het bestemmingsplanKom Bokhoven, Oppershof - Baron van der Aaweg van de gemeente 's Hertogenbosch.

de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0796.0002121-1501 met de bijbehorende regels.

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet publieksaantrekkend zijn en die op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijk uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een woning die deel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit drie of meer woningen.

een akkerbouw-, bloementeelt-, sierteelt-, fruitteelt- of ander tuinbouwbedrijf, alsmede een pluimvee-, varkens-, mestrund- en mestkalverenhouderij danwel een uit twee of meer van genoemde bedrijfstakken samengesteld bedrijf, al dan niet met vee, met uitzondering van een paardenfokkerij, paardenhouderij, een pelsdierhouderij, volkstuinen en een mammoetbedrijf voor intensieve veehouderij.

het bedrijfsmatig, geheel of overwegend door middel van handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen en het installeren van goederen die verband houden met het ambacht.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een op de kaart of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een bouwvlak, bestemmingsvlak of bouwperceel aangeeft, dat maximaal bebouwd mag worden.

de totale oppervlakte van de voor bedrijfsuitoefening benodigde bedrijfsruimte, inclusief de verkoopvloeroppervlakte, opslag- en administratieruimten en dergelijke.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

een (gedeelte van een) gebouw dat dient om te voorzien in een aangepaste woonbehoefte bijvoorbeeld ten behoeve van personen voor wie de normale woonvoorzieningen niet passend of toereikend zijn, zoals gehandicapten, of anderszins verzorgingsbehoevenden.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijk omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en/of zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van een gebouw, met een oppervlakte van maximaal 60% van de oppervlakte van de bovenste bouwlaag en een afstand van minimaal 1 meter tot de voorgevel.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen.

de grond deel uitmakende van een bouwperceel, behorende bij één woning, waarop geen hoofdgebouw is of mag worden gebouwd krachtens de vigerende woonbestemming.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen.

een woning die onderdeel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit twee hoofdgebouwen.

een perceel, gelegen aan een hoek van twee wegen c.q. het openbaar gebied.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken en waarin de hoofdfunctie ingevolge de bestemming is of wordt ondergebracht.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

de volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw in een gebogen vorm danwel met een dakhelling van ten minste 30° en ten hoogste 60°.

waarden in landschappelijk-esthetische en geomorfologische zin.

een eenzijdige kapconstructie waarbij het hoogste punt over de gehele, of nagenoeg de gehele lengte in één gevel is gelegen.

ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan op hoekpercelen nog niet aanwezige, van het bestemmingsplan afwijkende bijgebouwen.

het snijpunt van twee hellende vlakken.

functie waarvoor maximaal 30% van de vloeroppervlakte als zodanig mag worden gebruikt.

een kap waarbij tussen het hoogste punt van de bovenste bouwlaag en de punten waar de kap op het gebouw rust, nog bebouwing in verticale zin aanwezig is; er is slechts sprake van een opgetilde kap als het aantal bouwlagen zoals aangeduid reeds aanwezig is.

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan het productieproces.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

een beroeps of bedrijfsactiviteit, waarvan de aard, omvang en uitstraling zodanig is, dat de activiteit past binnen de desbetreffende woonomgeving en derhalve in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden toegestaan.

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een privé-huis of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

de totale oppervlakte van de voor het publiek toegankelijke en zichtbare winkelruimte, inclusief de etalageruimte en de ruimte achter de toonbank.

de totale oppervlakte van hoofdgebouwen en aan- en bijgebouwen op de begane grond.

een bouwmassa bestaande uit één vrijstaand hoofdgebouw.

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, waaronder begrepen eventueel gemeenschappelijk gebruik van bepaalde ruimten.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen gebouwen tezamen.

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw.

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groen(voorziening);
2. b. plantsoen;
3. c. fiets- en voetpaden;
4. d. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals speelvoorzieningen, openbare verblijfsvoorzieningen, verkeersvoorzieningen, abri's, straatmeubilair, nutsvoorzieningen, bijbehorende verhardingen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen en dergelijke.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.4, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Verkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor

1. a. wegverkeer;
2. b. verblijfsgebied;

c. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals speelvoorzieningen, openbareverblijfsvoorzieningen, groenvoorzieningen, abri's, telefooncellen, straatmeubilair, nutsvoorzieningen, bijbehorende verhardingen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen en dergelijke.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.4, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in de vorm van woningen en bijzondere woonvoorzieningen al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit en daarbij behorende tuinen, erven, water; e.d.;
2. b. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals parkeer-, verkeers- en groenvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen met betrekking tot de afmetingen en de plaatsing van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden en bezonning van de aangrenzende gronden;

1. a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming;
2. b. Gebruik van ruimten binnen de woning en in de bijgebouwen ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming aangemerkt, voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
   1. 1. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
   2. 2. vergunningplichtige of meldingsplichtige activiteiten ingevolge de wet milieubeheer zijn niet toegestaan;
   3. 3. er mag geen detailhandel plaatsvinden.
3. c. Onder gebruik in strijd met de bestemming wordt in ieder geval begrepen gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor publieksaantrekkende beroeps- of bedrijfsactiviteiten.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid 5.5 ten behoeve van het gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor een publieksaantrekkende beroeps- en bedrijfsactiviteit aan huis voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden.
   1. 1. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
   2. 2. het gebruik mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse;
   3. 3. de activiteit dient qua aard, omvang en uitstraling te passen in een woonomgeving;
   4. 4. de activiteit mag niet vergunningplichtig ingevolge de Wet milieubeheer zijn;
   5. 5. er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de activiteit.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.5 indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Het is verboden om zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (omgevingsvergunning) de volgende werken en werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren:
   het uitvoeren van grondwerken (zoals uitgraven, afgraven, ophogen, vergraven, egaliseren, diepploegen, diepwoelen) op een diepte van meer dan 0,50 meter beneden peil en met een oppervlakte groter dan 50 m².
2. b. Het onder a vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke:
   1. 1. het normale onderhoud en/of gebruik betreffen, dan wel van ondergeschikte betekenis zijn;
   2. 2. reeds in uitvoering zijn, dan wel krachtens een verleende vergunning reeds mogen worden uitgevoerd op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, bij omgevingsvergunning afwijken van de planregels ten behoeve van:

1. a. vermeerdering dan wel vermindering van de voorgeschreven maten en normen, mits de vermeerdering of vermindering ten hoogste 10% bedraagt;
2. b. het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden van deze verbeelding ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het eerste lid voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplanKom Bokhoven, Oppershof - Baron van der Aaweg.

In 2007 is het bestemmingsplan Kom Bokhoven vastgesteld. In dit plan zijn verschillende lokaties aangewezen welke voor nieuwbouw van woningen in aanmerking komen. Een aantal van de woningbouwmogelijkheden is destijds rechtstreeks opgenomen in de planregeling, voor een aantal percelen is een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan opgenomen en voor weer andere gronden is aangegeven dat planherziening ten behoeve van woningbouw mogelijk zal worden gemaakt zodra (milieutechnische) belemmeringen zouden komen te vervallen.

Aanleiding voor het opstellen van onderhavig bestemmingsplan is het initiatief van de eigenaren van een perceel aan de Oppershof-Baron van der Aaweg om een deel van hun gronden aan te wenden als bouwlocatie voor enkele woningen. Het betreft hier de gronden waarop in het vastgestelde bestemmingsplan Kom Bokhoven al is aangegeven dat de grond in aanmerking zou komen voor woonbebouwing zodra de milieutechnische belemmeringen vanuit de agrarische bedrijvigheid daarvoor zouden komen te vervallen.

Inmiddels is door gewijzigde regelgeving op milieugebied de belemmering voor woningbouw ter plaatse komen te vervallen en kan met vaststelling van een nieuw bestemmingsplan woningbouw ter plaatse mogelijk worden gemaakt.

Het voorliggende bestemmingsplan heeft betrekking op het perceel van iniatiefnemers gelegen aan de Baron van der Aaweg in Engelen, kadastraal bekend als gemeente 's-Hertogenbosch, sectie R, nummer 77, alsmede de aanliggende percelen sectie R, nummers 1844 en 2404 in eigendom bij de gemeente 's-Hertogenbosch.

figuur: Kadaster Eindhoven maart 2010

De in het nieuwe bestemmingsplan betrokken gronden liggen binnen het op 23 januari 2007 door de gemeenteraad vastgestelde bestemmingsplan "Kom Bokhoven" en hebben daarin de bestemmingen "Woondoeleinden", "Groenvoorzieningen", "Verkeer en verblijfsdoeleinden" en "Water".

Figuur: uitsnede plankaart bestemmingsplan "Kom Bokhoven"

De ontwikkelingslokatie ligt in het verlengde van de Oppershof aan de Baron van der Aaweg aan de westzijde van de bestaande kom van Bokhoven.

De Oppershof is een aftakking van de Graaf Engelbertstraat/Sint Corneliusweg, de weg die samen met de Gravin Helenastraat en de Bokhovense Maasdijk voorziet in de oost-westverbindingen in Bokhoven. In de bestaande situatie heeft de weg Oppershof geen doorgaande functie, maar voorziet de weg alleen in de ontsluiting van de aan weerszijden gelegen (half)vrijstaande woningen. Vanuit de weg en de directe omgeving is geen directe zichtrelatie met het open gebied ten noorden en zuiden van Bokhoven. Mede daardoor lenen de gronden aan de Oppershof zich goed voor aanvullende woningbouw zónder het bestaande karakter van het dorp, met aan de randen doorzichten naar het open gebied, aan te tasten.

Vanuit rijks- en provinciaal beleid zijn geen specifieke randvoorwaarden meegegeven voor de invulling van het gebied nabij de Oppershof.

Op basis van de bouwhistorische inventarisatierapporten “Kerkdorpen en noordelijke buitengebieden” is bij raadsbesluit van 22 februari 1990 de gehele kom van Bokhoven aangemerkt als gemeentelijk beschermd dorpsgezicht.

In het bestemmingsplan Kom Bokhoven van 2007 is daarom toegezien op bescherming van de bestaande ruimtelijke kwaliteiten van het dorp en het waarborgen van een zorgvuldige inpassing van nieuwbouw op de daarvoor spaarzaam aangewezen ontwikkelingslokaties. Op de cultuurhistorisch waardenkaart behorend bij het plan Kom Bokhoven zijn daartoe de benodigde aanwijzingen gegeven.

In afwijking van deze kaart is in het voorliggende plan er voor gekozen de ruimtelijke structuur langs de doorgetrokken Oppershof te versterken met een aanvullende woonkavel nabij de aansluiting van het nieuwe weggedeelte op de Baron van der Aaweg.

Omdat Bokhoven grenst direct aan het buitengebied valt het binnen de werking van de voor de stadsregio opgestelde landschapsvisie.

De huidige ontwikkelingslokatie maakt evenwel geen deel uit van de in de landschapsvisie omschreven Lange Lijnen (zoals de nabijgelegen Bokhovense Maasdijk en de daarop aansluitende onderdelen van de zuidelijke bandijk van de Maas).

Binnen de gemeente is in 2004 een gemeentelijke welstandsnota van kracht geworden.

Voor Bokhoven is naast het basisdeel voor de gehele stad het uitwerkingsdeel Bokhoven, Engelen, Oud Empel en Gewande van toepassing. Vanwege de specifieke ontstaansgeschiedenis en bijzondere ligging aan een dijk kent Bokhoven cultuurhistorische waarden die een bijzonder welstandsniveau rechtvaardigen.

Het bijzondere welstandsniveau dient ter bescherming van de herkenbaarheid van de historische structuur en het daarmee gepaard gaande karakter van de bebouwing. In de uitwerking welstandsgebied Bokhoven, Engelen, Oud Empel en Gewande zijn in het kader van het bijzonder welstandsniveau aanbevelingen gedaan met betrekking tot het herstel van het oorspronkelijke kwaliteitsniveau van de openbare ruimte en het daaraan toevoegen van nieuwe kwaliteiten.

De welstandscriteria voorzien in het:

• handhaven en leesbaar houden van de historische kernen en de oude dijklinten;
• behoud van samenhang en karakteristiek van de bebouwing in de oude kernen bij nieuwe ontwikkelingen;
• behouden en herstel van het openbaar groen dat deel uitmaakt van de (historisch)stedenbouwkundige structuur en behoud en versterking van de samenhang in het gebied tussen architectuur, stedenbouw en openbare ruimte;
• behoud van open en groene karakter tussen de vrijstaande woningen en het leesbaar houden van de individuele karakteristiek van de over het algemeen kleinschalige bebouwing;
• het voorkomen van het verstoren van het samenhangend architectonisch beeld vanaf de openbare ruimte; c.q. behoud en herstel van de oorspronkelijke architectuur, detaillering en materiaalgebruik en de samenhang daartussen.

In het uitwerkingsdeel van de welstandscriteria worden de belangrijkste bebouwingstypen van woningbouw in Bokhoven nader beschreven. Voor onderhavige woningbouw gelden de criteria behorend bij het bebouwingstype individuele woonbebouwing. Voor een uitgebreide beschouwing en de criteria wordt verwezen naar het betreffende uitwerkingsdeel Bokhoven, Engelen, Oud Empel en Gewande.

In de plantoelichting van het bestemmingsplan Kom Bokhoven zijn de navolgende algemene doelstellingen ten aanzien van aanvullende ruimtelijke planvorming in het dorp geformuleerd:

1. Functioneel blijft Bokhoven een klein dorp, met beperkte woningbouwmogelijkheden. De omvang van de woningbouw is niet taakstellend, maar blijft beperkt tot inbreidingen die de ruimtelijke structuur versterken;

2. De ruimtelijke ontwikkelingen - in de vorm van woningbouw - moeten gericht zijn op behoud en versterking van de historisch gegroeide structuur en dienen zich af te spelen binnen de bestaande infrastructuur. Bescherming van de ruimtelijke karakteristieken en beeldkwaliteiten staat in Bokhoven voorop, in samenhang met de ontwikkeling van de groene hoofdstructuur langs de Maas en met landschappelijke verbetering van de west- en zuidrand van het dorp;

3. De eerder - in de vorm van wijzigingsbevoegdheden - aangeduide woningbouwlocaties worden gerespecteerd.

4. Het werken blijft beperkt tot de agrarische bedrijven en kleinschalige bedrijvigheid. De voorzieningen moeten afgestemd zijn op de eigen inwoners en een beperkte recreatie. Recreatief kan Bokhoven een klein knooppunt worden voor de lopende, fietsende en varende recreant.

5. De toekomstige ontwikkeling van Bokhoven moet worden bezien binnen de stedelijke ontwikkeling van 's-Hertogenbosch als geheel en in relatie tot de ontwikkeling van de Haverleij in het bijzonder.

6. Doelstelling is om de historische karakteristieken van Bokhoven als leidraad voor de langere termijn te hanteren. De ontwikkeling wordt beheersmatig en planmatig begeleid: het gaat met name om het reguleren en coördineren van particuliere initiatieven. Het streven is vooral gericht op de versterking van de woon- en leefkwaliteiten.

Voor het gebied tussen Oppershof en Baron van der Aaweg is van belang dat als specifieke doelstelling is geformuleerd dat aan de westzijde van het dorp het gebied tussen Baron Van der Aaweg en de bestaande woningbouw aan de Oppershof nog een afronding moet krijgen. Aansluitend op de bestaande karakteristiek dient nieuwbouw op deze locatie bij te dragen aan een versterking van het landelijke dorpskarakter met traditionele bouwmaten, zijnde één laag met kap. Daarbij kan de fijnmazige stegenstructuur, die de percelen tussen de oorspronkelijke hoofdroutes ontsluit, versterkt worden met een nieuwe steeg (i.c. verlenging van de Oppershof).

figuur : ruimtelijke elementen

Met de invoering van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) in 2007 dient bij de vaststelling van nieuwe bestemmingsplannen rekening gehouden te worden met de in de grond aanwezige danwel te verwachten monumenten.

Om hieraan gevolg te geven is voor het grondgebied van de gemeente een archeologische verwachtingskaart opgesteld die zowel archeologische vindplaatsen aangeeft als verwachtingen aangeeft m.b.t. potentiële archeologische vindplaatsen. Deze archeologische verwachtingskaart vormt de basis voor het archeologiebeleid van de gemeente en geeft aan dat in Bokhoven er hoge verwachtingen zijn ten aanzien van het kunnen aantreffen van archeologische vondsten in het plangebid van het nieuwe bestemmingsplan.

Ter bescherming, opgraving en/of documentatie van mogelijke archeologisch waardevolle zaken is in het plan een aanlegvergunningsysteem opgenomen voor werkzaamheden onder maaiveld met een bepaalde omvang.

Ten behoeve van de afronding van het gebied tussen de Baron Van der Aaweg en de bestaande woningbouw in Bokhoven is eerder in het bestemmingsplan Kom Bokhoven een vijftal nieuwbouwmogelijkheden opgenomen aan weerszijden van de tussen de Oppershof en Baron van der Aaweg geprojecteerde nieuwe verbindingsweg.

In het voorliggende plan is voor het aanliggende perceel Baron van der Aaweg (ongenummerd), kadastraal bekend gemeente 's-Hertogenbosch, sectie R, nummer 77 - nu dat milieutechnisch mogelijk is geworden - een verkaveling gemaakt voor aanvullende woningbouw.

Om de ruimtelijke structuur langs de noordzijde van de eerder geprojecteerde verbindingssteeg te versterken worden daar in de huidige opzet twee nieuwe woonkavels geprojecteerd. Aan de zuidzijde van de nieuwe ontsluitingssteeg wordt één nieuwe kavel gerealiseerd.

Na een uitruil van grond met de gemeente - eigenaar van de aanliggende gronden waarop al eerder een woonbestemming is gelegd - is een meer evenwichtige verkaveling van de totaal voor nieuwbouw beschikbare grond opgesteld waarbij alle kavels goed in hun jasje zijn komen te zitten.

In de gewijzigde verkaveling blijft aan de oostzijde van de Baron van der Aaweg voldoende ruimte voor een groene overgangszone naar het buitengebied, maar wordt langs de door te trekken Oppershof geen plaats meer ingeruimd voor een onduidelijke strook met restgroen.

De nieuwbouw op de locatie zal met een traditionele bouwmaat van één laag met kap aansluiten op het bestaande landelijke karakter van het dorp. De fijnmazige stegenstructuur, die de percelen tussen de oorspronkelijke hoofdroutes ontsluit, wordt met een nieuwe steeg (i.c. verlenging van de Oppershof) verder versterkt.

De nieuwe woningen zullen volledig georiënteerd zijn op de nieuwe ontsluitingssteeg, geen van de nieuwe woningen krijgt een oriëntatie (of een directe ontsluiting) op de Baron van der Aaweg. De steeg zal ingericht worden op een dorpse wijze met onverharde bermen en gebakken straatmateriaal.

figuur : oud verkavelingsmodel Oppershof (bestemmingsplan Kom Bokhoven)

figuur : nieuwe verkavelingsopzet Oppershof - Baron van der Aaweg (incl. gewijzigde hindercircel)

De nieuwbouwlocatie in het verlengde van de Oppershof ligt binnen de invloedssfeer van de Baron van der Aaweg en de Gravin Helenastraat. De verkeersdruk op deze wegen is echter dermate beperkt dat de geluidsbelasting op de nieuwbouw nergens tot een hogere geluidsbelasting leidt dan 42 dB.

Op de nieuwe ontsluitingsweg in het verlengde van de Oppershof zal een maximum snelheid van 30 km per uur gelden, zodat deze weg geen geluidszone kent. De verkeersintensiteit op deze weg zal minimaal zijn zodat de geluidsuitstraling naar de nieuwe woningen ruim onder de voorkeursgrenswaarde Wgh zal blijven.

De locatie ligt voorts niet in de invloedssfeer van lucht- of (spoor)wegverkeer, zodat op basis van de Wet geluidhinder geen ontheffing van grenswaarden benodigd is.

Ten opzichte van de veehouderij aan de Haarsteegseweg 2-4 liggen de geprojecteerde woningen buiten de contouren van de Representatieve Geluidsbelasting (RBS) van 40 dB(A) en de contour van de Regelmatige Afwijking van de RBS (RA) van 48 dB(A). Voorts liggen de nieuwe woningen ook buiten de contouren van indirecte hinder, Piekgeluid en Lmax (maatgevende oostelijke oprit veehouderij). Van eerdergenoemde veehouderij behoeft derhalve geen geluidsoverlast verwacht te worden.

De aanvullend geprojecteerde nieuwbouw van 3 woningen en de daaruit voortvloeiende verkeersbewegingen hebben geen wezenlijke invoed op de luchtkwaliteit in de omgeving.

Uit luchtkwaliteitsonderzoek behorend bij het verlenen van een nieuwe milieuvergunning voor de nabijgelegen veehouderij is gebleken dat de inrichting voldoet aan de normen van de Wet luchtkwaliteit, en dat de bedrijvigheid geen belemmering vormt voor de beoogde woningbouw.

De geprojecteerde woningbouwlocatie is in het recente verleden onderzocht op bodem- en grondwaterverontreiniging. Daarbij zijn geen belemmeringen naar voren gekomen voor de invulling van het terrein met woongebruik.

Op basis van de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) is binnen de gemeente gebiedsgericht geurbeleid ontwikkeld. Daarbij is bepaald dat de afstand tussen een melkrundveehouderij en een geurgevoelig object binnen de bebouwde kom tenminste 50 meter moet bedragen.

In onderhavig bestemmingsplan wordt de woningbouw geprojecteerd op een afstand van meer dan 50 meter ten opzichte van het bestemmingsvlak dat in het vigerende bestemmingsplan Kom Bokhoven de functie veehouderij toelaat. De emissiepunten van geurhinder van de bedrijfsvoering van de veehouderij liggen daarmee op voldoende afstand van de beoogde woningbouw.

Waar het gemeentelijk geurbeleid een achtergrondbelasting van 5 odourunits/m3 als acceptabel beschouwt voor de landelijke woonkern Bokhoven, blijft de feitelijke (cumulatieve) achtergrondbelasting op de woningbouwlocatie onder de 3 odourunits/m3 (de basisnorm als bedoeld in art. 3.1 Wet geurhinder en veehouderij voor gebieden binnen de bebouwde kom in concentratiegebieden). De agrarische bedrijfsvoering in de directe omgeving wordt dus niet belemmerd onder invloed van de nieuw geprojecteerde woonbebouwing, en andersom vormt de bestaande agrarische bedrijfsvoering ook geen bedreiging voor een goed woon- en verblijfsklimaat in de nieuwe (en bestaande) woningen aan de rand van Bokhoven.

In de omgeving van de geplande woningbouw is een transformatorhuisje aanwezig met een zwaarte van 200kVA. Het bouwvlak van de meest nabij geprojecteerde woning ligt op een afstand van ca. 10 meter ten opzichte vanaf het transformatorhuisje. Op deze afstand vormt het magnetisch veld vanuit het transformatorhuisje geen enkel risico voor het beoogde woongebruik.

In de omgeving van het plangebied is voorts geen sprake van opslag of transport van gevaarlijke stoffen of van bedrijvigheid die veiligheidsrisico's met zich brengt. Vanuit het oogpunt van externe veiligheid zijn er dan ook geen belemmeringen voor de voorgenomen woningbouw.

Binnen de gemeente 's-Hertogenbosch wordt beleid gevoerd om duurzaamheid en energiebesparing te bevorderen bij bouwontwikkelingen. Speerpunten in het beleid zijn terugdringing van de CO2-uitstoot, afkoppeling van hemelwaterafvoer en toepassing van duurzame bouwmaterialen (zoals hout met een FSC-keurmerk en niet-uitlogende materialen) en het toepassen van energiebesparende voorzieningen.

Middels een overeenkomst zijn de verplichtingen van initiatiefnemer(s) met betrekking tot materiaalgebruik en energiebesparing in het nieuwbouwproject vastgelegd .

Integraal waterbeheer beoogt duurzame en veerkrachtige (stedelijke) watersystemen te realiseren en in stand te houden waarbij schoon hemelwater gescheiden blijft van afvalwater. Nieuwe ruimtelijke (bouw)ontwikkelingen dienen daarbij te voldoen aan het principe van hydrologisch neutraal bouwen. Een toename van het verharde oppervlak mag daarbij niet leiden tot het vergroten van de oorspronkelijke waterafvoer uit het gebied.

In de nieuwbouw zal - overeenkomstig eerder gemaakte afspraken met het waterschap - worden voorzien in afzonderlijke opvang van het hemelwater en doorgeleiding van het hemelwater naar het oppervlaktewater (de bermsloot) gelegen aan de Baron Van der Aaweg en/of infiltratie op de woonpercelen zelf.

De ontwikkeling past derhalve binnen de uitgangspunten watertoets zoals geformuleerd door het waterschap Aa en Maas.

Het nieuwe bestemmingsplan sluit inhoudelijk aan op de in het bestemmingsplan "Kom Bokhoven" van 2007 vastgestelde beleidsuitgangspunten voor de ontwikkeling van Bokhoven. Voor wat betreft de plansystematiek en planregels sluit het opgestelde plan aan op de bepalingen uit de Wet ruimtelijke ordening, het Besluit ruimtelijke ordening en de SVBP2008 en de wijzigingen daarop, en is rekening gehouden met de nieuwe terminologie van de Wabo.

In het bestemmingsplan zijn slechts drie bestemmingen opgenomen "Wonen", "Verkeer" en "Groen" welke voor wat betreft de inhoudelijke regeling aansluiten op de voorschriften eerder opgenomen in het bestemmingsplan "Kom Bokhoven".

In 2007 is het bestemmingsplan kom Bokhoven vastgesteld. Nadat het onder invloed van de gewijzigde milieuwetgeving mogelijk is geworden om ook op de resterende grond richting Baron van der Aaweg te gaan bouwen, is door initiatiefnemers een aanvullend verkavelingsvoorstel gedaan voor de locatie Oppershof - Baron van der Aaweg. Zoals aangegeven is voor deze locatie een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Financieel behelst het onderhavige bestemmingsplan deels een particulier initiatief en deels een gemeentelijke gronduitgifte. Voor de gemeentelijke gronduitgifte is een sluitende grondexploitatie opgesteld met marktconforme uitgifteprijzen.

Met de particuliere initiatiefnemers is een zogenaamde anterieure overeenkomst gesloten waarin een bijdrage in kosten bovenwijkse voorzieningen, plankosten en inrichting gebied is overeengekomen. Tevens is met de initiatiefnemers een planschadeovereenkomst gesloten. Kostenverhaal is hiermee verzekerd en het voornoemde plan is economisch uitvoerbaar.

Omdat het stellen van eisen, regels of een uitwerking daarvan in dit geval ook niet noodzakelijk is (artikel 6.12, tweede lid, onder c Wro) kan voor dit bestemmingsplan het vaststellen van een exploitatieplan achterwege blijven.

Overeenkomstig de bepalingen van de gemeentelijke inspraakverordening heeft het (voorontwerp)-bestemmingsplan 'Kom Bokhoven, Oppershof - Baron van der Aaweg' met ingang van 19 april 2010 gedurende een periode van 6 weken voor een ieder ter inzage gelegen. Daarbij is eenieder de mogelijkheid geboden schriftelijk of mondeling zienswijzen met betrekking tot het plan in te brengen.

Tijdens de inspraaktermijn is namens de exploitant van het nabij het plangebied gelegen agrarisch bedrijf aan de Haarsteegseweg schriftelijk een zienswijze ingediend.

Onderstaand wordt deze inspraakreactie samengevat weergegeven (in cursief) en van commentaar voorzien.

Inspraakreactie :

Betwijfeld wordt of er wel sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van de geprojecteerde nieuwe woningen. Eerder werd invulling met woningbouw binnen een afstand van 100 meter van het agrarische bedrijf nog als niet uitvoerbaar aangemerkt in verband met de aanwezigheid van een geurcontour.

Commentaar :

De wetgeving op het gebied van Milieu richt zich op het stellen van normen ter voorkoming van hinder en gevaar naar daarvoor gevoelige functies.

De wettelijke norm voor wat betreft geurbelasting vanuit vergunningsplichtige veehouderijen naar het gebied van de bebouwde kom van Bokhoven is daarbij bepaald op maximaal 3 OU/m3. Los van de mogelijkheid voor gemeentebesturen om daarbij vanuit beleidsmatige overwegingen binnen bepaalde marges andere normen vast te stellen is deze basisnorm maatschappelijk geaccepteerd als een niveau van geurhinder waarbij een alleszins aanvaardbaar woon- en leefklimaat mogelijk blijft.

Voorafgaand aan het voorbereiden en opstellen van het onderhavige in de inspraak gebrachte (voorontwerp)bestemmingsplan is in juli 2008 onderzoek gedaan naar de invloed van alle relevante geurhinderbronnen op de beoogde woningbouwlocatie in Bokhoven. Daarbij is vastgesteld dat - rekening houdend met de achtergrondwaarde van geurbronnen elders - de totale geurbelasting op het geprojecteerde woongebied in Bokhoven met inbegrip van de in 2008 extra vergunde bedrijfsactiviteiten van het agrarisch bedrijf aan de Haarsteegseweg nergens de norm van 3 OU/m3 overschrijdt.

Vanuit het aspect geur kan het woonklimaat op de nieuwbouwlocatie dan ook op voorhand alleszins als aanvaardbaar aangemerkt worden.

Overigens zal naar het oordeel van het gemeentebestuur er bij een geurbelasting van 5 OU/m3 op de woningen in de kom ook nog sprake zijn van een aanvaardbaar woonklimaat ter plaatse, reden waarom in de gemeentelijke 'Verordening geurhinder en veehouderij' deze hogere grenswaarde is vastgelegd.

Inspraakreactie :

Het is onzeker of de woningbouw in de toekomst niet zal leiden tot belemmeringen voor de agrarische bedrijfsvoering.

Commentaar :

In verband met de berekende relatief beperkte (cumulatieve) geurbelasting op het gebied aan de westzijde van de kom van Bokhoven is er voor gekozen in de gemeentelijke 'Verordening geurhinder en veehouderij' de voorgeschreven afstand die een melkrundveehouderij moet houden tot woningen (en andere gevoelige objecten) binnen de bebouwde kom van Bokhoven terug te brengen naar 50 m.

Met deze besluitvorming is het mogelijk geworden de kom van Bokhoven aan de westzijde stedenbouwkundig af te ronden zónder de continuïteit van de agrarische bedrijfsvoering aan de westzijde van de Baron van der Aaweg aan te tasten.

Nu het bouwvlak van de agrarische bestemming aan de westzijde van de Baron van der Aaweg buiten de voorgeschreven afstand is komen te liggen van de bestaande (en de nieuw beoogde) woningen in de kom van Bokhoven, is de afstandseis op basis van de Wet geurhinder en veehouderij opgehouden een mogelijke factor te zijn bij de beoordeling van de milieuactiviteiten van de agrarische bedrijfsvoering aan de Haarsteegseweg.

Concluderend leidt de beoogde woningbouw dus niet tot belemmeringen ten aanzien van de agrarische bedrijfsvoering.

Inspraakreactie :

Om onnodige gezondheidsrisico's te vermijden is het niet verstandig om nieuwe woningbouw dicht naar veehouderijen met schapen toe te bewegen.

Commentaar :

De Nederlandse en Europese wetgeving werpt vanuit gezondheidsaspecten (anders dan hinder) geen belemmeringen op ten aanzien van het toelaten van woonfuncties in de nabijheid van schapenhouderijen. De wetgeving blijft primair gericht op het voorkomen van hinder en is aangevuld met maatregelen ter voorkoming van risico's bij mogelijke ziektebeelden bij schapen.

Naleving van de wetgeving wordt geacht voldoende bescherming te bieden tegen onevenredige gezondheidsrisico's voor mensen die verkeren in de omgeving van schapen en laat aan de gemeenten geen ruimte om vanuit gezondheidsaspecten nadere beperkingen te stellen aan het wonen in de nabijheid van schapenhouderijen of het houden van schapen in de nabijheid van woongebieden.

Inspraakreactie :

Het realiseren van meer woningen in de nabijheid van het agrarisch bedrijf leidt tot een aantasting van het woon-,werk- en leefklimaat op het agrarisch perceel. De privacy op het agrarisch perceel wordt aangetast. Het zou wenselijk zijn dat er tussen het agrarisch bedrijf en de bebouwde kom een landschappelijke afscheiding wordt gemaakt.

Commentaar :

Het woon- en leefklimaat op een agrarisch perceel waarop een veehouderij wordt geëxploiteerd is niet vergelijkbaar met dat van een regulier woonperceel en kan - los van privacyaspecten - op voorhand veelal niet de verblijfskwaliteit bieden die voor burgerpercelen haalbaar is.

Voor wat betreft het aspect privacy kan geconstateerd worden dat tussen het agrarisch perceel en de beoogde nieuwe woonlocatie een doorgaande openbare weg ligt met aan weerszijden een brede bermstrook en een sloot. Daarnaast blijft tussen het nieuwe woongebied en het openbaar gebied op particulier terrein nog een groen overgangsgebied gehandhaafd met een breedte van 10 meter of meer.

De totale afstand tussen het bouwblok van de agrarische bedrijfsvoering en de geprojecteerde grondgebonden nieuwbouwwoningen bedraagt overal meer dan 60 meter. Van bijzondere verstoring van de privacy van het woon-, werk- en leefklimaat op het agrarisch perceel vanuit het nieuwe woongebied kan dus geen sprake zijn.

Daarnaast staat het de eigenaar van het agrarisch bedrijfsperceel vrij om op eigen terrein te voorzien in de gewenste nadere landschappelijke afscherming van zijn bedrijfsperceel.

Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening heeft de gemeente ten behoeve van het opstellen van het ontwerpbestemmingsplan overleg gepleegd met de besturen van betrokken gemeenten, waterschappen en diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening. Het (voorontwerp)bestemmingsplan is voorgelegd aan de regionale Inspecteur VROM, de provincie Noord-Brabant en het waterschap Aa en Maas.

De reacties uit de inspraak en het vooroverleg hebben niet geleid tot inhoudelijke aanpassingen van de planregels ten opzichte van het voorontwerp van het bestemmmingsplan. Wel is de plantoelichting op onderdelen aangevuld en zijn de planregels aangepast aan de terminologie van de nieuwe Wabo.