het bestemmingsplan III De Bergen (hotel Bergstraat) met identificatienummer NL.IMRO.0772.80237-0301 van de gemeente Eindhoven.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

een vrij beroep, dat in of bij een woongebouw wordt uitgeoefend, waarbij het woongebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Hieronder wordt tevens verstaan het enkel uitoefenen van een administratie ten behoeve van een bedrijf alsmede detailhandel via internet zonder opslag en/of verkoop aan huis, dat in of bij een woongebouw wordt uitgevoerd.

Onder vrije beroepen worden verstaan: (para)medische, juridische, therapeutische, ontwerp-technische, administratieve, sociaal-maatschappelijke, kunstzinnige en daarmee gelijk te stellen beroepen.

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft..

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling dat voldoet aan de meest actuele versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA).

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in het gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

bij bouwwerken: legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van ter visie legging van het ontwerp van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vergunning;

bij gebruik: legaal gebruik van grond en opstallen zoals aanwezig tijdens de inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijk omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en/of zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

horeca, niet zijnde een discotheek of bar/dancing, uitsluitend of overwegend gericht op het verstrekken van dranken voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet ter plaatse bereid.

een bedrijf gericht op het verstrekken van voor consumptie ter plaatse bereide kleine etenswaren, met als nevenactiviteit het verstrekken van zwak-alcoholische en niet-alcoholische dranken.

een bedrijf gericht op het verstrekken van niet-alcoholische dranken voor consumptie ter plaatse, met eventueel als nevenactiviteit het verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet ter plaatse bereid, en van verdovende en/of hallucinerende stoffen.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop), verkopen en leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Onder detailhandel wordt ook begrepen grootschalige detailhandel, volumineuze detailhandel, tuincentrum en supermarkt.

bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van diensten aan derden, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder zijn begrepen kapperszaken, belwinkels, internetcafé, schoonheidsinstituten, fotostudio´s en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen.

een bedrijf hoofdzakelijk gericht op het verstrekken van dranken voor consumptie ter plaatse, in combinatie met het doen beluisteren van overwegend mechanische muziek en het gelegenheid geven tot dansen, feesten en daarmee vergelijkbare evenementen.

die vormen van recreatie welke in hoofdzaak zijn gericht op natuur- en landschapsbeleving, zoals wandelen en fietsen.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

het gebruiken, in gebruik geven of laten gebruiken.

een gebouw dat, op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt.

een bedrijf, waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt, één en ander al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie.

een bedrijf hoofdzakelijk gericht op het verstrekken van logies (per nacht) met - al dan niet - als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden en dranken voor consumptie ter plaatse.

een bedrijf gericht op het verstrekken van zwak-alcoholische en niet-alcoholische dranken, met als nevenactiviteit het verstrekken van voor consumptie ter plaatse bereide etenswaren.

lijst met een onderverdeling van horeca-activiteiten naar de mate van mogelijke overlast voor de omgeving zoals opgenomen in Lijst van Horeca-activiteiten behorende bij deze regels;

een bedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van voor consumptie ter plaatse bereide kleine etenswaren en niet-alcoholische dranken.

educatieve, medische, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van sport en sportieve recreatie, wooneenheden voor beschermd en/of verzorgd wonen en daarbij behorende voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening en openbaar bestuur. Onder maatschappelijke voorzieningen zijn tevens begrepen kinderdagverblijven, peuterspeelzalen en buitenschoolse opvang.

voorzieningen ten behoeve van algemeen nut in ruime zin zoals: voorzieningen / installaties ten behoeve van gas, water en elektriciteit, signaalverdeling, telecommunicatieverkeer, waterzuivering, waterbeheersing, waterhuishouding, vuil- en afvalverwerking, compostering, wijkverwarming, milieuvoorzieningen e.d.

0.30 m' boven de kruin van de weg.

een bedrijf hoofdzakelijk gericht op het verstrekken van logies voor langere tijd met als nevenactiviteiten het verstrekken van maaltijden en/of dranken aan logerende gasten.

een bedrijf uitsluitend gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van dranken.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotische/pornografische aard plaatsvinden.
Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

de bouwlaag respectievelijk bouwlagen die boven de begane grondbouwlaag gelegen is/zijn.

de voor het publiek zichtbare en toegankelijke (besloten) winkelruimte ten behoeve van de detailhandel.

al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen.

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit (zoals duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten, sloten, greppels en vijvers, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen etc.).

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden. Een woonwagen wordt niet tot een woning gerekend.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

een aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van het bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, liftopbouwen, installatieruimten en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen wordt de overschrijding van de bouwgrens door ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, reclameaanduidingen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken e.d. buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouwgrens niet meer dan 1 meter bedraagt.

De voor `Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. detailhandel tot een maximale oppervlakte van 250 m² bvo, uitsluitend op de begane grond en met dien verstande dat perifere detailhandel is uitgesloten;
2. b. horecabedrijven behorende tot de categorie 5 zoals aangegeven in de Lijst van horeca-activiteiten, behoudens ter plaatse van de bestaande bebouwing aan de Kleine Berg 45, 47 en 47a en de Bergstraat;
3. c. horecabedrijven behorende tot de categorie 1a, 1b en 2b zoals aangegeven in de Lijst van uitsluitend ter plaatse de begane grond met inachtneming van het volgende:

1. 1. ter plaatse van de bestaande bebouwing aan de Kleine Berg zijn horecabedrijven ook op de verdieping toegelaten;

4. d. dienstverlenende en/of dienstverlenende instellingen uitsluitend op de begane grond en uitsluitend voor zover het niet betreft het bestaande gebouw aan de Kleine Berg 45;
5. e. praktijkruimten;
6. f. een kunstgalerie;
7. g. een ondergrondse parkeergarage uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage';
8. h. wonen in de vorm van woningen uitsluitend op de verdieping en uitsluitend ter plaatse van de bestaande bebouwing aan de Kleine Berg en de Bergstraat;
9. i. een aan-huis-verbonden beroep als ondergeschikte nevenfunctie bij een woning, mits de vloeroppervlakte daarvoor niet meer dan 50 m² bedraagt;

met de daarbij behorende:

10. j. wegen, straten en paden;
11. k. groenvoorzieningen;
12. l. tuinen, erven en terreinen;
13. m. parkeer- en nutsvoorzieningen;
14. n. waterhuishoudkundige voorzieningen;
15. o. voorzieningen voor (ondergrondse) afvalinzameling;
16. p. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

1. a. Ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 5 uitgesloten' is horeca van categorie 5 in de vorm van logies op de begane grond niet toegestaan. Overige aan horeca van categerie 5 gerelateerde functies zijn wel toegestaan op de begane grond.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.1 en tevens horecabedrijven toestaan die niet worden vermeld onder categorie 1 en 5 in de Lijst van horeca-activiteiten en/of worden vermeld in een hogere categorie doch die naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met de horecabedrijven die zijn genoemd onder die categorie van de Lijst van horeca-activiteiten.

De voor 'Waarde - Archeologie' (archeologische waarde) aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.2.1 voor het bouwen van gebouwen, aan- en uitbouwen en bijgebouwen alsmede bouwwerken geen gebouwen zijnde mits:

1. a. dit in overeenstemming is met de ter plaatse geldende bestemming; en
2. b. archeologisch advies is ingewonnen bij de gemeentelijk archeoloog en/of
3. c. met een archeologisch onderzoek is vastgesteld dat met de oprichting van het bouwwerk waarvoor afwijking wordt gevraagd geen onevenredige verstoring plaatsvindt van de archeologische waarden. Als het oprichten van het bouwwerk waarvoor afwijking wordt gevraagd kan leiden tot onevenredige verstoring van archeologische waarden, dan worden aan de afwijking de volgende regels verbonden:
   1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden; en/of,
   2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen; en/of,
   3. 3. de verplichting de oprichting van het bouwwerk te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.

De voor `Waarde-Cultuurhistorie' aangewezen gronden zijn, naast de voor de aldaar voorkomende onderliggende basisbestemming, tevens bestemd voor het behoud, de versterking en ontwikkeling van de aanwezige cultuurhistorische en ruimtelijke waarden. Deze objecten met cultuurhistorische en ruimtelijke waarden, behorende tot de erfgoedcontour van het gebied De Bergen, zijn op de Beleidskaart nader aangeduid als dominant, beeldbepalend/kenmerkend en basiskwaliteit respectievelijk in de kleuren rood, oranje en geel, met dien verstande dat de dominant, in de kleur rood, aangeduide cultuurhistorische waarden, zijn aan te merken als gemeentelijk monument in de zin van artikel 18 lid 1 juncto artikel 1 lid 3 sub b van de Monumentenverordening 2006. De als beeldbepalende/kenmerkend aangeduide objecten zijn, voor zover deze het aanzien vanaf de openbare weg betreft, eveneens aan te merken als gemeentelijk monument als hiervoor vermeld.

Naast het bepaalde omtrent het bouwen voor de aldaar voorkomende onderliggende basisbestemming mag binnen de erfgoedcontour slechts worden gebouwd in overeenstemming met de ruimtelijke karakteristiek en de cultuurhistorische waarden zoals die zijn omschreven in het cultuurhistorisch basisonderzoek en zijn aangeduid op de daarop gebaseerde Beleidskaart met in achtneming van het volgende:

1. a. behoud onderhoud en versterken gaat voor vernieuwen en ontwikkelen;
2. b. vernieuwen en ontwikkelen geschiedt vanuit en met respect voor de cultuurhistorische waarden.

Om te beoordelen of bij het bouwen aan deze uitgangspunten wordt voldaan kan het bevoegd gezag bepalen dat een bouwhistorisch en/of cultuurhistorisch projectonderzoek wordt verricht.

1. a. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, aan cultuurhistorisch waardevolle objecten die op de Beleidskaart als beeldbepalend/kenmerkend en basiskwaliteit respectievelijk in de kleuren oranje en geel zijn aangeduid, werken of werkzaamheden, niet zijnde bouwen of slopen, uit te voeren waardoor de cultuurhistorische waarde wordt aangetast of vernietigd.
2. b. De vergunning genoemd onder a kan slechts worden verleend indien uit een cultuur-/bouwhistorisch projectonderzoek blijkt, dat de cultuurhistorische waarden niet op onaanvaardbare wijze worden verstoord, casu quo worden behouden, versterkt en/of ontwikkeld.
3. c. Over het verzoek om omgevingsvergunning dient de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit om advies te worden gevraagd.

Het is verboden de gronden en of bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze waardoor het cultuurhistorisch en/of ruimtelijk waardevol object wordt ontsierd of in gevaar gebracht.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij de afgifte van een omgevingsvergunning en/of afwijkingsvergunning dienen, indien de omvang of de bestemming van een bouwwerk aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het parkeren of stallen van motorvoertuigen op meer dan twee wielen, op of onder dat gebouw dan wel op het bij het gebouw horende perceel, afhankelijk van de bestemming, grootte en bereikbaarheid per openbaar vervoer, een door burgemeester en wethouders, conform de Parkeernormen (zie bijlage Parkeernormen), te bepalen aantal parkeerplaatsen aanwezig zijn.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 7 indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit of voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingsruimte en/of laad- en losruimte wordt voorzien.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning nadere eisen stellen ten aanzien van de maatvoering van de parkeervoorzieningen,zoals bedoeld in lid 7 indien dit, gelet op de feitelijke omstandigheden, noodzakelijk is.

Al dan niet in afwijking van het bepaalde in de bestemmingsregels van Hoofdstuk 2 wordt ter plaatse van een functie-aanduiding het gebruik van gronden en opstallen in overeenstemming met die functie-aanduiding aangemerkt als gebruik overeenkomstig die bestemming.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10 % van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat de aanduiding 'bouwvlak' worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
3. c. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot maximaal 10 m, met dien verstande dat de maximum bouwhoogte van erfafscheidingen 2 m is;
4. d. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de maximum bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken en van zend-, ontvang- en/of sirenemasten 20 m is.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeerveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. de regels met het oog op de realisering van gebouwen en bouwwerken ten behoeve van nutsvoorzieningen en/of het opwekken van duurzame energie tot maximaal 100 m2 (bvo) en een bouwhoogte van maximaal 3 m, het openbaar vervoer en/of het wegverkeer;
2. b. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat de aanduiding 'bouwvlak' wordt overschreden met maximaal 20 cm ten behoeve van gevelisolatie om energie te besparen.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

burgemeester en wethouders kunnen eenmalig bij een omgevingsvergunning afwijken van lid 10.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 10.1 met maximaal 10%.

Lid 10.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 10.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in lid 10.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Lid 10.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan III De Bergen (hotel Bergstraat).

Op 8 januari 2008 heeft de raad de Ontwikkelingsvisie 'De Bergen, Quartier Vivant' met bijbehorend Uitvoeringsprogramma vastgesteld. In de visie zijn de ambities en beleidsdoelstellingen voor de Bergen geformuleerd. Het uitvoeringsprogramma is een uitwerking van de ontwikkelingsvisie in een sociaal-maatschappelijk programma en een fysiek-ruimtelijk programma. De visie is een door de betrokken partijen gedragen kader voor behoud en ontwikkeling van geheel De Bergen. Het uitgangspunt daarbij is de Bergen in zijn bestaande kwaliteiten te koesteren en versterken.

De ontwikkelingsvisie en het uitvoeringsprogramma zijn aanleiding geweest om voor het gebied De Bergen een nieuw bestemmingsplan op te stellen. Op 15 juni 2010 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan 'De Bergen' vastgesteld. In dit bestemmingsplan is voor het voormalig Van der Schootterrein een uit te werken bestemming opgenomen. Voor dit terrein was een invulling met hotel en horeca voorzien, maar de plannen hiervoor waren ten tijde van vaststelling van het bestemmingsplan nog niet voldoende concreet. In de uit te werken bestemming zijn uitwerkingsregels opgenomen die als kader voor de ontwikkeling fungeren.

Inmiddels is door Land 's-Heeren Vastgoedontwikkeling, in opdracht van Holland Art Gallery (HAG), voor het voormalig Van der Schootterrein een bouwplan ontwikkeld: Hotel Bergstraat. Het plan bevat behalve horeca en een hotel ook een kunstgalerie en een ondergrondse parkeergarage. Om het plan tot realisatie te kunnen brengen is een uitgewerkt juridisch-planologisch kader noodzakelijk. Omdat de voorgestane ontwikkeling niet in zijn geheel ontwikkeld kan worden op basis van de uitwerkingsregels uit het bestemmingsplan 'De Bergen' is er geen uitwerkingsplan maar een regulier bestemmingsplan opgesteld. De ontwikkelingsvisie vormt nog steeds de basis voor het opstellen van het bestemmingsplan.

Het onderhavig bestemmingsplan "III De Bergen (hotel Bergstraat)" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding (plankaart) met de daarbij behorende regels.
Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening.
Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.

Het plangebied van het onderhavig bestemmingsplan betreft het voormalig Van der Schootterrein. Het terrein ligt ingeklemd tussen de Kleine Berg, Grote Berg en Bergstraat in het centrum van Eindhoven. Het terrein heeft een driehoekige vorm en wordt grotendeels begrensd door de achterkanten van bebouwing en erfafscheidingen. Op drie plaatsen is het terrein vanaf de straat toegankelijk: aan de Kleine Berg tussen nummers 41 en 45, aan de Grote Berg via een onderdoorgang onder het appartementengebouw tussen nummer 40 en 50, en tot slot aan de Bergstraat tussen nummer 18 en 24.

Behalve het (braakliggende) Van der Schootterrein zijn ook drie bestaande panden in het plangebied gelegen. Het gaat om het rijksmonument aan de Kleine Berg 45 (voormalig Van der Schootpand), het naastgelegen pand aan de Kleine Berg 47/47a en het pand aan de Bergstraat nummer 24.

Op navolgende afbeeldingen is de ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven.

Ligging en begrenzing plangebied (Bron: Google Maps, 2014)

Het bestemmingsplan "III De Bergen (hotel Bergstraat)" vervangt deels het bestemmingsplan "De Bergen", vastgesteld door de raad op 15 juni 2010.

De projectlocatie is daartoe volledig bestemd als 'Gemengd - Uit te werken'. Zie de figuur hieronder, waarbij de begrenzing van de bestemming, ofwel het plangebied van onderhavig bestemmingsplan, in het rood is weergegeven.

Uitsnede vigerend bestemmingsplan 'De Bergen', met in rood het plangebied (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl, 2014)

Deze toelichting bestaat uit 10 hoofdstukken.
Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is de bestaande situatie beschreven. Het volgende hoofdstuk 3 geeft een toelichting op het project. Hoofdstuk 4 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden en zo nodig de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan.
Hoofdstuk 5 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 6 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is de wijze beschreven waarop rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 7. In hoofdstuk 8 wordt aandacht besteed aan de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 9. Hoofdstuk 10 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid (met name de resultaten van het gevoerde overleg en de samenspraak/inspraak).

Het gebied De Bergen, westelijk gelegen van de binnenstad van Eindhoven, werd in het verleden in hoofdzaak gekarakteriseerd door een tweetal wegen: de Grote Berg en de Kleine Berg, die vanaf de poorten van Eindhoven samenkwamen in de Hoogstraat en voerden naar Gestel en de Kempen. Ook de Heilige Geeststraat en de Bergstraat behoren tot de historische wegenstructuur. Tot omstreeks 1870 bleef het gebied een overwegend agrarisch karakter behouden. Na het gereedkomen van de spoorlijn in Eindhoven in 1867 ging de toenemende industrialisatie ook niet aan dit gebied voorbij. In deze periode werd een begin gemaakt met de aanleg van wegen voor de bouw van woningen. Met de groei van Eindhoven en de verdere industrialisatie ontwikkelden de Grote Berg, Kleine Berg en Willemstraat zich tot echte radiaalwegen naar het stadscentrum. Langs deze wegen kwamen de gebruikelijke bedrijfsmatige activiteiten tot stand. Daarnaast ontstond er een ontwikkeling, die het gebied in verband met de ligging in de directe nabijheid van het stadscentrum geleidelijk aan meer betrok bij de verzakelijking van de binnenstad. De oorspronkelijke wijkstructuur van de Bergen is nagenoeg nog geheel aanwezig. Met name het noordelijk deel van de Bergen vanaf de Grote Berg (waaronder ook het plangebied) is als ensemble van structuur en bebouwing cultuurhistorisch waardevol. In het gebied in het zuidelijk deel van De Bergen bevinden zich cultuurhistorische elementen.

In het kader van bestemmingsplan 'De Bergen' is door Res Nova (2009) een cultuurhistorisch basisonderzoek uitgevoerd. Ook is door Res Nova (2009) specifiek van de voormalige luciferfabriek van Mennen en Keunen, die zich in het plangebied bevond, een uitgebreide cultuur- en bouwhistorische analyse verricht. De analyse dient tevens als referentiekader en inspiratiebron voor de herontwikkeling van het plangebied.

Uit het verrichte onderzoek blijkt dat de luciferfabriek in 1870 is opgericht. Door het driehoekige stratenpatroon was er sprake van een groot terrein achter de bebouwing. Met de bouw van deze fabriek kreeg de lucifersfabricage in Eindhoven een veel grootschaliger karakter. Het oorspronkelijke complex bestond uit een drietal volumes, op enige afstand van de straat gelegen. Naast enkele volumes onder conventionele zadeldaken stond hier ook een onder tongewelf geplaatst volume (de eest). Het vrijliggend karakter had waarschijnlijk te maken met het feit dat het vervaardigen van lucifers niet ongevaarlijk was, vanwege het gebruik van (oorspronkelijk licht ontvlambare witte) fosfor.

In 1871 werd het complex uitgebreid. Aan de Bergstraat kwam een poortgebouw. In een van de bergruimtes van het complex was tevens een schoensmeerfabriekje gevestigd. Dit werd echter in 1874 weer opgeheven. De fabriek werd aan het eind van de jaren tachtig gesloten en in 1890 werd de publieke verkoop aangekondigd.

In de tweede helft van de twintigste eeuw was het overgrote deel van de bebouwing binnen het plangebied, waaronder het rijksmonument Kleine Berg 45, de oude lucifersfabriek en nog enkele opstallen aan de Bergstraat, onderdeel van de ijzerwarenhandel van W. van der Schoot. Het grootste deel van de bebouwing op het achterterrein werd in 1977 gesloopt.

Briefhoofd van de firma Mennen en Keunen uit 1884, op de voorgrond de Bergstraat (Bron: Res Nova, 2009)

De Bergen is de westelijke centrumrandzone van Eindhoven. Het is een grotendeels intact laagbouwmilieu met een hoge dichtheid, dat direct grenst aan de binnenstad van Eindhoven. Een binnenstad die met name in de 20ste eeuw ingrijpend is getransformeerd en in stedelijkheid en voorzieningenaanbod is meegegroeid met de stad Eindhoven. Een proces dat op de dag van vandaag voortduurt en de laatste jaren alleen maar lijkt te versnellen met de ontwikkeling van Piazza Center en Rond de Admirant.

Ook aangrenzende centrumrandzones als Smalle Haven, Stationsgebied en Emmasingelkwadrant laten een centrumstedelijke ontwikkeling zien met hoge gebouwen en hoge dichtheden. Te midden van al deze hoogstedelijke ontwikkelingen, heeft de Bergen vooral een organisch tranformatieproces gekend binnen het laagbouwmilieu. Pandsgewijze ontwikkelingen, herontwikkeling/reconstructie van authentieke gebouwen en bescheiden invullingen van braakliggende terreinen voegen zich als vanzelfsprekend in het gevarieerde karakter van de buurt. Maar het vervangen van authentieke bebouwing door blokken van 5 lagen heeft geleid tot verschraling van het beeld en verlies van samenhang, met name op de Grote Berg en in het zuidelijk deel van de Bergen.

In de Centrumvisie wordt als uitgangspunt gesteld, dat de Bergen in zijn bestaande kwaliteiten moet worden gekoesterd en versterkt, omdat het aan de binnenstad een steeds meer gewaardeerde eigen sfeer toevoegt. Het unieke van de Bergen zit in een samenspel van meerdere factoren;

• het grotendeels intacte laagbouwmilieu, direct gelegen naast een van de meest getransformeerde binnensteden van Nederland;
• het stedelijk karakter, door de hoge bebouwingsdichtheid en het ontbreken van voortuinen;
• de functiemix van wonen, detailhandel, horeca, maatschappelijke functies en kantoren;
• de vele monumenten en authentieke gebouwen;
• de perceelsgewijze opbouw, die zorgt voor een zeer gevarieerd beeld;
• de rode baksteenarchitectuur, met daarin een grote variatie in stijl, gevelbeeld, metselwerkversiering, kapvorm en bouwjaar;
• de gebogen straten, die binnenin het gebied vrij smal zijn;
• de groene kwaliteit van de Dommelzone in het zuidelijk deel;
• de menselijke maat.

Het voortbestaan van het bijzondere karakter van de Bergen is niet vanzelfsprekend. Er is altijd de druk van vernieuwing, zeker in een centrumgebied. Om het karakter van de Bergen te kunnen koesteren en versterken, is daarom een aantal spelregels nodig die in ruimtelijke zin richting geven aan zowel kleine bouwplannen als grotere ontwikkelingslocaties. Voor voorliggend bestemmingsplan is aangesloten op de uitgangspunten die zijn geformuleerd in het cultuurhistorisch basisonderzoek dat in 2009 door Res Nova is uitgevoerd.

Momenteel is het plangebied met uitzondering van de bestaande panden aan de Bergstraat 24 en de Kleine Berg 45 (voormalig Van der Schootpand) onbebouwd en voor een groot deel verhard. Zowel aan de Bergstraat als de Kleine Berg zorgt een hekwerk voor de begrenzing van het terrein. Thans is het binnenterrein tijdelijk in gebruik als stadstuin.

Foto's van periode braakliggend terrein: het terrein was een restruimte begrensd door hallen en achtertuinen. De aangrenzende bebouwing is zeer verschillend van hoogte.

Door VFO architects | Urban design is een bouwplan voor het plangebied ontwikkeld. Het bouwplan is in samenspraak met bewoners en andere belanghebbenden tot stand gekomen.

In dit hoofdstuk wordt het bouwplan beschreven, inclusief de diverse functies die het gaat huisvesten. Tot slot wordt ingegaan op de ontsluiting en parkeren.

Bij het ontwikkelen van het bouwplan is nadrukkelijk rekening gehouden met de bestaande omringende bebouwing en de cultuurhistorische kwaliteiten van het gebied. Het formaat van het braakliggend terrein, staat toe het gebied een karakter te geven dat een bijdrage en zelfs een verrijking betekent voor het gebied De Bergen. Van belang is dat het weefsel Kleine Berg, Grote Berg en Bergstraat als een eenheid blijft. Het binnenterrein moet als een te ontdekken parel zich openbaren voor de wandelaar. Schaal en parcellering van de bebouwing moeten in karakter aansluiten bij de typologie van het gebied De Bergen. De nieuwe invulling heeft een maximale hoogte van 12 meter. Door de invulling zowel toegankelijk te laten zijn van uit de Bergstraat als de Kleine Berg, ontstaat een betere doorbloeding van het gebied voor de voetganger. Dit heeft geresulteerd in een nieuw gebouw op het binnenterrein, dat via een aantal geschakelde volumes trapsgewijs oploopt. Het laagste in een laag bij de bebouwing aan de Bergstraat, grenzend aan de tuinen van de Bergstraat en niet op de perceelgrens, zodat hier groen gerealiseerd kan worden, oplopend tot vier lagen in het middengebied. Door de volumes onderling zodanig te schakelen ontstaan verschillende plekken enerzijds, anderzijds verkrijgen de massa's een kleinere geleding. Tevens wordt het zicht op de achterkanten van de hallen weggenomen en zo ook de begeleiding van het wandelgebied Bergstraat/Kleine Berg in een zorgvuldige sfeer wordt ingebed.

De achterzijde van het hotel is in op het zuidwesten gesitueerd. Deze achterzijde sluit aan op de achterzijde van de bebouwing aan de Grote Berg en de Kleine Berg, waardoor het rustige achtergebied in tact blijft.

De voorzijde van het hotel wordt gericht naar de tuinen van de woningen aan de Bergstraat. Aan deze voorzijde wordt een stadshof gecreëerd. Dit stadshof krijgt een groene invulling.De exacte vormgeving vindt in een later stadium plaats.

De volumes hebben een plat dak en variëren van één laag tot vier lagen. Het hoogste punt ligt op 12 meter en past hiermee goed in de omgeving. Door de toepassing van verschillende volumes krijgt het gebouw een verfijnde ruimtelijke structuur, dat past in het gebied De Bergen, waar in de loop van de tijd de bebouwing is gerealiseerd en daarmee een zelfde kleinschalige ruimtelijke structuur bezit.

Het nieuwe gebouw wordt fysiek en intern verbonden met het rijksmonument aan de Kleine Berg 45, het voormalig Van der Schootpand. De karakteristieke trapsgewijze opbouw van het pand blijft behouden. Metselwerk en ambachtelijkheid zullen een kenmerk zijn.

Referentiebeelden architectuur

Vogelvluchtimpressie, gezien vanuit het noorden

Belangrijk uitgangspunt voor de ontwikkeling van het bouwplan is dat het binnenterrein, in tegenstelling tot de huidige situatie, een openbaar karakter krijgt. Het moet uitnodigend zijn om via het binnenterrein een 'rondje De Bergen' te maken.

Via het parkeerterrein van het appartementencomplex aan de Grote Berg is de parkeerkelder van het hotel bereikbaar. Aangezien dit terrein enkel is ingericht voor parkeren, en dus weinig kwaliteit kent, is er voor gekozen om het binnenterrein van plan Hotel Bergstraat niet aan te laten sluiten op dit parkeerterrein. Via de Bergstraat is de Grote Berg bereikbaar voor fiets- en voetgangersverkeer. Tevens speelt ook een beperking in erfdienstbaarheid een rol in het niet toelaten van een semi-openbare voetgangersroute over het parkeerterrein van het appartementencomplex aan de Bergstraat.

In het plan is specifieke aandacht uitgegaan naar de toegang van het terrein aan zowel de Bergstraat als de Kleine Berg. Een hek aan beide kanten, dat overdag openstaat wekt bij een passant het verlangen op om het terrein op te lopen. De wandelaar is, als het ware een gast die iets ontdekt. Dit sluit in enigermate aan bij het binnenterrein van de fabriek die ooit op dit terrein was gevestigd. Een ruimte achter de bebouwing aan de straat. De architectuur moet ook een gezicht geven aan deze ruimte. Aan de Bergstraat heeft vroeger het poortgebouw van de luciferfabriek gestaan. Dit gebouw is in het verre verleden gesloopt, zodat in de huidige situatie sprake is van een 'gat' in de straatwand. In het bouwplan wordt dit gat weer gedicht in de vorm van een nieuwe poort. De vroegere toegang tot de fabriek met binnenterrein heeft ook ongeveer op deze plek gelegen.

Referentiebeelden poort. Door de hekken open te zetten ontstaat de uitnodiging er door heen te wandelen.

Aan de Kleine Berg wordt de toegang van het terrein eveneens met een poortgebouw geaccentueerd. Deze toegang vormt de hoofdentree van het plangebied. Het entreegebouw bestaat uit een rechthoekige poort die voor de helft is 'ingevuld' met een klein pand, gesitueerd tegen het pand Kleine Berg 41. Het poortgebouw krijgt hierdoor een moderne uitstraling, wat een eigentijdse invulling geeft van de bebouwingswand langs de straat. De Kleine Berg is net als andere straten in De Bergen historisch gegroeid, zodat er momenteel bebouwing van verschillende tijdsperioden staat. De ontwikkeling van het voormalig Van der Schootterrein geeft nu de gelegenheid bebouwing van de 21e eeuw toe te voegen. Het poortgebouw is lager dan Kleine Berg 41 en vrij smal. Het leidt daardoor niet tot een verstoring van het gevelbeeld. Bovendien komt de rechthoekige verschijningsvorm van het poortgebouw terug in het gevelbeeld van het monumentale voormalige Van der Schootpand, aan de andere zijde van de toegang. Het poortgebouw wordt niet fysiek verbonden met het voormalige Van der Schootpand.

Gevelbeeld Kleine Berg

De toegangen vanaf de Bergstraat en de Kleine Berg leiden elk in een rechte lijn naar het binnenterrein. Op het punt waar beide lijnen samenkomen is een binnenplein gecreëerd, dat visueel omsloten wordt door het nieuwe gebouw. Richting de Bergstraat is de visuele verbinding geheel opengehouden, zodat mensen worden uitgenodigd het binnenplein te betreden. In de noordhoek van het binnenplein wordt een boom geplant, die als compensatie dient voor de te kappen boom aan de Bergstraat (staat namelijk recht voor de entree).

Bij de vormgeving van de nieuwe bebouwing is inspiratie gezocht bij de industriële architectuur. Deze architectuur past bij de historie van de locatie én bij de geschiedenis van de gehele stad Eindhoven. Door Res Nova is speciaal voor de ontwikkeling van het plangebied een referentienotitie opgesteld, waarin gezocht is naar voorbeelden van industriële architectuur in verschillende Nederlandse steden. De notitie is als bijlage bij deze toelichting opgenomen. De inventarisatie zal voor de verder uitwerking van het ontwerp als leidraad gebruikt worden. Uitgangspunten zijn o.a. grote rechthoekige raampartijen met een verticale geleding in de gevel. De gevels gezien vanaf de toegang aan de Kleine Berg worden opgesierd met eigentijdse decoratieve elementen, zodat de moderne entree aan deze zijde wordt benadrukt. De entree aan de Bergstraat daarentegen wordt klassiek vormgegeven, de boogvormige poort is hiervan een duidelijk kenmerk.

Behalve de nieuwe bebouwing op het terrein wordt er ook ondergronds gebouwd. Er komt een ondergrondse parkeergarage van één laag. De entree van de garage komt aan de zuidzijde van het plangebied en sluit aan op de huidige toegang onder het appartementengebouw aan de Grote Berg.

Deze architectonische uitgangspunten en referentiebeelden zijn louter ter verduidelijking van de intenties en worden niet vertaald in de regels van het bestemmingsplan aangezien dit welstandsaspecten betreft.

Met de ontwikkeling van het plangebied worden diverse nieuwe functies toegevoegd aan het gebied De Bergen. Het overgrote deel van het nieuwe gebouw wordt ingenomen door een hotel met in totaal circa 70 kamers. De kamers bevinden zich grotendeels op de verdiepingen en deels op de begane grond. Op de begane grond bevindt zich tevens de entree van het hotel, in het deel direct grenzend aan het voormalige Van der Schootpand (Kleine Berg 45). Door middel van een interne doorgang wordt de begane grond van dit pand bij het hotel betrokken. Naast de hotelfunctie wordt in het pand Kleine Berg 47 en 47a ook een restaurant- en detailhandelsfunctie toegelaten. Tevens zal Holland Art Gallery hier een kunstgalerie inrichten, welke zich zal doorzetten in het hotel.

Op de begane grond in het gebouw rondom het binnenplein (nabij de entree van het hotel) wordt ruimte geboden voor kleinschalige commerciële functies.

Het pand in het poortgebouw aan de Kleine Berg en het pand achter de Bergstraat 24 worden eveneens ingericht als commerciële ruimte.

De ligging van het plangebied in het centrumgebied van Eindhoven én de smalle stratenstructuur van De Bergen vragen om een zorgvuldige verkeerskundige uitwerking van het bouwplan. Bij de ontsluiting van het plangebied is in eerste instantie rekening gehouden met het éénrichtingsregime dat geldt op de Bergstraat en Kleine Berg. Het plangebied is niet toegankelijk voor gemotoriseerd verkeer. Enkel voetgangers en fietsers kunnen het gebied betreden. Bevoorradingsverkeer en taxi´s krijgen een laad en loszone aan de Kleine Berg op eigen terrein.

De hotelgasten kunnen gebruikmaken van de ondergrondse parkeergarage, te bereiken via de toegang aan de Grote Berg. In de parkeergarage komen 41 parkeerplaatsen. De overige bezoekers parkeren in bestaande openbare parkeervoorzieningen. Zowel langs de Bergstraat als langs de Kleine Berg zijn parkeervakken aanwezig en op korte afstand van het plangebied bevinden zich drie grotere parkeervoorzieningen: parkeerterrein Keizersgracht (Fensterrein), parkeerterrein De Rungraaf en parkeergarage 't Hooghuis.

Voor langzaam verkeer is het plangebied zowel via de Bergstraat als de Kleine Berg toegankelijk, zodat een 'rondje De Bergen' daadwerkelijk gemaakt kan worden.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid.
Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.

In de definitieve Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) schetst het Rijk ambities van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor Nederland in 2040. Het Rijk zet twee zaken helder neer: een kader voor prioritering van investeringen om Nederland in beweging te krijgen en een selectief ruimtelijk beleid dat meer loslaat en overlaat aan provincies en gemeenten.

Het is de uitdaging om Nederland in de wereldeconomie van de toekomst concurrerend te houden. Dat betekent dat onze stedelijke regio's en netwerken versterkt moeten worden door de kwaliteit voor de leefomgeving te verbeteren, hoogwaardige en klimaatbestendige woon- en werkmilieus te realiseren, de bereikbaarheid te verbeteren en de mobiliteit te verduurzamen, maatregelen te treffen ten behoeve van waterveiligheid, zoetwatervoorziening en ruimte te maken voor de noodzakelijke transitie naar duurzame energie.

Het Rijk onderscheidt 13 nationale belangen in de SVIR. Daarnaast kiest ze nadrukkelijk voor een vereenvoudiging van de regelgeving en brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij degenen die het aangaat: burgers en bedrijven. Zo beëindigt het Rijk zijn rol bij nationale landschappen, rijksbufferzones, binnenstedelijk bouwen, landsbrede verstedelijkingsafspraken, sport- en recreatievoorzieningen.

Het Rijk vindt de stedelijke regio's rond de Mainports (Rotterdam en Amsterdam), de Brainport, greenports en de valleys van nationaal belang (nationaal belang 1).
De gebiedsontwikkeling Brainport Avenue is van nationaal belang. In de SVIR wordt Brainport Zuid-Oost Nederland beschouwd als de belangrijkste toptechnologieregio van ons land. Het centrum van deze Brainport is gelegen in Eindhoven met o.a. High-tech systemen, medische technologie en automotive als belangrijkste thema's . Daarnaast zijn Chemelot in Sittard-Geleen als belangrijk chemie-cluster, het medische cluster in Maastricht en de greenport Venlo als cluster van agro-food, tuinbouw en logistiek belangrijk.

In de regio Eindhoven moeten vanwege de groei van het aantal huishoudens in de periode tot 2040 nog circa 40.000 woningen worden bijgebouwd en ook een kleine 30.000 woningen worden vervangen die niet meer voldoen aan de woonwensen. Het vestigingsklimaat voor (buitenlandse) bedrijven en kenniswerkers behoeft versterking met hoogwaardige woonmilieus, stedelijke voorzieningen, voldoende aanbod van cultuur en sport en grensoverschrijdende verbindingen. Ook de diversiteit aan toegankelijke groengebieden rond de steden en een robuust netwerk voor natuur vormen voor deze regio een belangrijke vestigingsfactor.

Uitgangspunt bij het realiseren van de doelstellingen is een integrale, regionaal-specifieke aanpak, waarmee investeringen en ander rijksinstrumentarium zo effectief en efficiënt mogelijk ingezet kunnen worden. Dat vraagt om een gedegen afweging van alle relevante belangen en goede afstemming en samenwerking tussen regio en Rijk. Over de rijksopgaven zullen op basis van de MIRT-gebiedsagenda's afspraken worden gemaakt.

De SVIR kent een realisatieparagraaf, waarin per nationaal belang de aanpak is uitgewerkt op basis van lopende en voorziene projecten. Het Rijk heeft voor de realisatie van de nationale

belangen de beschikking over de volgende vier instrumenten:

• Kaders (gebiedsgerichte of thematische uitwerkingen van de SVIR, relevante wetgeving);
• Bestuurlijke prestatieafspraken (bijvoorbeeld afspraken met provincies en gemeenten, internationale afspraken met overheden in buurlanden);
• Financieel (bijvoorbeeld Infrastructuurfonds, Deltafonds);
• Kennis (bijvoorbeeld inzetten van het College van Rijksadviseurs bij ruimtelijke ontwikkelingen, verspreiden van “best practices”).

Voor het juridisch borgen van de nationale belangen uit de SVIR heeft het Rijk, op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), twee besluiten waarmee dat mogelijk is. Deze twee besluiten zijn verschillend van aard (beleidsmatig versus procesmatig).

• Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Dit geeft de juridische kaders die nodig zijn om het geldende ruimtelijk rijksbeleid te borgen.
• Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro stelt vanuit de rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden. De ladder van duurzame verstedelijking is inmiddels opgenomen in het Bro. (art. 3.1.6)
  De ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor goed ontwerp en aandacht voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Bro.

Nationaal belang 13 vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder van duurzame verstedelijking worden onderbouwd. De ladder voor duurzame verstedelijking werkt volgens drie stappen:

1. 1. beoordeling door betrokken overheden of beoogde ontwikkeling voorziet in een regionale en gemeentelijke behoefte voor bedrijventerreinen, kantoren, woningbouwlocaties, detailhandel en andere stedelijke voorzieningen;
2. 2. indien er een vraag is aangetoond, beoordeling door betrokken overheden of deze binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten;
3. 3. indien herstructurering of transformatie binnen bestaand stedelijk gebied onvoldoende mogelijkheden biedt, beoordelen betrokken overheden of de ontwikkeling zo kan worden gerealiseerd dat deze passend multimodaal ontsloten is of als zodanig wordt ontwikkeld.

Door Horwath HTL is een studie verricht naar de indicatieve haalbaarheid van het beoogde hotel (zie ook paragraaf Horeca en bijlage Marktonderzoek). Op basis van de observaties tot nu toe wordt verwacht dat de ontwikkeling van een strak driesterren hotel met circa 70 kamers in een cultuurhistorisch waardevol centrumgebied met een gevarieerd aanbod aan horeca, detailhandel en kunst in de huidige marktomstandigheden zeer kansrijk is. De combinatie hotel/kunstgallerie is uniek en kan een niche genoemd worden.

Door de gemeente Eindhoven is een aantal jaren geleden reeds besloten om de ontwikkeling van Hotel Bergstraat op te nemen in de meerjaren ontwikkelvisie. Onder andere in plan Quartier Vivant staat deze ontwikkeling opgenomen.

Uit regionaal onderzoek blijkt dat de vraag naar driesterren hotels vanaf 2017 weer sterk gaat toenemen. De planning voor Hotel Bergstraat is om eind 2019 de bouw van het hotel gereed te hebben. De planning sluit goed aan bij de regionale vraag.

Concluderend kan worden gesteld dat de voorgestane ontwikkeling past in de eerste trede van de ladder van duurzame verstedelijking. Ook past de voorgestane ontwikkeling in de tweede trede van de ladder. De ontwikkeling vindt namelijk plaats op een herstructureringslocatie in het bestaande stedelijk gebied, te weten het centrumgebied van Eindhoven en kan als zeer kansrijk worden beschouwd. En omdat de ontwikkeling kan plaatsvinden binnen het bestaand stedelijk gebied wordt aan trede drie niet toegekomen.

Naast de SVIR is er het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel AMvB Ruimte genoemd, van toepassing. Het besluit bevat regels ter borging van een beperkt aantal nationale belangen. Het gaat onder meer over rijksbelangen over rijksvaarwegen, zones buisleidingen en zones van hoogspanningsleidingen. Voor de regio Eindhoven is alleen de zone van de 380 Kv hoogspanningsleiding van toepassing. Dit is de bestaande hoogspanningsleiding gelegen in Eindhoven Noord en (deels) Oost. Artikel 2.8.7 (bestemmingen hoogspanningsverbindingen) van het Barro is hierbij van toepassing. Deze leiding is voor het onderhavige bestemmingsplan niet relevant vanwege de ruime afstand tot het plangebied.

De begrenzing van de Ecologische hoofdstructuur (EHS) is een provinciaal belang geworden. In het Barro is opgenomen dat de provinciale begrenzing van de EHS direct doorwerkt naar het bestemmingsplan (zie ook Verordening ruimte 2014).

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014 in werking getreden. Deze structuurvisie is een actualisatie van de visie die in 2010 werd vastgesteld. De structuurvisie is opgebouwd uit twee delen (A en B) en een uitwerking.

Deel A

Deel A bevat de hoofdlijnen van het beleid. Hierin heeft de provincie haar belangen gedefinieerd en ruimtelijke keuzes gemaakt. De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersysteem, met aandacht voor hoogwaterbescherming, droogte en biodiversiteit. Een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen. En een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw). Met aandacht voor sterke regionale economische clusters, (inter)nationale bereikbaarheid en knooppuntontwikkeling (zowel in de centra als aan de randen van de steden).De provincie realiseert haar doelen door regionaal samen te werken, te ontwikkelen, te beschermen en te stimuleren.

Deel B
De ruimtelijke belangen en keuzes zijn in vier ruimtelijke structuren geordend. Deze vier ruimtelijke structuren worden in deel B beschreven en zijn:

1. de groenblauwe structuur
De groenblauwe structuur bestaat uit bestaande natuur, watersystemen en nieuwe natuur in hiervoor kansrijke gebieden. Het behoud en de ontwikkeling van natuurwaarden is hier belangrijk. Daarnaast biedt de groenblauwe structuur ruimte aan een natuurlijk en robuust watersysteem. Dit is nodig voor een goed waterbeheer en biedt mogelijkheden om in te spelen op de effecten van klimaatverandering.

2. het landelijk gebied
Het landelijk gebied ligt buiten de groenblauwe structuur en de stedelijke structuur. Het landelijk gebied biedt een multifunctionele gebruiksruimte voor land- en tuinbouw, natuur, water, recreatie, toerisme en kleinschalige stedelijke functies. Land- en tuinbouw zijn de grootste ruimtegebruikers. De provincie streeft hier naar een multifunctionele gebruiksruimte, met behoud van agrarische productieruimte in die delen van het landelijk gebied waar de landbouw leidend is voor nieuwe ontwikkelingen.

3. de stedelijke structuur
De stedelijke structuur bestaat uit de steden en dorpen in Noord-Brabant. De provincie kiest hier voor twee perspectieven. Ten eerste stedelijke concentratiegebieden waar de groei van de verstedelijking wordt opgevangen. De provincie wil de verstedelijking op goed ontsloten plekken concentreren en de groene ruimte tussen steden open houden. Ten tweede kernen in het landelijk gebied die zoveel mogelijk worden ontzien van verdere verstedelijking. Alleen de eigen verstedelijkingsbehoefte wordt daar opgevangen.

4. de infrastructuur
Het infrastructuurnetwerk bestaat uit een fijnmazig en samenhangend netwerk van wegen, spoorlijnen, vaarwegen, luchthavens en buisleidingen. De Brabantse infrastructuur maakt deel uit van het internationale netwerk van infrastructuur in Noordwest Europa. De provincie kiest hier voor een goede bereikbaarheid van BrabantStad en de economische clusters van Noord-Brabant. Voor het personenvervoer zijn het hoofdwegennet en het OV-netwerk BrabantStad de dragers. Het goederenvervoer wordt zoveel mogelijk via de te ontwikkelen Goederenruit (spoor en waterwegen) geleid. Zo wordt ruimte gemaakt voor het versterken van de (inter)nationale ontsluiting (weg, water, spoor en lucht) van de Brabantse steden.

Uitwerking structuurvisie

De provincie heeft geen aparte ruimtelijke visie op het landschap ontwikkeld, maar geeft haar visie op het landschap vorm in de zogenaamde 'gebiedspaspoorten'. Daarin beschrijft de provincie welke landschapskenmerken zij op regionaal niveau van belang vindt en hoe deze kunnen worden versterkt. Er zijn ook deelstructuurvisies opgesteld voor specifieke onderwerpen. Zo is voor het gebied ten oosten van Eindhoven de deelstructuurvisie Brainport Oost opgesteld. Deze bevat keuzes voor wonen, werken en bereikbaarheid ten oosten van Eindhoven.

Eindhoven vormt samen met de provincie en met de steden Breda, Helmond, 's-Hertogenbosch en Tilburg het stedelijk netwerk BrabantStad. Dit samenwerkingsverband vervult een voortrekkersrol bij de ruimtelijke en economische ontwikkeling van Noord-Brabant. Sterke steden zijn een voorwaarde voor de toekomst van Noord-Brabant. Vooral in deze steden is de dynamiek van Noord-Brabant goed zichtbaar. De provincie ziet deze steden als het brandpunt van de verstedelijking. Hier wordt geïnvesteerd in de binnensteden (stationsgebieden, kanaal- en snelwegzones) en worden hoogstedelijke functies, zoals bovenregionale voorzieningen, geconcentreerd. Daardoor wordt de centrale positie van de steden versterkt en het draagvlak voor hoogwaardig openbaar vervoer en stedelijke- en culturele voorzieningen op peil gehouden. Dat draagt bij een hoogwaardig leef- en vestigingsklimaat in Noord-Brabant.

Visiekaart Structuurvisie 2010- partiële herziening 2014

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is vastgelegd hoe de bevoegdheden op het gebied van ruimtelijke ordening zijn verdeeld tussen rijk, provincies en gemeenten. De provincie kan door middel van een planologische verordening regels formuleren waarmee gemeenten bij het opstellen van ruimtelijke plannen rekening moeten houden. De provincie Noord-Brabant heeft hiertoe de Verordening ruimte opgesteld. De Verordening ruimte 2014 is op 7 februari 2014 door Provinciale Staten vastgesteld en is op 19 maart 2014 in werking getreden.

In de Verordening ruimte zijn onder andere regels opgenomen met betrekking tot stedelijke ontwikkeling, ecologische hoofdstructuur (EHS), waterberging, intensieve veehouderij en glastuinbouw. Daarnaast bevat de Verordening ruimte regelingen voor onder meer grondwaterwinning, windturbines, bovenregionale detailhandel/leisure en hoogwaterbescherming. De regels zijn een doorvertaling van het provinciaal beleid zoals opgenomen in de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening. Een belangrijk onderdeel van de Verordening ruimte is de zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit. In samenhang hiermee bevat de Verordening ruimte regels voor ruimtelijke ontwikkelingen.

Het plangebied ligt volledig binnen het 'bestaand stedelijk gebied, stedelijk concentratiegebied'. Binnen het bestaand stedelijk gebied is de gemeente in het algemeen vrij om te voorzien in stedelijke ontwikkeling (uiteraard binnen de grenzen van wetgeving). Wel is in artikel 3.1 een aantal bepalingen opgenomen over zorgvuldig ruimtegebruik en de verantwoording die de provincie daarover vraagt aan gemeenten. Op grond van artikel 3.1 lid 1 van de Verordening ruimte 2014 moet de toelichting van een bestemmingsplan een verantwoording bevatten dat het plan bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit van het gebied en de omgeving en dat toepassing is gegeven aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. Het principe van zorgvuldige ruimtegebruik is in artikel 3.1 lid 2 verder uitgewerkt. Voor ontwikkelingen binnen het bestaand stedelijk gebied betekent dit dat uitbreiding van het op grond van het geldende bestemmingsplan toegestane ruimtebeslag slechts is toegestaan als financiële, juridische of feitelijke mogelijkheden ontbreken om de ruimtelijke ontwikkeling binnen het toegestane ruimtebeslag te doen plaatsvinden.

Het bestemmingsplan 'III De Bergen (hotel Bergstraat)" voldoet aan het bepaalde in artikel 3.1 van de Verordening ruimte 2014. Uit deze toelichting blijkt dat het plan bijdraagt aan de zorg en het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en de naaste omgeving. De bebouwing die op grond van het onderhavig bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt is in ruimtelijk opzicht goed inpasbaar op deze locatie. Het provinciaal beleid staat intensivering van het gebruik en de bebouwing op deze locatie in het bestaand stedelijk gebied dus niet in de weg.

Daarnaast moet voor iedere ontwikkeling toepassing worden gegeven aan artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking). In de paragraaf Realisatie is reeds getoetst aan deze ladder.

Op 8 januari 2008 heeft de raad de Ontwikkelingsvisie 'De Bergen, Quartier Vivant' met bijbehorend Uitvoeringsprogramma vastgesteld. Het uitgangspunt voor De Bergen is koesteren en versterken van de bestaande kwaliteiten. De Bergen is een cultuurhistorisch waardevol gebied gekenmerkt door kleinschaligheid en een mix van wonen, zakelijke en ambachtelijke dienstverlening en horeca. Aanpassingen zijn alleen toelaatbaar als de nieuwe ontwikkelingen de bestaande structuur niet aantasten en zo mogelijk verbeteren.

Voor het voormalig Van der Schootterrein is in het Uitvoeringsprogramma De Bergen de volgende ambitie uitgesproken:

• Ontwikkeling van een publieksgerichte functie (die geen overlast veroorzaakt voor de omwonenden), al dan niet gecombineerd met een woonfunctie; geen grootschalige detailhandelsontwikkeling, maar relatief kleinschalige verkaveling (zoals elders in de Bergen) is gewenst.
• Een bouwhoogte die afgestemd is op de hoogte van de omliggende bebouwing van de Bergstraat, Grote Berg en Kleine Berg (hoogte gelijk aan of lager dan het algemene beeld in de directe omgeving).

Met de vormgeving van het bouwplan is vormgegeven aan de geformuleerde ambities.

In december 2009 is de Interimstructuurvisie 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. Met de Interimstructuurvisie 2009 geeft de gemeenteraad invulling aan de ambitie om Eindhoven door te ontwikkelen in zijn kwalitatief hoogwaardige combinatie van wonen, werken en groen. De nadruk ligt daarbij ook op leefbaarheid en bereikbaarheid. Als kerngemeente van Brainport Zuidoost Brabant stuurt Eindhoven aan op het bieden van ruimte aan een krachtige ontwikkeling van deze economische kernzone, een hoge kwaliteit van de leefomgeving en aandacht voor sociale betrokkenheid en ondernemend burgerschap tot op buurtniveau. Op deze wijze geeft de raad invulling aan het begrip duurzame ruimtelijke kwaliteit.

Het plangebied is gelegen buiten een transformatiegebied.

Gemeentelijk archeologiebeleid

De gemeente Eindhoven heeft eigen archeologiebeleid, als uitwerking van het nationale en provinciale beleid. Dit beleid staat in het 'Beleidsplan archeologie Eindhoven en Helmond 2008-2012', waarmee de raad in september 2008 heeft ingestemd. De gemeente houdt bij de vaststelling van een bestemmingsplan en bij de bestemming van de in het plan begrepen grond, rekening met bekende of verwachte archeologische waarden.

De gemeente gaat daarbij uit van de gemeentelijke Archeologische Waardenkaart, waarop de bekende en verwachte archeologische waarden in Eindhoven zijn vastgelegd. Deze kaart maakt deel uit van de Cultuurhistorische Waardenkaart, die door de raad is vastgesteld in 2008.

Het beleid van de gemeente Eindhoven is, om bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te houden met de archeologische waarden in de ondergrond en daarbij uit te gaan van de gemeentelijke kaart. In gevolge het Beleidsplan Archeologie worden de archeologische gebieden, die op de Archeologische Waardenkaart staan, onderverdeeld in 5 categorieën. Per categorie gelden andere consequenties bij voorgenomen bouw- of andere bodemverstorende activiteiten. Voorafgaand aan een vergunningverlening kan een rapportage worden verlangd waarin de archeologische waarde van het gebied is vastgesteld. Conform het rijks- en provinciaal beleid is behoud van archeologische waarden 'in situ' het uitgangspunt. Als dat niet mogelijk is, wordt een archeologische vindplaats opgegraven.

Archeologische waarden plangebied

Het plangebied Hotel Bergstraat is een gebied met archeologische waarden en valt onder categorie 2 'Gebied met archeologische waarde'.

In gebieden in categorie 2 is sprake van vastgestelde archeologische waarden. Voorafgaand aan elke ruimtelijke ingreep die een verstoring van de ondergrond tot gevolg heeft is archeologisch onderzoek verplicht en wordt een vergunning vereist. Resultaten van archeologisch (voor)onderzoek worden om advies voorgelegd aan de commissie Ruimtelijke Kwaliteit als het onroerende resten met een mogelijk monumentale waarde betreft, om te bepalen of behoud wenselijk en mogelijk is.

Dubbelbestemming Waarde - Archeologie (archeologische waarde)

In onderhavig bestemmingsplan is een archeologische dubbelbestemming opgenomen waarmee de ter plaatse aanwezige archeologische waarden beschermd worden. Door middel van het stellen van diverse voorwaarden is het niet zonder meer mogelijk om ter plaatse bodemverstorende ingrepen uit te voeren. Alvorens er in het plangebied nieuwbouw gerealiseerd kan worden zal middels een archeologisch onderzoek aangetoond moeten worden dat er geen belemmeringen ten aanzien van het aspect archeologie zijn.

In het bestemmingsplan 'De Bergen' is uitgebreid ingegaan op de cultuurhistorische waarde van het gebied De Bergen. Door Res Nova is daarvoor ook een cultuurhistorisch basisonderzoek verricht. Aan het gehele gebied is op basis van dit onderzoek een erfgoedcontour toegekend.

Met de ontwikkeling van het plangebied gaan geen cultuurhistorische waarden verloren. De bestaande panden aan de Bergstraat 24 en de Kleine Berg 45 worden alleen intern verbouwd. Voor Kleine Berg 45, het voormalig Van der Schootpand, is de status van rijksmonument toegekend. Dat betekent dat de verbouwingsplannen van dit pand vooraf moeten worden beoordeeld door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit en/of de Rijksdienst. Deze beoordeling gebeurt apart van dit bestemmingsplan. Voordat echter een omgevingsvergunning voor de verbouwing kan worden verleend, moet een positief advies van deze instanties ontvangen zijn.

Verder is bij het bouwplan rekening gehouden met de cultuurhistorische waarde van de directe omgeving. Zo bestaat de nieuwe bebouwing uit meerdere gekoppelde volumes, zodat een kleinschalige ruimtelijke structuur wordt gevormd. Ook is een industriële architectuur toegepast, verwijzend naar het verleden van het terrein en de historie van Eindhoven. Hiervoor is gebruik gemaakt van de referentienotitie van Res Nova (zie bijlage).

Om te voorkomen dat bij toekomstige ontwikkelingen in het plangebied de cultuurhistorische waarde alsnog wordt aangetast, is voor het gehele gebied de dubbelbestemming Waarde - Cultuurhistorie opgenomen. Hiermee is vastgelegd dat slechts mag worden gebouwd in overeenstemming met de ruimtelijke karakteristiek en de cultuurhistorische waarden zoals die zijn omschreven in het cultuurhistorisch basisonderzoek en zijn aangeduid op de daarop gebaseerde beleidskaart. Om te beoordelen of bij het bouwen aan deze uitgangspunten wordt voldaan kunnen burgemeester en wethouders bepalen dat een bouwhistorisch en/of cultuurhistorisch projectonderzoek wordt verricht.

De ontwikkeling zal zorgen voor een verkeersgeneratie en deze stromen moeten in goede banen worden geleid. Er is daarom door Accent Adviseurs een verkeerstoets verricht (d.d. 19 mei 2014), die als bijlage bij deze toelichting is opgenomen. In de verkeerstoets zijn de verkeerskundige effecten wat betreft parkeren (zowel personeel als bezoekers) en de te verwachten toename aan verkeersbewegingen en verkeersroutes onderzocht.

In de ‘beleidsregels toepassing parkeernormen gemeente Eindhoven’ zijn de regels over het toepassen van de parkeernorm vastgelegd. In deze beleidsregels is ook de stimulering voor het gebruik van het hoogwaardig openbaar vervoer (HOV) netwerk opgenomen. Indien een ontwikkeling binnen een straal van 200 meter van een HOV-halte plaatsvindt mag het aantal parkeerplaatsen voor bezoekers worden gehalveerd en mag het totaal aantal parkeerplaatsen niet meer zijn dan de minimale norm.

Uitgaande van de gemeentelijke beleidsregels genereert het hotel een parkeerbehoefte van circa 18 tot 35 parkeerplaatsen. Ten behoeve van de commerciële ruimte zijn er 3-4 parkeerplaatsen benodigd ten behoeve van de bezoekers en 1 parkeerplaats voor overige gebruikers. In totaal zijn er minimaal 20 en maximaal 40 parkeerplaatsen benodigd.

Om in de parkeerbehoefte te kunnen voorzien, is een ondergrondse parkeervoorziening gepland onder het hotel met 41 parkeerplaatsen. In de beleidsregels van de gemeente Eindhoven staat dat er niet meer parkeerplaatsen mogen worden gerealiseerd dan het maximum van de bandbreedte, in dit geval maximaal 40 parkeerplaatsen. Omdat de parkeerbehoefte in een kelder wordt gesitueerd zorgt één extra parkeerplaats niet voor meer ruimtebeslag in het openbare gebied en is er geen ruimtelijke impact. Het is dan ook niet bezwaarlijk om één extra parkeerplaats te realiseren. Geconcludeerd kan worden dat er in (ruim) voldoende mate wordt voorzien in de parkeerbehoefte.

Deze paragraaf beoogt inzichtelijk te maken dat de behoefte aan parkeervoorzieningen, die deze ontwikkeling genereert, binnen het plangebied kan worden opgevangen. De uiteindelijke toets aan de parkeernormen vindt plaats op basis van de aanvraag omgevingsvergunning.

Door het CROW (publicatie 317) zijn kengetallen opgesteld voor de verkeersgeneratie van gemotoriseerd verkeer, van en naar woon- en werkgebieden en voorzieningen. Onder verkeersgeneratie wordt verstaan het aantal personenauto’s en vrachtvoertuigen dat gedurende een gekozen tijdsperiode een gebied in- en uitrijdt. De verkeersaantrekkende werking gaat uit van het aantal motorvoertuigbewegingen op een gemiddelde weekdag. Op basis van de kengetallen is inzicht gegeven in de toename van het aantal verkeersbewegingen van en naar het plangebied.

Het CROW gaat voor een driesterrenhotel in het centrum van een stad met een sterke stedelijkheidsgraad, uit van een verkeersgeneratie van 4,3 tot 7,2 motorvoertuigbewegingen per 10 kamers per weekdag. Hierin is met diverse aspecten rekening gehouden, zoals de alle faciliteiten, gemiddelde verblijfsduur, taxigebruik en type bezoekers. De verkeersgeneratie van werknemers is ook opgenomen in het kengetal, net zoals (vracht)leveringen. 84% van het verkeersbewegingen komt voor rekening van bezoekers en 16% van de bewegingen wordt veroorzaakt door personeel en leveringen.

Voor de commerciële ruimte wordt door het CROW uitgegaan van 17,8 tot 22,9 motorvoertuigenbewegingen per 100 m² bruto vloeroppervlak. 94% van de verkeersbewegingen wordt veroorzaakt door bezoekers. De overige 6% door personeel en leveringen.

In de volgende tabel is een totaaloverzicht van het aantal motorvoertuigen voor een gemiddelde weekdag opgenomen.

Tabel verwachte groei verkeersbewegingen

Het totaal aantal motorvoertuigbewegingen dat op een gemiddelde weekdag wordt gegenereerd door de realisatie van het hotel en de commerciële ruimte, varieert theoretisch van 69 tot maximaal 100 extra motorvoertuigbewegingen ten opzichte van de huidige situatie. Deze motorvoertuigbewegingen worden verdeeld over de Grote Berg en Kleine Berg en de Bergstraat, waarbij het merendeel van de verkeersgeneratie wordt afgewikkeld via de Grote Berg. De Kleine Berg en de Bergstraat zijn als kwetsbare straten aan te merken. De toename voor deze straten bedraagt blijkens het onderzoek van Accent Adviseurs maximaal 13 motorvoertuigen per etmaal. Geconcludeerd kan worden dat de verkeersgeneratie niet leidt niet tot een onevenredige toename van de overlast.

De ontwikkeling van het plangebied zorgt niet voor knelpunten in de bestaande verkeersinfrastructuur in verband met verkeer en parkeren.

Het Groenbeleidsplan 2001, zoals op 5 november 2001 is vastgesteld door de gemeenteraad, heeft als doel het duurzaam veilig stellen en ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardige groenstructuur met de daarin passende functies. Onder de groenstructuur wordt verstaan: het stelsel van terreinen en/of elementen met ecologische, waterhuishoudkundige, recreatieve en/of ruimtelijk structurerende betekenis.

Behoud van het bestaande groen is het uitgangspunt, evenals het (door)ontwikkelen van de groene kwaliteiten waar nodig. Het Groenbeleidsplan geeft in een kaart met zes ruimtelijke strategieën de kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling in relatie tot groen.

Figuur: Groen en recreatievoorzieningen

Onderhavig plangebied is in de kaart 'Groen en recreatievoorzieningen' uit het Groenbeleidsplan aangeduid als 'Stad, rood beeldbepalend. In dit gebied wordt als ordeningsprincipe de volgende strategie aangehouden:

Strategie 1: Stad, rood beeldbepalend

In deze gebieden heeft groen een ondersteunende functie aan de stedelijke identiteit ('aankledingsgroen') of een recreatieve functie voor de woonomgeving (parken). Het beleid is gericht op behoud en ontwikkelen van deze groene elementen of functies. Het oppervlak groen binnen deze categorie zou niet verder af moeten nemen. Binnen de aangeduide groenarme buurten (kaart blz. 37 Groenbeleidsplan) wordt gestreefd naar uitbreiding van het groenareaal.

Vanwege de onderhavige ontwikkeling wordt er een enkele boom gekapt en elders zal een vervangende boom worden terug geplant.

Het Bomenbeleidsplan 2008 'Ruimte voor bomen' is in april 2008 door de raad vastgesteld . Doel van het Bomenbeleidsplan is het ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardig bomenbestand dat een duurzame bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit en het groene imago van Eindhoven.
Het Bomenbeleidsplan vormt een bindend kader tot 2020. Het is een strategisch beleidskader voor de instandhouding en versterking van de Eindhovense boomstructuur.

In de bijlage van het Bomenbeleidsplan wordt het beleid ten aanzien van bomen op strategisch niveau uitgewerkt. Aandacht wordt onder meer besteed aan de bomenstructuur op gemeentelijk niveau en de cultuurhistorische structuur. Voor concrete projecten wordt aangegeven hoe door middel van een Quickscan Bomen en een eventuele boomeffectrapportage bepaald kan worden of er belemmerende factoren zijn voor bomen binnen de projectgrenzen en 10 meter daar buiten.

Het bestemmingsplan ligt op een grotere afstand dan 10 meter ten opzichte van de beschermde bomen. De noodzaak tot het uitvoeren van een Bomeneffectanalyse is formeel niet aan de orde. Desalniettemin is een analyse uitgevoerd (zie ook de paragraaf Bomeneffectenanalyse). Voor de (te behouden) bomen rondom het plangebied wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van directe negatieve effecten op de groeiomstandigheden.

De detailhandelsnota "Ten minste houdbaar tot 2010" is op 19 december 2006 door de gemeenteraad vastgesteld. Na vaststelling is dit beleidsplan conform het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht bekendgemaakt. Voor de beoordeling van nieuwe ontwikkelingen op detailhandelsgebied (ontheffingen) vormt het detailhandelsbeleid het toetsingskader.

Het gebied De Bergen, waar de onderhavige locatie toebehoort, is in feite een direct op het winkelgebied aansluitend gemengd gebied. Hier dient het onderscheidend vermogen van de Eindhovense binnenstad te worden uitgebouwd door een specialistische, kleinschalig, nieuw en avontuurlijk aanbod. Ook hier kan de Eindhovense binnenstad recreatieve meerwaarde vergroten door retail, horeca en overige functies. Met deze ontwikkelingen wordt een positieve bijdrage geleverd qua sfeer, inrichting en levendigheid van de binnenstad. De Bergen kenmerkt zich door een sterke menging van functies. In de bedrijvigheid biedt De Bergen een breed pallet op het publiek gerichte functies t.w. detailhandel, horeca en zakelijke en ambachtelijke dienstverlening. Deze mix aan functies op het niveau van de begane grond doet zich voor in de volgende straten: Kleine Berg, Grote Berg, Berg-, Willemstraat en het Wilhelminaplein. De detailhandelsfunctie is ruim vertegenwoordigd in deze straten met de zogenaamde functiemix en in de Keizersgracht.

Horwath HTL heeft een studie naar de haalbaarheid van het initiatief (zie ook paragraaf Horeca en bijlage Marktonderzoek) verricht naar de indicatieve haalbaarheid van het beoogde hotel in de Bergstraat in Eindhoven. Er mag worden verwacht dat de ontwikkeling van een strak driesterren hotel met circa 70 kamers in een cultuurhistorisch waardevol centrumgebied met een gevarieerd aanbod aan horeca, detailhandel en kunst in de huidige marktomstandigheden zeer kansrijk is. Door de toevoeging van commerciële ruimte/detailhandel op het binnenterrein wordt de beleefbaarheid/toegankelijkheid van het wandelgebied Bergstraat/Kleine Berg vergroot. In dit bestemmingsplan is geregeld dat er in totaal maximaal 250 m² bvo aan commerciële ruimte/detailhandel toegevoegd kan worden. Door de situering (het 'rondje de Bergen' wordt gestimuleerd) en omvang kan worden gesteld dat de detailhandelstructuur wordt versterkt en er geen sprake is van een duurzame ontwrichting hiervan.

De raad heeft op 11 maart 2014 het Horecabeleidsplan vastgesteld. De horeca in het centrum manifesteert zich in vier herkenbare clusters met een eigen vorm en identiteit. De Bergen is 1 van die clusters en is herkenbaar als restauratief en trendy.Voor de Bergen is op basis van een ontwikkelingsvisie een nieuw bestemmingsplan vastgesteld.

In de Ontwikkelingsvisie 'De Bergen, Quartier Vivant' zijn de ambities en beleidsdoelstellingen geformuleerd voor de Bergen als geheel. Bij de totstandkoming hiervan werd vanuit diverse partijen aangegeven dat aan de Kleine Berg het aandeel horeca te groot werd. Op basis van een vergelijkend onderzoek met andere steden is uiteindelijk een functieverdeling voor de Kleine Berg, Grote Berg, Willemstraat en Wilhelminaplein (allen afzonderlijk bezien) vastgelegd. Gezocht is naar een ‘norm’ voor de ideale functiemix.Hiervoor is het aanbod aan de Grote Berg, Kleine Berg en Bergstraat vergeleken met een aantal andere hoog gewaardeerde gebieden in Nederlandse steden met een vergelijkbaar karakter, ligging t.o.v. kernwinkelapparaat ed. Hierbij is een onderscheid gemaakt tussen de functies detailhandel, horeca, consument verzorgend ambacht en zakelijke dienstverlening. Uit dat vergelijk blijkt dat het gebied Grote Berg – Kleine Berg – Bergstraat e.o. niet bovengemiddeld veel horecavestigingen heeft.

Het perspectief voor De Bergen is gunstig. Het gebied kenmerkt en onderscheidt zich in Eindhoven-Centrum door haar historische karakter en de kleinschaligheid. Tevens kenmerkt het gebied zich dus door de menging van woon-, werk- en recreatieve functies. Het aanbod en de vraag aan met name de Kleine Berg verandert wel en daarmee dus ook het gebiedsprofiel. Ook op het gebied van detailhandel richten nieuwkomers zich op het hogere segment in de markt.

Specifiek voor het Luciferterrein is in het 'oude' bestemmingsplan De Bergen (vastgesteld d.d. 15 juni 2010 ) een uit te werken bestemming "Gemengd-Uit te werken "opgenomen. Op grond van artikel 20 dient te worden uitgewerkt rekening houdend met detailhandel, horeca categorie 1 en 5, en dienstverlenende bedrijven. Een Uitwerkingsplan dat eerder in procedure is gebracht, is door Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vernietigd, onder andere omdat voldoende objectieve criteria ontbraken om goed te kunnen uitwerken. Dit bestemmingsplan voorziet in een directe bestemming voor de locatie.

Om aan te tonen dat de vestiging van een hotel haalbaar is heeft Horwath HTL een studie verricht naar de indicatieve haalbaarheid van het beoogde hotel in de Bergstraat in Eindhoven. De bijbehorend rapportage d.d. juli 2014 is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd. Hierna volgt de conclusie.

In de volgende tabel staat een opsomming van provinciale, regionale en lokale elementen die in het verleden hebben gezorgd voor een grote en toenemende vraag naar hotelovernachtingen in Eindhoven, ondanks een vrij grote conjunctuurgevoeligheid en een nog steeds relatief zwak toeristisch regionaal en lokaal imago. Deze grote en toenemende vraag heeft ervoor gezorgd dat de resultaten in de hotelmarkt van Eindhoven de afgelopen jaren op een niveau lagen dat lager is dan het niveau in de gehele Nederlandse markt, maar hoger dan het niveau in de Nederlandse markt exclusief hotels in de regio Amsterdam. Voor de komende jaren is Zuidoost-Brabant met centrumgemeente Eindhoven specifiek benoemd tot groeiregio en in de provincie, de regio en de gemeente wordt er hard gewerkt aan verbetering van identiteit en imago op het gebied van bereikbaarheid en zakelijk en toeristische klimaat. Daarom wordt verwacht dat ook de komende jaren de vraag naar hotelovernachtingen nog sterk zal groeien.

Tabel: herkomst vraag hotelovernachtingen in Eindhoven

In het verleden hebben veel partijen ingespeeld op de grote en toenemende vraag naar hotelovernachtingen in Eindhoven door uitbreiding van het bestaande aanbod en ontwikkeling van nieuw aanbod. Hierdoor is het hotelaanbod in Eindhoven op het moment van schrijven bovengemiddeld groot en bestaat er nog steeds een aantal plannen voor verdere uitbreiding, waarvan sommige vrij concreet zijn. Bovendien is ook het aanbod en de planvoorraad in de hotelmarkt buiten Eindhoven groot.

Een behoefteraming zou uitwijzen dat het hotelaanbod in Eindhoven, zeker na de gerealiseerde ontwikkeling van Tulip Inn Eindhoven Airport en Boutique Hotel Glow, de eerstkomende jaren voldoende groot is, maar vanaf 2017 langzaam weer moet worden uitgebreid om te kunnen blijven voldoen aan de verwachte groei in vraag. Er bestaan al concurrerende plannen, die vanwege de lange doorlooptijd van hotelprojecten op zijn vroegst in 2017 een eerste volledige operationele jaar zullen kunnen draaien, maar naar verwachting zullen deze niet de volledige behoefte in de komende tien jaar vullen. Bovendien wordt er in een behoefteraming gewerkt met voor de gehele markt een gemiddelde bezettingsgraad waarmee in principe alle hotels in die markt een gezonde winst kunnen draaien, zonder uitvoerig rekening te houden met deelmarkten. Daarentegen gaat een haalbaarheidsstudie uit van de kracht van de unieke karakteristieken van de locatie en het concept van één project binnen die gehele markt. Op basis van de observaties tot nu toe wordt verwacht dat de ontwikkeling van een strak driesterren hotel met circa 70 kamers in een cultuurhistorisch waardevol centrumgebied met een gevarieerd aanbod aan horeca, detailhandel en kunst in de huidige marktomstandigheden zeer kansrijk is. Basisvoorwaarden hierbij zijn een goede bereikbaarheid, een strakke aansluiting van het concept op de behoefte in de markt en een scherpe investering. Dit specifieke concept vormt dus feitelijk van een niche in de hotelmarkt.

In het gebied De Bergen is sprake van een grote diversiteit aan functies. Wonen en bedrijvigheid vormen beide de hoofdfuncties van het gebied. Binnen de bedrijvigheid zijn verschillende functies te onderscheiden als detailhandel, horeca en dienstverlening. Het gebied heeft zodoende een 'gemengd' karakter.

De ontwikkeling van het plangebied past geheel in het karakter van De Bergen. De diversiteit aan functies wordt met de ontwikkeling uitgebreid met een hotel en kunstgalerie.

Binnen het plangebied zijn geen ruimtelijk relevante kabels en leidingen noch komen er straalpaden voor.

De met de beoogde ontwikkeling te realiseren functies vallen niet onder de noemer van de bedrijven die zijn opgenomen in de bedrijvenlijst behorende bij het "moederplan" bestemmingsplan De Bergen. Gelet hierop is milieuzonering voor wat betreft de te realiseren functies hier niet aan de orde. Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is hier vanwege de aanwezigheid van woonfuncties in de omgeving milieuzonering gehanteerd om te beoordeling of de beoogde functies vanuit milieuoogpunt kan worden ingepast.

Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten wordt milieuzonering gehanteerd. Hieronder wordt verstaan een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds milieubelastende bedrijven of inrichtingen en anderzijds milieugevoelige gebieden zoals woongebieden. Om milieuzonering hanteerbaar te maken wordt gebruik gemaakt van de VNG - brochure 'Bedrijven en milieuzonering', editie 2009.

Deze brochure geeft onder meer een handvat voor toepassing van milieuzonering in bestemmingsplannen voor gebieden met functiemenging. Zoals meerdere malen is aangehaald maakt het plangebied deel uit van een gebied met functiemenging. In de brochure is aangegeven dat het begrip "gebied met functiemenging" wordt gebruikt om aan te geven welke functies binnen een gebied met functiemenging onder welke voorwaarden toelaatbaar zijn. Bij de categorie-indeling voor een gebied met functiemenging is in de lijst voor functiemenging gekozen voor een andere categorieaanduiding dan in de bedrijvenlijst bij het moederplan. De activiteiten in de in de VNG-brochure opgenomen Staat van Bedrijfsactiviteiten voor gebieden met functiemenging bestaan uit de categorieën A, B of C met de volgende betekenis voor de toelaatbaarheid:

• Categorie A: Activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hu omgeving zijn, dat deze aanpandig aan woningen - in gebieden met functiemenging - kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijven zijn daarbij toereikend.
• Categorie B: Activiteiten die in gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden.
• Categorie C: De activiteiten uit categorie B waarbij vanwege de relatief grote verkeersaantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur is aangewezen.

Volgens de in de VNG-brochure opgenomen Staat van Bedrijfsactiviteiten voor gebieden met functiemenging behoren de functies waar de beoogde ontwikkeling in voorziet tot de categorie A. Op basis daarvan kan worden vastgesteld dat de ontwikkeling van het plangebied functies bevat die niet als milieugevoelige functies zijn aan te merken (hotel, horeca (lage categorie), kantoor- en detailhandelvoorzieningen). De functies ondervinden zodoende geen hinder vanuit de omgeving. Andersom kan het zijn dat omliggende milieugevoelige functies hinder kunnen ondervinden van de nieuwe functies in het plangebied. Omdat de voorgestane functies in het plangebied tot de milieucategorie A behoren kan worden vastgesteld dat er geen sprake is van hinder vanuit het plangebied.

Conclusie

De ontwikkeling van het plangebied past geheel in het gemengde karakter van De Bergen. Indien hier de toepassing van milieuzonering zou zijn vereist dan zou zijn vastgesteld dat er geen belemmeringen zijn met betrekking tot het aspect bedrijven en milieuzonering aan de orde.

Conform de Wet geluidhinder (Wgh) dient een akoestisch onderzoek te worden verricht indien er sprake is van het projecteren van nieuwe geluidgevoelige bebouwing binnen een geluidzone wegverkeerslawaai, vliegtuiglawaai en/of spoorweglawaai.

Met het onderhavig bestemmingsplan worden geen geluidgevoelige functies gerealiseerd. Er geldt conform de Wet geluidhinder geen eis tot akoestisch onderzoek.

De ontwikkeling van het plangebied is niet in strijd met het bepaalde in de Wet geluidhinder.

Naast het geluidsaspect in het kader van de Wet geluidhinder is ook een geluidonderzoek naar de geluiduitstraling ten gevolge van de beoogde ontwikkeling verricht. De geluiduitstraling is door Tritium Advies getoetst aan het Activiteitenbesluit. De rapportage is als bijlage toegevoegd aan het onderhavige bestemmingsplan. Hierna volgen de conclusies:

Met betrekking tot het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau (LAr,LT) ten gevolge van de verkeersbewegingen kan gesteld worden dat voldaan wordt aan de eisen zoals deze gesteld zijn in het Activiteitenbesluit.

Met betrekking tot de maximale geluidniveaus (LAmax) kan worden gesteld dat op een aantal locaties niet kan worden voldaan aan de vooraf gestelde streefwaarde van 70 dB(A) etmaalwaarde. Conform de Handreiking industrielawaai en vergunningverlening is echter een ontheffing tot 75 dB(A) mogelijk, daar waar de veroorzakende activiteiten voor de bedrijfsvoering noodzakelijk zijn en maatregelen onmogelijk zijn of geen soelaas bieden. Het betreft bovendien pieken welke gepaard gaan met het laden en lossen en de bijbehorende verkeersbewegingen. Dit zijn in deze stedelijke omgeving met veel horecagelegenheden en winkels omgevingseigen en onvermijdelijke geluiden. Daar de pieken alleen in de dagperiode optreden, zullen ze bovendien niet slaap-verstorend werken. Om die reden zijn conform Barim de piekniveaus als gevolg van laden en lossen ook uitgezonderd van toetsing in de dagperiode. De ontwikkeling leidt ter plaatse van de beschouwde toetspunten derhalve niet tot een akoestisch onaanvaardbare situatie.

Voor de installaties is bepaald wat het maximaal toelaatbaar geluidvermogen is. Voor het maximaal toelaatbare geluidvermogen van de installatie op de liftschacht geldt dat dit niet meer mag bedragen dan 68 dB(A), voor de andere twee installaties op het platte dak is dat 80 dB(A) per installatie, voor de hydraulische lift van de parkeergarage 60 dB(A) en voor de ventilatieopeningen boven de inrit van de parkeergarage eveneens maximaal 60 dB(A) per opening.

Uit de bepaling van de cumulatieve geluidbelasting blijkt dat er tevens voldaan kan worden aan de eisen zoals deze gesteld zijn in het Activiteitenbesluit en dat er derhalve sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Conclusie

Vanwege het aspect geluid zijn er geen belemmeringen aan de orde en kan worden gesteld dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

De Wet luchtkwaliteit is op 15 november 2007 in werking getreden (Stb. 2007, nr. 434) en is gewijzigd op 12 maart 2009 (Stb., nr. 158). De wet vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. Met de Wet luchtkwaliteit wordt de wijziging van de Wet milieubeheer (m.n. hoofdstuk 5, onder titel 5.2) op het gebied van luchtkwaliteitseisen bedoeld. De aanleiding hiervan is de maatschappelijke discussie die ontstaan is als gevolg van de directe koppeling tussen ruimtelijke ordeningsprojecten en luchtkwaliteit. De directe koppeling had tot gevolg dat veel geplande (en als noodzakelijk of gewenst ervaren) projecten geen doorgang konden vinden in overschrijdingsgebieden. Bovendien moest voor ieder klein project met betrekking tot luchtkwaliteit een uitgebreide toets gedaan worden. Met de nieuwe Wet luchtkwaliteit en bijbehorende bepalingen en hulpmiddelen, wil de overheid zowel de verbetering van de luchtkwaliteit bewerkstelligen als ook de gewenste ontwikkelingen in ruimtelijke ordening doorgang laten vinden.

De Wet luchtkwaliteit voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren tot de normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen.

De Nederlandse overheid heeft de EU verzocht om verlenging van de termijn (derogatie) waarbinnen de luchtkwaliteitseisen gerealiseerd moeten zijn. Op 7 april 2009 heeft de Europese Commissie hiermee ingestemd. Tot 1 januari 2015 geldt een tijdelijk verhoogde grenswaarden voor NO₂ : een jaargemiddelde van 60 microgram/m³.

Het NSL is per 1 augustus 2009 van kracht geworden. Hierdoor zijn onder andere de uitvoeringsregels rond saldering verruimd en is de definitie van 'niet in betekenende mate' (NIBM) verlegd naar 3% van de grenswaarde. Een project draagt 'niet in betekende mate' bij aan de luchtverontreiniging als de 3% grens niet wordt overschreden. De 3% grens is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM₁₀) of stikstofdioxide (NO₂). Voor beide stoffen bedraagt de grenswaarde voor het jaargemiddelde 40 microgram/m³. Dit komt overeen met 1,2 microgram/m³ voor zowel PM₁₀ als NO₂.

In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' is voor bepaalde categorieën projecten met getalsmatige grenzen vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Dit geldt o.a. voor woningbouwlocaties die niet meer dan 1500 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 1 ontsluitingsweg of niet meer dan 3000 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 2 ontsluitingswegen. Voor nieuwe kantoorlocaties die niet meer dan 100.000 m2 bruto vloeroppervlakte (van alle binnenruimten) omvatten bij minimaal 1 ontsluitingsweg of niet meer dan 200.000 m² bruto vloeroppervlakte bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

Wanneer projecten wel in betekenende mate bijdrage aan de luchtkwaliteit dient luchtonderzoek uitgevoerd te worden, waarbij getoetst wordt aan de normen.

Kort samengevat dienen nieuwe plannen te worden beoordeeld op basis van de Wet luchtkwaliteit c.q. artikel 5.16 van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de nieuwe Wet luchtkwaliteit geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt;
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL, dat in werking treedt nadat de EU derogatie heeft verleend.

Met deze Amvb wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' - zoals een school - in de nabijheid van provinciale en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening. Het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer.

Het besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof (PM₁₀) en stikstofdioxide (NO₂), met name kinderen, ouderen en zieken. Daartoe voorziet het besluit in zones waarbinnen luchtkwaliteitsonderzoek nodig is: 300 meter aan weerszijden van rijkswegen en 50 meter langs provinciale wegen, gemeten vanaf de rand van de weg. Waar in zo'n onderzoekszone de grenswaarden voor PM₁₀ of NO₂ (dreigen te) worden overschreden, mag het totaal aantal mensen dat hoort bij een 'gevoelige bestemming' niet toenemen. Dit wordt bereikt door op zo'n plek de vestiging van bijvoorbeeld een school niet toe te staan. Bij uitbreidingen van bestaande gevoelige bestemmingen is een eenmalige toename van maximaal 10% van het totale aantal blootgestelden toegestaan.

De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als gevoelige bestemming: scholen, kinderdagverblijven, en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen.
Het gaat hierbij niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten. Van doorslaggevend belang is de (voorziene) functie van het gebouw en het bijbehorende terrein. In de context van dit besluit worden ziekenhuizen, woningen en sportaccommodaties niet als gevoelige bestemming gezien.

Is (dreigende) normoverschrijding niet aan de orde, dan is er geen bouwverbod voor gevoelige bestemmingen binnen de onderzoekszone. Wel moet in die situaties de locatiekeuze goed gemotiveerd worden; dat gebeurt in de context van de goede ruimtelijke ordening.

Naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' dient altijd te worden onderzocht of sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Het principe van een 'goede ruimtelijke ordening' blijft naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' onverkort gelden. De Wet ruimtelijke ordening (Wro), art. 3.1 schrijft voor dat een bestemmingsplan moet voldoen aan de criteria voor goede ruimtelijke ordening. Die verplichting heeft in dit verband betrekking op situaties waarop het Besluit gevoelige bestemmingen niet ziet, maar die vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening onwenselijk zijn, bijvoorbeeld de bouw van woningen langs een snelweg, of de bouw van een school langs een drukke binnenstedelijke weg. In het algemeen is het verstandig om terughoudend te zijn met de vestiging van gevoelige bestemmingen nabij drukke (snel)wegen. De Gezondheidsraad concludeert niet voor niets dat ook bij concentraties beneden de grenswaarden gezondheidsschade kan optreden.

Voor plannen waarin sprake is van wijzigingen en uitbreidingen met een mix van functies (zoals de ontwikkeling van het voormalig Van der Schootterrein) zijn (nog) geen grenzen aangegeven. Aangezien de invloed van de ontwikkeling op de luchtkwaliteit wordt bepaald door de verkeersaantrekkende werking, wordt aangesloten bij de grenzen die gesteld worden voor woningbouwlocaties waarbij ook de verkeersaantrekkende werking maatgevend is. Conform voorschrift 3B.2 van bijlage 3a van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' draagt een bouwplan niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit wanneer het plan voorziet in de bouw van niet meer dan 1.500 woningen. Uitgaande van een kengetal van 5 verkeersbewegingen per woning, zijn derhalve 7.500 personenwagenbewegingen toelaatbaar.

De invloed van de in het uitwerkingsplan '1e uitwerking De Bergen (hotel Bergstraat)' mogelijk gemaakte functies op de luchtkwaliteit ter plaatse wordt bepaald door de verkeersaantrekkende werking van de nieuwe activiteiten op deze locatie. Uit de verrichte verkeerstoets (zie bijlage) blijkt dat de ontwikkeling leidt tot een toename van het aantal motorvoertuigenbewegingen per dag met maximaal 100 mvt/etmaal. In bestemmingsplan 'De Bergen' is voor de ontwikkeling van het plangebied nog uitgegaan van een worstcase-scenario met een verkeersaantrekkende werking van 716 personenwagenbewegingen per etmaal. Uit de daaruit volgende resultaten van de luchtkwaliteitstoets blijkt dat er sprake is van een 'niet in betekenende mate' toename van een verslechtering van de luchtkwaliteit.

Aangezien de daadwerkelijke toename aan verkeersbewegingen ruim onder het aantal blijft zoals gehanteerd in het worstcase-scenario in bestemmingsplan 'De Bergen', is er geen sprake van belemmeringen in het kader van luchtkwaliteit.

Conclusie

De ontwikkeling van het plangebied draagt 'niet in betekenende mate' bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Op basis van de Wet luchtkwaliteit (artikel 5.16, lid 1, aanhef en onder c) kan het bestemmingsplan zonder nader onderzoek doorgang vinden.

Het externe veiligheid beleid is gericht op het beheersen van risico´s en de effecten van calamiteiten en het bevorderen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten (bedrijven en transport) met gevaarlijke stoffen. Er wordt onderscheid gemaakt tussen “plaatsgebonden risico” (de ten minste in acht te nemen grenswaarde die niet mag worden overschreden ten aanzien van "kwetsbare objecten", alsmede een zoveel mogelijk te bereiken richtwaarde ten aanzien van "beperkt kwetsbare objecten") en het “groepsgebonden risico” (een oriënterende waarde waarvan gemotiveerd mag worden afgeweken).

De gemeenteraad van Eindhoven heeft de Visie Externe Veiligheid: 'Risico's de maat genomen' op 19 mei 2009 vastgesteld. Met deze visie wordt richting en uitwerking gegeven aan een verantwoord veilige, integrale invulling van duurzame ruimtelijke ontwikkeling passend binnen de Brainportontwikkelingen en het Programma Brabant veiliger. In de visie wordt o.a. aangegeven waar ruimte bestaat voor nieuwe risicovolle bedrijvigheid en onder welke veiligheidsverhogende condities dat mogelijk is. Tevens wordt aangegeven waar in de stad geïnvesteerd dient te worden in een beter niveau van beheersbaarheid. Tot slot wordt beschreven waar de veiligheid in de bestaande woonomgeving door het 'aanpakken' van bestaande knelpunten kan worden verbeterd.

Het plangebied ligt niet in het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen, transportroutes en/of leidingen.

Conclusie

De ontwikkeling van het plangebied ondervindt met betrekking tot het aspect externe veiligheid geen belemmeringen.

De ambities van de gemeente op het gebied van duurzaamheid zijn vastgelegd in het raadsprogramma Duurzaamheid. Dit programma wordt uitgevoerd vanuit een overkoepelende filosofie, gebaseerd op de methodiek van "The Natural Step". Het programma kent vier pijlers zoals weergegeven in onderstaande figuur.

In het kader van het bestemmingsplan zijn vooral de pijlers 'Energie' en "Bouwen en Wonen" van belang.

Pijler 1: Energie

De gemeente heeft zich de ambitie gesteld om 'energieneutraal' te worden in de toekomst (2035 - 2045) , dat wil zeggen dat alle energie die de stad dan nog gebruikt, duurzaam wordt opgewekt. Vanuit die ambitie worden initiatieven voor de opwekking van duurzame energie ondersteund. Voor wat betreft de ruimtelijke impact van lokale duurzame energietechnieken kunnen de volgende aspecten onderscheiden worden:

1) Zonne-energie (elektriciteit via PV panelen en warmte via zonneboilers)
De ruimtelijke impact van het gebruik van zonne-energie is in Nederland beperkt. De PV-panelen respectievelijk zonneboilers worden over het algemeen op de daken van de gebouwen van afnemers geplaatst en zijn dan (meestal) ook niet vergunningplichtig in het kader van de Wabo. Voor PV panelen (waarmee elektriciteit opgewekt wordt) bestaan echter ook mogelijkheden om deze los van bebouwing te plaatsen op braakliggende percelen. In dat geval is er uiteraard wel sprake van een ruimtelijke impact. Tot op dit moment wordt hier in Nederland weinig gebruik van gemaakt maar in een aantal steden worden de mogelijkheden onderzocht en dit zou ook in Eindhoven actueel kunnen worden. Een dergelijk 'solar park' past niet in het bestemmingsplan. Indien deze ontwikkeling wel wenselijk is, kan op grond artikel 2.12, lid 1, a, onder 3, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) afwijking van het bestemmingsplan worden toegestaan door middel van een omgevingsvergunning. Gezien de relatief grote ruimtelijke impact van deze vorm van zonne-energie is het belangrijk om daarbij een goede afweging te maken en dient een eventueel besluit hiertoe te voldoen aan een goede ruimtelijke ordening en moet het vergezeld gaan van een ruimtelijke onderbouwing. Hiertoe dient een uitgebreide procedure gevolgd te worden van maximaal 26 weken.

2) Windturbines

In tegenstelling tot bij zonne-energie is de ruimtelijke impact van windturbines groot. Voor windturbines van enige omvang is de ruimte in Eindhoven dus beperkt. Toch zullen in bepaalde gevallen de mogelijkheden interessant zijn. Dit zal altijd locatie-specifiek onderzocht moeten worden. Daarbij moet onderscheid gemaakt worden tussen grote windinstallaties en kleine windinstallaties. Van een kleine windinstallatie is sprake als:

• De diameter van de rotor maximaal 7 meter is;
• De maximale hoogte vanaf het maaiveld 15 m of de ashoogte maximaal 8 meter op de bebouwing is;
• Het vermogensbereik ligt tussen 0,5 kW en 6 kW.

De toepassing van kleine windinstallaties kan op grond van artikel 2.12, lid 1, a, onder 3, Wabo als afwijking van het bestemmingsplan worden toegestaan door middel van een omgevingsvergunning. Dit is een uitgebreide procedure van maximaal 26 weken. Het Ministerie van Infrastructuur en Milieu werkt aan een plan om deze installaties op te nemen in de "lijst van kruimelgevallen" waardoor direct de omgevingsvergunning voor het afwijken van bestemmingsplan kan worden verleend. De procedure wordt dan verkort tot maximaal 8 weken. Aangezien deze wijziging van de lijst van kruimelgevallen op korte termijn wordt verwacht, worden nu geen specifieke afwijkingsregels in het bestemmingsplan opgenomen.

Voor grote windinstallaties kan afwijking van het bestemmingsplan ook worden toegestaan door middel van de afwijkingsprocedure op grond van artikel 2.12, lid 1, a, onder 3, Wabo. Gezien de relatief grote ruimtelijke impact van deze vorm van windenergie is het belangrijk om daarbij een goede afweging te maken en daarom wordt deze niet rechtstreeks toegestaan in het bestemmingsplan.

3) Warmte Koude Opslag

De gemeente ziet in Warmte Koude Opslag een belangrijke potentiële bijdrage aan het beperken van het gebruik van fossiele brandstoffen. De gemeente heeft daarom een 'KWO Potentiekaart' voor Warmte Koude Opslag opgesteld. In de daarbij behorende rapportage worden de mogelijkheden en beperkingen voor het gebruik van deze techniek beschreven en in beeld gebracht. Deze rapportage is te downloaden via www.eindhoven.nl(zoek op: KWO). De rapportage geeft door middel van kaarten aan waar er welke mogelijkheden en belemmeringen er voor het gebruik van Warmte Koude Opslag zijn. De toepassing van Warmte Koude Opslag is voor wat betreft de ondergrondse aspecten geregeld in de Waterwet en de AMvB Bodemenergie. Voor de in sommige gevallen noodzakelijke bovengrondse opstallen (bijvoorbeeld een technische ruimte) zal een specifieke afwijkingsregeling in het bestemmingsplan worden opgenomen. Hierbij is voor gebouwen een oppervlakte opgenomen van maximaal 100 m² en een bouwhoogte van 3 meter.

Pijler 2: Bouwen en Wonen

In de relatie tussen de gemeentelijke ambities op het gebied van duurzaam bouwen en het bestemmingsplan, is bij nieuwbouwlocaties met name het 'zongericht bouwen' van belang. Bij nieuwbouwlocaties zal de gemeente eisen dat straten zoveel mogelijk van oost naar west verlopen zodat alle gebouwen over een naar het zuiden gerichte gevel beschikken. Bij conserverende bestemmingsplannen is de bebouwingsoriëntatie grotendeels reeds vastgelegd en is dit aspect minder van belang.

GPR Gebouw

GPR Gebouw is ontwikkeld vanuit een uitgesproken visie op duurzaamheid. Duurzaamheid is voor ons het creëren van een gebouwde omgeving met een zo hoog mogelijke kwaliteit en tegelijk een zo laag mogelijke milieubelasting. Het maximaliseren van kwaliteit gaat over gezondheid, gebruikswaarde en omgeving, nu en in de toekomst. Daarnaast wordt een bijdrage geleverd aan het minimaliseren van problemen als het broeikaseffect, uitputting van voorraden en verlies aan biodiversiteit. GPR Gebouw geeft inzicht in kwaliteit en milieubelasting van beleid tot bouw. Snel, eenvoudig en accuraat. Bij het ontwerp van plan Hotel Bergstraat is rekening gehouden met uitgangspunten van GPR Gebouw. Bij de bouwaanvraag wordt tevens een berekening GPR Gebouw worden ingediend.

Energiezuinigheid

Bij het ontwerp van Hotel Bergstraat zal gestreefd worden naar een zo gunstig mogelijk energiezuinig gebouw. Onder andere het gebruik van LED verlichting en het toepassen van een decentrale energievoorziening zal worden onderzocht op haalbaarheid.

Overige technische maatregelen

In technisch opzicht zal zeer waarschijnlijk gekozen worden voor een betonkernactivering; deels verwarming en de koeling in de vloer. De verdere uitwerking van de installaties zal echter nog moeten plaatsvinden.

Daarnaast wordt voorzien in een 'groen' dak.

Bij de planontwikkeling wordt voorts zoveel mogelijk aangesloten bij de BREEAM-gedachte en de NBIE-lijsten zullen van toepassing zijn.

Sociale duurzaamheid

De sociale duurzaamheid wordt gezocht in het feit dat de voorgestane invulling van de planlocatie een uitbreiding is van de omgevingskwaliteit in de Bergen. Er wordt een nieuwe plek gecreëerd die het waard is om ontdekt te worden. Een verdere doorbloeding van het mooie deel van de stad wordt een feit. Bij het ontwerp is gezocht naar een herkenning en/of 'leesbaarheid' door aansluiting te zoek bij een vormgeving die zijn wortels heeft in een plek met een meer 'industrieel verleden' (de 'backstage gedachte'). Er is geen sprake van continuïteit van woningen naar achter toe, maar er komt een andere functie achter de poort.

Voor elke functiewijziging, al dan niet naar een gevoelige functie, dient een onderzoek te worden verricht naar de bodem- en grondwaterkwaliteit. De bodem moet geschikt zijn voor het voorgenomen gebruik. Voor een groot deel van het plangebied is in 2009 in opdracht van de gemeente Eindhoven door UDM Midden een oriënterend bodemonderzoek verricht. De rapportage is als Bijlagebij deze toelichting opgenomen.

De resultaten van het onderzoek wijzen op een gedeeltelijke verontreiniging van de bodem met zware metalen en/of PAK. De verontreiniging heeft een geschatte omvang van meer dan 25 m³, zodat sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Deze verontreiniging dient te zijn verwijderd voordat nieuwe bebouwing kan worden gerealiseerd.

Het oriënterend bodemonderzoek van UDM Midden bevat niet het gehele plangebied van dit uitwerkingsplan. Voor de ontbrekende delen, het perceel Bergstraat 24 en een gedeelte achter Kleine Berg 49, is daarom door Geofox-Lexmond een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De rapportage, d.d. 28 april 2011, is als Bijlageopgenomen.

De resultaten van het verkennend bodemonderzoek komen overeen met de resultaten uit het onderzoek van UDM Midden. Ondanks dat er geen sterke verontreiniging is aangetoond, maken de aangetroffen gehalten deel uit van het aanwezige geval van bodemverontreiniging.

Op basis van een worstcase-scenario wordt het gehele plangebied met een oppervlakte van circa 3.010 m² als matig tot sterk verontreinigd aangemerkt. Met een gemiddelde diepte van de verontreiniging van circa 1,0 meter onder maaiveld is de omvang van de verontreiniging (zware metalen en/of PAK) vastgesteld op circa 3.000 m³.

Vanwege de eerdere resultaten en de data van eerder onderzoek is er door BK Bodem een actualiserend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd. De rapportage d.d.30 juni 2014 is als Bijlage bij deze toelichting opgenomen. De hypothese 'verdacht' is juist gebleken. In de grond zijn lichte tot sterke verontreinigingen met zware metalen aangetroffen (met name lood). Tevens is de grond plaatselijk licht verontreinigd met PAK. In het grondwater is een licht verhoogde benzeenconcentratie aangetoond. De aangetroffen verontreinigingen houden verband met de aanwezigheid van bijmengingen. De sterke zinkverontreiniging en PAK- en minerale olieverontreinigingen (gerelateerd aan bitumen) die in 2009 zijn aangetroffen zijn tijdens het huidige onderzoek niet aangetoond. Echter, gezien het heterogene karakter van de bijmengingen, kan er van uit gegaan worden dat de puin- en kolengruishoudende toplaag van het gehele terrein licht tot sterk verontreinigd is met zware metalen, en plaatselijk ook met PAK en/of minerale olie. In afwijking van het voorgaande onderzoek zijn de bijmengingen en (sterke) verontreinigingen tot een diepte van 1,5 m -mv aangetroffen (in 2009 tot 1,0 m -mv).Op basis van de onderzoeksresultaten wordt geconcludeerd dat op locatie sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging (> 25 m³ sterk verontreinigde grond). De sterke verontreiniging is perceel overschrijdend: in de directe omgeving van de locatie zijn op meerdere locaties eveneens sterk verhoogde gehalten aan zware metalen en/of PAK aangetoond. Gezien de toekomstige bouwwerkzaamheden op het terrein wordt aanbevolen om de verontreinigde toplaag te verwijderen. Dat kan middels een deelsaneringsplan. Bij werkzaamheden in de bodem dient rekening te worden gehouden met de veiligheidsmaatregelen conform de CROW 132 ‘werken met verontreinigde grond en grondwater’.

Met het bodemonderzoek door BK Bodem is de huidige bodemkwaliteit ten aanzien van asbest vastgelegd. In het midden en oosten van het terrein (graafgaten AG05 t/m AG07) is analytisch asbest aangetoond, 3,4 mg/kg d.s. Hoewel de aangetroffen gehalte ver onder de interventiewaarde van 100 mg/kg ligt is, formeel, een nader onderzoek noodzakelijk om tot betere inschatting van het aanwezige asbestgehalte te komen. Statistisch gezien wordt, bij gehaltes onder 50 mg/kg d.s., geen asbestverontreiniging verwacht. Dit is ook het uitgangspunt van een nieuwe NEN 5707 (momenteel in ontwikkeling, wordt in derde kwartaal 2014 verwacht). Om aan de huidige norm en de Arbowetgeving te voldoen en oponthoud in de werkzaamheden te vermijden dient een nader onderzoek uitgevoerd te worden. Gezien het gebruik van het terrein (stadstuin) en de aanwezige verharding (deels beton) kan overwogen worden om dit nader onderzoek uit te stellen en eventueel direct voorafgaand aan de graafwerkzaamheden uit te voeren wanneer het terrein leeg is en de verharding verwijderd is.

Conclusie

Voordat het plangebied verder ontwikkeld kan worden, is een sanering van de bodem noodzakelijk. De sanering vindt gelijktijdig plaats met het archeologisch onderzoek. Bij het indienen van de omgevingsvergunning zal aangetoond moeten zijn dat de ondergrond geschikt is voor het beoogde gebruik.

Ruimtelijke plannen dienen te worden beoordeeld op de uitvoerbaarheid in relatie tot actuele natuurwetgeving, met name de Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet. Er mogen geen ontwikkelingen plaatsvinden die op onoverkomelijke bezwaren stuiten door effecten op beschermde natuurgebieden en/of flora en fauna.

Door Croonen Adviseurs is daarom in december 2010 een quickscan flora en fauna verricht. De rapportage is als bijlage opgenomen bij deze toelichting, hierna zijn de conclusies weergegeven.

Beschermde natuurgebieden

Er zijn geen natuurgebieden in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 (Natura 2000-gebieden) in de directe omgeving van het plangebied aanwezig. Op ongeveer 400 meter ten oosten van het plangebied loopt de Dommel, die aangewezen is als Zoekgebied Ecologische Verbindingszone en daarmee onderdeel is van de EHS. Vanwege afstand en ligging van het plangebied midden in de bebouwde kom worden er geen negatieve effecten verwacht op de EHS. Voor wat betreft de EHS is er alleen bij directe aantasting sprake van een compensatieverplichting. Er bevindt zich geen EHS binnen het plangebied. Er is van directe aantasting van de EHS dan ook geen sprake.

Er is geen noodzaak voor een voortoets of een compensatieplan.

Beschermde soorten

Op basis van de beschikbare literatuurgegevens en het veldbezoek kan worden vastgesteld dat het terrein een potentiële habitat biedt voor enkele licht beschermde soorten (tabel 1-soorten). De realisatie van het hotel zal naar verwachting leiden tot een beperkt verlies van leefgebied van enkele soorten van tabel 1 van de Flora- en faunawet. Dit heeft geen invloed op de gunstige staat van instandhouding van deze soorten, omdat er voldoende leefgebied aanwezig blijft en het relatief algemene soorten betreft. Voor deze soorten geldt dan ook een vrijstelling. Een ontheffing Flora- en faunawet is derhalve niet noodzakelijk. De zorgplicht blijft wel gelden.

Wat betreft de strikter beschermde soorten en/of soortgroepen (tabel 2 en 3-soorten) kan de aanwezigheid van vleermuizen in de te slopen aanbouw achter het voormalig Van der Schootpand niet worden uitgesloten. Er wordt daarom geadviseerd een vervolgonderzoek naar vleermuizen uit te laten voeren.

Uit de quickscan flora en fauna werd geconcludeerd dat de te slopen aanbouw aan de achterzijde van Kleine Berg 45 mogelijk geschikt zou zijn als vleermuisverblijf. Omdat gericht kon worden bepaald of hier daadwerkelijk van een verblijf sprake zou zijn, is op 7 februari 2011 door een vleermuizenonderzoeker van Croonen Adviseurs een nadere inspectie verricht (bijlage).Daarbij is de aanbouw zowel aan de buiten- als binnenkant geïnspecteerd op het voorkomen van vleermuizen. Daarbij is eveneens gelet op sporen die een aanwijzing zouden kunnen zijn voor de aanwezigheid van vleermuizen (uitwerpselen, afgebeten insectenvleugels, etc).

Er is tijdens de inspectie in februari niets aangetroffen dat wijst op het verblijven van vleermuizen. Daarbij moet opgemerkt worden dat de schoorsteen, zowel aan de binnenkant als buitenzijde, niet goed te inspecteren was.

Om toch beter inzicht te krijgen in de geschiktheid van de schoorsteen als verblijfplaats voor vleermuizen is door een vleermuizenonderzoeker van Croonen Adviseurs op 26 september 2011 met behulp van een hoogwerker een schoorsteeninspectie uitgevoerd. In de bijlage zijn de resultaten hiervan opgenomen. Geconcludeerd kan worden dat tijdens de inspectie geen vleermuizen in de schoorsteen aangetroffen zijn er ook geen sporten aangetroffen zijn die op het verblijven van vleermuizen duiden. De schoorsteen is geen geschikte habitat voor vleermuizen.

In de periode december 2010 - september 2011 zijn voor de planlocatie reeds diverse natuuronderzoeken verricht. Vanwege het verstrijken van de tijd is er een actualisatieslag nodig. Door CroonenBuro5 is derhalve een aanvullend onderzoek verricht. De resultaten zijn weergegeven in de notitie 'actualisatie onderzoeken naar flora en fauna Hotel Bergstraat' te Eindhoven. Deze notitie d.d. 30 april 2014 is als bijlage toegevoegd aan voorliggend bestemmingsplan. Hierna volgen de conclusies.

Beschermde soorten

Op basis van de bureaustudie, de eerder uitgevoerde onderzoeken (2010 en 2011) en het verkennend terreinbezoek van april 2014 wordt de kans op het voorkomen van zwaarder beschermde soorten in het plangebied uitgesloten tot zeer klein geacht (vleermuizen). Voor de werkzaamheden zijn geen belemmeringen vanuit de Flora- en Faunawet aan de orde.

Beschermde gebieden

Het plangebied is niet gelegen in EHS of Natura-2000 gebied. Gezien de ontwikkeling gelegen in het stedelijk gebied, de tijdelijke aard van de werkzaamheden en de afstand tot deze gebieden zijn effecten op voorhand uit te sluiten. Er is daarom geen noodzaak voor een compensatieplan (EHS) of een voortoets (Natuurbeschermingswetwet 1998).

Door Van Helvoirt Groenprojecten is onderzocht welke effecten de herontwikkeling heeft op de huidige bomen in en rondom het plangebied. De rapportage (mei 2011) is als bijlage opgenomen.

In het onderzoek is de kwaliteit van de huidige bomen in beeld gebracht, waarna zowel ondergrondse als bovengrondse effecten op de bomen als gevolg van de (bouw)werkzaamheden zijn geanalyseerd. Aanbevolen wordt de twee bomen binnen het plangebied te rooien in verband met de geringe beschikbare boven- en ondergrondse groeiruimte in de nieuwe situatie. Voor de (te behouden) bomen rondom het plangebied wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van directe negatieve effecten op de groeiomstandigheden.

Aan de hand van de bevindingen van de diverse onderzoeken op het gebied van flora en fauna kan worden geconcludeerd dat er in het plangebied geen sprake is van beschermde natuurwaarden en (verblijfplaatsen van) vleermuizen. Voor het bestemmingsplan gelden zodoende geen belemmeringen ten aanzien van het aspect flora en fauna.

In het centrum van Eindhoven bevindt zich een herontwikkelingslocatie, gelegen tussen de bestaande bebouwing van de Grote Berg, Kleine Berg en de Bergstraat (zie figuur in paragraaf 6.2). In opdracht van Land ‘s-Heeren heeft Geofox-Lexmond bv, als onafhankelijk adviesbureau (de terreineigenaar is geen zuster- of moederbedrijf en komt niet uit de eigen organisatie zodat de onafhankelijkheid van het onderzoek is gewaarborgd), een waterparagraaf opgesteld voor deze herontwikkeling.

Binnen het plangebied wordt de bestaande bebouwing gesloopt. Vervolgens wordt een hotel met detailhandelvoorzieningen gerealiseerd. Onder een deel van de nieuwe bebouwing wordt een parkeerkelder gerealiseerd. In deze waterparagraaf wordt aangegeven of en welke duurzame maatregelen met betrekking tot het watersysteem te realiseren zijn en of de veranderingen gevolgen hebben voor het bestaande watersysteem.

De totale oppervlakte van het plangebied bedraagt circa 3.000 m². Op het terrein bevindt zich momenteel circa 750 m² aan bebouwing. Het resterende deel van het plangebied is geheel verhard, met uitzondering van enkele perken waar bomen groeien (< 50 m²).

Figuur: Luchtfoto met aanduiding van het plangebied

De betreffende locatie ligt noch binnen een grondwaterbeschermingsgebied (Provinciale milieuverordening (PMV), 2004) noch binnen een beschermd waterhuishoudkundig gebied (Verordening Waterhuishouding Noord-Brabant, 2005).

De maaiveldhoogte op de planlocatie bedraagt circa 17,3 m +NAP (www.ahn.nl). De bebouwing en verharding in het plangebied zijn aangesloten op het gemengde gemeentelijk rioolstelsel in de Bergstraat. Het betreffende rioolstelsel heeft een b.o.b.-hoogte die varieert van 15,3 m +NAP tot 15,7 m +NAP.

Circa 550 m ten oosten van het plangebied bevindt zich een grondwatermonitoringspunt, hier bedraagt de maaiveldhoogte circa 15,8 m+NAP. Ter plaatse van het monitoringspunt bedraagt de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) circa 0,7 m-mv (15,1 m +NAP) en de gemiddeld laagste grondwaterstand (GLG) circa 1,1 m-mv (14,7 m +NAP). Voor het plangebied wordt uitgegaan van dezelfde GHG en GLG, dit betekent dat de GHG in het plangebied meer dan 2,0 m-mv ligt. In het plangebied treedt geen grondwateroverlast op.

In het plangebied is sprake van een ernstige bodemverontreiniging in de bovenlaag. De bodem is ter plaatse verontreinigd met zware metalen. De bron van de historische verontreiniging is een lucifersfabriek die zich in het verleden in het plangebied bevond.

De toekomstige bebouwing heeft een oppervlakte van circa 2.100 m². Het overige deel van de ontwikkelingslocatie (circa 900 m²) wordt geheel verhard. De parkeerbehoefte wordt ondergronds opgelost door de bouw van een waterdichte parkeergarage (met een maximale diepte van 4 m). De ondergrondse ruimte beslaat circa 1.700 m² en wordt gesitueerd onder het zuidoostelijke deel van het plangebied.

Afval- en hemelwater zal tot aan de perceelsgrens gescheiden worden aangeleverd. Vervolgens watert dit gescheiden rioolstelsel af via het gemengde gemeentelijk riool.

Tabel: Overzicht huidige en toekomstige verharding (bij benadering)

Per saldo neemt het verhard oppervlak in zeer geringe mate toe (< 50 m²). Waterschap De Dommel stelt dat compensatie voor de toename aan verharding niet vereist is wanneer de toename kleiner is dan 250 m².

Behalve het hoogste deel van de nieuwe bebouwing, worden alle daken uitgevoerd in de vorm van sedumdaken. Per saldo resulteert dit in circa 750 m² sedumdaken. Deze daken zorgen voor een vertraging van de afvoer van hemelwater naar het rioolstelsel. Op deze manier draagt het plan bij aan een verbetering van de waterhuishoudkundige situatie.

De waterhuishoudkundige situatie met betrekking tot de verontreiniging zal niet verslechteren als gevolg van de ontwikkeling. Aangezien er geen water zal worden geïnfiltreerd, treden er geen verspreidingsrisico's op. Wel dient de grondwaterstand te worden verlaagd ten behoeve van de aanleg van de parkeergarage (bemaling). Voorafgaand aan de bemaling dient te worden nagegaan of behalve de bodem ook het grondwater verontreinigd is. Indien dit het geval is, dient hiermee rekening te worden gehouden bij het opstellen van het bemalingsplan

Het definitieve ontwerp dient voorafgaand aan de uitvoering overlegd te worden aan de gemeente ter controle. Bij de werkzaamheden dient onder meer rekening te worden gehouden met wortels van eventuele bomen. Om negatieve beïnvloeding van de kwaliteit van het hemelwater te voorkomen dient zoveel mogelijk gebruik te worden gemaakt van niet-uitlogende bouwmaterialen.

De gemeente Eindhoven heeft de waterparagraaf overlegd aan het Waterschap de Dommel. Naar aanleiding van dit overleg is afgesproken dat het vuilwater en hemelwater van de nieuwbouw gescheiden zal worden aangeleverd tot de erfgrens alwaar het wordt aangesloten op het gemengde rioolstelsel. Tevens wordt circa 750 m² sedumdak binnen het plan opgenomen wat bijdraagt aan een vertraagde afvoer vanuit het plangebied. Het Waterschap de Dommel stimuleert het gebruik van groene daken (zoals sedumdaken) en heeft op 14 december 2010 ingestemd met de waterparagraaf en de daarin voorgestelde maatregelen.

Het bestemmingsplan "III De Bergen (hotel Bergstraat)" is te typeren als een gedetailleerd plan. De methodiek van het bestemmingsplan is gebaseerd op de SVBP2012. Waar dat noodzakelijk is, wordt afgeweken van de standaard en kan specifiek toegesneden worden op de feitelijke situatie in het onderhavige plangebied.

Er is, volgens de Wro, gekozen voor een analoge en digitale verbeelding van het plan. Aan de bestemmingen zijn bouw- en gebruiksregels gekoppeld die direct inzichtelijk maken welke ontwikkelingen zijn toegestaan. Verbeelding en regels bieden een directe bouwtitel voor bebouwing en gebruik. Al dan niet in combinatie met een nadere - eisen - regeling.

In de analoge en digitale verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien en voor zover hier in de regels naar wordt gegeven.
Het plan is op een kadastrale ondergrond getekend. De bestemmingen en de aanduidingen zijn ingedeeld in de hoofdgroepen volgens de SVBP2012 en zijn op de verbeelding opgenomen in het renvooi.
Opgemerkt wordt dat de analoge en digitale verbeelding qua verschijning van elkaar verschillen omdat de manier van raadplegen verschillend is. De digitale verbeelding is juridisch bindend.

De planregels zijn ondergebracht in inleidende regels, in bestemmingsregels, in algemene regels en in overgangs- en slotregels.

De Inleidende regels bestaan uit begrippen en de wijze van meten, teneinde te voorkomen dat discussie ontstaat over de interpretatie van de regels.

In 1 Begrippenwordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als in de regels gebruikte begrippen niet in dit artikel voorkomen, dan geldt de uitleg/interpretatie conform het normale taalgebruik.

In "2 Wijze van meten" worden de te gebruiken meetmethodes vastgelegd.

De regels bij de bestemmingen worden hierna afzonderlijk toegelicht.

Bestemming `Gemengd´ (artikel 3 Gemengd)

Deze bestemming is specifiek toegespitst op de onderhavige ontwikkeling waarbij qua systematiek is aangesloten op het bestemmingsplan 'De Bergen'.

Bepaald is dat detailhandel, dienstverlenende en/of dienstverlenende instellingen uitsluitend op de begane grond zijn toegestaan, tenzij deze functie in de bestaande situatie reeds op de verdieping zijn gesitueerd. Daarnaast zijn er praktijkruimtes en een kunstgalerie mogelijk gemaakt.

Er is een Lijst van horeca-activiteiten opgenomen. Horecabedrijven behorende tot de categorie 5 die zijn opgenomen in deze lijst zijn toegestaan. Dit geldt niet voor de bestaande bebouwing aan de Kleine Berg en de Bergstraat. Horecabedrijven behorende tot de categorie 1a, 1b en 2b zijn uitsluitend op de begane grond toegestaan. Bepaald is dat dit type horeca ook is toegestaan op de verdiepingen, voor zover het een bestaande situatie betreft. Ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 5 uitgesloten' is geen horeca behorende tot de categorie 5 toegestaan op de begane grond. De betreffende locaties hebben namelijk het doel om publieke gerichte functies te huisvesten.

Wonen in de vorm van woningen is uitsluitend op de verdieping en uitsluitend ter plaatse van de bestaande bebouwing aan de Kleine Berg en de Bergstraat toegestaan. Voor deze woningen is een regeling voor een aan-huis-verbonden beroep opgenomen.

Gebouwen mogen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak ' worden gebouwd.

Een ondergrondse parkeergarage is uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' toegestaan.

De maximale oppervlakte aan detailhandel is gelimiteerd op 250 m² bvo. Tot een strijdig gebruik wordt in ieder geval gerekend het gebruiken van gronden en/of bouwwerken voor terrassen.

Waarde - Archeologie´ (artikel 4 Waarde - Archeologie)

Deze bestemming regelt voor het gehele plangebied dat bij bepaalde ingrepen eerst nader archeologisch onderzoek vereist is. Door middel van een dubbelbestemming wordt gezorgd dat de aanwezige waarden optimaal beschermd worden.

Waarde - Cultuurhistorie (artikel 5 Waarde - Cultuurhistorie)

De voor `Waarde-Cultuurhistorie' aangewezen gronden zijn, naast de voor de aldaar voorkomende onderliggende basisbestemming, tevens bestemd voor het behoud, de versterking en ontwikkeling van de aanwezige cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het gebied De Bergen.

Onder de Algemene regels zijn opgenomen de Anti-dubbeltelregel en deAlgemeneafwijkingsregels.

In de Overgangs- en slotregels zijn het Overgangsrechten deSlotregel opgenomen.

De gemeente stelt jaarlijks het toezicht- en handhavingsprogramma vast.

In dit handhavingsprogramma is aangegeven dat de gemeente zich inzet om van Eindhoven een sterke stad met een levendige economie te maken. Veiligheid en leefbaarheid staan daarbij voorop.

Het gemeentebestuur heeft een gemeente voor ogen die maximaal dienstverlenend is, maar die ook de grenzen aangeeft en de spelregels bewaakt. Zij treedt, waar dat nodig is, daadkrachtig op in het algemeen belang voor de bescherming van de rechtszekerheid van individuele belangen.

De gemeente handhaaft consequent, werkt in belangrijke mate stadsdeel- en gebiedsgericht en programmatisch en staat dicht bij de burger.

Goed toezicht en handhaving zijn van cruciaal belang om de leefbaarheid, de rechtszekerheid, de veiligheid, bedrijvigheid en het milieu in Eindhoven te bevorderen. Overlast en vervuiling dienen te worden teruggedrongen en naleving van voorschriften van bijvoorbeeld ruimtelijke ordening , bouw-, milieu- en gebruiksvergunningen is hierbij noodzakelijk.

De wet- en regelgeving blijft het uitgangspunt voor toezicht en handhaving. Cruciaal is evenwel dat de gemeente zich vanuit toezicht en handhaving als partner opstelt en daarbij de nodige dynamiek toont en helder communiceert over wat wel en niet kan.

Er is een handhavingsmodel voor toezicht en handhaving en dit model wordt gekenmerkt door 7 basisprincipes:

• Integrale aanpak vanuit een samenhangende organisatie.
• Toezicht en handhaving als sterke schakels in de reguleringsketen ( zowel beleidsmatig als qua uitvoering).
• Optimaal toepassen van moderne communicatietechnologie bij toezicht en handhaving.
• Goede informatiepositie van de handhavers door een betere beschikbaarheid van betrouwbare gegevens over kenmerken van de stad, vergunningen, controles, activiteiten en procedures.
• In een vroegtijdig stadium van toezicht en handhaving in gesprek gaan met de burgers en bedrijven gericht op het zo min mogelijk hoeven toepassen van bestuursrechtelijke maatregelen.
• In alle redelijkheid is ruimte voor maatwerk maar zo nodig wordt doorgepakt.
• We zeggen wat we doen; we doen wat we zeggen en we laten zien wat we gedaan hebben.

Op basis van dit toezicht- en handhavingsprogramma is een gemeentelijk werkplan opgesteld waarin per aandachtsveld de toezicht- en handhavingsactiviteiten SMART zijn vorm gegeven.

Voor het aandachtsveld Bouwen, wonen en ruimtelijke ordening (strijdigheid met het bestemmingsplan) zijn op ruimtelijke ordeningsgebied onder meer de volgende activiteiten benoemd:

• Controle panden op illegale bewoning/strijdig gebruik woning met bestemmingsplan.
• Controle panden op ontoelaatbare woningsplitsing.
• Accent op specifieke locaties per stadsdeel (autohandellocaties) .

Bij illegale bouw en illegaal gebruik worden gemelde misstanden aangepakt waarbij zaken waar veiligheid, monumentale panden en welstand in het geding is.

Een eerste vereiste om goed te kunnen handhaving zijn duidelijk regels. Bij het ontwikkelen van de standaardregels voor het stedelijk gebied van Eindhoven is daarom gekozen voor een zo helder mogelijke juridische methodiek. De regels zijn zo geredigeerd, dat deze in de toetsingspraktijk goed hanteerbaar zijn. Planregels dienen duidelijke normen te bevatten die niet voor verschillende uitleg vatbaar zijn en tevens actueel en controleerbaar zijn. Teneinde hieraan te voldoen zijn de regels aangepast aan de meest recente jurisprudentie en wetgeving (bijv. Woningwet en de SVBP2012). Dit biedt voldoende garanties voor de rechtszekerheid en de flexibiliteit van de nieuwe bestemmingsplannen.

In het voorliggende bestemmingsplan is het actuele ruimtelijk beleid van Eindhoven vastgelegd, toegespitst op het plangebied. Het bestemmingsplan bevat een juridisch toetsingskader voor het behoud en de ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit. Om deze kwaliteit voor de planperiode te kunnen garanderen is vereist, dat in de praktijk de planregels strikt worden toegepast en gehandhaafd. Goede voorlichting en informatievoorziening dragen bij aan een verbetering in de naleving van de bestemmingsplannen.

De handhavingscapaciteit is beperkt zodat het college jaarlijks de handhavingsprioriteiten vastlegt in een werkprogramma handhaving.

Leidend motief bij de toekenning van de bestemmingen is het antwoord op de vraag of de desbetreffende functie ter plaatse in ruimtelijk opzicht acceptabel is (ongeacht of een en ander in overeenstemming is met de voorgaande (nu nog vigerende) bestemmingsplannen en/of een en ander functioneert in overeenstemming met andere regelgeving, bijvoorbeeld milieuwetgeving, winkelsluitingswet, bouwverordening, algemene plaatselijk verordening etc.) Er zal dus in een aantal gevallen sprake kunnen zijn van het met het voorliggende plan legaliseren van situaties die niet conform de nu nog geldende bestemmingsplannen zijn, maar uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening aanvaardbaar zijn. Dit zal betekenen dat in deze situaties te zijner tijd niet meer zal kunnen worden opgetreden op basis van het voorliggende bestemmingsplan. Opgemerkt kan worden dat het in nagenoeg alle gevallen bedrijven betreft waarvan het bestaan bij de gemeente bekend is. De plicht tot handhaving van andere regelgeving (bijvoorbeeld milieuwetgeving) ter zake blijft uiteraard onverkort van kracht.

Er is in het voorliggende plan slechts aandacht voor handhaving in geval van het met dit bestemmingsplan wegbestemmen van momenteel bestaande functies, dus als er sprake is van het om redenen van een de goede ruimtelijke ordening toekennen van een bestemming die niet conform de bestaande situatie is. Dergelijke gevallen doen zich – voorzover uit onderzoek gebleken – met het voorliggende plan niet voor.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan, waarin ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, dient de gemeenteraad eveneens een exploitatieplan vast te stellen. Uit de wet vloeit de voort om de kosten, die de gemeente moet maken om deze ontwikkeling mogelijk te maken, te verhalen op de eigenaar/ontwikkelaar.

Van deze verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan kan worden afzien indien het kostenverhaal op een andere wijze is verzekerd. Dit kan bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of door het afsluiten van een overeenkomst.

Het kostenverhaal is in dit geval verzekerd, omdat de voor de ontwikkeling benodigde grond in eigendom is van de gemeente. Door de gemeentelijke gronduitgifte is het kostenverhaal dan verzekerd.

De kosten die de gemeente dient te maken voor deze ontwikkeling betreft in hoofdzaak planbegeleidingskosten, kosten van archeologisch onderzoek en kosten van sanering van de vervuilde grond.

Ten behoeve van de uitvoering van deze werkzaamheden is een grondexploitatie opgesteld, waaruit blijkt het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is aangezien er sprake is van een positief saldo.

Op datum 14 mei 2014 is in het kader van artikel 1.3.1 Bro bekend gemaakt dat het bestemmingsplan “III De Bergen (hotel Bergstraat)" in voorbereiding is.

Gelet op de aard en de omvang van het bestemmingsplan is geen invulling gegeven aan het overleg als bedoeld in art. 3.1.1. Bro.

Hierbij komt dat de invulling overeenkomt met de invulling die het bestemmingsplan De Bergen beoogde.

TGE (trefpunt groen) is om advies gevraagd.

Dit advies luidt als volgt.

Op 4 augustus 2014 is TGE geïnformeerd over het bestemmingsplan "III De Bergen". Het belang van de aangesloten groepen betreft voornamelijk de inrichting van het gebied. Na beraad kan TGE het voorliggende bestemmingsplan hooguit als acceptabel kwalificeren. Vanuit de ontwikkelaars en in het verlengde daarvan het ambtelijk apparaat is een mooi plan gelanceerd met een duidelijk groen karakter.

In navolging hierop heeft de commissie "Ruimtelijke Kwaliteit" besloten dat het een meer – vanuit historisch oogpunt bezien industrieel karakter moest krijgen.

TGE betreurt dit ten zeerste, aangezien een kans op vergroening van de binnenstad hierdoor blijft liggen. Daarbij gaat het niet enkel om het esthetisch aspect maar meer nog om het functionele aspect. Met dit laatste beogen wij het terugdringen van fijnstof, het bergen van water en het voorkomen van 'hittestress'. Al deze factoren spelen een rol bij de leefbaarheid in het gebied.

Op 22 mei 2014 heeft er een inloopavond plaatsgevonden waarbij de bewoners van de Bergstraat, de Kleine Berg en de Grote Berg zijn uitgenodigd om informatie over het project Hotel Bergstraat te verkrijgen. Gedurende de inloopavond zijn tekeningen en impressies van het plan getoond en is er de gelegenheid geboden tot het stellen van individuele vragen.

Over het algemeen waren er, op enkele uitzonderingen na, geen negatieve reacties en werden veel vragen door omwonenden gesteld over de effecten van de beoogde bouwactiviteiten en de eventuele consequenties (o.a. voorkoming van schade) voor hun eigendommen.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van PM tot en met PM op de gebruikelijke wijze ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is iedereen in de gelegenheid gesteld om schriftelijk of mondeling een zienswijze ten aanzien van het ontwerp bestemmingsplan kenbaar te maken.

Kennisgeving van de ter inzage legging en de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen is in de edities van de Staatscourant en het weekblad Groot Eindhoven van PM gepubliceerd. Ook is kennis gegeven van de mogelijkheid om de digitale versie van het ontwerp bestemmingsplan via de gemeentelijke website www.eindhoven.nl/bestemmingsplannen en de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl te raadplegen.

Naar aanleiding van de tervisielegging zijn PM zienswijzen ontvangen. Deze zienswijzen hebben betrekking op PM.

In de 'nota zienswijzen en ambtshalve aanpassingen' is beargumenteerd op de zienswijzen ingegaan.

Naast de aanpassingen naar aanleiding van de ingekomen zienswijzen zijn ambtshalve aanpassingen doorgevoerd. De aanpassingen zijn in de 'nota zienswijzen en ambtshalve aanpassingen' opgenomen.