het bestemmingsplan I Stratum binnen de Ring II (Vestdijk-Havenstraat) met identificatienummer NL.IMRO.0772.80268-0301 van de gemeente Eindhoven.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

een vrij beroep, dat in of bij een woongebouw wordt uitgeoefend, waarbij het woongebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Hieronder wordt tevens verstaan het enkel uitoefenen van een administratie ten behoeve van een bedrijf alsmede detailhandel via internet zonder opslag en/of verkoop aan huis, dat in of bij een woongebouw wordt uitgevoerd.

Onder vrije beroepen worden verstaan: (para)medische, juridische, therapeutische, ontwerp-technische, administratieve, sociaal-maatschappelijke, kunstzinnige en daarmee gelijk te stellen beroepen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft..

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een op zichzelf staand al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

het gebruiken, in gebruik geven of laten gebruiken.

een gebouw dat, op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door middel van handwerk dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend (niet zijnde prostitutie).

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, of onderdelen van bouwwerken die worden aangemerkt als uitingen van één der beeldende kunsten.

bouwwerk, geen gebouw zijnde ten behoeve van civieltechnische en/of infrastructurele doeleinden, zoals een brug, een dam, een duiker, een tunnel, een via- of aquaduct, een sluis, dan wel een daarmee gelijk te stellen voorziening.

voorzieningen ten behoeve van algemeen nut in ruime zin zoals: voorzieningen / installaties ten behoeve van gas, water en elektriciteit, signaalverdeling, telecommunicatieverkeer, waterzuivering, waterbeheersing, waterhuishouding, vuil- en afvalverwerking, compostering, wijkverwarming, milieuvoorzieningen e.d.

0.30 m' boven de kruin van de weg.

de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen.

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit (zoals duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten, sloten, greppels en vijvers, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen etc.).

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden. Een woonwagen wordt niet tot een woning gerekend.

een gebouw, dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, liftopbouwen, installatieruimten en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen wordt de overschrijding van de bouwgrens door ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, reclameaanduidingen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken e.d. buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouwgrens niet meer dan 1 meter bedraagt.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij de afgifte van een omgevingsvergunning en/of afwijkingsvergunning dienen, indien de omvang of de bestemming van een bouwwerk aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het parkeren of stallen van motorvoertuigen op meer dan twee wielen, op of onder dat gebouw dan wel op het bij het gebouw horende perceel, afhankelijk van de bestemming, grootte en bereikbaarheid per openbaar vervoer, een door burgemeester en wethouders, conform de Parkeernormen te bepalen aantal parkeerplaatsen aanwezig zijn.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.1 indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit of voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingsruimte en/of laad- en losruimte wordt voorzien.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning nadere eisen stellen ten aanzien van de maatvoering van de parkeervoorzieningen,zoals bedoeld in lid 5.1 indien dit, gelet op de feitelijke omstandigheden, noodzakelijk is.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10 % van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat de aanduiding 'bouwvlak' worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
3. c. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot maximaal 10 m, met dien verstande dat de maximum bouwhoogte van erfafscheidingen 2 m is;
4. d. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de maximum bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken en van zend-, ontvang- en/of sirenemasten 20 m is.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeerveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, bij een omgevingsvergunning afwijken van de bestemmingsbepalingen en toestaan dat de aanduiding 'bouwvlak' wordt overschreden met maximaal 20 cm ten behoeve van gevelisolatie om energie te besparen.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

burgemeester en wethouders kunnen eenmalig bij een omgevingsvergunning afwijken van lid 7.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 7.1 met maximaal 10%.

Lid 7.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 7.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in lid 7.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Lid 7.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan I Stratum binnen de Ring II (Vestdijk-Havenstraat).

Initiatiefnemer is voornemens om op een locatie tussen de Vestdijk en de Havenstraat een ontwikkeling mogelijk te maken die voorziet in het realiseren van 94 woningen. 56 woningen zijn bedoeld voor studenten (waarvan 15 onzelfstandig), de overige 38 woningen bestaan uit boven- en benedenwoningen. Daarnaast zal er ook een halfverdiepte parkeergarage gerealiseerd worden onder een gezamenlijke binnentuin. Omdat de beoogde ontwikkeling niet mogelijk is binnen het geldende bestemmingsplan, wordt een nieuw bestemmingsplan opgesteld.

Het bestemmingsplan "I Stratum binnen de Ring II (Vestdijk-Havenstraat)" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding (plankaart) met de daarbij behorende regels.

Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.

Het plangebied ligt in het zuidoosten van het centrumgebied van Eindhoven in stadsdeel Stratum en is gelegen tussen de Vestdijk en de Havenstraat.

Luchtfoto plangebied (rood omlijnd)

Dit bestemmingsplan "I Stratum binnen de Ring II (terrein Schellen)" vervangt deels het bestemmingsplan "Stratum binnen de Ring II" vastgesteld door de gemeenteraad op 13 mei 2014.

Uitsnede locatie plangebied uit Stratum binnen de Ring II

Het plangebied heeft in het vigerend bestemmingsplan de bestemming Gemengd - 1 en Wonen - 1. De gronden hebben een ruime bestemming die onder andere bedoeld zijn voor detailhandel, dienstverlening, horeca, kantoor, maatschappelijke voorzieningen, wonen en bedrijvigheid. Echter, de bebouwing mag alleen plaatsvinden in de aangegeven bouwvlakken met de daarbij behorende maatvoering. Omdat de beoogde ontwikkeling niet mogelijk is binnen het geldende bestemmingsplan, wordt een nieuw bestemmingsplan opgesteld.

Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken.
Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is de bestaande situatie beschreven.
Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden en zo nodig de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is de wijze beschreven waarop rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding.

De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6.
In hoofdstuk 7 wordt aandacht besteed aan de handhaving van het bestemmingsplan.
De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Het plangebied maakte tot 1920 nog onderdeel uit van de gemeente Stratum. Het historisch landschap was een gebied met natte beekdalen en hoge en droge dekzandruggen. Het plangebied maakte onderdeel uit van een gebied dat zich grotendeels bevond in het beekdal van de Dommel. Tot in de Volle Middeleeuwen (circa 1200 jaar na Christus) waren de hoger gelegen dekzandruggen de meest gunstige plaats voor bewoning. Vanaf de Late Middeleeuwen en vooral vanaf de Nieuwe Tijd werden de hogere zandgronden gecultiveerd en vervolgens de nattere beekdalgronden, waardoor deze geschikt werden voor graslanden en akkerbouw.

De binnenstad van Eindhoven vormde oorspronkelijk het grondgebied van Eindhoven. De contour van de binnenstad zelf werd bepaald door de stadsvest. De huidige Vestdijk, waar het plangebied aan gelegen is, verwijst hiernaar. Vanaf 1928 werd de stadsgracht gedempt voor de aanleg van een binnenring. Het laatste stuk zou overigens pas na 1950 worden gerealiseerd. Toen pas werd ook de Vestdijk doorgetrokken, wat tot dan toe was verhinderd door de sigarenfabriek van Mignot & De Block.

Tot aan het einde van de negentiende eeuw, vormden de aanleg van het Eindhovensch Kanaal met haar kanaaldijken en havenhoofd én de aanleg van de Tongelresestraat de enige planmatige, stedenbouwkundige ingrepen binnen en rondom het plangebied. De ontwikkeling van bewoning en bedrijvigheid was ongereguleerd. Bebouwing vond vrijwel uitsluitend plaats op kavels binnen de historische percelering, welke vermoedelijk ontsprongen was aan de eisen die werden gesteld aan het agrarische gebruik van deze grond.

De aanleg van de Havenstraat kan planmatig worden genoemd, hoewel het tracé werd bepaald door oude kavelgrenzen die al te zien zijn op de kadastrale kaart van 1832. Het is ook niet uit te sluiten dat de aanleg van de straat niet veel meer inhield dan het verbreden en het doortrekken van paden die de al bestaande bebouwing ontsloten. De straat zal zijn aangelegd om verdichting van de bebouwing te kunnen reguleren én om een eenvoudige verbinding tot stand te brengen tussen het kanaalhoofd en de Geldropseweg.

Ingrijpender, en stedenbouwkundig uitdagender, was de aanleg van de Bleekstraat omstreeks 1910. De uitdaging bestond er vooral in om de vereiste gronden te verkrijgen. Het tracé van deze straat doorsneed namelijk op nogal ongelukkige wijze de historische kavelgrenzen. Afgaande op de huidige situatie, zal aan de bebouwing langs de straat wellicht een stedenbouwkundig plan ten grondslag hebben gelegen.

Een belangrijke stedenbouwkundige ingreep rond het midden van de twintigste eeuw vormde, zoals eerder beschreven, het doortrekken van de Vestdijk tot aan de Bleekstraat waardoor het zuidelijke deel van de Bleekstraat nog belangrijker werd voor het verkeer. Andere ingrepen die plaatsvonden zijn verbredingen van de Tongelresestraat en de Kleine Bleekstraat en de recentelijke herinrichting van het westelijke deel van de Bleekstraat.

Het plangebied ligt binnen de wijk Oud-Stratum dat onderdeel uitmaakt van het stadsdeel Stratum en ligt in de Irisbuurt. Het plangebied maakt onderdeel uit van een gevarieerd gebied met de nadruk op de woonfunctie. Aan de Vestdijk is daarnaast een menging van verschillende functies te vinden.


Obliekfoto plangebied

Het plangebied dat grenst aan de Vestdijk is onderdeel van een bebouwingslint variërend van 2 tot 4 bouwlagen met platte daken. Het plangebied is momenteel een opening in de bestaand straatwand, wat komt door de terugliggende bebouwing. Aan de oostelijke zijde, grenzend aan de Havenstraat, is geen sprake van een bestaande bebouwingslint. De bestaande woningen, die gesloopt zullen worden, hebben 1 of 2 bouwlagen met een kap. Tegenover deze woningen ligt momenteel nog een braakliggend terrein, maar hier worden op termijn nieuwe woningen gerealiseerd. Dit project betreft de herontwikkeling van het voormalig Tapijtcentrum op de hoek Havensingel, Havenstraat en Kanaaldijk.


Aanzicht vanuit Vestdijk met opening in straatwand.


De bestaande te slopen woningen aan de Havenstraat.

De nieuwe situatie voorziet in 56 studentenwoningen (waarvan 15 onzelfstandig) en 38 stadswoningen. De studentenwoningen zullen gerealiseerd worden tussen de panden van Vestdijk 131 en 137. Deze open plek in de Vestdijk wordt met dit plan passend gesloten en de bebouwing hersteld hiermee de doorgaande straatwand.

De studentenwoningen bestaan uit 4 bouwlagen, waardoor deze qua schaal en omvang goed passen in de bestaande omgeving. Vanuit de Vestdijk wordt een alleen voor bewoners toegankelijke doorsteek gemaakt, onder de studentenwoningen door, naar het binnenterrein van het plangebied waar de stadswoningen gerealiseerd zullen worden.

Sfeerimpressie toekomstige stadswoningen

De stadswoningen worden perceelsgewijs naast en tegenover elkaar gebouwd en sluiten hiermee aan op de karakteristieke en cultuurhistorische waarden van het gebied. Deze woningen oriënteren zich op en zijn toegankelijk vanaf de gezamenlijke binnentuin.

De woningen aan de Havenstraat zullen bestaan uit drie bouwlagen met een plat dak. De overige stadwoningen, eveneens in drie bouwlagen en een plat dak, worden gebouwd op de halfverdiepte parkeergarage. De gevels van de stadswoningen verspringen in een regelmatig ritme. Het ritme van deze woningen wordt als logisch principe doorgezet en resulteert in een symmetrisch schema, poort vanaf de havenstraat.

De gezamenlijke binnentuin die wordt gerealiseerd boven de parkeergarage zal worden ingericht als een groene "hof". Vanuit deze ruimte is de onderliggende parkeergarage via een trappenhuis bereikbaar. De halfverdiepte parkeergarage zal worden ontsloten via de Havenstraat. De parkeergarage voorziet in minimaal 44 parkeerplaatsen, die enkel toegankelijk zijn voor de bewoners van de woningen en voldoende zullen zijn voor de beoogde ontwikkeling.

De ontsluiting van langzaam verkeer voor de studentenwoningen zal verlopen via de Vestdijk. De entree van de studentenwoning is gelegen aan de onderdoorgang aan de Vestdijk. Aan de Vestdijk is de entree van de gemeenschappelijke fietsenstalling gelegen. Studenten kunnen binnen door het gebouw hun woning bereiken.

De ontsluiting van langzaam verkeer van de boven- en benedenwoningen zal, naast de onderdoorgang aan de Vestdijk, in eerste instantie verlopen via de Havenstraat. Daarnaast kunnen de fietsen van de bewoners van de stadwoningen gestald worden in eigen bergingen die gelegen zijn in de parkeergarage.


Sfeerimpressie entree parkeergarage en stadswoningen

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.

In de definitieve Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) schetst het Rijk ambities van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor Nederland in 2040. Het Rijk zet twee zaken helder neer: een kader voor prioritering van investeringen om Nederland in beweging te krijgen en een selectief ruimtelijk beleid dat meer loslaat en overlaat aan provincies en gemeenten.

Het is de uitdaging om Nederland in de wereldeconomie van de toekomst concurrerend te houden. Dat betekent dat onze stedelijke regio's en netwerken versterkt moeten worden door de kwaliteit voor de leefomgeving te verbeteren, hoogwaardige en klimaatbestendige woon- en werkmilieus te realiseren, de bereikbaarheid te verbeteren en de mobiliteit te verduurzamen, maatregelen te treffen ten behoeve van waterveiligheid, zoetwatervoorziening en ruimte te maken voor de noodzakelijke transitie naar duurzame energie.

Het Rijk onderscheidt 13 nationale belangen in de SVIR. Daarnaast kiest ze nadrukkelijk voor een vereenvoudiging van de regelgeving en brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij degenen die het aangaat: burgers en bedrijven. Zo beëindigt het Rijk zijn rol bij nationale landschappen, rijksbufferzones, binnenstedelijk bouwen, landsbrede verstedelijkingsafspraken, sport- en recreatievoorzieningen.

Uitgangspunt bij het realiseren van de doelstellingen is een integrale, regionaal-specifieke aanpak, waarmee investeringen en ander rijksinstrumentarium zo effectief en efficiënt mogelijk ingezet kunnen worden. Dat vraagt om een gedegen afweging van alle relevante belangen en goede afstemming en samenwerking tussen regio en Rijk. Over de rijksopgaven zullen op basis van de MIRT-gebiedsagenda's afspraken worden gemaakt.

Voor het juridisch borgen van de nationale belangen uit de SVIR heeft het Rijk, op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), twee besluiten waarmee dat mogelijk is. Deze twee besluiten zijn verschillend van aard (beleidsmatig versus procesmatig).

• Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Dit geeft de juridische kaders die nodig zijn om het geldende ruimtelijk rijksbeleid te borgen.
  
• Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro stelt vanuit de rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden. De ladder voor duurzame verstedelijking is inmiddels opgenomen in het Bro. (art. 3.1.6)

De ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor goed ontwerp en aandacht voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Bro.

Nationaal belang 13 vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder voor duurzame verstedelijking worden onderbouwd. De ladder voor duurzame verstedelijking werkt volgens drie stappen:

1. beoordeling door betrokken overheden of beoogde ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte voor bedrijventerreinen, kantoren, woningbouwlocaties, detailhandel en andere stedelijke voorzieningen;
2. indien er een vraag is aangetoond, beoordeling door betrokken overheden of deze binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten;
3. indien herstructurering of transformatie binnen bestaand stedelijk gebied onvoldoende mogelijkheden biedt, beoordelen betrokken overheden of de ontwikkeling zo kan worden gerealiseerd dat deze passend multimodaal ontsloten is of als zodanig wordt ontwikkeld.

Onderhavige ontwikkeling is een stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 3.1.6 Bro. Hieronder wordt ingegaan op de ladder voor duurzame verstedelijking

Ladder voor duurzame verstedelijking

Actuele regionale behoefte
In het gecombineerde portefeuillehoudersoverleg Ruimte en Wonen/Regionaal Ruimtelijk Overleg Zuidoost Brabant van november 2014 zijn, op basis van de geactualiseerde provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose (2014) en de eerder vastgestelde uitgangspunten, de jaarlijkse regionale woningbouwafspraken gemaakt voor de periode 2014 t/m 2023. Voor Eindhoven zijn dit 3775 woningen. Dit betreft de netto toename van de woningvoorraad exclusief vervangende nieuwbouw door sloop. In de regionale Agenda Wonen 2014 is voor de eerst komende tienjaarsperiode een overzicht gegeven in hoeverre de plancapaciteit kan voorzien in de geprognosticeerde woningbouwopgave/ woningbouwafspraken. Voor Eindhoven is dit percentage 64%. Daarmee bestaat kwantitatief in ieder geval ruimte.

Het meest recente woonbehoefteonderzoek Zuidoost-Brabant 2011 constateert een grote vraag naar centrumstedelijke woonmilieus. Dit type woonomgeving kenmerkt zich niet alleen door de nabijheid van het centrum, maar ook door intensieve bebouwing en functiemenging. Een dergelijk woonmilieu in Eindhoven is m.n. aantrekkelijk voor één- en tweepersoonshuishoudens tot 35 jaar met een huishoudinkomen tot € 33.000. Dit zijn vaak hoger opgeleiden zonder kinderen, studenten, (internationale) kenniswerkers (expats), vitale senioren.

Dit betekent dat jonge 1- en 2-persoonshuishoudens vaak een voorkeur hebben voor een betaalbaar appartement in het centrumstedelijke woonmilieu. In dit bestemmingsplan worden 36 (betaalbare) beneden- en bovenwoningen, met de focus op deze doelgroep mogelijk gemaakt in centrumstedelijk gebied.

Onderhavige ontwikkeling voorziet ook in 56 zelfstandige en onzelfstandige wooneenheden ten behoeve van studenten. De gemeente en Woonbedrijf hebben afspraken gemaakt over het realiseren van huisvesting voor studenten. Hiervoor hebben de gemeente en Woonbedrijf in 2009 het "Convenant huisvestingsopgave studenten van onderwijsinstellingen en internationale gasten" gesloten. In dit convenant is overeengekomen dat exploitant voornemens om minimaal 120 wooneenheden te realiseren in het kader en binnen de looptijd van het convenant. Met de realisatie van 56 studenteneenheden in onderhavige ontwikkeling wordt aan hetgeen partijen in het bedoelde convenant zijn overeengekomen gedeeltelijk voldaan.

Voor studentenhuisvesting geldt dat in kwantitatieve zin (uitgaande van bestaande huisvesting en nieuwe plannen, waaronder begrepen de afspraken die met Woonbedrijf zijn gemaakt) een redelijke balans aanwezig is voor de komende jaren. In kwalitatieve zin (zelfstandige huisvesting wel/niet gemeubileerd) is daarnaast naar verwachting nog een aanvullende markt. Dit volgt ook uit Apollo rapport dat door Kences en het Ministerie van Binnenlandse Zaken is opgesteld. Hierin is aangegeven dat voor o.a. studenten een grote en toenemende vraag is naar (met name zelfstandige) studentenhuisvesting in Eindhoven.

Onderhavige ontwikkeling is gelegen in centrumstedelijk gebied en voorziet in 36 beneden- en bovenwoningen, met de focus op doelgroep jonge 1- en 2-persoonshuishouden, en 56 zelfstandige en onzelfstandige wooneenheden ten behoeve van studenten. Gelet op het bovenstaande is sprake van een actuele regionale behoefte (zowel kwantitatief als kwalitatief).

De ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied door herstructurering
Op onderhavige locatie aan de Vestdijk staat momenteel een bedrijfspand dat al jaren leegstaat. Hierin waren in het verleden een beddenzaak en Ferrari-garage gevestigd, aan de Havenstraat staan momenteel vier woningen, waarvan één woning onbewoonbaar is. De bestaande bebouwing wordt gesloopt. Er is sprake van herstructurering binnen bestaand stedelijk gebied nu het voormalige bedrijfspand en de vier woningen worden gesloopt ten behoeve van het realiseren van woningen en studentenhuisvesting. Aan de 3e trede van de ladder wordt dan ook niet toegekomen.

Naast de SVIR is er het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel AMvB Ruimte genoemd, van toepassing. Het besluit bevat regels ter borging van een beperkt aantal nationale belangen. Het gaat onder meer over rijksbelangen over rijksvaarwegen, zones buisleidingen en zones van hoogspanningsleidingen. Voor de regio Eindhoven is alleen de zone van de 380 Kv hoogspanningsleiding van toepassing. Dit is de bestaande hoogspanningsleiding gelegen in Eindhoven Noord en (deels) Oost. Het plangebied valt echter niet binnen de zone van de hoogspanningsverbinding.

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014 in werking getreden. Deze structuurvisie is een actualisatie van de visie die in 2010 werd vastgesteld. De structuurvisie is opgebouwd uit twee delen (A en B) en een uitwerking.

Deel A
Deel A bevat de hoofdlijnen van het beleid. Hierin heeft de provincie haar belangen gedefinieerd en ruimtelijke keuzes gemaakt. De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersysteem, met aandacht voor bescherming tegen hoogwater, droogte en biodiversiteit. Een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen en een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw). Aandacht wordt gevraagd voor sterke regionale economische clusters, (inter)nationale bereikbaarheid en knooppuntontwikkeling (zowel in de centra als aan de randen van de steden). De provincie realiseert haar doelen door regionaal samen te werken, te ontwikkelen, te beschermen en te stimuleren.

Deel B
De ruimtelijke belangen en keuzes zijn in vier ruimtelijke structuren geordend. Deze vier ruimtelijke structuren worden in deel B beschreven en zijn:

1. de groenblauwe structuur
2. het landelijk gebied
3. de stedelijke structuur
4. de infrastructuur

Dit plangebied valt binnen de stedelijke structuur. De stedelijke structuur bestaat uit de steden en dorpen in Noord-Brabant. De provincie kiest hier voor twee perspectieven. Ten eerste stedelijke concentratiegebieden waar de groei van de verstedelijking wordt opgevangen. De provincie wil de verstedelijking op goed ontsloten plekken concentreren en de groene ruimte tussen steden openhouden. Ten tweede dienen kernen in het landelijk gebied zoveel mogelijk te worden ontzien van verdere verstedelijking. Alleen de eigen verstedelijkingsbehoefte wordt daar opgevangen.

Provinciale Staten van Noord-Brabant heeft op 7 februari 2014 de 'Verordening Ruimte 2014' vastgesteld. Hierin staan regels waarmee een gemeente rekening moet houden bij het ontwikkelen van bestemmingsplannen. Door deze regels weten de gemeenten al in een vroeg stadium waar ze aan toe zijn. De provincie stelt algemene regels die voor heel Brabant gelden, maar verdeelt het grondgebied ook in vier structuren waarvoor apart beleid geldt.

Algemene regels
In de verordening zijn algemene regels opgenomen die altijd en voor heel Brabant gelden. Deze regels hebben betrekking op zorgvuldig ruimtegebruik en op het bevorderen van de ruimtelijke kwaliteit van Brabant. In het algemeen houdt dit in dat gebruikers van een gebied rekening houden met het karakter, de grootte en de functie ervan. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen belevingswaarde, toekomstwaarde en gebruikswaarde. Het doel van zorgvuldig ruimtegebruik is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Pas als dat niet kan, wordt gezocht naar de beste plek in het buitengebied om nieuwe ruimte te gebruiken. Daarnaast wil de provincie verouderde locaties in stedelijk gebied opnieuw invullen en ongewenste functies in het buitengebied saneren.

Structuren (hoofdkaart)
Verder onderscheidt de verordening de volgende vier structuren:

• stedelijke structuur
• ecologische hoofdstructuur
• groenblauwe mantel
• gemengd landelijk gebied

Deze structuren zijn gekoppeld aan de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening en zijn Brabant dekkend. Elk ruimtelijk oppervlak van Brabant valt onder één van deze structuren. Per structuur is uitgewerkt welke functies ontwikkeld kunnen worden en onder welke voorwaarden. De vier structuren staan op de hoofdkaart van de verordening. Het plangebied valt binnen de stedelijke structuur.

Themakaarten
Naast de hoofdkaart zijn er vijf themakaarten opgenomen in de Verordening Ruimte. Voor dit plangebied is de themakaart stedelijke ontwikkeling van belang.

Uitsnede uit de kaart van de Verordening Ruimte 2014 (plangebied binnen rode cirkel)

Themakaart stedelijke ontwikkeling
Op deze themakaart staan het bestaand stedelijk gebied, zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling, integratie stad-land en de regionale bedrijventerreinen. Het plangebied is aangeduid als 'Bestaand stedelijk gebied'. Het provinciale beleid is er al decennia lang op gericht om stedelijke ontwikkeling in stedelijke concentratiegebieden te bundelen. Het doel daarvan is om voldoende draagvlak voor de steden als economische en culturele motor te creëren en om het dichtslibben van het landelijk gebied tegen te gaan. Op provinciale schaal betekent dit dat het merendeel van de woningbouw, de bedrijventerreinen, voorzieningen en bijbehorende infrastructuur moet plaatsvinden in of aansluitend op de stedelijke concentratiegebieden. Binnen het bestaand stedelijke gebied is de gemeente in het algemeen vrij om te voorzien in stedelijke ontwikkeling.

Wel is het belang van zorgvuldig ruimtegebruik in de Verordening Ruimte 2014 aangemerkt als een provinciaal belang. Stedelijke ontwikkelingen dienen te worden gemotiveerd met in achtneming van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' zoals opgenomen in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 3.2.2. In deze paragraaf is aangegeven dat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 3.1.6 Bro.

In december 2009 is de Interimstructuurvisie 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. Met de Interimstructuurvisie 2009 geeft de gemeenteraad invulling aan de ambitie om Eindhoven door te ontwikkelen in zijn kwalitatief hoogwaardige combinatie van wonen, werken en groen. De nadruk ligt daarbij ook op leefbaarheid en bereikbaarheid. Als kerngemeente van Brainport Zuidoost Brabant stuurt Eindhoven aan op het bieden van ruimte aan een krachtige ontwikkeling van deze economische kernzone, een hoge kwaliteit van de leefomgeving en aandacht voor sociale betrokkenheid en ondernemend burgerschap tot op buurtniveau. Op deze wijze geeft de raad invulling aan het begrip duurzame ruimtelijke kwaliteit. Het bestemmingsplan ligt buiten een transformatiegebied.

3.4.1.1 Buiten transformatiegebied
De Interimstructuurvisie is het resultaat van de integratie van de ruimtelijk relevante raadsprogramma's die tot medio 2009 zijn vastgesteld. Dit is onder andere verbeeld in een kaart die inzicht biedt in de verdeling van het actuele en gewenste grondgebruik.

Figuur: Gebruik van de ruimte Interimstructuurvisie Eindhoven

Dit plangebied is op de kaart 'Gebruik van de ruimte' uit de Interimstructuurvisie aangeduid als wonen. Deze gronden zijn voornamelijk bedoeld voor wonen, inclusief alle afgeleide wijk- en buurtgerichte functies op het gebied van (middelbaar-/ basis-)onderwijs, zorg, opvang, cultuur, religieuze voorzieningen, ontspanning en vrije tijd, groen (o.a. buurt- en wijkparken, sportfaciliteiten en -velden, buurtontmoetingsruimten), detailhandel en werken (woonwerkcombinaties en kleine bedrijven met milieucategorie 1, 2 en gedeeltelijk 3). Deze functies zijn noodzakelijk voor het functioneren van een gebied als woongebied. Zij vallen dus onder deze definitie en worden niet afzonderlijk in beeld gebracht, mede omdat hun ruimtebeslag relatief beperkt is. Vervangende nieuwbouw van onderhavig plan past aldus binnen de uitgangspunten van de structuurvisie.

In het onderhavige plangebied zijn concrete nieuwe ontwikkelingen voorzien. Indien zich nieuwe ontwikkelingen in het gebied voordoen op het gebied van wonen zal dit moeten worden getoetst aan het volkshuisvestingsbeleid.

In Eindhoven en omgeving is sprake van een regionale woningmarkt. Daarom werken we samen met andere gemeenten in de regio (Metropool Regio Eindhoven) en de provincie. Jaarlijks stellen we een woningbouwprogramma en de prijsgrenzen voor sociale koop en huur vast. Daarnaast is in 2013 het Bestuursconvenant Stedelijk Gebied 2013 ondertekend door de gemeentebesturen. Met betrekking tot het thema wonen wordt met name ingezet op het streven naar evenwicht tussen stad en randgemeenten voor wat betreft sociale woningvoorraad en vrije sectorwoningen, maar ook inhoudelijke afspraken over de bestaande (sociale) voorraad en de (spreiding van) huisvesting van bijzondere doelgroepen .

Regionaal woningbouwprogramma
Gemeenten moeten in hun bestemmingsplan verantwoorden hoe de beoogde nieuwbouw zich verhoudt tot de regionale afspraken en de bestaande harde plancapaciteit. De provinciale bevolkings- en woningbehoeftenprognose vormt hiervoor de basis. Uit deze prognose blijkt dat voor Eindhoven nog een duidelijke groei in huishoudens wordt verwacht tot 2030. Het betreft hier vooral éénpersoonshuishoudens voor personen in de leeftijd tot 30 jaar en 55+.

In 2014 zijn de regionale woningbouwafspraken voor de periode 2014 tot en met 2023 vastgesteld. Daarin is aangegeven dat Eindhoven in de periode tot en met 2023 nog 3775 woningen aan de woningvoorraad kan toevoegen. Dit betreft de netto toename van de woningvoorraad exclusief vervangende nieuwbouw door sloop. Nieuwe ontwikkelingen op het gebied van wonen worden aan dit woningbouwprogramma getoetst.

Woonvisie
De Woonvisie is op 15 december 2015 vastgesteld. In de woonvisie gaat de gemeente in op haar ambities op het gebied van bouwen en wonen. Daarmee maken we de richting waarin we ons willen ontwikkelen duidelijk aan de stad, haar bewoners en alle partijen die een rol spelen in de verdere ontwikkeling van de stad.

Ambitieuze stad
Eindhoven groeit en dat creëert een nieuwe vraag naar wonen. Eindhoven wil verder verstedelijken. Onder stedelijkheid verstaan we een gemengde en gevarieerde omgeving waar mensen wonen, werken en elkaar ontmoeten. En een stad die tegelijk ook groen en gemoedelijk blijft.

We staan voor de unieke kans om de stad als geheel, en het gebied binnen de Rondweg in het bijzonder, de komende jaren te laten groeien. We verwachten dat het inwonersaantal van Eindhoven de komende 10 jaar fors zal toenemen, harder dan de prognoses nu voorspellen. De bijzondere bevolkingsopbouw van Eindhoven (een relatief jonge bevolking) draagt daaraan bij. Die groei moet ook op het vlak van wonen gefaciliteerd worden.

Tot 2030 willen we minstens twee derde van de extra woningcapaciteit binnen de Rondweg realiseren. Voor het gebied binnen de Rondweg staan met projecten als Strijp S, Stations- omgeving, NRE en Philips Lighting in deze periode al circa 5.000 nieuwe woningen in de planning. Daarnaast is de wens dat boven winkels wooneenheden worden gerealiseerd en kantoren worden omgebouwd tot woningen. Hierin is de markt aan zet.

Eindhoven formuleert in deze Woonvisie geen concreet woningbouwprogramma, gegoten in cijfers en categorieën. Dat zou niet passen bij de rol van een gemeente anno 2015. We willen ruimte geven aan de markt om gewenste ontwikkelingen te realiseren. Zonder op voorhand aan te geven wat-waar-wanneer gebouwd moet worden. Dat doen we door gebruik te maken van een model voor de onderbouwing van de wenselijkheid van nieuwe initiatieven. Daarin vragen we van initiatiefnemers (projectontwikkelaars, corporaties, gemeentelijke grondexploitaties) om in te gaan op een aantal punten zoals bijvoorbeeld het marktsegment, het woonmilieu en de periode van oplevering.

Solidaire stad
Wij willen dat Eindhoven een samenleving is, waarvan iedereen onderdeel is. De meeste inwoners kunnen zelfstandig hun plaats vinden in die samenleving, sommigen hebben een steuntje in de rug nodig. We zorgen dat er voor hen een vangnet is.

We hebben oog voor mensen in lastige situaties: asielzoekers, daklozen, mensen in psychische nood en ex-gedetineerden. Door de decentralisatie in de zorg moeten meer mensen met een beperking een plek in de wijk vinden. De vergrijzing zet de komende jaren stevig door. Veel ouderen, met of zonder zorgvraag, zullen langer thuis blijven wonen. Het is belangrijk dat er voor al deze mensen een plek blijft op de woningmarkt. Concentratie in bepaalde wijken is ongewenst.

De sociale woningvoorraad is onderdeel van de sociale basisinfrastructuur. In theorie is in Eindhoven de sociale woningvoorraad in balans met de doelgroep. Twee ontwikkelingen vragen echter om aandacht: de samenstelling van de sociale woningvoorraad en de positie van de 13.500 huishoudens met een middeninkomen. Met de inwerkingtreding van de nieuwe woningwet 2015 moeten woningcorporaties hun woningen 'passend toewijzen'. Minimaal 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen moet aan huishoudens met een laag inkomen worden toegewezen. Daarnaast is er ruimte om 10% van de woningen toe te wijzen aan huishoudens met een middeninkomen. De resterende 10% sociale huurwoningen mogen woningcorporaties vrij toewijzen, maar daarbij moeten zij wel voorrang geven aan mensen die door bijvoorbeeld fysieke of psychische beperkingen moeilijk aan voor hen passende huisvesting kunnen komen.

Het aantal eenpersoons- en tweepersoonshuishoudens groeit. Dit betekent een grote uitdaging. Niet alleen in woonwensen maar ook in betaalbaarheid, want alleen wonen is relatief duur. We zetten in op transformatie en ander gebruik. Bij de transformatie van grotere kantoren, zorg- en onderwijsgebouwen kunnen (collectief) particulier opdrachtgeverschap en nieuwe woonconcepten een oplossing bieden. Ook het gebruik van eengezinswoningen door bijvoorbeeld twee eenpersoonshuishoudens, met name in het gebied buiten de Rondweg, behoort tot de mogelijkheden.

Innovatieve stad
We gaan partijen uitdagen om klantgeoriënteerd, sneller, goedkoper en duurzamer te produceren. En ook in de aanpak van de bestaande voorraad en in de transformatie van kantoren en zorggebouwen is er een grote behoefte aan vernieuwing en aan creatieve, betaalbare oplossingen.

Een andere ontwikkeling is het zogenaamde flexwonen. Tot voor kort kende de woningmarkt een vrij overzichtelijk aanbod: koop- of huurwoningen, zelfstandige of onzelfstandige woonruimten, grondgebonden woningen of appartementen. Maar de vraagkant is de afgelopen jaren sterk veranderd. Er komen steeds meer groepen die behoefte hebben aan tijdelijke woonruimte. Denk bijvoorbeeld aan studenten, expats, arbeidsmigranten, mensen die een echtscheiding achter de rug hebben, ex-gedetineerden en mensen die uit een opvangvoorziening komen. Deze mensen zijn op zoek naar goede tijdelijke huisvesting, met passende voorzieningen, die snel beschikbaar is en tegen een prijs die past bij hun budget. Dit flexwonen wordt een belangrijke nieuwe woonvorm in Eindhoven. Het biedt tevens kansen voor de transformatie van leegstaand vastgoed.

Verder willen we in de koopsector dat inwoners zoveel mogelijk invloed hebben op hun eigen woning en woonomgeving, bijvoorbeeld door het stimuleren (collectief) particulier opdrachtgeverschap. En we willen dat zelf bouwen niet alleen bereikbaar is voor de huishoudens met een hoger inkomen. Ook in de huursector is er sinds de herziening van de Woningwet meer aandacht voor mede-eigendom en zelfbeheer, bijvoorbeeld via het model van wooncoöperaties. Wooncoöperaties zijn een soort tussenvorm van huur en koop. Samen met de corporaties willen we de vraag naar deze eigendoms- en beheervorm en de mogelijkheden in Eindhoven onderzoeken.

Huisvestingsverordening
Op 15 december 2015 heeft de gemeenteraad de 'Huisvestingsverordening 2016' vastgesteld. In de Huisvestingsverordening is een urgentieregeling opgenomen en een regeling voor het wijzigen van de samenstelling van de woningvoorraad. De urgentieregeling is samen met de gemeenten van het Stedelijk Gebied Eindhoven opgesteld. In deze regeling wordt geregeld dat bepaalde doelgroepen voorrang krijgen op de woningmarkt.

Daarnaast zijn regels opgenomen over het wijzigen van de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Hieronder wordt verstaan het onttrekken of samenvoegen van woonruimte, het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte (kamerbewoning), woningvorming (verbouwen tot twee of meer woonruimten) en splitsing in appartementsrechten. In de verordening staan regels voor het verlenen van een vergunning hiervoor.

Conclusie
Zoals beschreven in paragraaf 3.2.2 is er een grote vraag naar centrumstedelijke woonmilieus. Daarnaast staat in het woonprogramma dat het groeiend aandeel één- en tweepersoonshuishoudens de vraag naar woningen zal beïnvloeden. Dit betekent dat jonge 1- en 2-persoonshuishoudens vaak een voorkeur hebben voor een betaalbare woning in het centrumstedelijke woonmilieu. In dit bestemmingsplan worden 38 stadswoningen mogelijk gemaakt in een centrumstedelijk gebied.

Onderhavige ontwikkeling voorziet daarnaast ook in 15 onzelfstandige en 41 zelfstandige woningen ten behoeve van studenten. Voor zelfstandige huisvesting is naar verwachting nog een aanvullende markt. Onderhavig plan voorziet dan ook in een groot aantal zelfstandige huisvesting voor studenten.


Afbeelding: studentenwoningen, links begane grond, rechts verdiepingen

De gemeente Eindhoven heeft eigen archeologiebeleid, als uitwerking van het nationale en provinciale beleid. Dit beleid staat in het 'Beleidsplan Archeologie Eindhoven en Helmond 2008-2012', dat de raad in september 2008 heeft vastgesteld. De gemeente neemt de verantwoordelijkheid voor het bodemarchief zelf ter hand door te investeren in kerntaken en opbouw van expertise.

De gemeente kent archeologische waarden daterend uit de prehistorie en de Romeinse tijd. Het gemeentelijk bodemarchief herbergt tevens fundamentele gegevens over de geschiedenis van stad en platteland gedurende en na de middeleeuwen. Deze gegevens zijn van groot belang voor de reconstructie van het verleden, temeer omdat archivalische bronnen in Eindhoven nagenoeg ontbreken. De archeologische gebieden binnen de gemeente Eindhoven staan aangegeven op de gemeentelijke archeologische waardenkaart, onderdeel van de gemeentelijke cultuurhistorische waardenkaart. Het beleid is om bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te houden met de archeologische waarden en verwachtingen in de ondergrond en daarbij uit te gaan van de gemeentelijke archeologische waardenkaart.

Het plangebied ligt niet binnen een archeologische waardevol of archeologisch verwachtingsgebied. Hier hoeft dan ook geen rekening mee gehouden te worden. Wel geldt ten aanzien van archeologie een meldingsplicht voor archeologische toevalsvondsten. Mochten tijdens werkzaamheden archeologische resten worden aangetroffen dan dienen deze (op grond van de meldingsplicht art. 53 Monumentenwet 1988) direct gemeld te worden aan de Afdeling Omgevingskwaliteit van de gemeente Eindhoven. Vervolgens zal bepaald worden of en zo ja welke aanvullende maatregelen getroffen worden.

Op 18 maart 2008 is de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven vastgesteld. De kaart dient als beleidskader om bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad rekening te kunnen houden met de cultuurhistorie van Eindhoven. De kaart geeft, naast rijks- en gemeentelijke monumenten een overzicht van de historische structuur van wegen en waterlopen, historisch waardevolle stedenbouwkundige en landschappelijke- en groenstructuren, beschermde stads- en dorpsgezichten en monumentale bomen. Bij de samenstelling van de kaart is onder andere gebruik gemaakt van de gegevens van de provinciale cultuurhistorische waardenkaart.

Op deze kaart valt het plangebied binnen een gebied genaamd 'Industriegebied Tongelresestraat'. Hierbij gaat het om een voormalig industriegebied dat ontstond na de aanleg van het Eindhovensch Kanaal in 1846 rond het havenhoofd en langs de Tongelresestraat. Het gebied sloot aan op de industrie langs de Dommel. De industrie omvatte textielfabrieken, sigarenfabrieken, houtindustrie en brouwerijen, waarvan nog een aantal gebouwen is overgebleven. Aan de Nachtegaallaan werd in 1900 de gasfabriek gevestigd, waaruit zich de Nutsbedrijven ontwikkelden.

In 2009 is door onderzoeks- en adviesbureau BAAC een cultuurhistorisch onderzoek uitgevoerd. Deze maakt als bijlage onderdeel uit van deze toelichting. Met dit onderzoek werd beoogd om inzicht te geven in de historische ontwikkeling van dit gebied. Het rapport diende als middel om in de planfase van ontwikkeling zoveel mogelijk rekening te kunnen houden met cultuurhistorisch waardevolle zaken.

Aanbevelingen die in dit rapport zijn opgenomen zoals het behoud van de kleinschaligheid aan de Kleine Bleekstraat en de Havenstraat ten opzichte van de bebouwing aan de Vestdijk en de Bleekstraat zijn dan ook meegenomen in de planontwikkeling.

Verkeer
De ontsluiting van autoverkeer zal verlopen via de Havenstraat. De ontsluiting van langzaam verkeer van de boven- en benedenwoningen zal, naast de onderdoorgang aan de Vestdijk, in eerste instantie verlopen via de Havenstraat. Daarnaast kunnen de fietsen van de bewoners van de stadwoningen gestald worden in eigen bergingen die gelegen zijn in de parkeergarage.

De ontsluiting van langzaam verkeer voor de studentenwoningen zal verlopen via de Vestdijk. De entree van de studentenwoning is gelegen aan de onderdoorgang aan de Vestdijk. Aan de Vestdijk is de entree van de gemeenschappelijke fietsenstalling gelegen. Studenten kunnen binnen door het gebouw hun woning bereiken.

Parkeren
De ruimte in de stad is beperkt en kostbaar. Daarom is de gemeente Eindhoven gedwongen er voor te zorgen dat de schaarse ruimte efficiënt wordt gebruikt. Mede daarom stelt de gemeente Eindhoven bij het verlenen van een vergunning voor het bouwen eisen aan het aantal te realiseren parkeerplaatsen. Door het hanteren van zogenaamde parkeernormen wordt er voor gezorgd dat een bouwplan niet leidt tot een onacceptabel parkeerdruk in de directe omgeving. Tegelijkertijd mag het echter niet zo zijn dat door het hanteren van de parkeernormen de groei van de stad ernstig wordt belemmerd en gewenste ontwikkelingen niet kunnen plaatsvinden. De vigerende parkeernormen zijn in 2008 vastgesteld. In de loop der jaren en mede vanwege de huidige economische situatie is de behoefte ontstaan om meer flexibiliteit. Met het oog hierop hebben burgemeester en wethouders op 24 april 2012 de nota Parkeernormen gemeente Eindhoven maart 2012 en de Beleidsregels toepassing parkeernormen gemeente Eindhoven maart 2012 vastgesteld.

Uitgangspunt bij nieuwe ontwikkelingen is dat deze hun parkeerbehoefte op eigen terrein opvangen. In de bouwverordening is de eis opgenomen dat een aanvraag om omgevingsvergunning voor het bouwen is onderworpen aan een toets aan de parkeernormen. Met het oog op het vervallen verklaren van deze bepaling in de bouwverordening dient regulering van de parkeernorm thans in bestemmingsplan plaats te vinden.

Daarnaast is voor onderhavig bestemmingsplan toegestaan om af te wijken van de gemeentelijke parkeernormen. Voorgenomen initiatief is benoemd als één van de zeven proeftuinen in het dossier Plan van Aanpak Nieuwe Ruimte (februari 2013). Daarin wordt gekeken hoe creatief met regelgeving kan worden omgegaan, om zodoende ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken. Het maatschappelijk effect staat hierbij voorop, niet primair het voldoen aan de regelgeving.

Wel zijn er stedenbouwkundige randvoorwaarden gesteld. Met deze randvoorwaarden wordt afgeweken van de vigerende parkeernormen in Eindhoven. Gelet op de doelgroep en de locatie dicht bij het centrum wordt uitgegaan van lager autobezit dan waar standaard mee rekening wordt gehouden.

Met betrekking tot parkeren is bepaald dat in het plan een gebouwde parkeervoorziening moet worden gerealiseerd met één parkeerplaats per woning voor de bewoners van de stadswoningen en minimaal 5 parkeerplaatsen voor de studentenwoningen. Voor de studentenwoningen dient daarnaast een duurzame oplossing gerealiseerd te worden voor fiets parkeren.

Onderhavig plan voorziet in minimaal 44 parkeerplaatsen die gerealiseerd zullen worden in een halfverdiepte parkeergarage. Elke stadswoning krijgt een eigen parkeerplaats en daarnaast worden er nog tenminste 6 parkeerplaatsen gerealiseerd voor de studentenwoningen. Voor de studentenwoningen zal tevens een fietsenstalling in het gebouw worden gerealiseerd. Het minimum van 44 parkeerplaatsen op eigen terrein voldoet aan de bovengenoemde randvoorwaarden (38 stadswoningen met 1 parkeerplaats per woning en 56 studentenwoningen met 0,1 parkeerplaats per woning).

Als onderdeel van het betrekken van de omwonenden bij de planvorming heeft één van de vier werksessies in het teken gestaan van het thema parkeren. Bij deze sessie op 13 juli 2015 trokken initiatiefnemer en de gemeente Eindhoven samen op om de parkeerproblematiek in de wijk te bespreken met de omwonenden. Als conclusie uit deze werksessie kwam naar voren dat de parkeerproblematiek een piek kent in de nacht- en avonduren van donderdag tot en met zaterdag en vooral veroorzaakt wordt door bezoekers van evenementen en uitgaanspubliek. Als mogelijke oplossing hiervoor werd gedacht aan het juist terugdringen van het aantal parkeerplaatsen in het openbaar gebied, waardoor uitgaanspubliek hier niet kan gaan parkeren. Momenteel loopt hier een proef mee doordat de parkeerkoffer aan de Havenstraat is afgezet.


Afbeelding van parkeergarage

Het Groenbeleidsplan 2001, zoals op 5 november 2001 is vastgesteld door de gemeenteraad, heeft als doel het duurzaam veilig stellen en ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardige groenstructuur met de daarin passende functies. Onder de groenstructuur wordt verstaan: het stelsel van terreinen en/of elementen met ecologische, waterhuishoudkundige, recreatieve en/of ruimtelijk structurerende betekenis.

Behoud van het bestaande groen is het uitgangspunt, evenals het (door)ontwikkelen van de groene kwaliteiten waar nodig. Het Groenbeleidsplan geeft in een kaart met zes ruimtelijke strategieën de kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling in relatie tot groen.


Figuur: Groen en recreatievoorzieningen

Onderhavig plangebied is in de kaart 'Groen en recreatievoorzieningen' uit het Groenbeleidsplan aangeduid als 'Stad, rood beeldbepalend'. In deze gebieden heeft groen een ondersteunende functie aan de stedelijke identiteit ('aankledingsgroen') of een recreatieve functie voor de woonomgeving (parken). Het beleid is gericht op behoud en ontwikkelen van deze groene elementen of functies. Het oppervlak groen binnen deze categorie zou niet verder af moeten nemen. Binnen de aangeduide groenarme buurten (kaart blz. 37 Groenbeleidsplan) wordt gestreefd naar uitbreiding van het groenareaal.

Het Bomenbeleidsplan 2008 'Ruimte voor bomen' is in april 2008 door de raad vastgesteld . Doel van het bomenbeleidsplan is het ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardig bomenbestand dat een duurzame bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit en het groene imago van Eindhoven.

Het Bomenbeleidsplan vormt een bindend kader tot 2020. Het is een strategisch beleidskader voor de instandhouding en versterking van de Eindhovense boomstructuur.
In de bijlage van het bomenbeleidsplan wordt het beleid ten aanzien van bomen op strategisch niveau uitgewerkt. Aandacht wordt onder meer besteed aan de bomenstructuur op gemeentelijk niveau en de cultuurhistorische structuur. Voor concrete projecten wordt aangegeven hoe door middel van een Quickscan Bomen en een eventuele boomeffectrapportage bepaald kan worden of er belemmerende factoren zijn voor bomen binnen de projectgrenzen en 10 meter daar buiten.

Op 7 april 2015 heeft de gemeenteraad de 'Verordening bomen 2015' vastgesteld. Deze is vastgesteld maar tot op heden nog niet van kracht. Deze verordening en (uitwerking daarvan in) 'nadere regels Bomen' samen, zullen op termijn het onderdeel houtopstanden uit de Algemene Plaatselijke Verordening (APV 2012), het Bomenbeleidsplan (2008) en de Nota Niet kappen tenzij (2002) vervangen.
Indien kap wenselijk wordt geacht dient een omgevingsvergunning te worden aangevraagd voor die bomen die onderdeel uitmaken van de groene kaart en een minimale omtrek hebben van 45 cm (op een stamhoogte van 130 cm).

De groene kaart kent de volgende onderdelen:

• Bomen in gebieden stad, groen beeldbepalend
• Bomen op percelen met een oppervlakte van 500m2 of groter
• Bomen hoofdstructuur en bomen nevenstructuur
• Waardevolle bomen (gemeentelijk en particulier)
• Monumentale bomen
• Basis bomen

In de nadere regels Bomen worden criteria voor de onderdelen van de groene kaart verder uitgewerkt. Ook worden richtlijnen uitgewerkt voor overlast, compensatieplicht, weigeringsgronden, indienen vergunningaanvraag en aanbrengen van verlichting in houtopstanden.

Op 15 december 2015 heeft overleg plaatsgevonden tussen initiatiefnemer en Trefpunt Groen Eindhoven aangaande de invulling van het integrale duurzaamheidsbeleid op het plangebied. Trefpunt Groen Eindhoven gaf een positief advies naar aanleiding van dit overleg. De huidige bomen binnen het plangebied vallen daarnaast niet onder de Verordening bomen 2015.

Binnen het plangebied zijn geen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig noch komen er straalpaden voor.

Op basis van milieuzonering wordt bepaald welke categorieën bedrijfsvestigingen en/of inrichtingen mogelijk kunnen worden gemaakt. Dit houdt in dat er een voldoende ruimtelijke scheiding aanwezig dient te zijn tussen milieubelastende bedrijven en/of inrichtingen en woongebieden. Hoe zwaarder de toegestane milieucategorie, hoe groter de afstand. Bij het bepalen van deze afstand wordt gebruik gemaakt van de VNG - brochure 'Bedrijven en milieuzonering', editie 2009. In deze brochure worden onder meer richtafstanden aangegeven tot de omgevingstypen rustige woonwijk en gemengd gebied. Bij een gemengd gebied geldt een kortere afstand dan bij een rustige woonwijk.

4.1.1 Staat van bedrijfsactiviteiten

De indeling van de bedrijven c.q. bedrijfsactiviteiten is vastgelegd in de Staat van bedrijfsactiviteiten. Deze staat is gebaseerd op bovengenoemde VNG circulaire. In deze staat worden bedrijfsactiviteiten ingedeeld in een zestal categorieën met potentiële milieuemissies. Op grond van deze staat wordt een beleidsmatige selectie gemaakt van die bedrijfsactiviteiten die in het plangebied toe worden gestaan. De bedrijven zijn op basis van de Standaard Bedrijfs Indeling (SBI -codes) in deze staat gerangschikt. Per bedrijfsactiviteit is voor elk ruimtelijk relevante milieucomponent (geur, stof, geluid en gevaar) een richtafstand aangegeven die in beginsel moet worden aangehouden tussen een bedrijf en milieugevoelige objecten (veelal woningen) om hinder en schade aan mensen binnen aanvaardbare normen te houden. Bij het bepalen van deze richtafstanden zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• het betreft 'gemiddelde' moderne bedrijfsactiviteiten met gebruikelijke productieprocessen en voorzieningen;
• de richtafstanden hebben betrekking op de omgevingstype 'rustige woonwijk';
• de richtafstanden bieden in beginsel ruimte voor normale groei van de bedrijfsactiviteiten.

De grootste afstand van de milieucomponenten vormt de indicatie voor de aan te houden afstand van de bedrijfsactiviteit tot een milieugevoelig object. Elk bedrijf c.q. bedrijfsactiviteit wordt in een bepaalde milieucategorie ingedeeld. De milieucategorie is direct afgeleid van de grootste afstand.

Onderhavig plangebied valt te categoriseren als een 'gemengd' gebied, waardoor er kortere richtafstanden van toepassing zijn. Momenteel zijn in de omgeving bepaalde type bedrijven toegestaan niet zijnde geluidzoneringsplichtige bedrijven en/of risicovolle inrichtingen. Naast het plangebied is momenteel een categorie 1 bedrijf gevestigd in reclame en belettering. Dit vormt geen belemmering voor onderhavige ontwikkeling.

Verder worden in dit bestemmingsplan aan huis verbonden beroepen en bedrijven toegelaten die vallen in milieucategorie 1 van voornoemde VNG brochure. In bijlage 1 bij de regels is een lijst toegevoegd met bedrijfsactiviteiten die bij een woning mogen worden uitgeoefend.

De normstelling voor geluid is geregeld in de Wet geluidhinder, de Wet milieubeheer en de Wet luchtvaart. Het betreft normen voor industrielawaai, weg- en railverkeerslawaai en luchtvaartlawaai. Er wordt uitgegaan van voorkeursgrenswaarden, waarvan met ontheffing tot een bepaalde maximum hoogte in een aantal gevallen mag worden afgeweken.

De normstelling heeft tot doel nieuwe geluidhindersituaties en daarmee gezondheidsschade te voorkomen. Om dit doel te bereiken worden zones gedefinieerd, waarbinnen plannen met geluidgevoelige bestemmingen moeten worden getoetst aan de normen. Volgens de Wet geluidhinder gelden er voorkeursgrenswaarden en maximale ontheffingswaarden. Bij de voorkeursgrenswaarde mag worden verondersteld dat het percentage gehinderden beperkt is. Wanneer een maximale ontheffingswaarde wordt overschreden dan is er sprake van een locatie die in beginsel niet geschikt is voor de vestiging van een geluidgevoelige bestemming.

Bij plannen met geluidbelastingen in de bandbreedte tussen voorkeursgrenswaarde en maximale ontheffingswaarde moet er een nadere afweging worden gemaakt in hoeverre bron- en/of overdrachtmaatregelen kunnen worden getroffen om de geluidbelastingen te beperken. Voorbeelden van bronmaatregelen zijn een stiller wegdek en een verlaging van de snelheid bij auto's. Geluidschermen en geluidwallen zijn voorbeelden van overdrachtsmaatregelen.

De Vestdijk is een drukke verkeersweg in het centrum van Eindhoven. Het verkeerslawaai heeft consequenties voor de ontwikkeling van geluidgevoelige objecten zoals wooncomplexen aan de Vestdijk.

Blijkens de bestaande onderzoekgegevens is op de locatie van de beoogde ontwikkeling sprake van een hoge geluidbelasting. Het wegverkeerslawaai van de Vestdijk vormt daarom een knelpunt voor de beoogde ontwikkeling. Realisatie van woningen is slechts mogelijk indien de geluidbelasting kan worden teruggebracht tot binnen de acceptabele normen. Dit kan onder meer worden bereikt door de uitvoering van bronmaatregelen. Er zijn plannen voor reconstructie van de Vestdijk. De reconstructie zal gericht zijn op herprofilering van de Vestdijk en het aanbrengen van nieuw wegdek waarbij de geluidbelasting wordt verminderd. Met het oog op deze reconstructie zal de maximumsnelheid op (een gedeelte van) de Vestdijk kunnen worden teruggebracht tot 30 km/u. De reconstructie en de aanwijzing als 30 km/u-zone betreft in ieder geval het gedeelte van de Vestdijk bij de planlocatie. Besluitvorming over de reconstructie en het verkeersbesluit over het verlagen van de maximum snelheid worden in 2016 verwacht. Nu besluitvorming daarover, en de uitvoering van de reconstructie, afzienbaar is kan door daarop te anticiperen het knelpunt van het wegverkeerslawaai voor deze ontwikkeling worden weggenomen.

Met de aanstaande reconstructie van de Vestdijk en in het bijzonder het verlagen van de maximumsnelheid kan een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor de toekomstige bewoners van het te bouwen wooncomplex op het terrein Schellen worden gegarandeerd.

De volgende stappen zullen worden genomen om een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor de toekomstige bewoners te bereiken:

o Akoestisch onderzoek. In het akoestisch onderzoek zijn zowel de wegen met een snelheid van 50 km/u en meer meegenomen als de relevante 30 km/u wegen. In het akoestisch onderzoek is geanticipeerd op het te nemen verkeersbesluit. Dat betekent dat in het akoestisch onderzoek is uitgegaan van een 30 km/u-zone voor een deel van de Vestdijk.
o Voor de 30 km/u wegen is de Wet geluidhinder niet van toepassing. Echter dient wel voldaan te worden aan een goed woon- en leefklimaat. Dit wordt geborgd door te toetsen aan de grenswaarde van 48 dB. Daar waar deze grenswaarde wordt overschreden zullen geluidluwe gevels in het ontwerp dienen te worden opgenomen. Dit zal in de aanvraag om omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen (de bouwvergunning) definitief zijn uitgewerkt.
o Om eveneens een goed woon- en leefklimaat te kunnen waarborgen in de wooneenheden zal het toepassen van bouwkundige maatregelen aan het gebouw noodzakelijk zijn. Hierdoor wordt conform het Bouwbesluit de vereiste binnenwaarde gegarandeerd. Een nader onderzoek naar de bouwkundige maatregelen zal voor de vaststelling van het bestemmingsplan uitgevoerd zijn en deel uitmaken van de aanvraag om omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen.

Het plan ligt niet in de zone van een spoorlijn, industrieterrein en niet binnen de 35 Kosteneenhedenlijn van de luchthaven Eindhoven.

Regelgeving algemeen
Hoofdstuk 5 (met name onder titel 5.2) van de Wet milieubeheer bevat bepalingen op het gebied van luchtkwaliteitseisen en voorziet onder meer in een gebiedgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren en wel zodanig dat voldaan wordt aan de daartoe gestelde normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen waardoor ruimtelijke ontwikkelingen toch doorgang kunnen vinden terwijl ondertussen maatregelen worden uitgevoerd die de luchtkwaliteit moeten verbeteren.

Sinds 1 januari 2015 moet voldaan worden aan de Europese grenswaarden: voor stikstofdioxide (NO2) geldt een jaargemiddelde van 40 microgram/m3 en voor fijn stof (PM10) een jaargemiddelde van 40 microgram/m3 en een daggemiddelde van 50 microgram/m3. Voor zwevende deeltjes (PM2,5) geldt met ingang van 1 januari 2015 een blootstellings-concentratieverplichting van ten hoogste 20 microgram per m3, gedefinieerd als gemiddelde blootstellingsindex. Het daggemiddelde mag jaarlijks maximaal 35 keer worden overschreden.

In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' zijn voor bepaalde categorieën projecten van een bepaalde omvang grenzen vastgesteld, op grond waarvan kan worden gesteld dat deze een 'niet in betekenende mate bijdrage' (NIBM) leveren aan de luchtverontreiniging. Deze projecten mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Dit geldt o.a. voor woningbouwlocaties die niet meer dan 1500 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 1 ontsluitingsweg of niet meer dan 3000 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 2 ontsluitingswegen. Voor kantoorlocaties geldt een NIBM-grens van 100.000 m2 bruto vloeroppervlakte bij minimaal 1 ontsluitingsweg en 200.000 m2 bruto vloeroppervlakte bij minimaal 2 ontsluitingswegen.
Wanneer projecten wel in betekenende mate bijdrage aan de luchtkwaliteit dient luchtonderzoek uitgevoerd te worden en moet worden getoetst aan de normen.

Kort samengevat dienen nieuwe plannen te worden beoordeeld op basis van artikel 5.16 van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen mits:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL.

Met deze Algemene Maatregel van Bestuur wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening. Het 'Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)' is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer.

Het besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor (PM10) en (NO2), met name kinderen, ouderen en zieken. Daartoe voorziet het besluit in zones waarbinnen luchtkwaliteitsonderzoek nodig is ingeval het betreft 'gevoelige bestemmingen': 300 meter aan weerszijden van rijkswegen en 50 meter langs provinciale wegen, gemeten vanaf de rand van de weg.

De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als 'gevoelige bestemming': scholen, kinderdagverblijven, en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Het gaat hierbij niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten. Van doorslaggevend belang is de (voorziene) functie van het gebouw en het bijbehorende terrein. In de context van dit besluit worden ziekenhuizen, woningen en sportaccommodaties niet als gevoelige bestemming gezien.

Is (dreigende) normoverschrijding niet aan de orde, dan is er geen bouwverbod voor gevoelige bestemmingen binnen de onderzoekszone. Wel moet in die situaties de locatiekeuze goed gemotiveerd worden; dat gebeurt in de context van de goede ruimtelijke ordening.

Naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' dient altijd te worden onderzocht of sprake is van een goede ruimtelijke ordening.Het principe van een 'goede ruimtelijke ordening' blijft naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' onverkort gelden. De Wet ruimtelijke ordening (Wro), art. 3.1, schrijft voor dat een bestemmingsplan moet voldoen aan de criteria voor goede ruimtelijke ordening. Die verplichting heeft in dit verband betrekking op situaties waarop het Besluit gevoelige bestemmingen niet ziet, maar die vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening onwenselijk zijn, bijvoorbeeld de bouw van woningen langs een snelweg, of de bouw van een school langs een drukke binnenstedelijke weg. In het algemeen is het verstandig om terughoudend te zijn met de vestiging van gevoelige bestemmingen nabij drukke (snel)wegen. De Gezondheidsraad concludeert niet voor niets dat ook bij concentraties beneden de grenswaarden gezondheidsschade kan optreden.

Conclusie
Onderhavige ontwikkeling voorziet in de sloop van bestaande bebouwing en het realiseren van ruim 94 woningen. Gesteld kan worden dat er geen sprake is van een "in betekende mate" project zodat de realisatie van het plan niet zal leiden tot overschrijding van de luchtkwaliteitseisen. Daarbij is het plangebied op een ruime afstand van rijkswegen en provinciale wegen gelegen. Luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor dit plan.

Externe veiligheid gaat over het beperken en beheersen van risico's en effecten van calamiteiten, en over het bevorderen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten (bedrijven en transport) met gevaarlijke stoffen. Dat gebeurt door te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden, door de zelfredzaamheid te bevorderen en door de calamiteitenbestrijding te optimaliseren.

In deze paragraaf wordt ingegaan op externe veiligheid in relatie tot verschillende risicovolle bronnen en/of objecten in en nabij het plangebied. Eerst wordt het wettelijk kader op nationaal niveau beschreven, daarna het gemeentelijk beleid en vervolgens overige wet- en regelgeving die voor het plangebied relevant is. Tot slot wordt het groepsrisico verantwoord.

Op nationaal niveau zijn verschillende wetten en regels ten aanzien van externe veiligheid. Voor bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI; oktober 2004). Voor transport is het Besluit externe veiligheid transportroutes van toepassing (april 2015). Voor buisleidingen moet worden getoetst aan het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb; 1 januari 2011). Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen Plaatsgebonden risico en Groepsrisico.

Plaatsgebonden Risico (PR)
Dit is een maat voor de kans dat iemand dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met een gevaarlijke stof. De gestelde norm is een ten minste in acht te nemen grenswaarde (PR 10-6/jr) die niet mag worden overschreden ten aanzien van 'kwetsbare objecten', alsmede een zoveel mogelijk te bereiken richtwaarde (PR 10-6/jr) ten aanzien van 'beperkt kwetsbare objecten'.

Groepsrisico (GR)
Dit is een maat voor de kans dat een grotere groep tegelijkertijd dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht.

De risicokaart (www.risicokaart.nl) is geraadpleegd en hieruit blijkt dat in of nabij het plangebied geen risicovolle inrichtingen, transportassen en/of buisleidingen aanwezig zijn. De dichtstbijzijnde inrichting (Endinet B.V.) is gelegen op ruim 225 meter van het plangebied (zie ook onderstaande afbeelding).

Uitsnede risicokaart (locatie plangebied zwart omlijnd).

De Gemeente Eindhoven heeft in mei 2009 de Visie externe veiligheid vastgesteld. Daarin is onder meer vastgelegd hoe in de stad nabij risicobronnen wordt omgegaan met het veilig stellen van een acceptabel niveau voor risico's in het kader van externe veiligheid en de beheersbaarheid ervan. Ook is in de visie voor de gebieden buiten invloedsgebieden van risicobronnen (o.m. het gebied > 200m van het spoor) een verantwoording van het groepsrisico uitgewerkt.

Binnen of nabij het plangebied zijn geen risicobronnen gelegen die invloed hebben op het plan.

Externe veiligheid vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan.

De ambities van de gemeente op het gebied van duurzaamheid zijn vastgelegd in het raadsprogramma Duurzaamheid. Dit programma wordt uitgevoerd vanuit een overkoepelende filosofie, gebaseerd op de methodiek van "The Natural Step". Het programma kent vier pijlers zoals weergegeven in onderstaande figuur.

In het kader van het bestemmingsplan zijn vooral "Bouwen en Wonen" van belang.

Pijler 2: Bouwen en Wonen
In de relatie tussen de gemeentelijke ambities op het gebied van duurzaam bouwen en het bestemmingsplan, is bij nieuwbouwlocaties met name het 'zongericht bouwen' van belang. Bij nieuwbouwlocaties zal de gemeente eisen dat straten zoveel mogelijk van oost naar west verlopen zodat alle gebouwen over een naar het zuiden gerichte gevel beschikken. Bij conserverende bestemmingsplannen is de bebouwingsoriëntatie grotendeels reeds vastgelegd en is dit aspect minder van belang. Binnen het beschikbare budget zal een optimale invulling worden gegeven aan het aspect duurzaamheid. Hier gaat het om een inbreidingslocatie waarbij de structuur reeds is vastgelegd. Het is dan ook niet mogelijk om geheel 'zongericht te bouwen'.

In het kader van duurzaamheid zal onderhavige ontwikkeling uiteraard voldoen aan de minimale eisen die voortvloeien uit het Bouwbesluit. Daarnaast worden de volgende duurzaamheidsmaatregelen toegepast worden:

Als onderdeel van het betrekken van de omwonenden bij de planvorming heeft één van de vier werksessies in het teken gestaan van het thema duurzaamheid / groen. Bij deze sessie op 24 november 2015 is uitvoerig gesproken over de duurzaamheidsaspecten van het plangebied. Meest bepalende aspecten zijn de toepassing van groendaken, het aanbrengen van groen binnen het plangebied en het opnemen van permanente huismuskasten in het plangebied. Deze aspecten zijn ook tijdens het overleg tussen initiatiefnemer en Trefpunt Groen Eindhoven aan de orde gekomen. Trefpunt Groen Eindhoven gaf een positief advies naar aanleiding van dit gesprek.

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening dient, bij een nieuw bestemmingsplan waarmee nieuwe bouwmogelijkheden en/of een functiewijziging mogelijk worden gemaakt, aangegeven te worden of de bodemkwaliteit geschikt is voor de nieuwe functie.

In 2011 heeft initiatiefnemer een uitgebreid aanvullend bodemonderzoek laten uitvoeren (Lankelma) naar de bodemgesteldheid van het plangebied. Vanwege (gedeeltelijke) verjaring van bodemonderzoeken en om het gehele plangebied te onderzoeken is medio 2015 een verkennend aanvullend en actualiserend bodemonderzoek uitgevoerd (Dibec). Deze is toegevoegd in de bijlage van onderhavig bestemmingsplan.
Uit de onderzoeken is gebleken dat op het terrein sterke verontreinigingen aanwezig zijn. Deze verontreinigingen worden voorafgaand aan de herontwikkeling van het terrein gesaneerd.

Ruimtelijke plannen dienen te worden beoordeeld op de uitvoerbaarheid in relatie tot actuele natuurwetgeving, met name de Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet. Er mogen geen ontwikkelingen plaatsvinden die op onoverkomelijke bezwaren stuiten door effecten op beschermde natuurgebieden en/of flora en fauna. In dit kader is door Ecoresult een quick scan Flora en Fauna (d.d. 16 juni 2015) uitgevoerd. Dit onderzoek maakt als bijlage onderdeel uit van de toelichting. Uit de quick scan blijkt onder ander het volgende.

Beschermde natuurgebieden
Het plangebied ligt op ruime afstand van Natura 2000-gebieden en de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Gelet op de ruime afstanden zullen de voorgenomen activiteiten niet leiden tot (significante) negatieve effecten op soorten, habitattypen en wezenlijke waarden en kenmerken van Natura 2000-gebieden en EHS.

Vleermuizen
In de bebouwing en in bomen zijn potentieel geschikte vaste rust- en verblijfplaatsen van gebouwbewonende vleermuizen aanwezig. Vleermuizen die aangetroffen kunnen worden zijn de gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis en laatvlieger. Hiervoor is aanvullend onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek maakt eveneens als bijlage onderdeel uit van de toelichting.

Uit dit onderzoek blijkt dat er geen vaste rust- en verblijfplaatsen en voortplantingsplaatsen binnen het plangebied aanwezig zijn. Wel zijn nabij het plangebied drie paarverblijfplaatsen van gewone dwergvleermuis aanwezig. Echter hebben deze geen binding met het plangebied en liggen tevens buiten de invloedssfeer van de werkzaamheden. De Flora- en faunawet wordt hier niet overtreden. Het aanvragen van een ontheffing Flora- en faunawet is dan ook niet nodig.

Jaarrond beschermde nesten; huismus
In het plangebied zijn voortplantingsplaatsen en is potentieel essentieel functioneel leefgebied aangetroffen voor huismus, een soort waarvan de nesten jaarrond beschermd zijn. Door de sloop van de bebouwing en de herinrichting van het plangebied kunnen schadelijke effecten optreden.

Aanvullend onderzoek is noodzakelijk om te beoordelen of de voorgenomen ontwikkeling leidt tot het verstoren en vernietigen van functioneel leefgebied van de huismus. Dit onderzoek is uitgevoerd (zie bijlage).

Binnen het plangebied zijn 8 voortplantingsplaatsen en een functioneel leefgebied van de huismus aanwezig De voortplantingsplaatsen zijn tevens potentieel geschikt als winterverblijfplaats voor huismus. Essentieel functioneel leefgebied is aanwezig in de tuinen die grenzen aan de nesten, binnen een afstand van 50 meter, dus zowel binnen als buiten het plangebied. Door de sloop van de bebouwing en de kap van het groen binnen het plangebied worden de acht nesten tijdelijk verstoord.

Voor deze verstoring is een ontheffing verleend onder voorwaarden van mitigerende en compenserende maatregelen (zie bijlage toelichting). Zo is de tijdelijke huisvesting in samenspraak met omwonenden al reeds gerealiseerd.

Jaarrond beschermde nesten; gierzwaluw
In het plangebied zijn geschikte locaties aanwezig voor voortplantingsplaatsen van gierzwaluw, een soort waarvan de nesten jaarrond beschermd zijn. Door de sloop van de bebouwing en de herinrichting van het plangebied kunnen schadelijke effecten optreden.

Aanvullend onderzoek is noodzakelijk om te beoordelen of de voorgenomen ontwikkeling leidt tot het verstoren en vernietigen van functioneel leefgebied van de huismus. Dit onderzoek is uitgevoerd en maakt eveneens als bijlage onderdeel uit van de toelichting.

Uit dit onderzoek blijkt dat er geen vaste rust- en verblijfplaatsen en voortplantingsplaatsen binnen het plangebied aanwezig zijn. Op een afstand van tenminste 80 meter tot het plangebied (ten noorden van het plangebied) zijn 2 nesten aanwezig. Echter hebben deze geen binding met het plangebied en liggen tevens buiten de invloedssfeer van de werkzaamheden. De Flora- en faunawet wordt hier niet overtreden. Het aanvragen van een ontheffing Flora- en faunawet is dan ook niet nodig.

Niet jaarrond beschermde nesten en algemene vogels
Het plangebied is potentieel geschikt voor vogels met niet jaarrond beschermde nesten (zogenaamde categorie 5-soorten). Tijdens het veldbezoek is een nest aangetroffen van pimpelmees en is een zingende spreeuw waargenomen op huisnummer 12b. Het is echter mogelijk maatregelen voor de voortplantingsplaatsen te treffen waardoor schadelijke effecten niet optreden.

In het plangebied is ook broedhabitat aangetroffen voor algemene vogelsoorten waarvan de nesten alleen beschermd zijn zodra in gebruik. De activiteiten kunnen schadelijke effecten hebben (verstoring, vernietiging) op in gebruik zijnde voortplantingsplaatsen van algemene vogels. Ook hiervoor is het mogelijk maatregelen voor de voortplantingsplaatsen te treffen waardoor schadelijke effecten niet optreden.

Doel van de waterparagraaf is de component water in een zo vroeg mogelijk stadium te adresseren in het besluitvormingsproces van ruimtelijke plannen. De paragraaf beschrijft de actuele waterhuishouding in het plangebied. Daarnaast wordt, binnen de gestelde randvoorwaarden van het bestemmingsplan, vastgelegd aan welke watereisen de ontwikkeling moeten voldoen. Ruimtelijke plannen worden onder meer getoetst aan "hydrologisch neutraal" ontwikkelen conform landelijk en lokaal waterbeleid. Dit bestemmingsplan heeft een conserverend karakter. Mogelijke ontwikkelingen binnen de planperiode spelen zich daarom hoofdzakelijk binnen bestaande (water)structuren af. Met deze waterparagraaf wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 1, onder c van het Besluit ruimtelijke ordening.

Het Provinciaal Waterplan 'Waar water werkt en leeft' beschrijft het provinciale waterbeleid voor de periode 2010 tot 2015 en bevat het strategische waterbeleid van de provincie Noord-Brabant voor de periode 2010-2015. Daarnaast vormt het een structuurvisie voor het aspect water op grond van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening. Het plan vormt zowel een beleidskader, toetsingskader en beheerplan voor grondwateronttrekkingen. Het ontwerp Waterplan is tegelijk opgesteld met de ontwerp water(beheer)plannen van het Rijk en de waterschappen. In onderlinge samenwerking zijn de plannen zo goed mogelijk op elkaar afgestemd.

Het Provinciaal Waterplan heeft beleidskaders als randvoorwaarden, die richting geven aan het waterbeleid. Water dient vele belangen. Om hiermee in dit plan evenwichtig te kunnen omgaan, hanteert de provincie Noord Brabant de principes van de people-planet-profit-benadering. In Noord-Brabant zijn deze uitgangspunten vertaald in de Telos-driehoek. Vanuit de sociaal-maatschappelijke invalshoek (people) krijgen veiligheid tegen overstroming, bescherming tegen wateroverlast, een betrouwbare drinkwatervoorziening en goede recreatievoorzieningen aandacht. Vanuit de economische invalshoek (profit) heeft dit plan aandacht voor onder meer een goede watervoorziening voor industrie en landbouw en voor het transport over water. De derde invalshoek (planet) gaat uit van het water als voorwaarde voor een gezonde leefomgeving voor mens en natuur. Belangrijke thema's in dat kader zijn de verbetering van de waterkwaliteit, de verdrogingsbestrijding en de meer natuurlijke inrichting van de watersystemen.

Aandacht blijft nodig voor verbetering van de waterkwaliteit, onder meer door vermindering van stikstof afkomstig uit diffuse bronnen en voor verdrogingsbestrijding. Ook de inrichting van beken en kreken en de aanleg van Ecologische verbindingszones langs waterlopen vragen om een impuls. Voor de verbetering van de waterkwaliteit wordt primair uitgegaan van de aanpak van de bronnen. Als dit niet mogelijk is, wordt ingestoken op procesgerichte maatregelen waarbij verontreinigende stoffen zoveel mogelijk worden verwijderd vóór ze zich via de watersystemen verder verspreiden. Als ook dat niet lukt, worden stoffen uit het watersysteem verwijderd door effectgerichte maatregelen (end-of-pipe). Op het vlak van omgaan met waterkwantiteit spelen de huidige inzichten over klimaatontwikkeling een belangrijke rol.

Waterschap De Dommel heeft in december 2009 het Waterbeheerplan 2010-2015 "Krachtig Water" vastgesteld waarin de activiteiten en doelstellingen van het Waterschap zijn opgenomen. Het waterschap geeft in dit plan binnen haar kerntaken prioriteit aan het voorkomen van wateroverlast én het herstellen van het watersysteem van Natura 2000-gebieden. Andere thema's van het waterbeheersplan zijn:

• aanleg van gestuurde waterbergingsgebieden;
• afstemming inrichting en het beheer van watergangen op het halen van de ecologische doelen uit de Europese Kaderrichtlijn Water en de functies 'waternatuur' en 'verweven' uit het Provinciaal Waterplan;
• samenwerking met gemeenten in de waterketen;
• aanpak vervuilde waterbodems in samenhang met beekherstel;
• ruimte bieden aan recreatiemogelijkheden, landschap en cultuurhistorie.

Op 1 maart 2015 is de nieuwe keur van Waterschap De Dommel in werking getreden. In de keur is een verbod opgenomen om zonder een vergunning hemelwater af te voeren naar oppervlaktelichamen. Het verbod is van toepassing wanneer door een ontwikkeling het verhard oppervlak toeneemt of het bestaand oppervlak wordt afgekoppeld en waardoor neerslag naar een oppervlaktelichaam worden afgevoerd. Het verbod geldt niet wanneer het af te koppelen verhard oppervlak minder dan 10.000 m² betreft of wanneer de toename van het verhard oppervlak minder dan 2.000 m² betreft. Ook wanner de toename van het verhard oppervlak bestaat uit een groen dak, is het verbod niet van toepassing. Een toename van het verhard oppervlak tussen 2.000 en 10.000 m² is mogelijk, mits compenserende maatregelen (retentievoorziening) zijn getroffen om versnelde afvoer van hemelwater tegen te gaan.

Hydrologisch neutraal bouwen is overgenomen in de Keur. In de Algemene Regels en in de Beleidsregels wordt nader beschreven en uitgewerkt waar het voor staat en welke maatregel er nodig is om hier aan te voldoen. Hieronder is een samenvatting voor Hydrologisch neutraal bouwen opgenomen.

Neerslag die op een onverharde bodem valt infiltreert voor een (belangrijk) deel in de bodem en komt dan uiteindelijk in het grondwater of via ondergrondse afstroming in een oppervlaktewaterlichaam terecht. Ter plaatse van verhard oppervlak zal de neerslag niet of nauwelijks in de bodem dringen. Als het verhard oppervlak niet is aangesloten op de riolering, stroomt vrijwel al het water direct af naar het oppervlaktewatersysteem. Dit betekent dat het oppervlaktewatersysteem bij een flinke regenbui een grote afvoerpiek moet kunnen opvangen en dat infiltratie in de bodem niet of slechts beperkt kan plaatsvinden.

Bij het afkoppelen van verhard oppervlak zal de neerslag die valt op de verharding niet meer worden afgevoerd naar de rioolwaterzuivering maar rechtstreeks op de ontvangende waterloop worden geloosd. Ook dit zorgt voor een versnelde en/of extra afvoer richting het ontvangende oppervlaktewater.

De realisatie van nieuw verhard oppervlak en afkoppelen van verhard oppervlak moet daarom zoveel mogelijk hydrologisch neutraal worden uitgevoerd en optimaal worden ingepast in het bestaande watersysteem. Dit betekent dat de aanvrager/initiatiefnemer voldoende compenserende maatregelen moet nemen, zodat het oppervlaktewatersysteem na realisatie van de verharding voldoende robuust blijft.

Hierbij wordt getoetst aan de trits "vasthouden-bergen-afvoeren". Wateroverlast door versneld afvoeren van verhard oppervlak moet zoveel mogelijk worden voorkomen. Dit kan op twee manieren waarbij de voorkeur uitgaat naar zoveel mogelijk vasthouden aan de bron. Vasthouden kan door hergebruik of het infiltreren van water in de bodem en past het meest bij het principe hydrologisch neutraal ontwikkelen, zowel voor het ontvangend oppervlaktewater- als grondwatersysteem. Als niet of onvoldoende kan worden geïnfiltreerd is een aanvullende voorziening noodzakelijk die het water tijdelijk bergt. Het gaat hier dan om een voorziening die er voor zorgt dat water in ieder geval niet versneld wordt afgevoerd.

Het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) verantwoordt aan de inwoners van Eindhoven de ambities en bijbehorende maatregelen en middelen op watergebied. Met het GRP geeft de gemeente invulling aan de gemeentelijke zorgplicht en op het gebied van (grond)water. Het GRP bevat de geplande activiteiten voor het beheer en onderhoud van het rioolstelsel en bevat maatregelen ter verbetering van de oppervlaktewaterkwaliteit en het hydraulisch functioneren van het rioolstelsel. Deze maatregelen bestaan vooral uit het afkoppelen van verhard oppervlak. Daarbij wordt regenwater gescheiden van afvalwater ingezameld en afgevoerd naar het oppervlaktewater. Waar mogelijk dient regenwater eerst te worden geborgen binnen het plangebied waarna alsnog vertraagd kan worden afgevoerd.

Het Waterplan is een plan dat is opgesteld door de gemeente Eindhoven, Waterschap De Dommel, de provincie Noord-Brabant en het (drink)waterleidingbedrijf Brabant Water. Het plan omvat drie delen. Het "Visiedocument" (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 januari 2004) geeft het gezamenlijke streefbeeld van de waterpartijen weer. De onderdelen "Taken en Bevoegdheden" en "Maatregelen" zijn achterhaald.

Huidige situatie
Het plangebied is nagenoeg volledig verhard door de bestaande bebouwing en terreinverharding. Alleen de achtertuinen van de bestaande woningen zijn momenteel onverhard.

Overzicht onverharde locaties binnen plangebied

Toekomstige situatie
Onderhavige ontwikkeling ziet op sloop van een bedrijfspand en woningen en nieuwbouw van studenten- en stadswoningen met een halfverdiepte parkeergarage. Het toekomstig plangebied zal voornamelijk verhard worden door de beoogde bebouwing en openbare ruimte. De verharding in het plangebied neemt dan ook toe met 735 m2. Ter compensatie van deze verhardingstoename dienen waterhuishoudkundige maatregelen te worden genomen om hemelwater te bergen en vertraagd af te voeren. Initiatiefnemer is voornemens daarvoor maatregelen in het plangebied te treffen in de vorm van groendaken.

Overzicht huidige en toekomstige situatie verharding

Gevolgen voor/door de waterhuishouding
Door realisatie van de ontwikkeling neemt binnen het plangebied het verhard oppervlak met circa 735 m² toe. Om deze toename te compenseren zijn hemelwater vertragende voorzieningen noodzakelijk met een netto bergende inhoud van minimaal 31 m3, uitgaande van 735 m² x 0,042 m1.

De ontwikkelaar is voornemens de wateropgave te realiseren middels groendaken als berging met minimaal 25mm per m2. Omdat het waterschap het gebruik van groene daken aanmoedigt mag met 25mm bergingscompensatie gerekend worden in plaats van de normale 42mm volgens het Hydrologisch Neutraal Ontwikkelen (HNO) beleid.

Door het realiseren van minimaal 735 m2 (netto) aan groendaken met een minimale berging van 25 mm per m2 in onderhavig plan zal het plan voldoen aan de compensatie van de verhardingstoename.

Waterkwaliteit
Bij de inrichting, bouw en beheer fase worden zo min mogelijk vervuilende stoffen toegevoegd aan de bodem en het grond- en oppervlaktewatersysteem. Blootstelling van uitloogbare bouwmaterialen zoals zink, koper en lood aan hemelwater moet tot een minimum beperkt worden.

Overige afspraken
Ten behoeve van het aspect water zijn nog aanvullende afspraken gemaakt tussen initiatiefnemer en gemeente. Deze afspraken staan hieronder vermeld:

- De parkeerkelder dient waterdicht te worden uitgevoerd;

- De nieuwe ontwikkeling zal haar afval- en hemelwater gescheiden op de erfgrens aanbieden en afwateren via het gemengde rioolstelsel.

- De aansluiting(en) op het gemeentelijke rioolstelsel vindt in overleg met de afdeling huisaansluitingen van de gemeente Eindhoven plaats;

- Er wordt rekening gehouden met onderhoud en beheer van de groene daken (bereikbaarheid e.d.);
- Bestrijdingsmiddelen zijn voor het onderhoud van de sedumdaken niet toegestaan;

- De groene daken dienen het hemelwater vertraagd af te voeren op het gemeentelijke rioolstelsel. In het technisch ontwerp dient duidelijk zijn hoe de vertraging op een beheersbare manier ingezet kan worden.
- Bij het indienen van de omgevingsvergunning voor dit plan levert initiatiefnemer een technisch uitgewerkt ontwerp aan waaruit op te maken is hoe de ontwikkeling haar totale bergings- en vertragingsopgave definitief invult. Dit dient nog ter goedkeuring voorgelegd te worden aan Waterschap de Dommel en de gemeente Eindhoven.

Er heeft overleg met het waterschap plaatsgevonden waarna in februari 2016 een positief advies van het waterschap is ontvangen over dit plan.

Het bestemmingsplan "I Stratum binnen de Ring II (Vestdijk-Havenstraat)" is te typeren als een gedetailleerd plan. De methodiek van het bestemmingsplan is gebaseerd op de SVBP2012. Waar dat noodzakelijk is wordt afgeweken van de standaard en is specifiek ingespeeld op de situatie binnen het onderhavige plangebied.

Er is, volgens de Wro, gekozen voor een analoge en digitale verbeelding van het plan. Aan de bestemmingen zijn bouw- en gebruiksregels gekoppeld die direct inzichtelijk maken welke ontwikkelingen zijn toegestaan. Verbeelding en regels bieden een directe bouwtitel voor bebouwing en gebruik. Al dan niet in combinatie met een nadere - eisen - regeling.

In de analoge en digitale verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien en voor zover hier in de regels naar wordt verwezen.
Ten behoeve van de leesbaarheid is het plan op een topografische ondergrond getekend.

De bestemmingen en de aanduidingen zijn ingedeeld in de hoofdgroepen volgens de SVBP2012 en zijn op de verbeelding opgenomen in het renvooi.
Opgemerkt wordt dat de analoge en digitale verbeelding qua verschijning van elkaar verschillen omdat de manier van raadplegen verschillend is. De digitale verbeelding is juridisch bindend.

De planregels zijn ondergebracht in inleidende regels, in bestemmingsregels, in algemene regels en in overgangs- en slotregels.

De Inleidende regels bestaan uit begrippen en de wijze van meten, teneinde te voorkomen dat discussie ontstaat over de interpretatie van de regels.

In Artikel 1 Begrippen wordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als in de regels gebruikte begrippen niet in dit artikel voorkomen, dan geldt de uitleg/interpretatie conform het normale taalgebruik.

In "Artikel 2 Wijze van meten" worden de te gebruiken meetmethodes vastgelegd.
De regels bij de bestemmingen worden hierna afzonderlijk toegelicht.

De regels bij de bestemming wordt hierna afzonderlijk toegelicht.

Bestemming `Wonen'
Deze bestemming is over het gehele plangebied gelegd. In de bouwregels is bepaald dat hoofdgebouwen uitsluitend binnen de aanduiding 'bouwvlak' mogen worden gebouwd met in achtneming van de maximale bouwhoogtes zoals aangeduid op de verbeelding. Ter plaatse van de bouwaanduiding 'parkeergarage' op de verbeelding is met in achtneming van de voorgeschreven bouwhoogte en bouwdiepte de bouw van een parkeergarage voor de bewoners toegelaten. Met de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' is het maximum aantal woningen binnen de bestemming voorgeschreven.

Aan huis-verbonden-beroepen
Het gebruik van ruimten voor aan huis verbonden beroepen is binnen de woonbestemming toegestaan (tot maximaal 50 m2). Het is het onder bepaalde voorwaarden mogelijk om maximaal 75 m² vloeroppervlak te benutten voor aan huis gebonden beroepen. Tevens is het onder bepaalde voorwaarden mogelijk om maximaal 30 m2 te benutten voor kleinschalige bedrijvigheid.

Onder de Algemene regels zijn opgenomen de Anti-dubbeltelregel, Overige regels en de Algemene afwijkingsregels. In de Overige regels zijn de parkeerregels opgenomen.

In de Overgangs- en slotregels zijn het Overgangsrecht en de Slotregel opgenomen.

De gemeente stelt jaarlijks het toezicht- en handhavingsprogramma vast.
In dit handhavingsprogramma is aangegeven dat de gemeente zich inzet om van Eindhoven een sterke stad met een levendige economie te maken. Veiligheid en leefbaarheid staan daarbij voorop.

Het gemeentebestuur heeft een gemeente voor ogen die maximaal dienstverlenend is, maar die ook de grenzen aangeeft en de spelregels bewaakt. Zij treedt, waar dat nodig is, daadkrachtig op in het algemeen belang voor de bescherming van de rechtszekerheid van individuele belangen.

De gemeente handhaaft consequent, werkt in belangrijke mate stadsdeel- en gebiedsgericht en programmatisch en staat dicht bij de burger.
Goed toezicht en handhaving zijn van cruciaal belang om de leefbaarheid, de rechtszekerheid, de veiligheid, bedrijvigheid en het milieu in Eindhoven te bevorderen. Overlast en vervuiling dienen te worden teruggedrongen en naleving van voorschriften van bijvoorbeeld ruimtelijke ordening , bouw-, milieu- en gebruiksvergunningen is hierbij noodzakelijk.

De wet- en regelgeving blijft het uitgangspunt voor toezicht en handhaving. Cruciaal is evenwel dat de gemeente zich vanuit toezicht en handhaving als partner opstelt en daarbij de nodige dynamiek toont en helder communiceert over wat wel en niet kan.

• Er is een handhavingsmodel voor toezicht en handhaving en dit model wordt gekenmerkt door 7 basisprincipes:
• Integrale aanpak vanuit een samenhangende organisatie.
• Toezicht en handhaving als sterke schakels in de reguleringsketen ( zowel beleidsmatig als qua uitvoering).
• Optimaal toepassen van moderne communicatietechnologie bij toezicht en handhaving.
• Goede informatiepositie van de handhavers door een betere beschikbaarheid van betrouwbare gegevens over kenmerken van de stad, vergunningen, controles, activiteiten en procedures.
• In een vroegtijdig stadium van toezicht en handhaving in gesprek gaan met de burgers en bedrijven gericht op het zo min mogelijk hoeven toepassen van bestuursrechtelijke maatregelen.
• In alle redelijkheid is ruimte voor maatwerk maar zo nodig wordt doorgepakt.
• We zeggen wat we doen; we doen wat we zeggen en we laten zien wat we gedaan hebben.

Op basis van dit toezicht- en handhavingsprogramma is een gemeentelijk werkplan opgesteld waarin per aandachtsveld de toezicht- en handhavingsactiviteiten SMART zijn vorm gegeven.

Voor het aandachtsveld Bouwen, wonen en ruimtelijke ordening (strijdigheid met het bestemmingsplan) zijn op ruimtelijke ordeningsgebied onder meer de volgende activiteiten benoemd:

• Controle panden op illegale bewoning/strijdig gebruik woning met bestemmingsplan.
• Controle panden op ontoelaatbare woningsplitsing.
• Accent op specifieke locaties per stadsdeel (autohandellocaties) .

Bij illegale bouw en illegaal gebruik worden gemelde misstanden aangepakt waarbij zaken waar veiligheid, monumentale panden en welstand in het geding is.

Een eerste vereiste om goed te kunnen handhaving zijn duidelijk regels. Bij het ontwikkelen van de standaardregels voor het stedelijk gebied van Eindhoven is daarom gekozen voor een zo helder mogelijke juridische methodiek. De regels zijn zo geredigeerd, dat deze in de toetsingspraktijk goed hanteerbaar zijn. Planregels dienen duidelijke normen te bevatten die niet voor verschillende uitleg vatbaar zijn en tevens actueel en controleerbaar zijn.

Teneinde hieraan te voldoen zijn de regels aangepast aan de meest recente jurisprudentie en wetgeving (bijv. Woningwet en de SVBP2012). Dit biedt voldoende garanties voor de rechtszekerheid en de flexibiliteit van de nieuwe bestemmingsplannen.

In het voorliggende bestemmingsplan is het actuele ruimtelijk beleid van Eindhoven vastgelegd, toegespitst op het plangebied. Het bestemmingsplan bevat een juridisch toetsingskader voor het behoud en de ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit. Om deze kwaliteit voor de planperiode te kunnen garanderen is vereist, dat in de praktijk de planregels strikt worden toegepast en gehandhaafd. Goede voorlichting en informatievoorziening dragen bij aan een verbetering in de naleving van de bestemmingsplannen.

De handhavingscapaciteit is beperkt zodat het college jaarlijks de handhavingsprioriteiten vastlegt in een werkprogramma handhaving.

Het onderhavige bestemmingsplan voorziet in sloop en nieuwbouw. Het onderwerp handhaving is in dit geval dan ook niet aan de orde.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan, waarin ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, dient de gemeenteraad eveneens een exploitatieplan vast te stellen. Dit heeft te maken met de wettelijke verplichting om de kosten, die de gemeente moet maken om deze ontwikkeling mogelijk te maken, te verhalen op de eigenaar/ontwikkelaar. Van deze verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan kan worden afgezien indien het kostenverhaal op een andere manier is geregeld. Dit kan bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of door het afsluiten van een overeenkomst.

Initiatiefnemer heeft een anterieure overeenkomst met de gemeente gesloten.

De gemeente heeft de voorbereiding van dit bestemmingsplan conform artikel 1.3.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bekend gemaakt.

Het Bro geeft aan dat de gemeente bij de voorbereiding van een ruimtelijke ontwikkeling overleg moet plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met de diensten van de provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Omdat met dit bestemmingsplan geen rijksbelangen worden geraakt is conform afspraak vooroverleg met het rijk achterwege gebleven. Met het Waterschap De Dommel heeft vooroverleg plaatsgevonden. Het waterschap heeft aangegeven akkoord te gaan met de waterparagraaf van dit plan. Dit heeft ook geresulteerd in de waterparagraaf die in hoofdstuk 5 van deze toelichting is opgenomen.
Daarnaast is het plan in het kader van het vooroverleg op de voorgeschreven wijze digitaal aangemeld bij de provincie. Van de provincie zijn geen opmerkingen ontvangen en is de melding bevestigd.

Dit bestemmingsplan wordt voorbereid door toepassing van samenspraak zoals bedoeld in de Verordening Samenspraak en Inspraak gemeente Eindhoven 2008.

In overeenstemming met de randvoorwaarden van de pilot hebben de gemeente Eindhoven en initiatiefnemer de omwonenden betrokken bij het vaststellen van de uitgangspunten. Het principebesluit van de gemeente Eindhoven over deze pilot maakt als bijlage deel uit van de toelichting van dit bestemmingsplan. Samen met de werkgroep Oude Haven zijn in 2013 en 2014 verschillende overleggen, fietstochten en overige activiteiten georganiseerd om te komen tot de uitgangspunten.

In november 2014, na het vaststellen van de uitgangspunten, is de hele buurt als geheel uitgenodigd in het DAF museum zodat uitleg gegeven kon worden over de planontwikkeling en de uitgangspunten zoals vastgesteld. Mensen konden aan het einde van deze bewonersavond aangeven of ze betrokken wilde blijven bij de verdere ontwikkeling van het plan.

Gedurende 2015 zijn er inmiddels een drietal werksessies georganiseerd met thema's welke op de avond van november 2014 naar voren kwamen als meest belangrijk. Dit waren achtereenvolgens: Stedenbouwkundig plan (19-05-2015); Parkeren (13-07-2015) en als laatste Gevels, Groen en Geluid (24-11-2015). Een vierde werksessie zal nog worden gehouden aangaande Bouwlogistiek, Bouwrisico's, Handhaving en Beheer.

Los van deze werksessies voor de hele buurt hebben er verschillende gesprekken plaatsgevonden met de direct omwonenden, zijnde de bewoners van de Kleine Bleekstraat en de directe buren links en rechts aan de Vestdijk.

Voorafgaand aan de ter visie legging van het voorlopig bestemmingsplan is een inloopavond georganiseerd waarin de buurt geïnformeerd is over de inhoud van het voorlopig bestemmingsplan en het bouwplan. Deze inloopavond heeft plaatsgevonden op 2 februari 2016. Er waren circa 20 belangstellenden die positief waren over het plan. Meest gehoorde opmerking was dat het goed was dat het terrein eindelijk ontwikkeld zou worden.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van donderdag (PM) tot en met woensdag (PM) op de gebruikelijke wijze ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is iedereen in de gelegenheid gesteld om schriftelijk of mondeling een zienswijze ten aanzien van het ontwerp bestemmingsplan kenbaar te maken.

Kennisgeving van de ter inzage legging en de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen is in de edities van de Staatscourant en het weekblad Groot Eindhoven van PM gepubliceerd. Ook is kennis gegeven van de mogelijkheid om de digitale versie van het ontwerp bestemmingsplan via de gemeentelijke website www.eindhoven.nl/bestemmingsplannen en de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl te raadplegen. Naar aanleiding van de tervisielegging zijn PM zienswijzen ontvangen.