Initiatiefnemer is voornemens om de locatie van het oude Philips hoofdkantoor en omliggende gronden aan de Boschdijk te gaan herontwikkelen. Het bestaande hoofdgebouw en tevens rijksmonument zal uitgebouwd worden en een nieuwe functie krijgen. Op de omliggende gronden zullen woningen worden gerealiseerd.

Het ter plaatse geldende bestemmingsplan "Vredeoord” biedt geen ruimte voor de realisatie van voornoemd planvoornemen binnen het plangebied. Om de transformatie en het niewbouwplan te realiseren, dient een nieuw bestemmingsplan te worden opgesteld voor de locatie. Dit nieuwe bestemmingsplan is genaamd II Vredeoord (VB-terrein).

Dit bestemmingsplan "II Vredeoord (VB-terrein)" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding met de daarbij behorende regels. Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.

Het plangebied ligt in het noordelijk deel van de gemeente Eindhoven, in stadsdeel Woensel en wordt begrensd door de Boschdijk, Vredeoord en Loofhout.

Plangebied (roodomlijnd)

Het projectgebied is gelegen binnen bestemmingsplan "Vredeoord” en uitwerkingsplan “Uitwerking bestemmingsplan Vredeoord”. Ingevolge de regels van deze bestemmingsplannen bieden de ter plaatse opgenomen bestemmingen geen ruimte voor het beoogde planvoornemen.

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan "Vredeoord” (Plangebied blauw omlijnd)

Daarnaast gelden de paraplubestemmingsplannen “Waterberging” en “Parkeren, kamerbewoning en woningsplitsing 2021”.

Het planvoornemen past niet binnen de regels van het geldende bestemmingsplan. Daarnaast biedt dat bestemmingsplan geen afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid om het plan te realiseren. Om de beoogde ontwikkeling te faciliteren is daarom een nieuw juridisch-planologisch kader nodig. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is een beschrijving van het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten, de randvoorwaarden en de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is beschreven op welke wijze rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

De naam van de buurt verwijst naar het landgoed Vredeoord. Vredeoord kent een lange geschiedenis van transformaties. Het oorspronkelijke heidegebied werd in de negentiende eeuw bebost en voorzien van een landgoed: Landgoed Vredeoord.

Begin twintigste eeuw werd leem uit de bodem gewonnen. Nadat al het leem ontgonnen was, nam Philips zijn intrek in het gebied. Vredeoord werd een besloten kantorenpark, ontoegankelijk voor het publiek, maar wel met een herkenbaar baken: het Philips-hoofdkantoor. Dit markante gebouw is in 1964 gebouwd en onderscheidt zich door een bijzondere draagconstructie. Het gebouw is gelegen aan de Boschdijk en was tot 2001 het hoofdkantoor van Philips Nederland. Het gebouw was tot 1999 het hoogste gebouw van Eindhoven.

Het plangebied ligt in het stadsdeel Woensel-zuid en is gesitueerd in de hoek van de Boschdijk en de weg Vredeoord op het voormalige Philips-kantorenpark Vredeoord. Dit gebied is afgelopen jaren herontwikkeld tot woonbuurt met ruim 450 woningen. Van deze herontwikkeling maakte het voormalig hoofdkantoor (en de omliggende gronden) van Philips Nederland en tevens rijksmonument, geen onderdeel uit van het projectvoornemen.

Opvallend is de confrontatie tussen de schaal van het grote en hoge rijksmonument
en de kleinschaligheid van de recent gebouwde en de vooroorlogse
grondgebonden omliggende woonhuizen. Een contrast dat het gebied al decennialang kenmerkt en ontstaan is in de naoorlogse periode door de ontwikkeling van het terrein tot toonaangevende kantoorcampus.

Mede door de hoogte (67 meter hoog) en de karakteristieke uitvoering qua architectuur vormt dit gebouw een stedelijk oriëntatiepunt in noord Eindhoven. Het voormalige Philips-hoofdkantoor (gebouw VB) is op 23 november 2021 officieel aangewezen als rijksmonument. De laagbouw van het gebouw is in 2002-2006 flink verkleind en verlaagd. Daarbij zijn karakteristieke delen als een golvend dak verdwenen, waardoor dit geen deel uitmaakt van het rijksmonument.

De omliggende gronden bestaan voornamelijk uit parkeerplaatsen ten behoeve van het voormalige kantoorgebouw. Aan de zuid- en westzijde van het hoofdgebouw heeft het gebied een groene inrichting gekregen.

De ten oosten gelegen vooroorlogse buurt Barrier kenmerkt zich stedenbouwkundig door de laagbouw van huizen met voor- en achtertuinen en enkele ‘formele’ stedenbouwkundige assen: de Hendrik Staetslaan en de Hendrik de Keyzerlaan. Deze assen zijn beëindigd met a-typische bebouwing. De as Hendrik Staetslaan vormt een zichtlijn en
verbinding vanuit Barrier met het plangebied VB - terrein. Hetzelfde geldt voor de Willem van Noortlaan. De loper in Vredeoord vormt ook een bijzondere stedenbouwkundige (zicht)as omdat die autovrij is gemaakt en ingericht is voor langzaam verkeer.

Het VB-gebouw op Vredeoord, in 1964 opgeleverd als het nieuwe hoofdkantoor van Philips, is sindsdien een icoon in Eindhoven geworden. Een landmark en statussymbool van een (inter)nationaal bedrijf welke het belang van het bedrijf Philips voor de economie van Nederland en Eindhoven in de wederopbouw periode symboliseert. Destijds een bouwtechnisch hoogstandje met de stalen jukken als `kroon' waaraan middels hangstijlen de vloeren zijn opgehangen.

Ondanks dat de Philips gebouwen in Eindhoven, waaronder VB, in de loop der jaren door Philips zijn afgestoten/gesloopt en VB de titel van hoogste gebouw van Eindhoven heeft verloren, vormt het VB-gebouw nog steeds de meest noordelijke `voorpost' van Eindhoven.

Visie en Planconcept

Woonpark

De ligging van het plangebied op de overgang van stad naar land vraagt om een interventie die op beide kwaliteiten inspeelt. Het plan is daarom gebaseerd op het idee van een woonpark waarin groen, de voetganger en comfortabel wonen centraal staan. Het woonpark vormt één samenbindende planlaag als een tuin waarin terrassen, hagen en kleine (trapsgewijze) hoogteverschillen het beeld bepalen. Een kenmerk dat nu al in het gebied aanwezig is. In de tuin staan de gebouwen.

Aanhaking cultuurhistorische waarden

Het plan refereert aan de oorspronkelijke formele structuur van de campus waarbij de ruimtes rond de omliggende bebouwing met nieuwe groene kwaliteiten wordt gevuld. Er komen geen doorgaande routes voor de auto, maar er wordt aangesloten op het concept met de inprikkers zoals elders op Vredeoord is toegepast. Ook zijn net als vroeger de parkeeroplossingen aan de randen georganiseerd en mogelijk overdekt, waardoor relatief veel autovrij gebied terug komt. Perfect voor een woonpark waarin natuur en leefcomfort centraal kunnen staan. De rijksmonumentale toren wordt gerespecteerd in zijn huidige vorm, terwijl in de vernieuwde laagbouw het herstel van de historische contour nagestreefd wordt zodat er een betere balans ontstaat tussen laag en hoog. De architectonische benadering van de toren staat in het teken van behoud en herstel en bij de laagbouw in het teken van terug te brengen thema's zoals: transparantie, een horizontale hoofdgeleding en het samenbrengen van verwante maar in expressie verschillende gebouwvolumes tot één gebouw. Het organiseren van een bijzondere doorwaadbaarheid met nieuwe routes tussen binnen en buiten staat daarbij centraal.

Aanhaken Boschdijk, Vredeoord en Barrier

Om antwoord te geven op de urgente woningbouwopgave wordt de parkeerstrook aan de Boschdijk verdicht. Hier sluiten de nieuwe gebouwen aan op de kenmerken en de schaal van het naastgelegen Medisch Centrum Boschdijk. Dat wil zeggen: appartementsgebouwen met tussenruimtes en verspringende rooilijnen in een `losse schakering' op een plint. Zo wordt een typische lokaal aanwezige gebouwtypologie gecontinueerd en wordt een tussenschaal toegevoegd die zich prima verhoudt tot de laagbouw onder het monument. En een schaal die ook bemiddelt tussen de hoogbouwtoren en de omliggende grondgebonden woningen. Het planvoorstel levert zo een belangrijke bijdrage aan de urgente woningbouwopgave. En het voegt een markant en groenrijk woonmilieu toe aan Vredeoord die werkt als stapsteen naar de bosrijke omgeving van landgoed De Grote Beek.

Planconcept gebouwen

Nieuwe gebouwen zijn qua korrel en schaal verwant aan elkaar. Ze vormen compacte clusters en definiëren een tussenschaal die bemiddelt tussen de laagbouw met grondgebonden huizen en de rijksmonumentale hoogbouw. De oorspronkelijke historische contour van de bebouwing onder VB bepaalt het nieuwe zoekgebied voor de vervangende vernieuwbouw.

De mogelijkheid bestaat een halfverdiepte parkeergarage aan de Boschdijk te realiseren. Deze vormt een 2e maaiveld - een woondek - met daarop ruimte voor de nieuwe woongebouwen. Er worden 2 uit elkaar geschoven gebouwclusters gerealiseerd die samen een ensemble definiëren met vrije ruimte voor een zichtlijn vanuit Barrier op het monument.

Het gebied tussen de woningen al dan niet op een woondek wordt vergroend zodat het meedoet in de landschappelijke mozaïekstructuur en aangenaam is om aan te wonen. De gebouwen die direct grenzen aan de Boschdijk en de loper hebben op maaiveld een woonrepresentatie naar het openbaar gebied.

Planconcept beoogd planvoornemen

Planconcept zichtlijnen

Door de nieuwe gebouwen aan de Boschdijk te clusteren worden de typische zichtlijnen op VB zoveel mogelijk vrij gehouden. Het kruispunt Boschdijk - Vredeoord toont de markante noordelijke kopgevel en vanaf de Willem de Noortlaan is de langsgevel zichtbaar met de overgang van laagbouw naar monumentale hoogbouw.

Het vrije zicht vanaf Vredeoord op de noordelijke kopgevel blijft het meest prominente adres van VB. Hier komt geen bebouwing. Ook blijft VB door zijn unieke hoogte en korrel in het stadsilhouet dominant aanwezig.

Indicatieve plandoorsnedes

Planconcept doorwaadbaarheid

De auto's blijven aan de randen en er komen geen doorgaande routes voor snelverkeer. Het plangebied is daarmee grotendeels autovrij en dus voetgangersdomein. Tussendoors en doorsteekjes organiseren een grote doorwaadbaarheid en maken verschillende plekken met uiteenlopende kwaliteiten en bestemmingen goed bereikbaar. Er komt een publieke `campusstraat' op het bestaande souterrainniveau van VB. Samen vormen ze een compact informeel netwerk van paden rondom de laagbouw en de gebouwen op het woondek.

De bestaande bushalte aan de Boschdijk wordt bereikbaar gemaakt via verschillende doorgang in de bestaande haag. Deze doorgangen zijn tevens voor fietsers om naar de fietsenbergingen te gaan. Er wordt zo meer binding gecreëerd tussen het nieuwe plan en de Boschdijk / Barrier in plaats van het gesloten terrein zoals het altijd was.

Fietsverkeer wordt afgewikkeld naar stallingsvoorzieningen en van doorgaande fietspaden is er geen sprake. Voor het autoverkeer wordt de huidige positie van de in- en uitrit vanaf Vredeoord opnieuw ingezet, ook is hier de toegang tot de parkeervoorzieningen en de expeditie georganiseerd.

Situatieschets stedenbouwkundig plan

Situatieschets stedenbouwkundig plan (3D)

De moestuin van de wijk Vredeoord ligt nu op het terrein van Trudo. Aangezien daar de nieuwe woonbebouwing van Trudo is beoogd, moet er een nieuwe plek voor de moestuin komen. In overleg met VB, Trudo en de buurtvereniging is dat op de hoek van Loofhout geworden. De grootte/invulling van deze moestuin blijft nagenoeg hetzelfde.

Programma

VB-Gebouw

Voor het rijksmonument zijn er een aantal programmascenario's mogelijk. Wonen wordt de hoofdfunctie voor verschillende doelgroepen:
· onzelfstandige studentenunits in de toren/plint;
· in combinatie met onzelfstandige woon-zorg units in de plint;
Waarvan totaal maximaal 531 onzelfstandige woonunits.
· en/of zelfstandige studentenunits in de toren/plint;
· en/of vrije huur appartementen in de toren/plint.
· Vrije/sociale huur/koop appartementen in de achterbouw (met fietsenstalling, techniekruimtes, algemene ruimtes etc.).

Waardoor een mix van doelgroepen hier een wooncarrière kan opbouwen; studenten, starters, young urban professionals, actieve settlers, expats, empty nesters, senioren, etc.

Totaal maximaal aan wooneenheden 647.

Tevens kan de plint en mogelijk enkele verdiepingen van het VB-gebouw ingevuld worden met publieke functies (max. 13.800 m2 bvo) zoals:

• kantoren en commerciële wijkfuncties zoals enkele kleine retail, fitness/sportschool en horeca met dien verstande dat:

1. kantoren gezamelijk niet meer mag bedragen dan 11.000 m²;
2. detailhandel, niet zijnde een supermarkt tot een gezamenlijk maximum van 500m² en maximaal vier vestigingen;
3. dienstverlening tot maximaal 500m²;
4. horecabedrijven gezamenlijk niet meer mag bedragen dan 225 m²;
5. maatschappelijke voorzieningen ten behoeve van sportvoorzieningen mag niet meer bedragen dan 1.000 m2;
6. een woon-zorgcentrum in de plint, met daartoe behorende voorzieningen voor ouderen.

• overige ruimtes zoals: (fiets)parkeren, expeditie, techniekruimtes, etc.

Binnen het gehele gebouw zijn gezamenlijke (gedeelde) voorzieningen ten behoeve van de functie wonen toegestaan. Voorbeelden daarvan zijn gemeenschappelijke studie- en ontmoetingsruimtes, fitnessruimtes, koffie-bar etc.

Daarnaast kunnen er bij alle opties ook drie lagen kantoor worden gerealiseerd.

Woningen overig plandeel (Boschdijk)

Het plandeel aan de Boschdijk herbergt maximaal 215 sociale huur-/koopappartementen. Als de woningen op het woondek wordengebouwd, biedt de ondergelegen ruimte de mogelijkheid voor het stallen van auto's en fietsen. In de zuidwesthoek wordt onderzocht of er een wijkhub voor fietsdeelmobiliteit kan worden gesitueerd.

De stedenbouwkundige figuur omvat twee compacte clusters van 4 en 5 laagse woongebouwen met een galerij- of een centrale middenontsluiting. De blokjes met middenontsluiting vormen in de basis een 6- spanner. De woningdifferentiatie is een mix van verschillende groottes tussen de 50 en 70 m2 gbo. De verhouding in grootte is ongeveer

• ca. 55-65% 45-55 m2 gbo
• ca. 15-25% 60-65 m2 gbo
• ca. 10-30% 65-70 m2 gbo

In totaal kunnen met voorliggend planvoornemen maximaal 862 wooneenheden gerealiseerd worden.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.

De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving.

In de NOVI zijn deze maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten:

• ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie
• duurzaam economisch groeipotentieel
• sterke en gezonde steden en regio’s
• toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal.

De NOVI is op 9 september 2020 vastgesteld op grond van de geldende regelgeving omdat de Omgevingswet nog niet in werking is. De NOVI voldoet tevens aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze omgevingsvisie dan ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet.

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hierin is het volgende aangegeven:

"De toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien."

Met artikel 3.1.6 lid 2 Bro is beoogd vanuit een oogpunt van ruimtelijke ordening ongewenste leegstand te vermijden en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren.

Stedelijke ontwikkeling
Allereerst is hier de vraag aan de orde in hoeverre hier sprake is van een stedelijke ontwikkeling. In het Bro (artikel 1.1.1, lid 1, onder i) is voor stedelijke ontwikkeling een definitie opgenomen: "ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen".

Het begrip 'woningbouwlocatie', zoals opgenomen in de definitie is niet nader gedefinieerd in het Bro. Het moet echter gaan om een ruimtelijke ontwikkeling van enige omvang. Gelet op de vaste rechtspraak over dit aspect is het planvoornemen te kwalificeren als een stedelijke ontwikkeling.

Daarnaast is voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied vanuit de Ladder extra motivering vereist. Daarom is van belang om te weten of het projectgebied binnen of buiten stedelijk gebied is gelegen. Het projectgebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied.

Gelet op de vaste rechtspraak over dit aspect is dit planvoornemen te kwalificeren als een stedelijke ontwikkeling en is de projectlocatie gelegen in bestaand stedelijk gebied in de zin van artikel 3.1.6 lid 2 Bro. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is in het navolgende de behoefte van de ontwikkeling beschreven.

Beschrijving van de behoefte

Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van maximaal 862 wooneenheden. De woningtypen zijn beschreven in paragraaf 2.3.

Tevens kan de plint en de achterbouw en mogelijk enkele verdiepingen van het VB-gebouw ingevuld worden met publieke functies zoals kantoren/werken en/of commerciële wijkfuncties, overige kleine retail en horeca etc. (max. 11.000 m² bvo), met dien verstande dat:

• detailhandel, niet zijnde een supermarkt, gezamenlijk tot maximaal 500 m² en maximaal vier vestigingen;
• dienstverlening tot maximaal 500m²;
• horecabedrijven gezamenlijk niet meer mag bedragen dan 225 m²;
• maatschappelijke voorzieningen ten behoeve van sport niet meer mag bedragen dan 1.000 m².

Voor enkele functies is een laddertoets uitgevoerd voor dit bestemmingsplan. Deze rapportage maakt als Bijlage 1 onderdeel uit van de toelichting. Hieronder worden de belangrijkste aspecten benoemd.

Wonen

Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft gemeente Eindhoven. Hierbij wordt opgemerkt dat in de gehele regio Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) de woningvraag groter is dan de totale harde plancapaciteit.

De komende tien jaar groeit de totale woningvraag in Eindhoven sterk, tot circa 133.990 woningen in 2031. Op basis van de provinciale woningbehoefteprognose zal de woningvraag tot 2031 toenemen met circa 19.325 woningen. In Eindhoven biedt de harde plancapaciteit ruimte voor circa 7.750 woningen. Wanneer de woningvraag (19.325 woningen in de periode 2021-2031) wordt geconfronteerd met de harde plancapaciteit (7.750 woningen), dan resteert een woningbehoefte van circa 11.575 woningen.

Daarmee kan voor dit plan met een toevoeging van maximaal 862 woningen ruimschoots in een (kwantitatieve) woningbehoefte voorzien. In paragraaf 3.5 wordt nader ingegaan op de kwalitatieve woningbehoefte.

Het Coördinatieteam Wonen SGE heeft het plan getoetst aan de Brainport Principes en geconcludeerd dat het plan daar goed invulling aan geeft. Het Portefeuillehoudersoverleg Wonen SGE heeft de kwalitatieve toets behandeld en ingestemd met de verdere planontwikkeling. Zie ook 3.5.

Maatschappelijke voorzieningen (woon-zorg)

Op 20 jun 2023 heeft de gemeenteraad de Woonzorgvisie 2023-2030 vastgesteld. De visie betreft een uitwerking op het thema wonen en zorg uit de woonvisie.

Uit deze visie en de daaraan ten grondslag gelegde onderzoeken blijkt dat veel ouderen wel een woning hebben, maar dat deze niet geschikt is om ouder in te worden of niet passend is bij de grootte van het huishouden. Voor de woningmarkt is het van belang dat ouderen doorstromen. Een verhuizing van een oudere vanuit een eengezinswoning, kan wel leiden tot vijf verhuisbewegingen in de keten. Ouderen vormen dan ook een belangrijke sleutel om de doorstroming op de Eindhovense woningmarkt te verbeteren.

Uit het woningbehoeftenonderzoek voor ouderen blijkt dat het aantal 65-plussers in Eindhoven groeit van bijna 40000 naar bijna 57000 in 2040. Omdat de zorgcapaciteit afneemt, is de verwachte en benodigde zorg voor ouderen niet meer te bieden, daarom is clustering en levensloopbestendig wonen noodzakelijk.

In het bestemmingsplan kan in deze behoefte worden voorzien door een mogelijkheid op te nemen tot vestiging van een geclusterd woonzorgcentrum. In een dergelijk woonzorgcentrum bestaat enerzijds de mogelijkheid voor ouderen om (grotendeels) zelfstandig te blijven wonen en anderszijds de mogelijkheid om eventueel door te stromen naar een woonruimte binnen de zorginstelling zodra het wonen niet meer grotendeels zelfstandig kan plaatsvinden. Omdat mede als gevolg van een tekort aan personeel de beschikbaarheid van zorg afneemt, kan een geclusterde woonvorm met gegarandeerde beschikbaarheid van thuiszorg een optie zijn om ouderen meer zekerheid te geven. Daarmee kan voor ouderen de stap om te verhuizen worden verkleind.

Commerciële functies

In het plan voor het VB-gebouw wordt naast het woon/ woonzorgprogramma ook ruimte gemaakt voor ‘werken’ en ‘publieksgerichte functies’. Het onderdeel ‘werken’ betreft kantoren en het programma voor ‘publieksgerichte functies’ betreft kleinschalige detailhandel/diensverlening en horeca functies. De gewenste functies in het VB-gebouw betekenen een kwaliteitsimpuls voor de nieuw gerealiseerde wijk en biedt hiermee comfort aan de bewoners die dan enkele belangrijke voorzieningen in de nabijheid van hun woning kunnen gebruiken. De gecombineerde voorzieningen versterken elkaar in kwalitatief opzicht en zorgen voor een langere verblijfsduur in het gebied rondom het VB-gebouw.

Er zijn verschillende argumenten die de gewenste realisatie van het commerciële programma in het VB-gebouw ondersteunen. Zo zorgt het ervoor dat er een ontmoetingsplek ontstaat voor bewoners van het Philipsterrein en versterkt het de sociale cohesie in het gebied.

De realisatie van onderstaande voorziening brengt geen negatieve ruimtelijke effecten als het gaat om leegstand en aantasting van het woon-, leef-, en ondernemersklimaat met zich mee. Het is juist van positieve invloed op het woon-, leef- en ondernemersklimaat op het Philipsterrein en het gehele onderzoeksgebied.

Werken
Het programma werken omvat in totaal maximaal 11.000 m² bvo en kan ingevuld worden met kantoren. Met voorliggend bestemmingsplan wordt ca. 33.790 m² aan bestaande kantoorruimte onttrokken aan de voorraad. Dit in mindering gebracht zorgt feitelijk voor een afname van ca. 22.500 m² bvo kantoor/werken.

Binnen het programma kunnen zich enkele kleinschalige kantoren vestigen, die zich hoofdzakelijk richten op bewoners van het gebouw, terrein en direct omliggende buurt. Beoogd wordt dat deze kantoren aansluit bij de beoogde doelgroepen. Qua concepten kan er een overlap zijn met andere functies, zoals bijvoorbeeld zorg, detailhandel, dienstverlening en horeca.

Horeca
De geplande horeca zal een metrage van maximaal 225 m² bvo in beslag nemen. Volgens de Ladder voor duurzame verstedelijking is het met dit metrage niet nodig om een Laddertoets uit te oefenen voor deze functie (geldt vanaf 500 m² bvo). Ondanks dat een volledige ladder niet nodig is in Bijlage 1 wel ingegaan op de kwalitatieve behoefte die er is voor horeca in het gebied.

Het toevoegen van horeca draagt bij aan de versterking van het totaalconcept van het VB-gebouw en de ruimtelijk-functionele structuur van het gebied:

• Uitstraling van het gebied. Horeca geeft het gebied de benodigde uitstraling. Het nodigt bezoekers uit om langer te blijven en elkaar te ontmoeten.
• Versterkt het woon- en leefklimaat. Horeca versterkt het woon- en leefklimaat van bewoners. Het gaat in het plan om kleinschalige horeca waardoor het geen afbreuk zal doen aan de leefbaarheid van het gebied.
• Versterking cluster commerciële voorzieningen. Door de mix van verschillende commerciële voorzieningen te voorzien van horeca kunnen bezoekers van de voorzieningen elkaar na het vervullen van hun behoefte tegenkomen in een ontspannen setting.
• Versterking sociale cohesie. De doelgroep van de ontwikkeling zal grotendeels bestaan uit kleine of alleenstaande huishoudens, door de realisatie van horeca in het gebied neemt de kans op ontmoetingen toe. Daarnaast biedt het de mogelijkheid voor studenten en bewoners die thuiswerken om geregeld van werkomgeving te veranderen.

Maatschappelijke sportvoorziening

Vanuit het perspectief van de ontwikkeling van het VB-terrein wordt invulling van leisure beperkt tot functies en activiteiten welke sportief van aard zijn en grotendeels gebonden aan de bewoners van het gebouw en op het terrein. Daarbij kan onder andere gedacht worden aan een fitness/sportschool.

Uit de kwantitatieve analyse (zie Bijlage 1) van de behoefte voor een sportschool blijkt dat er voldoende marktruimte is voor de realisatie van een sportschool van 1.000 m² bvo in het onderzoeksgebied. De toevoeging van 1.000 m² bvo aan sportvoorzieningen zal een zeer beperkt verdringingseffect tot gevolg hebben op het bestaande aanbod. Met de realisatie wordt een groter concept neergezet dan momenteel in de nabije omgeving gevestigd is. In de praktijk zullen zeer beperkte verdringingseffecten merkbaar zijn bij de sportscholen die momenteel in de wijk gevestigd zijn.

Detailhandel/ (Niet zakelijke) dienstverlening
Naast ruimte voor een sportschool blijkt uit de kwantitatieve analyse ook dat er voldoende marktruimte is voor de realisatie tot 500 m² bvo aan commerciële diensten in de
sectoren ambacht en particuliere dienstverlening.

De toevoeging tot 500 m² bvo aan commerciële diensten zal zeer beperkte verdringingseffecten hebben voor de dienstensector in de omgeving, vanwege de focus op de functie voor de bewoners in de directe omgeving van het VB-gebouw en de verwachte groei die hier gaat plaatsvinden.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. Het Barro bevestigt in juridische zin kaderstellende uitspraken. De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over bestemmingsplannen moeten de regels worden gerespecteerd.

Voor Eindhoven is de 380 Kv-hoogspanningsleiding van belang. Deze is gelegen in het noorden en deels oosten van Eindhoven. Verder is in het Barro opgenomen dat de provinciale begrenzing van Natuurnetwerk Nederland (NNN) direct doorwerkt naar het bestemmingsplan. De gebieden die de NNN vormen worden bij provinciale verordening aangewezen. Daarmee is de NNN een provinciaal belang geworden, namelijk Natuurnetwerk Brabant (NNB). Tot slot worden de belangen van luchthaven Eindhoven via het Barro geborgd.

Het plangebied is niet gelegen nabij de hoogspanningsleiding. Het plangebied is wel gelegen in de directe nabijheid van landgoed De Grote Beek dat is aangewezen als NNB-gebied. Onderhavig bestemmingsplan leidt evenwel niet tot een aantasting van de ecologische waarden en kenmerken van betreffend gebied.

Voor onderhavig gebied is tevens het obstakelbeheergebied behorende bij het luchtvaartterrein relevant. In paragraaf 3.2.5 wordt nader ingegaan op de beperkingengebieden.

In de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) zijn de terreinen, gebieden en installaties zoals bedoeld in het Barro, aangewezen. Voor onderhavig gebied zijn de geluidszone en het obstakelbeheergebied behorende bij het luchtvaartterrein relevant. Deze gebieden zijn op onderstaande kaart aangegeven. In paragraaf 4.3 wordt nader ingegaan op geluid en in paragraaf 3.2.5 op de beperkingengebieden. Onderstaande kaart behoort bij de Rarro.

kaart militair luchtvaartterrein - Vliegbasis Eindhoven (bijlage 3.4 Rarro)

In 2009 is de Wet luchtvaart gewijzigd. Naar aanleiding hiervan is een nieuw luchthavenbesluit voor Eindhoven vastgesteld. Dit is op 26 september 2014 vastgesteld en met ingang van 1 november 2014 in werking getreden. In het luchthavenbesluit is het luchthavengebied, de gebruiksmogelijkheden en het beperkingengebied vastgelegd. Voor onderhavig planvoornemen is voornamelijk het obstakelbeheergebied van belang. Hier gelden maximaal toelaatbare hoogtes voor objecten.

De obstakelbeheergebieden

Met de obstakelbeheergebieden wordt geregeld tot welke hoogte gebouwen en bouwwerken gebouwd mogen worden. Dit is om gevaar voor het vliegverkeer op en rondom de luchthaven te voorkomen. De toegestane hoogten worden bepaald door de vliegfunnel, de IHCS en de ILS.

Vliegfunnel

De vliegfunnel wordt bepaald door de start- en landingsbaan en het verlengde daarvan. Hier gelden beperkingen ten aanzien van het oprichten van obstakels. Dit plangebied ligt niet binnen de vliegfunnel.

IHCS

Het IHCS (Inner Horizontal and Conical Surface) is bedoeld om vliegtuigen die in het circuit vliegen (circuitverkeer), voorafgaand aan de landing, te beschermen tegen hoge objecten. Het betreft een zone van 4 km rond de landingsbaan waar maximaal 44 meter hoog mag worden gebouwd. Buiten deze zone gaat de maximaal toegestane bouwhoogte geleidelijk omhoog.

Kaart obstakelbeheergebieden voor de vliegfunnel en IHCS

Het plangebied is gelegen binnen het IHCS. De hoogte van de geplande nieuwe bebouwing blijft ruimschoots onder de toegestane maximale hoogte.

ILS

Daarnaast beschikt de Luchthaven over een Instrument Landing System (ILS). Dit wordt gebruikt om een landing in verminderde weersomstandigheden mogelijk te maken. Voor een goed functioneren van het ILS geldt dat een gebied rondom de start- en landingsbaan geen verstoring mag opleveren. Daarom gelden ook in dit gebied beperkingen ten aanzien van de bouwhoogten van gebouwen en bouwwerken.

Het plangebied ligt niet binnen het obstakelbeheergebied van het ILS.

De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Op 14 december 2018 is de omgevingsvisie vastgesteld. Daarna volgt een doorvertaling in een Omgevingsverordening en programma's. Tot die zijn vastgesteld blijven bestaande beleidsplannen voor natuur, ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer en milieu en water van kracht. Daarmee wil Brabant op tijd klaar zijn voor de Omgevingswet wanneer deze wordt ingevoerd.

In de Omgevingswet staan waarden als veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor ieder van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Maar ook een concreet tussendoel: waar moeten we in 2030 op zijn minst staan om dat lange termijn doel te halen? De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.

De Interim omgevingsverordening is vastgesteld door Provinciale Staten op 25 oktober 2019 en vervangt een aantal provinciale verordeningen:

• provinciale milieuverordening
• verordenring natuurbescherming
• verordening ontgrondingen
• verordening ruimte
• verordening water
• verordening wegen

Om straks klaar te zijn als de Omgevingswet in werking treedt, heeft de provincie eerst een Interim omgevingsverordening vastgesteld. Het is een ‘Interim’ omgevingsverordening om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de ‘definitieve’ omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet.

De Interim omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige wetgeving en moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen. Dat betekent dat nieuwe mogelijkheden uit de Omgevingswet nog niet zijn verwerkt. Er is wel zo veel als mogelijk aansluiting gezocht bij de Omgevingswet en de voorwaarden voor een omgevingsverordening (bijvoorbeeld bij de opbouw en de digitale vormgeving). Deze Interim omgevingsverordening voegt de bestaande regels over de fysieke leefomgeving zoveel mogelijk samen in één verordening en is beleidsneutraal. Alleen aanpassingen die nodig zijn vanwege de samenvoeging of vanwege al vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie, worden meegenomen.

In de Interim omgevingsverordening staan regels voor:

• Burgers en bedrijven: dit zijn zogenaamde rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten voorwaarden om zo’n activiteit te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding moet doen voordat je mag beginnen.
• Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan of de omgevingsvergunning moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren.

Rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven

Het gaat hier om regels die naast een eventuele vergunningplicht gelden. Er zijn in de Interim Omgevingsverordening voor de volgende thema's rechtsreekse regels opgenomen: grondwaterbescherming, grondwateronttrekking, bodemsanering, stortplaatsen, ontgrondingen, varend ontgassen, stiltegebied, wegen, natuur en landbouw. De meeste van deze regels waren eerst opgenomen in de Provinciale milieuverordening, de Verordening wegen, de Verordening ontgrondingen en de Verordening natuurbescherming.

Binnen het plangebied zijn voor de volgende werkingsgebieden rechtstreekse regels van toepassing:

• Diep grondwaterlichaam
• Geen attentiezone waterhuishouding

Volgens artikel 2.20 van de Interim omgevingsverordening is de onconventionele winning van koolwaterstoffen verboden boven, in of onder een diep grondwaterlichaam. Artikel 2.21 regelt dat onder bepaalde voorwaarden geen vergunning tot het onttrekken van grondwater ten behoeve van een bodemenergiesysteem, bedoeld in artikel 6.4, eerste lid, onder b, Waterwet, is vereist als sprake is van de zone 'Geen Attentiezone waterhuishouding'. Beide aspecten zijn niet van toepassing voor het beoogde planvoornemen.

Instructieregels

Dit zijn de regels die tot voor kort waren opgenomen in de Verordening ruimte Noord-Brabant. De regels zijn gekoppeld aan de aanduidingen die op de verschillende kaarten van de Interim omgevingsverordening zijn opgenomen.

Uitsnede plangebied (globaal aangeduid)

Het plangebied is gelegen in 'Concentratiegebied' in 'Stedelijk gebied'. Hiervoor gelden de volgende regels.

Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling
Lid 1

Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat:

1. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
2. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Lid 2

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

1. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
2. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
3. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
4. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
5. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
6. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Het plan past binnen de regionale afspraken, zoals in paragraaf 3.3.2. en 3.5.1 is toegelicht. Het planvoornemen behelst een duurzame stedelijke ontwikkeling. In dit geval is sprake van een binnenstedelijke ontwikkeling met onder andere de transformatie van bebouwde percelen. Dit is een goed voorbeeld van zorgvuldig ruimtegebruik.

In veel opzichten is transformatie van leegstaande gebouwen per definitie duurzaam. Het casco, de fundering, gevels en vele andere onderdelen worden opnieuw gebruikt. Dat spaart nieuwe bouwmaterialen uit en geeft bestaande grondstoffen en een langere technische levensduur. Het past ook in het concept van een duurzame stedelijke ontwikkeling omdat de levendigheid van de omgeving en het 'geheugen' van de stad behouden blijven.

Daarbij wordt beoogd veel aandacht te hebben voor woonkwaliteit, groen, duurzaamheid en water. Zie hiervoor de paragrafen 3.8, 4.5 en hoofdstuk 5 (waterparagraaf). Wat betreft mobiliteit wordt voldaan aan het gemeentelijke beleid (paragraaf 3.7). Het plan voldoet aan en past binnen de beleidsregels zoals deze zijn opgesteld in de Interim omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant.

De provincie heeft als eerste stap een Interim omgevingsverordening vastgesteld waarin de bestaande regels zijn samengevoegd. Provinciale Staten hebben vervolgens op 11 maart 2022 de nieuwe Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De verordening treedt gelijktijdig met de Omgevingswet in werking. In de definitieve verordening zijn, in tegenstelling tot de interim verordening, ook beleidswijzigingen verwerkt. De huidige regels in de Interim omgevingsverordening zijn gehanteerd als uitgangspunt.

De belangrijkste wijzigingen zijn:

• Er is aansluiting gezocht bij de opbouw van de rijksregels. Diverse nadere regelingen zijn in de Omgevingsverordening verwerkt.
• Vanwege het vervallen van de Wet bodembescherming zijn nieuwe regels opgenomen om verontreiniging van het grondwater te voorkomen. Het voorstel is om daarvoor ook voorbeschermingsregels vast te stellen.
• De aanwijzing van voor verzuring gevoelige kwetsbare gebieden (Wav-kaarten) is vervallen.
• De rechtstreeks werkende regels voor de ontwikkeling van veehouderij en mestbewerking vervallen. Het voorstel is om die te vervangen door voorbeschermingsregels.
• Er is een attentiezone geluid opgenomen langs provinciale wegen waarbinnen aandacht wordt gevraagd voor het oprichten van geluidgevoelige bebouwing.

In de omgevingsverordenig Noord-Brabant zijn geen wijzigingen doorgevoerd ten opzichte van de interim omgevingsverordening die relevant zijn voor onderhavig plangebied.

Samen met de stad heeft de gemeente Eindhoven een omgevingsvisie opgesteld. Met ons hebben meegedacht: inwoners, ondernemers, belangenorganisaties, GGD, Veiligheidsregio, Omgevingsdienst, woningcorporaties, projectontwikkelaars, investeerders en andere overheden (buurgemeentes, provincie, rijk). Op 16 juni 2020 is de omgevingsvisie vastgesteld door de gemeenteraad.

De omgevingsvisie is een integraal verbindende visie voor de fysieke leefomgeving die focus aanbrengt bij het inrichten van onze stad en stimuleert om samen te werken aan de stedelijke opgaven. De omgevingsvisie is gebaseerd op bestaand beleid. Het hebben van een omgevingsvisie is onder de nieuwe Omgevingswet verplicht. Omdat een omgevingsvisie allesomvattend is, willen we die lerende wijs ontwikkelen. Dat betekent concreet dat we, eerder dan wettelijk verplicht, met een omgevingsvisie komen. Maar dan wel een 'light-variant', die we één of twee jaar later gaan aanvullen en verfijnen. Het document vervangt niet de bestaande beleidsdocumenten, maar is een aanvullend beleidsdocument. De interim structuurvisie blijft daarom nog steeds van kracht. Bij het opstellen van een omgevingsvisie 2.0 zal de interim structuurvisie wel worden ingetrokken.

Brainportregio
De Brainportregio is een technologische topregio en één van de belangrijkste pijlers van de Nederlandse economie. De sleutel tot dit succes is samenwerking. Het is een regio van contrasten en dat maakt ons uniek: een hecht netwerk van steden, stedelijke buurgemeenten, dorpen en bewoond landelijk gebied. Je bent snel in de stad of juist in het groen, er is cultuur én natuur. We zijn sterk in high tech, design en innovaties en kennen een dynamische economie en een gastvrije bourgondische levensstijl. De strategie van de regio is gericht op het sterker maken van deze kwaliteiten door aan te haken op de eigen kracht en identiteit van de deelgebieden.

Ambitie
Als centrumstad vervult Eindhoven een cruciale rol bij de versterking van Brainport Eindhoven als economische wereldspeler op het gebied van kennisintensieve maakindustrie en design. Om internationaal concurrerend te blijven, streeft Eindhoven samen met de regio naar een excellent woon- en werkklimaat. Eindhoven zet daarom in op gezonde en duurzame verstedelijking met behoud van stedelijke en dorpse kwaliteiten en met bijzondere aandacht voor sociale cohesie en inclusie. Eindhoven is in staat om zich snel aan te passen aan de steeds veranderende vraag naar geschikte en betaalbare ruimte om te wonen, werken, verblijven en recreëren. Deze ambitie vertaalt zich naar vier deelambities. Eindhoven als:

• economische wereldspeler
• gezonde en toekomstbestendige stad
• een sociale, inclusieve en gastvrije stad en
• een authentieke stad met sterke gebieden.

Van ambitie naar stedelijke opgaven

Als we onze ambities leggen naast de huidige kwaliteiten en structuren van de stad en de actuele trends en ontwikkelingen, zien we een aantal stedelijke opgaven voor de stad. Brainport Eindhoven blijft groeien, mede door de sterke economische positie. De ambities en groei vragen om ruimte voor nieuwe woningen, bedrijven en voorzieningen. Ruimte die we bieden door te verdichten in het gebied binnen de Ring en door te verdichten nabij voorzieningen als HOV en winkelcentra. Met name binnen de Ring is voldoende ruimte om te verdichten, omdat er nog relatief weinig mensen wonen. Met de keuze voor verdichten binnen de Ring gaan we duurzaam om met de (groene) ruimte die de stad heeft. We behouden hiermee de kwaliteit van de groenstedelijke woonwijken, de landschapsparken en het buitengebied.

De keuze voor een compact stedelijke woonmilieu gaat gepaard met forse investeringen in o.a. bereikbaarheid, luchtkwaliteit, groen en voorzieningen.

Eindhoven wil een leefbare en een inclusieve stad zijn waar iedereen kan profiteren van het succes van de Brainport. Dat vraagt om keuzes ten aanzien van het woning- en voorzieningenaanbod. Het verschil tussen de ambitie en de huidige stand van zaken in Eindhoven leidt tot zes concrete stedelijke opgaven:

1. Werken aan een gezonde groei van de stad
2. Werken aan een aantrekkelijk en hoogstedelijk centrum
3. Werken aan leefbare, sociale wijken met een sterke identiteit
4. Werken aan een duurzame en concurrerende economie
5. Werken aan de energietransitie van de stad
6. Werken aan een goede stedelijke bereikbaarheid

Samen werken aan de stedelijke opgaven
Dit zijn de opgaven waar we als gemeente de komende jaren samen met onze partners aan werken. Wij werken zelf aan deze opgaven, maar stimuleren ook andere partijen in de stad om dit te doen. We bepalen samen met de stad en regio wat kansrijke initiatieven en locaties zijn. We geven prioriteit aan initiatieven die bijdragen aan meerdere stedelijke opgaven tegelijkertijd en kwaliteit toevoegen aan de stad. Hiernaast zetten we in op het beschermen en versterken van de stedelijke en groene hoofdstructuur van de stad. De gemeente organiseert het werken aan de stedelijke opgaven met thematische en gebiedsprogramma's en stimuleert o.a. via regels en uitgangspunten zoals opgenomen in de omgevingsvisie dat ook andere initiatiefnemers bijdragen aan het realiseren van de opgaven.

Toetsing

Het planvoornemen omvat de inpassing van het te transformeren rijksmonument, de hernieuwbouw van de bijbehorende laagbouw, de verdichtingsopgave aan de Boschdijk met woningen en de inrichting van de publieke ruimte rondom de gebouwen.

Door deze programmatisch-ruimtelijke opgave te combineren met energie, klimaat, sociale-inclusiviteit, veiligheid en leefbaarheid van de buurt, zal dit bijdragen aan een gezonde(re) bevolkings- en woningsamenstelling van de wijk. Daarnaast is in dit plan veel aandacht voor de openbare ruimte, groen en duurzaamheid. Ook vormen de cultuurhistorische waarde en elementen van het bestaande plan inspiratie voor het toekomstige plan. Hiermee geeft het invulling aan de ambities in de Omgevingsvisie.

Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van maximaal 862 wooneenheden waaronder maximaal 531 studentenwoningen. Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft de gemeente Eindhoven. Samen met de acht omringende gemeenten (Best, Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen. Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre) vormt Eindhoven het Stedelijk Gebied Eindhoven. In dit verband werken de gemeenten samen aan regionale opgaven op het gebied van wonen. Het SGE is een subregio van de Metropoolregio Eindhoven, die in totaal 21 gemeenten omvat.

Afsprakenkader wonen SGE 2022
Het afsprakenkader geeft aan hoe de negen SGE gemeenten omgaan met de afstemming van woningbouwplannen. Het biedt kwantitatieve en kwalitatieve kaders voor de komende jaren. Onze gezamenlijke opgave is om veel en snel nieuwe woningen te bouwen en deze groei in goede banen te leiden vanuit een scherp kwaliteitsbesef. We maken dus in het Stedelijk Gebied Eindhoven een schaalsprong in de woningbouwopgave. Met dit afsprakenkader waarborgen we daarbij de kwaliteit, betaalbaarheid, innovatie, diversiteit en duurzaamheid. En behouden we onze specifieke woon- en leefkwaliteit in deze regio, de unieke schakering van woonmilieus variërend van hoogstedelijk tot landelijk, tussen prachtige natuurlijke en recreatieve groen-blauwe landschappen oftewel onze 'City of Villages'.

We richten ons bij de woningbouwopgave op inbreiding en transformatie. Dit is in lijn met het Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport (MIRT). Uit de inventarisatie van plancapaciteit en woningbehoefte blijkt dat er, op de eerder afgesproken negen majeure locaties en de twee recent aangewezen locaties De Kemmer (Oirschot) en Castiliëlaan (Eindhoven) na, geen noodzaak is voor en geen behoefte is aan nieuwe grootschalige uitbreidingslocaties.

Voor nieuwe uitbreidingslocaties geldt daarom nog steeds het uitgangspunt: 'Nee, tenzij…'. Uitbreiden kan alleen onder de volgende voorwaarden:

• Er is sprake van een ontwikkeling die qua aard en schaal past op de locatie;
• De ontwikkeling zorgt voor een duurzame afronding van het stedelijk gebied;
• Hierbij is kwalitatieve landschappelijke aansluiting/ inpassing leidend.

Daarnaast:

• Monitoren we de woningmarkt voortdurend.

Als veranderende prognoses erop wijzen dat wel grootschalige uitbreidingslocaties nodig zijn om te voorzien in de regionale kwalitatieve of kwantitatieve woningbehoefte (Laddertoets), zal herijking van dit afsprakenkader nodig zijn.

• Toetsen we woningbouwplannen aan de 7 Brainport Principes om de kwaliteit hoog te houden. Dit zijn: 1. Koesteren van Identiteit; 2. Ruimte voor Innovatie; 3. Invloed voor bewoners; 4. Vraaggericht ontwikkelen; 5. Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus: de wauw-factor; 6. Benutting regionaal schaalniveau; 7. Gezonde verstedelijking.
• Laten we ons inspireren door de SGE-woningmarkt aquarel:

De aquarel (voorheen 'kwadrantenbenadering') inspireert ons om met woningbouwprojecten aan te sluiten bij het karakter en de unieke kwaliteiten van het gebied. Zo creëren we diversiteit en kwalitatieve samenhang in woonmilieus in plaats van eenheidsworst.

Woondeal 2019-2023
Op 7 maart 2019 heeft Eindhoven, samen met de andere SGE-gemeenten en de provincie Noord-Brabant, een Woondeal gesloten met de minister van Binnenlandse Zaken (BZK). De Woondeal is gericht op het versnellen van de woningbouwproductie in het SGE. Deze versnelling moet in de periode tot 2024 zo'n 27.000 woningen opleveren. Voor Eindhoven komt dit neer op een productie van 15.000 woningen, gemiddeld 3.000 per jaar. Dit komt overeen met de in het onderzoek Marktmechanismen op de Eindhovense woningmarkt (2018) geraamde behoefte.

In navolging van het Afsprakenkader Wonen SGE 2017, is in de Woondeal vastgelegd dat de ontwikkeling van groen-stedelijke woonmilieus zich zal concentreren op de negen prioritaire locaties: Aarle, Brandevoort, Blixembosch, Ekenrooi Zuid, Nuenen West, Meerhoven, Tongelrese Akkers, Waalre Noord en Zilverackers. Het zwaartepunt voor de realisatie van centrum-stedelijke woonmilieus ligt in Eindhoven binnen de Ring. Naast het Afsprakenkader is de Brabantse Agenda Wonen een belangrijke leidraad bij de uitvoering van de Woondeal.

Visie op wonen stedelijk gebied Eindhoven 2019
In de Visie op wonen stedelijk gebied Eindhoven uit april 2019 geven de SGE-gemeenten een kwalitatieve invulling aan het Afsprakenkader 2017. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van twee conceptuele handvatten: de kwadrantenbenadering en de uitgewerkte Brainport Principes. De kwadrantenbenadering bevordert de diversiteit bij nieuwe woningbouwprojecten door in te zetten op de eigenheid en kwaliteiten van alle afzonderlijke plekken binnen het SGE. De Brainport Principes zijn algemene kwaliteitscriteria waaraan ieder woningbouwproject wordt getoetst. Zo houden de regiogemeenten zichzelf scherp in het maken van unieke woongebieden die van toegevoegde waarde zijn op het bestaande palet in de regio.

Regionaal woningbehoefteonderzoek 2021
In 2020 hebben de gemeenten in het SGE gezamenlijk opdracht gegeven aan Stec Groep voor de uitvoering van een regionaal woningbehoefteonderzoek voor de periode tot 2040.

Kwantitatieve opgave
In het in mei 2021 gereedgekomen Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven wordt onderbouwd dat het aantal huishoudens in het SGE tot 2040 naar verwachting met circa 48.700 zal toenemen. Daarnaast is er een opgave om het huidige woningtekort in te lopen. De totale woningbouwopgave voor het SGE komt daarmee uit op 53.900 woningen tot 2040.

In de gemeente Eindhoven zouden volgens dit onderzoek tot 2040 ongeveer 35.280 extra woningen moeten worden gerealiseerd. De behoefte aan extra woningen is vooral fors in de periode 2020-2025. In de eerst komende 5 jaar is er regionaal een uitbreidingsbehoefte van circa 16.400 woningen, circa 30% van de woningbehoefte tot 2040. In de MIRT-afspraken met het Rijk is vastgelegd dat de gemeenten in het SGE tot 2040 de bouw van 62.000 woningen faciliteren.

Kwalitatieve opgave

Het Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven geeft ook inzicht in de (ontwikkeling van) de kwalitatieve woningbehoefte. De verwachte groei van het aantal huishoudens is volgens dit onderzoek terug te zien in alle leeftijdsgroepen, maar vooral onder 65-plussers. Waar gezinnen nu nog het merendeel van alle huishoudens in het SGE vormen, bestaat in 2040 het grootste gedeelte van de huishoudens uit alleenstaanden en stellen van 65 jaar of ouder.

Afhankelijk van de mate van doorstroming in de woningmarkt gaat 41% tot 55% van de regionale woningvraag tot 2040 uit naar een appartement. De vraag naar appartementen is op lange termijn structureel hoog. Het overige deel van de vraag gaat uit naar grondgebonden woningen. Vooral in de eerst komende jaren is de vraag naar grondgebonden woningen groot. Op lange termijn neemt deze opgave naar verwachting wel af. Een opvallende bevinding van het onderzoek is dat woningzoekenden tot 35 jaar de voorkeur geven aan een (betaalbare) grondgebonden koopwoning, maar in de praktijk vaker (dan gewenst) verhuizen naar een huurappartement. Dit zien we zowel in de sociale als in de vrije huursector. Voor stedelijke doelgroepen geldt dit tot en met de hoge inkomens, voor suburbane en landelijke doelgroepen primair voor de middeninkomens.

De woningbehoefte in Eindhoven is voornamelijk stedelijk georiënteerd. Het overgrote deel van de woningbehoefte gaat uit naar een grondgebonden woning in een stedelijk woonmilieu buiten het centrum. Opvallend is dat een klein deel van de behoefte aan grondgebonden koopwoningen in een centrum stedelijk milieu landt. Deze vraag kan worden opgevangen door het realiseren van een meer hybride woonvorm, zoals gezinsappartementen in het centrum van Eindhoven.

Specifieke doelgroepen

De toename van het aantal 65-plus huishoudens zorgt ook voor een groeiende behoefte aan woningen die geschikt zijn voor zelfstandig wonen met ondersteuning en zorg aan huis. In de periode tot 2040 wordt een sterke toename verwacht van het aantal inwoners met een indicatie voor langdurige zorg. Door het extra muraliseringbeleid van de rijksoverheid zal het aanbod van intramurale verzorgingsplaatsen naar verwachting niet evenredig meegroeien.

Een specifieke woningvraag is verder te verwachten van studenten. In de gemeente Eindhoven wordt tot het collegejaar 2027-2028 een groei van 120 tot 660 uitwonende studenten verwacht. In de gemeente Helmond blijft het aantal uitwonende studenten tot het collegejaar 2027-2028 naar verwachting stabiel. Voor de andere gemeenten in het SGE is geen informatie beschikbaar over de woningbehoefte van studenten.

De vraag van kennismigranten (expats) maakt onderdeel uit van de totale woningvraag in het SGE. Deze groep woningzoekenden richt zich met name op de gemeente Eindhoven. Volgens onderzoek van het PON zijn in het Stedelijk Gebied Eindhoven daarnaast bijna 20.500 arbeidsmigranten werkzaam, die veelal productiewerk verrichten.

In november 2020 stelden de SGE-gemeenten het Afsprakenkader Huisvesting Arbeidsmigranten Stedelijk Gebied Eindhoven vast. De regionale ambitie is om in de periode 2021 tot en met 2024 circa 4.000 humane huisvestingsplaatsen voor arbeidsmigranten te realiseren. Er zijn geen afspraken over specifieke aantallen per gemeente, maar iedere gemeente heeft passend bij de aard en omvang een eigen verantwoordelijkheid. In het afsprakenkader wordt onderscheid gemaakt tussen twee typen huisvesting: tijdelijke huisvesting (korter dan 2 tot 3 jaar) en permanente huisvesting (arbeidsmigranten die zich definitief vestigen in Nederland). Hierbij is bekend (op basis van ervaring) dat zo'n 80% van de arbeidsmigranten in de regio er op tijdelijke basis is en zo'n 20% zich definitief vestigt. De woningbehoefte van arbeidsmigranten die zich definitief in het SGE willen vestigen, maakt onderdeel uit van de totale regionale woningbehoefte.

Brainport principes

Alle nieuwe woningbouwontwikkelingen dienen te worden ontwikkeld aan de hand van 7 Brainport Principes. De basis voor deze principes is vastgelegd in het regionale Afsprakenkader. Deze gelden voor alle gemeenten die deel uitmaken van het Stedelijk Gebied Eindhoven.

Koesteren van Identiteit (1), Ruimte voor Innovatie (2) en Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus: de wauw-factor (3)

Binnen het plangebied zal een herontwikkeling plaatsvinden. De opgave omvat de inpassing van het te transformeren rijksmonument, de hernieuwbouw van de bijbehorende laagbouw, de verdichtingsopgave aan de Boschdijk met maximaal 214 woningen en de inrichting van de publieke ruimte rondom de gebouwen.

De beoogde nieuwbouwwoningen op de omliggende gronden betreffen sociale huur-/koopappartementen. Daarnaast voorziet dit plan in wooneenheden voor diverse doelgroepen alsmede diverse publieke functies in het bestaande VB-gebouw, waardoor er een mix van doelgroepen aanwezig is die hier een wooncarrière kan opbouwen; studenten, starters, young urban professionals, actieve settlers, expats, empty nesters, etc.

Er komen in het plan faciliteiten voor bewoners en de openbare ruimte krijgt een belangrijke kwaliteitsimpuls. Het parkeren (zowel auto's als fietsen) wordt op eigen terrein opgelost. Daar wordt ook rekening gehouden met deelauto's en andere moderne mobiliteitsoplossingen.

De nieuwbouwwoningen zullen gasloos worden gebouwd. In tegenstelling tot de bestaande bebouwing worden hogere isolatiewaarden gebruikt en zal een hemelwaterbergingsvoorziening worden gerealiseerd (zie paragraaf 5.5). Wat betreft openbaar groen wordt de totale groenoppervlakte uitgebreid ten opzichte van de huidige situatie (zie paragraaf 3.8.1), waarbij tevens een natuurlijke verbinding wordt gezocht met het GGZE terrein waarbij (mogelijk) de scheidende weg (Vredeoord) versmald/vergroend wordt.

Invloed voor bewoners (4)

De toekomstige bewoners zijn op dit moment nog niet bekend. Initiatiefnemer houdt de gronden zelf deels in eigendom en gaat dit deel zelf exploiteren. Zij zijn daarom gebaat bij het vraaggericht ontwikkelen in plaats van het van bovenaf opleggen van hun eigen kaders zonder dat daar draagvlak voor is. Dat is juist ook de kracht van deze wijk: samen met belanghebbenden kijken waar zij behoefte aan hebben en vervolgens onderzoeken hoe dat kan worden uitgevoerd.

Verder zullen er faciliteiten worden opgenomen in de vorm enkele publieksgerichte voorzieningen die zijn bedoeld voor de bewoners van het VB-gebouw en/of uit de wijk/buurt.

Vraaggericht ontwikkelen (5) en Benutting regionaal schaalniveau (6)

Het betreft studentenwoningen en er is ruimte voor vrije/sociale huur/koop appartementen . Uit regionaal woningmarktonderzoek blijkt dat er nog een grote behoefte is aan sociale huurwoningen. In het huursegment zijn de grootste tekorten in de betaalbare huurprijsklasse.

Tevens is er behoefte aan verblijfsruimten voor studenten in Eindhoven. De groei komt vooral op het conto van internationale studenten en tevens is er sprake van een toenemende (en ook onder huidige kamerbewoners verschuivende) vraag naar zelfstandige eenheden (kwaliteitsverbetering). Door middel van transformatie van het bestaande vastgoed kan met onderhavig planvoornemen deze kwantitatieve en kwalitatieve groei gefaciliteerd worden. Dit draagt bij aan de wens van meer zichtbaarheid van studenten in de stad en de dynamiek in de stad.

Verder biedt het aantal woningen op stedelijk niveau een belangrijke bijdrage aan het verminderen van het tekort aan woningen in Eindhoven. Tenslotte is het plan een inbreidingsplan waardoor het de druk op woningbouw in uitbreidingslocaties wat verlicht.

Gezonde verstedelijking (7)

De gedachte daarbij is dat gezonde mensen de basis vormen van een gezonde stad. Andersom draagt een gezonde leefomgeving bij aan een gezonde leefstijl. Dat inzicht raakt direct aan stedelijke ontwikkelingen. Verdichting is daarbij een effectief middel in het streven naar een gezonde verstedelijking.

Onderhavig planvoornemen voorziet daarnaast in een inpandige transformatie van een voormalig kantoorgebouw naar woningen. In veel opzichten is transformatie van leegstaande gebouwen per definitie duurzaam. Het casco, de fundering, gevels en vele andere onderdelen worden opnieuw gebruikt. Dat spaart nieuwe bouwmaterialen uit en geeft bestaande grondstoffen een langere technische levensduur. Het past ook in het concept van een duurzame stedelijke ontwikkeling omdat de levendigheid van de omgeving en het 'geheugen' van de stad behouden blijven.

Beoordeling plan

Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van maximaal 862 wooneenheden waaronder studentenwoningen. Het planvoornemen past binnen de kwantitatieve prognose en kwantitatieve woningbehoefte voor Eindhoven, zoals hierboven is beschreven, alsook in paragraaf 3.2.2 (Ladder voor duurzame verstedelijking).

Bovendien is de locatie gelegen binnen het 'bestaand stedelijk gebied' zoals aangegeven in de Interim omgevingsverordening. Daarmee past het binnen de regionale afspraken voor woningbouwontwikkelingen.

Woonvisie 2015
Op 15 december 2015 heeft de gemeenteraad van Eindhoven de Woonvisie 2015 vastgesteld. De woonvisie geeft inzicht in de gemeentelijke ambities op het gebied van bouwen en wonen en steunt op drie pijlers: Eindhoven als ambitieuze stad, als solidaire stad en als innovatieve stad.

Ambitieuze stad
Eindhoven groeit en wil verder verstedelijken, in het bijzonder in het gebied binnen de Rondweg (Ring). Tot 2030 wil de gemeente minstens twee derde van de extra woningcapaciteit binnen dit gebied realiseren. Hierbij wordt gestreefd naar een gemengde en gevarieerde woonomgeving waar mensen wonen, werken en elkaar ontmoeten. En die tegelijkertijd ook groen en gemoedelijk blijft.

Solidaire stad
De gemeente wil dat Eindhoven een inclusieve en solidaire samenleving is. De meeste inwoners kunnen hierin zelf hun plek vinden. Minder zelfredzame inwoners worden hierbij ondersteund. Door de vergrijzing en de decentralisatie van de langdurige zorg, neemt de vraag naar passende huisvesting voor ouderen en bijzondere doelgroepen toe. Het is belangrijk dat er voor al deze mensen een plek blijft op de woningmarkt. Concentratie van bijzondere doelgroepen in bepaalde wijken is ongewenst.

Innovatieve stad
De gemeente Eindhoven daagt ontwikkelaars van nieuwe woningen uit om klantgeoriënteerd, sneller, goedkoper en duurzamer te produceren. Ook in de aanpak van de bestaande woningvoorraad en in de transformatie van kantoren en zorgvastgoed is er een grote behoefte aan vernieuwing en aan creatieve, betaalbare oplossingen. Voor inwoners die behoefte hebben aan tijdelijke woonruimte, die snel beschikbaar en financieel bereikbaar is, worden in Eindhoven flexwoningen ontwikkeld. Dit biedt tevens kansen voor transformatie van leegstaand vastgoed. Verder wil de gemeente Eindhoven dat inwoners zoveel mogelijk invloed hebben op hun eigen woning en woonomgeving, bijvoorbeeld door (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Daarnaast wil de gemeente dat zelf bouwen niet alleen bereikbaar is voor huishoudens met een hoger inkomen.

Woonprogramma Eindhoven 2021-2025
Vanwege de hoge dynamiek op de woningmarkt heeft de gemeenteraad op 15 december 2020 het Woonprogramma 2021-2025 vastgesteld. Het Woonprogramma sluit aan bij eerder vastgesteld beleid voor wonen en de fysieke leefomgeving. De ambities uit de Woonvisie 2015 blijven cruciaal voor de ontwikkeling van de stad, maar komen door de snelle prijsstijgingen in de afgelopen jaren in een ander daglicht te staan. Met het oog daarop kiest de gemeente voor een accentverschuiving richting de volgende ambities:

1. forse groei van de woningvoorraad (binnen én buiten de ring) om de grote groei van woningen te kunnen opvangen;
2. een evenwichtig woningaanbod, zodat alle inwoners een betaalbare woning kunnen vinden;
3. voldoende geschikte woningen voor kwetsbare inwoners.

Eindhoven streeft ernaar om jaarlijks minimaal 3.000 extra woningen aan de voorraad toe te voegen. Voor de stad als geheel is voor de periode 2020-2022 de onderstaande differentiatie leidend:

Deze percentages hoeven niet bij elk woningbouwproject gerealiseerd te worden. De exacte invulling op projectniveau is onder meer afhankelijk van het (beoogde) woonmilieu en de bestaande woningvoorraad in het betreffende gebied. Het streefpercentage van 20% sociale huur is opgenomen in het Collegeprogramma 2018-2022. Voor de periode daarna voorzien we een noodzakelijke groei naar 30%.

Woonzorgvisie 2023-2030
Op 20 jun 2023 heeft de gemeenteraad de Woonzorgvisie 2023-2030 vastgesteld. De visie betreft een uitwerking op het thema wonen en zorg uit de woonvisie.

Uit deze visie en de daaraan ten grondslag gelegde onderzoeken blijkt dat veel ouderen wel een woning hebben, maar dat deze niet geschikt is om ouder in te worden of niet passend is bij de grootte van het huishouden. Voor de woningmarkt is het van belang dat ouderen doorstromen. Een verhuizing van een oudere vanuit een eengezinswoning, kan wel leiden tot vijf verhuisbewegingen in de keten. Ouderen vormen dan ook een belangrijke sleutel om de doorstroming op de Eindhovense woningmarkt te verbeteren.

Uit het woningbehoeftenonderzoek voor ouderen blijkt dat het aantal 65-plussers in Eindhoven groeit van bijna 40000 naar bijna 57000in 2040. Omdat de zorgcapaciteit afneemt, is de verwachte en benodigde zorg voor ouderen niet meer te bieden, daarom is clustering en levensloopbestendig wonen noodzakelijk.

Beoordeling plan
Het betreft woningen in de sociale- en middenhuur, studentenwoningen, zorgwoningen en er is ruimte voor de vrije sector huur. Uit regionaal woningmarktonderzoek blijkt dat er nog een grote behoefte is aan sociale huurwoningen. In het huursegment zijn de grootste tekorten in de betaalbare huurprijsklasse.

Tevens is er behoefte aan verblijfsruimten voor studenten in Eindhoven. De groei komt vooral op het conto van internationale studenten en tevens is er sprake van een toenemende (en ook onder huidige kamerbewoners verschuivende) vraag naar zelfstandige eenheden (kwaliteitsverbetering). Door middel van transformatie van het bestaande vastgoed kan met onderhavig planvoornemen deze kwantitatieve en kwalitatieve groei gefaciliteerd worden. Dit draagt bij aan de wens van meer zichtbaarheid van studenten in de stad en de dynamiek in de stad.

Verder biedt het aantal woningen op stedelijk niveau een belangrijke bijdrage aan het verminderen van het tekort aan woningen in Eindhoven. Tenslotte is het plan een inbreidingsplan waardoor het de druk op woningbouw in uitbreidingslocaties wat verlicht.

Op 24 mei 2022 heeft de gemeenteraad het paraplubestemmingsplan 'parkeren, kamerverhuur en woningsplitsing 2021' vastgesteld. Tot het moment van inwerkingtreding van dit paraplubestemmingsplan, werd via de huisvestingsverordening voorkomen dat woningen zonder vergunning werden gesplitst, omgezet, onttrokken en samengevoegd. Hoewel kamerverhuur en woningsplitsing verschillend zijn en andere toetsingskaders kennen, hebben beiden wel een zelfde soort ruimtelijk effect op de omgeving en is het wenselijk om deze initiatieven soortgelijk te reguleren in bestemmingsplannen. Door de regeling in het paraplubestemmingsplan wordt kamerverhuur en woningsplitsing voortaan via één vergunning (omgevingsvergunning) geregeld. Deze regeling moet in opvolgende bestemmingsplannen zoals het onderhavige worden overgenomen om geldend te blijven voor het betreffende projectgebied. Om die reden is de regeling uit dit paraplubestemmingsplan in dit bestemmingsplan overgenomen.

Wettelijk en beleidsmatig kader

Nationaal Beleid

Het Verdrag van Valletta (Malta) verplicht de Europese overheden tot het beschermen van archeologisch erfgoed. Hierbij wordt als uitgangspunt gehanteerd dat archeologische waarden in situ bewaard moeten blijven. Dat wil zeggen, dat er naar gestreefd moet worden om de waarden op de locatie te behouden. Als dit niet mogelijk blijkt, bijvoorbeeld wanneer andere belangen zwaarder wegen, dan moeten de waarden worden opgegraven en daarmee ex situ worden behouden. Het Verdrag van Valletta is doorvertaald in de Monumentenwet 1988, zoals deze gewijzigd is in september 2007. Sinds deze wijziging van september 2007 is de gemeente het bevoegd gezag op het gebied van archeologie en cultuurhistorie. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. De uitgangspunten uit het Verdrag van Valletta (Malta) blijven in de Erfgoedwet de basis van de omgang met archeologie. Gemeenten houden een belangrijke rol in het archeologische stelsel. In bestemmingsplannen en het toekomstig omgevingsplan houden ze rekening met (te verwachten) archeologische waarden door het stellen van regels. Het al dan niet stellen van regels ten aanzien van archeologie dient te rusten op voldoende informatie over de archeologische situatie. Deze informatie kan worden verkregen door gebiedsdekkende kaarten waarop de archeologische (te verwachten) waarden in de ondergrond zichtbaar zijn. Op basis hiervan kan archeologisch beleid worden ontwikkeld.

Gemeentelijk beleid
De gemeente Eindhoven beschikt, als invulling van haar verantwoordelijkheid volgens de Erfgoedwet, over een eigen Archeologische verwachtingen- en waardenkaart. Met deze kaart wil de gemeente het ondergronds cultureel erfgoed van Eindhoven behouden door behoedzame ontwikkeling en beheer.

De geactualiseerde Archeologische verwachtingen- en waardenkaart (vastgesteld op 21 juni 2022) wordt beschouwd als een bureauonderzoek op gemeentelijk schaalniveau en geldt vanaf het moment van vaststelling als onderlegger voor nieuwe bestemmingsplannen en - na inwerkingtreding van de Omgevingswet - het omgevingsplan.

Op de archeologische verwachtingen- en waardenkaart zijn de archeologische waarden en verwachtingswaarden binnen de gemeentegrenzen aangegeven door middel van categorieën (de categorieën 1 tot en met 8). Ter bescherming van de archeologische waarden zijn in het Paraplubestemmingsplan Archeologie 2023 de op dit bestemmingsplangebied van toepassing zijnde categorieën (met uitzondering van categorie 8) op de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen als dubbelbestemming Waarde - Archeologie -6. Hieraan zijn per categorie regels gekoppeld. Deze regels geven aan wanneer archeologisch onderzoek verplicht is. (Bouw)werkzaamheden die binnen de in de regels vermelde oppervlakten én diepte vallen worden vrijgesteld van archeologisch onderzoek. Hierdoor kunnen bij ruimtelijke ordeningsprocedures sneller beslissingen worden genomen en kan de archeologie in een vroeg stadium in het proces worden meegenomen.

Archeologisch kader

De van oorsprong hoger gelegen oude bouwlanden met een dik plaggendek, waaruit een groot deel van het gemeentelijk grondgebied bestond, blijken een goed geconserveerd bodemarchief te herbergen. Maar ook andere landschappelijke eenheden - zoals de nattere beekdalen en de flanken daarvan, de vennen of het 'restveen' - blijken vaak een waardevol archeologisch gegevensbestand te bevatten. Het gemeentelijk bodemarchief geeft blijk van een bewoningsgeschiedenis van duizenden jaren en herbergt archeologische resten daterend uit de (late) prehistorie, de Romeinse tijd, de vroege middeleeuwen, de late middeleeuwen en nieuwe tijd. Deze gegevens zijn van groot belang voor de reconstructie van het verleden, temeer omdat geschreven bronnen in Eindhoven nagenoeg ontbreken.

Een bijzondere betekenis heeft de historische kern van Eindhoven, die als stad al in de loop van de late middeleeuwen een belangrijke regionale economische en bestuurlijke rol vervulde. Daarnaast kent de gemeente uit deze periode een aantal (verdwenen) hoeven, kasteeltjes, kerken, (water)molens en dergelijke die zowel archeologisch en cultuurlandschappelijk van hoge waarde zijn. Archeologische waarnemingen binnen en ook buiten de van oorsprong laatmiddeleeuwse historische kernen bieden mogelijkheden om meer te weten te komen over de ontstaansgeschiedenis, ontwikkeling en bewoningsdynamiek tussen de plattelandsdorpen en de stad in wording en kunnen daarmee een verrijking vormen voor de lokale, regionale en landelijke geschiedenis. Daarnaast zijn in de gemeente resten van ondergronds militair erfgoed te verwachten. In de Tweede Wereldoorlog lag hier bijvoorbeeld een militair vliegveld ('Fliegerhorst Eindhoven') en de gemeente maakte deel uit van het operatieterrein 'Market Garden' van het geallieerde bevrijdingsleger.

Toetsing

Binnen de grenzen van het bestemmingsplangebied geldt grotendeels een middelhoge archeologische verwachting (categorie 6). Archeologisch (voor)onderzoek is verplicht bij initiatieven met een bodemverstoring over een oppervlak groter dan 2.500 m2 én dieper dan 0,3 m beneden maaiveld. Is de oppervlakte óf diepte van de bodemvestorende activiteiten ten behoeve van de herontwikkeling kleiner dan de ondergrens, dan is een archeologisch (voor)onderzoek niet nodig.

Uitsnede Archeologische verwachtingen- en waardenkaart (Berkvens/Arts 2022) gemeente Eindhoven met daarop de projectlocatie rood omkaderd

Archeologisch (voor)onderzoek

Toetsing aan de archeologische verwachtingen- en waardenkaart heeft ertoe geleid dat een archeologisch vooronderzoek door middel van een bureau- en (verkennend) booronderzoek is uitgevoerd. Deze is als Bijlage 2 opgenomen bij deze toelichting.

In het hele plangebied zijn diepe verstoringen aanwezig, waardoor de oorspronkelijke bodem verdwenen is. De top van de natuurlijke ondergrond, die bestaat uit zogenaamde Brabantleem, bevindt zich op 70 tot 220 cm –mv. Vanwege de diepe verstoringen worden in het hele plangebied geen archeologische resten meer verwacht.

Omdat er geen archeologische resten meer worden verwacht, wordt verder archeologisch onderzoek niet zinvol geacht. Geadviseerd wordt om het hele plangebied in het toekomstige bestemmingsplan geen dubbelbestemming archeologie te geven. Om die reden wordt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 6' binnen het plangebied niet langer opgenomen.

Meldingsplicht toevalsvondsten

Ook in de delen waarvoor geen dubbelbestemming Waarde - Archeologie wordt opgenomen is de kans aanwezig dat er archeologische resten kunnen worden aangetroffen. De wettelijke meldingsplicht voor archeologische toevalsvondsten geldt altijd (art. 5.10 Erfgoedwet 2016). Mochten tijdens grondwerkzaamheden (vermoedelijke) archeologische resten (vondsten, muurwerk, grondsporen et cetera) worden aangetroffen, dan dienen deze direct gemeld te worden aan de Minister van OCW en bij de (afdeling Omgevingskwaliteit) gemeente Eindhoven. Vervolgens zal bepaald worden of, en zo ja welke, aanvullende maatregelen getroffen dienen te worden.

Op 29 november 2022 is de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven geactualiseerd. De kaart dient als beleidskader om bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad rekening te kunnen houden met de cultuurhistorie van Eindhoven. De kaart bestaat uit twee deelwaardenkaarten, te weten de waardenkaart historisch cultuurlandschap en de waardenkaart historische stedenbouw en erfgoed.

Op de waardenkaart historisch cultuurlandschap zijn aangegeven en gewaardeerd de historische landschappelijke gebieden (incl. historische nederzettingslocaties) en elementen (landschapselementen infrastructuur, waterstaat, opgaand groen, religie en funerair erfgoed en reliëf), die belangrijk zijn voor de herkenbaarheid van de historische ontwikkeling van Eindhoven

Op de waardenkaart historische stedenbouw en erfgoed zijn aangegeven de beschermde rijks- en gemeentelijke monumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten, gemeentelijke archeologische monumenten, cultuurhistorisch waardevolle objecten, historisch waardevolle kunstwerken, historische wegen en waterlopen, historisch-stedenbouwkundige structuren en waardevol aangelegd groen en bomen, die belangrijk zijn voor de herkenbaarheid van de historische ontwikkeling van Eindhoven.

Uitsnede waardenkaart historisch cultuurlandschap (plangebied blauw omlijnd)

Uitsnede waardenkaart historische stedenbouw en erfgoed (plangebied rood omlijnd)

Hierboven is een uitsnede van de cultuurhistorische waardenkaart van gemeente Eindhoven opgenomen. Zoals op deze afbeelding te zien is, ligt het plangebied niet binnen een cultuurhistorisch gebied. De Boschdijk is ter plaatse opgenomen als 'historische wegenstructuur voor 1900'.

De bebouwing aan de op de cultuurhistorische waardenkaart aangeduide historische radialen en wegstructuren kenmerken zich voor het overgrote deel door een bescheiden maat, kleine variaties in bouwhoogte, rooilijnverschillen, afwisseling in vrijstaande en aaneengesloten bebouwing en een diversiteit aan bouwperioden. Langs deze historische wegstructuren bevindt zich nog een aantal gebouwen die dateren uit de periode voor of rond 1920 en daarmee nog een fysieke verwijzing zijn naar de pre-stedelijke situatie. In maat en positionering, maar ook in de vormgeving van de panden is dit nog duidelijk af te lezen. Daarnaast zijn er panden die in hun verschijningsvorm en gaafheid in belangrijke mate bijdragen aan het zichtbaar en afleesbaar houden van de groei en ontwikkeling van deze historische wegstructuren en radialen in latere perioden. Bovendien zijn het panden met een zorgvuldige architectuur en representeren zij de tijdsperiode waarin ze ontworpen zijn.

Daarnaast is het oude hoofdkantoor van Philips (kantoorgebouw VB) onderdeel van het beoogde planvoornemen. Dit gebouw is op 23 november 2021 officieel aangewezen als rijksmonument. Wat in Eindhoven bekend staat als “Philips Nederland” is een onderdeel van het voormalige Philipscomplex aan de Vredeoord/Boschdijk. De hoogbouw, met de daaraan verbonden laagbouw aan de Boschdijk, is een belangrijk gebouw met name vanwege zijn bijzondere constructie. Het werd in 1964 in een bijzonder korte periode gebouwd. De laagbouw van het gebouw is in 2002-2006 flink verkleind en verlaagd. Daarbij zijn karakteristieke delen als een golvend dak verdwenen.

Het gebouw is van een meer gebruikt type dat werd ontwikkeld om ruimte te geven aan de kantoorfunctie in een relatief onafhankelijk hoogbouwdeel en aan de grondgebonden algemene functies op begane grond niveau. Grote ondernemingen en overheidsinstellingen konden met dergelijke gebouwen aan hun moderne “corporate identity” werken. Het samenstel van laagbouw en hoogbouw roept een sterk contrast op van ruimtelijkheid en is daardoor moderner dan het voordien gebruikte massale en gesloten bouwblok. Met zijn 66 meter en zijn 15 bouwlagen was het indertijd het hoogste (kantoor)gebouw van Nederland.

Toetsing

Door SteenhuisMeurs is een erfgoedstrategie uitgevoerd. Deze maakt als Bijlage 3 onderdeel uit van deze toelichting. De informatie van deze rapportage is als input gebruikt voor de ontwerpbenaderingen op verschillende schaalniveau’s. De benaderingen zijn hieronder kort omschreven.

Er wordt een publieke ruimte gemaakt met een krachtige identiteit die geïnspireerd is op het lokale verleden. Inrichtingsmiddelen zoals keerwanden, taluds, terrassen en verbindende padenstructuren bepalen het beeld. Net als bij de oude kantoorcampus verzorgt de openbare ruimte de samenhang tussen de verschillende plandelen. Het wordt een gebied toegespitst op het gebruik door voetgangers en ander langzaam verkeer en waarbij de auto niet verder komt dan de tot in de randen. Nieuwe toevoegingen van gebouwen laten typische zichtlijnen op het monument open en definiëren een nieuwe entree van Eindhoven via de Boschdijk. Voor de bestaande gebouwen zijn de door SteenhuisMeurs beschreven kwaliteiten de inspiratie voor herstel en vernieuwbouw. Gebouwen en landschap maken samen één geheel waarbij de interactie tussen beiden en een sterke doorwaadbaarheid centraal staan.

Ontwerpbenadering rijksmonument

De hoogbouw van VB is het deel met de hoogste monumentale waarde. Het volume en de gevels worden gerestaureerd waar dat nodig is in geval van beschadiging. Intern wordt de van oudsher aanwezige flexibiliteit wat betreft indeling benut om een nieuw programma te huisvesten. De hoofdstructuur van verticale ontsluiting en visvormige lay-out blijven daarbij ongewijzigd. De laagbouw is in de loop der jaren ingrijpend aangepast. Dit is ten koste gegaan van het totale monument: met name de balans met de hoogbouw is verloren gegaan. Het doel is om deze balans te herstellen en daarbij alle nog wel aanwezige monumentale elementen een prominente rol te geven. De historische contour is leidend en gestreefd wordt om zonder te historiseren een nieuwe interpretatie te geven van de architectonische uitgangspunten van het oorspronkelijk ontwerp. De belangrijkste hiervan zijn: de tectoniek van gestapelde volumes, de doorwaadbaarheid op verschillende niveaus, de geleding in sterke horizontale en lichte verticale elementen, expressief vorm- en materiaalgebruik.

Concreet betekent dit bijvoorbeeld dat de 1e verdieping teruggebracht wordt, zodat de 'hals' van de hoogbouw niet meer bloot ligt. De originele daklijn heeft hierbij als inspiratie gediend. Ook wordt het volume uitgebreid naar achteren, daarbij blijvend binnen de historische contour. Aan de achterzijde was de volledige expeditiezone verdwenen: deze wordt deels teruggebracht in de vorm van de campusstraat. De nog aanwezige diamantvloer, ooit fietsenstalling, blijft behouden en krijgt weer een plek aan diezelfde campusstraat.

De mobiliteitsvisie 'Eindhoven op Weg' is in 2013 door de gemeenteraad vastgesteld en recent geactualiseerd (Actualisatie Eindhoven op weg 2022). Hierin is het verkeersbeleid voor de komende decennia (planhorizon 2040) vastgelegd. Deze visie vormt het bestuurlijke beleidskader voor alle verkeers- en mobiliteitsopgaven.

Het plangebied is goed bereikbaar. Volgens de nota 'Eindhoven op Weg' (2013) is de aansluitende weg Vredeoord aangewezen als buurt- en wijkontsluitingsweg, die vervolgens aansluit op de gebiedsontsluitingsweg de Boschdijk en richting het zuiden naar de Achtseweg-Zuid. De toekomstige woningen worden voor auto's via deze wegen ontsloten.

Voor onderhavig planvoornemen is een verkeers- en parkeeronderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek maakt als Bijlage 4 onderdeel uit van deze toelichting.

STOMP staat voor Stappen – Trappen – Ov – MaaS - Privéauto en biedt een basis voor de ruimtelijke inpassing van mobiliteit. De prioriteit ligt hierbij bij de Stappen (lopen), vervolgens het Trappen (fietsen), daarna komt het O(penbaar vervoer), daarna de M van Maas en als allerlaatste de P(ersonen auto).

Stimuleren actieve mobiliteit (S en T)

Het stimuleren van lopen en fietsen vormt de eerste twee stappen binnen het STOMP-principe en vormen het fundament voor de rest van de mobiliteitsmaatregelen.

Binnen loopafstand van de ontwikkeling is een beperkt voorzieningenniveau, investeren in bijvoorbeeld looproutes zal daardoor beperkt effect hebben. Het tweede deel van ‘stappen’ is het beperken van de noodzaak tot bewegen, daarin bieden beide scenario’s verschillende mogelijkheden.

Alle toekomstige niet-woonfuncties in VB zijn voornamelijk bedoeld voor eigen bewoners of bewoners uit Vredeoord.

Daarnaast wordt geadviseerd om fietsen te stimuleren. In beide scenario’s zijn mogelijkheden om de doelgroep zo goed mogelijk te voorzien. Allereerst is in ieder geval belangrijk dat er de afgelopen jaren een sterke toename is in het gebruik van ‘speciale fietsen’, denk hierbij aan bak- en kratfietsen, maar ook elektrische fietsen in allerlei soorten en maten.

De doelgroep studenten zal meer gebruik maken van reguliere fietsen. De ervaring leert dat er rondom woningen waar veel studenten wonen vaak een tekort aan fietsenstallingen heerst. Door aanvullende fietsparkeerplaatsen te realiseren, bijvoorbeeld ten koste van autoparkeerplaatsen, wordt fietsen aantrekkelijker gemaakt.

Voor bewoners van de sociale huur- of koopwoningen is het moeilijker om specifieke suggesties te doen. We verwachten wel dat de bewoners van de sociale huurwoningen vergelijkbare kenmerken zullen hebben met de kenmerken van het hoofdscenario (studentenwoningen). De scenariospecifieke voorzieningen zullen deze groep namelijk aantrekken.

Openbaar vervoer (O)

Bij studenten zal het OV-gebruik relatief hoog zijn. Studenten kunnen doorgaans gebruik maken van gratis openbaar vervoer wat de drempel tot het gebruiken van ov aanzienlijk verlaagt. We verwachten dat studenten minder gebruik zullen maken van lijn 8 maar wel van treinstations in combinatie met een eigen fiets of deelmobiliteit.

Voor bewoners van sociale huur- of koopwoningen kan de drempel tot het gebruiken van OV sterk worden verlaagd door het aanbieden van een proefabonnement aan nieuwe bewoners. Daarnaast zorgt het aanbieden van live reisinformatie voor een betere connectie met het openbaar vervoer. Denk bijvoorbeeld aan het tonen van actuele vertrektijd

MaaS (M)

MaaS biedt een aanvulling op het aanbieden van deelauto’s, denk hierbij aan deel(bak)fietsen, -snorscooters en -bromscooters. Er is een breed aanbod aan deze kleinschalige vorm van deelmobiliteit waarbij in ieder geval een duidelijk onderscheid gemaakt kan worden tussen ‘free floating’ concepten en ‘station based’ concepten.

De beoogde doelgroepen zoal internationale studenten, expats en starters maken veel gebruik van deelmobiliteit. Voorbeelden die met name toepasbaar zijn op de scenario’s gericht op deze doelgroepen zullen deels ook van toepassing zijn op de toekomstige bewoners van de sociale huurwoningen.

Free Floating aanbieders zijn vindbaar in veel Nederlandse steden, denk aan Check, Felyx en Bird. Deze aanbieders bieden elektrische deelscooters- en fietsen aan die binnen een bepaald gebied kunnen worden gebruikt, en binnen dat gebied ook weer overal kunnen worden achtergelaten. Vooral onder jongeren is deze vorm van mobiliteit erg populair, het kan dan ook bijdragen aan het verlagen van de parkeeropgave om deze te faciliteren. Er kan bijvoorbeeld worden gedacht aan een toegewezen plaats om deelscooters te plaatsen, vaak ontstaat deze plaats op termijn vanzelf. Door deze te faciliteren, en hierbij bijvoorbeeld aanvullende voorzieningen te bieden, kan deze vorm van mobiliteit optimaal worden benut. Aanvullend kan in overleg met aanbieders eventueel worden overeengekomen dat deze bijdragen aan een stabiel aanbod op de locatie.

Een alternatieve vorm is het ‘station based’ aanbieden van deelmobiliteit. Voertuigen staan dan op een vaste plek en kunnen ook alleen op een aantal vaste plekken worden ingeleverd. De OV-fiets van NS is hiervan het meest bekende voorbeeld, maar er zijn verschillende opties mogelijk. Een andere vorm is bijvoorbeeld Arriva Bike & GO.

Voor de vraag of de ontwikkeling van het plangebied van kantoor naar woningbouw gelet op de verkeersgeneratie aanvaardbaar is, dient het maximale gebruik van het plangebied als kantoor vergeleken te worden met het maximum aantal woningen dat ontwikkeld kan worden op basis van het nieuwe bestemmingsplan.

Bepalend voor de verkeersafwikkeling in de directe omgeving van het plangebied is de kruising Vredeoord – Boschdijk. In de huidige situatie is deze kruising overbelast. Voor het jaar 2024/2025 staat een herinrichting van deze kruising gepland met als doel de verkeersafwikkeling te verbeteren en daarmee de druk op deze kruising te verminderen.

Als gevolg van de autonome groei zullen echter steeds meer kruispunten in Eindhoven overbelast gaan raken. De mobiliteitstransitie moet een bijdrage gaan leveren aan het verminderen van de toename van het autoverkeer en leidt in sommige delen van de stad zelfs tot een vermindering van het autoverkeer.

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is nog geen rekening gehouden met het effect van de herinrichting van deze kruising op de verkeersafwikkeling en niet met de effecten van de mobiliteitstransitie.

Voor de bestaande situatie is onderzocht wat het effect op de verkeersafwikkeling is als het maximaal planologische gebruik op basis van het kantoorgebruik wordt gewijzigd naar het maximum aantal woningen dat het bestemmingsplan mogelijk maakt. Uitgangspunt hierbij is dat alleen het extra verkeer als gevolg van de woningbouw is meegenomen en niet het extra verkeer van overige voorzieningen zoals horeca, sportvoorzieningen en detailhandel. Deze laatste voorzieningen zullen hoofdzakelijk verkeer genereren buiten de maatgevende spitsperioden en dus geen of slechts minimaal invloed hebben op de verkeersafwikkeling in de spitsperioden.

In het voorgaande bestemmingsplan Vredeoord was het VB-gebouw bestemd als kantoor. Het bestaande gebouw omvat in totaal 33.791 m² bvo. Voor de berekening van de verkeersgeneratie wordt het CROW-kencijfer van 4,05 motorvoertuigbewegingen per weekdagetmaal voor de functie 'Kantoor zonder baliefunctie' gehanteerd. Omdat niet het weekdagetmaal maar het werkdagetmaal verkeerskundig gezien maatgevend is, wordt een ophoogfactor van 1,33 gehanteerd. De theoretische verkeersaantrekkende werking bedraagt dan 33.791 / 100 * 4,05 * 1,33 = 1.820 motorvoertuigbewegingen per werkdagetmaal. Omgerekend komt dit neer op 147pae (personenautoequivalent) tijdens het drukste ochtendspitsuur en 165 pae tijdens het drukste avondspitsuur (zie onderzoek Mobycon Bijlage 4).

Voor de berekening van de verkeersgeneratie na verwezenlijking van het volledige potentieel aan woningen in het plangebied geldt het volgende.

De nieuwe ontwikkeling genereert 2510 motorvoertuigbewegingen per werkdagetmaal. Omgerekend komt dit neer op 203 pae tijdens het drukste ochtendspitsuur en 228 pae tijdens het drukste avondspitsuur.

In de ochtendspits resulteert de verkeersgeneratie van het kantoorgebruik tot een iets betere verkeersafwikkeling dan bij de verkeersgeneratie als gevolg van de woningbouw. In beide situaties is echter sprake van een acceptabele verkeersafwikkeling.

In de avondspits zijn de gevolgen van de verkeersgeneratie op de verkeersafwikkeling bij woningbouw iets gunstiger dan de verkeersgeneratie op de verkeersafwikkeling als gevolg van het kantoorgebruik. Dit komt omdat de verdeling van het extra verkeer gespiegeld is. Bij de kantoorvariant is het extra verkeer in de drukste periode (avondspits) gebundeld op Vredeoord. In de woningbouwvariant is het extra verkeer in de drukste periode (avondspits) verdeeld over de drie toeleidende richtingen.

De berekende effecten op de verkeersafwikkeling tonen aan dat de planontwikkeling een positief effect op de verkeersafwikkeling bij de kruising Vredeoord – Boschdijk, ondanks het feit dat de woningbouwontwikkeling tot een toename van het aantal motorvoertuigen leidt.

De kruising bij Vredeoord wordt bij maximaal planologische invulling van het kantoorgebruik naast het bestaande verkeer zwaarder belast dan bij een maximaal planologische invulling van het nieuwe bestemmingsplan met woningbouw. Hoewel een maximale invulling van het aantal woningen in het plangebied theoretisch tot een hogere verkeersgeneratie leidt, leidt dat niet tot toename van de verkeersafwikkeling op de kruising Vredeoord – Boschdijk, maar zelfs tot een lichte verbetering.

Zoals eerder genoemd is in de berekeningen geen rekening gehouden met de herinrichting van de kruising, die tot een verdere verbetering van de verkeersafwikkeling zal gaan leiden.

Opgemerkt wordt dat bovenstaande berekeningen zijn gebaseerd op de maximale planologische invulling en daarmee theoretisch zijn. In de praktijk zal de komende jaren de verkeerstoename als gevolg van de wooonscenario's in de toren niet kunnen leiden tot de berekende verkeerstoename. Dit is het gevolg van het feit dat de mogelijke woningen in het VB-gebouw de komende 9 jaren niet ontwikkeld zullen gaan worden. In 2023 is het VB-gebouw op basis van een tijdelijke omgevingsvergunning geschikt gemaakt om gedurende maximaal 10 jaren dienst te doen als studentenverblijven. In het gebouw zijn op dit moment 456 studenten gehuisvest in onzelfstandige wooneenheden. Het aantal verkleersbewegingen als gevolg van deze studentenhuisvesting is laag.

Voetgangers

Het planvoorstel is voor voetgangers en mindervaliden prima doorwaadbaar. Allerlei bestemmingen op verschillende niveau's zijn bereikbaar gemaakt met een continue padenstructuur die mede de landschappelijke mozaïek definieert. Het eventuele woondek aan de Boschdijk en de verdiepte campusstraat zijn onderdeel van deze structuur. De paden takken op verschillende plekken aan op het bestaande omliggende netwerk.

Fietsverkeer

Doorgaande fietsroutes zijn er niet in het plangebied. Routes voor fietsers ontsluiten stallingsvoorzieningen voor bewoners, bezoekers en personeel.

Auto- & expeditieverkeer

Auto's en vrachtwagens kunnen alleen aan de noordzijde vanaf Vredeoord het plangebied op. Vanaf daar zijn de verschillende parkeervoorzieingen en de expeditie van het VB-gebouw op -1 bereikbaar. De expeditievoorziening is toegankelijk via de bestaande hellingbaan. Er is ruimte gereserveerd om vrachtwagens te laten keren, vervolgens kunnen ze achteruit de hellingbaan af. Uitrijden gebeurt met de cabine vooruit via de uitrit aan Vredeoord. Alle verkeersbewegingen van auto's en vrachtwagens zijn dus niet doorgaand en maken gebruik van een vernieuwde (op de huidige positie) in- en uitritsituatie aan Vredeoord.

Ambitie

Er ligt een kans om het profiel van de weg Vredeoord aan de noordzijde van het plangebied optisch te versmallen, dat verbetert de oversteekbaarheid en de bereikbaarheid van het bosrijke landgoed. Omdat Vredeoord (de straat) buiten het plangebied ligt zal in overleg met de gemeente onderzocht worden wat hierin de mogelijkheden zijn. Dat geldt ook voor een mogelijke oversteekplaats op de kop van de bestaande loper bij de aansluiting met de Boschdijk. Hier ligt een kans om de verbinding tussen Vredeoord en Barrier te verbeteren en om de bushalte aan de overzijde (stad uit) veilig bereikbaar te maken.

Indicatieve wegenstructuur/routes

De gemeente zal aan de hand van een analyse met een verkeersmodel beoordelen of er in de toekomstige situatie sprake is van een acceptabele verkeerssituatie.

Bij besluit van 19 maart 2024 heeft het college van burgemeester en wethouders de Nota Parkeernormen 2024 vastgesteld, waarmee de Nota Parkeernormen 2019 zijn geactualiseerd. de voornaamste aanpassingen ten opzichte van de Nota Parkeernormen betreffen:

1. Betere aansluiting van de parkeernormen op de parkeerbehoefte
In de nota zijn de parkeernormen beter aangesloten op de daadwerkelijke parkeerbehoefte. Uit CBS-gegevens is gebleken dat het autobezit in Eindhoven deels veranderd is ten opzichte van de parkeernorm uit 2019. In de sociale sector is het verschil het grootst met een verschil tot 0,4 parkeerplaats per woning ten opzichte van de huidige norm. Door de parkeernormen hierop aan te passen wordt voorkomen dat er te veel parkeerplaatsen worden gerealiseerd en worden plannen beter haalbaar.

2. De nieuwe parkeernormen spelen beter in op de ruimtelijke ontwikkeling waarbij onrealistische oplossingen worden voorkomen.
In de geactualiseerde nota parkeernormen is een aanpassing van de gebiedsindeling opgenomen en om te voorkomen dat plannen de parkeeropgave helemaal wegschrijven via afkoop en/of deelmobiliteit, worden beperkingen gesteld aan de reductie van parkeerplaatsen.

3. Er is grip op een hogere parkeerbehoefte als deze hoger woordt dan de norm.
Door de introductie van onderscheid in koop, huur en sociale sectorwoningen kan het in de toekomst gebeuren dat de parkeerbehoefte hoger wordt dan de toegepaste parkeernorm als gevolg van omzetting van een woning naar een andere categorie (bijv. verkoop van een huurwoning). Binnen betaald parkeren gebied (binnen de ring) heeft dat geen gevolgen voor de parkeerdruk, omdat nieuwe woningen op de adressenlijst uitsluiting parkeervergunningen komen te staan. Buiten de ring kan betaald parkeren worden ingevoerd op verzoek van de omgeving als er als gevolg van de omzetting van huur naar koop parkeeroverlast zou ontstaan.

Door Mobycon is een onderbouwing opgesteld voor de parkeeropgave. (zie Bijlage 4). De parkeeropgave van de ontwikkelingen bedraagt 449 parkeerplaatsen voor auto’s. Een deel van de parkeeropgave voor auto’s kan worden ingevuld met deelmobiliteit. Bij het aanbieden van 8 deelauto’s en 87 deeltweewielers conform de eisen die de gemeente daaraan stelt, kan de parkeeropgave voor auto’s worden gereduceerd naar 370 parkeerplaatsen.

Op grond van het parkeerbeleid bestaat de mogelijkheid om 20% van de resterende parkeeropgave niet direct aan te leggen, maar wel de ruimte daartoe te reserveren. De resterende parkeeropgave bedraagt dan 297 parkeerplaatsen.

De totaal beoogde parkeercapaciteit bedraagt 306 parkeerplaatsen, 258 voor bewoners en bezoekers en 48 als privéparkeerplaats voor de bewoners. daarmee is er een overschot van 9 parkeerplaatsen ten opzichte van de restrende parkeeropgave. Er moeten echter 73 parkeerplaatsen worden gereserveerd, daarvoor is de ruimte er echter niet.

Om die reden worden 10 parkeerplaatsen afgekocht, waardoor de resterende parkeeropgave uitkomt op 287. Het overschot op de parkeeropgave bedraagt daardoor 306-287 = 19 parkeerplaatsen.Ten opzichte van de parkeeropgave van 370 parkeerplaatsen exclusief reservering, dienen dan (73 – 19 =) 54 parkeerplaatsen te worden gereserveerd als privéparkeerplaatsen voor bewoners. Deze ruimte is beschikbaar.

De parkeerplaatsen staan op onderstaande afbeelding aangeduid.

Situatieschets parkeerplaatsen

Het betreffen:
- In en naast VB-gebouw: 251 parkeerplaatsen, waarvan 44 als reservering
- Op hoek Vredeoord-Boschdijk: 99 parkeerplaatsen
- Op hoek Loofhout/boulevard (bij buurtschuur): 10 als reservering

Initiatiefnemer zal in afstemming met gemeente Eindhoven bepalen hoeveel parkeerplaatsen er gerealiseerd zullen worden. Beoogd wordt om 20% van de plaatsen aan te houden als ruimtereservering. Ter plekke van het parkeerterrein naast het VB-gebouw en bij Loofhout (aansluitend bij de boulevard) kunnen indien nodig 54 reserve-parkeerplaatsen worden gecreëerd. De boulevard wordt dan zo ingericht dat deze eenvoudig omgezet kan worden in extra parkeerplaatsen. Mocht in de praktijk blijken dat er toch extra parkeerplaatsen nodig zouden zijn (wat niet de verwachting is), kunnen deze plekken alsnog ingezet worden.

De parkeeropgave van de ontwikkelingen bedraagt in totaal 1.842 stallingsplaatsen voor fietsen, waarvan 1.699 voor bewoners/gebruikers en 143 voor bezoekers. Voor bewoners zijn er overdekte gebouwde voorzieningen opgenomen in de diverse gebouwen. Zij bestaan uit een combinatie van afsluitbare individuele bergingen en collectieve stallingen. Voor bezoekers zijn er verspreid over het plangebied oplossingen op maaiveld in de openbare ruimte opgenomen.

Begin 2017 is een actualisatie van Groenbeleidsplan door de gemeenteraad vastgesteld. Dit Groenbeleidsplan 2017 is gemaakt met de veranderende rol van de overheid in het achterhoofd. Het voorziet in vier sporen "het verhaal van de stad", wat de waarde van groen is (functies als uitgangspunt), welke ambitie de gemeente daarmee heeft en het daadwerkelijke groenbeleid. Het groenbeleidsplan heeft als doel het duurzaam veiligstellen en ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardige groenstructuur met daarin passende functies. Hiermee levert de toepassing van het groenbeleid een wezenlijke bijdrage aan een aantrekkelijke en gezonde woon- en werkomgeving als karakteristieke kwaliteit van Eindhoven. Een omgeving die leefbaar en klimaatadaptief is en een volwaardig vestigingsklimaat biedt voor Brainport.

Het groenbeleid sluit aan op de geomorfologische structuur van de stad: de structuur van dekzandruggen en beken (Dommel en Gender) die Eindhoven hebben gevormd. Op basis van de tuinstad gedachte is bij de verdere ontwikkeling van Eindhoven sterk ingezet op het behoud van de groene ruimten tussen de voormalige dorpen. Genneper Parken (tussen Stratum en Gestel), Brainport Park (tussen Strijp en Woensel) en De Karpen (tussen Woensel en Tongelre) vormen nog altijd imposante, groene wiggen, die tot diep in de stad reiken. Het behoud van de robuuste groenstructuur, die vanuit het buitengebied, via de wiggen tot aan de bomen bij de voordeur reikt, is een belangrijk uitgangspunt van het groenbeleidsplan.

Het Groenbeleidsplan heeft in principe betrekking op al het groen van Eindhoven, dus niet alleen het groen in eigendom van de gemeente. Omdat niet al het groen bescherming krijgt door een specifieke groenbestemming en de gemeente enkel directe invloed heeft op haar eigen eigendommen, is niet al het groen automatisch beschermd.

In het Groenbeleidsplan 2017 zijn onder andere procesafspraken genoemd die een relatie hebben met een ruimtelijke procedure. Het betreft een procesafspraak over groenplannen bij ontwikkeling van gebouwen of gebieden en de procesafspraak over de groenregelingen voor bomen (Verordening Bomen en Nadere regels bomen) en de Regeling Groencompensatiefonds. De genoemde groenplannen dienen een toelichting van de groene inrichting van een ontwikkeling te geven. Behoud van het bestaande groen is het uitgangspunt, evenals het (door)ontwikkelen van de groene kwaliteiten waar nodig. Het Groenbeleidsplan 2017 geeft in een kaart met zes ruimtelijke strategieën de kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling in relatie tot groen.

Beoordeling plan

Het projectgebied is in het Groenbeleidsplan 2017 aangeduid als 'Stad, rood beeldbepalend' in een groenarm gebied. In dit gebied wordt als ordeningsprincipe de volgende strategie(en) aangehouden:

Strategie 1: Stad, rood beeldbepalend

In deze gebieden heeft groen een ondersteunende functie aan de stedelijke identiteit ('aankledingsgroen') of een recreatieve functie voor de woonomgeving (parken). Het beleid is gericht op behoud en ontwikkelen van deze groene elementen of functies. Het oppervlak groen binnen deze categorie zou niet verder af moeten nemen. Binnen de aangeduide groenarme buurten wordt gestreefd naar uitbreiding van het groenareaal.

Dit plangebied is tevens aangeduid als groenarme buurt.

Uitsnede kaart Groebeleidsplan 2017 (plangebied in 'Stad, rood beeldbepalend')

Beleidsregel groencompensatie

Het Groenbeleidsplan 2017 omschrijft het beleid voor de combinatie van verdichten en vergroenen. Dit betekent dat voor iedere woning die wordt toegevoegd, er wordt gestreefd naar 8 m² toegevoegd groen. Ook kent de gemeente een regeling voor groencompensatie (Beleidsregel groencompensatie), die kortweg inhoudt dat groen, dat plaats moet maken voor een ontwikkeling, door de ontwikkelende partij moet worden gecompenseerd, fysiek en/of financieel.

De gemeentelijk norm van 8 m2 toegevoegd groen per woning wordt ruim gehaald. Bij ca. 1.000 woningen zou de groennorm uitkomen op ca. 8.000 m2. De groene ruimte rondom de woongebouwen aan de Boschdijk bedragen ca. 5.000 m2, de parkruimte rondom het VB gebouw is ca. 12.000 m2.

Indicatieve groenstructuur

Van de groenstructuur van het voormalig Philipsterrein is weinig over. Op dit moment is het gebied rondom het VB gebouw niet meer dan een braakliggend terrein. Alleen aan de randen bij de Boschdijk en Vredeoord resteren nog stevige hagen en een aantal grote bomen. Deze twee randen zijn ook de enige plekken die in het huidige bestemmingsplan als groen bestemd zijn.

Beoogd wordt om de groene kwaliteit van het voormalig Philipsterrein rondom VB weer terug te brengen. Het VB gebouw met zijn parkeerplaatsen was in die tijd omgeven door een groene ruimte met een orthogonale padenstructuren, grasvlakken, een waterpartij, bomenrijen en hagen. Een spel met keerwanden, trappen en hellingbanen zorgde voor hoogteverschillen die bijdroegen aan een 'gedramatiseerde' benadering van het monumentale gebouw en die zorgden dat het gebouw met zijn logistiek bijna als een machine werkte.

Bovenstaande ingrediënten worden geherinterpreteerd en op een eigentijdse manier teruggebracht in het ontwerp van het landschap. Het VB gebouw wordt weer omringd met een landschap van orthogonale tuinen, grasvlakken en hagen. Hoogteverschillen worden ingezet om een terrassenlandschap te maken. Op deze grasterrassen kan verbleven worden, sommige terrassen worden ingezet als beplantingsvlak, andere terrassen vormen laagtes waar waterberging in opgenomen kan worden. Terrassen met bomen vervolmaken dit mozaïeklandschap dat als een Mondriaanschilderij rondom het VB gebouw ligt.

Zowel de ontwikkeling van het VB gebouw als de ontwikkeling op de voormalige parkeerplaats aan de Boschdijk passen in dit mozaïeklandschap. De terrassenstructuur vormt zowel onderdeel van de ruimte rondom het VB gebouw als de ruimte rondom het woondek aan de Boschdijk. Het woondek zelf zal ook groen ingericht worden en onderdeel van het landschap worden. Zo is er weer één herkenbaar en verbindend landschap waarin het VB gebouw kan stralen.

Sfeer en principes

De inrichtingsmiddelen van de openbare ruimte ondersteunen dat idee. De basis van het landschap zijn terrassen die hoogteverschillen overbruggen. De terrassen zullen met groen worden ingericht. Soms is een terras, of een onderdeel van een terras een beplantingsvak, een wadi of een groep bomen. Door het terrassenlandschap loopt een orthogonale padenstructuur.

Hoogteovergangen worden in de paden met trappen en hellingbanen opgelost. De paden worden in het landschap opgenomen, dit kan door ze visueel te versmallen met behulp van open verharding aan de randen van de paden, waar het gras doorheen zal groeien.

Hoogteverschillen tussen de terrassen worden landschappelijk opgelost met hagen of grastaluds. De grotere hoogteverschillen bij de randen van het woondek zullen een groene aankleding krijgen met lage of hangende beplanting. Als er valbescherming nodig is, dan wordt dit vormgegeven door transparante hekwerken.

Het woondek doet mee in de vormgeving van de terrassen. Dus ook hier is groen met een orthogonale padenstructuur de basis van de inrichting, met beplantingsvakken en boomgroepen als toevoeging. De overgangen openbaar-privé worden zo vormgegeven dat de privéterrassen in de groene ruimte liggen en door beplanting of lage hagen worden afgeschermd. Toegang mindervaliden en onderhoud en beheer zijn belangrijke thema's voor de uitwerking.

Verordening Bomen 2024

Sinds 18 mei 2024 is de Verordening Bomen 2024 in werking getreden. In de Verordening Bomen 2024 is de bescherming van bomen geregeld, doordat voor het kappen van bomen een omgevingsvergunning nodig is. Daarbij kan ook nog worden gezorgd voor herplant van de te kappen bomen (compensatieplicht). De verordening bevat regels over hoe wordt omgegaan met overlast door bomen, de compensatieplicht bij kap, de indieningvereisten bij een vergunningaanvraag, de beoordeling (weigeringsgronden) van een kapaanvraag en handhaving bij illegale kap of beschadiging van bomen. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de Verordening Bomen 2021 betreffen.

• het vervallen van de uitzondering kapvergunningsplicht voor bomen op percelen kleiner dan 250m2;
• herintroductie van de bescherming van houtopstanden buiten de bebouwde kom, bij een perceelsoppervlakte vanaf 10 are;
• het vervallen van de vergunningsplicht voor bomen met een levensverwachting van minder dan 5 jaar;
• uitbreiding van de mogelijkheden tot aansprakelijkheidsstelling bij illegaal vellen van bomen of het beschadigen van een boom.

Conform de verordening is een vergunning voor kappen van bomen nodig als:

• bomen vanaf 45 cm stamomtrek op gemeentegrond of op particuliere percelen;
• een houtopstand, ongeacht de stamomtrek, die is aangelegd op grond van een herplant-, compensatie en/of instandhoudingsplicht op grond van artikel 8 of een overeenkomst met het college.

Groene kaart

Er is een groene kaart waarop ter informatie het volgende is aangegeven:

• Groenstructuur van de gemeente Eindhoven (groene wiggen, groene dooradering en hoofgroenstructuur);
• Groenarme gebieden;
• Centrumgebied;
• Bebouwingscontour als bedoeld in artikel 5.165 Besluit kwaliteit leefomgeving;
• gemeentelijke waardevolle bomen en monumentale bomen.

De informatie op de groene kaart is nodig om:

• Te duiden waar de waardevolle bomen staan;
• Te duiden waar de monumentale bomen staan;
• Inzicht te geven in de bebouwingscontour als bedoeld in artikel 5.165b Besluit kwaliteit leefomgeving;
• Inzicht te geven in de gebieden waar een compensatiefactor geldt in het geval financiële compensatie aan de orde is, het centrumgebied en de groenarme gebieden.

Om de kaart actueel te houden wordt de informatie over de bomen op de kaart en de kadastrale situatie op de kaart, zeer frequent bijgewerkt. Zo blijft de kaart up-to-date en betrouwbaar voor zowel interne als externe gebruikers.

Compensatieplicht bomen
Door het kappen van bomen gaat groen verloren. Het weggevallen groen moet in beginsel worden gecompenseerd. Aan een omgevingsvergunning voor het kappen van een houtopstand (bomen) kunnen voorschriften worden verbonden. Onder andere kan een compensatieplicht worden opgelegd. In de Nadere regels Verordening bomen 2024 is bepaald wanneer een compensatieplicht ontstaat en hoe die wordt bepaald.

Nadere regels voor compensatie
De Verordening is uitgewerkt in nadere regels voor compensatie. Deze zijn vastgesteld door het college en op 8 juli 2024 in werking getreden. Het college mag op basis van de Verordening bomen 2024 compensatie opleggen zoals uitgewerkt in de 'Nadere Regels voor compensatie'.

Beoordeling plan

Binnen en rondom het plangebied zijn bomen gesitueerd. Ten behoeve van de realisatie zijn werkzaamheden noodzakelijk binnen de kwetsbare boomzone. Voor het beoogde planvoornemen zijn middels een bomeninventarisatie en een Bomen Effect Analyse (BEA) de bomen in kaart gebracht die invloed gaan ondervinden van de herontwikkeling. Beide rapportages zijn als bijlage (6 en 8) bij deze toelichting gevoegd.

Aanbevolen wordt om de bomen met afgestorven en/of te laag hangende takken voorafgaand aan de werkzaamheden aan onderhoudssnoei te onderwerpen. Kans op uitbreken tijdens de werkzaamheden wordt op deze wijze voorkomen.

De bomen aan de rand van het terrein, langs Vredeoord en Boschdijk worden duurzaam in stand gehouden. Bestaande bomen op de beide parkeerterreinen kunnen niet in stand worden gehouden i.v.m. voorgenomen bouwwerkzaamheden.

Op de hoek Vredeoord-Boschdijk wordt het bestaande parkeerterrein uitgebreid, daar dienen 4 bomen gekapt te worden, voor de resterende bomen zullen voldoende maatregelen worden getroffen om toekomstig groeipotentieel te waarborgen.

Compensatieplicht

In dit geval worden een aantal bomen gekapt waarvoor een omgevingsvergunning benodigd is. De te kappen bomen zullen worden gecompenseerd in het nieuwe plan door aanplant van nieuwe bomen binnen het plangebied.

Binnen het plangebied zijn geen planologisch relevante kabels, leidingen of straalpaden aanwezig. Het planvoornemen wordt dan ook niet belemmerd door de aanwezigheid van kabels, leidingen en straalpaden.

Op basis van artikel 3.1. Wro dient in het kader van de zorg voor een goede ruimtelijke ordening bij het opstellen van ruimtelijke plannen windhinder of windgevaar te worden meegenomen in de afwegingen, indien aard of omvang van de bebouwing en van de omgeving hiertoe aanleiding geeft.

Voor windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving bestaat een landelijk privaatrechtelijke norm (NEN 8100:2006). NEN8100:2006 wordt niet in landelijke wetgeving aangestuurd. In deze norm worden vooral de toepassingscriteria beschreven.

Deze norm geeft enkel aan hoe windhinder en windgevaar geclassificeerd en beoordeeld kunnen worden, maar niet wanneer iets acceptabel is of niet. Met lokaal beleid kunnen gemeenten hier zelf een eigen invulling aan geven.

Ten aanzien van windhinder zijn in de norm vijf kwaliteitsklassen A t/m E gedefinieerd, waarbij A overeenkomt met de kleinste overschrijdingskans en E met de grootste overschrijdingskans. De waardering van de kwaliteitsklasse is afhankelijk van de activiteitenklasse. Ten aanzien van windhinder worden drie verschillende activiteitenklassen I, II en III onderscheiden, die kortweg worden gekenmerkt met 'doorlopen', 'slenteren' en 'langdurig zitten'. De waardering van het lokale windklimaat wordt gekwalificeerd met 'goed', 'matig' of 'slecht'. Bij windgevaar worden twee kwalificaties gegeven: 'beperkt risico' en 'gevaarlijk'.

De gemeente Eindhoven heeft de "Beleidsregel gemeentelijke normen windhinder" vastgesteld. Deze beleidsregel ziet op de situatie dat nieuwe hoge gebouwen in de stad worden toegevoegd en is niet van toepassing op een situatie als de onderhavige waarin nabij een hoog gebouw lagere gebouwen worden gerealiseerd. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient bij nieuwe ontwikkelingen zoals de onderhavige waarbij nieuwbouw wordt gerealiseerd, wel in voldoende mate komen vast te staan dat op de betreffende locaties geen sprake is van een onaanvaardbaar windklimaat. Tegen deze achtergrond is een onderzoek uitgevoerd, waarbij waar mogelijk aansluiting wordt gezocht bij hetgeen in de beleidsregel is bepaald om een zo goed mogelijk windklimaat te bereiken. Dit onderzoek maakt als Bijlage 9 onderdeel uit van de toelichting van dit bestemmingsplan.

De hoogste nieuwe gebouwen in dit bestemmingsplan betreffen de woongebouwen langs de Boschdijk met een maximale bouwhoogte van 20 meter. Dit is niet aan te merken als hoogbouw waarvoor een windhinderonderzoek noodzakelijk is.

Uit de resultaten van het windhinderonderzoek blijkt dat als gevolg van de plannen er geen consequenties zijn op het gebied van wind voor de bestaande woningbouw rondom het plangebied.

Uit de resultaten van het windhinderonderzoek blijkt dat als gevolg van de plannen het windklimaat rondom het bestaande VB-gebouw verandert en op de meeste plekken verbetert ten opzichte van de bestaande situatie. Uit het onderzoek is gebleken dat nergens sprake zal zijn van een onaanvaardbaar windklimaat. Voor zover er sprake is van locaties met windhinderklasse D wordt bij de situering van ingangen tot gebouwen e.d. hiermee rekening gehouden door deze niet op dergelijke locaties te situeren. Ook verblijfsgebieden zullen op dergelijke plekken niet ontwikkeld worden

Uit jurisprudentie blijkt dat eigendomsverhoudingen uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening in beginsel niet van doorslaggevende betekenis zijn. Hieraan kan slechts betekenis toekomen, indien privaatrechtelijke verhoudingen van een dusdanig evident belemmerende aard zijn dat in verband daarmee de realisering van het planvoornemen binnen de planperiode niet aannemelijk is.

Met het planvoornemen is geen sprake van privaatrechtelijke belemmering. Ten opzichte van de huidige situatie vinden er geen belangrijke veranderingen plaats die mogelijk privaatrechtelijk tot belemmeringen zouden kunnen leiden.

Er bestaan in Nederland geen formele wettelijke normen en eisen ten aanzien van de bezonning voor bebouwing. Gemeentes zijn daarom vrij om een eigen invulling te geven aan de eisen omtrent bezonning.

Beleidsregels voor bezonning woningen

Op 10 januari 2017 heeft het college van burgemeester en wethouders de "beleidsregels voor bezonning woningen" vastgesteld. Uit deze beleidsregels volgt onder andere dat minimaal 2 uur zonneschijn per dag in de periode van 19 februari t/m 21 oktober aanwezig dient te zijn op de gevel, ter hoogte van het midden van de vensterbank van het raam van de woonkamer.

Toetsing plan

In het kader van de realisatie van het beoogde planvoornemen is een zonnestudie uitgevoerd. De totale zonnestudie is opgenomen in Bijlage 10 bij deze toelichting.

De resultaten tonen aan dat de nieuwbouw een minimale invloed heeft op de bezonning van de woningen die in de directe nabijheid van de ontwikkeling aan de Boschdijk staan. Het aantal bezonningsuren vermindert hier lokaal tot maximaal 1 uur en 55 minuten voor de woningen Boschdijk 494 t/m 504 en 524 t/m 534. Desondanks voldoen deze woningen nog steeds aan de minimale grenswaarde van 2 uur directe bezonnning, conform de ‘lichte‘ TNO-norm.

Er is geen verschil gemeten in het aantal zonuren tussen de bestaande en toekomstige situaties voor de woningen Boschdijk 470 t/m 490, 510 t/m 514 en 538 t/m 556. Deze woningen ontvangen tussen de 5 en 7 uur direct zonlicht per dag.

Een schaduwanalyse is uitgevoerd voor de dagen 19 februari, 21 maart en 21 juni om inzichtelijk te maken hoe en wanneer de nieuwbouw het directe zonlicht op de gebouwen in de omgeving vermindert.

De schaduw valt in de namiddag van 19 februari na 16:00 uur deels op de woningen aan de Boschdijk. Op 21 maart wordt de invloed van de schaduw op de bezonning van de woningen minder, gezien de zon hoger staat. Op 21 juni heeft de nieuwbouw geen invloed meer op de omliggende gebouwen.

Met een milieueffectrapportage (m.e.r.) worden de milieugevolgen van een plan in beeld gebracht. De m.e.r. is gebaseerd op Europese regelgeving. In Nederland is de m.e.r. geregeld in de Wet milieubeheer (Wm) en in het Besluit m.e.r.. De Wm gaat vooral in op de procedure en de inhoudsvereisten. In het Besluit m.e.r. is geregeld in welke gevallen een m.e.r. moet worden opgesteld.

Bij het Besluit m.e.r. is een bijlage opgenomen waarin de criteria voor een m.e.r.-plicht (onderdeel C) en een m.e.r.-beoordelingsplicht (onderdeel D) staan. Een beoordelingsplicht houdt in dat moet worden nagegaan of er sprake is van (mogelijke) belangrijke milieugevolgen. Als deze niet kunnen worden uitgesloten, dan geldt een m.e.r.-plicht.

De onderdelen C en D zijn onderverdeeld in 4 kolommen:

• Kolom 1: de activiteit zelf
• Kolom 2: drempelwaarden activiteit
• Kolom 3: de kaderstellende plannen (zoals een bestemmingsplan)
• Kolom 4: de besluiten

De drempelwaarden van activiteiten die zijn opgenomen in onderdeel D zijn indicatief. Indien een activiteit wordt genoemd in onderdeel D, maar beneden de drempelwaarde van kolom 2 valt, moet een vormvrije m.e.r.-beoordeling plaatsvinden. Dit geldt zowel voor kaderstellende plannen, zoals een bestemmingsplan, als voor besluiten.

In dit kader zijn met name 11.2 van onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. van belang. Het gaat daarbij om: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen;

Stedelijk ontwikkelingsproject

Uit de jurisprudentie volgt dat of er sprake is van een (wijziging van een) stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van Besluit m.e.r. afhangt van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aspecten als aard, omvang en locatie van de voorziene wijzigingen van de stedelijke ontwikkeling een rol spelen. Daarbij is van belang dat het ruimtebeslag van de voorziene bebouwing beperkt is en dat de voorziene ontwikkeling gepaard gaat met een beperkte bebouwing op het perceel. Hieronder wordt ingegaan op deze aspecten.

In onderdeel D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op 1) een oppervlakte van 100 hectare of meer, 2) een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat of 3) een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer (categorie D.11).

Het plan voorziet in de realisatie van maximaal 862 wooneenheden. Daarnaast is er ruimte voor maximaal 13.800 m2 aan inpandige functies zoals kantoren in combinatie met woon-zorgfunctie, commerciële wijkfuncties zoals overige kleine retail, horeca en een sportschool. Daarmee is de ontwikkeling aan te merken als een stedelijke ontwikkeling zoals opgenomen in het Besluit m.e.r.. De voorgenomen ontwikkeling is voor wat betreft de omvang kleiner dan de drempelwaarde die is opgenomen in kolom 2. Er is sprake van een vormvrije m.e.r.-beoordelingsplicht. Dit betekent dat voordat het ontwerpbestemmingsplan in procedure gaat, het college van burgemeester en wethouders aan de hand van een aanmeldings-notitie moet beoordelen en besluiten of een milieueffectrapport moet worden opgesteld e.e.a. conform paragraaf 7.6 Wet milieubeheer.

Voor dit plan is een (vormvrije) m.e.r. beoordelingsnotitie opgesteld. Deze notitie maakt als Bijlage 11 onderdeel uit van het bestemmingsplan. Hieruit blijkt dat er geen significante (nadelige) milieueffecten te verwachten zijn. Er hoeft dan ook geen volledige milieueffectrapportage doorlopen te worden ten behoeve van dit bestemmingsplan.

Op basis van milieuzonering wordt bepaald welke categorieën bedrijven en/of inrichtingen in het plangebied zijn toegestaan. Dit houdt in dat er voldoende ruimtelijke scheiding moet zijn tussen milieubelastende bedrijven/inrichtingen en woongebieden. Hoe zwaarder de toegestane milieucategorie, hoe groter de afstand. Bij het bepalen van deze afstand wordt gebruik gemaakt van de VNG - brochure 'Bedrijven en milieuzonering', editie 2009.

In deze brochure worden richtafstanden gegeven tot de omgevingstypen rustige woonwijk en gemengd gebied. De bedrijven zijn op basis van de Standaard Bedrijfs Indeling (SBI-codes) in de richtafstandentabel gerangschikt. Per bedrijfsactiviteit is voor elke ruimtelijk relevante milieucomponent (geur, stof, geluid en gevaar) een richtafstand aangegeven. Deze afstand moet in beginsel worden aangehouden tussen een bedrijf en milieugevoelige objecten (veelal woningen) om hinder en schade aan mensen binnen aanvaardbare normen te houden. Bij het bepalen van deze richtafstanden zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• het betreft 'gemiddelde' moderne bedrijfsactiviteiten met gebruikelijke productieprocessen en voorzieningen;
• de richtafstanden hebben betrekking op het omgevingstype 'rustige woonwijk';
• de richtafstanden bieden in beginsel ruimte voor normale groei van de bedrijfsactiviteiten.

Bij een gemengd gebied geldt een kortere afstand dan bij een rustige woonwijk. Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies voor. Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen behoren ook tot gemengd gebied.

Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van woningen en enkele commerciële functies op een locatie waar in de huidige situatie een kantoorgebouw aanwezig was.

Omgevingstype

De locatie heeft in de huidige situatie een kantoorbestemming en is bebouwd met een monumentaal gebouw. Het plangebied is gelegen aan de Boschdijk gebied en is afgelopen jaren herontwikkeld tot woonbuurt met ruim 470 woningen. Het omringende gebied is derhalve te typeren als 'rustige woonwijk, zodat originele richtafstanden aangehouden dienen te worden bij de toetsing met dit projectvoornemen.

De richtafstanden gelden volgens de VNG-brochure tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunningvrij bouwen mogelijk is.

Boschdijk 621

Op het terrein van GGzE De Grote Beek is aan de Boschdijk 621 een kantoor gelegen met een maatschappelijke functie. Op basis van de VNG-brochure geldt hiervoor een richtafstand van 10 meter. Dit gebouw is op meer dan 60 meter gelegen van het plangebied en vormt daarmee geen belemmering voor onderhavig planvoornemen.

Conclusie

Gelet op het voorgaande wordt geconcludeerd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Aan de richtafstanden wordt voldaan, waardoor enerzijds sprake is van een goed woon- en leefklimaat, en anderzijds worden niet-woonfuncties niet in de bedrijfsvoering belemmerd.

De normstelling voor geluid is geregeld in de Wet geluidhinder, de Wet milieubeheer en de Wet luchtvaart. Het betreft normen voor industrielawaai, weg- en railverkeerslawaai en luchtvaartlawaai. Er wordt uitgegaan van voorkeursgrenswaarden, waarvan in een aantal gevallen met ontheffing tot een bepaalde maximum hoogte, mag worden afgeweken.

De normstelling heeft tot doel nieuwe geluidhindersituaties en daarmee gezondheidsschade te voorkomen. Om dit doel te bereiken worden zones gedefinieerd, waarbinnen plannen met geluidgevoelige bestemmingen moeten worden getoetst aan de normen. Volgens de Wet geluidhinder gelden er voorkeursgrenswaarden en maximale ontheffingswaarden. Bij de voorkeursgrenswaarde mag worden verondersteld dat het percentage gehinderden beperkt is. Wanneer een maximale ontheffingswaarde wordt overschreden dan is er sprake van een locatie die in beginsel niet geschikt is voor de vestiging van een geluidgevoelige bestemming.

Bij plannen met geluidbelastingen in de bandbreedte tussen voorkeursgrenswaarde en maximale ontheffingswaarde moet er een nadere afweging worden gemaakt in hoeverre bron- en/of overdrachtmaatregelen kunnen worden getroffen om de geluidbelastingen te beperken. Voorbeelden van bronmaatregelen zijn een stiller wegdek en een verlaging van de snelheid bij auto's. Geluidschermen en geluidwallen zijn voorbeelden van overdrachtsmaatregelen.

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in realisatie van wooneenheden. Deze zijn geluidsgevoelig in de zin van de Wgh. Een akoestisch onderzoek is noodzakelijk omdat het plan is gelegen binnen de geluidzone van de spoorlijn Tilburg/Den Bosch – Eindhoven en de wegen Boschdijk, Vredeoord en 2e Lieven de Keylaan. De rapportage van dit onderzoek is als Bijlage 12 bij deze toelichting gevoegd.

Voor wegverkeerslawaai is het plan gelegen binnen de geluidzone van de wegen Boschdijk, Vredeoord en 2e Lieven de Keylaan. Op basis van de Boschdijk en Vredeoord wordt de voorkeursgrenswaarde wel, maar de maximale ontheffingswaarde niet overschreden. De hoogste geluidbelasting is ten gevolge van de Boschdijk en is maximaal 58 dB (incl. aftrek art. 110g Wgh).

De Boschdijk is al voorzien van SMA-NL5. Het aanbrengen van een ander stiller wegdek om de geluidbelasting ten gevolge van de Boschdijk terug te dringen is uit het oogpunt van praktische uitvoerbaarheid, beheer en onderhoud niet wenselijk. Het aanbrengen van een stiller wegdek om de geluidbelasting ten gevolge van de Vredeoord terug te dringen is uit het oogpunt van praktische uitvoerbaarheid, beheer en onderhoud niet wenselijk.

Bij de gemeente Eindhoven kan een verzoek worden ingediend voor het verlenen van een hogere waarde. Indien een hogere waarde wordt vastgesteld, kan de gemeente aan deze ontheffing aanvullende voorwaarden stellen. Dit kan betekenen dat het bouwplan dient te beschikken over ten minste een geluidluwe zijde. Hieronder wordt veelal verstaan dat de gevelbelasting niet hoger mag zijn dan de voorkeursgrenswaarde voor elk van de te onderscheiden geluidbronnen.

Indien de geluidbelasting ten gevolge van wegverkeer hoger is dan 53 dB dient er sprake te zijn van een geluidluwe zijde. Afhankelijk van de indeling beschikken niet alle appartementen zondermeer over een geluidluwe zijde. Indien het niet mogelijk is om een verblijfsruimte aan een geluidluwe gevel te situeren, dient voor deze appartementen een geluidluwe gevel te worden gecreeerd. Hierbij kan worden gedacht aan de realisatie van serres, wintertuinen, loggia's of de toepassing van een geluidluwe box, SilentAir beglazing of geluidschermen. Een en ander met in achtneming van het geluidbeleid van de gemeente Eindhoven. In de rapportage zijn de posities weergegeven waar de geluidbelasting hoger is dan 53 dB en dus een geluidluwe zijde is vereist.

Voor de bestaande bebouwing kan in overleg met de gemeente Eindhoven van de eis van een geluidluwe gevel worden afgeweken, omdat de karakteristieke geluidwering van het bestaande gebouw voldoet aan de nieuwbouweis vanuit het Bouwbesluit.

Het plangebied ligt nabij de spoorlijn Eindhoven - Boxtel. De voorkeursgrenswaarde van 55 dB wordt plaatselijk overschreden. De geluidbelasting bedraagt ten hoogste 56 dB, waarmee de maximale ontheffingswaarde niet wordt overschreden.

Hiervoor kan een verzoek worden ingediend tot het vaststellen van een hogere waarde. Dit geldt enkel voor de appartementen op de bovenste verdieping van het bestaande VB-gebouw. In de voorliggende situatie kan als ontheffingscriterium worden aangedragen dat de appartementen wordt gerealiseerd ter vervanging van een bestaand kantoor.

Het spoor is al voorzien van een 2 meter hoog scherm. Voor dit project is het niet reeel om aanvullende maatregelen aan de bron of in het overdrachtsgebied te treffen, met als doel om de geluidbelasting te reduceren. De geluidbelasting is maximaal 1 dB hoger dan de ontheffingswaarde, het aantal appartementen waar sprake is van een hogere waarde is zeer beperkt. De hinder die het treinverkeer ondervindt ten gevolge van het realiseren van maatregelen weegt niet op tegen de geluidreductie die behaalt kan worden.

Indien een hogere waarde wordt vastgesteld, kan de gemeente aan deze ontheffing aanvullende voorwaarden stellen. Dit kan betekenen dat het bouwplan dient te beschikken over ten minste een geluidluwe zijde. Hieronder wordt veelal verstaan dat de gevelbelasting niet hoger mag zijn dan de voorkeursgrenswaarde voor elk van de te onderscheiden geluidbronnen. Indien de geluidbelasting ten gevolge van railverkeer hoger is dan 55 dB dient er sprake te zijn van een geluidluwe zijde. Deze waarde wordt enkel overschreden ter plaatse van het bestaande VB-gebouw. Voor de bestaande bebouwing kan van de eis van een geluidluwe gevel worden afgeweken, omdat de karakteristieke geluidwering van het bestaande gebouw voldoet aan de nieuwbouweis vanuit het Bouwbesluit.

Het plangebied ligt niet in de geluidzone van een industrieterrein. Het aspect industrielawaai is dan ook niet aan de orde bij dit bestemmingsplan.

Het projectgebied ligt op hemelsbreed op ruim 4,5 kilometer van de luchthaven Eindhoven. Dit is een militair vliegveld met medegebruik door de burgerluchtvaart (Eindhoven Airport). Vanaf 1 november 2009 geldt de Wet luchtvaart. Deze wet omvat een nieuw stelsel van besluitvorming en normen voor alle luchthavens, met uitzondering van Schiphol. Conform de systematiek van deze wet is voor luchthaven Eindhoven één luchthavenbesluit vastgesteld met een militaire geluidsruimte voor militair vliegverkeer en een burgergeluidsruimte voor het commercieel burgermedegebruik. Het luchthavenbesluit is op 26 september 2014 vastgesteld. Met dit besluit is de 35Ke-geluidszone rond de luchthaven vastgelegd als grens van de geluidsbelasting van het gezamenlijke militaire en civiele vliegverkeer. Het projectgebied ligt niet binnen deze vastgestelde geluidszone (35Ke-contouren). Deze geluidszone werkt daarom niet belemmerend voor dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 (met name onder titel 5.2) van de Wet milieubeheer bevat bepalingen over luchtkwaliteit. Dit hoofdstuk voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren. Dit gebeurt zodanig dat voldaan wordt aan de daartoe gestelde normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Hierdoor kunnen ruimtelijke ontwikkelingen doorgang vinden, terwijl ondertussen maatregelen ter verbetering van de luchtkwaliteit worden uitgevoerd.

Sinds 1 januari 2015 moet voldaan worden aan de Europese grenswaarden: voor stikstofdioxide (NO₂) geldt een jaargemiddelde van 40 microgram/m³, voor fijnstof (PM₁₀) geldt een jaargemiddelde van 40 microgram/m³ en een daggemiddelde van 50 microgram/m³. Het daggemiddelde mag jaarlijks maximaal 35 keer worden overschreden. Voor zwevende deeltjes (PM_2,5) geldt met ingang van 1 januari 2015 een blootstellings-concentratieverplichting van ten hoogste 20 microgram per m³, gedefinieerd als gemiddelde blootstellingsindex.

In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' zijn voor bepaalde categorieën projecten grenzen vastgesteld. Op grond daarvan kan worden gesteld dat deze een 'niet in betekenende mate bijdragen' (NIBM) leveren aan de luchtverontreiniging. Deze projecten mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Dit geldt onder andere voor:

• woningbouwlocaties die niet meer dan 1500 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 1 ontsluitingsweg;
• woningbouwlocaties die niet meer dan 3000 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling;
• kantoorlocaties die niet meer dan 100.000 m² bruto vloeroppervlakte omvatten bij minimaal 1 ontsluitingsweg en
• kantoorlocaties die niet meer dan 200.000 m² bruto vloeroppervlakte omvatten bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

Wanneer projecten wel in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit, dient luchtonderzoek uitgevoerd te worden en moet worden getoetst aan de normen.

Samengevat

Kort samengevat dienen nieuwe plannen te worden beoordeeld op basis van artikel 5.16 van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen mits:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL.

Met deze Algemene Maatregel van Bestuur wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening. Het 'Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)' is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer.

Het besluit is gericht op de bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor stikstofdioxide en fijnstof. Het gaat met name om kinderen, ouderen en zieken. Het besluit voorziet in zones waarbinnen luchtkwaliteitsonderzoek nodig is als een 'gevoelige bestemmingen' wordt mogelijk gemaakt. Voor rijkswegen geldt een zone van 300 meter aan weerszijden en langs provinciale wegen 50 meter, gemeten vanaf de rand van de weg.

De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als 'gevoelige bestemming': scholen, kinderdagverblijven, en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Het gaat hierbij niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten. Van doorslaggevend belang is de (voorziene) functie van het gebouw en het bijbehorende terrein. In de context van dit besluit worden ziekenhuizen, woningen en sportaccommodaties niet als gevoelige bestemming gezien.

In aanvulling op het Besluit gevoelige bestemmingen is er een Brabantse “Handreiking gevoelige bestemmingen luchtkwaliteit” opgesteld (maar in Eindhoven (nog) niet vastgesteld). Deze Handreiking heeft als uitgangspunt geheel nieuwe bestemmingen voor kinderen en ouderen (conform de AmvB gevoelige bestemmingen) niet te situeren binnen 50 meter van de wegrand van drukke gemeentelijke wegen (als eerstelijns bebouwing) of binnen 300 meter van snelwegen, ongeacht de berekende concentraties.

In het bestemmingsplan bestaat de mogelijkheid in de plint van het VB-gebouw een woonzorgcentrum toe te staan. De locatie is niet gelegen binnen 300 meter van een rijksweg en ligt op ca. 90 meter van de Boschdijk welke bekend staat als een drukke gemeentelijke weg en ca. 60 meter vanaf Vredeoord. Bovendien komt er aan de Boschdijk nieuwe 'eerstelijnsbebouwing' voor het VB-gebouw te staan.

Het Besluit gevoelige bestemmingen verzet zich dan ook niet tegen de mogelijkheid tot vestiging van een woon-zorgcentrum voor ouderen.

Naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' dient altijd te worden onderzocht of sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Het principe van een 'goede ruimtelijke ordening' blijft naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' onverkort gelden. De Wet ruimtelijke ordening (Wro), art. 3.1, schrijft voor dat een bestemmingsplan moet voldoen aan de criteria voor goede ruimtelijke ordening. Die verplichting heeft in dit verband betrekking op situaties waarop het Besluit gevoelige bestemmingen niet ziet, maar die vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening onwenselijk zijn, bijvoorbeeld de bouw van woningen langs een snelweg, of de bouw van een school langs een drukke binnenstedelijke weg. In het algemeen is het verstandig om terughoudend te zijn met de vestiging van gevoelige bestemmingen nabij drukke (snel)wegen. De Gezondheidsraad concludeert niet voor niets dat ook bij concentraties beneden de grenswaarden gezondheidsschade kan optreden.

Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van maximaal 862 wooneenheden. Daarnaast is er ruimte voor maximaal 13.800 m2 aan inpandige functies zoals kantoren, maatschappelijke voorzieningen in de vorm van een woon-zorgcentrum in combinatie met commerciële wijkfuncties zoals overige kleine retail/dienstverlening, horeca en sportvoorzieningen.

Op basis hiervan kan worden gesteld, voor zover daarvan al sprake is, dat deze ontwikkeling 'niet in betekenende mate bijdraagt' aan de luchtverontreiniging. Het project mag dan ook zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

Aangezien woningen in de zin het Besluit gevoelige bestemmingen niet als een gevoelige bestemming worden gezien, hoeft niet aan dit besluit getoetst te worden.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied bepaald met de monitoringstool van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit. Met behulp van de monitoringstool kan inzicht worden gekregen in de concentraties van de luchtverontreinigende stoffen waarvoor grenswaarden zijn opgenomen in de Wet milieubeheer. Uit de monitoringstool volgt dat ter hoogte van de Boschdijk zowel in de huidige situatie als voor 2030 de jaargemiddelde concentraties van NO₂ en PM₁₀ onder de grenswaarden van 35 microgram per kubieke meter lucht liggen. Het aantal dagen per jaar dat de etmaalgemiddelde concentratie van PM₁₀ groter is dan 50 microgram per kubieke meter lucht ligt eveneens ruimschoots onder de grenswaarde van 35 dagen per jaar. De grenswaarde van 25 microgram per kubieke meter lucht als jaargemiddelde concentratie voor PM_2,5 wordt eveneens niet overschreden.

Uit de monitoringstool blijkt dat de optredende concentraties NO₂ en PM₁₀ ter plaatse van het plangebied ruim onder de in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5, titel 5.2) gestelde grenswaarden liggen. Gesteld kan worden dat ter plaatse van het plangebied vanuit het oogpunt van luchtkwaliteit sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Op basis van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat het plan ten aanzien van luchtkwaliteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor dit plan.

Externe veiligheid gaat over het beperken en beheersen van risico's en effecten van calamiteiten, en over het bevorderen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten met gevaarlijke stoffen (inrichtingen, transportroutes en buisleidingen). Dat gebeurt door te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden, door de zelfredzaamheid te bevorderen en door de calamiteitenbestrijding te optimaliseren.

In deze paragraaf wordt ingegaan op externe veiligheid in relatie tot verschillende risicovolle bronnen en/of objecten in en nabij het plangebied. Hierbij wordt ook een beschrijving gegeven van het wettelijk kader op gebied van externe veiligheid. Tot slot wordt het groepsrisico verantwoord in een beknopte verantwoording.

Op nationaal niveau zijn verschillende wetten en regels ten aanzien van externe veiligheid. Voor bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi; oktober 2004). Voor transport is het Besluit externe veiligheid transportroutes van toepassing (Bevt; april 2015). Voor buisleidingen moet worden getoetst aan het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb; januari 2011). Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen het Plaatsgebonden risico en het Groepsrisico.

Plaatsgebonden Risico (PR)
Dit is een maat voor de kans dat iemand dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met een gevaarlijke stof. De gestelde norm is een ten minste in acht te nemen grenswaarde (PR 10^-6/jr) die niet mag worden overschreden ten aanzien van 'kwetsbare objecten', alsmede een zoveel mogelijk te bereiken richtwaarde (PR 10^-6/jr) ten aanzien van 'beperkt kwetsbare objecten'.

Groepsrisico (GR)
Dit is een maat voor de kans dat een grotere groep tegelijkertijd dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht.

De Gemeente Eindhoven heeft in mei 2009 de Visie externe veiligheid vastgesteld. Daarin is onder meer vastgelegd hoe in de stad nabij risicobronnen wordt omgegaan met het veilig stellen van een acceptabel niveau voor risico's in het kader van externe veiligheid en de beheersbaarheid ervan. Ook is in de visie voor de gebieden buiten invloedsgebieden van risicobronnen (o.m. het gebied > 200m van de weg) een verantwoording van het groepsrisico uitgewerkt.

In de Visie wordt aangegeven waar ruimte bestaat voor nieuwe risicovolle bedrijvigheid en onder welke veiligheidscondities dat mogelijk is. Tevens wordt aangegeven waar in de stad geïnvesteerd dient te worden in een beter niveau van beheersbaarheid. Tot slot wordt beschreven waar de veiligheid in de bestaande woonomgeving door het treffen 'aanpakken' van bestaande knelpunten kan worden verbeterd.

In de visie is een aantal aanvullende maatregelen bij functies nabij risicobronnen (wonen, werken, recreatie) opgenomen. Om de risico's zo klein mogelijk te houden, komen er aanvullende beschermingsmaatregelen voor de veiligheid van kwetsbare functies in de buurt van risicobronnen.

Nieuwe kwetsbare functies moeten op een afstand van minimaal 30 meter van het spoor en de rijkswegen worden gesitueerd.

In een gebied van 200 meter rondom een risicovolle transportas worden geen functies toegestaan voor personen die verminderd zelfredzaam zijn (zoals kinderdagverblijf, basisschool, bejaardenhuis, verpleeghuis, ziekenhuis e.d.).

De verantwoording van het groepsrisico wordt gedaan door de raad van de gemeente Eindhoven, waarbij een afweging wordt gemaakt tussen het belang van de ruimtelijke ontwikkeling ten opzichte van het risico dat een groep mensen komt te overlijden als gevolg van een ramp of incident met gevaarlijke stoffen.

Met de realisatie van onderhavig plan zal de populatiedichtheid in de dag- en nachtperiode toenemen. De beoogde woningen en eventuele woon-zorgcentrum liggen echter niet binnen een invloedsgebied of plaatsgebonden risicocontour van een buisleiding, een inrichting of transportroute.

Externe veiligheid vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

De ambities van de gemeente op het gebied van duurzaamheid zijn vastgelegd in het raadsprogramma Duurzaamheid. Een duurzame stad is een stad die rekening houdt met de behoeften van de huidige generatie zonder die van toekomstige generaties in gevaar te brengen. Onderstaande tekst legt concreet uit wat we als stad willen en waar dat op gebaseerd is.

1. CO2 reductie

Het klimaat verandert door de toegenomen uitstoot van CO2. Dat gaat sneller dan we gedacht hadden. De temperatuur op aarde neemt toe waardoor de weersomstandigheden extremer worden: meer hitte, meer droogte, hevigere neerslag, meer stormen enz. Om de gevolgen van de klimaatverandering beperkt te houden, moet de CO2 uitstoot drastisch dalen. Wereldwijd zijn eind 2015 afspraken gemaakt om te pogen het probleem van klimaatverandering zoveel mogelijk te beperken: het klimaatakkoord van Parijs. Eindhoven onderschrijft dat akkoord door de in 2016 vastgestelde Klimaatverordening040. Hierin is vastgelegd dat de CO₂ emissie van de stad teruggedrongen moet worden met 55% in 2030 en 95% in 2050. Referentiepunt daarbij is de emissie in het jaar 1990. De gemeenteraad heeft in het Klimaatplan 2021-2025 de doelstellingen van de klimaatverordening uitgewerkt.

1A) Aardgasloze verwarming

Om de vereiste 95% reductie in CO2 uitstoot te realiseren is op termijn een volledig aardgasloze verwarming van de gebouwde omgeving noodzakelijk. We zetten daar als gemeente op in en dit is nadrukkelijk ook het Rijksbeleid. Per 1 juli 2018 is de Wet voortgang energietransitie in werking getreden. Te bouwen bouwwerken (in gewone taal: nieuwbouw) voor kleinverbruikers – woningen, winkels, kantoren – mogen niet langer worden aangesloten op aardgasnetten. Daarnaast streeft de gemeente er nadrukkelijk naar te voorkomen dat ALLE nieuwe ontwikkelingen nog op aardgas worden aangesloten.

In het Klimaatplan 2021-2025 heeft de gemeenteraad vastgelegd dat 'zoveel mogelijk voorkomen moet worden dat nieuwbouw nog wordt aangesloten op aardgas'. Het is voor bouwers en ontwikkelaars verstandig om zich te realiseren dat aardgas uitgefaseerd zal gaan worden en ook daar waar het nog niet wettelijk is bepaald nu al aardgasloos te bouwen of in ieder geval zodanig dat een alternatieve warmtevoorziening in de toekomst zonder grote ingrepen mogelijk is.

1B) Duurzame mobiliteit
Om de vereiste 95% reductie in CO₂ uitstoot in 2050 te bereiken, is een volledig CO₂-emissievrije mobiliteit noodzakelijk. Dit betekent dat op termijn voertuigen op fossiele brandstoffen (benzine, diesel en LPG) volledig zullen verdwijnen en vervangen zullen worden door emissievrije voertuigen (elektrisch, waterstof of anderszins). Naast emissievrije voertuigen, willen we ook minder voertuigen in het centrum van de stad om daarmee de leefbaarheid in onze groeiende stad overeind te houden. Dat betekent meer ruimte voor fietsen, wandelen smart mobility concepten, met een belangrijke rol voor autodelen, autonoom rijden en slimme openbaar vervoerconcepten.

1C) warmte- en energiebesparing

Om tot een reductie van 95% CO2 uitstoot te komen in 2050 moeten we naast het dichtdraaien van de aardgaskraan, het overgaan op emissievrije mobiliteit en het zoveel mogelijk duurzaam opwekken, ook naar grote besparingen in energie en warmte. Dit kan door isolatie, mogelijkheden voor opslag, innovatieve technieken enz.

1D) duurzame energie opwekking

Naast de reductie in CO2, willen we als stad ook graag in 2045 energieneutraal zijn. Dat betekent dat de hoeveelheid energie die we dan als stad gebruiken, bij voorkeur binnen de grenzen van stad of regio duurzaam opgewekt wordt. Om dit te realiseren is het noodzakelijk dat alle kansen voor duurzame opwekking genomen worden. Met name op gebied van zonne-energie zijn er kansen in Eindhoven.

2 Circulaire Economie

Circulaire economie is een economisch systeem dat bedoeld is om de herbruikbaarheid van producten en grondstoffen te maximaliseren en waardevernietiging te minimaliseren. We willen een afvalloze stad worden waar producten in gesloten technologische en biologische kringlopen gebruikt worden. (Grond)stoffen, materialen en producten die we gebruiken hebben geen negatieve effecten op mens en milieu, niet bij winning of productie, niet bij transport of gebruik en dus ook niet aan het einde van de levensduur. In ons plan van aanpak CE 2018-2020 hebben we de rijksambitie om in 2050 een circulaire economie te hebben onderschreven net als de ambitie om in 2030 50% minder primaire grondstoffen te gebruiken.

2A) duurzame materialen

Materialen die in gesloten kringlopen steeds weer opnieuw gebruikt kunnen worden zonder schadelijke gevolgen voor mens of natuur, of die biologisch afbreekbaar zijn, zijn duurzame materialen.

2B) geen afval

In 2050 willen we 0% restafval hebben. In eerste instantie geldt deze ambitie voor het huishoudelijk afval maar uiteindelijk voor alle afval.

2C) flexibel en demontabel bouwen

Om te voorkomen dat gebouwen afgebroken moeten worden, moet bij het ontwerp al rekening gehouden worden met de flexibiliteit en demonteerbaarheid van het gebouw.

2D) deeleconomie/ as a service concepten

De deeleconomie biedt een nieuw model voor consumptie en bezit. In plaats van telkens nieuwe goederen aan te schaffen, kunnen we de spullen die we al bezitten delen en zo beter benutten.

Betalen voor vervoer, verlichting, werkruimte enz. voorkomt dat we zelf voertuigen, lampen, stoelen enz. moeten bezitten. Door diensten als een service aan te bieden en niet als een product, kunnen ze efficiënter gebruikt worden en blijft de verantwoordelijkheid voor het (hergebruik van het) product bij de leverancier.

3) Natuur

Eindhoven de groenste! Groene daken en gevels, biodiversiteit, klimaatadaptatie (het wordt steeds warmer en natter), stadslandbouw en aantrekkelijk groen voor recreatie, ontspanning en bewegen. Hoe dragen nieuwe en herontwikkelingen in Eindhoven hieraan bij? Brengt het schade toe aan bestaande natuur of biedt het kansen voor toevoeging/uitbreiding?

3A) biodiversiteit

Om biodiversiteit te behouden wordt op Europees niveau gewerkt aan een duurzaam ecologisch netwerk van grote natuurgebieden met goede verbindingen. Ook in Eindhoven willen we ecologische versnippering in onze stad tegen gaan.

3B) oppervlakte groen

We willen geen verlies van groen in de openbare ruimte en daar waar mogelijk het groen versterken, ook op of aan onze gebouwen.

4. Sociale basisbehoeften

The Natural Step neemt de 9 menselijke behoefte van Manfred Max Neef als uitgangspunt. Omdat het hier om ruimtelijke projecten en activiteiten gaat, richten wij ons op de ruimtelijke component van deze basisbehoeften. We hebben het dan over klimaatadaptatie; gezonde lucht, bodem en water; beperkte geluidsoverlast; externe veiligheid; openbare ruimte om te ontmoeten en bewegen; bereikbaarheid van voorzieningen en het betrekken van bewoners bij projecten. Daarnaast spelen de sociale menselijke basisbehoeften wel een rol bij de aanschaf van materialen en diensten (we willen dat er maatschappelijk verantwoord ingekocht wordt).

4A) Klimaatadaptatie

Extreme regen en onweersbuien, hittegolven en droogte komen steeds vaker voor. Met de beleidsregel 'Klimaatrobuust' beogen we in Eindhoven risico op schade in de nabije toekomst te beperken. Nieuwe (her)inrichtingen en ruimtelijke ontwikkelingen in de openbare en de private ruimte, waarbij de gemeente een rol heeft, worden voortaan aan de hand van deze beleidsregel ontwikkeld. We hanteren als uitgangspunt de voorkeursvolgorde gebruiken, vasthouden (infiltreren), vertragen en afvoeren van hemelwater. Groene maatregelen worden hierbij beloond met een lagere bergingsnorm en dragen tevens bij aan het voorkomen van hittestress.

4B) gezonde verstedelijking

Hieronder verstaan we: gezonde lucht, bodem en water; beperkte geluidsoverlast; externe veiligheid en mogelijkheden om te bewegen en ontmoeten in de openbare ruimte

4C) participatieve stad, betrokkenheid van burgers en bereikbare voorzieningen

We betrekken onze inwoners graag bij de ontwikkelingen en veranderingen die hen aangaan. Dit leidt tot meer draagvlak en betere eindresultaten. Onze ambities op gebied van duurzame mobiliteit mogen niet leiden tot een geringere bereikbaarheid van belangrijke voorzieningen.

Specifiek Eindhovens

Daarnaast is er nog een aantal factoren die we specifiek op dit moment en in deze stad belangrijk vinden en die we extra waarderen. Het gaat dan om de zichtbaarheid van de duurzame successen, de duurzaamheid van de betrokken partijen zelf (hun MVO beleid) en het aansluiten bij het DNA van Eindhoven: TDK (technologie, design en kennis). Wat dat laatste betreft sluit innovatie daar dus goed bij aan.

Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen
MVO is een integrale visie op een duurzame bedrijfsvoering. Een bedrijf dat maatschappelijk verantwoord onderneemt, maakt bij iedere bedrijfsbeslissing een afweging tussen de verschillende maatschappelijke en economische effecten hiervan, en houdt hierbij rekening met stakeholderbelangen. Elke bedrijfsbeslissing heeft immers invloed op de stakeholders (belanghebbenden) van een bedrijf. Dat kunnen medewerkers of klanten zijn, maar bijvoorbeeld ook omwonenden, leveranciers, investeerders en ook 'de maatschappij' in algemene zin.

De ontwerpoplossingen komen tot stand door doelgerichte overwegingen en keuzes te maken vanuit een breed perspectief. De integrale benadering staat centraal en het doel is om een goed passende, gezonde en toekomstbestendige leefomgeving te maken voor verschillende doelgroepen met een minimale negatieve impact op de omgeving.

Integrale duurzaamheidsbenadering

Het maken van een duurzaam gebouw is een interdisciplinaire opgave waarbij bijzondere kansen kunnen ontstaan door het samenvoegen van verschillende domeinen en combineren van technische, natuurinclusieve en klimaatadaptieve ontwerpoplossingen. Zo dragen we bij aan een comfortabele hedendaagse en toekomstbestendige leefomgeving voor zowel mens als dier.

Materiaal & Circulariteit

Met de circulariteit van materialen wordt bedoeld de herbruikbaarheid van producten en grondstoffen te maximaliseren en waardevernietiging te minimaliseren. Duurzaam materiaalgebruik kan betekenen het toepassen van materialen met een zeer lange levensduur, die mooi oud worden, nagenoeg geen onderhoud vergen en in de toekomst herbruikbaar (recyclebaar of losmaakbaar) zijn.

De transformatie van het VB-gebouw is een voorbeeld bij uitstek van hergebruik van materialen, we proberen zo veel mogelijk onderdelen van het gebouw te handhaven. Tijdens de bouw van het VB-gebouw zijn hoogwaardige materialen gebruikt die nu, bijna 60 jaar later, nog steeds goed zijn.

Voor wat betreft het nieuwbouw plandeel aan de Boschdijk wordt onderzocht wat de haalbaarheid is van een duurzame uitwerking in CLT (cross-laminated timber, kruislaaghout) welke CO2 neutraal kan zijn en losmaakbaar/ herbruikbaar.

Door het aanwezige beleid van community-building van Trudo kan een stimulans worden geboden voor een lokale deeleconomie: In plaats van telkens nieuwe goederen aan te schaffen kunnen bewoners spullen die ze al bezitten delen en zo beter benutten.

CO2 reductie

Om reductie in CO2 uitstoot te realiseren is op termijn een volledig duurzame energieopwekking van de gebouwde omgeving noodzakelijk. Voor de energieopwekking van dit project is gasloos, dus full electric het uitgangspunt. Een deel van de warmte-opwekking gebeurt op eigen terrein via de bestaande WKO-installatie behorende bij het VB-gebouw, de restvraag kan worden afgenomen via het nabijgelegen stadsverwarmingsnet of andere warmtepomp varianten die beschikbaar zijn op de markt. Electrische energie wordt voorzien via het bestaande elektriciteitsnet, daar waar nodig/mogelijk aangevuld met PV-panelen.

Om reductie in CO2 uitstoot te bereiken, is ook CO2-emissievrije mobiliteit noodzakelijk. In dit plan is er veel ruimte voor fietsen en wandelen en het openbaar vervoer (bus) stopt voor de deur, en wordt gekeken de mogelijkheden voor elektrisch rijden. De parkeeropgave voor auto's, wordt mogelijk nog verder gereduceerd door slim te kijken naar de te huisvesten doelgroepen, wat is de vraag en hoe kunnen we ze stimuleren tot ander gedrag zoals gebruik maken van autodeelconcepten, alternatieve vervoersmogelijkheden zoals elektrische scooters etc.

Om tot een reductie CO2 uitstoot te komen moeten we ook kijken naar besparingen in energie en warmte. Gebouwen en installaties worden ontworpen conform het trias energetica principe waarbij allereerst alle passieve maatregelen worden getroffen zodat de energievraag zo veel mogelijk wordt beperkt. In de basis wordt in dit plan qua energie prestatie voor alle plandelen het bouwbesluit gevolgd. Hiertoe worden voor de nieuwbouw isolatiewaarden aangehouden cf. tenminste Bouwbesluit 2012. Voor de transformatieopgave zal een passend maatwerk oplossing worden gezocht die minstens voldoet aan het bouwbesluit bestaande bouw. De exacte invulling zal nader worden uitgewerkt.

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening dient, bij een nieuw bestemmingsplan waarmee nieuwe bouwmogelijkheden mogelijk worden gemaakt, aangegeven te worden of de bodemkwaliteit geschikt is voor de nieuwe functie. In dit kader zijn bodemonderzoeken uitgevoerd.

Een onderzoek gaat over perceel 1887 (van Trudo) en het andere onderzoek gaat over perceel 1888 (van VB-gebouw en omliggende gronden).

Deze rapportages zijn als Bijlage 13 en Bijlage 14 bij deze toelichting gevoegd. Hierna volgen de belangrijkste resultaten en conclusies.

Perceel 1887 (Trudo/langs Boschdijk)
In het kader van de Wet bodembescherming zijn geen aanvullende procedures noodzakelijk. Op basis van de bevindingen uit het bodemonderzoek zijn er vanuit milieuhygiënisch oogpunt derhalve geen belemmeringen c.q. beperkingen voor de voorgenomen ontwikkeling ter plaatse van deze locatie. In de conclusie van het rapport wordt aanbevolen om meer inzicht te verkrijgen in de exacte ligging van een voormalige leemput (ter plaatse van een bestaande groenvoorziening). Indien er geen bouwplannen zijn ter plaatse van de groenstrook, vormen de resultaten van het bodem- en asbestonderzoek géén belemmeringen voor de geplande nieuwbouw (zie ook . Bijlage 15). Van gevoelige functies in deze groenstrook is geen sprake.

Perceel 1888 (van VB-gebouw en omliggende gronden)
Met het bodemonderzoek (2018) zijn in grond maximaal lichte verhogingen met zware metalen, PAK en PCB’s aangetoond. In het grondwater zijn lichte verhogingen met barium en nikkel aangetoond.

Met het verkennend asbestonderzoek is op één locatie asbest aangetoond in zowel de grove als de fijne fractie. Daarnaast is in een mengmonster van de bovengrond ter plaatse van het parkeerterrein asbest aangetoond in de fijne fractie. Het criterium voor nader onderzoek van 50 mg/kg d.s. wordt niet overschreden.

Uit luchtfoto’s tussen 2019 en 2023 kan worden afgeleid dat het zuidwestelijke deel van de locatie vanaf 2021 tot heden in gebruik is geweest als opslagterrein (gebruikt voor de opslag van stenen voor de nieuwbouw van de woonwijk ten zuiden en westen van onderhavige perceel). De opslag van de stenen heeft niet geleid tot een verslechtering van de milieukundige kwaliteit van de bodem. Na 2018 hebben op de locatie geen activiteiten plaatsgevonden die tot een verslechtering van de bodemkwaliteit kunnen hebben geleid en zijn er in deze periode geen milieuvergunningen voor de locatie verstrekt.

Het plangebied wordt niet gezien als een 'explosieven verdacht' gebied waar mogelijk onderzoek nodig wordt geacht.

Per 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) en het bijbehorende Besluit natuurbescherming (Bnb) en de Regeling natuurbescherming (Rnb) in werking getreden. Door de inwerkingtreding van deze wet zijn de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en faunawet en de Boswet komen te vervallen. Het is de bedoeling dat deze nieuwe wet en de bijbehorende Bnb en Rnb uiteindelijk opgaan in de nieuwe Omgevingswet. Met het van kracht worden van deze wet komen vrijwel alle verantwoordelijkheden bij de provincies te liggen.

Ten behoeve van deze ontwikkeling is een 'Flora en fauna Quickscan' uitgevoerd. Dit onderzoek voorziet in een toets aan het soorten- en gebiedsbeschermingsdeel van de Wnb aan de hand van een bureaustudie en een habitatgeschiktheidsanalyse. De natuurtoets maakt als Bijlage onderdeel uit van de toelichting. De resultaten van dat onderzoek worden hieronder beschreven.

Aan de noordzijde van het plangebied liggen gronden die onderdeel zijn van Natuur Netwerk Brabant (NNB). Gelet op de aard en de relatief beperkte omvang van de ingreep (herontwikkeling in het stedelijk gebied) is er geen negatief effect te verwachten op de wezenlijke kenmerken en waarden van de NNB. Verdere vervolgstappen zijn daarom niet aan de orde.

Het plangebied ligt op circa 6,5 kilometer afstand van het Natura 2000-gebied 'Leenderbos, Groote Heide & Plateaux'. Vanwege de ligging en de aard van de voorgenomen ingreep, kunnen negatieve effecten op instandhoudingsdoelstellingen redelijkerwijs op voorhand worden uitgesloten. Wat betreft stikstofdepositie is een onderzoek uitgevoerd om de depositie van dit plan te berekenen. De rapportage van dit onderzoek is als Bijlage 16 bij deze toelichting gevoegd. Uit de rekenresultaten blijkt dat er geen sprake is van stikstofdepositie door toedoen van dit plan voor zowel de bouwfase als de gebruiksfase.

Uit de rekenresultaten blijkt dat er ten gevolge van het planvoornemen geen sprake is van stikstofdepositie waarbij significantnegatieve effecten in Natura 2000-gebieden kunnen plaatsvinden ten gevolge van de gebruiks- en aanlegfase in de verschillende rekenjaren. Een vergunning in het kader van de Wnbten aanzien van het aspect stikstofdepositie is derhalve niet aan de orde. De berekening toont aan dat het aspect stikstofdepositie geen beperkingen oplevert ten aanzien van de uitvoering van het beoogde planvoornemen.

In 2022 is een ecologische quickscan uitgevoerd. Deze maakt als Bijlage 17 deel uit van deze toelichting. Op basis van bestaande gegevens, het oriënterend veldbezoek, de uitgevoerde visuele controle op (mogelijke) plaatsen van soorten en inschatting van ervaringsdeskundigen kan het volgende worden geconcludeerd:

Algemene vogels

In de opgaande vegetatie in het plangebied komen mogelijk beschermde vogelnesten voor tijdens het broedseizoen. Het gaat om vogels waarvan het nest niet jaarrond wordt beschermd of als strenger beschermd wordt beschouwd. Hiervoor zijn maatregelen die negatieve effecten voorkomen wel verplicht. Verstoring van broedvogels en vernietiging van vogelnesten kan worden voorkomen door de vegetatie buiten de periode 15 maart – 15 juli (het broedseizoen van de meeste vogels) te verwijderen. Door naleving van deze maatregel worden ten aanzien van vogels geen overtredingen op de Wet natuurbescherming begaan.

Gierzwaluw

Door de realisatie van een extra verdieping boven op de begane grond worden de bestaande gierzwaluwnesten verstoord en eieren en jongen mogelijk gedood. Door de nestkasten buiten het broedseizoen van de soort enkele meters opzij te verplaatsen, blijven deze als nestlocaties beschikbaar. Voor het verplaatsen van nestkasten voor vogels met een jaarrond beschermd nest dient een ontheffing op de Wet natuurbescherming te worden aangevraagd.

Het voorkomen van gierzwaluwnesten is onderzocht. Dit onderzoek maakt als Bijlage 18 onderdeel uit van deze toelichting. In het plangebied zijn 4 gierzwaluwnesten gevonden. Tevens zijn er bij iedere ronde voor het gierzwaluwonderzoek meerdere gierzwaluwen waargenomen direct buiten het plangebied. Dit geeft aan dat er rondom het plangebied meerdere nestlocaties voor gierzwaluwen aanwezig zijn.

Er is 1-11-2022 een ontheffing aangevraagd bij de Omgevingsdienst Brabant Noord t.b.v. het verplaatsen (verstoren) van nestkasten voor gierzwaluwen. Om die reden is tevens een activiteitenplan (zie Bijlage 19) opgesteld voor het verkrijgen van een ontheffing op de Wet natuurbescherming voor de gierzwaluw.

Op 15 augustus 2023 heeft overleg plaatsgevonden met de ODBN op basis waarvan de aanvraag is aangevuld. Op 3-10-2023 is deze aanvraag afgewezen met als reden dat er geen sprake is van een overtreding van een verbodsbepaling zolang de werkwijze en de maatregelen in de stukken van de aanvraag (m.n. het activiteitenplan) gevolgd wordt. Het is derhalve toegestaan de voorgenomen handelingen ten aanzien van beschermde soorten zonder ontheffing uit te voeren.

Conform voornoemd activiteitenplan zullen de nestkasten voor de gierzwaluw (zomerverblijf) verplaatst worden in de periode tussen 1 september 2023 en 15 april 2024.

Algemeen voorkomende grondgebonden zoogdieren en amfibieën

In het plangebied komen mogelijk zoogdieren voor, die onder de Wnb zijn beschermd. Het gaat om algemeen voorkomende soorten (zogenaamde A-soorten), waarvoor in Noord-Brabant een vrijstelling geldt in geval van ruimtelijke ontwikkeling en beheer en onderhoud. Dit houdt in dat deze soorten verstoord mogen worden, zonder dat daar vooraf een ontheffing voor is verkregen.

Vleermuizen

Omdat de buitengevels van -, en de vleermuiskasten tegen het kantoorpand worden behouden, leiden de voorgestane plannen in principe niet tot overtredingen ten aanzien van vleermuizen. De werkzaamheden en de kortere aanvliegroute leiden mogelijk wel tot lichte verstoring van vleermuizen. Er dient daarom een ontheffing op de Wet natuurbescherming te worden aangevraagd.

Omdat alle vleermuissoorten streng zijn beschermd, is het voorkomen van vleermuisverblijven onderzocht. Dit onderzoek maakt als Bijlage 18 onderdeel uit van deze toelichting. Er bevindt zich een zomerverblijf van de gewone dwergvleermuis aan de zuidwestzijde op de begane grond in een van de grote vleermuiskasten. Bij ronde 1 en 3 werden er respectievelijk 1 uitvlieger en 6 invliegers waargenomen. Er zijn geen lacterende vleermuizen waargenomen in de kraamtijd die steeds terug vlogen naar het verblijf. Er zijn tevens geen paarroepen waargenomen tijdens de paartijd.

Tevens zijn bij iedere vleermuisronde zijn meerdere gewone dwergvleermuizen waargenomen direct buiten het plangebied, net na zonsondergang. Dit geeft aan dat er rondom het plangebied meerdere verblijfplaatsen voor de gewone dwergvleermuis aanwezig zijn.

Er is 1-11-2022 een ontheffing aangevraagd bij de Omgevingsdienst Brabant Noord t.b.v. het verplaatsen (verstoren) van nestkasten vleermuizen. Om die reden is tevens een activiteitenplan (zie Bijlage 19) opgesteld voor het verkrijgen van een ontheffing op de Wet natuurbescherming voor de vleermuzien. Op 15 augustus 2023 heeft overleg plaatsgevonden met de ODBN op basis waarvan de aanvraag is aangevuld. Die aanvulling betrof informatie rondom het behoud van de grote vleermuiskast bij de expeditiestraat van het VB Gebouw. Op basis daarvan bleek dat de voorgenomen plannen geen invloed meer zal hebben op de kraamverblijfplaats van de gewone dwergvleermuis. Derhalve was ontheffing voor wat betreft de vleermuizen niet meer nodig.

Conform voornoemd activiteitenplan zal de de vleermuiskast (zomerverblijf) tussen de periode van 1 november 2023 en 15 mei 2024 afgedicht worden met exclusion flaps. Bij realisatie nieuwbouw zullen 4 permanente vleermuisverblijven worden toegevoegd. Na oplevering nieuwbouw zullen de exclusion flaps weer worden verwijderd.

Tevens worden er twee additionele vleermuiskasten type Vivarapro VK WS 02 geplaatst op twee andere windrichtingen, tegen woningen binnen 200 meter van het bestaande zomerverblijf.

Slechtvalk

Er zijn eerder (niet tijdens het onderzoek) slechtvalken waargenomen in het gebied. Er zijn echter geen broedende paren op de planlocatie, noch wordt het gebouw gezien als een geschikte broedplaats.

Artikel 1.11 Wnb voorziet in de zorgplicht. De zorgplicht houdt in dat werkzaamheden, die nadelig kunnen zijn voor dieren en planten, in redelijkheid zo veel mogelijk nagelaten moeten worden of dat maatregelen genomen moeten worden om onnodige schade aan dieren en planten te voorkomen. Die plicht is niet alleen van belang voor soorten maar ook voor gebieden. De zorgplicht fungeert als vangnet ten opzichte van de bij en krachtens de Wnb gestelde voorschriften. Bestuursrechtelijke handhaving van de zorgplicht is mogelijk in kennelijke gevallen van onzorgvuldig handelen en in situaties waarin er geen concreet voorschrift ter bescherming van de desbetreffende natuurwaarde van toepassing is.

Doel van de waterparagraaf is de component water in een zo vroeg mogelijk stadium een plaats te geven in het besluitvormingsproces voor ruimtelijke plannen. Daarin zijn zowel de actuele waterhuishouding in het plangebied beschreven als de watereisen waaraan ontwikkelingen (binnen de gestelde randvoorwaarden van het bestemmingsplan) moeten voldoen. Ruimtelijke plannen moeten onder meer worden getoetst aan het criterium "hydrologisch neutraal" conform het landelijke en lokale waterbeleid.

Het planvoornemen voorziet in een ontwikkeling. De effecten van deze ontwikkeling op de waterhuishouding worden in dit hoofdstuk beschreven. Met deze waterparagraaf wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 1, onder b en c van het Besluit ruimtelijke ordening.

In 2009 is de Waterwet in werking getreden. Deze wet regelt het beheer van oppervlakte- en grondwater en is gericht op de samenhang met de ruimtelijke ordening. De wet kent een vergunningstelsel (watervergunning).

Het Waterplan is een plan dat is opgesteld door de gemeente Eindhoven, Waterschap De Dommel, de provincie Noord-Brabant en het (drink)waterleidingbedrijf Brabant Water. Het plan omvat drie delen. Het "Visiedocument" (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 januari 2004) geeft het gezamenlijke streefbeeld van de waterpartijen weer. De onderdelen "Taken en Bevoegdheden" en "Maatregelen" zijn achterhaald.

Het klimaat verandert. Dat heeft gevolgen voor Eindhoven. We krijgen onder andere te maken met meer en hevigere buien, langere perioden van droogte en meer hitte(stress). Om in de toekomst prettig te wonen en te werken in onze groeiende stad, is het noodzakelijk nú maatregelen te nemen. Dit betekent dat we 'klimaatrobuust' te werk moeten gaan.

In samenwerking met Brabantse overheden en kennisinstellingen is een prototype klimaatadaptatie-toets ontwikkeld met richtlijnen en ontwerpnormen voor de (her)inrichting en ruimtelijke ontwikkeling van stedelijk gebied op straat- en wijkniveau.

De toets omvat 3 hoofdregels en deze vormen de basis voor het Eindhovens klimaatadaptatie beleid:

• Zorg voor voldoende bergingsruimte om extreme buien tijdelijk op te vangen en vertraagd af te voeren.
• Infiltreer regenwater zoveel mogelijk en waar mogelijk op de plek waar het valt, en voorkom daarmee droogte.
• Zorg dat de straat niet onnodig opwarmt en voldoende plekken voor verkoeling heeft op het heetst van de dag.

Voor de klimaatadaptatie normen en richtlijnen is een indeling gemaakt naar ruimtelijke ontwikkelingen op privaat terrein (circa 60% van het areaal) en op publiek terrein (circa 40% van het areaal). In de binnenstad ligt deze verhouding zelfs op 80-20%. Bovenstaand is vertaald in een waterbergingsnorm.

De gemeente Eindhoven maakt bij de beoordeling van de voor een nieuwe ontwikkeling in een plangebied voorgestelde maatregelen gebruik van een rekentool. Deze rekentool klimaatopgave, beschikbaar op rekentool.eindhovenduurzaam.nl, maakt het een ontwikkeling mogelijk interactief haar plangebied en de te nemen maatregelen te beschrijven en te controleren of aan de gemeentelijke eisen wat betreft waterberging en vergroening wordt voldaan. Bovendien kan een afschrift van de beschrijving van het plangebied en de keuze van de maatregelen met voorbeelden voor de verdere uitwerking gedownload worden om bijgevoegd te worden bij de eventuele watertoets of aanvraag van de omgevingsvergunning.

De werking van de rekentool kan worden aangepast aan nieuwe inzichten en de uitkomst van de laatste versie van de tool is maatgevend.

Op de planlocatie en haar directe omgeving is geen oppervlaktewater aanwezig.

Het plangebied is de huidige situatie voor een groot gedeelte verhard en bestaat uit verharding en een braakliggend terrein.

Voor het bepalen van de bodemopbouw- en de hydraulische karakteristieken van de bodemlagen en het verkrijgen van inzicht in de grondwaterstanden, grondwaterdynamiek en de grondwaterstroming is een onderzoek uitgevoerd. Tevens is onderzocht in hoeverre infiltratie mogelijk is en in hoeverre infiltratie tot grondwateroverlast kan leiden. Dit onderzoek maakt als Bijlage 22 onderdeel uit van deze toelichting.

Voor onderhavige ontwikkeling is een watertoets uitgevoerd. Daartoe zijn Bijlage 20 (ingevulde rekentool) en een Afwateringsplan (Bijlage 21) toegevoegd bij deze toelichting.

Het project bestaat uit nieuwbouwwoningen en aanpassing van bestaande bebouwing. Voor deze herontwikkeling wordt nieuwe verharding aangebracht maar wordt ook bestaande verharding opgebroken. In onderstaande afbeelding zijn de verschillende oppervlaktes weergegeven. Deze zijn in de rekentool (Bijlage 20) ingevuld.

Als klimaatadaptieve maatregel is in het ontwerp 4.439 m2 groendak opgenomen met een berging van minimaal 30 mm per m2. Daarnaast is er 4.616 m2 open verharding voorzien in de vorm van grastegels in de parkeerplaatsen en langs de voetpaden. Tevens is de aanplant van 75 nieuwe bomen en 50 faunavoorzieningen voorzien wat resulteert in een resterende bergingsopgave van 880 m3.

Alle verhard oppervlak van de nieuwe situatie wordt aangesloten op de bergingsvoorziening.

Gezien de ontwikkeling, bestaande uit hoogbouw met parkeervoorzieningen en andere inrichtingselementen, is er weinig ruimte voor oppervlakkige berging. In verband met het onderhoud en de kwaliteit van het oppervlaktewater bij relatief kleine wateroppervlaktes kan de resterende waterberging volledig ondergronds gerealiseerd worden.

Er zijn diverse mogelijkheden voor de uitvoering van een ondergrondse berging zoals steenwolblokken, kunststof kratten of een betonnen kelder (al dan niet prefab). Ter plaatse van de private parkeerterreinen is voldoende (ondergrondse) ruimte beschikbaar om deze berging te realiseren. De ontwerphoogte voor het grote parkeerterrein is ca. 17.50m +NAP. De ontwerphoogte voor het parkeerterrein in de hoek is ca. 17.75m +NAP.

Op basis van TNO-metingen (zie bijlage 21 Geohydrologisch onderzoek Royal Haskoning d.d. juli 2022) is de GHG bepaald op een hoogte van NAP +15.80 m. De maatgevende hoogste grondwaterstand is echter vastgesteld op NAP +16.29. Op basis van gley-kenmerken kan een GHG van +16.40 m niet worden uitgesloten. De bodemhoogte van de bergingsvoorziening wordt op basis hiervan bepaald op minimaal 16.60m +NAP zodat de voorziening volledig kan ledigen naar de watergang langs Vredeoord. Dit omdat cf. Bijlage 22 de doorlatendheid van de bodem in het algemeen laag is (<0.5 m/d).

Bijvoorbeeld met een oppervlakte van ca. 1854 m² steenwol met een hoogte van 0,50 m of ca. 1915 m² waterblock-systeem met een hoogte van 0,80 m of ca. 2048 m² Trewatinsysteem met een hoogte van 0,50 m wordt hieraan voldaan.

In het Afwateringsplan (Bijlage 21) zijn deze mogelijke voorzieningen beschreven.

Het totale plangebied bestaat in de eindsituatie uit openbaar gebied en privaat terrein. De verdeling van de waterberging in privaat en openbaar wordt nog nader overlegd met de gemeente.
Bij de verdere technische uitwerking zal de locatie en verdeling van de definitieve keuze van ondergrondse berging nader worden uitgewerkt.

Voor de bergingsvoorziening geldt een ledigingseis van 72 uur bij volledig gevuld. Bij voorkeur wordt het water ter plaatse geïnfiltreerd om verdroging van het gebied tegen te gaan. Hiervoor is de doorlatendheid van de ondergrond onderzocht. Uit de metingen is gebleken dat deze onvoldoende is om al het water volledig te laten infiltreren in de ondergrond. Om de berging toch weer binnen 72 uur beschikbaar te hebben voor een volgende neerslaggebeurtenis zal de bergingsvoorziening worden uitgevoerd met een vertraagde leegloop, zoals met een hydroslide of iets gelijkwaardigs. Deze vertraagde leegloop zal tijdens nader technische uitwerking in overleg met en conform de eisen van gemeente Eindhoven nader worden gedetailleerd om een leegloop van 72 uur te behalen.

Om overlast bij extreme neerslagsituaties te voorkomen zal een overstortvoorziening worden aangebracht. De overstorthoogte dient gelijk te zijn aan de bovenkant van de bergingsvoorziening. De benodigde effectieve overstortbreedte bedraagt 2,00 m.

Het water kan worden afgevoerd richting de Dreef ten zuidwesten van het plangebied op put E1250A of direct naar de (overkluisde) watergang ten noorden van Vredeoord. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de bestaande putten E1235A. Tijdens nadere technische uitwerking zal dit verder worden uitgewerkt in overleg met gemeente Eindhoven.

Aanduiding positie bestaande RWA-putten.

Een punt van aandacht is dat het VB gebouw op het laagste punt van het terrein ligt. In de huidige situatie wordt water weggepompt om het gebouw droog te houden. In de toekomstige situatie zal dit noodzakelijk blijven om het hemelwater naar de hoger gelegen bergingsvoorziening te verpompen. Daarnaast kan in het gebiedsontwerp daarmee rekening gehouden worden door afschot zoveel mogelijk van de gebouwen af te leggen. Tijdens technische detaillering zal dit verder worden uitgewerkt.

Afvalwatersysteem

Voor het afvalwater van de toekomstige woningen en de VB-toren zal een nieuw verzamelriool worden gerealiseerd.

In en achter de VB-toren zullen maximaal 647 wooneenheden worden gerealiseerd, waarvan 122 x 3 persoons (achterbouw), 192 x 2 persoonsappartementen en 75 + 96 1-persoons = 921 + 215 x 3 persoons (voorbouw). In totaal zijn dit dan maximaal 1566 inwonerequivalenten.

Op basis van het maximale debiet voor 1566 inwonerequivalenten, kan worden volstaan met de minimale diameter van 200 mm. Aansluiting op het gemeentelijk vuilwaterriool kan worden gemaakt ter hoogte van de Loper of Douglashout. Tijdens technische detaillering zal dit verder worden uitgewerkt.

Bij het afkoppelen, en duurzame watersystemen in het algemeen, verdient de waterkwaliteit van het afstromende regenwater bijzondere aandacht. Sommige af te koppelen of nieuw aan te sluiten verharde oppervlakken kunnen de waterkwaliteit nadelig beïnvloeden (bv. olie van parkeerterreinen, en uitloogbare bouwmaterialen zoals zink, lood en koper verwerkt in daken). In het kader van duurzaamheid worden initiatiefnemers gestimuleerd om alleen met niet uitloogbare bouwmaterialen te werken. Conform de handreiking “afkoppelen & niet aankoppelen” dienen de verharde oppervlakken gekwalificeerd te worden.

Het bestemmingsplan "II Vredeoord (VB-terrein)" is te typeren als een gedetailleerd plan. De methodiek van het bestemmingsplan is gebaseerd op de SVBP2012. Waar dat noodzakelijk is wordt afgeweken van de standaard en is specifiek ingespeeld op de situatie binnen het onderhavige plangebied.

Er is, conform de Wro, gekozen voor een analoge en digitale verbeelding van het plan. Aan de bestemmingen zijn bouw- en gebruiksregels gekoppeld die direct inzichtelijk maken welke ontwikkelingen zijn toegestaan. Verbeelding en regels bieden een directe bouwtitel voor bebouwing en gebruik. Al dan niet in combinatie met een nadere - eisen - regeling.

Op de analoge en digitale verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien en voor zover hier in de regels naar wordt verwezen. In verband met de leesbaarheid is het plan op een topografische ondergrond getekend. De bestemmingen en de aanduidingen zijn ingedeeld in hoofdgroepen volgens de SVBP2012 en zijn op de verbeelding opgenomen in het renvooi. Opgemerkt wordt dat de analoge en digitale verbeelding qua verschijning van elkaar verschillen. Dit heeft ermee te maken dat de manier van raadplegen anders is. De digitale verbeelding is juridisch bindend.

De planregels zijn ondergebracht in inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en overgangs- en slotregels.

Bestemming 'Gemengd' (Artikel 3)

Het betreft hier een “combinatiebestemming” ten behoeve van zowel de functies wonen, werkenen publieksgerichte functies zoals detailhandel, maatschappelijke voorzieningen (tbv sport en woon-zorg) en horeca. In de regels is bepaald dat een maximum aantal wooneenheden mag worden gerealiseerd. Daarnaast is er een maximum b.v.o. opgenomen voor de niet-woonfuncties.

In de bouwregels is bepaald dat gebouwen uitsluitend binnen bouwvlakken mogen worden opgericht. Met de aanduiding 'maximum bouwhoogte' is de maximum bouwhoogte aangegeven.

Bestemming 'Groen' (Artikel 4)

Het groen dat in het ontwerp voor het gebied als structureel groen is gepland is in het voorliggende plan expliciet voorzien van de bestemming 'Groen'.

Tevens is met een functieaanduiding de nieuwe locatie van de moestuin aangeduid.

Bestemming 'Verkeer-Verblijfsgebied' (Artikel 5)

Het gaat bij deze bestemming om de wegen die primair dienen c.q. zullen dienen voor de ontsluiting van de aangrenzende of nabijgelegen gronden, zoals pleinen, woonstraten, woonerven en paden. Ook is deze bestemming bedoeld voor de parkeerterreinen en voor de groenstrookjes die een onderdeel zijn van de straatinrichting.

Bestemming 'Wonen' (Artikel 6)

Deze bestemming is opgenomen ten behoeve van de woningen en de bijbehorende gronden. In de regels is bepaald dat de woongebouwen binnen het bouwvlak moeten worden gebouwd. Door middel van maatvoeringsvlakken worden de verschillende bouwhoogtes aangeduid.

De parkeerplaatsen ten behoeve van dit planvoornemen zijn tevens ondergebracht in de bestemming 'Wonen'. Dit is conform het standaardbeleid van de gemeente Eindhoven.

Aan huis-verbonden-beroepen

Het gebruik van ruimten voor aan huis verbonden beroepen is binnen de woonbestemming toegestaan (tot maximaal 50 m²). Onder voorwaarden is het mogelijk om maximaal 75 m² vloeroppervlak te benutten voor aan huis gebonden beroepen.

Tevens is het onder bepaalde voorwaarden mogelijk om maximaal 30 m² te benutten voor kleinschalige bedrijvigheid.

Bestaande situaties gesplitste woningen

Voor de bedoelde bestaande situaties zoals in dit bestemmingsplan geregeld in de begrippenlijst gaat het uitsluitend om legale bestaande gevallen op grond van het bestemmingsplan en niet om bestaande legale gevallen op basis van de huisvestingswet en/of - verordening. Hierdoor worden de bestaande legale situaties op basis van het voorheen geldende bestemmingsplan (en situaties die beschikken over een betreffende vergunning voor planologisch strijdig gebruik), in dit bestemmingsplan ook positief bestemd.

Kamerbewoning en Woningsplitsing

Een woning of een kamergewijs bewoonde woning of woonwagen mag niet worden verbouwd tot meer woningen / woonwagens. Hiermee wordt geregeld dat het in strijd is met het bestemmingsplan als in een woning of woonwagen één of meer woonvoorzieningen (zoals wc, keuken en sanitair) en/of (een) scheidingswand(en) worden geplaatst, waardoor meer woningen of woonwagens ontstaan. Ditzelfde geldt als een kamergewijs bewoonde woning of woonwagen wordt verbouwd tot meer zelfstandige woningen/appartementen/woonwagens.

Een onvrije woning of onvrije etage is een woning waarvan de vertrekken uitkomen op een gemeenschappelijke gang of hal, maar met de beschikking over een eigen keuken, douche en toilet. De vertrekken zijn afsluitbaar. Te denken valt aan woonsituaties waarin voor ieder huishouden per saldo voldoende eigen wezenlijke voorzieningen aanwezig zijn. Een onvrije woning/etage wordt dus ook tot een zelfstandige woonruimte gerekend.

Verder is een regeling opgenomen op grond waarvan inwoning onder bepaalde voorwaarden rechtstreeks wordt toegestaan.

Tot slot is een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid opgenomen op basis waarvan het college omgevingsvergunning kan verlenen indien de verkamering of splitsing niet leidt tot een onaanvaardbare inbreuk op het woon- en leefklimaat ter plaatse van en in de omgeving van het betreffende gebouw.

Onder de Algemene regels zijn opgenomen de Anti-dubbeltelregel, de Algemene gebruiksregels, de Algemene afwijkingsregels en de Overige regels, met onder andere regels over:

Parkeren

De regeling voor parkeren heeft betrekking op fiets- en autoparkeren.

Partiële herziening inzake parkeernormen
Met dit artikel werken de geldende Actualisatie Nota Parkeernormen (2024) en de Kwaliteitseisen inpandige fietsenstallingen concreet door in de bestemmingsplannen waarop de regeling van toepassing is. Indien dit beleid op enig moment wordt gewijzigd, wordt van de gewijzigde regeling uitgegaan. Hierdoor is de regeling 'dynamisch', in die zin dat een bestemmingsplan niet hoeft te worden herzien als het beleid wijzigt.

In bijzondere gebieden of situaties kan het bevoegd gezag bij omgevingsvergunning afwijken van de regeling, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bereikbaarheid en/of ruimtelijke situatie.

Verder kan het bevoegd gezag bij omgevingsvergunning nadere eisen stellen ten aanzien van de maatvoering van de (fiets)parkeervoorzieningen indien dit, gelet op de feitelijke omstandigheden, noodzakelijk is.

Partiële herziening bij wisseling gebruiksfunctie

Binnen bestemmingen is het mogelijk om van gebruiksfunctie te wisselen zonder dat een omgevingsvergunning benodigd is. Het wijzigen van gebruiksfunctie kan echter wel gevolgen hebben voor de parkeerbehoefte. Namelijk in het geval niet in voldoende mate parkeergelegenheid op eigen terrein wordt gerealiseerd en in stand wordt gehouden, een en ander volgens de beleidsregeling 'Actualisatie Nota Parkeernormen (2024)'. In die gevallen is sprake van een verbod tot gebruikswijziging.

In bijzondere gebieden of situaties kan het bevoegd gezag bij omgevingsvergunning afwijken van het verbod, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bereikbaarheid en/of ruimtelijke situatie.

Voorwaardelijke verplichting waterberging

In de overige regels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de aanleg van waterberging bij de bouw van bouwwerken. Op grond van deze verplichting mag er alleen gebouwd worden als er voldoende waterberging is aangelegd, eventueel in combinatie met andere maatregelen die bijdragen aan het klimaatbestendig maken van de stad.

Deze verplichting is ontleend aan het Water- en klimaatadaptatie Aanpak (WKA). Het WKA verantwoordt aan de inwoners van Eindhoven de ambities en bijbehorende maatregelen en middelen op watergebied. In het WKA 2023-2026 wordt aangegeven op welke wijze er omgegaan wordt met de zorgplichten rondom afval-, hemel- en grondwater. Hiervoor zijn in het plan activiteiten opgenomen enerzijds gericht op het beheer en onderhoud en anderzijds op het verbeteren van de oppervlaktewaterkwaliteit en het hydraulisch functioneren van het rioolstelsel.

Speerpunt van het WKA is het inspelen op de klimaatverandering welke extreme regenbuien, langdurige droogteperiodes en hittestress met zich meebrengt. Hiervoor zijn uitgangspunten, richtlijnen en ontwerpnormen uit het klimaatplan 2016-2020 en de hierin benoemde beleidsregel ´Klimaat robuust (her)inrichten en ruimtelijk ontwikkelen´ nader uitgewerkt. Concreet betekent dit dat voor het aspect water bij nieuwe ontwikkelingen tot max. 75 mm berging gerealiseerd dient te worden over het totaal verhard oppervlak binnen het plangebied. Daarbij kan de waterbergingseis gereduceerd of verhoogd worden naargelang de hoeveelheid groen of grijs binnen datzelfde plangebied. Dit om overlast van hittestress, verdroging en biodiversiteit te beperken. Om initiatiefnemers te ondersteunen heeft de gemeente een website ontwikkeld waar de benodigde waterberging kan worden berekend en voorbeelden zijn beschreven om invulling te geven aan de waterklimaatopgave

Voorwaardelijke verplichting Groen

Hierin is geregeld dat bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen staat vast dat binnen het plangebied wordt voorzien in minimaal 8 m2 groen per toegevoegde woning.

Overgangs- en slotregels

In de Overgangs- en slotregels zijn het Overgangsrecht en de Slotregel opgenomen.

Handhavingsnota Leefomgeving 2018-2021

In Eindhoven streven we naar een aantrekkelijke stad waar inwoners en bezoekers zich welkom, thuis en veilig voelen. Voor het behoud van een prettige leefomgeving zijn regels nodig. Het voorkomen van overtredingen en de bereidheid om regels na te leven heeft een hoge prioriteit. Hoe dit wordt vormgegeven staat in de 'nota Handhaving Leefomgeving 2018-2021'. De nota is op 27 februari 2018 door het college vastgesteld. Het is een integraal beleidsplan waarin op hoofdlijnen de keuzes voor het handhaven van de fysieke leefomgeving staan beschreven. Op basis van de nota wordt jaarlijks een uitvoeringsplan opgesteld waarin de aanpak wordt geconcretiseerd.

Uitgangspunten

Bij de vertaling van dit beleidskader naar een concreet, jaarlijks uitvoeringsplan worden een aantal uitgangspunten in acht genomen. De belangrijkste uitgangspunten zijn:

• Informatie gestuurd
  De gemeente Eindhoven ziet informatie gestuurde handhaving als een belangrijke pijler. Er zijn ontwikkelingen op het gebied van ICT en data analyse. Door gemeentelijke en andere informatiebronnen te ontsluiten, te analyseren en te combineren kunnen we een problematiek eerder (of preventief) en gerichter aanpakken.

• Gebiedsgericht
  Om optimaal in te kunnen spelen op vraagstukken van inwoners zet de gemeente Eindhoven binnen het ruimtelijk domein al geruime tijd in op gebiedsgericht toezicht. Dit doen we door - vanuit een actieve samenwerking met wijkteams - te kijken naar naleefgedrag, oorzaken en oplossingen gerelateerd aan geografische gebieden. Er zijn verschillende vragen, doelgroepen en belangen. Kennis wordt gedeeld en ervaringen van inwoners en bedrijven worden verzameld. Deze input is van invloed op de prioriteiten in het jaarlijkse uitvoeringsplan, waar mogelijk toegespitst op een specifieke wijk. Per wijk kunnen er dus op basis van gebiedsanalyses en bijvoorbeeld buurtcontracten verschillende bouwstenen zijn voor het uitvoeringsplan.

• Risico- en oplossingsgerichte benadering
  De gemeente Eindhoven benadert toezicht en handhaving risico- en oplossingsgericht. De prioriteiten worden in beginsel gebaseerd op een inschatting van de veiligheids- en gezondheidsrisico's voor inwoners. Ook aspecten als leefbaarheid, duurzaamheid en omgevingskwaliteit wegen in belangrijke mate mee. Daarnaast worden prioriteiten mede gebaseerd op wat inwoners en bedrijven belangrijk vinden. Eindhoven hecht eraan om vraagstukken waar mogelijk gezamenlijk op te lossen.
  Er zijn onderwerpen die in algemene zin aandacht vragen. Brandveilig gebruik van woongebouwen verdient (nog) meer aandacht, in de context van kwetsbare groepen die langer zelfstandig blijven wonen. Ook aanpak van jeugdoverlast, duurzaamheid en de bestaande bouw zijn voorbeelden. Er wordt gezocht naar de beste oplossing die nodig is voor het versterken van de veiligheid in de leefomgeving van onze inwoners. Hiermee ontstaat een risicoanalyse op basis waarvan vervolgens de prioriteiten binnen het toezicht worden gesteld.

• Consequent en doelmatig
  Uitvoeringsplannen en jaarverslagen bevatten een overzicht van de inzet en capaciteit voor handhaving. In het verlengde van informatie gestuurde en oplossingsgerichte handhaving vergt doelmatige handhaving een analyse van resultaten. Meetbare doelen om te beoordelen of de beschikbare capaciteit zo doelmatig mogelijk wordt ingezet. We beogen in de komende jaren een ontwikkeling door te maken in de vierslag capaciteit – prioriteit – risicoanalyse - nalevingsniveau. Dit moet onder andere leiden tot meer inzicht in de relatie tussen handhavingsinspanningen en het nalevingsniveau (effect).

Prioritering

De gemeente Eindhoven maakt keuzes om ervoor te zorgen dat de beschikbare capaciteit zo adequaat mogelijk wordt ingezet. Om goede prioriteiten te stellen is inzicht noodzakelijk in mogelijke problemen, de risico's en negatieve effecten. Hierdoor kan beter ingespeeld worden op de grootste ergernissen en notoire overtreders en draagt handhaving bij aan een verhoogd gevoel van veiligheid. Met inachtneming van de uitgangspunten zijn in de nota prioriteiten gesteld. Aan de hand van deze prioriteiten, het budget uit de programmabegroting, incidentele bestuurlijke prioriteiten en het naleefgedrag van burgers en bedrijven, wordt jaarlijks het uitvoeringsplan voor toezicht en handhavingsprogramma opgesteld.

Uitvoeringsplan

In het uitvoeringsplan wordt op hoofdlijnen opgenomen waar de capaciteit dat jaar wordt ingezet. Daarbij is een onderverdeling gemaakt in:

• Object en informatiegericht
  - Bouwen en Wonen
  - Openbare leefomgeving
  - Bedrijven

• Gebiedsgericht
  - Pilot Veiligheid en leefbaarheid
  - Actiegebieden

• Themagericht
  Bij ieder onderdeel worden jaarlijks een aantal belangrijke ontwikkelingen op het gebied van toezicht en handhaving opgenomen. Dat kan bijvoorbeeld gaan om woonoverlast bij de Activiteiten Bouwen & Wonen. Of duurzaamheid en energiebesparing bij de Activiteiten Bedrijven.

Bovengenoemde onderverdeling komt in elk uitvoeringsplan terug. Per jaar wordt aangegeven welke prioriteit een onderdeel heeft en hoeveel capaciteit er wordt ingezet.

Duidelijke regels

Om overtredingen te voorkomen en goed te kunnen handhaven is het belangrijk dat regels duidelijk zijn. Het moet duidelijk zijn wat wel en niet mag. Regels dienen niet voor verschillende uitleg vatbaar te zijn. Bij het opstellen van bestemmingsplannen is daarom gekozen voor een zo helder mogelijke juridische methodiek. De regels zijn zo geschreven, dat deze in de praktijk goed toetsbaar zijn. De juridische toelichting op het bestemmingsplan en de begrippenlijst geven nadere uitleg over de regels en over de begrippen die gebruikt worden.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan, waarin ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, dient de gemeenteraad eveneens een exploitatieplan vast te stellen. Dit heeft te maken met de wettelijke verplichting om de kosten; die de gemeente moet maken om deze ontwikkeling mogelijk te maken, te verhalen op de eigenaar/ontwikkelaar.

Van deze verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan kan worden afgezien indien het kostenverhaal op een andere manier is geregeld. Dit kan bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of door het afsluiten van een overeenkomst.

Er is in casu een anterieure overeenkomst afgesloten zodat er geen verplichting bestaat tot het vaststellen van een exploitatieplan.

De gemeente heeft de voorbereiding van dit bestemmingsplan conform artikel 1.3.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bekend gemaakt.

Het plan is in september 2022 voor de eerste keer door de ontwikkelaar gepresenteerd aan de Henri van Abbe Stichting, Stichting Bescherming Wederopbouwerfgoed Eindhoven en Trefpunt Groen Eindhoven. De stichtingen hebben daarna in een schriftelijke reactie gereageerd op de plannen. Op 6 september 2023 heeft de ontwikkelaar een tweede presentatie gehouden aan deze stichtingen. Doel van deze presentatie was:

• een update te geven van het plan;
• aan te geven wat er met de opmerkingen is gedaan;
• vervolg procedure weergeven (start bestemmingsplan procedure).

De Henri van Abbestichting en de Stichting Bescherming Wederopbouwerfgoed Eindhoven reageerden tijdens de bijeenkomst positief. Trefpunt Groen Eindhoven gad aan te reageren tijdens het formele vooroverleg.

Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moeten burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met de rijks- en provinciale diensten die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Bij de voorbereiding is overleg geweest met:

2. Provincie Noord-Brabant
3. Waterschap de Dommel
4. Trefpunt Groen Eindhoven
5. Henri van Abbestichting
6. Stichting Bescherming Wederopbouwerfgoed Eindhoven

Wij hebben van alle vooroverlegpartners een reactie ontvangen. Hieronder is een samenvatting van de ontvangen vooroverlegreacties weergegeven met het gemeentelijk standpunt op die reacties.

Provincie Noord-Brabant
1. De provincie wijst er op dat het plangebied buiten winkelconcentratiegebied ligt. Gelet op de regionale detailhandelsafspraken, dient over nieuwe detailhandel regionale afstemming plaats te vinden. Dat is niet gebeurd.

2. Voor een supermarkt buiten concentratiegebied geldt volgens de regionale afspraken een harde eis dat het een kleinschalig concept betreft met een maximale maat tot 250 m² wvo. Daarnaast moet een supermarkt op deze locatie dan ook nog voldoen aan een aantal andere kwalitatieve criteria, die zijn niet uitgewerkt in het bestemmingsplan.

3. Volgens de regionale afspraken kan buiten reguliere centra geen recreatief winkelaanbod worden gevestigd. Het vestigen van detailhandel op deze locatie past niet binnen het concentratieprincipe van detailhandel.

4. Gelezen de regionale kantorenbrief (SGE) is het de vraag of het behoud van 11000m² kantoren op deze locatie nog passend is. Verzocht wordt dit nader te onderbouwen.

Antwoord:

Ad. 1, 2 en 3

De ingediende zienswijze van de Provincie is begrijpelijk nu inderdaad uit het ontwerpbestemmingsplan niet blijkt dat er iets met de reactie van de provincie op het voorontwerp-bestemmingsplan is gedaan. De reactie van de provincie op het voorontwerp was hoe dan ook reden om met de provincie nog overleg over het planvoornemen te voeren, alleen ontbrak het aan tijd om dat nog voor de invoering van de Omgevingswet voor elkaar te krijgen.

Inmiddels heeft met de provincie overleg plaatsgevonden waarbij is afgesproken dat het planvoornemen voor een supermarkt en 550 m2 detailhandel voor advies voorgelegd zou worden aan de Regionale AdviesCommissie Detailhandel.

Op 18 januari 2024 heeft de RACD haar advies uitgebracht. Het advies luidt "vooralsnog negatief" over de voorgenomen ontwikkeling van het VB-gebouw. De RACD heeft vooral twijfels over de distributieve en economische haalbaarheid van een supermarkt van 800 m2 bvo en 550 m2 mogelijke andere detailhandel. Dit zorgt voor veel risico’s op ongewenste ontwikkelingen.

Naar aanleiding van het advies van de RACD is besloten de supermarktfunctie niet langer in het plangebied te handhaven en de hoeveelheid detailhandel te beperken tot een maximum van 500m² en een maximum van 4 vestigingen. Daarmee kan gelet op het grote aantal toe te voegen woningen in de wijk Vredeoord, waar geen detailhandelsvoorzieningen aanwezig zijn, op een kleinschalige manier worden voorzien in het bieden van de mogelijkheid tot enkele detailhandelsvestigingen, waarmee kan worden voorzien in het bieden van enig comfort voor de huidige en toekomstige bewoners.

Ad. 4
Het (vooralsnog) 'overhouden' van maximaal 11.000 m² kantoorruimte op deze locatie is naar de mening van de gemeenteraad in lijn met de kantorenbrief. De brief ziet namelijk op het reguleren van de hoeveelheid nieuwbouw kantoorgebouwen in het stedelijk gebied Eindhoven. In dit geval gaat het om het VB-gebouw wat een bestaand kantoorgebouw is met een bruto vloeroppervlak van ruim 33.700m².

Met dit bestemmingsplan wordt minimaal ca. 22.700m² aan de kantoorvoorraad onttrokken, waardoor er maximaal ca. 11.000m² resteren. Daarmee wordt voldaan aan een van de aanbevelingen in de kantorenbrief om 'als regio aandacht te blijven houden voor het transformeren van incourante kantoren'. Ca. de helft (5500m²) daarvan zijn torenverdiepingen die volgens het bestemmingsplan primair beoogd zijn voor woningen (reeds meegenomen in de parkeerberekening) met als optie deze te handhaven als kantoor indien daar, eventueel in combinatie met de invulling van de plint, behoefte aan is. De overige m² bevinden zich op de bovenste 13^e verdieping en in de plint (begane grond en souterrain) die deels ongeschikt zijn voor woningen.

De ontwikkelaar wil ook deze meters uiteindelijk transformeren op het moment dat daar geïnteresseerden voor te vinden zijn. Tot die tijd kunnen deze meters als kantoor gehandhaafd blijven en door het afgenomen aantal m² neemt de kans op verhuur als kantoorruimte naar verwachting toe.

Waterschap De Dommel
Het waterschap wijst er op dat het een omvangrijk en moeilijk leesbaar plan is, mede vanwege de vele bijlagen bij de toelichting en nog diverse losse tekeningen, met verschillende varianten en scenario's. Het waterschap heeft nog de volgende vragen/opmerkingen.

1. Onduidelijk is nog waar het hemelwater terecht komt na de waterbergingsvoorziening en hoe zit dat met de Keur?
2. Wie wordt uiteindelijk onderhoudsplichtige voor de waterbergingsvoorziening? Het plangebied kent immers 3 eigenaren.
3. Er mag geen wateroverlast naar derden ontstaan.
4. Kelders dienen goed uitgevoerd te worden zodat geen waterproblemen ontstaan. Eigenaren zijn zelf verantwoordelijk voor zowel grondwater als bouwconstructie.
5. Niet duidelijk waarom er 2 x 3 verschillende tekeningen aanwezig zijn. Rapport 23519.1D.13 tekening 8 maakt toch al duidelijk wat de keuze voor VVE en Trudo?
6. Waar gaat het hemelwater uit de ondergrondse waterberging na het hemelwater op het DWA naartoe? Nader afstemmen met Waterschap.
7. In de regels zit terecht en goed een voorwaardelijke verplichting waterberging.
8. Het waterschap heeft vertrouwen in de waterpersoon bij de gemeente. Het waterschap blijft graag nauw betrokken bij de nadere uitwerking ook buiten het bestemmingsplantraject.

Antwoord:

Ad. 1
Na de waterbergingsvoorziening onder de parkeerplaatsen stroomt het hemelwater naar “De dreef” (het waterbergingsgebied, soort wadi, voor de wijk Vredeoord) aan het einde daarvan ligt een put aangesloten op een duiker waardoor het water onder de weg Vredeoord door naar de Grote Beek stroomt.

Ad. 2

De waterbergingsvoorzieningen onder de parkeerplaatsen blijven bij de respectievelijke
eigenaren (Trudo c.q. VB/VvE), dat wil zeggen ook de onderhoudsplicht. Alleen de onderlinge verbinding daartussen gaat onder een toekomstig openbare weg door. Middels een zakelijk recht door/voor de gemeente kan afdeling Beheer er altijd bij / onderhoud plegen en is er dus een “openbare” afvoer (via privaat terrein) die dus toch in eigendom van de gemeente is.

Ad. 3
Er mag geen wateroverlast voor derden ontstaan, hemelwater wordt om die reden op eigen terrein opgevangen. Via openbaar terrein vloeit het uiteindelijk gecontroleerd weg zoals hierboven indicatief omschreven. Dit wordt nader uitgewerkt in overleg met de wateradviseur van de gemeente en er zal (eventueel via gemeente) contact worden onderhouden met het Waterschap.

Ad. 4
De ontwikkelaars zijn zich bewust van de grondwaterissues op het terrein. Ze richten het terrein dusdanig in dat hemelwater zoveel mogelijk van gebouwen af vloeit en laaggelegen nieuwe gebouwdelen worden voorzien van bouwkundige maatregelen.

De plannen zullen ook wat dit betreft met het Waterschap worden afgestemd;

Ad. 5

Bijlage bij het bestemmingsplan is het Afwateringsplan van RA+ 23519.1 D.13 RAafwatering 01-C bdr d.d. 24-8-2023. De bijbehorende tekeningen zaten daar niet bij.

Hier lijkt sprake van verwarring over een aantal tekeningen die eerder zijn ingediend In het kader van het vervolg van het overleg met het waterschap zal dit nader worden afgestemd.

Ad. 6
De ontwikkelaar blijft in overleg met zowel gemeente als waterschap bij de verdere uitwerking.

Ad. 7 en 8
Voor kennisgeving aangenomen.

Stichting Bescherming Wederopbouwerfgoed Eindhoven

De stichting vindt de versie van september 2023 een grote verbetering t.o.v. het eerder plan. Als positieve punten noemt de stichting:

1. Aanzienlijke vermindering van ondergrondsparkeren door een lagere parkeernorm wat ten goede komt aan de bereikbaarheid en de kansen voor grondgebonden groen;

2. Het plan bevat meer doorbraken voor fietsers en voetgangers aan de Boschdijk;

3. Het groenplan is eenvoudiger. Het zicht vanaf de Boschdijk op de entree van het VB-gebouw is verbeterd. De koppeling van de “boulevard” aan de Loper is helder. De Loper heeft een mini pleintje voor gemeenschappelijke activiteiten.

4. De aanzet de architectonische expressie van de 5 nieuwe woonblokken is veelbelovend.

De stichting wijst op de volgende zorgpunten:

5. Een zorgpunt voor de stichting is het onderhoud van het groen.

6. Uit het overleg blijkt dat groen op de boulevard essentieel is. Het bestemmingsplan geeft geen groen aan in dat gebied.

Antwoord:

Wij nemen kennis van de genoemde positieve punten onder 1 t/m 4 die door de stichting worden benoemd.

Ad. 5
Het groen dat zich in de openbare ruimte bevindt zal uiteindelijk – na oplevering van de woningen - door de gemeente worden beheerd. De gebieden zullen worden opgenomen in de reguliere planning voor de verzorgingstaak die de gemeente heeft voor het openbare groen.

Ad. 6
Voor zover de 'bestemming' van de boulevard op de verbeelding de grijze kleur heeft, is dat zo omdat de belangrijkste functie van de boulevard een verkeersfunctie is. De kleur grijs zegt echter niets over de hoeveelheid groen die op deze verkeersroute zal worden aangebracht. Daarvoor is het groenplan dat dienovereenkomstig uitgevoerd moet worden van belang. Immers binnen de bestemming 'Verkeer- en verblijfsgebied' zijn groenvoorzieningen binnen de bestemmingsomschrijving zonder meer toegestaan.

Henri van Abbe Stichting

1. In het nieuwe plan is de draagconstructie aan de zuidzijde volledig ingebouwd, hetgeen een aantasting van het beeld van het rijksmonument betekent.

2. Wat betreft groen is de stichting tevreden over de gekozen aanpak. Het terrein krijgt een complete upgrade van het groen, de terrassen, structuur en waterpartij zoals het vroeger was.

Antwoord:

Ad. 1
Er is inderdaad een volume gepland aan de zuidzijde van het VB-gebouw, dat zal alleen worden gerealiseerd indien daar een afnemer/functie voor wordt gevonden. Dit volume grijpt terug op de historische contour van het oorspronkelijke gebouw. Hier was vroeger het Philips bedrijfsrestaurant gevestigd. Deze uitbreiding is juist met inachtneming van de historische achtergrond van het gebouw tot stand gekomen en wordt niet hoger dan de oorspronkelijke bebouwing. Door de historische achtergrond in ogenschouw te nemen is juist met het oorspronkelijke beeld op het monument rekening gehouden.

Ad. 2
Wij nemen voor het overige kennis van de genoemde positieve punten van het plan.

Trefpunt Groen Eindhoven

Bomen

1. TGE constateert dat voor de realisatie werkzaamheden noodzakelijk zijn binnen de kwetsbare boomzone van een aantal bomen. Zij adviseert om bomen met afgestorven en/of te laag hangende takken voorafgaand aan de werkzaamheden aan onderhoudssnoei te onderwerpen.

2. TGE constateert dat op de hoek Vredeoord-Boschdijk vier bomen worden gekapt om het bestaande parkeerterrein uit te breiden. TGE vraagt te onderzoeken of het toch niet mogelijk is deze 4 bomen in te passen en/of te verplanten.

3. Voor de aanleg van nieuwe fundering is bronbemaling nodig, wat van invloed is op de waterstand in het projectgebied en omgeving. Er dient onderzoek uitgevoerd te worden naar het effect op de waterstand van de bronnering door een specialistisch bedrijf met de juiste expertise.

4. De bomen binnen het projectgebied staan op een contactwaterprofiel en zijn voor een gedeelte van het jaar voor de vochtvoorziening afhankelijk van de capillaire nalevering vanuit het grondwater. Bronbemaling dient bij voorkeur toegepast te worden buiten het groeiseizoen.

5. Bij de herplant van nieuwe bomen in het plangebied, moet bij de compensatie worden gedacht aan inheemse soorten.

Natuur

6. TGE wijst er op dat de toren geschikt is als broedplaats voor de slechtvalk en adviseert snelle plaatsing van een kast onder leiding van een deskundige. Aanbevolen wordt om meteen een camera te plaatsen zodat broedgevallen gevolgd kunnen worden.

7. In het plangebied zijn 4 gierzwaluwnesten gevonden. Geadviseerd wordt om 30 houtbetonnen gierzwaluwkasten op te hangen tegen niet te renoveren gebouwen, onder begeleiding van een deskundige.

8. Omdat de buitengevels van -, en de vleermuiskasten tegen het kantoorpand worden behouden, leiden de voorgestane plannen in principe niet tot overtredingen ten aanzien van vleermuizen. De werkzaamheden en de kortere aanvliegroute leiden mogelijk wel tot lichte verstoring van vleermuizen. Er dient daarom een ontheffing op grond van de Wet natuurbescherming te worden aangevraagd.

9. Rondom het plangebied zijn meerdere verblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis. Voordat met bouwwerkzaamheden gestart kan worden dient een ontheffing op grond van de Wet natuurbescherming te worden aangevraagd.

Antwoord:

Ad. 1
De adviezen inzake de snoeiwerkzaamheden zijn opgenomen in de BEA, deze worden opgevolgd.

Ad. 2 t/m 5
Bij de totstandkoming van het plan is gezocht naar een zo optimaal mogelijk inpassing van het bestaande groen. Een verdere optimalisatie gericht op het behoud van deze vier bomen is niet mogelijk, zonder dat andere aspecten zoals het benodigd aantal parkeerplaatsen daarmee in de knel komt. Een ceder (niet beeldbepalend, niet inheems en geen grote invloed op biodiversiteit) evenals drie kleinere eiken (niet beeldbepalend) in het cluster bomen op de hoek Vredeoord-Boschdijk passen niet in het nieuwe plan. Door deze bomen te kappen kunnen de grote beuken en eiken behouden blijven en is er tussen de clusters in het plandeel van de woningen aan de Boschdijk ruimte om zicht op het VB gebouw te maken en nieuwe bomen te planten.

De ceder verkeert bovendien in een slechte conditie en heeft een lage toekomstverwachting. Als gevolg van de negatieve boomtechnische kwaliteit is het oordeel “rooien”. (Bron: BEA Uitbreiding parkeerterrein op het VB-terrein, FJboomadvies 22-9-2023) De overige 3 eiken worden gekapt. Het eventueel verplaatsen daarvan staat qua benodigde inspanning niet in verhouding tot het mogelijke resultaat (met de nodige risico's van dien) en bovendien worden de 31 te kappen bomen ruim gecompenseerd met ca. 100 nieuw te planten bomen in een sterk vergroend terrein t.o.v. de bestaande situatie.

Qua herplant van bomen wordt ingezet op ca. 80% inheems en 20% uitheems. Inheemse soorten zijn goed voor de biodiversiteit, maar ook veel uitheemse soorten dragen bij aan biodiversiteit. Uitheemse soorten worden ingezet om een meer herkenbaar uiterlijk en karakter aan de plek te geven. Uitheemse beplanting zoals Acer saccharinum, Koelreuteria paniculata en Prunus x yedoensis hebben een hoge sierwaarde, in voorjaar en herfst en zijn ook goed voor de biodiversiteit. Daarom worden niet alleen inheemse soorten toegepast, maar wel overwegend.

Wat betreft bronnering wordt het advies uit de BEA inzake bronbemaling gevolgd, mocht dat nodig zijn.

Ad. 6
Er zijn eerder (niet tijdens het onderzoek) slechtvalken waargenomen in het gebied. Er zijn echter geen broedende paren op de planlocatie. Hoewel het terras op de 13e verdieping deels bekleed is met grind, is het ongeschikt door de aanwezigheid van een wasinstallatie (deze rijdt rond op een rails direct boven het grind), maar ook doordat er toegang is voor mensen, die voor verstoring kunnen zorgen (in de nieuwe situatie wordt het terras wederom als zodanig gebruikt). Het platte dak zelf (feitelijk nog een verdieping hoger dan het terras) is in de huidige staat ongeschikt als broedlocatie voor slechtvalken. Het dak is bekleed met bitumen, eventueel gelegde eieren rollen dan gemakkelijk weg door regen of wind. De ontwikkelaar overweegt in navolging van het advies van TGE een kast op het bovenste dak te plaatsen.

Ad. 7, 8 en 9
Er is 1 november 2022 een ontheffing aangevraagd bij de Omgevingsdienst Brabant Noord t.b.v. het verplaatsen (verstoren) van nestkasten voor gierzwaluwen en vleermuizen. Op 15 augustus 2023 heeft overleg plaatsgevonden met de ODBN op basis waarvan de aanvraag is aangevuld. Die aanvulling betrof informatie rondom het behoud van de grote vleermuiskast bij de expeditiestraat van het VB Gebouw. Op basis daarvan bleek dat de voorgenomen plannen geen invloed meer zullen hebben op de kraamverblijfplaats van de gewone dwergvleermuis. Derhalve is ontheffing voor wat betreft de vleermuizen niet meer nodig.

De resterende aanvraag voor gierzwaluwen is op 3 oktober 2023 afgewezen met als reden dat er geen sprake is van een overtreding van een verbodsbepaling zolang de werkwijze en de maatregelen in de stukken van de aanvraag (m.n. het activiteitenplan) gevolgd wordt. Het is derhalve toegestaan de voorgenomen handelingen ten aanzien van beschermde soorten zonder ontheffing uit te voeren.

Conform voornoemd activiteitenplan zullen de nestkasten voor de gierzwaluw (zomerverblijf) verplaatst worden in de periode tussen 1 september 2023 en 15 april 2024. De vleermuiskast (zomerverblijf) zal tussen de periode van 1 november 2023 en 15 mei 2024 afgedicht worden met exclusion flaps. Bij realisatie van de nieuwbouw zullen 4 permanente vleermuisverblijven worden toegevoegd. Na oplevering nieuwbouw zullen de exclusion flaps weer worden verwijderd.

Per 1 oktober 2008 is de "Verordening Samenspraak en Inspraak gemeente Eindhoven 2008" in werking getreden. Het doel hiervan is het betrekken van burgers bij de besluitvorming.

Buurt

Op maandag 26 september jl. vond de eerste omgevingsdialoog plaats waar omwonenden voor het eerst kennis konden maken met de conceptplannen voor het VB-terrein.

Op basis van diverse reacties die werden ontvangen is vervolgens een vervolgoverleg ingepland met de bewoners van de CPO-woningen aan Loofhout. Om daar vorm aan te geven zijn de bewoners van de 16 CPO-woningen aan Loofhout achter het VB-gebouw uitgenodigd om op dinsdagavond 13 december dieper in te gaan op specifieke onderdelen van het plan. Daarnaast is er ook overleg geweest met de buurtvereniging.

Sinds de omgevingsdialoog zijn er, na diverse overleggen met de gemeente, stappen gezet in het ontwerp die initiatiefnemer graag wilde tonen.

De 2e omgevingsdialoog vond plaats op 14 september 2023 als inloopmogelijkheid. Op 24 oktober 2023 zijn de CPO-bewoners nogmaals uitgenodigd voor een aanvullende plantoelichting.

Dit alles is in een participatieverslag gerapporteerd. Het participatieverslag is als Bijlage 23 bij deze toelichting gevoegd.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft voor de duur van zes weken op de gebruikelijke wijze ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn was iedereen in de gelegenheid om schriftelijk of mondeling een zienswijze ten aanzien van het ontwerpbestemmingsplan kenbaar te maken.

Kennisgeving van de terinzagelegging en de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen is gepubliceerd in het Gemeenteblad van 27 december 2023. Tevens is kennis gegeven van de mogelijkheid om de digitale versie van het ontwerp bestemmingsplan via de gemeentelijke website www.eindhoven.nl/bestemmingsplannen en de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl te raadplegen.

Er zijn 4 zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn van een gemeentelijk standpunt voorzien in de nota van zienswijzen en ambshalve wijzigingen. Ook zijn een aantal ambtshalve
wijzigingen doorgevoerd ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan. In voornoemde nota is hierop ingegaan.

het bestemmingsplan II Vredeoord (VB-terrein) met identificatienummer NL.IMRO.0772.80452-0301 van de gemeente Eindhoven.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een vrij beroep, dat in of bij een woongebouw wordt uitgeoefend, waarbij het woongebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Bijvoorbeeld gastouderopvang; detailhandel via internet zonder opslag en/of verkoop aan huis; of het enkel uitoefenen van een administratie ten behoeve van een bedrijf.

Onder vrije beroepen worden verstaan: (para)medische, juridische, therapeutische, ontwerp-technische, administratieve, sociaal-maatschappelijke, kunstzinnige en daarmee gelijk te stellen beroepen.

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

parkeernormen gepubliceerd op 19 maart 2024 en in werking getreden op 20 april 2024.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

de totale oppervlakte van de voor bedrijfsuitoefening benodigde bedrijfsruimte, inclusief de verkoopvloeroppervlakte, opslag- en administratieruimten en dergelijke.

bij bouwwerken: legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van ter visie legging van het ontwerp van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vergunning;

bij gebruik: legaal gebruik van grond en opstallen zoals aanwezig tijdens de inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een op zichzelf staand al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijke omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en/of zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

de totale oppervlakte van de ruimte ten dienste van de functies als genoemd in 3.1., inclusief toilet-, keuken-, opslag- en administratieruimten. Hieronder wordt niet begrepen techniekruimtes, ruimtes ten behoeve van het parkeren en het laden en lossen en welke ten dienste staan van het (hele) gebouw.

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of gebied.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop), verkopen en leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Onder detailhandel wordt ook begrepen internetwinkel/webwinkel, afhaalpunten en supermarkt.

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen.

een evenement zoals bedoeld in de Algemene Plaatselijke Verordening (APV).

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

het gebruiken, in gebruik geven of laten gebruiken.

een gebruiksfunctie passend binnen een bestemming waarbij sprake is van een auto- en fietsparkeerbehoefte conform de Actualisatie Nota Parkeernormen (2019).

bewoning of andere geluidgevoelige functies zoals bedoeld in de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

gebouwen welke dienen ter bewoning of ten behoeve van een andere geluidgevoelige functie als bedoeld in de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

een maximale waarde voor de geluidbelasting, die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

een gebouw dat, op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt.

een meerderjarige alleenstaande, dan wel twee of meer personen waarvan er ten minste één meerderjarig is, die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren.

1. woonvorm, waarbij de volledig eigenaar/volledig eigenaren van de woning die gedurende de inwoning door hem/hen en eventueel zijn/hun gezin ten minste één jaar in ongewijzigde samenstelling (behoudens naar algemene maatstaven passende wijzigingen) wordt bewoond, in die woning één (of meerdere) kamer(s) in gebruik geeft/geven aan maximaal één persoon en maximaal twee minderjarige kinderen van die persoon;
2. woonvorm, waarbij de hoofdhuurder van de woning van een woningcorporatie die gedurende de inwoning door hem en eventueel zijn gezin ten minste één jaar in ongewijzigde samenstelling (behoudens naar algemene maatstaven passende wijzigingen) wordt bewoond, in die woning één (of meer) kamer(s) in gebruik geeft aan maximaal één persoon en maximaal twee minderjarige kinderen van die persoon.

woonvorm - niet zijnde inwoning in de zin van artikel 1.36 - waarbij sprake is van woonruimte die bestaat uit één of meer verblijfsruimten, die geen eigen afzonderlijke toegang heeft en waarbij de bewoner afhankelijk is van één of meer gedeelde wezenlijke voorzieningen (keuken, douche/bad en/of toilet) buiten die onzelfstandige woonruimte, met dien verstande dat hieronder niet wordt verstaan maatschappelijke voorzieningen in de vorm van beschermd en/of verzorgd wonen. De huisvesting van maximaal twee personen die geen gezamenlijk huishouden voeren wordt niet als kamerbewoning aangemerkt.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door middel van handwerk dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend (niet zijnde prostitutie).

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, of onderdelen van bouwwerken die worden aangemerkt als uitingen van één der beeldende kunsten.

bouwwerk, geen gebouw zijnde ten behoeve van civieltechnische en/of infrastructurele doeleinden, zoals een brug, een dam, een duiker, een tunnel, een via- of aquaduct, een sluis, dan wel een daarmee gelijk te stellen voorziening.

bij collegebesluit van 20 april 2021 vastgestelde nadere regels ter uitwerking van de Actualisatie Nota Parkeernormen (2019).

de bedrijvenlijst ontleend aan de brochure Bedrijven en Milieuzonering van de VNG zoals deze gold ten tijde van de tervisielegging van het ontwerp bestemmingsplan en opgenomen in Bijlage 3 behorende bij deze regels.

educatieve, medische, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van sport en sportieve recreatie, wooneenheden voor beschermd en/of verzorgd wonen en daarbij behorende voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening en openbaar bestuur. Onder maatschappelijke voorzieningen zijn tevens begrepen kinderdagverblijven, peuterspeelzalen en buitenschoolse opvang.

voorzieningen ten behoeve van algemeen nut in ruime zin zoals: voorzieningen / installaties ten behoeve van gas, water en elektriciteit, signaalverdeling, telecommunicatieverkeer, waterzuivering, waterbeheersing, waterhuishouding, vuil- en afvalverwerking, compostering, wijkverwarming, milieuvoorzieningen e.d.

woonruimte (kamer) in een (deel van een) gebouw, die door de aard van de inrichting en het gebruik het privédomein van de bewoner is, die (mede) is aangewezen op het gebruik van gezamenlijke wezenlijke voorzieningen elders in dat (deel van het) gebouw.

met een parkeerbalans wordt de (on)balans berekend tussen parkeervraag en parkeeraanbod binnen een bepaald gebied. Vaak valt de parkeervraag van functies niet samen in de tijd. Gecombineerd gebruik van parkeerplaatsen is dan mogelijk (dubbelgebruik).

19.00 meter + NAP

Het gedeelte van het gebouw met de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - 1' tot aan de onderzijde van het torendeel.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin tegen vergoeding seksuele handelingen worden verricht.

gemarkeerd gedeelte van de rijweg dat voldoende plaats biedt aan een enkele rij motorvoertuigen op meer dan twee wielen met uitzondering van in- en uitvoegstroken, voorsorteerstroken en fietspaden.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotische/pornografische aard plaatsvinden.
Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

de bouwlaag respectievelijk bouwlagen die boven de begane grondbouwlaag gelegen is/zijn.

de voor het publiek zichtbare en toegankelijke (besloten) winkelruimte ten behoeve van de detailhandel.

de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

De denkbeeldige lijn die strak langs de voorgevel wordt getrokken tot aan de zijdelingse perceelsgrenzen.

de toelaatbare waarde voor de geluidbelasting, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen.

voorziening voor het tijdelijk vasthouden van regenwater dat afstroomt vanaf de oppervlakte van een bouwwerk.

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit (zoals duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten, sloten, greppels en vijvers, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen etc.).

Wet van 16 februari 1979 (Stb. 99) houdende regels inzake het voorkomen of beperken van geluidhinder, zoals deze luidde op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan.

Wet van 20 oktober 2006 (Stb. 2006, nr. 566) houdende nieuwe regels omtrent de ruimtelijke ordening, zoals deze luidde op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan.

het feitelijk wijzigen van de gebruiksfunctie van gronden en/of gebouwen, waarbij geen sprake is van omgevingsvergunningplichtige bouwactiviteiten als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden, dan wel voor de huisvesting van maximaal twee personen die geen gezamenlijk huishouden voeren. Een woonwagen wordt niet tot een woning gerekend.

een gebouw, dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

een aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van het bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, liftopbouwen, installatieruimten en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen wordt de overschrijding van de bouwgrens door ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, gevel- en kroonlijsten, gevelisolatie, ventilatiekanalen, reclameaanduidingen, luifels, erkers, balkons en overstekende daken e.d. buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouwgrens niet meer dan 1,5 meter bedraagt.

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, waaronder onzelfstandige woonruimte, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden-beroep;
2. kantoren;
3. detailhandel;
4. dienstverlening;
5. horecabedrijven genoemd in de 'Lijst van horeca-activiteiten' (Bijlage 1), behorende tot de categorie 1 t/m 3;
6. maatschappelijke voorzieningen, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - 1', uitsluitend in de plint en binnen de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - 2' uitsluitend voorzieningen ten behoeve van sport;.

met de daarbij behorende:

7. ondergeschikte kantoren, -detailhandel en -horeca-activiteiten;
8. erven en terreinen;
9. wegen en paden;
10. (ondergrondse) parkeervoorzieningen;
11. groenvoorzieningen;
12. (dak)tuinen en daklandschappen;
13. kunstwerken en -objecten;
14. sport- en speelvoorzieningen;
15. geluidwerende voorzieningen;
16. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
17. voorzieningen voor het opwekken van duurzame energie;
18. nutsvoorzieningen;
19. gebouwen, bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Met dien verstande dat:

20. het maximum aantal woningen niet meer mag bedragen dan 647, waarvan het maximum aantal onzelfstandige woonruimten niet meer mag bedragen dan 531;
21. het maximum bruto vloeroppervlak van de gezamenlijke functies onder sub b. tot en met f. niet meer mag bedragen dan 13.800 m², met dien verstande dat:

1. dienstverlening gezamenlijk tot 500m2 mag bedragen;
2. kantoren, gezamenlijk niet meer mag bedragen dan 11.000 m²;
3. detailhandel, niet zijnde een supermarkt, tot een gezamenlijk oppervlak van 500 m², ten behoeve van maximaal vier vestigingen mag bedragen;
4. horecabedrijven zoals genoemd in sub e. tot een gezamenlijk oppervlak van 225 m² mag bedragen;
5. maatschappelijke voorzieningen ten behoeve van sport niet meer mag bedragen dan 1.000 m²;
6. maatschappelijke voorzieningen ten behoeve van wooneenheden voor beschermd en/of verzorgd wonen en de daarbij behorende voorzieningen zijn toegestaan;
7. overige vormen van maatschappelijke voorzieningen niet zijn toegestaan.
   

22. een woning niet mag worden gewijzigd naar twee of meer woningen;
23. inwoning is toegestaan;
24. de vloeroppervlakte ten behoeve van een aan-huis-verbonden-beroep niet meer dan 50 m² mag bedragen.

1. het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het verbod op woningsplitsing indien de splitsing niet leidt tot een onaanvaardbare inbreuk op het woon- en leefklimaat ter plaatse van en in de omgeving van het betreffende gebouw.
2. of sprake is van een onaanvaardbare negatieve inbreuk op het woon- en leefklimaat wordt beoordeeld aan de hand van de 'Beleidsregels kamerbewoning en woningsplitsing Eindhoven 2021', met dien verstande dat, indien deze beleidsregels worden gewijzigd, de gewijzigde beleidsregels gelden.

De voor `Groen´ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. groenvoorzieningen;
2. bermen en beplanting;
3. wandel- en fietspaden;
4. speelvoorzieningen;
5. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
6. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - 1', tevens voor een moestuin;
7. voorzieningen voor het opwekken van duurzame energie;
8. voorzieningen voor ondergrondse afvalinzameling;
9. beheer en/of zuivering van oppervlakte- en rioolwater;
10. kunstobjecten;
11. nutsvoorzieningen;

met daarbij behorende:

12. verhardingen;
13. parkeervoorzieningen;
14. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. het opslaan, storten of bergen van materialen en producten, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is voor het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
2. lawaaisporten;
3. kamperen.

De voor `Verkeer - Verblijfsgebied´ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. woonstraten;
2. pleinen;
3. voet- en fietspaden;
4. parkeervoorzieningen;
5. groenvoorzieningen;
6. nutsvoorzieningen;
7. speelvoorzieningen;
8. geluidwerende voorzieningen;
9. voorzieningen voor het opwekken van duurzame energie;
10. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
11. voorzieningen voor ondergrondse afvalinzameling.
12. trappen en hellingbanen ten behoeve van aangrenzende bestemmingen Gemengd en Wonen.

met daarbij behorende:

13. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken voor wat betreft de maximum goothoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen, indien dat wenselijk is uit een oogpunt van een goede constructieve en/of bouwkundige aansluiting van het bijbehorende bouwwerk bij de hoogte van de verdiepingsvloer van het hoofdgebouw.

1. Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het verbod op kamerbewoning en woningsplitsing indien de verkamering of splitsing niet leidt tot een onaanvaardbare inbreuk op het woon- en leefklimaat ter plaatse van en in de omgeving van het betreffende gebouw;
2. of sprake is van een onaanvaardbare negatieve inbreuk op het woon- en leefklimaat wordt beoordeeld aan de hand van de 'Beleidsregels kamerbewoning en woningsplitsing Eindhoven 2021', met dien verstande dat, indien deze beleidsregels worden gewijzigd, de gewijzigde beleidsregels gelden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Al dan niet in afwijking van het bepaalde in de bestemmingsregels van Hoofdstuk 2 wordt ter plaatse van een functie-aanduiding het gebruik van gronden en opstallen in overeenstemming met die functie-aanduiding aangemerkt als gebruik overeenkomstig die bestemming.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de maximum hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot 10 m, met dien verstande dat de maximum bouwhoogte van erfafscheidingen 2 m is;
3. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de maximum bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken en van zend-, ontvang- en/of sirenemasten 20 m is;
4. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat de aanduiding 'bouwvlak' wordt overschreden met maximaal 40 cm ten behoeve van gevelisolatie om energie te besparen;
5. de regels ten aanzien van de realisatie van gebouwen ten behoeve van het opwekken van duurzame energie en toestaan dat de maximum oppervlakte wordt vergroot tot maximaal 100 m².

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid, met dien verstande dat aan de hand van de beleidsregeling 'Nota Parkeernormen 2024' en de beleidsregeling 'Kwaliteitseisen inpandige fietsenstallingen' wordt bepaald of hieraan voldaan is;
2. als de onder a. genoemde beleidsregelingen worden gewijzigd, wordt aan de hand van de nieuwe beleidsregeling(en) bepaald of sprake is van voldoende parkeergelegenheid.

Bij omgevingsvergunning kan in bijzondere gebieden of situaties worden afgeweken van het bepaalde in lid 10.1, mits geen onevenrdige afbreuk wordt gedaan aan de bereikbaarheid en/of ruimtelijke situatie.

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning nadere eisen stellen ten aanzien van de maatvoering van de (fiets)parkeervoorzieningen, zoals bedoeld in lid 10.1, indien dit, gelet op de feitelijke omstandigheden, noodzakelijk is.

Als gebruik in strijd met het bestemmingsplan geldt het wijzigen van de gebruiksfunctie van gronden en/of gebouwen in een andere gebruiksfunctie passend binnen de bestemming, indien niet in voldoende mate parkeergelegenheid wordt gerealiseerd en in stand wordt gehouden, een en ander volgens de beleidsregeling 'Actualisatie Nota Parkeernormen (2019)' van burgemeester en wethouders van de gemeente Eindhoven zoals vastgesteld op 24 september 2019.

Bij omgevingsvergunning kan in bijzondere gebieden of situaties worden afgeweken van het bepaalde in lid 10.4, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bereikbaarheid en/of ruimtelijke situatie.

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen van woningen staat vast dat wordt voorzien in minimaal 8 m² aan groenvoorzieningen per toegevoegde woning.
2. Het gebruiken of (doen) laten gebruiken van de gronden en gebouwen als bedoeld in artikel Gemengd en Wonen, is slechts toegestaan indien aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
   1. de groenvoorzieningen van 8 m² groen per toegevoegde woning, zoals bedoeld in lid 1, binnen 1,5 jaar na gereedmelding - zoals bedoeld in het Besluit bouwwerken leefomgeving - van de woningen zijn gerealiseerd, en
   2. de groenvoorzieningen als bedoeld in sub a in stand worden gehouden.
3. In afwijking van het bepaalde in lid 2 mogen de gronden en gebouwen als bedoeld in artikel Gemengd en Wonen gebruikt worden tot 1,5 jaar na gereedmelding van de woningen als hiervoor bedoeld onder b .

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van lid 11.1 een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 11.1 met maximaal 10%.

Lid 11.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 11.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in lid 11.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Lid 11.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan II Vredeoord (VB-terrein).