Dit plan is een gedeeltelijke uitwerking van: Artikel 7 'Woongebied - Uit te werken' van het bestemmingsplan Vredeoord, dat is vastgesteld door de gemeenteraad op 20 september 2017 en vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0772.80216-0301.

Op de bij dit plan behorende verbeelding en de hierna volgende regels zijn de algemene en bijzondere bepalingen van het bestemmingsplan Vredeoord onverminderd van toepassing, tenzij in dit uitwerkingsplan een afwijkende regeling is opgenomen over hetzelfde onderwerp.

De verbeelding van het bestemmingsplan Vredeoord wordt herzien, zoals weergegeven op de bij dit plan behorende verbeelding. Voor het overige blijft de verbeelding van toepassing.

Ter aanvulling op de begripsbepalingen als vermeld in artikel 1 van het bestemmingsplan Vredeoord wordt in de navolgende regels verstaan onder:

het uitwerkingsplan Uitwerking bestemmingsplan Vredeoord met identificatienummer NL.IMRO.0772.80323-0301 van de gemeente Eindhoven.

zone waarbinnen geen bebouwing mag plaats vinden.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. bermen en beplanting;
3. c. paden;
4. d. speelvoorzieningen;
5. e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
6. f. kunstobjecten;
7. g. geluidwerende voorzieningen;
8. h. nutsvoorzieningen en voorzieningen voor het opwekken van duurzame energie;
9. i. ter plaatse van de aanduiding 'tuin' tevens voor gezamenlijke tuinen voor de aangrenzende woningen binnen de bestemming 'Wonen';
10. j. ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' tevens voor ontsluitingswegen en in- en uitritten ten behoeve van de woningen in de aangrenzende bestemming 'Wonen';
11. k. ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' tevens voor bergingen ten behoeve van de woningen in de bestemming 'Wonen;

met de daarbij behorende:

12. l. verhardingen;
13. m. parkeervoorzieningen;
14. n. gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De voor 'Tuin'aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen en open erven;
2. b. voetpaden;
3. c. parkeren;
4. d. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

met dien verstande dat:

deze gronden niet dienen te worden beschouwd als erf in de zin van artikel 1 van bijlage II behorende bij het Besluit omgevingsrecht, zoals dat artikel luidt op het moment van de datum van inwerkingtreding van dit plan.

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woonstraten;
2. b. pleinen;
3. c. voet- en fietspaden;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. speelvoorzieningen;
7. g. geluidwerende voorzieningen;
8. h. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
9. i. nutsvoorzieningen en voorzieningen voor het opwekken van duurzame energie.

met de daarbij behorende:

10. j. gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De voor `Wonen´ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. grondgebonden woningen en gestapelde woningen, met daarbij behorende aan- en uitbouwen en bijgebouwen, erven en overige voorzieningen;
2. b. aan-huis-verbonden beroep;
3. c. kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf' tevens handel en bedrijven, zoals genoemd in Bijlage 2 bij de regels van bestemmingsplan Vredeoord opgenomen Lijst van bedrijfsactiviteiten - functiemenging (behorende tot de categorie A) en cultuur en ontspanning uitsluitend in de vorm van ateliers en creativiteitscentra;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk' tevens maatschappelijke voorzieningen op de begane grond en de eerste verdieping met een maximale oppervlakte van 700 m² (tezamen);
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'verblijfsgebied' dient minimaal één openbare doorgang/doorsteek van minimaal 4 meter breed ten behoeve van langzaam verkeer te worden gerealiseerd;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen -1' tevens voor recreatieve voorzieningen in de zin van voorzieningen voor activiteiten en mogelijkheden voor ontmoeting en ontspanning c.q. vrijetijdsbesteding;
8. h. verkeers- en verblijfsgebied, inclusief parkeervoorzieningen en openbare ruimten;
9. i. groen- en speelvoorzieningen;
10. j. nutsvoorzieningen en voorzieningen voor het opwekken van duurzame energie;
11. k. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
12. l. geluidbeperkende voorzieningen;

met de daarbij behorende:

13. m. gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

met dien verstande dat:

14. n. een woning niet mag worden gesplitst in twee of meerdere woningen;
15. o. de vloeroppervlakte van een aan-huis-verbonden beroep niet meer dan 50 m² mag bedragen;
16. p. voor het gebruik van de gronden en gebouwen als bedoeld in sub d ten behoeve van detailhandel, gelden de volgende voorwaarden:
    1. 1. het detailhandel betreft zoals opgenomen in categorie A van de Lijst van bedrijfsactiviteiten - functiemenging (opgenomen in Bijlage 2 bij de regels van het bestemmingsplan Vredeoord), en;
    2. 2. de bruto vloeroppervlakte per aanduiding 'bedrijf'niet meer dan 120 m² bedraagt.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken voor wat betreft de maximale goothoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen, indien dat wenselijk is uit een oogpunt van een goede constructieve en/of bouwkundige aansluiting van het bijbehorende bouwwerk bij de hoogte van de verdiepingsvloer van het hoofdgebouw.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Binnen de aangegeven gebiedsaanduiding 'veiligheidszone - groepsrisico' zijn geen gebouwen toegestaan die zijn bestemd voor het verblijf, al dan niet gedurende een gedeelte van de dag, van verminderd zelfredzame personen.

Binnen de aangegeven gebiedsaanduiding 'veiligheidszone - leiding' zijn geen gebouwen toegestaan die zijn bestemd voor het verblijf, al dan niet gedurende een gedeelte van de dag, van verminderd zelfredzame personen.

Binnen de aanduiding 'veiligheidszone - lpg' mogen geen kwetsbare objecten worden gebouwd.

In afwijking van het bepaalde in artikel 6.1 en 6.2.1 is ter plaatse van gebiedsaanduiding 'overige zone - ecohuis' een zelfvoorzienende woning toegestaan met dien verstande dat:

1. 1. de bebouwde oppervlakte maximum 300 m² mag bedragen;
2. 2. de bouwhoogte maximum 11 meter mag bedragen.

Deze regels worden aangehaald als:
Regels van het uitwerkingsplan: Uitwerking bestemmingsplan Vredeoord

Aanleiding voor dit uitwerkingsplan is de transformatie van complex Vredeoord van een bedrijf- en kantoorlocatie naar een groen stedelijk woonmilieu. In totaal zullen 300 woningen worden gerealiseerd die gefaseerd zullen worden opgeleverd.

Ter plaatse geldt momenteel het bestemmingsplan "Vredeoord". Dit bestemmingsplan bevat voor de beoogde woningen de bestemming 'Woongebied - Uit te werken'. Om de woningen mogelijk te maken binnen deze bestemming dient een nieuw uitwerkingsplan te worden vastgesteld, ter uitwerking van de bestemming. Voorliggend uitwerkingsplan voorziet in deze uitwerking en is genaamd "Uitwerking bestemmingsplan Vredeoord".

Het uitwerkingsplan "Uitwerking bestemmingsplan Vredeoord" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding (plankaart) met de daarbij behorende regels. Bij het uitwerkingsplan is onderhavige toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het uitwerkingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het uitwerkingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.

Het plangebied is gelegen binnen het complex van Vredeoord dat is gelegen in het noordelijk deel van de gemeente Eindhoven, in stadsdeel Woensel en wordt in grote lijnen begrensd door de Boschdijk, het spoor, GGzE De Grote Beek en de wijk Woensel-West.

Het plangebied heeft betrekking op alle bouwvelden die gelegen zijn binnen de bestemming 'Woongebied - Uit te werken'.


Luchtfoto ligging plangebieden

Het voorliggende uitwerkingsplan is een uitwerking van het bestemmingsplan "Vredeoord", dat is vastgesteld door de gemeenteraad op 20 september 2017. De uit te werken bestemming uit het moederplan is in voorliggend uitwerkingsplan nader uitgewerkt in de gedetailleerde bestemmingen 'Wonen' en 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Deze toelichting beschrijft de afwegingen die daarbij hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening.


Ligging plangebieden (rood omlijnd) binnen bestemmingsplan "Vredeoord".

Deze toelichting bestaat uit negen hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is een beschrijving van het plangebied en het planvoornemen gegeven. Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden en zo nodig de beleidskaders voor het opstellen van het uitwerkingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is de wijze beschreven waarop rekening wordt gehouden met de gevolgen van het uitwerkingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het uitwerkingsplan is verwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de handhaving van het uitwerkingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Het voormalige Philips-kantorenpark Vredeoord, met het kenmerkende Philips-hoofdkantoor als boegbeeld, wordt herontwikkeld tot woonwijk voor 300 woningen. Deze ontwikkeling zal gefaseerd uitgevoerd worden. Het betreft de bouwvelden (0 t/m 11) zoals hieronder aangegeven.


Bouwvelden Vredeoord

De bouwvelden 1,2,4,6,7,9,10 en 11 zijn bedoeld voor grondgebonden huurwoningen en appartementen (bouwveld 11). De overige velden zijn bestemd voor kaveluitgifte waar kopers in (collectief) particulier opdrachtgeverschap hun woning kunnen ontwikkelen.

Voor de totale planontwikkeling wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende beeldregieniveaus. De plannen worden beoordeeld door een supervisor op het gebied van architectuur, stedenbouw en landschap. Het thema 'Buiten wonen in de stad' is de belangrijkste leidraad. De supervisor/stedenbouwkundige zorgt tevens voor een coördinatietekening, waarin alle plannen in de context geplaatst worden. Hierdoor is afstemming tussen de bouwvelden mogelijk en een stedenbouwkundige toets.

Het unieke karakter van Vredeoord schuilt zoals gezegd in de nabijheid van de stad en het buitengebied. Op Vredeoord kun je 'buiten wonen in de stad'. Het stedenbouwkundig plan speelt in op deze kwaliteiten: de stedelijke en stenige kwaliteiten zijn vooral te vinden aan de Loper, terwijl de weelderige groene straatjes, de groene voortuinen, de brede beukenhagen en de ruime, bosrijke zone van de Dreef meer voor de landschappelijke kwaliteiten zorgen.

In de periode dat Vredeoord nog uit kantoren bestond, werd het stedelijke al gecombineerd met groene kwaliteiten. Grote kantoortorens stonden vrij in een ruime groene omgeving. De brede dubbele beukenhagen rondom het terrein en de vele grote bomen zijn belangrijke overblijfselen uit die tijd, die ook nu nog voor een groot deel de groene sfeer en de identiteit van de plek bepalen.

De overgangen tussen openbaar en privéterrein versterken het imago van 'Buiten wonen in de stad'. De Loper met haar meer stedelijke karakter krijgt een stenige overgang in de vorm van een verharde margestrook. Bewoners kunnen hier persoonlijke spullen plaatsen, wat uitnodigt tot sociale contacten in de buurt. De overgangen tussen voortuin en openbaar gebied zullen in de luwe woonstraatjes bestaan uit beukenhagen en zullen staan op eigen terrein. In combinatie met de voortuinen krijgen de woonstraatjes daardoor een groen en tuinstedelijk karakter. De beukenhagen in de voortuinen en de bestaande dubbele beukenhagen rondom de locatie vormen tezamen een sterke identiteit, een leidmotief voor de nieuwe wijk.

Huurwoningen
De bouwvelden voor de huurwoningen in hebben een vaste maat en positie. Per bouwveld zal gemiddeld 9% van de parkeerbehoefte op eigen terrein worden opgelost. De overige parkeerplaatsen worden in de openbare ruimte gerealiseerd. Veld 1, 2, 4 en 7 worden vanwege de toegankelijkheid en de parkeercapaciteit doorsneden door een dwarsstraat. De positie ligt vast. De dwarsstraat door veld 4 is nog optioneel.

Bouwvelden voor huurwoningen (zwart omlijnd)

Voor de huurwoningen geldt een grote mate van vrijheid. Hier geldt een basisniveau voor de beeldregie. De verschillende sferen van de openbare ruimte en de vorm en ligging van de bouwvelden geven reeds aanleiding tot typologische verschillen en stedenbouwkundige accenten. Variatie is daarmee tot op zekere hoogte gewaarborgd. De wens is om zowel variatie als voldoende samenhang realiseren binnen de bouwvelden voor sociale huurwoningen. Dat is mogelijk door verschillende handschriften in de architectuur.

Woningen aan de Loper zijn met hun gevel en entree georiënteerd op de Loper. Het autovrije en levendige karakter van de Loper is aanleiding voor een bijzonder ontwerp van de gevel die reageert op het publieke karakter van de Loper. De bebouwing aan de Loper biedt daarnaast ruimte voor kleinschalige alternatieve functies, follies genaamd. De follies dragen bij aan het levendige karakter van de Loper en bevorderen de interactie tussen de bewoners. Follies kunnen tijdelijk of blijvend van aard zijn en kunnen reeds in een vroege fase bijdragen aan placemaking. Een voorbeeld van een follie is de Buurtschuur, die op verschillende plekken kan verschijnen. De architectuur hiervan zal eigenwijs zijn en afwijkend van de woningbouw. Daarnaast is veld 4 tevens geschikt voor concepten waarin wonen en werken gecombineerd kunnen worden.

Op bepaalde locaties in de wijk zijn accenten of zorgvuldige hoeken gewenst. Bouwveld 2 en 7 grenzen aan de Dreef. Vanwege de transparantie richting de Dreef en de toegankelijkheid zijn de bouwblokken in oost-westrichting gepositioneerd. De koppen van de rijwoningen vragen hier extra kwaliteit.

Vaste of losse bijgebouwen aan de zijde van de Dreef zijn niet toegestaan. Indien een garage wordt toegepast, staat deze tussen de kopwoning en de voorlaatste woning. De ligging aan de Dreef nodigt uit tot een bijzondere buitenruimte, bijvoorbeeld een veranda of vlonder.

De overige hoeken in het plan zullen zorgvuldig worden vormgegeven. Daar waar een rij eindigt en grenst aan openbaar gebied, wordt de hoekwoning 'om de hoek' ontworpen, zodat overal aantrekkelijke gevels en hoeken ontstaan.

Bouwveld 11 voorziet in appartementen, waarbij in de begane grond tevens een niet-woonfunctie denkbaar is. Op eigen terrein van de appartementen zal ruimte gereserveerd worden voor ca. 24 Parkeerplaatsen. Parkeren wordt landschappelijk ingepast met bomen en hagen.

(C)PO woningen
De overige velden zijn bestemd voor kaveluitgifte waar kopers in (collectief) particulier opdrachtgeverschap hun woning kunnen ontwikkelen. Het betreft de velden 0,3,5 en 8.

De woningen binnen velden 3 en 8 zijn gelegen binnen de Dreef. De Dreef wordt een verlaagde bomenrijke zone diagonaal door Vredeoord. Alle hemelwater van Vredeoord wordt hier verzameld en afgevoerd naar de Groote Beek. De droge delen vormen een avontuurlijke groenstrook, die in verbinding staat met de aangrenzende groengebieden.

De woningen gedragen zich als bescheiden 'boshutten' of 'cabins', die zich voegen naar het landschap. Om de bosgrond zo min mogelijk te verstoren, worden de boshutten geclusterd aan een aantal dijkjes en zijn vrijstaande bijgebouwen en bouwwerken niet toegestaan in de bijbehorende tuinen. Door het hoogteverschil liggen de dijkjes hoger dan het aangrenzende landschap.

De woningen zijn in principe vrijstaand maar vormen een cluster aan de dijkjes. Per cluster vormen de woningen een samenhangend geheel. Clusters kunnen onderling wel verschillen, zodat een bijzondere verzameling identiteiten ontstaat.

Voor elke kavel is een 'ankerpunt' aangegeven. Elke woning moet gebouwd worden vanuit dat ankerpunt en mag qua footprint niet meer bedragen dan 95 m2.

Mogelijke verkaveling van velden 3 en 8

De gedeelde dijkjes zijn in principe enkel toegankelijk voor langzaam verkeer. Rondom de kavels bevindt zich een bosrijke omgeving die evenmin toegankelijk is voor auto's. Parkeren voor de deur is dan ook niet mogelijk bij de meeste kavels. De parkeerplaatsen voor deze woningen worden gerealiseerd langs de toegangsweg. De woningen die grenzen aan deze toegangsweg krijgen wel een parkeerplaats op eigen terrein.

De kavels van veld 0 profiteren optimaal van de landschappelijke kwaliteiten van de omgeving. Aan de overzijde van de weg begint de bosrand van Landgoed de Groote Beek dat grenst aan het Philips de Jongh Wandelpark.

De kavels vormen samen een ovaal, omzoomd met een beukenhaag en omringd door een gazon met bestaande bomen en rododendrons. Op het terrein zijn lichte glooiingen aanwezig. De kavels voegen zich als het ware in het landschap en de topografie. De krachtige vorm van de ovaal maakt van de losse kavels één geheel. Deze kavels zijn daarom bestemd voor collectief particulier opdrachtgeverschap.

Mogelijke verkaveling bouwveld 0

Veld 5 ligt in de zuidwesthoek van Vredeoord ten zuiden van een bestaand modern kantoorgebouw van vier lagen hoog. Het karakter van deze woningen zal aansluiten op de korrelgrootte van de Pieter Zeemanstraat. De kavels zijn bedoeld voor vrijstaande woningen in particulier opdrachtgeverschap.

De kavelindeling ligt in principe vast en bestaat uit 17 vrije kavels van 280 tot 482m2. Het hoofdvolume wordt geplaatst binnen de aangeduide bouwvlakken. Daarbinnen mag het hoofdvolume vrij gepositioneerd worden, met dien verstande dat er een afstand van minimaal 2,5 meter aan beide zijdelingse perceelsgrenzen aanwezig is. Combinatie van twee kavels ten behoeve van een twee-onder-één-kap-woning is mogelijk. De hoofdgebouwen worden in dat geval tegen de betreffende gedeelde erfgrens aangeschoven, waarbij de ruimte tot de andere aangrenzende kavel dan minimaal 5 meter moet bedragen.

Tussen het hoofdgebouw en één van de zijdelingse kavelgrenzen naar keuze geldt een bebouwingsvrije zone van 2,5 meter breed en de lengte van de kavel. Hier mogen geen bijbehorende bouwwerken geplaatst worden. Voor kavels op de hoek (aan twee zijden grenzend aan de openbare ruimte) ligt deze bebouwingsvrije zone altijd aan de zijde van de openbare ruimte.

Per kavel moet minimaal 1,0 parkeerplaats op eigen terrein worden voorzien.

Mogelijke verkaveling bouwveld 5

Follies en Ecohuis

Vredeoord zal ook ruimte bieden voor ontmoeten en experimenteren. Voorbeelden hiervan zijn de mogelijke follies en een 'ecohuis'.

De follies dragen bij aan het sociale karakter van de wijk. In de follies dienen activiteiten plaats te vinden die voor iedereen toegankelijk zijn waardoor er meer betrokkenheid ontstaat. Er kan worden gedacht aan varianten waarbij de bewoners de mogelijkheid wordt gegeven om zelf de handen uit de mouwen te steken. Deze locaties worden ingezet voor de gemeenschap Vredeoord en zullen in eerste instantie gericht te zijn op kinderen.

Het ecohuis is een zelfvoorzienende woning, welke gebaseerd is op ecologische uitgangspunten. Het is, door haar zelfvoorzienendheid, niet gebonden aan een locatie en is hierdoor verplaatsbaar. Het ecohuis staat al enige tijd gesitueerd op Vredeoord en kan worden gezien als een uiterste 'voorbeeldfunctie' van het duurzame karakter dat op Vredeoord gaat ontstaan. Het ecohuis zal hierdoor, met name in de eerste jaren, een locatie kunnen behouden in het plangebied. Deze locatie kan meerdere kavels innemen. De voorbeeldfunctie van het ecohuis kan ook leiden tot gedragsverandering in de wijk en heeft hierdoor ook zeker een sociale katalyserende werking voor het sociale karakter van de wijk.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de relevante ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Met betrekking tot een aantal beleidstukken kan worden opgemerkt dat, gelet op het voorgenomen programma en de concrete uitwerking hiervan in dit uitwerkingsplan, geen relevante wijzigingen zich hebben voorgedaan die een nadere toelichting en afweging vragen.

Op deze plek kan derhalve worden volstaan met een verwijzing naar hoofdstuk 4 van de toelichting van het bestemmingsplan Vredeoord.

Nationaal belang 13 uit de SVIR vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit nationale belang is wettelijk verankerd in het Bro. In artikel 3.1.6, lid 2 van het Bro is gesteld dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving dient te bevatten van:

1. a. de behoefte aan die ontwikkeling;
2. b. indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
   

Conform artikel 3.1.6 lid 2 van het Bro dient bij ruimtelijke ontwikkelingen onderbouwd te worden dat sprake is van behoefte aan die ontwikkeling. Overprogrammering dient te worden voorkomen. Onderhavige ontwikkeling is een stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 3.1.6 Bro. In het moederplan Vredeoord is dit reeds onderbouwd.

Dit uitwerkingsplan voldoet aan de uitwerkingsregels die in het moederplan zijn opgenomen. In dit uitwerkingsplan hoeft dan ook niet nogmaals de ontwikkeling onderbouwd te worden met behulp van de ladder voor duurzame verstedelijking. Er is namelijk geen sprake van een 'nieuwe' stedelijke ontwikkeling.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt in paragraaf 3.5 kort stilgestaan bij de uitvoerbaarheid van het project. Daarbij wordt ingegaan op de actuele kwalitatieve en kwantitatieve behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling.

Voor de locatie Vredeoord is het, in een breder sociaal-maatschappelijk afwegingskader van het herstructureren van een grote kantoorlocatie met structurele kantoorleegstand en het voorkomen van een ongewenste leefomgeving voor omliggende woonbuurten noodzakelijk en wenselijk om een aanvullend woningbouwprogramma tot maximaal 300 woningen te realiseren op deze locatie.

Hierbij is opgenomen dat minimaal 80% van de woningen grondgebonden woningen moet zijn. Daarnaast wordt de mogelijkheid geboden om maximaal 20% appartementen te bouwen. Op een totaal van 300 nieuw te bouwen woningen gaat het dan om maximaal 60 appartementen en minimaal 240 grondgebonden woningen. In onderhavig uitwerkingsplan worden in totaal 300 woningen gebouwd voor het goedkope en middeldure huursegment. Het gaat om 58 appartementen (< 20%), 242 grondgebonden woningen, waarvan meer dan 50 als vrije sector op de markt worden gezet. Daarnaast zullen minimaal 70% van de woningen bestaan uit 5 kamers. Het plan voldoet daarmee aan de uitwerkingsregels (artikel 7.3.1, sub a) uit het moederplan.

Dit uitwerkingsplan betreft een herstructureringsopgave in het binnenstedelijk woonmilieu, waarbij leegstaande kantoren worden vervangen door nieuwe sociale huurwoningen. Daarmee is het plan een gewenste duurzame stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied en sluit het plan aan bij de ambitie 'solidaire stad' zoals beschreven de paragraaf 'volkshuisvesting' in het moederplan.

Onderhavig plangebied wordt via het bestaande wegennet, rondom het plangebied, ontsloten. Bij de opzet en realisatie van de voormalig kantoorlocatie Vredeoord was immers in een wegennet met een groter aantal verkeersbewegingen voorzien. Ten opzichte van de oude situatie zal het aantal autoverplaatsingen zelfs afnemen.

Aan de Pieter Zeemanstraat, Groenewoudseweg en Vredeoord zullen meerdere ontsluitingswegen worden gerealiseerd. Voor het langzaam verkeer zal er een voetgangersoversteekplaats op de straat Vredeoord worden gecreëerd die aansluit op de Loper en de Groene Dreef in het plangebied.

Overzicht ontsluiting plangebied Vredeoord

Het totale plan voor locatie Vredeoord voorziet in de realisatie van maximaal 300 wooneenheden, een gezondheidscentrum en een buurtschuur. Volgens de gemeentelijke parkeernota 2016 geldt hiervoor een theoretische parkeerbehoefte. Uitgangspunt is dat geen parkeeroverlast in de directe omgeving mag ontstaan. De gemeente Eindhoven en initiatiefnemer streven naar het minderen van autogebruik. Om die reden zal in het ontwerp rekening worden gehouden met het dubbelgebruik van parkeerplaatsen en eventuele inzet van duurzame alternatieve mobiliteitsoplossingen.

Zoals beschreven in moederplan 'Vredeoord' is het Groenbeleidsplan 2017 van toepassing. In het Groenbeleidsplan 2017 zijn onder andere procesafspraken genoemd die een relatie hebben met een ruimtelijke procedure. Het betreft een procesafspraak over groenplannen bij ontwikkeling van gebouwen of gebieden en de procesafspraak over de groenregelingen voor bomen (Verordening Bomen en Nadere regels bomen) en de Regeling Groencompensatiefonds.

Onderdeel van de Regeling Groencompensatiefonds is de Beleidsregel Groencompensatie. In deze beleidsregel is ook een Groenwaardenkaart vastgesteld. Het onderhavige gebied wordt daarin als 'groenarm' aangemerkt. Volgens het Groenbeleidsplan 2017 is het streven dat het groenareaal van openbaar groen daar groeit. In dit plan wordt het areaal vastgesteld op 105 m2 openbaar groen per woning, waarmee dit plan ruimschoots voldoet aan de landelijke norm.

De genoemde groenplannen dienen een toelichting van de groene inrichting van een ontwikkeling te geven. Behoud van het bestaande groen is het uitgangspunt, evenals het (door)ontwikkelen van de groene kwaliteiten waar nodig.

Toepassing plangebied
In het onderhavige plangebied is volgens het Groenbeleidsplan 2017 de ruimtelijke strategie 'stad, rood beeldbepalend' aanwezig (Ruimtelijke strategieënkaart). In 'stad, rood beeldbepalend' richt het groenbeleid zich op een bepaalde verweving van groen tussen rood. Dat wil zeggen dat groen een ondersteunende functie heeft ten opzichte van de stedelijke identiteit ('aankledingsgroen') of een recreatieve functie voor de woonomgeving (parken). Het beleid is erop gericht deze groene elementen of functies te behouden. Het oppervlak groen binnen deze categorie zou niet verder af moeten nemen.

Het stedenbouwkundig-landschappelijk kader gaat uit van een groene woonomgeving met grotendeels grondgebonden woningen met tuin. Er is sprake van een groen raamwerk waarbinnen zich de bouwvelden bevinden. Enkele onderdelen daarvan zijn de groene inprikkers, de 'Dreef' en de 'Zoom'.

De Dreef is de landschappelijke tegenhanger van de Loper. Deze groene laagte verbindt de groene ruimtes van woonbuurt Celsius met Vredeoord en de groengebieden van De Grote Beek, het Philips de Jonghpark en het buitengebied. De Dreef heeft een natuurlijk karakter met grote bomen, ruig gras en heesters. De woningen in deze zone zijn geïnspireerd op 'cabins in the wood'. Hemelwater van Celsius en Vredeoord wordt afgevoerd naar de Dreef en ter plaatse geïnfiltreerd of overgestort op de Grote Beek.

Daarnaast is Vredeoord omzoomd door brede dubbele beukenhagen die het gebied verankeren in zijn omgeving en een sterke identiteit geven. De hagen blijven grotendeels bestaan als overgang tussen openbaar en privé. Nieuwe hagen in het gebied zijn van dezelfde soort, waardoor een terugkerend herkenbaar motief ontstaat.

Ook zijn er woningen die gelegen zijn rondom de 'inprikkers'. De inprikkers hebben een brede bomenrijke middenberm waarin geparkeerd kan worden. De inprikkers reiken tot halverwege het plangebied, waardoor het middengebied autovrij blijft. Bestaand groen, voornamelijk in de randen en in het voormalige VIP-laantje, wordt zoveel mogelijk geïntegreerd in het plan. Het nieuwe en bestaande groen vormen samen een sterk landschappelijk kader.

Situering Zoom en inprikkers plan Vredeoord

Voor het totale plan Vredeoord zullen de meeste bomen gehandhaafd blijven. Het betreft bomen die zowel staan op gemeente- als niet-gemeentegrond. Daarnaast zullen ook enkele tientallen bomen gekapt of verplaatst worden. Hieronder een overzicht van de bestaande bomen.

Ook worden er veel nieuwe bomen geplant in het nieuwe plan. Het beoogde beeld voor de inprikkers en dwarsstraatjes en in mindere mate ook de Dreef is een bosachtig karakter. Er zullen verschillende soorten worden gemengd. De plantwijze zal afwijken van de reguliere plantwijze. Om het beoogde beeld te bereiken, worden de bomen voornamelijk als veren aangeplant. Daar waar ruimte is worden grotere bomen aangeplant die langzamer groeien.
Beoogd wordt om de entree van een straat te markeren door markante bomen. De veren staan dichter op elkaar en zullen snel omhoog schieten. Dat zorgt reeds in een beginstadium voor een bosachtig karakter.

Overzicht beplanting nieuwe bomen

In het moederplan 'Vredeoord' is opgenomen dat indien nodig voor de bouwvelden nog een Bomen Effect Analyse (BEA) uitgevoerd zal worden. Echter hebben er geen wijzigingen van dien aard plaatsgevonden dat er een nieuwe BEA benodigd is. Bij de uitvoering van de werkzaamheden zal rekening worden gehouden met het gestelde in de BEA zoals opgenomen in het moederplan.

Op basis van milieuzonering wordt bepaald welke categorieën bedrijven en/of inrichtingen in het plangebied zijn toegestaan. Dit houdt in dat er voldoende ruimtelijke scheiding moet zijn tussen milieubelastende bedrijven/inrichtingen en woongebieden. Hoe zwaarder de toegestane milieucategorie, hoe groter de afstand. Bij het bepalen van deze afstand wordt gebruik gemaakt van de VNG - brochure 'Bedrijven en milieuzonering', editie 2009.

De aanwezige bedrijven rondom het plangebied leiden niet tot beperkingen voor het plangebied Vredeoord.

In het kader van het moederplan "Vredeoord" is de Staat van Bedrijfsactiviteiten opgesteld. Deze staat geeft aan welke typen bedrijven zijn toegestaan binnen onderhavig plangebied. In (de regels van) onderhavig bestemmingsplan wordt aangesloten bij de 'Lijst van bedrijfsactiviteiten' zoals deze is opgenomen in het moederplan.

De normstelling voor geluid is geregeld in de Wet geluidhinder, de Wet milieubeheer en de Wet luchtvaart. Het betreft normen voor industrielawaai, weg- en railverkeerslawaai en luchtvaartlawaai. Er wordt uitgegaan van voorkeursgrenswaarden, waarvan in een aantal gevallen met ontheffing tot een bepaalde maximumhoogte, mag worden afgeweken.

De normstelling heeft tot doel nieuwe geluidhindersituaties en daarmee gezondheidsschade te voorkomen. Om dit doel te bereiken worden zones gedefinieerd, waarbinnen plannen met geluidgevoelige bestemmingen moeten worden getoetst aan de normen. Volgens de Wet geluidhinder gelden er voorkeursgrenswaarden en maximale ontheffingswaarden. Bij de voorkeursgrenswaarde mag worden verondersteld dat het percentage gehinderden beperkt is. Wanneer een maximale ontheffingswaarde wordt overschreden dan is er sprake van een locatie die in beginsel niet geschikt is voor de vestiging van een geluidgevoelige bestemming.

Bij plannen met geluidbelastingen in de bandbreedte tussen voorkeursgrenswaarde en maximale ontheffingswaarde moet er een nadere afweging worden gemaakt in hoeverre bron- en/of overdrachtsmaatregelen kunnen worden getroffen om de geluidbelastingen te beperken. Voorbeelden van bronmaatregelen zijn een stiller wegdek en een verlaging van de snelheid bij auto's. Geluidschermen en geluidwallen zijn voorbeelden van overdrachtsmaatregelen.

Het voorliggende uitwerkingsplan voorziet in de bouw van 300 woningen. Woningen zijn geluidgevoelige bestemmingen in de zin van de Wgh. Voor onderhavige ontwikkeling is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai en spoorweglawaai uitgevoerd. Hieronder worden de belangrijkste bevinden beschreven. De volledige rapportage is als bijlage bij deze toelichting gevoegd.

Spoorweglawaai
Voor railverkeerslawaai is het plan gelegen binnen de geluidzone van de spoorlijn Eindhoven-Boxtel. Ter reductie van de geluidbelasting ten gevolge van het railverkeer wordt een geluidscherm geplaatst. Door plaatsing van het geluidscherm voldoen meer woningen aan de voorkeursgrenswaarde. Voor een deel van de woningen binnen het plangebied moet alsnog een hogere grenswaarde verleend worden. In de regels is gewaarborgd dat geluidgevoelige functies (zoals woningen) pas in gebruik genomen kunnen worden nadat het geluidscherm langs de spoorlijn gerealiseerd is.

Voor de spoorlijn Eindhoven - Boxtel geldt dat de voorkeursgrenswaarde voor spoorweglawaai van 55 dB op de gevels van een aantal woningen in veld 0, 1, 2, 3 en 5 wordt overschreden. De geluidbelasting bedraagt maximaal 62 dB, waardoor geconcludeerd kan worden dat de maximale ontheffingswaarde niet wordt overschreden. Uit een vergelijking met de rekenresultaten uit het moederplan blijkt dat alle vast te stellen hogere waarden niet hoger zijn dan de geluidbelastingen conform het moederplan vermeerderd met 1 dB of vermeerderd met meer dan 1 dB en daarbij niet meer bedragen dan 56 dB. Derhalve wordt voldaan aan de eisen uit het moederplan.

Wegverkeerslawaai
Voor wegverkeerslawaai is het plan gelegen binnen de geluidzone van de Boschdijk en Vredeoord. Het plan is tevens gelegen in de nabijheid van de 30 km/uur wegen Pieter Zeemanstraat en Groenewoudseweg.

Voor de 30 km/uur weg Pieter Zeemanstraat geldt dat de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op deze weg de richtwaarde van 48 dB op geen enkele gevel van de nieuwe woningen overschrijdt. Voor de 30 km/uur weg Groenewoudseweg geldt dat enkel de geluidbelasting op één toetspunt in veld 5 de richtwaarde van 48 dB overschrijdt. De overschrijding ter plaatse bedraagt echter 1 dB.

Voor de gezoneerde weg Vredeoord geldt dat de geluidbelasting op de gevels van een aantal woningen in veld 0 tot en met 3 de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschrijdt. De maximale geluidbelasting bedraagt 58 dB, waardoor geconcludeerd kan worden dat de maximale ontheffingswaarde van 63 dB voor nieuwbouw in stedelijk gebied niet wordt overschreden.

Voor de gezoneerde weg Boschdijk geldt dat de geluidbelasting op de gevels van een aantal woningen in veld 4, 10 en 11 de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschrijdt. De maximale geluidbelasting bedraagt 61 dB, waardoor eveneens geconcludeerd kan worden dat de maximale ontheffingswaarde niet wordt overschreden.

Uit een vergelijking met de rekenresultaten uit het moederplan blijkt dat ten gevolge van de wegen Vredeoord en Boschdijk de vast te stellen hogere waarden niet hoger zijn dan de geluidbelastingen conform het moederplan vermeerderd met 1,3 dB of vermeerderd met meer dan 1,3 dB en daarbij niet meer bedragen dan 50 dB. Derhalve wordt voor de geluidbelastingen ten gevolge van beide wegen voldaan aan de eisen uit het moederplan.

Aangezien in onderhavige situatie sprake is van een procedure hogere waarde, is voor de woningen een aanvullend onderzoek ter bepaling van de geluidwering van de gevels nodig. Bij toepassing van de juiste geluidwerende materialen en maatregelen (conform een nader onderzoek) is vervolgens een goed akoestisch woon- en leefklimaat gewaarborgd. Tevens blijkt uit de rekenresultaten dat de woningen beschikken over een geluidluwe gevel danwel buitenruimte.

De ambities van de gemeente op het gebied van duurzaamheid zijn vastgelegd in het raadsprogramma Duurzaamheid. Een duurzame stad is een stad die rekening houdt met de behoeften van de huidige generatie zonder die van toekomstige generaties in gevaar te brengen. Belangrijke thema's daarbij zijn:

• Eindhoven Energieneutraal
  Wereldwijd zijn eind 2015 afspraken gemaakt om te pogen het probleem van klimaatverandering zoveel mogelijk te beperken. Eindhoven heeft in 2008 de ambitie vastgelegd om 'energieneutraal' te worden in de toekomst (2035 - 2045). Dat wil zeggen dat alle energie die de stad dan nog gebruikt, duurzaam wordt opgewekt.
  Daarbovenop heeft de gemeenteraad in de 'Klimaatverordening gemeente Eindhoven 2016' vastgelegd dat de CO2 emissie van de stad teruggedrongen moet worden met 55% in 2030 en 95% in 2050. Referentiepunt daarbij is de emissie in het jaar 1990. Dit betekent dat bij elk project of ontwikkeling enerzijds ingezet moet worden op een zo groot mogelijke bijdrage aan de beperking van de CO2 emissie, en anderzijds dat in de planontwikkeling gekwantificeerd moet worden wat voor en na de ingreep de omvang van de CO2 emissie is, uitgedrukt in kg CO2/jaar. In januari 2017 heeft de gemeenteraad in het 'Klimaatplan 2016 - 2020' de doelstellingen van de klimaatverordening uitgewerkt.
• Aardgasloze verwarming
  Om de vereiste 95% reductie in CO2 uitstoot te realiseren is op termijn een volledig aardgasloze verwarming van de gebouwde omgeving noodzakelijk. We zetten daar als gemeente op in en dit is nadrukkelijk ook het Rijksbeleid. Hoewel er op dit moment nog geen eis tot 'aardgasloos bouwen' kan worden opgelegd, streeft de gemeente er nadrukkelijk naar te voorkomen dat nieuwe ontwikkelingen nog op aardgas worden aangesloten. In het Klimaatplan 2016 - 2020 heeft de gemeenteraad vastgelegd dat 'zoveel mogelijk voorkomen moet worden dat nieuwbouw nog wordt aangesloten op aardgas'. Het is voor bouwers en ontwikkelaars verstandig om zich te realiseren dat aardgas uitgefaseerd zal gaan worden en daarom nu al aardgasloos te bouwen of in ieder geval zodanig dat een alternatieve warmtevoorziening in de toekomst zonder grote ingrepen mogelijk is.
• Duurzame mobiliteit
  Om de vereiste 95% reductie in CO2 uitstoot in 2050 te bereiken, is een volledig CO2-emissievrije mobiliteit noodzakelijk. Dit betekent dat op termijn voertuigen op fossiele brandstoffen (benzine, diesel en LPG) volledig zullen verdwijnen en vervangen zullen worden door emissievrije voertuigen (elektrisch, waterstof of anderszins) en daarnaast dat smart mobility concepten een vlucht zullen nemen, met een belangrijke rol voor autodelen, autonoom rijden en slimme openbaar vervoerconcepten.
• Circulaire Economie
  Circulaire economie is een economisch systeem dat bedoeld is om de herbruikbaarheid van producten en grondstoffen te maximaliseren en waardevernietiging te minimaliseren. We willen een afvalloze stad worden waar producten in gesloten technologische en biologische kringlopen gebruikt worden. (Grond)stoffen, materialen en producten die we gebruiken hebben geen negatieve effecten op mens en milieu, niet bij winning of productie, niet bij transport of gebruik en dus ook niet aan het einde van de levensduur.
• Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen
  MVO is een integrale visie op een duurzame bedrijfsvoering. Een bedrijf dat maatschappelijk verantwoord onderneemt, maakt bij iedere bedrijfsbeslissing een afweging tussen de verschillende maatschappelijke en economische effecten hiervan, en houdt hierbij rekening met stakeholderbelangen. Elke bedrijfsbeslissing heeft immers invloed op de stakeholders (belanghebbenden) van een bedrijf. Dat kunnen medewerkers of klanten zijn, maar bijvoorbeeld ook omwonenden, leveranciers, investeerders en ook 'de maatschappij' in algemene zin.

The Natural Step
Samenwerking tussen de partners in de stad en co-creatie zijn essentieel. Om te zorgen dat we een gedeelde taal spreken, gebruiken wij de aanpak van The Natural Step (TNS) om duurzaamheid vorm te geven. In het kort komt het erop neer dat we duurzaam handelen door met 4 principes van duurzaamheid rekening te houden:

• We gaan zuinig om met energie en kiezen voor groene, duurzame energie;
• We kiezen voor recyclebare of gerecyclede materialen of materialen die door de natuur afgebroken kunnen worden en we gebruiken producten die geen schade toebrengen aan mens en milieu;
• We gaan zuinig om met de natuur en breiden die waar mogelijk uit;
• We gaan uit van de eigen kracht van onze inwoners en zorgen voor hen waar het even moeilijk mee gaat. Mensen in de rest van de wereld ondervinden geen nadelen van ons handelen en waar mogelijk verbeteren we hun kwaliteit van leven.

Project Vredeoord wordt volledig gasloos gerealiseerd. Gekozen is voor all-electric woningen met een warmtepomp. Een warmtepomp onttrekt warmte uit de buitenlucht, bodem of grondwater en gebruikt die warmte voor verwarming en warm water. Om het elektriciteitsverbruik laag te houden zullen de woningen tevens worden voorzien van PV-panelen.

Initiatiefnemer gaat naast energiebesparing ook ruimte bieden voor experimenteren met energieopwekking. De ambitie van initiatiefnemer is om uiteindelijk een energie producerende wijk te creëren. Dit door middel van een buurtbatterij die energie kan opslaan en verdelen.

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening dient, bij een nieuw bestemmingsplan waarmee nieuwe bouwmogelijkheden mogelijk worden gemaakt, aangegeven te worden of de bodemkwaliteit geschikt is voor de nieuwe functie. Voor de beoogde ontwikkeling is de kwaliteit van de bodem in meerdere fases onderzocht. Deze rapportages maken als bijlage onderdeel uit van het moederplan 'Vredeoord'.

Op basis van deze resultaten zal er een 'schone' leeflaag worden aangebracht binnen het plangebied met als doel om contact met de verontreinigingen te voorkomen.

Daarnaast zal in de directe omgeving van het plangebied gebruikt worden gemaakt van diverse grote bodemenergiesystemen. De invloed van deze systemen strekt zich uit tot onder het plangebied. Voor de aanleg van nieuwe bodemenergiesystemen in het plangebied zal met deze bestaande systemen rekening gehouden worden.

Het aspect bodem vormt dan ook geen belemmering voor onderhavige ontwikkeling.

De Wet natuurbescherming is per 1 januari 2017 van kracht geworden en bevat regels ter bescherming van natuurgebieden, planten- en diersoorten, en houtopstanden, hout en houtproducten. Aanwezigheid van beschermde gebieden of -soorten en/of hun beschermde leefomgeving kan van invloed zijn op de uitwerking van bestemmingen.

Ten behoeve van onderhavig plan is een Quickscan flora en fauna uitgevoerd. Hierbij is gekeken of er in de omgeving van het plangebied beschermde natuurgebieden aanwezig zijn waarop het planvoornemen wellicht invloed kan hebben. Daarnaast is gekeken of er zich in het plangebied soorten bevinden die door het plan worden beïnvloed. De resultaten van deze quickscan zijn gerapporteerd en als bijlage opgenomen bij deze toelichting. De belangrijkste bevindingen worden hieronder besproken.

Het plangebied ligt buiten de begrenzing van het Natuurnetwerk Brabant (NNB). De provincie Noord-Brabant hanteert geen externe werking als het gaat om NNB. De afstand tot het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied is dermate groot dat er geen direct negatief effect te verwachten is. Tussen het plangebied en de Natura 2000-gebieden liggen onder andere woningen, bedrijven en wegen die een bufferende werking hebben.

Flora
Er zijn binnen het plangebied geen beschermde plantensoorten aangetroffen. Echter zijn in januari niet alle planten zichtbaar en de omstandigheden binnen het plangebied zijn deels geschikt. Om deze redenen kan de afwezigheid van beschermde plantensoorten niet worden uitgesloten en dient hier aanvullend onderzoek naar plaats te vinden. Dit zal één bezoek zijn in de periode juni-juli waarin de meeste beschermde plantensoorten bloeien.

Vogels
Er zijn geen jaarrond beschermde vogelnesten c.q. verblijfplaatsen aangetroffen. Algemeen voorkomende soorten zonder jaarrond beschermd nest kunnen blijven broeden in de directe omgeving van het plangebied. Indien broedende vogels in de directe omgeving van het plangebied aanwezig zijn, kunnen verstorende werkzaamheden zoals bouwwerkzaamheden of een verwijdering van beplanting mogelijk echter niet plaatsvinden zonder hinder te veroorzaken. Wanneer er geen broedende vogels aanwezig zijn kunnen de werkzaamheden wel plaatsvinden.

Wanneer er geen broedende vogels aanwezig zijn kunnen de werkzaamheden wel plaatsvinden. Indien er op deze manier wordt gehandeld, treden er geen nadelige effecten op ten aanzien van vogels. Wanneer de werkzaamheden in het geheel plaatsvinden in de minst kwetsbare periode (tussen begin oktober en half februari) worden eveneens geen nadelige effecten verwacht. Dit laatste verdient derhalve aanbeveling. Indien de werkzaamheden worden uitgevoerd op bovenstaande wijze, zullen er geen nadelige effecten optreden ten aanzien van vogels.

Grondgebonden zoogdieren
Binnen het plangebied zijn geen vaste verblijf- of voortplantingsplaatsen vastgesteld van soorten die zijn beschermd bij de Habitatrichtlijn of van soorten die niet zijn vrijgesteld door de provincie.

Vleermuizen
Enkele bomen zijn geschikt als vaste verblijf- of voortplantingsplaats voor vleermuizen. Deze bomen blijven echter bestaan. Mogelijk wordt er gefoerageerd binnen en nabij het plangebied.
Foerageergebied is alleen beschermd wanneer dit gebied noodzakelijk is om de functionaliteit van een vaste verblijfplaats te behouden. In de directe omgeving van het plangebied is echter alternatief foerageergebied aanwezig in de vorm van weilanden en akkers en tuinen van woningen.

Ook is het verstorend effect op foeragerende vleermuizen uit te sluiten omdat de bouwwerkzaamheden overdag uitgevoerd worden. Een negatief effect op vaste vliegroutes is eveneens niet te verwachten. Gezien het vorenstaande zijn er derhalve geen negatieve effecten te verwachten met betrekking tot vleermuizen.

Amfibieën, reptielen en vissen
Binnen het plangebied is geschikt voorplantingswater aanwezig voor de alpenwatersalamander. Hier dient aanvullend onderzoek naar gedaan te worden. In de geschikte poelen dient in juni te worden geschept met een schepnet om af- of aanwezigheid van larven en/of volwassen exemplaren van deze soort aan te tonen zoals wordt omgeschreven in het kennisdocument van de kamsalamander (vergelijkbaar met alpenwatwersalamander).

Binnen het plangebied is tevens geschikt voortplantingswater en landhabitat aanwezig voor de rugstreeppad. Hier dient aanvullend onderzoek naar gedaan te worden. Voor het inventariseren van voortplantingswateren van rugstreeppadden wordt geluisterd naar kooractiviteiten. Om af- of aanwezigheid aan te tonen moet er minimaal op twee avonden in de periode tussen 15 april tot en met eind mei en om aanwezigheid definitief uit te sluiten dient ook in de periode van juni-juli te worden geluisterd naar kooractiviteit.

Ongewervelden/ overige soorten
Vaste verblijfplaatsen of exemplaren van Habitatrichtlijnsoorten of van nationaal beschermde soorten zijn niet aangetroffen. Er zijn derhalve geen negatieve effecten te verwachten met betrekking tot deze soortgroep.

Nader onderzoek

In juni 2018 heeft Tritium Advies aanvullend onderzoek gedaan naar rugstreeppad, alpenwatersalamander en bergnachtorchis. De resultaten van het nader onderzoek zijn gerapporteerd en als bijlage opgenomen bij deze toelichting. Binnen het onderzoeksgebied zijn geen exemplaren van de rugstreeppad, alpenwatersalamander en beschermde flora aangetroffen. Ook zijn er geen sporen van voornoemde soorten en soortengroep waargenomen. Om deze redenen zullen de voorgenomen plannen geen nadelige effecten hebben op de rugstreeppad, alpenwatersalamander en beschermde flora.

Op alle in het wild voorkomende planten- en diersoorten, ongeacht of deze beschermd of vrijgesteld zijn of als een ontheffing is verkregen, is de zorgplicht van toepassing. De zorgplicht verplicht iedereen om voldoende zorg in acht te nemen voor in het wild levende planten en dieren. Handelingen met nadelige gevolgen moeten zoveel mogelijk achterwege gelaten worden of er moeten maatregelen worden getroffen om nadelige gevolgen te voorkomen of beperken.

• De omschreven werkwijzen met betrekking tot zowel de zorgplicht als ten aanzien van vogels dienen in acht te worden genomen zodat een overtreding van de natuurwetgeving wordt voorkomen;
• voor algemeen voorkomende soorten geldt een algemene vrijstelling als het ruimtelijke ingrepen betreft.

In het kader van het moederplan is voor onderhavige locatie reeds een rapportage opgesteld die de bestaande en de toekomstige waterhuishoudkundige situatie van het plangebied Vredeoord beschrijft. Deze rapportage is tevens kaderstellend voor de verdere planuitwerking en tijdens de gefaseerde planrealisatie. Dit rapport is besproken en bekrachtigd in het watertoetsoverleg van 29 maart 2016.

Dit kaderstellend waterhuishoudkundig rapport blijft van toepassing voor onderhavig uitwerkingsplan, waarbij wordt geregeld dat de woningen pas in gebruik mogen worden genomen als voorzien is in de benodigde waterberging conform de fasering zoals in het rapport is beschreven.

Het uitwerkingsplan "uitwerking Vredeoord" is te typeren als een gedetailleerd uitwerkingsplan. De methodiek van het uitwerkingsplan is gebaseerd op de SVBP2012. Waar dat noodzakelijk is wordt afgeweken van de standaard en is specifiek ingespeeld op de situatie binnen het onderhavige plangebied.

Er is, conform de Wro, gekozen voor een analoge en digitale verbeelding van het plan. Aan de bestemmingen zijn bouw- en gebruiksregels gekoppeld die direct inzichtelijk maken welke ontwikkelingen zijn toegestaan. Verbeelding en regels bieden een directe bouwtitel voor bebouwing en gebruik. Al dan niet in combinatie met een nadere - eisen - regeling.

Op de analoge en digitale verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien en voor zover hier in de regels naar wordt verwezen. In verband met de leesbaarheid is het plan op een topografische ondergrond getekend. De bestemmingen en de aanduidingen zijn ingedeeld in hoofdgroepen volgens de SVBP2012 en zijn op de verbeelding opgenomen in het renvooi. Opgemerkt wordt dat de analoge en digitale verbeelding qua verschijning van elkaar verschillen. Dit heeft ermee te maken dat de manier van raadplegen anders is. De digitale verbeelding is juridisch bindend.

Zoals vermeld is dit uitwerkingsplan een uitwerking van het bestemmingsplan "Vredeoord". In onderhavig plan wordt de bestemming 'Woongebied - Uit te werken' gedetailleerd uitgewerkt in de bestemmingen 'Wonen' en 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Daarbij zijn de uitwerkingsregels uit het 'moederplan' opgevolgd. Ook zijn daarbij de regels met betrekking tot de gebieds-, bouw- en functieaanduiding in acht genomen. Navolgend is per uitwerkingsregel aangegeven op welke wijze aan deze regels wordt voldaan in dit uitwerkingsplan.

Wonen
Onderhavig uitwerkingsplan voorziet in de realisatie van 300 woningen. In totaal bedraagt het bebouwingspercentage van de bouwvlakken ten opzichte van het plangebied 26%. Dit blijft ruim onder de 40% zoals is opgenomen in de uitwerkingsregels.

De maximum bouwhoogtes voor de bouwvelden worden of één op één overgenomen of aangepast naar de beoogde situatie. In al deze gevallen wordt de maximum bouwhoogte lager dan maximum is toegestaan.

De bouwvlakken zijn op meer dan 10 meter gesitueerd van de bestemming kantoor. Daarnaast zijn de aanduidingen 'bedrijf' en 'kantoor' met de daarbij behorende regelingen uit het moederplan overgenomen.

De regels met betrekking tot aan- en uitbouwen en bijgebouwen worden in het uitwerkingsplan overgenomen. De 80% regel (7.3.2. onder a) voor de woningen in de Groene Dreef wordt niet één op één overgenomen. Hiervoor in de plaats is een maximum gezamenlijke oppervlakte opgenomen van 130 m2 voor hoofd-, aan- en uitbouwen. Het kleinste bouwperceel bedraagt 240 m2, waardoor het perceel maximum voor 54% bebouwd kan worden en hiermee ruim onder de 80% blijft.

De specifieke gebruiksregels die vallen onder sub. a,c,d,g,h,i en j worden overgenomen in de regels van onderhavig uitwerkingsplan. De overige uitwerkingsregels zijn onder andere vertaald in de uitvoering van het stedenbouwkundig plan die vervolgens weer vertaald is naar de verbeelding van onderhavig uitwerkingsplan. Deze worden hieronder kort toegelicht:

1. 1. ter plaatse van de aanduiding 'groen' wordt in ieder geval minimaal 30% van de voor 'Woongebied - Uit te werken' aangewezen gronden bestemd voor groen;

In onderhavig uitwerkingsplan is 44% van de aanduiding 'groen' als groen bestemd.

2. 2. geluidgevoelige functies, ter plaatse van de rode en paarse arcering zoals opgenomen in Bijlage 6 en 7 van de regels, zijn uitsluitend toegestaan indien;
   • de gebouwen voldoen aan het door burgemeester en wethouders van gemeente Eindhoven vast te stellen besluit hogere grenswaarden railverkeerslawaai. Dit besluit hogere grenswaarden dient voor de vaststelling van het uit te werken plan te worden vastgesteld.
   • de vast te stellen hogere grenswaarden mogen niet hoger zijn dan de in Bijlage 7 van de regels opgenomen rekenresultaten (geluidbelasting op de gevel), vermeerderd met 1 dB of vermeerderd met meer dan 1 dB voor zover de geluidbelasting op de gevels niet meer bedraagt dan 56 dB.

Zoals beschreven in paragraaf 4.2 wordt voldaan aan de uitwerkingsregels.

3. 3. het dak van de woning dient op de zon georiënteerd te zijn (oost/zuid/west) en mogelijkheid te bieden voor het plaatsen van zonnepanelen.

Alle woningen hebben minimaal één dakhelling die op de zon georiënteerd zal zijn en de mogelijkheid voor het plaatsen van zonnepanelen.

De planregels zijn ondergebracht in inleidende regels, in bestemmingsregels, in algemene regels en in de slotregel. Op basis van de voorgenoemde uitwerkingsregels is gekomen tot de volgende set planregels.

Inleidende regels
In de Inleidende regels wordt de relatie van dit uitwerkingsplan met het moederplan beschreven. Daarnaast bevat dit hoofdstuk alleen de begrippen die aanvullend zijn ten opzichte van het moederplan.

De regels bij de bestemmingen worden hierna afzonderlijk toegelicht.

Bestemming 'Groen' (Artikel 3)
Het groen dat in het ontwerp voor het gebied Vredeoord als structureel groen is gepland is in het voorliggende plan expliciet voorzien van de bestemming 'Groen'.
Rondom de woningen binnen de 'Groene Dreef' zijn enkele groenbestemmingen aangeduid met de aanduidingen tuin, omdat het hier mandelige gronden betreft die als gezamenlijke tuin gebruikt kunnen worden. Ook is op een locatie een bijgebouw toegestaan die bijvoorbeeld als gezamenlijke fietsenstalling kan dienen.

Bestemming 'Tuin' (Artikel 4)
De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn expliciet bestemd voor tuinen bij een aantal woningen. Op deze gronden zijn geen gebouwen toegestaan, ook niet gebouwen die conform het Besluit omgevingsrecht vergunningvrij gerealiseerd kunnen worden (artikel 2 en 3 van Bijlage II Bor). Dit wordt voorkomen doordat in deze bestemming expliciet vermeld wordt dat de gronden niet als 'erf' in de zin van artikel 1 van het Bor mogen worden aangemerkt.
Deze bestemming ligt alleen rondom de woningen in veld 3 en 85 (Groene Dreef). Het landschap staat hier namelijk centraal. De woningen dienen zich te voegen naar het landschap. In dat kader dienen de eventuele aan-uit en/of bijgebouwen onderdeel te zijn van het hoofdvolume (de woning). Zo blijft er meer ruimte over voor een bomenrijk gebied rondom deze kavels (dat gedeeld eigendom is). Hierdoor wordt het groene karakter gegarandeerd.

Bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' (Artikel 5)
Het gaat bij deze bestemming op de wegen die primair dienen c.q. zullen dienen voor de ontsluiting van de aangrenzende of nabijgelegen gronden, zoals winkelerven, pleinen, woonstraten, woonerven en paden. Ook is deze bestemming bedoeld voor de parkeerterreinen en voor de groenstrookjes die een onderdeel zijn van de straatinrichting.

Bestemming 'Wonen' (Artikel 6)
Deze bestemming is gelegd op de in het plangebied gelegen gronden met woningen en de bijbehorende voor- en achtererven. In de regels is onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouwen en bijgebouwen, aanbouwen en uitbouwen.

Korte toelichting per deelgebied:

Groene Dreef
In de Groene Dreef is men verplicht om de voorgevel en één zijgevel van een hoofdgebouw in of maximaal 1 m voor of achter de op de verbeelding aangegeven figuur - gevellijn te bouwen. Voor deze bouwpercelen geldt een bebouwingspercentage van 80% en een maximum footprint van 95 m2 per woning.
Daarnaast zijn bij deze woningen geen vrijstaande bijgebouwen toegestaan. Eventuele bergingen o.i.d. zullen inpandig, door middel van uit- en aanbouwen, gerealiseerd moeten worden.

Bouwveld 0 (nul)
Hier zijn maximaal vier woningen beoogde die in een ovale setting geprojecteerd zijn. Er geldt een maximum footprint van 95 m2 per woning. De aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn uitsluitend binnen de aanduiding 'bijgebouwen' toegestaan.

Voor voldoende privacy mogen de hagen ook vóór de voorgevelrooilijn hoog uitgevoerd worden en mag de voorzijde, grenzend aan openbaar gebied, voor de helft van de lengte als hoge haag uitgevoerd worden. Dit is geregeld met de 'specifieke bouwaanduiding -2', waarbij mag worden afgeweken van de regels die gelden voor (bouwwerken voor) erf- en terreinafscheidingen voor de overige woningen.

Bouwveld 5

De afstand van het hoofdgebouw van een vrijstaande woning tot beide zijdelingse perceelsgrenzen bedraagt minimaal 2,5 meter. Voor twee-onder-één kap woningen geldt dat de afstand tot één zijdelingse perceelgrens minimaal 5 meter moet bedragen.

Tussen het hoofdgebouw en één van de zijdelingse kavelgrenzen naar keuze geldt een bebouwingsvrije zone van 2,5 meter breed en de lengte van de kavel. Hier mogen geen bijbehorende bouwwerken geplaatst worden. Voor kavels op de hoek (aan twee zijden grenzend aan de openbare ruimte) ligt deze bebouwingsvrije zone altijd aan de zijde van de openbare ruimte:

Voorbeeld verkaveling inclusief een bebouwingsvrije zone.

Huurwoningen
Voor de overige woningen zijn weinig specifieke regels opgenomen. Ter plaatse van 'sba-1' geldt een afwijkend bebouwingspercentage van 80%.
Daarnaast dient ter plaatse van de functieaanduiding 'verblijfsgebied' minimaal één doorgang/doorsteek te worden gerealiseerd. De exacte situering is hiermee nog nader te bepalen.

Ter plaatse van 'specifieke bouwaanduiding - 5' is een constructie ten behoeve van een veranda toegestaan met een maximum hoogte van 3,5 meter zoals in onderstaande verbeelding als voorbeeld is weergegeven. Deze bouwwerken, geen gebouwen zijnde zitten al dan niet vast aan het hoofdgebouw.

De bebouwing aan de Loper biedt daarnaast ruimte voor kleinschalige alternatieve functies, follies genaamd. De follies dragen bij aan het levendige karakter van de Loper en bevorderen de interactie tussen de bewoners. Follies kunnen tijdelijk of blijvend van aard zijn. Deze zijn mogelijk ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen -1'.

Functieaanduiding bedrijven
Binnen de functieaanduiding 'bedrijf' zijn bedrijven mogelijk gemaakt die passend zijn binnen een woonbestemming. In bijlage 2 van bestemmingsplan Vredeoord is een bedrijvenlijst opgenomen met bedrijven, behorende tot categorie A, die hier zijn toegestaan.

Functieaanduiding maatschappelijk
Ter plaatse van de functieaanduiding 'maatschappelijk' zijn naast 'wonen' ook verschillende maatschappelijke voorzieningen toegestaan met een maximale oppervlakte van 700 m² (tezamen) en uitsluitend op de begane grond en de eerste verdieping;

Aan huis-verbonden-beroepen
Het gebruik van ruimten voor aan huis verbonden beroepen is binnen de woonbestemming toegestaan (tot maximaal 50 m²). Onder bepaalde voorwaarden is het mogelijk om maximaal 75 m² vloeroppervlak te benutten voor aan huis gebonden beroepen. Tevens is het op basis van bepaalde voorwaarden mogelijk om maximaal 30 m² te benutten voor kleinschalige bedrijvigheid.

Algemene Regels (Artikel 7)

Algemeen

Voor de leesbaarheid van het uitwerkingsplan zijn de algemene regels uit het moederplan in dit uitwerkingsplan overgenomen. Hier is niets in gewijzigd. Voor het realiseren van een ecohuis is in dit uitwerkingsplan een gebiedsaanduiding opgenomen. Deze was niet in het moederplan opgenomen.

Gebiedsaanduiding veiligheidszone - groepsrisico
Als er ontwikkelingen plaatsvinden binnen het invloedsgebied van de spoorlijn of het lpg-tankstation, dan moet het groepsrisico nader worden beschouwd. Hiertoe is de aanduiding 'veiligheidszone - groepsrisico' met bijbehorende regels opgenomen.

Binnen de aangegeven gebiedsaanduiding zijn geen gebouwen toegestaan die zijn bestemd voor het verblijf, al dan niet gedurende een gedeelte van de dag, van verminderd zelfredzame personen. Daartoe behoren in ieder geval (psychiatrische) ziekenhuizen, bejaardenhuizen en verpleeghuizen, basisscholen, sociale werkplaatsen, of gebouwen of gedeelten daarvan bestemd voor de dagopvang van minderjarigen.

Gebiedsaanduiding veiligheidszone - leiding
Als er ontwikkelingen plaatsvinden binnen het invloedsgebied van de gasleiding, dan moet het groepsrisico nader worden beschouwd. Hiertoe is de aanduiding 'veiligheidszone - leiding' met bijbehorende regels opgenomen.

Binnen de aangegeven gebiedsaanduiding zijn geen gebouwen toegestaan die zijn bestemd voor het verblijf, al dan niet gedurende een gedeelte van de dag, van verminderd zelfredzame personen. Daartoe behoren in ieder geval (psychiatrische) ziekenhuizen, bejaardenhuizen en verpleeghuizen, basisscholen, sociale werkplaatsen, of gebouwen of gedeelten daarvan bestemd voor de dagopvang van minderjarigen.

Gebiedsaanduiding veiligheidszone - lpg
Buiten het plangebied ligt een tankstations waar tevens LPG wordt geleverd. Rond het vulpunt van de LPG installatie is een veiligheidszone van toepassing die voor een klein gedeelte binnen het plangebied valt. Om die reden is de aanduiding 'veiligheidszone - lpg' opgenomen. De aanduiding is bedoeld om het oprichten van objecten voor (beperkt) kwetsbare objecten uit te sluiten.

Gebiedsaanduiding 'overige zone - ecohuis'
Ter plaatse van deze gebiedsaanduiding is een zelfvoorzienende woning, welke gebaseerd is op ecologische uitgangspunten toegestaan. (Zie voor een beschrijving hoofdstuk 2).

Algemene regels en slotregel
De algemene regels en overgangsregels van het bestemmingsplan Vredeoord blijven van toepassing.

In de Slotregel is opgenomen hoe de regels van dit uitwerkingsplan worden aangehaald.

De gemeente stelt jaarlijks het toezicht- en handhavingsprogramma vast. In dit handhavingsprogramma is aangegeven dat de gemeente zich inzet om van Eindhoven een sterke stad met een levendige economie te maken. Veiligheid en leefbaarheid staan daarbij voorop. Het gemeentebestuur heeft een gemeente voor ogen die maximaal dienstverlenend is, maar die ook de grenzen aangeeft en de spelregels bewaakt. Zij treedt, waar dat nodig is, daadkrachtig op in het algemeen belang voor de bescherming van de rechtszekerheid van individuele belangen. De gemeente handhaaft consequent, werkt in belangrijke mate stadsdeel- en gebiedsgericht en programmatisch en staat dicht bij de burger.

Goed toezicht en handhaving zijn van cruciaal belang om de leefbaarheid, de rechtszekerheid, de veiligheid, bedrijvigheid en het milieu in Eindhoven te bevorderen. Overlast en vervuiling dienen te worden teruggedrongen en naleving van voorschriften van bijvoorbeeld ruimtelijke ordening, bouw-, milieu- en gebruiksvergunningen is hierbij noodzakelijk.

De wet- en regelgeving blijft het uitgangspunt voor toezicht en handhaving. Cruciaal is evenwel dat de gemeente zich vanuit toezicht en handhaving als partner opstelt en daarbij de nodige dynamiek toont en helder communiceert over wat wel en niet kan.

Handhavingsmodel
Er is een handhavingsmodel voor toezicht en handhaving en dit model wordt gekenmerkt door zeven basisprincipes:

1. 1. Integrale aanpak vanuit een samenhangende organisatie.
2. 2. Toezicht en handhaving als sterke schakels in de reguleringsketen (zowel beleidsmatig als qua uitvoering).
3. 3. Optimaal toepassen van moderne communicatietechnologie bij toezicht en handhaving.
4. 4. Goede informatiepositie van de handhavers door een betere beschikbaarheid van betrouwbare gegevens over kenmerken van de stad, vergunningen, controles, activiteiten en procedures.
5. 5. In een vroegtijdig stadium van toezicht en handhaving in gesprek gaan met de burgers en bedrijven gericht op het zo min mogelijk hoeven toepassen van bestuursrechtelijke maatregelen.
6. 6. In alle redelijkheid is ruimte voor maatwerk maar zo nodig wordt doorgepakt.
7. 7. We zeggen wat we doen; we doen wat we zeggen en we laten zien wat we gedaan hebben.

Op basis van dit toezicht- en handhavingsprogramma is een gemeentelijk werkplan opgesteld waarin per aandachtsveld de toezicht- en handhavingsactiviteiten SMART zijn vorm gegeven.

Voor het aandachtsveld Bouwen, wonen en ruimtelijke ordening (strijdigheid met het bestemmingsplan) zijn op ruimtelijke ordeningsgebied onder meer de volgende activiteiten benoemd:

• Controle panden op illegale bewoning/strijdig gebruik woning met bestemmingsplan.
• Controle panden op ontoelaatbare woningsplitsing.
• Accent op specifieke locaties per stadsdeel (autohandellocaties).

Bij illegale bouw en illegaal gebruik worden gemelde misstanden aangepakt waarbij zaken waar veiligheid, monumentale panden en welstand in het geding is.

Duidelijke regels
Een eerste vereiste om goed te kunnen handhaving zijn duidelijk regels. Bij het ontwikkelen van de standaardregels voor het stedelijk gebied van Eindhoven is daarom gekozen voor een zo helder mogelijke juridische methodiek. De regels zijn zo geredigeerd, dat deze in de toetsingspraktijk goed hanteerbaar zijn. Planregels dienen duidelijke normen te bevatten die niet voor verschillende uitleg vatbaar zijn en tevens actueel en controleerbaar zijn. Teneinde hieraan te voldoen zijn de regels aangepast aan de meest recente jurisprudentie en wetgeving (bijv. Woningwet en de SVBP2012). Dit biedt voldoende garanties voor de rechtszekerheid en de flexibiliteit van de nieuwe bestemmingsplannen.

In het voorliggende uitwerkingsplan is het actuele ruimtelijk beleid van Eindhoven vastgelegd, toegespitst op het plangebied. Het uitwerkingsplan bevat een juridisch toetsingskader voor het behoud en de ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit. Om deze kwaliteit voor de planperiode te kunnen garanderen is vereist, dat in de praktijk de planregels strikt worden toegepast en gehandhaafd. Goede voorlichting en informatievoorziening dragen bij aan een verbetering in de naleving van de bestemmingsplannen (of uitwerkings- of wijzigingsplannen).

De handhavingscapaciteit is beperkt zodat het college jaarlijks de handhavingsprioriteiten vastlegt in een werkprogramma handhaving.

Het voorliggende plan is een ontwikkelplan op gronden waar eerst kantoren stonden die nu gesloopt zijn. Omdat het plangebied momenteel een braakliggend terrein betreft, is handhaving niet aan de orde.

Het opstellen van een exploitatieplan is in de Wet ruimtelijke ordening niet gekoppeld aan een uitwerkingsplan, maar aan het uit te werken plan (moederplan).

Bij het moederplan is een anterieure overeenkomst afgesloten zodat er destijds geen verplichting bestond tot het vaststellen van een exploitatieplan.

De gemeente heeft de voorbereiding van dit uitwerkingsplan conform artikel 1.3.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bekend gemaakt.

Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moeten burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een uitwerkingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met de rijks- en provinciale diensten die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Omdat er met het plan geen Rijksbelangen in het geding zijn, heeft geen vooroverleg met het Rijk plaatsgevonden. Vooroverleg met de provincie vindt plaats middels het digitale vooroverleg formulier.
Reeds in het moederplan is het waterschap akkoord gegaan met de waterparagraaf en het kaderstellend waterhuishoudkundig rapport. Dit rapport is nog steeds kaderstellend voor de waterhuishouding.

Per 1 oktober 2008 is de "Verordening Samenspraak en Inspraak gemeente Eindhoven 2008" in werking getreden. Het doel hiervan is het betrekken van burgers bij de besluitvorming.

Op 28 juni 2018 heeft een samenspraak bijeenkomst plaatsgevonden ten behoeve van het uitwerkingsplan voor Vredeoord. Aan de hand van panelen werd het plan gepresenteerd. Er waren circa 40-50 geïnteresseerden aanwezig die vragen konden stellen aan aanwezige deskundigen. Het was een positieve bijeenkomst. Men was enthousiast over het plan. Met name het duurzame en groene karakter werden gewaardeerd. Ook de realisatie van ruime grondgebonden woningen viel in goede aarde. Vragen werden vooral gesteld over parkeren, fasering en hoe de Pieter Zeemanstraat in de toekomst wordt ingericht.

Daarnaast heeft er afstemming plaatsgevonden met enkele belangenorganisaties (o.a. Trefpunt Groen Eindhoven (TGE) en de Van Abbestichting). TGE heeft op 17 september 2018 positief geadviseerd over het uitwerkingsplan.

Het ontwerpuitwerkingsplan zal voor de duur van zes weken op de gebruikelijke wijze ter inzage gelegd worden. Gedurende deze termijn is iedereen in de gelegenheid om schriftelijk of mondeling een zienswijze ten aanzien van het ontwerpuitwerkingsplan kenbaar te maken.

Kennisgeving van de terinzagelegging en de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen zal in de edities van de Staatscourant en het weekblad Groot Eindhoven gepubliceerd worden. Ook zal kennis worden gegeven van de mogelijkheid om de digitale versie van het ontwerp uitwerkingsplan via de gemeentelijke website www.eindhoven.nl/bestemmingsplannen en de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl te raadplegen.