het bestemmingsplanMolenhoek-Sparrenburg-A59 van de gemeente 's Hertogenbosch.

de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0796.0002115-1401 met de bijbehorende regels en bijlagen.

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet publieksaantrekkend zijn en die op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijk uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een woning die deel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit drie of meer hoofdgebouwen, niet zijnde gestapelde woningen.

een erf aan de achterkant en de niet naar een openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 meter van de voorkant van het hoofdgebouw.

het bedrijfsmatig, geheel of overwegend door middel van handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen en het installeren van goederen die verband houden met het ambacht.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een bouwvlak aangeeft, dat maximaal bebouwd mag worden.

de totale oppervlakte van de voor bedrijfsuitoefening benodigde bedrijfsruimte, inclusief de verkoopvloeroppervlakte, opslag- en administratieruimten en dergelijke.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is.

een beperkt kwetsbaar object in de zin van het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw. Een bijgebouw kan zijn een aangebouwd bijgebouw in de vorm van een aanbouw of een uitbouw, dan wel een vrijstaand bijgebouw.

een (gedeelte van een) gebouw dat dient om te voorzien in een aangepaste woonbehoefte bijvoorbeeld ten behoeve van personen voor wie de normale woonvoorzieningen niet passend of toereikend zijn, zoals gehandicapten, of anderszins verzorgingsbehoevenden.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijk omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en/of zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

een constructie, niet zijnde een dakkapel, op een hellend dak waarin een of meerdere ramen zijn opgenomen en voorzien is van zijwanden en een hellend dak, waarbij de nok van deze constructie hoger ligt dan de nok van het oorspronkelijke dak.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen.

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen.

een woning die met een andere woning verbonden is door middel van aan- of bijgebouwen, niet zijnde gestapelde woningen.

een woning die onderdeel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit twee hoofdgebouwen, niet zijnde gestapelde woningen.

een perceel, gelegen aan een hoek van twee wegen c.q. het openbaar gebied.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken en waarin de hoofdfunctie ingevolge de bestemming is of wordt ondergebracht.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

de volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw in een gebogen vorm danwel met een dakhelling van ten minste 15° en ten hoogste 75°.

een kwetsbaar object in de zin van het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

een eenzijdige kapconstructie waarbij het hoogste punt over de gehele, of nagenoeg de gehele lengte in één gevel is gelegen. De goothoogte van een lessenaarsdak wordt bepaald door de hoogte van de goot aan de lage zijde van het dak, de bouwhoogte wordt bepaald door de hoogte van de hoge zijde van het dak.

het snijpunt van twee hellende dakvlakken.

functie waarvoor maximaal 35% van de vloeroppervlakte als zodanig mag worden gebruikt.

een weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

een beroeps of bedrijfsactiviteit, waarvan de aard, omvang en uitstraling zodanig is, dat de activiteit past binnen de desbetreffende woonomgeving en derhalve in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden toegestaan.

een ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een privé-huis of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

de totale oppervlakte van de voor het publiek toegankelijke en zichtbare winkelruimte, inclusief de etalageruimte en de ruimte achter de toonbank.

de totale oppervlakte van hoofdgebouwen en aan- en bijgebouwen op de begane grond.

erf dat geen onderdeel uitmaakt van het achtererfgebied.

de denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de perceelsgrenzen.

1. a. langs een wegzijde met een regelmatige ligging of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;
2. b. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a. bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn op 10 meter uit de as van de weg.

Voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede waterkering, wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, waterinfiltratie en waterkwaliteit. Hierbij kan onder meer gedacht worden aan infiltratievoorzieningen (zoals infiltratiekratten, wadi's, infiltratiegreppels, doorlatende bestrating en infiltratie- en transportriolen), dijken, dammen, grondwallen, duikers, stuwen, gemalen, inlaten etc.

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, waaronder begrepen eventueel gemeenschappelijk gebruik van bepaalde ruimten.

de denkbeeldige lijn die strak loopt langs de zijgevel van een gebouw tot aan de perceelsgrenzen.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een bouwvlak aangeeft, dat maximaal bebouwd mag worden.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat:

1. a. de goothoogte van een lessenaarsdak wordt bepaald vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel van de laagste zijde van de kap;
2. b. de goothoogte van een dakvlak met een dakopbouw wordt bepaald vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel van de dakopbouw;
3. c. bij een kap die bestaat uit één of meerdere hellende dakvlakken waarbij de bovenzijde van de hellende dakvlakken grenzen aan een plat dak, deze daken worden ook wel afgetopte of afgesnoten daken genoemd, de goothoogte wordt bepaald vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel aan de laagste zijde van het hellende dakvlak.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen gebouwen tezamen.

1. a. voor een hoofdgebouw met aangebouwde bijgebouwen: de hoogte van de kruin van de aan het bouwperceel grenzende weg;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw.

De voor Bedrijf aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven, met uitzondering van geluidszoneringsplichtige inrichtingen, die staan vermeld in de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'garage' tevens een autogaragebedrijf/autohandel;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'opslag' uitsluitend opslag/magazijn;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - autohandel' tevens een autogaragebedrijf/autohandel en als ondergeschikte functie handel in aanverwante artikelen/automaterialen;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'verkooppunt motorbrandstoffen met LPG' tevens een verkooppunt voor motorbrandstoffen met bijbehorende voorzieningen, het daarmee samenhangend gebruik van de grond en bouwwerken en de met deze activiteiten samenhangende verkoop van weggebonden assortiment goederen alsmede rookartikelen en kleine etens- en drinkwaren;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'wonen' tevens voor één bedrijfswoning.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming;
2. b. Parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.

1. a. Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde onder 3.5 sub a indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.
2. b. Het bevoegd gezag is bevoegd om met een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde onder 3.5 sub a ten behoeve van bedrijven die naar de aard en de invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met bedrijven die zijn genoemd in de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging, mits het geen geluidszoneringsplichtige inrichtingen betreft.

De voor Bedrijf - Nutsvoorziening aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. nutsvoorzieningen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein' tevens voor parkeervoorzieningen;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'zend-/ontvangstinstallatie' tevens een zendmast en/of ontvangstinstallatie;
4. d. aan de hoofdfunctie ondergeschikte verkeers- en groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.
2. b. Ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein' dienen parkeervoorzieningen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde onder 4.4 sub a indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Centrum aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven, met uitzondering van geluidszoneringsplichtige inrichtingen, die staan vermeld in de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging;
2. b. detailhandel, met uitzondering van bouwmarkten, keuken-, badkamer- en meubelwinkels met een verkoopvloeroppervlak van meer 1000 m²;
3. c. horecabedrijven in categorie 2 van de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Horeca-activiteiten;
4. d. kantoren;
5. e. kleinschalige maatschappelijke functies zoals medische en paramedische praktijkruimten;
6. f. publiek verzorgend ambacht en dienstverlening;
7. g. wonen in de vorm van woningen;
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel voluminieus' uitsluitend opslag(loods), magazijn en kantoren en ten behoeve van onder meer de verkoop van goederen niet zijnde textiel, kleding, levensmiddelen en meubilair;
9. i. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van sport - fitnesscentrum' tevens een fitnesscentrum op de begane grond;
10. j. ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 3' tevens horecabedrijven in categorie 3 van de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Horeca-activiteiten;
11. k. aan de hoofdfunctie ondergeschikte verkeers- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

met dien verstande dat nieuwvestiging van niet-woonfuncties uitsluitend op de begane grond als hoofdfunctie zijn toegestaan.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de afmeting en de plaats van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
6. f. de situering van het laden en lossen op het perceel.

1. a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.
2. b. Ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel voluminieus' mogen de gronden en bouwwerken/ruimten alleen worden gebruikt als opslagloods, magazijn, kantoor en/of ten behoeve van onder meer de verkoop van goederen niet zijnde textiel, kleding, levensmiddelen en meubilair.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde onder 5.5 sub a indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Cultuur en ontspanning aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. speeltuin;
2. b. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals verblijfsvoorzieningen, straatmeubilair, nutsvoorzieningen, bijbehorende verhardingen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, en dergelijke.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden en privacy van de aangrenzende gronden.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde in lid 6.4, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Gemengd - 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven, met uitzondering van geluidszoneringsplichtige inrichtingen, die staan vermeld in de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - autohandel 1' tevens autohandel;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - autohandel 2' tevens autohandel en auto-onderhoud/autoreparatie;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'dansschool' tevens een dansschool;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel' tevens detailhandel met uitzondering van supermarkten, tuincentra en volumineuze detailhandel;
6. f. dienstverlening;
7. g. fitnesscentrum;
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 2': horecabedrijven in de categorie 2 van de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Horeca-activiteiten;
9. i. ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 3': horecabedrijven in de categorie 3 van de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Horeca-activiteiten;
10. j. kantoren;
11. k. ter plaatse van de aanduiding 'kantoor' uitsluitend kantoren en dienstverlening;
12. l. ter plaatse van de aanduiding 'wonen'
13. m. kleinschalige maatschappelijke functies zoals medische en paramedische praktijkruimten;
14. n. tandartspraktijk;
15. o. wonen in de vorm van woningen, niet zijnde woonwagens, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'wonen' maximaal 1 woning is toegestaan;
16. p. aan de hoofdfunctie ondergeschikte verkeers- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen;

met dien verstande dat nieuwvestiging van niet-woonfuncties uitsluitend op de begane grond als hoofdfunctie zijn toegestaan.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de afmeting en de plaats van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
6. f. de situering van het laden en lossen op het perceel.

1. a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.
2. b. Parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.
3. c. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - erfbebouwing' mogen de bouwwerken niet worden gebruikt als zelfstandige woning(en).

1. a. Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde onder 7.5 sub a indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.
2. b. Het bevoegd gezag is bevoegd om met een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde onder 7.5sub a ten behoeve van bedrijven die naar de aard en de invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met bedrijven die zijn genoemd in de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging, mits het geen geluidszoneringsplichtige inrichtingen betreft.

De voor Gemengd - 2 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. fitnesscentrum;
2. b. kantoren;
3. c. opslagruimte/magazijn;
4. d. wasstraat voor motorvoertuigen;
5. e. aan de hoofdfunctie ondergeschikte verkeers- en groenvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de afmeting en de plaats van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
6. f. de situering van het laden en lossen op het perceel.

1. a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.
2. b. Parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde in lid 8.5 sub a indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Gemengd - 3 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in de vorm van woningen, niet zijnde woonwagens, en bijzondere woonvoorzieningen al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit en daarbij behorende tuinen, erven, water; e.d.;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 2': horecabedrijven in de categorie 2 van de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Horeca-activiteiten;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 3': horecabedrijven in de categorie 3 van de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Horeca-activiteiten;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk' tevens voor buitenschoolse opvang, kinderdagverblijf, onderwijs en/of peuterspeelzaal;
5. e. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals verkeers- en groenvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de afmeting en de plaats van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
6. f. de situering van het laden en lossen op het perceel.

1. a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.
2. b. Parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde in lid 9.5 sub a indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groen(voorzieningen);
2. b. park;
3. c. plantsoen;
4. d. fiets- en voetpaden;
5. e. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals sportvoorzieningen, speelvoorzieningen, openbare verblijfsvoorzieningen, verkeersvoorzieningen, abri's, in- en uitritten, telefooncellen, straatmeubilair, nutsvoorzieningen bijbehorende verhardingen, water, waterlopen, waterhuishoudkundige voorzieningen, terrassen, staanplaatsen en dergelijke.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde onder 10.4 indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Horeca aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het uitoefenen van horecabedrijven in categorie 2 van de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Horeca-activiteiten;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 1' tevens voor het uitoefenen van horecabedrijven in categorie 1 van de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Horeca-activiteiten;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 3' tevens voor het uitoefenen van horecabedrijven in categorie 3 van de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Horeca-activiteiten;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'wonen' is maximaal één bovenwoning toegestaan;
5. e. aan de hoofdfunctie ondergeschikte verkeers- en groenvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.
2. b. Parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde onder 11.5 sub a indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Maatschappelijk aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bibliotheek;
2. b. buitenschoolse opvang;
3. c. gezondheidszorg;
4. d. kinderdagverblijf;
5. e. onderwijs;
6. f. openbare dienstverlening;
7. g. peuterspeelzaal;
8. h. religie;
9. i. verenigingsleven met uitzondering van verenigingen/clubs waarvan redelijkerwijs (geluids)overlast te verwachten is zoals: auto- en motorclubs, schietverenigingen, carnavalsverenigingen en sportverenigingen niet zijnde denksportverenigingen;
10. j. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - molen' uitsluitend een molen;
11. k. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals sportvoorzieningen, speelvoorzieningen, openbare verblijfsvoorzieningen, verkeersvoorzieningen, abri's, telefooncellen, straatmeubilair, nutsvoorzieningen bijbehorende verhardingen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen en dergelijke.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.
2. b. Parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde onder 12.5 sub a, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Natuur aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. behoud, herstel en/of ontwikkeling van de landschappelijke en natuurwaarden;
2. b. bomen/groenvoorzieningen;
3. c. aan de hoofdfunctie ondergeschikte functies in de vorm van waterhuishoudkundige voorzieningen, water en/of onverharde paden.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde onder 13.4, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Verkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. dubbelbaans autosnelweg, per rijbaan bestaande uit twee rijstroken en een vluchtstrook (en eventuele in- en uitvoegstroken);
2. b. met autosnelwegen verbandhoudende waterstaatkundige en verkeerskundige werken, zoals op-, toe- en afritten, viaducten, tunnels, gelijkvloerse en ongelijkvloerse kruisingen/rotondes, geleiderails/vangrails, duikers, taluds e.d.;
3. c. aanliggende, aansluitende en/of kruisende lokale wegen, fietspaden en hiermee verbandhoudende waterstaatkundige en verkeerskundige werken;
4. d. geluidwerende voorzieningen zoals aarden wallen en geluidschermen;
5. e. voorzieningen voor de verkeersgeleiding;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'geluidscherm' uitsluitend geluidwerende voorzieningen, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - wachtruimte' tevens wachtruimtes zijn toegestaan;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein' tevens een parkeerterrein;
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - wachtruimte' tevens wachtruimtes;
9. i. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals groenvoorzieningen, faunatunnels/amfibietunnels/ tunnels voor zoogdieren/wildtunnels, bushaltes/abri's, parkeervoorzieningen, straatmeubilair, nutsvoorzieningen, bijbehorende verhardingen, water, waterhuishoudkundige voorzieningenen dergelijke.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.
2. b. Onder strijdig gebruik zoals bedoeld onder 14.4 sub a wordt tenminste verstaan het gebruik van de grond , voor zover dit niet rechtstreeks op de bestemming gericht is:
   1. 1. als standplaats voor onderkomens;
   2. 2. als opslag-, stort- of bergplaats van al dan niet afgedankte voorwerpen of producten;
   3. 3. voor de uitoefening van enige tak van handel, detailhandel en/of bedrijf.
3. c. Onder strijdig gebruik zoals bedoeld onder 14.4 sub a wordt tenminste verstaan het gebruik van de opstallen:
   1. 1. voor de uitoefening van enige tak van handel, detailhandel en/of bedrijf;
   2. 2. voor tijdelijke of permanente bewoning.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde onder 14.4 sub a, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Verkeer - Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, straten, paden en pleinen;
2. b. fiets- en/of voetpaden;
3. c. verblijfsgebied;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. verkeer;
6. f. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals groenvoorzieningen, bermen, sportvoorzieningen, speelvoorzieningen, verkeersvoorzieningen, abri's, terrassen, standplaatsen, telefooncellen, straatmeubilair, nutsvoorzieningen, bijbehorende verhardingen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen en dergelijke.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde onder 15.4, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Water aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water;
2. b. waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder voorzieningen voor waterberging, wateraanvoer en -afvoer, zoals watergangen, waterlopen, waterpartijen en voorzieningen voor waterkering;
3. c. oever;
4. d. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, bijbehorende verhardingen, taluds, bermen, kunstwerken, oeverbeschoeiingen, kademuren en dergelijke.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde onder 16.3, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in de vorm van woningen, niet zijnde woonwagens, en bijzondere woonvoorzieningen al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit en daarbij behorende tuinen, erven, water; e.d.;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf aan huis' tevens een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'beroep aan huis' tevens een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'garage' uitsluitend stalling van motorvoertuigen;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'kantoor' tevens kantoor, mits er minimaal 50 m² aan woning/woonfunctie overblijft;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk' tevens kleinschalige maatschappelijke functies zoals medische en paramedische praktijkruimten, waaronder fysiotherapie;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' tevens een gedeeltelijk ondergrondse parkeergarage waarvan de (bovengrondse) bouwhoogte niet meer dan 1 meter mag bedragen;
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - erfbebouwingsregeling' mogen uitsluitend bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden opgericht;
9. i. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals verkeers- en groenvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen met betrekking tot de afmetingen en de plaatsing van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden en bezonning van de aangrenzende gronden.

1. a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.
2. b. Parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.
3. c. Ter plaatse van de aanduidingen 'beroep aan huis', 'bedrijf aan huis' en 'specifieke vorm van wonen - erfbebouwingsregeling' mogen de ruimten/gebouwen niet als zelfstandige woning worden gebruikt.
4. d. Gebruik van ruimten binnen de woning en in de bijgebouwen ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming aangemerkt, voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
   1. 1. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
   2. 2. in afwijking van het bepaalde onder d.1 mogen ter plaatse van de aanduidingen 'beroep aan huis', 'bedrijf aan huis' en 'specifieke vorm van wonen - erfbebouwingsregeling' de ruimten/gebouwen volledig voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit worden gebruikt;
   3. 3. degene die de activiteiten in de woning uitvoert, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
   4. 4. vergunningplichtige of meldingsplichtige activiteiten ingevolge de Wet milieubeheer zijn niet toegestaan;
   5. 5. er mag geen detailhandel plaatsvinden.
5. e. Onder gebruik in strijd met de bestemming wordt in ieder geval begrepen gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor publieksaantrekkende beroeps- of bedrijfsactiviteiten.

1. a. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 17.5 ten behoeve van het gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor een publieksaantrekkende beroeps- en bedrijfsactiviteit aan huis voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden.
   1. 1. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
   2. 2. in afwijking van het bepaalde onder a.1 mogen ter plaatse van de aanduidingen 'beroep aan huis', 'bedrijf aan huis' en 'specifieke vorm van wonen - erfbebouwingsregeling' de ruimten/gebouwen volledig voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit worden gebruikt;
   3. 3. degene die de activiteiten in de woning uitvoert, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
   4. 4. het gebruik mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse;
   5. 5. de activiteit dient qua aard, omvang en uitstraling te passen in een woonomgeving;
   6. 6. de activiteit mag niet vergunningplichtig ingevolge de Wet milieubeheer zijn;
   7. 7. er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de activiteit.
2. b. Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde in 17.5 sub aindien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor 'Wonen - Woonwagenstandplaats' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in de vorm van woonwagens al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit en daarbij behorende tuinen, erven, water; e.d.;
2. b. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals verkeers- en groenvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen met betrekking tot de afmetingen en de plaatsing van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden en bezonning van de aangrenzende gronden.

1. a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende opstallen te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.
2. b. Parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.
3. c. Gebruik van ruimten binnen de woning en in de bijgebouwen ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming aangemerkt, voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
   1. 1. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
   2. 2. degene die de activiteiten in de woning uitvoert, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
   3. 3. vergunningplichtige of meldingsplichtige activiteiten ingevolge de wet milieubeheer zijn niet toegestaan;
   4. 4. er mag geen detailhandel plaatsvinden.
4. d. Onder gebruik in strijd met de bestemming wordt in ieder geval begrepen gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor publieksaantrekkende beroeps- of bedrijfsactiviteiten.

1. a. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 18.5 ten behoeve van het gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor een publieksaantrekkende beroeps- en bedrijfsactiviteit aan huis voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
   1. 1. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
   2. 2. degene die de activiteiten uitvoert, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
   3. 3. het gebruik mag niet leiden tot een aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse;
   4. 4. de activiteit dient qua aard, omvang en uitstraling te passen in een woonomgeving;
   5. 5. de activiteit mag niet vergunningplichtig ingevolge de Wet milieubeheer zijn;
   6. 6. er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de activiteit.
2. b. Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde in lid 18.5 sub a indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Leiding - Gas aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de aanleg, de instandhouding en bescherming van gasleidingen.

In geval van strijdigheid van bepalingen gaan de bepalingen van dit artikel voor de bepalingen die ingevolge andere artikelen op de desbetreffende gronden van toepassing zijn.

Binnen deze dubbelbestemming mogen gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde ten behoeve van deze dubbelbestemming worden gebouwd. Voor de gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde geldt dat de maximale hoogte niet meer dan 3 meter mag bedragen.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van de gasleiding, bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 19.2 en toestaan dat de in de basisbestemming genoemde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen worden gebouwd, mits vooraf advies wordt ingewonnen van de leidingbeheerder/directeur van het energiebedrijf.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

1. a. Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde onder 19.4 indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.
2. b. Het bevoegd gezag kan met omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 19.4 mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van de gasleiding en toestaan dat de gronden gebruikt worden conform de basisbestemming, mits vooraf advies wordt ingewonnen van de leidingbeheerder/directeur van het energiebedrijf.

Het is verboden op de tot 'Leiding - Gas' bestemde grond, zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning, de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren, te doen of te laten uitvoeren:

1. a. het aanbrengen van hoogopgaande en/of diepwortelende beplanting, waaronder bijvoorbeeld rietbeplanting;
2. b. het wijzigen van het maaiveldniveau door ontgronding of ophoging;
3. c. het verrichten van grondroeractiviteiten (bijvoorbeeld het aanbrengen van rioleringen, kabels, leidingen en drainage) anders dan normaal spit- en ploegwerk;
4. d. diepploegen;
5. e. het indrijven van voorwerpen in de bodem;
6. f. het aanbrengen van gesloten verhardingen;
7. g. het permanent opslaan van goederen waaronder ook begrepen het opslaan van afvalstoffen;
8. h. het aanleggen van waterlopen of het afgraven, verruimen of dempen van bestaande waterlopen;
9. i. het plaatsen van onroerende objecten zoals lichtmasten, wegwijzers en ander straatmeubilair.

De voor Waarde - Archeologie - 1 aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden en te verwachten archeologische waarden van de gronden.

Binnen deze dubbelbestemming zijn geen bouwwerkzaamheden toegestaan, die een grondoppervlakte betreffen groter dan 50 m² en meer dan 0,50 meter beneden maaiveld.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 20.2 en toestaan dat onder het maaiveld gebouwd, mits:

1. a. een door deskundigen opgesteld rapport overlegd wordt, waarin de archeologische waarden van de gronden waarop de bouwwerkzaamheden betrekking hebben, naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgelegd;
2. b. indien uit het onder 20.3 sub a genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarde van de gronden door de bouwwerkzaamheden zullen worden verstoord, kan het bevoegd gezag aan de omgevingsvergunning een of meer van de volgende voorwaarden verbinden:
   1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen;
   3. 3. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring te laten begeleiden door een erkend archeoloog;
3. c. het overleggen van een rapport is niet nodig indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van de gronden in andere beschikbare informatie afdoende is vastgesteld. Het onder 20.3 sub b bepaalde met betrekking tot de mogelijkheid van opleggen van voorwaarden is van overeenkomstige toepassing.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde onder 20.4 indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen in die zin dat deze bestemming komt te vervallen, indien als gevolg van nader archeologisch onderzoek is gebleken dat de archeologische waarden van de gronden niet behoudenswaardig zijn of niet langer aanwezig zijn.

De voor Waarde - Archeologie - 2 aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden en te verwachten archeologische waarden van de gronden.

Binnen deze dubbelbestemming zijn geen bouwwerkzaamheden toegestaan, die een grondoppervlakte betreffen groter dan 50 m² en meer dan 0,80 meter beneden maaiveld.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 21.2 en toestaan dat onder het maaiveld gebouwd, mits:

1. a. een door deskundigen opgesteld rapport overlegd wordt, waarin de archeologische waarden van de gronden waarop de bouwwerkzaamheden betrekking hebben, naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgelegd;
2. b. indien uit het onder 21.3 sub a genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarde van de gronden door de bouwwerkzaamheden zullen worden verstoord, kan het bevoegd gezag aan de omgevingsvergunning een of meer van de volgende voorwaarden verbinden:
   1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen;
   3. 3. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring te laten begeleiden door een erkend archeoloog.
3. c. het overleggen van een rapport is niet nodig indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van de gronden in andere beschikbare informatie afdoende is vastgesteld. Het onder 21.3 sub b bepaalde met betrekking tot de mogelijkheid van opleggen van voorwaarden is van overeenkomstige toepassing.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde onder 21.4 indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen in die zin dat deze bestemming komt te vervallen, indien als gevolg van nader archeologisch onderzoek is gebleken dat de archeologische waarden van de gronden niet behoudenswaardig zijn of niet langer aanwezig zijn.

De voor Waarde - Archeologie - 3 aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden en te verwachten archeologische waarden van de gronden.

Binnen deze dubbelbestemming zijn geen bouwwerkzaamheden toegestaan, die een grondoppervlakte betreffen groter dan 100 m² en meer dan 0,50 meter beneden maaiveld.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 22.2 en toestaan dat onder het maaiveld gebouwd, mits:

1. a. een door deskundigen opgesteld rapport overlegd wordt, waarin de archeologische waarden van de gronden waarop de bouwwerkzaamheden betrekking hebben, naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgelegd;
2. b. indien uit het onder 22.3 sub a genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarde van de gronden door de bouwwerkzaamheden zullen worden verstoord, kan het bevoegd gezag aan de omgevingsvergunning een of meer van de volgende voorwaarden verbinden:
   1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen;
   3. 3. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring te laten begeleiden door een erkend archeoloog;
3. c. het overleggen van een rapport is niet nodig indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van de gronden in andere beschikbare informatie afdoende is vastgesteld. Het onder 22.3 sub b bepaalde met betrekking tot de mogelijkheid van opleggen van voorwaarden is van overeenkomstige toepassing.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde onder 22.4 indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen in die zin dat deze bestemming komt te vervallen, indien als gevolg van nader archeologisch onderzoek is gebleken dat de archeologische waarden van de gronden niet behoudenswaardig zijn of niet langer aanwezig zijn.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, uitbouwen, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw- c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.
2. b. Hoofdgebouwen, bijgebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde, welke op het moment van vaststelling van dit bestemmingsplan middels een daartoe verleende vergunning binnen het plangebied aanwezig/opgericht zijn of mogen worden, maar in strijd zijn met dit bestemmingsplan, worden geacht aan dit bestemmingsplan te voldoen.

1. a. Als met dit bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval bedoeld het gebruik van de gronden en de daarop voorkomende bouwwerken c.q. gebouwen of delen daarvan ten behoeve van een seksinrichting.
2. b. Als met het plan strijdig gebruik wordt in ieder geval bedoeld het gebruik van de gronden en de daarop voorkomende bouwwerken c.q. gebouwen of delen daarvan als opslag-, stort- of bergplaats van al dan niet afgedankte voorwerpen of producten voor zover dit niet rechtstreeks op de bestemming gericht is.
3. c. Het gebruik van gronden en opstallen welke op het moment van vaststelling van dit bestemmingsplan middels een daartoe verleende vergunning is toegestaan maar in strijd is met dit bestemmingsplan, worden geacht aan dit bestemmingsplan te voldoen.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. vermeerdering dan wel vermindering van de voorgeschreven maten en normen, mits de vermeerdering of vermindering ten hoogste 10% bedraagt;
2. b. de bestemmingsbepalingen en de verbeelding van het bestemmingsplan voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden van deze verbeelding ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
3. c. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, of kunstobjecten en bouwwerken ten behoeve van verlichting, geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 10 meter;
4. d. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, en ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten, wordt vergroot tot niet meer dan 40 meter;
5. e. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
   1. 1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 10% bedraagt;
   2. 2. de hoogte van de plaatselijke verhogingen niet meer dan 4 meter mag bedragen.

Op de voorbereiding van een uitwerking of wijziging is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplanMolenhoek-Sparrenburg-A59

Voor de wijken Molenhoek en Sparrenburg is d.d. 18 mei 2000 een bestemmingsplan vastgesteld. Dit bestemmingsplan is d.d. 19 december 2000 goedgekeurd door Gedeputeerde Staten. Het bestemmingsplan dient aangepast te worden aan de standaardregels van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening. Onderhavig bestemmingsplan voorziet daarin. Dit geldt tevens voor het bestemmingsplan A59. Ook dit plan vastgesteld door de raad d.d. 20 februari 1997 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten d.d. 25 september 1997 dient aangepast te worden aan de standaardregels van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening. Het bestemmingsplan is dan ook een beheersplan.

Doel van het bestemmingsplan "Molenhoek-Sparrenburg-A59" is om een flexibel en adequaat ruimtelijke ordeningsinstrumentarium te bieden ten behoeve van het beheer van dit woongebied.

Het voorliggende bestemmingsplan "Molenhoek-Sparrenburg-A59" heeft betrekking op de wijken Molenhoek en Sparrenburg in het stadsdeel Rosmalen en de A59.

De begrenzing van het plangebied wordt gevormd door:

1. a. In het noorden de spoorlijn;
2. b. In het zuiden de A59;
3. c. In het westen de achterste perceelsgrenzen van de bebouwing ten westen van de Heer en Beekstraat;
4. d. In het oosten door respectievelijk de T.M. Kortenhorstlaan, de Sparrenburgstraat-zuid en de Deken van

Roestellaan.

Ligging plangebied

Onderhavig bestemmingsplan vormt een herziening van het bestemmingsplan Molenhoek en Sparrenburg vastgesteld d.d. 28 mei 2000 en goedgekeurd d.d. 19 december 2000 en het bestemmingsplan A59 vastgesteld d.d. 20 februari 1997 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten d.d. 25 september 1997.

Het dorp Rosmalen is ontstaan op een langgerekte zuidwest-noordoost lopende dekzandrug, die tijdens de laatste ijstijd is ontstaan. Ten noorden van de dekzandrug ligt een strook met rivierafzettingen van de Maas. Ten westen en zuiden ligt het dal van Dommel, Aa en Dieze. Hierdoor is Rosmalen als een dekzandbastion aan de noord-, west en zuidzijde omsloten door laaggelegen gronden. De bewoners leefden eeuwenlang van de landbouw. De vele overstromingen van de Maas beperkten de bewerking van het land, waardoor de bewoners in grote armoede leefden. Het aantal inwoners groeide nauwelijks gedurende lange tijd. Ook de aanleg van de spoorweg, tramweg en verkeerswegen in de 19e en 20e eeuw hebben hierin aanvankelijk nauwelijks verandering gebracht.

Na de Tweede Wereldoorlog volgt Rosmalen de groei van 's-Hertogenbosch, dat pas aan het einde van de vorige eeuw, op basis van de Vestingwet, buiten de stadswallen mocht gaan uitbreiden. Nu kwamen de 19e eeuwse infrastructuren goed van pas om uit te groeien tot een forensendorp. Na de Tweede Wereldoorlog vervijfvoudigde het inwonersaantal en waren essentiële dorpsuitbreidingen noodzakelijk.

Het grootste deel van het bestemmingsplangebied (Molenhoek en Sparrenburg) ligt landschappelijk gezien op een zogenaamde dekzandrug (zie afbeelding van paragraaf 2.1.2). Deze dekzandrug, die vanaf 's-Hertogenbosch met onderbrekingen doorloopt via Rosmalen naar Oss, is in feite een soort zandduin dat is gevormd in de laatste ijstijd. Naar het zuiden en zuidoosten loopt de dekzandrug geleidelijk af en spreken we van zones met dekzandwelvingen of van een dekzandvlakte. In het centrale deel van de A59 wordt weliswaar ook dekzand aangetroffen maar daar is sprake van een zogenaamd stuifzandlandschap. Dit landschap is ontstaan tijdens de Middeleeuwen en na 1500 toen heidevelden werden afgeplagd. De heideplaggen werden, vermengd met mest, op de akkers gestrooid om de vruchtbaarheid van het akkerland te verhogen. Deze methode had echter een groot nadeel. Door het intensief afplaggen van de heide kwam het onderliggende dekzand bloot te liggen en kon het onder invloed van de wind verstuiven. Op sommige plekken werd het zand tot enkele meters diep weggeblazen om elders tot hoge zandduinen op te waaien. Op deze manier ontstonden grote, aaneengesloten stuifzandgebieden die niet alleen onbruikbaar waren voor beweiding of beakkering maar die soms ook een bedreiging vormden voor de vruchtbare akkerlanden en nederzettingen in de omgeving.

Over de bodemkundige kenmerken van Molenhoek is weinig informatie bekend want een groot deel is vanwege de aanwezige bebouwing niet bodemkundig gekarteerd. Op basis van de bodemkundige informatie uit Sparrenburg en A59 kan echter worden afgeleid dat in het gehele plangebied hoofdzakelijk sprake is (of is geweest) van hoge zwarte enkeerdgronden. Dit betekent dat er sprake is van een door mensen opgebracht cultuurdek van minstens 50 cm dikte. Zoals hierboven al is beschreven is deze ophoging geleidelijk ontstaan door de bemesting van de akkers met een mengsel van dierenmest en heideplaggen. Deze vorm van bemesting zorgde dus niet alleen voor een verhoging van de vruchtbaarheid maar ook voor een verhoging van het maaiveld. Omdat Molenhoek en Sparrenburg inmiddels vrijwel volledig zijn bebouwd is onduidelijk of in de ondergrond nog intacte bodems te verwachten zijn. In de gebieden met de stuifzanden is geen sprake van enkeerdgronden maar van duinvaaggronden. In het stuifzandlandschap kunnen echter ook oudere bodems voorkomen die zijn afgedekt door stuifzand.

De dekzandrug waarop het plangebied ligt, is door zijn relatief hogere ligging altijd een aantrekkelijke locatie voor bewoning geweest. Gezien de ouderdom van de dekzandruggen kan deze bewoning teruggaan tot het Laat-Paleolithicum (vanaf circa 15.000 jaar geleden) maar sporen uit deze periode liggen goed verborgen in de diepere ondergrond en zijn dan ook nog maar weinig bekend in de gemeente 's-Hertogenbosch. Ook in het stuifzandgebied kunnen dergelijke oude vondsten worden aangetroffen. Soms liggen deze verstopt onder dikke pakketten stuifzand maar door lokale diepe uitblazing van het zand kunnen oudere bewoningsniveaus ook aan het maaiveld zichtbaar worden. Hoewel de bewoning in het plangebied in theorie vele millennia kan omvatten, is uit het plangebied slechts een handvol archeologische waarnemingen bekend. De meeste hiervan liggen bovendien in de Molenhoek. Het geringe aantal vondsten wil niet zeggen dat er ook weinig archeologische resten te verwachten zijn. Vermoedelijk liggen veel archeologische waarden nog goed beschermd onder een dikke akker- of stuifzandlaag verborgen. In 2000 is in het kader van de uitbreiding van de provinciale weg N50 (Rosmalen-Geffen) tot rijksweg (A59) uitgebreid archeologisch onderzoek gedaan langs het toenmalige tracé. Hierbij zijn echter nauwelijks archeologische sporen aangetroffen, maar werd wel duidelijk dat lokaal intacte bodemprofielen aanwezig zijn. De oudste sporen die werden aangetroffen wijzen op bewoning in de IJzertijd. Het feit dat in het plangebied dikke plaggendekken aanwezig zijn, geeft aan dat in het gebied in de Late Middeleeuwen intensief gewoond en gewerkt is. Vooralsnog zijn van deze bewoning niet veel sporen teruggevonden.

Belangrijke archeologische elementen uit de Nieuwe tijd (na 1500 na Chr.) worden gevormd door de restanten van verdedigingswerken die in het westelijke deel van Molenhoek hebben gelegen (zie onderstaande afbeelding). Het gaat om aarden wallen en schansen die zijn aangelegd ten behoeve van het beleg van 's-Hertogenbosch door Frederik Hendrik in 1629.

Op de kadastrale kaart uit het begin van de 18^e eeuw is in het bestemmingsplangebied voornamelijk verspreide bewoning zichtbaar. In het noordelijke deel van Molenhoek is slechts een kleine kern van bebouwing aanwezig. Deze zone is ook op afbeelding 3 aangegeven met een rode contour.

Uitsnede van de landschapskaart van de gemeente 's-Hertogenbosch ter hoogte van het plangebied. De dekzandrug is met de donkerbruine kleur aangegeven; de stuifzanden zijn in geel weergegeven. De donkergroene lijn markeert de verdedigingswerken uit 1629.

In Molenhoek zijn ook nog 2 molens aanwezig. Het betreft een rosmolen aan de Heer en Beekstraat en een standerdmolen aan de Molenstraat. De rosmolen dateert uit 1844 en is in 1900 afgebroken. De standerdmolen dateert uit het midden van de 18^e eeuw en is nu nog steeds zichtbaar langs de Molenstraat.

De noord- en zuidkant van zowel Molenhoek als Sparrenburg worden begrensd door twee lijnen, die in de 19e eeuw van betekenis zijn geworden: De spoorlijn 's-Hertogenbosch - Nijmegen en de straatweg van 's-Hertogenbosch naar Grave, die tegenwoordig A59 heet. Het gebied tussen deze lijnen was voor 1950 vrijwel onbebouwd. Alleen langs de Graafsebaan, de Heer en Beekstraat en de Oude Baan was bebouwing aanwezig, alsook op een enkele plek langs de Molenstraat (waaronder de molen).

Verder zijn In Molenhoek nog enkele andere historische lijnen aanwezig. Zo vervulden de huidige Bredestraat, Mozartlaan, Haydnlaan en Sasseltberg voorheen een functie als landbouwweg. Ook het deel van de Sportlaan dat in het verlengde van de Sasseltberg ligt was 100 jaar geleden een landbouwweg, terwijl het gedeelte na de bocht bij de Sportlaan, ter hoogte van het tennispark van TV Rosmalen, de rand markeerde van de natte weidegronden van het Kattenbosch.

Met het uitbreidingsplan in onderdelen "Kom Molenhoek" werd aan het einde van de jaren '50 een begin gemaakt met het woonuitbreidingsgebied Molenhoek. Dit gebied was aan het einde van de jaren '70 nagenoeg voltooid.

Het meest oostelijke deel van het gebied tussen de spoorlijn en de A-59 ontleent zijn naam aan het bosrijke gebied in de zuid-oosthoek van Rosmalen en aan het landgoed Sparrenburg. Het oorspronkelijke landschap van Sparrenburg kan getypeerd worden als een kampenlandschap. De wijk is sterk georiënteerd op voormalige landschappelijke elementen, zoals houtwallen en boomsingels, die in het gebied aanwezig waren ten tijde van de start bouw van deze wijk. Een aantal verspreide boerderijen en het landgoed zijn in het plan opgenomen en zijn als zodanig herkenbaar gebleven. De genoemde landschappelijke gegevenheden zijn nadrukkelijk als groene elementen bewaard gebleven in het planproces.

De planontwikkeling voor deze wijk startte aan het einde van de jaren '60 en met de bouw werd in het midden van de jaren ''70 een aanvang gemaakt. De uitbreiding was in het midden van de jaren '80 nagenoeg voltooid. De straatnamen van de wijk eindigen (met uitzondering van Gastenberg) allemaal op -hoeven, hetgeen de wijk de bijnaam De Hoevens heeft opgeleverd.

De wijk bestaat uit de volgende buurten:Bremhoeven, Sparrenhoeven, Eikakkerhoeven, Tielekeshoeven, Maaslandhoeven, Heihoeven, Sluiskeshoeven, Gastenberg, Baroniehoeven, Meierijhoeven, Brabanthoeven, Burgemeester Molenaarhoeven, Peelhoeven, Kempenhoeven en de Buskeshoeven.

De geschiedenis en het verloop van de A59 gaat terug tot aan het begin van de 19e eeuw. De toenmalige straatweg tussen 's-Hertogenbosch en Grave (Graafsebaan) was tot Hintham bestraat; daarna moest de reiziger genoegen nemen met een zandbaan, waarin diepe karrensporen uitgesleten waren. Eind 19e eeuw laat de topografische kaart zien dat min of meer hetzelfde tracé ook gebruik werd als stoomtramweg richting Grave. In de loop van de 20e eeuw, met een enorme toename van de mobiliteit is deze weg getransformeerd tot de N50 's-Hertogenbosch - Oss, als onderdeel van het rijkswegennet. Oorspronkelijk maakte de N50 van 's-Hertogenbosch naar Oss deel uit van Rijksweg 50. Omdat het tracé van Rijksweg 50 bij Oss verlegd werd in de richting van Eindhoven is het weggedeelte knooppunt Paalgraven - knooppunt Hintham, vernummerd tot N59. Later werd dit tot snelweg A59 omgebouwd.

In zijn algemeenheid kan Molenhoek getypeerd worden als een woonwijk van ca. 1400 woningen die grotendeels een individueel karakter hebben. Dus veel vrijstaande en twee-onder-een-kap-woningen. Min of meer centraal in dit plandeel is een voorzieningencluster gerealiseerd in de vorm van scholen en een winkelvoorziening (Molenhoekpassage en winkelstrip Oude Baan).

Met uitzondering van de bestaande molen aan de gelijknamige straat (ca. 12m. hoog), de toren van de Laurentiuskerk (ca. 13m. hoog) ter hoogte van de rotonde aan de Molenstraat en de twee appartementencomplexen aan diezelfde rotonde (ca. 9m. hoog), is de goothoogte van de bebouwing gemiddeld tussen de 4m en 6m.

De bebouwingsstructuur in Molenhoek wordt in eerste instantie bepaald door de twee belangrijkste, elkaar kruisende, wijkontsluitingswegen de Burgemeester Mazairac/ Oude Baan en de Molenstraat. Op deze wijze zijn 4 buurten ontstaan waarbij in zijn algemeenheid dezelfde bebouwingstypologiën te onderkennen zijn nl. vrijstaande- en twee-onder-een-kap-woningen. Alleen de bebouwingsdichtheid varieert per gebiedsdeel.
Zo ligt het zwaartepunt, ruimtelijk gezien, van de wat grotere kavels (villa's) in het westelijk en zuidelijk gedeelte van de wijk. Hier is het duurdere segment van de regio gesitueerd. In het noord-oostelijke segment komt de relatief hoogste bebouwingsdichtheid voor.

Zoals gezegd wordt de wijk Molenhoek door de infrastructuur onderverdeeld in vier buurten:

1. 1. Molenhoek Noord-Oost
2. 2. Molenhoek Noord-West
3. 3. Molenhoek Zuid-Oost
4. 4. Molenhoek Zuid-West

In Molenhoek noord-oost, de Schrijversbuurt, komt t.o.v. de andere drie buurten de hoogste bebouwings- dichtheid voor, hetgeen enigszins te verklaren is door de nabijheid van het Rosmalense centrum. Ook bevat deze buurt een aantal huurwoningen - aan de Slauerhoffstraat en Anna Blamanstraat - die elders in de wijk niet voorkomen. Deze buurt, gelegen tussen de Sportlaan en Oude Baan, is opgebouwd conform een voor die tijd kenmerkend traditioneel stedenbouwkundig patroon met hier en daar wat structurerende groenzones zoals in de Bredestraat, P.C. Hooftstraat, Felix Timmermanslaan en de Huygensstraat.

Overigens loopt deze groenzone door in het zuid-oostelijk segment via de Debussylaan en Chopinlaan. Deze buurt bestaat grotendeels uit vrijstaande- en woningen van het type twee-onder-een-kap die projectmatig zijn gerealiseerd, met dien verstande dat incidenteel ook woningen in bebouwingsstroken zijn gebouwd o.a. in de Willem Elsschotstraat, Stijn Streuvelsstraat en de Felix Timmermanslaan. Karakteristiek voor deze buurt is o.a. het gedeelte tussen de Sportlaan en de Marie Coenenstraat c.q. Felix Timmermanslaan. De woonerfgedachte uit de jaren'70 heeft hier door het typische brede straatprofiel en de stedenbouwkundige situering van de woningen, een karakteristieke kwaliteit opgeleverd.

In afwijking van de bestaande woningtypologie is onlangs een aantal patiobungalows gerealiseerd aan de Jacob Catsstraat en Bredestraat.

Uiteindelijk bepaalt het totaal aan ruimtelijke elementen de stedenbouwkundige samenhang en herkenbaarheid binnen deze buurt, hetgeen nog versterkt wordt door de eenduidige en heldere rooilijnen. Daarnaast speelt ook het wat hogere appartementencomplex Den Bies aan de rotonde een rol in de herkenbaarheid van de buurt. Wat stedenbouwkundig enigszins uit de toon valt is de Molenhoekpasage waarbij met name aan de achterzijde sprake is van een onduidelijke oriëntatie op het openbaar gebied. Gecombineerd met een armoedige architectonische kwaliteit en uitstraling is een en ander zeker voor verbetering vatbaar.

Kenmerkend voor dit gedeelte van Molenhoek is de projectmatige opzet van deze buurt in een relatief hoogwaardige architectuur (waaronder Bossche-School architectuur). Het feit dat de straten begeleid worden door bebouwingsstroken met slechts één type bebouwing in de typische Bossche-School verhoudingen, levert een belangrijke bijdrage aan de rust die de openbare ruimte uitstraalt. Ook hier is sprake van een traditionele stedenbouwkundige opzet waarbinnen de vrijstaande en tweekappers zich op ruime kavels door de lage gootaanzetten op een landelijke manier presenteren. Dit wordt nog eens bevestigd door de aanwezigheid van diverse monumentale bomenrijen zoals o.a. in de Willem de Zwijgerlaan. Karakteristiek is daarnaast de grootschalige groenzone tussen de spoorlijn en de Rooseveltlaan die de openheid en het groene landelijke karakter nog eens benadrukken. In mindere mate geldt dit voor de langgerekte groenzone rondom de historische molen aan de Molenstraat met een uitloper naar de Kennedylaan.

De molen - in deze groene omgeving - is als "landmark" niet alleen van belang als herkenningspunt in de wijk Molenhoek maar kan ook beschouwd worden als een belangrijk onderdeel van de rosmalense identiteit.

Aan de rotonde is in de jaren '90 een appartementencomplex gerealiseerd wat middels een hoogteaccent de stedenbouwkundige situatie ter plaatse - d.w.z. de kruising tussen de twee wijkontsluitingswegen - versterkt. In die zin vervult het dezelfde functie als het appartementencomplex den Bies aan de andere zijde van de rotonde.

Deze buurt, beter bekend als de "Gele Hoeve", is van oudsher zeer in trek geweest als vestigingsplek voor gefortuneerde Bosschenaren. Vooral in het zuidelijk gedeelte, tegen de Graafsebaan aan, zijn in de loop der tijd grote percelen ontstaan waarop kapitale villa's zijn verrezen. Het gevolg hiervan is dat de bebouwingsdichtheid uitermate laag is. Het karakter van deze villabuurt wordt nog eens versterkt door brede groenzones met zware bomenrijen, met name in de Heer en Beekstraat en Driebergenlaan. De Heer en Beekstraat kan beschouwd worden als een van de historische bebouwingslinten van Rosmalen als gevolg waarvan er relatief veel historische bebouwing voorkomt.

Kenmerkend voor deze buurt zijn verder de relatief lange (zicht)lijnen van het ook hier traditionele stratenpatroon, waardoor de openheid en ruimtelijkheid van deze buurt nog eens wordt versterkt In het noordelijk gedeelte van deze buurt, tussen de Heer en Beekstraat en de Willem de Zwijgerlaan, is de bebouwingsdichtheid wat hoger; hier staan de vrijstaande woningen dichter op elkaar.

Naast het historische bebouwingslint aan de Oude Baan kan qua stedenbouwkundige structuur en typologie deze buurt onderverdeeld worden in twee gebieden: het gedeelte tegen de Molenstraat aan en Graafsebaan - de componistenbuurt - en het gedeelte wat later in ontwikkeling is gebracht, rondom Zandbergen, Zandstraat en Heirust.

De componistenbuurt is qua opbouw een spiegelbeeld van de Gele Hoeve, d.w.z. een lage bebouwingsdichtheid met overwegend vrijstaande bebouwing in een zeer open bebouwingstypologie. Alleen het gebied rondom de Chopinlaan/Debussylaan/Sweelincklaan heeft een wat hogere dichtheid en is overigens ook meer projectmatig ontwikkeld.

Het andere gebied (Zandstraat c.a.) bevat weliswaar dezelfde bebouwingstypologie - vrijstaand/halfvrijstaand - maar is in een wat lossere stedenbouwkundige structuur ontwikkeld. In tegenstelling tot het traditionele stratenpatroon van de componistenbuurt is hier gekozen voor een voor die tijd kenmerkende structuur van woonstraatlussen met zeer korte rechtstanden.

Het groene karakter van deze buurten is voor wat betreft de componistenbuurt met name geregeld op het eigen perceel en de bomen in het wegprofiel terwijl in de Zandstraat e.o. bewust gekozen is voor openbare groenzones tussen de woningclusters. Qua typologie zijn er in deze buurt twee afwijkende projecten gerealiseerd. Aan het einde van de Heibloem, ter hoogte van de Graafse Baan, is een aantal jaren geleden een appartementencomplex verrezen. Wat langer geleden is een project gerealiseerd aan de Vivaldilaan dat door zijn karakteristieke ronde vorm een opvallende plaats inneemt in deze buurt.

Qua stedenbouwkundige structuur kan Sparrenburg onderverdeeld worden in het gedeelte boven de Oude Baan en het gedeelte ten zuiden van de Oude Baan, beter bekent als de Gastenberg.

Geheel in de traditie van de jaren '70 is de wijk Sparrenburg -voor wat betreft het gedeelte boven de Oude Baan- opgezet als een gebied waar de auto nadrukkelijk op de tweede plaats komt. De ontsluiting van de wijk verloopt langs de randen en vandaar uit zijn er diverse toegangen naar binnen. Deze vertakken zich snel in smalle doodlopende straatjes met zeer korte rechtstanden en bochtige woonstraatlussen. Als gevolg van de toenmalige stedenbouwkundige keuze om de invloedssfeer van de auto terug te dringen, is een heldere (infra)structuur moeilijk aan te geven. Vooral voor buitenstaanders wordt dit als problematisch ervaren. De bewoners daarentegen waarderen deze wijk door het groene karakter en door zijn kindvriendelijke inrichting. Daarnaast wordt op prijs gesteld de grote diversiteit aan woningtypen en de inrichting van de openbare ruimte. De oorspronkelijke brede houtwallen in het voormalige kampenlandschap en de bosstructuren in het zuiden van Sparrenburg, zijn nadrukkelijk in het ontwerp van de woonwijk overeind gebleven. Deze krachtige lijnvormige groenstructuren, waaraan meestal een langzaamverkeersroute gekoppeld is, vervullen daarom een zeer belangrijke rol als herkenbare dragers van Sparrenburg. De wijk heeft als geheel een overwegend groen karakter waardoor de inrichting van de wijk als informeel wordt gekenschetst en het idee van "wonen in het bos" wordt versterkt.

Als regel is in Sparrenburg een gesloten bebouwingstypologie gehanteerd met overwegend aaneengebouwde woningen. Gestapelde woningen komen aan de Eikakkerhoeven, aan de Buskeshoeven en aan de Meierijhoeven.

Gastenberg is een buurtje ingeklemd tussen de buiten het plangebied gelegen zandverstuiving, de Oude Baan en de Deken van Roestellaan. Het is vergelijkbaar in typologische zin met het zuidelijk gedeelte van Molenhoek-Oost met dien verstande dat er meer aaneengebouwde woningen en zg. tweekappers zijn gerealiseerd en dat de vrijstaande woningen wat dichter bij elkaar staan.

Het winkelcentrum Molenhoekpassage vervult vooral een functie voor Rosmalen-Zuid, maar door de aanwezigheid van een grote supermarkt heeft het ook een bovenwijkse betekenis.

Tussen het spoor en de Sportlaan ligt een groenzone met diverse belangrijke recreatieve voorzieningen voor Rosmalen (speeltuin het Kwekkeltje en zwembad Kwekkelstijn).

Aan de Molenstraat is gelegen de standerdmolen uit 1732, een van de rijksmonumenten in Rosmalen. Daarnaast zijn aan deze straat nog de volgende functies gesitueerd: de Sint Laurentiuskerk, een dansschool, een makelaarskantoor bij de rotonde en een benzineverkooppunt en een autowasserette ter hoogte van de spoorwegovergang.

De Molenhoekpassage is niet de enige winkelconcentratie. Ook aan de zg. winkelstrip Oude Baan, ter hoogte van het plantsoen tussen de Mozartlaan en de Debussylaan, zijn en aantal winkels met bovenwoningen gesitueerd. Ten zuidoosten van de rotonde ligt de basisschool de Troubadour met gymzaal. In het dichtst bebouwde gedeelte van de wijk - Molenhoek Noord-Oost - ligt de Herman Broerenschool.

Langs de A59 ligt een strook die in zijn functioneren veel meer bepaald wordt door de invloedssfeer van de A59 dan door het stadsdeel Rosmalen of de wijk Molenhoek. Dit is bijvoorbeeld merkbaar aan de grootte van de woningen, gesitueerd op grote percelen. Deze zeer open bebouwingstypologie past bij de rand van Rosmalen. De meeste woningen liggen echter ook ver naar achteren, vanwege de Wet Geluidhinder. Verder ligt er een groot kantoor en diverse horecagelegenheden die goed in deze perifere atmosfeer passen.

Kantoren en bedrijvigheid komen voor langs het westelijke deel van de Oude Baan, langs de Graafsebaan, de Molenstraat, de Burg. Mazairaclaan en het noordelijke deel van de Heer en Beekstraat. Aan het einde van de Heer en Beekstraat tegen de Graafsebaan aan, is nog een restaurant gevestigd. Ter hoogte van de kruising Rooseveltlaan/Molenstraat - achter het benzineverkooppunt - is een KPN telecom centrale t.b.v. de regio Rosmalen in de groenzone gesitueerd. In de gehele wijk worden incidenteel aan huis gebonden beroepen uitgeoefend.

Langs de rand van de wijk loopt de Deken van Roestellaan die als radiaal naar het centrum van Rosmalen een functie op stadsdeelniveau vervult. Aan de radiaal liggen (buiten het plangebied) het Rodenborch College, het cultureel centrum de Bron en een sporthal. Binnen het plangebied worden de enige functies op stadsdeelniveau gevormd door het restaurant aan de Sparrenburgstraat en twee bedrijven aan de Deken van Roestellaan.

Het cafetaria aan de Kromakker en de basisscholen De Vlek en De Hoeven vormen de functies op wijkniveau.

Incidenteel komen aan huis gebonden beroepen voor in Sparrenburg.

Nederland heeft in 1992 het Verdrag van Malta (Valletta) ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is om op een verantwoorde wijze om te gaan met archeologische belangen in de ruimtelijke ordening door, onder meer, de zorg voor het archeologisch erfgoed te verbeteren en archeologen eerder bij de planvorming te betrekken.

Een belangrijk uitgangspunt van het Verdrag van Malta en het rijksbeleid is dat het behoud in situ (op de oorspronkelijke plaats) voorgaat op het behoud ex situ (opgraven en bewaren in depot). Van belang is dat door middel van veldonderzoek vroegtijdig inzicht wordt gegeven in de archeologische en cultuurhistorische waarden in het gebied. Op deze manier kunnen de aanwezige waarden bij de planontwikkeling voldoende worden gewaarborgd.

Na een wijziging van de Monumentenwet 1988 is dit verdrag in de Nederlands wetgeving geïmplementeerd. Het bestemmingsplan wordt daarin aangewezen als het instrument waarbinnen archeologische monumentenzorg kan worden geregeld.

In de Nota Ruimte heeft het ministerie van VROM de uitgangspunten voor de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tot 2020 vastgelegd. De nota heeft vier algemene doelen: het versterken van de economie, het verkrijgen van krachtige steden en een vitaal platteland, waarborging van waardevolle groengebieden en veiligheid. De Nota Ruimte schept ruimte voor ontwikkeling uitgaande van het motto 'decentraal wat kan, centraal wat moet' en verschuift het accent van het stellen van ruimtelijke beperkingen naar het stimuleren van gewenste ontwikkelingen. De nota ondersteunt gebiedsgerichte ontwikkeling.

Op het gebied van verstedelijking gaat de Nota Ruimte uit van het bundelingsprincipe. Bundeling draagt bij aan economische schaalvoordelen en benutting van (overheids)investeringen in voorzieningen (zoals die in infrastructuur), versterkt het draagvlak voor diverse stedelijke voorzieningen en beperkt de druk op de landelijke gebieden. De Nota Ruimte kent zes nationale stedelijke netwerken, waaronder BrabantStad (Breda, Tilburg, 's-Hertogenbosch en Eindhoven). De ontwikkeling van deze netwerken heeft prioriteit.

Binnen elk nationaal stedelijk netwerk geeft het rijk indicatief een aantal gebieden aan waar de verstedelijking wordt gebundeld. Provincies, WGR-plusregio's en gemeenten leggen deze bundelingsgebieden vast in hun plannen en werken het verstedelijkingsbeleid verder uit. Het is niet de bedoeling dat de bundelingsgebieden helemaal verstedelijken. Weliswaar ligt de nadruk op verstedelijking, maar er moet ook ruimte worden gepland voor water, natuur, landschap, recreatie, sport en landbouw. In de bundelingsgebieden moeten stad en land in samenhang worden ontwikkeld.

Het is belangrijk dat provincies en gemeenten voldoende ruimte voor op loop- en fietsafstand liggende en daarmee goed vanuit de stad bereikbare parken, groengebieden, volkstuinen, sportvoorzieningen en recreatiemogelijkheden reserveren in en om de stad. Tevens is het van belang dat voorzieningen voor kunst, cultuur en onderwijs en de zorg- en welzijnsvoorzieningen goed bereikbaar en toegankelijk zijn, door ze zoveel mogelijk in dienstenknooppunten onder te brengen (centrumvorming).

In het bestemmingsplan Molenhoek-Sparrenburg-A59 is het beleid uit de Nota Ruimte niet direct vertaald. De bestaande functies en kwaliteiten zijn in het bestemmingsplan als zodanig bestemd. In het bestemmingsplan zijn zoveel mogelijk flexibele bestemmingen geregeld, zodat bestaande situaties hierbinnen vallen.

In de structuurvisie is het hoofddoel een zorgvuldiger gebruik van de ruimte. Dit beleid is gericht op de versterking van de stedelijke structuur en het open houden van het landelijke gebied. Daartoe zijn stedelijke en landelijke regio's aangewezen. De gemeente 's-Hertogenbosch is onderdeel van de stedelijke regio Waalwijk-'s-Hertogenbosch-Oss (Waalboss). In de structuurvisie is de lagenbenadering als methode wederom gehanteerd. De nadruk ligt, net als in het Streekplan 2002, op het belang van de 'onderste lagen' -met name water-, zuinig ruimtegebruik, beeldkwaliteit en van grensoverschrijdend denken en handelen.

Om tot een zorgvuldiger ruimtegebruik te komen, wordt gekozen voor de zogenaamde lagenbenadering. Dit betekent dat ruimtelijke ontwikkelingen worden afgestemd op de draagkracht van het watersysteem en de bodem, op de waarden van natuur, landschap en cultuurhistorie, en aansluiten op de mogelijkheden van de infrastructuur. Daarnaast wordt een zuinig ruimtegebruik nagestreefd. Gepleit wordt om optimaal gebruik te maken van de mogelijkheden van de bestaande bebouwde ruimte (opnieuw) en deze beter te benutten. Compacte bouwwijzen, zowel in de hoogte als in de diepte, bieden tal van mogelijkheden het gebruik van de ruimte te intensiveren en nieuw ruimtebeslag te voorkomen en te beperken.

In de structuurvisie zijn geen specifieke regels opgenomen voor het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan. Daarnaast voorziet het voorliggende bestemmingsplan niet in de vestiging van nieuwe bedrijven of kantoren.

Met de nieuwe Wet ruimtelijke ordening die in juli 2008 in werking is getreden is het vastleggen van het provinciale beleid en het doorvertalen daarvan naar een lager bestuursniveau, veranderd. In de provinciale structuurvisie wordt het provinciale beleid vastgelegd. Daarnaast worden in de provinciale verordening instructieregels opgenomen waarmee de binding van de lagere overheden aan het provinciale beleid juridisch kan worden vastgelegd. In de provinciale verordening eerste fase, zoals die op 23 april 2010 is vastgesteld en op 1 juni 2010 in werking is getreden, is primair het bestaande provinciale beleid zoals dat in de interim structuurvisie is beschreven, vastgelegd.

In de verordening zijn de gebieden Molenhoek en Sparrenburg aangemerkt als bestaand stedelijk gebied. Binnen het als zodanig aangewezen stedelijk gebied is de gemeente in het algemeen vrij – binnen de grenzen van andere wetgeving – om te voorzien in stedelijke ontwikkeling. Wel bevat de Verordening ruimte specifieke regels voor nieuwbouw van woningen en aan te leggen of uit te breiden bedrijventerreinen en kantorenlocaties, regels voor bestaande bedrijventerreinen en kantorenlocaties en regels voor bestaande en nieuw te vestigen bedrijven in kernen in landelijke regio's.

In de verordening zijn geen specifieke regels opgenomen voor het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan. Daarnaast voorziet het voorliggende bestemmingsplan niet in de vestiging van nieuwe bedrijven of kantoren.

De gemeente 's-Hertogenbosch heeft zijn ambities voor de komende jaren in beeld gebracht in de vorm van een Ruimtelijke StructuurVisie. Deze Ruimtelijke StructuurVisie is een raamwerk en een gids voor de ruimtelijke activiteiten en investeringen van burgers, bedrijven, instellingen en overheid in de komende jaren. De visie bestrijkt de periode tot 2010 en geeft een doorkijk naar 2020.

In de Ruimtelijke StructuurVisie (RSV) is de lagenbenadering van het streekplan nader uitgewerkt. Nieuwe ontwikkelingen zullen worden afgestemd en getoetst op de specifieke onderlagen van een gebied en de laag van infrastructuur.

De Ruimtelijke StructuurVisie is bedoeld om richting te geven aan de eigen stedelijke ambities, voorzover ruimtelijk relevant. Daarmee is het een paraplunota en een integratiekader voor de ruimtelijke gevolgen van deze ambities van de verschillende sectorale nota's.

De Ruimtelijke StructuurVisie is ook toetsingskader en leidraad voor ruimtelijke plannen van de gemeente, zoals structuurvisies en bestemmingsplannen.

De belangrijkste aandachtspunten/onderdelen uit de StructuurVisie zijn:

• een kwaliteitsslag voor de bestaande ruimte door middel van een actief voorraadbeheer in wijken en buurten, herstructurering en herinrichting en meer menging van functies;
• de kwaliteit van het leefmilieu kan worden verbeterd door de realisering van een duurzaam landschappelijk raamwerk waarin het water een prominente rol speelt. Hierdoor wordt de afwisseling tussen stad en land contrastrijker en de ligging van de stad in een delta herkenbaarder. De stad gaat door met een duurzame stedenbouwkundige ontwikkeling van nieuwe gebieden en van bestaande buurten en wijken;
• ruimte wordt geboden aan een grotere variatie van woon- en werkmilieus, gebaseerd op diverse leefstijlen en inkomens, segmentering van bedrijven, menging van functies en een goede spreiding van voorzieningen.

Rosmalen maakt in de Ruimtelijke Structuurvisie deel uit van de oostelijke Rosmalense vleugel. Voor de ontwikkeling van deze vleugel zijn uitgangspunten opgesteld waarvan een aantal van toepassing zijn op het plangebied (of de directe omgeving) van dit bestemmingsplan.

De belangrijkste staan hierna beschreven:

• Het open gebied ten westen van het plangebied, tussen ’s-Hertogenbosch en Rosmalen, wordt ontwikkeld tot het stedelijke knooppunt Avenue2, gecombineerd met een natte verbindingszone tussen het Aadal en de Maas, de verbreding van de A2 en de omlegging van de Zuid Willemsvaart.
• Ten noorden van Rosmalen wordt de VINEX-wijk De Groote Wielen ontwikkeld.
• Verdere verstedelijking van Rosmalen mag niet leiden tot een verdere afbreuk van het dorpse karakter van Rosmalen.
• De belangrijkste ambitie voor Rosmalen: de kleinschalige en groene karakteristiek behouden.
• Het centrumgebied van Rosmalen wordt een stadsdeelcentrum, het winkelareaal wordt vergroot en de recreatieve en sociaal-culturele voorzieningen worden uitgebreid. In De Groote Wielen zal een klein wijkwinkelcentrum ontwikkeld worden.
• De uitwerking van de stedelijke verbindingsas tussen het centrum van ’s-Hertogenbosch en de kom Rosmalen (Hinthamerstraat-Graafseweg-Hintham-Graafsebaan-Molenstraat-Dorpsstraat). Deze as wordt als recreatieve fietsroute doorgetrokken door De Groote Wielen naar Gewande aan de Maas.
• Door verlenging van de ring ten noorden van Rosmalen wordt naar mogelijkheden gezocht voor een oostelijke aansluiting op de A59.

In het bestemmingsplan Molenhoek-Sparrenburg-A59 is het beleid uit de Ruimtelijke Structuurvisies niet direct vertaald. De bestaande functies en kwaliteiten zijn in het bestemmingsplan als zodanig bestemd.

De gemeente ‘s-Hertogenbosch wil graag bijdragen aan de ontwikkeling van een kwalitatief hoogwaardig landschap. De opstelling van de Landschapsvisie is één van de initiatieven die zij daartoe heeft ondernomen. De planhorizon is gesteld op 2015. Qua abstractieniveau beweegt de Landschapsvisie zich tussen het bestemmingsplan Buitengebied van de gemeente en de Ruimtelijke StructuurVisie. De Landschapsvisie is op 22 april 1999 vastgesteld door de gemeenteraad.

Het buitengebied rond de gemeente 's-Hertogenbosch wordt gekenmerkt door grotere aaneengesloten groene gebieden, die zeer divers van karakter zijn. Centraal in de Landschapsvisie staat het behoud en het ontwikkelen van deze grote groene gebieden waarbij de diversiteit van de gebieden leidend is. In de visie wordt daartoe een landschappelijk raamwerk voorgesteld dat bestaat uit een samenhangend patroon van grootschalige natuur- en bosgebieden: de Bossche Buitens met elk een eigen karakteristiek, die middels verbindingszones met elkaar in verband gebracht worden: de zogenaamde “Lange Lijnen”. In het stedelijk gebied zijn ze veelal gekoppeld aan de stedelijke hoofdgroenstructuur.

Met de nota "Bomen in de stad" (april 2000) is de visie op ontwikkeling en behoud van robuuste en samenhangende boomstructuren langs infrastructuur (wegen, fietspaden, vaarwegen, beken) in de stad vastgelegd.

Een ambitie die in de nota wordt uitgesproken, is het herstellen van oude structuren die nu vaak slechts fragmentarisch aanwezig zijn. Met behulp van bomen kan een dergelijke structuur niet alleen weer opnieuw worden vastgelegd, maar kan tevens bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteiten.

In het bestemmingsplan zijn flexibele bestemmingen met ruime regels opgenomen, zodat de uitvoering van het beleidsplan 'Bomen in de stad' mogelijk is.

In het bestemmingsplan voor Molenhoek-Sparrenburg worden de functie en het gebruik van de gronden en de maatvoering van de bebouwing geregeld. Het bestemmingsplan vormt de basis voor de stedenbouwkundige opzet van de wijk. De architectonische verschijningsvorm wordt gewaarborgd door middel van een welstandsnota.

In de welstandsnota die voor de gemeente 's-Hertogenbosch is opgesteld, zijn per bebouwingstype architectonische en bouwtechnische welstandscriteria opgenomen. Op het plangebied is een algemeen welstandsniveau van toepassing.

Het woonbeleid van de gemeente 's-Hertogenbosch is vastgelegd in de nota Wonen 2007.

Een van de doelstellingen van het woonbeleid in 's-Hertogenbosch is om de woningdifferentiatie te vergroten. Deze keuze is gemaakt om enerzijds de soms eenzijdigheid van het woningaanbod in buurten te doorbreken en anderzijds om de inwoners van de stad voldoende keuzemogelijkheden te bieden in de vorm van een gedifferentieerd en gevarieerd woningaanbod met een eigen identiteit en karakter.

Zowel in bestaande als in nieuwe buurten moeten mensen kunnen kiezen uit verschillende prijs- en kwaliteitsniveaus en verschillende woningtypen. Nieuwbouw, maar ook verbouw en herbouw kunnen worden ingezet om dit doel te bereiken. Nieuwbouw moet dan bestaan uit een mix van prijscategorieën en woningtypologieën.

Bij nieuwbouw in bestaande buurten geldt vaak dat er nog maar beperkte ruimtelijke mogelijkheden aanwezig zijn om woningen te bouwen. Dit betekent dan dat zorgvuldig met deze vrijkomende locaties moet worden omgegaan. Hiervoor geldt dan het uitgangspunt: 'strategische nieuwbouw'. Nieuwbouw moet niet leiden tot meer van hetzelfde, maar juist tot een verbreding van het bestaande woningaanbod. De woningbouw moet een 'meerwaarde' bieden ten opzichte van het aanwezige woningaanbod.

De opgave voor de woningproductie is dan: “voldoende en gevarieerd bouwen”. Dit betekent onder meer dat de diversiteit in de nieuwbouw vergroot moet worden, zowel ten aanzien van prijsklassen, als ten aanzien van woningtypen. In de nota Wonen 2007 is na uitvoerige analyse van vraag en aanbod op de woningmarkt een differentiatie voor het woningbouwprogramma voor de komende periode vastgelegd. Deze differentiatie geldt als stedelijk gemiddelde en is als volgt:

• sociale sector (huur en koop): 30% t/m 2010, bij realisatie na 2010 25%
• middeldure sector: 30%
• dure sector: 40% t/m 2010, na 2010 45%.
• Maatwerk per project is mogelijk, het gaat om het stedelijke gemiddelde.

Een tweede belangrijke doelstelling van de nota Wonen 2007 is tevens om het woningaanbod voor 'bijzondere doelgroepen' te vergroten. Dit betekent het creëren van woningen of wooneenheden voor mensen die om diverse redenen (tijdelijk of permanent) specifieke zorg en/of begeleiding nodig hebben en die daarbij een specifieke woonvraag (kunnen) hebben. Onder bijzondere doelgroepen worden verstaan:

• Ouderen en gehandicapten (lichamelijk, verstandelijk en visueel gehandicapt);
• Daklozen: individuele personen die geen dak boven hun hoofd hebben en op straat leven of voor kortere of langere tijd in de opvang verblijven;
• Potentiële daklozen: individuele personen die een grote kans lopen om hun bestaande huisvesting te verliezen;
• Overige bijzondere doelgroepen: individuele personen of gezinnen die moeilijk te huisvesten zijn vanwege een tbs-verleden of een verleden als zedendelinquent of vanwege blijvend crimineel, overlastgevend of onaangepast gedrag.

Het voorliggende bestemmingsplan maakt de uitvoering van het beleid uit de Nota Wonen 2007 mogelijk. De bestaande woningen zijn in het bestemmingsplan als zodanig bestemd. In het bestemmingsplan zijn globale bestemmingen met ruime regels opgenomen, zodat bestaande situaties hierbinnen vallen.

In de Nota Detailhandel 's-Hertogenbosch 2011 wordt de gemeentelijke visie op detailhandel weergegeven.

Doel van het detailhandelsbeleid is randvoorwaarden te creëren voor behoud en versterking van de Bossche winkelstructuur. Uitgangspunten van het detailhandelsbeleid zijn:

• De fijnmazige Bossche winkelstructuur voor dagelijkse artikelen wordt gehandhaafd: stadsdeel- en wijkwinkelcentra, buurtwinkelgebieden.
• 's-Hertogenbosch biedt geen ruimte aan megasupermarkten buiten de stadsdeel- en wijkwinkelcentra.
• Uitgangspunt van het Bossche detailhandelsbeleid is het drieslagmodel (1. centra voor boodschappen doen, 2. centra voor recreatief winkelen, 3. centra voor doelgerichte aankopen), met dien verstande dat voor vestiging van grootschalige non food winkelformules - die voornamelijk niet volumineuze artikelen verkopen - het primaat ligt bij de binnenstad, conform de Ontwikkelingsvisie Stadscentrum. Zijn daar redelijkerwijs onvoldoende mogelijkheden dan kan vestiging in of aansluitend aan een themawinkelgebied overwogen worden, waarbij aangetoond moet worden dat dit geen afbreuk doet aan het functioneren van de binnenstad.
• Gestreefd wordt naar clustering van winkels in winkelconcentraties: geen solitaire vestiging, geen toename verspreide bewinkeling.

Diverse ontwikkelingen in de afgelopen jaren, in combinatie met op stapel staande plannen, maakten het noodzakelijk om voor de gehele gemeente 's-Hertogenbosch een nieuwe visie op de detailhandel vast te stellen.

Voor de gehele gemeente is over detailhandel het volgende afgesproken:

• Ten aanzien van perifere detailhandel wordt een restrictief beleid gevoerd, met als uitgangspunt dat geen afbreuk mag worden gedaan aan andere winkelconcentraties met veel niet-dagelijkse artikelen.
• Solitair gevestigde niet-perifere winkelvestigingen werken veelal verstorend op de winkelstructuur. Uitgangspunt is het voortbestaan niet te frustreren maar in principe geen medewerking te verlenen aan uitbreidingsverzoeken van dergelijke verspreid liggende winkels.

In het onderhavige plangebied bevindt zich een winkelcentrum "Molenhoekpassage" en de winkelstrip Oude Baan. De bestaande situatie is opgenomen. Nieuwe ontwikkelingen vinden plaats door middel van afzonderlijke planologische procedures.

In de kantorenvisie "Ruimte voor kantoren 2004 - 2015" wordt een visie gegeven op de Bossche kantorenmarkt in de periode 2004 - 2015.

De belangrijkste beleidspunten uit de kantoorvisie zijn:

Realisatie van een nieuwbouwprogramma in de periode 2004 – 2015 van 255.000 m². De eerstkomende jaren wordt uitgegaan van een nieuwbouwproductie van 20.000 m², daarna van 25.000 m². Tot 2003 is deze productie veel hoger geweest (bijvoorbeeld de nieuwbouwproductie van 156.689 m² b.v.o., dit komt op gemiddeld ruim 31.000 m² per jaar, in de periode 1999-2003). Op deze wijze zal het bestaande overaanbod aan kantoorruimte geleidelijk aan verdwijnen.

Het selectief vestigingsbeleid zal worden voortgezet. Dit houdt in dat voor grootschalige kantoren slechts één locatie tegelijkertijd wordt ontwikkeld. Het Paleiskwartier en omgeving hebben prioriteit, daarna volgen Station Oost en Avenue2.

Duidelijkheid voor marktpartijen staat centraal. Uitgangspunt is locaties waar de bouw gestart is af te maken alvorens naar een nieuwe locatie over te stappen.

De ontwikkeling van kleinschalige kantoren (tot 1000 m²) krijgt meer ruimte. De mogelijkheden hiervoor liggen op de stedelijke verbindingsassen en de vrijkomende VAB-terreinen. Ook de herontwikkeling van het GZG-terrein, de Kom Rosmalen en de nieuwbouwmogelijkheden in de Groote Wielen en Willemspoort bieden voor kleinschalige kantoren perspectief.

De gemeente stimuleert actief het vertrek van grote kantoren uit de binnenstad. Deze kantoren kunnen zich hier door de schaarse ruimte minder goed ontwikkelen en ondervinden in toenemende mate problemen in de bereikbaarheid. De binnenstad is door haar fijnmazige structuur meer geschikt voor de vestiging van kleinschalige kantoren. Ook biedt verplaatsing kansen voor herstructurering en ruimteclaims van andere stedelijke functies.

De gemeente is pro-actief wat betreft het uit de markt nemen van verouderde incourante kantoren. Daarmee zet zij de middelen van RO- en grondbeleid actief in. Op deze wijze krijgt de nieuwbouw in de kantorenparken een impuls en blijft de kwaliteit van de kantorenvoorraad op peil.

De gemeente laat de strenge parkeernormering voor kantoorlocaties uit het abc-locatiebeleid vervallen. Daarvoor in de plaats stelt zij bij de bouw van grote kantoren de eis van gebouwde parkeervoorzieningen. De ervaring in het Paleiskwartier leert, dat bedrijven zelf bereid zijn maatregelen te nemen om het autogebruik te beperken. De tarieven van gebouwde parkeervoorzieningen zijn een prikkel tot een actief vervoersmanagement.

Bedrijventerrein is schaars. Daarom verzet de gemeente zich tegen een verkantorisering van bedrijventerreinen. De gemeente wil dit doel bereiken door een duidelijke formulering van het beleid, overleg met de marktpartijen en handhaving.

De gemeente vindt het belangrijk dat in woonwijken gewerkt kan worden. Kleinschalige bedrijvigheid veelal in de vorm van een bedrijf aan huis is belangrijk voor de werkgelegenheid en bedrijvendynamiek in de stad, het biedt ondernemers de mogelijkheid werk en zorg te combineren en vergroot de levendigheid van de woonwijken. Veel ondernemers starten hun bedrijf vanuit huis. De woning biedt een praktisch en goedkoop huisvestings- alternatief. Dit geldt voor bijvoorbeeld een adviesbureau, edelsmid, vertaalbureau, schoonheidsspecialist of assurantiebedrijf.

Voor kleine kantoren (< 500 m²) liggen er mogelijkheden langs de stedelijke verbindingsassen en op VAB-terreinen. De vestiging van zelfstandige kantoren op bedrijventerreinen is vanwege de schaarste aan bedrijventerrein niet gewenst. Dit betekent dat kantooractiviteiten op een bedrijventerrein alleen toelaatbaar zijn als onderdeel van een bedrijf.

In het bestemmingsplan zijn de bestaande kantoren als zodanig bestemd. Aangezien Molenhoek en Sparrenburg voornamelijk woonbuurten zijn, is het vestigen van kantoren op locaties buiten de huidige kantoorbestemming niet toegestaan. Een kantoor aan huis is wel toegestaan, mits de oppervlakte van de kantoorfunctie niet groter is dan 50 m².

Het verkeers- en vervoerbeleid is opgenomen in het rapport 's-Hertogenbosch bereikbaar (mei 2000). Van direct of indirect belang voor het plangebied 'Molenhoek - Sparrenburg - A59' zijn de volgende aandachtspunten:

• Hoge uitgesproken ambities voor verkeersveiligheid, zoals opgenomen in het Verkeersveiligheidsplan 1997, worden waargemaakt door een actieve vertaling naar maatregelen.
• Veel aandacht voor langzaam verkeer waar het gaat om veiligheid, comfort, voorrang op hoofdroutes en stallingsmogelijkheden bij voorzieningen.
• De voetganger staat centraal bij het ontwerp van de openbare ruimte.
• Grootschalige investeringen in verkeersinfrastructuur.
• In het kader van het mobiliteitsbeleid: het juiste bedrijf op de juiste plaats.

Inmiddels is de Koersnota verkeer en vervoer gereed. Hierin wordt gestreefd naar een groei van het gebruik van het openbaar vervoer en de fiets, en een daling van het autogebruik. Dit zal moeten leiden tot een daling van het aantal verkeersslachtoffers en verbetering van de totale situatie met betrekking tot geluidhinder en luchtverontreiniging.

De bestaande verkeersvoorzieningen hebben in het bestemmingsplan Molenhoek-Sparrenburg-A59 een verkeersbestemming gekregen. De verkeersbestemming heeft ruime regels, waardoor niet al te grootschalige herinrichting van wegen in de toekomst mogelijk wordt gemaakt.

De basis voor het gemeentelijk beleid ten aanzien verkeer wordt gevormd door de Ontwerp Koersnota Hoofdinfrastructuur 's-Hertogenbosch van mei 2007 en het Uitwerkingsplan Koersnota.

De bereikbaarheid en daarmee ook de leefbaarheid van de (binnen)stad komt steeds meer onder druk. Een nog sterk groeiende automobiliteit en de voorgestane grootschalige ontwikkelingen maken dat beeld nog zichtbaarder. De gemeenteraad heeft het college opdracht gegeven de (toekomstige) knelpunten te analyseren en met oplossingsrichtingen te komen. De ontwerp Koersnota “Hoofdinfrastructuur ’s-Hertogenbosch” geeft inzicht in de hoofdkeuzen, die gemaakt moeten worden op het gebied van de hoofdinfrastructuur, wil er sprake kunnen zijn van een kwalitatief hoogwaardige bereikbaarheid en leefbaarheid.

De ontwerp Koersnota is thematisch als volgt opgebouwd:

• ontvlechting hoofdroutes auto en hoofdroutes openbaar vervoer/fiets;
• de Ruit optimaal benutten;
• verkeer bundelen op doorstroomassen;
• heldere invalswegen naar het centrum;
• alleen centrumgebonden verkeer op “Binnenstadsring”
• versterken verblijfsklimaat (kom) Rosmalen.

Voor het gebied ten oosten van de A2 betekent dit het volgende:

De Ruit optimaal benutten

Met het realiseren van de Randweg en de parallelbanen aan de A2 in het kader van de verbreding van de A2 naar 4x2 rijstroken beschikt de stad over een volwaardige Ruit rond de stad. Deze moet optimaal worden benut om doorgaande verkeersstromen buiten de stad om te geleiden en verkeer van en naar de stad via de juiste toegang de stad te laten benaderen.

Verkeer bundelen op doorstroomassen

De verkeersstromen tussen de verschillende stadsdelen en vanaf de Ruit naar bestemmingen in de stad worden gebundeld op zogenoemde doorstroomassen. Op deze wegen staat de doorstroming van het autoverkeer centraal. Het aantal aansluitingen en kruisingen wordt beperkt en er is geen verstoring door langsparkeren. De voor het plangebied relevante hoofdas is de oost-westroute vanaf Rosmalen/De Groote Wielen via de Bruistensingel en de Zandzuigerstraat naar de Rietvelden.

Versterken verblijfsklimaat (kom) Rosmalen

Om de ruimtelijke ontwikkelingen, ook op langere termijn, op te vangen, dient de Ring-structuur rond Rosmalen te worden afgemaakt als zogenoemde doorstroomas. Voor Rosmalen zelf biedt het afmaken van de Ringstructuur in de vorm van de oostelijke omleiding de ruimte om doorgaand verkeer in het centrum te weren. De Deken van Roestellaan en de Rodenborchweg kunnen hierdoor meer als invalsroute naar het centrum gaan functioneren. In het centrum van Rosmalen ontstaat ruimte om het eigen karakter te versterken en te komen tot een meer verkeersluwe inrichting.

Het "Uitwerkingsplan Koersnota" bevat een aantal concrete uitwerkingen van de Ontwerp Koersnota. Op 21 mei 2008 heeft de gemeenteraad in de vorm van een aantal moties ter bevordering van de bereikbaarheid van stad, wijken en regio de volgende ambities en wensen uitgesproken:

• reductie van het aandeel van de auto in de modal split (vervoermiddelkeuze) met 10%, te bereiken in 2015. Dat betekent onder andere een te realiseren groei van het aandeel fiets van 33% naar 44% in de stad en van het openbaar vervoer van 4% naar 6% (beide intern de stad);
• het “doorstroomassenmodel” uit de Ontwerp Koersnota hoofdinfrastructuur ‘s-Hertogenbosch te hanteren als basis voor verdere uitwerking;
• het aanvullend op dit model laten functioneren van een autoluwe binnenstadsring;
• het voorkomen van barrièrewerking van de doorstroomassen door aanleg van ongelijkvloerse kruisingen met het fietsverkeer op maaiveldniveau;
• het ten aanzien van parkeren inzetten op een autoluwe binnenstad ten gunste van een aanzienlijke “uitbouw” van transferia en het uitbreiden en gratis maken van bewaakte stallingen;
• het hanteren van het uitgangspunt “compacte stad” in de ruimtelijke ordening ter beperking van de behoefte aan automobiliteit;
• het ontvlechten van hoofdstructuur voor de fiets en openbaar vervoer met de auto door het zoveel mogelijk opheffen van barrière werking en het bieden van ruimte aan innovatieve concepten voor individueel persoonlijk vervoer;
• het ontwikkelen van een breed netwerk van vrije busbanen;
• het monitoren van de voortgang ten aanzien van het waarmaken van de ambities.

Ten aanzien van 4 en 8 is er een kleine nuancering aangebracht.

Ad.4: Het ondersteunen van de wens om te komen tot ongelijkvloerse kruisingen tussen doorstroomassen en hoofdstructuren van de fiets zonder de garantie dat dit voor de fiets op maaiveldniveau gebeurt. Per situatie zullen de mogelijkheden bekeken worden.

Ad.8: Daar waar de doorstroming van het openbaar vervoer in het gedrang komt als gevolg van autoverkeer (niet de doorstroomassen) zullen maatregelen ten faveure van het openbaar vervoer genomen worden. De vorm waarin dit gebeurt zal afhankelijk zijn van de ruimtelijke mogelijkheden.

Stadionlaan/aansluiting A2, kom Rosmalen en oostelijke omleiding

Er staat grote druk op het kunnen garanderen van de bereikbaarheid van Rosmalen, zowel in aansluiting op de A2 en de A59 als in relatie tot de rest van de stad (westzijde A2). In mei 2008 is hierover uitvoerig gediscussieerd in de gemeenteraad hetgeen geleid heeft tot het aannemen van de motie waarin wordt aangedrongen op versnelling van realisering van een goede oost-west verbinding tussen Rosmalen en de stad voor alle vervoersmodaliteiten (openbaar vervoer, fiets en auto). Belangrijk uitgangspunt voor een nog op te starten studie is dat maximaal wordt ingezet op de kansen voor openbaar vervoer en fiets. De studie zal in nauwe samenwerking met de omgeving (wijkraden, provincie en rijk) plaats vinden.

De studie zal zich niet beperken tot de spoorzone, waarin onder andere Avenue2, maar op een gebied tussen de knopen Empel en Hintham. Daarnaast zal er ook een relatie worden gelegd met de wens te komen tot een autoluw centrum van Rosmalen en de “noodzaak” van een oostelijke ontsluiting Rosmalen richting A59. Daarbij zal voor zover op dat moment mogelijk een relatie gelegd worden met ruimtelijke ontwikkelingen aan de oostzijde van de stad, zoals de nieuwe wijk De Groote Wielen.

De Ontwerp Koersnota “Hoofdinfrastructuur ’s-Hertogenbosch” en het Uitwerkingsplan Koersnota hebben voornamelijk betrekking op 's-Hertogenbosch. Daarentegen wordt in het Vervolg ontwerp Koersnota, oost-west Rosmalen, uitvoerig ingegaan op de bereikbaarheid van Rosmalen.

De bestaande verkeersvoorzieningen hebben in het bestemmingsplan "'Molenhoek-Sparrenburg-A59" een verkeersbestemming gekregen. De verkeersbestemming heeft ruime regels, waardoor verkeersmaatregelen zoals neergelegd in de Ontwerp Koersnota "Hoofdinfrastructuur 's-Hertogenbosch" en "Uitwerkingsplan Koersnota"in de toekomst mogelijk worden gemaakt.

In het Beleidsplan Horeca is aangegeven dat de mogelijkheden voor uitbreiding van het horeca-aanbod in de wijken buiten de binnenstad beperkt zijn. De bestaande horecabedrijven moeten in staat worden geacht aan de potentiële vraag te kunnen voldoen. Voor Molenhoek-Sparrenburg dient dus een consolidatiebeleid te worden gevoerd. Er worden geen vestigingsmogelijkheden voor nieuwe horecabedrijven geboden.

In het nieuwe hoofdstuk 3 van de A.P.V. is het gemeentelijk prostitutiebeleid verwoord, voor zover dat in het kader van de algemene plaatselijke verordening van toepassing is.

Op de voorzieningenstroken, diverse maatschappelijke voorzieningen en nog enkele andere verspreide niet-woonfuncties (zoals bedrijven) na, hebben we uitsluitend te maken met een woongebied, waarin de vestiging van een seksinrichting niet gewenst is.

In de regels van het bestemmingsplan "'Molenhoek-Sparrenburg-A59" is de vestiging van een seksinrichting uitgesloten.

Voor ontwikkelingen op het gebied van de ruimtelijke ordening heeft de gemeente 's-Hertogenbosch een eigen parkeernormenbeleid vastgesteld. Dit beleid is vastgelegd in de nota Parkeernormen, dat is vastgesteld d.d. 9 december 2003. De nota geeft aan hoeveel parkeerplaatsen per functie en per stadsdeel gerealiseerd dienen te worden bij nieuwbouw.

In het bestemmingsplan "Molenhoek-Sparrenburg" is het beleid uit de Nota Parkeernormen niet direct vertaald. Er zijn geen nieuwe ontwikkelingen.

Begin 2000 is door de gemeente 's-Hertogenbosch de Beleidsnotitie GSM antennemasten opgesteld. In deze notitie wordt beargumenteerd dat plaatsing van antenne-installaties bouwvergunningplichtig is. De notitie dient als beleidskader voor de beoordeling van bouwaanvragen.

Het beleid kan als volgt worden samengevat.

Wat betreft bestaande antenne-installaties wordt voorgesteld een gedoogbeleid te voeren. Wanneer tijdens de procedure van het voorliggende bestemmingsplan wordt besloten de aanbieders van illegaal geplaatste installaties op ongewenste locaties aan te schrijven met het verzoek een nieuwe bouwaanvraag in te dienen danwel een andere locatie te zoeken, zal het beleid dat wordt gevoerd ten aanzien van nieuwe installaties richtlijn zijn. Plaatsing van nieuwe installaties kan via solitaire masten, plaatsing van antennes met een hoogte van circa 5 meter op gebouwen hoger dan circa 25 meter, combinatie van meer dan één aanbieder (site-sharing) of plaatsing in combinatie met bestaande elementen, zoals hoogspannings- of reclamemasten.

Het beleid van de gemeente 's-Hertogenbosch is vertaald in een zoneringskaart voor GSM/antenne-installaties. Er zijn drie gebieden te onderscheiden, namelijk gebieden waar dergelijke installaties zonder uitzondering niet zijn toegestaan, gebieden waar zij niet zijn toegestaan, tenzij, en gebieden en zones waar antenne-installaties zijn toegestaan.

Gebieden waar zonder uitzondering geen GSM/antenne-installaties zijn toegestaan, betreffen landschappelijk waardevolle gebieden en natuurzones zoals die zijn benoemd in de Landschapsvisie.

In verband met de kwetsbaarheid van de historische delen van de gemeente wordt voorgesteld die delen die zijn aangewezen als beschermd stads- of dorpsgezicht geen GSM/antenne-installaties toe te staan, tenzij de welstands- en monumentencommissie positief adviseren, in die zin dat wordt voldaan aan hoge eisen van welstand. De richtlijnen van de Rijksdienst voor Monumentenzorg vormen mede een leidraad bij de plaatsing van installaties op of aan monumenten.

Gebieden waar GSM/antenne-installaties zijn toegestaan (op basis van een positief advies welstands-/monumentencommissie (redelijke eisen van welstand)), betreft:

• op portalen van hoofdautowegen en de zone aan weerszijden van en 100 meter uit de as van de weg;
• op portalen van de Nederlandse Spoorwegen;
• op hoogspanningsmasten;
• binnen de zone aan weerszijden van en 50 meter uit de as van wijkontsluitingswegen zoals aangeduid op de zoneringskaart;
• bedrijven- en/of kantorenterreinen.

Er zal terughoudend worden omgegaan met plaatsing van antenne-installaties binnen woongebieden.

Site-sharing is inmiddels van hoger hand waar mogelijk verplicht gesteld aan de aanbieders van mobiele telefonie, zodat het aantal antenne-installaties kan worden beperkt.

In de regels van het bestemmingsplan is een algemene afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het bouwen van GSM/antenne-installaties tot een maximale hoogte van 40 meter, waarbij het gemeentelijk beleid zoals hierboven staat beschreven richtinggevend is voor de toelaatbaarheid van GSM/antenne-installaties op de locatie waarvoor het verzoek is ingediend.

De Nota Spelen (vastgesteld op 24 januari 2004) biedt het beleidskader voor buitenspelen in de gemeente 's-Hertogenbosch op de daarvoor formeel bestemde plekken in de openbare ruimte. Per wijk is/wordt hiervoor een wijkspeelplan opgesteld, dat inzicht geeft in de verschillende speelplekken die in een wijk voor de verschillende leeftijdsgroepen gerealiseerd moeten worden. Daarbij wordt o.a. rekening gehouden met bevolkingssamenstelling naar leeftijd en met de reeds aanwezige speelplekken in de wijk.

Voor wat betreft de speelplekken wordt onderscheid gemaakt in verschillende leeftijdscategorieën, aangezien elke categorie haar eigen behoeften en beperkingen heeft. Er wordt rekening gehouden met jonge kinderen van 0-6 jaar (spelen tot 100 meter van de eigen woning), met schoolkinderen van 6-12 jaar (spelen tot 400 meter van de eigen woning), en jongeren van 12-18 jaar (spelen tot ca. 1000 meter van de eigen woning). Bij de uitgevoerde inventarisatie is een speelplek ingedeeld in één van de bovengenoemde leeftijdscategorieën, indien zich daar een speeltoestel bevindt, dat geschikt is voor de overeenkomende leeftijdscategorie. Iedere speelplek is vervolgens voorzien van een cirkel, behorende bij de leeftijdscategorie, zodat een duidelijk beeld ontstaat van de spreiding van de speelplekken in de wijk.

In het bestemmingsplan Molelnhoek-Sparrenburg is het beleid uit de Nota Spelen en het bijbehorende wijkspeelplan direct vertaald. De plaatsen waar bestaande speelplekken zich bevinden of nieuwe speelplekken zijn gepland zijn zodanig bestemd, dat de bestaande speelplekken (indien gewenst) gehandhaafd kunnen worden en nieuwe speelplekken daadwerkelijk kunnen worden gerealiseerd.

Het doel van het Waterplan "Waterstad 's-Hertogenbosch" (14 juli 2009) is het bereiken van een veilig en een duurzaam watersysteem in en om 's-Hertogenbosch, waarbij zo goed mogelijk aan de wensen van alle belanghebbenden tegemoet wordt gekomen. Het Waterplan betreft een koepelplan voor alle waterzaken. Het gaat daarbij om de gewenste inrichting en het beheer van oppervlaktewater en grondwater, als ook om de afvoer van hemelwater en afvalwater.

Het Waterplan omvat het gemeenschappelijk beleid van gemeente en de waterschappen. Dit gemeenschappelijke beleid moet leiden tot een klimaatbestendig, robuust en mooi watersysteem in de Groene Delta. De bijdrage aan energiebesparing vanuit het watersysteem zijn verkend met het oog op de doelstelling om in 2050 als stad klimaatneutraal te zijn. Ambities zijn hierbij verwoord naar beleid op hoofdlijnen. In het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan (vGrp) is het beleid ten aanzien van afvalwater, regenwater en grondwater verder uitgewerkt.

Het waterplan bevat een uitvoeringsprogramma met concrete projecten. Dit uitvoeringsprogramma is aan de hand van de volgende tien speerpunten samengesteld:

• per deelgebied een visie op het watersysteem (waterstructuurplan);
• gebruik beleidsruimte nieuwe wetgeving en geef helderheid in taken partijen (NBW);
• klimaatsadaptieve stadsontwikkeling;
• water maakt (de gemeente) 's-Hertogenbosch mooi;
• visie op de ondergrond;
• actieve participatie in regionale ontwikkelingen;
• benutten van kansen in het watersysteem voor de energieneutrale stad;
• uitvoeren van maatregelen uit het Stroomgebiedbeheerplan;
• uitvoeren overige maatregelen uit de waterprogramma's van het gebiedsproces;
• werken aan water in West (de schop in de grond).

In hoofdstuk hoofdstuk 5, 'Waterparagraaf', worden de belangrijkste beleidsuitgangspunten voor het plangebied genoemd. Ook wordt hier ingegaan op de wijze waarop met water wordt omgegaan op de ontwikkelings- locaties.

Uitgangspunt van gemeentelijk beleid is dat onderwijsvoorzieningen in een bredere context moeten worden geplaatst. Onderwijsvoorzieningen dienen te worden afgestemd op de maatschappelijke behoeften in buurten, wijken en op stedelijk niveau. Kenmerkend voor het meerjarenplan onderwijshuisvesting is de samenhangende benadering met andere gemeentelijke beleidsvelden zoals welzijn, sport, grondzaken, ruimtelijke ordening, verkeer en concernfinanciën. Het uitgangspunt is het combineren van voorzieningen en een efficiënte inzet van middelen.

Voor het in beeld brengen van de noodzakelijke voorzieningen voor de komende jaren is aangesloten bij de gemeentelijke zorgplicht voor onderwijshuisvesting. Het betreft voorzieningen gericht op:

1. 1. Het voldoen aan voldoende capaciteit en spreiding (inclusief bewegingsonderwijs en onderwijspakketten);
2. 2. Adequaat onderhoud (technisch en functioneel);
3. 3. Voldoen aan wet- en regelgeving;
4. 4. Mogelijkheden en ruimte voor onderwijskundige vernieuwing.

Inmiddels is per schoolgebouw gekeken naar de mogelijkheid van maatschappelijke verbreding van de onderwijsvoorziening met onder meer peuterspeelzaalwerk, kinderdagopvang, sociaal cultureel werk, sport en specifieke Brede Bossche School voorzieningen.

Eén van de ambities van de gemeente is om in 2011 het peuterspeelzaalwerk volledig te integreren met de kinderopvang en te verbinden aan het basisonderwijs in een zogenaamd kindcentrum voor 0-13 jaar.Voor kinderen van 0 tot 4 jaar is er een keuze uit verschillende arrangementen variërend in dagdelen en tijden. Het streven is deze kindclusters te huisvesten in basisscholen. Dit heeft, als vanzelfsprekend, consequenties voor de wijze waarop een basisschool wordt geaccommodeerd.

Er is sprake van een groot tekort aan kinderdagopvang (0-4 jaar) en buitenschoolse opvang.

Voor de aanwezige basisscholen in het plangebied zijn voor de komende jaren renovaties voorzien alsook de omvorming van de basisscholen tot kindclusters voor kinderen van 0 – 13 jaar.

De planopzet van dit bestemmingsplan is gericht op beheer en instandhouding van de bestaande situatie, waarbij het bestemmingsplan Molenhoek-Sparrenburg - vastgesteld in 2000 - als basis heeft gediend. Toekomstige ontwikkelingen worden niet meegenomen. Zo zal bijvoorbeeld voor ontwikkelingen in de Molenhoekpassage, maar ook voor een aantal kleinere initiatieven, een afzonderlijke planologische procedure gevoerd worden.

Voor met name de wijk Sparrenburg worden maatregelen voorgestaan die tot doel hebben de oorspronkelijke ruimtelijke dragers van het plan - de bestaande houtwallen - te ondersteunen en daar waar mogelijk is te versterken. Daartoe zijn reeds een aantal initiatieven gaande die te maken hebben met een betere afstemming tussen het openbaar gebied en privé-eigendom. Het gemeentelijk wijkteammanagement zal in nauw overleg met de wijkraad initiatieven blijven ontwikkelen om de kwetsbare houtwallenstructuur ook voor de toekomst duurzaam in stand te houden.

Ten opzichte van het vigerend plan zijn nadrukkelijker de essentiële, bestaande groenstructuren in zowel Molenhoek als Sparrenburg opgenomen als bestemming "Groen" en niet meer als onderdeel van de bestemming "Verkeer"

In de toelichting van het bestemmingsplan vastgesteld in 2000 staat dat voor de bestemming “Wonen” hoofdzakelijk een beheersdoelstelling van toepassing is. Met andere woorden: het plan richt zich qua woonbebouwing op instandhouding en verbetering van de huidige toestand. Echter, de manier waarop dit op de verbeelding van het voorgaande bestemmingsplan is verbeeld is niet altijd even consequent gebleken.Vooral in de categorie vrijstaande woningen en tweekappers is de stroken- en blokverkaveling door elkaar gebruikt. Om deze inconsequentie op te lossen is gekozen voor een uniforme benadering. Uitgangspunt is dat gekozen wordt voor een blokverkaveling voor met name de vrijstaande woningen. Juist in deze categorie is het vrijstaande karakter bepalend of een wijk of buurt beschouwd kan worden als open met veel ruimte tussen de woningen. Deze ruimtelijke benadering is van (economische) waarde op het moment dat iemand zich gaat vestigen in deze wijk.

Bij het bepalen van de bouwvlakken zijn de bestaande rechten in het geldend bestemmingsplan en de wijze waarop de betreffende woning bijdraagt aan het vrijstaande karakter, en daarmee de identiteit van de wijk, de belangrijkste afwegingen geweest.

Bij actualisatieplannen, zoals het onderhavige bestemmingsplan, worden de standaard-erfbebouwingsregels van de gemeente 's-Hertogenbosch op woonpercelen gelegd. Op deze manier krijgen alle woonpercelen in de gemeente in beginsel dezelfde bouwmogelijkheden op het erf. In de standaardregels is aansluiting gezocht bij de inhoud en terminologie van de Wabo, om misverstanden te voorkomen met het oprichten van bouwwerken welke "omgevingsvergunningvrij voor de activiteit bouwen" zijn.

De belangrijkste kenmerken van de erfbebouwingsregeling zijn:

• Bebouwing op het achtererfgebied en buiten het bouwvlak: dit betekent dat de regeling van toepassing is op het gebied op 1 meter achter de voorgevel van de woning, met uitzondering van hoekpercelen.
• De hoogte bedraagt maximaal 3 meter, tenzij wordt gebouwd met hellende dakvlakken: de goothoogte bedraagt dan maximaal 3 meter en de nokhoogte bedraagt dan maximaal 4,5 meter.
• Er mag maximaal 75 m² aan erfbebouwing worden opgericht, met dien verstande dat niet meer dan 50% van het achterfgebied mag worden bebouwd.

De bovengenoemde punten vormen de belangrijkste onderdelen van de erfbebouwingsregeling. Er zijn echter diverse beperkingen en afwijkingsmogelijkheden in de regels opgenomen, waardoor de genoemde onderdelen kunnen worden beperkt of uitgebreid.

In de bestemming "Wonen" is voor de bebouwing van hoekpercelen een aparte afwijkingsmogelijkheid in het bestemmingsplan opgenomen. Dit is gedaan omdat bebouwing op hoekpercelen in woonwijken vaak een speciaal stedenbouwkundig karakter heeft (aanzicht vanaf zowel de voorkant als de zijkant en hoekpercelen vormen de afronding van een rij woningen) en vanuit verkeersoogpunt (inkijk in de zijstraat om aanrijdingen te voorkomen).

Onder een hoekperceel wordt verstaan een perceel, gelegen aan een hoek van twee wegen en/of het openbaar gebied. In de onderstaande tekening wordt met de oranje/bruine kleur het te bebouwen hoekperceel naast het hoofdgebouw aangegeven zoals wordt bedoeld in de betreffende afwijkingsbevoegdheid in de bestemming "Wonen".

Voorwaarden:

• de gezamenlijke oppervlakte van de bebouwing mag maximaal 25 m² bedragen;
• de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven mogen niet onevenredig worden geschaad;
• de bebouwing dient te worden opgericht achter de denkbeeldige (verlengde) lijn die het snijpunt van de voorgevellijn en de zijgevellijn raakt en ligt onder een hoek van 45° ten opzichte van de voorgevellijn, maar niet door het bouwvlak van het betreffende hoofdgebouw heen gaat;
• de voorgevel van een aangebouwd bijgebouw dient evenwijdig te zijn aan de voorgevel van de hoofdbebouwing;
• de breedte van een aangebouwd bijgebouw bedraagt maximaal 3 meter.

Naast de bovenstaande voorwaarden kunnen er nadere eisen worden gesteld aan de minimale afstand van het bijgebouw tot de naar de openbare weg gekeerde zijdelingse perceelsgrens vanuit stedenbouwkundige opzet van de omgeving, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden en bezonning van de aangrenzende gronden.

Op een hoekperceel is, net als voor woningen die niet op een hoekperceel zijn gelegen, een afwijkingsmogelijkheid in het bestemmingsplan opgenomen om onder voorwaarden voor de voorgevellijn te kunnen bouwen (bijvoorbeeld een erker).

Voorwaarden:

• de gezamenlijke oppervlakte van de bebouwing mag maximaal 25 m² bedragen;
• de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven mogen niet onevenredig worden geschaad;
• de stedenbouwkundige opzet van de omgeving mag niet onevenredig worden aangetast.

De maximale oppervlakte van de bebouwing van 25 m² geldt voor het gehele voorerfgebied. Dit betekent dat de oppervlakte van alle bebouwing naast het hoofdgebouw (naast de zijgevellijn) en alle bebouwing voor de voorgevellijn tezamen niet meer dan 25 m² mag bedragen.

In het verleden is aan de voorzijde van woningen een aantal bouwwerken ontstaan. Er is op een aantal plaatsen in Sparrenburg in de voortuin - vóór de voorgevelrooilijn - gebouwd waar dat feitelijk niet is toegestaan. Hierdoor is de oorspronkelijke stedenbouwkundige structuur onder druk komen te staan en is het straatbeeld op een aantal plaatsen sterk "verrommeld".

Dit plan beoogd om met name aan de publieke zijde de ruimtelijke kwaliteit weer op te voeren. Daarom is het in het huidige plan niet meer toegestaan dit soort bouwwerken in de voortuin op te richten. Vergunningsvrij bouwen en ruimere bouwmogelijkheden aan de achterzijde geven in dit plan voldoende bouwmogelijkheden om woningen te kunnen vergroten.

Binnen het plangebied zijn op een aantal woningen dakopbouwen opgericht. Het betreft dakopbouwen op schuine dakvlakken, waarbij de goot- en nokhoogte van het oorspronkelijke dak zijn verhoogd om de dakopbouw mogelijk te maken. De daken van dergelijke dakopbouwen zijn doorgaans evenwijdig aan de oorspronkelijke dakvlakken.

Een dakopbouw aan de voorzijde van een woning bezien vanaf de straat

Een dakopbouw aan de achterzijde van een woning bezien vanaf de straat

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is er voor gekozen om met de inwerkingtreding van het voorliggende bestemmingsplan, geen nieuwe dakopbouwen meer toe te staan. Dergelijke dakopbouwen geven vaak een verrommeld straatbeeld, omdat de herkenbaarheid van de oorspronkelijke bouwmassa en de stedenbouwkundige structuur van de betreffende straat wordt aangetast. Met de realisering van een dakopbouw ontstaan er immers grotere goot- en nokhoogtes dan bedoeld/geregeld zijn in het bestemmingsplan, waardoor geen eenduidig beeld mogelijk is. Bovendien verschillen de dakopbouwen vaak onderling in maatvoering en verschijningsvorm. Dakopbouwen waren in voorgaande bestemmingsplannen overigens ook niet toegestaan, maar zijn in afwijking van voorgaande bestemmingsplannen toch vergund.

Dakopbouwen zijn voorzien van een kap welke evenwijdig of nagenoeg evenwijdig loopt aan het oorspronkelijke dakvlak. Dit betekent dat het oorspronkelijke dakvlak waarop de dakopbouw zich bevindt geheel of gedeeltelijk wordt opgetild, waardoor er, in tegenstelling tot bij dakkapellen, een nieuwe goothoogte ontstaat. De nokhoogte wordt door de realisering van dakopbouwen ook verhoogd. Daardoor worden bij de realisatie van een dakopbouw de maximale goot- en bouwhoogte zoals geregeld in het bestemmingsplan overschreden, waardoor dakopbouwen niet in het bestemmingsplan passen.

Bestaande dakopbouwen die op basis van een geldige (bouw/omgevings)vergunning zijn opgericht of mogen worden op het moment van vaststelling van dit bestemmingsplan mogen worden gehandhaafd en, indien nodig, opnieuw worden opgericht. Dit betekent dat de reeds legaal aanwezige dakopbouwen ten tijde van de vaststelling van dit bestemmingsplan worden aangemerkt als overeenkomstig met het bestemmingsplan "Molenhoek - Sparrenburg - A59".

Behalve dakopbouwen hebben ook dakkapellen tot gevolg dat het oorspronkelijk dakvlak wordt aangetast. Toch zijn er een paar verschillen tussen dakopbouwen en dakkapellen, waardoor dakopbouwen niet als dakkapel kunnen worden aangemerkt:

• Een dakopbouw is per definitie voorzien van een kap, terwijl dakkapellen kunnen zijn voorzien van een plat dak.
• Een dakopbouw heeft een kap die evenwijdig of nagenoeg evenwijdig is aan het oorspronkelijke dakvlak, terwijl een dakkapel dit niet heeft.
• Doordat een dakopbouw een kap heeft die evenwijdig of nagenoeg evenwijdig is aan het oorspronkelijke dakvlak, wordt bij de realisatie van een dakopbouw de nokhoogte van de woning verhoogd. Bij de realisatie van een dakkapel verandert de nokhoogte van de woning niet.

Het plangebied ligt tussen de A-59 en het spoor 's-Hertogenbosch-Nijmegen, omvat de buurten De Sparrenburg en Molenhoek en is grotendeels gelegen in het afwateringsgebied van Rosmalen. Er bevindt zich weinig oppervlaktewater in het gebied. Het bebouwde deel heeft een hoogte van ca. 4.50m tot 5.50m + NAP. Geologisch behoren de gronden tot jongere holocene rivierafzettingen op Pleistoceen zand. Dit pleistocene zand wordt op geringe diepte waargenomen. (tussen 40cm en 120cm diep). Bodemkundig noemen we de gronden kalkloze zandgronden.

Het afwateringsgebied van Rosmalen heeft een peil van 3,00m +NAP, maar door wegzijging wordt dit peil dikwijls onderschreden.

Dit peil kan bij hevige regenbuien (T=10) oplopen tot 3,25m +N.A.P. Deze stijging komt door de beperkte aanwezigheid van oppervlaktewater en de geringe doorlatendheid van de zandbodem. Hierdoor stijgt ook het grondwater snel. Daarnaast kan bij stijging van rivier de Maas het grondwater stijgen tot 3,50+N.A.P. Dit is bij een T=100. Als dus de Maas hoog staat en het regent hevig kunnen deze twee zaken de grondwaterstand ten zeerste beïnvloeden.

Het plangebied wordt aan de noordzijde grotendeels begrensd door een waterloop (de spoorsloot). De waterstand in deze waterloop bedraagt circa 3.25 m + NAP.

Aan de noordzijde, westzijde en zuidzijde van het sportpark De Hoef bevindt zich een waterloop, met een waterstand van 1.80 m + NAP en een eigen gemaaltje. Langs de oostgrens van het plangebied ligt langs de Ruttenhofstraat een waterloop met een streefpeil van 3,25m NAP.

De stroming van het freatische grondwater is noordwestelijk gericht. De grondwaterstand wordt sterk beïnvloed door de waterstand van de noordelijk gelegen rivier de Maas.

In het plangebied is een gemengd stelsel aanwezig, daterend uit de jaren '60 en '70. Het stelsel loost op de buurt Rosmalen Centrum. Het rioolstelsel heeft overstorten met bergbezinkvoorzieningen, welke lozen op de waterlopen.

Het plangebied valt binnen het beheergebied van waterschap Aa en Maas. In het waterbeheerplan beschrijft het Waterschap de hoofdlijnen voor het te voeren beleid voor de periode 2010-2015, met een doorkijk naar 2027. Van belang zijn de beleidsuitgangspunten ten aanzien van het duurzaam omgaan met water:

1. Gescheiden houden van vuil water en schoon hemelwater

Het streefbeeld is het afvoeren van het vuile water via de riolering en het binnen het plangebied verwerken van het schone hemelwater. Afhankelijk van de omstandigheden ter plaatse kan een compromis gesloten worden, waarbij de minimale inzet (in bestaand bebouwd gebied) is om het vuile en het schone water gescheiden aan te bieden op het (reeds aanwezige) gemengde rioolstelsel. Het waterschap zal echter niet akkoord gaan met de aanleg van nieuwe gemengde rioolstelsels.

2. Doorlopen van de afwegingsstappen: 'hergebruik - infiltratie - buffering - afvoer'

In aansluiting op het landelijke beleid (NW4, WB21) hanteert het waterschap het beleid dat bij nieuwe plannen altijd onderzocht dient te worden hoe omgegaan kan worden met het schone hemelwater. Hierbij worden de afwegingsstappen 'hergebruik - infiltratie - buffering - afvoer' (afgeleid van de trits 'vasthouden -bergen - afvoeren') doorlopen. Hergebruik van hemelwater wordt voornamelijk overwogen bij grootschalige voorzieningen als scholen, kantoorgebouwen en dergelijke. Voor particuliere woningen wordt dit niet gestimuleerd. Er zijn echter geen nieuwe ontwikkelingen in het gebied.

3. Hydrologisch neutraal bouwen

Er zijn geen nieuwe ontwikkelingen in het gebied.

4. Water als kans

'Water' wordt vaak benaderd als een probleem: 'er moet ook ruimte voor water gecreëerd worden en m² zijn duur'. Dat is erg jammer, want 'water' kan ook een meerwaarde geven aan het plan. Bijvoorbeeld door gebruik te maken van de belevingswaarde van water. Zo is 'wonen aan het water' erg gewild. Een mooie waterpartij met bijbehorend groen wordt door veel inwoners gewaardeerd. Het plan is een beheersplan en kent geen nieuwe ontwikkelingen in het gebied.

5. Meervoudig ruimtegebruik

'Er moet ruimte voor water gecreëerd worden, en m² zijn duur'. Maar door bij de inrichting van een plangebied ruimte voor twee of meer doeleinden te gebruiken, is het 'verlies' van m² als gevolg van de toegenomen ruimtevraag vanuit water te beperken. Zo is het in bepaalde gevallen mogelijk om het flauwe taluds ook te gebruiken als onderhoudsstrook. Flauwe taluds geven veel ruimte voor buffering van water, maar zijn ook te gebruiken voor recreatieve doeleinden (een fietspad dat af en toe niet te gebruiken is).

6. Voorkomen van vervuiling

Bij de inrichting, het bouwen en het beheer van gebieden wordt het milieu belast. Vanuit zijn wettelijke taak ten aanzien van het waterkwaliteitsbeheer streeft het waterschap ernaar om nieuwe bronnen van verontreiniging zoveel mogelijk te voorkomen. Deze bronaanpak is ook verwoord in het Emissiebeheersplan. Het waterschap besteedt hier reeds aandacht aan in de fase van de watertoets, zodat dit aspect als randvoorwaarde kan worden meegenomen in het verdere ontwerpproces. Eén van de aspecten die hierbij wordt nagestreefd, is om ervoor te zorgen dat regenwater niet meer direct via het riool wordt afgevoerd (afkoppeling verhard oppervlak). Tevens moet zoveel mogelijk gebruik worden gemaakt van niet uitloogbare bouwmaterialen.Het plan is echter een beheersplan en kent geen nieuwe ontwikkelingen in het gebied.

7. Wateroverlastvrij bestemmen

Het doel is hierbij om locaties aan te wijzen waarbij met een nieuwe functie het gebied nog blijft voldoen aan de NBW-normen. Wanneer een gebiedsfunctie veranderd van landbouw naar stedelijk, hoort hier een kleinere kans op inundatie bij volgens de NBW-normen. Het is daarbij efficiënt om de locaties voor nieuwe ontwikkelingen zo te kiezen dat ook met een nieuwe functie het gebied blijft voldoen.Het plan is echter een beheersplan en kent geen nieuwe ontwikkelingen in het gebied.

8. Waterschapsbelangen

Overige waterschapsbelangen, zoals ecologische verbindingzones, stankzones rondom riooloverstorten en de zones die vanwege de Keur (2009) een beschermde status hebben.

Er zijn geen nieuwe planologische ontwikkelingen gepland in dit plangebied.

De Watertoets heeft plaatsgevonden op 18 maart 2010. Het plan is akkoord.

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien de beleidsvelden naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling, dient onderzocht te worden welke milieuaspecten daarbij een rol kunnen spelen. Het is daarnaast van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

In dit hoofdstuk worden de ruimtelijk relevante milieuaspecten beschreven. Het bestemmingsplan is een beheerplan: nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen worden in dit plan niet mogelijk gemaakt.

Omdat er in het plan geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, is het niet noodzakelijk akoestisch onderzoek te verrichten. In deze paragraaf is een kwalitatieve beschrijving van de akoestische situatie opgenomen.

Volgens de Wet geluidhinder (Wgh) heeft elke weg een geluidzone, tenzij de weg gelegen is binnen een woonerf of tenzij voor die weg een maximum snelheid van 30 km/uur geldt. Een geluidzone is het gebied aan weerszijden van een weg waarbinnen, bij vaststelling van bestemmingsplannen, planherzieningen, aanleg of reconstructies van wegen, moet worden nagegaan of de geluidssituatie bij woningen of andere geluidsgevoelige functies in overeenstemming is met de geluidsvoorschriften. De breedte van de geluidzone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van de ligging van de weg, al dan niet binnen de bebouwde kom.

Voor het plangebied zijn vanuit de Wet geluidhinder de Rijksweg A59 en de hoofdaders van de wijk, te weten Deken van Roestellaan, de Molenstraat, Oude Baan en de Burgemeester Mazairaclaan relevant.

De A59 is een buitenstedelijke (autosnel) weg bestaande uit 4 rijstroken. De breedte van de geluidzone bedraagt 400 meter. De Deken van Roestellaan, de Molenstraat en de Burgemeester Mazairaclaan en de Oude Baan hebben een geluidzone van 200 meter.

Aan de rand van het plangebied loopt de spoorlijn Den Bosch – Nijmegen. De geluidszone is bepaald met Aswin (jaar 2010-2015) en bedraagt 225 meter. Voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen binnen deze zone dient een akoestisch onderzoek uitgevoerd te worden om te bekijken of voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarden.

De bedrijvigheid in het plangebied betreft met name activiteiten in de lagere milieucategorieën. Daarnaast is er een LPG-tankstation aanwezig in de Molenstraat. Door regulering van de situaties op grond van milieuwetgeving geldt voor het beheergedeelte van het bestemmingsplan dat er afstemming is tussen de bedrijvigheid en de omliggende gevoelige functies. Ook hier geldt dat nieuwe ontwikkelingen op hun (onderlinge) hinderaspecten zullen worden afgewogen. Momenteel is er geen nieuwe bedrijvigheid bestemd binnen het plangebied.

Aangezien in het plangebied geen ontwikkelingen en functiewijzigingen plaatsvinden, hoeft geen onderzoek naar bodemverontreiniging verricht te worden. In deze paragraaf is beschreven wat de algemene bodemkwaliteit binnen het gebied is. Daarnaast is aangegeven op welke locaties (mogelijk) een verontreiniging aanwezig is.

In het plangebied bevinden zich 2 bodembeheerzones:

1. a. wonen 1920-1975
2. b. wonen 1975-1995

Voor de bodemkwaliteitzone wonen 1975-1995 is het mogelijk vrijstelling voor bodemonderzoek te verkrijgen. Bij het indienen van een aanvraag om bouwvergunning dient de aanvrager de resultaten van een historisch onderzoek in te dienen. Op basis hiervan beoordeelt de gemeente of vrijstelling van het bodemonderzoek verleend kan worden.

Ter plaatse van de Heer en Beekstraat 9 was in het verleden een galvanisch bedrijf gevestigd. Het ondiepe grondwater is licht verontreinigd met vluchtige aromatische koolwaterstoffen (VOCl) en zware metalen. In het diepere grondwater van -5 tot -20 meter is er sprake van een matige tot sterke verontreiniging die nu gesaneerd wordt. Deze verontreinigingspluim bevindt zich voornamelijk buiten het plangebied (zie bijlage).

Ter plaatse van de Molenhoekpassage 3 is een chemische wasserij gevestigd. De grond en het grondwater zijn verontreinigd met VOCL. Momenteel loopt nader onderzoek om deze verontreiniging af te perken.

Aan de Molenstraat 12 was een voormalige chemische wasserij gevestigd. Deze locatie is verdacht van bodemverontreiniging. Er is nog geen bodemonderzoek uitgevoerd.

Op de grens van het plangebied, buiten het plangebied aan de Oudebaan (zie bijlage) bevindt zich een voormalige stortplaats. Het ondiepe grondwater nabij de stortplaats is licht verontreinigd met chroom, zink en benzeen. Het diepe grondwater nabij de stortplaats is licht verontreinigd met arseen, chroom, nikkel, lood, zink en benzeen. Gezien de aard van de aangetoonde verontreinigingen is er ten aanzien van de grondwaterkwaliteit mogelijk een relatie met de stort. De licht verhoogde gehaltes aan zware metalen kunnen ook samenhangen met natuurlijk verhoogde achtergrondwaarden. Er zijn geen verspreidingsrisico's, omdat er geen sprake is van een sterke grondwaterverontreiniging.

Luchtkwaliteit heeft betrekking op de aanwezigheid van verontreinigende stoffen in de buitenlucht. Bij het nemen van ruimtelijke besluiten, zoals het vaststellen van een bestemmingsplan, moet beoordeeld worden of wordt voldaan aan de eisen die vanuit de luchtkwaliteit gelden. Hierbij wordt getoetst aan de voor bepaalde stoffen vastgestelde grenswaarden (de luchtkwaliteit in het plangebied en de omgeving) en wordt beoordeeld of met het ruimtelijk besluit ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt die de luchtkwaliteit zullen verslechteren. Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening zal ook afgewogen moeten worden of het aanvaardbaar is om een project op een bepaalde locatie te realiseren. Daarbij speelt de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging een rol. Ook de gevoeligheid van bepaalde groepen mensen voor luchtverontreiniging (bijvoorbeeld kinderen, ouderen en zieken) kan daarbij worden afgewogen.

In het plan worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt, luchtonderzoek is hier niet nodig.

Externe veiligheid heeft betrekking op het beheersen van risico's die samenhangen met activiteiten en handelingen met gevaarlijke stoffen. Het kan hierbij gaan om inrichtingen waarin gevaarlijke stoffen worden gebruikt of opgeslagen, maar ook door het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, water, spoor of ondergrondse leidingen.

De normering van risico's is tweeledig. Het plaatsgebonden risico (PR) is een maat voor het risico op een locatie in de omgeving van een risicobron. Door de punten met een gelijke mate van risico met elkaar te verbinden ontstaat een contour op de kaart. In het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (BEVI) is vastgelegd welke mate van risico acceptabel is: deze contour is de zogenaamde 'PR-contour', waarbinnen geen (beperkt) kwetsbare bestemmingen toegelaten zijn. Op deze wijze wordt voorzien in een basisbeschermingsniveau.

De tweede vorm van risiconormering wordt uitgedrukt in het groepsrisico (GR). Het GR is het resultaat van een statistische berekening, waarin de mate van maatschappelijke ontwrichting inzichtelijk wordt gemaakt voor de situatie dat zich een ongeval met gevaarlijke stoffen voltrekt.

Voor het plangebied en de omgeving is beoordeeld of er relevante bronnen van risico aanwezig zijn.

In het plangebied ligt een LPG-tankstation. De doorzet aan LPG is via een beschikking Wet milieubeheer beperkt tot maximaal 1500 m3 LPG/jaar. In relatie tot de doorzet zijn in de REVI vaste veiligheidsafstanden opgenomen. Met het voldoen aan deze vaste veiligheidsafstanden wordt voldaan aan de norm voor het PR van 10-6. Bij het nemen van nieuwe besluiten op grond van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, bijvoorbeeld bij het vaststellen van bestemmingsplannen, dienen de afstanden te worden beschouwd die gelden voor een nieuwe situatie, ook al wordt een feitelijk reeds bestaande situatie opnieuw vastgelegd in een bestemmingsplan (conserverend bestemmingsplan). De in acht te nemen afstanden vanaf het LPG-vulpunt tot kwetsbare objecten bedraagt voor bestaande kwetsbare objecten (zoals woningen) 40 meter en voor nieuwe (beperkt) kwetsbare objecten 110 m. Voor de ondergrondse LPG-tank is deze afstand 25 meter en voor de LPG-afleverzuil 15 meter. De afstanden vanaf tank en afleverpunt gelden voor zowel bestaande als nieuwe situaties. Aan al deze afstanden wordt voldaan in de bestaande en conform Wet milieubeheer vergunde situatie. Hiermee wordt voor de bestaande objecten voldaan aan de wettelijke norm voor het PR uit het BEVI. Voor nieuwe situaties geldt een PR-contour van 110 meter vanaf vulpunt, 25 meter van tank en 15 meter van afleverpunt. Binnen deze contouren is geen nieuwbouw van (beperkt) kwetsbare objecten zoals bedoelt in het BEVI toegestaan. De PR-contour van 110 meter staat op de verbeelding weergegeven (veiligheidszone - lpg).

In en in de omgeving van het plangebied zijn een aantal transportmodaliteiten voor gevaarlijke stoffen gelegen. Het gaat om de rijksweg A59 en de spoorlijn. Binnen de gemeente zijn geen transportroutes voor gevaarlijke stoffen aangewezen.

De rijksweg A59 ligt in het plangebied en ligt de A2 ligt op circa 500 meter. Er worden licht toxische vloeistoffen (LT1) en toxische vloeistoffen (LT2) vervoerd. Het Invloedsgebied is respectievelijk 760 m 950 m. Uit een inventarisatie naar het vervoer van gevaarlijke stoffen in de gemeente 's-Hertogenbosch en berekeningen ten behoeve van het Basisnet Weg is gebleken dat er geen knelpunten met betrekking tot het plaatsgebonden risico zijn rond de genoemde wegen in 's-Hertogenbosch. De oriëntatiewaarde van het groepsrisico van de A2 en de A59 wordt ter hoogte van 's-Hertogenbosch nergens overschreden. Voor de A59 en de A2 is in het kader van het Basisnet geen veiligheidszone vastgesteld, wat inhoudt dat geen beperkingen worden opgelegd aan ruimtelijke ontwikkelingen in de directe nabijheid van deze wegen. Van een plasbrandaandachtsgebied is bij beide wegen ter hoogte van 's-Hertogenbosch ook geen sprake.

Het plangebied grenst aan het spoor. Er worden toxische vloeistoffen vervoerd (LT3 D4). Het invloedsgebied is 3 km. Ten aanzien van het plaatsgebonden risico zijn er rond het spoor in 's-Hertogenbosch geen knelpunten. Op basis van berekeningen in het kader van het Basisnet spoor ligt het groepsrisico ter hoogte van het plangebied tegen de oriëntatiewaarde aan, maar er is volgens deze berekeningen geen sprake van een overschrijding.

Binnen het plangebied vinden geen ontwikkelingen plaats die het groepsrisico relevant beïnvloeden. Er hoeft geen onderzoek of verantwoording plaats te vinden. Opgemerkt wordt dat de invloedsgebieden van het groepsrisico vanwege het LPG-tankstation, het vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor en de rijksweg A59 gedeeltelijk over het plangebied vallen. Dit heeft geen consequenties voor het onderhavige plan: bij eventuele toekomstige ontwikkelingen waarbij sprake is van een significante toename van het aantal personen, dient aandacht besteed te worden aan het groepsrisico.

Gemeente 's-Hertogenbosch stelt eisen ten aanzien van duurzaam en energiebewust bouwen, die gebaseerd zijn op het Nationaal pluspakket Utiliteitsbouw. In combinatie met dit pakket hanteert de gemeente 's-Hertogenbosch 3 speerpunten:

• de energieprestatie van het gebouw levert ten minste een reductie van de CO2-uitstoot van 25% ten opzichte van de eisen uit het bouwbesluit;
• de hemelwaterafvoer dient te gebeuren middels infiltratie naar de bodem of oppervlakkige afvoering naar het oppervlaktewater, of via een gescheiden rioolstelsel. In de watertoets wordt bepaald wat de mogelijkheden van de betreffende locatie zijn;
• uitsluitend hout uit duurzaam beheerde bossen dient te worden toegepast. Dit dient aangetoond te worden met het FSC-certificaat. Er wordt uitsluitend gewerkt met FSC gecertificeerde toeleveranciers.

Dit pakket wordt zoveel mogelijk gerealiseerd via een mix van instrumenten (bestemmingsplan, (bouw-)vergunningen, privaatrechtelijke overeenkomsten en transacties). Voor de afwegingen met betrekking tot de hemelwaterafvoer wordt verwezen naar hoofdstuk 5.

In het plangebied is een gasleiding aanwezig. Volgens de circulaire 'Zonering langs hoge druk aardgastransportleidingen' is een minimale bebouwingsafstand van 14 meter vereist.

De circulaire wordt op dit moment herzien. De in de circulaire opgenomen afstanden worden in de nieuwe regeling vervangen door een risicobeleid. In overleg met VROM is besloten eventuele nieuwe ontwikkelingen te toetsen aan dit risicobeleid, dat wil zeggen op het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

De plaatsgebonden risicocontour is een grenswaarde. Binnen deze contour mogen zich geen kwetsbare bestemmingen bevinden. Het groepsrisico is een oriënterende waarde. Een eventuele toename van het groepsrisico dient verantwoord te worden.

Ten behoeve van een ontwikkeling in de directe omgeving (plangebied De Hoef) is door de gasunie is de volgende informatie aangeleverd over de leiding en de bijbehorende veiligheidsafstanden:

1% letaliteitsgrens: uiterste grens waarbinnen beïnvloeding van het groepsrisico mogelijk is

100% letaliteitsgrens: invloed van de leiding dusdanig groot dat toename van bebouwing en bewoning sterk bijdraagt aan verhoging groepsrisico

Uit de risicoberekening door de gasunie blijkt dat er geen sprake is van een plaatsgebonden risico en dat er geen rechtstreekse ruimtelijke beperkingen zijn.

Met betrekking tot de gasleiding is tot slot sprake van een belemmerde zone van 4 meter aan weerszijde van de leiding, gemeten vanaf de hartlijn van de leiding. Deze zone dient gevrijwaard te blijven van obstakels (dus geen gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde en andere objecten die een belemmering opleveren voor de bereikbaarheid van de gasleiding). Deze zone is opgenomen op de plankaart en vertaald in de regels bij het bestemmingsplan.

Het plangebied is tevens gelegen in het radarverstoringsgebied van de vliegbasis Volkel. Dit houdt in dat, teneinde het ongestoord functioneren van radar- en communicatieapparatuur op de vliegbasis te waarborgen, er rond deze vliegbasis een cirkel met een straal van 15 nautische mijl (=27,8 km) geldt, gemeten vanaf de positie van de radar. Binnen dit radarverstoringsgebied dient voor ieder obstakel, hoger dan 65 meter boven N.A.P., te worden berekend of er verstoring van de radar optreedt. De mate van verstoring is afhankelijk van o.a. de hoogte, breedte en opstelling van objecten. Plannen tot het oprichten van hoge bebouwing dienen altijd individueel getoetst te worden door het Ministerie van Defensie (Dienst Vastgoed Defensie, Directie Zuid te Tilburg).

In dit hoofdstuk wordt aangegeven hoe het beleid en de planuitgangspunten zijn verwoord in de planregels. Zo wordt een toelichting gegeven op het juridische systeem en op alle afzonderlijke bestemmingen.

In dit hoofdstuk wordt aangegeven hoe de planuitgangspunten zijn verwoord in de planregels. Zo wordt een toelichting gegeven op het juridische systeem en op alle afzonderlijke bestemmingen.

Het bestemmingsplan "Molenhoek-Sparrenburg" heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor het bouwen en het gebruik van gronden en bouwwerken binnen het plangebied.

Bij het opstellen van voorliggend bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Gestreefd is hierbij naar uniformering en standaardisering van bestemmingen en regels.

De Wet ruimtelijke ordening biedt mogelijkheden voor het opstellen van verschillende bestemmingsplanvormen, van zeer gedetailleerd tot zeer globaal. De planopzet van dit bestemmingsplan is gericht op beheer en instandhouding van de bestaande situatie. Behoud van de bestaande functies is het primaire doel van de planopzet. Een en ander komt tot uitdrukking in de regels en blijkt ook uit de verbeelding.

Onder paragraaf 7.2. wordt inhoudelijk ingegaan op de afzonderlijke bestemmingen binnen voorliggend bestemmingsplan.

In deze paragraaf wordt ingegaan op de opzet van de planregels. De afzonderlijke bestemmingen worden hier besproken waarbij wordt aangegeven hoe bestaand gemeentelijk beleid in het plan is verwerkt en op welke wijze nieuwe ontwikkelingen in het plan zijn opgenomen.

De artikelen in deze paragraaf hebben betrekking op de toepassing van de bestemmingsplanregels. In artikel 1 wordt een omschrijving van de in de regels gehanteerde begrippen gegeven. Artikel 2 geeft de meet- en rekenwijze aan. Deze bepalingen gelden voor alle bestemmingen. De bepalingen welke verplicht gesteld zijn en opgenomen in de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 (SVBP 2008), zijn overgenomen in de regels.

Hieronder volgt per bestemming de omschrijving.

In de algemene bepalingen komen onder andere de anti-dubbeltelbepalingen, de algemene aanduidingsregels en de algemene afwijkingsbevoegdheid alsmede de algemene procedureregels aan de orde. Deze bepalingen gelden voor het gehele bestemmingsplan.

In deze paragraaf zijn tot slot de algemene, overgangs- en slotregels opgenomen, welke voor het gehele bestemmingsplan gelden.

In het kader van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient de financieel-economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan te worden aangetoond. In dit onderzoek zijn alle kosten en opbrengsten binnen de bestemmingplangrens meegenomen.

Bestemmingsplan "Molenhoek-Sparrenburg-A59" betreft een beheersplan. Dit betekent dat de bestaande planologische situatie wordt vastgelegd in een nieuw bestemmingsplan. Bij het actualiseren van bestemmingsplannen, waarin in dit geval ook sprake is, wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van een bepaalde standaard om voor vergelijkbare gebieden te komen tot een uniforme regeling en een zelfde rechtspositie voor belanghebbenden. Daarbij wordt rekening gehouden met de in de loop der tijd gewijzigde planologische inzichten en (woon)behoeften.

Concluderend kan worden gesteld dat de ruimtelijke planvorming zoals neergelegd in dit bestemmingsplan financieel economisch uitvoerbaar is.

Het voorontwerpbestemmingsplan is in vooroverleg gestuurd naar de provincie, de VROM-inspectie,ministerie voor infrastructuur en Milieu en het Waterschap.

De provincie heeft geen opmerking.De Vrom-inspectie heeft een kleine opmerking. Het Waterschap heeft enige opmerkingen.

Waterschap Aa en Maas

Zienswijze

Toelichting

HNO

Aangegeven is dat de planopzet is gericht op beheer en instandhouding van de bestaande situatie. Hierbij heeft het bestemmingsplan Molenhoek-Sparrenburg (2000) als basis gediend. Toekomstige ontwikkelingen worden niet meegenomen. Zo zal bijvoorbeeld voor ontwikkelingen in de Molenhoekpassage, maar ook voor een aantal kleinere initiatieven, een afzonderlijke planologische procedure gevoerd worden.

Als dit uitgangspunt strikt wordt gehanteerd is het uitgangspunt hydrologisch neutraal ontwikkelen (HNO) niet van toepassing. Echter, als het plan toch in beperkte mate ruimte overlaat voor ontwikkelingen en deze niet kunnen worden gekwantificeerd, kan wel worden aangegeven dat deze HNO dienen plaats te vinden. De wateropgave dient hierbij te worden gedimensioneerd op een bui T=10+10% (in verband met klimaatsveranderingen).

Commentaar gemeente

Het bestemmingsplan is een beheersplan en kent geen ontwikkelingen. De toelichting zal dan ook aangepast worden dat hydrologisch neutraal ontwikkelen niet van toepassing is.

Zienswijze

Regels

Waterhuishoudkundige voorzieningen

Wat de bestemmingsregels betreft, stelt het waterschap voor om in 'Artikel 1 Begrippen' een beschrijving van 'Waterhuishoudkundige voorzieningen' op te nemen. Zie onderstaande definitie.

Waterhuishoudkundige voorzieningen

Voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede waterkering, wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, waterinfiltratie en waterkwaliteit. Hierbij kan onder meer gedacht worden aan infiltratievoorzieningen (zoals infiltratiekratten, wadi's, infiltratiegreppels, doorlatende bestrating en infiltratie- en transportriolen), dijken, dammen, grondwallen, duikers, stuwen, gemalen, inlaten etc.

Bestemmingsverruiming artikel 14 Water

Langs de waterloop (Kleine Wetering) die op verbeelding 6 zichtbaar is, zijn natuurvriendelijke oevers van het waterschap gepland (zie bijlage). Het waterschap verzoekt om in artikel 14, lid 14.1, sub f natuur toe te voegen.

Commentaar gemeente

De regels worden in het ontwerpbestemmingsplan conform bovenstaande suggestie aangepast.

VROM-inspectie

Er wordt in de toelichting van het voorliggende plan melding gemaakt van het radarverstoringsgebied behorende bij de radar die staat op vliegbasis Volkel. De hoogte welke in relatie tot het radarverstoringsgebied wordt genoemd is niet correct, die dient 65 meter boven NAP te zijn. Ondanks het feit dat er geen strijdigheid in het plan bestaat ten opzichte van het radarverstoringsgebied wil ik u volledigheidshalve hierover informeren.

Commentaar gemeente

Abusievelijk stond in de toelichting 45 meter. De tekst in de toelichting is aangepast en luidt nu 65 meter.

Vervolgens heeft inspraak plaatsgevonden volgens de inspraakverordening. Het voorontwerp heeft vanaf 15 november 2010 gedurende zes weken ter visie gelegen. Op 23 november 2010 heeft er een inloopavond plaatsgevonden.

De reacties van de inspraak worden samengevat en van gemeentelijk commentaar voorzien. De reacties zijn samengevat maar in zijn geheel bij de beoordeling betrokken.

Wijkraden Molenhoek en Sparrenburg

De wijkraad Sparrenburg heeft geen opmerkingen gemaakt. De wijkraad Molenhoek heeft gereageerd over de inventarisatie en de verbeelding.

Reactie wijkraad Molenhoek

De aanduiding en beschermingszone “archeologie” staat niet meer op de verbeelding. Ook is niet duidelijk of Heerenbeekstraat 5 en B. Mazairaclaan 25 kantoren zijn of wonen. Verder wordt een groenbestemming voor Molenhoekpassage-Slauerhoffstraat en Burg. Mazairaclaan gemist. Tevens heeft het “Wapen van Rosmalen” ook feestzalen waardoor de categorie-aanduiding “horeca” uitgebreid moet worden. Verder dient het restaurant “Gondola” aan de Graafsebaan als restaurant opgenomen te worden. Dit restaurant heeft nu een woonbestemming. Voor bedrijven dient een keuze gemaakt te worden of er specifieke aanduidingen opgenomen worden. Soms gebeurt het wel, soms gebeurt het niet. Ook dient eenduidig de bestemming “gemengde doeleinden” of “bedrijven” opgenomen te worden. Dit is vooral onduidelijk bij Oude Baan 10-16. Bij het project “de Bies” wordt in de kelder geparkeerd maar buiten het bouwblok. Is de bestemming “verkeer- en verblijf “dan voldoende? Bij de woonbestemming wordt soms 10 meter en soms 12 meter aangehouden. Hierin één lijn aanhouden. Verder dient de geluidwal bij de speeltuin een groenbestemming te krijgen. Onduidelijk is waarom de Molenhoekpassage een bestemming “centrum” krijgt en geen “gemengde doeleinden.”Ook meerdere aanduidingen opnemen waardoor alle functies bevroren worden. Er zit tevens een fitnesscentrum wat niet voorkomt in de bestemming “centrum”. In de regeling erfbebouwing is 50m2 opgenomen voor aan huis gebonden beroep. Krijgen bestaande huisartsen dan een aanduiding?

Verder is de wijkraad van mening dat in het bestemmingsplan duidelijker het uitgangspunt geformuleerd moet worden of er uitgaan is van de feitelijke situatie of van geldende rechten.

Commentaar gemeente

De beschermingszone en aanduiding archeologie is abusievelijk niet opgenomen op de verbeelding. Dit is in het nieuwe ontwerp gecorrigeerd. De Heerenbeekstraat 5 en Burg. Mazairaclaan 25 heeft de bestemming “wonen” met de aanduiding kantoren. Dit betekent dat als de kantoorfunctie verdwijnt, wonen mogelijk is. Ten opzichte van het geldend plan zijn nadrukkelijker de essentiële, bestaande groenstructuren in zowel Molenhoek als Sparrenburg opgenomen als bestemming “groen” en niet als onderdeel van de bestemming “Verkeer”. Met betrekking tot de groenbestemming is alleen structureel groen als zodanig bestemd. De groenbestemming voor Molenhoekpassage-Slauerhoffstraat is structureel groen en is dan ook gecorrigeerd in een bestemming “groen”. De Burg. Maizaraclaan is geen structureel groen en is dan ook niet als zodanig bestemd. In het kader van de herziening van het bestemmingsplan Molenhoekpassage kan dit opnieuw bezien worden. De aanduiding op het restaurant “Wapen van Rosmalen” is uitgebreid met categorie 3 in verband met feesten en partijen die worden gehouden. Tevens is het restaurant “Gondola” als horeca bestemd. Bij de bedrijfsbestemmingen zijn volgens de standaardbepalingen die gehanteerd worden geen aanduidingen opgenomen. De regels geven voldoende duidelijkheid.

Aan de Oude Baan 10-16 zijn volgens het geldend bestemmingsplan of de bestemming “gemengde doeleinden” of de bestemming “bedrijven” opgenomen. Het geldend bestemmingsplan uit 2000 en eventuele latere procedures, blijven hier het uitgangspunt voor de bestemmingen. Bij het project “de Bies” is de aanduiding “parkeergarage” opgenomen.

Met betrekking tot de woonbestemming het volgende. Het geldende bestemmingsplan is vastgesteld in 2000. In de toelichting van het bestemmingsplan staat dat voor de bestemming “wonen” hoofdzakelijk een beheersdoelstelling van toepassing is. Met andere woorden: het plan richt zich qua woonbebouwing op instandhouding en verbetering van de huidige toestand.

Echter, de manier waarop dit op de plankaart is verbeeld is niet altijd even consequent gebleken.

Vooral in de categorie vrijstaande woningen en tweekappers is de stroken- en blokverkaveling door elkaar gebruikt.

Om deze inconsequentie op te lossen is gekozen voor een uniforme benadering.

Uitgangspunt is dat gekozen wordt voor een blokverkaveling voor vooral de vrijstaande woningen.

Juist in deze categorie is het vrijstaande karakter bepalend of een wijk of buurt beschouwd kan worden als open met veel ruimte tussen de woningen. Deze ruimtelijke benadering is van (economische) waarde op het moment dat iemand zich gaat vestigen in deze wijk.

In principe krijgen de blokken een maat van 12m. breed en 12m. diep. Naar schatting 85% van alle vrijstaande woningen vallen qua maatvoering binnen deze contour.

Hoofdbebouwing die op te korte afstand van elkaar staat als gevolg van de bouwdiepte van 12m. zal om privacyredenen niet de volledige diepte krijgen. Zeker als het gaat om relatief kleine kavels dient dit aspect zwaar te wegen.

Voor het overige zijn de uitzonderingen – als gevolg van andere plattegronden van woningen – op een zorgvuldige wijze voorzien van een bouwblok.

Met als belangrijkste afwegingen de bestaande rechten in het geldend bestemmingsplan en de wijze waarop de woning bijdraagt aan het vrijstaande karakter en daarmee de identiteit van de wijk.

De geluidwal bij de speeltuin heeft conform uw verzoek in het ontwerpbestemmingsplan een groenbestemming gekregen. Met betrekking tot de bestemming “centrum” het volgende. Voor de actualisering van bestemmingsplannen wordt voor elk winkelcentrum in de stad de bestemming “centrum” gehanteerd. Dit geldt dus ook voor de Molenhoekpassage. Conform de standaardbepaling is de horeca in de bestemming “centrum” afzonderlijk aangeduid. Gelet op het bestaande fitnesscentrum is de bestemming “centrum” aangevuld met een “fitnesscentrum”. In de regels is de standaard erfbebouwingsregel opgenomen voor aan huis gebonden beroepen. Mochten bestaande aan huis gebonden beroepen niet binnen de regels passen, dan geldt het overgangsrecht. Er worden geen afzonderlijke aanduidingen opgenomen.

Tot slot is in het nieuwe bestemmingsplan uitgegaan van bestaande rechten.

Inspraakreacties

1. Mr. Th.A.G. Vermeulen, Gastenberg 90 5244 JT Rosmalen

2. De Mul Zegger advocaten en notarissen namens M.J. van Zoggel, kadastraal bekend sectie G nummer 425 en nummer 1677 te Rosmalen, postbus 48 6580 AA Malden

3. F. van Berkel, Burg. Molenaarshoeven 108, R.J.M. Maas, Burg. Molenaarhoeven 111 en R. Eijsbroek, Burg. Molenaarhoeven 109 5244 JL Rosmalen

4. Berk&Kerkhof, Postbus 71 namens De Rooye Stuiver BV Postbus 71 5735 ZH Aarle Rixel.

5. mr. R. Admiraal, Baroniehoeven 1 5244 HX Rosmalen

6. G. Peters, Brabanthoeven 204 5244 HP Rosmalen

7. Autobedrijf Ad Verhallen, Oude Baan 14, 5242 HS Rosmalen

8. N.C. Zuydervliet, Buskeshoeven 33 5242 KN Rosmalen

9. T. Coppens, Sportlaan 71, 5242 GP Rosmalen

10. G. Stoffels, Tielekeshoeven 8, 5242 KA Rosmalen

11. J. de Rond, Oude Baan 49, 5242 HT Rosmalen

12. P. Stropnigg, Heirust 21, 5242 JJ Rosmalen

13. R. Wetzer, Buskeshoeven 5, 5242 KN Rosmalen

14. A. Timmermans, Marie Koenenstraat 14, 5242 EA Rosmalen

15. Kindcentrum de Troubadour, Mozartlaan 17, 5242 HR Rosmalen

16. Boekel de Nerée, Postbus 75510, 1070 AM Amsterdam, namens A.J. investments B.V. inzake Schubertsingel 2/Oude Baan 15;

mr. Th.A.G. Vermeulen Gastenberg 90

Zienswijze

In het kader van de vaststelling van het bestemmingsplan Molenhoek-Sparrenburg 2000 heb ik eveneens een inspraakreactie ingediend. Die is blijkens uw brief van 21 december 1999 gehonoreerd in het thans geldende plan. Het bouwvlak en de goothoogte zijn toen aangepast. Bij het voorliggende plan worden die aanpassingen weer ongedaan gemaakt. Reclamant dringt aan om het bouwvlak weer in de volle breedte en diepte op te nemen, aan de oostzijde grenzend aan het perceel Gastenberg 91, aan de zuidzijde overeenkomend met de bestaande bebouwing en aan de westzijde uitlopende naar achteren. Dat sluit dan tevens aan bij de bestaande situatie aan de zuid- en de oostzijde. De voorgenomen wegbestemming beperkt mijn herbouw en uitbreidingsmogelijkheden.

Bovendien is de bestaande goothoogte 6 meter en de nokhoogte 11.50 meter. Met de maximale bouwhoogte van 9 meter, zoals uit de ontwerp-plankaart blijkt, wordt een deel van het woonhuis wegbestemd. Bovendien wordt daarmee verandering van de 3^e verdieping tegen gehouden.

Commentaar gemeente

Het bouwblok is volgens het geldende bestemmingsplan,vastgesteld in 2000, aangepast. De goothoogte en bouwhoogte van respectievelijk 5 meter en 9 meter is niet aangepast. Deze is beoordeeld aan de hand van de aan u verleende bouwvergunning. Mocht er onverhoopt meer gebouwd zijn, dan valt dit binnen het overgangsrecht. Er is dan geen sprake van wegbestemming.

De Mul Zegger advocaten en notarissen namens M.J. van Zoggel, kadastraal bekend sectie G nummer 425 en nummer 1677 te Rosmalen, postbus 48 6580 AA Malden

Zienswijze

Het betreft de voormalige ambachtelijke slagerij met woonhuis en daarnaast nog twee geschakelde woningen aan de Huygensstraat te Rosmalen. Betrokkene heeft op grond van het geldende bestemmingsplan de mogelijkheid om zijn gehele bouwvlak van 928 m2 te bestemmen voor detailhandel. De Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken – het SAOZ – te Rotterdam heeft in het kader van een planschadeverzoek ex artikel 49 WRO uitgebreid onderzoek gedaan naar de geldende bestemmingsplannen. Het is blijkens SAOZ evident dat het bestemmingsplan Molenhoek-Sparrenburg niet heeft geleid tot een voor cliënt nadeliger planologische positie waaruit op de voet van artikel 49 WRO voor vergoeding vatbare schade is ontstaan. Inhoudelijk motiveert SAOZ deze beslissing door te concluderen dat het gehele bouwvlak ter grootte van circa 900 m2 ingericht mag worden voor een detailhandelsvestiging. Het voorontwerpbestemmingsplan Molenhoek, Sparrenburg, A59 alsmede de overgangsbepalingen daarvan dienen te zijn ingericht op het conserveren van reeds verworven rechten.

Commentaar gemeente

De Molenhoekpassage heeft de bestemming 'centrum'. Naar aanleiding van uw zienswijze, is op de verbeelding in de bestemming “centrum” de aanduiding 'detailhandel volumineus' opgenomen.Overeenkomstig het geldend bestemmingsplan Molenhoek-Sparrenburg vastgesteld in 2000, is in de specifieke gebruiksbepaling de aanduiding 'detailhandel volumineus' omschreven. Dit betekent dat 'detailhandel volumineus' alleen mag worden gebruikt voor opslagloods, magazijn en kantoren en voor onder meer de verkoop van goederen niet zijnde textiel, kleding, levensmiddelen en meubilair. De woningen hebben een woonbestemming. Hiermee zijn ons inziens uw bestaande rechten voldoende vastgelegd.

F. van Berkel, Burg. Molenaarshoeven 108, R.J.M. Maas, Burg. Molenaarhoeven 111 en R. Eijsbroek, Burg. Molenaarhoeven 109 5244 JL Rosmalen

Zienswijze

De zienswijze heeft betrekking op een horecafunctie aan de Burg. Molenaarhoeven, die herhaaldelijk voor overlast zorgt. De vroegere cafetaria is verworden tot een café waar feesten en partijen worden gehouden. Het pand is niet geluidstechnisch geïsoleerd en vooral in de zomer staan de deuren naar het aangrenzende pleintje open, waardoor er nog meer overlast ontstaat. Naast de geluidsoverlast is er ook sprake van vervuiling van de openbare ruimte (o.a. zwerfvuil, braaksel op auto's) en parkeeroverlast.

Verzoek is om de desbetreffende horeca weg te bestemmen. Ook wordt verzocht om de desbetreffende horecavergunning te bezien. De exploitatie van de horecagelegenheid wisselt met enige regelmaat waardoor volgens betrokkenen de horecavergunning steeds opnieuw heroverwogen kan en moet worden.

Commentaar gemeente

In het ontwerp-bestemmingsplan Molenhoek- Sparrenburg is de horeca in de bestemming “Gemengde Doeleinden” met een aanduiding 'horeca-2' op de verbeelding opgenomen. Deze aanduiding behelst dat er maaltijden voor gebruik ter plaatse verstrekt mogen worden (restaurantbedrijf, waaronder ook worden verstaan lunchrooms, eethuizen, bistro's, automaten, broodjeszaken en dergelijke) Indien strijd met het bestemmingsplan wordt geconstateerd, kan de gemeente handhavend optreden. Uw zienswijze is dan ook doorgeleid naar de desbetreffende afdelingen binnen de gemeente.

Wegbestemmen van de functie is vanwege bestaande rechten van de eigenaar niet mogelijk.De cafetaria is er sinds de nieuwbouw en wat nu eetcafé (nr.115) is was eerst videotheek en later als eetcafé bij de cafetaria getrokken. Deze situatie is al sedert oktober 2002 en in augustus 2009 door de huidige eigenaresse overgenomen. De huidige eigenaresse heeft ook een horeca-vergunning d.d. 22 oktober 2009.

A.H.M.A. van den Berk, namens de Rooye Stuiver BV Graafsebaan 42, 42a

Zienswijze

Bedrijfswoning

Op de 1^e verdieping is de bedrijfswoning gesitueerd (Graafsebaan 42a). Voorzover cliënt heeft kunnen nagaan is de bedrijfswoning altijd aanwezig geweest. De vorige eigenaar (Jos Blom, restaurant 'Heerenbeek'), heeft er ruim 25 jaar gewoond. Op de plankaart ontbreekt de aanduiding bedrijfswoning, zodat dit alsnog dient te worden aangegeven (plankaart en legenda).

Parkeren

In de regels staat dat parkeervoorzieningen in voldoende mate op eigen terrein dienen te worden gerealiseerd. Vanaf 1915 is het pand in gebruik voor horeca. Het perceel heeft haar eigen parkeerplaatsen aan de zijde van de Heer en Beekstraat. Het overige parkeren gebeurt op de openbare weg aan de Heer en Beekstraat en de parallelweg van de Graafsebaan. Vanaf 1 januari 2003 heeft cliënt een afspraak met zijn achterbuurman Jan Vis Producties. Na kantoortijd kan cliënt zijn bezoekers gebruik laten maken van het parkeerterrein van Jan Vis Producties en met Jan Vis is de afspraak dat als hij een tekort aan parkeerplaatsen heeft, gebruik kan maken van cliënt zijn parkeerplaatsen aan de Heer en Beekstraat tot ca. 18.00 uur.

Met de kanaalomleiding verdwijnt het pand van Jan Vis Producties en daarmee ook een groot aantal parkeerplaatsen. Ook de parallelweg wordt zodanig gereconstrueerd dat geen gebruik meer kan worden gemaakt om te parkeren.

Volgens de normering dient cliënt te beschikken over 35 parkeerplaatsen. Het zou een oplossing zijn dat de aan de Heer en Beekstraat tegenover gelegen groenstrook bestemd zou kunnen worden als parkeerterrein. Het oversteken van de Graafsebaan om aan de zuidzijde van de Graafsebaan te parkeren is te gevaarlijk en in de nieuwe situatie, na de reconstructie van de Graafsebaan vanwege de kanaalomleiding niet meer mogelijk. In deze wenst cliënt opgenomen te zien in de regels dat bestaande situaties geen omgevingsvergunning behoeven.

Bebouwing

Met betrekking tot de bebouwing dient het bouwvlak ook te liggen op de garage met overkapping en 'berghut'. De beide gebouwen staan er reeds jaren en zijn qua contour op de plankaart te zien, doch niet aangeduid als bouwvlak.Deze gebouwen kunnen niet gerangschikt worden als gebouwen, geen gebouwen zijnde. Het voorstel is om voor de garage een bouwhoogte van 3 meter aan te houden en voor de berghut een bouwhoogte van 3,75.

Commentaar gemeente

Het bestemmingsplan Molenhoek-Sparrenburg is een actualisatie van het bestemmingsplan Molenhoek-Sparrenburg vastgesteld in 2000. De actualisaties zijn noodzakelijk in het kader van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening. Het plan is een beheersplan en legt bestaande situaties en bestaande rechten vast. Naar aanleiding van uw zienswijze is dan ook op de bestemming “horeca”, de aanduiding “wonen” opgenomen. Hierdoor is de dienstwoning verzekerd.

Een beheersplan kent geen toekomstige ontwikkelingen. Over uw vragen over parkeren vanwege de kanaalomlegging volgen dan ook afzonderlijke gesprekken met de gemeente. De groenstrook aan de Heer en Beekstraat is structureel groen. Deze gronden hebben als extra bescherming een 'groenbestemming' waardoor parkeren niet mogelijk is.

Uw verzoek om regels op te nemen dat bestaande situaties geen omgevingsvergunning behoeven is niet mogelijk. Deze regels zijn geregeld in hogere wetgeving. (Wet algemene bepalingen Omgevingsvergunning, Besluit Omgevingsrecht). Een bestemmingsplan kan hogere wetgeving niet aan de kant zetten. De garage met overkapping en “berghut” zijn voldoende beschermd door de in de regels opgenomen erfbebouwingsregeling.

mr. R. Admiraal, Baroniehoeven 1 5244 HX Rosmalen

Zienswijze

In een brief van 17 februari 2009 kondigde de gemeente aan dat er sprake is van een veelomvattend renovatieplan in de wijk Sparrenburg in het bijzonder voor de Baroniehoeven. Voorts wordt aan ondergetekende medegedeeld, met verwijzing naar wederom een onderzoek van de gemeente, dat er geen problemen zijn met zijn groenvoorziening. Tijdens deze bijeenkomst wordt ook medegedeeld dat de gemeente zo spoedig mogelijk terugkoppeling zou geven door middel van het organiseren van een bijeenkomst. Met de start van de renovatie zou in het vierde kwartaal van 2009 een aanvang worden gemaakt. In april 2009 vindt er een gesprek plaats over het illegale grondgebruik. Indien al sprake zal zijn van “oneigenlijk” gebruik is in ieder geval nog steeds niet bekend in hoeverre grond in eigendom van ondergetekende is of van de gemeente, is ook sprake van gedogen en zelfs toestemming van de gemeente (eigenlijk gebruik), niet in de laatste plaats een eervolle vermelding over het gebruik (ziet er goed uit). Reclamanten geven in een gesprek met de gemeente aan dat zij grond (bij voorkeur nog meer) willen kopen of huren maar ook de stand van zaken willen weten. In een brief van de gemeente van 14 mei 2009 is aangegeven dat in verband met nader onderzoek binnen 8 tot 10 weken verwacht wordt op deze zaak terug te kunnen komen. In oktober 2010 wordt reclamant geconfronteerd met een brief waarbij alle stadia van overleg of afstemming zijn gepasseerd. Er is geen bijeenkomst voor de straat – en/of buurtbewoners geweest. Daar waar sprake is van gemeenschappelijk gebruik wordt slecht reclamant aangeschreven om huur te betalen. Er valt niet te praten over koop. In Meierijhoeven heeft wel grootschalige renovatie plaatsgevonden. Tot slot was er waarschijnlijk enerzijds geen vergunning voor het kappen van een boom aan de Baroniehoeven 5 anderzijds was het spoedig terwijl er juist vanwege het straatzicht door de gemeente zo benadrukt wordt dat het groener mag en zelfs moet.

Commentaargemeente

In een bestemmingsplan worden de ruimtelijk relevante aspecten neergelegd. Zo zijn de essentiële bestaande groenelementen die van belang zijn voor de structuur van de wijk vastgesteld door de bestemming “groen”. Uw opmerkingen hebben betrekking op inrichtings- en beheersmaatregelen. Dit zijn geen aspecten die in een bestemmingsplan worden geregeld.

De gemeente kent voor inrichtings- en beheersmaatregelen in Sparrenburg een ander traject. Voor de wijk Sparrenburg worden binnen de bestemming “verkeer-verblijfsgebied” maatregelen voorgestaan die tot doel hebben de oorspronkelijke ruimtelijke dragers van het plan - de bestaande houtwallen - te ondersteunen en daar waar mogelijk is te versterken. Daartoe zijn een aantal initiatieven gaande die te maken hebben met een betere afstemming tussen het openbaar gebied en privé-eigendom. Het gemeentelijk wijkteammanagement blijft in nauw overleg met de wijkraad plannen ontwikkelen om de kwetsbare houtwallenstructuur ook voor de toekomst duurzaam in stand te houden.

G. Peters, Brabanthoeven 204 5244 HP Rosmalen

Zienswijze

In het geldende bestemmingsplan geldt voor dit pand, oorspronkelijk een in de vrije sector gebouwd vrijstaand huis, dat de goothoogte maximaal ligt op 6 m en dat de mogelijkheid aanwezig is een tweede verdieping op te bouwen. Volgens het ontwerp geldt voor een deel van het pand een goothoogte van 5 m en een nokhoogte van 5 m. Voor een ander deel een goothoogte van 3m en een nokhoogte van 5m. Dit maakt het niet meer mogelijk om een tweede verdieping op te bouwen.

De realiteit is dat nu bij nagenoeg het gehele pand aan de achterzijde de afstand tussen de bovenkant van de daktrim en het maaiveld 5,70 m is. Aan de voorzijde is dat op twee kleine pandaken na ook zo.

Daar waar nu in het ontwerp een goothoogte voorzien is van 3m, is van een klein gedeelte de goothoogte nu ongeveer 4m aan de voorzijde. De rest is 5,70m aan zowel de voorzijde als de achterzijde.

Graag voor het gehele pand mijn mogelijkheden vanuit het geldende bestemmingsplan handhaven:d.w.z. een goothoogte van 6m en het opbouwen van een tweede verdieping op de wijze zoals dat volgens het huidige bestemmingsplan mogelijk is. Mocht dit niet kunnen dan tenminste datgene wat de naaste buren en overige panden in Brabanthoeven hebben: een tweede verdieping bouwen.

Commentaar gemeente

De buurt Brabanthoeven – onderdeel van de wijk Sparrenburg - is destijds in de jaren '80 gebouwd in een relatief hoge dichtheid. Karakteristiek voor die tijd waren een wisselend rooilijnbeloop en diverse goothoogten van woningen. Om enig ruimtelijk tegenwicht te bieden aan de dominante strokenbouw, was daarnaast ook bewust plaats ingeruimd voor een aantal vrije sectorkavels. Op een aantal strategische plaatsen in Brabanthoeven waaronder uw perceel is daarom een keuze gemaakt voor een wat luchtiger stedenbouwkundige opzet.

Van het vrijstaand karakter – en daarmee met de oorspronkelijke keus voor openheid - is nagenoeg niets meer over. In tegenstelling tot een vergelijkbare woningsituatie (Brabanthoeven 219) die nog wel grotendeels het vrijstaand karakter heeft behouden, is hier feitelijk sprake van een voortzetting van de strokenbouw aan weerszijden.

Als gevolg van uw bouwplannen is er op de erfafscheiding tussen beide percelen over een diepte van ca. 7 m een tweelaagse bebouwing opgericht achter de hoofdbebouwing van no. 205.

Deze situatie is integraal overgenomen door het geldend bestemmingsplan uit 2000 en dient als uitgangspunt voor het nieuwe bestemmingsplan. Een dakverdieping mogelijk maken op het centrale gedeelte van het bouwvolume conform geldend plan uit 2000 en de toegekende hoogten uit het geldende bestemmingsplan worden dan ook gehonoreerd.

Autobedrijf Ad Verhallen, Oude Baan 14, 5242 HS Rosmalen

Zienswijze

In het plan is voor de Oude Baan 14 te Rosmalen voor het gehele perceel de bestemming Wonen toegekend. De bestemming die in het geldende bestemmingsplan ook van toepassing is op deze locatie. Na vaststelling van het geldende bestemmingsplan is vrijstelling verleend voor het gebruik van het perceel behorende bij de woning als autoherstelbedrijf met APK-keuringsstation. De daarvoor staande procedure is in april 2006 doorlopen. Op 2 mei 2006 is hierover per brief met kenmerk SOB)6008VR berichtgeving gedaan. Bijgaand treft u een afschrift van bedoelde brief aan.

In het ter inzage liggende bestemmingsplan is geen rekening gehouden met de verleende vrijstelling. Verzoek de bestemming Wonen te wijzigen in de bestemming “Gemengd”.

Commentaar gemeente

Bij de inventarisatie is abusievelijk het door u genoemde vrijstellingsbesluit niet opgenomen. Wij hebben inmiddels de verbeelding voorzien van een bestemming “Gemengde Doeleinden”.

N.C. Zuydervliet, Buskeshoeven 33 5242 KN Rosmalen

Zienswijze

Behoud van parkeerplaats bij ons achter het huis, in verband met invaliditeit. (Beperkt met lopen)

Commentaar gemeente

Naar aanleiding van uw verzoek is de parkeerplaats achter uw huis voorzien van een bestemming “Verkeer en Verblijf”. Hierdoor wordt de parkeerplaats behouden.

T. Coppens, Sportlaan 71, 5242 GP Rosmalen

Zienswijze

Bouwblok is onjuist weergegeven. De garage aan de noordzijde hoort bij het bouwblok. (nr. 1812)

Commentaar gemeente

Naar aanleiding van uw zienswijze is het bouwblok op de verbeelding aangepast. Verder is de hoogte van de garage aangeduid met 3 meter goothoogte en 6 meter bouwhoogte. Hierdoor is de garage voldoende beschermd.

G. Stoffels, Tielekeshoeven 8, 5242 KA Rosmalen

Zienswijze

Groen/speeltuin behouden in omgeving van Tielekeshoeven. Verzoek om als “groen” aan te geven.

Commentaar gemeente

In het nieuwe ontwerp is de speeltuin in de omgeving Tielekeshoeven voorzien van een bestemming "groen".

J. de Rond, Oude Baan 49, 5242 HT Rosmalen

Zienswijze

Bouwrechten worden ernstig beknot in het nieuwe plan met circa 50%. In het nieuwe plan slechts 4 meter bebouwen/uitbreiden naast het huidige pand. In het bestaande plan is het 9-10 meter.

Commentaar gemeente

De stedenbouwkundige situatie in de Oude Baan kan gekarakteriseerd worden als een verzameling vrijstaande woningen van een bescheiden omvang en op een regelmatige afstand van elkaar.

Er is zeker sprake van onderlinge samenhang en harmonie tussen de woningen. De ruimte tussen de hoofdgebouwen is bepalend voor de mate van openheid, het vrijstaande karakter.

In het voorontwerp bestemmingsplan is getracht, o.a. middels een standaardmaatvoering, deze kwaliteit vast te leggen. In principe wordt een blok van 12 x12 m. voor een vrijstaande woning gehanteerd – mits er voldoende ruimte is - waarbinnen hoofdbebouwing kan worden opgericht.

De door betrokkene genoemde 9-10 meter is niet correct. Volgens het geldend bestemmingsplan is dit 8 meter. Verder is volgens het nieuwe ontwerpbestemmingsplan een uitbreiding van de hoofdmassa mogelijk van 4,5 meter in oostelijke richting en 3,5 meter in zuidelijke richting binnen de contouren van het standaardblok van 12 x 12 meter.

Daarnaast kan onder bepaalde voorwaarden erfbebouwing opricht worden van max. 100 m2 in één laag. In het ontwerp is geregeld dat percelen groter dan 750m2 – wat hier het geval is – deze mogelijkheid hebben. Deze erfbebouwingsregeling is beduidend ruimer dan de mogelijkheden in het geldend bestemmingsplan (max. 50m2)

De conclusie is gerechtvaardigd dat betrokkene voldoende bebouwingsmogelijkheden heeft op hun bouwblok.

Philipp Stropnigg Heirust 21 5242 JJ Rosmalen

Zienswijze

Goothoogte en waarschijnlijk nokhoogte is teruggebracht naar bestaande situatie van 3 m omdat oorspronkelijk toegestane 4 m niet benut zijn. Aanpassen aan eerdere situatie.

Commentaar gemeente

De hoogte is naar aanleiding van uw zienswijze conform geldend recht aangepast op de verbeelding.

R. Wetzer, Buskeshoeven 5, 5242 KN Rosmalen

Zienswijze

Bouwblok in voorontwerpbestemmingsplan van mijn woning is verkleind ten opzichte van vigerend plan. Hierdoor wordt vergroting huidige woning beperkt! Groenstrook langs woning Buskeshoeven 129 is opgenomen binnen de bestemming verkeer, evenals andere meer solitair gelegen groene snippers. De voorgestelde verkeersbestemming doet afbreuk aan de kwaliteit van deze zeer karakteristieke groene elementen. Is er een mogelijkheid tot aankoop van grond aan de voorzijde?

Commentaar gemeente

Het bouwblok is niet verkleind. De strokenbenadering uit het geldende bestemmingsplan is omgezet naar een bouwblokmethode. De bestaande rechten zijn echter gelijk gebleven. De groenstrook langs de woning Buskeshoeven 129 is opgenomen binnen de bestemming verkeer omdat er twee parkeerplaatsen zijn. Verder is de strook grond gedeeltelijk aangegeven als zijnde structureel openbaar groen. Zoals ook in de toelichting van het bestemmingsplan aangegeven komt structureel groen niet in aanmerking voor verkoop en/of verhuur.

A.Timmermans, Marie Koenenstraat 14, 5242 EA Rosmalen

Zienswijze

Uit het plan blijkt dat de groenstroken aan en langs de Marie Koenenstraat niet bestemd zijn als groenstrook. De groenstrook tussen het trottoir en de weg is 1,80 meter breed en voorzien van struiken en laanbeplanting. De groenstrook tussen de weg en de bebouwing van de Molenhoekpassage en het parkeerterrein is eveneens voorzien van struikbeplanting en laanbeplanting. Deze laatste beplanting schermt het zicht op de lelijke gevel van het complex en het parkeerterrein deels af. Beide plantstroken geven een groene uitstraling aan de Marie Koenenstraat en moeten daarom beschermd worden door deze stroken inclusief laanbeplanting, conform de overige groenstroken te bestemmen als groenstrook.

Commentaar gemeente

In het bestemmingsplan zijn essentiële bestaande groenelementen die de structuur van de wijk bepalen als “groen” bestemd. Losse groenelementen worden niet gezien als structuurbepalend en ook niet als zodanig bestemd. Dit geldt voor de Marie Koenenstraat en ook voor het parkeerterrein Molenhoekpassage. Conclusie is dan ook dat er geen extra groenbestemmingen worden opgenomen.

Kindcentrum de Troubadour, Mozartlaan 17, 5242 HR Rosmalen

Ontsluiting kindcentrum

Een belangrijke ontsluitingsroute voor fiets- en voetgangersverkeer ligt tussen het parkeerterrein en het makelaarskantoor hoek Molenstraat/Oude Baan. In het plan is aangegeven dat fiets- en voetpaden onder de bestemming groen zijn ondergebracht. Hoewel een groot deel van de beschreven route inderdaad als groen bestemd is, is echter een klein deel niet als zodanig bestemd. Ten behoeve van het kantoorpand is op het bouwvlak met de bestemming “kantoor” aan de oostzijde van het bouwvlak een uitstulping ingetekend welke zich uitstrekt over de feitelijke fiets- en voetgangersroute. Ook voor dit deel dient “groen” te gelden. Om te voorkomen dat door de eigenaar van het kantoorpand om gebruik van deze bestemming wordt verzocht, graag op dit deel de bestemming “groen” opnemen. Alleen met de bestemming “groen” is een fiets- en voetgangerspad gewaarborgd.

Commentaar gemeente

Abusievelijk is op de locatie waar nu een fietspad is gelegen een kantoorbestemming opgenomen.

De bestemming is in het ontwerpbestemmingsplan aangepast.

Herinrichting Molenstraat/Burg. Mazairaclaan/Oude Baan

Momenteel is de gemeente 's-Hertogenbosch in een ver gevorderd stadium inzake de herinrichting van de Molenstraat, Burg. Mazairaclaan en de Oude Baan. Voor het zuidelijk deel van de Molenstraat is de uitvoering dit jaar zelfs al opgeleverd. Volgens de gemeente zal de uitvoering aan de Oude Baan en de Burg. Mazairaclaan in het voorjaar van 2011 aanvangen. In het vooroverleg – via de wijkraad Molenhoek – zijn bepaalde wensen van Kindcentrum “de Troubadour” besproken en wordt daarmee in de planvorming rekening gehouden.

In de plankaart die nu ter inzage ligt is de herinrichting van genoemde straten in het geheel niet meegenomen. Verzoek plankaart aan te passen.

Commentaar gemeente

De herinrichting en de actualisering van het bestemmingsplan is op elkaar afgestemd. De plankaarten zijn digitaal over elkaar heen gelegd. De verbeeldingen hoeven dan ook niet te worden aangepast.

Oversteek Oude Baan

Op het moment kunnen de leerlingen oversteken op de Oude Baan ter hoogte van de Bredestraat. Zij zouden het betreuren wanneer deze oversteek komt te vervallen. Veel kinderen die uit de Bredestraat komen zullen waarschijnlijk niet omlopen en op een andere plek de drukke weg oversteken.

Commentaar gemeente

Een oversteek is niet ruimtelijk relevant voor het bestemmingsplan maar wordt bij de herinrichting meegenomen.

Boekel de Neré, namens A.J. Investments B.V., Schubertsingel 2/Oude Baan 15

Zienswijze

Volgens de bestemming “Gemengde Doeleinden” is nieuwvestiging van niet woonfuncties niet toegestaan. Het perceel Schubertlaan 2/Oude Baan 15 is thans in gebruik als detailhandel op de begane grond en dienstverlening op de verdieping. In het voorontwerp heeft het perceel de bestemming “Wonen” gekregen. Nu uit de plantoelichting niet blijkt dat de bestemming van het perceel bewust is aangepast, het pand niet als wonen in gebruik is en er ook geen reden is om de bestemming te wijzigen wordt verzocht tot wijziging van de bestemming in “Gemengd”. Artikel 7.1 van het voorontwerp laat dezelfde functies op het perceel toe als art. 4.1. van het geldende bestemmingsplan. Artikel 7.1. bepaalt echter dat de toegelaten functies uitsluitend zijn toegestaan op de begane grond met uitzondering van wonen. Hiermee wordt het gebruik van het perceel ernstig ingeperkt ten opzichte van het vorige plan dat wel gebruik anders dan wonen toestond op de verdiepingen.

Commentaar gemeente

In het voorontwerpbestemmingsplan Molenhoek-Sparrenburg heeft een inventarisatiefout plaatsgevonden. Abusievelijk is op de locatie Schubertlaan 2/ Oude Baan 15 de bestemming “wonen” opgenomen, dit moet zijn “gemengd”. Het ontwerpbestemmingsplan is hierop aangepast. Omdat de eigenaar reeds een contract had met een onderwijsinstelling is tijdelijk een onttrekkingsvergunning voor de woning verleend. Gelet op de grote vraag naar woningen is de gemeente echter terughoudend met het verstrekken van onttrekkingsvergunningen. Woningen dienen zoveel mogelijk behouden te blijven vandaar dat de bestemming “gemengd” op de verdiepingen alleen de woonfunctie toelaat. Ook het geldend bestemmingsplan Molenhoek-Sparrenburg vastgesteld in 2000 staat nieuwvestiging van niet-woonfuncties in deze bestemming alleen op de begane grond als hoofdfunctie toe.