Aan de Willem Klooslaan 1-101 en Busken Huetstraat 1-59 in Eindhoven staan enkele portiekflats van woningcorporatie Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl (hierna: initiatiefnemer). Deze flats worden in de volksmond ook wel de 'Grijpmaflats' genoemd, vernoemd naar de architect J. Grijpma. De flats zijn gebouwd in de periode 1958-1960 en zijn dan ook meer dan 60 jaar oud. Hoewel het complex niet meer aan de huidige eisen voldoet wil initiatiefnemer dit complex graag behouden en doorexploiteren tot na 2050. Daarvoor zijn een aantal ingrepen nodig:

• Verbeteren op technisch vlak (installatie, bouwtechnisch).
• Verduurzamen van de schil met respect voor het origineel.
• Aansluiten op de huidige vraag naar betaalbare woningen.
• Differentiëren van de samenstelling in de wijk.

Concreet is initiatiefnemer van plan om de Grijpmaflats te renoveren en op te toppen met 52 woningen. Het bouwplan past niet binnen het geldende bestemmingsplan “Strijp- Gestel- en Stratum binnen de Ring en Bloemenbuurt-Zuid 2020”. Het geldende bestemmingsplan biedt geen binnenplanse afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. Daarom moet een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld voor de locatie. Het nieuwe bestemmingsplan is genaamd “I Gestel binnen de Ring 2020 (Willem Klooslaan-Busken Huetstraat)”.

Het bestemmingsplan "I Gestel binnen de Ring 2020 (Willem Klooslaan-Busken Huetstraat)" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding (plankaart) met de daarbij behorende regels. Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.

Topografische kaart (plangebied blauw omcirkeld) (Bron: PDOK Viewer)

Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. De vaststelling van dit bestemmingsplan vindt plaats op grond van de Wet ruimtelijke ordening, zoals geldig was op het moment van voor inwerkingtreding van de Omgevingswet. Dit bestemmingsplan zal deel uit gaan maken van het tijdelijk Omgevingsplan Eindhoven.

Het plangebied ligt binnen stadsdeel Gestel en is gelegen binnen de Ring. Meer specifiek ligt het plangebied in de wijk Rozenknopje en Schrijversbuurt, met hoofdzakelijk rijwoningen in de directe omgeving van de planlocatie. Aan de noordzijde grenst het gebied echter aan enkele onderwijsgebouwen (waaronder het Van Maerlantlyceum). Direct ten oosten ligt het Dommelplantsoen, waar de beken Dommel en Tongelreep bij elkaar komen. Ten zuiden van het plangebied loopt de ringweg (Boutenslaan).

Het plangebied wordt grofweg begrensd door (in kloksgewijze richting) de Willem Klooslaan, Hendrik Consciencestraat, Jacob van Maerlantlaan, Gestelsestraat en Busken Huetstraat. Specifiek gaat het om de percelen die kadastraal bekend staan als gemeente Gestel, sectie C, nummers 2223 en 2224 (gezamenlijk 17.708 m² groot).

Luchtfoto met kadastrale ondergrond (plangebied blauw omlijnd) (Bron: PDOK Viewer)

Het plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan "Strijp- Gestel- en Stratum binnen de Ring en Bloemenbuurt-Zuid 2020" en heeft de bestemmingen 'Wonen' en 'Groen'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de raad op 22 september 2021.

Tevens geldt ter plaatse van het plangebied het "Paraplubestemmingsplan parkeren, kamerbewoning en woningsplitsing 2021" dat door de raad is vastgesteld op 24 mei 2022. Met de vaststelling van het paraplubestemmingsplan blijven de onderliggende bestemmingsplannen van kracht, maar deze zijn met het parapluplan partieel herzien op de onderdelen kamerbewoning, woningsplitsing en parkeren.

Het planvoornemen past niet binnen de regels van het geldende bestemmingsplan en paraplubestemmingsplan. Daarnaast bieden beide bestemmingsplannen geen afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid om het plan te realiseren. Om de beoogde ontwikkeling te faciliteren is daarom een nieuw juridisch-planologisch kader nodig. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan "Strijp- Gestel- en Stratum binnen de Ring en Bloemenbuurt-Zuid 2020" (plangebied blauw omlijnd) (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is een beschrijving van het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden en de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is beschreven op welke wijze rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Op de kaart van Jacob van Deventer uit omstreeks 1560 is het dorp Gestel al duidelijk gemarkeerd. De nederzettingsstructuur van Gestel werd vooral bepaald door het beekdallandschap van de Dommel en de Gender. De bewoning was vooral geconcentreerd op de tussen de beekdalen gelegen zandrug, die gemarkeerd wordt door de Hoogstraat, die de belangrijkste verbinding vormde tussen Eindhoven en de Kempen. Tot de historische wegenstructuur behoorden ook de Gestelsestraat richting Gennep en de ten westen van de Hoogstraat lopende Laagstraat. De historische dorpskern van Gestel is momenteel nog duidelijk herkenbaar aan de St. Lambertuskerk aan de Hoogstraat, de pastorie, het klooster en de aangrenzende bebouwing (buiten de Ring).

Als gevolg van de industrialisatie en de bevolkingsgroei in en rond Eindhoven ontstond in de tweede helft van de 19e eeuw langs de Hoogstraat een lintbebouwing, die zich steeds meer verdichtte. Op veel plaatsen bepalen de gevarieerde en relatief kleinschalige panden nog steeds het karakter van deze historische radiaal. Rond de eeuwwisseling breidde de bebouwing zich uit achter de Hoogstraat aan de Gestelsestraat, de Laagstraat, de Rivierstraat, de Palingstraat, de St. Lambertus- en de St. Martinusstraat. Ook langs de in 1866 aangelegde spoorlijn van Eindhoven naar Hasselt (Hagenkampweg) verschenen arbeiderswoningen. Het grootste deel van Gestel zoals wij dat nu kennen bleef echter onbebouwd.

Pas nadat Gestel en de overige vier omliggende dorpen waren samengevoegd met Eindhoven, werden grotere uitbreidingen mogelijk. Ten oosten van de Gestelsestraat ontstond na 1920 de Schrijversbuurt. De Helmerslaan zou aanvankelijk via de Dr. Schaepmanlaan met de St. Jorislaan worden verbonden, maar later werd de verbinding omgebogen naar de Edenstraat. Ten zuiden van de Mauritsstraat ontwikkelde zich in de dertiger jaren het Vonderkwartier.

Na de Tweede Wereldoorlog werd in de vijftiger jaren een nieuwe ruim opgezette uitvalsweg aangelegd in de vorm van de Karel de Grotelaan geflankeerd door hogere woonbebouwing. In 1920 telde Gestel ongeveer 5.600 inwoners. In 1947 groeide het aantal inwoners in het stadsdeel Gestel tot bijna 18.000 en in 1966 woonden er ruim 31.000 mensen in Gestel. In de jaren '60 zijn relatief weinig nieuwe woningen gebouwd waardoor het bewonersaantal door gezinsverdunning geleidelijk afnam. In de jaren zeventig werd echter weer flink gebouwd waardoor het inwonersaantal weer steeg.

Stadsdeel Gestel is één van de vijf lobben die rond het centrum van Eindhoven zijn ontwikkeld. Deze lobben zijn te vergelijken met een bloem waarvan de blaadjes (de lobben) rondom het hart zijn geformeerd. De scheiding tussen de lobben is duidelijk waarneembaar en wordt gevormd door groengebieden of bedrijfsterreinen. Voor Gestel wordt de scheiding tussen de lobben gevormd door de westelijk en oostelijk gelegen groengebieden (Genderpark en de Genneperparken) die vanuit het buitengebied tot aan de Ring lopen. De radiale structuur wordt in Gestel gevormd door de Hoogstraat en de Gestelsestraat met bijbehorende achterstraten zoals bijvoorbeeld de Laagstraat. Op deze structuur kon niet eenvoudig worden doorgebouwd. Om de bouw van een nieuw stadsdeel mogelijk te maken werd een nieuwe structuur ontworpen in de vorm van een kaarsrechte centrale as, de Karel de Grotelaan, evenwijdig aan de bestaande structuur. Langs deze centrale as en haaks daarop werden nieuwe woonwijken ontworpen. De Karel de Grotelaan fungeert als uitvalsweg voor het doorgaande verkeer richting de Kempen, maar tevens ter ontsluiting van de daarachter gelegen woonbuurten. Het rechthoekige plein op de kruising van deze as met de Limburglaan was het centrale punt voor de wijk. Opvallend is de grote stedenbouwkundige 'maat' die met deze opzet werd geïntroduceerd in tegenstelling tot de voorgaande stadsuitbreidingen van Eindhoven.

Voor de ontwikkeling van het stadsdeel Gestel is de wijkgedachte het uitgangspunt geweest: elke buurt heeft een eigen 'centrum' met parochiekerk, school, parochiehuis, etc. De centrale verkeersweg met het plein op de kruising met de Limburglaan vormt de hoofdstructuur van Gestel. Langs deze weg kwamen de hogere woongebouwen die ook in de latere stadsuitbreidingen van Woensel zouden verschijnen, de zogenaamde 'uitvalswegenstructuur'.

Gestel wordt voornamelijk gekarakteriseerd door de functies wonen en groen. Het meest noordoostelijk deel van Gestel ligt tegen het centrum van Eindhoven aan en kent ook meer gevarieerdere functies.

De verkeersinfrastructuur is opgehangen aan de Ring, Karel de Grotelaan / Mecklenburgstraat en Edenstraat. Voorts zijn de oude historische 'linten' Hoogstraat en Gestelsestraat belangrijke elementen. Een opmerkelijke onregelmatigheid in de wegenstructuur vormt het voormalige spoortracé langs de Hagenkampweg en Spoorstraat. Dit oude spoorwegtracé loopt als een kaarsrechte lijn en onder een scherpe hoek met de andere wegen door de buurten. Voor het overige is het straten- en wegenpatroon radiaal en tangentieel georiënteerd wat inhoudt dat de radiale wegen als spaken in een wiel naar het centrum lopen en de tangentiële wegen lopen hier min of meer loodrecht op.

Gestel is een groen stadsdeel vanwege het groene buitengebied, het natuur- en recreatiegebied Genneper Parken, de Dommelzone, maar ook door het vele groen dat de woonwijken dooradert. De Dommelzone fungeert als een ecologische verbindingszone en is opgenomen als beeldbepalend groen in het gemeentelijke beleid.

De Dommelzone wordt in diverse gemeentelijke maar ook in provinciale en landelijke beleidsnota's genoemd als belangrijke groenstructuur. De natuur- en landschapsfunctie zijn leidend in deze zone. Behoud en ontwikkeling van natuur staan hier centraal. De Dommel stroomt dwars door Eindhoven. In en nabij het centrum heeft de Dommel weinig ruimte. Juist ten zuiden van Eindhoven, vooral in het stadsdeel Gestel worden daarom het piekafvoeren van de Dommel omgeleid naar het Afwateringskanaal en Beatrixkanaal. De ecologische doelstellingen voor de Dommel liggen hoog met de functie 'waternatuur' en moet daarom een meer dan gemiddelde waterkwaliteit hebben. Om hieraan te voldoen moet de waterkwaliteit drastisch verbeterd worden. Dit betekent het nodige voor het watersysteem van Gestel.

Het stadsdeel Gestel bestaat uit drie wijken. De wijken Oud-Gestel en Oud Kasteel liggen buiten de Ringweg, de wijk Rozenknopje ligt binnen de Ring. Het plangebied is gelegen binnen deze laatste wijk.

De wijk Rozenknopje was vroeger een tussengebied tussen de dorpskern van Gestel en de stad Eindhoven. Dwars daardoorheen was lintbebouwing langs de Hoogstraat die als oude radiale weg de verbinding verzorgde tussen Gestel en Eindhoven. Deze weg lag op een verhoogde rug die aan weerszijde afliep, in het noordwesten naar de Gender en in het oosten naar het dal van de Dommel. De naam Rozenknopje verwijst naar de oude nog steeds bestaande herberg op de splitsing van de Hoogstraat en Gestelsestraat. Hier lag vroeger het middelpunt van het sociaal en cultureel leven van de wijk.

Rozenknopje die bestaat uit de buurten: Schrijversbuurt, Oude spoorbaan en Hagenkamp. Het plangebied ligt binnen de Schrijversbuurt. De Schrijversbuurt ligt ingeklemd tussen de Ring, de Boutenslaan in het zuidwesten en de binnenring, de Edenstraat, in het noordoosten. De gehele zuidoost rand van de wijk is sterk gericht op het daar gelegen Dommelplantsoen dat tevens plaats biedt aan het Van Maerlantlyceum. Hoewel de Helmerslaan ooit als onderdeel van de binnenring is gedacht, is van een hoofdontsluiting nauwelijks sprake omdat de buurt vanuit alle richtingen gemakkelijk te bereiken is.

Karakteristiek is de radiale opzet van het oostelijk deel van de buurt dat zijn hoogtepunt vindt in het pleintje met monumentale bomen waar Potgieterstraat, Rodenbachlaan, Helmerslaan en Jacob van Maerlantlaan samenkomen. Toen de buurt vanaf eind jaren twintig van de vorige eeuw gebouwd werd sprak men van 'Nieuw Gestel'.

De meeste straatnamen zijn ontleend aan schrijvers uit de Nederlandse letterkunde uit de 19e eeuw. Het grootste deel van de wijk is gebouwd voor 1940. Pas vanaf 1950 is de wijk ten zuiden van de Da Costaweg, Jan Luikenstraat en Helmerslaan, verder afgebouwd. Het gebied ten noorden daarvan is in een gestage stroom van ongeveer 500 woningen gerealiseerd vanaf 1922 tot 1936. Na 1950 werd in 15 jaar tijd de wijk gecompleteerd door de bouw van ongeveer 375 woningen. Pas in de jaren 80 van de vorige eeuw werd de laatste lege plek, aan de Jan van Heelustraat/ hoek Da Costaweg, opgevuld met een tiental woningen.

De woonbuurt bestaat uit verschillende delen. Vanwege het hoogwaardige esthetische en cultuurhistorische karakter van het stedenbouwkundige- en architectonische concept zijn delen van de buurt aangewezen als monument.

• Het oudste deel van de buurt is ontworpen door architect G. Geenen en in 1922 gerealiseerd als een complex van 44 woningen aan de Huygenslaan, de Gestelsestraat en de Da Costaweg. Het zijn robuuste woningen in blokjes van drie of vier bestaande uit twee lagen met een kap, opgetrokken uit rode baksteen.
• De woningen rond het Guido Gezelleplein zijn een ontwerp van de Hilversumse architect J.W. Hanrath die geschaard wordt in de school van Berlage en vooral bekend is geworden vanwege zijn ontwerpen van landhuizen. Dit deel van de buurt bestaat uit forse herenhuizen met verspringende rooilijnen en voortuinen en is aangewezen als monument.
• Het gedeelte aan de Helmerslaan is een ontwerp van de architect van G. van den Elshout. Het bestaat geheel uit twee- en drielaagse woonblokken met langere gevelwanden onder een plat dak. Door de verspringende onderdelen van de voorgevels en het daarboven gelegen dak met overstek wordt een levendig straatbeeld verkregen. Belangrijk zijn de hier en daar aanwezige terugliggende balkons met opengewerkte baksteen balustrade. Een dergelijke vormgeving, ontworpen volgens de moderne opvattingen van die periode, is vrij bijzonder en het centrale deel van het complex is dan ook aangewezen als gemeentelijk monument.
• Voorts zijn er in de schrijversbuurt ook meergezinswoningen (voornamelijk huurwoningen) te vinden in de buurt van de Willem Klooslaan. Dit betreft ook de Grijpmaflats die onderdeel zijn van voorliggend bestemmingsplan.

Het project bestaat uit het renoveren en optoppen van de portiek- en etageflats aan de Willem Klooslaan 1-101 en Busken Huetstraat 1-59 in Eindhoven. Het gaat om vier bouwmassa's met vijf portieken, één bouwmassa met zes portieken en één bouwmassa met één portiek. De flats bestaan momenteel uit vier bouwlagen, met de toegang, garages en bergingen op de begane grond en appartementen op de overige verdiepingen. Aan de Willem Klooslaan staan op twee plaatsen ook geschakelde garageboxen.

Tussen de flats onderling zijn groenvoorzieningen aanwezig, waardoor de bouwmassa's op enige afstand van elkaar staan. Ook de laanbeplanting aan de Busken Huetstraat, Jacob van Maerlantlaan en Willem Klooslaan dragen bij aan een groene uitstraling van de omgeving. Bovendien ligt het plangebied direct aan het Dommelplantsoen.

De vier noordelijke bouwmassa's (Willem Klooslaan 1-101) worden voor gemotoriseerd verkeer ontsloten aan de oostzijde via de Jacob van Maerlantlaan. Langzaam verkeer kan ook aan de westzijde via de Willem Klooslaan worden ontsloten. De twee zuidelijke bouwmassa's worden ontsloten aan de noordzijde via de Busken Huetstraat, al is ontsluiting voor langzaam verkeer aan de zuidzijde (Jacob van Maerlantlaan) ook mogelijk. Verdere ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer verloopt hoofdzakelijk in zuidelijke richting via de Busken Huetstraat (westelijk) of Boutenslaan (oostelijk) naar de Ring (Boutenslaan), of in noordelijke richting via de Jacob van Maerlantlaan en Van Meursstraat naar de binnenring of via de Gestelsestraat en Hoogstraat eveneens naar de binnenring of het centrum van Eindhoven. Parallel aan de Jacob van Maerlantlaan en de Dommel ligt bovendien een losliggende snelfietsverbinding tussen het centrum van Eindhoven en de High Tech Campus / Aalst-Waalre.

Aanzicht bestaande situatie een van de zuidelijke bouwmassa's aan de Busken Huetstraat (Bron: Google Maps, Streetview)

Aanzicht bestaande situatie van een van de noordelijke bouwmassa's aan de Willem Klooslaan (Bron: Google Maps, Streetview)

Aanzicht bestaande situatie noordelijke bouwmassa's aan de Willem Klooslaan (vanaf de Jacob van Maerlantlaan) (Bron: Google Maps, Streetview)

Met het planvoornemen wordt de stedenbouwkundige en verkeerskundige opzet niet gewijzigd. De bouwmassa's blijven behouden en worden op dezelfde wijze ontsloten als op dit moment het geval is. Wel wordt een vijfde bouwlaag aan de bouwmassa's toegevoegd. Verdeeld over de zes bouwmassa's gaat het om de toevoeging van 52 woningen. Het gaat dus om ongeveer twee woningen per portiek die erbij komen.

Het bouwplan heeft geen gevolgen voor de bestaande garageboxen en ook niet voor het bouwvolume in de noordelijke hoek tussen Willem Klooslaan en Hendrik Consciencestraat.

Ontwerp 'voorzijde' hoofdmassa's beoogde situatie (Bron: BouwhulpGroep)

Impressie schets 'zijkant' hoofdmassa's beoogde situatie (Bron: BouwhulpGroep)

Impressie schets 'achterkant' hoofdmassa's beoogde situatie (Bron: BouwhulpGroep)

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.

De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving.

In de NOVI zijn deze maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.
• Duurzaam economisch groeipotentieel.
• Sterke en gezonde steden en regio’s.
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal.

De NOVI is op 9 september 2020 vastgesteld op grond van de geldende regelgeving omdat de Omgevingswet nog niet in werking is. De NOVI voldoet tevens aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze omgevingsvisie dan ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet.

In dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de NOVI opgenomen.

Met name nationale belangen 1, 2 en 5 uit de toelichting bij de NOVI vragen om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit nationale belang is wettelijk verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening. In artikel 3.1.6, lid 2 van het Bro is gesteld dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving dient te bevatten van:

1. de behoefte aan die ontwikkeling;
2. indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

De ladder is van toepassing als een plan wordt aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Of er sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Uit jurisprudentie blijkt dat het toevoegen van meer dan 11 woningen of een functiewijziging van meer dan 500 m2 bvo wordt gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Per saldo worden ten opzichte van de huidige planologische mogelijkheden 52 woningen toegevoegd (door middel van optopping). Alle woningen bevinden zich in het sociale segment. Er is dus sprake van een toename van meer dan 11 woningen, de ontwikkeling wordt aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Gelet op de geldende woonbestemming en de omliggende stedelijke functies maakt het plangebied onderdeel uit van het bestaand stedelijk gebied.

Naast de SVIR is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel AMvB Ruimte genoemd, van toepassing. Het besluit bevat regels ter borging van een aantal nationale belangen. Het gaat onder meer over rijksbelangen zoals rijksvaarwegen, zones buisleidingen, zones van hoogspanningsleidingen en militaire objecten.

Voor Eindhoven is de 380 Kv hoogspanningsleiding van belang. Deze is gelegen in Eindhoven Noord en (deels) Oost. Verder is in het Barro opgenomen dat de provinciale begrenzing van het Nationaal NatuurNetwerk (NNN) direct doorwerkt naar het bestemmingsplan. De gebieden die het NNN vormen worden bij provinciale Interim Omgevingsverordening aangewezen (zie ook paragraaf 3.3.2) waarmee het NNN een provinciaal belang is geworden. Tot slot worden de belangen van luchthaven Eindhoven via het Barro geborgd.

Het plangebied is niet gelegen nabij de hoogspanningsleiding of het obstakelbeheergebied van luchthaven Eindhoven Zodoende is het niet nodig om verder in te gaan op het Barro, de daarin gekoppelde ministeriële regeling (Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro)) of het Luchthavenbesluit Eindhoven.

Bij het bepalen van de maximaal toegestane bouwhoogte in het bestemmingsplan moet rekening worden gehouden met een baken van luchthaven Eindhoven en het radarverstorings- gebied van Vliegbasis Volkel.

De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Op 14 december 2018 is de omgevingsvisie vastgesteld. Daarna volgt een doorvertaling in een Omgevingsverordening en programma's. Tot die zijn vastgesteld blijven bestaande beleidsplannen voor natuur, ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer en milieu en water van kracht. Daarmee wil Brabant op tijd klaar zijn voor de Omgevingswet wanneer deze in 2024 wordt ingevoerd.

In de Omgevingswet staan waarden als veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor ieder van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Maar ook een concreet tussendoel: waar moeten we in 2030 op zijn minst staan om dat langetermijndoel te halen? De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.

Tegelijkertijd met de invoering van de Omgevingswet per 1 januari 2024 is de Omgevingsverordening Noord-Brabant in werking getreden. Daarmee is ook de tot dan geldende interim omgevingsverordening vervallen. In de omgevingsverordening Noord-Brabant worden, in tegenstelling tot de interim omgevingsverordening, ook beleidswijzigingen verwerkt. De regels in de interim omgevingsverordening zijn gehanteerd als uitgangspunt voor de omgevingsverordening Noord-Brabant. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de interim omgevingsverordening zijn:

• Er is aansluiting gezocht bij de opbouw van de rijksregels. Diverse nadere regelingen zijn in de Omgevingsverordening verwerkt.
• Vanwege het vervallen van de Wet bodembescherming zijn nieuwe regels opgenomen om verontreiniging van het grondwater te voorkomen. Het voorstel is om daarvoor ook voorbeschermingsregels vast te stellen.
• De aanwijzing van voor verzuring gevoelige kwetsbare gebieden (Wav-kaarten) is vervallen.
• De rechtstreeks werkende regels voor de ontwikkeling van veehouderij en mestbewerking vervallen. Het voorstel is om die te vervangen door voorbeschermingsregels.
• Er is een attentiezone geluid opgenomen langs provinciale wegen waarbinnen aandacht wordt gevraagd voor het oprichten van geluidgevoelige bebouwing.

In de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan is uitvoerig op de interim omgevingsverordening ingegaan met betrekking tot dit plangebied. Gelet hierop en gelet op het feit dat in de omgevingsverordening Noord-Brabant geen wijzigingen zijn doorgevoerd ten opzichte van de Interim Omgevingsverordening die relevant zijn voor dit plangebied, is de paragraaf 'interim omgevingsverordening' (paragraaf 3.3.3) gehandhaafd.

De Interim omgevingsverordening is vastgesteld door Provinciale Staten op 25 oktober 2019 en vervangt een aantal provinciale verordeningen:

• Provinciale milieuverordening.
• Verordenring natuurbescherming.
• Verordening ontgrondingen.
• Verordening ruimte.
• Verordening water.
• Verordening wegen.

Om straks klaar te zijn als de Omgevingswet in werking treedt, heeft de provincie eerst een Interim omgevingsverordening vastgesteld. Het is een ‘Interim’ omgevingsverordening om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de ‘definitieve’ omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet.

De Interim omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige wetgeving en moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen. Dat betekent dat nieuwe mogelijkheden uit de Omgevingswet nog niet zijn verwerkt. Er is wel zo veel als mogelijk aansluiting gezocht bij de Omgevingswet en de voorwaarden voor een omgevingsverordening (bijvoorbeeld bij de opbouw en de digitale vormgeving).Deze Interim omgevingsverordening voegt de bestaande regels over de fysieke leefomgeving zoveel mogelijk samen in één verordening en is beleidsneutraal. Alleen aanpassingen die nodig zijn vanwege de samenvoeging of vanwege al vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie, worden meegenomen.

In de Interim omgevingsverordening staan regels voor:

• Burgers en bedrijven: dit zijn zogenaamde rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten voorwaarden om zo’n activiteit te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding moet doen voordat je mag beginnen.
• Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren.

Samen met de stad heeft de gemeente Eindhoven een omgevingsvisie opgesteld. Met ons hebben meegedacht: inwoners, ondernemers, belangenorganisaties, GGD, Veiligheidsregio, Omgevingsdienst, woningcorporaties, projectontwikkelaars, investeerders en andere overheden (buurgemeentes, provincie, rijk). Op 16 juni 2020 is de omgevingsvisie vastgesteld door de gemeenteraad.

De omgevingsvisie is een integraal verbindende visie voor de fysieke leefomgeving die focus aanbrengt bij het inrichten van onze stad en stimuleert om samen te werken aan de stedelijke opgaven. De omgevingsvisie is gebaseerd op bestaand beleid. Het hebben van een omgevingsvisie is onder de nieuwe Omgevingswet verplicht. Omdat een omgevingsvisie allesomvattend is, willen we die lerende wijs ontwikkelen. Dat betekent concreet dat we, eerder dan wettelijk verplicht, met een omgevingsvisie komen. Maar dan wel een 'light-variant' (versie 1.0), die we één of twee jaar later gaan aanvullen en verfijnen.

Deze omgevingsvisie (versie 1.0) is gebaseerd op het bestaand beleid. Het document vervangt niet de bestaande beleidsdocumenten, maar is een aanvullend beleidsdocument. De interim structuurvisie blijft daarom nog steeds van kracht. Bij het opstellen van een omgevingsvisie versie 2.0 wordt de interim structuurvisie wel ingetrokken.

Brainportregio

De Brainportregio is een technologische topregio en één van de belangrijkste pijlers van de Nederlandse economie. De sleutel tot dit succes is samenwerking. Het is een regio van contrasten en dat maakt ons uniek: een hecht netwerk van steden, stedelijke buurgemeenten, dorpen en bewoond landelijk gebied. Je bent snel in de stad of juist in het groen, er is cultuur én natuur. We zijn sterk in high tech, design en innovaties en kennen een dynamische economie en een gastvrije bourgondische levensstijl. De strategie van de regio is gericht op het sterker maken van deze kwaliteiten door aan te haken op de eigen kracht en identiteit van de deelgebieden.

Ambitie

Als centrumstad vervult Eindhoven een cruciale rol bij de versterking van Brainport Eindhoven als economische wereldspeler op het gebied van kennisintensieve maakindustrie en design. Om internationaal concurrerend te blijven, streeft Eindhoven samen met de regio naar een excellent woon- en werkklimaat. Eindhoven zet daarom in op gezonde en duurzame verstedelijking met behoud van stedelijke en dorpse kwaliteiten en met bijzondere aandacht voor sociale cohesie en inclusie. Eindhoven is in staat om zich snel aan te passen aan de steeds veranderende vraag naar geschikte en betaalbare ruimte om te wonen, werken, verblijven en recreëren. Deze ambitie vertaalt zich naar vier deelambities. Eindhoven als:

• economische wereldspeler;
• gezonde en toekomstbestendige stad;
• een sociale, inclusieve en gastvrije stad en
• een authentieke stad met sterke gebieden.

Van ambitie naar stedelijke opgaven

Als we onze ambities leggen naast de huidige kwaliteiten en structuren van de stad en de actuele trends en ontwikkelingen, zien we een aantal stedelijke opgaven voor de stad. Brainport Eindhoven blijft groeien, mede door de sterke economische positie.

De ambities en groei vragen om ruimte voor nieuwe woningen, bedrijven en voorzieningen. Ruimte die we bieden door te verdichten in het gebied binnen

de Ring en door te verdichten nabij voorzieningen als HOV en winkelcentra. Met name binnen de Ring is voldoende ruimte om te verdichten, omdat er nog relatief weinig mensen wonen. Met de keuze voor verdichten binnen de Ring gaan we duurzaam om met de (groene) ruimte die de stad heeft. We behouden hiermee de kwaliteit van de groenstedelijke woonwijken, de landschapsparken en het buitengebied.

De keuze voor een compact stedelijke woonmilieu gaat gepaard met forse investeringen in o.a. bereikbaarheid, luchtkwaliteit, groen en voorzieningen.

Eindhoven wil een leefbare en een inclusieve stad zijn waar iedereen kan profiteren van het succes van de Brainport. Dat vraagt om keuzes ten aanzien van het woning- en voorzieningenaanbod. Het verschil tussen de ambitie en de huidige stand van zaken in Eindhoven leidt tot zes concrete stedelijke opgaven:

• Werken aan een gezonde groei van de stad
• Werken aan een aantrekkelijk en hoogstedelijk centrum
• Werken aan leefbare, sociale wijken met een sterke identiteit
• Werken aan een duurzame en concurrerende economie
• Werken aan de energietransitie van de stad
• Werken aan een goede stedelijke bereikbaarheid

Samen werken aan de stedelijke opgaven

Dit zijn de opgaven waar we als gemeente de komende jaren samen met onze partners aan werken. Wij werken zelf aan deze opgaven, maar stimuleren ook andere partijen in de stad om dit te doen. We bepalen samen met de stad en regio wat kansrijke initiatieven en locaties zijn. We geven prioriteit aan initiatieven die bijdragen aan meerdere stedelijke opgaven tegelijkertijd en kwaliteit toevoegen aan de stad. Hiernaast zetten we in op het beschermen en versterken van de stedelijke en groene hoofdstructuur van de stad. De gemeente organiseert het werken aan de stedelijke opgaven met thematische en gebiedsprogramma's en stimuleert onder andere via regels en uitgangspunten zoals opgenomen in de omgevingsvisie dat ook andere initiatiefnemers bijdragen aan het realiseren van de opgaven.

Plangebied

Deze ontwikkeling voorziet in de toevoeging van 52 woningen door op een aantal portiekflats een bouwlaag toe te voegen. De woningen behoren tot de portefeuille van initiatiefnemer. Zodoende wordt een bijdrage geleverd aan de vraag aan sociale huisvesting. Het plan komt tegemoet aan de behoefte van diverse doelgroepen en zorgt daarmee tevens voor differentiëring van de samenstelling in de wijk. Daarnaast houdt de ontwikkeling rekening met parkeergelegenheid, water, groen en duurzaamheid. Hiermee geeft het invulling aan de ambities in de Omgevingsvisie. Verderop in deze toelichting wordt verder op deze thema's ingegaan.

In december 2009 is de Interimstructuurvisie 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. Met de Interimstructuurvisie 2009 geeft de gemeenteraad invulling aan de ambitie om Eindhoven door te ontwikkelen in zijn kwalitatief hoogwaardige combinatie van wonen, werken en groen. De nadruk ligt daarbij ook op leefbaarheid en bereikbaarheid. Als kerngemeente van Brainport Zuidoost Brabant stuurt Eindhoven aan op het bieden van ruimte aan een krachtige ontwikkeling van deze economische kernzone, een hoge kwaliteit van de leefomgeving en aandacht voor sociale betrokkenheid en ondernemend burgerschap tot op buurtniveau. Op deze wijze geeft de raad invulling aan het begrip duurzame ruimtelijke kwaliteit.

De Hoogbouwvisie is een notitie waarin het hoogbouwbeleid voor Eindhoven is vastgelegd. Het doel van de notitie is het vormen van een afwegingskader voor nieuwe hoogbouwprojecten. Het hoogbouwbeleid levert een bijdrage aan de doelstellingen van het raadsprogramma Ruimtelijke Kwaliteit. Het beleid is bindend voor besluitvorming en visieontwikkeling, maar heeft geen juridische status (dat ligt vast in bestemmingsplannen). Het is allereerst een toetsingskader waarmee de wenselijkheid van hoogbouw kan worden bepaald.

Hoogbouw is een vorm van intensief ruimtegebruik en levert een belangrijke bijdrage aan de manier hoe de stad omgaat met de verstedelijkingsdruk. Eindhoven wil het beste van twee werelden zijn. Aan de ene kant is Eindhoven een dynamische stad, die prikkelt en stimuleert, en aan de andere kant is Eindhoven ook een stad waar het goed en rustig wonen is, met volop groenvoorzieningen. Het is dus zaak dat gebieden in de stad zich sterk van elkaar onderscheiden om daarmee die diversiteit te waarborgen. Vanuit die visie bezien moeten duidelijke keuzes worden gemaakt over de gebieden waar hoogbouw wel of niet wordt toegestaan. Dit is sterk afhankelijk van externe factoren, de bereikbaarheid per auto en openbaar vervoer speelt daarin een bepalende rol. Een belangrijke functie wordt toegedicht aan de Hoogwaardig Openbaar Vervoerlijnen (HOV-lijnen).

In de Hoogbouwnota wordt onderscheid gemaakt tussen:

• Hoogbouw in de S-categorie (buurtaccenten tot vijf lagen hoog).
• De M-categorie (structuurdragende hoogbouw tot 45 meter).
• De L-categorie (stedelijke oriëntatiepunten tot ongeveer 75 meter).
• De XL-categorie (regionale landmarks, torengebouwen zichtbaar van buiten de stad tot
• 105 meter).
• De XXL-categorie (gebouwen hoger dan 105 meter).

In de Hoogbouwnota is aangegeven dat in het centrumgebied, en met name in het stationsgebied, mogelijkheden zijn voor verdere intensivering. In het centrum staan reeds veel hoge torengebouwen. Het gebied wordt daarnaast met de doorontwikkeling van de HOV-lijnen steeds beter bereikbaar. Hoge gebouwen versterken de stedelijkheid van het centrum en kondigen het centrum van de stad in de wijde omgeving aan. De Binnenring vormt daarbij het 'parelsnoer' voor hoogbouw in de binnenstad, waarbij continu aansluiting wordt gezocht bij de bestaande omliggende hoogtes. Het stationsgebied leent zich, door de bijzondere ligging in de radiaalconcentrische structuur van de stad en de ruimtelijke kwaliteiten van het gebied, voor superhoogbouw (XXL-categorie).

Plangebied

Het plangebied ligt volgens de Hoogbouwnota in een 'ontspannen laagbouwmilieu' aan 'de ring'. Binnen de laagbouwgebieden zijn buurtaccenten tot vijf bouwlagen (S-categorie) mogelijk. De ring is niet direct een aanleiding voor hoogbouw, maar vormt wel een afspiegeling van de stad en dus ook van bestaande hoogtes van de stadsdelen en de radialen.

Het planvoornemen voorziet in de optopping van reeds bestaande hoogbouw (in de S-categorie) van 4 naar 5 bouwlagen. Het gaat nog steeds om hoogbouw in de S-categorie, wat volgens de hoogbouwnota past binnen de direct omgeving van het plangebied. Het planvoornemen sluit dan ook aan op de hoogbouwvisie.

Het bestemmingsplan maakt de bouw van maximaal 52 woningen extra mogelijk. Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft de gemeente Eindhoven. Samen met de acht omringende gemeenten (Best, Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen. Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre) vormt Eindhoven het Stedelijk Gebied Eindhoven. In dit verband werken de gemeenten samen aan regionale opgaven op het gebied van wonen. Het SGE is een subregio van de Metropoolregio Eindhoven, die in totaal 21 gemeenten omvat.

Afsprakenkader wonen SGE 2022

Het afsprakenkader geeft aan hoe de negen SGE gemeenten omgaan met de afstemming van woningbouwplannen. Het biedt kwantitatieve en kwalitatieve kaders voor de komende jaren. Onze gezamenlijke opgave is om veel en snel nieuwe woningen te bouwen en deze groei in goede banen te leiden vanuit een scherp kwaliteitsbesef. We maken dus in het Stedelijk Gebied Eindhoven een schaalsprong in de woningbouwopgave. Met dit afsprakenkader waarborgen we daarbij de kwaliteit, betaalbaarheid, innovatie, diversiteit en duurzaamheid. En behouden we onze specifieke woon- en leefkwaliteit in deze regio, de unieke schakering van woonmilieus variërend van hoogstedelijk tot landelijk, tussen prachtige natuurlijke en recreatieve groen-blauwe landschappen oftewel onze 'City of Villages'

We richten ons bij de woningbouwopgave op inbreiding en transformatie. Dit is in lijn met het Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport (MIRT). Uit de inventarisatie van plancapaciteit en woningbehoefte blijkt dat er, op de eerder afgesproken negen majeure locaties en de twee recent aangewezen locaties De Kemmer (Oirschot) en Castiliëlaan (Eindhoven) na, geen noodzaak is voor en geen behoefte is aan nieuwe grootschalige uitbreidingslocaties.

Voor nieuwe uitbreidingslocaties geldt daarom nog steeds het uitgangspunt: 'Nee, tenzij…'. Uitbreiden kan alleen onder de volgende voorwaarden:

• Er is sprake van een ontwikkeling die qua aard en schaal past op de locatie;
• De ontwikkeling zorgt voor een duurzame afronding van het stedelijk gebied;
• Hierbij is kwalitatieve landschappelijke aansluiting/ inpassing leidend.

Daarnaast:

• Monitoren we de woningmarkt voortdurend.
• Als veranderende prognoses erop wijzen dat wel grootschalige uitbreidingslocaties nodig zijn om te voorzien in de regionale kwalitatieve of kwantitatieve woningbehoefte (Laddertoets), zal herijking van dit afsprakenkader nodig zijn.
• Toetsen we woningbouwplannen aan de 7 Brainport Principes om de kwaliteit hoog te houden. Dit zijn: 1. Koesteren van Identiteit; 2. Ruimte voor Innovatie; 3. Invloed voor bewoners; 4. Vraaggericht ontwikkelen; 5. Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus: de wauw-factor; 6. Benutting regionaal schaalniveau; 7. Gezonde verstedelijking.
• Laten we ons inspireren door de SGE-woningmarkt aquarel: De aquarel (voorheen 'kwadrantenbenadering') inspireert ons om met woningbouwprojecten aan te sluiten bij het karakter en de unieke kwaliteiten van het gebied. Zo creëren we diversiteit en kwalitatieve samenhang in woonmilieus in plaats van eenheidsworst.

Woondeal 2023

Op 9 maart 2023 is de Woondeal Zuidoost- Brabant getekend. Rijk, Provincie, MRE gemeenten en woningcorporaties starten hiermee een langjarige samenwerking om de woningbouwproductie in onze regio te vergroten. De regio Zuidoost-Brabant staat voor de opgave om minimaal 45.000 woningen toe te voegen in de periode 2022 t/m 2030. Een gigantische opgave waar Rijk, Provincie Noord-Brabant, regiogemeenten en corporaties zich gezamenlijk voor gaan inzetten. In de Woondeal maken we afspraken over ieders rol en bijdrage aan deze opgave. De gemeente Eindhoven staat in de periode van 2022 t/m 2030 voor 19.885 woningen aan de lat.

Om aan te sluiten bij de grote behoefte aan betaalbare woningen streven we ernaar dat twee derde van de nieuwe woningen betaalbaar zijn: op landelijk, provinciaal en regionaal niveau. Regionaal spreken we af dat nieuwe projecten (gemiddeld) uit minimaal 30% sociale huur, minimaal 16% middenhuur en minimaal 20% betaalbare koopwoningen bestaan. Het minimum van 30% sociale huur en totaal tweederde betaalbaar in de nieuwbouwopgave geldt voor elke gemeente. Het lokale woonprogramma van gemeente Eindhoven voldoet aan deze voorwaarde en blijft daarmee leidend.

Met de woondeals nemen we samen de regie op de volkshuisvesting

Visie op wonen stedelijk gebied Eindhoven 2019

In de Visie op wonen stedelijk gebied Eindhoven uit april 2019 geven de SGE-gemeenten een kwalitatieve invulling aan het Afsprakenkader 2017. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van twee conceptuele handvatten: de kwadrantenbenadering en de uitgewerkte Brainport Principes. De kwadrantenbenadering bevordert de diversiteit bij nieuwe woningbouwprojecten door in te zetten op de eigenheid en kwaliteiten van alle afzonderlijke plekken binnen het SGE. De Brainport Principes zijn algemene kwaliteitscriteria waaraan ieder woningbouwproject wordt getoetst. Zo houden de regiogemeenten zichzelf scherp in het maken van unieke woongebieden die van toegevoegde waarde zijn op het bestaande palet in de regio.

Regionaal woningbehoefteonderzoek 2021

In 2020 hebben de gemeenten in het SGE gezamenlijk opdracht gegeven aan Stec Groep voor de uitvoering van een regionaal woningbehoefteonderzoek voor de periode tot 2040.

Kwantitatieve opgave

In het in mei 2021 gereedgekomen Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven wordt onderbouwd dat het aantal huishoudens in het SGE tot 2040 naar verwachting met circa 48.700 zal toenemen. Daarnaast is er een opgave om het huidige woningtekort in te lopen. De totale woningbouwopgave voor het SGE komt daarmee uit op 53.900 woningen tot 2040.

In de gemeente Eindhoven zouden volgens dit onderzoek tot 2040 ongeveer 35.280 extra woningen moeten worden gerealiseerd. De behoefte aan extra woningen is vooral fors in de periode 2020-2025. In de eerst komende 5 jaar is er regionaal een uitbreidingsbehoefte van circa 16.400 woningen, circa 30% van de woningbehoefte tot 2040. In de MIRT-afspraken met het Rijk is vastgelegd dat de gemeenten in het SGE tot 2040 de bouw van 62.000 woningen faciliteren.

Kwalitatieve opgave

Het Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven geeft ook inzicht in de (ontwikkeling van) de kwalitatieve woningbehoefte. De verwachte groei van het aantal huishoudens is volgens dit onderzoek terug te zien in alle leeftijdsgroepen, maar vooral onder 65-plussers. Waar gezinnen nu nog het merendeel van alle huishoudens in het SGE vormen, bestaat in 2040 het grootste gedeelte van de huishoudens uit alleenstaanden en stellen van 65 jaar of ouder.

Afhankelijk van de mate van doorstroming in de woningmarkt gaat 41% tot 55% van de regionale woningvraag tot 2040 uit naar een appartement. De vraag naar appartementen is op lange termijn structureel hoog. Het overige deel van de vraag gaat uit naar grondgebonden woningen. Vooral in de eerst komende jaren is de vraag naar grondgebonden woningen groot. Op lange termijn neemt deze opgave naar verwachting wel af. Een opvallende bevinding van het onderzoek is dat woningzoekenden tot 35 jaar de voorkeur geven aan een (betaalbare) grondgebonden koopwoning, maar in de praktijk vaker (dan gewenst) verhuizen naar een huurappartement. Dit zien we zowel in de sociale als in de vrije huursector. Voor stedelijke doelgroepen geldt dit tot en met de hoge inkomens, voor suburbane en landelijke doelgroepen primair voor de middeninkomens.

De woningbehoefte in Eindhoven is voornamelijk stedelijk georiënteerd. Het overgrote deel van de woningbehoefte gaat uit naar een grondgebonden woning in een stedelijk woonmilieu buiten het centrum. Opvallend is dat een klein deel van de behoefte aan grondgebonden koopwoningen in een centrum stedelijk milieu landt. Deze vraag kan worden opgevangen door het realiseren van een meer hybride woonvorm, zoals gezinsappartementen in het centrum van Eindhoven.

Specifieke doelgroepen

De toename van het aantal 65-plus huishoudens zorgt ook voor een groeiende behoefte aan woningen die geschikt zijn voor zelfstandig wonen met ondersteuning en zorg aan huis. In de periode tot 2040 wordt een sterke toename verwacht van het aantal inwoners met een indicatie voor langdurige zorg. Door het extramuraliseringbeleid van de rijksoverheid zal het aanbod van intramurale verzorgingsplaatsen naar verwachting niet evenredig meegroeien.

Een specifieke woningvraag is verder te verwachten van studenten. In de gemeente Eindhoven wordt tot het collegejaar 2027-2028 een groei van 120 tot 660 uitwonende studenten verwacht. In de gemeente Helmond blijft het aantal uitwonende studenten tot het collegejaar 2027-2028 naar verwachting stabiel. Voor de andere gemeenten in het SGE is geen informatie beschikbaar over de woningbehoefte van studenten.

De vraag van kennismigranten (expats) maakt onderdeel uit van de totale woningvraag in het SGE. Deze groep woningzoekenden richt zich met name op de gemeente Eindhoven. Volgens onderzoek van het PON zijn in het Stedelijk Gebied Eindhoven daarnaast bijna 20.500 arbeidsmigranten werkzaam, die veelal productiewerk verrichten.

In november 2020 stelden de SGE-gemeenten het Afsprakenkader Huisvesting Arbeidsmigranten Stedelijk Gebied Eindhoven vast. De regionale ambitie is om in de periode 2021 tot en met 2024 circa 4.000 humane huisvestingsplaatsen voor arbeidsmigranten te realiseren. Er zijn geen afspraken over specifieke aantallen per gemeente, maar iedere gemeente heeft passend bij de aard en omvang een eigen verantwoordelijkheid. In het afsprakenkader wordt onderscheid gemaakt tussen twee typen huisvesting: tijdelijke huisvesting (korter dan 2 tot 3 jaar) en permanente huisvesting (arbeidsmigranten die zich definitief vestigen in Nederland). Hierbij is bekend (op basis van ervaring) dat zo'n 80% van de arbeidsmigranten in de regio er op tijdelijke basis is en zo'n 20% zich definitief vestigt. De woningbehoefte van arbeidsmigranten die zich definitief in het SGE willen vestigen, maakt onderdeel uit van de totale regionale woningbehoefte.

Plangebied

Deze ontwikkeling voorziet in de realisatie van 52 woningen. Dit past binnen de kwantitatieve prognose voor Eindhoven. Bovendien is de locatie gelegen binnen het 'bestaand stedelijk gebied' zoals aangegeven in de provinciale Interim omgevingsverordening Noord- Brabant.Daarmee past het binnen de regionale afspraken voor woningbouwontwikkelingen. Deze conclusie is voor dit plan bevestigd in paragraaf 3.2.2, waarin het Afsprakenkader Wonen, de Woondeal, de Visie op Wonen en het Regionaal woningbehoefteonderzoek inhoudelijk zijn behandeld.

Woonvisie 2015

Op 15 december 2015 heeft de gemeenteraad van Eindhoven de Woonvisie 2015 vastgesteld. De woonvisie geeft inzicht in de gemeentelijke ambities op het gebied van bouwen en wonen en steunt op drie pijlers: Eindhoven als ambitieuze stad, als solidaire stad en als innovatieve stad.

Ambitieuze stad

Eindhoven groeit en wil verder verstedelijken, in het bijzonder in het gebied binnen de Rondweg (Ring). Tot 2030 wil de gemeente minstens twee derde van de extra woningcapaciteit binnen dit gebied realiseren. Hierbij wordt gestreefd naar een gemengde en gevarieerde woonomgeving waar mensen wonen, werken en elkaar ontmoeten. En die tegelijkertijd ook groen en gemoedelijk blijft.

Solidaire stad

De gemeente wil dat Eindhoven een inclusieve en solidaire samenleving is. De meeste inwoners kunnen hierin zelf hun plek vinden. Minder zelfredzame inwoners worden hierbij ondersteund. Door de vergrijzing en de decentralisatie van de langdurige zorg, neemt de vraag naar passende huisvesting voor ouderen en bijzondere doelgroepen toe. Het is belangrijk dat er voor al deze mensen een plek blijft op de woningmarkt. Concentratie van bijzondere doelgroepen in bepaalde wijken is ongewenst.

Innovatieve stad

De gemeente Eindhoven daagt ontwikkelaars van nieuwe woningen uit om klantgeoriënteerd, sneller, goedkoper en duurzamer te produceren. Ook in de aanpak van de bestaande woningvoorraad en in de transformatie van kantoren en zorgvastgoed is er een grote behoefte aan vernieuwing en aan creatieve, betaalbare oplossingen. Voor inwoners die behoefte hebben aan tijdelijke woonruimte, die snel beschikbaar en financieel bereikbaar is, worden in Eindhoven flexwoningen ontwikkeld. Dit biedt tevens kansen voor transformatie van leegstaand vastgoed. Verder wil de gemeente Eindhoven dat inwoners zoveel mogelijk invloed hebben op hun eigen woning en woonomgeving, bijvoorbeeld door (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Daarnaast wil de gemeente dat zelf bouwen niet alleen bereikbaar is voor huishoudens met een hoger inkomen.

Woonprogramma Eindhoven 2021-2025

Vanwege de hoge dynamiek op de woningmarkt heeft de gemeenteraad op 15 december 2020 het Woonprogramma 2021-2025 vastgesteld. Het Woonprogramma sluit aan bij eerder vastgesteld beleid voor wonen en de fysieke leefomgeving. De ambities uit de Woonvisie 2015 blijven cruciaal voor de ontwikkeling van de stad, maar komen door de snelle prijsstijgingen in de afgelopen jaren in een ander daglicht te staan. Met het oog daarop kiest de gemeente voor een accentverschuiving richting de volgende ambities:

1. forse groei van de woningvoorraad (binnen én buiten de ring) om de grote groei van woningen te kunnen opvangen;
2. een evenwichtig woningaanbod, zodat alle inwoners een betaalbare woning kunnen vinden;
3. voldoende geschikte woningen voor kwetsbare inwoners.

Eindhoven streeft ernaar om jaarlijks minimaal 3.000 extra woningen aan de voorraad toe te voegen. Voor de stad als geheel is voor de periode 2024-2025 de onderstaande differentiatie leidend:

Deze percentages hoeven niet bij elk woningbouwproject gerealiseerd te worden. De exacte invulling op projectniveau is onder meer afhankelijk van het (beoogde) woonmilieu en de bestaande woningvoorraad in het betreffende gebied.

Op 24 mei 2022 heeft de gemeenteraad het paraplubestemmingsplan 'parkeren, kamerverhuur en woningsplitsing 2021' vastgesteld. Tot het moment van inwerkingtreding van dit paraplubestemmingsplan, werd via de huisvestingsverordening voorkomen dat woningen zonder vergunning werden gesplitst, omgezet, onttrokken en samengevoegd. Hoewel kamerverhuur en woningsplitsing verschillend zijn en andere toetsingskaders kennen, hebben beiden wel een zelfde soort ruimtelijk effect op de omgeving en is het wenselijk om deze initiatieven soortgelijk te reguleren in bestemmingsplannen. Door de regeling in het paraplubestemmingsplan wordt kamerverhuur en woningsplitsing voortaan via één vergunning (omgevingsvergunning) geregeld. Deze regeling moet in opvolgende bestemmingsplannen zoals het onderhavige worden overgenomen om geldend te blijven voor het betreffende plangebied. Om die reden is de regeling uit dit paraplubestemmingsplan in dit bestemmingsplan overgenomen.

Wettelijk en beleidsmatig karakter

Nationaal beleid

Het Verdrag van Valletta (Malta) verplicht de Europese overheden tot het beschermen van archeologisch erfgoed. Hierbij wordt als uitgangspunt gehanteerd dat archeologische waarden in situ bewaard moeten blijven. Dat wil zeggen, dat er naar gestreefd moet worden om de waarden op de locatie te behouden. Als dit niet mogelijk blijkt, bijvoorbeeld wanneer andere belangen zwaarder wegen, dan moeten de waarden worden opgegraven en daarmee ex situ worden behouden. Het Verdrag van Valletta is doorvertaald in de Monumentenwet 1988, zoals deze gewijzigd is in september 2007. Sinds deze wijziging van september 2007 is de gemeente het bevoegd gezag op het gebied van archeologie en cultuurhistorie. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. De uitgangspunten uit het Verdrag van Valletta (Malta) blijven in de Erfgoedwet de basis van de omgang met archeologie. Gemeenten houden een belangrijke rol in het archeologische stelsel. In bestemmingsplannen en het toekomstig omgevingsplan houden ze rekening met (te verwachten) archeologische waarden door het stellen van regels. Dit wordt samen met de andere onderdelen rond de omgang met archeologie in de fysieke leefomgeving overgeheveld naar de toekomstige Omgevingswet.

Gemeentelijk beleid

De gemeente Eindhoven beschikt, als invulling van haar verantwoordelijkheid volgens de Erfgoedwet, over een eigen Archeologische verwachtingen- en waardenkaart. Met deze kaart wil de gemeente het ondergronds cultureel erfgoed van Eindhoven behouden door behoedzame ontwikkeling en beheer.

De geactualiseerde Archeologische verwachtingen- en waardenkaart (vastgesteld op 21 juni 2022) wordt beschouwd als een bureauonderzoek op gemeentelijk schaalniveau en geldt vanaf het moment van vaststelling als onderlegger voor nieuwe bestemmingsplannen en – na inwerkingtreding van de Omgevingswet – het omgevingsplan.

Op de archeologische verwachtingen- en waardenkaart zijn de archeologische waarden en verwachtingen binnen de gemeentegrenzen aangegeven door middel van categorieën (de categorieën 1 tot en met 8). Ter bescherming van de archeologische waarden worden deze (met uitzondering van categorie 8) op de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen als dubbelbestemming Waarde – Archeologie. Hieraan zijn per categorie regels gekoppeld. Deze regels geven aan wanneer archeologisch onderzoek verplicht is. (Bouw)werkzaamheden die binnen de in de regels vermelde oppervlakten én diepte vallen worden vrijgesteld van archeologisch onderzoek. Hierdoor kunnen bij ruimtelijke ordeningsprocedures sneller beslissingen worden genomen en kan de archeologie in een vroeg stadium in het proces worden meegenomen.

Figuur 3.10: Uitsnede archeologische verwachtingenkaart gemeente Eindhoven. Het plangebied is groen omlijnd.

Plangebied

Volgens de Archeologische Waardenkaart ligt het zuidelijke deel van het plangebied deels binnen een gebied met een hoge archeologische verwachting. Het gaat deels om categorie 4 (historische kern) en deels om categorie 5. Categorie 5 is ook aan de westzijde van het noordelijke deel van het plangebied aanwezig. Het overige deel van beide plangebieden ligt binnen een gebied met een middelhoge archeologische verwachting (categorie 6).

Bij het optoppen van de woongebouwen zelf vinden geen bodemroerende activiteiten plaats, aangezien de woningen worden toegevoegd bovenop de bestaande bouwmassa. Voor de benodigde waterbergingsopgave wordt echter gedacht aan het toepassen van een waterbergend pakket (50 tot 80 cm-mv) onder halfverharding met een omvang van 19,3 m² per portiek (met uitzondering van de meest westelijke portiek per rij portiekflats). In navolgende tabel is aan de hand van de eveneens navolgende afbeelding aangegeven wat de consequenties zijn voor bodemroering binnen het plangebied. Daaruit blijkt dat binnen geen van de gebieden met archeologische verwachtingswaarde de vrijstellingsondergrens voor archeologische onderzoek bij bodemingrepen wordt overschreden. Dat betekent dat geen archeologisch onderzoek nodig is voor de aanleg van de waterbergingsvoorzieningen.

Figuur 3.11: Uitsnede archeologische verwachtingenkaart gemeente Eindhoven, met gele sterren zijn de locaties van de waterbergingsvoorzieningen aangeduid. Het plangebied is groen omlijnd.

Om mogelijk in de bodem te verwachten archeologische waarden ook voor de toekomst te beschermen, is in dit bestemmingsplan met drie verschillende archeologische dubbelbestemmingen, gekoppeld aan de categorie archeologische verwachtingswaarde, een beschermingsregime opgenomen. Bij bodemingrepen die over een gestaffelde oppervlakte een bepaalde diepte overschrijden is vooraf archeologisch onderzoek nodig voordat een vergunning voor de bodemingreep kan worden verleend. Tot slot geldt ten aanzien van archeologie een meldingsplicht voor archeologische toevalsvondsten.

Meldingsplicht toevalsvondsten

De wettelijke meldingsplicht voor archeologische toevalsvondsten geldt altijd (art. 5.10 Erfgoedwet 2016). Mochten tijdens grondwerkzaamheden (vermoedelijke) archeologische resten (vondsten, muurwerk, grondsporen et cetera) worden aangetroffen, dan dienen deze direct gemeld te worden aan de Minister van OCW en bij de (afdeling Omgevingskwaliteit) gemeente Eindhoven. Vervolgens zal bepaald worden of, en zo ja welke, aanvullende maatregelen getroffen dienen te worden.

Op 29 november 2022 is de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven geactualiseerd. De kaart dient als beleidskader om bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad rekening te kunnen houden met de cultuurhistorie van Eindhoven. De kaart geeft, naast rijks- en gemeentelijke monumenten een overzicht van de historische structuur van wegen en waterlopen, historisch waardevolle stedenbouwkundige en landschappelijke- en groenstructuren, beschermde stads- en dorpsgezichten en monumentale bomen. Bij de samenstelling van de kaart is onder andere gebruik gemaakt van de gegevens van de provinciale cultuurhistorische waardenkaart.

Figuur 3.12: Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart gemeente Eindhoven. Het plangebied is blauw omlijnd.

Volgens de Cultuurhistorische waardenkaart heeft het plangebied geen cultuurhistorische waarde. Wel is de zone rondom de Boutenslaan ten zuiden van het plangebied op de Cultuurhistorische waardenkaart aangeduid als 'aan de weg gerelateerde bebouwing'. De Ring (Insulindelaan) is ter plaatse namelijk opgenomen als 'historische wegenstructuur na 1900'. De Gestelsestraat ten westen van het plangebied is als 'historische wegenstructuur na 1900' aangewezen. Het Dommelplantsoen ten oosten van het plangebied is aangewezen als 'Historisch landschap' en is deels onderdeel van het 'Beschermd stadsgezicht'. De beken Dommel en Tongelreep die binnen het Dommelplantsoen liggen zijn aangeduid als 'Historische waterloop'.

Beeldbepalende panden

In het geldende bestemmingsplan zijn de Grijpmaflats aangeduid als 'karakteristiek'. Deze aanduiding is aan de panden toegekend, omdat het beeldbepalende panden zijn die van waarde zijn vanwege hun verschijningsvorm/architectuur en hun stedenbouwkundige kenmerken. Bovendien betreft het nog 'gave' panden: ze kenmerken zich door de oorspronkelijke architectuur en detailleringen en daarmee is de historie nog goed afleesbaar. Dit blijkt uit aanvullend onderzoek naar woningbouwcomplexen uit de wederopbouw in Eindhoven (2016), scholen uit de wederopbouwperiode (2019) en religieus erfgoed in Eindhoven (2011):

Willem Klooslaan 1-101, Busken Huetstraat 1-59:

Complex van vijf identieke woningbouwblokken met een plint van garages en bergingen en drie woonlagen onder plat dak, geschakeld op een getrapte footprint (zaagtandmotief). Op de hoek Willem Klooslaan / Hendrik Consciencestraat staat een ketelhuis met reeks garageboxen. Opvallend is het siermetselwerk in de borstweringen tussen de grote vensters. De balkons, de vensters en de puien van de trappenhuizen zijn vernieuwd. De gebouwen zijn gesitueerd aan de rand van het Dommelplantsoen, waarbij de open groene verkaveling zorgt voor een verweving tussen wijk en park.

Voor een uitgebreide toelichting op de waarden wordt verwezen naar de complexomschrijving Boutenslaan-West in Bijlage 1 bij deze toelichting.

Beoordeling plan

Gelet op de voorgenomen ingrepen doet het plan geen afbreuk aan de (stedenbouwkundige) structuur van het plangebied en de directe omgeving. Het plan heeft dan ook geen gevolgen voor de omliggende cultuurhistorisch waarden zoals aangeduid op de cultuurhistorische waardenkaart. Wel heeft het toevoegen van een bouwlaag aan de bouwmassa's gevolgen voor de beeldkwaliteit van deze beeldbepalende panden.

De vormgeving van het bouwplan heeft plaatsgevonden in overleg met gemeente
Eindhoven (Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK)). De bestaande hoogte van de
etageportiekwoningen in het geldende bestemmingsplan is beschermd, omdat de
bestaande hoogte een kwaliteit is van deze woningen. Een optopping met een bouwlaag is
voorstelbaar, mits terughoudend, terugliggend en niet zo opvallend vormgegeven. In het
voorgenomen bouwplan is rekening hiermee rekening gehouden. De extra bouwlaag is qua
vormgeving en vanwege de 'setback' zelfstandig te onderscheiden van de oorspronkelijke
bouwmassa. Daarmee doet het geen afbreuk aan de architectonische kwaliteit van de
bestaande bebouwing.

De mobiliteitsvisie 'Eindhoven op Weg' is in 2013 door de gemeenteraad vastgesteld en recent geactualiseerd (Actualisatie Eindhoven op weg 2022). Hierin is het verkeersbeleid voor de komende decennia (planhorizon 2040) vastgelegd. Deze visie vormt het bestuurlijke beleidskader voor alle verkeers- en mobiliteitsopgaven. In de volgende paragrafen zijn de essentiële elementen voor het plangebied beschreven.

De wegencategorisering is in Eindhoven op Weg geactualiseerd. Er is een nieuwe tussencategorie opgenomen ten opzichte van de vorige wegencategorisering: de zogenaamde 'wijk- en buurtontsluitingsweg'.

Figuur 3.13: Uitsnede kaart 'Eindhoven op weg', Regio en Randweg / Automobilist (plangebied rood omcirkeld).

De wegen rondom het plangebied (Willem Klooslaan, Hendrik Consciencestraat, Jacob van Maerlantlaan en Busken Huetstraat) zijn allen gecategoriseerd als erftoegangsweg. De Gestelsestraat ten westen van het plangebied is een wijk- en buurtontsluitingsweg. Op al deze wegen geldt een snelheidsregime van 30 km/uur. De Gestelsestraat maakt daarnaast deel uit van enkele busroutes en primaire dan wel secondaire routes voor hulpdiensten, wat gevolgen heeft voor de inrichting van het deze weg.

De Ring (Boutenslaan) ten zuiden van het plangebied is aangewezen als een gebiedsontsluitingsweg. Hier wordt het verkeer gebundeld en ter hoogte van het plangebied is sprake van een snelheidsregime van 70 km/uur, behalve ter hoogte van de kruising met de Gestelsestraat waar een maximumsnelheid van 50 km/uur geldt.

De gemeente Eindhoven wil het gebruik van de fiets stimuleren. In de mobiliteitsvisie 'Eindhoven op Weg' is een fietsnetwerk opgenomen dat bestaat drie soorten fietsroutes. In volgorde van belangrijkheid; snelfietsroutes, primaire fietsroutes en secundaire fietsroutes. Deze fietsroutes zijn weergegeven in onderstaande afbeelding.

Figuur 3.14: Uitsnede kaart 'Eindhoven op weg', Regio en Randweg / Fietser (plangebied met gele ster aangeduid).

De bereikbaarheid van het plangebied per fiets is goed. Direct ten oosten van het projectgebied loopt de snelfietsroute Jacob van Maerlantlaan / Van Meursstraat (Slowlane). De Gestelsestraat ten westen van het plangebied is onderdeel van de snelfietsroute Veldhoven-Nuenen. De snelfietsroutes in Eindhoven zijn van het hoogste kwaliteitsniveau. Op een snelfietsroute moet een fietser in principe non-stop, comfortabel en veilig kunnen fietsen. Het zijn brede, vrijliggende asfaltfietspaden met goede verlichting en in principe voorrang op kruisend verkeer.

De Ring is aangewezen als primaire fietsroute gelegen. De primaire fietsroutes zijn ook van een hoog kwaliteitsniveau. De kenmerken komen overeen met die van snelfietsroutes, maar het ambitieniveau om deze kenmerken te realiseren is iets lager. Ter hoogte van het plangebied is zodoende geen vrijliggend fietspad aanwezig, maar maakt de primaire fietsroute gebruik van het bestaande wegennet (Jacob van Maerlantlaan / Busken Huetstraat).

Tot slot is de Helmerslaan ten noorden van het plangebied aangewezen als een secundaire fietsroute. Secundaire fietsroutes hebben geen specifieke inrichtingseisen, maar worden wel gekenmerkt door een of andere vorm van fietsvoorzieningen. Dat kunnen vrijliggende of aanliggende fietspaden zijn, maar ook fietsstroken of fietssuggestiestroken.

Eindhoven op Weg gaat uit van twee netwerken voor het openbaar vervoer: een Hoogwaardig Openbaar Vervoer netwerk (HOV-netwerk) en een netwerk van ontsluitende buslijnen. Het plangebied is niet gelegen aan of in de directe nabijheid van een HOV-netwerk, OV-doorstroomas, station of P+R. Wel maakt de Gestelsestraat deel uit van het netwerk van ontsluitende buslijnen. De dichtstbijzijnde bushalte bevindt zich op loopafstand (150 tot 350 meter) van het plangebied.

Figuur 3.15: Uitsnede kaart 'Eindhoven op weg', Regio en Randweg / (H)OV reiziger (plangebied met gele ster aangeduid).

De ruimte in de stad is beperkt en kostbaar. De gemeente moet dan ook de schaarse ruimte efficiënt gebruiken. Daarom worden bij een plan eisen aan het aantal te realiseren parkeerplaatsen gesteld. Bij besluit van 17 mei 2016 heeft het college van burgemeester en wethouders de Nota Parkeernormen 2016 vastgesteld. Hierin zijn normen vastgelegd voor parkeren. Deze nota is inmiddels geactualiseerd door de Actualisatie Nota Parkeernormen 2019.

De Actualisatie Nota Parkeernormen 2019 is vanaf 4 oktober 2019 van kracht en past in de ontwikkeling naar een groenere, bereikbare en duurzame stad. We hebben te maken met een grote verdichtingsopgave in Eindhoven en tegelijk moeten we het centrum van Eindhoven goed bereikbaar houden. Er is straks minder plaats voor autoverkeer en parkeren in en om het autoluwe centrum. Daarom streven we nu naar het aanleggen van zo min mogelijk nieuwe parkeerplaatsen en we zetten zoveel mogelijk in op duurzame alternatieve vervoerswijzen: lopen, fietsen en openbaar vervoer.

Voor het bepalen van de parkeerbehoefte (auto en fiets) en verkeersgeneratie is van belang dat de locatie volgens de actuele nota parkeernormen gelegen is binnen het gebiedstype 'Schil'. Volgens de 'Kerncijfers wijken en buurten 2022' (CBS Statline) zijn de wijk en buurt waarbinnen het plangebied ligt aan te merken als 'zeer sterk stedelijk'.

Verkeersgeneratie en -afwikkeling

In de huidige situatie zijn 81 niet-grondgebonden huurwoningen (55 tot 120 m²) aanwezig. Deze woningen zijn gelijk te stellen met de categorie 'Huur, appartement, midden/goedkoop (incl. sociale huur)' uit publicatie 381 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' van Kennisplatform CROW. Zodoende geldt voor deze locatie een gemiddeld kencijfer van 2,2 motorvoertuigbewegingen per etmaal (mvt/etmaal) per woning. De bestaande woningen genereren dan ook in totaal 178,2 mvt/etmaal. In de beoogde situatie komen er 52 woningen bij, die tot dezelfde categorie behoren. De extra woningen genereren in totaal 114,4 mvt/etmaal. De totale verkeersgeneratie komt daarmee uit op 292,6 mvt/etmaal.

Het bouwplan heeft geen gevolgen voor de stedenbouwkundige- of verkeersstructuur. De verkeersafwikkeling vindt in de toekomstige situatie op dezelfde wijze plaats als in de huidige situatie. Dat wil zeggen dat de vier noordelijke bouwmassa's (Willem Klooslaan 1-101) voor gemotoriseerd verkeer worden ontsloten aan de oostzijde via de Jacob van Maerlantlaan. De twee zuidelijke bouwmassa's worden voor autoverkeer ontsloten aan de noordzijde via de Busken Huetstraat. Deze wegen hebben voldoende capaciteit en profiel om de aanvullende verkeersgeneratie te verwerken, waardoor geen problemen worden verwacht.

Verdere ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer verloopt hoofdzakelijk in zuidelijke richting via de Busken Huetstraat (westelijk) of Boutenslaan (oostelijk) naar de Ring (Boutenslaan),of in noordelijke richting via de Jacob van Maerlantlaan en Van Meursstraat naar de binnenring of via de Gestelsestraat en Hoogstraat eveneens naar de binnenring of het centrum van Eindhoven. Ook voor deze wegen geldt dat geen gelet op de capaciteit en het profiel geen problemen worden verwacht ten gevolge van dit plan.

Voor fietsverkeer is het plangebied goed bereikbaar via de eerder beschreven snelfietsroutes en primaire en secundaire fietsroutes. Tot slot is het plangebied redelijk goed bereikbaar via het OV, vanwege de bushalte die op loopafstand van het plangebied ligt en waar meerdere bussen per uur stoppen.

Parkeerbehoefte

Om de parkeerbehoefte in de toekomstige situatie te bepalen is de online rekentool parkeerbehoefte van gemeente Eindhoven ingevuld (zie Bijlage 2). De berekening laat zien dat in de huidige situatie een theoretische parkeerbehoefte van 73 parkeerplaatsen bestaat. Met toepassing van aanwezigheidspercentages gaat het om slechts 64 parkeerplaatsen. In de nieuwe situatie is theoretisch behoefte aan 115 parkeerplaatsen.Met toepassing van aanwezigheidspercentages gaat het om 100 parkeerplaatsen op eigen terrein.

Hierna volgt een afbeelding en tabel met daarin de bestaande parkeersituatie in beeld gebracht. Daarbij is uitgegaan van de wijze waarop het eigen terrein momenteel wordt gebruikt. Er is sprake van een 'shared space' waarbij men auto's voor de portiekflats worden geparkeerd op basis van beschikbare ruimte zolang er geen hinder voor anderen ontstaat.In de tabel is aansluiting gezocht bij de 'Rekenaantallen parkeervoorzieningen' conform publicatie 317 van kennisplatform CROW om het rekenkundige aantal parkeerplaatsen op eigen terrein te bepalen.

In de toekomstige situatie worden de parkeerplaatsen op straat 'gemarkeerd' met halfverharding (met gedeeltelijk daaronder een waterbergend pakket). Nu de parkeerplaatsen worden gemarkeerd mogen dezen worden meegerekend als volwaardige parkeerplaatsen.

Figuur 3.16: Analyse bestaande parkeersituatie (Bron: BouwhulpGroep).

Toekomstige inrichting terrein, waarbij er parkeervakken worden aangelegd wat het huidige "los parkeren voor de flats" vervangt.

Op basis van het bovenstaande zijn er op eigen terrein:

• Parkeervakken: 18 18
• Los parkeren voor de portiekflats (kleine streepjes op de tekening): 50 50
• Garages in de plint (grote strepen op de tekening): 31* 31
• Garageboxen: 11** 05

Totaal aantal parkeerplaatsen op eigen terrein:104

*: Garages in de plint worden meegerekend als één parkeerplaats: de gebruiker heeft de keuze om de auto in de garage te zetten of voor de garage te parkeren.

**: Garageboxen worden meegerekend als 0,5 parkeerplaats, omdat deze boxen niet altijd worden gebruikt om te parkeren (ook gebruik als opslagruimte).

Vlak voor de vaststelling van het bestemmingsplan zal (waarschijnlijk) de Nota parkeernormen 2024 worden vastgesteld. In deze nota zijn de parkeernormen geactualiseerd. Het plangebied ligt in het gebied “schilwijk” en de parkeernorm wordt bepaald door het gebruiksvloeroppervlak van de appartementen te vermenigvuldigen met de bijbehorende norm. Voor de ontwikkeling zijn 78 parkeerplaatsen op eigen terrein vereist (dit is inclusief bezoekersparkeren). Geconcludeerd wordt dat er zowel op basis de Actualisatie Nota Parkeernormen (2019) als de Nota parkeernormen 2024 voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein kunnen worden aangelegd.

Het bestaande woonprogramma bestaat uit (huur vrije sector):

• 15 appartementen van 92 m² (15 x 0,7) = 10,5
• 63 appartementen van 91 m² (63 x 0,7) = 44,1
• 1 appartement van 61 m² (1 x 0,6) = 0,6
• 2 appartementen van 56 m² (2 x 0,6) = 1,2

Nieuw te bouwen (sociale huur):

• 26 studio's van 32 m² (26 x 0,4) = 10,4
• 26 studio's van 40 m² (26 x 0,4) = 10,4

Totaal: = 77,2

Voor de ontwikkeling zijn 78 parkeerplaatsen op eigen terrein vereist (dit is inclusief bezoekersparkeren). Geconcludeerd wordt dat er zowel op basis de Actualisatie Nota Parkeernormen (2019) als de Nota parkeernormen 2024 voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein kunnen worden aangelegd.

In de Actualisatie Nota Parkeernormen (2019) zijn eveneens de fietsparkeernormen geactualiseerd, waarop uitgebreider zal worden getoetst en gehandhaafd. Bij besluit van 20 april 2021 heeft het college van burgemeester en wethouders als uitwerking van de Actualisatie Nota Parkeernormen (2019) de Kwaliteitseisen inpandige fietsenstallingen vastgesteld.

Uit de rekentool blijkt verder dat er in de toekomstige situatie behoefte is aan 374 fietsenstallingen. De bewoners hebben en krijgen allemaal een eigen berging die groot genoeg is om de eigen fietsen te stallen. Alleen voor bezoekers dient buiten op eigen terrein in voldoende fietsparkeergelegenheid te worden voorzien. Daarom wordt voor bezoekers buiten bij de portiekentree een stallingsvoorziening gerealiseerd. Per portiek gaat het om (5 woningen x norm 0,2 =) minimaal 1 stalling. De bedoeling is dat per portiek drie stallingen worden gerealiseerd. Zodoende voldoet het plan aan de fietsparkeerbehoefte.

Op grond van de Nota parkeernormen 2024 verandert de fietsparkeernorm ten opzichte van de Actualisatie Nota Parkeernormen (2019) niet.

Begin 2017 is een actualisatie van Groenbeleidsplan door de gemeenteraad vastgesteld. Dit Groenbeleidsplan 2017 is gemaakt met de veranderende rol van de overheid in het achterhoofd. Het voorziet in vier sporen "het verhaal van de stad", wat de waarde van groen is (functies als uitgangspunt), welke ambitie de gemeente daarmee heeft en het daadwerkelijke groenbeleid. Het groenbeleidsplan heeft als doel het duurzaam veiligstellen en ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardige groenstructuur met daarin passende functies. Hiermee levert de toepassing van het groenbeleid een wezenlijke bijdrage aan een aantrekkelijke en gezonde woon- en werkomgeving als karakteristieke kwaliteit van Eindhoven. Een omgeving die leefbaar en klimaatadaptief is en een volwaardig vestigingsklimaat biedt voor Brainport.

Het groenbeleid sluit aan op de geomorfologische structuur van de stad: de structuur van dekzandruggen en beken (Dommel en Gender) die Eindhoven hebben gevormd. Op basis van de tuinstad gedachte is bij de verdere ontwikkeling van Eindhoven sterk ingezet op het behoud van de groene ruimten tussen de voormalige dorpen. Genneper Parken (tussen Stratum en Gestel), Brainport Park (tussen Strijp en Woensel) en De Karpen (tussen Woensel en Tongelre) vormen nog altijd imposante, groene wiggen, die tot diep in de stad reiken. Het behoud van de robuuste groenstructuur, die vanuit het buitengebied, via de wiggen tot aan de bomen bij de voordeur reikt, is een belangrijk uitgangspunt van het groenbeleidsplan.

Het Groenbeleidsplan heeft in principe betrekking op al het groen van Eindhoven, dus niet alleen het groen in eigendom van de gemeente. Omdat niet al het groen bescherming krijgt door een specifieke groenbestemming en de gemeente enkel directe invloed heeft op haar eigen eigendommen, is niet al het groen automatisch beschermd.

In het Groenbeleidsplan 2017 zijn onder andere procesafspraken genoemd die een relatie hebben met een ruimtelijke procedure. Het betreft een procesafspraak over groenplannen bij ontwikkeling van gebouwen of gebieden en de procesafspraak over de groenregelingen voor bomen (Verordening Bomen en Nadere regels bomen) en de Regeling Groencompensatiefonds. De genoemde groenplannen dienen een toelichting van de groene inrichting van een ontwikkeling te geven. Behoud van het bestaande groen is het uitgangspunt, evenals het (door)ontwikkelen van de groene kwaliteiten waar nodig. Het Groenbeleidsplan 2017 geeft in een kaart met zes ruimtelijke strategieën de kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling in relatie tot groen.

Figuur 3.17: Uitsnede Ruimtelijke Strategieënkaart (plangebied blauw omcirkeld)

Volgens de ruimtelijke strategieënkaart is binnen het plangebied de strategie 'Stad, groen beeldbepalend' aan de orde. Het betreft gebieden met een bijzonder groen imago, vaak gelegen aan de periferie van de stad. Uitgangspunt voor deze gebieden is het behouden en ontwikkelen van het bijzondere groene karakter. Deze gebieden maken ook onderdeel uit van de groene kaart (onderdeel verordening bomen en nadere regels). Voor de kap van bomen (met een omtrek van 45 centimeter op een stam hoogte van 130 centimeter) in deze gebieden is een vergunning verplicht. Uitzondering hierop vormt de taxus welke vanaf een omtrek van 30 centimeter een vergunningplicht kent.

Beleidsregel groencompensatie

Op 13 maart 2018 is de 'Regeling Groencompensatiefonds' vastgesteld. Bij deze regeling hoort de 'Beleidsregel Groencompensatie'. Deze beleidsregel is bedoeld als afwegingskader bij aanvragen voor (ruimtelijke) ontwikkelingen die kunnen leiden tot aantasting van groen. Bij aantasting en verlies van groen is compensatie vereist, de Beleidsregel geeft hiervoor de richtlijnen.

Plangebied

Het plangebied betreft het optoppen van de huidige bebouwing met één bouwlaag. De benodigde aanvullende parkeerplaatsen worden binnen de huidige verharding opgelost. Zodoende gaat het plan niet gepaard met afname van groen. Door toepassing van halfverharding bij een aantal parkeerplaatsen (zie Hoofdstuk 5) vindt zelfs afname van verharding plaats. Het bestaande groen rondom de bouwmassa's blijft gehandhaafd.

Het gemeentelijk beleid ten aanzien van bomen is vastgelegd in de Verordening Bomen 2021. Deze is op 6 april 2021 door de gemeenteraad vastgesteld en de verordening met bijbehorende regels is op 23 april 2021 in werking getreden. De Verordening en (uitwerking daarvan in) nadere regels voor compensatie is van toepassing op bomen die niet vallen onder de regelgeving van de Wet natuurbescherming (Wnb). De Wet natuurbescherming is van toepassing op:
- bossen die buiten de 'bebouwde kom Wnb' liggen;
- alle beplantingen van bomen die groter zijn dan 10 are;
- bomen in een rijbeplanting, als de rij uit meer dan 20 bomen bestaat.

Voor bomen geldt dus of de Wet natuurbescherming of de Verordening Bomen 2021. Voor het vellen van bomen dient, behoudens een aantal vrijstellingen, een melding te worden gedaan bij de Provincie Noord Brabant. Er is een herplantplicht van toepassing.

Verordening Bomen 2021

In de Verordening Bomen 2021 is de bescherming van bomen geregeld, doordat voor het kappen van bomen een omgevingsvergunning nodig is. Daarbij kan ook nog worden gezorgd voor herplant van de te kappen bomen (compensatieplicht). De verordening bevat regels over hoe wordt omgegaan met overlast door bomen, de compensatieplicht bij kap, de indieningvereisten bij een vergunningaanvraag, de beoordeling (weigeringsgronden) van een kapaanvraag en het aanbrengen van verlichting in bomen.

Conform de verordening is een vergunning voor kappen van bomen nodig als:

• bomen vanaf 45 cm stamomtrek op gemeentegrond of op particuliere percelen groter dan 250 m2;
• een houtopstand die voor de eerste keer wordt teruggesnoeid tot op de hoofdtakken of stam;
• een houtopstand, ongeacht de stamomtrek, die is aangelegd op grond van een herplant-, compensatie en/of instandhoudingsplicht op grond van artikel 6 of een overeenkomst met het college.
• voor het voorhanden of in voorraad hebben dan wel het vervoeren van een gekapte houtopstand of delen ervan met een plantenziekte is een omgevingsvergunning vereist, voor zover deze plantenziekte zich kan verspreiden is wel een vergunning nodig.

Groene kaart

Er is een groene kaart waarop ter informatie het volgende is aangegeven:

• Groenstructuur van de gemeente Eindhoven (groene wiggen, groene dooradering en hoofgroenstructuur).
• Groenarme gebieden.
• Centrumgebied.
• Bebouwde komgrens Wet natuurbescherming.
• (Particuliere) percelen groter dan 250 m2.

De informatie op de groene kaart is nodig om:

• Te duiden waar de waardevolle bomen staan.
• Te duiden waar de monumentale bomen staan.
• Inzicht te geven in de Bebouwde komgrens wet natuurbescherming.
• Inzicht te geven in de gebieden waar een compensatiefactor geldt in het geval financiële compensatie aan de orde is, het centrumgebied en de groenarme gebieden.

Om de kaart actueel te houden wordt de informatie over de bomen op de kaart en de kadastrale situatie op de kaart, zeer frequent bijgewerkt. Zo blijft de kaart up-to-date en betrouwbaar voor zowel interne als externe gebruikers.

Compensatieplicht bomen

Door het kappen van bomen gaat groen verloren. Het weggevallen groen moet in beginsel worden gecompenseerd. Aan een omgevingsvergunning voor het kappen van een houtopstand (bomen) kunnen voorschriften worden verbonden. Onder andere kan een compensatieplicht worden opgelegd. In de Nadere regels Verordening bomen 2021 is bepaald wanneer een compensatieplicht ontstaat en hoe die wordt bepaald.

Nadere regels voor compensatie

De Verordening is uitgewerkt in nadere regels voor compensatie. Deze zijn op 21 april 2021 vastgesteld door het college en op 23 april 2021 in werking getreden. Het college mag op basis van de Verordening bomen 2021 compensatie opleggen zoals uitgewerkt in de 'Nadere Regels voor compensatie'.

Het plangebied

Wanneer in het plangebied sprake is van activiteiten met betrekking tot kappen en compensatie van bomen, is de bescherming van bomen niet geregeld in het bestemmingsplan. De bomenverordening 2021 is in die gevallen van toepassing.

Het plangebied betreft het optoppen van de huidige bebouwing met één bouwlaag. De benodigde aanvullende parkeerplaatsen worden binnen de huidige verharding opgelost. Zodoende gaat het plan niet gepaard met afname van groen. Door toepassing van halfverharding bij een aantal parkeerplaatsen (zie Hoofdstuk 5) vindt zelfs afname van verharding plaats. Het bestaande groen rondom de bouwmassa's blijft gehandhaafd. Het plan heeft dan ook geen (negatieve) gevolgen voor bomen binnen of direct buiten het plangebied.

Vanwege toevoeging van 52 woningen dient 416 m² aan groen binnen het plangebied te worden toegevoegd. Vanwege de karakteristieke waarde van de gebouwen ligt een gebouwgebonden toepassing (bijv. gevelgroen op de hoofdgebouwen of sedumdaken op de garages) niet voor de hand. Daarom heeft initiatiefnemer de voorkeur om financieel te compenseren (in een groencompensatiefonds). Hierover heeft initiatiefnemer nadere afspraken gemaakt met gemeente Eindhoven.

In het plangebied zijn geen relevante straalpaden, leidingen of kabels aanwezig die tot belemmeringen leiden of planologische bescherming nodig hebben.

Er bestaan geen wettelijke normen die zien op een minimum aantal zonuren per dag in een woning of op een balkon. De wetgever heeft ervoor gekozen regulering hiervan over te laten aan bestuursorganen. Dit betekent dat bestuursorganen op dit onderwerp beleidsruimte hebben. Deze beleidsruimte heeft de gemeente Eindhoven ingevuld door in 2017 de 'beleidsregels voor bezonning woningen' vast te stellen. Volgens deze beleidsregels is ten aanzien van zonlicht in de woning onder andere het volgende bepaald:

In de periode van 19 februari t/m 21 oktober moet minimaal 2 uur zonneschijn per dag aanwezig kunnen zijn op de gevel, ter hoogte van het midden van de vensterbank van het raam van de woonkamer.

In de gemeentelijke beleidsregels ten aanzien van zonlicht op het balkon is het volgende bepaald:

In de periode van 21 maart t/m 21 september moet minimaal 2 uur zonlicht aanwezig kunnen zijn op enig punt op het balkon. Zonlicht op het balkon mag in de nieuwe situatie in tijdsduur niet meer dan 50% verminderen dan in de bestaande situatie.

Vanwege het voorgenomen bouwplan waarbij vierlaagse bebouwing met één bouwlaag wordt verhoogd, is een bezonningsstudie uitgevoerd om schaduwwerking op de omgeving in beeld te brengen. Deze bezonningsstudie is als Bijlage 3 bij deze toelichting opgenomen. Uit die studie blijkt dat het plan geen nadelige schaduweffecten heeft voor omliggende percelen of de woningen binnen het plangebied zelf. Het plan voldoet dan ook aan de 'beleidsregels voor bezonning woningen'.

Met een milieueffectrapportage (m.e.r.) worden de milieugevolgen van een plan in beeld gebracht. De m.e.r. is gebaseerd op Europese regelgeving. In Nederland is de m.e.r. geregeld in de Wet milieubeheer (Wm) en in het Besluit m.e.r.. De Wm gaat vooral in op de procedure en de inhoudsvereisten. In het Besluit m.e.r. is geregeld in welke gevallen een m.e.r. moet worden opgesteld.

Bij het Besluit m.e.r. is een bijlage opgenomen waarin de criteria voor een m.e.r.-plicht (onderdeel C) en een m.e.r.-beoordelingsplicht (onderdeel D) staan. Een beoordelingsplicht houdt in dat moet worden nagegaan of er sprake is van (mogelijke) belangrijke milieugevolgen. Als deze niet kunnen worden uitgesloten, dan geldt een m.e.r.-plicht.

De onderdelen C en D zijn onderverdeeld in 4 kolommen:

• Kolom 1: de activiteit zelf
• Kolom 2: drempelwaarden activiteit
• Kolom 3: de kaderstellende plannen (zoals een bestemmingsplan)
• Kolom 4: de besluiten

De drempelwaarden van activiteiten die zijn opgenomen in onderdeel D zijn indicatief. Indien een activiteit wordt genoemd in onderdeel D, maar beneden de drempelwaarde van kolom 2 valt, moet een vormvrije m.e.r.-beoordeling plaatsvinden. Dit geldt zowel voor kaderstellende plannen, zoals een bestemmingsplan, als voor besluiten.

Bij een vormvrije m.e.r.-beoordeling dient aan de hand van de volgende aspecten te worden beoordeeld of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben:

1. de kenmerken van de activiteit (aard, omvang, cumulatie met andere ontwikkelingen);
2. de locatie van de activiteit (kenmerken van het plangebied en de kwetsbaarheid van de omgeving);
3. de mogelijke gevolgen van de activiteit.

Voorliggend plan heeft betrekking op de uitbreiding van vijf bestaande panden met één bouwlaag. In totaal worden 52 woningen toegevoegd. Aan de footprint van het gebouw verandert niets. Het plangebied ligt in binnenstedelijk gebeid (binnen de Ring van Eindhoven) en de directe buurt wordt volgens CBS Staline aangemerkt als 'zeer stedelijk'.

De ontsluiting van het pand zal in de toekomstige situatie op dezelfde wijze plaatsvinden als in de huidige situatie. Gelet op de extra verkeersgeneratie (zie paragraaf 3.7.4) vormt dit geen probleem voor het omliggende wegennet.

Uit de milieuparagraaf in Hoofdstuk 4 (bodem, luchtkwaliteit, geluid, externe veiligheid) blijkt dat voorliggend plan voldoet aan de wettelijke eisen en een verantwoorde situatie inhoudt vanuit milieuoogpunt. Ook is in paragraaf 3.6 gemotiveerd dat in het plan in voldoende mate rekening is gehouden met (mogelijk) in de bodem aanwezige archeologische waarden en cultuurhistorisch waardevolle kenmerken van het pand zelf. In paragraaf 4.8 is gemotiveerd dat het planvoornemen gelet op soorten- en gebiedsbescherming geen nadelige effecten met zich meebrengt.

Gelet op voorgaande afwegingen is geen sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject. Een (vormvrije) m.e.r.-beoordeling is dan ook niet nodig. Bovendien volgt uit deze toelichting dat geen sprake is van aanzienlijke milieueffecten.

Op basis van milieuzonering wordt bepaald welke categorieën bedrijven en/of inrichtingen in het plangebied zijn toegestaan. Dit houdt in dat er voldoende ruimtelijke scheiding moet zijn tussen milieubelastende bedrijven/inrichtingen en woongebieden. Hoe zwaarder de toegestane milieucategorie, hoe groter de afstand. Bij het bepalen van deze afstand wordt gebruik gemaakt van de VNG - brochure 'Bedrijven en milieuzonering', editie 2009.

In deze brochure worden richtafstanden gegeven tot de omgevingstypen rustige woonwijk en gemengd gebied. Bij een gemengd gebied geldt een kortere afstand dan bij een rustige woonwijk. Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies voor. Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen behoren ook tot gemengd gebied.

Voorliggende bestemmingsplan maakt 52 nieuwe woningen mogelijk (bovenop de reeds bestaande woningen). Het plan voorziet zelf niet in functies waarvoor een bepaalde milieuzonering in acht moet worden genomen. De omgeving van het plangebied is te typeren als 'rustige woonwijk'. In de nabijheid van het plangebied komen enkele niet-woonfuncties voor. Bedrijven of activiteiten in hogere milieucategorieën komen in de omgeving niet voor. Daarom worden hier alleen de niet-woonfuncties beschouwd die gelegen zijn binnen 100 meter vanaf het plangebied. Om die reden zijn niet-woonfuncties aan de overzijde van de Ring, verderop aan de Gestelsestraat of Hallenweg en het benzineservicestation (zonder LPG) aan de Boutenslaan buiten beschouwing gelaten.

In de huidige situatie ligt het plangebied in de omgeving van een aantal gebouwen met een maatschappelijke bestemming. Het betreft de volgende adressen:

• Jan Luikenstraat 49: Deze bestemming ligt op 25 meter van woningen binnen voorliggend plangebied. Volgens het Handelsregister van Kamer van Koophandel staat er momenteel geen bedrijf ingeschreven op deze locatie. Zodoende is er geen richtafstand in acht te nemen vanwege een feitelijk gevestigd bedrijf. Het vigerende bestemmingsplan laat op deze locatie alleen een beperkt aantal maatschappelijke voorzieningen toe (zoals educatieve, medische, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening en openbaar bestuur en kinderdagverblijven, peuterspeelzalen en buitenschoolse opvang).
• Jacob van Maerlantlaan 11: Deze bestemming ligt op 80 meter van woningen binnen voorliggend plangebied. Ter plaatse is het Van Maerlantlyceum gevestigd. Het gaat om een functie (SBI2008-code 852/8531) waarvoor een richtafstand van 30 meter geldt. Aan deze richtafstand wordt ruimschoots voldaan.
• Gestelsestraat 184: Deze bestemming ligt op 78 meter van woningen binnen voorliggend plangebied. Ter plaatse is een kledingbank gevestigd. Deze functie is gelijk te stellen met een functie aan detailhandel of een warenhuis (SBI2008-code 47/471) waarvoor een richtafstand van 10 meter geldt. Aan deze richtafstand wordt ruimschoots voldaan.
• Camphuysenstraat 1: Deze bestemming ligt op 100 meter van woningen binnen voorliggend plangebied. Ter plaatse is een praktijk voor paramedische behandeling gevestigd. Het gaat om een functie die gelijk te stellen is aan een artsenpraktijk, consultatiebureau (SBI2008-code 8621/8622/8623/8691/8692) dan wel 'Persoonlijke dienstverlening niet eerder genoemd' (SBI2008-code 9609) waarvoor een richtafstand van 10 meter geldt. Aan deze richtafstand wordt ruimschoots voldaan.
• Camphuysenstraat 2-4: Deze bestemming ligt op 58 meter van woningen binnen voorliggend plangebied. Ter plaatse is een religieus samenkomstgebouw (Protestantse kerk) gevestigd. Het gaat om een functie (SBI2008-code 9491) waarvoor een richtafstand van 30 meter geldt. Aan deze richtafstand wordt voldaan.

Naast het feitelijke gebruik van deze gebouwen is van belang dat volgens het bestemmingsplan een diversiteit aan maatschappelijke functies zijn toegestaan. Volgens de VNG-publicatie kan het daarbij gaan om functies van milieucategorie 1 en 2, met een richtafstand van respectievelijk 10 en 30 meter. Voor de meeste locaties wordt aan deze richtafstand voldaan en vormt wijziging van het gebruik in het andere maatschappelijke functie geen probleem. Alleen voor de locatie Jan Luikenstraat ligt dat anders, omdat hier niet aan de richtafstand wordt voldaan. Voor deze locatie is relevant dat zowel de woningen aan de noordzijde (Jan Luikenstraat 49 en Jacob van Maerlantlaan 24) als enkele bestaande woningen binnen voorliggend plangebied in de huidige situatie op een afstand van 15 tot 25 meter liggen en zodoende maatgevend zijn voor een eventuele gebruikswijziging van het pand. Het optoppen van de bestaande bouwmassa's, waarbij de nieuwe woningen niet dichterbij het pand Jan Luikenstraat 49 komen te liggen, zorgt dan ook niet voor een verdere beperking van de gebruiksmogelijkheden van dit pand. Omgekeerd moet een gebruikswijziging passen binnen de omgeving, waarbij de bestaande woningen in de omgeving reeds maatgevend zijn.

Gelet op het voorgaande kan ter plaatse van het plangebied een goed woon- en leefklimaat worden gegarandeerd. Omgekeerd vormt het plan geen (maatgevende) belemmering voor de gebruiksmogelijkheden van niet-woonfuncties in de omgeving van het plangebied.

De normstelling voor geluid is geregeld in de Wet geluidhinder, de Wet milieubeheer en de Wet luchtvaart. Het betreft normen voor industrielawaai, weg- en railverkeerslawaai en luchtvaartlawaai. Er wordt uitgegaan van voorkeursgrenswaarden, waarvan in een aantal gevallen met ontheffing tot een bepaalde maximum hoogte, mag worden afgeweken.

De normstelling heeft tot doel nieuwe geluidhindersituaties en daarmee gezondheidsschade te voorkomen. Om dit doel te bereiken worden zones gedefinieerd, waarbinnen plannen met geluidgevoelige bestemmingen moeten worden getoetst aan de normen. Volgens de Wet geluidhinder gelden er voorkeursgrenswaarden en maximale ontheffingswaarden. Bij de voorkeursgrenswaarde mag worden verondersteld dat het percentage gehinderden beperkt is. Wanneer een maximale ontheffingswaarde wordt overschreden dan is er sprake van een locatie die in beginsel niet geschikt is voor de vestiging van een geluidgevoelige bestemming.

Bij plannen met geluidbelastingen in de bandbreedte tussen voorkeursgrenswaarde en maximale ontheffingswaarde moet er een nadere afweging worden gemaakt in hoeverre bron- en/of overdrachtmaatregelen kunnen worden getroffen om de geluidbelastingen te beperken. Voorbeelden van bronmaatregelen zijn een stiller wegdek en een verlaging van de snelheid bij auto's. Geluidschermen en geluidwallen zijn voorbeelden van overdrachtsmaatregelen.

Het voorliggende bestemmingsplan omvat in de beoogde situatie 133 woningen, waarvan 81 reeds bestaand. Deze zijn allen geluidsgevoelig in de zin van de Wgh.

Het plan ligt in zijn geheel binnen de zone van de Ring (Boutenslaan). Het gaat om een binnenstedelijke weg van 2x2 rijstroken met een maximumsnelheid van 70 km/uur (en 50 km/uur op kruisingsvlakken) en een zonebreedte van 350 meter aan weerszijden van de weg gemeten vanaf de as daarvan.

In het kader van "Duurzaam Veilig" zijn alle overige wegen in en nabij het plangebied 30 km/uur wegen geworden. Deze wegen en woonerven hebben volgens de Wet geluidhinder geen zone, zodat deze verder buiten beschouwing kunnen blijven.

De Wet geluidhinder maakt onderscheid tussen zogenaamde bestaande situaties en nieuwe situaties. Ingevolge hoofdstuk VI, afdeling 3 ("bestaande situaties") van de Wet geluidhinder hoeft voor de reeds aanwezige geluidgevoelige bebouwing geen nieuw akoestisch onderzoek te worden ingesteld.

Voor zowel de zoneplichtige wegen als voor de omliggende 30 km/uur-wegen is onderzocht of de geluidsbelasting van de nieuw te bouwen woningen voldoet aan de voorkeursgrenswaarde. De resultaten van dit onderzoek zijn gerapporteerd en als Bijlage 4 bij deze toelichting opgenomen. De voornaamste bevindingen en conclusies zijn hieronder weergegeven.

• Geluidbelasting ten gevolge van de Boutenslaan:

1. De geluidbelasting na aftrek van 2 dB conform artikel 110g is maximaal 63 dB voor een rekenpunt op de meest zuidwestelijke gevel van het meest zuidwestelijke flatgebouw. De maximum ontheffingswaarde van 63 dB wordt hier niet overschreden.
2. Voor 23 van de 26 nieuwe appartementen op de bovenste bouwlaag wordt de voorkeurswaarde van 48 dB overschreden. Als er geen geluidsmaatregelen worden genomen dan moet voor deze nieuwe flatwoningen een hogere waarde worden vastgesteld en dient er extra aandacht te worden besteed aan de geluidwering van de gevel.

• Geluidbelasting ten gevolge van 30 km/uur-wegen:

1. De geluidbelasting is maximaal 49 dB op de noordoostelijke gevel van het meest oostelijk gelegen deel van het meest zuidoostelijke flatgebouw.
2. Voor 1 vande 26 nieuwe appartementen op de bovenste bouwlaag wordt de voorkeurswaarde van 48 dB met 1 dB overschreden. Dit betekent dat de geluidsbelasting ten gevolge van de 30 km/uur-wegen voor 25 appartementen als “goed’ wordt beoordeeld en 1 appartement als “redelijk”. Dit wordt als acceptabel geacht.

• Geluidbelasting ten gevolge van alle wegen tezamen:

1. De gecumuleerde geluidbelasting wordt voornamelijk door de Boutenslaan bepaald.
2. De geluidbelasting (zonder aftrek conform artikel 110g Wgh) van alle wegen tezamen voor de nieuwe appartementen is maximaal 65 dB voor twee rekenpunten op de meest zuidwestelijke gevels van het meest zuidwestelijke flatgebouw. Deze hoge waarde wordt volledig bepaald door het geluid van de Boutenslaan. Hiermee zal bij de bepaling van de gevelmaatregelen rekening mee moeten worden gehouden.

De Wet geluidhinder legt geen restricties op aan een plan wanneer de geluidbelasting lager is dan 48 dB (voorkeursgrenswaarde). Als de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden maar lager is dan de maximale ontheffingswaarde van 63 dB, dan kan de gemeente ontheffing verlenen door een hogere waarde vast te stellen. Dit kan alleen wanneer maatregelen gericht op het terugbrengen van de geluidbelasting tot de voorkeursgrenswaarde onvoldoende doeltreffend zijn of op overwegende bezwaren stuiten van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard.

In dit geval stuiten bronmaatregelen (geluidreducerende wegdektypen) en overdrachtsmaatregelen (geluidschermen) op overwegende bezwaren van financiële respectievelijk stedenbouwkundige aard. Daarom heeft initiatiefnemer gemeente Eindhoven verzocht om ontheffing te verlenen door een hogere waarde vast stellen. Uit het hogere waardenbeleid van de gemeente Eindhoven blijkt dat indien ontheffingswaarden worden vastgesteld die hoger zijn dan 53 dB, de betreffende woningen uitgevoerd dienen te worden met een geluidluwe zijde. Hier wordt voor iedere woning aan voldaan, zodat het mogelijk is om daadwerkelijk hogere waarden vast te stellen voor de betreffende woningen die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt.

Het plangebied ligt op ruim 1,5 kilometer van de dichtstbijzijnde spoorlijn (tracé Eindhoven en Boxtel). Het plangebied is dan ook niet gelegen binnen de zone van de spoorlijn. Het aspect railverkeerslawaai is dan ook niet aan de orde bij dit bestemmingsplan.

Het plan ligt niet in de zone van een industrieterrein in de zin van de Wet geluidhinder, waarop de vestiging van zogenaamde grote lawaaimakers is toegestaan. Het aspect industrielawaai is dan ook niet aan de orde bij dit bestemmingsplan.

Het plangebied ligt op hemelsbreed ruim 5,5 kilometer van de luchthaven Eindhoven. Dit is een militair vliegveld met medegebruik door de burgerluchtvaart (Eindhoven Airport). Vanaf 1 november 2009 geldt de Wet luchtvaart. Deze wet omvat een nieuw stelsel van besluitvorming en normen voor alle luchthavens, met uitzondering van Schiphol. Conform de systematiek van deze wet is voor luchthaven Eindhoven één luchthavenbesluit vastgesteld met een militaire geluidsruimte voor militair vliegverkeer en een burgergeluidsruimte voor het commercieel burgermedegebruik. Het luchthavenbesluit is op 26 september 2014 vastgesteld. Met dit besluit is de 35Ke-geluidszone rond de luchthaven vastgelegd als grens van de geluidsbelasting van het gezamenlijke militaire en civiele vliegverkeer. Het plangebied ligt niet binnen deze vastgestelde geluidszone (35Ke-contouren). Deze geluidszone werkt daarom niet belemmerend voor dit plangebied.

Hoofdstuk 5 (met name onder titel 5.2) van de Wet milieubeheer bevat bepalingen over luchtkwaliteit. Dit hoofdstuk voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren. Dit gebeurt zodanig dat voldaan wordt aan de daartoe gestelde normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Hierdoor kunnen ruimtelijke ontwikkelingen doorgang vinden, terwijl ondertussen maatregelen ter verbetering van de luchtkwaliteit worden uitgevoerd.

Sinds 1 januari 2015 moet voldaan worden aan de Europese grenswaarden: voor stikstofdioxide (NO₂) geldt een jaargemiddelde van 40 microgram/m³, voor fijnstof (PM₁₀) geldt een jaargemiddelde van 40 microgram/m³ en een daggemiddelde van 50 microgram/m³. Het daggemiddelde mag jaarlijks maximaal 35 keer worden overschreden. Voor zwevende deeltjes (PM_2,5) geldt met ingang van 1 januari 2015 een blootstellings-concentratieverplichting van ten hoogste 20 microgram per m³, gedefinieerd als gemiddelde blootstellingsindex.

In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' zijn voor bepaalde categorieën projecten grenzen vastgesteld. Op grond daarvan kan worden gesteld dat deze een 'niet in betekenende mate bijdragen' (NIBM) leveren aan de luchtverontreiniging. Deze projecten mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Dit geldt onder andere voor:

• woningbouwlocaties die niet meer dan 1500 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 1 ontsluitingsweg;
• woningbouwlocaties die niet meer dan 3000 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling;
• kantoorlocaties die niet meer dan 100.000 m² bruto vloeroppervlakte omvatten bij minimaal 1 ontsluitingsweg en
• kantoorlocaties die niet meer dan 200.000 m² bruto vloeroppervlakte omvatten bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

Wanneer projecten wel in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit, dient luchtonderzoek uitgevoerd te worden en moet worden getoetst aan de normen.

Samengevat

Kort samengevat dienen nieuwe plannen te worden beoordeeld op basis van artikel 5.16 van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen mits:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL.

Met deze Algemene Maatregel van Bestuur wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening. Het 'Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)' is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer.

Het besluit is gericht op de bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor stikstofdioxide en fijnstof. Het gaat met name om kinderen, ouderen en zieken. Het besluit voorziet in zones waarbinnen luchtkwaliteitsonderzoek nodig is als een 'gevoelige bestemmingen' wordt mogelijk gemaakt. Voor rijkswegen geldt een zone van 300 meter aan weerszijden en langs provinciale wegen 50 meter, gemeten vanaf de rand van de weg.

De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als 'gevoelige bestemming': scholen, kinderdagverblijven, en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Het gaat hierbij niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten. Van doorslaggevend belang is de (voorziene) functie van het gebouw en het bijbehorende terrein. In de context van dit besluit worden ziekenhuizen, woningen en sportaccommodaties niet als gevoelige bestemming gezien.

In aanvulling op het Besluit gevoelige bestemmingen is er een Brabantse “Handreiking gevoelige bestemmingen luchtkwaliteit” opgesteld (maar in Eindhoven (nog) niet vastgesteld). Deze Handreiking heeft als uitgangspunt geheel nieuwe bestemmingen voor kinderen en ouderen (conform de AmvB gevoelige bestemmingen) niet te situeren binnen 50 meter van de wegrand van drukke gemeentelijke wegen (als eerstelijns bebouwing) of binnen 300 meter van snelwegen, ongeacht de berekende concentraties.

Naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' dient altijd te worden onderzocht of sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Het principe van een 'goede ruimtelijke ordening' blijft naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' onverkort gelden. De Wet ruimtelijke ordening (Wro), art. 3.1, schrijft voor dat een bestemmingsplan moet voldoen aan de criteria voor goede ruimtelijke ordening. Die verplichting heeft in dit verband betrekking op situaties waarop het Besluit gevoelige bestemmingen niet ziet, maar die vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening onwenselijk zijn, bijvoorbeeld de bouw van woningen langs een snelweg, of de bouw van een school langs een drukke binnenstedelijke weg. In het algemeen is het verstandig om terughoudend te zijn met de vestiging van gevoelige bestemmingen nabij drukke (snel)wegen. De Gezondheidsraad concludeert niet voor niets dat ook bij concentraties beneden de grenswaarden gezondheidsschade kan optreden.

Het planvoornemen voorziet in de toevoeging van 52 woningen door het toevoegen van een bouwlaag op de bestaande appartementsgebouwen. Het aantal te realiseren woningen ligt ver beneden de drempelwaarde 1.500 woningen in de situatie met één ontsluitingsweg. Dit project zal dan ook een 'niet in betekenende mate bijdrage' (NIBM) leveren aan de luchtverontreiniging. Het project mag dan ook zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit worden uitgevoerd.

Aangezien woningen in de zin van het Besluit gevoelige bestemmingen niet als een gevoelige bestemming worden gezien, hoeft niet aan dit besluit getoetst te worden.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied bepaald met de monitoringstool van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit. Met behulp van de viewer van deze NSL-monitoringstool kan inzicht worden gekregen in de concentraties van de luchtverontreinigende stoffen waarvoor grenswaarden zijn opgenomen in de Wet milieubeheer. Uit de monitoringstool volgt dat ter plaatse van de Boutenslaan (dichtstbijzijnde rekenpunten) voor de jaren 2020 en 2030 de jaargemiddelde concentraties van NO2 en PM10 ruimschoots onder de grenswaarden van 40 microgram per kubieke meter lucht liggen. Het aantal dagen per jaar dat de etmaalgemiddelde concentratie van PM10 groter is dan 50 microgram per kubieke meter lucht ligt eveneens ruimschoots onder de grenswaarde van 35 dagen per jaar. Ten slotte wordt ook de grenswaarde van 25 microgram per kubieke meter lucht als jaargemiddelde concentratie voor PM 2,5 niet overschreden.

Conclusie

Op basis van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat het plan ten aanzien van luchtkwaliteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening.

Externe veiligheid gaat over het beperken en beheersen van risico's en effecten van calamiteiten, en over het bevorderen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten met gevaarlijke stoffen (inrichtingen, transportroutes en buisleidingen). Dat gebeurt door te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden, door de zelfredzaamheid te bevorderen en door de calamiteitenbestrijding te optimaliseren.

In deze paragraaf wordt ingegaan op externe veiligheid in relatie tot verschillende risicovolle bronnen en/of objecten in en nabij het plangebied. Hierbij wordt ook een beschrijving gegeven van het wettelijk kader op gebied van externe veiligheid. Tot slot wordt het groepsrisico verantwoord.

Op nationaal niveau zijn verschillende wetten en regels ten aanzien van externe veiligheid. Voor bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI; oktober 2004). Voor transport is het Besluit externe veiligheid transportroutes van toepassing (Bevt; april 2015). Voor buisleidingen moet worden getoetst aan het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb; januari 2011). Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen het Plaatsgebonden risico en het Groepsrisico.

Plaatsgebonden Risico (PR)
Dit is een maat voor de kans dat iemand dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met een gevaarlijke stof. De gestelde norm is een ten minste in acht te nemen grenswaarde (PR 10^-6/jr) die niet mag worden overschreden ten aanzien van 'kwetsbare objecten', alsmede een zoveel mogelijk te bereiken richtwaarde (PR 10^-6/jr) ten aanzien van 'beperkt kwetsbare objecten'.

Groepsrisico (GR)
Dit is een maat voor de kans dat een grotere groep tegelijkertijd dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht.

De gemeente Eindhoven heeft in mei 2009 de Visie Externe Veiligheid vastgesteld. Daarin is onder meer vastgelegd hoe in de stad nabij risicobronnen wordt omgegaan met het veilig stellen van een acceptabel niveau voor risico's in het kader van externe veiligheid en de beheersbaarheid ervan. Ook is in de visie voor de gebieden buiten invloedsgebieden van risicobronnen (o.m. het gebied > 200m van het spoor) een verantwoording van het groepsrisico uitgewerkt.Ook staat hierin dat dat er bij ruimtelijke ontwikkelingen (toevoegen 50 of minder woningen en waarbij de woningen niet specifiek bedoeld zijn voor een hulpbehoevende of minderjarige doelgroep) binnen 200 meter van de lokale wegen de standaard verantwoording groepsrisico geldt.

In de Visie Externe Veiligheid is het plangebied aangewezen als woonwijk waar geen risicovolle activiteiten plaatsvinden.

Aan de hand van de Professionele risicokaart en de Visie Externe Veiligheid is bekeken of binnen of in de nabijheid van het plangebied risicobronnen aanwezig zijn.

Bij het vaststellen van het bestemmingsplan door de gemeenteraad dient het groepsrisico te worden verantwoord. Daarbij wordt een afweging gemaakt tussen het belang van een ruimtelijke ontwikkeling en het risico dat een groep mensen komt te overlijden als gevolg van een ramp of incident met gevaarlijke stoffen. Voor de verantwoording dient de Veiligheidsregio de gelegenheid gesteld te worden een advies uit te brengen. Het groepsrisico moet verantwoord worden conform artikel 13 van het Bevi in geval van inrichtingen, artikel 8 van het Bevt in geval van transportroutes en artikel 12 van het Bevb in geval van buisleidingen.

In dit geval is sprake van een verantwoording van het groepsrisico vanwege ligging binnen het invloedsgebied van een transportroute. Voor de verantwoordingsplicht van het groepsrisico langs de hoofdtransportassen hanteert gemeente Eindhoven in de Visie Externe Veiligheid drie zones. Het plangebied is gelegen in zone 3, te weten het gebied vanaf 200 meter van de transportroute tot het einde van het invloedsgebied. Deze zone hangt samen met het invloedsgebied voor toxische gassen. In dit geval reikt de zone tot 4 km van de transportas vanwege de stofcategorie GT5. Het betreft een zone waarbinnen in principe geen beperkingen gelden voor het gebruik. Bij de verantwoording kan volstaan worden met de standaard eisen en een algemene ramp bestrijdingsaanpak. In dit gebied is geen nader advies van de brandweer nodig.

Binnen zone 3 is blootstelling aan toxisch gas het bepalende scenario. Uitgaande van de diverse elementen van de verantwoordingsplicht leidt dit tot de volgende standaard- verantwoording:

Het onderdeel externe veiligheid vormt geen belemmering voor dit plan. Er kan een verantwoord woon- en leefklimaat worden gegarandeerd ten aanzien van dit aspect.

De ambities van de gemeente op het gebied van duurzaamheid zijn vastgelegd in het raadsprogramma Duurzaamheid. Een duurzame stad is een stad die rekening houdt met de behoeften van de huidige generatie zonder die van toekomstige generaties in gevaar te brengen. Onderstaande tekst legt concreet uit wat we als stad willen en waar dat op gebaseerd is.

Het klimaat verandert door de toegenomen uitstoot van CO2. Dat gaat sneller dan we gedacht hadden. De temperatuur op aarde neemt toe waardoor de weersomstandigheden extremer worden: meer hitte, meer droogte, hevigere neerslag, meer stormen enz. Om de gevolgen van de klimaatverandering beperkt te houden, moet de CO2-uitstoot drastisch dalen. Wereldwijd zijn eind 2015 afspraken gemaakt om te pogen het probleem van klimaatverandering zoveel mogelijk te beperken: het klimaatakkoord van Parijs. Eindhoven onderschrijft dat akkoord door de in 2016 vastgestelde Klimaatverordening040. Hierin is vastgelegd dat de CO2-emissie van de stad teruggedrongen moet worden met 55% in 2030 en 95% in 2050. Referentiepunt daarbij is de emissie in het jaar 1990. De gemeenteraad heeft in het Klimaatplan 2021-2025 de doelstellingen van de klimaatverordening uitgewerkt.

1A) Aardgasloze verwarming

Om de vereiste 95% reductie in CO2-uitstoot te realiseren is op termijn een volledig aardgasloze verwarming van de gebouwde omgeving noodzakelijk. We zetten daar als gemeente op in en dit is nadrukkelijk ook het Rijksbeleid. Per 1 juli 2018 is de Wet voortgang energietransitie in werking getreden. Te bouwen bouwwerken (in gewone taal: nieuwbouw) voor kleinverbruikers – woningen, winkels, kantoren – mogen niet langer worden aangesloten op aardgasnetten. Daarnaast streeft de gemeente er nadrukkelijk naar te voorkomen dat ALLE nieuwe ontwikkelingen nog op aardgas worden aangesloten. In het Klimaatplan 2021-2025 heeft de gemeenteraad vastgelegd dat 'zoveel mogelijk voorkomen moet worden dat nieuwbouw nog wordt aangesloten op aardgas'. Het is voor bouwers en ontwikkelaars verstandig om zich te realiseren dat aardgas uitgefaseerd zal gaan worden en ook daar waar het nog niet wettelijk is bepaald nu al aardgasloos te bouwen of in ieder geval zodanig dat een alternatieve warmtevoorziening in de toekomst zonder grote ingrepen mogelijk is.

1B) Duurzame mobiliteit

Om de vereiste 95% reductie in CO2-uitstoot in 2050 te bereiken, is een volledig CO2-emissievrije mobiliteit noodzakelijk. Dit betekent dat op termijn voertuigen op fossiele brandstoffen (benzine, diesel en LPG) volledig zullen verdwijnen en vervangen zullen worden door emissievrije voertuigen (elektrisch, waterstof of anderszins). Naast emissievrije voertuigen, willen we ook minder voertuigen in het centrum van de stad om daarmee de leefbaarheid in onze groeiende stad overeind te houden. Dat betekent meer ruimte voor fietsen, wandelen smart mobility concepten, met een belangrijke rol voor autodelen, autonoom rijden en slimme openbaar vervoerconcepten.

1C) Warmte- en energiebesparing

Om tot een reductie van 95% CO2-uitstoot te komen in 2050 moeten we naast het dichtdraaien van de aardgaskraan, het overgaan op emissievrije mobiliteit en het zoveel mogelijk duurzaam opwekken, ook naar grote besparingen in energie en warmte. Dit kan door isolatie, mogelijkheden voor opslag, innovatieve technieken enz.

1D) Duurzame energie opwekking

Naast de reductie in CO2, willen we als stad ook graag in 2045 energieneutraal zijn. Dat betekent dat de hoeveelheid energie die we dan als stad gebruiken, bij voorkeur binnen de grenzen van stad of regio duurzaam opgewekt wordt. Om dit te realiseren is het noodzakelijk dat alle kansen voor duurzame opwekking genomen worden. Met name op gebied van zonne-energie zijn er kansen in Eindhoven.

Circulaire economie is een economisch systeem dat bedoeld is om de herbruikbaarheid van producten en grondstoffen te maximaliseren en waardevernietiging te minimaliseren. We willen een afvalloze stad worden waar producten in gesloten technologische en biologische kringlopen gebruikt worden. (Grond)stoffen, materialen en producten die we gebruiken hebben geen negatieve effecten op mens en milieu, niet bij winning of productie, niet bij transport of gebruik en dus ook niet aan het einde van de levensduur. In ons plan van aanpak CE 2018-2020 hebben we de rijksambitie om in 2050 een circulaire economie te hebben onderschreven net als de ambitie om in 2030 50% minder primaire grondstoffen te gebruiken.

2A) Duurzame materialen

Materialen die in gesloten kringlopen steeds weer opnieuw gebruikt kunnen worden zonder schadelijke gevolgen voor mens of natuur, of die biologisch afbreekbaar zijn, zijn duurzame materialen.

2B) Geen afval

In 2020 willen we 0% restafval hebben. In eerste instantie geldt deze ambitie voor het huishoudelijk afval maar uiteindelijk voor alle afval.

2C) Flexibel en demontabel bouwen

Om te voorkomen dat gebouwen afgebroken moeten worden, moet bij het ontwerp al rekening gehouden worden met de flexibiliteit en demonteerbaarheid van het gebouw.

2D) Deeleconomie/ as a service concepten

De deeleconomie biedt een nieuw model voor consumptie en bezit. In plaats van telkens nieuwe goederen aan te schaffen, kunnen we de spullen die we al bezitten delen en zo beter benutten.

Betalen voor vervoer, verlichting, werkruimte enz. voorkomt dat we zelf voertuigen, lampen, stoelen enz. moeten bezitten. Door diensten als een service aan te bieden en niet als een product, kunnen ze efficiënter gebruikt worden en blijft de verantwoordelijkheid voor het (hergebruik van het) product bij de leverancier.

Eindhoven de groenste! Groene daken en gevels, biodiversiteit, klimaatadaptatie (het wordt steeds warmer en natter), stadslandbouw en aantrekkelijk groen voor recreatie, ontspanning en bewegen. Hoe dragen nieuwe en herontwikkelingen in Eindhoven hieraan bij? Brengt het schade toe aan bestaande natuur of biedt het kansen voor toevoeging/uitbreiding?

3A) Biodiversiteit

Om biodiversiteit te behouden wordt op Europees niveau gewerkt aan een duurzaam ecologisch netwerk van grote natuurgebieden met goede verbindingen. Ook in Eindhoven willen we ecologische versnippering in onze stad tegen gaan.

3B) Oppervlakte groen

We willen geen verlies van groen in de openbare ruimte en daar waar mogelijk het groen versterken, ook op of aan onze gebouwen.

The Natural Step neemt de 9 menselijke behoefte van Manfred Max-Neef als uitgangspunt. Omdat het hier om ruimtelijke projecten en activiteiten gaat, richten wij ons op de ruimtelijke component van deze basisbehoeften. We hebben het dan over klimaatadaptatie; gezonde lucht, bodem en water; beperkte geluidsoverlast; externe veiligheid; openbare ruimte om te ontmoeten en bewegen; bereikbaarheid van voorzieningen en het betrekken van bewoners bij projecten. Daarnaast spelen de sociale menselijke basisbehoeften wel een rol bij de aanschaf van materialen en diensten (we willen dat er maatschappelijk verantwoord ingekocht wordt).

4A) Klimaatadaptatie

Extreme regen en onweersbuien, hittegolven en droogte komen steeds vaker voor. Met de beleidsregel 'Klimaatrobuust' beogen we in Eindhoven risico op schade in de nabije toekomst te beperken. Nieuwe (her)inrichtingen en ruimtelijke ontwikkelingen in de openbare en de private ruimte, waarbij de gemeente een rol heeft, worden voortaan aan de hand van deze beleidsregel ontwikkeld. We hanteren als uitgangspunt de voorkeursvolgorde gebruiken, vasthouden (infiltreren), vertragen en afvoeren van hemelwater. Groene maatregelen worden hierbij beloond met een lagere bergingsnorm en dragen tevens bij aan het voorkomen van hittestress.

Kies zo vaak en veel mogelijk voor licht gekleurde stenen/materialen. Dit is een verstandigekeuze. Het voorkomt opwarming door de zon en uitstraling van deze warmte 's nachts. Dat zorgt voor een prettiger binnen- én buitenklimaat tijdens warme perioden.

4B) Gezonde verstedelijking

Hieronder verstaan we: gezonde lucht, bodem en water; beperkte geluidsoverlast; externe veiligheid en mogelijkheden om te bewegen en ontmoeten in de openbare ruimte

4C) Participatieve stad, betrokkenheid van burgers en bereikbare voorzieningen

We betrekken onze inwoners graag bij de ontwikkelingen en veranderingen die hen aangaan. Dit leidt tot meer draagvlak en betere eindresultaten. Onze ambities op gebied van duurzame mobiliteit mogen niet leiden tot een geringere bereikbaarheid van belangrijke voorzieningen.

Daarnaast is er nog een aantal factoren die we specifiek op dit moment en in deze stad belangrijk vinden en die we extra waarderen. Het gaat dan om de zichtbaarheid van de duurzame successen, de duurzaamheid van de betrokken partijen zelf (hun MVO beleid) en het aansluiten bij het DNA van Eindhoven: TDK (technologie, design en kennis). Wat dat laatste betreft sluit innovatie daar dus goed bij aan.

MVO is een integrale visie op een duurzame bedrijfsvoering. Een bedrijf dat maatschappelijk verantwoord onderneemt, maakt bij iedere bedrijfsbeslissing een afweging tussen de verschillende maatschappelijke en economische effecten hiervan, en houdt hierbij rekening met stakeholderbelangen. Elke bedrijfsbeslissing heeft immers invloed op de stakeholders (belanghebbenden) van een bedrijf. Dat kunnen medewerkers of klanten zijn, maar bijvoorbeeld ook omwonenden, leveranciers, investeerders en ook 'de maatschappij' in algemene zin.

De voorgenomen ontwikkeling omvat enerzijds het optoppen van de bestaande bebouwing en toevoegen van extra woningen, anderzijds in de renovatie van de bestaande gebouwen. De renovatie van de bestaande bebouwing is er met name op gericht de bestaande woningen beter te isoleren, zodat ze energiezuiniger worden. De nieuwe woningen zullen voldoen aan de hedendaagse duurzaamheidseisen voor wat betreft isolatie en worden in ieder geval gasloos opgeleverd.

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening dient, bij een nieuw bestemmingsplan waarmee nieuwe bouwmogelijkheden mogelijk worden gemaakt, aangegeven te worden of de bodemkwaliteit geschikt is voor de nieuwe functie.

In dit geval maakt het bestemmingsplan een extra bouwlaag met in totaal 52 woningen mogelijk bovenop vijf bestaande bouwmassa's. Het plan gaat niet gepaard met nieuw ruimtebeslag of bodemroerende werkzaamheden. De woonbestemming ten behoeve van de bouwmassa's en bijbehorend erf blijft behouden. Het gaat om gestapelde woningen met balkon: er zijn geen woningen op de begane grond met een eigen tuin.

Gelet op het voorgaande is geen bodemonderzoek nodig om de kwaliteit van de bodem vast te stellen.

In Eindhoven is tijdens de Tweede Wereldoorlog hard gevochten, dat heeft zijn sporen in de bodem achtergelaten. Er worden nog steeds diverse soorten munitie of resten daarvan in de bodem gevonden. Dit noemen we niet gesprongen explosieven (nge's) ook wel conventionele explosieven.

Explosieven in de grond die niet aangeraakt of verstoord worden, leveren in beginsel geen gevaar op. Maar bij zware trillingen of schokken (bijvoorbeeld heien of machinaal graven) is er wel een risico op explosie, dat kan leiden tot schade aan gebouwen, infrastructuur en de gezondheid van mensen.

Het voorgenomen bouwplan (optoppen van de bestaande bouwmassa's) gaat niet gepaard met grondwerkzaamheden waarbij zware trillingen of schokken vrijkomen. Bovendien ligt het plangebied niet binnen een gebied wat verdacht is op het voorkomen van nge's. Voor dit bestemmingsplan zijn dan ook geen risico's vanwege niet gesprongen explosieven.

Per 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) en het bijbehorende Besluit natuurbescherming (Bnb) en de Regeling natuurbescherming (Rnb) in werking getreden. Door de inwerkingtreding van deze wet zijn de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en faunawet en de Boswet komen te vervallen. Het is de bedoeling dat deze nieuwe wet en de bijbehorende Bnb en Rnb uiteindelijk opgaan in de nieuwe Omgevingswet waarvan verwacht wordt dat die in 2021 in werking treedt. Met het van kracht worden van deze wet komen vrijwel alle verantwoordelijkheden bij de provincies te liggen.

Het plangebied ligt niet in een natuurgebied dat in het kader van de Wnb is aangewezen (Natura2000-gebied). De dichtstbijzijnde natuur die onderdeel uitmaakt van het Natura2000-netwerk is 'Leenderbos, Groote heide & De Plateaux', op ongeveer 3,3 kilometer van het plangebied. De Dommel, die op ongeveer 65 meter ten oosten van het plangebied stroomt, is het dichtstbijzijnde stukje Natuurnetwerk Nederland (zoals deze is begrensd als zijnde Natuurnetwerk Brabant in de Interim omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant).

Directe negatieve effecten van dit project op bovengenoemde beschermde natuurgebieden zijn vooral gelet op de afstand van het projectgebied tot aan deze natuurgebieden niet te verwachten. Indirecte negatieve effecten zoals stikstofdepositie zijn echter niet op voorhand uit te sluiten, omdat verstoring van natuurgebieden door stikstof nog op een grote afstand van een bepaalde ontwikkeling kan plaatsvinden. Om uit te sluiten dat het project directe negatieve gevolgen voor de natuur heeft in de vorm van stikstofdepositie, is een stikstofberekening uitgevoerd. De memo is te vinden in bijlage 5, de berekeningen zijn als bijlagen 6, 7 en 8 bij deze toelichting toegevoegd.

Uit de stikstofberekening met AERIUS Calculator 2023 blijkt voor zowel de realisatiefase als gebruiksfase dat er geen sprake is van stikstofdepositie hoger dan 0,00 mol/ha/jr. Het plan leidt niet tot een stikstoftoename. Derhalve is een significant negatief effect op Natura-2000 uitgesloten.

Artikel 1.11 Wnb voorziet in de zorgplicht. De zorgplicht houdt in dat werkzaamheden, die nadelig kunnen zijn voor dieren en planten, in redelijkheid zo veel mogelijk nagelaten moeten worden of dat maatregelen genomen moeten worden om onnodige schade aan dieren en planten te voorkomen. Die plicht is niet alleen van belang voor soorten maar ook voor gebieden. De zorgplicht fungeert als vangnet ten opzichte van de bij en krachtens de Wnb gestelde voorschriften. Bestuursrechtelijke handhaving van de zorgplicht is mogelijk in kennelijke gevallen van onzorgvuldig handelen en in situaties waarin er geen concreet voorschrift ter bescherming van de desbetreffende natuurwaarde van toepassing is.

Doel van de waterparagraaf is de component water in een zo vroeg mogelijk stadium een plaats te geven in het besluitvormingsproces voor ruimtelijke plannen. Daarin zijn zowel de actuele waterhuishouding in het plangebied beschreven als de watereisen waaraan ontwikkelingen (binnen de gestelde randvoorwaarden van het bestemmingsplan) moeten voldoen. Ruimtelijke plannen moeten onder meer worden getoetst aan het criterium "hydrologisch neutraal" conform het landelijke en lokale waterbeleid.

Het bestemmingsplan I Gestel binnen de Ring 2020 (Willem Klooslaan-Busken Huetstraat) maakt de optopping van vijf bestaande bouwmassa's mogelijk. Daarbij vindt geen nieuw ruimtebeslag en wijziging van het bouwperceel plaats. Mogelijke ontwikkelingen binnen de planperiode spelen zich daarom hoofdzakelijk af binnen bestaande (water)structuren. Met deze waterparagraaf wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 1, onder b en c van het Besluit ruimtelijke ordening.

In 2009 is de Waterwet in werking getreden. Deze wet regelt het beheer van oppervlakte- en grondwater en is gericht op de samenhang met de ruimtelijke ordening. De wet kent een vergunningstelsel (watervergunning).

Het Waterplan is een plan dat is opgesteld door de gemeente Eindhoven, Waterschap De Dommel, de provincie Noord-Brabant en het (drink)waterleidingbedrijf Brabant Water. Het plan omvat drie delen. Het "Visiedocument" (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 januari 2004) geeft het gezamenlijke streefbeeld van de waterpartijen weer. De onderdelen "Taken en Bevoegdheden" en "Maatregelen" zijn achterhaald.

Het klimaat verandert. Dat heeft gevolgen voor Eindhoven. We krijgen onder andere te maken met meer en hevigere buien, langere perioden van droogte en meer hitte(stress). Om in de toekomst prettig te wonen en te werken in onze groeiende stad, is het noodzakelijk nú maatregelen te nemen. Dit betekent dat we 'klimaatrobuust' te werk moeten gaan.

In samenwerking met Brabantse overheden en kennisinstellingen is een prototype klimaatadaptatie-toets ontwikkeld met richtlijnen en ontwerpnormen voor de (her)inrichting en ruimtelijke ontwikkeling van stedelijk gebied op straat- en wijkniveau.

De toets omvat 3 hoofdregels en deze vormen de basis voor het Eindhovens klimaatadaptatie beleid:

• Zorg voor voldoende bergingsruimte om extreme buien tijdelijk op te vangen en vertraagd af te voeren.
• Infiltreer regenwater zoveel mogelijk en waar mogelijk op de plek waar het valt, en voorkom daarmee droogte.
• Zorg dat de straat niet onnodig opwarmt en voldoende plekken voor verkoeling heeft op het heetst van de dag.

Voor de klimaatadaptatie normen en richtlijnen is een indeling gemaakt naar ruimtelijke ontwikkelingen op privaat terrein (circa 60% van het areaal) en op publiek terrein (circa 40% van het areaal). In de binnenstad ligt deze verhouding zelfs op 80-20%. Bovenstaand is vertaald in een waterbergingsnorm.

De gemeente Eindhoven maakt bij de beoordeling van de voor een nieuwe ontwikkeling in een plangebied voorgestelde maatregelen gebruik van een rekentool. Deze rekentool klimaatopgave, beschikbaar op rekentool.eindhovenduurzaam.nl, maakt het een ontwikkeling mogelijk interactief haar plangebied en de te nemen maatregelen te beschrijven en te controleren of aan de gemeentelijke eisen wat betreft waterberging en vergroening wordt voldaan. Bovendien kan een afschrift van de beschrijving van het plangebied en de keuze van de maatregelen met voorbeelden voor de verdere uitwerking gedownload worden om bijgevoegd te worden bij de eventuele watertoets of aanvraag van de omgevingsvergunning.

De werking van de rekentool kan worden aangepast aan nieuwe inzichten en de uitkomst van de laatste versie van de tool is maatgevend.

Binnen het plangebied of aan de randen ervan is geen oppervlakte aanwezig.

Het plangebied is de huidige situatie deels verhard. Het gaat daarbij om zowel bebouwing als terreinverharding (erftoegang en parkeergelegenheid). Onverharde delen zijn aanwezig in de vorm van groen tussen de afzonderlijke bouwmassa's.

Voeding van grondwater in het plangebied geschiedt door infiltratie van regenwater en door toestroming vanuit het watersysteem. Ontwatering geschiedt door ondergrondse afstroming naar oppervlaktewater. De grondwaterstroming is richting noordoost (stroomrichting Dommel).

De maaiveldhoogte bedraagt volgens het Actueel Hoogtebestand Nederland (AHN3) ter plaatse van het plangebied 17,50 (oostzijde) tot 18,20 (westzijde) +NAP. Volgens de Atlas van de ondergrond van gemeente Eindhoven varieert de grondwaterstand van 110 cm beneden maaiveld aan de oostzijde van het plangebied (Jacob van Maerlantlaan) tot meer dan 150 cm aan de westelijke zijde van het plangebied.

Het regenwater dat op daken valt stroomt overwegend af naar de riolering. In de omliggende wegen ligt een gemengd rioolstelsel. Hierbij wordt zowel vuilwater als afstromend regenwater van daken, terreinverharding en wegen getransporteerd naar de zuivering. De gemeente Eindhoven volgt het beleid om zoveel mogelijk regenwater separaat in te zamelen en af te voeren naar oppervlaktewater dan wel te infiltreren in de bodem. Om die reden wordt op steeds meer plekken een gescheiden rioolstelsel aangelegd, waarbij regenwater afzonderlijk van het vuilwater naar oppervlaktewater wordt geleid.

De bestaamde panden in het plangebied zijn aangesloten op het gemengde rioolstelsel rondom het plangebied, dat afvoert naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie aan de Van Oldenbarneveltlaan.

Het plangebied ligt niet binnen een waterwingebied of boringsvrije zone rondom een dergelijk gebied. Het Dommelplantsoen ten oosten van het plangebied ligt wel binnen een boringsvrije zone.

Het plangebied maakt geen deel uit van een grondwaterbeschermingsgebied of boringsvrije zone. Het plangebied ligt eveneens niet binnen een gebied dat is beschermd vanwege (in de nabijheid gelegen) natte natuur (bijvoorbeeld Natuur Netwerk Brabant, Ecologische verbindingszone of Attentiegebied Natuurnetwerk Brabant). Het Dommelplantsoen ten oosten van het plangebied maakt ligt wel binnen meerdere van deze beschermde gebieden.

Het plan omvat het optoppen van reeds bestaande bebouwing. De ontwikkeling gaat niet gepaard met toename van verharding. Voor de verharding in de beoogde situatie en de daarbij behorende benodigde waterberging is de rekentool waterberging ingevuld. Deze is in Bijlage 11 bij deze toelichting bijgevoegd. De conclusie is dat een (nog) te realiseren waterbergingsopgave van 178,2 m² benodigd is.

Initiatiefnemer is van plan om binnen het plangebied binnen de woonbestemming ter plaatse van de 'shared space' (erftoegang en parkeren) het versteende karakter te verzachten en parkeren op eigen terrein te markeren door toepassen van halfverharding met gedeeltelijk een waterbergend pakket. Het gaat om een waterbergende laag van ongeveer 0,50 m met daar bovenop een pakket van grassubstraat en funderingsubstraat (ongeveer 0,30 m). In navolgende afbeelding is dit schetsmatig aangegeven. Binnen het plangebied zijn 21 portieken waar dit van toepassing is met steeds een omvang van 19,3 m². De dikte van het pakket bedraagt 0,5 tot 0,80 m. Zodoende omvat de waterbergingscapaciteit minimaal (19,3 x 21 x 0,5=) 202,65 m³. Dat is ruimschoots voldoende om in de waterberingsopgave te kunnen voorzien.

Figuur 5.1: Schets met markering parkeervakken en toepassing halfverharding met waterbergend pakket per portiek.

Figuur 5.2: Plattegrond markering parkeervakken en toepassing halfverharding met waterbergend pakket per portiek.

Uit de kaart 'Bodemopbouw - Fysisch gebied' uit de Atlas van de Ondergrond van de gemeente Eindhoven blijkt dat de bodem ter plaatse van het plangebied deels is opgebouwd uit een dekzandvlakte en deels uit restveen. Dit wordt ondersteund met gegevens uit DINO-loket. Drie geologische booronderzoeken nabij het plangebied (identificatie: B51G1464 (Dommelplantsoen), B51G1556 (Camphuysestraat) en B51G1449 (Sint Claralaan)) tonen aan dat de bodem tot 1 m-mv uit zand (zandig / zeer fijn) bestaat en tot 2,20 m-mv uit matig fijn zand bestaat. De doorlatendheid van zeer fijn tot matig zand is matig tot goed. Vanaf ongeveer 2,20 m-mv komt nabij De Dommel (rest)veen voor. De kaart 'Grondwater voorraad - Grondwater Standen' uit de Atlas van de Ondergrond van de gemeente Eindhoven laat zien dat het grondwater zich bevindt tussen 1,1 m-mv in het oosten en > 1,5 m-mv in het westen van het plangebied. Gelet op de veronderstelde bodemsamenstelling en grondwaterstand ter plaatse van het plangebied is het treffen van de gekozen waterbergingsopgave goed mogelijk.

Een nadere uitwerking van de hemelwaterbergingsvoorzieningen vindt plaats ten tijde van de uitwerking van aanvraag om omgevingsvergunning voor de realisatie van het plan. Middels een voorwaardelijke verplichting (Artikel 13) is dit in de regels juridisch geborgd.

Het plangebied valt binnen het beheergebied van Waterschap De Dommel. In het plangebied bevinden zich geen oppervlaktewateren (in beheer van het waterschap).

Voor alle nieuwe ontwikkelingen geldt de minimale eis: (huishoudelijk)afvalwater en regenwater van verharde oppervlakken gescheiden aanleveren tot de gemeentelijke erfgrens. Daar waar er een gescheiden stelsel ligt, dient er gescheiden te worden aangesloten. Bij de uitvoering van dit project zal aan deze eis worden voldaan.

In het kader van het wettelijk vooroverleg is dit bestemmingsplan voorgelegd aan het waterschap.

Het bestemmingsplan "I Gestel binnen de Ring 2020 (Willem Klooslaan-Busken Huetstraat)" is te typeren als een gedetailleerd plan. De methodiek van het bestemmingsplan is gebaseerd op de SVBP2012. Waar dat noodzakelijk is wordt afgeweken van de standaard en is specifiek ingespeeld op de situatie binnen het onderhavige plangebied.

Er is, conform de Wro, gekozen voor een analoge en digitale verbeelding van het plan. Aan de bestemmingen zijn bouw- en gebruiksregels gekoppeld die direct inzichtelijk maken welke ontwikkelingen zijn toegestaan. Verbeelding en regels bieden een directe bouwtitel voor bebouwing en gebruik. Al dan niet in combinatie met een "nadere - eisen - regeling".

Op de analoge en digitale verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien en voor zover hier in de regels naar wordt verwezen. In verband met de leesbaarheid is het plan op een topografische ondergrond getekend. De bestemmingen en de aanduidingen zijn ingedeeld in hoofdgroepen volgens de SVBP2012 en zijn op de verbeelding opgenomen in het renvooi. Opgemerkt wordt dat de analoge en digitale verbeelding qua verschijning van elkaar verschillen. Dit heeft ermee te maken dat de manier van raadplegen anders is. De digitale verbeelding is juridisch bindend.

De planregels zijn ondergebracht in inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en overgangs- en slotregels.

De Inleidende regels bestaan uit begrippen en de wijze van meten. Dit is om te voorkomen dat er discussie ontstaat over de interpretatie van de regels. In "Artikel 1 Begrippen" wordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als in de regels begrippen voorkomen die niet in dit artikel zijn opgenomen, dan kan worden onderzocht of de regels op andere wijze aanknopingspunten voor een definitie bevatten. Die kunnen volgen uit de toelichting bij de regels en/of uit de systematiek van de regels zelf. Ontbreken dergelijke aanknopingspunten dan geldt de uitleg/interpretatie conform het normale taalgebruik. In "Artikel 2 Wijze van meten" zijn de te gebruiken meetmethodes opgenomen.

In geval meerdere dubbelbestemmingen en gebiedsaanduidingen gelijktijdig van toepassing zijn op een gebied of in het geval dat er meerdere bepalingen van toepassing zijn binnen één bouwperceel, geldt dat deze bepalingen qua rangorde gelijk zijn aan elkaar. Dit betekent dat aan alle voorwaarden uit de relevante bepalingen voldaan moet worden. Logischerwijs heeft dit tot gevolg dat de meest beperkende bepaling geldt.

Bestemming `Groen” (Artikel 3)

Het groen dat in de uitwerking van het gemeentelijke Groenbeleidsplan is aangemerkt als "structureel groen op stedelijk niveau” en “structureel groen op wijk- en buurtniveau” is in het voorliggende plan expliciet voorzien van de bestemming `Groen´. Deze bestemming omvat ook kleinere waterpartijen.

Bestemming `Wonen” (Artikel 4)

Deze bestemming is gelegd op de in het plangebied gelegen gronden met daarop de bouwmassa's met appartemen en de bijbehorende erven. In de regels is onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouwen en bijgebouwen, aanbouwen en uitbouwen en zijn per type bouwwerk bouwregels opgenomen, zoals bouwhoogte en positionering binnen het bouwperceel of het bouwvlak.

Daarnaast is op de verbeelding voor de flatgebouwen de aanduiding "karakteristiek" opgenomen. In de regels is vastgelegd dat bij (gedeeltelijke) sloop een omgevingsvergunning voor het slopen is vereist, waarbij een ter zake deskundige gemeentelijke adviseur of -commissie advies dient uit te brengen.

Aan huis-verbonden-beroepen

Het gebruik van ruimten voor aan huis verbonden beroepen is binnen de woonbestemming toegestaan (tot maximaal 50 m²). Via een afwijking is het onder bepaalde voorwaarden mogelijk om maximaal 75 m² vloeroppervlak te benutten voor aan huis gebonden beroepen. Tevens is het onder bepaalde voorwaarden mogelijk om maximaal 30 m² te benutten voor kleinschalige bedrijvigheid.

Kamerbewoning en Woningsplitsing

Een woning of een kamergewijs bewoonde woning mag niet worden verbouwd tot meer woningen. Hiermee wordt geregeld dat het in strijd is met het bestemmingsplan als in een woning één of meer woonvoorzieningen (zoals wc, keuken en sanitair) en/of (een) scheidingswand(en) worden geplaatst, waardoor meer woningen ontstaan. Ditzelfde geldt als een kamergewijs bewoonde woning wordt verbouwd tot meer zelfstandige woningen/appartementen.

Een onvrije woning of onvrije etage is een woning waarvan de vertrekken uitkomen op een gemeenschappelijke gang of hal, maar met de beschikking over een eigen keuken, douche en toilet. De vertrekken zijn afsluitbaar. Te denken valt aan woonsituaties waarin voor ieder huishouden per saldo voldoende eigen wezenlijke voorzieningen aanwezig zijn. Een onvrije woning/etage wordt dus ook tot een zelfstandige woonruimte gerekend.

Verder is een regeling opgenomen op grond waarvan inwoning onder bepaalde voorwaarden rechtstreeks wordt toegestaan.

Tot slot is een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid opgenomen op basis waarvan het college omgevingsvergunning kan verlenen indien de verkamering of splitsing niet leidt tot een onaanvaardbare inbreuk op het woon- en leefklimaat ter plaatse van en in de omgeving van het betreffende gebouw.

Dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie 4, 5 en 6 (Artikel 5, Artikel 6 en Artikel 7)

Deze bestemmingen gelden voor die delen in het plangebied, waarbij bij bepaalde ingrepen eerst nader archeologisch onderzoek vereist is. Door middel van een dubbelbestemming wordt gezorgd dat de aanwezige waarden optimaal beschermd worden.

Onder de Algemene regels zijn opgenomen de Anti-dubbeltelregel (Artikel 8), Algemene gebruiksregels (Artikel 9), Algemene afwijkingsregels (Artikel 10) en regels met betrekking tot Parkeren (Artikel 11 en Artikel 12) en Waterberging (Artikel 13) opgenomen.

Algemene afwijkingsregels

De Algemene afwijkingsregels bevatten bepalingen op basis waarvan in bepaalde gevallen binnenplans kan worden afgeweken van de bepalingen uit de bestemmingsregels.

Parkeren

De regeling voor parkeren heeft betrekking op fiets- en autoparkeren.

Partiële herziening inzake parkeernormen (Artikel 11)

Met dit artikel werken de geldende Actualisatie Nota Parkeernormen (2019) en de Kwaliteitseisen inpandige fietsenstallingen concreet door in de bestemmingsplannen waarop de regeling van toepassing is. Indien dit beleid op enig moment wordt gewijzigd, wordt van de gewijzigde regeling uitgegaan. Hierdoor is de regeling 'dynamisch', in die zin dat een bestemmingsplan niet hoeft te worden herzien als het beleid wijzigt.

In bijzondere gebieden of situaties kan het bevoegd gezag bij omgevingsvergunning afwijken van de regeling, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bereikbaarheid en/of ruimtelijke situatie.

Verder kan het bevoegd gezag bij omgevingsvergunning nadere eisen stellen ten aanzien van de maatvoering van de (fiets)parkeervoorzieningen indien dit, gelet op de feitelijke omstandigheden, noodzakelijk is.

Partiële herziening bij wisseling gebruiksfunctie (Artikel 12)

Binnen bestemmingen is het mogelijk om van gebruiksfunctie te wisselen zonder dat een omgevingsvergunning benodigd is. Het wijzigen van gebruiksfunctie kan echter wel gevolgen hebben voor de parkeerbehoefte. Namelijk in het geval niet in voldoende mate parkeergelegenheid op eigen terrein wordt gerealiseerd en in stand wordt gehouden, een en ander volgens de beleidsregeling 'Actualisatie Nota Parkeernormen (2019)'. In die gevallen is sprake van een verbod tot gebruikswijziging.

In bijzondere gebieden of situaties kan het bevoegd gezag bij omgevingsvergunning afwijken van het verbod, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bereikbaarheid en/of ruimtelijke situatie.

Voorwaardelijke verplichting waterberging (Artikel 13)

In de overige regels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de aanleg van waterberging bij de bouw van bouwwerken. Op grond van deze verplichting mag er alleen gebouwd worden als er voldoende waterberging is aangelegd, eventueel in combinatie met andere maatregelen die bijdragen aan het klimaatbestendig maken van de stad. Deze verplichting is ontleend aan paragraaf 5.5 en de beleidsregel "Klimaat robuust (her)inrichten en ruimtelijk ontwikkelen" in bijlage 5 van het Gemeentelijk Rioleringsplan Eindhoven 2019-2022 (verder: GRP). Bij bouwwerken met een oppervlakte van 150 m² of meer moet in principe een waterberging aangelegd worden tot 75 mm per m² oppervlakte van het bouwwerk. Voor bouwwerken met een oppervlakte tussen 50 m² en 150 m² geldt een lagere bergingseis: daar moet in principe worden voorzien in een waterberging tot 25 mm per vierkante meter bouwoppervlakte. In groenarme gebieden geldt een hogere eis, omdat daar een grotere opgave ligt.

Een deel van de vereiste waterberging kan worden gecompenseerd met andere maatregelen die in lijn zijn met het beleid voor klimaatadaptatie, dat is beschreven in de beleidsregel Klimaat robuust (her)inrichten en ruimtelijk ontwikkelen. Hierbij kan worden gedacht aan bijvoorbeeld het aanplanten van nieuwe bomen (die zorgen voor vasthouden van regenwater en beschaduwing) of het aanleggen van gevelgroen. De exacte omvang van de benodigde waterberging en de omvang van andere maatregelen is sterk afhankelijk van de kenmerken van het bouwplan en de locatie. De wijze waarop de benodigde maatregelen moeten worden bepaald, is uitgewerkt in de genoemde beleidsregel.

De gemeente heeft een rekentool beschikbaar gesteld waarmee initiatiefnemers eenvoudig kunnen nagaan wat de omvang van de maatregelen moet zijn, op basis van een aantal gegevens van hun initiatief en de locatie. Deze rekentool is te raadplegen op https://rekentool.eindhovenduurzaam.nl. De rekentool is dynamisch van aard, dat wil zeggen dat deze kan worden aangepast.

Overgangs- en slotregels

In de Overgangs- en slotregels zijn het Overgangsrecht en de Slotregel opgenomen.

In Eindhoven streven we naar een aantrekkelijke stad waar inwoners en bezoekers zich welkom, thuis en veilig voelen. Voor het behoud van een prettige leefomgeving zijn regels nodig. Het voorkomen van overtredingen en de bereidheid om regels na te leven heeft een hoge prioriteit. Hoe dit wordt vormgegeven staat in de 'nota Handhaving Leefomgeving 2018-2021'. De nota is op 27 februari 2018 door het college vastgesteld. Het is een integraal beleidsplan waarin op hoofdlijnen de keuzes voor het handhaven van de fysieke leefomgeving staan beschreven. Op basis van de nota wordt jaarlijks een uitvoeringsplan opgesteld waarin de aanpak wordt geconcretiseerd.

Bij de vertaling van dit beleidskader naar een concreet, jaarlijks uitvoeringsplan worden een aantal uitgangspunten in acht genomen. De belangrijkste uitgangspunten zijn:

• Informatie gestuurd
  De gemeente Eindhoven ziet informatie gestuurde handhaving als een belangrijke pijler. Er zijn ontwikkelingen op het gebied van ICT en data analyse. Door gemeentelijke en andere informatiebronnen te ontsluiten, te analyseren en te combineren kunnen we een problematiek eerder (of preventief) en gerichter aanpakken.

• Gebiedsgericht
  Om optimaal in te kunnen spelen op vraagstukken van inwoners zet de gemeente Eindhoven binnen het ruimtelijk domein al geruime tijd in op gebiedsgericht toezicht. Dit doen we door - vanuit een actieve samenwerking met wijkteams - te kijken naar naleefgedrag, oorzaken en oplossingen gerelateerd aan geografische gebieden. Er zijn verschillende vragen, doelgroepen en belangen. Kennis wordt gedeeld en ervaringen van inwoners en bedrijven worden verzameld. Deze input is van invloed op de prioriteiten in het jaarlijkse uitvoeringsplan, waar mogelijk toegespitst op een specifieke wijk. Per wijk kunnen er dus op basis van gebiedsanalyses en bijvoorbeeld buurtcontracten verschillende bouwstenen zijn voor het uitvoeringsplan.

• Risico- en oplossingsgerichte benadering
  De gemeente Eindhoven benadert toezicht en handhaving risico- en oplossingsgericht. De prioriteiten worden in beginsel gebaseerd op een inschatting van de veiligheids- en gezondheidsrisico's voor inwoners. Ook aspecten als leefbaarheid, duurzaamheid en omgevingskwaliteit wegen in belangrijke mate mee. Daarnaast worden prioriteiten mede gebaseerd op wat inwoners en bedrijven belangrijk vinden. Eindhoven hecht eraan om vraagstukken waar mogelijk gezamenlijk op te lossen.
  Er zijn onderwerpen die in algemene zin aandacht vragen. Brandveilig gebruik van woongebouwen verdient (nog) meer aandacht, in de context van kwetsbare groepen die langer zelfstandig blijven wonen. Ook aanpak van jeugdoverlast, duurzaamheid en de bestaande bouw zijn voorbeelden. Er wordt gezocht naar de beste oplossing die nodig is voor het versterken van de veiligheid in de leefomgeving van onze inwoners. Hiermee ontstaat een risicoanalyse op basis waarvan vervolgens de prioriteiten binnen het toezicht worden gesteld.

• Consequent en doelmatig
  Uitvoeringsplannen en jaarverslagen bevatten een overzicht van de inzet en capaciteit voor handhaving. In het verlengde van informatie gestuurde en oplossingsgerichte handhaving vergt doelmatige handhaving een analyse van resultaten. Meetbare doelen om te beoordelen of de beschikbare capaciteit zo doelmatig mogelijk wordt ingezet. We beogen in de komende jaren een ontwikkeling door te maken in de vierslag capaciteit – prioriteit – risicoanalyse - nalevingsniveau. Dit moet onder andere leiden tot meer inzicht in de relatie tussen handhavingsinspanningen en het nalevingsniveau (effect).

De gemeente Eindhoven maakt keuzes om ervoor te zorgen dat de beschikbare capaciteit zo adequaat mogelijk wordt ingezet. Om goede prioriteiten te stellen is inzicht noodzakelijk in mogelijke problemen, de risico's en negatieve effecten. Hierdoor kan beter ingespeeld worden op de grootste ergernissen en notoire overtreders en draagt handhaving bij aan een verhoogd gevoel van veiligheid. Met inachtneming van de uitgangspunten zijn in de nota prioriteiten gesteld. Aan de hand van deze prioriteiten, het budget uit de programmabegroting, incidentele bestuurlijke prioriteiten en het naleefgedrag van burgers en bedrijven, wordt jaarlijks het uitvoeringsplan voor toezicht en handhavingsprogramma opgesteld.

In het uitvoeringsplan wordt op hoofdlijnen opgenomen waar de capaciteit dat jaar wordt ingezet. Daarbij is een onderverdeling gemaakt in:

• Object en informatiegericht
  - Bouwen en Wonen
  - Openbare leefomgeving
  - Bedrijven

• Gebiedsgericht
  - Pilot Veiligheid en leefbaarheid
  - Actiegebieden

• Themagericht
  Bij ieder onderdeel worden jaarlijks een aantal belangrijke ontwikkelingen op het gebied van toezicht en handhaving opgenomen. Dat kan bijvoorbeeld gaan om woonoverlast bij de Activiteiten Bouwen & Wonen. Of duurzaamheid en energiebesparing bij de Activiteiten Bedrijven.

Bovengenoemde onderverdeling komt in elk uitvoeringsplan terug. Per jaar wordt aangegeven welke prioriteit een onderdeel heeft en hoeveel capaciteit er wordt ingezet.

Om overtredingen te voorkomen en goed te kunnen handhaven is het belangrijk dat regels duidelijk zijn. Het moet duidelijk zijn wat wel en niet mag. Regels dienen niet voor verschillende uitleg vatbaar te zijn. Bij het opstellen van bestemmingsplannen is daarom gekozen voor een zo helder mogelijke juridische methodiek. De regels zijn zo geschreven, dat deze in de praktijk goed toetsbaar zijn. De juridische toelichting op het bestemmingsplan en de begrippenlijst geven nadere uitleg over de regels en over de begrippen die gebruikt worden.

Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van 52 extra woningen en er is dan ook sprake van een 'ontwikkelplan'.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan, waarin ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, dient de gemeenteraad eveneens een exploitatieplan vast te stellen. Dit heeft te maken met de wettelijke verplichting om de kosten die de gemeente moet maken om deze ontwikkeling mogelijk te maken, te verhalen op de eigenaar/ontwikkelaar.

Van deze verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan kan worden afgezien indien het kostenverhaal op een andere manier is geregeld. Dit kan bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of door het afsluiten van een overeenkomst.

Ook kan er sprake zijn van zogenaamde “kruimelgevallen”. Het komt er hierbij op neer dat de door de gemeente te maken kosten beperkt zijn en de kosten verhaald kunnen worden via de legesverordening. Voorwaarde hierbij is dat er geen sprake is van fasering, locatie-eisen of eisen aan woningbouwcategorieën.

Er is in casu een anterieure overeenkomst afgesloten, zodat er geen verplichting bestaat tot het vaststellen van een exploitatieplan.

Op grond van artikel 1.3.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet van het voornemen een bestemmingsplan voor te bereiden, kennis worden gegeven. De kennisgeving van de voorbereiding van onderhavig bestemmingsplan is geplaatst in het Gemeenteblad. Er zijn geen stukken betreffende het voornemen ter inzage gelegd, noch de mogelijkheid open gesteld om zienswijzen tegen het voornemen in te dienen of instanties om advies te vragen.

Op grond van artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moeten burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met de rijks- en provinciale diensten die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Ook is het voorontwerpbestemmingsplan verstuurd naar Trefpunt Groen Eindhoven (TGE) en de Henri van Abbe Stichting. TGE heeft geen bezwaar tegen de werkzaamheden en verwacht dat deze geen invloed zullen hebben op de aanwezige flora en fauna. De Henri van Abbe Stichting heeft schriftelijk aangegeven samen met de Stichting Bescherming Wederopbouwerfgoed Eindhoven een constructief overleg te hebben gevoerd met de initiatiefnemer. De Henri van Abbe Stichting is positief over het plan en dan met name over het optoppen, het verduurzamen van de bestaande gebouwen, de aanpak van het groen en de reorganisatie van het parkeren. Daarnaast heeft de Henri van Abbe Stichting een aantal aandachtspunten meegegeven aan initiatiefnemer voor de verdere planontwikkeling.

Per 1 oktober 2008 is de "Verordening Samenspraak en Inspraak gemeente Eindhoven 2008" in werking getreden. Het doel hiervan is het betrekken van burgers bij de besluitvorming.

Initiatiefnemer heeft op 19 april 2023 een infomarkt gehouden voor bewoners en omwonenden. Een verslag hiervan is als bijlage 12 bij deze toelichting gevoegd. Kort gezegd zijn de volgende inzichten tijdens de informatiemarkt opgehaald:

1. Bewoners vragen zich al langere tijd af wat er gaat gebeuren rondom hun woning. Dit leidt ook tot frustratie en wachten. Vragen of klachten blijven ook onbeantwoord.
2. Bewoners waarderen het dat deze avond wordt georganiseerd. Nu is er persoonlijk contact over wat de plannen en ideeën zijn.
3. Communicatie en zichtbaarheid zijn met name belangrijke aandachtspunten. Hier is veel over gezegd.
4. Er zijn zowel positieve als negatieve reacties op de plannen en ook zorgen worden geuit. Door bewoners wordt vooral op de indeling van het gebouw en servicekosten gereageerd. Door omwonenden wordt (wild)parkeren en privacy gelet op de optopping benoemd.
5. De plannen brengen ideeën bij bewoners naar boven (zoals over inrichting en benutten van het groen), evenals verdiepende of verduidelijkende vragen (bijvoorbeeld rondom verduurzaming).
6. Er zijn aandachtspunten rondom de 'huidige situatie' en over de situatie na de renovatie, bijvoorbeeld rondom geluidsoverlast.
7. Groen: ideeën en aandachtspunten over onderhoud/inrichting van het groen en faciliteiten in de tuin.
8. Parkeren: ideeën en aandachtspunten voor ruimte voor parkeren, overlast/zorgen rondom parkeren en elektrisch rijden.
9. Een aantal bewoners heeft zich aangemeld voor de werkgroep om verder betrokken te zijn.

Het ontwerp van het bestemmingsplan heeft met ingang van 23 november 2023, gedurende 6 weken op de gebruikelijke wijze ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is iedereen in de gelegenheid gesteld om schriftelijk of mondeling een zienswijze ten aanzien van het ontwerp van het bestemmingsplan kenbaar te maken.

Kennisgeving van de ter inzagelegging en de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen is in het Gemeenteblad van 22 november 2023 gepubliceerd. Ook is kennis gegeven van de mogelijkheid om de digitale versie van het ontwerpbestemmingsplan via de gemeentelijke website www.eindhoven.nl/bestemmingsplannen en de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl te raadplegen.

Er zijn 7 zienswijzen op het ontwerpplan ingediend. De zienswijzen zijn van een gemeentelijk standpunt voorzien in de Nota van zienswijzen.

het bestemmingsplan I Gestel binnen de Ring 2020 (Willem Klooslaan-Busken Huetstraat) met identificatienummer NL.IMRO.0772.80443-0301 van de gemeente Eindhoven.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een vrij beroep, dat in of bij een woongebouw wordt uitgeoefend, waarbij het woongebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Bijvoorbeeld gastouderopvang; detailhandel via internet zonder opslag en/of verkoop aan huis; of het enkel uitoefenen van een administratie ten behoeve van een bedrijf.

Onder vrije beroepen worden verstaan: (para)medische, juridische, therapeutische, ontwerp-technische, administratieve, sociaal-maatschappelijke, kunstzinnige en daarmee gelijk te stellen beroepen.

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

nota gepubliceerd op 3 oktober 2019 en in werking getreden op 4 oktober 2019.

onderzoek verricht door een daartoe gecertificeerde instantie en werkend volgens de geldende versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA).

de aan een gebied toegekende verwachting in verband met de kans op het voorkomen van archeologische relicten (resten uit het verleden).

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende archeologische relicten (resten uit het verleden).

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een accommodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en veelal kortdurend nachtverblijf met het serveren van ontbijt. Het is gevestigd in een huis en wordt gerund door de eigenaren van het betreffende huis en heeft maximaal 2 verhuurde kamers.

de totale oppervlakte van de voor bedrijfsuitoefening benodigde bedrijfsruimte, inclusief de verkoopvloeroppervlakte, opslag- en administratieruimten en dergelijke.

• bij bouwwerken: legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van ter visie legging van het ontwerp van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vergunning;
• bij gebruik: legaal gebruik van grond en opstallen zoals aanwezig tijdens de inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een op zichzelf staand al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijke omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en/of zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop), verkopen en leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Onder detailhandel wordt ook begrepen grootschalige detailhandel, volumineuze detailhandel, tuincentrum, internetwinkel/webwinkel, afhaalpunten en supermarkt.

bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van diensten aan derden, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder zijn begrepen kapperszaken, belwinkels, internetcafé, schoonheidsinstituten, fotostudio´s en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen.

gebouwen voor de stalling van auto´s en andere voertuigen.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

het gebruiken, in gebruik geven of laten gebruiken.

een gebruiksfunctie passend binnen een bestemming waarbij sprake is van een auto- en fietsparkeerbehoefte conform de Actualisatie Nota Parkeernormen (2019).

een door het college van burgemeester en wethouders aangewezen aantoonbaar ervaringsdeskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg.

een maximale waarde voor de geluidbelasting, die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

een gebouw dat, op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt.

een meerderjarige alleenstaande, dan wel twee of meer personen waarvan er ten minste één meerderjarig is, die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren.

Internetwinkels worden in het kader van dit bestemmingsplan aangemerkt als een specifieke vorm van detailhandel waarbij:

• de transactie via internet of andere media tot stand komt, en;
• de goederen ter plaatse kunnen worden afgehaald; en/of
• de goederen ter plaatse kunnen worden afgerekend; en/of
• de goederen ter plaatse kunnen worden bekeken of geprobeerd.

1. woonvorm, waarbij de volledig eigenaar/volledig eigenaren van de woning die gedurende de inwoning door hem/hen en eventueel zijn/hun gezin ten minste één jaar in ongewijzigde samenstelling (behoudens naar algemene maatstaven passende wijzigingen) wordt bewoond, in die woning één (of meerdere) kamer(s) in gebruik geeft/geven aan maximaal één persoon en maximaal twee minderjarige kinderen van die persoon;
2. woonvorm, waarbij de hoofdhuurder van de woning van een woningcorporatie die gedurende de inwoning door hem en eventueel zijn gezin ten minste één jaar in ongewijzigde samenstelling (behoudens naar algemene maatstaven passende wijzigingen) wordt bewoond, in die woning één (of meer) kamer(s) in gebruik geeft aan maximaal één persoon en maximaal twee minderjarige kinderen van die persoon.

woonvorm - niet zijnde inwoning in de zin van artikel 1.38 - waarbij sprake is van woonruimte die bestaat uit één of meer verblijfsruimten, die geen eigen afzonderlijke toegang heeft en waarbij de bewoner afhankelijk is van één of meer gedeelde wezenlijke voorzieningen (keuken, douche/bad en/of toilet) buiten die onzelfstandige woonruimte, met dien verstande dat hieronder niet wordt verstaan maatschappelijke voorzieningen in de vorm van beschermd en/of verzorgd wonen. De huisvesting van maximaal twee personen die geen gezamenlijk huishouden voeren wordt niet als kamerbewoning aangemerkt.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door middel van handwerk dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend (niet zijnde prostitutie).

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, of onderdelen van bouwwerken die worden aangemerkt als uitingen van één der beeldende kunsten.

bouwwerk, geen gebouw zijnde ten behoeve van civieltechnische en/of infrastructurele doeleinden, zoals een brug, een dam, een duiker, een tunnel, een via- of aquaduct, een sluis, dan wel een daarmee gelijk te stellen voorziening.

bij collegebesluit van 20 april 2021 vastgestelde nadere regels ter uitwerking van de Actualisatie Nota Parkeernormen (2019).

voorzieningen ten behoeve van algemeen nut in ruime zin zoals: voorzieningen / installaties ten behoeve van gas, water en elektriciteit, signaalverdeling, telecommunicatieverkeer, waterzuivering, waterbeheersing, waterhuishouding, vuil- en afvalverwerking, compostering, wijkverwarming, milieuvoorzieningen e.d.

woonruimte (kamer) in een (deel van een) gebouw, die door de aard van de inrichting en het gebruik het privédomein van de bewoner is, die (mede) is aangewezen op het gebruik van gezamenlijke wezenlijke voorzieningen elders in dat (deel van het) gebouw.

0.30 m' boven de kruin van de weg.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin tegen vergoeding seksuele handelingen worden verricht.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotische/pornografische aard plaatsvinden.
Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

de bouwlaag respectievelijk bouwlagen die boven de begane grondbouwlaag gelegen is/zijn.

de voor het publiek zichtbare en toegankelijke (besloten) winkelruimte ten behoeve van de detailhandel.

de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

De denkbeeldige lijn die strak langs de voorgevel wordt getrokken tot aan de zijdelingse perceelsgrenzen.

de toelaatbare waarde voor de geluidbelasting, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen.

voorziening voor het tijdelijk vasthouden van regenwater dat afstroomt vanaf de oppervlakte van een bouwwerk.

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit (zoals duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten, sloten, greppels en vijvers, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen etc.).

Wet van 16 februari 1979 (Stb. 99) houdende regels inzake het voorkomen of beperken van geluidhinder, zoals deze luidde op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan.

het feitelijk wijzigen van de gebruiksfunctie van gronden en/of gebouwen, waarbij geen sprake is van omgevingsvergunningplichtige bouwactiviteiten als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een gebouw, dat een ruimte omvat, welke door zijn indeling kennelijk bedoeld is te worden gebruikt voor de detailhandel.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden, dan wel voor de huisvesting van maximaal twee personen die geen gezamenlijk huishouden voeren. Een woonwagen wordt niet tot een woning gerekend.

een gebouw, dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

een voor bewoning bestemd gebouw, niet zijnde een woning, dat is geplaatst op een standplaats en in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

een aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van het bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, liftopbouwen, installatieruimten en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen wordt de overschrijding van de bouwgrens door ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, gevel- en kroonlijsten, gevelisolatie, ventilatiekanalen, reclameaanduidingen, luifels, erkers, balkons en overstekende daken e.d. buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouwgrens niet meer dan 1 meter bedraagt.

De voor `Groen´ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. groenvoorzieningen;
2. bermen en beplanting;
3. paden;
4. speelvoorzieningen;
5. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
6. beheer en/of zuivering van oppervlakte- en rioolwater;
7. kunstobjecten;

met daarbij behorende:

8. verhardingen;
9. (ondergrondse) parkeervoorzieningen;
10. voorzieningen voor het opwekken van duurzame energie;
11. nutsvoorzieningen;
12. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken voor wat betreft de maximum goothoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen, indien dat wenselijk is uit een oogpunt van een goede constructieve en/of bouwkundige aansluiting van het bijbehorende bouwwerk bij de hoogte van de verdiepingsvloer van het hoofdgebouw.

Burgemeester en wethouders kunnen ten behoeve van het behoud van de oorspronkelijke opzet van de bouwwerken die zijn voorzien de bouwaanduiding 'karakteristiek', nadere eisen stellen aan het materiaalgebruik voor de bouwwerken, alsmede aan de situering ervan.

De voor 'Waarde - Archeologie 4' (hoge verwachting, historische kern) aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden.

In geval van strijdigheid van bepalingen gaan de bepalingen van dit artikel voor de bepalingen die ingevolge andere artikelen op de desbetreffende gronden van toepassing zijn.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in lid 5.2.1 voor het bouwen van gebouwen, aan- en uitbouwen en bijgebouwen, alsmede bouwwerken geen gebouwen zijnde, mits:

1. dit in overeenstemming is met de andere ter plaatse geldende bestemming(en) en;
2. met een archeologisch onderzoek is vastgesteld dat met oprichting van het bouwwerk geen onevenredige verstoring plaatsvindt van de archeologische waarden. Als het oprichten van het bouwwerk waarvoor een afwijking wordt gevraagd, kan leiden tot onevenredige verstoring van archeologische waarden, dan worden aan de afwijking de volgende regels verbonden:
   1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden (behoud in situ), en/of;
   2. de verplichting tot het doen van opgravingen (behoud ex situ).

De voor 'Waarde - Archeologie 5' (hoge archeologische verwachting) aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden.

In geval van strijdigheid van bepalingen gaan de bepalingen van dit artikel voor de bepalingen die ingevolge andere artikelen op de desbetreffende gronden van toepassing zijn.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in lid 6.2.1 voor het bouwen van gebouwen, aan- en uitbouwen en bijgebouwen, alsmede bouwwerken geen gebouwen zijnde, mits:

1. dit in overeenstemming is met de andere ter plaatse geldende bestemming(en) en;
2. met een archeologisch onderzoek is vastgesteld dat met oprichting van het bouwwerk geen onevenredige verstoring plaatsvindt van de archeologische waarden. Als het oprichten van het bouwwerk waarvoor een afwijking wordt gevraagd, kan leiden tot onevenredige verstoring van archeologische waarden, dan worden aan de afwijking de volgende regels verbonden:
   1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden (behoud in situ), en/of;
   2. de verplichting tot het doen van opgravingen (behoud ex situ).

De voor 'Waarde - Archeologie 6' (middelhoge archeologische verwachting) aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden.

In geval van strijdigheid van bepalingen gaan de bepalingen van dit artikel voor de bepalingen die ingevolge andere artikelen op de desbetreffende gronden van toepassing zijn.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in lid 7.2.1 voor het bouwen van gebouwen, aan- en uitbouwen en bijgebouwen, alsmede bouwwerken geen gebouwen zijnde, mits:

1. dit in overeenstemming is met de andere ter plaatse geldende bestemming(en) en;
2. met een archeologisch onderzoek is vastgesteld dat met oprichting van het bouwwerk geen onevenredige verstoring plaatsvindt van de archeologische waarden. Als het oprichten van het bouwwerk waarvoor een afwijking wordt gevraagd, kan leiden tot onevenredige verstoring van archeologische waarden, dan worden aan de afwijking de volgende regels verbonden:
   1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden (behoud in situ), en/of;
   2. de verplichting tot het doen van opgravingen (behoud ex situ).

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Al dan niet in afwijking van het bepaalde in de bestemmingsregels van Hoofdstuk 2 wordt ter plaatse van een functie-aanduiding het gebruik van gronden en opstallen in overeenstemming met die functie-aanduiding aangemerkt als gebruik overeenkomstig die bestemming.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10 % van die maten, afmetingen en percentages, met dien verstande dat ter plaatse van de dubbelbestemming Waarde-Cultuurhistorie-1 geen gebruik kan worden gemaakt van deze afwijkingsbevoegdheid voor zover het betreft afwijking ten behoeve van het overschrijden van de voorgevelrooilijnen, de bestaande goot- en bouwhoogte of de bestaande dakhelling;
2. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de maximum hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot 10 m, met dien verstande dat de maximum bouwhoogte van erfafscheidingen 2 m is;
3. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de maximum bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken en van zend-, ontvang- en/of sirenemasten 20 m is;
4. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat de aanduiding 'bouwvlak' wordt overschreden met maximaal 40 cm ten behoeve van gevelisolatie om energie te besparen;
5. de regels ten aanzien van de realisatie van gebouwen ten behoeve van het opwekken van duurzame energie en toestaan dat de maximum oppervlakte wordt vergroot tot maximaal 100 m².

1. bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid, met dien verstande dat aan de hand van de beleidsregeling 'Actualisatie Nota Parkeernormen (2019)' en de beleidsregeling 'Kwaliteitseisen inpandige fietsenstallingen' wordt bepaald of hieraan voldaan is;
2. als de onder a. genoemde beleidsregelingen worden gewijzigd, wordt aan de hand van de nieuwe beleidsregeling(en) bepaald of sprake is van voldoende parkeergelegenheid.

Bij omgevingsvergunning kan in bijzondere gebieden of situaties worden afgeweken van het bepaalde in lid 11.1, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bereikbaarheid en/of ruimtelijke situatie.

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning nadere eisen stellen ten aanzien van de maatvoering van de (fiets)parkeervoorzieningen, zoals bedoeld in lid 11.1, indien dit, gelet op de feitelijke omstandigheden, noodzakelijk is.

Als gebruik in strijd met het bestemmingsplan geldt het wijzigen van de gebruiksfunctie van gronden en/of gebouwen in een andere gebruiksfunctie passend binnen de bestemming, indien niet in voldoende mate parkeergelegenheid wordt gerealiseerd en in stand wordt gehouden, een en ander volgens de beleidsregeling 'Actualisatie Nota Parkeernormen (2019)' van burgemeester en wethouders van de gemeente Eindhoven zoals vastgesteld op 24 september 2019 en opgenomen in Bijlage 1 bij de planregels.

Bij omgevingsvergunning kan in bijzondere gebieden of situaties worden afgeweken van het bepaalde in lid 12.1, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bereikbaarheid en/of ruimtelijke situatie.

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen staat vast dat wordt voorzien in een waterberging of andere maatregelen die bijdragen aan de klimaatbestendigheid;
2. De inhoud van de waterberging en de omvang van de andere maatregelen worden vastgesteld met toepassing van de beleidsregel "Klimaat robuust (her)inrichten en ruimtelijk ontwikkelen" behorende bij de bijlage uit het Gemeentelijk Rioleringsplan Eindhoven 2019-2022, gepubliceerd op 3 december 2019 (Gemeenteblad 2019, 292183);
3. Als de onder lid 2 bedoelde (beleids)regelingen worden gewijzigd, wordt met die wijziging rekening gehouden.

Lid 13.1 is niet van toepassing op bouwplannen waarover voor inwerkingtreding van dit bestemmingsplan privaatrechtelijke afspraken over klimaatadaptatie tussen de initiatiefnemer en de gemeente zijn gemaakt.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning nadere eisen stellen ten aanzien van de maatvoering van de waterberging, zoals bedoeld in lid 13.1 indien dit, gelet op de feitelijke omstandigheden, noodzakelijk is.

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen van woningen staat vast dat wordt voorzien in minimaal 8 m² aan groenvoorzieningen per toegevoegde woning.
2. Het gebruiken of (doen) laten gebruiken van de gronden en gebouwen als bedoeld in artikel 4, is slechts toegestaan indien aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
   1. de groenvoorzieningen van 8 m² groen per toegevoegde woning, zoals bedoeld in lid 1, binnen 1,5 jaar na realisatie van de woningen zijn gerealiseerd, en
   2. de groenvoorzieningen als bedoeld in sub a in stand worden gehouden.
3. In afwijking van het bepaalde in lid 2 mogen de gronden en gebouwen als bedoeld in artikel 4 gebruikt worden tot 1,5 jaar na realisatie van de woningen.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van lid 15.1 een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 15.1 met maximaal 10%.

Lid 15.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 15.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in lid 15.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Lid 15.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan I Gestel binnen de Ring 2020 (Willem Klooslaan-Busken Huetstraat).