onderhavige bestemmingsplan is een conserverend bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan vormt geen aanleiding voor het kappen van bomen. Het kapbeleid wordt hier daarom niet verder beschreven.

Het Bomenbeleidsplan 2008 'Ruimte voor bomen' is in april 2008 door de raad vastgesteld . Doel van het bomenbeleidsplan is het ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardig bomenbestand dat een duurzame bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit en het groene imago van Eindhoven.

Het Bomenbeleidsplan vormt een bindend kader tot 2020. Het is een strategisch beleidskader voor de instandhouding en versterking van de Eindhovense boomstructuur.

In de bijlage van het bomenbeleidsplan wordt het beleid ten aanzien van bomen op strategisch niveau uitgewerkt. Aandacht wordt onder meer besteed aan de bomenstructuur op gemeentelijk niveau en de cultuurhistorische structuur. Voor concrete projecten wordt aangegeven hoe door middel van een Quickscan Bomen en een eventuele boomeffectrapportage bepaald kan worden of er belemmerende factoren zijn voor bomen binnen de projectgrenzen en 10 meter daar buiten. De bescherming van waardevolle bomen en gebiedsgewijze bescherming van bomen (stad, groen beeldbepalend) is eveneens in het Bomenbeleidsplan uitgewerkt.

In het onderhavig plangebied zijn vele stadsbomen met het label 'waardevol' aangeduid. Een deel daarvan maakt tevens onderdeel uit van de bomenhoofdstructuur en de cultuurhistorische wegenstructuur. Een kleiner deel van de stadsbomen zijn als 'basisboom' gelabeld. Op een perceel aan de Willemstraat/Vonderweg zijn 2 'particuliere waardevolle bomen' gelabeld. In het kader van dit bestemmingsplan zijn geen ontwikkelingen voorzien die aanleiding zijn voor het opstellen van een boomeffectrapportages.

In het plangebied hebben de gronden en gebouwen van het politiebureau met de bijbehorende faciliteiten aan de Mathildelaan de bestemming 'Maatschappelijk' gekregen. Het supporterscafé De Aftrap ligt ook binnen deze bestemming.

Daarnaast zijn binnen de bestemming 'Gemengd' ook maatschappelijke voorzieningen toegestaan. Zo is aan de Pastoor Petersstraat het Centrum voor de Kunsten Eindhoven (CKE) gevestigd en bevinden zich ook in de Witte Dame en de Lichttoren enkele maatschappelijke voorzieningen, zoals een school (Design Academy) en de openbare bibliotheek.

Ten slotte bevindt zich in het souterrain van de parkeergarage aan de Mathildelaan een nachtopvang voor daklozen. Deze is op de verbeelding aangegeven met de aanduiding 'nachtopvang', behorende bij de enkelbestemming 'Verkeer'.

Figuur: Centrum voor de Kunsten

Op 19 december 2006 heeft de gemeenteraad van Eindhoven de Detailhandelsnota gemeente Eindhoven, "Tenminste houdbaar tot januari 2010" vastgesteld. Deze bevat het detailhandelbeleid voor de gemeente Eindhoven en vormt een toetsingskader voor de beoordeling van nieuwe ontwikkelingen op detailhandelsgebied.

De binnenstad van Eindhoven heeft een regionale functie en verwelkomt dan ook veel bezoekers van buiten de stad. De binnenstad heeft een groot winkelgehalte waarin de warenhuis- en modebranche sterk vertegenwoordigd zijn. Daarnaast is de binnenstad gevarieerd en bevat het veel filiaalbedrijven. Dit winkelaanbod wordt ondersteund door een groot aantal horecagelegenheden, welke zowel aan de rand als verspreid binnen het kernwinkelgebied gevestigd zijn.

In de Detailhandelsnota worden voor het centrumgebied van Eindhoven ontwikkelingen beschreven, zoals de ontwikkeling van de Mediamarkt en het gebied Rond de Admirant. Hieraan is toegevoegd dat na oplevering van deze ontwikkelingen een periode van relatieve rust (tot zeker 2010) zou volgen, waarin de binnenstad de tijd krijgt om zich met haar nieuwe aanbod(structuren) stevig in de markt te positioneren. Binnen deze periode zijn substantiële uitbreidingen of toevoegingen niet gewenst. Inmiddels zijn de genoemde ontwikkelingen reeds een aantal jaren afgerond. Op het 18 Septemberplein wordt momenteel echter wel de 'Bubble' gerealiseerd, als kleinere zusje van de 'Blob'. Deze laatste maakte onderdeel uit van het project Rond de Admirant.

Ook het stationsgebied is volgens de Detailhandelsnota een belangrijke plek in het centrumgebied van Eindhoven. Met name het gebied rondom het station biedt kansen. Zo kan bij de herontwikkeling van het station detailhandel toegevoegd worden voor met name trafficgerichte aanbieders. Dit zijn aanbieders met beperkte assortimenten in voornamelijk gemaksartikelen, waarbij geprofiteerd wordt van grote passantenstromen en bezoekersaantallen. Ook voor andere strategische locaties in het stationsgebied wordt consumentgericht aanbod voorzien. Een koppeling tussen de binnenstad en de Woenselse markt (Kruisstraat) is gezien de fiets- en voetgangersonderdoorgang onder de Fellenoord niet reëel.

Zowel gezien de ligging net buiten het kernwinkelgebied als vanuit de aangekondigde periode van rust zijn in onderhavig bestemmingsplan geen nieuwe detailhandelslocaties voorzien. Mede vanwege het conserverende karakter van het bestemmingsplan is dan ook de bestaande situatie zoveel mogelijk overgenomen. Op locaties met de bestemming 'Gemengd' en 'Centrum' is detailhandel toegestaan. Het betreft hier voornamelijk de noordzijde van het station, Lardinoisstraat als uitloop van de binnenstad alsmede de Witte Dame en de Lichttoren. Ook binnen de functieaanduiding 'gemengd' binnen de bestemming 'Wonen' is detailhandel toegestaan. Hierbij gaat het om de plinten van de woonbebouwing aan de Willemstraat (Lichtplein en De Regent).

In de Prioriteitennota 2011-2014 is het volgende opgenomen voor nieuwe initiatieven voor detailhandel: "de bestaande structuur blijft gehandhaafd en wordt waar mogelijk versterkt in lijn met de detailhandelsnota". Zoals in de Detailhandelsnota is beschreven biedt met name het stationsgebied (gebied Fellenoord) kansen voor toevoeging van (trafficgerichte) detailhandel.

In het onderhavige bestemmingsplan wordt zoveel mogelijk de bestaande situatie overgenomen. Op de locaties waar detailhandel conform dit plan is toegestaan, rustte ook in het voorgaande plan al de mogelijkheid tot het realiseren van detailhandelsfuncties. Het bestemmingsplan vormt dan ook geen belemmering voor eventuele uitbreiding van het detailhandelaanbod bij de herontwikkeling van het station. Verder is er geen nieuwe detailhandel in het plangebied voorzien, waardoor een nadere toets aan de Prioriteitennota 2011-2014 en een verantwoording hiervan niet noodzakelijk is. Een dergelijke toets is pas noodzakelijk als een initiatief bij de gemeente binnenkomt dat in strijd is met het bestemmingsplan. Op dat moment wordt ook beslist of – en met welke procedure – meegewerkt wordt.

De raad heeft op 19 april 2004 het Horecabeleidsplan - "Kwaliteit door differentiatie" vastgesteld. In haar horecabeleidsplan streeft de gemeente Eindhoven naar meer kwaliteit voor zowel het aanbod als de structuur waarbinnen het aanbod zich manifesteert. Herkenbaarheid en differentiatie zijn hierbij van groot belang. Dit betekent zowel differentiatie van deelgebieden als de differentiatie van het aanbod binnen deze deelgebieden. Het centrum wordt aangeduid als 'stimuleringsgebied', waarbinnen met name de deelgebieden Stratumseind, Markt, De Bergen, Stationsplein en Kernwinkelgebied bestemd zijn voor horecafuncties.

Daarnaast is in het beleidsplan een paragraaf opgenomen over de 'overige locaties Eindhoven-Centrum'. Over de locatie van het Beursgebouw is het volgende opgenomen: deze locatie leent zich wellicht voor grootschalige multifunctionele leisure in combinatie met horeca en andere functies. Verder wordt het gebied bij de Witte Dame genoemd als locatie waar het aan te bevelen is om de binnenstad 'open te vouwen' door diverse horecavormen te stimuleren. Tenslotte staat in het beleid dat er altijd nieuwe (unieke) locaties zijn waar per voorstel de afweging gemaakt moet worden of horeca daar gewenst is. In dit actualisatieplan worden hoofdzakelijk de bestaande horecafuncties vastgelegd.

In de Prioriteitennota 2011-2014 is het volgende opgenomen voor nieuwe initiatieven voor horeca: “de bestaande structuur blijft gehandhaafd en wordt waar mogelijk versterkt in lijn met de detailhandelsnota”. In de Detailhandelnota wordt niets gezegd over horeca voor wat betreft dit plangebied.

In het onderhavige bestemmingsplan wordt zoveel mogelijk de bestaande situatie overgenomen. Op de locaties waar horeca conform dit plan is toegestaan, rustte ook in het voorgaande plan al de mogelijkheid tot het realiseren van horecafuncties. Verder is er geen nieuwe horeca voorzien, waardoor een nadere toets aan de Prioriteitennota 2011-2014 en een verantwoording hiervan niet noodzakelijk is. Een dergelijke toets is pas noodzakelijk indien een initiatief bij de gemeente binnenkomt dat in strijd is met het bestemmingsplan. Op dat moment wordt ook beslist of – en met welke procedure – meegewerkt wordt.

Binnen het plangebied is een aantal gebieden waar horeca aanwezig is, dan wel waar horeca wenselijk of mogelijk is. Het betreft met name:

• Het Beursgebouw en de Lardinoisstraat
• De onderdoorgang naar de Piazza/18 Septemberplein
• Het station
• De omgeving van de Lichttoren en de Witte Dame
• Het Stroomhuis
• Supporterscafe De Aftrap
• Hotel Holiday Inn

In het plangebied wordt binnen twee bestemmingen horeca toegestaan, te weten de bestemmingen 'Horeca' en 'Gemengd'. Binnen de bestemmingen is door middel van een categorisering (lijst van horeca-activiteiten) onderscheid tussen de verschillende vormen van horeca gemaakt naar potentiële milieuhinder/overlast. De in deze lijst vermelde vormen van horeca zijn merendeels ook terug te vinden in de horecatypering zoals vermeld in het Horecabeleidsplan, zij het dat de benadering daar meer van economische aard is.

Binnen de bestemming 'Maatschappelijk' is horeca uitsluitend toegestaan ondergeschikt aan dan wel ter ondersteuning van de desbetreffende functies. Deze horeca dient aan de volgende eisen te voldoen:

• de horeca-activiteit moet altijd ondergeschikt zijn aan de hoofdactiviteit die door het bestemmingsplan is bepaald (ook wat het aantal m² betreft);
• de openingstijd van de horeca-activiteit kan nooit ruimer zijn dan die van de hoofdactiviteit;
• de horecavoorziening mag geen eigen toegang hebben;
• 'separate' reclame-uitingen zijn niet toegestaan.

Voor het hotel op de hoek Veldmaarschalk Montgomerylaan 1 en Fellenoord is specifiek de bestemming 'Horeca' opgenomen. Het betreft horecatype 5, logiesverstrekkend.

In de Prioriteitennota 2011-2014 is het volgende opgenomen voor nieuwe initiatieven voor bedrijfslocaties: de komende jaren worden geen nieuwe bedrijventerreinen in ontwikkeling genomen, ook niet binnen de prioritaire gebieden. De enige uitzondering is de Brainport Innovation Campus vanwege de specifieke doelgroep.”

Gezien de conserverende aard van onderhavig bestemmingsplan en het feit dat zich in dit plan geen (geprojecteerde) bedrijventerrein(en) bevinden, is een toets aan de Prioriteitennota 2011-2014 en een verantwoording hiervan niet noodzakelijk.

Binnen het plangebied bevinden zich geen bedrijfslocaties. Wel zijn binnen de bestemming 'Gemengd' en 'Centrum' lichte bedrijven (milieucategorie 1 en 2) toegestaan. In paragraaf 4.1.3 wordt hier nader op ingegaan.

De Kantorenstrategie Eindhoven 2012-2020 is in 2012 door het college van B&W van Eindhoven vastgesteld. De strategie vervangt de verouderde Kantorennota 2005, maar is niet bedoeld als aanzet tot nieuw beleid. De nota borduurt voort op bestuurlijke maatregelen die door de jaren heen genomen zijn, zoals de Prioriteitennota 2011-2014. Verder heeft deze strategie een dynamisch karakter, wat wil zeggen dat deze tussentijds geëvalueerd en geactualiseerd zal worden, indien nieuwe ontwikkelingen hierom vragen.

Uit de Kantorenstrategie blijkt dat de kantorenmarkt in Eindhoven momenteel niet gezond is en dat daarom sturing vanuit de gemeente Eindhoven noodzakelijk is. De reden hiervoor ligt voornamelijk in een scheefgroeiende markt, door vraaguitval en aanbodoverschot. Mede dankzij de Brainport-ambities blijft Eindhoven echter nog een gewilde vestigingslocatie voor buitenlandse ondernemingen, waardoor deze scheefgroei niet bij alle kantorenlocaties het geval is. Wel verwacht men voornamelijk een afname van de uitbreidingsvraag, wat betekent dat de sturing vanuit de gemeente Eindhoven zich zal verplaatsen van de nieuwbouwmarkt naar de bestaande kantorenmarkt.

De uitdaging ligt dan ook in het creëren van meer vraag naar bestaande kantoorgebouwen. In de Prioriteitennota is hiervoor reeds het startschot gegeven, door voorwaarden te stellen aan nieuwbouw van kantoren. Daarnaast zal de kantorenmarkt meer vanuit een hoger schaalniveau bekeken moeten worden. Op regionaal niveau zullen bestuurlijke afspraken gemaakt worden met betrekking tot het kantorenbeleid.

Strategie nieuwbouw kantoorlocaties

Voor wat betreft nieuwbouwlocaties zijn in de Kantorenstrategie voor de periode tot 2020, geheel conform de Prioriteitennota 2011-2014, een aantal grotere nieuwbouw kantorenlocaties (> 20.000m²) geprioriteerd. Het betreft hier het stationsgebied zuidoost, de VVV-locatie, Strijp-S, het stadionkwartier en het Flight Forum. Gezamenlijk omvatten deze locaties ruim 200.000m² planvoorraad, terwijl uit onderzoek van de STEC groep de vraag is geschat op 140.000m² tot 2020. Interventies vanuit de gemeente Eindhoven zijn hier dan ook gewenst.

Voor onderhavig bestemmingsplan is vooral de stationslocatie van belang. Geredeneerd vanuit de stad en de kantoorgebruiker geldt deze namelijk als de belangrijkste ontwikkellocatie voor kantoren. Dit geldt temeer omdat de verwachte vraag en het geplande aanbod tot 2020 hier het meest in balans is. In eerste instantie betreft het hier, zoals ook naar voren komt in de Prioriteitennota 2011-2014, de ontwikkeling van de zuidzijde van het station (Stationsgebied zuidoost en VVV-locatie). Pas (ver) na 2020 zal ook de noordzijde van het station verder ontwikkeld worden. Hierbij gaat het om de herontwikkeling van busstation Neckerspoel (Stationsplein Noord) in combinatie met een toevoeging van hoogbouw voor onder andere kantoren, alsmede de herontwikkeling van het beursgebouw tot nieuwbouw kantoren. Benadrukt moet worden dat deze ontwikkelingen pas op de lange termijn, (ver) na 2020 gepland zijn. Aan nieuwbouwplannen wordt dan ook te zijner tijd verder invulling gegeven, afhankelijk van tendensen die zich de komende jaren zullen voordoen aan zowel de vraag- als de aanbodzijde.

Naast de geprioriteerde grootschalige kantorenlocaties is ook op 'overige locaties' de ontwikkeling van (kleinschalige) kantoren mogelijk. Het gaat hierbij om locaties binnen de stad welke eigendom zijn van ontwikkelaars en waar, veelal van oudsher, een nieuwbouw kantoorontwikkeling is toegestaan. De gemeente laat deze initiatieven echter over aan de markt en beperkt zich tot, voor zover aan de orde, het toetsen van deze initiatieven aan de (in de Prioriteitennota) gestelde voorwaarden, zoals haalbaarheid en wenselijkheid.

Strategie bestaande kantoorlocaties

Zoals gezegd zal de gemeente haar sturing ten behoeve van de kantorenmarkt moeten verschuiven van de nieuwbouwmarkt richting de bestaande kantoormarkt. De gemeente Eindhoven legt het initiatief voor het tegengaan van leegstand van bestaande kantoorgebouwen bij de markt. Zelf houdt ze zoveel mogelijk de regie, door nieuwe initiatieven om deze leegstand tegen te gaan, te stimuleren (onder andere door middel van informatievoorziening aan marktpartijen) of zelfs te faciliteren.

Bij dergelijke nieuwe initiatieven kan het gaan om nieuwe kantoorconcepten, tijdelijke of permanente herinvulling van leegstaande kantoorgebouwen, transformatie, renovatie (al dan niet in combinatie met verduurzaming en/of uitbreiding) en herontwikkeling (sloop en nieuwbouw in al dan niet dezelfde functie). De gemeente staat in beginsel positief ten opzichte van ieder initiatief en zal deze initiatieven per situatie afzonderlijk beoordelen. Indien het initiatief daadwerkelijk leegstand terugdringt, aantoonbaar haalbaar en wenselijk is en bovendien past binnen de overige beleidskaders, zal de gemeente medewerking verlenen. Hierbij kan het gaan om bijvoorbeeld het meewerken aan een bestemmingsplanaanpassing, het optimaal benutten van regels in het Bouwbesluit of het verlenen van benodigde vrijstellingen.

Conclusie

Het stationsgebied is volgens de Kantorenstrategie Eindhoven 2012-2020 en de Prioriteitennota 2011-2014 de belangrijkste ontwikkelingslocatie voor kantoren binnen Eindhoven. Een deel van het plangebied van onderhavig bestemmingsplan is gelegen binnen dit stationsgebied. Het betreft hier de noordzijde van het station. Volgens de strategie wordt dit deelgebied (de omgeving Neckerspoel en Beursgebouw) pas ver na 2020 gerealiseerd. Dit betekent dat deze ontwikkelingen naar alle waarschijnlijkheid buiten de planperiode van dit bestemmingplan zullen vallen. Daarnaast is onderhavig bestemmingsplan conserverend van aard. Om deze redenen wordt de bestaande situatie zoveel mogelijk overgenomen en zijn de toekomstige ontwikkelingen van na 2020 niet opgenomen in het bestemmingsplan.

Daarnaast kent het plangebied, voornamelijk het gebied Fellenoord, een hoge concentratie aan bestaande kantoorgebouwen. Een aantal hiervan staat (deels) leeg. Voor wat betreft deze bestaande voorraad kantoorlocaties geldt hetzelfde als voor nieuwbouw: de bestaande situatie wordt zoveel mogelijk overgenomen. Zoals de strategie beschrijft zullen eventuele nieuwe initiatieven door de gemeente met een positieve insteek in behandeling genomen en beoordeeld worden.

Conform de Prioriteitennota 2011-2014 zijn de volgende situaties relevant voor initiatieven voor nieuwbouw kantoren:

• Of: maximaal 1.000 m² bruto vloeroppervlak (bvo),
• Of: gericht op groei bedrijf op huidige locatie,
• Of: sloop 'kansarm' kantoorgebouw en vervanging / verduurzaming tot courant gebouw.
• En aantoonbare 70% voorverkoop/verhuur
• En initiatiefnemer weet aannemelijk te maken dat op bestaande markt geen geschikte huisvesting voorhanden is.

De grens voor toestaan is bij 1.000 m² bvo gelegd; voorheen was dit: 500 m². Dit is ingegeven vanuit de vraag in de markt:; juist naar kantoorruimte tussen de 500 - 1000 m² bvo blijkt vraag te zijn (denk aan kantoorvilla's). Het beleid inzake Transformatie Kantoren (collegebesluit november 2010) sluit hierop aan en draagt tevens bij aan vermindering van leegstand van kantoren.

De voorgestelde toetsingscriteria sluiten hier naadloos aan op de Kantorenstrategie Eindhoven 2012-2020. Nadrukkelijk wordt in de Prioriteitennota gesteld dat dit voorbeelden zijn, en geen uitputtende lijst van criteria waaraan een initiatief moet voldoen wil het voor toestemming in aanmerking komen. Dit om ongewenste doelverschuiving te voorkomen. Het toetsingskader en bovenstaande criteria zullen door de gemeente worden gehanteerd bij de beoordeling van initiatieven.

In onderhavig bestemmingsplan komen meerdere kantorenlocaties voor. Vooral het gebied Fellenoord ten noorden van het station, is een grote concentratie aan kantoorgebouwen te vinden. Dit bestemmingsplan beoogt echter geen nieuwe initiatieven voor nieuwbouw van kantoren mogelijk te maken, waardoor een toets aan de prioriteitennota 2011-2014 ook niet nodig is. Een dergelijke toets is pas noodzakelijk indien een initiatief bij de gemeente binnenkomt dat in strijd is met het bestemmingsplan. Op dat moment wordt ook beslist of – en met welke procedure – meegewerkt wordt.

Er bevinden zich in het plangebied geen prostitutiebedrijven.

Dit bestemmingsplan is een actualisatieplan. Er is geen sprake van een verandering in de feitelijke situatie.

Op basis van milieuzonering wordt bepaald welke categorieen bedrijfsvestigingen en/of inrichtingen mogelijk kunnen worden gemaakt. Dit houdt in dat er een voldoende ruimtelijke scheiding aanwezig dient te zijn tussen milieubelastende bedrijven en/of inrichtingen en woongebieden. Hoe zwaarder de toegestane milieucategorie, hoe groter de afstand. Bij het bepalen van deze afstand wordt gebruik gemaakt van de VNG - brochure 'Bedrijven en milieuzonering', editie 2009. In deze brochure worden onder meer richtafastanden aangegeven tot de omgevingstypen rustige woonwijk en gemengd gebied. Bij een gemengd gebied geldt een kortere afstand dan bij een rustige woonwijk. Een rustige woonwijk is als volgt gedefinieerd: een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies voor. Een gemengd gebied is als volgt geformuleerd: een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen behoren tot gemengd gebied.

De indeling van de bedrijven c.q. bedrijfsactiviteiten is vastgelegd in de Lijst vanbedrijfsactiviteiten. Deze lijst is gebaseerd op bovengenoemde VNG circulaire. In deze lijst worden bedrijfsactiviteiten ingedeeld in een zestal categorieën met potentiële milieuemissies. Op grond van deze lijst wordt een beleidsmatige selectie gemaakt van die bedrijfsactiviteiten die in het plangebied toe worden gestaan. De bedrijven zijn op basis van de Standaard Bedrijfs Indeling (SBI -codes) in deze lijst gerangschikt. Per bedrijfsactiviteit is voor elk ruimtelijk relevante milieucomponent (geur, stof, geluid en gevaar) een richtafstand aangegeven die in beginsel moet worden aangehouden tussen een bedrijf en milieugevoelige objecten (veelal woningen) om hinder en schade aan mensen binnen aanvaardbare normen te houden. Bij het bepalen van deze richtafstanden zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• het betreft 'gemiddelde' moderne bedrijfsactiviteiten met gebruikelijke productieprocessen en voorzieningen;
• de richtafstanden hebben betrekking op de omgevingstype 'rustige woonwijk'; in het plangebied is overigens sprake van 'gemengd gebied' waardoor de richtafstanden met één afstandsstap kunnen worden verlaagd;
• de richtafstanden bieden in beginsel ruimte voor normale groei van de bedrijfsactiviteiten.

De grootste afstand van de milieucomponenten vormt de indicatie voor de aan te houden afstand van de bedrijfsactiviteit tot een milieugevoelig object. Elk bedrijf c.q. bedrijfsactiviteit wordt in een bepaalde milieucategorie ingedeeld. De milieucategorie is direct afgeleid van de grootste afstand.

Voor dit bestemmingsplan is de lijst van bedrijfsactiviteiten van de VNG aangepast door de bedrijventypen die in het algemeen vanwege de aard van de activiteiten niet toelaatbaar worden geacht in dit plangebied niet in de lijst van bedrijfsactiviteiten op te nemen. Daarnaast worden bedrijfstypen uitgesloten waarvan gesteld mag worden dat zij - gezien hun aard - niet in onderhavig plangebied thuishoren en/of niet voor kunnen komen (bv. visserij- en visteeltbedrijven, aardolie- en gaswinning etc.).

Het plangebied kan worden getypeerd als 'gemengd gebied'. Er komen veel verschillende functies voor. De toegestane milieucategorieen zijn 1 en 2. Hogere milieucategorieen horen in principe niet in dit plangebied maar op bedrijventerreinen thuis. Wel is de mogelijkheid opgenomen om met een omgevingsvergunning bedrijven in een hogere categorie toe te staan indien blijkt dat het bedrijf qua milieuhinder vergelijkbaar is met categorie 1 en 2 bedrijven.

In het plangebied zijn bedrijven toegestaan binnen de bestemming 'Gemengd' en 'Centrum'. Binnen de bestemming 'Gemengd' zijn diverse bedrijven in de milieucategorieen 1 en 2 aanwezig. In de Lijst van bedrijfsactiviteiten is een breed scala aan bedrijven opgenomen die binnen de bestemmingen 'Gemengd' en 'Centrum' mogelijk zijn. Dit biedt ook voor de komende planperiode voldoende flexibiliteit.

De normstelling voor geluid is geregeld in de Wet geluidhinder, de Wet milieubeheer en de Wet luchtvaart. Het betreft normen voor industrielawaai, weg- en railverkeerslawaai en luchtvaartlawaai. Er wordt uitgegaan van voorkeursgrenswaarden, waarvan met ontheffing tot een bepaalde maximale hoogte in een aantal gevallen mag worden afgeweken.

De normstelling heeft tot doel nieuwe geluidhindersituaties en daarmee gezondheidsschade te voorkomen. Om dit doel te bereiken worden zones gedefinieerd, waarbinnen plannen met geluidgevoelige bestemmingen moeten worden getoetst aan de normen. Volgens de Wet geluidhinder gelden er voorkeursgrenswaarden en maximale ontheffingswaarden. Bij de voorkeursgrenswaarde mag worden verondersteld dat het percentage gehinderden beperkt is. Wanneer een maximale ontheffingswaarde wordt overschreden dan is er sprake van een locatie die in beginsel niet geschikt is voor de vestiging van een geluidgevoelige bestemming.

Bij plannen met geluidbelastingen in de bandbreedte tussen voorkeursgrenswaarde en maximale ontheffingswaarde moet er een nadere afweging worden gemaakt in hoeverre bron- en/of overdrachtmaatregelen kunnen worden getroffen om de geluidbelastingen te beperken. Voorbeelden van bronmaatregelen zijn een stiller wegdek en een verlaging van de snelheid bij auto's. Geluidschermen en geluidwallen zijn voorbeelden van overdrachtsmaatregelen.

In het voorliggend plan zijn de volgende geluidgevoelige bestemmingen opgenomen:

1. 1. woongebouwen;
2. 2. onderwijsgebouwen;
3. 3. ziekenhuizen;
4. 4. verpleeghuizen;
5. 5. verzorgingstehuizen;
6. 6. psychiatrische inrichtingen;
7. 7. kinderdagverblijven.

Het plangebied ligt in de zone van de Boschdijktunnel, Emmasingel, Fellenoord, Keizersgracht, Mathildelaan, Veldmaarschalk Montgomerylaan, Vestdijktunnel en Vonderweg. Dit zijn wegen gelegen in stedelijke gebied met een maximumsnelheid van meer dan 30 km per uur. Er moet rekening worden gehouden met een zonebreedte van 200 tot 350 meter (afhankelijk van het aantal rijstroken) aan weerszijden van de weg, gemeten vanaf de as daarvan.

In het kader van “Duurzaam Veilig” zijn alle overige wegen in en nabij het plangebied 30 km per uur wegen geworden. Deze wegen en woonerven hebben volgens de Wet geluidhinder geen zone, zodat deze verder in beginsel buiten beschouwing kunnen blijven. Gezien de verkeersintensiteit op de Willemstraat is wel rekening gehouden met de bijdrage van deze weg in de totale geluidbelastingen.

De Wet geluidhinder maakt onderscheid tussen zogenaamde bestaande situaties en nieuwe situaties. Ingevolge hoofdstuk VI, afdeling 3 (“bestaande situaties”) van de Wet geluidhinder behoeft voor de reeds aanwezige geluidgevoelige bebouwing geen nieuw akoestisch onderzoek te worden ingesteld.

Voor een aantal locaties is een bestemming opgenomen waarbinnen meerdere functies zijn toegestaan (het gaat met name om de bestemming gemengd). Daarbinnen zijn geluidgevoelige functies toegestaan. Op een aantal locaties wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor nieuwe geluidgevoelige bestemmingen overschreden (zie akoestisch onderzoek SRE Milieudienst, d.d. 07-09-2012). De maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt niet overschreden.

Het treffen van bron- en overdrachtsbeperkende maatregelen, zoals het toepassen van een stil wegdek en geluidschermen, biedt onvoldoende mogelijkheden om de geluidbelastingen te reduceren. Reconstructies van wegen, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder, die leiden tot een toename van de geluidbelasting met 2 dB of meer, worden niet toegestaan.

Alvorens het bestemmingsplan wordt vastgesteld, wordt een procedure tot vaststelling van hogere waarden, gevolgd. Wanneer ontheffingswaarden voor woningen worden vastgesteld, die hoger zijn dan 53 dB, dan moeten die woningen volgens het gemeentelijk hogere waardenbeleid worden uitgevoerd met een geluidluwe zijde.

Voor het pand aan de Vonderweg 11 wordt een uitzondering gemaakt op de eis van een geluidluwe zijde. Het gaat om de transformatie van een bestaand kantoorpand naar minimaal 70% studenten woningen en voor het overige starterswoningen. Binnen het bestaande pand is het, zoals is gebleken uit verschillende variantenstudies, niet mogelijk de woningen die een geluidbelasting hebben van meer dan 53 dB te realiseren met een geluidluwe zijde. Er zijn afspraken gemaakt over de binnenwaarde van de woningen. De geluidwering van de gevel wordt in het ontwerp niet afgestemd op de eisen uit het Bouwbesluit, die gelden voor de verbouw van een bestaand kantoorpand. Gestreefd wordt naar het veel verdergaande ambitieniveau voor nieuw te bouwen woningen, waarbij voor het binnenniveau als bovengrens 38 dB wordt aangehouden.

Het plangebied ligt in de zone van de nabijgelegen spoorlijn, met een zonebreedte aan weerszijden daarvan van 200 tot 600 meter. In het plangebied wordt de voorkeursgrenswaarde van 53/55 dB op vier waarneempunten overschreden (zie akoestisch onderzoek SRE Milieudienst, d.d. 07-09-2012). De maximale ontheffingswaarde van 68 dB wordt op locatie 07 Lardinoisstraat en Piazza overschreden, zodat hier beperkingen gelden voor het realiseren van geluidgevoelige bestemmingen.

Het treffen van bron- en overdrachtsbeperkende maatregelen, zoals raildempers en geluidschermen, biedt onvoldoende mogelijkheden om de geluidbelastingen te reduceren. Alvorens het bestemmingsplan wordt vastgesteld, wordt een procedure tot vaststelling van hogere waarden gevolgd. Wanneer voor woningen ontheffingswaarden worden vastgesteld, die hoger zijn dan 55 dB, dan moeten die woningen volgens het gemeentelijk hogere waardenbeleid worden uitgevoerd met een geluidluwe zijde.

Het wijzigen van een spoorweg, zoals nader omschreven in het Besluit geluidhinder wordt niet toegestaan.

Het plangebied ligt niet in de zone van een industrieterrein.

Het plangebied ligt niet binnen de 35 Kosteneenhedenlijn van de luchthaven Eindhoven.

De 'Wet luchtkwaliteit' is op 15 november 2007 in werking getreden (Stb. 2007, nr. 434) en vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. Met de 'Wet luchtkwaliteit' wordt de wijziging van de Wet milieubeheer (met name hoofdstuk 5, onder titel 5.2) op het gebied van luchtkwaliteitseisen bedoeld. Aanleiding hiervoor is de maatschappelijke discussie die ontstaan is als gevolg van de directe koppeling tussen ruimtelijke ordeningsprojecten en luchtkwaliteit. De directe koppeling had tot gevolg dat veel geplande (en als noodzakelijk of gewenst ervaren) projecten geen doorgang konden vinden in overschrijdingsgebieden. Bovendien moest voor ieder klein project met betrekking tot luchtkwaliteit een uitgebreide toets gedaan worden. Met de nieuwe 'Wet luchtkwaliteit' en bijbehorende bepalingen en hulpmiddelen, wil de overheid zowel de verbetering van de luchtkwaliteit bewerkstelligen als ook de gewenste ontwikkelingen in ruimtelijke ordening doorgang laten vinden.

Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL)
De Wet luchtkwaliteit voorziet onder meer in een gebiedgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren tot de normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen.

Besluit niet in betekende mate bijdragen
Voor bepaalde categorieën projecten met getalsmatige grenzen is vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de luchtverontreiniging. Dit is geregeld in artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)'. Deze projecten mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Dit geldt onder andere voor woningbouwlocaties met niet meer dan 1500 nieuwe woningen en één ontsluitingsweg of niet meer dan 3000 nieuwe woningen met twee ontsluitingswegen. Voor nieuwe kantoorlocaties met niet meer dan 100.000 m2 bruto vloeroppervlakte (van alle binnenruimten) en één ontsluitingsweg of met niet meer dan 200.000 m2 bruto vloeroppervlakte en twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

Wanneer projecten wel in betekenende mate bijdrage aan de luchtkwaliteit dient luchtonderzoek uitgevoerd te worden, waarbij getoetst wordt aan de normen.

Kort samengevat
Kort samengevat dienen nieuwe plannen te worden beoordeeld op basis van de 'Wet luchtkwaliteit' c.q. artikel 5.16 van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de nieuwe 'Wet luchtkwaliteit' geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt;
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL, dat in werking treedt nadat de EU derogatie heeft verleend.

Met deze amvb wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' - zoals een school - in de nabijheid van provinciale en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening. Het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer.

Het besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof (PM₁₀) en stikstofdioxide (NO₂), met name kinderen, ouderen en zieken. Daartoe voorziet het besluit in zones waarbinnen luchtkwaliteitsonderzoek nodig is: 300 meter aan weerszijden van rijkswegen en 50 meter langs provinciale wegen, gemeten vanaf de rand van de weg. Waar in zo'n onderzoekszone de grenswaarden voor PM₁₀ of NO₂ (dreigen te) worden overschreden, mag het totaal aantal mensen dat hoort bij een 'gevoelige bestemming' niet toenemen. Dit wordt bereikt door op zo'n plek de vestiging van bijvoorbeeld een school niet toe te staan. Bij uitbreidingen van bestaande gevoelige bestemmingen is een eenmalige toename van maximaal 10% van het totale aantal blootgestelden toegestaan.

Gevoelige bestemmingen
De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als gevoelige bestemming: scholen, kinderdagverblijven, en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen.
Het gaat hierbij niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten. Van doorslaggevend belang is de (voorziene) functie van het gebouw en het bijbehorende terrein. In de context van dit besluit worden ziekenhuizen, woningen en sportaccommodaties niet als gevoelige bestemming gezien.

Is (dreigende) normoverschrijding niet aan de orde, dan is er geen bouwverbod voor gevoelige bestemmingen binnen de onderzoekszone. Wel moet in die situaties de locatiekeuze goed gemotiveerd worden; dat gebeurt in de context van de goede ruimtelijke ordening.

Naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' dient altijd te worden onderzocht of sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Het principe van een 'goede ruimtelijke ordening' blijft naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' onverkort gelden. Artikel 3.1 Wro schrijft voor dat een bestemmingsplan moet voldoen aan de criteria voor goede ruimtelijke ordening. Die verplichting heeft in dit verband betrekking op situaties waarop het Besluit gevoelige bestemmingen niet ziet, maar die vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening onwenselijk zijn, bijvoorbeeld de bouw van woningen langs een snelweg, of de bouw van een school langs een drukke binnenstedelijke weg. In het algemeen is het verstandig om terughoudend te zijn met de vestiging van gevoelige bestemmingen nabij drukke (snel)wegen. De Gezondheidsraad concludeert niet voor niets dat ook bij concentraties beneden de grenswaarden gezondheidsschade kan optreden.

Het bestemmingsplan Emmasingelkwadrant - Fellenoord betreft een conservend plan en voorziet niet in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Uitgangspunt is de bestaande situatie. Er is geen sprake van nieuwe gevoelige bestemmingen langs drukke wegen en/of woningbouw nabij snelwegen.

De luchtkwaliteitseisen van de Wet luchtkwaliteit vormen geen belemmering voor de plannen wanneer de activiteiten 'niet-in betekenende' mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht (artikel 5.16 lid 1 onder c Wm). In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' is voor bepaalde categorieën projecten met getalsmatige grenzen vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

Gesteld kan worden dat de ontwikkelingen in het plan niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit. Op basis van artikel 5.16, lid 1, aanhef en onder c kan het bestemmingsplan zonder nader onderzoek doorgang vinden.

Het externe veiligheidsbeleid is gericht op het beperken en beheersen van risico's en effecten van calamiteiten alsmede het bevorderen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten (bedrijven en transport) met gevaarlijke stoffen. Dat gebeurt door te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden, door de zelfredzaamheid te bevorderen en door de calamiteitenbestrijding te optimaliseren.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op externe veiligheid in relatie tot verschillende risicovolle bronnen en/of objecten. Voor het plangebied zijn de volgende bronnen van belang die nadere afweging behoeven op het onderdeel externe veiligheid. Het betreft:
- Basisnet spoor
- Visie Externe Veiligheid
- Inrichtingen
- Transportroute over de spoorbaan
Allereerst wordt het wettelijk kader beschreven.

Ten aanzien van bedrijven is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI; oktober 2004) van toepassing. Ten aanzien van transport is de Circulaire Vervoer Gevaarlijke stoffen van toepassing (augustus 2004; gewijzigd en verlengd augustus 2008 en aangepast juli 2012). Er wordt onderscheid gemaakt tussen plaatsgebonden risico en groepsrisico. Voor buisleidingen moet worden getoetst aan het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb; januari 2011).

1. Plaatsgebonden Risico (PR):

Dit is een maat voor de kans dat iemand dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met een gevaarlijke stof. De gestelde norm is een ten minste in acht te nemen grenswaarde (PR 10^-6/jr) die niet mag worden overschreden ten aanzien van 'kwetsbare objecten', alsmede een zoveel mogelijk te bereiken richtwaarde (PR 10^-6/jr) ten aanzien van 'beperkt kwetsbare objecten';

2. Groepsrisico (GR):

Dit is een maat voor de kans dat een grotere groep tegelijkertijd dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht.

Door het rijk wordt het Basisnet spoor voorbereid. Daarin worden, rekening houdend met te verwachten groei van vervoer van gevaarlijke stoffen door Nederland en verdichting van de ruimte naast het spoor (binnen een afstand van 200 m van het spoor) in met name stedelijke kernen, afspraken gemaakt over de risicoruimte. De afspraken van het programma Basisnet zullen, naar verwachting medio 2013, verankerd worden in de Wet basisnet. In deze wet worden zowel de vervoers- als de ruimtelijke ordeningsaspecten vastgelegd. De risicoplafonds rondom het vervoer zijn nu opgenomen in de Wet vervoer gevaarlijke stoffen (Wvgs) terwijl de ruimtelijke beperking in het nieuwe Besluit Externe Veiligheid Transport worden vastgelegd.

Op basis van het programma Basisnet Spoor is het veiligheidsrisico door regulering van de vervoersstromen over de Brabantroute afgenomen.Toch is nog sprake van een aantal knel- en aandachtsgebieden. Voor Eindhoven is er sprake van een overschrijding van het aanwezige groepsrisico. Bij de berekening is uitgegaan van de uitgangspunten en rekenregels volgens basisnet. De gegevens zijn in 2009 opgevraagd. Bij de berekeningen is uitgegaan van de bezetting van de panden toen en de toekomstige plannen die op dat moment voornemens waren om te realiseren.

De berekende overschrijding is vastgelegd in het programma Basisnet Spoor en vormt het risicoplafond waarbinnen transporten van vervoer van gevaarlijke stoffen moeten plaatsvinden. Het is tevens het kader voor gemeenten voor de ruimtelijke invulling nabij het spoor. Zolang het risicoplafond niet wordt overschreden hoeft er geen nieuwe verantwoording van het veiligheidsrisico gemaakt te worden.

Gemeente Eindhoven heeft in mei 2009 de Visie externe veiligheid vastgesteld. Daarin is onder meer vastgelegd hoe in de stad nabij risicobronnen wordt omgegaan met het veilig stellen van een acceptabel niveau van risico's externe veiligheid en de beheersbaarheid ervan. Ook is in de visie voor de gebieden buiten invloedsgebieden van risicobronnen (o.m. het gebied > 200m van het spoor) een verantwoording van het groepsrisico uitgewerkt.

Nabij het plangebied is het spoorwegemplacement Eindhoven Centrum gelegen. De inrichting valt onder artikel 2, lid1, sub c van het Bevi. In de Wm vergunning zijn kaders voor het emplacement uitgewerkt. De plaatsgebonden risicocontour 10-6 moet binnen het emplacement blijven en de oriënterende waarde voor het groepsrisico mag niet worden overschreden. Het emplacement wordt in principe niet gebruikt voor handelingen met wagons met gevaarlijke stoffen. Uitsluitend in overmachtsituaties mag het emplacement (incidenteel) worden gebruikt voor tijdelijk parkeren van een trein met gevaarlijke stoffen en het kopmaken. Uit de jaarlijkse verantwoording van ProRail blijkt dat dit zo sporadisch voorkomt dat het groepsrisico beduidend onder de oriënterende waarde blijft.

In januari 2011 is een QRA (kwantitatieve risicoanalyse) opgesteld. Uit deze QRA blijkt dat het plaatsgebonden risico (10^-6/jaar) op het spoor ligt. Het plaatsgebonden risico levert geen beperkingen op voor dit bestemmingsplan. Het plan is conserverend van aard en is geen aanleiding voor een toename van het groepsrisico.

Een deel van het gebied ligt binnen het plaatsgebonden risico (10^-6/jaar). Verder ligt het gebied binnen het invloedsgebied van het spoor. Het plan is conserverend van aard en is geen aanleiding voor een toename van het groepsrisico zoals vastgelegd in het programma Basisnet spoor.

Verder geldt er volgens het Basisnet weg een plasbrandaandachtsgebied (PAG) voor dit spoorgedeelte. Deze is 30 meter vanaf het midden van het buitenste spoor. Een klein gedeelte van dit PAG ligt binnen het plangebied. Een deel van de uitkomsten van het Basisnet is al verwerkt in de Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Het PAG is hierin nog niet opgenomen. Het PAG zal bij vaststelling van het Basisnet een wettelijke status krijgen. Bij ruimtelijke ontwikkelingen binnen deze PAG's zullen strengere eisen voor de gebouwen gelden. De strengere eisen zullen worden opgenomen in het Bouwbesluit 2012 en de daarbij behorende Ministeriële regeling.

Bij het vaststellen van het bestemmingsplan dient het groepsrisico, conform artikel 13 van het Bevi en paragraaf 4.3 van de Circulaire vervoer gevaarlijke stoffen, verantwoord te worden. Op 19 mei 2009 is de visie Externe Veiligheid, “risico's de maat genomen” door de raad vastgesteld. In deze visie is een algemeen verantwoordingskader opgenomen.

De verantwoording van het groepsrisico wordt gedaan door de raad van de gemeente Eindhoven, waarbij een afweging wordt gemaakt tussen het belang van de ruimtelijke ontwikkeling ten opzichte van het risico dat een groep mensen komt te overlijden als gevolg van een ramp of incident met gevaarlijke stoffen.

Bij de verantwoording wordt advies bij de Veiligheidsregio ingewonnen. Dit advies is op 4 april 2013 ontvangen. De Veiligheidsregio kan instemmen met onderhavig bestemmingsplan en adviseert de gemeente:

• de bluswatervoorziening te optimaliseren door zeven extra brandkranen aan te leggen;
• bij seperate planvorming van functies c.q. voorzieningen gericht op het verblijf van groepen verminderd zelfredzame personen de veiligheidsregio betrekken;
• bij inrichting van het gebied aangeduid als wro-zone wijzigingsgebied de veiligheidsregio betrekken.

In artikel 13 van het Bevi zijn de aspecten opgenomen die in ieder geval in de verantwoording aan de orde moeten komen. Hieronder wordt ingegaan op die aspecten. In de verantwoording is het advies van de brandweer verwerkt.

De te verwachten dichtheid van personen binnen het invloedsgebied en de hoogte van het groepsrisico
Binnen het gebied zijn twee risico's te onderscheiden, namelijk het rangeren van spoorwagons met gevaarlijke stoffen op het spoorwegemplacement en de risico's van transport over het spoor. Er zijn risicoberekeningen van het emplacement en het transport over het spoor (Aviv, d.d. 7 januari 2011) uitgevoerd. Voor de dichtheid en de hoogte van het groepsrisico wordt verwezen naar de genoemde rapportage. Uit de berekeningen volgt dat voor het emplacement het groepsrisico ruim onder de oriëntatiewaarde ligt.

Maatregelen aan de risicobron ter beperking van het groepsrisico
Voor het emplacement is een milieuvergunning verleend. Hierin is geregeld dat het bedrijf voldoet aan de best beschikbare techniek (BBT). Voor het spoor zijn bronmaatregelen, zoals ATB^VV (Automatische trein beveiliging verbeterde versie), denkbaar. In het kader van Basisnet spoor is de bluswatervoorziening en de bereikbaarheid van het emplacement de afgelopen jaren op het gewenste niveau gebracht (BBT).

De voor- en nadelen van andere mogelijkheden voor ruimtelijke ontwikkelingen met een lager groepsrisico
Het bestemmingsplan is geen aanleiding voor een toename van het groepsrisico.

Mogelijke bron of end op pipe maatregelen om het groepsrisico te beperken
Binnen het invloedsgebied van het emplacement en tengevolge van het transport over het spoor kunnen alle soorten risico's voorkomen. Er zijn drie soorten ongevalscenario's te onderscheiden.

1. 1. explosie (druk)
2. 2. brand
3. 3. het vrijkomen van toxische stoffen (door brand of het vrijkomen van een toxisch gas)

Voor alle drie de scenario's gelden specifieke maatregelen.

Explosie
Bij een explosie komen hoge drukken tot stand. Dichtbij de bron zijn de drukken zo hoog dat maatregelen bijna niet mogelijk zijn. Ondanks dat bij de milieuvergunning de Best beschikbare technieken (BBT) zijn toegepast voor de risicovolle activiteiten op het emplacement, kunnen drukken bij de bron zo hoog zijn dat maatregelen niet mogelijk zijn en/of dermate hoge kosten met zich meebrengen dat het niet redelijk is deze maatregelen toe te passen.

Brand
Bij een brand komt veel hitte vrij. Bij een brand met vloeistoffen bedraagt op een afstand van 20 meter van de bron de warmtestraling ongeveer 20 kW/m², hierna neemt de warmtestraling geleidelijk af. Bij transport over het spoor wordt deze zone waar warmtestraling door brand relevant is, het Plasbrand aandachtgebied (PAG) genoemd. De afstand bedraagt 30 meter vanaf het midden vanaf het buitenste spoor. Bij ruimtelijke ontwikkelingen binnen deze PAG's zullen strengere eisen aan de gebouwen gelden. De strengere eisen zullen worden opgenomen in het Bouwbesluit 2012 en de daarbij behorende Ministeriële regeling. Het is daarom niet nodig hiervoor voorwaarden op te nemen in het bestemmingsplan.

Toxisch
Afhankelijk van de toxiciteit van de vrij te komen (verbrandings)gassen kunnen op grote afstand van de bron nog slachtoffers vallen. De enige maatregel hiertegen is het buiten houden van deze toxische gassen. Hierbij geldt onder andere dat de ventilatiesystemen moeten kunnen worden uitgezet. Artikel 3.31 van het Bouwbesluit 2012 regelt dat mechanische ventilatiesystemen uit moeten kunnen worden gezet.

Mogelijkheden voor hulpverleningsdiensten
In de visie externe veiligheid zijn de mogelijkheden voor hulpverleningsdiensten ten aanzien van het spoor en emplacement uitgewerkt. Hierin is ook het maatrampniveau beschreven wat de veiligheidsregio aan kan. Voor te ontwikkelen gebieden/ruimtelijke plannen zijn kaders vastgelegd ten aanzien van het te realiseren niveau van beheersbaarheid (bereikbaarheid, bluswater, zelfredzaamheid).

In het advies van de Veiligheidsregio is aangegeven dat er onvoldoende bluswater is in een deel van het plangebied. Er dienen zeven primaire bluswatervoorzieningen gerealiseerd te worden. Het tekort is niet ontstaan door onderhavig bestemmingsplan, maar het gevolg van eerder vastgesteld beleid over bluswatervoorzieningen, de Handreiking bluswatervoorziening en bereikbaarheid (2012) van Brandweer Nederland en het bouwbesluit 2012. Inmiddels is er een traject ingezet om een plan van aanpak op te stellen voor het tekort aan de primaire bluswatervoorzieningen binnen de stad. In dit plan van aanpak zal een prioritering worden opgenomen voor het realiseren van extra bluswatervoorzieningen.

Mogelijkheden voor zelfredzaamheid
Binnen het invloedsgebied van het spoor zijn geen nieuwe objecten voor verminderd zelfredzame personen toegestaan. De Veiligheidsregio adviseert om bij seperate planvorming van objecten voor verminderd zelfredzame personen advies te vragen. In het Bevi en de cRnvgs is geregeld dat bij separate planvorming advies moet worden gevraagd aan de veiligheidsregio. Hetzelfde geldt voor de wro-zone wijzigingsgebied.

Het (industriële) verleden van Eindhoven heeft zijn sporen in de bodem nagelaten. In de afgelopen jaren heeft op zeer veel locaties in Eindhoven om diverse redenen milieukundig bodemonderzoek plaatsgevonden, bijvoorbeeld in het kader van het verlenen van bouwvergunningen of in het kader van de aan- of verkoop van locaties.

In het bodeminformatiesysteem van de gemeente zijn de gegevens van alle bekende bodemonderzoeken opgenomen.

Op diverse locaties in Eindhoven zijn verontreinigingen aangetroffen, het komt echter zelden voor dat er als gevolg van bodemverontreiniging sprake is van risico's voor de gezondheid van mensen. Dergelijke locaties zijn op dit moment binnen het plangebied dan ook niet bekend.

Wel zijn binnen het plangebied de volgende locaties bekend waar sprake is (geweest) van een ernstig geval van bodemverontreiniging (zie fig 1):

1. 1. Kruisstraat 68/68a; gechloreerde koolwaterstoffen in het grondwater.
2. 2. Dorgelolaan 2a; minerale olie in grond en in het grondwater. De verontreiniging is gesaneerd.
3. 3. Gagelstraat; gechloreerde koolwaterstoffen in het grondwater.
4. 4. Emmasingel; gechloreerde koolwaterstoffen in het grondwater, gedeeltelijk gesaneerd t.b.v. de bouw van de parkeergarages.
5. 5. Lichtstraat; grondverontreiniging met zware metalen is gesaneerd tijdens de bouw van de appartementen. Benzeen in het grondwater.

Binnen het plangebied zijn geen gevallen van bodemverontreiniging bekend die een risico voor de gezondheid vormen. Wel kan in sommige gevallen toch sprake zijn van beperkingen in het gebruik of extra kosten die gemaakt moeten worden als grond moet worden afgevoerd of als grondwater onttrokken dient te worden.

Het verdient dan ook sterk aanbeveling om bij grondtransacties, bouwactiviteiten of grondverzet vooraf het bodeminformatiesysteem van de gemeente te raadplegen. In sommige gevallen zal het uitvoeren van een bodemonderzoek noodzakelijk zijn. Dit geldt bijvoorbeeld bij het aanvragen van sommige bouwvergunningen en bij het afvoeren van vrijkomende partijen grond.

De Flora- en faunawet biedt het juridische kader voor het beschermen van dier- en plantensoorten in Nederland. In relatie tot een bestemmingsplan kan aanwezigheid van beschermde soorten en/of het voorkomen van een beschermde leefomgeving van invloed zijn op de uitwerking van bestemmingen.

In het plangebied zijn de laatste 5 jaren beschermde soorten waargenomen, met name vogels (Nationale Databank Flora en Fauna). Daaronder bevinden zich onder andere de huismus en de gierzwaluw waarvan de nestlocaties jaarrond beschermd zijn. In het kader van dit bestemmingsplan zijn geen ontwikkelingen voorzien en is dan ook geen nader onderzoek naar flora en fauna uitgevoerd.

Doel van de waterparagraaf is de component water in een zo vroeg mogelijk stadium te adresseren in het besluitvormingsproces van ruimtelijke plannen. De paragraaf beschrijft de huidige water situatie in het plangebied. Daarnaast legt het vast aan welke watereisen ontwikkelingen, binnen de gestelde randvoorwaarden van het bestemmingsplan, moeten voldoen. Het doet dit door ruimtelijke plannen onder meer te toetsen aan " hydrologisch neutraal" conform landelijk en lokaal waterbeleid. Dit bestemmingsplan heeft een conserverend karakter. Mogelijke ontwikkelingen binnen de planperiode spelen zich daarom hoofdzakelijk binnen bestaande (water)structuren af. Met deze waterparagraaf wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 1, onder c, van het Besluit ruimtelijke ordening.

Het Provinciaal Waterplan 'Waar water werkt en leeft' beschrijft het provinciale waterbeleid voor de periode 2010 tot 2015 en bevat het strategische waterbeleid van de provincie Noord-Brabant voor de periode 2010-2015. Daarnaast vormt het een structuurvisie voor het aspect water op grond van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening. Het plan vormt zowel een beleidskader, toetsingskader en beheerplan voor grondwateronttrekkingen. Het ontwerp Waterplan is tegelijk opgesteld met de ontwerp water(beheer)plannen van het Rijk en de waterschappen. In onderlinge samenwerking zijn de plannen zo goed mogelijk op elkaar afgestemd.

Het Provinciaal Waterplan heeft beleidskaders als randvoorwaarden, die richting geven aan het waterbeleid. Water dient vele belangen. Om hiermee in dit plan evenwichtig te kunnen omgaan, hanteert de provincie Noord Brabant de principes van de people-planet-profit-benadering. In Noord-Brabant zijn deze uitgangspunten vertaald in de Telos-driehoek. Vanuit de sociaal-maatschappelijke invalshoek (people) krijgen veiligheid tegen overstroming, bescherming tegen wateroverlast, een betrouwbare drinkwatervoorziening en goede recreatievoorzieningen aandacht. Vanuit de economische invalshoek (profit) heeft dit plan aandacht voor onder meer een goede watervoorziening voor industrie en landbouw en voor het transport over water. De derde invalshoek (planet) gaat uit van het water als voorwaarde voor een gezonde leefomgeving voor mens en natuur. Belangrijke thema's in dat kader zijn de verbetering van de waterkwaliteit, de verdrogingsbestrijding en de meer natuurlijke inrichting van de watersystemen.

Aandacht blijft nodig voor verbetering van de waterkwaliteit, onder meer door vermindering van stikstof afkomstig uit diffuse bronnen en voor verdrogingsbestrijding. Ook de inrichting van beken en kreken en de aanleg van Ecologische verbindingszones langs waterlopen vragen om een impuls. Voor de verbetering van de waterkwaliteit wordt primair uitgegaan van de aanpak van de bronnen. Als dit niet mogelijk is, wordt ingestoken op procesgerichte maatregelen waarbij verontreinigende stoffen zoveel mogelijk worden verwijderd vóór ze zich via de watersystemen verder verspreiden. Als ook dat niet lukt, worden stoffen uit het watersysteem verwijderd door effectgerichte maatregelen (end-of-pipe). Op het vlak van omgaan met waterkwantiteit spelen de huidige inzichten over klimaatontwikkeling een belangrijke rol.

Waterschap De Dommel heeft in december 2009 het Waterbeheerplan 2010-2015 “Krachtig Water” vastgesteld waarin de activiteiten en doelstellingen van het Waterschap zijn opgenomen. Het waterschap geeft in dit plan binnen haar kerntaken prioriteit aan het voorkomen van wateroverlast én het herstellen van het watersysteem van Natura 2000-gebieden. Andere thema's van het waterbeheersplan zijn:

• aanleg van gestuurde waterbergingsgebieden;
• afstemming inrichting en het beheer van watergangen op het halen van de ecologische doelen uit de Europese Kaderrichtlijn Water en de functies 'waternatuur' en 'verweven' uit het Provinciaal Waterplan;
• samenwerking met gemeenten in de waterketen;
• aanpak vervuilde waterbodems in samenhang met beekherstel;
• ruimte bieden aan recreatiemogelijkheden, landschap en cultuurhistorie.

De 'Keur Waterschap De Dommel 2009' bevat regels met daarin verboden en verplichtingen ten aanzien van oppervlaktewater en grondwater die gelden voor iedereen die woont of werkt binnen het gebied van Waterschap De Dommel. Hierin wordt het beheer en het onderhoud van watergangen geregeld (bijvoorbeeld betreffende onderhoudsstroken) en is aangegeven wanneer een vergunning of melding verplicht is voor ingrepen in de waterhuishouding. Verder zijn er beleidsregels voor het beschermingsbeleid van gebieden. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen keurbeschermingsgebieden, attentiegebieden en overige gebieden. Met deze beleidsregels wordt aangegeven op welke wijze gebiedsgericht wordt omgegaan met vergunning- en ontheffing verlening.

De beleidsterm "hydrologisch neutraal bouwen", uitgewerkt in de beleidsnotitie 'Ontwikkelen met duurzaam wateroogmerk 2009' geeft invulling aan het "niet afwentelen" principe, zoals door de commissie waterbeheer 21e eeuw (WB21) is gegeven. Beter is het te spreken van hydrologisch neutraal ontwikkelen, omdat ook andere ontwikkelingen dan bouwprojecten dienen te worden getoetst. In principe heeft elke ruimtelijke ontwikkeling invloed op de hydrologie. De beleidsterm "hydrologisch neutraal" heeft dan ook vooral betrekking op het zo veel mogelijk (binnen de ontwikkeling) neutraliseren van de negatieve hydrologische gevolgen van (toekomstige) ruimtelijke ontwikkelingen in ruimte en tijd. De ontwikkeling mag geen hydrologische achteruitgang aan de randen van het plangebied ten opzichte van de referentiesituatie tot gevolg hebben:

6. 6. Er is geen (onvertraagde) toename van de waterafvoer op de rand van het plangebied.
7. 7. Er mogen geen veranderingen van oppervlaktewaterstanden optreden op de grens van het plangebied en daarbuiten (tenzij veranderingen gewenst zijn).
8. 8. Er mag geen overlast optreden door extreme neerslag gebeurtenissen.

De voorkeursvolgorde bij het nemen van maatregelen tegen wateroverlast gaan uit van het principe water vasthouden cq hergebruiken, water bergen en als laatste pas water afvoeren.

Het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) verantwoordt aan de inwoners van Eindhoven de ambities en bijbehorende maatregelen en middelen op watergebied. Met het GRP geeft de gemeente invulling aan de gemeentelijke zorgplicht en op het gebied van (grond)water. Het GRP bevat de geplande activiteiten voor het beheer en onderhoud van het rioolstelsel en bevat maatregelen ter verbetering van de oppervlaktewaterkwaliteit en het hydraulisch functioneren van het rioolstelsel. Deze maatregelen bestaan vooral uit het afkoppelen van verhard oppervlak. Daarbij wordt regenwater gescheiden van afvalwater ingezameld en afgevoerd naar het oppervlaktewater. Waar mogelijk dient regenwater eerst te worden geborgen binnen het plangebied waarna alsnog vertraagd kan worden afgevoerd.

Het Waterplan is een plan dat is opgesteld door de gemeente Eindhoven, Waterschap de Dommel, de provincie Noord-Brabant en het (drink)waterleidingbedrijf Brabant Water. Het plan omvat drie delen. Het “Visiedocument” (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 januari 2004) geeft het gezamenlijke streefbeeld van de waterpartijen weer. Het onderdeel “Taken en Bevoegdheden” en “Maatregelen” is achterhaald.

Het Stationsgebied rondom Fellenoord behoort tot de laagstgelegen gebieden van Eindhoven. Het plangebied wordt in het oosten begrenst door de Dommel, een hoofdwatergang van Waterschap de Dommel. De Dommel en aangrenzende oevers vallen onder de keur en zijn onderdeel van de ecologische verbindingszone.

Op de Dommel na is er verder geen open water in het plangebied aanwezig.

Het plangebied bevat zowel verharde oppervlakten als groen. Verharding bestaat hoofdzakelijk uit kantoren, winkelgebouwen en openbare wegen. Openbaar groen is beperkt aanwezig. Het plangebied ligt in het midden van bestaand stedelijk gebied.

De bodemopbouw in dit deel van Eindhoven bestaat uit fijn leemhoudend zand afgewisseld met leemlenzen en is te typeren als (zeer) slecht doorlatend. Zonder het treffen van bodem verbeterende maatregelen wordt infiltratie van hemelwater in de bodem binnen het plangebied niet reëel geacht. Eventueel bekende bodemverontreinigingen zijn toegelicht in de bodemparagraaf van dit bestemmingsplan. Toekomstige ontwikkelingen mogen niet bijdragen aan een verdere verspreiding van de verontreiniging.

In het plangebied bevinden zich geen peilbuizen. De grondwaterstand fluctueert in de loop van het jaar. Ter indicatie: de grondwaterstand varieert thans tussen de NAP 15,40 & 16,40 m. Het plangebied staat bij de gemeente bekend als knelpunt voor wateroverlast door regenval. Rondom Fellenoord en het Lichtplein is drainage aangebracht om grondwateroverlast te beperken. Datzelfde is aan de noordzijde van de drie binnen het plangebied aanwezige tunnels gebeurd.

Het regenwater dat op daken en wegen valt, stroomt overwegend af naar de riolering. De riolering in dit gebied is overwegend gemengd uitgevoerd waardoor regenwater samen met afvalwater naar de zuivering wordt afgevoerd. Verharding ten noorden van het NS-station is gescheiden uitgevoerd en loost op de Dommel. Overig regenwater infiltreert, afhankelijk van de doorlatendheid, in de bodem. Bij hevige neerslag kunnen tunnels en wegen rondom het busstation bij het NS centraal onderlopen.

Alle panden in het plangebied zijn aangesloten op het vuilwaterriool dat afvoert naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie aan de Van Oldebarneveltlaan.

Het plangebied is gedeeltelijk voorzien van gescheiden riolering. Indien er in de toekomst zich binnen het plangebied kansen voordoen om het gemengde rioolstelsel verder om te bouwen naar een gescheiden stelsel zal de gemeente deze kansen, indien effectief en doelmatig, proberen te benutten. De ombouw naar een gescheiden stelsel, in overleg met het waterschap, vindt plaats op de momenten dat de aanleg gecombineerd kan worden met een wijk- cq herinrichting of rijbaan vernieuwing binnen het plangebied. Een aanleiding zou de bovengrondse aanleg van de Waterloop de Nieuwe Gender kunnen zijn.

Voor alle bestaande en eventuele nieuwe ontwikkelingen geldt de minimale eis: (huishoudelijk)afvalwater en regenwater van verharde oppervlakken gescheiden aanleveren tot de gemeentelijke erfgrens. Voor enkele activiteiten (zoals bijvoorbeeld het laden en lossen van gevaarlijke stoffen) kan een uitzondering gelden.

Conform landelijk, provinciaal en waterschapsbeleid geldt voor toekomstige ontwikkeling het zogenaamde 'hydrologisch neutraal' bouwen. Voor het bepalen van de vereiste bergingscompensatie voor regenwater, afkomstig van verharde oppervlak, wordt de HNO rekentool van waterschap de Dommel gebruikt. Hiermee wordt de grootte van voorzieningen bepaald waarmee pieklozingen op riolering en uiteindelijk oppervlaktewater te voorkomen zijn.

Omdat de grondslag in Eindhoven overwegend minder geschikt is voor het infiltreren van regenwater, betekent dit praktisch dat voor iedere m2 toename van het verhard oppervlak er extra waterberging gecreëerd moet worden. Bij zowel eigen plannen als plannen van derden gaat de gemeente Eindhoven ervan uit dat de benodigde bergingscompensatie op eigen terrein wordt gerealiseerd tenzij expliciet anders overeengekomen. Dergelijke voorzieningen, indien aangesloten op het gemeentelijke rioleringsstelsel, dienen het geborgen regenwater vertraagd te lozen op het stelsel, evenredig aan de in het plangebied geldende landelijke afvoernorm.

Momenteel verdwijnt al het regenwater wat in het plangebied valt grotendeels in het gemengde rioleringstelsel van Eindhoven. Omdat er door klimaatverandering steeds vaker zwaardere regenbuien vallen ontstaat er een groter risico op wateroverlast situaties in de binnenstad van Eindhoven. Het creëren van een open waterstructuur genaamd 'De nieuwe Gender', beoogt de in het verleden gedempte waterloop 'de Gender' in de stad terug te brengen. Op deze nieuwe structuur kunnen vervolgens verharde oppervlakten binnen het plangebied worden aangesloten. Daarmee wordt het bestaande gemengde rioleringsstelsel ontlast.

Daarmee verklein je het risico op wateroverlast in de binnenstad substantieel. Ook bied het aanleggen van een open waterstructuur de mogelijkheid om groene verblijfsgebieden te creëren waarbinnen verschillende functies (zoals recreëren of commercie & wonen) elkaar kunnen versterken. In twee raadsbesluiten heeft de gemeenteraad van Eindhoven het Emmasingelkwadrant aangewezen als meest kansrijk gebied voor het realiseren van deze plannen. Zonder samenwerking met alle belanghebbenden binnen dit gebied zijn deze plannen solitair als gemeente niet op korte termijn te realiseren. Het aan het oppervlak brengen van de Nieuwe Gender dient echter wel onderdeel te zijn van elke ruimtelijke ontwikkeling die binnen het Emmasingelkwadrant in de toekomst speelt. Streven moet zijn om uiteindelijk minder schoon water af te voeren naar de RWZI en het bestaande gemengde rioleringsstelsel in het centrum te ontlasten.

De Dommel, inclusief de daaraan grenzende keurgebieden, blijft gehandhaafd evenals de Ecologische verbindings zone.

Bij het afkoppelen, en duurzame watersystemen in het algemeen, verdient de waterkwaliteit van het afstromende regenwater bijzondere aandacht. Sommige af te koppelen of nieuw aan te sluiten verharde oppervlakken kunnen de waterkwaliteit nadelig beïnvloeden (bv. olie van parkeerterreinen, en uitloogbare bouwmaterialen zoals zink, lood en koper verwerkt in daken). In het kader van duurzaamheid worden initiatiefnemers gestimuleerd om alleen met niet uitloogbare bouwmaterialen te werken. Conform de handreiking “afkoppelen & niet aankoppelen” dienen de verharde oppervlakken gekwalificeerd te worden.

Het saneren van vervuilde waterbodems van oppervlaktewateren heeft een positieve uitwerking op de waterkwaliteit. De gemeente Eindhoven heeft een meerjarenprogramma opgesteld, daarin zijn de oppervlaktewateren van dit plangebied niet opgenomen. De Dommel wordt momenteel door het Waterschap gebaggerd.

In april 2012 is met Waterschap de Dommel gestart met overleg over dit plan. Naar aanleiding van de beschreven ontwikkelingen zijn de volgende intenties vastgelegd ten aanzien van de waterhuishouding:

1. 1. hemelwater afkomstig van nieuw te ontwikkelen oppervlakken zal gescheiden van het huishoudelijke afvalwater worden ingezameld;
2. 2. om nadelige effecten door mogelijk verontreinigd hemelwater op de waterkwaliteit te beperken, wordt afhankelijk van het type oppervlak gekeken of deze wel of niet afgekoppeld moeten worden.
3. 3. Ontwikkelingen die invloed hebben op de waterhuishouding van het plangebied dienen altijd aan het waterschap te worden voorgelegd.
4. 4. Bij nog nader uit te werken concretisering plannen dienen wateraspecten te worden meegenomen in de randvoorwaarden en uitgangspunten. Het waterschap wenst in de concretisering van bouwplannen betrokken te worden.
5. 5. De aanleg van de Nieuwe Gender gebeurt in overleg met het Waterschap. Ook dient er een watervergunning voor te worden aangevraagd.

Op 2 oktober 2012 heeft Waterschap de Dommel positief gereageerd op deze waterparagraaf.

Het bestemmingsplan "Emmasingelkwadrant - Fellenoord 2013" is te typeren als een gedetailleerd plan. De methodiek van het bestemmingsplan is gebaseerd op de SVBP2008. Waar dat noodzakelijk is, wordt afgeweken van de standaard en kan specifiek toegesneden worden op de feitelijke situatie in het onderhavige plangebied.

Er is, volgens de Wro, gekozen voor een analoge en digitale verbeelding van het plan. Aan de bestemmingen zijn bouw- en gebruiksregels gekoppeld die direct inzichtelijk maken welke ontwikkelingen zijn toegestaan. Verbeelding en regels bieden een directe bouwtitel voor bebouwing en gebruik. Al dan niet in combinatie met een nadere eisenregeling.

In de analoge en digitale verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien en voor zover hier in de regels naar wordt gegeven. Ten behoeve van de leesbaarheid is het plan op een topografische ondergrond getekend. De bestemmingen en de aanduidingen zijn ingedeeld in de hoofdgroepen volgens de SVBP2008 en zijn op de verbeelding opgenomen in het renvooi.
Opgemerkt wordt dat de analoge en digitale verbeelding qua verschijning van elkaar verschillen omdat de maniervan raadplegen verschillend. De digitale verbeelding is juridisch bindend.

De planregels zijn ondergebracht in inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en overgangs- en slotregels.

De Inleidende regels bestaan uit begrippen en de wijze van meten, teneinde te voorkomen dat discussie ontstaat over de interpretatie van de regels.

In de Begrippen (Artikel 1) wordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als in de regels gebruikte begrippen niet in dit artikel voorkomen, dan geldt de uitleg/interpretatie conform het normale taalgebruik.

In het artikel over de Wijze van meten(Artikel 2) worden de te gebruiken meetmethodes vastgelegd.

De regels bij de bestemmingen worden hierna afzonderlijk toegelicht.

Bestemming Centrum (Artikel 3 Centrum)

Deze bestemming is gelegd op het pand aan de Boschdijktunnel 1. Dit pand grenst aan de binnenstad en heeft een directe verbinding met het Piazza. Binnen de bestemming Centrum zijn meerder functies toegestaan, die onderling uitwisselbaar zijn.

Bestemming Gemengd (Artikel 4 Gemengd)

Deze bestemming voorziet in een veelheid aan functies, die onderling uitwisselbaar zijn. Het betreft (clusters van) panden waarbij een diversiteit aan functies gewenst is.

Bestemming Groen (Artikel 5 Groen)

De grootste groengebieden van het plangebied zijn voorzien van de bestemming Groen. Omwille van de flexibiliteit bij infrastructurele wijzigingen zijn de kleinere groengebieden niet apart bestemd, deze vallen binnen de bestemming Verkeer. Verder omvat de bestemming Groen ook kleinere waterpartijen.

Bestemming Horeca (Artikel 6 Horeca)

Deze bestemming is gelegd op de solitair gelegen horecavestigingen in het plangebied. Naar analogie van de Lijst van bedrijfsactiviteiten bij de bestemming Gemengd is bij deze bestemming gebruik gemaakt van een Lijst van horeca-activiteiten. Deze is gebaseerd op basis van het Horecabeleidsplan ´Kwaliteit door differentiatie´. De Wet milieubeheer en de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) bieden onvoldoende mogelijkheden om alle relevante vormen van hinder ten gevolge van de aanwezigheid van horeca-inrichtingen te voorkomen. De Lijst van horeca-activiteiten, behorende bij de regels van het bestemmingsplan wordt gehanteerd als een aanvulling op de reikwijdte van beide genoemde instrumenten en ter uitvoering van het Horecabeleidsplan.

Bestemming Kantoor (Artikel 7 Kantoor)

Deze bestemming is gelegd op de specifieke kantoorvestigingen in het plangebied. Binnen de bestemming is ook zakelijke dienstverlening toegestaan.

Het pand aan de Professor Doctor Dorgelolaan 2 heeft de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - 1'. Hier is een telefooncentrale van KPN gevestigd. Met de aanduiding wordt op deze locatie een telecommunicatiebedrijf toegestaan. Dit valt onder SBI-code 61.A.

Voor het pand aan de Gagelstraat 1 is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Door het vertrek van Philips Lighting, komt dit kantoor in 2014 leeg te staan. Het gaat hier om 40.000m2. De nieuwe functie voor het gebouw is nog niet bekend. Gelet op de overprogrammering en crisis wordt daarom voor de gronden een wijzigingsbevoegdheid naar een aantal andere bestemmingen opgenomen. De gemeente wil graag meewerken aan transformatie van panden, maar nieuwe ontwikkelingen moeten overwogen worden. Zo moet een ontwikkeling maatschappelijk uitvoerbaar zijn. Met andere woorden er moet behoefte (vraag) zijn aan de gewenste ontwikkeling. Voor het pand aan de Vonderweg 11 is een wijzigingsbevoegdheid naar de bestemming Wonen opgenomen, waarvan minimaal 70% voor studentenhuisvesting.

Bestemming Maatschappelijk (Artikel 8 Maatschappelijk)

Het betreft hier een “verzamelbestemming” ten behoeve van medische, sociaal-culturele, religieuze, educatieve en openbare dienstverlenende (non-profit) instellingen en voorzieningen ten behoeve van sport. Concreet gaat het hier om voorzieningen als kerken, scholen, buurtcentra, sporthallen, bejaardenhuizen, welzijnsvoorzieningen, medische (groeps)praktijken e.d., al dan niet in combinatie met (boven)woningen. Gekozen is voor een flexibele regeling, zodat uitwisseling van alle functies die passen binnen de omschrijving mogelijk is. De grenzen van de bouwvlakken zijn dusdanig gesitueerd en/of er is gekozen voor een dusdanig maximaal bebouwingspercentage en/of een dusdanige maximale hoogte dat enige uitbreiding van de bebouwing mogelijk is.

Binnen de bestemming Maatschappelijk is horeca uitsluitend toegestaan ondergeschikt aan dan wel ter ondersteuning van de desbetreffende maatschappelijke functie(s). Dat wil (zoals vermeld in het gemeentelijke Horecabeleidsplan) zeggen dat de openingstijden van de horeca-activiteit niet ruimer mogen zijn dan die van de hoofdactiviteit, dat de horecavoorziening geen eigen toegang mag hebben en dat er geen separate reclame-uitingen zijn toegestaan.

Bestemming Verkeer (Artikel 9 Verkeer)

Deze bestemming is geprojecteerd op de wegen die primair gericht zijn op de afwikkeling van het doorgaande verkeer.

Bestemming Verkeer - Garagebox (Artikel 10 Verkeer - Garagebox)

In verband met de specifieke verschijningsvorm is voor solitair staande garageboxen een aparte bestemming opgenomen.

Bestemming Verkeer - Railverkeer (Artikel 11 Verkeer - Railverkeer)

Deze bestemming is gelegd op de spoorlijn die door het plangebied loopt.

Bestemming Verkeer - Verblijfsgebied (Artikel 12 Verkeer - Verblijfsgebied)

Het gaat bij deze bestemming om de wegen die primair dienen c.q. zullen dienen voor de ontsluiting van de aangrenzende of nabijgelegen gronden, zoals winkelerven, pleinen, woonstraten, woonerven en paden. Ook is deze bestemming bedoeld voor de parkeerterreinen en voor de groenstrookjes die een onderdeel zijn van de straatinrichting. De parkeergarage aan de Mathildelaan valt ook binnen deze bestemming.

Bestemming Water (Artikel 13 Water)

Binnen deze bestemming vallen de grotere oppervlaktewateren c.q. die oppervlaktewateren die een functie hebben in het watersysteem.

Bestemming Wonen (Artikel 14 Wonen)

Deze bestemming is gelegd op de in het plangebied gelegen gronden met woningen en de bijbehorende voor- en achtererven. In de regels is onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouwen en bijgebouwen, aanbouwen en uitbouwen. Het gebouw dat door zijn constructie of afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken, wordt beschouwd als het hoofdgebouw. Bijgebouwen, aanbouwen en uitbouwen zijn in architectonisch opzicht te onderscheiden van, en ondergeschikt aan, het hoofdgebouw.

Hoofdgebouwen moeten binnen de bouwvlakken worden gebouwd waarbij de bouwvlakken volledig mogen worden bebouwd. Op een aantal locaties is op de begane grond 'Gemengd' toegestaan. Deze locaties zijn apart aangeduid.

Aan huis-verbonden-beroepen

Het gebruik van ruimten voor aan huis verbonden beroepen is binnen de woonbestemming toegestaan (tot maximaal 50 m²). Met een ontheffing is het onder bepaalde voorwaarden mogelijk om maximaal 75 m² vloeroppervlak te benutten voor aan huis gebonden beroepen. Tevens is het op basis van een ontheffing onder bepaalde voorwaarden mogelijk om maximaal 30 m² te benutten voor kleinschalige bedrijvigheid.

Bestemming Waarde - Archeologie (Artikel 15 Waarde - Archeologie)

Deze dubbelbestemming is gelegd op de gronden met archeologische waarden. Behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en) zijn deze gronden mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden. Ter bescherming van archeologische waarden zijn regels opgenomen over het bouwen. Daarnaast geldt er een verbod voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden behoudens vergunning van burgemeester en wethouders (vergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden aan de grond).

Bestemming Waarde - Ecologie (Artikel 16 Waarde - Ecologie)

Deze bestemming is een dubbelbestemming over de onderliggende basisbestemmingen dat gericht is op bescherming van de aanwezige waarden, i.c. de ecologische waarden van rivier De Dommel en de oevers van de rivier. In dit verband wordt ten aanzien van het bouwen beperkingen gesteld. Daarnaast geldt er een verbod voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden behoudens vergunning van burgemeester en wethouders (vergunning vor het uitvoeren van werken geen bouwwerk zijnde of van werkzaamheden).

Onder de Algemene regels (Hoofdstuk 3) zijn opgenomen de Anti-dubbeltelregel (Artikel 17), de Gebruiksregels (Artikel 18), Algemene aanduidingsregels (Artikel 19), Algemeneafwijkingsregels (Artikel 20) en de Overige regels (Artikel 21).

In de Overgangs- en slotregels (Hoofdstuk 4) zijn het Overgangsrecht(Artikel 22)en deSlotregel (Artikel 23)opgenomen.

De gemeente heeft in maart 2009 het toezicht- en handhavingsprogramma 2009 vastgesteld.

In dit handhavingsprogramma is aangegeven dat de gemeente zich inzet om van Eindhoven een sterke stad met een levendige economie te maken. Veiligheid en leefbaarheid staan daarbij voorop.

Het gemeentebestuur heeft een gemeente voor ogen die maximaal dienstverlenend is, maar die ook de grenzen aangeeft en de spelregels bewaakt. Zij treedt, waar dat nodig is, daadkrachtig op in het algemeen belang voor de bescherming van de rechtszekerheid van individuele belangen.

De gemeente handhaaft consequent, werkt in belangrijke mate stadsdeel- en gebiedsgericht en programmatisch en staat dicht bij de burger.

Goed toezicht en handhaving zijn van cruciaal belang om de leefbaarheid, de rechtszekerheid, de veiligheid, bedrijvigheid en het milieu in Eindhoven te bevorderen. Overlast en vervuiling dienen te worden teruggedrongen en naleving van voorschriften van bijvoorbeeld ruimtelijke ordening , bouw-, milieu- en gebruiksvergunningen is hierbij noodzakelijk.

De wet- en regelgeving blijft het uitgangspunt voor toezicht en handhaving. Cruciaal is evenwel dat de gemeente zich vanuit toezicht en handhaving als partner opstelt en daarbij de nodige dynamiek toont en helder communiceert over wat wel en niet kan.

Er is een handhavingsmodel voor toezicht en handhaving en dit model wordt gekenmerkt door 7 basisprincipes:

• Integrale aanpak vanuit een samenhangende organisatie.
• Toezicht en handhaving als sterke schakels in de reguleringsketen ( zowel beleidsmatig als qua uitvoering).
• Optimaal toepassen van moderne communicatietechnologie bij toezicht en handhaving.
• Goede informatiepositie van de handhavers door een betere beschikbaarheid van betrouwbare gegevens over kenmerken van de stad, vergunningen, controles, activiteiten en procedures.
• In een vroegtijdig stadium van toezicht en handhaving in gesprek gaan met de burgers en bedrijven gericht op het zo min mogelijk hoeven toepassen van bestuursrechtelijke maatregelen.
• In alle redelijkheid is ruimte voor maatwerk maar zo nodig wordt doorgepakt.
• We zeggen wat we doen; we doen wat we zeggen en we laten zien wat we gedaan hebben.

Op basis van dit toezicht- en handhavingsprogramma is een gemeentelijk werkplan opgesteld waarin per aandachtsveld de toezicht- en handhavingsactiviteiten SMART zijn vorm gegeven.

Voor het aandachtsveld Bouwen, wonen en ruimtelijke ordening (strijdigheid met het bestemmingsplan) zijn op ruimtelijke ordeningsgebied onder meer de volgende activiteiten benoemd:

• Controle panden op illegale bewoning/strijdig gebruik woning met bestemmingsplan.
• Controle panden op ontoelaatbare woningsplitsing.
• Accent op specifieke locaties per stadsdeel (autohandellocaties) .

Bij illegale bouw en illegaal gebruik worden gemelde misstanden aangepakt waarbij zaken waar veiligheid, monumentale panden en welstand in het geding is.

Een eerste vereiste om goed te kunnen handhaving zijn duidelijk regels. Bij het ontwikkelen van de standaardregels voor het stedelijk gebied van Eindhoven is daarom gekozen voor een zo helder mogelijke juridische methodiek. De regels zijn zo geredigeerd, dat deze in de toetsingspraktijk goed hanteerbaar zijn. Planregels dienen duidelijke normen te bevatten die niet voor verschillende uitleg vatbaar zijn en tevens actueel en controleerbaar zijn. Teneinde hieraan te voldoen zijn de regels aangepast aan de meest recente jurisprudentie en wetgeving (bijv. Woningwet en de SVBP2008). Dit biedt voldoende garanties voor de rechtszekerheid en de flexibiliteit van de nieuwe bestemmingsplannen.

In het voorliggende bestemmingsplan is het actuele ruimtelijk beleid van Eindhoven vastgelegd, toegespitst op het plangebied. Het bestemmingsplan bevat een juridisch toetsingskader voor het behoud en de ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit. Om deze kwaliteit voor de planperiode te kunnen garanderen is vereist, dat in de praktijk de planregels strikt worden toegepast en gehandhaafd. Goede voorlichting en informatievoorziening dragen bij aan een verbetering in de naleving van de bestemmingsplannen.

Leidend motief bij de toekenning van de bestemmingen is het antwoord op de vraag of de desbetreffende functie ter plaatse in ruimtelijk opzicht acceptabel is (ongeacht of een en ander in overeenstemming is met de voorgaande (nu nog vigerende) bestemmingsplannen en/of een en ander functioneert in overeenstemming met andere regelgeving, bijvoorbeeld milieuwetgeving, winkelsluitingswet, bouwverordening, algemene plaatselijk verordening etc.) Er zal dus in een aantal gevallen sprake kunnen zijn van het met het voorliggende plan legaliseren van situaties die niet conform de nu nog geldende bestemmingsplannen zijn, maar uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening aanvaardbaar zijn. Dit zal betekenen dat in deze situaties te zijner tijd niet meer zal kunnen worden opgetreden op basis van het voorliggende bestemmingsplan. Opgemerkt kan worden dat het in nagenoeg alle gevallen bedrijven betreft waarvan het bestaan bij de gemeente bekend is. De plicht tot handhaving van andere regelgeving (bijvoorbeeld milieuwetgeving) ter zake blijft uiteraard onverkort van kracht.

Er is in het voorliggende plan slechts aandacht voor handhaving in geval van het met dit bestemmingsplan wegbestemmen van momenteel bestaande functies, dus als er sprake is van het om redenen van een de goede ruimtelijke ordening toekennen van een bestemming die niet conform de bestaande situatie is. Dergelijke gevallen doen zich – voorzover uit onderzoek gebleken – met het voorliggende plan niet voor.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan, waarin ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, dient de gemeenteraad eveneens een exploitatieplan vast te stellen. Dit heeft te maken met de wettelijke verplichting om de kosten; die de gemeente moet maken om deze ontwikkeling mogelijk te maken, te verhalen op de eigenaar/ontwikkelaar.

Van deze verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan kan worden afzien indien de het kostenverhalen op een andere manier is geregeld. Dit kan bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of door het afsluiten van een overeenkomst.

Ook kan er sprake zijn van zogenaamde “kruimelgevallen”. Het komt er hierbij op neer dat de door de gemeente te maken kosten beperkt zijn en de kosten verhaald kunnen worden via de legesverordening. Voorwaarde hierbij is dat er geen sprake is van fasering, locatie –eisen of eisen aan woningbouwcategorieën.

Conclusie

Voor dit conserverende bestemmingsplan geldt dat het kostenverhaal niet anderszins is verzekerd door gemeentelijke gronduitgifte of een overeenkomst, maar dat er sprake is “kruimelgevallen”. Het bestemmingsplan is namelijk grotendeels conserverend van karakter. Indien sprake is van een vergroting van de bebouwings- of gebruiksmogelijkheden dan hoeft de gemeente daarvoor geen fysieke ingrepen uit te voeren.

Op grond van artikel 1.3.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet van het voornemen een bestemmingsplan voor te bereiden kennis worden gegeven. De kennisgeving van de voorbereiding van onderhavig bestemmingsplan is geplaatst in Groot Eindhoven op 22 februari 2012. De kennisgeving is tevens bij de officiële publicaties op de gemeentelijke website www.eindhoven.nl geplaatst. Er zijn geen stukken betreffende het voornemen ter inzage gelegd, noch de mogelijkheid open gesteld om zienswijzen tegen het voornemen in te dienen of instanties om advies te vragen.

In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Bro is het bestemmingsplan naar diverse instanties gezonden, waaronder de provincie Noord-Brabant en Waterschap De Dommel. Waterschap De Dommel geeft in een brief van 27 februari 2013 aan dat zij in het kader van de watertoets instemt met het bestemmingsplan. De waterparagraaf is in het voortraject naar tevredenheid met het Waterschap afgestemd. De provincie heeft bij brief van 18 maart 2013 aangegeven dat het voorontwerp bestemmingsplan geen aanleiding is tot het maken van opmerkingen.

Per 1 oktober 2008 is de "Verordening Samenspraak en Inspraak gemeente Eindhoven 2008" in werking getreden. Het doel hiervan is het betrekken van burgers bij de besluitvorming. Het voorontwerp bestemmingsplan heeft in het kader van samenspraak ter inzage gelegen van 14 februari tot en met 13 maart 2013. De kennisgeving hiervan is op 13 februari gepubliceerd in Groot Eindhoven. Daarnaast zijn in het hele gebied wijkinfo's verspreid.Naar aanleiding van de terinzagelegging zijn vier reacties ontvangen. De reacties worden hieronder samengevat en voorzien van een gemeentelijk standpunt. In verband met de privacy zijn de namen en exacte adresgegevens van particulieren hieronder niet opgenomen.

1. 1. Bewoner van de Lichtstraat, 5611 XC Eindhoven
   (Schriftelijke reactie d.d. 8 maart 2013, ontvangen 12 maart 2013)
   Reclamant merkt op dat in het bestemmingsplan niets is opgenomen ter bescherming van het bestaande openbare groen. Zij verwacht geen groene parken in het centrum van Eindhoven, maar wel een bescherming van het aanwezige groen in de buurt. Verwezen wordt naar onderzoeken van Het Planbureau voor de Leefomgeving en de Universiteit van Utrecht waarin wordt aangetoond dat groen een positieve invloed heeft op de gezondheid en waardering voor de woonomgeving. Om te voorkomen dat het aanwezige groen wordt vervangen door verharding ziet reclamant graag dat het groen positief bestemd wordt en daarbij beshermende regels worden opgenomen. De regels van de groenbestemming zijn daartoe niet toereikend. Binnen deze bestemming zijn verschillende functies toegestaan die niet groen zijn, zoals paden en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Daar zou een 'omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken geen gebouwen zijnde' moeten worden opgenomen voor het verwijderen van beplanting. Verwezen wordt naar het Philipsmuseum aan de Emmasingel waar bomen ondeskundig gesnoeid zijn en vernietigd.
   
   Gemeentelijk standpunt:
   De bescherming van bomen binnen het grondgebied van Eindhoven is gewaarborgd met het kapvergunningstelsel zoals dat is vastgelegd in de Algemene Plaatselijke Verordening 2010 (APV). Het verbod om te kappen behoudens vergunning is zeer ruim omschreven waardoor alle ingrepen c.q. activiteiten aan of in de nabijheid van een boom die van invloed zijn op het behoud van de boom worden onderworpen aan voorafgaand toezicht. Hiermee is de bescherming van de bomen in het gebied gewaarborgd.
   
   De grond bij de woonbebouwing aan de Lichtstraat is in eigendom van de Vereniging van Eigenaren. Een klein deel is mede eigendom van de gemeente Eindhoven. Dit betekent dat de gemeente niet zomaar de ruimte kan herinrichten, daarvoor is medewerking van de Vereniging van Eigenaren voor nodig. Daarmee is het groen bij de woonbebouwing aan de Lichtstraat voldoende beschermd.
   
   Tot slot is voor het hele gebied de visie Emmasingelkwadrant vastgesteld. Daarin wordt uitgegaan van meer groen in het gebied en het terugbrengen van het riviertje de Gender in het straatbeeld. Gelet op de huidige economische situatie is de uitvoering van de visie getemporiseerd.
   
2. 2. Breevast B.V., Postbus 75427, 1070 AK Amsterdam
   (Schriftelijke reactie d.d. 11 maart 2013, ontvangen 11 maart 2013)
   Allereerst wordt in de reactie een beschrijving gegeven van de gebruiksregels, de bouwregels en de overgangsbepaling van zowel het vigerende bestemmingsplan als het nieuwe bestemmingsplan. Bekeken is of het nieuwe bestemmingsplan strengere resticties stelt. De volgende opmerkingen worden gegeven. In de rechterlijk kolom is het gemeentelijk standpunt opgenomen.

3. 3. Bewoner van de Lichtstraat, 5611 XG Eindhoven
   (Schriftelijke reactie d.d. 12 maart 2013, ontvangen 13 maart 2013)
   Reclamant maakt zich zorgen om de hoeveelheid groen in het gebied Emmasingel, Willemstraat, Vonderweg en Mathildelaan. Hij vreest dat het bestemmingsplan ruimte laat voor het creeeren van nog meer parkeerplaatsen ten koste van de plantsoenen en bomen. De toekomstige ontwikkeling van het terrein Philips Lighting is een mooie gelegenheid om groen te creeeren in het gebied. Reclamant ziet graag een duidelijke keuze en borging voor het behouden en uitbreiden van groen in het gebied. Verwezen wordt naar het oude Philips-fabriekje aan de Emmasingel waar bomen gesnoeid zijn en verwijderd.
   
   Gemeentelijk standpunt:
   Voor het gemeentelijk standpunt wordt verwezen naar de reactie onder 1.

4. 4. Van Till advocaten, namens Piazza Invest B.V. te Varsseveld, Postbus 75731, 1070 AS Amsterdam
   (Schriftelijke reactie d.d. 12 maart 2013, ontvangen 13 maart 2013)
   Cliënte is eigenaar van het perceel Boschdijktunnel 1 te Eindhoven waar momenteel een filiaal van de Media Markt is gevestigd. In het thans vigerende bestemmingsplan "Eindhoven binnen de Ring" heeft het perceel de bestemming "centrumdoeleinden". In het voorontwerp bestemmingsplan is het perceel bestemd als "detailhandel". De bestemming is daarmee aanmerkelijk beperkter dan onder het vigerende bestemmingsplan. Het voorontwerp is daarmee ook in strijd met artikel 21 van het vigerende bestemmingsplan. Hierin is opgenomen dat de bestemming "centrumdoeleinden" nader uitgewerkt dient te worden en dat de uit te werken bestemmingen en de daarbij behorende voorschriften moeten overeenstemmen met de (onder meer) in artikel 10 opgenomen bestemming. Het moge duidelijk zijn dat de thans opgenomen bestemming geenszins overeenstemt met de ruime bestemming "centrumdoeleinden".
   Cliënte kan zich niet verenigen met deze aanmerkelijke beperking. De beperking is bovendien geenszins onderbouwd. Ook lijdt cliënt financiële schade door de beperking. Alhoewel cliënte beseft dat daarvoor een planschadeverzoek kan worden ingediend, is zij van mening dat het college daarmee rekening dient te houden. Verzocht wordt de bestemming "detailhandel" te vervangen door de thans geldende bestemming "centrumdoeleinden".
   
   Gemeentelijk standpunt:
   Op grond van het vigerende bestemmingsplan "Eindhoven binnen de Ring" is het perceel voorzien van de bestemming "centrumdoeleinden". Binnen deze bestemming zijn diverse functies toegestaan. Voor ontwikkelingen waarbij sprake is van bouwen dient deze bestemming eerst te worden uitgewerkt. Tot op heden is aan de uitwerkingsverplichting geen gevolg gegeven.
   Het bestemmingsplan "Emmasingelkwadrant - Fellenoord 2013" dat thans als voorontwerp in procedure is gebracht, beperkt het gebruik van gronden en opstallen, maar daar staat tegenover dat dit nieuwe bestemmingsplan wel een directe bouwtitel bevat. Wanneer we de maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden van beide plannen met elkaar vergelijken dan zijn wij van mening dat de planologische situatie van uw cliënt door deze directe bouwtitel juist wordt verbeterd terwijl qua gebruiksmogelijkheden uw cliënt wordt benadeeld. Wij zijn dan ook de mening toegedaan dat het een het ander opheft en dat daarom niet kan worden geconcludeerd dat als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan uw cliënt in planologische zin wordt benadeeld.
   
   In het nieuwe bestemmingsplan is de bestaande feitelijke situatie als uitgangspunt genomen bij het toekennen van bestemmingen. Het toestaan van heel veel functies in combinatie met een directe bouwtitel zou enerzijds tot ongewenste ontwikkelingen kunnen leiden en anderzijds onvoldoende bescherming bieden aan de belangen en de rechtszekerheid van bewoners, eigenaren en gebruikers van onroerende objecten in de omgeving. Niet overal zijn alle functies gewenst. Daarin is sturing nodig. De bestemmingen zoals opgenomen in het nieuwe bestemmingsplan sluiten aan bij het vastgestelde beleid ten aanzien van onder andere detailhandel, horeca en kantoren. Deze aspecten hebben wij betrokken in de door ons gemaakte keuze ten aanzien van de bestemming van dit object.

Lijst van bedrijfsactiviteiten bij de regels van het bestemmingsplan Emmasingelkwadrant - Fellenoord 2013

Lijst van horeca-activiteiten bij de regels van het bestemmingsplan "Emmasingelkwadrant - Fellenoord 2013"