Initiatiefnemer is voornemens het gebied in De Bergen tussen de Heilige Geeststraat en de Willemstraat te ontwikkelen. De locatie is nu grotendeels onbebouwd en in gebruik als particulier parkeerterrein. Het plan omvat drie appartementen aan de Heilige Geeststraat, maximaal 45 appartementen op het middenterrein en de renovatie van de bestaande panden aan de Willemstraat tot twee winkels en zes appartementen. Daarnaast omvat het plan een ontsluiting aan de Willemstraat voor de parkeerplaatsen van bewoners in het binnengebied en een doorgang aan de Heilige Geeststraat voor de bewoners als voetganger/fietser.

De voorgenomen ontwikkeling is niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan, omdat voor een groot deel van de bebouwing geen bouwvlak aanwezig is waardoor realisatie van dergelijke gebouwen niet mogelijk is. Om die reden is een herziening nodig van het geldende bestemmingsplan. Voorliggend plan is dat bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan "IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat)" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding (plankaart) met de daarbij behorende regels.
Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening.
Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.

Het plangebied ligt op korte afstand van het centrum van Eindhoven in de wijk De Bergen en maakte altijd al deel uit van het historische stadscentrum. Het gebied wordt begrensd door de Heilige Geeststraat en de Willemstraat. Momenteel is de locatie grotendeels onbebouwd en in gebruik als particulier parkeerterrein.

Luchtfoto plangebied.

Deze ontwikkeling voorziet in het realiseren van 54 appartementen. Dit wijkt af van het geldende bestemmingsplan "De Bergen", vastgesteld door de raad op 15 juni 2010. De afwijking ziet op het volgende:

Binnen de bestemming 'Gemengd-1' van het bestemmingsplan "De Bergen" is wonen alleen toegestaan voor zover dit een bestaande situatie betreft. Daarnaast mogen hoofdgebouwen alleen worden gerealiseerd binnen het bouwvlak. Binnen deze bestemming is een gedeelte van een nieuw hoofdgebouw geprojecteerd waarbinnen de functie wonen wordt toegestaan. Dit past niet binnen het bestemmingsplan "De Bergen" omdat de nieuwe woonfunctie geen bestaande situatie is. Daarnaast ligt de bestemming 'Wonen - 1' van het bestemmingsplan "De Bergen" gedeeltelijk over de gronden in dit plangebied. Binnen deze bestemming is de functie wonen toegestaan. In zoverre wijkt de functie niet af van het geldende bestemmingsplan. Echter, hoofdgebouwen mogen alleen worden gerealiseerd binnen het bouwvlak. Op deze gronden is geen bouwvlak opgenomen zodat op dit punt deze ontwikkeling afwijkt van de bestemming 'Wonen -1'.

Het bestemmingsplan "IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat)" geldt uitsluitend voor dit plangebied.

Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is de bestaande situatie beschreven. Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden en zo nodig de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is de wijze beschreven waarop rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt aandacht besteed aan de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Het gebied De Bergen, westelijk gelegen van de binnenstad van Eindhoven, werd in het verleden in hoofdzaak gekarakteriseerd door een tweetal wegen: de Grote Berg en de Kleine Berg, die vanaf de poorten van Eindhoven samenkwamen in de Hoogstraat en voerden naar Gestel en de Kempen. Ook de Heilige Geeststraat en de Bergstraat behoren tot de historische wegenstructuur.

Tot omstreeks 1870 bleef het gebied een overwegend agrarisch karakter behouden. Na het gereedkomen van de spoorlijn in Eindhoven in 1867 ging de toenemende industrialisatie ook niet aan dit gebied voorbij. In deze periode werd een begin gemaakt met de aanleg van wegen voor de bouw van woningen. Met de groei van Eindhoven en de verdere industrialisatie ontwikkelden de Grote Berg, Kleine Berg en Willemstraat zich tot echte radiaalwegen naar het stadscentrum. Langs deze wegen kwamen de gebruikelijke bedrijfsmatige activiteiten tot stand. Daarnaast ontstond er een ontwikkeling, die het gebied in verband met de ligging in de directe nabijheid van het stadscentrum geleidelijk aan meer betrok bij de verzakelijking van de binnenstad.

De oorspronkelijke wijkstructuur van De Bergen is nagenoeg nog geheel aanwezig. Met name het noordelijke deel van De Bergen vanaf de Grote Berg is als ensemble van structuur en bebouwing cultuurhistorisch waardevol. In het gebied in het zuidelijk deel van De Bergen bevinden zich cultuurhistorische elementen.

Als gevolg van de groei van Eindhoven in de tweede helft van de negentiende eeuw, ontstond de behoefte aan een betere en kortere verbinding met de omliggende gemeenten. In 1872 werd vanuit Strijp en Vessem gevraagd om een betere toegang van Strijp naar Eindhoven. Na dertien jaar werd in 1885 de Willemstraat opgeleverd. In 1904 werd grond opgekocht en werden het Wilhelminaplein, de Prins Hendrikstraat, de Sint Catharinastraat en de Burgemeester Smitsstraat aangelegd. Langs het plein en de Prins Hendrikstraat kwamen de eerste bouwterreinen. De smallere straatjes tussen het plein en de Kleine Berg waren bedoeld voor middenstands- en arbeiderswoningen. Het gebied werd aangeduid met de naam Heilige Geest, naar de historische straat die hier vanaf de Middeleeuwen liep en loopt. De eerste woningen in het nieuwe woongebied werden in 1905 opgericht. De twee bestaande panden in het plangebied aan de Willemstraat zijn in 1899 en 1905 opgericht.

Plattegrond waarop de nieuwe bouwterreinen ten noorden van de Kleine Berg zijn aangegeven, 1904 (uit Cultuurhistorisch basisonderzoek De Bergen, Res Nova 2009).

Het plangebied ligt in het centrum van het stedelijk gebied van Eindhoven, in de wijk De Bergen. De locatie waar dit initiatief wordt gerealiseerd, is momenteel in gebruik als parkeerterrein in het achtergebied tussen de Willemstraat en de Heilige Geeststraat, omsloten door een aantal aan- en uitbouwen.

De Bergen is een cultuurhistorisch waardevol gebied gekenmerkt door kleinschaligheid en een mix van wonen, winkels, zakelijke en ambachtelijke dienstverlening en horeca. Ook de bebouwing draagt bij aan het gevarieerde karakter door de perceelsgewijze opbouw en de grote variatie in gevelbeeld, stijl, metselwerkversiering en kapvorm. Het straatbeeld wordt overwegend bepaald door gesloten gevelwanden. Te midden van hoogstedelijke ontwikkelingen heeft De Bergen vooral een organisch transformatieproces gekend binnen het laagbouwmilieu. De bebouwing bestaat vooral uit twee- en drielaagswoningen.

Volgens de ontwikkelingsvisie voor De Bergen (2007) is het van belang de kwaliteit en variatie in woningen te vergroten. Uitgangspunt is dat de bestaande ruimtelijke kwaliteiten gekoesterd en versterkt moeten worden waarbij verschillende spelregels van belang zijn. Zo moet authentieke bebouwing in stand worden gehouden, niet gesloopt worden en respectvol behandeld worden. De Bergen moet beheerst ontwikkeld worden. Geen ongebreidelde verdichting, maar met gerichte kleine en grote transformaties de buurt van binnenuit vernieuwen en verrijken. Gaten in straatwanden vullen, braakliggende terreinen ontwikkelen en binnenterreinen benutten. Gestreefd wordt naar het aanleggen van een fijnmazig voetgangersnetwerk. Parkeren bij voorkeur ondergronds brengen en daarboven bebouwing en een open(bare) ruimte tot stand brengen. Bij nieuwbouw moet gekozen worden voor contextueel bouwen en kwaliteit. Ieder bouwplan moet zijn geïnspireerd op de architectuur en schaal van De Bergen en gerelateerd aan de specifieke vormgeving en context waarin het plan wordt gerealiseerd. Dit wil zeggen goed afgestemde hoogtes op de directe omgeving (even hoog of lager dan gemiddelde hoogte aangrenzende panden, doch maximaal 15 meter), perceelsgewijze opbouw, aandacht voor geveldetaillering en een mix van kapvormen die in De Bergen voorkomen. In paragraaf 3.4.2 wordt nader ingegaan op deze spelregels en hoe dit zich verhoudt tot deze ontwikkeling.

Obliekfoto van het plangebied.

Luchtfoto van het plangebied en omgeving.

Initiatiefnemer is voornemens het gebied tussen de Heilige Geeststraat en de Willemstraat in de wijk De Bergen in Eindhoven te ontwikkelen. Het plan omvat drie appartementen (80-120 m²) aan de Heilige Geeststraat, waarvan één met werkruimte en 45 kleine appartementen (< 60 m²) op het binnenterrein. Verder omvat het plan de renovatie van twee bestaande panden aan de Willemstraat tot winkels/bedrijfsruimtes en zes appartementen (60 m²). Ten behoeve van het bewonersparkeren voor de nieuwe woningen wordt op het binnenterrein een parkeerplaats aangelegd. Deze parkeerplaats is voor auto's te bereiken via de Willemstraat. Fietsers en voetgangers kunnen het binnenterrein ook bereiken via de Heilige Geeststraat. Ruimte voor parkeren en fietsbergingen wordt gesitueerd op het terrein aan de zijde van de Willemstraat.

Het binnenterrein wordt niet openbaar toegankelijk. Dit sluit niet aan bij de ambitie van het realiseren van een fijnmazig voetgangersnetwerk in De Bergen zoals opgenomen in de Visie op de Bergen. Naar aanleiding van de afspraken die zijn gemaakt in het mediationtraject wordt afgeweken van de ambitie om een (semi) openbare doorsteek te realiseren. Dit vanwege de veiligheid.

De nieuwe bebouwing zal zich naar korrelgrootte en hoogte conformeren aan de omliggende bebouwing. Mede omdat het gebied aan alle zijden wordt omsloten door niet representatieve aan- en bijgebouwen en door achterterreinen die gebruikt worden voor parkeren, vraagt het plan om een in zichzelf gekeerde structuur. Om die reden is er gekozen voor hofbebouwing waarbij de woonheden zijn georiënteerd op een binnenterrein. Dit binnenterrein is voor de bewoners te bereiken via twee poortgebouwen aan de Heilige Geeststraat en Willemstraat. De ontsluiting van de woonheden zelf vindt plaats via een galerij aan de achterzijde van de woonheden. Deze galerij is te bereiken via een of meerdere entrees aan het hof. Om inkijk op bestaande woningen vanaf de galerij te voorkomen wordt de galerij zodanig architectonisch vormgegeven dat inkijk nagenoeg onmogelijk wordt.

De aantakking van het hof aan de Willemstraat en de Heilige Geeststraat bestaat uit twee poortgebouwen met een hoogte van drie bouwlagen. De bebouwing aan de Heilige Geeststraat krijgt een perceelsgewijze architectonische uitstraling en de panden aan de Willemstraat worden gerenoveerd. Hieronder zijn referentiebeelden voor de architectuur opgenomen. Op deze wijze wordt aangesloten op de verschijningsvorm van de bestaande straatwanden. In een nog samen te stellen regiegroep met de buurt zal de uiteindelijke architectuur en materialisatie gezamenlijk bepaald worden.

Referentiebeelden architectuur

De bebouwingshoogte van de hofbebouwing is overwegend twee bouwlagen. Alleen aan de noordzijde van het hof bestaat de hof-bebouwing uit drie bouwlagen. Deze drie laagse bebouwing geeft het hof een stedenbouwkundig interessante begrenzing mede omdat op dit punt een verbinding/onderdoorgang wordt gerealiseerd richting de Willemstraat. Met deze bebouwingshoogte is rekening gehouden met privacy en bezonning van omliggende percelen. Uit het bezonningsdiagram (opgenomen als Bijlage 1 behorende bij de toelichting) blijkt dat geen sprake is van ernstige schaduwwerking op de omliggende percelen.

Het hof wordt autovrij ingericht en is alleen toegankelijk voor langzaam verkeer (bewoners) en eventueel hulpdiensten. De parkeerplaatsen ten behoeven van dit plan zijn bereikbaar via het poortgebouw aan de Willemstraat. Om te voorkomen dat het hof te stenig wordt, worden op een aantal plekken bomen geplant en wordt gestreefd naar het vergroenen van blinde gevels.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.

In de definitieve Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) schetst het Rijk ambities van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor Nederland in 2040. Het Rijk zet twee zaken helder neer: een kader voor prioritering van investeringen om Nederland in beweging te krijgen en een selectief ruimtelijk beleid dat meer loslaat en overlaat aan provincies en gemeenten.

Het is de uitdaging om Nederland in de wereldeconomie van de toekomst concurrerend te houden. Dat betekent dat onze stedelijke regio's en netwerken versterkt moeten worden door de kwaliteit voor de leefomgeving te verbeteren, hoogwaardige en klimaatbestendige woon- en werkmilieus te realiseren, de bereikbaarheid te verbeteren en de mobiliteit te verduurzamen, maatregelen te treffen ten behoeve van waterveiligheid, zoetwatervoorziening en ruimte te maken voor de noodzakelijke transitie naar duurzame energie.

Het Rijk onderscheidt 13 nationale belangen in de SVIR. Daarnaast kiest ze nadrukkelijk voor een vereenvoudiging van de regelgeving en brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij degenen die het aangaat: burgers en bedrijven. Zo beëindigt het Rijk zijn rol bij nationale landschappen, rijksbufferzones, binnenstedelijk bouwen, landsbrede verstedelijkingsafspraken, sport- en recreatievoorzieningen.

Het Rijk vindt de stedelijke regio's rond de Mainports (Rotterdam en Amsterdam), de Brainport, greenports en de valleys van nationaal belang (nationaal belang 1).
De gebiedsontwikkeling Brainport Avenue is van nationaal belang. In de SVIR wordt Brainport Zuid-Oost Nederland beschouwd als de belangrijkste toptechnologieregio van ons land.Het centrum van deze Brainport is gelegen in Eindhoven met o.a. High-tech systemen, medische technologie en automotive als belangrijkste thema's . Daarnaast zijn Chemelot in Sittard-Geleen als belangrijk chemie-cluster, het medische cluster in Maastricht en de greenport Venlo als cluster van agro-food, tuinbouw en logistiek belangrijk.

In de regio Eindhoven moeten vanwege de groei van het aantal huishoudens in de periode tot 2040 nog circa 40.000 woningen worden bijgebouwd en ook een kleine 30.000 woningen worden vervangen die niet meer voldoen aan de woonwensen. Het vestigingsklimaat voor (buitenlandse) bedrijven en kenniswerkers behoeft versterking met hoogwaardige woonmilieu's, stedelijke voorzieningen, voldoende aanbod van cultuur en sport en grensoverschrijdende verbindingen. Ook de diversiteit aan toegankelijke groengebieden rond de steden en een robuust netwerk voor natuur vormen voor deze regio een belangrijke vestigingsfactor.

De ontwikkeling waar dit bestemmingsplan in voorziet heeft betrekking op inbreiding en renovatie binnen bestaand stedelijk gebied. Door de realisatie van appartementen op een nu grotendeels onbebouwd terrein, alsmede het realiseren van twee winkels in het bestaande pand aan de Willemstraat wordt de kwaliteit van de leefomgeving in de wijk De Bergen verbeterd. De renovatie van de panden aan de Willemstraat draagt bij aan de kwaliteit van de Willemstraat en hetzelfde geldt voor de Heilige Geeststraat doordat daar een gat in de straatwand wordt opgevuld. De voorgenomen ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

Uitgangspunt bij het realiseren van de doelstellingen is een integrale, regionaal-specifieke aanpak, waarmee investeringen en ander rijksinstrumentarium zo effectief en efficiënt mogelijk ingezet kunnen worden. Dat vraagt om een gedegen afweging van alle relevante belangen en goede afstemming en samenwerking tussen regio en Rijk. Over de rijksopgaven zullen op basis van de MIRT-gebiedsagenda's afspraken worden gemaakt.

De SVIR kent een realisatieparagraaf, waarin per nationaal belang de aanpak is uitgewerkt op basis van lopende en voorziene projecten. Het Rijk heeft voor de realisatie van de nationale

belangen de beschikking over de volgende vier instrumenten:

• Kaders (gebiedsgerichte of thematische uitwerkingen van de SVIR, relevante wetgeving);
• Bestuurlijke prestatieafspraken (bijvoorbeeld afspraken met provincies en gemeenten, internationale afspraken met overheden in buurlanden);
• Financieel (bijvoorbeeld Infrastructuurfonds, Deltafonds);
• Kennis (bijvoorbeeld inzetten van het College van Rijksadviseurs bij ruimtelijke ontwikkelingen, verspreiden van “best practices”).

Voor het juridisch borgen van de nationale belangen uit de SVIR heeft het Rijk, op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), twee besluiten waarmee dat mogelijk is. Deze twee besluiten zijn verschillend van aard (beleidsmatig versus procesmatig).

• Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Dit geeft de juridische kaders die nodig zijn om het geldende ruimtelijk rijksbeleid te borgen.
• Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro stelt vanuit de rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden. De ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor goed ontwerp en aandacht voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Bro.

Nationaal belang 13 vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder voor duurzame verstedelijking worden onderbouwd. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen (bijvoorbeeld kantoorlocaties, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen) moet in het bestemmingsplan worden gemotiveerd hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt van het ruimtegebruik. De ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 Bro. Daarin staat: 'De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien'.

Onderhavige ontwikkeling is een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 3.1.6 lid 2 Bro en is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Hieronder wordt ingegaan op de ladder voor duurzame verstedelijking.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Het doorlopen van de ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: de ladder) is een motiveringsvereiste voor ruimtelijke plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. Het doel van de ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De ladder is opgenomen in artikel 3.1.6. lid 2 Bro en luidt:

'De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan voorzien'.

De volgende stappen dienen doorlopen te worden:

1. Uitgangspunten vaststellen: Wat zal met het bestemmingsplan mogelijk gemaakt worden. Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling?
2. Afweging locatiekeuze: valt het bestemmingsplan binnen of buiten bestaand stedelijk gebied.
3. Beschrijving van de behoefte: voorzien de diverse functies die het plan mogelijk maakt in een behoefte.

Ad. 1 Nieuwe stedelijke ontwikkeling
In artikel 1.1.1 Bro is een stedelijke ontwikkeling als volgt gedefinieerd:

'Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

De ladder is alleen van toepassing op een plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Hiervan is in beginsel alleen sprake als het nieuwe bestemmingsplan meer bebouwing mogelijk maakt. Dit bestemmingsplan voorziet in het realiseren van 54 appartementen en twee winkels. Zoals uit paragraaf 1.3 blijkt past het toevoegen van 54 appartementen niet in het voorheen geldende bestemmingsplan omdat het geen bestaande situatie is en gedeeltelijk geen bouwvlak is opgenomen voor de woningbouw. De twee winkels in de bestaande bebouwing aan de Willemstraat is reeds mogelijk binnen het voorheen geldende bestemmingsplan.

Voor een woningbouwlocatie volgt uit jurisprudentie dat vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Dit betekent dat dit bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt en dat de locatiekeuze gemotiveerd moet worden en dat een beschrijving van de behoefte nodig is.

Ad. 2. Ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied

Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied dient gemotiveerd te worden of deze behoefte niet in stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. . Daarom is het van belang om te weten of het plangebied binnen of buiten stedelijk gebied is gelegen. In artikel 1.1.1 Bro wordt het stedelijk gebied als volgt gedefinieerd:

'Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

Dit plangebied is gelegen in het centrum van Eindhoven en daarmee binnen het bestaand stedelijk gebied van Eindhoven.

Ad.3. Beschrijving van de behoefte

Kwantitatief
Het bestemmingsplan maakt de bouw van maximaal 54 appartementen mogelijk . Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft gemeente Eindhoven. Hierbij wordt opgemerkt dat in de gehele regio Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) de woningvraag groter is dan de totale harde plancapaciteit. Binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied is er een behoefte aan zo'n 1.470 woningen in de periode 2018-2028. In de regionale woningbouwafspraken wordt de hoge provinciale woningbehoefteprognose (2017) als uitgangspunt voor de vraagontwikkeling gehanteerd. Daarnaast is in het regionale afsprakenkader Wonen 2017 in het SGE afspraken gemaakt over woningbouwaantallen en dat de provinciale prognose daarbij leidend is voor het aantal toe te voegen woningen. Met dit regionale systeem van afstemming worden planoverschotten voorkomen waardoor er bij het uitgaan van de hoge prognose geen verstorende werking op de vraag- aanbodverhoudingen in de regio zijn te verwachten.

Uitsnede tabel 'Indicatie omvang woningvoorraad 2017-2040 - scenario hoog'

Op basis van de provinciale woningbehoefteprognose zal de woningvraag tot 2028 toenemen met circa 10.800 woningen (zie bovenstaande tabel). In Eindhoven biedt de harde plancapaciteit ruimte voor circa 9.330 woningen. Gelet hierop resteert een woningbehoefte van circa 1.470 woningen. Daarmee kan voor dit plan met maximaal 54 appartementen ruimschoots in een (kwantitatieve) woningbehoefte voorzien.

Kwalitatief
Er is in Eindhoven onder andere grote behoefte aan midden huur, waarin dit plan voornamelijk voorziet. De 45 appartementen in het binnengebied valt binnen de categorie middenhuur. De andere negen appartementen zijn vrije sector Zowel uit het recente regionaal woningmarktonderzoek (2017) als wel het woningmarktonderzoek van Companen (2018) toegespitst op Eindhoven blijkt een grote behoefte aan binnenstedelijk wonen waaronder het centrumstedelijke woonmilieu. Dit plan voorziet hier in waardoor het plan tevens voorziet in een kwalitatieve behoefte.

Gelet op het bovenstaande is er behoefte aan de appartementen die dit plan mogelijk maakt.

In Nederland staan we voor een aantal urgente opgaven, die zowel lokaal, nationaal als wereldwijd spelen. Denk aan de opgaven op het gebied van klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Deze opgaven zullen Nederland flink veranderen. Door goed in te spelen op deze veranderingen kan Nederland vooroplopen en kansen verzilveren. Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland.

In de NOVI zijn deze maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten:

• ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie
• duurzaam economisch groeipotentieel
• sterke en gezonde steden en regio’s
• toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Het ontwerp NOVI heeft van 20 augustus tot en met 30 september 2019 ter inzage gelegen. Naar verwachting wordt de NOVI eind 2020 vastgesteld.

In dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de ontwerp NOVI opgenomen.

Naast de SVIR is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel AMvB Ruimte genoemd, van toepassing. Het besluit bevat regels ter borging van een aantal nationale belangen. Het gaat onder meer over rijksbelangen zoals rijksvaarwegen, zones buisleidingen, zones van hoogspanningsleidingen en militaire objecten.

Voor Eindhoven is de 380 Kv hoogspanningsleiding van belang. Deze is gelegen in Eindhoven Noord en (deels) Oost. Verder is in het Barro opgenomen dat de provinciale begrenzing van het Nationaal NatuurNetwerk (NNN) direct doorwerkt naar het bestemmingsplan. De gebieden die het NNN vormen worden bij provinciale Interim Omgevingsverordening aangewezen (zie ook paragraaf 3.3.3) waarmee het NNN een provinciaal belang is geworden. Tot slot worden de belangen van luchthaven Eindhoven via het Barro geborgd.

Het plangebied is niet gelegen binnen het invloedsgebied van de hoogspanningsleiding, het NNN en het beperkingengebied van de luchthaven. Ook heeft geen van de overige nationale belangen betrekking op dit plangebied.

De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Op 14 december 2018 is de omgevingsvisie vastgesteld. Daarna volgt een doorvertaling in een Omgevingsverordening en programma's. Tot die zijn vastgesteld blijven bestaande beleidsplannen voor natuur, ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer en milieu en water van kracht. Daarmee wil Brabant op tijd klaar zijn voor de Omgevingswet wanneer deze in 2021 wordt ingevoerd.

In de Omgevingswet staan waarden als veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor ieder van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Maar ook een concreet tussendoel: waar moeten we in 2030 op zijn minst staan om dat langetermijndoel te halen? De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014 in werking getreden. Deze structuurvisie is een actualisatie van de visie die in 2010 werd vastgesteld. De structuurvisie is opgebouwd uit twee delen (A en B) en een uitwerking.

Deel A
Deel A bevat de hoofdlijnen van het beleid. Hierin heeft de provincie haar belangen gedefinieerd en ruimtelijke keuzes gemaakt. De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersysteem, met aandacht voor bescherming tegen hoogwater, droogte en biodiversiteit. Een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen en een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw). Aandacht wordt gevraagd voor sterke regionale economische clusters, (inter)nationale bereikbaarheid en knooppuntontwikkeling (zowel in de centra als aan de randen van de steden). De provincie realiseert haar doelen door regionaal samen te werken, te ontwikkelen, te beschermen en te stimuleren.

Deel B
De ruimtelijke belangen en keuzes zijn in vier ruimtelijke structuren geordend. Deze vier ruimtelijke structuren worden in deel B beschreven en zijn:

1. de groenblauwe structuur
De groenblauwe structuur bestaat uit bestaande natuur, watersystemen en nieuwe natuur in hiervoor kansrijke gebieden. Het behoud en de ontwikkeling van natuurwaarden is hier belangrijk. Daarnaast biedt de groenblauwe structuur ruimte aan een natuurlijk en robuust watersysteem. Dit is nodig voor een goed waterbeheer en biedt mogelijkheden om in te spelen op de effecten van klimaatverandering.

2. het landelijk gebied
Het landelijk gebied ligt buiten de groenblauwe structuur en de stedelijke structuur. Het landelijk gebied biedt een multifunctionele gebruiksruimte voor land- en tuinbouw, natuur, water, recreatie, toerisme en kleinschalige stedelijke functies. Land- en tuinbouw zijn de grootste ruimtegebruikers. De provincie streeft hier naar een multifunctionele gebruiksruimte, met behoud van agrarische productieruimte in die delen van het landelijk gebied waar de landbouw leidend is voor nieuwe ontwikkelingen.

3. de stedelijke structuur
De stedelijke structuur bestaat uit de steden en dorpen in Noord-Brabant. De provincie kiest hier voor twee perspectieven. Ten eerste stedelijke concentratiegebieden waar de groei van de verstedelijking wordt opgevangen. De provincie wil de verstedelijking op goed ontsloten plekken concentreren en de groene ruimte tussen steden openhouden. Ten tweede dienen kernen in het landelijk gebied zoveel mogelijk te worden ontzien van verdere verstedelijking. Alleen de eigen verstedelijkingsbehoefte wordt daar opgevangen.

4. de infrastructuur
Het infrastructuurnetwerk bestaat uit een fijnmazig en samenhangend netwerk van wegen, spoorlijnen, vaarwegen, luchthavens en buisleidingen. De Brabantse infrastructuur maakt deel uit van het internationale netwerk van infrastructuur in noordwest Europa. De provincie kiest hier voor een goede bereikbaarheid van BrabantStad en de economische clusters van Noord-Brabant. Voor het personenvervoer zijn het hoofdwegennet en het OV-netwerk BrabantStad de dragers. Het goederenvervoer wordt zoveel mogelijk via de te ontwikkelen Goederenruit (spoor en waterwegen) geleid. Zo wordt ruimte gemaakt voor het versterken van de (inter)nationale ontsluiting (weg, water, spoor en lucht) van de Brabantse steden.

Uitwerking structuurvisie
De provincie heeft geen aparte ruimtelijke visie op het landschap ontwikkeld, maar geeft haar visie op het landschap vorm in de zogenaamde 'gebiedspaspoorten'. Daarin beschrijft de provincie welke landschapskenmerken zij op regionaal niveau van belang vindt en hoe deze kunnen worden versterkt. Er zijn ook deelstructuurvisies opgesteld voor specifieke onderwerpen. Zo is voor het gebied ten oosten van Eindhoven de deelstructuurvisie Brainport Oost opgesteld. Deze bevat keuzes voor wonen, werken en bereikbaarheid ten oosten van Eindhoven.

Eindhoven vormt samen met de provincie en met de steden Breda, Helmond, 's-Hertogenbosch en Tilburg het stedelijk netwerk BrabantStad. Dit samenwerkingsverband vervult een voortrekkersrol bij de ruimtelijke en economische ontwikkeling van Noord-Brabant. Sterke steden zijn een voorwaarde voor de toekomst van Noord-Brabant. Vooral in deze steden is de dynamiek van Noord-Brabant goed zichtbaar. De provincie ziet deze steden als het brandpunt van de verstedelijking. Hier wordt geïnvesteerd in de binnensteden (stationsgebieden, kanaal- en snelwegzones) en worden hoogstedelijke functies, zoals bovenregionale voorzieningen, geconcentreerd. Daardoor wordt de centrale positie van de steden versterkt en het draagvlak voor hoogwaardig openbaar vervoer en stedelijke- en culturele voorzieningen op peil gehouden. Dat draagt bij een hoogwaardig leef- en vestigingsklimaat in Noord-Brabant.

Dit plangebied bevindt zich in binnen het 'Stedelijke concentratiegebied'. Het stedelijk concentratiegebied heeft een bovenlokale opvangtaak voor verstedelijking. De gemeenten maken in regionaal verband en met de provincie afspraken over de verdeling van het verstedelijkingsprogramma in de regionale ruimtelijke overleggen (RRO's). Zorgvuldig ruimtegebruik en toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro) zijn voorwaarden bij het maken van regionale afspraken. De voorgenomen ontwikkeling past binnen het beleid uit de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening van de provincie Noord-Brabant, als voldaan wordt aan de afspraken uit het RRO en de ladder voor duurzame verstedelijking. Hieraan wordt voldaan, zie hiervoor ook paragraaf 3.2.2 en 3.5.

De Interim omgevingsverordening is vastgesteld door Provinciale Staten op 25 oktober 2019 en vervangt een aantal provinciale verordeningen:

• provinciale milieuverordening
• verordenring natuurbescherming
• verordening ontgrondingen
• verordening ruimte
• verordening water
• verordening wegen

Om straks klaar te zijn als de Omgevingswet in werking treedt, heeft de provincie eerst een Interim omgevingsverordening vastgesteld. Het is een ‘Interim’ omgevingsverordening om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de ‘definitieve’ omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet.

De Interim omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige wetgeving en moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen. Dat betekent dat nieuwe mogelijkheden uit de Omgevingswet nog niet zijn verwerkt. Er is wel zo veel als mogelijk aansluiting gezocht bij de Omgevingswet en de voorwaarden voor een omgevingsverordening (bijvoorbeeld bij de opbouw en de digitale vormgeving).Deze Interim omgevingsverordening voegt de bestaande regels over de fysieke leefomgeving zoveel mogelijk samen in één verordening en is beleidsneutraal. Alleen aanpassingen die nodig zijn vanwege de samenvoeging of vanwege al vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie, worden meegenomen.

In de Interim omgevingsverordening staan regels voor:

• Burgers en bedrijven: dit zijn zogenaamde rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten voorwaarden om zo’n activiteit te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding moet doen voordat je mag beginnen.
• Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren.

Rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven

Het gaat hier om regels die naast een eventuele vergunningplicht gelden. Er zijn in de Interim Omgevingsverordening voor de volgende thema’s rechtsreekse regels opgenomen: grondwaterbescherming, grondwateronttrekking, bodemsanering, stortplaatsen, ontgrondingen, varend ontgassen, stiltegebied, wegen, natuur en landbouw. De meeste van deze regels waren eerst opgenomen in de Provinciale milieuverordening, de Verordening wegen, de Verordening ontgrondingen en de Verordening natuurbescherming.

Binnen het plangebied zijn voor de volgende werkingsgebieden rechtstreekse regels van toepassing:

• Stedelijk gebied
• Diep grondwaterlichaam
• Geen Attentiezone waterhuishouding
• Stalderingsgebied

Uitsnede Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (plangebied globaal blauw omlijnd).

Stedelijk gebied en stalderingsgebied

Deze werkingsgebieden zijn relevant voor de rechtstreeks werkende regels ten aanzien van landbouw. Binnen het plangebied is geen landbouw aanwezig of toegestaan. Om die reden is dit werkingsgebied voor dit plangebied niet relevant.

Diep grondwaterlichaam

Dit werkingsgebied is in dit plangebied relevant voor de rechtstreeks werkende regels ten aanzien van grondwater. In dit plangebied is de onconventionele winning van koolwaterstoffen verboden. Hiervan is geen sprake.

Geen Attentiezone waterhuishouding

De Waterwet biedt in hoofdstuk 6 ruimte aan provincie en waterschap om waar nodig zelf in regelgeving te voorzien. De waterschappen zijn als watersysteembeheerder verantwoordelijk voor de regulering van de handelingen in het regionale watersysteem. De Waterwet maakt hierop een uitzondering voor een drie specifieke categorieën van grondwateronttrekkingen. Deze categorieën zijn opgenomen in artikel 6.4 van de wet. Het betreft onttrekkingen ten behoeve van de openbare drinkwatervoorziening, bodemenergiesystemen en onttrekkingen van meer dan 150.000 m3 per jaar ten behoeve van industriële toepassingen. Voor deze categorieën van onttrekkingen is de provincie bevoegd om bij of krachtens verordening regels te stellen.

Artikel 6.4, tweede lid, van de Waterwet biedt de mogelijkheid om onttrekkingen ten behoeve van bodemenergiesystemen van ten hoogste 10 m3 per uur vrij te stellen van de vergunningplicht. Deze vrijstelling van de vergunningplicht is ook in de Interim omgevingsverordening opgenomen, in artikel 2.21.

Instructieregels

Dit zijn de regels die tot voor kort waren opgenomen in de Verordening ruimte Noord-Brabant. Voor dit plangebied gelden de volgende thema's:

1. Concentratiegebied
2. Stedelijk gebied
3. Stalderingsgebied
4. Norm wateroverlast Stedelijk gebied

Ad. 1 Concentratiegebied

Voor het concentratiegebied is in artikel 5.18 Interim omgevingsverordening bepaald dat Gedeputeerde Staten in overleg met de regio's ten minste eens per bestuursperiode relevante prognoses en analyses opstellen, zoals in ieder geval een bevolkings- en woningbehoefteprognose, een prognose voor de ruimtebehoefte aan bedrijventerreinen en een trendanalyse van de mobiliteitsontwikkeling, die richting gevend zijn voor de gezamenlijk te maken afspraken. Verder is aangegeven dat de prognoses en analyses rekening houden met het principe van concentratie van verstedelijking. In paragraaf 3.5 is hier nader op ingegaan. Uit deze paragraaf blijkt dat de woningbouw voldoet aan de regionale woningbouwafspraken zoals die zijn gemaakt in het Afsprakenkader Wonen 2017.

Ad. 2. Stedelijk gebied

Wat betreft het thema stedelijk gebied zijn de volgende aspecten van belang:

Externe werking NNB

Dit plan leidt niet tot een aantasting van ecologische waarden en kenmerken in het NNB zodat dit aspect niet aan de orde is in dit bestemmingsplan.

Windturbines

Dit plan maakt geen windturbines mogelijk. De regels zijn niet van toepassing op dit bestemmingsplan.

Veehouderij

Dit aspect is niet aan de orde in dit plan. De regels zijn niet van toepassing op dit bestemmingsplan.

Duurzame stedelijke ontwikkeling

Dit bestemmingsplan voorziet in een stedelijke ontwikkeling binnen het stedelijk gebied Eindhoven. De Interim omgevingsverordening geeft aan dat in deze gevallen in het bestemmingsplan onderbouwd moet worden dat de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken en het een duurzame ontwikkeling is.

In paragraaf 3.5.1 wordt uitvoerig ingegaan op de regionale woningbouwafspraken. Deze ontwikkeling voldoet hieraan. Kortheidshalve wordt hiervoor naar deze paragraaf verwezen. Daarnaast voorziet dit bestemmingsplan in een duurzame stedelijke ontwikkeling. Het betreft hier een herontwikkeling van een gebied in het centrum van Eindhoven (inbreidingslocatie). De bestaande waardevolle bebouwing aan de Willemstraat wordt behouden en opgeknapt. De nieuwbouw op het binnenterrein en aan de Heilige Geeststraat wordt op het huidige parkeerterrein gerealiseerd. Het parkeren wordt op eigen terrein opgelost (aan de zijde van de Willemstraat). Gesteld kan worden dat sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik. Zoals uit hoofdstuk 5 blijkt, voorziet dit plan ook in voldoende waterberging.

Deze ontwikkeling voorziet in een kwaliteitsimpuls voor het gebied. Door deze ontwikkeling wordt een aantrekkelijk woonmilieu en verblijfsklimaat gerealiseerd.

In de regels is tevens het maximum aantal woningen opgenomen.

Ad. 3. Stalderingsgebied

Het plangebied is aangeduid als een stalderingsgebied waarbinnen regels gelden voor hokdierhouderijen. Dit is in dit bestemmingsplan niet aan de orde.

Ad. 4 Norm wateroverlast Stedelijk gebied

Het waterschap is in de Interim omgevingsverordening aangewezen als beheerder van het regionale watersysteem met de daarbijbehorende regels waaraan voldaan moet worden. Deze regels zijn niet van toepassing voor dit plan.

Geconcludeerd kan worden dat dit bestemmingsplan voldoet aan de regels van de Interim omgevingsverordening.

In december 2009 is de Interimstructuurvisie 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. Met de Interimstructuurvisie 2009 geeft de gemeenteraad invulling aan de ambitie om Eindhoven door te ontwikkelen in zijn kwalitatief hoogwaardige combinatie van wonen, werken en groen. De nadruk ligt daarbij ook op leefbaarheid en bereikbaarheid. Als kerngemeente van Brainport Zuidoost Brabant stuurt Eindhoven aan op het bieden van ruimte aan een krachtige ontwikkeling van deze economische kernzone, een hoge kwaliteit van de leefomgeving en aandacht voor sociale betrokkenheid en ondernemend burgerschap tot op buurtniveau. Op deze wijze geeft de raad invulling aan het begrip duurzame ruimtelijke kwaliteit.

De Interimstructuurvisie is het resultaat van de integratie van de ruimtelijk relevante raadsprogramma's die tot medio 2009 zijn vastgesteld. Dit is onder andere verbeeld in een kaart die inzicht biedt in de verdeling van het actuele en gewenste grondgebruik.

Gebruik van de ruimte (Interimstructuurvisie Eindhoven, 2009).

Dit plangebied is op de kaart 'Gebruik van de ruimte' uit de Interimstructuurvisie aangeduid als 'Wonen', 'Onderwijs', 'Werken' en 'Centrumvoorzieningen'.

Wonen

Deze gronden zijn voornamelijk bedoeld voor wonen, inclusief alle afgeleide wijk- en buurtgerichte functies op het gebied van (middelbaar-/ basis-)onderwijs, zorg, opvang, cultuur, religieuze voorzieningen, ontspanning en vrije tijd, groen (o.a. buurt- en wijkparken, sportfaciliteiten en -velden, buurtontmoetingsruimten), detailhandel en werken (woonwerkcombinaties en kleine bedrijven met milieucategorie 1, 2 en gedeeltelijk 3). Deze functies zijn noodzakelijk voor het functioneren van een gebied als woongebied. Zij vallen dus onder deze definitie en worden niet afzonderlijk in beeld gebracht, mede omdat hun ruimtebeslag relatief beperkt is.

Onderwijs

Deze gronden zijn bedoeld voor geclusterde onderwijs- en onderzoekfaciliteiten voor voortgezet (speciaal) onderwijs en op MBO, HBO en universitair niveau en daarbij horende voorzieningen als kleine aantallen studentenwoningen, expat-hotel, detailhandel, horeca, congresfaciliteiten en sportvoorzieningen.

Werken

Hieronder vallen werkgerelateerde functies: industrie, research en ontwikkeling, handel, kantoren, grootschalige en perifere detailhandel, transport, bouwnijverheid, dienstverlening. Tevens alle productieactiviteiten van kunst en design en ook alle voorzieningen die bij een functioneel en modern bedrijventerrein horen (o.a. parkmanagement).

Centrumvoorzieningen

Hieronder vallen goed bereikbare concentraties van centrumstedelijke voorzieningen op het gebied van detailhandel, horeca, dienstverlening, cultuur, welzijn en zorg.

Het realiseren van appartementen en twee winkels in het bestaande pand aan de Willemstraat past binnen de genoemde aanduidingen wonen, onderwijs, werken en centrumvoorzieningen. Voor het overige doet het plan geen afbreuk aan en past het binnen de uitgangspunten van de Interimstructuurvisie 2009.

Op 8 januari 2008 heeft de raad de Ontwikkelingsvisie 'De Bergen, Quartier Vivant' met bijbehorend Uitvoeringsprogramma vastgesteld. Het uitgangspunt voor De Bergen is het koesteren en versterken van de bestaande kwaliteiten. In de Ontwikkelingsvisie De Bergen wordt met een aantal thema's de gewenste ontwikkeling in de Bergen toegelicht. Samenvattend is de Bergen een cultuurhistorisch waardevol gebied gekenmerkt door kleinschaligheid en een mix van wonen, winkels, zakelijke en ambachtelijke dienstverlening en horeca. Het beoogde programma (kleine appartementen voor alle doelgroepen, winkels en/of kantoren) sluit aan op de gewenste functiemix in de Bergen. Wat betreft de bebouwing zijn in de ontwikkelingsvisie een aantal heldere spelregels opgenomen waar ontwikkelingen aan moeten voldoen. Per spelregel die van toepassing is op dit deel van de Bergen is hieronder kort aangeven hoe deze ontwikkeling hieraan voldoet.

1. Authentieke bebouwing instandhouden (niet slopen) en respectvol behandelen.

Uitgangspunt voor dit plan is dat de bestaande bebouwing aan de Willemstraat behouden blijft en opgeknapt wordt. Voor de twee bestaande panden aan de Willemstraat is op de verbeelding de functieaanduiding 'karakteristiek' opgenomen. In de regels is gewaarborgd dat ter plaatse van deze aanduiding de bebouwing niet zonder meer gesloopt kan worden. Daarnaast ligt de dubbelbestemming 'Waarde -Cultuurhistorie' op deze panden. Deze bestemming ziet (o.a.) op het behoud, het herstel en het bevorderen van de cultuurhistorische waarden. Daarnaast is in deze bestemming geregeld dat behoud, onderhoud en versterken voor vernieuwen en ontwikkelen gaat.

2. Beheerst ontwikkelen. Geen ongebreidelde verdichting, maar archipunctuur: met gerichte kleine en grote transformaties de buurt van binnenuit vernieuwen en verrijken. Gaten in straatwanden vullen, braakliggende terreinen ontwikkelen en binnenterreinen benutten. Parkeren ondergronds brengen en daarboven bebouwing en open(bare) ruimte tot stand brengen.

Deze ontwikkeling is geen ongebreidelde verdichting (zie hiervoor ook paragraaf 2.3). De opening in de straatwand van de Heilige Geeststraat wordt opgevuld en het braakliggend terrein tussen de Heilige Geeststraat en de Willemstraat wordt ontwikkeld met appartementen georiënteerd op een binnenhof. Het parkeren wordt opgelost op maaiveld. Ondergronds parkeren is alleen mogelijk met meer bouwvolume (programma). Dit is niet wenselijk op deze locatie.

3. Fijnmazig netwerk van voetgangersverbindingen uitbreiden door de grote bouwblokken heen, in de voor de Bergen zo kenmerkende gebogen lijnen.
   In dit plangebied wordt geen openbaar toegankelijke doorgang gerealiseerd. Aan de Willemstraat wordt een ontsluiting voor auto's gerealiseerd ten behoeve van het bewonersparkeren. Aan de Heilige Geeststraat komt een voetgangers/fietsers ontsluiting voor de nieuwe bewoners. Het niet openbaar toegankelijk maken van de verbinding tussen de Heilige Geeststraat en de Willemstraat sluit niet aan bij de ambitie van het uitbreiden van een fijnmazig voetgangersnetwerk in De Bergen. Naar aanleiding van de afspraken die zijn gemaakt in het mediationtraject (zie ook paragraaf 9.4) wordt afgeweken van de ambitie om een (semi) openbare doorsteek te realiseren. Dit vanwege de veiligheid.

4. Bij nieuwbouw kiezen voor contextueel bouwen en gaan voor kwaliteit.

Door te voldoen aan bovenstaande spelregels wordt voldaan aan contextueel bouwen. In de architectonische uitwerking en inrichting van het binnenterrein wordt tevens rekening gehouden met de kenmerken van het gebied De Bergen en daardoor is tevens sprake van kwaliteit. De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit zal dit bij de omgevingsvergunning beoordelen.

5. Bergen Noord (Grote Berg - Willemstraat) : Het unieke karakter van de Bergen Noord houdt alleen stand als nieuwbouw aangepast aan het bestaande wordt ontworpen.

Mede omdat het plangebied wordt omsloten door bebouwing en door achterterreinen die gebruikt worden voor parkeren, vraagt het gebied om een ontwikkeling in de vorm van in zichzelf gekeerde structuur. Aldus is gekozen voor hofbebouwing, bestaande uit aangesloten bebouwing met kleinere wooneenheden van gelijke architectonische opzet rond een gezamenlijke open binnenruimte. Historisch gezien lagen binnen dergelijke hofjes op de binnenruimte de gemeenschappelijke voorzieningen, later is dit vaak veranderd naar een plantsoen of tuin. Veelal waren deze hofjes moeilijk te zien vanaf de straat en bereikbaar via een poort of poortgebouw. Dit plan refereert qua opzet naar de oorspronkelijke typologie door zowel de basisstructuur als de ingetogen architectonische opzet, waarbij de afzonderlijke wooneenheden wel herkenbaar blijven. Elk blok heeft zijn eigen ontsluiting. De overgebleven ruimtes worden gebruikt als buitenruimte, buitenberging of voor het stallen van fietsen en auto's (aan de zijde van de Willemstraat).

6. Ieder bouwplan moet zijn geïnspireerd op de architectuur en schaal van de Bergen en gerelateerd aan de specifieke vormgeving en context waarin het plan wordt gerealiseerd. Dit wil zeggen rode baksteenarchitectuur (traditioneel of eigentijds), hoogte afgestemd op directe omgeving (even hoog of lager dan gemiddelde hoogte aangrenzende panden, doch max. 15 meter), perceelsgewijze opbouw, aandacht voor geveldetaillering, mix van kapvormen die in de Bergen voorkomen.

Het bestemmingsplan geeft alleen functies en bouwvolumes aan. Architectonische uitwerking zoals materiaalkeuze, geveldetaillering, perceelsgewijze opbouw wordt beoordeeld door de commissie Ruimtelijke Kwaliteit. In een nog samen te stellen regiegroep met de buurt zal de uiteindelijke architectuur en materialisatie gezamenlijk bepaald worden. De bebouwingshoogte is afgestemd met die van de omgeving (zoals hierboven aangegeven). In het bestemmingsplan is de kapvorm niet geregeld. In de Bergen is de dakvorm heel divers. Keuze van dakvorm is mede afhankelijk van de nog uit te werken architectonisch verschijningsvorm van de woningen.

Dit initiatief toetsend op de uitgangspunten van de ontwikkelingsvisie de Bergen uit 2008 kan geconcludeerd worden dat het plan hierop aansluit, met uitzondering van het uitbreiden van een fijnmazig netwerk van voetgangersverbindingen. Dit is een uitvloeisel van de mediationovereenkomst. Het project is geen ongebreidelde verdichting. Gaten in straatwanden worden opgevuld en een braakliggend terrein wordt ontwikkeld met een woonfunctie. Het parkeren wordt weliswaar op maaiveld opgelost maar is kleinschalig. De bebouwingshoogte varieert tussen de twee en drie bouwlagen waarbij rekening wordt gehouden met privacy en bezonning van omliggende percelen.

Uitvoeringsprogramma De Bergen

In het Uitvoeringsprogramma De Bergen is voor het binnenterrein tussen Heilige Geeststraat en Willemstraat een ambitie uitgesproken. Daarbij is gesteld dat het maken van een doorsteek tussen Heilige Geeststraat, via het binnenterrein, richting de Willemstraat enkel mogelijk is als de nieuwe route gekoppeld kan worden aan nieuwe publieke functies. Alleen op die wijze kan een aantrekkelijke en sociaal veilige route ontstaan. Zoals hierboven aangegeven volgt uit de mediation dat geen openbare doorsteek wordt gemaakt. Daarnaast volgt uit de mediation dat geen publieke functies op het binnenterrein worden gerealiseerd. Er is in dit plan dus geen sprake van een doorgaande route tussen de Willemstraat en de Heilige Geeststraat.

In het uitvoeringsprogramma wordt verder gesteld dat op het binnenterrein een bescheiden woningbouwontwikkeling denkbaar is, indien deze ontsloten kan worden op de Heilige Geeststraat. De bebouwing is stedenbouwkundig goed ingepast omdat de korrelgrootte van de bouwblokken, de maat van de openbare ruimt en de bebouwingshoogte is afgestemd op die van de omgeving. Het binnenterrein is voor bewoners te bereiken via twee poortgebouwen aan de Heilige Geeststraat en Willemstraat.

Er is gekozen voor een woningtypologie waar voldoende behoefte aan bestaat, maar welke daarnaast ook cultuurhistorisch, stedenbouwkundig en verkeerskundig inpasbaar is binnen De Bergen. Dat betekent dat de ontwikkeling voor wat betreft de schaal past binnen de buurt. In paragraaf 3.6.2 wordt nader ingegaan op de cultuurhistorische inpasbaarheid van het plan binnen de wijk. In paragraaf 3.7 wordt verder ingegaan op verkeer en parkeren.

Samen staan de negen gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven(SGE) aan de lat om een woon- en leefklimaat van hoge kwaliteit te realiseren en de veranderende kwalitatieve en kwantitatieve vraag zo goed mogelijk te bedienen. Dit is een voorwaarde voor een aantrekkelijke vestigingsplek voor nieuwe inwoners en om te kunnen blijven concurreren met andere (inter)nationale topregio's. Dit gaat niet alleen. We hebben elkaar maar vooral bewoners en partners, zoals corporaties, ontwikkelaars, beleggers, bouwondernemingen en makelaars, nodig. Die investeren mee in de kwaliteit van de regio en het woonklimaat. Als samenwerkende partners in een creatieve regio zoeken we daarbij ook naar mogelijkheden om innovaties in het bouwproces te realiseren.

Het Regionaal Ruimtelijk Overleg (gemeenten, provincie) heeft op 13 december 2017 het 'Afsprakenkader Wonen 2017' bekrachtigd dat door de afzonderlijke negen gemeenteraden is vastgesteld. Hierin zijn o.a. de volgende afspraken over woningbouwontwikkelingen opgenomen:

1. We geven ruim baan aan initiatieven die uitgaan van herstructurering, transformatie en inbreiding. Dit betreft de locaties binnen het bestaand stedelijk gebied zoals dat is aangegeven in de provinciale Verordening ruimte.
2. Alle overige initiatieven stemmen we op elkaar af, waarbij geldt dat we geen nieuwe uitleglocaties ontwikkelen, tenzij…….Het regionaal portefeuillehoudersoverleg neemt hierover een unanieme beslissing. Uitleglocaties liggen buiten het bestaand stedelijk gebied zoals aangegeven in de provinciale Verordening ruimte.
3. In principe beschouwen we de kwantitatieve provinciale prognoses 2017 als richtinggevend op het niveau van het Stedelijk Gebied. Hierbij maken we zo optimaal
   mogelijk gebruik van de ruimte die de Brabantse Agenda Wonen biedt. Door de
   woningbouwontwikkelingen goed te monitoren kunnen we ingrijpen op het moment dat dat nodig is en voorkomen we dat goede plannen voor de korte termijn (2021) worden tegengehouden op basis van de programmering op langere termijn (2030). Hierdoor ontstaat meer ruimte om snel in te kunnen spelen op marktontwikkelingen.
4. Het Stedelijk Gebied Eindhoven heeft een bestuursopdracht voor de aanpak van een negental majeure projecten gegeven. Het onderdeel programmering kan echter volgens het coördinatieteam op dit moment niet voldoende worden uitgewerkt. Hiervoor heeft zij kaders in de vorm van een regionale visie op wonen en bijbehorende marktonderzoek(en) nodig. Deze visie wordt 2^e helft 2019 verwacht. Het merendeel van de majeure projecten kan daar niet op wachten omdat er enerzijds behoefte is aan deze woningen en anderzijds bestemmingsplannen geactualiseerd, gewijzigd dan wel opgesteld moeten worden. Daarom is in het portefeuillehoudersoverleg van 26 oktober en 21 december 2017 besloten het onderdeel programmeren, voor nu uit de Bestuursopdracht te halen en ten aanzien van de locaties planologische voorwaarden in de nieuwe bestemmingsplannen mee te geven.

In het Afsprakenkader 2017 is aangegeven welke plannen regionaal afgestemd worden. Een nieuw bestemmingsplan dat meer dan 75 woningen in stedelijke kernen of 25 woningen in landelijke kernen mogelijk maakt, dient regionaal afgestemd te worden. Via het coördinatieteam worden deze plannen aan het portefeuillehoudersoverleg voorgelegd.

De provincie ziet er op toe dat de plannen regionaal afgestemd worden. Wanneer bij het vooroverleg blijkt dat dat niet het geval is worden de plannen door de provincie niet in behandeling genomen.

Deze ontwikkeling voorziet in 54 appartementen. Dit past binnen de kwantitatieve prognose voor Eindhoven. Bovendien is de locatie gelegen binnen 'Stedelijk gebied' zoals aangegeven in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (voorheen was dit het 'bestaand stedelijk gebied' zoals aangegeven in de provinciale Verordening ruimte Noord-Brabant). Daarmee past het binnen de afspraken voor woningbouwontwikkelingen.

Woonvisie

De Woonvisie is op 15 december 2015 vastgesteld. In de woonvisie gaat de gemeente in op haar ambities op het gebied van bouwen en wonen. Daarmee wordt de richting waarin de gemeente zich wil ontwikkelen duidelijk gemaakt aan de stad, haar bewoners en alle partijen die een rol spelen in de verdere ontwikkeling van de stad.

Ambitieuze stad

Eindhoven groeit en dat creëert een nieuwe vraag naar wonen. Eindhoven wil verder verstedelijken. Onder stedelijkheid verstaan we een gemengde en gevarieerde omgeving waar mensen wonen, werken en elkaar ontmoeten. En een stad die tegelijk ook groen en gemoedelijk blijft.

We staan voor de unieke kans om de stad als geheel, en het gebied binnen de Rondweg in het bijzonder, de komende jaren te laten groeien. We verwachten dat het inwonersaantal van Eindhoven de komende 10 jaar fors zal toenemen, harder dan de prognoses nu voorspellen. De bijzondere bevolkingsopbouw van Eindhoven (een relatief jonge bevolking) draagt daaraan bij. Die groei moet ook op het vlak van wonen gefaciliteerd worden.

Tot 2030 willen we minstens twee derde van de extra woningcapaciteit binnen de Rondweg realiseren.

Solidaire stad

Wij willen dat Eindhoven een samenleving is, waarvan iedereen onderdeel is. De meeste inwoners kunnen zelfstandig hun plaats vinden in die samenleving, sommigen hebben een steuntje in de rug nodig. We zorgen dat er voor hen een vangnet is.

We hebben oog voor mensen in lastige situaties: asielzoekers, daklozen, mensen in psychische nood en ex-gedetineerden. Door de decentralisatie in de zorg moeten meer mensen met een beperking een plek in de wijk vinden. De vergrijzing zet de komende jaren stevig door. Veel ouderen, met of zonder zorgvraag, zullen langer thuis blijven wonen. Het is belangrijk dat er voor al deze mensen een plek blijft op de woningmarkt. Concentratie in bepaalde wijken is ongewenst.

De sociale woningvoorraad is onderdeel van de sociale basisinfrastructuur. In theorie is in Eindhoven de sociale woningvoorraad in balans met de doelgroep. Twee ontwikkelingen vragen echter om aandacht: de samenstelling van de sociale woningvoorraad en de positie van de 13.500 huishoudens met een middeninkomen. Met de inwerkingtreding van de nieuwe woningwet 2015 moeten woningcorporaties hun woningen 'passend toewijzen'.

Het aantal eenpersoons- en tweepersoonshuishoudens groeit. Dit betekent een grote uitdaging. Niet alleen in woonwensen maar ook in betaalbaarheid, want alleen wonen is relatief duur. We zetten in op transformatie en ander gebruik. Bij de transformatie van grotere kantoren, zorg- en onderwijsgebouwen kunnen (collectief) particulier opdrachtgeverschap en nieuwe woonconcepten een oplossing bieden. Ook het gebruik van eengezinswoningen door bijvoorbeeld twee eenpersoonshuishoudens, met name in het gebied buiten de Rondweg, behoort tot de mogelijkheden.

Innovatieve stad

We gaan partijen uitdagen om klantgeoriënteerd, sneller, goedkoper en duurzamer te produceren. En ook in de aanpak van de bestaande voorraad en in de transformatie van kantoren en zorggebouwen is er een grote behoefte aan vernieuwing en aan creatieve, betaalbare oplossingen.

Een andere ontwikkeling is het zogenaamde flexwonen. Tot voor kort kende de woningmarkt een vrij overzichtelijk aanbod: koop- of huurwoningen, zelfstandige of onzelfstandige woonruimten, grondgebonden woningen of appartementen. Maar de vraagkant is de afgelopen jaren sterk veranderd. Er komen steeds meer groepen die behoefte hebben aan tijdelijke woonruimte. Denk bijvoorbeeld aan studenten, expats, arbeidsmigranten, mensen die een echtscheiding achter de rug hebben, ex-gedetineerden en mensen die uit een opvangvoorziening komen. Deze mensen zijn op zoek naar goede tijdelijke huisvesting, met passende voorzieningen, die snel beschikbaar is en tegen een prijs die past bij hun budget. Dit flexwonen wordt een belangrijke nieuwe woonvorm in Eindhoven. Het biedt tevens kansen voor de transformatie van leegstaand vastgoed.

Verder willen we in de koopsector dat inwoners zoveel mogelijk invloed hebben op hun eigen woning en woonomgeving, bijvoorbeeld door het stimuleren (collectief) particulier opdrachtgeverschap. En we willen dat zelf bouwen niet alleen bereikbaar is voor de huishoudens met een hoger inkomen.

Woningmarkt

Deze locatie is gelegen in een centrumstedelijk woonmilieu. Voor deze woonmilieus hanteert de gemeente onderstaand programma. Dit programma is mede gebaseerd op recent woningmarktonderzoek ("Marktmechanismen op de Eindhovense woningmarkt", Companen 2018).

Het woonprgramma voor centrum stedelijk woonmilieu ziet er voor de periode 2020 t/m 2024 als volgt uit:

De realisatie van 45 huurappartementen in het middenhuursegment (€737-€950) en 9 huurappartementen in het dure huursegment (>€950) passen uitstekend in dit programma. Hierbij gaat de voorkeur van de gemeente uit naar appartementen in het middenhuursegment laag tussen € 737-€850.

Gelet op het bovenstaande voorziet deze ontwikkeling aldus in een actuele behoefte. Zowel kwantitatief als kwalitatief is er behoefte aan de beoogde huurappartementen in het centrumstedelijk milieu.

De gemeente Eindhoven heeft eigen archeologiebeleid, als uitwerking van het nationale en provinciale beleid. Dit beleid staat in het 'Beleidsplan archeologie Eindhoven en Helmond 2008-2012', dat de raad in september 2008 heeft vastgesteld. De gemeente neemt de verantwoordelijkheid voor het bodemarchief zelf ter hand door te investeren in kerntaken en opbouw van expertise.

De gemeente kent archeologische waarden daterend uit de prehistorie en de Romeinse tijd. Het gemeentelijk bodemarchief herbergt tevens fundamentele gegevens over de geschiedenis van stad en platteland gedurende en na de middeleeuwen. Deze gegevens zijn van groot belang voor de reconstructie van het verleden, temeer omdat archivalische bronnen in Eindhoven nagenoeg ontbreken.

De archeologische gebieden binnen de gemeente Eindhoven staan aangegeven op de gemeentelijke archeologische waardenkaart, onderdeel van de gemeentelijke cultuurhistorische waardenkaart. Het beleid is om bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te houden met de archeologische waarden en verwachtingen in de ondergrond en daarbij uit te gaan van de gemeentelijke archeologische waardenkaart.

Het plangebied is niet gelegen in een archeologisch waardevol gebied dan wel in een archeologische verwachtingsgebied. Het aspect archeologie levert dan ook geen belemmeringen op voor deze ontwikkeling.

Luchtfoto omgeving plangebied waarop de gebieden zijn gearceerd die archeologische waarde hebben.

Wel geldt ten aanzien van archeologie een meldingsplicht voor archeologische toevalsvondsten. Mochten tijdens werkzaamheden archeologische resten worden aangetroffen dan dienen deze (op grond van de meldingsplicht art. 53 Monumentenwet 1988) direct gemeld te worden aan de Afdeling Archeologie van de gemeente Eindhoven. Vervolgens zal bepaald worden of en zo ja welke aanvullende maatregelen getroffen worden.

Op 18 maart 2008 is de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven vastgesteld. De kaart dient als beleidskader om bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad rekening te kunnen houden met de cultuurhistorie van Eindhoven. De kaart geeft, naast rijks- en gemeentelijke monumenten een overzicht van de historische structuur van wegen en waterlopen, historisch waardevolle stedenbouwkundige en landschappelijke- en groenstructuren, beschermde stads- en dorpsgezichten en monumentale bomen. Bij de samenstelling van de kaart is onder andere gebruik gemaakt van de gegevens van de provinciale cultuurhistorische waardenkaart.

Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart Eindhoven (plangebied rood omlijnd).

Onderhavig plan is aangeduid als Historisch stedebouwkundig gebied. De Willemstraat is aangeduid als Historische wegenstructuur voor 1900. In het kader van het bestemmingsplan De Bergen is een cultuurhistorisch basisonderzoek (CBO) verricht naar de in het gebied De Bergen voorkomende cultuurhistorische waarden. De resultaten zijn verwerkt in het onderzoeksrapport "De Bergen Cultuurhistorisch Basisonderzoek, Ruimtelijke karakteristieken en richtlijnen". Dit onderzoek is als Bijlage 2 opgenomen bij de toelichting. Vanuit het CBO en de cultuurhistorische waardenkaart is een vertaalslag naar een Beleidskaart gemaakt. In die kaart wordt het beleid zichtbaar gemaakt om het beheer van en de ontwikkelingen binnen het gebied te kunnen sturen.

Uitsnede beleidskaart Cultuurhistorisch basisonderzoek (plangebied blauw omlijnd)

Zoals op de beleidskaart van het CBO te zien is, ligt het plangebied binnen de erfgoedcontour. Binnen deze contour mag slechts worden gebouwd in overeenstemming met de ruimtelijke karakteristiek en de cultuurhistorische waarden zoals die zijn omschreven in het cultuurhistorisch basisonderzoek en zijn aangeduid op de daarop gebaseerde beleidskaart met in achtneming van het volgende:

1. behoud, onderhoud en versterken gaat voor vernieuwen en ontwikkelen;
2. vernieuwen en ontwikkelen geschiedt vanuit en met respect voor de cultuurhistorische waarden.

Als richtlijn voor ontwikkeling geeft het cultuurhistorisch basisonderzoek aan dat het kleinschalige karakter van het noordelijke deel van De Bergen (waar dit deel in valt) zoveel mogelijk behouden moet blijven. Over het algemeen staat hier perceelsgebonden bebouwing (enkel of dubbelperceel) van gemiddeld twee of drie bouwlagen. Bij toekomstige ontwikkelingen moet zoveel mogelijk aansluiting worden gevonden op de historische situatie. Kleinschalig, aansluitend op de massa van de bestaande bebouwing, maar met vrijheid voor nuanceverschillen. Om deze waarden te borgen is in de regels de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' opgenomen. Voor herontwikkeling en het inpassen van nieuwe bebouwing geldt het algemene uitgangspunt dat aangesloten moet worden bij het kleinschalige karakter van dit deel van De Bergen.

De panden Willemstraat 21, 21A/23 liggen in dit plangebied. De panden vormen een geheel (winkelpand) dat stamt uit 1899 en vormt daarmee met nog enkele andere panden de oudste bebouwing aan de Willemstraat, aangelegd als directe verbinding tussen Eindhoven en Strijp rond 1885. Ook is het een van de oudere panden in De Bergen. Vanwege de ouderdom van het gehele pand en verschijningsvorm van de gevel, waarvan verschillende elementen o.a. kapvorm, decoratie (segmentbogen etc.) nog terugverwijzen naar de oorsprong, herbergt het pand belangrijke historische waarden. De gegoten aluminium-rvs geveldecoratie stamt uit 1975 naar een ontwerp van kunstenaar Willy Ceysens. Op basis van het cultuurhistorisch basisonderzoek hebben deze panden de aanduiding 'beeldondersteunend/kenmerkend'. Naast de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' die over het gehele plangebied is gelegen, zijn daarom de panden aan de Willemstraat tevens aangeduid als 'karakteristiek'. De panden mogen niet zonder vergunning geheel of gedeeltelijk gesloopt worden. In de regels is hiervoor een sloopvergunningsstelsel opgenomen. Het sloopvergunningstelsel geldt alleen ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek'. Behoud van deze panden uit 1899 in hun originele, historische verschijningsvorm vormt het nadrukkelijke uitgangspunt, voor eventuele wijzigingen aan het pand of, in een uitzonderlijk geval, bij eventuele sloop en vervangende nieuwbouw zal op basis van een bouwhistorisch en/of cultuurhistorisch onderzoek en een duidelijk architectonisch eindbeeld voor deze panden moeten worden aangetoond hoe dat de cultuurhistorische waarden ook in de nieuwe situatie voldoende geborgd zijn.

Het zuidelijke deel aan de Heilige Geeststraat is nu een open gat, maar wordt ingevuld met woningen. Deze woningen sluiten aan bij de bouwvorm en -massa van de naastgelegen panden. De perceelsgewijze opbouw aan deze straat blijft behouden. Onderhavig plan voorziet met inachtneming van de cultuurhistorische waarden in de renovatie van de panden aan de Willemstraat (dat bij deze panden prima mogelijk is) waarmee deze behouden zullen blijven. Wel wordt hier een onderdoorgang gerealiseerd ten behoeve van de ontsluiting van het gebied. Aan de bouwmassa van de panden zal niets veranderen. Het complex op het binnenterrein bestaat uit (overwegend) twee bouwlagen en drie bouwlagen. Op het binnenterrein beslaat dit plan meerdere percelen, waardoor geen sprake is van perceelsgebonden bebouwing, een belangrijke karakteristiek in De Bergen. Vanwege de ligging aan een besloten hofje blijft dit echter vanaf de straat onopgemerkt.

Volledigheidshalve wordt nog vermeld dat in het onderzoek uit september 2016 van Cultuurhistorisch Bureau Hüsken en Zoon. Jos Hüsken "Cultuurhistorie noordwestelijke gebied van de Bergen" (dat als Bijlage 3onderdeel uitmaakt van deze toelichting) ten aanzien van de invulling van het binnenterrein het navolgende is opgenomen.

'Op plaatsen waar dit mogelijk is, zouden de binnenterreinen verder kunnen worden bebouwd. Voorwaarde voor die bebouwing is wel, dat die nieuwbouw qua hoogte aansluit bij de bebouwde omgeving. Het zou bovendien een pré zijn, als die nieuwbouw door een dakvorm die afwijkt van de panden aan de straatzijde duidelijk maakt, uit een latere bouwperiode te komen. Of, zoals in het gemeentelijk rapport wordt vermeld:-passend bij de architectuur en de schaal in De Bergen (rode baksteenarchitectuur met aandacht voor geveldetaillering, perceelsgewijs bouwen, met verticaal gelede architectuur, een mix van kapvormen en een hoogte die afgestemd is op de directe omgeving'.

Op basis van het bovenstaande kan worden gesteld dat de ontwikkeling de cultuurhistorische waarden niet onevenredig aantast. Er wordt aangesloten bij de omliggende bouwwijzen en bouwmassa. Beeldondersteunende bebouwing wordt behouden. Om de cultuurhistorische waarden ook in de toekomst te behouden en beschermen is in dit bestemmingsplan een dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' opgenomen.

De mobiliteitsvisie 'Eindhoven op Weg' is in 2013 door de gemeenteraad vastgesteld. Hierin is het verkeersbeleid voor de komende decennia (planhorizon 2040) vastgelegd. Deze visie vormt het bestuurlijke beleidskader voor alle verkeers- en mobiliteitsopgaven.

Er wordt een ontsluiting voor autoverkeer aan de Willemstraat gerealiseerd. De parkeerplaatsen op het eigen terrein worden op deze manier ontsloten. Aan de Heilige Geeststraat wordt een doorsteek voor de bewoners als voetgangers en fietsers gerealiseerd. Het aantal verkeersbewegingen vanaf het Wilhelminaplein, de Heilige Geeststraat en de Kleine Berg wordt door deze ontwikkeling verminderd aangezien geen auto-ontsluiting aan Heilige Geeststraat wordt gerealiseerd.

Parkeren
De ruimte in de stad is beperkt en kostbaar. De gemeente moet dan ook de schaarse ruimte efficiënt gebruiken. Daarom worden bij een plan eisen aan het aantal te realiseren parkeerplaatsen gesteld. Bij besluit van 17 mei 2016 heeft het college van burgemeester en wethouders de Nota Parkeernormen 2016 vastgesteld. Hierin zijn normen vastgelegd voor parkeren. Deze nota is inmiddels geactualiseerd door de Actualisatie Nota Parkeernormen 2019.

De Actualisatie Nota Parkeernormen 2019 is vanaf 4 oktober 2019 van kracht en past in de ontwikkeling naar een groenere, bereikbare en duurzame stad. We hebben te maken met een grote verdichtingsopgave in Eindhoven en tegelijk moeten we het centrum van Eindhoven goed bereikbaar houden. Er is straks minder plaats voor autoverkeer en parkeren in en om het autoluwe centrum. Daarom streven we nu naar het aanleggen van zo min mogelijk nieuwe parkeerplaatsen en we zetten zoveel mogelijk in op duurzame alternatieve vervoerswijzen: lopen, fietsen en openbaar vervoer.

In de nota is dat uitgewerkt in de zogenaamde verplichte "HOV-reductie" (minder parkeerplaatsen bij stations en Hoogwaardig openbaar vervoer-haltes) en het stimuleren van gebruik van deelauto's voor bewoners. Als tweede aanpassing willen we de bestaande (privé) parkeercapaciteit beter en efficiënter gaan benutten ten opzichte van realisatie van parkeerplaatsen op eigen terrein. De derde belangrijke aanpassing is dat ontwikkelaars een bijdrage in het mobiliteitsfonds moeten storten, bij gebruik van reeds aanwezige openbare parkeerplaatsen. Met dat geld willen we onder andere de opbouw van een stadsbreed deelmobiliteit netwerk op weg helpen. In de Actualisatie Nota Parkeernormen 2019 hebben we eveneens de fietsparkeernormen geactualiseerd en gaan daar uitgebreider op toetsen en handhaven.

Verder is van belang dat elk bestaand adres of een nieuw adres waar een omgevingsvergunning is afgegeven na 2016 in het POET-overzicht (Parkeren Op Eigen Terrein) komt. Adressen uit dit overzicht kunnen geen (nieuwe) parkeervergunning aanvragen en hebben geen recht op een bezoekersregeling binnen betaald parkeergebieden.

Om de parkeerbehoefte te bepalen is de rekentool ingevuld. Hier komt een parkeeropgave uit van 21 parkeerplaatsen. Dit is de normatieve parkeerbehoefte waarop de toets dubbelgebruik is toegepast. Vervolgens is de mobiliteitscorrectie toegepast. Dat wil zeggen dat bepaald wordt hoeveel autoparkeerplaatsen met alternatief duurzaam vervoer ingevuld kan worden. Voor dit plan wordt toepassing gegeven aan de HOV-reductie. Omdat deze locatie (hemelsbreed) binnen 800 meter van station Eindhoven Centraal is gelegen, mag de parkeeropgave met 50% verminderd worden. In totaal zijn 10 parkeerplaatsen benodigd op eigen terrein. Er is op eigen terrein voldoende ruimte aanwezig om deze 10 parkeerplaatsen te realiseren.

Verder blijkt uit de ingevulde rekentool dat 136 fietsenstallingen nodig zijn voor deze ontwikkeling. Ook hiervoor is ruimte binnen het plangebied.

De berekening van de parkeerbehoefte voor deze ontwikkeling is als Bijlage 4 opgenomen.

Begin 2017 is een actualisatie van Groenbeleidsplan door de gemeenteraad vastgesteld. Dit Groenbeleidsplan 2017 is gemaakt met de veranderende rol van de overheid in het achterhoofd. Het voorziet in vier sporen "het verhaal van de stad", wat de waarde van groen is (functies als uitgangspunt), welke ambitie de gemeente daarmee heeft en het daadwerkelijke groenbeleid. Het groenbeleidsplan heeft als doel het duurzaam veiligstellen en ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardige groenstructuur met daarin passende functies. Hiermee levert de toepassing van het groenbeleid een wezenlijke bijdrage aan een aantrekkelijke en gezonde woon- en werkomgeving als karakteristieke kwaliteit van Eindhoven. Een omgeving die leefbaar en klimaatadaptief is en een volwaardig vestigingsklimaat biedt voor Brainport.

Het groenbeleid sluit aan op de geomorfologische structuur van de stad: de structuur van dekzandruggen en beken (Dommel en Gender) die Eindhoven hebben gevormd. Op basis van de tuinstad gedachte is bij de verdere ontwikkeling van Eindhoven sterk ingezet op het behoud van de groene ruimten tussen de voormalige dorpen. Genneper Parken (tussen Stratum en Gestel), Brainport Park (tussen Strijp en Woensel) en De Karpen (tussen Woensel en Tongelre) vormen nog altijd imposante, groene wiggen, die tot diep in de stad reiken. Het behoud van de robuuste groenstructuur, die vanuit het buitengebied, via de wiggen tot aan de bomen bij de voordeur reikt, is een belangrijk uitgangspunt van het groenbeleidsplan.

Het Groenbeleidsplan heeft in principe betrekking op al het groen van Eindhoven, dus niet alleen het groen in eigendom van de gemeente. Omdat niet al het groen bescherming krijgt door een specifieke groenbestemming en de gemeente enkel directe invloed heeft op haar eigen eigendommen, is niet al het groen automatisch beschermd.

In het Groenbeleidsplan 2017 zijn onder andere procesafspraken genoemd die een relatie hebben met een ruimtelijke procedure. Het betreft een procesafspraak over groenplannen bij ontwikkeling van gebouwen of gebieden en de procesafspraak over de groenregelingen voor bomen (Verordening Bomen en Nadere regels bomen) en de Regeling Groencompensatiefonds. De genoemde groenplannen dienen een toelichting van de groene inrichting van een ontwikkeling te geven. Behoud van het bestaande groen is het uitgangspunt, evenals het (door)ontwikkelen van de groene kwaliteiten waar nodig. Het Groenbeleidsplan 2017 geeft in een kaart met zes ruimtelijke strategieën de kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling in relatie tot groen.

Figuur: Ruimtelijke Strategieënkaart

Dit plangebied is in het Groenbeleidsplan 2017 aangeduid als 'stad, rood beeldbepalend'. In deze gebieden heeft groen een ondersteunende functie aan de stedelijke identiteit ('aankledingsgroen') of een recreatieve functie voor de woonomgeving (parken). Het beleid is gericht op behoud en ontwikkelen van deze groene elementen of functies. Het oppervlak groen binnen deze categorie zou niet verder af moeten nemen. De ontwikkeling vindt plaats binnen stedelijk gebied. Het plangebied heeft lange tijd braak gelegen. Momenteel is het plangebied in gebruik als particulier parkeerterrein. Hier is weinig groen aanwezig. Het groen zal door deze ontwikkeling dan ook niet afnemen. Bij de verdere uitwerking van het plan zal aandacht besteed worden aan het toevoegen van groen in het plangebied, waarbij het uitgangspunt is om maximaal te vergroenen. Dit volgt uit de vaststellingsovereenkomst die in het kader van het mediationtraject is gesloten (zie hiervoor paragraaf 9.4). Het groen in het plangebied zal door deze ontwikkeling dan ook toenemen ten opzichte van de huidige situatie.

Beleidsregels groencompensatie

Op 13 maart 2018 is de 'Regeling Groencompensatiefonds' vastgesteld. Bij deze regeling hoort de 'Beleidsregel Groencompensatie'. Deze beleidsregel is bedoeld als afwegingskader bij aanvragen voor (ruimtelijke) ontwikkelingen die kunnen leiden tot aantasting van groen. Bij aantasting en verlies van groen is compensatie vereist. Deze Beleidsregel geeft hiervoor de richtlijnen. De beleidsregel is van toepassing op openbaar groen in eigendom van de gemeente en op groen in eigendom van derden, waarbij de gronden een groene bestemming hebben op basis van het geldende bestemmingsplan.

De gronden zijn in eigendom van de initiatiefnemer maar hebben geen groene bemming in het bestemmingsplan De Bergen. De beleidsregel groencompensatie is hier dus niet van toepassing.

Het gemeentelijk beleid ten aanzien van bomen is vastgelegd in de Verordening Bomen 2015. Deze is op 7 april 2015 door de gemeenteraad vastgesteld en op 24 augustus 2016 in werking getreden. De Verordening en (uitwerking daarvan in) nadere regels Bomen is van toepassing op bomen die niet vallen onder de regelgeving van de Wet natuurbescherming. De Wet natuurbescherming is van toepassing op:
- bossen die buiten de 'bebouwde kom Boswet' liggen;
- alle beplantingen van bomen die groter zijn dan 10 are;
- bomen in een rijbeplanting, als de rij uit meer dan 20 bomen bestaat.

Voor bomen geldt dus of de Wet natuurbescherming of de Verordening Bomen 2015. Voor het vellen van bomen dient, behoudens een aantal vrijstellingen, een melding te worden gedaan bij de Provincie Noord Brabant. Er is een herplantplicht van toepassing.

Verordening Bomen

Het bomenbeleid is gebaseerd op drie pijlers: behoud, versterking en ruimte voor dynamiek. Eindhoven wil een aantrekkelijke groene stad zijn en blijven. Bomen spelen daarbij een voorname rol. Een hoogwaardig bomenbestand dat een duurzame bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit en recht doet aan het groene imago van de stad is waar de gemeente naar streeft. Duurzaam behoud van de groene signatuur staat voorop. Het bomenbestand dient echter ook aan te sluiten op intensief gebruik van de openbare ruimte en de gewenste ruimtelijke kwaliteit. Dit betekent soms dat in een bepaalde situatie andere belangen preferabel zijn en bomen moeten wijken. Het bomenbeleid voorziet in die gevallen in de mogelijkheden tot mitigatie en compensatie.

Groene kaart
Een belangrijk onderdeel van de Verordening Bomen is de Groene Kaart. Het is een topografische kaart met daarop aangegeven de beschermde houtopstand. De Groene Kaart bevat verschillende categorieën houtopstanden. Voor bomen in gemeentelijk eigendom (publiek eigendom) kent de Groene Kaart zes categorieën:

• Monumentale bomen;
• Waardevolle bomen;
• Basisbomen;
• Bomen hoofdstructuur;
• Bomen nevenstructuur;
• Bomen in gebieden stad, groen beeldbepalend.

De Groene Kaart kent daarnaast voor bomen in particulier eigendom (privaat eigendom) drie categorieën:

• Waardevolle bomen;
• Bomen in gebieden stad, groen beeldbepalend;
• Bomen op percelen van 500 m2 of groter.

Voor het vellen van een houtopstand die deel uit maakt van tenminste één van deze categorieën is, behoudens een aantal vrijstellingen, een omgevingsvergunning verplicht.

Nadere regels Bomen
De Verordening is uitgewerkt in nadere regels Bomen. Deze zijn op 19 juli 2016 vastgesteld door het college en op 4 augustus 2016 in werking getreden. De beleidsregels geven inzicht in de wijze waarop het college gebruik maakt van de aan haar in de Verordening toegekende bevoegdheden tot het aanwijzen en plaatsen van houtopstanden op de Groene Kaart. Tevens zijn richtlijnen uitgewerkt voor omgang met overlast, de compensatieplicht bij kap, de indieningvereisten bij een vergunningaanvraag, de weigeringsgronden bij beoordeling van een kapaanvraag en het aanbrengen van verlichting is houtopstanden.

Het plangebied
Binnen het plangebied zijn geen waardevolle, monumentale of basisbomen aanwezig. Wel is er een perenboom binnen de plangrenzen aanwezig, maar deze is niet bepalend voor de structuur van het perceel of de omgeving. Het aspect bomen vormt dan ook geen belemmering voor onderhavig plan.

Volledigheidshalve wordt nog opgemerkt dat reeds in 2006 drie bomen binnen het plangebied zijn gekapt met de plicht om minstens drie bomen te herplanten. Gelet op de bouwwerkzaamheden die gepaard gaan met deze ontwikkeling, zijn de drie bomen nog niet herplant. Dit zal gebeuren in het eerstvolgend plantseizoen na realisatie van de bouw.

Leegstaande winkelpanden en borden met ‘opheffingsuitverkoop’ en ‘leegverkoop’ sieren de Nederlandse winkelstraten. Door onder meer de economische crisis en de toenemende invloed van internetverkopen heeft de retail-sector het erg moeilijk. Tegelijkertijd bieden de veranderingen in de sector ook nieuwe uitdagingen en mogelijkheden voor innovatieve concepten. Duidelijk is in ieder geval dat regionale afstemming steeds meer noodzakelijk wordt. Bovendien vraagt de provincie in de Verordening Ruimte om regionale afstemming en zijn regionale afspraken van belang voor de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Naar aanleiding hiervan heeft de Metropoolregio Eindhoven een detailhandelsvisie opgesteld. Hierin zijn de verschillende trends en ontwikkelingen en de gevolgen daarvan beschreven. Vervolgens is er een visie opgesteld, op basis waarvan concrete afspraken geformuleerd zijn. In de subregio’s is vervolgens gewerkt aan subregionale detailhandelsvisies. Deze visies bieden een kader, maar vragen wel nog om lokale verankering. Dat is gebeurd in de gemeentelijke Detailhandelsnota. In deze paragraaf wordt ingegaan op de verschillende visies. De gemeenteraad heeft op 15 december 2015 ingestemd met de regionale en subregionale visies. In diezelfde raadsvergadering is ook de gemeentelijke detailhandelsnota vastgesteld.

De detailhandelswereld is de laatste jaren sterk veranderd. Er zijn een aantal belangrijke trends en ontwikkelingen die daaraan ten grondslag liggen: de economische crisis, toename internetdetailhandel, vergrijzing, huishoudenssamenstelling, veranderend consumentengedrag, het verdwijnen van supermarkten en andere voorzieningen (zoals banken, bibliotheken etc.) in centra en branchevervaging. Deze trends en ontwikkelingen hebben grote gevolgen voor het winkellandschap.

Goed voorzieningenniveau
Het doel van de regionale detaihandelsvisie is om een goed voorzieningenniveau voor de inwoners van de regio te creëren. De detailhandelsstructuur in de regio is opgebouwd uit verschillende lagen. Het centrum van Eindhoven en Ekkersrijt vormen de top van de piramide. Beiden hebben een bovenregionaal verzorgingsgebied. De tweede laag van de piramide bestaat uit regionaal en bovenlokaal verzorgende centra. Deze centra hebben een belangrijke functie in de subregio of voor de omliggende gemeenten. Daarna volgen de grote en kleine kernverzorgende centra, de belangrijkste winkelcentra in de kernen met een lokaal verzorgingsgebied. De onderste laag van de piramide zijn de wijk- en buurtcentra (inclusief kerkdorpen). Naast alle centra zijn er in de regio diverse PDV-locaties. Op Ekkersrijt en de Engelseweg na hebben deze locaties veelal een lokaal verzorgingsgebied.

Detailhandelsstructuur Metropoolregio Eindhoven

In de detailhandelsvisie van de subregio Stedelijk Gebied Eindhoven wordt gestreefd naar een sterke, vitale en dynamische detailhandelsstructuur. Het beleid is gericht op het versterken van de bestaande detailhandelsstructuur. Nieuwe vestigingslocaties voor detailhandel mogen niet ten koste gaan van de bestaande (perspectiefrijke) winkelgebieden.

Detailhandelsstructuur Stedelijk Gebied Eindhoven

Het regionaal detailhandelsbeleid streeft naar een heldere en evenwichtige voorzieningenstructuur, waarbij onderscheid en complementariteit van winkelgebieden centraal staan. Dit houdt in dat detailhandel zoveel mogelijk wordt geclusterd in winkelgebieden en verspreide bewinkeling wordt afgebouwd. Dit geldt ook voor grootschalige winkels zoals tuincentra en bouwmarkten. Indien deze ruimtelijk niet inpasbaar zijn, dan is vestiging buiten de aangewezen winkelgebieden in regionaal verband bespreekbaar. De afwegingen voor het al dan niet toestaan van nieuwvestiging van een tuincentrum of bouwmarkt is gericht op de consumentenverzorging in het verzorgingsgebied.

De hoofdwinkelgebieden hebben allemaal een eigen functie in de structuur. Aard, omvang en samenstelling van het aanbod zijn afgestemd op de verzorgingsfunctie. De binnenstad van Eindhoven moet streven naar het toevoegen van het topsegment om haar positie te verstevigen.

Op 15 december 2015 is de Eindhovense detailhandelsnota “Wie kiest, wordt gekozen” vastgesteld. De detailhandelssector heeft te maken met veel veranderingen. De veranderingen raken de consument, de ondernemer en de vastgoedeigenaar. Het is zaak om uit deze veranderingen een positieve impuls te halen. De veranderende markt zorgt immers ook voor nieuwe kansen die goede winkelgebieden verder kunnen versterken. Zeker voor een stad als Eindhoven is het belangrijk om gewenste initiatieven een plek te geven binnen de structuur. In de detailhandelsnota worden duidelijke keuzes gemaakt over waar welke vormen van detailhandel zijn toegestaan en waar niet. In de nota wordt eerst ingegaan op verschillende onderdelen. Vervolgens wordt per stadsdeel de positie en het perspectief van alle winkelcentra beschreven.

Positie en perspectief Centrum

In de detailhandelsnota is voor het centrum de positie en het perspectief van het winkelcentrum beschreven. Aangegeven is dat het centrum van Eindhoven wordt gezien als één winkelconcentratie met daarbinnen verschillende delen zoals het kernwinkelgebied en De Bergen als bijzonder aanloopmilieu. Ook in de toekomst moeten deze gebieden elkaar blijven aanvullen en ieder een eigen taak vervullen. Om dat te kunnen doen, moeten ze blijven beschikken over eigen kenmerken en kwaliteiten. Dit is duidelijk voor de consument, biedt aanknopingspunten voor strategie en investeringen van ondernemingen en biedt mogelijkheden voor elkaar versterkende effecten (doelgroepen, combinatiebezoeken, e.d.).

Het perspectief van het centrum is goed. Sterker nog, in termen van 'winnende' en 'verliezende' binnensteden in Nederland, heeft de binnenstad van Eindhoven de potentie om te behoren tot de winnaars.

Het gebied De Bergen heeft zich in het afgelopen decennium ontwikkeld tot een aantrekkelijk aanloop- / verblijfsmilieu. Het gebied onderscheidt zich van het kernwinkelgebied. Hier gaat het niet om grootschaligheid en 'anoniem kopen' maar om gezelligheid, specialiteit en 'gezien worden'. Het Eindhovens karakter is er herkenbaar met specialistische zaken in allerlei sectoren (de 'local heroes'). Het is zaak om de onderscheidende identiteit/mentaliteit te koesteren en waar mogelijk te versterken. Zeker waar dit experimenten / innovaties betreft met combinaties op het snijvlak van winkelen en andere (digitale) diensten en winkels met duurzaam en fair trade als uitgangspunt.

Reeds in het bestemmingsplan De Bergen is detailhandel toegestaan voor de gronden aan de Willemstraat. Dit bestemmingsplan handhaaft deze mogelijkheden. Verder wordt geen detailhandel toegestaan in het plangebied.

Binnen het projectgebied zijn geen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig noch komen er straalpaden voor.

Met een milieueffectrapportage (m.e.r.) worden de milieugevolgen van een plan in beeld gebracht. De m.e.r. is gebaseerd op Europese regelgeving. In Nederland is de m.e.r. geregeld in de Wet milieubeheer (Wm) en in het Besluit m.e.r.. De Wm gaat vooral in op de procedure en de inhoudsvereisten. In het Besluit m.e.r. is geregeld in welke gevallen een m.e.r. moet worden opgesteld.

Bij het Besluit m.e.r. is een bijlage opgenomen waarin de criteria voor een m.e.r.-plicht (onderdeel C) en een m.e.r.-beoordelingsplicht (onderdeel D) staan. Een beoordelingsplicht houdt in dat moet worden nagegaan of er sprake is van (mogelijke) belangrijke milieugevolgen. Als deze niet kunnen worden uitgesloten, dan geldt een m.e.r.-plicht.

De onderdelen C en D zijn onderverdeeld in 4 kolommen:

• Kolom 1: de activiteit zelf
• Kolom 2: drempelwaarden activiteit
• Kolom 3: de kaderstellende plannen (zoals een bestemmingsplan)
• Kolom 4: de besluiten

De drempelwaarden van activiteiten die zijn opgenomen in onderdeel D zijn indicatief. Indien een activiteit wordt genoemd in onderdeel D, maar beneden de drempelwaarde van kolom 2 valt, moet een vormvrije m.e.r.-beoordeling plaatsvinden. Dit geldt zowel voor kaderstellende plannen, zoals een bestemmingsplan, als voor besluiten.

In dit kader is 11.2 van onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. van belang. Het gaat daarbij om:

• de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen;

Geen stedelijk ontwikkelingsproject

Uit de jurisprudentie volgt dat of er sprake is van een (wijziging van een) stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van Besluit m.e.r afhangt van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aspecten als aard, omvang en locatie van de voorziene wijzigingen van de stedelijke ontwikkeling een rol spelen. Hieronder wordt ingegaan op deze aspecten.

Het planvoornemen betreft de realisatie van 54 wooneenheden in de woningtypen appartementen. De appartementen worden voorzien in twee bestaande panden aan de Willemstraat en in een nieuw gebouw op een binnenterrein met overwegend twee bouwlagen, alleen aan de noordzijde van de nieuwbouw bestaat de bebouwing uit drie bouwlagen. Drie appartementen zijn gesitueerd aan de Heilige Geeststraat. Daarnaast is detailhandel mogelijk binnen de bestaande panden aan de Willemstraat. Deze panden worden gerenoveerd, maar nemen niet in bouwvolume toe. De functies wonen en detailhandel waren reeds toegestaan in deze bestaande panden. Ook de functie wonen op het binnenterrein was al toegestaan in het voorheen geldende bestemmingsplan. Er is dan ook geen sprake van een functiewijziging.

Deze woningbouwtypen en bouwvolumes komen overeen met de directe omgeving van het plangebied. De nieuwe bebouwing conformeert zich naar korrelgrootte en hoogte aan de omliggende bebouwing. Op het binnenterrein, waar reeds de woonfunctie geldt, worden 46 appartementen gerealiseerd. Daarnaast wordt een gat in de straatwand aan de Heilige Geeststraat opgevuld. Het plangebied is gelegen in hoog stedelijk gebied, in het centrum van Eindhoven. Een dergelijke stedelijke ontwikkeling past daardoor goed in het aanwezige stedelijke woonmilieu.

Het planvoornemen zal wat betreft verkeer aansluiten op de aanwezige infrastructuur (Willemstraat). De infrastructuur heeft voldoende capaciteit en hoeft hierdoor niet te worden opgeschaald. Het toekomstige verkeer gaat op in het heersende verkeersbeeld. Volgens de nota 'Eindhoven op Weg' (2013) is de Willemstraat een belangrijke ontsluitingsweg voor de omgeving. De Willemstraat is aangewezen als wijk- en buurtonsluitingsweg. Het plangebied is daarom goed bereikbaar. De parkeerbehoefte die deze ontwikkeling met zich mee brengt wordt op eigen terrein opgelost.

Conclusie

Uit bovenstaande kan worden geconcludeerd dat geen sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit m.e.r. Een vormvrije m.e.r.-beoordeling is daardoor niet van toepassing. Ter aanvulling van het voorgaande volgt in dit hoofdstuk de toetsing van het planvoornemen aan de wettelijke normen wat betreft ruimtelijk relevante milieuaspecten, zoals bodem, milieuzonering, geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid, duurzaamheid, natuur en water.

Op basis van milieuzonering wordt bepaald welke categorieën bedrijven en/of inrichtingen in het plangebied zijn toegestaan. Dit houdt in dat er voldoende ruimtelijke scheiding moet zijn tussen milieubelastende bedrijven/inrichtingen en woongebieden. Bij het bepalen van deze afstand wordt gebruik gemaakt van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering', editie 2009.

Dit plangebied is gelegen in De Bergen. De Bergen is aan te merken als een gebied met functiemenging.De Bergen kan namelijk aangemerkt worden als een stadcentrum wat volgens de VNG-brochure wordt aangemerkt als een functiemengingsgebied. Een gebied met functiemenging wordt gebruikt daar waar sprake is van milieubelastende en milieugevoelige functies die op korte afstand van elkaar zijn gesitueerd of waar men een grote levendigheid tot stand wil brengen. Om milieuzonering hanteerbaar te maken wordt voor dit plangebied uitgegaan van de "Staat van bedrijfsactiviteiten - functiemenging" zoals die is opgenomen in de VNG brochure 'Bedrijven en milieuzonering', editie 2009.

De indeling van de bedrijven c.q. bedrijfsactiviteiten is vastgelegd in de "Lijst van bedrijfsactiviteiten - functiemenging". Deze lijst is gebaseerd op voornoemde "Staat van bedrijfsactiviteiten - functiemenging" van de VNG. In deze lijst worden bedrijfsactiviteiten ingedeeld in drie categorieën. De activiteiten in de Lijst van bedrijfsactiviteiten - functiemenging bestaan uit de categorieën A, B of C. De betekenis voor de toelaatbaarheid is als volgt:

Categorie A

Activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijven zijn daarbij toereikend.

Categorie B

Activiteiten die in gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden.

Categorie C

De activiteiten zoals genoemd onder categorie B, waarbij vanwege de relatief grote verkeersaantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur is aangewezen.

Voor de toelaatbaarheid van deze activiteiten (categorie A, B en C) geldt in zijn algemeenheid:

• het gaat om kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid;
• productie en/of laad- en loswerkzaamheden vinden alleen in de dagperiode plaats;
• de activiteiten (inclusief opslag) geschieden hoofdzakelijk inpandig;
• activiteiten uit categorie C beschikken daarnaast over een goede aansluiting op de hoofdinfrastructuur.

Bij woningbouw in de buurt van bedrijven wordt onderzocht of een goed woon-en leefklimaat voor de toekomstige bewoners gerealiseerd kan worden. Daarnaast wordt bekeken of de bestaande bedrijven niet onevenredig in hun bedrijfsvoering worden geschaad.

Het perceel direct grenzend aan het plangebied, Heilige Geeststraat 31A/B, heeft de bestemming 'Bedrijf'. Volgens het bestemmingsplan De Bergen zijn binnen deze bestemming bedrijven toegestaan behorende tot de milieucategorie 1 en/of 2 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten behorende bij dat bestemmingsplan. In deze lijst zijn diverse specifieke categorie 1 en 2 bedrijven opgenomen en aldus toegestaan. Onderstaand is deze Lijst van bedrijfsactiviteiten (zoals opgenomen in het bestemmingsplan De Bergen) opgenomen. Hierin is voor deze bedrijven de categorie-indeling functiemenging (A, B, C) weergegeven.

Ter plaatse van Heilige Geeststraat 31 A/B is feitelijk een atelier aanwezig. Een dergelijk bedrijf kan worden gekwalificeerd als een categorie A bedrijf. Daarnaast kan gelet op de binnen de bestemming "bedrijf" (binnen het bestemmingsplan De Bergen) toegestane bedrijven binnen het als functiemenging gekwalificeerde gebied de Bergen voornamelijk kunnen worden gekwalificeerd als A en B bedrijven. Op basis van de VNG systematiek (functiemenging) kan de beoogde woningbouw bouwkundig afgescheiden worden van de bedrijfsactiviteiten die nabij het plangebied (planologisch) zijn toegestaan. Enkele bedrijven van categorie C valllen ook binnen deze Lijst van bedrijfsactiviteiten. Gelet op de situatie ter plaatse van de Heilige Geeststraat 31 A/B is het niet aannemelijk dat de opgenomen bedrijven die als categorie C worden gekwalificeerd, in de toekomst zich hier gaan vestigen. De panden zijn namelijk op een achterterrein gelegen en is voor verkeersaantrekkende bedrijvigheid niet goed ontsloten en daardoor niet aantrekkelijk.

Daarnaast zijn er geen andere bedrijven in de omgeving die een belemmering vormen voor de beoogde ontwikkeling.

Ter plaatse van de bestaande panden aan de Willemstraat is naast de functie wonen, tevens detailhandel (geen supermarkt), praktijkruimten en dientsverlenende bedrijven en/instellingen toegestaan. Dergelijke bedrijvigheid valt binnen bedrijf van categorie A.

Conclusie

De bedrijven in de omgeving van het plangebied vormen geen belemmering voor dit bestemmingsplan. Ook leidt dit bestemmingsplan niet tot een onevenredige aantasting van de uitoefening van de bedrijfsactiviteiten van de aanwezige bedrijven in de nabije omgeving. In het plangebied aan de Willemstraat kan tevens geen bedrijvigheid gerealiseerd worden dat een negatieve invloed heeft op de (woon)omgeving.

De normstelling voor geluid is geregeld in de Wet geluidhinder, de Wet milieubeheer en de Wet luchtvaart. Het betreft normen voor industrielawaai, weg- en railverkeerslawaai en luchtvaartlawaai. Er wordt uitgegaan van voorkeursgrenswaarden, waarvan met ontheffing tot een bepaalde maximum hoogte in een aantal gevallen mag worden afgeweken.

De normstelling heeft tot doel nieuwe geluidhindersituaties en daarmee gezondheidsschade te voorkomen. Om dit doel te bereiken worden zones gedefinieerd, waarbinnen plannen met geluidgevoelige bestemmingen moeten worden getoetst aan de normen. Volgens de Wet geluidhinder gelden er voorkeursgrenswaarden en maximale ontheffingswaarden. Bij de voorkeursgrenswaarde mag worden verondersteld dat het percentage gehinderden beperkt is. Wanneer een maximale ontheffingswaarde wordt overschreden dan is er sprake van een locatie die in beginsel niet geschikt is voor de vestiging van een geluidgevoelige bestemming.

Bij plannen met geluidbelastingen in de bandbreedte tussen voorkeursgrenswaarde en maximale ontheffingswaarde moet er een nadere afweging worden gemaakt in hoeverre bron- en/of overdrachtmaatregelen kunnen worden getroffen om de geluidbelastingen te beperken. Voorbeelden van bronmaatregelen zijn een stiller wegdek en een verlaging van de snelheid bij auto's. Geluidschermen en geluidwallen zijn voorbeelden van overdrachtsmaatregelen.

In dit bestemmingsplan worden woningen mogelijk gemaakt. Een woning is een geluidgevoelig object.

Het plangebied is gelegen in de zone van de Emmasingel en Keizersgracht. In het kader van "Duurzaam Veilig" zijn alle overige wegen (Heilige Geeststraat en Willemstraat) nabij het plangebied 30 km/u wegen. Deze wegen en woonerven hebben volgens de Wet geluidhinder geen zone.

Door Tritium Advies is een akoestisch onderzoek wegverkeerlawaai uitgevoerd. Deze is als Bijlage 5 opgenomen bij de toelichting. Uit dit onderzoek blijkt dat de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op de Emmasingel en Keizersgracht de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op geen enkele gevel van de nieuwe woningen wordt overschreden.

Het aspect wegverkeerlawaai levert dan ook geen problemen op voor deze ontwikkeling.

De planlocatie ligt binnen de geluidzone van de spoorlijn Boxtel – Eindhoven. Het plangebied is op een grote afstand van het spoor gelegen (ruim 425 meter) en wordt door de omliggende bebouwing in grote mate afgeschermd van het railverkeerslawaai. Gelet hierop kan gesteld worden dat het aspect railverkeerlawaai geen problemen opleveren voor deze ontwikkeling.

De planlocatie ligt niet binnen een zone met industrielawaai waardoor dit aspect buiten beschouwing kan blijven.

Het plangebied ligt op ruime afstand van Eindhoven Airport waardoor luchtverkeerslawaai geen rol speelt in dit plan.

Hoofdstuk 5 (met name onder titel 5.2) van de Wet milieubeheer bevat bepalingen over luchtkwaliteit. Dit hoofdstuk voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren. Dit gebeurt zodanig dat voldaan wordt aan de daartoe gestelde normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Hierdoor kunnen ruimtelijke ontwikkelingen doorgang vinden, terwijl ondertussen maatregelen ter verbetering van de luchtkwaliteit worden uitgevoerd.

Sinds 1 januari 2015 moet voldaan worden aan de Europese grenswaarden: voor stikstofdioxide (NO₂) geldt een jaargemiddelde van 40 microgram/m³, voor fijnstof (PM₁₀) geldt een jaargemiddelde van 40 microgram/m³ en een daggemiddelde van 50 microgram/m³. Het daggemiddelde mag jaarlijks maximaal 35 keer worden overschreden. Voor zwevende deeltjes (PM_2,5) geldt met ingang van 1 januari 2015 een blootstellings-concentratieverplichting van ten hoogste 20 microgram per m³, gedefinieerd als gemiddelde blootstellingsindex.

In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' zijn voor bepaalde categorieën projecten grenzen vastgesteld. Op grond daarvan kan worden gesteld dat deze een 'niet in betekenende mate bijdragen' (NIBM) leveren aan de luchtverontreiniging. Deze projecten mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Dit geldt onder andere voor:

• woningbouwlocaties die niet meer dan 1500 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 1 ontsluitingsweg;
• woningbouwlocaties die niet meer dan 3000 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling;
• kantoorlocaties die niet meer dan 100.000 m² bruto vloeroppervlakte omvatten bij minimaal 1 ontsluitingsweg en
• kantoorlocaties die niet meer dan 200.000 m² bruto vloeroppervlakte omvatten bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

Wanneer projecten wel in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit, dient luchtonderzoek uitgevoerd te worden en moet worden getoetst aan de normen.

Samengevat

Kort samengevat dienen nieuwe plannen te worden beoordeeld op basis van artikel 5.16 van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen mits:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL.

Met deze Algemene Maatregel van Bestuur wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening. Het 'Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)' is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer.

Het besluit is gericht op de bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor stikstofdioxide en fijnstof. Het gaat met name om kinderen, ouderen en zieken. Het besluit voorziet in zones waarbinnen luchtkwaliteitsonderzoek nodig is als een 'gevoelige bestemmingen' wordt mogelijk gemaakt. Voor rijkswegen geldt een zone van 300 meter aan weerszijden en langs provinciale wegen 50 meter, gemeten vanaf de rand van de weg.

De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als 'gevoelige bestemming': scholen, kinderdagverblijven, en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Het gaat hierbij niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten. Van doorslaggevend belang is de (voorziene) functie van het gebouw en het bijbehorende terrein. In de context van dit besluit worden ziekenhuizen, woningen en sportaccommodaties niet als gevoelige bestemming gezien.

In aanvulling op het Besluit gevoelige bestemmingen is er een Brabantse “Handreiking gevoelige bestemmingen luchtkwaliteit” opgesteld (maar in Eindhoven (nog) niet vastgesteld). Deze Handreiking heeft als uitgangspunt geheel nieuwe bestemmingen voor kinderen en ouderen (conform de AmvB gevoelige bestemmingen) niet te situeren binnen 50 meter van de wegrand van drukke gemeentelijke wegen (als eerstelijns bebouwing) of binnen 300 meter van snelwegen, ongeacht de berekende concentraties.

Naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' dient altijd te worden onderzocht of sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Het principe van een 'goede ruimtelijke ordening' blijft naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' onverkort gelden. De Wet ruimtelijke ordening (Wro), art. 3.1, schrijft voor dat een bestemmingsplan moet voldoen aan de criteria voor goede ruimtelijke ordening. Die verplichting heeft in dit verband betrekking op situaties waarop het Besluit gevoelige bestemmingen niet ziet, maar die vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening onwenselijk zijn, bijvoorbeeld de bouw van woningen langs een snelweg, of de bouw van een school langs een drukke binnenstedelijke weg. In het algemeen is het verstandig om terughoudend te zijn met de vestiging van gevoelige bestemmingen nabij drukke (snel)wegen. De Gezondheidsraad concludeert niet voor niets dat ook bij concentraties beneden de grenswaarden gezondheidsschade kan optreden.

Gesteld kan worden dat dit project niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit, omdat het aantal verkeersbewegingen door de realisatie van de woningen, winkels en appartementen geringer is dan bij bovengenoemde 1.500 woningen. Dergelijke projecten hoeven volgens de Wet milieubeheer niet langer getoetst te worden aan de grenswaarden, tenzij een dreigende overschrijding van één of meerdere grenswaarden te verwachten is. Op basis van artikel 5.16, lid 1, aanhef en onder c Wet milieubeheer kan het bestemmingsplan zonder nader onderzoek doorgang vinden.

Het plan maakt geen gevoelige bestemming mogelijk in de zin van het Besluit gevoelige bestemmingen. De woningen worden niet gerealiseerd aan een drukke binnenstedelijke weg. Er is dan ook sprake van een goede ruimtelijk ordening.

Externe veiligheid gaat over het beperken en beheersen van risico's en effecten van calamiteiten, en over het bevorderen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten (bedrijven en transport) met gevaarlijke stoffen. Dat gebeurt door te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden, door de zelfredzaamheid te bevorderen en door de calamiteitenbestrijding te optimaliseren.

In deze paragraaf wordt ingegaan op externe veiligheid in relatie tot verschillende risicovolle bronnen en/of objecten in en nabij het plangebied. Eerst wordt het wettelijk kader op nationaal niveau beschreven, daarna het gemeentelijk beleid en vervolgens overige wet- en regelgeving die voor het plangebied relevant is.

Op nationaal niveau zijn verschillende wetten en regels ten aanzien van externe veiligheid. Voor bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI; oktober 2004). Voor transport is het Besluit externe veiligheid transportroutes van toepassing (april 2015). Voor buisleidingen moet worden getoetst aan het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb; januari 2015). Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen Plaatsgebonden risico en Groepsrisico.

Plaatsgebonden Risico (PR)
Dit is een maat voor de kans dat iemand dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met een gevaarlijke stof. De gestelde norm is een ten minste in acht te nemen grenswaarde (PR 10^-6/jr) die niet mag worden overschreden ten aanzien van 'kwetsbare objecten', alsmede een zoveel mogelijk te bereiken richtwaarde (PR 10^-6/jr) ten aanzien van 'beperkt kwetsbare objecten';

Groepsrisico (GR)
Dit is een maat voor de kans dat een grotere groep tegelijkertijd dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht.

Het plangebied
In of nabij het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen en/of buisleidingen aanwezig (zie onderstaande uitsnede van de risicokaart). Ook ligt er geen (spoor- of vaar)weg in de nabije omgeving van het plangebied waarover het vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt.

Uitsnede risicokaart.

De Gemeente Eindhoven heeft in mei 2009 de Visie externe veiligheid vastgesteld. Daarin is onder meer vastgelegd hoe in de stad nabij risicobronnen wordt omgegaan met het veilig stellen van een acceptabel niveau voor risico's in het kader van externe veiligheid en de beheersbaarheid ervan. Ook is in de visie voor de gebieden buiten invloedsgebieden van risicobronnen (o.m. het gebied > 200m van het spoor) een verantwoording van het groepsrisico uitgewerkt.

Deze visie is niet van toepassing op het plangebied, omdat er geen risicobronnen aanwezig zijn binnen of in de directe omgeving van het plangebied.

De ambities van de gemeente op het gebied van duurzaamheid zijn vastgelegd in het raadsprogramma Duurzaamheid. Een duurzame stad is een stad die rekening houdt met de behoeften van de huidige generatie zonder die van toekomstige generaties in gevaar te brengen. Onderstaande tekst legt concreet uit wat we als stad willen en waar dat op gebaseerd is.

1. CO2 reductie

Het klimaat verandert door de toegenomen uitstoot van CO2. Dat gaat sneller dan we gedacht hadden. De temperatuur op aarde neemt toe waardoor de weersomstandigheden extremer worden: meer hitte, meer droogte, hevigere neerslag, meer stormen enz. Om de gevolgen van de klimaatverandering beperkt te houden, moet de CO2 uitstoot drastisch dalen. Wereldwijd zijn eind 2015 afspraken gemaakt om te pogen het probleem van klimaatverandering zoveel mogelijk te beperken: het klimaatakkoord van Parijs. Eindhoven onderschrijft dat akkoord door de in 2016 vastgestelde Klimaatverordening040. Hierin is vastgelegd dat de CO₂ emissie van de stad teruggedrongen moet worden met 55% in 2030 en 95% in 2050. Referentiepunt daarbij is de emissie in het jaar 1990. In januari 2017 heeft de gemeenteraad in het Klimaatplan 2016-2020 de doelstellingen van de klimaatverordening uitgewerkt.

1A) Aardgasloze verwarming

Om de vereiste 95% reductie in CO2 uitstoot te realiseren is op termijn een volledig aardgasloze verwarming van de gebouwde omgeving noodzakelijk. We zetten daar als gemeente op in en dit is nadrukkelijk ook het Rijksbeleid. Per 1 juli 2018 is de Wet voortgang energietransitie in werking getreden. Te bouwen bouwwerken (in gewone taal: nieuwbouw) voor kleinverbruikers – woningen, winkels, kantoren – mogen niet langer worden aangesloten op aardgasnetten. Daarnaast streeft de gemeente er nadrukkelijk naar te voorkomen dat ALLE nieuwe ontwikkelingen nog op aardgas worden aangesloten.

In het Klimaatplan 2016-2020 heeft de gemeenteraad vastgelegd dat 'zoveel mogelijk voorkomen moet worden dat nieuwbouw nog wordt aangesloten op aardgas'. Het is voor bouwers en ontwikkelaars verstandig om zich te realiseren dat aardgas uitgefaseerd zal gaan worden en ook daar waar het nog niet wettelijk is bepaald nu al aardgasloos te bouwen of in ieder geval zodanig dat een alternatieve warmtevoorziening in de toekomst zonder grote ingrepen mogelijk is.

1B) Duurzame mobiliteit
Om de vereiste 95% reductie in CO₂ uitstoot in 2050 te bereiken, is een volledig CO₂-emissievrije mobiliteit noodzakelijk. Dit betekent dat op termijn voertuigen op fossiele brandstoffen (benzine, diesel en LPG) volledig zullen verdwijnen en vervangen zullen worden door emissievrije voertuigen (elektrisch, waterstof of anderszins). Naast emissievrije voertuigen, willen we ook minder voertuigen in het centrum van de stad om daarmee de leefbaarheid in onze groeiende stad overeind te houden. Dat betekent meer ruimte voor fietsen, wandelen smart mobility concepten, met een belangrijke rol voor autodelen, autonoom rijden en slimme openbaar vervoerconcepten.

1C) warmte- en energiebesparing

Om tot een reductie van 95% CO2 uitstoot te komen in 2050 moeten we naast het dichtdraaien van de aardgaskraan, het overgaan op emissievrije mobiliteit en het zoveel mogelijk duurzaam opwekken, ook naar grote besparingen in energie en warmte. Dit kan door isolatie, mogelijkheden voor opslag, innovatieve technieken enz.

1D) duurzame energie opwekking

Naast de reductie in CO2, willen we als stad ook graag in 2045 energieneutraal zijn. Dat betekent dat de hoeveelheid energie die we dan als stad gebruiken, bij voorkeur binnen de grenzen van stad of regio duurzaam opgewekt wordt. Om dit te realiseren is het noodzakelijk dat alle kansen voor duurzame opwekking genomen worden. Met name op gebied van zonne-energie zijn er kansen in Eindhoven.

2 Circulaire Economie

Circulaire economie is een economisch systeem dat bedoeld is om de herbruikbaarheid van producten en grondstoffen te maximaliseren en waardevernietiging te minimaliseren. We willen een afvalloze stad worden waar producten in gesloten technologische en biologische kringlopen gebruikt worden. (Grond)stoffen, materialen en producten die we gebruiken hebben geen negatieve effecten op mens en milieu, niet bij winning of productie, niet bij transport of gebruik en dus ook niet aan het einde van de levensduur. In ons plan van aanpak CE 2018-2020 hebben we de rijksambitie om in 2050 een circulaire economie te hebben onderschreven net als de ambitie om in 2030 50% minder primaire grondstoffen te gebruiken.

2A) duurzame materialen

Materialen die in gesloten kringlopen steeds weer opnieuw gebruikt kunnen worden zonder schadelijke gevolgen voor mens of natuur, of die biologisch afbreekbaar zijn, zijn duurzame materialen.

2B) geen afval

In 2020 willen we 0% restafval hebben. In eerste instantie geldt deze ambitie voor het huishoudelijk afval maar uiteindelijk voor alle afval.

2C) flexibel en demontabel bouwen

Om te voorkomen dat gebouwen afgebroken moeten worden, moet bij het ontwerp al rekening gehouden worden met de flexibiliteit en demonteerbaarheid van het gebouw.

2D) deeleconomie/ as a service concepten

De deeleconomie biedt een nieuw model voor consumptie en bezit. In plaats van telkens nieuwe goederen aan te schaffen, kunnen we de spullen die we al bezitten delen en zo beter benutten.

Betalen voor vervoer, verlichting, werkruimte enz. voorkomt dat we zelf voertuigen, lampen, stoelen enz. moeten bezitten. Door diensten als een service aan te bieden en niet als een product, kunnen ze efficiënter gebruikt worden en blijft de verantwoordelijkheid voor het (hergebruik van het) product bij de leverancier.

3) Natuur

Eindhoven de groenste! Groene daken en gevels, biodiversiteit, klimaatadaptatie (het wordt steeds warmer en natter), stadslandbouw en aantrekkelijk groen voor recreatie, ontspanning en bewegen. Hoe dragen nieuwe en herontwikkelingen in Eindhoven hieraan bij? Brengt het schade toe aan bestaande natuur of biedt het kansen voor toevoeging/uitbreiding?

3A) biodiversiteit

Om biodiversiteit te behouden wordt op Europees niveau gewerkt aan een duurzaam ecologisch netwerk van grote natuurgebieden met goede verbindingen. Ook in Eindhoven willen we ecologische versnippering in onze stad tegen gaan.

3B) oppervlakte groen

We willen geen verlies van groen in de openbare ruimte en daar waar mogelijk het groen versterken, ook op of aan onze gebouwen.

4.Sociale basisbehoeften

The Natural Step neemt de 9 menselijke behoefte van Manfred Max Neef als uitgangspunt. Omdat het hier om ruimtelijke projecten en activiteiten gaat, richten wij ons op de ruimtelijke component van deze basisbehoeften. We hebben het dan over klimaatadaptatie; gezonde lucht, bodem en water; beperkte geluidsoverlast; externe veiligheid; openbare ruimte om te ontmoeten en bewegen; bereikbaarheid van voorzieningen en het betrekken van bewoners bij projecten. Daarnaast spelen de sociale menselijke basisbehoeften wel een rol bij de aanschaf van materialen en diensten (we willen dat er maatschappelijk verantwoord ingekocht wordt).

4A) Klimaatadaptatie

Extreme regen en onweersbuien, hittegolven en droogte komen steeds vaker voor. In het Klimaatplan 2016-2020 is de ambitie opgenomen dat de gemeente Eindhoven in 2020 klimaatrobuust handelt en dat de gehele stad in 2050 klimaatrobuust is. Met de beleidsregel 'Klimaatrobuust' beogen we in Eindhoven risico op schade in de nabije toekomst te beperken. Nieuwe (her)inrichtingen en ruimtelijke ontwikkelingen in de openbare en de private ruimte, waarbij de gemeente een rol heeft, worden voortaan aan de hand van deze beleidsregel ontwikkeld. We hanteren als uitgangspunt de voorkeursvolgorde gebruiken, vasthouden (infiltreren), vertragen en afvoeren van hemelwater. Groene maatregelen worden hierbij beloond met een lagere bergingsnorm en dragen tevens bij aan het voorkomen van hittestress.

4B) gezonde verstedelijking

Hieronder verstaan we: gezonde lucht, bodem en water; beperkte geluidsoverlast; externe veiligheid en mogelijkheden om te bewegen en ontmoeten in de openbare ruimte

4C) participatieve stad, betrokkenheid van burgers en bereikbare voorzieningen

We betrekken onze inwoners graag bij de ontwikkelingen en veranderingen die hen aangaan. Dit leidt tot meer draagvlak en betere eindresultaten. Onze ambities op gebied van duurzame mobiliteit mogen niet leiden tot een geringere bereikbaarheid van belangrijke voorzieningen.

Specifiek Eindhovens

Daarnaast is er nog een aantal factoren die we specifiek op dit moment en in deze stad belangrijk vinden en die we extra waarderen. Het gaat dan om de zichtbaarheid van de duurzame successen, de duurzaamheid van de betrokken partijen zelf (hun MVO beleid) en het aansluiten bij het DNA van Eindhoven: TDK (technologie, design en kennis). Wat dat laatste betreft sluit innovatie daar dus goed bij aan.

Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen
MVO is een integrale visie op een duurzame bedrijfsvoering. Een bedrijf dat maatschappelijk verantwoord onderneemt, maakt bij iedere bedrijfsbeslissing een afweging tussen de verschillende maatschappelijke en economische effecten hiervan, en houdt hierbij rekening met stakeholderbelangen. Elke bedrijfsbeslissing heeft immers invloed op de stakeholders (belanghebbenden) van een bedrijf. Dat kunnen medewerkers of klanten zijn, maar bijvoorbeeld ook omwonenden, leveranciers, investeerders en ook 'de maatschappij' in algemene zin.

Gezien de ambities van de gemeente zoals verwoord in de gemeentelijke 'Klimaatverordening gemeente Eindhoven 2016' verdient het bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen sterk de voorkeur om energieneutraal te bouwen of in ieder geval mogelijk te maken dat nieuwe bebouwing op termijn alsnog energieneutraal wordt en daarmee de CO2 emissie drastisch te beperken. Deze ambitie gaat iets verder dan de eisen in het bouwbesluit. Vanaf 1 januari 2021 moeten alle aanvragen van de omgevingsvergunning voor nieuwbouw voldoen aan de eisen voor Bijna EnergieNeutrale Gebouwen (BENG). Dat neemt niet weg dat energieneutraal bouwen gestimuleerd wordt. Uiteraard zijn hiervoor bouwkundige maatregelen aan de schil relevant. Het gebruik van aardgas is niet meer toegestaan bij nieuwbouw. Het toepassen van warmtepompen is hiervoor een alternatief. Daarbij kan buitenlucht of grondwater als medium gebruikt worden.

Voor de toepassing van grondwater als medium (warmte koude opslag) moet dan wel gekeken worden naar de grondwaterkwaliteit in de omgeving en naar interferentie met (eventueel geplande) WKO systemen in de omgeving. Op het eerste gezicht worden hiervoor in dit gebied weinig belemmeringen gesignaleerd, een zorgvuldige nadere beschouwing is wel noodzakelijk.
Voor het elektriciteitsgebruik biedt het grote dakoppervlak mogelijkheden voor de rendabele toepassing van grote hoeveelheden zonnepanelen.

Verder is in dit plan is in het kader van duurzaamheid vooral het aspect circulaire economie van belang. Circulaire economie is een economisch systeem dat bedoeld is om de herbruikbaarheid van producten en grondstoffen te maximaliseren en waardevernietiging te minimaliseren. We willen een afvalloze stad worden waar producten in gesloten technologische en biologische kringlopen gebruikt worden. (Grond)stoffen, materialen en producten die we gebruiken hebben geen negatieve effecten op mens en milieu, niet bij winning of productie, niet bij transport of gebruik en dus ook niet aan het einde van de levensduur.
Bij de uitwerking en uitvoering van de plannen is aandacht voor dit aspect van groot belang.

Binnen het plangebied zijn in het verleden diverse bodemonderzoeken uitgevoerd. Bij een van deze eerdere bodemonderzoeken is op het noordoostelijk terreindeel, ter plaatse van een voormalige ondergrondse brandstoftank, een bodemverontreiniging met minerale olie en vluchtige aromaten geconstateerd. Op 18 juli 2000 hebben Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant met het saneringsplan van deze bodemverontreiniging ingestemd (beschikkingskenmerk: 696649, NB/155/0320). In de periode 2001 t/m 2009 is uitvoering gegeven aan de bodemsanering. Formeel gezien is de betreffende bodemsanering nog niet afgerond. De gemeente Eindhoven heeft dit per brief (kenmerk: 10uit04529/rv) kenbaar gemaakt.

In 2015 is, in verband met de voorgenomen herontwikkeling van het terrein, de bodemkwaliteit geactualiseerd met een bodemonderzoek. Uit dit bodemonderzoek blijkt dat op de locatie, uitgezonderd het noordoostelijk deel, een ophooglaag (bestaande uit puin/puinhoudende grond) aanwezig is. Deze ophooglaag (1,5 à 2 meter dik) is licht tot sterk verontreinigd met zware metalen, PAK, minerale olie en asbest. Het grondwater is licht verontreinigd met (enkele) zware metalen. De omvang van de verontreinigingen zijn nog onvoldoende in beeld gebracht. Nader onderzoek is daarom noodzakelijk.

Daarnaast is op het noodoostelijk deel een sterke verontreiniging met minerale olie aangetoond. De omvang van deze (sterke) verontreiniging is eveneens nog niet in beeld gebracht en hangt samen met de eerder uitgevoerde bodemsanering. Het grondwater is hier licht verontreinigd met naftaleen.

Omdat de omvang van de aangetoonde bodemverontreinigingen nog onvoldoende in beeld is gebracht, is nader bodemonderzoek noodzakelijk. Het terrein zal voorafgaand aan de herinrichting voor het beoogd gebruik (woonbestemming) geschikt gemaakt moeten worden. Dit zal naar verwachting geen problemen opleveren. Sanering van de bovengenoemde verontreinigingen is naar verwachting noodzakelijk. Hiervoor dient een procedure op grond van de Wet bodembescherming te worden doorlopen. Initiatiefnemer is hiervan op de hoogte en heeft hiermee rekening gehouden bij de planontwikkeling.

De Wet Natuurbescherming (per 1-1-2017 van kracht) biedt bescherming aan Natura 2000-gebieden, soorten en houtopstanden, hout en houtproducten. Aanwezigheid van beschermde gebieden of beschermde soorten en/of hun beschermde leefomgeving kan van invloed zijn op de uitwerking van bestemmingen. In het onderhavig plangebied liggen geen Natura 2000-gebieden. Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied ligt op een afstand van circa 4,2 kilometer. Uit onderstaande blijkt dat er door deze ontwikkeling geen significante negatieve effecten te verwachten zijn op het Natura 2000-gebied.

Quick scan flora en fauna

Door Tritium Advies B.V. is een quickscan flora en fauna uitgevoerd en maakt als Bijlage 6 deel uit van deze toelichting. Uit het onderzoek van Tritium Advies blijkt het volgende.

Flora
Er zijn in het plangebied geen beschermende plantensoorten aangetroffen en deze soorten zijn ook niet te verwachten.

Vogels
De binnen het plangebied aanwezige schuur bevat enkele openingen die geschikt zijn als jaarrond beschermde vaste verblijfplaats voor huismussen. De overhellende dakpannen van de westelijke kopgevel van de woning Heilige Geeststraat 25 bevat enkele openingen die geschikt zijn als jaarrond beschermde verblijfplaats voor gierzwaluwen. Om voornoemde redenen dient aanvullend onderzoek gedaan te worden naar deze vogelsoorten.

Grondgebonden zoogdieren
Het plangebied is geschikt om als vaste verblijf-of voortplantingsplaats te dienen van de steenmarter. Hiervoor is nader onderzoek noodzakelijk. Algemeen voorkomende soorten zijn door de provincie vrijgesteld van de verbodsbepalingen als het een ruimtelijke ingreep of inrichting betreft.Wel geldt de zorgplicht voor dergelijke soorten.

Vleermuizen
Het dak van de verblijfspanden aan de Willemstraat bevat een holte die geschikt is als vaste verblijf- of voortplantingsplaats voor gebouwbewonende vleermuizen. Daarbij bevatten ook de bijbehorende schuur en de westelijke kopgevel van de woning Heilige Geeststraat 25 geschikte openingen. Hiervoor dient aanvullend onderzoek uitgevoerd te worden. De overige bebouwing in het plangebied bevat geen geschikte die geschikt zullen zijn als jaarrond beschermde verblijfplaats. Indien de bouwwerkzaamheden overdag uitgevoerd worden is een verstorend effect op foeragerende vleermuizen uit te sluiten. Een negatief effect op vaste vliegroutes wordt ook niet verwacht.

Amfibieën, reptielen en vissen
Binnen het plangebied zijn geen vaste verblijf- of voortplantingsplaatsen vastgesteld van soorten die beschermd zijn bij de Habitatrichtlijn of van soorten die niet zijn vrijgesteld door de provincie. Zolang de de zorgplicht wordt nageleefd zijn er geen negatieve effecten te verwachten op amfibieën, reptielen en vissen.

Ongewervelden/overige soorten
In het plangebied zijn geen vaste verblijfplaatsen of exemplaren van Habitatrichtlijnsoorten of van nationaal beschermde soorten aangetroffen.Er zijn dus geen negatieve effecten te verwachten voor deze soortgroepen.

Zorgplicht

Voor alle soorten geldt een zogenaamde algemene zorgplicht. Deze zorgplicht houdt in dat de initiatiefnemer passende maatregelen neemt om schade aan beschermde soorten te voorkomen of zoveel mogelijk te beperken. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om het niet verontrusten of verstoren in de kwetsbare perioden zoals de winterslaap, de voortplantingstijd en de periode van afhankelijkheid van de jongen.

Stikstofdepositie

Door Tritium Advies B.V. is een stikstofrapportage opgesteld (deze maakt als Bijlage 7 onderdeel uit van de toelichting). Hierbij is een AERIUS-berekening uitgevoerd om te beoordelen of sprake is van stikstofdepositie op nabij gelegen Natura 2000-gebieden. Hieronder wordt ingegaan op de conclusie van deze rapportage.

Uit de rekenresultaten van Aerius Calculator 2019A blijkt dat als gevolg van deze ontwikkeling geen stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden plaatsvindt. Daarom zijn significante negatieve effecten op beschermde natuurgebieden ten aanzien van stikstofdepositie uit te sluiten. Een vergunning in het kader van de Wnb is niet aan de orde. De berekening toont aan dat het aspect stikstofdepositie geen beperkingen oplevert ten aanzien van deze ontwikkeling.

Conclusie

Voor een aantal soorten is een nader onderzoek nodig. Deze onderzoeken zullen uitgevoerd worden. Indien hieruit blijkt dat de verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming worden overtreden door deze ontwikkeling, is een ontheffing Wet natuurbescherming nodig. Uit de stikstofrapportage blijkt dat geen sprake is van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden waardoor het geen belemmering oplevert voor dit bestemmingsplan.

Doel van de waterparagraaf is de component water in een zo vroeg mogelijk stadium een plaats te geven in het besluitvormingsproces voor ruimtelijke plannen. Daarin zijn zowel de actuele waterhuishouding in het plangebied beschreven als de watereisen waaraan ontwikkelingen (binnen de gestelde randvoorwaarden van het bestemmingsplan) moeten voldoen. Ruimtelijke plannen moeten onder meer worden getoetst aan het criterium "hydrologisch neutraal" conform het landelijke en lokale waterbeleid. Met deze waterparagraaf wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 1, onder b en c van het Besluit ruimtelijke ordening.

In 2009 is de Waterwet in werking getreden. Deze wet regelt het beheer van oppervlakte- en grondwater en is gericht op de samenhang met de ruimtelijke ordening. De wet kent een vergunningstelsel (watervergunning).

Het Waterplan is een plan dat is opgesteld door de gemeente Eindhoven, Waterschap De Dommel, de provincie Noord-Brabant en het (drink)waterleidingbedrijf Brabant Water. Het plan omvat drie delen. Het "Visiedocument" (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 januari 2004) geeft het gezamenlijke streefbeeld van de waterpartijen weer. De onderdelen "Taken en Bevoegdheden" en "Maatregelen" zijn achterhaald.

Momenteel is het plangebied grotendeels verhard, op enkele groenstroken na. De bodemopbouw in dit deel van Eindhoven bestaat uit fijn leemhoudend zand afgewisseld met leemlenzen en is te typeren als (zeer) slecht doorlatend. In het gebied variëren de grondwaterstanden in de omgeving tussen -0,5 en -1,4 m-mv. In de nabijheid van het plangebied ligt zowel een gemengd als gescheiden rioleringsstelsel.

Met de ontwikkeling van het plangebied dienen waterhuishoudkundige maatregelen te worden genomen om hemelwater te bergen en vertraagd af te voeren. De ontwikkelaar is voornemens daarvoor in te zetten: groen dak (met waterberging <30mm per m²), groene gevels, bomen planten, en ondergrondse waterbergende voorziening. Deze zal binnen het plangebied gesitueerd worden op terrein wat in eigendom is en onderhoud blijft van de ontwikkelende partij.

De nieuwe ontwikkeling zal haar afval- en hemelwater gescheiden op de erfgrens aanbieden en afwateren via het gescheiden rioolstelsel gelegen in de Willemstraat. Eventueel kan alléén het afvalwater afwateren via het gemengde rioolstelsel in de Heilige Geeststraat.

Overzicht toekomstige situatie verharding van de bouwvlakken. De eigendomsgrenzen verschuiven in het plan.

Door de ontwikkeling van plangebied dienen hemelwater vertragende voorzieningen te worden opgenomen. Met de gemaakte keuzes van ontwikkelaar in de rekentool (zie bijlage 8), leidt dit ertoe dat er een netto bergende inhoud van minimaal 42,5 m³ conform de rekentool (versie 2.1) gerealiseerd moet worden. De ontwikkelaar gaat de wateropgave realiseren door middel van groene daken, groene gevels en een waterdichte ondergrondse bergende voorziening.

De 2.920 m² oppervlak van plangebied staat een maximale landelijke afvoer van 0,39 liter per seconde (l/s) toe (1,33 l/s/ha x 0,2920). De uiteindelijke keuze van het waterbergingssysteem zal deze vertragende factor moeten aantonen middels een uitgewerkt ontwerp. In dit ontwerp moet duidelijk zijn hoe de vertraging op een beheersbare manier ingezet kan worden. Dit nog ter goedkeuring van het waterschap de Dommel en de gemeente Eindhoven bij de omgevingsvergunning aanvraag.

Bij de inrichting, bouw- en beheerfase worden zo min mogelijk vervuilende stoffen toegevoegd aan de bodem en het grond- en oppervlaktewatersysteem. Blootstelling van uitloogbare bouwmaterialen zoals zink, koper en lood aan hemelwater moet tot een minimum beperkt worden. Ook een gifvrij beheer van de buitenruimte (weg- en groenbeheer) levert een belangrijke positieve bijdrage aan de waterkwaliteit en dient aandacht te krijgen bij het uitwerken van het beheersplan voor de ontwikkeling.

Om de wateropgave te compenseren zijn de volgende afspraken met de ontwikkelaar gemaakt:

• Initiatiefnemer is voornemens de wateropgave te realiseren in waterdichte ondergrondse bergende voorzieningen met een minimaal effectief te bergen volume van 42,5 m³, een en ander volgens de opgaaf in de rekentool (Bijlage 8): 1317 m² groen dak, 139 m² nieuw particulier groen, 543 m² halfverharding, 889 m² bestaand dak/bestrating, de overgebleven waterbergingsopgave geschiedt in waterdichte ondergrondse bergende voorzieningen. Aanvullende extra maatregelen die ontwikkelaar opgenomen heeft zijn het planten van 6 nieuwe bomen en 100 m² groene gevels in het plan;
• Ruimtelijk dient op de kaart (Bijlage 9) een concreet zoekgebied te worden aangegeven waarbinnen de ondergrondse berging logischerwijs te realiseren is;
• Alle verharding binnen het plangebied wordt aangesloten op de ondergrondse bergende voorziening van het plangebied;
• De ondergrondse bergende voorziening krijgt een leegloopvoorziening en een noodoverlaat op een nader te bepalen peil, afhankelijk van het bodempeil en maaiveld ter plaatse. De bergende schijf dient minimaal een inhoud in van 42,5 m³ te hebben. De leegloopvoorziening dient niet lager dan +15,39 m NAP (14.78+Ø0,50+0,06+0.05) geplaatst te worden om via natuurlijk verhang leeg te kunnen lopen op het bestaande rioolstelsel. Het effectief te bergen volume is het volume in de ondergrondse berging dat onder het niveau van de noodoverlaat staat;
• Deze leegloopvoorziening beschikt over een vertragende constructie of voorziening. Totaal mag vanuit de voorziening maximaal 0,39 liter hemelwater per seconde afgevoerd worden;
• De leegloopvoorziening en noodoverlaat worden aangesloten op het HWA-stelsel op eigen terrein tot aan de erfgrens;
• De nieuwe ontwikkeling zal haar afval- en hemelwater gescheiden op de erfgrens aanbieden en afwateren via het gescheiden rioolstelsel van de gemeente Eindhoven gelegen in de Willemstraat. De aansluiting(en) op het gemeentelijke rioolstelsel vindt in overleg met de afdeling huisaansluitingen van de gemeente Eindhoven plaats;
• De ontwikkelende partij is verplicht de ondergrondse bergende voorziening, de leegloopvoorziening en de noodoverlaat in stand te houden, te onderhouden en zo nodig te vervangen;
• Er wordt rekening gehouden met onderhoud en beheer van de ondergrondse bergende voorziening en de leegloopvoorziening (bereikbaarheid e.d.);
• Bij het indienen van de omgevingsvergunning voor dit plan levert de ontwikkelaar een technisch uitgewerkt ontwerp aan waaruit op te maken is hoe de ontwikkeling haar totale bergings- en vertragingsopgave definitief invult. Dit nog ter goedkeuring van Waterschap de Dommel en de gemeente Eindhoven. In overleg zijn alternatieve oplossingen vanuit marktpartijen bespreekbaar.

In januari 2016 is met Waterschap de Dommel gestart met overleg over dit plan. Ondertussen hebben aanpassingen plaatsgevonden en is het beleid gewijzigd. In januari 2020 heeft wederom overleg plaatsgevonden met het Waerschap de Dommel. Naar aanleiding van dit overleg is afgesproken dat de ontwikkeling de wateropgave gaat realiseren door middel van een waterdichte ondergrondse bergende voorzieningen. In de bergende voorziening dient minimaal 42,5 m³ onder het noodoverlaat peil te worden geborgen. De ondergrondse bergende voorziening wordt via een vertragende constructie (max. 0,39 l/s) aangesloten op het gemeentelijk gescheiden riool. Daar wordt ook (apart) het vuilwater aangeboden tot de erfgrens alwaar het op het vuilwater riool wordt aangesloten. De uitgewerkte versie van het ontwerp dient bij de omgevingsvergunning aanvraag nog ter goedkeuring te worden overlegd. De voorgestelde maatregelen hebben zowel kwalitatief als hydrologisch geen ingrijpende effecten op de omgeving. Het Waterschap de Dommel kan instemmen met de voorgestelde maatregelen en daarmee is het wateradvies afgedaan.

Het bestemmingsplan "IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat)" is te typeren als een gedetailleerd plan. De methodiek van het bestemmingsplan is gebaseerd op de SVBP2012. Waar dat noodzakelijk is wordt afgeweken van de standaard en is specifiek ingespeeld op de situatie binnen dit plangebied. Zoals reeds in paragraaf 1.3 is aangegeven geldt dit bestemmingsplan uitsluitend voor dit plangebied.

Er is, volgens de Wro, gekozen voor een analoge en digitale verbeelding van het plan. Aan de bestemmingen zijn bouw- en gebruiksregels gekoppeld die direct inzichtelijk maken welke ontwikkelingen zijn toegestaan. Verbeelding en regels bieden een directe bouwtitel voor bebouwing en gebruik. Al dan niet in combinatie met een nadere - eisen - regeling.

In de analoge en digitale verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien en voor zover hier in de regels naar wordt verwezen.
Ten behoeve van de leesbaarheid is het plan op een topografische ondergrond getekend. De bestemmingen en de aanduidingen zijn ingedeeld in de hoofdgroepen volgens de SVBP2012 en zijn op de verbeelding opgenomen in het renvooi.
Opgemerkt wordt dat de analoge en digitale verbeelding qua verschijning van elkaar verschillen omdat de manier van raadplegen verschillend is. De digitale verbeelding is juridisch bindend.

De planregels zijn ondergebracht in inleidende regels, in bestemmingsregels, in algemene regels en in overgangs- en slotregels.

De Inleidende regels bestaan uit begrippen en de wijze van meten, teneinde te voorkomen dat discussie ontstaat over de interpretatie van de regels.

In Artikel 1 Begrippenwordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als in de regels gebruikte begrippen niet in dit artikel voorkomen, dan geldt de uitleg/interpretatie conform het normale taalgebruik.

In "Artikel 2 Wijze van meten" worden de te gebruiken meetmethodes vastgelegd.

De regels bij de bestemmingen worden hierna afzonderlijk toegelicht.

Bestemming `Wonen” (artikel Artikel 4)

Deze bestemming is gelegd op de in het plangebied gelegen gronden waar appartementen zijn toegestaan, met de bijbehorende voor- en achtererven.

Aan huis-verbonden-beroepen

Het gebruik van ruimten voor aan huis verbonden beroepen is binnen de woonbestemming toegestaan (tot maximaal 50 m²). Onder bepaalde voorwaarden is het mogelijk om maximaal 75 m² vloeroppervlak te benutten voor aan huis gebonden beroepen. Tevens is het onder bepaalde voorwaarden mogelijk om maximaal 30 m² te benutten voor kleinschalige bedrijvigheid.

Onderdoorgang

Om te waarborgen dat een doorsteek voor voetgangers en fietsers van de Heilige Geeststraat naar de Willemstraat wordt gerealiseerd, is de aanduiding 'onderdoorgang' opgenomen. In de regels is geregeld dat een onbebouwde vrije ruimte in acht genomen dient te worden.

Bestemming `Gemengd´ (artikel Artikel 3)

Deze bestemming voorziet in verschillende functies, die onderling uitwisselbaar zijn. Voor het pand aan de Willemstraat is een diversiteit aan functies gewenst. Naast detailhandel en dienstverlening is ook wonen mogelijk. De niet-woonfuncties zijn uitsluitend op de begane grond mogelijk. Gelet op het gegeven dat het pand aan de Willemstraat beeldondersteunend is, is het niet zonder meer mogelijk om het pand te slopen. Daarom is (gedeeltelijk) de bouwaanduiding 'karakteristiek' opgenomen. Ter plaatse van deze aanduiding is het in beginsel niet mogelijk om het pand te slopen zonder een omgevingsvergunning voor de activiteit slopen.

Onderdoorgang

Om te waarborgen dat de ontsluiting voor auto's aan de Willemstraat gerealiseerd wordt is de aanduiding 'onderdoorgang' opgenomen. In de regels is geregeld dat een onbebouwde vrije ruimte in acht genomen dient te worden.

Dubbelbestemming `Waarde - Cultuurhistorie´ (artikel Artikel 5)

Door middel van een dubbelbestemming wordt gezorgd dat de aanwezige cultuurhistorische waarden optimaal beschermd worden. In paragraaf 3.6.2 is uitvoerig ingegaan op de cultuurhistorische waarden in dit plangebied. Kortheidshalve wordt hiernaar verwezen.

Onder de Algemene regels zijn opgenomen de Anti-dubbeltelregel, de Algemene gebruiksregels, deAlgemene afwijkingsregels en deOverige regels .

In de Overgangs- en slotregels zijn het Overgangsrechten deSlotregel opgenomen.

De gemeente stelt jaarlijks het toezicht- en handhavingsprogramma vast.

In dit handhavingsprogramma is aangegeven dat de gemeente zich inzet om van Eindhoven een sterke stad met een levendige economie te maken. Veiligheid en leefbaarheid staan daarbij voorop.

Het gemeentebestuur heeft een gemeente voor ogen die maximaal dienstverlenend is, maar die ook de grenzen aangeeft en de spelregels bewaakt. Zij treedt, waar dat nodig is, daadkrachtig op in het algemeen belang voor de bescherming van de rechtszekerheid van individuele belangen.

De gemeente handhaaft consequent, werkt in belangrijke mate stadsdeel- en gebiedsgericht en programmatisch en staat dicht bij de burger.

Goed toezicht en handhaving zijn van cruciaal belang om de leefbaarheid, de rechtszekerheid, de veiligheid, bedrijvigheid en het milieu in Eindhoven te bevorderen. Overlast en vervuiling dienen te worden teruggedrongen en naleving van voorschriften van bijvoorbeeld ruimtelijke ordening , bouw-, milieu- en gebruiksvergunningen is hierbij noodzakelijk.

De wet- en regelgeving blijft het uitgangspunt voor toezicht en handhaving. Cruciaal is evenwel dat de gemeente zich vanuit toezicht en handhaving als partner opstelt en daarbij de nodige dynamiek toont en helder communiceert over wat wel en niet kan.

Er is een handhavingsmodel voor toezicht en handhaving en dit model wordt gekenmerkt door 7 basisprincipes:

• Integrale aanpak vanuit een samenhangende organisatie.
• Toezicht en handhaving als sterke schakels in de reguleringsketen ( zowel beleidsmatig als qua uitvoering).
• Optimaal toepassen van moderne communicatietechnologie bij toezicht en handhaving.
• Goede informatiepositie van de handhavers door een betere beschikbaarheid van betrouwbare gegevens over kenmerken van de stad, vergunningen, controles, activiteiten en procedures.
• In een vroegtijdig stadium van toezicht en handhaving in gesprek gaan met de burgers en bedrijven gericht op het zo min mogelijk hoeven toepassen van bestuursrechtelijke maatregelen.
• In alle redelijkheid is ruimte voor maatwerk maar zo nodig wordt doorgepakt.
• We zeggen wat we doen; we doen wat we zeggen en we laten zien wat we gedaan hebben.

Op basis van dit toezicht- en handhavingsprogramma is een gemeentelijk werkplan opgesteld waarin per aandachtsveld de toezicht- en handhavingsactiviteiten SMART zijn vorm gegeven.

Voor het aandachtsveld Bouwen, wonen en ruimtelijke ordening (strijdigheid met het bestemmingsplan) zijn op ruimtelijke ordeningsgebied onder meer de volgende activiteiten benoemd:

• Controle panden op illegale bewoning/strijdig gebruik woning met bestemmingsplan.
• Controle panden op ontoelaatbare woningsplitsing.
• Accent op specifieke locaties per stadsdeel (autohandellocaties) .

Bij illegale bouw en illegaal gebruik worden gemelde misstanden aangepakt waarbij zaken waar veiligheid, monumentale panden en welstand in het geding is.

Een eerste vereiste om goed te kunnen handhaving zijn duidelijk regels. Bij het ontwikkelen van de standaardregels voor het stedelijk gebied van Eindhoven is daarom gekozen voor een zo helder mogelijke juridische methodiek. De regels zijn zo geredigeerd, dat deze in de toetsingspraktijk goed hanteerbaar zijn. Planregels dienen duidelijke normen te bevatten die niet voor verschillende uitleg vatbaar zijn en tevens actueel en controleerbaar zijn. Teneinde hieraan te voldoen zijn de regels aangepast aan de meest recente jurisprudentie en wetgeving (bijv. Woningwet en de SVBP2012). Dit biedt voldoende garanties voor de rechtszekerheid en de flexibiliteit van de nieuwe bestemmingsplannen.

In het voorliggende bestemmingsplan is het actuele ruimtelijk beleid van Eindhoven vastgelegd, toegespitst op het plangebied. Het bestemmingsplan bevat een juridisch toetsingskader voor het behoud en de ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit. Om deze kwaliteit voor de planperiode te kunnen garanderen is vereist, dat in de praktijk de planregels strikt worden toegepast en gehandhaafd. Goede voorlichting en informatievoorziening dragen bij aan een verbetering in de naleving van de bestemmingsplannen.

De handhavingscapaciteit is beperkt zodat het college jaarlijks de handhavingsprioriteiten vastlegt in een werkprogramma handhaving.

Dit bestemmingsplan ziet op de herontwikkeling van een locatie tussen de Willemstraat 21-23 en Heilige Geeststraat. Het bestemmingsplan maakt appartementen en twee winkels in het bestaande pand aan de Willemstraat mogelijk. Het onderwerp handhaving is in dit geval dan ook niet aan de orde.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan, waarin ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, dient de gemeenteraad eveneens een exploitatieplan vast te stellen. Dit heeft te maken met de wettelijke verplichting om de kosten; die de gemeente moet maken om deze ontwikkeling mogelijk te maken, te verhalen op de eigenaar/ontwikkelaar.

Van deze verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan kan worden afgezien indien het kostenverhaal op een andere manier is geregeld. Dit kan bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of door het afsluiten van een overeenkomst.

Voor dit project is een anterieure overeenkomst gesloten tussen initiatiefnemer en de gemeente Eindhoven waarin de kosten worden verhaald. Daarnaast is het bepalen van fasering en het stellen van locatie-­eisen niet noodzakelijk. Hierdoor bestaat er voor de gemeenteraad geen verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan.

Op grond van artikel 1.3.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet van het voornemen een bestemmingsplan voor te bereiden, kennis worden gegeven. De kennisgeving van de voorbereiding van onderhavig bestemmingsplan is geplaatst in Groot Eindhoven op 27 augustus 2014. De kennisgeving is tevens bij de officiële publicaties op de gemeentelijke website www.eindhoven.nl geplaatst. Er zijn geen stukken betreffende het voornemen ter inzage gelegd, noch de mogelijkheid open gesteld om zienswijzen tegen het voornemen in te dienen of instanties om advies te vragen.

Op grond van artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moeten burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met de rijks- en provinciale diensten die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Omdat er geen rijks en provinciale belangen in het geding zijn, heeft geen vooroverleg plaatsgevonden met (diensten van) het rijk en de provincie Noord-Brabant. Wel is bij de voorbereiding van het plan overleg geweest met Waterschap De Dommel. Deze is akkoord met dit bestemmingsplan.

Daarnaast is overleg geweest met Trefpunt Groen, Stichting Wederopbouw Eindhoven en de Van Abbestichting. Trefpunt Groen is akkoord met dit plan. De Henri van Abbestichting heeft positief gereageerd op de renovatie van de panden aan de Willemstraat. De Stichting Bescherming Wederopbouwerfgoed Eindhoven hebben aangegeven dat de panden op het binnenterrein dienen aan te sluiten op het openbaar gebied. Uit het mediationtraject volgt dat het binnenterrein niet openbaar toegankelijk is, zie hiervoor paragraaf 9.4. Bij de hofbebouwing worden de wooneenheden wel georiënteerd op het binnenhof dat voor de bewoners toegankelijk is. De aansluiting van het bouwplan op het binnenhof zal bij de verdere uitwerking van het bouwplan nader belicht worden.

Per 1 oktober 2008 is de "Verordening Samenspraak en Inspraak gemeente Eindhoven 2008" in werking getreden. Het doel hiervan is het betrekken van burgers bij de besluitvorming.

Op 10 juni 2014 is een bewonersavond georganiseerd voor alle omwonenden van de Heilige Geeststraat en de Willemstraat. Het conceptontwerp voor onderliggende ontwikkeling is gepresenteerd aan de bewoners en iedereen is in de gelegenheid gesteld vragen te stellen en bevindingen te uiten.

Tijdens de bewonersavond heeft een aantal bewoners gereageerd op het conceptontwerp door het invullen van een door initiatiefnemer opgestelde vragenlijst. Naar aanleiding van deze bewonersavond heeft een aantal van de bewoners tevens een brief geplaatst op de website www.leefbarebergen.nl om hun overwegingen met betrekking tot onderliggend plan kenbaar te maken. Initiatiefnemer heeft vervolgens een reactie gegeven op deze standpunten.

De reacties van de bewoners in het gebied De Bergen zijn divers. Enerzijds is een aantal bewoners positief omdat een gat in de straatwand (Heilige Geeststraat) wordt opgevuld en het voormalige parkeerterrein nu plaats maakt voor bebouwing en een doorsteek voor bewoners (als voetgangers en fietser) van de Heilige Geeststraat naar de Willemstraat. Hierdoor verdwijnt een rommelige aanblik in de buurt. Daarnaast worden de cultuurhistorisch waardevolle panden aan de Willemstraat opgeknapt en zal hierdoor verdere verloedering tegengegaan worden.

Anderzijds kan een aantal bewoners zich nog niet vinden in de plannen van initiatiefnemer. Voornaamste bezwaar is dat op het binnenterrein een te groot volume wordt gerealiseerd. Initiatiefnemer blijft in gesprek met deze bewoners. Initiatiefnemer heeft aangegeven qua bebouwing aan te sluiten bij de hoogte die gangbaar is in het gebied.

In november 2018 is een mediationtraject opgestart waarbij werd getracht om partijen dichter bij elkaar te brengen omtrent de invulling van de ontwikkellocatie Willemstraat-Heilige Geeststraat. De partijen zijn de Bewonersvereniging De Bergen, Van Eeuwijk Vastgoed en de gemeente Eindhoven. Het onderhandelingsresultaat met de daarbij behorende inhoudelijke afspraken is vastgelegd in de vaststellingsovereenkomst. De vaststellingsovereenkomst maakt als Bijlage 10 onderdeel uit van de toelichting. Hieronder worden de inhoudelijke afspraken benoemd:

1. Er komt geen publieke autodoorgang aan de kant van de Willemstraat. De doorgang is uitsluitend voor bewoners in het woongebouw op het binnenterrein. De doorgang aan de Heilige Geeststraat is evenmin publiek, uitsluitend bedoeld als doorgang voor bewoners als voetganger/fietser. Dit vanwege de veiligheid. Dit sluit niet aan bij de ambitie van het realiseren van een fijnmazig voetgangersnetwerk in De Bergen zoals opgenomen in de Visie op De Bergen uit 2008.
2. De benedenwoningen hebben hun voordeuren aan het binnenhof van het terrein.
3. Ontwikkelaar onderzoekt of de bovenwoningen ontsloten kunnen worden op een andere wijze.
4. De ontwikkelaar en eigenaren van de direct aangrenzende percelen (Heilige Geeststraat 15/31a/31b) gaan een wederzijdse inspanningsverplichting aan om tot oplossingen te komen, die schriftelijk worden vastgelegd (op dit moment met nummer 15 afgerond).
5. Het behoud in zijn geheel of een deel ervan van de aanwezige oude erfgrens scheidingsmuur op het binnenterrein wordt nader onderzocht door de bewonersvereniging. De afspraak is gemaakt dat indien het mogelijk is deze deels of geheel gespaard wordt.
6. Ruimte voor parkeren en fietsbergingen situeert zich op het terrein aan de Willemstraatzijde.
7. Centraal adres voor het woongebouw op het binnenterrein is Willemstraat.
8. Gepoogd wordt om de voorgevel in de Willemstraat te behouden als dit technisch mogelijk is.
9. De platte daken zijn geen verblijfsgebied en worden maximaal vergroend.
10. Het plan is uitsluitend bestemd voor wonen met uitzondering van twee winkels op maaiveldniveau aan de Willemstraat. Drie woningen in de Heilige Geeststraat en zes woningen in de Willemstraat zijn geschikt voor gezinnen.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van donderdag 30 juni 2016 tot en met woensdag 10 augustus 2016 op de gebruikelijke wijze ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is iedereen in de gelegenheid gesteld om schriftelijk of mondeling een zienswijze ten aanzien van het ontwerp bestemmingsplan kenbaar te maken.

Kennisgeving van de ter inzage legging en de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen is in de edities van de Staatscourant en het weekblad Groot Eindhoven van 29 juni 2016 gepubliceerd. Ook is kennis gegeven van de mogelijkheid om de digitale versie van het ontwerp bestemmingsplan via de gemeentelijke website www.eindhoven.nl/bestemmingsplannen en de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl te raadplegen.

Naar aanleiding van de ingediende zienswijzen is een mediationtraject opgestart. Dit heeft geresulteerd in een aantal afspraken. Zie hiervoor paragraaf 9.4. Een van de gevolgen van deze afspraken is dat o.a. de zienswijzen van Bewonersvereniging De Bergen, Werkgroep leefbare Bergen en Werkgroep Stadscultuur zijn ingetrokken.

Een aantal zienswijzen is niet ingetroken. Er zijn in totaal 34 zienswijzen ontvangen. Naar aanleiding van de zienswijzen en het mediationtraject is het plan ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan aangepast. Dit is verwoord in paragraaf 2.3 van de 'nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen'. Deze nota maakt als Bijlage 11 onderdeel uit van deze toelichting. In hoofdstuk 3 van deze nota worden de zienswijzen tevens van een gemeentelijk standpunt voorzien. In hoofdstuk 4 van de nota zijn de ambtshalve wijzigingen opgenomen. Voor wat betreft de inhoud wordt kortheidshalve verwezen naar deze 'nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen'.

het bestemmingsplan IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat) met identificatienummer NL.IMRO.0772.80242-0301 van de gemeente Eindhoven.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

een vrij beroep, dat in of bij een woongebouw wordt uitgeoefend, waarbij het woongebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Hieronder wordt tevens verstaan het enkel uitoefenen van een administratie ten behoeve van een bedrijf alsmede detailhandel via internet zonder opslag en/of verkoop aan huis, dat in of bij een woongebouw wordt uitgevoerd.

Onder vrije beroepen worden verstaan: (para)medische, juridische, therapeutische, ontwerp-technische, administratieve, sociaal-maatschappelijke, kunstzinnige en daarmee gelijk te stellen beroepen.

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

parkeernormen gepubliceerd op 3 oktober 2019 en in werking getreden op 4 oktober 2019.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

bij bouwwerken: legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van ter visie legging van het ontwerp van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vergunning;

bij gebruik: legaal gebruik van grond en opstallen zoals aanwezig tijdens de inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een op zichzelf staand al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of gebied.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop), verkopen en leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Onder detailhandel wordt ook begrepen een internetwinkel/webwinkel.

Onder detailhandel wordt niet begrepen grootschalige detailhandel, volumineuze detailhandel, tuincentrum en supermarkt.

bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van diensten aan derden, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder zijn begrepen kapperszaken, belwinkels, internetcafé, schoonheidsinstituten, fotostudio´s en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

het gebruiken, in gebruik geven of laten gebruiken.

een gebouw dat, op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt.

een meerderjarige alleenstaande, dan wel twee of meer personen waarvan er ten minste één meerderjarig is, die duurzaam een gemeenschappelijke huishouding voeren.

Internetwinkels worden in het kader van dit bestemmingsplan aangemerkt als een specifieke vorm van detailhandel waarbij:

• de transactie via internet of andere media tot stand komt, en;
• de goederen ter plaatse kunnen worden afgehaald; en/of
• de goederen ter plaatse kunnen worden afgerekend; en/of
• de goederen ter plaatse kunnen worden bekeken of geprobeerd.

woonvorm waarbij sprake is van woonruimte die geen eigen afzonderlijke toegang heeft en waarbij de bewoner afhankelijk is van één of meer gedeelde wezenlijke voorzieningen (keuken, douche/bad en/of toilet) buiten die onzelfstandige woonruimte.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door middel van handwerk dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend (niet zijnde prostitutie).

bouwwerk, geen gebouw zijnde ten behoeve van civieltechnische en/of infrastructurele doeleinden, zoals een brug, een dam, een duiker, een tunnel, een via- of aquaduct, een sluis, dan wel een daarmee gelijk te stellen voorziening.

0.30 m' boven de kruin van de weg.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotische/pornografische aard plaatsvinden.
Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

de voor het publiek zichtbare en toegankelijke (besloten) winkelruimte ten behoeve van de detailhandel.

de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen.

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit (zoals duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten, sloten, greppels en vijvers, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen etc.).

een gebouw, dat een ruimte omvat, welke door zijn indeling kennelijk bedoeld is te worden gebruikt voor de detailhandel.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden, dan wel voor de huisvesting van maximaal twee personen die geen gezamenlijk huishouden voeren. Een woonwagen wordt niet tot een woning gerekend.

een gebouw, dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

een aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van het bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, liftopbouwen, installatieruimten en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen wordt de overschrijding van de bouwgrens door ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, reclameaanduidingen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken e.d. buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouwgrens niet meer dan 1 meter bedraagt.

De voor `Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. detailhandel, uitsluitend op de begane grond;
2. dienstverlenende bedrijven en/of dienstverlenende instellingen uitsluitend op de begane grond;
3. praktijkruimten uitsluitend op de begane grond;
4. wonen, in de vorm van woongebouwen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep;
5. een onderdoorgang ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang';
6. het behoud, het herstel en het bevorderen van de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden;

met de daarbij behorende:

7. erven en terreinen;
8. paden;
9. parkeervoorzieningen;
10. groenvoorzieningen;
11. water en waterhuishoudkundige voorzieningen (o.a. waterlopen, waterpartijen en waterberging);
12. voorzieningen voor het opwekken van duurzame energie;
13. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

met dien verstande dat

14. een woning niet mag worden gesplitst in twee of meer woningen;
15. de vloeroppervlakte van een aan-huis-gebonden-beroep niet meer dan 50 m² mag bedragen;
16. kamerverhuur niet is toegestaan, tenzij het een bestaande situatie betreft.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken voor wat betreft de maximale goothoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen, indien dat wenselijk is uit een oogpunt van een goede constructieve en/of bouwkundige aansluiting van het bijbehorende bouwwerk bij de hoogte van de verdiepingsvloer van het hoofdgebouw;

De voor `Waarde-Cultuurhistorie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, het herstel en het bevorderen van de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het aangewezen gebied en de bebouwing daarin.

Naast het bepaalde omtrent het bouwen voor de aldaar voorkomende onderliggende basisbestemming mag slechts worden gebouwd in overeenstemming met de ruimtelijke karakteristiek en de cultuurhistorische waarden van het gebied en de bebouwing, met in achtneming van het volgende:

1. behoud, onderhoud en versterken gaat voor vernieuwen en ontwikkelen;
2. vernieuwen en ontwikkelen geschiedt vanuit en met respect voor de cultuurhistorische waarden;
3. voor zover de gronden/bebouwing zijn gelegen binnen de aanduiding 'karakteristiek' binnen de bestemming 'Gemengd' dient een bouwhistorisch en/of cultuurhistorisch onderzoek te worden verricht waarin aangetoond dient te zijn of en hoe de bebouwing behouden kan blijven dan wel waarom de bebouwing vernieuwd kan worden met in acht neming van de cultuurhistorische waarden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Al dan niet in afwijking van het bepaalde in de bestemmingsregels van Hoofdstuk 2 wordt ter plaatse van een functie-aanduiding het gebruik van gronden en opstallen in overeenstemming met die functie-aanduiding aangemerkt als gebruik overeenkomstig die bestemming.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische waarden, het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10 % van die maten, afmetingen en percentages, met dien verstande dat dit niet geldt voor de maximum bouwhoogte van hoofdgebouwen;
2. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot maximaal 10 m, met dien verstande dat de maximum bouwhoogte van erfafscheidingen 2,5 m is;
3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat de aanduiding 'bouwvlak' wordt overschreden met maximaal 20 cm ten behoeve van gevelisolatie om energie te besparen;
4. de regels ten aanzien van de realisatie van gebouwen ten behoeve van het opwekken van duurzame energie en toestaan dat de maximum oppervlakte wordt vergroot tot maximaal 100 m².

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, staat vast dat voldoende parkeergelegenheid, overeenkomstig de beleidsregels Actualisatie nota parkeernormen 2019 wordt gerealiseerd en in stand gehouden.
2. Als de onder sub a bedoelde beleidsregels worden gewijzigd, wordt met die wijziging rekening gehouden.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 9.1 indien:

1. uit een parkeerbalans blijkt dat meer of minder parkeerplaatsen noodzakelijk zijn;
2. het voldoen aan de in lid 9.1 genoemde parkeernormen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit of voor zover op andere wijze in de nodige parkeerplaatsen wordt voorzien.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning nadere eisen stellen ten aanzien van de maatvoering van de parkeervoorzieningen, zoals bedoeld in lid 9.1 indien dit, gelet op de feitelijke omstandigheden, noodzakelijk is.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

burgemeester en wethouders kunnen eenmalig bij een omgevingsvergunning afwijken van lid 10.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 10.1 met maximaal 10%.

Lid 10.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 10.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in lid 10.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Lid 10.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat).