het bestemmingsplan Splitsing Zandbergen 10 Rosmalen met identificatienummer NL.IMRO.0796.0002361-1301 van de gemeente 's Hertogenbosch;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet publieksaantrekkend zijn en die op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijk uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een op de kaart of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een bouwvlak, bestemmingsvlak of bouwperceel aangeeft, dat maximaal bebouwd mag worden;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw. Een bijgebouw kan zijn een aangebouwd bijgebouw in de vorm van een aanbouw of een uitbouw, dan wel een vrijstaand bijgebouw;

plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis verbonden beroepen daaronder niet begrepen;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijk omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en/of zolder;

doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van een gebouw, met een oppervlakte van maximaal 60% van de oppervlakte van de bovenste bouwlaag en een afstand van minimaal 1 meter tot de voorgevel;

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een perceel, gelegen aan een hoek van twee wegen c.q. het openbaar gebied;

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

• horeca van categorie 1: een bedrijf dat is gericht op het bieden van logies en hotels;
• horeca van categorie 2: het verstrekken van maaltijden voor gebruik ter plaatse (restaurantbedrijf, waaronder ook worden verstaan lunchrooms, eethuizen, bistro's, automaten, broodjeszaken en dergelijke);
• horeca van categorie 3: een bedrijf dat is gericht op het ter plaatse verstrekken van dranken, waaronder feestzalen;
• horeca van categorie 4:
  1. 1. elke voor het publiek, al dan niet tegen betaling toegankelijke lokaliteit, die in belangrijke mate is ingericht of wordt gebruikt voor het dansen, zoals discotheken en dancings, waarin al dan niet dranken voor gebruik ter plaatse worden verstrekt;
  2. 2. inrichtingen waarin een speelautomatenhal zoals bedoeld in de wet op de kansspelen wordt uitgeoefend, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie.

huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning;

de volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw in een gebogen vorm danwel met een dakhelling van ten minste 15° en ten hoogste 75°;

een eenzijdige kapconstructie waarbij het hoogste punt over de gehele, of nagenoeg de gehele lengte in één gevel is gelegen;

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond;

het snijpunt van twee hellende vlakken.

weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar vaarwater en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer;

een kap waarbij tussen het hoogste punt van de bovenste bouwlaag en de punten waar de kap op het gebouw rust, nog bebouwing in verticale zin aanwezig is; er is slechts sprake van een opgetilde kap als het aantal bouwlagen zoals aangeduid reeds aanwezig is;

een woning die onderdeel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit twee woningen, niet zijnde gestapelde woningen;

erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied;

denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de perceelsgrenzen;

1. a. langs een wegzijde met een regelmatige ligging of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;
2. b. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a. bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn op 10 meter uit de as van de weg;

een bouwmassa bestaande uit één vrijstaande woning.

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden;

voor bewoning bestemd gebouw dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst en op een daartoe bestemd perceel is geplaatst;

denkbeeldige lijn die strak loopt langs de zijgevel van een gebouw tot aan de perceelgrenzen;

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een privé-huis of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

de totale oppervlakte van hoofdgebouwen en aan- en bijgebouwen op de begane grond en de verdieping(en) met inbegrip van beneden peil gelegen bouwdelen;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

1. a. vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;
2. b. de goothoogte van een lessenaarsdak wordt bepaald vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel van de laagste zijde van de kap.

vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk of ingeval dat geen gevelvlakken of scheidingsmuren aanwezig zijn, de oppervlakte vanaf de buitenzijde van het dak neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

1. a. voor een hoofdgebouw met aangebouwde bijgebouwen: de hoogte van de kruin van de aan het bouw perceel grenzende weg;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in de vorm van woningen, niet zijnde woonwagens;
2. b. aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten als bedoeld in 3.5.2;
3. c. huisvesting in verband met mantelzorg;
4. d. tuinen, groenvoorzieningen, erven en terreinen;
5. e. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals water en waterhuishoudkundige voorzieningen, parkeer- en verkeersvoorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. a. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 3.5.1 voor het gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor een publieksaantrekkende beroeps- en bedrijfsactiviteit aan huis, onder de voorwaarden als bepaald in 3.5.2 en onder de voorwaarde dat het gebruik niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeers- en parkeersituatie.
2. b. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 3.5.2 onder c voor het gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit die meldingplichtig is volgens het Activiteitenbesluit milieubeheer, onder de voorwaarde dat de beroeps- of bedrijfsactiviteit naar aard, omvang en uitstraling past in de woonomgeving: bij het verlenen van de omgevingsvergunning voor de afwijking moet vaststaan dat een goed woon- en leefklimaat op omliggende woonpercelen gegarandeerd is.

1. a. Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Bij de toepassing van de bouwregels in dit plan worden ondergeschikte bouwdelen zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, uitbouwen, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw- c.q. bestemmingsgrenzen niet meer bedraagt dan 1 meter.
2. b. Bouwwerken die op het moment van vaststelling van dit bestemmingsplan met een daartoe verleende vergunning binnen het plangebied aanwezig of opgericht zijn of kunnen worden opgericht maar die in strijd zijn met dit bestemmingsplan, worden geacht aan dit bestemmingsplan te voldoen.
3. c. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen staat vast dat voldoende parkeergelegenheid voor auto's en fietsen wordt gerealiseerd, overeenkomstig de normen in de beleidsregels die zijn neergelegd in de Nota Parkeernormering 2016;
4. d. Als de beleidsregels als bedoeld onder c wijzigen, wordt met die wijziging rekening gehouden

1. a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten gebruiken voor een doel of op een wijze strijdig met de bestemmingen van dit plan.
2. b. Het gebruik van gronden en gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, voor de bestemmingen in dit plan is uitsluitend toegestaan als voldoende parkeergelegenheid voor auto's en fietsen wordt gerealiseerd en gehandhaafd, overeenkomstig de normen in de beleidsregels die zijn neergelegd in de Nota Parkeernormering 2016.
3. c. Als de beleidsregels als bedoeld onder b wijzigen, wordt met die wijziging rekening gehouden.

1. a. Het bevoegd gezag kan, mits het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden niet onevenredig worden aangetast, met een omgevingsvergunning afwijken van de regels en de verbeelding:
   1. 1. voor een vermeerdering of vermindering van maten en normen tot 10% van die maten en normen;
   2. 2. voor een geringe afwijking van plaats en richting van bestemmingsgrenzen als dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden van de verbeelding ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waarin een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
   3. 3. voor een grotere bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en bouwwerken ten behoeve van verlichting, geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer tot een bouwhoogte van 10 meter;
   4. 4. voor een grotere bouwhoogte van gebouwen vanwege plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, onder de volgende voorwaarden:
      • de maximale oppervlakte van de plaatselijke verhoging is 10% van het dakoppervlak;
      • de maximale hoogte van de plaatselijke verhoging is 4 meter.
2. b. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in arikel 5 onder c, als vaststaat dat:
   1. 1. de noodzakelijke parkeervoorzieningen op eigen terrein in onvoldoende mate kunnen worden gerealiseerd en op andere wijze in de parkeerbehoefte wordt voorzien; en
   2. 2. de situering van de parkeerplaatsen het stedenbouwkundig beeld van de omgeving, de verkeersveiligheid en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig aantast.
3. c. Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde in artikel 6, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.
4. d. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6 onder b, als vaststaat dat:
   1. 1. de noodzakelijke parkeervoorzieningen op eigen terrein in onvoldoende mate kunnen worden gerealiseerd en op andere wijze in de parkeerbehoefte wordt voorzien; en
   2. 2. de situering van de parkeerplaatsen het stedenbouwkundig beeld van de omgeving, de verkeersveiligheid en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig aantast.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Splitsing Zandbergen 10 Rosmalen.

De eigenaar van het perceel aan Zandbergen 10 te Rosmalen wilt het huidige perceel splitsen ten behoeve van de bouw van een tweetal vrijstaande woningen. De bestaande woning wordt hiervoor gesloopt. De huidige bestemming 'Wonen' laat dit, omdat er op de locatie voor de nieuwe woningen geen bouwvlakken aanwezig zijn, niet toe. Het verplaatsen en toevoegen van een bouwvlak is daarom noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet daarin.

Het gehele plangebied is momenteel in gebruik als perceel van de bestaande woning aan de Zandbergen 10 te Rosmalen. Hieronder is een aantal foto's van de bestaande situatie opgenomen.

Huidige situatie

Huidige situatie

Molenhoek

De noord- en zuidkant van Molenhoek wordt begrensd door twee lijnen, die in de 19e eeuw van betekenis zijn geworden: De spoorlijn 's-Hertogenbosch - Nijmegen en de straatweg van 's-Hertogenbosch naar Grave, die tegenwoordig A59 heet. Het gebied tussen deze lijnen was voor 1950 vrijwel onbebouwd. Alleen langs de Graafsebaan, de Heer en Beekstraat en de Oude Baan was bebouwing aanwezig, alsook op een enkele plek langs de Molenstraat. Met het uitbreidingsplan in onderdelen "Kom Molenhoek" werd aan het einde van de jaren '50 een begin gemaakt met het woonuitbreidingsgebied Molenhoek. Dit gebied was aan het einde van de jaren '70 nagenoeg voltooid.

De Oude Baan deelt de Molenhoek in een zuidelijk en noordelijk deel. Beide delen hebben een verschillende ruimtelijke opbouw. Molenhoek Noord kent een rechthoekig stratenpatroon met rechte straten en relatief gesloten bebouwingswanden. Molenhoek Zuid wordt gekenmerkt door het informele stratenpatroon en de sterke groenstructuur. Het bos dringt hier als het ware de kern binnen. De woningen hebben een individueel karakter waarbij de groenstructuur voor samenhang binnen de wijk zorgt. De straten hebben vaak een breed profiel waardoor het ruime karakter van de wijk nog eens versterkt wordt. Het perceel waar de kavelsplitsing is voorzien ligt in het zuidelijke deel van de buurt Molenhoek.

De bebouwing in het zuidelijk gedeelte van Molenhoek heeft een individuele uitstraling. In tegenstelling tot het noordelijk gedeelte is niet de bebouwing bepalend voor het straatbeeld, maar de groenstructuur. De bebouwing is voor het grootste gedeelte vrijstaand op grote, bosrijke kavels waardoor de architectuur van de objecten veel van elkaar kan verschillen zonder dat dit storend is in het straatbeeld. Dit heeft geresulteerd in individueel ontworpen woningen waarbij de omliggende bebouwing niet als uitgangspunt heeft gediend.

Plangebied

Het plangebied bevindt zich op de hoek Zandbergen en Heirust en is, in lijn met de bestemming, in gebruik als tuin van Zandbergen 10 te Rosmalen. Hieronder is het plangebied met een rode lijn weergegeven, eerst op grote schaal en vervolgens op wijkniveau.

Begrenzing plangebied

Begrenzing plangebied

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Molenhoek-Sparrenburg-A59'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch d.d. 28 februari 2012.

Uitsnede geldend bestemmingsplan

De huidige enkelbestemming van het gehele plangebied is 'Wonen'. De op de verbeelding als 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• wonen in de vorm van woningen, niet zijnde woonwagens, en bijzondere woonvoorzieningen al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit en daarbij behorende tuinen, erven, water; e.d.;
• aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals verkeers- en groenvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Ter plaatse van de gronden van het plangebied is in het vigerend plan een bouwvlak voor één vrijstaande woning opgenomen met een maximale goothoogte van 4 meter en maximale bouwhoogte van 9 meter.

Ook is op het gehele plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' van toepassing. Binnen deze dubbelbestemming zijn geen bouwwerkzaamheden toegestaan, die een grondoppervlakte betreffen groter dan 100 m² en meer dan 0,50 meter beneden maaiveld. Dit betekent dat het verboden is binnen het plangebied zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning grondwerken uit te uitvoeren zoals

1. 1. grondwerkzaamheden, groter dan 100 m² en dieper dan 0,50 meter onder het maaiveld zoals afgraven, egaliseren, frezen, scheuren van grasland, aanbrengen van oppervlakteverhardingen, aanleg van drainage;
2. 2. graven, dempen, dan wel verdiepen, vergroten of anderszins herprofileren van waterlopen, sloten en greppels;
3. 3. aanleggen van leidingen dieper dan 0,50 meter onder maaiveld;
4. 4. alle overige bodemverstorende werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.

Ook is het verboden om zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning bouwwerken en funderingen te slopen.

Dit bestemmingsplan bevat zes hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk zal in hoofdstuk 2 de toekomstige situatie meer gedetailleerd uiteengezet worden. In hoofdstuk 3 komt het beleid dat in acht moeten worden genomen aan bod; hoofdstuk 4 beschrijft de toetsing van milieuaspecten. Hoofdstuk 5 gaat in op de systematiek van het bestemmingsplan, hoofdstuk 6 en 7 bevatten de uitvoeringsaspecten (haalbaarheid).

Het huidige perceel aan de Zandbergen 10 wordt gesplitst in een tweetal kavels. Het huidige perceel heeft een breedte variërend van circa 43 meter tot circa 50 meter en een diepte van ruim 40 meter. De oppervlakte bedraagt 1950 m², in de omgeving is dit een van de grootste percelen. Na de splitsing van het kavel ontstaan kavelbreedtes van respectievelijk 23,5 meter en 26,5 meter. Met deze breedte wordt nog volop recht gedaan aan de stedenbouwkundige opzet van dit gedeelte van de Molenhoek. Met name omdat aan de overzijde van het desbetreffende perceel twee-onder-een-kapwoningen bevinden met een kavelbreedte van 10 meter.

Situering bouwblokken nieuwe situatie

Het perceel betreft een hoekperceel op de hoek van de Heirust en de Zandbergen 10. De locatie is gelegen in de Molenhoek en maakt onderdeel uit van een gebied dat wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen. De verkeerstructuur wordt gevormd door doodlopende straten die ontsloten worden vanaf de Zandbergen. Het stratenpatroon is informeel van karakter waarbij de groenstructuur voor samenhang zorgt. Na de splitsing ontstaat er een nieuw hoekperceel en een kavel dat is georiënteerd aan de Heirust. In de huidige situatie bevindt zich aan de Heirust een garage die vóór de voorgevel van het huidige pand staat. In de nieuwe situatie ontstaat een betere oriëntatie van de woning aan de Heirust.

Qua massa en opbouw is in het voorliggende bestemmingsplan aansluiting gezocht bij de goot- en nokhoogte van de omliggende bebouwing, namelijk een goothoogte van 4 meter en een nokhoogte van 9 meter. Op deze wijze ontstaat een bebouwingsmassa met de uitstraling van één bouwlaag, met een kap, passend in zijn omgeving.

Verkeer

Het plangebied is gelegen aan de Zandbergen op korte afstand van de Oude Baan, één van de belangrijkste ontsluitingswegen van de Molenhoek. De beoogde planontwikkeling in onderhavig plangebied heeft vrijwel geen effect op de verkeersbewegingen. Er is sprake van een lichte toename door de realisatie van een extra woning. De reeds aanwezige infrastructuur kan dit op goede wijze afwikkelen.

Parkeren

De 'Nota Parkeernormering 2016' stelt voor woningen zoals onderhavige een parkeernorm van twee parkeerplaatsen per woning. Uitgangspunt hierbij is dat deze op eigen terrein gerealiseerd moeten worden. Op eigen terrein is voldoende ruimte voor het aanleggen van parkeerplaatsen.

In dit plan wordt voorzien in twee woningen; derhalve zullen in totaal minimaal vier parkeerplaatsen op eigen tererin worden gerealiseerd, waarmee voldaan wordt aan de 'Nota Parkeernormering 2016'.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 13 maart 2012 vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het een aantal ruimtelijke doelen en uitspraken in onder andere de Agenda Landschap en de Agenda Vitaal Platteland. Daarmee wordt de SVIR het kader voor thematische of gebiedsgerichte uitwerkingen van rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

In de SVIR heeft het Rijk drie rijksdoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Voor de drie rijksdoelen worden de 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd. Hiermee geeft het Rijk aan waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Toetsing van het initiatief aan de Ladder voor duurzame verstedelijking en overig rijksbeleid

In de SVIR is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij dient de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling te worden aangetoond. De ladder kent drie treden die achter elkaar worden doorlopen.

Indien de ladder voor duurzame verstedelijking wordt doorlopen, wordt het volgende geconstateerd.

De eerste vraag is, is of er sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Uit vaste jurisprudentie blijkt dat het mogelijk maken van één of twee woningen niet kan worden gezien als een stedelijke ontwikkeling. Derhalve is de ladder niet van toepassing op dit project. Ten overvloede wordt opgemerkt dat met dit bestemmingsplan wordt voorzien in zowel de kwalitatieve als kwantitatieve behoefte naar woningbouw in de gemeente 's-Hertogenbosch op een binnenstedelijke locatie, zoals gemotiveerd in paragraaf 3.2 en 3.3.

Gezien het vorenstaande wordt geconcludeerd dat het voornemen in lijn is met het rijksbeleid.

Structuurvisie Ruimtelijke Ordening Noord Brabant

Op 1 januari 2011 is de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening in werking getreden. Hierin geeft de provincie Noord-Brabant de hoofdlijnen aan van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie. Het is de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening haar biedt. De visie ondersteunt daarnaast het beleid op andere provinciale beleidsterreinen, zoals het economisch, mobiliteits-, sociaal, cultureel, milieu- en natuurbeleid. Met deze structuurvisie geeft de provincie ook (mede) gestalte aan nationale ruimtelijke belangen en doelen.

Deel A bevat de hoofdlijnen van het beleid. Op basis van trends en ontwikkelingen heeft de provincie haar ruimtelijke belangen gedefinieerd en ruimtelijke keuzes gemaakt. De ruimtelijke visie is uitgewerkt in dertien provinciale ruimtelijke belangen, zoals de concentratie van verstedelijking. De wijze waarop de provincie deze ruimtelijke belangen behartigt is uitgewerkt in vier manieren van sturen: regionaal samenwerken; ontwikkelen, zowel gebiedsgericht als thematisch zoals de Ecologische Hoofdstructuur en de herstructurering van bedrijventerreinen; beschermen van provinciale belangen zoals zorgvuldig ruimtegebruik en ruimtelijke kwaliteit, door middel van de Verordening ruimte; stimuleren, door middel van subsidies en door het beschikbaar stellen van kennis en informatie. In deel B staan de ambities, het beleid en de uitvoering voor de vier ruimtelijke structuren: de groenblauwe structuur, het landelijk gebied, de stedelijke structuur en de infrastructuur.

Verordening Ruimte provincie Noord-Brabant

De Verordening Ruimte Noord-Brabant is één van de uitvoeringsinstrumenten voor de provincie om haar doelen te realiseren. De Verordening Ruimte 2014 is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Structuurvisie juridisch geborgd is. Belangrijke onderwerpen in de Verordening Ruimte zijn:

• ruimtelijke kwaliteit;
• stedelijke ontwikkelingen;
• natuurgebieden en andere gebieden met waarden;
• agrarische ontwikkelingen, waaronder de intensieve veehouderij;
• overige ontwikkelingen in het landelijk gebied.

Kaart verordening Ruimte; ligging plangebied

Op de kaart behorende bij de provinciale verordening is het plangebied aangeduid als 'bestaand stedelijk gebied, stedelijk concentratiegebied'. Binnen de stedelijke concentratiegebieden en de daarbij behorende zoekgebieden voor verstedelijking liggen mogelijkheden voor verdere verstedelijking. Het initiatief past binnen dit beleidsvoornemen.

Tevens voldoet het voornemen aan de formele artikelen van de Verordening Ruimte. Artikel 4.2 geeft aan dat een stedelijke ontwikkeling uitsluitend in bestaand stedelijk gebied ligt; gelet op bovenstaande en bovenstaand figuur voldoet het voornemen hier aan.

Daarnaast dient nieuwbouw van woningen te worden verantwoord in relatie tot de beschikbare plancapaciteit en regionale afspraken. In voorliggend geval hebben de gemeenten gelegen in Noordoost-Brabant gezamenlijk een Regionale Agenda Wonen opgesteld (dec 2016). In dit document zijn de woningbouwcontingenten voor de periode 2016-2026 onderverdeeld. De gemeente 's-Hertogenbosch heeft te maken met de grootste woningbouwopgave, te weten 7.365 nieuwe woningen. Dit aantal betreft de netto toename van de woningvoorraad, exclusief vervangende woningbouw door sloop. De harde plancapaciteit betreft circa 4.000 woningen. Met het realiseren van de voorgenomen ontwikkeling wordt op een binnenstedelijke locatie voorzien in de behoefte aan nieuwe woningen.

Het voornemen is daarnaast tevens in overeenstemming met de gemeentelijke woonvisie. Voor de toetsing van het initiatief aan de woonvisie wordt kortheidshalve verwezen naar subparagraaf Woonbeleid in paragraaf 3.3. Geconcludeerd wordt dat het bouwen van een extra woning in bestaand stedelijk gebied in overeenstemming is met hetgeen bepaald in regionaal verband en hiermee hetgeen bepaald in artikel 4.3 en artikel 37.4 van de Verordening.

Geconcludeerd wordt dat de ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Structuurvisie ruimtelijke ordening Noord-Brabant verwoorde en in de Verordening Ruimte 2014 verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

Ruimtelijke StructuurVisie 's-Hertogenbosch

In juni 2003 heeft de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch de Ruimtelijke StructuurVisie vastgesteld, met de ondertitel 'Stad tussen stromen'. De Ruimtelijke StructuurVisie geeft richting aan de ruimtelijke ambities van de stad. Op 28 januari 2014 heeft de gemeenteraad de actualisatie van de structuurvisie uit 2003 vastgesteld. In deze geactualiseerde structuurvisie integreert gemeente het provinciaal beleid. De geactualiseerde structuurvisie bevat een integrale visievorming voor lange termijn, 10 jaar met een doorkijk naar 15 à 20 jaar. De structuurvisie bestaat uit het Ruimtelijk Casco, een visie geformuleerd op het plangebied. Een ruimtelijke analyse van de stad en het gemeentelijk beleid vormen de input voor deze visie. De visie formuleert de ontwikkelingskoers, beschrijft een wensbeeld van de stad voor de lange termijn en biedt het casco voor concrete projecten en plannen. Het is een toetsingskader, en tegelijkertijd ook een inspiratiekader voor ruimtelijke ontwikkeling. Zo wordt bepaald waar strakke contouren ter bescherming van kwetsbare waarden liggen en kansen voor ontwikkeling. En worden locaties aangeduid waar deze ontwikkeling tegen randvoorwaarden mogelijk zijn en afweegbare gebieden voor uitbreidingen en intensiveringen aangewezen. Het ‘ruimtelijk motto’ van compacte, complete en contrastrijke stad als het uitgangspunt voor de ruimtelijke ontwikkeling voor de stad blijft gehanteerd, in de overtuiging dat dit de juiste basis biedt voor een duurzame ruimtelijk hoofdstructuur.

De in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling betreft het ontwikkelen van twee grondgebonden woningen. Het plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied (rode contour). De nieuwe woonbuurt sluit goed aan op de bestaande ruimtelijke- en functionele structuur en de nieuwe invulling past binnen de stedenbouwkundige randvoorwaarden. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling in overeenstemming is met de gemeentelijke structuurvisie.

Woonbeleid

Het woonbeleid van de gemeente 's-Hertogenbosch is vastgelegd in de Nota Wonen 2012 die is vastgesteld door de gemeenteraad op 11 september 2012. De ambitie voor het woonbeleid van 's-Hertogenbosch is het creëren van een evenwichtige woningmarkt met een gedifferentieerd en aantrekkelijk aanbod van woningen en woonmilieus zodat mensen naar tevredenheid in onze stad kunnen wonen en leven. Er wordt gestreefd naar een stad waar voldoende, betaalbare en passende woningen zijn en voldoende keuzemogelijkheden in gevarieerde en sterke buurten waarin mensen zich thuis kunnen voelen.

Deze ambitie is in de nota Wonen 2012 uitgewerkt in vier speerpunten van beleid: voldoende woningen, betaalbaar wonen, passend wonen, in sterke en vitale buurten.

De beleidsinzet van de gemeente voor woningbouw is dan als volgt:

• voorzien in de toekomstige woningbehoefte door te streven naar de realisatie van gemiddeld 700 (met een bandbreedte van 500 tot 800) nieuwe woningen per jaar in de periode tot 2030;
• voorzien in de behoefte aan voldoende betaalbaar wonen voor specifieke doelgroepen door minimaal 25% van de nieuwbouw in het sociale segment (huur en koop) te realiseren. Dit percentage kan per woningbouwlocatie verschillen, van maatwerk kan sprake zijn;
• het vergroten van de woningdifferentiatie en -variatie in buurten en wijken, waardoor enerzijds het soms eenzijdige woningaanbod in buurten wordt doorbroken en anderzijds de keuzemogelijkheden voor woonconsumenten worden vergroot.
• het innemen van een positieve en proactieve houding t.o.v. (kansrijke) initiatieven, door (binnen wettelijke kaders) meer ruimte te bieden, meer flexibiliteit en maatwerk te leveren bij bouwplanontwikkeling;
• woonconsumenten meer mogelijkheden geven om hun woonwensen te realiseren door middel van o.a. (collectief) particulier opdrachtgeverschap.

Daarnaast is begin april 2017 de Woonagenda 2017/2018 door de gemeenteraad vastgesteld. Het betreft de actualisatie van het woonbeleid zoals geformuleerd in de Nota Wonen. De belangrijkste uitgangspunten van de Woonagenda zijn:

• Opgave 1 - Versnellen van de woningproductie en slim programmeren van nieuwe woonmilieus
• Opgave 2 - Betaalbaar en bereikbaar wonen: balans op de woningmarkt in een ongedeelde stad
• Opgave 3 - Bestaande woningen verduurzamen en wijken vitaal houden
• Opgave 4 - Samen zorgen: passend woonzorgaanbod in een inclusieve samenleving

Dit plan draagt met de bouw van twee woningen bij aan de verschillende onderdelen van de Woonagenda.

Nota Parkeernormering 2016

Voor ontwikkelingen op het gebied van de ruimtelijke ordening heeft de gemeente 's-Hertogenbosch een eigen parkeernormenbeleid vastgesteld. Dit beleid is vastgelegd in de Nota Parkeernormering, die is vastgesteld in september 2016. De nota geeft aan hoeveel parkeerplaatsen per functie en per stadsdeel gerealiseerd dienen te worden bij nieuwbouw.

Dit bestemmingsplan is in overeenstemming met de Nota Parkeernormering. In het bestemmingsplan wordt in de planregels opgenomen dat minimaal twee volwaardige parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden, wat voldoet aan de minimale parkeernormen en type woning voor deze locatie.

Welstandsnota

Op 17 mei 2011 stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch de Actualisering Welstandsnota 2011 vast. In de welstandsnota is het kader voor het welstandsbeleid van de gemeente ‘s-Hertogenbosch neergelegd. Doel van de welstandsnota is het vertalen, waarborgen en versterken van de ruimtelijke kwaliteit van de gebouwde omgeving. Dit door middel van transparante, objectieve en daarmee voor een ieder begrijpelijke criteria. Het welstandsbeleid vormt daarbij de basis voor een actief, inspirerend en open architectuurbeleid conform de doelstellingen van de wetgever.

Het plangebied kent op de Welstandskaart het gebiedstype 'W9 - Individuele woonbebouwing'. Na de kavelsplitsing zal op beide percelen een vrijstaande woning ontstaan bestaande uit één laag met een kap. Qua typologie en massa past dit bij de reeds aanwezige bebouwing in de omgeving zoals omschreven in het welstandsgebied Rosmalen Zuid. Tijdens de uitwerking van de bouwplannen zullen de ontwerpen getoetst worden aan het geldende gebiedstype met de daarbij behorende gebiedscriteria.

Bomenbeleidsplan

Het Bomenbeleidsplan 's-Hertogenbosch, is door de raad vastgesteld op 26 januari 2010 en van kracht per 1 september 2010. In het Bomenbeleidsplan worden de belangrijkste bomen van de stad ingedeeld in drie categorieën: monumentale bomen, structuurbomen en sfeerbomen.

In het plangebied komen geen monumentale bomen voor. Omdat een aantal bossages / bomen aanwezig zijn op het perceel is wel een bomenopname uitgevoerd (november 2016). Hieruit blijkt dat het gehele perceel in aanmerking voor herinrichting waarbij het uitgangspunt kan worden gehanteerd dat in principe alle bomen gekapt gaan worden. Het huidige geheel is niet waardevol en komt in aanmerking voor velling en gedeeltelijke vervanging. Een aantal bomen dient dus te worden herplant. Tevens wordt voor de voorzijde van de percelen aan de initiatiefnemer gevraagd een groen karakter te waarborgen. Hierover zijn privaatrechtelijke afspraken gemaakt tussen gemeente en initiatiefnemers.

Archeologie

Huidige situatie

In het plangebied kunnen naast archeologische sporen ook historische relicten voorkomen die nog in het landschap zichtbaar zijn. Het gaat hierbij om historisch geografische relicten zoals nederzettingsvormen en wegen- en kavelpatronen. Veel van deze bewaard gebleven historische geografie geeft door de herverkavelingen in de tweede helft van de 20e eeuw een incompleet beeld van het historisch landschap. Historische kaarten van vóór de herverkaveling zijn een goede aanvulling op het huidige incomplete beeld. Voor de historische ontwikkeling is naast het historisch kaartmateriaal ook relevante achtergrondliteratuur geraadpleegd.

Het toekomstige gebruik van het plangebied kan bepalend zijn voor het vervolgtraject (behoud in-situ of behoud ex-situ van archeologische waarden). De toekomstige inrichting van het plangebied kan gevolgen hebben op het in-/ex-situ behoud van de archeologische waarde.

Bureauonderzoek

De initiatiefnemer is voornemens de bestaande woning te amoveren en hiervoor in de plaats twee nieuwe woningen te realiseren. Hiervoor zal het plangebied worden opgedeeld in twee bouwvlakken. Exacte bouwplannen en het oppervlak en de diepte van verstoring ten behoeve van de nieuwbouw zijn nog niet bekend.

Allereerst is een bureauonderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek (zie bijlage 1, Rapportage archeologisch bureauonderzoek en verkennend booronderzoek Zandbergen 10 te Rosmalen, Econsultancy, 28 maart 2017) blijkt het volgende.

Het plangebied is in de afgelopen 200 jaar voornamelijk in gebruik geweest als akkerland, heide en bos. Verder is het zuidelijk deel van het plangebied de afgelopen 50 jaar deels bebouwd geweest met een woning. Door ploeg-, graaf- en bouwactiviteiten kunnen eventueel aanwezige archeologische waarden, die vanaf het maaiveld worden verwacht, mogelijk verloren zijn gegaan.

Uit de landschappelijke ligging op een smal dekzandruggen- of landduinencomplex blijkt dat het plangebied vanaf het Paleolithicum bewoonbaar is geweest voor jagers-verzamelaars en vanaf het Neolithicum voor landbouwers. De archeologische verwachting voor de periodes Laat - Paleolithicum en Mesolithicum is laag. De archeologische verwachting voor de periodes Neolithicum tot en met de Nieuwe tijd is hoog.

Gezien de in dit bureauonderzoek opgestelde archeologische verwachting is binnen het plangebied vervolgonderzoek noodzakelijk om deze te toetsen. Gezien de omvang van het plangebied en de mogelijke aanwezigheid van stuifduinen in het plangebied waardoor het archeologisch niveau is afgedekt, is in dit stadium de meest geschikte onderzoeksmethode een verkennend booronderzoek. Verspreid in het plangebied dienen boringen te worden gezet met een om inzicht te krijgen in de toestand van het bodemprofiel. Tevens dient gekeken te worden naar de aanwezigheid van mogelijke vegetatie- en/of cultuurlagen, die zichtbaar zijn als bodemverkleuringen. Door middel van het verkennend booronderzoek dient te worden vastgesteld of er binnen het plangebied archeologische resten in situ te verwachten zijn.

Verkennend booronderzoek

Het bureauonderzoek toonde aan dat er zich mogelijk archeologische waarden in het plangebied zouden kunnen bevinden. Daarom is er aansluitend een inventariserend veldonderzoek in de vorm van een verkennend booronderzoek (en bij boring 2 een karterend booronderzoek) uitgevoerd.

Uit dit onderzoek (zie bijlage 1), blijkt dat de bodemprofiel ter plaatse van het plangebied, op het profiel van boring 2 na, tot een diepte van 110 - 200 cm –mv verstoord is. In boring 2 is een onverstoord podzolprofiel, afgedekt met een laag stuifzand aangetroffen. Op basis van de aangetroffen bodemverstoringen en het ontbreken van archeologische indicatoren in het gezeefde sediment van boring 2, kan de gespecificeerde archeologische verwachting van het plangebied worden bijgesteld naar laag voor alle perioden.

Op grond van de resultaten van het bureau- en veldonderzoek wordt geadviseerd om het plangebied vrij te geven. Derhalve wordt geen archeologische bescherming getroffen in de planregels.

Waterplan

Onlangs is het Waterplan "Waterstad 2016 - Beleidsplan voor een klimaatbestendig, robuust en mooi watersysteem" (31 januari 2017) vastgesteld door de gemeenteraad. Het doel van het waterplan is een klimaatbestendig, robuust en mooi watersysteem te bewerkstelligen in de gemeente 's-Hertogenbosch. Het Waterplan betreft een koepelplan voor alle waterzaken. Het gaat daarbij om de gewenste inrichting en het beheer van oppervlaktewater en grondwater, als ook om de afvoer van hemelwater en afvalwater.

Het Waterplan omvat het gemeenschappelijk beleid van gemeente en de waterschappen. De acties die door gemeente en waterschappen worden uitgevoerd, zijn opgenomen in het uitvoeringsprogramma dat loopt van 2016 tot 2020. Er wordt ingezet op het treffen van specifieke maatregelen om het watersysteem robuuster en aantrekkelijker te maken, en op het nog meer versterken van de integratie met andere beleidsvelden.

In het voorliggende plan wordt rekening gehouden met bovenstaand beleid, onder meer door te voorzien in (voldoende) waterberging - zie paragraaf 4.1.

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling is de opstelling van een waterparagraaf verplicht gesteld, mede in relatie tot de watertoets. In deze paragraaf wordt verwoord hoe er in het plan met de aspecten water en ruimte rekening wordt gehouden, in relatie tot enerzijds het waterbeleid en anderzijds de waterhuishouding.

Het plangebied valt onder het beheersgebied van Waterschap Aa en Maas. Recent (januari 2017) is het waterbeleid van de Gemeente 's-Hertogenbosch vastgelegd in het Waterplan. Per 1 maart 2015 is tevens de nieuwe Keur van het waterschap van kracht. Deze regelt hemelwaterberging alleen voor nieuw verhard oppervlak groter dan 2.000 m². Aangezien het nieuw verhard oppervlak beduidend kleiner is dan 2.000 m² is niet de Keur maar is het waterplan van de gemeente 's-Hertogenbosch met het daarin opgenomen hemelwaterbeleid leidend voor de wateropgaaf.

Waterhuishoudkundige situatie

Het plangebied ligt tussen de A-59 en het spoor 's-Hertogenbosch-Nijmegen en is grotendeels gelegen in het afwateringsgebied van Rosmalen. Er bevindt zich weinig oppervlaktewater in het gebied. Het bebouwde deel heeft een hoogte van ca. 4.50 meter tot 5.50 meter + NAP.

Invloed van de voorgenomen ontwikkeling

Aan de hand van de beleidsuitgangspunten van de gemeente wordt hierna beschreven hoe bij de voorgenomen ontwikkeling wordt omgegaan met de waterhuishouding binnen het plangebied.

In de huidige situatie fungeert het plangebied als wonen met tuin. Het terrein is nu ook deels bebouwd en in gebruik door de eigenaar als wonen met tuin. In de nieuwe situatie worden er twee vrijstaande woningen gerealiseerd.

Voorkomen van vervuiling

Om verontreiniging van grondwater te voorkomen worden enkel duurzame (niet uitlogende of gecoate) materialen toegepast. Tevens wordt aangeraden om terughoudend te zijn met bestrijdingsmiddelen en strooizout.

Verhard oppervlakte

Het verharde oppervlak in de toekomstige situatie is onder te verdelen in de woning met aan- en bijgebouwen en in de bestrating (oprit terras e.d.).

Uitgaande van het toekomstig verhard oppervlak en het beleid van de gemeente bedraagt de wateropgave voor het plan 37,8 m³ ((630 m² x 60 mm)/1000).

Al het hemelwater moet, in eerste instantie, op eigen terrein verwerkt worden. Het hemelwater kan deels hergebruikt worden voor de tuin. Het overschot kan geïnfiltreerd worden in de bodem. Voor de waterbergingsopgaaf kan de oplossing worden gezocht in het realiseren van een groen dak dat water tijdelijk bergt en vertraagd afvoert naar de tuin en deels het infiltreren van hemelwater.

Voor het voornemen is allereerst een quick scan flora en fauna uitgevoerd (zie bijlage 2, Quickscan Flora en fauna Zandbergen 10 te Rosmalen, Econsultancy, 15 maart 2017).

Via de onderhavige quickscan is een eerste inventarisatie gedaan van het plangebied. Hieruit bleek dat de aanwezigheid van nestlocaties van huismussen en gierzwaluwen, alsmede verblijfsplaatsen voor vleermuizen niet geheel uit te sluiten was.

Derhalve is in het voorjaar, de zomer en in het najaar van 2017 nader onderzoek gedaan naar de aanwezigheid van deze soorten (zie bijlage 3, Onderzoek vleermuizen, huismus, en gierzwaluw, Zandbergen 10 Rosmalen, NatuurInclusief en Aalders Groenadvies, november 2017). In deze veldonderzoeken zijn geen verblijfsplaatsen voor vleermuizen aangetroffen, en evenmin verblijfsplaatsen van gierzwaluw en huismussen. Tevens zijn er geen essentieel foerageergebied of vliegroutes aanwezig. Effecten zijn uit te sluiten en ontheffing van de Wet natuurbescherming is niet aan de orde.

Wel geldt ten aanzien van broedvogels dat overtreding ten aanzien van broedvogels op voorhand voorkomen kan worden door de sloop en verwijdering van het groen te laten plaatsen buiten het broedseizoen of vooraf te controleren op de afwezigheid van broedgevallen. Verder dient te allen tijde de zorgplicht in acht te worden genomen. Daarnaast is het van belang dat, wanneer de aanwezige vijver wordt gedempt, dit buiten de voortplantingsperiode van amfibieën uit te voeren (buiten de periode maart – augustus). Daarnaast dient de vijver eerst voorafgaand aan de demping eerst leeggevist te worden. De aanwezige amfibieën kunnen elders weer worden uitgezet.

Met betrekking tot de beschermde soorten worden, gelet op bovenstaande, geen belemmeringen verwacht ten aanzien van de uitvoering van de voorgenomen plannen.

Er dient een noodzakelijke ruimtelijke scheiding te worden aangebracht tussen milieubelastende en milieugevoelige functies ter bescherming en/of vergroting van de leefkwaliteit. De milieuhinder van bedrijven dient te worden geanalyseerd op hun invloed op mogelijke ontwikkelingen. Indien milieubelastende functies op de onderzoekslocatie mogelijk worden gemaakt, dient de invloed op de omgeving inzichtelijk te worden gemaakt.

De te realiseren woningen zijn geen milieubelastende functies en hebben derhalve geen negatieve effecten op eventuele omliggende gevoelige objecten. In de omgeving van het plangebied zijn geen bedrijven aanwezig die een hinderlijke werking op de woningen zouden kunnen uitoefenen.

Volgens de Wet geluidhinder (Wgh) heeft elke weg en spoorweg een geluidszone. De belasting vanuit verkeer ligt indicatief op 52 dB zonder aftrek; dat betekent een lagere belasting dan 48 dB en dus onder de voorkeursgrenswaarde.

Voor spoorverkeer ligt de belasting op 44 dB (zie onderstaand figuur). Beide belastingen voldoen aan de eisen van een goed woon- en leefklimaat en dus een goede ruimtelijke ordening.

Geluidsbelasting Molenhoek

Voor wegen gelegen binnen een woonerf of voor wegen met een maximum snelheid van 30 km/uur geldt geen geluidzone. De geplande woningen liggen aan een weg met een maximale snelheid van 30 km/uur met voornamelijk bestemmingsverkeer. Geluidshinder van deze weg is niet te verwachten. Andere 30 km/uur-wegen in de directe omgeving worden afgeschermd door bebouwing. Geluidshinder van deze wegen is ook niet aan de orde.

Van bepaalde projecten is vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' (nibm) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze projecten mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Een project draagt 'niet in betekenende mate' bij aan de luchtverontreiniging als de 3%-grens niet wordt overschreden.

De bouw van 2 woningen leidt niet of nauwelijks tot een toename van het aantal verkeersbewegingen. Op grond van de Regeling nibm zijn de luchtkwaliteitseisen geen belemmering voor het project: het is 'niet in betekenende mate' in de zin van die regeling. Dit betekent dat geen onderzoek nodig is naar de bijdrage van de ontwikkeling aan de luchtkwaliteit in de omgeving.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet ook aandacht worden besteed aan de blootstelling van bewoners aan luchtverontreinigende stoffen. Beschouwd zijn de huidige situatie en de situatie 10 jaar na realisatie. Voor stikstofdioxide (NO₂) en fijnstof (PM₁₀) wordt ruimschoots voldaan aan de gestelde jaargemiddelde grenswaarde van 40 µg/m³.

Op de locatie is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 4, Verkennend bodemonderzoek Zandbergen 10 te Rosmalen, Econsultancy, 24 maart 2017). De bovengrond is plaatselijk licht verontreinigd met kwik, lood, minerale olie, PCB en/of PAK. Echter bevinden de aangetoonde gehalten zich onder de tussenwaarden. De ondergrond is licht verontreinigd met PAK. Het PAK-gehalte in deze ondergrond overschrijdt evenmin de tussenwaarden. Er is derhalve geen nader onderzoek nodig.

Het grondwater is licht verontreinigd met naftaleen. In de nabije omgeving van de onderzoekslocatie zijn in het verleden soortgelijke lichte verontreinigingen aan naftaleen in het grondwater geconstateerd. Er zijn geen zwaarwegende milieuhygiënische bezwaren tegen bebouwing van de locatie. De bodem is geschikt voor het beoogde gebruik.

Bij eventueel grondverzet valt vrijkomende grond onder de bepalingen van het besluit Bodemkwaliteit. Bij bronneringswerkzaamheden zullen voor zover relevant ingevolge de Grondwaterwet en de Wet Verontreiniging Oppervlaktewateren meldingen danwel aanvragen voor vergunningen moeten worden ingediend.

Externe-veiligheidsbeleid beoogt een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van industriële activiteiten met opslag en transport van gevaarlijke stoffen. Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden.

Op basis van het rapport Externe veiligheid Zandbergen 10 te Rosmalen, Econsultancy, 22 maart 2017 (zie bijlage 5) blijkt het volgende.

Transport over weg, spoor en water

Het onderzoek is uitgevoerd naar de risico's als gevolg van gevaarlijk transport over de weg, het spoor en over het water. Doel is zorg te dragen voor het feit dat geen onnodig hoge risico's worden gelopen. Naar voren is gekomen dat gevaarlijk transport de weg (A59) en het spoor relevant zijn. Transport over het water is niet relevant.

Spoor

De afstand van de ontwikkeling tot aan het spoor bedraagt ruim 750 meter. Op deze afstand is geen sprake van belemmeringen vanuit een plaatsgebonden risicocontour. Met betrekking tot het groepsrisico geldt dat geen sprake is van een bijzonder aandachtsgebied. De ontwikkeling voegt een zeer beperkt aantal personen toe aan een al redelijk dicht bewoond gebied. Er is dus een zeer beperkte toename van de personendichtheid, waarbij geen sprake is van een relevante stijging van het groepsrisico.

Weg

Over de rijksweg A59 vindt transport van gevaarlijke stoffen plaats. Uit een inventarisatie naar het vervoer van gevaarlijke stoffen in de gemeente 's-Hertogenbosch en berekeningen ten behoeve van het Basisnet Weg is gebleken dat er geen knelpunten met betrekking tot het plaatsgebonden risico zijn rond de genoemde wegen in 's-Hertogenbosch. De oriëntatiewaarde van het groepsrisico van de A59 wordt ter hoogte van 's-Hertogenbosch nergens overschreden. Voor de A59 is in het kader van het Basisnet geen veiligheidszone vastgesteld, wat inhoudt dat geen beperkingen worden opgelegd aan ruimtelijke ontwikkelingen in de directe nabijheid van deze wegen. Van een plasbrandaandachtsgebied is bij de weg ter hoogte van 's-Hertogenbosch ook geen sprake.

Conform de Circulaire Risiconormering vervoer van gevaarlijke stoffen moet bij ontwikkelingen binnen 200 meter van een route of tracé het groepsrisico beschouwd worden. De A59 ligt op directe afstand van het plan. Het plangebied valt ook binnen het invloedsgebied (950 meter) van de A59.

Uit de berekening blijkt dat het groepsrisico 0,0009 maal de oriënterende waarde voor zowel de huidige als toekomstige situatie bedraagt. Het groepsrisico blijft onder de 0,1 maal de oriënterende waarde. Er is geen toename van het groepsrisico. De zelfredzaamheid kan als goed worden beoordeeld. De ontvluchting vanuit het plangebied van de risicobron af is goed. Er kan in alle richtingen ontvlucht worden. Aangenomen wordt dat de mobiliteit van de aanwezigen goed is en ze goed in staat zijn om zich zelf in veiligheid te brengen. De bestrijdbaarheid wordt als goed beoordeeld. Bluswater is rondom het plangebied naar alle goed en voldoende aanwezig. De veiligheidsregio onderschrijft de beoordeling in het rapport en ziet geen reden voor nader advies.

Inrichtingen

Daarnaast is ook gekeken naar externe veiligheid als gevolg van inrichtingen. Externe veiligheid als gevolg van inrichtingen is niet relevant.

Ondergrondse transportleiding

In of in de directe nabijheid van het te ontwikkelen gebied is geen ondergrondse leiding aanwezig, waardoor gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Externe veiligheid als gevolg van ondergrondse transportleidingen is niet relevant.

Conclusie

Op basis van gegevens van de gemeente en het uitgevoerde externe veiligheidsonderzoek kan worden geconcludeerd dat externe veiligheid geen belemmeringen oplevert.

Gemeente 's-Hertogenbosch wil een voortrekkersrol blijven spelen op het gebied van duurzame stedelijke ontwikkeling. De speerpunten van het gemeentelijk energie- en duurzaamheidsbeleid zijn energie(neutraal), integraal waterbeheer en duurzaam hout. Op basis van dit beleid sluit de gemeente voor woningbouw en voor de ontwikkeling van commerciële ruimten aan bij de wettelijk eisen op dit gebied (de EPC-norm) in combinatie met de toepassing van duurzame (energie)bronnen. Het integraal waterbeheer vereist dat in de bouw geen uitlogende materialen worden gebruikt. Ten aanzien van duurzaam hout dient het FSC-keurmerk of het PEFC-keurmerk te worden toegepast.

Het bestemmingsplan 'Splitsing Zandbergen 10 Rosmalen' heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor het bouwen van twee woningen, al dan niet met bijgebouwen, en het gebruik van de gronden, gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, binnen het plangebied.

De juridisch-planologische regeling van het voorliggende plan is gebaseerd op het Besluit ruimtelijke ordening en de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012).

Op de verbeelding zijn de bestemming en de aanduidingen met kleuren, cijfer- en lettercombinaties en vlakken aangegeven. De kleuren, cijfer- en lettercombinaties en vlakken dienen in samenhang met de regels te worden gelezen. Een onderdeel van de in het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde eisen betreft de vormgeving, inrichting en beschikbaarstelling van een bestemmingsplan. Door de uniformering en standaardisering zijn de vormgeving en inrichting van een digitale verbeelding verschillend van een 'traditionele' analoge plankaart. Met de vormgeving en inrichting van een digitale verbeelding wordt beoogd bestemmingsplannen als een interactief plan raadpleegbaar te maken (op internet). Deze wijze van beschikbaarstelling is per 1 januari 2010 wettelijk verplicht.

De planregels zijn verdeeld over vier hoofdstukken, te weten:

hoofdstuk 1: inleidende regels;

hoofdstuk 2: bestemmingsregels;

hoofdstuk 3: algemene regels;

hoofdstuk 4: overgangs- en slotregels.

De artikelen in hoofdstuk 1 van de planregels hebben betrekking op de toepassing van de planregels. In artikel 1 wordt een omschrijving van de in de regels gehanteerde begrippen gegeven. Artikel 2 geeft de meet- en rekenwijze aan.

Hoofdstuk 2 van de regels omvat een toelichting op de in het plangebied voorkomende bestemming. In het plangebied komt uitsluitend de bestemming 'Wonen' voor.

Binnen de bestemming Wonen is (de bouw van) twee vrijstaande woningen met bijbehorende bijgebouwen toegestaan. Op de verbeelding zijn daartoe twee bouwvlakken aangegeven, waarbinnen de woningen dienen te worden opgericht. Ook zijn op de verbeelding de maximale goot- en bouwhoogten van de woningen aangegeven.

Binnen de bestemming is daarnaast opgenomen dat maximaal twee inritten zijn toegestaan, waarbij één inrit dient te worden aangesloten op de straat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - inrit'.

Bij de woning mogen bijgebouwen en overkappingen tot een gezamenlijke oppervlakte van 75 m² worden gebouwd. De maximale bouwhoogte van bijgebouwen en overkappingen bedraagt 3 meter. Indien een bijgebouw wordt voorzien van een kap dan mag de goot- en bouwhoogte niet meer dan 3 meter en 4,50 meter bedragen.

In de bestemmingsregels zijn ook enkele afwijkingsbevoegdheden met betrekking tot het bouwen opgenomen. Aan elke afwijkingsbevoegdheid zijn voorwaarden verbonden.

Verder bevat de bestemming een aantal gebruiksregels. Zo heeft één van de gebruiksregels betrekking op aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten.

In de algemene regels zijn de anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels en algemene afwijkingsregels opgenomen. Een van de belangrijkste regels van deze algemene regels betreffen de gebruiksregels, waarin voor het gebruik van de gronden van dit plan de koppeling wordt gelegd met de Nota Parkeernormering. Het gebruik is alleen toegestaan indien wordt voldaan aan deze nota.

Dit vierde en laatste hoofdstuk bevat het overgangsrecht en de slotregel.

De locatie wordt door de initiatiefnemer voor eigen rekening en risico ontwikkeld. Er zijn voor de gemeente geen kosten (waaronder begrepen eventuele planschade) aan verbonden. Voorafgaand aan de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan wordt hiervoor een anterieure overeenkomst gesloten worden met de initiatiefnemer. Met de gesloten overeenkomst is de economische uitvoerbaarheid van het plan verzekerd.

Daarmee is voldaan aan de verplichting als bedoeld in artikel 6.12, lid 2, sub a van de Wet ruimtelijke ordening.

Over het voorontwerp van dit bestemmingsplan is, overeenkomstig de gemeentelijke Inspraakverordening, gelegenheid tot inspraak geboden, en is vooroverleg gevoerd conform het overleg ex artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Het voorontwerp bestemmingsplan lag ter inzage van 6 juni 2017 tot en met 17 juli 2017. Gedurende de inspraaktermijn kon iedereen schriftelijk of mondeling een inspraakreactie bij het college van burgemeester en wethouders naar voren brengen. Er zijn twee inspraakreacties ingediend van soortgelijke strekking. Deze worden hieronder kort besproken

Groen uitzicht / karakter

Insprekers hebben beiden hun zorgen geuit over de aantasting van het groene karakter en uitzicht tengevolge van dit plan. De nieuwe inritten die ten behoeve van de nieuwe woningen mogelijk op de Heirust worden aangelegd, kunnen dit groene karakter van de straat c.q. wijk aantasten.

Reactie

De gemeente begrijpt de zorgen van insprekers op dit aspect; het huidige uitzicht vanuit de woningen van de insprekers wordt gevormd door een openbare groenstrook met daarachter de voortuin behorende bij de bestaande woning op het perceel Zandbergen 10. De voortuin is dichtbegroeid met onder andere bomen waardoor er weinig zicht is op de bestaande woning.

Als eerste wordt opgemerkt dat het meeste zicht op de woning wordt onttrokken door de beplanting op het perceel Zandbergen 10 wat op particulier terrein staat, in de bestemming Wonen. Dit betekent dat de vorige bewoner er, bij wijze van spreken, ook voor had kunnen kiezen om de voortuin te voorzien van een gazon zonder bomen of beplanting.

De gemeente is het echter eens met insprekers dat het groene karakter dat nu eenmaal ontstaan is, waar mogelijk behouden moet worden bij realisatie van het plan. De individuele bomen zelf zijn overigens niet van grote waarde, zo blijkt uit de bomeninventarisatie.

Een belemmerende factor is wel dat de voortuin waar nu de meeste beplanting staat particulier terrein betreft. Niettemin heeft de gemeente op drie manieren invulling gegeven aan dit punt. Allereerst is ervoor gekozen om maximaal één inrit tegenover Heirust 2 t/m 6 en Zandbergen 8 te leggen; en de andere inrit te verplichten op de weg naar Heirust 3 (na de splitsing van de weg), zodat de huidige openbare groenstrook zo weinig mogelijk onderbroken wordt. Ook zijn privaatrechtelijk afspraken gemaakt met initiatiefnemers, waarbij overeen is gekomen dat de ruimte aan de voorzijden van de woningen een groen karakter dient te hebben.

Tot slot wordt opgemerkt dat de groenstrook tussen het perceel en de rijbaan als groenstrook behouden blijft. Dit stuk grond, in eigendom van de gemeente, is geen onderdeel van het plangebied van dit bestemmingsplan. De inrit voor de nieuwe woning moet hier vanzelfsprekend wel in worden aangelegd. Mogelijk zal daarnaast eventuele vervangende beplanting in deze strook worden toegepast om de ruimtelijke kwaliteit van de strook te waarborgen.

Daarnaast is de maximale hoogte van de oostelijk geplande woning op het perceel aangepast in het ontwerp bestemmingsplan van 9 naar 7 meter. Het ontwerp van deze woning zal een maximale hoogte hebben van 7 meter, waardoor deze aanpassing mogelijk is. Dit is een wenselijke aanpassing, omdat insprekers eveneens zorgen hebben geuit over de hoogte van 9 meter. Overigens is de huidige woning inderdaad niet zo hoog als 9 meter, echter is dit planologisch in het huidige bestemmingsplan wel toegestaan. Er had dus ook een woning van 9 meter hoog opgericht kunnen worden op grond van het huidige bestemmingsplan.

Verkeersdoorstroming en ontsluiting

Insprekers hebben beiden ook zorgen over de invloed van het plan op de verkeerssituatie ter plaatse van hun woningen.

De weg Heirust, waar de inritten voor de nieuwe woningen mogelijk komen, is in de huidige situatie al smal waar in de huidige situatie al vaak auto's geparkeerd staan. Dit zorgt er in de huidige situatie al voor dat het soms lastig manoeuvreren is. Vanwege de breedte van de weg is het lastig om de geparkeerde auto's te passeren. De vrees bestaat dat de komst van een extra woning en daarbij een inrit deze situatie zal verslechteren, aldus insprekers.

De huidige / oude uitrit van het perceel Zandbergen 10 is ook niet op de Heirust, maar op Zandbergen. Verzoek van insprekers deze toegang te handhaven en te gebruiken voor beide woningen.

Reactie

Het voorontwerp bestemmingsplan had niet vastgelegd waar de inritten voor de nieuwe woningen moesten komen. Inmiddels is wat meer duidelijkheid over de bouwplannen van de twee woningen, en de ontsluiting op de verkeersstructuur. Het voornemen is dat beide woningen met hun voorzijden aan de Heirust worden gesitueerd. Vanuit deze stedenbouwkundige opzet zullen de inritten ontsluiten op de Heirust.

Gezien de oriëntatie van de nieuwe woningen op de Heirust, is gebruik van de bestaande inrit vanaf de Zandbergen derhalve functioneel niet wenselijk en passend. Deze inrit zit meer dan 30 meter ten zuiden van de voorzijde.

Zoals aangegeven onder 1, is er voor gekozen om één van de twee inritten niet direct aan de voorzijde van de woningen aan de noordzijde van de Heirust te positioneren, maar pas na de kruising ter hoogte van Heirust 6 – dus op de weg naar Heirust 3.

Met dit plan worden ten opzichte van de feitelijke, huidige situatie, twee inritten op de Heirust toegevoegd. Planologisch gezien is er echter slechts sprake van de toevoeging van één inrit op Heirust. In het huidige bestemmingsplan Molenhoek-Sparrenburg-A59, was het al mogelijk om een inrit te maken op de Heirust.

De toevoeging van één dan wel twee inritten op deze weg Heirust is verkeerskundig aanvaardbaar. Er zal geen probleem met doorstroming of verkeersveiligheid ontstaan.

In het bestemmingsplan is de eis opgelegd dat de twee nieuwe woningen hun parkeerbehoefte op eigen terrein moeten oplossen. Ten behoeve van de twee woningen dienen op het perceel zelf in totaal minimaal vier parkeerplaatsen worden gerealiseerd om aan de bestemmingsplanvoorschriften voldoen. Dit voorziet daarmee ook in de behoefte voor bezoekersparkeren. Dit plan legt dus geen druk op de openbare ruimte op wat betreft parkeerplaatsen.

Op basis van artikel 3.1.1 van het Bro (wettelijk vooroverleg) is het voorontwerp bestemmingsplan toegezonden aan de vooroverlegpartners.

Het waterschap Aa en Maas heeft op 6 juni 2017 schriftelijk bevestigd in te stemmen met de waterparagraaf uit het plan, en de provincie Noord-Brabant heeft per brief van 16 juni 2017 laten weten geen opmerkingen te hebben op het plan. Tot slot heeft ook de Gasunie op 27 juni 2017 laten weten in te kunnen stemmen met het plan.

Het ontwerp bestemmingsplan heeft vanaf 25 september 2017 gedurende zes weken ter inzage gelegen. In deze periode is een gezamenlijke zienswijze ontvangen. Deze zienswijze is samengevat en beantwoord in het bij dit bestemmingsplan behorende "Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Splitsing Zandbergen 10 Rosmalen". De zienswijze is ongegrond, en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.