het bestemmingsplanXI Eindhoven binnen de Ring (Iristuinen) (SVBP2008) van de gemeente Eindhoven.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0772.80180-0301met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

Een vrij beroep, dat in of bij een woongebouw wordt uitgeoefend, waarbij het woongebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Hieronder wordt tevens verstaan het enkel uitoefenen van een administratie ten behoeve van een bedrijf alsmede detailhandel via internet zonder opslag en/of verkoop aan huis, dat in of bij een woongebouw wordt uitgevoerd, waarbij het woongebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

Onder vrije beroepen worden verstaan: (para)medische, juridische, therapeutische, ontwerp-technische, administratieve, sociaal-wetenschappelijke, kunstzinnige en daarmee gelijk te stellen beroepen.

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een woning die deel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit drie of meer hoofdgebouwen.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van het bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

een gebouw dat dient voor de uitoefening van een bedrijf.

de totale oppervlakte van de voor bedrijfsuitoefening benodigde bedrijfsruimte, inclusief de verkoopvloeroppervlakte, opslag- en administratieruimten en dergelijke.

bij bouwwerken: bestaand ten tijde van ter visie legging van het ontwerp van het bestemmingsplan.

bij gebruik: bestaand ten tijde van inwerkingtreding van het desbetreffende gebruiksverbod.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een op zichzelf staand al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijk omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en/of zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van een gebouw, met een oppervlakte van maximaal 60% van de oppervlakte van de bovenste bouwlaag en een afstand van minimaal 1 meter tot de voorgevel.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Onder detailhandel wordt ook begrepen grootschalige detailhandel, volumineuze detailhandel, tuincentrum en supermarkt.

bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van diensten aan derden, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder zijn begrepen kapperszaken, belwinkels, internetcafé, schoonheidsinstituten, fotostudio´s en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen.

als type eengezinswoning wordt beschouwd: elke woning welke tevens een geheel pand vormt. Hieronder vallen vrijstaande woningen, aaneengebouwde woningen, zoals twee onder één kap gebouwde hele huizen, boerderijen met woningen en voorts alle rijenhuizen.

een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

het gebruiken, in gebruik geven of laten gebruiken.

bewoning of andere geluidgevoelige functies zoals bedoeld in de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

een inrichting bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een zone moet worden vastgesteld.

een gebouw dat, op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt.

een gebouw dat dient voor de uitoefening van administratieve werkzaamheden en werkzaamheden die verband houden met het doen functioneren van (semi)overheidsinstellingen, het bankwezen en naar de aard daarmee gelijk te stellen instellingen.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door middel van handwerk dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend (niet zijnde prostitutie).

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, of onderdelen van bouwwerken die worden aangemerkt als uitingen van één der beeldende kunsten.

bouwwerk, geen gebouw zijnde ten behoeve van civieltechnische en/of infrastructurele doeleinden, zoals een brug, een dam, een duiker, een tunnel, een via- of aquaduct, een sluis, dan wel een daarmee gelijk te stellen voorziening.

de bedrijvenlijst ontleend aan de brochure Bedrijven en Milieuzonering van de VNG zoals deze gold ten tijde van de tervisielegging van het ontwerp bestemmingsplan en opgenomen in Bijlage1 Lijst van bedrijfsactiviteiten behorende bij deze regels.

voorzieningen ten behoeve van algemeen nut in ruime zin zoals: voorzieningen / installaties ten behoeve van gas, water en elektriciteit, signaalverdeling, telecommunicatieverkeer, waterzuivering, waterbeheersing, waterhuishouding, vuil- en afvalverwerking, compostering, wijkverwarming, milieuvoorzieningen e.d.

0.30 m' boven de kruin van de weg.

een contour die het plaatsgebonden risico aanduidt, en waarbinnen de kans bestaat van 1 op de 1.000.000 per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op een plaats buiten een inrichting zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof, gevaarlijke afvalstof of bestrijdingsmiddel is betrokken.

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, bewerkt of hersteld, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin tegen vergoeding seksuele handelingen worden verricht.

1. 1. inrichtingen bij welke ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde, richtwaarde voor het risico c.q. een risico-afstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten en/of
2. 2. inrichtingen waar opslag, overslag en/ of het gebruik van gevaarlijke stoffen plaatsvindt én die behoren tot een categorie van inrichtingen als bedoeld in bijlage 1 van het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer én waarvan het invloedsgebied tot over de perceelsgrens reikt en/of
3. 3. inrichtingen waarvoor, krachtens artikel 3.12, 3.17, 3.18, 3.28, 4.1, 4.3, 4.4, 4.5, 4.7 of 4.81 van het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer, regels gelden bij de opslag en/of het gebruik van gevaarlijke stoffen met betrekking tot minimaal aan te houden afstanden ten aanzien van (beperkt) kwetsbare objecten en/of
4. 4. een inrichting waarin meer dan 1.000 kg consumentenvuurwerk als bedoeld in het Vuurwerkbesluit of waarin professioneel vuurwerk als bedoeld in het Vuurwerkbesluit wordt opgeslagen of bewerkt of
5. 5. inrichtingen die niet onder 1 tot en met 4 vallen en waarvan de 10-6/jaar contour voor het plaatsgebonden risico is gelegen buiten de bouwperceelsgrens.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotische/pornografische aard plaatsvinden.
Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

de bouwlaag respectievelijk bouwlagen die boven de begane grondbouwlaag gelegen is/zijn.

de voor het publiek zichtbare en toegankelijke (besloten) winkelruimte ten behoeve van de detailhandel.

al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze indcidenteel of structureel droogvallen.

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit (zoals duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten, sloten, greppels en vijvers, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen etc.).

Wet van 20 oktober 2006, (Stb. 2006, nr. 566), houdende nieuwe regels omtrent de ruimtelijke ordening, zoals deze luidde op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden. Een woonwagen wordt niet tot een woning gerekend.

een gebouw, dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen wordt de overschrijding van de bouwgrens, dan wel de grens van de aanduiding "bijgebouwen" door ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken e.d. buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouwgrens, dan wel de grens van de aanduiding "bijgebouwen" niet meer dan 1 meter bedraagt.

De voor `Bedrijf´ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijfsgebouwen met daarin toegestane bedrijven genoemd in de "Lijst vanbedrijfsactiviteiten" (bijlage 1) behorende tot categorie 1 met uitzondering van geluidszoneringplichtige inrichtingen of risicovolle inrichtingen;
2. b. productiegebonden detailhandel deel uitmakend van bedrijven vermeld onder bijlage 1, met uitzondering van detailhandel in voedings – en genotmiddelen;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang', een onderdoorgang;

met de daarbij behorende:

4. d. erven en terreinen;
5. e. parkeervoorzieningen;
6. f. waterhuishoudkundige voorzieningen;
7. g. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.1 onder a en tevens bedrijven toestaan die niet voorkomen in de `Lijst van bedrijfsactiviteiten´ mits het betrokken bedrijf naar de aard en de invloed op de omgeving gelijk te stellen is met bedrijven die zijn genoemd in de `Lijst van bedrijfsactiviteiten´ (onder de categorieën 1 en 2) en mits het niet betreft geluidzoneringsplichtige inrichtingen of risicovolle inrichtingen.

De voor `Verkeer - Verblijfsgebied´ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woonstraten en woonerven;
2. b. pleinen;
3. c. voet- en fietspaden;

met daarbij behorende:

4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. speelvoorzieningen;
7. g. waterhuishoudkundige voorzieningen;
8. h. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing, in verband met de verkeers- of sociale veiligheid.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken voor wat betreft:

1. a. de in lid 5.2.2 onder d genoemde maximale goothoogte van aanbouwen en bijgebouwen, indien zulks wenselijk is uit een oogpunt van een goede constructieve en/of bouwkundige aansluiting van de aan-/uitbouw of het bijgebouw bij de hoogte van de verdiepingsvloer van het hoofdgebouw;
2. b. het bouwen van aan-, uitbouwen en bijgebouwen, buiten de aanduiding 'bijgebouwen' mits:
   1. 1. de stedenbouwkundige opbouw van het straatbeeld niet onevenredig wordt verstoord;
   2. 2. de verkeersveiligheid niet nadelig wordt beïnvloed;
   3. 3. het uitzicht vanuit naburige woningen niet onevenredig wordt aangetast:
   4. 4. de goothoogte, gemeten vanaf aansluitend terrein, ten hoogste 3,5 m bedraagt.
3. c. het bouwen van erf- en terreinafscheidingen buiten de aanduiding 'bijgebouwen' mits:
   1. 1. de stedenbouwkundige opbouw van het straatbeeld niet onevenredig wordt verstoord;
   2. 2. de verkeersveiligheid niet nadelig wordt beïnvloed;
   3. 3. het uitzicht vanuit naburige woningen niet onevenredig wordt aangetast:
   4. 4. de bouwhoogte, gemeten vanaf aansluitend terrein, ten hoogste 2 m bedraagt.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.1 en toestaan dat in combinatie met het wonen:

de gronden en bouwwerken worden gebruikt voor kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten tot een bedrijfsvloeroppervlakte van maximaal 30 m² en/of voor een aan-huis-verbonden beroep tot een beroepsvloeroppervlakte van maximaal 75 m², mits:

1. a. de totale oppervlakte voor kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten en een aan-huis-verbonden beroep gezamenlijk niet meer dan 75 m² bedraagt;
2. b. de verkeersaantrekkende werking niet zodanig is, dat ten gevolge daarvan extra verkeers-maatregelen, waaronder extra parkeervoorzieningen op de openbare weg, noodzakelijk worden;
3. c. het niet betreft geluidzoneringsplichtige of risicovolle inrichtingen;
4. d. het niet betreft seksinrichtingen en/of detailhandel met uitzondering van detailhandel in ter plaatse vervaardigde en/of bewerkte producten;
5. e. deze activiteiten door ten hoogste twee personen worden uitgeoefend, waarvan minstens één persoon woonachtig in het betreffende pand; voor kapsalons geldt dat deze activiteit door maximaal één in het pand woonachtige persoon mag worden uitgeoefend;
6. f. de activiteiten geen onevenredige hinder voor het woonmilieu opleveren.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij de afgifte van een omgevingsvergunning en/of afwijkingsvergunning de omvang of de bestemming van een bouwwerk aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het parkeren of stallen van motorvoertuigen op meer dan twee wielen, moet in, op of onder dat gebouw dan wel op het bij het gebouw horende perceel, afhankelijk van de bestemming, grootte en bereikbaarheid per openbaar vervoer, een door burgemeester en wethouders, conform de Parkeernormen (bijlage 2),te bepalen aantal parkeerplaatsen aanwezig zijn.

1. a. Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 1, artikel 7Parkeereisen indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit of voor zover op andere wijze in de nodige parkeer of stallingsruimte wordt voorzien.
2. b. Aan het verlenen van een ontheffing als vermeld onder a. kan burgemeester en wethouders een financiële voorwaarde verbinden.

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning nadere eisen stellen ten aanzien van de maatvoering van de parkeervoorzieningen, zoals bedoeld in lid 1, artikel 7 Parkeereisen, indien dit, gelet op de feitelijke omstandigheden, noodzakelijk is.

Het bevoegd gezag kan afwijken de in lid 1, artikel 7 Parkeereisen genoemde parkeernormen:

1. a. indien het voldoen aan de bepalingen van de parkeernormen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit;
2. b. voor zover op een ander wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte, dan wel laad- en losruimte wordt voorzien.

Al dan niet in afwijking van het bepaalde in de bestemmingsregels van Hoofdstuk 2 wordt ter plaatse van een functie-aanduiding het gebruik van gronden en opstallen in overeenstemming met die functie-aanduiding aangemerkt als gebruik overeenkomstig die bestemming.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de w oonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10 % van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat de aanduiding 'bouwvlak' c.q 'bijgebouwen' worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
3. c. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot maximaal 10 m, met dien verstande dat de maximale bouwhoogte van erfafscheidingen 2 m is;

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

burgemeester en wethouders kunnen eenmalig bij een omgevingsvergunning afwijken van lid 10.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 10.1 met maximaal 10%.

Lid 10.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 10.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in lid 10.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Lid 10.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplanXI Eindhoven binnen de Ring (Iristuinen).

Bouwfonds Ontwikkeling bv is voornemens om in de Eindhovense Iriswijk, stadsdeel Stratum, ruim 1 ha aan braakliggende gronden te herontwikkelen met woningbouw en bedrijfsunits. De gronden zijn gelegen aan de Breitnerstraat/Stuiverstraat. De gronden langs de Breitnerstraat zijn voorzien voor het ontwikkelen van lichte bedrijvigheid. De te ontwikkelen woningen worden gerealiseerd aan de Stuiverstraat en het daar achter te realiseren woonerf.
Voor wat betreft de bedrijvigheid worden de gronden ontwikkeld met drie gebouwen. De woningen betreffen aaneen gebouwde grondgebonden eengezinswoningen. Langs de Stuiverstraat en het daar achter te realiseren woonerf komen circa 53 woningen.

De gewenste ontwikkeling is op grond van het vigerende bestemmingsplan "Eindhoven binnen de ring", niet mogelijk. Dat bestemmingsplan is vastgesteld op 12 oktober 1998 en is in werking getreden op 22 oktober 1999. De vigerende bestemming 'Centrumrandgebied' is te globaal en biedt te weinig randvoorwaarden om onderhavige ontwikkeling concreet in te passen. Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk.

De projectlocatie is gelegen in het stadsdeel Stratum, ten zuidoosten van het centrum, nader bekend als de Irisbuurt. Het gebied grenst in het noordoosten aan een bedrijventerrein. Ten zuidwesten en zuidoosten van de projectlocatie wordt de grens gevormd door een woongebied. Het terrein is nu braakliggend, doordat de bedrijfsgebouwen enkele jaren gelden zijn gesloopt.

De herontwikkeling vindt plaats in het stadsdeel Stratum, gelegen ten zuidoosten van het centrum van de stad. Stratum is één van de vijf lobben die rond het centrum zijn ontwikkeld. Deze lobben zijn te vergelijken met de blaadjes (lobben) van een bloem die rondom het hart zijn geformeerd. De scheiding tussen de lobben is duidelijk waarneembaar en wordt gevormd door groengebieden of bedrijfsterreinen. Meer specifiek ligt de projectlocatie in de Irisbuurt, onderdeel van de wijk Oud-Stratum. De Irisbuurt wordt begrensd door de Tongelresestraat, de Kanaaldijk-zuid, de Gabriel Metsulaan en de Geldropseweg. Binnen de Irisbuurt liggen voornamelijk woningen. Ook is er sprake van (lichte) bedrijvigheid aan de Geldropseweg en de Lucas Gasselstraat, waardoor gesproken kan worden van een stedelijk overgangsmilieu.

Bestaande situatie

De herontwikkelingslocatie is momenteel braakliggend, doordat de voormalige bedrijfsgebouwen van een automotive bedrijf zijn gesloopt. De gronden van de herontwikkelingslocatie grenzen direct aan de achterzijde van de woonpercelen van de woningen aan de Adolf van Cortenbachstraat en de Lodewijk Houbenstraat. De oppervlakte van de projectlocatie bedraagt ruim 1 hectare.

Gewenste situatie

Initiatiefnemer is voornemens op de projectlocatie aan de Breitnerstraat bedrijfsbebouwing op te richten in de vorm van drie bouwblokken. Middels een schijngevel zullen twee van de drie bouwblokken in elkaar vervloeien. De bedrijfsbebouwing wordt opgericht ten behoeve van lichte bedrijvigheid.De realisatie van ruimten voor lichte bedrijvigheid is passend binnen het ter plaatse aanwezige gemengde milieu en vormt de overgang tussen de bedrijvigheid en de nieuwe woningen. Naast de bedrijfsbebouwing bestaat het onderhavige plan uit het realiseren van circa 53 grondgebonden woningen. De realisatie van grondgebonden woningen sluit aan bij de bestaande karakteristiek van de Irisbuurt, welke nagenoeg geheel bestaat uit grondgebonden woningen. Aan de Stuiverstraat wordt aaneengesloten woonbebouwing voorzien. In het gebied dat is gelegen aan de achterzijden van de bedrijfsbebouwing aan de Breitnerstraat en de aaneengesloten woonbebouwing aan de Stuiverstraat wordt een afronding voorzien van de bestaande structuur van woonblokken van de Irisbuurt. Middels een woonstraat die de Breitnerstraat en de Stuiverstraat met elkaar verbindt, worden de aaneengebouwde woningen ontsloten die aan weerszijden van de straat worden gebouwd. De woonstraat wordt ingericht als een straat voor eenrichtingsverkeer. Aan weerszijden van de straat kan worden voorzien in parkeerplaatsen en groenvoorzieningen. De woonstraat krijgt daarmee het karakter van een woonerf, gelijk aan dat van de omliggende straten. Ten noorden van de aan te leggen woonstraat wordt een doodlopende ontsluitingsstraat gemaakt ten behoeve van het bereiken van de achterzijden van de percelen die aan de noordzijde van de nieuwe woonstraat en aan de Stuiverstraat zijn gelegen. Aan weerszijden van deze ontsluitingsstraat worden haaksparkeerplaatsen aangelegd.

De ontwikkeling van de bedrijfsgebouwen en de woningen aan de Breitnerstraat en de Stuiverstraat dient te passen binnen de door de gemeente gestelde (stedenbouwkundige) randvoorwaarden en het vigerende ruimtelijke beleidskader van de provincie en de gemeente. In dit hoofdstuk vindt een toetsing van het initiatief aan de relevante randvoorwaarden en beleidskaders plaats.

3.2.1 Verordening ruimte

In de Verordening ruimte, in werking getreden op 1 maart 2011, heeft de provincie regels opgesteld waarmee gemeenten rekening moeten houden bij het opstellen van bestemmingsplannen. Deze regels zijn een directe vertaling van het provinciale beleid (Interimstructuurvisie, uitwerkingsplannen). Ten aanzien van onderhavig project bestaan geen belemmeringen vanwege de ligging in het bestaand stedelijk gebied, stedelijk concentratiegebied. Binnen het als zodanig aangewezen stedelijk gebied is de gemeente in het algemeen vrij - binnen de grenzen van andere wetgeving - om te voorzien in stedelijke ontwikkeling. Conform art. 3.5 van de Verordening ruimte dient het aantal te realiseren woningen te passen binnen de afspraken met betrekking tot woningbouw die worden gemaakt in het regionaal ruimtelijk overleg. Ten aanzien van het onderhavige plan kan gesteld worden dat de woningen vallen binnen de afspraken en binnen het vastgestelde woningbouwprogramma.

3.2.2 Structuurvisie ruimtelijke ordening

De provinciale structuurvisie, in werking getreden op 1 januari 2011, geeft de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025. De provincie kiest daarin voor de verdere ontwikkeling van gevarieerde en aantrekkelijke woon-, werk- en leefmilieus en een kennisinnovatieve economie met als basis een klimaatbestendige en duurzame provincie. Leidende principes zijn zorgvuldig ruimtegebruik (inbreiden, herstructurering en landschapsinvestering) en regionale afstemming. Onderhavig initiatief speelt in op het aspect zorgvuldig ruimtegebruik, vanwege de herontwikkeling van de locatie in het stedelijk concentratiegebied en indirect de versterking van de economische kenniscluster Zuidoost.

3.2.3 Interimstructuurvisie 2009, gemeente Eindhoven

De gemeente Eindhoven heeft een interimstructuurvisie opgesteld en vastgesteld in december 2009. Reeds vastgesteld beleid is hierin verwerkt. Van toepassing voor het initiatief is de ontwikkeling van Eindhoven tot een krachtige stad, waarbij de nadruk op de ontwikkeling van het centrumgebied ligt. Onderhavig project draagt daar door middel van herontwikkeling aan bij.

3.2.3 Vigerend bestemmingsplan

De projectlocatie is gelegen in het bestemmingsplan "Eindhoven binnen de ring", vastgesteld door de gemeenteraad op 12 oktober 1998 en in werking getreden op 22 oktober 1999. De locatie heeft de bestemming 'Centrumrandgebied'. Binnen de bestemming 'Centrumrandgebied' zijn de gronden primair bestemd voor wonen, detailhandel en aanverwante dienstverlening alsmede daarbij behorende herstellings- en productieruimte, showrooms, horeca, kantoren en praktijkruimten, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en verkeersvoorzieningen.

Onderhavige ontwikkeling voorziet in de oprichting van een nieuwe bebouwing ten behoeve van bedrijfsdoeleinden aan de Breitnerstraat en in de oprichting van bebouwing ten behoeve van wonen aan de Stuiverstraat en een nieuw aan te leggen woonstraat. Het initiatief is niet passend binnen het vigerende bestemmingsplan voor wat betreft het bouwen, zodat een bestemmingsplanherziening moet plaatsvinden. Onderhavig plan voorziet daar in.

3.3.1 Nota Belvedere

Belvedère is een nationale beleidsnota uit 1999, samengesteld door de ministeries van OCW, LNV. VROM en Verkeer en Waterstaat. Het behandelt de relatie tussen cultuurhistorie en ruimtelijke inrichting. In het kader van het project Belvedère is een cultuurhistorische waardenkaart (CHW-kaart) van Nederland gemaakt. Op deze kaart zijn gebieden aangegeven met hoge sectorale cultuurhistorische waarden (beoordeeld naar de sectorgebieden archeologie, bouwkunde en historische landschap) en gebieden met hoge gecombineerde waarden. Met deze laatste soort worden gebieden bedoeld waar bijzondere sectorale waarden elkaar overlappen; dit zijn 70 Belvedèregebieden waarvoor nieuw beleid is gewenst.

Daarnaast zijn er 105 plaatsen in Nederland aangewezen als in cultuurhistorisch opzicht belangrijke steden. Deze vallen ook onder Belvedèregebied. Eindhoven is één van deze steden. De beleidsstrategie met betrekking tot stedelijke Belvedèregebied kent twee belangrijke punten:

• duurzame instandhouding van bestaande kwaliteiten door beleidsmatige verankering in bestemmingsplannen;
• versterking van cultuurhistorische identiteit door het benutten van kansen bij (nieuwe) ruimtelijke ontwikkelingen en initiatieven in deze gebieden.

Cultuurhistorie zou onder meer gebruikt moeten worden om de regionale identiteit en ruimtelijke kwaliteit van de woonplek te versterken. Verder worden cultuurhistorische thema's als infrastructuur en historische banden tussen dorpen en steden (zoals naar voren komend in de authentieke verscheidenheid aan functies aan de oude radialen) als belangrijk beschouwd. Gemeenten wordt onder meer gevraagd om in bestemmingsplannen aan te geven hoe en in welke mate de cultuurhistorische samenhang wordt gehandhaafd en om de cultuurhistorische karakteristieken van Belvedèregebieden vast te leggen als ruimtelijk toetsingskader. In de navolgende paragrafen is de ontwikkeling nader getoetst.

3.3.2 Cultuurhistorische waardenkaart 2010 provincie Noord-Brabant

De provincie ziet cultuurhistorische waarden als een belangrijk element van de identiteit van Noord Brabant. Cultuurhistorische waarden verdienen het om behouden te worden, maar vooral ook om als inspiratiebron te worden gebruikt bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. "Behoud door ontwikkeling" is hierbij een belangrijk uitgangspunt. De Cultuurhistorische Waardenkaart 2010, waarop de cultuurhistorische waarden van bovenlokaal belang zijn aangegeven, kan daarbij een bruikbaar instrument zijn. Behalve inspiratiebron voor nieuwe ontwikkelingen, is de Cultuurhistorische Waardenkaart voor de provincie tevens een beleidskader waaraan onder meer bestemmingsplannen worden getoetst.

De Cultuurhistorische Waardenkaart 2010 is opgebouwd uit verschillende kaartlagen die elk een thema in beeld brengen. Dit betreft de volgende thema's:

• cultuurhistorisch landschap;
• cultuurhistorisch vlak;
• archeologisch landschap;
• complexen van cultuurhistorisch belang.

Binnen de projectlocatie zijn geen van bovenstaande thema's van toepassing. Voor de projectlocatie gelden dan ook geen nadere uitgangspunten ten aanzien van het behoud, versterking en ontwikkeling van cultuurhistorische waarden.

De gemeente Eindhoven beschikt tevens over een cultuurhistorische waardenkaart. Hierop zijn alle waardevolle structuren en objecten binnen de gemeente aangegeven. Het onderhavige plangebied is niet gelegen in een cultuurhistorisch waardevol gebied. De Stuiverstraat is aangemerkt als historische wegenstructuur van voor 1900. Onderhavige ontwikkeling tast deze wegenstructuur niet aan.

3.3.3 Archeologie gemeente Eindhoven

De gemeente heeft eigen archeologiebeleid, als uitwerking van het nationale en provinciale beleid. Dit beleid staat in het 'Beleidsplan archeologie 2008-2012', waarmee de raad in september 2008 heeft ingestemd. De gemeente houdt bij de vaststelling van een bestemmingsplan en bij de bestemming van de in het plan begrepen grond, rekening met bekende of verwachte archeologische waarden. Deze archeologische waarden zijn in Eindhoven vastgelegd in een gemeentelijke archeologische waardenkaart, die deel uitmaakt van de cultuurhistorische waardenkaart. Het beleid van de gemeente Eindhoven is om bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te houden met de archeologische waarden in de ondergrond en daarbij uit te gaan van de gemeentelijke kaart. De projectlocatie heeft op grond van de archeologische waardenkaart geen significante waarden waar rekening mee moet worden gehouden bij de herontwikkeling. Het aspect archeologie vormt dan ook geen belemmering.

3.4.1 Verkeer

De projectlocatie is gelegen aan de Breitnerstraat en de Stuiverstraat. Langs deze wegen vindt de ontsluiting plaats. Als kengetal kan 4 - 5 verkeersbewegingen per woning worden gehanteerd. Uitgaande van 53 woningen vinden er dagelijks dan tussen de 220 en 270 verkeersbewegingen plaats. Dit aantal verkeersbewegingen kan worden verwerkt door de omliggende verkeersstructuren.

3.4.2 Parkeren

Bij de herontwikkeling van de projectlocatie wordt voldaan aan de geldende parkeernormen met bijbehorende uitvoeringsregels. In totaal worden er 92 parkeerplaatsen gerealiseerd. Daarvan worden er 30 op eigen terrein gerealiseerd. De overige 63 parkeerplaatsen worden op verschillende plaatsen gerealiseerd. De parkeerplaatsen zijn voorzien aan de nieuwe woonstraat alsmede aan de doodlopende ontsluitingsweg (samen 30 parkeerplaatsen), Breitnerstraat (23 parkeerplaatsen) en de Stuiverstraat (9 parkeerplaatsen).

Binnen de Irisbuurt zijn vooral woningen aanwezig. Aan de randen van de buurt vindt lichte bedrijvigheid plaats. Het gebied wordt daarbij getypeerd als een stedelijk overgangsmilieu waar bedrijvigheid en wonen in elkaar overlopen. De bedrijvigheid richt zich voornamelijk op het vervaardigen, bewerken, installeren van goederen, vervoer en groothandel. Aan de overzijde van de Breitnerstraat grenst deze bedrijvigheid aan het plangebied. Aan de Breitnerstraat is een bedrijf gevestigd welke valt in milieucategorie 3.2; dit bedrijf heeft op grond van de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering, 2009' een richtafstand van 100 meter uitgaande van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Het gebied kan vanwege de veelzijdigheid aan functies echter worden beschouwd als zijnde 'gemengd gebied', waardoor één afstandsstap van de richtafstand kan worden afgetrokken. De richtafstand tot de op te richten woningen bedraagt zodoende 50 meter. De contour van dit bedrijf valt over een gedeelte van de projectlocatie. In het kader van het Barim zijn echter niet de geprojecteerde woningen maatgevend maar de bestaande woning op de hoek van de Breitnerstraat met de Adolf van Cortenbachstraat. Aan de noordoostzijde van de projectlocatie is, om de hinder te beperken, lichte bedrijvigheid voorzien. Deze te realiseren bedrijfsfuncties worden ondergebracht in hoofdgebouwen met een minimale en maximale bouwhoogte, zodat deze gebouwen als buffer kunnen dienen voor de achtergelegen op te richten woningen. Op deze wijze wordt een goed woon- en leefklimaat veilig gesteld.

Binnen de projectlocatie zijn geen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig noch komen er straalpaden voor.

In deze paragraaf wordt de milieusituatie van de projectlocatie Iristuinen beschreven vanuit verschillende invalshoeken. De gewenste ontwikkeling wordt getoetst aan de planologisch relevante milieuaspecten.

4.2.1 Wegverkeer

Ingevolge artikel 74 Wgh (Wet geluidhinder) zijn in principe alle wegen gezoneerd; akoestisch onderzoek is dan vereist. Uitzondering op deze regel zijn die wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km per uur geldt en woonerven. Ter plaatse van het plangebied geldt voor de Breitnerstraat en de Stuiverstraat een 30 km/u regime; akoestisch onderzoek is derhalve niet noodzakelijk.
Geconcludeerd kan worden dat het aspect wegverkeerslawaai geen belemmering vormt voor de onderhavige ontwikkeling. In het kader van de aanvraag om een omgevingsvergunning ten aanzien van het bouwen zal de binnenwaarde van de woningen bepaald worden.

4.2.2 Railverkeer

De projectlocatie ligt ruim van de dichtstbijzijnde spoorlijn (meer dan 800 meter). Het railverkeerslawaai heeft geen invloed op de ontwikkeling van de projectlocatie.

4.2.3 Industrielawaai

Voor onderhavig initiatief is lichte bedrijvigheid tot en met categorie 1, zoals opgenomen in de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering 2009', voorzien aan de Breitnerstraat. De richtafstand voor dergelijke bedrijven, gemeten vanaf de meest nabije bouwgrens van gevoelige objecten tot de grens van de inrichting (bestemmingsgrens), bedraagt maximaal 10 meter. Voor onderhavige locatie mag, vanwege de verscheidenheid aan functies (wonen en werken) als mede de reeds bestaande bedrijfsbestemmingen in de omgeving, uitgegaan worden van een stedelijk overgangsmilieu of wel een gemengd gebied. De richtafstand wordt daarmee teruggebracht tot maximaal 0 meter voor categorie 1 bedrijven. Qua industrielawaai zijn er derhalve geen belemmeringen aanwezig.

4.2.4 Luchtvaartlawaai

De projectlocatie ligt niet binnen een geluidscontour van Eindhoven Airport. Dit aspect vormt geen belemmering.

Het externe veiligheidbeleid is gericht op het beperken en beheersen van risico's en effecten van calamiteiten alsmede het bevorderen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten (bedrijven en transport) met gevaarlijke stoffen. Dat gebeurt door te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen, activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden, de zelfredzaamheid te bevorderen en de calamiteiten bestrijding te optimaliseren. De (deels nog in voorbereiding zijnde) wetgeving onderscheidt normen voor het:

Plaatsgebonden Risico (PR)

Dit is een maat voor de kans dat iemand dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met een gevaarlijke stof. De gestelde norm is een ten minste in acht te nemen grenswaarde (PR 10-6/jr) die niet mag worden overschreden ten aanzien van "kwetsbare objecten", alsmede een zoveel mogelijk te bereiken richt waarde (PR 10-6/jr) ten aanzien van "beperkt kwetsbare objecten";

Groepsrisico (GR)

Dit is een maat voor de kans dat een grotere groep tegelijkertijd dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met gevaarlijke stoffen. De gestelde norm is een oriënterende waarde waarvan gemotiveerd mag worden afgeweken. Ten aanzien van bedrijven is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI) van toepassing. Ten aanzien van transport is de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen van kracht (hierna: de circulaire) . Deze circulaire is op 18 juli 2008 gewijzigd en verlengd (Staatscourant 18).

Bedrijven

Nabij de projectlocatie aan de Breitnerstraat en de Stuiverstraat bevinden zich geen inrichtingen die als risicovol voor de omgeving kunnen worden aangemerkt.

Transport

Wegverkeer

De projectlocatie grenst niet aan wegen met een specifiek invloedsgebied. In de nabijheid van de projectlocatie zijn ook geen wegen gelegen waarvan het invloedsgebied tot over de projectlocatie reikt.

Vliegveld

De projectlocatie ligt niet binnen het invloedsgebied van de Eindhoven Airport.

Railverkeer, waterwegen en buisleidingen

De projectlocatie ligt niet binnen het invloedsgebied van het spoor, waterwegen of buisleidingen.

Algemene conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor onderhavige ontwikkeling.

De 'Wet luchtkwaliteit' van 15 november 2007 wijzigt de Wet milieubeheer (m.n. hoofdstuk 5, onder titel 5.2) op het gebied van luchtkwaliteitseisen. De aanleiding hiervan is de maatschappelijke discussie die ontstaan is als gevolg van de directe koppeling tussen ruimtelijke ordeningsprojecten en luchtkwaliteit. Deze directe koppeling had tot gevolg dat veel geplande (en als noodzakelijk of gewenst ervaren) projecten geen doorgang konden vinden in overschrijdingsgebieden. Bovendien moest voor ieder klein project met betrekking tot luchtkwaliteit een uitgebreide toets gedaan worden. Met de nieuwe 'Wet luchtkwaliteit' en bijbehorende bepalingen en hulpmiddelen wil de overheid zowel de verbetering van de luchtkwaliteit bewerkstelligen als ook de gewenste ontwikkelingen in ruimtelijke ordening doorgang laten vinden.

De 'Wet luchtkwaliteit' voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren tot de normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen.

Het initiatief betreft de oprichting van gebouwen voor lichte bedrijvigheid, kantoren en woningen. Voor plannen waarin sprake is van wijzigingen en uitbreidingen met een mix van functies zijn door het Rijk (nog) geen grenzen aangegeven. Aangezien de invloed van het bestemmingsplan op de luchtkwaliteit wordt bepaald door de verkeersaantrekkende werking, wordt aangesloten bij de grenzen die gesteld worden voor woningbouwlocaties en kantoren waarbij ook de verkeersaantrekkende werking maatgevend is.

Conform voorschrift 3B.2 van bijlage 3a van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' (NIBM) draagt een bouwplan niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit wanneer het plan voorziet in de bouw van niet meer dan 1.500 woningen. Uitgaande van een kengetal van 4 - 5 verkeersbewegingen per woning, zijn derhalve 7.500 personenwagenbewegingen toelaatbaar. Van onderhavig initiatief mag, gezien de bouw van maximaal 53 woningen, worden uitgegaan van een lichte stijging van personenwagenbewegingen. Uitgaande van 5 verkeersbewegingen per woning is er sprake van 265 personenwagenbewegingen. De grens van 7.500 bewegingen wordt niet gehaald. Het aspect luchtkwaliteit vormt daarmee geen belemmering voor het initiatief.

Bodem

Ten behoeve van de herontwikkeling van de projectlocatie is het noodzakelijk om, middels een steekproef, de actuele bodemkwaliteit ter plaatse vast te stellen. Door Tritium Advies bv is derhalve in april 2007 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is in opdracht van de toenmalige eigenaar gedaan in verband met de voorgenomen verkoop van het projectgebied. Er is bij dit onderzoek op de locatie van de voormalige ondergrondse tank een sterke verontreiniging met zware metalen, PAK en minerale olie aangetroffen, in die mate dat nader onderzoek naar de aard en de omvang hiervan noodzakelijk werd geacht. Het onderzoek is als bijlage toegevoegd.

Door Tritium Advies bv is vervolgens in mei 2007 een nader bodemonderzoek uitgevoerd voor het plangebied. De conclusie van dit onderzoek is dat er bij het toekomstige gebruik van de locatie sprake is van onaanvaardbare risico's. Dit betekent dat er voor het toekomstige gebruik er rekening moet worden gehouden dat binnen een jaar na afgifte van de beschikking er met spoed gestart moet worden met saneren. Voor de aanpak van de verontreiniging op de locatie dient een deelsaneringsplan te worden opgesteld dat moet worden goedgekeurd door het bevoegd gezag inzake de Wet bodembescherming i.c. de Milieudienst regio Eindhoven. Voor de toekomstige situatie is er geen risico voor het ecosysteem meer aanwezig indien er 350 m² van het verontreinigde terreindeel bebouwd is. Het deelsaneringsplan is op 10 mei 2007 door Tritium Advies bv gepubliceerd.

Daarnaast is op 8 juni 2007 door Tritium Advies bv een saneringsplan voor het plangebied opgesteld. De conclusie van het saneringsonderzoek is dat de immobiele verontreinigingen op de locatie volledig dienen te worden verwijderd door ontgraven. De in het kader van de grondsanering uitgevoerde werkzaamheden en de saneringsresultaten zijn vastgelegd in een evaluatierapport dat ter goedkeuring werd voorgelegd aan de Milieudienst regio Eindhoven. Het evaluatierapport werd opgesteld conform VKB Protocol 6001 voor milieukundige begeleiding van landbodemsanering met conventionele methoden. Uit dit onderzoek blijkt dat de locatie op dit moment voor 75% is gesaneerd. Het saneren van de verontreinigde grond ter plaatse van de bomenrij langs de woningen had ten tijde van dit onderzoek nog niet plaatsgevonden.

De bomenrij is inmiddels in het kader van de herontwikkeling gerooid, waarna de bodem aldaar tevens geheel gesaneerd is. Het gehele terrein is inmiddels gesaneerd; hiervan is verslag gedaan bij VROM in het kader van de regeling uniforme saneringen. In januari 2008 zijn door de Milieudienst regio Eindhoven en in juli 2008 door de gemeente Eindhoven beschikkingen afgegeven ingevolge de Wet bodembescherming. De meldingen en verslagen zijn toegevoegd in de bijlagen van dit bestemmingsplan. Geconcludeerd kan worden dat het aspect bodem geen belemmering meer vormt voor de onderhavige ontwikkeling.

Grondwater

Tijdens de grondwatermonstername zijn in het veld zuurgraad (pH) en elektrische geleidbaarheid (Ec) van het grondwater bepaald. De aangetroffen waarden zijn normaal voor het gebied waar de onderzoekslocatie zich bevindt. Het grondwater bevond zich op een diepte variërend van 1,65 tot 2,30 m-mv. Bij de monstername van het grondwater zijn zintuiglijk geen afwijkingen waargenomen. Uit de uitgevoerde analyses van het grondwater komt het volgende naar voren. Het grondwater op de onderzoekslocatie is licht verontreinigd met chroom en zink. Dergelijke verontreinigingen worden echter veelvuldig aangetroffen in de regio zonder dat hiervoor een eenduidige bron aan te wijzen is (verhoogde achtergrondconcentraties). Derhalve wordt nader onderzoek hiernaar niet noodzakelijk geacht.

Geconcludeerd kan worden dat het aspect bodem geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

In maart 2011 heeft Econsultancy een actualisatie van een bestaande quickscan Flora en fauna uitgevoerd voor de projectlocatie. Geconstateerd is dat het plangebied thans braakliggend is met een begroeiing van ruigtekruiden. Het is in gebruik als hondenuitlaatveld. Er zijn geen bomen of bebouwing aanwezig. In de quickscan komt naar voren dat er tijdens een veldonderzoek geen beschermde soorten zijn waargenomen. Deze zijn ook niet in het plangebied te verwachten. Incidenteel kunnen algemene, beschermde soorten van Tabel 1 bij de flora- en faunawet (zoals egel en mol) in het plangebied voorkomen. Voor deze soorten geldt bij ruimtelijke ontwikkelingen een vrijstelling van de verbodsbepalingen in de Flora- en faunawet. Voor algemeen voorkomende grondgebonden zoogdieren en amfibieën geldt de algemene zorgplicht, die er onder meer in voorziet dat al het redelijkerwijs mogelijke dient te worden gedaan om het doden van individuen te voorkomen. Er zijn in het kader van de algemene zorgplicht geen speciale maatregelen nodig. Ten aanzien van de gebiedsbescherming kan worden geconcludeerd dat door het onderhavige initiatief de EHS niet zal worden aangetast. Externe werking op overige beschermde natuurgebieden (Natura 2000) is niet aan de orde.
Geconcludeerd kan worden dat het aspect natuur geen belemmering is voor de ontwikkeling. De rapportage is toegevoegd in de bijlagen bij dit bestemmingsplan.

Met deze waterparagraaf wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 3, lid 1.6, onder c, van het Besluit ruimtelijke ordening. Deze waterparagraaf is tot stand gekomen met een werkwijze volgens de Handreiking Watertoets. Er wordt gewerkt op basis van documenten die zijn vastgelegd met instemming van het Waterschap De Dommel en de provincie (Gemeentelijk rioleringsplan) of zelfs mede worden ondertekend door deze partijen (Waterplan).

Gemeentelijk rioleringsplan (GRP) (vastgesteld door gemeenteraad op 30 november 2010)

In het GRP 2011-2014 is geanticipeerd op de Wet Gemeentelijke Watertaken die in 2008 van kracht is geworden. Met de Wet Gemeentelijke Watertaken wordt de verbrede rioolheffing geïntroduceerd. Dit betekent dat naast de rioleringszorg ook de gemeentelijke grondwaterzorg en hemelwaterzorg in het GRP is opgenomen.

Verder wordt voortgeborduurd op de doelstellingen uit het vorige GRP. Het GRP bevat de geplande activiteiten voor het beheer en onderhoud van het rioolstelsel en bevat maatregelen ter verbetering van de oppervlaktewaterkwaliteit en het hydraulisch functioneren van het rioolstelsel. Deze maatregelen bestaan vooral uit het afkoppelen van verhard oppervlak waarbij het regenwater gescheiden van afvalwater wordt ingezameld, zoveel mogelijk wordt geborgen en afgevoerd naar het oppervlaktewater.

Waterplan

Het Waterplan is een plan dat is opgesteld door de gemeente Eindhoven, waterschap De Dommel, provincie Noord-Brabant en waterleidingbedrijf BrabantWater. Het plan omvat drie delen. Het "Visiedocument" (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 januari 2004) geeft het gezamenlijk streefbeeld van de waterpartijen weer. Het deel "Taken en Bevoegdheden" regelt de (verdeling van de) verantwoordelijkheden voor het stedelijk water tussen de vier waterpartijen. Het deel "Maatregelen" geeft de projecten weer die de komende jaren uitgevoerd worden. Deze projecten zijn ingedeeld naar de vier thema's (programmalijnen) van het Visiedocument. Het gehele Waterplan is bestuurlijk bekrachtigd met een convenant in januari 2006. Eén van de belangrijkste doelstellingen uit het Waterplan is het realiseren van een waternetwerk in de stad.

Aanpak grondwateroverlast

In april 2000 heeft de gemeenteraad het beleid vastgelegd voor de gebieden met grondwateroverlast. In 2008 is het beleid geëvalueerd, mede in het kader van de Wet gemeentelijke Watertaken waarmee de gemeentelijke zorgplicht voor het grondwater wordt geïntroduceerd. Maatregelen zijn voorzien bij een aantal geselecteerde gebieden (clusters) met overlast in ondiepe kelders en kruipruimten die veroorzaakt wordt doordat het grondwaterpeil in winterperioden hoger komt dan één meter onder het maaiveld.

Huidige situatie

Door sloop van de oude industriële bestemming is het terrein van het plangebied momenteel onbebouwd. Voorheen was het terrein grotendeels verhard en aangesloten op het gemengde rioolstelsel van Eindhoven. In dit deel van Eindhoven bestaat de bodem overwegend uit zwakzandig leem. Grondwaterstanden variëren in de omgeving tussen -1,2 en – 1,4 m-mv.

Toekomstige situatie

Het toekomstig perceel zal grotendeels verhard worden uitgevoerd. Grofweg is het terrein te verdelen in drie zones: De grondgebonden woningen, wegverharding inclusief parkeerplaatsen en groen cq tuinen. In bijlage 1 is de toekomstige situatie weergegeven met daarbij horende verharde oppervlakken. De woningen worden voorzien van gescheiden riolering tot aan de erfgrens. Het HWA en het DWA wordt in zowel Breitnerstraat als de Stuiverstraat aangesloten op het gemeentelijk riool.

overzicht huidige en toekomstige situatie verhardingen

Gevolgen voor/ door de waterhuishouding

Door realisatie van de ontwikkeling neemt binnen het plangebied het verhard oppervlak met ca. 2.800 m² af. Compensatie is daarom niet noodzakelijk.

Waterkwaliteit

Bij de inrichting, bouw en beheer fase worden zo min mogelijk vervuilende stoffen toegevoegd aan de bodem en het grond- en oppervlaktewatersysteem. Blootstelling van uitloogbare bouwmaterialen zoals zink, koper en lood aan hemelwater moet tot een minimum beperkt worden. Ook een gifvrij beheer van de ruimte (weg- en groenbeheer) levert een belangrijke positieve bijdrage aan de waterkwaliteit en dient aandacht te krijgen bij het uitwerken van het beheersplan voor de ontwikkeling.

Afspraken waterschap

In mei 2012 is met Waterschap de Dommel gestart met overleg over dit plan. Naar aanleiding van dit overleg is afgesproken het projectgebied gescheiden te rioleren. De HWA & DWA verzamelleidingen zullen in zowel de Breitnerstraat en de Stuiverstraat vanaf de plangrens worden aangesloten op het gemeentelijk riool. De uitgewerkte versie van het riool ontwerp dient bij de lozingsvergunning aanvraag nog ter goedkeuring aan de gemeente overlegd te worden. De voorgestelde maatregelen hebben kwalitatief geen negatieve effecten op de omgeving. Het Waterschap de Dommel heeft daarom ingestemd met de voorgestelde maatregelen en is het wateradvies afgedaan.

Het bestemmingsplan "XI Eindhoven binnen de Ring (Iristuinen)" is te typeren als een ontwikkelgericht plan. De methodiek van het bestemmingsplan is gebaseerd op de Regeling standaarden ruimtelijke ordening welke de volgende standaarden bevat:

• De Standaard Toegankelijke Ruimtelijke Instrumenten (STRI2008);
• De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2008);
• Het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening (IMRO2008).

Er is, conform de Wro, gekozen voor een analoge en digitale verbeelding van het plan. Aan de bestemmingen 'Bedrijf', 'Verkeer-Verblijfsgebied' en 'Wonen' zijn bestemmings- en bouwregels gekoppeld die direct inzichtelijk maken welke functies zijn toegelaten.

Verbeelding en regels bieden een directe titel voor bebouwing en gebruik en voor sloopwerken, andere werken en werkzaamheden. Aan de regels zijn bijlagen gevoegd waar in de specifieke regels naar is verwezen.

In de analoge en digitale verbeelding hebben de gronden binnen de projectlocatie de bestemmingen 'Bedrijf', 'Verkeer-Verblijfsgebied' en 'Wonen' gekregen.

Ten behoeve van de leesbaarheid is het plan op een topografische ondergrond gelegd. De bestemming en de aanduidingen zijn ingedeeld in de hoofdgroepen volgens de SVBP2008 en zijn bij de verbeelding opgenomen in een renvooi. Opgemerkt wordt nog dat de analoge en digitale verbeelding qua verschijning van elkaar verschillen, immers de wijze van raadplegen is ook verschillend. Inhoudelijk zijn uiteraard geen verschillen te vinden.

De planregels zijn ondergebracht in Hoofdstuk 1 Inleidende regels, Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels, Hoofdstuk 3 Algemene Regels en in Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels. De inleidende regels bestaan uit begripsbepalingen en de wijze van meten, teneinde te voorkomen dat discussie ontstaat over de interpretatie van de regels. In de 'Begrippen' (artikel 1) wordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als gebruikte begrippen niet in deze lijst voorkomen, dan geldt de uitleg/interpretatie conform het dagelijks taalgebruik. In het artikel over de 'Wijze van meten' (artikel 2) worden de te gebruiken meetmethodes vastgelegd.

De regels bij de bestemming wordt als volgt toegelicht.

Artikel 3 Bedrijf

De bestemming omvat meerdere functies zoals bedrijven (tot en met categorie 1). De bebouwingsregels omschrijven dat het gebouw enkel binnen het bouwvlak is toegestaan. De maximale bouwhoogte is daarbij eveneens opgenomen. Ter plaatse van de bouwvlakken die op minder dan 10 meter van woningen zijn gelegen zijn uitsluitend bedrijven in milieucategorie 1 toegestaan.

Artikel 4 Verkeer-Verblijfsgebied

Deze bestemming is gelegd op de gronden die bedoeld zijn als woonstraat en de doodlopende ontsluitingsweg. Binnen deze bestemming zijn voorzieningen voor de geleiding van het verkeer mogelijk, alsmede parkeerplaatsen en groenvoorzieningen.

Artikel 5 Wonen

Binnen de bestemming 'Wonen' is het mogelijk om circa 53 aaneengebouwde woningen te bouwen. In het artikel zijn tevens de maatvoeringseisen opgenomen.

Overige

Onder de Algemene regels zijn opgenomen de Anti-dubbeltelbepaling, de Algemene afwijkingsregels, Overige regels in verband met het parkeerbeleid en de Algemene procedureregels. In de Overgangs- en slotregels zijn het Overgangsrecht en de Slotregel opgenomen.

De gemeente heeft in maart 2009 het toezicht- en handhavingsprogramma 2009 vastgesteld. In dit handhavingsprogramma is aangegeven dat de gemeente zich inzet om van Eindhoven een sterke stad met een levendige economie te maken. Veiligheid en leefbaarheid staan daarbij voorop.

Het gemeentebestuur heeft een gemeente voor ogen die maximaal dienstverlenend is, maar die ook de grenzen aangeeft en de spelregels bewaakt. Daar waar dat nodig is wordt daadkrachtig opgetreden in het algemeen belang voor de bescherming van de rechtszekerheid van individuele belangen.

De gemeente handhaaft consequent, werkt in belangrijke mate stadsdeel- en gebiedsgericht en programmatisch en staat dicht bij de burger. Goed toezicht en handhaving zijn van cruciaal belang om de leefbaarheid, de rechtszekerheid, de veiligheid, bedrijvigheid en het milieu in Eindhoven te bevorderen. Overlast en vervuiling dienen te worden teruggedrongen en naleving van voorschriften van bijvoorbeeld ruimtelijke ordening, bouw-, milieu- en gebruiksvergunningen is hierbij noodzakelijk. De wet- en regelgeving blijft het uitgangspunt voor toezicht en handhaving. Cruciaal is evenwel dat de gemeente zich vanuit toezicht en handhaving als partner opstelt en daarbij de nodige dynamiek toont en helder communiceert over wat wel en niet kan. Voor toezicht en handhaving is een handhavingsmodel ontwikkeld dat wordt gekenmerkt door de volgende zeven basisprincipes:

• Integrale aanpak vanuit een samenhangende organisatie.
• Toezicht en handhaving als sterke schakels in de reguleringsketen ( zowel beleidsmatig als qua uitvoering).
• Optimaal toepassen van moderne communicatietechnologie bij toezicht en handhaving.
• Goede informatiepositie van de handhavers door een betere beschikbaarheid van betrouwbare gegevens over kenmerken van de stad, vergunningen, controles, activiteiten en procedures.
• In een vroegtijdig stadium van toezicht en handhaving in gesprek gaan met de burgers en bedrijven gericht op het zo min mogelijk hoeven toepassen van bestuursrechtelijke maatregelen.
• In alle redelijkheid is ruimte voor maatwerk maar zo nodig wordt doorgepakt.
• We zeggen wat we doen; we doen wat we zeggen en we laten zien wat we gedaan hebben.

Op basis van dit toezicht- en handhavingsprogramma is een gemeentelijk werkplan opgesteld daarin per aandachtsveld de toezicht- en handhavingsactiviteiten SMART zijn vorm gegeven. Voor het aandachtsveld Bouwen, wonen en ruimtelijke ordening (strijdigheid met het bestemmingsplan) zijn op ruimtelijke ordeningsgebied onder meer de volgende activiteiten benoemd:

• Controle panden op illegale bewoning/strijdig gebruik woning met bestemmingsplan.
• Controle panden op ontoelaatbare woningsplitsing.
• Accent op specifieke locaties per stadsdeel (autohandellocaties).

Bij illegale bouw en illegaal gebruik worden gemelde misstanden aangepakt waarbij zaken waar veiligheid, monumentale panden en welstand in het geding is.

Een eerste vereiste om goed te kunnen handhaven zijn duidelijk regels. Bij het ontwikkelen van de standaardregels voor bestemmingsplannen het stedelijk gebied van Eindhoven is daarom gekozen voor een zo helder mogelijke juridische methodiek. De planregels zijn zo geredigeerd, dat deze in de toetsingspraktijk goed hanteerbaar zijn. Planregels dienen duidelijke normen te bevatten die niet voor verschillende uitleg vatbaar zijn en tevens actueel en controleerbaar zijn. Teneinde hieraan te voldoen zijn de regels aangepast aan de meest recente jurisprudentie en wetgeving op ruimtelijke gebied en ruimtelijk relevant gebied. Dit biedt voldoende garanties voor de rechtszekerheid en de flexibiliteit van de nieuwe bestemmingsplannen.

In het voorliggende bestemmingsplan is het actuele ruimtelijk beleid van Eindhoven vastgelegd, toegespitst op de projectlocatie. Het bestemmingsplan bevat een juridisch toetsingskader voor het behoud en de ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit. Om deze kwaliteit voor de planperiode te kunnen garanderen is vereist, dat in de praktijk de planregels strikt worden toegepast en gehandhaafd. Goede voorlichting en informatievoorziening dragen bij aan een verbetering in de naleving van de bestemmingsplannen.

Het bestemmingsplan is gericht op het mogelijk maken van een ruimtelijke ontwikkeling die Grexwet-plichtig is. Het plan is economisch uitvoerbaar. De financiële uitvoerbaarheid van het plan wordt gewaarborgd aangezien de initiatiefnemer met de gemeente Eindhoven een anterieure overeenkomst heeft gelsoten.

Op dinsdag 28 februari 2012 heeft een inloopmiddag plaatsgevonden in het buurthuis in de Iriswijk. Tijdens deze inloopmiddag is het stedenbouwkundige plan met de geprojecteerde woningen en de afschermende bedrijfsbebouwing getoond. De reacties van buurtgenoten waren overwegend positief, mede gezien het feit dat de voorheen geprojecteerde gestapelde bebouwing plaats heeft gemaakt voor overwegend grondgebonden woningen, die een sterke relatie krijgen met de bestaande woningen in de Iriswijk.

De publicatie in het kader van artikel 1.3.1 van het Besluit ruimtelijke ordening, welke de start vormt voor de bestemmingsplanprocedure, heeft plaatsgevonden op 22 februari 2012.

Gelet op de aard en de omvang van het plan is geen overleg gevoerd als bedoeld in art. 3.1.1. Bro. Rijks- en/of provinciale belangen zijn niet in het geding. Het in de inspraak getoonde stedenbouwkundige plan is aangepast aan de rijcurven/draaicirkels ten behoeve van de doorgang van hulpdiensten.

Lijst van bedrijfsactiviteiten bij de regels van het bestemmingsplanXI Eindhoven binnen de Ring (Iristuinen)