Aanleiding voor dit bestemmingsplan is de transformatie en realisatie van Strijp-S fase 4. Het betreft het laatste deelgebied van Strijp-S dat ontwikkeld gaat worden, waarbij de nadruk zal komen te liggen op 'wonen' en 'werken'.

Ter plaatse geldt momenteel het bestemmingsplan "Strijp-S 2017". Dit bestemmingsplan bevat voor het betreffende gebied de bestemming 'Gemengd - Uit te werken'. Om een nieuwe ontwikkeling mogelijk te maken kon hiervoor een uitwerkingsplan worden vastgesteld. Door gewijzigde marktomstandigheden en nieuwe stedenbouwkundige inzichten is het destijds opgestelde stedenbouwkundige plan op een aantal punten aangepast. Om die reden kan niet meer voldaan worden aan de opgenomen uitwerkingsregels in de 'uit-te-werken' bestemming en wordt voor het beoogde planvoornemen nu een nieuw bestemmingsplan opgesteld.

Het bestemmingsplan "Strijp-S fase 4" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding (plankaart) met de daarbij behorende regels. Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.

Het plangebied betreft het zuidoostelijk deel van Strijp-S. Het gebied wordt begrensd de Kastanjelaan, Ingenieur Kaffstraat, Torenallee en de Glaslaan. Het plangebied is circa 5,8 hectare groot.

Luchtfoto ligging plangebied in omgeving (rood omlijnd)

Luchtfoto plangebied (rood omlijnd)

Het voorliggende bestemmingsplan was beoogd als een uitwerking van het bestemmingsplan "Strijp-S 2017", dat is vastgesteld door de gemeenteraad op 23 januari 2018. De gemeenteraad heeft het bestemmingsplan vastgesteld met daarin een uitwerkingsplicht met daarbij uitwerkingsregels. Voor deze planvorm is destijds gekozen omdat bij de ontwikkeling van fase 4 nog niet helemaal duidelijk was hoe deze ontwikkeling er precies uit zou gaan zien.

Door gewijzigde marktomstandigheden is het programma en stedenbouwkundige plan op enkele punten aangepast. Het ging om een verschuiving van het programma (wonen en werken) en het wijzigen van de maximum bouwhoogte van twee bouwvlakken in de 'spoorzone'.

Om dit aan te passen is in 2019 de partiële herziening '1e Herziening Strijp-S 2017' opgesteld. Deze herziening ziet uitsluitend op bovengenoemde wijzigingen. Voor het overige bleef het vigerend bestemmingsplan onveranderd van kracht.

Voor fase 4 was enkel op hoofdlijnen de haalbaarheid aangetoond en zijn er op basis van de stedenbouwkundige inzichten bepaalde uitwerkingsregels opgesteld. Door gewijzigde marktomstandigheden en nieuwe stedenbouwkundige inzichten is het destijds opgestelde stedenbouwkundige plan op een aantal punten aangepast. Hierdoor past de beoogde ontwikkeling niet meer binnen de uitwerkingregels. Om die reden kan geen uitwerkingsplan meer worden opgesteld en dient er een nieuw bestemmingsplan vastgesteld te worden door de gemeenteraad.

Uitsnede uit de plankaart van het geldende bestemmingsplan (plangebied globaal rood omlijnd)

Hieronder staan enkele concrete wijzigingen ten opzichte van het destijds opgestelde stedenbouwkundige plan dat mogelijk werd gemaakt middels een 'uit-te-werken' bestemming in bestemmingsplan "Strijp-S 2017":

• In het nieuwe bestemmingsplan wordt voor de functie wonen meer bebouwing mogelijk gemaakt dan dat volgens het nu geldende bestemmingsplan mogelijk is. Het gaat om circa 370 extra woningen (27.000 m² bvo). Daarnaast wordt in het nieuwe bestemmingsplan op basis van de bestaande planologische mogelijkheden 7.900 m² bvo nieuw werkenprogramma en 1.500 m2 bvo aan publieksgerichte functies toegevoegd;
• De stedenbouwkundige verkaveling van de bouwblokken zijn gewijzigd. Hierdoor is ook de ontsluitingsstructuur ter plaatse van Professor Horowitzstraat gewijzigd. Het stedenbouwkundig plan is nu vertaald in specifieke bouwvlakken voor de beoogde bebouwing. De bouwvlakken zijn daarmee fors kleiner geworden.
• De maximum bouwhoogtes zijn per bouwveld gewijzigd en veelal iets verruimd. De drie hoogteaccenten van respectievelijk 52 m, 56 m en 74 m zijn gewijzigd naar 71 m, 74 en 94 m.

Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is een beschrijving van het plangebied en het planvoornemen gegeven. hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden en zo nodig de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is de wijze beschreven waarop rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in Hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid (met name de resultaten van het gevoerde overleg en de samenspraak/inspraak).

In dit hoofdstuk worden zowel het gebied waar de ontwikkeling plaats gaat vinden als het project zelf beschreven. Tevens wordt ingegaan op de stedenbouwkundige en ruimtelijke effecten van het project.

Philips maakte aan het begin van de twintigste eeuw een groei door waardoor uitbreiding van de bebouwing noodzakelijk werd. De locatie Strijp-S werd samen met de gebieden Strijp-T en Strijp-R aangewezen om deze uitbreiding op te vangen. Deze gebieden samen vormen het Philips Strijp-complex. Het complex is strategisch gesitueerd: enerzijds dichtbij het centrum en anderzijds dichtbij de groene wig.

Ook de gebieden grenzend aan de locatie Strijp-S zijn te relateren aan Philips. Aan de overzijde van de Beukenlaan is het complex Strijp-T ontwikkeld met bebouwing uit een latere fase dan Strijp-S. Aan de overzijde van de Kastanjelaan ligt de voormalige Philips-bedrijfsschool uit 1949, daarachter ligt het Philipsdorp. Achter de Beukenlaan zijn eveneens woonwijken te vinden die in opdracht van Philips zijn gebouwd.

De structuur van industrieterrein Strijp-S werd ontworpen door A. I. J. de Broekert, hoofd van de Philips Technische Bedrijven, nadat Philips daarvoor gronden had verworven aan de spoorlijn naar Boxtel. Het terrein werd ingericht volgens rationele principes waarbij de transportlijnen (spoor en leidingen) richtinggevend waren. Dit resulteerde in een orthogonale structuur met lange lijnen uitgaande van een wig aan de Glaslaan waar de spoorlijn zich afsplitste. De latere bebouwing is ook op basis van deze structuur ingepast.

Het gebied werd gedomineerd door zeer grootschalige fabriekscomplexen: de apparatenfabriek (Hoge Rug) en de Philitefabriek (klokgebouw) uit 1928/1929. De gebouwen in functionalistische stijl zijn ontworpen door het Philips bouwbureau. Logistiek, multifunctionaliteit en grote raamoppervlakken waren essentiële bebouwingselementen. Philips ontwikkelde hiervoor driebeukige meerlaagse fabrieksgebouwen met een brede centrale straat. De gebouwen zijn uitgevoerd als hoogbouw in een betonconstructie met stalen raamprofielen.

Na de Tweede Wereldoorlog vond een verdere verdichting van het gebied plaats waarbij nieuwe gebouwen tot stand kwamen. Zo werden voor de bouw van de Philitepersmassafabriek, waarvan nu alleen de schoorsteen nog aanwezig is, andere gebouwen gesloopt. De oude glasfabriek maakte in 1963 plaats voor het Industrial Design Centre en het Video Ontwikkelingslaboratorium. In 1973 volgde de hoogbouw van het nieuwe kantoor van de productdivisie Radio Grammofoon Televisie. Op basis van een in 1975 vastgesteld masterplan werden veel oude gebouwen gesloopt om plaats te maken voor parkeergelegenheid. Andere gebouwen werden gerenoveerd

In de jaren negentig werd besloten een groot gedeelte van Philips vastgoed af te stoten. In 2001 werd daartoe een convenant ondertekend. Strijp-S werd "teruggegeven" aan de stad. Vanaf dat moment zouden alle industriële activiteiten uit het gebied verdwijnen. Voor een groot deel zijn deze verplaatst naar de High Tech Campus. Vervolgens heeft Strijp-S een openbaar karakter gekregen.

Voor de beschrijving van Strijp-S als geheel wordt verwezen naar Hoofdstuk 2.2 van bestemmingsplan 'Strijp-S 2017'. In deze paragraaf wordt enkel ingegaan op de beoogde ontwikkeling van Strijp-S fase 4.

Opbouw

Bruisend Strijp-S

Het stedenbouwkundig plan voor fase 4 is de ontbrekende schakel tussen de bestaande arbeiderswijk Philipsdorp en het bruisende stadsdeel Strijp-S. Het ontwerp baseert zich op een combinatie van gedeeltelijk hergebruik van voormalige kantoor- en laboratoriumgebouwen van Philips en het realiseren van nieuwbouwpanden. De combinatie bewerkstelligt de schaalovergang tussen de omgevende (kleinschalige) woonwijken en de (grootschalige) voormalige fabrieksgebouwen. Het eigen karakter van de bestaande gebouwen, de Philips erfenis, zorgt voor herkenbaarheid van de wijk. De stedenbouwkundige opzet bestaat uit een compositie van gebouwen met sterk variërende bouwhoogten. Door het spel van bouwhoogten en zichtlijnen ontstaat een behoedzame inbedding van de wijk aan de Glaslaan en de Kastanjelaan. De zorgvuldige aansluiting van fase 4 op het Panta Rei plein, de voormalige bedrijfsschool van Philips en de Lijsterbesbuurt is van groot belang voor een succesvolle integratie van Strijp-S in zijn omgeving.

Stedelijke mix en levendige plinten voor makers

Voor een groot deel wordt het huidige succes van Strijp-S bepaald door een bruisende mix van functies die zich uit in levendige plinten. Hierdoor ontstaat reuring in de openbare ruimte, aanleidingen voor events, ontmoeten, ontspannen en spelen. Daarom zullen ook in fase 4 de plinten van alle gemengd gebruikte panden uitnodigend worden om het maaiveld te activeren. De centrale openbare ruimten zijn de Torenallee en een parallel hieraan lopend stadsstraatje: een in de huidige situatie tussen 'Videolab' en 'Microlab' gelegen winderige achterstraat wordt getransformeerd tot levendige stadsstraat met winkels, restaurants en producerende bedrijven.

Situatieschets levendige plinten, mix van functies: wonen en werken

Het nieuwe stadsstraatje is de centrale ruimte in een gemengde wijk voor wonen, cultuur en werken. Vooral de plinten van de her te gebruiken gebouwen als 'Microlab' en 'Videolab' zijn bij uitstek geschikt voor het gebruik als werkplaatsen voor producerende bedrijven en horeca, functies die zich hier al bevinden, de zogenaamde 'makers community'. Mogelijk zal de Design Academy zich hier vestigen. Door dubbelgebruik van daken en buitenruimten ontstaan hier dakparken en loggia's voor gezamenlijk gebruik als uitwisseling van kennis en ontmoeting.

Naast het bestendigen en versterken van de 'makers community' in hergebruikte gebouwen speelt het realiseren van beter betaalbare woonruimte, als appartementen tegen een middeldure huur en in de sociale huur een belangrijke rol voor het ontstaan van een succesvol gemengde wijk. Daarbij is de mix van wonen en werken complementair aan de mix in het bestaande wijkje rond de Driehoek (Hoge Rug, Ketelhuisplein, Skatehal en Haasje over). Door de focus op de maakindustrie in de plinten van fase 4 concurreert het programma niet met de Driehoek.

Het beoogde programma voor Strijp-S fase 4 betreft 1480 woningen, 47.900 m² aan werken, 3.500 m² aan publieksgerichte functies en 3.500 m² aan recreatieve voorzieningen/evenementen.

Mobiliteit geënt op levendigheid

Om de levendigheid op maaiveld te vergroten, ligt in fase 4 bij het inrichten van de openbare ruimte de nadruk op een autoarme wijk met oogmerk op het fietsgebruik. Dit betekent dat er voldoende comfortabele, en vanuit maaiveld bereikbare, fietsparkeervoorzieningen worden aangeboden voor zowel privé als openbaar gebruik. Parallel daaraan worden zo min mogelijk auto-parkeerplaatsen op straat gerealiseerd. In de openbare ruimte zullen laad- en loszones, parkeerplaatsen voor mindervaliden, en beperkt voor kort parkeren worden aangelegd. Auto's worden vooral ondergronds in garages gestald, waarin parkeerplaatsen dubbel worden gebruikt, voor bezoekers en bewoners van Strijp-S. De voorzieningen zijn onderdeel van Mobility-S. De inrichting van de openbare ruimte is hoogwaardig, robuust en groen, en stimuleert het gebruik door voetgangers en fietsers.

Situatietekening ontsluitingsmodel voor auto's

Toekomstbestendigheid

Door het hergebruik van de voormalige karakteristieke kantoor- en laboratoriumgebouwen van Philips wordt nieuw leven in bestaande structuren ingeblazen. Energie voor sloop, afvoer en nieuwbouw wordt bespaard, en door de transformatie van de gevels ontstaan duurzame gebouwen met een unieke uitstraling. De combinatie van getransformeerde woon-werkgebouwen met nieuwbouwwoningen met een grote diversiteit aan bewoners maakt de stedenbouwkundige structuur van fase 4 ook maatschappelijk toekomstbestendig.

De openbare ruimte, en de (half) private buitenruimten zullen zo veel mogelijk natuurinclusief, biodivers en klimaat adaptief worden ingericht. Dat betekent dat de keuze voor materiaalgebruik (ook hergebruik), regenwaterretentie, nestelgelegenheden, hoeveelheid verharding, hoeveelheid groen, de duurzame energiewinning en de beplanting zal worden onderworpen aan de principes van biodiversiteit, natuurinclusiviteit en de aanpassing aan klimaatverandering.

Fase 4 is het stedenbouwkundige sluitstuk van Strijp-S en vervolmaakt het bruisende subcentrum van Eindhoven. Zijn centrale ligging, zijn levendige mix van functies, en zijn duurzaamheid zijn de basis voor een wijk van de toekomst met Eindhovense DNA.

Situatieschets stedenbouwkundig plan Strijp-S fase 4

Situatieschets 3D-volumes

Sfeerimpressie Glaslaan als stadslaan - vanaf panta Rhei plein

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op Rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.

In de definitieve Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) schetst het Rijk ambities van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor Nederland in 2040. Het Rijk zet twee zaken helder neer: een kader voor prioritering van investeringen om Nederland in beweging te krijgen en een selectief ruimtelijk beleid dat meer loslaat en overlaat aan provincies en gemeenten.

Het is de uitdaging om Nederland in de wereldeconomie van de toekomst concurrerend te houden. Dat betekent dat onze stedelijke regio's en netwerken versterkt moeten worden door de kwaliteit voor de leefomgeving te verbeteren, hoogwaardige en klimaatbestendige woon- en werkmilieus te realiseren, de bereikbaarheid te verbeteren en de mobiliteit te verduurzamen, maatregelen te treffen ten behoeve van waterveiligheid, zoetwatervoorziening en ruimte te maken voor de noodzakelijke transitie naar duurzame energie.

Het Rijk onderscheidt 13 nationale belangen in de SVIR. Daarnaast kiest ze nadrukkelijk voor een vereenvoudiging van de regelgeving en brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij degenen die het aangaat: burgers en bedrijven. Zo beëindigt het Rijk zijn rol bij nationale landschappen, rijksbufferzones, binnenstedelijk bouwen, landsbrede verstedelijkingsafspraken, sport- en recreatievoorzieningen.

Het Rijk vindt de stedelijke regio's rond de Mainports (Rotterdam en Amsterdam), de Brainport, greenports en de valleys van nationaal belang (nationaal belang 1).
De gebiedsontwikkeling Brainport Avenue is van nationaal belang. In de SVIR wordt Brainport Zuid-Oost Nederland beschouwd als de belangrijkste toptechnologieregio van ons land.Het centrum van deze Brainport is gelegen in Eindhoven met o.a. High-tech systemen, medische technologie en automotive als belangrijkste thema's. Daarnaast zijn Chemelot in Sittard-Geleen als belangrijk chemie-cluster, het medische cluster in Maastricht en de greenport Venlo als cluster van agro-food, tuinbouw en logistiek belangrijk.

In de regio Eindhoven moeten vanwege de groei van het aantal huishoudens in de periode tot 2040 nog circa 40.000 woningen worden bijgebouwd en ook een kleine 30.000 woningen worden vervangen die niet meer voldoen aan de woonwensen. Het vestigingsklimaat voor (buitenlandse) bedrijven en kenniswerkers behoeft versterking met hoogwaardige woonmilieu's, stedelijke voorzieningen, voldoende aanbod van cultuur en sport en grensoverschrijdende verbindingen. Ook de diversiteit aan toegankelijke groengebieden rond de steden en een robuust netwerk voor natuur vormen voor deze regio een belangrijke vestigingsfactor.

Realisatie

Uitgangspunt bij het realiseren van de doelstellingen is een integrale, regionaal-specifieke aanpak, waarmee investeringen en ander rijksinstrumentarium zo effectief en efficiënt mogelijk ingezet kunnen worden. Dat vraagt om een gedegen afweging van alle relevante belangen en goede afstemming en samenwerking tussen regio en Rijk. Over de rijksopgaven zullen op basis van de MIRT-gebiedsagenda's afspraken worden gemaakt.

De SVIR kent een realisatieparagraaf, waarin per nationaal belang de aanpak is uitgewerkt op basis van lopende en voorziene projecten. Het Rijk heeft voor de realisatie van de nationale belangen de beschikking over de volgende vier instrumenten:

• Kaders (gebiedsgerichte of thematische uitwerkingen van de SVIR, relevante wetgeving);
• Bestuurlijke prestatieafspraken (bijvoorbeeld afspraken met provincies en gemeenten, internationale afspraken met overheden in buurlanden);
• Financieel (bijvoorbeeld Infrastructuurfonds, Deltafonds);
• Kennis (bijvoorbeeld inzetten van het College van Rijksadviseurs bij ruimtelijke ontwikkelingen, verspreiden van “best practices”).

Voor het juridisch borgen van de nationale belangen uit de SVIR heeft het Rijk, op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), twee besluiten waarmee dat mogelijk is. Deze twee besluiten zijn verschillend van aard (beleidsmatig versus procesmatig).

• Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Dit geeft de juridische kaders die nodig zijn om het geldende ruimtelijk rijksbeleid te borgen.
• Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro stelt vanuit de rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden. De ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor goed ontwerp en aandacht voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Bro.

Nationaal belang 13 vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder voor duurzame verstedelijking worden onderbouwd. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen (bijvoorbeeld kantoorlocaties, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen) moet in het bestemmingsplan worden gemotiveerd hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt van het ruimtegebruik.

De ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 Bro. Daarin staat: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Onderhavige ontwikkeling is een stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 3.1.6 lid 2 Bro. Hieronder wordt ingegaan op de ladder voor duurzame verstedelijking.

De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving.

In de NOVI zijn deze maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten:

• ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie
• duurzaam economisch groeipotentieel
• sterke en gezonde steden en regio’s
• toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal.

De NOVI is op 9 september 2020 vastgesteld op grond van de geldende regelgeving omdat de Omgevingswet nog niet in werking is. De NOVI voldoet tevens aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze omgevingsvisie dan ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet.

In dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de NOVI opgenomen.

De ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 Bro. Daarin staat: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Onderhavige ontwikkeling is een stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 3.1.6 lid 2 Bro. Hieronder wordt ingegaan op de ladder voor duurzame verstedelijking.

In het nieuwe bestemmingsplan wordt voor de functie wonen meer bebouwing mogelijk gemaakt dan dat volgens het nu geldende bestemmingsplan mogelijk is. Het gaat om circa 370 extra woningen (27.000 m² bvo). Daarnaast wordt in het nieuwe bestemmingsplan op basis van de bestaande planologische mogelijkheden 7.900 m² bvo nieuw werkenprogramma en 1.500 m2 bvo aan publieksgerichte functies toegevoegd. De beoogde recreatieve- en evenementenfuncties (maximaal 3.500 m² bvo) passen binnen de bestaande planologische mogelijkheden.

Door de Stec Groep is een laddertoets uitgevoerd voor dit bestemmingsplan. Deze rapportage maakt als Bijlage 1 onderdeel uit van de toelichting. Hieronder worden de belangrijkste aspecten uit deze rapportage benoemd.

Wonen

Het bestemmingsplan voor fase 4 zal de bouw van maximaal 1.480 woningen mogelijk maken. Binnen het geldende bestemmingsplan is wonen toegestaan met een maximaal bruto vloeroppervlak van 72.000 m². In voorliggend bestemmingsplan wordt voor de functie wonen meer bebouwing mogelijk gemaakt dan dat volgens het nu geldende bestemmingsplan mogelijk is. Het gaat om circa 370 extra woningen (30.000 m² bvo).

Het plan kan voorzien in een combinatie van sociale, middeldure en dure woningen in het huur en koopsegment. Daarmee is een kwalitatief en divers woningbouwprogramma mogelijk binnen het plangebied van Strijp-S Fase 4.

Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor woningbouw in Strijp-S Fase 4 is primair georiënteerd op de gemeente Eindhoven waarbij er nadrukkelijk afstemming is met SGE-gemeente. Daarbij constateren wij dat in de gehele regio Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE), de woningvraag groter is dan de totale harde plan-capaciteit. Op basis van de provinciale woningvoorraadprognose (2020) is binnen de gemeente Eindhoven vraag naar zo'n 19.085 woningen. Hier staat een harde plancapaciteit van zo'n 6.955 woningen tegenover. Op basis daarvan blijkt dat er nog behoefte bestaat aan zo'n 12.130 extra woningen in de periode 2022-2032. Daarmee kan het plan voor Strijp-S Fase 4, met maximaal 370 extra woningen in een woning-behoefte voor de SGE en Eindhoven voorzien.

Op basis van het programma zien we daarnaast een variëteit aan kansrijke doelgroepen voor Strijp-S Fase 4, die in de hoofdzaak bestaat uit jongere huishoudens tot 35 jaar en alleenstaanden en stellen vanaf 35 jaar. Deze leeftijdscategorieën groeien relatief sterk en hebben overwegend een grotere voorkeur voor een appartement en afhankelijk van de leeftijdscategorie, en hiermee samenhangend het inkomen, voor een sociale, middeldure of duur huur of koopwoning. Woningbouw in Strijp-S Fase 4 voorziet daarmee ook in een kwalitatieve woningvraag binnen Eindhoven.

Werken

In Strijp-S Fase 4 wordt naast het woonprogramma ook ruimte geboden aan een werkenprogramma. Voor het plangebied van Fase 4 geldt de bestemming 'gemengd - uit te werken'. Binnen deze bestemming is 40.000 m² bvo werken programma (kantoren, dienstverlening, (werk)ateliers en bedrijvigheid) mogelijk. Na de herontwikkeling wordt op Strijp-S Fase 4 uitgegaan van 47.900 m² werken programma. Hiermee wordt in het nieuwe bestemmingsplan voor deze functie meer bebouwing mogelijk gemaakt dan dat volgens het nu geldende bestemmingsplan mogelijk is. Het gaat om circa 7.900 m2 bvo extra werken programma.

Het betreft hier alleen een theoretische verruiming van de mogelijkheden. In de bestaande situatie is namelijk al zo'n 92.000 m² vastgoed aanwezig met werk gerelateerde functies. Nagenoeg al deze ruimtes zijn ingevuld door eindgebruikers. Dit betekent dat er vanuit de doelgroep veel (bewezen) behoefte bestaat aan werkruimtes op deze plek. Als gevolg van de herontwikkeling zal ongeveer de helft van deze ruimtes gesloopt worden. Een klein deel hiervan wordt via nieuwbouw teruggebracht in het plangebied.

Kantoren

De doelgroep van Strijp-S Fase 4 bestaat voor een groot deel uit creatieve bedrijven die van elkaar willen leren en waar kruisbestuiving een grote rol speelt. Omdat het veelal gaat om (kleine) startende bedrijven zoeken zij ook kleinschalige kantoor- en of bedrijfsruimte. Deze kunnen zij niet vinden in bijvoorbeeld het centrum van Eindhoven. Het centrum van Eindhoven biedt vooral ruimte aan kantoorgebruikers die op zoek zijn naar grotere, hoogwaardige en moderne kantoren. De doelgroep van Strijp-S Fase 4 is vaak niet op zoek naar dit type kantoor.

Omdat er vanuit de doelgroep van Strijp-S Fase 4 voldoende behoefte is aan de beoogde kantoren (het huidig verhuurd oppervlak is immers groter dan het toekomstig), Strijp-S Fase 4 kwalitatief behoort tot de meest toekomstbestendige kantorenlocaties en een andere doelgroep bedient dan bijvoorbeeld het centrum van Eindhoven, verwachten we dat de theoretische en planologische toevoeging van de kantoorruimte op Strijp-S Fase 4 geen onaanvaardbare ruimtelijke effecten zal hebben op het centrum en de overige kantoorlocaties van Eindhoven.

(Creatieve) bedrijvigheid

Het huidige aantal vierkante meter bvo aan creatieve bedrijfsruimte in gemeente Eindhoven komt uit op circa 632.500 m² bvo. Dit zal, op basis van de toename van het aantal arbeidsplaatsen binnen de sector doorgroeien tot circa 790.500 m² bvo. Dit betekent een verwachte groei in kleinschalige creatieve bedrijvigheid van 158.000 m² bvo (toekomstige ruimtevraag).

Bovenstaande berekening is gebaseerd op alle creatieve bedrijvigheid in Eindhoven. Hierin zijn dus ook bedrijven aan huis, in bedrijfsverzamelgebouwen of op solitaire plekken meegenomen. Strijp-S biedt juist als een van de weinige locaties in Eindhoven een 'totaalconcept': een culturele hotspot, een scala aan evenementen en een living lab voor design en technologie (Ruimtelijk Programma Brainport, 2022). Binnen Eindhoven is Strijp-S één van de grootste en belangrijkste broedplaatsen. Ook blijkt uit dit beleidsstuk dat er een structurele ruimtebehoefte aanwezig is (o.a. vanuit afgestudeerde studenten van de Design Academy) en dat de vraag naar creatieve bedrijfsruimte binnen specifieke concepten zoals Strijp-S, groter is dan het aanbod. De bedrijfsruimte en ateliers op Strijp-S voorzien daarmee niet alleen in een bestaande behoefte vanuit de markt, maar deze behoefte groeit de komende jaren ook nog door. De planologische uitbreiding van het bedrijvigheidsprogramma van Strijp-S Fase 4 voorziet in deze behoefte.

Zoals gesteld functioneert de bedrijfsruimtemarkt van Eindhoven goed. Er is veel dynamiek op de bedrijfsruimtemarkt en de leegstand ligt rond het gewenste frictieniveau (6 à 7%). Vooral veel buitenstedelijke locaties in de regio worden momenteel benut voor reguliere bedrijfsruimtegebruikers. Vanuit de Ladder is het belangrijk om (eerst) oog te hebben voor plekken binnen het bestaand stedelijk gebied. Strijp-S Fase 4 is een dergelijke locatie. Vanuit een goede ruimtelijke ordening is het van belang om op deze locatie geen ongewenste leegstand te laten ontstaan staan. We verwachten door de specifieke, unieke kenmerken van Strijp-S Fase 4 de locatie juist voorziet in een groeiende behoefte van een specifieke doelgroep bedrijfsruimtegebruikers. Hierdoor zal de planologische toevoeging van 7.900 m2 bvo aan werken-functies, waaronder bedrijfsfunctie, naar verwachting niet leiden tot onaanvaardbare effecten op de 'reguliere' bedrijfsruimtemarkt.

Dienstverlening

Afgaand op het huidig aantal inwoners van Eindhoven, bestaat er nu nog marktruimte voor zo'n 10 extra commerciële dienstverleners in Eindhoven. Wanneer we ook de inwonersgroei in de komende tien jaar meenemen, bestaat er nog behoefte aan toevoeging van 40 commerciële dienstverleners. Gemiddeld genomen is een bedrijf in de dienstverlening in Eindhoven circa 60 m² wvo groot (= 85 m² bvo). Dit betekent dat er in Eindhoven nog marktruimte bestaat aan zo'n 3.400 m² bvo commerciële dienstverlening. Dit is minder dan de theoretische toevoeging van 7.900 m² bvo. Ook hier geldt daarentegen dat een deel van deze ruimte nu al is ingevuld. De feitelijke toevoeging is daardoor beperkter. Bovendien is niet de verwachting dat er 7.900 m2 bvo toegevoegd zal worden aan enkel de functie dienstverlening. De voorzieningen zijn naar verwachting kleinschalig, ondersteunen het totaalconcept en sluiten aan bij de behoefte van die de inwoners van Strijp-S en de inwoners van omliggende wijken en buurten hebben. Er zal daarom geen sprake zijn van onaanvaardbare ruimtelijke effecten elders.

Publieksgerichte functies

Net als voor andere werkfuncties geldt dat publieksgerichte functies horen bij een levendig gemengd gebied zoals Strijp-S. Planologisch wordt er in totaal 1.500 m2 publieksgerichte functies toegevoegd. Voor een deel zullen deze publieksgerichte functies (denk aan horeca, detailhandel die ondersteunend is aan het concept) voorzien in de behoefte van bewoners en gebruikers (mensen die in het gebied werken). Detailhandel is in de regels gemaximeerd tot en met 2.000 m2 bvo (artikel 3.1 van de regels). Dit aantal m2 is planologisch al toegestaan. Door (planologisch gezien) geen uitbreiding in m2 aan detailhandel toe te voegen wordt aangesloten bij de afspraken die zijn gemaakt in regionaal verband.

Op dit moment zijn in het plangebied al enkele publiekstrekkende voorzieningen aanwezig. Deze vestigingen betreffen twee horecazaken (lunchroom/grandcafé en een koffiebar), een cultuur concept en twee dienstverlenende bedrijven (kapper en printshop).

In de praktijk zou daarom sprake zijn van een netto toevoeging van minder dan 1.000 m2 bvo. Een deel hiervan zal ook ingevuld worden met dienstverlenende functies. Een fictief programma dat zou kunnen worden toegevoegd als ondersteunend aan de toe te voegen werk- en woonfuncties zou bijvoorbeeld kunnen bestaan uit een stadsverzorgende detailhandelsvestigingen (omvang in totaal van van circa 500 m2), twee horeca concepten zoals bijvoorbeeld een extra lunchcafé en een restaurant (omvang circa 250 m2 per stuk) en twee afhaalconcepten (van 50m2 per stuk). Een programma van deze omvang beoordelen we als passend gezien het aantal toe te voegen woningen en ruimte voor werken in het plangebied. Bovendien zal toevoeging van circa 1.000 m2 aan publiekstrekkende functies (horeca en ondersteunende detailhandel) geen onaanvaardbare effecten hebben op de reguliere horeca en detailhandel in de omgeving van het plangebied.

Het maximaal toegestane programma van 3.500 m2 ten behoeve van evenementen- en beursruimten en recreatieve voorzieningen past volledig binnen de bestaande planologische mogelijkheden.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel AMvB Ruimte bevat regels ter borging van een aantal nationale belangen. Het gaat onder meer over rijksbelangen zoals rijksvaarwegen, zones buisleidingen, zones van hoogspanningsleidingen en militaire objecten.

Voor Eindhoven is de 380Kv-hoogspanningsleiding van belang. Deze is gelegen in het noorden en deels oosten van Eindhoven. Verder is in het Barro opgenomen dat de provinciale begrenzing van het Nationaal NatuurNetwerk (NNN) direct doorwerkt naar het bestemmingsplan. De gebieden die het NNN vormen worden bij provinciale Interim Omgevingsverordening aangewezen waarmee het NNN een provinciaal belang is geworden.

Ten slotte zijn voor onderhavig bestemmingsplan enkele regels over Defensie van belang. In het Barro is luchthaven Eindhoven aangewezen als militair luchtvaartterrein. In de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) is opgenomen welke gebied tot het militair luchtvaartterrein behoort. Verder geldt er op en rondom het luchtvaartterrein een zogenaamd 'beperkingengebied'. Op grond van de Wet luchtvaart en de Wet geluidhinder gelden hier beperkingen ten aanzien van bouwhoogten (obstakelbeheergebied) en geluidszones. In het Barro staat dat hiermee rekening moet worden gehouden in bestemmingsplannen. De betreffende gebieden zijn aangewezen in de Rarro. Onderhavig plangebied is gelegen binnen het obstakelbeheergebied van luchthaven Eindhoven. In de volgende paragrafen wordt verder ingegaan op dit obstakelbeheergebied en de regels die hiervoor gelden.

In de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) zijn de terreinen, gebieden en installaties zoals bedoeld in het Barro, aangewezen. Voor onderhavig gebied zijn de geluidszone en het obstakelbeheergebied behorende bij het luchtvaartterrein relevant. Deze gebieden zijn op onderstaande kaart aangegeven. In paragraaf 4.3 wordt nader ingegaan op geluid en in paragraaf 3.2.5 op de beperkingengebieden. Onderstaande kaart behoort bij de Rarro.

Kaart militair luchtvaartterrein - Vliegbasis Eindhoven (Bijlage 3.4 Rarro) Bron: http://wetten.overheid.nl

In 2009 is de Wet luchtvaart gewijzigd. Naar aanleiding hiervan is een nieuw luchthavenbesluit voor Eindhoven vastgesteld. Dit is op 26 september 2014 vastgesteld en met ingang van 1 november 2014 in werking getreden. In het luchthavenbesluit is het luchthavengebied, de gebruiksmogelijkheden en het beperkingengebied vastgelegd. Voor het bestemmingsplan is vooral het beperkingengebied van belang.

Het beperkingengebied bestaat uit:

1. de geluidszone: dit is de weergave van de geluidsbelasting van het gezamenlijke luchtverkeer. Binnen deze zone gelden regels voor het bouwen van woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen.
2. de obstakelbeheergebieden: hier gelden maximaal toelaatbare hoogtes voor objecten.
3. het vogelbeheersgebied: binnen dit gebied gelden regels voor een bestemming of gebruik dat vogels aantrekt.

Het plangebied is niet gelegen binnen de geluidzone van luchthaven Eindhoven. Wel is het plangebied gelegen binnen het obstakelbeheergebied en vogelbeheersgebied van de luchthaven.

Kaart beperkingengebied (plangebied rood omcirkeld)

De obstakelbeheergebieden

Met de obstakelbeheergebieden wordt geregeld tot welke hoogte gebouwen en bouwwerken gebouwd mogen worden. Dit is om gevaar voor het vliegverkeer op en rondom de luchthaven te voorkomen. De toegestane hoogten worden bepaald door de vliegfunnel, de IHCS en de ILS.

Vliegfunnel

De vliegfunnel wordt bepaald door de start- en landingsbaan en het verlengde daarvan. Hier gelden beperkingen ten aanzien van het oprichten van obstakels (van 20 tot 170 meter boven NAP). Onderhavig plangebied is niet gelegen in de vliegfunnel.

IHCS

Het IHCS (Inner Horizontal and Conical Surface) is bedoeld om vliegtuigen die in het circuit vliegen (circuitverkeer), voorafgaand aan de landing, te beschermen tegen hoge objecten. Het betreft een zone van 4 km rond de landingsbaan waar maximaal 44 meter hoog mag worden gebouwd. Buiten deze zone gaat de maximaal toegestane bouwhoogte geleidelijk omhoog. Voor Strijp-S fase 4 geldt een maximaal toegestane bouwhoogte van 135 meter. De maximum bouwhoogte van het hoogste gebouw voor fase 4 betreft 94 meter, waardoor kan worden geconcludeerd dat kan worden voldaan aan het obstakelbeheergebied.

Kaart obstakelbeheergebieden voor de vliegfunnel en IHCS (plangebied geel omcirkeld)

ILS

Daarnaast beschikt de Luchthaven over een Instrument Landing System (ILS). Dit wordt gebruikt om een landing in verminderde weersomstandigheden mogelijk te maken. Voor een goed functioneren van het ILS geldt dat een gebied rondom de start- en landingsbaan geen verstoring mag opleveren. Onderhavig plangebied is niet gelegen binnen het ILS-verstoringsgebied.

Het vogelbeheersgebied

Binnen het vogelbeheersgebied gelden regels voor een bestemming of gebruik dat vogels aantrekt. In beginsel is een grondgebruik of bestemming binnen de volgende categorieën niet toegestaan:

• oppervlaktewateren met een oppervlakte van meer dan 3 hectare;
• natuurbeschermingsgebieden en vogelbeschermingsgebieden;
• vishouderijen met extramurale bassins;
• extramurale opslag of verwerking van organisch materiaal;
• afvalwaterzuiveringsinstallaties.

Geen van deze categorieën wordt binnen het plangebied mogelijk gemaakt. Het planvoornemen vormt dan ook geen belemmering voor het vogelbeheersgebied van luchthaven Eindhoven.

Kaart Vogelbeheersgebied (plangebied rood omcirkeld)

Bij het bepalen van de maximaal toegestane bouwhoogte in het bestemmingsplan moet rekening worden gehouden met een baken van luchthaven Eindhoven en het radarverstoringsgebied van vliegbasis Volkel.

Baken luchthaven Eindhoven

Op en nabij de luchthaven Eindhoven is een baken (zie figuur 3.1) aanwezig om de richting van het vliegverkeer (zowel horizontaal als verticaal) te kunnen volgen:

• een VDF baken: Vertical Directional Finder. Dit is een hulpmiddel voor de luchtverkeersleiding om de richting te kunnen bepalen van het vliegtuig waarmee op dat moment wordt gecommuniceerd.

De toetsingsgebieden liggen voor VDF geheel over het plangebied, maar hebben gezien de maximaal toegestane bouwhoogte geen consequenties.

Afbeelding hoogtebelemmeringen bakens nabij luchthaven Eindhoven. Blauwe lijnen= VDF (plangebied rood omcirkeld).

Radarverstoringsgebied Volkel

Om het ongestoord functioneren van radar- en communicatie-apparatuur op de vliegbasis Volkel te waarborgen ligt er rond deze vliegbasis een cirkel met een straal van 50 nautische mijl (=27,8 km), gemeten vanaf de positie van de radar. Binnen dit radarverstoringsgebied moet voor ieder obstakel hoger dan 65 meter worden berekend of er verstoring van de radar optreedt. Onderhavig plangebied ligt niet binnen dit radarverstoringsgebied.

Uitsnede uit kaart hoogtebelemmeringen als gevolg van luchthaven Eindhoven. Blauwe lijnen- arcering= radarverstoringsgebied van vliegbasis Volkel (plangebied rood omcirkeld).

Met de “outer-horizontal” moet rekening worden gehouden bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Hoge objecten door de “outer-horizontal” kunnen leiden tot aanpassing van de vliegprocedures wat het, bijvoorbeeld, minder goed mogelijk maakt om het vliegverkeer van- en naar Eindhoven te spreiden. Deze “outer-horizontal” heeft een radius van 15 km rondom het midden van de start- en landingsbaan en ligt op een hoogte van 150 meter boven maaiveld (gerelateerd aan de baan). Objecten hoger dan 150 meter zijn toelaatbaar indien aangetoond is dat deze geen impact hebben op het vliegverkeer. Op de hieronder ingevoegde kaart is aangegeven binnen welke gebieden hoogbouw/windturbines kansrijk (=groen gekleurd), kansarm (= oranje gekleurd) of onmogelijk (=rood gekleurd) zijn. In de oranje gekleurde gebieden kan vooraf advies worden gevraagd bij de luchtverkeersleiding van de vliegbasis of de hoogbouw/winturbines op die locatie mogelijk worden geacht.

Uitsnede uit kaart Outer horizontals luchthavens Oost Brabant. Oranje= gebied kansarm voor hoge obstakels. Groen= gebied kansrijk voor hoge obstakels. Rood= gebied ongeschikt voor hoge obstakel

Strijp-S fase 4 is gelegen binnen het rode gebied en daarmee ongeschikt voor een hoog obstakel in het kader van de Outer horizontals. Met de ontwikkeling van Strijp-S fase 4 worden geen gebouwen mogelijk gemaakt die hoger zijn dan 150 meter. De maximum bouwhoogte van het hoogste gebouw voor fase 4 betreft 94 meter, waardoor kan worden geconcludeerd dat kan worden voldaan aan de Outer horizontals.

De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Op 14 december 2018 is de omgevingsvisie vastgesteld. Daarna volgt een doorvertaling in een Omgevingsverordening en programma's. Tot die zijn vastgesteld blijven bestaande beleidsplannen voor natuur, ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer en milieu en water van kracht. Daarmee wil Brabant op tijd klaar zijn voor de Omgevingswet wanneer deze wordt ingevoerd.

In de Omgevingswet staan waarden als veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor ieder van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Maar ook een concreet tussendoel: waar moeten we in 2030 op zijn minst staan om dat langetermijndoel te halen? De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014 in werking getreden. Deze structuurvisie is een actualisatie van de visie die in 2010 werd vastgesteld. De structuurvisie bestaat uit twee delen (A en B) en een uitwerking.

Deel A
Deel A bevat de hoofdlijnen van het beleid. Hierin heeft de provincie haar belangen gedefinieerd en ruimtelijke keuzes gemaakt. De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersysteem, met aandacht voor bescherming tegen hoogwater, droogte en biodiversiteit. Een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen en een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw). Aandacht wordt gevraagd voor sterke regionale economische clusters, (inter)nationale bereikbaarheid en knooppuntontwikkeling (zowel in de centra als aan de randen van de steden). De provincie realiseert haar doelen door regionaal samen te werken, te ontwikkelen, te beschermen en te stimuleren.

Deel B
De ruimtelijke belangen en keuzes zijn in vier ruimtelijke structuren geordend. Deze vier ruimtelijke structuren worden in deel B beschreven en zijn:

1. de groenblauwe structuur
De groenblauwe structuur bestaat uit bestaande natuur, watersystemen en nieuwe natuur in hiervoor kansrijke gebieden. Het behoud en de ontwikkeling van natuurwaarden is hier belangrijk. Daarnaast biedt de groenblauwe structuur ruimte aan een natuurlijk en robuust watersysteem. Dit is nodig voor een goed waterbeheer en biedt mogelijkheden om in te spelen op de effecten van klimaatverandering.

2. het landelijk gebied
Het landelijk gebied ligt buiten de groenblauwe structuur en de stedelijke structuur. Het landelijk gebied biedt een multifunctionele gebruiksruimte voor land- en tuinbouw, natuur, water, recreatie, toerisme en kleinschalige stedelijke functies. Land- en tuinbouw zijn de grootste ruimtegebruikers. De provincie streeft hier naar een multifunctionele gebruiksruimte, met behoud van agrarische productieruimte in die delen van het landelijk gebied waar de landbouw leidend is voor nieuwe ontwikkelingen.

3. de stedelijke structuur
De stedelijke structuur bestaat uit de steden en dorpen in Noord-Brabant. De provincie kiest hier voor twee perspectieven. Ten eerste stedelijke concentratiegebieden waar de groei van de verstedelijking wordt opgevangen. De provincie wil de verstedelijking op goed ontsloten plekken concentreren en de groene ruimte tussen steden openhouden. Ten tweede dienen kernen in het landelijk gebied zoveel mogelijk te worden ontzien van verdere verstedelijking. Alleen de eigen verstedelijkingsbehoefte wordt daar opgevangen.

4. de infrastructuur
Het infrastructuurnetwerk bestaat uit een fijnmazig en samenhangend netwerk van wegen, spoorlijnen, vaarwegen, luchthavens en buisleidingen. De Brabantse infrastructuur maakt deel uit van het internationale netwerk van infrastructuur in noordwest Europa. De provincie kiest hier voor een goede bereikbaarheid van BrabantStad en de economische clusters van Noord-Brabant. Voor het personenvervoer zijn het hoofdwegennet en het OV-netwerk BrabantStad de dragers. Het goederenvervoer wordt zoveel mogelijk via de te ontwikkelen Goederenruit (spoor en waterwegen) geleid. Zo wordt ruimte gemaakt voor het versterken van de (inter)nationale ontsluiting (weg, water, spoor en lucht) van de Brabantse steden.

Uitwerking structuurvisie
Eindhoven vormt samen met de provincie en met de steden Breda, Helmond, 's-Hertogenbosch en Tilburg het stedelijk netwerk BrabantStad. Dit samenwerkingsverband vervult een voortrekkersrol bij de ruimtelijke en economische ontwikkeling van Noord-Brabant. Sterke steden zijn een voorwaarde voor de toekomst van Noord-Brabant. Vooral in deze steden is de dynamiek van Noord-Brabant goed zichtbaar. De provincie ziet deze steden als het brandpunt van de verstedelijking. Hier wordt geïnvesteerd in de binnensteden (stationsgebieden, kanaal- en snelwegzones) en worden hoogstedelijke functies, zoals bovenregionale voorzieningen, geconcentreerd. Daardoor wordt de centrale positie van de steden versterkt en het draagvlak voor hoogwaardig openbaar vervoer en stedelijke- en culturele voorzieningen op peil gehouden. Dat draagt bij een hoogwaardig leef- en vestigingsklimaat in Noord-Brabant. De realisatie van Strijp-S fase 4 is passend binnen deze visie.

De Interim omgevingsverordening is vastgesteld door Provinciale Staten op 25 oktober 2019 en vervangt een aantal provinciale verordeningen:

• provinciale milieuverordening
• verordenring natuurbescherming
• verordening ontgrondingen
• verordening ruimte
• verordening water
• verordening wegen

Om straks klaar te zijn als de Omgevingswet in werking treedt, heeft de provincie eerst een Interim omgevingsverordening vastgesteld. Het is een 'Interim' omgevingsverordening om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de 'definitieve' omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet.

De Interim omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige wetgeving en moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen. Dat betekent dat nieuwe mogelijkheden uit de Omgevingswet nog niet zijn verwerkt. Er is wel zo veel als mogelijk aansluiting gezocht bij de Omgevingswet en de voorwaarden voor een omgevingsverordening (bijvoorbeeld bij de opbouw en de digitale vormgeving). Deze Interim omgevingsverordening voegt de bestaande regels over de fysieke leefomgeving zoveel mogelijk samen in één verordening en is beleidsneutraal. Alleen aanpassingen die nodig zijn vanwege de samenvoeging of vanwege al vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie, worden meegenomen.

In de Interim omgevingsverordening staan regels voor:

• Burgers en bedrijven: dit zijn zogenaamde rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten voorwaarden om zo'n activiteit te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding moet doen voordat je mag beginnen.
• Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren.

Rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven

Het gaat hier om regels die naast een eventuele vergunningplicht gelden. Er zijn in de Interim Omgevingsverordening voor de volgende thema's rechtstreekse regels opgenomen: grondwaterbescherming, grondwateronttrekking, bodemsanering, stortplaatsen, ontgrondingen, varend ontgassen, stiltegebied, wegen, natuur en landbouw. De meeste van deze regels waren eerst opgenomen in de Provinciale milieuverordening, de Verordening wegen, de Verordening ontgrondingen en de Verordening natuurbescherming.

Binnen het plangebied zijn rechtstreekse regels van toepassing voor grondwateronttrekking. Volgens Kaart 1 uit de Interim omgevingsverordening: Rechtstreeks werkende regels: milieubeschermingsgebieden, natuur en wegen van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is het plangebied in zijn geheel aangeduid als 'Diep grondwaterlichaam' en 'Geen attentiezone waterhuishouding'. Volgens artikel 2.20 van de Interim omgevingsverordening is de onconventionele winning van koolwaterstoffen verboden boven, in of onder een diep grondwaterlichaam. Artikel 2.21 regelt dat onder bepaalde voorwaarden geen vergunning tot het onttrekken van grondwater ten behoeve van een bodemenergiesysteem, bedoeld in artikel 6.4, eerste lid, onder b, Waterwet, is vereist als sprake is van de zone 'Geen Attentiezone waterhuishouding'.

Instructieregels

Dit zijn de regels die voorheen waren opgenomen in de Verordening ruimte Noord-Brabant. De regels zijn gekoppeld aan de aanduidingen die op de verschillende kaarten van de Interim omgevingsverordening zijn opgenomen.

Uitsnede Interim omgevingsverordening kaart 3 'Instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed'

Het plangebied is gelegen in 'Concentratiegebied' in 'Stedelijk gebied'. Hiervoor gelden de volgende regels.

Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling

Lid 1

Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat:

1. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
2. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Lid 2

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

1. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
2. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
3. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
4. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
5. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
6. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Het planvoornemen behelst een duurzame stedelijke ontwikkeling. In dit geval is sprake van een binnenstedelijke ontwikkeling, waarbij bestaand cultuurhistorisch waardevol erfgoed wordt behouden en getransformeerd in combinatie met nieuwbouw. Dit is een goed voorbeeld van zorgvuldig ruimtegebruik. Daarbij is veel aandacht voor groen, duurzaamheid, mobiliteit en water. Zie hiervoor de paragrafen 3,7, 3.8, 4.5 en hoofdstuk 5 (waterparagraaf). Wat betref mobiliteit wordt voldaan aan het gemeentelijke beleid (paragraaf 3.7), dat gericht is op duurzame mobiliteit. Tevens wordt voldaan aan de regionale woningbouwafspraken (artikel 3.42 lid 1 sub a). Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf Volkshuisvesting (3.5.1).

Detailhandel

Onlangs (2023) is een regionale detailhandelsvisie vastgesteld, te weten: "Stedelijk Gebied Eindhoven- Van kwantiteit naar kwaliteit”. Dit is een actualisatie ten opzichte van het beleid uit 2015. In de nieuwe visie zijn een aantal aanscherpingen doorgevoerd, waaronder:

• Er is een ambitie opgenomen om harde plancapaciteit buiten centra juridisch te gaan saneren.
• Er is beleid ontwikkeld voor de bezorgeconomie.
• Er wordt naast de trend van schaalvergroting ook gekeken naar schaalverkleining (zoals kleinere city store concepten).
• Er worden concrete (nieuwe) uitspraken over enkele bestaande perifere concentraties en de branchering gedaan.

Ten aanzien van detailhandel heeft overleg met de provincie plaatsgevonden. Zoals in paragraaf 3.2.3 van deze toelichting is te lezen, wordt er in de regels van dit plan maximaal 2.000 m² bvo aan detailhandel mogelijk gemaakt (zie artikel 3.1 van de regels). Deze m² zijn reeds planologisch toegestaan en passen binnen de afspraken in de regio. In lijn met het provinciaal beleid worden supermarkten in dit gebied uitgesloten.

Kantoren

Ten aanzien van de kantoren die binnen het plangebied mogelijk worden gemaakt geldt ook dat hier sprake is van planologisch aanwezige m². In de kantorenbrief van het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) d.d. 21 november 2022 blijkt ook dat de kantoren die in Strijp-S zijn opgenomen wenselijk zijn op deze locatie. Strijp-S is aangewezen als kantorenlocatie. Leegstand is op Strijp-S al jaren nagenoeg niet aanwezig. De locatie die goed ontsloten is met verschillende modaliteiten is een gewilde kantorenlocatie.

Het plan voldoet aan en past binnen de beleidsregels zoals deze zijn opgesteld in de Interim omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant.

De provincie heeft als eerste stap een Interim omgevingsverordening vastgesteld waarin de bestaande regels zijn samengevoegd. Provinciale Staten hebben vervolgens op 11 maart 2022 de nieuwe Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De verordening treedt gelijktijdig met de Omgevingswet in werking. In de definitieve verordening zijn, in tegenstelling tot de interim verordening, ook beleidswijzigingen verwerkt. De huidige regels in de Interim omgevingsverordening zijn gehanteerd als uitgangspunt. De belangrijkste wijzigingen zijn:

• Er is aansluiting gezocht bij de opbouw van de rijksregels. Diverse nadere regelingen zijn in de Omgevingsverordening verwerkt.
• Vanwege het vervallen van de Wet bodembescherming zijn nieuwe regels opgenomen om verontreiniging van het grondwater te voorkomen. Het voorstel is om daarvoor ook voorbeschermingsregels vast te stellen.
• De aanwijzing van voor verzuring gevoelige kwetsbare gebieden (Wav-kaarten) is vervallen.
• De rechtstreeks werkende regels voor de ontwikkeling van veehouderij en mestbewerking vervallen. Het voorstel is om die te vervangen door voorbeschermingsregels.
• Er is een attentiezone geluid opgenomen langs provinciale wegen waarbinnen aandacht wordt gevraagd voor het oprichten van geluidgevoelige bebouwing.

In de omgevingsverordening Noord-Brabant zijn geen wijzigingen doorgevoerd ten opzichte van de interim omgevingsverordening die relevant zijn voor onderhavig plangebied.

Samen met de stad heeft de gemeente Eindhoven een omgevingsvisie opgesteld. Bij het opstellen van de Omgevingsvisie is meegedacht door: inwoners, ondernemers, belangenorganisaties, GGD, Veiligheidsregio, Omgevingsdienst, woningcorporaties, projectontwikkelaars, investeerders en andere overheden (buurgemeentes, provincie, rijk). Op 16 juni 2020 is de omgevingsvisie vastgesteld door de gemeenteraad.

De omgevingsvisie is een integraal verbindende visie voor de fysieke leefomgeving die focus aanbrengt bij het inrichten van onze stad en stimuleert om samen te werken aan de stedelijke opgaven. De omgevingsvisie is gebaseerd op bestaand beleid. Het hebben van een omgevingsvisie is onder de nieuwe Omgevingswet verplicht. Omdat een omgevingsvisie allesomvattend is, willen we die lerende wijs ontwikkelen. Dat betekent concreet dat we, eerder dan wettelijk verplicht, met een omgevingsvisie komen. Maar dan wel een 'light-variant', die we één of twee jaar later gaan aanvullen en verfijnen. Het document vervangt niet de bestaande beleidsdocumenten, maar is een aanvullend beleidsdocument. De interim structuurvisie blijft daarom nog steeds van kracht. Bij het opstellen van een omgevingsvisie 2.0 zal de interim structuurvisie wel worden ingetrokken.

Brainportregio

De Brainportregio is een technologische topregio en één van de belangrijkste pijlers van de Nederlandse economie. De sleutel tot dit succes is samenwerking. Het is een regio van contrasten en dat maakt ons uniek: een hecht netwerk van steden, stedelijke buurgemeenten, dorpen en bewoond landelijk gebied. Je bent snel in de stad of juist in het groen, er is cultuur én natuur. We zijn sterk in high tech, design en innovaties en kennen een dynamische economie en een gastvrije bourgondische levensstijl. De strategie van de regio is gericht op het sterker maken van deze kwaliteiten door aan te haken op de eigen kracht en identiteit van de deelgebieden.

Ambitie

Als centrumstad vervult Eindhoven een cruciale rol bij de versterking van Brainport Eindhoven als economische wereldspeler op het gebied van kennisintensieve maakindustrie en design. Om internationaal concurrerend te blijven, streeft Eindhoven samen met de regio naar een excellent woon- en werkklimaat. Eindhoven zet daarom in op gezonde en duurzame verstedelijking met behoud van stedelijke en dorpse kwaliteiten en met bijzondere aandacht voor sociale cohesie en inclusie. Eindhoven is in staat om zich snel aan te passen aan de steeds veranderende vraag naar geschikte en betaalbare ruimte om te wonen, werken, verblijven en recreëren. Deze ambitie vertaalt zich naar vier deelambities. Eindhoven als:

• economische wereldspeler
• gezonde en toekomstbestendige stad
• een sociale, inclusieve en gastvrije stad en
• een authentieke stad met sterke gebieden.

Van ambitie naar stedelijke opgaven

Als we onze ambities leggen naast de huidige kwaliteiten en structuren van de stad en de actuele trends en ontwikkelingen, zien we een aantal stedelijke opgaven voor de stad. Brainport Eindhoven blijft groeien, mede door de sterke economische positie. De ambities en groei vragen om ruimte voor nieuwe woningen, bedrijven en voorzieningen. Ruimte die we bieden door te verdichten in het gebied binnen de Ring en door te verdichten nabij voorzieningen als HOV en winkelcentra. Met name binnen de Ring is voldoende ruimte om te verdichten, omdat er nog relatief weinig mensen wonen. Met de keuze voor verdichten binnen de Ring gaan we duurzaam om met de (groene) ruimte die de stad heeft. We behouden hiermee de kwaliteit van de groenstedelijke woonwijken, de landschapsparken en het buitengebied.

De keuze voor een compact stedelijke woonmilieu gaat gepaard met forse investeringen in o.a. bereikbaarheid, luchtkwaliteit, groen en voorzieningen.

Eindhoven wil een leefbare en een inclusieve stad zijn waar iedereen kan profiteren van het succes van de Brainport. Dat vraagt om keuzes ten aanzien van het woning- en voorzieningenaanbod. Het verschil tussen de ambitie en de huidige stand van zaken in Eindhoven leidt tot zes concrete stedelijke opgaven:

1. Werken aan een gezonde groei van de stad
2. Werken aan een aantrekkelijk en hoogstedelijk centrum
3. Werken aan leefbare, sociale wijken met een sterke identiteit
4. Werken aan een duurzame en concurrerende economie
5. Werken aan de energietransitie van de stad
6. Werken aan een goede stedelijke bereikbaarheid

Samen werken aan de stedelijke opgaven

Dit zijn de opgaven waar we als gemeente de komende jaren samen met onze partners aan werken. Wij werken zelf aan deze opgaven, maar stimuleren ook andere partijen in de stad om dit te doen. We bepalen samen met de stad en regio wat kansrijke initiatieven en locaties zijn. We geven prioriteit aan initiatieven die bijdragen aan meerdere stedelijke opgaven tegelijkertijd en kwaliteit toevoegen aan de stad. Hiernaast zetten we in op het beschermen en versterken van de stedelijke en groene hoofdstructuur van de stad. De gemeente organiseert het werken aan de stedelijke opgaven met thematische en gebiedsprogramma's en stimuleert o.a. via regels en uitgangspunten zoals opgenomen in de omgevingsvisie dat ook andere initiatiefnemers bijdragen aan het realiseren van de opgaven.

Beoordeling plan

Met het planvoornemen wordt ingezet op de realisatie van een groot aantal woningen (maximaal 1480), 47.900 m² aan werken, 3.500 m² aan publieksgerichte functies en 3.500 m² aan recreatieve voorzieningen/evenementen. Deze ontwikkeling draagt in grote mate bij aan de gezonde groei van de stad. Het plan bevat ambities die ook in de Omgevingsvisie terugkomen, zoals het creëren van een aantrekkelijk en hoogstedelijk centrum-milieu, slimme mobilieit, aantrekkelijke openbare ruimte en klimaatadaptieve oplossingen. Het planvoornemen past goed binnen het opgestelde beleidskader van de gemeente Eindhoven.

Het bestemmingsplan maakt de bouw van maximaal 1480 woningen mogelijk. Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft de gemeente Eindhoven. Samen met de acht omringende gemeenten (Best, Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen. Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre) vormt Eindhoven het Stedelijk Gebied Eindhoven. In dit verband werken de gemeenten samen aan regionale opgaven op het gebied van wonen. Het SGE is een subregio van de Metropoolregio Eindhoven, die in totaal 21 gemeenten omvat.

Afsprakenkader wonen 2017-2022

Zowel in de gemeente Eindhoven als in de overige SGE-gemeenten is de woningbehoefte groter dan de totale harde plancapaciteit. De sterke economische groei in de Brainportregio stelt de gemeenten in het SGE voor de dubbele opgave om voldoende woningen toe te voegen om de groei van de bevolking te kunnen opvangen, zonder dat dit ten koste gaat van de kwaliteit. Om dit te realiseren, besloten de negen gemeenten in 2017 woningbouwafspraken te maken en de woningbouwproductie programmatisch af te stemmen vanuit een gezamenlijke visie op wonen. In het Afsprakenkader wonen 2017 hebben de SGE-gemeenten vastgelegd dat zij majeure en nieuwe projecten gefaseerd en gezamenlijk ontwikkelen, zodat deze elkaar versterken en niet beconcurreren. Ook is in het Afsprakenkader Wonen opgenomen dat hierbij bij voorkeur gekozen wordt voor inbreiding en transformatie. Nieuwe uitbreidingslocaties worden in principe de komende jaren niet meer toegevoegd.

Sinds de vaststelling van het afsprakenkader in 2017 is de druk op de woningmarkt verder toegenomen. Het afsprakenkader is daarom in 2022 geactualiseerd. Het uitgangspunt blijft om bij de woningbouwproductie regionaal samen te werken en zoveel mogelijk in te zetten op inbreiding. De belangrijkste doelstelling van het Afsprakenkader wonen 2022 is om tempo te maken en volop in te zetten op nieuwe woon- en leefkwaliteiten, alsmede behoud en versterking van leefmilieus met een gevarieerd woningaanbod voor alle doelgroepen.

Woondeal 2019-2023

Op 7 maart 2019 heeft Eindhoven, samen met de andere SGE-gemeenten en de provincie Noord-Brabant, een Woondeal gesloten met de minister van Binnenlandse Zaken (BZK). De Woondeal is gericht op het versnellen van de woningbouwproductie in het SGE. Deze versnelling moet in de periode tot 2024 zo'n 27.000 woningen opleveren. Voor Eindhoven komt dit neer op een productie van 15.000 woningen, gemiddeld 3.000 per jaar. Dit komt overeen met de in het onderzoek Marktmechanismen op de Eindhovense woningmarkt (2018) geraamde behoefte.

In navolging van het Afsprakenkader Wonen SGE 2017, is in de Woondeal vastgelegd dat de ontwikkeling van groen-stedelijke woonmilieus zich zal concentreren op de negen prioritaire locaties: Aarle, Brandevoort, Blixembosch, Ekenrooi Zuid, Nuenen West, Meerhoven, Tongelrese Akkers, Waalre Noord en Zilverackers. Het zwaartepunt voor de realisatie van centrum-stedelijke woonmilieus ligt in Eindhoven binnen de Ring. Naast het Afsprakenkader is de Brabantse Agenda Wonen een belangrijke leidraad bij de uitvoering van de Woondeal.

Visie op wonen stedelijk gebied Eindhoven 2019

In de Visie op wonen stedelijk gebied Eindhoven uit april 2019 geven de SGE-gemeenten een kwalitatieve invulling aan het Afsprakenkader 2017. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van twee conceptuele handvatten: de kwadrantenbenadering en de uitgewerkte Brainport Principes. De kwadrantenbenadering bevordert de diversiteit bij nieuwe woningbouwprojecten door in te zetten op de eigenheid en kwaliteiten van alle afzonderlijke plekken binnen het SGE. De Brainport Principes zijn algemene kwaliteitscriteria waaraan ieder woningbouwproject wordt getoetst. Zo houden de regiogemeenten zichzelf scherp in het maken van unieke woongebieden die van toegevoegde waarde zijn op het bestaande palet in de regio.

Regionaal woningbehoefteonderzoek 2021

In 2020 hebben de gemeenten in het SGE gezamenlijk opdracht gegeven aan Stec Groep voor de uitvoering van een regionaal woningbehoefteonderzoek voor de periode tot 2040.

Kwantitatieve opgave

In het in mei 2021 gereedgekomen Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven wordt onderbouwd dat het aantal huishoudens in het SGE tot 2040 naar verwachting met circa 48.700 zal toenemen. Daarnaast is er een opgave om het huidige woningtekort in te lopen. De totale woningbouwopgave voor het SGE komt daarmee uit op 53.900 woningen tot 2040.

In de gemeente Eindhoven zouden volgens dit onderzoek tot 2040 ongeveer 35.280 extra woningen moeten worden gerealiseerd. De behoefte aan extra woningen is vooral fors in de periode 2020-2025. In de eerst komende 5 jaar is er regionaal een uitbreidingsbehoefte van circa 16.400 woningen, circa 30% van de woningbehoefte tot 2040. In de MIRT-afspraken met het Rijk is vastgelegd dat de gemeenten in het SGE tot 2040 de bouw van 62.000 woningen faciliteren.

Kwalitatieve opgave

Het Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven geeft ook inzicht in de (ontwikkeling van) de kwalitatieve woningbehoefte. De verwachte groei van het aantal huishoudens is volgens dit onderzoek terug te zien in alle leeftijdsgroepen, maar vooral onder 65-plussers. Waar gezinnen nu nog het merendeel van alle huishoudens in het SGE vormen, bestaat in 2040 het grootste gedeelte van de huishoudens uit alleenstaanden en stellen van 65 jaar of ouder.

Afhankelijk van de mate van doorstroming in de woningmarkt gaat 41% tot 55% van de regionale woningvraag tot 2040 uit naar een appartement. De vraag naar appartementen is op lange termijn structureel hoog. Het overige deel van de vraag gaat uit naar grondgebonden woningen. Vooral in de eerst komende jaren is de vraag naar grondgebonden woningen groot. Op lange termijn neemt deze opgave naar verwachting wel af. Een opvallende bevinding van het onderzoek is dat woningzoekenden tot 35 jaar de voorkeur geven aan een (betaalbare) grondgebonden koopwoning, maar in de praktijk vaker (dan gewenst) verhuizen naar een huurappartement. Dit zien we zowel in de sociale als in de vrije huursector. Voor stedelijke doelgroepen geldt dit tot en met de hoge inkomens, voor suburbane en landelijke doelgroepen primair voor de middeninkomens.

De woningbehoefte in Eindhoven is voornamelijk stedelijk georiënteerd. Het overgrote deel van de woningbehoefte gaat uit naar een grondgebonden woning in een stedelijk woonmilieu buiten het centrum. Opvallend is dat een klein deel van de behoefte aan grondgebonden koopwoningen in een centrum stedelijk milieu landt. Deze vraag kan worden opgevangen door het realiseren van een meer hybride woonvorm, zoals gezinsappartementen in het centrum van Eindhoven.

Specifieke doelgroepen

De toename van het aantal 65-plus huishoudens zorgt ook voor een groeiende behoefte aan woningen die geschikt zijn voor zelfstandig wonen met ondersteuning en zorg aan huis. In de periode tot 2040 wordt een sterke toename verwacht van het aantal inwoners met een indicatie voor langdurige zorg. Door het extra muraliseringbeleid van de rijksoverheid zal het aanbod van intramurale verzorgingsplaatsen naar verwachting niet evenredig meegroeien.

Een specifieke woningvraag is verder te verwachten van studenten. In de gemeente Eindhoven wordt tot het collegejaar 2027-2028 een groei van 120 tot 660 uitwonende studenten verwacht. In de gemeente Helmond blijft het aantal uitwonende studenten tot het collegejaar 2027-2028 naar verwachting stabiel. Voor de andere gemeenten in het SGE is geen informatie beschikbaar over de woningbehoefte van studenten.

De vraag van kennismigranten (expats) maakt onderdeel uit van de totale woningvraag in het SGE. Deze groep woningzoekenden richt zich met name op de gemeente Eindhoven. Volgens onderzoek van het PON zijn in het Stedelijk Gebied Eindhoven daarnaast bijna 20.500 arbeidsmigranten werkzaam, die veelal productiewerk verrichten.

In november 2020 stelden de SGE-gemeenten het Afsprakenkader Huisvesting Arbeidsmigranten Stedelijk Gebied Eindhoven vast. De regionale ambitie is om in de periode 2021 tot en met 2024 circa 4.000 humane huisvestingsplaatsen voor arbeidsmigranten te realiseren. Er zijn geen afspraken over specifieke aantallen per gemeente, maar iedere gemeente heeft passend bij de aard en omvang een eigen verantwoordelijkheid. In het afsprakenkader wordt onderscheid gemaakt tussen twee typen huisvesting: tijdelijke huisvesting (korter dan 2 tot 3 jaar) en permanente huisvesting (arbeidsmigranten die zich definitief vestigen in Nederland). Hierbij is bekend (op basis van ervaring) dat zo'n 80% van de arbeidsmigranten in de regio er op tijdelijke basis is en zo'n 20% zich definitief vestigt. De woningbehoefte van arbeidsmigranten die zich definitief in het SGE willen vestigen, maakt onderdeel uit van de totale regionale woningbehoefte.

Brainport principes

Het plan Strijp-S fase 4 betreft een inbreidingslocatie. Binnen het SGE is afgesproken dat voor binnenstedelijke plannen groter dan 75 woningen de kwalitatieve toetsing door het Coördinatieteam wordt uitgevoerd. Toetsing aan de Brainport Principes wordt gedaan om de kwaliteit van de inbreidingslocaties te blijven garanderen.

Toetsing door het Coördinatieteam heeft uitgewezen dat het plan voldoende tot zeer goede invulling geeft aan de Brainport Principes. Het Portefeuillehoudersoverleg Wonen SGE heeft de kwalitatieve toets van het plan schriftelijk behandeld en heeft ingestemd met verdere planontwikkeling. Hiermee heeft regionale afstemming plaatsgevonden. Het 'Advies toetsresultaat Brainport Principes' is als Bijlage 2 toegevoegd bij deze toelichting.

Beoordeling plan

Het planvoornemen voorziet in de realisatie van maximaal 1480 wooneenheden. Het planvoornemen past binnen de kwantitatieve prognose voor Eindhoven, zoals hierboven is beschreven, alsook in paragraaf 3.2.3 (Ladder voor duurzame verstedelijking).

Bovendien is de locatie gelegen binnen het 'bestaand stedelijk gebied' zoals aangegeven in de Interim omgevingsverordening. In het portefeuillehoudersoverleg Wonen SGE is ingestemd met de woningbouwontwikkeling in dit plan. Hiermee voldoet het plan aan de regionale woningbouwafspraken.

Woonvisie 2015

Op 15 december 2015 heeft de gemeenteraad van Eindhoven de Woonvisie 2015 vastgesteld. De woonvisie geeft inzicht in de gemeentelijke ambities op het gebied van bouwen en wonen en steunt op drie pijlers: Eindhoven als ambitieuze stad, als solidaire stad en als innovatieve stad.

Ambitieuze stad

Eindhoven groeit en wil verder verstedelijken, in het bijzonder in het gebied binnen de Rondweg (Ring). Tot 2030 wil de gemeente minstens twee derde van de extra woningcapaciteit binnen dit gebied realiseren. Hierbij wordt gestreefd naar een gemengde en gevarieerde woonomgeving waar mensen wonen, werken en elkaar ontmoeten. En die tegelijkertijd ook groen en gemoedelijk blijft.

Solidaire stad

De gemeente wil dat Eindhoven een inclusieve en solidaire samenleving is. De meeste inwoners kunnen hierin zelf hun plek vinden. Minder zelfredzame inwoners worden hierbij ondersteund. Door de vergrijzing en de decentralisatie van de langdurige zorg, neemt de vraag naar passende huisvesting voor ouderen en bijzondere doelgroepen toe. Het is belangrijk dat er voor al deze mensen een plek blijft op de woningmarkt. Concentratie van bijzondere doelgroepen in bepaalde wijken is ongewenst.

Innovatieve stad

De gemeente Eindhoven daagt ontwikkelaars van nieuwe woningen uit om klantgeoriënteerd, sneller, goedkoper en duurzamer te produceren. Ook in de aanpak van de bestaande woningvoorraad en in de transformatie van kantoren en zorgvastgoed is er een grote behoefte aan vernieuwing en aan creatieve, betaalbare oplossingen. Voor inwoners die behoefte hebben aan tijdelijke woonruimte, die snel beschikbaar en financieel bereikbaar is, worden in Eindhoven flexwoningen ontwikkeld. Dit biedt tevens kansen voor transformatie van leegstaand vastgoed. Verder wil de gemeente Eindhoven dat inwoners zoveel mogelijk invloed hebben op hun eigen woning en woonomgeving, bijvoorbeeld door (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Daarnaast wil de gemeente dat zelf bouwen niet alleen bereikbaar is voor huishoudens met een hoger inkomen.

Woonprogramma Eindhoven 2021-2025

Vanwege de hoge dynamiek op de woningmarkt heeft de gemeenteraad op 15 december 2020 het Woonprogramma 2021-2025 vastgesteld. Het Woonprogramma sluit aan bij eerder vastgesteld beleid voor wonen en de fysieke leefomgeving. De ambities uit de Woonvisie 2015 blijven cruciaal voor de ontwikkeling van de stad, maar komen door de snelle prijsstijgingen in de afgelopen jaren in een ander daglicht te staan. Met het oog daarop kiest de gemeente voor een accentverschuiving richting de volgende ambities:

1. forse groei van de woningvoorraad (binnen én buiten de ring) om de grote groei van woningen te kunnen opvangen;
2. een evenwichtig woningaanbod, zodat alle inwoners een betaalbare woning kunnen vinden;
3. voldoende geschikte woningen voor kwetsbare inwoners.

Eindhoven streeft ernaar om jaarlijks minimaal 3.000 extra woningen aan de voorraad toe te voegen. Voor de stad als geheel is voor de periode 2020-2022 de onderstaande differentiatie leidend:

Deze percentages hoeven niet bij elk woningbouwproject gerealiseerd te worden. De exacte invulling op projectniveau is onder meer afhankelijk van het (beoogde) woonmilieu en de bestaande woningvoorraad in het betreffende gebied. Het streefpercentage van 20% sociale huur is opgenomen in het Collegeprogramma 2018-2022. Voor de periode daarna voorzien we een noodzakelijke groei naar 30%.

Op 24 mei 2022 heeft de gemeenteraad het paraplubestemmingsplan 'parkeren, kamerverhuur en woningsplitsing 2021' vastgesteld. In het verleden werd via de huisvestingsverordening voorkomen dat woningen zonder vergunning werden gesplitst, omgezet, onttrokken en samengevoegd. Hoewel kamerverhuur en woningsplitsing verschillend zijn en andere toetsingskaders kennen, hebben beiden wel een zelfde soort ruimtelijk effect op de omgeving en is het wenselijk om deze initiatieven soortgelijk te reguleren in bestemmingsplannen. Door de regeling in het paraplubestemmingsplan wordt kamerverhuur en woningsplitsing voortaan via één vergunning (omgevingsvergunning) geregeld. Deze regeling moet in opvolgende bestemmingsplannen zoals het onderhavige worden overgenomen om geldend te blijven voor het betreffende plangebied. Om die reden is de regeling uit dit paraplubestemmingsplan in dit bestemmingsplan overgenomen.

Beoordeling plan

Met het planvoornemen wordt de realisatie van 1480 wooneenheden mogelijk gemaakt. Het plan kent een woningbouwprogramma met grote diversiteit, geschikt voor een mix aan doelgroepen, maar met name gericht op hoogstedelijk wonen voor gezinnen. In totaal circa 1480 woningen, waarvan minimaal 50% in het betaalbare segment, zowel koop als huur. Een specificatie van de woningaantallen en -groottes per segment is (nog) niet bekend.

Voor heel Strijp-S geldt: 25% sociale woningbouw, 50% middenduur (koop en huur) en 25 % duur (koop en huur). Voor fase 4 zal Woonbedrijf minimaal 160 sociale woningen realiseren in de huur. Trudo werkt aan een woongenootschap. In totaal zal Trudo ca. 250 woningen realiseren (verdeling sociaal middenduur is nog niet bekend).

De gemeente participeert in het ontwikkelproces als private partij in een publiek-private-samenwerking. Daarmee blijft de controle om te sturen op de gewenst verhouding van het woonprogramma aanwezig.

Omdat de woningprogrammering nog niet inzichtelijk is/ kan worden gemaakt in deze fase van het ontwerpproces, wordt het Coördinatieteam Wonen periodiek geïnformeerd over de voortgang op dit onderdeel zodra daar meer helderheid over is (per bouwveld of project).

Programmatisch dient tijdens de planontwikkeling het gewenste aantal (en kwaliteit) woningen verder uitgewerkt te worden. Indien bij de afronding van de realisatie blijkt dat er meer woningen gerealiseerd kunnen worden, zal te zijner tijd hiervoor een aparte procedure met de daarbijbehorende afwegingen gevolgd worden. Dat kan met een omgevingsvergunning waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan (straks: omgevingsplan) of gefaciliteerd worden in het omgevingsplan als het bestemmingsplan opgenomen moet worden in het definitieve deel van het omgevingsplan (uiterlijk 2032).

Wettelijk en beleidsmatig karakter

Nationaal beleid

Het Verdrag van Valletta (Malta) verplicht de Europese overheden tot het beschermen van archeologisch erfgoed. Hierbij wordt als uitgangspunt gehanteerd dat archeologische waarden in situ bewaard moeten blijven. Dat wil zeggen, dat er naar gestreefd moet worden om de waarden op de locatie te behouden. Als dit niet mogelijk blijkt, bijvoorbeeld wanneer andere belangen zwaarder wegen, dan moeten de waarden worden opgegraven en daarmee ex situ worden behouden. Het Verdrag van Valletta is doorvertaald in de Monumentenwet 1988, zoals deze gewijzigd is in september 2007. Sinds deze wijziging van september 2007 is de gemeente het bevoegd gezag op het gebied van archeologie en cultuurhistorie. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. De uitgangspunten uit het Verdrag van Valletta (Malta) blijven in de Erfgoedwet de basis van de omgang met archeologie. Gemeenten houden een belangrijke rol in het archeologische stelsel. In bestemmingsplannen en het toekomstig omgevingsplan houden ze rekening met (te verwachten) archeologische waarden door het stellen van regels. Het al dan niet stellen van regels ten aanzien van archeologie dient te rusten op voldoende informatie over de archeologische situatie. Deze informatie kan worden verkregen door gebiedsdekkende kaarten waarop de archeologische (te verwachten) waarden in de ondergrond zichtbaar zijn. Op basis hiervan kan archeologisch beleid worden ontwikkeld.

Gemeentelijk beleid

De gemeente Eindhoven beschikt, als invulling van haar verantwoordelijkheid volgens de Erfgoedwet, over een eigen Archeologische verwachtingen- en waardenkaart. Met deze kaart wil de gemeente het ondergronds cultureel erfgoed van Eindhoven behouden door behoedzame ontwikkeling en beheer.

De Archeologische verwachtingen- en waardenkaart (vastgesteld op 21 juni 2022) wordt beschouwd als een bureauonderzoek op gemeentelijk schaalniveau en geldt vanaf het moment van vaststelling als onderlegger voor nieuwe bestemmingsplannen en - na inwerkingtreding van de Omgevingswet - het omgevingsplan.

Op de archeologische verwachtingen- en waardenkaart zijn de archeologische waarden en verwachtingen binnen de gemeentegrenzen aangegeven door middel van categorieën (de categorieën 1 tot en met 8). Ter bescherming van de archeologische waarden worden deze (met uitzondering van categorie 8) op de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen als dubbelbestemming Waarde – Archeologie. Hieraan zijn per categorie regels gekoppeld. Deze regels geven aan wanneer archeologisch onderzoek verplicht is. (Bouw)werkzaamheden die binnen de in de regels vermelde oppervlakten én diepte vallen worden vrijgesteld van archeologisch onderzoek. Hierdoor kunnen bij ruimtelijke ordeningsprocedures sneller beslissingen worden genomen en kan de archeologie in een vroeg stadium in het proces worden meegenomen.

Archeologisch kader

De van oorsprong hoger gelegen oude bouwlanden met een dik plaggendek, waaruit een groot deel van het gemeentelijk grondgebied bestond, blijken een goed geconserveerd bodemarchief te herbergen. Maar ook andere landschappelijke eenheden - zoals de nattere beekdalen en de flanken daarvan, de vennen of het 'restveen' - blijken vaak een waardevol archeologisch gegevensbestand te bevatten. Het gemeentelijk bodemarchief geeft blijk van een bewoningsgeschiedenis van duizenden jaren en herbergt archeologische resten daterend uit de (late) prehistorie, de Romeinse tijd, de vroege middeleeuwen, de late middeleeuwen en nieuwe tijd. Deze gegevens zijn van groot belang voor de reconstructie van het verleden, temeer omdat geschreven bronnen in Eindhoven nagenoeg ontbreken.

Een bijzondere betekenis heeft de historische kern van Eindhoven, die als stad al in de loop van de late middeleeuwen een belangrijke regionale economische en bestuurlijke rol vervulde. Daarnaast kent de gemeente uit deze periode een aantal (verdwenen) hoeven, kasteeltjes, kerken, (water)molens en dergelijke die zowel archeologisch en cultuurlandschappelijk van hoge waarde zijn. Archeologische waarnemingen binnen en ook buiten de van oorsprong laatmiddeleeuwse historische kernen bieden mogelijkheden om meer te weten te komen over de ontstaansgeschiedenis, ontwikkeling en bewoningsdynamiek tussen de plattelandsdorpen en de stad in wording en kunnen daarmee een verrijking vormen voor de lokale en regionale geschiedenis. Daarnaast zijn in de gemeente resten van ondergronds militair erfgoed te verwachten. In de Tweede Wereldoorlog lag hier bijvoorbeeld een militair vliegveld ('Fliegerhorst Eindhoven') en de gemeente maakte deel uit van het operatieterrein 'Market Garden' van het geallieerde bevrijdingsleger

Archeologisch (voor)onderzoek

Toetsing aan de archeologische verwachtingen- en waardenkaart heeft ertoe geleid dat een archeologisch vooronderzoek door middel van een bureauonderzoek is uitgevoerd. De rapportage is als Bijlage 3 toegevoegd aan dit bestemmingsplan.

De Omgevingsdienst Zuidoost-Brabant (ODZOB) heeft in de periode januari-maart 2022 het archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd voor het plangebied. Op basis van de resultaten heeft de ODZOB een gespecificeerde archeologische verwachting opgesteld.

Resultaten uitgevoerd bureauonderzoek

De bekende archeologische gegevens geven voor het plangebied voldoende concrete aanwijzingen voor een lage archeologische verwachting voor bewoning en aan water gerelateerde resten uit de periode Paleolithicum tot en met de Nieuwe Tijd (tot circa 1900). De verwachting op het aantreffen van funderingen van gebouwen die in het gebied gestaan hebben vanaf het begin van de 20ste eeuw is middelhoog. Deze resten kunnen voorkomen vanaf het maaiveld. Ook moet rekening gehouden worden met materiële relicten uit de Tweede Wereldoorlog; al is het wel de verwachting dat, gezien de diepe graafwerkzaamheden in het gebied, het merendeel van deze resten reeds verwijderd is.

Of er van het bodemarchief nog resten aanwezig zijn, is niet op basis van dit bureauonderzoek vast te stellen. De kans is, gezien de gespecificeerde archeologische verwachting, alleen aanwezig voor de periode vanaf 1900. Aangezien van deze periode ook voldoende kaarten en archiefstukken bekend zijn, lijkt de kans klein dat archeologisch onderzoek een waardevolle aanvulling geeft. Het is dan ook niet waarschijnlijk dat waardevolle archeologische resten aangetast zullen worden bij de graafwerkzaamheden. Omdat het plangebied binnen een verontreinigingscontour grondwater valt, waarvoor een zorgmaatregel is opgelegd (verbod op graafactiviteiten en een verbod op het onttrekken van grondwater), zullen de werkomstandigheden voor archeologen bovendien lastig zijn. Vanwege bovenstaande adviseert de ODZOB geen archeologisch vervolgonderzoek uit te laten voeren.

De aanwezigheid van archeologische resten kunnen nooit geheel worden uitgesloten op basis van het uitgevoerde onderzoek. Mochten er tijdens de graafwerkzaamheden toch archeologische vondsten en structuren worden aangetroffen, dan dient men dit op basis van de Erfgoedwet 2016 zo spoedig mogelijk te melden bij de gemeente Eindhoven.

Conclusie en advies

De gemeente Eindhoven heeft als bevoegd gezag het archeologisch onderzoeksrapport beoordeeld. Op basis van de onderzoeksresultaten kan de kans op het aantreffen van behoudenswaardige (d.w.z. de moeite waard om op te graven) archeologische resten binnen het plangebied als 'laag' worden ingeschat. Op basis van de resultaten komt de gemeente tot het volgende advies:

1. Conform de aanbeveling van de Omgevingsdienst Zuidoost Brabant binnen het onderzochte plan gebied geen archeologisch vervolgonderzoek uit te laten voeren.
2. Het archeologisch onderzoek binnen het onderzochte plangebied voor als afgerond te beschouwen en het plangebied voor wat betreft het aspect Archeologie vrij te geven.

3. De initiatiefnemer(s) te wijzen op de wettelijke meldingsplicht voor archeologische toevalsvondst.

Meldingsplicht toevalsvondsten

De wettelijke meldingsplicht voor archeologische toevalsvondsten geldt altijd (art. 5.10 Erfgoedwet 2016). Mochten tijdens grondwerkzaamheden (vermoedelijke) archeologische resten (vondsten, muurwerk, grondsporen et cetera) worden aangetroffen, dan dienen deze direct gemeld te worden aan de Minister van OCW en bij de (afdeling Omgevingskwaliteit) gemeente Eindhoven. Vervolgens zal bepaald worden of, en zo ja welke, aanvullende maatregelen getroffen dienen te worden.

Algemeen

Op 29 november 2022 is de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven geactualiseerd. De kaart dient als beleidskader om bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad rekening te kunnen houden met de cultuurhistorie van Eindhoven. De kaart bestaat uit twee deelwaardenkaarten, te weten de waardenkaart historisch cultuurlandschap en de waardenkaart historische stedenbouw en erfgoed.

Op de waardenkaart historisch cultuurlandschap zijn aangegeven en gewaardeerd de historische landschappelijke gebieden (incl. historische nederzettingslocaties) en elementen (landschapselementen infrastructuur, waterstaat, opgaand groen, religie en funerair erfgoed en reliëf), die belangrijk zijn voor de herkenbaarheid van de historische ontwikkeling van Eindhoven

Op de waardenkaart historische stedenbouw en erfgoed zijn aangegeven de beschermde rijks- en gemeentelijke monumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten, gemeentelijke archeologische monumenten, cultuurhistorisch waardevolle objecten, historisch waardevolle kunstwerken, historische wegen en waterlopen, historisch-stedenbouwkundige structuren en waardevol aangelegd groen en bomen, die belangrijk zijn voor de herkenbaarheid van de historische ontwikkeling van Eindhoven.

Uitsnede waardenkaart historisch cultuurlandschap Eindhoven (locatie plangebied blauw omlijnd)

Uitsnede waardenkaart historische stedenbouw en erfgoed (locatie plangebied blauw omlijnd)

Zoals op de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven te zien is, is het plangebied aangeduid als historische stedenbouwkundige structuur. Daarnaast is de Kastanjelaan aangeduid als een historische wegenstructuur van voor en na 1900.

Historische stedenbouwkundige structuur (Strijp-S)

Strijp-S is een voormalige industrieterrein gelegen aan de westzijde van het centrum van de stad tussen de Glaslaan, Kastanjelaan, Schootsestraat, Beukenlaan en spoorlijn. De bebouwing is zeer grootschalig volgens een systematisch stedenbouwkundig plan, waarvan de centrale as in het verlengde van de Mathildelaan lag. Het gebied wordt gedomineerd door grote in de periode 1928-1942 opgetrokken fabriekscomplexen, die zijn uitgevoerd als hoogbouw met een betonconstructie of beton- skelet en stalen raampartijen. Het voormalig Natuurkundig Laboratorium (1923) kenmerkt zich door een paviljoenstructuur. De gebouwen uit deze periode zijn uitgevoerd in een zakelijk expressionistische stijl. De eerste bebouwing van het terrein vond plaats in 1916 met onder andere de glasfabriek. Het gebied grenst aan de woonwijk Philipsdorp.

Karakteristiek voor de historische stedenbouwkundige opzet van Strijp-S zijn de gerichtheid, ordening en zonering van het gebied. Van Meijel (2008)1 omschrijft deze structuur als volgt: "Dit 'rationele binnenwerk' bestaat uit een goed doordachte, gelaagde structuur van op elkaar afgestemde wegen, gebouwen en leidingen. De hoofdrichting van het gridvormige stratenpatroon volgt de richting van verwijderde bedrijfsspoor. De evenwijdige straten vormen het kader voor de parallelle en lineaire ordening van de industriegebouwen: een soort van strokenverkaveling met een gunstige bezonning. De gebouwen zijn binnen de structuur gerangschikt volgens het principe van de functionele zonering. De verschillende zones cq. gebouwen zijn onderling met elkaar verbonden door loopbruggen, dwarsstraten en een stelsel van leidingen (deels ondergronds en deels bovengronds op stalen portalen). Een dergelijke structuur is kenmerkend voor grote industriële complexen uit het begin van de twintigste eeuw."

Historische wegstructuur

De Kastanjelaan is een wegstructuur van na 1900, dat als radiaal tussen de geprojecteerde binnen- en buitenring van Eindhoven in 1919 werd aangelegd. Tevens vormt het de afscheiding tussen Strijp-S en Philipsdorp.

De hierboven beschreven structuren zijn voldoende gewaarborgd door de aangegeven bouwvlakken en geldende hoofdbestemmingen.

Cultuurhistorisch waardevolle objecten

In het plangebied zijn cultuurhistorisch waardevolle objecten aanwezig. Voor een aantal van deze panden is een cultuurhistorische verkenning opgesteld. Deze maken als bijlage 4, 5, 6 en 7 onderdeel uit van deze toelichting. De cultuurhistorisch waardevolle objecten worden hieronder kort beschreven:

Gebouw SX

Gebouw SX vormt het laatste overblijfsel van de eerste fabriek op Strijp-S. Deze glasfabriek, SW genaamd, werd gebouwd in de periode 1915-1917 naar ontwerp van C. Smit. Een deel van het gebouw werd tijdens de bombardementen in de Tweede Wereldoorlog ernstig beschadigd. Na de oorlog werden de beschadigde delen gesloopt. Op de vrijgekomen plaats werd in 1946-1947 tien verdiepingen hoge nieuwbouw gerealiseerd naar een ontwerp van de bedrijfsarchitect J.R. Bouten (zie verder SWA, glasgebouw). In de periode 1960-1963 heeft een grootschalige renovatie van het deel van de fabriek uit de periode 1915-1917 plaatsgevonden, waaronder ook het meest oostelijke deel (het huidige gebouw SX). In de jaren '70 werd de fabriek voor het grootste gedeelte afgebroken, maar is het oostelijke deel behouden en kreeg de naam SX. Verschillende onderdelen van deze fabriek zijn nog in originele staat en daarmee bevat dit gebouw nog de oudste bouwkundige onderdelen op Strijp-S.

De architectuurhistorische betekenis van het gehele gebouw is gering. Het tussengebouw was een ondergeschikt onderdeel in het complex van de glasfabriek, ingeklemd tussen de karakteristieke en beeldbepalende fabriekshallen. De gevels zijn vernieuwd in de jaren zestig, slechts gebaseerd op het stramien van de draagconstructie. De aanbouw is een ondergeschikte invulling tussen de omliggende bouwdelen (deels verdwenen/ vernieuwd).

Het tussengebouw en de aanbouw zijn ingepast in de orthogonale verkaveling van het fabrieksterrein. Ze sluiten aan op de oude rooilijnen. Het kantoorgebouw maakt front naar de stad, hetgeen in het begin van de jaren zestig een nieuwe ontwikkeling vormde in de stedenbouwkundige opzet van het terrein. Na de herstructurering van het terrein met de gebouwen SFF, SFJ en SFH is de stedenbouwkundige betekenis van dit gebouw volledig ondergeschikt geworden.

De belangrijkste waarden van het complex zijn vervat in het tussengebouw uit 1917, vooral de bouwmassa, de verdeling in een lage onderverdieping en verdiepingshal en de staalconstructie. Belangrijkste aspecten zijn:

• de herkenbare bouwmassa met een flauw zadeldak met lichtstraat
• de staalconstructie met onderslag balken op kolommen, stalen balken met bakstenen troggewelfjes (begane grond) en vakwerkspanten (verdieping), daterend uit 1917.

De aanbouw (1917/ca 1920/ 1961) heeft ondergeschikte waarden. Alleen de (in de massa opgenomen) restanten van de staalconstructie van de oorspronkelijke aanbouw uit 1917 vertegenwoordigen hier nog een zekere herinneringswaarde, namelijk de staalconstructie met onderslag balken op kolommen, stalen balken met bakstenen troggewelfjes (begane grond).

Glasgebouw

Het gebouw SW, de glasfabriek, is het eerste gebouw (1917) dat op het huidige Strijp-S werdgerealiseerd. Het gebouw is gelegen aan de zuidzijde van de Torenallee. Een deel van het gebouw werd tijdens de bombardementen in de Tweede Wereldoorlog ernstig beschadigd. Na de oorlog werden de beschadigde delen gesloopt. Op de vrijgekomen plaats werd in 1946-1947 tien verdiepingen hoge nieuwbouw gerealiseerd naar een ontwerp van de bedrijfsarchitect J.R. Bouten. Het gebouw kreeg de naam 'Glasgebouw' en de codering SWA en stond via een tweelaags bouwdeel in directe verbinding met de oude glasfabriek (SW). Het laatst genoemde bouwdeel is echter gesloopt.

Het gebouw SWA heeft op de begane grond een L-vormige plattegrond en telt naast de begane grond acht verdiepingen met (met uitzondering van de eerste verdieping) een rechthoekig grondplan. Karakteristieken van het Glasgebouw zijn de twee trappenhuizen die zich duidelijk in het exterieur van het gebouw aftekenen, de betonnen draagconstructie met bekistingssporen die op de onderste niveaus in de gevels zichtbaar zijn en de functionalistische elementen waaronder de platte daken en de brede vensters.

Gebouw SFF (Bosch gebouw)

Na de Tweede Wereldoorlog voldeden de gebouwen op het fabrieksterrein Strijp-S niet meer aan de eisen des tijds. Niet alleen waren de gebouwen verouderd, maar ook veel te klein voor de sterk toegenomen productie en vooral ook de steeds diversere productieprocessen voor nieuwe producten. Gaandeweg werden steeds meer productie uitgeplaatst naar andere fabriekscomplexen. Veel van de gebouwen op Strijp-S kregen kantoorfuncties.

In de jaren zeventig besloot Philips tot een grondige sanering van het complex, waarbij het zuidoostelijk deel werd heringericht voor de nieuwe Hoofdindustriegroepen Audio en Video, die in twee stappen waren afgesplitst van de oorspronkelijke Hoofdindustriegroep Apparaten. De sanering van dit gebied werd ingezet met de sloop van enkele fabrieksgebouwen en kantines uit de jaren veertig, waarmee plaats kwam voor een nieuw hoofdkantoor - gebouw SFF (1973-1975). De keuze voor een hoogbouw maakte het mogelijk om het omliggende terrein in te richten tot parkeerplaats. Het gebouw kreeg daarmee tevens een manifeste positie op het terrein. De aanwezigheid van parkeerplaatsen was een levensvoorwaarde in het voortbestaan van deze Philipsvestiging. Werknemers kwamen niet meer per bus, maar met eigen auto's. De voltooiing van dit kantoorgebouw maakte het mogelijk om de gebouwen in de Hoge Rug te renoveren en her in te richten voor andere functies.

Het gebouw heeft belangrijke betekenis als eerste aanzet voor de sanering en herinrichting van het zuidoostelijk deel van Strijp-S vanaf het begin van de jaren zeventig van de 20ste eeuw, het nieuwe terrein voor de Hoofdindustriegroepen Audio en Video. De keuze voor hoogbouw markeert een belangrijke verandering in de inrichting van het fabrieksterrein, waar parkeerruimte voor het personeel van essentieel belang was geworden. Beschikbaarheid van parkeerplaatsen was een voorwaarde voor het aantrekken en vasthouden van werknemers. Het gebouw vormt ook de opmaat voor de volgende hoogbouwen op Strijp-S voor dezelfde Hoofdindustriegroep, namelijk de gebouwen SFJ en SFH.

Gebouw SFF is ontworpen door het Architecten- en Ingenieursbureau van Philips, bijgestaan door architectenburo Bakker en Bakker BV uit Amsterdam. Bakker en Bakker hebben vermoedelijk vooral getekend voor de architectuur. Met zijn brutalistische stijl moest het gebouw SFF nieuwe elan op Strijp-S uitstralen, tevens de betekenis van de nieuwe Hoofdindustriegroep benadrukken. De gevels zijn bekleed met repeterende platen van schoon uitgewassen grindbeton in horizontale banden, geleed door een raster van horizontale en verticale ribben. De verticale ribben worden over de vensterstroken doorgezet in de vorm van kolommen, schaduwkolommen genaamd. De vensters liggen verdiept, zodat deze een ondergeschikte rol spelen in de architectuur.

Het gebouw heeft verder een duidelijk basement - bestaande uit souterrain en begane grond - met een afsluitende, uitkragende band. Deze is als luifel en dakrand doorgezet over het manifeste eenlaags entreegebouw. Ook het basement met de band zijn bekleed met prefab uitgewassen grindbetonplaten. Het gebouw heeft verder een bekroning van hoge prefabplaten van uitgewassen grindbeton.

Deze brutalistische stijl was in deze periode vooral geliefd voor kantoor-, overheids- en bestuursgebouwen. De vrije ligging op het terrein - omgeven door parkeerterreinen en eenvoudige groenperkjes - benadrukte de betekenis van het nieuwe hoofdkantoor van de HIG's Audio en Video.

De verhoging van het maaiveld aan de voorzijde in 2011-'12 had ten doel om het gebouw beter te verbinden met het openbaar gebied en te heroriënteren op de Torenallee.

Het fabrieksterrein van Strijp-S heeft een sterk orthogonale verkaveling, die lineair benadrukt werd door de hoogbouwen van de 'Hoge Rug'. De gebouwen langs het spoor staan onder een hoek ten opzichte van dit orthogonale stelsel, maar hebben wel dezelfde hoofdrichting. Voor gebouw SFF is uitdrukkelijk een andere richting gekozen, haaks op de oude structuur en niet uitgelijnd op de bestaande hoofdwegen. Het was een zeer welbewuste keuze om te breken met de oude opzet. Het onderstreept de vernieuwing, het nieuwe begin voor de Audio en Video. De 'kaalslag' om het gebouw heen voor de inrichting van de parkeerplaatsen en groenperkjes onderstreept de eigenstandige en eigenzinnige positie. Het gebouw heeft daarmee een eigen voorterrein.

Het gebouw SFF heeft een zwaar geconstrueerde betonconstructie, passend bij de hoofdopzet en het gebruik van het gebouw. Er zijn geen bijzonderheden.

De indeling en interieur hebben een geringe betekenis. De ruimtelijke opzet is efficiënt en eenduidig. Er zijn geen bijzondere ruimten of afwerkingen. De trappenhuizen nemen een bescheiden positie in het gebouw in, ze hebben bovendien een eenvoudige uitvoering en materialisatie. Bij de renovatie van 2011-2012 is de indeling in belangrijke mate vernieuwd, rondom de bestaande trappenhuis en liftkernen. Ook de installaties en interieur-afwerking zijn grotendeels vernieuwd. Ook hierin zijn geen cultuurhistorisch waarden aanwezig.

Gebouw SFH (Microlab)

Dit gebouw is in 1977 gebouwd als TV-fabriek, naar ontwerp van de Technische Bedrijven van de NV Philips Gloeilampenfabriek, Architecten- & Ingenieursbureau. Er is sprake van een langgerekt rechthoekig gebouw met twee hoge bouwlagen (onderbouw), voorzien van een vierlaags opbouw in het midden. De positie van deze opbouw is in de plattegronden van de onderbouw herkenbaar door een afwijkende kolommenstructuur, een tussenverdieping en indeling.

Gebouw SFH is een belangrijke toevoeging uit de saneringsperiode 1977-1982, toen Strijp-S heringericht is voor de HIG Audio en Video. Door toepassing van hoogbouwen kreeg het fabrieksterrein een nieuw elan, maar tevens meer ruimte op het maaiveld voor uitbreiding van parkeergelegenheid. Dat was essentieel voor de levensvatbaarheid van het complex.

Het gebouw kenmerkt zich door zijn kenmerkende bouwmassa, bestaande uit een grote, ongelede onderbouw met een middenaccent in de vorm van een zeslaags toren. De architectuur in (gewassen) schoon beton en omlopende glaspartijen is karakteristiek voor deze bouwperiode.

Gebouw SFJ (Videolab)

Het gebouw is in de periode 1977-'81 tot stand gekomen als video-ontwikkellaboratorium, naar ontwerp van het architecten- en ingenieursburo Bakker en Bakker BV uit Amsterdam in samenwerking met Architecten- en Ingenieursbureau AIB. Voor de bouw van gebouw SFJ moest het oude glasgebouw uit 1917 worden gesloopt, uitgezonderd de vernieuwde kopeinden.

Het gebouw heeft een complexe bouwmassa, bestaande uit verschoven blokvormige bouwmassa's van acht bouwlagen. De verschuivingen worden benadrukt door terugliggende gevelvlakken, verticale vensterstroken en insnoeringen. Aan de Torenallee is een lagere voorbouw van vijf bouwlagen aanwezig, die de gevel geleedt. Op het dak staat enorme opbouwen voor installaties, één in een open opstelling en één omkleed in een oranje gekleurde beplating.

Beoordeling plan

Het stedenbouwkundig plan voor fase 4 is de ontbrekende schakel tussen de bestaande arbeiderswijk Strijp en het bruisende subcentrum Strijp-S. Het ontwerp baseert op een combinatie van gedeeltelijk hergebruik van voormalige kantoor- en laboratoriumgebouwen van Philips en van het realiseren nieuwbouwpanden. De combinatie bewerkstelligt de schaalovergang tussen de omgevende (kleinschalige) woonwijken en de (grootschalige) voormalige fabrieksgebouwen. Het eigen karakter van de bestaande gebouwen, het Philips erfenis, zorgt voor herkenbaarheid van de wijk. De stedenbouwkundige opzet bestaat uit een compositie van gebouwen met sterk variërende bouwhoogten. Door het spel van bouwhoogten en zichtlijnen ontstaat een behoedzame inbedding van de wijk aan de Glaslaan en de Kastanjelaan. De zorgvuldige aansluiting van fase 4 op het Panta Rei plein, de voormalige bedrijfsschool van Philips en de Lijsterbesbuurt is van groot belang voor een succesvolle integratie van Strijp-S in zijn omgeving.

In de stedenbouwkundige structuur worden gebouwen van verschillende maten in breedte en hoogte tot een ensemble gecomponeerd. Daarbij worden bestaande gebouwen met hun zicht- en rooilijnen in de compositie opgenomen. Oud en nieuw beheersen samen levendige sfeer van fase 4. De mix in gebouwtypen weerspiegelt ook de mix in functies.

De compositie bouwt voort op het Eindhovense contrastfenomeen hoogbouw naast laagbouw. Hierbij is vooral de levendigheid van de plintfuncties van groot belang.

Door het hergebruik van de voormalige karakteristieke kantoor- en laboratoriumgebouwen van Philips wordt nieuw leven in bestaande structuren ingeblazen. Energie voor sloop, afvoer en nieuwbouw wordt bespaard, en door de transformatie van de gevels ontstaan duurzame gebouwen met een unieke uitstraling. De combinatie van getransformeerde woon-werkgebouwen met nieuwbouwwoningen met een grote diversiteit aan bewoners maakt de stedenbouwkundige structuur van fase 4 ook maatschappelijk toekomstbestendig.

De Torenallee Zuid is de centrale ruimte in een gemengde wijk voor wonen, cultuur en werken. Vooral de plinten van de her te gebruiken gebouwen als 'Microlab' en 'Videolab' zijn bij uitstek geschikt voor het gebruik als werkplaatsen voor producerende bedrijven en horeca, functies die zich hier al bevinden, de zgn. 'makers community'. Door dubbelgebruik van daken en buitenruimten ontstaan hier dakparken en loggia's voor gezamenlijk gebruik als uitwisseling van kennis en ontmoeting.

Hieronder wordt per cultuurhistorisch waardevolle gebouw kort beschreven welke ingrepen er kunnen plaatsvinden inclusief het behoud van de cultuurhistorische waarden:

Microlab:

• Behoud van twee bouwdelen (kantoor (hoogbouw) en één laagbouwdeel;
• Behoud gestapelde constructie typen;
• Mogelijk realiseren extra verdiepingen binnen huidige bruto en netto hoogten gevelcontour;
• Meer gebruiksoppervlak door ophogen van stalen dakspanten (buiten huidige gevelcontour);
• Toepassen mossedum op bestaande stalen dak;
• Robuuste groene daktuin op betonnen vloer, wegnemen stalen dakspanten;
• Realiseren van modulaire bouw op en/of onder het dak (wonen in het groen).

Bosch gebouw:

• Nieuwe entree aan Torenallee;
• Ontsluiting middels roltrappen;
• Oostgevel, nieuwe, 2e, entree en nieuwe gevel (levendigheid van de plintfuncties);
• Westgevel, nieuwe gevel en balkon (levendigheid van de plintfuncties).

Videolab:

• Mogelijke aanpassing van de rooilijn;
• Nieuwe gevels (levendigheid van de plintfuncties).

SX-gebouw

• Voor het SX-gebouw zal tijdens het ontwerpproces onderzoek worden gedaan naar mogelijke ontwerprichtingen die recht doen aan de cultuurhistorisch waardevolle elementen en/of hiernaar refereren. Dit zodanig dat de stedenbouwkundige kaders het betreffende gebied op een goede en efficiënte wijze ingevuld kunnen worden

Glasgebouw:

• Het weghalen van de delen van het gebouw die zijn gelegen tussen het maaiveld en 15 meter hoogte, alsmede de delen van het gebouw die onder maaiveld zijn gelegen.

De waarden van de vijf gebouwen zijn in de bijgevoegde cultuurhistorische rapporten beschreven. Voor het SX- en het Glasgebouw wordt de aanduiding karakteristiek aangehouden, zoals deze ook in het bestemmingsplan Strijp S 2017 is opgenomen. Voor het Microlab, Bosch gebouw en Videolab nemen we deze aanduiding niet op, maar wordt conform de hierboven beschreven beoordeling van het plan de ruimte voor toekomstige ontwikkelingen gegeven. Wel vormen de waarden zoals opgenomen in de bijgevoegde cultuurhistorische rapporten hiervoor een afwegings- en toetskader bij de verdere planvorming.

De mobiliteitsvisie 'Eindhoven op Weg' is in 2013 door de gemeenteraad vastgesteld. Hierin is het verkeersbeleid voor de komende decennia (planhorizon 2040) vastgelegd. Deze visie vormt het bestuurlijke beleidskader voor alle verkeers- en mobiliteitsopgaven. Er is onderzoek uitgevoerd naar de verkeergeneratie, de verkeersafwikkeling en de parkeeropgave die deze ontwikkeling met zich meebrengt. Dit onderzoek maakt als bijlage onderdeel uit van de toelichting. Hieronder wordt op de uitkomsten ingegaan.

Verkeersgeneratie

De stedelijkheidsgraad van de gemeente Eindhoven is aan te merken als 'zeer sterk stedelijk' en het woonmilieutype is gedefinieerd als 'schil centrum'. In de huidige situatie is er sprake van 92.073 m2 BVO aan bestaande kantoorgebouwen. De totale verkeersgeneratie naar de bestaande kantoorgebouwen bedraagt in totaal gemiddeld 5.801 motorvoertuigen per etmaal. Zie onderstaande tabel:

Huidige verkeersgeneratie

Verkeersgeneratie 2025

De stedelijkheidsgraad van de gemeente Eindhoven is aan te merken als 'zeer sterk stedelijk' en het woonmilieutype is gedefinieerd als 'schil centrum'. Het plan omvat in totaal 1.480 appartementen in de huur- en koopsector en daarnaast wordt er ook 11.400 m2 aan nieuwe gemengde functies gerealiseerd, daarnaast blijft er 40.000 m2 BVO aan bestaande kantoren behouden. De gemengde toekomstige functies en de bestaande kantoren worden aangemerkt als 'kantoren met baliefunctie'. Dit omdat de verhouding aan commerciële functies en kantoren nog niet bekend is en de toekomstige commerciële functies in de plint ondersteunende functies voor de appartementen zijn. De totale verkeersgeneratie van het plan bedraagt in totaal gemiddeld 8.093 motorvoertuigen per etmaal. Zie onderstaande tabel:

Toekomstige verkeersgeneratie

De capaciteit van het wegenstelsel binnen en buiten het plangebied heeft voldoende capaciteit om het toegenomen verkeer af te kunnen wikkelen.

Verkeersafwikkeling

Strijp-S bevindt zich aan de stadsring van Eindhoven en de tangent Kastanjelaan. Vanaf die wegen worden ook de substantiële parkeervoorzieningen ontsloten. De verkeersstructuur binnen Strijp-S is autoluw. Met fase 4 wordt de verkeersstructuur van Strijp-S vervolmaakt. Langs de Torenallee ontstaat een laancircuit dat met rustige woonstraten aan de Kastanjelaan, Glaslaan en Philitelaan wordt aangehaakt.

De bovenregionale fietsverbindingsfunctie van de Torenallee wordt versterkt door de Professor Horrowitzstraat uit de autowegenstructuur te halen. Om dit mogelijk te maken wordt het kruispunt Glaslaan/ Philitelaan verbouwd tot volwaardig kruispunt; d.w.z. dat alle afslabewegingen voor de auto mogelijk worden gemaakt.

Situatieschets parkeren en ontsluiting fase 4 Strijp-S

Ontsluiting Openbaar Vervoer

Strijp-S wordt door het openbaar vervoer ontsloten via het treinstation Strijp-S, gelegen aan de Achtseweg Zuid. Het station is middels een loopbrug over de Ring verbonden met Strijp-S. Er maken diverse buslijnen gebruik van de vrijliggende busbaan op Strijp-S. De bussen rijden via deze Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV) verbinding frequent richting onder andere Eindhoven Airport en het centrum van Eindhoven.

De ruimte in de stad is beperkt en kostbaar. De gemeente moet dan ook de schaarse ruimte efficiënt gebruiken. Daarom worden bij een plan eisen aan het aantal te realiseren parkeerplaatsen gesteld. Bij besluit van 17 mei 2016 heeft het college van burgemeester en wethouders de Nota Parkeernormen 2016 vastgesteld. Hierin zijn normen vastgelegd voor parkeren. Deze nota is inmiddels geactualiseerd door de Actualisatie Nota Parkeernormen 2019.

De Actualisatie Nota Parkeernormen 2019 is vanaf 4 oktober 2019 van kracht en past in de ontwikkeling naar een groenere, bereikbare en duurzame stad. We hebben te maken met een grote verdichtingsopgave in Eindhoven en tegelijk moeten we het centrum van Eindhoven goed bereikbaar houden. Er is straks minder plaats voor autoverkeer en parkeren in en om het autoluwe centrum. Daarom streven we nu naar het aanleggen van zo min mogelijk nieuwe parkeerplaatsen en we zetten zoveel mogelijk in op duurzame alternatieve vervoerswijzen: lopen, fietsen en openbaar vervoer.

In de nota is dat uitgewerkt in de zogenaamde verplichte "HOV-reductie" (minder parkeerplaatsen bij stations en Hoogwaardig openbaar vervoer-haltes) en het stimuleren van gebruik van deelauto's voor bewoners. Als tweede aanpassing willen we de bestaande (privé) parkeercapaciteit beter en efficiënter gaan benutten ten opzichte van realisatie van parkeerplaatsen op eigen terrein. De derde belangrijke aanpassing is dat ontwikkelaars een bijdrage in het mobiliteitsfonds moeten storten, bij gebruik van reeds aanwezige openbare parkeerplaatsen. Met dat geld willen we onder andere de opbouw van een stadsbreed deelmobiliteit netwerk op weg helpen. In de Actualisatie Nota Parkeernormen 2019 is eveneens de fietsparkeernormen geactualiseerd en gaat gemeente Eindhoven daar uitgebreider op toetsen en handhaven.

Verder is van belang dat elk bestaand adres of een nieuw adres waar een omgevingsvergunning is afgegeven na 2016 in het POET-overzicht (parkeren op eigen terrein) komt. Adressen uit dit overzicht kunnen geen (nieuwe) parkeervergunning aanvragen en hebben geen recht op een bezoekersregeling binnen betaald parkeergebieden. Bestaande parkeervergunningen worden niet meer verlengd. Dat wordt in een vroeg stadium gecommuniceerd met nieuwe bewoners.

Om de levendigheid op maaiveld te vergroten, ligt in fase 4 bij het inrichten van de openbare ruimte de nadruk op een autoarme wijk met oogmerk op het fietsgebruik. Dit betekent dat er voldoende comfortabele, en vanuit maaiveld bereikbare, fietsparkeervoorzieningen worden aangeboden voor zowel privé als openbaar gebruik. Parallel daaraan worden zo min mogelijk auto-parkeerplaatsen op straat gerealiseerd. In de openbare ruimte zullen laad- en loszones, parkeerplaatsen voor minder validen, en beperkt voor kort parkeren worden aangelegd. Auto's worden vooral ondergronds in garages gestald, waarin parkeerplaatsen dubbel worden gebruikt, voor bezoekers en bewoners van Strijp-S. De voorzieningen zijn onderdeel van Mobility-S. De inrichting van de openbare ruimte is hoogwaardig, robuust en groen, en stimuleert het gebruik door voetgangers en fietsers.

Op basis van deze gegevens is met behulp van de Rekentool Parkeerbehoefte van gemeente Eindhoven een berekening gemaakt van de toekomstige parkeerbehoefte. Daaruit komt naar voren dat de parkeerbehoefte voor gemotoriseerd verkeer ca 600 parkeerplaatsen bedraagt. Dit is inclusief een reductie van het aantal parkeerplaatsen vanwege de ligging nabij diverse HOV-haltes.

Binnen Strijp-S fase 4 zal ondergrondse parkeergarage gerealiseerd worden met ca. 650 parkeerplaatsen op twee lagen.

Daarnaast wordt al vanaf 2012 maatwerk geleverd door Mobility-S, waarbij de regel geldt "van norm naar nodig". Autogebruik wordt gemonitord en gespiegeld aan de normen uit de rekentool. Door optimaal dubbelgebruik en het stimuleren van alternatieven (zoal deelsystemen, HOV en fiets) wordt ingezet om zo min mogelijk parkeerplekken te realiseren.

Situatieschets parkeren

Naast een parkeerbehoefte voor gemotoriseerd verkeer is er een toenemende parkeerbehoefte voor fietsen. De normen voor fietsparkeren zijn beschreven in de "Actualisatie Nota Parkeren 2019". In de Nota Parkeernormen wordt voor fietsparkeren onderscheid gemaakt naar type woningen en werkgelegenheid. Conform de berekeningen in de "Rekentool Parkeerbehoefte Fiets" van gemeente Eindhoven zijn ca 5000 plekken voor fietsparkeren benodigd. Ook hier wordt gewerkt aan een maatwerkoplossing volgens de principes van Mobility-S. Dit zijn voor fietsparkeren:

• Leren van de ervaringen tot nu opgedaan (van norm naar nodig).
• Aanbod afstemmen op vraag doelgroep (vraaggericht ontwikkelen)
• Optimaal dubbelgebruik (stallingen overdag voor werken, 's avonds/'s nachts en weekends voor wonen).

Begin 2017 is een actualisatie van Groenbeleidsplan door de gemeenteraad vastgesteld. Dit Groenbeleidsplan 2017 is gemaakt met de veranderende rol van de overheid in het achterhoofd. Het voorziet in vier sporen "het verhaal van de stad", wat de waarde van groen is (functies als uitgangspunt), welke ambitie de gemeente daarmee heeft en het daadwerkelijke groenbeleid. Het groenbeleidsplan heeft als doel het duurzaam veiligstellen en ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardige groenstructuur met daarin passende functies. Hiermee levert de toepassing van het groenbeleid een wezenlijke bijdrage aan een aantrekkelijke en gezonde woon- en werkomgeving als karakteristieke kwaliteit van Eindhoven. Een omgeving die leefbaar en klimaatadaptief is en een volwaardig vestigingsklimaat biedt voor Brainport.

Het groenbeleid sluit aan op de geomorfologische structuur van de stad: de structuur van dekzandruggen en beken (Dommel en Gender) die Eindhoven hebben gevormd. Op basis van de tuinstad gedachte is bij de verdere ontwikkeling van Eindhoven sterk ingezet op het behoud van de groene ruimten tussen de voormalige dorpen. Genneper Parken (tussen Stratum en Gestel), Brainport Park (tussen Strijp en Woensel) en De Karpen (tussen Woensel en Tongelre) vormen nog altijd imposante, groene wiggen, die tot diep in de stad reiken. Het behoud van de robuuste groenstructuur, die vanuit het buitengebied, via de wiggen tot aan de bomen bij de voordeur reikt, is een belangrijk uitgangspunt van het groenbeleidsplan.

Het Groenbeleidsplan heeft in principe betrekking op al het groen van Eindhoven, dus niet alleen het groen in eigendom van de gemeente. Omdat niet al het groen bescherming krijgt door een specifieke groenbestemming en de gemeente enkel directe invloed heeft op haar eigen eigendommen, is niet al het groen automatisch beschermd.

In het Groenbeleidsplan 2017 zijn onder andere procesafspraken genoemd die een relatie hebben met een ruimtelijke procedure. Het betreft een procesafspraak over groenplannen bij ontwikkeling van gebouwen of gebieden en de procesafspraak over de groenregelingen voor bomen (Verordening Bomen en Nadere regels bomen) en de Regeling Groencompensatiefonds. De genoemde groenplannen dienen een toelichting van de groene inrichting van een ontwikkeling te geven. Behoud van het bestaande groen is het uitgangspunt, evenals het (door)ontwikkelen van de groene kwaliteiten waar nodig. Het Groenbeleidsplan 2017 geeft in een kaart met zes ruimtelijke strategieën de kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling in relatie tot groen.

Kaart ruimtelijke strategieën Groenbeleidsplan 2017

Dit bestemmingsplan is geheel gelegen binnen de strategie 'Stad, rood beeldbepalend'.

Strategie: Stad, rood beeldbepalend

In deze gebieden heeft groen een ondersteunende functie aan de stedelijke identiteit ('aankledingsgroen') of een recreatieve functie voor de woonomgeving (parken). Het beleid is gericht op behoud van de bestaande structuur, kwaliteit, identiteit en functionaliteit. Uiteindelijk moet het groen in deze meer stenige gebieden omspoeld zijn door grotere groenstructuren die deel uitmaken van de groene dooradering die op de groene wiggen aansluit. Binnen de aangeduide groenarme buurten wordt gestreefd naar uitbreiding van het groenareaal. Het plangebied is niet aangeduid als groenarme buurt.

Toepassing plangebied

Het Groenbeleidsplan 2017 omschrijft het beleid voor de combinatie van verdichten en vergroenen. Dit betekent dat voor iedere woning die wordt toegevoegd, er wordt gestreefd naar ten minste 4 tot 8 m² toegevoegd groen. Voor gemengde functies geldt: tenminste 10% toegevoegd groen t.o.v. het Bruto Vloer Oppervlak (BVO).

Ook kent de gemeente een regeling voor groencompensatie (Beleidsregel groencompensatie), die kortweg inhoudt dat groen, dat plaats moet maken voor een ontwikkeling, door de ontwikkelende partij moet worden gecompenseerd, fysiek en/of financieel.

Gezien het voorgaande is een Groenplan opgesteld. De rapportage van het complete groenplan is als Bijlage 8 bij deze toelichting gevoegd. Hierna volgen de belangrijkste aspecten van het groenplan.

Beoogd is om binnen het plangebied circa 5,5 m2 per woning (in totaal 4.620 m2) openbaar groen op het maaiveld te realiseren. Daarnaast worden er 3.750 m2 aan groene daken gerealiseerd en ruim 2.000 m2 aan privé groen op binnenterreinen. Ook wordt er een semi openbaar toegankelijk groen dak van circa 2.800 m2 gerealiseerd.

Gelet op de groenmaatregelen die toegepast worden in het plangebied en de openbare ruimte en de uitbreiding van het groenareaal voldoet het plan aan het Groenbeleidsplan 2017.

Beleidsregel groencompensatie

Op 13 maart 2018 is de 'Regeling Groencompensatiefonds' vastgesteld. Bij deze regeling hoort de 'Beleidsregel Groencompensatie'. Deze beleidsregel is bedoeld als afwegingskader bij aanvragen voor (ruimtelijke) ontwikkelingen die kunnen leiden tot aantasting van groen. Bij aantasting en verlies van groen is compensatie vereist, de Beleidsregel geeft hiervoor de richtlijnen. Hierboven is reeds ingegaan op de groenmaatregelen die toegepast worden in het plangebied en de openbare ruimte.

Het gemeentelijk beleid ten aanzien van bomen is vastgelegd in de Verordening Bomen 2021. Deze is op 6 april 2021 door de gemeenteraad vastgesteld en de verordening met bijbehorende regels is op 23 april 2021 in werking getreden. De Verordening en (uitwerking daarvan in) nadere regels voor compensatie is van toepassing op bomen die niet vallen onder de regelgeving van de Wet natuurbescherming (Wnb). De Wet natuurbescherming is van toepassing op:

• bossen die buiten de 'bebouwde kom Wnb' liggen;
• alle beplantingen van bomen die groter zijn dan 10 are;
• bomen in een rijbeplanting, als de rij uit meer dan 20 bomen bestaat.

Voor bomen geldt dus of de Wet natuurbescherming of de Verordening Bomen 2021. Voor het vellen van bomen dient, behoudens een aantal vrijstellingen, een melding te worden gedaan bij de Provincie Noord Brabant. Er is een herplantplicht van toepassing.

Verordening Bomen 2021

In de Verordening Bomen 2021 is de bescherming van bomen geregeld, doordat voor het kappen van bomen een omgevingsvergunning nodig is. Daarbij kan ook nog worden gezorgd voor herplant van de te kappen bomen (compensatieplicht). De verordening bevat regels over hoe wordt omgegaan met overlast door bomen, de compensatieplicht bij kap, de indieningvereisten bij een vergunningaanvraag, de beoordeling (weigeringsgronden) van een kapaanvraag en het aanbrengen van verlichting in bomen.

Conform de verordening is een vergunning voor kappen van bomen nodig als:

bomen vanaf 45 cm stamomtrek op gemeentegrond of op particuliere percelen groter dan 250 m2;

• een houtopstand die voor de eerste keer wordt teruggesnoeid tot op de hoofdtakken of stam;
• een houtopstand, ongeacht de stamomtrek, die is aangelegd op grond van een herplant-, compensatie en/of instandhoudingsplicht op grond van artikel 6 of een overeenkomst met het college.
• voor het voorhanden of in voorraad hebben dan wel het vervoeren van een gekapte houtopstand of delen ervan met een plantenziekte is een omgevingsvergunning vereist, voor zover deze plantenziekte zich kan verspreiden is wel een vergunning nodig.

Groene kaart

Er is een groene kaart waarop ter informatie het volgende is aangegeven:

• Groenstructuur van de gemeente Eindhoven (groene wiggen, groene dooradering en hoofgroenstructuur);
• Groenarme gebieden;
• Centrumgebied;
• Bebouwde komgrens Wet natuurbescherming;
• (Particuliere) percelen groter dan 250 m2.

De informatie op de groene kaart is nodig om:

• Te duiden waar de waardevolle bomen staan;
• Te duiden waar de monumentale bomen staan;
• Inzicht te geven in de Bebouwde komgrens wet natuurbescherming;
• Inzicht te geven in de gebieden waar een compensatiefactor geldt in het geval financiële compensatie aan de orde is, het centrumgebied en de groenarme gebieden.

Om de kaart actueel te houden wordt de informatie over de bomen op de kaart en de kadastrale situatie op de kaart, zeer frequent bijgewerkt. Zo blijft de kaart up-to-date en betrouwbaar voor zowel interne als externe gebruikers.

Compensatieplicht bomen

Door het kappen van bomen gaat groen verloren. Het weggevallen groen moet in beginsel worden gecompenseerd. Aan een omgevingsvergunning voor het kappen van een houtopstand (bomen) kunnen voorschriften worden verbonden. Onder andere kan een compensatieplicht worden opgelegd. In de Nadere regels Verordening bomen 2021 is bepaald wanneer een compensatieplicht ontstaat en hoe die wordt bepaald.

Nadere regels voor compensatie

De Verordening is uitgewerkt in nadere regels voor compensatie. Deze zijn op 21 april 2021 vastgesteld door het college en op 23 april 2021 in werking getreden. Het college mag op basis van de Verordening bomen 2021 compensatie opleggen zoals uitgewerkt in de 'Nadere Regels voor compensatie'.

Het plangebied

Voor deze ontwikkeling is een Bomen Effect Anayse (BEA) uitgevoerd. Deze onderzoeken zijn als Bijlage 9 behorende bij de toelichting opgenomen.

Over het algemeen verkeren de bomen in een goede en voldoende (redelijke) conditie. De levensverwachting van deze bomen bedraagt meer dan 15 jaar bij ongewijzigde groeiplaatsomstandigheden.

Bij negen bomen is sprake van achterstallig boomonderhoud door de aanwezigheid van afgestorven takken in de kroon of laaghangende takken in het wegprofiel. Deze bomen zijn tevens als risicoboom geregistreerd. Vier bomen worden aangetast door kastanjebloedingsziekte. Deze bomen sterven uiteindelijk aan deze aantasting.

Het bodemprofiel op de projectlocatie bestaat voor minimaal 190 cm-mv uit opgebracht materiaal. De bovenste 80 cm van de bodem is het intensiefst bewerkt en bestaat uit geroerde grond met puin. Dit bodemprofiel is aanwezig op de locatie waar de zomereiken zijn geplant. Het bodemprofiel bij de platanen in het trottoir is bomenzand aangebracht.

Tijdens het bodemonderzoek is geen grove beworteling aangetroffen. De bomen beschikken over een wijdverspreid, oppervlakkig wortelgestel. De beworteling van de bomen is voornamelijk oppervlakkig ontwikkeld in de geroerde toplaag van 80 cm diep waarin nog enigszins nutriënten aanwezig zijn.

In het licht van de voorgenomen plannen zijn 50 bomen op hun huidige groeiplaats niet duurzaam te behouden. De groeiplaats van deze bomen verdwijnt. 13 bomen zijn conditioneel gezien niet duurzaam te behouden. De overige bomen kunnen duurzaam worden behouden, mits een aantal maatregelen in acht worden genomen.

Het doel is om deze waarde te compenseren door middel van het aanplanten van nieuwe bomen binnen het plangebied.

In de Woondeal met rijk en provincie zijn afspraken gemaakt om veel woningen toe te voegen In Eindhoven, zowel binnen als buiten de Ring. Eindhoven kiest voor verdichting met kwaliteit en wil compact bouwen, de hoogte in om groene ruimte te sparen in de rest van de stad. Dit is vastgelegd in de Eindhovense omgevingsvisie, die 16 juni 2020 is vastgesteld.

Voor de Binnenstad is de Verdichtingsvisie Binnenstad opgesteld, deze is door de raad vastgesteld op 15 december 2020, De visie gaat uit van het toevoegen van meer woningen, meer groen, duurzaamheid en een gemengd programma voor de Binnenstad. Er zijn kwaliteitsprincipes opgenomen voor de nieuwe hoogbouw. In de verdichtingsvisie Binnenstad is tevens bepaald dat het bestaande hoogbouwbeleid 'De derde dimensie van een laagbouwstad', vastgesteld door de gemeenteraad in 2008, van kracht blijft, maar in de Binnenstad op een aantal plekken verruimd wordt. Voor onderhavige locatie is het hoogbouwbeleid uit 2008 dus van toepassing.

De hoogbouwvisie van gemeente Eindhoven uit 2008 geeft kansrijke plekken en structuren aan voor hoogbouw in Eindhoven. Strijp-S wordt hierin beschreven als een 'te koesteren hoogbouwstructuur':

Strijp-S is van bijzonder cultuurhistorisch belang voor de stad. De gebouwen herinneren aan de ontwikkeling van menige noviteit op het gebied van elektronica, voor zowel consumenten als het bedrijfsleven. Het terrein is helder gestructureerd, gebaseerd op functionele relaties tussen werkruimten voor research, ontwerp, productie en opslag. Vijf van de hoge gebouwen zijn industriële monumenten en zullen worden behouden. Daarbij vindt er op basis van dezelfde bebouwingsschaal een transformatie plaats. Het gebied wordt een stedelijk subcentrum met een gemengd programma van wonen, werken, cultuur en voorzieningen, een combinatie van bestaande en nieuwe gebouwen, een diversiteit in architectuur en kenmerkende, zorgvuldig vormgegeven openbare ruimte. Inmiddels zijn er in het bestemmingsplan voor Strijp-S torens toegelaten tot 113 meter die de komende jaren gerealiseerd gaan worden.

Bovengenoemd bestemmingsplan (uit 2008) is inmiddels geactualiseerd door bestemmingsplan 'Strijp-S 2017'. In dit bestemmingsplan is op verschillende locaties hoogbouw toegestaan. Een groot aantal is reeds uitgevoerd en enkele hoogbouw locaties worden komen de jaren nog uitgevoerd. Voor Strijp-S fase 4 is in dit bestemmingsplan opgenomen dat er, naast de bestaande bebouwing, drie nieuwe hoogbouwlocaties gerealiseerd zullen worden

In de stedenbouwkundige structuur worden gebouwen van verschillende maten in breedte en hoogte tot een ensemble gecomponeerd. Daarbij worden bestaande gebouwen met hun zicht- en rooilijnen in de compositie opgenomen. Oud en nieuw beheersen samen levendige sfeer van fase 4. De mix in gebouwtypen weerspiegelt ook de mix in functies.

Hoogbouwtorens met hoogten variërend tussen de 48 en 90 m worden tot 'families gegroepeerd, waarbij schaduwwerking en windhinder op de bestaande omliggende woonbebouwing (vooral de Lijsterbesbuurt) zijn gedubbelcheckt. De compositie bouwt voort op het Eindhovense contrastfenomeen hoogbouw naast laagbouw. Hierbij is vooral de levendigheid van de plintfuncties van groot belang.

Ensembles van hoogteaccenten

* Small Foot (tussen Glasgebouw en Videolab) geldt als mogelijk optie voor de toekomst. Deze toren is niet meegenomen in dit bestemmingsplan. Mocht het in de toekomst wel haalbaar zijn, dan volgt deze ontwikkeling een eigen procedure.

Situatieschets 3D-volumes

De beoogde bebouwing van Strijp-S fase 4 sluit dan ook goed aan op het gemeentelijke Hoogbouwbeleid.

Voor het beoordelen van de effecten van beschaduwing gelden er geen algemene eisen in Nederland. Het bevoegd gezag kan in het kader van een bestemmingsplan echter wel eisen opnemen. De Gemeente Eindhoven heeft daarom beleidsregels voor bezonning van woningen opgesteld. Deze beleidsregels stellen dat er ter plekke van woningen tussen 19 februari en 21 oktober (een periode van 8 maanden) minimaal 2 uur zonlicht per dag aanwezig moet kunnen zijn op de gevel, ter hoogte van het midden van de vensterbank van het raam van de woonkamer. Voor hoek- en doorzonwoningen mag bezonning op zij- of achtergevels worden opgeteld. Deze eis komt overeen met de veelgebruikte 'lichte TNO-norm' voor bezonning van woningen. Daarnaast stelt de gemeente eisen aan bezonning van tuinen of balkons. Hier dient tussen 21 maart en 21 september minimaal 2 uur zonlicht per dag in de tuin of op balkon te vallen. De duur van bezonning mag in een nieuwe situatie met niet meer dan 50% afnemen ten opzichte van de bestaande situatie. Bovenstaande eisen gelden alleen voor woonfuncties. Er zijn in Nederland, noch in Eindhoven specifieke eisen gesteld aan beschaduwing van functies zoals kantoren of andere gebouwfuncties.

Voor de beoogde ontwikkeling is een bezonningsonderzoek uitgevoerd. Deze studie maakt als Bijlage 10 onderdeel uit van de toelichting. Hieruit blijkt het volgende.

De potentiële bezonningsduur, de afname van de bezonning alsmede de schaduwwerking zijn op grafische wijze inzichtelijk gemaakt op de data 21 juni (langste dag), 21 juli, 21 augustus, 21 september en 21 oktober, hetgeen tevens representatief is voor de maanden februari, maart, april en mei. De onderzoeksresultaten geven met een interval van 1 maand een beeld van de bezonningssituatie gedurende een groot deel van het jaar, overeenkomend met de periode volgens de eisen van de gemeente Eindhoven.

Uit de rekenresultaten blijkt dat het grootste deel van de bestaande woningen ruimschoots voldoet aan de eisen van de gemeente Eindhoven. Voor een deel van de omliggende bebouwing neemt de bezonningsduur ten gevolge van de geplande nieuwbouw dermate af dat er minder dan 2 uur zon wordt behaald. Een deel van deze bebouwing betreft bedrijfspanden, waardoor deze niet getoetst hoeven te worden. Bij woningen in Lux en Next en aan de Ir. Kalffstraat is een afname van de bezonningsduur te verwachten waardoor niet geheel aan de eisen van de gemeente Eindhoven wordt voldaan. Hierbij wordt opgemerkt dat in de bestaande situatie het aantal zonuren, hoewel meer dan 2 uur, beperkt is. Daarnaast gaat het slechts om een hele kleine periode waarin niet voldaan kan worden aan de beleidsregels ten aanzien van het aantal uur zonneschijn op de gevel. Gelet op al deze omstandigheden prevaleert het ontwikkelen van onderhavige locatie boven het strikt toepassen van de 'beleidsregels voor bezonning woningen' en wordt van deze beleidsregels afgeweken.

De bezonning op de balkons en in de tuinen van alle bestaande woningen voldoet eveneens ruimschoots aan de eisen van de gemeente Eindhoven.

Aan de hand van uitgebreid historisch archiefonderzoek is geïnventariseerd welke locaties mogelijk kans hebben op de aanwezigheid van niet gesprongen conventionele explosieven (zogenaamde blindgangers). Voor de gebieden die 'explosieven-verdacht' zijn wordt een nader onderzoek gewenst geacht. Uit zo'n nader onderzoek moet dan blijken of een feitelijk explosieven onderzoek nodig is.

In 2013 is door het college van B&W besloten dat Strijp-S niet meer te typeren is als verdacht gebied, omdat er geen bovenmatig risico geldt vanwege achtergebleven conventionele explosieven. Besloten is dat in Strijp-S voortaan geen preventief onderzoek naar conventionele explosieven meer vereist is.

Op 11 maart 2014 heeft de gemeenteraad het nieuwe horecabeleidsplan 'Kennis maken met een gastvrije stad' vastgesteld. De nota is op 2 november 2016 gepubliceerd. Eindhoven wil aantrekkelijk zijn om er te komen, verblijven, studeren, wonen en werken. Horeca speelt hierbij een belangrijke rol. Het horecabeleidsplan bevat een aantal speerpunten om ervoor te zorgen dat de horeca in Eindhoven kan meebewegen met de ontwikkelingen in de stad. De gemeente wil de vestiging van kwalitatief goede horecabedrijven stimuleren. Daarbij is een wederzijdse versterking van de nabije andere functies belangrijk. Om dit bewerkstelligen maakt het horecabeleidsplan onderscheid gebiedtypen en in typen horeca.

Typen horeca

Het horecabeleidsplan maakt onderscheid in twee typen horeca:

Nat & Droog

Het al dan niet schenken van alcohol is vanuit de taken van de overheid zeer bepalend. Om die reden is een eerste onderscheid naar nat en droog logisch. Indien een horecabedrijf geen alcoholische dranken verstrekt, wordt deze gerekend tot de droge horeca. Natte horeca verstrekt alcoholische dranken.

Dag, Avond & Nacht

Naast de indeling op basis van het schenken van alcoholhoudende dranken moeten we echter ook kijken naar de exploitatietijden. Op basis hiervan kan worden gekeken naar de tijden waarop een horecabedrijf invloed heeft op zijn omgeving. Ook dit heeft weer een verband met wanneer de overheid welke taak heeft. Hierin kunnen in beginsel drie typen worden onderscheiden: dag-, avond en nachthoreca. Van belang is hierbij de combinatie met nat of droog.

Regels over het schenken van alcohol en openingstijden zijn opgenomen in de drank- en horecawet en in de APV. In het bestemmingsplan worden hierover geen regels opgenomen. Wel wordt in het bestemmingsplan opgenomen welke vorm van horeca is toegestaan. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de lijst van Horeca-activiteiten.

Gebiedstypen

In het horecabeleidsplan wordt onderscheid gemaakt in drie gebiedstypen:

1. Stimuleringsgebied: gebieden waar uitbouw van de horecasector mogelijk is.
2. Toelatingsgebied: gebieden waar per aanvraag wordt bezien of nieuwe horeca of uitbreiding van bestaande horeca inpasbaar is. Dit is afhankelijk van onder andere infrastructuur, woonbelangen, levendigheid, leefbaarheid en milieu-aspecten.
3. Restrictiegebied: gebieden waar (vanuit leefbaarheid) een vermindering van het aantal horecavestigingen wordt nagestreefd.

Beoordeling plan

Het plangebied is in het Horecabeleidsplan aangewezen als stimuleringsgebied. Binnen het horecabeleidsplan wordt het gebied Strijp-S verder als volgt omschreven:

"Op circa 27 hectare ontstaat een vernieuwende, dynamische wisselwerking tussen bewoners, bedrijven en bezoekers van Strijp-S. Creativiteit en culturele uitingen worden op Strijp-S deel van de dagelijkse gang van zaken, waardoor de levendigheid 24 uur per dag, 7 dagen per week voelbaar en zichtbaar blijft. Strijp-S wordt een nieuwe woon-, werk- en ontmoetingsplek voor mensen van alle leeftijden, die zich aangesproken voelen door de sfeer op Strijp-S. De ontwikkeling van zeker dit gebied moet bijdragen aan de gewenste profilering van Eindhoven als innovatieve en creatieve kennisstad. Hiervoor kan de horeca een doorslaggevende rol spelen in de profilering. Strijp-S wordt ingezet als een laboratorium voor de horeca (in Eindhoven) en zal zich qua gebiedsprofilering (moeten) gaan onderscheiden van het overige (steeds veranderende) aanbod in Eindhoven."

Begin 2018 is voor het hele plangebied van Strijp-S het bestemmingsplan 'Strijp-S 2017' vastgesteld. Voor Strijp-S Fase 4 geldt de bestemming 'gemengd - uit te werken'. Binnen deze bestemming zijn o.a. de volgende publieksgerichte functies mogelijk maatschappelijke voorzieningen, detailhandel, cultuur en ontspanning en horecabedrijven met een maximaal bruto vloeroppervlak van 2.000 m².

De publieksgerichte functies, waaronder ook horeca valt, in voorliggend bestemmingsplan worden gemaximeerd op 3.500 m² bvo. Zoals in paragraaf 3.2.2. is beschreven is er in de praktijk sprake van een netto toevoeging van minder dan 1.000 m2 bvo. Een deel hiervan zal ook ingevuld worden met dienstverlenende functies. Deze toevoeging aan publiekstrekkende functies (horeca en ondersteunende detailhandel) zullen geen onaanvaardbare effecten hebben op de reguliere horeca in de omgeving van het plangebied.

Het kantorenbeleid van de gemeente Eindhoven is voor het laatst in 2012 vastgelegd in de 'Kantorenstrategie Eindhoven 2012-2020'. Dit was midden in de financiële crisis (2008 - 2014) die duidelijk zijn sporen had nagelaten op de nationale én regionale vastgoedmarkt. Dit ging gepaard met ongekend hoge leegstandscijfers. Vandaar dat het toen vastgestelde beleid zich niet alleen richtte op het voeren van regie op de nieuwbouw kantorenmarkt, maar (juist) ook op de bestaande kantorenvoorraad. Op die bestaande markt zijn toen meerdere maatregelen geïntroduceerd die ervoor moeten zorgen dat vraag en aanbod in kwantitatieve én kwalitatieve zin beter op elkaar zijn afgestemd. Zo is met name fors ingezet op de transformatie van incourante kantoorruimte. Dat vraagt om een actieve opstelling van gebouweigenaren, maar meestal is ook nog een (andere) vastgoedpartij nodig die op creatieve wijze met een leegstaand gebouw aan de slag wil gaan. Het gemeentelijk beleid is er nog steeds op gericht dat we een positieve grondhouding hebben met betrekking tot initiatieven die zijn gericht op de transformatie van kansarme kantoren. Daarbij gaat het om gebouwen waarbij de kans dat ze nog als kantoor verhuurd kunnen worden, niet groot is.

Binnen Eindhoven worden drie afzonderlijke nieuwbouw kantorenmilieus onderscheiden; Stationsgebied, Strijp-S en Flight Forum. Deze verschillende kantorenmilieus hebben ieder hun eigen kenmerken en kennen dan ook hun eigen doelgroepen. We zetten erop in dat de ontwikkeling van deze kantoorlocaties optimaal aansluit op de marktvraag. Om overaanbod te voorkomen, maken we (onder andere) gebruik van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' om regie te voeren op de fasering van nieuwbouwprojecten. We willen daarmee voorkomen dat er overaanbod ontstaat doordat meerdere projecten tegelijk worden gerealiseerd.

Omdat het gemeentelijk kantorenbeleid inmiddels tien jaar oud was én omdat de kantorenmarkt in Eindhoven in toenemende mate 'communiceert' met de omliggende gemeenten, is in 2022 een 'kantorenbrief' voor het gehele Stedelijk Gebied Eindhoven vastgesteld. Dit regionale kantorenbeleid grijpt vooral terug op een onderzoek dat STEC in 2022 heeft uitgevoerd in opdracht van de Provincie ('Behoefteraming kantoren Noord-Brabant'). Hierin is voor de verschillende typen nieuwbouw kantorenmilieus vastgesteld hoe de verwachte vraag naar kantoren zich de komende tien jaar verhoudt tot de planvoorraad. De voornaamste conclusie daarbij is dat de vraag naar nieuwbouw zich vooral zal concentreren in het zogenaamde centrummilieu / OV-Knoop (lees; stationslocaties) en op campuslocaties. Omdat de planvoorraad (ook) op deze locaties groter is dan de verwachte vraag, is het van belang dat er - waar mogelijk - regie wordt gevoerd op de realisatie van nieuwbouwprojecten in deze gebieden. Voor een nadere analyse van de geprognosticeerde vraag/aanbod-situatie, wordt verwezen naar de 'Kantorenbrief Stedelijk Gebied Eindhoven, 2022'.

Planbeoordeling

De doelgroep van Strijp-S Fase 4 bestaat voor een groot deel uit creatieve bedrijven die van elkaar willen leren en waar kruisbestuiving een grote rol speelt. Omdat het veelal gaat om (kleine) startende bedrijven zoeken zij ook kleinschalige kantoor- en of bedrijfsruimte. Deze kunnen zij niet vinden in bijvoorbeeld het centrum van Eindhoven. Het centrum van Eindhoven biedt vooral ruimte aan kantoorgebruikers die op zoek zijn naar grotere, hoogwaardige en moderne kantoren. De doelgroep van Strijp-S Fase 4 is vaak niet op zoek naar dit type kantoor.

Omdat er vanuit de doelgroep van Strijp-S Fase 4 voldoende behoefte is aan de beoogde kantoren (het huidig verhuurd oppervlak is immers groter dan het toekomstig), Strijp-S Fase 4 kwalitatief behoort tot de meest toekomstbestendige kantorenlocaties en een andere doelgroep bedient dan bijvoorbeeld het centrum van Eindhoven, verwachten we dat de theoretische en planologische toevoeging van de kantoorruimte op Strijp-S Fase 4 geen onaanvaardbare ruimtelijke effecten zal hebben op het centrum en de overige kantoorlocaties van Eindhoven.

In het vigerende plan is voor kantoren en bedrijfsactiviteiten gezamenlijk een maximale bruto vloeroppervlak opgenomen. Deze oppervlakte wordt in het nieuwe bestemmingsplan overgenomen. Echter is in onderhavig bestemmingsplan gekozen om bedrijfsactiviteiten, kantoren, dienstverlening, (werk)ateliers etc. allen te scharen onder de noemer 'werken', waarvoor een maximum bruto vloeroppervlak van 47.900 m² is opgenomen.

Binnen het plangebied zijn geen planologisch relevante kabels, leidingen of straalpaden aanwezig die via de regels van het bestemmingsplan beschermd dienen te worden. Het planvoornemen wordt dan ook planologisch niet belemmerd door de aanwezigheid van kabels, leidingen en straalpaden.

Bij de realisatie zal verder aandacht besteed worden aan de reguliere kabels en leidingen die aanwezig zijn in het gebied, onder andere middels een Klic-melding en in nauw overleg met de leidingbeheerder.

Met een milieueffectrapportage (m.e.r.) worden de milieugevolgen van een plan in beeld gebracht. De m.e.r. is gebaseerd op Europese regelgeving. In Nederland is de m.e.r. geregeld in de Wet milieubeheer (Wm) en in het Besluit m.e.r.. De Wm gaat vooral in op de procedure en de inhoudsvereisten. In het Besluit m.e.r. is geregeld in welke gevallen een m.e.r. moet worden opgesteld.

Bij het Besluit m.e.r. is een bijlage opgenomen waarin de criteria voor een m.e.r.-plicht (onderdeel C) en een m.e.r.-beoordelingsplicht (onderdeel D) staan. Een beoordelingsplicht houdt in dat moet worden nagegaan of er sprake is van (mogelijke) belangrijke milieugevolgen. Als deze niet kunnen worden uitgesloten, dan geldt een m.e.r.-plicht.

De ondrdelen C en D zijn onderverdeeld in 4 kolommen:

Kolom 1: de activiteit zelf

Kolom 2: drempelwaarden activiteit

Kolom 3: de kaderstellende plannen (zoals een bestemmingsplan)

Kolom 4: de besluiten

De drempelwaarden van activiteiten die zijn opgenomen in onderdeel D zijn indicatief. Indien een activiteit wordt genoemd in onderdeel D, maar beneden de drempelwaarde van kolom 2 valt, moet een vormvrije m.e.r.-beoordeling plaatsvinden. Dit geldt zowel voor kaderstellende plannen, zoals een bestemmingsplan, als voor besluiten.

In dit kader is 11.2 van onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. van belang. Het gaat daarbij om: D 11.2: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.

Uit de jurisprudentie volgt dat of er sprake is van een (wijziging van een) stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van Besluit m.e.r afhangt van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aspecten als aard, omvang en locatie van de voorziene wijzigingen van de stedelijke ontwikkeling een rol spelen. Hieronder wordt ingegaan op deze aspecten.

Het beoogde programma voor Strijp-S fase 4 beoogt 1480 woningen, 47.900 m² aan werken, 3.500 m² aan publieksgerichte functies en 3.500 m² aan recreatieve voorzieningen/evenementen. Daarmee is de ontwikkeling aan te merken als een stedelijke ontwikkeling zoals opgenomen in het Besluit m.e.r.. De voorgenomen ontwikkeling is voor wat betreft de omvang kleiner dan de drempelwaarde die is opgenomen in kolom 2. Er is sprake van een vormvrije m.e.r.-beoordelingsplicht. Dit betekent dat voordat het ontwerpbestemmingsplan in procedure gaat, het college van burgemeester en wethouders aan de hand van een aanmeldings-notitie moet beoordelen en besluiten of een milieueffectrapport moet worden opgesteld e.e.a. conform paragraaf 7.6 Wet milieubeheer.

Voor dit plan is een (vormvrije) m.e.r. beoordelingsnotitie opgesteld. Deze notitie maakt als Bijlage 11 onderdeel uit van het bestemmingsplan. Hieruit blijkt dat er geen significante (nadelige) milieueffecten te verwachten zijn. Er hoeft dan ook geen volledige milieueffectrapportage doorlopen te worden ten behoeve van dit bestemmingsplan.

Op basis van milieuzonering wordt bepaald welke categorieën bedrijven en/of inrichtingen in het plangebied zijn toegestaan. Dit houdt in dat er voldoende ruimtelijke scheiding moet zijn tussen milieubelastende bedrijven/inrichtingen en woongebieden. Hoe zwaarder de toegestane milieucategorie, hoe groter de afstand. Bij het bepalen van deze afstand wordt gebruik gemaakt van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering', editie 2009.

In deze brochure worden richtafstanden gegeven tot de omgevingstypen rustige woonwijk en gemengd gebied. Bij een gemengd gebied geldt een kortere afstand dan bij een rustige woonwijk. Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies voor. Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen behoren ook tot gemengd gebied.

Dit plangebied is gelegen in binnen Strijp-S. Kenmerkend voor Strijps-S is de grote diversiteit aan functies. Het plangebied wordt daarom aangemerkt als een gebied waar duidelijk sprake is van een functiemenging.

In de Staat van Bedrijfsactiviteiten wordt functiemenging als uitgangspunt genomen voor milieuzonering. Het begrip "gebied met functiemenging" wordt gebruikt om aan te geven welke functies binnen een gebied met functiemenging onder welke voorwaarden toelaatbaar zijn. De activiteiten in de VNG-brochure opgenomen Staat van Bedrijfsactiviteiten voor gebieden met functiemenging bestaan uit de categorieën A, B of C met de volgende betekenis voor de toelaatbaarheid:

• Categorie A

Activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze aanpandig aan woningen - in gebieden met functiemenging - kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijven zijn daarbij toereikend.

• Categorie B

Activiteiten die in gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden.

• Categorie C

De activiteiten uit categorie B waarbij vanwege de relatief grote verkeersaantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur is aangewezen.

Bij de samenstelling van de "Lijst van bedrijfsactiviteiten" is primair als uitgangspunt genomen, dat daarin slechts dienen te worden opgenomen "bedrijven in enge zin". Activiteiten zoals detailhandel, horeca, kantoren, sport-/recreatie-inrichtingen (zoals een sportschool, een zwembad etc.), onderwijs- en andere maatschappelijke instellingen, alsmede dienstverlenende instellingen/beroepen, zoals kapsalons, artsenpraktijken advocatenkantoren etc. zijn van deze lijst geschrapt. De reden hiervan is dat dergelijke functies in de bestemmingsplannen anders dan voor "bedrijfsactiviteiten" worden bestemd. Verder zijn uitgezonderd bedrijven die niet in het plangebied zijn gewenst.

In de afgelopen 10 jaar is gebleken dat voornoemde lijst lang niet dekkend is voor de vestiging van bedrijvigheid op Strijp-S. Veelal is in dit plangebied innovatieve, duurzame en technische bedrijvigheid aanwezig, met een kleine of geen hindercontour. Dergelijke bedrijfsactiviteiten zijn niet te scharen onder de bedrijfsactiviteiten die zijn opgenomen in bovengenoemde "Lijst van bedrijfsactiviteiten". Gelet hierop is in de regels bepaald dat ook bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan die niet in voornoemde lijst zijn opgenomen en die een vergelijkbare hindercontour hebben. Zo wordt voorkomen dat gewenste bedrijfsactiviteiten in het plangebied niet zonder meer toegelaten zijn.

De bedrijven c.q. bedrijfsactiviteiten die in een menggebied vanuit het oogpunt van milieuhinder acceptabel worden geacht, zijn in genoemde lijst van bedrijfsactiviteiten opgenomen. Dergelijke bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn toegelaten binnen de opgenomen bestemming 'Gemengd'. Bedrijfsfuncties zijn niet specifiek bestemd. Geluidzoneringsplichtige bedrijven en/of risicovolle inrichtingen zijn zonder meer uitgesloten.

Rondom het plangebied zijn een groot aantal niet-woonfuncties mogelijk, zoals detailhandel, horecabedrijven en dienstverlenende bedrijven/instellingen. Het gaat enerzijds om functies binnen het overige deel van Strijp-S, anderzijds om enkele solitaire locaties binnen de aangrenzende woonbuurt 'Philipsdorp'.

Aangrenzend deel Strijp-S

Het plangebied maakt deel uit van het gebied Strijp-S, waar het bestemmingsplan 'Strijp-S' geldt. Ten westen van het plangebied staan enkele wooncomplexen binnen een bestemming 'Gemengd -1' op ongeveer 30 meter van de toekomstige bebouwing. Op ongeveer 25 meter ten noorden van het huidige Glasgebouw (welke behouden blijft binnen het plangebied) staat 'de hoge rug'. Dit zijn enkele voormalige fabrieksgebouwen met tegenwoordig voornamelijk commerciële ruimten, wonen en horeca. In het verlengde daarvan, op ongeveer 15 meter van het te behouden deel van het Videolab, staat het Chinees paviljoen waar eveneens een horecazaak gevestigd is. De hoge rug en het Chinees paviljoen hebben de bestemming 'Gemengd -2'. Ten slotte staan op ruim 35 meter ten noordoosten van het plangebied enkele gebouwen tegen het spoor met zowel commerciële ruimten als woningen. Deze gebouwen hebben de bestemming 'Gemengd - 3'.

De in het plangebied beoogde functiemenging en daarmee gepaard gaande toegestane functies wijken niet af van het overige deel van Strijp-S en het geldende bestemmingsplan 'Strijp-S 2017'. Dat betekent dat zowel binnen het plangebied als binnen het aangrenzende deel van Strijp-S alleen functies zijn toegestaan die direct naast elkaar kunnen plaatsvinden, met inachtneming van de in het bestemmingsplan opgenomen Staat van Bedrijfsactiviteiten. De feitelijke situatie komt overeen met de planologisch toegestane situatie. Geconcludeerd kan worden dat dit bestemmingsplan geen belemmering vormt voor de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van het aangrenzende deel van Strijp-S of vice versa. Een goed woon- en leefklimaat is tevens gegarandeerd.

Voormalige Philips bedrijfsschool (Kastanjelaan)

Ten zuiden van het plangebied, aan de overzijde van de Kastanjelaan op ruim 40 meter van het plangebied, staat de voormalige Philips bedrijfsschool. Volgens het geldende bestemmingsplan 'Philipsdorp 2013' heeft het complex een maatschappelijke bestemming met ruimte voor maatschappelijke voorzieningen met ondergeschikte horeca- en detailhandelsvoorzieningen en dienstverlenende bedrijven. Uitgaande van de richtafstandenlijst van de VNG (2009) hebben maatschappelijke voorzieningen zoals onderwijsinstellingen, gezondheids- en welzijnszorg, bibliotheken, musea, kerkgebouwen, buurt- en clubhuizen en openbaar bestuur een richtafstand van ten hoogste 30 meter, welke in gemengd gebied is terug te brengen tot 10 meter. Hetzelfde geldt voor de ondersteunende functies die zijn toegestaan. Gelet op deze richtafstanden en de werkelijke afstand zijn er planologisch geen belemmeringen onderling.

In de feitelijke situatie is het pand getransformeerd naar een woongebouwen met in de plint een horecazaak, een klimzaal en een VR-room (amusementsruimte). Voor alle drie de functies geldt conform VNG-publicatie een richtafstand van 30 meter, in gemengd gebied terug te brengen tot 10 meter (behalve richtafstand voor gevaar). Aan deze richtafstanden wordt voldaan.

Kantoorpand Essenstraat

Aan de Essenstraat staat een pand met zowel kantoren als woningen. Volgens het bestemmingsplan geldt hier de bestemming 'Gemengd-2'. Volgens de het bestemmingsplan zijn daarbinnen de volgende functies toegestaan: woningen, detailhandel, dienstverlening, kantoor en ateliers. Zowel de feitelijk aanwezige als de planologisch toegestane niet-woonfuncties hebben volgens de VNG-publicatie allen een richtafstand van 10 meter, in gemengd gebied terug te brengen naar 0 meter (behalve richtafstand voor gevaar). Aan deze richtafstanden wordt voldaan.

Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat ter plaatse van het plangebied een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd gelet op de milieuzonering van omliggende bedrijven en activiteiten. Omgekeerd geldt dat de ontwikkeling geen belemmering vormt voor de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende panden en gebouwen.

De normstelling voor geluid is geregeld in de Wet geluidhinder, de Wet milieubeheer en de Wet luchtvaart. Het betreft normen voor industrielawaai, weg- en railverkeerslawaai en luchtvaartlawaai. Er wordt uitgegaan van voorkeursgrenswaarden, waarvan in een aantal gevallen met ontheffing tot een bepaalde maximum hoogte, mag worden afgeweken.

De normstelling heeft tot doel nieuwe geluidhindersituaties en daarmee gezondheidsschade te voorkomen. Om dit doel te bereiken worden zones gedefinieerd, waarbinnen plannen met geluidgevoelige bestemmingen moeten worden getoetst aan de normen. Volgens de Wet geluidhinder gelden er voorkeursgrenswaarden en maximale ontheffingswaarden. Bij de voorkeursgrenswaarde mag worden verondersteld dat het percentage gehinderden beperkt is. Wanneer een maximale ontheffingswaarde wordt overschreden dan is er sprake van een locatie die in beginsel niet geschikt is voor de vestiging van een geluidgevoelige bestemming.

Bij plannen met geluidbelastingen in de bandbreedte tussen voorkeursgrenswaarde en maximale ontheffingswaarde moet er een nadere afweging worden gemaakt in hoeverre bron- en/of overdrachtmaatregelen kunnen worden getroffen om de geluidbelastingen te beperken. Voorbeelden van bronmaatregelen zijn een stiller wegdek en een verlaging van de snelheid bij auto's. Geluidschermen en geluidwallen zijn voorbeelden van overdrachtsmaatregelen.

In het plangebied zijn geluidgevoelige objecten (met name woningen) toegestaan op plaatsen die binnen wettelijke geluidzones zijn gelegen. Daarom is akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 12 bij de toelichting.

De geluidbelasting vanwege wegverkeer over omliggende wegen en vanwege railverkeer overschrijden in het plangebied de voorkeursgrenswaarden. De maximaal toelaatbare geluidbelasting wordt niet overschreden.

Bronmaatregelen

Bij bronmaatregelen voor wegverkeerslawaai dient in voorliggende situatie met name gedacht te worden aan de toepassing van "stil asfalt" op de omliggende wegen. Toepassing van stil asfalt kan een geluidreductie opleveren van globaal ca. 3 à 4 dB.

Het effect van deze maatregel zal in voorliggende situatie weliswaar enig effect kunnen hebben op de optredende geluidbelasting, maar zal niet leiden tot het voldoen aan de voorkeursgrenswaarde bij de woningen. Hiervoor is de mate van overschrijding van de voorkeursgrenswaarde te groot.

Overdrachtsmaatregelen

Maatregelen in de overdracht kunnen bestaan uit het plaatsen van schermen. Gegeven het grote aantal bouwlagen van de gebouwen op de planlocatie en de benodigde geluidreductie dienen deze schermen wel een aanzienlijk hoogte te hebben. Een dergelijke maatregel wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet als wenselijk beschouwd.

Maatregelen bij de ontvanger

Ter plaatse van het bouwplan kunnen maatregelen getroffen worden aan de gevel teneinde de geluidbelasting hier terug te brengen, bijvoorbeeld door een geluidscherm te integreren in de gebouwgevel (gebouwscherm), door de realisatie van een gedeeltelijke gesloten galerij of door toepassing van (gedeeltelijk) verglaasde balkons of loggia's. Maatregelen bij de ontvanger / op gebouwniveau lijken in voorliggende situatie het meest kansrijk.

Aan het bouwplan zullen maatregelen getroffen worden, waarbij aan de randvoorwaarde van het gemeentelijk geluidbeleid wordt voldaan waarbij iedere woning zal beschikken over een geluidluwe zijde. Deze maatregelen dienen (omdat het bouwplan nog onvoldoende concreet is) in een later stadium nader uitgewerkt te worden.

Rekening houdend met de genoemde maatregelen, kan het bouwplan als akoestisch inpasbaar beschouwd worden. Wel dienen hogere waarden vastgesteld te worden.

Het plan ligt niet in de zone van een industrieterrein in de zin van de Wet geluidhinder, waarop de vestiging van zogenaamde grote lawaaimakers is toegestaan. Het aspect industrielawaai is dan ook niet aan de orde op onderhavig plan.

Het plan ligt niet binnen de 35 Ke-contour van een vliegveld (luchthaven Eindhoven Airport). Dit aspect levert dan ook geen belemmeringen op voor het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 (met name onder titel 5.2) van de Wet milieubeheer bevat bepalingen over luchtkwaliteit. Dit hoofdstuk voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren. Dit gebeurt zodanig dat voldaan wordt aan de daartoe gestelde normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Hierdoor kunnen ruimtelijke ontwikkelingen doorgang vinden, terwijl ondertussen maatregelen ter verbetering van de luchtkwaliteit worden uitgevoerd.

Sinds 1 januari 2015 moet voldaan worden aan de Europese grenswaarden: voor stikstofdioxide (NO2) geldt een jaargemiddelde van 40 microgram/m³, voor fijnstof (PM10) geldt een jaargemiddelde van 40 microgram/m³ en een daggemiddelde van 50 microgram/m³. Het daggemiddelde mag jaarlijks maximaal 35 keer worden overschreden. Voor zwevende deeltjes (PM2,5) geldt met ingang van 1 januari 2015 een blootstellings-concentratieverplichting van ten hoogste 20 microgram per m³, gedefinieerd als gemiddelde blootstellingsindex.

In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' zijn voor bepaalde categorieën projecten grenzen vastgesteld. Op grond daarvan kan worden gesteld dat deze een 'niet in betekenende mate bijdragen' (NIBM) leveren aan de luchtverontreiniging. Deze projecten mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Dit geldt onder andere voor:

• woningbouwlocaties die niet meer dan 1500 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 1 ontsluitingsweg;
• woningbouwlocaties die niet meer dan 3000 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling;
• kantoorlocaties die niet meer dan 100.000 m² bruto vloeroppervlakte omvatten bij minimaal 1 ontsluitingsweg en
• kantoorlocaties die niet meer dan 200.000 m² bruto vloeroppervlakte omvatten bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

Wanneer projecten wel in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit, dient luchtonderzoek uitgevoerd te worden en moet worden getoetst aan de normen.

Samengevat

Kort samengevat dienen nieuwe plannen te worden beoordeeld op basis van artikel 5.16 van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen mits:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL

Met deze Algemene Maatregel van Bestuur wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening. Het 'Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)' is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer.

Het besluit is gericht op de bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor stikstofdioxide en fijnstof. Het gaat met name om kinderen, ouderen en zieken. Het besluit voorziet in zones waarbinnen luchtkwaliteitsonderzoek nodig is als een 'gevoelige bestemmingen' wordt mogelijk gemaakt. Voor rijkswegen geldt een zone van 300 meter aan weerszijden en langs provinciale wegen 50 meter, gemeten vanaf de rand van de weg.

De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als 'gevoelige bestemming': scholen, kinderdagverblijven, en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Het gaat hierbij niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten. Van doorslaggevend belang is de (voorziene) functie van het gebouw en het bijbehorende terrein. In de context van dit besluit worden ziekenhuizen, woningen en sportaccommodaties niet als gevoelige bestemming gezien.

In aanvulling op het Besluit gevoelige bestemmingen is er een Brabantse "Handreiking gevoelige bestemmingen luchtkwaliteit" opgesteld (maar in Eindhoven (nog) niet vastgesteld). Deze Handreiking heeft als uitgangspunt geheel nieuwe bestemmingen voor kinderen en ouderen (conform de AmvB gevoelige bestemmingen) niet te situeren binnen 50 meter van de wegrand van drukke gemeentelijke wegen (als eerstelijns bebouwing) of binnen 300 meter van snelwegen, ongeacht de berekende concentraties.

Naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' dient altijd te worden onderzocht of sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Het principe van een 'goede ruimtelijke ordening' blijft naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' onverkort gelden. De Wet ruimtelijke ordening (Wro), art. 3.1, schrijft voor dat een bestemmingsplan moet voldoen aan de criteria voor goede ruimtelijke ordening. Die verplichting heeft in dit verband betrekking op situaties waarop het Besluit gevoelige bestemmingen niet ziet, maar die vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening onwenselijk zijn, bijvoorbeeld de bouw van woningen langs een snelweg, of de bouw van een school langs een drukke binnenstedelijke weg. In het algemeen is het verstandig om terughoudend te zijn met de vestiging van gevoelige bestemmingen nabij drukke (snel)wegen. De Gezondheidsraad concludeert niet voor niets dat ook bij concentraties beneden de grenswaarden gezondheidsschade kan optreden.

Het plan omvat de realisatie van 1480 woningen en planologische toevoeging van 9.400 m2 bvo gemengd (zoals kantoren en commerciële ruimten). Een ontwikkeling met woningen en kantoren die voldoet aan de criteria uit het Besluit niet in betekenende mate en de daarbij behorende regeling hoeft geen toetsing plaats te vinden. De ontwikkeling voldoet hieraan (0,0008*1480 + 0,000012*9.400 (planologische toevoeging) = 1,30) en voldoet bij een ontwikkeling met twee ontsluitingswegen. De ontwikkeling wordt ontsloten op twee hoofdwegen, namelijk de Torenallee en de Kastanjelaan. Daarnaast wordt ter plaatse voldaan aan de normen die gelden voor luchtkwaliteit. Hieronder zijn uitsnedes van de achtergrondconcentratie weergegeven.

Concentratie NO2
Concentratie PM10

Concentratie PM2,5

Conclusie

De ontwikkeling voldoet aan het Besluit niet in betekenende mate en er wordt voldaan aan de normen voor luchtkwaliteit. Luchtkwaliteit staat het bestemmingsplan niet in de weg.

Externe veiligheid gaat over het beperken en beheersen van risico's en effecten van calamiteiten, en over het bevorderen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten met gevaarlijke stoffen (inrichtingen, transportroutes en buisleidingen). Dat gebeurt door te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden, door de zelfredzaamheid te bevorderen en door de calamiteitenbestrijding te optimaliseren.

In deze paragraaf wordt ingegaan op externe veiligheid in relatie tot verschillende risicovolle bronnen en/of objecten in en nabij het plangebied. Hierbij wordt ook een beschrijving gegeven van het wettelijk kader op gebied van externe veiligheid.

Op nationaal niveau zijn verschillende wetten en regels ten aanzien van externe veiligheid. Voor bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI; oktober 2004). Voor transport is het Besluit externe veiligheid transportroutes van toepassing (Bevt; april 2015). Voor buisleidingen moet worden getoetst aan het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb; januari 2011). Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen het Plaatsgebonden risico en het Groepsrisico.

Plaatsgebonden Risico (PR)

Dit is een maat voor de kans dat iemand dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met een gevaarlijke stof. De gestelde norm is een ten minste in acht te nemen grenswaarde (PR 10-6/jr) die niet mag worden overschreden ten aanzien van 'kwetsbare objecten', alsmede een zoveel mogelijk te bereiken richtwaarde (PR 10-6/jr) ten aanzien van 'beperkt kwetsbare objecten'.

Groepsrisico (GR)

Dit is een maat voor de kans dat een grotere groep tegelijkertijd dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht.

De gemeenteraad van Eindhoven heeft de visie Externe Veiligheid 'Risico's de maat genomen'. Met deze visie wordt richting en uitwerking gegeven aan een verantwoorde veilige, integrale invulling van duurzame ruimtelijke ontwikkeling passend binnen de Brainportontwikkelingen en het Programma Brabant veiliger. In de visie wordt aangegeven waar ruimte bestaat voor nieuwe risicovolle bedrijvigheid en onder welke veiligheidsverhogende condities dat mogelijk is. Tevens wordt aangegeven op welke locaties in de stad geïnvesteerd dient te worden in een beter niveau van beheersbaarheid. Tot slot wordt beschreven waar de veiligheid in de bestaande woonomgeving door het 'aanpakken' van bestaande knelpunten kan worden verbeterd.

De beleidsvisie is opgebouwd aan de hand van een aantal gebiedsgerichte risicoprofielen. Daarin zijn vanuit het oogpunt van externe veiligheid voorwaarden opgenomen. In de visie is voor de gebieden buiten invloedsgebieden van risicobronnen (waaronder het gebied tot 200 m van het spoor) een verantwoording van het groepsrisico uitgewerkt. Daarnaast is Strijp-S in de visie betiteld als transitiegebied van werken naar wonen. In de afgelopen jaren is de nodige (positieve) ervaring opgedaan met de Visie Externe Veiligheid. Werkenderwijs zijn ook nieuwe inzichten ontstaan, bijvoorbeeld in de praktische toepassing van voornoemde visie. Die ervaringen en inzichten worden zo nodig betrokken bij de toekomstige beleidsontwikkeling (en daarmee dus ook vertaald in gevolgen voor Strijp-S).

Voor de beoogde ontwikkeling is een rapportage externe veiligheid uitgevoerd. Deze is als Bijlage 13 opgenomen bij deze toelichting. Hieronder worden de belangrijkste resultaten beschreven.

In de omgeving van het plangebied is één risicobron gelegen, namelijk het spoor, waar gevaarlijke stoffen over vervoerd worden. In onderstaande figuur is het plangebied en de risicobron weergegeven.

Plangebied en risicobron spoor

Conform het Bevt dient het groepsrisico verantwoord te worden, aangezien de ontwikkeling is gelegen binnen de 200 meter van het spoor. Hiervoor dient de hoogte van het groepsrisico berekend te worden met het rekenprogramma RBMII. De uitkomsten worden hieronder weergegeven.

Transport van gevaarlijke stoffen over het spoor

Direct nabij het plangebied ligt de spoorweg route 12, Tilburg-Eindhoven. Over dit traject worden ook gevaarlijke stoffen getransporteerd. Op basis van de gegevens afkomstig van de Regeling basisnet worden er gevaarlijke stoffen met volgende kwantiteit over dit traject vervoerd:

In de Regeling basisnet zijn vervoerscijfers opgenomen waarmee risicoberekeningen moeten worden uitgevoerd. Dit traject heeft een plaatsgebonden risico van 1 meter en 6 meter en een plasbrandaandachtsgebied van 30 meter volgens de regeling Basisnet. Volgens het Bevt dient het groepsrisico te worden verantwoord indien een bestemmingsplan betrekking heeft op een gebied dat geheel of gedeeltelijk is gelegen binnen 200 meter van een transportroute. Het plangebied is gedeeltelijk gelegen binnen 200 meter van de spoorweg.

Groepsrisico

De berekeningen voor de spoorweg zijn uitgevoerd op 11 januari 2022. In deze paragraaf worden de uitkomsten van de berekeningen kenbaar gemaakt.

Verantwoording groepsrisico

In deze paragraaf wordt ingegaan onder andere welke mogelijke rampenscenario's zich voorkunnen doen en daarnaast zal er een verantwoording van het groepsrisico worden opgesteld. Hier wordt in gegaan op de hoogte van het groepsrisico, eventuele maatregelen, de mogelijkheden voor de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid.

De mogelijke scenario's en mogelijkheden tot bestrijding van een ramp

De scenario's die kunnen voorkomen aan het spoor zijn:

Giftige Wolk

Door een ongeval op het spoor breekt bij een tank gevuld met ammoniak (of een andere giftige stof) de aansluiting van de afsluiter af. Er ontstaat een gat waardoor in korte tijd een groot deel van de ammoniak vrijkomt. Alle vrijgekomen ammoniak verdampt direct en er ontstaat een giftige wolk die zich snel met de wind mee verspreidt. De toxische wolk kan bij lage concentraties worden geroken. Hogere concentraties veroorzaken vergiftiging.

Warme BLEVE

Een warme BLEVE wordt veroorzaakt doordat een aanwezige brand de druk in de gastank doet oplopen. Hierdoor verzwakt en bezwijkt de tankwand. Het gas komt vrij en ontsteekt. Er ontstaat een vuurbal en een drukgolf. De effecten van een warme BLEVE zijn warmtestraling, overdruk en scherfwerking. Deze effecten kunnen slachtoffers, schade en brand in de omgeving veroorzaken.

Koude BLEVE

Een koude BLEVE wordt veroorzaakt door een externe beschadiging, bijvoorbeeld een botsing. Hierdoor scheurt de tankwagon open. LPG (of een andere brandbare (vloei)stof) komt vrij en ontsteekt direct. Er ontstaat een vuurbal en een drukgolf. De effecten van een koude BLEVE zijn warmtestraling, overdruk en scherfwerking. Deze effecten kunnen slachtoffers, schade en brand in de omgeving veroorzaken

Plasbrand

Een plasbrand ontstaat doordat de tankwagon openscheurt na bijvoorbeeld een botsing. Hierdoor stroomt een groot deel van de brandbare vloeistof in korte tijd uit. De stof verspreidt zich over het spoor en naast het spoor. Ontsteking van de plas leidt tot een korte hevige brand. De effecten van een plasbrand zijn warmtestraling en rook. Hierdoor kunnen slachtoffers, schade en brand in de omgeving ontstaan.

Wolkbrand/Gaswolkexplosie

Een wolkbrand wordt veroorzaakt doordat na een botsing de afsluiter van de LPG-tank afbreekt (of een andere brandbare stof). Hierdoor ontstaat een gat waar LPG uit stroomt. Er wordt een wolk gevormd die zich over de grond verspreidt en eenvoudig kan worden ontstoken. Het ontsteken van de gaswolk leidt tot een kortdurende vlammenzee. Als de wolk bij het ontbranden niet kan expanderen ontstaat er een gaswolkexplosie.

Het effect van een wolkbrand is een kortdurende vlammenzee. Wanneer de brandbare wolk ingesloten is en ontstoken raakt kan naast warmtestraling ook een drukeffect ontstaan: een gaswolkexplosie. De effecten van een wolkbrand/gaswolkexplosie kunnen slachtoffers en schade in de omgeving veroorzaken.

Fakkelbrand

Een fakkelbrand wordt veroorzaakt doordat na een botsing een afsluiter afbreekt van de LPG-tank (of een andere brandbare stof). Hierdoor stroomt LPG uit de tankwagen en ontsteekt direct. Er ontstaat een fakkel die blijft branden tot de tank leeg is. Het effect van een fakkelbrand is warmtestraling. Dit effect kan slachtoffers, schade en brand in de omgeving veroorzaken.

Verantwoording groepsrisico

Gezien de hoogte van het groepsrisico dient een volledige verantwoording van het groepsrisico te worden gegeven. Hier wordt in gegaan op de hoogte van het groepsrisico, eventuele maatregelen, de mogelijkheden voor de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid. Ook is er wettelijk advies gevraagd aan de Veiligheidsregio Brabant Zuid-Oost (VRBZO).

Hiervoor is een berekening gemaakt van het groepsrisico in zowel de huidige als toekomstige situatie. Hierdoor wordt inzichtelijk wat de invloed is van onderhavig planvoornemen.

Groepsrisico huidige situatie

In de huidige situatie is een groepsrisico berekend van 1,94 * de oriënterende waarde.

Groepsrisico toekomstige situatie

In de toekomstige situatie is het groepsrisico berekend op 2,10 * de oriënterende waarde.

Maatregelen ter beperking van het groepsrisico

Het plangebied ligt op circa 120 meter van het spoor. Tussen het plangebied en het spoor zijn diverse andere gebouwen gerealiseerd welke een afschermende werking hebben voor brand en explosie. Volgens artikel 3.31 van het Bouwbesluit dienen woningen met een mechanische ventilatie deze op een centrale plaats uit te kunnen zetten.

De mogelijkheden voor een ruimtelijke ontwikkeling met een lager groepsrisico

De grond in Eindhoven om woningbouw te realiseren is schaars. Andere locaties zijn reeds volgebouwd of vallen om andere milieuredenen af om te kunnen bouwen.

Bereikbaarheid en bestrijdbaarheid

Het plangebied vanuit meerdere kanten te bereiken (Kastanjelaan, Ingenieur Kaffstraat, Torenallee, Philitelaan en de Glaslaan.). Het plangebied betreft geen eerste-lijns bebouwing en ligt in zijn volledigheid achter de strook bebouwing van fase 3 langs het spoor. Dit zal in geval van calamiteiten een zekere afscherming bieden.

Zelfredzaamheid

Binnen het invloedsgebied zijn geen objecten specifiek bedoeld voor verminderd zelfredzame personen toegestaan.

De gemeente Eindhoven accepteert de externe veiligheidsrisico's en neemt verantwoording voor het groepsrisico. Conform het beleidsdocument gehanteerd door de gemeente Eindhoven worden de aspecten zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid beoordeeld aan de hand van het advies van de veiligheidsregio. Het advies van de veiligheidsregio wordt conform wet- en regelgeving overgenomen, tenzij er aantoonbaar zwaarwegende belangen zijn dit niet te doen. In de toekomstige situatie moet er voorts voldaan worden aan de Beleidsregels bluswatervoorziening of een gelijkwaardig voorstel van de brandweer.

De ambities van de gemeente op het gebied van duurzaamheid zijn vastgelegd in het raadsprogramma Duurzaamheid. Een duurzame stad is een stad die rekening houdt met de behoeften van de huidige generatie zonder die van toekomstige generaties in gevaar te brengen. Onderstaande tekst legt concreet uit wat we als stad willen en waar dat op gebaseerd is.

1. CO2 reductie

Het klimaat verandert door de toegenomen uitstoot van CO2. Dat gaat sneller dan we gedacht hadden. De temperatuur op aarde neemt toe waardoor de weersomstandigheden extremer worden: meer hitte, meer droogte, hevigere neerslag, meer stormen enz. Om de gevolgen van de klimaatverandering beperkt te houden, moet de CO2 uitstoot drastisch dalen. Wereldwijd zijn eind 2015 afspraken gemaakt om te pogen het probleem van klimaatverandering zoveel mogelijk te beperken: het klimaatakkoord van Parijs. Eindhoven onderschrijft dat akkoord door de in 2016 vastgestelde Klimaatverordening040. Hierin is vastgelegd dat de CO2 emissie van de stad teruggedrongen moet worden met 55% in 2030 en 95% in 2050. Referentiepunt daarbij is de emissie in het jaar 1990. In het Klimaatplan 2021-2025 de doelstellingen van de klimaatverordening uitgewerkt.

1A) Aardgasloze verwarming

Om de vereiste 95% reductie in CO2 uitstoot te realiseren is op termijn een volledig aardgasloze verwarming van de gebouwde omgeving noodzakelijk. We zetten daar als gemeente op in en dit is nadrukkelijk ook het Rijksbeleid. Per 1 juli 2018 is de Wet voortgang energietransitie in werking getreden. Te bouwen bouwwerken (in gewone taal: nieuwbouw) voor kleinverbruikers - woningen, winkels, kantoren - mogen niet langer worden aangesloten op aardgasnetten. Daarnaast streeft de gemeente er nadrukkelijk naar te voorkomen dat alle nieuwe ontwikkelingen nog op aardgas worden aangesloten.

In het Klimaatplan 2021-2025 heeft de gemeenteraad vastgelegd dat 'zoveel mogelijk voorkomen moet worden dat nieuwbouw nog wordt aangesloten op aardgas'. Het is voor bouwers en ontwikkelaars verstandig om zich te realiseren dat aardgas uitgefaseerd zal gaan worden en ook daar waar het nog niet wettelijk is bepaald nu al aardgasloos te bouwen of in ieder geval zodanig dat een alternatieve warmtevoorziening in de toekomst zonder grote ingrepen mogelijk is.

1B) Duurzame mobiliteit

Om de vereiste 95% reductie in CO2 uitstoot in 2050 te bereiken, is een volledig CO2-emissievrije mobiliteit noodzakelijk. Dit betekent dat op termijn voertuigen op fossiele brandstoffen (benzine, diesel en LPG) volledig zullen verdwijnen en vervangen zullen worden door emissievrije voertuigen (elektrisch, waterstof of anderszins). Naast emissievrije voertuigen, willen we ook minder voertuigen in het centrum van de stad om daarmee de leefbaarheid in onze groeiende stad overeind te houden. Dat betekent meer ruimte voor fietsen, wandelen smart mobility concepten, met een belangrijke rol voor autodelen, autonoom rijden en slimme openbaar vervoerconcepten.

1C) warmte- en energiebesparing

Om tot een reductie van 95% CO2 uitstoot te komen in 2050 moeten we naast het dichtdraaien van de aardgaskraan, het overgaan op emissievrije mobiliteit en het zoveel mogelijk duurzaam opwekken, ook naar grote besparingen in energie en warmte. Dit kan door isolatie, mogelijkheden voor opslag, innovatieve technieken enz.

1D) duurzame energie opwekking

Naast de reductie in CO2, willen we als stad ook graag in 2045 energieneutraal zijn. Dat betekent dat de hoeveelheid energie die we dan als stad gebruiken, bij voorkeur binnen de grenzen van stad of regio duurzaam opgewekt wordt. Om dit te realiseren is het noodzakelijk dat alle kansen voor duurzame opwekking genomen worden. Met name op gebied van zonne-energie zijn er kansen in Eindhoven.

2. Circulaire Economie

Circulaire economie is een economisch systeem dat bedoeld is om de herbruikbaarheid van producten en grondstoffen te maximaliseren en waardevernietiging te minimaliseren. We willen een afvalloze stad worden waar producten in gesloten technologische en biologische kringlopen gebruikt worden. (Grond)stoffen, materialen en producten die we gebruiken hebben geen negatieve effecten op mens en milieu, niet bij winning of productie, niet bij transport of gebruik en dus ook niet aan het einde van de levensduur. In ons plan van aanpak CE 2018-2020 hebben we de rijksambitie om in 2050 een circulaire economie te hebben onderschreven net als de ambitie om in 2030 50% minder primaire grondstoffen te gebruiken.

2A) duurzame materialen

Materialen die in gesloten kringlopen steeds weer opnieuw gebruikt kunnen worden zonder schadelijke gevolgen voor mens of natuur, of die biologisch afbreekbaar zijn, zijn duurzame materialen.

2B) geen afval

In 2025 willen we 0% restafval hebben. In eerste instantie geldt deze ambitie voor het huishoudelijk afval maar uiteindelijk voor alle afval.

2C) flexibel en demontabel bouwen

Om te voorkomen dat gebouwen afgebroken moeten worden, moet bij het ontwerp al rekening gehouden worden met de flexibiliteit en demonteerbaarheid van het gebouw.

2D) deeleconomie/ as a service concepten

De deeleconomie biedt een nieuw model voor consumptie en bezit. In plaats van telkens nieuwe goederen aan te schaffen, kunnen we de spullen die we al bezitten delen en zo beter benutten.

Betalen voor vervoer, verlichting, werkruimte enz. voorkomt dat we zelf voertuigen, lampen, stoelen enz. moeten bezitten. Door diensten als een service aan te bieden en niet als een product, kunnen ze efficiënter gebruikt worden en blijft de verantwoordelijkheid voor het (hergebruik van het) product bij de leverancier.

3. Natuur

Eindhoven de groenste! Groene daken en gevels, biodiversiteit, klimaatadaptatie (het wordt steeds warmer en natter), stadslandbouw en aantrekkelijk groen voor recreatie, ontspanning en bewegen. Hoe dragen nieuwe en herontwikkelingen in Eindhoven hieraan bij? Brengt het schade toe aan bestaande natuur of biedt het kansen voor toevoeging/uitbreiding?

3A) biodiversiteit

Om biodiversiteit te behouden wordt op Europees niveau gewerkt aan een duurzaam ecologisch netwerk van grote natuurgebieden met goede verbindingen. Ook in Eindhoven willen we ecologische versnippering in onze stad tegen gaan.

3B) oppervlakte groen

We willen geen verlies van groen in de openbare ruimte en daar waar mogelijk het groen versterken, ook op of aan onze gebouwen.

4. Sociale basisbehoeften

The Natural Step neemt de 9 menselijke behoefte van Manfred Max Neef als uitgangspunt. Omdat het hier om ruimtelijke projecten en activiteiten gaat, richten wij ons op de ruimtelijke component van deze basisbehoeften. We hebben het dan over klimaatadaptatie; gezonde lucht, bodem en water; beperkte geluidsoverlast; externe veiligheid; openbare ruimte om te ontmoeten en bewegen; bereikbaarheid van voorzieningen en het betrekken van bewoners bij projecten. Daarnaast spelen de sociale menselijke basisbehoeften wel een rol bij de aanschaf van materialen en diensten (we willen dat er maatschappelijk verantwoord ingekocht wordt).

4A) Klimaatadaptatie

Extreme regen en onweersbuien, hittegolven en droogte komen steeds vaker voor. Met de beleidsregel 'Klimaatrobuust' beoogt de Eindhoven om risico op schade in de nabije toekomst te beperken. Nieuwe (her)inrichtingen en ruimtelijke ontwikkelingen in de openbare en de private ruimte, waarbij de gemeente een rol heeft, worden voortaan aan de hand van deze beleidsregel ontwikkeld. We hanteren als uitgangspunt de voorkeursvolgorde gebruiken, vasthouden (infiltreren), vertragen en afvoeren van hemelwater. Groene maatregelen worden hierbij beloond met een lagere bergingsnorm en dragen tevens bij aan het voorkomen van hittestress.

4B) gezonde verstedelijking

Hieronder verstaan we: gezonde lucht, bodem en water; beperkte geluidsoverlast; externe veiligheid en mogelijkheden om te bewegen en ontmoeten in de openbare ruimte.

4C) participatieve stad, betrokkenheid van burgers en bereikbare voorzieningen

We betrekken onze inwoners graag bij de ontwikkelingen en veranderingen die hen aangaan. Dit leidt tot meer draagvlak en betere eindresultaten. Onze ambities op gebied van duurzame mobiliteit mogen niet leiden tot een geringere bereikbaarheid van belangrijke voorzieningen.

Specifiek Eindhovens

Daarnaast is er nog een aantal factoren die we specifiek op dit moment en in deze stad belangrijk vinden en die we extra waarderen. Het gaat dan om de zichtbaarheid van de duurzame successen, de duurzaamheid van de betrokken partijen zelf (hun MVO beleid) en het aansluiten bij het DNA van Eindhoven: TDK (technologie, design en kennis). Wat dat laatste betreft sluit innovatie daar dus goed bij aan.

Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen

MVO is een integrale visie op een duurzame bedrijfsvoering. Een bedrijf dat maatschappelijk verantwoord onderneemt, maakt bij iedere bedrijfsbeslissing een afweging tussen de verschillende maatschappelijke en economische effecten hiervan, en houdt hierbij rekening met stakeholderbelangen. Elke bedrijfsbeslissing heeft immers invloed op de stakeholders (belanghebbenden) van een bedrijf. Dat kunnen medewerkers of klanten zijn, maar bijvoorbeeld ook omwonenden, leveranciers, investeerders en ook 'de maatschappij' in algemene zin.

Door het hergebruik van de voormalige karakteristieke kantoor- en laboratoriumgebouwen van Philips wordt nieuw leven in bestaande structuren ingeblazen. Energie voor sloop, afvoer en nieuwbouw wordt bespaard, en door de transformatie van de gevels ontstaan duurzame gebouwen met een unieke uitstraling.

Voor fase 4 wordt een energievisie opgesteld die doorbouwt op het bodemenergiesysteem (Sanergy), stadswarmte en eigen elektriciteitsopwekking via zonnepanelen en windturbines. Daarnaast worden klimaat robuuste oplossingen toegepast zoals de inzet van groene daken, circulair bouwen en biodiversiteit.

Biomassacentrale

In Strijp heeft de gemeente het initiatief genomen tot de bouw van een biomassacentrale op Strijp-T die door middel van een warmtenet een groot aantal gebouwen van duurzame warmte kan voorzien. Dit warmtenet ligt op enkele honderden meters afstand van deze locatie en biedt daarom een goede kans voor een duurzame warmtevoorziening van deze woningen.

Waterpomp

Duurzame alternatieven kunnen gelegen zijn in het gebruik van warmtepompen die gebruik maken van lucht of van grondwater als medium. Als de warmtepomp van electriciteit wordt voorzien door middel van zonnepanelen kan dit een zeer duurzaam systeem vormen.

Op Strijp-S is het Sanergy-systeem gerealiseerd dat de beheersing van de grondwaterverontreiniging koppelt aan de duurzame energievoorziening door middel van warmtepompen. In combinatie met de warmte van de biomassacentrale op Strijp-T is er op Strijp altijd een aardgasloze en duurzame warmte- en koude voorziening mogelijk. Bij nieuwe ontwikkelingen is er dus geen reden om nog aardgas te gebruiken.

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening dient, bij een nieuw bestemmingsplan waarmee nieuwe bouwmogelijkheden mogelijk worden gemaakt, aangegeven te worden of de bodemkwaliteit geschikt is voor de nieuwe functie.

Het industriële verleden van Strijp-S heeft meerdere verontreinigingen in de bodem nagelaten. Op 23 juli 2003 is met een beschikking Wet bodembescherming vastgesteld dat sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging en dat sprake is van urgentie om het geval te saneren. Met dezelfde beschikking is ingestemd met een gefaseerd saneringsplan. Sinds 2003 wordt de bodemverontreiniging op Strijp-S in samenhang met de ruimtelijke ontwikkeling (in fasen) functioneel gesaneerd. Functioneel gesaneerd wil zeggen dat het terrein geschikt is/wordt gemaakt voor het beoogd gebruik. Restverontreinigingen in grond en grondwater die achterblijven leveren geen risico's op bij het gebruik van het terrein.

Na uitvoering van elke saneringsfase wordt een saneringsverslag en nazorgplan opgesteld. Het saneringsverslag beschrijft de uitgevoerde saneringswerkzaamheden en het behaalde saneringsresultaat. Omdat restverontreinigingen in grond en grondwater aanwezig blijven is tevens een nazorgplan noodzakelijk. Het nazorgplan beschrijft de zogenaamde nazorgmaatregelen en gebruiksbeperkingen. Eventuele graafwerkzaamheden en grondwateronttrekkingen dienen vooraf aan de Omgevingsdienst Zuidoost-Brabant gemeld te worden. De meest actuele bodeminformatie op Strijp-S kan bij de gemeente Eindhoven verkregen worden.

Op Strijp-S is een bodemenergieysteem actief (Sanergy). Sanergy zorgt enerzijds voor een deel van de energievoorziening op Strijp-S en anderzijds voor een beheersend effect van de grondwaterverontreiniging. Met Sanergy wordt een verdere verspreiding van de (diepe) grondwaterverontreiniging naar de omgeving zo veel mogelijk beperkt. Sanergy maakt onderdeel uit van de bodemsanering. Door de aanwezigheid van Sanergy is het niet mogelijk om nieuwe bodemenergiesystemen op Strijp-S te instaleren. Bij eventuele omvangrijke grondwateronttrekkingen dient zowel de invloed hiervan op de aanwezige bodemverontreiniging als op het beheersend effect van Sanergy beoordeeld te worden.

In een memo is nader ingegaan op de gegevens die samenhangen met de milieuhygiënische waliteit van de bodem, maar ook op de afspraken en stappen die zijn gezet die betrekking hebben op eventuele sanering van de bodem met het oog op de voorgenomen herontwikkeling van Strijp-S. Deze memo is als Bijlage 14 toegevoegd bij deze toelichting.

De Wet Natuurbescherming, hierna Wnb, biedt bescherming aan Natura 2000-gebieden, soorten en houtopstanden, hout en houtproducten. Aanwezigheid van beschermde gebieden of beschermde soorten en/of hun beschermde leefomgeving kan van invloed zijn op de uitwerking van bestemmingen. In het onderhavig plangebied liggen geen Natura 2000-gebieden. In het kader van onderhavig plan worden ook geen negatieve effecten verwacht op elders gelegen Natura 2000-gebieden. Onderhavig bestemmingsplan maakt ontwikkelingen mogelijk die mogelijk gevolgen kunnen hebben voor de gunstige staat van instandhouding van beschermde planten- of diersoorten.

Het onderzoeksgebied maakt geen onderdeel uit van een Natura 2000-gebied en ligt op ruime afstand van gebieden die wel als Natura 2000-gebied zijn aangewezen. Het plangebied maakt eveneens geen deel uit van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Het dichtstbijzijnde stukje NNN is Landgoed De Wielewaal op ruim een kilometer ten noordwesten van Strijp-S. Gezien de aard en omvang van de ontwikkeling en de afstand tot beschermde gebieden zijn geen directe negatieve effecten op de nabijgelegen NNN en Natura2000-gebieden te verwachten.

Directe negatieve effecten van dit project op bovengenoemde beschermde natuurgebieden zijn vooral gelet op de afstand van het projectgebied tot aan deze natuurgebieden niet te verwachten. Indirecte negatieve effecten zoals stikstofdepositie zijn echter niet op voorhand uit te sluiten, omdat verstoring van natuurgebieden door stikstof nog op een grote afstand van een bepaalde ontwikkeling kan plaatsvinden. Om uit te sluiten dat het project directe negatieve gevolgen voor de natuur heeft in de vorm van stikstofdepositie, is een stikstofberekening uitgevoerd. Deze berekening is als Bijlage 15 bij deze toelichting toegevoegd.

Uit de berekening is gebleken dat de stikstofemissie niet leidt tot stikstofdepositie op omliggende Natura 2000-gebieden. Gesteld kan worden dat de stikstofemissie in de gebruiks- en aanlegfase geen belemmering oplevert voor de planontwikkeling.

De braakliggende terreinen zijn momenteel grotendeels verhard en in gebruik als parkeerplaatsen. Het ontbreekt hier dan ook aan opgaande vegetatie waar bijvoorbeeld vogels zich kunnen nestelen. Hier zijn dan ook geen beschermde plantensoorten en dieren aanwezig.

Wel kunnen deze aanwezig zijn in de bestaande bebouwing die in de toekomst (mogelijk) gesloopt en/of getransformeerd gaan worden. Nog niet bekend is wanneer deze gebouwen gesloopt en/of verbouwd gaan worden. In het algemeen kan gesteld worden dat een quickscan flora en fauna geldig is voor een periode van 2 tot 3 jaar. De beoogde transformatie (aanvraag omgevingsvergunning voor sloop/bouw) zal daarna pas plaatsvinden.

De Wet natuurbescherming blijft ook bij de feitelijke werkzaamheden van toepassing. Bij eventuele sloop en/of verbouwing van de bestaande gebouwen zal in ieder geval onderzocht worden of beschermde dieren aanwezig zijn.

Op alle in het wild voorkomende planten- en diersoorten, ongeacht of deze beschermd of vrijgesteld zijn of als een ontheffing is verkregen, is de zorgplicht van toepassing. De zorgplicht verplicht iedereen om voldoende zorg in acht te nemen voor in het wild levende planten en dieren. Handelingen met nadelige gevolgen moeten zoveel mogelijk achterwege gelaten worden of er moeten maatregelen worden getroffen om nadelige gevolgen te voorkomen of beperken.

Het aspect natuur vormt geen belemmering voor deze ontwikkeling.

Beleidsregel gemeentelijke normen windhinder

Voor windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving bestaat een landelijk privaatrechtelijke norm (NEN 8100:2006). In deze norm worden vooral de toepassingscriteria beschreven. Zo is in de norm beschreven wanneer onderzoek naar wind bij bouwwerken nodig is, hoe het onderzoek moet worden uitgevoerd, aan welke eisen moet worden getoetst en hoe rapportage moet plaatsvinden.

Ten aanzien van windhinder zijn in de norm vijf kwaliteitsklassen A t/m E gedefinieerd, waarbij A overeenkomt met de kleinste overschrijdingskans en E met de grootste overschrijdingskans. De waardering van de kwaliteitsklasse is afhankelijk van de activiteitenklasse. Ten aanzien van windhinder worden drie verschillende activiteitenklassen I, II en III onderscheiden, die kortweg worden gekenmerkt met 'doorlopen', 'slenteren' en 'langdurig zitten'. De waardering van het lokale windklimaat wordt gekwalificeerd met 'goed', 'matig' of 'slecht'. Bij windgevaar worden twee kwalificaties gegeven: 'beperkt risico' en 'gevaarlijk'.

Gemeente Eindhoven heeft 26 mei 2020 de beleidsregels gemeentelijke normen windhinder vastgesteld.

1. De Gemeente Eindhoven kiest nadrukkelijk voor het toevoegen van hoge gebouwen binnen de stad. De Gemeente Eindhoven stelt daarbij ook eisen aan windhinder en windgevaar.
2. Windhinder en windgevaar moeten conform NEN 8100:2006 in beeld worden gebracht.
3. Voor de openbare ruimte moet als ondergrens een 'goed' (zoals gekwalificeerd in NEN 8100:2006) windklimaat worden nagestreefd. Voor 'langdurig zitten' wordt altijd een kwalificatie 'goed' verlangd. Deze kwalificatie geldt ook voor 'slenteren' wanneer een hoofdentree van een gebouw ineen dergelijk gebied is gelegen. Een beoordeling 'matig' kan eventueel na bestuurlijke afweging worden geaccepteerd, hierbij spelen kosten van windhinderbeperkende maatregelen en het ontbreken van alternatieven een rol. Een 'slecht' windklimaat is niet toegestaan. In situaties waar, vanwege specifieke locatieomstandigheden, in zeer beperkte mate op niet voor verblijf relevante plekken, het windhinderklimaat in redelijkheid niet kan worden verbeterd, hebben B&W de bevoegdheid van deze eis af te wijken.
4. Bij windgevaar moet de kwalificatie 'gevaarlijk' te allen tijde worden vermeden.

Planbeoordeling

Voor deze ontwikkeling is een windhinder onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek maakt als bijlage onderdeel uit van de toelichting van dit bestemmingsplan. Hierna volgen de resultaten en conclusies.

• In de huidige bebouwingssituatie is overwegend sprake van een goed windklimaat. Met name ten zuiden van het Microlab is plaatselijk een matig windklimaat vastgesteld.
• In de oorspronkelijk geplande situatie, zonder windafschermende maatregelen, is op het maaiveld rond de geplande nieuwbouw een overwegend goed tot plaatselijke matig windklimaat te verwachten.
• Door diverse wijzigingen in de bebouwingsopzet en het toevoegen van geplande begroeiing kan het windklimaat sterk worden verbeterd, waardoor het windklimaat vrijwel overal als goed wordt beoordeeld. Het windklimaat voldoet hiermee vrijwel overal aan de door de gemeente Eindhoven opgestelde beleidsregel, waarin als ondergrens een beoordeling 'goed' wordt nagestreefd.
• Voor het plaatsen van gebouwentrees dient rekening te worden gehouden met het streven naar een hinderkans van lager dan 5%, hetgeen overeenkomt met een beoordeling goed voor het criterium slenteren. Indien een gebouwentree wordt geplaatst op een positie waar een hogere hinderkans is vastgesteld dienen lokale windafschermende maatregelen te worden toegepast, zoals schermen of het verdiepen van de entree in de gevel.

In de regels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen waarin het volgende is opgenomen: bij het verlenen van de omgevingsvergunning voor het bouwen staat vast dat sprake is van een acceptabel windklimaat, overeenkomstig bovenstaande beleidsregel. Tevens laat het vigerende beleid toe om in de omgevingsvergunning af te wijken van de gestelde eis. Tijdens het ontwerpproces (concrete uitwerking) zal onderzoek worden gedaan naar de juiste maatregelen en beoordeeld worden of er binnen het redelijke gebruik gemaakt moet worden van de mogelijkheid om af te wijken. Geconcludeerd kan worden dat er sprake zal zijn van een acceptabel woon-en leefklimaat en dat er geen onevenredige windhinder of windgevaar zal ontstaan.

Doel van de waterparagraaf is de component water in een zo vroeg mogelijk stadium een plaats te geven in het besluitvormingsproces voor ruimtelijke plannen. Daarin zijn zowel de actuele waterhuishouding in het plangebied beschreven als de watereisen waaraan ontwikkelingen (binnen de gestelde randvoorwaarden van het bestemmingsplan) moeten voldoen. Ruimtelijke plannen moeten onder meer worden getoetst aan het criterium "hydrologisch neutraal" conform het landelijke en lokale waterbeleid.

In 2009 is de Waterwet in werking getreden. Deze wet regelt het beheer van oppervlakte- en grondwater en is gericht op de samenhang met de ruimtelijke ordening. De wet kent een vergunningstelsel (watervergunning).

Water- en klimaatadaptatie Aanpak (WKA) 2023-2026

Het Water- en klimaatadaptatie Aanpak (WKA) verantwoordt aan de inwoners van Eindhoven de ambities en bijbehorende maatregelen en middelen op watergebied. In het WKA 2023-2026 wordt aangegeven op welke wijze er omgegaan wordt met de zorgplichten rondom afval-, hemel- en grondwater. Hiervoor zijn in het plan activiteiten opgenomen enerzijds gericht op het beheer en onderhoud en anderzijds op het verbeteren van de oppervlaktewaterkwaliteit en het hydraulisch functioneren van het rioolstelsel.

Speerpunt van het WKA is het inspelen op de klimaatverandering welke extreme regenbuien, langdurige droogteperiodes en hittestress met zich meebrengt. Hiervoor zijn uitgangspunten, richtlijnen en ontwerpnormen uit het klimaatplan 2016-2020 en de hierin benoemde beleidsregel ´Klimaat robuust (her)inrichten en ruimtelijk ontwikkelen´ nader uitgewerkt. Concreet betekent dit dat voor het aspect water bij nieuwe ontwikkelingen tot max. 75 mm berging gerealiseerd dient te worden over het totaal verhard oppervlak binnen het plangebied. Daarbij kan de waterbergingseis gereduceerd of verhoogd worden naargelang de hoeveelheid groen of grijs binnen datzelfde plangebied. Dit om overlast van hittestress, verdroging en biodiversiteit te beperken. Om initiatiefnemers te ondersteunen heeft de gemeente een website ontwikkeld waar de benodigde waterberging kan worden berekend en voorbeelden zijn beschreven om invulling te geven aan de waterklimaatopgave.

Het Waterplan is een plan dat is opgesteld door de gemeente Eindhoven, Waterschap De Dommel, de provincie Noord-Brabant en het (drink)waterleidingbedrijf Brabant Water. Het plan omvat drie delen. Het "Visiedocument" (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 januari 2004) geeft het gezamenlijke streefbeeld van de waterpartijen weer. De onderdelen "Taken en Bevoegdheden" en "Maatregelen" zijn achterhaald.

Het klimaat verandert. Dat heeft gevolgen voor Eindhoven. We krijgen onder andere te maken met meer en hevigere buien, langere perioden van droogte en meer hitte(stress). Om in de toekomst prettig te wonen en te werken in onze groeiende stad, is het noodzakelijk nú maatregelen te nemen. Dit betekent dat we 'klimaatrobuust' te werk moeten gaan.

In samenwerking met Brabantse overheden en kennisinstellingen is een prototype klimaatadaptatie-toets ontwikkeld met richtlijnen en ontwerpnormen voor de (her)inrichting en ruimtelijke ontwikkeling van stedelijk gebied op straat- en wijkniveau.

De toets omvat 3 hoofdregels en deze vormen de basis voor het Eindhovens klimaatadaptatie beleid:

• Zorg voor voldoende bergingsruimte om extreme buien tijdelijk op te vangen en vertraagd af te voeren.
• Infiltreer regenwater zoveel mogelijk en waar mogelijk op de plek waar het valt, en voorkom daarmee droogte.
• Zorg dat de straat niet onnodig opwarmt en voldoende plekken voor verkoeling heeft op het heetst van de dag.

Voor de klimaatadaptatie normen en richtlijnen is een indeling gemaakt naar ruimtelijke ontwikkelingen op privaat terrein (circa 60% van het areaal) en op publiek terrein (circa 40% van het areaal). In de binnenstad ligt deze verhouding zelfs op 80-20%. Bovenstaand is vertaald in een waterbergingsnorm.

De gemeente Eindhoven maakt bij de beoordeling van de voor een nieuwe ontwikkeling in een plangebied voorgestelde maatregelen gebruik van een rekentool. Deze rekentool klimaatopgave, beschikbaar op rekentool.eindhovenduurzaam.nl, maakt het een ontwikkeling mogelijk interactief haar plangebied en de te nemen maatregelen te beschrijven en te controleren of aan de gemeentelijke eisen wat betreft waterberging en vergroening wordt voldaan. Bovendien kan een afschrift van de beschrijving van het plangebied en de keuze van de maatregelen met voorbeelden voor de verdere uitwerking gedownload worden om bijgevoegd te worden bij de eventuele watertoets of aanvraag van de omgevingsvergunning.

De werking van de rekentool kan worden aangepast aan nieuwe inzichten en de uitkomst van de laatste versie van de tool is maatgevend.

Voor Strijp-S fase 4 is een watertoets uitgevoerd. Deze maakt als Bijlage 16 onderdeel uit van deze toelichting. Resultaten en conclusies staan in onderstaande paragrafen beschreven.

Oppervlakte wateren

In of direct aan het plangebied zijn geen primaire, secundaire of tertiaire watergangen aanwezig.

Bodemopbouw

Binnen het plangebied zijn meerdere boorprofielen beschikbaar via het DINOloket en er zijn vele boringen en sonderingen uitgevoerd voor de saneringen en nieuwbouwplannen die een indruk geven van de bodemopbouw in het plangebied. Boorlocaties en boorprofielen zijn weergegeven in de bijlage (watertoets). Hieruit blijkt dat de bovenste toplaag tot ca. 0,5 tot 1 m onder maaiveld bestaat uit zand. Daaronder bevindt zich een matig doorlatende kleilaag variërend in dikte van ca. 1 tot 4 m. Deze laag is over het gehele plangebied aanwezig.

De doorlatendheid van dit pakket wordt geschat op minder dan 0,5 m/d, dat betekent dat het een slecht doorlatende laag is en het infiltreren van hemelwater niet als kansrijk wordt beschouwd.

Grondwater

Ten oosten van het plangebied op een afstand van circa 150 m is van de meest representatieve peilbuis, afkomstig van het gemeentelijke meetnet/DINOloket, een recente meetreeks beschikbaar. Het maaiveld ligt daar op 18,06 m + NAP en komt ongeveer overeen met de maaiveldhoogte in het plangebied. Het filter ligt op een diepte tussen 12,99 m + NAP en 17,20 m + NAP. Het is onduidelijk of dit werkelijk de freatische grondwaterstand meet of dat het schijngrondwaterstanden betreft.

In 2009 en 2010 heeft Inpijn-Blokpoel in een zestal peilbuizen de grondwaterstand gemonitord op Strijp-S. Tijdens de monitoringsperiode zijn waterstanden gemeten die variëren tussen de 12,0 m + NAP en de 16,60 m + NAP. De zeer lage grondwaterstanden die zijn opgetreden, zijn waarschijnlijk veroorzaakt door grondwateronttrekkingen. Naar verwachting fluctueert de natuurlijke grondwaterstand tussen de 14,0 m + NAP en de 16,5 m + NAP.

De gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) wordt ingeschat op 16,50 m + NAP en de gemiddeld laagste grondwaterstand (GLG) op 14,00 m + NAP. Dat betekent dat de gemiddeld hoogste grondwaterstand zich in het plangebied ruim 1 m beneden het laagste bestaande maaiveld bevindt. De GHG kaart van de gemeente, onderschrijft deze conclusie. Het zou kunnen dat er lokaal schijngrondwaterstanden optreden door de slecht doorlatende ondiepe ondergrond, maar voor zover bekend worden hierdoor geen hogere grondwaterstanden ervaren.

Afvoer hemel- en afvalwater

In de omgeving van het plangebied, binnen de grenzen van Strijp-S, is een gescheiden rioolstelsel aanwezig. Binnen het plangebied, fase 4 van Strijp-S, is zowel een nieuw gescheiden stelsel als een oud gemengd stelsel aanwezig. Daar waar de wegenstructuur al definitief is ingericht, ligt een gescheiden rioolstelsel. In fase 4 van Strijp-S is de koppeling voorzien van het nieuwe gescheiden hemelwaterriool van Strijp-S op het nieuwe hemelwaterriool van de gemeente. Deze koppeling is momenteel nog niet gerealiseerd, maar wordt door de gemeente Eindhoven voorbereid en wordt gerealiseerd ter plaatse van de kruising van de Glaslaan met de Kastanjelaan en de Essenstraat. Wanneer deze koppeling gereed is, zal al het hemelwater afkomstig van Strijp-S niet meer naar het gemengde stelsel worden afgevoerd, maar richting het centrum naar de Gender worden afgevoerd, zoals in het eerder opgestelde basisrioleringsplan van Strijp-S is opgenomen.

Het vuilwaterriool, gelegen binnen het plangebied, voert vuilwater af naar het naastgelegen vuilwaterriool op Strijp-S om vervolgens te lozen op het (gemengde) stamriool van de gemeente Eindhoven.

Het verhard oppervlak in het plangebied van de bestaande situatie is vergeleken met die in het ontwerp. Hieruit is het verschil in verhard oppervlak afgeleid en opgedeeld in categorieën voor verharde en onverharde delen. Voor nieuwe bouwvelden met een binnentuin is wordt de binnentuin als 100% dakoppervlak meegenomen.

Uit de analyse blijkt dat in het plan het verharde oppervlak zal afnemen met 6.900 m2. Verder vinden geen aanpassingen of dempingen aan het oppervlaktewater uit de legger plaats die gecompenseerd moeten worden.

Toename verhard oppervlak tussen huidige en toekomstige situatie

Om te bepalen wat de waterbergingsopgave is voor dit plangebied, is de Rekentool Eindhoven Duurzaam ingevuld voor het gehele plangebied, fase 4 van Strijp-S. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen toekomstig openbaar en privaat terrein. De ontwikkelingen in het plangebied bestaan grotendeels uit bouwvelden die door een ontwikkelaar mogen worden ingericht. Voor deze bouwvelden geldt dat voor elke separate ontwikkeling van een bouwveld de Rekentool Eindhoven Duurzaam moet worden ingevuld en de waterbergingsopgave hieraan moet voldoen.

Voor het openbaar gebied geldt dat hiervoor separaat de Rekentool wordt ingevuld waaruit de opgave volgt die geldt voor het openbaar gebied van Strijp-S. Op dit moment is in de plankaart een verbeelding opgesteld van de inrichting van deze bouwvelden. Op basis van deze verbeelding, de plankaart, is voor het openbare gebied van deze gebiedsontwikkeling de Rekentool Eindhoven Duurzaam ingevuld en een inschatting gemaakt van de waterbergingsopgave op de bouwvelden.

Bij het invullen van de rekentool zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• De bestaande te behouden bebouwing (met een dakoppervlak van 11.325 m2) wordt net als een deel van de bestaande openbare verharding (aanname van 5.000 m2) niet gewijzigd.
• Naar schatting worden er ca. 200 nieuwe bomen voorzien binnen het plangebied.

In de toegevoegde bijlage is de minimale waterbergingsopgave voor zowel het openbaar gebied als particulier gebied voor fase 4 van Strijp-S opgenomen. Deze minimale waterbergingsopgave voor zowel de bouwvelden als voor het openbare gebied van fase 4 bedraagt conform het vigerende beleid gezamenlijk 2.500 m3.

Daarnaast zijn in de bijlage diverse scenario's uitgewerkt waarvan inzichtelijk wordt gemaakt wat hiervan de impact is op de gemiddelde waterberging van geheel Strijp-S. Tevens is er vanuit het oogpunt 'klimaatadaptief Strijp-S' de opgave om in het projectgebied extra waterberging te realiseren ter compensatie van de (ten opzichte van de huidige norm) relatief beperkte omvang van de gerealiseerde waterberging in de reeds ontwikkelde delen van Strijp-S. De opgave is niet gekwantificeerd, maar gezamenlijk is bepaald dat daar waar mogelijkheden zijn voor het realiseren van extra waterberging, er voor deze locaties onderzocht moet worden in hoeverre het realiseren van de extra waterberging doelmatig is.

Er zijn meerdere mogelijkheden om waterberging te realiseren of om de waterbergingsopgave te verminderen. Hier wordt in het nog op te stellen waterhuishoudkundige ontwerp in voorzien. Hieronder staan enkele algemene oplossingsrichtingen beschreven waarbij onderscheid wordt gemaakt in particuliere en openbare voorzieningen:

Particulier (bouwvelden)

• Bestaande grijze daken vergroenen of ombouwen tot waterbergend dak;
• Toepassen groene daken met waterbergend vermogen ? 60 mm;
• Vergroenen van de inrichting van het bouwveld;
• Realiseren waterberging in kelder;
• Realiseren boven-/ondergrondse waterberging in particuliere buitenruimte;

Openbaar

• Vergroenen van openbare inrichting;
• Groenvakken verlaagd aanbrengen, zodat deze water kunnen bergen;
• Realiseren boven- en/of ondergrondse waterberging;
• Realiseren ondergrondse waterbergingskelder die tevens kan dienen als wateropslag t.b.v.
• beregening van groenvakken tijdens groeiseizoen/droogte;
• Realiseren waterberging onder rijbaan;
• Waterberging in riolering.

In de bijlage staan concrete kansen beschreven voor het realiseren van waterberging in fase 4 van Strijp-S. Deze lijst met scenario's is niet volledig, er zijn wellicht nog meerdere kansen die kunnen worden benut, maar het geeft een goede indruk van de mogelijkheden op hoofdlijnen en de impact van eventuele aanvullende maatregelen.

Gezien fase 4 een integrale gebiedsontwikkeling betreft, waarbij de grenzen tussen openbaar en privaat terrein wellicht niet overal afgetekend zijn, is er de ambitie om ook de waterbergingsopgave voor fase 4 integraal op te lossen. Daarbij worden kansrijke locaties juist extra benut en is maatwerk mogelijk. De opgave op openbaar terrein en op de bouwvelden wordt daardoor beschouwd als één integrale opgave voor fase 4.

Bij de nadere uitwerking hiervan is maatwerk vereist om te waarborgen dat het minimaal benodigde daadwerkelijk wordt uitgevoerd en de kansen voor het realiseren van extra waterberging zoveel mogelijk worden benut.

Onderhavig planvoornemen is in het kader van de watertoets voorgelegd aan het waterschap. Het waterschap heeft akkoord gegeven op het plan.

Het bestemmingsplan "Strijp-S fase 4" is te typeren als een gedetailleerd plan. De methodiek van het bestemmingsplan is gebaseerd op de SVBP2012. Waar dat noodzakelijk is wordt afgeweken van de standaard en is specifiek ingespeeld op de situatie binnen het onderhavige plangebied.

Er is, conform de Wro, gekozen voor een analoge en digitale verbeelding van het plan. Aan de bestemmingen zijn bouw- en gebruiksregels gekoppeld die direct inzichtelijk maken welke ontwikkelingen zijn toegestaan. Verbeelding en regels bieden een directe bouwtitel voor bebouwing en gebruik. Al dan niet in combinatie met een nadere - eisen - regeling.

Op de analoge en digitale verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien en voor zover hier in de regels naar wordt verwezen. In verband met de leesbaarheid is het plan op een topografische ondergrond getekend. De bestemmingen en de aanduidingen zijn ingedeeld in hoofdgroepen volgens de SVBP2012 en zijn op de verbeelding opgenomen in het renvooi. Opgemerkt wordt dat de analoge en digitale verbeelding qua verschijning van elkaar verschillen. Dit heeft ermee te maken dat de manier van raadplegen anders is. De digitale verbeelding is juridisch bindend.

De planregels zijn ondergebracht in inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en overgangs- en slotregels.

Inleidende regels (Artikel 1 en 2)

De Inleidende regels bestaan uit begrippen en de wijze van meten. Dit is om te voorkomen dat er discussie ontstaat over de interpretatie van de regels. In "Artikel 1 Begrippen" wordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als in de regels begrippen voorkomen die niet in dit artikel zijn opgenomen, dan geldt hiervoor de uitleg/interpretatie conform het normale taalgebruik. In "Artikel 2 Wijze van meten" zijn de te gebruiken meetmethodes opgenomen. De regels bij de bestemmingen worden hierna afzonderlijk toegelicht.

Bestemmingsregels

Bestemming 'Gemengd' (Artikel 3 Gemengd)

De opzet van onderhavige bestemming is flexibel. Het planvoornemen, de realisatieperiode en de locatie vraagt om mogelijke onherroepelijke veranderingen vanuit de markt of voortschrijdend inzicht te kunnen verwerken. De beoogde flexibiliteit betreft het programma dat niet te strak is vastgelegd per gebouw.

Het betreft hier een "verzamelbestemming" ten behoeve van wonen, werken en publieksgerichte functies.

Voor de toegestane functies is een totaal maximum bruto-vloeroppervlak opgenomen. Daarnaast zijn voor bepaalde functies de bruto vloeroppervlaktes gemaximeerd. Daarnaast zijn het maximum aantal woningen opgenomen.

Gebouwen boven maaiveld mogen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' worden gebouwd waarvoor een maximum bouwhoogte is opgenomen.

De maximum bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen bedraagt 2 m, met dien verstande terreinafscheidingen ten behoeve van toetreding van binnenterreinen/hof of specifieke hoekoplossingen maximaal 5 meter mag bedragen. Hiermee wordt aangesloten bij de overige bouwblokken van fase 1, 2 en 3 waarbij tevens voor hoge sierhekwerken bij de entree van een hof of specifieke hoekoplossingen is gekozen.

Bestemming 'Verkeer-Verblijfsgebied' (Artikel 4 Verkeer - Verblijfsgebied)

Het gaat bij deze bestemming op de wegen die primair dienen c.q. zullen dienen voor de ontsluiting van de aangrenzende of nabijgelegen gronden, zoals pleinen, woonstraten, woonerven en paden. Ook is deze bestemming bedoeld voor de parkeerterreinen en voor de groenstrookjes die een onderdeel zijn van de straatinrichting.

Algemene regels

Onder de Algemene regels zijn de Anti-dubbeltelregel, Algemene afwijkingsregels en de Overige regels opgenomen. Deze regels gelden voor het hele plan.

De Algemene afwijkingsregels bevatten bepalingen op basis waarvan in bepaalde gevallen binnenplans kan worden afgeweken van de bepalingen uit de bestemmingsregels.

In de overige regels zijn drie voorwaardelijke verplichtingen opgenomen, te weten voor parkeren en voor waterberging.

Voorwaardelijke verplichting parkeren

Hierin is geregeld dat moet worden voldaan aan de beleidsregels Actualisatie nota parkeernormen bij bouwen. Ook is er een mogelijkheid opgenomen om van de regels af te wijken. De verwijzing naar de beleidsregels is dynamisch zodat altijd de meest actuele nota parkeernormen geldend is.

Voorwaardelijke verplichting waterberging

In de overige regels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de aanleg van waterberging bij de bouw van bouwwerken. Op grond van deze verplichting mag er alleen gebouwd worden als er voldoende waterberging is aangelegd, eventueel in combinatie met andere maatregelen die bijdragen aan het klimaatbestendig maken van de stad. Deze verplichting is ontleend aan paragraaf 5.5 en de beleidsregel "Klimaat robuust (her)inrichten en ruimtelijk ontwikkelen" in bijlage 5 van het Gemeentelijk Rioleringsplan Eindhoven 2019-2022 (verder: GRP). Bij bouwwerken met een oppervlakte van 150 m² of meer moet in principe een waterberging aangelegd worden tot 75 mm per m² oppervlakte van het bouwwerk. Voor bouwwerken met een oppervlakte tussen 50 m² en 150 m² geldt een lagere bergingseis: daar moet in principe worden voorzien in een waterberging tot 25 mm per vierkante meter bouwoppervlakte. In groenarme gebieden geldt een hogere eis, omdat daar een grotere opgave ligt.

Een deel van de vereiste waterberging kan worden gecompenseerd met andere maatregelen die in lijn zijn met het beleid voor klimaatadaptatie, dat is beschreven in de beleidsregel Klimaat robuust (her)inrichten en ruimtelijk ontwikkelen. Hierbij kan worden gedacht aan bijvoorbeeld het aanplanten van nieuwe bomen (die zorgen voor vasthouden van regenwater en beschaduwing) of het aanleggen van gevelgroen. De exacte omvang van de benodigde waterberging en de omvang van andere maatregelen is sterk afhankelijk van de kenmerken van het bouwplan en de locatie. De wijze waarop de benodigde maatregelen moeten worden bepaald, is uitgewerkt in de genoemde beleidsregel.

Voorwaardelijke verplichting Groen

Hierin is geregeld dat bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen staat vast dat binnen het plangebied wordt voorzien in minimaal 4-8 m2 groen per toegevoegde woning.

Overgangs- en slotregels

In de Overgangs- en slotregels zijn het Overgangsrecht en de Slotregel opgenomen.

De gemeente stelt jaarlijks het toezicht- en handhavingsprogramma vast. In dit handhavingsprogramma is aangegeven dat de gemeente zich inzet om van Eindhoven een sterke stad met een levendige economie te maken. Veiligheid en leefbaarheid staan daarbij voorop. Het gemeentebestuur heeft een gemeente voor ogen die maximaal dienstverlenend is, maar die ook de grenzen aangeeft en de spelregels bewaakt. Zij treedt, waar dat nodig is, daadkrachtig op in het algemeen belang voor de bescherming van de rechtszekerheid van individuele belangen. De gemeente handhaaft consequent, werkt in belangrijke mate stadsdeel- en gebiedsgericht en programmatisch en staat dicht bij de burger.

Goed toezicht en handhaving zijn van cruciaal belang om de leefbaarheid, de rechtszekerheid, de veiligheid, bedrijvigheid en het milieu in Eindhoven te bevorderen. Overlast en vervuiling dienen te worden teruggedrongen en naleving van voorschriften van bijvoorbeeld ruimtelijke ordening, bouw , milieu- en gebruiksvergunningen is hierbij noodzakelijk.

De wet- en regelgeving blijft het uitgangspunt voor toezicht en handhaving. Cruciaal is evenwel dat de gemeente zich vanuit toezicht en handhaving als partner opstelt en daarbij de nodige dynamiek toont en helder communiceert over wat wel en niet kan.

Handhavingsmodel

Er is een handhavingsmodel voor toezicht en handhaving en dit model wordt gekenmerkt door zeven basisprincipes:

1. Integrale aanpak vanuit een samenhangende organisatie.
2. Toezicht en handhaving als sterke schakels in de reguleringsketen (zowel beleidsmatig als qua uitvoering).
3. Optimaal toepassen van moderne communicatietechnologie bij toezicht en handhaving.
4. Goede informatiepositie van de handhavers door een betere beschikbaarheid van betrouwbare gegevens over kenmerken van de stad, vergunningen, controles, activiteiten en procedures.
5. In een vroegtijdig stadium van toezicht en handhaving in gesprek gaan met de burgers en bedrijven gericht op het zo min mogelijk hoeven toepassen van bestuursrechtelijke maatregelen.
6. In alle redelijkheid is ruimte voor maatwerk maar zo nodig wordt doorgepakt.
7. We zeggen wat we doen; we doen wat we zeggen en we laten zien wat we gedaan hebben.

Op basis van dit toezicht- en handhavingsprogramma is een gemeentelijk werkplan opgesteld waarin per aandachtsveld de toezicht- en handhavingsactiviteiten SMART zijn vorm gegeven.

Voor het aandachtsveld Bouwen, wonen en ruimtelijke ordening (strijdigheid met het bestemmingsplan) zijn op ruimtelijke ordeningsgebied onder meer de volgende activiteiten benoemd:

• Controle panden op illegale bewoning/strijdig gebruik woning met bestemmingsplan.
• Controle panden op ontoelaatbare woningsplitsing.
• Accent op specifieke locaties per stadsdeel (autohandellocaties).

Bij illegale bouw en illegaal gebruik worden gemelde misstanden aangepakt waarbij zaken waar veiligheid, monumentale panden en welstand in het geding is.

Duidelijke regels

Een eerste vereiste om goed te kunnen handhaving zijn duidelijk regels. Bij het ontwikkelen van de standaardregels voor het stedelijk gebied van Eindhoven is daarom gekozen voor een zo helder mogelijke juridische methodiek. De regels zijn zo geredigeerd, dat deze in de toetsingspraktijk goed hanteerbaar zijn. Planregels dienen duidelijke normen te bevatten die niet voor verschillende uitleg vatbaar zijn en tevens actueel en controleerbaar zijn. Teneinde hieraan te voldoen zijn de regels aangepast aan de meest recente jurisprudentie en wetgeving (bijv. Woningwet en de SVBP2012). Dit biedt voldoende garanties voor de rechtszekerheid en de flexibiliteit van de nieuwe bestemmingsplannen.

In het voorliggende bestemmingsplan is het actuele ruimtelijk beleid van Eindhoven vastgelegd, toegespitst op het plangebied. Het bestemmingsplan bevat een juridisch toetsingskader voor het behoud en de ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit. Om deze kwaliteit voor de planperiode te kunnen garanderen is vereist, dat in de praktijk de planregels strikt worden toegepast en gehandhaafd. Goede voorlichting en informatievoorziening dragen bij aan een verbetering in de naleving van de bestemmingsplannen.

De handhavingscapaciteit is beperkt zodat het college jaarlijks de handhavingsprioriteiten vastlegt in een werkprogramma handhaving.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan, waarin ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, dient de gemeenteraad eveneens een exploitatieplan vast te stellen. Dit heeft te maken met de wettelijke verplichting om de kosten; die de gemeente moet maken om deze ontwikkeling mogelijk te maken, te verhalen op de eigenaar/ontwikkelaar. Van deze verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan kan worden afgezien indien het kostenverhaal op een andere manier is geregeld. Dit kan bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of door het afsluiten van een overeenkomst.

Voor Strijp-S fase 4 is een grondexploitatie opgesteld waarin de (financiële) verantwoordelijkheden en verplichtingen van alle betrokken partijen zijn vastgelegd. De grondexploitatie is gerelateerd aan het te realiseren programma en de totale herontwikkeling van het gebied. De grondexploitatie is sluitend hetgeen een garantie biedt dat het programma daadwerkelijk zal worden gerealiseerd.

De gemeente heeft de voorbereiding van dit bestemmingsplan conform artikel 1.3.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bekend gemaakt.

Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moeten burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met de rijks- en provinciale diensten die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Met de provincie heeft vooroverleg plaatsgevonden middels het digitale vooroverlegformulier. Hieruit is gebleken dat er geen provinciale belangen in het geding zijn. Tevens heeft vooroverleg plaatsgevonden met het Waterschap. De resultaten van dit vooroverleg zijn verwerkt in hoofdstuk 5 van deze toelichting.

Ook is het voorontwerpbestemmingsplan verstuurd naar Trefpunt Groen Eindhoven (TGE), de Henri van Abbe Stichting en de Stichting Bescherming Wederopbouwerfgoed Eindhoven. Zij hebben schriftelijk een positieve reactie afgegeven met betrekking tot de voorgenomen planontwikkeling zoals verwoord in het bestemmingsplan. De benoemde opmerkingen, wensen en aandachtspunten worden bij de nadere uitwerking van het plan door initiatiefnemer, in overleg met de architect, meegenomen.

Per 1 oktober 2008 is de "Verordening Samenspraak en Inspraak gemeente Eindhoven 2008" in werking getreden. Het doel hiervan is het betrekken van burgers bij de besluitvorming.

Aanleiding voor dit bestemmingsplan is de transformatie en realisatie van Strijp-S fase 4. Het betreft het laatste deelgebied van Strijp-S dat ontwikkeld gaat worden. Het geldende bestemmingsplan bevat voor het betreffende gebied de bestemming 'Gemengd - Uit te werken' en is in 2017 al gepresenteerd aan bewoners. Door gewijzigde marktomstandigheden en nieuwe stedenbouwkundige inzichten is het destijds opgestelde stedenbouwkundige plan op een aantal punten aangepast.

Begin 2022 is gestart met het informeren van bewoners, ondernemers- en makers van Strijp-S over de planontwikkeling voor fase 4. Hierbij is gepeild hoe bewoners, ondernemers- en makers over de plannen denken. Gevraagd is hoe en/of bewoners, ondernemers- en makers betrokken willen worden.

Bij het opstellen van het VOSP (Voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan) zijn naast het projectteam van de gemeente en initiatiefnemer vele externe adviseurs betrokken. Het plan is uitvoerig besproken met de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit en in het kader van het vooroverleg voorgelegd aan Trefpunt Groen Eindhoven (TGE), de Henri van Abbe Stichting en de Stichting Bescherming Wederopbouwerfgoed Eindhoven zoals beschreven in paragraaf 9.2.

Daarnaast heeft in verschillende ronden overleg en uitwisseling van ideeën plaatsgevonden met belangstellenden en belanghebbenden waaronder onder andere de direct omwonenden en partijen die zijn gerelateerd aan Strijp-S.

Hiervoor zijn verschillende inloopavonden georganiseerd en zijn verschillende gesprekken gevoerd met direct omwonenden. Dit is in een participatieverslag gerapporteerd die als Bijlage 17 deel uit maakt van de toelichting van dit bestemmingsplan.

Bewoners hebben onder andere zorgen geuit over de hoogte van de gebouwen aan de Glaslaan. De stedenbouwkundige (supervisor Strijp-S) geeft aan dat het stedenbouwkundig raamwerk vastligt maar dat in gesprek wordt gegaan over de nadere uitwerking van de gebouwen en openbare ruimte.

Tevens zijn er vragen gesteld over de verkeersontsluiting van fase 4, klimaatadaptieve maatregelen, afvalbakken en de hogere parkeertarieven op Strijp-S. Zorgen wat betreft deze aspecten leken na toelichting enigszins afgenomen.

Het ontwerpbestemmingsplan zal voor de duur van zes weken op de gebruikelijke wijze ter inzage gelegd worden. Gedurende deze termijn is iedereen in de gelegenheid om schriftelijk of mondeling een zienswijze ten aanzien van het ontwerpbestemmingsplan kenbaar te maken.

Kennisgeving van de terinzagelegging en de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen zal in de edities van de Staatscourant en het weekblad Groot Eindhoven gepubliceerd worden. Ook zal kennis worden gegeven van de mogelijkheid om de digitale versie van het ontwerp bestemmingsplan via de gemeentelijke website www.eindhoven.nl/bestemmingsplannen en de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl te raadplegen.

In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan "Strijp-S fase 4' met identificatienummer NL.IMRO.0772.80419-0301van de gemeente Eindhoven.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

een vrij beroep, dat in of bij een woongebouw wordt uitgeoefend, waarbij het woongebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Bijvoorbeeld gastouderopvang; detailhandel via internet zonder opslag en/of verkoop aan huis; of het enkel uitoefenen van een administratie ten behoeve van een bedrijf.

Onder vrije beroepen worden verstaan: (para)medische, juridische, therapeutische, ontwerp-technische, administratieve, sociaal-maatschappelijke, kunstzinnige en daarmee gelijk te stellen beroepen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Nota gepubliceerd op 3 oktober 2019 en in werking getreden op 4 oktober 2019.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

1. bij bouwwerken: legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, en bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning;
2. bij gebruik: legaal gebruik van grond en opstallen zoals aanwezig tijdens de inwerkingtreding van het bestemmingsplan en dat na de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan niet langer dan een jaar is onderbroken.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

de totale oppervlakte van de ruimte ten dienste van de functies als genoemd in artikel 3.1., inclusief toilet-, keuken-, opslag- en administratieruimten. Hieronder wordt niet begrepen techniekruimtes, ruimtes ten behoeve van het laden en lossen en welke ten dienste staan van het (hele) gebouw.

horeca, niet zijnde een discotheek of bar/dancing, uitsluitend of overwegend gericht op het verstrekken van dranken voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet ter plaatse bereid.

voorzieningen gericht op kunst, ontspanning, vrijetijdsbesteding en vermaak, zoals theaters, muziekcentra, ateliers, sauna's, galeries en yogastudio's niet zijnde evenementen;

Voorzieningen zoals een daktuin voor bewoners, groen, zonnepanelen en/of voor een openbare functie (bijvoorbeeld voor een café-restaurant of recreatievoorziening).

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop), verkopen en leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Onder detailhandel wordt ook begrepen internetwinkel/webwinkel, afhaalpunten.

bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van diensten aan derden, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder zijn begrepen kapperszaken, belwinkels, internetcafé, schoonheidsinstituten, fotostudio´s en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen.

een bedrijf hoofdzakelijk gericht op het verstrekken van dranken voor consumptie ter plaatse, in combinatie met het doen beluisteren van overwegend mechanische muziek en het gelegenheid geven tot dansen, feesten en daarmee vergelijkbare evenementen.

een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal.

grootschalige (al dan niet overdekte) ruimte(n) ten behoeve van tentoonstellingen, beurzen, exposities en soortgelijke (bedrijfs)activiteiten.

(werk)ruimtes waar het maken, experimenteren en ontwikkelen ter plekke centraal staat.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

het gebruiken, in gebruik geven of laten gebruiken.

een gebruiksfunctie passend binnen een bestemming waarbij sprake is van een auto- en fietsparkeerbehoefte conform de Actualisatie Nota Parkeernormen (2019).

een inrichting bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een zone moet worden vastgesteld.

Normen windhinder, gepubliceerd op 4 juni 2020 (gemeenteblad van Eindhoven 2020, nr. 141113) en in werking getreden op 5 juni 2020.

een gebouw, dat een vrijstaande woning of meerdere aaneengebouwde, uitsluitend naast elkaar en niet boven elkaar gelegen, woningen omvat, en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid kan worden beschouwd.

een gebouw dat, op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt.

een bedrijf, waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt, één en ander al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie.

een meerderjarige alleenstaande, dan wel twee of meer personen waarvan er ten minste één meerderjarig is, die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren.

Internetwinkels worden in het kader van dit bestemmingsplan aangemerkt als een specifieke vorm van detailhandel waarbij:

• de transactie via internet of andere media tot stand komt, en;
• de goederen ter plaatse kunnen worden afgehaald; en/of
• de goederen ter plaatse kunnen worden afgerekend; en/of
• de goederen ter plaatse kunnen worden bekeken of geprobeerd.

1. woonvorm, waarbij de volledig eigenaar/volledig eigenaren van de woning die gedurende de inwoning door hem/hen en eventueel zijn/hun gezin ten minste één jaar in ongewijzigde samenstelling (behoudens naar algemene maatstaven passende wijzigingen) wordt bewoond, in die woning één (of meerdere) kamer(s) in gebruik geeft/geven aan maximaal één persoon en maximaal twee minderjarige kinderen van die persoon;
2. woonvorm, waarbij de hoofdhuurder van de woning van een woningcorporatie die gedurende de inwoning door hem en eventueel zijn gezin ten minste één jaar in ongewijzigde samenstelling (behoudens naar algemene maatstaven passende wijzigingen) wordt bewoond, in die woning één (of meer) kamer(s) in gebruik geeft aan maximaal één persoon en maximaal twee minderjarige kinderen van die persoon.

woonvorm - niet zijnde inwoning in de zin van artikel 1.38 - waarbij sprake is van woonruimte die bestaat uit één of meer verblijfsruimten, die geen eigen afzonderlijke toegang heeft en waarbij de bewoner afhankelijk is van één of meer gedeelde wezenlijke voorzieningen (keuken, douche/bad en/of toilet) buiten die onzelfstandige woonruimte, met dien verstande dat hieronder niet wordt verstaan maatschappelijke voorzieningen in de vorm van beschermd en/of verzorgd wonen. De huisvesting van maximaal twee personen die geen gezamenlijk huishouden voeren wordt niet als kamerbewoning aangemerkt.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, of onderdelen van bouwwerken die worden aangemerkt als uitingen van één der beeldende kunsten.

bouwwerk, geen gebouw zijnde ten behoeve van civieltechnische en/of infrastructurele doeleinden, zoals een brug, een dam, een duiker, een tunnel, een via- of aquaduct, een sluis, dan wel een daarmee gelijk te stellen voorziening.

bij collegebesluit van 20 april 2021 vastgestelde nadere regels ter uitwerking van de Actualisatie Nota Parkeernormen (2019).

educatieve, medische, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van sport en sportieve recreatie, wooneenheden voor beschermd en/of verzorgd wonen en daarbij behorende voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening en openbaar bestuur. Onder maatschappelijke voorzieningen zijn tevens begrepen kinderdagverblijven, peuterspeelzalen en buitenschoolse opvang.

voorzieningen ten behoeve van algemeen nut in ruime zin zoals: voorzieningen / installaties ten behoeve van gas, water en elektriciteit, signaalverdeling, telecommunicatieverkeer, waterzuivering, waterbeheersing, waterhuishouding, vuil- en afvalverwerking, compostering, wijkverwarming, milieuvoorzieningen e.d.

woonruimte (kamer) in een (deel van een) gebouw, die door de aard van de inrichting en het gebruik het privédomein van de bewoner is, die (mede) is aangewezen op het gebruik van gezamenlijke wezenlijke voorzieningen elders in dat (deel van het) gebouw.

0.30 m' boven de kruin van de weg.

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, bewerkt of hersteld, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin tegen vergoeding seksuele handelingen worden verricht.

Activiteiten die in hoofdzaak gericht zijn op het bedrijfsmatig vermaken van personen ten behoeve van vrijetijdsbesteding c.q. ontspanning op het gebied van amusement, sport en spel, educatie, cultuur, historie of een daarmee gelijk te stellen gebied.

een bedrijf uitsluitend gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van dranken.

1. inrichtingen zoals genoemd in artikel 2 van het Bevi (Besluit externe veiligheid inrichtingen) respectievelijk artikel 1b van de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi);
2. inrichtingen die zijn genoemd in bijlage I van de regeling provinciale risicokaart of onder het Registratiebesluit Externe Veiligheid;
3. inrichtingen met toxische gassen;
4. inrichtingen waar een brandbaar tot vloeistof verdicht gas met een inhoud van meer dan 1 m3 wordt gebezigd of opgeslagen.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotische/pornografische aard plaatsvinden.

Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

de toelaatbare waarde voor geluidbelasting, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen.

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit (zoals duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten, sloten, greppels en vijvers, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen etc.).

het feitelijk wijzigen van de gebruiksfunctie van gronden en/of gebouwen, waarbij geen sprake is van omgevingsvergunningplichtige bouwactiviteiten als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een gebouw, dat een ruimte omvat, welke door zijn indeling kennelijk bedoeld is te worden gebruikt voor de detailhandel.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden, dan wel voor de huisvesting van maximaal twee personen die geen gezamenlijk huishouden voeren. Een woonwagen wordt niet tot een woning gerekend.

een gebouw, dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

een complex van ruimten dat gebruikt mag worden voor een combinatie van bedrijfsuitoefening en wonen, waarbij niet-productiegebonden detailhandel en horeca zijn uitgesloten.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, ventilatiekanalen, antennes, liftopbouwen, installatieruimten en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen wordt de overschrijding van de bouw- en/of bestemmingsgrens door ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, gevel- en kroonlijsten, gevelisolatie, reclameaanduidingen, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouw- en/of bestemmingsgrens niet meer bedraagt dan:

1. 3 meter voor balkons en erkers en de daarbij behorende constructieve ondersteuningen;
2. 6 meter voor luifels dienende als windschermen nabij hoge gebouwen of als markering van entrees van gebouwen en de daarbij behorende constructieve ondersteuningen;
3. 2 meter in overige gevallen.

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, waaronder tevens woon-werkeenheden, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden-beroep;
2. werken, waaronder in ieder geval begrepen:
   1. kantoren;
   2. dienstverlening;
   3. (werk)ateliers;
   4. bedrijven genoemd in de "Lijst van bedrijfsactiviteiten - functiemenging" (Bijlage 1), behorende tot de categorie A t/m C, met uitzondering van geluidszoneringsplichtige of risicovolle inrichtingen;
   5. future labs, met dien verstande dat het betrokken bedrijf naar de aard en de invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn aan de bedrijven die genoemd zijn in de 'Lijst van bedrijfsactiviteiten - functiemenging';
3. publieksgerichte functies, waaronder in ieder geval begrepen:
   1. maatschappelijke voorzieningen;
   2. detailhandel;
   3. cultuur en ontspanning;
   4. horecabedrijven genoemd in Bijlage 2;
4. voorzieningen, te weten evenementen- en beursruimten en recreatieve voorzieningen;

met de daarbij behorende:

5. ondergeschikte detailhandel en ondergeschikte horeca-activiteiten;
6. productiegebonden detailhandel ten behoeve de functies onder sub b.
7. erven en terreinen;
8. wegen en paden;
9. (ondergrondse) parkeervoorzieningen;
10. groenvoorzieningen;
11. (dak)tuinen en daklandschappen;
12. kunstwerken en -objecten;
13. geluidwerende voorzieningen;
14. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
15. voorzieningen voor het opwekken van duurzame energie;
16. nutsvoorzieningen;
17. gebouwen, bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Met dien verstande dat:

18. het maximum aantal wooneenheden niet meer mag bedragen dan 1.480;
19. het maximum bruto vloeroppervlak van de gezamenlijke functies onder sub b niet meer mag bedragen dan 47.900 m2, tenzij een onderwijsfunctie (zijnde een publieksgerichte functie als bedoeld onder sub c) wordt gerealiseerd van maximaal 10.000 m² bvo. In dat geval mag het maximum bruto vloeroppervlak van de gezamenlijke functies onder sub b niet meer bedragen dan 37.900m²;
20. het maximum bruto vloeroppervlak van de gezamenlijke functies onder sub c niet meer mag bedragen dan 3.500 m² tenzij een onderwijsfunctie (zijnde een publieksgerichte functie als bedoeld onder sub c) wordt gerealiseerd van maximaal 10.000 m² bvo. In dat geval mag het maximum bruto vloeroppervlak van de gezamenlijke functies onder sub c niet meer bedragen dan 13.500 m²;
21. in aanvulling op het bepaalde in sub t geldt voor detailhandel een maximum bruto vloeroppervlak van 2.000 m²;
22. het maximum bruto vloeroppervlak van de gezamenlijke functies onder sub d niet meer mag bedragen dan 3.500 m²;
23. een woning en/of kamersgewijs bewoonde woning niet mag worden gewijzigd naar twee of meer woningen/woonwagens;
24. kamerbewoning van een woning niet is toegestaan, tenzij het een bestaande situatie betreft;
25. een als woning, dan wel woongebouw bestemde woning, die legaal in gebruik is voor een andere functie dan wonen, mag niet worden gewijzigd naar twee of meer woningen;
26. inwoning is toegestaan.
27. de vloeroppervlakte ten behoeve van een aan-huis-verbonden-beroep niet meer dan 50 m² mag bedragen.
28. de gronden als bedoeld onder g t/m k tevens zijn bestemd voor het houden van niet-permanente manifestaties en markten als bedoeld in de (geldende) Algemene Plaatselijke Verordening en conform de voorwaarden uit die Verordening;
29. niet-geluidgevoelige functies slechts mogen worden gewijzigd in geluidsgevoelige functies indien en voor zover de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder c.q. Besluit geluidhinder niet wordt overschreden.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. het verbod op kamerbewoning en woningsplitsing indien de verkamering of splitsing niet leidt tot een onaanvaardbare inbreuk op het woon- en leefklimaat ter plaatse van en in de omgeving van het betreffende gebouw. Of sprake is van een onaanvaardbare negatieve inbreuk op het woon- en leefklimaat wordt beoordeeld aan de hand van de 'Beleidsregels kamerbewoning en woningsplitsing Eindhoven 2021', met dien verstande dat, indien deze beleidsregels worden gewijzigd, de gewijzigde beleidsregels gelden.
2. het bepaalde in lid 3.1 sub b. onder 4 en tevens bedrijven toestaan die niet voorkomen in Bijlage 1, mits het betrokken bedrijf naar de aard en de invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn aan de bedrijfsactiviteiten zoals genoemd in voornoemd lid, mits het geen geluidzoneringsplichtige inrichting en/of risicovolle inrichting betreft.

De voor `Verkeer - Verblijfsgebied´ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. woonstraten;
2. pleinen;
3. voet- en fietspaden;
4. parkeervoorzieningen;
5. groenvoorzieningen;
6. speelvoorzieningen;
7. nutsvoorzieningen;

met daarbij behorende:

8. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
9. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Binnen de aanduiding 'veiligheidszone - groepsrisico' mogen de gronden en/of gebouwen niet worden gebruikt voor verminderd zelfredzame functies.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, cultuurhistorische waarden, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10 % van die maten, afmetingen en percentages;
2. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de maximum hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot 10 m, met dien verstande dat de maximum bouwhoogte van erfafscheidingen 5 m is;
3. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de maximum bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken en van zend-, ontvang- en/of sirenemasten 20 m is.
4. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat de aanduiding 'bouwvlak' wordt overschreden met maximaal 40 cm ten behoeve van gevelisolatie om energie te besparen;
5. de regels ten aanzien van de realisatie van gebouwen ten behoeve van het opwekken van duurzame energie en toestaan dat de maximum oppervlakte wordt vergroot tot maximaal 100 m².

1. bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid, met dien verstande dat aan de hand van de beleidsregeling 'Actualisatie Nota Parkeernormen (2019)' en de beleidsregeling 'Kwaliteitseisen inpandige fietsenstallingen' wordt bepaald of hieraan voldaan is;
2. als de onder a. genoemde beleidsregelingen worden gewijzigd, wordt aan de hand van de nieuwe beleidsregeling(en) bepaald of sprake is van voldoende parkeergelegenheid.

Bij omgevingsvergunning kan in bijzondere gebieden of situaties worden afgeweken van het bepaalde in lid 8.1, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bereikbaarheid en/of ruimtelijke situatie.

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning nadere eisen stellen ten aanzien van de maatvoering van de (fiets)parkeervoorzieningen, zoals bedoeld in lid 8.1, indien dit, gelet op de feitelijke omstandigheden, noodzakelijk is.

Als gebruik in strijd met het bestemmingsplan geldt het wijzigen van de gebruiksfunctie van gronden en/of gebouwen in een andere gebruiksfunctie passend binnen de bestemming, indien niet in voldoende mate parkeergelegenheid op eigen terrein wordt gerealiseerd en in stand wordt gehouden, een en ander volgens de beleidsregeling 'Actualisatie Nota Parkeernormen (2019)' van burgemeester en wethouders van de gemeente Eindhoven zoals vastgesteld op 24 september 2019.

Bij omgevingsvergunning kan in bijzondere gebieden of situaties worden afgeweken van het bepaalde in lid 8.4, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bereikbaarheid en/of ruimtelijke situatie.

Het gebruiken en doen (laten) gebruiken van de voor wonen aangewezen gronden conform de bestemming Gemengd is alleen toegestaan als is voorzien in 4-8 m² toevoeging groen per woning en deze 4-8 m² toegevoegd groen ook in stand wordt gehouden.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

burgemeester en wethouders kunnen eenmalig bij een omgevingsvergunning afwijken van lid 9.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 9.1 met maximaal 10%.

Lid 9.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 9.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in lid 9.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Lid 9.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan "Strijp-S fase 4"