het bestemmingsplan I Stratum buiten de Ring (Aalsterweg 241) met identificatienummer NL.IMRO.0772.80241-0301 van de gemeente Eindhoven.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een vrij beroep, dat in of bij een woongebouw wordt uitgeoefend, waarbij het woongebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Hieronder wordt tevens verstaan het enkel uitoefenen van een administratie ten behoeve van een bedrijf alsmede detailhandel via internet zonder opslag en/of verkoop aan huis, dat in of bij een woongebouw wordt uitgevoerd.

Onder vrije beroepen worden verstaan: (para)medische, juridische, therapeutische, ontwerp-technische, administratieve, sociaal-maatschappelijke, kunstzinnige en daarmee gelijk te stellen beroepen.

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling dat voldoet aan de meest actuele versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA).

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in het gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

de totale oppervlakte van de voor bedrijfsuitoefening benodigde bedrijfsruimte, inclusief de verkoopvloeroppervlakte, opslag- en administratieruimten en dergelijke.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een op zichzelf staand al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of gebied.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop), verkopen en leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Onder detailhandel wordt ook begrepen grootschalige detailhandel, volumineuze detailhandel, tuincentrum en supermarkt.

bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van diensten aan derden, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder zijn begrepen kapperszaken, belwinkels, internetcafé, schoonheidsinstituten, fotostudio´s en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

het gebruiken, in gebruik geven of laten gebruiken.

een gebouw dat, op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door middel van handwerk dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend (niet zijnde prostitutie).

bouwwerk, geen gebouw zijnde ten behoeve van civieltechnische en/of infrastructurele doeleinden, zoals een brug, een dam, een duiker, een tunnel, een via- of aquaduct, een sluis, dan wel een daarmee gelijk te stellen voorziening.

0.30 m' boven de kruin van de weg.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotische/pornografische aard plaatsvinden.
Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit (zoals duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten, sloten, greppels en vijvers, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen etc.).

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden. Een woonwagen wordt niet tot een woning gerekend.

een gebouw, dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, liftopbouwen, installatieruimten en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen wordt de overschrijding van de bouwgrens door ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, reclameaanduidingen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken e.d. buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouwgrens niet meer dan 1 meter bedraagt.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken voor wat betreft
de maximale goothoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen, indien dat wenselijk is uit een oogpunt van een goede constructieve en/of bouwkundige aansluiting van het bijbehorende bouwwerk bij de hoogte van de verdiepingsvloer van het hoofdgebouw;

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.2.1 voor het bouwen van gebouwen, aan- en uitbouwen en bijgebouwen alsmede bouwwerken geen gebouwen zijnde mits:

1. a. dit in overeenstemming is met de ter plaatse geldende bestemming; en
2. b. met een archeologisch onderzoek is vastgesteld dat met de oprichting van het bouwwerk waarvoor afwijking wordt gevraagd geen onevenredige verstoring plaatsvindt van de archeologische waarden. Als het oprichten van het bouwwerk waarvoor afwijking wordt gevraagd kan leiden tot onevenredige verstoring van archeologische waarden, dan worden aan de afwijking de volgende regels verbonden:
   1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden; en/of,
   2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen; en/of,
   3. 3. de verplichting de oprichting van het bouwwerk te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij de afgifte van een omgevingsvergunning en/of afwijkingsvergunning dienen, indien de omvang of de bestemming van een bouwwerk aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het parkeren of stallen van motorvoertuigen op meer dan twee wielen, op of onder dat gebouw dan wel op het bij het gebouw horende perceel, afhankelijk van de bestemming, grootte en bereikbaarheid per openbaar vervoer, een door burgemeester en wethouders, conform de Parkeernormen zoals opgenomen in Bijlage 2, te bepalen aantal parkeerplaatsen aanwezig zijn.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 6.1 indien:

1. a. de parkeernormen en/of het parkeerontheffingsbeleid is gewijzigd en gepubliceerd;
2. b. het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit of voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingsruimte en/of laad- en losruimte wordt voorzien;

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning nadere eisen stellen ten aanzien van de maatvoering van de parkeervoorzieningen,zoals bedoeld in lid 6.1 indien dit, gelet op de feitelijke omstandigheden, noodzakelijk is.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10 % van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat de aanduiding 'bouwvlak' wordt overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
3. c. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot maximaal 10 m, met dien verstande dat de maximum bouwhoogte van erfafscheidingen 2 m is;
4. d. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de maximum bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken en van zend-, ontvang- en/of sirenemasten 20 m is.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeerveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. de regels met het oog op de realisering van gebouwen en bouwwerken ten behoeve van nutsvoorzieningen en/of het opwekken van duurzame energie tot maximaal 100 m2 (bvo) en een bouwhoogte van maximaal 3 m;
2. b. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat de aanduiding 'bouwvlak' wordt overschreden met maximaal 20 cm ten behoeve van gevelisolatie om energie te besparen.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

burgemeester en wethouders kunnen eenmalig bij een omgevingsvergunning afwijken van lid 8.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 8.1 met maximaal 10%.

Lid 8.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 8.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in lid 8.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Lid 8.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan I Stratum buiten de Ring (Aalsterweg 241).

Initiatiefnemer is voornemens om op het huidige perceel aan de Aalsterweg 241 vier woningen te realiseren in bossfeer. Omdat de beoogde ontwikkeling niet mogelijk is binnen het geldende bestemmingsplan, wordt een nieuw bestemmingsplan opgesteld.

Het bestemmingsplan "I Stratum buiten de Ring (Aalsterweg 241)" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding (plankaart) met de daarbij behorende regels.

Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.

Het plangebied van het onderhavige bestemmingsplan ligt in het zuidelijk deel van Eindhoven, in stadsdeel Stratum op het perceel van Aalsterweg 241. Het plangebied ligt op het zuidelijk deel van landgoed Kortonjo en grenst aan de Aalsterweg en aan de achterkant van de percelen van woningen gelegen aan Floralaan West.

Luchtfoto plangebied (rood omlijnd)

Het bestemmingsplan "I Stratum buiten de Ring (Aalsterweg 241)" vervangt deels het bestemmingsplan "Stratum buiten de Ring 2004" vastgesteld door de gemeenteraad op 31 oktober 2015.

Het plangebied heeft in het vigerend bestemmingsplan de bestemming 'Woondoeleinden'. Echter is het betreffende perceel bestemd voor één woning met de daar bijbehorende bouwwerken. Omdat de beoogde ontwikkeling niet mogelijk is binnen het geldende bestemmingsplan, wordt een nieuw bestemmingsplan opgesteld.

Uitsnede locatie plangebied (rood omlijnd) uit Stratum buiten de Ring 2004.

Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is de bestaande situatie beschreven. Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden en zo nodig de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is de wijze beschreven waarop rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt aandacht besteed aan de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Landgoed Kortonjo, waar het plangebied binnen is gelegen, kent een lange ruimtelijke geschiedenis. De grenzen van het landgoed zijn in de loop der eeuwen herhaaldelijk door aankoop, verkoop en vererving, vernieuwing en verwaarlozing aangepast.

Als onderdeel van de Heerlijkheid Eckart wordt er in 1650 melding gemaakt van de bouw van een Hoeve met woonhuis. Naast een tuin worden er boomgaarden, gors en teelgronden aangelegd. Kortonjo kan beschreven worden als een historisch landschap. In 1907 was het een buitenhuis met tuin van de familie Fens, aangelegd volgens ontwerp van de J.T.B. Juchem. In het ontwerp werd de historische structuur van een ouder landgoed gedeeltelijk opgenomen. Hiervan zijn de rechte lanen en het grachtenstelsel bewaard gebleven, die al dateren uit de 18e eeuw. De siertuin is aangelegd in landschapsstijl. Belangrijke elementen in de beplanting zijn met name de eikenbomen langs de lanen en twee monumentale rode beuken.

Één van de bestaande historische structuren op het landgoed

Daarnaast is het plangebied ook gelegen aan een historische wegenstructuur van vóór 1900. De omgeving van Eindhoven, vóór de eerste stadsuitbreidingen en de annexatie van de randgemeenten Woensel, Gestel, Stratum, Strijp en Tongelre in 1920, werd gekenmerkt door een radiale wegenstructuur die nog goed herkenbaar is. Het waren wegen die de stad met de dorpen en met de regio verbonden. De oudste wegen volgden het natuurlijk beloop van de zandruggen tussen de beekdalen. Vanaf de 18de eeuw werd het wegennet verbeterd met nieuwe rechte wegen. De Aalsterweg, waaraan het plangebied gelegen is, maakt onderdeel uit van de straatweg van 's-Hertogenbosch naar Luik, die in 1818 werd voltooid.

Kortonjo is nu een fraaie villa waar rondom het huis en de bijgebouwen de restanten van enkele eeuwen tuinkunst te vinden zijn. De driehoekige ruimte van de kavel van Aalsterweg 241 is ontstaan door de aanleg van de Floralaan en de aanpalende woningen.

De oorspronkelijke weide was verkaveld loodrecht vanaf de zuidelijke laan van het landgoed en sloot met een scherpe hoek aan op de voormalige straatweg tussen 's-Hertogenbosch en Luik (de huidige Aalsterweg). De weide was omgeven door houtwallen. Deze houtwallen-structuur is niet meer in het terrein als belijning of als beplantingselement terug te vinden.

De invulling van de driehoekige kavel (4000 m²) met vrijstaande villa met landschappelijk ogende hovenierstuin (sortiment van voornamelijk coniferen) in de jaren '80 heeft niet meer de cultuurhistorische waarde.

Obliekfoto plangebied

Initiatiefnemer is voornemens de driehoekige kavel van circa 4.000 m² van het landgoed Kortonjo aan de Aalsterweg 241 te Eindhoven opnieuw te ontwikkelen. Op dit moment is een vrijstaande villa met een landschappelijk ogende hovenierstuin aanwezig op de locatie. Om de nieuwe ontwikkeling een juiste plek in de tijd te geven, is rekening gehouden met de contouren van het landgoed in het verleden.

De nieuwe ontwikkeling ziet op het realiseren van een bostuin met vier woningen in een bossfeer, genaamd de houtwallentuin. Hiervoor zal de bestaande villa gesloopt worden. De nieuwe woningen zullen zodanig geplaatst worden dat men geen zicht heeft op de aangrenzende bouwwerken. De bijzondere architectonische woonobjecten krijgen zo een subtiele plek op het landgoed, zodat de verhouding tussen de bestaande volume van het historische buitenverblijf en de paviljoens in evenwicht blijft.

De houtwallentuin zal bestaan uit een ruimte opgedeeld door lijnvormige houtwallen met greppels, die van oorsprong de beemden in het Kempisch landschap omzoomden. De tuin onderscheidt zich door de richtingveranderingen en de andere vormgeving van de huidige bostuin.

De nieuwe invulling kent verschillende randen. De grens tussen de noordelijk gelegen bostuin en het plangebied wordt gevormd door een aanwezige wal. De scheiding tussen de houtwallentuin en de siertuin van de villa wordt versterkt door de bestaande haag door te trekken langs de monumentale bomenlaan. De rand met de bestaande woningen aan de zuidzijde wordt ingeplant met een houtwal, waardoor een rustige achtergrond voor beiden zijden ontstaat.

Het plangebied zal ontsloten worden via de Aalsterweg. Daarnaast is er rekening gehouden met 2,4 parkeerplaatsen per woning. Bij de entree biedt de ruime opzet ook voldoende ruimte voor minimaal twee bezoekersaantallen per woning.

Ontwerpvisie Houtwallentuin

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.

In de definitieve Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) schetst het Rijk ambities van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor Nederland in 2040. Het Rijk zet twee zaken helder neer: een kader voor prioritering van investeringen om Nederland in beweging te krijgen en een selectief ruimtelijk beleid dat meer loslaat en overlaat aan provincies en gemeenten.

Het is de uitdaging om Nederland in de wereldeconomie van de toekomst concurrerend te houden. Dat betekent dat onze stedelijke regio's en netwerken versterkt moeten worden door de kwaliteit voor de leefomgeving te verbeteren, hoogwaardige en klimaatbestendige woon- en werkmilieus te realiseren, de bereikbaarheid te verbeteren en de mobiliteit te verduurzamen, maatregelen te treffen ten behoeve van waterveiligheid, zoetwatervoorziening en ruimte te maken voor de noodzakelijke transitie naar duurzame energie.

Het Rijk onderscheidt 13 nationale belangen in de SVIR. Daarnaast kiest ze nadrukkelijk voor een vereenvoudiging van de regelgeving en brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij degenen die het aangaat: burgers en bedrijven. Zo beëindigt het Rijk zijn rol bij nationale landschappen, rijksbufferzones, binnenstedelijk bouwen, landsbrede verstedelijkingsafspraken, sport- en recreatievoorzieningen.

Uitgangspunt bij het realiseren van de doelstellingen is een integrale, regionaal-specifieke aanpak, waarmee investeringen en ander rijksinstrumentarium zo effectief en efficiënt mogelijk ingezet kunnen worden. Dat vraagt om een gedegen afweging van alle relevante belangen en goede afstemming en samenwerking tussen regio en Rijk. Over de rijksopgaven zullen op basis van de MIRT-gebiedsagenda's afspraken worden gemaakt.

Voor het juridisch borgen van de nationale belangen uit de SVIR heeft het Rijk, op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), twee besluiten waarmee dat mogelijk is. Deze twee besluiten zijn verschillend van aard (beleidsmatig versus procesmatig).

• Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Dit geeft de juridische kaders die nodig zijn om het geldende ruimtelijk rijksbeleid te borgen.
• Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro stelt vanuit de rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden. De ladder voor duurzame verstedelijking is inmiddels opgenomen in het Bro (art. 3.1.6). De ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor goed ontwerp en aandacht voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Bro.

Nationaal belang 13 vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder voor duurzame verstedelijking worden onderbouwd. De ladder voor duurzame verstedelijking werkt volgens drie stappen:

1. 1. beoordeling door betrokken overheden of beoogde ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte voor bedrijventerreinen, kantoren, woningbouwlocaties, detailhandel en andere stedelijke voorzieningen;
2. 2. indien er een vraag is aangetoond, beoordeling door betrokken overheden of deze binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten;
3. 3. indien herstructurering of transformatie binnen bestaand stedelijk gebied onvoldoende mogelijkheden biedt, beoordelen betrokken overheden of de ontwikkeling zo kan worden gerealiseerd dat deze passend multimodaal ontsloten is of als zodanig wordt ontwikkeld.

Onderhavige ontwikkeling is een stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 3.1.6 Bro. Hieronder wordt ingegaan op de ladder voor duurzame verstedelijking.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Dit bestemmingsplan betreft de realisatie van 4 woningen, waarbij het om een toevoeging van 3 woningen gaat omdat 1 woning reeds aanwezig en toegestaan was. Conform het Bro dient aan de ladder te worden getoetst bij een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Wanneer geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, kan een toets aan de ladder achterwege blijven. Uit jurisprudentie blijkt dat kleinschalige woningbouwplannen niet als een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' kunnen worden aangemerkt. Zo heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRS) aangegeven dat de volgende ontwikkelingen niet als nieuwe stedelijke ontwikkeling kwalificeren: drie woningen en een burgerwoning (ECLI:NL:RVS:2014:2138), drie woningen rechtstreeks en drie woningen met een wijzigingsbevoegdheid (ECLI:NL:RVS:2013:2471), vier woningen (ECLI:NL:RVS:2014:3223), zeven woningen (ECLI:NL:RVS:2014:2077) en acht woningen (ECLI:NL:RVS:2014:4720). De ABRS overwoog daarbij steeds het volgende:
"Gelet op de kleinschalige woningbouw die het plan mogelijk maakt, is de Afdeling van oordeel dat de raad er terecht van is uitgegaan dat het plan niet voorziet in een woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. De in het plan voorziene ontwikkeling kan dan ook niet worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in deze bepaling van het Bro, zodat artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing is".

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat bij plannen voor de realisatie van maximaal acht woningen geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij het onderhavige bouwplan aan de Aalsterweg gaat het om een toevoeging van 3 woningen. Deze ontwikkeling kwalificeert dan ook niet als een stedelijke ontwikkeling.

Ondanks dat de ladder voor duurzame verstedelijking op grond van bovengenoemde jurisprudentie niet van toepassing is, is volledigheidshalve wel de actuele behoefte bekeken. De ontwikkeling waar onderhavig bestemmingsplan in voorziet heeft betrekking op sloop van de bestaande bebouwing en een nieuwe invulling in een groene setting met in achtneming van de cultuurhistorische betekenis van het landgoed Kortonjo.

Het programma Wonen 2010-2015 (gemeente Eindhoven) en het meest recente woonbehoefte onderzoek Zuidoost-Brabant 2011 constateren een grote vraag naar wonen in groenstedelijke woonmilieus. Dit type woonmilieu kenmerkt zich met name door eengezinswoningen met een tuin in een groene en ruime woonomgeving. Een dergelijk woonmilieu in Eindhoven is aantrekkelijk voor alle huishoudtypen in alle inkomenscategorieën. Het nastreven van diversiteit in grootte en prijsklasse van met name eengezinswoningen zowel huur - als koop verdient aanbeveling. Onderhavig plan voorziet in dergelijke woningen in een groenstedelijk woonmilieu.

Naast de SVIR is er het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel AMvB Ruimte genoemd, van toepassing. Het besluit bevat regels ter borging van een beperkt aantal nationale belangen. Het gaat onder meer over rijksbelangen over rijksvaarwegen, zones buisleidingen en zones van hoogspanningsleidingen. Voor de regio Eindhoven is alleen de zone van de 380-kVhoogspanningsleiding van toepassing. Dit is de bestaande hoogspanningsleiding gelegen in Eindhoven-Noord en (deels) -Oost. Het plangebied valt echter niet binnen de zone van de hoogspanningsverbinding.

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014 in werking getreden. Deze structuurvisie is een actualisatie van de visie die in 2010 werd vastgesteld. De structuurvisie is opgebouwd uit twee delen (A en B) en een uitwerking.

Deel A
Deel A bevat de hoofdlijnen van het beleid. Hierin heeft de provincie haar belangen gedefinieerd en ruimtelijke keuzes gemaakt. De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersysteem, met aandacht voor bescherming tegen hoogwater, droogte en biodiversiteit. Een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen en een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw). Aandacht wordt gevraagd voor sterke regionale economische clusters, (inter)nationale bereikbaarheid en knooppuntontwikkeling (zowel in de centra als aan de randen van de steden). De provincie realiseert haar doelen door regionaal samen te werken, te ontwikkelen, te beschermen en te stimuleren.

Deel B
De ruimtelijke belangen en keuzes zijn in vier ruimtelijke structuren geordend. Deze vier ruimtelijke structuren worden in deel B beschreven en zijn:

1. 1. de groenblauwe structuur
2. 2. het landelijk gebied
3. 3. de stedelijke structuur
4. 4. de infrastructuur

Dit plangebied valt binnen de stedelijke structuur. De stedelijke structuur bestaat uit de steden en dorpen in Noord-Brabant. De provincie kiest hier voor twee perspectieven. Ten eerste stedelijke concentratiegebieden waar de groei van de verstedelijking wordt opgevangen. De provincie wil de verstedelijking op goed ontsloten plekken concentreren en de groene ruimte tussen steden openhouden. Ten tweede dienen kernen in het landelijk gebied zoveel mogelijk te worden ontzien van verdere verstedelijking. Alleen de eigen verstedelijkingsbehoefte wordt daar opgevangen.

Provinciale Staten van Noord-Brabant heeft op 7 februari 2014 de 'Verordening ruimte 2014' vastgesteld. Hierin staan regels waarmee een gemeente rekening moet houden bij het ontwikkelen van bestemmingsplannen. Door deze regels weten de gemeenten al in een vroeg stadium waar ze aan toe zijn. De provincie stelt algemene regels die voor heel Brabant gelden, maar verdeelt het grondgebied ook in vier structuren waarvoor apart beleid geldt.

Algemene regels
In de verordening zijn algemene regels opgenomen die altijd en voor heel Brabant gelden. Deze regels hebben betrekking op zorgvuldig ruimtegebruik en op het bevorderen van de ruimtelijke kwaliteit van Brabant. In het algemeen houdt dit in dat gebruikers van een gebied rekening houden met het karakter, de grootte en de functie ervan. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen belevingswaarde, toekomstwaarde en gebruikswaarde. Het doel van zorgvuldig ruimtegebruik is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Pas als dat niet kan, wordt gezocht naar de beste plek in het buitengebied om nieuwe ruimte te gebruiken. Daarnaast wil de provincie verouderde locaties in stedelijk gebied opnieuw invullen en ongewenste functies in het buitengebied saneren.

Structuren (hoofdkaart)
Verder onderscheidt de verordening de volgende vier structuren:

• stedelijke structuur
• ecologische hoofdstructuur
• groenblauwe mantel
• gemengd landelijk gebied

Deze structuren zijn gekoppeld aan de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening en zijn Brabant dekkend. Elk ruimtelijk oppervlak van Brabant valt onder één van deze structuren. Per structuur is uitgewerkt welke functies ontwikkeld kunnen worden en onder welke voorwaarden. De vier structuren staan op de hoofdkaart van de verordening. Het plangebied valt binnen de stedelijke structuur.

Uitsnede uit de kaart van de Verordening Ruimte 2014 (plangebied binnen rode cirkel)

Themakaarten

Naast de hoofdkaart zijn er vijf themakaarten opgenomen in de Verordening Ruimte. Voor dit plangebied is de themakaart stedelijke ontwikkeling van belang.

Themakaart stedelijke ontwikkeling

Op deze themakaart staan het bestaand stedelijk gebied, zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling, integratie stad-land en de regionale bedrijventerreinen. Het plangebied is aangeduid als 'Bestaand stedelijk gebied'. Het provinciale beleid is er al decennia lang op gericht om stedelijke ontwikkeling in stedelijke concentratiegebieden te bundelen. Het doel daarvan is om voldoende draagvlak voor de steden als economische en culturele motor te creëren en om het dichtslibben van het landelijk gebied tegen te gaan. Op provinciale schaal betekent dit dat het merendeel van de woningbouw, de bedrijventerreinen, voorzieningen en bijbehorende infrastructuur moet plaatsvinden in of aansluitend op de stedelijke concentratiegebieden. Binnen het bestaand stedelijke gebied is de gemeente in het algemeen vrij om te voorzien in stedelijke ontwikkeling.

Wel is het belang van zorgvuldig ruimtegebruik in de Verordening Ruimte 2014 aangemerkt als een provinciaal belang. Stedelijke ontwikkelingen dienen te worden gemotiveerd met in achtneming van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' zoals opgenomen in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 3.2.2. In deze paragraaf is aangegeven dat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 3.1.6 Bro.

In december 2009 is de Interimstructuurvisie 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. Met de Interimstructuurvisie 2009 geeft de gemeenteraad invulling aan de ambitie om Eindhoven door te ontwikkelen in zijn kwalitatief hoogwaardige combinatie van wonen, werken en groen. De nadruk ligt daarbij ook op leefbaarheid en bereikbaarheid. Als kerngemeente van Brainport Zuidoost Brabant stuurt Eindhoven aan op het bieden van ruimte aan een krachtige ontwikkeling van deze economische kernzone, een hoge kwaliteit van de leefomgeving en aandacht voor sociale betrokkenheid en ondernemend burgerschap tot op buurtniveau. Op deze wijze geeft de raad invulling aan het begrip duurzame ruimtelijke kwaliteit. Het bestemmingsplan ligt buiten een transformatiegebied.

Woonvisie 2014

In de Woonvisie, 'Kiezen voor stedelijke woonkwaliteit' (2004) heeft de gemeenteraad gekozen voor aantrekkelijke, gevarieerde en duurzame woonmilieus binnen ieder stadsdeel. Voortbouwend op de sterke punten van de bestaande identiteit en imago van buurten en wijken. Woonmilieus die in Eindhoven bijzonder in trek zijn en daarom verder uitgebouwd en versterkt moeten worden, zijn centrumstedelijk en groenstedelijk. Het motto "kiezen voor stedelijke kwaliteit" heeft de komende jaren ook nadrukkelijk betrekking op de kwalitatieve woonvraag van huidige en toekomstige kenniswerkers voor onze Brainport en tevens de extra (tijdelijke) woonvraag van werknemers uit Oost-Europa.

Met onze regionale en provinciale partners wordt intensief samengewerkt in het kader van het regionale programma Wonen en de woningbouwafspraken in het kader van de Bestuurscommissie Stedelijk Gebied Eindhoven (BOR). Dit komt voort uit het gegeven dat de woningmarktprocessen regionaal zijn en het feit dat de keuze van mensen voor een woning niet enkel bepaald wordt door de kwaliteit van de woning maar minstens zozeer door de woonomgeving en de aanwezige voorzieningen.

Regionaal Woningbouwprogramma 2010-2020

In het gecombineerde portefeuillehoudersoverleg Ruimte en Wonen/Regionaal Ruimtelijk Overleg Zuidoost Brabant van november 2014 zijn, op basis van de geactualiseerde provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose (2014) en de eerder vastgestelde uitgangspunten, de jaarlijkse regionale woningbouwafspraken gemaakt voor de periode 2014 t/m 2023. Voor Eindhoven zijn dit 3775 woningen. Dit betreft de netto toename van de woningvoorraad exclusief vervangende nieuwbouw door sloop. In het regionaal woningbouwprogramma zijn de volgende afspraken uit het Bestuursconvenant Stedelijk Gebied Eindhoven verwerkt:

• de taakstelling voor de Peel en de Kempen is maximaal en de taakstelling voor het Stedelijk Gebied is minimaal;
• conform de bestaande BOR-afspraken bouwen de omliggende BOR-gemeenten 10.000 woningen voor Eindhoven in de periode 2010-2030;
• het programma moet bijdragen aan de vermindering van de onevenwichtigheid in de verhouding sociaal/marktsector tussen stad en omliggende gemeenten. De bestaande BOR-afspraken zijn hierbij het uitgangspunt.

In de regionale Agenda Wonen 2014 is voorts voor de eerstkomende tienjaarsperiode een overzicht gegeven in hoeverre de plancapaciteit kan voorzien in de geprognosticeerde woningbouwopgave/woningbouwafspraken. Voor Eindhoven is dit percentage 64%. Daarmee bestaat kwantitatief in ieder geval ruimte. Onderhavige ontwikkeling voorziet in de bouw van vier woningen op een kavel waar thans één woning aanwezig is. Deze woning zal worden gesloopt en ten behoeve van de vier nieuwe woningen. Er is dan ook netto een toename van drie woningen ten opzichte van de huidige situatie. Dit past binnen de kwantitatieve opgave van 3219 woningen voor Eindhoven.

Eindhovense Programma Wonen 2010-2015, met een doorkijk naar 2020

Het Eindhovense programma Wonen 2010-2015, met een doorkijk naar 2020 (gemeenteraad 2009) past binnen de kaders van het regionaal Woningbouwprogramma 2012-2022 (Regioraad, 2013).

Samen met partners

Een aangenaam woon- en leefklimaat zijn bepalend voor de keuze van onze huidige en toekomstige inwoners. Dit is zoveel meer dan "stenen" en daarom is gemeentebreed gekozen om de programma's uit te werken door een integrale gebiedsgerichte aanpak samen met onze partners. Deze partners zijn voor het realiseren van het programma Wonen van bijzonder belang omdat de gemeente zelf geen woningen bouwt en maar weinig woningen beheert.

De samenwerking betekent voor de gemeente niet dat zij vertelt wat anderen moeten doen. Wel de verkenning van gezamenlijke ambities, nieuwe mogelijkheden benutten, samen barrières slechten. Dit laat onverlet dat de gemeente als hoeder van het algemeen belang de verantwoordelijkheid heeft om een duidelijk programma Wonen te hebben gericht op doelstellingen die de gemeenteraad belangrijk vindt.

Met dit programma Wonen willen wij draagvlak creëren voor onze ambitie. Partijen uitdagen om hieraan een bijdrage te leveren. Ieder in zijn eigen rol en binnen zijn eigen mogelijkheden.

Maatschappelijke trends

Voor het overzicht en het inzicht in het programma Wonen wordt onderstaand, in vogelvlucht, een overzicht gegeven van de belangrijkste maatschappelijke trends die het wonen beïnvloeden. Het programma Wonen biedt bouwstenen aan om aan deze trends mede vorm te geven.

• Globalisering leidt tot een toename van internationale arbeidsmigranten. Vooral de kwalitatieve woonvraag (permanent maar ook short stay) van huidige en toekomstige kenniswerkers voor onze Brainport maar ook de extra (tijdelijke) woonvraag van werknemers uit Oost- en Midden-Europa staat vanuit wonen centraal.
• De bevolkingsontwikkeling. De dubbele vergrijzing, het groeiende aandeel één- en tweepersoonshuishoudens, de groei van het aandeel allochtonen maar ook de verminderde groei van de bevolking gaan het komende decennium het wonen beïnvloeden.
• De sociaal-culturele ontwikkeling van individualisering vertaalt zich voor wonen in nog meer differentiatie van woonwensen en woonmilieus en de behoefte bij burgers om het wonen zelf vorm te geven (bijv. (collectief) particulier opdrachtgeverschap). Aansluitend hierop is de ontwikkeling/behoefte aan meer zekerheid en geborgenheid wat zich uit in het vormen van zelfgekozen communities, het wonen met gelijkgestemden. Het thema van concentratie en segregatie van bevolkingsgroepen naar etniciteit, inkomensniveau of leefstijl zal ook vanuit wonen continu om aandacht blijven vragen.
• Vermaatschappelijking van de zorg.
• Senioren en mensen met functiebeperkingen blijven steeds vaker zelfstandig in hun wijk/ stadsdeel wonen. Door voldoende ondersteuning en zorg op maat thuis te ontvangen kan men (langer) meedoen in de maatschappij. De scheiding van wonen en zorg zal dit proces nog gaan versnellen.
• De wereldwijde trend naar meer duurzaamheid en een beter klimaat. Het gemeentelijk programma duurzaamheid en klimaatbeleid richt zich voor wonen m.n. op energiebesparing.

De financiële/economische crisis is geen maatschappelijke trend maar wel een exogene factor die het wonen de komende jaren blijvend zal beïnvloeden.

Verwachting

De verwachting is dat de consument vaker zal gaan huren. De toegang tot de koopmarkt zal blijvend veranderen als gevolg van de strengere financieringsvoorwaarden vanuit de bankensector. Starters en middeninkomens vragen de komende jaren extra aandacht. Een bijzonder facet van de vraag naar kwaliteit zijn de buitenlandse kenniswerkers. Voor de uitbouw van onze Brainport is het van belang om de kwaliteitsvraag van de zittende en komende kenniswerkers te faciliteren. Hiertoe is een overlegtafel ingericht met de meest betrokken partijen. Voor de nabije toekomst is het van belang om steeds een goede balans te vinden tussen het bieden van oplossingen voor de korte termijn problemen op de woningmarkt en het lange termijn streven naar kwaliteit. Van belang is ook de positie van de woonmilieus scherp in de gaten te houden en daarbij speciaal de positie van de meergezinswoningen.

Groenstedelijk woonmilieu

Het 'Programma Wonen 2010-2015' van gemeente Eindhoven constateert een grote vraag naar wonen in groenstedelijke woonmilieus. Dit type woonmilieu kenmerkt zich met name door eengezinswoningen met een tuin in een groene en ruime woonomgeving. Een dergelijk woonmilieu in Eindhoven is met name aantrekkelijk voor alle huishoudtypen tot 55 jaar in alle inkomenscategorieën. De uitbouw van groenstedelijke woonmilieus past ook uitstekend in de Brainportambitie van Eindhoven/Zuidoost Brabant. Met het uitbouwen van dit type woonmilieu wordt een basisvoorwaarde ingevuld om (internationale) kenniswerkers aan Eindhoven en de regio te binden.

Conclusie

Onderhavige ontwikkeling voorziet in de realisatie van vier woningen in het groenstedelijk woonmilieu. Zoals hierboven is aangegeven is zowel kwantitatief als kwalitatief behoefte aan deze woningen. Dit plan sluit dan ook aan bij het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente Eindhoven.

De gemeente Eindhoven heeft eigen archeologiebeleid, als uitwerking van het nationale en provinciale beleid. Dit beleid staat in het 'Beleidsplan Archeologie Eindhoven en Helmond 2008-2012', dat de raad in september 2008 heeft vastgesteld. De gemeente neemt de verantwoordelijkheid voor het bodemarchief zelf ter hand door te investeren in kerntaken en opbouw van expertise.

De gemeente kent archeologische waarden daterend uit de prehistorie en de Romeinse tijd. Het gemeentelijk bodemarchief herbergt tevens fundamentele gegevens over de geschiedenis van stad en platteland gedurende en na de middeleeuwen. Deze gegevens zijn van groot belang voor de reconstructie van het verleden, temeer omdat archivalische bronnen in Eindhoven nagenoeg ontbreken. De archeologische gebieden binnen de gemeente Eindhoven staan aangegeven op de gemeentelijke archeologische waardenkaart, onderdeel van de gemeentelijke cultuurhistorische waardenkaart. Het beleid is om bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te houden met de archeologische waarden en verwachtingen in de ondergrond en daarbij uit te gaan van de gemeentelijke archeologische waardenkaart.

Uitsnede archeologische waardenkaart Eindhoven

Het plangebied ligt binnen een archeologisch verwachtingsgebied. Dit gebied is aangeduid met nummer A 35 en draagt de naam Oud Roosten. Er geldt een hoge archeologische verwachting vanwege de voormalige hoeve Oud Roosten die ter plaatse aanwezig is geweest. Binnen gebieden met een dergelijke verwachtingswaarde wordt op basis van de geomorfologische en bodemkundige opbouw, historische gegevens en eerder aangetroffen vondsten een hoge concentratie van archeologische sporen en vondsten verwacht, die als behoudenswaardig kunnen worden gekarakteriseerd. De gemeente Eindhoven stelt een vergunning en archeologisch onderzoek verplicht waar het gaat om ruimtelijke ingrepen groter dan 100 m² / dieper dan 0,50 meter onder maaiveld.

Om de mogelijk in de grond aanwezige archeologische waarden ook in de toekomst te beschermen is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen. Aan deze bestemming zijn regels verbonden ter bescherming van de mogelijk aanwezige archeologische waarden.

Op 18 maart 2008 is de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven vastgesteld. De kaart dient als beleidskader om bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad rekening te kunnen houden met de cultuurhistorie van Eindhoven. De kaart geeft, naast rijks- en gemeentelijke monumenten een overzicht van de historische structuur van wegen en waterlopen, historisch waardevolle stedenbouwkundige en landschappelijke- en groenstructuren, beschermde stads- en dorpsgezichten en monumentale bomen. Bij de samenstelling van de kaart is onder andere gebruik gemaakt van de gegevens van de provinciale cultuurhistorische waardenkaart.

Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart

Op de cultuurhistorische waardenkaart valt het plangebied binnen aanduiding 'historisch landschap' en grenst het aan een historische wegenstructuur van vóór 1900 zoals beschreven in paragraaf 2.1.

Onderhavige ontwikkeling doet geen afbreuk aan deze cultuurhistorische waarden. Zeker op gebied van landschappelijke waarden is rekening gehouden met de contouren van het landgoed in het verleden. Daar waar mogelijk was zijn historische structuren versterkt en/of teruggebracht naar de oorspronkelijke cultuurhistorische waarden. Hoe dat wordt gedaan staat beschreven in paragraaf 2.3.

Verkeer

Het plangebied wordt in het zuidwestelijke deel ontsloten op de Aalsterweg (parallelweg) middels een ruime entree. Vanuit deze zijde aan de zuidkant zijn alle vier de woningen goed bereikbaar. Daarnaast is er ook een ontsluiting aanwezig rondom de twee middelste kavels, waardoor alle vier de kavels ook via deze smalle weg bereikbaar zijn.

Parkeren

In onderhavig plan is rekening gehouden met 2,4 parkeerplaatsen per woning die deels op eigen terrein gerealiseerd worden. Daarnaast biedt de ruime opzet bij de entree voldoende parkeerplaatsen voor minimaal twee bezoekersparkeerplaatsen per woning.

Het Groenbeleidsplan 2001, zoals op 5 november 2001 is vastgesteld door de gemeenteraad, heeft als doel het duurzaam veilig stellen en ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardige groenstructuur met de daarin passende functies. Onder de groenstructuur wordt verstaan: het stelsel van terreinen en/of elementen met ecologische, waterhuishoudkundige, recreatieve en/of ruimtelijk structurerende betekenis.

Behoud van het bestaande groen is het uitgangspunt, evenals het (door)ontwikkelen van de groene kwaliteiten waar nodig. Het Groenbeleidsplan geeft in een kaart met zes ruimtelijke strategieën de kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling in relatie tot groen.

Groen en recreatievoorzieningen

Onderhavig plangebied is in de kaart 'Groen en recreatievoorzieningen' uit het Groenbeleidsplan aangeduid als 'Stad, groen beeldbepalend'. Het betreft gebieden met een bijzonder groen imago, vaak gelegen aan de periferie van de stad. Uitgangspunt voor deze gebieden is het behouden en ontwikkelen van het bijzondere groene karakter.

Onderhavig plan besteedt veel aandacht om het groene karakter te behouden en te versterken. Zo zal de 18e-eeuwse gracht- en laanstructuur worden versterkt en zullen de woningen in een groene setting worden gerealiseerd. Scheidingen van openbaar en privé zullen op een natuurlijke wijze door middel van beplanting worden gerealiseerd. Daarnaast zal het plangebied mogelijk ook onderdeel uitmaken van een doorgaande wandelstructuur.

Het Bomenbeleidsplan 2008 'Ruimte voor bomen' is in april 2008 door de raad vastgesteld. Doel van het bomenbeleidsplan is het ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardig bomenbestand dat een duurzame bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit en het groene imago van Eindhoven.

Het Bomenbeleidsplan vormt een bindend kader tot 2020. Het is een strategisch beleidskader voor de instandhouding en versterking van de Eindhovense boomstructuur.

In de bijlage van het bomenbeleidsplan wordt het beleid ten aanzien van bomen op strategisch niveau uitgewerkt. Aandacht wordt onder meer besteed aan de bomenstructuur op gemeentelijk niveau en de cultuurhistorische structuur. Voor concrete projecten wordt aangegeven hoe door middel van een quickscan Bomen en een eventuele boomeffectrapportage bepaald kan worden of er belemmerende factoren zijn voor bomen binnen de projectgrenzen en 10 meter daarbuiten.

Uitgangspunt bij onderhavig plan is dat de thans in het plangebied aanwezige bomen zullen worden gehandhaafd. Op die manier komt de houtwallentuin zo goed mogelijk tot zijn recht. Het is in het belang van de te creëren bossfeer en het karakter van het landgoed dat de bomen behouden blijven. Indien er onverhoopt toch bomen plaats moeten maken voor de woonobjecten, dan zal hiervoor (indien noodzakelijk) een kapvergunning worden aangevraagd. In het kader van de aanvraag van deze kapvergunning kan worden afgewogen of compensatie van de te kappen bomen noodzakelijk is. Indien die noodzaak op dat moment blijkt zal de initiatiefnemer zorg dragen voor compensatie van de bomen.

Op 7 april 2015 heeft de gemeenteraad de 'Verordening bomen 2015' vastgesteld. Deze verordening en (uitwerking daarvan in) 'nadere regels Bomen' samen, vervangen het onderdeel houtopstanden uit de Algemene Plaatselijke Verordening (APV 2012), het Bomenbeleidsplan (2008) en de Nota Niet kappen tenzij (2002). De Verordening bomen 2015 treedt in werking op een door het college te bepalen datum, welke wordt gekoppeld aan het vaststellen van de 'nadere regels Bomen'. Volgens de planning worden de 'nadere regels Bomen' in 2015 vastgesteld.

Indien kap wenselijk wordt geacht dient een omgevingsvergunning te worden aangevraagd voor die bomen die onderdeel uitmaken van de groene kaart en een minimale omtrek hebben van 45 cm (op een stamhoogte van 130 cm). De groene kaart kent de volgende onderdelen:

• Bomen in gebieden stad, groen beeldbepalend
• Bomen op percelen met een oppervlakte van 500 m² of groter
• Bomen hoofdstructuur en bomen nevenstructuur
• Waardevolle bomen (gemeentelijk en particulier)
• Monumentale bomen
• Basis bomen

In de nadere regels Bomen worden criteria voor de onderdelen van de groene kaart verder uitgewerkt. Ook worden richtlijnen uitgewerkt voor overlast, compensatieplicht, weigeringsgronden, indienen vergunningaanvraag en aanbrengen van verlichting in houtopstanden.

Zoals in vorige paragraaf reeds is aangegeven is het in het belang van onderhavig plan om de bestaande bomen te behouden. Indien onverhoopt toch een of meerdere bomen niet behouden kunnen blijven, zal indien nodig een vergunning worden aangevraagd voor de kap van de bomen. In het kader van de aanvraag voor de omgevingsvergunning voor de kap van deze bomen dient een bomen effect analyse te worden opgesteld, waarbij de waarde van de te kappen bomen wordt aangegeven. Aan de kapvergunning wordt de voorwaarde verbonden dat de waarde van de te kappen bomen moet worden gecompenseerd door de aanplant van nieuwe bomen tot de waarde van de bomen die gekapt worden.

Binnen het plangebied zijn geen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig noch komen er straalpaden voor.

Op basis van milieuzonering wordt bepaald welke categorieën bedrijfsvestigingen en/of inrichtingen mogelijk kunnen worden gemaakt. Dit houdt in dat er een voldoende ruimtelijke scheiding aanwezig dient te zijn tussen milieubelastende bedrijven en/of inrichtingen en woongebieden. Hoe zwaarder de toegestane milieucategorie, hoe groter de afstand. Bij het bepalen van deze afstand wordt gebruik gemaakt van de VNG - brochure 'Bedrijven en milieuzonering', editie 2009. In deze brochure worden onder meer richtafstanden aangegeven tot de omgevingstypen rustige woonwijk en gemengd gebied. Bij een gemengd gebied geldt een kortere afstand dan bij een rustige woonwijk.

De indeling van de bedrijven c.q. bedrijfsactiviteiten is vastgelegd in de Staat van bedrijfsactiviteiten. Deze staat is gebaseerd op bovengenoemde VNG-circulaire. In deze staat worden bedrijfsactiviteiten ingedeeld in een zestal categorieën met potentiële milieuemissies. Op grond van deze staat wordt een beleidsmatige selectie gemaakt van die bedrijfsactiviteiten die in het plangebied toe worden gestaan. De bedrijven zijn op basis van de Standaard Bedrijfs Indeling (SBI-codes) in deze staat gerangschikt. Per bedrijfsactiviteit is voor elk ruimtelijk relevante milieucomponent (geur, stof, geluid en gevaar) een richtafstand aangegeven die in beginsel moet worden aangehouden tussen een bedrijf en milieugevoelige objecten (veelal woningen) om hinder en schade aan mensen binnen aanvaardbare normen te houden. Bij het bepalen van deze richtafstanden zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• het betreft 'gemiddelde' moderne bedrijfsactiviteiten met gebruikelijke productieprocessen en voorzieningen;
• de richtafstanden hebben betrekking op de omgevingstype 'rustige woonwijk';
• de richtafstanden bieden in beginsel ruimte voor normale groei van de bedrijfsactiviteiten.

De grootste afstand van de milieucomponenten vormt de indicatie voor de aan te houden afstand van de bedrijfsactiviteit tot een milieugevoelig object. Elk bedrijf c.q. bedrijfsactiviteit wordt in een bepaalde milieucategorie ingedeeld. De milieucategorie is direct afgeleid van de grootste afstand.

Op het terrein van Brabant Water N.V. dat op 150 meter van het plangebied ligt, is een waterwinbedrijf aanwezig. Het betreft gronden binnen een grondwaterbeschermingsgebied, waar het bedrijf voor drinkwaterwinning is gevestigd. Echter vormt dit bedrijf qua richtafstanden (maximum 50 meter) geen belemmering voor onderhavig plan. Daarnaast zijn er in de omgeving geen andere bedrijven aanwezig die een belemmering vormen voor dit plan.

Verder worden in dit bestemmingsplan aan huis verbonden beroepen en bedrijven toegelaten die vallen in milieucategorie 1 van voornoemde VNG-brochure. In bijlage 1 bij de regels is een lijst toegevoegd met bedrijfsactiviteiten die bij een woning mogen worden uitgeoefend. In de VNG-brochure worden onder meer richtafstanden aangegeven tot de omgevingstypen rustige woonwijk en gemengd gebied. Bij een gemengd gebied geldt een kortere afstand dan bij een rustige woonwijk. Onderhavig plangebied is gelegen in een gebied met diverse functies en is gelegen aan een gebiedsontsluitingsweg. Hier is dan ook sprake van het omgevingstype gemengd gebied. Omdat sprake is van een gemengd gebied kan de richtafstand, zoals opgenomen in voornoemde VNG-brochure met één afstandsstap verlaagd worden. Dit betekent dat voor categorie 1 bedrijven geen richtafstand geldt. De bedrijven die aan huis worden toegestaan leveren dan ook geen belemmeringen op voor dit bestemmingsplan.

De normstelling voor geluid is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh), de Wet milieubeheer (Wm) en de Wet luchtvaart (Wlv). Het betreft normen voor industrielawaai, weg- en railverkeerslawaai en luchtvaartlawaai. Er wordt uitgegaan van voorkeursgrenswaarden, waarvan in een aantal gevallen met ontheffing tot een bepaalde maximumhoogte, mag worden afgeweken.

De normstelling heeft tot doel nieuwe geluidhindersituaties en daarmee gezondheidsschade te voorkomen. Om dit doel te bereiken worden zones gedefinieerd, waarbinnen plannen met geluidgevoelige bestemmingen moeten worden getoetst aan de normen. Volgens de Wet geluidhinder gelden er voorkeursgrenswaarden en maximale ontheffingswaarden. Bij de voorkeursgrenswaarde mag worden verondersteld dat het percentage gehinderden beperkt is. Wanneer een maximale ontheffingswaarde wordt overschreden dan is er sprake van een locatie die in beginsel niet geschikt is voor de vestiging van een geluidgevoelige bestemming.

Bij plannen met geluidbelastingen in de bandbreedte tussen voorkeursgrenswaarde en maximale ontheffingswaarde moet er een nadere afweging worden gemaakt in hoeverre bron- en/of overdrachtsmaatregelen kunnen worden getroffen om de geluidbelastingen te beperken. Voorbeelden van bronmaatregelen zijn een stiller wegdek en een verlaging van de snelheid bij auto's. Geluidschermen en geluidwallen zijn voorbeelden van overdrachtsmaatregelen.

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in de herontwikkeling van landgoed Kortonjo, waarbij één woning wordt gesloopt en de nieuwbouw van vier woningen mogelijk wordt gemaakt. Woningen zijn geluidgevoelige bestemmingen in de zin van de Wgh.

Het plan is gelegen binnen de geluidzone van de Aalsterweg, Antoon Coolenlaan en Floralaan West. De nabijgelegen Kortonjolaan en Vogelkerslaan kennen een maximumsnelheid van 30 km/uur. Deze wegen hebben volgens de Wet geluidhinder geen zone, zodat hiervoor geen hogere waarden kunnen worden aangevraagd of verleend. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient echter wel te worden beoordeeld of de geluidbelasting op de gevels van de nieuw te bouwen woningen nabij wegen met een maximumsnelheid van 30 km/uur voldoet aan de voorkeursgrenswaarden van 48 dB.

Op basis van het voorgaande is voor wel zowel de zoneplichtige wegen als voor de genoemde 30-km/uurwegen getoetst of de geluidsbelasting van de nieuw te bouwen woningen voldoet aan de voorkeursgrenswaarde. De resultaten van dit onderzoek zijn gerapporteerd en als bijlage bij deze toelichting opgenomen. De voornaamste bevindingen en conclusies zijn hieronder weergegeven.

Uit het akoestisch onderzoek is gebleken dat voor zowel de gezoneerde wegen Antoon Coolenlaan en Floralaan West als de 30-km/uurwegen Kortonjolaan en Vogelkerslaan geldt dat de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op deze wegen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op geen enkele gevel van de woningen overschrijdt. Voor de Aalsterweg geldt dat dit wel het geval is. Daar de is maximale berekende waarde 56 dB. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB voor nieuwbouw in stedelijk gebied wordt echter nergens overschreden.

Het is mogelijk om voor de Aalsterweg een hogere waarde vast te stellen indien het niet mogelijk of wenselijk is de geluidsbelasting middels overdrachts- en bronmaatregelen terug te brengen. Omdat bron- en overdrachtsmaatregelen niet of onvoldoende doeltreffend zijn, wordt onderbouwd verzocht hogere waarde te verlenen conform artikel 110a, lid 5 van de Wet geluidhinder.

Uit het gemeentelijk hogere waardenbeleid van de gemeente Eindhoven blijkt dat indien ontheffingswaarden worden vastgesteld die hoger zijn dan 53 dB, de betreffende woningen worden uitgevoerd dienen te worden met een geluidluwe zijde. Uit de rekenresultaten van het akoestisch onderzoek is gebleken dat de woningen beschikken over een geluidluwe gevel dan wel buitenruimte.

Ter bepaling van de geluidwering van de gevel conform het Bouwbesluit 2012 dient de cumulatieve geluidbelasting te worden berekend. Deze bedraagt op de gevels van de nieuwe woningen meer dan 53 dB tot maximaal 61 dB. Er is dan ook nader onderzoek nodig om de geluidwering van de gevel te bepalen. Dit onderzoek zal in het kader van de omgevingsvergunning voor de bouw van de woningen worden uitgevoerd. Bij toepassing van de juiste geluidwerende materialen en maatregelen is een binnenniveau van 33 dB gewaarborgd en is er dus te allen tijde sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Het plangebied ligt op ongeveer 2,7 kilometer van de spoorlijn tussen Eindhoven en Boxtel. Het plangebied is dan ook niet gelegen binnen de zone van de spoorlijn. Het aspect railverkeerslawaai is dan ook niet aan de orde op onderhavig plan.

Het plan ligt niet in de zone van een industrieterrein in de zin van de Wet geluidhinder, waarop de vestiging van zogenaamde grote lawaaimakers is toegestaan. Het aspect industrielawaai is dan ook niet aan de orde op onderhavig plan.

Het plangebied ligt op hemelsbreed circa 8 km van de luchthaven Eindhoven. Dit is een militair vliegveld met medegebruik door de burgerluchtvaart (Eindhoven Airport). Vanaf 1 november 2009 geldt de Wet luchtvaart. Deze wet omvat een nieuw stelsel van besluitvorming en normen voor alle luchthavens, met uitzondering van Schiphol. Conform de systematiek van deze wet is voor luchthaven Eindhoven één luchthavenbesluit vastgesteld met een militaire geluidsruimte voor militair vliegverkeer en een burgergeluidsruimte voor het commercieel burgermedegebruik. Het luchthavenbesluit is op 26 september 2014 vastgesteld. Met dit besluit is de 35Ke-geluidszone rond de luchthaven vastgelegd als grens van de geluidsbelasting van het gezamenlijke militaire en civiele vliegverkeer. Het plangebied ligt niet binnen deze vastgestelde geluidszone (35Ke-contouren. Deze geluidszone werkt daarom niet belemmerend voor onderhavig plangebied.

Regelgeving algemeen

Hoofdstuk 5 (met name onder titel 5.2) van de Wet milieubeheer bevat bepalingen op het gebied van luchtkwaliteitseisen en voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren en wel zodanig dat voldaan wordt aan de daartoe gestelde normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen waardoor ruimtelijke ontwikkelingen toch doorgang kunnen vinden terwijl ondertussen maatregelen worden uitgevoerd die de luchtkwaliteit moeten verbeteren.

Sinds 1 januari 2015 moet voldaan worden aan de Europese grenswaarden: voor stikstofdioxide (NO₂) geldt een jaargemiddelde van 40 microgram/m³ en voor fijnstof (PM₁₀) een jaargemiddelde van 40 microgram/m³ en een daggemiddelde van 50 microgram/m³. Het daggemiddelde mag jaarlijks maximaal 35 keer worden overschreden.

In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' zijn voor bepaalde categorieën projecten van een bepaalde omvang grenzen vastgesteld, op grond waarvan kan worden gesteld dat deze een 'niet in betekenende mate bijdrage' (NIBM) leveren aan de luchtverontreiniging. Deze projecten mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Dit geldt o.a. voor woningbouwlocaties die niet meer dan 1500 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 1 ontsluitingsweg of niet meer dan 3000 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 2 ontsluitingswegen. Voor kantoorlocaties geldt een NIBM-grens van 100.000 m² bruto vloeroppervlakte bij minimaal 1 ontsluitingsweg en 200.000 m² bruto vloeroppervlakte bij minimaal 2 ontsluitingswegen.

Wanneer projecten wel in betekenende mate bijdrage aan de luchtkwaliteit dient luchtonderzoek uitgevoerd te worden en moet worden getoetst aan de normen.

Kort samengevat dienen nieuwe plannen te worden beoordeeld op basis van artikel 5.16 van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen mits:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL.

Met deze Algemene Maatregel van Bestuur wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening. Het 'Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)' is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer.

Het besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor (PM₁₀₎ en (NO₂), met name kinderen, ouderen en zieken. Daartoe voorziet het besluit in zones waarbinnen luchtkwaliteitsonderzoek nodig is ingeval het betreft 'gevoelige bestemmingen': 300 meter aan weerszijden van rijkswegen en 50 meter langs provinciale wegen, gemeten vanaf de rand van de weg.

De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als 'gevoelige bestemming': verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen, scholen en kinderdagverblijven. Het gaat hierbij niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten. Van doorslaggevend belang is de (voorziene) functie van het gebouw en het bijbehorende terrein. In de context van dit besluit worden ziekenhuizen, woningen en sportaccommodaties niet als gevoelige bestemming gezien.

Is (dreigende) normoverschrijding niet aan de orde, dan is er geen bouwverbod voor gevoelige bestemmingen binnen de onderzoekszone. Wel moet in die situaties in het kader van een goede ruimtelijke ordening de locatiekeuze goed gemotiveerd worden.

Naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' dient altijd te worden onderzocht of sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Het principe van een 'goede ruimtelijke ordening' blijft naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' onverkort gelden. De Wet ruimtelijke ordening (Wro), art. 3.1, schrijft voor dat een bestemmingsplan moet voldoen aan de criteria voor goede ruimtelijke ordening. Die verplichting heeft in dit verband betrekking op situaties waarop het Besluit gevoelige bestemmingen niet ziet, maar die vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening onwenselijk zijn, bijvoorbeeld de bouw van woningen langs een snelweg, of de bouw van een school langs een drukke binnenstedelijke weg. In het algemeen is het verstandig om terughoudend te zijn met de vestiging van gevoelige bestemmingen nabij drukke (snel)wegen. De Gezondheidsraad concludeert niet voor niets dat ook bij concentraties beneden de grenswaarden gezondheidsschade kan optreden.

Aangezien het plan ziet op de realisatie van vier woningen kan gesteld worden dat geen sprake is van een "in betekenende mate" project, zodat de realisatie van het plan niet zal leiden tot overschrijding van de luchtkwaliteitseisen. Daarbij is het plangebied op een ruime afstand van rijks- en provinciale wegen gelegen. Luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor dit plan.

Externe veiligheid gaat over het beperken en beheersen van risico's en effecten van calamiteiten, en over het bevorderen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten (bedrijven en transport) met gevaarlijke stoffen. Dat gebeurt door te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden, door de zelfredzaamheid te bevorderen en door de calamiteitenbestrijding te optimaliseren.

In deze paragraaf wordt ingegaan op externe veiligheid in relatie tot verschillende risicovolle bronnen en/of objecten in en nabij het plangebied. Eerst wordt het wettelijk kader op nationaal niveau beschreven, daarna het gemeentelijk beleid en vervolgens overige wet- en regelgeving die voor het plangebied relevant is. Tot slot wordt het groepsrisico verantwoord.

Op nationaal niveau zijn verschillende wetten en regels ten aanzien van externe veiligheid. Voor bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi; oktober 2004). Voor transport is het Besluit externe veiligheid transportroutes van toepassing (april 2015). Voor buisleidingen moet worden getoetst aan het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb; 1 januari 2015). Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen Plaatsgebonden risico en Groepsrisico.

Plaatsgebonden Risico (PR)

Dit is een maat voor de kans dat iemand dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met een gevaarlijke stof. De gestelde norm is een ten minste in acht te nemen grenswaarde (PR 10^-6/jr) die niet mag worden overschreden ten aanzien van 'kwetsbare objecten', alsmede een zoveel mogelijk te bereiken richtwaarde (PR 10^-6/jr) ten aanzien van 'beperkt kwetsbare objecten'.

Groepsrisico (GR)

Dit is een maat voor de kans dat een grotere groep tegelijkertijd dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht.

Uitsnede risicokaart (locatie plangebied zwart omlijnd).

De risicokaart (www.risicokaart.nl) is geraadpleegd en hieruit blijkt dat in of nabij het plangebied geen risicovolle inrichtingen en/of buisleidingen aanwezig zijn. De dichtstbijzijnde inrichting, betreft opslag van chloorgas (t.b.v. zwembad de Tongelreep) is gelegen op ruim 500 meter van het plangebied (zie ook onderstaande afbeelding). Daarnaast vindt er ook geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats.

De Gemeente Eindhoven heeft in mei 2009 de Visie externe veiligheid vastgesteld. Daarin is onder meer vastgelegd hoe in de stad nabij risicobronnen wordt omgegaan met het veilig stellen van een acceptabel niveau voor risico's in het kader van externe veiligheid en de beheersbaarheid ervan. Ook is in de visie voor de gebieden buiten invloedsgebieden van risicobronnen (o.m. het gebied > 200m van het spoor) een verantwoording van het groepsrisico uitgewerkt.

Binnen of nabij het plangebied zijn geen risicobronnen gelegen die invloed hebben op het plan. Externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor het bestemmingsplan.

De ambities van de gemeente op het gebied van duurzaamheid zijn vastgelegd in het raadsprogramma Duurzaamheid. Dit programma wordt uitgevoerd vanuit een overkoepelende filosofie, gebaseerd op de methodiek van "The Natural Step". Het programma kent vier pijlers zoals weergegeven in onderstaande figuur.

In het kader van het bestemmingsplan zijn vooral de pijlers 'Energie' en "Bouwen en Wonen" van belang.

Pijler 1: Energie

De gemeente heeft zich de ambitie gesteld om 'energieneutraal' te worden in de toekomst (2035 - 2045) , dat wil zeggen dat alle energie die de stad dan nog gebruikt, duurzaam wordt opgewekt. Vanuit die ambitie worden initiatieven voor de opwekking van duurzame energie ondersteund. Voor wat betreft de ruimtelijke impact van lokale duurzame energietechnieken kunnen de volgende aspecten onderscheiden worden: zonne-energie, windturbines en warmte koude opslag. In onderhavig plan zijn zonne-energie en warmte koude opslag het meest van toepassing. Daarom wordt hieronder ingegaan op deze duurzame energietechnieken.

1) Zonne-energie (elektriciteit via PV panelen en warmte via zonneboilers)

De ruimtelijke impact van het gebruik van zonne-energie is in Nederland beperkt. De PV-panelen respectievelijk zonneboilers worden over het algemeen op de daken van de gebouwen van afnemers geplaatst en zijn dan (meestal) ook niet vergunningplichtig in het kader van de Wabo.

2) Warmte Koude Opslag

De gemeente ziet in Warmte Koude Opslag een belangrijke potentiële bijdrage aan het beperken van het gebruik van fossiele brandstoffen. De gemeente heeft daarom een 'KWO Potentiekaart' voor Warmte Koude Opslag opgesteld. In de daarbij behorende rapportage worden de mogelijkheden en beperkingen voor het gebruik van deze techniek beschreven en in beeld gebracht. Deze rapportage is te downloaden via www.eindhoven.nl (zoek op: KWO). De rapportage geeft door middel van kaarten aan waar er welke mogelijkheden en belemmeringen er voor het gebruik van Warmte Koude Opslag zijn. De toepassing van Warmte Koude Opslag is voor wat betreft de ondergrondse aspecten geregeld in de Waterwet en de AMvB Bodemenergie.

Pijler 2: Bouwen en Wonen

In de relatie tussen de gemeentelijke ambities op het gebied van duurzaam bouwen en het bestemmingsplan, is bij nieuwbouwlocaties met name het 'zongericht bouwen' van belang. Bij nieuwbouwlocaties zal de gemeente eisen dat straten zoveel mogelijk van oost naar west verlopen zodat alle gebouwen over een naar het zuiden gerichte gevel beschikken. Bij conserverende bestemmingsplannen is de bebouwingsoriëntatie grotendeels reeds vastgelegd en is dit aspect minder van belang. Binnen het beschikbare budget zal een optimale invulling worden gegeven aan het aspect duurzaamheid.

Onderhavige ontwikkeling zal in het kader van duurzaamheid uiteraard voldoen aan de minimale eisen die voortvloeien uit het Bouwbesluit. Daarnaast is initiatiefnemer voornemens om de woningen turn-key aan te beiden met een "pluspakket". Daarbij kan een koper door bijbetaling kiezen voor een energiezuinigere woning die voorzien wordt van PV-zonnepanelen en een luchtwarmtepomp. Hierdoor is geen gasaansluiting nodig (geen verbruik fossiele brandstoffen) en wordt de woning CO₂-neutraal.

Bij het ontwerp van het stedenbouwkundig plan is tevens rekening gehouden met 'zongericht bouwen'. De kavels zijn diagonaal van noordoost naar zuidwest gelegen. Ook de woningen zijn in die wijze ingetekend. Bij het ontwerp van de woningen is ook rekening gehouden met lichtinval en de gevel gericht op het zuiden. Verder worden de woningen 'losgekoppeld' van het rioolstelsel wat betreft hemelwater.

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening dient, bij een nieuw ruimtelijk besluit waarmee nieuwe bouwmogelijkheden mogelijk worden gemaakt, aangegeven te worden of de bodemkwaliteit geschikt is voor de nieuwe functie. Voor onderhavig plan heeft ingenieursbureau Lankelma in oktober 2015 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd conform NEN 5740. De onderzoeksresultaten zijn gerapporteerd en als bijlage bij deze toelichting toegevoegd. Hierna worden de voornaamste bevindingen besproken.

Uit vooronderzoek is niet gebleken dat op of in de directe nabijheid van het plangebied sprake is, of is geweest, van activiteiten die een bedreiging zouden kunnen vormen voor de bodemkwaliteit. In de regio kunnen op lokaal niveau (sterk) verhoogde gehalten aan metalen in het grondwater voorkomen. Op basis van de resultaten van het vooronderzoek is de locatie als 'onverdacht' gekwalificeerd ten aanzien van bodem- en grondwaterverontreiniging.

Uit het veldwerk en aansluitend laboratoriumonderzoek is gebleken dat in het grondwater onder andere een lichte verhoging aan barium is aangetroffen. Deze licht verhoogde concentratie aan barium is waarschijnlijk te relateren aan een verhoogde achtergrondgehalte. Er is geen mogelijke bron aan te wijzen, waardoor een nadere toetsing achterwege kan blijven. Omdat in het grondwater een overschrijding van de streefwaarde aan naftaleen is aangetroffen, dient de onderzoekshypothese 'onverdacht' te worden verworpen.

Verder is uit het veld- en laboratoriumonderzoek gebleken dat de bodem formeel gezien niet geheel vrij is van bodemverontreiniging. Vanwege de aard en mate van de aangetroffen verontreiniging is nader onderzoek niet noodzakelijk.

Een specifiek onderzoek naar het voorkomen van asbest in de grond en op het maaiveld maakt geen onderdeel uit van het verrichte verkennend bodemonderzoek. Wel is het terrein op het voorkomen van asbest geïnspecteerd. Daarbij zijn zowel in de vrijkomende grond als op het maaiveld geen asbestverdachte materialen aangetroffen. Het verkennend bodemonderzoek trekt echter geen bindende conclusies met betrekking tot asbest.

Op basis van het voorgaande kan worden gesteld dat het aspect bodemkwaliteit geen beperkingen heeft ten aanzien van de geplande nieuwbouw.

Ruimtelijke plannen dienen te worden beoordeeld op de uitvoerbaarheid in relatie tot actuele natuurwetgeving, met name de Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet. Er mogen geen ontwikkelingen plaatsvinden die op onoverkomelijke bezwaren stuiten door effecten op beschermde natuurgebieden en/of flora en fauna. Door Tritium Advies is een quickscan flora en fauna uitgevoerd om de effecten van het plan op flora en fauna inzichtelijk te maken. Dit onderzoek maakt als bijlage onderdeel uit van de toelichting. De voornaamste bevindingen uit dit onderzoek zijn hieronder weergegeven.

Beschermde natuurgebieden

Het plangebied ligt op ruime afstand (circa 1,9 km) van Natura 2000-gebied Leenderbos, Groote Heide & De Plateaux en de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Daarnaast ligt het plangebied op ruim 250 meter van waterloop de Tongelreep, die is aangewezen als EHS. Gezien de aard en omvang van het planvoornemen alsmede de afstand van het plangebied tot de beschermde natuurgebieden zijn geen (significant) negatieve effecten op soorten, habitattypen en wezenlijke waarden en kenmerken van Natura 2000-gebieden en EHS te verwachten.

Uitsnede Kaartmachine beschermde natuurgebieden (versie 1): Beschermde natuurgebieden binnen een straal van 3 km (Natura2000 = rood, EHS = groen).
Bron: http://www.synbiosys.alterra.nl/natura2000/

Flora en fauna

In het plangebied komen mogelijk verschillende beschermde soorten dieren voor die vermeld staan op de lijsten van de Flora- en faunawet. Deze soorten zijn echter niet waargenomen tijdens het veldbezoek. Een sporenonderzoek naar de aanwezigheid van vraat-, loop- en veegsporen, nesten, holen, uitwerpselen, prooiresten en haren heeft eveneens niets opgeleverd.

In het plangebied komen mogelijk enkele planten, grondgebonden zoogdieren en een aantal soorten amfibieën voor die staan vermeld op FFlijst 1. Voor dergelijke soorten geldt een vrijstelling waardoor het bij het uitvoeren van ruimtelijke ingrepen niet noodzakelijk is om een ontheffing aan te vragen.

Mogelijk komen in het plangebied vogelsoorten voor die staan vermeld op FFlijst 3. Feitelijk zijn deze soorten ontheffingsplichtig. Verstorende werkzaamheden zoals sloop- en bouwwerken of verwijdering van beplanting kunnen hinder veroorzaken ten aanzien van broedende vogels. Wanneer er geen broedende vogels in het gebied aanwezig zijn kunnen dergelijke werkzaamheden plaatsvinden zonder negatieve effecten ten aanzien van vogels. Het verdient echter de aanbeveling om verstorende werkzaamheden in zijn geheel in de minst kwetsbare periode (tussen begin oktober en half februari) uit te voeren. In die periode worden geen nadelige effecten op vogels verwacht. Indien op deze wijze wordt gehandeld is zullen er geen nadelige effecten optreden ten aanzien van vogels en is het niet noodzakelijk een ontheffing aan te vragen.

Naast vogels komen er in het plangebied mogelijk ook vleermuizen voor die staan vermeld op FFlijst 3 en derhalve onderzoeksplichtig zijn. Op basis van het veldbezoek worden geen nadelige effecten ten aanzien van foerageergebieden en vliegroutes verwacht. De bomen binnen het plangebied en de bebouwing in de omgeving blijven immers gehandhaafd en binnen het plangebied zijn geen (sporen van) vleermuizen aangetroffen. Ondanks concrete aanwijzingen zou het kunnen dat er vleermuizen verblijven in de te slopen bebouwing in het plangebied. Wanneer deze vleermuizen daadwerkelijk aanwezig zijn, kunnen mitigerende maatregelen noodzakelijk zijn. In het kader van de aanvraag voor de omgevingsvergunning voor de sloop van de bebouwing zal dan ook nader onderzoek worden uitgevoerd naar de aanwezigheid van vleermuizen in de te slopen bebouwing binnen het plangebied.

Binnen het plangebied zijn geen beschermde soorten planten aangetroffen. Ook komen er geen beschermde soorten vissen, kevers en mieren voor in het plangebied. Eventueel voorkomende (beschermde) ongewervelden, reptielen en amfibieën vormen geen belemmering voor het beoogde planvoornemen.

Voor alle soorten (met uitzondering van de huismuis, zwarte rat en bruine rat) geldt de algemene zorgplicht uit de Flora- en faunawet. Deze zorgplicht houdt kort gezegd in dat eenieder die weet dat zijn handelen of nalaten negatieve gevolgen zal hebben voor flora en fauna, verplicht is dit handelen achterwege te laten of maatregelen te nemen die de negatieve gevolgen kunnen voorkomen, beperken of ongedaan maken. Dat betekent voornamelijk dat de werkzaamheden plaats dienen te vinden buiten kwetsbare perioden van de verschillende soortengroepen. Daarnaast is het belangrijk dat het plangebied tijdig onaantrekkelijk wordt gemaakt als leefgebied voor (beschermde) soorten. Zeker wanneer de werkzaamheden toch zullen plaatsvinden in een kwetsbare periode, is het zaak dat voorafgaand aan die periode het plangebied reeds onaantrekkelijk is gemaakt om als leefgebied voor de betreffende soorten te dienen. Als tijdens de sloop- en bouwwerkzaamheden of het verwijderen van vegetatie beschermde soorten worden aangetroffen, dienen dusdanige maatregelen te worden genomen dat de schade aan deze soorten zo veel mogelijk wordt beperkt.

Conclusies en aanbevelingen

Ten aanzien van verstorende werkzaamheden dienen de in de quickscan flora en fauna omschreven werkwijzen (protocollen) met betrekking tot zowel de algemene zorgplicht als ten aanzien van vogels in acht te worden genomen. Zodoende wordt een overtreding van de natuurwetgeving voorkomen. In het kader van de aanvraag voor de omgevingsvergunning voor de sloop van de bebouwing binnen het plangebied zal nader onderzoek worden uitgevoerd naar de aanwezigheid van vleermuizen in de te slopen bebouwing. Voor de overige soortgroepen zullen het planvoornemen en de uit te voeren werkzaamheden geen overtreding van de natuurwetgeving tot gevolg hebben. De initiatiefnemer zal ervoor zorg dragen dat invulling wordt gegeven aan de voorwaarden en aanbevelingen uit de quickscan flora en fauna. Ten slotte geldt te allen tijde de algemene zorgplicht uit de Flora- en faunawet.

Doel van de waterparagraaf is de component water in een zo vroeg mogelijk stadium te adresseren in het besluitvormingsproces van ruimtelijke plannen. De paragraaf beschrijft de actuele waterhuishouding in het plangebied. Daarnaast wordt, binnen de gestelde randvoorwaarden van het bestemmingsplan, vastgelegd aan welke watereisen de ontwikkeling moeten voldoen. Ruimtelijke plannen worden onder meer getoetst aan "hydrologisch neutraal" ontwikkelen conform landelijk en lokaal waterbeleid. Met deze waterparagraaf wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 1, onder c van het Besluit ruimtelijke ordening.

De zorg voor een duurzaam schone en veilige fysieke leefomgeving staat centraal in dit Provinciaal Milieu- en Waterplan. Het Provinciaal Milieuplan 2012-2015 en het Provinciaal Waterplan 2010-2015 gaven hieraan de afgelopen jaren invulling. Het Provinciaal Milieu- en Waterplan (PMWP) 2016-2021 integreert de milieu- en de wateropgave, geheel in de geest van de Omgevingswet. Het zet de nieuwe koers uit voor de provinciale inzet met betrekking tot water, bodem, lucht en de overige milieuaspecten.

Brabant is duurzaam beschermd tegen overstromingen vanuit het hoofdwatersysteem. In 2050 heeft de provincie alle maatregelen uitgevoerd die nodig zijn om te voldoen aan de wettelijke beschermingsnormen. Er is lokaal maatwerk geleverd en zoveel mogelijk rekening gehouden met economie, natuur, recreatie, cultuurhistorie, landschap, agrarisch gebruik en leefbaarheid in dorpskernen. De kwaliteit van het rivierengebied is veel hoger dan voorheen en heeft een belangrijke economische waarde. Het rivierbed van de rivieren wordt zo min mogelijk bebouwd.

Het regionale watersysteem is robuust ingericht, zodat wateroverlast voorkomen kan worden, ook bij een veranderend klimaat. Hierbij wordt de trits vasthouden, bergen, afvoeren gehanteerd. Als in het systeem waterkeringen noodzakelijk zijn, dan voldoen ze aan de gestelde normen. Bij ruimtelijke ontwikkelingen wordt ervoor gezorgd dat die niet ten koste gaan van de hoeveelheid water die het watersysteem kan bergen (waterbergend vermogen).

Het waterbeheerplan 'Waardevol Water' beschrijft de doelen van Waterschap De Dommel voor de periode 2016-2021. Het plan is afgestemd op de ontwikkeling van het Nationaal Waterplan, het Provinciaal Milieu en Waterplan en het Stroomgebiedsbeheerplan. Meer dan voorheen wil het waterschap inspelen op initiatieven van derden en kansen die zich voordoen in het gebied.

Ten aanzien van de doelen is een indeling gemaakt in de volgende waterthema's.

• Droge voeten: voorkomen van wateroverlast in het beheergebied (onder meer door het aanleggen van waterbergingsgebieden en het op orde brengen van regionale keringen);
• Voldoende water: zowel voor de natuur als de landbouw is het belangrijk dat er niet te veel en niet te weinig water is. Daarvoor reguleert het waterschap het grond- en oppervlaktewater;
• Natuurlijk water: zorgen voor flora en fauna in en rond beken en sloten door deze waterlopen goed in te richten en te beheren;
• Schoon water: zuiveren van afvalwater en vervuiling van oppervlaktewater aanpakken en voorkomen;
• Mooi water: stimuleren dat mensen de waarde van water beleven, door onder meer recreatief gebruik.

Het waterschap staat voor een aantal complexe uitdagingen, die zij in veel gevallen niet alleen kan realiseren. Deze uitdagingen geven invulling aan de verbinding van water met de maatschappelijke ontwikkelingen. Daarom zet het waterschap sterk in op samenwerking. In dit Waterbeheerplan nodigt het waterschap waterpartners, stakeholders, boeren, burgers en bedrijven nadrukkelijk uit om gezamenlijk te werken aan slimme, innovatieve oplossingen voor de complexe wateropgaven. Dit betekent onder meer dat het waterschap de bestaande samenwerking met al de partners in het gebied wil uitbouwen en 'grenzeloos' organiseren vanuit de kracht van ieders rol en verantwoordelijkheid.

De belangrijkste uitdagingen voor de komende planperiode zijn:

• Voldoende water voor landbouw en natuur;
• Wateroverlast en hittestress;
• Kringloop denken;
• Steeds meer ongewenste stoffen in het water, zoals medicijnen;
• Vergroten waterbewustzijn.

Op 1 maart 2015 is de nieuwe keur van Waterschap De Dommel in werking getreden. In de keur is een verbod opgenomen om zonder een vergunning hemelwater af te voeren naar oppervlaktelichamen. Het verbod is van toepassing wanneer door een ontwikkeling het verhard oppervlak toeneemt of het bestaand oppervlak wordt afgekoppeld en waardoor neerslag naar een oppervlaktelichaam worden afgevoerd. Het verbod geldt niet wanneer het af te koppelen verhard oppervlak minder dan 10.000 m² betreft of wanneer de toename van het verhard oppervlak minder dan 2.000 m² betreft. Ook wanner de toename van het verhard oppervlak bestaat uit een groen dak, is het verbod niet van toepassing. Een toename van het verhard oppervlak tussen 2.000 en 10.000 m² is mogelijk, mits compenserende maatregelen (retentievoorziening) zijn getroffen om versnelde afvoer van hemelwater tegen te gaan.

Hydrologisch neutraal bouwen is overgenomen in de Keur. In de Algemene Regels en in de Beleidsregels wordt nader beschreven en uitgewerkt waar het voor staat en welke maatregel er nodig is om hier aan te voldoen. Hieronder is een samenvatting voor Hydrologisch neutraal bouwen opgenomen.

Neerslag die op een onverharde bodem valt infiltreert voor een (belangrijk) deel in de bodem en komt dan uiteindelijk in het grondwater of via ondergrondse afstroming in een oppervlaktewaterlichaam terecht. Ter plaatse van verhard oppervlak zal de neerslag niet of nauwelijks in de bodem dringen. Als het verhard oppervlak niet is aangesloten op de riolering, stroomt vrijwel al het water direct af naar het oppervlaktewatersysteem. Dit betekent dat het oppervlaktewatersysteem bij een flinke regenbui een grote afvoerpiek moet kunnen opvangen en dat infiltratie in de bodem niet of slechts beperkt kan plaatsvinden.

Bij het afkoppelen van verhard oppervlak zal de neerslag die valt op de verharding niet meer worden afgevoerd naar de rioolwaterzuivering maar rechtstreeks op de ontvangende waterloop worden geloosd. Ook dit zorgt voor een versnelde en/of extra afvoer richting het ontvangende oppervlaktewater.

De realisatie van nieuw verhard oppervlak en afkoppelen van verhard oppervlak moet daarom zoveel mogelijk hydrologisch neutraal worden uitgevoerd en optimaal worden ingepast in het bestaande watersysteem. Dit betekent dat de aanvrager/initiatiefnemer voldoende compenserende maatregelen moet nemen, zodat het oppervlaktewatersysteem na realisatie van de verharding voldoende robuust blijft.

Hierbij wordt getoetst aan de trits "vasthouden-bergen-afvoeren". Wateroverlast door versneld afvoeren van verhard oppervlak moet zoveel mogelijk worden voorkomen. Dit kan op twee manieren waarbij de voorkeur uitgaat naar zoveel mogelijk vasthouden aan de bron. Vasthouden kan door hergebruik of het infiltreren van water in de bodem en past het meest bij het principe hydrologisch neutraal ontwikkelen, zowel voor het ontvangend oppervlaktewater- als grondwatersysteem. Als niet of onvoldoende kan worden geïnfiltreerd is een aanvullende voorziening noodzakelijk die het water tijdelijk bergt. Het gaat hier dan om een voorziening die er voor zorgt dat water in ieder geval niet versneld wordt afgevoerd.

Het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) verantwoordt aan de inwoners van Eindhoven de ambities en bijbehorende maatregelen en middelen op watergebied. Met het GRP geeft de gemeente invulling aan de gemeentelijke zorgplicht en op het gebied van (grond)water. Het GRP bevat de geplande activiteiten voor het beheer en onderhoud van het rioolstelsel en bevat maatregelen ter verbetering van de oppervlaktewaterkwaliteit en het hydraulisch functioneren van het rioolstelsel. Deze maatregelen bestaan vooral uit het afkoppelen van verhard oppervlak. Daarbij wordt regenwater gescheiden van afvalwater ingezameld en afgevoerd naar het oppervlaktewater. Waar mogelijk dient regenwater eerst te worden geborgen binnen het plangebied waarna alsnog vertraagd kan worden afgevoerd.

Het Waterplan is een plan dat is opgesteld door de gemeente Eindhoven, Waterschap De Dommel, de provincie Noord-Brabant en het (drink)waterleidingbedrijf Brabant Water. Het plan omvat drie delen. Het "Visiedocument" (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 januari 2004) geeft het gezamenlijke streefbeeld van de waterpartijen weer. De onderdelen "Taken en Bevoegdheden" en "Maatregelen" zijn achterhaald.

Onderhavig bestemmingsplan voorziet in de realisatie van vier woningen op een landgoed binnen het bestaand stedelijk gebied van de gemeente Eindhoven. Het plangebied is 3.955 m² groot. In de huidige situatie is reeds verhard oppervlak binnen het plangebied aanwezig. Het gaat om een villa met bijgebouwen, met een oppervlakte van 308 m². Deze woning en bijgebouwen zullen worden gesloopt en plaatsmaken voor vier woningen.

Er is nog niet duidelijk hoe groot het verhard oppervlak in de nieuwe situatie zal zijn. De woningen mogen in totaal een inhoud van 600 m³ hebben. Uitgaande van een bungalow van één bouwlaag van 3 meter, betekent dit een voetprint van 200 m². De voetprint van de vier bungalows samen zouden dan uitkomen op 800 m².

Overzicht bestaande verharding (rood = bebouwing en grijs = terreinverharding)

Bij ruimtelijke ontwikkelingen waarbij het verhard oppervlak met meer dan 250 m² toeneemt dienen waterbergingsvoorzieningen te worden getroffen. Gemiddeld gaat het om 42 mm per m² toegenomen verhard oppervlak. Netto bedraagt de toename aan verhard oppervlak 591 m² (=800-209). In dit geval wordt de bebouwing echter volledig afgekoppeld van het riool en worden voor de volledige bebouwing waterbergingsvoorzieningen in het groen gerealiseerd. De benodigde netto berging betreft dan ook circa 34 m³ (=42 mm X 800 m²).

Bij het ontwerp van het stedenbouwkundig plan is rekening gehouden met het aspect water. Zo zal het ovale pad rondom de kavels worden uitgevoerd met halfverharding, waardoor water makkelijker kan infiltreren in de grond. Ook de overige terreinverharding zal in het omliggende groen afwateren. Hemelwater afkomstig van daken en bebouwing zal worden opgevangen in greppels tussen de kavels. De greppels zijn verbonden met de omliggende gracht. Het water kan in deze greppels in de grond infiltreren. Het water dat niet kan infiltreren wordt naar de omliggende gracht afgevoerd. Zodoende wordt wateroverlast voorkomen.

Ten aanzien van de greppels zijn een aantal ontwerpsuitgangspunten aan de orde. Zo dient de bergende voorziening met de bodem boven de gemiddeld hoogste grondwaterstand te zitten. De GHG is ter plaatse circa +17.50m NAP. Daarnaast wordt de bovengrondse bergende voorziening verbonden met de omliggende gracht. Hierdoor kan het teveel aan regenwater afgevoerd worden naar de gracht, in geval van langdurige regen, een beperkte infiltratiecapaciteit of wanneer er in een korte tijd meer neerslag valt dan de aanwezige berging aan kan.

Het hemelwater in de bovengrondse bergende voorziening dient in de ondergrond te kunnen infiltreren. Uit het verkennend bodemonderzoek (zie bijlagen) blijkt dat de bodem in het plangebied bestaat uit matig fijn siltig zand. De doorlatendheid (k-waarde) van deze bodem is matig tot goed. Uit het bodemonderzoek is daarnaast op te maken dat het grondwater onder het plangebied zich op 2,55 meter beneden maaiveld bevindt. Daaruit kan geconcludeerd worden dat de bodem geschikt is voor infiltratie.

Het afvalwater wordt gescheiden van het hemelwater aangeboden op de erfgrens. Vervolgens zal dit afvalwater afwateren via het gemengde rioolstelsel gelegen in de Aalsterweg.

De voorziening zal binnen het plangebied gesitueerd worden op terrein wat in eigendom is van de initiatiefnemer. Bij het ontwerp en de aanleg van de bergende voorziening wordt er rekening gehouden met het onderhoud en beheer van deze bergende voorziening (bereikbaarheid e.d.). Initiatiefnemer is verplicht de bergende voorziening in stand te houden, te onderhouden en zo nodig te vervangen. Deze verplichting zal worden overgedragen aan eventuele toekomstige eigenaren.

Bij de inrichting, bouw- en beheerfase worden zo min mogelijk vervuilende stoffen toegevoegd aan de bodem en het grond- en oppervlaktewatersysteem. Blootstelling van uitloogbare bouwmaterialen zoals zink, koper en lood aan hemelwater worden tot een minimum beperkt. Ook een gifvrij beheer van de ruimte (weg- en groenbeheer) levert een belangrijke positieve bijdrage aan de waterkwaliteit.

Bij het indienen van de omgevingsvergunning voor dit plan levert initiatiefnemer een technisch uitgewerkt ontwerp aan waaruit op te maken is hoe de ontwikkeling haar totale bergings- en vertragingsopgave definitief invult. Dit dient nog ter goedkeuring voorgelegd te worden aan Waterschap de Dommel en de gemeente Eindhoven. In overleg zijn alternatieve oplossingen vanuit marktpartijen bespreekbaar.

Het verhard oppervlak zal niet worden afgekoppeld op het riool. Terreinverharding zal afwateren in het groen en hemelwater afkomstig van daken en bebouwing zal worden opgevangen in greppels tussen de kavels. Deze greppels zijn verbonden met de omliggende gracht waardoor, indien het water niet voldoende kan infiltreren, het overtollige water in de gracht kan worden opgevangen. Bovendien blijft een groot deel van het plangebied onverhard om de houtwallentuin optimaal tot zijn recht te laten komen. Binnen het plangebied is dan ook, naast de greppels, voldoende mogelijkheid voor het infiltreren van water. Door deze infiltratie- en afvoermogelijkheden wordt overlast in de omgeving van het plangebied voorkomen. Het plan past dan ook binnen het principe hydrologisch neutraal bouwen.

Op 17 mei 2016 is onderhavig bestemmingsplan ter vooroverleg aan Waterschap De Dommel voorgelegd. Op 31 mei 2016 heeft het Waterschap gereageerd. Daarbij werd voornamelijk geadviseerd de paragraaf 'Beleid' aan te passen aan enkele recente wijzigingen van het waterbeleid van de provincie en het waterschap. Deze wijzigingen zijn in paragraaf 5.2 doorgevoerd.

Het bestemmingsplan "I Stratum buiten de Ring (Aalsterweg 241)" is te typeren als een gedetailleerd plan. De methodiek van het bestemmingsplan is gebaseerd op de SVBP2012. Waar dat noodzakelijk is wordt afgeweken van de standaard en is specifiek ingespeeld op de situatie binnen het onderhavige plangebied.

Er is, volgens de Wro, gekozen voor een analoge en digitale verbeelding van het plan. Aan de bestemmingen zijn bouw- en gebruiksregels gekoppeld die direct inzichtelijk maken welke ontwikkelingen zijn toegestaan. Verbeelding en regels bieden een directe bouwtitel voor bebouwing en gebruik. Al dan niet in combinatie met een nadere - eisen - regeling.

In de analoge en digitale verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien en voor zover hier in de regels naar wordt verwezen.

Ten behoeve van de leesbaarheid is het plan op een topografische ondergrond getekend.

De bestemmingen en de aanduidingen zijn ingedeeld in de hoofdgroepen volgens de SVBP2012 en zijn op de verbeelding opgenomen in het renvooi.

Opgemerkt wordt dat de analoge en digitale verbeelding qua verschijning van elkaar verschillen omdat de manier van raadplegen verschillend is. De digitale verbeelding is juridisch bindend.

De planregels zijn ondergebracht in inleidende regels, in bestemmingsregels, in algemene regels en in overgangs- en slotregels.

De Inleidende regels bestaan uit begrippen en de wijze van meten, teneinde te voorkomen dat discussie ontstaat over de interpretatie van de regels.

In "Artikel 1 Begrippen" wordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als in de regels gebruikte begrippen niet in dit artikel voorkomen, dan geldt de uitleg/interpretatie conform het normale taalgebruik.

In "Artikel 2 Wijze van meten" worden de te gebruiken meetmethodes vastgelegd.

De regels bij de bestemmingen worden hierna afzonderlijk toegelicht.

Artikel 3 Wonen
De bestemming Wonenis gelegd op de in het plangebied gelegen gronden met woningen en de bijbehorende voor- en achtererven, alsmede de gezamenlijke tuin. Hoofdgebouwen moeten binnen de bouwvlakken worden gebouwd waarbij de bouwvlakken volledig mogen worden bebouwd. Bijgebouwen zijn ter plaatse van het bouwvlak toegestaan.

In artikel 3 is daarnaast opgenomen dat voor het aanleggen en verharden van paden en parkeervoorzieningen een omgevingsvergunning vereist is. Daarmee wordt voorkomen dat de cultuurhistorische en landschappelijke waarden of karakter van het plangebied worden aangetast. Voor de aanleg en het verharden van paden en parkeervoorzieningen moet afstemming worden gezocht met de gemeente Eindhoven. Deze zal alleen een vergunning verlenen met de aanleg van een pad of parkeervoorziening als deze past in de historische structuur van het landgoed.

Aan huis-verbonden-beroepen

Het gebruik van ruimten voor aan huis verbonden beroepen is binnen de woonbestemming toegestaan (tot maximaal 50 m²). Het is het onder bepaalde voorwaarden mogelijk om maximaal 75 m² vloeroppervlak te benutten voor aan huis gebonden beroepen. Tevens is het onder bepaalde voorwaarden mogelijk om maximaal 30 m² te benutten voor kleinschalige bedrijvigheid.

Artikel 4 Waarde - Archeologie

De bestemming Waarde - Archeologie geldt voor het gehele plangebied. In de regels behorende bij deze dubbelbestemming is aangegeven dat bij bepaalde ingrepen en onder bepaalde voorwaarden eerst nader archeologisch onderzoek vereist is. Door middel van een dubbelbestemming wordt gezorgd dat de aanwezige waarden optimaal beschermd worden.

Algemene regels en overgangs- en slotregels

Onder de Algemene regels zijn opgenomen de Anti-dubbeltelregel, de Algemene bouwregels en de Algemene afwijkingsregels. Deze regels gelden voor het hele plan.

Onder de algemene bouwregels zijn eisen opgenomen die gelden met betrekking tot het aspect parkeren. Voor het aantal parkeerplaatsen wordt in de regels verwezen naar de parkeernormen die als Bijlage 2 (bij de regels) zijn opgenomen.

In de Overgangs- en slotregels zijn het Overgangsrecht en de Slotregel opgenomen.

De gemeente stelt jaarlijks het toezicht- en handhavingsprogramma vast. In dit handhavingsprogramma is aangegeven dat de gemeente zich inzet om van Eindhoven een sterke stad met een levendige economie te maken. Veiligheid en leefbaarheid staan daarbij voorop.

Het gemeentebestuur heeft een gemeente voor ogen die maximaal dienstverlenend is, maar die ook de grenzen aangeeft en de spelregels bewaakt. Zij treedt, waar dat nodig is, daadkrachtig op in het algemeen belang voor de bescherming van de rechtszekerheid van individuele belangen.

De gemeente handhaaft consequent, werkt in belangrijke mate stadsdeel- en gebiedsgericht en programmatisch en staat dicht bij de burger.

Goed toezicht en handhaving zijn van cruciaal belang om de leefbaarheid, de rechtszekerheid, de veiligheid, bedrijvigheid en het milieu in Eindhoven te bevorderen. Overlast en vervuiling dienen te worden teruggedrongen en naleving van voorschriften van bijvoorbeeld ruimtelijke ordening, bouw-, milieu- en gebruiksvergunningen is hierbij noodzakelijk.

De wet- en regelgeving blijft het uitgangspunt voor toezicht en handhaving. Cruciaal is evenwel dat de gemeente zich vanuit toezicht en handhaving als partner opstelt en daarbij de nodige dynamiek toont en helder communiceert over wat wel en niet kan.

Er is een handhavingsmodel voor toezicht en handhaving en dit model wordt gekenmerkt door 7 basisprincipes:

• Integrale aanpak vanuit een samenhangende organisatie.
• Toezicht en handhaving als sterke schakels in de reguleringsketen (zowel beleidsmatig als qua uitvoering).
• Optimaal toepassen van moderne communicatietechnologie bij toezicht en handhaving.
• Goede informatiepositie van de handhavers door een betere beschikbaarheid van betrouwbare gegevens over kenmerken van de stad, vergunningen, controles, activiteiten en procedures.
• In een vroegtijdig stadium van toezicht en handhaving in gesprek gaan met de burgers en bedrijven gericht op het zo min mogelijk hoeven toepassen van bestuursrechtelijke maatregelen.
• In alle redelijkheid is ruimte voor maatwerk maar zo nodig wordt doorgepakt.
• We zeggen wat we doen; we doen wat we zeggen en laten zien wat we gedaan hebben.

Op basis van dit toezicht- en handhavingsprogramma is een gemeentelijk werkplan opgesteld waarin per aandachtsveld de toezicht- en handhavingsactiviteiten SMART zijn vorm gegeven.

Voor het aandachtsveld Bouwen, wonen en ruimtelijke ordening (strijdigheid met het bestemmingsplan) zijn op ruimtelijke ordeningsgebied onder meer de volgende activiteiten benoemd:

• Controle panden op illegale bewoning/strijdig gebruik woning met bestemmingsplan.
• Controle panden op ontoelaatbare woningsplitsing.
• Accent op specifieke locaties per stadsdeel (autohandel locaties).

Bij illegale bouw en illegaal gebruik worden gemelde misstanden aangepakt waarbij zaken waar veiligheid, monumentale panden en welstand in het geding is.

Een eerste vereiste om goed te kunnen handhaving zijn duidelijk regels. Bij het ontwikkelen van de standaardregels voor het stedelijk gebied van Eindhoven is daarom gekozen voor een zo helder mogelijke juridische methodiek. De regels zijn zo geredigeerd, dat deze in de toetsingspraktijk goed hanteerbaar zijn. Planregels dienen duidelijke normen te bevatten die niet voor verschillende uitleg vatbaar zijn en tevens actueel en controleerbaar zijn.

Teneinde hieraan te voldoen zijn de regels aangepast aan de meest recente jurisprudentie en wetgeving (bijv. Woningwet en de SVBP2012). Dit biedt voldoende garanties voor de rechtszekerheid en de flexibiliteit van de nieuwe bestemmingsplannen.

In het voorliggende bestemmingsplan is het actuele ruimtelijk beleid van Eindhoven vastgelegd, toegespitst op het plangebied. Het bestemmingsplan bevat een juridisch toetsingskader voor het behoud en de ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit. Om deze kwaliteit voor de planperiode te kunnen garanderen is vereist, dat in de praktijk de planregels strikt worden toegepast en gehandhaafd. Goede voorlichting en informatievoorziening dragen bij aan een verbetering in de naleving van de bestemmingsplannen.

De handhavingscapaciteit is beperkt zodat het college jaarlijks de handhavingsprioriteiten vastlegt in een werkprogramma handhaving.

Het onderhavige bestemmingsplan voorziet in sloop en nieuwbouw. Het onderwerp handhaving is in dit geval dan ook niet aan de orde.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan, waarin ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, dient de gemeenteraad eveneens een exploitatieplan vast te stellen. Dit heeft te maken met de wettelijke verplichting om de kosten, die de gemeente moet maken om deze ontwikkeling mogelijk te maken, te verhalen op de eigenaar/ontwikkelaar. Van deze verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan kan worden afgezien indien het kostenverhaal op een andere manier is geregeld. Dit kan bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of door het afsluiten van een overeenkomst.

Voor deze ontwikkeling is een anterieure overeenkomst gesloten tussen initiatiefnemer en de gemeente Eindhoven. Hierdoor bestaat er voor de gemeenteraad geen verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan.

De gemeente heeft de voorbereiding van dit bestemmingsplan conform artikel 1.3.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) op 27 augustus 2014 bekend gemaakt.

Het Bro geeft aan dat de gemeente bij de voorbereiding van een ruimtelijke ontwikkeling overleg moet plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met de diensten van de provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Omdat er met het plan geen rijks- en provinciale belangen in het geding zijn, heeft geen vooroverleg met het Rijk en de provincie plaatsgevonden. Wel is het plan ter vooroverleg opgestuurd naar Waterschap De Dommel. De op -en aanmerkingen van het waterschap (ontvangen op 31-05-2016) zijn meegenomen in het bestemmingsplan en zijn voornamelijk verwoord in Hoofdstuk 5.

Per 1 oktober 2008 is de "Verordening Samenspraak en Inspraak gemeente Eindhoven 2008" in werking getreden. Het doel hiervan is het betrekken van burgers bij de besluitvorming.

Op 17 juni 2016 zijn de directe belanghebbenden/omwonenden per brief door de opdrachtgever geïnformeerd over de plannen op het perceel aan de Aalsterweg 241. Enkel de bewoner van Floralaan 356 heeft gebruik gemaakt van de aangeboden gelegenheid, en heeft zich laten informeren over de voorgenomen plannen. Na het inzien van de (bouw)plannen, heeft zij aangegeven geen bezwaren te hebben tegen het voornemen.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van donderdag <PM> tot en met woensdag <PM> op de gebruikelijke wijze ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is iedereen in de gelegenheid gesteld om schriftelijk of mondeling een zienswijze ten aanzien van het ontwerp bestemmingsplan kenbaar te maken.

Kennisgeving van de terinzagelegging en de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen is in de edities van de Staatscourant en het weekblad Groot Eindhoven van <PM> gepubliceerd. Ook is kennis gegeven van de mogelijkheid om de digitale versie van het ontwerp bestemmingsplan via de gemeentelijke website www.eindhoven.nl/bestemmingsplannen en de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl te raadplegen. Naar aanleiding van de tervisielegging zijn <PM> zienswijzen ontvangen.