Initiatiefnemer is voornemens om 17 wooneenheden te realiseren aan de Scheidingstraat 106-108 te Eindhoven. Hiertoe wordt de bestaande bedrijfsbebouwing en bedrijfswoning gesloopt, waarna nieuwbouw is beoogd. Er zijn 4 appartementen en 13 rijwoningen voorzien.

Het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'Gestel buiten de Ring 2020' biedt geen ruimte voor de realisatie van voornoemd plan binnen het plangebied. Om realisatie van het planvoornemen mogelijk te maken is een nieuw juridisch-planologisch kader nodig. Dit bestemmingsplan voorziet daarin.

Dit bestemmingsplan "III Gestel buiten de Ring 2020 (Scheidingstraat 106-108)" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding met de daarbij behorende regels. Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.

Het plangebied ligt in het stadsdeel Gestel, in de wijk Oud-Gestel en in de buurt Rapelenburg. Het plangebied wordt in grote lijnen begrensd door de Scheidingstraat in het oosten, en achtererfgebieden en woonpercelen aan de overige zijden van het plangebied. Het gaat om achtererfgebieden van woningen aan de Kreeftstraat en Scheidingstraat, en het perceel behorend bij het appartementengebouw aan de Boutenslaan.

Topografische kaart (plangebied blauw omlijnd)

Het plangebied bestaat uit drie kadastrale percelen in sectie C van kadastrale gemeente Gestel, namelijk nummer 3856, 3857 en 2981. Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 2.265 m².

Luchtfoto met kadastrale gegevens (plangebied blauw omlijnd)

Ter plaatste van het plangebied "III Gestel buiten de Ring 2020 (Scheidingstraat 106-108)" geldt het bestemmingsplan "Gestel buiten de Ring 2020", vastgesteld door de raad op 24 november 2020. Op navolgende afbeelding is een uitsnede van de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen.

Het plangebied heeft de bestemming Bedrijf. Dit betekent dat de gronden aangewezen zijn voor bedrijven (behorende tot de milieucategorieën 1 en 2) en productiegebonden detailhandel, deel uitmakend van het bedrijf. Tevens zijn twee functieaanduidingen aangeduid, namelijk 'bedrijfswoning' en 'bedrijf tot en met categorie 3.2'. Ter plaatse van deze aanduidingen is een bedrijfswoning mogelijk en een natuursteenbewerkingsbedrijf in de milieucategorie 3.2.

De bedrijfswoning bevindt zich aan de Scheidingstraat, ter plaatse van een bouwvlak. De goot- en bouwhoogte van een gebouw in dit bouwvlak bedraagt maximaal 6 meter respectievelijk 10 meter. Het bedrijfsgebouw is gelegen op het achterterrein, eveneens ter plaatse van een bouwvlak. De bouwhoogte van dit bouwvlak is maximaal 7 meter.

Naast bovengenoemde bestemmingen geldt er aan de oostzijde (aan de Scheidingstraat) een dubbelbestemming, namelijk 'Waarde - Cultuurhistorie - 1'. Dat betekent dat deze gronden tevens bestemd zijn voor het behoud, het herstel en het bevorderen van de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het aangewezen gebied en de bebouwing daarin.

Uitsnede bestemmingsplan Gestel buiten de Ring 2020 (plangebied rood omlijnd)

Tevens gelden de bestemmingsplannen 'Paraplubestemmingsplan waterberging' en 'Paraplubestemmingsplan parkeren, kamerbewoning en woningsplitsing 2021'. Dit betreffen algemene bestemmingsplannen die gemeentebreed gelden en zijn vastgesteld om bepaalde algemene regels uniform te regelen.

Het bestemmingsplan laat de realisatie van het gewenste planvoornemen niet toe. De bestemming Bedrijf laat geen nieuwe woningen toe. Ook is het huidige bouwvlak niet toereikend om het bouwplan te bouwen. Het bestemmingsplan biedt geen binnenplanse afwijkings- of wijzigingsbevoegdheden om de ontwikkeling mogelijk te maken, zodat een nieuw juridisch-planologisch kader benodigd is. Dit bestemmingsplan voorziet daarin.

Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is een beschrijving van het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden en de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is beschreven op welke wijze rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Het plangebied is gelegen in stadsdeel Gestel, in de wijk Oud-Gestel en in de buurt Rapelenburg. De buurt bevat de historische kern van het vroegere dorp Gestel, dat zich wat betreft bebouwing met name bevond aan weerszijden van de lintbebouwde weg Hoogstraat. Circa 150 meter van het plangebied ligt de Sint-Lambertuskerk.

Ter plaatse van het plangebied is jarenlang een natuursteenbedrijf gevestigd geweest. Het bedrijf heeft haar activiteiten in het plangebied beeindigd. Het bestaande pand (1910) aan de Scheidingstraat wordt samen met de loods (1950) die achter op het terrein staat gesloopt. Hierdoor komt de locatie vrij voor een nieuwe functie.

Het plangebied ligt buiten de Ring (Boutenslaan) aan de zuidzijde van de Ring. Recentelijk is tussen het plangebied en de Boutenslaan een appartementengebouw gerealiseerd. Hierbij is ook een parkeerterrein aangelegd, dat zich bevindt direct ten westen van het voormalige natuursteenbedrijf. Ook grenst het plangebied aan achtererfgebieden van woningen aan de Scheidingstraat en Kreeftstraat. Bebouwing aan deze straten kenmerkt zich door de kleinschaligheid met een toch gevarieerd stedelijke karakter. Het betrefffen hoofdzakelijk stadswoningen zonder voortuin die bestaan uit twee bouwlagen met kap. De meeste woningen zijn opgericht aan de periode 1910-1930.

De Scheidingstraat bevindt zich parallel aan de Bayeuxlaan en is daarmee afgescheiden met een scherm en talud. Mede door deze afscherming, en ook door de aanwezigheid van de omliggende bebouwing bevindt het plangebied zich in de luwte, temidden van een hoogstedelijk gebied.

Scheidingstraat 108

Het planvoornemen voorziet in de realisatie van een woningbouwproject, waarbij 13 grondgebonden rijwoningen zijn voorzien ter plaatse van het voormalige bedrijfsterrein (Scheidingstraat 106). De bedrijfswoning aan de straatzijde (Scheidingstraat 108) wordt gesloopt, waarna nieuwbouw (4 appartementen in één gebouw) plaatsvindt dat er mede op gericht is om met een moderne uitstraling ondersteuning te bieden aan de schaal en detaillering van het cultuurhistorisch waardevolle lint. Daarmee wordt in totaliteit voorzien in een plan met 17 wooneenheden, met wonen aan en achter het lint. De doelgroepen voor dit bouwplan zijn zowel 1- en 2-persoonshuishouddens als gezinnen. Er zijn namelijk 4 kleinere appartementen voorzien, 7 middelgrote en 6 grote grondgebonden woningen.

3D-schets aanzicht nieuwbouw Scheidingstraat 108

Situatieschets stedenbouwkundig plan

Het plangebied blijft - in lijn met de huidige situatie - bereikbaar via de oprit tussen Scheidingstraat 108 en 104. Daarachter bevinden zich parkeerplaatsen voor auto's en individuele bergingen. De grondgebonden woningen zijn in het verlengde van het parkeerterrein geprojecteerd. De noordelijke rij bestaat uit 6 woningen en drie bouwlagen. De zuidelijke rij bestaat uit 7 woningen en twee bouwlagen. Op deze wijze ontstaat er een geleidelijke overgang van de 4 à 5 bouwlagen t.b.v. het appartementengebouw aan de Boutenslaan, via drie en twee bouwlagen in het plangebied, naar de twee bouwlagen (met kap) die aanwezig zijn ter plaatse van de bebouwing aan de Kreeftstraat. Het nieuwe gebouw aan de Scheidingstraat zal zijn voorzien van twee bouwlagen met kap, zoals uit voorgaand 3D-schets is op te maken.

3D-profiel

De zuidelijke grondgebonden woningen worden voorzien van een eigen achtertuin, en de noordelijke grondgebonden woningen worden voorzien van een buitenruimte in de vorm van een dakterras. Aan de voorzijde is een gemeenschappelijke buitenruimte voorzien, waar o.a. ruimte zal zijn voor groen, ontmoeting en waterinfiltratie. Op deze wijze ontstaat een groen binnenterrein dat eer doet aan 'wonen in de tuin'.

In paragraaf 3.7 wordt nader ingegaan op verkeer en parkeren. Paragraaf 3.8 voorziet in een meer gedetailleerde presentatie van het groen. Privacy, bezonning e.d. komt aan bod in paragraaf 3.11. Milieuonderwerpen komen aan bod in Hoofdstuk 4, en water komt aan bod in Hoofdstuk 5.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld.

In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050

Als we alle wensen naast elkaar leggen, ontstaat het volgende beeld. We willen een land:

• dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water;
• met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap;
• waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland;
• met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast;
• waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.
• dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren;
• waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water;
• dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving.

Nationale belangen

Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit noemen we 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden.

De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen.

Voor dit project relevante nationale belangen zijn:

• Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.
• Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.

Eindhoven

De grootste concentratie van economische activiteiten met de daaraan verbonden werkgelegenheid vindt vooral plaats in het gebied van de rechthoek van stedelijke regio's in het Stedelijk Netwerk Nederland (Amsterdam - Utrecht - Amersfoort - Zwolle - Arnhem/Nijmegen - Eindhoven-Brabantse stedenrij - Rotterdam - Den Haag). Hier is ook de grootste verstedelijkingsopgave.

De Metropoolregio Eindhoven (MRE) heeft een gespannen woningmarkt: Spoorzone Eindhoven (waaronder Eindhoven Internationale Knoop XL en Strijp S) is aangemerkt als zoekgebied voor grootschalige woningbouwontwikkeling.

Het realiseren van ruimte voor werkgelegenheid bij internationale knopen past in dit beleid. Met de verwachte groei van het aantal inwoners is namelijk ook ruimte voor werkgelegenheid noodzakelijk.

Dit planvoornemen is onderdeel van een grotere gebiedstransformatie, waarbij wordt ingezet op intensivering en functieverbreding met meer woningen. Er is geen sprake van een grootschalige woningbouwontwikkeling of het realiseren van ruimte voor werkgelegenheid bij internationale knopen.

In dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de NOVI opgenomen.

Naast de NOVI is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel AMvB Ruimte genoemd, van toepassing. Het besluit bevat regels ter borging van een aantal nationale belangen. Het gaat onder meer over rijksbelangen zoals rijksvaarwegen, zones buisleidingen, zones van hoogspanningsleidingen en militaire objecten.

Toetsing

Voor Eindhoven is de 380 Kv hoogspanningsleiding van belang. Deze is gelegen in Eindhoven Noord en (deels) Oost. Er is géén sprake van een 380 Kv hoogspanningsleiding binnen onderhavig plangebied.

Verder is in het Barro opgenomen dat de provinciale begrenzing van het Nationaal NatuurNetwerk (NNN) direct doorwerkt naar het bestemmingsplan. De gebieden die het NNN vormen worden bij provinciale Interim Omgevingsverordening aangewezen (zie ook paragraaf 3.3.2). Daarmee is het NNN een provinciaal belang geworden. Toetsing aan het beleid rondom Natura 2000 en NNN vindt plaats in paragraaf 4.8.

Tot slot worden de belangen van luchthaven Eindhoven via het Barro en Rarro geborgd. Onderhavig plangebied valt niet binnen het beperkingengebied van Eindhoven Airport, dan wel het obstakelbeheergebied of IHCS. Deze beperkingengebieden liggen (verder) in het westen van Eindhoven.

In dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de het Barro opgenomen.

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hierin is het volgende aangegeven:

"De toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien."

Met artikel 3.1.6 lid 2 Bro is beoogd vanuit een oogpunt van ruimtelijke ordening ongewenste leegstand te vermijden en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren.

Stedelijke ontwikkeling
Allereerst is hier de vraag aan de orde in hoeverre hier sprake is van een stedelijke ontwikkeling. In het Bro (artikel 1.1.1, lid 1, onder i) is voor stedelijke ontwikkeling een definitie opgenomen: "ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen".

Het begrip 'woningbouwlocatie', zoals opgenomen in de definitie is niet nader gedefinieerd in het Bro. Het moet echter gaan om een ruimtelijke ontwikkeling van enige omvang. Gelet op de vaste rechtspraak over dit aspect is het planvoornemen te kwalificeren als een stedelijke ontwikkeling.

Daarnaast is voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied vanuit de Ladder extra motivering vereist. Daarom is van belang om te weten of het projectgebied binnen of buiten stedelijk gebied is gelegen. Het projectgebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied.

Gelet op de vaste rechtspraak over dit aspect is dit planvoornemen te kwalificeren als een stedelijke ontwikkeling en is de projectlocatie gelegen in bestaand stedelijk gebied in de zin van artikel 3.1.6 lid 2 Bro. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is in het navolgende de behoefte van de ontwikkeling beschreven.

Beschrijving van de behoefte
Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft gemeente Eindhoven. Hierbij wordt opgemerkt dat in de gehele regio Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) de woningvraag groter is dan de totale harde plancapaciteit.

De komende tien jaar groeit de totale woningvraag in Eindhoven sterk, tot circa 133.990 woningen in 2031. Op basis van de provinciale woningbehoefteprognose prognose zal de woningvraag tot 2031 toenemen met circa 19.325 woningen. In Eindhoven biedt de harde plancapaciteit ruimte voor circa 7.750 woningen. Wanneer de woningvraag (19.325 woningen in de periode 2021-2031) wordt geconfronteerd met de harde plancapaciteit (7.750 woningen), dan resteert een woningbehoefte van circa 11.575 woningen.

Daarmee kan voor dit plan met een toevoeging van 17 woningen ruimschoots in een (kwantitatieve) woningbehoefte voorzien. In paragraaf 3.5 is nader ingegaan op de kwalitatieve woningbehoefte.

Conclusie

Met dit planvoornemen wordt zowel op kwantitatief als kwalitatief vlak tegemoet gekomen aan de ontwikkeling van een duurzame woningvoorraad in Eindhoven in omgeving.

De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Op 14 december 2018 is de omgevingsvisie vastgesteld. Daarna volgt een doorvertaling in een Omgevingsverordening en programma's. Tot die zijn vastgesteld blijven bestaande beleidsplannen voor natuur, ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer en milieu en water van kracht. Daarmee wil Brabant op tijd klaar zijn voor de Omgevingswet wanneer deze wordt ingevoerd.

In de Omgevingswet staan waarden als veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor ieder van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Maar ook een concreet tussendoel: waar moeten we in 2030 op zijn minst staan om dat lange termijn doel te halen? De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.

De Interim omgevingsverordening is vastgesteld door Provinciale Staten op 25 oktober 2019 en vervangt een aantal provinciale verordeningen:

• provinciale milieuverordening
• verordenring natuurbescherming
• verordening ontgrondingen
• verordening ruimte
• verordening water
• verordening wegen

Om straks klaar te zijn als de Omgevingswet in werking treedt, heeft de provincie eerst een Interim omgevingsverordening vastgesteld. Het is een ‘Interim’ omgevingsverordening om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de ‘definitieve’ omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet.

De Interim omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige wetgeving en moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen. Dat betekent dat nieuwe mogelijkheden uit de Omgevingswet nog niet zijn verwerkt. Er is wel zo veel als mogelijk aansluiting gezocht bij de Omgevingswet en de voorwaarden voor een omgevingsverordening (bijvoorbeeld bij de opbouw en de digitale vormgeving). Deze Interim omgevingsverordening voegt de bestaande regels over de fysieke leefomgeving zoveel mogelijk samen in één verordening en is beleidsneutraal. Alleen aanpassingen die nodig zijn vanwege de samenvoeging of vanwege al vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie, worden meegenomen.

In de Interim omgevingsverordening staan regels voor:

• Burgers en bedrijven: dit zijn zogenaamde rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten voorwaarden om zo’n activiteit te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding moet doen voordat je mag beginnen.
• Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan of de omgevingsvergunning moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren.

Rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven

Het gaat hier om regels die naast een eventuele vergunningplicht gelden. Er zijn in de Interim Omgevingsverordening voor de volgende thema’s rechtsreekse regels opgenomen: grondwaterbescherming, grondwateronttrekking, bodemsanering, stortplaatsen, ontgrondingen, varend ontgassen, stiltegebied, wegen, natuur en landbouw. De meeste van deze regels waren eerst opgenomen in de Provinciale milieuverordening, de Verordening wegen, de Verordening ontgrondingen en de Verordening natuurbescherming.

Toetsing

Binnen het plangebied zijn voor het werkingsgebied "Stedelijk gebied" rechtstreekse regels van toepassing, zoals op navolgende afbeelding is te zien.

Uitsnede Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (plangebied ter plaatse van pointer)

Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling
Lid 1

Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat:

1. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
2. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Lid 2

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

1. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
2. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
3. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
4. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
5. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
6. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Het projectvoornemen behelst een duurzame stedelijke ontwikkeling. In dit geval is sprake van een binnenstedelijke ontwikkeling, waarbij een bestaand bedrijfsterrein wordt herbenut voor wonen.Dit is een goed voorbeeld van zorgvuldig ruimtegebruik. Daarbij is veel aandacht voor groen, duurzaamheid, mobiliteit en water. Zie hiervoor de paragraven 3.7, 3.8, 4.6 en Hoofdstuk 5. Wat betreft mobiliteit wordt voldaan aan het gemeentelijke beleid (zie paragraaf 3.7), dat gericht is op duurzame mobiliteit. Het plan voldoet aan en past binnen de beleidsregels zoals deze zijn opgesteld in de Interim omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant.

De provincie heeft als eerste stap een Interim omgevingsverordening vastgesteld waarin de bestaande regels zijn samengevoegd. Provinciale Staten hebben vervolgens op 11 maart 2022 de nieuwe Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De verordening treedt gelijktijdig met de Omgevingswet in werking. In de definitieve verordening zijn, in tegenstelling tot de interim verordening, ook beleidswijzigingen verwerkt. De huidige regels in de Interim omgevingsverordening zijn gehanteerd als uitgangspunt.

De belangrijkste wijzigingen zijn:

• Er is aansluiting gezocht bij de opbouw van de rijksregels. Diverse nadere regelingen zijn in de Omgevingsverordening verwerkt.
• Vanwege het vervallen van de Wet bodembescherming zijn nieuwe regels opgenomen om verontreiniging van het grondwater te voorkomen. Het voorstel is om daarvoor ook voorbeschermingsregels vast te stellen.
• De aanwijzing van voor verzuring gevoelige kwetsbare gebieden (Wav-kaarten) is vervallen.
• De rechtstreeks werkende regels voor de ontwikkeling van veehouderij en mestbewerking vervallen. Het voorstel is om die te vervangen door voorbeschermingsregels.
• Er is een attentiezone geluid opgenomen langs provinciale wegen waarbinnen aandacht wordt gevraagd voor het oprichten van geluidgevoelige bebouwing.

In de omgevingsverordenig Noord-Brabant zijn geen wijzigingen doorgevoerd ten opzichte van de interim omgevingsverordening die relevant zijn voor onderhavig plangebied.

Samen met de stad heeft de gemeente Eindhoven een omgevingsvisie opgesteld. Met ons hebben meegedacht: inwoners, ondernemers, belangenorganisaties, GGD, Veiligheidsregio, Omgevingsdienst, woningcorporaties, projectontwikkelaars, investeerders en andere overheden (buurgemeentes, provincie, rijk). Op 16 juni 2020 is de omgevingsvisie vastgesteld door de gemeenteraad.

De omgevingsvisie is een integraal verbindende visie voor de fysieke leefomgeving die focus aanbrengt bij het inrichten van onze stad en stimuleert om samen te werken aan de stedelijke opgaven. De omgevingsvisie is gebaseerd op bestaand beleid. Het hebben van een omgevingsvisie is onder de nieuwe Omgevingswet verplicht. Omdat een omgevingsvisie allesomvattend is, willen we die lerende wijs ontwikkelen. Dat betekent concreet dat we, eerder dan wettelijk verplicht, met een omgevingsvisie komen. Maar dan wel een 'light-variant', die we één of twee jaar later gaan aanvullen en verfijnen. Het document vervangt niet de bestaande beleidsdocumenten, maar is een aanvullend beleidsdocument. De interim structuurvisie blijft daarom nog steeds van kracht. Bij het opstellen van een omgevingsvisie 2.0 zal de interim structuurvisie wel worden ingetrokken.

Brainportregio
De Brainportregio is een technologische topregio en één van de belangrijkste pijlers van de Nederlandse economie. De sleutel tot dit succes is samenwerking. Het is een regio van contrasten en dat maakt ons uniek: een hecht netwerk van steden, stedelijke buurgemeenten, dorpen en bewoond landelijk gebied. Je bent snel in de stad of juist in het groen, er is cultuur én natuur. We zijn sterk in high tech, design en innovaties en kennen een dynamische economie en een gastvrije bourgondische levensstijl. De strategie van de regio is gericht op het sterker maken van deze kwaliteiten door aan te haken op de eigen kracht en identiteit van de deelgebieden.

Ambitie
Als centrumstad vervult Eindhoven een cruciale rol bij de versterking van Brainport Eindhoven als economische wereldspeler op het gebied van kennisintensieve maakindustrie en design. Om internationaal concurrerend te blijven, streeft Eindhoven samen met de regio naar een excellent woon- en werkklimaat. Eindhoven zet daarom in op gezonde en duurzame verstedelijking met behoud van stedelijke en dorpse kwaliteiten en met bijzondere aandacht voor sociale cohesie en inclusie. Eindhoven is in staat om zich snel aan te passen aan de steeds veranderende vraag naar geschikte en betaalbare ruimte om te wonen, werken, verblijven en recreëren. Deze ambitie vertaalt zich naar vier deelambities. Eindhoven als:

• economische wereldspeler
• gezonde en toekomstbestendige stad
• een sociale, inclusieve en gastvrije stad en
• een authentieke stad met sterke gebieden.

Van ambitie naar stedelijke opgaven

Als we onze ambities leggen naast de huidige kwaliteiten en structuren van de stad en de actuele trends en ontwikkelingen, zien we een aantal stedelijke opgaven voor de stad. Brainport Eindhoven blijft groeien, mede door de sterke economische positie. De ambities en groei vragen om ruimte voor nieuwe woningen, bedrijven en voorzieningen. Ruimte die we bieden door te verdichten in het gebied binnen de Ring en door te verdichten nabij voorzieningen als HOV en winkelcentra. Met name binnen de Ring is voldoende ruimte om te verdichten, omdat er nog relatief weinig mensen wonen. Met de keuze voor verdichten binnen de Ring gaan we duurzaam om met de (groene) ruimte die de stad heeft. We behouden hiermee de kwaliteit van de groenstedelijke woonwijken, de landschapsparken en het buitengebied.

De keuze voor een compact stedelijke woonmilieu gaat gepaard met forse investeringen in o.a. bereikbaarheid, luchtkwaliteit, groen en voorzieningen.

Eindhoven wil een leefbare en een inclusieve stad zijn waar iedereen kan profiteren van het succes van de Brainport. Dat vraagt om keuzes ten aanzien van het woning- en voorzieningenaanbod. Het verschil tussen de ambitie en de huidige stand van zaken in Eindhoven leidt tot zes concrete stedelijke opgaven:

1. Werken aan een gezonde groei van de stad
2. Werken aan een aantrekkelijk en hoogstedelijk centrum
3. Werken aan leefbare, sociale wijken met een sterke identiteit
4. Werken aan een duurzame en concurrerende economie
5. Werken aan de energietransitie van de stad
6. Werken aan een goede stedelijke bereikbaarheid

Samen werken aan de stedelijke opgaven
Dit zijn de opgaven waar we als gemeente de komende jaren samen met onze partners aan werken. Wij werken zelf aan deze opgaven, maar stimuleren ook andere partijen in de stad om dit te doen. We bepalen samen met de stad en regio wat kansrijke initiatieven en locaties zijn. We geven prioriteit aan initiatieven die bijdragen aan meerdere stedelijke opgaven tegelijkertijd en kwaliteit toevoegen aan de stad. Hiernaast zetten we in op het beschermen en versterken van de stedelijke en groene hoofdstructuur van de stad. De gemeente organiseert het werken aan de stedelijke opgaven met thematische en gebiedsprogramma's en stimuleert o.a. via regels en uitgangspunten zoals opgenomen in de omgevingsvisie dat ook andere initiatiefnemers bijdragen aan het realiseren van de opgaven.

Toetsing

De herontwikkeling van bedrijfsperceel tot een woongebied draagt bij aan een gezonde groei van de stad. Ook energietransitie maakt onderdeel uit van het planvoornemen. Alle woningen zullen gasloos worden uitgevoerd en mogelijkheden voor de integratie van zonnepanelen worden onderzocht. Hiermee geeft dit plan invulling aan de ambities die zijn geformuleerd in de Omgevingsvisie.

Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van 17 wooneenheden. Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft de gemeente Eindhoven. Samen met de acht omringende gemeenten (Best, Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen. Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre) vormt Eindhoven het Stedelijk Gebied Eindhoven. In dit verband werken de gemeenten samen aan regionale opgaven op het gebied van wonen. Het SGE is een subregio van de Metropoolregio Eindhoven, die in totaal 21 gemeenten omvat.

Afsprakenkader wonen 2017-2022
Zowel in de gemeente Eindhoven als in de overige SGE-gemeenten is de woningbehoefte groter dan de totale harde plancapaciteit. De sterke economische groei in de Brainportregio stelt de gemeenten in het SGE voor de dubbele opgave om voldoende woningen toe te voegen om de groei van de bevolking te kunnen opvangen, zonder dat dit ten koste gaat van de kwaliteit. Om dit te realiseren, besloten de negen gemeenten in 2017 woningbouwafspraken te maken en de woningbouwproductie programmatisch af te stemmen vanuit een gezamenlijke visie op wonen. In het Afsprakenkader wonen 2017 hebben de SGE-gemeenten vastgelegd dat zij majeure en nieuwe projecten gefaseerd en gezamenlijk ontwikkelen, zodat deze elkaar versterken en niet beconcurreren. Ook is in het Afsprakenkader Wonen opgenomen dat hierbij bij voorkeur gekozen wordt voor inbreiding en transformatie. Nieuwe uitbreidingslocaties worden in principe de komende jaren niet meer toegevoegd.

Sinds de vaststelling van het afsprakenkader in 2017 is de druk op de woningmarkt verder toegenomen. Het afsprakenkader is daarom in 2022 geactualiseerd. Het uitgangspunt blijft om bij de woningbouwproductie regionaal samen te werken en zoveel mogelijk in te zetten op inbreiding. De belangrijkste doelstelling van het Afsprakenkader wonen 2022 is om tempo te maken en volop in te zetten op nieuwe woon- en leefkwaliteiten, alsmede behoud en versterking van leefmilieus met een gevarieerd woningaanbod voor alle doelgroepen.

Woondeal 2019-2023
Op 7 maart 2019 heeft Eindhoven, samen met de andere SGE-gemeenten en de provincie Noord-Brabant, een Woondeal gesloten met de minister van Binnenlandse Zaken (BZK). De Woondeal is gericht op het versnellen van de woningbouwproductie in het SGE. Deze versnelling moet in de periode tot 2024 zo'n 27.000 woningen opleveren. Voor Eindhoven komt dit neer op een productie van 15.000 woningen, gemiddeld 3.000 per jaar. Dit komt overeen met de in het onderzoek Marktmechanismen op de Eindhovense woningmarkt (2018) geraamde behoefte.

In navolging van het Afsprakenkader Wonen SGE 2017, is in de Woondeal vastgelegd dat de ontwikkeling van groen-stedelijke woonmilieus zich zal concentreren op de negen prioritaire locaties: Aarle, Brandevoort, Blixembosch, Ekenrooi Zuid, Nuenen West, Meerhoven, Tongelrese Akkers, Waalre Noord en Zilverackers. Het zwaartepunt voor de realisatie van centrum-stedelijke woonmilieus ligt in Eindhoven binnen de Ring. Naast het Afsprakenkader is de Brabantse Agenda Wonen een belangrijke leidraad bij de uitvoering van de Woondeal.

Visie op wonen stedelijk gebied Eindhoven 2019
In de Visie op wonen stedelijk gebied Eindhoven uit april 2019 geven de SGE-gemeenten een kwalitatieve invulling aan het Afsprakenkader 2017. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van twee conceptuele handvatten: de kwadrantenbenadering en de uitgewerkte Brainport Principes. De kwadrantenbenadering bevordert de diversiteit bij nieuwe woningbouwprojecten door in te zetten op de eigenheid en kwaliteiten van alle afzonderlijke plekken binnen het SGE. De Brainport Principes zijn algemene kwaliteitscriteria waaraan ieder woningbouwproject wordt getoetst. Zo houden de regiogemeenten zichzelf scherp in het maken van unieke woongebieden die van toegevoegde waarde zijn op het bestaande palet in de regio.

Regionaal woningbehoefteonderzoek 2021
In 2020 hebben de gemeenten in het SGE gezamenlijk opdracht gegeven aan Stec Groep voor de uitvoering van een regionaal woningbehoefteonderzoek voor de periode tot 2040.

Kwantitatieve opgave
In het in mei 2021 gereedgekomen Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven wordt onderbouwd dat het aantal huishoudens in het SGE tot 2040 naar verwachting met circa 48.700 zal toenemen. Daarnaast is er een opgave om het huidige woningtekort in te lopen. De totale woningbouwopgave voor het SGE komt daarmee uit op 53.900 woningen tot 2040.

In de gemeente Eindhoven zouden volgens dit onderzoek tot 2040 ongeveer 35.280 extra woningen moeten worden gerealiseerd. De behoefte aan extra woningen is vooral fors in de periode 2020-2025. In de eerst komende 5 jaar is er regionaal een uitbreidingsbehoefte van circa 16.400 woningen, circa 30% van de woningbehoefte tot 2040. In de MIRT-afspraken met het Rijk is vastgelegd dat de gemeenten in het SGE tot 2040 de bouw van 62.000 woningen faciliteren.

Kwalitatieve opgave

Het Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven geeft ook inzicht in de (ontwikkeling van) de kwalitatieve woningbehoefte. De verwachte groei van het aantal huishoudens is volgens dit onderzoek terug te zien in alle leeftijdsgroepen, maar vooral onder 65-plussers. Waar gezinnen nu nog het merendeel van alle huishoudens in het SGE vormen, bestaat in 2040 het grootste gedeelte van de huishoudens uit alleenstaanden en stellen van 65 jaar of ouder.

Afhankelijk van de mate van doorstroming in de woningmarkt gaat 41% tot 55% van de regionale woningvraag tot 2040 uit naar een appartement. De vraag naar appartementen is op lange termijn structureel hoog. Het overige deel van de vraag gaat uit naar grondgebonden woningen. Vooral in de eerst komende jaren is de vraag naar grondgebonden woningen groot. Op lange termijn neemt deze opgave naar verwachting wel af. Een opvallende bevinding van het onderzoek is dat woningzoekenden tot 35 jaar de voorkeur geven aan een (betaalbare) grondgebonden koopwoning, maar in de praktijk vaker (dan gewenst) verhuizen naar een huurappartement. Dit zien we zowel in de sociale als in de vrije huursector. Voor stedelijke doelgroepen geldt dit tot en met de hoge inkomens, voor suburbane en landelijke doelgroepen primair voor de middeninkomens.

De woningbehoefte in Eindhoven is voornamelijk stedelijk georiënteerd. Het overgrote deel van de woningbehoefte gaat uit naar een grondgebonden woning in een stedelijk woonmilieu buiten het centrum. Opvallend is dat een klein deel van de behoefte aan grondgebonden koopwoningen in een centrum stedelijk milieu landt. Deze vraag kan worden opgevangen door het realiseren van een meer hybride woonvorm, zoals gezinsappartementen in het centrum van Eindhoven.

Specifieke doelgroepen

De toename van het aantal 65-plus huishoudens zorgt ook voor een groeiende behoefte aan woningen die geschikt zijn voor zelfstandig wonen met ondersteuning en zorg aan huis. In de periode tot 2040 wordt een sterke toename verwacht van het aantal inwoners met een indicatie voor langdurige zorg. Door het extra muraliseringbeleid van de rijksoverheid zal het aanbod van intramurale verzorgingsplaatsen naar verwachting niet evenredig meegroeien.

Een specifieke woningvraag is verder te verwachten van studenten. In de gemeente Eindhoven wordt tot het collegejaar 2027-2028 een groei van 120 tot 660 uitwonende studenten verwacht. In de gemeente Helmond blijft het aantal uitwonende studenten tot het collegejaar 2027-2028 naar verwachting stabiel. Voor de andere gemeenten in het SGE is geen informatie beschikbaar over de woningbehoefte van studenten.

De vraag van kennismigranten (expats) maakt onderdeel uit van de totale woningvraag in het SGE. Deze groep woningzoekenden richt zich met name op de gemeente Eindhoven. Volgens onderzoek van het PON zijn in het Stedelijk Gebied Eindhoven daarnaast bijna 20.500 arbeidsmigranten werkzaam, die veelal productiewerk verrichten.

In november 2020 stelden de SGE-gemeenten het Afsprakenkader Huisvesting Arbeidsmigranten Stedelijk Gebied Eindhoven vast. De regionale ambitie is om in de periode 2021 tot en met 2024 circa 4.000 humane huisvestingsplaatsen voor arbeidsmigranten te realiseren. Er zijn geen afspraken over specifieke aantallen per gemeente, maar iedere gemeente heeft passend bij de aard en omvang een eigen verantwoordelijkheid. In het afsprakenkader wordt onderscheid gemaakt tussen twee typen huisvesting: tijdelijke huisvesting (korter dan 2 tot 3 jaar) en permanente huisvesting (arbeidsmigranten die zich definitief vestigen in Nederland). Hierbij is bekend (op basis van ervaring) dat zo'n 80% van de arbeidsmigranten in de regio er op tijdelijke basis is en zo'n 20% zich definitief vestigt. De woningbehoefte van arbeidsmigranten die zich definitief in het SGE willen vestigen, maakt onderdeel uit van de totale regionale woningbehoefte.

Brainport principes

Alle nieuwe woningbouwontwikkelingen dienen te worden ontwikkeld aan de hand van 7 Brainport Principes. De basis voor deze principes is vastgelegd in het regionale Afsprakenkader. Deze gelden voor alle gemeenten die deel uitmaken van het Stedelijk Gebied Eindhoven.

Koesteren van Identiteit (1), Ruimte voor Innovatie (2) en Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus: de wauw-factor (3)

Binnen het plangebied zal een (her)ontwikkeling plaatsvinden. Het betreft een netto toevoeging van 17 nieuwe woningen ter plaatse van een bedrijfsperceel (natuursteenbewerkingsbedrijf). De bestaande gebouwen worden gesloopt waarna nieuwbouw plaatsvindt. Er wordt een aantrekkelijk en gevarieerd woonmilieu beoogd, met eigentijdse appartementen aan de straatzijde en een groen woonmilieu daarachter. Er is daarbij veel aandacht voor (gedeeld) groen. Vanwege het ontbreken van groen in de huidige situatie zorgt dit plan voor een substantiele vergroting van het groen.

Vraaggericht ontwikkelen (5) en Benutting regionaal schaalniveau (6)
Het betreffen woningen voor de doelgroep 1- en 2-persoons huishoudens en gezinnen. Uit het recente regionaal woningmarktonderzoek blijkt dat er nog een grote behoefte is aan dit type woningen.

Verder biedt het aantal woningen op stedelijk niveau een bijdrage aan het verminderen van het tekort aan woningen in Eindhoven. Tenslotte is het plan een inbreidingsplan waardoor het de druk op woningbouw in uitbreidingslocaties wat verlicht.

Gezonde verstedelijking (7)

De gedachte daarbij is dat gezonde mensen de basis vormen van een gezonde stad. Andersom draagt een gezonde leefomgeving bij aan een gezonde leefstijl. Dat inzicht raakt direct aan stedelijke ontwikkelingen. Verdichting is daarbij een effectief middel in het streven naar een gezonde verstedelijking.

Het plan voorziet in woningen in een nieuw groen woonmilieu met een informele groene setting voor de voordeur en een privé achtertuin of dakterras. De voorzijde nodigd daarbij uit om te ontmoeten, spelen en te leven. Deze groene voorzijde draagt daarmee bij aan een gezonde leefomgeving. Ook de appartementen worden voorzien van een eigen buitenruimte, wat een kwalitatieve impuls is en bijdraagt aan gezonde verstedelijking.

Beoordeling plan

Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van 17 wooneenheden ten opzichte van de huidige planologische situatie. Het planvoornemen past binnen de kwantitatieve prognose voor Eindhoven, zoals hierboven is beschreven, alsook in paragraaf 3.2.3 (Ladder voor duurzame verstedelijking). Ook wordt aan een kwalitatieve behoefte voldaan, daar de behoefte naar gezinswoningen en appartementen voor 1- of 2- persoonshuishoudens hoog is.
Bovendien is de locatie gelegen binnen het 'bestaand stedelijk gebied' zoals aangegeven in de Interim omgevingsverordening. Daarmee past het binnen de regionale afspraken voor woningbouwontwikkelingen.

Ten slotte past het plan binnen de Brainport Principes.

Woonvisie 2015
Op 15 december 2015 heeft de gemeenteraad van Eindhoven de Woonvisie 2015 vastgesteld. De woonvisie geeft inzicht in de gemeentelijke ambities op het gebied van bouwen en wonen en steunt op drie pijlers: Eindhoven als ambitieuze stad, als solidaire stad en als innovatieve stad.

Ambitieuze stad
Eindhoven groeit en wil verder verstedelijken, in het bijzonder in het gebied binnen de Rondweg (Ring). Tot 2030 wil de gemeente minstens twee derde van de extra woningcapaciteit binnen dit gebied realiseren. Hierbij wordt gestreefd naar een gemengde en gevarieerde woonomgeving waar mensen wonen, werken en elkaar ontmoeten. En die tegelijkertijd ook groen en gemoedelijk blijft.

Solidaire stad
De gemeente wil dat Eindhoven een inclusieve en solidaire samenleving is. De meeste inwoners kunnen hierin zelf hun plek vinden. Minder zelfredzame inwoners worden hierbij ondersteund. Door de vergrijzing en de decentralisatie van de langdurige zorg, neemt de vraag naar passende huisvesting voor ouderen en bijzondere doelgroepen toe. Het is belangrijk dat er voor al deze mensen een plek blijft op de woningmarkt. Concentratie van bijzondere doelgroepen in bepaalde wijken is ongewenst.

Innovatieve stad
De gemeente Eindhoven daagt ontwikkelaars van nieuwe woningen uit om klantgeoriënteerd, sneller, goedkoper en duurzamer te produceren. Ook in de aanpak van de bestaande woningvoorraad en in de transformatie van kantoren en zorgvastgoed is er een grote behoefte aan vernieuwing en aan creatieve, betaalbare oplossingen. Voor inwoners die behoefte hebben aan tijdelijke woonruimte, die snel beschikbaar en financieel bereikbaar is, worden in Eindhoven flexwoningen ontwikkeld. Dit biedt tevens kansen voor transformatie van leegstaand vastgoed. Verder wil de gemeente Eindhoven dat inwoners zoveel mogelijk invloed hebben op hun eigen woning en woonomgeving, bijvoorbeeld door (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Daarnaast wil de gemeente dat zelf bouwen niet alleen bereikbaar is voor huishoudens met een hoger inkomen.

Woonprogramma Eindhoven 2021-2025
Vanwege de hoge dynamiek op de woningmarkt heeft de gemeenteraad op 15 december 2020 het Woonprogramma 2021-2025 vastgesteld. Het Woonprogramma sluit aan bij eerder vastgesteld beleid voor wonen en de fysieke leefomgeving. De ambities uit de Woonvisie 2015 blijven cruciaal voor de ontwikkeling van de stad, maar komen door de snelle prijsstijgingen in de afgelopen jaren in een ander daglicht te staan. Met het oog daarop kiest de gemeente voor een accentverschuiving richting de volgende ambities:

1. forse groei van de woningvoorraad (binnen én buiten de ring) om de grote groei van woningen te kunnen opvangen;
2. een evenwichtig woningaanbod, zodat alle inwoners een betaalbare woning kunnen vinden;
3. voldoende geschikte woningen voor kwetsbare inwoners.

Eindhoven streeft ernaar om jaarlijks minimaal 3.000 extra woningen aan de voorraad toe te voegen. Voor de stad als geheel is voor de periode 2020-2022 de onderstaande differentiatie leidend:

Deze percentages hoeven niet bij elk woningbouwproject gerealiseerd te worden. De exacte invulling op projectniveau is onder meer afhankelijk van het (beoogde) woonmilieu en de bestaande woningvoorraad in het betreffende gebied. Het streefpercentage van 20% sociale huur is opgenomen in het Collegeprogramma 2018-2022. Voor de periode daarna voorzien we een noodzakelijke groei naar 30%.

Beoordeling plan
Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van 17 wooneenheden met verschillende doelgroepen, omdat zowel kleinere en grotere gezinswoningen als appartementen voor 1- en 2-persoonshuishoudens worden gerealiseerd.

Voor deze doelgroepen is grote behoefte aan dit type woningen in Eindhoven. Dit bouwplan sluit aan op deze vraag en op de drie voornoemde ambities van het woonprogramma. Gelet op het voorgaande voorziet dit plan dan ook in een deel van de (kwalitatieve) woningbehoefte.

Op 24 mei 2022 heeft de gemeenteraad het paraplubestemmingsplan 'parkeren, kamerverhuur en woningsplitsing 2021' vastgesteld. Tot het moment van inwerkingtreding van dit paraplubestemmingsplan, werd via de huisvestingsverordening voorkomen dat woningen zonder vergunning werden gesplitst, omgezet, onttrokken en samengevoegd. Hoewel kamerverhuur en woningsplitsing verschillend zijn en andere toetsingskaders kennen, hebben beiden wel een zelfde soort ruimtelijk effect op de omgeving en is het wenselijk om deze initiatieven soortgelijk te reguleren in bestemmingsplannen. Door de regeling in het paraplubestemmingsplan wordt kamerverhuur en woningsplitsing voortaan via één vergunning (omgevingsvergunning) geregeld. Deze regeling moet in opvolgende bestemmingsplannen zoals het onderhavige worden overgenomen om geldend te blijven voor het betreffende projectgebied.

Wettelijk en beleidsmatig kader

Nationaal Beleid

Het Verdrag van Valletta (Malta) verplicht de Europese overheden tot het beschermen van archeologisch erfgoed. Hierbij wordt als uitgangspunt gehanteerd dat archeologische waarden in situ bewaard moeten blijven. Dat wil zeggen, dat er naar gestreefd moet worden om de waarden op de locatie te behouden. Als dit niet mogelijk blijkt, bijvoorbeeld wanneer andere belangen zwaarder wegen, dan moeten de waarden worden opgegraven en daarmee ex situ worden behouden. Het Verdrag van Valletta is doorvertaald in de Monumentenwet 1988, zoals deze gewijzigd is in september 2007. Sinds deze wijziging van september 2007 is de gemeente het bevoegd gezag op het gebied van archeologie en cultuurhistorie. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. De uitgangspunten uit het Verdrag van Valletta (Malta) blijven in de Erfgoedwet de basis van de omgang met archeologie. Gemeenten houden een belangrijke rol in het archeologische stelsel. In bestemmingsplannen en het toekomstig omgevingsplan houden ze rekening met (te verwachten) archeologische waarden door het stellen van regels. Het al dan niet stellen van regels ten aanzien van archeologie dient te rusten op voldoende informatie over de archeologische situatie. Deze informatie kan worden verkregen door gebiedsdekkende kaarten waarop de archeologische (te verwachten) waarden in de ondergrond zichtbaar zijn. Op basis hiervan kan archeologisch beleid worden ontwikkeld.

Gemeentelijk beleid
De gemeente Eindhoven beschikt, als invulling van haar verantwoordelijkheid volgens de Erfgoedwet, over een eigen Archeologische verwachtingen- en waardenkaart. Met deze kaart wil de gemeente het ondergronds cultureel erfgoed van Eindhoven behouden door behoedzame ontwikkeling en beheer.

De geactualiseerde Archeologische verwachtingen- en waardenkaart (vastgesteld op 21 juni 2022) wordt beschouwd als een bureauonderzoek op gemeentelijk schaalniveau en geldt vanaf het moment van vaststelling als onderlegger voor nieuwe bestemmingsplannen en - na inwerkingtreding van de Omgevingswet - het omgevingsplan.

Op de archeologische verwachtingen- en waardenkaart zijn de archeologische waarden en verwachtingswaarden binnen de gemeentegrenzen aangegeven door middel van categorieën (de categorieën 1 tot en met 8). Ter bescherming van de archeologische waarden worden de op dit bestemmingsplangebied van toepassing zijnde categorieën (met uitzondering van categorie 8) op de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen als dubbelbestemming Waarde - Archeologie. Hieraan zijn per categorie regels gekoppeld. Deze regels geven aan wanneer archeologisch onderzoek verplicht is. (Bouw)werkzaamheden die binnen de in de regels vermelde oppervlakten én diepte vallen worden vrijgesteld van archeologisch onderzoek. Hierdoor kunnen bij ruimtelijke ordeningsprocedures sneller beslissingen worden genomen en kan de archeologie in een vroeg stadium in het proces worden meegenomen.

Archeologisch kader

De van oorsprong hoger gelegen oude bouwlanden met een dik plaggendek, waaruit een groot deel van het gemeentelijk grondgebied bestond, blijken een goed geconserveerd bodemarchief te herbergen. Maar ook andere landschappelijke eenheden - zoals de nattere beekdalen en de flanken daarvan, de vennen of het 'restveen' - blijken vaak een waardevol archeologisch gegevensbestand te bevatten. Het gemeentelijk bodemarchief geeft blijk van een bewoningsgeschiedenis van duizenden jaren en herbergt archeologische resten daterend uit de (late) prehistorie, de Romeinse tijd, de vroege middeleeuwen, de late middeleeuwen en nieuwe tijd. Deze gegevens zijn van groot belang voor de reconstructie van het verleden, temeer omdat geschreven bronnen in Eindhoven nagenoeg ontbreken.

Een bijzondere betekenis heeft de historische kern van Eindhoven, die als stad al in de loop van de late middeleeuwen een belangrijke regionale economische en bestuurlijke rol vervulde. Daarnaast kent de gemeente uit deze periode een aantal (verdwenen) hoeven, kasteeltjes, kerken, (water)molens en dergelijke die zowel archeologisch en cultuurlandschappelijk van hoge waarde zijn. Archeologische waarnemingen binnen en ook buiten de van oorsprong laatmiddeleeuwse historische kernen bieden mogelijkheden om meer te weten te komen over de ontstaansgeschiedenis, ontwikkeling en bewoningsdynamiek tussen de plattelandsdorpen en de stad in wording en kunnen daarmee een verrijking vormen voor de lokale, regionale en landelijke geschiedenis. Daarnaast zijn in de gemeente resten van ondergronds militair erfgoed te verwachten. In de Tweede Wereldoorlog lag hier bijvoorbeeld een militair vliegveld ('Fliegerhorst Eindhoven') en de gemeente maakte deel uit van het operatieterrein 'Market Garden' van het geallieerde bevrijdingsleger.

Uitsnede archeologische waardenkaart

Toetsing

Volgens de Archeologische Waardenkaart kennen de twee plangebieden twee afzonderlijke archeologische verwachtingen:

• Westelijk plangebied: Hoge archeologische verwachting Historische kern. Dit betekent dat er een onderzoeksplicht geldt bij elke bodemingreep dieper dan 30 cm beneden maaiveld én groter dan 100 m².
• Oostelijk plangebied: Hoge verwachting. De hoge waarde betekent dat er een onderzoeksplicht bij elke bodemingreep dieper dan 30 cm beneden maaiveld én groter dan 250 m².

Archeologisch (voor)onderzoek

Toetsing aan de archeologische verwachtingen- en waardenkaart heeft ertoe geleid dat een archeologisch vooronderzoek door middel van een bureau- en (verkennend) booronderzoek is uitgevoerd. Deze rapportage is als toegevoegd bij deze toelichting.

Uit de resultaten van het inventariserend veldonderzoek blijkt dat de kans aanwezig is dat alleen de top van de C-horizont is verdwenen en de eventueel dieper gelegen archeologische resten nog aanwezig zijn. Ook op de locaties van de bestaande hallen liggen de funderingen volgens de bouwhistorische gegevens rond de 1,00 m -mv. Ook hier is de kans op het aantreffen van archeologisch resten nog steeds aannemelijk.

Omdat archeologische resten voornamelijk in de vorm van grondsporen worden verwacht, is in dit stadium een karterend en waarderend proefsleuvenonderzoek de meest geschikte onderzoeksmethode. Bij een proefsleuvenonderzoek dienen verspreid over het plangebied sleuven gegraven te worden met als doel om eventuele archeologische waarden te karteren en waarderen. Voor dit onderzoek dient een door de bevoegde overheid goedgekeurd Programma van Eisen te zijn opgesteld waarin is vastgelegd waaraan het onderzoek moet voldoen. Om die reden is in het plangebied een dubbelbestemming Waarde - Archeologie opgenomen.

Op 29 november 2022 is de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven geactualiseerd. De kaart dient als beleidskader om bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad rekening te kunnen houden met de cultuurhistorie van Eindhoven. De kaart bestaat uit twee deelwaardenkaarten, te weten de waardenkaart historisch cultuurlandschap en de waardenkaart historische stedenbouw en erfgoed.

Op de waardenkaart historisch cultuurlandschap zijn aangegeven en gewaardeerd de historische landschappelijke gebieden (incl. historische nederzettingslocaties) en elementen (landschapselementen infrastructuur, waterstaat, opgaand groen, religie en funerair erfgoed en reliëf), die belangrijk zijn voor de herkenbaarheid van de historische ontwikkeling van Eindhoven.

Op de waardenkaart historische stedenbouw en erfgoed zijn aangegeven de beschermde rijks- en gemeentelijke monumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten, gemeentelijke archeologische monumenten, cultuurhistorisch waardevolle objecten, historisch waardevolle kunstwerken, historische wegen en waterlopen, historisch-stedenbouwkundige structuren en waardevol aangelegd groen en bomen, die belangrijk zijn voor de herkenbaarheid van de historische ontwikkeling van Eindhoven.

Uitsnede uit de kaart Herkenbaarheid prestedelijk landschap. Bron: RAAP-rapport 3398, Het landschap onder de stad, Gemeente Eindhoven, kaartbijlage 2 (2019). (plangebied rood omlijnd)

Uitsnede uit de kaart Waarderingskaart landschapselemanten. Bron: RAAP-rapport 3398, Het landschap onder de stad, Gemeente Eindhoven, kaartbijlage 3 (2019). (plangebied blauw omlijnd)

Toetsing

In het geldend bestemmingsplan 'Gesten buiten de Ring 2020' is e.e.a. over cultuurhistorie toegelicht dat ook invloed heeft op dit bestemmingsplan:

• De Scheidingstraat begeleidde de oude spoorlijn naar België. Het is daarmee een aangelegde radiaal. Het lint oogt aan de westzijde behoorlijk intact. De karakteristiek is dorps. Vooroorlogse, kavelsgewijze bebouwing, met doorkijken naar het achtergebied. De oostzijde is echter volledig onbebouwd. De woonbebouwing is kleinschalig en de panden zijn overwegend voorzien van dwarskappen en in iets mindere mate langskappen. De typologie is vooroorlogs traditioneel, de panden richten zich op de weg, de materialisering en architectuur zijn tijdsgebonden. Voor de herkenbaarheid van de historische wegenstructuur is vooral de kleinschaligheid van de begeleidende bebouwing van belang. Nieuwe ontwikkelingen moeten passen bij deze karakteristiek. Ook de doorkijkjes naar het achtergebied zijn van waarde. De aanwezige karakteristieken zijn geborgd met de dubbelbestemming Waarde - Cultuurhistorie - 2.

Bij de totstandkoming van het ontwerp zijn bovengenoemde karakteristieken van de Scheidingstraat meegenomen. Daarbij is uitvoerig naar de huidige situatie gekeken. Dit heeft geleid tot een ontwerp waarbij aan de straat een nieuw lintgebouw wordt toegevoegd (na sloop huidige bedrijfswoning), met behoud van de historische kwaliteit van de Scheidingstraat en als moderne ondersteuning van de schaal en detaillering van de bestaande lintwoningen. Ook blijft er een doorkijk mogelijk naar het achtergebied, daar de inrit blijft behouden en de ontsluiting wordt van de 14 op het binnenterrein gelegen eengezinswoningen.

Op navolgende afbeelding zijn de karakteristieken van de huidige woningen aan de straat weergegeven. Daarbij is ingegaan op zowel de huidige als toekomstige situatie.

Uitsnede schetsontwerp, onderwerp cultuurhistorie

Cultuurhistorie is een belangrijke peiler geweest voor de totstandkoming van dit planvoornemen. Gezien het vorenstaande wordt er met dit planvoornemen een ingreep gedaan met respect voor de cultuurhistorische waarden.

De mobiliteitsvisie 'Eindhoven op Weg' is in 2013 door de gemeenteraad vastgesteld en recent geactualiseerd (Actualisatie Eindhoven op weg 2022. Hierin is het verkeersbeleid voor de komende decennia (planhorizon 2040) vastgelegd. Deze visie vormt het bestuurlijke beleidskader voor alle verkeers- en mobiliteitsopgaven. In de volgende paragrafen zijn de essentiële elementen voor het plangebied III Gestel buiten de Ring 2020 (Scheidingstraat 106-108) beschreven.

Het plangebied is gelegen nabij de Boutenslaan (Ring). Dit betreft een gebiedsontsluitingsweg. Daarmee is het plangebied goed bereikbaar voor alle verkeersmodaliteiten. Wat betreft openbaar vervoer zijn aan de Bayeuxlaan en Gestelsestraat bushaltes aanwezig voor verbindingen naar het zuiden (o.a. High tech campus) en noorden (station).

Het plangebied wordt ontsloten via de erftoegangsweg Scheidingstraat op de Bayeuxlaan in het zuiden of de Boutenslaan in het noorden.

Uitgaande van 4,5 verkeersbewegingen per appartement en 6,2 verkeersbewegingen per grondgebonden woning per dag (ingevolge normering CROW publicatie 381), genereert deze ontwikkeling een verkeersintensiteit van 99 motorvoertuigbewegingen per etmaal (worst-case). Omgerekend is dit een toename van circa 1 motorvoertuigbeweging per 5 minuten tijdens de twee maatgevende momenten op een dag (ochtend- en avondspits). Deze toename kan goed verwerkt worden binnen de huidige infrastructuur.

De realisatie van 17 wooneenheden zal ten opzichte van de voorgaande situatie niet tot een dusdanige toename van het aantal verkeersbewegingen leiden dat dit voor problemen zal zorgen op de omliggende wegen. Dit omdat de huidige functie ook bepaalde verkeersgeneratie tot stand brengt: 31 motorvoertuigbewegingen per etmaal (uitgaande van arbeidsextensief en bezoekersextensief bedrijf).

Ten behoeve van logistiek ten aanzien van afhandeling van calamiteiten, goederen (pakketjes), verhuizingen en afval is het binnenterrein toegankelijk.

Autoparkeren
De ruimte in de stad is beperkt en kostbaar. De gemeente moet dan ook de schaarse ruimte efficiënt gebruiken. Daarom worden bij een bouwplan eisen aan het aantal te realiseren parkeerplaatsen gesteld. Daarbij dienen de parkeernormen uit de Nota Parkeernormen 2019 gehanteerd te worden.

Flexibele parkeernormen maken ontwikkelingen mogelijk die goed zijn voor de stad. Ook is het wenselijk dat er niet meer parkeerplekken worden gerealiseerd in de stad dan nodig. Dan blijft er meer ruimte over voor bijvoorbeeld groen of recreatie. Tot slot wordt duurzame mobiliteit gestimuleerd, dus meer lopen, fietsen en openbaar vervoer-gebruik. Ontwikkelingen op locaties die goed bereikbaar zijn per openbaar vervoer, die goede voorzieningen hebben voor fietsers en bijvoorbeeld deelauto's aanbieden, hebben minder ruimte nodig voor parkeren. Dat betekent ook dat bewoners op zo'n nieuwe locatie geen recht hebben op een gemeentelijke parkeervergunning of bezoekersregeling indien betaald parkeren wordt ingevoerd. Zo wordt meer mogelijk gemaakt en wordt gezorgd voor een goede leefbaarheid in wijken en buurten.

Op basis van de rekentool-parkeerbehoefte-auto (Bijlage 2) blijkt dat de ontwikkeling een parkeerbehoefte kent van 25,4 parkeerplaatsen. Wanneer echter, conform de rekentool van de gemeente, rekening wordt gehouden met aanwezigheidspercentages resteert een parkeerbehoefte 21 parkeerplaatsen.

In het plangebied worden 11 parkeerplaatsen gerealiseerd, waarbij 2 deelauto's worden ingezet. Met deelauto's wordt de parkeeropgave met 8 parkeerplaatsen gereduceerd. De resterende 4 parkeerplaatsen voor bezoekers zijn voorzien in de openbare ruimte. Met een parkeerdrukonderzoek (tellingen) is bekeken of er in de openbare voldoende ruimte is voor de toevoeging van 4 parkeerplaatsen. Uit het onderzoek (Bijlage 3) blijkt dat er op nagenoeg alle momenten nog voldoende restcapaciteit is en de grens van 90%, inclusief de nieuwe ontwikkeling niet wordt overschreden. Op het drukste moment is er nog een restcapaciteit van 1 parkeerplaats. Voorwaarde is wel dat dan een storting van 1.000 EUR per parkeerplaats in het mobiliteitsfonds van de gemeente Eindhoven wordt gedaan. Voor de overige 3 parkeerplaatsen moet een bijdrage van 5.000 EUR worden gestort.

Schetsontwerp stedenbouwkundig plan

Fietsparkeren

Op basis van de rekentool-parkeerbehoefte-fiets van de gemeente Eindhoven is er in de nieuwe situatie een parkeerbehoefte van 64 fietsenstallingen. Het plan voorziet in individuele bergingen voor het stallen van 60 fietsen. Elke grondgebonden woning beschikt over zijn eigen berging waar fietsen gestald kunnen worden. Voor de bewoners van de 4 appartementen zijn geen bergingen gemaakt en het fietsparkeren van deze woningen wordt gefaciliteerd in de collectieve berging.

De overige opgave - die van bezoekers - wordt opgenomen in de daarvoor gereserveerde ruimte. Hierbij wordt gedacht aan het toepassen van fietsnietjes naast de parkeerplaatsen voor auto's. Daarbij zal worden voldaan aan de 'Kwaliteitseisen inpandige fietsenstallingen'.

Conclusie
Het planvoornemen voorziet in de realisatie van 17 wooneenheden. Op basis van reducerende maatregelen kan ten aanzien van autoparkeren worden volstaan met 11 parkeerplaatsen voor parkerende bewoners. De overige opgave (4 parkeerplaatsen) wordt voorzien in de openbare ruimte. Er is voldoende capaciteit hiervoor. Daarnaast worden op eigen terrein in totaal 64 fietsparkeerplaatsen gerealiseerd, waarvan 60 in individuele bergingen en het overige in de daarvoor gereserveerde ruimte. Daarmee wordt voldaan aan het parkeernormenbeleid van de gemeente Eindhoven.

Begin 2017 is een actualisatie van Groenbeleidsplan door de gemeenteraad vastgesteld. Dit Groenbeleidsplan 2017 is gemaakt met de veranderende rol van de overheid in het achterhoofd. Het voorziet in vier sporen "het verhaal van de stad", wat de waarde van groen is (functies als uitgangspunt), welke ambitie de gemeente daarmee heeft en het daadwerkelijke groenbeleid. Het groenbeleidsplan heeft als doel het duurzaam veiligstellen en ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardige groenstructuur met daarin passende functies. Hiermee levert de toepassing van het groenbeleid een wezenlijke bijdrage aan een aantrekkelijke en gezonde woon- en werkomgeving als karakteristieke kwaliteit van Eindhoven. Een omgeving die leefbaar en klimaatadaptief is en een volwaardig vestigingsklimaat biedt voor Brainport.

Het groenbeleid sluit aan op de geomorfologische structuur van de stad: de structuur van dekzandruggen en beken (Dommel en Gender) die Eindhoven hebben gevormd. Op basis van de tuinstad gedachte is bij de verdere ontwikkeling van Eindhoven sterk ingezet op het behoud van de groene ruimten tussen de voormalige dorpen. Genneper Parken (tussen Stratum en Gestel), Brainport Park (tussen Strijp en Woensel) en De Karpen (tussen Woensel en Tongelre) vormen nog altijd imposante, groene wiggen, die tot diep in de stad reiken. Het behoud van de robuuste groenstructuur, die vanuit het buitengebied, via de wiggen tot aan de bomen bij de voordeur reikt, is een belangrijk uitgangspunt van het groenbeleidsplan.

Het Groenbeleidsplan heeft in principe betrekking op al het groen van Eindhoven, dus niet alleen het groen in eigendom van de gemeente. Omdat niet al het groen bescherming krijgt door een specifieke groenbestemming en de gemeente enkel directe invloed heeft op haar eigen eigendommen, is niet al het groen automatisch beschermd.

In het Groenbeleidsplan 2017 zijn onder andere procesafspraken genoemd die een relatie hebben met een ruimtelijke procedure. Het betreft een procesafspraak over groenplannen bij ontwikkeling van gebouwen of gebieden en de procesafspraak over de groenregelingen voor bomen (Verordening Bomen en Nadere regels bomen) en de Regeling Groencompensatiefonds. De genoemde groenplannen dienen een toelichting van de groene inrichting van een ontwikkeling te geven. Behoud van het bestaande groen is het uitgangspunt, evenals het (door)ontwikkelen van de groene kwaliteiten waar nodig. Het Groenbeleidsplan 2017 geeft in een kaart met zes ruimtelijke strategieën de kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling in relatie tot groen.

Het Groenbeleidsplan 2017 omschrijft het beleid voor de combinatie van verdichten en vergroenen. Dit betekent dat voor iedere woning die wordt toegevoegd, er wordt gestreefd naar ten minste 4 tot 8 m² toegevoegd groen. Ook kent de gemeente een regeling voor groencompensatie (Beleidsregel groencompensatie), die kortweg inhoudt dat groen, dat plaats moet maken voor een ontwikkeling, door de ontwikkelende partij moet worden gecompenseerd, fysiek en/of financieel.

Uitsnede kaart Groebeleidsplan 2017 (plangebied in 'Stad, rood beeldbepalend')

Beoordeling plan

Het projectgebied is in het Groenbeleidsplan 2017 aangeduid als 'Stad, rood beeldbepalend' in een groenarm gebied. In dit gebied wordt als ordeningsprincipe de volgende strategie(en) aangehouden:

Strategie 1: Stad, rood beeldbepalend

In deze gebieden heeft groen een ondersteunende functie aan de stedelijke identiteit ('aankledingsgroen') of een recreatieve functie voor de woonomgeving (parken). Het beleid is gericht op behoud en ontwikkelen van deze groene elementen of functies. Het oppervlak groen binnen deze categorie zou niet verder af moeten nemen. Binnen de aangeduide groenarme buurten wordt gestreefd naar uitbreiding van het groenareaal.

In de huidige situatie is het plangebied 100% verhard in de vorm van bebouwing en asfalt.

Groenplan

Onderdeel van het bouwplan is de realisatie van een gezamenlijke groenvoorziening voor de voorgevel van de rijwoningen, en enkele andere groenvoorzieningen. Er wordt met dit plan 493 m² groen toegevoegd (exclusief achtertuinen à 327 m²). Dat is ruim meer dan 136 m² dat op basis van het Groenbeleidsplan 2017 minimaal aanwezig moet zijn bij de realisatie van 17 wooneenheden (uitgaande van 8 m² per woning).

Uitsnede SO, areaal groen

Het binnenterrein (voor de voorgevels van de rijwoningen) zal worden voorzien van veel groen om te spelen, recreëren en te ontmoeten. De exacte invulling van het groenplan is in dit stadium nog niet geconcretiseerd. Er zijn circa 5 nieuwe bomen voorzien en halfverhardingen. Het dak van de bergingen wordt mogelijk voorzien van een groen dak. in bijlage Bijlage 4 is het groenplan opgenomen.

Hiermee wordt een waardevolle toevoeging gedaan aan het creëren van een kwalitatieve buitenruimte die ook op het gebied van klimaatadaptatie, biodiversiteit en gezonde leefomgeving een toegevoegde waarde is. Aan het Groenbeleidsplan 2017 kan worden voldaan.

Beleidsregel groencompensatie

Op 13 maart 2018 is de 'Regeling Groencompensatiefonds' vastgesteld. Bij deze regeling hoort de 'Beleidsregel Groencompensatie'. Deze beleidsregel is bedoeld als afwegingskader bij aanvragen voor (ruimtelijke) ontwikkelingen die kunnen leiden tot aantasting van groen. Bij aantasting en verlies van groen is compensatie vereist, de Beleidsregel geeft hiervoor de richtlijnen. Hierboven is reeds ingegaan op de groenmaatregelen die toegepast worden in het projectgebied en de buitenruimte.

Het gemeentelijk beleid ten aanzien van bomen is vastgelegd in de Verordening Bomen 2021. Deze is op 6 april 2021 door de gemeenteraad vastgesteld. De Verordening en (uitwerking daarvan in) nadere regels Bomen is van toepassing op bomen die niet vallen onder de regelgeving van de Wet natuurbescherming (Wnb). De Wet natuurbescherming is van toepassing op:

• bossen die buiten de 'bebouwde kom Wnb' liggen;
• alle beplantingen van bomen die groter zijn dan 10 are;
• bomen in een rijbeplanting, als de rij uit meer dan 20 bomen bestaat.

Voor bomen geldt dus of de Wet natuurbescherming of de Verordening Bomen 2021 Voor het vellen van bomen dient, behoudens een aantal vrijstellingen, een melding te worden gedaan bij de Provincie Noord Brabant. Er is een herplantplicht van toepassing.

Verordening Bomen 2021

In de Verordening Bomen 2021 is de bescherming van bomen geregeld, doordat voor het kappen van bomen een omgevingsvergunning nodig is. Daarbij kan ook nog worden gezorgd voor herplant van de te kappen bomen (compensatieplicht). De verordening bevat regels over hoe wordt omgegaan met overlast door bomen, de compensatieplicht bij kap, de indieningvereisten bij een vergunningaanvraag, de beoordeling (weigeringsgronden) van een kapaanvraag en het aanbrengen van verlichting in bomen.

Conform de verordening is een vergunning voor kappen van bomen nodig als:

• bomen vanaf 45 cm stamomtrek op gemeentegrond of op particuliere percelen groter dan 250 m2;
• een houtopstand die voor de eerste keer wordt teruggesnoeid tot op de hoofdtakken of stam;
• een houtopstand, ongeacht de stamomtrek, die is aangelegd op grond van een herplant-, compensatie en/of instandhoudingsplicht op grond van artikel 6 of een overeenkomst met het college.
• voor het voorhanden of in voorraad hebben dan wel het vervoeren van een gekapte houtopstand of delen ervan met een plantenziekte is een omgevingsvergunning vereist, voor zover deze plantenziekte zich kan verspreiden is wel een vergunning nodig.

Groene kaart

Er is een groene kaart waarop ter informatie het volgende is aangegeven:

• Groenstructuur van de gemeente Eindhoven (groene wiggen, groene dooradering en hoofgroenstructuur);
• Groenarme gebieden;
• Centrumgebied;
• Bebouwde komgrens Wet natuurbescherming;
• (Particuliere) percelen groter dan 250 m².

De informatie op de groene kaart is nodig om:

• Te duiden waar de waardevolle bomen staan;
• Te duiden waar de monumentale bomen staan;
• Inzicht te geven in de Bebouwde komgrens wet natuurbescherming;
• Inzicht te geven in de gebieden waar een compensatiefactor geldt in het geval financiële compensatie aan de orde is, het centrumgebied en de groenarme gebieden.

Om de kaart actueel te houden wordt de informatie over de bomen op de kaart en de kadastrale situatie op de kaart, zeer frequent bijgewerkt. Zo blijft de kaart up-to-date en betrouwbaar voor zowel interne als externe gebruikers.

Compensatieplicht bomen
Door het kappen van bomen gaat groen verloren. Het weggevallen groen moet in beginsel worden gecompenseerd. Aan een omgevingsvergunning voor het kappen van een houtopstand (bomen) kunnen voorschriften worden verbonden. Onder andere kan een compensatieplicht worden opgelegd. In de Nadere regels Verordening bomen 2021 is bepaald wanneer een compensatieplicht ontstaat en hoe die wordt bepaald.

Nadere regels voor compensatie
De Verordening is uitgewerkt in nadere regels voor compensatie. Deze zijn op 21 april 2021 vastgesteld door het college en op 23 april 2021 in werking getreden. Het college mag op basis van de Verordening bomen 2021 compensatie opleggen zoals uitgewerkt in de 'Nadere Regels voor compensatie'.

Beoordeling plan

In het plangebied zijn geen bomen aanwezig. Direct rondom het plangebied zijn twee particuliere bomen aanwezig. Omdat de bouwactiviteiten mogelijk invloed hebben op deze bomen is een Bomen Effect Analyse uitgevoerd. De rapportage hiervan is als bijlage (5) bij deze toelichting gevoegd. Hierna volgen de conclusies uit deze analyse.

In het licht van de voorgenomen werkzaamheden zijn beide bomen duurzaam in het plan in te passen mits voorzorgsmaatregelen worden genomen. Duurzaam behoud van de bomen is mogelijk wanneer de volgende voorzorgsmaatregelen in acht genomen worden:

• De puinfundering dient bij boom 1 gehandhaafd te worden.
• De kroon van beide bomen dient ingenomen te worden zodat er voldoende vrije werkruimte langs en onder de kroon ontstaat.
• Bij het verwijderen van de muur binnen de kwetsbare boomzone van boom 2 dient alvorens gegraven wordt met een spade voorgestoken te worden om te voorkomen dat wortels dikker dan ø 2,5 cm worden beschadigd.

Verder zijn er aanbevelingen gedaan t.b.v de snoei en bescherming van de bomen, ook in het kader van de beworteling. Deze aanbevelingen worden meegenomen bij de uitvoering van het bouwproject.

Aan de hand van uitgebreid historisch archiefonderzoek is in de gemeente Eindhoven geïnventariseerd welke locaties mogelijk kans hebben op de aanwezigheid van niet-gesprongen conventionele explosieven (zogenaamde blindgangers). Voor de gebieden die 'explosieven-verdacht' zijn wordt een nader onderzoek gewenst geacht. Uit zo'n nader onderzoek moet dan blijken of een feitelijk explosieven onderzoek nodig is.

Uitsnede gemeentelijke kaart NGE

Het plangebied wordt niet gezien als een 'explosieven verdacht' gebied waar mogelijk onderzoek nodig wordt geacht. In dit specifieke geval wordt een dergelijk onderzoek niet noodzakelijk geacht.

Binnen het plangebied zijn geen planologisch relevante kabels, leidingen of straalpaden aanwezig. Het planvoornemen wordt dan ook niet belemmerd door de aanwezigheid van kabels, leidingen en straalpaden.

Op basis van artikel 3.1. Wro dient in het kader van de zorg voor een goede ruimtelijke ordening bij het opstellen van ruimtelijke plannen windhinder of windgevaar te worden meegenomen in de afwegingen, indien aard of omvang van de bebouwing en van de omgeving hiertoe aanleiding geeft.

In de huidige situatie is er de mogelijkheid om te bouwen tot 7 meter (ter plaatse van het bedrijfsgebouw) en 10 meter (bedrijfswoning). De toekomstige situatie voorziet in gelijksoortige bouwhoogten, namelijk 2 - 3 bouwlagen (met kleine dakopbouw ter plaatse van de noordelijke grondgebonden woningen). Om deze reden is het in het kader van een zorgvuldige afweging niet nodig om nader in te gaan op windhinder.

Uit jurisprudentie blijkt dat eigendomsverhoudingen uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening in beginsel niet van doorslaggevende betekenis zijn. Hieraan kan slechts betekenis toekomen, indien privaatrechtelijke verhoudingen van een dusdanig evident belemmerende aard zijn dat in verband daarmee de realisering van het planvoornemen binnen de planperiode niet aannemelijk is.

Met het planvoornemen is geen sprake van privaatrechtelijke belemmering. Ten opzichte van de huidige situatie vinden er geen belangrijke veranderingen plaats die mogelijk privaatrechtelijk tot belemmeringen zouden kunnen leiden.

Er bestaan geen wettelijke normen die zien op een minimum aantal zonuren per dag in een woning of op een balkon. De wetgever heeft ervoor gekozen regulering hiervan over te laten aan bestuursorganen. Dit betekent dat bestuursorganen op dit onderwerp beleidsruimte hebben. Deze beleidsruimte heeft de gemeente Eindhoven ingevuld door in 2017 de 'beleidsregels voor bezonning woningen' vast te stellen. Volgens deze beleidsregels is ten aanzien van zonlicht in de woning onder andere het volgende bepaald:

• In de periode van 19 februari t/m 21 oktober moet minimaal 2 uur zonneschijn per dag aanwezig kunnen zijn op de gevel, ter hoogte van het midden van de vensterbank van het raam van de woonkamer.

In de gemeentelijke beleidsregels ten aanzien van zonlicht op het balkon is het volgende bepaald:

• In de periode van 21 maart t/m 21 september moet minimaal 2 uur zonlicht aanwezig kunnen zijn op enig punt op het balkon. Zonlicht op het balkon mag in de nieuwe situatie in tijdsduur niet meer dan 50% verminderen dan in de bestaande situatie.

In dit geval is er een schaduwstudie uitgevoerd. Deze studie maakt onderdeel uit van het schetsontwerp (Bijlage 6). Volgens het zononderzoek wordt het enige negatieve effect van de nieuwe situatie verwacht op de begane grond van het appartementengebouw gelegen aan de Boutenslaan ten noorden van het perceel. Voor de appartementen op de begane grond is de duur van het zonlicht verlaagd van 7 uur naar 4 uur (wat binnen het kader van toegestane reductie blijft). Hiermee wordt voldaan aan de beleidsregels.

Met een milieueffectrapportage (m.e.r.) worden de milieugevolgen van een plan in beeld gebracht. De m.e.r. is gebaseerd op Europese regelgeving. In Nederland is de m.e.r. geregeld in de Wet milieubeheer (Wm) en in het Besluit m.e.r.. De Wm gaat vooral in op de procedure en de inhoudsvereisten. In het Besluit m.e.r. is geregeld in welke gevallen een m.e.r. moet worden opgesteld.

Bij het Besluit m.e.r. is een bijlage opgenomen waarin de criteria voor een m.e.r.-plicht (onderdeel C) en een m.e.r.-beoordelingsplicht (onderdeel D) staan. Een beoordelingsplicht houdt in dat moet worden nagegaan of er sprake is van (mogelijke) belangrijke milieugevolgen. Als deze niet kunnen worden uitgesloten, dan geldt een m.e.r.-plicht.

De onderdelen C en D zijn onderverdeeld in 4 kolommen:

• Kolom 1: de activiteit zelf
• Kolom 2: drempelwaarden activiteit
• Kolom 3: de kaderstellende plannen (zoals een bestemmingsplan)
• Kolom 4: de besluiten

De drempelwaarden van activiteiten die zijn opgenomen in onderdeel D zijn indicatief. Indien een activiteit wordt genoemd in onderdeel D, maar beneden de drempelwaarde van kolom 2 valt, moet een vormvrije m.e.r.-beoordeling plaatsvinden. Dit geldt zowel voor kaderstellende plannen, zoals een bestemmingsplan, als voor besluiten.

In dit kader zijn met name 11.2 van onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. van belang. Het gaat daarbij om:

• D 11.2: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen;

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Bij een vormvrije m.e.r.-beoordeling dient aan de hand van de volgende aspecten te worden beoordeeld of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben:

1. de kenmerken van de activiteit (aard, omvang, cumulatie met andere ontwikkelingen);
2. de locatie van de activiteit (kenmerken van het plangebied en de kwetsbaarheid van de omgeving);
3. de mogelijke gevolgen van de activiteit.

De woningbouwontwikkeling wordt in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage aangemerkt als: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.

De in dit plan besloten ontwikkeling wordt in het algemeen niet gezien als een m.e.r.- plichtige activiteit omdat deze pas geldt bij:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.

Onderhavig planvoornemen voorziet in de ontwikkeling van 17 woningen. In de huidige situatie is er een bedrijf met een bedrijfsgebouw (à circa 700 m²) en een bedrijfswoning aanwezig. Dit betreft een netto toename van 16 woningen. De ontwikkeling binnen het plangebied ligt dan ook ruim beneden de genoemde drempelwaarde. Er is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling in de zin van de m.e.r.

Deze ontwikkeling zou kunnen worden gezien als een stedelijk ontwikkelingsproject zoals bedoeld in D11.2 van het Besluit milieueffectrapportage. Bij het beoordelen of een ruimtelijke ontwikkeling een stedelijke ontwikkeling volgt uit vaste jurisprudentie van de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State dat gekeken dient te worden naar de aard, omvang en locatie van het plan (zie: ECLI:NL:RVS:2017:694 & ECLI:NL:RBAMS:2018:648).

Het plangebied is niet gelegen in kwetsbaar gebied en of gebied met beschermde status. De uitgevoerde onderzoeken (o.a. bodem, stikstofdepositie, archeologie en cultuurhistorie, bezonning en geluid) tonen aan dat het realiseren van woningen op de locatie voldoet aan de wettelijke eisen en een verantwoorde situatie inhoudt vanuit milieuoogpunt. Er is in de huidige situatie reeds sprake van een bedrijfsterrein met bedrijfswoning. Gezien deze feiten en gezien de aard en omvang van het planvoornemen, leidt het plan naar verwachting tot geen belangrijke nadelige milieugevolgen. De verrichte onderzoeken onderstrepen de conclusie dat geen sprake is van aanzienlijke milieueffecten en dat een milieueffectrapportage niet noodzakelijk is.

Op basis van milieuzonering wordt bepaald welke categorieën bedrijven en/of inrichtingen in het plangebied zijn toegestaan. Dit houdt in dat er voldoende ruimtelijke scheiding moet zijn tussen milieubelastende bedrijven/inrichtingen en woongebieden. Hoe zwaarder de toegestane milieucategorie, hoe groter de afstand. Bij het bepalen van deze afstand wordt gebruik gemaakt van de VNG - brochure 'Bedrijven en milieuzonering', editie 2009.

In deze brochure worden richtafstanden gegeven tot de omgevingstypen rustige woonwijk en gemengd gebied. De bedrijven zijn op basis van de Standaard Bedrijfs Indeling (SBI-codes) in de richtafstandentabel gerangschikt. Per bedrijfsactiviteit is voor elke ruimtelijk relevante milieucomponent (geur, stof, geluid en gevaar) een richtafstand aangegeven. Deze afstand moet in beginsel worden aangehouden tussen een bedrijf en milieugevoelige objecten (veelal woningen) om hinder en schade aan mensen binnen aanvaardbare normen te houden. Bij het bepalen van deze richtafstanden zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• het betreft 'gemiddelde' moderne bedrijfsactiviteiten met gebruikelijke productieprocessen en voorzieningen;
• de richtafstanden hebben betrekking op het omgevingstype 'rustige woonwijk';
• de richtafstanden bieden in beginsel ruimte voor normale groei van de bedrijfsactiviteiten.

Bij een gemengd gebied geldt een kortere afstand dan bij een rustige woonwijk. Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies voor. Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen behoren ook tot gemengd gebied.

Dit bestemmingsplan voorziet in 17 wooneenheden met bijbehorende voorzieningen zoals parkeerplaatsen en groen.

In de directe omgeving zijn een veelvoud aan verschillende functies aanwezig. Het plangebied is aan de west-, noord- en zuidzijde omringd door woningen. Ten oosten van het plangebied zijn aan de overzijde van de weg diverse bedrijfsfuncties gesitueerd, zoals (o.a.) een kantoorgebouw, dansschool en een tankstation. Aan de overzijde van de Boutenslaan (ringweg) - ten noorden van het plangebied - zijn enkele maatschappelijke functies aanwezig. Aangezien de omgeving bestaat uit verschillende functies is het gebied te typeren als 'gemengd gebied'. In navolgende toetsing is de richtafstand met één afstandsstap verlaagd.

Het genoemde tankstation (zonder LPG) is een inrichting met de milieucategorie 2. Hiervoor geldt een richtafstand van 10 meter. Aan deze richtafstand kan worden voldaan, gezien de afstand tussen beiden, namelijk tenminste 40 meter.

De overige bedrijfsfuncties rondom het tankstation zijn functies met een maximale milieucategorie 2 (richtafstand 10 meter), met uitzondering van de dansschool (richtafstand 30 meter). Aan deze richtafstanden kan eveneens worden voldaan.

Voornoemde maatschappelijke functies aan de overzijde van de Boutenslaan zijn allen te categoriseren in de milieucategorie 1 en 2. Hiervoor geldt een richtafstand van 0 of 10 meter. Aan deze richtafstand kan worden voldaan, gezien de afstand tussen beiden, namelijk tenminste 75 meter.

Gelet op het voorgaande zal het plan niet zorgen voor een verslechtering van het woon- en leefklimaat binnen en in de omgeving van het plangebied. Anderzijds brengt het planvoornemen geen hinder teweeg voor de bedrijfsvoering van niet-woonfuncties. Er is sprake van een goede ruimtelijke ordening.

De normstelling voor geluid is geregeld in de Wet geluidhinder, de Wet milieubeheer en de Wet luchtvaart. Het betreft normen voor industrielawaai, weg- en railverkeerslawaai en luchtvaartlawaai. Er wordt uitgegaan van voorkeursgrenswaarden, waarvan in een aantal gevallen met ontheffing tot een bepaalde maximum hoogte, mag worden afgeweken.

De normstelling heeft tot doel nieuwe geluidhindersituaties en daarmee gezondheidsschade te voorkomen. Om dit doel te bereiken worden zones gedefinieerd, waarbinnen plannen met geluidgevoelige bestemmingen moeten worden getoetst aan de normen. Volgens de Wet geluidhinder gelden er voorkeursgrenswaarden en maximale ontheffingswaarden. Bij de voorkeursgrenswaarde mag worden verondersteld dat het percentage gehinderden beperkt is. Wanneer een maximale ontheffingswaarde wordt overschreden dan is er sprake van een locatie die in beginsel niet geschikt is voor de vestiging van een geluidgevoelige bestemming.

Bij plannen met geluidbelastingen in de bandbreedte tussen voorkeursgrenswaarde en maximale ontheffingswaarde moet er een nadere afweging worden gemaakt in hoeverre bron- en/of overdrachtmaatregelen kunnen worden getroffen om de geluidbelastingen te beperken. Voorbeelden van bronmaatregelen zijn een stiller wegdek en een verlaging van de snelheid bij auto's. Geluidschermen en geluidwallen zijn voorbeelden van overdrachtsmaatregelen.

De voorliggende ontwikkeling voorziet in de realisatie van 17 wooneenheden. Deze zijn geluidsgevoelig in de zin van de Wgh.

Het plangebied ligt binnen de geluidzones van de Boutenslaan en Bayeuxlaan. Om deze reden is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. Daarbij zijn in het kader van een goede ruimtelijke ordening ook de Hoogstraat, Kreeftstraat en Scheidingstraat meegenomen. De rapportage van dit onderzoek is als bijlage 7 bij deze toelichting gevoegd. Hierna volgen de belangrijkste resultaten.

Ten gevolge van de Bayeuxlaan en de Boutenslaan treedt een overschrijding op van de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting van 48 dB. De maximaal te ontheffen waarde van 63 dB wordt niet overschreden. Voor de Bayeuxlaan en de Boutenslaan is een afweging van geluidsreducerende maatregelen noodzakelijk. Vanwege de geluidsbelasting hoger dan 48 dB. Voor de Scheidingstraat kan vanwege het ontbreken van een zone formeel geen hogere waarden worden aangevraagd. Desalniettemin is het in kader van een goede ruimtelijke ordening voor de Scheidingstraat een afweging van geluidsreducerende maatregelen wenselijk.

Het treffen van bron- en overdrachtsmaatregelen is niet doelmatig. Voor de Scheidingstraat kan vanwege het ontbreken van een zone formeel geen hogere waarden worden vastgesteld. Vanwege de Bayeuxlaan en de Boutenslaan dient een hogere waarde te worden aangevraagd. Voor de woningen dient het akoestisch klimaat in de woning (het zogenaamde binnenniveau) te worden gegarandeerd. Voor de omgevingsvergunning ten behoeve van de bouw van de appartementen is een nader onderzoek naar de geluidwering van de gevels noodzakelijk.

Het plangebied ligt niet in de geluidzone van een spoorweg. Het aspect railverkeerslawaai is dan ook niet aan de orde bij dit bestemmingsplan.

Het plangebied ligt niet in de geluidzone van een industrieterrein. Het aspect industrielawaai is dan ook niet aan de orde bij dit bestemmingsplan.

Het projectgebied ligt op hemelsbreed op ruim 6,8 kilometer van de luchthaven Eindhoven. Dit is een militair vliegveld met medegebruik door de burgerluchtvaart (Eindhoven Airport). Vanaf 1 november 2009 geldt de Wet luchtvaart. Deze wet omvat een nieuw stelsel van besluitvorming en normen voor alle luchthavens, met uitzondering van Schiphol. Conform de systematiek van deze wet is voor luchthaven Eindhoven één luchthavenbesluit vastgesteld met een militaire geluidsruimte voor militair vliegverkeer en een burgergeluidsruimte voor het commercieel burgermedegebruik. Het luchthavenbesluit is op 26 september 2014 vastgesteld. Met dit besluit is de 35Ke-geluidszone rond de luchthaven vastgelegd als grens van de geluidsbelasting van het gezamenlijke militaire en civiele vliegverkeer. Het projectgebied ligt niet binnen deze vastgestelde geluidszone (35Ke-contouren). Deze geluidszone werkt daarom niet belemmerend voor dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 (met name onder titel 5.2) van de Wet milieubeheer bevat bepalingen over luchtkwaliteit. Dit hoofdstuk voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren. Dit gebeurt zodanig dat voldaan wordt aan de daartoe gestelde normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Hierdoor kunnen ruimtelijke ontwikkelingen doorgang vinden, terwijl ondertussen maatregelen ter verbetering van de luchtkwaliteit worden uitgevoerd.

Sinds 1 januari 2015 moet voldaan worden aan de Europese grenswaarden: voor stikstofdioxide (NO₂) geldt een jaargemiddelde van 40 microgram/m³, voor fijnstof (PM₁₀) geldt een jaargemiddelde van 40 microgram/m³ en een daggemiddelde van 50 microgram/m³. Het daggemiddelde mag jaarlijks maximaal 35 keer worden overschreden. Voor zwevende deeltjes (PM_2,5) geldt met ingang van 1 januari 2015 een blootstellings-concentratieverplichting van ten hoogste 20 microgram per m³, gedefinieerd als gemiddelde blootstellingsindex.

In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' zijn voor bepaalde categorieën projecten grenzen vastgesteld. Op grond daarvan kan worden gesteld dat deze een 'niet in betekenende mate bijdragen' (NIBM) leveren aan de luchtverontreiniging. Deze projecten mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Dit geldt onder andere voor:

• woningbouwlocaties die niet meer dan 1500 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 1 ontsluitingsweg;
• woningbouwlocaties die niet meer dan 3000 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling;
• kantoorlocaties die niet meer dan 100.000 m² bruto vloeroppervlakte omvatten bij minimaal 1 ontsluitingsweg en
• kantoorlocaties die niet meer dan 200.000 m² bruto vloeroppervlakte omvatten bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

Wanneer projecten wel in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit, dient luchtonderzoek uitgevoerd te worden en moet worden getoetst aan de normen.

Samengevat

Kort samengevat dienen nieuwe plannen te worden beoordeeld op basis van artikel 5.16 van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen mits:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL.

Met deze Algemene Maatregel van Bestuur wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening. Het 'Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)' is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer.

Het besluit is gericht op de bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor stikstofdioxide en fijnstof. Het gaat met name om kinderen, ouderen en zieken. Het besluit voorziet in zones waarbinnen luchtkwaliteitsonderzoek nodig is als een 'gevoelige bestemmingen' wordt mogelijk gemaakt. Voor rijkswegen geldt een zone van 300 meter aan weerszijden en langs provinciale wegen 50 meter, gemeten vanaf de rand van de weg.

De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als 'gevoelige bestemming': scholen, kinderdagverblijven, en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Het gaat hierbij niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten. Van doorslaggevend belang is de (voorziene) functie van het gebouw en het bijbehorende terrein. In de context van dit besluit worden ziekenhuizen, woningen en sportaccommodaties niet als gevoelige bestemming gezien.

In aanvulling op het Besluit gevoelige bestemmingen is er een Brabantse “Handreiking gevoelige bestemmingen luchtkwaliteit” opgesteld (maar in Eindhoven (nog) niet vastgesteld). Deze Handreiking heeft als uitgangspunt geheel nieuwe bestemmingen voor kinderen en ouderen (conform de AmvB gevoelige bestemmingen) niet te situeren binnen 50 meter van de wegrand van drukke gemeentelijke wegen (als eerstelijns bebouwing) of binnen 300 meter van snelwegen, ongeacht de berekende concentraties.

Naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' dient altijd te worden onderzocht of sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Het principe van een 'goede ruimtelijke ordening' blijft naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' onverkort gelden. De Wet ruimtelijke ordening (Wro), art. 3.1, schrijft voor dat een bestemmingsplan moet voldoen aan de criteria voor goede ruimtelijke ordening. Die verplichting heeft in dit verband betrekking op situaties waarop het Besluit gevoelige bestemmingen niet ziet, maar die vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening onwenselijk zijn, bijvoorbeeld de bouw van woningen langs een snelweg, of de bouw van een school langs een drukke binnenstedelijke weg. In het algemeen is het verstandig om terughoudend te zijn met de vestiging van gevoelige bestemmingen nabij drukke (snel)wegen. De Gezondheidsraad concludeert niet voor niets dat ook bij concentraties beneden de grenswaarden gezondheidsschade kan optreden.

Het planvoornemen ziet op de realisatie van 17 woningen. Het aantal te realiseren woningen ligt ver beneden de drempelwaarde 1.500 woningen in de situatie met één ontsluitingsweg. Dit plan zal dan ook een 'niet in betekenende mate bijdrage' (NIBM) leveren aan de luchtverontreiniging. Het project mag dan ook zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit worden uitgevoerd.

Aangezien woningen in de zin van het Besluit gevoelige bestemmingen niet als een gevoelige bestemming worden gezien, hoeft niet aan dit besluit getoetst te worden.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied bepaald met de monitoringstool van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit. Met behulp van de monitoringstool kan inzicht worden gekregen in de concentraties van de luchtverontreinigende stoffen waarvoor grenswaarden zijn opgenomen in de Wet milieubeheer.

Uit de Monitoringstool volgt dat ter plaatse van de Scheidingstraat en Boutenslaan zowel in de huidige situatie als voor 2030 de jaargemiddelde concentraties van NO2 en PM10 ruimschoots onder de grenswaarden van 40 microgram per kubieke meter lucht liggen.

Het aantal dagen per jaar dat de etmaalgemiddelde concentratie van PM10 groter is dan 50 microgram per kubieke meter lucht ligt eveneens onder de grenswaarde van 35 dagen per jaar. Ten slotte wordt ook de grenswaarde van 25 microgram per kubieke meter lucht als jaargemiddelde concentratie voor PM2,5 niet overschreden.

Op basis van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat het plan ten aanzien van luchtkwaliteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor dit plan.

Externe veiligheid gaat over het beperken en beheersen van risico's en effecten van calamiteiten, en over het bevorderen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten met gevaarlijke stoffen (inrichtingen, transportroutes en buisleidingen). Dat gebeurt door te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden, door de zelfredzaamheid te bevorderen en door de calamiteitenbestrijding te optimaliseren.

In deze paragraaf wordt ingegaan op externe veiligheid in relatie tot verschillende risicovolle bronnen en/of objecten in en nabij het plangebied. Hierbij wordt ook een beschrijving gegeven van het wettelijk kader op gebied van externe veiligheid. Tot slot wordt het groepsrisico verantwoord in een beknopte verantwoording.

Op nationaal niveau zijn verschillende wetten en regels ten aanzien van externe veiligheid. Voor bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi; oktober 2004). Voor transport is het Besluit externe veiligheid transportroutes van toepassing (Bevt; april 2015). Voor buisleidingen moet worden getoetst aan het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb; januari 2011). Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen het Plaatsgebonden risico en het Groepsrisico.

Plaatsgebonden Risico (PR)
Dit is een maat voor de kans dat iemand dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met een gevaarlijke stof. De gestelde norm is een ten minste in acht te nemen grenswaarde (PR 10^-6/jr) die niet mag worden overschreden ten aanzien van 'kwetsbare objecten', alsmede een zoveel mogelijk te bereiken richtwaarde (PR 10^-6/jr) ten aanzien van 'beperkt kwetsbare objecten'.

Groepsrisico (GR)
Dit is een maat voor de kans dat een grotere groep tegelijkertijd dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht.

De Gemeente Eindhoven heeft in mei 2009 de Visie externe veiligheid vastgesteld. Daarin is onder meer vastgelegd hoe in de stad nabij risicobronnen wordt omgegaan met het veilig stellen van een acceptabel niveau voor risico's in het kader van externe veiligheid en de beheersbaarheid ervan. Ook is in de visie voor de gebieden buiten invloedsgebieden van risicobronnen (o.m. het gebied > 200m van de weg) een verantwoording van het groepsrisico uitgewerkt.

In de Visie wordt aangegeven waar ruimte bestaat voor nieuwe risicovolle bedrijvigheid en onder welke veiligheidscondities dat mogelijk is. Tevens wordt aangegeven waar in de stad geïnvesteerd dient te worden in een beter niveau van beheersbaarheid. Tot slot wordt beschreven waar de veiligheid in de bestaande woonomgeving door het treffen 'aanpakken' van bestaande knelpunten kan worden verbeterd.

In de visie is een aantal aanvullende maatregelen bij functies nabij risicobronnen (wonen, werken, recreatie) opgenomen. Om de risico's zo klein mogelijk te houden, komen er aanvullende beschermingsmaatregelen voor de veiligheid van kwetsbare functies in de buurt van risicobronnen.

Nieuwe kwetsbare functies moeten op een afstand van minimaal 30 meter van het spoor en de rijkswegen worden gesitueerd.

In een gebied van 200 meter rondom een risicovolle transportas worden geen functies toegestaan voor personen die verminderd zelfredzaam zijn (zoals kinderdagverblijf, basisschool, bejaardenhuis, verpleeghuis, ziekenhuis e.d.).

De verantwoording van het groepsrisico wordt gedaan door de raad van de gemeente Eindhoven, waarbij een afweging wordt gemaakt tussen het belang van de ruimtelijke ontwikkeling ten opzichte van het risico dat een groep mensen komt te overlijden als gevolg van een ramp of incident met gevaarlijke stoffen.

Uitsnede risicokaart

Aan de hand van de risicokaart is bekeken of binnen of in de nabijheid van het plangebied risicobronnen aanwezig zijn. Hieruit blijkt dat er geen risicovolle inrichtingen of buisleidingen in de directe omgeving van het plangebied aanwezig zijn.

Het plangebied ligt ook niet binnen het plasbrandaandachtsgebied, de plaatsgebonden risicocontour, of het invloedsgebied van wegen waarover vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Een verdere verantwoording van het groepsrisico is dan ook niet aan de orde.

In de gemeentelijke 'Visie externe veiligheid Eindhoven - Risico's de maat genomen' wordt voor de Ring (Botenlaan-Limburglaan) gehanteerd dat er bij meer dan 50 woningen en/of functies bestemd voor een specifieke hulpbehoevende doelgroep binnen 200 meter maatwerk geleverd moet worden ten aanzien van de toepassing van de verantwoordingsplicht. Hiervan is geen sprake, omdat het aantal woningen toeneemt met 16 woningen ten opzichte van de huidige situatie (1 bedrijfswoning en een bedrijfsgebouw).

Externe veiligheid vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

De ambities van de gemeente op het gebied van duurzaamheid zijn vastgelegd in het raadsprogramma Duurzaamheid. Een duurzame stad is een stad die rekening houdt met de behoeften van de huidige generatie zonder die van toekomstige generaties in gevaar te brengen. Onderstaande tekst legt concreet uit wat we als stad willen en waar dat op gebaseerd is.

1. CO2 reductie

Het klimaat verandert door de toegenomen uitstoot van CO2. Dat gaat sneller dan we gedacht hadden. De temperatuur op aarde neemt toe waardoor de weersomstandigheden extremer worden: meer hitte, meer droogte, hevigere neerslag, meer stormen enz. Om de gevolgen van de klimaatverandering beperkt te houden, moet de CO2 uitstoot drastisch dalen. Wereldwijd zijn eind 2015 afspraken gemaakt om te pogen het probleem van klimaatverandering zoveel mogelijk te beperken: het klimaatakkoord van Parijs. Eindhoven onderschrijft dat akkoord door de in 2016 vastgestelde Klimaatverordening040. Hierin is vastgelegd dat de CO₂ emissie van de stad teruggedrongen moet worden met 55% in 2030 en 95% in 2050. Referentiepunt daarbij is de emissie in het jaar 1990. De gemeenteraad heeft in het Klimaatplan 2021-2025 de doelstellingen van de klimaatverordening uitgewerkt.

1A) Aardgasloze verwarming

Om de vereiste 95% reductie in CO2 uitstoot te realiseren is op termijn een volledig aardgasloze verwarming van de gebouwde omgeving noodzakelijk. We zetten daar als gemeente op in en dit is nadrukkelijk ook het Rijksbeleid. Per 1 juli 2018 is de Wet voortgang energietransitie in werking getreden. Te bouwen bouwwerken (in gewone taal: nieuwbouw) voor kleinverbruikers – woningen, winkels, kantoren – mogen niet langer worden aangesloten op aardgasnetten. Daarnaast streeft de gemeente er nadrukkelijk naar te voorkomen dat ALLE nieuwe ontwikkelingen nog op aardgas worden aangesloten.

In het Klimaatplan 2021-2025 heeft de gemeenteraad vastgelegd dat 'zoveel mogelijk voorkomen moet worden dat nieuwbouw nog wordt aangesloten op aardgas'. Het is voor bouwers en ontwikkelaars verstandig om zich te realiseren dat aardgas uitgefaseerd zal gaan worden en ook daar waar het nog niet wettelijk is bepaald nu al aardgasloos te bouwen of in ieder geval zodanig dat een alternatieve warmtevoorziening in de toekomst zonder grote ingrepen mogelijk is.

1B) Duurzame mobiliteit
Om de vereiste 95% reductie in CO₂ uitstoot in 2050 te bereiken, is een volledig CO₂-emissievrije mobiliteit noodzakelijk. Dit betekent dat op termijn voertuigen op fossiele brandstoffen (benzine, diesel en LPG) volledig zullen verdwijnen en vervangen zullen worden door emissievrije voertuigen (elektrisch, waterstof of anderszins). Naast emissievrije voertuigen, willen we ook minder voertuigen in het centrum van de stad om daarmee de leefbaarheid in onze groeiende stad overeind te houden. Dat betekent meer ruimte voor fietsen, wandelen smart mobility concepten, met een belangrijke rol voor autodelen, autonoom rijden en slimme openbaar vervoerconcepten.

1C) warmte- en energiebesparing

Om tot een reductie van 95% CO2 uitstoot te komen in 2050 moeten we naast het dichtdraaien van de aardgaskraan, het overgaan op emissievrije mobiliteit en het zoveel mogelijk duurzaam opwekken, ook naar grote besparingen in energie en warmte. Dit kan door isolatie, mogelijkheden voor opslag, innovatieve technieken enz.

1D) duurzame energie opwekking

Naast de reductie in CO2, willen we als stad ook graag in 2045 energieneutraal zijn. Dat betekent dat de hoeveelheid energie die we dan als stad gebruiken, bij voorkeur binnen de grenzen van stad of regio duurzaam opgewekt wordt. Om dit te realiseren is het noodzakelijk dat alle kansen voor duurzame opwekking genomen worden. Met name op gebied van zonne-energie zijn er kansen in Eindhoven.

2 Circulaire Economie

Circulaire economie is een economisch systeem dat bedoeld is om de herbruikbaarheid van producten en grondstoffen te maximaliseren en waardevernietiging te minimaliseren. We willen een afvalloze stad worden waar producten in gesloten technologische en biologische kringlopen gebruikt worden. (Grond)stoffen, materialen en producten die we gebruiken hebben geen negatieve effecten op mens en milieu, niet bij winning of productie, niet bij transport of gebruik en dus ook niet aan het einde van de levensduur. In ons plan van aanpak CE 2018-2020 hebben we de rijksambitie om in 2050 een circulaire economie te hebben onderschreven net als de ambitie om in 2030 50% minder primaire grondstoffen te gebruiken.

2A) duurzame materialen

Materialen die in gesloten kringlopen steeds weer opnieuw gebruikt kunnen worden zonder schadelijke gevolgen voor mens of natuur, of die biologisch afbreekbaar zijn, zijn duurzame materialen.

2B) geen afval

In 2030 willen we 0% restafval hebben. In eerste instantie geldt deze ambitie voor het huishoudelijk afval maar uiteindelijk voor alle afval.

2C) flexibel en demontabel bouwen

Om te voorkomen dat gebouwen afgebroken moeten worden, moet bij het ontwerp al rekening gehouden worden met de flexibiliteit en demonteerbaarheid van het gebouw.

2D) deeleconomie/ as a service concepten

De deeleconomie biedt een nieuw model voor consumptie en bezit. In plaats van telkens nieuwe goederen aan te schaffen, kunnen we de spullen die we al bezitten delen en zo beter benutten.

Betalen voor vervoer, verlichting, werkruimte enz. voorkomt dat we zelf voertuigen, lampen, stoelen enz. moeten bezitten. Door diensten als een service aan te bieden en niet als een product, kunnen ze efficiënter gebruikt worden en blijft de verantwoordelijkheid voor het (hergebruik van het) product bij de leverancier.

3) Natuur

Eindhoven de groenste! Groene daken en gevels, biodiversiteit, klimaatadaptatie (het wordt steeds warmer en natter), stadslandbouw en aantrekkelijk groen voor recreatie, ontspanning en bewegen. Hoe dragen nieuwe en herontwikkelingen in Eindhoven hieraan bij? Brengt het schade toe aan bestaande natuur of biedt het kansen voor toevoeging/uitbreiding?

3A) biodiversiteit

Om biodiversiteit te behouden wordt op Europees niveau gewerkt aan een duurzaam ecologisch netwerk van grote natuurgebieden met goede verbindingen. Ook in Eindhoven willen we ecologische versnippering in onze stad tegen gaan.

3B) oppervlakte groen

We willen geen verlies van groen in de openbare ruimte en daar waar mogelijk het groen versterken, ook op of aan onze gebouwen.

4. Sociale basisbehoeften

The Natural Step neemt de 9 menselijke behoefte van Manfred Max Neef als uitgangspunt. Omdat het hier om ruimtelijke projecten en activiteiten gaat, richten wij ons op de ruimtelijke component van deze basisbehoeften. We hebben het dan over klimaatadaptatie; gezonde lucht, bodem en water; beperkte geluidsoverlast; externe veiligheid; openbare ruimte om te ontmoeten en bewegen; bereikbaarheid van voorzieningen en het betrekken van bewoners bij projecten. Daarnaast spelen de sociale menselijke basisbehoeften wel een rol bij de aanschaf van materialen en diensten (we willen dat er maatschappelijk verantwoord ingekocht wordt).

4A) Klimaatadaptatie

Extreme regen en onweersbuien, hittegolven en droogte komen steeds vaker voor. Met de beleidsregel 'Klimaatrobuust' beogen we in Eindhoven risico op schade in de nabije toekomst te beperken. Nieuwe (her)inrichtingen en ruimtelijke ontwikkelingen in de openbare en de private ruimte, waarbij de gemeente een rol heeft, worden voortaan aan de hand van deze beleidsregel ontwikkeld. We hanteren als uitgangspunt de voorkeursvolgorde gebruiken, vasthouden (infiltreren), vertragen en afvoeren van hemelwater. Groene maatregelen worden hierbij beloond met een lagere bergingsnorm en dragen tevens bij aan het voorkomen van hittestress.

4B) gezonde verstedelijking

Hieronder verstaan we: gezonde lucht, bodem en water; beperkte geluidsoverlast; externe veiligheid en mogelijkheden om te bewegen en ontmoeten in de openbare ruimte

4C) participatieve stad, betrokkenheid van burgers en bereikbare voorzieningen

We betrekken onze inwoners graag bij de ontwikkelingen en veranderingen die hen aangaan. Dit leidt tot meer draagvlak en betere eindresultaten. Onze ambities op gebied van duurzame mobiliteit mogen niet leiden tot een geringere bereikbaarheid van belangrijke voorzieningen.

Specifiek Eindhovens

Daarnaast is er nog een aantal factoren die we specifiek op dit moment en in deze stad belangrijk vinden en die we extra waarderen. Het gaat dan om de zichtbaarheid van de duurzame successen, de duurzaamheid van de betrokken partijen zelf (hun MVO beleid) en het aansluiten bij het DNA van Eindhoven: TDK (technologie, design en kennis). Wat dat laatste betreft sluit innovatie daar dus goed bij aan.

Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen
MVO is een integrale visie op een duurzame bedrijfsvoering. Een bedrijf dat maatschappelijk verantwoord onderneemt, maakt bij iedere bedrijfsbeslissing een afweging tussen de verschillende maatschappelijke en economische effecten hiervan, en houdt hierbij rekening met stakeholderbelangen. Elke bedrijfsbeslissing heeft immers invloed op de stakeholders (belanghebbenden) van een bedrijf. Dat kunnen medewerkers of klanten zijn, maar bijvoorbeeld ook omwonenden, leveranciers, investeerders en ook 'de maatschappij' in algemene zin.

Algemeen

De woningbouw betreft nieuwbouw ter vervanging van een verouderde bedrijfswoning en bedrijfsgebouw. Wat het project betreft wordt ingezet op gebouwen die gerealiseerd worden met milieuvriendelijke materialen die toekomstbestendig zijn. Voor de toekomstige bewoners zijn daarnaast ook gebruikskwaliteit en gezondheid van belang. Dit vertaalt zich niet alleen in goede gebouwen. De aanleg van de woningen in een groene omgeving levert een wezenlijke bijdrage in hoe de bewoners het gebied ervaren en beleven. De voorzijde nodigd daarbij uit om te ontmoeten, spelen en te leven. Deze groene voorzijde draagt daarmee bij aan een gezonde leefomgeving. Ook de appartementen worden voorzien van een eigen buitenruimte, wat een kwalitatieve impuls is en bijdraagt aan gezonde verstedelijking. Ten slotte wordt natuurinclusief gebouwd, o.a. met groene daken, nestkasten en een goot met vogelbadjes.

Verwarming.

De te realiseren woningen worden aardgasloos verwarmd. Duurzame alternatieven kunnen gelegen zijn in het gebruik van warmtepompen die gebruik maken van lucht of van grondwater als medium. De warmtepomp wordt door middel van zonnepanelen van elektriciteit voorzien, waardoor sprake is van een duurzaam energiesysteem.

Zongericht bouwen

In de relatie tussen de gemeentelijke ambities op het gebied van duurzaam bouwen en het bestemmingsplan, is bij nieuwbouwlocaties met name het 'zongericht bouwen' van belang. De straat waaraan de grondgebonden woningen zijn geprojecteerd loopt van oost naar west, zodat alle gebouwen over een naar het zuiden gerichte gevel beschikken.

Materialisering

Het streven is om zoveel mogelijk herbruikbare materialen toe te passen. Gebruikte materialen dienen vrij van stoffen te zijn die voorkomen op de Rode Lijst van LBC/TNS. Materialen zoals zink, koper en lood worden vermeden. In deze fase is nog niet concreet welke materialisatie wordt toegepast.

Zonne-energie

De platte en groene daken van de woningen worden eveneens voorzien van PV-panelen voor de opwekking van elektriciteit. De ruimtelijke impact van het gebruik van zonne-energie is daarmee beperkt.

Op basis van artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening zijn gemeenten verplicht om in de toelichting bij een bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing een paragraaf over de bodemkwaliteit op te nemen. In deze paragraaf dient gemotiveerd te worden of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van de bodem. Uitgangspunt van een goede ruimtelijke ordening is dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde bestemming en de daarin toegestane gebruiksvormen.

Ten behoeve van deze ontwikkeling is een verkennend bodemonderzoek verricht. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 8 bij deze toelichting. De rapportage is als bijlage bij deze toelichting gevoegd. Hierna volgen de belangrijkste resultaten en conclusies.

Op basis van het milieuhygiënisch vooronderzoek bodem is geconcludeerd dat de onderzoekslocatie onderzocht dient te worden volgens de strategie "heterogeen verdacht, niet lijnvormig" (VED-HE-NL). Bij verdachte locaties luidt de onderzoekshypothese dat de bodem mogelijk verontreinigd is.

De bodem bestaat voornamelijk uit zwak tot sterk siltig, matig fijn tot matig grof zand. De boven- en ondergrond is bovendien plaatselijk zwak humeus. De ondergrond is plaatselijk zwak gleyhoudend. De bovengrond is plaatselijk zwak tot sterk baksteenhoudend, plaatselijk is ook de ondergrond zwak baksteenhoudend. Verder is de boven- en ondergrond plaatselijk zwak tot matig kolengruishoudend.

De bodem ter plaatse van boringen 05, 06, 07 en 08 blijkt volledig puinhoudend. Er zijn op basis van het milieuhygiënisch vooronderzoek bodem, tijdens de terreininspectie en bij de uitvoering van de veldwerkzaamheden geen aanwijzingen gevonden, die aanleiding geven een asbestverontreiniging op de locatie te verwachten.

De bovengrond is licht verontreinigd met zink en PAK. De lichte zinkverontreiniging houdt mogelijk verband met de zintuiglijk bodemvreemde bijmengingen, die in de bovengrond aangetroffen zijn.

In de ondergrond zijn geen verontreinigingen geconstateerd. In het grondwater zijn geen verontreinigingen geconstateerd.

Conclusie en advies

De vooraf gestelde hypothese, dat de onderzoekslocatie als "heterogeen verdacht, niet lijnvormig" kan worden beschouwd wordt, op basis van de lichte verontreinigingen, aanvaard. Echter, gelet op de aard en mate van verontreiniging, bestaat er géén reden voor een nader onderzoek en bestaan er met betrekking tot de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem (met uitzondering van de parameter asbest) géén belemmeringen voor de nieuwbouw op de onderzoekslocatie.

In het vervolg wordt nog een verkennend onderzoek asbest in bodem/puin conform NEN 5707/5897 uitgevoerd.

Indien grond wordt afgegraven (bijvoorbeeld bij bouwwerkzaamheden) en van de locatie wordt afgevoerd, dient er rekening mee te worden gehouden dat deze grond elders niet zonder meer toepasbaar is. Met betrekking tot het elders hergebruiken van grond zijn de regels van het Besluit bodemkwaliteit van toepassing, die doorgaans een grotere onderzoeksinspanning vereisen.

Voor zover gebruik wordt gemaakt van bodemenergie zijn er vanuit de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant geen beperkingen, omdat het plangebied niet in een boringsvrije zone is gelegen.

Per 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) en het bijbehorende Besluit natuurbescherming (Bnb) en de Regeling natuurbescherming (Rnb) in werking getreden. Door de inwerkingtreding van deze wet zijn de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en faunawet en de Boswet komen te vervallen. Het is de bedoeling dat deze nieuwe wet en de bijbehorende Bnb en Rnb uiteindelijk opgaan in de nieuwe Omgevingswet. Met het van kracht worden van deze wet komen vrijwel alle verantwoordelijkheden bij de provincies te liggen.

Het plangebied maakt geen deel uit van beschermde gebieden onder het Natuur Netwerk Brabant (hierna NNB). In de directe omgeving van het projectgebied zijn ook geen beschermde gebieden die deel uitmaken van het NNB. Het dichtstbijzijnde NNB betreft de Dommel, gelegen op ruim 300 meter afstand ten zuidoosten van het plangebied. Gezien deze afstand en de mate waarin dit gebied al verstoord wordt door effecten van de stad door licht, geluid en optische verstoring, is van externe werking ten aanzien van NNB-gebieden geen sprake.

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van Natura 2000-gebieden. Het meest dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied ligt op circa 3,6 kilometer afstand van het plangebied en betreft Leenderbos, Groote Heide & Plateaux. Door middel van AERIUS-berekeningen is onderzocht of als gevolg van het planvoornemen sprake is van stikstofdepositie op deze Natura 2000-gebieden (Bijlage 9).

Conclusie

De berekening van het projecteffect van zowel de aanleg- als de gebruiksfase is verricht met behulp van het programma AERIUS Calculator (versie 2022).
Het projecteffect op de Natura 2000-gebieden als gevolg van zowel de aanleg- als de gebruiksfase is gelijk aan 0,00 mol/ha/jaar. Bij een dergelijk projecteffect zal het beoogde plan niet voor een significante toename in stikstofdepositie zorgen en kunnen negatieve effecten worden uitgesloten. Op basis van het onderzoek blijkt dat er geen vergunning Wet natuurbescherming (gebiedsbescherming) benodigd is voor het aspect stikstof.

Om in beeld te brengen of het planvoornemen mogelijk verbodsbepalingen uit de Wnb veroorzaakt is een quickscan flora & fauna uitgevoerd. De quickscan heeft als doel de effecten op (mogelijk) aanwezige beschermde flora en fauna te toetsen alvorens de werkzaamheden gestart kunnen worden. Om te onderzoeken of de voorgenomen ontwikkelingen negatieve effecten hebben op beschermde soorten, is een veldbezoek uitgevoerd. Daarbij is beoordeeld of er mogelijk beschermde soorten in de invloedsfeer van het plangebied voorkomen en of de voorgenomen ontwikkelingen mogelijk in strijd zijn met de Wet natuurbescherming. Daarnaast is beoordeeld of er nader onderzoek nodig is om de aan- of afwezigheid van beschermde soorten uit te sluiten en of er een ontheffing nodig is voor de uitvoering van de werkzaamheden. De quickscan flora- en fauna is toegevoegd in de bijlagen bij deze toelichting. Hierna volgen de resultaten en conclusies.

Jaarrond beschermde broedvogels

Huismus en gierzwaluw

De nesten van de huismus en de gierzwaluw zijn het gehele jaar beschermd en vallen onder de beschermings-categorie 2 van vogelnesten. Dit zijn nesten van koloniebroeders die elk seizoen op dezelfde plaats broeden en die daarin zeer honkvast zijn of afhankelijk van bebouwing of biotoop. Volgens artikel 3.1 van de Wet natuur-bescherming is het verboden nesten van huismussen te beschadigen, te vernielen of weg te nemen.

Indien er op de onderzoekslocatie nestplaatsen van huismussen en/of gierzwaluw aanwezig zijn, hetgeen op basis van de huidige informatie niet is uit te sluiten, zal de voorgenomen ingreep kunnen leiden tot overtreding van de Wet natuurbescherming. Om vast te stellen of er broedgevallen van een van deze soorten op de onderzoekslocatie aanwezig zijn dient een nader onderzoek uitgevoerd te worden tijdens het broedseizoen van de soort.

Algemene broedvogels

Voor de algemene broedvogelsoorten die op de onderzoekslocatie zijn te verwachten geldt dat er geen overtredingen plaats zullen vinden met betrekking tot deze soorten. Artikel 3.1 van de Wet natuurbescherming (Het is verboden nesten te beschadigen, te vernielen of weg te nemen) is van toepassing. De nesten mogen echter wel worden weggenomen wanneer deze op dat moment niet in gebruik zijn. In de Wet natuurbescherming wordt geen vaste periode gehanteerd voor het broedseizoen. Globaal kan voor het broedseizoen de periode maart tot half augustus worden aangehouden. Geldend is echter de aanwezigheid van een broedgeval op het moment van ingrijpen.

Indien het nest aan de zuidzijde van de onderzoekslocatie toch binnen het broedseizoen verwijderd dient te worden of andere broed storende werkzaamheden binnen het broedseizoen worden uitgevoerd, zal voorafgaand hieraan door een ter zake kundig ecoloog geïnspecteerd moeten worden of er broedgevallen binnen de invloedssfeer van de werkzaamheden aanwezig zijn. De ecoloog zal naar aanleiding van de inspectie kunnen adviseren of het mogelijk is om het nest te verwijderen zonder daarbij broedvogels te verstoren.

Vleermuizen

De te slopen bebouwing op de onderzoekslocatie is in principe geschikt als verblijfplaats voor vleermuizen. De sloop van de bebouwing zou in geval van aanwezigheid van een verblijfsfunctie van vleermuizen kunnen leiden tot overtreding van de Wet natuurbescherming.

Gelet op de geschiktheid van de onderzoekslocatie voor vleermuizen, zal aanvullend onderzoek noodzakelijk zijn om de daadwerkelijke functie van het gebied voor vleermuizen te kunnen vaststellen. Deze informatie is benodigd om vast te kunnen stellen of overtredingen van de Wet natuurbescherming aan de orde zijn. De vleermuissoorten die onderzocht dienen te worden zijn de gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis en laatvlieger.

Bij het aantreffen van verblijfplaatsen van vleermuizen is bij de voorgenomen werkzaamheden overtreding van de Wet natuurbescherming naar verwachting niet te vermijden en is daarom een ontheffingsaanvraag aan de orde. Door het treffen van maatregelen zal de functionaliteit van een rust- of voortplantingsplaats behouden moeten worden en zal schade aan individuen moeten worden voorkomen. Deze maatregelen, omschreven in een activiteitenplan, dienen vervolgens ter goedkeuring te worden voorgelegd aan de provincie Noord Brabant, middels een ontheffingsaanvraag.

Op basis van onderhavige quickscan Wet natuurbescherming dient voor de geplande sloop en overige werk-zaamheden aan de opstallen middels aanvullend veldonderzoek duidelijkheid te worden verkregen omtrent de aan- of afwezigheid van verblijfplaatsen van huismus, gierzwaluw, gewone dwergvleermuis, ruige dwerg-vleermuis en laatvlieger.

Dit onderzoek zal per soortgroep worden uitgevoerd in de daarvoor meest geschikte periode van het jaar. Zodra de conclusies van dit onderzoek bekend zijn, zullen deze op deze plaats in de toelichting worden opgenomen. Het rapport wordt te zijner tijd als bijlage bij deze toelichting opgenomen.

Ten aanzien van algemene broedvogels kunnen overtredingen worden voorkomen door de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren of voorafgaand aan de werkzaamheden een broedvogelcheck uit te voeren. Voor beschermde soorten behorend tot de overige soortgroepen zijn overtredingen ten aanzien van de Wet natuurbescherming wegens het ontbreken van geschikt habitat, het ontbreken van sporen en/of van-wege een vrijstelling bij ruimtelijke ontwikkeling niet aan de orde. Wel dient rekening te worden gehouden met de algemene zorgplicht.

Doel van de waterparagraaf is de component water in een zo vroeg mogelijk stadium een plaats te geven in het besluitvormingsproces voor ruimtelijke plannen. Daarin zijn zowel de actuele waterhuishouding in het plangebied beschreven als de watereisen waaraan ontwikkelingen (binnen de gestelde randvoorwaarden van het bestemmingsplan) moeten voldoen. Ruimtelijke plannen moeten onder meer worden getoetst aan het criterium "hydrologisch neutraal" conform het landelijke en lokale waterbeleid.

Het planvoornemen voorziet in een ontwikkeling. De effecten van deze ontwikkeling op de waterhuishouding worden in dit hoofdstuk beschreven. Met deze waterparagraaf wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 1, onder b en c van het Besluit ruimtelijke ordening.

In 2009 is de Waterwet in werking getreden. Deze wet regelt het beheer van oppervlakte- en grondwater en is gericht op de samenhang met de ruimtelijke ordening. De wet kent een vergunningstelsel (watervergunning).

Het Waterplan is een plan dat is opgesteld door de gemeente Eindhoven, Waterschap De Dommel, de provincie Noord-Brabant en het (drink)waterleidingbedrijf Brabant Water. Het plan omvat drie delen. Het "Visiedocument" (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 januari 2004) geeft het gezamenlijke streefbeeld van de waterpartijen weer. De onderdelen "Taken en Bevoegdheden" en "Maatregelen" zijn achterhaald.

Het klimaat verandert. Dat heeft gevolgen voor Eindhoven. We krijgen onder andere te maken met meer en hevigere buien, langere perioden van droogte en meer hitte(stress). Om in de toekomst prettig te wonen en te werken in onze groeiende stad, is het noodzakelijk nú maatregelen te nemen. Dit betekent dat we 'klimaatrobuust' te werk moeten gaan.

In samenwerking met Brabantse overheden en kennisinstellingen is een prototype klimaatadaptatie-toets ontwikkeld met richtlijnen en ontwerpnormen voor de (her)inrichting en ruimtelijke ontwikkeling van stedelijk gebied op straat- en wijkniveau.

De toets omvat 3 hoofdregels en deze vormen de basis voor het Eindhovens klimaatadaptatie beleid:

• Zorg voor voldoende bergingsruimte om extreme buien tijdelijk op te vangen en vertraagd af te voeren.
• Infiltreer regenwater zoveel mogelijk en waar mogelijk op de plek waar het valt, en voorkom daarmee droogte.
• Zorg dat de straat niet onnodig opwarmt en voldoende plekken voor verkoeling heeft op het heetst van de dag.

Voor de klimaatadaptatie normen en richtlijnen is een indeling gemaakt naar ruimtelijke ontwikkelingen op privaat terrein (circa 60% van het areaal) en op publiek terrein (circa 40% van het areaal). In de binnenstad ligt deze verhouding zelfs op 80-20%. Bovenstaand is vertaald in een waterbergingsnorm.

De gemeente Eindhoven maakt bij de beoordeling van de voor een nieuwe ontwikkeling in een plangebied voorgestelde maatregelen gebruik van een rekentool. Deze rekentool klimaatopgave, beschikbaar op rekentool.eindhovenduurzaam.nl, maakt het een ontwikkeling mogelijk interactief haar plangebied en de te nemen maatregelen te beschrijven en te controleren of aan de gemeentelijke eisen wat betreft waterberging en vergroening wordt voldaan. Bovendien kan een afschrift van de beschrijving van het plangebied en de keuze van de maatregelen met voorbeelden voor de verdere uitwerking gedownload worden om bijgevoegd te worden bij de eventuele watertoets of aanvraag van de omgevingsvergunning.

De werking van de rekentool kan worden aangepast aan nieuwe inzichten en de uitkomst van de laatste versie van de tool is maatgevend.

Op de planlocatie en haar directe omgeving is geen oppervlaktewater aanwezig. Wel is het bouwplan gelegen tussen Genderdal en Dommeldal. Het dichtstbijzijnde oppervlaktewater ligt op meer dan 300 meter afstand.

In de bestaande situatie is het plangebied geheel verhard.

De bodem bestaat uit voornamelijk zwak tot sterk siltig, matig fijn tot matig grof zand. De boven- en ondergrond is bovendien plaatselijk zwak humeus. De ondergrond is plaatselijk zwak gleyhoudend. In het Verkennend bodemonderzoek is hier nader op ingegaan.

De doorlatendheid van de bodem wordt op basis van het Doorlatendheidsonderzoek geclassificeerd als goed doorlatend, waarbij k-waarden van 2,7 m tot 4,6 m/dag zijn aangetoond. Op basis van de resultaten uit het waterdoorlatendheidsonderzoek wordt de bodem binnen de onderzoekslocatie, mede op basis van de textuur, geschikt geacht voor de infiltratie van hemelwater. Geadviseerd om voor het dimensioneren van de infiltratievoorzieningen een rekenwaarde te hanteren van 1,75 m/dag. Als rekenwaarde geldt het gemiddelde van alle metingen vermenigvuldigd met een veiligheidsfactor van 0,5.

Ten tijde van het Verkennend bodemonderzoek is ter plaatse van een peilbuis centraal in het plangebied een grondwaterstand waargenomen van 1,78 m-mv.

De gemiddelde stand van het freatisch grondwater bedraagt ± 16,9 m +NAP, waardoor het grondwater zich naar verwachting bevindt op ± 1,4 m -mv. De GHG is niet smart bepaald en wordt normaliter bepaald op meerjarige meetreeksen van grondwaterstanden. In de Kreeftstraat (nabij Scheidingsstraat is een peilbuis aanwezig, op basis van deze peilbuis is een hoogste grondwaterstand van +16,80 geconstateerd echter metingen zijn gebaseerd op een korte meetperiode (8-9 maanden). Ander informatie bronnen (Dinoloket / Grondwatertools) geven weer andere waarden. Een peilbuis in de nabijheid van de projectlocatie (Busonilaan) geeft een GHG van +16,56 (Grondwatertools). Naar verwachting zal de GHG lager liggen dan de maat van +16,80 NAP. Een hydroloog zal bij uitvoering van het project kijken naar de gegevens om hier een GHG uit te bepalen.

Het water van het eerste watervoerend pakket stroomt volgens de isohypsenkaart van de Dienst Grondwaterverkenning van TNO in noordelijke richting.

De woningen worden middels huisaansluitingen aangesloten op een centraal in het plan aan te leggen vuilwaterriool. Dit vuilwaterriool wordt in de Scheidingsstraat middels een inspectieput aangesloten op het bestaande vuilwaterriool (ø500 mm). Op basis van beschikbare gegevens ligt het bestaande riool in de Scheidingsstraat diep genoeg (ca. 1,50 m gronddekking) om een aansluiting op dit bestaande systeem mogelijk te maken. Verificatie van de diepteligging van het bestaande riool is wenselijk ter toetsing haalbaarheid.

De verwachte toename van aanbod vuilwater bedraagt ca. 0,5 m³/uur.

Met het planvoornemen is rekening gehouden met klimaatadaptatie en waterberging. Zo wordt een gedeelte van het plangebied als gezamenlijke groenvoorziening ingericht, waar tevens ruimte is voor een greppel (wadi) t.b.v. wateropvang. Daarnaast worden de parkeervoorzieningen half-verhard uitgevoerd, boven een infiltratievoorziening (infiltratiekratten). Bomen en beplanting zullen in de binnentuin in de volle grond worden geplant. De hoeveelheid verhard oppervlak is geminimaliseerd.

Het hemelwater wordt naar de greppel geleid, waar het water deels wordt opgevangen en kan infilteren. Via een overloop wordt het systeem aangesloten op de infiltratiekratten onder de parkeerplaatsen. Deze bevat tevens een (nood)overloop om overtollig water bij stevige buien de kans te geven naar het riool te vloeien. Hierdoor wordt de kans op natte voeten vermeden.

Met het opnemen van veel groenvoorzieningen en waterdoorlatende bestrating wordt de druk op het riool verminderd, omdat hemelwater de kans krijgt om op eigen terrein vastgehouden te worden en te infiltreren in de bodem. De bodem is ter plaatse geschikt voor infiltratie. Naast een positieve invloed op de waterhuishoudkundige situatie heeft het groen ook positieve invloed op het verminderen van hittestress, het bevorderen van biodiversiteit en een gezonde leefomgeving.

Bij de realisatie van de ontwikkeling neemt het verhard oppervlak binnen het plangebied af. Voor de berekening van de wateropgave zijn middels de Watertool een tweetal varianten uitgewerkt. De eerste variant gaat uit van traditionele daken welke afwateren naar aan te leggen bergingsvoorzieningen. Bij de tweede variant zijn de daken van het zuidelijke woonblok en de fietsenberging uitgewerkt als groen dak (waterberging >= 30 mm/m²). De berekening is opgenomen in Bijlage 11 bij deze toelichting.

De volgende (overige) uitgangspunten zijn gehanteerd:

• de rijbaan is elementenverharding (243 m²);
• parkeren/terrassen/verhardingen om gebouwen is open bestrating /halfverharding (259 m²);
  1. Parkeervakken van open bestrating;
  2. Terrassen/verhardingen om gebouwen worden halfverharding en grindbakken;
• grote tuinen (177 m²);
• kleine tuinen (150 m²);
• nieuw groen (493 m²).

Het afwateren van het dakwater van het appartementenblok (pand Scheidingstraat 108) zal aan de achterzijde van het pand plaatsvinden waarbij het water verzameld wordt en afgevoerd wordt naar de ondergrondse bergingsvoorziening.

Weergave waterhuishoudkundig plan variant traditioneel dak

Weergave waterhuishoudkundig plan variant Groen dak

Uit de berekening blijkt dat waterbergingsopgave 66,4 m³ of 29,3 m³ bedraagt. Om de waterbergingsopgave te verminderen worden er aanvullende maatregelen genomen. Het gaat hierbij om de realisatie van 5 nieuwe bomen met een groeiruimte van 6 m³ en 13 regentonnen (bij iederen grondgebonden woningn 1 regenton).

De overige berging van het regenwater wordt middels een wadi–greppel en een ondergrondse bergingsvoorziening opgelost. Tussen de woonblokken vindt oppervlakkige afstroom plaats van het regenwater naar deze wadi-greppel waarna het ondergronds wordt gekoppeld met de bergingsvoorziening. Voor de bergingsvoorziening wordt uitgegaan van een voorziening van 0,60 m hoog van infiltratiekratten. Met een minimale dekking van 0,50 m op de voorziening wordt de inbouwdiepte 1,10 m minus toekomstig straatpeil. Gerekend met een toekomstig straatpeil van +18,40 m NAP wordt het systeem aangelegd op het niveau van +17,30 m NAP en derhalve ruim boven gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) van ca. +16,80 m NAP.

Bij de variant met traditionele daken is er voor de berekende berging van 42 m³ een krattenveld benodigd van 70 m² welke gerealiseerd kan worden onder de noordelijke parkeerkoffer met een oppervlak van 75 m². Voor de variant met groendaken is met een berekende berging van 7 m³ een krattenveld van 12 m² benodigd.

De aan te leggen wadi wordt nader uitgewerkt op basis van de vereiste berging en een maximaal waterpeil van 20 a 30 cm onder de insteek van het talud van de wadi.

Met deze maatregelen is het planvoornemen klimaatbestendig en wordt toekomstige overlast vermeden. Hiermee wordt voldaan aan de Eindhovense klimaattoets.

Extreme neerslag

Het regenwater zal in de bergingsvoorzieningen geborgen worden alwaar het regenwater kan infiltreren in de bodem. Bij extreme neerslag en een gevulde bergingsvoorziening zal er middels een koppeling met het vuilwaterriool het regenwater vertraagd worden afgevoerd.

Bij overbelasting van de bergingsvoorziening is er een kans op "water op straat". Op basis van de AHN viewer bedraagt het bestaande maaiveld van de projectlocatie ca. +18,40 m NAP, naar verwachting is dit ook de indicatie van de hoogte van het toekomstig maaiveld. De peil van de woningen zal ca. 10 cm hoger liggen dan het toekomstige maaiveld. Het terrein zal aan de westzijde hoger worden aangelegd zodat de afstroming van regenwater in oostelijke richting zal plaatsvinden richting de Scheidingstraat. Het gehele terrein wordt / is ommuurd zodat er geen regen water naar naastgelegen percelen kan worden afgewenteld.

Het waterhuishoudkundig plan wordt bij de volgende fase (omgevingsvergunning) met meer detail uitgewerkt, zoals ook conform de gemeentelijke rekentool wordt vereist.

Het hemelwater (overloopleiding) en vuilwater zal separaat aangeboden worden, conform de Rioolaansluitregels van de Gemeente Eindhoven, op het aanwezige gemengde riool in de straat dat vervolgens is aangesloten op de RWZI aan de Van Oldenbarneveltlaan. Verwacht wordt dat er een toename van vuilwater zal zijn.

Bij het afkoppelen, en duurzame watersystemen in het algemeen, verdient de waterkwaliteit van het afstromende regenwater bijzondere aandacht. Sommige af te koppelen of nieuw aan te sluiten verharde oppervlakken kunnen de waterkwaliteit nadelig beïnvloeden (bv. olie van parkeerterreinen, en uitloogbare bouwmaterialen zoals zink, lood en koper verwerkt in daken). In dit kader wordt bij dit plan alleen met niet-uitloogbare bouwmaterialen gewerkt. Conform de handreiking "afkoppelen & niet aankoppelen" dienen de verharde oppervlakken gekwalificeerd te worden.

Onderhavig planvoornemen wordt in het kader van de watertoets voorgelegd aan het waterschap.

Het bestemmingsplan "III Gestel buiten de Ring 2020 (Scheidingstraat 106-108)" is te typeren als een gedetailleerd plan. De methodiek van het bestemmingsplan is gebaseerd op de SVBP2012. Waar dat noodzakelijk is wordt afgeweken van de standaard en is specifiek ingespeeld op de situatie binnen het onderhavige plangebied.

Er is, conform de Wro, gekozen voor een analoge en digitale verbeelding van het plan. Aan de bestemmingen zijn bouw- en gebruiksregels gekoppeld die direct inzichtelijk maken welke ontwikkelingen zijn toegestaan. Verbeelding en regels bieden een directe bouwtitel voor bebouwing en gebruik. Al dan niet in combinatie met een nadere - eisen - regeling.

Op de analoge en digitale verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien en voor zover hier in de regels naar wordt verwezen. In verband met de leesbaarheid is het plan op een topografische ondergrond getekend. De bestemmingen en de aanduidingen zijn ingedeeld in hoofdgroepen volgens de SVBP2012 en zijn op de verbeelding opgenomen in het renvooi. Opgemerkt wordt dat de analoge en digitale verbeelding qua verschijning van elkaar verschillen. Dit heeft ermee te maken dat de manier van raadplegen anders is. De digitale verbeelding is juridisch bindend.

De planregels zijn ondergebracht in inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en overgangs- en slotregels. DeInleidende regels bestaan uit begrippen en de wijze van meten. Dit is om te voorkomen dat er discussie ontstaat over de interpretatie van de regels. In"Artikel 1 Begrippen" wordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als in de regels begrippen voorkomen die niet in dit artikel zijn opgenomen, dan geldt hiervoor de uitleg/interpretatie conform het normale taalgebruik. In "Artikel 2 Wijze van meten" zijn de te gebruiken meetmethodes opgenomen. De regels bij de bestemmingen worden hierna afzonderlijk toegelicht.

Bestemming `Wonen” (Artikel 3)

Deze bestemming is gelegd op de in het plangebied gelegen gronden met woningen en de bijbehorende erven. Ook het gezamenlijk parkeerterrein is in deze bestemming ondergebracht, omdat deze parkeerplaatsen zijn beoogd voor de onderhavige woningen.

In de regels is onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouwen en bijgebouwen, aanbouwen en uitbouwen. Het gebouw dat door zijn constructie of afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken, wordt beschouwd als het hoofdgebouw. Bijgebouwen, aanbouwen en uitbouwen zijn in architectonisch opzicht te onderscheiden van, en ondergeschikt aan, het hoofdgebouw.

Hoofdgebouwen moeten binnen de bouwvlakken worden gebouwd waarbij de bouwvlakken volledig mogen worden bebouwd.

Ter plaatse van de noordelijke rij grondgebonden woningen is een dakopbouw voorzien (die dient als toegang tot het dakterras). Voor dit bouwwerk is een specifieke bouwaanduiding opgenomen, zodat deze dakopbouw mag worden gebouwd tot een maximum bouwhoogte van 13 meter.

Aan huis-verbonden-beroepen

Het gebruik van ruimten voor aan huis verbonden beroepen is binnen de woonbestemming toegestaan (tot maximaal 50 m²). Via een afwijking is het onder bepaalde voorwaarden mogelijk om maximaal 75 m² vloeroppervlak te benutten voor aan huis gebonden beroepen.
Tevens is het onder bepaalde voorwaarden mogelijk om maximaal 30 m² te benutten voor kleinschalige bedrijvigheid.

Voorwaardelijke verplichting waterberging

In de overige regels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de aanleg van waterberging bij de bouw van bouwwerken. Op grond van deze verplichting mag er alleen gebouwd worden als er voldoende waterberging is aangelegd, eventueel in combinatie met andere maatregelen die bijdragen aan het klimaatbestendig maken van de stad. Deze verplichting is ontleend aan paragraaf 5.5 en de beleidsregel “Klimaat robuust (her)inrichten en ruimtelijk ontwikkelen” in bijlage 5 van het Gemeentelijk Rioleringsplan Eindhoven 2019-2022 (verder: GRP). Bij bouwwerken met een oppervlakte van 150 m² of meer moet in principe een waterberging aangelegd worden tot 75 mm per m² oppervlakte van het bouwwerk. Voor bouwwerken met een oppervlakte tussen 50 m² en 150 m² geldt een lagere bergingseis: daar moet in principe worden voorzien in een waterberging tot 25 mm per vierkante meter bouwoppervlakte. In groenarme gebieden geldt een hogere eis, omdat daar een grotere opgave ligt.

Een deel van de vereiste waterberging kan worden gecompenseerd met andere maatregelen die in lijn zijn met het beleid voor klimaatadaptatie, dat is beschreven in de beleidsregel Klimaat robuust (her)inrichten en ruimtelijk ontwikkelen. Hierbij kan worden gedacht aan bijvoorbeeld het aanplanten van nieuwe bomen (die zorgen voor vasthouden van regenwater en beschaduwing) of het aanleggen van gevelgroen. De exacte omvang van de benodigde waterberging en de omvang van andere maatregelen is sterk afhankelijk van de kenmerken van het bouwplan en de locatie. De wijze waarop de benodigde maatregelen moeten worden bepaald, is uitgewerkt in de genoemde beleidsregel.

Dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' en Waarde - Archeologie 5 (artikel 4 en 5)

Deze bestemming geldt voor die delen in het plangebied, waarbij bij bepaalde ingrepen eerst nader archeologisch onderzoek vereist is. Of nader onderzoek nodig is, is afhankelijk van de maximale oppervlakte en diepte van de uit te voeren werkzaamheden. Door middel van een dubbelbestemming wordt gezorgd dat de aanwezige waarden optimaal beschermd worden.

Voorwaardelijke verplichting archeologie

Omdat in het kader van het archeologische vooronderzoek dat aan de vaststelling van het bestemmingsplan vooraf hoort te gaan, vanwege de aanwezige bebouwing niet volledig uitvoering gegeven kon worden, is in de 'overige regels' een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Deze ziet erop dat voordat de gronden overeenkomstig de bestemming gebruikt kunnen worden op basis van archeologisch onderzoek moet zijn aangetoond dat geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn. Uit het archeologische bureauonderzoek blijkt dat archeologische resten in de vorm van grondsporen worden verwacht. De meest geschikte methode om dit vast te stellen is een proefsleuvenonderzoek. Een proefsleuvenonderzoek maakt deel uit van het archeologische vooronderzoek. Dat gedeelte van het archeologische vooronderzoek heeft echter nog niet plaatsgevonden. Ter voorkoming dat gronden in gebruik worden genomen voordat een proefsleuvenonderzoek is uitgevoerd, is de voorwaardelijke verplichting aan de planregels toegevoegd.

Dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie - 2 (artikel 6)

Deze dubbelbestemming is opgenomen voor gebieden waar de bebouwing binnen het plangebied van cultuurhistorische waarde is. De regels zijn opgesteld ten behoeve van het behoud van de cultuurhistorische waarden van die bebouwing.

Onder de Algemene regels zijn opgenomen de Anti-dubbeltelregel, de Overige regels en deAlgemene afwijkingsregels. In de zijn het Overgangsrecht en de Slotregelopgenomen.

Handhavingsnota Leefomgeving 2018-2021

In Eindhoven streven we naar een aantrekkelijke stad waar inwoners en bezoekers zich welkom, thuis en veilig voelen. Voor het behoud van een prettige leefomgeving zijn regels nodig. Het voorkomen van overtredingen en de bereidheid om regels na te leven heeft een hoge prioriteit. Hoe dit wordt vormgegeven staat in de 'nota Handhaving Leefomgeving 2018-2021'. De nota is op 27 februari 2018 door het college vastgesteld. Het is een integraal beleidsplan waarin op hoofdlijnen de keuzes voor het handhaven van de fysieke leefomgeving staan beschreven. Op basis van de nota wordt jaarlijks een uitvoeringsplan opgesteld waarin de aanpak wordt geconcretiseerd.

Uitgangspunten

Bij de vertaling van dit beleidskader naar een concreet, jaarlijks uitvoeringsplan worden een aantal uitgangspunten in acht genomen. De belangrijkste uitgangspunten zijn:

• Informatie gestuurd
  De gemeente Eindhoven ziet informatie gestuurde handhaving als een belangrijke pijler. Er zijn ontwikkelingen op het gebied van ICT en data analyse. Door gemeentelijke en andere informatiebronnen te ontsluiten, te analyseren en te combineren kunnen we een problematiek eerder (of preventief) en gerichter aanpakken.

• Gebiedsgericht
  Om optimaal in te kunnen spelen op vraagstukken van inwoners zet de gemeente Eindhoven binnen het ruimtelijk domein al geruime tijd in op gebiedsgericht toezicht. Dit doen we door - vanuit een actieve samenwerking met wijkteams - te kijken naar naleefgedrag, oorzaken en oplossingen gerelateerd aan geografische gebieden. Er zijn verschillende vragen, doelgroepen en belangen. Kennis wordt gedeeld en ervaringen van inwoners en bedrijven worden verzameld. Deze input is van invloed op de prioriteiten in het jaarlijkse uitvoeringsplan, waar mogelijk toegespitst op een specifieke wijk. Per wijk kunnen er dus op basis van gebiedsanalyses en bijvoorbeeld buurtcontracten verschillende bouwstenen zijn voor het uitvoeringsplan.

• Risico- en oplossingsgerichte benadering
  De gemeente Eindhoven benadert toezicht en handhaving risico- en oplossingsgericht. De prioriteiten worden in beginsel gebaseerd op een inschatting van de veiligheids- en gezondheidsrisico's voor inwoners. Ook aspecten als leefbaarheid, duurzaamheid en omgevingskwaliteit wegen in belangrijke mate mee. Daarnaast worden prioriteiten mede gebaseerd op wat inwoners en bedrijven belangrijk vinden. Eindhoven hecht eraan om vraagstukken waar mogelijk gezamenlijk op te lossen.
  Er zijn onderwerpen die in algemene zin aandacht vragen. Brandveilig gebruik van woongebouwen verdient (nog) meer aandacht, in de context van kwetsbare groepen die langer zelfstandig blijven wonen. Ook aanpak van jeugdoverlast, duurzaamheid en de bestaande bouw zijn voorbeelden. Er wordt gezocht naar de beste oplossing die nodig is voor het versterken van de veiligheid in de leefomgeving van onze inwoners. Hiermee ontstaat een risicoanalyse op basis waarvan vervolgens de prioriteiten binnen het toezicht worden gesteld.

• Consequent en doelmatig
  Uitvoeringsplannen en jaarverslagen bevatten een overzicht van de inzet en capaciteit voor handhaving. In het verlengde van informatie gestuurde en oplossingsgerichte handhaving vergt doelmatige handhaving een analyse van resultaten. Meetbare doelen om te beoordelen of de beschikbare capaciteit zo doelmatig mogelijk wordt ingezet. We beogen in de komende jaren een ontwikkeling door te maken in de vierslag capaciteit – prioriteit – risicoanalyse - nalevingsniveau. Dit moet onder andere leiden tot meer inzicht in de relatie tussen handhavingsinspanningen en het nalevingsniveau (effect).

Prioritering

De gemeente Eindhoven maakt keuzes om ervoor te zorgen dat de beschikbare capaciteit zo adequaat mogelijk wordt ingezet. Om goede prioriteiten te stellen is inzicht noodzakelijk in mogelijke problemen, de risico's en negatieve effecten. Hierdoor kan beter ingespeeld worden op de grootste ergernissen en notoire overtreders en draagt handhaving bij aan een verhoogd gevoel van veiligheid. Met inachtneming van de uitgangspunten zijn in de nota prioriteiten gesteld. Aan de hand van deze prioriteiten, het budget uit de programmabegroting, incidentele bestuurlijke prioriteiten en het naleefgedrag van burgers en bedrijven, wordt jaarlijks het uitvoeringsplan voor toezicht en handhavingsprogramma opgesteld.

Uitvoeringsplan

In het uitvoeringsplan wordt op hoofdlijnen opgenomen waar de capaciteit dat jaar wordt ingezet. Daarbij is een onderverdeling gemaakt in:

• Object en informatiegericht
  - Bouwen en Wonen
  - Openbare leefomgeving
  - Bedrijven

• Gebiedsgericht
  - Pilot Veiligheid en leefbaarheid
  - Actiegebieden

• Themagericht
  Bij ieder onderdeel worden jaarlijks een aantal belangrijke ontwikkelingen op het gebied van toezicht en handhaving opgenomen. Dat kan bijvoorbeeld gaan om woonoverlast bij de Activiteiten Bouwen & Wonen. Of duurzaamheid en energiebesparing bij de Activiteiten Bedrijven.

Bovengenoemde onderverdeling komt in elk uitvoeringsplan terug. Per jaar wordt aangegeven welke prioriteit een onderdeel heeft en hoeveel capaciteit er wordt ingezet.

Duidelijke regels

Om overtredingen te voorkomen en goed te kunnen handhaven is het belangrijk dat regels duidelijk zijn. Het moet duidelijk zijn wat wel en niet mag. Regels dienen niet voor verschillende uitleg vatbaar te zijn. Bij het opstellen van bestemmingsplannen is daarom gekozen voor een zo helder mogelijke juridische methodiek. De regels zijn zo geschreven, dat deze in de praktijk goed toetsbaar zijn. De juridische toelichting op het bestemmingsplan en de begrippenlijst geven nadere uitleg over de regels en over de begrippen die gebruikt worden.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan, waarin ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, dient de gemeenteraad eveneens een exploitatieplan vast te stellen. Dit heeft te maken met de wettelijke verplichting om de kosten; die de gemeente moet maken om deze ontwikkeling mogelijk te maken, te verhalen op de eigenaar/ontwikkelaar.

Van deze verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan kan worden afgezien indien het kostenverhaal op een andere manier is geregeld. Dit kan bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of door het afsluiten van een overeenkomst.

Er is in casu een anterieure overeenkomst afgesloten zodat er geen verplichting bestaat tot het vaststellen van een exploitatieplan.

De gemeente heeft de voorbereiding van dit bestemmingsplan conform artikel 1.3.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bekend gemaakt.

Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moeten burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met de rijks- en provinciale diensten die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

In het kader van het wettelijke vooroverleg heeft alleen Trefpunt Groen Eindhoven (hierna: TGE) een reactie gegeven. Het advies van TGE luidt positief mits aanvullend onderzoek plaatsvindt naar de aanwezigheid van beschermde soorten. TGE vindt het plan dat goed in elkaar zit. Er wordt een nieuw klein groengebied gecreëerd op een perceel dat helemaal grijs is. Het plan is een verbetering op de gebieden van natuur, klimaat/milieu en watergebruik.

In antwoord op deze reactie wordt opgemerkt dat het aanvullende onderzoek naar beschermde diersoorten in opdracht van de initiatiefnemer uitgevoerd zal moeten worden en door de gemeente getoetst en beoordeeld zal worden, voordat het bestemmingsplan ter vaststelling aan de gemeenteraad wordt voorgelegd.

De reactie geeft geen aanleiding het ontwerpbestemmingsplan aan te passen.

Per 1 oktober 2008 is de "Verordening Samenspraak en Inspraak gemeente Eindhoven 2008" in werking getreden. Het doel hiervan is het betrekken van burgers bij de besluitvorming.

In het kader van dit plan is op 7 april 2022 en 24 januari 2023 een informatiebijeenkomst georganiseerd voor buurtgenoten. De bijeenkomst vond plaats in het plangebied, in de huidige bedrijfsbebouwing.

De avonden zijn georganiseerd met als doel om kennis te maken en met de omgeving in gesprek te gaan over de mogelijke aandachtspunten bij de planuitwerking. Tijdens de avond zijn ca. 20-25 omwonenden langsgekomen. Voornamelijk bewoners van de koopwoningen waarvan de achtertuinen aan de locatie grenzen. In algemene zin werd postief gereageerd op de organisatie en het intiatief om in een vroegtijdig stadium van de planontwikkeling in overleg te treden. Het wijzigen van de bedrijfsbestemming naar een woonbestemming lijkt ook positief te worden ontvangen. De verslagen van deze bijeenkomsten zijn als bijlage 12 bijgevoegd.

Verder is het plan besproken met Trefpunt Groen Eindhoven, Henri van Abbe stichting en Stichting Wederopbouw Eindhoven en allen zijn akkoord met de ontwikkeling.

Zo ziet de Stichting Wederopbouw hier de mogelijkheid dat, mits het plan verder uitgewerkt wordt, er een voorbeeldige verdichting ontstaat die past bij de dorpse schaal van het gebied. Met name de optie om casco op te leveren is een prachtige kans om de gebondenheid met de plek sterk te vergroten en wellicht óók invloed te laten hebben op het landschappelijke en architectonische eindbeeld, én op het gebruik van de hof als een waarachtige collectieve plek.

Ook de Henri van Abbestichting was positief en hadden als enige opmerking dat ze de kap van de appartementen te stevig in het lint vinden. Gevraagd werd of er een andere kapvorm mogelijk is. De architect heeft aangegeven hier een studie naar te doen. Dit heeft verder geen gevolgen voor het bestemmingsplan.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft voor de duur van zes weken op de gebruikelijke wijze ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn zijn geen zienswijzen ingediend.

Kennisgeving van de terinzagelegging en de mogelijkheid om een beroep in te stellen tegen de vaststelling van het bestemmingsplan zal in de edities van de Staatscourant en het weekblad Groot Eindhoven gepubliceerd worden. Ook zal kennis worden gegeven van de mogelijkheid om de digitale versie van het bestemmingsplan via de gemeentelijke website www.eindhoven.nl/bestemmingsplannen en de landelijke website Omgevingsloket en/of www.ruimtelijkeplannen.nl te raadplegen.

het bestemmingsplan III Gestel buiten de Ring 2020 (Scheidingstraat 106-108) met identificatienummer NL.IMRO.0772.80442-0301 van de gemeente Eindhoven.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een vrij beroep, dat in of bij een woongebouw wordt uitgeoefend, waarbij het woongebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Bijvoorbeeld gastouderopvang; detailhandel via internet zonder opslag en/of verkoop aan huis; of het enkel uitoefenen van een administratie ten behoeve van een bedrijf.

Onder vrije beroepen worden verstaan: (para)medische, juridische, therapeutische, ontwerp-technische, administratieve, sociaal-maatschappelijke, kunstzinnige en daarmee gelijk te stellen beroepen.

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

landschapswaarden die samenhangen met (abiotische) milieukenmerken, zoals geologie, geomorfologie, reliëf, grondwaterhuishouding, (kwelgebieden), bodemopbouw/bodemsamenstelling, afzonderlijk of in onderlinge samenhang.

parkeernormen gepubliceerd op 3 oktober 2019 en in werking getreden op 4 oktober 2019.

onderzoek dat voldoet aan de 'Archeologierichtlijnen' van de gemeente Eindhoven vastgesteld door het college bij besluit van 13 december 2022, welk onderzoek wordt verricht door een daartoe gecertificeerde instantie en werkend volgens de geldende versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA)

de aan een gebied toegekende verwachting in verband met de kans op het voorkomen van archeoloigsche relicten (resten uit het verleden).

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende archeologische relicten (resten uit het verleden).

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

de totale oppervlakte van de voor bedrijfsuitoefening benodigde bedrijfsruimte, inclusief de verkoopvloeroppervlakte, opslag- en administratieruimten en dergelijke.

behoud van archeologische informatie door middel van een opgraving.

behoud van archeologische resten op dezelfde plaats door planaanpassing (behoudsmaatregelen).

bij bouwwerken: legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van ter visie legging van het ontwerp van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vergunning;

bij gebruik: legaal gebruik van grond en opstallen zoals aanwezig tijdens de inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak.

Overgangs- en slotregels

een op zichzelf staand al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of gebied.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop), verkopen en leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Onder detailhandel wordt ook begrepen grootschalige detailhandel, volumineuze detailhandel, tuincentrum, internetwinkel/webwinkel, afhaalpunten en supermarkt.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

het gebruiken, in gebruik geven of laten gebruiken.

een gebruiksfunctie passend binnen een bestemming waarbij sprake is van een auto- en fietsparkeerbehoefte conform de Actualisatie Nota Parkeernormen (2019).

een door het college van burgemeester en wethouders aangewezen deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg.

een gebouw dat, op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt.

een meerderjarige alleenstaande, dan wel twee of meer personen waarvan er ten minste één meerderjarig is, die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren.

1. woonvorm, waarbij de volledig eigenaar/volledig eigenaren van de woning die gedurende de inwoning door hem/hen en eventueel zijn/hun gezin ten minste één jaar in ongewijzigde samenstelling (behoudens naar algemene maatstaven passende wijzigingen) wordt bewoond, in die woning één (of meerdere) kamer(s) in gebruik geeft/geven aan maximaal één persoon en maximaal twee minderjarige kinderen van die persoon;
2. woonvorm, waarbij de hoofdhuurder van de woning van een woningcorporatie die gedurende de inwoning door hem en eventueel zijn gezin ten minste één jaar in ongewijzigde samenstelling (behoudens naar algemene maatstaven passende wijzigingen) wordt bewoond, in die woning één (of meer) kamer(s) in gebruik geeft aan maximaal één persoon en maximaal twee minderjarige kinderen van die persoon.

woonvorm - niet zijnde inwoning in de zin van artikel 1.35 - waarbij sprake is van woonruimte die bestaat uit één of meer verblijfsruimten, die geen eigen afzonderlijke toegang heeft en waarbij de bewoner afhankelijk is van één of meer gedeelde wezenlijke voorzieningen (keuken, douche/bad en/of toilet) buiten die onzelfstandige woonruimte, met dien verstande dat hieronder niet wordt verstaan maatschappelijke voorzieningen in de vorm van beschermd en/of verzorgd wonen. De huisvesting van maximaal twee personen die geen gezamenlijk huishouden voeren wordt niet als kamerbewoning aangemerkt.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door middel van handwerk dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend (niet zijnde prostitutie).

bij collegebesluit van 20 april 2021 vastgestelde nadere regels ter uitwerking van de Actualisatie Nota Parkeernormen (2019).

de bedrijvenlijst ontleend aan de brochure Bedrijven en Milieuzonering van de VNG zoals deze gold ten tijde van de tervisielegging van het ontwerp bestemmingsplan en opgenomen in Bijlage 1 behorende bij deze regels.

voorzieningen ten behoeve van algemeen nut in ruime zin zoals: voorzieningen / installaties ten behoeve van gas, water en elektriciteit, signaalverdeling, telecommunicatieverkeer, waterzuivering, waterbeheersing, waterhuishouding, vuil- en afvalverwerking, compostering, wijkverwarming, milieuvoorzieningen e.d.

woonruimte (kamer) in een (deel van een) gebouw, die door de aard van de inrichting en het gebruik het privédomein van de bewoner is, die (mede) is aangewezen op het gebruik van gezamenlijke wezenlijke voorzieningen elders in dat (deel van het) gebouw.

het bebouwde (bruto) oppervlak als het gaat om bovengrondse ontwikkelingen en het oppervlak van een bodemingreep vanaf maaiveld als het gaat om bodemingrepen in het kader van de procedure omgevingsvergunning.

0.30 m boven de kruin van de weg.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin tegen vergoeding seksuele handelingen worden verricht.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotische/pornografische aard plaatsvinden.
Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

De denkbeeldige lijn die strak langs de voorgevel wordt getrokken tot aan de zijdelingse perceelsgrenzen.

de toelaatbare waarde voor de geluidbelasting, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen.

voorziening voor het tijdelijk vasthouden van regenwater dat afstroomt vanaf de oppervlakte van een bouwwerk.

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit (zoals duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten, sloten, greppels en vijvers, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen etc.).

Wet van 16 februari 1979 (Stb. 99) houdende regels inzake het voorkomen of beperken van geluidhinder, zoals deze luidde op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan.

Wet van 20 oktober 2006 (Stb. 2006, nr. 566) houdende nieuwe regels omtrent de ruimtelijke ordening, zoals deze luidde op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan.

het feitelijk wijzigen van de gebruiksfunctie van gronden en/of gebouwen, waarbij geen sprake is van omgevingsvergunningplichtige bouwactiviteiten als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden, dan wel voor de huisvesting van maximaal twee personen die geen gezamenlijk huishouden voeren. Een woonwagen wordt niet tot een woning gerekend.

een gebouw, dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

een aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van het bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, liftopbouwen, installatieruimten en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen wordt de overschrijding van de bouwgrens door ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, gevel- en kroonlijsten, gevelisolatie, ventilatiekanalen, reclameaanduidingen, luifels, erkers, balkons en overstekende daken e.d. buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouwgrens niet meer dan 1,5 meter bedraagt.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken voor wat betreft de maximum goothoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen, indien dat wenselijk is uit een oogpunt van een goede constructieve en/of bouwkundige aansluiting van het bijbehorende bouwwerk bij de hoogte van de verdiepingsvloer van het hoofdgebouw.

1. Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het verbod op kamerbewoning en woningsplitsing indien de verkamering of splitsing niet leidt tot een onaanvaardbare inbreuk op het woon- en leefklimaat ter plaatse van en in de omgeving van het betreffende gebouw;
2. of sprake is van een onaanvaardbare negatieve inbreuk op het woon- en leefklimaat wordt beoordeeld aan de hand van de 'Beleidsregels kamerbewoning en woningsplitsing Eindhoven 2021', met dien verstande dat, indien deze beleidsregels worden gewijzigd, de gewijzigde beleidsregels gelden.

De voor 'Waarde - Archeologie 4' (hoge verwachting, historische kern) aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden.

In geval van strijdigheid van bepalingen gaan de bepalingen van dit artikel voor de bepalingen die ingevolge andere artikelen op de desbetreffende gronden van toepassing zijn.

De voor 'Waarde - Archeologie 5' (hoge verwachting, historische kern) aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden.

In geval van strijdigheid van bepalingen gaan de bepalingen van dit artikel voor de bepalingen die ingevolge andere artikelen op de desbetreffende gronden van toepassing zijn.

De voor 'Waarde - Cultuurhistorie - 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, het herstel en het bevorderen van de cultuurhistorische waarden en kenmerken van het aangewezen gebied en/of de aanwezige cultuurhistorisch waardevolle en kenmerkende (landschaps)elementen.

In geval van strijdigheid van bepalingen gaan de bepalingen van dit artikel voor de bepalingen die ingevolge andere artikelen op de desbetreffende gronden van toepassing zijn.

Voor het bouwen van bouwwerken gelden de volgende regels:

1. het bouwen van bouwwerken is mogelijk krachtens de onderliggende andere bestemming(en), met dien verstande dat:
   1. advies is ingewonnen bij de gemeentelijk cultuurhistorisch adviseur en/of commissie ruimtelijke kwaliteit waaruit blijkt dat met het bouwen van het bouwwerk geen onevenredige verstoring plaatsvindt van de ter plaatse aanwezige cultuurhistorische waardenen kenmerkende elementen;
   2. als blijkt dat het bouwen van het bouwwerk leidt tot onevenredige verstoring van die cultuurhistorische waarden en kenmerken, aan de omgevingsvergunning de verplichting kan worden verbonden tot het treffen van maatregelen waardoor cultuurhistorische waardevolle en kenmerkende elementen kunnen worden behouden.

Het bevoegd gezag kan met het oog op het belang van het behoud van de ter plaatse aanwezige cultuurhistorische waarden en kenmerkende elementen, nadere eisen stellen aan het materiaalgebruik voor bouwwerken, alsmede aan de situering ervan.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid, de cultuurhistorische waarden en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10 % van die maten, afmetingen en percentages, met dien verstande dat ter plaatse van de dubbelbestemming Waarde-Cultuurhistorie-2 geen gebruik kan worden gemaakt van deze afwijkingsbevoegdheid voor zover het betreft afwijking ten behoeve van het overschrijden van de voorgevelrooilijnen, de bestaande goot- en bouwhoogte of de bestaande dakhelling;
2. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de maximum hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot 10 m, met dien verstande dat de maximum bouwhoogte van erfafscheidingen 2 m is;
3. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de maximum bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken en van zend-, ontvang- en/of sirenemasten 20 m is;
4. de bestemmingsregels en toestaan dat de aanduiding 'bouwvlak' wordt overschreden met maximaal 40 cm ten behoeve van gevelisolatie om energie te besparen;
5. de regels ten aanzien van de realisatie van gebouwen ten behoeve van het opwekken van duurzame energie en toestaan dat de maximum oppervlakte wordt vergroot tot maximaal 100 m².

Indien een bodemingreep plaats vindt op één of meerdere bouwpercelen, welke in meerdere dubbelbestemmingen Waarde – Archeologie is of zijn gelegen, geldt de dubbelbestemming met het hoogste beschermingsniveau als beoordelingskader voor het geheel, tenzij de gronden met het hoogste beschermingsniveau voor minder dan 10% deel uitmaken van de gronden waar het gehele project betrekking op heeft.

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen van woningen staat vast dat wordt voorzien in minimaal 8m2 aan groenvoorzieningen per toegevoegde woning;
2. Het gebruiken of (doen) laten gebruiken van de gronden en gebouwen als bedoeld in artikel 3 Wonen, is slechts toegestaan indien aan de volgende vorwaarden wordt voldaan:
   a. De groenvoorzieningen van 8m2 groen per toegevoegde woning. zoals bedoeld in lid 1, binnen 1,5 jaar na realisatie van de woningen zijn gerealiseerd en,
   b. De groenvoorzieningen als bedoeld in sub a in stand worden gehouden.
3. In afwiijking van het bepaalde in lid 2 mogen de gronden en gebouwen als bedoeld in artikel 3 Wonen gebruikt worden tot 1,5 jaar na realisatie van de woningen.

De gronden binnen het bestemmingsplan mogen pas overeenkomstig de daaraan toegekende bestemming worden gebruikt zodra door middel van een door het bevoegd gezag goedgekeurd archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken gronden geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, dan wel er niet langer archeologische begeleiding of zorg nodig is. Deze voorwaardelijke verplichting doet niet af aan de verplichtingen op grond van het bepaalde in artikel 4 en 5.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van lid 11.1 een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 11.1 met maximaal 10%.

Lid 11.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 11.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in lid 11.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Lid 11.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan III Gestel buiten de Ring 2020 (Scheidingstraat 106-108).