het bestemmingsplan't Ven Hondsberg van de gemeente 's Hertogenbosch.

de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0796.0002102-1401met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet publieksaantrekkend zijn en die op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijk uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de planregels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een woning die deel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit drie of meer hoofdgebouwen.

een erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 meter van de voorkant van het hoofdgebouw.

het bedrijfsmatig, geheel of overwegend door middel van handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen en het installeren van goederen die verband houden met het ambacht.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een bouwvlak aangeeft, dat maximaal bebouwd mag worden.

de totale oppervlakte van de voor bedrijfsuitoefening benodigde bedrijfsruimte, inclusief de verkoopvloeroppervlakte, opslag- en administratieruimten en dergelijke.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een aanbouw, een uitbouw of een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

een (gedeelte van een) gebouw dat dient om te voorzien in een aangepaste woonbehoefte met uitzondering van hostels, bijvoorbeeld ten behoeve van personen voor wie de normale woonvoorzieningen niet passend of toereikend zijn, zoals gehandicapten, of anderszins verzorgingsbehoevenden.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijk omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en/of zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

een constructie, niet zijnde een dakkapel, op een hellend dak waarin een of meerdere ramen zijn opgenomen en voorzien is van zijwanden en een hellend dak, waarbij de nok van deze constructie hoger ligt dan de nok van het oorspronkelijke dak.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen.

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen.

een woning die onderdeel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit twee hoofdgebouwen.

een perceel, gelegen aan een hoek van twee wegen en/of het openbaar gebied.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken en waarin de hoofdfunctie ingevolge de bestemming is of wordt ondergebracht.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

de volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw in een gebogen vorm danwel met een dakhelling van ten minste 15° en ten hoogste 75°.

een eenzijdige kapconstructie waarbij het hoogste punt over de gehele, of nagenoeg de gehele lengte in één gevel is gelegen. De goothoogte van een lessenaarsdak wordt bepaald door de hoogte van de goot aan de lage zijde van het dak, de bouwhoogte wordt bepaald door de hoogte van de hoge zijde van het dak.

het snijpunt van twee hellende dakvlakken.

functie waarvoor maximaal 35% van de (vloer)oppervlakte als zodanig mag worden gebruikt.

een weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer.

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan het productieproces.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

een beroeps of bedrijfsactiviteit, waarvan de aard, omvang en uitstraling zodanig is, dat de activiteit past binnen de desbetreffende woonomgeving en derhalve in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden toegestaan.

een ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een privé-huis of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

de totale oppervlakte van de voor het publiek toegankelijke en zichtbare winkelruimte, inclusief de etalageruimte en de ruimte achter de toonbank.

de totale oppervlakte van alle vloeren van hoofdgebouwen en aan- en bijgebouwen.

detailhandel in auto's, boten, caravans, grove bouwmaterialen, landbouwwerktuigen, keukens, badkamers, sanitair et cetera.

erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied.

de denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de perceelgrenzen.

1. a. langs een wegzijde met een regelmatige ligging of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;
2. b. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a. bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn op 10 meter uit de as van de weg.

een bouwmassa bestaande uit één vrijstaande woning.

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, waaronder begrepen eventueel gemeenschappelijk gebruik van bepaalde ruimten.

de denkbeeldige lijn die strak loopt langs de zijgevel van een gebouw tot aan de perceelgrenzen.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat:

1. a. de goothoogte van een lessenaarsdak wordt bepaald vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel van de laagste zijde van de kap;
2. b. de goothoogte van een dakvlak met een dakopbouw wordt bepaald vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel van de dakopbouw;
3. c. bij een kap die bestaat uit één of meerdere hellende dakvlakken waarbij de bovenzijde van de hellende dakvlakken grenzen aan een plat dak, deze daken worden ook wel afgetopte of afgesnoten daken genoemd, de goothoogte wordt bepaald vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel aan de laagste zijde van het hellende dakvlak.

vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen gebouwen tezamen.

1. a. voor een hoofdgebouw met aangebouwde bijgebouwen: de hoogte van de kruin van de aan het bouwperceel grenzende weg;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw;
3. c. bij de bestemming Verkeer - Railverkeer wordt onder peil verstaan de bovenkant van de spoorstaaf.

De voor Bedrijf aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven, met uitzondering van geluidszoneringsplichtige inrichtingen, in de categorieën 1 tot en met 2 van de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel' tevens voor detailhandel met uitzondering van supermarkten, tuincentra en volumineuze detailhandel, waarbij detailhandel in witgoed wel is toegestaan;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'garage' tevens voor een autogaragebedrijf;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'groothandel' uitsluitend een groothandel in stoffen/textiel;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - autohandel' tevens voor autohandel;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - wegenbouw' uitsluitend een grond-, kabelwerken- en/of wegenbouwbedrijf;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - wonen op verdieping' tevens voor één bedrijfswoning op de eerste verdieping;
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'verkooppunt motorbrandstoffen zonder LPG' een verkooppunt voor motorbrandstoffen met bijbehorende voorzieningen, het daarmee samenhangend gebruik van de grond en bouwwerken en de met deze activiteiten samenhangende verkoop van weggebonden assortiment goederen alsmede rookartikelen en kleine etens- en drinkwaren;
9. i. ter plaatse van de aanduiding 'wonen' tevens voor één woning;
10. j. aan de hoofdfunctie ondergeschikte verkeers- en groenvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
6. f. de situering van het laden en lossen op het perceel.

1. a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming;
2. b. Parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.

1. a. Het bevoegd gezag is bevoegd om met een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde onder 3.5 ten behoeve van bedrijven die naar de aard en de invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met bedrijven die zijn genoemd in de categorieën 1 tot en met 2 van de bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein, mits het geen geluidszoneringsplichtige inrichtingen betreft.
2. b. Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde onder 3.5 indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor 'Bedrijf - Nutsvoorziening' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. nutsvoorzieningen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk' tevens voor lokale omroepen en zend-/radioverenigingen;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'zend-/ontvangstinstallatie' tevens een zendmast en/of ontvangstinstallatie;
4. d. aan de hoofdfunctie ondergeschikte verkeers- en groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde onder 4.4 indien toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Cultuur en ontspanning aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. sauna;
2. b. welness;
3. c. maximaal één bedrijfswoning met een vloeroppervlak van maximaal 250 m²;
4. d. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals sportvoorzieningen, speelvoorzieningen, openbare verblijfsvoorzieningen, verkeersvoorzieningen, abri's, telefooncellen, straatmeubilair, nutsvoorzieningen bijbehorende verhardingen, watergangen en dergelijke.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde onder 5.5, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming van het gebied, ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 5', wijzigen met in achtneming van de volgende regels:

1. 1. de bestemming 'Cultuur en ontspanning' wordt gewijzigd in de bestemming 'Gemengd - 2';
2. 2. alleen de functies 'kantoren', 'dienstverlening' en 'bedrijven, met uitzondering van geluidszoneringsplichtige inrichtingen, in de categorieën 1 tot en met 2 van de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein' zijn toegestaan;
3. 3. met inachtneming van het onder 5.7 bepaalde is het bepaalde in artikel 9 van overeenkomstige toepassing;
4. 4. de dubbelbestemming 'Leiding - Water' blijft als zodanig van toepassing en dient opgenomen en bestemd te worden in het wijzigingsplan;
5. 5. er mag geen sprake zijn van milieuhygiënische belemmeringen;
6. 6. de ontwikkeling dient inpasbaar te zijn vanuit stedenbouwkundig en ruimtelijk oogpunt;
7. 7. het huidige bouwvlak met de aangegeven maximum bouwhoogte en maximaal bebouwingspercentage blijven gehandhaafd;
8. 8. in afwijking van het bepaalde onder 7 mogen de bouwmogelijkheden worden veranderd met inachtneming van de volgende regels:
   1. a. het huidige bouwvlak met bebouwingspercentage en hoogtemaatvoering wordt verwijderd;
   2. b. er worden twee nieuwe bouwvlakken gecreëerd;
   3. c. het linker/westelijke bouwvlak is:
      • een rechthoek van maximaal 25 meter breed en maximaal 40 meter diep, waarbij de lange zijden van het bouwvlak evenwijdig liggen aan de westelijke bestemmingsgrens;
      • gelegen op minimaal 30 meter afstand van de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied';
      • gelegen op minimaal 6,5 meter en maximaal 12 meter afstand van de westelijke bestemmingsgrens;
      • gelegen op minimaal 10 meter afstand van het rechter/oostelijke bouwvlak;
      • niet toegestaan in de dubbelbestemming 'Leiding - Water';
   4. d. het rechter/oostelijke bouwvlak is:
      • gelegen op minimaal 13 meter afstand van de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied';
      • gelegen op minimaal 5 meter van de oostelijke bestemmingsgrens;
      • gelegen op minimaal 10 meter afstand van het linker/westelijke bouwvlak;
      • niet toegestaan in de dubbelbestemming 'Leiding - Water';
      • niet groter dan 1300 m²;
   5. e. de bouwhoogte ter plaatse van het linker/westelijke bouwvlak mag niet meer bedragen dan 10 meter en ter plaatse van het rechter/oostelijke bouwvlak niet meer dan 6 meter;
   6. f. de gezamenlijke oppervlakte van de nieuwe bouwvlakken mag niet meer dan 2200 m² bedragen;
9. 9. het totaal aantal m² aan vloeroppervlak van de gebouwen op het perceel samen, mag niet groter zijn dan wat op basis van de huidige regeling is toegelaten;
10. 10. parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gerealiseerd.

De voor Detailhandel aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. detailhandel, met uitzondering van supermarkten, tuincentra en volumineuze detailhandel;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'wonen' tevens voor één bedrijfswoning;
3. c. aan de hoofdfunctie ondergeschikte verkeers- en groenvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

met dien verstande dat detailhandel uitsluitend is toegelaten op de begane grond.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
6. f. de situering van het laden en lossen op het perceel.

1. a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming;
2. b. Parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde onder 6.5, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Dienstverlening aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. dienstverlening;
2. b. aan de hoofdfunctie ondergeschikte verkeers- en groenvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.
2. b. Parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde onder 7.5, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Gemengd - 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. detailhandel, met uitzondering van supermarkten en volumineuze detailhandel;
2. b. dienstverlening;
3. c. maximaal één woning per bouwperceel met uitzondering van het bepaalde onder 8.1 sub d;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'wonen' tevens woningen met een minimale inhoud van 350 m³;
5. e. aan de hoofdfunctie ondergeschikte verkeers- en groenvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen;

met dien verstande dat de functies als genoemd onder a en b uitsluitend zijn toegelaten op de begane grond.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de afmeting en de plaats van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
6. f. de situering van het laden en lossen op het perceel.

1. a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.
2. b. Parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde onder 8.5 sub a indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Gemengd - 2 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven, met uitzondering van geluidszoneringsplichtige inrichtingen, in de categorieën 1 en 2 van de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein en bedrijven die daarmee naar aard en omvang gelijk te stellen zijn;
2. b. dienstverlening;
3. c. kantoren;
4. d. maatschappelijke voorzieningen in de vorm van openbare dienstverlening (bijvoorbeeld een politiebureau), onderwijs, kinderdagverblijven, naschoolse opvang, bibliotheken, praktijkruimtes en verenigingsleven met uitzondering van verenigingen/clubs waarvan redelijkerwijs (geluids)overlast te verwachten is zoals: auto- en motorclubs, schietverenigingen, carnavalsverenigingen en sportverenigingen niet zijnde denksportverenigingen;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijswoning' tevens één bedrijfswoning met een vloeroppervlak van maximaal 250 m²;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'brandweerkazerne' tevens een brandweerkazerne met bijbehorende voorzieningen;
7. g. aan de hoofdfunctie ondergeschikte verkeers- en groenvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de afmeting en de plaats van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
6. f. de situering van het laden en lossen op het perceel.

1. a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.
2. b. Parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde onder 9.5 sub a indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Gemengd - 3 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. dienstverlening;
2. b. huid en laserkliniek;
3. c. kantoren;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'opslag' uitsluitend bergingen/opslagruimte;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'wonen' uitsluitend wonen op de verdiepingen;
6. f. aan de hoofdfunctie ondergeschikte verkeers- en groenvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

met dien verstande dat de functie genoemd onder b uitsluitend is toegelaten op de begane grond.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.
2. b. Parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde in lid 10.5 indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groen(voorziening);
2. b. park;
3. c. plantsoen;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - hondenuitlaatplaats' tevens voor een hondenuitlaatplaats;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - wei' tevens voor weiden;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'speelvoorziening' tevens voor speel- en/of sportvoorzieningen;
7. g. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals fiets- en voetpaden, sportvoorzieningen, speelvoorzieningen, openbare verblijfsvoorzieningen, terrassen, standplaatsen, verkeersvoorzieningen, abri's, telefooncellen, straatmeubilair, nutsvoorzieningen, bijbehorende verhardingen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen en dergelijke.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde onder 11.4, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Horeca aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het uitoefenen van horecabedrijven in categorie 2 en 3 van de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Horeca-activiteiten;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 1' tevens voor het uitoefenen van horecabedrijven in categorie 1 van de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Horeca-activiteiten;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'feestzaal uitgesloten' is een feestzaal niet toegestaan;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'wonen' tevens voor één woning;
5. e. aan de hoofdfunctie ondergeschikte verkeers- en groenvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.
2. b. Parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde onder 12.5 sub a, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Maatschappelijk - 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. naschoolseopvang;
2. b. bibliotheek;
3. c. gezondheidszorg;
4. d. buurthuis;
5. e. kinderdagverblijf;
6. f. peuterspeelzaal;
7. g. onderwijs;
8. h. openbare dienstverlening;
9. i. verenigingsleven met uitzondering van verenigingen/clubs waarvan redelijkerwijs (geluids)overlast te verwachten is zoals: auto- en motorclubs, schietverenigingen, carnavalsverenigingen en sportverenigingen niet zijnde denksportverenigingen;
10. j. ter plaatse van de aanduiding 'atelier' tevens voor ondergeschikte atelier-, praktijk en/of kantoorruimte;
11. k. ter plaatse van de aanduiding 'cultuur en ontspanning' tevens een muziekschool, een dansschool en/of theater;
12. l. ter plaatse van de aanduiding 'jongeren ontmoetingsplek' tevens een jongeren ontmoetingsplek;
13. m. ter plaatse van de aanduiding 'kantoor' tevens kantoren en/of dienstverlening met een gezamenlijk vloeroppervlak van maximaal 2000 m²;
14. n. ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein' tevens parkeervoorzieningen;
15. o. ter plaatse van de aanduiding 'wonen' tevens voor één woning;
16. p. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals sportvoorzieningen, speelvoorzieningen, openbare verblijfsvoorzieningen, verkeersvoorzieningen, abri's, telefooncellen, straatmeubilair, nutsvoorzieningen bijbehorende verhardingen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen en dergelijke.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.
2. b. Parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde onder 13.5 sub a, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Maatschappelijk - 2 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bejaardencentrum;
2. b. huisvesting en verzorging van bejaarden;
3. c. ter plaatse van de aanduidingen 'specifieke vorm van maatschappelijk - mortuarium' tevens voor één mortuarium per bouwperceel;
4. d. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals sportvoorzieningen, speelvoorzieningen, openbare verblijfsvoorzieningen, verkeersvoorzieningen, abri's, telefooncellen, straatmeubilair, nutsvoorzieningen bijbehorende verhardingen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen en dergelijke.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.
2. b. Parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde onder 14.5 sub a, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Sport aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. speelterrein;
2. b. sporthal;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk' tevens verenigingsleven met uitzondering van verenigingen/clubs waarvan redelijkerwijs (geluids)overlast te verwachten is zoals: auto- en motorclubs, schietverenigingen, carnavalsverenigingen en sportverenigingen niet zijnde denksportverenigingen, met dien verstande dat verenigingen ten behoeve van indoorsporten wel zijn toegestaan;
4. d. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals speelvoorzieningen, openbare verblijfsvoorzieningen, verkeersvoorzieningen, abri's, telefooncellen, straatmeubilair, groenvoorzieningen bijbehorende verhardingen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen en dergelijke.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde onder 15.4, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Verkeer - Railverkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. rail- en spoorverkeer;
2. b. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals verkeersvoorzieningen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen bijbehorende verhardingen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen en dergelijke.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde onder 16.4, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Verkeer - Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verblijfsgebied;
2. b. wegen, straten, paden en pleinen;
3. c. fiets- en/of voetpaden;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. verkeer;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' uitsluitend ontsluitingswegen/ontsluitingspaden;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - overkapping' tevens een overkapping met een plat dak op een hoogte van minimaal 2 meter met een bouwhoogte van maximaal 2,75 meter;
8. h. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals groenvoorzieningen, sportvoorzieningen, speelvoorzieningen, verkeersvoorzieningen, abri's, terrassen, standplaatsen, telefooncellen, straatmeubilair, nutsvoorzieningen, bijbehorende verhardingen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen en dergelijke.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde onder 17.4, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Water aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water;
2. b. waterberging;
3. c. waterhuishoudkundige voorzieningen;
4. d. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals openbare verblijfsvoorzieningen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, bijbehorende verhardingen, taluds, bermen, kunstwerken, oeverbeschoeiingen, kademuren en dergelijke.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde onder 18.3, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Wonen - 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in de vorm van woningen, niet zijnde woonwagens, en bijzondere woonvoorzieningen al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit en daarbij behorende tuinen, erven, water; e.d.;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel' tevens detailhandel op de begane grond;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'garage' uitsluitend stalling van motorvoertuigen;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk' tevens voor een ouderensociëteit;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - erfbebouwing' uitsluitend bijgebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde waarbij de op de verbeelding aangeduide goot- en bouwhoogte niet mogen worden overschreden;
6. f. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals verkeers- en groenvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen met betrekking tot de afmetingen en de plaatsing van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden en bezonning van de aangrenzende gronden;
6. f. de handhaving van de oorspronkelijke parcellering.

1. a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.
2. b. Parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.
3. c. Gebruik van ruimten binnen de woning en in de bijgebouwen ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming aangemerkt, voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
   1. 1. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
   2. 2. degene die de activiteiten uitvoert, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
   3. 3. vergunningplichtige of meldingsplichtige activiteiten ingevolge de Wet milieubeheer zijn niet toegestaan;
   4. 4. er mag geen detailhandel plaatsvinden.
4. d. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - erfbebouwing' mogen de ruimten/gebouwen niet worden gebruikt als zelfstandige woning.
5. e. Onder gebruik in strijd met de bestemming wordt in ieder geval begrepen gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor publieksaantrekkende beroeps- of bedrijfsactiviteiten.

1. a. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 19.5 ten behoeve van het gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor een publieksaantrekkende beroeps- en bedrijfsactiviteit aan huis voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
   1. 1. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
   2. 2. degene die de activiteiten uitvoert, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
   3. 3. het gebruik mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse;
   4. 4. de activiteit dient qua aard, omvang en uitstraling te passen in een woonomgeving;
   5. 5. de activiteit mag niet vergunningplichtig ingevolge de Wet milieubeheer zijn;
   6. 6. er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de activiteit.
2. b. Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde onder 19.5 sub a indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige beleid, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming van het gebied, ter plaatse van de aanduiding 'Wro-zone - wijzigingsgebied 1', wijzigen met in achtneming van de volgende regels:
   1. 1. de bestemming 'Wonen - 1' blijft gehandhaafd;
   2. 2. er is binnen het wijzigingsgebied maximaal één woning toegestaan;
   3. 3. het bestaande bouwvlak van 10 meter breed en 12 meter diep worden verplaatst richting Bruggen;
   4. 4. de hoofdoriëntatie van de woning dient op Bruggen en eventueel mede op de Pastoor Hordijkstraat te worden gericht;
   5. 5. de afstand van het bouwvlak tot aan de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' aan de noordwestelijke van het wijzigingsgebied (Bruggen) dient minimaal 6,5 meter te bedragen;
   6. 6. de afstand tussen het bouwvlak en de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' aan de zuidwestzijde van het wijzigingsgebied (Pastoor Hordijkstraat) dient minimaal 4 meter te bedragen;
   7. 7. afstand van de hoofdbouwmassa tot de zijdelingse perceelsgrenzen dient minimaal 3 meter te bedragen;
   8. 8. de afstand van het bouwvlak tot aan de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' aan de zuidoostzijde van het wijzigingsgebied (Bruggen) dient minimaal 10 meter te bedragen;
   9. 9. de goothoogte bedraagt maximaal 6 meter;
   10. 10. de nokhoogte bedraagt maximaal 10 meter;
   11. 11. met inachtneming van het onder 19.7 bepaalde, is het bepaalde in artikel 19 van overeenkomstige toepassing;
   12. 12. parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gerealiseerd, waarbij minimaal twee volwaardige parkeerplaatsen op eigen terrein dienen te worden gerealiseerd. Een garage telt voor ¼ parkeerplaats;
   13. 13. een geohydrologisch onderzoek moet worden verricht naar de mogelijkheden om het hemelwater af te koppelen van de riolering;
   14. 14. er dient archeologisch onderzoek te worden verricht, waarbij het onderzoek zich richt op de vraag of bij de bouwplannen het archeologisch belang voldoende wordt ontzien en welke voorwaarden eventueel moeten worden gesteld ter bescherming van de archeologische waarden;
   15. 15. er mag geen sprake zijn van milieuhygiënische belemmeringen.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming van het gebied, ter plaatse van de aanduiding 'Wro-zone - wijzigingsgebied 2', wijzigen met in achtneming van de volgende regels:
   1. 1. de bestemming 'Wonen - 1' blijft gehandhaafd;
   2. 2. er mag één vrijstaande woning bestaande uit maximaal 2 bouwlagen met een kap worden opgericht;
   3. 3. de nokhoogte bedraagt maximaal 9 meter;
   4. 4. de goothoogte bedraagt maximaal 4 meter;
   5. 5. de afstand van het bouwvlak tot de achterste perceelsgrens bedraagt minimaal 10 meter;
   6. 6. de afstand van het bouwvlak tot de noordwestelijke perceelsgrens/bestemmingsgrens/grens van het plangebied bedraagt minimaal 14 meter;
   7. 7. de voorgevelrooilijn moet parallel aan de noordwestelijke perceelsgrens/bestemmingsgrens/grens van het plangebied (Bruggen) worden gesitueerd;
   8. 8. het bouwvlak heeft een frontbreedte van maximaal 10 meter en is maximaal 12 meter diep;
   9. 9. de afstand van de hoofdbouwmassa tot zijdelingse perceelsgrens dient minimaal 3 meter te zijn;
   10. 10. de nieuw te bouwen woning dient te worden ontsloten vanaf Bruggen, bij voorkeur via bestaande opritten;
   11. 11. met inachtneming van het onder 19.7 bepaalde, is het bepaalde in artikel 19 van overeenkomstige toepassing;
   12. 12. parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gerealiseerd, waarbij minimaal twee volwaardige parkeerplaatsen op eigen terrein dienen te worden gerealiseerd. Een garage telt voor ¼ parkeerplaats;
   13. 13. een geohydrologisch onderzoek moet worden verricht naar de mogelijkheden om het hemelwater af te koppelen van de riolering;
   14. 14. er dient archeologisch onderzoek te worden verricht, waarbij het onderzoek zich richt op de vraag of bij de bouwplannen het archeologisch belang voldoende wordt ontzien en welke voorwaarden eventueel moeten worden gesteld ter bescherming van de archeologische waarden;
   15. 15. er mag geen sprake zijn van milieuhygiënische belemmeringen.
3. c. Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming van het gebied, ter plaatse van de aanduiding 'Wro-zone - wijzigingsgebied 3', wijzigen met in achtneming van de volgende regels:
   1. 1. de bestemming 'Wonen - 1' blijft gehandhaafd;
   2. 2. er mag één vrijstaande woning bestaande uit maximaal 2 bouwlagen met een kap worden opgericht;
   3. 3. de nokhoogte bedraagt maximaal 9 meter;
   4. 4. de goothoogte bedraagt maximaal 4 meter;
   5. 5. de afstand van het bouwvlak tot de achterste perceelsgrens bedraagt minimaal 10 meter;
   6. 6. de afstand van het bouwvlak tot de noordwestelijke perceelsgrens/bestemmingsgrens/grens van het plangebied bedraagt minimaal 14 meter;
   7. 7. de voorgevelrooilijn moet parallel aan de noordwestelijke perceelsgrens/bestemmingsgrens/grens van het plangebied (Bruggen) worden gesitueerd;
   8. 8. het bouwvlak heeft een frontbreedte van maximaal 10 meter en is maximaal 12 meter diep;
   9. 9. de afstand van de hoofdbouwmassa tot de zijdelingse perceelsgrens dient minimaal 3 meter te zijn;
   10. 10. de nieuw te bouwen woning dient te worden ontsloten vanaf Bruggen, bij voorkeur via bestaande opritten;
   11. 11. met inachtneming van het onder 19.7 bepaalde, is het bepaalde in artikel 19 van overeenkomstige toepassing;
   12. 12. parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gerealiseerd, waarbij minimaal twee volwaardige parkeerplaatsen op eigen terrein dienen te worden gerealiseerd. Een garage telt voor ¼ parkeerplaats;
   13. 13. een geohydrologisch onderzoek moet worden verricht naar de mogelijkheden om het hemelwater af te koppelen van de riolering;
   14. 14. er dient archeologisch onderzoek te worden verricht, waarbij het onderzoek zich richt op de vraag of bij de bouwplannen het archeologisch belang voldoende wordt ontzien en welke voorwaarden eventueel moeten worden gesteld ter bescherming van de archeologische waarden;
   15. 15. er mag geen sprake zijn van milieuhygiënische belemmeringen.
4. d. Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming van het gebied, ter plaatse van de aanduiding 'Wro-zone - wijzigingsgebied 4', wijzigen met in achtneming van de volgende regels:
   1. 1. de bestemming 'Wonen - 1' blijft gehandhaafd;
   2. 2. er mag één vrijstaande woning bestaande uit 1 bouwlaag met een kap worden opgericht;
   3. 3. de kap is langskap met een goothoogte van maximaal 3,30 meter;
   4. 4. in afwijking van het bepaalde onder 2, mag aan de achterzijde van de kap een dwarskap worden gerealiseerd met een goothoogte van maximaal 5,20 meter, een nokhoogte van maximaal 7,50 meter en een breedte van maximaal 5,3 meter;
   5. 5. de nokhoogte van de hoofdbouwmassa van de woning bedraagt maximaal 7,50 meter;
   6. 6. de voorgevelrooilijn ligt parallel aan de Bruggensestraat, waarbij de afstand tussen de verkeersbestemming van de Bruggensestraat en de voorgevelrooilijn 5,20 meter bedraagt;
   7. 7. het bouwvlak heeft een frontbreedte van maximaal 9 meter en is maximaal 10 meter diep;
   8. 8. de afstand van de hoofdbouwmassa tot de zijdelingse perceelsgrens dient minimaal 3 meter te bedragen;
   9. 9. de nieuwe woning is georiënteerd op en wordt ontsloten vanaf de Bruggensestraat;
   10. 10. met inachtneming van het onder 19.7 bepaalde, het bepaalde in artikel 19 van overeenkomstige toepassing;
   11. 11. parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gerealiseerd, waarbij minimaal twee volwaardige parkeerplaatsen op eigen terrein dienen te worden gerealiseerd. Een garage telt voor ¼ parkeerplaats;
   12. 12. een geohydrologisch onderzoek moet worden verricht naar de mogelijkheden om het hemelwater af te koppelen van de riolering;
   13. 13. er dient archeologisch onderzoek te worden verricht, waarbij het onderzoek zich richt op de vraag of bij de bouwplannen het archeologisch belang voldoende wordt ontzien en welke voorwaarden eventueel moeten worden gesteld ter bescherming van de archeologische waarden;
   14. 14. er mag geen sprake zijn van milieuhygiënische belemmeringen.

De voor Wonen - 2 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in de vorm van woningen, niet zijnde woonwagens, en bijzondere woonvoorzieningen al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit en daarbij behorende tuinen, erven, water; e.d.;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf aan huis' tevens bedrijven die qua milieubelasting aanvaardbaar zijn ten opzichte van de in de nabijheid aanwezige woningen, waarbij alleen bedrijven, met uitzondering van geluidszoneringsplichtige inrichtingen, zijn toegestaan van categorie 1 en 2 van de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein en bedrijven die daarmee naar aard en omvang gelijk te stellen zijn;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - erfbebouwing' uitsluitend bijgebouwen of bouwwerken geen gebouwen zijnde, waarbij de in de bestemming aangegeven goot- en bouwhoogte niet mogen worden overschreden;
4. d. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals verkeers- en groenvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen met betrekking tot de afmetingen en de plaatsing van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden en bezonning van de aangrenzende gronden;
6. f. de handhaving van de oorspronkelijke parcellering.

1. a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.
2. b. Gebruik van ruimten binnen de woning en in de bijgebouwen ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming aangemerkt, voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
   1. 1. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
   2. 2. in afwijking van het bepaalde onder b.1 mogen ter plaatse van de aanduidingen 'bedrijf aan huis' en 'beroep aan huis' de ruimten/gebouwen volledig worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
   3. 3. degene die de activiteiten uitvoert, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
   4. 4. vergunningplichtige of meldingsplichtige activiteiten ingevolge de Wet milieubeheer zijn niet toegestaan;
   5. 5. er mag geen detailhandel plaatsvinden.
3. c. Ter plaatse van de aanduidingen 'bedrijf aan huis' en 'beroep aan huis' mogen de ruimten/gebouwen niet worden gebruikt als zelfstandige woning.
4. d. Onder gebruik in strijd met de bestemming wordt in ieder geval begrepen gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor publieksaantrekkende beroeps- of bedrijfsactiviteiten.

1. a. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 20.5 ten behoeve van het gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor een publieksaantrekkende beroeps- en bedrijfsactiviteit aan huis voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden.
   1. 1. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
   2. 2. degene die de activiteiten uitvoert, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
   3. 3. het gebruik mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse;
   4. 4. de activiteit dient qua aard, omvang en uitstraling te passen in een woonomgeving;
   5. 5. de activiteit mag niet vergunningplichtig ingevolge de Wet milieubeheer zijn;
   6. 6. er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de activiteit.
2. b. Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde onder 20.5 sub a indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Wonen - 3 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in de vorm van woningen, niet zijnde woonwagens, en bijzondere woonvoorzieningen al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit en daarbij behorende tuinen, erven, water; e.d.;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - erfbebouwing' uitsluitend bijgebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde, met een plat dak en een bouwhoogte van maximaal 2,75 meter;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - erfbebouwingsregeling' uitsluitend bijgebouwen of bouwwerken geen gebouwen zijnde, met een bouwhoogte van maximaal 3 meter;
4. d. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals verkeers- en groenvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen met betrekking tot de afmetingen en de plaatsing van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden en bezonning van de aangrenzende gronden;
6. f. de handhaving van de oorspronkelijke parcellering.

1. a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.
2. b. Gebruik van ruimten binnen de woning en in de bijgebouwen ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming aangemerkt, voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
   1. 1. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
   2. 2. degene die de activiteiten uitvoert, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
   3. 3. vergunningplichtige of meldingsplichtige activiteiten ingevolge de Wet milieubeheer zijn niet toegestaan;
   4. 4. er mag geen detailhandel plaatsvinden.
3. c. Onder gebruik in strijd met de bestemming wordt in ieder geval begrepen gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor publieksaantrekkende beroeps- of bedrijfsactiviteiten.
4. d. Parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.

1. a. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 21.5 ten behoeve van het gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor een publieksaantrekkende beroeps- en bedrijfsactiviteit aan huis voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden.
   1. 1. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
   2. 2. degene die de activiteiten uitvoert, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
   3. 3. het gebruik mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse;
   4. 4. de activiteit dient qua aard, omvang en uitstraling te passen in een woonomgeving;
   5. 5. de activiteit mag niet vergunningplichtig ingevolge de Wet milieubeheer zijn;
   6. 6. er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de activiteit.
2. b. Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde in onder 21.5 sub a indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Leiding - Gas aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de aanleg, de instandhouding en bescherming van gasleidingen.

In geval van strijdigheid van bepalingen gaan de bepalingen van dit artikel voor de bepalingen die ingevolge andere artikelen op de desbetreffende gronden van toepassing zijn.

Binnen deze dubbelbestemming mogen gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde ten behoeve van deze dubbelbestemming worden gebouwd. Voor de gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde geldt dat de maximale hoogte niet meer dan 3 meter mag bedragen.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van de gasleiding, met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 22.2 en toestaan dat de in de basisbestemming genoemde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen worden gebouwd, mits vooraf advies wordt ingewonnen van de leidingbeheerder/directeur van het energiebedrijf.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

1. a. Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde onder 22.4 indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.
2. b. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 22.4 mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van de gasleiding en toestaan dat de gronden gebruikt worden conform de basisbestemming, mits vooraf advies wordt ingewonnen van de leidingbeheerder/directeur van het energiebedrijf.

1. a. Het is verboden op de tot 'Leiding - Gas' bestemde grond, zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning, de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren, te doen of te laten uitvoeren:
   1. 1. het aanbrengen van hoogopgaande en/of diepwortelende beplanting, waaronder bijvoorbeeld rietbeplanting;
   2. 2. het wijzigen van het maaiveldniveau door ontgronding of ophoging;
   3. 3. het verrichten van grondroeractiviteiten (bijvoorbeeld het aanbrengen van rioleringen, kabels, leidingen en drainage) anders dan normaal spit- en ploegwerk;
   4. 4. diepploegen;
   5. 5. het indrijven van voorwerpen in de bodem;
   6. 6. het aanbrengen van gesloten verhardingen;
   7. 7. het permanent opslaan van goederen waaronder ook begrepen het opslaan van afvalstoffen;
   8. 8. het aanleggen van waterlopen of het afgraven, verruimen of dempen van bestaande waterlopen;
   9. 9. het plaatsen van onroerende objecten zoals lichtmasten, wegwijzers en ander straatmeubilair.
2. b. Het onder 22.6 sub a vervatte verbod geldt niet voor de werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden:
   1. 1. welke betreffen het normale onderhoud en beheer van de gasleiding;
   2. 2. die op het tijdstip waarop het plan rechtskracht verkrijgt in uitvoering zijn.
3. c. De werken en werkzaamheden als bedoeld onder 22.6 sub a zijn slechts toelaatbaar indien:
   1. 1. door die werken en werkzaamheden, dan wel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen geen onevenredige aantasting van de belangen van de gasleidingen en/of energievoorziening ontstaat of kan ontstaan;
   2. 2. de veiligheid niet wordt geschaad.
4. d. Alvorens te beslissen omtrent een vergunning als bedoeld onder 22.6 sub a wordt het advies ingewonnen van de leiding beheerder / directeur van het energiebedrijf.

De voor Leiding - Riool aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de aanleg, de instandhouding en bescherming van hoofdtransportleidingen.

In geval van strijdigheid van bepalingen gaan de bepalingen van dit artikel voor de bepalingen die ingevolge andere artikelen op de desbetreffende gronden van toepassing zijn.

Binnen deze dubbelbestemming mogen gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde ten behoeve van deze dubbelbestemming worden gebouwd. Voor de gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde geldt dat de maximale hoogte niet meer dan 3 meter mag bedragen.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van de hoofdtransportleiding, met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 23.2 en toestaan dat de in de basisbestemming genoemde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen worden gebouwd, mits vooraf advies wordt ingewonnen van de leidingbeheerder/directeur van het energiebedrijf.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

1. a. Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde onder 23.4 indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.
2. b. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 23.4 mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van de hoofdtransportleiding en toestaan dat de gronden gebruikt worden conform de basisbestemming, mits vooraf advies wordt ingewonnen van de leidingbeheerder/directeur van het energiebedrijf.

1. a. Het is verboden op de tot 'Leiding - Riool' bestemde grond, zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning, de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren, te doen of te laten uitvoeren:
   1. 1. het aanleggen van wegen of paden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen;
   2. 2. het uitvoeren van graafwerkzaamheden;
   3. 3. het uitvoeren van heiwerken of het anderszins indringen van voorwerpen;
   4. 4. het aanbrengen van diepgewortelde beplanting en of bomen;
   5. 5. het vellen of rooien van houtgewas.
2. b. Het onder 23.6 sub a vervatte verbod geldt niet voor de werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden:
   1. 1. welke betreffen het normale onderhoud en beheer van de hoofdtransportleiding;
   2. 2. die op het tijdstip waarop het plan rechtskracht verkrijgt in uitvoering zijn.
3. c. De werken en werkzaamheden als bedoeld onder 23.6 sub a zijn slechts toelaatbaar indien door die werken en werkzaamheden, dan wel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen geen onevenredige aantasting van de belangen van de hoofdtransportleidingen ontstaat of kan ontstaan.
4. d. Alvorens te beslissen omtrent een vergunning als bedoeld onder 23.6 sub a wordt het advies ingewonnen van de leiding beheerder.

De voor Leiding - Water aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de aanleg, de instandhouding en bescherming van hoofdtransportleidingen.

In geval van strijdigheid van bepalingen gaan de bepalingen van dit artikel voor de bepalingen die ingevolge andere artikelen op de desbetreffende gronden van toepassing zijn.

Binnen deze dubbelbestemming mogen gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde ten behoeve van deze dubbelbestemming worden gebouwd. Voor de gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde geldt dat de maximale hoogte niet meer dan 3 meter mag bedragen.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van de hoofdtransportleiding, met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 24.2 en toestaan dat de in de basisbestemming genoemde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen worden gebouwd, mits vooraf advies wordt ingewonnen van de leidingbeheerder/directeur van het energiebedrijf.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

1. a. Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde onder 24.4 indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.
2. b. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 24.4 mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van de hoofdtransportleiding en toestaan dat de gronden gebruikt worden conform de basisbestemming, mits vooraf advies wordt ingewonnen van de leidingbeheerder/directeur van het energiebedrijf.

1. a. Het is verboden op de tot 'Leiding - Water' bestemde grond, zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning, de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren, te doen of te laten uitvoeren:
   1. 1. het aanleggen van wegen of paden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen;
   2. 2. het uitvoeren van graafwerkzaamheden;
   3. 3. het uitvoeren van heiwerken of het anderszins indringen van voorwerpen;
   4. 4. het aanbrengen van diepgewortelde beplanting en of bomen;
   5. 5. het vellen of rooien van houtgewas.
2. b. Het onder 24.6 sub a vervatte verbod geldt niet voor de werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden:
   1. 1. welke betreffen het normale onderhoud en beheer van de hoofdtransportleiding;
   2. 2. die op het tijdstip waarop het plan rechtskracht verkrijgt in uitvoering zijn.
3. c. De werken en werkzaamheden als bedoeld onder 24.6 sub a zijn slechts toelaatbaar indien door die werken en werkzaamheden, dan wel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen geen onevenredige aantasting van de belangen van de hoofdtransportleidingen ontstaat of kan ontstaan.
4. d. Alvorens te beslissen omtrent een vergunning als bedoeld onder 24.6 sub a wordt het advies ingewonnen van de leiding beheerder/directeur van het energiebedrijf.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, gevel- en kroonlijsten en overstekken/uitstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 0,5 meter bedraagt.
2. b. Hoofdgebouwen, bijgebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde, welke op het moment van vaststelling van dit bestemmingsplan middels een daartoe verleende vergunning binnen het plangebied aanwezig/opgericht zijn maar in strijd zijn met dit bestemmingsplan, worden geacht aan dit bestemmingsplan te voldoen.

1. a. Als met dit bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval bedoeld het gebruik van de gronden en de daarop voorkomende bouwwerken c.q. gebouwen of delen daarvan ten behoeve van een seksinrichting.
2. b. Als met het plan strijdig gebruik wordt in ieder geval bedoeld het gebruik van de gronden en de daarop voorkomende bouwwerken c.q. gebouwen of delen daarvan als opslag-, stort- of bergplaats van al dan niet afgedankte voorwerpen of producten voor zover dit niet rechtstreeks op de bestemming gericht is.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. vermeerdering dan wel vermindering van de voorgeschreven maten en normen, mits de vermeerdering of vermindering ten hoogste 10% bedraagt;
2. b. de bestemmingsbepalingen en de verbeelding van het bestemmingsplan voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden van deze verbeelding ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
3. c. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, of kunstobjecten en bouwwerken ten behoeve van verlichting, geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan
   10 meter;
4. d. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
   1. 1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 10% bedraagt;
   2. 2. de hoogte van de plaatselijke verhogingen niet meer dan 4 meter mag bedragen.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen, indien de wijziging betrekking heeft op het wijzigen van de in de bijlage van deze bestemmingsregels opgenomen Staat van Bedrijfsactiviteiten in die zin dat de categorie-indeling van bedrijfsactiviteiten kan worden gewijzigd, indien en voorzover een wijziging van de belasting van de desbetreffende typen van bedrijfsactiviteiten op het milieu als gevolg van technologische ontwikkelingen daartoe aanleiding geeft.

Op de voorbereiding van een uitwerking of wijziging is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning dan wel omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het eerste lid voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan't Ven Hondsberg.

Voor 't Ven en Hondsberg zijn in de loop der jaren diverse bestemmingsplannen ontwikkeld. De bestemmingsregelingen verschillen onderling en zijn verouderd. De plannen zijn vaak onvoldoende toegesneden op de beheersbaarheid van de in het geding zijnde milieu-aspecten en de sturingsmogelijkheden voor ruimtelijke ontwikkelingen in de genoemde gebieden. Zij bieden dan ook onvoldoende rechtszekerheid voor de burger.

De bovengenoemde redenen in combinatie met de toenemende behoefte aan actualisering en uniformering van bestemmingsplannen, vormen de aanleiding voor het ontwikkelen van een bestemmingsplan voor de wijken 't Ven en Hondsberg te Rosmalen.

Onderhavig bestemmingsplan is overwegend een beheersplan. Op een enkele ontwikkeling na, legt het de situatie vast zoals deze nu feitelijk bestaat. De gekozen plansystematiek is voor zowel de toetsers als burgers helder, eenduidig en makkelijk toepasbaar.

Doel van het bestemmingsplan “'t Ven Hondsberg” is om een actueel, flexibel en adequaat ruimtelijk ordeningsinstrumentarium te bieden ten behoeve van het beheer en de ontwikkeling van de buurten 't Ven en Hondsberg.

De naam van het voorliggende bestemmingsplan “'t Ven Hondsberg” heeft betrekking op de gelijknamige buurten in Rosmalen. Het plangebied bestaat uit twee delen, welke op onderstaande kaart zijn aangegeven.

Gebied 't Ven wordt globaal gevormd door:

• De Striensestraat in het noorden.
• De Venstraat in het oosten, waarbij tussen de Nieuwstraat en de Raadhuisstraat het westelijk deel van de Venstraat de plangrens vormt.
• De Weidestraat tussen Weidestraat 4 en de Venstraat, de oostelijke en zuidelijke perceelsgrens van het perceel aan de Weidestraat 4 en de achterste perceelsgrenzen van de woningen aan de westzijde van de Stationsstraat in het zuidoosten.
• De spoorlijn 's-Hertogenbosch – Nijmegen in het zuiden.
• De Empelseweg in het westen.

Gebied Hondsberg wordt globaal gevormd door:

• De Schoolstraat en de Bruggen in het noorden.
• De Zomerdijk, de Bruggensestraat, de Geenbergenstraat, de achterste perceelsgrenzen van de woningen aan de oostzijde van de Geenbergenstraat en Kattenbosch in het oosten.
• De spoorlijn 's-Hertogenbosch – Nijmegen in het zuiden.
• De Deken van Roestellaan tussen de spoorlijn en de Hoff van Hollantlaan, de achterste perceelsgrenzen van de woningen aan de Deken van Roestellaan 38 t/m 48, de Korte van Meeuwenstraat, de achterste perceelsgrenzen van de woningen aan de oostzijde van de Van Meeuwenstraat, de oostelijke perceelsgrenzen van de woningen aan de Sint Lamburtusstraat 4 en de Deken Fritsenstraat 19, de Deken Fritsenstraat en de Dokter Hanegraaffstraat in het westen.

Het plangebied

Het voorliggende bestemmingsplan 't Ven Hondsberg zal de volgende bestemmingsplannen vervangen:

*in beroep goedgekeurd door de Kroon

De bestemmingsplannen "Verspreide (winkel)vestigingen" en "Kunstwerken" zijn thematische plannen die een aanvullende werking hebben op diverse bestemmingsplannen.

Het grootste deel van het bestemmingsplangebied ligt landschappelijk gezien op een zogenaamde dekzandrug. Deze dekzandrug, die vanaf 's-Hertogenbosch met onderbrekingen doorloopt via Rosmalen naar Oss, is in feite een soort zandduin dat is gevormd in de laatste ijstijd.

De landschapskaart van de gemeente 's-Hertogenbosch met in rood de globale grens van het bestemmingsplangebied. 1. Dekzandvlakte, 2. Dekzandrug.

Een uitzondering vormt het zuidoostelijke deel van de Hondsberg. Deze zone ligt in een zogenaamde dekzandvlakte. De dekzandvlakte vormt het lagergelegen en reliëfarme deel van het toenmalige dekzandlandschap. Over de bodemkundige kenmerken van het plangebied is slechts weinig informatie bekend, want grote delen zijn vanwege de aanwezige bebouwing niet bodemkundig gekarteerd. Op basis van de bodemkundige informatie uit de directe omgeving van het plangebied kan worden afgeleid dat in het plangebied hoofdzakelijk sprake is (of is geweest) van hoge zwarte enkeerdgronden. Dit betekent dat er sprake is van een door mensen opgebracht cultuurdek van minstens 50 cm dikte. De ophoging van de bodem is ontstaan in de Late Middeleeuwen door bemesting van de akkers met een mengsel van dierenmest en heideplaggen. Door deze bemesting kon de bodemvruchtbaarheid van de gronden worden verhoogd. In het zuidelijke deel van de Hondsberg ontbreken enkeerdgronden en kunnen, mede door de lagere ligging, beekeerdgronden verwacht worden.

De dekzandrug waarop het plangebied grotendeels ligt, is door zijn relatief hoge ligging altijd een aantrekkelijke locatie voor bewoning geweest. Gezien de ouderdom van de dekzandruggen kan deze bewoning teruggaan tot het Laat-Paleolithicum (vanaf circa 15.000 jaar geleden) maar dergelijke oude sporen zijn uit het plangebied (nog) niet bekend. De oudste vondst in het plangebied betreft een bronzen lanspunt uit de Bronstijd die in 1965 bij graafwerkzaamheden in de Nieuwstraat werd aangetroffen (waarneming 355; afbeelding 3). In of in de directe aanwezigheid van het plangebied zijn bewoningssporen uit de IJzertijd, Romeinse tijd en de Middeleeuwen bekend. Ter hoogte van waarneming 356 ('t Ven) zouden zich sporen van kasteel Rodenborch bevinden maar dit is onjuist. De restanten van het kasteel bevinden zich, buiten het plangebied, ten noorden van de historische kern van Rosmalen Belangrijke archeologische elementen uit de Nieuwe tijd (na 1500 na Chr.) worden gevormd door de restanten van vestingwerken die in het westelijke deel ('t Ven) van het plangebied hebben gelegen. Het gaat om aarden wallen en schansen die zijn aangelegd ten behoeve van het beleg van 's-Hertogenbosch door Frederik Hendrik in 1629. In 1838 is, met het oog op de toenemende oorlogsdreiging uit België, ter hoogte van een voormalige schans uit 1629 het Fort Alexander aangelegd. Dit fort maakte onderdeel uit van de stelling van Hintham. Het fort is tegen het einde van de 19^e eeuw afgebroken. Op de kadastrale minuutkaart uit het midden van de 19^e eeuw staat in het plangebied verspreide bebouwing aangegeven. De toenmalige bewoningskern van Rosmalen is op de verwachtingskaart van de gemeente 's-Hertogenbosch afzonderlijk aangegeven als historische kern. Ter hoogte van waarneming 393 (Pastoor Coolenstraat 24; Hondsberg zie afbeelding 2 en 3) is een restant van een molenromp aanwezig. De molen is in 1902 overgebracht vanuit Drachten (Fr.) en zeker nog 30 jaar in bedrijf geweest. De bodem rond de molen is archeologisch onderzocht en bleek verstoord. De molenromp zelf is niet aangewezen als monument en heeft dus geen beschermde status. Niettemin kan de molenromp wel als een karakteristiek element worden beschouwd.

Tot circa 1950 is het gehele plangebied hoofdzakelijk in gebruik als landbouwgrond. Na 1950 zijn in Rosmalen in een snel tempo woonwijken voor forenzen gebouwd. Vanaf 1960 worden nieuwbouwwijken aangelegd aan weerszijden van de historische kern van Rosmalen. Eind jaren '80 is vrijwel het gehele plangebied intensief bebouwd (bron: Watwaswaar.nl).

Toch is Rosmalen duidelijk op te delen in een aantal wijken en buurten. Veel van deze woonwijken liggen weliswaar in tijd niet ver uit elkaar maar door het structurerende principe van de historische lange lijnen en de snelle veranderingen in de stedenbouwkundige inzichten (verkavelingprincipes) is er een aantal wijken en buurten met een eigen karakteristiek ontstaan.

Binnen een aantal wijken zijn kleinere buurten te onderscheiden omdat deze ruimtelijk of functioneel afwijken van de rest van de wijk.

Het plangebied “'t Ven - Hondsberg” ligt in de wijk Rosmalen-noord en bestaat uit de gelijknamige buurten. Hierna wordt per buurt kort aangegeven hoe deze zijn ontstaan.

Buurtindeling

De buurt 't Ven ligt ten westen van het centrum en is na 1950 in twee fasen ontstaan. Dit is in de ruimtelijke structuur van de wijk duidelijk afleesbaar. De eerste fase is gerealiseerd tussen 1950 en 1960, waarbij het noord-zuid gerichte bebouwingslint van de Venstraat de belangrijkste structuurdrager is. Haaks op de Venstraat zijn aan beide kanten woonstraatjes gesitueerd, voorzien van vrijstaande en twee-onder-één-kap woningen. De tweede fase, gerealiseerd tussen 1965 en 1977, is opgespannen tussen de oost-west gerichte linten van de Raadhuisstraat, Striensestraat en de Tuinstraat. Hierdoor is de hoofdrichting, in tegenstelling tot de eerste fase, noord-zuid gericht. De tweede fase is ook aanzienlijk groter qua omvang dan de eerste fase.

Hondsberg is in de periode tussen 1965 en 1977 ontstaan als de stedelijke uitbreiding van de kom van Rosmalen. De historische bebouwingslinten van de Bruggen en de Deken Fritsenstraat structureren de wijk in oost-west richting en zorgen voor een verbinding met het centrum en het aanliggende Sprokkelbosch. De Pastoor Hordijkstraat loopt met een kromme bocht midden door de buurt, haaks op de Deken Fritsenstraat.

De wijk Hondsberg is qua vorm en functie op te delen in drie verschillende buurten. Tussen de Schoolstraat en de Overlaet-oost ligt een kleine buurt die in de jaren '70 is gerealiseerd. De buurt kenmerkt zich door een strakke verkaveling van rijenwoningen met binnenterreintjes. Tussen de Schoolstraat en de Kattenbosch ligt een woonbuurt uit de jaren '50 en '60 met kronkelige straatjes met allerlei woningtypen. Tussen de Kattenbosch en het spoor ligt een beperkte zone met vrijstaande woningen, bedrijven en voorzieningen in een groene setting.

De wijk 't Ven is in twee fases gebouwd. De eerste fase is gereed gekomen tussen 1950 en 1965 en ligt tegen het centrum van Rosmalen aan. De bebouwing bestaat hier uit “ambachtelijke traditionele (woon)bebouwing” en “individuele woonbebouwing”. De maat van de bebouwing sluit aan op de oude bebouwing van het centrum en de historische bebouwingslinten. Haaks op de Venstraat zijn aan beide zijde korte woonstraatjes gesitueerd voorzien van vrijstaande en twee-onder-één-kap woningen. Door de grote druk op de woningmarkt na de tweede wereldoorlog is bij de bouw van de woningen veel gebruik gemaakt van geprefabriceerde elementen en er is gekozen voor een eenvoudige architectuur. De individuele woonbebouwing bestaat uit vrijstaande bebouwing of twee-onder-één-kap woningen. Doordat het merendeel door zelfbouwers is gebouwd hebben de woningen een individueel karakter wat resulteert in een divers straatbeeld.

De tweede fase, het westelijk deel van 't Ven, is tot stand gekomen tussen 1965 en 1977. dit gedeelte van de wijk bestaat voornamelijk uit “geïndustrialiseerde woonbebouwing” waarvan de architectuur kenmerkend is voor de planmatige uitbreidingswijken van deze periode. De woningen zijn veelal opgetrokken uit geprefabriceerde elementen en zijn allemaal gelijk.

Een bijzonder element in de wijk is het historisch bebouwingslint aan de tuinstraat. Veel verschillen in kleur- en materiaalgebruik, architectuur en massagrootte bepalen hier het karakter. De meeste bebouwing stamt uit de jaren '30 en heeft een statig karakter. Erg belangrijk voor de bebouwing aan deze straat is het behouden van de huidige uitstraling en het besef van de historische identiteit van het lint.

Door de Hondsberg lopen twee bebouwingslinten: De Deken Fritsenstraat en Bruggen welke overgaat in de Schoolstraat. De Bruggen is een historisch lint vanaf het centrum van Rosmalen naar de Kruisstraat. De bebouwing aan de Bruggen heeft een meer historisch karakter dan de Deken Fritsenstraat. De Pastoor Hordijkstraat loopt met een bocht midden door de wijk haaks op de Deken Fritsenstraat.

Het karakter van de wijk wordt vooral bepaald door het grote aantal vrijstaande woningen. Deze waren oorspronkelijk gesitueerd aan het fijnmazige net van bestaande wegen, maar zijn later ook aangevuld met planmatige uitbreidingen.

Tussen de Deken Fritsenstraat en de Kattenbosch ligt een woonbuurt uit de jaren '50 en '60 met allerlei woningtypes. Door het individuele karakter van de woningen ontstaat een vrij rommelig karakter. De bebouwing is opgetrokken uit één of twee bouwlagen en is opgetrokken uit baksteen.

Kattenbosch bestaat uit strak vormgegeven woningen met een industrieel karakter in een hoge dichtheid. Dit is karakteristiek voor buurten die gebouwd zijn in de jaren '70. De woningen zijn in zichzelf gekeerd en hebben inmiddels allemaal een andere uitstraling. Kenmerkend in het straatbeeld zijn de hoge voorgevels en de verspringende rooilijnen.

Ten zuiden van Kattenbosch ligt een kantorenstrook langs het spoor. Deze kantoren hebben een individueel karakter en vormen geen geheel. De kantoren zijn relatief klein en opgetrokken uit baksteen.

De laatste uitbreiding van Hondsberg ligt tussen de Bruggen en de Deken Fritsenstraat. Het betreft hier bebouwing uit de jaren '80 rondom een hofjesstructuur.

De wijk 't Ven is een woonwijk, maar heeft naast de aanwezige woonvoorzieningen ook een grote diversiteit aan bedrijven en voorzieningen. Opvallend is dat er diverse bedrijven tussen en achter woningen zijn gevestigd, waardoor er niet altijd sprake is van een functiescheiding tussen wonen en voorzieningen. In het onderstaande wordt de functionele structuur van 't Ven per onderdeel beschreven.

De wijk Hondsberg is hoofdzakelijk een woonwijk met enkele maatschappelijke en bedrijfsfuncties welke voornamelijk langs het spoor zijn gelegen. In het onderstaande wordt de functionele structuur van Hondsberg per onderdeel beschreven.

Het groen in en om de Rosmalen verhoogt de leefbaarheid en heeft een recreatieve functie voor de bewoners van Rosmalen. Op het schaalniveau van de wijken 't Ven en Hondsberg zijn diverse groenelementen aanwezig. De grootste groengebieden liggen aan de randen van het plangebied van de wijk 't Ven.

Aan de westzijde van 't Ven wordt de wijk gescheiden van de Empelseweg door een relatief grote groenzone. De groenzone heeft tevens een recreatieve functie door de aangelegde paden en speelvoorzieningen.

De groenzone aan de westzijde van de wijk

Aan de zuidzijde van het plangebied ligt een groenzone tussen de woningen aan de Weidestraat en de spoorlijn 's-Hertogenbosch - Nijmegen. Deze groenzone is grotendeels gelegen op particuliere terreinen en vormt een buffer die de wijk deels beschermt tegen de hinder van het spoor. De groenzone vormt tevens een visuele afscherming van de spoorlijn.

In het plangebied komen her en der verspreid een aantal groenvoorzieningen op buurtniveau voor. Dit zijn vooral perken en kleine groenplekken met speelvoorzieningen.

Op wijkniveau komt in 't Ven geen water voor.

In Hondsberg is de grootste groenvoorziening gelegen rondom Kattenbosch. De groenvoorziening vormt een natuurlijke afscheiding tussen Kattenbosch en de omliggende bebouwing. Met name de visuele scheiding tussen de bedrijvigheid aan de Hoff van Hollantlaan en Kattenbosch vormt een belangrijke functie van de groenzone.

De groenzone aan de zuidzijde van Kattenbosch

In het plangebied komen her en der verspreid een beperkt aantal groenvoorzieningen op buurtniveau voor. Dit zijn vooral perken en kleine groenplekken met speelvoorzieningen.

Op wijkniveau komt in Hondsberg zeer weinig water voor. In het zuidoosten van het plangebied ligt langs de Hoff van Hollantlaan een waterleggerloop. Dit vormt de enige waterstructuur in de wijk.

Het gebied ligt aan de westzijde van Rosmalen en wordt aan de zuidzijde begrensd door spoorwegen; aan de zuidwestzijde van het gebied is een spoorwegovergang in de Empelseweg. Het gebied is met is met groen afgeschermd van de Empelseweg.

De Empelseweg is de belangrijkste ontsluiting voor Rosmalen en daarmee voor het onderhavige gebied. Via de Empelseweg (en vervolgens de Tivoliweg en noordelijker de Bruistensingel) is Rosmalen verbonden met 's-Hertogenbosch.

Met de omlegging van de Zuid-Willemsvaart zal het spoor hoger komen te liggen, met als consequentie dat de huidige, gelijkvloerse spoorwegovergang wordt omgebouwd naar een ongelijkvloerse kruising.

De meeste wegen hebben –in termen van Duurzaam Veilig- een verblijfsfunctie gekregen met een 30 km/u regime. Binnen de verblijfsgebieden kennen de wegen geen hierarchie. De Empelseweg, de Tuinstraat en de Weidestraat zijn de enige gebiedsontsluitingswegen; daar is het 50 km/u regime gehandhaafd. De Tuinstraat vormt de autotoegang tot de kom c.q. de parkeergelegenheid behorende bij de kom Rosmalen. De gebiedsontsluitingswegen hebben voorrang boven de wegen met een erftoegangsfunctie. Er liggen geen doorgaande fietsroutes in dit gebied.

Hondsberg ligt aan de oostzijde van Rosmalen en wordt aan de zuidkant begrensd door spoorwegen, met op de Deken van Roestellaan en de Kattenbosch spoorwegovergangen.

De gronden in het plangebied ten behoeve van verkeer en vervoer, met uitzondering van de spoorwegen, zijn bestemd als "Verkeer - Verblijfsgebied". De wegen hebben een 30 km/u regime toegewezen gekregen. Alle verkeerssoorten worden gemengd, met uitzondering van trottoirs voor voetgangers. Er is dus geen hiërarchie in de wegenstructuur binnen het gebied. In het gebied zijn geen doorgaande fietsroutes gelegen.

De ontsluiting van het gebied vindt voornamelijk plaats via de Deken van Roestellaan aan de westzijde. Er zijn twee uitvalswegen naar het landelijk gebied aan de oostzijde, maar de verkeersfunctie daarvan is zo gering dat deze uitvalswegen geen status als gebiedsontsluitingsweg toegekend hebben geregen.

In dit hoofdstuk wordt het planologisch beleidskader beschreven: het relevante Europees-, rijks-, provinciaal-, regionaal en gemeentelijk beleid. Een gedeelte van dit beleid kan rechtstreeks een juridische vertaling krijgen in de regels van onderhavig bestemmingsplan. Een groot deel van het beleid kan echter niet rechtstreeks vertaald worden in de regels van het bestemmingsplan. Dit beleid heeft echter wel invloed op de opzet en inhoud van het bestemmingsplan. De bestemmingen dienen dermate flexibel te zijn, dat de mogelijkheid bestaat om beleid ook daadwerkelijk uit te voeren.

Nederland heeft in 1992 het Verdrag van Malta (Valletta) ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is om op een verantwoorde wijze om te gaan met archeologische belangen in de ruimtelijke ordening door, onder meer, de zorg voor het archeologisch erfgoed te verbeteren en archeologen eerder bij de planvorming te betrekken.

Een belangrijk uitgangspunt van het Verdrag van Malta en het rijksbeleid is dat het behoud in situ (op de oorspronkelijke plaats) voorgaat op het behoud ex situ (opgraven en bewaren in depot). Van belang is dat door middel van veldonderzoek vroegtijdig inzicht wordt gegeven in de archeologische en cultuurhistorische waarden in het gebied. Op deze manier kunnen de aanwezige waarden bij de planontwikkeling voldoende worden gewaarborgd.

Na een wijziging van de Monumentenwet 1988 is dit verdrag in de Nederlands wetgeving geïmplementeerd. Het bestemmingsplan wordt daarin aangewezen als het instrument waarbinnen archeologische monumentenzorg kan worden geregeld.

Voor een toelichting op de in het plan opgenomen archeologische regeling wordt verwezen naar paragraaf 3.4.1 van de toelichting.

In de Nota Ruimte heeft het ministerie van VROM de uitgangspunten voor de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tot 2020 vastgelegd. De nota heeft vier algemene doelen: het versterken van de economie, het verkrijgen van krachtige steden en een vitaal platteland, waarborging van waardevolle groengebieden en veiligheid. De Nota Ruimte schept ruimte voor ontwikkeling uitgaande van het motto 'decentraal wat kan, centraal wat moet' en verschuift het accent van het stellen van ruimtelijke beperkingen naar het stimuleren van gewenste ontwikkelingen. De nota ondersteunt gebiedsgerichte ontwikkeling.

Op het gebied van verstedelijking gaat de Nota Ruimte uit van het bundelingsprincipe. Bundeling draagt bij aan economische schaalvoordelen en benutting van (overheids)investeringen in voorzieningen (zoals die in infrastructuur), versterkt het draagvlak voor diverse stedelijke voorzieningen en beperkt de druk op de landelijke gebieden. De Nota Ruimte kent zes nationale stedelijke netwerken, waaronder BrabantStad (Breda, Tilburg, 's-Hertogenbosch en Eindhoven). De ontwikkeling van deze netwerken heeft prioriteit.

Binnen elk nationaal stedelijk netwerk geeft het rijk indicatief een aantal gebieden aan waar de verstedelijking wordt gebundeld. Provincies, WGR-plusregio's en gemeenten leggen deze bundelingsgebieden vast in hun plannen en werken het verstedelijkingsbeleid verder uit. Het is niet de bedoeling dat de bundelingsgebieden helemaal verstedelijken. Weliswaar ligt de nadruk op verstedelijking, maar er moet ook ruimte worden gepland voor water, natuur, landschap, recreatie, sport en landbouw. In de bundelingsgebieden moeten stad en land in samenhang worden ontwikkeld.

Het is belangrijk dat provincies en gemeenten voldoende ruimte voor op loop- en fietsafstand liggende en daarmee goed vanuit de stad bereikbare parken, groengebieden, volkstuinen, sportvoorzieningen en recreatiemogelijkheden reserveren in en om de stad. Tevens is het van belang dat voorzieningen voor kunst, cultuur en onderwijs en de zorg- en welzijnsvoorzieningen goed bereikbaar en toegankelijk zijn, door ze zoveel mogelijk in dienstenknooppunten onder te brengen (centrumvorming).

In het bestemmingsplan "'t Ven Hondsberg" is het beleid uit de Nota Ruimte niet direct vertaald. De bestaande functies en kwaliteiten zijn in het bestemmingsplan als zodanig bestemd. In het bestemmingsplan zijn zoveel als mogelijk flexibele bestemmingen opgenomen, zodat bestaande situaties hierbinnen vallen. Tevens worden hierdoor niet al te grootschalige transformatie en herinrichting van gebieden en wegen mogelijk gemaakt.

Voor het bestemmingsplan "'t Ven Hondsberg" zijn de volgende provinciale beleidsstukken relevant.

De Interimstructuurvisie Brabant in ontwikkeling, Paraplunota ruimtelijke ordening en het uitwerkingsplan Waalboss zijn vervangen door de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening (Structuurvisie RO).

Met de nieuwe Wet ruimtelijke ordening die in juli 2008 in werking is getreden is het vastleggen van het provinciale beleid en het doorvertalen daarvan naar een lager bestuursniveau, veranderd. In de provinciale structuurvisie wordt het provinciale beleid vastgelegd. Daarnaast worden in de provinciale verordening instructieregels opgenomen waarmee de binding van de lagere overheden aan het provinciale beleid juridisch kan worden vastgelegd.

Met de invoering van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) d.d. 1 september 2007 behoren nieuwe bestemmingsplannen te omschrijven hoe omgegaan dient te worden met de bekende en de te verwachte archeologische waarden in het bestemmingsplangebied. Ten behoeve van het bestemmingsplan 't Ven Hondsberg is door SO/BAM een archeologische paragraaf opgesteld waarin de landschappelijke en archeologische achtergronden en kenmerken van dit plangebied worden toegelicht. Vervolgens wordt een overzicht geboden van de randvoorwaarden die het gemeentelijke archeologische monumentenzorgbeleid stelt aan bodemingrepen in het bestemmingsplangebied.

In het Beleidsplan Horeca is aangegeven dat de mogelijkheden voor uitbreiding van het horeca-aanbod in de wijken buiten de binnenstad beperkt zijn. De bestaande horecabedrijven moeten in staat worden geacht aan de potentiële vraag te kunnen voldoen.

Voor 't Ven en Hondsberg wordt een consolidatiebeleid gevoerd. Er worden geen vestigingsmogelijkheden voor nieuwe horecabedrijven geboden.

In de kantorenvisie "Ruimte voor kantoren 2004 - 2015" wordt een visie gegeven op de Bossche kantorenmarkt in de periode 2004 - 2015.

De belangrijkste beleidspunten uit de kantoorvisie zijn:

• Realisatie van een nieuwbouwprogramma in de periode 2004 – 2015 van 255.000 m². De eerstkomende jaren wordt uitgegaan van een nieuwbouwproductie van 20.000 m², daarna van 25.000 m². Tot 2003 is deze productie veel hoger geweest (bijvoorbeeld de nieuwbouwproductie van 156.689 m2 b.v.o., dit komt op gemiddeld ruim 31.000 m2 per jaar, in de periode 1999-2003). Op deze wijze zal het bestaande overaanbod aan kantoorruimte geleidelijk aan verdwijnen.
• Het selectief vestigingsbeleid zal worden voortgezet. Dit houdt in dat voor grootschalige kantoren slechts één locatie tegelijkertijd wordt ontwikkeld. Het Paleiskwartier en omgeving hebben prioriteit, daarna volgen Station Oost en Avenue2.
• Duidelijkheid voor marktpartijen staat centraal. Uitgangspunt is locaties waar de bouw gestart is af te maken alvorens naar een nieuwe locatie over te stappen.
• De ontwikkeling van kleinschalige kantoren (tot 1000 m²) krijgt meer ruimte. De mogelijkheden hiervoor liggen op de stedelijke verbindingsassen en de vrijkomende VAB-terreinen. Ook de herontwikkeling van het GZG-terrein, de Kom Rosmalen en de nieuwbouwmogelijkheden in de Groote Wielen en Willemspoort bieden voor kleinschalige kantoren perspectief.
• De gemeente stimuleert actief het vertrek van grote kantoren uit de binnenstad. Deze kantoren kunnen zich hier door de schaarse ruimte minder goed ontwikkelen en ondervinden in toenemende mate problemen in de bereikbaarheid. De binnenstad is door haar fijnmazige structuur meer geschikt voor de vestiging van kleinschalige kantoren. Ook biedt verplaatsing kansen voor herstructurering en ruimteclaims van andere stedelijke functies.
• De gemeente is pro-actief wat betreft het uit de markt nemen van verouderde incourante kantoren. Daarmee zet zij de middelen van RO- en grondbeleid actief in. Op deze wijze krijgt de nieuwbouw in de kantorenparken een impuls en blijft de kwaliteit van de kantorenvoorraad op peil.
• De gemeente laat de strenge parkeernormering voor kantoorlocaties uit het abc-locatiebeleid vervallen. Daarvoor in de plaats stelt zij bij de bouw van grote kantoren de eis van gebouwde parkeervoorzieningen. De ervaring in het Paleiskwartier leert, dat bedrijven zelf bereid zijn maatregelen te nemen om het autogebruik te beperken. De tarieven van gebouwde parkeervoorzieningen zijn een prikkel tot een actief vervoersmanagement.
• Bedrijventerrein is schaars. Daarom verzet de gemeente zich tegen een verkantorisering van bedrijventerreinen. De gemeente wil dit doel bereiken door een duidelijke formulering van het beleid, overleg met de marktpartijen en handhaving.

De gemeente vindt het belangrijk dat in woonwijken gewerkt kan worden. Kleinschalige bedrijvigheid veelal in de vorm van een bedrijf aan huis is belangrijk voor de werkgelegenheid en bedrijvendynamiek in de stad, het biedt ondernemers de mogelijkheid werk en zorg te combineren en vergroot de levendigheid van de woonwijken. Veel ondernemers starten hun bedrijf vanuit huis. De woning biedt een praktisch en goedkoop huisvestings- alternatief. Dit geldt voor bijvoorbeeld een adviesbureau, edelsmid, vertaalbureau, schoonheidsspecialist of assurantiebedrijf.

Voor kleine kantoren (< 500 m²) liggen er mogelijkheden langs de stedelijke verbindingsassen en op VAB-terreinen. De vestiging van zelfstandige kantoren op bedrijventerreinen is vanwege de schaarste aan bedrijventerrein niet gewenst. Dit betekent dat kantooractiviteiten op een bedrijventerrein alleen toelaatbaar zijn als onderdeel van een bedrijf.

In het bestemmingsplan zijn de bestaande kantoren als zodanig bestemd. Aangezien 't Ven en Hondsberg voornamelijk woonbuurten zijn, is het vestigen van kantoren op locaties buiten de huidige kantoorbestemming en bestemming "Gemengd - 2" niet toegestaan. Een kantoor aan huis is wel toegestaan, mits de oppervlakte van de kantoorfunctie niet groter is dan 50 m².

De gemeente ‘s-Hertogenbosch wil graag bijdragen aan de ontwikkeling van een kwalitatief hoogwaardig landschap. De opstelling van de Landschapsvisie is één van de initiatieven die zij daartoe heeft ondernomen. De planhorizon is gesteld op 2015. Qua abstractieniveau beweegt de Landschapsvisie zich tussen het bestemmingsplan Buitengebied van de gemeente en de Ruimtelijke StructuurVisie. De Landschapsvisie is op 22 april 1999 vastgesteld door de gemeenteraad.

Het buitengebied rond de gemeente 's-Hertogenbosch wordt gekenmerkt door grotere aaneengesloten groene gebieden, die zeer divers van karakter zijn. Centraal in de Landschapsvisie staat het behoud en het ontwikkelen van deze grote groene gebieden waarbij de diversiteit van de gebieden leidend is. In de visie wordt daartoe een landschappelijk raamwerk voorgesteld dat bestaat uit een samenhangend patroon van grootschalige natuur- en bosgebieden: de Bossche Buitens met elk een eigen karakteristiek, die middels verbindingszones met elkaar in verband gebracht worden: de zogenaamde “Lange Lijnen”. In het stedelijk gebied zijn ze veelal gekoppeld aan de stedelijke hoofdgroenstructuur.

't Ven en Hondsberg zijn onderdeel van de lange lijn "Orthense dijk" met aangrenzende natuurterreinen. Het belangrijkste natuurterrein is de Heinis met kleinschalige landschapselementen en een aantal wielen. Voor recreanten is de Orthense Dijk een belangrijke route tussen de oost- en de westzijde van de stad. Behalve als leefgebied voor minder kritische doelsoorten fungeert het als een verbinding tussen Heinis, via de toekomstige ecologische zone langs de Zuid-Willemsvaart en Bruggen, naar het Bossche buiten “Hooge Heide”.

Landschapsvisie gemeente 's-Hertogenbosch

Ten westen van 't Ven ligt landschappelijk groen met een natte ecologische verbindingslijn. Het oosten van Hondsberg grenst aan grasland en open terrein. De "droge lijn" vormt een verbinding tussen de twee bovengenoemde gebieden.

In bestemmingsplan "'t Ven Hondsberg" zijn, wat betreft de landschaps-/groenelementen, structurele plekken bestemd op de verbeelding. Zo hebben diverse groenstroken een groenbestemming gekregen om de groenstructuur zoveel mogelijk te waarborgen.

Met de nota "Bomen in de stad" (april 2000) is de visie op ontwikkeling en behoud van robuuste en samenhangende boomstructuren langs infrastructuur (wegen, fietspaden, vaarwegen, beken) in de stad vastgelegd.

Een ambitie die in de nota wordt uitgesproken, is het herstellen van oude structuren die nu vaak slechts fragmentarisch aanwezig zijn. Met behulp van bomen kan een dergelijke structuur niet alleen weer opnieuw worden vastgelegd, maar kan tevens bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteiten.

In het bestemmingsplan zijn flexibele bestemmingen met ruime regels opgenomen, zodat de uitvoering van het beleidsplan 'Bomen in de stad' mogelijk is.

In de Nota detailhandel 's-Hertogenbosch 2006-2010 wordt de gemeentelijke visie op detailhandel weergegeven. De nota is vastgesteld op 14 februari 2006.

Doel van het detailhandelsbeleid is randvoorwaarden te creëren voor behoud en versterking van de Bossche winkelstructuur. Uitgangspunten van het detailhandelsbeleid zijn:

• De fijnmazige Bossche winkelstructuur voor dagelijkse artikelen wordt gehandhaafd: stadsdeel- en wijkwinkelcentra, buurtwinkelgebieden.
• 's-Hertogenbosch biedt geen ruimte aan megasupermarkten buiten de stadsdeel- en wijkwinkelcentra.
• Uitgangspunt van het Bossche detailhandelsbeleid is het drieslagmodel (1. centra voor boodschappen doen, 2. centra voor recreatief winkelen, 3. centra voor doelgerichte aankopen), met dien verstande dat voor vestiging van grootschalige non food winkelformules - die voornamelijk niet volumineuze artikelen verkopen - het primaat ligt bij de binnenstad, conform de Ontwikkelingsvisie Stadscentrum. Zijn daar redelijkerwijs onvoldoende mogelijkheden dan kan vestiging in of aansluitend aan een themawinkelgebied overwogen worden, waarbij aangetoond moet worden dat dit geen afbreuk doet aan het functioneren van de binnenstad.
• Gestreefd wordt naar clustering van winkels in winkelconcentraties: geen solitaire vestiging, geen toename verspreide bewinkeling.

Diverse ontwikkelingen in de afgelopen jaren, in combinatie met op stapel staande plannen, maken het noodzakelijk om voor de gehele gemeente 's-Hertogenbosch een nieuwe visie op de detailhandel te ontwikkelen.

Voor de gehele gemeente is over detailhandel het volgende afgesproken:

• Ten aanzien van perifere detailhandel wordt een restrictief beleid gevoerd, met als uitgangspunt dat geen afbreuk mag worden gedaan aan andere winkelconcentraties met veel niet-dagelijkse artikelen.
• Solitair gevestigde niet-perifere winkelvestigingen werken veelal verstorend op de winkelstructuur. Uitgangspunt is het voortbestaan niet te frustreren maar in principe geen medewerking te verlenen aan uitbreidingsverzoeken van dergelijke verspreid liggende winkels.

In het onderhavige plangebied bevinden zich geen winkelstructuren als bedoeld in de Nota detailhandel. Bestaande detailhandel is in het onderhavige bestemmingsplan als zodanig bestemd, waarbij nieuwvestiging van detailhandel of uitbreiding van bestaande detailhandel niet is toegestaan.

In de Nota Grondbeleid maart 2010 stelt de gemeenteraad primair de kaders vast voor het door het college te voeren grondbeleid. Grondbeleid wordt door de gemeente 's-Hertogenbosch gezien als het beleid dat, ten behoeve van de gemeentelijke doelstellingen op het gebied van ruimtelijke ordening, streeft naar het creëren van ruimte voor wonen, werken, winkelen en recreëren in zowel uitleggebieden als bestaand stedelijk gebied, door het oppakken of ondersteunen van concrete ontwikkelinitiatieven.

In de Nota Grondbeleid zijn vastgelegd: de kaders voor actief en passief grondbeleid, het prijsbeleid, de financiële grondslagen, het risicomanagement en de mate waarin voorzieningen worden opgenomen in de grondexploitatie.

Het door de Raad vast te stellen bestemmingsplan voor een gebied bepaalt specifiek wat de kaders zijn voor de ruimtelijke ontwikkeling van het plangebied zelf. Bij de besluitvorming over een bestemmingsplan maakt de Raad een afweging tussen alle gemeentelijke doelstellingen ten aanzien van het gebied en het beoogde financiële resultaat. De keuze van de vorm van grondbeleid (actief, passief, PPS of bouwclaimmodel) wordt in de paragraaf 'financieel-economische uitvoerbaarheid' vastgelegd.

In de toelichting van het bestemmingsplan "'t Ven Hondsberg" wordt in hoofdstuk 9 aandacht besteed aan de financieel-economische uitvoerbaarheid van het plan.

De Nota Hoogbouw (mei 2003) vormt een onderlegger voor hoogbouwinitiatieven. De nota is één van de bouwstenen bij de planologische planvorming. In de nota is de bestaande hoogbouw in 's-Hertogenbosch geïnventariseerd. In het plangebied geen gebouwen aanwezig die onder de categorie "hoogbouw" (hoger dan 25 meter) vallen.

In de nota zijn zones (knopen, landmarks, lange lijnen, grote vlakken en punten) aangewezen waar mogelijk ruimte is voor hoogbouw. Ruimtelijk onderzoek zal vervolgens moeten uitwijzen of hoogbouw ter plekke inpasbaar is.

Binnen het plangebied is geen hoogbouw aanwezig en wordt ook niet mogelijk gemaakt.

Eind 2002 is in opdracht van de gemeente een onderzoek verricht naar de behoefte aan ouderenzorg en huisvesting in de gemeente 's-Hertogenbosch. Uit dit onderzoek is gebleken dat er in het zuidelijk deel van Rosmalen een tekort is aan ouderenwoningen en zorgvoorzieningen. De situatie wordt als nijpend ervaren, omdat een bovengemiddeld aandeel van de bevolking in dit deel van de stad 55 jaar of ouder is (25%). Door de sterke vergrijzing in het stadsdeel Rosmalen zal dit tekort de komende jaren versterkt worden.

In het plangebied van bestemmingsplan "'t Ven Hondsberg" worden ouderenvoorzieningen en zorgvoorzieningen rechtstreeks mogelijk gemaakt.

Voor ontwikkelingen op het gebied van de ruimtelijke ordening heeft de gemeente 's-Hertogenbosch een eigen parkeernormenbeleid vastgesteld. Dit beleid is vastgelegd in de nota Parkeernormen, dat is vastgesteld d.d. 9 december 2003. De nota geeft aan hoeveel parkeerplaatsen per functie en per stadsdeel gerealiseerd dienen te worden bij nieuwbouw.

In het bestemmingsplan "'t Ven Hondsberg" is het beleid uit de Nota Parkeernormen niet direct vertaald. Bij nieuwe ontwikkelingen wordt echter het beleid met betrekking tot parkeernormen gehanteerd.

De Nota Spelen (vastgesteld op 24 januari 2004) biedt het beleidskader voor buitenspelen in de gemeente 's-Hertogenbosch op de daarvoor formeel bestemde plekken in de openbare ruimte. Per wijk is/wordt hiervoor een wijkspeelplan opgesteld, dat inzicht geeft in de verschillende speelplekken die in een wijk voor de verschillende leeftijdsgroepen gerealiseerd moeten worden. Daarbij wordt o.a. rekening gehouden met bevolkingssamenstelling naar leeftijd en met de reeds aanwezige speelplekken in de wijk.

Voor wat betreft de speelplekken wordt onderscheid gemaakt in verschillende leeftijdscategorieën, aangezien elke categorie haar eigen behoeften en beperkingen heeft. Er wordt rekening gehouden met jonge kinderen van 0-6 jaar (spelen tot 100 meter van de eigen woning), met schoolkinderen van 6-12 jaar (spelen tot 400 meter van de eigen woning), en jongeren van 12-18 jaar (spelen tot ca. 1000 meter van de eigen woning). Bij de uitgevoerde inventarisatie is een speelplek ingedeeld in één van de bovengenoemde leeftijdscategorieën, indien zich daar een speeltoestel bevindt, dat geschikt is voor de overeenkomende leeftijdscategorie. Iedere speelplek is vervolgens voorzien van een cirkel, behorende bij de leeftijdscategorie, zodat een duidelijk beeld ontstaat van de spreiding van de speelplekken in de wijk.

In het bestemmingsplan "'t Ven Hondsberg" is het beleid uit de Nota Spelen en het bijbehorende wijkspeelplan direct vertaald. De plaatsen waar bestaande speelplekken zich bevinden of nieuwe speelplekken zijn gepland zijn zodanig bestemd, dat de bestaande speelplekken (indien gewenst) gehandhaafd kunnen worden en nieuwe speelplekken daadwerkelijk kunnen worden gerealiseerd.

Uitgangspunt van gemeentelijk beleid is dat onderwijsvoorzieningen in een bredere context moeten worden geplaatst. Onderwijsvoorzieningen dienen te worden afgestemd op de maatschappelijke behoeften in buurten, wijken en op stedelijk niveau. Kenmerkend voor het meerjarenplan onderwijshuisvesting is de samenhangende benadering met andere gemeentelijke beleidsvelden zoals welzijn, sport, grondzaken, ruimtelijke ordening, verkeer en concernfinanciën. Het uitgangspunt is het combineren van voorzieningen en een efficiënte inzet van middelen.

Voor het in beeld brengen van de noodzakelijke voorzieningen voor de komende jaren is aangesloten bij de gemeentelijke zorgplicht voor onderwijshuisvesting. Het betreft voorzieningen gericht op:

1. 1. Het voldoen aan voldoende capaciteit en spreiding (inclusief bewegingsonderwijs en onderwijspakketten);
2. 2. Adequaat onderhoud (technisch en functioneel);
3. 3. Voldoen aan wet- en regelgeving;
4. 4. Mogelijkheden en ruimte voor onderwijskundige vernieuwing.

Inmiddels is per schoolgebouw gekeken naar de mogelijkheid van maatschappelijke verbreding van de onderwijsvoorziening met onder meer peuterspeelzaalwerk, kinderdagopvang, sociaal cultureel werk, sport en specifieke Brede Bossche School voorzieningen.

Eén van de ambities van de gemeente is om in 2011 het peuterspeelzaalwerk volledig te integreren met de kinderopvang en te verbinden aan het basisonderwijs in een zogenaamd kindcentrum voor 0-13 jaar.Voor kinderen van 0 tot 4 jaar is er een keuze uit verschillende arrangementen variërend in dagdelen en tijden. Het streven is deze kindclusters te huisvesten in basisscholen. Dit heeft, als vanzelfsprekend, consequenties voor de wijze waarop een basisschool wordt geaccommodeerd.

Er is sprake van een groot tekort aan kinderdagopvang (0-4 jaar) en buitenschoolse opvang.

Voor de aanwezige basisscholen in het plangebied ('t Ven en D'n Krommen Hoek) zijn voor de komende jaren renovaties voorzien alsook de omvorming van de basisscholen tot kindclusters voor kinderen van 0 – 13 jaar.

De basis voor het gemeentelijk beleid ten aanzien verkeer wordt gevormd door de Ontwerp Koersnota Hoofdinfratstructuur 's-Hertogenbosch van mei 2007en het Uitwerkingsplan Koersnota.

De bereikbaarheid en daarmee ook de leefbaarheid van de (binnen)stad komt steeds meer onder druk. Een nog sterk groeiende automobiliteit en de voorgestane grootschalige ontwikkelingen maken dat beeld nog zichtbaarder. De gemeenteraad heeft het college opdracht gegeven de (toekomstige) knelpunten te analyseren en met oplossingsrichtingen te komen. De ontwerp Koersnota “Hoofdinfrastructuur ’s-Hertogenbosch” geeft inzicht in de hoofdkeuzen, die gemaakt moeten worden op het gebied van de hoofdinfrastructuur, wil er sprake kunnen zijn van een kwalitatief hoogwaardige bereikbaarheid en leefbaarheid.

De ontwerp Koersnota is thematisch als volgt opgebouwd:

• Ontvlechting hoofdroutes auto en hoofdroutes openbaar vervoer/fiets.
• De Ruit optimaal benutten.
• Verkeer bundelen op doorstroomassen.
• Heldere invalswegen naar het centrum.
• Alleen centrumgebonden verkeer op “Binnenstadsring”.
• Versterken verblijfsklimaat (kom) Rosmalen.

Voor het gebied ten oosten van de A2 betekent dit het volgende:

De Ruit optimaal benutten

Met het realiseren van de Randweg en de parallelbanen aan de A2 in het kader van de verbreding van de A2 naar 4x2 rijstroken beschikt de stad over een volwaardige Ruit rond de stad. Deze moet optimaal worden benut om doorgaande verkeersstromen buiten de stad om te geleiden en verkeer van en naar de stad via de juiste toegang de stad te laten benaderen.

Verkeer bundelen op doorstroomassen

De verkeersstromen tussen de verschillende stadsdelen en vanaf de Ruit naar bestemmingen in de stad worden gebundeld op zogenoemde doorstroomassen. Op deze wegen staat de doorstroming van het autoverkeer centraal. Het aantal aansluitingen en kruisingen wordt beperkt en er is geen verstoring door langsparkeren. De voor het plangebied relvante hoofdas is de oost-westroute vanaf Rosmalen/De Groote Wielen via de Bruistensingel en de Zandzuigerstraat naar de Rietvelden.

Versterken verblijfsklimaat (kom) Rosmalen

Om de ruimtelijke ontwikkelingen, ook op langere termijn, op te vangen, dient de Ring-structuur rond Rosmalen te worden afgemaakt als zogenoemde doorstroomas. Voor Rosmalen zelf biedt het afmaken van de Ringstructuur in de vorm van de oostelijke omleiding de ruimte om doorgaand verkeer in het centrum te weren. De Deken van Roestellaan en de Rodenborchweg kunnen hierdoor meer als invalsroute naar het centrum gaan functioneren. In het centrum van Rosmalen ontstaat ruimte om het eigen karakter te versterken en te komen tot een meer verkeersluwe inrichting.

Het "Uitwerkingsplan Koersnota" bevat een aantal concrete uitwerkingen van de Ontwerp Koersnota. Op 21 mei 2008 heeft de gemeenteraad in de vorm van een aantal moties ter bevordering van de bereikbaarheid van stad, wijken en regio de volgende ambities en wensen uitgesproken:

1. 1. reductie van het aandeel van de auto in de modal split (vervoermiddelkeuze) met 10%, te bereiken in 2015. Dat betekent onder andere een te realiseren groei van het aandeel fiets van 33% naar 44% in de stad en van het openbaar vervoer van 4% naar 6% (beide intern de stad);
2. 2. het “doorstroomassenmodel” uit de Ontwerp Koersnota hoofdinfrastructuur ‘s-Hertogenbosch te hanteren als basis voor verdere uitwerking;
3. 3. het aanvullend op dit model laten functioneren van een autoluwe binnenstadsring;
4. 4. het voorkomen van barrièrewerking van de doorstroomassen door aanleg van ongelijkvloerse kruisingen met het fietsverkeer op maaiveldniveau;
5. 5. het ten aanzien van parkeren inzetten op een autoluwe binnenstad ten gunste van een aanzienlijke “uitbouw” van transferia en het uitbreiden en gratis maken van bewaakte stallingen;
6. 6. het hanteren van het uitgangspunt “compacte stad” in de ruimtelijke ordening ter beperking van de behoefte aan automobiliteit;
7. 7. het ontvlechten van hoofdstructuur voor de fiets en openbaar vervoer met de auto door het zoveel mogelijk opheffen van barrière werking en het bieden van ruimte aan innovatieve concepten voor individueel persoonlijk vervoer;
8. 8. het ontwikkelen van een breed netwerk van vrije busbanen;
9. 9. het monitoren van de voortgang ten aanzien van het waarmaken van de ambities.

Ten aanzien van 4 en 8 is er een kleine nuancering aangebracht.

Ad.4: Het ondersteunen van de wens om te komen tot ongelijkvloerse kruisingen tussen doorstroomassen en hoofdstructuren van de fiets zonder de garantie dat dit voor de fiets op maaiveldniveau gebeurt. Per situatie zullen de mogelijkheden bekeken worden.

Ad.8: Daar waar de doorstroming van het openbaar vervoer in het gedrang komt als gevolg van autoverkeer (niet de doorstroomassen) zullen maatregelen ten faveure van het openbaar vervoer genomen worden. De vorm waarin dit gebeurt zal afhankelijk zijn van de ruimtelijke mogelijkheden.

Stadionlaan/aansluiting A2, kom Rosmalen en oostelijke omleiding

Er staat grote druk op het kunnen garanderen van de bereikbaarheid van Rosmalen, zowel in aansluiting op de A2 en de A59 als in relatie tot de rest van de stad (westzijde A2). In mei 2008 is hierover uitvoerig gediscussieerd in de gemeenteraad hetgeen geleid heeft tot het aannemen van de motie waarin wordt aangedrongen op versnelling van realisering van een goede oost-west verbinding tussen Rosmalen en de stad voor alle vervoersmodaliteiten (openbaar vervoer, fiets en auto). Belangrijk uitgangspunt voor een nog op te starten studie is dat maximaal wordt ingezet op de kansen voor openbaar vervoer en fiets. De studie zal in nauwe samenwerking met de omgeving (wijkraden, provincie en rijk) plaats vinden.

De studie zal zich niet beperken tot de spoorzone, waarin onder andere Avenue2, maar op een gebied tussen de knopen Empel en Hintham. Daarnaast zal er ook een relatie worden gelegd met de wens te komen tot een autoluw centrum van Rosmalen en de “noodzaak” van een oostelijke ontsluiting Rosmalen richting A59. Daarbij zal voor zover op dat moment mogelijk een relatie gelegd worden met ruimtelijke ontwikkelingen aan de oostzijde van de stad, zoals de nieuwe wijk De Groote Wielen.

De Ontwerp Koersnota “Hoofdinfrastructuur ’s-Hertogenbosch” en het Uitwerkingsplan Koersnota hebben voornamelijk betrekking op 's-Hertogenbosch. Daarentegen wordt in het Vervolg ontwerp Koersnota, oost-west Rosmalen, uitvoerig ingegaan op de bereikbaarheid van Rosmalen.

De bestaande verkeersvoorzieningen hebben in het bestemmingsplan "'t Ven Hondsberg" een verkeersbestemming gekregen. De verkeersbestemming heeft ruime regels, waardoor verkeersmaatregelen, zoals neergelegd in de Ontwerp Koersnota "Hoofdinfrastructuur 's-Hertogenbosch" en "Uitwerkingsplan Koersnota",in de toekomst mogelijk worden gemaakt.

In het nieuwe hoofdstuk 3 van de A.P.V. is het gemeentelijk prostitutiebeleid verwoord, voor zover dat in het kader van de algemene plaatselijke verordening van toepassing is.

Op de voorzieningenstroken, diverse maatschappelijke voorzieningen en nog enkele andere verspreide niet-woonfuncties (zoals bedrijven) na, hebben we uitsluitend te maken met een woongebied, waarin de vestiging van een seksinrichting niet gewenst is.

In de regels van het bestemmingsplan "'t Ven Hondsberg" is de vestiging van een seksinrichting uitgesloten.

De gemeente 's-Hertogenbosch heeft zijn ambities voor de komende jaren in beeld gebracht in de vorm van een Ruimtelijke StructuurVisie. Deze Ruimtelijke StructuurVisie is een raamwerk en een gids voor de ruimtelijke activiteiten en investeringen van burgers, bedrijven, instellingen en overheid in de komende jaren. De visie bestrijkt de periode tot 2010 en geeft een doorkijk naar 2020.

In de Ruimtelijke StructuurVisie (RSV) is de lagenbenadering van het streekplan nader uitgewerkt. Nieuwe ontwikkelingen zullen worden afgestemd en getoetst op de specifieke onderlagen van een gebied en de laag van infrastructuur.

De Ruimtelijke StructuurVisie is bedoeld om richting te geven aan de eigen stedelijke ambities, voorzover ruimtelijk relevant. Daarmee is het een paraplunota en een integratiekader voor de ruimtelijke gevolgen van deze ambities van de verschillende sectorale nota's.

De Ruimtelijke StructuurVisie is ook toetsingskader en leidraad voor ruimtelijke plannen van de gemeente, zoals structuurvisies en bestemmingsplannen.

De belangrijkste aandachtspunten/onderdelen uit de StructuurVisie zijn:

• Een kwaliteitsslag voor de bestaande ruimte door middel van een actief voorraadbeheer in wijken en buurten, herstructurering en herinrichting en meer menging van functies.
• De kwaliteit van het leefmilieu kan worden verbeterd door de realisering van een duurzaam landschappelijk raamwerk waarin het water een prominente rol speelt. Hierdoor wordt de afwisseling tussen stad en land contrastrijker en de ligging van de stad in een delta herkenbaarder. De stad gaat door met een duurzame stedenbouwkundige ontwikkeling van nieuwe gebieden en van bestaande buurten en wijken.
• Ruimte wordt geboden aan een grotere variatie van woon- en werkmilieus, gebaseerd op diverse leefstijlen en inkomens, segmentering van bedrijven, menging van functies en een goede spreiding van voorzieningen.

Rosmalen maakt in de Ruimtelijke Structuurvisie deel uit van de oostelijke Rosmalense vleugel. Voor de ontwikkeling van deze vleugel zijn uitgangspunten opgesteld waarvan een aantal van toepassing zijn op het plangebied (of de directe omgeving) van dit bestemmingsplan.

De belangrijkste staan hierna beschreven:

• Het open gebied ten westen van het plangebied, tussen ’s-Hertogenbosch en Rosmalen, wordt ontwikkeld tot het stedelijke knooppunt Avenue2, gecombineerd met een natte verbindingszone tussen het Aadal en de Maas, de verbreding van de A2 en de omlegging van de Zuid Willemsvaart.
• Ten noorden van Rosmalen wordt de VINEX-wijk De Groote Wielen ontwikkeld.
• Verdere verstedelijking van Rosmalen mag niet leiden tot een verdere afbreuk van het dorpse karakter van Rosmalen.
• De belangrijkste ambitie voor Rosmalen: de kleinschalige en groene karakteristiek behouden.
• Het centrumgebied van Rosmalen wordt een stadsdeelcentrum, het winkelareaal wordt vergroot en de recreatieve en sociaal-culturele voorzieningen worden uitgebreid. In De Groote Wielen zal een klein wijkwinkelcentrum ontwikkeld worden.
• De uitwerking van de stedelijke verbindingsas tussen het centrum van ’s-Hertogenbosch en de kom Rosmalen (Hinthamerstraat-Graafseweg-Hintham-Graafsebaan-Molenstraat-Dorpsstraat). Deze as wordt als recreatieve fietsroute doorgetrokken door De Groote Wielen naar Gewande aan de Maas.
• Door verlenging van de ring ten noorden van Rosmalen wordt naar mogelijkheden gezocht voor een oostelijke aansluiting op de A59.

In het bestemmingsplan "'t Ven Hondsberg" is het beleid uit de Ruimtelijke StructuurVisie niet direct vertaald. In het plan is wel rekening gehouden met de uitgangspunten uit de Ruimtelijke StructuurVisie. Daarnaast zijn de bestaande functies en kwaliteiten van het plangebied in het bestemmingsplan als zodanig bestemd. In het bestemmingsplan zijn flexibele bestemmingen opgenomen, zodat bestaande situaties hierbinnen vallen. Tevens wordt hierdoor transformatie en herinrichting van gebieden en wegen mogelijk gemaakt.

Het verkeers- en vervoerbeleid is opgenomen in het rapport 's-Hertogenbosch bereikbaar (mei 2000). Van direct of indirect belang voor het plangebied 't Ven Hondsberg zijn de volgende aandachtspunten:

• Hoge uitgesproken ambities voor verkeersveiligheid, zoals opgenomen in het Verkeersveiligheidsplan 1997, worden waargemaakt door een actieve vertaling naar maatregelen.
• Veel aandacht voor langzaam verkeer waar het gaat om veiligheid, comfort, voorrang op hoofdroutes en stallingsmogelijkheden bij voorzieningen.
• De voetganger staat centraal bij het ontwerp van de openbare ruimte.
• Grootschalige investeringen in verkeersinfrastructuur.
• In het kader van het mobiliteitsbeleid: het juiste bedrijf op de juiste plaats.

Inmiddels is de Koersnota verkeer en vervoer gereed. Hierin wordt gestreefd naar een groei van het gebruik van het openbaar vervoer en de fiets, en een daling van het autogebruik. Dit zal moeten leiden tot een daling van het aantal verkeersslachtoffers en verbetering van de totale situatie met betrekking tot geluidhinder en luchtverontreiniging.

De bestaande verkeersvoorzieningen hebben in het bestemmingsplan 't Ven Hondsberg een verkeersbestemming gekregen. De verkeersbestemming heeft ruime regels, waardoor niet al te grootschalige herinrichting van wegen in de toekomst mogelijk wordt gemaakt.

Het doel van het Waterplan "Waterstad 's-Hertogenbosch" (14 juli 2009) is het bereiken van een veilig en een duurzaam watersysteem in en om 's-Hertogenbosch, waarbij zo goed mogelijk aan de wensen van alle belanghebbenden tegemoet wordt gekomen. Het Waterplan betreft een koepelplan voor alle waterzaken. Het gaat daarbij om de gewenste inrichting en het beheer van oppervlaktewater en grondwater, als ook om de afvoer van hemelwater en afvalwater.

Het Waterplan omvat het gemeenschappelijk beleid van gemeente en de waterschappen. Dit gemeenschappelijke beleid moet leiden tot een klimaatbestendig, robuust en mooi watersysteem in de Groene Delta. De bijdrage aan energiebesparing vanuit het watersysteem zijn verkend met het oog op de doelstelling om in 2050 als stad klimaatneutraal te zijn. Ambities zijn hierbij verwoord naar beleid op hoofdlijnen. In het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan (vGrp) is het beleid ten aanzien van afvalwater, regenwater en grondwater verder uitgewerkt.

Het waterplan bevat een uitvoeringsprogramma met concrete projecten. Dit uitvoeringsprogramma is aan de hand van de volgende tien speerpunten samengesteld:

• Per deelgebied een visie op het watersysteem (waterstructuurplan).
• Gebruik beleidsruimte nieuwe wetgeving en geef helderheid in taken partijen (NBW).
• Klimaatsadaptieve stadsontwikkeling.
• Water maakt (de gemeente) 's-Hertogenbosch mooi.
• Visie op de ondergrond.
• Actieve participatie in regionale ontwikkelingen.
• Benutten van kansen in het watersysteem voor de energieneutrale stad.
• Uitvoeren van maatregelen uit het Stroomgebiedbeheerplan.
• Uitvoeren overige maatregelen uit de waterprogramma's van het gebiedsproces.
• Werken aan water in West (de schop in de grond).

In hoofdstuk hoofdstuk 7, 'Waterparagraaf', worden de belangrijkste beleidsuitgangspunten voor het plangebied genoemd. Ook wordt hier ingegaan op de wijze waarop met water wordt omgegaan op de ontwikkelingslocaties.

In het bestemmingsplan voor 't Ven en Hondsberg worden de functie en het gebruik van de gronden en de maatvoering van de bebouwing geregeld. Het bestemmingsplan vormt de basis voor de stedenbouwkundige opzet van de wijk. De architectonische verschijningsvorm wordt gewaarborgd door middel van een welstandsnota.

In de welstandsnota die voor de gemeente 's-Hertogenbosch is opgesteld, zijn per bebouwingstype architectonische en bouwtechnische welstandscriteria opgenomen.

In de gebiedsuitwerking Rosmalen Centrum/Noord zijn naast algemene welstandscriteria ook welstandscriteria en aanbevelingen opgenomen voor bebouwing die een bijzondere positie inneemt in het stadsbeeld van beide wijken. Daarnaast is de wijk onderverdeeld in een aantal bebouwingtypen. Voor elk bebouwingstype zijn vervolgens welstandscriteria opgenomen.

Op het merendeel van het plangebied is een algemeen welstandsniveau van toepassing. Het beleid hierbij is gericht op handhaving van de basiskwaliteiten van de wijk. Op een groot deel van de bebouwing aan de Weidestraat, de Schoolstraat en Bruggen is een bijzonder welstandsniveau van toepassing. Dit niveau dient ter bescherming van de herkenbaarheid van de historische structuur en het daarmee gepaard gaande karakter van de bebouwing.

Welstandsniveaus Rosmalen Centrum/Noord

Met de twee genoemde beleidsstukken, het bestemmingsplan en de Welstandsnota, wordt zowel de stedenbouwkundige opzet als de architectonische verschijningsvorm vastgelegd in een beleidskader. Nieuwe (bouwvergunningplichtige) bouwplannen worden zowel aan het bestemmingsplan als aan de Welstandsnota getoetst.

Het woonbeleid van de gemeente 's-Hertogenbosch is vastgelegd in de nota Wonen 2007.

Een van de doelstellingen van het woonbeleid in 's-Hertogenbosch is om de woningdifferentiatie te vergroten. Deze keuze is gemaakt om enerzijds de soms eenzijdigheid van het woningaanbod in buurten te doorbreken en anderzijds om de inwoners van de stad voldoende keuzemogelijkheden te bieden in de vorm van een gedifferentieerd en gevarieerd woningaanbod met een eigen identiteit en karakter.

Zowel in bestaande als in nieuwe buurten moeten mensen kunnen kiezen uit verschillende prijs- en kwaliteitsniveaus en verschillende woningtypen. Nieuwbouw, maar ook verbouw en herbouw kunnen worden ingezet om dit doel te bereiken. Nieuwbouw moet dan bestaan uit een mix van prijscategorieën en woningtypologieën.

Bij nieuwbouw in bestaande buurten geldt vaak dat er nog maar beperkte ruimtelijke mogelijkheden aanwezig zijn om woningen te bouwen. Dit betekent dan dat zorgvuldig met deze vrijkomende locaties moet worden omgegaan. Hiervoor geldt dan het uitgangspunt: 'strategische nieuwbouw'. Nieuwbouw moet niet leiden tot meer van hetzelfde, maar juist tot een verbreding van het bestaande woningaanbod. De woningbouw moet een 'meerwaarde' bieden ten opzichte van het aanwezige woningaanbod.

De opgave voor de woningproductie is dan: “voldoende en gevarieerd bouwen”. Dit betekent onder meer dat de diversiteit in de nieuwbouw vergroot moet worden, zowel ten aanzien van prijsklassen, als ten aanzien van woningtypen. In de nota Wonen 2007 is na uitvoerige analyse van vraag en aanbod op de woningmarkt een differentiatie voor het woningbouwprogramma voor de komende periode vastgelegd. Deze differentiatie geldt als stedelijk gemiddelde en is als volgt:

• Sociale sector (huur en koop): 30% t/m 2010, bij realisatie na 2010 25%.
• Middeldure sector: 30%.
• Dure sector: 40% t/m 2010, na 2010 45%.

Maatwerk per project is mogelijk, het gaat om het stedelijke gemiddelde.

Een tweede belangrijke doelstelling van de nota Wonen 2007 is tevens om het woningaanbod voor 'bijzondere doelgroepen' te vergroten. Dit betekent het creëren van woningen of wooneenheden voor mensen die om diverse redenen (tijdelijk of permanent) specifieke zorg en/of begeleiding nodig hebben en die daarbij een specifieke woonvraag (kunnen) hebben. Onder bijzondere doelgroepen worden verstaan:

• Ouderen en gehandicapten (lichamelijk, verstandelijk en visueel gehandicapt);
• Daklozen: individuele personen die geen dak boven hun hoofd hebben en op straat leven of voor kortere of langere tijd in de opvang verblijven;
• Potentiële daklozen: individuele personen die een grote kans lopen om hun bestaande huisvesting te verliezen;
• Overige bijzondere doelgroepen: individuele personen of gezinnen die moeilijk te huisvesten zijn vanwege een tbs-verleden of een verleden als zedendelinquent of vanwege blijvend crimineel, overlastgevend of onaangepast gedrag.

De mogelijkheden voor nieuwbouw in 't Ven en Hondsberg zijn nog maar beperkt aanwezig, wat betekent dat zorgvuldig met vrijkomende locaties moet worden omgegaan. Gelet op het huidige woningaanbod moet er aanvullend gebouwd gaan worden in de prijsklassen die aansluiten op deze voorraad.

Het voorliggende bestemmingsplan maakt de uitvoering van het beleid uit de Nota Wonen 2007 mogelijk. De bestaande woningen zijn in het bestemmingsplan als zodanig bestemd. In het bestemmingsplan zijn globale bestemmingen met ruime regels opgenomen, zodat bestaande situaties hierbinnen vallen. Tevens wordt hierdoor niet al te ingrijpende herstructurering van gebieden mogelijk gemaakt.

In dit hoofdstuk wordt een concrete uitwerking en beschrijving gegeven van de ontwikkelingslocaties binnen het plangebied.

Hier wordt een uitwerking en beschrijving gegeven van de ontwikkelingslocaties binnen het plangebied. In het plangebied 't Ven Hondsberg zijn een aantal ontwikkeling voorzien. Het gaat veelal om kavelsplitsingen van percelen aan de Bruggen. Hieronder worden de verschillende ontwikkelingen inzichtelijk gemaakt.

• 1 extra woning tussen Bruggen 13 en 13A/B (direct)
• 1 extra woning tussen Bruggen 19 en 21 (wijzigingsbevoegdheid)
• 1 extra woning tussen Bruggen 21 en 21A (wijzigingsbevoegdheid)
• 1 extra woning tussen Bruggensestraat 16 en 18 (wijzigingsbevoegdheid)
• verplaatsing bouwblok Pastoor Hordijkstraat 49 (wijzigingsbevoegdheid)
• 7 woningen ter plaatse van Raadhuisstraat 38/38A/38B (direct)
• de omzetting van de bestemming "Cultuur en ontspanning" in een bedrijfs-, kantoor- of gemengde bestemming ter plaatse van de Hoff van Hollantlaan 4 (wijzigingsbevoegdheid)

Daar waar de gemeente al een overeenkomst met initiatiefnemers heeft gesloten inzake kostenverhaal, zijn de ontwikkelingen direct in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt, zoals bij perceel tussen Bruggen 13 en 13A en de zeven woningen bij de Raadhuisstraat 38/38A/38B. De overige bouwmogelijkheden worden mogelijk gemaakt via wijzigingsbevoegdheden. De voorwaarden voor de bouwmogelijkheden zijn voor een belangrijk deel gebaseerd op de stedenbouwkundige randvoorwaarden die in de navolgende paragrafen beschreven staan.

Bruggen is onderdeel van het historische lint tussen Rosmalen naar Kruisstraat en Oss. In de loop van de tijd zijn aan weerszijden van Bruggen nieuwbouwwijken ontstaan, zoals Hondsberg en Overlaet. Dit historisch bouwlint is in de loop van de tijd steeds verder verdicht, doordat aan weerszijden nieuwbouwwijken zijn verrezen en individuele bebouwing is toegevoegd. De lintbebouwing Bruggen is nog steeds herkenbaar en kent in de huidige situatie nog een aantal grote kavels.

Afgelopen jaren zijn er een aantal verzoeken geweest om kavels te mogen splitsen om vervolgens een extra woning aan het lint toe te voegen. Op een aantal plekken, daar waar sprake is van zeer brede percelen langs Bruggen, is het ruimtelijk voorstelbaar en mogelijk gemaakt om een extra vrijstaande woning te realiseren. Deze plekken worden in dit bestemmingsplan benoemd. Het betreft kavels die na splitsing minimaal 15 meter breed zijn, zodat voldoende ruimte overblijft om de kenmerkende afwisseling van open en gesloten te waarborgen, door met de hoofdbebouwing minimaal 3 meter uit de zijdelingse perceelsgrens te blijven. De woningen moeten georiënteerd worden naar Bruggen. Kapvorm en – richting is niet vastgelegd, omdat het lint een afwisseling in kappen kent. Met de minimale kavelbreedte van 15 meter wordt aangesloten op de voorschriften uit het vorige bestemmingsplan, waarbij de breedte van het bouwperceel voor een vrijstaand eengezinshuis, klasse A1, niet minder dan 15 meter mag bedragen. Bruggen is een historisch bebouwingslint, waarbij de structuur bepaald wordt door grote vrijstaande woningen. Smallere nieuwe bouwpercelen zijn niet toegestaan, omdat dan de kenmerkende karakteristiek van open- en geslotenheid verloren gaat. Nieuwe kavels betekent immers ook dat er naast het oprichten van een nieuwe woning, eveneens (vergunningsvrije) aan- en bijgebouwen gerealiseerd kunnen worden die bijdragen aan verstening van het lint. Het lint Bruggen kan worden gezien als een introductie naar het buitengebied. Dat heeft ertoe geleid dat de nieuwe kavels na splitsing minimaal 15 meter breed moeten zijn. In verband met de overgang naar het buitengebied moeten nieuwe kavels in de Dorpsrand Bruggen (buiten dit plangebied) een minimale breedte van 25 meter hebben.

Daar waar de gemeente een overeenkomst heeft gesloten met initiatiefnemers betreffende kostenverhaal worden woningen direct mogelijk gemaakt door middel van het opnemen van een bouwvlak. De ruimte tussen het perceel Bruggen 13 en het dubbele woonhuis 13A/13B is voldoende breed om één vrijstaande woning te plaatsen. In dit bestemmingsplan wordt het mogelijk gemaakt om een extra vrijstaande woning met goothoogte van maximaal 6 meter en nokhoogte van 10 meter te realiseren tussen Bruggen 13 en Bruggen 13A.

Impressie van de geplande woning

Ligging van de geplande woning

De ruimte tussen de woning aan Bruggen 19 en de woning aan Bruggen 21 is voldoende breed om één vrijstaande woning te plaatsen. Aangezien er nog geen concreet bouwplan bij de gemeente bekend is, wordt de extra vrijstaande woning indirect mogelijk gemaakt door middel van een wijzigingsbevoegdheid.

Voordat van de wijzigingsbevoegdheid gebruik kan worden gemaakt, dient voldaan te worden aan de volgende voorwaarden:

• Op het af te splitsen perceel mag één grondgebonden vrijstaande woning, bestaande uit maximaal 2 bouwlagen met een kap, worden opgericht.
• De goothoogte van de woning bedraagt maximaal 4 meter.
• De nokhoogte van de woning bedraagt maximaal 9 meter.
• De diepte van de achtertuin bedraagt minimaal 10 meter. Hiermee wordt bedoeld dat de afstand tussen het bouwvlak en de achterste perceelsgrens minimaal 10 meter dient te bedragen. Bijgebouwen tussen het bouwvlak en de achterste perceelsgrens zijn toegestaan, mits voldaan wordt aan de regels van de betreffende woonbestemming.
• De diepte van de voortuin bedraagt minimaal 14 meter. Hiermee wordt bedoeld dat de afstand tussen het bouwvlak en de voorste perceelsgrens minimaal 14 meter dient te bedragen.
• De voorgevelrooilijn moet parallel aan de weg (Bruggen) worden gesitueerd.
• Het bouwvlak heeft een frontbreedte van maximaal 10 meter en is maximaal 12 meter diep.
• De afstand van de hoofdbouwmassa tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt minimaal 3 meter.
• De nieuwe woning wordt ontsloten vanaf Bruggen, bij voorkeur via bestaande opritten.
• Het parkeren wordt volledig op eigen terrein opgelost. Daarbij wordt voor zowel de nieuwe als de te handhaven woning na kavelsplitsing uitgegaan van 2 volwaardige parkeerplaatsen op eigen terrein. Een garage telt mee voor ¼ parkeerplaats.

Bij deze wijzigingsbevoegdheid komt de voorgevelrooilijn op minimaal 14 meter afstand van de weg te liggen, zodat het verloop van de oude winterdijk (Bruggen) behouden blijft.

De ruimte tussen de woning aan Bruggen 21 en de woning aan Bruggen 21A is voldoende breed om één vrijstaande woning te plaatsen. Aangezien er nog geen concreet bouwplan bij de gemeente bekend is, wordt de extra vrijstaande woning indirect mogelijk gemaakt door middel van een wijzigingsbevoegdheid.

Voordat van de wijzigingsbevoegdheid gebruik kan worden gemaakt, dient voldaan te worden aan de volgende voorwaarden:

• Op het af te splitsen perceel mag één grondgebonden vrijstaande woning, bestaande uit maximaal 2 bouwlagen met een kap, worden opgericht.
• De goothoogte van de woning bedraagt maximaal 4 meter.
• De nokhoogte van de woning bedraagt maximaal 9 meter.
• De diepte van de achtertuin bedraagt minimaal 10 meter. Hiermee wordt bedoeld dat de afstand tussen het bouwvlak en de achterste perceelsgrens minimaal 10 meter dient te bedragen. Bijgebouwen tussen het bouwvlak en de achterste perceelsgrens zijn toegestaan, mits voldaan wordt aan de regels van de betreffende woonbestemming.
• De diepte van de voortuin bedraagt minimaal 10 meter. Hiermee wordt bedoeld dat de afstand tussen het bouwvlak en de voorste perceelsgrens minimaal 10 meter dient te bedragen.
• De voorgevelrooilijn moet parallel aan de weg (Bruggen) worden gesitueerd.
• Het bouwvlak heeft een frontbreedte van maximaal 10 meter en is maximaal 12 meter diep.
• De afstand van de hoofdbouwmassa tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt minimaal 3 meter.
• De nieuwe woning wordt ontsloten vanaf Bruggen, bij voorkeur via bestaande opritten.
• Het parkeren wordt volledig op eigen terrein opgelost. Daarbij wordt voor zowel de nieuwe als de te handhaven woning na kavelsplitsing uitgegaan van 2 volwaardige parkeerplaatsen op eigen terrein. Een garage telt mee voor ¼ parkeerplaats.

Het perceel aan de Bruggensestraat 18 is een perceel van ca 1100 m² groot en ligt op de hoek van de Bruggensestraat en de Zomerdijk. De aanliggende woningen liggen op veel kleinere kavels. Het is op deze plek ruimtelijk aanvaardbaar om dit kavel te splitsen en een extra woning te realiseren. Dit wordt door middel van een wijzigingsbevoegdheid mogelijk gemaakt. Voor deze woning wordt aansluiting gezocht bij de karakteristiek van de bestaande vrijstaande woningen aan de Bruggensestraat.

Voordat van de wijzigingsbevoegdheid gebruik kan worden gemaakt, dient voldaan te worden aan de volgende voorwaarden:

• Op het af te splitsen perceel mag één grondgebonden vrijstaande woning, bestaande uit maximaal 1 bouwlaag met een kap, worden opgericht.
• De kap is een langskap met een goothoogte van maximaal 3,3 meter
• Aan de achterzijde van de kap is ten behoeve van een dwarskap een goothoogte van maximaal 5,2 meter toegestaan. De nokhoogte van de kap mag niet bedragen dan 7,5 meter en de breedte van de kap niet meer dan 5,3 meter.
• De nokhoogte van de hoofdbouwmassa van de woning bedraagt maximaal 7,5 meter.
• De voorgevelrooilijn (voorkant bouwvlak) ligt op 5,20 meter vanaf de straat, om daarmee aan te sluiten op de 'verstaffeling' van de bestaande woningen aan de Bruggensestraat.
• De voorgevelrooilijn ligt parallel aan de Bruggensestraat.
• Het bouwvlak heeft een frontbreedte van maximaal 9 meter en is maximaal 10 meter diep.
• De afstand van de hoofdbouwmassa tot de zijdelingse perceelsgrens dient minimaal 3 meter te bedragen.
• De nieuwe woning is georiënteerd op en wordt ontsloten vanaf de Bruggensestraat.
• Het parkeren wordt volledig op eigen terrein opgelost. Daarbij wordt voor zowel de nieuwe als de te handhaven woning na kavelsplitsing uitgegaan van 2 volwaardige parkeerplaatsen op eigen terrein. Een garage telt mee voor ¼ parkeerplaats.

Impressies van een mogelijk te realiseren woning

Het perceel Pastoor Hordijkstraat 49 ligt op de hoek van de Pastoor Hordijkstraat met Bruggen. In de loop van de tijd is met realisatie van de omliggende uitbreidingsplannen de huidige woning wat excentrisch op de kavel komen te liggen. Het is de enige woning die met zijn achtertuin aan Bruggen grenst, de overige woningen zijn liggen er met hun voortuin aan. Hierdoor is een vreemde stedenbouwkundige situatie ontstaan. Bij eventuele sloop van de huidige woning is het mogelijk om nieuwbouw te realiseren meer georiënteerd op bouwlint Bruggen.

Voordat van de wijzigingsbevoegdheid gebruik kan worden gemaakt, dient voldaan te worden aan de volgende voorwaarden:

• Het bestaande bouwvlak van 10 meter breed en 12 meter diep dient te worden verplaatst richting Bruggen.
• De hoofdoriëntatie van de woning dient op Bruggen en eventueel mede op de Pastoor Hordijkstraat te worden gericht.
• De afstand van de voorgevelrooilijn van de hoofdbouwmassa tot Bruggen dient minimaal 6,5 meter te bedragen.
• De afstand van de zijgevel van de hoofdbouwmassa tot de Pastoor Hordijkstraat dient minimaal 4 meter te bedragen.
• De afstand van het bouwvlak tot aan de bestemmingsgrens aan de zuidoostzijde van het wijzigingsgebied (Bruggen) dient minimaal 10 meter te bedragen;
• De afstand van de hoofdbouwmassa tot de zijdelingse perceelsgrens dient minimaal 3 meter te bedragen.
• De goothoogte van de te bouwen woning bedraagt maximaal 6 meter.
• De nokhoogte van de te bouwen woning bedraagt maximaal 10 meter.

Op de locatie ter plaatse van Raadhuisstraat 38/38A/38B was voormalig transportbedrijf Dollevoet gevestigd. Het transportbedrijf is jaren geleden verhuisd naar bedrijventerrein Kruisstraat. De locatie heeft momenteel een bedrijfsbestemming. De eigenaar van deze locatie wil hier graag zeven woningen ter plekke van de huidige bedrijfsbestemming realiseren. De gemeente wil hier graag aan mee werken, omdat nieuwe bedrijvigheid op deze locatie gepaard kan gaan met vele verkeersbewegingen, als bijvoorbeeld een transportbedrijf dat zich hier weer zou willen vestigen, of mogelijke milieuoverlast voor de woonomgeving.

Luchtfoto van de huidige situatie met plangebied

De locatie wordt aan de oost- , west- en zuidzijde begrensd door achtertuinen van woningen, gelegen aan de Begoniastraat en de Rozenstraat. Aan de noordzijde ligt de locatie aan de Raadhuisstraat en grenst deels aan de woningen op de voormalige locatie van de Schoenenreus. Hier is in 2003 een plan gerealiseerd van 5 drive-inwoningen en 5 appartementen.

Uitgangspunt voor het stedenbouwkundig plan is dat de nieuwbouw stedenbouwkundig en architectonisch aansluit bij de gerealiseerde nieuwbouw aan de Raadhuisstraat. Het bouwplan voor deze locatie gaat uit van 3 grondgebonden woningen aan de Raadhuisstraat. Deze 3 grondgebonden rijwoningen krijgen 3 bouwlagen en een plat dak. De maximale bouwhoogte bedraagt 9 meter.

Het achterterrein betreft een typische opgave binnen bestaand stedelijk gebied: een bedrijf verdwijnt en rekening houdend met de maat, schaal en functie van de omgeving, dient een passende invulling gecreëerd te worden. Privacy en bezonning van de omgeving vormen daarbij een belangrijk aspect. Dit heeft geresulteerd in een zogenaamd binnenhof met 4 vrijstaande woningen. Deze woningen worden ontsloten over de bestaande toegangsweg tussen Begoniastraat 41 en 43. De nieuw te bouwen woningen zijn zo gepositioneerd dat zij met hun tuinen grenzen aan de tuinen van de bestaande woningen van de Begoniastraat en Rozenstraat. Verder heeft de architect een type woning gemaakt met een lessenaarskap, waarbij de hoge kanten (nokhoogte maximaal 10 meter) aan het Hof zijn gepositioneerd en de woningen met het schuine dak aan de kanten van de omliggende woningen liggen. De onderstaande 3D impressie geeft dit goed weer.

Impressie van het nieuw ontwikkelde bouwplan

Het nieuwbouwplan voorziet in voldoende parkeerplaatsen. In de Nota Parkeernormen vastgesteld door de Raad in 2003 zijn ondermeer parkeernormen voor woningen opgenomen. De parkeernorm bedraagt 1,7 parkeerplaatsen per woning, inclusief bezoekersparkeerplaatsen.

De Hoff van Hollantlaan vormt een "strip" van bedrijvigheid welke ingeklemd ligt tussen de buurt Kattenbosch en de spoorlijn tussen 's-Hertogebosch en Nijmegen. De "strip" heeft van oorsprong een bedrijfsbestemming en ter plaatse van Perron - 3 een maatschappelijke bestemming.

Voor sauna De Thermen aan de Hoff van Hollantlaan 4 is in 2009 een bestemmingsplan in werking getreden welke de sauna correct bestemde (bestemming "Cultuur en ontspanning") en de geplande uitbreidingsplannen mogelijk maakte. Dit recente postzegelbestemmingsplan is overgenomen in bestemmingsplan 't Ven Hondsberg. De eigenaar van de sauna heeft verzocht om op het perceel van de sauna ook bedrijven en kantoren toe te staan. Gezien de reeds aanwezige kantoren en bedrijvigheid in "de strip" vormen kantoren en bedrijven een logische invulling op de locatie van de sauna. Hierbij moet worden opgemerkt dat gezien de nabij van woningen er alleen bedrijven mogen worden gevestigd in de milieucategoriën 1 en 2, met uitzondering van geluidszoneringsplichtige inrichtingen.

De huidige bestemming "Cultuur en ontspanning" heeft betrekking op de sauna. Kantoren en bedrijven passen echter niet in deze bestemming. Om kantoren en bedrijven mogelijk te maken is een bestemmingswijziging noodzakelijk. Aangezien de huidige bestemming voldoet, is een wijzigingsbevoegdheid op het perceel gelegd, zodat in de nabije toekomst de bestemming kan worden omgezet naar een kantoor- en/of bedrijfsbestemming.

Naast het omzetten van de bestemming heeft de eigenaar van de sauna verzocht om hoger te mogen bouwen dan de nu maximaal toegestane 6 meter. Het verhogen van de maximale bouwhoogte vormt op zich geen probleem, te meer het naastgelegen Perron - 3 een maximale bouwhoogte van 12 meter heeft. Om een mooie overgang te creëren tussen het relatief hoge Perron - 3 en de relatief lage bebouwing aan de Hoff van Hollantlaan 5, mag aan de westzijde van het perceel van de sauna tot maximaal 10 meter hoog gebouwd worden en aan de oostzijde tot maximaal 6 meter hoog gebouwd worden. In het voorliggende bestemmingsplan is op de locatie van de sauna een zeer groot bouwvlak opgenomen welke voor 50% bebouwd mag worden. Dit bouwvlak is opgenomen conform het vigerende bestemmingsplan. Door het toestaan van een grotere bouwhoogte kunnen op een kleiner grondoppervlak dezelfde bouwmogelijkheden worden gerealiseerd, maar wordt tegelijkertijd meer recht gedaan aan het groene karakter van "de strip", waar de overige bebouwing als strooigoed in het groen ligt. Om te voorkomen dat dit groene karakter verloren gaat is er voor gekozen om, indien tot een grotere bouwhoogte gewenst is dan 6 meter, het bouwvlak te verkleinen. Met hetv vergroten van de bouwhoogte naar maximaal 10 meter kan er een derde bouwlaag worden gebouwd, waardoor het bedrijfsvloeroppervlak toeneemt. Deze toename van het bedrijfsvloeroppervlak wordt afgetrokken van het bouwvlak, zodat enerzijds het totaal te realiseren bedrijfsvloeroppervlak per saldo gelijk blijft en anderzijds het open en groene karakter van de Hoff van Hollantlaan gewaarborgd is. Bovendien dienen er voldoende parkeervoorzieningen op eigen terrein te worden gerealiseerd, waardoor inkrimping van het bouwvlak nodig is om aan de parkeernorm te kunnen voldoen.

Impressie van een mogelijke toekomstige situatie

Op de bovenstaande tekening staat een mogelijke toekomstige situatie ingetekend. Het linkergebouw mag maximaal 10 meter hoog worden en het rechtergebouw maximaal 6 meter hoog.

In dit hoofdstuk worden de belangrijkste uitgangspunten en gemaakte keuzes in het voorliggende bestemmingsplan nader toegelicht.

Het primaire doel van het bestemmingsplan is het formuleren van een actuele juridische regeling, met inachtneming van nieuwe wet- en regelgeving. Tevens worden de ruimtelijke en functionele ontwikkelingen die na vaststelling van de vigerende plannen hebben plaatsgevonden in de actualisatie meegenomen.

Nieuw beleid dat gedurende het bestemmingsplantraject is vastgesteld, is waar nodig in het bestemmingsplan verwerkt. Qua regelsystematiek zal aangesloten zal worden bij de door het NIROV (Nederlands Instituut voor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting) en IMRO (Informatie Model Ruimtelijke Ordening) ontwikkelde standaardregels. De laatst genoemde regels maken het mogelijk dat bestemmingsplannen via internet raadpleegpaar zijn.

In het onderstaande worden de belangrijkste uitgangspunten en gemaakte keuzes in het voorliggende bestemmingsplan nader toegelicht.

Binnen het plangebied zijn met name in 't Ven op diverse woningen dakopbouwen opgericht. Het betreft dakopbouwen op schuine dakvlakken, waarbij de goot- en nokhoogte van het oorspronkelijke dak zijn verhoogd om de dakopbouw mogelijk te maken. De daken van dergelijke dakopbouwen zijn doorgaans evenwijdig aan de oorspronkelijke dakvlakken.

Een dakopbouw aan de voorzijde van een woning bezien vanaf de straat

Een dakopbouw aan de achterzijde van een woning bezien vanaf de straat

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is er voor gekozen om met de inwerkingtreding van het voorliggende bestemmingsplan, geen nieuwe dakopbouwen aan de voorzijde/straatzijde van een woning meer toe te staan. Dergelijke dakopbouwen geven vaak een verrommeld straatbeeld, omdat de herkenbaarheid van de oorspronkelijke bouwmassa en de stedenbouwkundige structuur van de betreffende straat wordt aangetast. Met de realisering van een dakopbouw ontstaan er immers grotere goot- en nokhoogtes dan bedoeld/geregeld zijn in het bestemmingsplan, waardoor geen eenduidig beeld mogelijk is. Bovendien verschillen de dakopbouwen vaak onderling in maatvoering en verschijningsvorm. Dakopbouwen aan de voorzijde/straatzijde van een woning waren in voorgaande bestemmingsplannen overigens ook niet toegestaan, maar zijn in afwijking van voorgaande bestemmingsplannen toch vergund.

Dakopbouwen aan de achterzijde van een dakvlak zijn, evenals in voorgaande bestemmingsplannen, niet rechtstreeks toegestaan. Onder voorwaarden kan er echter medewerking worden verleend aan het afwijken van het bestemmingsplan voor het realiseren van een dakopbouw op het dakvlak aan de achterzijde van een woning.

Dakopbouwen zijn voorzien van een kap welke evenwijdig of nagenoeg evenwijdig loopt aan het oorspronkelijke dakvlak. Dit betekent dat het oorspronkelijke dakvlak waarop de dakopbouw zich bevindt geheel of gedeeltelijk wordt opgetild, waardoor er, in tegenstelling tot bij dakkapellen, een nieuwe goothoogte ontstaat. De nokhoogte wordt door de realisering van dakopbouwen ook verhoogd. Daardoor worden bij de realisatie van een dakopbouw de maximale goot- en bouwhoogte zoals geregeld in het bestemmingsplan overschreden, waardoor dakopbouwen niet in het bestemmingsplan passen.

Bestaande dakopbouwen die op basis van een geldige (bouw/omgevings)vergunning zijn opgericht op het moment van vaststelling van dit bestemmingsplan mogen worden gehandhaafd en, indien nodig, opnieuw worden opgericht. Dit betekent dat de reeds legaal aanwezige dakopbouwen ten tijde van de vaststelling van dit bestemmingsplan worden aangemerkt als overeenkomstig met het bestemmingsplan 't Ven Hondsberg.

Behalve dakopbouwen hebben ook dakkapellen tot gevolg dat het oorspronkelijk dakvlak wordt aangetast. Toch zijn er een paar verschillen tussen dakopbouwen en dakkapellen, waardoor dakopbouwen niet als dakkapel kunnen worden aangemerkt:

• Een dakopbouw is per definitie voorzien van een kap, terwijl dakkapellen kunnen zijn voorzien van een plat dak.
• Een dakopbouw heeft een kap die evenwijdig of nagenoeg evenwijdig is aan het oorspronkelijke dakvlak, terwijl een dakkapel dit niet heeft.
• Doordat een dakopbouw een kap heeft die evenwijdig of nagenoeg evenwijdig is aan het oorspronkelijke dakvlak, wordt bij de realisatie van een dakopbouw de nokhoogte van de woning verhoogd. Bij de realisatie van een dakkapel verandert de nokhoogte van de woning niet.

Voor de gebieden 't Ven en Hondsberg zijn in de loop der jaren een grote hoeveelheid aan bestemmingsplannen ontwikkeld. Deze bestemmingsplannen verschillen onderling, waardoor er voor soortgelijke percelen verschillende regelingen kunnen gelden. Dit kan leiden tot rechtsongelijkheid, omdat de verschillende regelingen onderling andere bouw- en gebruiksmogelijkheden kunnen bevatten.

Om de genoemde ongelijkheid te beëindigen, wordt bij actualisatieplannen, zoals het onderhavige bestemmingsplan, de standaard-erfbebouwingsregeling op woonpercelen gelegd. Op deze manier krijgen alle woonpercelen in beginsel dezelfde bouwmogelijkheden op het erf. In de erfbebouwingsregeling is aansluiting gezocht bij de inhoud en terminologie van de Wabo, om misverstanden te voorkomen met het oprichten van bouwwerken welke "omgevingsvergunningvrij voor de activiteit bouwen" zijn.

De belangrijkste kenmerken van de erfbebouwingsregeling zijn:

• Bebouwing op het achtererfgebied en buiten het bouwvlak: dit betekent dat de regeling van toepassing is op het gebied op 1 meter achter de voorgevel van de woning, met uitzondering van hoekpercelen.
• De hoogte bedraagt maximaal 3 meter, tenzij wordt gebouwd met hellende dakvlakken: de goothoogte bedraagt dan maximaal 3 meter en de nokhoogte bedraagt dan maximaal 4,5 meter.
• Er mag maximaal 75 m² aan erfbebouwing worden opgericht, met dien verstande dat niet meer dan 50% van het achterfgebied mag worden bebouwd.

De bovengenoemde punten vormen de belangrijkste onderdelen van de erfbebouwingsregeling. Er zijn echter diverse beperkingen en afwijkingsmogelijkheden in de regels opgenomen, waardoor de genoemde onderdelen kunnen worden beperkt of uitgebreid.

In de bestemmingen "Wonen - 1" en "Wonen - 2" is voor de bebouwing van hoekpercelen een aparte afwijkingsmogelijkheid in het bestemmingsplan opgenomen. Dit is gedaan omdat bebouwing op hoekpercelen in woonwijken vaak een speciaal stedenbouwkundig karakter heeft (aanzicht vanaf zowel de voorkant als de zijkant en hoekpercelen vormen de afronding van een rij woningen) en vanuit verkeersoogpunt (inkijk in de zijstraat om aanrijdingen te voorkomen). In de bestemming "Wonen - 3" is de bedoelde afwijkingsmogelijkheid niet opgenomen, omdat de met de afwijkingsbevoegdheid te regelen situaties daar niet voorkomen.

Onder een hoekperceel wordt verstaan een perceel, gelegen aan een hoek van twee wegen en/of het openbaar gebied. In de onderstaande tekening wordt met de oranje/bruine kleur het te bebouwen hoekperceel naast het hoofdgebouw aangegeven zoals wordt bedoeld in de betreffende afwijkingsbevoegdheid in de bestemmingen "Wonen - 1" en "Wonen - 2".

Voorwaarden:

• de gezamenlijke oppervlakte van de bebouwing mag maximaal 25 m² bedragen;
• de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven mogen niet onevenredig worden geschaad;
• de bebouwing dient te worden opgericht achter de denkbeeldige (verlengde) lijn die het snijpunt van de voorgevellijn en de zijgevellijn raakt en ligt onder een hoek van 45° ten opzichte van de voorgevellijn, maar niet door het bouwvlak van het betreffende hoofdgebouw heen gaat;
• de voorgevel van een aangebouwd bijgebouw dient evenwijdig te zijn aan de voorgevel van de hoofdbebouwing;
• de breedte van een aangebouwd bijgebouw bedraagt maximaal 3 meter.

Naast de bovenstaande voorwaarden kunnen er nadere eisen worden gesteld aan de minimale afstand van het bijgebouw tot de naar de openbare weg gekeerde zijdelingse perceelsgrens vanuit stedenbouwkundige opzet van de omgeving, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden en bezonning van de aangrenzende gronden.

Op een hoekperceel is, net als voor woningen die niet op een hoekperceel zijn gelegen, een afwijkingsmogelijkheid in het bestemmingsplan opgenomen om onder voorwaarden voor de voorgevellijn te kunnen bouwen (bijvoorbeeld een erker).

Voorwaarden:

• de gezamenlijke oppervlakte van de bebouwing mag maximaal 25 m² bedragen;
• de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven mogen niet onevenredig worden geschaad;
• de stedenbouwkundige opzet van de omgeving mag niet onevenredig worden aangetast.

De maximale oppervlakte van de bebouwing van 25 m² geldt voor het gehele voorerfgebied. Dit betekent dat de oppervlakte van alle bebouwing naast het hoofdgebouw (naast de zijgevellijn) en alle bebouwing voor de voorgevellijn tezamen niet meer dan 25 m² mag bedragen.

Op het perceel aan de Molenstraat 17 te Rosmalen staat een Standerdmolen. Hoewel de molen ruim buiten het plangebied valt, ligt een deel van de molenbiotoop binnen het plangebied aan de zuidrand van de wijk 't Ven. De molenbiotoop wordt gevormd door een cirkel van 400 meter rond de molen. Het gebied binnen de molenbiotoop dient zoveel mogelijk vrij te blijven van bebouwing.

De ligging van de molenbiotoop

Het deel van het plangebied waar de molenbiotoop op ligt, heeft de bestemmingen 'Groen', 'Wonen', 'Verkeer - Railverkeer' en 'Gemengd-1'. Binnen de molenbiotoop mogen in de genoemde bestemmingen, op basis van de regels van het voorliggende bestemmingsplan, geen nieuwe gebouwen worden opgericht die hoger zijn dan 4,5 meter. De bestaande bebouwing op de betreffende percelen binnen het plangebied, die overigens grotendeels net buiten het gebied van de molenbiotoop vallen, zijn aanmerkelijk hoger dan 4,5 meter. Daarnaast staat er al veel bebouwing van 8 á 9 meter hoog tussen de molen en het plangebied, waardoor de bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan “'t Ven Hondsberg” toestaat geen nadelig effect zullen hebben voor de aanvoer van wind voor de molen. De molenbiotoop krijgt daarom geen vertaling in het bestemmingsplan.

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien de beleidsvelden naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelings- mogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling, dient onderzocht te worden welke milieuaspecten daarbij een rol kunnen spelen. Het is daarnaast van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

In dit hoofdstuk worden de relevante milieu-aspecten van de wijk 't Ven aan de orde gesteld. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in twee paragrafen. De eerste paragraaf gaat in op het beheersgebied. Vervolgens komen in de tweede paragraaf de milieuaspecten betreffende de ontwikkelingslocaties aan de orde.

In onderstaande subparagrafen zullen de milieuaspecten voor het beheersgebied worden belicht. In het beheersgebied zullen geen ontwikkelingen plaatsvinden en is alleen de huidige situatie vastgelegd.

De bedrijvigheid in het plangebied betreft met name activiteiten in de lagere milieucategorieën. Daarnaast zijn er een tankstation en een garagebedrijf gevestigd in de Raadhuisstraat. Door regulering van de situaties op grond van milieuwetgeving geldt voor het beheergedeelte van het bestemmingsplan dat er afstemming is tussen de bedrijvigheid en de omliggende gevoelige functies. Ook hier geldt dat nieuwe ontwikkelingen op hun (onderlinge) hinderaspecten zullen worden afgewogen. Momenteel is er geen nieuwe bedrijvigheid bestemd binnen het plangebied.

De buurt is gelegen in een voormalig zandlandschap. In de buurt bevonden zich tot 1960 langs de voormalige Rosmalensedijk diverse boerderijen. Langs de Weidestraat stonden enkele boerderijen welke in 1944 grotendeels door brand zijn verwoest. Bij diverse bodemonderzoeken in de directe omgeving van de Weidestraat blijkt er in de bovengrond een vervuiling van PAK's is aangetroffen. Dit is te relateren is aan de bovengenoemde brand.

Aangezien voor het grootste deel van het plangebied geen functiewijzigingen plaatsvinden, hoeft voor dit deel geen onderzoek plaats te vinden.

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving voor het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals opslag en transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden.

Het waarborgen van de kwaliteit van de leefomgeving is een belangrijke opgave van de gemeente. Van ontwerp, aanleg, inrichting tot beheer wordt de stedelijke ontwikkeling steeds duurzamer vormgegeven. De gemeente 's-Hertogenbosch wil een voortrekkersrol blijven spelen op het gebied van duurzame stedelijke ontwikkeling.

Onder duurzame stedelijke ontwikkeling wordt verstaan: het rekening houden met milieuaspecten gedurende planontwikkeling, bouw, inrichting en beheer van de nieuwe wijk. Belangrijke onderwerpen zijn: energie, water, afval, verkeer, materiaalgebruik, bodem, geluid en natuur.

'Voor duurzaam bouwen is door de gemeente besloten om drie speerpunten te hanteren: 25% CO2-besparing, afkoppelen van hemelwater en toepassing van hout uit goed beheerde bossen (FSC-hout).

Het plangebied is gelegen in het radarverstoringsgebied van de vliegbasis Volkel. Dit houdt in dat, teneinde het ongestoord functioneren van radar- en communicatieapparatuur op de vliegbasis te waarborgen, er rond deze vliegbasis een cirkel met een straal van 15 nautische mijl (=27,8 km) geldt, gemeten vanaf de positie van de radar. Binnen dit radarverstoringsgebied dient voor ieder obstakel, hoger dan 65 meter boven N.A.P., te worden berekend of er verstoring van de radar optreedt. De mate van verstoring is afhankelijk van o.a. de hoogte, breedte en opstelling van objecten. Plannen tot het oprichten van hoge bebouwing dienen altijd individueel getoetst te worden door het Ministerie van Defensie (Dienst Vastgoed Defensie, Directie Zuid te Tilburg). Er worden geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt die de radarzone beïnvloeden. Aanvullende toetsing is niet noodzakelijk.

Binnen het gebied zijn geen straalpaden van KPN aanwezig.

Binnen het plangebied zijn diverse kabels en leidingen aanwezig, waarbij bij het uitvoeren van grondwerkzaamheden rekening moet worden gehouden. De aanwezige kabels en leidingen hebben geen ruimtelijke effecten of beperkingen.

In het plangebied is een ontwikkeling voorzien. Het gaat om een kleine uitbreiding aan de Raadhuisstraat 38 (totaal 7 grondgebonden woningen). Ten aanzien van het ontwikkelen van locaties komen op het gebied van milieu verschillende thema's naar voren waarop relevante wetgeving van toepassing is.

In 1993 is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Uit het onderzoek komt naar voren dat licht verhoogde concentraties verontreinigingen op de locatie aanwezig zijn. De analyseresultaten van destijds zijn gebruikt voor het historisch onderzoek. Vanaf 1993 tot nu toe hebben geen 'verdachte' activiteiten meer plaats gevonden welke van invloed zijn op de bodemkwaliteit. Daarom is voor bovengenoemd bodemonderzoek van de hypothese “onverdachte locatie” uitgegaan. Hierop volgend is in 2006, ingevolge de Woningwet en de Bouwverordening, een verkennend bodemonderzoek volgens NEN 5740 uitgevoerd. Op basis van het onderzoek is voldoende vastgesteld dat vanuit milieuhygiënisch oogpunt woningbouw (milieu gevoelige bestemming) op de locatie mag worden gerealiseerd.

Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteitseisen in werking getreden. Deze Wet voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Van bepaalde projecten met getalsmatige grenzen is vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. De grens van 3% is in het NSL vastgesteld (1 augustus 2009). Een project draagt 'niet in betekenende mate' bij aan de luchtverontreiniging als de 3% grens niet wordt overschreden.

Er vindt een geringe toename plaats van het aantal verkeersbewegingen met de realisatie van de 7 woningen. Wanneer de verkeersbewegingen voor de huidige bedrijvigheid hiermee verdisconteerd worden ontstaat een toename van maximaal 25 bewegingen per dag. De omvang van de ontwikkeling valt binnen de grenzen van 'niet in betekenende mate'-projecten. De verslechtering bedraagt minder dan 3% van de geldende grenswaardes. Dit betekent dat geen onderzoek hoeft te worden gedaan naar de bijdrage van het project op de luchtkwaliteit in de omgeving.

Naast de productie van luchtverontreinigende stoffen, moet in het kader van een goede ruimtelijke ordening ook aandacht besteedt worden aan de blootstelling van nieuwe bewoners. Aangezien aan de Raadhuisstraat, Rozenstraat en Begoniastraat geen grenswaardes worden overschreden, kan hier de ontwikkeling van 7 wooneenheden worden gerealiseerd.

Krachtens de Wet geluidhinder worden aan weerszijden van wegen zones aangegeven. Binnen deze zones worden eisen gesteld aan de geluidsbelasting (veroorzaakt door verkeer) op de gevels van woningen en andere gevoelige bestemmingen. Bovenstaande geldt niet voor 30 km/uur wegen. Voor het plangebied zijn de dichtstbijzijnde vanuit de Wet geluidhinder relevante wegen de Weidestraat en de Empelseweg. Deze wegen hebben een zone waarbinnen akoestisch onderzoek verplicht is, welke 250 meter breed is aan beide kanten. Het ontwikkelingsgebied valt buiten de zones van deze twee meest relevante wegen. De overige wegen in de nabijheid van het ontwikkelingsgebied zijn erftoegangswegen welke allemaal als 30 km/h zone zullen gaan functioneren. Zodoende kan geconcludeerd worden dat geluid van wegverkeer niet relevant is.

Aan de rand van het plangebied loopt de spoorlijn Den Bosch – Nijmegen (traject 740). De geluidszone is bepaald met Aswin (jaar 2010-2015) en bedraagt 225 meter aan weerszijde van het spoor. Buiten de zones worden geen eisen gesteld. Het ontwikkelingsgebied ligt op 440 meter afstand van het spoor. Zodoende kan geconcludeerd worden dat geluid van het spoor niet relevant is.

De gemeente heeft zelf onderzoek uitgevoerd naar de risico's als gevolg van gevaarlijk transport over de weg, het spoor en over het water. Daarnaast is ook gekeken naar externe veiligheid als gevolg van inrichtingen. Doel is zorg te dragen voor de waarborging van de veiligheid.

Naar voren is gekomen dat gevaarlijk transport over de weg, het water en het spoor niet relevant is voor het ontwikkelingsgebied. Externe veiligheid als gevolg van inrichtingen is alleen relevant vanuit het tankstation welke is gelegen op Raadhuisstraat 43. Het tankstation aan de Raadhuisstraat bestaat uit twee aflever zuilen waar verschillende producten diesel en benzine verkocht worden. Externe veiligheid als gevolg van tankstations is volledig gericht op LPG daar deze explosies (BLEVE) kunnen veroorzaken. Het tankstation aan de Raadhuisstraat verkoopt geen LPG.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is extra gekeken naar gevaar bij het tankstation. Gevaar kan alleen ontstaan tijdens plasbranden. De hittestraling van een plasbrand kan dermate heet zijn dat deze na verloop van tijd objecten in de omgeving kan “aansteken”. Het oppervlak van een potentiële plasbrand is bepaald op 100 m². Vanuit de publicatiereeks Gevaarlijke Stoffen (PGS 28) wordt gesteld dat bij een warmtestralingsintensiteit van 10 kw/m² een plasbrand na verloop van tijd andere objecten kan gaan aansteken. Als veilige afstand voor dergelijke situaties wordt 30 meter geadviseerd. Daar de ontwikkelingslokatie buiten de contour is gelegen, kan geconcludeerd worden dat externe veiligheid geen belemmeringen oplevert voor de voorgenomen ontwikkelingen op Raadhuisstraat 38.

In een scan zijn instellingen, bedrijven en bedrijventerreinen onderzocht welke mogelijk middels milieuhindercontouren invloed zouden kunnen hebben op het verantwoord inpassen van gevoelige functies. Uit de scan zijn een tweetal aandachtspunten naar voren gekomen. Ten eerste Eetpaleis 't Vosje welke is gelegen aan de Raadhuisstraat 49. Het betreft een snackbar met een geur en geluidscontour van 30 meter. Het plangebied valt buiten deze contouren. Het tweede aandachtspunt is het tankstation aan de Raadhuisstraat 43. Deze is besproken in paragrafen 6.1.4.1 en 6.2.3.1.

In het zuiden van het plangebied – aan de Hoff van Hollantlaan - bevindt zich enige bestaande bedrijvigheid. Ten oosten van het plangebied begint het buitengebied en daar bevinden zich agrarische bedrijven. Voor de bestaande bedrijfsactiviteiten gelden de wettelijke regels uit het Besluit Algemene regels voor inrichtingen milieubeheer of milieuvergunningen. Aangezien de bestaande bedrijven grenzen aan het gebied met bestaande woningen, worden de hindercontouren en uitbreidingsmogelijkheden bepaald en beperkt door geldende wet- en regelgeving, met name de geluidsnormen op de gevels van de bestaande woningen. Nieuwe bedrijvigheid is niet bestemd binnen het plangebied.

Binnen het plangebied is er hoofdzakelijk sprake van een woonfunctie. Binnen het plangebied zijn er kleinschalige bedrijven (sauna, sociaal cultureel centrum, verzorgingstehuis en kinderboerderij), scholen, horeca- en detailhandelzaken gevestigd. Conform de Nederlandse Richtlijn Bodembescherming zijn hier voorzieningen voorgeschreven om de eventuele bodemrisico's tot een verwaarloosbaar niveau te reduceren.

Volgens het milieuregistratiesysteem zijn binnen het plangebied in totaal 19 ondergrondse brandstoftanks in gebruik geweest. Hiervan zijn er 9 op afdoende wijze gesaneerd en verwijderd en zijn er 4 tanks gesaneerd en nog aanwezig. Van 4 tanks is de status onbekend en zijn 2 tanks niet gevonden.

Ook is op basis van het Historisch bodembestand (Hbb) geïnventariseerd of er binnen het plangebied voormalige bedrijven aanwezig waren welke in het verleden een mogelijke bodemverontreiniging hebben veroorzaakt. Hieruit blijkt dat er drie locaties zijn waar in de toekomst een oriënterend en eventueel een nader bodemonderzoek zal moeten plaatsvinden.

Tot 1982 waren deze gronden door de eeuwen heen in gebruik als akker en weidegronden. Het is bekend dat er in het plangebied tenminste 3 wielen aanwezig zijn geweest die in 1965 zijn gedempt met puin en zand. De kwaliteit van het puin en het zand is niet bekend.

Verspreid binnen het plangebied zijn om diverse redenen op zevenendertig locaties bodemonderzoeken uitgevoerd. Deze geven een goede indruk van de bodemkwaliteit binnen het plangebied. Hierbij werd overwegend lichte verontreiniging van metalen, PAK's en minerale olie in de grond aangetroffen, terwijl in het grondwater slechts een lichte verontreiniging met chroom, zink, arseen en lood is aangetoond.

Op één onderzoekslocatie is een spot met een sterke loodverontreiniging aangetroffen. Het gaat hier om het perceel van een voormalig agrarisch bedrijf met een stortplaats. De verontreiniging hiervan is afgeperkt.

Bij een andere onderzoekslocaties is een PAK-sanering uitgevoerd. Het gaat hier om een perceel waar een windmolen met stoommachine heeft gestaan. Van deze sanering is nog geen evaluatieonderzoek opgesteld.

Op basis van de huidige informatie zijn geen tot weinig echte problemen te verwachten en kan de bodem in het plangebied in algemene zin geschikt worden beschouwd voor het huidige en beoogde gebruik. De bodemkwaliteit binnen het plangebied kan worden ingedeeld in de bodemkwaliteitszones wonen 1920-1970 en wonen 1970-1995. Dit houdt in dat de Hondsberg principieel valt in de vrijstellingszone voor het uitvoeren van een bodemonderzoek bij bouwactiviteiten.

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving voor het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals opslag en transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden.

Over het algemeen beschrijft het plangebied een bestaande situatie. Voor de toets aan de wet geluidhinder worden bestaande situaties niet beschouwd. Binnen het plangebied wordt de bouw van een nieuwe woning indirect mogelijk gemaakt. Deze woning, geprojecteerd tussen Bruggensestraat 16 en 18 wordt in deze paragraaf beschouwd.

De geprojecteerde woning aan de Bruggensestraat ligt in de bebouwde kom. Hierbij gaat het om nieuwbouw langs een bestaande weg in een binnenstedelijke situatie. Volgens de Wet geluidhinder geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB en is de hoogst toelaatbare gevelbelasting 63 dB. Volgens artikel 3.6 van het meet- en rekenvoorschrift geluidhinder 2006 is tevens een aftrek van 5 dB van toepassing. Er wordt daarom getoetst aan 53 dB (48 + 5) en 68 dB (63 + 5). Er is berekend op ontvangerpunten op hoogten van 1,5 en 4,5 meter. Er is gerekend voor omstreeks 10 jaar na de verandering (situatie 2020). Er is per weg bekeken worden of de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden. De berekende waarden voor de wegen Luykershofke, Zomerdijk en Bruggensestraat samen liggen ruim onder de voorkeursgrenswaarde. De maximale geluidsbelasting is 46 dB op ontvangerpunt 3.

Geplande woning met ontvangerpunten

De bijdrage van de wegen afzonderlijk zal dus ook ruimschoots onder de voorkeursgrenswaarde liggen. Het aanvragen van hogere waarden is daarom niet aan de orde. Ter plaatse van de geprojecteerde woning aan de Bruggensestraat tussen 16 en 18 wordt voldaan aan de eisen uit de Wet geluidhinder voor wat betreft wegverkeerslawaai.

Aangezien voor het grootste deel van het plangebied geen functiewijzigingen plaatsvinden, hoeft voor dit deel geen onderzoek plaats te vinden. Binnen het plangebied wordt de bouw van een nieuwe woning indirect mogelijk gemaakt. Deze woning, geprojecteerd tussen Bruggensestraat 16 en 18 wordt in deze paragraaf beschouwd in het kader van de luchtkwaliteit.

Voor dergelijke kleiner ruimtelijke ontwikkelingen die effect kunnen hebben op de luchtkwaliteit heeft VROM in samenwerking met InfoMil een specifieke rekentool ontwikkeld. Daarmee kan op een eenvoudige en snelle manier worden bepaald of een plan niet in betekenende mate bijdraagt (NIBM) aan luchtverontreiniging. De rekentool voldoet aan de Regeling beoordeling luchtkwaliteit 2007.

De ontwikkeling binnen het plangebied betreft 1 geschakelde/vrijstaande woning. Voor deze woning wordt (worst-case) uitgegaan van 10 voertuigbewegingen per etmaal. Vrachtverkeer ten gevolge van deze woning vindt niet plaats. Het aandeel aan vrachtverkeer is derhalve 0%.

Volgens de rekentool draagt het plan niet in betekenende mate bij (NIBM) aan luchtverontreiniging. Het plan is daarom niet afzonderlijk getoetst aan de Wet luchtkwaliteit.

Het voorgenomen plan betreft tevens geen wijziging in de bestaande bedrijfsmatige activiteiten waarbij stoffen vrijkomen die vallen binnen het toetsingkader voor de luchtkwaliteit in de Wet milieubeheer.

In de nieuwe plansituatie is de bijdrage aan vervuilende stoffen niet in betekenende mate. Luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor onderhavig plan.

Het huidige geurbeleid is vastgelegd in een brief van de Minster van VROM van 30 juni 1995 aan de besturen van gemeenten en provincies. Ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen, zowel nieuwvestiging als uitbreiding van milieubelastende dan wel milieugevoelige activiteiten, geldt het uitgangspunt dat nieuwe hinder dient te worden voorkomen. Uitgangspunt is dan ook dat een nieuwe woonlokatie, of anderszins gevoelige bestemming, op een zodanige afstand wordt gepland van stankbronnen – en andersom – dat geen of hooguit een acceptabele mate van hinder te verwachten is. Indicaties voor aan te houden afstanden zijn onder andere te ontlenen uit de VNG-publicatie “Bedrijven en milieuzonering”, stankwetgeving en gegevens uit vergunningen of meldingen van het betreffende bedrijf dat stank veroorzaakt. Het kortstbij gelegen agrarische bedrijf is de manege aan de Hondsberg 8.

Om de mogelijkheid tot bouwen mogelijk te maken worden twee aspecten afgewogen

1. 1. De veehouder (manege) mag niet onevenredig in zijn belangen worden geschaad.
2. 2. Ter plaatse van de nieuw te bouwen woning moet een goed woon- en leefklimaat aanwezig zijn.

De manegehouder wordt niet in zijn belangen geschaad omdat er reeds bestaande woningen (Bruggensestraat 1, Bruggensestraat 18) aanwezig zijn die dichter bij de manege zijn gelegen dan de nieuwe, nog te realiseren woning. Deze zijn maatgevend voor het bepalen of de manege meldings- of vergunningsplichtig is, danwel zou kunnen uitbreiden.

Daarnaast is van belang of ter plaatse van de nieuwe locatie een goed woon- en leefklimaat heerst. Hiervoor is de voorgrondbelasting en de achtergrondbelasting ter plaatse van de nieuwe woning van belang.

De achtergrondbelasting bedraagt t.p.v. de locatie 1-2 Ou/m³. Deze achtergrondwaarde is berekend in november 2009 (bijlage 1). Hierin zijn de invloeden van de gemeente Maasdonk en de laatst verleende milieuvergunningen meegenomen en is dus een actuele waarde. Bij deze achtergrondwaarde geldt voor een niet-concentratiegebied een hinderpercentage van 4% tot 6% geurgehinderden. De woonwijk waar de geplande woning zich zal bevinden wordt beschouwd als stedelijkgebied in een niet-concentratiegebied, omdat er niet veel veehouderijen in de omgeving zijn gelegen. In ons geurbeleid wordt als streefwaarde voor een dergelijk gebied 6% geurgehinderden aangehouden. Dit komt overeen met een achtergrondbelasting van 2 Ou/m³. Een percentage van 12% wordt voor dit gebied ook nog acceptabel geacht. Dit zou dan overeenkomen met een achtergrondbelasting van 5 Ou/m³. Dus op basis van de achtergrondbelasting is er op de locatie een goed woon- en leefklimaat aanwezig.

De voorgrondbelasting is afkomstig van het bedrijf Hondsberg 18 te Rosmalen. Uit de V-stacks-vergunning berekening (zie bijlage 2) volgt dat de geurbelasting 0,93 Ou/m³ bedraagt t.p.v. de nieuwe locatie. Deze geurbelasting komt in een niet-concentratiegebied overeen met 7% geurgehinderden. In ons geurbeleid wordt als streefwaarde gehanteerd in een stedelijkgebied (niet-concentratie) 6% geurgehinderden, hetgeen overeenkomt met een voorgrondbelasting van 1 Ou/m³. Een voorgrond geurbelasting van 2 Ou/m³ wordt nog aanvaardbaar geacht (komt overeen met 12% geurgehinderden). Dus op basis van de voorgrondbelasting is er op de locatie een goed woon- en leefklimaat aanwezig.

Er kan dus geconcludeerd worden dat ter plaatse van de nieuwe locatie aan de Bruggensestraat (tussen 16 en 18) een goed woon- en leefklimaat aanwezig is kijkend naar zowel de voorgrondbelasting als de achtergrondbelasting. Daarnaast wordt de manege aan Hondsberg 8 door de komst van de nieuwe woning niet onevenredig in zijn belangen geschaad.

De geplande woning is op basis van geurhinder, agrarische wet- en regelgeving, alsook een goed woon- en leefklimaat toelaatbaar.

Energie is een belangrijk thema in het nationaal milieubeleid. Het nationaal energiebeleid komt voort uit de afspraken die internationaal zijn vastgelegd in het Kyotoprotocol. Ruimtelijke plannen kunnen een belangrijke bijdrage leveren aan het bewust en zorgvuldig omgaan met energie. Daarbij zijn de principes van de Trias Energetica zeer goed bruikbaar. Dit houdt in dat eerst gekeken wordt naar de mogelijkheden voor het beperken van de energievraag (besparing). Vervolgens wordt gekeken in hoeverre de energie die toch nodig is op duurzame wijze kan worden opgewekt. De derde stap in de Trias Energetica is het streven naar een zo efficiënt mogelijke opwekking van energie uit de resterende fossiele brandstoffen. De ruimtelijke relevantie van het energiethema spitst zich toe op energiebesparing en de opwekking van duurzame energie. Opwekking van duurzame energie kan goed met andere functies gecombineerd worden.

Voor energie, als speerpunt van het gemeentelijk milieubeleid, wordt voor nieuwbouw van woningen uitgegaan van een energieverbruik dat tenminste 25% lager is dan bij het energieverbruik dat ontstaat bij toepassing van de wettelijke normen uit het Bouwbesluit op het moment van de bouwaanvraag. Voor wat betreft opwekking van duurzame energie wordt aangesloten bij het landelijk beleid. Dat wil zeggen opwekking van 5% van de energie door middel van duurzame bronnen in 2010 en 10% in 2020. Voorts wordt gestreefd naar toepassing van lage temperatuur verwarming.

Als het gaat om bouw van woningen is in de regio 's-Hertogenbosch het 'Convenant Duurzaam Bouwen 's-Hertogenbosch' van kracht dat is afgesloten tussen ontwikkelaars, architecten, corporaties en gemeenten. Het accent ligt hierbij op energiebesparing, integraal waterbeheer, het toepassen van niet-uitlogende materialen en het toepassen van duurzaam geproduceerd hout (met FSC-keurmerk).

Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Striensestraat, aan de zuidzijde door de spoorbaan 's-Hertogenbosch- Nijmegen, aan de westzijde door de Empelseweg en aan de oostzijde door de Venstraat.

Het plangebied is gelegen in het afwateringsgebied van Rosmalen, waar zich slechts weinig oppervlaktewater bevindt. De kern van de buurt is opgehoogd tot ca. 5 meter + NAP, terwijl de randen van de wijk ca. 3,5 meter + NAP rijken. Geologisch behoren deze percelen grotendeels tot de in het Pleistoceen afgezette zandgronden met daarop door menselijke activiteiten aangebrachte potstal.

Het oppervlaktewater dat aanwezig is heeft een peil van 2,9 meter tot 3,00 meter + NAP, maar door wegzijging wordt dit peil dikwijls onderschreden. Dit peil kan bij hevige regenbuien (T=10) oplopen tot 3,25 meter + NAP. Deze stijging komt door de beperkte aanwezigheid van oppervlaktewater en de geringe doorlatendheid van de zandbodem.

De stroming van het freatische grondwater is noordwestelijk gericht. De grondwaterstand wordt sterk beïnvloed door de waterstand van de noordelijk gelegen rivier de Maas, waarbij het grondwater kan stijgen tot 3,50 meter + NAP bij een T=100 afvoersituatie op de Maas. De grondwaterstand varieert jaarlijks van 1.30 meter tot 2.00 meter onder het maaiveld.

De buurt heeft een gemengd rioolstelsel met een gemaal welke loost op de buurt Rosmalen Centrum.

In deze regio is verdroging van de ondergrond een probleem. Bij toekomstige ontwikkelingen (zoals de geplande woningen) bestaat de wens om maximaal af te koppelen en het hemelwater zoveel mogelijk te infiltreren. Gezien de grondslag moeten hiervoor voldoende voorzieningen worden getroffen.

Onderhavig plan betreft voornamelijk een beheersplan dat voorziet in de planologische en juridische vastlegging van de situatie, zoals deze nu grotendeels feitelijk bestaat (qua gebruik en bebouwing). Het plan maakt de bouw van enkele woningen planologisch mogelijk, maar door de sloop van een bedrijfspand is er sprake van een netto afname van verhard oppervlak van 650 m². De nieuwe woningen zullen conform onderstaand beleidskader gerealiseerd moeten worden, waarbij het bergen van hemelwater op eigen terrein het uitgangspunt is van gemeente en waterschap.

Het plangebied is gelegen in het afwateringsgebied van Rosmalen, waar zich slechts weinig oppervlaktewater bevindt. De kern van de buurt is opgehoogd tot ca. 5 meter tot 5,5 meter + NAP, terwijl de randen nu tot circa 3,5 meter tot 4 meter + NAP reiken. Geologisch behoren deze percelen grotendeels tot in het Pleistoceen afgezette zandgronden met daarop door menselijke activiteiten aangebrachte potstal.

Het oppervlaktewater dat aanwezig is heeft een peil van 2,9 meter tot 3,00 meter + NAP, maar door wegzijging wordt dit peil dikwijls onderschreden. Dit peil kan bij hevige regenbuien (T=10) oplopen tot 3,25 meter + NAP. Deze stijging komt door de beperkte aanwezigheid van oppervlaktewater en de geringe doorlatendheid van de zandbodem.

De stroming van het freatische grondwater is noordwestelijk gericht. De grondwaterstand wordt sterk beïnvloed door de waterstand van de noordelijk gelegen rivier de Maas, waarbij het grondwater kan stijgen tot 3,50 meter + NAP bij een T=100 afvoersituatie op de Maas. De grondwaterstand varieert jaarlijks van 1.30 meter tot 2.00 meter onder het maaiveld.

De buurt heeft een gemengd rioolstelsel met een gemaal welke loost op de buurt Rosmalen Centrum. In de buurt bevindt zich een inwendige overstort naar de buurt Overlaet Oost.

Onderhavig plan betreft voornamelijk een beheersplan dat voorziet in de planologische en juridische vastlegging van de situatie, zoals deze nu grotendeels feitelijk bestaat (qua gebruik en bebouwing). Het plan maakt de bouw van één woning direct planologisch mogelijk, waardoor het bebouwd oppervlak zal toenemen met circa 140 m². Daarnaast zijn er vier wijzigingsbevoegdheden in het gebied opgenomen, waarbij per bevoegdheid het verhard oppervlak met ongeveer 120 m² kan toenemen. Deze verhardingstoename zal conform onderstaand beleidskader gerealiseerd moeten worden, waarbij het bergen van hemelwater op eigen terrein het uitgangspunt is van gemeente en waterschap. De bergingsopgave bedraagt 1 m³ per 20 m² verhardingstoename, waardoor de bergingsopgave voor het perceel tussen Bruggen 13 en Bruggen 13A op 7 m³ bedraagt.

Het plangebied valt binnen het beheergebied van waterschap Aa en Maas. In het waterbeheerplan beschrijft het Waterschap de hoofdlijnen voor het te voeren beleid voor de periode 2010-2015 en geeft tevens een doorkijk tot 2018. Van belang zijn de beleidsuitgangsprincipes ten aanzien van het duurzaam omgaan met water.

Het streefbeeld is het afvoeren van het vuile water via de riolering en het binnen het plangebied verwerken van het schone hemelwater. Afhankelijk van de omstandigheden ter plaatse kan een compromis gesloten worden, waarbij de minimale inzet (in bestaand bebouwd gebied) is om het vuile en het schone water gescheiden aan te bieden op het (reeds aanwezige) gemengde rioolstelsel. Het waterschap zal echter niet akkoord gaan met de aanleg van nieuwe gemengde rioolstelsels.

In aansluiting op het landelijke beleid (NW4, WB21) hanteert het waterschap het beleid dat bij nieuwe plannen altijd onderzocht dient te worden hoe omgegaan kan worden met het schone hemelwater. Hierbij worden de afwegingsstappen 'hergebruik - infiltratie - buffering - afvoer' (afgeleid van de trits 'vasthouden -bergen - afvoeren') doorlopen. Hergebruik van hemelwater wordt voornamelijk overwogen bij grootschalige voorzieningen als scholen, kantoorgebouwen en dergelijke. Voor particuliere woningen wordt dit niet gestimuleerd.

Nieuwe ontwikkelingen dienen te voldoen aan het principe van hydrologisch neutraal bouwen, waarbij de hydrologische situatie minimaal gelijk moet blijven aan de uitgangssituatie. Hierbij mag de natuurlijke GHG (Gemiddeld Hoogste Grondwaterstand) niet verlaagd worden en mag bijvoorbeeld bij transformatie van landelijk naar bebouwd gebied de oorspronkelijke landelijke afvoer in de normale situatie niet overschreden worden. Het waterpeil sluit aan bij optimale grondwaterstanden en in poldergebieden worden seizoensfluctuaties toegestaan.

'Water' wordt vaak benaderd als een probleem: 'er moet ook ruimte voor water gecreëerd worden en m² zijn duur'. Dat is erg jammer, want 'water' kan ook een meerwaarde geven aan het plan. Bijvoorbeeld door gebruik te maken van de belevingswaarde van water. Zo is 'wonen aan het water' erg gewild. Een mooie waterpartij met bijbehorend groen wordt door veel inwoners gewaardeerd.

'Er moet ruimte voor water gecreëerd worden, en m² zijn duur'. Maar door bij de inrichting van een plangebied ruimte voor twee of meer doeleinden te gebruiken, is het 'verlies' van m² als gevolg van de toegenomen ruimtevraag vanuit water te beperken. Zo is het in bepaalde gevallen mogelijk om het flauwe taluds ook te gebruiken als onderhoudsstrook. Flauwe taluds geven veel ruimte voor buffering van water, maar zijn ook te gebruiken voor recreatieve doeleinden (een fietspad dat af en toe niet te gebruiken is).

Bij de inrichting, het bouwen en het beheer van gebieden wordt het milieu belast. Vanuit zijn wettelijke taak ten aanzien van het waterkwaliteitsbeheer streeft het waterschap ernaar om nieuwe bronnen van verontreiniging zoveel mogelijk te voorkomen. Deze bronaanpak is ook verwoord in het Emissiebeheersplan. Het waterschap besteedt hier reeds aandacht aan in de fase van de watertoets, zodat dit aspect als randvoorwaarde kan worden meegenomen in het verdere ontwerpproces.

In het waterbeheerplan van het waterschap is een aantal kernthema's opgenomen. Eén van deze kernthema's betreft het omgaan met water in bebouwd gebied. Voor bebouwd gebied wordt gestreefd naar het met de gemeente samen opstellen van waterplannen. De gemeente 's-Hertogenbosch heeft samen met waterbedrijf Brabant Water, waterschap De Dommel en de voormalige waterschappen De Aa en De Maaskant een waterplan opgesteld. In een waterplan worden oppervlaktewater, grondwater en riolering in hun samenhang bekeken. Eén van de aspecten die hierbij wordt nagestreefd, is om ervoor te zorgen dat regenwater niet meer direct via het riool wordt afgevoerd (afkoppeling verhard oppervlak).

Het doel is hierbij om locaties aan te wijzen waarbij met een nieuwe functie het gebied nog blijft voldoen aan de NBW-normen. Wanneer een gebiedsfunctie veranderd van landbouw naar stedelijk, hoort hier een kleinere kans op inundatie bij volgens de NBW-normen. Het is daarbij efficiënt om de locaties voor nieuwe ontwikkelingen zo te kiezen dat ook met een nieuwe functie het gebied blijft voldoen.

Overige waterschapsbelangen zoals ecologische verbindingzones, tegengaan van verdroging en de Keur.

In dit hoofdstuk wordt aangegeven hoe het beleid en de planuitgangspunten zijn verwoord in de planregels. Zo wordt een toelichting gegeven op het juridische systeem en op alle afzonderlijke bestemmingen.

Het bestemmingsplan “'t Ven Hondsberg” heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor het bouwen en het gebruik van gronden en gebouwen binnen het plangebied.

Bij het opstellen van voorliggend bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Gestreefd is hierbij naar uniformering en standaardisering van bestemmingen en regels. Het voorliggende plan is opgebouwd conform de gemeentelijke standaard, zoals die is opgenomen in het handboek bestemmingsplannen. Daarnaast wordt onderhavig plan digitaal opgesteld, zodat voldaan wordt aan de digitaliseringsverplichtingen uit de Wet ruimtelijke ordening.

De Wet ruimtelijke ordening biedt mogelijkheden voor het opstellen van verschillende bestemmingsplanvormen, van zeer gedetailleerd tot zeer globaal. De planopzet van dit bestemmingsplan is gericht op beheer en instandhouding van de bestaande situatie. Behoud van de bestaande functies is het primaire doel van de planopzet. Eén en ander komt tot uitdrukking in de regels en blijkt ook uit de verbeelding. Daarnaast biedt dit bestemmingsplan de mogelijkheid in te spelen op gewenste nieuwe ontwikkelingen.

Onder paragraaf 8.2.2 wordt inhoudelijk ingegaan op de afzonderlijke bestemmingen binnen voorliggend bestemmingsplan.

In deze paragraaf wordt ingegaan op de opzet van de planregels. De afzonderlijke bestemmingen worden hier besproken, waarbij wordt aangegeven hoe bestaand gemeentelijk beleid in het plan is verwerkt en op welke wijze nieuwe ontwikkelingen in het plan zijn opgenomen. Met de gebruikte terminologie in de planregels is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de terminologie van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

De artikelen in deze paragraaf hebben betrekking op de toepassing van de bestemmingsplanregels. In artikel 1 wordt een omschrijving van de in de regels gehanteerde begrippen gegeven. Artikel 2 geeft de meet- en rekenwijze aan. Deze bepalingen gelden voor alle bestemmingen. De bepalingen, welke verplicht gesteld zijn en opgenomen in de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2008 (SVBP 2008), zijn overgenomen in de regels.

In de algemene bepalingen komen de anti-dubbeltelbepalingen, de algemene aanduidingsregels, de algemene afwijkingsregels, de algemene bouwregels, de algemene gebruiksregels en de algemene procedureregels aan de orde. Deze bepalingen gelden voor het gehele bestemmingsplan.

In de algemene aanduidingsregels is onder andere een regeling opgenomen op basis waarvan een omgevingsvergunning kan worden verleend voor werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden om de archeologische waarden binnen het plangebied te beschermen.

In deze paragraaf zijn tot slot de algemene, overgangs- en slotregels opgenomen, welke voor het gehele bestemmingsplan gelden.

Bestemmingsplan 't Ven Hondsberg betreft primair een beheersplan. Dit betekent dat de bestaande planologische situatie wordt vastgelegd in een nieuw bestemmingsplan. Daarnaast vinden er een tweetal ontwikkelingen plaats binnen het plangebied:

• Raadhuisstraat 38: sloop van een bedrijfspand en het oprichten van 7 grondgebonden woningen.
• Bruggen 13: kavelsplitsing waarbij op het af te splitsen kavel een vrijstaande woning mag worden gebouwd.

Naast bovengenoemde ontwikkelingen zijn er een aantal potentiële ontwikkelingen middels wijzigings- bevoegdheden in het bestemmingsplan opgenomen.

Alle ontwikkelingen vinden plaats op particuliere terreinen en op particulier initiatief. De gemeente vervult hierin geen actieve rol. Bij de ontwikkelingen die direct mogelijk worden gemaakt in het bestemmingsplan zal het kostenverhaal worden geregeld middels een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemers. Voor de wijzigingsbevoegdheden geldt dat het kostenverhaal pas geregeld wordt bij gebruikmaking van een wijzigingsbevoegdheid middels een overeenkomst of een exploitatieplan. Het standpunt van de gemeente is dat, gezien het karakter van de mogelijke particuliere ontwikkelingen, deze zelf alle kosten dienen te dragen. Eventuele kosten die moeten worden gemaakt om het openbaar gebied aan te passen c.q. te reconstrueren dienen in financieel opzicht voor de gemeente neutraal te verlopen. Mogelijke planschade dient verhaald te worden op de initiatiefnemer van de desbetreffende ontwikkeling.

Vanuit de gemeente 's-Hertogenbosch kan derhalve worden gesteld dat het voorliggende plan in financieel-economisch opzicht haalbaar c.q. uitvoerbaar is.

Over het voorontwerp van dit bestemmingsplan is, overeenkomstig de gemeentelijke inspraakverordening, gelegenheid tot inspraak geboden. Ook is in deze fase het overleg ex artikel 3.1.1. Bro met diensten van het Rijk en de Provincie en met betrokken maatschappelijke organisaties gevoerd.

Het voorontwerpbestemmingsplan “'t Ven Hondsberg” is voor aanvang van de terinzagelegging toegestuurd aan Stichting Wijkraad 't Ven en Stichting Wijkraad Rosmalen Centrum en Hondsberg. De wijkraden hebben niet gereageerd.

Ingevolge de gemeentelijke inspraakverordening is voor het voorontwerpbestemmingsplan "'t Ven Hondsberg" een inspraakprocedure gevoerd. Met ingang van 12 april 2010 heeft het voorontwerp gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen met de mogelijkheid om binnen die periode op het plan te reageren. Daarnaast is op 14 april 2010 een openbare inspraakavond gehouden. Tijdens deze avond is het plan toegelicht en bestond de mogelijkheid om mondeling op het plan te reageren. Het verslag van de inspraakavond is als bijlage in het bestemmingsplan opgenomen.

Gedurende de tervisielegging zijn er, los van de inspraakavond, één mondelinge en elf schriftelijke inspraakreacties ingediend.

Mondeling:

1. 1. Stichting Wijkbelangen Kattenbosch, Kattenbosch 7 te Rosmalen.

Schriftelijk:

1. 1. Weideveste BV, Raadhuisstraat 51 te Rosmalen;
2. 2. De heer A.A.A. Neppelenbroek, Bruggen 4 te Rosmalen;
3. 3. De heer C.L. van Wanrooij, Pastoor Hordijkstraat 70 te Rosmalen;
4. 4. De heer J.A. Overmeijer, Bruggen 13 te Rosmalen;
5. 5. De heer J.A.W. van den Heuvel, Bruggen 9 te Rosmalen;
6. 6. De heer H.E. Winkelman, drs. H.E. Winkelman juridisch adviesbureau b.v., namens de heer J. van den Heuvel, Bruggen 7/9 te Rosmalen;
7. 7. De heer L. van Luxemburg, Hoff van Hollantlaan 4 te Rosmalen;
8. 8. De heer G.J.M. Neppelenbroek, Bruggen 21A te Rosmalen;
9. 9. De heer H.M. van Zoest en mevrouw J.A.M.G. Bressers, Deken Fritsenstraat 41 te Rosmalen;
10. 10. Familie Vogelaars, Begoniastraat 21 te Rosmalen, familie Verwey, Begoniastraat 23 te Rosmalen, familie Van de Wiel, Begoniastraat 25 te Rosmalen, de heer Marx en mevrouw Arts, Begoniastraat 29 te Rosmalen, familie Van de Voren, Begoniastraat 31, mevrouw Eltink – Van Vroonhoven, Begoniastraat 33 te Rosmalen, mevrouw Arends en de heer Karstel, Begoniastraat 35 te Rosmalen, familie Reukers, Begoniastraat 37 te Rosmalen, familie Elias, Begoniastraat 39 te Rosmalen, de heer Soares en mevrouw IJzelendoorn, Raadhuisstraat 40 te Rosmalen, familie Van Grinsven, Raadhuisstraat 42 te Rosmalen, familie Suurs, Raadhuisstraat 48 te Rosmalen, familie Van Griensven, Rozenstraat 14 te Rosmalen, familie Van der Burgt, Rozenstraat 16 te Rosmalen, familie De Laak, Rozenstraat 18 te Rosmalen, mevrouw Prasing, Rozenstraat 20 te Rosmalen, mevrouw Vermeij, Rozenstraat 22 te Rosmalen, de heer Van den Berg en mevrouw Spoor, Rozenstraat 24 te Rosmalen, familie Wonders, Rozenstraat 26 te Rosmalen, familie Der Kinderen, Rozenstraat 28 te Rosmalen, familie Simon, Rozenstraat 30 te Rosmalen, familie Van Nuland, Rozenstraat 32 te Rosmalen en mevrouw Van Zantvoort, Rozenstraat 34 te Rosmalen;
11. 11. De heer H.E. Winkelman, Raadhuisstraat 27 en 29 te Rosmalen.

In het onderstaande worden de ingekomen inspraakreacties samengevat weergegeven en voorzien van gemeentelijk commentaar. De onderdelen van de inspraakreacties die niet expliciet worden genoemd zijn echter wel bij de beoordeling betrokken. De inspraakreacties zijn in zijn geheel beoordeeld.

Reactie a, b, c ingekomen inspraakreacties

Commentaar gemeentelijk commentaar

1. Stichting Wijkbelangen Kattenbosch, Kattenbosch 7 te Rosmalen

Reactie a

Inspreker geeft aan dat de erfbebouwingsregeling zeer veel bouwmogelijkheden biedt ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan, wat kan leiden tot te veel erfbebouwing in de wijk. Inspreker verzoekt om de regeling uit het vigerende bestemmingsplan over te nemen waarbij slechts marginale verruiming van de erfbebouwingsbouwmogelijkheden gewenst is.

Commentaar

Voor de woningen aan Kattenbosch is per abuis de gemeentelijke erfbebouwingsregeling in het voorontwerpbestemmingsplan opgenomen. De opmerking dat de erfbebouwingsmogelijkheden te veel bouwmogelijkheden biedt, mede ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan, is correct. Er zal voor de woningen aan Kattenbosch een aparte woonbestemming worden opgenomen met een veel beperktere erfbebouwingsregeling dan de standaard-erfbebouwingsregeling van de gemeente 's-Hertogenbosch.

Volledigheidshalve moet worden opgemerkt dat de erfbebouwingsregeling voor Kattenbosch in het vigerende bestemmingsplan zeer beperkt is: er mogen slechts bijgebouwen worden opgericht die niet groter zijn dan 4 m² en die niet hoger zijn dan 2,2 meter. De maximaal toegestane oppervlakte van de erfbebouwing zal worden uitgebreid tot 6 m² en de maximale bouwhoogte tot 3 meter, zodat aanbouwen aan woningen mogelijk zijn. Overigens mag er (omgevings)vergunningsvrij ook erfbebouwing worden opgericht naast de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt.

Reactie b

Inspreker geeft aan dat de onderdoorgang bij Kattenbosch 24/25 geen onderdoorgang is, maar een steeg. De steeg mag namelijk niet overbouwd worden, wat contractueel is vastgelegd.

Commentaar

De op de verbeelding aangegeven onderdoorgang is aan de voorzijde overdekt, maar is geen onderdoorgang zoals bedoeld is in het nieuwe bestemmingsplan te regelen. De verbeelding zal worden aangepast en de aanduiding onderdoorgang zal worden verwijderd.

Reactie c

Inspreker pleit voor een scheiding van de woonblokken door middel van een verkeersbestemming, zoals is gedaan tussen de woningen 99/100. Het betreft scheidingen tussen de woningen 24/25, 31/32, 42/44, 71/72 en achter de onderdoorgang van 15/16.

Commentaar

De bedoelde scheidingen vallen in het voorontwerpbestemmingsplan in de bestemmingen “Wonen” en “Groen”. Gezien de zeer smalle scheidingen en de eigendomssituatie kan er in de praktijk niet gebouwd worden in deze scheidingen, waardoor het weinig verschil maakt of de scheiding binnen de bestemming “Wonen”, “Groen” of “Verkeer – Verblijfsgebied” valt. Gezien het gebruik en inrichting van de scheidingen (in gebruik als pad/doorgang) is het opnemen van de scheiding in de verkeersbestemming logisch. Het plan zal op dit onderdeel worden aangepast.

Reactie d

Inspreker verzoekt om het begrip “onderdoorgang” aan de begrippenlijst toe te voegen.

Commentaar

Het opnemen van het begrip “onderdoorgang” is niet nodig, omdat voldoende duidelijk is wat er mee wordt bedoeld. De functie en de bouwmogelijkheden in en boven de aangegeven onderdoorgangen zijn vastgelegd op de verbeelding en in de regels van het bestemmingsplan, waardoor het behoud van de onderdoorgangen gewaarborgd is.

Reactie e

Inspreker vindt dat de ontheffing voor het bouwen aan de voorzijde/straatzijde van de woningen gehandhaafd moet blijven.

Commentaar

In het vigerende bestemmingsplan wordt het maximale vloeropppervlak van de begane grond geregeld (86 m²). Gelet op deze bepaling is het bij de meeste woningen niet mogelijk om verder uit te breiden. De “getande” opzet van de verkaveling is typerend voor de opzet van Kattenbosch en zorgt voor een aanvaardbare overgang tussen openbaar en privé. Het dichtzetten van de onbebouwde ruimte verstoort de karakteristieke architectonische verschijningsvorm en zorgt voor een anoniem gevelbeeld welke een achterkantsituatie suggereert. Het verder dichtzetten van de voorzijde wordt dan ook niet wenselijk geacht. De ontheffings-/afwijkingsmogelijkheid zal daarom, net als de rest van de standaard-erfbebouwingsregeling, worden geschrapt.

Reactie f

Inspreker verzoekt om de maatvoeringsvlakken van de woningen 85 en 108 niet te laten afbuigen, maar evenwijdig aan de straat te laten lopen zoals ook is gedaan bij nummer 44. De woningen 61 en 116 zijn wel correct aangegeven.

Commentaar

De woningen aan Kattenbosch 85 en 108 zijn gelegen op de hoek van het bouwblok. Het vergroten van de bouwmogelijkheden door de door inspreker voorgestelde verschuiving van het maatvoeringsvlak kan er toe leiden dat de woningen fors worden uitgebreid. Deze uitbreidingen leiden tot een zeer grove overgang naar het openbaar gebied. De impact met bebouwing in 3 bouwlagen pal op de straat heeft een te grote impact op het profiel van de straat en maakt een te grote inbreuk op de ruimtebeleving en past niet binnen de karakteristiek van Kattenbosch. Het maatvoeringsvlak komt nu overeen met het principe zoals bij Kattenbosch 61 en Kattenbosch 116. De bedoelde maatvoeringsvlakken zullen daarom niet worden gewijzigd. Bij de woning aan Kattenbosch 44 is geen sprake van een echte hoeksituatie, omdat deze woning tussen twee woningen in ligt.

Reactie g

Inspreker merkt op dat in het vigerende bestemmingsplan het bouwvlak van de boerderij aan de Pastoor Hordijkstraat 5 t/m 5B groter is dan in het voorontwerpbestemmingsplan is opgenomen. Er wordt gevraagd waarom het bouwvlak is verkleind.

Commentaar

In het vigerende bestemmingsplan is een bouwvlak ingetekend met een bebouwingpercentage van 40%. Dit houdt in dat 40% van het vlak (circa 630 m²) bebouwd mag worden. De ruimte rond de boerderij (cira 300 m²) is een groene enclave en vormt een groene overgang aan de westzijde van Kattenbosch met de Pastoor Hordijkstraat. Het toestaan van extra bebouwing tast deze kwaliteit aan. Om die reden is het bouwvlak verkleind en het bestemmingsvlak identiek gehouden. Het bebouwingspercentage is zodanig vergroot dat hetzelfde aantal vierkante meters bebouwd kan worden als in het vigerende bestemmingsplan.

Het bouwvlak is rond de bestaande bebouwing gelegd om een uitbreiding/wijziging van de boerderij mogelijk te maken, maar met voldoende afstand tot de omliggende straten, zodat de openheid en de groene karakteristiek behouden blijven. In het (ontwerp)bestemmingsplan zal het bouwvlak worden vergroot zodat er meer flexibiliteit ontstaat over de plaatsing van op te richten gebouwen, maar de maximaal te bebouwen oppervlakte zal gelijk blijven.

Reactie h

Inspreker geeft aan dat het linker deel van de boerderij (Pastoor Hordijkstraat 5) een woonfunctie heeft, terwijl in het voorontwerpbestemmingsplan een woonfunctie op de bedoelde plaats niet is opgenomen/toegelaten.

Commentaar

Ter plaatse van nummer 5 zal ook de woonfunctie worden toegelaten, mede omdat op basis van het vigerende bestemmingsplan een woonfunctie toegelaten zou mogen worden.

Reactie i

Inspreker geeft aan dat het overige deel van de boerderij (Pastoor Hordijkstraat 5A en 5B) een maatschappelijke functie heeft, maar daarnaast ook een soort kantoorfunctie (en atelierfunctie) heeft. Inspreker verzoekt om de kantoor- en atelierfunctie ook toe te staan in het nieuwe bestemmingsplan.

Commentaar

Flexibiliteit is gewenst en daarom zullen de functies “kantoor” en “atelier” worden toegestaan, mits deze ondergeschikt zijn en blijven aan de hoofdfunctie “maatschappelijk”. Het is niet toegestaan om het gehele pand in gebruik te nemen als kantoor.

Reactie j

Aan de achterzijde van de percelen aan de Pastoor Hordijkstraat 1, 1a en 3 ligt in het vigerende bestemmingsplan een groenbestemming. Het verzoek om in het nieuwe bestemmingsplan daar ook een groenbestemming op te nemen in plaats van de huidige woonbestemming.

Commentaar

In het vigerende plan heeft de bedoelde grond de bestemming “Openbaar Groen”. De bestemming “Groen” sluit het meest aan bij de vigerende bestemming en de bedoelde grond zal daarom in het voorliggende plan als “Groen” worden bestemd.

Reactie k

Inspreker verzoekt om het bouwvlak op het terrein van Perron-3 strak om de huidige bebouwing neer te leggen, om ongewenste uitbreiding en parkeerproblemen te voorkomen.

Commentaar

Het vigerende bestemmingsplan kent een enorm bouwvlak met een bebouwingspercentage van 40%. Er is op dit moment ruim 3300 m² bebouwd. Het bouwvlak is ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan flink verkleind en in ontwerpbestemmingsplan nog verder verkleind. Zo is bouwen direct aan de Hoff van Hollantlaan niet langer mogelijk. Hoewel het bouwvlak is ingekrompen, is het aantal te bebouwen vierkante meters gelijk gebleven, door het bebouwingspercentage te verwijderen. Het behoud van de bestaande bouwmogelijkheden is gewenst om de flexibiliteit te behouden. Volledigheidshalve moet worden opgemerkt dat er op dit moment geen uitbreidingsplannen zijn. Daarbij komt dat een eventuele uitbreiding van het gebouw Perron 3 alleen mogelijk is als voldaan wordt aan (onder andere) de parkeernorm. Met name parkeren zal een beperkende factor zijn voor eventuele uitbreidingsplannen.

1. Weideveste BV, Raadhuisstraat 51 te Rosmalen

Reactie a

Inspreker vindt de huidige kantoorbestemming te eng. In de kantoorbestemming zijn louter kantoren toegestaan, terwijl er in het verleden ook maatschappelijke functies hebben gezeten zoals Arbo-artsen, een huid- en laserkliniek en een tandtechnisch laboratorium.

Commentaar

Voor het kantoorpand van inspreker is in 1994 het bestemmingsplan "Herziening Azaleastraat (van Mierlo)" vastgesteld. Dit bestemmingsplan vigeert nog steeds. In het bestemmingsplan is opgenomen dat het perceel is bedoeld voor kantoorruimte waarbij op de verdieping(en) gewoond mag worden. Dit bestemmingsplan laat geen maatschappelijke functies toe.

De bovengenoemde regeling is in het voorontwerpbestemmingsplan overgenomen. Dat er in het verleden maatschappelijke functies waren gevestigd is niet relevant voor het voorontwerpbestemmingsplan, omdat zowel op basis van het vigerende als het nieuwe bestemmingsplan de genoemde maatschappelijke functies niet zijn toegestaan. In planologisch opzicht verandert er niets ten opzichte van het vigerende plan. De bestemming zal daarom niet worden verruimd.

Reactie b

Er wordt opgemerkt dat de opgenomen maximale bouwhoogte van 9,50 meter niet aansluit bij de huidige aanwezige bouwhoogte. Er wordt verzocht om dit te corrigeren.

Commentaar

De verbeelding van het plan zal op dit onderdeel worden aangepast. Op het linker deel van het betreffende bouwvlak zal een maatvoeringsvlak worden opgenomen met een maximale bouwhoogte van 11 meter.

2. De heer A.A.A. Neppelenbroek, Bruggen 4 te Rosmalen

Reactie a

Inspreker merkt op dat er ter plaatse van de percelen Bruggen 13A en 13B het trottoir langs de openbare weg ontbreekt. Inspreker vindt het ontbreken van een trottoir zeer onveilig en vermoedt dat de onveiligheid door het bouwen van een woning tussen Bruggen 13 en Bruggen 13A alleen maar zal toenemen, omdat de nieuw te bouwen woning ook aan Bruggen ontsloten zal moeten worden.

Commentaar

De gemeente staat niet onwelwillend tegenover het aanleggen van een trottoir ter plaatse van de percelen Bruggen 13A en 13B. Dit is ook bij de eigenaar van de genoemde percelen aangegeven. Aangezien de grond waarop het trottoir in particulier eigendom is, zal eerst de grond door de gemeente moeten worden verworven voordat het trottoir kan worden aangelegd. Momenteel is nog niet bekend of de bedoelde grond kan worden aangekocht.

In tegenstelling tot wat inspreker beweert is niet gebleken dat het ontbreken van het trottoir tot onveilige situaties leidt. Het is daarom niet duidelijk waarom het bouwen van een woning tussen Bruggen 13 en Bruggen 13A de gestelde onveiligheid zal doen toenemen. De woning zal immers niet leiden tot een onevenredige grote verkeersdruk ter plaatse van de percelen Bruggen 13A en 13B.

Reactie b

Inspreker merkt op de een uitrit voor de nieuw te bouwen woning niet gerealiseerd kan worden, omdat er nu op die plaats een wegversmalling aanwezig is.

Commentaar

Het is mogelijk om geheel aan de oostzijde van het af te splitsen perceel een uitrit aan te leggen zonder dat de wegversmalling te verwijderen. De bestaande en de nieuwe woning zullen via dezelfde inrit worden ontsloten.

Reactie c

Indien de wegversmalling verwijderd zou worden om op deze manier een uitrit mogelijk te maken, zou de snelheid van het snelverkeer alleen maar kunnen toenemen, met als gevolg een grotere mate van onveiligheid. Deze onveilige situatie wordt nog eens verergerd door het feit, dat er ook een grote hoeveelheid zwaar verkeer door de straat komt, ondanks het feit, dat dit verboden is, iets dat aangegeven wordt door verkeersborden aan de Schoolstraat en de Kruisstraat.

Commentaar

De wegversmalling hoeft voor de bouw van de bedoelde woning niet verwijderd te worden. Met betrekking tot het zware verkeer dat door Bruggen rijdt terwijl dit verboden is, moet helaas worden opgemerkt dat dit niet middels een bestemmingsplan kan worden afgedwongen, maar dat dit een kwestie van handhaven is.

Reactie d

Inspreker merkt voorts op dat er ten oosten van Bruggen 13B een voetpad uitkomt op de genoemde straat, komende van Luykershofke. Voor voetgangers, en vooral ook voor kinderen, komende van de school “De Krommen Hoek”, is de huidige situatie niet veilig wanneer zij in westelijke richting hun weg willen vervolgen. Zij zijn nu genoodzaakt de drukke weg Bruggen over te steken om hun weg te kunnen vervolgen. Ditzelfde geldt natuurlijk ook wanneer zij vanuit het centrum van Rosmalen komen. Ook dan dienen zij, wanneer zij richting Kruisstraat willen, eerst over te steken en dit alles alleen maar vanwege het feit, dat er een trottoir ontbreekt ter hoogte van Bruggen 13A en 13B.

Commentaar

Voor de beantwoording wordt verwezen naar het commentaar op reactie a van inspreker.

Reactie e

Inspreker vindt dat de te bouwen woning niet past binnen het straatbeeld, omdat de woning met aan- en bijgebouwen een compact geheel aan bouwsels zal gaan vormen. Dit komt niet overeen met het huidige straatbeeld van vrijstaande woningen die op ruime afstand van elkaar staan. Daarnaast moet er op het perceel een hoogteverschil overbrugd worden. Door de overbrugging wordt het perceel dermate ondiep, dat het volgens inspreker niet mogelijk is om een ruim opgezette woning te realiseren, welke past binnen het straatbeeld.

Commentaar

De Bruggen is een historisch lint welke wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van grote en kleine percelen. Het oostelijke deel richting Kruisstraat vormt de overgang naar het buitengebied en wordt daardoor meer gekenmerkt door grotere percelen. Hier wordt dan ook een minimale maat van 25 meter als perceelbreedte voor nieuwe kavels aangehouden (onder andere in bestemmingsplan De Overlaet). Meer richting het centrum van Rosmalen vindt een verdichting plaats en wordt een kavelbreedte van minimaal 15 meter aangehouden voor nieuwe vrijstaande woningen.

Op het perceel tussen Bruggen 13 en 13A wordt een nieuwe woning met een maximale breedte van 9 meter op een perceelbreedte van circa 18 meter mogelijk gemaakt. De hoofdbouwmassa's staan op relatief grote afstand van elkaar. De afstand tussen de geplande nieuwbouw en de twee-onder-één-kapwoning aan Bruggen 13A/13B bedraagt minimaal 6 meter. De afstand van de geplande nieuwbouw tot de vrijstaande woning aan Bruggen 13 bedraagt zelfs 11 meter. De genoemde maatvoeringen zijn dusdanig dat de woningen als vrijstaande woningen worden ervaren. Verder sluit het aan op dit deel van de Bruggen, waar het merendeel van de kavels een gemiddelde breedte heeft van 15 meter. Ondanks de hoogteverschillen en het relatief ondiepe kavel is er sprake van een kavel van ongeveer 440 m² die als voldoende ruim wordt geklassificeerd. Het hoogteverschil kan inderdaad beperkingen geven bij de realisatie van bijgebouwen.

Reactie f

De kadastrale lijn is niet juist aangegeven.

Commentaar

Het is niet duidelijk welke lijn inspreker bedoeld, maar waarschijnlijk gaat het om een zogeheten ondergrondlijn. Bij het tekenen van de verbeeldingen wordt gebruik gemaakt van een ondergrond waarop de percelen staan aangegeven. De percelen zijn ingetekend op basis van kadastrale gegevens, maar omdat kadastrale gegevens in de loop van de tijd kunnen wijzigen, kunnen kadastrale grenzen afwijken van de ondergrond. De ondergrondlijnen (de lichtgrijze perceels- en bebouwingslijnen) hebben echter geen juridische status. Ze zijn alleen bedoeld om percelen en gebouwen snel op de verbeelding te kunnen terugvinden. Voor de juiste kadastrale grenzen zal het Kadaster moeten worden geraadpleegd.

3. De heer C.L. van Wanrooij, Pastoor Hordijkstraat 70 te Rosmalen

Reactie a

Inspreker is eigenaar van het perceel aan de Schoolstraat 33 te Rosmalen. Op het perceel staat momenteel een kleine woning met gedateerde voorzieningen. Inspreker heeft het voornemen om de woning te slopen en er een grotere vrijstaande woning aan de Schoolstraat of een tweekapper aan de Pastoor Hordijkstraat te bouwen. Daartoe is een groter bouwvlak nodig dan in het voorontwerpbestemmingsplan is ingetekend en inspreker verzoekt daarom het bouwvlak aan te passen.

Commentaar

Tijdens het intekenen van de bouwvlakken is abusievelijk de achtergevel van het bijgebouw overgenomen als begrenzing van het bouwvlak. Het bouwvlak wordt aangepast en krijgt een bouwdiepte van 12 meter. Het bouwvlak wordt, conform het beleid, op 3 meter afstand van de zijdelingse perceelsgrens met het perceel aan de Schoolstraat 31 gelegd. De woning dient wel georiënteerd te blijven op de Schoolstraat.

Voor wat betreft de aanduiding “vrijstaand”; uitgaande van het feit dat de woning georiënteerd moet zijn op de Schoolstraat, is het niet mogelijk om hier een twee-onder-een-kapwoning te realiseren. Het kavel heeft aan de voorzijde een breedte van circa 15 meter en is daardoor te smal voor een dergelijke woning.

4. De heer J.A. Overmeijer, Bruggen 13 te Rosmalen

Reactie a

Inspreker maakt bezwaar tegen de voorgenomen kavelsplitsing/woningbouwmogelijkheid van Bruggen 13A/B. Het is inspreker onduidelijk waarom kavelsplitsing met het creëren van een nieuwe bouwmogelijkheid wel wordt toegestaan op het perceel aan Bruggen 13A/B en niet bij het perceel aan Bruggen 13. Inspreker geeft aan al een jaar bezig te zijn om het perceel aan Bruggen 13 gesplitst te krijgen. De kavelsplitsing wordt afgewezen, omdat er niet wordt voldaan aan de eisen van het vigerende bestemmingsplan en inspreker vraagt zich af waarom kavelsplitsing bij het perceel aan Bruggen 13A/13B wel mogelijk is. Het is inspreker niet duidelijk waarom bij Bruggen 13A/13B het kavel geen 15 meter breed hoeft te zijn, terwijl het kavel bij inspreker wel 15 meter breed moet zijn.

Commentaar

Voor de nieuwe kavels aan Bruggen geldt dat deze nieuwe kavels voor vrijstaande woningen minimaal 15 breed moeten zijn. Alle nieuwe kavels die in het voorontwerpbestemmingsplan zijn opgenomen, direct bestemd of via een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, hebben deze minimale breedte. Daarbij moet de nieuwe hoofdbouwmassa aan weerszijden minimaal 3 meter uit de perceelsgrens staan. De afstand tussen de hoofdbouwmassa van de nieuwe woning en de bestaande woning moet minimaal 6 meter bedragen.

Het perceel van inspreker is te smal om een tweede vrijstaande woning op te realiseren. Het perceel is op het smalste gedeelte circa 13,50 meter (gemeten vanaf bestaande woning tot perceelsgrens). Als daar aan de zijde van de Pastoor Hordijkstraat 49 drie meter af wordt gehaald en aan de zijde van de bestaande woning Bruggen 13 minimaal 6 meter (2 maal 3), dan blijft er nog maar een vrijstaande woning van slechts 4,5 meter breed over, wat veel te smal is.

Het nieuwe perceel tussen Bruggen 13 en Bruggen 13A/13B is circa 18 meter breed. Dat is ruim voldoende om een vrijstaande woning met een maximale breedte van 9 meter te realiseren. De hoofdbouwmassa's staan op relatief grote afstand van elkaar. De afstand tussen de geplande nieuwbouw en de twee-onder-één-kapwoning aan Bruggen 13A/13B bedraagt minimaal 6 meter. De afstand van de geplande nieuwbouw tot de vrijstaande woning aan Bruggen 13 van de inspreker bedraagt zelfs 11 meter. Overigens blijft er voor de tweekapper aan Bruggen 13A/13B een voldoende ruim kavel over voor een tweekapper.

5. De heer J.A.W. van den Heuvel, Bruggen 9 te Rosmalen

Reactie a

Inspreker geeft aan bezwaar te hebben tegen het voorontwerpbestemmingsplan en tegen de wijziging van het welstandscriterium. Het bezwaar is gericht op de bouw van een vrijstaande woning op het perceel aan Bruggen 13. Inspreker kijkt nu vanaf zijn perceel/woning op de doorlopende weg Bruggen richting Kruisstraat en zit straks tegen een woning aan te kijken.

Commentaar

Allereerst moet worden opgemerkt dat er in Nederland geen recht op uitzicht bestaat. Dit betekent dat aan bestaande uitzichten geen rechten kunnen worden ontleend. Daarnaast wordt het zicht van inspreker op Bruggen grotendeels ontnomen door de beplanting op het perceel aan Bruggen 13A, waardoor het zicht op Bruggen al zeer beperkt was.

Daarnaast biedt het vigerende bestemmingsplan de mogelijkheid tot het oprichten van erfbebouwing op de perceelsgrens, waardoor het uitzicht van reclamant verder beperkt zou kunnen worden.

Volledigheidhalve moet worden opgemerkt dat de afstand tussen de geplande woning en de woning van inspreker circa 16 meter bedraagt. Daarbij komt dat deze woning onderaan de dijk wordt gebouwd, waardoor het ruimtelijk aanvaardbaar is om een vrijstaande woning mogelijk te maken.

Reactie b

Inspreker geeft aan economische schade te lijden indien de bouw van de woning op het perceel aan Bruggen 13 doorgang vindt.

Commentaar

Tegen schade als gevolg van een bestemmingsplanwijziging kan, na afloop van de procedure, een verzoek tot planschadevergoeding worden ingediend. Bij dit verzoek worden de oude bebouwingsmogelijkheden vergeleken met de nieuwe bebouwingsmogelijkheden. Indien dit schade/waardevermindering van omliggend onroerend goed oplevert, dan krijgen de benadeelden de schade, na aftrek van het maatschappelijk risico, vergoed.

Reactie c

Inspreker meldt dat na de verlening van de bouwvergunning voor de woning op het perceel aan Bruggen 13 het perceel meteen zal worden doorverkocht.

Commentaar

Bestemmingsplannen regelen geen eigendomssituaties, omdat het ruimtelijk niet relevant is wie in een bepaalde woning woont. Dat het perceel na vergunningverlening wordt doorverkocht is een zaak tussen de huidige eigenaar en de koper, waardoor dit aspect in de bestemmingsplanprocedure niet kan worden meegenomen.

6. De heer H.E. Winkelman, drs. H.E. Winkelman juridisch adviesbureau b.v., namens de heer J. van den Heuvel, Bruggen 7/9 te Rosmalen

Reactie a

Er wordt opgemerkt dat op de percelen aan Bruggen 7 en Bruggen 9 het bestemmingsplan “Hondsberg, partiële herziening Luyckershofke” welke is vastgesteld op 8 mei 1980 van toepassing is. De betreffende percelen zijn daartoe bestemd tot “Wonen, winkels toegestaan, met bijbehorende erven”. Volgens de doeleindenomschrijving van de genoemde bestemming staat de grond ten dienste van eengezinshuizen, waarvan de begane grond geheel of gedeeltelijk mag zijn ingericht voor de uitoefening van een detailhandels- en/of plaatselijk verzorgend bedrijf, waaronder begrepen een ambachtelijk productiebedrijf dat qua aard en omvang niet hinderlijk is of gevaar oplevert voor het omringende woonmilieu.

Commentaar

De conclusie is juist, met dien verstande dat achter de woning aan Bruggen 9 de bestemming “Handelsbedrijven” ligt.

Reactie b

Voorts wordt opgemerkt dat op 10 juni 2003 het bestemmingsplan “Verspreide (winkel)vestigingen” is vastgesteld. Uit de plantoelichting van dit bestemmingsplan blijkt dat dit bestemmingsplan betrekking heeft op het bestemmingsplan “Hondsberg”, maar niet op het bestemmingsplan “Hondsberg, partiële herziening Luyckershofke”. Er wordt verzocht om de planvoorschriften van het bestemmingsplan “Verspreide (winkel)vestigingen” toe te sturen.

Commentaar

Het bestemmingsplan “Verspreide (winkel)vestigingen” is vastgesteld op 10 juni 1993 en is een aanvullend thematisch bestemmingsplan op diverse andere bestemmingsplannen binnen Rosmalen. In tegenstelling tot wat inspreker aangeeft, heeft het bestemmingsplan “Verspreide (winkel)vestigingen” ook betrekking op bestemmingsplan “Hondsberg, partiële herziening Luyckershofke”. Dit staat aangeven op pagina 10 onder punt 4 van de toelichting van het bestemmingsplan “Verspreide (winkel)vestigingen”. De gevraagde voorschriften zullen worden toegezonden.

Reactie c

Uit de gegevens die inspreker voorhanden heeft blijkt dat niet bestemmingsplan “Hondsberg” maar bestemmingsplan “Luyckershofke” van toepassing is voor het perceel aan Bruggen 7/9. Er wordt verzocht om de relevante onderdelen van bestemmingsplan Luyckershofke toe te zenden alsmede de plankaart van het bestemmingsplan “Verspreide (winkel)vestigingen”.

Commentaar

Het vigerende bestemmingsplan voor het perceel aan Bruggen 7/9 is het bestemmingsplan “Hondsberg, partiële herziening Luyckershofke”. De gevraagde gegevens zullen worden toegezonden.

Reactie d

Volgens het bestemmingsplan “Verspreide (winkel)vestigingen” zou op het perceel aan Bruggen 7/9 sprake zijn van een kistjesfabriek met een brutovloeroppervlakte van 617 m² en een netto verkoopvloeroppervlakte van 100 m². Uit de bijlage van het bestemmingsplan wordt afgeleid dat de maximaal toegestane oppervlakte aan detailhandel op dit perceel 115 m² bedraagt.

Op het perceel aan Bruggen 9 is van oudsher een detailhandel annex DHZ-zaak gevestigd geweest alsmede ook een witgoedzaak. Er wordt opgemerkt dat er erg aan wordt gehecht dat de detailhandel kan worden gecontinueerd, waarbij inspreker de indruk heeft dat dit nu niet het geval is.

Commentaar

Er is in dit geval sprake van twee afzonderlijke percelen waarbij per perceel twee afzonderlijke bestemmingsplannen gelden. Per perceel en per bestemmingsplan zal moeten worden bekeken welke regels er gelden.

Bruggen 7

Bestemmingsplan “Hondsberg, partiële herziening Luyckershofke”: De vigerende bestemming is: “Woningen, winkels toegestaan, met bijbehorende erven”. Binnen deze bestemming mogen woningen worden opgericht, waarbij op de begane grond een detailhandels- en of plaatselijk verzorgend bedrijf mag worden gevestigd.

Bestemmingsplan “Verspreide (winkel)vestigingen”: Het perceel Bruggen 7 bestaat niet in dit bestemmingsplan, het perceel is bekend als “Bruggen 3”. Volgens het bestemmingsplan is er een dierenspeciaalzaak gevestigd waarbij de brutovloeroppervlakte maximaal 123 m² en de verkoopvloeroppervlakte maximaal 113 m² mag bedragen.

Bruggen 9:

Bestemmingsplan “Hondsberg, partiële herziening Luyckershofke”: De vigerende bestemming is: “Woningen, winkels toegestaan, met bijbehorende erven”. Binnen deze bestemming mogen woningen worden opgericht, waarbij op de begane grond een detailhandels- en of plaatselijk verzorgend bedrijf mag worden gevestigd. Ter plaatse van de aanbouw achter de woning geldt echter de bestemming “Handelsbedrijven”. Binnen deze bestemming mogen handelsbedrijven worden opgericht, maar detailhandels- en productiebedrijven zijn er niet toegestaan.

Bestemmingsplan “Verspreide (winkel)vestigingen”: Volgens het bestemmingsplan is er een kistjesfabriek gevestigd waarbij de brutovloeroppervlakte maximaal 617 m² en de verkoopvloeroppervlakte maximaal 115 m² mag bedragen.

Ten aanzien van het perceel aan Bruggen 7 zijn de vigerende rechten overgenomen en zelfs iets uitgebreid ten opzichte van de vigerende regels.

Op het perceel aan Bruggen 9 is een bedrijfsbestemming opgenomen, omdat het grootste deel van het perceel is bedoeld voor handelsbedrijven niet zijnde detailhandel, waardoor een bedrijfsbestemming het meest passend is. Op verzoek zal de vigerende detailhandelsmogelijkheid in het plan worden overgenomen, maar hierbij dient te worden opgemerkt dat er momenteel geen detailhandel meer is gevestigd. Let wel: aangezien bouw- en gebruiksrechten in vigerende bestemmingsplannen geen “eeuwigheidswaarde” hebben, kunnen rechten waarvan geen gebruik (meer) wordt gemaakt worden ingetrokken.

Reactie e

Er wordt verzocht om de woning aan Bruggen 9 ook een bedrijfsbestemming te geven, omdat deze onverbrekelijk deel uitmaakt van de bedrijfsbebouwing op het perceel.

Commentaar

Er wordt (mede) bestemd conform het feitelijk gebruik en aangezien het hoofdgebruik “wonen” is, zal de woonbestemming worden gehandhaafd. Dat er bedrijfsbebouwing tegen aangebouwd is, is niet relevant, te meer omdat om de woning een bedrijfsbestemming is gelegd. De woning bij het bedrijf betrekken is bovendien niet toegestaan, zoals ook in het vigerende bestemmingsplan is opgenomen. Met andere woorden: er mag alleen in de woning gewoond worden met eventueel detailhandel op de begane grond.

Reactie f

Het is niet duidelijk welke woonbestemming er op de woning aan Bruggen 9 geldt.

Commentaar

Per abuis is de juiste bestemmingsaanduiding niet in de verbeelding opgenomen. De bedoelde bestemming is “Wonen - 1”.

7. De heer L. van Luxemburg, Hoff van Hollantlaan 4 te Rosmalen

Reactie a

Inspreker heeft de ontwikkelingsmogelijkheden voor het perceel aan de Hoff van Hollantlaan 4 door een extern bureau laten onderzoeken. Hij wil de bevindingen met de gemeente bespreken.

Commentaar

Inspreker is inmiddels voor een gesprek uitgenodigd en heeft de bevindingen toegelicht.

Reactie b

Inspreker verzoekt om de bestemming voor het perceel aan de Hoff van Hollantlaan 4 te wijzigen in “Gemengd-2” met de aanduidingen “Sauna en Wellness” en “Maatschappelijk”.

Commentaar

In 2009 is voor de sauna van inspreker een apart bestemmingsplan gemaakt om de sauna op een correcte manier te bestemmen. De sauna heeft de bestemming “Cultuur en ontspanning” gekregen en deze bestemming is in het voorliggende plan overgenomen.

Een andere bestemming aan een perceel geven is niet zondermeer mogelijk. De wet (het Besluit Ruimtelijke Ordening) verplicht de gemeente om de bijbehorende planologische kosten op inspreker te verhalen, indien de gevraagde bestemmingswijziging doorgang vindt. Dit betekent dat inspreker nu kosten moet maken, terwijl inspreker op dit moment geen plannen heeft om een andere functie dan een sauna op het perceel in gebruik te hebben.

Een bedrijf, zoals voorheen mogelijk was op het perceel, of een kantoor, zijn vanuit ruimtelijk en functioneel oogpunt aanvaardbaar. Er zal daarom een wijzigingsbevoegdheid op het perceel worden opgenomen, zodat de bestemming in de toekomst gewijzigd kan worden naar “Kantoor” of “Bedrijf”. Het kostenverhaal van de functiewijziging komt pas aan bod bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid, zodat er nu geen kosten door inspreker gemaakt hoeven te worden.

Maatschappelijke functies zullen niet worden toegestaan, omdat maatschappelijke functies er nooit zijn toegelaten. Bovendien zijn veel maatschappelijke functies niet toegestaan, vanwege de ligging aan het spoor, wat bepaalde veiligheidsrisico's met zich mee kan brengen.

Reactie c

Inspreker verzoekt om de maximaal toegestane bouwhoogte op het perceel aan de Hoff van Hollantlaan 4 te verhogen naar 10 meter.

Commentaar

Het huidige bouwvlak bedraagt circa 5676 m² waarvan 50% bebouwd mag worden met een bouwhoogte van 6 meter. De gemeente is bereid om middels een wijzigingsbevoegdheid plaatselijk de bouwhoogte te verhogen naar 10 meter. Het bebouwingspercentage en het bouwvlak zullen dan worden aangepast, zodat het maximaal toegestane bedrijfsvloeroppervlak (nagenoeg) gelijk blijft. De hogere bouwhoogte zal aansluiten bij de bouwhoogte van de bebouwing op het perceel aan de Hoff van Hollantlaan 1. Gevolg hiervan is dat er plaatselijk hoger kan worden gebouwd, maar dat een groter gedeelte van het terrein onbebouwd blijft.

8. De heer G.J.M. Neppelenbroek, Bruggen 21A te Rosmalen

Reactie a

Inspreker merkt op dat de panden Bruggen 19 en 21 een sterk agrarisch karakter hebben. Op deze percelen ligt een wijzigingsbevoegdheid die de bouw van een extra woning op de beide percelen mogelijk maakt. Inspreker vindt het waardevol om de karakters van de bestaande woningen van de genoemde percelen overeen te laten komen met de mogelijke toekomstige woningen. Daarnaast vindt inspreker dat de voorgevelrooilijnen van de beide potentiële woningen gekoppeld moeten worden aan de genoemde bestaande woningen, maar zichtbaar terugliggend moeten zijn ten opzichte van de woning aan Bruggen 21A, zodat het verloop van de oude winterdijk in beeld wordt gehouden.

Commentaar

De eigenaar van het perceel aan Bruggen 21 is voornemens zijn pand te slopen en een nieuwe woning te laten bouwen. Voor de nieuw te bouwen woning is in 2009 een postzegelbestemming gemaakt, waarbij het bouwvlak ongeveer 7 meter in de richting van de dijk is opgeschoven. De voorgevelrooilijn van de vervangende nieuwbouw van Bruggen 21 komt daarmee ongeveer gelijk te liggen met de woning aan Bruggen 21A. Het verloop van de oude winterdijk is daardoor deels teniet gedaan. Op deze bestemmingsplanprocedure is destijds geen zienswijze ingediend met betrekking tot de situering van het bouwplan. Dit bestemmingsplan is op 17 november 2009 onherroepelijk geworden.

Gelet op de situering van de vervangende nieuwbouw op Bruggen 21 is in het voorontwerpbestemmingsplan gekozen om voor de wijzigingsbevoegdheden op de percelen Bruggen 19 en Bruggen 21 een afstand van 10 meter tussen de voorgevelrooilijn en de dijk op te nemen. Om het verloop van de oude winterdijk en de “zijstraat” Bruggen nog enigszins in beeld te houden, is besloten bij de wijzigingsbevoegdheid op Bruggen 19 de voorgevelrooilijn naar achteren te schuiven. De voorgevelrooilijn zal op 14 meter afstand van de dijk worden gesitueerd in plaats van de eerder opgenomen 10 meter.

9. De heer H.M. van Zoest en mevrouw J.A.M.G. Bressers, Deken Fritsenstraat 41 te Rosmalen

Reactie a

Insprekers geven aan dat zij recentelijk de woning aan de Deken Fritsenstraat 41 hebben gekocht, met het idee deze in de toekomst te slopen en aan de voorzijde van het perceel een nieuwe woning te bouwen. De huidige woning staat zeer ver naar achteren op het perceel, waardoor er sprake is van een zeer krappe achtertuin en een te ruime voortuin. In het voorontwerpbestemmingsplan is het bouwvlak om de huidige woning gelegd, waardoor de woning, in tegenstelling tot wat in het vigerende bestemmingsplan mogelijk was, niet aan de voorzijde van het perceel kan worden teruggebouwd. Insprekers vragen om de vigerende bouwrechten voor hun perceel in het voorontwerpbestemmingsplan op te nemen.

Commentaar

In het vigerende bestemmingsplan is de bestaande woning wegbestemd en ligt het bouwvlak ter hoogte van de woningen op de naastgelegen percelen. Bij het maken van een bestemmingsplan is het wegbestemmen van gebouwen niet toegestaan, tenzij er sprake is van illegale bebouwing of indien de betreffende bouwwerken binnen de planperiode (binnen 10 jaar) gesloopt zullen worden. Om de huidige woning niet weg te bestemmen, is het bouwvlak uit het vigerende bestemmingsplan verplaatst en om de bestaande bebouwing gelegd, conform de feitelijke situatie.

Insprekers hebben aangegeven om binnen de planperiode tot sloop van hun woning te willen overgaan en een nieuwe woning aan de voorzijde van het perceel te willen realiseren. Het bouwvlak zal daarom worden teruggelegd op de oorspronkelijke positie. Hierbij moet worden opgemerkt dat daarmee de bestaande woning is wegbestemd, waardoor sloop en nieuwbouw van de woning op de huidige plaats niet mogelijk is.

Reactie b

Insprekers geven aan dat in het voorontwerpbestemmingsplan de maximale goothoogte voor hun woning 3 meter bedraagt en dat de maximale nokhoogte 7 meter bedraagt. In het vigerende bestemmingsplan bedraagt de maximale goothoogte 5,7 meter waarbij een dak met een helling van maximaal 45 graden gerealiseerd mag worden. Insprekers verzoeken om de maximaal toegestane goot- en nokhoogte gelijk te stellen met de andere woningen in het woonblok (een goothoogte van maximaal 5,5 meter en een nokhoogte van maximaal 9 meter). Als extra argument wordt aangevoerd dat de huidige woning erg klein is en door de in het voorontwerp toegestane maximale bebouwingsmogelijkheden er slechts een woning gebouwd kan worden met een zeer kleine inhoud.

Commentaar

De goot- en nokhoogte zullen worden aangepast aan de omliggende bebouwing. De maximaal toegestane goothoogte zal worden verhoogd naar 5,5 meter en de maximaal toegestane nokhoogte naar 9 meter. Hierdoor is zelfs een grotere woning mogelijk dan op basis van het vigerende plan, omdat op basis van het vigerende plan de inhoud van een woning maximaal 600 m³ mocht bedragen. De bouwmogelijkheden in het voorliggende plan staan een aanmerkelijk grotere inhoud toe.

Reactie c

Volgens het voorontwerpbestemmingsplan is de afstand van de perceelsgrens tot aan de bebouwing aan beide zijden 3 meter, terwijl dat volgens het huidige bestemmingsplan aan één zijde 2 meter mag zijn. Insprekers verzoeken om de vigerende rechten op dit onderdeel over te nemen, omdat er anders een smalle woning ontstaat.

Commentaar

De hoofdregel met betrekking tot de afstand van de hoofdbouwmassa tot de zijdelingse perceelsgrenzen binnen de gemeente 's-Hertogenbosch is dat deze minimaal 3 meter moet bedragen. Bij het intekenen van nieuwe bouwvlakken wordt met deze afstand rekening gehouden. Om rechtsongelijkheid te voorkomen zal ook voor het perceel van insprekers de regel dat de hoofdbouwmassa zich op minimaal 3 meter van de zijdelingse perceelsgrenzen moet bevinden worden aangehouden.

Volledigheidshalve moet worden opgemerkt dat niet de bebouwing zich op 3 meter van de zijdelingse perceelsgrens moet bevinden, maar de hoofdbouwmassa van de woning. Dit betekent dat erfbebouwing zoals aan- en bijgebouwen wel binnen deze drie meter mogen worden opgericht.

Overigens heeft het perceel aan de voorzijde een breedte van circa 14 meter. Met inachtneming van een afstand van 3 meter tot aan de zijdelingse perceelsgrenzen blijft er voor de hoofdbouwmassa een breedte van 8 meter over. Deze breedte is ruim voldoende, zeker als de woning wordt voorzien van een dwarskap.

Reactie d

Insprekers merken op dat volgens het huidige bestemmingsplan er een woning van maximaal 600 m³ gebouwd mag worden, waarbij er nog 10% van de inhoud mag worden afgeweken, waardoor er een maximale inhoud van 660 m³ ontstaat. In het voorliggende bestemmingsplan is het behalen van extra inhoud ten opzichte van de huidige woning bijna niet mogelijk, waardoor er te weinig ruimte overblijft om er met een gezin te gaan wonen.

Commentaar

De bouwmogelijkheden worden aangepast, waardoor er zelfs een woning met een grotere inhoud dan 660 m³ kan worden gebouwd. Kortheidshalve wordt naar het commentaar op de reacties b en c verwezen.

Reactie e

Insprekers willen graag een bedrijfje beginnen (kantoor aan huis) en verzoeken om een dergelijke mogelijkheid in de woonbestemming voor hun perceel op te nemen.

Commentaar

Het werken aan huis is reeds toegestaan op basis van het voorontwerpbestemmingsplan (artikel 17 lid 17.5 van het voorontwerpbestemmingsplan). Maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit. De beroeps- of bedrijfsactiviteit mag overigens alleen door de bewoners van het betreffende perceel worden uitgevoerd.

Opmerking

Bouw- en gebruiksrechten in een bestemmingsplan hebben geen “eeuwigheidswaarde”. Dit wil zeggen dat als van bepaalde rechten geen gebruik wordt gemaakt, deze kunnen komen te vervallen.

10. Familie Vogelaars, Begoniastraat 21 te Rosmalen, familie Verwey, Begoniastraat 23 te Rosmalen, familie Van de Wiel, Begoniastraat 25 te Rosmalen, de heer Marx en mevrouw Arts, Begoniastraat 29 te Rosmalen, familie Van de Voren, Begoniastraat 31, mevrouw Eltink – Van Vroonhoven, Begoniastraat 33 te Rosmalen, mevrouw Arends en de heer Karstel, Begoniastraat 35 te Rosmalen, familie Reukers, Begoniastraat 37 te Rosmalen, familie Elias, Begoniastraat 39 te Rosmalen, de heer Soares en mevrouw IJzelendoorn, Raadhuisstraat 40 te Rosmalen, familie Van Grinsven, Raadhuisstraat 42 te Rosmalen, familie Suurs, Raadhuisstraat 48 te Rosmalen, familie Van Griensven, Rozenstraat 14 te Rosmalen, familie Van der Burgt, Rozenstraat 16 te Rosmalen, familie De Laak, Rozenstraat 18 te Rosmalen, mevrouw Prasing, Rozenstraat 20 te Rosmalen, mevrouw Vermeij, Rozenstraat 22 te Rosmalen, de heer Van den Berg en mevrouw Spoor, Rozenstraat 24 te Rosmalen, familie Wonders, Rozenstraat 26 te Rosmalen, familie Der Kinderen, Rozenstraat 28 te Rosmalen, familie Simon, Rozenstraat 30 te Rosmalen, familie Van Nuland, Rozenstraat 32 te Rosmalen en mevrouw Van Zantvoort, Rozenstraat 34 te Rosmalen

Reactie a

Insprekers merken op dat zij als omwonenden van het bouwplan aan de Raadhuisstraat 38/38A/38B op de inspraakavond reeds mondeling hebben gereageerd. Zij gaan er vanuit dat die opmerkingen worden meegenomen bij de afweging om de bouw mogelijk te maken.

Commentaar

De op de inspraakavond gemaakte opmerkingen zijn opgenomen in het inspraakverslag. De op de inspraakavond gemaakte opmerkingen zullen bij de verdere bestemmingsplanprocedure worden betrokken.

Reactie b

Insprekers geven aan dat zij bij brief van 17 december 2007 hebben gereageerd op het toenmalige bouwplan Dollevoet aan de Raadhuisstraat, dat de gemeente voornemens was om via een vrijstellingsprocedure mogelijk te maken. Ondanks dat aan insprekers is aangegeven dat zij schriftelijk op de hoogte zouden worden gebracht van de besluitvorming en op welke wijze met de inspraakreacties zou worden ingegaan, is er nooit inhoudelijk gereageerd op de inspraakreactie. Insprekers gaan er vanuit dat er nu wel inhoudelijk wordt gereageerd op de inspraakreactie.

Commentaar

Bij brief van 25 januari 2010 zijn degenen die in 2007 een zienswijze tegen het voornemen om vrijstelling van het bestemmingsplan te verlenen inzake bouwplan Dollevoet aan de Raadhuisstraat geïnformeerd over het besluit om de vrijstellingsprocedure te staken. Omdat er is afgezien van het verlenen van vrijstelling, kon een inhoudelijke reactie op de ingediende zienswijzen achterwege blijven.

Met het voorontwerpbestemmingsplan “'t Ven Hondsberg” is een nieuwe procedure gestart en zal er op de reacties op het voorontwerp worden ingegaan, waaronder de inspraakreactie van 21 mei 2010 van bovengenoemde insprekers. Iedereen die een inspraakreactie op het voorontwerp heeft ingediend krijgt een inhoudelijk antwoord op de ingediende reactie thuis gestuurd. Daarnaast worden de inspraakreacties met de beantwoording daarvan opgenomen in de toelichting van het nieuwe bestemmingsplan.

Reactie c

Insprekers vragen zich of er door de gemeente is nagedacht of een andere invulling dan woningbouw van de locatie Dollevoet aan de Raadhuisstraat niet beter zou zijn. Insprekers dragen daartoe een aantal opties aan:

1. 1. Het handhaven van de bestaande bedrijfsbestemming. Lichte bedrijvigheid in de milieucategorieën 1 en 2 is goed inpasbaar in een woonomgeving.
2. 2. De locatie bestemmen voor zogenaamde woon/werkkavels.
3. 3. De locatie bestemmen voor de kleinere kantoorfuncties met een beperkte baliefunctie. Er kan worden gedacht aan een assurantie- of makelaarskantoor.
4. 4. Het perceel herverkavelen en de grond verkopen aan omwonenden zodat zij hun tuin kunnen vergroten.
5. 5. Het perceel een parkachtige invulling geven om de kwaliteit van de wijk te vergroten.

Volgens insprekers is onvoldoende nagedacht over, en onderzoek gedaan naar, een andere invulling dan woningbouw. Insprekers vinden dat door het instemmen met het huidige bouwplan er onvoldoende rekening is gehouden met de belangen van omwonenden.

Commentaar

Allereerst moet worden opgemerkt dat het betreffende perceel niet in eigendom is van de gemeente, maar van een particulier. Dit betekent dat de gemeente niet kan doen en laten met de grond wat zij wil. Indien een eigenaar van een stuk grond een bouwplan bij de gemeente indient, dan dient de gemeente het bouwplan te beoordelen en een belangenafweging te maken. Er wordt vervolgens besloten om al dan niet medewerking te verlenen aan het bouwplan. Het opleggen van een alternatief plan vanuit de gemeente waarbij de het alternatief in strijd is met het vigerende bestemmingsplan is niet mogelijk. Dit geldt ook voor het “zomaar” veranderen van een bestemming in een bestemmingsplan zonder medeweten/instemmen van de betreffende eigenaar. Dit leidt immers tot willekeur en rechtsonzekerheid.

Indien de gemeente wel eigenaar van het perceel zou zijn geweest, is een onderzoek naar alternatieven wel mogelijk. Het is dan aan de gemeente om keuzes te maken en een invulling voor het perceel te bedenken. Het bovenstaande heeft tot gevolg dat de opties 2, 3 en 5 al afvallen, omdat deze alleen doorgang zouden kunnen vinden indien zowel de eigenaar van de grond als de gemeente achter een betreffende invulling staan. De gemeente heeft wel met de initiatiefnemer alternatieve invullingen beschouwd, maar de eigenaar heeft aangegeven woningen te willen bouwen en dat als enige financieel haalbare mogelijkheid te zien, waardoor deze drie opties vervallen.

Optie 1 is de meest eenvoudige oplossing, omdat voor optie 1 geen wijziging in het planologisch regime hoeft te worden aangebracht. De eigenaar heeft echter verzocht om woningen te mogen bouwen op het bedoelde perceel. Aangezien woningbouw binnen een woonwijk logisch is, staat de gemeente in beginsel niet onwelwillend tegenover een bestemmingsplanwijziging waarbij de bedrijfsbestemming wordt omgezet naar een woonbestemming. In de praktijk levert de combinatie van bedrijvigheid en wonen vaak hinderproblemen op. Daarbij komt dat de gemeente een enorme woningbouwopgave heeft en dus graag dergelijke locaties omzet in woningbouw.

Optie 4 is afhankelijk van de eigenaar, de gemeente en de omwonenden. Bestemmingsplannen regelen geen civiele rechten en plichten en derhalve geen eigendomsrechten op percelen. Dit betekent dat als insprekers grond van het betreffende perceel willen aankopen, zij de eigenaar dienen te benaderen en met hem tot overeenstemming dienen te komen. Het nadeel van deze optie is dat waarschijnlijk niet alle omwonenden grond zullen willen aankopen, waardoor het perceel versnipperd raakt. Door de versnippering kan de eigenaar niets of weinig meer doen met de stukken grond die hij niet verkocht krijgt. Bovendien zal de eigenaar voldoende geld voor het perceel willen krijgen om de sloop van de bedrijfsbebouwing te kunnen financieren en de huuropbrengsten daarvan te compenseren. Aangezien bouwgrond meer waard is dan alleen maar een stuk tuin, is het de vraag of de omwonenden bereid zijn om relatief veel geld te betalen voor louter tuingrond.

Reactie d

Insprekers geven aan dat in de ruimtelijke structuurvisie van de gemeente 's-Hertogenbosch, “Stad tussen Stromen”, is opgenomen dat plannen moeten aansluiten op bestaande bebouwing en dat het uitgangspunt gehanteerd wordt dat “het ruime, suburbane wonen in stand gehouden moet worden waarbij het dorpse milieu een bijzondere toevoeging aan het totale woonmilieu van de gemeente vervult”.

Dit sluit aan op de in maart 2005 opgestelde en door de gemeente op de inspraakavond van 27 november 2007 gepresenteerde studiemodellen, die beide uit zijn gegaan van zeven woningen op het gehele perceel. Het is insprekers niet duidelijk wat de status van de studiemodellen is, te meer het huidige bouwplan afwijkt van de in de studiemodellen aangegeven goothoogte van 5,5 meter, woningtypes en de in de studiemodellen aangegeven aandacht voor de entree, parkeren en inrichting van de openbare ruimte.

Commentaar

De destijds getoonde studiemodellen uit 2005 hebben geen status, in die zin dat het niet meer dan studiemodellen zijn geweest. Op de genoemde inspraakavond in november 2007 zijn ook de uiteindelijke plannen gepresenteerd met 6 appartementen aan de Raadhuisstraat en 6 geschakelde woningen in het binnenhof. Voor deze plannen - en niet voor de studiemodellen – heeft het college destijds (2007) besloten om de vrijstellingsprocedure te starten. De inspraakavond maakte onderdeel uit van deze procedure.

Aangezien in deze reactie de vrijstellingsprocedure van 2007 meerdere malen wordt aangehaald zijn hieronder de plannen van destijds en de huidige plannen weergegeven en vergeleken.

Vrijstellingsprocedure uit 2007

Bestemmingsplan 't Ven Hondsberg

Zoals uit vergelijking van de plannen blijkt is er juist nadrukkelijk rekening gehouden met de omgeving. Bezwaren waren destijds met name gericht tegen

• Te groot volume van 6 appartementen en aantasting privacy;
• Teveel woningen (6 stuks) op het binnenhof;
• Extra ontsluitingsweg naar Raadhuisstraat;
• Doordat achtertuinen aan het nieuwe openbaar gebied grensden, vrees voor inbraakgevoeligheid, aantasting privacy en geluidsoverlast verkeer.

Dat heeft ertoe geleid dat de procedure is stopgezet en het bouwplan anders moest. Met de nieuwe invulling (zoals nu is opgenomen in dit bestemmingsplan) zijn de grootste wijzigingen ten opzichte van het plan uit 2007:

• Het aantal woningen is verlaagd van 12 naar 7;
• Er zijn geen appartementen meer, maar 3 grondgebonden woningen aan de Raadhuisstraat
• Ontsluiting niet langer via een nieuwe route, maar via de bestaande straat die uitkomt op de Begoniastraat;
• 4 woningen in plaats van 6 woningen op het binnenhof. Waarbij de woningen zo gepositioneerd zijn dat bestaande achtertuinen zoveel mogelijk grenzen aan de tuinen van de nieuwbouw en niet aan een nieuwe ontsluitingsroute;
• Hoge zijde van de woningen met lessenaarsdak nu allemaal naar binnenhof gericht, terwijl voorheen naar hoge zijde naar Begoniastraat was gericht.

De woningen op het binnenterrein uit het plan dat in 2007 in procedure is gebracht, hadden een goothoogte van 6.70 meter en nokhoogte van 10,20 meter. Nu is de goothoogte 6,50 meter en de nokhoogte 10 meter. De hoogte van de woningen is dus nauwelijks aangepast.

De appartementen aan de Raadhuisstraat hadden een hoogte van 9.70 meter met deels een opbouw tot 10.50 meter. Dat is nu teruggebracht tot een bouwhoogte van maximaal 9 meter.

Reactie e

In de ruimtelijke onderbouwing van de vrijstellingsprocedure uit 2007 werd gesteld dat de “woningbouw op het achterterrein een passende invulling moet worden door nadrukkelijk rekening te houden met de maat, schaal en functie van de omgeving”. De woningen op het achterterrein worden 10,2 meter hoog wat niet aansluit bij de omliggende woningen die een hoogte hebben van ongeveer 7,5 meter. Daar komt bij dat de tuinen van de woningen aan de Rozenstraat ongeveer 1,5 meter lager liggen dat het te bebouwen perceel, waardoor het hoogteverschil nog groter wordt.

Commentaar

Uit hoogtekaarten blijkt dat niet alle tuinen van de woningen aan de Rozenstraat lager liggen dan het peil van het te bebouwen perceel. De tuinen van Rozenstraat 28, 30 en 32 liggen op hetzelfde peil als het te herontwikkelen perceel. De aanliggende achtertuinen van Rozenstraat 26, 24, 22 en 20 en de tuinen verderop in de Rozenstraat liggen inderdaad wat lager. Deze tuinen vertonen in het midden van de tuin een verval van 50 cm tot 80 cm lager en lopen naar de achterzijde van het perceel/tuin omhoog om nagenoeg aan te sluiten bij hoogte aanliggend terrein. Soms zit daar in huidige situatie nog een verval in van zo'n 25 cm. De woningen aan de Rozenstraat liggen overigens wel weer op hetzelfde peil. Het peil van aanliggende woningen en tuinen Begoniastraat sluiten aan op peil binnenterrein. Kortom de soms lagere ligging van de tuin heeft geen invloed op de beleving vanuit de woning zelf.

De stedenbouwkundige setting van de nieuwbouw is zorgvuldig ontworpen, waarbij gekozen is voor een ondiep woningtype, waardoor afstand van hoofdbouwmassa tot de erfgrens geoptimaliseerd is. Dit heeft inderdaad geleid tot een smaller en wat hoger woningtype (2 bouwlagen met een lessenaarskap) dan wanneer een woning van 2 bouwlagen met kap wordt gekozen. De ligging van de woningen op een binnenterrein legitimeren een ander woningtype. De afstanden tussen de hoofdbouwmassa's is dusdanig dat het beperkte hoogteverschil ruimtelijk zeer acceptabel en dus aanvaardbaar is. Deze afstand bedraagt minimaal 19 meter tot de hoofdbouwmassa van de woningen aan de Begoniastraat en minimaal 24 meter tot de hoofdbouwmassa's van de woningen aan de Rozenstraat.

Reactie f

Insprekers zijn het niet eens met de argumenten dat de nieuwe woningen op het achterterrein “naar binnen gekeerd zijn”, de hoogte van 10,2 meter enkel op het binnenterrein aan de orde is en de woningen aan de achterzijde lager zijn en zodoende beter aansluiten op de bestaande woningen. De woningen kunnen namelijk voorzien worden van dakkapellen wat een inbreuk kan vormen op de privacy van omwonenden. Insprekers verzoeken om een andere architectonische aanvulling waarbij de nieuwe woningen beter aansluiten op de bestaande woningen in de omgeving. Als voorbeeld worden de woningen op het terrein van bakker Verbiesen en de patiowoningen aan de Schoffel in Empel genoemd.

Commentaar

Insprekers vergelijken de feitelijke situatie met de toekomstige planologische situatie waarbij de toekomstige bouwmogelijkheden volledig worden benut. Deze vergelijking is begrijpelijk, maar niet geheel correct. Indien het voorgenomen bouwplan niet doorgaat en de vigerende bestemming gehandhaafd blijft, hebben insprekers dan geen of minder inbreuk op hun privacy indien de bestaande bouwmogelijkheden dan volledig worden benut?

In het vigerende bestemmingsplan mag er bedrijfsbebouwing tot op de perceelsgrens worden gebouwd met een maximale goothoogte van 6 meter. In de vigerende regeling is echter niets vermeld over een maximale nokhoogte/bouwhoogte, waardoor de bedrijfsbebouwing kan worden voorzien van een immense kap met dakkapellen en/of ramen.

In de “nieuwe” situatie worden er woningen opgericht met een maximale goothoogte van 6,5 meter, maar deze woningen staan op minimaal 4 meter van de perceelsgrens (dit geldt voor de meest zuidoostelijk gelegen woning; de twee westelijk gelegen woningen staan op minimaal 7 meter van de perceelsgrens), waardoor de impact op de omwonenden aanzienlijk kleiner is dan een bedrijfsgebouw met een goothoogte van 6 meter op de perceelsgrens. De nokhoogte van de woningen is gemaximeerd op 10 meter, wat aanzienlijk gunstiger is dan een bedrijfsgebouw dat veel hoger mag bouwen en ook dichter naar de perceelsgrens kan bouwen.

Op grond van het bovenstaande moet worden geconcludeerd dat het planologisch regime voor de locatie Dollevoet aan de Raadhuisstraat zoals is opgenomen in het voorontwerpbestemmingsplan aanzienlijk gunstiger is voor de omwonenden dan het vigerende planologisch regime. Daar komt bij dat er dakkapellen op de nieuw te bouwen woningen kunnen worden gebouwd, maar dat allerminst zeker is dat dit ook gaat gebeuren. Een andere architectonische invulling zoals aangedragen voorbeelden van woningen van 1 bouwlaag met een lessenaarskap en terras op de verdieping of de woningen van 2 bouwlagen wordt dan ook niet overgenomen. Met dit woningtype is voldoende rekening gehouden met de omgeving, zie hiervoor mede het commentaar bij reactie e.

Reactie g

Insprekers geven aan dat de hoogte van de drie geplande woningen aan de Raadhuisstraat gelijk is aan de hoogte van het bestaande appartementencomplex. Insprekers vinden dit niet logisch en geven aan dat dit afwijkend is van het door de gemeente ingenomen standpunt ten tijde van het bouwplan “Schoenenreus” aan de Begoniastraat uit 1998. Er wordt geciteerd uit de stukken uit 1998 behorende bij de toenmalige vrijstellingsprocedure: “de vrees van omwonenden dat ook de naastgelegen bedrijfsgebouwen van de heer Dollevoet aan de Raadhuisstraat 38/38a plaats moeten maken voor hoge woongebouwen wordt niet gewettigd door de Omgevingsstudie, die immers alleen beperkte hoogbouw (maximaal vier bouwlagen) als bijzondere hoekoplossing wenselijk acht. Het perceel Raadhuisstraat 38/38a ligt niet op een hoek, maar is ingesloten door bebouwing”.

Insprekers zijn van mening dat er op de vrijkomende grond aan de Raadhuisstraat beter drie drive-in woningen kunnen worden gerealiseerd, die qua vorm en hoogte aansluiten op de bestaande drive-in woningen.

Commentaar

Allereerst moet worden opgemerkt dat de hoogte van de geplande woningen aan de Raadhuisstraat maximaal 9 meter is. Dit betekent dat er sprake is van maximaal drie bouwlagen. Insprekers halen in hun citaat aan dat “beperkte hoogbouw (maximaal vier bouwlagen) alleen als bijzondere hoekoplossing wenselijk wordt geacht”. In casu is sprake van maximaal drie bouwlagen, waardoor het huidige bouwplan niet in strijd is met het gemeentelijke standpunt uit 1998.

Voorts moet worden vermeld dat gemeentelijke standpunten geen eeuwigheidswaarde hebben. Beleid kan in de loop van de tijd veranderen, waardoor standpunten uit het verleden kunnen worden gewijzigd en aan een eenmaal ingenomen standpunt niet voor altijd blijft vaststaan. Juist hiervoor zijn af en toe procedures nodig, waarbij ook opnieuw een politieke afweging wordt gemaakt.

De drie eengezinswoningen sluiten weldegelijk aan qua architectonische uitstraling op de bestaande drive-inwoningen. Zij zijn alleen geen letterlijke kopie. Er is juist bewust verder gekeken dan naar de naastgelegen drive-inwoningen, en is er ingespeeld op de rest van de directe omgeving. Er is bewust gekozen voor een woningtype dat minder diep is op de 2^e en 3^e woonlaag in verband met de schaduwwerking op de aanliggende oostelijke percelen. Met de eengezinswoningen in 3 lagen is een evenwichtige compositie gemaakt met het bestaande appartementencomplex en de drive-inwoningen en is ook ingespeeld op de overige aanliggende woningen.

Reactie h

Insprekers zijn van mening dat er binnen het plangebied kwantitatief te weinig openbare ruimte wordt gerealiseerd en zetten vraagtekens bij de kwalitatieve inrichting van de openbare ruimte.

Commentaar

Het plangebied van (voorontwerp)bestemmingsplan “'t Ven Hondsberg” heeft betrekking op bestaande wijken, waardoor er zeer weinig ruimte is om meer openbare ruimte aan te leggen. Een bestemmingsplan kan de inrichting van de openbare ruimte niet regelen. Er kan via een bestemmingsplan een bestemming op een bepaald perceel worden gelegd, waardoor duidelijk wordt wat wel of niet is toegestaan op het bepaalde perceel. Een bestemmingsplan mag echter niet te detaillistisch ingaan op de invulling van een perceel. Een bestemmingsplan kan daardoor bijvoorbeeld niet regelen wat voor beplanting er binnen een groenbestemming moet worden aangelegd of waar verkeersborden moeten worden geplaatst in een verkeersbestemming.

Voor het plangebied van het bouwplan aan de Raadhuisstraat 38/38a/38b geldt dat er momenteel geen sprake is van openbare ruimte en dat in de toekomst de toegangsweg wel wordt aangemerkt als openbare ruimte. Dit betekent een toename van de openbare ruimte. Gezien de inrichting van het huidige perceel en de geplande inrichting van het perceel, moet worden gesteld dat er sprake is van een kwalitatieve verbetering van het perceel.

Voorts moet worden opgemerkt dat het hof dusdanig is ontworpen dat de woningen zich oriënteren op de openbare ruimte, hetgeen bijdraagt aan positieve beleving van deze openbare ruimte. De maat van de openbare ruimte in het hof is voldoende qua omvang zodat de verschillende woningen goed bereikt kunnen worden en het bezoekersparkeren kan worden opgevangen. Daarnaast zullen op eigen terrein voldoende parkeerplaatsen moeten worden aangelegd.

Reactie i

Insprekers geven aan dat het bouwplan aan de Raadhuisstraat 38/38a/38b uitgaat van zeven vrije sector koopwoningen in het duurdere segment met weinig differentiatie in prijsklassen. Insprekers stellen dat de woningen ongeveer € 400.000,- VON zullen kosten en vragen zich af of er voldoende vraag is naar dergelijke woningen op dit moment. Volgens insprekers kan de financiële uitvoerbaarheid van het plan daardoor niet worden aangetoond. Daarnaast vinden insprekers dat woningen voor andere doelgroepen (betaalbare koopwoningen) prioriteit moeten krijgen.

Commentaar

Het betreft hier slechts 7 woningen, waarbij er ook nog eens 2 verschillende woningtypes worden aangeboden. Initiatiefnemer is zich uiteraard ook bewust van de huidige marktsituatie, maar is ervan overtuigd dat deze woningen goed afzetbaar zijn. Initiatiefnemer heeft aangegeven dat er zelfs al een aantal opties op de woningen zijn genomen.

Reactie j

Insprekersmaken bezwaar tegen het beleidsvoorstel om voor de locatie Dollevoet aan de Raadhuisstraat het criterium “Thematische woonbebouwing, inbreidingsgebied” op te nemen in de welstandsnota. Insprekers vinden dat de bebouwing aan dient te sluiten op de bestaande bebouwing, wat ook staat in de structuurvisie “Stad tussen Stromen“ uit 2003.

Commentaar

De welstandsnota geeft aan aan welke criteria de welstandscommissie de architectuur van de bebouwing mag toetsen. Er is bewust gekozen voor hetzelfde criterium als de 'nieuwbouw' op de voormalige locatie Schoenenreus. Het betreft hier immers een inbreidingslocatie, waarbij de architectuur van nieuwbouw aan de Raadhuisstraat aansluit bij de reeds gerealiseerde nieuwbouw en het binnengebied is helemaal een inbreidingslocatie.

Reactie k

Insprekers vermoeden dat, in tegenstelling tot wat het bodemonderzoek beweert, er een bepaalde mate van verontreiniging in de grond zit. Er wordt gerefereerd naar gelekte bestrijdingsmiddelen, een waarschijnlijk aanwezige smeerput en wasplaats. Tevens wordt opgemerkt dat het achterterrein mede gebruikt wordt voor de stalling van oude auto's, wat verontreiniging met zich mee kan brengen.

Commentaar

In mei 1993 is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Hierbij zijn op basis van historische informatie alle verdachte deellocaties onderzocht. Zo ook de aangegeven wasplaats en de reparatiewerkplaats voor motorvoertuigen (smeerput).

Uit de resultaten van dit onderzoek zijn in de grond en het grondwater, voor zowel de verdachte deellocaties alsmede het buitenterrein geen relevante verontreinigingen gebleken.

Omdat de terreinsituatie vanaf 1993 tot 2006 onveranderd is gebleven en op het terrein alleen nog (tijdelijke) droge opslag van materialen heeft plaatsgevonden, zijn er geen redenen om aan te nemen dat er vanaf 1993 sprake is geweest van bodemverontreinigende activiteiten. In 2006 is nogmaals een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Hierbij is een onverdachte strategie toegepast. Deze keuze is gemaakt op basis van de resultaten van het onderzoek uit 1993. Wel is middels gerichte plaatsbepalingen extra aandacht besteed aan de voormalige verdachte deellocaties. Ook uit de resultaten van dit onderzoek blijkt dat er geen relevante verontreinigingen aanwezig zijn.

Daarnaast wordt melding gemaakt van het lekken van bestrijdingsmiddelen uit een geparkeerd voertuig en dat daarbij als gevolg achtertuinen zouden zijn gesaneerd. Het is bij het bevoegd gezag wet Bodembescherming (gemeente 's-Hertogenbosch) onbekend dat er sprake is geweest lekkage van bestrijdingsmiddelen. Tevens is bij het bevoegd gezag onbekend dat er achtertuinen zouden zijn gesaneerd.

Op het achterterrein wordt gebruikt gemaakt voor stalling van (oude) auto's. Er is duidelijk geen sprake van het stallen van wrakken. Het is niet aannemelijk dat de stalling van deze auto's een grootschalige verontreiniging heeft kunnen veroorzaken. Een eventueel aanwezige verontreiniging zal niet dusdanig groot zijn dat risico's ontstaan voor het beoogde gebruik.

Bij het aanvragen van een omgevingsvergunning zal een nieuw bodemonderzoek moeten worden ingediend. Dit vanwege het feit dat voorgaande bodemonderzoeken op het bedrijfsterrein een maximale “houdbaarheid” hebben van 3 jaren. Bij dit onderzoek zal ook het achterterrein waar de auto's zijn gestald opnieuw moeten worden onderzocht.

Reactie l

Insprekers vragen zich af of er door de gemeente voldoende is nagedacht over andere mogelijkheden voor dit perceel.

Commentaar

Kortheidshalve wordt verwezen naar de beantwoording van reactie c.

Reactie m

Insprekers zetten hun vraagtekens bij de studiemodellen van 8 maart 2005 voor de invulling van locatie Dollevoet aan de Raadhuisstraat. Indien de studiemodellen de stedenbouwkundige uitgangs- en aandachtspunten zijn, is het insprekers niet duidelijk waarom er nu van de uitgangspunten wordt afgeweken.

Commentaar

Deze uitgangspunten en aandachtspunten zijn nooit door het college en/of de gemeenteraad vastgesteld en zijn daarom geen kader. Kortheidshalve wordt verder verwezen naar de beantwoording van reactie d.

Reactie n

Insprekers stellen dat als het voorliggende bouwplan aan de Raadhuisstraat 38/38a/38b uitgevoerd wordt, zij planschade zullen ondervinden. Dit heeft volgens insprekers te maken met: onduidelijkheid over te plaatsen erfafscheidingen, verlies van privacy, verlies van lichtinval, vermindering van woongenot en toekomstige wateroverlast.

Commentaar

Planschade is schade die belanghebbenden lijden ten gevolge van een wijziging van het planologisch regime. Bij de beoordeling van een planschadeverzoek vindt eerst een vergelijking plaats (door een onafhankelijk bureau) tussen de maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden in de oude en in de nieuwe situatie. Indien de bouw- en gebruiksmogelijkheden ongunstiger voor belanghebbenden zijn in de nieuwe situatie kan er sprake zijn van planschade. Er zal dan worden onderzocht wat en hoe groot de schade is. Van dit schadebedrag wordt het maatschappelijk risico dat een ieder loopt afgetrokken (dit is 2 procent van de waarde van het onroerend goed van de belanghebbende). Het bedrag dat resteert vormt de planschadevergoeding.

Er wordt verwacht dat er voor het bedoelde bouwplan geen planschade voor de omwonenden optreedt. De bouw- en gebruiksmogelijkheden van het betreffende perceel zijn in het nieuwe bestemmingsplan namelijk gunstiger dan in het vigerende bestemmingsplan, zoals is toegelicht in de beantwoording van reactie f.

Reactie o

Insprekers verzoeken om de bouwmogelijkheden voor de locatie Dollevoet aan de Raadhuisstraat te heroverwegen en rekening te houden met bovengenoemde argumenten en alternatieven. Insprekers geven aan dat zij verwachten dat de belangen van omwonenden serieus worden genomen.

Commentaar

Op basis van de ingediende inspraakreacties zal een heroverweging van de in het voorontwerpbestemmingsplan gemaakte keuzes plaatsvinden. Bij de heroverweging worden ook de belangen en ingebrachte argumenten van de indieners van de inspraakreacties betrokken. Dat de belangen van omwonenden serieus worden genomen, blijkt uit het feit dat de vrijstellingsprocedure uit 2007 voor de locatie Dollevoet aan de Raadhuisstraat is gestaakt naar aanleiding van de reacties van de omwonenden.

Het serieus nemen van de belangen van omwonenden wil overigens niet zeggen dat alle aangehaalde argumenten/onderwerpen worden aangepast in het ontwerpbestemmingsplan. De inspraakreacties zullen gemotiveerd worden beantwoord.

Reactie p

Insprekersgaan er vanuit dat de (bouw)mogelijkheden die ze hebben op basis van het vigerende bestemmingsplan, behouden zullen blijven in het nieuwe bestemmingsplan. Dit betreft voornamelijk de erfbebouwingsregeling. Daarnaast gaan insprekers er vanuit dat bestaande gebouwen in overeenstemming van de bestaande situatie in het nieuwe bestemmingsplan opgenomen worden.

Commentaar

Een van de uitgangspunten van het nieuwe bestemmingsplan is dat bestaande rechten zoveel mogelijk worden gehandhaafd. Het is niet uit te sluiten dat sommige rechten worden ingeperkt, maar de nieuwe erfbebouwingsregeling vormt een uitbreiding van de bouwmogelijkheden in vergelijking met de erfbebouwingsmogelijkheden in het vigerende bestemmingsplan. Op basis van het vigerende bestemmingsplan mag bijvoorbeeld maximaal 60 m2 aan erfbebouwing worden opgericht, waar dit in het nieuwe bestemmingsplan 75 m² mag zijn. De bouwhoogte van bijgebouwen wordt echter teruggebracht van maximaal 5 meter naar maximaal 4,5 meter.

Volledigheidshalve moet worden opgemerkt dat niet alle insprekers een woning hebben die in het vigerende bestemmingsplan in een woonbestemming valt. In het nieuwe bestemmingsplan is dit aangepast, zodat de woningen in een woonbestemming vallen. Dit geldt voor de woningen aan de Raadhuisstraat 40 tot en met 48 en de Begoniastraat 43 tot en met 51.

De hoofdgebouwen zijn in het nieuwe bestemmingsplan opgenomen conform de feitelijke situatie.

Reactie q

Insprekers merken op in artikel 17 lid 17.2.1 staat aangegeven dat “parkeervoorzieningen in voldoende mate op eigen terrein dienen te worden gerealiseerd”. Het is insprekers niet geheel duidelijk wat hiermee bedoeld, te meer er niets wordt gekwantificeerd. Daarnaast wordt opgemerkt dat er in de wijk te weinig ruimte is, zowel op eigen terrein als op openbaar terrein, om te parkeren.

Commentaar

De aangehaalde zinsnede is bedoeld om er juist voor te zorgen dat bij nieuwbouw voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd, zodat parkeerdruk en parkeeroverlast op de openbare weg zoveel mogelijk wordt voorkomen. Bestemmingsplanregels hebben echter geen terugwerkende kracht, waardoor deze regel niet met terugwerkende kracht kan worden toegepast.

In het bestemmingsplan is over het parkeren geen kwantitatieve norm opgenomen. Toetsing vindt plaats aan gemeentelijk beleid, zijnde de “Nota Parkeernormen 2003”. Er worden geen kwantitatieve parkeernormen in het bestemmingsplan opgenomen, omdat parkeernormen naar verloop van tijd veranderen. Dit zou betekenen dat bij aanpassing van de parkeernormen ook het bestemmingsplan gewijzigd zou moeten worden indien de parkeernormen in het bestemmingsplan zouden worden opgenomen. Door geen kwantitatieve normen op te nemen, hoeft alleen een nieuwe nota te worden vastgesteld als het nodig blijkt te zijn de parkeernormering aan te passen.

11. De heer H.E. Winkelman, Raadhuisstraat 27 en 29 te Rosmalen

Reactie a

Inspreker geeft aan dat er zich een aanbouw aan de voorzijde van de woning aan de Raadhuisstraat 27 bevindt. De aanbouw is echter niet opgenomen in het bouwvlak en voldoet ook niet aan de erfbebouwingsregeling, omdat erfbebouwing alleen op minimaal 3 meter achter de voorgevelrooilijn mag worden opgericht. De betreffende aanbouw is daardoor wegbestemd, terwijl er in het verleden wel een bouwvergunning voor is verleend. Inspreker verzoekt om het bestemmingsplan op dit onderdeel aan te passen.

Commentaar

De conclusie van inspreker is correct. Het is niet de bedoeling van dit (voorontwerp)bestemmingsplan om de desbetreffende bebouwing weg te bestemmen, waardoor het bouwvlak zal worden aangepast, zodat ook de aanbouw binnen het bouwvlak valt en niet wordt wegbestemd.

Reactie b

Inspreker merkt op dat zijn woning, maar ook bij diverse andere woningen in de buurt, aan- en bijgebouwen staan die een dakhelling hebben van 60º ten opzichte van het horizontale vlak, terwijl de nieuwe regeling een dakhelling van niet meer dan 50º toestaat. Inspreker verzoekt de bestemmingsplanregels op dit onderdeel aan te passen.

Commentaar

In de regels zal een bepaling worden opgenomen dat aan- en bijgebouwen die niet aan de erfbebouwingsregeling voldoen mogen worden gehandhaafd en opnieuw mogen worden opgericht. Op deze manier worden worden reeds vergunde aan- en bijgebouwen die afwijken van de erfbebouwingsregeling correct in het bestemmingsplan opgenomen. Bij het oprichten van nieuwe aan- en bijgebouwen die niet eerder al vergund waren is de nieuwe dakhelling van toepassing.

Reactie c

Inspreker meldt dat hij zijn woning in 2008 heeft betrokken en dat zijn adviespraktijk wordt uitgeoefend in enkele kamers op de 1^e verdieping en dat het archief zich op een gedeelte van de zolder bevindt. Voorts wordt gemeld dat er een vrijstelling is verleend van het geldende bestemmingsplan, zodat er tot 75 m² aan aan- en bijgebouwen op het perceel kunnen worden opgericht.

Commentaar

Het uitoefenen van een beroep aan huis is toegestaan waarbij maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit.

De erfbebouwingsregeling zoals die in het voorontwerpbestemmingsplan is opgenomen laat aan- en bijgebouwen toe tot een gezamenlijke oppervlakte van 75 m². Er is dus geen strijdigheid met het nieuwe bestemmingsplan.

Reactie d

Op het perceel van inspreker staat een vrijstaande garage met kap waarvan de nokhoogte 4,690 meter bedraagt zonder dakbedekking. Op basis van de nieuwe erfbebouwingsregeling is slechts 4,5 meter toegestaan. Inspreker verzoekt om de nokhoogte van de garage positief te bestemmen.

Commentaar

Kortheidshalve wordt verwezen naar het commentaar op reactie b van inspreker.

Reactie e

Er wordt door inspreker opgemerkt dat in artikel 17, lid 17.1 onder c van het voorontwerpbestemmingsplan een gedeelte van de zin ontbreekt.

Commentaar

Inspreker wordt bedankt voor de opmerking. Er is een zinsnede weggevallen. Dit zal in het ontwerpbestemmingsplan worden gecorrigeerd.

In het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het voorontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de volgende instanties:

• Directie Ruimtelijke Ontwikkeling en Handhaving, Provincie Noord-Brabant;
• NS Poort;
• N.V. Nederlandse Gasunie;
• ProRail;
• Rijkswaterstaat Noord-Brabant;
• VROM-inspectie regio Zuid;
• Waterschap Aa en Maas.

Er zijn schriftelijke reacties ontvangen van de directie Ruimtelijke Ontwikkeling en Handhaving, N.V. Nederlandse Gasunie, de VROM-inspectie regio Zuid en Waterschap Aa en Maas ten aanzien van het voorontwerpbestemmingsplan “'t Ven Hondsberg”. In het onderstaande zal op deze reacties nader worden ingegaan. De overige vooroverleginstanties hebben niet gereageerd.

Reactie ingebrachte opmerkingen in het kader van het vooroverleg

Commentaar gemeentelijk commentaar

1. Directie Ruimtelijke Ontwikkeling en Handhaving, Provincie Noord-Brabant

Reactie a

Op 3 juni 2010 heeft de Directie Ruimtelijke Ontwikkeling en Handhaving van de provincie Noord-Brabant een reactie gegeven. Er wordt door de Directie aangegeven dat het voorontwerpbestemmingsplan “'t Ven Hondsberg” geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen.

Commentaar

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

2. N.V. Nederlandse Gasunie

Reactie a

De Gasunie heeft gereageerd bij brief van 17 mei 2010. Er wordt opgemerkt dat er een 12”-40 regionale aardgastransportleiding in het plangebied ligt, welke niet op de verbeelding staat aangegeven. Er wordt verzocht om de transportleiding in de verbeelding op te nemen, met de dubbelbestemming “Leiding – Gas” met een strookbreedte van 4 meter ter weerszijden van de hartlijn van de leiding.

Commentaar

De gevraagde gegevens zullen in het bestemmingsplan worden opgenomen.

Reactie b

De Gasunie gaat in op hoe de aardgastransportleiding in de toelichting van het bestemmingsplan kan worden verantwoord/opgenomen. Er wordt verzocht om in paragraaf 5.3.3 "Externe veiligheid" (van het voorontwerpbestemmingsplan) aandacht te besteden aan het op handen zijnde nieuwe externe veiligheidsbeleid.

Commentaar

De gasleiding en het bijbehorende beleid zijn opgenomen in paragraaf 6.1.6.5, omdat de gasleiding alleen invloed heeft op gebied 't Ven.

3. VROM-Inspectie

Reactie a

Op 21 mei 2010 heeft de VROM-Inspectie Regio Zuid een reactie gegeven. Daarbij is aangegeven dat de reactie van de regionale rijksdiensten in één reactie is verwoord. Het voorontwerpbestemmingsplan “'t Ven hondsberg” geeft de betrokken rijksdiensten geen aanleiding tot het maken van opmerkingen.

Commentaar

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

4. Waterschap Aa en Maas

Reactie a

Op 26 april 2010 heeft Waterschap Aa en Maas een reactie gegeven. Het waterschap merkt op dat in paragraaf 6.3 van de toelichting wordt gerefereerd aan het waterbeheerplan van 2001-2004, terwijl momenteel het beheerplan 2010-2015 van kracht is.

Commentaar

Paragraaf 6.3 zal worden aangepast zodat afstemming met het juiste waterbeheerplan plaatsvindt.

Reactie b

Het waterschap ziet graag dat voor de ontwikkelingslocaties de bijbehorende wateropgaven worden opgenomen. Indien er afvoer plaatsvindt op een leggerwatergang, dient dit vertraagd plaats te vinden.

Commentaar

De ontwikkelingslocaties zijn te verdelen in rechtstreeks bestemde locaties en indirect bestemde locaties (wijzigingsgebieden). Voor de wijzigingsgebieden zullen geen wateropgaven opgenomen, omdat dit pas aan de orde komt bij gebruikmaking van de betreffende wijzigingsbevoegdheid.

Er zijn twee direct bestemde ontwikkelingslocaties: het perceel tussen Bruggen 13 en Bruggen 13A en de locatie Raadhuistraat 38/38A/38B. Voor de locatie Raadhuistraat 38/38A/38B wordt geen wateropgave opgenomen, omdat er sprake is van een afname van het verhard oppervlak. Voor de locatie tussen Bruggen 13 en Bruggen 13A bedraagt de toename van het verhard oppervlak 140 m², waarmee de bergingsopgave op 7 m³ komt. Dit zal worden opgenomen in de toelichting.

Reactie c

Er wordt voorgesteld om in de begrippenlijst van het bestemmingsplan een beschrijving van “Waterhuishoudkundige voorzieningen” op te nemen. Voor de bestemming “Cultuur en ontspanning” wordt voorgesteld om “watergangen” te vervangen door “water en waterhuishoudkundige voorzieningen”. Dit biedt meer mogelijkheden om water op flexibele wijze in het bestemmingsplan onder te brengen.

Commentaar

In de bestemming “Cultuur en ontspanning” zal “watergangen” worden vervangen door “water en waterhuishoudkundige voorzieningen” zodat dit aansluit bij de naastgelegen bestemming “Gemengd-2”, waarin eveneens “water en waterhuishoudkundige voorzieningen” is opgenomen. Het opnemen van de begripsbepaling “Waterhuishoudkundige voorzieningen” is niet nodig, omdat voldoende duidelijk is wat er mee wordt bedoeld. Bovendien gaat bij een dergelijke begripsbepaling vaak de flexibiliteit verloren, omdat er wordt gewerkt met een omschrijving die vaak niet de hele lading dekt. Onvoorziene zaken en toekomstige technische innovaties kunnen daardoor buiten de begripsomschrijving vallen, terwijl het de bedoeling is ze juist wel onder “waterhuishoudkundige voorzieningen” te laten vallen.

Verslag inspraakavond voorontwerpbestemmingsplan "'t Ven Hondsberg"

Datum: Woensdag 14 april 2010

Locatie: Villa Fleurie te Rosmalen

Aanvang: 19.30 uur

Aanwezig: Wethouder Geert Snijders, Jan Blonk (jurist afdeling SO/ROS), Esther Cammaert (stedenbouwkundige afdeling SO/ROS), Dennis Santbergen (assistent stedenbouwkundige afdeling SO/ROS) Natalie Simons (Starjob, notuliste) en ± 50 belangstellenden

Opening:

Wethouder Snijders opent de inspraakavond en heet alle aanwezigen van harte welkom. Hij stelt de aanwezigen namens de gemeente 's-Hertogenbosch voor.

Ter inleiding van de avond vertelt wethouder Snijders waarom er een nieuw bestemmingsplan gemaakt wordt.

Eén van de taken van de gemeente is om de bestemmingsplannen actueel te maken en te houden. De nieuwe Wet ruimtelijke ordening verplicht alle gemeenten om voor 1 juli 2013 actuele bestemmingsplannen voor alle gronden binnen de gemeente te hebben en deze up to date te houden. Indien bestemmingsplannen na deze datum ouder zijn dan 10 jaar, mag een gemeente hierover geen leges meer heffen. In het kader van de actualisering van bestaande bestemmingsplannen zijn nu de wijken 't Ven en Hondsberg aan de beurt.

Het onderhavige voorontwerpbestemmingsplan is een beheerplan. Hierin is vastgelegd wat reeds aanwezig is en hoe de ruimte wordt gebruikt. Op zeer beperkte schaal wordt het ontwikkelen van nieuwe woningen mogelijk gemaakt, zoals de woningen aan de Raadhuisstraat.

Tijdens deze inspraak avond zal er uitleg worden gegeven over de stappen die genomen zullen worden om te komen tot een definitief bestemmingsplan. Ook zullen de mogelijkheden tot inspraak worden toegelicht.

Na deze inleiding geeft de wethouder het woord aan Jan Blonk, jurist van de gemeente 's-Hertogenbosch.

Presentatie:

Aan de hand van een Powerpoint presentatie legt de heer Blonk uit wat een bestemmingsplan is en wat de bestemmingsplanprocedure inhoudt. In de presentatie wordt onder meer ingegaan op:

• Actualisering: 25 reeds bestaande bestemmingsplannen zullen worden samengevoegd tot 1 groot bestemmingsplan, waarin bestaande situaties en rechten zoveel mogelijk zijn overgenomen.
• Standaardisering: Er wordt gebruik gemaakt van standaardregels, zoals de gemeentelijke erfbebouwingsregeling. Tevens wordt het standaard kleurgebruik en opbouw van de verbeelding ingevoerd. Ook zal het bestemmingsplan digitaal raadpleegbaar zijn via de website van de gemeente.
• Nieuwe ontwikkelingen: Aan de Raadhuisstraat zullen 7 nieuwe woningen worden gerealiseerd. De bedrijfsbestemming op het perceel van Dollevoet zal worden omgezet naar een woonbestemming, zodat hier drie aaneen gebouwde woningen en vier vrijstaande woningen gerealiseerd kunnen worden.
  Tussen Bruggen 13 en 13A is een mogelijkheid tot het realiseren van een vrijstaande woning opgenomen. Deze ontwikkelingen zijn reeds concreet genoeg en zullen worden meegenomen in het nieuwe bestemmingsplan.
• Wijzigingsbevoegdheden: Niet alle mogelijke ontwikkelingen zijn concreet genoeg. De bouwinitiatieven die nog niet concreet genoeg zijn, zijn niet rechtstreeks bestemd, maar zijn opgenomen in een wijzigingsbevoegdheid. De wijzigingsgebieden zijn gelegen op de volgende locaties:
• Pastoor Hordijkstraat 49 (Verplaatsing bouwblok).
• Tussen Bruggen 19 en 21(De bouw van één woning).
• Tussen Bruggen 21 en 21a (De bouw van één woning).
• Tussen Bruggensestraat 16 en 18 (De bouw van één woning).

Ter afronding van de presentatie verzoekt de heer Blonk alle aanwezigen uitdrukkelijk om de situatie, zoals aangegeven in het bestemmingsplan, goed te controleren. Fouten in bestemmingsplannen zijn achteraf namelijk zeer moeilijk te corrigeren.

Inspraak:

Wethouder Snijders neemt de microfoon en start de vragen/inspraak ronde, met het verzoek aan eenieder om, voor het stellen van een vraag, duidelijk zijn/haar naam te vermelden.

Vragen/inspraakreacties

-: vragen/inspraakreactie

*: antwoord/toelichting gemeente

-: Mevrouw Klerks vraagt of bij kavelsplitsing altijd 15 meter vrije ruimte tussen een woning en een perceelsgrens moet worden aangehouden.

*: Mevrouw Cammaert legt uit dat splitsing zeer grote percelen betreft waarop een vrijstaande woning staat. Bij splitsing en extra bebouwing zal minimaal 6 meter afstand tussen een nieuw te bouwen woning en de bestaande woning aangehouden moeten worden en aan de andere zijde van de nieuw woning dient in ieder geval 3 meter uit de perceelsgrens te worden gebleven. Het nieuwe perceel dient minimaal 15 meter breed te zijn.

-: Mevrouw Klerks vraagt wat de welstandseisen zijn indien er bijgebouwd wordt. Moet het dak bijvoorbeeld identiek zijn aan dat van de reeds bestaande woning?

*: Mevrouw Cammaert antwoordt dat dat niet nodig is. Echter, de architect moet wel rekening houden met de welstandsnota. Een nieuw te bouwen woning moet wel passen in de bebouwingskarakteristiek van de reeds bestaande woning(en). Een nieuwbouwwoning hoeft echter niet identiek te zijn aan de bestaande bouw. Bij locatie Dollevoet is wel bewust gekozen voor één type architectuur.

*:De wethouder benadrukt dat op Bruggen 13 en 13A heel goed is gekeken waar kavelsplitsing mogelijk is.

-: De heer Neppelenbroek vraagt welke procedure gevolgd wordt als er een wijzigingsplan wordt opgesteld voor een kavelsplitsing.

*:De heer Blonk licht toe dat deze procedure hetzelfde is als bij een bestemmingsplan. Er wordt een voorontwerp en vervolgens een ontwerpplan ter inzage gelegd. Indien er geen zwaarwegende bezwaren worden ingebracht zal het daarna worden vastgesteld door het college van Burgermeester & wethouders.

-:De heer Van Wanrooij vraagt wat de procedure is om de bestaande woning aan de Schoolstraat 33 te vervangen een nieuwbouwwoning.

*: De heer Blonk antwoordt dat dat op een later tijdstip bekeken zal moeten worden. Dat is namelijk o.a. afhankelijk van het bouwvlak. De wethouder stelt voor deze vraag, op een later tijdstip, individueel te behandelen.

De heer Van Wanrooij heeft na de inspraakavond een schriftelijke zienswijze ingediend. Kortheidshalve wortdt naar deze zienswijze verwezen (zie paragraaf 10.1.2 onder punt 3 van de toelichting).

-: Mevrouw Der Kinderen merkt op dat de geplande nieuwbouwwoningen bij locatie Dollevoet te hoog zijn, waardoor er zonverlies geleden wordt in de omringende tuinen en vraagt zich af waarom er gekozen is voor een lessenaardak?

*: Mevrouw Cammaert gaat hierop in: In de huidige situatie staat er een bedrijfspand. Het huidige pand heeft forse schaduwwerking, doordat deze dichter op de erfgrens is gebouwd. De nieuwe woningen worden op minimaal 4 meter van de perceelsgrens gebouwd, bewust met lage kant naar bestaande woningen toe, om eventuele overlast zoveel mogelijk te beperken.

-: Mevrouw Der Kinderen geeft aan dat er nu een mogelijkheid bestaat tot het plaatsen van een dakkapel, wat meer inbreuk op de privacy zou geven. Waarom is er niet gekozen voor een platdak?

*: Mevrouw Cammaert geeft aan dat hier al eerder inspraakavonden voor gehouden zijn. N.a.v. deze avonden heeft de ontwikkelaar geheel nieuwe plannen opgesteld, met uiteindelijk minder woningen (5 stuks, geen appartementen en een andere verkaveling). Indien de woningen worden voorzien van een plat dak wordt de inhoud van de woningen te klein.

De bezonningsdiagrammen zijn als bijlage bij de toelichting gevoegd.

-: Vanuit de zaal wordt aangegeven dat de gemeente eerder uitdrukkelijk heeft toegezegd rekening te houden met de hoogte van de bestaande bebouwing.

*: Mevrouw Cammaert antwoordt dat de hoogte van de daken niet is gewijzigd in het nieuwe plan.

-: Samenvattend: een dak van 10 meter wordt te hoog bevonden, vanwege gevreesde inbreuk op de privacy van de achterliggende percelen.

*: Er zou in het verleden toegezegd zijn dat de bouwhoogte niet meer dan 10 meter zou bedragen. Indien de bouwhoogte echter minder dan 10 meter bedraagt, wordt de inhoud van de woningen te klein, waardoor bewoners eerder geneigd zullen zijn dakkapellen te plaatsen.

-: Vanuit de zaal wordt aangegeven dat in eerste instantie uitgegaan zou worden van de bouw van een aantal patiobungalows, nu staan er echter woningen met drie woonlagen. Dit is ook al naar voren gekomen tijdens de bijeenkomst van 7 april jl.

*: De wethouder geeft aan dat de reacties vanuit het publiek nogmaals zullen worden meegenomen als inspraakreactie voor het bestemmingsplan.

*: Mevrouw Cammaert licht toe waarom er is gekozen voor een lessenaardak in plaats van een zadeldak. Indien men had gekozen voor het zadeldak, zou de woning verbreed dienen te worden (de nieuw te bouwen woningen zijn ongeveer 6 meter diep).. Het gevolg van het verbreden van de woning is dat er dan dichter naar de erfgrens gebouwd zal moeten worden, wat ten koste gaat van de privacy van de omwonenden.

Op 7 april 2010 heeft een informatiebijeenkomst plaatsgevonden voor de omwonenden van het perceel aan de Raadhuisstraat 38/38A/38B. Op deze avond zijn de omwonenden door wethouder Snijders geïnformeerd over de nieuwe bouwplannen.

-: Vanuit de zaal komt de vraag wat binnen het huidige bestemmingsplan de mogelijkheden zijn m.b.t. bebouwing op de kavels buiten de bouwvlakken en de hieraan gekoppelde maximale afmetingen en wat hierin zal veranderen in het nieuwe bestemmingsplan.

*: De heer Blonk geeft aan dat e.e.a. zal wel veranderen, wat mede afhankelijk is van de vigerende bestemmingsplannen. Aangezien er voor het huidige plangebied 25 bestemmingsplannen vigeren, zal er voor het ene perceel meer veranderen dan voor het andere perceel. Voor de bebouwing van het erf geldt (voor het grootste deel van het plangebied) de erfbebouwingsregeling zoals uitgelegd in de presentatie. De belangrijkste elementen van de erfbebouwingsregeling zijn: maximaal 75 m² aan erfbebouwing, de goothoogte is maximaal 3 meter en de nokhoogte is maximaal 4,5 meter.

-: Er wordt gevraagd wat men bedoelt met het realiseren van voldoende parkeervoorzieningen op eigen terrein.

*: De heer Blonk legt uit dat dit geldt voor nieuwbouwsituaties. In bestaande situaties kan men niet verplicht worden hiervoor zorg te dragen.

-: Er wordt gevraagd wat de status is van de verplaatsing van het bouwblok op het perceel aan de Pastoor Hordijkstraat 49. Hierover is nog niet gesproken in de presentatie.

*: De heer Blonk licht toe dat hier niet op ingegaan is, omdat het geen nieuwe situatie betreft. In het oude bestemmingsplan heeft dit kavel een apart bouwvlak waarbij de bestaande woning is wegbestemd. In het nieuwe plan is er voor gekozen om de bestaande woning niet weg te bestemmen, bestaande rechten worden immers zoveel mogelijk gerespecteerd, waardoor het bouwvlak is verplaatst en om de bestaande woning is gelegd.

-: Er wordt om een toelichting op het Tracébesluit gevraagd, wat houdt dit in?

*: De heer Blonk legt uit dat voor de spoorlijn een nieuw tracé besluit zal worden genomen. Hiervoor wordt in het bestemmingsplan aansluiting gezocht bij dat Tracébesluit.

-: Vanuit de zaal wordt opgemerkt dat de gemeente aangeeft dat nieuwe woonbestemmingen zoveel mogelijk moeten aansluiten bij de bestaande woningen. Dit plan past niet in de omgeving.

*: Mevrouw Cammaert : Er is een verschil tussen een bestemmingsplan, dat zich bezig houdt met de inrichting van de ruimte en een welstandsnota, die aangeeft op welke criteria een welstandscommissie toetst. De criteria inbreidingsgebied worden bepaald vanuit de welstandsnota.

-: De heer Neppelenbroek merkt op dat Bruggen 13a en 13b ondiepe percelen zijn, met name de achtertuinen zijn erg ondiep. In het verleden is compensatie verleend voor een zijtuin. Die compensatie wordt nu bestempeld als mogelijk bouwkavel. Vervalt hiermee de compensatie?

*: Mevrouw Cammaert geeft toe dat de compensatie dan inderdaad zou vervallen voor de tuin van Bruggen 13a. Dit is echter door de eigenaar zelf aangevraagd.

-: De heer Neppelenbroek geeft aan dat bij splitsing bestaande percelen minimaal 30 meter moeten zijn. Moeten de nieuwe percelen dan minimaal 15 meter zijn? Dit geldt dan niet voor Bruggen 13a, dat smaller is.

*:Mevrouw Cammaert licht toe dat het Bruggen 13a/13b een bestaande tweekapper betreft. De regel waarover de heer Neppelenbroek spreekt, geldt voor vrijstaande woningen. Er blijft voldoende ruimte over tussen Bruggen 13a en de nieuw te bouwen woning.

-: De heer Neppelenbroek merkt op dat in de huidige situatie woningen Bruggen 13a en b er weinig of geen voorzieningen voor voetgangers zijn. Levert dit bij de bouw van een extra woning niet extra gevaar op voor voetgangers?

*: Mevrouw Cammaert legt uit dat bij perceel 13 nog een stuk verkeersbestemming (trottoir) ligt. Bij het nieuwe kavel is dit niet het geval, omdat het geen openbare ruimte betreft.

-: De heer Neppelenbroek vraagt hierop of de veiligheid van de burgers boven het recht van particulieren kan worden gesteld? Gaat verkeersveiligheid niet voor alles?

*: De heer Blonk legt uit dat er in principe niets verandert aan de verkeerssituatie, aangezien een nieuwe woonbestemming is opgenomen in een bestaande situatie.

-: De heer Van Luxemburg stelt dat met het nieuwe bestemmingsplan er geen mogelijkheden meer zijn om een vergunning te verkrijgen voor gebouw met een andere bestemming dan de huidige op zijn locatie, Sauna De Thermen.

*: De heer Blonk antwoordt hierop dat in het recente verleden een speciaal bestemmingsplan voor de sauna is opgesteld. Indien men het hier niet mee eens was, had men toen moeten ageren.

*: De wethouder vult hierop aan dat indien de sauna zijn bestemming wil wijzigen, dit bij de gemeente aangevraagd zal moeten worden. De wethouder adviseert om een zienswijze in te dienen m.b.t. bestemming van het perceel.

-: De heer Overmeijer geeft aan dat naar zijn mening een tegenstrijdigheid zit tussen de regelgeving en de werkelijke afstanden m.b.t. de bebouwing op Bruggen 13 en 13a/b.

*: Mevrouw Cammaert geeft aan dat in de nieuwe bestemming de bebouwing minimaal 3 meter uit de zijdelingse perceelsgrens blijft. Tussen de woning Bruggen 13a en de nieuw te bouwen woning zit 6 meter. De breedte van de nieuwe kavel blijft 15 meter. In het bestemmingsplan is de hoofdbouwmassa 3 meter uit de zijdelingse perceelsgrenzen gesitueerd.

-: Er wordt gevraagd of de regel dat bijgebouwen minimaal drie meter uit de openbare weg moeten worden gebouwd een nieuwe regeling is en of dit ook geldt voor hoekwoningen.

*: De heer Blonk antwoordt dat dit een reeds bestaande regeling is.

-: De heer Hoest vraagt of de regeling, dat pas gebouwd mag worden vanaf 3 meter uit de grensafscheiding, voor het gehele bestemmingsplan geldt.

*: De heer Blonk geeft aan dat deze regeling onder andere van toepassing is op de hoofdbouwmassa van nieuw te bouwen woningen. Bij bestaande woningen wordt de regel dat de hoofdbouwmassa drie meter uit de zijdelingse perceelsgrens moet worden gebouwd ook zoveel mogelijk toegepast, tenzij de woningen dichter naar de erfgrens toe zijn gesitueerd.

Afsluiting:

De wethouder sluit de bijeenkomst met de mededeling dat het bestemmingsplan ter inzage ligt op het gemeentehuis. Het is ook in te zien op de website van de gemeente. Indien men nog zienswijzen in wil dienen m.b.t. het bestemmingsplan, is dit mogelijk tot 24 mei a.s.

De wethouder en medewerkers van de afdeling SO waren nog geruime tijd aanwezig om vragen van bewoners te beantwoorden.

21 maart 8.30 uur: huidige situatie

21 maart 8.30 uur: mogelijk volgens geldend bestemmingsplan

21 maart 8.30 uur: bouwplan

21 maart 10.30 uur: huidige situatie

21 maart 10.30 uur: mogelijk volgens geldend bestemmingsplan

21 maart 10.30 uur: bouwplan

21 maart 12.30 uur: huidige situatie

21 maart 12.30 uur: mogelijk volgens geldend bestemmingsplan

21 maart 12.30 uur: bouwplan

21 maart 16.30 uur: huidige situatie

21 maart 16.30 uur: mogelijk volgens geldend bestemmingsplan

21 maart 16.30 uur: bouwplan

21 juni 8.30 uur: huidige situatie

21 juni 8.30 uur: mogelijk volgens geldend bestemmingsplan

21 juni 8.30 uur: bouwplan

21 juni 10.30 uur: huidige situatie

21 juni 10.30 uur: mogelijk volgens geldend bestemmingsplan

21 juni 10.30 uur: bouwplan

21 juni 12.30 uur: huidige situatie

21 juni 12.30 uur: mogelijk volgens geldend bestemmingsplan

21 juni 12.30 uur: bouwplan

21 juni 16.30 uur: huidige situatie

21 juni 16.30 uur: mogelijk volgens geldend bestemmingsplan

21 juni 16.30 uur: bouwplan

21 september 8.30 uur: huidige situatie

21 september 8.30 uur: mogelijk volgens geldend bestemmingsplan

21 september 8.30 uur: bouwplan

21 september 10.30 uur: huidige situatie

21 september 10.30 uur: mogelijk volgens geldend bestemmingsplan

21 september 10.30 uur: bouwplan

21 september 12.30 uur: huidige situatie

21 september 12.30 uur: mogelijk volgens geldend bestemmingsplan

21 september 12.30 uur: bouwplan

21 september 16.30 uur: huidige situatie

21 september 16.30 uur: mogelijk volgens geldend bestemmingsplan

21 september 16.30 uur: bouwplan

21 december 10.00 uur: huidige situatie

21 december 10.00 uur: mogelijk volgens geldend bestemmingsplan

21 december 10.00 uur: bouwplan

21 december 12.30 uur: huidige situatie

21 december 12.30 uur: mogelijk volgens geldend bestemmingsplan

21 december 12.30 uur: bouwplan

21 december 14.30 uur: huidige situatie

21 december 14.30 uur: mogelijk volgens geldend bestemmingsplan

21 december 14.30 uur: bouwplan