Het bestemmingsplan "Lichthoven fase 1 (kavel A)" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding (plankaart) met de daarbij behorende regels. Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.

Het plangebied ligt in het centrum van de gemeente Eindhoven en wordt in grote lijnen begrensd door het spoorwegcomplex direct ten noordoosten van het plangebied. The Student Hotel ligt direct ten zuiden van het plangebied. Aan de westzijde is het Stationsplein met daarachter een parkeerterrein gesitueerd. Het gebied maakt deel uit van de herontwikkelingslocatie 'Lichthoven', voorheen ook wel aangeduid als "Stationslocatie Zuid-Oost".

_{Figuur 1.1: Luchtfoto met aanduiding van het plangebied (Blok A)}

Het plan voor het gehele herontwikkelingsgebied Lichthoven voorziet vooralsnog in de bouw van kantoorgebouwen en woongebouwen en het gerealiseerde Studenthotel langs de Stationsweg (figuur 1.2).

De strook grond, gelegen tussen de geprojecteerde bebouwing langs het spoor en de bebouwing langs de Stationsweg, vormt de schakel tussen het Stationsplein en de rivier de Dommel en wordt ingericht als stadspark met een versteend karakter met daarin groene elementen. Het plan voorziet verder in de bouw van een parkeergarage. Met de gemeente worden gesprekken gevoerd over de aanpassing van de uitgangspunten van het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan. In het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan waren gebouw C en D beoogd voor de realisatie van kantoren. In deze nog te realiseren gebouwen zijn nu echter woningen voorzien. Gemeente is voornemen daar medewerking aan te verlenen.

Fasering

Het gebied Lichthoven wordt in meerdere fasen ontwikkeld. De 1e fase - waarop dit bestemmingsplan ziet- betreft een gedeelte van de locatie van het voormalig postkantoor waarop het 'The Student Hotel' (op onderstaande tekening aangeduid met B) is geprojecteerd. De vervolgfasen betreffen de realisatie van de ondergrondse parkeergarage, de woongebouwen C en D en de realisatie van Lichthoven fase 2, een ontwikkeling die met name voorziet in de realisatie van kantoren. Om die vervolgfasen te kunnen verwezenlijken dienen ook nog planologische besluiten te worden genomen die volgens de daarvoor geldende procedures (op grond van de Wet ruimtelijke ordening of de Algemene bepalingen omgevingsrecht) moeten worden voorbereid.

_{Figuur 1.2: Luchtfoto met gebouwenprojectie}

Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van gebouw A, een kantoorgebouw, ondergeschikte horeca en een functie ten behoeve van een levendige plint. Hierna wordt het planvoornemen dan ook aangeduid als 'Lichthoven (A)'. The Student Hotel (gebouw B) is inmiddels gerealiseerd en in gebruik. Omdat de voorgenomen bouw van Lichthoven (A) een samenhangend geheel vormt met de overige ontwikkelingen in het gebied Lichthoven, en aangezien dat gebied op zijn beurt weer behoort tot het Stationsgebied, is het nodig om in deze toelichting van het bestemmingsplan de ontwikkeling van gebouw A ook in het planologisch perspectief te plaatsen van Lichthoven en het Stationsgebied.

Lichthoven (A) voorziet globaal in een kantoorgebouw met een footprint van circa 23 bij 52 meter. Het volume is, met 11 verdiepingen van 4 meter bruto hoogte, circa 51 meter hoog. In hoofdstuk 2 wordt uitgebreid ingegaan op het planvoornemen.

Het bestemmingsplan "Lichthoven fase 1 (kavel A)" vervangt voor een gedeelte het bestemmingsplan "Eindhoven binnen de Ring", vastgesteld door de raad op 12 oktober 1998, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant op 1 juni 1999 en onherroepelijk geworden bij uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 13 juli 2000.

_{Figuur 1.3: Uitsnede geldend bestemmingsplan met globale ligging plangebied}

Het gehele plangebied is ingevolge dit bestemmingsplan voorzien van de bestemming 'Centrumdoeleinden' met de aanduiding 'IV (Centraal Station/Raiffeisenstraat)'. Deze bestemming is onder andere gericht op de totstandkoming van woon-, kantoor-, verkeer-, parkeer-, groen-, maatschappelijke en commerciële functies. In het bijzonder wordt hier gedacht aan publieksfuncties en/of kantoren en/of wonen in de onderbouw (in 1 of 2 bouwlagen) en kantoren en/of wonen op de verdiepingen; het voormalige postkantoor kon hierin worden ingepast of herontwikkeld. Met inachtneming van de in dit bestemmingsplan opgenomen uitwerkingsregels dient deze bestemming te worden uitgewerkt (zie artikel 3.6 lid 1, onder b van de Wet ruimtelijke ordening (hierna te noemen Wro). Zolang aan deze uitwerkingsverplichting geen gevolg is gegeven geldt ter plaatse een bouwverbod en kunnen geen omgevingsvergunningen worden verleend voor bouwactiviteiten (met uitzondering van enkele met name genoemde bouwwerken van relatief ondergeschikte aard). Er is voor het plangebied geen uitwerkingsplan vastgesteld.

Het plangebied is gedeeltelijk ook gelegen binnen het bestemmingsplan 'Lichthoven (The Student Hotel). Het zuidelijke gedeelte van het plangebied is op basis van dat bestemmingsplan bestemd als 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Binnen deze bestemming zijn naast de verkeersdoeleinden, uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. Om het beoogde bouwplan voor gebouw A mogelijk te maken, dient het bestemmingsplan ter plaatse dan ook aangepast te worden.

Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is een beschrijving van het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden en de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is beschreven op welke wijze rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid (met name de resultaten van het gevoerde overleg en de samenspraak/inspraak).

Eindhoven is ontstaan op het punt waar de riviertjes de Dommel en de Gender bij elkaar komen. In 1232 kreeg de nederzetting stadsrechten, maar tot het begin van de 19e eeuw blijft de stad klein en heeft deze slechts een beperkte regionale betekenis.

Door de aanleg van het Eindhovens Kanaal in 1846 wordt de economische reikwijdte van de stad vele malen groter. De aanleg van de spoorlijn in 1866 versterkt dat proces. Naast de opkomst van de grotere industrieën zoals de textiel aan de randen van de stad, is er ook een opleving van de bedrijvigheid in kleinere industrieën zoals de tabaksverwerking, leerlooierijen, brouwerijen en hoedenmakerijen. In 1874 wordt de stad daartoe uitgebreid met delen van Woensel en Tongelre. In 1891 vestigt Philips zich met een gloeilampenfabriek in het pand Emmasingel 31. Gaandeweg koopt Philips veel grond om naast de fabrieken ook woningbouw en allerlei maatschappelijke en culturele voorzieningen voor haar werknemers te kunnen bouwen. Om de snelle groei die de stad doormaakt te accommoderen worden in 1920 de dorpen Stratum, Strijp, Gestel, Tongelre en Woensel toegevoegd aan de stad. Van een verzameling dorpen groeit Eindhoven zo uit tot een industriële stad, waar de oude dorpslintstructuur nog goed in de huidige stadsplattegrond is terug te vinden.

Om de nieuwe relatie tussen de dorpen en de stad te verbeteren, worden in de loop der tijd verschillende uitbreidingsplannen gemaakt. In alle plannen is de vraag of en zo ja hoe de binnenstad vergroot moet worden, hoe de verkeersfuik van het noord-zuidverkeer in en door het centrum opgelost kan worden en tenslotte, hoe er een structurele verbinding gelegd kan worden tussen de dorpen en de binnenstad. Het meest bekende plan dat gemaakt is, is van de planoloog De Casseres in 1929, dat uitgaat van eerdere plannen, maar waarin de verkeerscirculatie nog verder is verbeterd. Het duurt echter tot na de 2e Wereldoorlog voordat de belangrijkste onderdelen van dit plan, namelijk de Rondweg en haar radiale ontsluitingswegen van en naar het centrum, worden gerealiseerd.

In de Tweede Wereldoorlog wordt de binnenstad van Eindhoven meerdere keren getroffen door bombardementen. De Wederopbouwplannen hebben enerzijds herstel van deze schade en opbouw van de stad tot doel, anderzijds wordt de vooroorlogse ambitie om het verkeer rondom en naar de binnenstad te verbeteren voortgezet, samen met hoe de binnenstad vergroot kan worden. De grootste ingreep die gedaan wordt is het aanleggen van het hoog spoor in noordelijke richting. Daardoor wordt een deel van Woensel bij de binnenstad gevoegd en ontstaat er een langgerekte zone direct naast het hoog spoor waar ruimte is voor nieuwe grootstedelijke functies zoals een modern station, een stadspostkantoor, warenhuizen en kantoren. Tevens maakt het hoog spoor een einde aan de barrière tussen het centrum en het stadsdeel Woensel. Dit betekent een grote verbetering voor het doorgaande verkeer in de noord-zuidrichting. De bereikbaarheid van de binnenstad wordt vergroot door het completeren van de binnenring. Vanaf 1961 is Eindhoven qua inwonertal de vijfde stad van Nederland en gaat de verkeersafwikkeling met de opkomst van de auto een bepalende rol spelen in de stadsontwikkeling. Verkeer i.c.de auto wordt als stimulans voor de groei van de stad gezien en als middel om grote functies in de binnenstad te faciliteren.

In het midden van de jaren '80 neemt de ruimte en de dominantie van de industrie op de stad af. Dit is vooral merkbaar in het centrum. Leegstaande bedrijfs- en industriegebouwen worden gesloopt of hergebruikt. De gerenoveerde bedrijfsgebouwen bieden plek aan de opkomende creatieve- en kennisindustrie. Bekende voorbeelden hiervan zijn de Witte Dame, de Lichttoren en het gebied Strijp S. Meer en meer wordt duidelijk dat een prettig (be)leefbare stad, die ruimte biedt aan wonen, winkelen, werken, horeca en leisure van groot belang is voor de aantrekkingskracht van Eindhoven. Het verbeteren en verdichten van de binnenstad wordt daarmee een belangrijk doel, mede in verband met de positie van de stad als 'hart' van de regio Zuidoost Brabant, beter bekend als Brainport.

De herontwikkelingslocatie Lichthoven ligt in het zogenaamde Stationsgebied. Dit gebied wordt aan de zuidzijde begrensd door de Stationsweg / 18-Septemberplein / Mathildelaan, aan de westzijde door het Philips Stadion, aan de noordzijde door Fellenoord en de rivier de Dommel aan de oostzijde.

_{Figuur 2.1: Stationsomgeving Eindhoven met plangebied blauw omlijnd}

De afmetingen van de gehele herontwikkelingslocatie Lichthoven is 55 x 230 meter en ligt precies in de zone van het oorspronkelijke laag spoor, op de plek van het vroegere goederenemplacement. Hier stond de langgerekte goederenloods van Van Gend & Loos. Nadat het hoog spoor was aangelegd is het laag spoor opgeruimd en enige jaren later op die plek direct aan het nieuwe Stationsplein het postkantoor gebouwd (architect Friedhoff/Bolten, mei 1961). Dit postkantoor is in 2015 gesloopt. De hoogte van het voormalige postkantoor was 26 meter. Aan de overzijde van de Stationsweg en evenwijdig aan de locatie staan appartementengebouwen met hoogtes van 25 tot 28 meter, voor het oog passend bij het postkantoor. Verderop aan de Dommel staat de Effenaar met een hoogte van ongeveer 23 meter. Het station is ruim 12 meter hoog, de klokkentoren het dubbele. Op zekere afstand in westelijke richting staat de Bijenkorf met een hoogte van ongeveer 15 meter.

_{Figuur 2.2: Foto voormalig postkantoor}

_{Figuur 2.3: Topografische kaart plangebied (bron: topotijdreis.nl, ERSI)}

Uitgangspunt voor het ontwerp van het nieuwe ensemble van gebouwen in het herontwikkelingsgebied met de naam Lichthoven is dat het ruimtelijk past in de gebouwde omgeving en bijdraagt aan een evenwichtige en herkenbare opbouw van het centrum van de stad. Maat en schaal van de nieuwe bebouwing dient gerelateerd te zijn aan de belangrijkste hoogtematen van de directe omgeving en ook in schaal te passen. Dit heeft geresulteerd in een verdeling van de locatie in twee stroken, namelijk één parallel aan de Stationsweg en één parallel aan het spoor. De gebouwen in de strook die direct grenst aan de Stationsweg hebben een hoogte die past bij die van de gebouwen aan de overzijde van de Stationsweg. Deze maat bedraagt in het ontwerp 21 meter. De gebouwen in de zone parallel aan het spoor hebben een hoogte die een opmaat vormt naar de maat en schaal van het Stationsgebied aan de noordzijde van het spoor, direct grenzend aan de Fellenoord. Deze maat loopt op vanaf de Dommel richting het Stationsplein van ongeveer 33 tot 50 meter. The Student Hotel (gebouw B) op de hoek van het Stationsplein en de Stationsweg vormt een stedelijk oriëntatiepunt met zijn hoogte van 72 meter.

Het beoogde kantoorgebouw Lichthoven (A) krijgt een hoogte van 51 meter (exclusief liftopbouw en installaties) en vormt daarmee de overgang van het hogere Student Hotel in noordelijke richting en de visuele afronding van het centrumgebied ten zuiden van het station. Samen met The Student Hotel is Lichthoven (A) vooral belangrijk voor de beleving van het totale stedelijke gebied van het Stationsplein en het 18-Septemberplein tot aan het gebouwencomplex van de Lichttoren, Mediamarkt en het Art Hotel aan de Mathildelaan. Het vormt de visuele beëindiging van dit zo belangrijke deel van de binnenstad en kan samen met de andere gebouwen van Lichthoven gezien worden als de completering van deze 'wederopbouwstrook' die destijds met het hoog spoor is toegevoegd aan de binnenstad.

Van belang is tevens de 'stedelijke transparantie' van noord naar zuid en vice versa. Dit valt samen met het uitgangspunt dat er geen doorgaande stedelijke wand vanaf het Stationsplein tot aan de Dommel gebouwd mag worden, maar dat deze wand met een totale lengte van 230 meter een sterke geleding krijgt in meerdere gebouwen van een kortere lengte met tussen deze gebouwen zo transparant mogelijk ontworpen 'tussendelen'. Dit correspondeert ook met het begin 2002 gereed gekomen Kennedy Business Center aan de noordzijde van het spoor, waar de gebouwen haaks op het spoor zijn gebouwd vanwege deze belangrijke visuele verbinding van noord en zuid.

Met betrekking tot het verkeer zal er in de nabije toekomst veel gaan veranderen. Het Stationsplein wordt meer en meer ingericht ten faveure van de voetganger en fietser. Het autoverkeer zal 'te gast' zijn op het Stationsplein. Het nieuw in te richten gebied zal naast deze verkeersfunctie óók verblijfskwaliteit gaan krijgen. Vooral de groene inrichting van dit deel van het Stationsplein zal hieraan een belangrijke bijdrage leveren (zie de visie “Stationsgebied Eindhoven: verbinden en verblijven” uit 2005 en de daaraan verbonden ontwerpstudie Stationsplein Zuid uit 2010). De ontsluiting van de in het herontwikkelingsgebied te realiseren ondergrondse parkeergarage (fase 2) zal plaatsvinden vanaf de Stationsweg, die via de Fuutlaan direct is aangetakt op de Ring (alle richtingen). De Stationsweg krijgt een nieuw profiel waarin ruimte wordt gelaten voor het riviertje de Nieuwe Gender die zal uitmonden in de Dommel. De Stationsweg krijgt aan weerszijden een doorgaande bomenrij, die doorgaat tot aan de Vestdijk.

Het in 2007 vastgestelde stedenbouwkundige plan voor de locatie Lichthoven voorzag in de bouw van 77.000 m² bruto vloeroppervlakte (bvo), verdeeld in commerciële functies (5.000 – 10.000m² bvo), kantoorfuncties (30.000m² bvo) en woonfuncties (20.000 – 40.000m² bvo) in meerdere gebouwvolumes. Dit is exclusief de benodigde parkeerruimte. Het plan zou ruimte moeten bieden aan 200 – 400 woningen en in twee fases gerealiseerd worden.

^{Figuur 2.4: Oorspronkelijk stedenbouwkundig plan 2007}

Vanwege de vanaf 2008 veranderende economische situatie is het stedenbouwkundige plan de daarop volgende jaren meerdere malen gewijzigd. Er zijn vele (sub)varianten bedacht en uitgewerkt. Ook het totaal te maken BVO per kavel is vaak bijgesteld. De laatste versie van het stedenbouwkundige plan d.d. 21 november 2019 betreft een verdere uitwerking van een eerder plan uit 2014.

_{Figuur 2.5: Stedenbouwkundig plan in BVO uit 2014 (Bron: de Architecten Cie B.V.)}

De programmering wisselde soms per kavel, met name bij kavel B (wonen>hotel>wonen>student hotel), en ook voor kavel C. Maar het basis idee was een strook te maken met kantoren (A,C,E,G) langs het spoor en wonen langs de Stationsweg (B,D,F,H).

In de tijd dat er nog gedacht werd over een kantoorstrook langs het spoor was het idee om in gebouw C, E en G bovengronds parkeren mogelijk te maken, deels opgenomen in het spoortalud en niet zichtbaar vanaf de Stationsweg. In de huidige plannen wordt van die mogelijkheid gebruik gemaakt door Edge.

_{Figuur 2.6: Bouwenvelop stedenbouwkunidg plan 2019 (bron: KCAP)}

De oorspronkelijke geplande toren met een hoogte van 125 meter ter plaatse van het voormalige postkantoor is vervangen door een aanmerkelijk lagere toren (The Student Hotel) van 72 meter (exclusief ondergeschikte bouwdelen zoals liftopbouwen en installatieruimten) op de hoek van het Stationsplein en de Stationsweg. Het 'verlies' aan bvo's dat dit met zich meebrengt wordt opgevangen in de andere te realiseren gebouwen direct grenzend aan het spoor.

Blijvend is de ambitie van het plan om het Stationsplein te verbinden met de Dommel. De inrichting van de publieke ruimte in het gebied schept hierbij oriëntatie en gewaarwording voor passanten en omwonenden. De woonfuncties bevinden zich aan de Stationsweg, de kantoorfuncties aan het spoor. Op deze manier vormen de kantoorgebouwen een geluidsbuffer voor de woongebouwen. Overigens is een van de laatste ontwikkelingen binnen het gebied Lichthoven dat gebouw C wellicht toch wordt ingezet om woningbouw te realiseren.

Het gehele plan bestaat uit een achttal gebouwen met daarin een gemengd programma van appartementen, hotel, kantoren, fietsenstalling en parkeergarage. De afstand tussen de woongebouwen aan de Stationsweg is dusdanig groot dat de kantoorgebouwen aan de binnenzijde van het plan toch duidelijk zichtbaar zijn en aldus een zichtbaar adres hebben aan de Stationsweg. De gebouwen zijn in twee stroken parallel aan elkaar opgesteld. Tussen beide stroken bevindt zich de informele route van plein naar rivier. Belangrijk is hier de zichtlijn tussen beide punten, zodat het publiek niet alleen tussen de gebouwen beweegt maar ook van het ene punt naar het andere kan gaan en omgekeerd. Dit stelt belangrijke eisen aan beide punten, met name waar het de verblijfskwaliteit betreft van zowel het Stationsplein als aan de andere kant aan de oever van de Dommel.

Het ontwerp van gebouw A is ontworpen volgens het stedenbouwkundig plan uit 2012-2014. Het gebouw wordt geplaatst op kavel 1214, 2303 en 2261. De balkonzone ligt deels op kavel 1214 en deels op 2287. Het parkeerterrein staat op kavel 2261 en 2283. Behalve kavel 2287, zijn alle kavels eigendom van Stationslocatie ZO Eindhoven C.V. Voor het gehele plan Lichthoven (Stationsplein tot aan de Dommel) wordt een integraal inrichtingsplan gemaakt voor de openbare ruimte (zie paragraaf 2.3.4).

Het gebouw wordt een zogenoemd hoogwaardig multi-tenant kantoorgebouw aan het Stationsplein in Eindhoven. Het gebouw reageert als massa op de directe context waarin het zich bevindt. Samen met ‘The Student Hotel’ vormt het één van de gevelwanden van het Stationsplein en tegelijkertijd de entree van het gebied Lichthoven. Waar de massa van ‘The Student Hotel’ verticaal, smal en hoog is, ligt de focus bij gebouw A op de breedte en is daardoor minder hoog (zie ook figuur 2.7). In de gevel wordt dit beeld versterkt door de keramische horizontale banden. Deze lopen door in de brede balkons met veel groen aan het Stationsplein. Elke verdieping heeft toegang tot zijn eigen balkon welke, door middel van vides, visueel met elkaar zijn verbonden.

_{Figuur 2.7: Gevelprincipe t.o.v. het naastgelegen Studenthotel (Bron: de Architecten Cie B.V.)}

Met de hoge mate van rationaliteit en transparantie in de gevel is het gebouw alzijdig en refereert het gebouw aan de industriële architectuur waar de constructie ook in de gevel wordt gearticuleerd. De referentie aan het industriële architectonische erfgoed komt terug in hoge verdiepingsvloeren van 4 m bruto.

Stedenbouwkundige massa

Gebouw A maakt onderdeel uit van het stedenbouwkundig plan Lichthoven. De footprint van het gebouw is een rechthoek van circa 23 bij 52 meter (exclusief balkons en luifels). Het volume is, met 11 verdiepingen van 4 m bruto hoogte, circa 51 meter hoog (exclusief liftopbouw en installaties).

^{Figuur 2.8: Impressie Gebouw A vanuit het Stationsplein (Bron: de Architecten Cie B.V.)}

De massa is rechthoekig en staat met de lange zijde nagenoeg Noord-Zuid. Het gebouw heeft een sterke oriëntatie naar het Stationsplein, welke ten westen ligt. Gebouw A bevat circa 14.000 m² BVO bovengronds met een half verzonken (1,5 m) kelder van circa 700 m² BVO. Het programma bevat een plint met horeca, de lobby voor kantoren, techniek en expeditie. Het programma op de verdiepingen 1 tot en met 11 bestaat uit kantoren met elk een eigen buitenruimte van circa 50 m². Op de 11de verdieping bevindt zich aan het Stationsplein-zijde (West) een dakterras. Deze hoort bij het kantoor, waar als de huurder het wenst, onderschikte horeca kan komen.

_{Figuur 2.9: Langsdoorsnede (bron: de Architecten Cie B.V.)}

Bouwplan

In afstemming met de gemeente, de supervisor en de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit wordt een bouwplan ontwikkeld. Het opgestelde en goedgekeurde voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan (vosp) is opgenomen in bijlage 1.

Hieronder vindt een beschrijving van het bouwplan in relatie tot haar omgeving. Het bouwplan wordt verder uitgewerkt naar het definitief ontwerp stedenbouwkundig plan (dosp) en vervolgens naar de aanvraag omgevingsvergunning.

Cultuurhistorie

Het huidige Stationsgebouw stamt uit 1956 als onderdeel van een grootschalig wederopbouwplan (o.l.v. architect J.A. van der Laan) voor het centrum van Eindhoven. Het oude station was tijdens de oorlog beschadigd en er werd voor gekozen om een modern en monumentaal Stationsgebouw (ontworpen door architect Koenraad van der Gaast) hiervoor in de plaats te bouwen. Het complex bestaat uit grofweg uit twee onderdelen: een entreegebouw en de perrons met een overkapping. Het entreegebouw is in een modernistische stijl ontworpen en wordt gekenmerkt door een monumentale glaswand. Onder deze pui bevindt zich over de hele lengte colonnade. De materialisering wordt gedomineerd door gladde en moderne materialen. De perronoverkapping is functioneel en industrieel vormgegeven en is een paar jaar ouder. De constructie bestaat uit stalen Bailey-element welke oorspronkelijk werden ontwikkeld voor militaire bruggen.

Gebouw A gaat een relatie aan met het bestaande stationscomplex (met name het Stationsgebouw, de dubbele luifel naast het stationsgebouw en de perronoverkappingen) welke als Rijksmonument in zijn waarde wordt gelaten en waar elementen zoals de overstek van het station, een actieve plint en het helder definiëren van het Stationsplein worden versterkt. Deze worden hieronder verder beschreven.

Stedenbouwkundig

Qua schaal en massa sluit het aan op de vormen van het Stationsgebouw en de perronoverkapping; heldere rechthoekige volumes met dito plattegronden. Het volume vormt een schakel tussen de lagere volumes van het station (circa 12 meter) en The Student Hotel (circa 73 meter). Samen met de massa van The Student Hotel wordt er aan de oostkant van het Stationsplein een gevelwand gemaakt, waardoor het Stationsplein stedenbouwkundig beter wordt ingekaderd. Hierdoor is de situatie stedenbouwkundig gelijk aan hoe het oude postkantoor aan het plein stond. Het grote verschil is dat er met de realisatie van blok A de plint actiever is en de doorstroming naar het achterliggende gebied van Lichthoven wordt bevorderd.

Architectuur

Het ontwerp sluit aan op belangrijke elementen die in het station-ensemble ook aanwezig zijn. In de architectuur is de dominante oriëntatie naar het Stationsplein meegenomen in de massa van het gebouw. De structuur van de constructie is zichtbaar in hoe het gebouw opgebouwd is. Dit is zichtbaar in de stationshal, maar misschien wel beter bij de perronoverkapping waar de staalconstructie van Bailey-elementen duidelijk zichtbaar is. De structuur van gebouw A is, net als bij de perronoverkapping, vanaf buiten leesbaar. Deze industriële uitstraling is in gebouw A op een eigentijdse manier vormgegeven door rood geglazuurde keramische elementen die de grote transparante raampartijen omlijsten.

Stationsplein – connectie met stationshal en luiffel

Aan het Stationsplein wordt het overstek die bij het stationsgebouw begint, doorgezet via de dubbele luifel naar het uitkragende balkon van gebouw A. Juist in deze hoek is de relatie heel sterk om het Stationsplein zou helder mogelijk te definiëren. Gebouw A zoekt op maaiveld een zo sterke verbinding met het Stationscomplex zonder dat het fysiek aangesloten wordt. De route onder de overkapping loopt hierdoor door naar de rest van Lichthoven en The Student Hotel. De plint van gebouw A sluit met de horeca-functie aan op het openbare karakter van het station. Het uitkragende balkon van gebouw A refereert aan het restaurant/grand café wat op de verdieping een relatie heeft met de stad.

Relatie met spoor – connectie met perronoverkapping

De alzijdige uitstraling van het gebouw zorgt ervoor dat de connectie met het spoor en de perronoverkapping ook gewaarborgd is. De noordzijde is stedenbouwkundig gezien een minder prominente kant. Gebouw A keert zich bewust niet van deze kant af, maar heeft visueel een relatie met het spoor en de perronoverkapping.

Privacy

Binnen een straal van 50 m van gebouw A bevinden zich alleen ‘the Student Hotel’ (logiesfuncties) en het station ‘Eindhoven Centraal’. Het dichtstbijzijnde woongebouw met een woonfuncties ligt op meer dan 60 meter afstand. Het zicht vanuit deze woningen wordt voor het grootste gedeelte geblokkeerd door ‘The Student Hotel’. De realisatie van gebouw A heeft dan ook geen gevolgen voor de privacy van woningen in de nabijheid.

_{Figuur 2.10: De afstand vanaf het beoogde gebouw tot woonfuncties is ruim 50 meter (bron: de Architecten Cie B.V.)}

Bezonning

Op verschillende data is het effect van de schaduwvorming van het gebouw getoetst. Dit is op de dagen gedaan waar de zon het hoogst (21 juni) en het laagst is (21 december). De zon op 21 maart en 21 september geven het beste beeld van de gemiddelde bezonning door het jaar heen. De bezoningsstudie is opgenomen in Bijlage 2 bij deze toelichting.

Uit de bezonningsstudies blijkt dat de gebouwmassa alleen een slagschaduw op het spoor en het station creëert. In december is de zon pas laat op hoogte en tegen die tijd is die al ver genoeg naar het zuiden opgeschoven, om geen slagschaduw te geven op het dak van het stationsgebouw. In maart/september geeft gebouw A een slagschaduw van zonsopgang tot ongeveer 9 uur. In juni is dit vanaf zonsopgang tot 10 uur. De meeste slagschaduw wordt in het algemeen door The Student Hotel veroorzaakt.

Op het Stationsplein veroorzaakt de massa van gebouw A minimale schaduw. Aangezien de dichtsbijzijnste woningen en ‘The Student Hotel’ zich ten zuiden van gebouw A bevinden, veroorzaakt gebouw A geen schaduw op deze bebouwing.

_{Figuur 2.11: Slagschaduw 21 maart in bestaande en beoogde situatie (bron: de Architecten Cie B.V.)}

Definitieve situatie

De locatie bevindt zich naast het station ‘Eindhoven Centraal’ en aan het Stationsplein. Vanwege deze gunstige ligging naast het trein- en bus knooppunt, is het de verwachting dat veel mensen met het openbaar vervoer zullen reizen.

Onder de gebouwen C en D wordt een half verdiepte parkeergarage gerealiseerd. In deze parkeergarage worden 80 auto parkeerplaatsen toegewezen aan gebouw A. In afstemming met gebruikers kan er indien gewenst tevens gebruik worden gemaakt van parkeergarages in en rondom het stationsgebied met overcapaciteit.

Voor de fietsen wordt er een half verdiepte fietsenstalling van circa 270 fietsen onder het gebouw ingericht. Daarnaast worden op het maaiveld nog circa 33 extra stallingsplekken gemaakt voor de bezoekers van de horeca. De fietsenstalling van bouwdeel A en de parkeergarage c.q. fietsenstalling van bouwdelen C en D wordt door middel van een hellingbaan tussen The Student Hotel en gebouw D via de Stationsweg ontsloten.

Voor hulpdiensten is het gebouw in ieder geval aan de noord- en westzijde bereikbaar. Langs het spoor loopt een calamiteitenroute welke bereikbaar is via kavels welke eigendom zijn van de gemeente, maar wel voor gebouw A langs loopt.

_{Figuur 2.12: Mobiliteit van voetgangers, fietsers en auto in de definitieve situatie (bron: de Architecten Cie B.V.)}

Tijdelijke situatie

In een mogelijke situatie dat gebouw A opgeleverd is en bouwdelen C en D, om welke reden dan ook nog niet gestart zijn, worden tijdelijk 80 parkeerplaatsen aangelegd als uitbreiding op het parkeerterrein van The Student Hotel. Op dit moment bestaat het parkeerterrein uit 45 parkeerplaatsen ten behoeve van The Student Hotel en voor bewoners in de directe omgeving.

De aanvullende tijdelijke parkeerplaatsen zijn overeengekomen met de gebruiker(s) en worden gebruikt door de kantoorgebruikers alsmede gebruikers van de horeca in het gebouw. In de toekomst wordt dit parkeerterrein dan alsnog vervangen door de half-verdiepte parkeergarage zoals eerder beschreven.

Voor de periode dat er gebouwd wordt aan Lichthoven gebouw C en D en gebouw A al opgeleverd is, wordt met de gebruikers van bouwdeel A afspraken worden gemaakt over het (tijdelijk) gebruik van andere parkeergelegenheden in directe nabijheid. De half verdiepte fietsenstalling van gebouw A blijft tijdens de tijdelijke situatie gehandhaafd en wordt door een tijdelijke trap of hellingbaan ontsloten.

_{Figuur 2.13: Mobiliteit van voetgangers, fietsers en auto in de tijdelijke situatie (bron: de Architecten Cie B.V.)}

Voor het gehele gebied van het Stationsplein tot aan de Dommel (inclusief de Stationsweg en de Gender) is er een integraal inrichtingsplan Lichthoven (concept) gemaakt voor het openbaar gebied welke als Bijlage 2 bij de regels van dit bestemmingsplan is opgenomen. In het voorkeursscenario wordt uitgegaan van een sterke verankering aan de Dommelzone met vergroening en routes. Een zo’n groen mogelijke inrichting van het parkeerdek en spoorberm sluit aan op de groenstructuur van parken en tuinen langs de Dommel.

Het tweede ankerpunt van de visie is een heldere aansluiting op de Stationweg en het stedelijk weefsel van de binnenstad van Eindhoven met een robuuste geprofileerd trottoir/promenade waar de bestaande platanen kunnen worden behouden. De structuur van de Stationsweg wordt verder ontrafeld door de Gender tussen rijbaan en fietspad als stadssingel in te passen.

_{Figuur 2.14: Concept inrichtingsplan - voorkeursscenario (bron: ZUS)}

In dit scenario's wordt er vanuit gegaan dat de nieuwe gebouwen in het plan Lichthoven door middel van een sterk vergroend openbaar dek met elkaar verbonden worden. Het dek ligt op een half-verdiepte parkeergarage, waardoor het 1,5 m hoger dan het maaiveld ligt. Op het dek staan verhoogde bakken waar de planten in staan. Deze ‘groene’ bakken zorgen voor meer bergingscapaciteit in het geval van extreme regenval. Ook op andere manieren wordt er ruimte gemaakt voor meer bergingscapaciteit: zo wordt de Gender naar de oppervlakte gehaald, zodat deze gebruikt kan worden als overstort voor het rioleringsstelsel en afwateringkanalen van de stad. Hulpdiensten kunnen de gebouwen bereiken via de spoorzijde of de Stationsweg.

_{Figuur 2.15: Referentiebeeld sterk vergroend openbaar dek (bron: ZUS)}

In de regels van dit bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen met betrekking tot de realisatie en instandhouding van het groen op de balkons en de inrichting van de openbare ruimte.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld.

In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050

Als we alle wensen naast elkaar leggen, ontstaat het volgende beeld. We willen een land:

• dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water;
• met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap;
• waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland;
• met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast;
• waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.
• dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren;
• waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water;
• dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving.

Nationale belangen

Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit noemen we 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden.

De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen.

Voor dit project relevante nationale belangen zijn:

• Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.
• Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.

Eindhoven

De grootste concentratie van economische activiteiten met de daaraan verbonden werkgelegenheid vindt vooral plaats in het gebied van de rechthoek van stedelijke regio’s in het Stedelijk Netwerk Nederland (Amsterdam - Utrecht - Amersfoort - Zwolle - Arnhem/Nijmegen - Eindhoven-Brabantse stedenrij - Rotterdam - Den Haag). Hier is ook de grootste verstedelijkingsopgave.

De Metropoolregio Eindhoven (MRE) heeft een gespannen woningmarkt: Spoorzone Eindhoven (waaronder Eindhoven Internationale Knoop XL, Strijp S en Strijp T) is aangemerkt als zoekgebied voor grootschalige woningbouwontwikkeling.

Het realiseren van ruimte voor werkgelegenheid bij internationale knopen past in dit beleid. Met de verwachte groei van het aantal inwoners is namelijk ook ruimte voor werkgelegenheid noodzakelijk.

Het project is onderdeel van een grotere gebiedstransformatie, waarbij wordt ingezet op intensivering en functieverbreding met meer werkgelegenheid, woningen en voorzieningen om de leefbaarheid er te vergroten. Dit sluit aan bij het principe uit de NOVI om functies niet rigide uit elkaar te houden. Het project is in lijn met de NOVI.

In dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de NOVI opgenomen.

Voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven (artikel 3.1.6, lid 2 Bro: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling"). Voor stedelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied moet daarnaast worden gemotiveerd waarom deze niet binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd kunnen worden (= uitgebreide motiveringsplicht).

De Laddertoets moet dus worden uitgevoerd wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In artikel 1.1.1 onder i van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip stedelijke ontwikkeling vastgelegd. Als stedelijke ontwikkeling wordt genoemd: "ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen". In het Bro is geen harde ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Uit jurisprudentie blijkt dat 500 m² als indicatieve ondergrens wordt gezien. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. De huidige planologische mogelijkheden zijn vertrekpunt voor de beoordeling of iets een stedelijke ontwikkeling is.

Toetsing

Op het Stationsplein in Eindhoven is een kantoorgebouw beoogd. In paragraaf 2.2 is het planvoornemen uitgebreid omschreven en verbeeld. Er wordt maximaal 13.650 m² kantoorfunctie toegevoegd met een mogelijkheid voor ondergeschikte horeca op het dakterras. Op de begane grond wordt een commerciële functie gerealiseerd van maximaal 500 m² ten behoeve van een gewenste levendige plint. Hierbij kan worden bijvoorbeeld worden gedacht aan een openbare horecagelegenheid, detailhandel (geen supermarkt) of bedrijven met een publiekgerichte functie.

In het geldende bestemmingsplan is een uitwerkingsplicht opgenomen voor bebouwing op het Stationsplein-west met als mogelijke functies detailhandel en horeca in de onderbouw van 1 of 2 lagen en kantoren en/of wonen en/of bijzondere voorzieningen op de verdiepingen. Er wordt in dit geval een nieuw bestemmingsplan gemaakt en de uitwerkingsregels zijn vrij ruim. De ontwikkeling kan daarom als stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied worden gezien. Hierna is de behoefte beschreven.

Behoefte kantoren

De regionale behoefte aan kantoorruimte is onderzocht in de Prognose bedrijventerreinen en kantoren Noord-Brabant (november 2018) en blijkt ook uit de actuele studie City Special Eindhoven (december 2019). De coronacrisis in 2020 heeft grote impact op de economie en zo ook op veel kantoorhoudende bedrijven. Rabobank verwacht dat dit tijdelijk is.

Trends en ontwikkelingen

De trends en ontwikkelingen op de kantorenmarkt zijn beschreven in de Prognose bedrijventerreinen en kantoren Noord-Brabant (november 2018) en in de City Special Eindhoven (december 2019). Met het concept wordt specifiek ingespeeld op twee trends.

1. De vraag naar centrumlocaties met dubbele bereikbaarheid, voor verschillende type eindgebruikers, stijgt (kantoren én wonen en hotellerie). Dit zorgt voor een groeiende aantrekkingskracht van centrumlocaties in met name de vier grootste steden in Brabant (B4). Door de groeiende aantrekkingskracht van centrumlocaties zijn minder kantoorontwikkelingen nodig aan snelwegen en uitvalswegen en in kleinere kantoorsteden. Het marktaandeel van sterke centrum/stationslocaties voor (middel)grote eindgebruikers (maar ook kleinere gebruikers in flexconcepten) neemt toe. De aantrekkingskracht van centrum/stationslocaties in de B4 is bovengemiddeld groot in vergelijking tot de periode voor de crisis.
2. Er is sprake van een verdergaande concentratietendens op de kantorenmarkt door fusies, schaalvergroting en efficiencymaatregelen. Dit is vooral te zien in de B4. Het marktaandeel van de grotere kantoorsteden neemt verder toe en daarmee de tweekoppigheid van de markt. Het marktaandeel van bijvoorbeeld Eindhoven is erg groot (binnen de regio, maar ook in Noord-Brabant als geheel). Dit heeft ook impact op de aantrekkelijkheid (en marktaandeel) van kantoorlocaties op deze plekken. Er wordt een concentratietendens geconstateerd in de grotere kantoorsteden.

In het rapport 'City special Eindhoven - Regio als ultieme oplossing voor groei' staat dat Eindhoven de derde economie van het land is na Amsterdam en Utrecht. En dat succes trekt niet alleen mensen aan die hier komen wonen, ook (buitenlandse) beleggers weten de weg te vinden. Maar ook de vraag van bedrijven naar kantoorgebouwen neemt toe: de leegstand is in Eindhoven gedaald tot 8,4 procent (onder het landelijk gemiddelde van 10,5 procent). En in de binnenstad tot 5,6 procent. Een uitdaging is dat een groot deel van de Eindhovense kantoren verouderd is. Slechts 40 procent heeft een A-label voor energieverbruik.

Gemiddeld wordt er 90.000 vierkante meter per jaar uitgegeven aan kantoren. Sinds 2015 groeit dat aantal meters en ook 2018 is een goed jaar geweest. 2019 had weer een nieuw record kunnen vestigen als er aanbod was geweest. Bedrijven zoeken vooral nieuwe hoogwaardige kantoren in de buurt van het station. De Kennedytoren is dan ook - ondanks de relatief hoge prijs - volgeboekt. Een nieuwe ontwikkeling naast het station in project Lichthoven is een eerste begin.

Rabobank verwacht dat de negatieve effecten op de kantorenmarkt door de coronacrisis vooral tijdelijk zijn. De kantorenmarkt staat er beter voor dan tijdens de vorige crisis en de grote steden versterken hun positie op de kantorenmarkt. verder is de verwachting dat het kantoor niet langer alleen een plek is om te werken maar steeds meer om te ontmoeten.

Door de economische groei van de laatste jaren staat de kantorenmarkt er goed voor. Ook een laag nieuwbouwvolume in combinatie met verschillende transformaties en renovaties hebben de markt goed gedaan. Ter vergelijking: begin 2020 stond ongeveer 11 procent van de kantoormeters leeg, terwijl in 2008 de leegstand voorbij de 20 procent dreigde te gaan.

De kantorenmarkt maakt daarnaast een kwaliteitsslag: er is meer aandacht voor het moderniseren van kantoren. Vooral bij grote treinstations vinden nieuwe ontwikkelingen plaats om er aantrekkelijke kantoorgebieden van te maken. Traditionele, veelal monotone locaties maken zo plaats voor werklocaties met een grotere diversiteit aan functies en voorzieningen. Verder zien we dat kantoren steeds duurzamer en energiezuiniger worden. Aangezien veel kantoren nog geen energielabel-C hebben, gaan we hier de komende jaren een versnelling in zien.

De impact van corona zien we terug in de manier hoe we kantoren gebruiken. Om te voldoen aan de anderhalvemetersamenleving moeten aanpassingen worden gedaan aan de inrichting van de werkomgeving. Dat gaat ten koste van werkplekken en daarmee daalt de bezettingsgraad. Vooral hoogbouw is kwetsbaar vanwege de beperkingen die gelden voor het liftgebruik. Ook zien we dat grote open kantoortuinen hun langste tijd hebben gehad. In de markt is bovendien discussie over de kwetsbaarheid van kantoren op stationslocaties. Veel werknemers die normaal gesproken met het openbaar vervoer reisden, werken nu tenslotte thuis. We verwachten dat het hier vooral gaat om een tijdelijk effect. De voordelen van OV-locaties (zoals goede bereikbaarheid, duurzaamheid, populariteit van gemengde stedelijke leefomgevingen, etc.) zullen uiteindelijk sterker wegen dan de impact van het coronavirus.

De kantorenmarkt focust zich nog op de grote steden. Vooral daar hebben gemeentes de laatste jaren beleid gemaakt om veel extra kantoormeters toe te voegen. Momenteel bestaat er een concrete planvoorraad van bijna 700.000 m² kantoren in de G5 gemeenten. Deze gemeenten profiteren van een uitgebreid openbaar vervoernetwerk en een grote arbeidsmarkt waardoor het aantrekkelijk is voor bedrijven om zich daar te vestigen. Het betekent ook dat locaties buiten de grote steden het lastiger gaan krijgen. Vraag en aanbod zijn hier niet altijd in balans en sanering (stadsvernieuwing) is gewenst. Voor zittende bedrijven hoeft dat niet slecht te zijn. Het geeft deze gebieden een impuls en zorgt voor een beter toekomstperspectief.

Kwantitatieve vraag

De vraag is in drie scenario's berekend en bestaat uit een uitbreidings- en vervangingsvraag. De bandbreedte in de totale vraag in Zuidoost Brabant zit tussen de 509.000 m² vvo en 710.000 m² vvo.

_{Figuur 3.1: Totale vraag naar kantoorruimte tm 2030 (*1.000m2 vvo)}

Kwalitatieve vraag

Naar kantoorruimte op centrum/stationslocaties (locaties op 5 tot 10 minuten lopen van een treinstation, binnen een straal van 800 meter) is nog steeds relatief de meeste vraag (circa 45 tot 50%). Op deze locaties is de huurprijs gemiddeld hoog en de kwaliteit van de kantoorpanden goed tot uitstekend. De locaties kenmerken zich door een hoge mate van multifunctionaliteit (met commerciële en recreatieve voorzieningen). Type gebruikers op deze locaties (zoals het Stationsgebied van Eindhoven, ViaBreda, Spoorzone Tilburg en Paleiskwartier, 's-Hertogenbosch) zijn bijvoorbeeld hoofdkantoren, (boven)regionaal georiënteerde overheidsdiensten, (inter)nationale en regionale kantoren van zakelijke- en financiële dienstverleners. De omvang van dit type gebruikers is, met name in de directe nabijheid van het centraal station, vaak middelgroot tot groot. Richting het stadscentrum worden de gebruikers veelal kleiner en gebouwen meer divers. Het gaat veelal om een mix van (boven)regionale en nationale kantoorgebruikers van zakelijke- en financiële dienstverleners, handel, ICT of creatieve diensten.

_{Figuur 3.2: Indicatie van de kwalitatieve vraag in Noord-Brabant}

Er is in een indicatieve doorrekening gemaakt voor de regio's. Hieruit blijkt dat In Zuidoost Brabant de bandbreedte in vraag naar stationslocaties zoals Eindhoven tussen de 229.000 m² en 320.000 m² vvo ligt.

_{Figuur 3.3: Indicatieve vraag naar locatietype tm 2030 (*1.000m2 vvo)}

Confrontatie vraag en aanbod

De totale vraag en aanbod in Zuidoost Brabant zijn redelijk in balans. De vraag naar kantoorruimte op stationslocaties is groter dan het aanbod.

_{Figuur 3.4: Confrontatie totale vraag tm 2030 (*1.000m2 vvo) en hard planaanbod}

_{Figuur 3.5: Confrontatie totale vraag naar centrum/stationslocaties tm 2030 (*1.000m2 vvo) en hard planaanbod}

Hieruit blijkt dat er op korte termijn een tekort aan meters dreigt op centrum/stationslocaties in de regio Zuidoost en dan vooral in Eindhoven.

In het onderzoek wordt aanbevolen om in beleid vooral te kiezen voor het versterken van de centrum/stationslocaties (intercity) van de B4. De kantorenvoorraad op deze locaties moet nieuwe kwalitatieve (en kwantitatieve) impulsen krijgen om ook op lange termijn aantrekkelijk te blijven voor eindgebruikers. Van belang is dat op centrum/stationslocaties, met de meeste toekomstpotentie van alle kantoorlocaties in Noord-Brabant, voldoende (moderne) kantoorruimte beschikbaar is (ook gezien de ruimtedruk op deze locaties vanuit wonen en voorzieningen).

Harde plancapaciteit

De locatie Lichthoven is als harde plancapaciteit opgenomen (40.000m² bvo).

_{Figuur 3.6: Harde plancapaciteit kantoorruimte}

Conclusie behoefte kantoren

De kantorenvoorraad op centrum/stationslocaties in de B4 moet nieuwe kwalitatieve (en kwantitatieve) impulsen krijgen om ook op lange termijn aantrekkelijk te blijven voor eindgebruikers. Uit de kwalitatieve confrontatie van vraag en (plan)aanbod wordt geconcludeerd dat met name in Zuidoost een tekort aan meters in het centrum/stationsgebied van Eindhoven dreigt. De verwachting is dat er sprake is van een blijvende vraag naar kantoormeters op A-locaties, ook na de coronacris. De verwachting is wel dat de invulling verschuift naar ontmoetingsruimtes en digitale overlegruimtes in combinatie met ruime flexplekken en minder kantoortuinen. Het plan geeft invulling aan de kantoorbehoefte op de stationslocatie van Eindhoven.

Een groot deel van de kantoren heeft inmiddels een afnemer, namelijk Vodafone/Ziggo.

Behoefte commerciële functie ten behoeve van levendige plint

Kwantitatief is er in het plan ruimte voor maximaal 500 m² bvo aan horeca en overige commerciële voorzieningen, zoals detailhandel (geen supermarkt) of publiekgerichte functies in de plint van het kantoorgebouw. Er is behoefte aan dergelijke ondersteunende functies omdat deze bijdragen aan de realisatie van een compleet en aantrekkelijk werkgebied. Gelet op de maximale omvang is voor deze commerciele functie overigens geen sprake van een stedelijke ontwikkeling.

Horeca

De commerciële ruimte in de plint van het kantoorgebouw kan bijvoorbeeld worden ingevuld met horeca.

Kwantitatieve behoefte

Op basis van een benchmarkvergelijking wordt geconcludeerd dat Eindhoven beschikt over een benedengemiddeld horeca-aanbod in vergelijking met de grootste Nederlandse steden. Het gemiddelde is berekend op basis van het aanbod in de Nederlandse steden met meer dan 175.000 inwoners (Almere, Amsterdam, Eindhoven, Groningen, Rotterdam, Den Haag, Tilburg en Utrecht).

Op basis van het inwoneraantal wordt een horeca-aanbod van 85.630 m² wvo verwacht. Momenteel is er 81.288 m² wvo horeca in Eindhoven aanwezig, verdeeld over 741 vestigingen (Locatus, 2020).

_{Figuur 3.8: Vergelijking horeca-aanbod (vestigingen) Eindhoven met kernen met meer dan 175.000 inwoners (bron: Locatus, 2020)}

_{Figuur 3.9: Vergelijking horeca-aanbod (m2 wvo) Eindhoven met kernen met meer dan 175.000 inwoners (bron: Locatus, 2020)}

Kwalitatieve behoefte

De commerciële ruimte die voorzien is in de plint van het pand past binnen het gemeentelijke en regionale beleid. Voorzieningen dragen namelijk in algemeenheid in positieve zin bij aan de leefbaarheid in een gebied. Ze voorzien in de verzorging van de werknemers en passanten, hebben een functie als ontmoetingspunt en creëren door hun trekkracht vaak ook een draagvlak voor andere publieksgerichte voorzieningen. Randvoorwaarden voor een goed te ontwikkelen leefbaar centrumgebied zijn een compacte structuur door intensivering van ruimtegebruik en combinatie van functies alsmede door het belevenis- en betekenisaspect in het gehele voorzieningengebied tot uiting te laten komen, zowel in de openbare ruimte als door de aanwezigheid van functies als horeca.

De omvang en aard van de in het plangebied te vestigen horeca sluit aan bij de doelgroep die wil verblijven en werken in een stedelijke (stations)omgeving met een op hun behoefte afgestemde voorzieningenniveau in de directe nabijheid en vormt tevens een kwalitatieve aanvulling op het reeds aanwezige bestaande voorzieningenaanbod in het stationsgebied van Eindhoven.

Conclusie behoefte horeca

Met een horecafunctie kan invulling worden gegeven aan de gewenste levendige plint. De behoefte aan een ontmoetingsruimte komt voort uit de ontwikkeling.

Behoefte commerciële ruimte

In het plangebied zijn mogelijkheden voor een commerciële ruimte die bijvoorbeeld met detailhandel (geen supermarkt), horeca of dienstverlening kan worden ingevuld.

In de regionale detailhandelsvisie Metropoolregio Eindhoven is een soort 'ladder' opgenomen voor nieuwe initiatieven. Aan nieuwe winkelontwikkelingen wordt in principe meegewerkt als:

• de initiatiefnemer kan aantonen dat het initiatief een meerwaarde heeft voor de lokale en/of regionale detailhandelsstructuur.
• aangetoond kan worden dat het initiatief resulteert in een versterking van de bestaande detailhandelslocaties.
• aangetoond kan worden dat het initiatief geen (blijvende) negatieve effecten heeft op de bestaande detailhandelsstructuur en/of in het beleid aangegeven ontwikkeling daarvan.

De commerciële ruimte die voorzien is in de plint van het pand past binnen het gemeentelijke en regionale beleid. Voorzieningen dragen namelijk in algemeenheid in positieve zin bij aan de leefbaarheid in een gebied. Ze voorzien in de verzorging van de bewoners, hebben een functie als ontmoetingspunt en creëren door hun trekkracht vaak ook een draagvlak voor andere publieksgerichte voorzieningen. Randvoorwaarden voor een goed te ontwikkelen leefbaar centrumgebied zijn een compacte structuur door intensivering van ruimtegebruik en combinatie van functies alsmede door het belevenis- en betekenisaspect in het gehele voorzieningengebied tot uiting te laten komen, zowel in de openbare ruimte als door de aanwezigheid van functies als detailhandel, ontspanning, horeca en dienstverlening.

Conclusie behoefte detailhandel

De behoefte aan ondersteunende voorzieningen komt voort uit de ontwikkeling.

Conclusie

De maximale omvang voor commerciële functies is 500m². bvo Deze voorziening is gelet op de beperkte omvang op zichzelf geen stedelijke ontwikkeling.

De omvang en aard van de in het plangebied mogelijk te vestigen commerciële functies (horeca, detailhandel en dienstverlening) sluit aan bij de doelgroep die gaat werken in een stedelijke (centrum) omgeving met een op hun behoefte afgestemd voorzieningenniveau in de directe nabijheid en vormt tevens een kwalitatieve aanvulling op het reeds aanwezige bestaande voorzieningenaanbod in het centrumgebied van Eindhoven. De beoogde ontwikkelingen in het plangebied voldoen aan het gestelde in de ladder voor duurzame verstedelijking.

Naast de SVIR is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel AMvB Ruimte genoemd, van toepassing. Het besluit bevat regels ter borging van een aantal nationale belangen. Het gaat onder meer over rijksbelangen zoals rijksvaarwegen, zones buisleidingen, zones van hoogspanningsleidingen en militaire objecten.

Voor Eindhoven is de 380 Kv hoogspanningsleiding van belang. Deze is gelegen in Eindhoven Noord en (deels) Oost. Verder is in het Barro opgenomen dat de provinciale begrenzing van het Nationaal NatuurNetwerk (NNN) direct doorwerkt naar het bestemmingsplan. De gebieden die het NNN vormen worden bij provinciale Interim Omgevingsverordening aangewezen (zie ook paragraaf 3.3.2) waarmee het NNN een provinciaal belang is geworden. Tot slot worden de belangen van luchthaven Eindhoven via het Barro geborgd.

In 2009 is de Wet luchtvaart gewijzigd. Naar aanleiding hiervan is een nieuw luchthavenbesluit voor Eindhoven vastgesteld. Dit is op 26 september 2014 vastgesteld en met ingang van 1 november 2014 in werking getreden. In het luchthavenbesluit is het luchthavengebied, de gebruiksmogelijkheden en het beperkingengebied vastgelegd. Voor het bestemmingsplan is vooral het beperkingengebied van belang.

Het beperkingengebied bestaat uit:

1. de geluidszone: dit is de weergave van de geluidsbelasting van het gezamenlijke luchtverkeer (hier wordt in paragraaf 4.2.5 op ingegaan). Binnen deze zone gelden regels voor het bouwen van woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen.
2. de obstakelbeheergebieden: hier gelden maximaal toelaatbare hoogtes voor objecten.
3. het vogelbeheersgebied: binnen dit gebied gelden regels voor een bestemming of gebruik dat vogels aantrekt.

_{Figuur 3.10: Kaart beperkingengebied}

Zoals uit bovenstaande kaart blijkt, ligt dit plangebied niet binnen het beperkingengebied behorende bij het luchthavenbesluit. De beperkingen die voortvloeien uit het luchthavenbesluit zijn dan ook niet van toepassing voor onderhavige ontwikkeling.

Bij het bepalen van de maximaal toegestane bouwhoogte in het bestemmingsplan moet rekening worden gehouden met de bakens van luchthaven Eindhoven en het radarverstoringsgebied van vliegbasis Volkel.

Bakens luchthaven Eindhoven

Op en nabij de luchthaven Eindhoven zijn bakens (zie figuur 3.1) aanwezig om de richting van het vliegverkeer (zowel horizontaal als verticaal) te kunnen volgen:

• een VDF baken: Vertical Directional Finder. Dit is een hulpmiddel voor de luchtverkeersleiding om de richting te kunnen bepalen van het vliegtuig waarmee op dat moment wordt gecommuniceerd.
• een NDB; Non Directional Beacon. Dit wordt door vliegtuigen gebruikt als navigatiehulpmiddel op luchtroutes. Het is een bakenzender die een radiosignaal uitzendt dat door een peilontvanger in het vliegtuig wordt opgevangen. Hierdoor wordt de richting van het signaal ten opzichte van het vliegtuig bepaald. Door de richting van twee verschillende bakens te peilen kan de piloot zijn/haar positie bepalen.

De toetsingsgebieden liggen voor VDF geheel over het plangebied, maar hebben gezien de maximaal toegestane bouwhoogte geen consequenties.

_{Figuur 3.11: Afbeelding hoogtebelemmeringen bakens nabij luchthaven Eindhoven. Blauwe lijnen= VDF. Rode lijnen= NDB.}

Het plangebied is gelegen binnen de hoogtebeperking van de VDF-baken (Vertical Directional Finder). De hoogtebeperking die ter plaatse van het plangebied geldt is NAP +140 meter. Het planvoornemen voorziet in een gebouw van maximaal 51 meter hoog (exclusief liftopbouw en installaties). De hoogtebelemmeringen bakens nabij luchthaven Eindhoven leveren geen belemmeringen op voor dit bestemmingsplan.

Radarverstoringsgebied Volkel

Om het ongestoord functioneren van radar- en communicatie-apparatuur op de vliegbasis Volkel te waarborgen ligt er rond deze vliegbasis een cirkel met een straal van 50 nautische mijl (=27,8 km), gemeten vanaf de positie van de radar. Binnen dit radarverstoringsgebied moet voor ieder obstakel hoger dan 65 meter worden berekend of er verstoring van de radar optreedt. Onderhavig plangebied ligt niet binnen dit radarverstoringsgebied.

_{Figuur 3.12: Uitsnede uit kaart hoogtebelemmeringen als gevolg van luchthaven Eindhoven. Blauwe lijnen- arcering= radarverstoringsgebied van vliegbasis Volkel.}

In de Omgevingsvisie Noord-Brabant (december 2018) is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050.

De provincie heeft de volgende kernwaarden geformuleerd die leidend zijn:

• we gaan voor meerwaarde-creatie;
• we gaan voor technische én sociale innovatie;
• we gaan kwaliteit boven kwantiteit;
• we gaan voor steeds beter;
• we gaan voor proactief en preventief boven gevolgbeperking en herstel

Naast de basisopgave, werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit, worden vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen:

• Werken aan de Brabantse energietransitie;
• Werken aan een klimaatproof Brabant;
• Werken aan de slimme netwerkstad;
• Werken aan een concurrerende, duurzame economie.

Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling gaat uit van transformatie van een braakliggend perceel, binnen bestaand stedelijk gebied, naar een stedelijke functie namelijk kantoren. Daarmee verbetert de kwaliteit van de leefomgeving van dit deel van het Stationsgebied, wordt uitbreiding van het stedelijk gebied voorkomen en wordt een bijdrage geleverd aan de duurzaamheids- en klimaatdoelstellingen van de provincie.

Er is sprake van duurzame verstedelijking uitgaande van meervoudig en zorgvuldig ruimtegebruik. De omgevingskwaliteit verbetert en er wordt een bijdrage geleverd aan de duurzaamheids- en klimaatdoelstellingen van de provincie. De beoogde ontwikkeling is daarmee in overeenstemming met Omgevingsvisie Noord-Brabant.

De Interim omgevingsverordening is vastgesteld door Provinciale Staten op 25 oktober 2019 en vervangt een aantal provinciale verordeningen:

• provinciale milieuverordening
• verordenring natuurbescherming
• verordening ontgrondingen
• verordening ruimte
• verordening water
• verordening wegen

Om straks klaar te zijn als de Omgevingswet in werking treedt, heeft de provincie eerst een Interim omgevingsverordening vastgesteld. Het is een ‘Interim’ omgevingsverordening om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de ‘definitieve’ omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet.

De Interim omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige wetgeving en moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen. Dat betekent dat nieuwe mogelijkheden uit de Omgevingswet nog niet zijn verwerkt. Er is wel zo veel als mogelijk aansluiting gezocht bij de Omgevingswet en de voorwaarden voor een omgevingsverordening (bijvoorbeeld bij de opbouw en de digitale vormgeving).Deze Interim omgevingsverordening voegt de bestaande regels over de fysieke leefomgeving zoveel mogelijk samen in één verordening en is beleidsneutraal. Alleen aanpassingen die nodig zijn vanwege de samenvoeging of vanwege al vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie, worden meegenomen.

In de Interim omgevingsverordening staan regels voor:

• Burgers en bedrijven: dit zijn zogenaamde rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten voorwaarden om zo’n activiteit te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding moet doen voordat je mag beginnen.
• Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren.

Rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven

Het gaat hier om regels die naast een eventuele vergunningplicht gelden. Er zijn in de Interim Omgevingsverordening voor de volgende thema’s rechtsreekse regels opgenomen: grondwaterbescherming, grondwateronttrekking, bodemsanering, stortplaatsen, ontgrondingen, varend ontgassen, stiltegebied, wegen, natuur en landbouw. De meeste van deze regels waren eerst opgenomen in de Provinciale milieuverordening, de Verordening wegen, de Verordening ontgrondingen en de Verordening natuurbescherming.

Binnen het plangebied zijn voor het werkingsgebied "Stedelijk gebied" rechtstreekse regels van toepassing.

_{Figuur 3.13: Kaart "Instructieregels gemeente: Stedelijke ontwikkeling en erfgoed", Interim Omgevingsverordening}

Het plangebied is aangeduid als 'Stedelijk gebied'. Het provinciale beleid is er al decennia lang op gericht om stedelijke ontwikkeling in stedelijke concentratiegebieden te bundelen. Het doel daarvan is om voldoende draagvlak voor de steden als economische en culturele motor te creëren en om het dichtslibben van het landelijk gebied tegen te gaan. Op provinciale schaal betekent dit dat het merendeel van de woningbouw, de bedrijventerreinen, voorzieningen en bijbehorende infrastructuur moet plaatsvinden in of aansluitend op de stedelijke concentratiegebieden. Binnen het bestaand stedelijke gebied is de gemeente in het algemeen vrij om te voorzien in stedelijke ontwikkeling.

Op basis van artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling dient een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen binnen het Stedelijk gebied te liggen. Het bestemmingsplan dient daarbij te zijn voorzien van een onderbouwing dat:

1. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
2. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Voor wat betreft de regionale afspraken wordt verwezen naar paragraaf 3.2.2 (Ladder voor duurzame ontwikkeling). Ten aanzien van de realisatie van kantoren en de verantwoording ervan wordt tevens verwezen naar hetgeen hieromtrent beschreven is in het gemeentelijk beleid m.b.t. kantoren als bedoeld in de paragraaf 3.10. Hierin is zowel inzicht verschaft in de kwalitatieve als kwantitatieve onderbouwing van het aantal kantoren alsmede de daarover gemaakte afspraken in regionaal verband.

De realisatie van de ondergeschikte horeca en mogelijkheid voor horeca in de plint in het plangebied is ook verantwoord in verantwoord in paragraaf 3.2.2 (Ladder voor duurzame verstedelijking) en paragraaf 3.11 (commerciële functies).

Uit de toelichting op de diverse functionele ontwikkelingen blijkt dat sprake is van een zorgvuldige belangenafweging en van een duurzame ruimtelijke verstedelijking die past binnen de hoofdlijnen van het provinciaal beleid.

Op basis van de trends en ontwikkelingen en de visie, zijn in de detailhandelsvisie regionale afspraken geformuleerd. De voor dit plan relevante afspraken zijn:

• Detailhandel wordt geconcentreerd in bestaande winkelgebieden (ruimtelijke concentratie) om zo de hoofdstructuur te behouden en te versterken;
• Nieuwe detailhandelsontwikkelingen moeten passen bij het verzorgingsgebied en aantoonbaar kwaliteit toevoegen en de structuur versterken;
• Nieuwe detailhandelsontwikkelingen vinden in principe alleen plaats in de concentratiegebieden of op plekken waar dat voor de leefbaarheid noodzakelijk is;
• Supermarkten worden gerealiseerd in of aan de rand van bestaande winkelgebieden;
• Solitaire supermarkten op bedrijventerreinen of perifere detailhandelslocaties zijn niet toegestaan;

In dit plan wordt zeer beperkt detailhandel toegelaten (geen supermarkt) en dat is in lijn met de Regionale detailhandelsvisie. Hiermee wordt kwaliteit toegevoegd ten behoeve van de leefbaarheid in een nieuw werkgebied.

Detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven

In de detailhandelsvisie van de subregio Stedelijk Gebied Eindhoven wordt gestreefd naar een sterke, vitale en dynamische detailhandelsstructuur. Het beleid is gericht op het versterken van de bestaande detailhandelsstructuur. Nieuwe vestigingslocaties voor detailhandel mogen niet ten koste gaan van de bestaande (perspectiefrijke) winkelgebieden.

_{Figuur 3.14: Detailhandelsstructuur Stedelijk Gebied Eindhoven}

Nieuwe initiatieven

Het Rijk heeft de "Ladder voor duurzame verstedelijking" in het leven geroepen om nieuwe stedelijke ontwikkelingen aan te toetsen. In de regionale detailhandelsvisie is ook een soort 'ladder' opgenomen voor nieuwe initiatieven. Aan nieuwe winkelontwikkelingen wordt in principe meegewerkt als:

1. de initiatiefnemer kan aantonen dat het initiatief een meerwaarde heeft voor de lokale en/of regionale detailhandelsstructuur.
2. aangetoond kan worden dat het initiatief resulteert in een versterking van de bestaande detailhandelslocaties. Wanneer dit niet het geval is, dient nadrukkelijk beargumenteerd te worden of er sprake is van meerwaarde en waarom het initiatief niet in- of aangrenzend aan een bestaand winkelgebied kan worden gefaciliteerd. De argumenten dienen van ruimtelijke aard te zijn, bijvoorbeeld grootschaligheid/ ruimtelijke inpassing, bereikbaarheid en parkeren en bevoorrading.
3. aangetoond kan worden dat het initiatief geen (blijvende) negatieve effecten heeft op de bestaande detailhandelsstructuur en/of in het beleid aangegeven ontwikkeling daarvan.

De ontwikkeling is kleinschalig gelet op de beperkte omvang (maximaal 500 m² bvo). Detailhandel heeft een meerwaarde als ondersteunende functie in het nieuwe werkgebied. De behoefte komt voort uit de ontwikkeling met een toename van het aantal werknemers.

In december 2009 is de Interimstructuurvisie 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. Met de Interimstructuurvisie 2009 geeft de gemeenteraad invulling aan de ambitie om Eindhoven door te ontwikkelen in zijn kwalitatief hoogwaardige combinatie van wonen, werken en groen. De nadruk ligt daarbij ook op leefbaarheid en bereikbaarheid. Als kerngemeente van Brainport Zuidoost Brabant stuurt Eindhoven aan op het bieden van ruimte aan een krachtige ontwikkeling van deze economische kernzone, een hoge kwaliteit van de leefomgeving en aandacht voor sociale betrokkenheid en ondernemend burgerschap tot op buurtniveau. Op deze wijze geeft de raad invulling aan het begrip duurzame ruimtelijke kwaliteit.

Gebruik van de ruimte

De Interimstructuurvisie is het resultaat van de integratie van de ruimtelijk relevante raadsprogramma's die tot medio 2009 zijn vastgesteld. Dit is onder andere verbeeld in een kaart die inzicht biedt in de verdeling van het actuele en gewenste grondgebruik. Onderhavig plangebied is op de op de kaart 'Gebruik van de ruimte' uit de Interimstructuurvisie aangeduid als 'centrumvoorzieningen', 'werken', 'onderwijs' en 'wonen'. Hierbij moet behalve aan kantoor- en woonfuncties gedacht worden aan goed bereikbare concentraties van centrumstedelijke voorzieningen op het gebied van detailhandel, horeca, dienstverlening, cultuur, welzijn en zorg.

_{Figuur 3.15: Interimstructuurvisie Eindhoven, 2009: Gebruik van de ruimte}

Dit plan voorziet in een hoogstedelijke multifunctionele ontwikkeling met centrumvoorzieningen, werkruimtes en woningen. De voorgenomen ontwikkeling past dan ook binnen de Interimstructuurvisie 2009.

De Binnenstadvisie "Binnenstad Eindhoven Internationale hotspot" is op 27 september 2016 vastgesteld. De binnenstad is het centrum van de Brainport-regio, het kloppend stadshart. Om de kwaliteiten te versterken is het nodig om gericht te werken aan de binnenstad. Op basis daarvan is een visie opgesteld samen met de stad. Een visie waarin keuzes worden gemaakt en doelen worden bepaald.

De binnenstadsvisie stelt als doel dat de binnenstad van Eindhoven zich ontwikkelt tot een eigen icoon van internationale allure met als kernopgaven het realiseren van een schaalsprong in de stedelijke dynamiek in de binnenstad en het centrum en specifiek de stationsomgeving door te ontwikkelen tot een internationaal knooppunt van allure. Om dat doel te bereiken is het, volgens de binnenstadsvisie, van belang de ambities goed te kiezen en doseren. Het is beter enkele gerichte doorbraakprojecten op te pakken dan te investeren in een wolk van activiteiten. En de ontwikkeling van de binnenstad kan alleen succesvol worden opgepakt als de gemeente en private partners en maatschappelijke stakeholders effectief met elkaar samenwerken.

In de visie worden acht concrete strategielijnen gedefinieerd waarmee de stad Eindhoven aan de slag kan:

• Natuurlijke verstedelijking
• Internationale standaard
• Onverwachte ontmoetingen
• Menselijke krachten
• Hoogwaardige knooppunten
• Dynamische districten
• Slimme verbindingen
• Vernieuwend ondernemerschap

Daarnaast wordt onder andere ingezet om de binnenstad te vergroenen, het inwonersaantal van de binnenstad te vergoten en meer zitplaatsen te realiseren in de openbare ruimte.

Zoals in hoofdstuk 2 is beschreven voorziet onderhavig plan zowel in zijn verschijningsvorm en programma als aan de visie en doelstellingen die zijn opgenomen in de Binnenstadvisie.

Het beleidsdocument ‘Stationsgebied Eindhoven: verbinden en verblijven’ betreft een ruimtelijke visie en haalbaarheidsstudie voor de verdere ontwikkeling van het Stationsgebied. Het beleidsdocument is in 2005 bestuurlijk geaccepteerd en vastgesteld door de gemeenteraad.

De strategie ‘verbinden en verblijven’ geeft inhoud aan de gewenste kwaliteitsslag. Het creëren van één maaiveld op centrumniveau maakt het mogelijk een fijnmazig stelsel van routes en assen te maken dat alle locaties in het stationsgebied met elkaar en de omliggende gebieden verbindt. Door het creëren van één maaiveld worden tevens goede verbindingen gelegd met het Centraal Station vanuit alle richtingen en worden prettige gerealiseerd. Het gebied Lichthoven is een onderdeel van de visie. De Stationsweg, waaraan het initiatief is gepland, is één van de entrees van de stad. De Stationsweg is toe aan een kwaliteitsimpuls door herinrichting. Daarbij is vanuit het Waterplan de ambitie gesteld om de Gender als open water terug te brengen in het straatbeeld.

Het tot ontwikkeling brengen van de ruimtelijke visie zou voor de stad het volgende moeten opbrengen:

• een duurzame kwaliteitsslag in het stationsgebied en de binnenstad;
• uitbreiding en modernisering van de verkeersknoop en O(penbaar)V(ervoer)-knoop in samenhang met de stedelijke structuur en in regionaal verband;
• faciliteren van de Brainport-ambitie en de economische hoofdstructuur;
• verdere ontwikkeling van het sleutelproject Westcorridor door het verbinden van stadsdelen over de noordzuidas en het ontwikkelen van groenstructuren;
• sociaal-economische spin-off middels directe opbrengsten voor de stad en indirecte effecten van extra werkgelegenheid, extra functies en activiteiten gecombineerd met een goede bereikbaarheid in het gebied.

De beoogde ontwikkeling voorziet in de uitgangspunten zoals die in de visie zijn opgenomen.

In het plangebied wordt horeca in de plint mogelijk gemaakt.

Op 11 maart 2014 heeft de gemeenteraad het nieuwe horecabeleidsplan 'Kennis maken met een gastvrije stad' vastgesteld. Eindhoven wil aantrekkelijk zijn om er te komen, verblijven, studeren, wonen en werken. Horeca speelt hierbij een belangrijke rol. Het horecabeleidsplan bevat een aantal speerpunten om ervoor te zorgen dat de horeca in Eindhoven kan meebewegen met de ontwikkelingen in de stad. De gemeente wil de vestiging van kwalitatief goede horecabedrijven stimuleren. Daarbij is een wederzijdse versterking van de nabije andere functies belangrijk. Om dit bewerkstelligen maakt het horecabeleidsplan onderscheid in de volgende drie gebiedstypen:

• Stimuleringsgebied: Gebieden waar uitbouw van de horecasector mogelijk is.
• Toelatingsgebied: Gebieden waar per aanvraag wordt bezien of nieuwe horeca of uitbreiding van bestaande horeca inpasbaar is. Dit is afhankelijk van onder andere infrastructuur, woonbelangen, levendigheid, leefbaarheid en milieuaspecten.
• Restrictiegebied: Gebieden waar (vanuit leefbaarheid) een vermindering van het aantal horecavestigingen wordt nagestreefd.

Per deelgebied of cluster in Eindhoven wordt aangegeven welk gebiedstype van toepassing is. Daarnaast wordt er onderscheid gemaakt in type horeca:

• Nat & Droog: Het al dan niet schenken van alcohol is vanuit de taken van de overheid zeer bepalend. Om die reden is een eerste onderscheid naar nat en droog logisch. Indien een horecabedrijf geen alcoholische dranken verstrekt, wordt deze gerekend tot de droge horeca. Natte horeca verstrekt alcoholische dranken.
• Dag, Avond & Nacht: Naast de indeling op basis van het schenken van alcoholhoudende dranken moeten we echter ook kijken naar de exploitatietijden. Op basis hiervan kan worden gekeken naar de tijden waarop een horecabedrijf invloed heeft op zijn omgeving. Ook dit heeft weer een verband met wanneer de overheid welke taak heeft. Hierin kunnen in beginsel drie typen worden onderscheiden: dag-, avond en nachthoreca. Van belang is hierbij de combinatie met nat of droog.

Regels over het schenken van alcohol en openingstijden zijn opgenomen in de drank- en horecawet en in de APV. In het bestemmingsplan worden hierover geen regels opgenomen. Wel wordt in het bestemmingsplan opgenomen welke vorm van horeca is toegestaan. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de lijst van Horeca-activiteiten.

Toetsing

Binnen het horecabeleidsplan is het gebied aangeduid als toelatingsgebied. Hier is fysiek ruimte voor horecaontwikkelingen. In de plint is maximaal 500 m² bvo horeca mogelijk. Een kleinschalige horecafunctie versterkt de leefbaarheid in dit nieuwe werkgebied.

Op 15 december 2015 is de Eindhovense detailhandelsnota “Wie kiest, wordt gekozen” vastgesteld. Zoals hiervoor beschreven heeft de detailhandelssector te maken met veel veranderingen. De veranderingen raken de consument, de ondernemer en de vastgoed-eigenaar. Het is zaak om uit deze veranderingen een positieve impuls te halen. De veranderende markt zorgt immers ook voor nieuwe kansen die goede winkelgebieden verder kunnen versterken. Zeker voor een stad als Eindhoven is het belangrijk om gewenste initiatieven een plek te geven binnen de structuur. In de detailhandelsnota worden duidelijke keuzes gemaakt over waar welke vormen van detailhandel zijn toegestaan en waar niet.

In de nota is per stadsdeel de positie en het perspectief van alle winkelcentra beschreven.

Positie en perspectief stadsdeel Centrum

Vanzelfsprekend heeft het stadsdeel centrum een sterk bovengemiddeld aanbod afgezet tegen het aanwezige draagvlak (17.633 m² per 1.000 inwoners t.o.v. 1.766 m² op gemeenteniveau). Het aanbod heeft immers niet alleen een stadsdeel-, maar ook een gemeentegrensoverstijgende functie. Het aanbod in het stadsdeel centrum is geconcentreerd in de binnenstad en daarmee vooral recreatief van aard. Logischerwijs vormt de Eindhovense binnenstad de top van de winkelstructuur in de gemeente. Met circa 130.000 m² aan winkelvloeroppervlak, gekenmerkt door grote warenhuizen en modeketens, behoort Eindhoven ook tot de top qua Nederlandse winkeltrip bestemmingen. Het centrum van Eindhoven als hèt recreatieve koopcentrum voor Zuid-Nederland.

Het centrum van Eindhoven wordt gezien als één winkelconcentratie, met daarbinnen verschillende delen zoals het kernwinkelgebied en De Bergen als bijzonder aanloopmilieu.

Ook in de toekomst moeten deze gebieden elkaar blijven aanvullen en ieder een eigen taak vervullen (het geheel is meer dan de som der delen). Om dat te kunnen doen, moeten ze blijven beschikken over eigen kenmerken en kwaliteiten. Dit is duidelijk voor de consument, biedt aanknopingspunten voor strategie en investeringen van ondernemingen en biedt mogelijkheden voor elkaar versterkende effecten (doelgroepen, combinatiebezoeken, e.d.).

Het perspectief van het centrum is goed.

Grootschalig én compact

Compacte binnensteden qua winkelaanbod hebben toekomst. Consumenten hebben behoefte aan meer functies op een kleiner oppervlak. Qua winkelaanbod is dus waakzaamheid gevraagd voor de randgebieden in het centrum. Waar dit onder druk komt, kan functiemenging een oplossing bieden. De toename van het aantal inwoners, de herontwikkeling van randen van/bij het centrum (zoals het terrein van Philips Lichting, Mariënhage, Van Der Meulen Ansems, NRE), bieden kansen om de aantrekkelijkheid, verblijfskwaliteit, diversiteit van het totale centrumgebied van Eindhoven te verbeteren. Hoewel voor deze gebieden geen substantiële toevoegingen van detailhandel zijn gewenst, wordt het volledig uitsluiten van detailhandel te beperkend geacht.

Versterkingskansen ook in functiemening en de dagelijkse sector

Voor zowel het kernwinkelgebied, het aanloopmilieu en de randgebieden geldt dat er ruimte moet zijn voor een zekere functiemenging (aanwezigheid detailhandel, horeca, dienstverlening, cultuur, vermaak, etc.) en flexibiliteit. Dit verhoogt de aantrekkingskracht, verblijfsduur en herhalingsbezoek. De aard en mate van de menging is afhankelijk van het thema en functioneel concept. Ook initiatieven die gericht zijn op tijdelijkheid kunnen de aantrekkingskracht verhogen. Pop ups (kunnen) verrassen en bieden (meer) beleving. Naast ingrepen in de openbare ruimte kunnen pop ups ook bijdragen aan de ervaring van technologie, design en kennis in het centrum.

Kansen liggen er ook in de dagelijkse artikelensector. We zien dat de binnenstad in verhouding tot de referentiesteden een beperkt aanbod heeft. Dit gecombineerd met de groei van de bevolking (die niet alleen uit jonge internationale kenniswerkers zal bestaan maar ook oudere die de nabijheid van voorzieningen waarderen) in het centrum is een motief om het aanbod aan dagelijkse voorzieningen te versterken. Het centrum huisvest drie supermarkten (Tramstraat, Vestdijk en in de directe nabijheid van het plangebeid aan de Mathildelaan). De inwoner van het centrum is verder met name aangewezen op het aanbod in de radialen. De focus ligt onder andere op (een) extra steunpunt(en) en food-speciaalzaken (bijv. duurzaam en biologisch).

Toetsing

De beoogde ontwikkelingen kan voorzien in maximaal 500 m2 bvo met diverse commerciële voorzieningen in de plint. Het gaat daarmee om een kleinschalige toevoeging.

De toename van het aantal inwoners en de werkgelegenheid biedt kansen om de aantrekkelijkheid, verblijfskwaliteit, diversiteit van het totale centrumgebied van Eindhoven te verbeteren. Hoewel voor dit gebied geen substantiële toevoegingen van detailhandel zijn gewenst, wordt het volledig uitsluiten van detailhandel te beperkend geacht.

Er is in deze ontwikkeling ruimte voor op de lokale (en soms zelfs buurt) markt gerichte commerciële functies ten behoeve van detailhandel, horeca en dienstverlening. Behalve dagelijkse artikelen winkels (food) betreft hier kleinschalige horeca en dienstverlening. De aanwezigheid van dit type voorzieningen zorgt voor levendigheid / veiligheid (en daarmee leefbaarheid) en de werkkwaliteit van dit deel van het stedelijk gebied.

De gemeente Eindhoven heeft als uitwerking van het nationale en provinciale beleid een eigen archeologiebeleid dat is beschreven in het 'Beleidsplan archeologisch 2008-2012', dat de raad in september 2008 heeft vastgesteld. De gemeente neemt de verantwoordelijkheid voor het bodemarchief zelf ter hand door te investeren in kerntaken en opbouw van expertise. De gemeente kent archeologische waarden daterend uit de prehistorie en de Romeinse tijd. Het gemeentelijk bodemarchief herbergt tevens fundamentele gegevens over de geschiedenis van stad en platteland gedurende en na de middeleeuwen. Deze gegevens zijn van groot belang voor de reconstructie van het verleden, temeer omdat archivalische bronnen in Eindhoven nagenoeg ontbreken.

De archeologische gebieden binnen de gemeente Eindhoven staan aangegeven op de gemeentelijke archeologische waardenkaart, onderdeel van de gemeentelijke cultuurhistorische waardenkaart. Het beleid is om bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te houden met de archeologische waarden en verwachtingen in de ondergrond en daarbij uit te gaan van de gemeentelijke archeologische waardenkaart.

Ten aanzien van het plangebied Lichthoven (met inbegrip van de locatie van het Lichthoven fase 1) heeft de gemeentelijk adviseur archeologie verklaard dat hier geen enkele archeologische verwachting geldt. Het is daarom niet noodzakelijk een archeologisch (voor)onderzoek uit te voeren.

Eindhoven is als middeleeuwse stad ontstaan aan de samenloop van Dommel en Gender. Het plangebied ligt in het beekdal van de Dommel, nabij de plek waar de beeklopen bij elkaar kwamen en ten noorden van de plaats waar de Lakerloop in de Dommel uitkomt. Doordat de Gender werd afgebogen naar de stadsgracht en later werd overkluisd, is de oorspronkelijke situatie niet meer herkenbaar. Toch heeft het landschap van beekdalen en zandruggen tot op de dag van vandaag de structuur van de stad bepaald. Door de bodemgesteldheid was het laag gelegen gebied minder geschikt voor bewoning en akkerbouw en werden de beemden vooral gebruikt als wei- en hooiland. Tot in de 19e eeuw hoorde het gebied tot en met het klooster Mariënhage bij de gemeente Woensel. Dat veranderde met de aanleg van het spoor en de bouw van het station in 1866. In 1874 werd het gedeelte ten zuiden van de spoorlijn bij Eindhoven gevoegd.

De ligging aan de Dommel en de aanwezigheid van het spoor stimuleerden de industriële ontwikkeling. De resten van de linnenfabriek Van den Briel & Verster bij De Effenaar herinneren daar nog aan. Daarna werden de omgeving van het Stationsplein en de Dommelstraat bebouwd en kwam er in 1896 een remise van de Tramwegmaatschappij aan de Tramstraat. Het eerste stationsgebouw werd in 1913 door een nieuw gebouw vervangen. Ten oosten van het station lagen goederenloodsen.

Nadat in 1920 Woensel bij Eindhoven werd gevoegd, werden stadsuitbreidingen mogelijk. De spoorlijn vormde echter een grote belemmering in de verbinding tussen het noordelijk en zuidelijk stadsdeel. Na de Tweede Wereldoorlog werd de oorlogsschade aangegrepen om de infrastructuur te verbeteren door het hoog spoorplan met viaducten. Hierbij werd de spoorlijn in noordelijke richting opgeschoven, zodat aan de kant van het centrum meer ruimte ontstond. Hier verrezen aan de oostkant van het station een VVV- kantoor, een nieuw postkantoor en daarachter gebouwen voor het transportbedrijf Van Gend & Loos. Het postkantoor werd in 1961 verder oostelijk gebouwd dan in het Wederopbouwplan was voorzien, dit om ruimte te maken voor een busstation. Later werd dit een parkeerterrein. Het stationspostkantoor deed dienst tot 2005. Na de verzelfstandiging van de PTT en de daarop volgende veranderingen in het betalingsverkeer, de opkomst van agentschappen en servicepunten en de overgang van vervoer per trein naar wegtransport, werden steeds meer postkantoren buiten gebruik gesteld. In 2007 werd tot herontwikkeling besloten.

Op 18 maart 2008 is de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven vastgesteld. De kaart dient als beleidskader om bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad rekening te kunnen houden met de cultuurhistorie van Eindhoven. De kaart geeft, naast rijks- en gemeentelijke monumenten een overzicht van de historische structuur van wegen en waterlopen, historisch waardevolle stedenbouwkundige, landschappelijke en groenstructuren, beschermde stads- en dorpsgezichten en monumentale bomen.

Bij de samenstelling van de kaart is onder andere gebruik gemaakt van de gegevens van de provinciale cultuurhistorische waardenkaart. Op die kaart is de locatie van het postkantoor aangeduid als 'onderdeel waardevolle historische stedenbouwkundige structuur'. Behalve dit postkantoor wordt ook het station als een onderdeel van deze structuur aangemerkt. Beide hebben die kwalificaties toegekend gekregen vanwege de betekenis voor de naoorlogse ontwikkeling van de stad, het stedenbouwkundig concept uit de Wederopbouwperiode en de structurele samenhang van bebouwing en openbare ruimte. In de herinrichting van de omgeving van het station wordt daarmee rekening gehouden. De waardering voor de historische stedenbouwkundige structuur betekent evenwel niet dat alle aanwezige bebouwing behouden zou moeten blijven. Het stationsgebouw zelf is in 2009 aangewezen als Rijksmonument en bij de recente verbouwing ervan heeft ook restauratie plaatsvinden. Het gebouw van het stationspostkantoor is in 2002 gewaardeerd. Mede op grond van het advies van de Monumentencommissie is toen een afweging gemaakt waarbij uiteindelijk is besloten om dit gebouw niet te behouden.

"Lichthoven fase 1" is geprojecteerd op de plaats die ingevolge het Wederopbouwplan de oostelijke begrenzing vormde van het Stationsplein. Tegelijkertijd is er rekening mee gehouden dat het stationsgebouw ruimtelijk voldoende tot zijn recht komt.

De mobiliteitsvisie 'Eindhoven op Weg' is in 2013 door de gemeenteraad vastgesteld. Hierin is het verkeersbeleid voor de komende decennia (planhorizon 2040) vastgelegd. De gemeente Eindhoven is voornemens het huidige stationsgebied te ontwikkelen. De ontwikkeling is daarbij gericht op nieuwbouw van woningen, uitbreiding van kantoren en winkels en het versterken van de functie als uitgaansgebied. Daarnaast wordt er geïnvesteerd in de openbare ruimte en wordt nieuwe infrastructuur aangelegd. Onderdeel van dit plan is ontwikkeling van het gebied Lichthoven, tussen het Centraal Station en de Dommel.

Autoverkeer
De wegencategorisering is in Eindhoven op Weg geactualiseerd. Er is een nieuwe tussencategorie opgenomen ten opzichte van de vorige wegencategorisering: de zogenaamde 'wijk- en buurtontsluitingsweg'.

De ontwikkeling is gelegen nabij het Centraal Station Eindhoven en ontsluit op de Stationsweg. Deze is gecategoriseerd als wijk-/buurtontsluitingsweg. Het snelheidsregime op de dit gedeelte van de Stationsweg is vastgesteld op 50 km/u.

Wat betreft de verkeersaantrekkende werking dient de parkeerbehoefte (zie paragraaf “autoparkeren”) als uitgangspunt te worden genomen. Het gaat hier om de realisatie van 80 parkeerplaatsen. Er wordt vanuit gegaan dat het grootste gedeelte van het gebouw gebruikt wordt als kantoor zonder balie functie, echter zal een klein deel meer bezoekers aantrekken. Aangezien CROW publicatie 381 uitgaat van een maximale ritgeneratie van 3,8 per 100 m² per etmaal, is uitgaan van 4 verkeersbewegingen per etmaal reëel te noemen. Dat betekent een verwachte verkeersgeneratie van circa 320 mvt/etmaal. De verkeersstructuur in het centrum van Eindhoven is de laatste jaren drastisch aangepakt. Er is veel minder doorgaand verkeer dat gebruikt maakt van de wegen in het centrum, zo ook de Stationsweg. De capaciteit van deze wegen is echter veelal nog wel gelijk gebleven, waardoor de verkeersgeneratie van de ontwikkeling zonder problemen kan worden afgewikkeld op het omliggende verkeersnetwerk.

Fietsverkeer
De gemeente Eindhoven wil het gebruik van de fiets stimuleren. In de mobiliteitsvisie 'Eindhoven op Weg' is een fietsnetwerk opgenomen dat bestaat drie soorten fietsroutes. In volgorde van belangrijkheid; snelfietsroutes, primaire fietsroutes en secundaire fietsroutes. Deze fietsroutes zijn weergegeven in onderstaande afbeelding. De ster geeft de locatie van de beoogde ontwikkeling aan ten opzichte van het fietsnetwerk. Vanaf de ontwikkellocatie kan via de Stationsweg in westelijke richting aangesloten binnen worden op de snelfietsroute Binnenring en Geldrop/Best. Deze is op ongeveer 300 meter van de ontwikkellocatie gelegen.

_{figuur 3.17: Fietsnetwerk Eindhoven}

Openbaar vervoer
Eindhoven op Weg gaat uit van twee netwerken voor het openbaar vervoer: een Hoogwaardig Openbaar Vervoer netwerk (HOV-netwerk) en een netwerk van ontsluitende buslijnen.

Het plangebied ligt direct naast het Centraal Station Eindhoven. Vanaf dit station zijn veel (H)OV verbindingen aangesloten. Via het stationsgebouw is op loopafstand het busstation Neckerspoel gelegen, vanaf hier vertrekken vele stads buslijnen en buslijnen naar de regio en de luchthaven.

Via de Stationsweg ligt op loopafstand in westelijke richting de HOV verbinding aan de Vestdijk.

_{Figuur 3.18: HOV netwerk}

Autoparkeren
De ruimte in de stad is beperkt en kostbaar. De gemeente moet dan ook de schaarse ruimte efficiënt gebruiken. Daarom worden bij een plan eisen aan het aantal te realiseren parkeerplaatsen gesteld. Bij besluit van 17 mei 2016 heeft het college van burgemeester en wethouders de Nota Parkeernormen 2016 vastgesteld. Hierin zijn normen vastgelegd voor parkeren. Deze nota is inmiddels geactualiseerd door de Actualisatie Nota Parkeernormen 2019.

De Actualisatie Nota Parkeernormen 2019 is vanaf 4 oktober 2019 van kracht en past in de ontwikkeling naar een groenere, bereikbare en duurzame stad. We hebben te maken met een grote verdichtingsopgave in Eindhoven en tegelijk moeten we het centrum van Eindhoven goed bereikbaar houden. Er is straks minder plaats voor autoverkeer en parkeren in en om het autoluwe centrum. Daarom streven we nu naar het aanleggen van zo min mogelijk nieuwe parkeerplaatsen en we zetten zoveel mogelijk in op duurzame alternatieve vervoerswijzen: lopen, fietsen en openbaar vervoer.

In de nota is dat uitgewerkt in de zogenaamde verplichte "HOV-reductie" (minder parkeerplaatsen bij stations en Hoogwaardig openbaar vervoer-haltes) en het stimuleren van gebruik van deelauto's voor bewoners. Als tweede aanpassing willen we de bestaande (privé) parkeercapaciteit beter en efficiënter gaan benutten ten opzichte van realisatie van parkeerplaatsen op eigen terrein. De derde belangrijke aanpassing is dat ontwikkelaars een bijdrage in het mobiliteitsfonds moeten storten, bij gebruik van reeds aanwezige openbare parkeerplaatsen. Met dat geld willen we onder andere de opbouw van een stadsbreed deelmobiliteit netwerk op weg helpen. In de Actualisatie Nota Parkeernormen 2019 hebben we eveneens de fietsparkeernormen geactualiseerd en gaan daar uitgebreider op toetsen en handhaven.

Met de rekentool (bijlage 14) die gebaseerd is op de parkeernota 2019 is de parkeerbehoefte voor gebouw A berekend.
Volgens de parkeernota 2019 geldt er een norm van 0,9 per 100 m² BVO kantoor (zonder baliefunctie) met 5% bezoekersaandeel. Voor de overige toegestane functies (horeca en detailhandel geen supermarkt zijnde) wordt worst-case uitgegaan van de norm die bij de horecafunctie hoort, namelijk 4 parkeerplaatsen per 100 m² BVO horeca. In dit bestemmingsplan wordt een maximum oppervlakte van 13.650 m² BVO aan kantoorfunctie toegestaan. Met een parkeernorm van 0,9 komt dat neer op 122 parkeerplaatsen. De beoogde horeca krijgt op basis van het VOSP een oppervlakte van 467 m². Dat komt neer op 18 parkeerplaatsen. Op basis van cijfers van dubbelgebruik (aanwezigheidspercentages behorende bij de beoogde functies) komt de parkeerbehoefte in de nieuwe situatie neer op, afgerond, 130 parkeerplaatsen.

Aangezien het gebouw naast het station ligt, is er sprake van de een verplichte 'HOV Reductie' van 50% wat betekent dat volgens de rekentool de behoefte in de nieuwe situatie 65 parkeerplaatsen bedraagt.
Aangezien het beoogde kantoorgebouw voor kantoren in de breedste zin van het woord moet kunne worden ingezet (denk ook aan een callcenter, avondopenstelling en technische dienst) is initiatiefnemer voornemens om wat meer parkeerplaatsen te realiseren dan de norm voorschrijft. In de beoogde situatie worden maximaal 80 parkeerplaatsen aan bouwdeel A toegewezen in de toekomstige parkeergarage onder bouwdelen C en D. Voordat de parkeergarage van gebouw C en D wordt gebouwd, worden er in de tijdelijke situatie ook 80 parkeerplaatsen ten behoeve van Lichthoven fase 1 gerealiseerd op de locatie waar gebouwen C en D worden gerealiseerd.

Dit zijn dus 15 extra parkeerplaatsen boven op de parkeerbehoefte zoals deze uit de rekentool parkeernota 2019 komt. De te realiseren parkeerplaatsen worden niet openbaar toegankelijk. Dit is zo ook vastgelegd in de regels van dit bestemmingsplan.

Fietsparkeren

Tijdelijke situatie

Voor de fietsen geldt een parkeernorm van 2 voor de gebruikers, 0,2 voor bezoekers voor de kantoren en 7 voor de bezoekers van de horeca. Dit komt uit op een parkeerbehoefte van 273 voor de gebruikers en 27 voor bezoekers. Voor de bezoekers van de horeca geldt nog eens 33 extra plekken. In totaal is dus behoefte aan 333 fietsenstalling plekken. Conform afspraken is openbaar fietsparkeren op maaiveld niet toegestaan in de omgeving van het station, de fietsenstalling wordt in de tijdelijke situatie dan ook afgesloten en zijn specifiek alleen voor de gebruikers en bezoekers van het kantoorgebouw toegankelijk.

Definitieve situatie

In de definitieve situatie (waarbij gebouwen C en D ook zijn gerealiseerd) wordt voor de fietsen een half verdiepte fietsenstalling van circa 270 fietsen onder het gebouw ingericht. Daarnaast worden op het maaiveld nog circa 33 extra stallingsplekken gemaakt voor de bezoekers van de horeca. Deze stallingsplekken kunnen worden afgesloten om overcapaciteit te voorkomen.

Begin 2017 is een actualisatie van Groenbeleidsplan door de gemeenteraad vastgesteld. Dit Groenbeleidsplan 2017 is gemaakt met de veranderende rol van de overheid in het achterhoofd. Het voorziet in vier sporen "het verhaal van de stad", wat de waarde van groen is (functies als uitgangspunt), welke ambitie de gemeente daarmee heeft en het daadwerkelijke groenbeleid. Het groenbeleidsplan heeft als doel het duurzaam veiligstellen en ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardige groenstructuur met daarin passende functies. Hiermee levert de toepassing van het groenbeleid een wezenlijke bijdrage aan een aantrekkelijke en gezonde woon- en werkomgeving als karakteristieke kwaliteit van Eindhoven. Een omgeving die leefbaar en klimaatadaptief is en een volwaardig vestigingsklimaat biedt voor Brainport.

Het groenbeleid sluit aan op de geomorfologische structuur van de stad: de structuur van dekzandruggen en beken (Dommel en Gender) die Eindhoven hebben gevormd. Op basis van de tuinstad gedachte is bij de verdere ontwikkeling van Eindhoven sterk ingezet op het behoud van de groene ruimten tussen de voormalige dorpen. Genneper Parken (tussen Stratum en Gestel), Brainport Park (tussen Strijp en Woensel) en De Karpen (tussen Woensel en Tongelre) vormen nog altijd imposante, groene wiggen, die tot diep in de stad reiken. Het behoud van de robuuste groenstructuur, die vanuit het buitengebied, via de wiggen tot aan de bomen bij de voordeur reikt, is een belangrijk uitgangspunt van het groenbeleidsplan.

Het Groenbeleidsplan heeft in principe betrekking op al het groen van Eindhoven, dus niet alleen het groen in eigendom van de gemeente. Omdat niet al het groen bescherming krijgt door een specifieke groenbestemming en de gemeente enkel directe invloed heeft op haar eigen eigendommen, is niet al het groen automatisch beschermd.

In het Groenbeleidsplan 2017 zijn onder andere procesafspraken genoemd die een relatie hebben met een ruimtelijke procedure. Het betreft een procesafspraak over groenplannen bij ontwikkeling van gebouwen of gebieden en de procesafspraak over de groenregelingen voor bomen (Verordening Bomen en Nadere regels bomen) en de Regeling Groencompensatiefonds. De genoemde groenplannen dienen een toelichting van de groene inrichting van een ontwikkeling te geven. Behoud van het bestaande groen is het uitgangspunt, evenals het (door)ontwikkelen van de groene kwaliteiten waar nodig. Het Groenbeleidsplan 2017 geeft in een kaart met zes ruimtelijke strategieën de kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling in relatie tot groen.

_{Figuur 3.19: Ruimtelijke Strategieënkaart}

Dit bestemmingsplan is geheel gelegen binnen de strategie 'Stad, rood beeldbepalend'.

Strategie: Stad, rood beeldbepalend

In deze gebieden heeft groen een ondersteunende functie aan de stedelijke identiteit ('aankledingsgroen') of een recreatieve functie voor de woonomgeving (parken). Het beleid is gericht op behoud van de bestaande structuur, kwaliteit, identiteit en functionaliteit. Uiteindelijk moet het groen in deze meer stenige gebieden omspoeld zijn door grotere groenstructuren die deel uitmaken van de groene dooradering die op de groene wiggen aansluit. Binnen de aangeduide groenarme buurten wordt gestreefd naar uitbreiding van het groenareaal. Het plangebied is aangeduid als groenarme buurt.

_{Figuur 3.20: Uitsnede kaart ruimtelijke strategieën Groenbeleidsplan 2017}

De gemeenteraad heeft een verdere uitwerking van het structureel groen vastgelegd in het dossier 'Overdraagbaarheid structureel groen'. Daarin is aangegeven dat er enkele stukjes structureel groen in het projectgebied liggen aan de westzijde. Bij eventueel verlies van deze klein stukjes groen, zal dit in voldoende mate worden gecompenseerd met de aanleg van bomen en groenvoorzieningen in de nieuw aan te leggen openbare ruimte tussen het Stationsplein en de Dommel (zie paragraaf 2.3.4).

Het plangebied is onderdeel van een zogenaamd groenarme buurt. Door aanleg van de openbare ruimte tussen het Stationsplein en de Dommel wordt voldaan aan de ambitie het groen op locatie uit te breiden. Daarnaast voorziet het planvoornemen in de realisatie van een groene gevel aan het Stationsplein. Deze groene gevel voorziet in een buitenruimte voor elke verdieping. In 1 stramienbreedte is de ruimte dubbelhoog, waardoor er ruimte is voor een volumineuze struik.

In de regels van dit bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen met betrekking tot de realisatie en instandhouding van het groen op de balkons en de inrichting van de openbare ruimte.

_{3.21 Impressie gevel aan Stationsplein en groene invulling openbare ruimte}

Beleidsregel groencompensatie

Op 13 maart 2018 is de 'Regeling Groencompensatiefonds' vastgesteld. Bij deze regeling hoort de 'Beleidsregel Groencompensatie'. Deze beleidsregel is bedoeld als afwegingskader bij aanvragen voor (ruimtelijke) ontwikkelingen die kunnen leiden tot aantasting van groen. Bij aantasting en verlies van groen is compensatie vereist, de Beleidsregel geeft hiervoor de richtlijnen. Hierboven is reeds ingegaan op de groenmaatregelen die toegepast worden in het plangebied en de openbare ruimte.

Het gemeentelijk beleid ten aanzien van bomen is vastgelegd in de Verordening Bomen 2015. Deze is op 7 april 2015 door de gemeenteraad vastgesteld en op 24 augustus 2016 in werking getreden. De Verordening en (uitwerking daarvan in) nadere regels Bomen is van toepassing op bomen die niet vallen onder de regelgeving van de Wet natuurbescherming (Wnb). De Wet natuurbescherming is van toepassing op:

• bossen die buiten de 'bebouwde kom Wnb' liggen;
• alle beplantingen van bomen die groter zijn dan 10 are;
• bomen in een rijbeplanting, als de rij uit meer dan 20 bomen bestaat.

Voor bomen geldt dus of de Wet natuurbescherming of de Verordening Bomen 2015. Voor het vellen van bomen dient, behoudens een aantal vrijstellingen, een melding te worden gedaan bij de Provincie Noord Brabant. Er is een herplantplicht van toepassing.

Verordening Bomen

Het bomenbeleid is gebaseerd op drie pijlers: behoud, versterking en ruimte voor dynamiek. Eindhoven wil een aantrekkelijke groene stad zijn en blijven. Bomen spelen daarbij een voorname rol. Een hoogwaardig bomenbestand dat een duurzame bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit en recht doet aan het groene imago van de stad is waar de gemeente naar streeft. Duurzaam behoud van de groene signatuur staat voorop. Het bomenbestand dient echter ook aan te sluiten op intensief gebruik van de openbare ruimte en de gewenste ruimtelijke kwaliteit. Dit betekent soms dat in een bepaalde situatie andere belangen preferabel zijn en bomen moeten wijken. Het bomenbeleid voorziet in die gevallen in de mogelijkheden tot mitigatie en compensatie.

Groene kaart
Een belangrijk onderdeel van de Verordening Bomen is de Groene Kaart. Het is een topografische kaart met daarop aangegeven de beschermde houtopstand. De Groene Kaart bevat verschillende categorieën houtopstanden. Voor bomen in gemeentelijk eigendom (publiek eigendom) kent de Groene Kaart zes categorieën:

• Monumentale bomen;
• Waardevolle bomen;
• Basisbomen;
• Bomen hoofdstructuur;
• Bomen nevenstructuur;
• Bomen in gebieden stad, groen beeldbepalend.

De Groene Kaart kent daarnaast voor bomen in particulier eigendom (privaat eigendom) drie categorieën:

• Waardevolle bomen;
• Bomen in gebieden stad, groen beeldbepalend;
• Bomen op percelen van 500 m² of groter.

Voor het vellen van een houtopstand die deel uit maakt van tenminste één van deze categorieën is, behoudens een aantal vrijstellingen, een omgevingsvergunning verplicht.

Nadere regels Bomen
De Verordening is uitgewerkt in nadere regels Bomen. Deze zijn op 19 juli 2016 vastgesteld door het college en op 4 augustus 2016 in werking getreden. De beleidsregels geven inzicht in de wijze waarop het college gebruik maakt van de aan haar in de Verordening toegekende bevoegdheden tot het aanwijzen en plaatsen van houtopstanden op de Groene Kaart. Tevens zijn richtlijnen uitgewerkt voor omgang met overlast, de compensatieplicht bij kap, de indieningvereisten bij een vergunningaanvraag, de weigeringsgronden bij beoordeling van een kapaanvraag en het aanbrengen van verlichting in houtopstanden.

Het plangebied
In of nabij het plangebied zijn geen bomen aanwezig die op de Groene Kaart zijn opgenomen. In de uitwerking van het planvoornemen hoeft geen rekening te worden gehouden met compenserende maatregelen op dit vlak.

De Hoogbouwvisie is een notitie waarin het hoogbouwbeleid voor Eindhoven is vastgelegd. Het doel van de notitie is het vormen van een afwegingskader voor nieuwe hoogbouwprojecten. Het hoogbouwbeleid levert een bijdrage aan de doelstellingen van het raadsprogramma Ruimtelijke Kwaliteit. Het beleid is bindend voor besluitvorming en visieontwikkeling, maar heeft geen juridische status (dat ligt vast in bestemmingsplannen). Het is allereerst een toetsingskader waarmee de wenselijkheid van hoogbouw kan worden bepaald.

Hoogbouw is een vorm van intensief ruimtegebruik en levert een belangrijke bijdrage aan de manier hoe de stad omgaat met de verstedelijkingsdruk. Eindhoven wil het beste van twee werelden zijn. Aan de ene kant is Eindhoven een dynamische stad, die prikkelt en stimuleert, en aan de andere kant is Eindhoven ook een stad waar het goed en rustig wonen is, met volop groenvoorzieningen. Het is dus zaak dat gebieden in de stad zich sterk van elkaar onderscheiden om daarmee die diversiteit te waarborgen. Vanuit die visie bezien moeten duidelijke keuzes worden gemaakt over de gebieden waar hoogbouw wel of niet wordt toegestaan. Dit is sterk afhankelijk van externe factoren, de bereikbaarheid per auto en openbaar vervoer speelt daarin een bepalende rol. Een belangrijke functie wordt toegedicht aan de Hoogwaardig Openbaar Vervoerlijnen (HOV-lijnen).

In de Hoogbouwnota wordt onderscheid gemaakt tussen:

• hoogbouw in de S-categorie (buurtaccenten tot vijf lagen hoog),
• de M-categorie (structuurdragende hoogbouw tot 45 meter),
• de L-categorie (stedelijke oriëntatiepunten tot ongeveer 75 meter),
• de XL-categorie (regionale landmarks, torengebouwen zichtbaar van buiten de stad tot 105 meter)
• en de XXL-categorie (gebouwen hoger dan 105 meter).

In de Hoogbouwnota is aangegeven dat in het centrumgebied, en met name in het stationsgebied, mogelijkheden zijn voor verdere intensivering. In het centrum staan reeds veel hoge torengebouwen. Het gebied wordt daarnaast met de doorontwikkeling van de HOV-lijnen steeds beter bereikbaar. Hoge gebouwen versterken de stedelijkheid van het centrum en kondigen het centrum van de stad in de wijde omgeving aan. De Binnenring vormt daarbij het 'parelsnoer' voor hoogbouw in de binnenstad, waarbij continu aansluiting wordt gezocht bij de bestaande omliggende hoogtes. Het stationsgebied leent zich, door de bijzondere ligging in de radiaalconcentrische structuur van de stad en de ruimtelijke kwaliteiten van het gebied, voor superhoogbouw (XXL-categorie). Het planvoornemen voorziet in het Stationsgebied in de realisatie van een toren van 51 meter hoog (L-categorie). Hiermee wordt de overgang van het stationsgebouw naar het Studenthotel vormgegeven. Het planvoornemen sluit dan ook aan op de hoogbouwvisie.

De verdichtingsvisie wordt naar verwachting eind 2020 door de gemeenteraad vastgesteld. Eindhoven is in trek. Bewoners die willen doorgroeien binnen hun eigen stad, starters op zoek naar hun eerste woning, studenten en werknemers vanuit binnen- en buitenland. Eindhoven als centrum van de Brainportregio met haar stedelijke voorzieningen trekt mensen aan uit alle windstreken. Eindhoven groeit en er is behoefte aan meer woningen. Voor alle doelgroepen, van luxe appartementen tot betaalbare huurwoningen.

We willen een fijne binnenstad, waar je je veilig voelt en waar iets te beleven valt. Een binnenstad die aantrekkelijk is om te wonen, werken, winkelen, verblijven en recreëren, met alle daarbij behorende stedelijke voorzieningen.

De groene wiggen, de drie landschapsparken die vanuit het buitengebied de stad in komen tot in het centrum, vormen samen met de fijnmazige groenstructuur een waardevolle kwaliteit van onze stad, die we willen behouden en versterken. De woningen waar zo'n behoefte aan is, willen we daarom realiseren door verdichting binnen de bestaande stedelijke structuren.

Verdichting in het centrum biedt kansen voor een kwaliteitsimpuls van de stad. Het huidige hoogbouwbeleid 2008 is in de verdichtingsvisie verder uitgewerkt en aangevuld. Verdichting geeft mogelijkheden voor een beter functionerende binnenstad met een goed ingerichte en aantrekkelijke openbare ruimte. Meer inwoners in de binnenstad levert meer reuring op en een verbeterde sociale veiligheid. Waarbij als belangrijkste voorwaarde geldt, dat Eindhoven een leefbare en inclusieve stad blijft, waar iedereen de vruchten plukt van het succes van Brainport Eindhoven.

Door in het centrum te kiezen voor een hoogstedelijk woon- en werkmilieu, creëren we een aanvullend woningaanbod op regionaal niveau. Passend bij de uitstraling die we als centrumstad van de Brainportregio willen hebben.

Focusgebied

Focusgebieden zijn locaties waar zich een kans of noodzaak voordoet om de plek en de directe omgeving een kwaliteitsimpuls te geven. Deze locaties zijn zorgvuldig geselecteerd op basis van een inschatting op welke plekken de toename van de verblijfskwaliteit en de beleefbaarheid van de stad het grootst kan zijn. De locaties zijn kansrijk omdat ze zich ruimtelijk, vanwege de grootte van het kavel of de ligging aan een binnenhof of plein, uitermate goed lenen voor verdichting. Deze wat grotere locaties bieden kansen om met een samenhangende ontwikkeling een meerwaarde te creëren voor de stad. Deze focusgebieden zijn belangrijke nieuwe plekken in de stad die het verschil gaan maken in de beleving van de Binnenstad.

Binnen een focusgebied kunnen meerdere initiatieven plaatsvinden. Deze worden in samenhang bekeken. De initiatiefnemers in een focusgebied stellen gezamenlijk een gebiedsvisie en/of stedenbouwkundig plan op. Ontwikkelaars kunnen zo binnen een focusgebied plannen op elkaar afstemmen en samen, onder regie van de gemeente en in samenspraak met bewoners en eigenaren, oplossingen zoeken en realiseren voor grotere, projectoverstijgende opgaven zoals energie, mobiliteit en groen. Deze gezamenlijke aanpak levert direct meer kwaliteit op voor de gehele binnenstad en pakt vraagstukken aan die niet zijn op te lossen binnen individuele projecten en losse initiatieven. Zo wordt geborgd dat de nieuwe bebouwing samen met de nieuwe openbare ruimte een kwaliteitsimpuls levert voor de stad. In een gebiedsvisie is maatwerk mogelijk. De gebiedsvisie geeft input voor het op te stellen bestemmingsplan en de gemaakte afspraken worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst of een gebiedsexploitatie. De ontwikkeling van de focusgebieden zal gefaseerd in de tijd plaatsvinden, mede afhankelijk van de marktomstandigheden

Het Stationsgebied is in de verdichtingsvisie aangewezen als één van de focusgebieden. Voor de ontwikkeling Lichthoven is een stedenbouwkundig plan opgesteld en het ontwerp voor Lichthoven A is door de supervisor goedgekeurd. De ontwikkeling maakt dus onderdeel uit van een groter geheel waarbij gebouw B reeds is gerealiseerd en gebouwen C en D in de nabije toekomst zullen worden ontwikkeld. De gebouwen zullen daarbij in samenhang worden gerealiseerd. Parkeren wordt bijvoorbeeld opgelost in dit grotere verband evenals de inrichting van de openbare ruimte. De beoogde ontwikkeling is daarmee in overeenstemming met de (nog vast te stelen) verdichtingsvisie.

De Kantorenstrategie 2012-2020 (vastgesteld op 26 juni 2012) is niet langer (alleen) gebaseerd op het voeren van regie op de nieuwbouw kantorenmarkt. Juist op de bestaande markt zijn maatregelen nodig om deze gezonder te maken. Dat vraagt enerzijds om een positieve en actieve grondhouding van gebouweigenaren. Anderzijds is er vaak nog een (andere) vastgoedpartij nodig die op creatieve wijze met de leegstand aan de slag wil gaan. De gemeente Eindhoven speelt daarbij in toenemende mate een stimulerende en faciliterende rol. De Eindhovense werkwijze is afgestemd met de andere ‘kantoorgemeenten’ in de stedelijke regio. Dit is vastgelegd in een 'Regionale programmering kantoorlocaties' d.d. november 2013.

Het grootste deel van de werkgelegenheid in de regio Eindhoven is gehuisvest in een kantooromgeving. Door diverse oorzaken is de Nederlandse en ook de regionale kantorenmarkt de laatste jaren flink uit balans geraakt. De aanbodpercentages liggen op dit moment rond de 16%; ruim twee keer zoveel als bij een gezonde kantorenmarkt hoort. Het totale aanbod van kantoren in Eindhoven bedroeg op 1 januari 2015 circa 250.000 m². Dit overaanbod aan kantoorruimte is voor een groot deel structureel van aard. Dit is een bedreiging voor de economische ambities van (de regio) Eindhoven en vraagt dus om gericht handelen.

In het nieuwe beleid wordt niet alleen op nieuwbouw gestuurd, maar ook op de bestaande kantorenmarkt. De focus ligt daarbij op het terugdringen van kantorenleegstand in bestaande gebouwen. Met deze aanpak hoopt het college vraag en aanbod op de Eindhovense kantorenmarkt in kwantitatieve én kwalitatieve zin beter op elkaar af te stemmen, zodat een goede balans ontstaat met toekomstbestendige locaties, die bijdragen aan de realisatie van de Brainport-ambities van stad en regio.

Binnen Eindhoven worden drie afzonderlijke nieuwbouw kantorenmilieus onderscheiden, te weten Stationsgebied, Strijp-S en Flight Forum. Deze verschillende kantorenmilieus voorzien in een specifieke en onderscheidende behoefte. Het is belangrijk om deze onderscheidende kwaliteiten de komende jaren verder uit te bouwen. Het is daarnaast belangrijk dat ongebreidelde groei van de kantorenvoorraad, door toevoeging van niet duurzame/toekomst- bestendige nieuwbouw, wordt voorkomen. Kantoorgebruikers die op zoek zijn naar nieuwe huisvesting worden daarom zoveel mogelijk bediend op de bestaande kantorenmarkt. Nieuwbouw van kantoren op geprioriteerde locaties en door middel van toekomstbestendige gebouwen is nog slechts met inachtneming van hiervoor genoemde uitgangspunten mogelijk.

De gemeente voert geen leegstandsverordening in. De uitvoering hiervan kost veel inspanning, terwijl ervaringen elders leren dat het gewenste resultaat veelal uitblijft. Wel komt er een ‘Eindhovense Leegstandsmonitor kantoren’ (actueel overzicht van leegstaande kantoren), bedoeld als stimulerend middel om marktpartijen ertoe aan te zetten ‘iets’ met leegstaande gebouwen te gaan doen. De gemeente Eindhoven zal ook proactief partijen met elkaar in verbinding brengen, om zo bij te dragen aan mogelijke nieuwe samenwerkingsverbanden en creatieve oplossingen voor dit vraagstuk. In onze ‘slimme regio’ zijn legio partijen die samen in staat zijn om ‘slimme oplossingen’ te bedenken.

De gemeente Eindhoven zal, uiteraard passend binnen wet- en regelgeving, proactief meewerken aan gewenste transformatie van leegstaande kantoren. Echter niet alle kantoren zijn geschikt voor andere functies. Soms vanwege technische aspecten of locatiegebonden aspecten. Een deel van de kantoren zal dus naar verwachting op termijn gesloopt worden.

Het plangebied is gelegen binnen het Stationsgebied, een bestaand kantoormilieu. Het planvoornemen voorziet in de realisatie van nieuwe kantoren in dit gebied. Naast de geprioriteerde grootschalige kantorenlocaties is ook op 'overige locaties' de ontwikkeling van (kleinschalige) kantoren mogelijk. Het gaat hierbij om locaties binnen de stad welke eigendom zijn van ontwikkelaars en waar, veelal van oudsher, een nieuwbouw kantoorontwikkeling is toegestaan. De gemeente laat deze initiatieven echter over aan de markt en beperkt zich tot, voor zover aan de orde, het toetsen van deze initiatieven aan de (in de Prioriteitennota) gestelde voorwaarden, zoals haalbaarheid en wenselijkheid. Aangezien het plangebied zich bevindt in een geprioriteerde kantorenlocatie, past deze ontwikkeling in het beleid van de gemeente Eindhoven.

Op 11 maart 2014 heeft de gemeenteraad het nieuwe horecabeleidsplan 'Kennis maken met een gastvrije stad' vastgesteld. De nota is op 2 november 2016 gepubliceerd. Eindhoven wil aantrekkelijk zijn om er te komen, verblijven, studeren, wonen en werken. Horeca speelt hierbij een belangrijke rol. Het horecabeleidsplan bevat een aantal speerpunten om ervoor te zorgen dat de horeca in Eindhoven kan meebewegen met de ontwikkelingen in de stad. De gemeente wil de vestiging van kwalitatief goede horecabedrijven stimuleren. Daarbij is een wederzijdse versterking van de nabije andere functies belangrijk. Om dit bewerkstelligen maakt het horecabeleidsplan onderscheid in gebiedtypen en in typen horeca.

Typen horeca

Het horecabeleidsplan maakt onderscheid in twee typen horeca:

Nat & Droog
Het al dan niet schenken van alcohol is vanuit de taken van de overheid zeer bepalend. Om die reden is een eerste onderscheid naar nat en droog logisch. Indien een horecabedrijf geen alcoholische dranken verstrekt, wordt deze gerekend tot de droge horeca. Natte horeca verstrekt alcoholische dranken.

Dag, Avond & Nacht
Naast de indeling op basis van het schenken van alcoholhoudende dranken moeten we echter ook kijken naar de exploitatietijden. Op basis hiervan kan worden gekeken naar de tijden waarop een horecabedrijf invloed heeft op zijn omgeving. Ook dit heeft weer een verband met wanneer de overheid welke taak heeft. Hierin kunnen in beginsel drie typen worden onderscheiden: dag-, avond en nachthoreca. Van belang is hierbij de combinatie met nat of droog.

Regels over het schenken van alcohol en openingstijden zijn opgenomen in de drank- en horecawet en in de APV. In het bestemmingsplan worden hierover geen regels opgenomen. Wel wordt in het bestemmingsplan opgenomen welke vorm van horeca is toegestaan. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de lijst van Horeca-activiteiten (Bijlage 1).

Gebiedstypen

In het horecabeleidsplan wordt onderscheid gemaakt in drie gebiedstypen:

1. Stimuleringsgebied: gebieden waar uitbouw van de horecasector mogelijk is.
2. Toelatingsgebied: gebieden waar per aanvraag wordt bezien of nieuwe horeca of uitbreiding van bestaande horeca inpasbaar is. Dit is afhankelijk van onder andere infrastructuur, woonbelangen, levendigheid, leefbaarheid en milieu-aspecten.
3. Restrictiegebied: gebieden waar (vanuit leefbaarheid) een vermindering van het aantal horecavestigingen wordt nagestreefd.

Per deelgebied of cluster wordt aangegeven welk gebiedstype van toepassing is.

Het plangebied

Het planvoornemen voorziet in een nieuw kantoorgebouw met ondersteunende horeca in de plint in het stationsgebied. Het plangebied is aangewezen als stimuleringsgebied.

Werklocaties

De werkgelegenheidsstructuur van Eindhoven is de afgelopen decennia fundamenteel gewijzigd. Eindhoven is getransformeerd van een industriestad naar een stad waar de meeste mensen in een kantoor(achtige) omgeving werken. De werklocaties in de stad zijn dienovereenkomstig mee veranderd. Fabriekslocaties (vooral van Philips) hebben de laatste jaren plaats gemaakt voor moderne bedrijventerreinen en kantoorlocaties. Geheel in lijn met de traditionele ruimtelijke ordeningskaders, zijn vanaf de jaren '80 de meeste van deze werklocaties monofunctioneel opgezet. Wonen, werken en recreëren zijn zoveel mogelijk gescheiden van elkaar gehouden. Mede ingegeven door Het Nieuwe Werken en bijbehorende technische ontwikkelingen op ICT-gebied, is de laatste jaren een weg ingeslagen waarbij werken steeds meer wordt vermengd met wonen en vrije tijd. Dit stelt andere eisen aan de werklocatie van de toekomst; monofunctionaliteit is 'uit'. Mensen willen juist in een multifunctionele omgeving werkzaam zijn, waarbij men de mogelijkheid heeft om onder werktijd - dan wel aansluitend daarop - een boodschap te doen, iets te gaan eten of drinken, mensen te ontmoeten, etc. Horecavoorzieningen kunnen zo van toegevoegde waarde zijn op een werklocatie. Het biedt mensen de mogelijkheid om elkaar zakelijk te ontmoeten, het kan bijvoorbeeld fungeren als 'aanlandplek' tussen twee afspraken. De High Tech Campus Eindhoven geldt in dat opzicht als een veel geprezen voorbeeld.

Het onderbrengen van een horecavoorziening op een werklocatie kan dus een meerwaarde hebben voor het gebied en zijn 'bewoners'. Het uitgangpunt is daarbij wel dat dergelijke horeca-inrichtingen alleen zijn toegestaan voor zover deze ondersteunend zijn aan de hoofdfunctie van het gebied. Hett planvoornemen sluit hier nadrukkelijk op aan.

Door een plaats te creëren voor zakelijke ontmoetingen, lunches of avondeten, wordt ruimte geboden aan de hierboven genoemde nieuwe manier van werken. Voorwaarde is wel dat op de werklocatie zelf voldoende draagvlak aanwezig is om de voorziening draaiende te houden. Afhankelijk van de grootte van dat draagvlak, is er ruimte voor één of meer voorzieningen. Het is aan de initiatiefnemer om dit aan te tonen. Avond- en nachthoreca heeft op een werklocatie géén toegevoegde waarde. Een horeca-inrichting op een werklocatie kan dus géén zogenoemde autonome (evenement)functie (of feestfunctie) hebben. Ook een logiesfunctie is normaal gesproken niet toegestaan. Werklocaties worden over het algemeen aangemerkt als toelatingsgebied. Het stationsgebied is specifiek aangewezen als stimuleringsgebied.

In Nederland bestaat geen wetgeving ter voorkoming van windhinder of windgevaar. Op basis van artikel 3.1. Wro dient in het kader van de zorg voor een goede ruimtelijke ordening echter bij het opstellen van ruimtelijke plannen het aspect windhinder of windgevaar te worden meegenomen in de afwegingen, indien aard of omvang van de bebouwing en van de omgeving hiertoe aanleiding geeft. Ook de gemeente Eindhoven heeft op het gebeid van wind geen beleid geformuleerd.

In 2006 is de privaatrechtelijke norm NEN 8100 'Windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving' uitgekomen. Deze norm geeft richtlijnen (methodes) voor het uitvoeren van windtunnel- en CFD onderzoek. Het doel van het onderzoek is om een indicatie te krijgen van het te verwachten windklimaat. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in windhinder en windgevaar. Bij overschrijding van een bepaalde windsnelheid en afhankelijk van de activiteit (doorlopen, slenteren of langdurige zitten) wordt inzichtelijk gemaakt of sprake is van goed, matig of slecht windklimaat. Van windgevaar is sprake indien zodanig hoge windsnelheden ontstaan dat mensen daarvan ernstige problemen ondervinden tijden het lopen. Voor het beoordelen ervan worden de gradaties gevaarlijk, beperkt risico en geen gevaar/voldoet gebruikt.

Door Actiflow is een windonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek maakt als Bijlage 3 onderdeel uit van de toelichting van dit bestemmingsplan.

Voor de analyse is de Nederlandse norm "NEN 8100:2006: Windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving" gebruikt. Hierbij is een geometrisch model van het gebouw en zijn omgeving opgesteld. Een rekengrid met hoge resolutie is rond deze geometrie opgetrokken als basis voor Computational Fluid Dynamics (CFD)-simulaties van de windstroming. In totaal zijn 12 simulaties uitgevoerd voor 12 corresponderende windrichtingen.

Regio's met windhinderklasse D worden toegeschreven aan de versnelling van de stroming rond de hoeken van het gebouw (hoekstroomeffect), maar ook als gevolg van de positionering van de nabijgelegen gebouwen. Met name de toren ten westzuidwesten en het Student Hotel beïnvloeden (gedeeltelijk) het windklimaat in de directe nabijheid van de nieuwbouw en het gebied ten zuiden van het station Eindhoven Centraal (op het Stationsplein).

Er worden kleine zones met een beperkt risico op windgevaar gevonden. De zone bij het Student Hotel zou aanleiding kunnen geven om hiervoor maatregelen te voorzien mits er in de buurt een gebouwentrée aanwezig is.

_{3.22 Windhinder ter plekke van Lichthoven A (bron: Winstudie Actiflow)}

Om het aanwezig zijn van windhinderklasse D in bepaalde gebieden te voorkomen worden passende maatregelen aanbevolen. Deze zijn afhankelijk van de functie van het gebied.

De hierna genoemde aanbevelingen zijn bedoeld om het windcomfort te verbeteren. Het lokale windklimaat kan worden geoptimaliseerd op basis van mitigerende maatregelen. De belangrijkste aandachtspunten zijn aanwezig op de hoeken van het bouwvolume.

Om de zones met windhinderklasse D te verminderen alsmede de zone met beperkt risico op windgevaar te verkleinen of zelfs kwijt te raken wordt aanbevolen om vegetatie te plaatsen rondom de zuidwesthoek van het gebouw. Er wordt aanbevolen om hier vegetatie met een afwisselende hoogte (struiken: 2 tot 3 m, bomen: 5 tot 8+ m), opbouw (kruin hoog of laag) en ook porositeit (wintergroen of bladverliezend) toe te passen. Zoals in paragraaf 3.7.1 reeds is aangegeven, wordt in de openbare ruimte reeds voorzien in dergelijke maatregelen.

Op 26 mei 2020 heeft de gemeente Eindhoven de beleidsregel gemeentelijke normen windhinder vastgesteld. De gemeente Eindhoven kiest nadrukkelijk voor het toevoegen van hoge gebouwen binnen de stad maar stelt ook eisen aan windhinder en windgevaar.

Windhinder en windgevaar moeten conform NEN 8100:2006 in beeld worden gebracht. Voor de openbare ruimte moet als ondergrens een 'goed' (zoals gekwalificeerd in NEN 8100:2006) windklimaat worden nagestreefd. Voor 'langdurig zitten' wordt altijd een kwalificatie 'goed' verlangd. Deze kwalificatie geldt ook voor 'slenteren' wanneer een hoofdentree van een gebouw ineen dergelijk gebied is gelegen.

_{3.23 Eisen voor de beoordeling van het lokale windklimaat voor windhinder (volgns NEN 8100:2006)}

Het windonderzoek (bijlage 3) is uitgevoerd volgens de voorgeschreven NEN-norm. Op grond van de beleidsregel geldt voor de openbare ruimte de ondergrens 'goed' (kwaliteitseis C bij de activiteit doorlopen). Ter plekke van de entree van Lichthoven A geldt eveneens de ondergrens 'goed' (kwaliteitseis B bij de activiteit slenteren).

De openbare ruimte kan grotendeels gekwalificeerd worden als kwaliteitseis C. Op een aantal plekken geldt kwaliteitseis D. Door middel van vegetatie met een afwisselende hoogte wordt de windhinderklasse teruggebracht naar windklasse C en ter plekke van de entree naar windhinderklasse B.

Maatgevend voor de optredende windhinderklasse deel in zone 1 en 2 (zie figuur 3.22) zijn de horizontale stromingen op het Stationsplein welke versnellen in de vernauwingen ten westen en ten zuiden van Lichthoven A.

Aanbevolen wordt om lagere vegetatie toe te passen op het Stationsplein en nabij de genoemde vernauwingen (groenblijvende hagen/struiken 1,5 tot 3 m hoogte).

Dit aanbevelingen worden meegenomen in het inrichtingsplan (zie paragraaf 2.3). Dit inrichtingsplan wordt momenteel integraal opgesteld voor de gebiedsontwikkeling Lichthoven. Om de uitvoerbaarheid hiervan te garanderen, wordt in de planregels een voorwaardelijke verplichting opgenomen om het inrichtingsplan uit te voeren en in stand te houden. Met de gemeente is afgesproken dat zij met deze aanbevelingen rekening houden bij het herinrichten van het Stationsplein.

Voor het beoordelen van de effecten van beschaduwing gelden er geen algemene eisen in Nederland. Het bevoegd gezag kan in het kader van een bestemmingsplan echter wel eisen opnemen. De Gemeente Eindhoven heeft daarom beleidsregels voor bezonning van woningen opgesteld. Deze beleidsregels stellen dat er ter plekke van woningen tussen 19 februari en 21 oktober (een periode van 8 maanden) minimaal 2 uur zonlicht per dag aanwezig moet kunnen zijn op de gevel, ter hoogte van het midden van de vensterbank van het raam van de woonkamer. Voor hoek- en doorzonwoningen mag bezonning op zij- of achtergevels worden opgeteld. Deze eis komt overeen met de veelgebruikte 'lichte TNO-norm' voor bezonning van woningen. Daarnaast stelt de gemeente eisen aan bezonning van tuinen of balkons. Hier dient tussen 21 maart en 21 september minimaal 2 uur zonlicht per dag in de tuin of op balkon te vallen. De duur van bezonning mag in een nieuwe situatie met niet meer dan 50% afnemen ten opzichte van de bestaande situatie. Bovenstaande eisen gelden alleen voor woonfuncties. Er zijn in Nederland, noch in Eindhoven specifieke eisen gesteld aan beschaduwing van functies zoals kantoren, hotels/short stay of andere gebouwfuncties.

Door de architect is een beschaduwingsstudie uitgevoerd. Deze studie maakt als Bijlage 2 onderdeel uit van de toelichting. Uit de bezonningsstudies blijkt dat de gebouwmassa alleen een slagschaduw op het spoor en het station creëert. In december is de zon pas laat op hoogte en tegen die tijd is die al ver genoeg naar het zuiden opgeschoven, om geen slagschaduw te geven op het dak van het stationsgebouw. In maart/september geeft gebouw A een slagschaduw van zonsopgang tot ongeveer 9 uur. In juni is dit vanaf zonsopgang tot 10 uur. De meeste slagschaduw wordt in het algemeen door The Student Hotel veroorzaakt.

De Arbeidsomstandighedenwet (kortweg Arbowet) is een Nederlandse wet die regels bevat voor werkgevers en werknemers om de gezondheid, de veiligheid en het welzijn van werknemers en zelfstandige ondernemers te bevorderen. Doel is om ongevallen en ziekten te voorkomen, die het werk kan veroorzaken. De Arbowet is een kaderwet. Dat betekent dat hierin geen concrete regels staan, maar algemene bepalingen en richtlijnen over het arbeidsomstandighedenbeleid (arbobeleid).

Vanaf 1994 geldt vanuit de Arbowet voor alle werkzaamheden een wettelijke verplichting om voorafgaande aan werkzaamheden een risico-inventarisatie en -evaluatie uit te voeren. Doel is vooraf bepalen of er tijdens de uitvoeringsfase van een project risico´s te verwachten zijn en zo ja, de betrokkenen risico’s kunnen wegnemen of kunnen terugbrengen naar een aanvaardbaar veiligheidsniveau. In 1998 is de Arbowet aangescherpt, waardoor verantwoordelijkheden veelal op persoonsniveau zijn gedefinieerd.

De belangrijkste regelgeving voor het opsporen van CE volgt uit artikel 4.10 van het Arbobesluit (Staatsblad 2006, nummer 142), de zogenaamde Beoordelingsrichtlijn Opsporen Conventionele Explosieven (BRL-OCE). Dit besluit is in werking getreden met ingang van 31 december 2006 (Staatsblad 2006, nummer 715). In de BRL-OCE werden proceseisen gesteld aan het opsporen van conventionele explosieven (OCE). Opsporen van CE omvat het geheel van organisatie en uitvoering binnen het opsporingsgebied van detecteren, lokaliseren, interpreteren, laagsgewijs ontgraven, identificeren van de vermoede explosieven, tijdelijk veiligstellen van de situatie, de overdracht aan de EODD en het proces-verbaal van oplevering.

De BRL-OCE is vanaf 1 juli 2012 vervangen door het Werkveld Specifieke Certificatieschema OCE (WSCS-OCE). Het proces OCE – conform vigerende wet- en regelgeving – is gevisualiseerd in een processchema.

Projectleiders-samenvatting

Voor het plangebied is een projectleiders-samenvatting conventionele explosieven (hierna: PLS-CE) opgesteld (bijlage 4). In deze PLS-CE worden de resultaten van de projectgebonden risicoanalyse uit 2014 en het stadsbrede vooronderzoek uit 2019 vergeleken en beoordeeld.

Op advies van de gemeente gaat speciale aandacht uit naar onderstaande aspecten:

• de naar aanleiding van het stadsbrede vooronderzoek gewijzigde begrenzing van de verdachte gebieden ter plaatse van het projectgebied;
• het ontbreken van de vermelding van het mogelijk aantreffen van conventionele explosieven in de vorm van fosforrubber-brandbommen;
• het vervolledigen van de conclusie en de aanpassing van het advies omdat in de projectgebonden risico wordt geadviseerd het protocol toevalsvondsten in acht te nemen. Omdat sprake is van het mogelijk achterblijven van CE in de vorm van afwerpmunitie (vliegtuigbommen) wordt dit protocol door de gemeente als ongeschikt beschouwd en de toepassing daarvan niet toegestaan.

In de PLS-CE is voor het plangebied nagegaan in hoeverre op de projectlocatie Lichthoven A (en Lichthoven C en D) sprake is van de mogelijke aanwezigheid van CE. Uit de resultaten van het stadsbrede vooronderzoek van Bombs Away is gebleken dat binnen het in deze PLS weergegeven projectgebied CE in de vorm van diverse gewichten afwerpmunitie van zowel Duitse als geallieerde origine met een maximum van 500 kilogram kunnen zijn achtergebleven. Dergelijke CE zouden kunnen zijn achtergebleven tot een diepte van maximaal 4,00 meter minus maaiveld (ca. 14,00m+NAP). Vanwege de aanwezigheid van het spooremplacement (en daarmee ballast-bed en diverse sporen) is het niet aannemelijk dat de kleinste gewichten ingezette CE (1 kg en 50 kg brisant-bommen en 30 lb fosforrubberbrandbommen) tot een diepte van meer dan 1,00m-MV zijn gedrongen.

Aangenomen mag worden dat CE van deze typen reeds ten tijde van de verwijdering van het emplacement zouden zijn opgemerkt en verwijderd. Vanwege de relatief geringe diepte waarop de vastgestelde bodemroerende werkzaamheden zijn uitgevoerd (max. ca. 1,00m-MV met uitzondering van de realisatie van het postkantoor en de uitvoering van diverse sonderingen) is het verdachte gebied niet afdoende gereduceerd om de aanwezigheid van zwaardere typen CE (tot maximaal 500 kg) geheel uit te sluiten. Vanuit OCE-oogpunt kunnen voorgenomen werkzaamheden vanaf een diepte van 1,00m-MV niet zonder beperkende maatregelen worden uitgevoerd.

Om de risico's op het aantreffen van CE te minimaliseren en vanwege de aard van het verdachte gebied en de diverse bodemroerende naoorlogse werkzaamheden wordt geadviseerd een bodemonderzoek middels GPR (Ground Penetrating Radar) uit te voeren.

Dit onderzoek wordt uitgevoerd voor het plangebied zoals in figuur is geduid. Het onderzoek omvat enkel het grondeigendom van initiatiefnemer.

_{3.24 Overzicht resterende verdachte gebied}

Geofysisch onderzoek

Ter hoogte van het projectgebied is met behulp van grondradar onderzoek gedaan naar eventuele achtergebleven vliegtuigbommen (bijlage5).

Het is zeer onwaarschijnlijk dat er CE zijn achtergebleven in het plangebied. Het gedeelte waar zich het voormalige postkantoor bevond, is onverdacht op explosieven vanwege na-oorlogse bodemroering.

Het gedeelte wat nooit bebouwd is geweest is in principe verdacht vanaf 1 m-mv tot 4 m-mv. In deze zone zijn een aantal objecten geselecteerd die mogelijk CE verdacht zijn, binnen het ontgravingsgebied. Daarnaast was er een klein gedeelte binnen het ontgravingsgebied wat niet onderzocht kon worden door obstakels.

_{3.25 Overzichtstekening met mogelijk CE verdachte objecten}

De objecten die binnen de funderingszone van het voormalige postkantoor vallen kunnen buiten beschouwing gelaten worden, alsmede CE verdachte objecten die zich bevinden in een zone waar geen ontgraving gaat plaatsvinden.

Voorafgaand aan de realisatie van de werkzaamheden worden de CE verdachte objecten in het ontgravingsgebied met behulp van een beveiligde graafmachine te ontgraven.

Voor de zones waarbij het niet mogelijk was om metingen te zetten maar waar toch graafwerkzaamheden gaan plaatsvinden wordt, voorafgaand aan de realisatie, de eerste meter ontgraven. Met real-time detectie worden mogelijke CE verdachte objecten direct benaderd.

In of nabij het plangebied zijn geen kabels of leidingen aanwezig die planologische bescherming behoeven.

Met een milieueffectrapportage (m.e.r.) worden de milieugevolgen van een plan in beeld gebracht. De m.e.r. is gebaseerd op Europese regelgeving. In Nederland is de m.e.r. geregeld in de Wet milieubeheer (Wm) en in het Besluit m.e.r.. De Wm gaat vooral in op de procedure en de inhoudsvereisten. In het Besluit m.e.r. is geregeld in welke gevallen een m.e.r. moet worden opgesteld. Bij het Besluit m.e.r. is een bijlage opgenomen waarin de criteria voor een m.e.r.-plicht (onderdeel C) en een m.e.r.-beoordelingsplicht (onderdeel D) staan. Een beoordelingsplicht houdt in dat moet worden nagegaan of er sprake is van (mogelijke) belangrijke milieugevolgen. Als deze niet kunnen worden uitgesloten, dan geldt een m.e.r.-plicht. De onderdelen C en D zijn onderverdeeld in 4 kolommen:

Kolom 1: de activiteit zelf

Kolom 2: drempelwaarden activiteit

Kolom 3: de kaderstellende plannen (zoals een bestemmingsplan)

Kolom 4: de besluiten

De drempelwaarden van activiteiten die zijn opgenomen in onderdeel D zijn indicatief. Indien een activiteit wordt genoemd in onderdeel D, maar beneden de drempelwaarde van kolom 2 valt, moet een vormvrije m.e.r.-beoordeling plaatsvinden. Dit geldt zowel voor kaderstellende plannen, zoals een bestemmingsplan, als voor besluiten. In dit kader is 11.2 van onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. van belang. Het gaat daarbij om: D 11.2: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.

Uit de jurisprudentie volgt dat of er sprake is van een (wijziging van een) stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van Besluit m.e.r afhangt van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aspecten als aard, omvang en locatie van de voorziene wijzigingen van de stedelijke ontwikkeling een rol spelen. Hieronder wordt ingegaan op deze aspecten.

Het planvoornemen bestaat uit oprichting van een multifunctioneel kantoorgebouw. Op de begane grond wordt een openbare horecagelegenheid gerealiseerd, op de bovenste verdieping komt horeca ten behoeve van de kantoorfunctie. Het programma op de verdiepingen 1 tot en met 11 bestaat uit kantoren met elk een eigen buitenruimte. Op de 11de verdieping bevindt zich aan het Stationsplein-zijde (West) een dakterras. Deze hoort bij het kantoor, waar als de huurder het wenst, onderschikte horeca kan komen. Gebouw A bevat circa 14.000 m2 BVO bovengronds met een half verzonken (1,5 m) kelder van circa 700 m2 BVO. Door de ligging en de aard van de ontwikkeling kan het planvoornemen als stedelijke ontwikkeling worden gezien. Gezien het beoogde programma worden de drempelwaarden van de D-11.2 van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage niet overschreden. Voor gevallen waarin de drempelwaarden niet worden overschreden geldt de verplichting een zogeheten (vormvrije) m.e.r.-beoordeling te doen.

Uit de aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling incl.bijlagen blijkt dat het plangebied niet is gelegen in kwetsbaar gebied en/of gebied met een beschermde status. Verder leiden de aard en omvang van het project niet tot belangrijke nadelige milieugevolgen, mits de genoemde mitigerende maatregelen worden uitgevoerd. Met inachtneming van deze maatregelen is het doorlopen van een volledige m.e.r.-procedure niet noodzakelijk.

Het college van burgemeester en wethouders hebben dan ook op PM besloten dat geen milieueffectrapportage hoeft te worden opgesteld (zie bijlage PM).

Op basis van milieuzonering wordt bepaald welke categorieën bedrijven en/of inrichtingen in het plangebied zijn toegestaan. Dit houdt in dat er voldoende ruimtelijke scheiding moet zijn tussen milieubelastende bedrijven/inrichtingen en woongebieden. Hoe zwaarder de toegestane milieucategorie, hoe groter de afstand. Bij het bepalen van deze afstand wordt gebruik gemaakt van de VNG - brochure 'Bedrijven en milieuzonering', editie 2009.

In deze brochure worden richtafstanden gegeven tot de omgevingstypen rustige woonwijk en gemengd gebied. Bij een gemengd gebied geldt een kortere afstand dan bij een rustige woonwijk. Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies voor. Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen behoren ook tot gemengd gebied.

De indeling van de bedrijven c.q. bedrijfsactiviteiten is vastgelegd in de Staat van bedrijfsactiviteiten. Deze staat is gebaseerd op bovengenoemde VNG - brochure. In deze staat worden bedrijfsactiviteiten ingedeeld in een zestal categorieën met potentiële milieuemissies. Op grond van deze staat wordt een beleidsmatige selectie gemaakt van die bedrijfsactiviteiten die in het plangebied worden toegestaan. De bedrijven zijn op basis van de Standaard Bedrijfs Indeling (SBI -codes) in deze staat gerangschikt. Per bedrijfsactiviteit is voor elke ruimtelijk relevante milieucomponent (geur, stof, geluid en gevaar) een richtafstand aangegeven. Deze afstand moet in beginsel worden aangehouden tussen een bedrijf en milieugevoelige objecten (veelal woningen) om hinder en schade aan mensen binnen aanvaardbare normen te houden. Bij het bepalen van deze richtafstanden zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• het betreft 'gemiddelde' moderne bedrijfsactiviteiten met gebruikelijke productieprocessen en voorzieningen;
• de richtafstanden hebben betrekking op het omgevingstype 'rustige woonwijk';
• de richtafstanden bieden in beginsel ruimte voor normale groei van de bedrijfsactiviteiten.

De grootste afstand van de milieucomponenten vormt de indicatie voor de aan te houden afstand van de bedrijfsactiviteit tot een milieugevoelig object. Elk bedrijf c.q. bedrijfsactiviteit wordt in een bepaalde milieucategorie ingedeeld. De milieucategorie is direct afgeleid van de grootste afstand.

• categorie 1: grootste afstand 10 meter;
• categorie 2: grootste afstand 30 meter;
• categorie 3.1: grootste afstand 50 meter;
• categorie 3.2: grootste afstand 100 meter;
• categorie 4.1: grootste afstand 200 meter;
• categorie 4.2: grootste afstand 300 meter;
• categorie 5.1: grootste afstand 500 meter;
• categorie 5.2: grootste afstand 700 meter;
• categorie 5.3: grootste afstand 1.000 meter;
• categorie 6: grootste afstand 1.500 meter.

Voor de beoordeling is het van belang om te weten of het gebied getypeerd kan worden als een rustige woonwijk of een gemengd gebied. Een gemengd gebied wordt als volgt getypeerd:

"Een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor, zoals winkels, horeca en kleine bedrijven". Daarnaast kunnen gebieden aansluitend aan hoofdinfrastructuur worden getypeerd als gemengd gebied.

In de omgeving van het plangebied zijn woningen en andere functies gelegen zoals bedrijven, hotels, kantoren en horeca. Ook is het plangebied aansluitend aan hoofdinfrastructuur (spoorlijn Boxtel - Eindhoven) gelegen. Gelet op de diverse functies in de directe omgeving van het plangebied kan het gebied getypeerd worden als 'gemengd gebied' waardoor met 1 afstandsstap kan worden afgeweken van de richtafstanden van de VNG-brochure. Het programma bestaat uit kantoren en ondergeschikte horeca. Bij de planontwikkeling dient rekening te worden gehouden met de milieuzonering van bestaande en toekomstige bedrijven van derden in en in de nabijheid van het plangebied. Deze zoneringen gelden voor zogenaamde gevoelige functies, zoals o.a. wonen, scholen en kinderdagverblijven. Omdat kantoren en horeca geen gevoelige functies zijn waar rekening mee gehouden dient te worden, gelden er geen afstandzones. Wel zijn op grond van de hierboven genoemde VNG-brochure kantoren en horeca milieuhinderlijke activiteiten die zijn ingedeeld in milieucategorie 1. Functies zijn zijn ingedeeld in milieucategorie 1 hebben een richtafstand van 0 meter in gemengd gebied. Binnen een straal van 50 m van gebouw A bevinden zich alleen ‘The Student Hotel’ (logiesfuncties) en het station ‘Eindhoven Centraal’. Het dichtstbijzijnde woongebouw met een woonfuncties ligt op meer dan 60 meter afstand. Er wordt aan de richtafstanden voldaan. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

De normstelling voor geluid is geregeld in de Wet geluidhinder, de Wet milieubeheer en de Wet luchtvaart. Het betreft normen voor industrielawaai, weg- en railverkeerslawaai en luchtvaartlawaai. Er wordt uitgegaan van voorkeursgrenswaarden, waarvan in een aantal gevallen met ontheffing tot een bepaalde maximum hoogte, mag worden afgeweken.

De normstelling heeft tot doel nieuwe geluidhindersituaties en daarmee gezondheidsschade te voorkomen. Om dit doel te bereiken worden zones gedefinieerd, waarbinnen plannen met geluidgevoelige bestemmingen moeten worden getoetst aan de normen. Volgens de Wet geluidhinder gelden er voorkeursgrenswaarden en maximale ontheffingswaarden. Bij de voorkeursgrenswaarde mag worden verondersteld dat het percentage gehinderden beperkt is. Wanneer een maximale ontheffingswaarde wordt overschreden dan is er sprake van een locatie die in beginsel niet geschikt is voor de vestiging van een geluidgevoelige bestemming.

Bij plannen met geluidbelastingen in de bandbreedte tussen voorkeursgrenswaarde en maximale ontheffingswaarde moet er een nadere afweging worden gemaakt in hoeverre bron- en/of overdrachtmaatregelen kunnen worden getroffen om de geluidbelastingen te beperken. Voorbeelden van bronmaatregelen zijn een stiller wegdek en een verlaging van de snelheid bij auto's. Geluidschermen en geluidwallen zijn voorbeelden van overdrachtsmaatregelen.

Kantoren zijn niet geluidsgevoelig in het kader van de Wet geluidhinder (Wgv). Om inpandig een aanvaardbaar geluidsniveau te garanderen zijn in het kader van de omgevingsvergunningen voor het aspect bouwen wel geluidsberekeningen uitgevoerd. Uit de berekeningen blijkt dat het met 'standaard' triple glas haalbaar is om een binnenniveau van maximaal 33 dB (wegverkeerslawaai + railverkeerslawaai) en 35 dB (A) (industrielawaai) te realiseren. Hiermee wordt voldaan aan de minimale streefwaarde van 37 dB én aan de eisen die BREEAM stelt bij het credit HEA 13. Negatieve effecten als gevolg van de beoogde ontwikkeling kunnen zodoende worden uitgesloten.

Hoofdstuk 5 (met name onder titel 5.2) van de Wet milieubeheer bevat bepalingen over luchtkwaliteit. Dit hoofdstuk voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren. Dit gebeurt zodanig dat voldaan wordt aan de daartoe gestelde normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Hierdoor kunnen ruimtelijke ontwikkelingen doorgang vinden, terwijl ondertussen maatregelen ter verbetering van de luchtkwaliteit worden uitgevoerd.

Sinds 1 januari 2015 moet voldaan worden aan de Europese grenswaarden: voor stikstofdioxide (NO₂) geldt een jaargemiddelde van 40 microgram/m³, voor fijnstof (PM₁₀) geldt een jaargemiddelde van 40 microgram/m³ en een daggemiddelde van 50 microgram/m³. Het daggemiddelde mag jaarlijks maximaal 35 keer worden overschreden. Voor zwevende deeltjes (PM_2,5) geldt met ingang van 1 januari 2015 een blootstellings-concentratieverplichting van ten hoogste 20 microgram per m³, gedefinieerd als gemiddelde blootstellingsindex.

In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' zijn voor bepaalde categorieën projecten grenzen vastgesteld. Op grond daarvan kan worden gesteld dat deze een 'niet in betekenende mate bijdragen' (NIBM) leveren aan de luchtverontreiniging. Deze projecten mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Dit geldt onder andere voor:

• woningbouwlocaties die niet meer dan 1500 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 1 ontsluitingsweg;
• woningbouwlocaties die niet meer dan 3000 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling;
• kantoorlocaties die niet meer dan 100.000 m² bruto vloeroppervlakte omvatten bij minimaal 1 ontsluitingsweg en
• kantoorlocaties die niet meer dan 200.000 m² bruto vloeroppervlakte omvatten bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

Wanneer projecten wel in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit, dient luchtonderzoek uitgevoerd te worden en moet worden getoetst aan de normen.

Kort samengevat dienen nieuwe plannen te worden beoordeeld op basis van artikel 5.16 van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen mits:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL.

Met deze Algemene Maatregel van Bestuur wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening. Het 'Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)' is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer.

Het besluit is gericht op de bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor stikstofdioxide en fijnstof. Het gaat met name om kinderen, ouderen en zieken. Het besluit voorziet in zones waarbinnen luchtkwaliteitsonderzoek nodig is als een 'gevoelige bestemmingen' wordt mogelijk gemaakt. Voor rijkswegen geldt een zone van 300 meter aan weerszijden en langs provinciale wegen 50 meter, gemeten vanaf de rand van de weg.

De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als 'gevoelige bestemming': scholen, kinderdagverblijven, en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Het gaat hierbij niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten. Van doorslaggevend belang is de (voorziene) functie van het gebouw en het bijbehorende terrein. In de context van dit besluit worden ziekenhuizen, woningen en sportaccommodaties niet als gevoelige bestemming gezien.

In aanvulling op het Besluit gevoelige bestemmingen is er een Brabantse “Handreiking gevoelige bestemmingen luchtkwaliteit” opgesteld (maar in Eindhoven (nog) niet vastgesteld). Deze Handreiking heeft als uitgangspunt geheel nieuwe bestemmingen voor kinderen en ouderen (conform de AmvB gevoelige bestemmingen) niet te situeren binnen 50 meter van de wegrand van drukke gemeentelijke wegen (als eerstelijns bebouwing) of binnen 300 meter van snelwegen, ongeacht de berekende concentraties.

Naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' dient altijd te worden onderzocht of sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Het principe van een 'goede ruimtelijke ordening' blijft naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' onverkort gelden. De Wet ruimtelijke ordening (Wro), art. 3.1, schrijft voor dat een bestemmingsplan moet voldoen aan de criteria voor goede ruimtelijke ordening. Die verplichting heeft in dit verband betrekking op situaties waarop het Besluit gevoelige bestemmingen niet ziet, maar die vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening onwenselijk zijn, bijvoorbeeld de bouw van woningen langs een snelweg, of de bouw van een school langs een drukke binnenstedelijke weg. In het algemeen is het verstandig om terughoudend te zijn met de vestiging van gevoelige bestemmingen nabij drukke (snel)wegen. De Gezondheidsraad concludeert niet voor niets dat ook bij concentraties beneden de grenswaarden gezondheidsschade kan optreden.

Het plan omvat de aanleg van 13.000 m² aan kantoren met ondergeschikte horeca. Dit past binnen de getalsmatige begrenzing voor “niet in betekende mate” projecten waarmee het plan is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Het plan draagt dan ook niet in betekenende mate bij aan de toename van de hoeveelheid stikstofdioxide en fijn stof in de lucht. Er wordt voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2019 (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de Vestdijktunnel.

Op basis van de NSL-monitoringstool geldt voor het jaar 2020 ter plaatse van het plangebied een gemiddelde concentratie van 27,31 ug/m3 voor stikstofdioxide NO2 en 19,47 ug/m3 voor fijn stof (PM10). Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2020 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden liggen. Hierdoor is ter plaatse van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. In figuur 4.1 is een uitsnede van de NSL-monitoringstool weergegeven.

I

_{Figuur 4.1: Uitsnede kaart NSL-monitoringstool}

Het beoogde plan is niet gelegen aan een rijks- of provinciale weg. Daarnaast wordt er in de beoogde situatie geen gevoelige bestemming opgericht. Hiermee wordt voldaan aan het Besluit gevoelige bestemmingen.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied. Ter plaatse van het plangebied is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Externe veiligheid gaat over het beperken en beheersen van risico's en effecten van calamiteiten, en over het bevorderen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten met gevaarlijke stoffen (inrichtingen, transportroutes en buisleidingen). Dat gebeurt door te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden, door de zelfredzaamheid te bevorderen en door de calamiteitenbestrijding te optimaliseren.

In deze paragraaf wordt ingegaan op externe veiligheid in relatie tot verschillende risicovolle bronnen en/of objecten in en nabij het plangebied. Hierbij wordt ook een beschrijving gegeven van het wettelijk kader op gebied van externe veiligheid. Tot slot wordt het groepsrisico verantwoord.

Op nationaal niveau zijn verschillende wetten en regels ten aanzien van externe veiligheid. Voor bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI; oktober 2004). Voor transport is het Besluit externe veiligheid transportroutes van toepassing (Bevt; april 2015). Voor buisleidingen moet worden getoetst aan het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb; januari 2011). Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen het Plaatsgebonden risico en het Groepsrisico.

Plaatsgebonden Risico (PR)
Dit is een maat voor de kans dat iemand dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met een gevaarlijke stof. De gestelde norm is een ten minste in acht te nemen grenswaarde (PR 10^-6/jr) die niet mag worden overschreden ten aanzien van 'kwetsbare objecten', alsmede een zoveel mogelijk te bereiken richtwaarde (PR 10^-6/jr) ten aanzien van 'beperkt kwetsbare objecten'.

Groepsrisico (GR)
Dit is een maat voor de kans dat een grotere groep tegelijkertijd dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht.

Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het voorkomen en beheersen van risicovolle bedrijfsactiviteiten en van risicovol vol transport (vervoer gevaarlijke stoffen in leidingen en weg/ spoor en vaarweg).

Dit betekent dat elke 'nieuwe' ontwikkeling getoetst moet worden aan de normen voor plaatsgebonden risico (PR) en groepsrisico (GR). Indien verwacht wordt dat nabij een 'nieuwe' ontwikkeling gevaarlijke stoffen worden opgeslagen, verwerkt, bewerkt, gebruikt of getransporteerd, dan is een onderzoek naar de risico's noodzakelijk.

Voor het PR geldt een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. De grenswaarde mag in geen geval worden overschreden. In Nederland zijn weinig locaties waar conflicten zijn met het plaatsgebonden risico. Vooral rond LPG tankstations zijn veelal knelpunten aanwezig.

Bij het GR zal, bij beoordeling van nieuwe ontwikkelingen, rekening moeten worden gehouden met een oriënterende waarde. Voor de oriënterende waarde geldt dat afwijken alleen mogelijk is met een degelijke motivering. Vooral in dichtbevolkte en intensief gebruikte gebieden zoals stadscentra kan er spanning zijn tussen de aanwezigheid van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten en het GR.

Het plangebied
Hieronder wordt beschreven welke risicovolle inrichtingen in of nabij het gebied liggen, of er vervoer van gevaarlijke stoffen in het gebied plaatsvindt en of er risicovolle buisleidingen liggen:

• Er is een Bevi-inrichting (emplacement) nabij het plangebied die invloed heeft;
• Nabij of binnen het plangebied liggen geen buisleidingen die invloed hebben op het plan;
• Nabij het plangebied zijn geen gemeentelijke wegen die invloed hebben op het plan;
• Nabij het plangebied zijn geen snelwegen gelegen die invloed hebben op het plan;
• Nabij het plangebied is de spoorweg Boxtel - Eindhoven gelegen die invloed heeft op het plan.

De Gemeente Eindhoven heeft in mei 2009 de Visie externe veiligheid vastgesteld. Daarin is onder meer vastgelegd hoe in de stad nabij risicobronnen wordt omgegaan met het veilig stellen van een acceptabel niveau voor risico's in het kader van externe veiligheid en de beheersbaarheid ervan. Ook is in de visie voor de gebieden buiten invloedsgebieden van risicobronnen (o.m. het gebied > 200m van het spoor) een verantwoording van het groepsrisico uitgewerkt.

Dit betekent dat lokale ruimtelijke besluiten en milieubeheervergunningen vanuit de visie kunnen worden gemotiveerd. Hiermee wordt richting en uitwerking gegeven aan een verantwoorde veilige integrale invulling van duurzame ruimtelijke ontwikkelingen die passend zijn binnen de Brainportontwikkelingen en het programma 'Brabant Veiliger'.

In de Visie wordt aangegeven waar ruimte bestaat voor nieuwe risicovolle bedrijvigheid en onder welke veiligheidscondities dat mogelijk is. Tevens wordt aangegeven waar in de stad geïnvesteerd dient te worden in een beter niveau van beheersbaarheid. Tot slot wordt beschreven waar de veiligheid in de bestaande woonomgeving door het treffen 'aanpakken' van bestaande knelpunten kan worden verbeterd.

In de visie is een aantal aanvullende maatregelen bij functies nabij risicobronnen (wonen, werken, recreatie) opgenomen. Om de risico's zo klein mogelijk te houden, komen er aanvullende beschermingsmaatregelen voor de veiligheid van kwetsbare functies in de buurt van risicobronnen.

Nieuwe kwetsbare functies moeten op een afstand van minimaal 30 meter van het spoor en de rijkswegen worden gesitueerd.

In een gebied van 200 meter rondom een risicovolle transportas worden geen functies toegestaan voor personen die verminderd zelfredzaam zijn (zoals kinderdagverblijf, basisschool, bejaardenhuis, verpleeghuis, ziekenhuis e.d.).

De verantwoording van het groepsrisico wordt gedaan door de raad van de gemeente Eindhoven, waarbij een afweging wordt gemaakt tussen het belang van de ruimtelijke ontwikkeling ten opzichte van het risico dat een groep mensen komt te overlijden als gevolg van een ramp of incident met gevaarlijke stoffen.

Bij de verantwoording wordt advies bij de Veiligheidsregio ingewonnen.

Het Bevt vormt het toetsingskader voor ruimtelijke plannen voor het vervoer over de weg, het spoor en het water. Op basis van het Bevt gelden de volgende normen.

• De contour van het PR met een kans van 10^-6 per jaar geldt als grenswaarde voor kwetsbare objecten en als richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten.
• Het groepsrisico dient berekend te worden voor de realisatie van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen binnen een afstand van 200 meter van route die is aangewezen in het Bevt. Daarbij geldt dat:
  1. het groepsrisico berekend en (uitgebreid) verantwoord moet worden indien:
     1. het groepsrisico hoger is dan 0,1 keer de oriëntatiewaarde en het groepsrisico met meer dan 10% toeneemt of,
     2. de oriëntatiewaarde wordt overschreden.
  2. bij het mogelijk maken van nieuwe (beperkt) kwetsbare objecten in het plasbrandaandachtsgebied (PAG) gemotiveerd moet worden waarom deze objecten toelaatbaar zijn, gelet op de mogelijke gevolgen van een ongeval met brandbare vloeistoffen.

In het kader van de beoogde ontwikkeling is een kwantitatieve risicoanalyse vanwege de ligging nabij het spoor uitgevoerd. De rapportage behorende bij deze risicoanalyse is opgenomen Bijlage 6 bij deze toelichting. Hierna wordt ingegaan op de conclusies van de risicoanalyse.

Plaatsgebonden risico

Uit het Basisnet spoor blijkt dat het plaatsgebonden risico (PR) van 10-6 per jaar voor het betreffende traject op 6 m ligt. De PR 10-6 risicocontour reikt dan ook niet over het plangebied. Op basis hiervan vormt de PR 10-6 contour geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Plasbrandaandachtsgebied

Het plangebied ligt op minimaal 50 meter afstand van de spoorbundel voor het doorgaand verkeer. De beoogde ontwikkelingen zullen dan ook in geen geval binnen het plasbrandaandachtsgebied gerealiseerd worden, welke zich tot 30 meter van het spoor bevindt.

Groepsrisico

In zowel de huidige als toekomstige situatie is het groepsrisico hoger dan de oriëntatiewaarde. In de toekomstige situatie blijft het groepsrisico gelijk.

Tabel 4.5 Groepsrisico in de huidige en toekomstige situatie

Voor het groepsrisico geldt geen harde norm maar een oriëntatiewaarde en een verantwoordingsplicht. Door de beoogde ontwikkeling blijft het groepsrisico van het spoor gelijk. Wel geldt in de huidige en toekomstige situatie een overschrijding van de oriëntatiewaarde. Hierdoor dient een verantwoording van het groepsrisico opgesteld te worden waarin ingegaan wordt op de bereikbaarheid, bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid. De verantwoording is in het bestemmingsplan opgenomen in Bijlage 7. Verder zijn in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bronnen aanwezig.

Bij het vaststellen van het bestemmingsplan door de gemeenteraad dient het groepsrisico te worden verantwoord. Daarbij wordt een afweging gemaakt tussen het belang van een ruimtelijke ontwikkeling en het risico dat een groep mensen komt te overlijden als gevolg van een ramp of incident met gevaarlijke stoffen. Voor de verantwoording dient de Veiligheidsregio de gelegenheid gesteld te worden een advies uit te brengen. Het groepsrisico moet verantwoord worden conform artikel 13 van het Bevi in geval van inrichtingen, artikel 8 van het Bevt in geval van transportroutes en artikel 12 van het Bevb in geval van buisleidingen.

Voor de brandwerende draagconstructie wordt afgeweken van 90 naar 60 minuten en wat betreft de brandwerendheid van de gevel wordt afgeweken van 30 naar 0 minuten. Voor de afwijking van artikel 2.108, lid 1 van het Bouwbesluit worden er aanvullende eisen genoemd in de Regeling Bouwbesluit 2012.

Uit het brandveiligheidsrapport blijkt dat aan de aanvullende eisen wordt voldaan. Dit wordt hieronder nog onderbouwd.

Brandwerendheid van de gevel

Lichthoven Blok A betreft een kantoorgebouw met een bijeenkomstfunctie op de begane grond. In het gebouw wordt niet geslapen en de aanwezige personen zijn zelfredzaam. De aanwezige personen op de verdiepingen (kantoorvloeren) zijn op een enkele bezoeker na bekend met het gebouw. Op de verdiepingen zullen niet of nauwelijks kinderen aanwezig zijn.

Het gebouw bevindt zich op 50 m van het spoor, ruim buiten het plasbrandaandachtsgebied. Op basis van onderstaande tabel blijkt dat de warmtestralingsflux op de gevel als gevolg van een plasbrand op 35 meter circa 12 kW/m² bedraagt. Dit is lager dan de maximale warmtestralingsflux van 15 kW/m² die in de NEN 6068 wordt gehanteerd bij het bepalen van het risico op brandoverslag.

Tabel 4.6 Stralingsintensiteiten

Het gebouw is voorzien van een ontruimingsalarm type A (gesproken woord). Verder is de draagconstructie van het gebouw 60 minuten brandwerend met betrekking tot bezwijken en is het gebouw voorzien van een sprinklerinstallatie. In het gebouw is een kern met twee vluchttrappenhuizen (wokkeltrap) en rooksluizen aanwezig. Deze kern is 60 minuten brandwerend afgescheiden van de kantoorvloeren. Vanuit deze kern kan men bij een calamiteit op het spoor aan de zuidzijde (zijde van het Student Hotel), weg van het spoor, het gebouw verlaten.

De gevel aan de spoorzijde wordt voorzien van sensoren (waarschijnlijk List-bekabeling) zodat een brand op het spoor vroegtijdig ontdekt wordt en direct het ontruimingsalarm wordt aangestuurd. Op deze wijze kan binnen zeer korte tijd gestart worden met de ontruiming van het gebouw.

Bij de ontruiming vluchten de aanwezige personen op de kantoorverdiepingen de kern met rooksluizen en trappenhuizen in. Op basis van opvang- en doorstroomcapaciteitsberekeningen uitgevoerd met het programma OntruiMR en op basis van de Regeling Bouwbesluit 2012 is bepaald dat de aanwezige personen binnen 1 minuut de kantoorvloer kunnen verlaten en in de 60 minuten brandwerend afgescheiden kern aanwezig zijn. Via de kern vlucht men naar de begane grond en het aangrenzend terrein. Bij een calamiteit op het spoor vlucht men naar de zuidzijde van het gebouw, weg van het spoor. Op basis van de opvang- en doorstroomcapaciteitsberekening blijkt dat het gebouw binnen 15 minuten na het starten van de ontruiming ontruimd kan zijn.

Voor de bijeenkomstfuncties op begane grond geldt dat men direct weg kan vluchten naar de veilige zuid- en zuidwestzijde van het gebouw, wederom weg van het spoor.

Samengevat:

• de warmtestralingsflux op de gevel is langer dan 15 kW/m²;
• de gevel is voorzien van sensoren zodat een brand op het spoor snel wordt ontdekt en binnen enkele seconden het ontruimingsalarm geactiveerd wordt;
• er niet wordt geslapen in het gebouw;
• de verdiepingsvloeren kunnen binnen 1 minuut worden verlaten waarbij de aanwezige personen in de 60 minuten brandwerende kern aanwezig zijn;
• de draagconstructie van het gebouw is 60 minuten brandwerend met betrekking tot bezwijken;
• het gebouw is voorzien van een sprinklerinstallatie;
• het gebouw kan binnen 15 minuten ontruimd zijn, op basis van de opvang- en doorstroomcapaciteitsberekening;
• er wordt van het spoor af gevlucht.

Daarnaast zullen de eigenaar van het gebouw, de huurder en de BHV-organisatie instructies meekrijgen ten aanzien van de risico's, veiligheidsmaatregelen en ontruiming van het gebouw.

Ontruimingstijd

De berekende ontvluchtingstijd is bepaald vanaf het moment dat gestart wordt met de ontruiming conform artikel 2.1 uit de Regeling Bouwbesluit 2012. Door gebruik te maken van sensoren in de gevel kan een brand op het spoor binnen enkele seconden ontdekt worden en kan direct het ontruimingsalarm worden ingeschakeld. De ontruiming kan binnen 1 à 2 minuten zijn aangevangen.

Centraal afsluitbare installatie

In geval van een calamiteit waarbij een toxische wolk vrij komt dient de ventilatie direct handmatig uitgeschakeld te kunnen worden. Hiervoor komt een knop t.p.v. het brandmeldpaneel. Zodra de sirene (waarschuwings- en alarmeringssysteem) en/of een NL-alertmelding binnenkomt wordt het ventilatiesysteem direct door de gebouwbeheerder, het hoofd van de BHV organisatie en/of de receptionist uitgeschakeld. Dit wordt nader afgestemd in het bedrijfsnoodplan en ontruimingsplan.

Advies Veiligheidsregio

Gemeente, Veiligheidsregio en initiatiefnemer hebben regelmatig overleg gevoerd over over de beoogde ontwikkeling. Op 3 november 2020 heeft de Veiligheidsregio in het kader van het wettelijk vooroverleg (zie paragraaf 9.2) advies uitgebracht. De reactie op dit advies is verwerkt in deze paragraaf. Een integrale reactie op het advies is opgenomen in bijlage 15. Voor de brandwerendheid van de gevel aan de spoorzijde wordt gemotiveerd afgeweken.

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van het spoortraject Boxtel – Eindhoven waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Uit de QRA blijkt dat het groepsrisico niet toeneemt ten opzichte van de huidige situatie. Wel ligt het groepsrisico boven de oriëntatiewaarde in beide situaties waardoor een uitgebreide verantwoording noodzakelijk is. Uit deze verantwoording blijkt dat de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid van het plangebied als voldoende worden beschouwd.Daarnaast worden verschillende maatregelen genomen om de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid te verhogen. Verder zijn in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bronnen aanwezig. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

De ambities van de gemeente op het gebied van duurzaamheid zijn vastgelegd in het raadsprogramma Duurzaamheid. Een duurzame stad is een stad die rekening houdt met de behoeften van de huidige generatie zonder die van toekomstige generaties in gevaar te brengen. Onderstaande tekst legt concreet uit wat we als stad willen en waar dat op gebaseerd is.

1. CO2 reductie

Het klimaat verandert door de toegenomen uitstoot van CO2. Dat gaat sneller dan we gedacht hadden. De temperatuur op aarde neemt toe waardoor de weersomstandigheden extremer worden: meer hitte, meer droogte, hevigere neerslag, meer stormen enz. Om de gevolgen van de klimaatverandering beperkt te houden, moet de CO2 uitstoot drastisch dalen. Wereldwijd zijn eind 2015 afspraken gemaakt om te pogen het probleem van klimaatverandering zoveel mogelijk te beperken: het klimaatakkoord van Parijs. Eindhoven onderschrijft dat akkoord door de in 2016 vastgestelde Klimaatverordening040. Hierin is vastgelegd dat de CO₂ emissie van de stad teruggedrongen moet worden met 55% in 2030 en 95% in 2050. Referentiepunt daarbij is de emissie in het jaar 1990. In januari 2017 heeft de gemeenteraad in het Klimaatplan 2016-2020 de doelstellingen van de klimaatverordening uitgewerkt.

1A) Aardgasloze verwarming

Om de vereiste 95% reductie in CO2 uitstoot te realiseren is op termijn een volledig aardgasloze verwarming van de gebouwde omgeving noodzakelijk. We zetten daar als gemeente op in en dit is nadrukkelijk ook het Rijksbeleid. Per 1 juli 2018 is de Wet voortgang energietransitie in werking getreden. Te bouwen bouwwerken (in gewone taal: nieuwbouw) voor kleinverbruikers – woningen, winkels, kantoren – mogen niet langer worden aangesloten op aardgasnetten. Daarnaast streeft de gemeente er nadrukkelijk naar te voorkomen dat ALLE nieuwe ontwikkelingen nog op aardgas worden aangesloten.

In het Klimaatplan 2016-2020 heeft de gemeenteraad vastgelegd dat 'zoveel mogelijk voorkomen moet worden dat nieuwbouw nog wordt aangesloten op aardgas'. Het is voor bouwers en ontwikkelaars verstandig om zich te realiseren dat aardgas uitgefaseerd zal gaan worden en ook daar waar het nog niet wettelijk is bepaald nu al aardgasloos te bouwen of in ieder geval zodanig dat een alternatieve warmtevoorziening in de toekomst zonder grote ingrepen mogelijk is.

1B) Duurzame mobiliteit
Om de vereiste 95% reductie in CO₂ uitstoot in 2050 te bereiken, is een volledig CO₂-emissievrije mobiliteit noodzakelijk. Dit betekent dat op termijn voertuigen op fossiele brandstoffen (benzine, diesel en LPG) volledig zullen verdwijnen en vervangen zullen worden door emissievrije voertuigen (elektrisch, waterstof of anderszins). Naast emissievrije voertuigen, willen we ook minder voertuigen in het centrum van de stad om daarmee de leefbaarheid in onze groeiende stad overeind te houden. Dat betekent meer ruimte voor fietsen, wandelen, smart mobility concepten, met een belangrijke rol voor autodelen, autonoom rijden en slimme openbaar vervoerconcepten.

1C) Warmte- en energiebesparing

Om tot een reductie van 95% CO2 uitstoot te komen in 2050 moeten we naast het dichtdraaien van de aardgaskraan, het overgaan op emissievrije mobiliteit en het zoveel mogelijk duurzaam opwekken, ook naar grote besparingen in energie en warmte. Dit kan door isolatie, mogelijkheden voor opslag, innovatieve technieken enz.

1D) duurzame energie opwekking

Naast de reductie in CO2, willen we als stad ook graag in 2045 energieneutraal zijn. Dat betekent dat de hoeveelheid energie die we dan als stad gebruiken, bij voorkeur binnen de grenzen van stad of regio duurzaam opgewekt wordt. Om dit te realiseren is het noodzakelijk dat alle kansen voor duurzame opwekking genomen worden. Met name op gebied van zonne-energie zijn er kansen in Eindhoven.

2 Circulaire Economie

Circulaire economie is een economisch systeem dat bedoeld is om de herbruikbaarheid van producten en grondstoffen te maximaliseren en waardevernietiging te minimaliseren. We willen een afvalloze stad worden waar producten in gesloten technologische en biologische kringlopen gebruikt worden. (Grond)stoffen, materialen en producten die we gebruiken hebben geen negatieve effecten op mens en milieu, niet bij winning of productie, niet bij transport of gebruik en dus ook niet aan het einde van de levensduur. In ons plan van aanpak CE 2018-2020 hebben we de rijksambitie om in 2050 een circulaire economie te hebben onderschreven net als de ambitie om in 2030 50% minder primaire grondstoffen te gebruiken.

2A) duurzame materialen

Materialen die in gesloten kringlopen steeds weer opnieuw gebruikt kunnen worden zonder schadelijke gevolgen voor mens of natuur, of die biologisch afbreekbaar zijn, zijn duurzame materialen. In het WELL-certificaat dat bij deze ontwikkeling wordt nagestreefd is dit ook een van de punten.

2B) geen afval

In 2020 wil de gemeente Eindhoven 0% restafval hebben. In eerste instantie geldt deze ambitie voor het huishoudelijk afval maar uiteindelijk voor alle afval.

2C) flexibel en demontabel bouwen

Om te voorkomen dat gebouwen afgebroken moeten worden, moet bij het ontwerp al rekening gehouden worden met de flexibiliteit en demonteerbaarheid van het gebouw.

2D) deeleconomie/ as a service concepten

De deeleconomie biedt een nieuw model voor consumptie en bezit. In plaats van telkens nieuwe goederen aan te schaffen, kunnen we de spullen die we al bezitten delen en zo beter benutten.

Betalen voor vervoer, verlichting, werkruimte enz. voorkomt dat we zelf voertuigen, lampen, stoelen enz. moeten bezitten. Door diensten als een service aan te bieden en niet als een product, kunnen ze efficiënter gebruikt worden en blijft de verantwoordelijkheid voor het (hergebruik van het) product bij de leverancier.

3) Natuur

Eindhoven de groenste! Groene daken en gevels, biodiversiteit, klimaatadaptatie (het wordt steeds warmer en natter), stadslandbouw en aantrekkelijk groen voor recreatie, ontspanning en bewegen. Hoe dragen nieuwe en herontwikkelingen in Eindhoven hieraan bij? Brengt het schade toe aan bestaande natuur of biedt het kansen voor toevoeging/uitbreiding?

3A) biodiversiteit

Om biodiversiteit te behouden wordt op Europees niveau gewerkt aan een duurzaam ecologisch netwerk van grote natuurgebieden met goede verbindingen. Ook in Eindhoven willen we ecologische versnippering in onze stad tegen gaan.

3B) oppervlakte groen

We willen geen verlies van groen in de openbare ruimte en daar waar mogelijk het groen versterken, ook op of aan onze gebouwen.

4. Sociale basisbehoeften

The Natural Step neemt de 9 menselijke behoefte van Manfred Max Neef als uitgangspunt. Omdat het hier om ruimtelijke projecten en activiteiten gaat, richten wij ons op de ruimtelijke component van deze basisbehoeften. We hebben het dan over klimaatadaptatie; gezonde lucht, bodem en water; beperkte geluidsoverlast; externe veiligheid; openbare ruimte om te ontmoeten en bewegen; bereikbaarheid van voorzieningen en het betrekken van bewoners bij projecten. Daarnaast spelen de sociale menselijke basisbehoeften wel een rol bij de aanschaf van materialen en diensten (we willen dat er maatschappelijk verantwoord ingekocht wordt).

4A) Klimaatadaptatie

Extreme regen en onweersbuien, hittegolven en droogte komen steeds vaker voor. In het Klimaatplan 2016-2020 is de ambitie opgenomen dat de gemeente Eindhoven in 2020 klimaatrobuust handelt en dat de gehele stad in 2050 klimaatrobuust is. Met de beleidsregel 'Klimaatrobuust' beogen we in Eindhoven risico op schade in de nabije toekomst te beperken. Nieuwe (her)inrichtingen en ruimtelijke ontwikkelingen in de openbare en de private ruimte, waarbij de gemeente een rol heeft, worden voortaan aan de hand van deze beleidsregel ontwikkeld. We hanteren als uitgangspunt de voorkeursvolgorde gebruiken, vasthouden (infiltreren), vertragen en afvoeren van hemelwater. Groene maatregelen worden hierbij beloond met een lagere bergingsnorm en dragen tevens bij aan het voorkomen van hittestress.

4B) gezonde verstedelijking

Hieronder verstaan we: gezonde lucht, bodem en water; beperkte geluidsoverlast; externe veiligheid en mogelijkheden om te bewegen en ontmoeten in de openbare ruimte.

4C) participatieve stad, betrokkenheid van burgers en bereikbare voorzieningen

We betrekken onze inwoners graag bij de ontwikkelingen en veranderingen die hen aangaan. Dit leidt tot meer draagvlak en betere eindresultaten. Onze ambities op gebied van duurzame mobiliteit mogen niet leiden tot een geringere bereikbaarheid van belangrijke voorzieningen.

Specifiek Eindhovens

Daarnaast is er nog een aantal factoren die we specifiek op dit moment en in deze stad belangrijk vinden en die we extra waarderen. Het gaat dan om de zichtbaarheid van de duurzame successen, de duurzaamheid van de betrokken partijen zelf (hun MVO beleid) en het aansluiten bij het DNA van Eindhoven: TDK (technologie, design en kennis). Wat dat laatste betreft sluit innovatie daar dus goed bij aan.

Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen
MVO is een integrale visie op een duurzame bedrijfsvoering. Een bedrijf dat maatschappelijk verantwoord onderneemt, maakt bij iedere bedrijfsbeslissing een afweging tussen de verschillende maatschappelijke en economische effecten hiervan, en houdt hierbij rekening met stakeholderbelangen. Elke bedrijfsbeslissing heeft immers invloed op de stakeholders (belanghebbenden) van een bedrijf. Dat kunnen medewerkers of klanten zijn, maar bijvoorbeeld ook omwonenden, leveranciers, investeerders en ook 'de maatschappij' in algemene zin.

In het plan is veel aandacht voor duurzaamheid (zie ook paragraaf 4.6), maar ook voor de gezondheid van de gebruikers. Licht en groen zijn de drijvende factoren in het plan.

Karakteristiek voor het gebouw zijn de balkons met veel ruimte voor planten. Hierdoor heeft de gebruiker op elke verdieping toegang tot zijn eigen groene buitenruimte. Hoge verdiepingsvloeren en een gevel met veel glas zorgen voor veel natuurlijk licht en vergezichten. Dit alles komt ten goede aan de gezondheid van de gebruikers. Het bevorderen van het gebruik van de trap, kans bieden aan flora en fauna zijn voorbeelden van het stimuleren van gezondheid en de biodiversiteit. De duurzaamheidsambitie is om een BREAAM en een WELL certificering te behalen.

De gevel is opgebouwd uit keramische geglazuurde elementen. Dit is een materiaal wat goed verouderd en dus toekomstbestendig is. Op deze manier is de uitstraling van het gebouw ook voor een langere tijd gewaarborgd. In de overige gebruikte materialen wordt er extra aandacht besteed aan het gebruik van milieu-vriendelijke materialen.

Klimaatrobuust ontworpen

Het ontwerp ondersteunt de ambitie van de gemeente Eindhoven om hydrologisch neutrale stedelijke gebieden te maken en om het wateroverlast op piekmomenten te beperken. In het plan wordt er daarom rekening gehouden met een buffer voor de afwatering van regenwater bij heftige regenval. Uit de klimaattool van de gemeente Eindhoven blijkt dat er sprake is van een neutrale waterberging.

Energieoplossing

Het casco van het gebouw is energiezuinig en gasloos. De gevel is goed geïsoleerd met een minimale Rc-waarde van 4,5 en de daken en de vloer hebben een minimale Rcwaarde van 6,0. Met een warmtepomp wordt het gebouw in de winter door middel van vloer- en/of wandverwarming verwarmd en in de zomer wordt het gebouw gekoeld door middel van bodemkoeling. Het gebouw heeft een inpandige transformatorruimte aan de noordkant van het gebouw. In de kelder van het gebouw bevindt zich een WKO-installatie, CVverdeelruimte en sprinklerinstallatie met bassin. Op het dak wordt er door middel van pv-panelen elektriciteit opgewekt. Op een externe locatie staan nog extra pv-panelen om het gebouw van voldoende duurzame elektriciteit te voorzien.

Afvalinzameling

In het gebouw is er een aparte ruimte gereserveerd voor de opslag van recyclebaar en overig afval. Deze is gesitueerd aan de expeditie ruimte. Deze ruimte is circa 20 m² groot. In de tijdelijke situatie blijven de ondergrondse afvalcontainers gehandhaafd. In de definitieve situatie moet er nog worden gezocht naar een geschikte plek.

Gezonde verstedelijking

Op iedere verdieping is er een balkon met veel planten die zo veel mogelijk gedurende het hele jaar blad hebben. Deze geven het gebouw en het aanliggende plein een aantrekkelijke gevel. De plint is zo ingericht dat er een royale horecavoorziening aan het plein kan worden gemaakt. Om het verblijfgebied tussen de gebouwen zo veel mogelijk te stimuleren is de hoofdentree van gebouw A aan de Zuidzijde tegenover ‘The Student Hotel’ gepositioneerd.

Openbare (toegankelijke) ruimte

Voor het gehele gebied van het Stationsplein tot aan de Dommel (inclusief de Stationsweg en de Gender) is er een integraal inrichtingsplan (concept) gemaakt voor het openbaar gebied. Hierbij worden de gebouwen in het plan Lichthoven door middel van een sterk vergroend openbaar dek met elkaar verbonden.

Het dek ligt op een half-verdiepte parkeergarage, waardoor het 1,5 m hoger dan het maaiveld ligt. Op het dek staan verhoogde bakken waar de planten in staan. Deze ‘groene’ bakken zorgen voor meer bergingscapaciteit in het geval van extreme regenval. Ook op andere manieren wordt er ruimte gemaakt voor meer bergingscapaciteit: zo wordt de Gender naar de oppervlakte gehaald, zodat deze gebruikt kan worden als overstort voor het rioleringsstelsel en afwateringkanalen van de stad. Hulpdiensten kunnen de gebouwen bereiken via de spoorzijde of de Stationsweg.

Het (industriële) verleden van Eindhoven heeft zijn sporen in de bodem nagelaten. In de afgelopen jaren heeft op zeer veel locaties in Eindhoven om diverse redenen milieukundig bodemonderzoek plaatsgevonden, bijvoorbeeld in het kader van het verlenen van bouwvergunningen of in het kader van de aan- of verkoop van bouwlocaties. Uit al deze onderzoeken blijkt dat op diverse locaties in Eindhoven de bodem is verontreinigd of verontreinigd is geweest. Het komt echter zelden voor dat er sprake is van risico's voor de gezondheid van mensen als gevolg van bodemverontreiniging.

In het gebied Lichthoven waarvan Gebouw A deel uitmaakt zijn in het verleden diverse onderzoeken uitgevoerd. Uit deze onderzoeken blijkt dat de bodem op het hele terrein licht tot matig verontreinigd is met enkele zware metalen en polycyclische aromatische koolwaterstoffen. Dergelijke verontreinigingen hoeven niet gesaneerd te worden. Indien ten behoeve van de herontwikkeling grond afgevoerd moet worden, worden de verontreinigingen min of meer automatisch verwijderd. In de noordoost hoek van het terrein (gelegen buiten onderhavig plangebied) is een kleine maar sterke verontreiniging met lood in de grond aanwezig. Deze verontreiniging dient voorafgaand of tijdens de ontwikkeling van dat gedeelte van het terrein gesaneerd te worden.

_{Figuur 4.2: locatie globale verontreiniging in noordoosthoek van Lichthoven.}

Ter plaatse van het plangebied is specifiek bodemonderzoek uitgevoerd. In eerste instantie is een vooronderzoek uitgevoerd. De rapportage van dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 8 bij deze toelichting. Op basis van dat vooronderzoek blijkt, dat er sprake is van voormalige en/of huidige bodembelasting op de locatie, waardoor het vermoeden van bodemverontreiniging aanwezig is. Dit in verband met de aanwezigheid van de puinhoudende grond en het vulzand. Op basis van de huidige informatie zijn een aantal deellocaties geïdentificeerd. Indien op termijn grond afgevoerd zal worden, kan onderzoek naar PFAS noodzakelijk zijn.

Naar aanleiding van de bevindingen in het vooronderzoek is een verkennend bodemonderzoek en asbest in puin uitgevoerd (bijlage 9). Uit dit onderzoek blijkt dat de bodem voornamelijk bestaat uit zwak tot sterk siltig, zeer fijn tot matig grof zand. De ondergrond is plaatselijk zwak gleyhoudend. Op de onderzoekslocatie is in verschillende gradaties puin aanwezig, variërend tussen zwak puinhoudend en sterk puinhoudend. Daarnaast is een halfverharding van puingranulaat (dikte 50-70 cm) aanwezig. De locatie is onderzoek op basis van de strategie 'verdacht'.

Verkennend bodemonderzoek

De bovengrond is licht verontreinigd met cadmium, minerale olie, PCB en PAK. Het grondwater is licht verontreinigd met molybdeen. De vooraf gestelde hypothese, dat de onderzoekslocatie als "verdacht" dient te worden beschouwd wordt, op basis van de onderzoeksresultaten, bevestigd. Gelet op de aard en mate van verontreiniging, bestaat er géén reden voor een nader onderzoek.

PFAS

In zowel de toplaag en de ondergrond is PFOA en PFOS aangetroffen boven de detectielimiet. Getoetst aan het ‘’Tijdelijk handelingskader voor hergebruik PFAS-houdende grond en baggerspecies’’ voldoet de bodem indicatie aan de klassen ‘’Landbouw/Natuur’’.

Verkennend onderzoek asbest in de bodem

Er zijn op het maaiveld geen asbestverdachte materialen aangetroffen. In de bodem zijn zintuiglijk in de fractie > 20 mm geen asbestverdachte materialen aangetroffen. Analytisch is in de fractie < 20 mm eveneens geen asbest aangetoond. Op basis van de onderzoeksresultaten wordt gesteld dat er geen aanleiding bestaat tot het uitvoeren van een nader onderzoek asbest in bodem/puin. In geval van grondwerkzaamheden op de locatie behoeven er ten aanzien van asbest geen specifieke maatregelen te worden getroffen.

Conclusie

Op basis van de onderzoeksresultaten kan worden gesteld dat er geen milieuhygiënische belemmeringen zijn voor de beoogde ontwikkeling.

De Wet Natuurbescherming, hierna Wnb, biedt bescherming aan Natura 2000-gebieden, soorten en houtopstanden, hout en houtproducten. Aanwezigheid van beschermde gebieden of beschermde soorten en/of hun beschermde leefomgeving kan van invloed zijn op de uitwerking van bestemmingen. In het onderhavig plangebied liggen geen Natura 2000-gebieden. In het kader van onderhavig plan worden ook geen negatieve effecten verwacht op elders gelegen Natura 2000-gebieden. Onderhavig bestemmingsplan maakt ontwikkelingen mogelijk die mogelijk gevolgen kunnen hebben voor de gunstige staat van instandhouding van beschermde planten- of diersoorten.

Ten behoeve van deze ontwikkeling zijn in het kader van de Wet natuurbecherming twee onderzoeken uitgevoerd. Een onderzoek naar de gevolgen van stikstofuitstoot ter plaatse van beschermde natuurgebieden en een quickscan flora en fauna uitgevoerd. De rapportage van het onderzoek naar Stikstof is opgenomen in bijlage 10. De rapportage van de quickscan maakt als Bijlage 11 onderdeel uit van de toelichting. In onderstaande paragraven wordt ingegaan op de resultaten.

Het plangebied maakt geen deel uit van beschermde gebieden onder het Natuur Netwerk Brabant (hierna NNB). In de directe omgeving van het plangebied zijn ook geen beschermde gebieden die deel uitmaken van het NNB. Het dichtstbijzijnde NNB betreft de Dommel door Eindhoven, gelegen op ruim 180 meter afstand oostelijk van het plangebied. Gezien deze afstand van het plangebied tot de Dommel en verder weg gelegen gebieden en de mate waarin gebieden binnen een kilometer van het plangebied al verstoord zijn door licht, geluid en optische verstoring, is van externe werking ten aanzien van NNB-gebieden geen sprake.

Op grond van artikel 2.1 van de Wet natuurbescherming kunnen natuurgebieden of andere gebieden die belangrijk zijn voor flora en fauna, door de Minister worden aangewezen ter uitvoering van de Vogelrichtlijn- en/of Habitatrichtlijn, de zogeheten Natura 2000-gebieden. Bij de aanwijzing van een Natura 2000-gebied worden voor het gebied instandhoudingsdoelstellingen voor te beschermen soorten en/of habitats vastgesteld. Conform artikel 2.7 lid 2 van de Wet natuurbescherming is het verboden om projecten of andere handelingen te realiseren of te verrichten die, gelet op deze instandhoudingsdoelstelling van een Natura 2000-gebied, de kwaliteit van de natuurlijke habitats en de habitats van soorten kunnen verslechteren, of een significant verstorend effect kunnen hebben op de soorten waarvoor het gebied is aangewezen.

Verder geldt dat een plan, dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten, significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, door een bestuursorgaan pas vastgesteld kan worden indien een passende beoordeling is gemaakt (artikel 2.7 lid 1 Wet natuurbescherming). Voor alle Natura 2000-gebieden geldt verder, op basis van artikel 1.11 van de Wet natuurbescherming, een zorgplicht. Iedereen dient voldoende zorg in acht te nemen voor deze gebieden. Dit houdt onder meer in dat men negatieve gevolgen voor deze gebieden zo veel mogelijk beperkt door het nemen van alle maatregelen die redelijkerwijs kunnen worden verwacht.

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van Natura 2000-gebieden. Het meest dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied ligt op circa 4,5 kilometer afstand van het plangebied en betreft Leenderbos, Groote Heide & Plateaux. Het gebied Strabrechtse Heide & Beuven ligt op 7 kilometer hemelsbreed. Door middel van AERIUS-berekeningen is onderzocht of als gevolg van het planvoornemen sprake is van stikstofdepositie op deze Natura 2000-gebieden.

Conclusie

Op basis van het onderzoek en de bijbehorende AERIUS-berekeningen wordt geconcludeerd dat zowel voor de aanlegfase als voor de gebruiksfase blijkt dat de nu gehanteerde grenswaarde van de stikstofdepositie van 0,00 mol/ha/j niet wordt overschreden. Daarnaast kunnen gezien de grote afstand tot natuurgebieden verstoring, verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten. Significante negatieve effecten op beschermde gebieden kunnen derhalve worden uitgesloten.

De quickscan heeft als doel de effecten op (mogelijk) aanwezige beschermde flora en fauna te toetsen alvorens de werkzaamheden gestart kunnen worden. Om te onderzoeken of de voorgenomen ontwikkelingen negatieve effecten hebben op beschermde soorten, is een veldbezoek uitgevoerd. Daarbij is beoordeeld of er mogelijk beschermde soorten in de invloedsfeer van het plangebied voorkomen en of de voorgenomen ontwikkelingen mogelijk in strijd zijn met de Wet natuurbescherming. Daarnaast is beoordeeld of er nader onderzoek nodig is om de aan- of afwezigheid van beschermde soorten uit te sluiten en of er een ontheffing nodig is voor de uitvoering van de werkzaamheden. De quickscan flora- en fauna is toegevoegd in bijlage 11.

Grondgebonden zoogdieren

Tijdens het veldbezoek zijn geen grondgebonden zoogdieren waargenomen. Uit gegevens van de NDFF blijkt dat er in de afgelopen 10 jaar de soorten eekhoorn, ree en steenmarter in de omgeving van het plangebied zijn waargenomen (NDFF, 13 november 2019). Voor ree geldt een provinciale vrijstelling van de verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming in het kader van de voorgenomen werkzaamheden. Andere algemene soorten zoals muizen en egel worden ook verwacht in het plangebied, maar hiervoor geldt ook een provinciale vrijstelling. Eekhoorn en steenmarter zijn beschermd onder de Wet natuurbescherming. Binnen het plangebied bevindt zich echter geen geschikt leefgebied voor eekhoorn door het ontbreken van bomen. Ook steenmarter wordt niet verwacht gezien de afwezigheid van geschikte gebouwen en schuilmogelijkheden. Negatieve effecten op eekhoorn en steenmarter worden niet verwacht. Aanvullend onderzoek of ontheffingsaanvraag is voor deze soortgroep niet nodig.

Vleermuizen

Uit gegevens van de NDFF van de afgelopen 10 jaar blijkt dat de soorten bosvleermuis, gewone dwerg-vleermuis, laatvlieger, meervleermuis, ruige dwergvleermuis en watervleermuis in de omgeving van het plangebied zijn waargenomen (NDFF, 13 november 2019). Gewone dwergvleermuis, laatvlieger en meervleermuis zijn gebouwbewonende vleermuizen. Ruige dwergvleermuis gebruikt zowel gebouwen als bomen als verblijfplaats. Watervleermuis gebruikt voornamelijk in de zomer bomen als verblijfplaats. Er zijn geen gebouwen die worden gesloopt en er staan geen bomen op het terrein. Negatieve effecten op verblijfplaatsen van vleermuizen worden niet verwacht. Verder maakt het plangebied mogelijk deel uit van het foerageergebied van verschillende soorten vleermuizen, maar dit betreft slechts een marginaal deel van het totale foerageergebied. Vliegroutes worden niet verwacht door het ontbreken van lijnvormige, opgaande structuren. Aanvullend onderzoek of ontheffingsaanvraag is voor deze soortgroep niet nodig.

Vogels

Aan de rand van het plangebied kunnen vogelsoorten, waarvan het nest niet jaarrond beschermd is, broeden in de bomen. Het zodanig verstoren van broedende vogels dat deze het nest verlaten, is verboden. Het vellen van bomen of verwijderen van vegetatie dient dan ook buiten het broedseizoen te gebeuren. Het broedseizoen loopt grofweg van 15 maart tot 15 juli.

Tijdens het veldbezoek zijn geen vogels met jaarrond beschermde nesten aangetroffen. Uit gegevens van de NDFF van de afgelopen 10 jaar blijkt dat de soorten gierzwaluw, grote gele kwikstaart, huismus, roek en slechtvalk in het plangebied en de omgeving zijn waargenomen (NDFF, 13 november 2019). Deze worden niet verwacht in het plangebied door het ontbreken van geschikt leefgebied. Aanvullend onderzoek of ontheffingsaanvraag is voor deze soortgroep niet nodig.

Reptielen, amfibieën, vissen en ongewervelden

Het plangebied is ongeschikt voor beschermde reptielen, amfibieën, vissen en ongewervelden. Beschermde soorten van deze soortgroepen zijn binnen het plangebied niet te verwachten, aangezien het plangebied niet voldoet aan de eisen die deze soorten stellen aan hun leefomgeving. Aanvullend onderzoek of een ontheffingsaanvraag is voor deze soortgroepen niet nodig.

Planten

Er zijn geen beschermde planten aangetroffen in het plangebied en deze worden ook niet verwacht. Het plangebied biedt geen geschikte standplaatsen voor beschermde plantensoorten. Aanvullend onderzoek of een ontheffingsaanvraag is voor deze soortgroep niet nodig.

Sloop voormalige postkantoor

Voor de sloop van het voormalige postkantoor is een ontheffing verleend. In het kader van deze ontheffing zijn er op VDMA-terrein tijdelijke maatregelen getroffen. Bij de realisatie van Lichthoven A worden er faunavoorzieningen gerealiseerd. De ontwikkeling voorziet in:

• 20 voorzieningen voor vleermuizen;
• 12 verblijfplaatsen voor huismussen;
• 40 verblijfplaatsen voor gierzwaluwen.

Conclusie soortbescherming

In het plangebied en de directe omgeving komen geen beschermde soorten voor en worden ze niet verwacht. Er hoeft geen aanvullend onderzoek uitgevoerd te worden.

Ter compensatie van eerder getroffen tijdelijke maatregelen worden bij de realisatie van Lichthoven A faunavoorzieningen gerealiseerd.

In Nederland bestaat geen specifiek juridisch kader voor trillingen zoals geld voor geluid met de Wet Geluidhinder. Het juridisch kader wordt door wetgeving bepaald, welke niet specifiek voor trillingen is bestemd. Partijen kunnen elkaar in geval van trillingshinder of -schade civielrechtelijk aanspreken op basis van onrechtmatige daad. Hierbij wordt aangetekend dat in dergelijke geschillen de rechter tegenwoordig verder kijkt dan het pure causale verband tussen trillingen en het geclaimde gevolg (hinder of schade). Van minstens even groot belang voor de uitkomst van dergelijke zaken is de mate waarin partijen deskundig zijn en zich redelijk en zorgvuldig hebben opgesteld. Partijen die terzake deskundig zijn (grote opdrachtgevers van infrastructurele werken, bouwbedrijven, grote beheerders van infrastructuur) hebben een zwaardere plicht waar het betreft het informeren van de andere partij, het instellen van onderzoeken en het overwegen van alternatieven. Het principe dat de partij die eist ook moet bewijzen geldt altijd maar in de praktijk wordt deze bewijsplicht door de rechter aanzienlijk lichter gewogen, zeker als de deskundige partijen zich weinig zorgvuldig hebben opgesteld. In het ruimtelijk spoor is het kader de Wet ruimtelijke ordening. Daarom dienen voor het aspect trillingen bestemmingen ruimtelijk zorgvuldig te worden gescheiden.

Verder is de jurisprudentie met betrekking tot meetrichtlijnen en normstelling van belang. In de gebruiksfase van de infrastructuur is de SBR B richtlijn "hinder voor personen in gebouwen" als normstelling te hanteren. Ook is de SBR A richtlijn "schade aan gebouwen" als normstelling te hanteren met betrekking tot de aanlegfase. De beoordelingssystematiek in de SBR B richtlijn "hinder voor personen in gebouwen" kent streefwaarden.

Om inzicht te krijgen in het trillingsrisico is trillingsonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is toegevoegd in bijlage 12. Uit trillingsmetingen op de bouwkavel, de overdrachtsmetingen aan TSH en daarop gebaseerde prognoses wordt geconcludeerd dat het huidige spoorgebruik niet tot trillingshinder hoeft te leiden in het nieuw te bouwen kantoorgebouw. Als er een gebouw wordt gezet met een betonnen draagconstructie en vloeren met een stijfheid zodanig dat de laagste buig-eigenfrequentie tenminste 12 Hz bedraagt, dan zullen hooguit licht voelbare trillingen optreden tijdens goederentreinpassage. Er wordt dan ruim voldaan aan de SBR-B voor kantoren. Voor een gebouw met een stalen draagstructuur en betonvloeren met grote overspanningen zijn wel goed voelbare trillingen te verwachten en is niet geheel zeker of voldaan kan worden aan de streefwaarden uit de SBR-B voor kantoren. Indien voor deze optie wordt gekozen is nader onderzoek noodzakelijk.

In het ontwerp van het kantoorgebouw zal rekening worden gehouden met de bovenstaande conclusies uit het trillingsonderzoek waardoor trillingshinder kan worden uitgesloten. Het aspect trillingen staat de voorgenomen ontwikkeling niet in de weg.

Doel van de waterparagraaf is de component water in een zo vroeg mogelijk stadium een plaats te geven in het besluitvormingsproces voor ruimtelijke plannen. Daarin zijn zowel de actuele waterhuishouding in het plangebied beschreven als de watereisen waaraan ontwikkelingen (binnen de gestelde randvoorwaarden van het bestemmingsplan) moeten voldoen. Ruimtelijke plannen moeten onder meer worden getoetst aan het criterium "hydrologisch neutraal" conform het landelijke en lokale waterbeleid.

Met deze waterparagraaf wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 1, onder b en c van het Besluit ruimtelijke ordening.

In 2009 is de Waterwet in werking getreden. Deze wet regelt het beheer van oppervlakte- en grondwater en is gericht op de samenhang met de ruimtelijke ordening. De wet kent een vergunningstelsel (watervergunning).

Het Waterplan is een plan dat is opgesteld door de gemeente Eindhoven, Waterschap De Dommel, de provincie Noord-Brabant en het (drink)waterleidingbedrijf Brabant Water. Het plan omvat drie delen. Het "Visiedocument" (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 januari 2004) geeft het gezamenlijke streefbeeld van de waterpartijen weer. De onderdelen "Taken en Bevoegdheden" en "Maatregelen" zijn achterhaald.

Ten zuiden van het plangebied en ten zuiden van The Student Hotel is momenteel de ondergrondse Gender gelegen. In de toekomst is het de bedoeling dat de verbinding tussen de Gendervijver aan de Willem de Rijkelaan en de Dommel aan de Dommelstraat deels ondergronds maar ook deels bovengronds wordt aangelegd. In de huidige situatie zijn twee ondergrondse tracédelen reeds gerealiseerd; vanaf de Gendervijver tot en met de Willemstraat en ter hoogte van het 18 Septemberplein. De overige delen dienen nog uitgevoerd te worden. Ter hoogte van Lichthoven zal de Gender bovengronds aangelegd worden met een stuwpeil van NAP +14,8m met fluctuaties tot NAP +15,0m. Het streefpeil in de Gendervijver ligt op een hoogte van NAP +15,3m.

Ter plaatse van het plangebied ligt in de huidige situatie een ondergrondse leiding van ø1500mm overgaand naar ø500mm. De overkluisde Gender stort momenteel middels een leiding ø500mm over op het hemelwaterstelsel (400/600mm), voorheen in gebruik als gemengd stelsel. Het hemelwaterstelsel heeft vervolgens een kleine overstortmogelijkheid (ø315mm) op de Dommel.

Het gemiddelde peil in de Dommel in de zomer ligt op NAP +14,11m; in de winter is het gemiddelde peil NAP +14,16m. De verwachting is dat het peil in de Dommel bij een T=100-situatie tot NAP+15,81m zal stijgen (bij T=1-situatie tot NAP +14,83m; bij T=10 tot NAP +15,6m) Om ervoor te zorgen dat het water in de Gender en de Gendervijver voldoende ververst wordt, wordt vanuit het afwateringskanaal water ingelaten met een debiet van 0,15m3/s.

Ter plaatse van het plangebied is momenteel geen verharding aanwezig. In de voormalige situatie was het plangebied wel geheel verhard en bebouwd door het PTT-gebouw en het daarbijbehorende parkeerterrein.

De gegevens met betrekking tot de bodemopbouw en geohydrologie zijn ontleend aan beschikbare onderzoeksgegevens, de Grondwaterkaart van Nederland (dienst Grondwaterverkenning TNO) en Dinoloket (Hydrogeologisch model REGIS II).

In figuur 5.1 is een dwarsdoorsnede van de regionale bodemopbouw weergegeven uit het digitaal grondwatermodel REGIS II van Dinoloket. Opgemerkt wordt dat de onderzoekslocatie gelegen is in een voormalig beekdal van de Gender. Hierdoor kan de lokale bodemopbouw ter plaatse van de onderzoekslocatie anders zijn dan in de directe omgeving zoals is weergegeven in de regionale bodemopbouw.

_{Figuur 5.1: Dwarsdoorsnede regionale bodemopbouw (Bron: Dinoloket)}

Uit de gegevens blijkt dat per plaatse van het plangebied een slecht doorlatende, holocene toplaag aanwezig is met een dikte van circa 2 à 3 meter. De bodem bestaat uit een deklaag van ca. 20m tot 25m dik, bestaande uit matig fijne tot matig grove zandlaag (Formatie van Boxtel). Op 15 tot 20 meter minus maaiveld worden ook leemlagen aangetroffen. Onder de deklaag bevindt zich het eerste watervoerend pakket (formatie van Sterksel).

De grondwaterstromingsrichting in de deklaag lijkt oost-noordoostelijk te zijn. De grondwaterstromingsrichting in het eerste watervoerende pakket is regionaal noordoostelijk maar kan in de omgeving beïnvloed zijn door lokale grondwateronttrekkingen zoals de WKO ter plaatse van het Centraal station.

Op basis van het grondwatermeetnet van de gemeente Eindhoven (peilbuis B07 Hermanus Boexstraat en peilbuis B51G2567 Mathildestraat) is de gemiddelde grondwaterstand bepaald op NAP +14,7m. In figuur 5.2 is een overzicht gegeven van de gemiddelde grondwaterstand rondom het plangebied.

_{Figuur 5.2: Overzicht isohypsen gemiddelde grondwaterstand in m+NAP}

Binnen het plangebied vindt geen grondwateronttrekking plaats en is niet gelegen in een boringsvrije zone van het grondwaterbeschermingsgebied.

Het toekomstig plangebied (locatie A) zal volledig verhard worden uitgevoerd. Het bouwplan betreft de bouw van één kantoortoren aan de spoorzijde. De nieuwe ontwikkeling A zal haar afval- en hemelwater gescheiden op de erfgrens aanbieden, waarbij het afvalwater wordt geloosd op het gemengde rioolstelsel ten noordwesten van het totale plangebied (A t/m H) bij het Stationsplein. Het hemelwater wordt tijdelijk via de gemeentelijke riolering in de Stationsweg afgevoerd. Over de definitieve afwatering van het hemel- en afvalwater dienen afspraken gemaakt te worden in samenspraak met de gemeente. Hiervoor levert de ontwikkelaar een rioleringsplan voor de gehele ontwikkeling (A t/m H), waarbij aan het waterschapsbeleid “hydrologisch neutraal ontwikkelen' voldaan wordt.

Voor ontwikkeling van locatie A vindt uitbreiding van verharding plaats. Bij de ontwikkeling van het totale plangebied (A t/m H) is ook sprake van uitbreiding van verharding. Bij de uitwerking van dit deel van het plan zal de compensatie worden vormgegeven.

Bij de realisatie van de ontwikkeling neemt het verhard oppervlak binnen het plangebied van toe. Op basis van de rekentool van de gemeente Eindhoven is de waterbergingsopgave berekend. De berekening is opgenomen in Bijlage 13 bij deze toelichting. Hetplangebied heeft een oppervlakte van 2.149 m². Dit oppervlakte is verdeeld in:

• 1.154 m² (traditioneel dak)
• 320 m² (nieuw particulier groen)
• 411 m² (gesloten of open bestrating)
• 264 m² (halfverharding)
• 914 m² (geveloppervlakte boven 30 m bezien vanuit het zuidwesten)

De berekening resulteert in een (nog) te realiseren waterbergingsopgave van 105,9 m³

Compensatie is in deze fase daarom noodzakelijk. Binnen het totale plangebied van Lichthoven (A t/m H) neemt het verhard oppervlak toe. Om deze toename te compenseren zijn hemelwaterbergende en -vertragende voorzieningen noodzakelijk.

Het planvoornemen voorziet in de realisatie van waterberging in ondergrondse voorzieningen met een capaciteit van 125 m³ met leegloop op het gemeentelijk riool. Daarnaast worden ter compensatie 3 bomen aangeplant en in totaal 72 faunavoorzieningen getroffen. Met de genomen extra maatregelen is de waterbergingsopgave tot -0,5 m³ teruggebracht en wordt aan de opgave voldaan.

De ontwikkelaar gaat de wateropgave verder uitwerken in het rioleringsplan. Daarbij wordt minimaal aan het beleid “hydrologisch neutraal ontwikkelen' van het waterschap voldaan. Het plan voor de afwatering van het totale plangebied moet gereed en goedgekeurd zijn alvorens het bouwplan van de nieuwe woontoren ingediend wordt.

Bij de inrichting-, bouw- en beheerfasen worden zo min mogelijk vervuilende stoffen toegevoegd aan de bodem en het grond- en oppervlaktewatersysteem. Blootstelling van uitloogbare bouwmaterialen zoals zink, koper en lood aan hemelwater moet tot een minimum beperkt worden. Ook een gifvrij beheer van de buitenruimte en daktuin (weg- en groenbeheer) levert een belangrijke positieve bijdrage aan de waterkwaliteit en dient aandacht te krijgen bij het uitwerken van het beheersplan voor de ontwikkeling.

De nieuwe ontwikkeling zal haar afval- en hemelwater gescheiden op de erfgrens aanbieden, waarbij het afvalwater wordt geloosd op het gemengde rioolstelsel ten noordwesten van het totale plangebied (A t/m H) bij het Stationsplein. Het hemelwater wordt tijdelijk via de gemeentelijke riolering in de Stationsweg afgevoerd. De aansluitingen op het gemeentelijke stelsel vinden in overleg met de gemeente Eindhoven plaats. De ontwikkelaar dient de wateropgave verder uit te werken in het rioleringsplan. Het plan voor de afwatering van het totale plangebied moet gereed en goedgekeurd zijn alvorens het bouwplan van ontwikkeling A wordt ingediend. In dit bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen waarmee zeker wordt gesteld dat er voldoende waterberging wordt aangelegd (zie ook paragraaf 6.4)

Op 9 november 2020 heeft Waterschap De Dommel in het kader van het wettelijk vooroverleg (zie paragraaf 9.2) advies uitgebracht. De reactie op dit advies is verwerkt in deze paragraaf. Een integrale reactie op het advies is opgenomen in bijlage15.

Het bestemmingsplan "Lichthoven fase 1 (kavel A)" is te typeren als een gedetailleerd plan. De methodiek van het bestemmingsplan is gebaseerd op de SVBP2012. Waar dat noodzakelijk is wordt afgeweken van de standaard en is specifiek ingespeeld op de situatie binnen het onderhavige plangebied.

Er is, conform de Wro, gekozen voor een analoge en digitale verbeelding van het plan. Aan de bestemmingen zijn bouw- en gebruiksregels gekoppeld die direct inzichtelijk maken welke ontwikkelingen zijn toegestaan. Verbeelding en regels bieden een directe bouwtitel voor bebouwing en gebruik. Al dan niet in combinatie met een nadere - eisen - regeling.

Op de analoge en digitale verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien en voor zover hier in de regels naar wordt verwezen. In verband met de leesbaarheid is het plan op een topografische ondergrond getekend. De bestemmingen en de aanduidingen zijn ingedeeld in hoofdgroepen volgens de SVBP2012 en zijn op de verbeelding opgenomen in het renvooi. Opgemerkt wordt dat de analoge en digitale verbeelding qua verschijning van elkaar verschillen. Dit heeft ermee te maken dat de manier van raadplegen anders is. De digitale verbeelding is juridisch bindend.

De planregels zijn ondergebracht in inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en overgangs- en slotregels. DeInleidende regels bestaan uit begrippen en de wijze van meten. Dit is om te voorkomen dat er discussie ontstaat over de interpretatie van de regels. In"Artikel 1 Begrippen" wordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als in de regels begrippen voorkomen die niet in dit artikel zijn opgenomen, dan geldt hiervoor de uitleg/interpretatie conform het normale taalgebruik. In "Artikel 2 Wijze van meten" zijn de te gebruiken meetmethodes opgenomen. De regels bij de bestemmingen worden hierna afzonderlijk toegelicht.

In geval meerdere dubbelbestemmingen en gebiedsaanduidingen gelijktijdig van toepassing zijn op een gebied of in het geval dat er meerdere bepalingen van toepassing zijn binnen één bouwperceel, geldt dat deze bepalingen qua rangorde gelijk zijn aan elkaar. Dit betekent dat aan alle voorwaarden uit de relevante bepalingen voldaan moet worden. Logischerwijs heeft dit tot gevolg dat de meest beperkende bepaling geldt.

Bestemming `Gemengd´ (Artikel 3)

Deze bestemming voorziet in een veelheid aan functies, die onderling uitwisselbaar zijn. Binnen het plangebied wordt een nieuw kantoorgebouw mogelijk gemaakt. In de regels wordt voor de functie kantoor een maximum oppervlak van 13.650 m² vastgelegd. Daarnaast wordt ook een commerciële functie mogelijk gemaakt van maximaal 500 m² ten behoeve van een gewenste levendige plint. Hierbij kan worden bijvoorbeeld worden gedacht aan een openbare horecagelegenheid, detailhandel (geen supermarkt) of bedrijven met een publiekgerichte functie. Omdat al deze functies met een maximum oppervlak van 500 m² mogelijk moeten zijn, is gekozen voor de bestemming 'Gemengd'.

De kantoorfunctie wordt mogelijk gemaakt op deze kantoorvestiging waarbij sprake is van meer dan beroepsuitoefening aan huis.

De grenzen van de bouwvlakken zijn ook in dit geval dusdanig gesitueerd dat enige uitbreiding van de bebouwing mogelijk is. Kantoren die zijn gelegen in centrum-/concentratiegebied, zijn in dit geval dus meegenomen in de bestemming Gemengd.

Bestemming `Verkeer - Verblijfsgebied” (Artikel 4)

Het gaat bij deze bestemming om de wegen die primair dienen c.q. zullen dienen voor de ontsluiting van de aangrenzende of nabijgelegen gronden, zoals winkelerven, pleinen, woonstraten, woonerven en paden. Ook is deze bestemming bedoeld voor de parkeerterreinen en voor de groenstrookjes die een onderdeel zijn van de straatinrichting.

De ondergrondse parkeergarage (incl. bijbehorende bebouwing) is toegestaan binnen de aanduiding 'parkeergarage'. Ook is binnen de bestemming een (ondergrondse) expeditieruimte (incl. bijbehorende bebouwing) toegestaan.

Onder de Algemene regels zijn opgenomen de Anti-dubbeltelregel, de Overige regels en deAlgemene afwijkingsregels.

Voorwaardelijke verplichting waterberging

In de overige regels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de aanleg van waterberging bij de bouw van bouwwerken. Op grond van deze verplichting mag er alleen gebouwd worden als er voldoende waterberging is aangelegd, eventueel in combinatie met andere maatregelen die bijdragen aan het klimaatbestendig maken van de stad. Deze verplichting is ontleend aan paragraaf 5.5 en de beleidsregel “Klimaat robuust (her)inrichten en ruimtelijk ontwikkelen” in bijlage 5 van het Gemeentelijk Rioleringsplan Eindhoven 2019-2022 (verder: GRP). Bij bouwwerken met een oppervlakte van 150 m² of meer moet in principe een waterberging aangelegd worden tot 75 mm per m² oppervlakte van het bouwwerk. Voor bouwwerken met een oppervlakte tussen 50 m² en 150 m² geldt een lagere bergingseis: daar moet in principe worden voorzien in een waterberging tot 25 mm per vierkante meter bouwoppervlakte. In groenarme gebieden geldt een hogere eis, omdat daar een grotere opgave ligt.

Een deel van de vereiste waterberging kan worden gecompenseerd met andere maatregelen die in lijn zijn met het beleid voor klimaatadaptatie, dat is beschreven in de beleidsregel Klimaat robuust (her)inrichten en ruimtelijk ontwikkelen. Hierbij kan worden gedacht aan bijvoorbeeld het aanplanten van nieuwe bomen (die zorgen voor vasthouden van regenwater en beschaduwing) of het aanleggen van gevelgroen. De exacte omvang van de benodigde waterberging en de omvang van andere maatregelen is sterk afhankelijk van de kenmerken van het bouwplan en de locatie. De wijze waarop de benodigde maatregelen moeten worden bepaald, is uitgewerkt in de genoemde beleidsregel. Op basis van de rekentool van de gemeente Eindhoven is berekend dat de waterbergingsopgave 105,9 m³ zou moeten zijn (zie ook Bijlage 13). Het planvoornemen voorziet in de realisatie van waterberging in ondergrondse voorzieningen met een capaciteit van 125 m³ met leegloop op het gemeentelijk riool. Daarnaast worden ter compensatie 3 bomen aangeplant en in totaal 72 faunavoorzieningen getroffen. Met de genomen extra maatregelen is de waterbergingsopgave tot -0,5 m³ teruggebracht en wordt aan de opgave voldaan (zie ook paragraaf 5.4).

In de Overgangs- en slotregels zijn het Overgangsrecht en deSlotregel opgenomen.

Handhavingsnota Leefomgeving 2018-2021

In Eindhoven streven we naar een aantrekkelijke stad waar inwoners en bezoekers zich welkom, thuis en veilig voelen. Voor het behoud van een prettige leefomgeving zijn regels nodig. Het voorkomen van overtredingen en de bereidheid om regels na te leven heeft een hoge prioriteit. Hoe dit wordt vormgegeven staat in de 'nota Handhaving Leefomgeving 2018-2021'. De nota is op 27 februari 2018 door het college vastgesteld. Het is een integraal beleidsplan waarin op hoofdlijnen de keuzes voor het handhaven van de fysieke leefomgeving staan beschreven. Op basis van de nota wordt jaarlijks een uitvoeringsplan opgesteld waarin de aanpak wordt geconcretiseerd.

Uitgangspunten

Bij de vertaling van dit beleidskader naar een concreet, jaarlijks uitvoeringsplan worden een aantal uitgangspunten in acht genomen. De belangrijkste uitgangspunten zijn:

• Informatie gestuurd
  De gemeente Eindhoven ziet informatie gestuurde handhaving als een belangrijke pijler. Er zijn ontwikkelingen op het gebied van ICT en data analyse. Door gemeentelijke en andere informatiebronnen te ontsluiten, te analyseren en te combineren kunnen we een problematiek eerder (of preventief) en gerichter aanpakken.

• Gebiedsgericht
  Om optimaal in te kunnen spelen op vraagstukken van inwoners zet de gemeente Eindhoven binnen het ruimtelijk domein al geruime tijd in op gebiedsgericht toezicht. Dit doen we door - vanuit een actieve samenwerking met wijkteams - te kijken naar naleefgedrag, oorzaken en oplossingen gerelateerd aan geografische gebieden. Er zijn verschillende vragen, doelgroepen en belangen. Kennis wordt gedeeld en ervaringen van inwoners en bedrijven worden verzameld. Deze input is van invloed op de prioriteiten in het jaarlijkse uitvoeringsplan, waar mogelijk toegespitst op een specifieke wijk. Per wijk kunnen er dus op basis van gebiedsanalyses en bijvoorbeeld buurtcontracten verschillende bouwstenen zijn voor het uitvoeringsplan.

• Risico- en oplossingsgerichte benadering
  De gemeente Eindhoven benadert toezicht en handhaving risico- en oplossingsgericht. De prioriteiten worden in beginsel gebaseerd op een inschatting van de veiligheids- en gezondheidsrisico's voor inwoners. Ook aspecten als leefbaarheid, duurzaamheid en omgevingskwaliteit wegen in belangrijke mate mee. Daarnaast worden prioriteiten mede gebaseerd op wat inwoners en bedrijven belangrijk vinden. Eindhoven hecht eraan om vraagstukken waar mogelijk gezamenlijk op te lossen.
  Er zijn onderwerpen die in algemene zin aandacht vragen. Brandveilig gebruik van woongebouwen verdient (nog) meer aandacht, in de context van kwetsbare groepen die langer zelfstandig blijven wonen. Ook aanpak van jeugdoverlast, duurzaamheid en de bestaande bouw zijn voorbeelden. Er wordt gezocht naar de beste oplossing die nodig is voor het versterken van de veiligheid in de leefomgeving van onze inwoners. Hiermee ontstaat een risicoanalyse op basis waarvan vervolgens de prioriteiten binnen het toezicht worden gesteld.

• Consequent en doelmatig
  Uitvoeringsplannen en jaarverslagen bevatten een overzicht van de inzet en capaciteit voor handhaving. In het verlengde van informatie gestuurde en oplossingsgerichte handhaving vergt doelmatige handhaving een analyse van resultaten. Meetbare doelen om te beoordelen of de beschikbare capaciteit zo doelmatig mogelijk wordt ingezet. We beogen in de komende jaren een ontwikkeling door te maken in de vierslag capaciteit – prioriteit – risicoanalyse - nalevingsniveau. Dit moet onder andere leiden tot meer inzicht in de relatie tussen handhavingsinspanningen en het nalevingsniveau (effect).

Prioritering

De gemeente Eindhoven maakt keuzes om ervoor te zorgen dat de beschikbare capaciteit zo adequaat mogelijk wordt ingezet. Om goede prioriteiten te stellen is inzicht noodzakelijk in mogelijke problemen, de risico's en negatieve effecten. Hierdoor kan beter ingespeeld worden op de grootste ergernissen en notoire overtreders en draagt handhaving bij aan een verhoogd gevoel van veiligheid. Met inachtneming van de uitgangspunten zijn in de nota prioriteiten gesteld. Aan de hand van deze prioriteiten, het budget uit de programmabegroting, incidentele bestuurlijke prioriteiten en het naleefgedrag van burgers en bedrijven, wordt jaarlijks het uitvoeringsplan voor toezicht en handhavingsprogramma opgesteld.

Uitvoeringsplan

In het uitvoeringsplan wordt op hoofdlijnen opgenomen waar de capaciteit dat jaar wordt ingezet. Daarbij is een onderverdeling gemaakt in:

• Object en informatiegericht
  - Bouwen en Wonen
  - Openbare leefomgeving
  - Bedrijven

• Gebiedsgericht
  - Pilot Veiligheid en leefbaarheid
  - Actiegebieden

• Themagericht
  Bij ieder onderdeel worden jaarlijks een aantal belangrijke ontwikkelingen op het gebied van toezicht en handhaving opgenomen. Dat kan bijvoorbeeld gaan om woonoverlast bij de Activiteiten Bouwen & Wonen. Of duurzaamheid en energiebesparing bij de Activiteiten Bedrijven.

Bovengenoemde onderverdeling komt in elk uitvoeringsplan terug. Per jaar wordt aangegeven welke prioriteit een onderdeel heeft en hoeveel capaciteit er wordt ingezet.

Duidelijke regels

Om overtredingen te voorkomen en goed te kunnen handhaven is het belangrijk dat regels duidelijk zijn. Het moet duidelijk zijn wat wel en niet mag. Regels dienen niet voor verschillende uitleg vatbaar te zijn. Bij het opstellen van bestemmingsplannen is daarom gekozen voor een zo helder mogelijke juridische methodiek. De regels zijn zo geschreven, dat deze in de praktijk goed toetsbaar zijn. De juridische toelichting op het bestemmingsplan en de begrippenlijst geven nadere uitleg over de regels en over de begrippen die gebruikt worden.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan, waarin ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, dient de gemeenteraad eveneens een exploitatieplan vast te stellen. Dit heeft te maken met de wettelijke verplichting om de kosten; die de gemeente moet maken om deze ontwikkeling mogelijk te maken, te verhalen op de eigenaar/ontwikkelaar.

Van deze verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan kan worden afgezien indien het kostenverhaal op een andere manier is geregeld. Dit kan bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of door het afsluiten van een overeenkomst.

Ook kan er sprake zijn van zogenaamde “kruimelgevallen”. Het komt er hierbij op neer dat de door de gemeente te maken kosten beperkt zijn en de kosten verhaald kunnen worden via de legesverordening. Voorwaarde hierbij is dat er geen sprake is van fasering, locatie-eisen of eisen aan woningbouwcategorieën.

Er is in casu een anterieure overeenkomst afgesloten zodat er geen verplichting bestaat tot het vaststellen van een exploitatieplan.

Op grond van artikel 1.3.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet van het voornemen een bestemmingsplan voor te bereiden, kennis worden gegeven. De kennisgeving van de voorbereiding van onderhavig bestemmingsplan is geplaatst in Groot Eindhoven op XXX. De kennisgeving is tevens bij de officiële publicaties op de gemeentelijke website www.eindhoven.nl geplaatst. Er zijn geen stukken betreffende het voornemen ter inzage gelegd, noch de mogelijkheid open gesteld om zienswijzen tegen het voornemen in te dienen of instanties om advies te vragen.

Op grond van artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moeten burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met de rijks- en provinciale diensten die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

In het kader van het wettelijk vooroverleg is het concept ontwerpbestemmingsplan ingestuurd naar de overlegpartners.

De Gasunie heeft aangegeven geen opmerkingen te hebben op het plan. Waterschap De Dommel, de Veiligheidsregio, ProRail en de Stichting Bescherming Wederopbouwerfgoed Eindhoven hebben een reactie ingediend. De ingediende reacties en de reactie daarop zijn opgenomen in bijlage 15.

Naar aanleiding van de ingediende reacties is het bestemmmingsplan aangepast en is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor het aspect trillingshinder.

Per 1 oktober 2008 is de "Verordening Samenspraak en Inspraak gemeente Eindhoven 2008" in werking getreden. Het doel hiervan is het betrekken van burgers bij de besluitvorming.

Op 17 november 2020 is een informatieavond geoganiseerd. Tijdens deze avond is de gebiedsontwikkeling Lichthoven I toegelicht aan de hand van een presentatie. Daarnaast was er gelegenheid om vragen te stellen.

De informatieavond is bezocht door circa 65 personen. De gestelde vragen waren vooral informatief van aard. De presentatie en het verslag van de avond zijn opgenomen in bijlage16.

Het ontwerp van het bestemmingsplan heeft met ingang van donderdag 14 januari 2021 tot en met woensdag 24 februari 2021 op de gebruikelijke wijze ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is iedereen in de gelegenheid gesteld om schriftelijk of mondeling een zienswijze ten aanzien van het ontwerp van het bestemmingsplan kenbaar te maken.

Kennisgeving van de ter inzage legging en de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen is in de edities van de Staatscourant en het weekblad Groot Eindhoven van 13 januari 2021 gepubliceerd. Ook is kennis gegeven van de mogelijkheid om de digitale versie van het ontwerp bestemmingsplan via de gemeentelijke website www.eindhoven.nl/bestemmingsplannen en de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl te raadplegen.

Naar aanleiding van de ter inzage legging zijn 15 zienswijzen ontvangen.

het bestemmingsplan Lichthoven fase 1 (kavel A) met identificatienummer NL.IMRO.0772.80379-0302 van de gemeente Eindhoven.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een vrij beroep, dat in of bij een woongebouw wordt uitgeoefend, waarbij het woongebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Bijvoorbeeld gastouderopvang; detailhandel via internet zonder opslag en/of verkoop aan huis; of het enkel uitoefenen van een administratie ten behoeve van een bedrijf.

Onder vrije beroepen worden verstaan: (para)medische, juridische, therapeutische, ontwerp-technische, administratieve, sociaal-maatschappelijke, kunstzinnige en daarmee gelijk te stellen beroepen.

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

parkeernormen gepubliceerd op 3 oktober 2019 en in werking getreden op 4 oktober 2019.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

1. verspreid liggende woningen, woonschepen en woonwagens, voor zover zij niet behoren tot een Bevi-inrichting en met een dichtheid van maximaal twee woningen, woonschepen of woonwagens per hectare;
2. bedrijfswoningen, voor zover zij niet behoren tot een Bevi-inrichting;
3. kantoorgebouwen, hotels en restaurants, winkels en bedrijfsgebouwen voor zover zij niet onder het begrip kwetsbaar object vallen en voor zover zij niet behoren tot een bevi- inrichting;
4. sporthallen, sportterreinen, zwembaden en speeltuinen;
5. kampeerterreinen en andere terreinen bestemd voor recreatieve doeleinden, voor zover zij niet onder het begrip kwetsbaar object vallen;
6. objecten die met het onder a. tot en met e. genoemde gelijkgesteld kunnen worden uit hoofde van de gemiddelde tijd per dag gedurende welke personen daar verblijven, het aantal personen dat daarin meestal aanwezig is en de mogelijkheden voor zelfredzaamheid bij een ongeval, voor zover die objecten geen kwetsbare objecten zijn;
7. objecten met hoge infrastructurele waarde, waaronder in ieder geval telefoon- en elektriciteitscentrale of een gebouw met vluchtleidingsapparatuur, voor zover die objecten wegens de aard van de gevaarlijke stoffen die bij een ongeval kunnen vrijkomen, bescherming verdienen tegen de gevolgen van dat ongeval.

Besluit van 27 mei 2004, Stb. 250, houdende regels inzake milieukwaliteitseisen op het gebied van de externe veiligheid zoals deze luidde op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan.

bij bouwwerken: legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van ter visie legging van het ontwerp van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vergunning;

bij gebruik: legaal gebruik van grond en opstallen zoals aanwezig tijdens de inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een op zichzelf staand al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijke omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en/of zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Parkeervoorzieningen die uitsluitend bestemd zijn voor vaste gebruikers met een vaste plaats.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop), verkopen en leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Onder detailhandel wordt ook begrepen grootschalige detailhandel, volumineuze detailhandel, tuincentrum, internetwinkel/webwinkel, afhaalpunten en supermarkt.

bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van diensten aan derden, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder zijn begrepen kapperszaken, belwinkels, internetcafé, schoonheidsinstituten, fotostudio´s en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

het gebruiken, in gebruik geven of laten gebruiken.

een gebouw dat, op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt.

een bedrijf, waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt, één en ander al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie.

een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat dient voor het bestuurlijk/ambtelijk of bedrijfsmatig uitoefenen van juridische, financiële, administratieve en naar de aard daarmee gelijk te stellen werkzaamheden, zoals sociaal wetenschappelijke onderzoek of een architectenbureau.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door middel van handwerk dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend (niet zijnde prostitutie).

1. woningen, niet zijnde:
   1. verspreid liggende woningen, woonschepen en woonwagens, voor zover zij niet behoren tot een Bevi-inrichting en met een dichtheid van maximaal twee woningen, woonschepen of woonwagens per hectare;
   2. bedrijfswoningen;
2. gebouwen bestemd voor het verblijf, al dan niet gedurende een gedeelte van de dag, van minderjarigen, ouderen, zieken of gehandicapten, waartoe in ieder geval behoren:
   1. (psychiatrische) ziekenhuizen, bejaardenhuizen en verpleeghuizen;
   2. scholen;
   3. sociale werkplaatsen, of;
   4. gebouwen of gedeelten daarvan, bestemd voor dagopvang van minderjarigen;
3. gebouwen waarin meestal grote aantallen personen (> 50 pers.) gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig zijn, waartoe in ieder geval behoren:
   1. kantoorgebouwen en hotels met een bruto vloeroppervlak van meer dan 1.500 m² per object, voor zover zij niet behoren tot een Bevi-inrichting of;
   2. complexen waarin meer dan 5 winkels zijn gevestigd en waarvan het gezamenlijk bruto vloeroppervlak meer dan 1.000 m² bedraagt, voor zover zij niet behoren tot een Bevi-inrichting, en winkels met een bruto vloeroppervlak van meer dan 2.000 m² per winkel, voor zover in die complexen of in die winkels een supermarkt, hypermarkt of warenhuis is gevestigd en voor zover zij niet behoren tot een Bevi-inrichting;
4. kampeer- en andere recreatieterreinen bestemd voor het verblijf van meer dan 50 personen gedurende meerdere aaneengesloten dagen, voor zover zij niet behoren tot een Bevi-inrichting.

lijst met een onderverdeling van horeca-activiteiten naar de mate van mogelijke overlast voor de omgeving zoals opgenomen in Bijlage 1 Lijst van horeca-activiteiten behorende bij deze regels.

educatieve, medische, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van sport en sportieve recreatie, wooneenheden voor beschermd en/of verzorgd wonen en daarbij behorende voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening en openbaar bestuur. Onder maatschappelijke voorzieningen zijn tevens begrepen kinderdagverblijven, peuterspeelzalen en buitenschoolse opvang.

het ontplooien van activiteiten op een agrarisch bouwvlak die niet rechtstreeks de uitoefening van de agrarische bedrijfsvoering betreffen.

voorzieningen ten behoeve van algemeen nut in ruime zin zoals: voorzieningen / installaties ten behoeve van gas, water en elektriciteit, signaalverdeling, telecommunicatieverkeer, waterzuivering, waterbeheersing, waterhuishouding, vuil- en afvalverwerking, compostering, wijkverwarming, milieuvoorzieningen e.d.

met een parkeerbalans wordt de (on)balans berekend tussen parkeervraag en parkeeraanbod binnen een bepaald gebied. Vaak valt de parkeervraag van functies niet samen in de tijd. Gecombineerd gebruik van parkeerplaatsen is dan mogelijk (dubbelgebruik).

16,15 meter boven Nieuw Amsterdams Peil (N.A.P.).

de bouwlaag respectievelijk bouwlagen die boven de begane grondbouwlaag gelegen is/zijn.

de voor het publiek zichtbare en toegankelijke (besloten) winkelruimte ten behoeve van de detailhandel.

de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

De denkbeeldige lijn die strak langs de voorgevel wordt getrokken tot aan de zijdelingse perceelsgrenzen.

de toelaatbare waarde voor de geluidbelasting, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen.

voorziening voor het tijdelijk vasthouden van regenwater dat afstroomt vanaf de oppervlakte van een bouwwerk.

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit (zoals duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten, sloten, greppels en vijvers, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen etc.).

Wet van 16 februari 1979 (Stb. 99) houdende regels inzake het voorkomen of beperken van geluidhinder, zoals deze luidde op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

een aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van het bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, liftopbouwen, installatieruimten en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen wordt de overschrijding van de bouwgrens door ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, gevel- en kroonlijsten, gevelisolatie, ventilatiekanalen, reclameaanduidingen, luifels, erkers, balkons en overstekende daken e.d. buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouwgrens niet meer dan 1 meter bedraagt.

De voor `Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. werken, waaronder in ieder geval begrepen:
   1. kantoren;
   2. dienstverlening;
2. publieksgerichte functies, waaronder in ieder geval begrepen:
   1. horecabedrijven genoemd in de 'Lijst van horeca-activiteiten' (Bijlage 1), behorende tot de categorie 1, 2a en 2b, 3 en 4b;
   2. detailhandel;
3. ondergeschikte horeca;
4. gebouwde boven- of ondergrondse commerciële parkeervoorzieningen.

met daarbij behorende:

5. erven en terreinen;
6. (dak)tuinen, daklandschappen en dakterassen;
7. wegen en paden;
8. parkeervoorzieningen;
9. groenvoorzieningen;
10. speelvoorzieningen;
11. lichtreclame;
12. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
13. nutsvoorzieningen, technische installaties en voorzieningen voor het opwekken van duurzame energie;
14. gebouwen, bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in artikel 3.3.5 ten behoeve van een andere inrichting van de openbare ruimte als bedoeld in Bijlage 2, onder de voorwaarde dat er een ander inrichtingsplan voor de openbare ruimte wordt vastgesteld.

De voor `Verkeer - Verblijfsgebied´ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. straten;
2. pleinen;
3. voet- en fietspaden;
4. groenvoorzieningen;
5. gebouwde (ondergrondse) parkeervoorzieningen;
6. geluidwerende voorzieningen;
7. speelvoorzieningen;
8. terrassen ten behoeve van horecabedrijven gesitueerd in de aangrenzende bestemming;
9. overhellende balkons die zijn toegestaan op basis van de aangrenzende bestemming en bouwmogelijkheden;
10. nutsvoorzieningen en voorzieningen voor het opwekken van duurzame energie;

met daarbij behorende:

11. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
12. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Al dan niet in afwijking van het bepaalde in de bestemmingsregels van Hoofdstuk 2 wordt ter plaatse van een functie-aanduiding het gebruik van gronden en opstallen in overeenstemming met die functie-aanduiding aangemerkt als gebruik overeenkomstig die bestemming.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10 % van die maten, afmetingen en percentages;
2. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de maximum hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot 10 m, met dien verstande dat de maximum bouwhoogte van erfafscheidingen 2 m is;
3. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de maximum bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken en van zend-, ontvang- en/of sirenemasten 20 m is.
4. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat de aanduiding 'bouwvlak' wordt overschreden met maximaal 40 cm ten behoeve van gevelisolatie om energie te besparen;
5. de regels ten aanzien van de realisatie van gebouwen ten behoeve van het opwekken van duurzame energie en toestaan dat de maximum oppervlakte wordt vergroot tot maximaal 100 m2.

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, staat vast dat voldoende parkeergelegenheid, overeenkomstig de beleidsregels Actualisatie nota parkeernormen 2019 wordt gerealiseerd en in stand gehouden.
2. Als de onder sub a bedoelde beleidsregels worden gewijzigd, wordt met die wijziging rekening gehouden.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 9.1 indien:

1. uit een parkeerbalans blijkt dat meer of minder parkeerplaatsen noodzakelijk zijn;
2. het voldoen aan de in lid 9.1 genoemde parkeernormen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit of voor zover op andere wijze in de nodige parkeerplaatsen wordt voorzien.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning nadere eisen stellen ten aanzien van de maatvoering van de parkeervoorzieningen, zoals bedoeld in lid 9.1 indien dit, gelet op de feitelijke omstandigheden, noodzakelijk is.

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen staat vast dat wordt voorzien in een waterberging of andere maatregelen die bijdragen aan de klimaatbestendigheid.
2. De inhoud van de waterberging en de omvang van de andere maatregelen worden vastgesteld met toepassing van de beleidsregel "Klimaat robuust (her)inrichten en ruimtelijk ontwikkelen" behorende bij de bijlage uit het Gemeentelijk Rioleringsplan Eindhoven 2019-2022;
3. Als de onder sub b. bedoelde (beleids)regeling wordt gewijzigd, wordt met die wijziging rekening gehouden.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van lid 10.1 een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 10.1 met maximaal 10%.

Lid 10.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 10.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in lid 10.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Lid 10.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Lichthoven fase 1 (kavel A).