het bestemmingsplan Empel van de gemeente 's Hertogenbosch.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0796.0002142-1401 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet publieksaantrekkend zijn en die op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijk uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een woning die deel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit drie of meer woningen, niet zijnde gestapelde woningen.

een erf aan de achterkant en de niet naar een openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 meter van de voorkant van het hoofdgebouw.

het bedrijfsmatig, geheel of overwegend door middel van handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen en het installeren van goederen die verband houden met het ambacht.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een op de kaart of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een bouwvlak, bestemmingsvlak, bouwperceel of achtererfgebied aangeeft dat maximaal bebouwd mag worden.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is.

Besluit van 4 juli 2006, nr. HDJZ/I&O/2006-948, in werking getreden op 14 juli 2006.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

een (gedeelte van een) gebouw dat dient om te voorzien in een aangepaste woonbehoefte bijvoorbeeld ten behoeve van personen voor wie de normale woonvoorzieningen niet passend of toereikend zijn, zoals gehandicapten, of anderszins verzorgingsbehoevenden.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwperceel.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijk omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en/of zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van een gebouw, met een oppervlakte van maximaal 60% van de oppervlakte van de bovenste bouwlaag en een afstand van minimaal 1 meter tot de voorgevel.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen.

de grond deel uitmakende van een bouwperceel, behorende bij één woning, waarop geen hoofdgebouw is of mag worden gebouwd krachtens de vigerende woonbestemming.

een vorm van recreatief medegebruik die nauwelijks of geen invloed heeft op de in de bestemmingsomschrijving van de bestemmingen gegeven doeleinden.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een woning die met een andere woning verbonden is door middel van aan- of bijgebouwen, niet zijnde gestapelde woningen.

een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen.

een perceel, gelegen aan een hoek van twee wegen c.q. het openbaar gebied.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken en waarin de hoofdfunctie ingevolge de bestemming is of wordt ondergebracht.

een bedrijf dat zich toelegt op het (doen) leveren van goederen op schriftelijke, telefonische of elektronische order van klanten en dat op de bedrijfslocatie geen directe contactmogelijkheden (balie, showroom, afhaalcentrum) met klanten biedt.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

de volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw in een gebogen vorm danwel met een dakhelling van ten minste 15° en ten hoogste 75°.

een gebouw waarvan de wanden en het dak geheel of grotendeels bestaan uit glas of ander lichtdoorlatend materiaal dienend tot het kweken van onder andere vruchten, bloemen, groente of planten.

waarden in landschappelijk-esthetische en geomorfologische zin.

een eenzijdige kapconstructie waarbij het hoogste punt over de gehele, of nagenoeg de gehele lengte in één gevel is gelegen. De goothoogte van een lessenaarsdak wordt bepaald door de hoogte van de goot aan de lage zijde van het dak, de bouwhoogte wordt bepaald door de hoogte van de hoge zijde van het dak.

ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan op hoekpercelen nog niet aanwezige, van het bestemmingsplan afwijkende bijgebouwen.

het snijpunt van twee hellende vlakken.

functie waarvoor maximaal 35% van de vloeroppervlakte als zodanig mag worden gebruikt.

een kap waarbij tussen het hoogste punt van de bovenste bouwlaag en de punten waar de kap op het gebouw rust, nog bebouwing in verticale zin aanwezig is; er is slechts sprake van een opgetilde kap als het aantal bouwlagen zoals aangeduid reeds aanwezig is.

(binnen) opslag van goederen die geen regelmatige verplaatsing behoeven, niet bestemd zijn voor handel en niet worden opgeslagen voor een elders gevestigd niet-agrarisch bedrijf, zoals (seizoens)stalling van (antieke) auto's, boten, caravans, campers en dergelijke.

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan het productieproces.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

een beroeps of bedrijfsactiviteit, waarvan de aard, omvang en uitstraling zodanig is, dat de activiteit past binnen de desbetreffende woonomgeving en derhalve in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden toegestaan.

een recreatief gebruik van gronden dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit recreatieve gebruik is toegestaan.

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een privé-huis of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten.

(teelt) ondersteunende voorzieningen, die onderdeel zijn van de totale agrarische bedrijfsvoering van een (grondgebonden) open- of vollegronds tuinbouwbedrijf(stak), boom- of vaste plantenteeltbedrijf(stak) en die gebruikt worden om de bedrijfsvoering te optimaliseren; hierdoor vindt (een deel van) de productie onder meer gecontroleerde omstandigheden plaats, waardoor gezorgd kan worden voor een verbetering van de productiekwaliteit en/of arbeidsomstandigheden, teeltvervroeging of - verlating en het terugdringen van gewasbeschermingsmiddelen- en meststoffengebruik.

een teeltondersteunende voorziening, bestaande uit een agrarisch bedrijfsgebouw waarvan de wanden en het dek voornamelijk bestaan uit glas of een ander lichtdoorlatend materiaal en dienend voor de productie van gewassen onder geconditioneerde klimaatomstandigheden. Hieronder vallen ook schuurkassen en permanente tunnel- of boogkassen (>1,5 meter).

teeltondersteunende voorzieningen die op dezelfde locatie gebruikt worden zolang de teelt dit vereist, met een maximum van 6 maanden. Deze tijdelijke voorzieningen hebben een directe relatie met het grondgebruik. Hieronder worden verstaan folies, insectengaas, acryldoek, wandelkappen, schaduwhallen, hagelnetten en tunnel en boogkassen < 1,5 meter.

een woning die deel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit twee woningen, niet zijnde gestapelde woningen.

de totale oppervlakte van hoofdgebouwen en aan- en bijgebouwen op de begane grond en de verdieping(en) met inbegrip van beneden peil gelegen bouwdelen.

erf dat geen deel uitmaakt van het achtererfgebied.

1. a. langs een wegzijde met een regelmatige ligging of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;
2. b. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a. bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn op 10 meter uit de as van de weg.

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

voor bewoning bestemd gebouw dat is geplaatst op een standplaats en dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

1. a. vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;
2. b. de goothoogte van een lessenaarsdak wordt bepaald vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel van de laagste zijde van de kap.

vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk of ingeval dat geen gevelvlakken of scheidingsmuren aanwezig zijn, de oppervlakte vanaf de buitenzijde van het dak neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

1. a. voor een hoofdgebouw met aangebouwde bijgebouwen: de hoogte van de kruin van de aan het bouwperceel grenzende weg;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw.

De voor 'Agrarisch met waarden' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. agrarische doeleinden, in de vorm van agrarische bodemexploitatie met bijbehorende voorzieningen;
2. b. verharde en onverharde paden, wegen en parkeervoorzieningen;
3. c. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
4. d. extensief recreatief medegebruik;
5. e. behoud, herstel en ontwikkeling van de landschapswaarden in het algemeen en in het bijzonder voor cultuurhistorische waardevolle gebieden ter plaatse van de aanduiding ´specifieke vorm van agrarisch met waarden – cultuurhistorisch waardevol gebied´.

Op of in deze gronden mogen geen gebouwen en geen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.2 voor het bouwen van tijdelijke teeltondersteunende voorzieningen, uitgezonderd teeltondersteunende kassen, met inachtneming van de volgende regels:

1. a. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 3 meter;
2. b. de oppervlakte mag niet meer bedragen dan 2,5 hectare;
3. c. de waarden als bedoeld in lid 3.1 onder e mogen niet onevenredig worden aangetast.

De voor Bedrijf aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven in de categorieën A en B zoals genoemd in de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging, met uitzondering van geluidszoneringsplichtige inrichtingen;
2. b. productiegebonden detailhandel;
3. c. bedrijfswoningen;
4. d. aan de hoofdfunctie ondergeschikte verkeers- en groenvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.2.1, indien:

1. a. de noodzakelijke parkeervoorzieningen op eigen terrein in onvoldoende mate kunnen worden gerealiseerd en op andere wijze in de parkeerbehoefte wordt voorzien en
2. b. de situering van de parkeerplaatsen de stedenbouwkundige opzet van de omgeving, de verkeersveiligheid en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig aantast.

Voor het gebruik van gronden en gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:

1. a. in een bestemmingsvlak moet tenminste één bedrijfswoning zijn;
2. b. bedrijven als bedoeld onder in lid 4.1 onder a zijn uitsluitend toegestaan indien:
   1. 1. het gaat om een kleinschalig, meest ambachtelijk bedrijf, voor zover in de staat van bedrijfsactiviteiten - functiemenging niet reeds een maximale grootte is aangegeven;
   2. 2. productie en/of laad- en loswerkzaamheden alleen in de dagperiode plaatsvinden;
   3. 3. de activiteiten hoofdzakelijk inpandig plaatsvinden, voor zover dit niet reeds in de Staat van bedrijfsactiviteiten - functiemenging is aangegeven;
3. c. parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.1 onder a en lid 4.5 onder b ten behoeve van bedrijven die naar hun aard en hun invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met bedrijven die zijn genoemd in de categorieën A en B de bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging, mits het geen geluidszoneringplichtige inrichtingen, bedrijven die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen of zelfstandige kantoren betreft.

De voor Bedrijf - Nutsvoorziening aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. nutsvoorzieningen;
2. b. aan de hoofdfunctie ondergeschikte verkeers- en groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De voor Bedrijventerrein aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 2' bedrijven en het uitoefenen van bedrijfsmatige activiteiten tot en met categorie 2 in de bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.1' bedrijven en het uitoefenen van bedrijfsmatige activiteiten tot en met categorie 3.1 in de bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.2' bedrijven en het uitoefenen van bedrijfsmatige activiteiten tot en met categorie 3.2 in de bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - b1' inrichtingen tot bewaring, bewerking en verwerking van voor de sloop bestemde automobielen en bedrijven en het uitoefenen van bedrijfsmatige activiteiten tot en met categorie 3.2 in de bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein;
5. e. productiegebonden detailhandel;
6. f. internetwinkels/postorderbedrijven;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' bedrijfswoningen;
8. h. aan de hoofdfunctie ondergeschikte verkeers- en groenvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 6.2.1, indien:

1. a. de noodzakelijke parkeervoorzieningen op eigen terrein in onvoldoende mate kunnen worden gerealiseerd en op andere wijze in de parkeerbehoefte wordt voorzien en
2. b. de situering van de parkeerplaatsen de stedenbouwkundige opzet van de omgeving, de verkeersveiligheid en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig aantast.

Voor het gebruik van gronden en gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, geldt de volgende regel:

1. a. parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 6.1 onder a tot en met d ten behoeve van bedrijven die naar hun aard en hun invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met bedrijven die zijn genoemd in de bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein, mits het geen geluidszoneringplichtige inrichtingen, bedrijven die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen of zelfstandige kantoren betreft.

De voor Gemengd-1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in de vorm van woningen, niet zijnde woonwagens, en bijzondere woonvoorzieningen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
2. b. detailhandel, uitsluitend op de begane grond;
3. c. kantoren, uitsluitend op de begane grond;
4. d. maatschappelijke en zakelijke dienstverlening, uitsluitend op de begane grond;
5. e. bedrijven in categorie A van de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging, uitsluitend op de begane grond;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie 2' tevens horeca tot en met categorie 2 van de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Horeca-activiteiten', uitsluitend op de begane grond;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie 3' tevens horeca tot en met categorie 3 van de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Horeca-activiteiten', uitsluitend op de begane grond;
8. h. aan de hoofdfunctie ondergeschikte verkeersvoorzieningen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de afmeting en de plaats van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
6. f. de situering van het laden en lossen op het perceel.

1. a. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 7.2.1, indien:
   1. 1. de noodzakelijke parkeervoorzieningen op eigen terrein in onvoldoende mate kunnen worden gerealiseerd en op andere wijze in de parkeerbehoefte wordt voorzien en
   2. 2. de situering van de parkeerplaatsen de stedenbouwkundige opzet van de omgeving, de verkeersveiligheid en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig aantast.
2. b. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 7.2.2 onder a en f, mits:
   1. 1. de afwijking noodzakelijk is uit een oogpunt van doelmatige bedrijfsvoering;
   2. 2. de afwijking noodzakelijk is uit een oogpunt van een efficiënt gebruik van het bouwperceel;
   3. 3. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
      • het straat- en bebouwingsbeeld;
      • de verkeersveiligheid;
      • de sociale veiligheid;
      • de milieusituatie;
      • de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
3. c. Het bepaalde in lid 17.4.3 en in lid 17.4.4 is overeenkomstig van toepassing.

Voor het gebruik van gronden en gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:

1. a. gebruik van ruimten binnen de woning en in de bijgebouwen ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming aangemerkt, voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
   1. 1. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
   2. 2. degene die de activiteiten in de woning uitvoert moet tevens bewoner van de woning zijn;
   3. 3. inrichtingen in de zin van de Wet milieubeheer, die vergunningplichtig zijn volgens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, zijn niet toegestaan;
   4. 4. er mag geen detailhandel plaatsvinden;
2. b. onder gebruik in strijd met de bestemming wordt in ieder geval begrepen gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor publieksaantrekkende beroeps- of bedrijfsactiviteiten;
3. c. bedrijven als bedoeld onder in lid 7.1 onder e zijn uitsluitend toegestaan indien:
   1. 1. het gaat om een kleinschalig, meest ambachtelijk bedrijf, voor zover in de staat van bedrijfsactiviteiten - functiemenging niet reeds een maximale grootte is aangegeven;
   2. 2. productie en/of laad- en loswerkzaamheden alleen in de dagperiode plaatsvinden;
   3. 3. de activiteiten hoofdzakelijk inpandig plaatsvinden, voor zover dit niet reeds in de Staat van bedrijfsactiviteiten - functiemenging is aangegeven;
4. d. parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.

1. a. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid 7.5 ten behoeve van het gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor een publieksaantrekkende beroeps- en bedrijfsactiviteit aan huis voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
   1. 1. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
   2. 2. degene die de activiteiten in de woning uitvoert, moet tevens bewoner van de woning zijn;
   3. 3. het gebruik mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse;
   4. 4. de activiteit moet qua aard, omvang en uitstraling passen in een woonomgeving;
   5. 5. inrichtingen in de zin van de Wet milieubeheer, die vergunningplichtig zijn volgens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, zijn niet toegestaan;
   6. 6. er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de activiteit.
2. b. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 7.1 onder e en lid 7.5 onder c ten behoeve van bedrijven die naar hun aard en hun invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met bedrijven die zijn genoemd in de bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging, mits het geen geluidszoneringplichtige inrichtingen betreft of bedrijven die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

De voor Gemengd-2 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. detailhandel;
2. b. zakelijke dienstverlening;
3. c. kantoren;
4. d. aan de hoofdfunctie ondergeschikte verkeers- en groenvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de afmeting en de plaats van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
6. f. de situering van het laden en lossen op het perceel.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 8.2.1 mits:

1. a. de noodzakelijke parkeervoorzieningen op eigen terrein in onvoldoende mate kunnen worden gerealiseerd en op andere wijze in de parkeerbehoefte wordt voorzien; en
2. b. de situering van de parkeerplaatsen de stedenbouwkundige opzet van de omgeving, de verkeersveiligheid en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig aantast.

Voor het gebruik van gronden en gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, geldt de volgende regel:

1. a. parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groen en groenvoorzieningen;
2. b. (bruggen ten behoeve van) fiets- en voetpaden;
3. c. sport- en speelvoorzieningen, waaronder wijkspeelplaatsen;
4. d. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'kinderboerderij' tevens voor dierenverblijven en dierenweide;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'jongerenontmoetingsplek' tevens een jongerenontmoetingsplek en sport- en speelvoorzieningen;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' tevens een ontsluiting van de aangrenzende woningen en maatschappelijke voorzieningen, waaronder een kinderdagverblijf/kinderboerderij;
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - balkon' tevens balkons van de aangrenzende woningen;
9. i. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals openbare verblijfsvoorzieningen, verkeersvoorzieningen en nutsvoorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De voor Horeca aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. horeca tot en met categorie 2 van de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Horeca-activiteiten;
2. b. wonen in de vorm van woningen, niet zijnde woonwagens, en bijzondere woonvoorzieningen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
3. c. aan de hoofdfunctie ondergeschikte verkeers- en groenvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. a. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 10.2.1, mits:
   1. 1. de noodzakelijke parkeervoorzieningen op eigen terrein in onvoldoende mate kunnen worden gerealiseerd en op andere wijze in de parkeerbehoefte wordt voorzien; en
   2. 2. de situering van de parkeerplaatsen de stedenbouwkundige opzet van de omgeving, de verkeersveiligheid en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig aantast.
2. b. Het bepaalde in lid 17.4.3 en in lid 17.4.4 is overeenkomstig van toepassing.

Voor het gebruik van gronden en gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, gelden de volgende regels:

1. a. gebruik van ruimten binnen de woning en in de bijgebouwen ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming aangemerkt, voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
   1. 1. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
   2. 2. degene die de activiteiten in de woning uitvoert moet tevens bewoner van de woning zijn;
   3. 3. inrichtingen in de zin van de Wet milieubeheer, die vergunningplichtig zijn volgens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, zijn niet toegestaan;
   4. 4. er mag geen detailhandel plaatsvinden;
2. b. onder gebruik in strijd met de bestemming wordt in ieder geval begrepen gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor publieksaantrekkende beroeps- of bedrijfsactiviteiten;
3. c. parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid 10.5 ten behoeve van het gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor een publieksaantrekkende beroeps- en bedrijfsactiviteit aan huis voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

1. a. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
2. b. degene die de activiteiten in de woning uitvoert, moet tevens bewoner van de woning zijn;
3. c. het gebruik mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse;
4. d. de activiteit moet qua aard, omvang en uitstraling passen in een woonomgeving;
5. e. inrichtingen in de zin van de Wet milieubeheer, die vergunningplichtig zijn volgens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, zijn niet toegestaan;
6. f. er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de activiteit.

De voor Kantoor aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. kantoren;
2. b. dienstwoningen;
3. c. aan de hoofdfunctie ondergeschikte verkeers- en groenvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 11.2.1, mits:

1. a. de noodzakelijke parkeervoorzieningen op eigen terrein in onvoldoende mate kunnen worden gerealiseerd en op andere wijze in de parkeerbehoefte wordt voorzien; en
2. b. de situering van de parkeerplaatsen de stedenbouwkundige opzet van de omgeving, de verkeersveiligheid en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig aantast.

Voor het gebruik van gronden en gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, gelden de volgende regels:

1. a. in een bestemmingsvlak moet tenminste één dienstwoning zijn;
2. b. parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.

De voor Maatschappelijk aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bibliotheken;
2. b. kinderdagverblijven;
3. c. voor- en naschoolse opvang;
4. d. onderwijsvoorzieningen;
5. e. openbare dienstverlening;
6. f. praktijkruimtes;
7. g. medische voorzieningen;
8. h. sociale voorzieningen;
9. i. culturele voorzieningen;
10. j. religieuze voorzieningen;
11. k. verenigingsleven;
12. l. ter plaatse van de aanduiding 'begraafplaats' uitsluitend een begraafplaats;
13. m. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals sportvoorzieningen, speelvoorzieningen, openbare verblijfsvoorzieningen, verkeersvoorzieningen, straatmeubilair, nutsvoorzieningen bijbehorende verhardingen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 12.2.1, mits:

1. a. de noodzakelijke parkeervoorzieningen op eigen terrein in onvoldoende mate kunnen worden gerealiseerd en op andere wijze in de parkeerbehoefte wordt voorzien; en
2. b. de situering van de parkeerplaatsen de stedenbouwkundige opzet van de omgeving, de verkeersveiligheid en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig aantast.

Voor het gebruik van gronden en gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, geldt de volgende regel:

1. a. parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.

De voor Recreatie aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. recreatie;
2. b. verenigingsleven;
3. c. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals sportvoorzieningen, speelvoorzieningen, openbare verblijfsvoorzieningen, verkeersvoorzieningen, straatmeubilair, nutsvoorzieningen, bijbehorende verhardingen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 13.2.1, mits:

1. a. de noodzakelijke parkeervoorzieningen op eigen terrein in onvoldoende mate kunnen worden gerealiseerd en op andere wijze in de parkeerbehoefte wordt voorzien en
2. b. de situering van de parkeerplaatsen, de stedenbouwkundige opzet van de omgeving, de verkeersveiligheid en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig aantast.

Voor het gebruik van gronden en gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, geldt de volgende regel:

1. a. parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.

De voor Sport aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. sportvelden;
2. b. sportvoorzieningen;
3. c. tribunes;
4. d. kantines;
5. e. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals speelvoorzieningen, openbare verblijfsvoorzieningen, verkeersvoorzieningen, straatmeubilair, nutsvoorzieningen, bijbehorende verhardingen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 14.2.1, mits:

1. a. de noodzakelijke parkeervoorzieningen op eigen terrein in onvoldoende mate kunnen worden gerealiseerd en op andere wijze in de parkeerbehoefte wordt voorzien; en
2. b. de situering van de parkeerplaatsen, de stedenbouwkundige opzet van de omgeving, de verkeersveiligheid en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig aantast.

Voor het gebruik van gronden en gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, geldt de volgende regel:

1. a. parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.

De voor Verkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegverkeer;
2. b. verblijfsgebied;
3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals speelvoorzieningen, openbare verblijfsvoorzieningen, groenvoorzieningen, straatmeubilair, nutsvoorzieningen, bijbehorende verhardingen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen en dergelijke.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De voor Water aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
2. b. groen en groenvoorzieningen;
3. c. (bruggen ten behoeve van) fiets- en voetpaden;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - balkon' tevens balkons van de aangrenzende woningen;
5. e. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals sportvoorzieningen, speelvoorzieningen, openbare verblijfsvoorzieningen, nutsvoorzieningen, bijbehorende verhardingen, taluds, bermen, kunstwerken, oeverbeschoeiingen, kademuren en dergelijke.

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in de vorm van woningen, niet zijnde woonwagens, en bijzondere woonvoorzieningen al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
2. b. tuinen en erven;
3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'garage' uitsluitend stalling van motorvoertuigen en fietsen en berging en opslag;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'kantoor' tevens kantoor;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk' tevens maatschappelijke voorzieningen, waaronder een kinderdagverblijf/kinderboerderij;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' tevens een ontsluiting voor langzaam verkeer;
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang' tevens een onderdoorgang voor langzaam verkeer;
9. i. ter plaatse van de aanduiding 'verblijfsgebied' tevens een verblijfsgebied;
10. j. ter plaatse van de aanduiding 'agrarisch' tevens het hobbymatig houden van schapen;
11. k. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - bijzondere bebouwingsregeling 6' en de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - bijzondere bebouwingsregeling 7' tevens verkeer, verkeersvoorzieningen, parkeren, parkeervoorzieningen, verblijfsgebied, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, nutsvoorzieningen, speelvoorzieningen, groenvoorzieningen
12. l. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals verkeersvoorzieningen, nutsvoorzieningen, groen en groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen met betrekking tot de afmetingen en de plaatsing van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden en bezonning van de aangrenzende gronden.

Voor het gebruik van gronden en gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, gelden de volgende regels:

1. a. gebruik van ruimten binnen de woning en in de bijgebouwen ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming aangemerkt, voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
   1. 1. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
   2. 2. degene die de activiteiten in de woning uitvoert moet tevens bewoner van de woning zijn;
   3. 3. inrichtingen in de zin van de Wet milieubeheer, die vergunningplichtig zijn volgens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, zijn niet toegestaan;
   4. 4. er mag geen detailhandel plaatsvinden;
2. b. onder gebruik in strijd met de bestemming wordt in ieder geval begrepen gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor publieksaantrekkende beroeps- of bedrijfsactiviteiten;
3. c. parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 17.5 ten behoeve van het gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor een publieksaantrekkende beroeps- en bedrijfsactiviteit aan huis voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

1. a. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
2. b. degene die de activiteiten in de woning uitvoert, moet tevens bewoner van de woning zijn;
3. c. het gebruik mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse;
4. d. de activiteit moet qua aard, omvang en uitstraling passen in een woonomgeving;
5. e. inrichtingen in de zin van de Wet milieubeheer, die vergunningplichtig zijn volgens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, zijn niet toegestaan;
6. f. er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de activiteit.

De voor Wonen - Woonwagenstandplaats aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. een subcentrum voor maximaal 3 woonwagens, waaronder zijn begrepen standplaatsen, voorzieningen en open terreinen, al dan niet in combinatie met aan huis verbonden bedrijfs- en beroepsactiviteiten;
2. b. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals verkeers- en groenvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen met betrekking tot de afmetingen en de plaatsing van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden en bezonning van de aangrenzende gronden.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 18.2.1, mits:

1. a. de noodzakelijke parkeervoorzieningen op eigen terrein in onvoldoende mate kunnen worden gerealiseerd en op andere wijze in de parkeerbehoefte wordt voorzien; en
2. b. de situering van de parkeerplaatsen de stedenbouwkundige opzet van de omgeving, de verkeersveiligheid en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig aantast.

Voor het gebruik van gronden en woonwagen, gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, gelden de volgende regels:

1. a. gebruik van ruimten binnen de woonwagen en in de bijgebouwen ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming aangemerkt, voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
   1. 1. degene die de activiteiten in de woonwagen uitvoert, moet tevens bewoner van de woonwagen zijn;
   2. 2. inrichtingen in de zin van de Wet milieubeheer, die vergunningplichtig zijn volgens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, zijn niet toegestaan;
   3. 3. er mag geen detailhandel plaatsvinden.
2. b. onder gebruik in strijd met de bestemming wordt in ieder geval begrepen gebruik van ruimten binnen de woonwagen en bijgebouwen voor publieksaantrekkende beroeps- of bedrijfsactiviteiten;
3. c. parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 18.5 ten behoeve van het gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor een publieksaantrekkende beroeps- en bedrijfsactiviteit aan huis voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden.

1. a. degene die de activiteiten in de woonwagen uitvoert, moet tevens bewoner van de woonwagen zijn;
2. b. het gebruik mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse;
3. c. de activiteit moet qua aard, omvang en uitstraling passen in een woonomgeving;
4. d. inrichtingen in de zin van de Wet milieubeheer, die vergunningplichtig zijn volgens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, zijn niet toegestaan;
5. e. er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de activiteit.

De voor Leiding - Riool aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de aanleg, de instandhouding en bescherming van hoofdtransportleidingen, met een strook van 3,5 meter ter weerszijden van de aangeduide leiding.

In geval van strijdigheid van bepalingen gaan de regels van dit artikel voor de regels die ingevolge andere artikelen op de desbetreffende gronden van toepassing zijn.

Binnen deze dubbelbestemming mogen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van deze dubbelbestemming worden gebouwd. Voor de gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt dat de bouwhoogte niet meer mag bedragen 3 meter mag bedragen.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 19.2 voor het bouwen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mits:

1. a. er vindt geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van de hoofdtransportleiding;
2. b. het bevoegd gezag dient vooraf advies in te winnen bij de leidingbeheerder.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 19.4 mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van de hoofdtransportleiding en toestaan dat de gronden gebruikt worden conform de basisbestemming, mits vooraf advies wordt ingewonnen van de leidingbeheerder

1. a. Het is verboden op de tot Leiding - Riool bestemde grond, zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders, de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren, te doen of te laten uitvoeren, die de veiligheid kunnen schaden:
   1. 1. het aanleggen van wegen of paden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen;
   2. 2. het uitvoeren van graafwerkzaamheden;
   3. 3. het uitvoeren van heiwerken of het anderszins indringen van voorwerpen;
   4. 4. het aanbrengen van diepgewortelde beplanting en of bomen;
   5. 5. het vellen of rooien van houtgewas.
2. b. Het verbod als bedoeld in lid 19.6 onder a geldt niet voor de werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden:
   1. 1. welke betreffen het normale onderhoud en beheer van de hoofdtransportleiding;
   2. 2. die op het tijdstip waarop het plan rechtskracht verkrijgt in uitvoering zijn.
3. c. De werken en werkzaamheden als bedoeld in lid 19.6 onder a zijn slechts toelaatbaar indien door die werken en werkzaamheden, dan wel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen geen onevenredige aantasting van de belangen van de hoofdtransportleidingen ontstaat of kan ontstaan.
4. d. Alvorens te beslissen omtrent een vergunning als bedoeld in lid 19.6 onder a wordt advies ingewonnen van de leidingbeheerder.

De voor Waarde-archeologie 1 aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden en te verwachten archeologische waarden van de gronden.

Binnen deze dubbelbestemming zijn geen bouwwerkzaamheden toegestaan, die een oppervlakte betreffen groter dan 1 m² of meer dan 0,30 meter onder maaiveld.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 20.2 en toestaan dat onder maaiveld wordt gebouwd, mits:

1. a. een door deskundigen opgesteld rapport overlegd wordt, waarin de archeologische waarden van de gronden waarop de bouwwerkzaamheden betrekking hebben, naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgelegd;
2. b. indien uit het onder a genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door de bouwwerkzaamheden zullen worden verstoord, kan het bevoegd gezag aan de omgevingsvergunning een of meer van de volgende voorwaarden verbinden:
   1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen;
   3. 3. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring te laten begeleiden door een erkend archeoloog;
3. c. het overleggen van een rapport is niet nodig, indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van de gronden in andere beschikbare informatie afdoende is vastgesteld. Het onder b bepaalde met betrekking tot de mogelijkheid van opleggen van voorwaarden is van overeenkomstige toepassing.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen in die zin dat deze bestemming komt te vervallen, indien als gevolg van nader archeologisch onderzoek is gebleken dat de archeologische waarden van de gronden niet behoudenswaardig zijn of niet langer aanwezig zijn.

De voor Waarde-archeologie 2 aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden en te verwachten archeologische waarden van de gronden.

Binnen deze dubbelbestemming zijn geen bouwwerkzaamheden toegestaan, die een oppervlakte betreffen groter dan 50 m² en meer dan 0,50 meter onder maaiveld.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 21.2 en toestaan dat onder maaiveld wordt gebouwd, mits:

1. a. een door deskundigen opgesteld rapport overlegd wordt, waarin de archeologische waarden van de gronden waarop de bouwwerkzaamheden betrekking hebben, naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgelegd;
2. b. indien uit het onder a genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door de bouwwerkzaamheden zullen worden verstoord, kan het bevoegd gezag aan de omgevingsvergunning een of meer van de volgende voorwaarden verbinden:
   1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen;
   3. 3. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring te laten begeleiden door een erkend archeoloog;
3. c. het overleggen van een rapport is niet nodig, indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van de gronden in andere beschikbare informatie afdoende is vastgesteld. Het onder b bepaalde met betrekking tot de mogelijkheid van opleggen van voorwaarden is van overeenkomstige toepassing.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen in die zin dat deze bestemming komt te vervallen, indien als gevolg van nader archeologisch onderzoek is gebleken dat de archeologische waarden van de gronden niet behoudenswaardig zijn of niet langer aanwezig zijn.

De voor Waarde-archeologie 3 aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden en te verwachten archeologische waarden van de gronden.

Binnen deze dubbelbestemming zijn geen bouwwerkzaamheden toegestaan, die een oppervlakte betreffen groter dan 100 m² en meer dan 0,50 meter onder maaiveld.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 22.2 en toestaan dat onder maaiveld wordt gebouwd, mits:

1. a. een door deskundigen opgesteld rapport overlegd wordt, waarin de archeologische waarden van de gronden waarop de bouwwerkzaamheden betrekking hebben, naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgelegd;
2. b. indien uit het onder a genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door de bouwwerkzaamheden zullen worden verstoord, kan het bevoegd gezag aan de omgevingsvergunning een of meer van de volgende voorwaarden verbinden:
   1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen;
   3. 3. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring te laten begeleiden door een erkend archeoloog;
3. c. het overleggen van een rapport is niet nodig, indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van de gronden in andere beschikbare informatie afdoende is vastgesteld. Het onder b bepaalde met betrekking tot de mogelijkheid van opleggen van voorwaarden is van overeenkomstige toepassing.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen in die zin dat deze bestemming komt te vervallen, indien als gevolg van nader archeologisch onderzoek is gebleken dat de archeologische waarden van de gronden niet behoudenswaardig zijn of niet langer aanwezig zijn.

De voor Waterstaat - Waterkering aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor waterkering, met dien verstande dat het belang van waterkering prevaleert boven de andere daar voorkomende bestemmingen.

Voor het bouwen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:

1. a. gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn uitsluitend toegestaan ten behoeve van waterkering;
2. b. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 3 meter;
3. c. gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn niet toegestaan ten behoeve van andere bestemmingen voor zover deze met de bestemming Waterstaat - Waterkering samenvallen.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 23.2 onder c voor het bouwen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de andere daar voorkomende bestemmingen, met inachtneming van de volgende regels:

1. a. gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn slechts toelaatbaar als de waterkerende functie en/of het waterkerende vermogen van de waterkering niet onevenredig worden aangetast, rekening houdend met de Beleidsregels grote rivieren;
2. b. het bevoegd gezag wint vooraf schriftelijk advies in van de beheerder van de waterkering.

De voor Waterstaat - Waterstaatkundige functie aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de afvoer en berging van rivierwater, ijs en sediment, met dien verstande dat het belang van de afvoer en berging van rivierwater, ijs en sediment prevaleert boven de andere daar voorkomende bestemmingen.

Voor het bouwen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:

1. a. gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn uitsluitend toegestaan ten behoeve van de afvoer en berging van rivierwater, ijs en sediment;
2. b. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 3 meter;
3. c. gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn niet toegestaan ten behoeve van andere bestemmingen voor zover deze met de bestemming Waterstaat - Waterstaatkundige functie samenvallen.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 24.2 onder c voor het bouwen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de andere daar voorkomende bestemmingen, met inachtneming van de volgende regels:

1. a. gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn slechts toelaatbaar als ze niet leiden tot een mogelijke verhoging van de waterstand en/of feitelijke belemmering voor toekomstige vergroting van de afvoercapaciteit en/of de potentiële schade bij hoog water, rekening houdend met de Beleidsregels grote rivieren;
2. b. het bevoegd gezag wint vooraf schriftelijk advies in van de beheerder van de rivier.

Voor het gebruik van gronden en gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt de volgende regel:

1. a. het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde in lid 24.4 indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Bij de toepassing van de bouwregels in dit plan worden ondergeschikte bouwdelen zoals als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, uitbouwen, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw- c.q. bestemmingsgrenzen niet meer bedraagt dan 2 meter.
2. b. Bebouwing, die op het moment van vaststelling van dit bestemmingsplan middels een daartoe verleende vergunning binnen het plangebied aanwezig/opgericht is, dan wel mag worden opgericht, maar in strijd is met dit bestemmingsplan, wordt geacht aan dit bestemmingsplan te voldoen.

1. a. Het is verboden de gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten gebruiken voor een doel of op een wijze strijdig met de bestemmingen in dit plan;
2. b. Tot een strijdig gebruik van de gronden en bouwwerken in strijd met de bestemmingsomschrijving van de bestemmingen in dit plan wordt in ieder geval verstaan het gebruik ten behoeve van een seksinrichting.

1. a. Ter plaatse van de aanduiding 'ecologische verbindingszone' zijn de gronden tevens bestemd voor het behoud, herstel en/of versterking van de aanwezige of potentiële natuurwaarden en gelden tevens de volgende regels:
   1. 1. Het is verboden op de gronden met de aanduiding 'ecologische verbindingszone' zonder omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde of werkzaamheden de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren, te doen of te laten uitvoeren:
      • het afgraven, egaliseren, aanvullen of ophogen van gronden;
      • het wijzigen van de waterhuishouding of de grondwaterstand en/of het vergroten van de toe- of afvoer van water door bijvoorbeeld het afdammen, stuwen, bemaling en onderbemaling, het draineren van gronden, en het graven, dempen of anderszins vergroten en verbeteren van waterlopen, sloten en greppels, anders dan ten gevolge van een uitwerkingsplan voor natuur en landschap.
   2. 2. Een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden kan slechts worden verleend indien de in de bestemmingsomschrijving van deze bestemming omschreven waarden niet onevenredig worden aangetast en de werken voor de naast liggende gebieden geen onevenredig nadelige gevolgen hebben.
   3. 3. Geen vergunning is vereist voor:
      • werken van geringe omvang;
      • werken het normale onderhoud betreffen;
      • werken ten behoeve van behoud, herstel en /of versterking van aanwezige of potentiële natuurwaarden;
      • werken die reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan.
2. b. Ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - dijk' zijn de gronden tevens bestemd voor het onderhoud, de instandhouding en de versterking van de aangrenzende primaire waterkering.

1. a. Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde in artikel 27 onder a indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd;
2. b. Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van de regels en de verbeelding van dit plan voor:
   1. 1. een vermeerdering dan wel vermindering van de voorgeschreven maten en normen met niet meer dan 10%;
   2. 2. een geringe afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden van de verbeelding ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waarin een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
   3. 3. een vergroting van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, of kunstobjecten en bouwwerken ten behoeve van verlichting, geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer tot niet meer dan 10 meter;
   4. 4. een vergroting van de bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
      • de oppervlakte van de plaatselijke verhoging niet meer bedraagt dan 10% van de oppervlakte van het gebouw;
      • de hoogte van de plaatselijke verhogingen niet meer bedraagt dan 4 meter.

Burgemeester en wethouders kunnen ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied' de bestemming Wonen - Woonwagenstandplaats en de bestemming Groen wijzigen in de bestemming Wonen voor maximaal twee vrijstaande woningen, met inachtneming van de volgende regels:

1. a. er dient voor een vrijstaande woning een bouwvlak te worden opgenomen, met dien verstande dat:
   1. 1. de afstand tussen de perceelsgrens aan de straatzijde en het bouwvlak niet meer en niet minder mag bedragen dan 5 meter;
   2. 2. de diepte van het bouwvlak niet meer mag bedragen dan 21 meter;
   3. 3. de afstand van het bouwvlak tot de zijdelingse perceelsgrenzen aan beide zijden niet minder mag bedragen dan 3 meter;
   4. 4. in afwijking van het bepaalde onder 3 mag de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens met het perceel Pottenbakker 9a niet minder bedragen dan 6 meter;
2. b. het hoofdgebouw van een vrijstaande woning is uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak, met dien verstande dat:
   1. 1. het bebouwingspercentage van het bouwvlak niet meer mag bedragen dan 50%;
   2. 2. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 10 meter;
   3. 3. de goothoogte niet meer mag bedragen dan 6 meter;
   4. 4. de zijgevel gericht op het bestemmingsvlak Sport en de achtergevel moeten worden uitgevoerd als dove gevel als bedoeld in artikel 1b lid 4 van de Wet geluidhinder;
3. c. bijgebouwen in de vorm van aan- of uitbouwen van het hoofdgebouw of in de vorm van vrijstaande bijgebouwen zijn toegestaan binnen het bouwvlak en binnen het achtererfgebied, met dien verstande dat:
   1. 1. het bepaalde onder b onder 1 overeenkomstig en onverminderd van toepassing is;
   2. 2. het bebouwingspercentage van het achtererf niet meer mag bedragen dan 50%;
   3. 3. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 3 meter;
   4. 4. indien met hellende dakvlakken wordt gebouwd, de goothoogte niet meer mag bedragen dan 3 meter, de nokhoogte niet meer dan 4,5 meter en de dakhelling niet meer dan 50° ten opzichte van het horizontale vlak;
   5. 5. gebouwen met één hellend dakvlak uitsluitend mogelijk zijn bij een aanbouw tegen de zij- en/of achterkant van het hoofdgebouw (aankappingen); hierbij mag de goothoogte niet meer bedragen dan 3 meter en de bouwhoogte niet meer dan 4,5 meter;
   6. 6. dakterrassen niet zijn toegestaan;
4. d. er dient voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein te worden gerealiseerd.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Empel.

Dit bestemmingsplan is voorbereid in het kader van het actualisatieprogramma van de gemeente 's-Hertogenbosch. De Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat de gemeenteraad voor het hele grondgebied van de gemeente één of meer bestemmingsplannen moet vaststellen en dat de bestemming van de gronden binnen tien jaar telkens opnieuw moet worden vastgesteld.

Voor Empel bestaat nu geen eenduidige en actuele juridisch-planologische regeling. Voor de nieuwe schil rond de oorspronkelijke kom gelden nu heel globale eindplannen. Voor de oorspronkelijke kom zelf gelden verouderde bestemmingsplannen. Verder is in de loop der jaren een groot aantal vrijstellingen en ontheffingen verleend. Voor een goed ruimtelijk beheer is een nieuw actueel bestemmingsplan dan ook belangrijk.

Bestemmingsplan Empel is een beheerbestemmingsplan. Het legt in hoofdzaak de situatie vast die feitelijk of juridisch-planologisch bestaat en stelt regels ten behoeve van de rechtszekerheid van de burger en een goede ruimtelijke ordening. Bestaande functies, zoals wonen, kantoren en maatschappelijke voorzieningen, krijgen een bestemming overeenkomstig het huidige gebruik. Daarbij is getracht op de verbeelding en in de regels voldoende flexibiliteit op te nemen.

Hoewel de schil rond Empel vrijwel is afgerond, moet een aantal onderdelen nog worden ontwikkeld. De juridisch-planologische regeling van deze bouwmogelijkheden in geldende bestemmingsplannen, in het bijzonder Empel 1^e fase, 2^e fase en 3^e fase, is één op één overgenomen in bestemmingsplan Empel.

Bij gelegenheid van de Wet ruimtelijk ordening is een standaard voor bestemmingsplannen geïntroduceerd: SVBP 2008. De systematiek van het bestemmingsplan, in het bijzonder de regels en de verbeelding, voldoet aan deze landelijk voorgeschreven standaard. Niet alleen schrijft de standaard bestemmingen en aanduidingen voor maar verplicht hij de gemeente ook het bestemmingsplan digitaal op te stellen en beschikbaar te maken. Het bestemmingsplan is zo inzichtelijk en eenvoudig raadpleegbaar voor de burger.

Bestemmingsplan Empel stelt ook, aan de Pottenbakker, wijzigingsregels voor de vervanging van drie woonwagenstandplaatsen door twee vrijstaande woningen. Als overeenstemming is bereikt tussen gemeente, woningcorporatie en huurders, dan kan invulling worden gegeven aan een wijzigingsplan.

Het plangebied van bestemmingsplan Empel wordt begrensd door:

• de Empelsedijk aan de noordzijde;
• de A2 aan de westzijde;
• de bedrijventerreinen Rosmalense Plas en Empel-Zuid aan de zuidzijde;
• het toekomstig Kanaalpark en de nieuwe Zuid-Willemsvaart aan de oostzijde.

afbeelding 1: begrenzing plangebied

In het plangebied Empel gelden nu de volgende bestemmingsplannen:

• Uitbreidingsplan in hoofdzaak Empel c.a., vastgesteld op 27 april 1961, goedgekeurd op 21 maart 1962;

• Bestemmingsplan 'Kom Empel', vastgesteld op 28 november 1980, goedgekeurd op 22 september 1981;
• Bestemmingsplan 'Kom Empel' / Uitwerkingsplan 'Deken Pompenstraat 35', vastgesteld op 20 januari 1987, goedgekeurd op 26 maart 1987;
• Bestemmingsplan 'Kom Empel' / Uitwerkingsplan 'Deken Pompenstraat 42', vastgesteld op 4 november 1992, goedgekeurd op 9 februari 1994;
• Bestemmingsplan '1e herziening Kom Empel t.b.v. sublocatie woonwagens', vastgesteld op 20 april 1982, goedgekeurd op 29 juni 1982;
• Bestemmingsplan 'Wijziging van het bestemmingsplan Kom Empel, Pastoor Verhoevenstraat', vastgesteld op 4 juli 1988, goedgekeurd op 1 augustus 1988;

• Bestemmingsplan 'Empel 1966 -1 / herziening voorschriften', vastgesteld op 13 oktober 1971, goedgekeurd op 22 december 1971;
• Bestemmingsplan 'Burgemeester Meijsstraat 1972', vastgesteld op 30 juni 1972, goedgekeurd op 15 augustus 1973;
• Bestemmingsplan 'Maasakker School- en Sportterrein', vastgesteld op 1 oktober 1976, goedgekeurd op 16 februari 1977;
• Bestemmingsplan 'Maasakker, oostelijk gedeelte', vastgesteld op 1 april 1977, goedgekeurd op 2 november 1977;
• Bestemmingsplan '1e partiële herziening Maasakker, oostelijk gedeelte' / Uitwerkingsplan 'Binnenterrein Zeewaardin/Het Meerke', vastgesteld op 18 december 1986, goedgekeurd op 9 april 1987;
• Bestemmingsplan '2e partiële herziening Maasakker, oostelijk gedeelte, herziening Grote Veer', vastgesteld op 17 september 1992, goedgekeurd op 27 januari 1993;
• Bestemmingsplan 'Doornkampsteeg', vastgesteld op 27 april 1989, goedgekeurd op 1 augustus 1989;
• Bestemmingsplan 'Herziening Empel-Asmunt', vastgesteld op 16 maart 1995, goedgekeurd op 24 juli 1995;
• Bestemmingsplan 'Uitbreiding Empel 1e fase', vastgesteld op 19 september 1996, goedgekeurd op 18 april 1997;
• Bestemmingsplan 'Uitbreiding Empel 2e fase', vastgesteld op 25 september 1997, goedgekeurd op 18 december 1997;
• Bestemmingsplan 'Kom Empel / Brink en omgeving', vastgesteld op 20 mei 2003, goedgekeurd op 28 oktober 2003;
• Bestemmingsplan 'Uitbreiding Empel 3e fase', vastgesteld op 18 februari 2004, goedgekeurd op 21 september 2004;
• Bestemmingsplan 'School Empelseweg-Zeis', vastgesteld op 26 januari 2010.

afbeelding 2: geldende bestemmingsplannen

De beschrijving van de huidige situatie gebeurt in hoofdstuk 2. Eerst wordt de ontwikkeling van Empel beschreven: Kom Empel vanaf de jaren '40, Maasakker vanaf de jaren '70 en de schil om de oorspronkelijke kom vanaf de jaren '90. Tot slot komen in dit hoofdstuk de archeologische en cultuurhistorische waarden aan de orde.

In de hoofdstuk 3 komt relevant ruimtelijk en sectoraal beleid aan bod. Hoofdstuk 4 beschrijft het plan aan de hand van de bestemmingen. Uiteengezet wordt hoe de bestaande ruimtelijke en functionele structuur is bestemd, hoe de bestemmingsregels juridisch in elkaar steken en hoe daarmee de feitelijk bestaande of juridisch-planologische situatie is vastgelegd.

In hoofdstuk 5 worden de milieuaspecten (geluid, bedrijven en milieuzonering, bodemkwaliteit, luchtkwaliteit, externe veiligheid, energie en duurzaamheid) toegelicht. Hoofdstuk 6 betreft de waterparagraaf.

Conform artikel 3.1.6 Bro moet de toelichting van een bestemmingsplan de economische uitvoerbaarheid ervan beschrijven. Hoofdstuk 7 gaat hierop kort in.

Hoofdstuk 8 geeft de resultaten weer van het wettelijk vooroverleg en de gemeentelijke inspraakprocedure in het kader van het voorontwerpbestemmingsplan.

Het dorp Oud Empel, voorheen in de voormalige gemeente Empel en Meerwijk, werd in 1944 door oorlogshandelingen bijna geheel verwoest. Na de oorlog moest meer dan de helft van de bevolking snel opnieuw worden gehuisvest. Herbouw op de dijk was echter niet meer mogelijk, onder meer in verband met het Waterschapsreglement van 1904. De Provinciale Planologische Dienst (P.P.D.) stelde een plan op voor de bouw van een heel nieuw dorp, zuidwaarts, op een hoge dekzandrug, in de nabijheid van het gehucht 't Slot. Het voorstel van de P.P.D. werd in 1946 goedgekeurd. De verplaatsing van een heel dorp was in het naoorlogse Nederland uniek.

De nieuwe provinciale weg van 's-Hertogenbosch naar de Maaskant, de Burgemeesters Godschalxstraat, vormde de basis van het plan. Het nieuwe dorpscentrum werd een langgerekt driehoekig plein, evenwijdig aan deze nieuwe weg. Rond dit plein werden een nieuwe kerk (1948-1949), een parochiehuis, een school (1950) en een gemeentehuis (1961) opgetrokken. De eerste zes woningen waren van de hand van architect P.M. Knoers en kwamen in 1946 gereed. Kort daarop volgden nog eens acht woningen.

In 1949 telde Empel 870 inwoners waaronder de helft van de oorspronkelijke inwoners van Oud Empel. In de jaren 1953-1956 kwam de nieuwe provinciale weg gereed en in 1962 was de Brink geheel bebouwd. In dat jaar groeide het aantal inwoners van Empel tot 1214.

afbeelding 3: stedenbouwkundige schets van Empel in 1959

Vanwege de - voorspelde - bevolkingstoename maakte de P.P.D. in de jaren 1959-1960 plannen voor de uitleg van het dorp. In het 'Uitbreidingsplan Kom Empel' dat in 1961 werd vastgesteld, vond uitbreiding aan de zuidzijde van de Burgemeesters Godschalxstraat plaats. Het plan voorzag aan de zuidrand in vrijstaande woningen die overgaan in een sportveld en een park. Later, in 1965, ging men ook aan de noordzijde van de Burgemeesters Godschalxstraat bouwen.

afbeelding 4: luchtfoto van Empel in 1974

Na realisatie van het plan Maasakker (zie paragraaf 2.2) werd de feitelijke situatie in de kom bestendigd in bestemmingsplan Kom Empel. Aan de Pottenbakker is nadien een klein woonwagencentrum opgericht, aan de Asmunt werd een woonzorgcentrum gebouwd. Later is aan de Deken Pompenstraat op een tweetal bedrijfskavels woningbouw ontwikkeld: het terrein van bouwbedrijf Deckers en het terrein van bouwbedrijf Moonen. Aan de Brink werden een supermarkt en - aan een hofje - woningen ontwikkeld. De Brink zelf werd heringericht.

In de jaren '70 werd het plan Maasakker opgesteld. Op 1 januari 1976 telde Empel 2092 inwoners en 540 woningen. Met het plan Maasakker moest Empel uitgroeien tot tenminste 2.500 inwoners. De kom van Empel werd volgens dit plan gelijkmatig uitgebouwd naar het noorden en het westen, met in totaal 275 tot 300 woningen. Het plan Maasakker bestond uit vier delen: het oostelijk gedeelte, de school- en sportterreinen, het bedrijfsterrein en het westelijk gedeelte. De gekozen richting werd ingegeven door de ligging van een waterwingebied aan de oostzijde van Empel en de grens met de toenmalige gemeente Rosmalen aan de zuidzijde.

Eerst werd aan de westkant van het dorp bedrijventerrein Maasakker aangelegd en ten noorden daarvan een sportveldencomplex, een basisschool en een gymnastieklokaal. Ten oosten van het sport- en schoolterrein werden de eerste 150 nieuwe woningen gepland. Om het dorps karakter van Empel te bewaren ging men uit van een geleidelijke groei met circa 20 woningen per jaar, in diverse categorieën, vanaf 1978. Uiteindelijk is het westelijk gedeelte van het plan Maasakker niet gerealiseerd: de eerste uitbreiding van Empel in de jaren '90 trad hiervoor in de plaats (zie paragraaf 2.3).

Het open landelijk karakter van Empel maakte een ruime groenvoorziening noodzakelijk. De bestaande wetering en de bomenrijen langs de Meerwijkweg en de Pastoor Verhoevenstraat waren in het beoogde ruimtelijk beeld van groot belang. In het plan Maasakker is dan ook tussen de kom en de uitbreidingslocatie de aanzet gegeven voor de eerste groene en blauwe ring rond het dorp. Deze ring is in de jaren '90 voltooid met de uitbreiding van Empel 1e, 2e en 3e fase.

Begin jaren '90 waren op het grondgebied van de gemeente 's-Hertogenbosch, met uitzondering van De Groote Wielen, geen grote bouwlocaties voor grondgebonden woningen beschikbaar. Alleen de directe omgeving van Empel bood mogelijkheden. In 1993 werd in de Structuurschets Uitbreiding Empel een structuurmodel voor de uitbreiding van Empel gepresenteerd. Gelegen tussen de rijksweg A2, de nieuwe Zuid-Willemsvaart en de rivierbedding van de Maas werd het toekomstige Empel gekarakteriseerd als een geïsoleerde, zelfstandige en herkenbare eenheid. Een belangrijk uitgangspunt voor de uitbreiding van Empel was de al ingezette cirkelvormige structuur. Empel moest zich door het creëren van een eenduidige ronde rand duidelijk manifesteren ten opzichte van het omringende landschap. De door de provincie ontwikkelde bastiongedachte zou door het maken van zo'n heldere basisvorm worden versterkt.

De structuurschets is uitgewerkt in drie opeenvolgende bestemmingsplannen: Uitbreiding Empel 1e fase, 2e fase en 3e fase. In bestemmingsplan Empel 1e fase werd aan de noordwestkant van Empel het bedrijventerrein Maasakker uitgebreid en werd in oostelijke richting begonnen met de ontwikkeling van de ronde rand om de kom. Het eerste deel van de rand bestond uit circa 750 woningen en reikte tot de Doornkampsteeg, samen met de Meerwijkweg de belangrijkste buurtontsluitingsweg. De noordrand is conform de bastiongedachte een strakke lijn die contrasteert met het omringende landschap. Tussen Empel 1e fase en de bestaande bebouwing van de kom is een oost-west gerichte groenzone aangelegd met een brede waterpartij, van het terrein van het voormalige kasteel Meerwijk tot de nieuwe Zuid-Willemsvaart.

In bestemmingsplan Empel 2e fase werden nog eens circa 770 woningen mogelijk gemaakt. De schil van nieuwe woningen om de oorspronkelijke kern van Empel werd aan de oostzijde doorgezet. Waar de nieuwe Zuid-Willemsvaart de Hustenweg afsnijdt, is gekozen voor een verbijzondering in bebouwingshoogte en een eenmalige doorbreking van de ronde dorpsrand. Dit Bastion Empel is echter nog niet ontwikkeld. De juridisch-planologische regeling in bestemmingsplan Empel 2e fase is overgenomen in dit bestemmingsplan.

Bestemmingsplan Empel 3e fase rondt de schil af met een kleine 300 woningen. Ook hier is de bastiongedachte doorgezet. Bij de Empelseweg is dit thema vertaald in bolwerken waarop en waarachter bebouwing is of wordt geplaatst. De nieuwe school op de hoek van de Empelseweg en de Zeis is indachtig dit thema vormgegeven. Het woongebied aan de overkant is nog niet ontwikkeld. De juridisch-planologische regeling in bestemmingsplan Empel 3e fase is ook overgenomen in bestemmingsplan Empel. Hetzelfde geldt voor de woongebieden verderop aan de Empelseweg. Met Empel 3e fase wordt ook de blauwe en groene ring om de kom van Empel afgerond alsook de rondweg die hier aansluit op de Empelseweg, met de Burgemeesters Godschalxstraat de belangrijkste ontsluitingsweg van het dorp.

Het gebied ten westen van de Empelseweg werd, mede vanwege de nabijheid van de A2, bestemd voor bedrijven: bedrijventerrein Rosmalense Plas en bedrijventerrein Empel-Zuid. Dit deel van bestemmingsplan Empel 3e fase is door gedeputeerde staten van Noord-Brabant niet goedgekeurd. De gemeenteraad van 's-Hertogenbosch heeft op 11 april 2012 voor beide bedrijventerreinen een nieuw afzonderlijk bestemmingsplan vastgesteld: bestemmingsplan Bedrijventerrein Empel 3e fase.

Het plangebied ligt in een zone waar het rivierenlandschap en het dekzandlandschap samenkomen. De bodemopbouw van het plangebied is in het kader van de ruilverkaveling in 1950 gedetailleerd in kaart gebracht. Hierdoor is ook een vrij nauwkeurig beeld van het voormalige landschap beschikbaar. In het noorden en in het zuiden van het plangebied bevinden zich kleine, grillig gevormde dekzandkoppen: donken. Het dekzandlandschap is ontstaan tijdens de laatste fase van de laatste ijstijd, toen er nauwelijks begroeiing was om het zand vast te houden. Het losse zand kon door de wind worden meegevoerd. Zo ontstond een reliëfrijk dekzandlandschap. Na de laatste ijstijd kon in de laagste delen van het dekzand onder invloed van stijgend grondwater veen groeien. Rivieren hebben delen van het dekzandlandschap opgeruimd of afgedekt met kom- en oeverwalafzettingen. Ook na de bedijking van de Maas vonden nog regelmatig overstromingen plaats. De oudste vermeldingen van de dijk bij Empel dateren uit het begin van de 14e eeuw (1309 en 1315). Vermoedelijk bestond de dijk toen reeds enige tijd. Bij hoge waterstanden brak de dijk soms door. Hierdoor stroomde het rivierwater ook in de achterliggende gebieden en liet het klei en zand achter. De sedimenten die hierbij werden afgezet worden aangeduid als overslaggronden. Om dijkdoorbraken te voorkomen werd al vroeg gebruik gemaakt van een overlaat waarbij rivierwater via een verlaging in het dijklichaam in de lager gelegen komgebieden werd ingelaten en verder stroomafwaarts weer naar de bedijkte rivier werd teruggeleid. Op deze manier ontstond een tijdelijke rivierbedding: de Beerse Maas. Met de tijdelijke Maasbedding werd de dreiging van dijkdoorbraken teruggedrongen maar stonden wel grote delen van het landschap periodiek onder water. De overlaat van de Beerse Maas werd in 1942 gesloten.

De landschappelijke ontwikkeling van het plangebied heeft er voor gezorgd dat sprake is van een plaatselijk complexe afwisseling van ruggen, geulen en kommen en bijbehorende sedimenten. Door menselijk ingrijpen zijn veel elementen van het oorspronkelijke landschap intussen grotendeels verdwenen of aangetast. Hoge zandkoppen werden vaak gebruikt als zandwinningslocaties of zijn tijdens de naoorlogse ruilverkaveling geëgaliseerd. Archeologische vindplaatsen op de hoogste delen van het dekzand zijn hierdoor vaak sterk aangetast. Naar verwachting zijn hier alleen nog diep ingegraven sporen bewaard gebleven. Op de lager gelegen flanken van de dekzandkoppen kunnen nog wel intacte vindplaatsen aanwezig zijn. Voor de aanleg van de verschillende woonwijken in het plangebied vond vermoedelijk plaatselijk ophoging plaats. Dit betekent dat bij de bouw van woningen en infrastructuur mogelijk archeologische resten verloren zijn gegaan maar ook dat delen van het oude landschap juist zijn afgedekt en beschermd zijn tegen latere bodemverstoringen.

afbeelding 5: de landschapskaart van de gemeente 's-Hertogenbosch met in rood de globale grens van het plangebied. 1. Dekzandkop (donk), 2. Oeverwal op dekzandwelving, 3. Dekzandvlakte, 4. Oeverwal, 5. Overslag op oeverwal, 6. Lage oeverwal, 7. Overslag op lage oeverwal, 8. Kom, 9. Fossiele geul.

Hoewel Empel pas recentelijk lijkt te bestaan, gaat de bewoningsgeschiedenis van het gebied terug tot in de prehistorie. De dekzandkoppen in het plangebied kunnen namelijk al bewoond zijn vanaf het Laat-Paleolithicum / Mesolithicum, circa 10.000 jaar geleden. Tijdens opgravingen aan de Doornkampsteeg in 1996 werden verschillende werktuigen van vuursteen aangetroffen waarvan de oudste vermoedelijk in het Mesolithicum kunnen worden geplaatst. De overige werktuigen dateren uit het Neolithicum en de Bronstijd. Uit deze twee perioden zijn ook aardewerkscherven gevonden die een goede aanwijzing vormen voor bewoning ter plaatse. Verreweg de meeste vondsten uit de opgraving waren afkomstig uit de IJzertijd. Behalve aardewerk werden ook paalsporen aangetroffen zodat er concrete aanwijzingen zijn voor de aanwezigheid van huizen en bijgebouwen in de IJzertijd. Ook elders in het plangebied zijn talloze sporen uit de IJzertijd en Romeinse tijd aanwezig. Het lijkt er op dat de hogere dekzandkoppen in deze perioden goede mogelijkheden boden voor bewoning. Een van de meest spectaculaire vondsten uit deze periode is een tempelcomplex: de Tempel van Empel. Verondersteld wordt dat de tempel in de derde eeuw na Christus is verwoest en dat de laatste restanten in de vierde eeuw zijn afgebroken. Het tempelcomplex bevond zich op de donk De Werf. Het hoogste deel van de donk, die ook plaats bood aan de tempel zelf, bevindt zich aan de oostkant van de rijksweg A2. Na de Romeinse tijd lijkt er sprake van een terugval in de bewoning, al wijzen losse vondsten nog wel op bewoning tijdens de Vroege Middeleeuwen.

Tijdens de Volle Middeleeuwen (11e en 12e eeuw) lijkt de bewoning zich vooral af te spelen op de oeverwallen van de Maas. Echter, ook op de hogere dekzandkoppen in het plangebied is uit deze periode bewoning bekend. Op een charter uit 1311 is sprake van een kasteel dat in handen was van de Heren van Empel en Meerwijk en daarom soms wel werd aangeduid als Kasteel Meerwijk. Van het kasteel zijn geen oude afbeeldingen bekend. Op het terrein zijn echter wel enkele archeologische onderzoeken geweest waaruit de omvang en de globale vorm kan worden afgeleid. Het gaat om een vermoedelijk rechthoekige of polygonale hoofdburcht op een natuurlijke dekzandkop. De hoofdburcht was omgeven door een gracht. Ten zuiden van de hoofdburcht bevond zich vermoedelijk de voorburcht die eveneens omgracht was. Op de rand hiervan zijn resten van een palissade aangetroffen. Het gehele terrein werd omgeven door een tweede gracht. Bij het graven van de grachten is gebruik gemaakt van natuurlijke depressies of waterlopen. Op basis van het vondstmateriaal en het muurwerk kan het kasteelterrein worden gedateerd tussen de 13e en 17e eeuw. Het kasteel was in de 18e eeuw reeds in verval. Op de kadastrale minuut uit 1832 staat op het terrein schetsmatig een ruïne aangegeven. Restanten van het kasteel en de grachten moeten nog tot in de vroege 20e eeuw herkenbaar zijn gebleven. Het kasteelterrein is nu archeologisch monument. Rond het kasteel ontstond een klein buurtschap dat bekend stond als 't Slot. Het gehucht lag op een wat hoger gelegen terrein, mogelijk het restant van een oude stroomrug. Het plangebied bleef tot het midden van de 20e eeuw vrijwel onbebouwd, met uitzondering van het gehucht 't Slot. In de jaren '40 is bij 't Slot gestart met de ontwikkeling van het nieuwe Empel (zie paragraaf 2.1).

In 2008 is een archeologische verwachtingskaart opgesteld voor het deel van de gemeente buiten de middeleeuwse stadskern van 's-Hertogenbosch (zie afbeelding 6). De archeologische verwachtingskaart bevat niet alleen de reeds bekende archeologische vindplaatsen maar geeft ook een overzicht van de gebieden waar archeologische vindplaatsen kunnen worden verwacht, de zogenaamde verwachtingsgebieden. Gebieden waar de kans op het aantreffen van archeologische waarden hoog is, worden aangeduid als gebieden met een hoge archeologische verwachting. Verder wordt nog een onderscheid gemaakt in gebieden met een middelhoge en gebieden met een lage archeologische verwachting. Of er ook daadwerkelijk archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, moet archeologisch onderzoek uitwijzen maar de verwachtingsgebieden geven al wel aan in welke mate men met mogelijke archeologische resten rekening moet houden. Voor deze kaart is gebruik gemaakt van de meest gedetailleerde en beschikbare bodemkundige en geo(morfo)logische gegevens, zodat de archeologische verwachtingszones zo gedetailleerd mogelijk kunnen worden begrensd.

De dekzandkoppen en de oeverwallen (al dan niet afgedekt door overslaggronden) hebben een hoge archeologische verwachting. De flanken van de dekzandkoppen en de lage oeverwallen hebben een middelhoge archeologische verwachting. De komgebieden en de fossiele waterlopen hebben een lage archeologische verwachting. De locatie van Kasteel Meerwijk (de rood gearceerde zone op afbeelding 6) is een beschermd archeologisch rijksmonument. Het gebied eromheen is aangewezen als een terrein met een reeds vastgestelde hoge archeologische waarde.

Ook het terrein van de Tempel van Empel is een terrein van archeologische waarde. Hoewel het tempelterrein vrijwel volledig is opgegraven bevinden zich in de directe nabijheid nog talloze zones waar archeologische vondsten kunnen worden verwacht. Het gaat daarbij om lagere delen waar nog houten palen en mogelijk zelfs rituele deposities aanwezig zijn. Tijdens de ruilverkaveling zijn deze depressies vaak dichtgestort met grond van de omliggende dekzandkoppen waarin op haar beurt weer allerlei losse vondsten kunnen zitten. (De ligging van het terrein op de archeologische verwachtingskaart wijkt af van de daadwerkelijke locatie van de opgraving. Voor dit bestemmingsplan is daarom een aanpassing doorgevoerd.)

In de rest van het plangebied kunnen bewoningssporen vanaf het Mesolithicum worden aangetroffen. Op basis van verschillende archeologische onderzoeken kunnen archeologische vindplaatsen op verschillende dieptes onder het maaiveld worden verwacht. Het hoogste niveau waar archeologische resten verwacht worden, ligt gemiddeld binnen 0,5 meter beneden maaiveld.

afbeelding 6: archeologische verwachtingskaart van de gemeente 's-Hertogenbosch met in rood de globale grens van het plangebied; 1. zone met een hoge verwachting; 2. zone met een middelhoge verwachting; 3. zone met een lage verwachting; 4. Beschermd Archeologisch Rijksmonument (kasteel Meerwijk); 5. terrein van hoge archeologische waarde (kasteelterrein); 6. historische kern van (Oud) Empel; 7: terrein van archeologische waarde (foutieve locatie van de Tempel van Empel)

De archeologische verwachtingskaart vormt de basis voor het archeologiebeleid van de gemeente 's-Hertogenbosch. Ten behoeve van het beleid zijn voor archeologische waarden en archeologische verwachtingsgebieden binnen de gemeentegrenzen specifieke eisen of voorwaarden opgesteld en verwerkt tot een archeologische beleidskaart (zie afbeelding 7). Deze kaart werd op 15 juni 2010 door de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch vastgesteld. De zones met een hoge en middelhoge archeologische verwachting zijn op de beleidskaart vertaald in zones waar verspreide nederzettingen en grafvelden uit de prehistorie, Romeinse tijd en Middeleeuwen aanwezig zijn (categorieën 3A, 4E, 5A en 5B). Voor de zones met een lage verwachting zijn op de beleidskaart geen nadere eisen opgenomen. Wel wordt voor zulke gebieden nader onderzoek verlangd bij m.e.r.-plichtige projecten en projecten die onder de Tracéwet vallen.

Conform het gemeentelijk archeologiebeleid wordt bij het opstellen van een bestemmingsplan afgewogen in hoeverre de zones met een hoge en middelhoge verwachting nader kunnen worden uitgewerkt door het uitvoeren van aanvullend archeologisch onderzoek. Ten behoeve van bestemmingsplan Empel is onderzocht in hoeverre de bestaande verwachting nader is te specificeren. Op basis van archeologisch onderzoek uit de afgelopen jaren is al veel informatie verkregen over de archeologische verwachting van het plangebied en zijn de verwachtingswaarden voldoende onderbouwd. Niettemin is besloten om een aanvullend onderzoek te doen naar de geologische en bodemkundige opbouw van de dekzandrug ter hoogte van de Proosdijstraat. Op basis van dit onderzoek is duidelijk geworden dat de top van de dekzandrug ter hoogte van de Brink direct aan het maaiveld ligt (circa 4,0 meter +NAP) en richting het zuidoosten over bijna 200 meter ruim 3 meter zakt (tot circa 60 cm +NAP). Er is dus sprake van een zeer steil dekzandreliëf waarbij de lagere delen vermoedelijk snel met komafzettingen van de Maas zijn afgedekt. De uitkomst van dit onderzoek doet vermoeden dat de aaneengesloten dekzandrug zoals die op afbeelding 7 is aangegeven vermoedelijk veel grilliger verloopt en her en der onderbroken wordt door dikke pakketten komklei.

Uitgaande van de archeologische beleidskaart geldt voor het plangebied het volgende (zie afbeelding 7 en 8 en paragraaf 4.10):

• Ter plaatse van het wettelijk beschermd archeologisch monument (categorie 1), het vroegere Kasteel Meerwijk, is voor bodemingrepen een omgevingsvergunning nodig voor het verstoren van een beschermd monument (artikel 2.1 lid 1 onder f Wabo). De bescherming van dit archeologisch monument is dan ook niet in dit bestemmingsplan geregeld.
• Het terrein dat het archeologisch monument omringt heeft een hoge archeologische verwachting (categorie 3A) en heeft de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 1'. Hier geldt dat bij bodemingrepen groter van 1 m² of dieper dan 30 cm onder maaiveld een omgevingsvergunning nodig is voor het uitvoeren van bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde, en/of van bepaalde werkzaamheden.
• Het terrein van archeologische waarde waarop de Tempel van Empel heeft gelegen, wijkt op de archeologische verwachtingskaart en de archeologische beleidskaart af van de daadwerkelijke locatie van de opgraving. In dit bestemmingsplan is de locatie daarom verplaatst naar de locatie van de opgraving (categorie 3B) en is rondom een buffer van 75 meter met de bestemming 'Waarde-Archeologie 1' aangebracht ter bescherming van waardevolle verwachtingszones.
• De meest noordwestelijke punt van het plangebied maakt deel uit van de oude dorpskern van Empel, i.e. Oud Empel (categorie 4E). Dit gebiedje heeft de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 2'. Voor dit deel geldt dat bij ingrepen groter dan 50 m² en dieper dan 50 centimeter onder maaiveld een vergunning nodig is en dat hiervoor archeologisch onderzoek moet worden verricht.
• Voor het grootste deel van het plangebied (categorie 5A) geldt dat voor alle bodemingrepen groter dan 100 m² en dieper dan 50 cm onder maaiveld een omgevingsvergunning is vereist. Hetzelfde geldt voor het (opgehoogde) gebied in categorie 5B. Beide gebieden hebben de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 3'.
• Het gebied in categorie 6 kent een lage archeologische verwachting: hier is voor bodemingrepen geen omgevingsvergunning vereist.

afbeelding 7: archeologische beleidskaart van de gemeente 's-Hertogenbosch met in rood de globale grens van het plangebied. De locatie van de Tempel van Empel (3B) is gecorrigeerd. Zie afbeelding 8 voor de legenda

afbeelding 8: legenda van de archeologische beleidskaart van de gemeente 's-Hertogenbosch

De bebouwing in Empel is geordend op basis van haar architectuur. Gemeente 's-Hertogenbosch hanteert vijf orden:

1. 1. eerste orde: beschermde monumenten en panden met monumentale architectuur;. De volgende gebouwen in Empel zijn vanwege hun stedenbouwkundige, architectuurhistorische en cultuurhistorische waarde een gemeentelijk monument:
   1. a. de kerk H. Landolinus (Proosdijstraat 12);
   2. b. de bij de kerk horende pastorie (Proosdijstraat 14);
   3. c. het voormalige gemeentehuis (Brink 6 en 7);
   4. d. Proosdijstraat 7 (woonhuis);
   5. e. Sint Landolinuslaan 2 (woonhuis).
2. 2. tweede orde: panden met een nadrukkelijke architectonische verbijzondering;
3. 3. derde orde: panden met een architectonische meerwaarde;
4. 4. vierde orde: panden met een architectuur die kenmerkend is voor de betreffende periode;
5. 5. vijfde orde: 'indifferente architectuur': architectonisch ingrijpend verstoorde panden en recente architectuur.

Deze inventarisatiemethode is gericht op een zo objectief mogelijke vaststelling van de bestaande architectonische kwaliteit en niet zozeer op het in kaart brengen van eventueel bestaande monumentale waarden. De architectonische kwaliteit van individuele panden kan worden versterkt door een stedenbouwkundig ensemble waarvan ze deel uitmaken. De stedenbouwkundige kwaliteiten binnen een wijk zijn geordend in zones:

1. 1. eerste orde: hoogwaardige stedenbouwkundige structuur of ruimte die de status heeft van beschermd stadsgezicht of deze status zou moeten krijgen;
2. 2. tweede orde: stedenbouwkundige structuur of ruimte met een bijzondere kwaliteit;
3. 3. derde orde: stedenbouwkundige structuur of ruimte met een kwalitatieve meerwaarde;
4. 4. vierde orde: stedenbouwkundige structuur of ruimte met voor de betreffende periode kenmerkende kwaliteit;
5. 5. vijfde orde: stedenbouwkundige structuur of ruimte zonder (cultuurhistorische) kwaliteit.

De inventarisatiemethode leidt tot een kaartbeeld waarin de stedenbouwkundige samenhang van de gebouwen in de verschillende categorieën goed tot uiting komt. Zo vormt de ordenkaart een welstandskaart die verder gaat dan de kwaliteit van afzonderlijke panden. Om de werkbaarheid van de kaart te verhogen zijn de panden uit de eerste en de tweede orde samengevoegd. De panden uit de overige orden zijn eveneens in één categorie ondergebracht waardoor de monumenten en de panden met een bijzondere architectuur sterker afsteken tegen de overige bebouwing.

De ordenkaart heeft een signalerende functie. Op het moment dat het voornemen ontstaat om ingrepen in de bebouwde omgeving van de wijk te doen plaatsvinden, is er aan de hand van deze kaart inzicht in de aanwezigheid van panden met een bijzondere of monumentale architectuur. De ordenkaart (zie afbeelding 9) is samengesteld na een verkenning van het dorp. Naast het in het veld categoriseren van de architectuur is ook het daktype van de panden in de wijk geïnventariseerd. De nokrichting en de kapvorm van panden die ondergebracht zijn in de eerste vier orden, is ook op de kaart weergegeven.

afbeelding 9: cultuurhistorische ordekaart Empel

De vroegste dorpswoningen in de kom van Empel kunnen worden gekarakteriseerd als eenvoudige traditionele wederopbouwwoningen met een landelijk karakter. Dit komt tot uiting in de vorm (dubbele woningen, éénlaags met zolderverdieping onder doorlopende zadeldaken), situering (ruime opzet met aan drie zijden tuin) en materiaalgebruik (traditioneel baksteenmetselwerk, dakpannen). Langs de Brink en de Burgemeesters Godschalxstraat bevinden zich het (voormalig) gemeentehuis en de kerk en op de straathoeken veelal een verbijzondering zoals een (voormalig) dorpscafé, traditioneel met luifel. De zeer kenmerkende bebouwingsstructuur van eenvoudige wederopbouwwoningen vormt tezamen met het voormalige gemeentehuis, in combinatie met het stratenpatroon rondom de Brink, een cultuurhistorisch waardevol stedenbouwkundig ensemble. Te midden van de sobere wederopbouwarchitectuur zijn ook diverse voorbeelden van de Bossche-Schoolarchitectuur aanwijsbaar naar ontwerp van Bureau Van der Laan, Hansen en Van Hal en architect Jan de Jong. Deze zijn echter inmiddels grotendeels onherkenbaar verbouwd (Pastoor Verhoevenstraat 1, 3 en 4) of gesloopt (Brink 6), met uitzondering van het voormalige gemeentehuis (Brink 7) en de zeer markante villa Pastoor Verhoevenstraat 2.

Op 13 maart 2012 heeft de minister van Infrastructuur en Milieu het vaststellingsbesluit zoals bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) ondertekend. Met de Structuurvisie brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij burgers en bedrijven, laat het meer over aan gemeenten en provincies en komen de burgers en bedrijven centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op dertien nationale belangen. Buiten deze dertien belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid:

1. 1. een excellent en internationaal bereikbaar vestigingsklimaat in de stedelijke regio’s met een concentratie van topsectoren;
2. 2. ruimte voor het hoofdnetwerk voor (duurzame) energievoorziening en de energietransitie;
3. 3. ruimte voor het hoofdnetwerk voor vervoer van (gevaarlijke) stoffen via buisleidingen;
4. 4. efficiënt gebruik van de ondergrond;
5. 5. een robuust hoofdnetwerk van weg, spoor en vaarwegen rondom en tussen de belangrijkste stedelijke regio’s inclusief de achterlandverbindingen;
6. 6. betere benutting van de capaciteit van het bestaande mobiliteitssysteem van weg, spoor en vaarwegen;
7. 7. het in stand houden van de hoofdnetwerken van weg, spoor en vaarwegen om het functioneren van de netwerken te waarborgen;
8. 8. verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico’s;
9. 9. ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling;
10. 10. ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten;
11. 11. ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten;
12. 12. ruimte voor militaire terreinen en activiteiten;
13. 13. zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen.

Bestemmingsplan Empel is een beheerbestemmingsplan. In het kader van waterveiligheid (als bedoeld onder 9) is in dit plan de Empelsedijk als primaire waterkering belangrijk (zie paragraaf 3.1.2). Ook worden in dit plan bestaande cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten (als bedoeld onder 10) beschermd, zoals de landschappelijke waarden in de Koornwaard.

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening in werking (Barro) getreden. Voor de nationale belangen die kaderstellend zijn voor besluiten van gemeenten zijn in het besluit regels opgenomen die direct het bestemmingsplan en gelijk te stellen besluiten betreffen.

In bestemmingsplan Empel is alleen de primaire waterkering als nationaal belang aan de orde (titel 2.11). Het Barro bepaalt dat de betreffende gronden als 'waterkering' moeten worden bestemd en dat de beschermingszone van de dijk als 'vrijwaringszone - dijk' moet worden aangeduid. Een nieuw bestemmingsplan mag volgens het Barro niet leiden tot een belemmering voor het onderhoud, de instandhouding of de versterking van de primaire waterkering.

Op 1 januari 2011 trad de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening in werking. Hierin geeft provincie Noord-Brabant de hoofdlijnen aan van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie. Het is de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening haar biedt. De visie ondersteunt daarnaast het beleid op andere provinciale beleidsterreinen, zoals het economisch, mobiliteits-, sociaal, cultureel, milieu- en natuurbeleid. Met deze structuurvisie geeft de provincie ook gestalte aan nationale ruimtelijke belangen en doelen.

Deel A bevat de hoofdlijnen van het beleid. Op basis van trends en ontwikkelingen heeft de provincie haar ruimtelijke belangen gedefinieerd en ruimtelijke keuzes gemaakt. De ruimtelijke visie is uitgewerkt in dertien provinciale ruimtelijke belangen, zoals de concentratie van verstedelijking. De wijze waarop de provincie deze ruimtelijke belangen behartigt is uitgewerkt in vier manieren van sturen:

1. 1. regionaal samenwerken;
2. 2. ontwikkelen, zowel gebiedsgericht als thematisch zoals de Ecologische Hoofdstructuur en de herstructurering van bedrijventerreinen;
3. 3. beschermen van provinciale belangen zoals zorgvuldig ruimtegebruik en ruimtelijke kwaliteit, door middel van de Verordening ruimte;
4. 4. stimuleren, door middel van subsidies en door het beschikbaar stellen van kennis en informatie.

In deel B staan de ambities, het beleid en de uitvoering voor de vier ruimtelijke structuren: de groenblauwe structuur, het landelijk gebied, de stedelijke structuur en de infrastructuur. Op de Structurenkaart is het grootste deel van het plangebied van bestemmingsplan Empel aangeduid als 'stedelijke concentratiegebied'. Het gebied tussen de bebouwde kom van Empel en de Empelsedijk daarentegen is aangewezen als 'gemengd landelijk gebied' en 'zoekgebied verstedelijking' (zie paragraaf 3.2.2).

De Verordening Ruimte is één van de uitvoeringsinstrumenten voor de provincie Noord-Brabant om haar doelen te realiseren. Provinciale Staten van de provincie Noord-Brabant hebben op 17 december 2010 de Verordening Ruimte 2011 vastgesteld. Deze verordening is in twee fasen tot stand gekomen: de Verordening Ruimte fase 1 betrof het omzetten in regels van het toen geldende provinciaal beleid, de Verordening Ruimte fase 2 het omzetten in regels van nieuw beleid dat is opgenomen in de Structuurvisie ruimtelijke ordening en gedeeltelijk ook een herziening van de Verordening Ruimte fase 1. Op 11 mei 2012 is de geactualiseerde Verordening Ruimte 2012 vastgesteld.

Ook op de kaarten bij de Verordening Ruimte is het grootste deel van het plangebied van bestemmingsplan Empel als 'stedelijk concentratiegebied' aangewezen. Ten aanzien van stedelijke ontwikkeling bepaalt de Verordening Ruimte dat bestemmingsplannen die voorzien in een stedelijke ontwikkeling uitsluitend gelegen zijn in bestaand stedelijk gebied. Het gebied tussen de bebouwde kom van Empel en de Empelsedijk is aangeduid als 'gebied integratie stad-land', als 'agrarisch gebied', als 'extensiveringsgebied' en als 'cultuurhistorisch vlak'. De dijk zelf is als 'primaire waterkering en beschermingszone' aangewezen.

Op 17 mei 2011 stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch de Actualisering Welstandsnota 2011 vast. In deze nota is voor de verschillende wijken en ook voor Empel aangegeven aan welke welstandscriteria bouwwerken moeten voldoen. Waar het bestemmingsplan de basis vormt voor de stedenbouwkundige opzet van de omgeving, wordt de architectonische verschijningsvorm van gebouwen gewaarborgd door middel van deze geactualiseerde welstandsnota. In de welstandsnota van de gemeente 's-Hertogenbosch worden op verschillende schaalniveaus beschrijvingen en welstandscriteria geformuleerd. Naast algemene welstandscriteria die altijd en overal van toepassing zijn, zijn ook bijzondere welstandscriteria geformuleerd.

In hoofdstuk 3 van de A.P.V. is het gemeentelijk prostitutiebeleid verwoord, voor zover dat in het kader van de algemene plaatselijke verordening van toepassing is.

De vestiging van een seksinrichting is in het woongebied van Empel niet wenselijk. In de regels van het bestemmingsplan Empel is de vestiging van een seksrichting daarom uitgesloten.

Bestemmingsplan Empel bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De eerste twee onderdelen zijn juridisch bindend, de toelichting is juridisch niet bindend maar helpt bij de interpretatie van de verbeelding en de regels. De regels zijn als volgt ingedeeld:

1. 1. Inleidende regels. De inleidende regels lichten de begrippen toe die in de regels voorkomen en ook de wijze van meten die moet worden gehanteerd (hoogte, diepte et cetera). Het definiëren van begrippen en de aanwijzingen voor het meten vergroten de duidelijkheid en de rechtszekerheid:
   1. a. artikel 1 Begrippen: in het eerste artikel worden belangrijke begrippen die in het plan veel voorkomen, nader gedefinieerd.
   2. b. artikel 2 Wijze van meten: in het tweede artikel is aangegeven hoe afstanden en maten die in de regels worden voorgeschreven, moeten worden gemeten.
2. 2. Bestemmingsregels. De bestemmingsregels (artikel 3 tot en met 24) geven voor elke bestemming een omschrijving van de bestemming, (afwijkingen van) bouwregels, nadere eisen, (afwijkingen van) specifieke gebruiksregels en soms wijzigingsbevoegdheden. In paragraaf 4.3 tot en met 4.10 worden de bestemmingsregels thematisch toegelicht.
3. 3. Algemene regels. De algemene regels (artikel 25 tot en met 30) bevatten algemene - voor alle of meerdere bestemmingen geldende - regels:
   1. a. artikel 25 Anti-dubbeltelregel: grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
   2. b. artikel 26 Algemene bouwregels: naast de bouwregels in de bestemmingen geldt als algemene bouwregel dat ondergeschikte bouwdelen buiten beschouwing worden gelaten, mits de overschrijding van bouw- c.q. bestemmingsgrenzen niet meer bedraagt dan 1 meter. Voorbeelden van ondergeschikte bouwdelen zijn plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, uitbouwen, balkons en overstekende daken.
   3. c. artikel 27 Algemene gebruiksregels: het is in het algemeen verboden om gronden en bouwwerken te (laten) gebruiken in strijd met de bestemmingen. Voor het geval dat uit een bestemmingsomschrijving de bestemming van een seksinrichting zou kunnen worden begrepen is als algemene gebruiksregel expliciet bepaald dat het gebruik ten behoeve van een seksinrichting in elk geval in strijd is met de bestemmingsomschrijving van alle bestemmingen in dit bestemmingsplan. Een seksinrichting wordt in lid 1.51 nader gedefinieerd.
   4. d. artikel 28 Algemene aanduidingsregels: ter bescherming van de ecologische verbindingszone is een strook van 10 meter breed langs de wetering onderlangs Emplina aangeduid als 'ecologische verbindingszone'. Ter bescherming van de dijk als primaire waterkering is de beschermingszone ervan als zodanig aangeduid.
   5. e. artikel 29 Algemene afwijkingsregels: het bevoegd gezag - meestal burgemeester en wethouders - kan conform de algemene afwijkingsregels afwijken van het algemeen gebruiksverbod als bedoeld in artikel 27 en van de bouwregels in de bestemmingen. De algemene afwijkingen van bouwregels betreffen onder meer vermeerdering dan wel vermindering van de voorgeschreven maten en normen met niet meer dan 10% en vergroting van de bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen. Steeds geldt dat hiervoor alleen toestemming kan worden verleend als de afwijking het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden niet onevenredig aantast.
   6. f. artikel 30 Algemene wijzigingsregels: op basis van deze wijzigingsregels kunnen burgemeester en wethouders binnen het aangeduide wijzigingsgebied de bestemming van de woonwagenstandplaats en de omliggende groenbestemming wijzigen in de bestemming Wonen ten behoeve van één vrijstaande woning.
4. 4. Overgangs- en slotregels. De laatste twee artikelen (artikel 31 en 32) betreffen achtereenvolgens het overgangsrecht en de slotregel:
   1. a. artikel 31 Overgangsrecht: de overgangsregels hebben als doel tijdens de overgang naar een nieuw bestemmingsplan de rechtstoestand vast te leggen van bouwwerken die weliswaar afwijken van de bouwregels in dit plan maar die op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan waren gebouwd of nog konden worden gebouwd, dat wil zeggen waarvoor bouwvergunning of een omgevingsvergunning is verleend of nog te verlenen is. Het tweede lid van dit artikel heeft betrekking op het gebruik van gronden en bouwwerken, voor zover dit gebruik op het tijdstip van rechtskracht verkrijgen van dit bestemmingsplan afwijkt van dit plan.
   2. b. artikel 32 Slotregel: dit artikel geeft aan onder welke naam de regels van het bestemmingsplan moeten worden aangehaald, bijvoorbeeld in een omgevingsvergunning of in andere bestemmingsplannen: Regels van het bestemmingsplan Empel.

Hoewel de schil rond Empel vrijwel is afgerond, moet een aantal onderdelen nog worden ontwikkeld. De juridisch-planologische regeling van deze bouwmogelijkheden in geldende bestemmingsplannen, in het bijzonder Empel 1e fase, 2e fase en 3e fase, is één op één overgenomen in bestemmingsplan Empel:

• Bastion Empel aan de oostzijde;
• een aantal vrije kavels in Empel 3e fase;
• de woongebieden aan weerszijden van de Empelseweg, in Empel 3e fase;
• een aantal bedrijfskavels en een enkele vrije kavel in Empel 1e fase.

Aan de Pottenbakker kunnen met een wijzigingsplan drie woonwagenstandplaatsen worden vervangen door twee vrijstaande woningen. Omdat niet sprake is van een toevoeging van woningen maar juist van een afname en dus niet sprake is van een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening en omdat eerst nog een wijzigingsplan moet worden opgesteld, is kostenverhaal als bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening in het kader van onderhavig bestemmingsplan niet aan de orde. Voor de woningen is een wijzigingsregel opgenomen die bewoners tegen geluidoverlast vanwege het nabijgelegen tennispark moet beschermen: de zijgevel aan de zijde van het tennispark en de achtergevel moeten als dove gevels in de zin van artikel 1b lid 4 van de Wet geluidhinder worden uitgevoerd.

De meest voorkomende bestemming in bestemmingsplan Empel is de bestemming 'Wonen'. De gronden met deze bestemming zijn in de eerste plaats bestemd voor 'wonen in woningen, niet zijde woonwagens, en bijzondere woonvoorzieningen al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit'. Een woning is in lid 1.60 van de begrippenlijst gedefinieerd als 'een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden' (zie paragraaf 4.3.5). Volgens deze begripsbepaling is in een woning kamerverhuur niet toegestaan.

In de tweede plaats zijn de gronden met de bestemming Wonen bestemd voor bijzondere woonvoorzieningen. Een bijzondere woonvoorziening is in lid 1.17 van de begrippenlijst gedefinieerd als 'een (gedeelte van een) gebouw dat dient om te voorzien in een aangepaste woonbehoefte bijvoorbeeld ten behoeve van personen voor wie de normale woonvoorzieningen niet passend of toereikend zijn, zoals gehandicapten, of anderszins verzorgingsbehoevenden'. Het gaat in zulke gevallen om een voorziening waarin wonen de belangrijkste functie is. Voorzieningen waarin zorg de belangrijkste functie is, worden als Maatschappelijk bestemd. Voor de bouw van een bijzondere woonvoorziening mag van het maximaal bebouwingspercentage of van het maximaal aantal m²'s bebouwing op het achtererfgebied worden afgeweken (zie paragraaf 4.3.4). Hierbij gaat het steeds om bijgebouwen, niet om een hoofdgebouw: er kunnen geen zelfstandige woningen voor verzorgingsbehoevenden buiten het bouwvlak, op het achtererf worden gebouwd.

Naast de woonfunctie zijn in de bestemming Wonen tuinen en erven en ondergeschikte voorzieningen zoals verkeersvoorzieningen, nutsvoorzieningen en groenvoorzieningen toegestaan. Aan de Pastoor Verhoevenstraat is een deel van twee tegenover elkaar gelegen woningen nader aangeduid als 'kantoor'. Hier zijn tevens kantoren toegestaan. Het woongebied aan de Empelseweg is nader aangeduid als 'maatschappelijk'. Hier is naast de woonfunctie een maatschappelijke functie toegestaan. De maatschappelijke functie is in de vorm van een kinderdagverblijf en praktijkruimten reeds gerealiseerd, de woningen nog niet.

De mandelige erven aan de Hondsdraf en het Wikveld zijn gemeenschappelijk eigendom van de eigenaren van de aangrenzende woonpercelen en zijn niet onderdeel van de openbare ruimte. Ze hebben daarom de aanduiding 'verblijfsgebied'. Waar fiets- en voetgangersverkeer onder een woongebouw gaat, is een 'onderdoorgang' aangeduid. In de bouwregels is bepaald dat hier pas gebouwen zijn toegestaan boven een hoogte van 2,5 meter.

De bestemmingsomschrijving staat ook de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit in een woning toe (zie lid 1.3 van de begrippenlijst), mits deze ondergeschikt is aan de woonfunctie. Aan de uitoefening zijn in de specifieke gebruiksregels dan ook nadere voorwaarden verbonden. Hooguit 35% van de oppervlakte van de begane grond van de opstallen, tot ten hoogste 50 m², mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit. Detailhandel en inrichtingen in de zin van de Wet milieubeheer, die vergunningplichtig zijn volgens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, zijn niet toegestaan. Tot slot moet degene die de beroeps- of bedrijfsactiviteit uitvoert tevens de bewoner van de woning te zijn. Van deze regels kan worden afgeweken voor een publieksaantrekkende beroeps- en bedrijfsactiviteit aan huis (zie lid 1.49 van de begrippenlijst), waaronder beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en in verband met de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit. De voorwaarden voor afwijking zijn voor een groot deel dezelfde als die voor een reguliere aan huis verbonden bedrijfs- of beroepsactiviteit. Daarnaast moet worden getoetst of het gebruik niet zal leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeer- en parkeersituatie ter plaatse en of de activiteit qua aard, omvang en uitstraling in een woonomgeving past.

Woningtypologieën

Het bestemmingsplan maakt in de bestemming 'Wonen' onderscheid tussen verschillende woningtypologieën. Hiermee kan sturing worden gegeven aan de ruimtelijke impact van verschillende woningtypologieën op de omgeving. Deze ruimtelijke impact komt tot uiting in de bouwmassa (hoogte en situering), maar ook in het aantal woningen. De woningdichtheid is van invloed op de parkeerbehoefte en daarmee op de parkeerdruk en de leefbaarheid in de omgeving.

Om te voorkomen dat de woningdichtheid in een wijk te groot wordt, maakt het bestemmingsplan onderscheid tussen grondgebonden en gestapelde woningen. Grondgebonden woningen zijn rechtstreeks toegankelijk op straatniveau en één van de bouwlagen sluit aan op het maaiveld. Grondgebonden woningen zijn onderverdeeld in verschillende typen: vrijstaand, twee-aaneen, geschakeld of aaneengebouwd.

Gestapelde woningen zijn geheel of gedeeltelijk boven of onder een andere woning gelegen. Gestapelde woningen zijn uitsluitend toegestaan met een aanduiding ervan op de verbeelding. Hiermee wordt voorkomen dat grondgebonden woningen kunnen worden verbouwd tot gestapelde woningen.

Bijzondere bebouwingsregelingen

Hoofdregel is dat de woningtypologie en de maximale bouw- en/of goothoogte in het betreffende bouwvlak in de verbeelding zijn aangegeven. In de regels is bepaald dat hoofdgebouwen alleen in het bouwvlak mogen worden gebouwd en wel in de woningtypologie en tot de hoogte die in de verbeelding zijn aangegeven. Daarenboven is bepaald dat de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens bij vrijstaande en twee-aaneenwoningen minimaal 3 meter moet bedragen. Geldende bestemmingsplannen waaruit zekere bouw- en gebruiksmogelijkheden voortvloeien maken in veel gevallen echter maatwerk nodig.

Eigenaren ontlenen aan geldende bestemmingsplannen rechten ten aanzien van de bebouwing en het gebruik van hun bouwperceel. Soms betekent dit dat eigenaren op hun bouwperceel meer mogen bouwen dan in bestaande situatie al is gerealiseerd. Bijvoorbeeld, het geldende bestemmingsplan staat een grotere bouwhoogte en een grotere diepte van een woning toe dan in de bestaande situatie is gerealiseerd. Daarom is er soms voor gekozen om de situatie die niet feitelijk maar wel juridisch-planologisch bestaat in de regels op te nemen.

Aan de andere kant kan de bestemming van zulke bestaande rechten tot een stedenbouwkundige onwenselijke situatie leiden als gevolg waarvan eigenaren eveneens kunnen worden benadeeld. Bijvoorbeeld, een rij woningen is als een samenhangend stedenbouwkundig en architectonisch ensemble gebouwd met een diepte van 9 meter, terwijl het geldende bestemmingsplan een diepte van 12 meter toestaat; het is stedenbouwkundig onwenselijk om in zo'n rij woningen toe te staan dat één woning tot 9 meter hoog drie meter diep kan uitbouwen. Daarom is er in zulke gevallen voor gekozen om niet de juridisch-planologische situatie uit het geldende bestemmingsplan over te nemen maar juist de feitelijke situatie.

Het woongebied dat is bestemd in de bestemmingsplannen 'Kom Empel', 'Kom Empel / Brink en omgeving', 'Maasakker, oostelijk gedeelte' en een klein aantal uitwerkingen en herzieningen van deze bestemmingsplannen kenmerkt zich door veelal vrijstaande en twee-aaneengebouwde woningen met een individueel karakter. Er zijn in deze bestemmingsplannen ruime bebouwingsstroken opgenomen, soms met een bebouwingspercentage voor een bouwperceel. Binnen de bebouwingsstroken zijn woningen vrijstaand, twee-aaneen of beide mogelijk. De afstand tot de zijdelingse perceelsgrens is in afwijking van de standaardregeling 2,5 meter.

De bestemmingsplannen Uitbreiding Empel 1e, 2e en 3e fase zijn globale eindplannen. Nu dit deel van Empel vrijwel volledig is ontwikkeld, moet niet zozeer flexibiliteit als wel rechtszekerheid worden geboden. Daarom is er voor gekozen om rijen aaneengebouwde en twee-aaneengebouwde woningen die een samenhangend stedenbouwkundig en architectonisch ensemble vormen conform de feitelijke situatie te bestemmen. Vrijstaande woningen daarentegen hebben veelal een meer individueel karakter. Deze woningen zijn dan ook met bouwstroken bestemd. Daarbij komt dat sommige kavels nog moeten worden ingevuld.

In de onderstaande tabel is aangegeven in welke bijzondere bebouwingsregeling een bepaalde bestemming uit een geldend bestemmingsplan is omgezet.

Hoofdregel

Binnen de bestemming 'Wonen' is de gemeentelijke erfbebouwingsregeling opgenomen. De erfbebouwingsregeling regelt alle bouwmogelijkheden op een woonperceel met uitzondering van de bouwmogelijkheden in het bouwvlak. Om misverstanden te voorkomen met het oprichten van bouwwerken die 'omgevingsvergunningvrij voor de activiteit bouwen' zijn, is in de erfbebouwingsregeling aansluiting gezocht bij de inhoud en terminologie van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De belangrijkste kenmerken van de erfbebouwingsregeling zijn:

1. 1. bebouwing op het achtererfgebied en buiten het bouwvlak. Dit betekent dat de regeling van toepassing is op het gebied op 1 meter achter de voorgevel van de woning, met uitzondering van hoekpercelen.
2. 2. de bouwhoogte mag niet meer dan 3 meter bedragen, tenzij wordt gebouwd met hellende dakvlakken: de goothoogte mag dan niet meer dan 3 meter bedragen, de nokhoogte niet meer dan 4,50 meter.
3. 3. er mag niet meer dan 75 m² aan erfbebouwing worden opgericht, met dien verstande dat niet meer dan 50% van het achtererfgebied mag worden bebouwd.

De bovengenoemde punten vormen de belangrijkste onderdelen van de erfbebouwingsregeling. Er zijn echter diverse beperkingen en afwijkingsmogelijkheden in de regels opgenomen, waardoor deze onderdelen kunnen worden beperkt of uitgebreid.

Afwijkingsbevoegdheid voor hoekpercelen

Voor hoekpercelen is ten behoeve van bebouwing naast het hoofdgebouw in de bestemming 'Wonen' om twee redenen een afwijkingsmogelijkheid opgenomen. In de eerste plaats heeft de bebouwing op hoekpercelen vaak een speciaal stedenbouwkundig karakter: er is aanzicht vanaf zowel de voorkant als de zijkant en hoekpercelen vormen de afronding van een rij woningen. In de tweede plaats heeft de bebouwing op hoekpercelen een verkeerskundig aspect: er is inkijk in de zijstraat nodig om aanrijdingen te voorkomen.

Een hoekperceel is een perceel aan een hoek van twee wegen en/of het openbaar gebied. Het oranje-bruine gebied in de onderstaande afbeelding is het gebied waarop de afwijkingsbevoegdheid betrekking heeft. De voorwaarden voor erfbebouwing op hoekpercelen zijn:

1. 1. de oppervlakte van de bebouwing mag niet meer dan 25 m² bedragen;
2. 2. de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven mogen niet onevenredig worden aangetast;
3. 3. de bebouwing moet worden opgericht achter de denkbeeldige (verlengde) lijn die het snijpunt van de voorgevellijn en de zijgevellijn raakt en die onder een hoek van 45° ten opzichte van de voorgevellijn ligt maar die niet door het bouwvlak van het betreffende hoofdgebouw heen gaat. Dit is de rode onderbroken lijn in de afbeelding.
4. 4. de voorgevel van een aangebouwd bijgebouw moet evenwijdig zijn aan de voorgevel van de hoofdbebouwing;
5. 5. de breedte van een aangebouwd bijgebouw mag niet meer dan 3 meter bedragen.

Naast deze voorwaarden kunnen nadere eisen worden gesteld aan de minimale afstand van het bijgebouw tot de naar de openbare weg gekeerde zijdelingse perceelsgrens. Deze nadere eisen kunnen worden gesteld ten behoeve van de stedenbouwkundige opzet van de omgeving, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden en bezonning van de aangrenzende gronden.

Afwijkingsbevoegheid voor bouwen voor de voorgevelrooilijn

Voor woningen op hoekpercelen is, net als voor woningen die niet op een hoekperceel zijn gelegen, een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om onder voorwaarden een bijgebouw, bijvoorbeeld een erker, voor de voorgevellijn te kunnen bouwen. De voorwaarden voor deze afwijkingsbevoegdheid zijn:

1. 1. de oppervlakte van de bebouwing in het voorerfgebied mag niet meer dan 25 m² bedragen. Het voorerfgebied bestaat bij hoekpercelen uit alle gebied voor de voorgevellijn én alle gebied naast de zijgevellijn, dat immers grenst aan openbaar gebied.
2. 2. de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven mogen niet onevenredig worden aangetast;
3. 3. de stedenbouwkundige opzet van de omgeving mag niet onevenredig worden aangetast.

De bestemming 'Wonen' laat geen woonwagens toe. Daarom zijn de woonwagenstandplaatsen aan de Pottenbakker afzonderlijk bestemd in de bestemming 'Wonen-Woonwagenstandplaats', conform het geldende bestemmingsplan '1e herziening Kom Empel t.b.v. sublocatie woonwagens'. Er is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor de vervanging van deze woonwagenstandplaatsen door twee vrijstaande woningen (zie paragraaf 4.2).

Bestemmingsplan Empel telt drie bedrijfsbestemmingen:

1. 1. 'Bedrijf' voor solitaire bedrijfskavels (met een bedrijfswoning) in de kom van Empel. Daarin is sprake van een gemengd gebied in de zin van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. De bestemming 'Bedrijf' staat dan ook bedrijven toe in de categorieën A en B van de 'Staat van bedrijfsactiviteiten - functiemenging'. Deze staat is opgenomen als bijlage bij de regels en maakt daarvan deel uit. In elk bestemmingsvlak moet één bedrijfswoning zijn. Een bedrijfswoning is 'een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is' (zie lid 1.12 van de begrippenlijst). Omdat de bedrijven in woongebied liggen, zijn er conform de VNG-brochure nadere regels aan verbonden:
   1. a. het gaat om een kleinschalig, meest ambachtelijk bedrijf, voor zover in de staat van bedrijfsactiviteiten - functiemenging niet reeds een maximale grootte is aangegeven;
   2. b. productie en/of laad- en loswerkzaamheden mag alleen in de dagperiode plaatsvinden;
   3. c. de activiteiten moet hoofdzakelijk inpandig plaatsvinden, voor zover dit niet reeds in de Staat van bedrijfsactiviteiten - functiemenging is aangegeven.
2. 2. 'Bedrijf-Nutsvoorziening' voor nutsvoorzieningen. Grotere, gebouwde nutsvoorzieningen zijn bestemd als 'Bedrijf-Nutsvoorziening'. Kleinere nutsvoorzieningen zijn ook binnen andere bestemmingen toegestaan, zoals Groen, Verkeer en Water.
3. 3. 'Bedrijventerrein' voor het bedrijventerrein Maasakker en de uitbreiding ervan in bestemmingsplan Empel 1e fase. Aan de kant van het woongebied is de milieucategorie beperkt tot 2 of 3.1, aan de kant van de rijksweg A2 tot 3.2. Aan de kant van het woongebied zijn bedrijfswoningen toegestaan. In de Staat van bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein is opgenomen welke bedrijfsactiviteiten in de categorieën 1 tot en met 3.2 vallen. Ook deze staat is opgenomen als bijlage bij de regels en maakt daarvan deel uit. Het autodemontagebedrijf aan de Kasteeldreef is specifiek als zodanig bestemd.

In het woongebied liggen ook enkele percelen met de bestemming 'Kantoor', bestemd voor kantoren en dienstwoningen. Ook hier geldt dat in elk bestemmingsvlak één dienstwoning moet zijn, vergelijkbaar met de bestemming 'Bedrijf'. De bouwmogelijkheden zijn vergelijkbaar met die van percelen met de bestemming 'Bedrijf'.

De bestemming Maatschappelijk heeft betrekking op de drie basisscholen in Empel (Caleidoscoop, 't Wikveld I en 't Wikveld II), de kerk, het verenigingsgebouw D'n As en de begraafplaats aan de Sint Landolinusweg. Gebouwen mogen worden gebouwd binnen het bouwvlak dat op de verbeelding is aangegeven. In dit bouwvlak is aangegeven tot welk percentage het mag worden bebouwd en tot welke hoogte.

De begraafplaats is als zodanig op de verbeelding aangeduid. Van het bestemmingsvlak c.q. bouwvlak mag 1% worden bebouwd met gebouwen tot een hoogte van 6 meter, bijvoorbeeld met een kapel of een aula. Naast de gebruikelijke bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn op de begraafplaats grafmonumenten toegestaan met een grondoppervlak tot 10 m² en een bouwhoogte tot 3,5 meter.

In het dorpscentrum zijn de meeste gebouwen bestemd als Wonen (zie paragraaf 4.3), Gemengd-1 en Gemengd-2. De gebouwen en percelen die als 'Gemengd-1' zijn bestemd, mogen worden gebruikt voor wonen, detailhandel, kantoren, maatschappelijke en zakelijke dienstverlening, bedrijven in categorie A van de 'Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging' en horeca. De niet-wonenfuncties zijn alleen op de begane grond toegestaan. Horeca is - afhankelijk van de aanduiding - toegestaan tot en met categorie 2 (het bieden van logies en hotels en het verstrekken van maaltijden voor gebruik ter plaatse, bijvoorbeeld restaurants) of tot en met categorie 3 (idem, maar ook het ter plaatse verstrekken van dranken, waaronder feestzalen).

Er is aan de Brink één perceel bestemd als Gemengd-2: de supermarkt. Hier zijn, zowel op de begane grond als op de verdieping, detailhandel, zakelijke dienstverlening en kantoren toegestaan maar niet wonen.

Bestemmingsplan Empel telt één perceel met de bestemming Horeca: Burgemeester De Bekkerstraat 29. Hier is horeca toegestaan tot en met categorie 2, naast wonen.

Het gebied tussen de bebouwde kom van Empel en de Empelsedijk is bestemd als 'Agrarisch met waarden'. De bestemming sluit aan bij de systematiek van bestemmingsplan Buitengebied dat door de gemeenteraad op 26 januari 2010 is vastgesteld. Bestemmingsplan Buitengebied onderscheidt in vier bestemmingen 'Agrarisch met waarden'. Het onderscheid is gebaseerd op de toen geldende Interimstructuurvisie/Paraplunota van de provincie Noord-Brabant. Provincie Noord-Brabant heeft de Interimstructuurvisie/Paraplunota inmiddels vervangen door de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening (zie paragraaf 3.2.1) en de Verordening Ruimte (zie paragraaf 3.2.2). De waarden die de provincie Noord-Brabant aan deze gebieden toekende, zijn daarbij dezelfde gebleven. Het gebied tussen de bebouwde kom van Empel en de Empelsedijk is aangeduid als 'agrarisch gebied' en als 'cultuurhistorisch vlak'. In bestemmingsplan Buitengebied zijn zulke gebieden bestemd als 'Agrarisch met waarden - 1'. Deze bestemming is in bestemmingsplan Empel overgenomen als 'Agrarisch met waarden'.

Binnendijks aan de Empelsedijk liggen twee bouwpercelen met de bestemming 'Wonen'. In het bestemmingsvlak dat is aangeduid als 'agrarisch' is ook het hobbymatig houden van schapen toegestaan.

De Empelsedijk zelf is een primaire waterkering. De dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' beschermt deze waterkering. Er mogen in beginsel alleen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de waterkering worden gebouwd. Als men ten behoeve van de onderliggende bestemming, bijvoorbeeld 'Agrarisch met waarden', een bouwwerk wil bouwen, dan kan het bevoegd gezag afwijken van de bouwregels, mits het bevoegd gezag vooraf schriftelijk advies inwint van de beheerder van de waterkering en de waterkerende functie en/of het waterkerende vermogen van de waterkering niet onevenredig worden aangetast, rekening houdend met de Beleidsregels grote rivieren. De beschermingszone langs de dijk is aangeduid als 'vrijwaringszone - dijk' en is tevens bestemd voor het onderhoud, de instandhouding en de versterking van de primaire waterkering.

De sportterreinen van voetbalvereniging Emplina en tennisvereniging Asmunt zijn bestemd als 'Sport'. De bestemming 'Sport' staat sportvelden, tribunes, kantines en andere sportvoorzieningen toe. Rondom de clubgebouwen en de kleedkamers is een bouwvlak met een bebouwingspercentage opgenomen dat enige flexibiliteit biedt. Buiten dit bouwvlak zijn terrein- en erfafscheidingen toegestaan tot 2 meter hoog, lichtmasten tot 18 meter hoog en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot 8 meter hoog.

Er is een omgevingsvergunning vereist voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde of werkzaamheden, zoals het afgraven of ophogen van gronden, op een strook van 10 meter uit de waterkant met de aanduiding 'ecologische verbindingszone'. Voor werken ten behoeve van behoud, herstel en/of versterking van de aanwezige of potentiële natuurwaarden is zo'n vergunning niet nodig.

De gronden rondom het terrein van tennisvereniging Asmunt zijn bestemd als Recreatie, dat wil zeggen voor recreatie, verenigingsleven en daaraan ondergeschikte voorzieningen. De bebouwingsregeling is dezelfde als die van de bestemming 'Sport'.

De openbare ruimte is bestemd als Groen, Verkeer of Water:

1. 1. relatief grote groenvoorzieningen (grote perken en plantsoenen, parken) zijn bestemd als Groen, kleinere groenvoorzieningen (bermen, kleine perken en plantsoenen) zijn onderdeel van de bestemming Verkeer. Ook fiets- en voetpaden en speelvoorzieningen maken deel uit van de bestemming. In de bestemming Groen zijn kleine gebouwtjes toegestaan tot een oppervlakte van 30 m² en een hoogte van 3 meter, ten behoeve van de bestemming maar ook daaraan ondergeschikte functies, zoals openbare verblijfsvoorzieningen en nutsvoorzieningen. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen tot 5 meter hoog zijn, met uitzondering van kunstobjecten en bouwwerken ten behoeve van verlichting, geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer die tot 10 meter hoog mogen zijn.
2. 2. waterpartijen en watergangen zijn bestemd als Water. De bestemming Water staat water en waterhuishoudkundige voorzieningen toe. Omdat de grens tussen water en groen soms diffuus is, zijn binnen deze bestemming naast water en waterhuishoudkundige voorzieningen ook groenvoorzieningen toegestaan, zoals oevers, en daaraan ondergeschikte voorzieningen, zoals oeverbeschoeiingen. Omgekeerd zijn binnen de bestemming Groen ook water en waterhuishoudkundige voorzieningen zoals duikers toegestaan. De bestemming Water staat geen gebouwen toe. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen tot 3 meter hoog zijn.
3. 3. alle wegen zijn bestemd als Verkeer. In beginsel staat deze bestemming alle wegverkeer toe, zowel doorgaand verkeer als bestemmingsverkeer en zowel gemotoriseerd verkeer als langzaam verkeer. Maatwerk vindt plaats door middel van verkeersbesluiten. Gronden met de bestemming Verkeer zijn ook bestemd voor verblijfsgebied en parkeervoorzieningen. De bebouwingsregeling is dezelfde als die van de bestemming Groen.

Ten behoeve van de bescherming en veiligstelling van archeologische of te verwachten archeologische waarden is aan de meeste gronden in bestemmingsplan Empel een aantal dubbelbestemmingen Waarde-Archeologie toegekend. In deze dubbelbestemmingen is een verbod opgenomen om - tot een bepaalde diepte en/of over een bepaalde oppervlakte - zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning werken, geen bouwwerken zijnde, en/of werkzaamheden te verrichten. Het gaat om alle bodemverstorende werken, geen bouwwerken zijnde, en/of werkzaamheden die de (te verwachten) archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein. In paragraaf 2.4.5 is uiteengezet tot welke diepte en over welke oppervlakte voor zulke werken, geen bouwwerken zijnde, en/of werkzaamheden een omgevingsvergunning verplicht is.

De aanvrager van de omgevingsvergunning moet een rapport overleggen waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld. Zo'n rapport is niet noodzakelijk als naar het oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van het terrein in andere beschikbare informatie al afdoende is vastgesteld. Vervolgens verleent het bevoegd gezag alleen een omgevingsvergunning als geen onevenredige aantasting van de (te verwachten) archeologische waarden plaatsvindt. Als blijkt dat de archeologische waarden zullen worden verstoord, kan zij voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning: het treffen van technische maatregelen ter behoud van de archeologische waarden, het doen van afgravingen of het laten begeleiden van de werken en/of werkzaamheden door een erkend archeoloog.

Volgens de Wet geluidhinder (Wgh) heeft elke weg een geluidzone, tenzij de weg in een woonerf ligt of voor die weg een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. Een geluidzone is het gebied aan weerszijden van een weg waarbinnen - onder meer bij de vaststelling van een bestemmingsplan - moet worden nagegaan of de geluidsituatie bij woningen of andere geluidgevoelige functies in overeenstemming is met de geluidvoorschriften uit de Wgh. De breedte van de geluidzone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van de ligging van de weg al dan niet binnen de bebouwde kom.

Voor het plangebied zijn in dit kader de rijksweg A2 en de 50 km/uur-wegen relevant. De rijksweg A2 is een buitenstedelijke autosnelweg van acht rijstroken breed, met een geluidzone van 600 meter aan beide zijden. De breedte van de geluidzone van 50 km/uur-wegen met twee rijstroken bedraagt aan beide zijden 200 meter. Echter, omdat bestemmingsplan Empel ten opzichte van geldende bestemmingsplannen geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt, hoeft niet te worden nagegaan of de geluidsituatie bij woningen of andere geluidgevoelige functies in overeenstemming is met de geluidvoorschriften uit de Wgh en is in dat kader akoestisch onderzoek dan ook niet nodig.

Aan de Pottenbakker kunnen met een wijzigingsplan drie woonwagenstandplaatsen worden vervangen door twee vrijstaande woningen. Voor de woningen is een wijzigingsregel opgenomen die bewoners tegen geluidoverlast vanwege het nabijgelegen tennispark moet beschermen: de zijgevel aan de zijde van het tennispark en de achtergevel moeten als dove gevels in de zin van artikel 1b lid 4 van de Wet geluidhinder worden uitgevoerd.

Bij de bestemming van bedrijfsactiviteiten moet rekening worden gehouden met de milieuzonering van bestaande en toekomstige bedrijven. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009) die per bedrijfssoort aangeeft van welke milieu-invloed (in de vorm van geur, stof, geluid en gevaar) kan worden uitgegaan en met welke indicatieve (richt)afstand tussen een bedrijf en een rustige woonwijk rekening moet worden gehouden. In haar algemene richtafstandenlijst vermeldt de brochure de richtafstanden die bij voorkeur worden aangehouden tussen bedrijven en de omgevingstypen 'rustige woonwijk' en 'rustig buitengebied': de staat van bedrijfsactiviteiten. Bij het omgevingstype 'gemengd gebied' kunnen de afstanden uit de richtafstandenlijst met een afstandstrap worden verminderd. De brochure reikt een staat van bedrijfsactiviteiten aan waarin is vermeld welke bedrijfsactiviteiten uit het oogpunt van hinder en gevaar goed inpasbaar zijn in gebieden met functiemenging (stadscentra, winkelcentra, woonwerkgebieden met kleinschalige vooral ambachtelijke bedrijvigheid, gebieden langs stadstoegangswegen met meerdere functies), mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

De bedrijvigheid op bedrijventerrein Maasakker en de uitbreiding ervan in bestemmingsplan Empel 1e fase betreft activiteiten in de milieucategorieën 1 tot en met 3.2. Aan de kant van het woongebied is de milieucategorie beperkt tot 2 of 3.1, aan de kant van de rijksweg A2 tot 3.2. In de staat van bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein is opgenomen welke bedrijfsactiviteiten in deze categorieën vallen (zie paragraaf 4.4).

De kom van Empel geldt met de ligging van woningen, solitaire bedrijfskavels, kantoren, detailhandel en horeca als gemengd gebied. Voor zulke gebieden hanteert de VNG-brochure de staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging. Er is in deze staat van bedrijfsactiviteiten gekozen voor een andere categorieaanduiding dan in de algemene richtafstandenlijst die uitgaat van categorieën 1 tot en met 6:

1. a. categorie A betreft activiteiten die zo weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn dat deze aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijven zijn daarbij toereikend;
2. b. categorie B betreft activiteiten die in gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden;
3. c. categorie C betreft activiteiten zoals genoemd onder b waarbij vanwege de relatief grote verkeersaantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur is aangewezen.

Reeds aanwezige en bestemde bedrijven passen binnen de staat van bedrijfsactiviteiten voor bedrijventerreinen of de staat van bedrijfsactiviteiten voor functiemenging. Er worden binnen het plangebied geen nieuwe gevoelige functies bestemd die tegen hinder moeten worden beschermd of die belangen van bedrijven kunnen schaden. In bestemmingsplan Empel wordt, gelet op de bestaande ruimtelijke en functionele structuur, de aard van de bestaande en toelaatbare bedrijvigheid acceptabel geacht. Daarenboven gelden voor bedrijfsactiviteiten diverse wettelijke regels, in het bijzonder het Besluit Algemene Regels voor inrichtingen milieubeheer (het Activiteitenbesluit bij de Wet milieubeheer (Wm)). Aanwezige bedrijven zijn verplicht zich hieraan te houden om milieuhinder voor de woon- en leefomgeving te voorkomen.

Uit de gegevens van de bodemkwaliteitskaart van de gemeente 's-Hertogenbosch blijkt dat, met uitzondering van het buitengebied, de bovengrond en de ondergrond licht verontreinigd zijn met minerale olie. Daarnaast is de bovengrond licht verontreinigd met PAK. Er zijn verscheidene bodemonderzoeken uitgevoerd op locaties die verdacht werden van bodembedreigende activiteiten. Op een aantal locaties is in het verleden een bodemsanering uitgevoerd. Deze verontreinigingen belemmeren niet toekomstige nieuwe ontwikkelingen. Ook de onderzochte bodemsaneringslocaties staan niet aan deze toekomstige nieuwe ontwikkelingen in de weg. Wel moet, in geval van een nieuwe ontwikkeling, met vrijkomende grond worden omgegaan conform de bepalingen van het Besluit bodemkwaliteit. Als bronneringswerkzaamheden relevant zijn in het kader van de Grondwaterwet, de Wet Verontreiniging Oppervlaktewateren en de Lozingsregeling riolering, dan moet een melding of een vergunningaanvraag worden ingediend.

Aan de ene kant moet als gevolg van een ruimtelijk plan de toename van luchtverontreiniging worden beschouwd in het kader van de luchtkwaliteitseisen in titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Aan de andere kant moet de realisatie van gevoelige functies in een gebied met reeds hoge concentraties luchtverontreinigende stoffen worden verantwoord in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Omdat bestemmingsplan Empel - met uitzondering van de omzetting van woonwagens in woningen aan de Pottenbakker - geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt, is onderzoek hiernaar niet nodig.

De doelstelling van het externe-veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (gebruik, opslag, productie en transport). Het beleid is gericht op het voorkomen van activiteiten met gevaarlijke stoffen dichtbij gevoelige bestemmingen. In de eerste plaats liggen er in of nabij het plangebied geen inrichtingen en (ondergrondse) transportleidingen die in het kader van externe veiligheid relevant zijn.

De gemeente heeft in de tweede plaats onderzoek uitgevoerd naar de risico's als gevolg van vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en over het water. Over de rijksweg A2 vindt transport van gevaarlijke stoffen plaats. Uit een inventarisatie naar het vervoer van gevaarlijke stoffen in de gemeente 's-Hertogenbosch en uit berekeningen ten behoeve van het Basisnet Weg is gebleken dat zich rond de rijksweg A2 in 's-Hertogenbosch geen knelpunten voordoen met betrekking tot het plaatsgebonden risico. Ook de oriënterende waarde van het groepsrisico van de rijksweg A2 wordt ter hoogte van 's-Hertogenbosch nergens overschreden. Er is verder geen sprake van een zogenaamd plasbrandaandachtsgebied en er is in het kader van het Basisnet Weg geen veiligheidszone vastgesteld die nieuwe ontwikkelingen in de directe nabijheid van de weg zou kunnen beperken. Omdat bestemmingsplan Empel geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt, wordt het groepsrisico evenmin beïnvloed.

Ook over de nieuwe Zuid-Willemsvaart zal vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvinden. In het kader van het tracébesluit voor het omleggen van de Zuid-Willemsvaart zijn de risico's van de nieuwe Zuid-Willemsvaart voor zijn omgeving uitgebreid onderzocht. Uit dit onderzoek is gebleken dat de normen van het plaatsgebonden risico en de oriënterende waarde van het groepsrisico niet worden overschreden.

Voor duurzaam bouwen hanteert de gemeente 's-Hertogenbosch drie speerpunten:

1. a. energie. Bij nieuwbouw moet minimaal 25% energiebesparing worden gerealiseerd ten opzichte van de wettelijke normen uit het Bouwbesluit op het moment van de aanvraag om omgevingsvergunning;
2. b. integraal waterbeheer (zie hoofdstuk 6). Hemelwater moet afvoeren door infiltratie in de bodem, oppervlakkig naar het oppervlaktewater of via een gescheiden rioolstelsel. Als infiltratie of afvoer naar het oppervlaktewater op een locatie niet mogelijk is en als er geen gescheiden rioolstelsel is, dan moet een dubbel rioolstelsel worden aangelegd tot de controleput, zodat bij de aanleg van een gescheiden rioolstelsel hierop alsnog kan worden aangesloten. Om verontreiniging van het oppervlaktewater en/of het grondwater te voorkomen, worden alleen materialen toegepast die geen schadelijke emissie naar het regenwater hebben.
3. c. hout uit duurzaam beheerde bossen. Om duurzaam bosbeheer te waarborgen en roofbouw en illegale kap te voorkomen moet hout uit duurzaam beheerde bossen - met een FSC-certificaat - worden toegepast.

Integraal waterbeheer beoogt een duurzaam en veerkrachtig watersysteem waarbij kansen worden benut en functies zoveel mogelijk worden gecombineerd. Op 14 juli 2009 stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch het waterplan 'Waterstad 's-Hertogenbosch' vast. Het doel van dit waterplan is het bereiken van een veilig en een duurzaam watersysteem in en om 's-Hertogenbosch, waarbij zo goed mogelijk aan de wensen van alle belanghebbenden tegemoet wordt gekomen. Het Waterplan betreft een koepelplan voor alle waterzaken. Het gaat daarbij om de gewenste inrichting en het beheer van oppervlaktewater en grondwater als ook om de afvoer van hemelwater en afvalwater.

Het plangebied is gelegen in het beheergebied van het Waterschap Aa en Maas. Het Waterbeheerplan van het waterschap beschrijft de hoofdlijnen voor het te voeren beleid voor de periode 2010-2015, met een doorkijk naar 2027. Voor ruimtelijke ontwikkelingen hanteert het waterschap acht uitgangspunten:

1. 1. wateroverlastvrij bestemmen;
2. 2. gescheiden houden van vuil water en schoon hemelwater;
3. 3. doorlopen van de afwegingsstappen (hergebruik - infiltratie - buffering - afvoer);
4. 4. hydrologisch neutraal ontwikkelen;
5. 5. water als kans;
6. 6. meervoudig ruimtegebruik;
7. 7. voorkomen van vervuiling;
8. 8. waterschapsbelangen.

Huidige situatie

Empel kent relatief veel oppervlaktewater. Dit is opgesplitst in twee peilgebieden: Noord met een peil van 2,22 meter +NAP en Zuid met een peil van 1,85 meter +NAP. Empel is deels gebouwd op oude 'zandopduikingen' die in de loop der tijd verbonden zijn door ophogingen. Het dorp ligt op een hoogte van 3,0 meter +NAP in het centrum tot circa 4,0 meter +NAP daaromheen.

Aan de oostzijde van het plangebied wordt vanuit het buitengebied water ingelaten via het gemaal Empel-Oost (maximaal 0,6 m³/sec) in het systeem van Empel-Noord (2,22 meter +NAP). Een groot deel van dit water wordt door een tweede gemaal, het gemaal Meerwijkweg tussen Empel-Noord en Maaspoort (maximaal 0,5 m³/sec), verpompt naar het systeem van Maaspoort. Een ander deel van het inlaatwater en overtollig regenwater van Empel-Noord wordt via een stuw afgevoerd naar Empel-Zuid (1,90 meter +NAP). Empel-Zuid watert via een beweegbare stuw af op het systeem van Empel-Noord (1,80 meter +NAP) en via een vaste stuw op de Groote Wetering/Nieuwe Vliet (1,60 meter +NAP).

Op basis van een hydrologische analyse (Haskoning, 2007) voldoet de wijk aan de normen die gelden voor beperking van wateroverlast bij hoogwater. In vrijwel heel het gebied ligt een gemengd riool, met aan de noordoostkant van Empel een verbeterd gescheiden stelsel. In dit laatste stelsel is het hemelwater afgekoppeld.

Ruimtelijke vertaling van beleid

Bestemmingsplan Empel maakt ten opzichte van de geldende bestemmingsplannen geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk. Bij bouwplannen conform dit bestemmingsplan moeten de uitgangspunten in paragraaf 6.1 worden meegenomen in de planvorming:

• Afkoppelen op oppervlaktewater. Bij nieuwbouw, vervangende nieuwbouw en renovatie moet hemelwater op de perceelsgrens gescheiden worden aangeboden. Bij zulke werken of bij werken aan de weg staat de gemeente 's-Hertogenbosch de aanleg van een regenwaterstelsel voor, in het kader van het verbrede Gemeentelijke Rioleringsplan en het ontwerp-Waterstructuurplan. Geschikte oppervlakken die aan dit regenwaterstelsel grenzen kunnen hierop afkoppelen. Dit geldt sowieso voor alle oppervlakken die op minder dan 100 meter van een watergang liggen maar in veel gevallen is het mogelijk om over grotere afstanden af te koppelen. Op deze regenwaterstelsels moeten in de toekomst alle schone oppervlakken van gebouwen worden aangesloten.
• Bergingsopgave. In het plangebied moeten nieuwbouw, vervangende nieuwbouw en renovatie met een verhardingstoename hydrologisch neutraal worden ontwikkeld. De bergingsopgave moet worden berekend met de zogenaamde HNO-tool van het Waterschap Aa en Maas. Bij vervangende nieuwbouw geldt dat het afkoppelen van deze oppervlakken van het gemengde stelsel een verlies aan berging in het rioolstelsel veroorzaakt. Dit verlies moet worden gecompenseerd binnen het plangebied, waarbij moet worden geanticipeerd op klimaatsverandering. Dit leidt tot een bergingsopgave van 15 mm voor nieuwe verharde terreinen. Manieren om deze opgave te realiseren zijn groene daken, greppels, vijvers, poelen, infiltratievoorzieningen en meer open water.
• Grondwater. Voor de bescherming van grondwater is de provincie het bevoegd gezag. In het kader van het provinciaal Waterplan onderzoekt zij de mogelijkheden voor de bescherming van de industriële grondwaterwinning. Hierbij maakt ze onder andere een afweging ten aanzien van warmte- en koudeopslag (WKO) in een mogelijke beschermingszone. In het plangebied is geen beschermingszone voor de industriële grondwaterwinning vastgelegd.
• Afvalwater. Bij nieuwbouw, vervangende nieuwbouw en renovatie kan afvalwater op de perceelsgrens worden aangeboden, op het gemeentelijk rioleringsstelsel.
• Bouwmaterialen. Uit zorg voor een goede kwaliteit van het grond- en oppervlaktewater mogen bij nieuwbouw, vervangende nieuwbouw en renovatie geen uitlogende bouwmaterialen in daken, gevels, verhardingen en regenwatervoorzieningen (goten en leidingen) worden toegepast.

Bestemmingsplan Empel heeft een conserverend karakter. Nog niet gerealiseerde bouwmogelijkheden zijn één op één overgenomen. Er worden ten opzichte van de vorige bestemmingsplannen geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt met voor de gemeente financiële gevolgen. Er worden evenmin bouwplannen in de zin van artikel 6.12 Wro in samenhang met artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt, zodat kostenverhaal als bedoeld in afdeling 6.4 Wro - in de vorm van een anterieure overeenkomst of een exploitatieplan - niet aan de orde is. Vanuit de gemeente 's-Hertogenbosch kan derhalve worden gesteld dat het voorliggende plan in financieel-economisch opzicht haalbaar c.q. uitvoerbaar is.

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het voorontwerpbestemmingsplan 'Empel' toegezonden aan:

1. 1. Provincie Noord-Brabant, Directie Ruimtelijke Ontwikkeling en Handhaving;
2. 2. Rijkswaterstaat Noord-Brabant;
3. 3. Waterschap Aa en Maas.

1. 1. Provincie Noord-Brabant, Directie Ruimtelijke Ontwikkeling en Handhaving

1. a. Aan de Empelsedijk 29 is sprake van een agrarisch bouwblok van circa 0,25 hectare. In het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied 1983' is aan de Empelsedijk 29 sprake van een woonbestemming. Formeel is hier sprake van vestiging van een agrarisch bedrijf op een VAB-locatie, door omschakeling van een woonbestemming. Provincie Noord-Brabant mist een verantwoording hiervan.

Het agrarisch bedrijf Empelsedijk 29 voert haar activiteiten uit op grond van een milieuvergunning d.d. 26 november 1991 voor het houden van 110 vleesvarkens en 40 schapen. Voor de stal is een bouwvergunning verleend. De oprichtingsvergunning d.d. 26 november 1991 voor het houden van 110 vleesvarkens en 40 schapen is op 14 mei 2010 gedeeltelijk ingetrokken voor wat betreft het houden van 110 vleesvarkens op stalsysteem code Rav D.3.100.1 en het opslaan van drijfmest in de bijbehorende mestputten. Aldus is nog toegestaan het houden van 40 schapen.

De Verordening Ruimte omschrijft een volwaardig agrarisch bedrijf in artikel 1.1 (begripsbepalingen) als een bedrijf met de omvang van ten minste één volwaardige arbeidskracht met een daarbij passende arbeidsomvang en een daaruit te verwachten redelijk inkomen. Met het houden van 40 schapen is niet sprake van een 'volwaardig agrarisch bedrijf'. De schapenhouderij is hobbymatig van aard. In het ontwerpbestemmingsplan is daarom, in tegenstelling tot het voorontwerpbestemmingsplan, ter plaatse van Empelsedijk 29 geen agrarisch bouwblok bestemd. De woning en het omliggende erf zijn bestemd als 'Wonen. Het hobbymatig houden van 40 schapen kan er op basis van de geldende milieuvergunning niettemin worden voortgezet. Het betreffende bestemmingsvlak is nader aangeduid voor 'agrarisch'. Aan deze aanduiding is de gebruiksregel gekoppeld dat ter plaatse ervan het hobbymatig houden van schapen is toegestaan.

2. b. Op basis van haar gegevens worden op het agrarisch bedrijf aan de Empelsedijk 29 schapen gehouden. In de Verordening Ruimte zijn in artikel 9.6 lid b 'Afwijkende regels voor geiten- en schapenhouderijen' strikte regels ten aanzien van geiten- en schapenhouderijen opgenomen. De provincie verzoekt om deze regels in het bestemmingsplan op te nemen.

In artikel 9.6 lid b van de Verordening Ruimte 2012 is bepaald dat tot 1 juli 2013 vergroting van de bebouwing ten behoeve van een geiten- of schapenhouderij welke op de peildatum 12 december 2009 aanwezig of in uitvoering was dan wel gebouwd mag worden krachtens een onherroepelijk verleende vergunning niet is toegestaan. Aan de aanduiding 'agrarisch' (zie reactie onder a hierboven) is een bouwregel van deze strekking toegevoegd.

3. c. Ingevolge artikel 11.1 lid 2 van de Verordening Ruimte kan een bestemmingsplan voorzien in de nieuwbouw van ten hoogste één bedrijfswoning. Op grond van voorontwerpbestemmings-plan Empel kan met een omgevingsvergunning een tweede bedrijfswoning worden gerealiseerd. De provincie acht dit in strijd met de Verordening Ruimte.

Zie reactie onder a. In het ontwerpbestemmingsplan is in het bestemmingsvlak 'Wonen' ter plaatse van de woning Empelsedijk 29 één vrijstaande woning toegestaan.

2. 2. Rijkswaterstaat Noord-Brabant

1. a. Rijkswaterstaat merkt op dat de Tweede Kamer op 22 november 2011 niet de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) heeft aangenomen maar dat op deze datum enkele moties met betrekking tot de SVIR zijn behandeld. Op 13 maart 2012 heeft de minister het vaststellingbesluit van de SVIR ondertekend.

De tekst van paragraaf 3.1.1 van de toelichting is aangepast en geactualiseerd.

2. b. Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening in werking (Barro) getreden. Voor de nationale belangen die kaderstellend zijn voor besluiten van gemeenten zijn in het besluit regels opgenomen die direct het bestemmingsplan en gelijk te stellen besluiten betreffen.

Aan de toelichting is een paragraaf 3.1.2 toegevoegd over het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). In bestemmingsplan Empel is alleen de primaire waterkering als nationaal belang aan de orde (titel 2.11). Conform het Barro is de Empelsedijk als primaire waterkering met de dubbelbestemming 'Waterstaat-Waterkering' bestemd en is de beschermingszone van de dijk als 'vrijwaringszone - dijk' aangeduid. Aan deze dubbelbestemming en deze aanduiding zijn regels gekoppeld met het oog op het onderhoud, de instandhouding en de versterking van de primaire waterkering.

3. c. Een klein deel van het plangebied maakt volgens Rijkswaterstaat deel uit van het rivierbed van de Maas. Conform de kaarten bij de Beleidsregels grote rivieren is dat gebied aangemerkt als stroomvoerend regime. Rijkswaterstaat verzoekt om de Beleidsregels grote rivieren door te vertalen in het bestemmingsplan, bijvoorbeeld door het opnemen van de bestemming 'Waterstaat-Stroomvoerend regime'.

Een uiterst kleine strook van circa 1,5 meter breedte ten noorden van de Empelsedijk ligt in het plangebied van bestemmingsplan Empel. Deze strook maakt deel uit van het rivierbed en is bestemd als 'Waterstaat-Waterstaatkundige functie'.

4. d. Rijkswaterstaat merkt op dat een verkeersparagraaf ontbreekt, terwijl een aantal wijzigingen in het onderliggend wegennet zal worden aangebracht, met te verwachten verkeerseffecten. Rijkswaterstaat verzoekt om - in verband met mogelijke gevolgen voor de rijksinfrastructuur, doorstroming en verkeersveiligheid - de verkeerskundige effecten in beeld te brengen op de aansluiting '20 - De Herven' van de nieuwe weg tussen de turborotonde aan de Blauwe Sluisweg en de Empelseweg en de aansluiting van de Empelseweg op de Burgemeester Burgerslaan.

Bestemmingsplan Empel is een beheerbestemmingsplan: er worden niet meer woningen, bedrijven et cetera mogelijk gemaakt dan reeds juridisch-planologisch mogelijk zijn. Er is als gevolg van dit bestemmingsplan dan ook geen toename van verkeer. Bestemmingsplan Empel maakt evenmin de genoemde wijzigingen in het wegennet mogelijk.

5. e. Volgens Rijkswaterstaat zijn in de gemeente 's-Hertogenbosch meerdere bestemmingsplannen in voorbereiding die een groei van het verkeer laten zien dat gebruik zal maken van de aansluiting '20 - De Herven'. Ze verzoekt om de verkeerskundige effecten van andere ruimtelijke ontwikkelingen die voorzien in een groei van het verkeer dat van deze aansluiting gebruik maakt integraal in kaart te brengen: Parallelweg 2^e fase, Bedrijventerreinen Empel 3^e fase, Carolus/De Herven, De Groote Wielen.

Eventuele verkeerskundige effecten van andere bestemmingsplannen moeten in de betreffende bestemmingsplannen worden verantwoord. Omdat dit beheerbestemmingsplan geen verkeerseffecten heeft, is de verkeersparagraaf beperkt dat een weergave van de bestaande verkeerssituatie.

3. 3. Waterschap Aa en Maas

1. a. Een deel van de beschermingszone van de primaire waterkering is niet aangegeven. Het waterschap verzoekt om ter plaatse de bestemming 'Waterstaat-Waterkering' aan te geven.

In het ontwerpbestemmingsplan is de begrenzing van de dubbelbestemming 'Waterstaat-Waterkering' aangepast (zie reactie onder 2 onder b).

2. b. Aan de zuidoostzijde van het plangebied ligt een leggerwatergang. Langs deze wetering is een natuurvriendelijke oever gepland. Het waterschap verzoekt om aan een strook van 10 meter, inclusief een beschermingszone van 5 meter, aan de westzijde van de wetering in de bestemming 'Sport', een wijzigingsbevoegdheid toe te kennen voor de bestemming 'Natuur'. Zo kan de aanleg van deze oever in de toekomst mogelijk worden gemaakt. Een andere mogelijkheid is de verruiming van de bestemmingsomschrijving van de bestemming 'Sport' met 'natuur'.

In het ontwerpbestemmingsplan is aangesloten op de regeling die voor de natuurvriendelijke oever langs de leggerwatergang is opgenomen in bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen Empel 3^e fase'. Een strook van 10 meter uit de waterkant is aangeduid als 'ecologische verbindingszone' en is mede bestemd voor het behoud, herstel en/of versterking van de aanwezige of potentiële natuurwaarden. Omdat de zone in meerdere bestemmingen ligt, is de aanduiding in de algemene aanduidingsregels opgenomen.

3. c. De riooltransportleiding van het waterschap is niet expliciet bestemd. Het waterschap verzoekt om dit alsnog te doen en adviseert om de riooltransportleiding inclusief een vrijwaringszone van 3,5 meter aan weerszijden van het hart van de leiding te bestemmen als 'Leiding-Riool', inclusief het verbod op werkzaamheden en dergelijke.

In het ontwerpbestemmingsplan is een dubbelbestemming 'Leiding-Riool' toegevoegd met een beschermingszone van 3,5 meter.

Voorontwerpbestemmingsplan 'Empel' lag voor iedereen ter inzage van 1 mei tot en met 11 juni 2012. Gedurende deze termijn kon iedereen schriftelijk of mondeling een inspraakreactie bij het college van burgemeester en wethouders naar voren brengen. Hieronder worden de ingekomen inspraakreacties samengevat weergegeven. Ze worden cursief voorzien van gemeentelijk commentaar. Dit betekent niet dat die onderdelen van de reactie die niet expliciet worden genoemd niet bij de beoordeling zouden zijn betrokken. Elke inspraakreactie wordt in zijn geheel beoordeeld.

Er zijn twee inspraakreacties ingediend:

1. 1. Mevrouw drs. T.M. Corten, Burgemeesters Godschalxstraat 1b, 5236 AA 's-Hertogenbosch;
2. 2. De heer ing. R.A.P. Geers, Burgemeesters Godschalxstraat 16, 5236 AB 's-Hertogenbosch

1. Mevrouw drs. T.M. Corten

1. a. De bestemming van het perceel Burgemeesters Godschalxstraat 1 en Burgemeesters Godschalxstraat 1a en 1b is niet in overeenstemming met de werkelijke situatie. Het gevestigde bedrijf is in 1997 gestart als een bedrijf aan huis maar is intussen groter gegroeid. De bewoners van Burgemeesters Godschalxstraat 1 en 1b werken in het bedrijf, met incidenteel een stagiaire. De activiteiten van het bedrijf zijn kantoorachtig en/of vallen in categorie A [van de staat van bedrijfsactiviteiten – functiemenging]. Op grond van milieutechnisch onderzoek bleek een melding in het kader van de Wet milieubeheer niet nodig. De activiteiten zijn vergelijkbaar met situaties verderop in de Burgemeesters Godschalxstraat, waar alle percelen een gemengde bestemming hebben. Omdat het een gezamenlijk bedrijf betreft, zou een afwijking op grond van lid 18.6 niet volstaan. Inspreekster verzoekt om de percelen de bestemming 'Gemengd-1' te geven. De bestemming 'Bedrijf', zoals bij een tweetal woonhuizen aan de Sint Landolinuslaan, is dan niet nodig.

Het geldende bestemmingsplan 'Kom Empel' staat in de bestemmingen 'Eengezinshuizen, klasse E2', 'Bebouwd erf' en 'Onbebouwd erf' geen bedrijven toe, ook geen bedrijf aan huis. Er is voor het bedrijf geen vrijstelling verleend. In het nieuwe bestemmingsplan Empel is de standaardregeling opgenomen die de gemeente 's-Hertogenbosch voor aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten hanteert. In de woning Burgemeesters Godschalxstraat 1 en in de woning Burgemeesters Godschalxstraat 1a/1b mag een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit worden uitgeoefend, mits;

1. 1. dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie;
2. 2. de ruimte die het bedrijf inneemt niet meer bedraagt dan 35% van de vloeroppervlak van de woning met inbegrip van aan- en uitbouwen, tot een maximum van 50 m^2;
3. 3. degene die de activiteiten in de woning uitvoert tevens bewoner van de woning is;
4. 4. het geen vergunningplichtige of meldingplichtige activiteiten ingevolge de Wet milieubeheer betreft;
5. 5. er geen detailhandel plaatsvindt.

Onder gebruik in strijd met de bestemming wordt in ieder geval begrepen gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor publiekaantrekkende beroeps- of bedrijfsactiviteiten. Of de geschetste bedrijfsactiviteit hieraan voldoet, is vooral afhankelijk van de omvang (kleiner dan 50 m² en ondergeschikt aan de woonfunctie), van de vraag of detailhandel plaatsvindt en van de vraag of de activiteit publiekaantrekkend is. Hierbij wordt aangenomen dat degenen die de activiteit uitvoeren bewoners van de woning zijn.

De gronden en gebouwen met de bestemming Gemengd-1 zijn bestemd voor wonen, detailhandel, kantoren, maatschappelijke en zakelijke dienstverlening, bedrijven in categorie A en soms horeca. Deze bestemming is toegekend aan de gronden en gebouwen rond de Brink die reeds in bestemmingsplan 'Kom Empel / Brink en omgeving' (2003) overeenkomstig zijn bestemd. De percelen Burgemeesters Godschalxstraat 1 en 1a/1b maken geen deel uit van het centrumgebied rond de Brink maar zijn onderdeel van een woonomgeving. Mede gelet op de mogelijkheden die de standaardregeling voor aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten biedt, is er dan ook geen reden om de bestemming te verruimen.

Het perceel Sint Landolinuslaan 20-22 is bestemd als 'Bedrijf', overeenkomstig de bestemming 'Ambachtelijke bedrijven' in bestemmingsplan 'Kom Empel'. Het perceel Sint Landolinuslaan 1 zou in dat plan een woonbestemming krijgen maar daaraan is door de provincie goedkeuring onthouden: gedeputeerde staten hadden destijds overwegende bezwaren tegen het 'wegbestemmen' van het aannemingsbedrijfje aldaar. Door beide percelen nu te bestemmen als 'Bedrijf' legt bestemmingsplan 'Empel' als conserverend bestemmingsplan de situatie vast die feitelijk - legaal - of die juridisch-planologisch bestaat. Zwaarder belasten van de woonomgeving in de kom van Empel, door toevoeging van een bedrijfsbestemming, zou in strijd zijn met een goede ruimtelijke ordening. Gelet op het doel van bestemmingsplan Empel en ter bescherming van het woon- en leefklimaat is wijziging van de woonbestemming van Burgemeesters Godschalxstraat 1 en 1a/1b in een bedrijfsbestemming niet wenselijk.

2. b. Een aantal jaren geleden zijn twee stroken grond door verjaring toegevoegd aan het perceel Burgemeesters Godschalxstraat 1. In het voorontwerpbestemmingsplan rust op deze stroken een verkeersbestemming. Inspreekster verzoekt om op deze stroken dezelfde bestemming te leggen als op de rest van het perceel.

Beide stroken zijn in het ontwerpbestemmingsplan onderdeel van de bestemming 'Wonen'.

3. c. De specifieke bouwaanduiding sba-bbr2 is niet in overeenstemming met de werkelijke situatie. De woningen Burgemeesters Godschalxstraat 1 en 1b zijn één bouwlaag met kap. Hetzelfde geldt voor de naastgelegen woningen aan de Sint Landolinuslaan. Deze woningen zijn ook één bouwlaag met kap of zijn twee bouwlagen zonder kap. De bestaande woningen kennen ook andere afstanden tot de zijdelingse perceelsgrenzen. Inspreekster verzoekt om de aanduiding in overeenstemming met de bestaande bouw te brengen of om deze te laten vervallen. Naar de mening van inspreekster kan de aanduiding vervallen, omdat het hier bestaande bouw betreft waarvoor de algemene regels voldoende zekerheid en houvast bieden.

In het ontwerpbestemmingsplan zijn de bouwregels van de bestemming 'Wonen' vereenvoudigd. Een nadere afweging van flexibiliteit, bestaande rechten en beheer van de bestaande situatie heeft ertoe geleid dat de regels met betrekking tot een minimaal aantal bouwlagen en een minimale inhoud en breedte van het hoofdgebouw zijn geschrapt. Er rest met de standaardregeling die de gemeente 's-Hertogenbosch hanteert voldoende waarborg voor een goede ruimtelijke ordening.

2. De heer ing. R.A.P. Geers

1. a. Ondanks dat sprake is van een beheersbestemmingsplan, is het onlogisch om de vigerende bedrijfsbestemming van het perceel Deken Pompenstraat 32 te handhaven tussen de woonpercelen als 'vreemde eend in de bijt'. Het gebruik als zodanig is al jarenlang niet meer aan de orde. De bebouwing op het perceel is al meer dan 3 jaar geleden gesloopt. Eventuele milieurechten zijn niet meer van kracht. Om te voorkomen dat een dergelijk ongewenst gebruik in de bebouwde kom alsnog wordt benut is het beter om dergelijke percelen passend in de omgeving te bestemmen, namelijk met de bestemming wonen. De plannen voor de bouw van zorgwoningen lijken niet te zijn gebaat bij deze bestemming. Het is volgens inspreker onlogisch om deze bedrijfsbestemming tussen de woonpercelen als 'vreemde eend in de bijt' te behouden. Om zulk ongewenst gebruik in de bebouwde kom te voorkomen is het volgens inspreker beter om zulke percelen passend in de omgeving te bestemmen, namelijk met de bestemming 'Wonen'.

Bestemmingsplan Empel legt de situatie vast die feitelijk of juridisch-planologisch bestaat. Hoewel het betreffende perceel niet meer bebouwd is, moeten bestaande rechten gestand worden gedaan. Daarom is in bestemmingsplan Empel het perceel bestemd overeenkomstig de bestemming in het geldende bestemmingsplan Kom Empel.

2. b. Als de gemeente de bedrijfsbestemming wil handhaven, dan merkt inspreker daarover het volgende op:
   1. 1. De verhoging van de bouwhoogte van 6 naar 9 meter leidt tot een zware aantasting van het aangrenzende woonklimaat door meer zicht op en minder uitzicht vanuit de belendende percelen en door minder zonlicht en meer schaduw.

Bestemmingsplan Kom Empel bepaalt dat als een hellend dak wordt toegepast de nokhoogte de toegestane hoogte (6 meter) met ten hoogste 3 meter mag overschrijden. Dit is in bestemmingsplan Empel vertaald in een maximale goothoogte van 6 meter en een maximale bouwhoogte van 9 meter.

1. 1. De verplichting tot twee bouwlagen in het voorste gedeelte van het bouwperceel leidt tot een verstoord straatbeeld. Gelet op de definitie van bouwlaag heeft dit tot gevolg dat de goothoogte minimaal 5 meter moet bedragen, terwijl de goothoogte in deze straat met een dorps karakter overwegend 3 meter bedraagt. Het buurperceel heeft in elk geval een goothoogte van 3 meter. Inspreker stelt voor in plaats van deze regel een minimale bouwhoogte voor het voorste deel van het perceel op te nemen die overeenkomt met de woning Deken Pompenstraat 30.

In het ontwerpbestemmingsplan zijn de bouwregels met betrekking tot een minimaal aantal bouwlagen vervallen, in de eerste plaats omdat ze onnodig beperkend zijn voor eigenaren (zie reactie onder 1 onder c) en in de tweede plaats omdat de definities van 'bouwlaag' in het oude en het nieuwe bestemmingsplan uiteenlopen. In plaats daarvan kan worden volstaan met een maximale goothoogte van 6 meter en een maximale bouwhoogte van 9 meter. Hoewel de woningen Deken Pompenstraat 24 tot en met 30 met een lagere goothoogte zijn gebouwd, is op naastgelegen percelen een maximale goothoogte van 6 meter stedenbouwkundig aanvaardbaar: direct ertegenover zijn woningen met een goothoogte van 5 tot 6 meter gebouwd en ook verderop aan de Deken Pompenstraat staan woningen met een vergelijkbare goothoogte.

1. 1. Gezien de beperkte breedte van het perceel en de verplichte hoofdmassa op het voorste gedeelte van het perceel is het logisch het middelste gedeelte van het perceel beschikbaar te houden voor parkeren, laden en lossen. Daarbij komt dat milieutechnisch een bedrijfsactiviteit op het achtererf het minst zal zorgen voor belasting naar de woningen. Een logische indeling van het perceel leidt daarmee tot een tweede grote en/of hoge bouwmassa in en/of nabij de achterste erfgrens van het perceel. Dit tast het woonklimaat in ernstige mate aan door toename van inkijk en schaduw en afname van uitzicht en zonlicht. Inspreker merkt op de woonpercelen zich juist karakteriseren door een hoofdmassa op het naar de weg gekeerde perceelgedeelte en qua afmetingen ondergeschikte massa's op de daarachter gelegen gronden. Voor bedrijfspercelen in een woongebied is het belangrijk dat deze qua bouwmogelijkheden niet extreem afwijken van de woonbebouwing en daarmee slechts één hoofdmassa op het voorste gedeelte van een perceel mogelijk maken. Hierdoor is er een betere inpassing van de bedrijfsactiviteiten in het stedenbouwkundige karakter van een woonwijk.

Zie reactie onder a. De geschetste bouwmogelijkheden bestaan reeds in het geldende bestemmingsplan Kom Empel. Met deze bouwregels worden deze bestaande rechten gestand gedaan.

1. 1. Er is geen locatie voor de bedrijfswoning vastgelegd. Ongeacht de motivatie in punt 3 is het wel toegestaan om op het achtererf de bedrijfswoning te realiseren en juist op het naar de weg gekeerde gedeelte van het erf de bedrijfsbebouwing te realiseren. Een bedrijfswoning op het achtererf kan als slechtste optie voor een perceelindeling worden beschouwd aangezien de bedrijfswoning juist wordt gebruikt op de momenten dat de vraag naar een hoogwaardig woonklimaat het hoogste is. Het mag als algemeen geaccepteerd gedachtengoed worden beschouwd dat het realiseren van een woning tussen de achtererven van andere woningen stedenbouwkundig onaanvaardbaar is. Dit leidt binnen en buiten de reguliere werktijden tot een dermate grote aantasting van de privacy van de bewoners op de belendende percelen dat er sprake is een onevenredige aantasting van het woonklimaat en een waardedaling van het vastgoed.

Zie reactie onder a. De mogelijkheid om een bedrijfswoning verder van de weg te realiseren bestaat reeds in het geldende bestemmingsplan Kom Empel. Met deze bouwregels worden bestaande rechten gestand gedaan.

3. c. Onder verwijzing naar zijn opmerkingen onder b verzoekt inspreker om de bedrijfsbestemming zo op te stellen dat de bedrijfswoning in de voorste erfgrens moet worden gerealiseerd, dat in het voorste bouwvlak een goothoogte van 6 meter en een bouwhoogte van 9 meter is toegestaan en dat op het resterende perceel bebouwing is toegestaan met een goothoogte van 3 meter en een nokhoogte van 5 meter, met de mogelijkheid om een schildkap 'af te platten'. Hierdoor ontstaat bebouwing die voor een ambachtelijk bedrijf geschikt is en stedenbouwkundig aanvaardbaar is in een woongebied.

Zie reactie onder a. Met de bouwregels zoals opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan worden de bestaande rechten gestand gedaan. Nota bene: in navolging van het vervallen van de bouwregels met betrekking tot een minimaal aantal bouwlagen in de bestemming 'Wonen' is in de bestemming 'Bedrijf de 'specifieke bouwaanduiding-1' vervallen ter plaatse waarvan minimaal twee bouwlagen moesten worden gebouwd.

4. d. Inspreker stelt dat de nadelige effecten door de bouwmogelijkheden op de percelen Deken Pompenstraat 32 t/m 40 van dien aard zijn dat planschade op de belendende percelen als gevolg van deze regels aan de orde is.

Zie reactie onder a. Omdat met bestemmingsplan Empel in casu bestaande rechten gestand worden gedaan, is planschade niet aan de orde.

5. e. Inspreker acht de regels van het voorontwerpbestemmingsplan nadelig voor het woonklimaat van de woonpercelen aan de Burgemeesters Godschalxstraat 14 tot en met 22 en de Deken Pompenstraat 32 tot en met 40.

Zie reactie onder a en b. Omdat met bestemmingsplan Empel in casu bestaande rechten gestand worden gedaan, zijn de regels in bestemmingsplan Empel niet nadeliger dan die in bestemmingsplan Kom Empel.

6. f. De late vermelding van de ambachtelijke aard van toegestane bedrijvigheid in artikel 5.4 is verwarrend. Inspreker wijst erop dat velen (leken en professionals) dat artikel pas lezen als iemand hen er op wijst. Vaak is dat dan na aankoop van een perceel, waardoor er politieke druk op de gemeente wordt uitgeoefend om het toegestane gebruik te verruimen. Het zou een aanzienlijke verbetering zijn als reeds in artikel 5.1 deze gebruiksregel wordt vermeld.

In principe deelt de gemeente de mening van inspreker dat al in de bestemmingsomschrijving zoveel mogelijk informatie over de toegestane functies moet worden gegeven. Zo wordt al in de bestemmingsomschrijving aangegeven dat het moet gaan om 'bedrijven in categorie A en B zoals genoemd in de bij deze regels als bijlage behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging, met uitzondering van geluidszoneringsplichtige inrichtingen'. Echter, het strekt binnen het landelijk systeem van SVBP (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen) te ver om verdergaande specifieke gebruiksregels in de bestemmingsomschrijving op te nemen. Vergelijk de specifieke gebruiksregels ten aanzien van een aan huis verbonden bedrijf of beroep. Uiteindelijk is het de verantwoordelijkheid van een belanghebbende zelf of van zijn of haar adviseur om zich volledig te informeren omtrent alle relevante regels van het bestemmingsplan, zo ook de specifieke gebruiksregels van een bestemming en de algemene regels achterin.

7. g. In de bestemming 'Bedrijf' is volgens inspreker op het hele bestemmingsvlak een overkapping tot een bouwhoogte van 3 meter mogelijk. Deze mogelijkheid wordt niet beperkt door een maximaal bebouwingspercentage, een maximaal bebouwde oppervlakte of een voorgeschreven situering. Inspreker verzoekt om het bebouwingspercentage hierop van toepassing te verklaren.

Het bebouwingspercentage zoals opgenomen in bestemmingsplan Kom Empel is van toepassing op alle bouwwerken, zowel gebouwen als bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Daarom is in het ontwerpbestemmingsplan het bepaalde in lid 5.3 onder b overeenkomstig van toepassing op bouwwerken, geen gebouwen zijnde: het bebouwingspercentage van het bouwvlak geldt zowel voor gebouwen als voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

8. h. De percelen Deken Pompenstraat 34 tot en met 40 mogen bij recht worden gebruikt voor bijzondere woonvoorzieningen. Het begrip 'bijzondere woonvoorziening' is volgens inspreker bedoeld voor mantelzorg maar het bestemmingsplan laat volgens hem meer toe. Omdat niet is bepaald dat een bijzondere woonvoorziening geen zelfstandige woningen mogen zijn en dat bij een bijzondere woonvoorziening het aantal woningen gelijk moet blijven en gelet op de voorgenomen ontwikkeling van de percelen Deken Pompenstraat 32 tot en met 40 en de afwijkingsbevoegdheden in lid 18.4.3 onder b en c maakt het bestemmingsplan volgens inspreker mogelijk dat op de achtererven van deze percelen een hofje met meerdere woningen in één bouwlaag met een kap wordt gerealiseerd. Omdat het gaat om een beheerbestemmingsplan en de toelichting de ontwikkeling van de percelen niet noemt, neemt inspreker aan dat geen onderzoek is gedaan naar de stedenbouwkundige aanvaardbaarheid ervan. Ten behoeve van belanghebbenden moet de ontwikkeling niet met een binnenplanse afwijking maar met een uitgebreide procedure en een goede ruimtelijke onderbouwing worden gerealiseerd. Inspreker acht het niet acceptabel dat een hofje met zorgwoningen kan worden gebouwd met slechts een binnenplanse afwijking van het bebouwingspercentage. Inspreker verzoekt bovendien om het toevoegen van (niet zelfstandige) woningen geheel buiten de afwijkingsbevoegdheden van de regels te houden en dit slechts mogelijk te maken na een herziening van het bestemmingsplan of met een buitenplanse afwijking, zodat een oplettende burger altijd voor zijn belangen kan opkomen in geval van een specifieke ontwikkeling.

Hoofdgebouwen van woningen en bijzondere woonvoorzieningen mogen alleen worden gebouwd binnen het bouwvlak van de percelen Deken Pompenstraat 32 tot en met 40. Buiten het bouwvlak zijn alleen bijgebouwen en geen hoofdgebouwen toegestaan. Toevoeging van zelfstandige woningen zijnde hoofdgebouwen buiten het bouwvlak is niet mogelijk. Ook met afwijking (van het maximaal bebouwingspercentage of van het maximaal aantal m²'s bebouwing op het achtererfgebied) is toevoeging van zelfstandige woningen niet mogelijk. Er mag van het maximaal bebouwingspercentage of van het maximaal aantal m2's bebouwing op het achtererfgebied worden afgeweken voor de bouw van een bijzondere woonvoorziening. Het gaat daarbij steeds om bijgebouwen, niet om een hoofdgebouw. De afwijking kan worden verleend ten behoeve van de bouw van een bijzondere woonvoorziening, met dien verstande dat het hoofdgebouw zich in het bouwvlak moet bevinden.

9. i. Artikel 18.2.1 onder b ('Parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gerealiseerd') kan bij bestaande bouw niet overal worden nageleefd. Inspreker merkt op dat de oppervlakte die artikel 18.2.1 onder c voorschrijft voor de stalling van een auto, in de bestaande situatie niet altijd beschikbaar is. Het perceel Burgemeesters Godschalxstraat 16 heeft sinds 1956 aan één zijde circa 2,5 meter tot de erfgrens en aan de andere zijde slechts circa 2 meter, zodat niet aan beide genoemde regels kan worden voldaan. Als een vergunning wordt aangevraagd voor de uitbreiding van een woning, ontstaat feitelijk strijd met het bestemmingsplan als die woning die parkeervoorziening niet heeft. Hoewel een uitbreiding van een woning op basis van de richtlijnen van de ASVV niet leidt tot een grotere parkeerbehoefte, kan voor die uitbreiding alleen met toepassing van een binnenplanse afwijking vergunning worden verleend. Volgens inspreker is het pertinent onjuist dat een burger deze procedure 'door moet' en hier leges voor moet betalen. Beide regels zijn volgens inspreker bureaucratisch in geval van percelen die hier bij voorbaat al niet aan voldoen, omdat ze extra procedures vereisen voor vergunningsvrij en vergunningsplichtig bouwen. Het ontbreken van voldoende parkeervoorzieningen is een verworven recht, gebaseerd op voorgaand ruimtelijk beleid en/of verkregen vergunningen. Volgens inspreker moet deze regel alleen betrekking hebben op percelen met parkeervoorzieningen. Bovendien staan door deze regel ook de mogelijkheden die artikel 3 van bijlage II Bor biedt (vergunningsvrij bouwen in overeenstemming met het bestemmingsplan) ter discussie omdat er op enig punt strijd is met het bestemmingsplan. Inspreker acht de regels niet handhaafbaar, bijvoorbeeld als iemand op de oppervlakte die in artikel 18.2.1 onder c is voorbehouden aan een auto wordt gebruikt voor een fiets, aanhanger of bloembak. Het is volgens inspreker logischer om slechts de bouwmogelijkheden en de bereikbaarheid met een auto van die oppervlakte te regelen, in plaats van elk ander gebruik dan stalling van een auto uit te sluiten. Bovenal lijkt het inspreker onnodig om de regel onder c in het bestemmingsplan te behouden indien de regel onder b is opgenomen. Artikel 18.2.1 onder b en c horen volgens inspreker niet onder het overgangsrecht: er is geen gemeentelijk beleid om strijdigheden met de regels op te heffen en er is ook vanuit de perceeleigenaren geen beweging die kant op te verwachten. Door iets onder het overgangsrecht te scharen neemt de gemeente echter wel het uitgangspunt dat zij deze strijdigheid gedurende de planperiode wil opheffen.

De regel onder c is in het ontwerpbestemmingsplan vervallen. Deze regel stamde uit de geldende bestemmingsplannen maar de regel onder b vervult bij nader inzien dezelfde functie. Deze regel blijft gehandhaafd. Dat sprake is van een verworven recht, wordt bestreden. In de eerste plaats wordt opgemerkt dat de leefomgeving voortdurend verandert en dat ruimtelijk beleid daarom voortdurend aan verandering onderhevig is. Zo is het aantal auto's in de afgelopen jaren sterk toegenomen. Als gevolg daarvan is het nu geldend parkeerbeleid geformuleerd dat al in 2003 door de gemeenteraad in de Nota Parkeernormen is vastgesteld. De regel in artikel 18.2.1 onder b is gebaseerd op dit gemeentelijk parkeerbeleid. Bij sommige bouwpercelen ontstaan in principe overgangssituaties: auto's kunnen er niet parkeren en moeten in de openbare ruimte worden geparkeerd. Inderdaad is gemeentelijk uitgangspunt dat ook hier parkeren op eigen terrein zou moeten geschieden. Dat bij toepassing van artikel 3 van bijlage II Bor een binnenplanse afwijking nodig is voor het ontbreken van een parkeervoorziening op eigen terrein, is gelet op het belang van het gemeentelijk parkeerbeleid niet onevenredig bezwarend.

10. j. Inspreker merkt op dat op de analoge plankaart de aanduiding 3 in de arcering van de bestemming 'Waarde-Archeologie' ontbreekt. Op de digitale kaart blijkt deze aanduiding wel.

In het ontwerpbestemmingsplan is het nummer van de betreffende dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' duidelijker weergegeven.

11. k. In artikel 22.2.1 ('Waarde-Archeologie 3') is opgenomen dat geen werken mogen worden uitgevoerd dieper dan 50 cm of groter dan 100m². Inspreker vermoedt dat in deze regel 'en' wordt bedoeld in plaats van 'of'. Hij vraagt zich af in welke mate het bestraten van 101 m² achtererf van bijvoorbeeld een woning leidt tot enige aantasting van de archeologische waarde, nu deze werkzaamheden doorgaans een diepgang van circa 30 cm hebben.

In het ontwerpbestemmingsplan gaat het in de bestemming 'Waarde-Archeologie 2' om werken, geen bouwwerken zijnde, en/of werkzaamheden dieper dan 50 cm en met een oppervlakte groter dan 50 m². In de bestemming 'Waarde-Archeologie 3' gaat het om werken, geen bouwwerken zijnde, en/of werkzaamheden dieper dan 50 cm en met een oppervlakte groter dan 100 m².

12. l. Inspreker merkt op dat de vorige eigenaar van zijn perceel in een ver verleden het achtererf met circa 50 cm heeft verhoogd, nadat hij een 15 tot 20 grote bomen in de tuin heeft gerooid. Zelf heeft hij drie jaar geleden een 1 meter diepe vijver met een oppervlakte van circa 80 m² gedempt. Dit alles heeft de gronden tot tenminste 1 meter onder het huidige maaiveld al zo geroerd dat in ieder geval tot die diepte geen sprake kan zijn van een noemenswaardige archeologische waarde. Inspreker verzoekt om de bestemming 'Waarde-Archeologie 3' niet op zijn perceel toe te passen.

De bestemming 'Waarde-Archeologie 3' is opgenomen om de gemeentelijke dienst die verantwoordelijk is voor behoud en bescherming van archeologische waarden in staat te stellen om bij werken, geen bouwwerken zijnde, en/of werkzaamheden dieper dan 50 cm en groter dan 100 m² zelf vast te stellen of geen onevenredige inbreuk aan deze waarden wordt gedaan.

13. m. Het bevreemdt inspreker dat de Empelseweg 60 de bestemming 'Wonen' heeft. Hoewel in de toekomst de ontwikkeling van enkele woningen wordt verwacht, blijft het gebruik van het perceel overwegend bedrijf / maatschappelijk. Verder merkt inspreker op dat een ontsluiting van dit perceel ontbreekt voor alle andere functies dan wonen. In artikel 10.1 onder h is slechts de ontsluiting van de aangrenzende woningen toegestaan en niet die van andere toegestane functies. Inspreker verzoekt om deze regel beter te formuleren.

De bestemming 'Wonen' is overgenomen uit het geldende bestemmingsplan 'Uitbreiding Empel 3^e fase' en doet de geldende rechten gestand. Overeenkomstig het verzoek van inspreker is in het ontwerpbestemmingsplan artikel 10.1 onder h aangepast en is op basis hiervan ook de ontsluiting van aangrenzende maatschappelijke voorzieningen toegestaan.

14. n. Inspreker merkt op dat de kinderboerderij in het groen ten zuiden van Wikveld 81 en Doornkampsteeg 4 niet positief is bestemd. Hij acht de huidige inrichting niet in overeenstemming met het gebruik als park, plantsoen of een openbare verblijfsvoorziening. Aangezien het dierenverblijf wel een toegevoegde waarde heeft in Empel verzoekt inspreker de kinderboerderij positief te bestemmen.

Overeenkomstig het verzoek van inspreker is de betreffende kinderboerderij met een aanduiding op de verbeelding en in de regels positief bestemd.

Horeca van categorie 1:

een bedrijf dat is gericht op het bieden van logies en hotels;

Horeca van categorie 2:

het verstrekken van maaltijden voor gebruik ter plaatse (restaurantbedrijf, waaronder ook worden verstaan lunchrooms, eethuizen, bistro's, automaten, broodjeszaken en dergelijke);

Horeca van categorie 3:

een bedrijf dat is gericht op het ter plaatse verstrekken van dranken, waaronder feestzalen;

Horeca van categorie 4:

1. 1. elke voor het publiek, al dan niet tegen betaling toegankelijke lokaliteit, die in belangrijke mate is ingericht of wordt gebruikt voor het dansen, zoals discotheken en dancings, waarin al dan niet dranken voor gebruik ter plaatse worden verstrekt;
2. 2. inrichtingen waarin een speelautomatenhal zoals bedoeld in de wet op de kansspelen wordt uitgeoefend, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie.