het bestemmingsplan Rijzertlaan Westzijde met identificatienummer NL.IMRO.0796.0002216-1401 van de gemeente 's Hertogenbosch.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet publieksaantrekkend zijn en die op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een woning die deel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit drie of meer woningen, niet zijnde gestapelde woningen.

een erf aan de achterkant en de niet naar een openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 meter van de voorkant van het hoofdgebouw.

een aan of bijgebouw dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een op de kaart of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een bouwvlak, bestemmingsvlak of bouwperceel aangeeft, dat maximaal bebouwd mag worden.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw. Een bijgebouw kan zijn een aangebouwd bijgebouw in de vorm van een aanbouw of een uitbouw, dan wel een vrijstaand bijgebouw.

een (gedeelte van een) gebouw dat dient om te voorzien in een aangepaste woonbehoefte bijvoorbeeld ten behoeve van personen voor wie de normale woonvoorzieningen niet passend of toereikend zijn, zoals gehandicapten, of anderszins verzorgingsbehoevenden.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijk omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en/of zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van een gebouw, met een oppervlakte van maximaal 60% van de oppervlakte van de bovenste bouwlaag en een afstand van minimaal 1 meter tot de voorgevel.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een woning die met een andere woning verbonden is door middel van aan- of bijgebouwen, niet zijnde gestapelde woningen.

een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen.

een perceel, gelegen aan een hoek van twee wegen c.q. het openbaar gebied.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken en waarin de hoofdfunctie ingevolge de bestemming is of wordt ondergebracht.

de volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw in een gebogen vorm danwel met een dakhelling van ten minste 15° en ten hoogste 75°.

het bieden van zorg aan een naaste, vrijwillig (al kunnen de omstandigheden zodanig zijn dat de mate van vrijwilligheid beperkt is) en niet vanuit een bepaald georganiseerd verband geboden door mensen die al voor het ontstaan van de zorgvraag een bepaalde sociale relatie met elkaar hadden.

het snijpunt van twee hellende vlakken.

(binnen) opslag van goederen die geen regelmatige verplaatsing behoeven, niet bestemd zijn voor handel en niet worden opgeslagen voor een elders gevestigd niet-agrarisch bedrijf, zoals (seizoens)stalling van (antieke) auto's, boten, caravans, campers en dergelijke.

het zich tegen vergoeding beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander.

een in hoofdzaak publieksaantrekkende beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de aard, omvang en uitstraling toch zodanig is, dat de activiteit past binnen de desbetreffende woonomgeving en derhalve in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden toegestaan.

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een privé-huis of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

een woning die onderdeel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit twee woningen, niet zijnde gestapelde woningen.

de totale oppervlakte van hoofdgebouwen en aan- en bijgebouwen op de begane grond en de verdieping(en) met inbegrip van beneden peil gelegen bouwdelen.

erf dat geen onderdeel uitmaakt van het achtererfgebied.

denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de perceelsgrenzen.

1. a. langs een wegzijde met een regelmatige ligging of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;
2. b. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a. bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn op 10 meter uit de as van de weg.

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

denkbeeldige lijn die strak loopt langs de zijgevel van een gebouw tot aan de perceelgrenzen.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

1. a. vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;
2. b. de goothoogte van een lessenaarsdak wordt bepaald vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel van de laagste zijde van de kap.

vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk of ingeval dat geen gevelvlakken of scheidingsmuren aanwezig zijn, de oppervlakte vanaf de buitenzijde van het dak neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

1. a. voor een hoofdgebouw met aangebouwde bijgebouwen: de hoogte van de kruin van de aan het bouw perceel grenzende weg;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegverkeer;
2. b. verblijfsgebied;
3. c. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen zoals in- en uitritten, speelvoorzieningen, openbare verblijfsvoorzieningen, groenvoorzieningen, abri's, telefooncellen, straatmeubilair, nutsvoorzieningen, bijbehorende verhardingen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, standplaatsen en terrassen en dergelijke.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten gebruiken voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde in 3.4, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in de vorm van woningen, niet zijnde woonwagens, en bijzondere woonvoorzieningen al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit en daarbij behorende tuinen, erven, water e.d.;
2. b. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals verkeers- en groenvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen en terreinen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen met betrekking tot de afmetingen en de plaatsing van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden en bezonning van de aangrenzende gronden.

1. a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten gebruiken voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming;
2. b. Gebruik van ruimten binnen de woning en in de bijgebouwen ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming aangemerkt, voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
   1. 1. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
   2. 2. degene die de activiteiten in de woning uitvoert, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
   3. 3. inrichtingen in de zin van de Wet milieubeheer, die vergunningsplichtig zijn volgens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, zijn niet toegestaan;
   4. 4. er mag geen detailhandel plaatsvinden.
3. c. Onder gebruik in strijd met de bestemming wordt in ieder geval begrepen gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor publieksaantrekkende beroeps- of bedrijfsactiviteiten.

1. a. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 4.5 ten behoeve van het gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor een publieksaantrekkende beroeps- en bedrijfsactiviteit aan huis voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden.
   1. 1. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
   2. 2. degene die de activiteiten in de woning uitvoert, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
   3. 3. het gebruik mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse;
   4. 4. de activiteit dient qua aard, omvang en uitstraling te passen in een woonomgeving;
   5. 5. de activiteit mag niet vergunningplichtig ingevolge de Wet milieubeheer zijn;
   6. 6. er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de activiteit.
2. b. Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde in 4.5 indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, uitbouwen, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.

Tot een strijdig gebruik van de gronden en bouwwerken in strijd met de bestemmingsomschrijving van de bestemmingen in dit plan wordt in ieder geval verstaan het gebruik ten behoeven van een seksinrichting.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken:

1. a. ten behoeve van een vermeerdering dan wel vermindering van de voorgeschreven maten en normen, mits de vermeerdering of vermindering ten hoogste 10% bedraagt;
2. b. van de bestemmingsbepalingen en de verbeelding van het bestemmingsplan voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden van deze verbeelding ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
3. c. van de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, of kunstobjecten en bouwwerken ten behoeve van verlichting, geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan
   10 meter;
4. d. van het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
   1. 1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 10% van het dakoppervlak bedraagt;
   2. 2. de hoogte van de plaatselijke verhogingen niet meer dan 4 meter mag bedragen.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Rijzertlaan Westzijde.

Het plangebied van dit bestemmingsplan betreft een braakliggend terrein temidden van bestaand stedelijk gebied, een inbreidingsgebied. Voorheen stond op de locatie een kantoorpand dat in gebruik was door de Keuringsdienst van Waren. Deze bebouwing is in 2006 gesloopt. Sindsdien zijn de gronden braakliggend.

De gronden van het plangebied maken onderdeel uit van een groter gebied waar sinds langere tijd dynamiek heeft plaatsgevonden en in de toekomst nog wordt verwacht. Zo is de bebouwing van de Regenboogschool op het naastgelegen terrein in 2005 gesloopt. Ook dat terrein is nog braakliggend.

Aan de overzijde van het plangebied, aan de andere zijde van de Rijzertlaan, is in 2008 op de hoek met de Pijlijzerstraat een nieuw kindcentrum De Ontdekking gerealiseerd. Daarnaast, recht tegenover het plangebied, ligt het terrein waar vroeger de school De Rijzert stond. Deze bebouwing is met uitzondering van de gymzaal in 2009 gesloopt. Op deze locatie is nieuwbouw van woningen mogelijk gemaakt met het bestemmingsplan 'Kruiskamp - Schutskamp'. Deze mogelijke ontwikkeling, in dat bestemmingsplan Rijzertlaan Oostzijde genaamd, is nog niet gerealiseerd. Daarnaast ten slotte liggen woningen die in 2003 zijn gebouwd. Een project dat onder de naam "Kastanjehof" tot stand is gekomen, bestaande uit het appartementencomplex Rijzertstaete aan de Rijzertlaan, met daarachter een hofje met grondgebonden woningen.

Gemeente heeft in 2006 een Nota voorzieningenstroken Kruiskamp/Schutskamp vastgesteld met een visie voor de zogenaamde voorzieningenstroken in de wijken de Kruiskamp en de Schutskamp. Het plangebied betreft zo'n voorzieningenstrook. In de Nota zijn de beleidsuitgangspunten voor (o.a.) de omgeving van de Helftheuvelpassage opgenomen. Uit analyse van de locatie en het beleid blijkt dat de locatie uitermate geschikt is voor inbreiding met woningen, gezien de ligging aan een belangrijke verbindingsas (Rijzertlaan) en op korte afstand van winkels en diverse voorzieningen. Het bouwen van woningen op deze locatie past binnen het streven om te komen tot verdichting op strategische plekken, gekoppeld aan de belangrijkste verbindingsassen in de wijk. Met de toevoeging van nieuwe woningen wordt bijgedragen aan een verdere differentiatie in het woningaanbod, in de relatief eenzijdig opgebouwde wijken De Schutskamp en De Kruiskamp.

Op basis van de Nota voorzieningenstroken heeft gemeente in 2007 stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld voor de planontwikkeling voor het terrein van het voormalige kantoor van de Keuringsdienst van Waren en de omgeving ervan. Deze visie en stedenbouwkundige voorwaarden zijn leidend geweest bij de herontwikkeling van het plangebied.

De initiatiefnemer heeft een bouwplan ontwikkeld voor de realisatie van woningbouw met parkeervoorzieningen op de locatie. Deze ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan 'Kruiskamp - Schutskamp'. Daarom is een juridisch-planologische procedure nodig om de ontwikkeling mogelijk te maken. Daarvoor dient dit bestemmingsplan 'Rijzertlaan Westzijde'.

Dit bestemmingsplan maakt de ontwikkeling van woningen met bijbehorende parkeervoorzieningen op de locatie Rijzertlaan Westzijde, terrein van het voormalige kantoorpand van de Keuringsdienst van Waren, mogelijk. Het bestemmingsplan biedt het juridisch-planologisch kader voor de ontwikkeling van het bouwplan voor dit gebied. Het definitieve bouwplan dient, ook met eventueel later te realiseren mogelijkheden (de zogenaamde opties bij het nieuwbouwplan) voor toekomstige bewoners, te passen binnen het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan regelt als het ware de "maximale" bouwmogelijkheden.

Het plangebied ligt in de wijk De Schutskamp. Het omvat het terrein van het voormalige kantoorpand van de Keuringsdienst van Waren. Het plangebied is gelegen aan de westzijde van de Rijzertlaan en ligt ten zuidwesten van het winkelcentrum Helftheuvel en ten zuiden van het Sociaal Cultureel Centrum ‘De Helftheuvel’.

Het plangebied wordt fysiek globaal begrensd door:

• aan de noordwestzijde: Sociaal Cultureel Centrum ‘De Helftheuvel’;
• aan de noordoostzijde: braakliggend terrein;
• aan de zuidoostzijde: de Rijzertlaan;
• aan de zuidwestzijde: groenstrook met watergang langs de Gouverneur van den Bogaerdesingel.

De globale plangrens staat op afbeelding 1.1; de precieze plangrens is weergegeven op de verbeelding van het bestemmingsplan.

^{Afbeelding 1.1 Plangebied bestemmingsplan (globale weergave)}

In hoofdstuk 2 wordt de huidige situatie beschreven. Het beleidskader is opgenomen in hoofdstuk 3. In hoofdstuk 4 worden randvoorwaarden voor de ontwikkeling benoemd. In hoofdstuk 5 is een planbeschrijving van de ontwikkeling gegeven. In de hoofdstukken 6 en 7 komen respectievelijk de milieu-aspecten en waardenaspecten en de waterparagraaf aan bod. Hoofdstuk 8 betreft de juridische-bestuurlijke paragraaf en in hoofdstuk 9 is de economische uitvoerbaarheid behandeld. In hoofdstuk 10 worden tot slot de resultaten van inspraak en vooroverleg beschreven.

Het plangebied maakt onderdeel uit van de wijk De Schutskamp. Deze wijk is ontstaan in de jaren '60 van de vorige eeuw. In die tijd vroeg de voorspoedige groei van 's-Hertogenbosch om uitbreiding van het stedelijk gebied. 's-Hertogenbosch wilde op dat moment een einde maken aan de opzet van wijken in de vorm van clustering van kleine woonbuurten, geordend door parochies en verspreid over de stad. Het bouwproces moest rationeler en grootschaliger worden opgepakt om de alsmaar voortdurende woningnood aan te kunnen pakken. In 1964 werd het nieuwe structuurplan gepresenteerd. Het structuurplan voorzag in uitbreidingen van woon- en werkgebieden tot ver in de jaren '90 van de vorige eeuw. Voor het eerst werd een gedegen onderbouwd woningbouwprogramma gepresenteerd met een vooruitblik op de middellange periode van 25 jaar. De toekomstige ruimtebehoefte aan wonen, werken en recreëren voor de verre toekomst en een sterk verbeterde hoofdwegenstructuur werden in kaart gebracht. In de plannen uit deze periode is nadrukkelijk de gerichtheid op snelle productie terug te vinden door de herhaling van woningtypen (seriematige woningbouw), de rechtlijnig opzet en de sobere inrichting. Er was ook duidelijk sprake van een schaalsprong in de opzet van de stadsuitbreidingen. Grootschalige, ruim opgezette woonwijken werden ontwikkeld. Door de schaalvergroting ontstonden er onafhankelijk van de binnenstad functionerende wijken met een eigen voorzieningenniveau.

Naast productieoverwegingen is de 'wijkgedachte' bepalend geweest voor de ontwerpen in deze periode: het min of meer zelfstandig functioneren, los van de binnenstad. Men dacht het gemeenschapsgevoel te kunnen stimuleren door een hiërarchische opbouw van de wijk, door duidelijke afgrenzing van andere wijken en door alle andere activiteiten dan wonen zoveel mogelijk samen te brengen op een centraal punt. Het functionalisme ging steeds meer de toon bepalen. De moderne stedenbouwkundige opvattingen betekenden een strikte zonering van woon-, werk- en recreatiefuncties. Verkeerswegen en woonstraten verschenen. Winkelvoorzieningen werden geconcentreerd in enkele buurtcentra en één groot wijkcentrum. De wijken werden ruim en groen opgezet. Veel ruimte werd gereserveerd voor (toekomstige) voorzieningen.

De Schutskamp behoort samen met De Kruiskamp tot de eerste wijken die op basis van het structuurplan werden gebouwd (tussen 1964 en 1974). De ontsluitingsstructuur voor de auto werd leidend bij de stedenbouwkundige inrichting. De onderliggende wijkontsluiting werd functioneel onderscheiden in wijk- en buurtontsluitingen, parkeerhoven en woonstraten. Kenmerkend voor deze periode zijn de lange rechtstanden in het stratenpatroon.

Voor wat de bebouwing betreft is kenmerkend dat de straatruimten niet langer meer gevormd werden door duidelijke rooilijnen, waarlangs de bebouwing is opgetrokken, maar door groepen woningrijtjes met tuinen die evenwijdig aan of haaks op elkaar herhalende composities vormen ("stempels"). Ook kenmerkend is de bouw van series grootschalige flatgebouwen. Deze werden met name langs de hoofdwegen en langs de buitenrand gesitueerd. De middelhoge flats werden overwegend gesitueerd in rijtjes achter elkaar of als vrijstaande blokken haaks op elkaar.

Bij de Helftheuvel werd een groot wijkwinkelcentrum gerealiseerd, gevormd door een aantal winkelunits aan een breed U-vormig voetgangerspad rond een expeditiehof, half overdekt met luifels. Boven de winkels werden maisonnettes gerealiseerd. Het complex werd omkaderd met ruime parkeergelegenheid en laad- en losruimten voor de bevoorrading van de winkels. In de jaren '70 van de vorige eeuw is het concept aangepast, waarbij het voetgangersgebied grotendeels werd overdekt. In de jaren '90 van de vorige eeuw is het winkelcentrum volledig overdekt.

In de loop van de tijd is gebleken dat er in De Schutskamp (en De Kruiskamp) te veel ruimte gereserveerd was voor voorzieningen. Reeds bij de bouw van de wijk zijn enkele geplande voorzieningenstroken omgezet in woningbouw. In de loop van de tijd is door ontzuiling, vergrijzing en schaalvergroting ruimte vrij gekomen op de voorzieningenstroken. Scholen zijn bijvoorbeeld gesloten of samengevoegd, kerken opgeheven. Daarnaast bestond vanuit volkshuisvestelijke overwegingen de wens om de samenstelling van de woningvoorraad en daarmee van de bevolkingssamenstelling meer gevarieerd te maken. Naast de bestaande sociale woningbouw werden daarom op de vrijgekomen locaties woningen in de middeldure koopsector gerealiseerd.

Het plangebied is momenteel onbebouwd. Voorheen stond er een kantoorpand van de Keuringsdienst van Waren in het plangebied. Deze bebouwing is in 2006 gesloopt. Sindsdien is het terrein braakliggend.

Het terrein heeft een matige, maar toch groene uitstraling. Duidelijk is te zien dat het terrein over een langere periode braak ligt. Er wordt minimaal onderhoud gepleegd aan het terrein.

Het braakliggende terrein wordt, waar mogelijk, soms gebruikt door personeel en/of bezoekers van de omliggende functies zoals basisschool, sociaal cultureel centrum en winkelcentrum om te parkeren. Het betreft de voormalige parkeerplaatsen die toebehoorden aan het voormalige kantoorpand, dan wel informele (onverharde) parkeerplaatsen.

In de omgeving van het plangebied zijn veel voorzieningen gelegen. Zo ligt ten noorden van het plangebied het Sociaal Cultureel Centrum Helftheuvel en het winkelcentrum Helftheuvel dat een stadsdeelcentrum betreft. Aan de overzijde van de Rijzertlaan staat kindcentrum de Ontdekking.

Op iets grotere afstand, op 500 meter, ligt sportpark De Schutskamp met tennisbanen, een sporthal, een sauna, een atletiekbaan en voetbalvelden.

De hoofdgroenstructuur is gekoppeld aan de kenmerkende singelstructuur van de wijken De Kruiskamp en De Schutskamp. Ten zuidwesten van het plangebied loopt één deel van deze singelstructuur (langs de Gouverneur van den Bogaerdesingel). De singel is ingebed in een brede groenstrook.

De brede singels voeren het water uit de wijken af en volgen ook de orthogonale stedenbouwkundige structuur. Het waterbergend vermogen van de singels is rond 2009 vergroot in heel West, vanwege de matige afvoercapaciteit en dus wateroverlast tijdens natte periodes. De singels dienen daarom ook behouden te blijven. Daarbij is het verstandig om in de toekomst te anticiperen op verdere toename van het ruimtebeslag. De singels zorgen voor groene ruimte en koppelen grote groenstructuren, zoals parken en voorzieningenstroken.

De voorzieningenstroken hebben van oorsprong namelijk een groen karakter, al is dat niet overal handhaafbaar geweest bij uitbreidingen. Het plangebied ligt ook in zo'n groene voorzieningenstrook, gekoppeld aan de verbindende singelstructuur. De reden dat er uit het verleden een aanzienlijk oppervlak groen gehandhaafd is, is vanwege een oude woonterp met hoge archeologische waarde aan de Helftheuvelweg, ten noordwesten van het plangebied. Bij de herinrichting van het park wordt in grote lijnen rekening gehouden met versterken van de groene verbinding tussen buurt en het winkelcentrum (en Sociaal Cultureel Centrum). Maar ook met informatie over de archeologische waarde van de plek.

Ten slotte is de bestaande bomenstructuur gekoppeld aan Rijzertlaan en Gouverneur van den Bogaerdesingel.

Het plangebied ligt in een 30 km/uur gebied. De Gouverneur van Bogaerdesingel en het deel Rijzertlaan tussen Boschmeersingel en Hoeflaan zijn beide erftoegangswegen (30 km/uur). De dichtstbijzijnde gebiedsontsluitingswegen (50 km/uur) zijn de Helftheuvelweg, Boschmeersingel en Rijzertlaan tussen Boschmeersingel en Kooikersweg.

Het deel 'erftoegangsweg' van de Rijzertlaan staat in de onderhoudsplanning 2014-2015 van de gemeente 's-Hertogenbosch. De huidige brede rijbaan zal worden versmald en ingericht worden conform de richtlijnen van Duurzaam Veilig. Deze onderhoudswerkzaamheden worden afgestemd op de bouwplannen in het plangebied. In de directe omgeving van het plangebied zijn geen verkeersonveilige situaties bekend bij de gemeente.

In het gebied is door de aanwezigheid van het winkelcentrum De Helftheuvel een verhoogde parkeerdruk. Hiermee wordt met het bouwplan rekening gehouden in die zin dat meer dan voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd voor de ontwikkeling.

Het geldende bestemmingsplan is het bestemmingsplan 'Kruiskamp - Schutskamp', dat door de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch is vastgesteld op 5 juli 2011. Het bestemmingsplan is op 28 oktober 2011 in werking getreden en op 4 april 2012 onherroepelijk geworden.

Het plangebied heeft in het vigerende bestemmingsplan de volgende bestemmingen: Groen, Kantoor en Verkeer.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte in werking getreden. Met de Structuurvisie brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij burgers en bedrijven, laat het meer over aan gemeenten en provincies en komen de burgers en bedrijven centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 13 nationale belangen:

1. 1. een excellent en internationaal bereikbaar vestigingsklimaat in de stedelijke regio's met een concentratie van topsectoren;
2. 2. ruimte voor het hoofdnetwerk voor (duurzame) energievoorziening en de energietransitie;
3. 3. ruimte voor het hoofdnetwerk voor vervoer van (gevaarlijke) stoffen via buisleidingen;
4. 4. efficiënt gebruik van de ondergrond;
5. 5. een robuust hoofdnetwerk van weg, spoor en vaarwegen rondom en tussen de belangrijkste stedelijke regio's inclusief de achterlandverbindingen;
6. 6. betere benutting van de capaciteit van het bestaande mobiliteitssysteem van weg, spoor en vaarwegen;
7. 7. het instandhouden van de hoofdnetwerken van weg, spoor en vaarwegen om het functioneren van de netwerken te waarborgen;
8. 8. verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's;
9. 9. ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling;
10. 10. ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten;
11. 11. ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten;
12. 12. ruimte voor militaire terreinen en activiteiten;
13. 13. zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen.

Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Met name het nationaal belang 13 is relevant: zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten.

Het Rijk is verantwoordelijk voor een goed systeem van ruimtelijke ordening inclusief zorgvuldige, transparante ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dat betekent dat het systeem zo ingericht moet zijn dat integrale planvorming en besluitvorming op elk schaalniveau mogelijk is en dat bestaande en toekomstige belangen goed kunnen worden afgewogen. Gebruikswaarde, toekomstwaarde en belevingswaarde zijn hier onderdeel van. Het gaat dan zowel om belangen die conflicteren als belangen die elkaar versterken. Bij nieuwe ontwikkelingen, aanleg en herstructurering moet in elk geval aandacht zijn voor de gevolgen voor de waterhuishouding, het milieu en het cultureel erfgoed. Vraaggericht programmeren en realiseren van verstedelijking door provincies, gemeenten en marktpartijen is nodig om groei te faciliteren, te anticiperen op stagnatie en krimpregio’s leefbaar te houden. Ook dient de ruimte zorgvuldig te worden benut en overprogrammering te worden voorkomen. Om beide te bereiken wordt een ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 lid 2 Bro).

De ladder voor duurzame verstedelijking werkt met de volgende opeenvolgende stappen:

1. 1. Beoordeling door betrokken overheden of de beoogde ontwikkeling voorziet in een regionale en intergemeentelijke behoefte voor bedrijventerreinen, kantoren, woningbouwlocaties, detailhandel en andere stedelijke voorzieningen waarin nog niet elders is voorzien. Naast de kwantitatieve beoordeling (aantal hectares of aantallen woningen) gaat het ook om kwalitatieve vraag (bijvoorbeeld een bedrijventerrein waar zware milieuhinder mogelijk is of een specifiek woonmilieu) op regionale, intergemeentelijke schaal. Het passende regionale schaalniveau wordt voornamelijk bepaald door het woon-werk verkeer.
2. 2. Indien de beoogde ontwikkeling voorziet in een regionale, intergemeentelijke vraag, beoordelen betrokken overheden of deze binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten.
3. 3. Indien herstructurering of transformatie van bestaand stedelijk gebied onvoldoende mogelijkheden biedt om aan de regionale, intergemeentelijke vraag te voldoen, beoordelen betrokken overheden of de ontwikkeling zo kan worden gerealiseerd dat deze passend multimodaal ontsloten is of als zodanig wordt ontwikkeld.

De voorgenomen ontwikkeling sluit aan bij de uitgangspunten van de 'ladder voor duurzame verstedelijking':

1. 1. Gemeente wil blijven voorzien in de (toekomstige) woningbehoefte. Er wordt voor de komende jaren ingezet op een woningproductie met een bandbreedte van 500 tot 800 per jaar, met een (na te streven) gemiddelde van 700 woningen per jaar. Dit streven zal vooral in de komende jaren veel inspanning van alle partijen vragen. Binnen het plangebied worden 52 woningen gebouwd.
2. 2. Het plangebied van het bestemmingsplan valt binnen bestaand stedelijk gebied. Met de voorgenomen stedelijke invulling van het gebied wordt optimaal gebruik gemaakt van het gebied en wordt geen extra beslag gelegd op gronden elders in de gemeente. Door het optimaal inrichten van het plangebied wordt voldaan aan het uitgangspunt om eerst bestaande stedelijke locaties te benutten voor stedelijke ontwikkeling.
3. 3. Het derde punt van de 'ladder' is niet van toepassing nu de ontwikkeling plaatsvindt binnen bestaand stedelijk gebied. In dit plan worden binnen het bestaand bebouwd gebied nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Met de herontwikkeling van het gebied wordt een verbetering van de fysieke leefomgeving bewerkstelligd. Geconcludeerd wordt dat in onderhavige situatie sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling.

Besluit Algemene Regels Ruimtelijke Ordening

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Dit besluit stelt eisen aan een bestemmingsplan daar waar het gaat om gebieden van nationaal belang:

• rijksvaarwegen;
• project Mainportontwikkeling Rotterdam;
• kustfundament;
• grote rivieren;
• waddenzee en waddengebied;
• defensie;
• hoofdwegen en hoofdspoorwegen;
• elektriciteitsvoorziening;
• buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen;
• ecologische hoofdstructuur;
• primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
• IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);
• erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

De Rijzertlaan Westzijde betreft geen gebied van nationaal belang. Het Barro stelt geen extra eisen aan het bestemmingsplan.

Structuurvisie Ruimtelijke Ordening

Op 1 januari 2011 is de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening in werking getreden. Hierin geeft de provincie Noord-Brabant de hoofdlijnen aan van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie. Het is de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening haar biedt. De visie ondersteunt daarnaast het beleid op andere provinciale beleidsterreinen, zoals het economisch, mobiliteits-, sociaal, cultureel, milieu- en natuurbeleid. Met deze structuurvisie geeft de provincie ook (mede) gestalte aan nationale ruimtelijke belangen en doelen.

Deel A bevat de hoofdlijnen van het beleid. Op basis van trends en ontwikkelingen heeft de provincie haar ruimtelijke belangen gedefinieerd en ruimtelijke keuzes gemaakt. De ruimtelijke visie is uitgewerkt in dertien provinciale ruimtelijke belangen, zoals de concentratie van verstedelijking. De wijze waarop de provincie deze ruimtelijke belangen behartigt is uitgewerkt in vier manieren van sturen: regionaal samenwerken; ontwikkelen, zowel gebiedsgericht als thematisch zoals de Ecologische Hoofdstructuur en de herstructurering van bedrijventerreinen; beschermen van provinciale belangen zoals zorgvuldig ruimtegebruik en ruimtelijke kwaliteit, door middel van de Verordening ruimte; stimuleren, door middel van subsidies en door het beschikbaar stellen van kennis en informatie. In deel B staan de ambities, het beleid en de uitvoering voor de vier ruimtelijke structuren: de groenblauwe structuur, het landelijk gebied, de stedelijke structuur en de infrastructuur.

Op de Structurenkaart is het plangebied aangeduid als 'stedelijk concentratiegebied'. Binnen de stedelijke concentratiegebieden en de daarbij behorende zoekgebieden voor verstedelijking liggen mogelijkheden voor verdere verstedelijking. Het bestemmingsplan maakt de woningbouw mogelijk. Deze mogelijkheid past binnen het principe van bundeling van verstedelijking.

Verordening Ruimte Noord-Brabant

De Verordening Ruimte Noord-Brabant is één van de uitvoeringsinstrumenten voor de provincie om haar doelen te realiseren. Provinciale Staten van de provincie Noord-Brabant hebben op 11 mei 2012 de Verordening ruimte Noord-Brabant 2012 vastgesteld.

Belangrijke onderwerpen in de Verordening ruimte zijn:

• ruimtelijke kwaliteit;
• stedelijke ontwikkelingen;
• natuurgebieden en andere gebieden met waarden;
• agrarische ontwikkelingen, waaronder de intensieve veehouderij;
• overige ontwikkelingen in het landelijk gebied.

Ook op de kaart 'Stedelijke ontwikkeling' van de Verordening Ruimte Noord-Brabant is het plangebied als 'stedelijk concentratiegebied' aangewezen. De ontwikkeling past binnen het provinciaal beleid.

Ruimtelijke StructuurVisie 's-Hertogenbosch

In juni 2003 heeft de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch de Ruimtelijke StructuurVisie vastgesteld, met de ondertitel 'Stad tussen stromen'. Ze bestrijkt de periode tot 2010 en geeft een doorkijk naar 2020. De Ruimtelijke StructuurVisie geeft richting aan de ruimtelijke ambities van de stad. Het is een integratiekader voor sectoraal beleid en is een toetsingskader en leidraad voor ruimtelijke plannen van de gemeente, zoals structuurvisies en bestemmingsplannen.

De ruimtelijke structuurvisie (RSV) hanteert de provinciale lagenbenadering bij verdere ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente 's-Hertogenbosch. Daarbij wordt gestreefd naar een compacte, contrastrijke en complete stad. Dit streven komt tot uiting in de volgende uitgangspunten:

• in- en uitbreidingen van stedelijke functies dienen zoveel mogelijk binnen het bestaand verstedelijkt gebied plaatsvinden, met het accent op compact bouwen;
• bestaande kwaliteiten en identiteiten worden gehanteerd als basis voor ruimtelijke ontwikkelingen;
• ontwikkelingen dienen bij te dragen aan een compleet 's-Hertogenbosch die voldoet aan uiteenlopende vragen, wensen en voorkeuren.

Op 28 januari 2014 heeft de gemeenteraad de actualisatie van de structuurvisie uit 2003 vastgesteld. In deze geactualiseerde structuurvisie integreert gemeente het provinciaal beleid. De geactualiseerde structuurvisie bevat een integrale visievorming voor lange termijn, 10 jaar met een doorkijk naar 15 a 20 jaar.

De structuurvisie bestaat uit het Ruimtelijk Casco, een visie geformuleerd op het plangebied. Een ruimtelijke analyse van de stad en het gemeentelijk beleid vormen de input voor deze visie. De visie formuleert de ontwikkelingskoers, beschrijft een wensbeeld van de stad voor de lange termijn en biedt het casco voor concrete projecten en plannen. Het is een toetsingskader, en tegelijkertijd ook een inspiratiekader voor ruimtelijke ontwikkeling. Zo wordt bepaald waar strakke contouren ter bescherming van kwetsbare waarden liggen en kansen voor ontwikkeling. En worden locaties aangeduid waar deze ontwikkeling tegen randvoorwaarden mogelijk zijn en afweegbare gebieden voor uitbreidingen en intensiveringen aangewezen.

Het ‘ruimtelijk motto’ van compacte, complete en contrastrijke stad als het uitgangspunt voor de ruimtelijke ontwikkeling voor de stad blijft gehanteerd, in de overtuiging dat dit de juiste basis biedt voor een duurzame ruimtelijk hoofdstructuur.

De volgende uitgangspunten zijn opgenomen voor woongebieden:

• aandacht voor de bestaande woningvoorraad wordt de komende jaren de belangrijkste opgave.
• aanvulling van de bestaande voorraad blijft echter noodzakelijk als gevolg van bevolkingsgroei, gezinsverdunning en veranderende behoeften.
• prioriteit ligt nu echter bij het hebben van haalbare woningbouwprojecten en het oppakken van initiatieven om de woningproductie weer op gang te brengen en de doorstroming te bevorderen.

De ontwikkeling van woningbouw in dit inbreidingsgebied past binnen de uitgangspunten van de ruimtelijke structuurvisie.

Nota Wonen

Het woonbeleid van de gemeente 's-Hertogenbosch is vastgelegd in de Nota Wonen 2012 die is vastgesteld door de gemeenteraad op 11 september 2012. De ambitie voor het woonbeleid van 's-Hertogenbosch is het creëren van een evenwichtige woningmarkt met een gedifferentieerd en aantrekkelijk aanbod van woningen en woonmilieus zodat mensen naar tevredenheid in onze stad kunnen wonen en leven. Er wordt gestreefd naar een stad waar voldoende, betaalbare en passende woningen zijn en voldoende keuzemogelijkheden in gevarieerde en sterke buurten waarin mensen zich thuis kunnen voelen.

Deze ambitie is in de nota Wonen 2012 uitgewerkt in 4 speerpunten van beleid: voldoende woningen, betaalbaar wonen, passend wonen, in sterke en vitale buurten.

De beleidsinzet van de gemeente voor woningbouw is dan als volgt:

• voorzien in de toekomstige woningbehoefte door te streven naar de realisatie van gemiddeld 700 (met een bandbreedte van 500 tot 800) nieuwe woningen per jaar in de periode tot 2030;
• voorzien in de behoefte aan voldoende betaalbaar wonen voor specifieke doelgroepen door minimaal 25% van de nieuwbouw in het sociale segment (huur en koop) te realiseren. Dit percentage kan per woningbouwlocatie verschillen, van maatwerk kan sprake zijn;
• het vergroten van de woningdifferentiatie en -variatie in buurten en wijken, waardoor enerzijds het soms eenzijdige woningaanbod in buurten wordt doorbroken en anderzijds de keuzemogelijkheden voor woonconsumenten worden vergroot.
• het innemen van een positieve en proactieve houding t.o.v. (kansrijke) initiatieven, door (binnen wettelijke kaders) meer ruimte te bieden, meer flexibiliteit en maatwerk te leveren bij bouwplanontwikkeling;
• woonconsumenten meer mogelijkheden geven om hun woonwensen te realiseren door middel van o.a. (collectief) particulier opdrachtgeverschap.

Door middel van woningbouw op de locatie aan de Rijzertlaan Westzijde kan de wijk De Schutskamp zich verder als woongebied profileren met zijn eigen kwaliteiten, wat een meerwaarde oplevert ten opzichte van het al aanwezige woningbestand in de stad.

Bij de vaststelling van het woningbouwprogramma voor de locatie Rijzertlaan Westzijde wordt naast bovenstaande beleidsinzet in de Nota Wonen ook rekening gehouden met de huidige woningvoorraad van de wijk De Schutskamp. De mogelijkheden voor nieuwbouw in De Schutskamp zijn nog maar beperkt aanwezig, wat betekent dat zorgvuldig met vrijkomende locaties moet worden omgegaan. Hiervoor geldt dan het uitgangspunt: 'strategische nieuwbouw'. Nieuwbouw moet niet leiden tot meer van hetzelfde, maar juist tot een verbreding van het bestaande woningaanbod. De woningbouw moet een 'meerwaarde' bieden ten opzichte van het aanwezige woningaanbod; door middel van nieuwbouw dienen zo veel als mogelijk aanvullende marktsegmenten te worden gerealiseerd, waardoor er voldoende variatie en identiteit in het woningaanbod zullen komen.

De huidige woningvoorraad van De Schutskamp wordt gekenmerkt door een relatief beperkt aandeel koopwoningen (36% t.o.v. 56% voor de hele stad). De huurwoningvoorraad van de buurt Schutskamp bestaat voor 62% uit woningen van woningcorporaties (gemiddelde in de stad is 38%). De huidige bevolking van De Schutskamp bestaat voor een relatief groot deel uit ouderen: circa 27% is ouder dan 65 jaar ten opzichte van circa 15% voor de hele stad. Een deel van deze ouderen woont in grotere grondgebonden sociale huurwoningen.

Gezien de bevolkingssamenstelling van De Schutskamp, waarbij sprake is van een duidelijke vergrijzing, dient in het woningbouwprogramma van de Rijzertlaan ingezet te worden op de bouw van woningen c.q. appartementen voor ouderen. Doorstroming van ouderen in deze buurt genereert namelijk weer vrijkomend woningaanbod in de sociale huursector. Deze locatie is voor ouderen vooral van belang gezien de onmiddellijke nabijheid van winkelcentrum Helftheuvel.

Op deze woningbouwlocatie is ruimte voor 18 grondgebonden koopwoningen en 34 duurdere huurappartementen. Bij de ontwikkeling van deze woningen komt de nadruk te liggen op een vraaggerichte en gefaseerde aanpak. Uit de nota Wonen 2012 komt namelijk duidelijk naar voren dat er sprake is van een nieuwe realiteit in de woningmarkt, waarbij de daadwerkelijke bouw van woningen afhankelijk is van de marktomstandigheden en de afzetbaarheid van woningen. Juist het meebewegen met de dynamiek van de woningmarkt biedt dan perspectief voor woningbouw. Ruimte bieden aan initiatieven waar het mogelijk is, gebaseerd op zorgvuldigheid en maatwerk.

Nota parkeren

Voor ontwikkelingen op het gebied van de ruimtelijke ordening heeft de gemeente 's-Hertogenbosch een eigen parkeernormenbeleid vastgesteld. Dit beleid is vastgelegd in de nota Parkeernormen, dat is vastgesteld d.d. 9 december 2003. De nota geeft aan hoeveel parkeerplaatsen per functie en per stadsdeel gerealiseerd dienen te worden bij nieuwbouw.

In het bestemmingsplan is het beleid uit de Nota Parkeernormen indirect vertaald. In het bestemmingsplan zijn regels gesteld dat voorzien moet worden in voldoende parkeergelegenheid. Hierbij worden de normen van de Nota Parkeernormen gehanteerd.

Welstandsnota

Op 17 mei 2011 heeft de gemeenteraad de 'Actualisering Welstandsnota 2011' vastgesteld. In de Welstandsnota zijn per bebouwingstype architectonische en bouwtechnische welstandscriteria opgenomen. De welstandsnota benoemt voor dit gebied bebouwingstype T4: “op zichzelf staande bebouwing”. Het perceel valt binnen welstandsgebied West. Daarnaast gelden de algemene welstandscriteria als beoordelingskader. Op het projectgebied is een algemeen welstandsniveau van toepassing. Het beleid hierbij is gericht op handhaving van de basiskwaliteiten van de wijk.

Het bouwplan is door de Welstandscommissie van de gemeente 's-Hertogenbosch besproken op 28 februari 2013 en door de subcommissie op 19 juni 2013, en getoetst aan de criteria zoals beschreven in de Welstandsnota. Het bouwplan is op hoofdlijn geaccordeerd voor verdere uitwerking.

Bomenbeleidsplan

Het Bomenbeleidsplan 's-Hertogenbosch, is door de raad vastgesteld op 26 januari 2010 en van kracht per 1 september 2010. In het Bomenbeleidsplan worden de belangrijkste bomen van de stad ingedeeld in drie categorieën: monumentale bomen, structuurbomen en sfeerbomen.

In het plangebied komen geen monumentale bomen voor. Het stedenbouwkundig plan en inrichtingsplan voor de openbare ruimte houden zoveel als mogelijke rekening met de bestaande bomen aan de Rijzertlaan. In het bestemmingsplan zijn flexibele bestemmingen met ruime regels opgenomen, zodat bomen binnen alle bestemmingen zijn toegestaan.

Archeologiebeleid

De archeologische verwachtingskaart vormt de basis voor het archeologiebeleid van de gemeente. Dit beleid is op 15 juni 2010 vastgesteld. Ten behoeve van het beleid zijn voor archeologische waarden en archeologische verwachtingsgebieden binnen de gemeentegrenzen specifieke eisen of voorwaarden opgesteld en verwerkt tot een archeologische beleidskaart. De zones met een hoge en middelhoge archeologische verwachting zijn op de beleidskaart vertaald in zones waar verspreide nederzettingen en grafvelden uit de prehistorie, Romeinse tijd en Middeleeuwen aanwezig zijn (al dan niet afgedekt door een recent ophogingspakket). Voor de zones met een lage verwachting zijn op de beleidskaart geen nadere eisen opgenomen. Wel zal bij m.e.r. plichtige projecten en projecten die onder de Tracéwet vallen nader onderzoek worden verlangd.

Een uitwerking van het archeologiebeleid voor het bestemmingsplan is opgenomen in paragraaf 6.9.

Nota spelen

De Nota Spelen (vastgesteld op 24 januari 2004) biedt het beleidskader voor buitenspelen in de gemeente 's-Hertogenbosch op de daarvoor formeel bestemde plekken in de openbare ruimte. Per wijk is/wordt hiervoor een wijkspeelplan opgesteld, dat inzicht geeft in de verschillende speelplekken die in een wijk voor de verschillende leeftijdsgroepen gerealiseerd moeten worden. Daarbij wordt o.a. rekening gehouden met bevolkingssamenstelling naar leeftijd en met de reeds aanwezige speelplekken in de wijk. Voor het plangebied en omgeving is het wijkspeelplan West van toepassing.

Voor wat betreft de speelplekken wordt onderscheid gemaakt in verschillende leeftijdscategorieën, aangezien elke categorie haar eigen behoeften en beperkingen heeft. Er wordt rekening gehouden met jonge kinderen van 0-6 jaar (spelen tot 100 meter van de eigen woning), met schoolkinderen van 6-12 jaar (spelen tot 400 meter van de eigen woning), en jongeren van 12-18 jaar (spelen tot circa 1.000 meter van de eigen woning). Een speelplek voor alle leeftijden ten slotte heet een Wijkspeelplaats. Deze gaat uit van een onderlinge actieradius van 1.000 meter.

Direct grenzend aan het plangebied staat in het park een wijkspeelplaats gepland. De speelplek is gekoppeld aan de route naar het winkelcentrum vanuit de wijk. De speelplek wordt ten opzichte van de omgeving zorgvuldig ingepast in het parkgroen met het oog op woonkwaliteit. De speelplek is niet geregeld in dit bestemmingsplan, omdat die net buiten het plangebied ligt.

Waterplan

Het doel van het Waterplan "Waterstad 's-Hertogenbosch" (14 juli 2009) is het bereiken van een veilig en een duurzaam watersysteem in en om 's-Hertogenbosch, waarbij zo goed mogelijk aan de wensen van alle belanghebbenden tegemoet wordt gekomen. Het Waterplan betreft een koepelplan voor alle waterzaken. Het gaat daarbij om de gewenste inrichting en het beheer van oppervlaktewater en grondwater, als ook om de afvoer van hemelwater en afvalwater.

Het Waterplan omvat het gemeenschappelijk beleid van gemeente en de waterschappen. Dit gemeenschappelijke beleid moet leiden tot een klimaatbestendig, robuust en mooi watersysteem in de Groene Delta. De bijdrage aan energiebesparing vanuit het watersysteem zijn verkend met het oog op de doelstelling om in 2050 als stad klimaatneutraal te zijn. Ambities zijn hierbij verwoord naar beleid op hoofdlijnen. In het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan (vGrp) is het beleid ten aanzien van afvalwater, regenwater en grondwater verder uitgewerkt.

Het waterplan bevat een uitvoeringsprogramma met concrete projecten. Dit uitvoeringsprogramma is aan de hand van de volgende tien speerpunten samengesteld:

• per deelgebied een visie op het watersysteem (waterstructuurplan);
• gebruik beleidsruimte nieuwe wetgeving en geef helderheid in taken partijen (NBW);
• klimaatsadaptieve stadsontwikkeling;
• water maakt 's-Hertogenbosch mooi;
• visie op de ondergrond;
• actieve participatie in regionale ontwikkelingen;
• benutten van kansen in het watersysteem voor de energieneutrale stad;
• uitvoeren van maatregelen uit het Stroomgebiedbeheerplan;
• uitvoeren overige maatregelen uit de waterprogramma's van het gebiedsproces;
• werken aan water in West (de schop in de grond).

In hoofdstuk 7 'Waterparagraaf' worden de belangrijkste beleidsuitgangspunten voor het plangebied genoemd. Hier wordt ingegaan op de wijze waarop met water wordt omgegaan op deze ontwikkelingslocatie.

Nota Grondbeleid

In de Nota Grondbeleid 2005 (februari 2005) stelt de Raad primair de kaders vast voor het door het college te voeren grondbeleid. Grondbeleid wordt door de gemeente 's-Hertogenbosch gezien als het beleid dat, ten behoeve van de gemeentelijke doelstellingen op het gebied van ruimtelijke ordening, streeft naar het creëren van ruimte voor wonen, werken, winkelen en recreëren in zowel uitleggebieden als bestaand stedelijk gebied, door het oppakken of ondersteunen van concrete ontwikkelinitiatieven.

In de Nota Grondbeleid zijn vastgelegd: de kaders voor actief en passief grondbeleid, het prijsbeleid, de financiële grondslagen, het risicomanagement en de mate waarin voorzieningen worden opgenomen in de grondexploitatie.

De keuze van de vorm van grondbeleid (actief, passief, PPS of bouwclaimmodel) wordt in het hoofdstuk 'Economische uitvoerbaarheid' vastgelegd. In dat hoofdstuk wordt aandacht besteed aan de financieel-economische uitvoerbaarheid van het plan.

Nota Ruimtelijke en functionele uitgangspunten ontwikkeling voorzieningenstroken Schutskamp/Kruiskamp

^{Afbeelding 4.1 Ruimtelijke visie voorzieningenstroken De Kruiskamp en De Schutskamp}

In de nota 'Ruimtelijke en functionele uitgangspunten ontwikkeling voorzieningenstroken Schutskamp/Kruiskamp' geeft de gemeente 's-Hertogenbosch een visie op de gewenste ontwikkeling van de voorzieningenstroken in de wijken De Kruiskamp en De Schutskamp. Deze nota is op 24 januari 2006 vastgesteld door de gemeenteraad.

Deze visie voor de wijken De Kruiskamp en De Schutskamp richt zich met name op de zogenaamde voorzieningenstroken in de wijken. In deze voorzieningenstroken bevinden zich de niet-woonfuncties als maatschappelijke voorzieningen (scholen, kerken etc.), detailhandel, horeca, kantoren en kleinschalige bedrijvigheid. Door maatschappelijke en economische veranderingen komen regelmatig gebouwen vrij in de voorzieningenstroken, een proces dat al enkele decennia gaande is. De visie constateert dat verschillende voorzieningenstroken ook goede mogelijkheden voor herontwikkeling bieden ten behoeve van woningbouw, deels door het toepassen van functiemenging en deels door verdichting. Tegelijkertijd moet er voldoende ruimte overblijven voor de huisvesting van maatschappelijke voorzieningen, nodig om leefbare wijken te behouden. Woningbouw kan geld genereren voor modernisering van de huisvesting van maatschappelijke voorzieningen. Voor die functie moet wel voldoende ruimte vrij blijven om in te kunnen spelen op de huidige en toekomstige vraag vanuit de wijk.

Voor de verschillende voorzieningenstroken zijn in de Nota uitgangspunten geformuleerd.

Met de nota is voor Kruiskamp/Schutskamp aangegeven waar transformatie van voorzieningenstroken verwacht of gewenst is, welke voorzieningenstroken behouden en versterkt moeten worden, waar een combinatie van functies mogelijk is in de voorzieningenstrook, waar woningbouw planologisch mogelijk gemaakt wordt en ten slotte waar hogere bouwhoogtes worden toegestaan. In het geldende bestemmingsplan 'Kruiskamp - Schutskamp' is deze visie zoveel mogelijk vertaald. De mogelijkheden voor herontwikkeling ten behoeve van woningbouw zijn met dat bestemmingsplan alleen niet direct mogelijk gemaakt, tenzij sprake was van een concrete ontwikkeling die ruimtelijk en financieel rond was. Dit gold toen alleen voor de ontwikkeling van woningbouw aan de Rijzertlaan Oostzijde aan de overzijde van het plangebied.

^{Afbeelding 4.2 Voorzieningenstructuur Kruiskamp en Schutskamp}

Visie nota voor plangebied

Het plangebied maakt onderdeel van voorzieningenstrook F "Helftheuvelpassage e.o". In de visie zijn de volgende uitgangspunten meegegeven voor deze voorzieningenstrook:

• Parkeren integraal meenemen in planvorming: verdichting, uitbreiding en/of functiewijzigingen enkel mogelijk bij realiseren van een goede parkeer- en verkeersoplossing voor totale omgeving.
• Uitbreiding supermarkten Helftheuvel met 1.500 m² verkoopvloeroppervlakte.
• Bestemmingsverruiming om kantoren om te kunnen zetten in wonen.
• Planologisch mogelijk maken van een hoogbouwaccent van maximaal 60 meter op de kruising Helftheuvelweg en de Kooikersweg.
• Herontwikkeling vrijkomende locaties ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen, detailhandel en/of woningbouw.
• Versterking sociaal-culturele functie wijkcentrum.
• Sociaal Cultureel Centrum stedenbouwkundig aanhaken op omgeving.
• Behoud groenstructuur langs Gouverneur van den Bogaerdesingel en archeologisch monument Helftheuvel.
• Streven naar samenhangend stedenbouwkundig beeld door wandvorming aan de Rijzertlaan.

Dit bestemmingsplan omvat niet de gronden van het winkelcentrum Helftheuvel, maar uitsluitend de gronden van het terrein van het voormalige kantoorpand van de Keuringsdienst van Waren.

Op basis van de Nota 'Ruimtelijke en functionele uitgangspunten ontwikkeling voorzieningenstroken Schutskamp/Kruiskamp' zijn stedenbouwkundige randvoorwaarden geformuleerd voor het plangebied en zijn omgeving. Dit heeft geresulteerd in een stedenbouwkundig ontwerp dat leidend is geweest voor verschillende ontwikkelingen. Het is het kader geweest bij de ontwikkeling van Rijzertlaan Oostzijde, aan de overzijde van het plangebied, zoals dat geregeld is in het bestemmingsplan 'Kruiskamp - Schutskamp'. Ook vormt het de basis voor de herontwikkeling van het plangebied en omgeving.

^{Afbeelding 4.3 Stedenbouwkundig ontwerp (gemeente 's-Hertogenbosch, 2007)}

Zoals opgenomen in de Nota Voorzieningenstroken is de doelstelling om te komen tot verdichting en inbreiding in de omgeving van de winkelcentrum Helftheuvel. De bouw van nieuwe woningen wordt mogelijk gemaakt op deze voor wonen aantrekkelijke locatie nabij de voorzieningen en groene singel.

Aan de westzijde van de Rijzertlaan wordt net als aan de overzijde de begeleiding van de straat versterkt met de bouw van een nieuwe wand. Versterking van de wandwerking aan de Rijzertlaan is een uitgangspunt uit de Nota Voorzieningenstroken. De rooilijn ligt in het verlengde van de rooilijn van het winkelcentrum.

De nieuwbouw van woningen op de locatie van het voormalige kantoor (Keuringsdienst van Waren) is opgezet in de vorm van een bouwblok. De opzet is orthogonaal, en sluit daarmee aan op de verkaveling van deze naoorlogse wijk. Aan de zijde van het winkelcentrum is in de toekomst een beperkte uitbreiding mogelijk. Het winkeloppervlak kan beperkt toenemen (supermarktuitbreiding conform de Detailhandelsnota). Het is vanuit de stedenbouwkundige opzet gewenst dat dit wordt gecombineerd met wonen ernaast en/of boven een winkelplint. Daarmee ontstaat namelijk een aantrekkelijke pleinruimte, waaraan aan beide zijde gewoond wordt.

De pleinruimte is voorzien als een nieuwe en aantrekkelijke toegang richting het tussengelegen Sociaal Cultureel Centrum (SCC). Het SCC is nu niet duidelijk aangehaakt op de Rijzertlaan. In de stedenbouwkundige opzet is een toegangsruimte/-route tot Sociaal Cultureel Centrum, huisartsenpraktijk en bibliotheek gedacht. De maat van het nieuwe plein is gerelateerd aan de bouwhoogtes van de aangrenzende wanden. De ruimte biedt voldoende plek voor verschillende functies zoals groen, lopen, en verblijf. Deze toegangsruimte moet een kwaliteitsimpuls aan de omgeving geven.

De bouwhoogten zijn gebaseerd op aanwezige bouwhoogtes in de omgeving. De wand aan de Rijzertlaan kan maximaal vijf bouwlagen hoog worden (eventueel op een plint van maximaal één meter hoog). Dit is even hoog als de Rijzertstaete aan de overzijde, en de mogelijkheden voor een daarnaast (toekomstig) te realiseren wand in het plan Rijzertlaan Oostzijde. De achtergelegen bebouwing in het plangebied wordt maximaal drie bouwlagen hoog (eventueel op een plint van maximaal 1 meter hoog). Drie bouwlagen geldt ook als maximum voor bebouwing aan de zijde van het winkelcentrum. Daarmee wordt een ongewenst contrast ten opzichte van het SCC (één bouwlaag) voorkomen.

De nieuwbouw in het plangebied dient de orthogonale opzet te versterken, zowel qua massaopbouw als qua architectuur. De woningen worden georiënteerd op het openbaar gebied, en krijgen een adres aan de buitenzijde van het bouwblok.

Het parkeren dient binnen het plangebied te worden opgelost (bewonersparkeren op eigen terrein en bezoekersparkeren in openbaar gebied).

Eén grote boom, de Catalpa (trompetboom), aan de Rijzertlaan, die weliswaar (nog) geen monumentale status heeft, maar die wel erg mooi is, dient te worden gehandhaafd en dient zorgvuldig te worden ingepast.

Uitgangspunt voor het nieuwbouwplan is het aanbrengen van meer differentiatie in het woningaanbod. Het plan omvat zowel appartementen als grondgebonden woningen. De appartementen zijn met name ook geschikt voor senioren. Hiermee wordt er meer differentiatie aangebracht in het woningaanbod. Deze aanvulling is nodig omdat het woningbestand in de wijken De Kruiskamp en De Schutskamp eenzijdig is. De kwaliteit en uitstraling van de directe omgeving verbetert met het plan. Nu ligt het terrein braak. In algemene zin moet de geplande ingreep een meerwaarde betekenen voor de buurt. Het programma bestaat uit:

• 34 appartementen. De appartementen (huur) variëren in grootte tussen 82 en 104 m² (afgerond) en hebben twee of drie slaapkamers.
• 18 grondgebonden woningen. Het gaat om koopwoningen in verschillende types. De woningen hebben drie verdiepingen en een tuin.

Het plan voor de 34 appartementen en 18 grondgebonden woningen is zorgvuldig ingepast in de omgeving. Het plan omvat de nieuwbouw van woningen in een compact bouwblok. Het bouwblok heeft een heldere opzet, die aansluit op de orthogonale structuur van de buurt. De bebouwing vormt een zoveel mogelijk aaneengesloten geheel.

De rooilijn aan de Rijzertlaan ligt conform de randvoorwaarden in het verlengde van de rooilijn van het winkelcentrum, ter versterking van de wandwerking. De rooilijnen aan de overige zijden houden ruim afstand ten opzichte van de groene singel en het Sociaal Cultureel Centrum (SCC). De noordoostelijke rooilijn is gelegd in het verlengde van de hoekverspringing van het SCC gebouw. Hierdoor blijft er een logische ruimte vrij richting de ingang van het SCC.

Eén van de belangrijkste stedenbouwkundige uitgangspunten voor de nieuwbouw is dat de begeleiding van de Rijzertlaan wordt versterkt. Om deze reden wordt deze wand gebouwd in vijf bouwlagen. Dit sluit aan op de aanwezige wand aan de overzijde, en een toekomstig toe te voegen wand aan de oostzijde van de Rijzertlaan. Voor het overige wordt een bouwhoogte van drie bouwlagen aangehouden, om een te groot contrast ten opzichte van lagere bebouwing in de omgeving te voorkomen.

De woningen profiteren van het groen aan de zijden van de singel en het archeologisch monument. In de inrichting van de openbare ruimte wordt voorzien in een pleinruimte met groene uitstraling als toegangsruimte naar het SCC. Dit draagt bij aan een prettig woonklimaat.

De bebouwing houdt voldoende afstand ten opzichte van de belangrijkste bomen aan de Rijzertlaan. De bomen worden zoveel als mogelijk ingepast in het inrichtingsplan.

Bebouwing

De woningen worden ondergebracht in een compact bouwblok. De bebouwing is zoveel mogelijk aaneengesloten. Daarmee ontstaat een heldere indeling van het perceel. Het blok is gelegen aan de groene singel (Gouverneur van den Bogaerdesingel) en de Rijzertlaan.

De woningen zijn verdeeld over de vier zijden van het bouwblok, rond een centraal parkeerterrein voor de bewoners. Het parkeren voor bewoners vindt geheel plaats op eigen terrein. De woningen zijn op de vier zijden georiënteerd. Het complex heeft hierdoor een alzijdige uitstraling. De adressen (voordeuren) bevinden zich aan de buitenzijde van het blok. Binnen het plan zijn verschillende typen woningen voorzien. De bebouwing heeft overal een plat dak.

Appartementen

De appartementen zijn ondergebracht in een langgerekte wand aan de Rijzertlaan. De bebouwing aan de Rijzertlaan is vijf bouwlagen hoog. Het appartementenblok gaat aan de kopse zijden de hoek om. Daar loopt de bebouwing terug naar vier bouwlagen, en maakt zo een goede overgang naar de naastgelegen grondgebonden woningen in drie bouwlagen.

De appartementen zijn georiënteerd op de omgeving: op de Rijzertlaan en aan beide kopse zijden de hoek om. Aan de buitenzijde bevinden zich grote raamopeningen en buitenruimtes. Alle appartementen op de begane grond hebben een buitenruimte op maaiveld. De overige appartementen hebben een ruim balkon. De aanwezigheid van appartementen op de begane grond is positief voor de levendigheid en sociale controle.

De toegangen naar de appartementen zijn ondergebracht in twee entrees aan de Rijzertlaan. Het gebouw heeft daarmee een duidelijke oriëntatie op de doorgaande weg. Het complex heeft aan deze zijde ook een centrale toegang voor autoverkeer. Het parkeerterrein aan de binnenzijde van het bouwblok is bereikbaar via een onderdoorgang. Het parkeerterrein wordt afgesloten met een toegangshek. De bergingen en containerruimte zijn inpandig voorzien op de begane grond. Deze zijn zowel inpandig bereikbaar als via het binnenterrein.

Grondgebonden woningen

Naast de appartementen bevinden zich in het bouwblok grondgebonden woningen. Deze zijn verdeeld over de drie overige zijden. Twee lange wanden zijn gericht op de groene singel en de toekomstige pleinruimte. Hier zijn stadswoningen in drie bouwlagen opgenomen. Ook aan de zuidwestzijde zijn twee woningen in drie bouwlagen voorzien. Deze vormen door hun opzet in de lengterichting een goede begeleiding van deze zijde van het blok. Ook de grondgebonden woningen hebben een oriëntatie op de openbare ruimte door de aanwezigheid van raamopeningen en voordeuren. De hoekwoningen (noordwestzijde) hebben nadrukkelijk een oriëntatie “de hoek om” doordat er is voorzien in raamopeningen in zowel de voor- als zijgevels. Speciaal element zijn de betonnen luifels boven de voordeuren. De luifels lopen door aan de zijkant. In de opening bevindt zich een metalen hekwerkje.

De derde bouwlaag wordt verschillend ingevuld. Iedere woning is voorzien van een derde bouwlaag, die qua ruimtebeslag kleiner is dan de ondergelegen verdiepingen. Een deel van de derde bouwlaag is dus onbebouwd. De opbouw heeft verschillende afmetingen, waardoor er een aanbod ontstaat in woningen van verschillende omvang. Om ervoor te zorgen dat er sprake is van duidelijke wanden, zijn (onder andere) de hoekwoningen en de twee woningen aan de zuidwestzijde over de volle drie lagen aan de straatzijde opgetrokken. De onbebouwde ruimte bevindt zich bij deze woningen aan de zijde van het binnenterrein of de zijkant van de woning. De derde bouwlaag van een aantal tussengelegen woningen ligt wat terug ten opzichte van de voor- en achtergevelrooilijn. Dit levert een speels beeld op.

Diverse woningen kunnen optioneel worden uitgebreid en/of voorzien worden van een dakterras. Dit biedt een ruime keuzevrijheid voor de toekomstige bewoners. De uitbreidingen kunnen ook op een later moment worden ingevuld. Zo kan de woning meegroeien op het moment dat daar behoefte aan is.

Alle grondgebonden woningen krijgen een tuin aan de binnenzijde van het bouwblok. Iedere tuin is voorzien van een berging en een toegang vanaf het gezamenlijke parkeerterrein. De tuinafscheidingen en hekwerken aan de buitenzijde van het bouwblok maken onderdeel uit van het ontwerp.

Architectuur

Het complex heeft een kwalitatief hoogwaardige architectuur. De contour van het bouwblok is strak vormgegeven in een baksteen materialisatie. De gevelbehandeling is eenduidig, en heeft een alzijdige uitstraling door de doorlopende materialisatie en aan alle zijden aanwezige gevelopeningen en voordeuren. Als aanvulling op de baksteen wordt ter plaatse van tuinafscheidingen hout als materiaal toegepast. De luifels boven de voordeuren van de grondgebonden woningen worden in beton uitgevoerd. De toegangshekken naar het binnenterrein zijn mee ontworpen. De balkons zijn afgewerkt met een metalen hekwerk. De buitenruimtes van de appartementen op maaiveld zijn afgeschermd met een laag gemetseld muurtje.

^{Afbeelding 5.1 Voorlopig bouwplan. Gevels zuidzijde Rijzertlaan en westzijde Gouverneur van den Bogaerdesingel}

^{Afbeelding 5.2 Voorlopig bouwplan. Gevels noordzijde Sociaal Cultureel Centrum en oostzijde "plein"}

Rondom het bouwblok bevindt zich een doorlopende ruimte (trottoir) van 3 tot 3,5 meter breed. Deze ruimte maakt de overgang naar de omgeving. De eerste meter, gezien vanaf de gevel van de grondgebonden woningen, wordt uitgegeven ten behoeve van de toegang tot de woning en voortuintje behorend bij de woning. Deze voorruimte is duidelijk gemarkeerd door de uitstekende luifels ter hoogte van de voordeuren.

Ook aan de Rijzertlaan zijde is er speciale aandacht voor een geleidelijke overgang privé-openbaar. De buitenruimtes op maaiveld steken iets uit buiten de gevel en zijn afgescheiden met een lage gemetselde muur. De ruimtes tussen de balkons wordt ingevuld met lage beplanting. Een haag vormt vervolgens de afscheiding met de verder naar de Rijzertlaan gelegen parkeerstrook voor bezoekers.

Parkeerplaatsen voor bezoek ten behoeve van de woningen worden gerealiseerd op een nieuw aan te leggen openbare parkeerstrook aan de zijde van de Rijzertlaan. Via een nieuw aan te leggen inrit kan verkeer vanaf de Rijzertlaan de parkeerstrook bereiken. De inrit ligt centraal t.o.v. de voorgevel. Aan de Rijzertlaan komt een brede strook groen, waarbij zoveel mogelijk bestaande bomen worden ingepast. Aan weerszijden van de inrit bevinden zich de parkeerplaatsen. De parkeerplaatsen zijn richting gebouw geplaatst. Een groene haag schermt het parkeren af van het gebouw. In het verlengde van de inrit bevindt zich de toegang naar het parkeerterrein voor bewoners.

Aan de noordoostzijde voorziet de gemeente in de aanleg van een pleinruimte, als toegangsruimte richting het SCC. De invulling is groen gedacht, met aanplant van nieuwe bomen. Dit plein biedt straks een aantrekkelijk uitzicht voor de woningen aan deze kant. Ook wordt er een buffer mee gecreëerd tussen het wonen en het winkelcentrum.

Richting het archeologisch monument voorziet de gemeente in de aanleg van een wijkspeelplaats. Richting de nieuwe woningen kan ook hier groen worden geïntroduceerd.

Het aanwezige groen ter plaatse van de singel en het archeologisch monument ligt buiten het plangebied en blijft behouden. De bestaande bomenstructuur is gekoppeld aan de Rijzertlaan en Gouverneur van den Bogaerdesingel. De bestaande bomen aan de Rijzertlaan worden zoveel als mogelijk ingepast in het inrichtingsplan. Een klein aantal bomen dient slechts te wijken voor het bouwplan. De grote boom aan de Rijzertlaan (Catalpa) blijft in ieder geval gehandhaafd en wordt zorgvuldig ingepast.

Dit bestaande groen biedt een bijzondere kwaliteit voor de nieuwe woningen.

Randvoorwaarde voor de ontwikkeling is dat het parkeren wordt opgelost binnen het plangebied. Het bouwplan moet voldoen aan de Gemeentelijke Parkeernormen, vastgesteld door de gemeenteraad in december 2003. Het bouwplan op het terrein van de voormalige Keuringsdienst van Waren, bestaat uit 52 woningen in de middeldure sector die groter zijn dan 80 m². Het bouwplan omvat 34 appartementen en 18 grondgebonden woningen. Voor al deze woningen wordt, conform het gemeentelijke beleid, een parkeernorm van 1,6 parkeerplaats per woning gehanteerd. De parkeernormen zijn inclusief parkeerruimte voor bezoekers. De maximale parkeerbehoefte voor bezoekers bestaat uit 0,3 parkeerplaats per woning. Daarom moet altijd minimaal 0,3 parkeerplaats per woning in de openbare ruimte of in een openbaar toegankelijk gebied worden gerealiseerd.

Hoofdvoorwaarde voor het bouwplan is dat bewoners op eigen terrein moeten parkeren. Conform de parkeernormrichtlijnen wordt 1,3 parkeerplaats per woning gehanteerd voor de eigen bewoners. Parkeerplaatsen voor bezoekers worden voorzien in openbaar gebied, aan de Rijzertlaan.

De 52 woningen hebben een parkeerbehoefte van (52*1,3 = 67,6) afgerond 68 parkeerplaatsen op eigen terrein. Het aandeel bezoekers parkeren van 0,3 parkeerplaatsen per woning bedraagt (52*0,3 = 15,6) afgerond 16 parkeerplaatsen op openbaar gebied. Op het binnenterrein bij de woningen worden 68 parkeerplaatsen gerealiseerd. Voor de woningen aan de Rijzertlaan worden 23 parkeerplaatsen gerealiseerd. Hiermee voldoet het plan aan de parkeernormen.

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien de beleidsvelden naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling, dient onderzocht te worden welke milieuaspecten daarbij een rol kunnen spelen. Het is daarnaast van belang om milieubelastende functies zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Onder milieuzonering wordt een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds milieubelastende bedrijven of inrichtingen en anderzijds milieugevoelige gebieden zoals woonwijken verstaan. Om het begrip hanteerbaar te maken is gebruik gemaakt van de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' van de VNG. Deze afstanden kunnen als richtlijn worden gehanteerd, maar zijn indicatief. In het algemeen wordt door middel van het aanbrengen van een zonering tussen bedrijvigheid en woonbebouwing de overlast ten gevolge van de bedrijfsactiviteiten zo laag mogelijk gehouden.

Sociaal Cultureel Centrum De Helftheuvel (SCC)

De kortste afstand tussen het nieuwbouwplan en het SCC bedraagt 15 meter. Op grond van de VNG-publicatie geldt een richtafstand van 30 meter (milieucategorie 2). Er is hier sprake van een gemengd gebied. Hierdoor kan de afstand met 1 stap worden verlaagd van 30 meter naar 10 meter. Het plan voldoet hieraan. Volgens een uitgevoerde inventarisatie aangaande de akoestisch relevante activiteiten is vastgesteld dat het SCC gebruikt wordt voor repetities van enkele koren, vergaderingen, examens, bridgeclub en computerlessen. In het SCC worden, uitzonderingen daargelaten, geen feesten en partijen gehouden. Feesten worden zoveel mogelijk afgehouden om problemen met de middenstand te voorkomen. Op grond van het voorgaande kan worden aangenomen dat in het centrum geen versterkte muziek ten gehore zal worden gebracht, dan wel het geluidniveau in de zaal niet meer bedraagt dan 80 dB(A). Bij vrijstaande woningen is bij dergelijke geluidniveaus geen nader akoestisch onderzoek noodzakelijk.

C1000

Voor de supermarkt is een akoestisch onderzoek (Akoestisch onderzoek optredende gevelbelastingen bouwplan Rijzertlaan 's-Hertogenbosch, projectnr. M13 057.401.3, K+ Adviesgroep b.v., 16 september 2013) uitgevoerd naar de inpasbaarheid van het bouwplan. In dat kader is, voor de laad- en losactiviteiten, een onderzoek uitgevoerd naar de te verwachten optredende piekbelastingen bij zowel het onderhavige nieuwbouwplan als bij de bestaande appartementen boven de supermarkt. Vanwege laad- en losactiviteiten zijn in de avond- en nachtperiode plaatselijk piekbelastingen berekend die hoger zijn dan op grond van het Activiteitenbesluit is toegestaan. Ter plaatse van het nieuwbouwplan zijn in de nachtperiode overschrijdingen berekend. Deze overschrijdingen vallen binnen de normen voor een afweging tot het toestaan van een hogere geluidbelasting. Bij de bestaande appartementen zijn zowel in de avond- en nachtperiode overschrijdingen berekend welke hoger zijn dan bij het nieuwbouwplan. Deze overschrijdingen vallen echter niet binnen de normen voor een afweging tot het toestaan van een hogere geluidbelasting. Ten aanzien van de akoestische inpasbaarheid van de laad- en losactiviteiten zijn de bestaande woningen al maatgevend. Om laad- en losactiviteiten in de avond- en nachtperiode mogelijk te maken dienen aanvullende geluidbeperkende maatregelen te worden getroffen. Thans zijn er geen maatregelen getroffen.

Voor het bestemmingsplan is een akoestisch onderzoek uitgevoerd (Akoestisch onderzoek optredende gevelbelastingen bouwplan Rijzertlaan 's-Hertogenbosch, projectnr. M13 057.401.3, K+ Adviesgroep b.v., 16 september 2013).

Wegverkeer

Gezoneerde wegen

Voor wegverkeerslawaai is het plan gelegen binnen de geluidzone van de Helftheuvelweg en de Vlijmenseweg. Het plan is tevens gelegen in de nabijheid van diverse 30 km/uur wegen. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is beoordeeld of de geluidbelasting op de gevels van de nieuw te bouwen woningen nabij de 30 km/uur wegen voldoet aan de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai van 48 dB.

Voor de gezoneerde Helftheuvelweg geldt dat de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op deze wegen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op geen enkele gevel van de nieuwe woningen overschrijdt.

Voor de gezoneerde Vlijmenseweg geldt dat de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op deze wegen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op enkele gevels van de nieuwe woningen overschrijdt. De maximale gevelbelasting bedraagt 52 dB. Voor deze woningen is ontheffing van de voorkeursgrenswaarde wegverkeerslawaai benodigd. Met betrekking tot de geprojecteerde woningen dient dus een verzoek om hogere grenswaarde te worden ingediend tot maximaal 52 dB. De berekende waarden blijven binnen de maximaal toe te kennen ontheffingswaarden. Het ligt in het voornemen deze ontheffingen te verlenen nu de woningen een geluidsluwe gevel kennen. De procedure voor de verlening van de hogere waarden wordt separaat gevoerd. Het besluit hogere waarden wordt voor vaststelling van het bestemmingsplan genomen.

30 km/uur wegen

Voor de 30 km/uur wegen Gouverneur van den Bogaerdesingel, Rijzertlaan en Boschmeersingel geldt dat de geluidbelasting op enkele gevels van de nieuwe woningen de voorkeursgrenswaarde wel overschrijdt. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB voor nieuwbouw in stedelijk gebied wordt echter nergens overschreden. Tevens blijkt dat alle woningen beschikken over een geluidsluwe gevel. Daarom is er sprake van een goede ruimtelijke ordening en legt de Wet geluidhinder geen beperkingen op aan het plan.

Geluidwering

Ter bepaling van de geluidwering van de gevels dient de totale geluidbelasting te worden berekend. De maximaal gecumuleerde geluidbelasting op de gevels van de nieuwe woningen bedraagt (inclusief de 30 km/uur wegen) 60 dB (exclusief aftrek artikel 110g Wgh voor wegverkeer).

Aangezien de cumulatieve geluidbelasting op een aantal locaties hoger is dan 53 dB (exclusief aftrek artikel 110g Wgh voor wegverkeer) dient een onderzoek plaats te vinden ter bepaling van de geluidwering van de gevel. Dit onderzoek wordt uitgevoerd ten tijde van de bouwaanvraag. Bij toepassing van de juiste geluidwerende materialen en maatregelen is een binnenniveau van 33 dB gewaarborgd en is dus sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Omgeving

Met de realisatie van het plan zal de verkeersbelasting toenemen met ter hoogste 300 voertuigbewegingen. Ter plaatse van de bestaande woningen langs de Rijzertlaan neemt de gevelbelasting hierdoor marginaal toe. De toename is minder dan 1 dB.

Industrie en railverkeer

Het plan is niet gelegen binnen de geluidscontour (de 50dB(A)contour) van het geluidgezoneerde bedrijventerrein De Rietvelden. Tevens is railverkeerslawaai niet aan de orde, daar het plan op voldoende afstand van het spoor is gelegen.

Luchtkwaliteit heeft betrekking op de aanwezigheid van verontreinigende stoffen in de buitenlucht. Bij het nemen van ruimtelijke besluiten moet beoordeeld worden of wordt voldaan aan de eisen die vanuit de Wet milieubeheer gelden. Hierbij wordt getoetst aan de voor bepaalde stoffen vastgestelde grenswaarden en wordt beoordeeld of met het ruimtelijk besluit ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt die de luchtkwaliteit zullen verslechteren.

In het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (NIBM) is vastgelegd wanneer een project/plan niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een bepaalde stof. Een plan/project draagt niet in betekenende mate bij als de toename van de concentraties in de buitenlucht van zowel NO2 als PM10 niet meer bedraagt dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde voor die stoffen. Dit komt voor beide stoffen overeen met een maximale toename van de concentraties met 1,2 ìg/m³ . Projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit hoeven niet getoetst te worden aan de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Wel moet aannemelijk worden gemaakt dat als gevolg van het project de jaargemiddelde concentraties PM10 en NO2 niet met meer dan 1,2 ìg/m³ toenemen. De nieuwbouw van grondgebonden woningen en appartementen heeft gevolgen voor de verkeersaantrekkende werking. Met behulp van de nibm-tool is bepaald of de ontwikkeling in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie luchtverontreinigende stoffen. Hierbij gaat de nibm-tool uit van de worstcasesituatie (maximale bijdrage ontwikkeling). Uit de nibm-tool blijkt dat de maximale bijdrage van de ontwikkeling aan de concentratie stikstofdioxide 0,58 ìg/m³ bedraagt en fijn stof 0,15 ìg/m³.

Daarnaast zijn in de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteiteisen) categorieën van gevallen aangewezen die per definitie niet in betekenende mate bijdragen. Voor deze categorieën van gevallen hoeft geen onderzoek plaats te vinden of hoeft niet aannemelijk gemaakt te worden dat ze niet in betekenende mate bijdragen. Eén van deze categorieën betreft de bouw van 1.500 woningen, waarbij is uitgegaan van een verkeersgeneratie van ten minste 7.500 motorvoertuigbewegingen per etmaal. De verkeersaantrekkende werking van dit plan ligt ruim beneden deze 7.500 motorvoertuigbewegingen per etmaal en valt dus niet onder de Regeling niet in betekenende mate bijdragen. Daarmee is aannemelijk gemaakt dat dit project niet in betekenende mate bijdraagt.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet ook aandacht besteed worden aan de blootstelling van bewoners en bezoekers aan luchtverontreinigende stoffen. Beschouwd zijn de huidige situatie en 10 jaar na realisatie. Uit deze beschouwing kan inzake luchtkwaliteit geconcludeerd worden dat:

• voor stikstofdioxide (NO2) ruimschoots zal worden voldaan aan het gestelde jaargemiddelde grenswaarde van 40 ìg/m³, alsmede aan de uurgemiddelde grenswaarde; Momenteel ligt de waarde op 25 ìg/m³ en zal in de toekomst verminderen tot 18 ìg/m³;
• voor zwevende deeltjes (PM10) ruimschoots zal worden voldaan aan het gestelde jaargemiddelde grenswaarde van 40 ìg/m³: Momenteel ligt de waarde op 23 ìg/m³ en zal in de toekomst verminderen tot 20 ìg/m³.

Er worden voor het gebied geen grenswaarden overschreden. Vanuit het aspect luchtkwaliteit zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

Op de locatie zijn in het verleden twee verkennende bodemonderzoeken uitgevoerd (2003 en 2005). De locatie is gezien de historie als onverdacht beoordeeld. Uit de onderzoeken blijkt dat er geen verontreinigingen zijn aangetroffen in de grond en het grondwater. Hierbij wordt opgemerkt dat destijds onder het gebouw geen onderzoek heeft plaatsgevonden in verband met een kelder.

De milieuhygiënische bodemkwaliteit van de locatie vormt geen belemmering voor de geplande nieuwbouw. Wel dient een nieuw bodemonderzoek uitgevoerd te worden voor de omgevingsvergunning. Hierbij dient extra aandacht te zijn voor het deel waar in het verleden het kantoor heeft gestaan.

Bij eventueel grondverzet valt vrijkomende grond onder de bepalingen van het besluit Bodemkwaliteit. Bij bronneringswerkzaamheden zullen voor zover relevant ingevolge de Grondwaterwet, de Wet Verontreiniging Oppervlaktewateren en de Lozingsregeling riolering meldingen c.q. aanvragen voor vergunningen moeten worden ingediend.

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving voor het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden.

Transport over weg, spoor en water

De gemeente heeft onderzoek uitgevoerd naar de risico's als gevolg van gevaarlijk transport over de weg, het spoor en over het water. Doel is zorg te dragen voor het feit dat geen onnodig hoge risico's worden gelopen. Transport over de weg, het spoor en het water zijn niet relevant.

Risicovolle activiteiten

In het kader van het plan moet bekeken worden of er in of in de nabijheid van het plan sprake is van risicovolle activiteiten (zoals Bevi-bedrijven, BRZO-bedrijven en transportroutes) of dat risicovolle activiteiten worden toegestaan.

Voor het plangebied en de omgeving is beoordeeld of er relevante bronnen van risico aanwezig zijn.

Buiten het plangebied op het industrieterrein de Rietvelden, aan de Koenendelseweg 29 is Enthone gevestigd. Enthone is een bedrijf voor onder meer de ontwikkeling van processen en de levering van de bijbehorende chemicaliën ten behoeve van de galvanische industrie. Vanwege een chemicaliënopslag van meer dan 10 ton valt het bedrijf onder de werkingssfeer van het Bevi. Uit de kwantitatieve risicoanalyse blijkt dat er een plaatsgebonden risico is. De plaatsgebonden risicocontour valt net buiten het eigen perceel van Enthone. Maar dus niet binnen dit plangebied. Het groepsrisico is laag en ruim onder de toetsingswaarde; de oriëntatiewaarde. De maximale effectafstand is voor zeer stabiel weer gelijk aan 930 meter. Voor neutraal weer is deze afstand 10 keer zo klein (90 meter). Het plangebied ligt op circa 660 meter afstand van het Bevi-bedrijf Enthone. Dit betekent binnen het invloedsgebied van het groepsrisico (930 meter).

Bij de berekening van het groepsrisico is een aanname gedaan naar het gemiddeld aantal personen per hectare in een woonwijk. Gezien het beperkte aantal grondgebonden woningen en appartementen, de grote afstand tot het bedrijf en het feit dat in het verleden een kantoor van de Keuringsdienst van Waren op deze locatie was gelegen zal het groepsrisico niet of nauwelijks wijzigen. Daarnaast ligt het groepsrisico ruim onder de oriëntatiewaarde. Verantwoording van het groepsrisico is derhalve niet aan de orde.

Aan de Helftheuvelweg 95 is een LPG-tankstation gevestigd. De plaatsgebonden risicocontour van de LPG-afleverzuil is 15 meter. De tank en het vulpunt zijn gelegen aan de Vlijmenseweg. De plaatsgebonden risicocontouren zijn respectievelijk 25 en 110 meter. De plaatsgebonden risicocontouren liggen alle buiten het plangebied. Het invloedsgebied van het groepsrisico is 150 meter. De nieuwe ontwikkelingen vindt plaats op een afstand van 300 (afleverzuil) tot 400 (tank en vulpunt) meter. Een verantwoording van het groepsrisico is derhalve niet aan de orde.

Ondergrondse transportleiding

In de directe nabijheid van de locatie is een ondergrondse leiding aanwezig, waardoor gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Omdat de aardgasleidingen geen plaatsgebonden risicocontour kennen en het groepsrisico onder de oriëntatiewaarde blijft, worden verder geen ruimtelijke beperkingen gesteld aan de omgeving. Externe veiligheid als gevolg van ondergrondse transportleidingen is niet aan de orde.

Op basis van gegevens van de gemeente en de risicokaart van de provincie Noord-Brabant kan worden vastgesteld dat er geen belastende bedrijven/activiteiten aanwezig zijn. Geconcludeerd kan worden dat externe veiligheid geen belemmeringen oplevert.

Het waarborgen van de kwaliteit van de leefomgeving is een belangrijke opgave van de gemeente. Van ontwerp, aanleg, inrichting tot beheer wordt de stedelijke ontwikkeling steeds duurzamer vormgegeven. De gemeente 's-Hertogenbosch wil een voortrekkersrol blijven spelen op het gebied van duurzame stedelijke ontwikkeling.

Onder duurzame stedelijke ontwikkeling wordt verstaan: het rekening houden met milieuaspecten gedurende planontwikkeling, bouw, inrichting en beheer van de nieuwe wijk. Belangrijke onderwerpen zijn: energie, water, afval, verkeer, materiaalgebruik, bodem, geluid en natuur.

De speerpunten van het gemeentelijk beleid richten zich op energie, integraal waterbeheer en duurzaam hout. Het integraal waterbeheer vereist dat in de bouw geen uitlogende materialen worden gebruikt en dat bovendien hout met het FSC-keurmerk of het PEFC-keurmerk (SFI, CSA en ATFS), niet zijnde MTCS, wordt toegepast.

Bij nieuwe ontwikkelingen dient te worden voldaan aan bovengenoemd gemeentelijk beleid.

Beoordeeld is of het plan in strijd is met de geldende Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet. Het plangebied maakt geen onderdeel uit van een beschermd natuurgebied. Het dichtstbij gelegen Natura 2000-gebied is de Gement. Hoewel dit gebied dichtbij ligt (circa 500 meter) zijn er geen invloeden te verwachten op dit gebied omdat het plangebied binnen een wijk ligt.

De Flora- en faunawet beschermt soorten. Beschermde soorten worden hier niet verwacht. Het plangebied is een intensief gemaaid gazon dat tevens intensief gebruikt en belopen wordt. De enige mogelijkheid voor beschermde soorten is die van broedende vogels in de bomen en foeragerende vleermuizen. Aangezien de bomen van formaat behouden blijven zal dit geen probleem vormen. Wel moet rekening worden gehouden met verstoring in het broedseizoen. Hiertegen zijn maatregelen te nemen. Mogelijk maken vleermuizen gebruik van de open ruimte om te foerageren. Het terrein is echter niet van speciale betekenis hierin en er blijven plekken over om te foerageren buiten het plangebied.

De conclusie is dat het plan uitvoerbaar is zonder overtredingen van de Natuurbeschermingswet of de Flora- en faunawet. Wel moet rekening worden gehouden met broedvogels in bomen.

Archeologie

In het kader van voorgenomen nieuwbouw Rijzertlaan Westzijde in het plangebied heeft archeologisch onderzoek plaatsgevonden. Volgens het vigerende bestemmingsplan 'Kruiskamp - Schutskamp' is voor deze specifieke locatie archeologisch onderzoek verplicht bij ingrepen groter dan 500 m² en dieper dan 1 meter beneden het maaiveld. Aangezien de voorgenomen ingrepen boven deze vrijstellingsgrens voor onderzoek vallen, is archeologisch onderzoek noodzakelijk. Op de archeologische verwachtingskaart van de gemeente hebben delen van het gebied een hoge verwachting voor het aantreffen van resten van de belegeringswerken uit 1629. Het onderzoek bestond in eerste instantie uit een bureauonderzoek en een verkennend booronderzoek ('s-Hertogenbosch plangebied Rijzertlaan, archeologisch bureauonderzoek en inventarsierend veldonderzoek (verkennende fase), rapport V-13.0083, BAAC, juni 2013). Op basis van de resultaten is vervolgens een archeologisch proefsleuvenonderzoek uitgevoerd (De Linie van Frederik Hendrik aan de Rijzertlaan te 's-Hertogenbosch, een proefsleuvenonderzoek, rapport 486, Archeodienst, juni 2014). De onderzoeksresultaten zijn ter beoordeling voorgelegd aan de gemeente 's-Hertogenbosch die het bevoegd gezag vormt met betrekking tot archeologie.

Het archeologisch vooronderzoek bestaat uit een bureauonderzoek en verkennend booronderzoek en is gericht op het bepalen van de geo(morfo)logische en bodemkundige opbouw in het plangebied en moet tevens vaststellen hoe groot de kans is dat in het plangebied nog archeologische waarden verwacht kunnen worden. In het plangebied heeft bebouwing gestaan van de voormalige Keuringsdienst van Waren. Het pand is in 2006 gesloopt. Het archeologisch onderzoek maakt duidelijk of er bij de bouw en bij de sloop van het gebouw diepe grondverstoringen hebben plaatsgevonden waardoor de ondergrond en eventueel aanwezige archeologische resten verstoord of vernietigd zijn.

Uit het booronderzoek is naar voren gekomen dat het plangebied landschappelijk gezien in een relatief laag gelegen zone met beekeerdgronden ligt. De aanwezigheid van een kleidek wijst op de invloed van de Beerse Maas. Door de bouw- en sloopwerkzaamheden van de voormalige bebouwing is de bodem in een groot deel van het plangebied in meer of mindere mate verstoord. Op andere (voorheen onbebouwde) delen lijkt de bodemopbouw echter wel intact. In het noordwestelijke deel van het plangebied is een met klei opgevulde laagte (greppel of gracht) aangetroffen die mogelijk verband houdt met de belegeringslinie van 1629.

Op basis van resultaten van het bureau- en booronderzoek is een aanvullend proefsleuvenonderzoek uitgevoerd. Tijdens dit onderzoek zijn sleuven gegraven in de zones waar mogelijk nog resten van de Stelling van 1629 te verwachten is. In één van de sleuven is ook daadwerkelijk een restant van een greppel aangetroffen, die is aangelegd voor het beleg van 1629. Door de sterke verstoring van de bodem was alleen nog de onderkant van de greppel aanwezig. De greppel kon ook nog maar over een heel kleine afstand worden gevolgd omdat bij de bouw of sloop van de voormalige bebouwing in het plangebied de rest van het plangebied is vergraven.

Het aantreffen van een stuk van de belegeringslinie van 1629 sluit goed aan bij de verwachting zoals die vooraf was opgesteld. Helaas is door sterke bodemverstoring maar een heel klein deel van de originele greppel bewaard gebleven. Door de zeer beperkte omvang (horizontaal en verticaal) van de sporen kan geen reconstructie van de Linie van 1629 worden gemaakt. Mede hierdoor is de waarde van de archeologische sporen gering en is de behoudenswaardigheid van de resten als laag gewaardeerd.

De gemeente 's-Hertogenbosch heeft het advies om geen verder onderzoek uit te laten voeren, overgenomen en vastgelegd in een selectiebesluit. Hierdoor gelden er voor het terrein geen beperkingen meer ten aanzien van de voorgenomen bouwwerkzaamheden. Indien tijdens de werkzaamheden archeologische resten tevoorschijn komen is men wel wettelijk verplicht deze te melden aan de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE). Ook de gemeente wordt in dat geval op de hoogte gebracht.

Cultuurhistorische waarden

In het plangebied bevinden zich geen bouwhistorische of historisch-geografische waarden.

Integraal waterbeheer beoogt een duurzaam en veerkrachtig watersysteem waarbij kansen worden benut en functies zoveel mogelijk worden gecombineerd. Op 14 juli 2009 stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch het waterplan 'Waterstad 's-Hertogenbosch' vast. Het doel van dit waterplan is het bereiken van een veilig en een duurzaam watersysteem in en om 's-Hertogenbosch, waarbij zo goed mogelijk aan de wensen van alle belanghebbenden tegemoet wordt gekomen. Het Waterplan betreft een koepelplan voor alle waterzaken. Het gaat daarbij om de gewenste inrichting en het beheer van oppervlaktewater en grondwater als ook om de afvoer van hemelwater en afvalwater.

Het plangebied is gelegen in het beheergebied van het Waterschap Aa en Maas. Het Waterbeheerplan van het waterschap beschrijft de hoofdlijnen voor het te voeren beleid voor de periode 2010-2015, met een doorkijk naar 2027. Voor ruimtelijke ontwikkelingen hanteert het waterschap acht uitgangspunten:

1. 1. wateroverlastvrij bestemmen;
2. 2. gescheiden houden van vuil water en schoon hemelwater;
3. 3. doorlopen van de afwegingsstappen (hergebruik - infiltratie - buffering - afvoer);
4. 4. hydrologisch neutraal ontwikkelen;
5. 5. water als kans;
6. 6. meervoudig ruimtegebruik;
7. 7. voorkomen van vervuiling;
8. 8. waterschapsbelangen.

Huidige situatie

De hoogte van het maaiveld ter plaatse van de Rijzertlaan varieert van 2,10 m +N.A.P. tot 3,0 m +N.A.P. De Rijzertlaan maakt deel uit van de wijk West (De Kruiskamp en De Schutskamp). De wijk West is oorspronkelijk een laaggelegen gebied op 2,60 m +N.A.P. Deze delen van de stad zijn bij de realisatie ietwat opgehoogd. De locatie is gelegen in het werkgebied van waterschap Aa en Maas. Momenteel is het perceel braakliggend. In het verleden heeft hier het kantoor van de Keuringsdienst van Waren gestaan.

Oppervlaktewater

West, is waterhuishoudkundig gezien, een polder. In deze polder wordt water uitgepompt door gemaal Boschveld gelegen aan de Graaf van Solmsweg. Dit gemaal slaat het overtollige water uit op de Dieze. Via dit gemaal kan ook water worden ingelaten. Op de hoek van de Kooikersweg – Oude Vlijmenseweg staat een doorvoergemaal. Dit gemaal voert het water naar een hoger pand. Het waterpeil nabij Boschveld is 1,30 m +N.A.P. Gemaal Oude Vlijmenseweg pompt het water op naar een peil van 1,90 m +N.A.P. Op deze manier kan het water in West circuleren. Dus via het Westerpark komt het water weer terug, namelijk op de Hoeflaan. Hier heeft het water een peil van 1,80 m +N.A.P. Langs de Hoeflaan loopt het water op 1,80 m +N.A.P. tot aan de stuw hoek Vlijmenseweg - A59. Daar wordt het peil van de waterloop 1,30 m +N.A.P.

Riolering

De Rijzertlaan is een rioolgebied met een gemengd stelsel. Het gebied West is in zijn totaliteit een bemalingsgebied met - grotendeels - een gemengd stelsel. Het rioolwater van deze wijk wordt door een rioolgemaal, gelegen aan de Helftheuvelweg, verpompt naar de rioolwaterzuivering Treurenburg.

In de straten nabij de locatie is een gemengd rioolstelsel aanwezig. Het BOB-niveau van de riolering in de Rijzertlaan (ten zuiden van de locatie) varieert van 0,62 tot 0,56 m + NAP. Aan de noordoostzijde van de locatie is een riool aanwezig met een BOB-niveau van 1,18 à 1,35 m + NAP.

Om voorbereid te zijn op het toekomstig gescheiden rioolstelsel, moet het hemelwater en afvalwater van de nieuwbouw gescheiden worden aangeboden op de perceelsgrens.

Ruimtelijke vertaling van beleid

Door de realisatie van het plan zal het verhard oppervlak toenemen met circa 2.410 m². Conform de beleidsregels van het waterschap en de gemeente worden er vanwege de toename retentie- of overige voorzieningen geëist. Gestreefd dient te worden naar een hydrologisch neutrale ontwikkeling van het terrein.

Teneinde de geschiktheid van de bodem voor infiltratie van hemelwater vast te stellen is onderzoek (Rapport Richtinggevend afkoppeladvies Nieuwbouw appartementen aan de Rijzertlaan te 's-Hertogenbosch, Lankelma Geotechniek Zuid B.V., 31 mei 2013) uitgevoerd. De bodem biedt mogelijkheden voor infiltratie indien de k-waarde van de zandige bodem groter is dan 0,4 m/dag èn de gemiddeld hoogte grondwaterstand dieper is dan 0,7 m - mv. Na ophoging tot het beoogde maaiveldniveau van 3,1 m + NAP zijn er mogelijkheden voor de infiltratie van hemelwater.

Uit de HNO tool komt naar voren dat op het terrein bij een bui T = 10 + 10% een infiltratiecapaciteit van 96 m³ gerealiseerd dient te worden. Bij een bui T = 100 + 10% dient nog een extra berging van 36 m³ gerealiseerd te worden. Om op toekomstige aanpassingen van het rioleringsstelsel te anticiperen, dient de hemelwaterafvoer en afvalwaterafvoer gescheiden te worden aangeboden aan de perceelsgrens.

Voor bebouwing wordt algemeen een ontwateringsniveau van 0,7 m noodzakelijk geacht, bij toepassing van kruipruimten, en 0,5 m zonder kruipruimte. Uitgaande van een GHG niveau van 2,1 m + NAP wordt met een toekomstig maaiveld van 3,1 m + NAP wordt voldaan aan de ontwateringseis.

Overwegingen bij keuze afkoppeltechniek

Groene daken

Op het dak van de geplande appartementen zouden eventueel groene daken kunnen worden toegepast. Het waterschap rekent voor de toepassing van groene daken met een berging van 15 mm/m². Indien er op beide appartementengebouwen groene daken worden toegepast (oppervlakte circa 900 m²), geldt dat voor een overeenkomstige berging van 13,5 m³. Naast groene daken zal aanvullende berging dienen te worden gerealiseerd.

Doorlatende verharding

Gezien de ruimte die in het toekomstig plan gereserveerd is voor parkeerterrein / oppervlakte verharding (circa 1.550 m² binnenplaats) lijkt de locatie met name geschikt voor een systeem met doorlatende verharding met bergend funderingspakket. Uitgaande van een bergingsvermogen van circa 14 cm/m² (aquaflow), is een oppervlak van circa 686 m² vereist om een bui T = 10 + 10% te kunnen verwerken en 257 m² extra bij een bui T= 100 + 10%. Gezien het beschikbare oppervlak kunnen deze hoeveelheden gemakkelijk worden gerealiseerd.

Ondergronds infiltratiesysteem

Toegepast kunnen worden: ondergrondse infiltratiekratten of een infiltratiekelder (bv. Waterblocksysteem). Beide systemen gaan uit van het creëren van holle ruimte in de ondergrond, met doorlatende wanden, waardoor het water kan infiltreren. Uitgaande van een infiltratiekrat of kelder met een hoogte van 0,4 m die worden aangelegd op een niveau van 2,1 m + N.A.P. (GHG-niveau) zal voldoende dekking kunnen worden gerealiseerd (0,6 m) om een significante belasting te kunnen dragen. Uitgaande van een infiltratievoorziening met een hoogte van circa 0,4 m en een effectief bergingsvolume van 90 % is een oppervlakte benodigd van circa 270 m² voor een bui T=10 +10 % en 100 m² extra voor een bui T=100 + 10%.

Ondergronds bergingssysteem

Op het binnenterrein een dichte betonnen bak realiseren, met aan de onderzijde twee kleine openingen (ø 125 mm) die afvoeren op het nabij gelegen oppervlaktewater. De bufferbak hierbij voorzien van een overstortmuur, hierdoor kan bij hevige neerslag versneld worden afgevoerd. Door enkel de dak afvoeren aan de binnenzijde van het ontwerp en de binnenterrein verharding hierop te zetten zal de maatvoering binnen de perken blijven. De dimensionering hiervan moet nog uitgevoerd worden.

Concrete keuze afkoppeltechniek

Bij de planuitwerking zal bepaald worden op welke wijze de behandeling van hemelwater concreet wordt ingevuld. De keuze wordt mede gemaakt op basis van economisch en praktische argumenten (bijvoorbeeld duurzaamheid en onderhoudskosten). Afvloeiend hemelwater dient in elk geval aan de kwaliteitseisen te voldoen. Dakoppervlakken mogen daarom niet worden vervaardigd van uitlogende materialen. Voor afvoer op de bestaande sloot is een watervergunning vereist. Deze dient te worden aangevraagd bij het waterschap.

In dit hoofdstuk wordt aangegeven hoe het beleid en de planuitgangspunten zijn verwoord in de planregels. Zo wordt een toelichting gegeven op het juridische systeem en op de afzonderlijke bestemmingen.

Het bestemmingsplan 'Rijzertlaan Westzijde' heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor het bouwen en het gebruik van gronden en bouwwerken binnen het plangebied. Het bestemmingsplan maakt het gebruik en de bouw van gestapelde woningen aan de Rijzertlaan met daarachter grondgebonden woningen inclusief bijbehorende parkeervoorzieningen mogelijk. Het definitieve bouwplan van de herontwikkeling dient te passen binnen de mogelijkheden van dit bestemmingsplan.

Bij het opstellen van voorliggend bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Gestreefd is hierbij naar uniformering en standaardisering van bestemmingen en regels. Hiervoor is aansluiting gezocht bij de gemeentelijke bestemmingsplannen, meer in het bijzonder bij het voor het plangebied nu geldende en voor de omgeving straks nog steeds geldende bestemmingsplan 'Kruiskamp - Schutskamp'.

Onder paragraaf 8.2 wordt inhoudelijk ingegaan op de afzonderlijke bestemmingen binnen voorliggend bestemmingsplan.

In deze paragraaf wordt ingegaan op de opzet van de planregels. Het bestemmingsplan omvat twee bestemmingen: 'Verkeer' en 'Wonen'. Deze twee bestemmingen worden hier besproken, waarbij wordt aangegeven hoe de ontwikkeling is opgenomen binnen deze bestemmingen.

Paragraaf 1 Inleidende bepalingen
De artikelen in deze paragraaf hebben betrekking op de toepassing van de bestemmingsplanregels. In artikel 1 wordt een omschrijving van de in de regels gehanteerde begrippen gegeven. Artikel 2 geeft de meet- en rekenwijze aan. Deze bepalingen gelden voor alle bestemmingen. De bepalingen, welke verplicht gesteld zijn en opgenomen in de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012), zijn overgenomen in de regels.

Paragraaf 2 Bestemmingsbepalingen

Verkeer

De gronden aan de voorzijde van het te bouwen bouwblok aan de Rijzertlaan hebben de bestemming 'Verkeer'. Ook een strook van 1,5 meter aan de zuidwestzijde, en een strook van circa 2 meter aan de noordwestzijde van het bouwblok hebben deze bestemming gekregen, aangezien laatstgenoemde gronden in het vigerende bestemmingsplan grotendeels nog de bestemming 'Kantoor' hadden.

De regels van de bestemming sluiten aan bij de regeling van de bestemming 'Verkeer' van het bestemmingsplan 'Kruiskamp - Schutskamp'.

Functioneel. De gronden met de bestemming 'Verkeer' zijn primair bestemd voor voorzieningen van verkeer en verblijf. Wegen, fiets- en voetpaden en bouwwerken ten behoeve van de functie mogen binnen deze bestemming worden gerealiseerd.

Bouwen. De bouwmogelijkheden zijn in de regels van de bestemming opgenomen. Er zijn zowel kleinere gebouwen als bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegelaten met een maatvoering overeenkomstig het bestemmingsplan 'Kruiskamp - Schutskamp'.

Wonen

Het bouwblok met de appartementen en grondgebonden woningen hebben met het binnenterrein de bestemming 'Wonen'.

Functioneel. Binnen deze bestemming is wonen de hoofdfunctie. Binnen de woonbestemming is wel de uitoefening van een aan huis verbonden beroepsactiviteit toegestaan, mits deze ondergeschikt blijft aan de woonfunctie. Dit betekent onder meer dat maximaal 35% van de oppervlakte van de begane grond van de opstallen, tot ten hoogste 50 m², mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroepsactiviteit.

Daarnaast zijn aan het wonen gerelateerde ondergeschikte functies als parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen e.d. ook toegestaan.

Bouwen. De bouwmogelijkheden zijn terug te vinden op de verbeelding in samenhang met de regels.

Het bouwen van hoofdgebouwen is uitsluitend toegestaan binnen de op de verbeelding opgenomen bouwvlakken.

Binnen de bouwvlakken is daarnaast het type woning vermeld. Het bestemmingsplan maakt onderscheid tussen verschillende woningtypologieën. Hiermee kan sturing worden gegeven aan de ruimtelijke impact van verschillende woningtypologieën op de omgeving. Deze ruimtelijke impact komt tot uiting in de bouwmassa (hoogte en situering), maar ook in het aantal woningen. De woningdichtheid is van invloed op de parkeerbehoefte en daarmee op de parkeerdruk en de leefbaarheid in de omgeving. Het bestemmingsplan maakt onderscheid tussen grondgebonden en gestapelde woningen. Grondgebonden woningen zijn rechtstreeks toegankelijk op straatniveau en één van de bouwlagen sluit aan op het maaiveld. Deze zijn onderverdeeld in verschillende typen: vrijstaand, twee-aaneen, geschakeld of aaneengebouwd. Gestapelde woningen zijn geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning gelegen. Gestapelde woningen zijn uitsluitend toegestaan, indien dit middels een aanduiding op de verbeelding is aangegeven. Hiermee wordt voorkomen dat grondgebonden woningen kunnen worden verbouwd tot gestapelde woningen. Op de verbeelding is af te lezen dat de volgende woningtypes zijn toegelaten: aaneengebouwd aan de noordoostzijde en zuidwestzijde van het bouwblok en gestapeld aan de Rijzertlaan (zuidoostzijde). Aan de noordoostzijde is een bouwvlak opgenomen met de aanduiding 'specifiek bouwaanduiding'. Het voorlopig bouwplan omvat hier twee vrijstaande woningen. De woningen mogen naast vrijstaand, echter ook halfvrijstaand dan wel geschakeld worden gebouwd.

Ten slotte is ook de maximale bouwhoogte van de hoofdgebouwen op de verbeelding aangeduid.

Binnen de woonbestemming is de binnen de gemeente gebruikelijke erfbebouwingsregeling opgenomen ten behoeve van aan- en bijgebouwen. Ten behoeve van de flexibiliteit zijn op de basisregeling verschillende afwijkingsmogelijkheden geregeld.

Paragraaf 3 Algemene regels
In de algemene bepalingen komen de anti-dubbeltelbepaling, de algemene aanduidingsregels en de algemene afwijkingsregels alsmede de algemene procedureregels aan de orde. Deze bepalingen gelden voor het gehele bestemmingsplan.

Paragraaf 4 Overgangs- en slotbepalingen
In deze paragraaf zijn tot slot de algemene, overgangs- en slotregels opgenomen, die voor het gehele bestemmingsplan gelden.

Wanneer voor gronden een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan (zoals gedefinieerd in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening) is voorgenomen, dient conform artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening een exploitatieplan te worden opgesteld. Deze eis geldt niet indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd.

In voorliggend geval is het kostenverhaal vastgelegd door middel van een anterieure overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer, zodat een exploitatieplan niet noodzakelijk is.

Concluderend kan worden gesteld dat de ruimtelijke planvorming zoals neergelegd in dit bestemmingsplan voor de ontwikkeling Rijzertlaan Westzijde financieel-economisch uitvoerbaar is.

Het voorontwerpbestemmingsplan 'Rijzertlaan Westzijde' is vanaf 7 oktober 2013 gedurende zes weken ter inzage gelegd in het kader van de gemeentelijke Inspraakverordening. Bovendien heeft op 21 oktober 2013 een inloopavond over het plan plaatsgevonden. Op deze inloopavond is geen presentatie gehouden, maar is informatie op de panelen getoond. Ook waren er medewerkers van de gemeente aanwezig om vragen te beantwoorden. Ten slotte is er de mogelijkheid geboden om een schriftelijke inspraakreactie op een formulier achter te laten.

Op het voorontwerpbestemmingsplan is één inspraakreactie ingediend door: Coöperatie van eigenaars in het winkelcentrum De Helftheuvel U.A., p/a Helftheuvelpassage 38, 5223 AP 's-Hertogenbosch, d.d. 7 november 2013

Inspraakreactie 1

Inspreker constateert dat de verkeer- en parkeerdruk in het gebied rond het winkelcentrum in de huidige situatie vrij zwaar is, met name op de zaterdag. Inspreker vreest dat de voorgenomen ontwikkeling de parkeerdruk verder verzwaart, met name op de piekmomenten. Inspreker verzoekt om af te stemmen over de gevolgen van de realisatie van de woningen voor de verkeer- en parkeerdruk in het gebied, mede met het oog op de voorgenomen uitbreiding van het winkelcentrum.

Gemeentelijk commentaar:

Wij verwachten dat de verkeer- en parkeerdruk in het gebied niet verzwaart naar aanleiding van deze ontwikkeling. Randvoorwaarde voor de ontwikkeling is namelijk dat het parkeren wordt opgelost binnen het eigen plangebied. Het bouwplan moet voldoen aan de Nota parkeernormen, vastgesteld door de gemeenteraad in december 2003. Het programma van 52 woningen in de middeldure sector heeft een norm van 1,6 parkeerplaats per woning (waarvan 0,3 voor bezoekers op openbaar terrein of in een openbaar toegankelijk gebied). De parkeerbehoefte van het bewonersparkeren bestaat uit (52*1,3 = 67,6) afgerond 68 parkeerplaatsen, op eigen terrein. Op het binnenterrein bij de woningen worden 68 parkeerplaatsen gerealiseerd. De parkeerbehoefte van het bezoekersparkeren van 0,3 parkeerplaatsen per woning bedraagt (52*0,3 = 15,6) afgerond 16 parkeerplaatsen op openbaar terrein of in een openbaar toegankelijk gebied. Voor de woningen aan de Rijzertlaan worden 23 parkeerplaatsen gerealiseerd. Hiermee voldoet het plan aan de parkeernormen.

Aan uw verzoek om afstemming is tegemoet gekomen door een overleg dat op 18 november 2013 heeft plaatsgevonden. Hierin heeft gemeente een toelichting gegeven op het aspect parkeren van de ontwikkeling. Inspreker heeft hierbij aangegeven met name zich zorgen te maken over het geheel van ontwikkelingen in de omgeving. Wij hebben begrip voor deze zorgen. De gemeente ontvangt met enige regelmaat signalen over een hoge parkeerdruk en parkeeroverlast uit de (woon)omgeving van winkelcentrum Helftheuvel. De gemeente heeft zich daarom een volledig beeld willen vormen van de werkelijke parkeersituatie rond dit winkelcentrum in de toekomstige situatie. Daarom heeft de gemeente in oktober 2013 een parkeertelling uitgevoerd nabij het winkelcentrum. Hierbij is het aantal parkeerplaatsen in en buiten de blauwe zone herteld, en is de bezetting gemeten (het aantal bezette parkeerplaatsen). Hieruit blijkt inderdaad dat de pieksituatie rondom dit winkelcentrum voorkomt op de zaterdag, en wel tussen 13:00 en 14:30 uur. De bezettingsgraad in deze periode is dan (afgerond) 71% (binnen en buiten de blauwe zone samen).

Wij vinden dat de ontwikkeling van de Rijzertlaan Westzijde, dat geheel voorziet in zijn eigen parkeerbehoefte binnen het eigen plangebied, geen verslechtering van de parkeersituatie oplevert. Er worden zelfs zeven parkeerplaatsen extra aangelegd in het openbaar gebied. In de belangenafweging is daarbij bovendien overwogen dat de bezettingsgraad van de parkeerplaatsen in de omgeving ruim onder de maximale acceptabele bezettingsgraad van 90% ligt.

In het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het voorontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de Provincie Noord-Brabant en Waterschap Aa en Maas. Een reactie is ontvangen van:

1. 1. Provincie Noord-Brabant, Postbus 90151, 5200 MC 's-Hertogenbosch, d.d. 15 oktober 2013
2. 2. Waterschap Aa en Maas, Postbus 5049, 5201 GA 's-Hertogenbosch, e-mail d.d. 28 oktober 2013

Vooroverleg reactie 1

Provincie heeft zich beperkt tot de vraag hoe het bestemmingsplan zich verhoudt tot provinciale belangen. Het voorontwerp-bestemmingsplan geeft geen aanleiding tot het maken van opmerkingen.

Gemeentelijk commentaar:

Voor kennisgeving aangenomen.

Vooroverlegreactie 2

Het waterschap heeft geen opmerkingen op het voorontwerpbestemmingsplan.

Gemeentelijk commentaar:

Voor kennisgeving aangenomen.