het bestemmingsplanDe Hoef e.o. van de gemeente 's-Hertogenbosch.

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet publieksaantrekkend zijn en die op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijk uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een woning dat deel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit drie of meer hoofdgebouwen.

een erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 meter van de voorkant van het hoofdgebouw.

het bedrijfsmatig, geheel of overwegend door middel van handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen en het installeren van goederen die verband houden met het ambacht.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

de totale oppervlakte van de voor bedrijfsuitoefening benodigde bedrijfsruimte, inclusief de verkoopvloeroppervlakte, opslag- en administratieruimten en dergelijke.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slecht bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is.

de grens van een bestemmingsvlak.

de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels als vervat in het GML-bestand NL.IMRO. NL.IMRO.0796.0002047-1401 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een aanbouw, een uitbouw of een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

een (gedeelte van een) gebouw dat dient om te voorzien in een aangepaste woonbehoefte bijvoorbeeld ten behoeve van personen voor wie de normale woonvoorzieningen niet passend of toereikend zijn, zoals gehandicapten, of anderszins verzorgingsbehoevenden.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijk omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, (half) verdiepte souterrains die niet meer dan 1 meter boven het omliggende maaiveld uitsteken, (half) verdiepte parkeerkelders die niet meer dan 1 meter boven het omliggende maaiveld uitsteken, dakopbouw en/of zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van een gebouw, met een oppervlakte van maximaal 60% van de oppervlakte van de bovenste bouwlaag en een afstand van minimaal 1 meter tot de voorgevel.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waaarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen.

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

woningen met elkaar verbonden door middel van aan- of bijgebouwen.

een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen.

een woning die onderdeel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit twee hoofdgebouwen.

een perceel, gelegen aan een hoek van twee wegen en/of het openbaar gebied.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken en waarin de hoofdfunctie ingevolge de bestemming is of wordt ondergebracht.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

een kantoor met een publieksaantrekkende hoofdfunctie.

de volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw in een gebogen vorm danwel met een dakhelling van ten minste 15° en ten hoogste 75°.

waarden in landschappelijk-esthetische en geomorfologische zin.

een eenzijdige kapconstructie waarbij het hoogste punt over de gehele, of nagenoeg de gehele lengte in één gevel is gelegen.

een functie in de medische, sociale, educatieve, culturele, religieuze en/of administratieve sfeer en andere functies die een min of meer openbaar karakter hebben, met uitzondering van seksinrichtingen.

het snijpunt van twee hellende dakvlakken.

functie waarvoor maximaal 30% van de vloeroppervlakte als zodanig mag worden gebruikt.

een kap waarbij tussen het hoogste punt van de bovenste bouwlaag en de punten waar de kap op het gebouw rust, nog bebouwing in verticale zin aanwezig is; er is slechts sprake van een opgetilde kap als het aantal bouwlagen zoals aangeduid reeds aanwezig is.

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan het productieproces.

een beroeps of bedrijfsactiviteit, waarvan de aard, omvang en uitstraling zodanig is, dat de activiteit past binnen de desbetreffende woonomgeving en derhalve in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden toegestaan.

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een privé-huis of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

de totale oppervlakte van de voor het publiek toegankelijke en zichtbare winkelruimte, inclusief de etalageruimte en de ruimte achter de toonbank.

de totale oppervlakte van hoofdgebouwen en aan- en bijgebouwen op de begane grond.

detailhandel in auto's, boten, caravans, grove bouwmaterialen, landbouwwerktuigen, keukens, badkamers, sanitair et cetera.

erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied.

de denkbeeldige lijn die strak langs de voorgevel van een gebouw tot aan de zijdelingse perceelsgrenzen loopt.

een woning met een bouwmassa bestaande uit één vrijstaand hoofdgebouw.

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, waaronder begrepen eventueel gemeenschappelijk gebruik van bepaalde ruimten.

denkbeeldige lijn die strak langs de zijgevel van een gebouw tot aan de perceelsgrenzen loopt.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een bouwvlak, bestemmingsvlak of bouwperceel aangeeft, dat maximaal bebouwd mag worden.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, waarbij de goothoogte van een lessenaarsdak wordt bepaald vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel van de laagste kant van het dak of van de kap.

vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen gebouwen tezamen.

1. a. voor een hoofdgebouw met aangebouwde bijgebouwen: de hoogte van de kruin van de aan het bouwperceel grenzende weg;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw;
3. c. bij de bestemming Verkeer - Railverkeer wordt onder peil verstaan de bovenkant van de spoorstaaf.

De voor Bedrijf - Nutsvoorziening aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. nutsvoorzieningen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'zend-/ontvangstinstallatie' tevens een zendmast en/of ontvangstinstallatie;
3. c. aan de hoofdfunctie ondergeschikte verkeers- en groenvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde in lid 3.4 indien toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Cultuur en ontspanning aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. speeltuin;
2. b. aan de hoofdfunctie speeltuin ondergeschikte voorzieningen, zoals sportvoorzieningen, speelvoorzieningen, openbare verblijfsvoorzieningen, verkeersvoorzieningen, abri's, telefooncellen, kunstwerken, straatmeubilair, nutsvoorzieningen bijbehorende verhardingen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, en dergelijke.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde in lid 4.5, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Gemengd - 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven ten behoeve van medische en/of maatschappelijke functies, in de categorieën 1 en 2 van de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein met uitzondering van geluidszoneringsplichtige inrichtingen;
2. b. dienstverlening ten behoeve van medische of maatschappelijke functies;
3. c. kantoren ten behoeve van medische of maatschappelijke functies;
4. d. maatschappelijke functies;
5. e. praktijkruimten voor medische toepassingen;
6. f. welzijnsinstelling;
7. g. zorggerelateerd wonen/wonen in een bijzondere woonvoorziening;
8. h. zorginstelling;
9. i. aan de hoofdfuncties ondergeschikte verkeers- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de afmeting en de plaats van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
6. f. de situering van het laden en lossen op het perceel.

1. a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende opstallen te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.
2. b. Parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.

1. a. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.5 sub a ten behoeve van het gebruik van kantoorruimten en ruimten voor dienstverlening anders dan ten behoeve van medische of maatschappelijke functies mits:
   1. 1. de oppervlakte van de kantoorruimte/dienstverleningsruimte niet meer dan 250 m² per onderneming bedraagt;
   2. 2. de totale oppervlakte van de kantoorruimten/dienstverleningsruimten voor het gebruik anders dan ten behoeve van medische of maatschappelijke functies niet meer dan 1500 m² bedraagt.

2. b. Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde in lid 5.5 indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Gemengd - 2 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. speeltuin en/of bijbehorende bouwwerken en voorzieningen;
2. b. sport(voorzieningen) en/of bijbehorende bouwwerken en voorzieningen;
3. c. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals sportvoorzieningen, speelvoorzieningen, openbare verblijfsvoorzieningen, verkeersvoorzieningen, abri's, telefooncellen, kunstwerken, straatmeubilair, nutsvoorzieningen bijbehorende verhardingen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, en dergelijke.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de afmeting en de plaats van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde in lid 6.4 indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groen(voorziening);
2. b. park;
3. c. plantsoen;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'waterberging' tevens een waterberging;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - waterberging 1' tevens een waterberging met een oppervlak van maximaal 2450 m²;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - bergbezinkbassin' tevens een bergbezinkbassin;
7. g. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals sportvoorzieningen, speelvoorzieningen, openbare verblijfsvoorzieningen, verkeersvoorzieningen, abri's, telefooncellen, straatmeubilair, nutsvoorzieningen, bijbehorende verhardingen, watergangen en dergelijke.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende opstallen te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde in lid 7.5, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Kantoor aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. kantoren, al dan niet met baliefunctie, ten behoeve van een sportfunctie of sportbond;
2. b. aan de hoofdfunctie ondergeschikte verkeers- en groenvoorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. de verkeersveiligheid;
2. b. de milieusituatie;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende opstallen te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde in lid 8.4, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Maatschappelijk - 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bibliotheek;
2. b. gezondheidszorg;
3. c. openbare dienstverlening;
4. d. praktijkruimte;
5. e. religie;
6. f. verenigingsleven;
7. g. wonen in zorggerelateerde woningen;
8. h. welzijnsinstelling;
9. i. zorginstelling;
10. j. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' tevens een (half) verdiepte parkeergarage/parkeerkelder ten dienste van deze bestemming, welke niet meer dan 1 meter boven het omliggende maaiveld mag uitsteken;
11. k. aan de hoofdfunctie ondergeschikte verkeers- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende opstallen te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.
2. b. Parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde in lid 9.5, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Maatschappelijk - 2 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bibliotheek;
2. b. jeugdopvang;
3. c. naschoolseopvang;
4. d. onderwijs;
5. e. openbare dienstverlening;
6. f. praktijkruimte;
7. g. religie;
8. h. verenigingsleven;
9. i. ter plaatse van de aanduiding 'jongeren ontmoetingsplek' tevens een jongeren ontmoetingsplek;
10. j. ter plaatse van de aanduiding 'opslag' uitsluitend berging, opslag en fietsenstalling;
11. k. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals sportvoorzieningen, speelvoorzieningen, openbare verblijfsvoorzieningen, verkeersvoorzieningen, abri's, telefooncellen, straatmeubilair, nutsvoorzieningen, bijbehorende verhardingen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen en dergelijke.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde in lid 10.5, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Sport aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. fitnesscentrum;
2. b. speelterrein;
3. c. sport;
4. d. sportcentrum;
5. e. sporthal;
6. f. sportschool;
7. g. sportveld;
8. h. sportzaal;
9. i. squashcentrum;
10. j. ter plaatse van de aanduiding 'zwembad' uitsluitend een zwembad met bijbehorende voorzieningen;
11. k. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals speelvoorzieningen, openbare verblijfsvoorzieningen, lichtmasten, kunstwerken, verkeersvoorzieningen, abri's, telefooncellen, straatmeubilair, nutsvoorzieningen bijbehorende verhardingen, watergangen en dergelijke.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende opstallen te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde in lid 11.5, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Verkeer - Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. openbaar vervoer;
2. b. parkeervoorzieningen;
3. c. verblijfsgebied;
4. d. wegverkeer;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' tevens hellingbanen/toeritten met bijbehorende constructies, van en naar een parkeerkelder/parkeergarage;
6. f. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals sportvoorzieningen, speelvoorzieningen, verkeersvoorzieningen, fietsenstallingen, groenvoorzieningen, abri's, telefooncellen, straatmeubilair, nutsvoorzieningen, bijbehorende verhardingen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen en dergelijke.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde in lid 12.4, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Water aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. oever;
2. b. stuw;
3. c. vijver;
4. d. water;
5. e. waterberging;
6. f. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals groenvoorzieningen, bijbehorende verhardingen, taluds, bermen, kunstwerken, oeverbeschoeiingen, kademuren en dergelijke.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende opstallen te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde in lid 13.3 indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in de vorm van woningen, niet zijnde woonwagens, en bijzondere woonvoorzieningen al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit en daarbij behorende tuinen, erven, water; e.d.;
2. b. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals verkeers- en groenvoorzieningen, tuinen, erven en terreinen.
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' tevens een (half) verdiepte parkeergarage/parkeerkelder ten dienste van de bestemming, waarbij de parkeergarage/parkeerkelder niet meer dan 1 meter boven het omliggende maaiveld mag uitsteken.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen met betrekking tot de afmetingen en de plaatsing van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden en bezonning van de aangrenzende gronden.

1. a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende opstallen te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.
2. b. Parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.
3. c. Gebruik van ruimten binnen de woning en in de bijgebouwen ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming aangemerkt, voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
   1. 1. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
   2. 2. degene die de activiteiten in de woning uitvoert, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
   3. 3. vergunningplichtige of meldingsplichtige activiteiten ingevolge de wet milieubeheer zijn niet toegestaan;
   4. 4. er mag geen detailhandel plaatsvinden.
4. d. Onder gebruik in strijd met de bestemming wordt in ieder geval begrepen gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor publieksaantrekkende beroeps- of bedrijfsactiviteiten.

1. a. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 14.5 ten behoeve van het gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor een publieksaantrekkende beroeps- en bedrijfsactiviteit aan huis voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden.
   1. 1. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
   2. 2. degene die de activiteiten uitvoert, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
   3. 3. het gebruik mag niet leiden tot een aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse;
   4. 4. de activiteit dient qua aard, omvang en uitstraling te passen in een woonomgeving;
   5. 5. de activiteit mag niet vergunningplichtig ingevolge de Wet milieubeheer zijn;
   6. 6. er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de activiteit.
2. b. Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde in lid 14.5 sub a indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige beleid, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Wonen - Uit te werken - 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groen(voorzieningen);
2. b. nutsvoorzieningen;
3. c. verkeer en verblijf;
4. d. wonen in de vorm van woningen en bijzondere woonvoorzieningen al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit en daarbij behorende tuinen, erven, water; e.d.

Het bevoegd gezag werkt de in lid 15.1 omschreven bestemming uit met inachtneming van de onderstaande regels.

De voor Wonen - Uit te werken - 2 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groen(voorzieningen);
2. b. nutsvoorzieningen;
3. c. verkeer en verblijf;
4. d. wonen in de vorm van woningen en bijzondere woonvoorzieningen al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit en daarbij behorende tuinen, erven, water; e.d.

Het bevoegd gezag werkt de in lid 16.1 omschreven bestemming uit met inachtneming van de onderstaande regels.

De voor Leiding - Gas aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de aanleg, de instandhouding en bescherming van gasleidingen met een strook van 4 meter ter weerszijden van de aangeduide leiding.

In geval van strijdigheid van bepalingen gaan de bepalingen van dit artikel voor de bepalingen die ingevolge andere artikelen op de desbetreffende gronden van toepassing zijn.

Binnen deze dubbelbestemming mogen gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde ten behoeve van deze dubbelbestemming worden gebouwd. Voor de gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde geldt dat de maximale hoogte niet meer dan 3 meter mag bedragen.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van de gasleiding, met een omgevingsvergunning afwijken het bepaalde in lid 17.2 en toestaan dat de in de basisbestemming genoemde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen worden gebouwd, mits vooraf advies wordt ingewonnen van de leidingbeheerder/directeur van het energiebedrijf.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde in lid 17.4 indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

1. a. Het is verboden op de tot 'Leiding - Gas' bestemde grond, zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning, de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren, te doen of te laten uitvoeren:
   1. 1. het aanbrengen van hoogopgaande en/of diepwortelende beplanting, waaronder bijvoorbeeld rietbeplanting;
   2. 2. het wijzigen van het maaiveldniveau door ontgronding of ophoging;
   3. 3. het verrichten van grondroeractiviteiten (bijvoorbeeld het aanbrengen van rioleringen, kabels, leidingen en drainage) anders dan normaal spit- en ploegwerk;
   4. 4. diepploegen;
   5. 5. het indrijven van voorwerpen in de bodem;
   6. 6. het aanbrengen van gesloten verhardingen;
   7. 7. het permanent opslaan van goederen waaronder ook begrepen het opslaan van afvalstoffen;
   8. 8. het aanleggen van waterlopen of het afgraven, verruimen of dempen van bestaande waterlopen;
   9. 9. het plaatsen van onroerende objecten zoals lichtmasten, wegwijzers en ander straatmeubilair.
2. b. Het in lid 17.6 onder a vervatte verbod geldt niet voor de werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden:
   1. 1. welke betreffen het normale onderhoud en beheer van de gasleiding;
   2. 2. die op het tijdstip waarop het plan rechtskracht verkrijgt in uitvoering zijn.
3. c. De werken en werkzaamheden als bedoeld in lid 17.6 onder a zijn slechts toelaatbaar indien:
   1. 1. door die werken en werkzaamheden, dan wel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen geen onevenredige aantasting van de belangen van de gasleidingen en/of energievoorziening ontstaat of kan ontstaan;
   2. 2. de veiligheid niet wordt geschaad.
4. d. Alvorens te beslissen omtrent een vergunning als bedoeld in lid 17.6 onder a wordt het advies ingewonnen van de leiding beheerder / directeur van het energiebedrijf.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en dakoverstekken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.

Als met dit bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval bedoeld het gebruik van de gronden en de daarop voorkomende bouwwerken c.q. gebouwen of delen daarvan ten behoeve van een seksinrichting.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. vermeerdering dan wel vermindering van de voorgeschreven maten en normen, mits de vermeerdering of vermindering ten hoogste 10% bedraagt;
2. b. de bestemmingsbepalingen en de verbeelding van het bestemmingsplan voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden van deze verbeelding ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
3. c. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, of kunstobjecten en bouwwerken ten behoeve van verlichting, geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan
   10 meter;
4. d. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
   1. 1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 10% bedraagt;
   2. 2. de hoogte van de plaatselijke verhogingen niet meer dan 3 meter mag bedragen.

Op de voorbereiding van een uitwerking of wijziging is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning dan wel omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het eerste lid voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplanDe Hoef e.o..

Op 27 januari 2004 is door de gemeenteraad besloten om sportpark De Hoef te herontwikkelen als een nieuw woongebied voor Rosmalen. Op het voormalige voetbalcomplex van OJC Rosmalen zullen circa 250 woningen worden gerealiseerd, een nieuw ouderencentrum voor De Annenborch en maatschappelijke functies. Het uitgangspunt voor deze buurt is "Wonen in en aan het groen".

In 2008 is gestart met de eerste fase van het plan. De spil in deze fase is De Annenborch waar bewoners zorg op maat kunnen krijgen variërend van zware verpleegzorg tot wonen met zorg. Direct naast De Annenborch komt een appartementencomplex voor senioren waarbij direct of op termijn zorg kan worden ingekocht (het Hofgebouw). Tenslotte kan er ten zuiden van station Rosmalen en noordelijk van de Annenborch een gebouw worden gerealiseerd met medische voorzieningen en/of kantoorfuncties en, op de bovenste verdieping, zorggerelateerde wooneenheden (bijvoorbeeld ten behoeve van woongroep “HoorUs”).

De bovenstaande functies worden door woningstichting De Kleine Meierij ontwikkeld, vooruitlopend op het onderhavige bestemmingsplan De Hoef e.o. Dit is gebeurd op basis van artikel 19 lid 1 WRO-procedures. In het voorliggende bestemmingsplan zijn de bouwplannen van de Annenborch, het Hofgebouw en het medisch centrum vrijwel 1-op-1 overgenomen. Dit deel van het bestemmingsplan heeft een conserverend karakter.

Het bestemmingsplan "De Hoef e.o." biedt tevens het planologisch-juridisch kader voor de ontwikkeling van de overige nieuwbouw in De Hoef. Het gaat daarbij om twee wooncomplexen ten westen van het Hofgebouw en circa 100 grondgebonden woningen nabij de Sportlaan.

Het bestemmingsplan "De Hoef e.o." heeft voor een belangrijk deel een ontwikkelend karakter. Het plangebied waar dit bestemmingsplan betrekking op heeft betreft echter een groter gebied dan het gebied waarop de grootste ontwikkelingen plaatsvinden. Om een actueel en dekkend juridisch planologisch instrumentarium te hebben voor de zuidelijke woonbuurten van Rosmalen, is ervoor gekozen naadloos aan te sluiten op het bestemmingsplan Molenhoek-Sparrenburg. Dit betekent dat in het nieuwe bestemmingsplan "De Hoef e.o." ook het zwembad Kwekkelstijn is meegenomen, de handbooghal van De Vrolijke Schutters, het kantoor van de Nederlandse Handboogbond en het tenniscomplex van tennisvereniging Rosmalen. Het gebied tussen de Deken van Roestellaan, de T.M. Kortenhorstlaan en het spoor zijn eveneens onderdeel van dit bestemmingsplan. In dit gebied liggen het Rodenborchcollege, sporthal De Hazelaar, en enkele kleinere gebouwen met maatschappelijke functies. In 2010 start hier de bouw van een school voor speciaal onderwijs (Herman Broerenschool). Dit deel van het bestemmingsplan heeft voornamelijk een conserverend karakter.

Doel van het bestemmingsplan "De Hoef e.o." is om een flexibel en adequaat ruimtelijk ordenings- instrumentarium te bieden ten behoeve van de ontwikkeling en het beheer van dit gebied. Het plan is er met name op gericht om nieuwe ontwikkelingen in het plangebied mogelijk te maken. Verder is het plan er op gericht om de situatie, die na ontwikkeling ontstaat, te kunnen beheren.

Het ruimtelijk ordeningsinstrumentarium ten behoeve van de ontwikkeling en het beheer van het gebied dient zowel flexibel als adequaat te zijn. Dit bestemmingsplan voldoet in ieder geval aan de volgende standaardeisen voor bestemmingsplannen:

• Actueel: er dient een inventarisatie te worden gemaakt van de bestaande situatie zowel wat betreft de bestaande bebouwing als het gebruik. Ook dient daarbij rekening te worden gehouden met nieuw beleid.
• Digitaal bestemmingsplan: het plan zal worden gedigitaliseerd conform de uniforme digitale plansystematiek die voor de hele gemeente is opgesteld.
• Flexibel: het plan moet een lange tijd gebruikt worden. Daarom mag het niet te beperkend zijn en moet het ruimte bieden voor eventuele toekomstige ontwikkelingen, zonder dat daarmee de gebruikelijke normen van rechtszekerheid in het geding komen.
• Gebiedsafbakening: de plangrenzen zijn aangegeven op de plankaart/verbeelding.

De gekozen plansystematiek is helder en eenduidig, en is makkelijk toepasbaar. Een eenduidige, actuele regeling is zowel voor de rechtszekerheid van de burger, de sturingsmogelijkheden voor ruimtelijke ontwikkelingen als de beheersbaarheid van in het geding zijnde milieuaspecten van belang.

Het voorliggende bestemmingsplan "De Hoef e.o." heeft betrekking op het gebied van het voormalig "Sportpark De Hoef" en het gebied rondom het Rodenborchcollege. Het plangebied wordt doorsneden door de Deken van Roestellaan, een belangrijke toegangsweg vanaf de A59 naar de Kom Rosmalen.

Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de spoorlijn 's-Hertogenbosch-Nijmegen, aan de oostzijde door de T.M. Kortenhorstlaan, aan de westzijde door de Molenstraat en aan de zuidzijde door respectievelijk de Sportlaan, het terrein van speeltuin 't Kwekkeltje en de bebouwing van de Parkweg.

Ligging van het plangebied

Overzicht plangebied

Bestemmingsplan "De Hoef e.o." vervangt (deels) de volgende bestemmingsplannen:

*in beroep goedgekeurd door de Kroon

De bestemmingsplannen "Verspreide (winkel)vestigingen" en "Kunstwerken" zijn thematische plannen die een aanvullende werking hebben op diverse bestemmingsplannen.

Het plangebied bevindt zich aan de oostzijde van de stad 's-Hertogenbosch op de oost-west verlopende dekzandrug die zich van Oss naar 's-Hertogenbosch uitstrekt. Het terrein bevindt zich ten zuidoosten van de oude dorpskern van Rosmalen. Her plangebied valt grotendeels in een laagte op deze dekzandrug. Het zuidelijke deel valt nog net op de overgang naar de hogere dekzandrug. Hierop bevond zich tot in het begin van de 20^e eeuw de buurtschap Molenhoek.

Uitsnede kadastrale minuut 1832, met linksonder buurtschap de Molenhoek

In het lager gelegen deel van het gebied is in de 19^e eeuw geen bewoning geweest, uit kaarten blijkt dat dit veel natter is geweest en dat het gebied als grasland in gebruik was. In het meest zuidwestelijke deel was blijkens de kadastrale minuut de buurtschap Molenhoek gelegen die mogelijk al veel ouder is. De oude toponiemen van het gebied zijn het Hoekje en de Kattenbosch. Het gebied dat aangeduid is als de Hoef is zuidelijker gelegen dan het gebied van het bestemmingsplan (de benaming van het bestemmingsplan is in historisch opzicht dan ook niet juist).

De Hoef is van oorsprong een wat lager gelegen en natter gebied. Mede om deze reden is het gebied lange tijd gevrijwaard gebleven van bebouwing waardoor het gebied zijn groene karakter heeft behouden en een bijzondere kwaliteit binnen de structuur van Rosmalen vervult. De Hoef heeft uitlopers in de beide richtingen. Samen vormen ze de groene mal tussen het noordelijke en zuidelijke deel van Rosmalen.

Het oostelijk deel van De Hoef heeft een gemengd karakter met voorzieningen zoals een middelbare school (Rodenborchcollege), een sporthal en een jeughonk (jongerencentrum Number One). Het Rodenborchcollege is een school voor voorgezet onderwijs voor vmbo-t , havo en vwo. Het jongerencentrum is gevestigd in een van de kleinere gebouwen aan de T.M. Kortenhorstlaan (meest zuidelijk gelegen). In het gebouw ten noorden hiervan zijn de Vereniging Arbeidsongeschikten Rosmalen en scouting Rosmalen gevestigd. Verder is er een Jongeren Ontmoetingsplaats aanwezig.

Bijzonder is dat de gebouwde voorzieningen in dit deel van De Hoef als paviljoens in het groen worden ervaren, met name vanuit de Deken van Roestellaan. De ruime afstanden tussen de bebouwing en de parkachtige inrichting aan de randen dragen hier in belangrijke mate toe bij. Het gebied tussen de sporthal en het voormalige cultureel centrum 'De Bron' wordt vrijwel geheel benut ten behoeve van parkeren.

De bestaande situatie

Het westelijk deel van De Hoef bestaat voor een groot gedeelte uit voetbalvelden. Deze zijn lange tijd gebruikt door voetbalvereniging OJC. Inmiddels heeft OJC een nieuw voetbalcomplex in De Groote Wielen en is deze functie in De Hoef komen te vervallen. Rondom het voormalige voetbalterrein liggen diverse sport- en recreatievoorzieningen. Van oost naar west liggen hier tennisvelden, het kantoor van de handboogvereniging, een overdekte handboogbaan, zwembad Kwekkelstijn en speeltuin 't Kwekkeltje (de speeltuin valt grotendeels buiten dit bestemmingsplan). Ten zuiden en ten westen van het zwembad ligt een parkeerterrein ten behoeve van de voormalige voetbalvelden, de speeltuin en het zwembad.

Kennmerkend voor dit deel van De Hoef zijn de dichte houtsingels langs de diverse terreinen en langs het spoor en de Deken van Roestellaan. Deze houtsingels bepalen in sterke mate het groene karakter van het gebied. Het geeft het gebied echter ook een introvert karakter. Dit wordt versterkt door de beperkte toegankelijkheid. Openbaar zijn de parkeerterreinen, de toegangsweg vanuit de Sportlaan en de fietspaden die het zuidelijk deel van het sportcomplex doorkruizen. De rest van het gebied is op dit moment deels afgesloten met hekwerken.

Het meest westelijke deel van De Hoef, gelegen tussen de Molenstraat en het voetbalcomplex heeft een openbaar karakter. Het bestaat uit een parkachtig gebied met aangrenzend grondgebonden woningen. In dit gebied ligt een wijkspeelplaats.

Direct ten noorden van De Hoef ligt het station Rosmalen. Het station bevindt zich op circa 500 meter vanaf het centrum van Rosmalen, de Kom Rosmalen. Tegenover het station, ter plekke van het voormalige stadskantoor aan de Hoff van Hollantlaan is het sociaal cultureel centrum voor Rosmalen, Perron 3, gerealiseerd. De Hoef is tevens op korte afstand van de Molenhoekpassage gelegen, een winkelcentrum gericht op de dagelijkse boodschappen van de bewoners in Rosmalen en omgeving. De combinatie van voorzieningen en groen in de directe omgeving kan De Hoef tot een bijzonder woongebied voor de toekomst maken.

1. 1. Middelbare school (Rodenborchcollege)
2. 2. Sporthal
3. 3. Herman Broeren school
4. 4. Vereniging arbeidsongeschikten Rosmalen, scouting Rosmalen
5. 5. Jeugdhonk (jongerencentrum Number One)
6. 6. Tennisvelden
7. 7. Kantoor handboogvereniging
8. 8. Overdekte handboogbaan
9. 9. Zwembad Kwekkelstijn
10. 10. Speeltuin 't Kwekkeltje
11. 11. Parkeerterrein
12. 12. Station Rosmalen
13. 13. Sociaal cultureel centrum, Perron 3

Functies plangebied

De Hoef is onderdeel van een “droge, Lange lijn” uit de Landschapsvisie 's-Hertogenbosch van 1999, een groene recreatieve verbinding/ader tussen een van de Bossche Buitens en een natuurgebied in de stad van enige omvang. De groene ader door De Hoef verbindt het Bossche Buiten “Hooge Heide” met de toekomstige groene verbindingszone die zal worden aangelegd tussen de nieuwe Zuid-Willemsvaart en het stedelijke gebied van Rosmalen en De Groote Wielen. Ongeveer in het hart van Rosmalen, ter plekke van sportpark De Hoef, verbreedt de ader zich en vormt het een groene enclave. Deze enclave wordt echter met name ervaren vanuit de doorgaande routes langs de Deken van Roestellaan en in mindere mate vanaf de Molenstraat. Ter plekke van het sportpark is de relatie met de aangrenzende woonbuurten relatief beperkt. Dit komt doordat het sportpark vrijwel niet toegankelijk is voor wandelaars, fietsers en spelende kinderen. Slechts enkele van de aangrenzende woningen langs de Sportlaan oriënteren zich op het gebied. Door de dichte beplanting aan de randen is er bovendien nauwelijks zicht op het centrale plandeel van De Hoef. Ten oosten van de Deken van Roestellaan is De Hoef minder introvert van karakter.

De bestaande groenstructuur wordt voor een groot deel gevormd door de houtsingels op de perceelsgrenzen van de voetbalvelden, de recreatieve voorzieningen en het spoor. Deze singels bestaan uit opgaande struikbeplanting en solitaire bomen.

De groenstructuur

In het profiel van de Deken van Roestellaan staan in de berm tussen het fietspad en de weg een grote hoeveelheid volwassen bomen. Hierdoor heeft deze laan een zeer groene uitstraling. Dit wordt versterkt door de bomen en heesters op de aangrenzende percelen aan weerszijden van de weg. Vanaf de zuidelijke entree, waar de Deken van Roestellaan de stuifduinen doorsnijdt, kenmerkt de weg zich door haar groene karakter. Naast het profiel van de weg speelt hierbij de beleving vanuit de weg een grote rol. Deze beleving varieert van bosachtig in het zuidelijke gedeelte, parkachtig ter plekke van De Hoef tot een dorps karakter ten noorden van het spoor.

De bomen in het profiel van de Sportlaan die voor een deel binnen dit bestemmingsplan valt, zijn beeldbepalend in de groene omgeving, de bomen voor het zwembad horen daarbij. De bomen en heesters langs het spoortalud vormen een groene buffer tussen het spoor en de omgeving en verhult de nabijheid van het spoor.

De T.M. Kortenhorstlaan gelegen ten oosten van De Hoef kenmerkt zich eveneens door zijn groene karakter. Deze laan sluit door het groene karakter geheel aan bij de naastgelegen wijk Sparrenburg.

Bij de ontwikkelingen in het westelijke en oostelijke deel van de Hoef is zoveel mogelijk uitgegaan van het behoud en de inpassing van de aanwezige groenstructuren.

De Deken van Roestellaan maakt onderdeel uit van de hoofdinfrastructuur van Rosmalen. Het vormt de directe verbinding van de A59 naar de Kom Rosmalen. De meer westelijk gelegen Molenstraat is een hoofdroute op stadsniveau. In de Ruimtelijke Structuurvisie van 's Hertogenbosch “Stad tussen Stromen” is deze route gekenmerkt als een stedelijke verbindingsas. Dergelijke assen vormen de verbinding van het centrum van 's Hertogenbosch naar de stadsdeelcentra, waarvan de Kom Rosmalen er een van is.

De T.M. Kortenhorstlaan heeft in hiërarchie een lagere verkeersfunctie dan de Deken van Roestellaan en de Molenstraat. De laan vormt de ontsluiting tot het oostelijke deel van De Hoef.

Ten zuiden van De Hoef is de Sportlaan gelegen. Via deze weg worden zowel het sportpark als de woningen aan de Parkweg ontsloten voor auto- en fietsverkeer. Vanwege het beperkte aantal woningen dat direct is georiënteerd op de Sportlaan heeft de weg op dit moment vooral een verkeersfunctie; de verblijffunctie zou versterkt kunnen worden. De Hoef is voor fietsers ook toegankelijk vanaf de Deken van Roestellaan.

De Hoef is uitstekend bereikbaar via het openbaar vervoer. Binnen 250 meter vanaf het hart van De Hoef zijn een station en twee bushaltes gelegen.

Binnen het plangebied De Hoef liggen een aantal sport- en recreatievoorzieningen voor de bewoners uit het stadsdeel Rosmalen en uit de gehele gemeente (zwembad Kwekkelstijn).

Het tenniscomplex van de tennisvereniging Rosmalen telt 10 banen. Het clubgebouw is in 2009 gerenoveerd. De ondergrond is door de gemeente in erfpacht gegegeven en de vereniging is zelf verantwoordelijk voor de aanleg en onderhoud van het complex. Uitbreiding van het complex is op dit moment niet aan de orde.

De handboogvereniging DVS heeft binnen het plangebied een overdekte handboogbaan. De ondergrond is eigendom van de gemeente. De handboogvereniging heeft aangegeven bereid te zijn eventueel te willen verhuizen naar een andere locatie. Vanuit sporttechnische redenen is daar echter geen aanleiding voor.

Binnen het plangebied is het kantoor van de Nederlandse Handboogbond gesitueerd. Mogelijk dat de bond op termijn verhuist naar een andere locatie binnen of buiten de stad.

Speeltuin Het Kwekkeltje wordt beheerd door een stichting. Deze is verantwoordelijk voor de totale exploitatie van de speeltuin.

Het zwembad Kwekkelstijn bestaat uit zowel een overdekt als buitenbad. Deze laatste is in 1998 volledig gerenoveerd.

In dit hoofdstuk wordt het planologisch beleidskader beschreven: het relevante Europees-, rijks-, provinciaal-, regionaal en gemeentelijk beleid. Een gedeelte van dit beleid kan rechtstreeks een juridische vertaling krijgen in de regels van onderhavig bestemmingsplan. Een groot deel van het beleid kan echter niet rechtstreeks vertaald worden in de regels van het bestemmingsplan. Dit beleid heeft echter wel invloed op de opzet en inhoud van het bestemmingsplan. De bestemmingen dienen dermate flexibel te zijn, dat de mogelijkheid bestaat om beleid ook daadwerkelijk uit te voeren.

Nederland heeft in 1992 het Verdrag van Malta (Valletta) ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is om op een verantwoorde wijze om te gaan met archeologische belangen in de ruimtelijke ordening door, onder meer, de zorg voor het archeologisch erfgoed te verbeteren en archeologen eerder bij de planvorming te betrekken.

Een belangrijk uitgangspunt van het Verdrag van Malta en het rijksbeleid is dat het behoud in situ (op de oorspronkelijke plaats) voorgaat op het behoud ex situ (opgraven en bewaren in depot). Van belang is dat door middel van veldonderzoek vroegtijdig inzicht wordt gegeven in de archeologische en cultuurhistorische waarden in het gebied. Op deze manier kunnen de aanwezige waarden bij de planontwikkeling voldoende worden gewaarborgd.

Na een wijziging van de Monumentenwet 1988 is dit verdrag in de Nederlands wetgeving geïmplementeerd. Het bestemmingsplan wordt daarin aangewezen als het instrument waarbinnen archeologische monumentenzorg kan worden geregeld.

Voor meer informatie over de in het plan opgenomen archeologische regeling wordt verwezen naar paragraaf 3.4.1 van deze toelichting.

In april 2004 is de (ontwerp) Nota Ruimte verschenen. Hierin heeft het ministerie van VROM uitgangspunten voor de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tot 2020 vastgelegd. De nota heeft vier algemene doelen: versterken van de economie, krachtige steden en een vitaal platteland, waarborging van waardevolle groengebieden en veiligheid.

Op het gebied van verstedelijking zet de Nota Ruimte in op een voortzetting van het bundelingsprincipe. Bundeling draagt bij aan economische schaalvoordelen en benutting van (overheids)investeringen in voorzieningen (zoals die in infrastructuur), versterkt het draagvlak voor diverse stedelijke voorzieningen en beperkt de druk op de landelijke gebieden. De Nota Ruimte kent zes nationale stedelijke netwerken, waaronder Brabant-Stad (Breda, Tilburg, 's-Hertogenbosch en Eindhoven). De ontwikkeling van deze netwerken heeft prioriteit.

Binnen elk nationaal stedelijk netwerk geeft het rijk indicatief een aantal gebieden aan waar de verstedelijking wordt gebundeld. Provincies, WGR-plusregio's en gemeenten leggen deze bundelingsgebieden vast in hun plannen en werken het verstedelijkingsbeleid verder uit. Het is niet de bedoeling dat de bundelingsgebieden helemaal verstedelijken. Weliswaar ligt de nadruk op verstedelijking, maar er moet ook ruimte worden gepland voor water, natuur, landschap, recreatie, sport en landbouw. In de bundelingsgebieden moeten stad en land in samenhang worden ontwikkeld.

In het bestemmingsplan De Hoef e.o. is het beleid uit de Nota Ruimte deels direct vertaald. Dit bestemmingsplan is grotendeels gericht op herstructurering/herontwikkeling/herinrichting ten behoeve van woningbouw binnen een bestaande woonkern, wat één van de belangrijkste uitgangspunten van de Nota Ruimte is.

Voor het bestemmingsplan "'De Hoef e.o." zijn de navolgende provinciale beleidsstukken relevant.

De Interimstructuurvisie Brabant in ontwikkeling, Paraplunota ruimtelijke ordening en het uitwerkingsplan Waalboss zijn vervangen door de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening (Structuurvisie RO).

Met de nieuwe Wet ruimtelijke ordening die in juli 2008 in werking is getreden is het vastleggen van het provinciale beleid en het doorvertalen daarvan naar een lager bestuursniveau, veranderd. In de provinciale structuurvisie wordt het provinciale beleid vastgelegd. Daarnaast worden in de provinciale verordening instructieregels opgenomen waarmee de binding van de lagere overheden aan het provinciale beleid juridisch kan worden vastgelegd.

Met de invoering van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) d.d. 1 september 2007 behoren nieuwe bestemmingsplannen te omschrijven hoe omgegaan dient te worden met de bekende en de te verwachte archeologische waarden in het bestemmingsplangebied. Hieronder volgt een korte schets van de samenstelling en aard van de archeologische waarden in het gebied van bestemminsplan de Hoef. Vervolgens wordt een overzicht geboden van de randvoorwaarden die het gemeentelijke archeologische monumentenzorgbeleid stelt aan bodemingrepen in het bestemmingsplangebied om er voor te zorgen dat verantwoord met deze waarden wordt omgesprongen.

Plangebied De Hoef

In 2008 is de archeologische verwachtingskaart voor de gemeente 's-Hertogenbosch opgesteld (het deel buiten de middeleeuwse stadskern). Deze kaart bevat niet alleen de reeds bekende archeologische vindplaatsen maar geeft ook een overzicht van de gebieden waar archeologische vindplaatsen verwacht kunnen worden, de zogenaamde verwachtingsgebieden. Gebieden waar de kans op het aantreffen van archeologie hoog is, worden aangeduid als gebieden met een hoge archeologische verwachting. Verder wordt nog een onderscheid gemaakt in gebieden met een middelhoge en gebieden met een lage archeologische verwachting. Voor gebieden met een hoge verwachting geldt dat het zeker is dat daar resten aanwezig zijn van verspreide nederzettingen uit de prehistorie tot en met de Middeleeuwen. Alleen is niet exact bekend waar deze resten zich bevinden en in welke staat deze verkeren. Nader onderzoek dient uit te wijzen of er ter plaatse van een geplande ingreep daadwerkelijk archeologische resten aanwezig zijn. De archeologische verwachtingskaart vormt de basis voor het archeologiebeleid van de gemeente. Dit beleid is momenteel in ontwikkeling en zal naar verwachting eind 2009 worden vastgesteld.

Ten behoeve van het bestemmingsplan de Hoef is door SO/BAM een archeologische paragraaf opgesteld waarin de archeologische achtergronden en kenmerken van dit plangebied worden toegelicht.

De gemeente 's-Hertogenbosch heeft zijn ambities voor de komende jaren in beeld gebracht in de vorm van een Ruimtelijke Structuurvisie. Deze Ruimtelijke Structuurvisie is een raamwerk en een gids voor de ruimtelijke activiteiten en investeringen van burgers, bedrijven, instellingen en overheid in de komende jaren. De visie bestrijkt de periode tot 2010 en geeft een doorkijk naar 2020.

De Ruimtelijke Structuurvisie is bedoeld om richting te geven aan de eigen stedelijke ambities, voor zover ruimtelijk relevant. Daarmee is het een paraplunota en een integratiekader voor de ruimtelijke gevolgen van deze ambities van de verschillende sectorale nota's. De Ruimtelijke Structuurvisie is ook toetsingskader en leidraad voor ruimtelijke plannen van de gemeente, zoals structuurvisies en bestemmingsplannen.

De ruimtelijke structuurvisie (RSV) hanteert de provinciale lagenbenadering bij verdere ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente 's-Hertogenbosch. Daarbij wordt gestreefd naar een compacte, contrastrijke en complete stad. Dit streven komt tot uiting in de volgende uitgangspunten:

• In- en uitbreidingen van stedelijke functies dienen zoveel mogelijk binnen het bestaand verstedelijkt gebied plaatsvinden, met het accent op compact bouwen;
• Bestaande kwaliteiten en identiteiten worden gehanteerd als basis voor ruimtelijke ontwikkelingen;
• Ontwikkelingen dienen bij te dragen aan een compleet 's-Hertogenbosch die voldoet aan uiteenlopende vragen, wensen en voorkeuren.

De Hoef is onderdeel van de oostelijke Rosmalense vleugel van de gemeente 's-Hertogenbosch. Instandhouding van het ruim aangelegde suburbaan woonmilieu van Rosmalen vormt het uitgangspunt bij verdere ontwikkelingen, evenals het behoud en vergroting van een grote diversiteit aan woningtypologieën, prijsklasse en bewonerscategorieën. Verstedelijking van Rosmalen mag niet leiden tot een verdere afbreuk van het dorpse karakter.

In de Ruimtelijke Structuurvisie is de Deken van Roestellaan benoemd als wijkverbindingsas. De Molenstraat is aangewezen als onderdeel van de stedelijke verbindingsas vanuit het centrum van 's-Hertogenbosch naar de kom Rosmalen. De ruimtelijke structuurvisie zal binnenkort worden herijkt. De hoofduitgangspunten blijven echter behouden.

De gemeente ‘s-Hertogenbosch wil graag bijdragen aan de ontwikkeling van een kwalitatief hoogwaardig landschap. De opstelling van de Landschapsvisie is één van de initiatieven die zij daartoe heeft ondernomen. De planhorizon is gesteld op 2015. Qua abstractieniveau beweegt de Landschapsvisie zich tussen het bestemmingsplan Buitengebied van de gemeente en de Ruimtelijke StructuurVisie. De Landschapsvisie is op 22 april 1999 vastgesteld door de gemeenteraad.

Landschapsvisie gemeente 's-Hertogenbosch

Het buitengebied rond de gemeente 's-Hertogenbosch wordt gekenmerkt door grotere aaneengesloten groene gebieden, die zeer divers van karakter zijn. Centraal in de Landschapsvisie staat het behoud en het ontwikkelen van deze grote groene gebieden waarbij de diversiteit van de gebieden leidend is. In de visie wordt daartoe een landschappelijk raamwerk voorgesteld dat bestaat uit een samenhangend patroon van grootschalige natuur- en bosgebieden: de Bossche Buitens met elk een eigen karakteristiek, die middels verbindingszones met elkaar in verband gebracht worden: de zogenaamde “Lange Lijnen”.

De Hoef is onderdeel van een droge, Lange Lijn. Behalve als leefgebied voor minder kritische doelsoorten fungeert het als een verbinding tussen het centrum van 's-Hertogenbosch, via de toekomstige ecologische zone langs de Zuid-Willemsvaart naar het Bossche buiten “Hooge Heide”. De Lange Lijn die vanaf het spoor richting het duinengebied van Rosmalen loopt, heeft tevens een functie als recreatieve uitvalsroute. Voor De Hoef en omgeving wordt als doelstelling geformuleerd de verbetering van de continuïteit van de droge lange lijn. In de Landschapsvisie wordt De Hoef benoemd als stedelijk groen.

In bestemmingsplan "'De Hoef e.o." zijn, wat betreft de landschaps-/groenelementen, structurele plekken bestemd op de verbeelding. Zo hebben de geplande groenstructuren een groenbestemming gekregen om de groenstructuur zoveel mogelijk te waarborgen.

In de gemeentelijke welstandnota (2004) is het kader voor het welstandsbeleid van de gemeente 's Hertogenbosch neergelegd. Doel van de welstandsnota is het vertalen, waarborgen en versterken van de ruimtelijke kwaliteit van de gebouwde omgeving en het openbare gebied in stedenbouwkundig, cultuurhistorisch, architectonisch en landschappelijk opzicht. Dit door middel van transparante, objectieve en daarmee voor een ieder begrijpelijke criteria. Met de welstandsnota wordt beoogd de burgers te informeren over de criteria en uitgangspunten, die de welstandscommissie bij de beoordeling van een haar om advies voorgelegd bouwplan zal hanteren. Bovendien wordt inzicht gegeven in de hoofdlijnen en procedures waarbinnen de welstandscommissie handelt en waarbinnen de welstandsadviezen worden gevormd.

Het plangebied van bestemmingsplan De Hoef valt onder het welstandsgebied Rosmalen-Zuid. Naast de algemene criteria en de welstandscriteria vanuit het stadsbeeld zijn er in de gemeentelijke welstandsnota gebiedsgerichte criteria opgenomen. De gebiedsgerichte welstandscriteria van De Hoef zijn afgestemd op het voormalige gebruik als sportcomplex. Vanwege de herontwikkeling als woongebied kunnen deze criteria voor de nieuwbouw niet meer worden gehanteerd. Ze worden vervangen door de criteria zoals opgenomen in het Beeldkwaliteitplan voor De Hoef. Het Beeldkwaliteitplan voor De Hoef is op 15 december 2009 vastgesteld door de raad.

Het doel van het waterplan 's-Hertogenbosch (13 november 2001) is het bereiken van een veilig en een duurzaam watersysteem in 's-Hertogenbosch, waarbij zo goed mogelijk aan de wensen van alle belanghebbenden tegemoet wordt gekomen.

Het waterplan 's-Hertogenbosch bestaat uit drie delen:

1. 1. Het beleidsplan, waarin de gemeenschappelijke visie, uitgangspunten en gewenste ontwikkelingen op hoofdlijnen zijn beschreven.
2. 2. Het projectenprogramma: een gebiedsgerichte programme-ring van activiteiten die nodig zijn om de gestelde ambities te kunnen verwezenlijken.
3. 3. Bijlagen, met een 9-tal thema-kaarten inzake de 'natuurlijke onderlegger' (bodem en waterhuishouding), de functies en het bodemgebruik, als ook een beschrijving van de waterketen.

In hoofdstuk 6 "Waterparagraaf" worden de belangrijkste beleidsuitgangspunten voor het plangebied "De Hoef e.o." genoemd. Ook wordt hier ingegaan op de wijze waarop met water wordt omgegaan in het plangebied.

Het woonbeleid van de gemeente 's-Hertogenbosch is vastgelegd in de nota Wonen 2007. Een van de belangrijkste doelstellingen van dit woonbeleid is om de inwoners van de stad voldoende keuzemogelijkheden te bieden in de vorm van een gedifferentieerd woningaanbod met een eigen identiteit en karakter. Zowel in bestaande als in nieuwe wijken moeten mensen kunnen kiezen uit verschillende prijs- en kwaliteitsniveaus en verschillende woningtypen. Nieuwbouw, maar ook verbouw en herbouw kunnen worden ingezet om dit doel te bereiken. Woningbouw genereert op deze wijze ook doorstroming.

Om deze ambitie te bereiken moeten enerzijds de huidige knelpunten stevig en doelgericht worden aangepakt en moet anderzijds een duurzaam en gedifferentieerd woningbouwprogramma voor de toekomst worden opgesteld. Om deze ambities te realiseren is samenwerking met andere partijen daarbij essentieel en dient op wijkniveau verder vormgegeven te worden.

Bij nieuwbouw in bestaande buurten dient dan 'aanvullend' te worden gebouwd; nieuwbouw moet niet leiden tot meer van hetzelfde, maar juist tot een verbreding van het bestaande woningaanbod; de woningbouw moet een 'meerwaarde' bieden ten opzichte van het aanwezige woningaanbod. Deze versterking is noodzakelijk zodat de woonconsument kan kiezen uit een gedifferentieerd en gevarieerd aanbod (zowel qua locatie als qua woning) in de eigen buurt, zowel in de bestaande voorraad als in nieuw te bouwen woningen. Andere woningtypen, meer eigen woningbezit, zorgwoningen voor ouderen, aanpasbaar bouwen en een betere omgevingskwaliteit dragen daar aan bij.

In de Nota Wonen staan duidelijke ambities gesteld om de woningmarktsituatie meer evenwichtig te maken en de slaagkansen voor alle doelgroepen in onze samenleving te vergroten en beter in balans te brengen. Die ambitie moet in elk geval tot op wijkniveau worden gebracht. In de nota Wonen 2007 staan, mede op basis van de wijkschetsen, voor Rosmalen-Zuid de volgende accenten in het woonbeleid centraal:

1. 1. realiseren van geschikte woningen voor ouderen, zowel mét als zonder zorg;
2. 2. vergroting van het woningaanbod in de kernvoorraad (sociale huur), zowel grondgebonden als gestapeld voor verschillende doelgroepen;
3. 3. bij nieuwe bouwprogramma's mag het accent sterker gericht zijn op kleinere woningen in de koop en de huur;
4. 4. mogelijkheden voor woonprogramma's voor bijzondere doelgroepen aangrijpen.

De opgave voor de woningproductie luidt: “voldoende en gevarieerd bouwen”. Dit betekent onder meer dat de diversiteit in de nieuwbouw vergroot moet worden, zowel ten aanzien van prijsklassen, als ten aanzien van woningtypen. In de nota Wonen 2007 is na uitvoerige analyse van vraag en aanbod op de woningmarkt de volgende differentiatie voor het woningbouwprogramma voor de komende periode vastgelegd. Deze differentiatie geldt als stedelijk gemiddelde en is als volgt:

1. i. sociale sector (huur en koop): 30% t/m 2010, bij realisatie na 2010 25%
2. ii. middeldure sector: 30%
3. iii. dure sector: 40% t/m 2010, na 2010 45%.

Een van de uitgangspunten van de Nota Wonen 2007 is tevens om het woningaanbod voor 'bijzondere doelgroepen' te vergroten. Dit betekent het creëren van woningen voor mensen die specifieke zorg en/of begeleiding nodig hebben. Hiertoe worden mensen gerekend die om diverse redenen, tijdelijk of permanent, begeleiding en/of zorg nodig hebben en die daarbij een specifieke woonvraag (kunnen) hebben. Gedacht kan worden aan gehandicapten (lichamelijk, verstandelijk en visueel gehandicapten), mensen met een verslavingsproblematiek, mensen met een psychiatrische aandoening, jongeren met meervoudige problematiek,ex-gedetineerdenendak- en thuislozen.

Eind 2002 is in opdracht van de gemeente een onderzoek verricht naar de behoefte aan ouderenzorg en huisvesting in de gemeente 's-Hertogenbosch. Uit dit onderzoek is gebleken dat er in het zuidelijk deel van Rosmalen een tekort is aan ouderenwoningen en zorgvoorzieningen. De situatie wordt als nijpend ervaren omdat een bovengemiddeld aandeel van de bevolking in dit deel van de stad 55 jaar of ouder is (25%). Door de sterke vergrijzing in het stadsdeel Rosmalen zal dit tekort de komende jaren versterkt worden.

In de nota is voor de wijk Rosmalen-Zuid gesteld dat ontwikkelingen op het gebied van wonen en zorg noodzakelijk zijn in deze wijk.

In het plangebied van bestemmingsplan "'De Hoef e.o." worden ouderenvoorzieningen en zorgvoorzieningen rechtstreeks mogelijk gemaakt.

De gemeente vindt het belangrijk dat in woonwijken gewerkt kan worden. Kleinschalige bedrijvigheid veelal in de vorm van een bedrijf aan huis is belangrijk voor de werkgelegenheid en bedrijvendynamiek in de stad, het biedt ondernemers de mogelijkheid werk en zorg te combineren en vergroot de levendigheid van de woonwijken. Veel ondernemers starten hun bedrijf vanuit huis. De woning biedt een praktisch en goedkoop huisvestings- alternatief. Dit geldt voor bijvoorbeeld een adviesbureau, edelsmid, vertaalbureau, schoonheidsspecialist of assurantiebedrijf.

Voor ontwikkelingen op het gebied van de ruimtelijke ordening heeft de gemeente 's-Hertogenbosch een eigen parkeernormenbeleid vastgesteld. Dit beleid is vastgelegd in de nota 'Parkeernormen (december 2003). De nota geeft aan hoeveel parkeerplaatsen per functie en per stadsdeel gerealiseerd dienen te worden bij nieuwbouw.

In bestaande situaties wordt het beleid uit de Nota Parkeernormen niet toegepast. Bij nieuwe ontwikkelingen wordt echter het beleid met betrekking tot parkeernormen gehanteerd.

In deze toelichting wordt voor zover nodig ingegaan op de artikelen die zijn opgenomen in het prostitutiebeleid. In hoofdstuk 3 van de A.P.V. is het gemeentelijk prostitutiebeleid verwoord, voor zover dat in het kader van de algemene plaatselijke verordening van toepassing is.

Op enkele maatschappelijke voorzieningen en nog enkele andere verspreide niet-woonfuncties na, hebben we uitsluitend te maken met een woongebied, waarin de vestiging van een seksinrichting niet gewenst is.

In de regels van dit bestemmingsplan is de vestiging van een seksinrichting uitgesloten.

Naast de bovenstaande beleidsvisies zijn bij de herontwikkeling van De Hoef andere gemeentelijke beleidsvisies van toepassing waaronder het beleidsplan Verkeer en vervoer: 's-Hertogenbosch bereikbaar (2000) en het Milieubeleidsplan 2000-2003 (1999).

Op 27 januari 2004 is door de gemeenteraad besloten voetbalvereniging OJC-Rosmalen te verplaatsen naar de sport- en recreatiezone van De Groote Wielen en de vrijgekomen gronden mede te herontwikkelen ten behoeve van nieuwbouw van het ouderencentrum De Annenborch. Tenslotte is besloten in De Hoef een woningbouwprogramma te realiseren waarin voldoende opbrengsten worden gegenereerd voor een sluitende grondexploitatie. In deze exploitatie dienen de ontwikkelingskosten (plankosten, rentederving) te worden meegenomen, de kosten voor het bouw- en woonrijp maken van De Hoef en de kosten die gemoeid zijn met de verplaatsing van voetbalvereniging OJC en postduivenvereniging De Zwaluw uit De Hoef.

Met het raadsbesluit van januari 2004 zijn belangrijke kaders vastgelegd voor de herontwikkeling van sportpark De Hoef in Rosmalen. Het idee om De Hoef in te richten als stadsdeelpark, zoals ooit opgenomen in de (niet vastgestelde) ontwerp-structuurvisie Rosmalen, is daarmee komen te vervallen.

In de Raad van 19 april 2005 is de Nota van Uitgangspunten voor De Hoef vastgesteld als ruimtelijk en functioneel kader voor de herontwikkeling van De Hoef in Rosmalen. Vanuit de Raad is daarbij de uitdrukkelijke wens geuit om De Annenborch een meer centrale locatie te geven in het plangebied dan in de nota is aangeven. Tevens is het ruimtelijke model “Groene aders” geselecteerd als basis voor de herontwikkeling van De Hoef.

Het ruimtelijke model “Groene aders” is vervolgens uitgewerkt tot een stedenbouwkundig plan voor De Hoef. Na de inspraak op het conceptplan en verwerking van de inspraakreacties is het plan vastgesteld in de Raad van 23 januari 2007. Het stedenbouwkundige plan heeft als ruimtelijk kader gediend voor de bouwplannen van De Annenborch en het Hofgebouw. Het dient tevens als kader voor het onderhavige bestemmingsplan en voor het beeldkwaliteitplan met welstandscriteria. Tenslotte dient het als kader voor het inrichtingsplan voor de openbare ruimte.

De ruimtelijke en functionele uitgangspunten voor het gebied zijn vastgelegd in diverse, bestuurlijk geaccordeerde, stukken.

Het stedenbouwkundige plan voor De Hoef is vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente 's-Hertogenbosch op 23 januari 2007 en vormt het ruimtelijke kader voor de planologische procedures die nodig zijn om de geplande nieuwbouw te kunnen realiseren.

Het centrale ontwerpthema voor de nieuwe woonbuurt De Hoef ten westen van de Deken van Roestellaan is compact wonen in, aan of met zicht op groen. Door het hart van De Hoef in te richten als groengebied en de nieuwbouw hierop af te stemmen, wordt een woonmilieu gecreëerd dat zowel past in het karakter van De Hoef als een toevoeging betekent voor de woningvoorraad in Rosmalen. De nieuwe Hoef richt zich met name op bewoners die dicht bij het centrum van Rosmalen willen wonen in een ruime woning zonder de zorgen voor het onderhoud van een grote tuin. Een meerwaarde is de mogelijkheid (op termijn) gebruik te kunnen maken van de zorgvoorzieningen van De Annenborch. Verwacht wordt dat De Hoef mede daardoor een aantrekkelijke woonbuurt zou kunnen worden voor ouderen. De Hoef is echter bestemd voor een brede doelgroep.

Alle ontwerpkeuzes zijn erop gericht een visueel, functioneel en qua afmetingen zo ruim mogelijk groengebied te realiseren in het hart vanDe Hoef. Mede om deze reden is ervoor gekozen de bebouwing en verharding te concentreren aan de randen van het plangebied. Vanuit vrijwel elke woning is er een directe relatie met de zogenaamde “groene ader”, de groene recreatieve route die de verbinding vormt tussen het buitengebied ten oosten van Rosmalen en de toekomstige groene geledingszone langs de nieuwe Zuid-Willemsvaart. Zowel de ontsluiting van de woningen als het parkeren zijn opgelost uit het zicht van de groene ader. Vanuit de groene ader dringt het groen diep door in het nieuwe woongebied waardoor de woningen vrijwel allemaal direct georiënteerd zijn op het groen. Rood en groen grijpen als vingers in elkaar.

Ontsluiting woonblokken

De groene ader heeft zowel een recreatieve functie (wandel, fiets, skateroute) als een waterbergingsfunctie. Het regenwater wordt erin opgevangen en vertraagd afgevoerd. Enkele dagen per jaar zal het gebied onder water staan.

Ruimtelijk concept: Bebouwing aan de rand van het plangebied en de groene ader in het midden.

Stedenbouwkundig plan

In De Hoef zullen twee woongebieden worden gerealiseerd die ieder een eigen karakter zullen krijgen: een noordelijk en een zuidelijk plandeel. Elk woongebied krijgt zijn eigen ontsluiting.

Het zuidelijke plandeel van De Hoef wordt via een lus vanaf de Sportlaan ontsloten. Dit deel is onderdeel van een zone waarin de bebouwing van de Parkweg is gelegen, de speeltuin, het zwembad en het tenniscomplex. Deze rand vormt de overgang van de woonwijk Molenhoek naar het groengebied in De Hoef. In dit deel zullen circa 100 grondgebonden woningen worden gerealiseerd met een hoogte variërend van 1 laag tot maximaal 3 lagen met een kap of terugspringende 4^e laag. De woningen zijn vrijwel allemaal gesitueerd aan groenzones die in verbinding staan met de groene ader. De groenzones zijn gesitueerd in het verlengde van het bestaande stratenpatroon ten zuiden van de Sportlaan. Op deze wijze zal er vanuit de bestaande woonwijk Molenhoek zicht blijven op groen. Parkeervoorzieningen worden opgenomen in binnenhoven direct grenzend aan de tuinen en in de parkeerstraat in het zuidelijk plandeel.

Het noordelijke plandeel van De Hoef heeft een ander karakter dan het zuidelijke deel met compacte bebouwing, tussen de bestaande houtsingels van de voormalige voetbalvelden. Dit plandeel wordt rechtstreeks ontsloten vanaf de Deken van Roestellaan. De nieuwe weg buigt vervolgens ter hoogte van De Annenborch in noordelijke richting, waarna het parallel aan het spoor komt te liggen. Door de weg langs het spoor te situeren blijft de Groene ader vrij van autoverkeer en ontstaat hier een luw woonmilieu.

Huidige situatie

Tussen de houtsingels worden compacte wooncomplexen gerealiseerd in een mix van grondgebonden woningen en appartementen. De hoogte varieert van 2 lagen tot maximaal 4 lagen op een (half)verdiepte parkeergarage. De garages zijn bestemd voor de bewoners. Bezoekers parkeren in de openbare ruimte in parkeervakken haaks op de nieuwe ontsluitingsweg

Het meest oostelijk gelegen complex is bestemd voor De Annenborch. Vanwege de prominente situering, functie en grootte zal De Annenborch worden ervaren als ruggengraat van het plan De Hoef. De drie wooncomplexen ten westen van De Annenborch bestaan uit circa 150 woningen. De Annenborch heeft een bouwhoogte van 2 tot 5 lagen. Ongeveer 1.070 m² bvo is bestemd voor maatschappelijke functies.

Nieuwe situatie

Ten zuiden van station Rosmalen kan een medisch centrum worden gebouwd met een huisartsenpraktijk, tandartsen een apotheek (circa 2.500 m²) en/of kantoorruimten met op de bovenste verdieping een bijzondere woongroep met zes appartementen. Door de situering van het gebouw ontstaat er een vergroot stationsplein aan de zuidzijde van het spoor en een heldere overgang tussen het stationsgebied en De Hoef. Bovendien wordt de sociale controle vergroot. De hoogte van de bebouwing wordt aan de spoorzijde twee lagen en aan de zijde van De Hoef drie lagen.

Stedenbouwkundig plan De Hoef

De nieuwe woonbuurt De Hoef zal vanaf twee zijden worden ontsloten. Het noordelijke plandeel zal worden ontsloten vanaf de Deken van Roestellaan. Deze weg maakt onderdeel uit van de hoofdinfrastructuur van Rosmalen. Het vormt de directe verbinding van de A59 naar de Kom Rosmalen. De nieuwe ontsluitingsweg van De Hoef-Noord zal tegenover het Rodenborchcollege worden gesitueerd, op het rechte deel van de Deken van Roestellaan. Uit oogpunt van verkeersveiligheid is een ruime afstand aangehouden ten opzichte van de fietsoversteek en de spoorwegovergang. De nieuwe ontsluitingsweg heeft de naam De Hoef gekregen.

Het eerste adres aan De Hoef wordt De Annenborch. Het heeft daarmee een rechtstreekse verbinding naar de Deken van Roestellaan. Ter plekke van De Annenborch buigt de nieuwe weg af in noordelijke richting en vervolgens langs het spoor. De weg loopt dood ter plekke van de westelijke grens van het voormalige OJC-complex. Als onderdeel van de eerste planfase van De Hoef zal het gedeelte van de weg worden aangelegd dat De Annenborch, het medisch centrum en het Hofgebouw ontsluit. De weg zal later worden doorgezet om de twee westelijke wooncomplexen te ontsluiten.

Het zuidelijk plandeel van De Hoef wordt ontsloten vanaf een nieuwe ontsluitingslus die op twee punten aansluit op de Sportlaan.

De aanwezige groenstructuur is uitgangspunt geweest voor de stedenbouwkundige invulling van het gebied. Kenmerkend zijn de dichte houtsingels langs de voormalige voetbalvelden, langs het spoor en de Deken van Roestellaan. Deze houtsingels bepalen in sterke mate het karakter van het gebied en zorgen voor volwassen groen in een toekomstig woongebied.

De dichte structuur van bomen en struikgewas wordt langs het spoor gehandhaafd en zelfs versterkt. De bestaande greppel en waardevolle bomen langs de Sportlaan worden eveneens gehandhaafd.

Bestaande groensingels

De bestaande en te handhaven groensingels

Op enkele plekken zal er groen worden verwijderd om de beleving en de sociale veiligheid van het gebied te versterken. Zo zullen de houtsingels in de richting van de groene ader meer open worden gemaakt, waardoor er zichtlijnen zullen ontstaan tussen de groene ader en het noordelijke woongebied en deze ruimte visueel bij de groene ader betrokken wordt. Ter plekke van de bocht in de Deken van Roestellaan zal het groen worden weggehaald om vanuit de weg ruim zicht te geven op de groene ader. Tenslotte zal er in de directe omgeving van het station groen wordt verwijderd.

Sportpark De Hoef is van oorsprong een laagte te midden van hoger gelegen zandgronden en heeft daardoor een wat nattere ondergrond. De verschillen tussen hoog – droog en laag - nat zijn een inspiratiebron geweest voor de inrichting van de openbare ruimte. Zowel de beplanting als de uitstraling en sfeer van elke plek zal hierop worden afgestemd.

De groene ader krijgt een informele, landschappelijke inrichting met gras en bomen. Wandel- en fietspaden doorkruisen het gebied en er zijn plekken waar mensen elkaar kunnen ontmoeten.

Het gebied heeft ook een functie als waterberging. Het regenwater dat op de daken en straten van de nieuwe woonbuurt valt, wordt opgevangen en afgevoerd naar het laagste deel van De Hoef. Dit deel wordt ingericht als een wadi, een komvormige laagte. De wadi is afwisselend droog of tijdelijk (bij hevige regenbuien) met regenwater gevuld. De wadi in de groene ader is via de middenberm van de Deken van Roestellaan verbonden met het groengebied ten zuiden van de schoolgebouwen. De wadi heeft een bloemrijk, natuurlijk beeld door extensief maaibeheer. Dit verrijkt de belevingswaarde van het park. De rijkdom aan ruigtekruiden is goed voor de ecologische waarde. De gekozen uitgangspunten voor de inrichting van het park zijn mede gebaseerd op een vlindervriendelijke leefomgeving.

Ter hoogte van de handbooghal ligt een grote open ruimte en is de Groene ader op zijn breedst. Deze plek kan betekenis krijgen als ontmoetingsruimte voor de buurt en gebruikt worden voor buurtactiviteiten. De ontmoetingsruimte zal zodanig worden ingericht dat diverse activiteiten mogelijk zijn zoals een buurtbarbecue, een openlucht theater, een ijsbaantje en een spelletjesplaats voor kinderen. Om dit te faciliteren zal er een stroomvoorziening worden aangelegd en mogelijk een watertappunt. Op de plek komen verder een jeu de boules baan en enkele zitbanken.

Bestaande hoogteverschillen in het terrein worden versterkt door het centrale deel van de groene ader licht af te graven en het terrein geleidelijk op te laten lopen richting parkweg en de nieuwbouw langs het spoor. Het zuidelijk plandeel wordt in zijn geheel opgehoogd. De nieuwe woonbuurt sluit qua hoogte aan op het bestaande maaiveld van de Sportlaan.

Bij de ontwikkeling van De Hoef zal ook de Sportlaan worden versmald en heringericht, wat onderdeel van het totale herinrichtingsplan is. De Sportlaan maakt geen deel uit van dit bestemmingsplan, maar het herinrichtingsplan heeft wel betrekking op de Sportlaan.

Uitgangpunt bij de herinrichting van de Sportlaan is dat de greppel en de bestaande bomen langs de Sportlaan worden gehandhaafd. Bij de herinrichting zal rekening gehouden worden met voldoende parkeerplaatsen en een veilige oversteek ter hoogte van het zwembad en de speeltuin.

Voor de start van de bouw van het zuidelijk plandeel zal er een 0-meting worden gedaan naar de verkeersintensiteit van de Sportlaan en de straten welke aan de Sportlaan gelegen zijn. Na de voltooiing van de bouwactiviteiten zal opnieuw een meting gedaan worden naar de verkeersintensiteit. Op basis van de beide metingen zal worden bepaald of er verkeersmaatregelen moeten worden genomen.

De bezoekers van De Annenborch en het mogelijk op te richten medisch centrum parkeren op het driehoekige parkeerplein tussen de Deken van Roestellaan en De Annenborch. Het plein zal eenzelfde informele inrichting krijgen als de rest van De Hoef met los verspreid staande bomen tussen de parkeervakken.

In De Hoef zullen diverse langzaam verkeersroutes worden opgenomen. Als onderdeel van een regionale fietsroute zal er een fietspad worden aangelegd parallel langs het spoor. Het fietspad haakt aan op het bestaande fietspad ten noorden van het Rodenborchcollege en zal op termijn doorlopen richting de nieuwe Zuid-Willemsvaart en de stad. Ter hoogte van De Hoef, vanaf de Annenborch tot aan het laatste woongebouw, wordt het fietspad verbreed, zodat deze ook toegankelijk is voor het bestemmingsverkeer. De auto is als het ware 'te gast' op het fietspad. Door het gebruik te bundelen ontstaat een verkeersveilige situatie en is er voldoende sociale controle voor de fietsers.

Zowel in oost-westelijke als noord-zuidelijke richting zullen er door de groene ader meer informele langzaam verkeersroutes worden aangelegd. Langs het bestaande bestaande fietspad van de Deken van Roestellaan is een voetpad aangelegd. De paden vormen logische routes tussen De Hoef en de omliggende woonbuurten. Daarnaast versterken ze de recreatieve functie van De Hoef. Wandelaars, hardlopers en skaters kunnen gebruik maken van de paden.

De paden zullen in noodgevallen ook toegankelijk zijn voor nooddiensten zoals politie en brandweer. Tevens is het mogelijk dat er bij verhuizingen naar en van de appartementen die ver van de openbare weg zijn gelegen, door verhuiswagens gebruik wordt gemaakt van de paden. Het gaat hier om verkeer dat geen gebruik kan maken van de aanwezige parkeergarages.

Het pad in noord-zuidelijke richting vormt de verbinding tussen de Sportlaan en de noordelijke ontsluitingsweg van De Hoef. Het loopt tussen De Annenborch en het Hofgebouw. Het pad in oost-westelijke richting vormt de verbinding met het fietspad langs de Deken van Roestellaan en de Parkweg dat direct grenst aan De Hoef.

In De Hoef zijn de parkeernormen gehanteerd uit de Nota Parkeernormen zoals door de Raad is vastgesteld in december 2003. In de parkeernota wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende gebieden en functies. Daarnaast wordt gekeken in hoeverre de parkeerplaatsen uitwisselbaar zijn, dat wil zeggen voor meerdere functies te gebruiken. Hiervan is sprake als de betreffende functies niet dezelfde piekmomenten hebben. De uitwisselbaarheid verminderd als parkeerplaatsen worden toegewezen aan specifieke bewoners of doelgroepen.

In de Nota Parkeernormen wordt De Hoef beschouwd als bestaand stedelijk gebied. Bij de vaststelling van het stedenbouwkundige plan is voorgesteld om voor de nieuwe woningen in De Hoef de (hogere) parkeernormen te hanteren behorende bij nieuwe uitleggebieden zoals De Groote Wielen. Bij de overige functies (en zorgwoningen) wordt dit onderscheid niet gemaakt.

De seniorenwoningen in het Hofgebouw worden in de parkeerbalans beschouwd als zelfstandige woningen. Er is rekening gehouden met een parkeernorm van 1,8 pp/woning voor de middeldure sector en 1,9 pp/woning voor de dure sector, normen die normaal gezien bij uitleggebieden worden gehanteerd. Daarvan zal 0,3 pp/woning in de openbare ruimte (15 parkeerplaatsen) worden gerealiseerd ten behoeve van de bezoekers. In de halfverdiepte parkeerkelder worden 80 parkeerplaatsen gerealiseerd.

De parkeernorm voor De Annenborch is gekoppeld aan de functies en de zwaarte van de zorg. Bewoners die zware zorg behoeven, hebben geen parkeerplaats nodig. In de norm van 0,5 pp/verpleegeenheid is echter wel rekening gehouden met parkeerbehoefte van de zorgverleners en het bezoek. Bij de zorgappartementen is een norm aangehouden van 0,7 pp/appartement, bij de appartementen met zorginfra een norm van 1,0 pp/appartement. Per functie is vervolgens onderscheid gemaakt tussen bezoekers die in de openbare ruimte parkeren, en bewoners en werknemers / directie die in de garages onder de bebouwing parkeren. In de garage worden 106 parkeerplaatsen gerealiseerd. Ook bewoners en werknemers van het mogelijk op te richten medisch centrum kunnen gebruikmaken van de garage.

De Annenborch en eventuele maatschappelijke functies in het medisch centrum kunnen relatief veel bezoekers trekken. Het belangrijkste deel van de bezoekersparkeerplaatsen worden ingepast op het driehoekige plein dat tussen de Deken van Roestellaan en de nieuwe noordelijke ontsluitingsweg zal worden aangelegd. Indien nodig kunnen de parkeerplaatsen worden afgesloten met slagbomen.

De overige parkeerplaatsen voor bezoekers worden aangelegd tegenover het Hofgebouw, haaks op de nieuwe ontsluitingsweg. Ook bezoekers van het Hofgebouw parkeren hier.

Binnen het plan De Hoef is rekening gehouden met de parkeersituatie rond het zwembad en de speeltuin. Het parkeerterrein langs de Sportlaan en naast het zwermbad, waar de meeste bezoekers van de speeltuin en zwembad hun auto parkeren, zal worden heringericht. Tevens zal de Sportlaan worden heringericht als 30 km/h zone en komen hier parkeerstroken.

In de gemeentelijke welstandnota (2004) is het kader voor het welstandsbeleid van de gemeente 's Hertogenbosch neergelegd. Doel van de welstandsnota is het vertalen, waarborgen en versterken van de ruimtelijke kwaliteit van de gebouwde omgeving en het openbare gebied in stedenbouwkundig, cultuurhistorisch, architectonisch en landschappelijk opzicht. Dit door middel van transparante, objectieve en daarmee voor een ieder begrijpelijke criteria. Met de welstandsnota wordt beoogd de burgers te informeren over de criteria en uitgangspunten, die de welstandscommissie bij de beoordeling van een haar om advies voorgelegd bouwplan zal hanteren. Bovendien wordt inzicht gegeven in de hoofdlijnen en procedures waarbinnen de welstandscommissie handelt en waarbinnen de welstandsadviezen worden gevormd.

Het plangebied van bestemmingsplan "De Hoef e.o." valt onder het welstandsgebied Rosmalen-Zuid. Naast de algemene criteria en de welstandscriteria vanuit het stadsbeeld zijn er in de gemeentelijke welstandsnota gebiedsgerichte criteria opgenomen. De gebiedsgerichte welstandscriteria van De Hoef zijn afgestemd op het voormalige gebruik als sportcomplex. Vanwege de herontwikkeling als woongebied kunnen deze criteria voor de nieuwbouw niet meer worden gehanteerd. Deze criteria worden vervangen door de criteria zoals opgenomen in het beeldkwaliteitplan voor De Hoef die in het najaar van 2009 door de gemeenteraad is vastgesteld.

De nieuwe gebiedsgerichte criteria gaan in op de bebouwing en de omgeving, de bebouwing op zich en het materiaalgebruik, kleur en detaillering. Voor de verdere inhoud wordt verwezen naar de tekst in het beeldkwaliteitplan.

In het plangebied is het Rodenborch college gelegen. Een school voor voortgezet onderwijs voor vmbo-t, havo en vwo. Deze school telt circa 900 leerlingen. Onder meer vanwege de woningbouw in De Groote Wielen is hier een groei voorzien tot circa 1100 leerlingen in de komende jaren. De omvang van het schoolgebouw is in beginsel groot genoeg om die groei op te vangen. Het is nog niet aan te geven of na deze tijd verdere groei en daarmee capaciteitsuitbreiding van het schoolgebouw aan de orde zal zijn. Om mogelijke toekomstige ontwikkelingen niet te frustreren zal in het voorliggend bestemmingsplan wel rekening worden gehouden met een mogelijke capaciteitsuitbreiding.

Aan de T.M. Kortenhorstlaan zijn enkele kleinere gebouwen gevestigd met een maatschappelijke functie. Een daarvan is jongerencentrum Number One. In het bestemmingsplan wordt rekening gehouden met een mogelijke kleine uitbreiding van het gebouw. In het andere gebouw zijn de Vereniging Arbeidsongeschikten Rosmalen en scouting Rosmalen gehuisvest. Er is tevens Jongeren Ontmoetingsplaats aanwezig.

In 2010 start op de locatie van voormalig cultureel centrum 'De Bron' de bouw van een school voor speciaal onderwijs aan zeer moeilijk lerende kinderen in de leeftijd van 12 tot 20 jaar (Herman Broerenschool). De omvang van het aantal leerlingen in het speciaal onderwijs is moeilijk te voorspellen en is sterk onderhevig aan beleidsbeslissingen in de komende jaren.

De gebouwen in dit deel van de Hoef staan als losse paviljoens in het groen. De nieuwe school krijgt een hoogte van twee bouwlagen en zal volgens ditzelfde principe worden gesitueerd.

Het maaiveld is grotendeel ingericht met gras en bomen. De bestaande volwassen bomen worden met de ontwikkeling van de nieuwe school zoveel mogelijk gehandhaafd. Het terrein ten zuiden van het Rodenborchcollege wordt extensief beheerd om te bezien in hoeverre het mogelijk is door een aanpassing in beheer een vlindervriendelijke omgeving te creëren. Omdat het speciaal onderwijs betreft worden de leerlingen met taxibusjes gehaald en gebracht.

Ten behoeve van deze busjes en het personeel van de school worden er ten westen en ten noorden van de school nieuwe parkeervoorzieningen gerealiseerd. Het bestaande noordelijke parkeerterrein is heringericht en geoptimaliseerd. Het parkeerterrein wordt overdag gebruikt door het Rodenborchcollege en de Herman Broerenschool en in de avonduren door Sporthal de Hazelaar.

Dwars over het terrein ligt in een noord-zuidgeoriënteerd fietspad dat in verbinding staat met de doorgaande fietsroute langs het spoor en via een nieuwe oversteekplek over de Deken van Roestellaan aan zal sluiten op het vrijliggende fietspad ten westen hiervan.

Er bestaat een duidelijke relatie tussen ruimtelijke ordening en milieu, veiligheid en duurzaamheid. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden steeds sterker naar elkaar toe. Milieu, veiligheid en duurzaamheid vormen belangrijke afwegingen bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt onderzocht welke milieuaspecten daarbij een rol spelen. Bijzonderheid hierbij vormt de zgn. paradox van de compacte stad. Intensief, flexibel en dubbel ruimtegebruik zijn gewenst om natuur en ommelanden te sparen, maar verdichting kan daarentegen een zekere milieubelasting opleveren, vooral naar geluid, lucht en aantasting van stedelijk groen. Het ontwerp van een plan dient al deze aspecten in zijn eigen specifieke omgeving te optimaliseren zodat bij voorkeur geen overschrijding van normen plaatsvindt. Van overschrijding van milieunormen als gevolg van dit project is geen sprake. Wel zijn enkele ontheffingen nodig voor wat betreft de geluidsbelasting van het spoor en de wegen en zal sprake zijn van een zekere belasting van het zwembad Kwekkelstijn en van het tennispark. Vanuit het idee van de compacte, complete en levendige stad zijn bij dit project de volgende hoofdzaken aan de orde:

• sterke intensivering van het grondgebruik nabij het centrum van Rosmalen en direct bij het station;
• het bij elkaar brengen van maatschappelijke voorzieningen, sport en woonfuncties;
• het compenseren van het verlies aan groen van een sportcomplex door de kwaliteit van een hoogwaardig groen openbaar park.

Voor de directe omgeving van ouderencentrum De Annenborch (De Annenborch, Hofgebouw, medische dienst) is reeds een Zelfstandige ProjectProcedure doorlopen. Dit deel van het plangebied is derhalve hier niet meer in deze toelichting meegenomen.

Het plangebied van bestemmingsplan "De Hoef e.o." wordt gekenmerkt als een rustige woonwijk met weinig verkeer. De wijk heeft op verschillende plaatsen geluidsinvloeden van de spoorweg 's-Hertogenbosch – Nijmegen, van de ontsluitingsweg Deken van Roestellaan en van het nabij gelegen zwembad Kwekkelstijn, de speeltuin 't Kwekkeltje en de tennisvereniging Rosmalen.

De voorgenomen nieuwbouw bestaat uit dertien bouwblokken (1 t/m 13). Bouwblokken 1 en 2 zijn niet binnen de zone van de Deken van Roestellaan (wegverkeer) gelegen, bouwblokken 1 t/m 6, 9 en 10 liggen buiten de zone van de T.M. Kortenhorstlaan. De bouwblokken 7 t/m 13 kunnen ten aanzien van het spoorweglawaai buiten beschouwing gelaten worden aangezien deze buiten de zone van de spoorlijn 's-Hertogenbosch - Nijmegen (traject 740) zijn gelegen.

Overzicht plangebied

Daarnaast heeft de aanleg van een nieuwe woonwijk consequenties voor de bestaande woningen in de omgeving.

Volgens de Wet geluidhinder (Wgh) heeft elke weg een geluidszone, tenzij de weg gelegen is binnen een woonerf of tenzij voor die weg een maximum snelheid van 30 km/uur geldt. Een geluidszone is het gebied aan weerszijden van een weg waarbinnen, bij vaststelling van bestemmingsplannen, planherzieningen, aanleg of reconstructies van wegen, moet worden nagegaan of de geluidssituatie bij woningen of andere geluidsgevoelige functies in overeenstemming is met de geluidsvoorschriften. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van de ligging van de weg, al dan niet binnen de bebouwde kom.

Een deel van het plangebied ligt in de geluidszone van de Deken van Roestellaan en/of de T.M. Kortenhorstlaan. Hiervoor is een akoestisch onderzoek uitgevoerd (bijlage 1).

De geluidbelasting vanwege wegverkeer op de Deken van Roestellaan overschrijdt op bouwblok 8 aan de zuidzijde de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De maximaal te ontheffen waarde (63 dB) wordt niet overschreden. Voor dit bouwblok zal een hogere waarde procedure worden doorlopen. Het uitwerkingsplan dient vervolgens getoetst te worden aan de verleende hogere waarden.

De voorkeursgrenswaarde wordt niet overschreden door wegverkeerslawaai afkomstig van de T.M. Kortenhorstlaan.

De twee noordelijke bouwblokken (nummer 1 en 2) liggen direct naast de spoorweg. Hiervoor is een akoestisch onderzoek uitgevoerd (bijlage 1). Zonder bron- of overdrachtsmaatregelen is de geluidsbelasting zodanig hoog dat op verschillende plaatsen de maximaal te ontheffen waarde van 68 dB wordt overschreden. Door toepassen van bron- of overdrachtsmaatregelen, bijvoorbeeld raildempers, kan de geluidbelasting met ten minste 2 dB verlaagd worden. Een regulier scherm tussen het spoor en de nieuwbouw is niet haalbaar. Het zou ten koste gaan van de bestaande houtsingels langs het spoor. Daarbij kan het plaatsen van een scherm technische problemen geven met het huidige talud en de ernaast gelegen spoorsloot. Andere mogelijkheden voor afscherming van het spoorgeluid, bijvoorbeeld een laag scherm vlakbij de rails, zijn momenteel in onderzoek.

Ook als uitgegaan wordt van het toepassen van raildempers blijft de gevelbelasting van de twee bouwblokken boven de voorkeursgrenswaarde. De geluidsbelasting op het meest westelijke deel van bouwblok 1 blijft nog boven de maximaal te ontheffen waarde. De gevel waar de geluidsbelasting boven de ontheffen waarde komt dient uitgevoerd te worden als dove gevel. Dit betekent dat in deze gevel geen te openen delen in de vorm van ramen en deuren mogen worden aangebracht.

Voor de twee noordelijke bouwblokken wordt een hogere waarden procedure doorlopen. Het uitwerkingsplan dient vervolgens getoetst te worden aan de verleende hogere waarden.

Aandachtspunten voor het uitwerkingsplan zijn dat door de hoge geluidsbelasting een indelingsverplichting geldt en dat er sprake moet zijn van een geluidluwe gevel. Om voor deze woningen een geluidluw binnengebied te realiseren, zal de bebouwing (binnen het bouwblok) aanééngesloten moeten zijn.

Een belangrijk aandachtspunt zijn de hoekappartementen. Deze worden relatief zwaar belast en het zal lastig worden hier een geluidsluwe zijde te creëren. Een dove gevel is wel mogelijk. In de verdere planvorming zal dit worden uitgewerkt.

In de directe omgeving van het plangebied zijn tennisbanen, een buitenzwembad en een speeltuin aanwezig. Vanwege de invloed van het geluid van deze inrichtingen op de toekomstige woningen is een akoestisch onderzoek uitgevoerd (bijlage 2).

Het tennispark kan voldoen aan de geluidsvoorschriften die in het Activiteitenbesluit worden gesteld. Hiervoor dient wel een afscherming gerealiseerd te worden tussen het tennispark en de grondgebonden woningen. Mogelijkheden hiervoor zijn:

• De rij woningen tegen de tennisbaan aan uitvoeren als walwoningen (geluidwal) van minimaal 6 meter. Hierboven dient een topscherm van 2 meter te komen. Aan de noordzijde dient dit scherm 10 meter door te steken.
• Een geluidscherm tussen nieuwbouw en de tennisvereniging met een hoogte van 8,5 meter en een lengte van 77 meter.

Het zwembad Kwekkelstijn kan, evenals het tennispark, voldoen aan de geluidseisen. Hierbij moet worden opgemerkt dat op basis van het Activiteitenbesluit het geluid van het buitenterrein van een sport- of recreatieinrichting niet behoeft te worden meegenomen bij de beoordeling van de geluidsbelasting van een inrichting.

Bij het zwembad Kwekkelstijn gaat het dan met name om het stemgeluid van bezoekers op het open terrein bij het buitenbad. De wetgever heeft er bewust voor gekozen om deze vorm van geluid niet bij de beoordeling te betrekken, voor zover toetsing aan het Activiteitenbesluit betreft. In het kader van goede ruimtelijke ordening dient wel een afweging gemaakt worden over deze geluidsbelasting. Dit is met name van belang bij de 2 noordelijke bouwblokken (1 en 2). Hier is, ten gevolge van het spoorlawaai een geluidsluwe zijde geëist. Bij het ontwerp van deze bouwblokken zal dus terdege rekening gehouden moeten worden met het geluid afkomstig van het zwembad, bijvoorbeeld nadere inrichtingsverplichtingen of extra afschermende maatregelen. Er is overigens rekening gehouden met het stemgeluid vanuit de ligweide door de zuidelijke woningen van de twee bouwblokken uit te voeren als grondgebonden woning. De begane grond wordt namelijk minder zwaar belast door het stemgeluid, dan de verdiepingen. Het buitenbad is na 19.00 uur gesloten. Dit betekent dat slaapkamers op de verdieping geen of zeer beperkt last zullen hebben van het stemgeluid.

De speeltuin 't Kwekkeltje wordt niet gezien als inrichting in het kader van de Wet Milieubeheer. Wel geldt hier dezelfde afweging in het kader van goede ruimtelijke ordening als bij het zwembad. Aangezien geluidsuitstraling vanuit de speeltuin minder is als vanuit het buitenterrein van het zwembad wordt het zwembad als maatgevend gezien voor de beoordeling.

Ten zuiden van het spoor, in het nieuwe plangebied wordt een woonbebouwing gerealiseerd van 3 tot 4 lagen. Om te kijken of dit van invloed is op de bestaande woningen ten noorden van het spoor (reflectie) is een geluidsonderzoek uitgevoerd (bijlage 3). Als gevolg van de planvorming zou door middel van reflectie de belasting aan de noordzijde kunnen toenemen. In het onderzoek is uitgegaan van het toepassen van raildempers. De raildempers worden in nauwe samenhang beschouwd met de planvorming, immers geen planvorming geen raildempers. Met raildempers is er een afname van de geluidsbelasting. De reductie door de raildempers is groter dan de toename door reflectie. Als er andere maatregelen worden genomen dan raildempers dan zal de toename als gevolg van reflectie maximaal 1 dB zijn. Deze toename is niet tot nauwelijks waarneembaar.

De aanleg van een nieuwe woonwijk zal meer verkeer met zich meebrengen. Om inzichtelijk te krijgen wat de toename is van de geluidsbelasting als gevolg van deze ontwikkeling is een akoestisch onderzoek uitgevoerd (bijlage 4). De Sportlaan ten zuiden van het bestemmingsplan en de toekomstige wegen binnen het bestemmingsplan zijn of zullen worden ingericht als een 30 km/uur-weg. Rondom dergelijke wegen is conform de Wet geluidhinder geen zone gesitueerd, waardoor toetsing aan de eisen uit de Wet geluidhinder achterwege kan blijven.

Echter, om inzicht te krijgen in de toename van de geluidsbelasting ter plaatse van de bestaande woningen is wel onderzoek uitgevoerd. Uit het onderzoek blijkt dat de geluidsbelasting aan de Sportlaan ter plaatse van de bestaande woningen met minimaal 0,9 dB en maximaal met 2,3 dB zal toenemen. De hoogste toename vindt plaats bij de woningen tussen de westelijke inrit van het plangebied en de toerit van het bestaande zwembad. De oorzaken zijn enerzijds optredende reflecties en anderzijds een toename van het verkeer. De maximale geluidsbelasting op de kopgevel voor realisering van het plan is 55 dB en zal in de toekomstige situatie maximaal 57 dB bedragen. Een toename van 2 dB zal in de beleving akoestisch nauwelijks waarneembaar zijn.

De toename wordt acceptabel geacht vanwege de relatief lage geluidsbelastingen, het feit dat sanering bij bestaande woningen pas plaats vindt bij een geluidsbelasting van meer dan 63 dB en de kwaliteit van de bestaande gevels. De kwaliteit is zodanig dat de verwachting is dat de geluidbelasting in de woningen niet boven de grenswaarde uitkomt die bij sanering wordt gehanteerd.

Het tennispark van tennisvereniging Rosmalen grenst aan het meest oostelijk gelegen bouwblok. De tennisbanen zijn voorzien van lichtmasten die mogelijk lichthinder kunnen veroorzaken. Hiertoe is een lichthinder onderzoek uitgevoerd (bijlage 5). Uit het onderzoek blijk blijkt dat op de gemeten punten geen lichthinder optreedt, de gemeten waarden (1 lux) liggen ver onder de norm (10 lux voor woongebieden). Daarnaast wordt ten behoeve van geluidshinder van de tennisbaan een geluidsluwe zijde gemaakt worden, bijvoorbeeld door een groene geluidswal. Dit zal ook een gunstig effect hebben op de lichthinder, omdat deze wand dicht is.

Luchtkwaliteit heeft betrekking op de aanwezigheid van verontreinigende stoffen in de buitenlucht. Bij het nemen van ruimtelijke besluiten, zoals het vaststellen van een bestemmingsplan, moet beoordeeld worden of wordt voldaan aan de eisen die vanuit de luchtkwaliteit gelden. Hierbij wordt getoetst aan de voor bepaalde stoffen vastgestelde grenswaarden (de luchtkwaliteit in het plangebied en de omgeving) en wordt beoordeeld of met het ruimtelijk besluit ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt die de luchtkwaliteit zullen verslechteren. Sinds 15 november 2007 staan de hoofdregels voor luchtkwaliteit in hoofdstuk 5 titel 2 van de Wet milieubeheer Wm). Net als die uit het oude Besluit Luchtkwaliteit 2005 gaan deze regels over het naleven van de gestelde normen, maar zijn er belangrijke nieuwe elementen toegevoegd. Die waren nodig om te zorgen dat de grenswaarden in Nederland worden gehaald en tegelijk projecten voldoende doorgang kunnen vinden.

De wet voorziet in de mogelijkheid dat kleinere projecten zogenaamde niet in betekenende mate projecten - geen afzonderlijke maatregelen meer behoeven te treffen om aan de grenswaarden te voldoen.

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening zal afgewogen moeten worden of het aanvaardbaar is om een project op een bepaalde locatie te realiseren. Daarbij speelt de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging een rol. Ook de gevoeligheid van bepaalde groepen mensen voor luchtverontreiniging (bijvoorbeeld kinderen, ouderen en zieken) kan daarbij worden afgewogen.

Volgens de nieuwe luchtbepalingen in de Wet Milieubeheer is de ontwikkeling van De Hoef in zijn totaliteit beperkter dan waarvoor luchtonderzoek noodzakelijk is. Om een goede afweging te maken is er wel een luchtonderzoek uitgevoerd (bijlage 6). Hieruit blijkt dat ook bij een worst-case benadering geen normen worden overschreden na realisering van het plan.

De buurt is gelegen in een voormalig zandlandschap.Geologisch behoren de gronden tot jongere holocene rivierafzettingen op Pleistoceen zand. Dit pleistocene zand wordt op geringe diepte waargenomen (tussen 40 cm en 120 cm diep).

Bodemkundig noemen we de gronden kalkloze zandgronden. Ze bestaan hoofdzakelijk uit:

1. a. Hoge zwarte enkeerdgronden met leemarm en zwak lemig fijn zand. Dit zanddek is 15 cm tot 40 cm dik.
2. b. Laarpodzolgronden met leemarm en zwak lemig fijn zand.
3. c. Beekeerdgronden met leem arm en zwak lemig fijn zand en het pleistocene zand beginnend tussen 40 tot 120 cm diep.
4. d. Duinvaaggronden met leemarm en zwak lemig fijn zand.

De stroming van het freatische grondwater is noordwestelijk gericht. De maaiveldhoogte ligt op 3.75 meter + NAP tot 4.00 meter + NAP.

Door de eeuwen heen was dit gebied in gebruik als akker en weidegronden. Dit wijkgedeelte is omstreeks 1960 ontwikkeld tot een sportpark en openbaar groen. Hierbij is binnen het gebied wel wat grondverzet gepleegd maar van een feitelijke ophoging was geen sprake.

Op basis van het milieuregistratiesysteem blijkt dat bij de sportaccommodaties geen olietanks aanwezig zijn. De opslag van chemicaliën bij het zwembad voldoet aan de daarvoor geldende eisen en geeft geen aanleiding voor het vermoeden van een verontreiniging. Wel bestond het vermoeden van een voormalige puinstort ter plaatse van de noordoosthoek in de nabijheid van het station.

Voorts valt het, vanwege de oorlogshandelingen tijdens de geallieerde opmars in de Tweede wereldoorlog, niet uit te sluiten dat ter plaatse nog explosieven aanwezig zijn.

Uit de bodemkwaliteitskaart blijkt binnen de zone waarbinnen het plangebied valt, dat de grond zeer licht verontreinigd is met koper, zink, lood, PAK-verbindingen en minerale olie. In het grondwater wordt over het algemeen slechts en licht verhoogd gehalte aan chroom en zink aangetroffen.

Binnen het plangebied zijn diverse bodemonderzoeken uitgevoerd:

• Verkennend, geotechnisch en hydrologisch (bodem)onderzoek sportpark de Hoef te Rosmalen, CSO adviesbureau Maastricht kenmerk 03.B203.10, d.d. 11 april 2003 (bijlage 7).
• Nader bodemonderzoek en bepaling civieltechnische kwaliteit zand Sportpark de Hoef te Rosmalen, CSO adviesbureau Maastricht kenmerk 05.B240.10, d.d. 6 februari 2006 (bijlage 8).
• Evaluatie ontgraving verontreinigde grond, locatie “Stortplaats” de Hoef te Rosmalen, Van Vleuten consult bv., kenmerk CV08478, d.d. 23 september 2008 (bijlage 9).

De grond binnen nagenoeg het gehele plangebied is schoon. Alleen is in de bovengrond ter plaatse van het vermeende stort is een sterke verontreiniging met zink, een matige verontreiniging met cadmium en lood en een lichte verontreiniging met koper, kwik, nikkel, PAK en minerale olie aangetroffen.

In het grondwater is plaatselijk een lichte verhoging met cadmium, chroom en zink waargenomen.

In het nader onderzoek is de omvang van het stort op basis van zintuiglijke waarnemingen globaal ingekaderd. In 2008 is het stort ontgraven en op basis van uitkeuring van de putbodem en –wanden bepaald dat er geen verontreiniging in de bodem is achtergebleven. De grond met het stortmateriaal is recentelijk afgevoerd.

Het op basis van het vooronderzoek benodigde explosievenonderzoek zal gefaseerd uitgevoerd worden. In januari 2009 is het oostelijk gedeelte van het plangebied onderzocht. Hierbij is een brisantgranaat aangetroffen. Nadat deze onschadelijk was gemaakt kon het terrein worden vrijgegeven.

In verband met het voornemen om binnen het plangebied WKO's aan te leggen, heeft tevens een inventarisatie van potentiële bodemverontreinigingen in de omgeving van het plangebied plaatsgevonden. Hierbij was alleen een chemische wasserij ten zuiden van het plangebied relevant.

Naar aanleiding hiervan is op de zuidelijke grens van het plangebied het grondwater in het eerste watervoerend pakket onderzocht. Hierbij zijn geen verontreinigingen geconstateerd. Tevens is een studie verricht naar het effect van de WKO op een mogelijk aanwezige verontreiniging. Hieruit blijkt dat de risico's verwaarloosbaar zijn. Daarnaast kan in het geval dat er toch nog beïnvloeding van de verontreiniging plaatsvindt, dit worden geminimaliseerd door aanpassing van het pompregime in de WKO.

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege handelingen met gevaarlijke stoffen. De handelingen kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik, de opslag en de productie, als op het transport van gevaarlijke stoffen. Uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de richtlijnen voor vervoer gevaarlijke stoffen (bijlage 10) vloeit de verplichting voort om in ruimtelijke plannen in te gaan op de risico's in het plangebied ten gevolge van handelingen met gevaarlijke stoffen. De risico's dienen te worden beoordeeld op 2 maatstaven, te weten het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico beschrijft de kans per jaar dat een onbeschermd individu komt te overlijden door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in risicocontouren rondom de risicobron (bedrijf, weg, spoorlijn etc.), waarbij de 10^-6 contour (kans van 1 op 1 miljoen op overlijden) de maatgevende grenswaarde is.

Groepsrisico

Het groepsrisico beschrijft de kans dat een groep van 10 of meer personen gelijktijdig komt te overlijden ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico geeft een indicatie van de maatschappelijke ontwrichting in geval van een ramp. Het groepsrisico wordt uitgedrukt in een grafiek, waarin de kans op overlijden van een bepaalde groep (bijvoorbeeld 10, 100 of 1000 personen) wordt afgezet tegen de kans daarop. Voor het groepsrisico geldt de oriëntatiewaarde als ijkpunt in de verantwoording (géén norm).

Voor elke verandering van het groepsrisico (af- of toename) in het invloedsgebied moet verantwoording worden afgelegd, over de wijze waarop de toelaatbaarheid van deze verandering in de besluitvorming is betrokken. Samen met de hoogte van groepsrisico moet andere kwalitatieve aspecten worden meegewogen in de beoordeling van het groepsrisico. Onder deze aspecten vallen zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid. Onderdeel van deze verantwoording is overleg met (advies vragen aan) de regionale brandweer.

(Beperkt) kwetsbare objecten

Er moet getoetst worden aan het Bevi en de richtlijnen voor vervoer gevaarlijke stoffen wanneer bij een ontwikkeling (beperkt) kwetsbare objecten worden toegestaan. (Beperkt) kwetsbare objecten zijn o.a. woningen, scholen, ziekenhuizen, hotels, restaurants (zoals bedoeld in artikel 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen).

Risicovolle activiteiten

In het kader van het plan moet bekeken worden of er in of in de nabijheid van het plan sprake is van risicovolle activiteiten (zoals Bevi-bedrijven, BRZO-bedrijven en transportroutes) of dat risicovolle activiteiten worden toegestaan.

In en nabij het plangebied vindt geen transport plaats van gevaarlijke stoffen over de weg of het water. Over de spoorlijn die het plangebied aan de noordzijde begrensd vindt (ook in de toekomst) transport van gevaarlijke stoffen plaats. In de onderstaande tabel is een overzicht gegeven van de vervoerscijfers:

Bron: 'Beleidsvrije marktverwachting vervoer gevaarlijke stoffen per spoor voor de middellange termijn', actualisatie prognose 2003, ProRail d.d. 25 juli 2007

Uit een berekening van het plaatsgebonden risico vanwege het transport van gevaarlijke stoffen over het spoor, uitgevoerd ten behoeve van een andere ruimtelijke ontwikkeling, volgt dat er geen plaatsgebonden risico van 10^-6 per jaar buiten het spoortracé optreedt (bijlage 10). Het wettelijk vereiste niveau van basisbescherming wordt hiermee geboden. Vanuit het plaatsgebonden risico is er derhalve geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

Het groepsrisico neemt als gevolg van de planologische ontwikkelingen toe. Op basis van de berekeningen met de Prognosecijfers 2007 blijkt dat zowel in de huidige situatie als de toekomstige situatie het groepsrisico onder de oriëntatiewaarde ligt.

Doordat het groepsrisico toe neemt dient beheersbaarheid, bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid extra aandacht te krijgen. Tevens dient beoordeeld of extra maatregelen kunnen worden getroffen om het risico te verkleinen. De regionale brandweer heeft hierover advies uitgebracht (bijlage 11). Uit het advies van de brandweer blijkt dat de planvorming rondom het gebied “De Hoef” zorgt voor een substantiële toename van de potentiële hulpvraag bij een calamiteit op het spoor. Door het verhogen van het aantal aanwezige personen, waaronder ook minder zelfredzame personen, stijgt de potentiële hulpvraag tot maatramp grootte IV. Hierdoor zal interregionale inzet direct noodzakelijk zijn.

De planverhoging brengt een duidelijke verhoging van het risico rondom de spoorzone met zich mee. Het is sterk aan te bevelen een aantal maatregelen ten aanzien van zelfredzaamheid en ter verbetering van de bestrijdbaarheid te nemen. De belangrijksten zijn:

1. 1. Maatregelen ter verbetering van de zelfredzaamheid
   1. a. Risicocommunicatie: Een vroegtijdige en voortdurende aandacht voor risicocommunicatie vergroot de zelfredzaamheid van de burgers;
   2. b. Organiseren bedrijfshulpverlening bij het zorgcentrum;
   3. c. Alarmering door WAS-installatie / bijplaatsen WAS-paal;
   4. d. Toepassen preventieve maatregelen met betrekking tot het plasbrandaandachtsgebied.
2. 2. Maatregelen ter verbetering van de bestrijdbaarheid
   1. a. Goede bereikbaarheid en ontsluiting van het gebied;
   2. b. Voldoende bluswatervoorzieningen.

Bovenstaande aanbevelingen worden in de verdere planvorming meegenomen.

In het plangebied is een gasleiding aanwezig. Volgens de circulaire 'Zonering langs hoge druk aardgastransportleidingen' is een minimale bebouwingsafstand van 14 meter vereist.

Ligging gasleiding

De circulaire wordt op dit moment herzien. De in de circulaire opgenomen afstanden worden in de nieuwe regeling vervangen door een risicobeleid. In overleg met VROM is besloten eventuele nieuwe ontwikkelingen te toetsen aan dit risicobeleid, dat wil zeggen op het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

De plaatsgebonden risicocontour is een grenswaarde. Binnen deze contour mogen zich geen kwetsbare bestemmingen bevinden. Het groepsrisico is een oriënterende waarde. Een eventuele toename van het groepsrisico dient verantwoord te worden.

Door de gasunie is de volgende informatie aangeleverd over de leiding en de bijbehorende veiligheidsafstanden:

• 1% letaliteitsgrens: uiterste grens waarbinnen beïnvloeding van het groepsrisico mogelijk is
• 100% letaliteitsgrens: invloed van de leiding dusdanig groot dat toename van bebouwing en bewoning sterk bijdraagt aan verhoging groepsrisico

Aangezien in plangebied de Hoef nieuwe ontwikkelingen zijn voorzien binnen 140 meter van de hartlijn van de gasleiding is op verzoek van de gemeente door de Gasunie een risicoberekening (Risicoberekening gastransportleiding Z523-01-KR-009 t/m 013. d.d. 2 maart 2009) uitgevoerd.

De risicoberekening geeft aan dat er geen sprake is van een plaatsgebonden risico en levert dus geen rechtstreekse ruimtelijke beperkingen op. Om te bepalen of het groepsrisico toeneemt is de overschrijdingsfactor berekend in de nieuwe en in de bestaande situatie. Zowel in de bestaande als in de nieuwe situatie blijft de overschrijdingsfactor 0,22 (oriënterende waarde is 1). Het groepsrisico neemt als gevolg van de planologische ontwikkelingen niet toe. Verantwoording is dus niet nodig.

Met betrekking tot de gasleiding is sprake van een belemmerde zone van 4 meter aan weerszijde van de leiding, gemeten vanaf de hartlijn van de leiding. Deze zone dient gevrijwaard te blijven van obstakels (dus geen gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde en andere objecten die een belemmering opleveren voor de bereikbaarheid van de gasleiding). Deze zone is opgenomen op de plankaart en vertaald in de regels bij het bestemmingsplan.

Het plangebied is tevens gelegen in het radarverstoringsgebied van de vliegbasis Volkel. Dit houdt in dat, teneinde het ongestoord functioneren van radar- en communicatieapparatuur op de vliegbasis te waarborgen, er rond deze vliegbasis een cirkel met een straal van 15 nautische mijl (=27,8 km) geldt, gemeten vanaf de positie van de radar. Binnen dit radarverstoringsgebied dient voor ieder obstakel, hoger dan 65 meter boven N.A.P., te worden berekend of er verstoring van de radar optreedt. De mate van verstoring is afhankelijk van o.a. de hoogte, breedte en opstelling van objecten. Plannen tot het oprichten van hoge bebouwing dienen altijd individueel getoetst te worden door het Ministerie van Defensie (Dienst Vastgoed Defensie, Directie Zuid te Tilburg).

De speerpunten voor het plangebied richten zich op energie, integraal waterbeheer en duurzaam hout.

Voor Energie is het beleidskader vastgelegd in het Energie- en Klimaatprogramma 2008-2015. De gemeente 's-Hertogenbosch wil op termijn klimaatneutraal worden. Dat betekent dat de gemeente hoge eisen stelt aan de energieprestatie van nieuwbouwlocaties.

Voor De Hoef is een energievisie opgesteld. Uit deze visie volgt dat Warmte Koude Opslag voor De Hoef een goede optie is om de verwarming en de koeling van de gebouwen op een duurzame manier in te richten. Voor de realisatie van de gebouwen Annenborch en Hofgebouw zal het WKO-systeem worden aangelegd. De capaciteit van het systeem is voldoende om alle woningen in het plangebied aan te sluiten op het WKO systeem.

Omdat er via het WKO systeem duurzame warmte beschikbaar is zet de gemeente voor locatie de Hoef zet de gemeente in op 35% extra energiebesparing ten opzichte van de wettelijke normen. Omdat er al een WKO-systeem aanwezig is in de wijk is het aansluiten van de individuele woningen op een gasnet waarschijnlijk niet rendabel.

Het integraal waterbeheer vereist dat noch in de bouw noch in de openbare ruimte uitlogende materialen worden gebruikt en dat bovendien uitsluitend hout met het FSC-keurmerk wordt toegepast. Deze speerpunten zijn/worden vastgelegd in de betreffende privaatrechtelijke overeenkomsten en bestekken betreffende de uitvoering van werken.

In december 2005is door Natuurbalans – Limes Divergens bv een vooronderzoek verricht in het kader van de Flora- en faunawet, de Quick Scan Natuurwaarden De Hoef Rosmalen.

Hieruit zijn de volgende conclusies getrokken:

• In het onderzoeksgebied zijn de volgende algemene beschermde soorten aangetroffen: egel en bruine kikker. Daarnaast is het voorkomen van een aantal algemene soorten zoals mol, konijn, gewone pad en verschillende muizen- en spitsmuizensoorten te verwachten. Wellicht komt ook dwergvleermuis in het gebied voor.
• Overige soorten zijn algemeen en behoren tot het beschermingsregime van tabel I van de Flora- en faunawet. Voor deze soorten hoeft geen ontheffing op de Flora- en faunawet te worden aangevraagd.
• Gezien de dichte begroeiing van de lijnvormige beplanting op het terrein en het feit dat de voormalige sportvelden zeer regelmatig gemaaid worden, is het voorkomen van beschermde plantensoorten vrijwel uitgesloten.
• In het terrein zijn diverse verschillende vogelsoorten waargenomen. Het betreft onder meer zwarte kraai, koolmees en groen specht. Het gebied wordt door de verschillende soorten gebruikt als broedgebied of als foerageergebied. Om verstoring of vernietiging van nesten van broedvogels te voorkomen, dienen werkzaamheden zoals het kappen van bomen en struiken, buiten het broedseizoen uitgevoerd worden (na 15 juli of voor 1 maart). Gedurende het broedseizoen zijn alle Nederlandse broedvogels beschermd.

Omdat er een kleine kans was dat dwergvleermuizen gebruik maakten van de bebouwing van de voetbalclub, is de sloop van deze bebouwing afgestemd op het tijdstip waarop geen schade was te verwachten aan potentiële verblijfsplaatsen. Nader onderzoek naar dwergvleermuizen werd niet noodzakelijk geacht. Ook een ontheffing van de Flora- en faunawet is voor dit plan niet noodzakelijk.

Het rijk heeft voor belangrijke ruimtelijke plannen het opstellen van een waterparagraaf verplicht gesteld. Hierin dient te worden verwoord hoe er in het plan rekening wordt gehouden met het aspect water, mede in relatie tot het waterbeleid en de waterhuishouding.

Het betreft het gebied gelegen in Rosmalen ten zuiden van de spoorlijn 's-Hertogenbosch-Nijmegen en ten noorden van de Sportlaan en aan de westzijden begrenst door de Molenstraat een aan de oostzijde door de Kortenhorststraat. Het gebied wordt doorsneden door de Deken van Roestellaan.

Aan de westzijde staat rioolgemaal Molenhoek. Dit gemaal verpompt het rioolwater van de wijk naar het centrale riool. Aan de oostzijde staat een school, een sportzaal en een cultureel centrum. Aan de zuidzijde zwembad Kwekkelstijn. De oorspronkelijke maaiveldhoogte (gemeten in 1964) in de wijk was 4.10 m + NAP tot 5.70 m + NAP. Tot 1962 waren de gronden in de wijk door de eeuwen heen in gebruik als weide en akker gronden.

In 1962 werd gestart met het ontsluiten en bouwrijp maken van de buurt als woonwijk. Er werd opgehoogd met zand dat grotendeels vrijkwam uit het werk. Na het bouw- en woonrijpmaken bedraagt de maaiveldhoogte in de buurt 4.50 m + NAP tot 5.50 m + NAP.

Het Rijk heeft voor ruimtelijke plannen de opstelling van een waterparagraaf verplicht gesteld. Hierin dient te worden verwoord hoe er in het plan rekening wordt gehouden met het aspect water, mede in relatie tot het waterbeleid en de waterhuishouding.

Het huidige rioolsysteem is een gemengd stelsel met twee bergbezinkvoorzieningen. Een bij rioolgemaal Molenhoek en een onder tennisvelden door vanaf de Sportlaan tot aan de Deken van Roestellaan. Het gebied ten westen van de deken van Roestellaan is aangesloten op rioolgemaal Molenhoek. Het gebied ten oosten van de deken van Roestellaan is aangesloten op rioolgebied Sparrenburg. Via een rioolgemaal wordt het rioolwater evenals het rioolwater van de Molenhoek uiteindelijk getransporteerd naar de zuivering in Oyen. Rondom het zwembad is een onderbemalingsgebied van waaruit het rioolwater naar bemalingsgebied Molenhoek wordt gepompt.

De Hoef krijgt straks een gescheiden rioolstelsel. Regenwater en afvalwater worden gescheiden afgevoerd. Hierdoor wordt het huishoudelijke afvalwater verzameld in een apart stelsel. In dit stelsel komt een rioolgemaal die het vuile water doorpompt naar het rioolgemaal aan de Molenstraat. Vanuit de Molenstraat wordt het verder getransporteerd om uiteindelijk op de rioolwaterzuivering, van waterschap Aa en Maas, in Oyen te komen.

De vuilwaterriolering moet een stelsel zijn van gresbuizen met een diameter van 300 mm en een dekking van 1,30 meter. Het overige rioolstelsel blijft gewoon gehandhaafd. Wel met dien verstande dat alle nieuwbouw regenwater afvalwater gescheiden moeten aanleveren.

Langs de spoorsloot loopt een waterschapssloot annex spoorsloot met een normale waterstand van 3,00 m + N.A.P. Ook langs de Deken van Roestellaan loopt een waterloop met een zelfde peil. Op de laatste waterloop is lang de Deken van Roestellaan een terrein met een hoogte van 3,70 m + N.A.P. Dit terrein is doorsneden met greppels. De spoorsloot kruist ten westen van het bestemmingsplan de spoorlijn, waardoor het water afgevoerd kan worden.

In het kader van het integrale waterbeheer is het een eis, dat er in De Hoef waterneutraal gebouwd gaat worden. De bedoeling is dat door de verstedelijking die door het bouwen ontstaat geen toename van de huidige waterafvoer van 1,5l/sec/ha. Plaatsvindt. De regenbui die eens in de 10 jaar valt en een intensiteit heeft van 27,3 mm moet in het plan geborgen kunnen worden. Om dit te realiseren is voor onderstaand ontwerp gekozen:

De groene ader krijgt een informele, landschappelijke inrichting met gras en bomen. Wandel- en fietspaden doorkruizen het gebied en er zijn plekken waar mensen elkaar kunnen ontmoeten. De groene ader komt op een hoogte van 4,00 m + N.A.P. Het gebied heeft ook een functie als waterberging. Het gebied wordt in principe opgehoogd tot 4,60 m + N.A.P. De straten komen nog 0.3 meter hoger en komen te liggen op 4,90 m + N.A.P. Het peil van de woningen komt nog eens 0,2 meter hoger. Het regenwater dat op de daken en straten van de nieuwe woonbuurt valt, wordt opgevangen en afgevoerd naar het laagste deel van De Hoef. Dit deel wordt ingericht als een wadi, een komvormige laagte. De wadi is afwisselend droog of tijdelijk (bij hevige regenbuien) met regenwater gevuld. De hoogte van deze laagte komt op 3,70 m + N.A.P. Het water wordt vertraagd afgevoerd richting de waterloop ten oosten van de Deken van Roestellaan, via een nieuw te realiseren duiker onder de weg. Voor de huidige bebouwing geld: Indien deze gebouwen worden verbouwd worden deze ook moet voldoen aan de eisen van integraal waterbeheer. In de wadi ligt een drainage leiding die het water naar de waterloop afvoert en op het einde van de wadi staat een stuw met een V die het water ook gedoseerd afvoert naar de waterloop. Als het regent zal er normaliter water komen te staan in de wadi. Bij normale regen zal deze regen in de bodem worden opgenomen en via de drainageleiding worden afgevoerd. Bij een bui eens in de 10 jaar, zal er 0,3 meter water in de wadi komen staan. Deze bui wordt in 24 tot 48 uur afgevoerd. Valt er meer regen als de bui T=10, dan wordt deze bui via een slokop meteen via de drainageleiding afgevoerd. Bovendien gaat het water dan ook nog over de stuw heen. Na de regenbui zal de wadi enige dagen drassig zijn. Na 1 of 2 dagen droogweer is de wadi weer begaanbaar. Na een week kunnen er weer onderhoudsmachines in de wadi rijden. Het is wel zaak dat de wadi goed gemaaid wordt circa 15 maaibeurten per seizoen. En dat het gras geruimd wordt. Ook het bladruimen dient enige malen in de herfst te gebeuren. Ook moet er zorg voor gedragen wordt dat de ondergrond van de wadi niet te vet wordt en dat er af en toe bezand wordt.

Het oppervlaktewater maakt deel uit van het totale systeem dat zorgt voor de wateraanvoer en waterafvoer. Water is daarmee een expliciete ruimtelijke functie. Het oppervlaktewater is daarom ruimtelijk bestemd als 'water' op de verbeelding van het plan.

De bestemming 'water' is in dit bestemmingsplan opgenomen voor gronden die primair bestemd zijn voor waterhuishoudkundige doeleinden, waterlopen met bijbehorende taluds, bermen, kunstwerken en kademuren. De meer ondergeschikte, waterhuishoudkundige aspecten zoals kleinere watergangen vallen binnen de bestemmingen 'groenvoorzieningen' en 'verkeers- en verblijfsdoeleinden'.

De waterbergingen vallen binnen de bestemming "Groen", omdat nog niet bekend is waar de waterbergingen precies komen te liggen en de betreffende locaties momenteel "groen" zijn.

In dit hoofdstuk wordt aangegeven hoe het beleid en de planuitgangspunten zijn verwoord in de planregels. Zo wordt een toelichting gegeven op het juridische systeem en op alle afzonderlijke bestemmingen.

Het bestemmingsplan "De Hoef e.o." heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor het bouwen en het gebruik van gronden en gebouwen binnen het plangebied. Bij opstellen van voorliggend bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Gestreefd is hierbij naar uniformering en standaardisering van bestemmingen en voorschriften.

De planopzet van dit bestemmingsplan is gericht op de ontwikkeling van het plangebied en op het beheersen van de bestaande situatie. Ontwikkeling van het plangebied is het primaire doel van de planopzet, met als nevendoel om de bestaande situatie te kunnen beheersen. Eén en ander komt tot uitdrukking in voorschriften en blijkt ook uit de verbeelding. Daarnaast biedt het bestemmingsplan de mogelijkheid om, binnen de grenzen van het plan en de daarbij behorende voorschriften, flexibel tot ontwikkeling van het gebied over te gaan.

In deze paragraaf wordt ingegaan op de opzet van planregels. De afzonderlijke bestemmingen worden hier besproken, waarbij wordt aangegeven hoe bestaand gemeentelijk beleid in het plan is verwerkt en op welke wijze nieuwe ontwikkelingen in het plan zijn opgenomen. Met de gebruikte terminologie in de planregels is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de terminologie van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

De artikelen in deze paragraaf hebben betrekking op de toepassing van de bestemmingsplanregels. In artikel 1 wordt een omschrijving van de in de regels gehanteerde begrippen gegeven. Artikel 2 geeft de meet- en rekenwijze aan. Deze bepalingen gelden voor alle bestemmingen. De bepalingen, welke verplicht gesteld zijn en opgenomen in de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2008 (SVBP 2008), zijn overgenomen in de regels.

In deze paragraaf zijn diverse algemene bepalingen opgenomen, die voor het gehele bestemmingsplan gelden. Dit betreffen onder andere een anti-dubbeltelbepaling, de algemene afwijkingsregels en de regels ter beschermning van de archeologische waarden.

In het laatste hoofdstuk zijn de overgangs- en slotbepalingen opgenomen.

Het bestemmingsplan De Hoef e.o. is financieel-economisch getoetst. Voor de herontwikkeling tot woningbouw is een grondexploitatie opgesteld waarbij is uitgegaan van woningbouw in het dure en middeldure segment. In het plan zijn eveneens een aantal appartementencomplexen opgenomen welke, gelet op de marktomstandigheden, op dit moment moeilijk verkoopbaar zijn. Vooralsnog wordt geen heroverweging in het programma voorgesteld omdat de ligging zich bij uitstek leent voor deze woningbouwontwikkeling.

Bij de actualisatie van de grondexploitatie zijn onlangs de verwachte negatieve effecten van de kredietcrisis verwerkt, zoals vertraagde gronduitgifte en lagere grondopbrengsten als gevolg van onder druk staande VON-prijzen. Voor dit negatieve effect is in 2009 een voorziening getroffen ten laste van de algemene reserve van het grondbedrijf.

Op de locatie van het huidige sociaal cultureel centrum De Bron aan de T.M. Kortenhorstlaan 2 te Rosmalen realiseert de gemeente nieuwbouw voor o.a. de Herman Broerenschool (voortgezet speciaal onderwijs).

De kosten die hiermee samenhangen, zoals de stichtingskosten van de school, aanpassingen infrastructuur, parkeren en herinrichting groen is o.b.v. het integraal huisvestingsplan onderwijs een krediet toegekend bij de primaire begroting 2009.

Samenvattend kan gesteld worden dat de ruimtelijke ontwikkelingen voor bestemmingsplan De Hoef e.o. financieel-economisch uitvoerbaar zijn.

In het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het voorontwerpbestemmingsplan De Hoef e.o. toegezonden aan de volgende instanties:

• Directie Ruimtelijke Ontwikkeling en Handhaving, Provincie Noord-Brabant;
• VROM-Inspectie regio Zuid;
• Waterschap Aa en Maas;
• N.V. Nederlandse Gasunie;
• NS Poort (Nederlandse Spoorwegen);
• Prorail.

Er zijn schriftelijke reacties ontvangen van de Directie Ruimtelijke Ontwikkeling en Handhaving, de N.V. Nederlandse Gasunie, de NS en de VROM-Inspectie ten aanzien van het voorontwerpbestemmingsplan De Hoef e.o. In het onderstaande zal op deze reacties nader worden ingegaan. De overige vooroverleginstanties hebben niet gereageerd.

Opmerking ingebrachte opmerkingen in het kader van het vooroverleg

Commentaar gemeentelijk commentaar

1. Directie Ruimtelijke Ontwikkeling en Handhaving, Provincie Noord-Brabant

Opmerking

Op 2 december 2009 heeft de Directie Ruimtelijke Ontwikkeling en Handhaving van de provincie Noord-Brabant een reactie gegeven. Er wordt door de Directie aangegeven dat in het voorontwerpbestemmingsplan De Hoef e.o. op goede wijze rekening is gehouden met de provinciale belangen.

Commentaar

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

2. N.V. Nederlandse Gasunie

Opmerking

Op 19 november 2009 heeft de N.V. Nederlandse Gasunie gereageerd op het voorontwerpbestemmingsplan De Hoef e.o. Er wordt verzocht om in paragraaf 5.5 onder “externe veiligheid” van de toelichting aandacht te besteden aan het op handen zijnde nieuwe externe veiligheidsbeleid.

Commentaar

In paragraaf 5.6 van de toelichting wordt aandacht besteed aan het (toekomstige) nieuwe externe veiligheidsbeleid. Kortheidshalve wordt naar paragraaf 5.6 verwezen.

Opmerking

Er wordt verzocht om artikel 15 van het voorontwerpbestemmingsplan (artikel 16 van het ontwerpbestemmingsplan), het artikel dat betrekking heeft op de gasleiding, aan te passen aan de standaard van de N.V. Nederlandse Gasunie om de veiligheid van de gastransportleiding zo goed mogelijk te waarborgen.

Commentaar

Het artikel zal worden aangepast aan de standaard van de N.V. Nederlandse Gasunie om de veiligheid van de gastransportleiding zo goed mogelijk te waarborgen.

3. NS

Opmerking

Op 3 december 2009 heeft de NS een reactie gegeven. Voorontwerpbestemmingsplan De Hoef e.o. geeft geen aanleiding tot het maken van opmerkingen.

Commentaar

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

4. VROM-Inspectie

Opmerking

Op 17 december 2009 heeft de VROM-Inspectie een reactie gegeven. De Inspectie merkt op dat in voorontwerpbestemmingsplan De Hoef e.o. niets wordt opgemerkt over de molenbiotoop (een cirkel van 400 meter rond de molen) van de Standerdmolen welke gelegen is aan de Molenstraat 17. Een deel van de molenbiotoop zou binnen het plangebied vallen, waarbij de molenbiotoop zoveel mogelijk vrij van bebouwing dient te blijven. Er wordt verzocht om alsnog na te gaan of en hoe de molenbiotoop een vertaling in het bestemmingsplan kan krijgen.

Commentaar

Om de situatie met betrekking tot de molenbiotoop goed te kunnen beoordelen is de onderstaande overzichtskaart ingevoegd.

De ligging van de molenbiotoop (rode gebied)

Op de bovenstaande kaart is tevens het plangebied ingetekend. Het deel van het plangebied waar de molenbiotoop op ligt, heeft de bestemming 'Groen' en voor een zeer klein deel de bestemming 'Wonen' (het gele vlakje op de kaart). In de groenbestemming mogen ondergeschikte gebouwen met een bouwhoogte van maximaal 3 meter worden opgericht evenals bouwwerken geen gebouwen zijnde tot 10 meter hoogte. Binnen de woonbestemming mogen gebouwen tot maximaal 5 meter worden opgericht.

Aangezien er binnen het plangebied waar ook de molenbiotoop op ligt geen gebouwen mogen worden opgericht die hoger zijn dan 5,5 meter en er al veel bebouwing van 8 á 9 meter hoog tussen de molen en het plangebied staat, hebben de bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan “De Hoef e.o.” toestaat geen nadelig effect voor de aanvoer van wind voor de molen. Het is daarom niet nodig om de molenbiotoop een vertaling in het bestemmingsplan te geven.

Opmerking

Op 27 januari 2010 heeft de VROM-Inspectie een verlate reactie gegeven, welke wordt beschouwd als onderdeel van de reactie van 17 december 2009. De reactie heeft betrekking op “Nationaal Belang 42: Militaire terreinen”.In artikel 5.6 van de toelichting wordt het radarverstoringsgebied van vliegbasis Volkel vermeld. Abusievelijk wordt hier gesteld dat voor ieder obstakel hoger dan 45 meter boven NAP dient te worden berekend of er verstoring van de radar optreedt. Voor het radarverstoringsgebied van vliegbasis Volkel geldt de grens van 65 meter boven NAP in plaats van 45 meter boven NAP. Het voorliggend plan dient hierop aangepast te worden.

Commentaar

De bedoelde grens in paragraaf 5.6 is aangepast naar 65 meter boven NAP. De aanpassing van de grens is gunstiger voor het bestemmingsplan. Het hoogst toegestane gebouw bestaat uit vijf bouwlagen (ongeveer 15 meter hoog) en het hoogste bestaande bouwwerk is de antennemast aan de Kattenbroek, welke ongeveer 55 meter hoog is. Dit betekent dat de gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde binnen het plangebied de grens van 65 meter hoogte boven NAP niet overstijgen. De VROM-Inspectie wordt bedankt voor de aanvullende informatie.

Ingevolge de gemeentelijke Inspraakverordening is voor het voorontwerpbestemmingsplan "De Hoef e.o." een inspraakprocedure gevoerd. Met ingang van 26 oktober 2009 heeft het voorontwerp gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen, met de mogelijkheid om binnen die periode op het plan te reageren. Daarnaast is op 16 november 2009 een openbare inspraakavond gehouden. Tijdens deze avond is het plan toegelicht en bestond de mogelijkheid om mondeling op het plan te reageren. Het verslag van de inspraakavond wordt in paragraaf 9.2.2 weergegeven.

Gedurende de tervisielegging zijn er, los van de inspraakavond, drie schriftelijke inspraakreacties ingediend.

Het voorontwerpbestemmingsplan De Hoef e.o. is voor aanvang van de terinzagelegging toegestuurd aan Stichting Wijkraad Molenhoek, Stichting Wijkraad Sparrenburg en Stichting Wijkraad Rosmalen Centrum en Hondsberg. Stichting Wijkraad Molenhoek heeft gereageerd op het voorontwerpbestemmingsplan. De andere wijkraden hebben niet gereageerd.

Hieronder worden de ingekomen inspraakreacties samengevat weergegeven en worden deze voorzien van gemeentelijk commentaar. Dit betekent niet, dat die onderdelen van een reactie die niet expliciet worden genoemd, niet bij de beoordeling zouden zijn betrokken. De inspraakreactie wordt in zijn geheel beoordeeld.

Reactie a, b, c ingekomen inspraakreacties

Commentaar gemeentelijk commentaar

1. xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx op verzoek geanonimiseerd xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

Reactie a

Indiener vindt het vreemd dat er slechts één paragraaf over autoverkeer is opgenomen (paragraaf 4.2.2) die bovendien uit slechts 13 zinnen bestaat.

Commentaar

Er is geen wettelijke regeling die een minimum aantal regels regelt voor paragrafen over verkeer. Het is bij de relatief grote (voorontwerp)bestemmingsplannen, zoals het onderhavige plan, wel gewenst om informatie te geven over de infrastructuur binnen een plangebied en derhalve over (auto) verkeer.

Gezien de inspraakreactie van indiener, vindt indiener de betreffende paragraaf te kort omdat indiener zich zorgen maakt over de verkeersafwikkeling van De Hoef naar de Molenstraat en daarom meer informatie zou willen hebben over autoverkeer in de Molenstraat. De Molenstraat ligt echter niet binnen het plangebied van "De Hoef e.o.". Aangezien de toelichting van een bestemmingsplan betrekking dient te hebben op het betreffende bestemmingsplan, hoeft er geen of weinig aandacht te worden besteed aan ontwikkelingen buiten het plan. Er kan daarom worden volstaan met de huidige verkeersparagraaf.

Reactie b

Indiener geeft aan dat er na de bouw van de geplande woningen ongeveer 700 extra auto's zullen bijkomen in een bestaande infrastructuur die volgens indiener al tegen zijn fysieke grenzen aanzit. Indiener vermeldt vervolgens dat op werkdagen de Molenstraat van 7.30 uur tot 9.00 uur en van 16.30 uur tot 18.30 uur overspoeld wordt door verkeer.

Indiener geeft aan dat de ruimtelijke ontwikkelingen die staan beschreven in voorontwerpbestemmingsplan De Hoef e.o. een extra en blijvende verkeerbelasting gaat veroorzaken, zonder dat er extra verkeersvoorzieningen worden opgenomen waar volgens indiener nu al behoefte aan is. Indiener verzoekt om afdoende infrastructurele maatregelen te nemen zoals een extra stedelijke verbindingsas van Rosmalen Zuid naar 's-Hertogenbosch.

Commentaar

De Molenstraat is een zeer drukke weg. Door de ombouw van de A2 zijn in 2008 en 2009 de verkeersintensiteiten op de Molenstraat gestegen naar een niveau van circa 17.500 motorvoertuigen per etmaal (mvt/etmaal), wat voor verkeersoverlast heeft gezorgd.

Inmiddels is de ombouw van de A2 klaar, waardoor de verkeershinder snel zal afnemen. Er is inmiddels gestart met het monitoren van de verkeerssituatie. In januari 2010 is het aanbod van het autoverkeer op de Molenstraat teruggelopen van 17.500 mvt/etmaal naar 15.000 mvt/etmaal. Ook het verkeer op de Graafsebaan is inmiddels gedaald van 26.000 mvt/etmaal naar 24.000 mvt/etmaal.

De planontwikkeling in De Hoef kan zonder extra verkeersoplossingen worden gerealiseerd, zeker gezien de verbeteringen op de A2, die zullen leiden tot verbeteringen op het lokale wegennet, zoals de Molenstraat. Bovendien zijn de door indiener gestelde 700 extra auto's zeer gering in vergelijking met het aantal bovenstaande motorvoertuigen per etmaal wat reeds door de Molenstraat rijdt. De ontsluiting van De Hoef vindt plaats op de Deken van Roestellaan en de Molenstraat. Indien de helft van de gestelde auto's gebruik maakt van de Molenstraat betekent dit een verkeerstoename van 700 mvt/etmaal (er van uitgaande dat alle auto's iedere dag vertrekken en arriveren) op 15.000 mvt/etmaal, wat een toename van slechts 4,6% is. De Hoef kan daardoor zonder extra verkeersoplossingen gerealiseerd worden.

In 2010 zal een studie naar de verkeerscapaciteit en verkeersintensiteit in en om Rosmalen plaatsvinden. In mei 2008 is er in de gemeenteraad uitvoerig gediscussieerd over de bereikbaarheid van Rosmalen, hetgeen geleid heeft tot het aannemen van de motie waarin wordt aangedrongen op versnelling van realisering van een goede oost-west verbinding tussen Rosmalen en 's-Hertogenbosch voor zowel openbaar vervoer, fiets en auto. De studie zal in nauwe samenwerking met de omgeving (wijkraden, provincie en rijk) plaatsvinden. De wijkraden hebben al aangegeven wie er namens hen in de klankbordgroep plaats zullen nemen.

De studie zal zich niet beperken tot de spoorzone, waarin onder andere Avenue2, maar op het gebied tussen de knopen Empel en Hintham. Daarnaast zal ook een relatie worden gelegd met de wens te komen tot een autoluw centrum van Rosmalen en de noodzaak van een oostelijke ontsluiting Van Rosmalen richting de A59. Daarbij zal voor zover op dat moment mogelijk een relatie gelegd worden met ruimtelijke ontwikkelingen, waaronder de realisering van 3.000 woningen in de Lanen (Groote Wielen).

Volledigheidshalve moet worden opgemerkt dat het opnemen van een stedelijke verbindingsas van Rosmalen Zuid naar 's-Hertogenbosch in het bestemmingsplan niet mogelijk is, omdat dit buiten het plangebied valt.

2. Ir. H. Verdijk, namens Stichting Wijkraad Molenhoek, Anna Blamanstraat 22, 5242 EE Rosmalen

Reactie a

Er wordt opgemerkt dat in “Wonen – uit te werken – 1” geen maximale bouwhoogtes worden vermeld. Er staat weliswaar dat er maximaal drie bouwlagen mogen worden gerealiseerd, maar de hoogte van een bouwlaag is niet nader gedefinieerd, waardoor dit een onbeperkte hoogte kan worden. Ook de verwijzing naar het beeldkwaliteitplan De Hoef biedt onvoldoende zekerheid, omdat in het beeldkwaliteitplan geen maximum bouwhoogtes worden genoemd.

Er wordt voor gepleit om concrete maximum bouwhoogtes in W-U-1 op te nemen. Volgens indiener dienen de woningen aan de Sportlaan niet hoger te worden dan 10 meter en voor het overige niet hoger dan 13 meter.

Commentaar

In het bestemmingsplan zal een maximale bouwhoogte worden aangegeven. Daarbij zal voor de woningen aan de Sportlaan een maximale bouwhoogte van 11 meter worden aangehouden. Immers een woning met twee lagen en kap heeft doorgaans een hoogte van ongeveer 11 meter: 2 lagen van 3 meter hoog met een kap van 5 meter hoog. Daarnaast zijn er voor de woningen aan de Sportlaan incidenteel accenten tot 13 meter hoog mogelijk. Het is bijvoorbeeld voorstelbaar dat er ter hoogte van de entrees een accent wordt gerealiseerd. Bovendien kan door het toepassen van accenten het straatbeeld (aanzicht) verlevendigd worden, doordat er meer ritmiek ontstaat.

Voor de overige woningen zal een maximale bouwhoogte van 13 meter worden aangehouden.

Reactie b

In het voorontwerp is de mogelijkheid opgenomen om zadeldaken te bouwen op de te realiseren woningen aan de Sportlaan. Daarbij is de algemeen geldende hellingshoek van 30°, die aanvankelijk gold voor de toegestane lessenaarsdaken ten onrechte niet verruimd. Voor zadeldaken in de omgeving van het plangebied is een hellingshoek van 40° à 45° niet ongebruikelijk. De wijkraad is daarom van mening dat de maximale hellingshoek voor zadeldaken dient te worden verruimd naar 45°.

Commentaar

Deze opmerkingen is verwerkt in het bestemmingsplan: in W-U-1 is opgenomen dat de hellingshoek van zadeldaken maximaal 45 graden mag bedragen.

Reactie c

Bij diverse bestemmingen wordt gesproken over de situering van bouwwerken ten opzichte van of achter de voorgevelrooilijn, maar in de verbeelding en regels komt een dergelijke aanduiding/begrip niet voor.

Commentaar

Met de voorgevelrooilijn wordt de lijn bedoeld die de voorzijde van het bouwvlak markeert. De voorzijde van het bouwvlak is de zijde die aan de straatkant ligt. Dit betekent dat ieder bouwvlak een voorgevelrooilijn heeft. Het apart aanduiden van voorgevelrooilijnen is daardoor niet nodig.

Reactie d

Bij de bestemming “Recreatie” (speeltuin 't Kwekkeltje) is in de bestemmingsomschrijving sprake van 'verblijfsrecreatie' wat 'dagrecreatie' zou moeten zijn.

Commentaar

In de bestemming “Recreatie” is “verblijfsrecreatie” opgenomen daar waar dit “dagrecreatie” moet zijn (er wordt bij dagrecreatie niet overnacht in de recreatiebestemming, wat bij verblijfsrecreatie doorgaans wel het geval is). De bestemming “Recreatie” is echter niet de juiste bestemming voor de speeltuin. Conform de standaard voor bestemmingsplannen wordt op de speeltuin de bestemming “Cultuur en ontspanning” gelegd. De begrippen “dagrecreatie” en “verblijfsrecreatie” komen daarmee te vervallen.

Reactie e

Bij de bestemming “Sport” (sporthal en zwembad) staat in de bouwregels dat parkeervoorzieningen in voldoende mate op eigen terrein dienen gerealiseerd dienen te worden. Bij de genoemde bestemmingslocaties vindt het parkeren echter plaats in het openbaar gebied c.q. de bestemming “Verkeer – Verblijfsgebied”.

Commentaar

Deze opmerking is correct. De betreffende regel zal worden geschrapt.

Reactie f

In paragraaf 4.2.5 van de toelichting wordt slechts summier gesproken over de parkeersituatie bij het zwembad en de speeltuin. De parkeersituatie verdient volgens de wijkraad meer aandacht, waarbij vooral aandacht moet worden besteed aan het recente gemeentelijke beleidsvoorstel dat voorziet in de mogelijkheid voor een tweede overdekt zwembad ter plaatse van het huidige openluchtbad. Daarbij gaat het met name om de gevolgen voor de verkeers- en parkeersituatie.

Commentaar

Er zijn plannen om het zwembad uit te breiden, maar deze plannen zijn nog niet concreet genoeg om op te nemen in het onderhavige bestemmingsplan. Dit heeft tot gevolg dat in dit plan de huidige situatie ten aanzien van het zwembad en de bijbehorende parkeersituatie is vastgelegd. Voor de nieuwe plannen voor het zwembad zal te zijner tijd een aparte bestemmingsplanprocedure worden gevoerd, waarbij er dan ook aandacht aan de parkeersituatie zal worden besteed.

Reactie g

In paragraaf 5.1.2 van de toelichting (spoorweggeluid) is, in combinatie met de bijlage van april 2009 en hetgeen in 5.5.1 wordt opgemerkt over prognoses van Prorail uit 2007, niet duidelijk van welke toekomstige spoorwegintensiteiten uitgegaan is en wat dat betekent voor het geluidsniveau en de voorzieningen aan met name de meest noordelijke woongebouwen.

De wijkraad vindt het gewenst om uit te gaan van de meest recente gegevens, zoals die ook zijn gehanteerd bij de herziening van het OTB omlegging Zuid-Willemsvaart.

In dit verband wordt aangenomen dat waar gesproken wordt van het realiseren van een geluidsluw binnengebied bij de woongebouwen, het gaat om afschermingen binnen de bouwblokken zelf en niet ook nog één tussen de afzonderlijke bouwblokken, zodat er een geheel gesloten wand ter plaatse van de 'parallelweg' ontstaat.

Commentaar

In het ontwerpbestemmingsplan zal rekening worden gehouden met de meest recente gegevens afkomstig uit het akoestisch spoorboekje ASWIN2009, zoals opgesteld door AEA Technology Rail BV. Om de toekomstige situatie in beeld te brengen worden de meest recente beschikbare gegevens, de peiljaren 2006 en 2007, gemiddeld, met vervolgens een toeslag van 1,5 dB. Het akoestisch rapport en de toelichting zijn aangepast aan deze meest recente gegevens.

Met betrekking tot het realiseren van een geluidluw binnengebied gaat het inderdaad om afscherming binnen de bouwblokken zelf en is het uitdrukkelijk niet de bedoeling één afgesloten wand te maken.

Reactie h

Het beperken van het plokgeluid van de tennisbaan op de nabijgelegen geplande woningen komt storend over, omdat het plokgeluid op de woningen zal worden beperkt door een 8 tot 10 meter hoog scherm. De wijkraad spreekt de voorkeur uit om de bouwhoogte van de geplande woningen te beperken, eventueel in combinatie met meer afstand van de tennisbaan, zodat de afschermings-hoogte zoveel mogelijk beperkt kan worden.

Commentaar

In het bestemmingsplan worden in paragraaf 5.1.3 verschillende oplossingen beschreven hoe er voldaan kan worden aan de geluidsvoorschriften die in het Activiteitenbesluit worden gesteld. Behalve het genoemde scherm wordt als oplossing het realiseren van walwoningen genoemd.

In het stedenbouwkundig plan De Hoef is uitgegaan van een oplossing waarbij de woningen tegenover de tennisbaan uitgevoerd worden als walwoningen (geluidwal) met een hoogte van minimaal 6 meter met daarop een scherm tot een hoogte van 8,5 meter wordt bereikt. Er is in dit geval geen apart scherm benodigd van 8,5 meter hoog.

Bij de verdere uitwerking van het stedenbouwkundig plan zal nader onderzocht worden welke maatregelen er mogelijk zijn om te voldoen aan de geluidsvoorschriften. Daarbij zal het uitgangspunt zijn om de hoogte van het scherm zoveel mogelijk te beperken.

Meer afstand tussen de tennisbaan en de woningen zal inderdaad effect hebben op de hoogte van het scherm, maar een afstandsreductie heeft veel minder effect dan een geluidsafscherming. Het vergroten van de afstand is geen optie.

Reactie i

In aanvulling op de paragrafen 5.1.2 en 5.1.4 van de toelichting dient in de uitwerkingsregels vastgelegd te worden wat het maximale geluidsniveau op de gevels van de betreffende woningen mag zijn, welke dan bij de toekomstige uitwerking van W-U-1 en W-U-2 in acht genomen moet worden.

Commentaar

In de regels van W-U-1 en W-U-2 zal worden opgenomen dat bij de uitwerking moet worden voldaan aan de voorkeursgrenswaarde dan wel aan de verleende hogere waarden.

Reactie j

In paragraaf 7.2.2.12 wordt in relatie tot W-U-2 gesproken van de aanleg van een vrijliggend fietspad parallel aan de spoorlijn. Daarbij gaat het echter om een combinatie van fietspad met ontsluiting van de aanliggende bebouwing, een zogenaamde 'fietsstraat', die overigens niet in W-U-2 komt te liggen, maar al is opgenomen onder de bestemming “Verkeer – Verblijfsgebied” ter plaatse.

Commentaar

De constatering van de wijkraad is correct en de betreffende tekst zal uit paragraaf worden verwijderd.

3. J.H.A.M. Roording, Vendelierstraat 15, 5241 TT Rosmalen

Reactie a

Indiener woont aan de noordzijde van het spoor, met zicht op de locatie die de bestemming “W-U-2” heeft. Indiener is het niet eens met de geplande bebouwing. Vier bouwlagen met parkeergarage vindt indiener te hoog en door deze te grote bouwhoogte vreest indiener voor verlies aan privacy en uitzicht.

Indiener stelt voor om de maximumbouwhoogte terug te brengen tot maximaal drie bouwlagen zonder parkeerkelder.

Commentaar

Op 23 januari 2007 is door de gemeenteraad het stedenbouwkundig plan De Hoef vastgesteld als ruimtelijke basis voor het bestemmingsplan “De Hoef e.o.”. De hoogte zoals deze in W-U-2 is opgenomen is gebaseerd op dit vastgestelde stedenbouwkundig plan.

Voorafgaand aan de vaststelling van het stedenbouwkundig plan is het concept-stedenbouwkundig plan tijdens een informatieavond voorgelegd aan omwonenden en belangstellenden die vanaf 6 februari 2006 tot 20 maart 2006 hier schriftelijk op hebben kunnen reageren. Naar aanleiding van de inspraakreacties is de bouwhoogte langs het spoor teruggebracht naar maximaal 4 woonlagen op een (half) verdiepte parkeergarage.

Volledigheidshalve moet worden opgemerkt dat De kleinste afstand tussen de bestemming “W-U-2” en de woning van indiener 80 meter bedraagt. Door deze relatief grote afstand wordt het privacyverlies van indiener tot het minimum beperkt.