het bestemmingsplanDe Overlaet van de gemeente 's-Hertogenbosch.

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet publieksaantrekkend zijn en die op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen door de hoofdbewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijk uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een woning die deel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit drie of meer woningen.

het bedrijfsmatig, geheel of overwegend door middel van handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen en het installeren van goederen die verband houden met het ambacht.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een op de kaart of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een bouwvlak, bestemmingsvlak of bouwperceel aangeeft, dat maximaal bebouwd mag worden.

de totale oppervlakte van de voor bedrijfsuitoefening benodigde bedrijfsruimte, inclusief de verkoopvloeroppervlakte, opslag- en administratieruimten en dergelijke.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is.

een beperkt kwetsbaar object in de zin van het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

de grens van een bestemmingsvlak.

de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0796.0002061-1501 met de bijbehorende regels.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

een (gedeelte van een) gebouw, met uitzondering van hostels, dat dient om te voorzien in een aangepaste woonbehoefte, bijvoorbeeld ten behoeve van personen voor wie de normale woonvoorzieningen niet passend of toereikend zijn, zoals gehandicapten of anderszins verzorgingsbehoevenden.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijk omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en/of zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

een constructie, niet zijnde een dakkapel, op een hellend dak waarin een of meerdere ramen zijn opgenomen en voorzien is van zijwanden en een hellend dak, waarbij de nok van de dakopbouw hoger ligt dan de nok van het onderliggende dak zonder dakopbouw zou liggen.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen.

de grond deel uitmakende van een bouwperceel, behorende bij één woning, waarop geen hoofdgebouw is of mag worden gebouwd krachtens de vigerende woonbestemming.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

woningen met elkaar verbonden door middel van aan- of bijgebouwen;

een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen.

een woning die onderdeel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit twee woningen.

een perceel, gelegen aan een hoek van twee wegen c.q. het openbaar gebied.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken en waarin de hoofdfunctie ingevolge de bestemming is of wordt ondergebracht.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

de volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw in een gebogen vorm danwel met een dakhelling van ten minste 15° en ten hoogste 75°.

een kwetsbaar object in de zin van het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

waarden in landschappelijk-esthetische en geomorfologische zin.

een eenzijdige kapconstructie waarbij het hoogste punt over de gehele, of nagenoeg de gehele lengte in één gevel is gelegen. De goothoogte van een lessenaarsdak wordt bepaald door de hoogte van de goot aan de lage zijde van het dak, de bouwhoogte wordt bepaald door de hoogte van de hoge zijde van het dak.

het snijpunt van twee hellende vlakken.

functie waarvoor maximaal 35% van de vloeroppervlakte als zodanig mag worden gebruikt.

een kap waarbij tussen het hoogste punt van de bovenste bouwlaag en de punten waar de kap op het gebouw rust, nog bebouwing in verticale zin aanwezig is; er is slechts sprake van een opgetilde kap als het aantal bouwlagen zoals aangeduid reeds aanwezig is.

1. a. voor een hoofdgebouw met aangebouwde bijgebouwen: de hoogte van de kruin van de aan het bouwperceel grenzende weg;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'afwijkend peil' geldt in tegenstelling tot het bepaalde onder a: voor een hoofdgebouw met aangebouwde bijgebouwen: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw;
3. c. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw.

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan het productieproces.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

een beroeps of bedrijfsactiviteit, waarvan de aard, omvang en uitstraling zodanig is, dat de activiteit past binnen de desbetreffende woonomgeving en derhalve in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden toegestaan.

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een privé-huis of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

de totale oppervlakte van de voor het publiek toegankelijke en zichtbare winkelruimte, inclusief de etalageruimte en de ruimte achter de toonbank.

de totale oppervlakte van hoofdgebouwen en aan- en bijgebouwen op de begane grond.

de maximale waarde voor de geluidbelasting, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder c.q. het Besluit grenswaarden binnen zones rond industrieterreinen, het Besluit grenswaarden binnen zones langs wegen en/of het Besluit geluidhinder spoorwegen.

een bouwmassa bestaande uit één vrijstaande woning.

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, met uitzondering van woonwagens.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand van het verticale vlak in de zijdelingse perceelsgrens tot enig punt van het op dat bouwperceel voorkomende bouwwerk.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, waarbij de goothoogte van een lessenaarsdak wordt bepaald vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel van de laagste kant van het dak of van de kap. In afwijking van het voornoemde wordt bij een kap die bestaat uit één of meerdere hellende dakvlakken waarbij de bovenzijde van de hellende dakvlakken grenzen aan een plat dak, deze daken worden ook wel afgetopte of afgesnoten daken genoemd, wordt de goothoogte bepaald vanaf het peil tot aan de onderkant van het hellende dakvlak.

vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen gebouwen tezamen.

1. a. voor een hoofdgebouw met aangebouwde bijgebouwen: de hoogte van de kruin van de aan het bouwperceel grenzende weg;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'afwijkend peil' geldt in tegenstelling tot het bepaalde onder a: voor een hoofdgebouw met aangebouwde bijgebouwen: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw;
3. c. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw.

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven in de categorieën 1 tot en met 2 van de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein, met uitzondering van geluidszoneringsplichtige inrichtingen.
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'garage' uitsluitend een kleinschalig garagebedrijf gericht op reparatie en onderhoud van motorvoertuigen;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - bouwmarkt' uitlsuitend een groothandel in bouwmaterialen met maximaal 1.000 m² aan detailhandel in bouwmaterialen en gereedschappen;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - onbebouwd' mogen geen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden opgericht;
5. e. aan de hoofdfunctie ondergeschikte verkeers- en groenvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
6. f. de situering van het laden en lossen op het perceel.

1. a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.
2. b. Parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd, tenzij ontheffing als bedoeld in 3.4.1 is verleend.

Burgemeester en wethouders verlenen ontheffing van het bepaalde in lid 3.5 onder a indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming van het gebied, ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 7', wijzigen met inachtneming van de volgende regels:
   1. 1. in het betreffende wijzigingsgebied wordt de bestemming "Bedrijf" gewijzigd in de bestemming "Wonen - 1";
   2. 2. het object/garagepand wordt een bijgebouw behorende bij de woning aan Bruggen 44;
   3. 3. met inachtneming van het in lid 3.7 sub a onder 1 en 2 bepaalde, is het bepaalde in artikel 15 van dit bestemmingsplan van overeenkomstige toepassing, met dien verstande dat de maatvoering van het object/garagepand gehandhaafd blijft.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming van het gebied, ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 9', wijzigen met inachtneming van de volgende regels:
   1. 1. in het betreffende wijzigingsgebied wordt de bestemming "Bedrijf" gewijzigd in de bestemming "Wonen - 1";
   2. 2. het ter plaatse aanwezige bedrijfspand dient te zijn gesloopt;
   3. 3. er is binnen het wijzigingsgebied één vrijstaande woning toegestaan, waarbij het bouwvlak is gelegen op minimaal 3 meter afstand van de zijdelingse perceelsgrenzen;
   4. 4. de breedte van het bouwvlak bedraagt maximaal 7 meter;
   5. 5. de diepte van het bouwvlak bedraagt maximaal 10 meter;
   6. 6. de goothoogte bedraagt maximaal 6 meter;
   7. 7. de bouwhoogte bedraagt maximaal 9 meter;
   8. 8. de woning dient te worden georiënteerd op de Wethouder Noppenlaan;
   9. 9. de woning dient te worden ontsloten aan de Wethouder Noppenlaan;
   10. 10. parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gerealiseerd, waarbij minimaal twee volwaardige parkeerplaatsen op eigen terrein dienen te worden gerealiseerd;
   11. 11. met inachtneming van het in lid 3.7 onder b bepaalde, is het bepaalde in artikel 15 van overeenkomstige toepassing;
   12. 12. er dient afstemming op de omliggende bebouwing plaats te vinden, waarbij de woning inpasbaar dient te zijn vanuit stedenbouwkundig/ruimtelijk oogpunt;
   13. 13. er mag geen sprake zijn van een nadelige invloed op de normale afwikkeling van het verkeer;
   14. 14. door middel van bodemonderzoek dient te zijn aangetoond dat vanuit milieuhygiënisch oogpunt de locatie geschikt is voor de beoogde bestemming en gebruik. Indien er voor een verontreiniging een saneringsnoodzaak vanuit de Wet bodembescherming en ten behoeve van de planrealisatie bestaat, dan dient deze verontreiniging te worden gesaneerd conform de regels van de Wet bodembescherming;
   15. 15. een geohydrologisch onderzoek moet worden verricht naar de mogelijkheden om het hemelwater af te koppelen van de riolering;
   16. 16. er dient archeologisch onderzoek te worden verricht, waarbij het onderzoek zich richt op de vraag of bij de bouwplannen het archeologisch belang voldoende wordt ontzien en welke voorwaarden eventueel moeten worden gesteld ter bescherming van de archeologische waarden;
   17. 17. er mag geen sprake zijn van milieuhygiënische belemmeringen.

De voor 'Bedrijf - Nutsvoorziening' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. nutsvoorzieningen;
2. b. aan de hoofdfunctie ondergeschikte verkeers- en groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Burgemeester en wethouders verlenen ontheffing van het bepaalde in lid 4.4 indien toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Bedrijventerrein aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven in de categorieën 1 tot en met 2 van de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf van categorie 3.2': bedrijven in de categorieën 1 tot en met 3.2 van de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein;
3. c. autogaragebedrijven en autobandenbedrijven met bijbehorende werkplaatsen;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'verkooppunt motorbrandstoffen met lpg' een verkooppunt voor motorbrandstoffen met bijbehorende voorzieningen, het daarmee samenhangend gebruik van de grond en bouwwerken en de met deze activiteiten samenhangende verkoop van weggebonden assortiment goederen alsmede rookartikelen en kleine etens- en drinkwaren;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'veiligheidszone - lpg' tevens voor het tegengaan van een te hoog veiligheidsrisico van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten vanwege een lpg-opslag;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' tevens voor bedrijfswoningen;
7. g. productiegebonden detailhandel;
8. h. detailhandel in auto's, boten en caravans;
9. i. kantoren en detailhandel, niet zijnde detailhandel als bedoeld in lid 5.1 onder g en h, welke op het moment van vaststelling van dit bestemmingsplan middels een daartoe verleende vergunning ter plaatse van de bestemming 'Bedrijventerrein' gevestigd zijn, met dien verstande dat nieuwvestiging niet is toegestaan;
10. j. aan de hoofdfunctie ondergeschikte verkeers- en groenvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen;

met uitzondering van geluidszoneringsplichtige inrichtingen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
6. f. de situering van het laden en lossen op het perceel.

1. a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.
2. b. Parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd, tenzij ontheffing als bedoeld in 5.4.1 is verleend.

1. a. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het bepaalde in lid 5.5 ten behoeve van:
   1. 1. bedrijven die naar de aard en de invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met bedrijven die zijn genoemd in de categorieën 1 tot en met 3.2 van de bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein, rekening houdende met de categorie-indeling als bedoeld in lid 5.1 onder a, mits het geen geluidszoneringplichtige inrichtingen betreffen;
   2. 2. detailhandel in grove bouwmaterialen en landbouwwerktuigen;
   3. 3. detailhandel in andere volumineuze artikelen zoals keukens, badkamers, sanitair et cetera, mits daardoor geen onevenredige verstoring plaatsvindt van de structuur van het plaatselijke en/of regionale distributieapparaat of een reeds bestaande verstoring wordt vergroot en in voldoende mate verzekerd is dat geen onevenredige verkeers- en/of parkeeroverlast zal optreden voor de omgeving;
2. b. Burgemeester en wethouders verlenen ontheffing van het bepaalde in lid 5.5 onder a indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Cultuur en Ontspanning aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. kinderboerderij;
2. b. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals sportvoorzieningen, speelvoorzieningen, openbare verblijfsvoorzieningen, verkeersvoorzieningen, abri's, telefooncellen, straatmeubilair, nutsvoorzieningen bijbehorende verhardingen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, en dergelijke.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Burgemeester en wethouders verlenen ontheffing van het bepaalde in lid 6.5, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Gemengd - 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. kantoren, waarbij het totale vloeroppervlak aan kantoren binnen deze bestemming niet meer dan 750 m² mag bedragen;
2. b. radiostations;
3. c. bedrijven die qua milieubelasting aanvaardbaar zijn ten opzichte van de in de nabijheid aanwezige woningen, waarbij alleen bedrijven, met uitzondering van geluidszoneringsplichtige inrichtingen, zijn toegestaan van categorie 1 en 2 van de bij deze regels als bijlage behorende 'Staat van Bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein' en bedrijven die daarmee naar aard en omvang gelijk te stellen zijn;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'horeca' tevens horeca van categorie 2 van de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Horeca-activiteiten;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - kinderopvang' tevens een kinderdagverblijf;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'terras' tevens voor een terras;
7. g. aan de hoofdfunctie ondergeschikte verkeers- en groenvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de afmeting en de plaats van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
6. f. de situering van het laden en lossen op het perceel.

1. a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.
2. b. Als met het plan strijdig gebruik wordt in ieder geval bedoeld het gebruik van de gronden en de daarop voorkomende bouwwerken c.q. gebouwen of delen daarvan ten behoeve van een seksinrichting.
3. c. Parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd, tenzij ontheffing als bedoeld in 7.4.1 is verleend.

Burgemeester en wethouders verlenen ontheffing van het bepaalde in lid 7.5 onder a indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Gemengd - 2 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. kantoren;
2. b. dienstverlening;
3. c. kleinschalige opslagbedrijven en groothandelsbedrijven met bijbehorende showrooms die qua milieubelasting aanvaardbaar zijn ten opzichte van de in de nabijheid aanwezige woningen, waarbij alleen bedrijven zijn toegestaan die geen geluidszoneringsplichtige inrichting zijn;
4. d. bedrijven die qua milieubelasting aanvaardbaar zijn ten opzichte van de in de nabijheid aanwezige woningen, waarbij alleen bedrijven, met uitzondering van geluidszoneringsplichtige inrichtingen, zijn toegestaan van categorie 1 en 2 van de bij deze regels als bijlage behorende 'Staat van Bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein' en bedrijven die daarmee naar aard en omvang gelijk te stellen zijn;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'opslag' tevens voor opslagdoeleinden ten behoeve van de aanwezige bedrijvigheid, met inachtname van het bepaalde in lid 8.5 sub 2 onder b;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'wonen' tevens voor woningen, met inachtname van het bepaalde in lid 8.2.2 onder e;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'garage' uitsluitend opslag en/of motorvoertuigenstandplaats;
8. h. aan de hoofdfunctie ondergeschikte verkeers- en groenvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de afmeting en de plaats van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
6. f. de situering van het laden en lossen op het perceel.

1. a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.
2. b. Als met het plan strijdig gebruik wordt in ieder geval bedoeld het gebruik van de gronden en de daarop voorkomende bouwwerken c.q. gebouwen of delen daarvan:
   1. 1. ten behoeve van een seksinrichting;
   2. 2. als opslagplaats, stortplaats of bergplaats van afval;
   3. 3. ten behoeve van detailhandel.
3. c. Parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd, tenzij ontheffing als bedoeld in 8.4.1 is verleend.

Burgemeester en wethouders verlenen ontheffing van het bepaalde in lid 8.5 onder a indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groen(voorzieningen);
2. b. parken;
3. c. plantsoenen;
4. d. fiets- en voetpaden;
5. e. speelvoorzieningen;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - bergbezinkbassin': een bergbezinkbassin;
7. g. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals sportvoorzieningen, openbare verblijfsvoorzieningen, verkeersvoorzieningen, abri's, telefooncellen, straatmeubilair, nutsvoorzieningen, bijbehorende verhardingen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen en dergelijke.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Burgemeester en wethouders verlenen ontheffing van het bepaalde in lid 9.4, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

1. a. Het is verboden op de ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - onbebouwd' bestemde grond, zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning), de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren, te doen of te laten uitvoeren:
   1. 1. het aanleggen van wegen of paden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen;
   2. 2. het afgraven of bodemverlagen;
   3. 3. het vellen of rooien van houtgewas.
2. b. Het in lid 9.6 onder a vervatte verbod geldt niet voor de werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden:
   1. 1. welke betreffen het normale onderhoud en beheer van de betreffende groenvoorziening;
   2. 2. die op het tijdstip waarop het plan rechtskracht verkrijgt in uitvoering zijn;
3. c. De werken en werkzaamheden als bedoeld in lid 9.6 onder a zijn slechts toelaatbaar indien door die werken en werkzaamheden, dan wel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen geen onevenredige aantasting van de groenvoorziening ontstaat of kan ontstaan.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming van het gebied, ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 1', wijzigen met inachtneming van de volgende regels:
   1. 1. in het betreffende wijzigingsgebied wordt de bestemming "Groen" gewijzigd in de bestemming "Wonen - 1";
   2. 2. in het betreffende wijzigingsgebied wordt de huidige bestemming "Wonen - 1" gewijzigd in de bestemming "Groen" op de volgende plaatsen:
      • in het meest westelijk gelegen wijzigingsgebied: de woonbestemming welke ligt in de strook van 15 meter afstand vanaf de westelijk grens van de wijzigingsbevoegdheid (de grens die het dichtstbij en evenwijdig is aan de perceelsgrens van Bruggen 36) tot aan de oostelijke grens van het wijzigingsgebied;
   3. 3. er is per wijzigingsgebied één vrijstaande woning toegestaan, waarbij het bouwvlak is gelegen op:
      • minimaal 5 meter afstand van de perceelsgrens langs Bruggen;
      • minimaal 15 meter afstand van de noordelijke grens van het wijzigingsgebied (de grens van het wijzigingsgebied die het dichtst bij de waterloop achter de woningen aan de Oosteinderweg ligt);
   4. 4. de breedte van het bouwvlak bedraagt maximaal 10 meter;
   5. 5. de diepte van het bouwvlak bedraagt maximaal 15 meter;
   6. 6. de woning bestaat uit één bouwlaag met kap;
   7. 7. de goothoogte bedraagt maximaal 4 meter;
   8. 8. de bouwhoogte bedraagt maximaal 9 meter;
   9. 9. de voorgevelrooilijn en de hoofdrichting van de nok dienen parallel aan 'Bruggen' gesitueerd te zijn;
   10. 10. de woning wordt ontsloten aan 'Bruggen', waarbij er maximaal één inrit is toegestaan;
   11. 11. parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gerealiseerd, waarbij minimaal twee volwaardige parkeerplaatsen op eigen terrein dienen te worden gerealiseerd. Een garage telt voor ¼ parkeerplaats;
   12. 12. ter bescherming van het profiel van de dijk mag het terrein, behalve voor het mogelijk maken van een inrit, niet worden opgehoogd;
   13. 13. erfafscheidingen dienen in de vorm van beplanting/hagen te worden aangebracht;
   14. 14. met inachtneming van het in lid 9.7 onder a bepaalde, is het bepaalde in de artikelen 9 en 15 van overeenkomstige toepassing;
   15. 15. door middel van bodemonderzoek dient te zijn aangetoond dat vanuit milieuhygiënisch oogpunt de locatie geschikt is voor de beoogde bestemming en gebruik. Indien er voor een verontreiniging een saneringsnoodzaak vanuit de Wet Bodembescherming en ten behoeve van de planrealisatie bestaat, dan dient deze verontreiniging te worden gesaneerd conform de regels van de Wet bodembescherming;
   16. 16. een geohydrologisch onderzoek moet worden verricht naar de mogelijkheden om het hemelwater af te koppelen van de riolering;
   17. 17. er dient archeologisch onderzoek te worden verricht, waarbij het onderzoek zich richt op de vraag of bij de bouwplannen het archeologisch belang voldoende wordt ontzien en welke voorwaarden eventueel moeten worden gesteld ter bescherming van de archeologische waarden;
   18. 18. er mag geen sprake zijn van milieuhygiënische belemmeringen.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming van het gebied, ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 2', wijzigen. De regels die daarbij in acht moeten worden genomen zijn opgenomen in lid 15.7 onder b van dit plan;
3. c. Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming van het gebied, ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 3', wijzigen met inachtneming van de volgende regels:
   1. 1. in het betreffende wijzigingsgebied wordt de bestemming "Groen" gewijzigd in de bestemming "Wonen - 1";
   2. 2. er is per wijzigingsgebied één vrijstaande woning toegestaan, waarbij het bouwvlak is gelegen op:
      • minimaal 10 meter afstand van de Jaap Edenstraat;
      • minimaal 10 meter afstand van de zuidelijke grens van het wijzigingsgebied (welke evenwijdig loopt aan de rioolleiding);
   3. 3. de breedte van het bouwvlak bedraagt per woning maximaal 10 meter;
   4. 4. de diepte van het bouwvlak bedraagt per woning maximaal 10 meter;
   5. 5. iedere woning bestaat uit maximaal twee bouwlagen met een kap;
   6. 6. de goothoogte bedraagt maximaal 5 meter;
   7. 7. de bouwhoogte bedraagt maximaal 10 meter;
   8. 8. iedere woning wordt ontsloten aan de Jaap Edenstraat, waarbij er maximaal één inrit per woning is toegestaan;
   9. 9. parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gerealiseerd, waarbij per woning minimaal twee volwaardige parkeerplaatsen op eigen terrein dienen te worden gerealiseerd. Een garage telt voor ¼ parkeerplaats;
   10. 10. erfafscheidingen dienen in de vorm van beplanting/hagen te worden aangebracht;
   11. 11. met inachtneming van het hiervoor bepaalde, dient te worden aangesloten bij de in de bestemming "Wonen - 1" van dit bestemmingsplan neergelegde regels;
   12. 12. met inachtneming van het in lid 9.7 onder c bepaalde, is het bepaalde in artikel 15 van overeenkomstige toepassing;
   13. 13. door middel van bodemonderzoek dient te zijn aangetoond dat vanuit milieuhygiënisch oogpunt de locatie geschikt is voor de beoogde bestemming en gebruik. Indien er voor een verontreiniging een saneringsnoodzaak vanuit de Wet Bodembescherming en ten behoeve van de planrealisatie bestaat, dan dient deze verontreiniging te worden gesaneerd conform de regels van de Wet bodembescherming;
   14. 14. een geohydrologisch onderzoek moet worden verricht naar de mogelijkheden om het hemelwater af te koppelen van de riolering;
   15. 15. er mag geen sprake zijn van milieuhygiënische belemmeringen;
   16. 16. er dient archeologisch onderzoek te worden verricht, waarbij het onderzoek zich richt op de vraag of bij de bouwplannen het archeologisch belang voldoende wordt ontzien en welke voorwaarden eventueel moeten worden gesteld ter bescherming van de archeologische waarden;
   17. 17. van deze wijzigingsbevoegdheid mag alleen gebruik worden gemaakt indien één wijzigingsplan wordt gemaakt voor alledrie de wijzigingsgebieden tegelijkertijd. Het is niet toegestaan om een wijzigingsplan te maken voor één van de drie gebieden afzonderlijk;
   18. 18. van deze wijzigingsbevoegdheid mag pas gebruik worden gemaakt indien van de wijzigingsbevoegdheid welke ligt op het garagebedrijf op/achter het perceel Bruggen 44 gebruik is gemaakt (lid 3.7onder a);
   19. 19. van deze wijzigingsbevoegdheid mag pas gebruik worden gemaakt nadat een greppel is aangelegd tussen de Jaap Edenstraat en langs de noordelijke grenzen van de wijzigingsbevoegdheden 'Wro-zone - wijzigingsbevoegdheid 3' voor de afvoer van het regenwater. De greppel dient een vertraagde afvoer te krijgen naar de waterloop die is gelegen achter de percelen aan de Oosteinderweg. De greppel dient te beginnen in de westelijke grens van de meest westelijke wijzigingsbevoegdheid van 'Wro-zone - wijzigingsbevoegdheid 4' en door te lopen tot aan de waterloop gelegen ten zuiden en ten oosten van de percelen aan de Oosteinderweg. De aanleg van de greppel dient plaats te vinden op initiatief en kosten van één of meerdere particulieren die gebruik willen maken van deze wijzigingsbevoegdheid of van de meest westelijke wijzigingsbevoegdheid van lid 9.7 onder d.
4. d. Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming van het gebied, ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 4', wijzigen met inachtneming van de volgende regels:
   1. 1. in het betreffende wijzigingsgebied wordt de bestemming "Groen" gewijzigd in de bestemming "Wonen - 1";
   2. 2. er is per wijzigingsgebied één vrijstaande woning toegestaan, waarbij het bouwvlak is gelegen op:
      • minimaal 10 meter afstand van de zuidelijke perceelsgrenzen van de percelen aan de Max Euwestraat 17 t/m 21;
      • minimaal 5 meter afstand van de zuidelijke grens van het wijzigingsgebied die evenwijdig loopt aan 'Bruggen';
      • het meest westelijke wijzigingsgebied: op minimaal 5 meter van de westelijke grens van het wijzigingsgebied;
      • het meest oostelijke wijzigingsgebied: op minimaal 30 meter afstand van de manege gelegen op het perceel aan de Kruisstraat 2 te Rosmalen en op minimaal 30 meter afstand van de bedrijfsbestemming van het garagebedrijf op/achter het perceel Bruggen 44. Indien het garagebedrijf op/achter het perceel Bruggen 44 niet meer op dat perceel wordt uitgeoefend en het planologisch onmogelijk is gemaakt om daar een ander garagebedrijf te vestigen dan wel uit te oefenen, komt deze voorwaarde te vervallen;
   3. 3. de breedte van het bouwvlak bedraagt maximaal 10 meter;
   4. 4. de diepte van het bouwvlak bedraagt maximaal 10 meter;
   5. 5. de woning bestaat uit maximaal twee bouwlagen en een kap;
   6. 6. de goothoogte bedraagt maximaal 6 meter;
   7. 7. de bouwhoogte bedraagt maximaal 9 meter;
   8. 8. er mag geen bebouwing worden opgericht binnen een straal van 30 meter vanaf de grens van de bedrijfsbestemming welke gelegen is op het perceel aan Bruggen 44, tenzij er gebruik is gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid welke ligt op het garagebedrijf op/achter het perceel Bruggen 44 (lid 3.7 onder a.);
   9. 9. het meest westelijke wijzigingsgebied wordt ontsloten aan de 'Jaap Edenstraat', waarbij er maximaal één inrit is toegestaan;
   10. 10. het meest oostelijke wijzigingsgebied wordt ontsloten aan de toegangsweg welke is gelegen op het perceel aan Kruisstraat 2 te Rosmalen;
   11. 11. parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gerealiseerd, waarbij minimaal twee volwaardige parkeerplaatsen op eigen terrein dienen te worden gerealiseerd. Een garage telt voor ¼ parkeerplaats;
   12. 12. erfafscheidingen dienen in de vorm van beplanting/hagen te worden aangebracht;
   13. 13. met inachtneming van het in lid 9.7 onder d bepaalde, is het bepaalde in artikel 15 van overeenkomstige toepassing;
   14. 14. door middel van bodemonderzoek dient te zijn aangetoond dat vanuit milieuhygiënisch oogpunt de locatie geschikt is voor de beoogde bestemming en gebruik. Indien er voor een verontreiniging een saneringsnoodzaak vanuit de Wet Bodembescherming en ten behoeve van de planrealisatie bestaat, dan dient deze verontreiniging te worden gesaneerd conform de regels van de Wet bodembescherming;
   15. 15. een geohydrologisch onderzoek moet worden verricht naar de mogelijkheden om het hemelwater af te koppelen van de riolering;
   16. 16. er mag geen sprake zijn van milieuhygiënische belemmeringen;
   17. 17. er dient archeologisch onderzoek te worden verricht, waarbij het onderzoek zich richt op de vraag of bij de bouwplannen het archeologisch belang voldoende wordt ontzien en welke voorwaarden eventueel moeten worden gesteld ter bescherming van de archeologische waarden;
   18. 18. van de wijzigingsbevoegdheid voor het meest westelijke perceel mag pas gebruik worden gemaakt nadat een greppel is aangelegd tussen de Jaap Edenstraat en langs de noordelijke grenzen van de wijzigingsbevoegdheden 'Wro-zone - wijzigingsbevoegdheid 3' voor de afvoer van het regenwater. De greppel dient een vertraagde afvoer te krijgen naar de waterloop gelegen achter de percelen aan de Oosteinderweg. De greppel dient te beginnen in de westelijke grens van de meest westelijke wijzigingsbevoegdheid van 'Wro-zone - wijzigingsbevoegdheid 4' en door te lopen tot aan de waterloop gelegen ten zuiden en ten oosten van de percelen aan de Oosteinderweg. De aanleg van de greppel dient plaats te vinden op initiatief en kosten van één of meerdere particulieren die gebruik willen maken van deze wijzigingsbevoegdheid of de wijzigingsbevoegdheid van lid 9.7 onder c.
5. e. Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming van het gebied, ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 7', wijzigen. De regels die daarbij in acht moeten worden genomen zijn opgenomen in lid 3.7 onder a van dit plan.

De voor Horeca aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het uitoefenen van horecabedrijven in categorie 2 van de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Horeca-activiteiten;
2. b. aan de hoofdfunctie ondergeschikte verkeers- en groenvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
6. f. de handhaving van de oorspronkelijke parcellering.

1. a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.
2. b. Parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd, tenzij ontheffing als bedoeld in 10.4.1 is verleend.

Burgemeester en wethouders verlenen ontheffing van het bepaalde in lid 10.5 onder a, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Kantoor aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. kantoren;
2. b. aan de hoofdfunctie ondergeschikte verkeers- en groenvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.
2. b. Parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd, tenzij ontheffing als bedoeld in 11.4.1 is verleend.

Burgemeester en wethouders verlenen ontheffing van het bepaalde in lid 11.5 onder a, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Maatschappelijk aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. naschoolseopvang;
2. b. onderwijs;
3. c. verenigingsleven;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'wonen': tevens voor wonen;
5. e. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals sportvoorzieningen, speelvoorzieningen, openbare verblijfsvoorzieningen, verkeersvoorzieningen, abri's, telefooncellen, straatmeubilair, nutsvoorzieningen, bijbehorende verhardingen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen en dergelijke.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;

1. a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.
2. b. Parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd, tenzij ontheffing als bedoeld in 12.4.1 is verleend.

Burgemeester en wethouders verlenen ontheffing van het bepaalde in lid 12.5 onder a, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Verkeer - Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verblijfsgebied;
2. b. wegen, straten, paden en pleinen;
3. c. fiets- en/of voetpaden;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - onverhard' uitsluitend onverharde wegen/paden;
6. f. groenvoorzieningen;
7. g. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals sportvoorzieningen, speelvoorzieningen, verkeersvoorzieningen, fietsenstallingen, abri's, telefooncellen, straatmeubilair, nutsvoorzieningen, bijbehorende verhardingen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen en dergelijke.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Burgemeester en wethouders verlenen ontheffing van het bepaalde in lid 13.4, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Water aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. vijver;
2. b. water;
3. c. waterberging;
4. d. waterkering;
5. e. waterstaat;
6. f. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals openbare verblijfsvoorzieningen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, bijbehorende verhardingen, taluds, bermen, kunstwerken, oeverbeschoeiingen, kademuren en dergelijke.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Burgemeester en wethouders verlenen ontheffing van het bepaalde in lid 14.3, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Wonen - 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in de vorm van woningen en bijzondere woonvoorzieningen al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit en daarbij behorende tuinen, erven, water, e.d.;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'beroep aan huis' mag maximaal 100 m² worden gebruikt voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf' tevens een toonzaal met een maximum vloeroppervlak van 50 m² en detailhandel in auto's en voor bedrijven zoals genoemd in de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein onder de categorieën 1 en 2, met uitzondering van geluidszoneringsplichtige inrichtingen;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'garage' uitsluitend voor opslag en/of motorvoertuigenstandplaats;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein' tevens parkeervoorzieningen;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - erfbebouwing' uitsluitend erfbebouwing als bedoeld in lid 15.2.3;
7. g. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals verkeers- en groenvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen met betrekking tot de afmetingen en de plaatsing van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden en bezonning van de aangrenzende gronden;
6. f. de handhaving van de oorspronkelijke parcellering.

1. a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming;
2. b. Gebruik van ruimten binnen de woning en in de bijgebouwen ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming aangemerkt, voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
   1. 1. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met uitzondering van het bepaalde in lid 15.1 sub b;
   2. 2. degene die de activiteiten in de woning uitvoert, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
   3. 3. vergunningplichtige of meldingsplichtige activiteiten ingevolge de wet milieubeheer zijn niet toegestaan;
   4. 4. er mag, met uitzondering van het bepaalde in lid 15.1 sub c, geen detailhandel plaatsvinden.
3. c. Onder gebruik in strijd met de bestemming wordt in ieder geval begrepen gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor publieksaantrekkende beroeps- of bedrijfsactiviteiten, behalve ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf'.
4. d. Parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd, tenzij ontheffing als bedoeld in 15.4.1 is verleend.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde onder lid 15.5 ten behoeve van het gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor een publieksaantrekkende beroeps- en bedrijfsactiviteit aan huis voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
   1. 1. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
   2. 2. degene die de activiteiten in de woning uitvoert, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
   3. 3. het gebruik mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse;
   4. 4. de activiteit dient qua aard, omvang en uitstraling te passen in een woonomgeving;
   5. 5. de activiteit mag niet vergunningplichtig ingevolge de Wet milieubeheer zijn;
   6. 6. er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de activiteit.
2. b. Burgemeester en wethouders verlenen ontheffing van het bepaalde in lid 15.5 indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming van het gebied, ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 1', wijzigen. De regels die daarbij in acht moeten worden genomen zijn opgenomen in lid 9.7 onder a van dit plan;
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming van het gebied, ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 2', wijzigen met inachtneming van de volgende regels:
   1. 1. in het betreffende wijzigingsgebied wordt de bestemming "Groen" gewijzigd in de bestemming "Wonen - 1";
   2. 2. in het betreffende wijzigingsgebied wordt de bestemming "Wonen - 1" gewijzigd in de bestemming "Groen" op de volgende plaatsen:
      • het gebied binnen een strook van 3 meter van de grens van het wijzigingsgebied welke grenst aan de woning/het perceel aan de Bruggen 42 (oostelijke grens van de wijzigingsgebied);
   3. 3. er is per wijzigingsgebied één vrijstaande woning toegestaan, waarbij het bouwvlak is gelegen op:
      • minimaal 5 meter afstand van (de perceelsgrens langs) Bruggen;
      • minimaal 5 meter afstand van de perceelsgrens van het perceel aan Bruggen 40;
      • minimaal 10 meter afstand van de woning op het perceel aan Bruggen 42;
      • minimaal 15 meter afstand van de noordelijke grens van het wijzigingsgebied (de grens van het wijzigingsgebied die het dichtst bij en parallel loopt aan de waterloop die achter de woningen aan de Oosteinderweg ligt);
   4. 4. de breedte van het bouwvlak bedraagt maximaal 10 meter;
   5. 5. de diepte van het bouwvlak bedraagt maximaal 15 meter;
   6. 6. de woning bestaat uit één bouwlaag met kap;
   7. 7. de goothoogte bedraagt maximaal 4 meter;
   8. 8. de bouwhoogte bedraagt maximaal 9 meter;
   9. 9. de voorgevelrooilijn en de hoofdrichting van de nok dienen parallel aan 'Bruggen' gesitueerd te zijn;
   10. 10. de woning wordt ontsloten aan 'Bruggen', waarbij er maximaal één inrit is toegestaan;
   11. 11. parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gerealiseerd, waarbij minimaal twee volwaardige parkeerplaatsen op eigen terrein dienen te worden gerealiseerd. Een garage telt voor ¼ parkeerplaats;
   12. 12. ter bescherming van het profiel van de dijk mag het terrein, behalve voor het mogelijk maken van een inrit, niet worden opgehoogd;
   13. 13. erfafscheidingen dienen in de vorm van beplanting/hagen te worden aangebracht;
   14. 14. met inachtneming van het in lid 15.7 onder b bepaalde, is het bepaalde in de artikelen 9 en 15 van overeenkomstige toepassing;
   15. 15. door middel van bodemonderzoek dient te zijn aangetoond dat vanuit milieuhygiënisch oogpunt de locatie geschikt is voor de beoogde bestemming en gebruik. Indien er voor een verontreiniging een saneringsnoodzaak vanuit de Wet Bodembescherming en ten behoeve van de planrealisatie bestaat, dan dient deze verontreiniging te worden gesaneerd conform de regels van de Wet bodem- bescherming;
   16. 16. een geohydrologisch onderzoek moet worden verricht naar de mogelijkheden om het hemelwater af te koppelen van de riolering;
   17. 17. er dient archeologisch onderzoek te worden verricht, waarbij het onderzoek zich richt op de vraag of bij de bouwplannen het archeologisch belang voldoende wordt ontzien en welke voorwaarden eventueel moeten worden gesteld ter bescherming van de archeologische waarden;
   18. 18. er mag geen sprake zijn van milieuhygiënische belemmeringen.
3. c. Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming van het gebied, ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 5', wijzigen met inachtneming van de volgende regels:
   1. 1. in het betreffende wijzigingsgebied wordt de bestemming "Wonen - 1" gewijzigd in de bestemming "Groen" op de volgende plaatsen:
      • het gebied binnen een strook van 5 meter van de zijdelingse grenzen van het wijzigingsgebied;
   2. 2. Behalve onder de in lid 15.7 sub c onder 1 genoemde delen van het betreffende wijzigingsgebied, behoudt het wijzigingsgebied de woonbestemming, waarbij de aanwezige stroken die onbebouwd moeten blijven, vervallen;
   3. 3. er is per wijzigingsgebied één vrijstaande woning toegestaan, waarbij het bouwvlak is gelegen op:
      • minimaal 5 meter afstand van de noordelijke perceelsgrens (perceelsgrens langs Bruggen);
      • minimaal 5 meter afstand van de westelijke grens van de wijzigingsgebied;
      • minimaal 5 meter afstand van de oostelijke grens van de wijzigingsbevoegdheid;
      • minimaal 10 meter afstand van de zuidelijke perceelsgrens (perceelsgrens langs de Bruggensestraat) voor de meest oostelijke wijzigingsbevoegdheid;
      • minimaal 20 meter afstand van de zuidelijke perceelsgrens (perceelsgrens langs de Bruggensestraat) voor de meest westelijke wijzigingsbevoegdheid;
   4. 4. de breedte van het bouwvlak bedraagt maximaal 10 meter;
   5. 5. de diepte van het bouwvlak bedraagt maximaal 15 meter;
   6. 6. de woning bestaat uit één bouwlaag met kap;
   7. 7. de goothoogte bedraagt maximaal 4 meter;
   8. 8. de bouwhoogte bedraagt maximaal 9 meter;
   9. 9. de voorgevelrooilijn en de hoofdrichting van de nok dienen parallel aan 'Bruggen' gesitueerd te zijn;
   10. 10. de woning dient qua schaal en uitstraling afgestemd op de bebouwing aan de Bruggen en Bruggensestraat;
   11. 11. de woning wordt ontsloten aan 'Bruggen', waarbij er maximaal één inrit is toegestaan;
   12. 12. parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gerealiseerd, waarbij minimaal twee volwaardige parkeerplaatsen op eigen terrein dienen te worden gerealiseerd. Een garage telt voor ¼ parkeerplaats;
   13. 13. ter bescherming van het profiel van de dijk mag het terrein, behalve voor het mogelijk maken van een inrit, niet worden opgehoogd;
   14. 14. erfafscheidingen dienen in de vorm van beplanting/hagen te worden aangebracht;
   15. 15. met inachtneming van het in lid 9.7 onder c bepaalde, is het bepaalde in de artikelen 9 en 15 van overeenkomstige toepassing;
   16. 16. door middel van bodemonderzoek dient te zijn aangetoond dat vanuit milieuhygiënisch oogpunt de locatie geschikt is voor de beoogde bestemming en gebruik. Indien er voor een verontreiniging een saneringsnoodzaak vanuit de Wet Bodembescherming en ten behoeve van de planrealisatie bestaat, dan dient deze verontreiniging te worden gesaneerd conform de regels van de Wet bodem- bescherming;
   17. 17. een geohydrologisch onderzoek moet worden verricht naar de mogelijkheden om het hemelwater af te koppelen van de riolering;
   18. 18. er dient archeologisch onderzoek te worden verricht, waarbij het onderzoek zich richt op de vraag of bij de bouwplannen het archeologisch belang voldoende wordt ontzien en welke voorwaarden eventueel moeten worden gesteld ter bescherming van de archeologische waarden;
   19. 19. er mag geen sprake zijn van milieuhygiënische belemmeringen.
4. d. Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming van het gebied, ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 6', wijzigen met inachtneming van de volgende regels:
   1. 1. in het betreffende wijzigingsgebied wordt de bestemming "Wonen - 1"gewijzigd in de bestemming "Groen"op de volgende plaatsen:
      • het gebied binnen een strook van 5 meter vanaf de zijdelingse perceelsgrenzen van het wijzigingsgebied;
   2. 2. behalve onder de in lid 15.7 sub d onder 1 genoemde delen van het betreffende wijzigingsgebied, behoudt het wijzigingsgebied de woonbestemming, waarbij de aanwezige stroken die onbebouwd moeten blijven, vervallen;
   3. 3. er is per wijzigingsgebied één vrijstaande woning toegestaan, waarbij het bouwvlak is gelegen op:
      • minimaal 5 meter afstand van de noordelijke perceelsgrens (perceelsgrens langs Bruggen);
      • minimaal 5 meter afstand van de zijdelingse grenzen van het wijzigingsgebied;
      • minimaal 10 meter afstand van de zuidelijke grens van het wijzigingsgebied voor de meest westelijke wijzigingsbevoegdheid;
      • minimaal 15 meter afstand van de Bruggensestraat voor de meest oostelijke wijzigingsbevoegdheid;
   4. 4. de breedte van het bouwvlak bedraagt maximaal 10 meter;
   5. 5. de diepte van het bouwvlak bedraagt:
      • voor het meest westelijke wijzigingsgebied maximaal 10 meter;
      • voor het meest oostelijke wijzigingsgebied maximaal 15 meter;
   6. 6. de woning bestaat uit één bouwlaag met kap;
   7. 7. de goothoogte bedraagt maximaal 4 meter;
   8. 8. de bouwhoogte bedraagt maximaal 9 meter;
   9. 9. de voorgevelrooilijn en de hoofdrichting van de nok dienen parallel aan 'Bruggen' gesitueerd te zijn;
   10. 10. de woning wordt ontsloten aan 'Bruggen', waarbij er maximaal één inrit is toegestaan;
   11. 11. parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gerealiseerd, waarbij minimaal twee volwaardige parkeerplaatsen op eigen terrein dienen te worden gerealiseerd. Een garage telt voor ¼ parkeerplaats;
   12. 12. ter bescherming van het profiel van de dijk mag het terrein, behalve voor het mogelijk maken van een inrit, niet worden opgehoogd;
   13. 13. erfafscheidingen dienen in de vorm van beplanting/hagen te worden aangebracht;
   14. 14. met inachtneming van het in lid 9.7 onder d bepaalde, is het bepaalde in de artikelen 9 en 15 van overeenkomstige toepassing;
   15. 15. door middel van bodemonderzoek dient te zijn aangetoond dat vanuit milieuhygiënisch oogpunt de locatie geschikt is voor de beoogde bestemming en gebruik. Indien er voor een verontreiniging een saneringsnoodzaak vanuit de Wet Bodembescherming en ten behoeve van de planrealisatie bestaat, dan dient deze verontreiniging te worden gesaneerd conform de regels van de Wet bodembescherming;
   16. 16. een geohydrologisch onderzoek moet worden verricht naar de mogelijkheden om het hemelwater af te koppelen van de riolering;
   17. 17. er mag geen sprake zijn van milieuhygiënische belemmeringen;
   18. 18. er dient archeologisch onderzoek te worden verricht, waarbij het onderzoek zich richt op de vraag of bij de bouwplannen het archeologisch belang voldoende wordt ontzien en welke voorwaarden eventueel moeten worden gesteld ter bescherming van de archeologische waarden;
   19. 19. van deze wijzigingsbevoegdheid mag pas gebruik worden gemaakt nadat de milieuvergunning/vergunning voor het houden van een hondenkennel voor het perceel aan Bruggen 37 is ingetrokken.
5. e. Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming van het gebied, ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 7', wijzigen. De regels die daarbij in acht moeten worden genomen zijn opgenomen in lid 3.7 onder a van dit plan.
6. f. Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming van het gebied, ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 9', wijzigen. De regels die daarbij in acht moeten worden genomen zijn opgenomen in lid 3.7 onder b van dit plan.

De voor Wonen - 2 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in de vorm van woningen en bijzondere woonvoorzieningen al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit en daarbij behorende tuinen, erven, water; e.d.;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'beroep aan huis' mag maximaal 100 m² worden gebruikt voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf' tevens voor bedrijven zoals genoemd in de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein onder de categorieën 1 en 2 of daarmee gelijk te stellen bedrijven, met uitzondering van geluidszoneringsplichtige inrichtingen;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel' tevens detailhandel,met uitzondering van supermarkten en volumineuze detailhandel, waarbij detailhandel in meubels wel is toegestaan;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'dienstverlening' tevens een kapsalon met een maximaal bruto vloeroppervlak van 100 m² met ondergeschikte en aanverwante detailhandel;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'kantoor' tevens een kantoor, praktijk- of atelierruimte;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - erfbebouwing' uitsluitend erfbebouwing als bedoeld in lid 16.2.3;
8. h. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals verkeers- en groenvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen met betrekking tot de afmetingen en de plaatsing van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden en bezonning van de aangrenzende gronden;
6. f. de handhaving van de oorspronkelijke parcellering.

1. a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.
2. b. Ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf', 'detailhandel', 'dienstverlening' en 'kantoor' wordt het gebruik als gebruik overeenkomstig de bestemming aangemerkt, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
   1. 1. de bewoner van de woning op het betreffende perceel, dient tevens werkzaam te zijn bij de aangeduide activiteit op het perceel;
   2. 2. het gebruik mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse;
   3. 3. de activiteit dient qua aard, omvang en uitstraling te passen in een woonomgeving;
   4. 4. er mag, met uitzondering van het bepaalde in lid 16.1 onder d en e, geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de activiteit;
   5. 5. vergunningplichtige of meldingsplichtige activiteiten ingevolge de Wet Milieubeheer zijn niet toegestaan.
3. c. Indien op een perceel de aanduiding 'bedrijf', 'detailhandel', 'dienstverlening' en 'kantoor' niet is opgenomen, wordt op dat perceel het gebruik van ruimten binnen de woning en in de bijgebouwen ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit als gebruik overeenkomstig de bestemming aangemerkt, voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
   1. 1. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met uitzondering van het bepaalde in lid 16.1 sub b;
   2. 2. degene die de activiteiten in de woning uitvoert, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
   3. 3. vergunningplichtige of meldingsplichtige activiteiten ingevolge de wet milieubeheer zijn niet toegestaan;
   4. 4. er mag geen detailhandel plaatsvinden;
   5. 5. de ruimten binnen de woning en de bijgebouwen mogen niet worden gebruikt voor publieksaantrekkende beroeps- of bedrijfsactiviteiten.
4. d. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - erfbebouwing' mogen de ruimten/gebouwen niet worden gebruikt als woning.
5. e. Parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd, tenzij ontheffing als bedoeld in 16.4.1 is verleend.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 16.5 onder c ten behoeve van het gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor een publieksaantrekkende beroeps- en bedrijfsactiviteit aan huis voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden.
   1. 1. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
   2. 2. degene die de activiteiten in de woning uitvoert, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
   3. 3. het gebruik mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse;
   4. 4. de activiteit dient qua aard, omvang en uitstraling te passen in een woonomgeving;
   5. 5. de activiteit mag niet vergunningplichtig ingevolge de Wet milieubeheer zijn;
   6. 6. er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de activiteit.
2. b. Burgemeester en wethouders verlenen ontheffing van het bepaalde in lid 16.5 indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming van het gebied, ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 8', wijzigen met inachtneming van de volgende regels:

1. a. in het betreffende wijzigingsgebied wordt de bestemming "Wonen - 2" gewijzigd in de bestemming "Wonen - 1", met dien verstande dat er ten behoeve van de ontsluiting een doodlopende weg wordt aangelegd welke wordt gewijzigd in de bestemming "Verkeer - Verblijfsgebied";
2. b. er mogen maximaal drie nieuwe vrijstaande woningen en vier nieuwe twee-onder-een-kapwoningen worden gerealiseerd;
3. c. de goothoogte bedraagt maximaal 4 meter;
4. d. de bouwhoogte bedraagt maximaal 8 meter;
5. e. alle woningen, zoals genoemd onder b, dienen te worden voorzien van een tweezijdige of meerzijdige kap, met dien verstande dat de hoogte van een kap niet meer mag bedragen dan 5 meter;
6. f. er is per woning maximaal één inrit is toegestaan;
7. g. parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gerealiseerd;
8. h. met inachtneming van het in lid 16.7 bepaalde, is het bepaalde in de artikelen 13 en 15 van overeenkomstige toepassing;
9. i. door middel van bodemonderzoek dient te zijn aangetoond dat vanuit milieuhygiënisch oogpunt de locatie geschikt is voor de beoogde bestemming en gebruik. Indien er voor een verontreiniging een saneringsnoodzaak vanuit de Wet Bodembescherming en ten behoeve van de planrealisatie bestaat, dan dient deze verontreiniging te worden gesaneerd conform de regels van de Wet bodembescherming;
10. j. een geohydrologisch onderzoek moet worden verricht naar de mogelijkheden om het hemelwater af te koppelen van de riolering;
11. k. er mag geen sprake zijn van milieuhygiënische belemmeringen;
12. l. er dient archeologisch onderzoek te worden verricht, waarbij het onderzoek zich richt op de vraag of bij de bouwplannen het archeologisch belang voldoende wordt ontzien en welke voorwaarden eventueel moeten worden gesteld ter bescherming van de archeologische waarden.

De voor Wonen - 3 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in de vorm van woningen en bijzondere woonvoorzieningen al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit en daarbij behorende tuinen, erven, water; e.d.;
2. b. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals verkeers- en groenvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen met betrekking tot de afmetingen en de plaatsing van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden en bezonning van de aangrenzende gronden;

1. a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming;
2. b. Gebruik van ruimten binnen de woning en in de bijgebouwen ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming aangemerkt, voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
   1. 1. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
   2. 2. degene die de activiteiten in de woning uitvoert, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
   3. 3. vergunningplichtige of meldingsplichtige activiteiten ingevolge de wet milieubeheer zijn niet toegestaan;
   4. 4. er mag geen detailhandel plaatsvinden.
3. c. Onder gebruik in strijd met de bestemming wordt in ieder geval begrepen gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor publieksaantrekkende beroeps- of bedrijfsactiviteiten.
4. d. Parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd, tenzij ontheffing als bedoeld in 17.4.1 is verleend.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde onder lid 17.5 ten behoeve van het gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor een publieksaantrekkende beroeps- en bedrijfsactiviteit aan huis voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden.
   1. 1. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
   2. 2. degene die de activiteiten in de woning uitvoert, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
   3. 3. het gebruik mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse;
   4. 4. de activiteit dient qua aard, omvang en uitstraling te passen in een woonomgeving;
   5. 5. de activiteit mag niet vergunningplichtig ingevolge de Wet milieubeheer zijn;
   6. 6. er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de activiteit.
2. b. Burgemeester en wethouders verlenen ontheffing van het bepaalde in lid 17.5 indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor 'Wonen - Woonwagenstandplaats' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in de vorm van woonwagens/woonwagenstandplaatsen al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit en daarbij behorende tuinen, erven, water; e.d.;
2. b. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals verkeers- en groenvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen met betrekking tot de afmetingen en de plaatsing van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden en bezonning van de aangrenzende gronden;
6. f. de handhaving van de oorspronkelijke parcellering.

1. a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.
2. b. Gebruik van ruimten binnen de woning en in de bijgebouwen ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming aangemerkt, voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
   1. 1. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
   2. 2. degene die de activiteiten in de woning uitvoert, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
   3. 3. vergunningplichtige of meldingsplichtige activiteiten ingevolge de wet milieubeheer zijn niet toegestaan;
   4. 4. er mag geen detailhandel plaatsvinden.
3. c. Onder gebruik in strijd met de bestemming wordt in ieder geval begrepen gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor publieksaantrekkende beroeps- of bedrijfsactiviteiten.
4. d. Parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.

De voor Leiding - Riool aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de aanleg, de instandhouding en bescherming van hoofdtransportleidingen, met een strook van 4 meter ter weerszijden van de aangeduide leiding.

In geval van strijdigheid van bepalingen gaan de bepalingen van dit artikel voor de bepalingen die ingevolge andere artikelen op de desbetreffende gronden van toepassing zijn.

Binnen deze dubbelbestemming mogen gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde ten behoeve van deze dubbelbestemming worden gebouwd. Voor de gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde geldt dat de maximale hoogte niet meer dan 3,5 meter mag bedragen.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van de hoofdtransportleiding, ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 19.2 en toestaan dat de in de basisbestemming genoemde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen worden gebouwd, mits vooraf advies wordt ingewonnen van de leidingbeheerder/directeur van het energiebedrijf.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

1. a. Burgemeester en wethouders verlenen ontheffing van het bepaalde in lid 19.4 indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 19.4 mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van de hoofdtransportleiding en toestaan dat de gronden gebruikt worden conform de basisbestemming, mits vooraf advies wordt ingewonnen van de leidingbeheerder/directeur van het energiebedrijf.

1. a. Het is verboden op de tot 'Leiding - Riool' bestemde grond, zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning), de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren, te doen of te laten uitvoeren, die de veiligheid kunnen schaden:
   1. 1. het aanleggen van wegen of paden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen;
   2. 2. het uitvoeren van graafwerkzaamheden;
   3. 3. het uitvoeren van heiwerken of het anderszins indringen van voorwerpen;
   4. 4. het aanbrengen van diepgewortelde beplanting en of bomen;
   5. 5. het vellen of rooien van houtgewas.
2. b. Het in lid 19.6 onder a vervatte verbod geldt niet voor de werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden:
   1. 1. welke betreffen het normale onderhoud en beheer van de hoofdtransportleiding;
   2. 2. die op het tijdstip waarop het plan rechtskracht verkrijgt in uitvoering zijn.
3. c. De werken en werkzaamheden als bedoeld onder lid 19.6 onder a zijn slechts toelaatbaar indien door die werken en werkzaamheden, dan wel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen geen onevenredige aantasting van de belangen van de hoofdtransportleidingen ontstaat of kan ontstaan.
4. d. Alvorens te beslissen omtrent een vergunning als bedoeld onder lid 19.6 onder a wordt het advies ingewonnen van de leidingbeheerder.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, ontheffing verlenen van:

1. a. vermeerdering dan wel vermindering van de voorgeschreven maten en normen, mits de vermeerdering of vermindering ten hoogste 10% bedraagt;
2. b. de bestemmingsbepalingen en de plankaart voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden van de plankaart ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
3. c. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, of kunstobjecten en bouwwerken ten behoeve van verlichting, geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan
   10 meter;
4. d. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, en ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten, wordt vergroot tot niet meer dan 40 meter;
5. e. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
   1. 1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 10% bedraagt;
   2. 2. de hoogte van de plaatselijke verhogingen niet meer dan 4 meter mag bedragen.

Op de voorbereiding van een uitwerking of wijziging is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig ontheffing verlenen van het eerste lid voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplanDe Overlaet.

Voor de wijk Overlaet is in de loop der jaren een grote hoeveelheid aan bestemmingsplannen ontwikkeld. De bestemmingsregelingen verschillen onderling en zijn verouderd. Daarnaast zijn de vigerende bestemmings- plannen globaal van karakter.

De plannen zijn vaak onvoldoende toegesneden op de sturingsmogelijkheden voor ruimtelijke ontwikkelingen in de genoemde gebieden. Zij bieden dan ook onvoldoende rechtszekerheid voor de burger.

De bovengenoemde redenen in combinatie met de toenemende behoefte aan actualisering en uniformering van bestemmingsplannen, vormen de aanleiding voor het ontwikkelen van een bestemmingsplan voor de wijk Overlaet.

In 2006 is begonnen met de ontwikkeling van een bestemmingsplan voor de wijk Overlaet. Het oostelijk deel van de wijk vormde geen onderdeel van het bestemmingsplan. Voor dat deel van was recentelijk een bestemmingsplan opgesteld met een adequate gebruiks- en bebouwingsregeling.

Het voorontwerp van het nieuwe bestemmingsplan (zonder het oostelijk deel) is in 2007 in de inspraak gebracht. Naar aanleiding van de ingekomen inspraakreacties en om praktische redenen is besloten om één bestemmingsplan te maken voor de hele wijk Overlaet. Er is voor gekozen om het voorontwerp uit 2007 aan te houden, totdat een voorontwerpbestemmingsplan voor het oostelijk deel van de wijk in de inspraak is geweest. Na de inspraakprocedure van het voorontwerpbestemmingsplan van het oostelijk deel, zijn de beide voorontwerpbestemmingsplannen samengevoegd tot het voorliggende plan.

In deze toelichting wordt ingegaan op de relevante ruimtelijke aspecten en de ruimtelijk inpasbaarheid van het plan.

Doel van het bestemmingsplan 'De Overlaet' is om een actueel, flexibel en adequaat ruimtelijk ordenings- instrumentarium te bieden ten behoeve van het beheer en de ontwikkeling van de wijk Overlaet en de dorpsrand Bruggen.

De naam van het voorliggende bestemmingsplan 'De Overlaet' heeft betrekking op de gelijknamige wijk in Rosmalen. Naast de Overlaet heeft het voorliggende plan ook betrekking op een deel van de dorpsrand Bruggen, welke in het zuidoosten van het plangebied gelegen is.

De begrenzing van het plangebied is op onderstaande kaart aangegeven en wordt globaal gevormd door:

• De Laaghemaal, de grenzen van het bedrijventerrein ten noordwesten van de Laaghemaal, de noordelijke waterloop tussen de Laaghemaal en de Norbertijnenborch, de Norbertijnenborch, de Vlietdijk en de Bundersteeg in het noorden.
• De waterloop naast De Doorsteek in het oosten.
• De Bruggensestraat en de Zomerdijk in het zuidoosten.
• De Striensestraat, de Schoolstraat en de Bruggen in het zuiden.
• De Empelseweg in het westen.

Het plangebied

Het gehucht Bruggen, deel uitmakend van Rosmalen, is gelegen op de grens van zandgronden in het zuiden en kleigronden in het noorden. Tijdens de laatste ijstijd (50.000 – 12.000 v. Chr.) werden er in het noorden van het huidige Brabant grote hoeveelheden zand afgezet. Dit zand vormde langgerekte heuvels, de zogenaamde dekzandruggen. Eén van die dekzandruggen loopt van Oss via ’s-Hertogenbosch naar Drunen. Ten noorden en ten zuiden van deze dekzandrug bevonden zich natte gebieden. Het gebied ten noorden van de dekzandrug stond onder invloed van de Maas, het gebied ten zuiden van de dekzandrug onder invloed van riviertjes die op de Maas trachten af te wateren.

Op de hoger gelegen en droge zandrug vestigden zich al vrij vroeg mensen. Dit geldt ook voor het gebied waar thans Rosmalen ligt. In de omgeving van Rosmalen zijn verschillende losse vondsten gedaan die er op wijze dat in de Steentijd (300.000 tot 2100 v. Chr.) en de Bronstijd (2100 tot 700 v. Chr.) hier al mensen verbleven. Andere vondsten, uit de IJzertijd, geven aan dat er in die tijd (700 v. Chr. tot het begin van de westerse jaartelling) sprake moet zijn geweest van permanente bewoning. Ook tijdens de Romeinse periode (0 tot 450 na Chr.) is er sprake van nederzettingen in dit gebied. Uit de periode 500 tot 750 zijn geen aanwijzingen gevonden die duiden op menselijke bewoning. Na 750 zijn weer sporen aangetroffen van nederzettingen op de zandruggen. Onder andere in het huidige gehucht Bruggen heeft een kleine nederzetting gelegen. Op zich is dat niet verwonderlijk. Op deze zandrug lag één van de weinige doorgaande oost-west verbindingen in dit gebied.

Langs de dijk van Bruggen zullen zich relatief weinig mensen hebben gevestigd. Afgaande op negentiende-eeuws kaartmateriaal concentreerde de bebouwing zich vooral nabij het wiel, bij de grens met het gehucht Kruisstraat. Ten zuidoosten van de dijk loopt, parallel hieraan, een zandpad, op de kadastrale kaart van circa 1830 aangegeven als de Bruggesche straat (thans Bruggensestraat). Ter hoogte van Bruggen splitst het pad. In noordelijke richting loopt het pad langs de dijk in de richting van Kruisstraat en Nuland en volgt de noordelijke rand van de dekzandrug. In zuidoostelijke richting volgt het pad de zuidelijke rand van het lager gelegen deel van de dekzandrug. Op de kaart is te zien dat langs de weg richting Kruisstraat aan beide zijden verspreid enkele gebouwen staan. Dit in tegenstelling tot Kruisstraat zelf, dat in de negentiende eeuw bestond uit lintbebouwing langs de dijk.

Ten gevolge van verzanding van de Maas en het feit dat de Waal haar te veel aan water op de Maas loosde, kregen de bewoners in het Maasgebied steeds vaker te kampen met overstromingen. Om de wateroverlast tegen te gaan, werden er al in de twaalfde eeuw van west naar oost langs de Maas gefaseerd dijken opgeworpen. Eind vijftiende eeuw was ruwweg de Maas vanaf ’s-Hertogenbosch tot Grave bedijkt. In de nabijheid van Beers bleef een deel van de Maas onbedijkt. Dit deel ging als een overlaat functioneren. Bij hoge waterstanden op de Maas kon het water hier het land opstromen en werd het naar een lager punt weer terug geleid naar de Maas. Om een en ander enigszins in de hand te houden, werden al in het begin van de veertiende eeuw (polder)dijken opgericht die mensen en hun bezittingen in het binnenland tegen dit water moesten beschermen. Ook de dijk die langs de Herven via onder meer Bruggen naar Nuland liep, moest het water van de Beerse Maas keren.

Uit schriftelijke bronnen is bekend dat de dijk bij Bruggen al in 1309 bestond. Op kaartblad 569 (verkend 1867, herzien in 1895) van de historische atlas Noord-Brabant, wordt de dijk aangeduid met de naam ‘Zeedijk‘. Overigens liep de Beerse Maas normaal gesproken alleen van het najaar tot het voorjaar.

Vanaf circa 1900 overstroomde de Beerse Maas minder vaak, omdat enerzijds de Waal niet meer op de Maas haar te veel aan water loosde, anderzijds omdat verschillende verbeteringen aan de Maas zelf waren uitgevoerd. Uiteindelijk zou in 1942 de Beerse overlaat opgeheven worden, waarmee een eind kwam aan het lopen van de Beerse Maas door de Maaspolders.

Het (Beerse) Maaswater dat het laaggelegen poldergebied ten noorden van Bruggen overstroomde werd door middel van kleine sluizen uit deze polder geloosd. Bij Bruggen was ook zo’n sluis, genaamd de Bruggensche Sluis. Dit stenen sluisje was 1,45 meter breed en 1,40 meter hoog. Omdat de (polder)dijk op een zandige ondergrond was aangelegd, was er een groot gevaar van kwel. Een aantal maal deden zich dijkdoorbraken voor. De restanten hiervan zijn terug te vinden in de vorm van diverse wielen. Hiertoe behoort ook het wiel te Bruggen. Nadat de dijk was doorgebroken werd deze zo snel mogelijk hersteld. Vaak kwam daarmee het wiel binnendijks te liggen. Mede door het ontstaan van deze wielen (en door de meanderende rivier) kregen dijken hun karakteristieke kronkelige loop. Het wiel te Bruggen staat onder meer afgebeeld op de kadastrale kaart uit circa 1830. De dijk werd hier omgelegd langs de noordzijde van het wiel. Het wiel is mogelijk ontstaan tijdens een grote overstroming in juli 1757 of januari 1809.

Behalve met natuurlijke overstromingen/inundaties hadden de inwoners van Bruggen ook te maken met militaire inundaties. Vanaf het eind van de zestiende eeuw werden militaire onderwaterzettingen door de verdedigers van de vesting ’s-Hertogenbosch ingezet om de vijand op afstand te houden. Ook de gronden ten noorden en westen van Bruggen kwamen dan blank te staan.

Tussen de (polder)dijk (onder meer bij Bruggen) en de Maasdijk uit de twaalfde eeuw lag een laaggelegen komgebied. Door het graven van weteringen werden de kommen ontwaterd en geschikt gemaakt voor landbouw. Men begon deze ontginningen vanaf de dijken. De oorspronkelijke verkaveling bestond uit lange, smalle percelen, die voornamelijk in gebruik waren als weidegebied. De oorspronkelijke strokenverkaveling ten noorden van Bruggen is goed te zien op de kaart uit 1838-1857.

Kaart van Bruggen uit 1838-1857. Het deel van Bruggen dat bij het huidige plangebied behoort is met een rode kleur weergegeven

Ten oosten van Rosmalen en ten zuiden van Bruggen bevindt zich een oud akkergebied. Het hoger gelegen akkercomplex, een zogenaamde es, is vanaf de dertiende eeuw ontstaan door regelmatige bemesting door middel van mest gemengd met heideplaggen. Bij Bruggen is de bebouwing geconcentreerd op met name de noordrand van de es.

Getuige de Topografische en Militaire Kaart uit 1838-1857 was het landschap ten noorden van de dijk in de negentiende eeuw in gebruik als hooiland en weidegebied. Ten zuiden van de dijk was de bodem zoals gezegd voornamelijk in gebruik als akkerland. Op onderstaande afbeelding is te zien dat het lager gelegen deel van de dekzandrug, ten zuidoosten van de zandweg, gebruikt werd voor hakhout en als weiland.

Grondgebruik rond 1838-1857 geprojecteerd op de kadastrale kaart uit circa 1830

Bruggen lag tot de negentiende eeuw aan de belangrijkste oost-west verbindingsroute van ’s-Hertogenbosch via Rosmalen naar Kruisstraat en Oss. In de negentiende eeuw, de eeuw van de grote infrastructurele werken in Nederland, veranderde ook de omgeving van Rosmalen en dus ook die van het gehucht Bruggen. Op zo’n anderhalve kilometer afstand ten zuiden van de bestaande kernen werd in de eerste helft van de negentiende eeuw een nieuwe oost-west verbinding aangelegd in de vorm van een rijksweg die Nijmegen via Grave met ’s-Hertogenbosch verbond. Vervolgens werden ook de eerste verharde verbindingswegen naar het zuiden (Berlicum, Veghel) aangelegd.

De ontsluiting van het dorp Rosmalen door het spoor, enkele honderden meters ten zuiden van de bestaande kernen, leidde eveneens tot belangrijke veranderingen. In 1881 werd het station Rosmalen in gebruik genomen op de verbinding ’s-Hertogenbosch – Nijmegen, terwijl twee jaar later, in 1883, een tramverbinding Rosmalen in contact bracht met onder meer Helmond. Langzamerhand verplaatste zich het zwaartepunt van Rosmalen meer naar het zuiden. Dit kwam mede vanwege het feit dat de Beerse Maas het onmogelijk maakte om naar het noorden uit te breiden.

Afgaande op de kadastrale kaart van circa 1830 en de schattingskaart van 1880 veranderde er in de periode 1830-1880 in het gehucht Bruggen zelf nauwelijks iets. Er kwamen in die periode in elk geval geen nieuwe woningen/boerderijen bij. Mogelijk dat eind negentiende of eerste helft twintigste eeuw aldaar wel enige nieuwbouw heeft plaatsgevonden.

De Tweede Wereldoorlog zou een zware wissel trekken op het gehucht Bruggen. De Duitse bezettingstroepen hadden de oude dijk als verdedigingslinie ingericht tegen de oprukkende geallieerde troepen. Na inleidende schermutselingen op zaterdag 22 oktober 1944 braken de daarop volgende zondag de gevechten in alle hevigheid los. Die zondag werd Bruggen, of wat er van over was, bevrijd. Vele boerderijen waren totaal vernield, andere zwaar beschadigd. Van de zestig huizen, voornamelijk boerderijen, die in Rosmalen tijdens de bevrijding zouden worden vernield, stonden er 15 in Bruggen. Ook vele stuks vee waren in de strijd ten onder gegaan. Na de oorlog zijn verschillende van deze boerenbedrijven in de typische wederopbouwarchitectuur weer herrezen. Het grootste deel van de thans nog aanwezige panden stamt uit deze periode. Omdat na 1942 de Beerse Maas niet meer liep, werd het gebied ten noorden van de “Zeedijk” voor de landbouw beter bruikbaar. Nieuwe wegen werden aangelegd, de waterafvoer verbeterd en de ruilverkaveling doorgevoerd. Dit laatste betekende onder meer verplaatsing van een aantal boerderijen die langs de dijk gelegen waren. Ook werden enkele dijken afgegraven waaronder grote delen van de ‘Zeedijk’. Alleen op die plekken waar boerderijen dicht tegen de dijk aanlagen, werd deze gespaard. De grond die bij de afgravingen vrijkwam, werd onder meer gebruikt voor het dempen van oude sloten. Ook het wiel langs de dijk nabij Bruggen werd er mee gedempt. In Bruggen zelf werd de dijk weinig aangetast.

Van het toenmalige open karakter rondom Bruggen is thans weinig meer over, zowel aan de noord- als de zuidrand van de dekzandrug zijn nieuwe woonwijken ontstaan. Alleen een klein gebied ten zuiden van een deel van de Bruggensestraat geeft nog een indruk van hoe het vroeger moet zijn geweest. Dit gedeelte vertegenwoordigt thans zowel een visueel landschappelijke als cultuurhistorische waarde.

De dijk is nog steeds de spil van het onderzoeksgebied. Zij scheidt de lager gelegen komgronden van de hoger gelegen dekzandruggen. De dijk is in het onderzoeksgebied nog aanwezig in de vorm van een verhoging in het landschap en is in gebruik als doorgaande weg (de Bruggen).

Aan de oostzijde houdt de dijk vrij abrupt op waar de Kruisstraat begint. De huidige dijk heeft dezelfde loop als die op de kadastrale kaart van circa 1830, met uitzondering van de plaats waar het wiel lag. Het wiel is in de huidige situatie gedicht en de dijk is weer rechtgetrokken over het voormalige wiel heen. Ter plaatse van het grootste deel van het wiel groeit nu een vochtig loofbos.

De oorspronkelijke verkaveling ten noorden van de dijk is in grove lijnen nog herkenbaar. Vele smalle percelen zijn samengevoegd, maar de haakse ligging op de dijk is nog te zien. De verkaveling van de gronden ten zuidoosten van de huidige Bruggensestraat is geheel verdwenen. Daar waar dit gedeelte eerst nog bestond uit akkers, hakhoutbos en weiland, is het gebied nu geheel in gebruik als maïsakker. Het reliëf is nog wel herkenbaar.

Kadastrale kaart van Bruggen uit circa 1830 geprojecteerd op het huidige plangebied. Met een groene kleur zijn de nu aanwezige terpen weergegeven. De bruingroene cirkelvorm was in circa 1830 een wiel, een uitgesleten waterplas veroorzaakt door een dijkdoorbraak

De Bruggense straat, de zandweg op de kadastrale kaart van circa 1830, is nu nog in zijn oorspronkelijke vorm aanwezig als de Bruggensestraat. Dit onverharde pad past goed bij het landelijke karakter van het akkercomplex. Het vormt een geleidelijke overgangszone van agrarische activiteiten naar bewoond gebied en dient vanwege deze verweving het onverharde karakter te behouden. Langs het zandpad staan een aantal knotwilgen die het historische landgebruik door de mens nog eens benadrukken.

Langs de dijk zijn terpachtige verhogingen opgeworpen aan beide zijden. Deze zijn nog herkenbaar in het landschap. Op de terpen zijn woningen gebouwd. Ten zuiden van de dijk, gelegen in het midden van de akker, is ook een terp gesitueerd. Bovenop deze terp zijn nog restanten van een fundering zichtbaar en verspreid liggen er nog bakstenen en ander puin. Waarschijnlijk behoort dit metselwerk toe aan de bebouwing die volgens de kadastrale kaart uit circa 1830 op deze locatie heeft gestaan.

De bebouwing van de dorpsrand Bruggen dateert voor het grootste deel uit de tweede helft van de twintigste eeuw en is opgetrokken in de typerende wederopbouwarchitectuur. Een uitzondering is de negentiende-eeuwse boerderij die zich op het perceel van Bruggen 42 bevindt. Het gemoderniseerde exterieur van deze boerderij heeft in de huidige toestand weinig waarde maar mogelijk bevindt zich in het pand een oudere kern die teruggaat op de negentiende eeuw. Mocht bij toekomstig onderzoek blijken dat er sprake is van een oudere kern dan is deze te waarderen als voorbeeld van een kleine keuterij langs een verbindingsweg.

Kenmerkend voor de bebouwing is het sobere, kleinschalige karakter ervan. De meeste panden hebben een bescheiden oppervlakte en hebben niet meer dan twee bouwlagen. Naast de kleinschalige bebouwing bevinden zich er enige boerderijen. Het materiaalgebruik is voor vrijwel alle panden hetzelfde. Opmerkelijk is het feit dat het merendeel van de panden gelegen waren op een verhoging of terp.

Met de invoering van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) d.d. 1 september 2007 behoren nieuwe bestemmingsplannen te omschrijven hoe omgegaan dient te worden met de bekende en de te verwachte archeologische waarden in het bestemmingsplangebied. Hieronder volgt een korte schets van de samenstelling en aard van de archeologische waarden. Vervolgens wordt een overzicht gegeven van de randvoorwaarden die het gemeentelijke archeologische monumentenzorgbeleid stelt aan bodemingrepen in het bestemmingsplangebied teneinde de zorgvuldige omgang met de archeologische waarde te waarborgen.

In 2007 is de archeologische verwachtingskaart voor de gemeente 's-Hertogenbosch opgesteld (het deel buiten de middeleeuwse stadskern). Deze kaart bevat niet alleen de reeds bekende archeologische vindplaatsen maar geeft ook een overzicht van de gebieden waar archeologische vindplaatsen verwacht kunnen worden, de zogenaamde verwachtingsgebieden. Gebieden waar de kans op het aantreffen van archeologie hoog is, worden aangeduid als gebieden met een hoge archeologische verwachting. Verder wordt nog een onderscheid gemaakt in gebieden met een middelhoge en gebieden met een lage archeologische verwachting. Of er ook daadwerkelijk archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, moet archeologisch onderzoek uitwijzen maar de verwachtingsgebieden geven al wel aan in welke mate men met mogelijke archeologische resten rekening moet houden. De archeologische verwachtingskaart vormt de basis voor het archeologiebeleid van de gemeente. Dit beleid is momenteel in ontwikkeling en zal naar verwachting eind 2009 worden vastgesteld.

Ten behoeve van het bestemmingsplan De Overlaet is door SO/BAM een archeologische paragraaf opgesteld waarin de archeologische achtergronden en kenmerken van dit plangebied worden toegelicht. Voor het bestemmingsplangebied De Overlaet is al eerder een archeologische paragraaf opgesteld maar deze had betrekking op het gebied De Overlaet-Oost (incl. Dorpsrand Bruggen).

Bestemmingsplan De Overlaet

Het bestemmingsplangebied ligt ten noorden van de oude kern van Rosmalen en bevindt zich landschappelijk gezien op de overgang van de dekzandrug naar de lager gelegen dekzandvlakten in de richting van de Maas. De dekzandrug is ontstaan tijdens de laatste ijstijd en bestaat uit zand dat lokaal is opgestoven omdat het niet langer werd vastgehouden door vegetatie. De hogere delen van het dekzand worden aangeduid als ruggen en de lager gelegen delen als flanken of vlakten. De dekzandrug waarop het plangebied ligt vormt feitelijk onderdeel van een zeer grote dekzandrug die in westelijke richting ook onder de historische binnenstad van 's-Hertogenbosch wordt aangetroffen en in oostelijke richting doorloopt naar Oss. De hoger gelegen dekzandrug is reeds vanaf de vroege prehistorie een geliefde plaats voor bewoning geweest. Archeologisch onderzoek in het gebied ten noorden van het plangebied (Empel en De Groote Wielen) heeft uitgewezen dat het gebied reeds 4000 jaar geleden bewoond is geweest maar ook oudere bewoningsporen kunnen niet worden uitgesloten.

Op de overgang van de hoge zandrug naar de lage komgebieden werd in de Middeleeuwen een dijk aangelegd. Deze liep vanaf Orthen in oostelijke richting tot Rosmalen en zette zich voorbij Rosmalen voort richting Nuland. Over de datering van deze dijk is weinig bekend maar mogelijk bestonden delen ervan al in de 14^de eeuw. Langs deze dijk ten oosten van Rosmalen ontstond in de Middeleeuwen het dorp Bruggen dat nu in het zuidoostelijke deel van het bestemmingsplangebied ligt.

Ondergrond kaart van Bruggen met daarop geprojecteerd de kadastrale minuut uit het begin van de 19e eeuw. De ronde vorm in de dijk heeft betrekking op het wiel.

Uit het plangebied is een groot aantal archeologische vondsten en vindplaatsen bekend (zie afbeelding 3). In een aantal gevallen betreft het losse vondsten van fragmenten aardewerk of metaal maar soms wijzen de vondsten op een nederzetting. Een van de meest belangrijke en waardevolle terreinen betreft de Annenborch. Dit terrein ligt centraal in het plangebied en wordt in de huidige topgrafie aangeduid als de Augustinessenborch. Van oorsprong bevond zich op deze locatie rond 1400 een klein kasteeltje, de Rodenborch, dat vermoedelijk gebouwd is door Hendrick Dickbier. Aan het eind van de 15^de eeuw werd het omgevormd tot een Augustinessenklooster waarna het Sint Annaborch of Annenborch werd genoemd. De oudste vermelding dateert uit 1485. Ten gevolge van het oorlogsgeweld van de 80-jarige oorlog werd het klooster in 1574 verlaten. De kloosterzusters vestigden zich daarna in de Verwerstraat in 's-Hertogenbosch. In 1986 zijn delen van het complex archeologisch onderzocht waarbij onder meer een omgrachting werd aangetroffen waaruit veel vondstmateriaal werd geborgen. Een deel van het voormalige kloosterterrein is aangewezen als een beschermd archeologisch rijksmonument en ligt binnen de cirkel die is vrijgehouden van bewoning.

In het zuidoostelijke deel grenst het bestemmingsplangebied aan een terrein van hoge archeologische waarde. Het betreft een restant van een escomplex waar nog relatief intacte cultuurdekken, oude akkerlagen en podzolbodems bewaard zijn gebleven. Op het terrein, dat is aangewezen als een gemeentelijk monument, bevinden zich naar verwachting talloze archeologische vindplaatsen uit de prehistorie t/m het heden.

Vrijwel het gehele bestemmingsplangebied heeft een hoge archeologische verwachting.

Uitsnede archeologische verwachtingskaart gemeente 's-Hertogenbosch. De dunne rode lijn markeert de historische dorpskern van Rosmalen. De gekleurde punten wijzen op archeologische vondsten en/of waarnemingen

Dit betekent dat er een grote kans is op het aantreffen van archeologische waarden. Deze verwachtingswaarde gaat uit van een min of meer intacte ondergrond. In (delen van) het bestemmingsplangebied heeft in de loop van de tijd echter al een groot aantal ingrepen plaatsgevonden, zoals een ruilverkaveling en ontgrondingen. De intactheid van de ondergrond is hierdoor vermoedelijk al grotendeels aangetast maar door het ontbreken van informatie over de precieze aard en diepte van de ingrepen is dat zonder aanvullend (veld)onderzoek niet goed te bepalen.

Op de kadastrale minuutkaart uit het begin van de 19^e eeuw is alleen langs de Striemsestraat (huidige Striensestraat) lokaal een enkel huis aanwezig. Resten van deze bebouwing maar ook oudere voorgangers kunnen nog in de bodem verwacht worden.

Op de kadastrale minuutkaart is het perceel van de Annenborch nog goed herkenbaar en staat het aangegeven als 'Annenburg'.

In het gebied is 1 MIP-object aanwezig. Het betreft een woonhuis aan de Deken Fritsenstraat 19/19A (MIP-code: HT095-000801). Dit MIP-object is geen gemeentelijk of rijksmonument.

De lintbebouwing in Bruggen is nog duidelijk herkenbaar. Veel boerderijen liggen op kunstmatig opgeworpen heuvels of terpen. In het buurtschap bevond zich oorspronkelijk een wiel, veroorzaakt door een dijkdoorbraak, dat in de 19^e eeuw is gedempt. Van de oorspronkelijke bebouwing op de terpen in Bruggen is tijdens onderzoek nauwelijks iets bewaard gebleven. In de periode 1830-1945 was er sprake van enige bebouwing langs de dijk ter hoogte van het wiel; deze bebouwing is echter voor een groot deel verloren gegaan in de Tweede Wereldoorlog. Thans bestaat de bebouwing dan ook grotendeels uit boerderijen en woonhuizen uit de wederopbouwperiode. De enige oudere boerderij, die mogelijk uit de negentiende eeuw dateert, staat achter Bruggen 42. Met uitzondering van dit pand moet de cultuurhistorische waarde vooral gezocht worden in de nog aanwezige landschappelijke elementen, die een hoge cultuurhistorische waarde vertegenwoordigen in dit gebied. Deze elementen geven het gebied een eigen cultuurhistorische identiteit. Over het algemeen kan worden gezegd dat de relaties tussen de verspreide bebouwing langs de dijk en het landbouwgronden nog aanwezig zijn. Met name aan de noordkant zijn er nog sterke zichtrelaties met de velden rondom. Behouden en waar nodig versterken van de kenmerken van dit landelijke gebied wordt aanbevolen.

In het bestemmingsplan "Overlaet (globaal plan)" is, met uitzondering van de "Dorpsrand Bruggen", het plangebied van het voorliggend bestemmingsplan voor het eerst opgenomen als woningbouwlocatie. Vrijwel alle overige vigerende bestemmingsplannen betreffen herzieningsplannen van dit globale bestemmingsplan dat als basis diende voor de ontwikkeling van de Overlaet.

Naast de woonbuurten van de Overlaet valt de woonbuurt Hondsberg voor een klein gedeelte binnen het plangebied van dit bestemmingsplan. Voor dit gebied gelden oudere bestemmingsplannen.

Ter plaatse van het plangebied vigeren de navolgende bestemmingsplannen:

*in beroep goedgekeurd door de Kroon

De bestemmingsplannen "Verspreide (winkel)vestigingen" en "Kunstwerken" zijn thematische plannen die een aanvullende werking hebben op diverse bestemmingsplannen.

De structuur van Rosmalen wordt ten noorden van het spoor onder andere gekenmerkt door de aanwezigheid van een aantal historische lijnen en de uitbreidingswijken aan de noord- en westzijde van het centrum.

De Striensestraat en de Schoolstraat/Bruggen zijn historische bebouwingslinten welke voorheen de verbinding tussen Kruisstraat en 's-Hertogenbosch vormden (zie onderstaand kaartje). Ten noorden van deze wegen ligt de uitbreidingswijk de Overlaet. Deze wijk is de eerste bebouwing in de komvlakte van de Maas en heeft dan ook een geheel andere uitstraling dan de rest van Rosmalen.

De huidige wijk de Overlaet is in verschillende fases gebouwd. Deze fases zijn duidelijk te herkennen in de opbouw en verkaveling van de wijk. In de wijk zijn de volgende vijf onderdelen te herkennen:

• De oude lintbebouwing aan de Striensestraat, Schoolstraat, Bruggen.
• Dorpsrand Bruggen.
• Bebouwing ten noorden van de Schoolstraat-Bruggen (Hondsberg); jaren '80.
• De Overlaet-West; eind jaren '80 – begin jaren '90.
• Buitenste rand De Overlaet-Oost; midden jaren '90.

Oude lintbebouwing (Striensestraat, Schoolstraat, Bruggen)

De bebouwing aan de Striensestraat en de Schoolstraat heeft een geheel ander karakter dan de rest van de wijk. Aan deze historische verbindingswegen is de bebouwing zeer divers, zowel qua vorm als qua functie. Kenmerkend zijn de verschillen in massa en de diversiteit in rooilijnen. De bebouwing bestaat voornamelijk uit vrijstaande bebouwing van één of twee lagen met kap. Al van oudsher vormen deze wegen de verbindingsweg tussen Kruisstraat, Rosmalen en Hintham. Momenteel loopt de Schoolstraat niet meer over in de Striensestraat en wordt het verkeer richting 's-Hertogenbosch omgeleid via de Rodenborchweg.

Bruggen kan worden getypeerd als een dijklint. Een autonome dijk met verspreid liggende bebouwing, losliggend van de aangrenzende wijken. De grote variatie aan woonvormen en bebouwingstypen over het totale lint wordt veroorzaakt door de ligging van de linten op de overgang van twee landschappen en de verdichting. Uit beide landschappen en alle tijdsperioden zijn woonvormen te vinden. De bebouwing langs het totale lint is zeer divers: Brabantse langgevelboerderijen, huizen uit de jaren '30, bungalows uit de jaren '60 en '70 tot moderne woningen anno nu. De overeenkomst tussen de bestaande woningen is dat de bebouwing uit vrijstaande woningen op ruime kavels bestaat. Door de grote voor- en zijtuinen is het beeld vanuit het steenachtige wegprofiel dorps en groen.

De bebouwing aan de Nieuwendijk heeft eenzelfde karakter als die aan de Striensestraat/Schoolstraat /Bruggen, met het verschil dat de bebouwing aan de Nieuwendijk voornamelijk een woonfunctie heeft. De Nieuwendijk vormde vroeger samen met de Vlietdijk het bebouwingslint vanuit het centrum van Rosmalen richting Gewande.

Dorpsrand Bruggen ligt ten zuidoosten van het plangebied. Het betreft een gebied rond Bruggen en wel op de overgang van de Overlaet en Hondsberg naar het buitengebied van Rosmalen.

In de dorpsrand zijn twee type woningen aanwezig. De van oorsprong agrarische bebouwing kenmerkt zich overwegend door bebouwing die met lange zijde en de kap evenwijdig aan de straat is gesitueerd. Doordat de kavels zeer breed zijn, is er voldoende onbebouwde ruimte aan weerszijden van de woning. Hierdoor is er zicht op de achterliggende gebieden. De overige woningen kenmerken zich door een kleiner bouwvolume, veelal op een smaller kavel met een gewone kap, danwel een mansarde kap eveneens evenwijdig aan de straat.

De lintbebouwing is gesitueerd op diverse afstanden maar wel met de voorkant aan de straat gelegen. Daar waar de woningen op het niveau van de voet van de wijk zijn gesitueerd en er geen of slechts zeer beperkte ophoging heeft plaatsgevonden, is het wonen aan de dijk zichtbaar en herkenbaar. Dit is ruimtelijk een bijzonder waardevolle kwaliteit.

Dorpsrand Bruggen

De Overlaet-West is een typische wijk uit het einde van de jaren '80, begin jaren '90, waarin de auto een ondergeschikte rol speelt en waarin veel aandacht voor de openbare ruimte is.

Binnen de wijk zijn verschillende oude structuren terug te vinden. De Vlietdijk was vroeger een lint richting Gewande en is momenteel als fietsroute in de wijk opgenomen. Bij de ontwikkeling van de wijk De Groote Wielen ten noorden van De Overlaet wordt dit een belangrijke verbindingsas tussen De Groote Wielen, De Overlaet en het centrum van Rosmalen.

Een markant punt is de terp met de oude boom aan de Augustinessenborch. De aangrenzende bebouwing is rond de terp gesitueerd en verschillende woonstraten komen hierop uit.

Het merendeel van de bebouwing in Overlaet-West wordt gevormd door vrijstaande woningen of halfvrijstaande woningen. Alleen rond de Augustinessenborch staan aaneengebouwde woningen in een relatief hogere dichtheid. Aan de Kartuizersborch komt een klein woonwagenkamp voor.

Overlaet-West

De Overlaet-Oost is de jongste uitbreidingsbuurt binnen het plangebied en ligt ten noorden van de Herculusstraat. De kronkelige structuur van de buurt sluit aan op De Overlaet West. Doordat het grootste gedeelte van de buurt bestaat uit rijwoningen wordt deze kronkelige structuur nog eens benadrukt. De rand richting het buitengebied wordt gevormd door vrijstaande en halfvrijstaande woningen.

Overlaet-Oost

In het noordwesten van de wijk, nabij de rotonde Empelseweg-Rodenborchweg, ligt een bedrijventerrein van beperkte omvang; Westeind. Aan de noordzijde van de Rodenborchweg liggen bedrijfshallen met kantoren waaronder een tankstation en een autoshowroom. Dit terrein vormt geen onderdeel van De Overlaet-West en heeft een eigen, eenvoudige structuur welke niet aansluit op de structuur van De Overlaet. In de toekomst zal dit terrein aan twee zijden worden begrensd door het bedrijvenpark De Groote Vliet, onderdeel van de Groote Wielen.

Aan de zuidzijde van de Rodenborchweg staan naast kleinschalige bedrijven, kantoren met een representatief karakter. Deze bebouwing staat op relatief kleine percelen en vormt onderdeel van de structuur van De Overlaet-West.

In het meest zuidelijke deelgebied in de dorpsrand Bruggen ligt het terrein van hout- en materialenhandel Imabo van Hoof en de bedrijfsbebouwing. De ontsluiting van het terrein en de bedrijfsbebouwing vind plaats via de Zomerdijk. Tevens vormt de bedrijfsbebouwing van Imabo van Hoof een verstoring van de kleinschalige bebouwing van de Bruggensestraat. Het past qua maat en schaal niet in zijn omgeving.

Bedrijvigheid in het noordwesten van De Overlaet

In de wijk De Overlaet is er nauwelijks ruimte gereserveerd voor voorzieningen. Het uitgangspunt was dat De Overlaet voornamelijk een woonwijk zou worden. De bewoners dienen gebruik te maken van bestaande voorzieningen in het centrum.

Verspreid over De Overlaet is een klein aantal wijkgebonden functies gevestigd. Aan de Terpenborch is de Rooms-katholieke basisschool “De Borch” gelegen. De school is onlangs uitgebreid in de richting van de Vlietdijk. In het oostelijk deel van De Overlaet zijn een bassischool en een kinderdagverblijf gevestigd. In de wijk zijn daarnaast twee kinderboerderijen aanwezig, aan de A. Kuyperborch en de Polluxstraat.

De overige voorzieningen (detailhandel, horeca, e.d.) zijn voornamelijk aan de Striensestraat en de School- straat/Bruggen gevestigd.

Bij het ontwerp en de bouw van de wijk De Overlaet heeft het aanwezige landschap een grote rol gespeeld. De huidige groen- en waterstructuur is gebaseerd op de structuur van het oude landschap. Doordat De Overlaet op de natte komgronden van de Maas is gebouwd, zijn er in de wijk meer watergangen dan in de rest van Rosmalen. Deze watergangen, maar ook een aantal oude dijklichamen vormen de basis voor de aangelegde groenstructuur van De Overlaet.

De wijk wordt in het noorden door een aantal groene lobben met het omliggende landschap verweven. Hierdoor is de weidsheid van het landschap tot diep in de wijk ervaarbaar. Deze lobben vormen de belangrijkste openbare ruimtes binnen de wijk en geven De Overlaet een groene en ruime uitstraling. De lobben zorgen er tevens voor dat een groot aantal woningen direct aan een groene ruimte liggen.

Naast het structurele groen van de lobben en watergangen is weinig ander groen binnen de wijk aanwezig. Er is een groot verschil in uitstraling tussen het noordelijk gedeelte van de wijk en het gedeelte nabij de oude bebouwingslinten en het centrum. In het noordelijk gedeelte is het aandeel groen door de aanwezigheid van de lobben erg groot, richting de oude linten en het centrum is het aandeel openbaar groen lager en wordt beperkt tot groene bermen en perken.

Toch heeft De Overlaet een groene uitstraling. Dit is voornamelijk te danken aan de voor- en zijtuinen die door de hele wijk bij de woningen aanwezig zijn. De bebouwing in de linten heeft zelfs zeer ruime voor- en zijtuinen.

Typerend voor De Overlaet is dat er opvallend veel achterkanten van woningen naar de ontsluitingswegen zijn gesitueerd. Een gegeven dat veel bij wijken die uit de jaren '70 en '80 voorkomt.

Doordat de aanliggende buurten naar binnen gericht zijn vormen de ontsluitingswegen aanzienlijke barrières binnen de wijk.

De verkeersstructuur wordt bepaald door de scheiding tussen de auto en het langzaam verkeer.

De wijk wordt ontsloten met de hoofdontsluitingswegen de Rodenborchweg en de Empelseweg. Deze wegen vormen tevens de belangrijkste verbindingen met het centrum van Rosmalen, de A2 en Empel.

Door het brede profiel, de verkeersdrukte en de deels verhoogde ligging (ter plaatse van de kruising tussen met een lang-zaamverkeersroute) vormt de Rodenborchweg een barrière tussen De Overlaet-West en De Overlaet- Oost. Tevens vormt de weg aan de noordzijde van De Overlaet-West een ruimtelijke scheiding tussen de wijk en de toekomstige uitbreidingswijk de Groote Wielen.

Dit wordt nog eens versterkt door de aanwezigheid van een waterloop die parallel aan de weg loopt en het dijklichaam van de Annenburgweg.

Ook de Empelseweg vormt door de verkeersdrukte en het brede profiel een barrière tussen de wijk en het buitengebied aan de westzijde van het plangebied.

De wegen rond De Overlaet-Oost zijn buurtontsluitingswegen en zijn daarom minder druk dan de wegen rond De Overlaet- West. Hierdoor is de barrièrewerking van deze wegen minder groot.

Het historisch wegenpatroon is nog steeds herkenbaar binnen de ontsluitingsstructuur van De Overlaet. De historische verbindingswegen Striensestraat en Schoolstraat/Bruggen zorgen voor de ontsluiting van het zuidelijke gedeelte van de wijk. Bruggen sluit aan op de weg richting Kruisstraat.

Ten noorden van De Overlaet wordt de nieuwe uitbreidingswijk De Groote Wielen gerealiseerd, een wijk met woonbuurten, een bedrijvenpark en een sport- en recreatiezone. Er worden nog nieuwe woonbuurten gerealiseerd. In De Groote Wielen zullen uiteindelijk 6.000 tot 7.000 woningen komen, in een dichtheid van gemiddeld 30 woningen per hectare.

De Groote Wielen is gesitueerd in de lager gelegen komgronden van de Maas. De ligging in het polderlandschap is als thema bij het ontwerp gehanteerd. Kenmerkend zijn de lange lijnen en de woonbuurten die als losse elementen in het landschap zijn gelegen. De langgerekte waterplas vormt de scheiding tussen de noordelijke en zuidelijke woonbuurten van De Groote Wielen.

Hiermee wordt ingespeeld op de oostwest gerichte structuur van Rosmalen waar woonwijken worden gescheiden door groenzones. De geleding tussen De Groote Wielen en De Overlaet wordt gevormd door de nieuwe sport- en recreatiezone.

De centrale waterplas is het hart van de watermachine, het waterbeheersysteem van de nieuwe wijk. Water wordt vanuit de plas opgepompt en rondgeleid door een stelsel van waterlopen. In de waterlopen wordt het regenwater opgevangen dat in het gebied valt en vindt tevens de eerste zuivering van het water plaats. Nazuivering vindt plaats in twee moeraszones en een helofytenfilter om vervolgens terug in de waterplas geleid te worden. De watermachine is een gesloten systeem. Er is geen verbinding met de Maas of andere water- lopen in het gebied.

Overzicht uitbreidingswijk De Groote Wielen

De Groote Wielen wordt via de Blauwe Sluisweg ontsloten op de A2. De Blauwe Sluisweg vormt de westelijke randweg van de nieuwe woonwijk, die vanaf het knooppunt tussen de Laaghemaal en Empelseweg in noordelijke richting wordt aangelegd. Het noordelijk deel van de Empelseweg komt hiermee te vervallen. Zowel de woonbuurten De Hoven en De Lanen, het noordelijke plandeel van het nieuwe bedrijvenpark De Groote Vliet, als het tuincentrum Intratuin zullen een rechtstreekse ontsluiting krijgen op de Blauwe Sluisweg.

De meest zuidelijke ontsluitingsweg wordt gevormd door het Laaghemaal die deels ter plekke van de huidige Annenborchweg wordt aangelegd, deels parallel aan de Annenburgweg en Bundersteeg. Het Laaghemaal vormt de ontsluiting van de sport- en recreatiezone, de twee zuidelijke wooncomplexen langs de Vlietdijk en de zuidelijke plandelen van het bedrijvenpark. De ontsluiting van de woonbuurten Vlietdijkzone, Broekland en De Watertuinen wordt gevormd door het Hooghemaal, de weg gelegen ten noorden van de sport- en recreatiezone.

Hoofdontsluiting De Groote Wielen

Deze weg zal een verbinding krijgen naar Empel en mogelijk een verbinding met de A59, via de oostelijke ontsluitingsweg van De Groote Wielen. De meest noordelijke ontsluitingsweg wordt gevormd door de Hustenweg.

De ruimtelijke verbinding tussen De Overlaet en De Groote Wielen wordt gevormd door de Vlietdijkzone. Deze woonbuurt kenmerkt zich door een parkachtig gebied die zich uitstrekt vanaf de waterplas tot in De Overlaet. In dit park worden op een schijnbaar willekeurige wijze compacte wooncomplexen op terpen gesitueerd, met een woningdichtheid oplopend richting waterplas. Direct aan de centrale waterplas worden twee woontorens gerealiseerd. Twee bakens die de hoogste bebouwing zullen vormen in De Groote Wielen. Aan de noordwestelijke rand van De Overlaet, grenzend aan het bestaande bedrijventerrein Westeind, zal het bedrijvenpark De Groote Vliet worden gerealiseerd. Het noordelijke plangebied van bedrijvenpark vormt samen met het helofytenfilter de kop van de geledingszone tussen de woonwijken De Overlaet en De Groote Wielen. Deze geledingszone wordt voornamelijk ingericht als sport- en recreatiezone voor De Groote Wielen en zal een open en groen karakter krijgen. Het bedrijvenpark vormt daarop een uitzondering. Door de compacte opzet wordt een groot contrast gerealiseerd tussen de bedrijfsbebouwing en het groen in en om het bedrijvenpark.

De sport- en recreatiezone wordt van oost naar west ingericht als manege, voetbalcomplex en honk- en softbalcomplex waarin tevens voorzieningen worden opgenomen voor korfbal en jeu de boules. In het gebied liggen twee reserveringen. Ze zullen tijdelijk worden ingericht ten behoeve van een basisschool en schapen- weide.

Tussen De Groote Wielen en De Overlaet komen een aantal langzaam verkeersroutes. Naast de fietsroute tussen het bedrijvenpark en het honk- en softbalcomplex, worden er fietsroutes aangelegd ten westen en ten oosten van het voetbalcomplex die respectievelijk aansluiten op de Canadasingel en de Doorsteek. De belangrijkste fietsroute wordt aangelegd ten westen van de Vlietdijkzone. Deze route is onderdeel van de doorgaande fietsverbinding tussen het centrum van Rosmalen, De Groote Wielen en verder richting Gewande. De verbinding krijgt ongelijkvloers kruisingen met de hoofdontsluitingswegen in De Groote Wielen, het Laaghemaal en het Hooghemaal.

Alle fietsroutes sluiten rechtstreeks aan op de Annenburgweg-Bundersteeg.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het relevante rijks-, provinciaal-, regionaal en gemeentelijk beleid ten aanzien van de ruimtelijke structuur en de functionele structuur. Een gedeelte van dit beleid kan rechtstreeks een juridische vertaling krijgen in de regels van het nieuwe bestemmingsplan. Een groot deel van het beleid kan echter niet rechtstreeks vertaald worden in de regels van het bestemmingsplan. Dit beleid heeft echter wel invloed op de opzet en inhoud van het bestemmingsplan. De bestemmingen dienen dermate flexibel te zijn, dat de mogelijkheid bestaat om beleid ook daadwerkelijk uit te voeren.

In de Nota Ruimte "Ruimte voor Ontwikkeling" (Ministerie van VROM, 2006) zijn op rijksniveau de uitgangspunten voor de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tot 2020 vastgelegd. De nota heeft vier hoofddoelen: versterking van de internationale concurrentiepositie van Nederland, bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland, borging en ontwikkeling van belangrijke (inter)nationale ruimtelijke waarden en borging van de veiligheid.

Op het gebied van verstedelijking zet de Nota Ruimte in op een voortzetting van het bundelingsprincipe. Bundeling draagt bij aan economische schaalvoordelen en benutting van (overheids)investeringen in voorzieningen (zoals die in infrastructuur), versterkt het draagvlak voor diverse stedelijke voorzieningen en beperkt de druk op de landelijke gebieden. De Nota Ruimte kent zes nationale stedelijke netwerken, waaronder Brabant-Stad (Breda, Tilburg, 's-Hertogenbosch en Eindhoven). De ontwikkeling van deze netwerken heeft prioriteit. Binnen elk nationaal stedelijk netwerk geeft het rijk indicatief een aantal gebieden aan waar de verstedelijking wordt gebundeld. Provincies, WGR-plusregio's en gemeenten leggen deze bundelingsgebieden vast in hun plannen en werken het verstedelijkingsbeleid verder uit. Het is niet de bedoeling dat de bundelingsgebieden helemaal verstedelijken. Weliswaar ligt de nadruk op verstedelijking, maar er moet ook ruimte worden gepland voor water, natuur, landschap, recreatie, sport en landbouw. In de bundelingsgebieden moeten stad en land in samenhang worden ontwikkeld.

In de Nota Ruimte is gekozen voor een dynamisch, op ontwikkeling gericht ruimtelijk beleid. Het accent verschuift daarmee van het stellen van beperkingen naar het stimuleren van ontwikkelingen. Het rijk wil daarbij meer overlaten aan lagere overheden (centraal wat moet en decentraal wat kan).

De ruimte wordt door het rijk ingedeeld in drie 'lagen': ondergrond (water, bodem en het zich daarin bevindende leven), netwerken (alle vormen van zichtbare en onzichtbare infrastructuur) en occupatie (ruimtelijke patronen ten gevolge van menselijk gebruik). Elke laag is van invloed op de ruimtelijke afwegingen en keuzen met betrekking tot de andere lagen.

In de Nota Ruimte wordt duidelijk welke waarden overal tenminste gegarandeerd worden (de basiskwaliteit) en voor welke ruimtelijke structuren het rijk een grotere verantwoordelijkheid heeft (de nationale 'Ruimtelijke Hoofdstructuur'). De Nota Ruimte bevat generieke regels ter waarborging van de algemene basiskwaliteit, de ondergrens voor alle ruimtelijke plannen, waaraan alle betrokken partijen zijn gebonden. Het rijk wil in heel Nederland de ruimtelijke kwaliteit verbeteren door de basiskwaliteit te waarborgen en waar mogelijk te vergroten en door extra aandacht te geven aan de nationale Ruimtelijke Hoofdstructuur. De concrete uitwerking van de ruimtelijke kwaliteit wordt door provincies en gemeenten per situatie bepaald.

In het bestemmingsplan 'De Overlaet' is het beleid uit de Nota Ruimte niet direct vertaald. De bestaande func- ties en kwaliteiten zijn in het bestemmingsplan als zodanig bestemd. In het bestemmingsplan zijn flexibele bestemmingen met ruime regels opgenomen, zodat bestaande situaties hierbinnen vallen.

Bescherming van natuurwaarden vindt plaats vanuit de Flora- en Faunawet (Ministerie van LNV, 2002). In deze wet is bescherming van inheemse wilde planten en dieren geregeld binnen en buiten natuurgebieden en vormt daarmee de vervanging van een aantal eerdere wetten, alsmede de implementatie van de soortbescherming uit de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn.

Als bestemmingsplannen voorzien in ontwikkelingen die leiden tot vernieling, beschadiging of verstoring van beschermde planten of van voortplantings- of rustplaatsen van beschermde dieren, moet voor die ontwikkelingen een ontheffing of een vrijstelling zijn verleend of kunnen worden verleend op grond van deze wet. Bij de voorbereiding van bestemmingsplannen moet met dit aspect rekening worden gehouden.

Het bestemmingsplan 'De Overlaet' voorziet niet direct in ruimtelijke ontwikkelingen binnen het plangebied. Indien gebruik wordt gemaakt van een in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid, zullen de voorschriften van de Flora- en Faunawet in acht moeten worden genomen. Tevens worden hierdoor niet al te grootschalige transformatie en herinrichting van gebieden en wegen mogelijk gemaakt. Voor verdere toelichting over de flora en fauna voor de wijzigingsbevoegdheden voor de Dorpsrand Bruggen wordt kortheidshalve verwezen naar de "quick scan natuurwetgeving Dorpsrand Bruggen" van 22 augustus 2006 welke is opgesteld door Arcadis.

Voor het bestemmingsplan 'De Overlaet' zijn de volgende provinciale beleidsstukken relevant.

In het kader van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening zijn op 1 juli 2008 de “Interimstructuurvisie Brabant in Ontwikkeling” en de “Paraplunota Brabant in Ontwikkeling” in werking getreden. Het beleid van het Streekplan 2002 is hiermee komen te vervallen, al wordt in de nieuwe interimstructuurvisie voor een belangrijk deel het ruimtelijk beleid zoals opgenomen in 'Brabant in Balans, Streekplan Noord-Brabant 2002' voortgezet.

Het hoofdbelang van de provincie voor het ruimtelijk beleid is zorgvuldig ruimtegebruik, maar met ruimte voor ontwikkelingen die bijdragen aan het op provinciale schaal behouden en verkrijgen van samenhang en balans tussen economische, ecologische en sociaal-culturele kwaliteiten.

Bij de beoordeling, initiëring en ondersteuning van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen wordt door de provincie Noord-Brabant gebruik gemaakt van de zogeheten lagenbenadering. De lagenbenadering is een werkwijze om ruimtelijke keuzen te onderbouwen en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren. De lagenbenadering gaat uit van drie lagen. De onderste laag wordt gevormd door de bodemtypologie, de geomorfologie en het watersysteem en de hiermee samenhangende natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische (landschaps)waarden. De tweede laag wordt gevormd door de infrastructuur. De derde en bovenste laag bestaat uit het ruimtegebruik voor wonen, werken, landbouw en recreatie.

Uitsnede plankaart Interim Structuurvisie

Het provinciaal beleid is gericht op versterking van de stedelijke structuur en het openhouden van het landelijk gebied. Daartoe zijn er stedelijke en landelijke regio's aangewezen. De gemeente 's-Hertogenbosch, waaronder De Overlaet valt, maakt onderdeel uit van de stedelijke regio Waalwijk – 's-Hertogenbosch – Oss, aangeduid als de stedelijke Regio Waalboss.

In het bestemmingsplan 'De Overlaet' is het beleid uit de Interimstructuurvisie niet direct vertaald. De bestaande functies en kwaliteiten zijn in het bestemmingsplan als zodanig bestemd. In het bestemmingsplan zijn flexibele bestemmingen met ruime regels opgenomen, zodat bestaande situaties hierbinnen vallen.

In het streekplan 2002 van de provincie Noord-Brabant is verwoord dat voor elke regio een uitwerkingsplan wordt opgesteld. In het uitwerkingsplan worden de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen beschreven. Ruimtelijke plannen van gemeenten moeten passen binnen de uitwerkingsplannen. Het streven naar zuinig ruimtegebruik is een belangrijk onderdeel van de uitwerkingsplannen.

De streekplanuitwerking van de stedelijke regio Waalboss gaat over delen van het grondgebied van acht gemeenten: 's-Hertogenbosch, Oss, Waalwijk, Loon op Zand, Heusden, Vught, Bernheze en Maasdonk. Het uitwerkingsplan vormt een kader voor ruimtelijke ontwikkelingen in de periode tot 2015 en is onderdeel van het toetsingskader op grond waarvan de provincie ruimtelijke plannen en initiatieven van gemeenten beoordeelt.

Op de plankaart behorende bij het uitwerkingsplan Stedelijke Regio Waalboss is De Overlaet aangeduid als stedelijk gebied met de nadruk op beheer en intensivering. De dorpsrand Bruggen heeft de codering "Integratie Stad-Land gekregen", wat de bijzondere situering van Bruggen onderstreept.

Volgens het Provinciale en intergemeentelijk uitwerkingsplan Waalboss (2004) is het lint Schoolstraat- Bruggen -Kruisstraat-Heeseind-Nuland een belangrijke lijn op de overgang van de polder naar het dekzandgebied. Het uitwerkingsplan geeft aan dat er gestreefd wordt naar een verdere versterking van de stedelijkheid op de dekzandrug waarbij nadrukkelijk moet worden opgemerkt dat voor het oostelijke gedeelte van Waalboss onder versterking van de stedelijkheid wordt verstaan het versterken van het groene karakter met het contrast tussen open en gesloten. Het gebied ten zuiden van het lint is aangegeven als gebied waarin de integratie tussen stad en land kan worden vormgegeven, een zogenaamd verwevingsgebied. Daarbij is het behoud en het versterken van de kwaliteiten van het dekzandlandschap belangrijk.

In het provinciale beleid is het versterken van het verschil tussen het besloten landschap van de dekzandrug en het open landschap van de komgronden belangrijk. Het behoud van de doorzichten naar de kom is daarbij van belang. Hierbij wordt verwezen naar het uitwerkingsplan Waalboss met Menukaart 22 waarop de waardering, het beleid, de visie en de strategie verwoord staan.

Voor het plangebied van De Overlaet zijn een aantal gemeentelijke beleidsstukken relevant. Zij vormen de kaders, zowel in ruimtelijke, als in functionele, als in programmatische zin. Dat betekent dat bepaalde keuzes reeds gemaakt zijn. Zij vormen derhalve de uitgangspunten voor verdere planvorming.

De gemeente 's-Hertogenbosch heeft zijn ambities voor de komende jaren in beeld gebracht in de vorm van een Ruimtelijke StructuurVisie. Deze Ruimtelijke StructuurVisie is een raamwerk en een gids voor de ruimtelijke activiteiten en investeringen van burgers, bedrijven, instellingen en overheid in de komende jaren. De visie bestrijkt de periode tot 2010 en geeft een doorkijk naar 2020.

In de Ruimtelijke StructuurVisie (RSV) is de lagenbenadering van het streekplan nader uitgewerkt. Nieuwe ontwikkelingen zullen worden afgestemd en getoetst op de specifieke onderlagen van een gebied en de laag van infrastructuur.

De Ruimtelijke StructuurVisie is bedoeld om richting te geven aan de eigen stedelijke ambities, voorzover ruimtelijk relevant. Daarmee is het een paraplunota en een integratiekader voor de ruimtelijke gevolgen van deze ambities van de verschillende sectorale nota's. De Ruimtelijke StructuurVisie is ook toetsingskader en leidraad voor ruimtelijke plannen van de gemeente, zoals structuurvisies en bestemmingsplannen.

Rosmalen maakt in de Ruimtelijke StructuurVisie deel uit van de oostelijke Rosmalense vleugel. Voor de ontwikkeling van deze vleugel zijn uitgangspunten opgesteld waarvan een aantal van toepassing zijn op het plangebied (of de directe omgeving) van dit bestemmingsplan. De belangrijkste staan hierna beschreven:

• Het open gebied ten westen van het plangebied, tussen 's-Hertogenbosch en Rosmalen, wordt ontwikkeld tot het stedelijke knooppunt Avenue2, gecombineerd met een natte verbindingszone tussen het Aadal en de Maas, de verbreding van de A2 en de omlegging van de Zuid-Willemsvaart;
• Ten noorden van Rosmalen wordt begonnen aan de VINEX-wijk Groote Wielen;
• Verdere verstedelijking van Rosmalen mag niet leiden tot een verdere afbreuk van het dorpse karakter van Rosmalen;
• De belangrijkste ambitie voor Rosmalen: de kleinschalige en groene karakteristiek behouden;
• Het centrumgebied van Rosmalen wordt een stadsdeelcentrum, het winkelareaal wordt vergroot en de recreatieve en sociaal-culturele voorzieningen worden uitgebreid;
• De uitwerking van de stedelijke verbindingsas tussen het centrum van 's-Hertogenbosch en de kom Rosmalen (Hinthammerstraat-Graafseweg-Hintham-Graafsebaan-Molenstraat-Dorpsstraat). Deze as wordt als recreatieve fietsroute doorgetrokken door De Groote Wielen naar Gewande aan de Maas;
• Door verlenging van de ring ten noorden van Rosmalen wordt naar mogelijkheden gezocht voor een oostelijke aansluiting op de A59.

De gemeente 's-Hertogenbosch heeft voor het oostelijk deel van de gemeente een (ontwerp)ontwikkelingsvisie opgesteld.

De Structuurvisie Rosmalen bestaat uit twee delen; deel 1 'Analyse en beleid' en deel 2 'Visievorming'. In deel 1 staan de belangrijkste kenmerken per wijk beschreven. Hieruit zijn voor De Overlaet de volgende uitgangspunten gedestilleerd:

• De ontwikkeling van een drietal locaties; de Driehoek (buiten het plangebied), de Cirkel en de Terp (reeds gerealiseerd) in samenhang met het totale beeld voor de Nieuwendijk – Vlietdijk richting de Groote Wielen (omgevingsstudie);
• De inrichting Nieuwendijk – Vlietdijk. Dit oorspronkelijke lint richting Gewande zal een belangrijke langzaamverkeers-route voor Rosmalen als geheel gaan vervullen;
• De verkeersveiligheid van de kruising van de Nieuwendijk – Vlietdijk met de Rodenborchweg. Er wordt onderzocht of het kruisingsvlak ongelijkvloers kan worden uitgevoerd;
• Parkeerdruk op het bedrijventerrein. Onderzocht dient te worden of de parkeerdruk op het bestaande terrein danwel op het toekomstige vergrote bedrijventerrein opgelost kan worden;
• De relatie tussen De Overlaet en De Groote Wielen. De groene recreatiezone mag geen scheidend element vormen. Bij het ontwerp is het tot stand brengen van routes tussen de beide wijken als randvoorwaarde;
• De aansluiting tussen de Rodenborchweg en De Groote Wielen. Onderzocht wordt of een deel van de Rodenborchweg kan komen te vervallen en als groenzone kan gaan fungeren. Tevens zal een deel van de Rodenborchweg worden verlegd waardoor er een heldere entree tot de wijk ontstaat;
• De behoefte aan klaslokalen nabij de diverse basisscholen.

Deel 2 van de Structuurvisie beschrijft de ontwikkelingsvisie voor Rosmalen. Uit het beleid op de verschillende schaalniveaus is het programma ofwel ruimtelijk programma te destilleren. In de Structuurvisie zijn twee belangrijke ontwikkelingen beschreven die van belang zijn voor De Overlaet:

• Recreatiezone ten noorden van de Overlaet te liggen, hier komt onder andere een omvangrijk sportprogramma;
• Verbindingsroute (Vlietdijk is hier onderdeel van) waarlangs verdicht wordt met multifunctionele bebouwing.

De gemeente 's-Hertogenbosch wil graag bijdragen aan de ontwikkeling van een kwalitatief hoogwaardig landschap. De opstelling van de Landschapsvisie is één van de initiatieven die zij daartoe heeft ondernomen. De planhorizon is gesteld op 2015. Qua abstractieniveau beweegt de Landschapsvisie zich tussen het bestemmingsplan Buitengebied van de gemeente en de Ruimtelijke StructuurVisie.

De Landschapsvisie is op 22 april 1999 vastgesteld door de gemeenteraad.

De ruimtelijke kwaliteit van het landschap rond Rosmalen wordt aan de zijde van De Overlaet bepaald door een relatief open, agrarisch landschap. De naam 'Overlaet' verwijst naar de oude functie van dit gebied. Ten tijde van hoogwater was dit gebied de overlaat van de rivier de Maas. Dit verklaart het feit dat de wijk lager ligt dan zijn omgeving en het relatief grote aandeel water in de openbare ruimte.

Het gebied ten noorden van De Overlaet heeft overwegend een agrarische functie. In de Landschapvisie wordt dit gebied ten dele aangewezen als ontwikkelingslocatie voor woningbouw, de Groote Wielen. De huidige structuur van het landschap zal een grote rol spelen bij de ontwikkeling van deze wijk.

Het buitengebied rond de gemeente 's-Hertogenbosch wordt gekenmerkt door grotere aaneengesloten groene gebieden, die zeer divers van karakter zijn. Centraal in de Landschapsvisie staat het behoud en het ontwikkelen van deze grote groene gebieden waarbij de diversiteit van de gebieden leidend is. In de visie wordt daartoe een landschappelijk raamwerk voorgesteld dat bestaat uit een samenhangend patroon van grootschalige natuur- en bosgebieden: de Bossche Buitens met elk een eigen karakteristiek, die middels zogenaamde verbindingszones met elkaar in verband gebracht worden. Het Bossche Buiten Hooge Heide grenst met Sprokkelbosch aan het plangebied dorpsrand Bruggen. In Sprokkelbosch is het behoud van de oud-kampenverkaveling belangrijk.

Bruggen is onderdeel van de lange lijn Orthense dijk. Het is een belangrijke recreatieve slagader en een droge ecologische verbinding. De lijn verbindt 's-Hertogenbosch / Rosmalen met het buitengebied.

Met de nota “Bomen in de stad” wil de gemeente 's-Hertogenbosch een visie geven op bomen en op die manier een grote impuls geven aan het ontwikkelen van de kwaliteiten van de gemeente. In de nota worden de ambities van de gemeente weergegeven die men met groen wil bereiken.

Een ambitie die in de nota wordt uitgesproken is het herstellen van oude structuren die nu vaak slechts fragmentarisch aanwezig zijn. Met behulp van bomen kan een dergelijke structuur niet alleen weer opnieuw worden vastgelegd, maar kan tevens bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteiten.

In de nota wordt een toekomstbeeld gegeven van de Rodenborchweg als noordelijke ontsluitingsroute voor De Overlaet. Ten zuiden van de Groote Wielen en dus ten noorden van de Overlaet, loopt de Laaghemaal. In de toekomstige situatie moet de weg onderdeel vormen van de groene sportzone. Een zware laanbeplanting, vergelijkbaar met de inrichting van de Bundersteeg zal de kwaliteit van de zone als geheel versterken.

Over het oostwestgerichte fietspad door De Overlaet staat in de nota aangegeven dat de route weinig of geen samenhang kent. Nu eens is er sprake van landelijke bermen met ruig gras en knotwilgen, dan weer staan er kleine gecultiveerde bomen en een haag langs de route. De continuïteit is puur functioneel.

Gelet op het bochtige verloop is het voor de herkenbaarheid van de route van belang om ook een zekere eenduidigheid in de inrichting aan te brengen. Primair kan dit worden gevonden in een eenduidige en continue laanbeplanting. Daarnaast is het ook denkbaar om een opvallende lantaarnpaal te gebruiken langs deze route.

De voorgestane verbeteringen van routes zijn zonder meer mogelijk binnen het voorliggende bestemmingsplan.

De beperkte woningbouwmogelijkheden die zijn opgenomen in het voorliggende bestemmingsplan passen binnen het Meerjarenprogramma zoals vastgesteld door de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch.

De Nota detailhandel 's-Hertogenbosch 2006-2010 is vastgesteld door de gemeenteraad op 14 februari 2006.

Diverse ontwikkelingen in de afgelopen jaren, in combinatie met op stapel staande plannen, maken het noodzakelijk om voor de gehele gemeente 's-Hertogenbosch een nieuwe visie op de detailhandel te ontwikkelen.

Door BRO Adviseurs is in 2005 de adviesrapportage “Visie op de detailhandel 2005-2010, 's-Hertogenbosch" opgesteld. Het college onderschrijft op hoofdlijnen de aan het daarin geschetste model van de Bossche winkelstructuur ten grondslag liggende overwegingen en criteria:

• de dagelijkse artikelensector is de eerst bepalende sector uit verzorgingsoogpunt voor de bevolking; het aanbod dient zich op een redelijke afstand te bevinden;
• een centrum moet vanuit het verzorgingsgebied goed en snel bereikbaar zijn;
• de situering van een winkelconcentratie is gerelateerd aan een in de nabijheid gelegen winkelcentrum dat een hogere plaats in de hiërarchie inneemt.

Voor de gehele gemeente is over overige detailhandel het volgende afgesproken:

• Ten aanzien van perifere detailhandel wordt een restrictief beleid gevoerd, met als uitgangspunt dat geen afbreuk mag worden gedaan aan andere winkelconcentraties met veel niet-dagelijkse artikelen.
• Solitair gevestigde niet-perifere winkelvestigingen werken veelal verstorend op de winkelstructuur. Uitgangspunt is het voortbestaan niet te frustreren maar in principe geen medewerking te verlenen aan uitbreidingsverzoeken van dergelijke verspreid liggende winkels.

In het Beleidsplan Horeca is aangegeven dat de mogelijkheden voor uitbreiding van het horeca-aanbod in de wijken buiten de binnenstad beperkt zijn. De bestaande horecabedrijven moeten in staat worden geacht aan de potentiële vraag te kunnen voldoen. Voor de Overlaet zal derhalve een consolidatiebeleid worden gevoerd. Er worden geen vestigingsmogelijkheden voor nieuwe horecabedrijven geboden.

In de kantorenvisie 'Ruimte voor kantoren 2004 - 2015' wordt een visie gegeven op de Bossche kantorenmarkt in de periode 2004 – 2015.

De belangrijkste beleidspunten uit de kantoorvisie zijn:

• Realisatie van een nieuwbouwprogramma in de periode 2004 – 2015 van 255.000 m². De eerstkomende jaren wordt uitgegaan van een nieuwbouwproductie van 20.000 m², daarna van 25.000 m². Tot 2003 is deze productie veel hoger geweest (bijvoorbeeld de nieuwbouwproductie van 156.689 m2 b.v.o., dit komt op gemiddeld ruim 31.000 m2 per jaar, in de periode 1999-2003). Op deze wijze zal het bestaande overaanbod aan kantoorruimte geleidelijk aan verdwijnen.
• Het selectief vestigingsbeleid zal worden voortgezet. Dit houdt in dat voor grootschalige kantoren slechts één locatie tegelijkertijd wordt ontwikkeld. Het Paleiskwartier en omgeving hebben prioriteit, daarna volgen Station Oost en Avenue2.
• Duidelijkheid voor marktpartijen staat centraal. Uitgangspunt is locaties waar de bouw gestart is af te maken alvorens naar een nieuwe locatie over te stappen.
• De ontwikkeling van kleinschalige kantoren (1000 m²) krijgt meer ruimte. De mogelijkheden hiervoor liggen op de stedelijke verbindingsassen en de vrijkomende VAB-terreinen. Ook de herontwikkeling van het GZG-terrein, de Kom Rosmalen en de nieuwbouwmogelijkheden in de Groote Wielen en Willemspoort bieden voor kleinschalige kantoren perspectief.
• De gemeente stimuleert actief het vertrek van grote kantoren uit de binnenstad. Deze kantoren kunnen zich hier door de schaarse ruimte minder goed ontwikkelen en ondervinden in toenemende mate problemen in de bereikbaarheid. De binnenstad is door haar fijnmazige structuur meer geschikt voor de vestiging van kleinschalige kantoren. Ook biedt verplaatsing kansen voor herstructurering en ruimteclaims van andere stedelijke functies.
• De gemeente is pro-actief wat betreft het uit de markt nemen van verouderde incourante kantoren. Daarmee zet zij de middelen van RO- en grondbeleid actief in. Op deze wijze krijgt de nieuwbouw in de kantorenparken een impuls en blijft de kwaliteit van de kantorenvoorraad op peil.
• De gemeente laat de strenge parkeernormering voor kantoorlocaties uit het abc-locatiebeleid vervallen. Daarvoor in de plaats stelt zij bij de bouw van grote kantoren de eis van gebouwde parkeervoorzieningen. De ervaring in het Paleiskwartier leert, dat bedrijven zelf bereid zijn maatregelen te nemen om het autogebruik te beperken. De tarieven van gebouwde parkeervoorzieningen zijn een prikkel tot een actief vervoersmanagement.
• Bedrijventerrein is schaars. Daarom verzet de gemeente zich tegen een verkantorisering van bedrijventerreinen. De gemeente wil dit doel bereiken door een duidelijke formulering van het beleid, overleg met de marktpartijen en handhaving.

De gemeente vindt het belangrijk dat in woonwijken gewerkt kan worden. Kleinschalige bedrijvigheid veelal in de vorm van een bedrijf aan huis is belangrijk voor de werkgelegenheid en bedrijvendynamiek in de stad, het biedt ondernemers de mogelijkheid werk en zorg te combineren en vergroot de levendigheid van de woonwijken. Veel ondernemers starten hun bedrijf vanuit huis. De woning biedt een praktisch en goedkoop huisvestings- alternatief. Dit geldt voor bijvoorbeeld een adviesbureau, edelsmid, vertaalbureau, schoonheidsspecialist of assurantiebedrijf.

Voor kleine kantoren (< 500 m²) liggen er mogelijkheden langs de stedelijke verbindingsassen (zoals de Rodenborchweg) en op VAB-terreinen. De vestiging van zelfstandige kantoren op bedrijventerreinen is vanwege de schaarste aan bedrijventerrein niet gewenst. Dit betekent dat kantooractiviteiten op een bedrijventerrein alleen toelaatbaar zijn als onderdeel van een bedrijf.

De aanwezige basisscholen (De Hobbit, De Overlaet en De Borch) kennen, zoals alle basisscholen in de stad, een verbrede functie voor kinderen van 0 tot 13 jaar: een zogeheten kindercluster waarin onderwijs en opvang gecombineerd plaatsvinden. Ook geldt voor alle basisscholen dat zij zoveel als mogelijk voorzien in de behoefte vanuit de directe woonomgeving aan ruimten voor sociale, culturele en/of sportieve activiteiten, waardoor de buurtfunctie van de school wordt versterkt. Deze verbrede functie leidt tot een capaciteitsuitbreiding van deze scholen.

De Nota Spelen (vastgesteld door de gemeenteraad op 24 januari 2002) biedt het beleidskader voor buitenspelen in de gemeente 's-Hertogenbosch op de daarvoor formeel bestemde plekken in de openbare ruimte. Per wijk is/wordt hiervoor een wijkspeelplan opgesteld, dat inzicht geeft in de verschillende speelplekken die in een wijk voor de verschillende leeftijdsgroepen gerealiseerd moeten worden. Daarbij wordt o.a. rekening gehouden met bevolkingssamenstelling naar leeftijd en met de reeds aanwezige speelplekken in de wijk.

Voor dit plangebied is het wijkspeelplan 'Rosmalen Noord' van toepassing. Voor wat betreft de speelplekken wordt onderscheid gemaakt in verschillende leeftijdscategorieën, aangezien elke categorie haar eigen behoeften en beperkingen heeft. Er wordt rekening gehouden met jonge kinderen van 0-6 jaar (spelen tot 100 meter van de eigen woning), met schoolkinderen van 6-12 jaar (spelen 300 tot 400 meter van de eigen woning), en jongeren van 12-18 jaar (spelen tot ca. 1000 meter van de eigen woning).

Onder andere de loopafstand van de verschillende leeftijdscategorieën dient als basis voor een optimale spreiding van speelvoorzieningen in de buurt.

In het bestemmingsplan De Overlaet is het beleid uit de Nota Buiten Spelen en de bijbehorende wijkspeelplannen direct vertaald. De plaatsen waar bestaande speelplekken zich bevinden of nieuwe speelplekken zijn gepland, zijn zodanig bestemd, dat de bestaande speelplekken (indien gewenst) gehandhaafd kunnen worden en nieuwe speelplekken daadwerkelijk kunnen worden gerealiseerd.

Het verkeers- en vervoerbeleid is opgenomen in het rapport 's-Hertogenbosch bereikbaar (mei 2000). Van direct of indirect belang voor het plangebied De Overlaet zijn de volgende aandachtspunten:

• Hoge uitgesproken ambities voor verkeersveiligheid, zoals opgenomen in het Verkeersveiligheidsplan 1997, worden waargemaakt door een actieve vertaling naar maatregelen.
• Veel aandacht voor langzaam verkeer waar het gaat om veiligheid, comfort, voorrang op hoofdroutes en stallingsmogelijkheden bij voorzieningen.
• De voetganger staat centraal bij het ontwerp van de openbare ruimte.
• Grootschalige investeringen in verkeersinfrastructuur.
• In het kader van het mobiliteitsbeleid: het juiste bedrijf op de juiste plaats.

Inmiddels wordt de Koersnota verkeer en vervoer voorbereid. Hierin wordt gestreefd naar een groei van het gebruik van het openbaar vervoer en de fiets, en een daling van het autogebruik. Dit zal moeten leiden tot een daling van het aantal verkeersslachtoffers en verbetering van de totale situatie met betrekking tot geluidhinder en luchtverontreiniging.

Wat betreft concrete maatregelen voor De Overlaet is van belang:

• De gemeente 's-Hertogenbosch zal de komende decennia nog aanzienlijk groeien. Deze groei zal zich met name manifesteren in de Groote Wielen, in diverse bouwplannen in Rosmalen en in verstedelijking van de A2-zone).
• Alle woonbuurten in de Overlaet zijn de afgelopen jaren ingericht als 30 kilometer per uur-zone.
• Hoofdinfrastructuur gemotoriseerd verkeer: deze is, mede in verband met de bouw van de Groote Wielen, aangepast en verbeterd.
• Structuur fietsverkeer: twee radiale fietsroutes naar het centrum van 's-Hertogenbosch en enkele overige utilitaire hoofdstructuur stad ter ontsluiting van het woongebied en voor de verbinding met het centrum van Rosmalen. Er komt een gelijkvloerse fietsoversteek van de Oosteinderweg tussen de Overlaet en de Groote Wielen.

Categorisering van wegen:

• Gebiedsontsluitingswegen 50 km/u: Rodenborchweg, Oosteinderweg (tussen Rodenborchweg en Vlietdijk), Laaghemaal.
• Erftoegangswegen: Thorbeckeborch, Jagersbosstraat, Striensestraat, Hortensiastraat, Zusterbosweg, Oosteinderweg (tussen Laaghemaal en Bruggen).

Voor ontwikkelingen op het gebied van de ruimtelijke ordening heeft de gemeente 's-Hertogenbosch een eigen parkeernormenbeleid vastgesteld. Dit beleid is vastgelegd in de nota 'Parkeernormen' (december 2003). De nota geeft aan hoeveel parkeerplaatsen per functie en per stadsdeel gerealiseerd dienen te worden bij nieuwbouw.

In bestaande situaties wordt het beleid uit de Nota Parkeernormen niet toegepast. Bij nieuwe ontwikkelingen wordt echter het beleid met betrekking tot parkeernormen gehanteerd.

In deze toelichting wordt voor zover nodig ingegaan op de artikelen die zijn opgenomen in het prostitutiebeleid. In hoofdstuk 3 van de A.P.V. is het gemeentelijk prostitutiebeleid verwoord, voor zover dat in het kader van de algemene plaatselijke verordening van toepassing is.

Op diverse maatschappelijke voorzieningen en nog enkele andere verspreide niet-woonfuncties (zoals detailhandel, horeca en bedrijven) na, hebben we uitsluitend te maken met een woongebied, waarin de vestiging van een seksinrichting niet gewenst is.

In de regels van het bestemmingsplan De Overlaet is de vestiging van een seksinrichting uitgesloten.

Begin 2000 is er door de gemeente 's-Hertogenbosch de Beleidsnotitie GSM antennemasten opgesteld. In deze notitie wordt beargumenteerd dat plaatsing van antenne-installaties bouwvergunningplichtig is. De notitie dient als beleidskader voor de beoordeling van bouwaanvragen. Dit beleid is vertaald in het voorliggende bestemmingsplan.

Het beleid kan als volgt worden samengevat. Wat betreft bestaande antenne-installaties wordt voorgesteld een gedoogbeleid te voeren. Wanneer tijdens de procedure van het voorliggende bestemmingsplan wordt besloten de aanbieders van illegaal geplaatste installaties op ongewenste locaties aan te schrijven met het verzoek een nieuwe bouwaanvraag in te dienen danwel een andere locatie te zoeken, zal het beleid dat wordt gevoerd ten aanzien van nieuwe installaties richtlijn zijn. Plaatsing van nieuwe installaties kan via solitaire masten, plaatsing van antennes met een hoogte van circa 5 meter op gebouwen hoger dan 25 meter, combinatie van meer dan één aanbieder (site-sharing) of plaatsing in combinatie met bestaande elementen, zoals hoogspannings- of reclamemasten.

Het beleid van de gemeente 's-Hertogenbosch is vertaald in een zoneringskaart voor GSM/antenne-installaties. Er zijn drie gebieden te onderscheiden, namelijk gebieden waar dergelijke installaties zonder uitzondering niet zijn toegestaan, gebieden waar zij niet zijn toegestaan, tenzij, en gebieden en zones waar antenne-installaties zijn toegestaan.

Gebieden waar zonder uitzondering geenGSM/antenne-installaties zijn toegestaan, betreffen landschappelijk waardevolle gebieden en natuurzones zoals die zijn benoemd in de Landschapsvisie.

In verband met de kwetsbaarheid van de historische delen van de gemeente wordt voorgesteld die delen die zijn aangewezen als beschermd stads- of dorpsgezicht geenGSM/antenne-installaties toe te staan, tenzij de welstands- en monumentencommissie positief adviseren, in die zin dat wordt voldaan aan hoge eisen van welstand. De richtlijnen van de Rijksdienst voor Monumentenzorg vormen mede een leidraad bij de plaatsing van installaties op of aan monumenten.

Gebieden waar GSM/antenne-installaties zijn toegestaan, betreft:

• op portalen van hoofdautowegen en de zone ter weerszijden van en 100 meter uit de as van de weg;
• op portalen van de Nederlandse Spoorwegen;
• op hoogspanningsmasten;
• binnen de zone ter weerszijden van en 50 meter uit de as van wijkontsluitingswegen zoals aangeduid op de zoneringskaart;
• bedrijven- en/of kantorenterreinen.

Er zal terughoudend worden omgegaan met plaatsing van antenne-installaties binnen woongebieden.

De zoneringskaart ziet er voor het plangebied als volgt uit.

Site-sharing is inmiddels van hoger hand, waar mogelijk, verplicht gesteld aan de aanbieders van mobiele telefonie, zodat het aantal antenne-installaties kan worden beperkt.

In de regels is een algemene ontheffingsbevoegdheid opgenomen voor het bouwen van GSM/antenne-installaties tot een maximale hoogte van 40 meter, waarbij het gemeentelijk beleid zoals hierboven staat beschreven richtinggevend is voor de toelaatbaarheid van een GSM/antenne-installaties op de locatie waarvoor het verzoek is ingediend.

In dit hoofdstuk wordt een concrete uitwerking en beschrijving gegeven van de ontwikkelingslocaties binnen het plangebied.

In het plangebied zijn een aantal ontwikkelingen voorzien. Het overgrote merendeel van de ontwikkelingen heeft betrekking op de percelen aan de Bruggen te Rosmalen, welke bekend is onder de naam "Dorpsrand Bruggen".

Het plangebied Dorpsrand Bruggen heeft betrekking op het gebied rond Bruggen en wel het gedeelte op de overgang van de Overlaet en Hondsberg naar het buitengebied van Rosmalen. Het buitengebied, waaronder Sprokkelbosch en omgeving, maakt nadrukkelijk geen deel uit van het plangebied. Voor dit gebied is recent een nieuw bestemmingsplan in werking getreden, het bestemmingsplan Buitengebied (2003). Ook het gedeelte ten westen van de Oosteinderweg en de Zomerdijk valt buiten het plangebied.

Het plangebied dorpsrand Bruggen wordt als volgt begrensd:

• aan de zuidzijde door de Bruggensestraat;
• aan de westzijde door de Zomerdijk en de Oosteinderweg;
• aan de noordzijde door de waterloop langs de percelen Oosteinderweg 1 t/m 21, de Jaap Edenstraat en de percelen aan de Max Euwestraat 15 t/m 21;
• aan de oostzijde door de Doorsteek en de Kruisstraat.

Van het gebied is ongeveer 50% al bebouwd. Het gebied kenmerkt zich door openheid en groen karakter. De oppervlakte van het gebied bedraagt circa 3,85 hectare.

Ligging Dorpsrand Bruggen

In 2005 is voor de Dorpsrand Bruggen een nota van uitgangspunten vastgesteld door de gemeenteraad. De directe aanleiding voor het opstellen van een Nota van Uitgangspunten voor de dorpsrand Bruggen wordt gevormd door diverse verzoeken van eigenaren/bewoners om nieuwe woningen te mogen bouwen aan en in de omgeving van Bruggen. Daarnaast onderzoekt de eigenaar van bouwmaterialenhandel Imabo van Hoof de haalbaarheid van verplaatsing van het huidige bedrijf naar het nieuwe bedrijvenpark De Groote Vliet in De Groote Wielen. De bestaande bedrijfsbebouwing aan de Zomerdijk zou in dat geval mogelijk gesloopt kunnen worden en vervangen door woningbouw. Tenslotte is er binnen het relatief kleine plangebied sprake van een versnippering aan bestemmingsplannen. Er is behoefte aan een heldere en objectieve stedenbouwkundige visie die, rekening houdend met de bijzondere kwaliteiten van het historische lint Bruggen, duidelijkheid geeft ten aanzien van de bebouwingsmogelijkheden.

Vigerende bestemmingen

Het plangebied dorpsrand Bruggen valt binnen een aantal vigerende bestemmingsplannen:

• Bestemmingsplan “Dorpsrand”, vastgesteld door de Raad op 10 april 1980 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 26 mei 1981;
• Bestemmingsplan “Luyckershofke 2^e herziening”, vastgesteld door de Raad op 14 september 1995 en goedgekeurd door GS op 15 november 1995;
• Bestemmingsplan “Overlaet II”, vastgesteld door de Raad op 14 december 1995 en goedgekeurd door GS op 13 juni 1996;
• Bestemmingsplan “Dorpsrand - herziening Bruggen 35 Rosmalen”, vastgesteld door de Raad op 16 juli 1998 en goedgekeurd door GS op 12 oktober 1998.

De noordelijke rand van Bruggen-Oost valt binnen het bestemmingsplan De Overlaet II. Dit bestemmingsplan is opgezet als een ontwikkelingsplan voor het oostelijke deel van De Overlaet maar heeft een conserverend karakter voor het gebied tussen De Overlaet en de dijk Bruggen.

Langs Bruggen zijn een vijftal vlakken opgenomen met de bestemming “Bestaande woningen”. Het resterende gebied heeft de bestemming “Groenzone” of “Waterhuishoudkundige doeleinden” gekregen. In de voorschriften behorend bij de bestemmingen Bestaande woningen en Groenzone is o.a. het volgende beleid opgenomen:

• “Het beleid richt zich op het behoud en het ontwikkelen van de landschappelijke en natuurwaarden van de historische as Bruggen-Kruisstraat-Heeseind en de daarop aanwezige bebouwing, openheid en landschappelijke kwaliteiten. Het uitbreiden van de aanwezige bebouwing en nieuwbouw is om die reden niet toegestaan.”
• “Het tot stand brengen en in stand houden van een ruimtelijke scheiding tussen het lint Bruggen en de nieuwbouwwijk De Overlaet.”

De zuidelijke rand van Bruggen-Oost valt binnen het bestemmingsplan Dorpsrand. Dit plan is opgezet als een beheersmatig bestemmingsplan waarbij de (toenmalige) bestaande bestemmingen positief zijn bestemd. Het bestemmingsplan had als doelstelling het veiligstellen van de woningbouwlocaties De Overlaet en Luyckershofke, door het weren van ongewenste bouwactiviteiten van (met name) agrarische bedrijven. De randen van de percelen hebben de bestemming Voorerf gekregen.

Het bestemmingsplan Dorpsrand – herziening Bruggen 35 had als doelstelling de woonbestemming ter plaatse uit te breiden, o.a. door de toenmalige bedrijfsbestemming om te zetten in een woonbestemming. Hiermee heeft vrijwel de gehele zuidelijke rand van Bruggen een woonbestemming gekregen. In de herziening zijn op twee plekken onbebouwde zones opgenomen ten behoeve van het doorzicht naar Sprokkelbosch.

Het gebied ten oosten van de Zomerdijk valt binnen het bestemmingsplan Luyckershofke 2^e herziening. Het bestemmingsplan had o.a. als doelstellingen: de bouw van een nieuwe bedrijfshal ten behoeve van de bouwmaterialenhandel Imabo van Hoof en de bouw van een woning aan de Bruggensestraat. Deze woning die aan de zuidzijde van het plangebied is geprojecteerd, is niet gerealiseerd, mogelijk vanwege de situering binnen een milieucontour.

Het gebied ten noorden van de bouwmaterialenhandel, tot aan het perceel Bruggen 31, is bestemd als “Onbebouwd erf”. Dit erf maakt op dit moment deel uit van het woonperceel Bruggen 31.

In de nieuwe situatie zullen er een aantal bouwmogelijkheden worden toegestaan, waarbij er voor gekozen is om het doorzicht vanaf de Bruggen naar het achterliggende landschap te waarborgen door middel van doorzichtstroken. Deze doorzichtstroken dienen geheel onbebouwd te blijven, zodat het doorzicht naar het achterliggende landschap gewaarborgd blijft.

De bovengenoemde bouwmogelijkheden zijn, op het perceel Bruggen 38 en het perceel aan de Oosteinderweg na, niet direct in het bestemmingsplan bestemd, maar worden mogelijk gemaakt via wijzigingsbevoegdheden. De voorwaarden behorende bij de verschillende wijzigingsbevoegdheden zijn voor een belangrijk deel gebaseerd op de stedenbouwkundige randvoorwaarden die in de onderstaande paragrafen staan beschreven.

Voor het perceel Bruggen 38 is er een bouwvergunning verleend en de bouw is reeds aangevangen, waardoor voor het perceel de wijzigingsbevoegdheid niet in het voorliggende bestemmingsplan is opgenomen. Volledigheidshalve zijn de stedenbouwkundige aspecten voor het perceel wel in de onderstaande toelichting opgenomen. Ook voor het perceel aan de Oosteinderweg zijn de bouwplannen dermate concreet, dat de wijzigingsbevoegdheid van het perceel is verwijderd en de stedenbouwkundige randvoorwaarden rechtstreeks in het bestemmingsplan zijn opgenomen. De stedenbouwkundige randvoorwaarden voor dit perceel zijn volledigheidshalve in de onderstaande toelichting opgenomen.

Op de bovenstaande kaart zijn de locaties van de wijzigingsbevoegdheden ingetekend. Het gaat om de rode vlakken, die de bebouwingsvlakken weergeven, waarbij bebouwingsvlakken moeten worden gesitueerd binnen de blauwe rasters. De oranje vlakken geven de bestaande bebouwing weer.

In juli 2005 heeft de raad de Nota van Uitgangspunten voor de dorpsrand Bruggen vastgesteld. Hiermee zijn de ruimtelijke kaders vastgelegd voor de toekomstige ontwikkelingen in de dorpsrand Bruggen. In de nota wordt de realisatie van nieuwe woningen ter plekke van zeer brede percelen langs Bruggen mogelijk gemaakt. Er worden randvoorwaarden gesteld ten aanzien van de breedte van elk woonperceel en het woningtype.

Langs Bruggen en de Bruggensestraat wordt uitgegaan van het handhaven/versterken van het dijkprofiel, belangrijke zichtlijnen en het open, groene karakter van het lint. Een ander uitgangspunt is het behoud van de groene geledingszone tussen het historische lint Bruggen en de Overlaet.

Van een aantal opgenomen wijzigingsbevoegdheden kan niet zondermeer gebruik worden gemaakt. Dit heeft te maken met milieutechnische aspecten. Op het perceel aan de Bruggen 44, bevindt zich een autobedrijf. Volgens de VNG-uitgave “Bedrijven en milieuzonering” is de richtlijn voor bedrijven bestemd voor de reparatie, onderhoud en proefdraaien van motorvoertuigen een afstand aanhouden van 30 meter ten opzichte van woningen. Deze hinderafstand is gebaseerd op het aspect geluid. Binnen deze hindercontour vallen 3 percelen met daarop 3 geplande vrijstaande woningen. Enerzijds dient woningbouw binnen de richtafstand van 30 meter niet plaats te vinden om een hinderlijke situatie te voorkomen of zoveel mogelijk te beperken. Anderzijds biedt het aanhouden van de richtafstand van 30 meter voldoende zekerheid aan het bedrijf om de bedrijfsactiviteiten binnen voorwaarden te kunnen blijven uitvoeren. Met het aanhouden van de richtafstand van 30 meter van de grens van de bedrijfsbestemming, danwel het bouwblok van bedrijfsruimte, wordt een goed woon-, werk- en leefklimaat gerealiseerd, c.q. invulling gegeven aan een “goede ruimtelijke ordening”.

De aan te houden afstand van 30 meter heeft tot gevolg dat de wijzigingsbevoegdheden op de percelen kadastraal bekend Gemeente Rosmalen sectie G nummer 2404 en 2405 worden doorkruist. Er kan pas van deze wijzigingsbevoegdheden gebruik worden gemaakt als het autobedrijf zijn activiteiten op het perceel aan de Bruggen 44 beëindigd. Het beëindigen van de activiteiten op het perceel aan de Bruggen 44 is daarom als voorwaarde opgenomen in de betreffende wijzigingsbevoegdheden. De linker wijzigingsbevoegdheid op het perceel kadastraal bekend Gemeente Rosmalen, sectie G nummer 695 (achter Bruggen 46) wordt gedeeltelijk doorkruist. Van deze wijzigingsbevoegdheid mag wel gebruik worden gemaakt, mits de op te richten woning niet binnen de afstand van 30 meter wordt gesitueerd.

Binnen het plangebied zijn nog drie andere ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Het betreft de bouw van een woning aan Bruggen, de uitbreiding van een kantoor aan de Terpenborch en de bouw van woningen aan de Striensestraat.

De locatie Bruggen 8A/8B ligt op de hoek van Bruggen en de wethouder Noppenlaan. Op het perceel staan een woning, georiënteerd op Bruggen, en een bedrijfspand. Het betreft een perceel van totaal circa 1.330 m². Dit perceel mag worden gesplitst om een tweede woning te realiseren ter plekke van het bedrijfspand. Deze ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt door middel van een wijzigingsbevoegdheid.

Door de realisatie van een woning ter plekke van het bedrijfspand komt ten goede aan de oorspronkelijke karakteristiek van de lintbebouwing aan Bruggen. De gemeente heeft een aantal stedenbouwkundige randvoorwaarden voor de bouw van de woning opgesteld. Belangrijk is dat de locatie een groene aankleding krijgt waardoor het aansluit bij het open en groene karakter van Bruggen.

Op de hoek Striensestraat/Houtvesterstraat wordt door middel van een wijzigingsbevoegdheid de bouw van maximaal acht woningen mogelijk gemaakt. Op het terrein staat op dit moment een recent gebouwde woonboerderij (Striensestraat 19) die wordt ontsloten vanaf de Striensestraat. Een wat ouder pand wordt ontsloten via de Houtvestersstraat. Dit pand bestaat uit een aan elkaar gekoppelde boerderijschuur met woonhuis (Striensestraat 21). Wat naar achter gelegen, tegen de perceelsgrens van de Striensestraat 23A, is een grote schuur gelegen. Deze schuur is zowel toegankelijk vanaf de Striensestraat als de Houtvesterstraat.

Het pand Striensestraat 19 en de grote schuur zullen worden behouden. De schuur mag niet worden gebruikt als zelfstandige woning of bedrijfsruimte. Eventuele aan huis gebonden beroepen dienen ondergeschikt te zijn aan de woonfunctie. Bij de ontwikkeling zal het pand Striensestraat 21 waarschijnlijk worden gesloopt. Het overige deel van het terrein zal worden herontwikkeld ten behoeve van woningbouw.

Gedurende de bestemmingsplanprocedure zijn de bouwplannen voor het perceel verder ontwikkeld. Op basis van de ingediende inspraakreacties is besloten om af te zien van het bouwen op de groenstrook aan de Houtvesterstraat, waardoor het niet mogelijk meer bleek om acht vrijstaande woningen te realiseren. Er is daarom gekozen voor een programma met vier vrijstaande woningen en vier twee-onder-een-kapwoningen. Tevens zullen er vier (openbare) parkeerplaatsen worden aangelegd langs de Houtvesterstraat.

De geplande woning tussen de woningen aan de Houtvesterstraat 19 en 23a zal rechtstreeks worden bestemd. De overige woningen zijn opgenomen in een wijzigingsbevoegdheid.

De voorgestelde inrichting van het perceel

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien de beleidsvelden naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling, dient onderzocht te worden welke milieuaspecten daarbij een rol kunnen spelen. Het is daarnaast van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

In het bestemmingsplan bevinden zich een aantal gebieden en locaties waar nieuwe ontwikkelingen worden bestemd/plaatsvinden. In deze paragraaf wordt vooral naar deze locaties gekeken, omdat er voor de rest van het plangebied sprake is van een conserverend bestemmingsplan.

Ten noordwesten binnen het plangebied - tussen de Annenburgweg en Robijnborch - bevindt zich een klein bedrijventerrein. Het betreft hier een bestaand bedrijventerrein van circa 5 hectare met een twintigtal bedrijven in de lichte categorieën 1 en 2. Voor de bestaande bedrijfsactiviteiten gelden wettelijke geluidsnormen op de gevels van woningen. Omdat de bestaande bedrijven grenzen aan het gebied met bestaande woningen, wordt de hindercontour en uitbreidingsmogelijkheden bepaald en beperkt door de geluidsnorm op de gevels van de bestaande woningen.

Op dit bedrijventerrein (aan Westeind 2) bevindt zich een tankstation waar ook LPG wordt verkocht. De doorzet aan LPG is in 2007 via een beschikking Wet milieubeheer beperkt tot maximaal 1000 m³/jaar. Het betreffende tankstation valt onder de regelgeving van het “Besluit Externe Veiligheid inrichtingen” (BEVI). Het BEVI legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor personen buiten het bedrijfsterrein en verplicht gemeenten bij het verlenen van milieuvergunningen en het maken van bestemmingsplannen hiermee rekening te houden. De toets aan het BEVI staat beschreven onder de paragraaf “externe veiligheid”.

Ten noordoosten van het plan, net buiten het plangebied ligt aan de Kruisstraat 2 een manege. De bestaande manege ligt recht tegenover een tweetal geplande woningen binnen het plangebied. De manege bezit een binnen- en buitenbak. Er worden geen paarden binnen de inrichting gestald en gehouden. De paarden worden met auto's en trailers naar de manege vervoerd. Na het berijden verlaten de paarden in trailers de manege weer. In de manege wordt voornamelijk in de avonduren gereden. Voor maneges geldt volgens de VNG-uitgave “Bedrijven en milieuzonering” een richtafstand van 50 meter. Deze afstand is gebaseerd op het aspect geur. Aangezien er geen dieren verblijven binnen de manege, is dit hinderaspect niet relevant. Voor geluid geldt bij maneges een richtafstand van 30 meter. De relevante geluidsbronnen binnen de manege zijn de aan- en afvoerbewegingen van voertuigen tijdens het brengen en halen van de paarden. Om de aan te hinderafstand tot de manege nauwkeuriger te bepalen is een indicatieve geluidsberekening gemaakt uitgaande van 20 voertuigbewegingen in de avondperiode. Deze voertuigen veroorzaken een geluidniveau van 36 dB(A) in de avondperiode op een afstand van circa 25 meter. Volgens de milieuregels waar de manege onder valt (“Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer”) is de grenswaarde voor geluid in de avondperiode 45 dB(A) op de gevel van woningen. Aangezien de dichtst bij geplande woningen op een afstand van meer dan 25 meter van de manege liggen (namelijk 45 meter), alsook dat de aanrijroute naar de manege op 30 meter van de geplande woningen ligt, zal aan de geluidseis worden voldaan en hinder niet aannemelijk zijn.

Ten oosten van het plan, net buiten het plangebied ligt aan de Kruisstraat 4 een groothandel in vrachtautomaterialen met een werkplaats waar remsystemen worden gereviseerd. Dit bedrijf ligt op ca. 70 meter van een tweetal nieuw geplande woningen. Volgens de VNG-uitgave “Bedrijven en milieuzonering” dient voor de handel in automaterialen een richtafstand aangehouden te moeten worden van 50 meter (aspect geluid) ten opzichte van woningen. Revisie van remsystemen is een metaalbewerkende activiteit waarbij geluid het belangrijkste aspect is. De richtafstand hiervan is geheel afhankelijk voor het soort metaalbewerkende activiteiten dat er plaats vindt. Voor het bedrijf is in 1999 onderzoek gedaan naar de geluidsuitstraling van het bedrijf. De activiteiten van het bedrijf zijn niet significant gewijzigd ten opzichte van het onderzoeksjaar. Uit het geluidsonderzoek blijkt dat het bedrijf kan voldoen aan de geluidsnormen (uit “Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer”) op de gevels van de dichtstbijzijnde woningen (kruisstraat 1a en 4a). Deze nieuwe woningen liggen op korte afstand (binnen 20 meter) van onderhavig bedrijf. Aangezien het bedrijf voldoet aan de geluidsnormen op deze nabij gelegen woningen, alsook dat de geluidsproducerende activiteiten aan de noordoostelijke zijde van het bedrijfspand liggen (dus uit de richting van het plan) valt geluidshinder voor de in het plan nieuw opgenomen woningen niet te verwachten.

Binnen het plangebied, op het perceel van Bruggen 44, bevindt zich een autobedrijf. Volgens de VNG-uitgave “Bedrijven en milieuzonering” is de richtlijn voor bedrijven bestemd voor de reparatie, onderhoud en proefdraaien van motorvoertuigen een afstand aanhouden van 30 meter ten opzichte van woningen. Deze hinderafstand is gebaseerd op het aspect geluid. Binnen deze hindercontour vallen 3 percelen met daarop 3 geplande vrijstaande woningen. Enerzijds dient woningbouw binnen de richtafstand van 30 meter niet plaats te vinden om een hinderlijke situatie te voorkomen of zoveel mogelijk te beperken. Anderzijds biedt het aanhouden van de richtafstand van 30 meter voldoende zekerheid aan het bedrijf om de bedrijfsactiviteiten binnen voorwaarden te kunnen blijven uitvoeren. Met het aanhouden van de richtafstand van 30 meter van de grens van de bedrijfsbestemming, danwel het bouwblok van bedrijfsruimte, wordt een goed woon-, werk- en leefklimaat gerealiseerd, c.q. invulling gegeven aan een “goede ruimtelijke ordening”.

Binnen het plangebied, op het perceel van Zomerdijk 4, bevindt zich een handelsbedrijf (IMABO) in bouwmaterialen, hout, keukens, tegels, sanitair en tuinartikelen. Voor dit type bedrijven met een (bedrijfsoppervlak groter dan 2000 m2) geldt volgens de VNG-uitgave “Bedrijven en milieuzonering” een richtlijn (afstand) voor geluidshinder van 50 meter. Voor de bestaande en geplande bedrijfsactiviteiten gelden wettelijke geluidsnormen op de gevels van woningen. Bestaande bebouwing is reeds aanwezig op een kortere afstand dan 50 meter. De dichtst bij geplande nieuw te bouwen woning ligt op een afstand van 65 meter. Omdat het handelsbedrijf zich bevindt binnen een gebied met bestaande woningen, wordt de hindercontour bepaald en beperkt door de geluidsnorm op de gevels van de bestaande woningen. Derhalve wordt geluidshinder voor de in het plan opgenomen nieuwe woningen niet verwacht.

De buurt is gelegen in een voormalig zandlandschap. Geologisch behoren deze percelen grotendeels tot in het Pleistoceen afgezette zandgronden met daarop een zavel of kleidek welke in het Holoceen is afgezet en door kalkloze poldervaagggronden met zware klei met Pleistoceen zand beginnend tussen 40 en 120 cm. De maaiveldhoogte in de polder varieerde in 1964 van 3.20 m + NAP tot 4.00 m + NAP.

Binnen het plangebied is er in hoofdzaak sprake van woonfuncties. Daarbij bevinden er zich in het gebied een aantal bedrijven. Ten noord-westen binnen het plangebied - tussen de Annenburgweg en Robijnborch - bevindt zich een klein bedrijventerrien. Het betreft hier een bestaand bedrijventerrein van circa 5 hectare met een twintigtal bedrijven in de lichte categorieën 1 en 2. Op dit bedrijfventerrein bevindt zich onder meer een tankstation waar vloeibare (bodembedreigende) brandstoffen worden verkocht en ondergronds worden opgeslagen. Daarnaast is er een kleinschalig autobedrijf voor het repareren en onderhouden van auto's (perceel Bruggen 44) en bouwmaterialenhandel (Imabo) gevestigd. Op het terrein van het garagebedrijf is een bovengrondse tank met bodembedreigende stoffen aanwezig. Het is onbekend of de aanwezige bedrijfsactiviteiten de bodemkwaliteit heeft beïnvloed. Volgens vergunningen Wet milieubeheer danwel algemene regels uit het “Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer” zijn conform de Nederlandse Richtlijn Bodembescherming voorzieningen voorgeschreven om eventuele bodemrisico's tot een verwaarloosbaar niveau te reduceren. Daarbij zijn bedrijven waar bodembedreigende activiteiten plaatsvinden (zoals de opslag en verkoop van bodembedreigende stoffen) verplicht een eindsituatiebodemonderzoek uit te laten voeren bij het beëindigen van de activiteiten. Bij geconstateerde verontreinigingen dient de bodemkwaliteit te worden hersteld.

Ook is op basis van het Historisch bodembestand (Hbb) geïnventariseerd of er binnen het plangebied voormalige bedrijven aanwezig waren welke in het verleden een mogelijke bodemverontreiniging hebben veroorzaakt. Bij drie locaties is er sprake van een potentieel ernstige verontreiniging. Het betreft geen locaties waarbij humane en of verspreidingsrisico's worden verwacht. In de toekomst zal hier een oriënterend en eventueel een nader bodemonderzoek moeten plaatsvinden.

Tot 1982 waren de gronden binnen het plangebied door de eeuwen heen in gebruik als akker en weidegronden. Het is bekend dat er in het plangebied tenminste 3 wielen (kleine vennen) aanwezig zijn geweest die in 1965 zijn gedempt met puin en zand. De kwaliteit van het puin en het zand is niet bekend.

Verspreid binnen het plangebied zijn drie bodemonderzoeken uitgevoerd, waaronder op de locatie Imabo. Plaatselijk zijn lichte verontreinigen met zink en PAK aangetoond. Op één onderzoekslocatie is een spot met sterke lood verontreiniging aangetroffen. Het is niet bekend of de verontreiniging is afgevoerd. De locatie van Imabo is marginaal verontreinigd met PAK en licht verontreinigd met zink. Van de overige percelen in het plangebied zijn geen gegevens bekend over de actuele milieuhygiënische bodemkwaliteit.

Binnen de gemeente 's-Hertogenbosch is een bodemkwaliteitskaart aanwezig. De bodemkwaliteits-kaart is een kaart waarop de bodemkwaliteit op het niveau van bodemkwaliteitszones is aangegeven. Binnen de zones is de gemiddelde kwaliteit vergelijkbaar, terwijl tussen de zones een duidelijk verschil in kwaliteit kan bestaan. Tevens is een bodembeheerplan aanwezig. Het doel van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan is het stimuleren van hergebruik van vrijgekomen grond en deze te reguleren. Daarnaast kan er efficiënter worden omgegaan met vrijgekomen grond. In het bodembeheerplan staan de regels voor het gebruik van grond als bodem. De toepassing van grond als bodem is alleen wettelijk toegestaan als de kwaliteit van de ontvangende bodem niet verslechtert.

Bodemkwaliteitskaart: gebied waarin De Overlaet valt

Gezien de bodemkwaliteitskaart liggen de noordelijke percelen binnen het plangebied in een zone (licht geel) waarbij vrijstelling wordt verleend. Het uitvoeren van een bodemonderzoek bij het aanvragen van een bouwvergunning is hierbij niet noodzakelijk.

De overige te bebouwen percelen liggen in een zone (oranje) waar onderzoek naar de kwaliteit van de bodem en het grondwater moet plaatsvinden ten tijde van de bouwvergunningprocedure. Op het moment van het aanvragen van een bouwvergunning wordt exact bekeken of een te bebouwen perceel in de vrijstellingszone (geel) valt of niet (oranje).

Er zijn binnen het gebied geen beschikkingen ingevolge de Wet bodembescherming afgegeven.

Binnen het plangebied bevindt zich een LPG-tankstation (aan Westeind 2). Dit LPG-tankstation valt vanwege de opslag en het afleveren van LPG onder de regelgeving van het “Besluit Externe Veiligheid inrichtingen” (BEVI). Het BEVI verplicht de bevoegd gezagen Wet milieubeheer (Wm) en Wet ruimtelijke ordening (Wro) afstand te houden tussen gevoelige objecten (zoals woningen) en risicovolle bedrijven. Tevens beperkt het BEVI het totale aantal aanwezige personen in de directe omgeving (invloedsgebied) van een risicovol bedrijf. Het bevoegd gezag moet de normen uit het BEVI naleven bij het opstellen en wijzigen van bestemmingsplannen en bij het verlenen van milieuvergunningen. In de “Regeling Externe Veiligheid inrichtingen” (REVI) is een aantal zaken geregeld met betrekking tot de uitvoering van het BEVI.

In de eerste plaats is er in het BEVI een norm opgenomen voor het plaatsgebonden risico (PR). De norm voor het PR is een kans van 1 op 1.000.000 per jaar (10^-6). Deze norm is een grenswaarde en moet daarom in acht worden genomen. Het PR wordt vertaald naar aan te houden afstanden van het LPG-station tot kwetsbare objecten (zoals woningen).

Het LPG-tankstation wordt in het BEVI aangemerkt als een “categoriale inrichting” omdat de doorzet aan LPG via een beschikking Wet milieubeheer is beperkt tot maximaal 1000 m³ LPG/jaar. Hiervoor zijn in de REVI vaste veiligheidsafstanden opgenomen. Met het voldoen aan deze vaste veiligheidsafstanden wordt voldaan aan de norm voor het plaatsgebonden risico van 10^-6. De in acht te nemen afstanden vanaf het LPG-vulpunt tot kwetsbare objecten bedraagt 35 bestaand meter. Voor de ondergrondse LPG-tank is deze afstand 25 meter en voor de LPG-afleverzuil 15 meter. Aan deze afstanden wordt voldaan in deze bestaande en conform Wet milieubeheer vergunde situatie. Hiermee wordt voldaan aan de norm voor het PR uit het BEVI. Binnen deze risicocontouren mogen geen kwetsbare objecten (volgens de definitie van het BEVI) worden gerealiseerd.

Buiten de veiligheidsafstanden (contouren PR) kunnen groepen personen slachtoffer worden van een calamiteit met LPG. Het risico dat groepen mensen slachtoffer kunnen worden van een ongeval met LPG wordt vertaald in het Groepsrisico (GR). Het GR is gekoppeld aan een personendichtheid binnen het invloedsgebied van een ongeval met gevaarlijke stoffen (zoals LPG). Het resultaat van een groepsrisicoberekening is een grafiek (Fn-curve). Op de y-as wordt de cumulatieve frequentie f (per jaar) uitgezet en op de x-as het aantal te verwachten slachtoffers N. In het BEVI is geen harde norm (grenswaarde) voor het GR vastgelegd. De toetsingswaarde voor het groepsrisico heeft het karakter van een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag dient de waarde voor het GR te verantwoorden en mag er gemotiveerd van afwijken.

Figuur: Resultaten groepsrisicoberekening (Fn-curve) van LPG-tankstation Westeind 2

Voor het LPG-tankstation aan Westeind 2 is het Groepsrisico berekend waarbij gebruik is gemaakt van de laatste rekenmethode Revi2007. Een deel van het invloedsgebied valt overigens binnen het reeds bestemde industrieterrein 'De Groote Vliet'. Aangezien een deel van dit invloedgebeid nog niet is bebouwd ofwel vergunning daarvoor is afgegeven, is het Groepsrisico voor 4 verschillende mogelijke situaties doorgerekend. In de meest ongunstige situatie is gerekend met een (volgens bestemmingsplan mogelijk) 4 bouwlagen op het totale oppervlak binnen het invloedsgebied met een hoge personeelsdichtheid van 80 personen per hectare (worst case). Hierbij wordt opgemerkt dat de nabijgelegen bestaande sportschool aan de Groote Vlietlaan 15 buiten het invloedsgebied van het LPG-station valt. Het resultaat van de groepsrisicoberekening (Fn-curve) van onderhavig LPG-tankstation staat hieronder afgebeeld. Hierin is situatie 4 het resultaat van de worst-case situatie (paarse lijn).

Uit de Fn-curve blijkt dat het Groepsrisico in de worstcase situatie onder de oriënterende waarde ligt zoals gesteld in het BEVI.

De Fn-curve (berekening Groepsrisico) is één van de beoordelingscriteria om het GR te verantwoorden. De totale verantwoordingsplicht omvat méér criteria. De verplichte aspecten vanuit het BEVI zijn:

• A. ligging GR ten opzichte van de oriëntatiewaarde;
• B. toename van het GR ten opzichte van nulsituatie;
• C. de mogelijkheden van zelfredzaamheid van de bevolking;
• D. de mogelijkheden van de hulpverlening.

Onderdeel A is in het voorgaande beschreven en gemotiveerd. De berekeningsresultaten en de daarbij gebruikte invoergegevens zijn bij het bestemmingsplan ter inzage gelegd. Onderdeel B is in deze procedure geen aspect, aangezien het hier gaat om een bestaande (reeds vergunde en/of geplande en/of gebouwde) situatie. De bestaande en beschouwde situatie kan worden opgevat als nulsituatie.

Voor de onderdelen C en D is de Regionale brandweer om advies gevraagd. Dit advies is op 4 janauri 2010 ontvangen. De regionale brandweer onderschrijft dat binnen de contouren van het plaatsgebonden risico binnen het plangebied geen kwetsbare objecten liggen of geprojecteerd zijn. Daarbij blijft het scenario met de meest uitgebreide ontwikkeling binnen het invloedsgebied (op de Groote Vliet) onder de oriënterende waarde voor het groepsrisico.

Voor wat betreft de zelfredzaamheid van de bevolking wordt deze in onderhavig plangebied als normaal beschouwd. Aktief communiceren zal de zelfredzaamheid vergroten. Echter is communicatie niet ruimte-relevant en dus niet te reguleren in een bestemmingsplan.

Voor wat betreft de mogelijkheden tot hulpverlening zijn aspecten als de opkomsttijd van de overheidsbrandweer (minder dan 10 minuten), de bluswatervoorziening rondom het tankstation en de bereikbaar voor hulpverleningsdiensten relevant en voldoende op orde. Gezien de toekomstige ontwikkelingen in het gebied aangrenzend aan De Overlaet (invulling Groote Wielen) wordt geadviseerd een WAS-paal (Waarschuwings Alarmering Systeem) in de nabijheid van het tankstation te plaatsen. Dit aktiepunt wordt meegenomen in de gemeentelijke beleidsvisie externe veiligheid. Het aangrenzende bestemmingsplan (Groote Wielen) maakt plaatsing van een dergelijke paal mogelijk. Overige zaken in het advies zijn niet ruimtelijk relevant zijn worden in een ander kader gereguleerd en uitgevoerd, zoals in milieuvergunningen voor bedrijven en de gemeentelijke beleidsvisie externe veiligheid.

Verder liggen er in het overige deel van het plangebied of in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bedrijven, ondergrondse gasdrukleidingen of overige zaken die invloed hebben op het gebied van externe veiligheid. Binnen het plangebied zelf worden in de huidige en toekomstige situatie eveneens geen BEVI-bedrijven toegestaan. Tevens zijn er binnen het nabij gelegen industrieterrein 'De Groote Vliet' geen BEVI-bedrijven toegestaan.

Conform de Circulaire Risiconormering vervoer van gevaarlijke stoffen moet bij ontwikkelingen binnen 200 meter van een route of tracé het groepsrisico beschouwd worden. De A59 en de spoorlijn 's-Hertogenbosch – Nijmegen liggen op respectievelijk 450 meter en 500 meter afstand van het plangebied. Hierdoor valt het plangebied buiten het genoemde invloedsgebied.

Over het algemeen beschrijft het plangebied een bestaande situatie, welke voor de toets aan de wet geluidhinder niet wordt beschouwd. Binnen het plangebied kunnen 14 vrijstaande woningen worden gerealiseerd. Deze woningen, geprojecteerd aan de “Bruggen” worden in deze paragraaf beschouwd.

Volgens artikel 74.1 van de Wet geluidhinder (Wgh) heeft elke weg een geluidszone, tenzij de weg gelegen is binnen een woonerf (artikel 74.2.a Wgh) of tenzij voor die weg een maximum snelheid van 30 km/uur geldt (artikel 72.2.b Wgh). Een geluidszone is het gebied aan weerszijden van een weg waarbinnen, bij vaststelling van bestemmingsplannen, planherzieningen, aanleg of reconstructies van wegen, moet worden nagegaan of de geluidssituatie bij woningen of andere geluidsgevoelige functies in overeenstemming is met de geluidsvoorschriften uit de Wgh. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van de ligging van de weg, al dan niet binnen de bebouwde kom.

De Bruggen is een weg waar een maximumsnelheid geldt van 50 km/uur en is gelegen binnen de bebouwde kom. In dit geval gaat het om nieuwbouw langs een bestaande weg in een binnenstedelijke situatie Deze wegen hebben een onderzoekszone van 200 meter. De Bruggen is voorzien van klinkerverharding.

De voorkeursgrenswaarde is 48 dB. De hoogst toelaatbare gevelbelasting is 63 dB. Er heeft een indicatieve berekening plaatsgevonden naar de ligging van de 48 dB en 63 dB-contouren.

In het rekenmodel zijn de gegevens ingevoerd voor het jaar 2015. Er rijden in dat jaar 2.476 motorvoertuigen per etmaal. Uit Promil zijn gegevens gehaald voor de verdeling van personenauto's, middelzwaar verkeer en zwaar verkeer, over de dag-, avond- en nachtperiode. Deze verdeling is als volgt:

De uurintensiteiten bedragen 6,8/2,8/0,9 in de dag-, avond- en nachtperiode. Voor de nieuw te bouwen woningen is een hoogte van 0 m ingevoerd (vrije veld berekening).

Onderstaande contouren zijn het resultaat van een indicatieve berekening. De geplande woningen liggen tussen de (blauwe) contour van 63 dB en de (groene) contour van 48 dB. Wanneer de woningen ontwikkeld worden zal door middel van akoestisch onderzoek de gevelbelasting van de nieuw te bouwen woningen berekend moeten worden en zullen er hogere grenswaarden aangevraagd moeten worden.

Om de kwaliteit van lucht te verbeteren en te waarborgen heeft de Europese Unie regels vastgesteld. De Nederlandse regels voor luchtkwaliteit vloeien direct voort uit de richtlijnen die de Europese Unie heeft vastgesteld. Deze richtlijnen bestaan uit de in 1996 vastgestelde Kaderrichtlijn luchtkwaliteit en de daarop gebaseerde uitvoeringsrichtlijnen, veelal dochterrichtlijnen genoemd. In deze dochterrichtlijnen is achtereenvolgens vastgelegd welke normen voor specifieke luchtvervuilende stoffen gelden.

Vanaf 15 november 2007 is een wijziging van de 'Wet milieubeheer' (Stb. 2007, 434) in werking getreden welke gericht is op luchtkwaliteitseisen. De wijziging betreft met name hoofdstuk 5 titel 2 uit de 'Wet Milieubeheer' en vervangt het 'Besluit luchtkwaliteit 2005'. De wetswijziging is de Nederlandse implementatie van EU-regelgeving ten aanzien van de luchtkwaliteit. In de voorschriften uit de bijlagen komen grenswaarden en plandrempels naar voren van luchtvervuilende stoffen waaraan plannen getoetst moeten worden. Plannen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit hoeven overigens niet meer afzonderlijk te worden getoetst aan de Wet luchtkwaliteit. Dat staat in artikel 5.16, eerste lid, onder c, van de Wet milieubeheer.

In de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. Het begrip 'niet in betekenende mate' is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor NO2 en PM10.

Voor kleinere ruimtelijke en verkeersplannen die effect kunnen hebben op de luchtkwaliteit heeft VROM in samenwerking met InfoMil een specifieke rekentool ontwikkeld. Daarmee kan op een eenvoudige en snelle manier worden bepaald of een plan niet in betekenende mate bijdraagt (NIBM) aan luchtverontreiniging. De rekentool voldoet aan de Regeling beoordeling luchtkwaliteit 2007.

Over het algemeen beschrijft het plangebied een bestaande situatie, welke voor de toets aan de luchtkwaliteit niet wordt beschouwd. Binnen het plangebied kunnen 14 vrijstaande woningen worden gerealiseerd welke in deze paragraaf worden beschouwd. Voor deze 14 woningen wordt uitgegaan van 8,8 voertuigbewegingen per woning per etmaal, dus 123,3 voertuigbewegingen per etmaal (afgerond 125 voertuigenbewegingen). Vanuit de 14 nieuwe vrijstaande woningen vinden enkel voertuigbewegingen plaats van personenwagens, geen vrachtverkeer. Het aandeel vrachtverkeer is derhalve 0%.

Volgens de rekentool draagt het plan niet in betekenende mate bij (NIBM) aan luchtverontreiniging. Het plan is daarom niet afzonderlijk getoetst aan de Wet luchtkwaliteit.

Het voorgenomen plan betreft tevens geen wijziging in de bestaande bedrijfsmatige activiteiten waarbij stoffen vrijkomen die vallen binnen het toetsingkader voor de luchtkwaliteit in de Wet milieubeheer. In de nieuwe plansituatie is de bijdrage aan vervuilende stoffen niet in betekenende mate.

Het waarborgen van de kwaliteit van de leefomgeving is een belangrijke opgave van de gemeente. Van ontwerp, aanleg, inrichting tot beheer wordt de stedelijke ontwikkeling steeds duurzamer vormgegeven. De gemeente 's-Hertogenbosch wil een voortrekkersrol blijven spelen op het gebied van duurzame stedelijke ontwikkeling. Onder duurzame stedelijke ontwikkeling wordt verstaan: het rekening houden met milieuaspecten gedurende planontwikkeling, bouw, inrichting en beheer van de nieuwe wijk. Belangrijke onderwerpen zijn: energie, water, afval, verkeer, materiaalgebruik, bodem, geluid en natuur.

Tussen gemeente, woningcorporaties en ondernemers in de bouw is in 1994 het convenant “Duurzaam bouwen Stadsgewest 's-Hertogenbosch” afgesloten. Dit bevat maatregelen op het gebied van materiaalgebruik, afval, water- en energiebesparing. Later is door het ministerie van VROM een uitgebreider “Nationaal pakket duurzaam bouwen” uitgebracht. Hieraan is tevens een maatlat DuBo verbonden. De gemeente streeft naar toepassing door bouwpartijen van het basispakket van het convenant, uitgebreid met maatregelen uit het Nationaal pakket.

Bij het ontwerp van de grote (nieuw)bouwlocaties streeft de gemeente ernaar om de volgende maatregelen te treffen:

• zongerichte verkaveling, zodat woningen optimaal gebruik kunnen maken van passieve zonne-energie;
• integraal waterbeheer, waarbij zo min mogelijk schoon regenwater wordt afgevoerd door het riool;
• behoud en versterking van bestaande waardevolle groen-structuren;
• het gebruik van milieuvriendelijke materialen bij de inrichting van de openbare ruimte en een gesloten grondbalans;
• beperking van het autogebruik, door bevordering van het langzaam verkeer.

Gesteld wordt dat het bij het voorliggende plan gaat om beperkte ontwikkelingsmogelijkheden, in een reeds bestaand bebouwd gebied.

Geconcludeerd wordt dat er binnen deze (omgevings)situatie beperkte mogelijkheden zijn om aan duurzame stedenbouw te doen. Wel zal, via het bovenstaande, in de toekomst aan het duurzaam bouwen zoveel mogelijk uitvoering worden gegeven. Hierbij valt, gelet op de nabijheid van open water, te denken aan integraal waterbeheer, waarbij het schoon afvalwater (regenwater) gescheiden van het vuile (huishoudelijke) afvalwater wordt afgevoerd.

Energie is een belangrijk thema in het nationaal milieubeleid. Het nationaal energiebeleid komt voort uit de afspraken die internationaal zijn vastgelegd in het Kyotoprotocol. Ruimtelijke plannen kunnen een belangrijke bijdrage leveren aan het bewust en zorgvuldig omgaan met energie. Daarbij zijn de principes van de Trias Energetica zeer goed bruikbaar. Dit houdt in dat eerst gekeken wordt naar de mogelijkheden voor het beperken van de energievraag (besparing). Vervolgens wordt gekeken in hoeverre de energie die toch nodig is op duurzame wijze kan worden opgewekt. De derde stap in de Trias Energetica is het streven naar een zo efficiënt mogelijke opwekking van energie uit de resterende fossiele brandstoffen. De ruimtelijke relevantie van het energiethema spitst zich toe op energiebesparing en de opwekking van duurzame energie. Opwekking van duurzame energie kan goed met andere functies gecombineerd worden.

Voor energie, als speerpunt van het gemeentelijk milieubeleid, wordt voor nieuwbouw van woningen uitgegaan van een energieverbruik dat tenminste 25% lager is dan bij het energieverbruik dat ontstaat bij toepassing van de wettelijke normen uit het Bouwbesluit op het moment van de bouwaanvraag. Voor wat betreft opwekking van duurzame energie wordt aangesloten bij het landelijk beleid. Dat wil zeggen opwekking van 5% van de energie door middel van duurzame bronnen in 2010 en 10% in 2020. Voorts wordt gestreefd naar toepassing van lage temperatuur verwarming.

Als het gaat om bouw van woningen is in de regio 's-Hertogenbosch het 'Convenant Duurzaam Bouwen 's-Hertogenbosch' van kracht dat is afgesloten tussen ontwikkelaars, architecten, corporaties en gemeenten. Het accent ligt hierbij op energiebesparing, integraal waterbeheer, het toepassen van niet-uitlogende materialen en het toepassen van duurzaam geproduceerd hout (met FSC-keurmerk).

Gebied de Overlaet is oorspronkelijk een laaggelegen gebied op 2,60 + N.A.P. Met een doorsnijding van de zomerdijken van rivier de Maas. De dijken hebben een hoogte variërend van 5,70 + N.A.P. tot 6,80 + N.A.P. Het gebied is bij de realisatie van de woningbouw opgehoogd. Het gebied is gelegen in het gebied van Waterschap Aa en Maas.

De Overlaet is een redelijk vlak gebied. De hoogte aan de oostzijde is 4,00 + N.A.P. en aan de westzijde 3,80 + N.A.P. De dijken vormen hierop een uitzondering. Het waterpeil van de waterlopen is 2,20 + N.A.P.. Het peil in de waterlopen kan bij een bui T=10 stijgen tot 2,50 + N.A.P.. De waterlopen dienen voor ontwatering. Het water wordt momenteel aangevoerd uit de Nulandse aanvoersloot. Per 1 januari 2010 komt het water, dat door deze waterlopen loopt, uit de Groote Wielen. Het systeem Groote Wielen is dan aangesloten op het systeem van deze wijk. Een gemaal in de Watertuinen pompt dan het water uit de Groote Wielen de Overlaet in.

Het gebied de Overlaet is in zijn totaliteit een onderbemalingsgebied met een gemengd stelsel, dat via een rioolgemaal zijn rioolwater verpompt naar het centrale riool. Van daaruit wordt het water getransporteerd naar het rioolgemaal Slagkampweg. Dit gemaal transporteert het water naar de rioolwaterzuivering Oyen. Ten behoeve van het reduceren van de vuiluitworp is de noodzakelijke maatregel al getroffen: het bouwen van een Bergbezinkbassin aan de Wim Sonneveldstraat.

Het plangebied de Overlaet valt binnen het Waterschap Aa en Maas. In het waterbeheerplan beschrijft het Waterschap de hoofdlijnen voor het te voeren beleid voor de periode 2010-2015, en geeft tevens een doorkijk tot 2018. Van belang zijn de beleidsuitgangsprincipes ten aanzien van het duurzaam omgaan met water:

Het oppervlaktewater maakt deel uit van het totale systeem dat zorgt voor de wateraanvoer, waterafvoer en waterberging. Water is daarmee een expliciete ruimtelijke functie. Het oppervlaktewater dient daarom ruimtelijk bestemd te worden als 'water' op de plankaart.

De bestemming 'Water' is in dit bestemmingsplan opgenomen voor gronden die primair bestemd zijn voor waterhuishoudkundige voorzieningen, waterlopen met bijbehorende taluds, bermen, groenvoorzieningen, kunstwerken en kademuren. De meer ondergeschikte, waterhuishoudkundige aspecten zoals kleinere watergangen vallen binnen de bestemmingen 'Groen' en 'Verkeer - Verblijfsgebied'.

In het bestemmingsplan zijn enkele ontwikkelingslocaties opgenomen. Voor deze ontwikkelingen wordt bovengenoemd beleid nagestreefd. De ontwikkelingen in het plangebied staan bodeminfiltratie in principe niet in de weg. Regenwater moet daarom ook in de nieuwe situatie in de bodem worden gebracht en daar worden geborgen. Het heeft de voorkeur om het overtollige regenwater oppervlakkig af te voeren naar infiltratievoorzieningen in de groene ruimte zoals wadi's.

Ondergrondse berging in bijvoorbeeld kratten en infiltratieriolen is een tweede keuze. Om afdoende bergingscapaciteit te garanderen moet de dimensionering van de infiltratievoorzieningen zijn afgestemd op de infiltratiecapaciteit van de bodem ter plekke. Afvalwater en schoon regenwater blijven in de ontwikkelingslocaties van elkaar gescheiden. Huishoudelijk afvalwater wordt via de riolering verzameld in een rioolgemaal. Via dit gemaal wordt het afvalwater naar de rioolwaterzuivering Oyen, van het Waterschap Aa en Maas, verpompt.

Met de aanleg van infiltratievoorzieningen ontstaan binnen het plangebied kansen om naastgelegen delen van het bestaande stedelijk gebied af te koppel van de gemengde riolering. Uit zorg voor een goede kwaliteit van het grond- en oppervlaktewater moet bij de ontwikkelingen worden afgezien van het gebruik van uitlogende bouwmaterialen in daken, gevels, verhardingen en erfafscheidingen en regenwatervoorzieningen (goten en leidingen). Op termijn wordt een aantal locaties binnen het plangebied hervormd.

Concreet hebben de uitbreidingen voor de waterhuishouding van deze bouwwerken de volgende consequenties:

• De wateropgave voor de nieuw te bouwen gronden bedraagt 5 m³ voor een verhardingstoename van 120 m² (op basis van de HNO-tool).

• Aan de noordzijde van Bruggen kan het extra water van deze gebouwen geborgen worden in de ondergrond en in de te graven greppel met een overloop naar de bestaande waterloop.
• Aan de zuidzijde van Bruggen kan het extra water van deze gebouwen worden in de ondergrond met een overloop naar het aangrenzende landbouwgebied dat zich buiten het bestemmingsplan bevindt. Hier ligt een kans om de verdrogingsproblematiek van dit gebied tegen te gaan (“Sprokkelbosch”').

De kosten van deze maatregelen komen voor rekening van de ontwikkelaar.

Hier vindt momenteel een gescheiden afvoer plaats: afvalwater op de riolering en regenwater van het verharde oppervlak naar het onverharde oppervlak waar vervolgens infiltratie in de bodem plaatsvindt. Er is geen reden om dit te wijzigen bij het verder ontwikkelen van het Imabo-terrein. De afwatering vindt momenteel aan de oostzijde plaats. Imabo heeft regenbuizen aan de oostzijde van het pand gerealiseerd. Deze buizen wateren af op het terrein van Imabo. Verder loopt het water over de onverharde Bruggensestraat richting het bouwland. Hier infiltreert het voor een groot gedeelte in de bodem. Aan het noordoosten van de Bruggensestraat nabij Bruggen 39 loopt een greppel waar het water verzameld wordt. En vanaf die plaats loopt het water via een duiker onder de dijk door.

In dit hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op het juridische systeem en op alle afzonderlijke bestemmingen.

Het bestemmingsplan “De Overlaet” heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor het bouwen en het gebruik van gronden en gebouwen binnen het plangebied.

Bij het opstellen van voorliggend bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Gestreefd is hierbij naar uniformering en standaardisering van bestemmingen en regels. Het voorliggende plan is opgebouwd conform de gemeentelijke standaard, zoals die is opgenomen in het handboek bestemmingsplannen. Daarnaast wordt onderhavig plan digitaal opgesteld, zodat voldaan wordt aan de digitaliseringsverplichtingen uit de Wet ruimtelijke ordening.

De Wet ruimtelijke ordening biedt mogelijkheden voor het opstellen van verschillende bestemmingsplanvormen, van zeer gedetailleerd tot zeer globaal. De planopzet van dit bestemmingsplan is gericht op beheer en instandhouding van de bestaande situatie. Behoud van de bestaande functies is het primaire doel van de planopzet. Eén en ander komt tot uitdrukking in de regels en blijkt ook uit de verbeelding. Daarnaast biedt dit bestemmingsplan de mogelijkheid in te spelen op gewenste nieuwe ontwikkelingen.

Onder paragraaf 7.3 wordt inhoudelijk ingegaan op de afzonderlijke bestemmingen binnen voorliggend bestemmingsplan.

Voor het westelijk deel van de Overlaet zijn er in de loop der tijd diverse bestemmingsplan gemaakt. De belangrijkste plannen zijn het bestemmingsplan Overlaet en het wijzigingsplan "Overlaet West". Beide plannen zijn zeer globaal van opzet en zijn bedoeld om de bouw van een groot deel van de westelijke kant van de Overlaet planologisch mogelijk te maken. Het wijzigingsplan voorziet daarbij voornamelijk in woningbouw, maar ook in de bouw van bedrijventerrein Westeind.

Na de bouw van het westelijk deel van de Overlaet is er geen nieuwe bestemmingsplan voor het westelijk deel van de Overlaet gemaakt, waardoor de bovengenoemde globale plannen vigeren. Met het voorliggende bestemmingsplan worden de globale plannen vervangen door een gedetaillerd bestemmingsplan. Dit gedetailleerde bestemmingsplan heeft als voordeel dat er maatwerk op perceelsniveau kan worden geleverd en dat er uniformiteit ontstaat in het planologisch regime voor de afzonderlijke delen van de Overlaet.

In het voorliggende bestemmingsplan is de feitelijke situatie zoveel mogelijk overgenomen. Er zijn nieuwe ontwikkelingen bij de Striensestraat 19, waar maximaal acht nieuwe woningen kunnen worden gerealiseerd, en bij het kantoor aan de Terpeborch 1, dat wenst uit te breiden.

De plankaart van wijzigingsplan "Overlaet West"

De belangrijkste oude bestemmingsplannen voor het centrale deel van de Overlaet zijn "De Overlaet Vogel en vissenbuurt" en "De Overlaet Rivierenbuurt". De beide plannen zijn, evenals de oude plannen voor het westelijk en oostelijk deel van de Overlaet, globaal van karakter en zijn bedoeld om de bouw van het centrale deel van de Overlaet planologisch mogelijk te maken.

Inmiddels is de het cenrrale deel van de Overlaet gerealiseerd, waardoor de genoemde globale plannen kunnen worden vervangen door een meer gedetailleerd plan. Het nieuwe plan is gebaseerd op de feitelijke situatie en worden regels op perceelsniveau gesteld.

De feitelijke situatie is zoveel mogelijk overgenomen in het voorliggende bestemmingsplan. Er zijn geen nieuwe ruimtelijk ontwikkelingen binnen het centrale deel van de Overlaet, behalve de mogelijke sloop van een bedrijfspand en de bouw van een woning op het perceel aan Bruggen 8A. Deze nieuwe ontwikkeling wordt indirect via een wijzigingsbevoegdheid mogelijk gemaakt.

De plankaart van de "Vogel- en vissenbuurt"

Het oude bestemmingsplan "Overlaet II" had als doel het scheppen van ruimtelijke kaders voor het ontwikkelen van het oostelijk deel van de Overlaet. Ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan "Overlaet II" was de exacte invulling van het plangebied nog niet bekend, waardoor er voor gekozen is om grote bouwvlakken in de planverbeelding op te nemen. Binnen deze bouwvlakken konden tussen de dertig en honderdvijftig woningen worden gebouwd. Ook de regels boden ruime bebouwingsmogelijkheden. De goothoogte bedroeg bijvoorbeeld voor veel percelen maximaal 9 meter en de bouwhoogte maximaal 15 meter.

Inmiddels is de wijk Overlaet gerealiseerd, waardoor het globale karakter van het plan "Overlaet II" kan worden vervangen door een meer gedetailleerd plan. Het nieuwe plan is gebaseerd op de feitelijke situatie en worden regels op perceelsniveau gesteld. De goot- en bouwhoogte zijn teruggebracht en worden per perceel geregeld, zodat maatwerk kan worden geleverd.

In het zuidelijk deel van het plangebied, de dorpsrand Bruggen, worden middels wijzigingsbevoegdheden een aantal mogelijkheden gecreëerd om vrijstaande woningen te kunnen bouwen.

De plankaart behorende bij "Overlaet II"

In deze paragraaf wordt ingegaan op de opzet van de planregels. De afzonderlijke bestemmingen worden hier besproken, waarbij wordt aangegeven hoe bestaand gemeentelijk beleid in het plan is verwerkt en op welke wijze nieuwe ontwikkelingen in het plan zijn opgenomen.

De artikelen in deze paragraaf hebben betrekking op de toepassing van de bestemmingsplanregels. In artikel 1 wordt een omschrijving van de in de regels gehanteerde begrippen gegeven. Artikel 2 geeft de meet- en rekenwijze aan. Deze bepalingen gelden voor alle bestemmingen. De bepalingen, welke verplicht gesteld zijn en opgenomen in de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2008 (SVBP 2008), zijn overgenomen in de regels.

In de algemene bepalingen komen de anti-dubbeltelbepalingen, de algemene aanlegvergunningregels en de algemene ontheffingsbevoegdheid alsmede de algemene procedureregels aan de orde. Deze bepalingen gelden voor het gehele bestemmingsplan.

In de algemene aanlegvergunningregels is een aanlegvergunningstelsel opgenomen om de archeologische waarden binnen het plangebied te beschermen.

In deze paragraaf zijn tot slot de algemene, overgangs- en slotregels opgenomen, welke voor het gehele bestemmingsplan gelden.

Het bestemmingsplan “De Overlaet” heeft voornamelijk een conserverend karakter. Het voorliggende bestemmingsplan kent echter wel een aantal wijzigingsbevoegdheden waarin ruimte wordt geboden aan enkele kleinschalige bouwmogelijkheden. Deze ontwikkelingen vinden in hoofdzaak plaats op particuliere terreinen en op particulier initiatief. De gemeente vervult hierin geen actieve rol.

Pas bij gebruikmaking van één van de wijzigingsbevoegdheden is kostenverhaal aan de orde. De gemeenteraad blijft het bevoegd gezag daar waar het ter beschikking stellen van financiële middelen betreft. Het standpunt van de gemeente is dat, gezien het karakter van de wijzigingsbevoegdheden, deze particuliere ontwikkelingen zelf alle kosten dienen te dragen. Eventuele kosten die moeten worden gemaakt om het openbare gebied aan te passen c.q. te reconstrueren, dienen in financieel opzicht voor de gemeente neutraal te verlopen. Mogelijke planschade dient verhaald te worden op de initiatiefnemer van de desbetreffende ontwikkeling.

In het bestemmingsplan worden twee nieuwe bouwmogelijkheden/locaties direct mogelijk gemaakt. Het betreft de bouw van een vrijstaande woning op het perceel aan de Striensestraat 19 en de bouw van een nieuwe vrijstaande woning aan de Oosteinderweg naast het perceel Bruggen 36/36A. Met de beide initiatiefnemers is een anterieure overeenkomst gesloten aangaande kostenverhaal.

Vanuit de gemeente 's-Hertogenbosch kan derhalve worden gesteld dat het voorliggende plan in financieel- economisch opzicht haalbaar c.q. uitvoerbaar is.

Voor het onderhavige bestemmingsplan zijn twee voorontwerpbestemmingsplannen gemaakt. In 2007 is er een voorontwerpbestemmingsplan in de inspraak gebracht die betrekking had op het westelijk en centrale deel van de Overlaet. In 2009 is het voorontwerpbestemmingsplan voor het oostelijke deel van de Overlaet in de inspraak gebracht. Om misverstanden te voorkomen zullen de reacties (vooroverleg en inspraak) op de afzonderlijke plannen apart worden weergegeven en beantwoord.

In het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 10 van het Besluit op de Ruimtelijke Ordening is het voorontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de volgende instanties:

• Essent;
• Kamer van Koophandel;
• KPN Telecom;
• Ministerie van Defensie;
• Ministerie van Economische Zaken regio Zuid;
• Provinciale Planologische Commissie Noord-Brabant;
• SER Brabant;
• Stichting Wijkraad De Overlaet;
• VROM-inspectie regio Zuid;
• Waterschap Aa en Maas.

Er zijn schriftelijke reacties ontvangen van de Kamer van Koophandel, KPN, het Ministerie van Defensie, de Provinciale Planologische Commissie Noord-Brabant, de directie Ruimtelijke Ontwikkeling en Handhaving van de provincie Noord-Brabant en Waterschap Aa en Maas ten aanzien van het voorontwerpbestemmingsplan “De Overlaet”. In het onderstaande zal op deze reacties nader worden ingegaan. De overige vooroverleginstanties hebben niet gereageerd.

Opmerking ingebrachte opmerkingen in het kader van het vooroverleg

Commentaar gemeentelijk commentaar

1. Kamer van Koophandel

Opmerking

De Kamer van Koophandel heeft geen aanvullende opmerkingen en kan instemmen met het voorliggende plan.

Commentaar

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

2. KPN

Opmerking

Op 13 oktober 2006 heeft de KPN een reactie gegeven. Het voorontwerpbestemmingsplan “De Overlaet” geeft geen aanleiding tot het maken van opmerkingen.

Commentaar

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

3. Ministerie van Defensie

Opmerking

Het plangebied is gelegen in het radarverstoringsgebied van de vliegbasis Volkel. Binnen dit radarvestoringsgebied dient voor ieder obstakel hoger dan 65 meter boven NAP te worden berekend of er verstoring van de radar optreedt. De mate van verstoring van de radar is afhankelijk van enerzijds het type radar en anderzijds de hoogte, breedte en opstelling van hoge objecten. Plannen tot het ontwikkelen van hoge objecten binnen het radarverstoringsgebied dienen derhalve altijd individueel te worden getoetst door het Ministerie van Defensie/beheerder van de radar.

Commentaar

Op de plankaart/verbeelding van het voorontwerpbestemmingsplan zijn de maximale bouwhoogtes opgenomen. De hoogste maximaal toegestane bouwhoogte binnen het plangebied is 11 meter (dit geldt voor een aantal woningen). Voor bouwwerken geen gebouw zijnde kan een binnenplanse ontheffing worden verleend voor een maximale hoogte van 40 meter (voor zendinstallaties e.d.). Dit heeft tot gevolg dat er binnen het plangebied geen gebouwen en bouwwerken kunnen worden opgericht die de 65 meter hoogte overschrijden.

Volledigheidshalve moet worden opgemerkt dat bij projectbesluiten en herzieningen van bestemmingsplannen de nieuwe (voorontwerp)besluiten/(voorontwerp)bestemmingsplannen in het kader van het vooroverleg altijd aan de vooroverleginstanties worden toegestuurd, waardoor er niet zonder overleg met de vooroverleginstanties een bouwhoogte van meer dan 65 meter kan worden toegestaan. Bovendien worden ontwerpbestemmingsplannen bekendgemaakt via onder andere de Staatscourant, waardoor onder andere overheidsinstanties kennis kunnen nemen van de betreffende plannen en er zienswijzen op kunnen indienen.

4. Provinciale Planologische Commissie Noord-Brabant

Opmerking

De commissie adviseert overeenkomstig het advies van de directie Ruimtelijke Ontwikkeling en Handhaving van de provincie Noord-Brabant (directie ROH) van 5 maart 2007.

Commentaar

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen. De beantwoording van de reactie van de directie ROH staat beschreven onder punt 5 (zie het onderstaande).

5. Directie Ruimtelijke Ontwikkeling en Handhaving van de provincie Noord-Brabant

Opmerking

Middels een wijzigingsbevoegdheid mag op het perceel Bruggen 8A/8B de bestaande woning met bedrijfspand worden gesplitst om een tweede woning ter plekke van het bedrijfspand te realiseren. Het bedrijf is in het bestemmingsplan wegbestemd. Uit de toelichting blijkt niet of het bedrijfspand nog in gebruik is en in hoeverre bedrijfsbeëindiging reëel is.

Commentaar

Het betreffende bedrijfspand is nog in gebruik. Het bedrijfspand zal de bestemming 'Bedrijf' krijgen, zodat er wordt bestemd conform de huidige bestemming en de feitelijke situatie. De wijzigingsbevoegdheid die op het perceel Bruggen 8A/8B ligt ten behoeve van de mogelijkheid om het bedrijfspand te slopen en een woning te realiseren, zal blijven bestaan.

Opmerking

Op het bedrijventerrein Westeind heeft een strook langs de Robijnborch de aanduiding 'bedrijfswoning toegestaan'. Volgens provinciaal beleid dienen bedrijfswoningen in het algemeen geweerd te worden op een bedrijventerrein. Aangezien het hier gaat om een overgangszone tussen woonwijk en bedrijventerrein, en het al bestaande bestemmingen betreft, is de directie van mening dat deze bestemming in dit geval aanvaardbaar is, en past binnen het provinciale beleid. De directie adviseert de gemeente de bestaande bedrijfswoningen met specifieke aanduidingen aan te geven op de verbeelding en niet te kiezen voor het aangeven van een brede zone.

Commentaar

De bedrijfswoningen zullen worden aangeduid overeenkomstig hun huidige ligging. De brede zone zal daardoor verdwijnen.

Opmerking

Op het bedrijventerrein Westeind zijn bedrijven tot categorie 1 en 2 toegestaan. Volgens provinciaal beleid worden categorie 1 en 2 bedrijven in stedelijke regio's in principe niet op een bedrijventerrein gesitueerd, omdat deze goed passen in een woonmilieu/gemengd milieu. Vanwege zuinig ruimtegebruik dienen op het bedrijventerrein uitsluitend bedrijven in een hoge categorie te worden toegestaan. Het betreft hier een bestaand bedrijventerrein. Volgens de directie ROH dient het bestemmingsplan op het terrein ten noorden van de Rodenborchweg bedrijven in een hogere categorie toe te staan. Hierbij dient rekening te worden gehouden met de afstand tot de woonbebouwing.

Commentaar

Voor het gebied ten noorden van de Rodenborchweg zijn bedrijven in de categorie 1 en 2 toegestaan. Op dit bedrijventerrein zullen ook bedrijven tot en met categorie 3.2 worden toegestaan.

Opmerking

Middels een ontheffing is detailhandel in auto's, boten, caravans, grove bouwmaterialen en landbouwwerktuigen en detailhandel in andere volumineuze artikelen op bedrijventerrein Westeind mogelijk. Volgens het beleid van de provincie dient dergelijke detailhandel zich, bij voorkeur geconcentreerd, te vestigen aansluitend aan bestaande of nieuw te ontwikkelen winkelconcentratiegebieden of op een specifiek daartoe door het gemeentebestuur aangewezen gebied. De minimale omvang bedraagt 1500 m² per vestiging. Dit betekent dat alleen bestaande detailhandel kan worden toegestaan. Nieuwvestiging is niet toegestaan.

Commentaar

Op het bedrijventerrein Westeind is reeds vanaf de ontwikkeling van het bedrijventerrein detail in auto's, boten, caravans, grove bouwmaterialen en landbouwwerktuigen en detailhandel in andere volumineuze artikelen toegestaan. Het schrappen van dergelijke detailhandel betekent dat de huidige detailhandelslocaties aanmerkelijk moeilijker te verkopen zijn, waardoor ondernemers schade zullen lijden en de gemeente flinke planschadeclaims kan verwachten. De bovengenoemde ontheffingsmogelijkheid zal daarom worden gehandhaafd, te meer er vanuit de provincie ander beleid op onder andere volumineuze detailhandel wordt gemaakt, waarbij gemeenten meer vrijheid zullen krijgen inzake het vestigen van dergelijke detailhandel.

Opmerking

Op het bedrijventerrein Westeind is via een ontheffing detailhandel in explosiegevaarlijke of andere milieubelastende stoffen en goederen mogelijk. Volgens provinciaal beleid past dergelijke detailhandel niet in binnenstedelijk gebied, maar dienen te worden gevestigd op aangewezen locaties. De directie adviseert deze ontheffingsmogelijkheid te schrappen.

Commentaar

Gezien de ligging van het bedrijventerrein, welke dichtbij een woongebied ligt, zal de betreffende ontheffingsmogelijkheid worden geschrapt.

Opmerking

Voor het LPG-station op bedrijventerrein Westeind is de in de milieuvergunning vastgelegde doorzet bepalend voor de ligging van de plaatsgebonden risicocontour. Uit de plantoelichting blijkt dat in dit geval de doorzet nog niet in de milieuvergunning is vastgelegd. Eerst nadat meer duidelijkheid over de doorzet van deze LPG-installatie is verkregen, kunnen vervolgens de ruimtelijke gevolgen ervan worden bepaald. Het vulpunt ontbreekt op de verbeelding.

Commentaar

De milieuparagraaf is op dit punt aangepast (zie paragraaf 5.4 van de toelichting). Ten tijde van het ter visie leggen van het voorontwerpbestemmingsplan bedroeg de doorzet van LPG meer dan 1000 m³. Er moest daardoor een veiligheidszone met een straal van 110 meter rond het vulpunt van de LPG-installatie worden aangehouden. Inmiddels is via een nieuwe milieuvergunning de doorzet van LPG gemaximeerd tot 1000 m³ op jaarbasis. De aan te houden veiligheidszone kan daardoor worden teruggebracht naar een straal van 35 meter rondom het vulpunt.

Opmerking

Het milieuaspect wegverkeerslawaai is vooralsnog niet onderzocht. Bij de nieuwe ontwikkelingen die in paragraaf 2.7 van voorontwerpbestemmingsplan “De Overlaet” worden genoemd en die veelal middels een wijzigingsbevoegdheid gerealiseerd kunnen worden, dienen de akoestische gevolgen nog in beeld te worden gebracht.

Commentaar

Ten behoeve van het ontwerpbestemmingsplan “De Overlaet” zal, mede door de samenvoeging met het voorontwerpbestemmingsplan van het oostelijk deel van de Overlaet, een nieuw milieuhoofdstuk worden gemaakt en zullen, daar waar nodig, nader onderzoek worden gedaan naar wegverkeerslawaai.

Opmerking

Een paragraaf over luchtkwaliteit ontbreekt.

Commentaar

Ten behoeve van het ontwerpbestemmingsplan “De Overlaet” zal, mede door de samenvoeging met het voorontwerpbestemmingsplan van het oostelijk deel van de Overlaet, een nieuw milieuhoofdstuk worden gemaakt en zullen, daar waar nodig, nadere milieuonderzoeken worden gedaan. De nieuwe informatie is in paragraaf 5.6 van het bestemmingsplan verwerkt.

Opmerking

Aan de west- en zuidzijde van verbeelding 2 zijn een aantal lijnen (bestemmingsgrenzen) buiten het plangebied opgenomen.

Commentaar

Dit is niet het geval. Aan de bedoelde zijden sluit verbeelding 2 aan op verbeelding 1. Indien de verbeeldingen tegen elkaar aan worden gelegd, kloppen de grenzen van het plangebied zonder dat er bestemmingsgrenzen buiten het plangebied vallen.

Opmerking

Tot slot wordt opgemerkt dat er een herziening aankomt van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. In de nieuwe wet wordt het verplicht bestemmingsplannen digitaal te maken. Er wordt geadviseerd om met dit nieuwe bestemmingsplan hierop te anticiperen.

Commentaar

Het (ontwerp)bestemmingsplan is gemaakt volgens de nieuwe wetgeving (de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening). Het (ontwerp)bestemmingsplan zal digitaal raadpleegbaar zijn en voldoet aan de SVBP.

6. Waterschap Aa en Maas

Opmerking

Het waterschap merkt op dat in het plan op een goede wijze invulling wordt gegeven aan het duurzaam omgaan met water. Het waterschap adviseert daarom positief ten aanzien van het voorontwerpbestemmingsplan “De Overlaet”.

Commentaar

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

Het voorontwerpbestemmingsplan De Overlaet is tevens toegestuurd aan Stichting Wijkraad De Overlaet. De wijkraad heeft aangegeven geen bezwaren te hebben ten aanzien van het voorontwerpbestemmingsplan.

Ingevolge de gemeentelijke Inspraakverordening is voor het voorontwerpbestemmingsplan "De Overlaet" een inspraakprocedure gevoerd. Met ingang van 21 februari 2007 heeft het voorontwerp gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen, met de mogelijkheid om binnen die periode op het plan te reageren. Daarnaast is op 27 februari 2007 een openbare inspraakavond gehouden. Tijdens deze avond is het plan toegelicht en bestond de mogelijkheid om mondeling op het plan te reageren. Het verslag van de inspraakavond is als bijlage bijgevoegd (bijlage 1).

Gedurende de tervisielegging zijn er, los van de inspraakavond, twee mondelinge inspraakreacties en dertien schriftelijke inspraakreacties ingediend.

Hieronder worden de ingekomen inspraakreacties samengevat weergegeven en worden deze voorzien van gemeentelijk commentaar. Dit betekent niet, dat die onderdelen van een reactie die niet expliciet worden genoemd, niet bij de beoordeling zouden zijn betrokken. De inspraakreacties worden in zijn geheel beoordeeld.

Reactie a, b, c ingekomen inspraakreacties

Commentaar gemeentelijk commentaar

In het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het voorontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de volgende instanties:

• Directie Ruimtelijke Ontwikkeling en Handhaving, Provincie Noord-Brabant;
• VROM-inspectie regio Zuid;
• Waterschap Aa en Maas.

Er zijn schriftelijke reacties ontvangen van de directie Ruimtelijke Ontwikkeling en Handhaving en de VROM-inspectie regio Zuid ten aanzien van het voorontwerpbestemmingsplan De Overlaet. In het onderstaande zal op deze reacties nader worden ingegaan. De overige vooroverleginstanties hebben niet gereageerd.

Opmerking ingebrachte opmerkingen in het kader van het vooroverleg

Commentaar gemeentelijk commentaar

1. Directie Ruimtelijke Ontwikkeling en Handhaving, Provincie Noord-Brabant

Opmerking

Op 2 oktober 2009 heeft de Directie Ruimtelijke Ontwikkeling en Handhaving van de provincie Noord-Brabant een reactie gegeven. Er wordt door de Directie aangegeven dat het voorontwerp-bestemmingsplan De Overlaet geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen. De Directie heeft geconstateerd dat het bestemmingsplan past binnen het provinciale ruimtelijke beleid en de daarmee samenhangende provinciale belangen.

Commentaar

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

2. VROM-Inspectie

Opmerking

Op 14 september 2009 heeft de VROM-Inspectie Regio Zuid een reactie gegeven. Daarbij is aangegeven dat de reactie van de regionale rijksdiensten in één reactie is verwoord. Het voorontwerpbestemmingsplan De Overlaet geeft geen aanleiding tot het maken van opmerkingen.

Commentaar

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

Het voorontwerpbestemmingsplan De Overlaet is tevens toegestuurd aan Stichting Wijkraad De Overlaet en Wijkraad Rosmalen Centrum en Hondsberg. Van beide wijkraden zijn geen reacties ontvangen.

Ingevolge de gemeentelijke Inspraakverordening is voor het voorontwerpbestemmingsplan "De Overlaet" een inspraakprocedure gevoerd. Met ingang van 7 september 2009 heeft het voorontwerp gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen, met de mogelijkheid om binnen die periode op het plan te reageren. Daarnaast is op 29 september 2009 een openbare inspraakavond gehouden. Tijdens deze avond is het plan toegelicht en bestond de mogelijkheid om mondeling op het plan te reageren. Het verslag van de inspraakavond is als bijlage 2 toegevoegd.

Gedurende de tervisielegging zijn er, los van de inspraakavond, twee mondelinge inspraakreacties en tien schriftelijke inspraakreacties ingediend.

Hieronder worden de ingekomen inspraakreacties samengevat weergegeven en worden deze voorzien van gemeentelijk commentaar. Dit betekent niet, dat die onderdelen van de reactie die niet expliciet worden genoemd, niet bij de beoordeling zouden zijn betrokken. De inspraakreactie wordt in zijn geheel beoordeeld.

Reactie a, b, c ingekomen inspraakreacties

Commentaar gemeentelijk commentaar