het bestemmingsplan II De Bergen (Bergstraat) (SVBP2008) van de gemeente Eindhoven.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0772.80185-0301 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

Een vrij beroep, dat in of bij een woongebouw wordt uitgeoefend, waarbij het woongebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Hieronder wordt tevens verstaan het enkel uitoefenen van een administratie ten behoeve van een bedrijf alsmede detailhandel via internet zonder opslag en/of verkoop aan huis, dat in of bij een woongebouw wordt uitgevoerd, waarbij het woongebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

Onder vrije beroepen worden verstaan: (para)medische, juridische, therapeutische, ontwerp-technische, administratieve, sociaal-wetenschappelijke, kunstzinnige en daarmee gelijk te stellen beroepen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft..

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling dat voldoet aan de meest actuele versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA).

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in het gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van het bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

bij bouwwerken: bestaand ten tijde van ter visie legging van het ontwerp van het bestemmingsplan.

bij gebruik: bestaand ten tijde van inwerkingtreding van het desbetreffende gebruiksverbod.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijk omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en/of zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of gebied.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop), verkopen, en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van diensten aan derden, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder zijn begrepen kapperszaken, belwinkels, internetcafé, schoonheidsinstituten, fotostudio´s en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw dat, op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt..

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, of onderdelen van bouwwerken die worden aangemerkt als uitingen van één der beeldende kunsten.

0.30 m' boven de kruin van de weg.

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, bewerkt of hersteld, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin tegen vergoeding seksuele handelingen worden verricht.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotische/pornografische aard plaatsvinden.
Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

de bouwlaag respectievelijk bouwlagen die boven de begane grondbouwlaag gelegen is/zijn.

de voor het publiek zichtbare en toegankelijke (besloten) winkelruimte ten behoeve van de detailhandel.

een gebouw, dat een ruimte omvat, welke door zijn indeling kennelijk bedoeld is te worden gebruikt voor de detailhandel.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden. Een woonwagen wordt niet tot een woning gerekend.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

het percentage van de voor de betreffende bestemming aangewezen gronden of bouwblok, dat per bouwperceel mag worden bebouwd.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen wordt de overschrijding van de bouwgrens, door ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken e.d. buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouwgrens, niet meer dan 1 meter bedraagt.

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. detailhandel, uitsluitend op de begane grond; met dien verstande dat productiegebonden detailhandel, perifere detailhandel en supermarkten zijn uitgesloten;
2. b. dienstverlenende bedrijven en/of dienstverlenende instellingen uitsluitend op de begane grond;
3. c. praktijkruimten uitsluitend op de begane grond;
4. d. wonen in de vorm van woningen uitsluitend op de verdieping;
5. e. een aan-huis-verbonden beroep als ondergeschikte nevenfunctie bij een woning;

met de daarbij behorende:

6. f. tuinen, erven en terreinen;
7. g. parkeervoorzieningen;
8. h. kunstobjecten en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
5. e. bereikbaarheid van hulpdiensten;
6. f. het behoud van de oorspronkelijke opzet van een gebied met cultuurhistorische en ruimtelijke waarden en ter waarborging van de aanwezige cultuurhistorische en ruimtelijke waarden.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.2.1 voor het bouwen van gebouwen alsmede bouwwerken geen gebouwen zijnde mits:

1. a. dit in overeenstemming is met de ter plaatse geldende bestemming; en
2. b. met een archeologisch onderzoek is vastgesteld dat met de oprichting van het bouwwerk waarvoor ontheffing wordt gevraagd geen onevenredige verstoring plaatsvindt van de archeologische waarden. Als het oprichten van het bouwwerk waarvoor ontheffing wordt gevraagd kan leiden tot onevenredige verstoring van archeologische waarden, dan worden aan de ontheffing de volgende voorschriften verbonden:
   1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden; en/of,
   2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen; en/of,
   3. 3. de verplichting de oprichting van het bouwwerk te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.

De voor 'Waarde - Cultuurhistorie' aangewezen gronden zijn, naast de voor de aldaar voorkomende onderliggende basisbestemming, tevens bestemd voor het behoud, de versterking en ontwikkeling van de aanwezige cultuurhistorische en ruimtelijke waarden. Deze objecten met cultuurhistorische en ruimtelijke waarden, behorende tot de erfgoedcontour van het gebied De Bergen, zijn op de Beleidskaart nader aangeduid als dominant, beeldbepalend/kenmerkend en basiskwaliteit respectievelijk in de kleuren rood, oranje en geel, met dien verstande dat de dominant, in de kleur rood, aangeduide cultuurhistorische waarden, zijn aan te merken als gemeentelijk monument in de zin van artikel 18 lid 1 juncto artikel 1 lid 3 sub b van de Monumentenverordening 2006. De als beeldbepalende/kenmerkend aangeduide objecten zijn, voor zover deze het aanzien vanaf de openbare weg betreft, eveneens aan te merken als gemeentelijk monument als hiervoor vermeld.

Naast het bepaalde omtrent het bouwen voor de aldaar voorkomende onderliggende basisbestemming mag binnen de erfgoedcontour slechts worden gebouwd in overeenstemming met de ruimtelijke karakteristiek en de cultuurhistorische waarden zoals die zijn omschreven in het cultuurhistorisch basisonderzoek en zijn aangeduid op de daarop gebaseerde Beleidskaart met in achtneming van het volgende:

1. a. behoud onderhoud en versterken gaat voor vernieuwen en ontwikkelen;
2. b. vernieuwen en ontwikkelen geschiedt vanuit en met respect voor de cultuurhistorische waarden.

Om te beoordelen of bij het bouwen aan deze uitgangspunten wordt voldaan kan het bevoegd gezag bepalen dat een bouwhistorisch en/of cultuurhistorisch projectonderzoek wordt verricht.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij de afgifte van een omgevingsvergunning en/of afwijkingsvergunning de omvang of de bestemming van een bouwwerk aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het parkeren of stallen van motorvoertuigen op meer dan twee wielen, moet in, op of onder dat gebouw dan wel op het bij het gebouw horende perceel, afhankelijk van de bestemming, grootte en bereikbaarheid per openbaar vervoer, een door burgemeester en wethouders, conform de Parkeernormen (zie Bijlage 1 Parkeernormen), te bepalen aantal parkeerplaatsen aanwezig zijn.

1. a. Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 7.1 indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit of voor zover op andere wijze in de nodige parkeer of stallingsruimte wordt voorzien.
2. b. Aan het afwijken als vermeld onder a. kan burgemeester en wethouders een financiële voorwaarde verbinden.

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning nadere eisen stellen ten aanzien van de maatvoering van de parkeervoorzieningen,zoals bedoeld in lid 1, artikel 7 Parkeereisen indien dit, gelet op de feitelijke omstandigheden, noodzakelijk is.

Het bevoegd gezag kan afwijken de in lid 1 genoemde parkeernormen:

1. a. indien het voldoen aan de bepalingen van de parkeernormen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit;
2. b. voor zover op een ander wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte, dan wel laad- en losruimte wordt voorzien.
   

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10 % van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat de aanduiding 'bouwvlak' wordt overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
3. c. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot maximaal 10 m, met dien verstande dat de maximale bouwhoogte van erfafscheidingen 2 m is.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

burgemeester en wethouders kunnen eenmalig bij een omgevingsvergunning afwijken van lid 9.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 9.1 met maximaal 10%.

Lid 9.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 9.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in lid 9.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Lid 9.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan II De Bergen (Bergstraat).

Ter plaatse van het perceel aan de Bergstraat tussen nummer 3 en 5 in het centrum van de stad Eindhoven is de initiatiefnemer voornemens een terrein dat op dit moment in gebruik is als parkeerplaats met groenvoorzieningen te vervangen door een gebouw met de volgende functies: 2 winkelruimtes op de eerste bouwlaag en 4 appartementen op de twee bovengelegen bouwlagen. Deze ontwikkeling is op grond van het vigerende bestemmingsplan “De Bergen” niet mogelijk. De bouwregels van de ter plaatse vigerende bestemming ‘Gemengd – 1’ gaan er van uit dat nieuwe bebouwing mag worden opgericht conform de plaats en verschijningsvorm van de bestaande bebouwing. Aangezien er in de bestaande situatie geen bebouwing in het plangebied aanwezig is, is de onderhavige ontwikkeling niet mogelijk binnen het bestemmingsplan. De bouw dient wel binnen het bestaande bouwvlak te blijven. Om het nieuwe bouwplan mogelijk te maken is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk.

Het plangebied waar het project in is gelegen betreft het centrum van Eindhoven en bestaat voornamelijk uit kleinschalige woonbebouwing en verspreid voorkomende kleinschalige detailhandel. Het plangebied, welke thans bestaat uit een parkeerplaats, ligt ingeklemd tussen de Bergstraat in het zuidwesten en de belendende bebouwing aan de Keizersgracht in het noordoosten. Aan de noordwestzijde en zuidoostzijde wordt het plangebied begrensd door woonbebouwing aan de Bergstraat 3 respectievelijk bebouwing met daarin een juwelier met daarboven een woonfunctie aan de Bergstraat 5. Op de navolgende afbeeldingen is de ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven.

Het gebied De Bergen, westelijk gelegen van de binnenstad, werd in het verleden in hoofdzaak gekarakteriseerd door een 2-tal wegen, De Grote Berg en de Kleine Berg, die vanaf de poorten van Eindhoven samenkwamen in de Hoogstraat en voerden naar Gestel en de Kempen. Ook de Heilige Geeststraat en de Bergstraat behoren tot de historische wegenstructuur. Tot omstreeks 1870 bleef het gebied een overwegend agrarisch karakter behouden. Na het gereedkomen van de spoorlijn in Eindhoven in 1867 ging de toenemende industrialisatie ook niet aan dit gebied voorbij. In deze periode werd een begin gemaakt aan de aanleg van wegen voor de bouw van woningen. Met de groei van Eindhoven en de verdere industrialisatie ontwikkelden de Grote Berg, Kleine Berg en Willemstraat zich tot echte radiaalwegen naar het stadscentrum. Langs deze wegen kwamen de gebruikelijke bedrijfsmatige activiteiten tot stand. Daarnaast ontstond er een ontwikkeling, die het gebied in verband met de ligging in de directe nabijheid van het stadscentrum geleidelijk aan meer betrok bij de verzakelijking van de binnenstad. De oorspronkelijke wijkstructuur van de Bergen is nagenoeg nog geheel aanwezig. Met name het noordelijk deel van de Bergen vanaf de Grote Berg is als ensemble van structuur en bebouwing cultuurhistorisch waardevol.

De projectlocatie ‘Bergstraat’ is onderdeel van het gebied De Bergen. Het voortbestaan van het bijzondere karakter van De Bergen is niet vanzelfsprekend. Er is altijd de druk van vernieuwing, zeker in een centrumgebied. Om het karakter van De Bergen te kunnen koesteren en versterken zijn daarom een aantal spelregels nodig die in ruimtelijke zin richting geven aan zowel kleine bouwplannen als grotere ontwikkelingslocaties. Voor het gebied De Bergen gelden de volgende regels:

• Authentieke bebouwing in standhouden (niet slopen) en respectvol behandelen.
• Beheerst ontwikkelen. Geen ongebreidelde verdichting, maar archipunctuur: met gerichte kleine en grote transformaties de buurt van binnenuit vernieuwen en verrijken. Gaten in straatwanden vullen, braakliggende terreinen ontwikkelen en binnenterreinen benutten. Parkeren ondergronds brengen en daarboven bebouwing en open(bare) ruimte tot stand brengen.
• Fijnmazig netwerk van voetgangersverbindingen uitbreiden door de grote bouwblokken heen, in de voor de Bergen zo kenmerkende gebogen lijnen.
• Dommelzone beter zichtbaar en toegankelijk maken en als kwaliteitselement benutten in het zuidelijk deel van de Bergen.
• Bij nieuwbouw kiezen voor contextueel bouwen en gaan voor kwaliteit.
• Bergen Noord (Grote Berg – Willemstraat): Het unieke karakter van de Bergen Noord houdt alleen stand als nieuwbouw aangepast aan het bestaande wordt ontworpen.
• Bergen Zuid (Dommel tot Grote Berg): Niet doorgaan op de ingeslagen weg van schaalvergroting en eigenzinnig bouwen. Bewust omgaan met de aanwezige kwaliteiten en van daar uit verder bouwen.
• Ieder bouwplan moet zijn geïnspireerd op de architectuur en schaal van de Bergen en gerelateerd aan de specifieke vormgeving en context waarin het plan wordt gerealiseerd. Dit wil zeggen rode baksteenarchitectuur (traditioneel of eigentijds), hoogte afgestemd op directe omgeving (even hoog of lager dan gemiddelde hoogte aangrenzende panden, doch max. 15 meter), perceelsgewijze opbouw, aandacht voor geveldetaillering, mix van kapvormen die in de Bergen voorkomen.

Bestaande situatie

Het plangebied is op dit moment braakliggend en in gebruik als parkeerplaats. De parkeerplaats is gedeeltelijk verhard. Het parkeerterrein wordt door een erfafscheiding van de belendende achtererven afgescheiden. Het parkeerterrein wordt ontsloten door middel van een toegang aan de Keizersgracht, zich bevindende naast de bebouwing aan de Keizersgracht 8. Het parkeerterrein wordt afgescheiden van de Bergstraat door een baksteen muur waardoor het terrein vanuit deze straat niet zichtbaar is. De directe omgeving van het plangebied dient te worden beschouwd als stedelijk, waarbij bouwhoogtes tot circa 12 meter voorkomen in combinatie met een smal straatprofiel.

Gewenste situatie

Initiatiefnemer is voornemens op de huidige locatie een geheel nieuw pand weg te realiseren ten behoeve van detailhandel op de eerste bouwlaag (maximaal milieucategorie 1 uit de Lijst van Bedrijfsactiviteiten) en 4 appartementen op de daarboven gelegen bouwlagen. Het bestaande parkeerterrein wordt hierbij volledig geamoveerd. Er is geen sprake van waardevol groen in het plangebied. Vanaf het maaiveld zal de bebouwing uit drie lagen bestaan, waarvan de bovenste laag gedeeltelijk is gelegen in een kap. De goot- en bouwhoogte bedraagt circa 10 meter respectievelijk 12,5 meter. Het gebouw wordt gekenmerkt door een bakstenen hoofdmassa. Het achtererf blijft in gebruik als parkeerterrein. Op de parkeerplaats komt bergruimte en wordt de parkeerbehoefte voor de appartementen en commerciële ruimten opgelost. De entree van de appartementen bevindt zich op de parkeerplaats.

De ontwikkeling van de projectlocatie aan de Bergstraat dient te passen binnen de door de gemeente gestelde (stedenbouwkundige) randvoorwaarden en het vigerende ruimtelijke beleidskader van het rijk, de provincie en de gemeente. In dit hoofdstuk vindt een toetsing van het initiatief aan de relevante randvoorwaarden en beleidskaders plaats.

In de Verordening ruimte 2012, in werking getreden op 1 juni 2012, heeft de provincie regels opgesteld waarmee gemeenten rekening moeten houden bij het opstellen van bestemmingsplannen. Deze regels zijn een directe vertaling van het provinciale beleid (Interimstructuurvisie, uitwerkingsplannen). Ten aanzien van onderhavig plangebied bestaan geen belemmeringen vanwege de ligging in bestaand stedelijk gebied en in het zoekgebied stedelijke ontwikkeling. Binnen het als zodanig aangewezen stedelijk gebied is de gemeente in het algemeen vrij – binnen de grenzen van andere wetgeving – om te voorzien in stedelijke ontwikkeling.

De provinciale structuurvisie, in werking getreden op 1 januari 2011, geeft de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025. De provincie kiest daarin voor de verdere ontwikkeling van gevarieerde en aantrekkelijke woon-, werk- en leefmilieus en een kennisinnovatieve economie met als basis een klimaatbestendige en duurzame provincie. Leidende principes zijn zorgvuldig ruimtegebruik (inbreiden, herstructurering en landschapsinvestering) en regionale afstemming. Onderhavig initiatief speelt in op het aspect zorgvuldig ruimtegebruik vanwege de herontwikkeling van de locatie in het stedelijk concentratiegebied en indirect versterking van de economische kenniscluster Zuidoost door het bijdragen aan een goed leefklimaat.

De gemeente Eindhoven heeft een interimstructuurvisie opgesteld en vastgesteld in december 2009. Reeds vastgesteld beleid is hierin verwerkt. De vaststelling van een nieuwe structuurvisie met nieuwe beleidsuitgangspunten zou in 2011 plaatsvinden, maar is uitgesteld tot na de vaststelling van nieuw beleid (o.a. de Stadsvisie 2040 en de Strategische mobiliteitsagenda).

Van toepassing voor het initiatief is de ontwikkeling van Eindhoven tot een krachtige stad waarbij de nadruk op de ontwikkeling van het centrumgebied ligt. Onderhavig project draagt daar vanwege herontwikkeling aan bij.

De Bergen is met haar kleinschalige, historische karakter en de menging van allerlei functies, waarin het veelal nog grondgebonden wonen in hoge dichtheden domineert, het “Quartier Vivant” van Eindhoven. De buurt voegt aan de binnenstad een steeds meer gewaardeerde eigen sfeer toe. Uitgangspunt is daarom om de Bergen in zijn bestaande kwaliteiten te koesteren en versterken.

In navolging op de ontwikkelingsvisie De Bergen is een uitvoeringsprogramma opgesteld. De ambities zijn uitgewerkt in een fysiek ruimtelijk programma. De projectlocatie aan de Bergstraat is niet opgenomen in het uitvoeringsprogramma, echter kan aangesloten worden bij nabijgelegen ontwikkelingslocaties. Ambitie is om de ontwikkelingen aan te laten sluiten bij het bestaande karakter van De Bergen.

Het plangebied is gelegen in het bestemmingsplan “De Bergen”, vastgesteld door de gemeenteraad op 15 juni 2010 en onherroepelijk per 23 november 2011. Het plangebied heeft de bestemming ‘Centrum’ en ‘Gemengd – 1’ met de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie’ en ‘Waarde – Cultuurhistorie’. Binnen de bestemming ‘Gemengd - 1’ is ruimte voor detailhandel, dienstverlening en kleinschalige horeca. Daarnaast is wonen op de verdieping mogelijk. De maximaal toegestane bouwhoogte ter plaatse bedraagt zoveel als in de bestaande situatie aanwezig. Bebouwing mag louter worden opgericht op dezelfde plaats en in dezelfde verschijningsvorm als in de bestaande situatie.

Onderhavige ontwikkeling voorziet in de oprichting van een nieuw pand met drie bouwlagen, waarvan de derde bouwlaag is gelegen in een kap. De maximale goothoogte bedraagt 10 meter, de maximale bouwhoogte 12,5 meter. Daarnaast is het voornemen om binnen het pand op de eerste bouwlaag 2 commerciële ruimtes op te nemen. Ook komen er 4 appartementen op de tweede en derde bouwlaag. Aangezien er in de onderhavige situatie geen bebouwing in het plangebied aanwezig is, is het initiatief strijdig met de bouwregels van het vigerende bestemmingsplan. Hierdoor moet een bestemmingsplanwijziging plaatsvinden. Onderhavig plan voorziet daar in.

Belvedère is een nationale beleidsnota uit 1999, samengesteld door de ministeries van OCW, LNV. VROM en Verkeer en Waterstaat. Het behandelt de relatie tussen cultuurhistorie en ruimtelijke inrichting. In het kader van het project Belvedère is een cultuurhistorische waardenkaart (CHW-kaart) van Nederland gemaakt. Op deze kaart zijn gebieden aangegeven met hoge sectorale cultuurhistorische waarden (beoordeeld naar de sectorgebieden archeologie, bouwkunde en historische landschap) en gebieden met hoge gecombineerde waarden. Met deze laatste soort worden gebieden bedoeld waar bijzondere sectorale waarden elkaar overlappen; dit zijn 70 Belvedèregebieden waarvoor nieuw beleid is gewenst.

Daarnaast zijn er 105 plaatsen in Nederland aangewezen als in cultuurhistorisch opzicht belangrijke steden. Deze vallen ook onder Belvedèregebied. Eindhoven is één van deze steden. De beleidsstrategie met betrekking tot stedelijke Belvedèregebied (zoals Eindhoven) kent twee belangrijke punten:

• duurzame instandhouding van bestaande kwaliteiten door beleidsmatige verankering in bestemmingsplannen;
• versterking van cultuurhistorische identiteit door het benutten van kansen bij (nieuwe) ruimtelijke ontwikkelingen en initiatieven in deze gebieden.

Cultuurhistorie zou onder meer gebruikt moeten worden om de regionale identiteit en ruimtelijke kwaliteit van de woonplek te versterken. Verder worden cultuurhistorische thema's als infrastructuur en historische banden tussen dorpen en steden (zoals naar voren komend in de authentieke verscheidenheid aan functies aan de oude radialen) als belangrijk beschouwd. Gemeenten wordt onder meer gevraagd om in bestemmingsplannen aan te geven hoe en in hoeverre de cultuurhistorische samenhang wordt gehandhaafd en om de cultuurhistorische karakteristieken van Belvedèregebieden vast te leggen als ruimtelijk toetsingskader. Hierna in het onderdeel Planologisch Erfgoed Regime de Bergen is nader ingegaan op de cultuurhistorische waarden in het plangebied.

De provincie ziet cultuurhistorische waarden als een belangrijk element van de identiteit van Noord Brabant. Cultuurhistorische waarden verdienen het om behouden te worden, maar vooral ook om als inspiratiebron te worden gebruikt bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. "Behoud door ontwikkeling" is hierbij een belangrijk uitgangspunt. De Cultuurhistorische Waardenkaart, waarop de cultuurhistorische waarden van bovenlokaal belang zijn aangegeven, kan daarbij een bruikbaar instrument zijn. Behalve inspiratiebron voor nieuwe ontwikkelingen, is de Cultuurhistorische Waardenkaart voor de provincie tevens een beleidskader waaraan onder meer bestemmingsplannen worden getoetst.

De Cultuurhistorische Waardenkaart is opgebouwd uit verschillende kaartlagen die elk een thema in beeld brengen. Dit betreft de volgende thema's:

• historische bouwkunst;
• historische stedenbouw;
• historische geografie;
• historisch groen;
• historische zichtrelaties;
• archeologische monumenten;
• archeologische waarden.

Op de waardenkaart staan de binnen het plangebied voorkomende elementen met een cultuurhistorische waarde vermeld. Voor de projectlocatie Bergstraat gelden nadere uitgangspunten ten aanzien van het behoud, versterking en ontwikkeling van cultuurhistorische waarden. Zo is de Bergstraat aangeduid als zijnde van redelijk hoge historisch geografische waarde. Het onderhavig initiatief zorgt voor de versterking van de bestaande lintbebouwde structuur en tast de waarde derhalve niet aan. Daarnaast is het plangebied gelegen in een gebied dat is aangeduid als archeologisch monument. Tenslotte is het pand aan de Keizersgracht, waaraan het onderhavige plangebied grenst, aangeduid als historische bouwkunst. De onderhavige ontwikkeling zorgt niet voor aantasting van de waarde van dit pand.

De gemeente heeft eigen archeologiebeleid, als uitwerking van het nationale en provinciale beleid. Dit beleid staat in het 'Beleidsplan archeologisch 2008-2012', waarmee de raad in september 2008 heeft ingestemd. De gemeente houdt bij de vaststelling van een bestemmingsplan en bij de bestemming van de in het plan begrepen grond, rekening met bekende of verwachte archeologische waarden. Deze archeologische waarden zijn in Eindhoven vastgelegd in een gemeentelijke archeologische waardenkaart, die deel uitmaakt van de cultuurhistorische waardenkaart. Het beleid van de gemeente Eindhoven is, om bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te houden met de archeologische waarden in de ondergrond en daarbij uit te gaan van de gemeentelijke kaart. De projectlocatie Bergstraat is op deze kaart aangegeven als archeologisch verwachtingsgebied.

In onderhavig bestemmingsplan is een archeologische dubbelbestemming opgenomen waarmee de ter plaatse aanwezige archeologische waarden beschermd worden. Doormiddel van het stellen van diverse voorwaarden is het niet zonder meer mogelijk om ter plaatse bodemverstorende ingrepen uit te voeren. Alvorens er in het plangebied nieuwbouw gerealiseerd kan worden zal middels een archeologisch onderzoek aangetoond moeten worden dat er geen belemmeringen ten aanzien van het aspect archeologie zijn.

De commerciële ruimten zijn bereikbaar via de Bergstraat. De bovengelegen appartementen zijn bereikbaar via het achtererfgebied dat wordt ontsloten vanaf de Keizersgracht. De locatie Bergstraat is gelegen aan de Bergstraat zelf en met de achterzijde richting de Keizersgracht. De Bergstraat is ingericht als 30 km/u zone. De Keizersgracht heeft een snelheidsregime van 50 km/u. Aangezien er, vanwege de realisatie van 4 appartementen, een geluidsgevoelig gebouw conform de Wet geluidhinder wordt opgericht is er een onderzoeksnoodzaak naar de hinder van wegverkeerslawaai. Aan dit aspect wordt nader aandacht besteed in paragraaf 4.3.1.

Bij de herontwikkeling van plangebied wordt voldaan aan de geldende parkeernormen met bijbehorende uitvoeringsregels. De parkeerbehoefte wordt opgelost in het achtererfgebied. De bezoekers van de commerciële ruimten parkeren in bestaande openbare parkeervoorzieningen. Zowel langs de Bergstraat als de Kleine Berg zijn parkeervakken aanwezig en op korte afstand van het plangebied bevinden zich drie grotere parkeervoorzieningen: parkeerterrein Keizersgracht, parkeerterrein De Rungraaf en parkeergarage 't Hooghuis.

In zijn vergadering van 19 december 2006 heeft de raad de detailhandelsnota gemeente Eindhoven, ‘Tenminste houdbaar tot januari 2010’ vastgesteld. Na vaststelling is dit beleidsplan conform het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht bekendgemaakt. Voor de beoordeling van nieuwe ontwikkelingen op detailhandelsgebied (ontheffingen) vormt het detailhandels-beleid het toetsingkader.

Het gebied De Bergen is in feite een direct op het winkelgebied aansluitend gemengd gebied. Hier dient het onderscheidend vermogen van de Eindhovense binnenstad te worden uitgebouwd door een specialistisch, kleinschalig, nieuw en avontuurlijk aanbod. Ook hier kan de Eindhovense binnenstad recreatieve meerwaarde vergroten door retail, horeca en overige functies. Met deze ontwikkelingen wordt een positieve bijdrage geleverd qua sfeer, inrichting en levendigheid van de binnenstad. De Bergen kenmerkt zich door een sterke menging van functies. In de bedrijvigheid biedt De Bergen een breed pallet op het publiek gerichte functies t.w. detailhandel, horeca en zakelijke en ambachtelijke dienstverlening. Deze mix aan functies op het niveau van de begane grond doet zich voor ter hoogte van de projectlocatie aan de Bergstraat. Het initiatief voor het oprichten van een nieuw pand met commerciële functies is passend binnen het gemeentelijk detailhandelsbeleid.

Hiervoor is al meerdere malen de diversiteit aan functies in het plangebied De Bergen aangehaald. "Wonen" en "Bedrijvigheid" vormen beiden de hoofdfuncties van het gebied. Binnen de bedrijvigheid zijn verschillende functies te onderscheiden namelijk detailhandel, horeca, dienstverlening, kantoorfunctie en andere dan genoemde typen bedrijvigheid. Met de laatste type bedrijvigheid wordt onder meer gedoeld op bedrijven waar het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren van goederen, vervoer, groothandel. Dit type bedrijvigheid komt binnen De Bergen slechts zeer beperkt voor.

Binnen het plangebied zijn geen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig noch komen er straalpaden voor.

Op basis van milieuzonering wordt bepaald welke categorieen bedrijfsvestigingen en/of inrichtingen mogelijk kunnen worden gemaakt. Dit houdt in dat er een voldoende ruimtelijke scheiding aanwezig dient te zijn tussen milieubelastende bedrijven en/of inrichtingen en woongebieden. Hoe zwaarder de toegestane milieucategorie, hoe groter de afstand.
Bij het bepalen van deze afstand wordt gebruik gemaakt van de VNG - brochure 'Bedrijven en milieuzonering', editie 2009.
In deze brochure worden onder meer richtafastanden aangegeven tot de omgevingstypen rustige woonwijk en gemengd gebied.
Bij een gemengd gebied geldt een kortere afstand dan bij een rustige woonwijk.
Een rustige woonwijk is als volgt gedefinieerd: Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies voor.
Een gemengd gebied is als volgt geformuleerd: Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen behoren tot gemengd gebied.

Inwaartse zonering

Ten aanzien van de inwaartse zonering kan het volgende worden gesteld:

Onderhavig plan betreft een gemengde bestemming welke het mogelijk maakt om woonfuncties te combineren met detailhandel en dienstverlenende bedrijven. Op basis van deze diversiteit aan functies kan worden gesteld er sprake is van activiteiten die vallen onder een functiemening. Voor de toelaatbaarheid van deze activiteiten moet voldaan worden aan de volgende randvoorwaarden:

1. het gaat om kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid;

2. productie en/of laad- en loswerkzaamheden vinden alleen in de dagperiode plaats;

3. de activiteiten (inclusief opslag) geschieden hoofdzakelijk inpandig.

Gezien het feit dat productiegebonden detailhandel, perifere detailhandel en supermarkten uitgesloten zijn en er sprake is van een grondoppervlak van iets minder dan 200 m² kan worden gesteld dat het in onderhavig geval gaat om kleinschalige detailhandel. Tevens zal het laden en lossen in de dagperiode plaats vinden. Op basis hiervan wordt dus voldaan aan de eerste twee voorwaarden. Gezien de beperkte omvang van de functies kan onderhavig plan voldoen aan de derde voorwaarde. Dit heeft tot gevolg dat de categorie-indeling van de toegestane bedrijfsmatige activiteiten uit bijlage 4 van de VNG uitgave ‘Bedrijven en milieuzonering’ kan worden aangehouden. Hierbij wordt onderscheidt gemaakt tussen drie verschillende categorieën (A, B en C).

Detailhandel (niet zijnde warenhuizen en supermarkten) en zakelijke dienstverlening vallen onder categorie A.

“Categorie A”

Activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijven zijn daarbij toereikend”.

Op basis van de bovenstaande categorie-indeling kan worden geconcludeerd dat de functies binnen onderhavig plangebied goed te combineren zijn zonder dat deze een belemmering vormen voor elkaars functioneren. In het kader van de omgevingsvergunning voor het bouwen zal één en ander nader worden uitgewerkt, zodat de functies bouwkundig van elkaar gescheiden kunnen worden en daar waar nodig de nodige technische maatregelen getroffen kunnen worden.

Uitwaartse zonering

Ten aanzien van de uitwaartse zonering is het noemenswaardig dat de gronden reeds bestemd zijn voor gemende doeleinden en in een omgeving gelegen is waarbij grotendeels eveneens sprake is een bestemming 'Gemengd' en overige centrumbestemmingen. Op basis hiervan kan worden gesteld dat onderhavig plangebied gelegen is in een gemengd gebied.

In de VNG brochure wordt aangegeven dat dit gebieden betreft met een matige tot sterkte functiemening. In dergelijke omgevingen zijn andere functies direct gelegen naast woonfuncties. Een menging van diverse stedelijke functies is derhalve toegestaan in deze gebieden. Dit wordt in de VNG brochure vertaald in het feit dat in gemengde gebieden de hindercontouren met één afstandsstap gereduceerd mogen worden. In onderhavig geval heeft dit tot gevolg dat de hindercontour van 10 meter voor de functies detailhandel en kantoren terug gebracht mag worden naar 0 meter. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat onderhavig plan geen nadelige invloed heeft op de omliggende gevoelige functies.

In deze paragraaf wordt de milieusituatie van de projectlocatie Bergstraat beschreven vanuit verschillende invalshoeken. Planologisch relevante milieuaspecten worden getoetst aan de bouwontwikkeling.

De nieuwe ontwikkeling aan de Bergstraat bestaat gedeeltelijk uit de oprichting van geluidgevoelige bestemmingen; op de bouwlagen worden vier appartementen gerealiseerd. Conform de Wet geluidshinder is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai vereist, omdat het plangebied in de onderzoekszone ligt van de Keizersgracht. De Keizersgracht kent een maximum snelheidsregime van 50 km/u, wat een onderzoekszone met een breedte van 200 meter tot gevolg heeft. De projectlocatie is op minder dan 200 meter uit de buitenste rijbaan van de Keizersgracht gelegen.

In het kader van onderhavig plan is in januari 2013 een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat de geluidsbelasting van de 4 appartementen, vanwege het wegverkeer op de maatgevende Keizersgracht, varieert van 39 tot 53 dB. De voorkeurs-grenswaarde van 48 dB wordt op de 2e verdieping bij de achter- en linkerzijgevel van appartement 4 met maximaal 5 dB overschreden. Het maximaal toelaatbare geluidniveau van 63 dB wordt niet overschreden. Aan de criteria voor het verlenen van ontheffing dat de berekende geluidbelastingen van het bouwplan niet hoger mag zijn dan 53 dB en de gecumuleerde geluidbelasting de maximale toelaatbare grenswaarde niet te boven mag gaan wordt voldaan. Het terugbrengen van deze geluidsbelasting naar de voorkeurswaarde 48 dB is in deze situatie redelijkerwijs niet mogelijk. Er dient zodoende een hogere grenswaarde te worden vastgesteld.

In het kader van de bouwaanvraag moet met een gevelberekening worden aangetoond dat de externe scheidingsconstructie van de appartementen een voldoende geluidwering bieden.

De projectlocatie Bergstraat ligt ruim van de dichtstbijzijnde spoorlijn (circa 580 meter). Het railverkeerslawaai heeft geen invloed op de ontwikkeling van de projectlocatie.

Voor onderhavig initiatief zijn commerciële ruimten voorzien. De richtafstand betreft 10 meter. Voor onderhavige locatie mag, vanwege de verscheidenheid aan functies uitgegaan worden van gemengd gebied. De richtafstand wordt daarmee teruggebracht tot 0 meter. Qua industrielawaai zijn geen belemmeringen aanwezig.

Het plangebied ligt niet binnen een geluidscontour van Eindhoven Airport. Dit aspect vormt geen belemmering.

Het externe veiligheidbeleid is gericht op het beperken en beheersen van risico’s en effecten van calamiteiten alsmede het bevorderen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten (bedrijven en transport) met gevaarlijke stoffen. Dat gebeurt door te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen, activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden, de zelfredzaamheid te bevorderen en de calamiteiten bestrijding te optimaliseren. De (deels nog in voorbereiding zijnde) wetgeving onderscheidt normen voor het:

Plaatsgebonden Risico (PR):

Dit is een maat voor de kans dat iemand dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met een gevaarlijke stof. De gestelde norm is een ten minste in acht te nemen grenswaarde (PR 10-6/jr) die niet mag worden overschreden ten aanzien van “kwetsbare objecten”, alsmede een zoveel mogelijk te bereiken richt waarde (PR 10-6/jr) ten aanzien van “beperkt kwetsbare objecten”.

Groepsrisico (GR):

Dit is een maat voor de kans dat een grotere groep tegelijkertijd dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met gevaarlijke stoffen. De gestelde norm is een oriënterende waarde waarvan gemotiveerd mag worden afgeweken. Ten aanzien van bedrijven is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI) van toepassing. Ten aanzien van transport is de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen van kracht (hierna: de circulaire). Deze circulaire is op 18 juli 2008 gewijzigd en verlengd (Staatscourant 18).

Bedrijven

Nabij de projectlocatie Bergstraat liggen geen inrichtingen die als risicovol voor de omgeving kunnen worden aangemerkt.

Transport

Wegverkeer

De projectlocatie grenst niet aan wegen met een specifiek invloedsgebied. In de nabijheid van de projectlocatie zijn ook geen wegen gelegen waarvan het invloedsgebied tot over de projectlocatie reikt.

Vliegveld

De projectlocatie ligt niet binnen het invloedsgebied van de Eindhoven Airport.

Railverkeer, waterwegen en buisleidingen

De projectlocatie ligt niet binnen het invloedsgebied van het spoor, waterwegen of buisleidingen.

De ‘Wet luchtkwaliteit’ van 15 november 2007 wijzigt de Wet milieubeheer (m.n. hoofdstuk 5, onder titel 5.2) op het gebied van luchtkwaliteitseisen. De aanleiding hiervan is de maatschappelijke discussie die ontstaan is als gevolg van de directe koppeling tussen ruimtelijke ordeningsprojecten en luchtkwaliteit. De directe koppeling had tot gevolg dat veel geplande (en als noodzakelijk of gewenst ervaren) projecten geen doorgang konden vinden in overschrijdingsgebieden. Bovendien moest voor ieder klein project met betrekking tot luchtkwaliteit een uitgebreide toets gedaan worden. Met de nieuwe ‘Wet luchtkwaliteit’ en bijbehorende bepalingen en hulpmiddelen wil de overheid zowel de verbetering van de luchtkwaliteit bewerkstelligen als ook de gewenste ontwikkelingen in ruimtelijke ordening doorgang laten vinden.

De ‘Wet luchtkwaliteit’ voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren tot de normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Het initiatief betreft de oprichting van een pand voor commerciële ruimten en vier woningen. Voor plannen waarin sprake is van wijzigingen en uitbreidingen met een mix van functies zijn door het Rijk (nog) geen grenzen aangegeven. Aangezien de invloed van het bestemmingsplan op de luchtkwaliteit wordt bepaald door de verkeersaantrekkende werking, wordt aangesloten bij de grenzen die gesteld worden voor woningbouwlocaties waarbij ook de verkeersaantrekkende werking maatgevend is.

Conform voorschrift 3B.2 van bijlage 3a van de ‘Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)’ draagt een bouwplan niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit wanneer het plan voorziet in de bouw van niet meer dan 1.500 woningen. Uitgaande van een kengetal van 5 verkeersbewegingen per woning, zijn derhalve 7.500 personenwagenbewegingen toelaatbaar. Van onderhavig initiatief mag worden uitgegaan van slechts een lichte stijging van personenwagenbewegingen ten opzichte van de huidige situatie. Het aspect luchtkwaliteit vormt daarmee geen belemmering voor het initiatief.

Ten behoeve van de onderhavige ontwikkeling is in april 2012 door Inpijn-Blokpoel een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op de projectlocatie. In de puin- en kolengruishoudende bovengrond is, in eerste instantie, een sterke verontreiniging met barium en lichte verontreinigingen met cadmium, koper, kwik, lood, zink en som PCB’s aangetoond. Naar aanleiding van de sterke verontreiniging met barium in bovengrondmengmonster MM1 is een separaat deelmonsteronderzoek uitgevoerd. Uit de resultaten blijkt in de bovengrond van enkele boringen licht verontreinigd is met barium. De eerder aangetroffen sterke verontreiniging is derhalve in geen van de separaat onderzochte deelmonsters gereproduceerd. De gemeten gehalten aan cadmium, koper, kwik, lood en zink overschrijden de lokale achtergrondwaarde. Voor barium en som PCB’s is (nog) geen lokale achtergrondwaarde vastgesteld. De puin- en kolengruishoudende ondergrond is licht verontreinigd met kwik en lood. Voor beide parameters geldt eveneens dat de lokale achtergrondwaarde wordt overschreden. In het grondwater zijn geen verontreinigingen met de onderzochte parameters aangetoond. Resumerend kan bij beoordeling van het geheel aan onderzoeksresultaten gesteld worden dat de aangetroffen bodemkwaliteit aanvaardbaar wordt geacht en zodoende geen belemmering vormt voor de geplande nieuwbouw.

Het plangebied is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied waardoor er geen sprake is van bijzonder beschermde gebieden in de vorm van natura-2000 gebieden en vogel- en habitatrichtlijnen.

In de toekomst zal er in het plangebied nieuwbouw plaatsvinden. Het plangebied is voor het overgrote deel verhard en er zijn geen groenvoorzieningen aanwezig. De kans op ter plaatse aanwezige beschermde (planten- en dier)soorten is derhalve nihil. Derhalve kan worden gesteld dat de onderhavige ontwikkeling geen in de Flora- en Faunawet onderkende waarden schaadt.

Met deze waterparagraaf wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 3, lid 1.6, onder c, van het Besluit op de ruimtelijke ordening 2008. Deze waterparagraaf is tot stand gekomen met een werkwijze volgens de Handreiking Watertoets. Er wordt gewerkt op basis van documenten die zijn vastgelegd met instemming van het Waterschap De Dommel en de provincie (Gemeentelijk rioleringsplan) of zelfs mede worden ondertekend door deze partijen (Waterplan). Daarbij kan worden opgemerkt dat met onderhavig bestemmingsplan het bestaand verhard oppervlak niet wijzigt en dat er derhalve weinig aanpassingen aan het watersysteem zullen plaatsvinden. De nadruk zal liggen op de uitgangspunten voor het beheer.

Gemeentelijk rioleringsplan (GRP) (vastgesteld door gemeenteraad in oktober 2006)

Het huidige GRP is opgesteld voor de periode 2007 tot en met 2010. Het GRP bevat de geplande activiteiten voor het beheer en onderhoud van het rioolstelsel en bevat maatregelen ter verbetering van de oppervlaktewaterkwaliteit en het hydraulisch functioneren van het rioolstelsel. Deze maatregelen bestaan vooral uit het afkoppelen van verhard oppervlak waarbij het regenwater gescheiden van afvalwater wordt ingezameld, zoveel mogelijk wordt geborgen en afgevoerd naar het oppervlaktewater.

In het nieuwe GRP is geanticipeerd op de Wet Gemeentelijke Watertaken die in 2008 van kracht is geworden. Met de Wet Gemeentelijke Watertaken wordt de verbrede rioolheffing geïntroduceerd. Dit betekent dat naast de rioleringszorg ook de gemeentelijke grondwaterzorg en hemelwaterzorg in het GRP is opgenomen.

Waterplan

Het Waterplan is een plan dat is opgesteld door de gemeente Eindhoven, waterschap De Dommel, provincie Noord Brabant en waterleidingbedrijf BrabantWater. Het plan omvat drie delen. Het “Visiedocument” (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 januari 2004) geeft het gezamenlijk streefbeeld van de waterpartijen weer. Het deel “Taken en Bevoegdheden” regelt de (verdeling van de) verantwoordelijkheden voor het stedelijk water tussen de vier waterpartijen. Het deel “Maatregelen” geeft de projecten weer die de komende jaren uitgevoerd worden. Deze projecten zijn ingedeeld naar de vier thema's (programmalijnen) van het Visiedocument. Het gehele Waterplan is bestuurlijk bekrachtigd met een convenant in januari 2006. Eén van de belangrijkste doelstellingen uit het Waterplan is het realiseren van een waternetwerk in de stad.

Aanpak grondwateroverlast

In april 2000 heeft de gemeenteraad het beleid vastgelegd voor de gebieden met grondwateroverlast. In 2008 is het beleid geëvalueerd, mede in het kader van de Wet gemeentelijke Watertaken waarmee de gemeentelijke zorgplicht voor het grondwater wordt geïntroduceerd.

Maatregelen zijn voorzien bij een aantal geselecteerde gebieden (clusters) met overlast in ondiepe kelders en kruipruimten die veroorzaakt wordt doordat het grondwaterpeil in winterperioden hoger komt dan één meter onder het maaiveld.

Waterschap

Het Waterschap De Dommel heeft Waterbeheersplan 2001-2004 “Door water gedreven” vastgesteld waarin de activiteiten en doelstellingen van het waterschap zijn opgenomen. Voorts geeft het Waterschap in de beleidsnota “Samen werken aan stedelijk water 2000” en de kadernota “Stedelijk Water, Water om op te bouwen 2006” inzicht in hoe het stedelijk waterbeheer verder inhoud zal worden gegeven. In de Inrichtingsvisies geeft het waterschap voor de stroomgebieden de geplande ontwikkelingen weer, dit dient voor het waterschap als toetsingskader voor de plannen die door derden in het stroomgebied worden opgesteld (waterhuishouding en ecosysteem). Tenslotte is de Keur oppervlaktewateren 2005 van belang. Hierin wordt het beheer en het onderhoud van watergangen geregeld (bijvoorbeeld betreffende onderhoudsstroken) en is aangegeven wanneer een vergunning of melding verplicht is voor ingrepen in de waterhuishouding. Verder zijn er beleidsregels voor het beschermingsbeleid van gebieden. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen keurbeschermingsgebieden, attentiegebieden en overige gebieden. Met deze beleidsregels wordt aangegeven op welke wijze gebiedsgericht wordt omgegaan met vergunning- en ontheffingverlening.

Provincie

De provincie Noord-Brabant onderscheidt drie lagen voor beleidsafwegingen in ruimtelijke planvorming, de onderste laag is het bodemwatersysteem. De provincie Noord-Brabant heeft het provinciaal Waterhuishoudingsplan (partiële herziening 2003-2006) vastgesteld. Van belang zijn met name de thema's: water in bebouwd gebied, het verbeteren van de waterkwaliteit en de inrichting van waterlopen. De provincie is ook het bevoegd gezag voor het verlenen van vergunningen voor de onttrekking van grondwater. Daarnaast is in het kader van het Nationaal Bestuursakkoord Water een deelstroomgebiedsvisie voor Oost-Brabant opgesteld die de gebieden aangeeft waar o.a. ruimte voor waterberging gezocht wordt of benodigd is.

De opbouw van de bodem is van invloed op de karakteristiek van het watersysteem. De projectlocatie wordt gekenmerkt door een toplaag die sterk is geroerd door stedelijke ontwikkeling.

Regenwater

Het regenwater dat op daken en wegen valt, stroomt overwegend af naar de riolering. De riolering in het gebied van de Bergstraat bestaat uit een gemengd rioolstelsel waarbij regenwater en afvalwater gezamenlijk in een riool wordt ingezameld. Het rioolwater wordt afgevoerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie aan de Van Oldebarneveltlaan. Overig regenwater infiltreert, afhankelijk van de doorlatendheid, in de bodem. Verdamping wordt in dit plan buiten beschouwing gelaten.

Afvalwater

Het pand aan de Bergstraat wordt aangesloten op de riolering. Panden lozen hun afvalwater op het gemeentelijk rioolstelsel dat afvoert naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie van het waterschap De Dommel aan de Van Oldebarneveltlaan.

Grondwater

De maaiveldhoogten in het gebied De Bergen variëren van ca. 16,5 meter tot ca. 18,5 meter + N.A.P. Voeding van het grondwater in het plangebied geschiedt door infiltratie van regenwater en door toestroming vanuit het regionaal watersysteem. De ontwatering van het gebied geschiedt door ondergrondse afstroming naar oppervlaktewater. Daarnaast is het gebied onderdeel van het regionaal systeem: zoals grondwater het gebied instroomt, zo stroomt grondwater het gebied ook uit. Onttrekkingen van grondwater in dit gebied zijn niet bekend.

Oppervlaktewater

De projectlocatie Bergstraat voert geen water af naar het oppervlaktewater.

De gemeente Eindhoven hanteert als uitgangspunt dat bij nieuwe ontwikkelingen het principe “waterneutraal bouwen” dient te worden gehanteerd. Dat wil zeggen dat bij herstructureringen of zogenaamde inbreidingen regenwater dient te worden geborgen en geleidelijk te worden afgevoerd gescheiden van het afvalwater. Een tweede principe welke wordt gehanteerd is het voorkomen van verontreiniging van schoon oppervlakte water.

Het plangebied is voor het overgrote deel reeds verhard en derhalve is voor de ontwikkeling aan de Bergstraat het verhard oppervlak slechts zeer minimaal zal toenemen. Derhalve kan het hemelwater en het hemelwater afgevoerd worden op het bestaande stelsel.

In de regels zal een voorwaardelijke bepaling worden opgenomen die veiligstelt dat aan de watereisen wordt voldaan.

Het bestemmingsplan “II De Bergen (Bergstraat)" is te typeren als een ontwikkelgericht plan. De methodiek van het bestemmingsplan is gebaseerd op de Regeling standaarden ruimtelijke ordening welke de volgende standaarden bevat:

• De Standaard Toegankelijke Ruimtelijke Instrumenten (STRI2008);
• De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2008);
• Het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening (IMRO2008).

Er is, conform de Wro, gekozen voor een analoge en digitale verbeelding van het plan. Aan de bestemming ‘Gemengd’ zijn bestemmings- en bouwregels gekoppeld die direct inzichtelijk maken welke functies zijn toegelaten.

Verbeelding en regels bieden een directe titel voor bebouwing en gebruik en voor sloopwerken, andere werken en werkzaamheden. Aan de regels zijn bijlagen gevoegd waar in de specifieke regels naar is verwezen.

In de analoge en digitale verbeelding hebben de gronden binnen de projectlocatie de bestemming ‘Gemengd’ gekregen.

Ten behoeve van de leesbaarheid is het plan op een topografische ondergrond gelegd. De bestemming en de aanduidingen zijn ingedeeld in de hoofdgroepen volgens de SVBP2008 en zijn bij de verbeelding opgenomen in een renvooi. Opgemerkt wordt nog dat de analoge en digitale verbeelding qua verschijning van elkaar verschillen, immers de wijze van raadplegen is ook verschillend. Inhoudelijk zijn uiteraard geen verschillen te vinden.

De planregels zijn ondergebracht in Hoofdstuk 1 Inleidende regels, Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels, Hoofdstuk 3 Algemene Regels en in Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels. De inleidende regels bestaan uit begripsbepalingen en de wijze van meten, teneinde te voorkomen dat discussie ontstaat over de interpretatie van de regels. In de ‘Begrippen’ (artikel 1) wordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als gebruikte begrippen niet in deze lijst voorkomen, dan geldt de uitleg/interpretatie conform het dagelijks taalgebruik. In het artikel over de ‘Wijze van meten’ (artikel 2) worden de te gebruiken meetmethodes vastgelegd.

De regels bij de bestemming wordt als volgt toegelicht.

Artikel 3 Gemengd

De bestemming omvat meerdere functies zoals detailhandel en wonen. De bebouwingsregels omschrijven dat het gebouw enkel binnen het bouwvlak is toegestaan. De maximale goot- en bouwhoogte zijn daarbij eveneens opgenomen.

Artikel 4 Waarde - Archeologie (dubbelbestemming)

In dit artikel is opgenomen dat op de locatie een bouwverbod geldt ter bescherming van mogelijk aanwezige archeologische waarden. Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bouwverbod, mits middels een archeologisch onderzoek is aangetoond dat in het plangebied geen archeologische resten meer aanwezig zijn.

Artikel 5 Waarde - Cultuurhistorie (dubbelbestemming)

De voor `Waarde-Cultuurhistorie' aangewezen gronden zijn, naast de voor de aldaar voorkomende onderliggende basisbestemming, tevens bestemd voor het behoud, de versterking en ontwikkeling van de aanwezige cultuurhistorische en ruimtelijke waarden. Naast het bepaalde omtrent het bouwen voor de aldaar voorkomende onderliggende basisbestemming mag binnen de erfgoedcontour waarin het plangebied is gelegen slechts worden gebouwd in overeenstemming met de ruimtelijke karakteristiek en de cultuurhistorische waarden zoals die zijn omschreven in het cultuurhistorisch basisonderzoek en zijn aangeduid op de daarop gebaseerde Beleidskaart.

Algemene regels

Onder de Algemene regels zijn opgenomen de Anti-dubbeltelregel (artikel 6), Overige regels in verband met het parkeerbeleid (artikel 7) en de Algemene afwijkingsregels (artikel 8) In de Overgangs- en slotregels zijn het Overgangsrecht (artikel 9) en de Slotregel (artikel 10) opgenomen.

De gemeente heeft in maart 2009 het toezicht- en handhavingsprogramma 2009 vastgesteld. In dit handhavingsprogramma is aangegeven dat de gemeente zich inzet om van Eindhoven een sterke stad met een levendige economie te maken. Veiligheid en leefbaarheid staan daarbij voorop.

Het gemeentebestuur heeft een gemeente voor ogen die maximaal dienstverlenend is, maar die ook de grenzen aangeeft en de spelregels bewaakt. Daar waar dat nodig is wordt daadkrachtig opgetreden in het algemeen belang voor de bescherming van de rechtszekerheid van individuele belangen.

De gemeente handhaaft consequent, werkt in belangrijke mate stadsdeel- en gebiedsgericht en programmatisch en staat dicht bij de burger. Goed toezicht en handhaving zijn van cruciaal belang om de leefbaarheid, de rechtszekerheid, de veiligheid, bedrijvigheid en het milieu in Eindhoven te bevorderen. Overlast en vervuiling dienen te worden teruggedrongen en naleving van voorschriften van bijvoorbeeld ruimtelijke ordening, bouw-, milieu- en gebruiksvergunningen is hierbij noodzakelijk. De wet- en regelgeving blijft het uitgangspunt voor toezicht en handhaving. Cruciaal is evenwel dat de gemeente zich vanuit toezicht en handhaving als partner opstelt en daarbij de nodige dynamiek toont en helder communiceert over wat wel en niet kan. Voor toezicht en handhaving is een handhavingsmodel ontwikkeld dat wordt gekenmerkt door de volgende zeven basisprincipes:

• Integrale aanpak vanuit een samenhangende organisatie.
• Toezicht en handhaving als sterke schakels in de reguleringsketen ( zowel beleidsmatig als qua uitvoering).
• Optimaal toepassen van moderne communicatietechnologie bij toezicht en handhaving.
• Goede informatiepositie van de handhavers door een betere beschikbaarheid van betrouwbare gegevens over kenmerken van de stad, vergunningen, controles, activiteiten en procedures.
• In een vroegtijdig stadium van toezicht en handhaving in gesprek gaan met de burgers en bedrijven gericht op het zo min mogelijk hoeven toepassen van bestuursrechtelijke maatregelen.
• In alle redelijkheid is ruimte voor maatwerk maar zo nodig wordt doorgepakt.
• We zeggen wat we doen; we doen wat we zeggen en we laten zien wat we gedaan hebben.

Op basis van dit toezicht- en handhavingsprogramma is een gemeentelijk werkplan opgesteld daarin per aandachtsveld de toezicht- en handhavingsactiviteiten SMART zijn vorm gegeven. Voor het aandachtsveld Bouwen, wonen en ruimtelijke ordening (strijdigheid met het bestemmingsplan) zijn op ruimtelijke ordeningsgebied onder meer de volgende activiteiten benoemd:

• Controle panden op illegale bewoning/strijdig gebruik woning met bestemmingsplan.
• Controle panden op ontoelaatbare woningsplitsing.
• Accent op specifieke locaties per stadsdeel (autohandellocaties).

Bij illegale bouw en illegaal gebruik worden gemelde misstanden aangepakt waarbij zaken waar veiligheid, monumentale panden en welstand in het geding is.

Een eerste vereiste om goed te kunnen handhaven zijn duidelijk regels. Bij het ontwikkelen van de standaardregels voor bestemmingsplannen het stedelijk gebied van Eindhoven is daarom gekozen voor een zo helder mogelijke juridische methodiek. De planregels zijn zo geredigeerd, dat deze in de toetsingspraktijk goed hanteerbaar zijn. Planregels dienen duidelijke normen te bevatten die niet voor verschillende uitleg vatbaar zijn en tevens actueel en controleerbaar zijn. Teneinde hieraan te voldoen zijn de regels aangepast aan de meest recente jurisprudentie en wetgeving op ruimtelijke gebied en ruimtelijk relevant gebied. Dit biedt voldoende garanties voor de rechtszekerheid en de flexibiliteit van de nieuwe bestemmingsplannen.

In het voorliggende bestemmingsplan is het actuele ruimtelijk beleid van Eindhoven vastgelegd, toegespitst op de projectlocatie. Het bestemmingsplan bevat een juridisch toetsingskader voor het behoud en de ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit. Om deze kwaliteit voor de planperiode te kunnen garanderen is vereist, dat in de praktijk de planregels strikt worden toegepast en gehandhaafd. Goede voorlichting en informatievoorziening dragen bij aan een verbetering in de naleving van de bestemmingsplannen.

Het bestemmingsplan is gericht op het mogelijk maken van een ruimtelijke ontwikkeling. De financiële uitvoerbaarheid van het plan wordt gewaarborgd door de initiatiefnemer door middel van een anterieure overeenkomst met de gemeente Eindhoven.

Er is gelet op de aard en omvang van het bestemmingsplan geen overleg gevoerd als bedoeld in art. 3.1.1. Bro.

Er is besloten voor dit bestemmingsplan geen invulling te geven aan de Verordening Samenspraak en Inspraak.