het bestemmingsplan Gasthuisstraat 112-128, Kaatsheuvel met identificatienummer NL.IMRO.0809.BPGasthuisstrKH124-VA01 van de gemeente Loon op Zand.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waar gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten gericht op consumentverzorging c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of gedeeltelijk door middel van handwerk en waarvan de omvang in de activiteiten zodanig is dat de activiteiten in een woning en de daarbij behorende gebouwen, met behoud van de woonfunctie, kunnen worden uitgeoefend.

een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of daarmee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend.

een aan een hoofdgebouw gebouwd bijgebouw, dat een functionele eenheid vormt met het hoofdgebouw, maar dat in bouwkundig opzicht (afmetingen) ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning en/of grondgebruik daarin, en als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen.

verwachte aanwezige waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroeger menselijke bewoning en/of grondgebruik daarin en als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen.

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt.

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

het aanbieden van recreatief nachtverblijf in de vorm van logies met ontbijt binnen bestaande woongebouwen gericht op kortdurend verblijf. Het maximale aantal gasten dat gelijktijdig gebruik mag maken van een Bed and Breakfast in de gemeente Loon op Zand gesteld op vijf en het wonen moet in overwegende mate gehandhaafd blijven.

een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren, inzamelen, verwerken, verhuren, opslaan en/of distribueren van goederen.

de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

het bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

de gezamenlijke vloeroppervlakte ten dienste van kantoren, winkels, horeca of andere bedrijven, met inbegrip van de daarbij behorende magazijnruimte en overige dienstruimten.

vuurwerk dat is bestemd voor particulier gebruik.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, zoals reis- en uitzendbureaus, kapsalons, pedicures, wasserettes, makelaarskantoren en bankfilialen.

een bouwkundige constructie die een ruimte in een gebouw scheidt van de buitenlucht, waarin geen te openen delen aanwezig zijn en met een karakteristieke geluidswering - conform NEN5077 - die ten minste gelijk is aan het verschil tussen de geluidsbelasting van die constructie en 33 dB (ingeval van wegverkeerslawaai) en 35 dB(A) (ingeval van industrielawaai), alsmede een bouwkundige constructie waarin alleen bij wijze van uitzondering te openen delen aanwezig zijn, mits die delen niet direct grenzen aan een geluidsgevoelige ruimte, zoals omschreven in artikel 1 van de Wet geluidhinder.

een gebouw ten behoeve van de stalling van (brom)fietsen en scooters.

een overkapping ten behoeve van de stalling van (brom)fietsen en scooters.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde dat dient om de geluidsbelasting op de gevels van geluidgevoelige objecten te reduceren.

een gebouw of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van logies met als nevenactiviteiten het verstrekken van maaltijden en/of dranken voor consumptie ter plaatse.

een voorziening gericht op het verlenen van diensten op administratief, financieel, architectonisch, juridisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

de door de Stichting Nederlands Normalisatie-instituut uitgegeven norm, zoals deze luidde op het moment van vaststelling van het plan.

de voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen gebouw zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een dak.

1. a. voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van die weg;
2. b. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld, op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan.

Een certificaat voor stille producten en voertuigen dat is afgegeven door de Stichting Piek-Keur.

een horecabedrijf, uitsluitend of overwegend gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van dranken.

een gebouw of een gedeelte van een gebouw waarin bedrijfsmatig handelingen plaatsvinden van erotische en/of pornografische aard. Hieronder worden tevens begrepen:

1. a. een seksbioscoop: een inrichting of daarmee gelijk te stellen gelegenheid waarin filmvoorstellingen van erotische en/of pornografische aard worden gegeven;
2. b. een sekstheater: een inrichting of daarmee gelijk te stellen gelegenheid waarin vertoningen van erotische en/of pornografische aard worden gegeven;
3. c. een seksautomatenhal: een inrichting of daarmee gelijk te stellen gelegenheid waarin door middel van automaten filmvoorstellingen en liveshows van erotische en/of pornografische aard worden gegeven;
4. d. een sekswinkel: een ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van seksartikelen.

aaneengesloten tijdsperiode, onderdeel van één etmaal vormende; hierbij worden de volgende

tijdsperiodes onderscheiden:

1. a. dagperiode: van 07.00 uur tot 19.00 uur;
2. b. avondperiode: van 19.00 uur tot 23.00 uur;
3. c. nachtperiode: van 23.00 uur tot 07.00 uur.

een denkbeeldige lijn ter plaatse van de voorgevel en het verlengde daarvan.

een van de woning (en haar aangebouwde bijgebouwen) vrijstaand bijgebouw, dat niet direct ten dienste staat van de woonfunctie, zoals een garage, berging, hobbyruimte en dat zowel wat betreft afmetingen als in functioneel opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

het voor het winkelend publiek toegankelijke deel van de brutovloeroppervlakte van een detailhandelbedrijf, inclusief etalages en de ruimten achter toonbanken en kassa's.

een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de zelfstandige huisvesting van één huishouden.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling en de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidingsmuren.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. een supermarkt met een bruto vloeroppervlakte van ten hoogste 3.250 m²;
2. b. detailhandel, geen supermarkt zijnde, met een bruto vloeroppervlakte van ten hoogste 500 m² ;
3. c. een restaurant met een bruto vloeroppervlakte van ten hoogste 400 m²;
4. d. een hotel van ten hoogste 69 kamers, uitsluitend op de verdieping met uitzondering van de entree;
5. e. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, inpandige laad- en losvoorzieningen, vlaggenmasten, fietsenstallingen, overkappingen voor winkelwagens, nutsvoorzieningen, water en wegen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, voet- en fietspaden;
2. b. verblijfsvoorzieningen;
3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. fietsenstalling;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting': in- en uitritten voor gemotoriseerd verkeer, fietsers en voetgangers;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - voetpad': uitsluitend een ontsluiting voor voetgangers;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - glascontainer': een glascontainer;
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - vlaggenmasten', tevens vlaggenmasten;
9. i. groenvoorzieningen;
10. j. water- en retentievoorzieningen;
11. k. afwateringsdoeleinden;
12. l. buis- en kabelverbindingen voor de waterhuishouding, riolering, nutsbedrijven en overeenkomstige doeleinden;
13. m. nutsvoorzieningen;
14. n. straatmeubilair;
15. o. speelvoorzieningen;
16. p. geluidwerende voorzieningen.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. aan-huis-gebonden beroepen;
3. c. parkeervoorzieningen ten dienste van de bestemming.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in artikel 5.2.3 onder e. en een grotere bouwhoogte voor vrijstaande bijgebouwen toestaan, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

1. a. de oppervlakte van het bouwperceel dient ten minste 750 m² te bedragen;
2. b. de dakhelling mag niet meer bedragen dan 60º;
3. c. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 6 m;
4. d. voor zover de bouwhoogte meer bedraagt dan 4,5 m, dient de afstand van het bijgebouw tot de perceelsgrens ten minste even groot te zijn als de overschrijding van de bouwhoogte van 4,5 meter, vermeerderd met 1 meter.

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn – behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) – mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de te verwachten archeologische waarden van de gronden.

1. a. Voor het bouwen overeenkomstig de regels voor de andere op deze gronden voorkomende bestemmingen dient de aanvrager van een omgevingsvergunning voor het bouwen, voor bouwwerken met een oppervlakte groter dan 100 m² en met een diepte van 0,5 onder maaiveld, een rapport te overleggen waarin de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag zullen worden verstoord, naar oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld.
2. b. Indien uit het in lid 6.2 onder a genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning zullen of kunnen worden verstoord, kan het bevoegd gezag één of meerdere van de volgende voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning:
   1. 1. De verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden.
   2. 2. De verplichting tot het doen van opgravingen.
   3. 3. De verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg die voldoet aan door het bevoegd gezag bij de omgevingsvergunning te stellen kwalificaties.
3. c. Het bepaalde onder a en b is niet van toepassing ter plaatse van de bestemming 'Wonen'.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 6.2 onder a indien de archeologische waarde van het terrein in andere beschikbare informatie afdoende is vastgesteld.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd deze bestemming geheel of gedeeltelijk te verwijderen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat ter plaatse geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingen, aanduidingsgrenzen en regels worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, balkons, entreeportalen, veranda's, afdaken en luifels, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 m bedraagt;
2. b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 m bedraagt;
3. c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.

Tot een gebruik, strijdig met de gegeven bestemmingen, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden voor de opslag van (aan het oorspronkelijke verkeer onttrokken) voer-, vaar- of vliegtuigen, anders dan in het kader van de bedrijfsvoering;
2. b. het gebruik van de gronden voor de opslag van schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond, bodemspecie en puin en voor het storten van vuil, anders dan in het kader van de bedrijfsvoering;
3. c. het opslaan of storten van al dan niet afgedankte voorwerpen, stoffen of producten, buiten erven van gebouwen, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte beheer van de gronden;
4. d. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting;
5. e. het gebruik van de gronden als standplaats voor kampeermiddelen.

1. a. In het geval van nieuwbouw of functiewijziging waarbij de parkeerbehoefte toeneemt, dient op eigen terrein te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid om de toename van de parkeerbehoefte op te vangen. Hiertoe dienen de parkeernormen in acht te worden genomen zoals opgenomen in de Parkeernota gemeente Loon op Zand of de opvolger daarvan.
2. b. Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in sub a, indien:
   1. 1. aanpassing van het bouwplan om alsnog te kunnen voorzien in voldoende parkeerruimte redelijkerwijs niet kan worden verlangd; of
   2. 2. op een andere wijze is of wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid om de toename van de parkeerbehoefte op te vangen.

Het bevoegd gezag kan, indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het straat- en bebouwingsbeeld, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid, de milieusituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, een omgevingsvergunning verlenen voor:

1. a. het afwijken van de in het plan voorgeschreven maatvoering ten aanzien van goothoogten, bouwhoogten en bebouwde oppervlakten met ten hoogste 10% wanneer door het toepassen van de afwijkingsmogelijkheid een betere bouwkundige en/of stedenbouwkundige aansluiting ontstaat met bestaande direct aansluitende bouwwerken;
2. b. het afwijken van het bepaalde ten aanzien van het bouwen van gebouwen binnen het bouw- c.q. het bestemmingsvlak en toestaan dat de grenzen van het bouw- c.q. het bestemmingsvlak naar de buitenzijde worden overschreden door:
   1. 1. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen en schoorstenen;
   2. 2. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken; mits de bouwgrens met niet meer dan 0,50 m overschrijdend;

1. a. De in 10.1 genoemde omgevingsvergunningen voor het afwijken mogen slechts worden verleend indien hierdoor geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.
2. b. Een omgevingsvergunning als bedoeld in het eerste lid kan alleen worden verleend indien sprake is van een algemeen belang of wanneer sprake is van een verbetering van het straat- en bebouwingsbeeld.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het bestemmingsplan Gasthuisstraat 112-128, Kaatsheuvel'.

Aan de Gasthuisstraat in Kaatsheuvel is een Albert Heijn supermarkt gevestigd. Deze winkel ligt achter het bestaande bebouwingslint en wordt daardoor aan het zicht onttrokken. De panden in het bebouwingslint, diverse bedrijfsgebouwen en een woning, hebben hun functie grotendeels verloren.

Het initiatief ligt voor om zowel de bestaande Albert Heijn als de panden aan het bebouwingslint te slopen. Ter vervanging wordt een nieuwe supermarkt met enkele kleinere winkels en een restaurant gerealiseerd. Op de verdieping komt een hotel. De gemeente Loon op Zand is positief over de herontwikkeling en wil medewerking verlenen aan de het initiatief. Hiertoe dient een actueel planologisch kader vastgesteld te worden omdat voor de gronden nu een beheersverordening geldt. Deze beheersverordening voorziet niet in nieuwe ontwikkelingen. Met dit bestemmingsplan wordt een passend planologisch kader geboden.

Het plangebied ligt op de hoek van de Gasthuisstraat en Contrefort in Kaatsheuvel. Het plangebied heeft betrekking op de percelen Gasthuisstraat 112 t/m 128 (even nrs). De Gasthuisstraat is een belangrijke route van het centrum van Kaatsheuvel naar de Efteling. Figuur 1.1. duidt de ligging van het plangebied aan.

Figuur 1.1 Ligging plangebied in Kaatsheuvel (bron: openstreetmap.org)

Het bestemmingsplan vervangt het volgende planologische kader ter plaatse van het plangebied:

Ter plaatse van de beheersverordening zijn de volgende besluitvlakken opgenomen:

• Bedrijf;
• Detailhandel;
• Verkeer;
• Wonen.

Zie figuur 1.2 voor een uitsnede van de plankaart van de beheersverordening.

Figuur 1.2 Uitsnede beheersverordening Woongebieden Kaatsheuvel

Deze besluitvlakken leggen de huidige functies en bebouwing vast. De functies detailhandel en hotel zijn in het nieuwe plan voorzien direct langs de Gasthuisstraat (ter hoogte van de huidige bedrijfsfunctie en woonfunctie). Op de locatie waar nu detailhandel is toegestaan, zal de bebouwing verdwijnen en worden parkeervoorzieningen gerealiseerd. De ontwikkeling is daarmee in strijd met de vigerende beheersverordening.

De initiatiefnemer heeft in oktober 2015 een principeverzoek ingediend bij de gemeente Loon op Zand. Daarin hebben zij het college verzocht in principe medewerking te verlenen aan dit initiatief. In maart 2016 heeft het college besloten om in principe medewerking te verlenen.

Voorafgaand aan dit besluit heeft de initiatiefnemer de omwonenden actief geïnformeerd tijdens een informatiebijeenkomst, gevolgd door een nieuwsbrief. Tijdens deze eerste bijeenkomst is een plan gepresenteerd, dat uitging van een parkeerterrein met een parkeerdek. Omdat omwonenden dit bezwaarlijk vonden is een andere oplossing gevonden door het plangebied uit te breiden. Het parkeerdek is daarom vervallen. Het aangepaste plan is vervolgens vertaald in een voorontwerp bestemmingsplan. Het definitieve plan is gepresenteerd tijdens een inspraakbijeenkomst op 12 september 2016, waarna het voorontwerp bestemmingsplan op basis van de gemeentelijke inspraakverordening ter inzage heeft gelegen. In het nu voorliggende ontwerp bestemmingsplan zijn enige wijzigingen aangebracht en het plangebied is iets groter geworden. In de nota van inspraak is verwoord hoe met de inspraakreacties omgegaan is.

Hoofdstuk 2 geeft een samenvatting van het actuele beleidskader voor zover dat relevant is voor de ontwikkelingen in het plangebied. Vervolgens komt in hoofdstuk 3 de ruimtelijke analyse van het gebied aan de orde. In hoofdstuk 4 worden de relevante milieuaspecten en de overige onderzoeken beschreven. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de gekozen planvorm en de juridische regeling. Ten slotte gaat hoofdstuk 6 in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante ruimtelijke beleidskader. Het bestemmingsplan mag daarbij niet strijdig zijn met relevante beleid en dient uitvoering te geven aan dit beleid van de diverse overheden. Het rijksbeleid wordt beschreven in paragraaf 2.2. Paragraaf 2.3 behandelt het provinciale beleid, waarna het relevante gemeentelijk beleid beschreven staat in paragraaf 2.4.

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling in overeenstemming is met het ruimtelijke beleid van het Rijk, de provincie Noord-Brabant en de gemeente Loon op Zand voor het plangebied.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) / Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (2011)

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) schrapt het Rijk in de lange lijst van nationale belangen die de mogelijkheden van regio's aan banden leggen. Van de 39 'Nationale belangen', waarvoor het Rijk de kaders schept, blijven er 13 over. Het Rijk richt zich op zaken die voor Nederland als geheel van belang zijn. Dit zijn bijvoorbeeld:

• de hoofdnetwerken voor personen- en goederenvervoer en energie (inclusief het aanwijzen van gebieden waar grootschalige windparken kunnen komen);
• de waterveiligheid (zoals de Afsluitdijk), het kustfundament en de milieukwaliteit;
• de bescherming van het cultureel erfgoed en unieke natuur (zoals de Waddenzee, de Stelling van Amsterdam en de Veluwe).

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft het Rijk de algemene regels aan, waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. In samenhang met het beleid dat is aangegeven in de Structuurvisie, zijn deze regels vooral gericht op het veilig stellen van de nationale belangen waarvoor, gelet op de belangen, beperkingen gelden voor de ruimtelijke besluitvorming op lokaal niveau.

Relatie met de beoogde ontwikkeling

De SVIR en het Barro kenmerken zich door een hoog abstractieniveau en bevatten derhalve geen concreet beleid ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling. Er is geen sprake van strijdigheid met het nationaal beleid.

Artikel 3.1.6. van het Bro: Ladder voor duurzame verstedelijking (SVIR/Bro)

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden.

De ladder bestaat uit de volgende drie treden:

1. 1. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
2. 2. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
3. 3. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Relatie met de beoogde ontwikkeling

Voorliggend plan voorziet in de uitbreiding van commerciële functies ten opzichte van de huidige situatie. Derhalve is sprake van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' en is toetsing aan artikel 3.1.6 Bro relevant. Door Rho adviseurs voor leefruimte is een ruimtelijk economisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 2. Hieruit blijkt het volgende.

ad. 1 voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte?

In hoofdstuk 5 van het ruimtelijk economisch onderzoek is de actuele regionale behoefte van het beoogde supermarkt/hotelconcept aangetoond in de regio Kaatsheuvel. Het totaalconcept is uniek en onderscheidend ten opzichte van het reguliere aanbod aan supermarkten en hotels. Bewustwording van voeding en het voorkomen van verspilling worden steeds belangrijker voor de consument. Met de beoogde ontwikkeling wordt de betekenis van food en educatie rondom het onderwerp niet alleen gefaciliteerd binnen de AH maar ook bij de gasten van het hotel en het restaurant. Integraal onderdeel van de gebiedsontwikkeling is de ontwikkelcombinatie met een hotel en gedeelde restaurantvoorziening. De functies supermarkt, hotel en restaurant zijn in dit concept onlosmakelijk met elkaar verbonden en zijn daardoor niet gemakkelijk op andere locaties te realiseren. De toenemende aandacht voor “blurring” speelt hierbij ook een belangrijke rol. Hierdoor worden voldoende potentiële klanten getrokken. Met het totaalconcept is aandacht voor duurzaamheid, door de consument en toerist kennis te laten maken met de food, maar dus ook om derving zoveel mogelijk te beperken. Met de hotelontwikkeling (69 kamers) wordt invulling gegeven aan de kwantitatieve behoefte in de regio. Daarbij past het initiatief in de toeristische en beleidsmatige ambities van de gemeente Loon op Zand. Met de groei van attractiepark de Efteling neemt ook de behoefte aan verblijfsrecreatie toe.

ad. 2 beschreven wordt in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins.

Met de beoogde ontwikkeling van de Albert Heijn supermarkt in combinatie met een hotelconcept wordt het voorzieningenaanbod in Kaatsheuvel voor zowel de consument als de toerist verder versterkt. Door een bestaand winkelgebied te herontwikkelen en te versterken met een complementaire winkel- en horecavoorziening is een goede locatieafweging gemaakt.

Naar verwachting zijn de effecten van de beoogde ontwikkeling om de volgende redenen beperkt, waarmee de ontwikkeling aanvaardbaar is ten aanzien van het woon-, leef- en ondernemersklimaat:

• De huidige marktomstandigheden zullen als gevolg van de beoogde ontwikkeling van Albert Heijn niet substantieel wijzigen. In hoofdstukken 4 en 5 van het ruimtelijk economisch onderzoek is de actuele regionale behoefte aangetoond.
• De beoogde locatie sluit aan bij de voorkeursvolgorde van de ladder voor duurzame verstedelijking door een bestaande winkellocatie te transformeren naar een moderne winkel- en horecalocatie, nabij publiekstrekker de Efteling.

Uit het voorgaande volgt dat er door de beoogde ontwikkeling van Albert Heijn geen winkels hoeven te sluiten. Met de uitbreiding van de supermarkt en de ontwikkeling van het hotel wordt de verzorgingsfunctie van Kaatsheuvel, zowel voor de boodschappen als voor toerisme verder versterkt.

ad. 3 indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Trede 3 is niet van toepassing, omdat de ontwikkeling plaatsvindt binnen bestaand stedelijk gebied.

Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling voldoet aan de voorkeursvolgorde voor duurzame verstedelijking.

Structuurvisie ruimtelijke ordening (2014)

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie ruimtelijke ordening 2014 in werking getreden. Deze structuurvisie is een actualisatie van de visie die in 2010 werd vastgesteld. De structuurvisie is opgebouwd uit 2 delen (A en B) en een uitwerking.

• Deel A

Dit deel bevat de hoofdlijnen van het beleid. Hierin heeft de provincie haar belangen gedefinieerd en ruimtelijke keuzes gemaakt. Deze belangen en keuzes zijn gebaseerd op trends en ontwikkelingen. Ook beschrijft de provincie vanuit welke filosofie ze haar doelen wil bereiken. Die is: ‘samenwerken aan kwaliteit’. De provincie realiseert haar doelen op vier manieren: door regionaal samen te werken, te ontwikkelen, te beschermen en te stimuleren.

• Deel B

In deel B beschrijft de provincie vier ruimtelijke structuren: de groenblauwe structuur, het landelijk gebied, de stedelijke structuur en de infrastructuur.

Voor iedere structuur formuleert de provincie ambities en beleid. Per beleidsdoel is aangegeven welke instrumenten de provincie inzet om haar doelen te bereiken.

Op figuur 2.1 is een uitsnede van de structurenkaart ter plaatse van het plangebied weergegeven. Op de structurenkaart van de structuurvisie valt het plangebied in het 'stedelijk concentratiegebied'.

Figuur 2.1 Uitsnede structurenkaart (bron: ruimtelijkeplannen Noord-Brabant)

Stedelijk concentratiegebied

De provincie onderscheidt binnen de stedelijke structuur twee ontwikkelingsperspectieven: stedelijk concentratiegebied en kernen in het landelijk gebied. In het stedelijk concentratiegebied, inclusief de bijbehorende zoekgebieden voor verstedelijking, wordt de bovenlokale verstedelijkingsbehoefte opgevangen.

In het stedelijk concentratiegebied met de bijhorende zoekgebieden voor verstedelijking wordt het merendeel van de verstedelijkingsopgave opgevangen. Het stedelijk concentratiegebied bestaat onder andere uit het 'kralensnoer' van steden en kernen afgewisseld door groene geledingszones op de overgang van zand- naar kleigebied van Bergen op Zoom, via Roosendaal, Etten-Leur, Breda, Oosterhout, Waalwijk, 's-Hertogenbosch tot Oss.

Regionale afstemming voor stedelijke ontwikkelingen vindt plaats in de regionale agenda's.

Op 26 mei 2016 is het initiatief in het Regionaal Overleg Hart van Brabant besproken en afgestemd.

Relatie met de beoogde ontwikkeling

Het voorliggende plan ligt in het stedelijk concentratiegebied. De ontwikkeling is binnen het Regionaal Overleg Hart van Brabant op regionaal niveau afgestemd. De ontwikkeling voldoet daarom aan de beleidsuitgangspunten van de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening.

Verordening ruimte (2014)

In de Verordening ruimte staan regels waarmee een gemeente rekening moet houden bij het ontwikkelen van bestemmingsplannen. De onderwerpen die in de verordening staan, komen uit de provinciale structuurvisie. Daarin staat wat de provincie van belang vindt en hoe de provincie die belangen wil realiseren. De verordening is daarbij een van de manieren om die provinciale belangen veilig te stellen.

Op kaart 2 'Stedelijke ontwikkelingen' is het plangebied aangeduid als 'bestaand stedelijk gebied'.

Figuur 2.2 Uitsnede kaart Stedelijke Ontwikkeling Verordening Ruimte 2014

Voor het plangebied zijn de volgende regels relevant: Zorgplicht ruimtelijke kwaliteit (3.1), Stedelijke ontwikkeling (4.2) en Detailhandelslocatie (4.8). Per artikel wordt (indien relevant) getoetst aan het provinciaal belang.

3.1 Zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit

1. 1. De toelichting bij een bestemmingsplan dat voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling bevat een verantwoording dat:
   1. a. het plan bijdraagt aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en de naaste omgeving, waaronder in ieder geval een goede landschappelijke inpasbaarheid;
   2. b. toepassing is gegeven aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik.
2. 2. Het principe van zorgvuldig ruimtegebruik als bedoeld in het eerste lid houdt in ieder geval in dat:
   1. a. een ruimtelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied gebruik maakt van een bestaand bouwperceel, tenzij in deze verordening uitdrukkelijk anders is bepaald;
   2. b. uitbreiding van het op grond van het geldende bestemmingsplan toegestane ruimtebeslag slechts is toegestaan mits de financiële, juridische of feitelijke mogelijkheden ontbreken om de beoogde ruimtelijke ontwikkeling binnen dat toegestane ruimtebeslag te doen plaatsvinden;
   3. c. ingeval van stedelijke ontwikkeling toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking);
   4. d. een bestemmingsplan buiten bestaand stedelijk gebied bepaalt dat gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen binnen het bouwperceel worden opgericht en daarbinnen worden geconcentreerd.
3. 3. Ten behoeve van het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit bevat de toelichting bij een bestemmingsplan als bedoeld in het eerste lid een verantwoording waaruit blijkt dat:
   1. a. in het bestemmingsplan rekening is gehouden met de gevolgen van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling voor de in het plan begrepen gronden en de naaste omgeving, in het bijzonder wat betreft de bodemkwaliteit, de waterhuishouding, de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten, de cultuurhistorische waarden, de ecologische waarden, de aardkundige waarden en de landschappelijke waarden;
   2. b. de omvang van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling, de omvang van de bebouwing en de beoogde functie, past in de omgeving gelet op de bestaande en toekomstige functies in de omgeving en de effecten die de ontwikkeling op die functies heeft, waaronder de effecten vanwege milieuaspecten en volksgezondheid;
   3. c. een op de beoogde ruimtelijke ontwikkeling afgestemde afwikkeling van het personen- en goederenvervoer is verzekerd, waaronder een goede aansluiting op de aanwezige infrastructuur van weg, water of spoor, inclusief openbaar vervoer, een en ander onder onverminderd hetgeen in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en elders in deze verordening is bepaald.
4. 4. Het eerste tot en met derde lid is niet van toepassing op een uitwerking van een bestemmingsplan, mits dat niet ouder is dan tien jaar, als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder b, van de wet.

Relatie met de beoogde ontwikkeling

De beoogde ontwikkeling heeft raakvlakken met een aantal onderwerpen uit artikel 3.1:

1. 1. Ten eerste dient de ontwikkeling bij te dragen aan het behoud of de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit. Dit is het geval, aangezien het gebied een positieve metamorfose ondergaat. In ruimtelijk opzicht is er sprake van een omkering: nu ligt de supermarkt op een binnenterrein, straks ligt de bebouwing aan de straatzijde. Het is stedenbouwkundig gewenst dat een gebouw / functie zich aan de straatzijde manifesteert. De verouderde bebouwing wordt gesloopt en maakt plaats voor nieuwbouw. Per saldo neemt het bebouwd oppervlak af. Het ontwerp gaat uit van een hoogwaardige en moderne uitstraling die aansluit op de karakteristiek van de Gasthuisstraat. Deze kent een bepaalde verscheidenheid aan bouwhoogtes, variërend van 2 tot 3 bouwlagen. De ontwikkeling voorziet in ten hoogste 3 bouwlagen. De maat en schaal bebouwing is daarom passend in de dorpse omgeving van Kaatsheuvel. Daarnaast is het positief dat de bebouwing op het achterterrein verdwijnt. Door de nieuwe bebouwing direct aan de Gasthuisstraat toe te voegen wordt het straatbeeld op een logische wijze versterkt.
2. 2. Ten tweede dient getoetst te worden aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik, zoals bedoeld in de ladder duurzame verstedelijking. Hieraan is reeds getoetst in paragraaf 2.2. Ten aanzien van lid b wordt opgemerkt dat het ruimtebeslag van de nieuwe bebouwing afneemt ten opzichte van de geldende beheersverordening.
3. 3. Tot slot is het bepaalde in sublid '3' relevant. In Hoofdstuk 4 is getoetst aan de onder 'a' bedoelde aspecten. Hieruit blijkt dat er voldoende rekening is gehouden met deze zaken. Ten aanzien van het bepaalde onder 'b' kan gesteld worden dat de realisatie van detailhandel en een hotel met horeca passend is op de locatie. In de huidige situatie is ook al detailhandel aanwezig. Het saneren van de bedrijfsbebouwing in ruil voor een hotel en horeca is passend voor de Gasthuisstraat. Ter plaatse is sprake van een gemengd gebied. De sanering van een bedrijfsfunctie in de bestaande kern is daarbij zeer wenselijk. Bedrijven dienen immers zoveel mogelijk op industrieterreinen te worden gevestigd. Tenslotte is de afwikkeling van het personenvervoer verzekerd (c), zowel per auto als per openbaar vervoer, door de gunstige ligging nabij doorgaande wegen en een bushalte.
4. 4. Niet van toepassing.

4.2 Stedelijke ontwikkeling

Een bestemmingsplan dat voorziet in een stedelijke ontwikkeling is uitsluitend gelegen in bestaand stedelijk gebied.

Relatie met de beoogde ontwikkeling

Het projectgebied ligt in het stedelijk concentratiegebied (bestaand stedelijk gebied), waarbinnen stedelijke ontwikkelingen zijn toegestaan. Aan dit artikel wordt dus voldaan.

4.8 Detailhandelslocaties

1. 1. Een bestemmingsplan gelegen in bestaand stedelijk gebied kan voorzien in een ontwikkeling of een uitbreiding van een detailhandelslocatie tenzij deze ontwikkeling of uitbreiding leidt tot een bovenregionale detailhandelslocatie.
2. 2. Onder een bovenregionale detailhandelslocatie als bedoeld in het eerste lid, wordt begrepen een detailhandelslocatie waarbij:
   1. a. uit onderzoek blijkt dat ten minste 20% van de bezoekers afkomstig is buiten een straal van 35 kilometer vanaf de beoogde detailhandelslocatie; of
   2. b. het te verwachten aantal bezoekers ten minste 2.500.000 per jaar bedraagt.
3. 3. De toelichting bij een bestemmingsplan dat voorziet in een ontwikkeling of een uitbreiding van een detailhandelslocatie bevat een verantwoording over de wijze waarop de afspraken die daarover zijn gemaakt in het regionaal ruimtelijk overleg bedoeld in artikel 37.4, onder b, worden nagekomen.

Relatie met de beoogde ontwikkeling

1. 1. De locatie voorziet niet in een bovenregionale detailhandelslocatie. De beoogde ontwikkeling ziet toe op de verplaatsing en vergroting van een supermarkt met een lokale verzorgingfunctie binnen het zelfde perceel en de toevoeging van enkele ondersteunende winkels. Daarom wordt voldaan aan lid 1.
2. 2. Zoals aangegeven onder 1 is er geen sprake van een bovenregionale detailhandelslocatie.
3. 3. De uitbreiding is regionaal afgestemd.

Conclusie provinciaal beleid

Resumerend kan gesteld worden dat de beoogde ontwikkeling niet in strijd is met de provinciale structuurvisie en verordening.

Structuurvisie Loon op Zand 2030 (2015)

Op 5 maart 2015 stelde de raad van de gemeente Loon op Zand de structuurvisie 'Loon op Zand 2030, de recreatieve kamer in het hart van Brabant' vast. De structuurvisie bevat de ruimtelijke ambities van de gemeente en vormt het kader voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Aangegeven is wat belangrijk is om te behouden en wat nodig is om te versterken op het gebied van bijvoorbeeld woningbouw, recreatieve ontwikkelingen en de leefbaarheid in de kernen. In de structuurvisie zijn voor de belangrijkste ambities en projecten uitgangspunten geformuleerd. Het doel hiervan is partijen te inspireren en uit te nodigen te komen met initiatieven.

De structuurvisie bestaat uit twee delen. Deel A bevat de visie op hoofdlijnen voor de middellange termijn (tot 2030). Deel B bestaat uit een uitvoeringsprogramma, een ‘projectenplan’, dat flexibel van aard is en periodiek kan worden aangepast.

Op de visiekaart behorend bij de structuurvisie is het plangebied aangeduid als 'woongebied - lint'. Daarnaast is de aanduiding 'behoud minimaal basisvoorzieningenniveau' opgenomen. Zie figuur 2.3 voor een uitsnede van de visiekaart. Naast deze onderwerpen is het onderwerp recreatie en toerisme relevant voor de ontwikkeling.

Figuur 2.3 Uitsnede structuurvisie Loon op Zand 2030 (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl, plangebied rood omrand)

Woongebied - lint

De Gasthuisstraat is een bestaand bebouwingslint. Nieuwe ontwikkelingen in linten zijn in principe toegestaan omdat ze kunnen bijdragen aan de stedelijke respectievelijke plattelandseconomie, maar dienen wel de bestaande kwaliteiten van de linten te versterken. Het gaat daarbij om begrippen als attractiviteit, landschappelijk, stedenbouwkundig en architectonisch ontwerp, ruimtelijke samenhang op het erf (het ensemble van bebouwing en groene elementen, bij voorkeur gebiedseigen beplantingen) en met het omliggende landschap en de omliggende bouwmassa. Om richting te kunnen geven aan particuliere initiatieven is het van belang uitgangspunten per bebouwingslint-/ cluster te hanteren. Deze uitgangspunten gaan we in een op te stellen lintenvisie benoemen.

Relatie met het bestemmingsplan

De ontwikkeling levert een positieve bijdrage aan het lint van de Gasthuisstraat. Door de bestaande bebouwing te slopen en nieuwbouw te realiseren die passend is in de bestaande stedenbouwkundige structuur wordt voldaan aan deze koers uit de structuurvisie.

Behoud minimaal basisvoorzieningenniveau

Er is een landelijke trend van schaalvergroting en concentratie van voorzieningen zichtbaar. Het blijkt niet meer betaalbaar en realistisch om in iedere kleine kern een volledig aanbod van winkels en maatschappelijke voorzieningen in stand te houden. Desalniettemin zijn voorzieningen van groot belang voor de leefbaarheid en sociale cohesie binnen de kernen.

Relatie met het bestemmingsplan

Het behoud van de supermarkt door sloop en nieuwbouw draagt bij aan de instandhouding van het basisniveau aan voorzieningen. Het plan levert daarom een positieve bijdrage aan voorzieningenniveau in Kaatsheuvel.

Recreatie en toerisme

Loon op Zand is dé gemeente voor leisure. Loon op Zand geniet grote bekendheid als toeristische en recreatiegemeente. De natuurgebieden en de vele recreatieve en toeristische voorzieningen, in het bijzonder de Efteling, dragen hier aan bij. Dit maakt dat veel huishoudens in de gemeente direct en indirect hun boterham kunnen verdienen aan toerisme.

Bij de verdere versterking van het hoogwaardige toeristisch-recreatieve aanbod zet de gemeente in op twee speerpunten:

• ‘gemak en rust’, waarbij het vooral gaat om meer extensieve vormen van recreatie, zoals wandelen en fietsen, bijvoorbeeld in de Loonse en Drunense Duinen en op Landgoed Huis ter Heide
• 'beleving en avontuur', waarbij het vooral gaat om druk bezochte attracties zoals de Efteling, 't Blauwe Meer / Experience Island.

De uitbreiding van de Efteling en het verder uitbouwen van de toeristische aantrekkingskracht van de gemeente betekent dat er meer vraag komt naar verblijfsmogelijkheden. De gemeente wil daarom graag het aanbod van verschillende soorten verblijfsrecreatie verruimen, zowel in de dorpen (wat bijdraagt aan het trekken van bezoekers naar de kernen) als in het buitengebied.

In Kaatsheuvel gaat de gemeente daarom de zone tussen de Horst en de N261 waar mogelijk transformeren tot een zone van hotels en bijpassende leisurevoorzieningen in een groene setting. In de centra van de dorpen wil de gemeente daarnaast ondernemers de ruimte bieden meer kleinschalige hotelvoorzieningen te ontwikkelen (‘slapen boven winkels’). Specifiek in Kaatsheuvel sluit dit goed aan bij de plannen voor het Winkelhart en het concept ‘keuken, koken, proeven’.

Relatie met het bestemmingsplan

De ontwikkeling voorziet in de realisatie van maximaal 69 hotelkamers die boven de winkels worden gerealiseerd. De ontwikkeling draagt hierdoor positief bij aan de doelstelling van de gemeente om extra verblijfsmogelijkheden te realiseren.

Horecavisie Loon op Zand “Samen 1001 horecakansen benutten” (2015)

De Horecavisie dient een kader aan te geven waarbinnen de gemeente Loon op Zand kan omgaan met de vestiging van nieuwe en uitbreiding van bestaande horeca binnen de gemeente. Horecabedrijven hebben immers een belangrijke rol binnen de leefgemeenschap en zijn een belangrijke bron van werkgelegenheid binnen de gemeente. De visie dient voldoende concreet te zijn om te dienen als richtinggevend kader waarbij een horecaondernemer toch nog altijd zijn ondernemersrisico zelf zal moeten inschatten.

De Raad wil de ontwikkeling van leisurebedrijven en –activiteiten, groot en klein, stimuleren en ondersteunen. Dit geldt zowel voor groeiplannen van de Efteling en Experience Island als ontwikkelingen in Kaatsheuvel, Loon op Zand en De Moer en het buitengebied. In deze integrale horecavisie zal er met deze ambitie rekening gehouden worden. De horecavisie Loon op Zand moet dienen als een kompas die richting aangeeft, maar kan anderzijds gezien worden als een inspiratiedocument die partijen enthousiasmeert voor de ontwikkeling van horeca in deze gemeente.

De Horecavisie gaat uit van zones, waarin de ontwikkeling en optimalisatie van horeca in de aangewezen zones prioriteit krijgen. Ontwikkeling van horeca buiten dit gebied kan beperkt worden toegestaan. Het Bruisend Dorpshart en het KernWinkelgebied Kaatsheuvel (KWK) zullen alleen succesvol worden, als horeca zich vestigt in deze gebieden en niet overal in het dorp Kaatsheuvel. Een versnippering van het aanbod is niet wenselijk en vestiging buiten deze gebieden zal altijd “maatwerk” zijn en individueel worden bekeken. Volgens de visie moet de ontwikkeling van kleinschalige hotels (maximaal 50 kamers) zoveel mogelijk geconcentreerd worden in het Bruisend Dorpshart of het KWK om de levendigheid in het centrum zoveel mogelijk te verhogen.

De visie dient richting te geven maar is niet op alle punten bepalend. Er moet vrijheid zijn om in overleg met de gemeente zaken mogelijk te maken, soms ruimer dan in normale regelgeving mogelijk zou zijn. Leisure en horeca mogen speerpunten zijn in de plannen van de gemeente. De visie dient als inspiratiebron te gelden voor bestaande en nieuwe ondernemers en uit te nodigen om de kansen te pakken. Kansen die er in Loon op Zand te over zijn.

De ontwikkeling is niet gelegen binnen de zones zoals benoemd in de Horecavisie; ontwikkelingen buiten deze zones worden echter beperkt toegestaan. Het beoogde concept draagt bij aan het realiseren van de ambities van de gemeente Loon op Zand. Daardoor, en gezien de strategische ligging tussen de Efteling en het KWK, staat de gemeente positief tegenover dit initiatief.

Conclusie

De ontwikkeling is in overeenstemming met het gemeentelijk beleid.

Het plangebied ligt aan de Gasthuisstraat en heeft betrekking op de percelen met huisnummer 112 t/m 128 (even). De Gasthuisstraat is één van de oorspronkelijke linten van Kaatsheuvel. In de bestaande situatie bevinden zich aan dit lint diverse winkels, horecagelegenheden en woningen. De oorspronkelijke kavels zijn vrij diep en de bebouwing staat relatief dicht op de weg. Op de achterterreinen van deze kavels zijn vanuit het verleden diverse bedrijfspanden aanwezig. In figuur 3.1 is de ligging van het plangebied en de daarin aanwezige gebouwen aangeduid.

Figuur 3.1 Overzicht gebouwen binnen plangebied (bron: Bingmaps)

Op het perceel Gasthuisstraat 112 staat een woning met een markante verschijningsvorm. Deze woning heeft ten opzichte van de overige bebouwing op dit gedeelte van de Gasthuisstraat een relatief diepe voortuin. De woning beschikt over een eigen oprit met garage.

Op de percelen Gasthuisstraat 114 en 116 staat een bedrijfspand. Dit bedrijfspand heeft een verspringende bouwhoogte van 2 naar 1 bouwlaag.

Het perceel Gasthuisstraat 122 betreft een kleinschalig bedrijfspand dat ten opzichte van de bedrijfspanden met nummers 114 en 116 iets terugspringt ten opzichte van de rooilijn. Ter plaatse is een bedrijf gevestigd in ballon decoraties.

Op het achterterrein, Gasthuisstraat 124, staat nu een Albert Heijn supermarkt. De supermarkt staat vrij in de ruimte. Rondom de supermarkt ligt een parkeerterrein. Dit parkeerterrein wordt ontsloten via twee in- en uitritten. Één afrit sluit aan op de Gasthuisstraat, één afrit sluit aan op de Contrefort. De hoofdentree van de supermarkt ligt aan de noordkant van het gebouw. Aan de achterzijde, in de zuidwesthoek, ligt de expeditie-ingang.

Gasthuisstraat 126 betreft een detailhandelsgebouw met een vestiging van de Koopjesman. Deze winkel richt zich op voordelige food en non-food producten.

Ter plaatse van Gasthuisstraat 126a en b is een (leegstaande) winkelunit met een bovenwoning.

Ter plaatse van Gasthuisstraat 128 is een bestaande woning aanwezig. Omdat de ontwikkeling qua akoestisch invloed heeft op deze woning, is deze woning meegenomen in dit bestemmingsplan.

Tot slot worden enkele bedrijfsgebouwen gesloopt ten behoeve van de aanleg van parkeervoorzieningen en het nieuwe gebouw. Dit betreft de loods op het achterterrein van perceel Gasthuisstraat 136, aan de oostzijde van het bestaande perceel.

In het verleden grensde dit terrein aan onbebouwd gebied. In de afgelopen jaren is rondom dit terrein een woningbouwontwikkeling tot stand gebracht, waarbij ondermeer de woonstraten Contrefort, Roulet, Krammentrekker en Cambreur met aanliggende bebouwing zijn gerealiseerd. Aan de Contrefort, waar zich een uitrit van het parkeerterrein bevindt, liggen de woningen niet aan de zijde van het parkeerterrein. Door het relatief brede profiel, is de afstand tot deze woningen vrij groot. Een aantal woningen aan de Roulet, Krammentrekker en Cambreur liggen echter met hun achtertuin tegen het parkeerterrein. Hierdoor liggen de woningen zelf relatief dichtbij de bebouwing en de huidige expeditie-ingang van de Albert Heijn aan.

Figuur 3.2 Impressie bestaande situatie (bron: google streetview)

Op dit moment vinden vele veranderingen in de wereld plaats, bijvoorbeeld de noodzaak om met meer aandacht om te gaan met de kostbare natuur. Daarbij worden consumenten steeds bewuster van hun koopgedrag. Voor hen is de authenticiteit, kwaliteit en beleving van voedsel steeds belangrijker. Ook stijgt niet alleen het aantal, maar ook het niveau van de concurrentie in o.a. de supermarkt- en horeca branche enorm. Daarom is de Albert Heijn Kaatsheuvel genoodzaakt zijn huidige bedrijfsmodel uit te breiden om zich zo aan te passen aan de externe ontwikkelingen. Authenticiteit, kwaliteit en beleving van voedsel worden steeds belangrijker. Deze ontwikkeling vraagt om een ruimer assortiment, bredere gangpaden, nieuwe versconcepten (zoals kant- en klaar) en inspelen op maatschappelijke trends (gezondheid, voedselverspilling tegengaan).

Albert Heijn Kaatsheuvel wil een nieuwe supermarkt worden met een “lokaal getinte” vers beleving, horeca- en hotelfaciliteit waarin het reduceren van derving (foodwaste) een grote rol speelt. De hotelkamers bieden de perfecte uitkomst voor toeristen die op zoek zijn naar de combinatie van leisure activiteiten in de omgeving én het beleven van de “Brabantse gezelligheid” in het Bruisend Dorpshart van Kaatsheuvel.

Een gesloten circulair systeem vormt een belangrijk onderdeel van het concept. Producten die niet meer in de supermarkt verkocht kunnen worden, worden verwerkt in het restaurant. En leveranties voor hotel en restaurant lopen zoveel mogelijk via de distributiekanalen van de Albert Heijn. Door deze interactie zal dit initiatief veel minder effect hebben op het milieu. Albert Heijn Kaatsheuvel zal hiermee transformeren in een onderscheidende en toonaangevende supermarkt dat een kwalitatieve aanvulling zal zijn op het huidige aanbod in de Langstraat.

Het plangebied ligt tussen de Efteling en het Bruisend Dorpshart Kaatsheuvel. De strategische locatie van het nieuwe concept biedt daarom een geweldige kans op een samenwerking met o.a. de Efteling, de ondernemers in het centrum en het Bruisend Dorpshart.

De huidige winkel functioneert goed, maar biedt onvoldoende ruimte om in te spelen om de wens van de moderne consument die zich steeds bewuster is van het koopgedrag.

In de oude situatie ligt de Albert Heijn verscholen achter de lintbebouwing. Deze heeft haar functie grotendeels verloren. De hoofdfunctie ligt daardoor niet aan de hoofdroute maar verscholen achter leegstaande bebouwing. Door de Albert Heijn naar de Gasthuisstraat te verplaatsen en het achterliggende gebied als parkeerplaats te bestempelen ontstaat er een heldere stedelijke structuur. Daarnaast is de bestaande lintbebouwing van de hoek van de contrefort/Gasthuisstraat tot aan de huidige inrit aan de Gasthuisstraat niet eenduidig en geeft een rommelig beeld. Door toevoeging van de nieuwbouw wordt de bestaande lintbebouwing aangeheeld en versterkt.

De voorziene ontwikkeling bestaat uit totale sloop van de bebouwing in het plangebied en vervangende nieuwbouw. De bebouwing wordt geconcentreerd direct aan de Gasthuisstraat (zie figuur 3.3).

Figuur 3.3 Situatie nieuwe bebouwing (bron: JYB Architecten)

Ruimtelijk en functioneel concept

Het concept gaat uit van een combinatie van een supermarkt en een hotel. Tevens is ruimte voor een horecavoorziening en enkele winkels die ondersteunend zijn aan de supermarkt.

Dit concept is onderscheidend: de scheiding tussen supermarkt en restaurant vervaagt. Hiermee komt er een directe koppeling tussen de verkoop van voedsel en horeca. Verse producten die bijna aan datum zijn of om andere redenen niet meer verkocht worden, worden verwerkt in het restaurant. Daar worden deze producten geserveerd of als afhaalmaaltijd verkocht. Het resultaat is minder voedselverspilling. Dit restaurant wordt ook gebruikt door de gasten van het hotel. Met deze functie wordt bovendien een bijdrage geleverd aan de ambitie van de gemeente Loon op Zand om meer bezoekers naar de kernen te trekken. Ook is er, gelet op de korte afstand naar de Efteling, sprake van een strategische locatie voor verblijfsaccommodatie: de bezoekers kunnen te voet naar het attractiepark.

De bruto vloeroppervlakte van de begane grond van het nieuwe gebouw bedraagt circa 4.000 m² en wordt ingevuld door de supermarkt met een winkelvloeroppervlakte van 2.500 m². De bruto oppervlakte van de bijbehorende magazijnruimten bedraagt circa 500 m², excusief de laad- en losvoorziening van 150 m².Naast een supermarkt is ruimte voor kleinschalige winkelruimten zoals bijvoorbeeld een slijterij. De bruto vloeroppervlakte van deze voorzieningen bedraagt circa 500 m². Aan de Gasthuisstraat is een restaurant beoogd met een brutovloeroppervlakte van circa 400 m².

Het hotel wordt op de verdieping gerealiseerd en is uitgezet op een stramien van 3,6 m waarmee in basis een hotelkamer van 3,6 x 7,8= circa 23-28 m² kan worden gerealiseerd. In totaal worden maximaal 69 hotelkamers gerealiseerd. Door 2 eenheden middels een kamerscheidende deur aan elkaar te koppelen kan eventueel een grotere kamer van circa 46-58 m² worden gemaakt.

Het parkeren vindt plaats op het zij- en achterterrein.

De hoofdentree voor de nieuwe supermarkt ligt centraal gericht op het parkeerplein. De entree van het hotel en restaurant is gelegen aan de Gasthuisstraat. De hal voor verbinding met het hotel ligt geheel aan de oostzijde. Het horecadeel ligt aan de Gasthuisstraat en het magazijn ligt parallel aan de Contrefort.

Figuur 3.4 Sfeerimpressie hoek Gasthuisstraat en Contrefort (bron: JYB Architecten)

In onderstaande tabel is het verschil aangegeven tussen het programma dat in de huidige situatie in het gebied aanwezig is en het programma dat met dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt wordt.

Stedenbouwkundige inpassing

Vanwege de benodigde oppervlakte die nodig is voor de bedrijfsfuncties én ter versterking van het bebouwingslint komt het pand in de rooilijn van de Gasthuisstraat te staan. Qua hoogte wordt aangesloten bij bebouwing in het lint aan de Gasthuisstraat.

Voor de Contrefort is gekozen om ca. 3 meter afstand te houden tot de bestaande eigendomsgrens. Het profiel van de openbare ruimte wordt hierdoor zo'n 3 meter breder. Hierdoor ontstaat hier een goed passend stedenbouwkundig dwarsprofiel. De extra ruimte wordt aangewend voor het realiseren van een voetpad. Verder zal de Contefort heringericht worden met blokhagen en bomen. Het nieuwe gebouw komt op zo'n 20 meter van de bestaande woningen aan de Contrefort. Dit is een afstand die stedenbouwkundig acceptabel is. Door deze afstand is de kans op inkijk ook beperkt.

Het gebouw is stedenbouwkundig verder ingepast door het gebouw zowel aan de Gasthuisstraat als aan de Contrefort verticaal te geleden: Het karakter van de lintbebouwing aan de Gasthuisstraat wordt hierdoor verder versterkt.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat sprake is van een goede stedenbouwkundig invulling om dat het nieuwe gebouw zich aan de straatzijde manifesteert. Dit is wenselijk om het karakter van de lintbebouwing van de Gasthuisstraat te versterken. Het ontwerp gaat uit van een hoogwaardige en moderne uitstraling met een variërende architectonische verschijningsvorm (zie figuur 3.4). In de omgeving is een bepaalde verscheidenheid aan bouwhoogtes, variërend van 2 tot 3 bouwlagen. De ontwikkeling voorziet in ten hoogste 2 bouwlagen met een kap. De maat en schaal bebouwing is daarom passend in de dorpse omgeving van Kaatsheuvel en de Gasthuisstraat in het bijzonder.

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie moet de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan worden aangetoond en moet in het plan worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor het bestemmingsplan relevant zijn. De resultaten en conclusies van de onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf.

Beleid en Normstelling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van de omgevingsvergunning plan mer-plichtig, project mer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Onderzoek en conclusie

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject mer-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de sloop van bestaande bebouwing (waaronder een supermarkt, diverse bedrijfsgebouwen en een woning) en de realisatie van een supermarkt met een restaurant en daarboven een hotel. De beoogde ontwikkeling blijft onder de drempelwaarde.

Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat, indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren).

Onderzoek

Omdat er sprake is van functiewijziging is een bodemonderzoek uitgevoerd (Bijlage 1). Op basis van de resultaten van dit onderzoek zijn er vanuit de bodemkwaliteit geen milieuhygiënische belemmeringen voor de voorgenomen bestemmingsplanwijziging.

Conclusie

Er wordt geconcludeerd dat het aspect bodem de vaststelling van het bestemmingsplan niet in de weg staat.

Het plangebied is gelegen aan de Gasthuisstraat, een gebiedsontsluitingsweg binnen de bebouwde kom van Kaatsheuvel. Richting het noordwesten heeft deze weg verbinding met het centrum van Kaatsheuvel. Naar het zuidoosten toe sluit de weg aan op de Europalaan, die iets verder naar het oosten aansluit op de N261. De N261 is een gebiedsontsluitingsweg en verbindt Tilburg met Waalwijk. Bij Waalwijk sluit de N261 aan op de A59 tussen 's-Hertogenbosch in het oosten en knooppunt Zonzeel in het westen.

Aan de Gasthuisstraat zijn, volgens de principes van Duurzaam Veilig, fietsvoorzieningen aanwezig. Op de erftoegangswegen rondom de locatie zijn geen fietsvoorzieningen aanwezig. Ter hoogte van het plangebied ligt de bushalte Gasthuisstraat. Hier vertrekken bussen naar Oisterwijk station en Dongen.

In de huidige situatie wordt het parkeerterrein voor alle verkeer ontsloten via 2 entrees. Een noordelijke entree die aansluit op de Gasthuisstraat en een westelijke entree die aansluit op de Contrefort. Het meeste verkeer maakt in de bestaande situatie gebruik van de entree aan de Gasthuisstraat, een kleiner deel van de entree aan de Contrefort. De verhouding is circa 60% - 40%. Ook in de toekomstige situatie zal het gemotoriseerd verkeer gebruik maken van deze toegang, naar verwachting in dezelfde verhouding. Het verkeer dat komt laden en lossen zal daarbij het terrein oprijden via de entree aan de Contrefort, en verlaten via de Contrefort.

De entree aan de Gasthuisstraat gaat in de huidige situatie gedeeltelijk onder een woonhuis door. In de toekomstige situatie zal deze woning afgebroken worden waardoor er een groter gat in de gevelwand ontstaat. Bovendien zal er langs het nieuwe pand een pad komen voor voetgangers. Hierdoor ontstaat een overzichtelijker en daarmee verkeersveiliger inrichting. In onderstaande afbeelding is de nieuwe inrichting van de entree weergegeven en wordt inzicht gegeven in de bochtstralen.

Aan de Contrefort komt het pand op 3 meter van de huidige perceelsgrens te staan. De ruimte die hierdoor ontstaat zal ingericht worden met een voetpad. Daardoor zal de toegang voor langzaam verkeer veiliger ook hier beter en veiliger worden.

Figuur 4.1 inrichting entree Gasthuisstraat

Het laden en lossen voor de supermarkt vindt inpandig plaats aan de westzijde van het gebouw; het hotel maakt ook gebruik van deze expeditie. Het laden en lossen voor de winkelunits vindt aan de oostzijde plaats.

Naast de bestaande entrees zal aan de oostzijde van het terrein een extra ontsluiting voor voetgangers gerealiseerd worden. Deze sluit aan op de Cambreur.

De ontsluiting van het plangebied voor zowel auto's, fietsers, voetgangers en het openbaar vervoer is daarmee goed.

De gemeente Loon op Zand heeft haar parkeerbeleid opgenomen in de nota'Kaders parkeerbeleid Loon op Zand. Voor de bepaling van de parkeerbehoefte heeft de gemeente Loon op Zand parkeernormen vastgesteld. Deze zijn opgenomen in de Uitwerking Parkeerbeleid Loon op Zand', gemeente Loon op Zand, 2016. Op basis van deze normen is de parkeerbehoefte berekend (zie tabel 4.1).

Tabel 4.1 Parkeerbehoefte plangebied

^{*afgerond naar hele parkeerplaatsen}

Medegebruik en combinatiebezoek

Uit tabel 4.1 kan worden opgemaakt dat de som van de parkeerbehoefte 363 parkeerplaatsen bedraagt. De tabel maakt echter de parkeerbehoefte van de individuele functies inzichtelijk en houdt nog geen rekening met het feit dat de functies elkaar ondersteunen. Er is sprake van medegebruik en combinatiegebruik. Combinatiegebruik heeft te maken met het feit dat het restaurant ook wordt gebruikt voor de gasten van het hotel: zij zullen hier ontbijten en dineren. Datzelfde geldt (in mindere mate) voor de winkels: de bezoekers van de supermarkt zullen deels ook de overige winkels bezoeken. Dit betekent dat de parkeerbehoefte voor deze functies feitelijk al in de parkeerbehoefte van de overige functies zit.

Medegebruik heeft te maken met het feit dat de piekbehoefte van de verschillende functies op verschillende momenten valt. Zo zijn de drukste momenten van een supermarkt en een winkel aan het einde van de middag (doordeweeks) en rond de middag (zaterdag). Het drukste moment van een restaurant is aan het begin van de avond (doordeweeks en in het weekend). Het drukste moment van een hotel is vanaf het einde van de middag en de gehele avond en nacht (doordeweeks en in het weekend). De gemeentelijke parkeernormen geven per type functie aan hoeveel parkeerplaatsen tijdens het piekmoment beschikbaar moeten zijn. Omdat de piekmomenten van de verschillende functies elkaar echter niet volledig overlappen, is onderling uitwisseling van parkeercapaciteit mogelijk. In tabel 4.6 is een overzicht gegeven van toegepaste gelijktijdigheidsfactoren. Deze zijn bepaald op basis van een expert-judgement van een verkeerskundige. Deze zijn overigens strenger gesteld dan op basis van de gemeentelijke normen.

Parkeerbalans

Het medegebruik en combinatiebezoek kan inzichtelijk worden gemaakt in een zogenaamde parkeerbalans. Op basis van de gelijktijdigheidsfactoren (of aanwezigheidspercentages) uit tabel 4.2, is in tabel 4.3 voor een aantal specifieke op de locatie toegesneden maatgevende momenten de totale parkeerbehoefte bepaald. Als op deze maatgevende momenten voldoende parkeergelegenheid beschikbaar is, zijn er ook voldoende parkeerplaatsen op andere momenten tijdens de dag.

Tabel 4.2 Toegepaste gelijktijdigheidsfactoren (aanwezigheidspercentages) maatgevende momenten

Tabel 4.3 Parkeerbehoefte maatgevende momenten

* Afgerond naar boven

Resultaat parkeerbalans

Rekening houdend met combinatiebezoek en medegebruik bedraagt de parkeerbehoefte tijdens het maatgevende moment 311 parkeerplaatsen. Op eigen terrein wordt voorzien in 306 parkeerplaatsen. Feitelijk zijn er 5 parkeerplaatsen te weinig. Echter, omdat de bezoeken van de winkels en het restaurant vooral gecombineerd worden met de supermarkt en hotel (25% resp. 50%) zal er voldoende ruimte zijn om deze behoefte op te vangen.

Fietsparkeren

Op basis van het gemeentelijk parkeerbeleid geldt voor supermarkten > 600 m² een fietsparkeernorm van 7,7 pp / 100 m² bvo. Voor de supermarkt (3.250 m² bvo) zou dat neerkomen op ruim 250 fietsparkeerplaatsen. Voor het hotel (3*, 69 kamers) zouden 35 fietsparkeerplaatsen nodig zijn, voor het restaurant (300 m²) 39. In totaal zouden dus 324 plaatsen nodig zijn.

Op dit moment zijn bij de supermarkt 40 fietsparkeerplaatsen voor klanten en 20 voor het personeel. Zelfs op het drukste moment zijn deze niet vol. Daarom is besloten om 50 fietsparkeerplaatsen te realiseren. Verder wordt een extra fietsenhok met 50 plekken geplaatst voor de medewerkers zodat deze geen gebruik meer maken van de fietsparkeerplaats op het parkeerterrein. Er is dus voldoende capaciteit voor fietsparkeren beschikbaar. Daarom wordt voor dit project afgeweken van de normen voor fietsparkeren.

De verkeersgeneratie is bepaald aan de hand van de kencijfers van het CROW (publicatie 317, 2012) en op basis van het Parkeerbeleid Loon op Zand. De gemeente Loon op Zand is een matig stedelijke gemeente en de locatie ligt in de rest van de bebouwde kom van de kern Kaatsheuvel. Op basis van het autobezit in deze gemeente is uitgegaan van gemiddelde kencijfers.

Huidige situatie

Aan de hand van Google Maps en streetviewbeelden is de huidige situatie in beeld gebracht. Om te bepalen wat de toename van de verkeersgeneratie van het plangebied is, wordt de huidige situatie vergeleken met de toekomstige situatie. De functies en de bijbehorende verkeersbewegingen lichte voertuigen van de huidige situatie zijn in tabel 4.1 weergegeven (n.b. 1 voertuig staat voor 2 vervoersbewegingen: heen en terug).

Tabel 4.1 Aantal verkeersbewegingen lichte voertuigen functies huidige situatie

Ten behoeve van het stikstofonderzoek is daarnaast het aandeel zwaar verkeer in beeld gebracht. Dit is opgenomen in tabel 4.2. Voor bedrijven is het vrachtverkeer verwaarloosbaar. Er wordt in deze berekening dan ook uitgegaan van één vrachtauto per dag. Voor reguliere detailhandel zijn geen gegevens bekend. Omdat het om kleinschalige detailhandel gaat, is uitgegaan van één levering per dag. Voor de supermarkt is dit bepaald aan de hand van CROW publicatie 272 (2008).

Tabel 4.2 Verkeersbewegingen vrachtverkeer huidige situatie

In totaal bedraagt de verkeersgeneratie in de huidige situatie 3.656 mvt/etmaal, waarvan 0,47% vrachtverkeer.

Toekomstige situatie

Aan de hand van het programma is de toekomstige verkeersgeneratie bepaald. Deze is per functie opgenomen in tabel 4.3.

Tabel 4.3 Aantal verkeersbewegingen lichte voertuigen functies toekomstige situatie

^{* de verkeersgeneratie van een restaurant wordt bepaald door voor het aantal benodigde parkeerplaatsen een turnover van 4 aan te houden en dit te vermenigvuldigen (aankomend en vertrekkend verkeer). Omdat de bezoekers van het hotel voor de helft van het hotel afkomstig zijn, is hiervan de helft genomen.}

Het aandeel vrachtverkeer in de toekomstige situatie is in tabel 4.4 opgenomen. Voor detailhandel zijn geen gegevens bekend. Omdat het hier om een kleinschalige ontwikkeling gaat, is uitgegaan van één levering per dag (dus 2 verkeersbewegingen). Voor het restaurant wordt geen rekening gehouden met aparte leveringen, omdat de producten die in het restaurant bereid worden uit de supermarkt komen. Deze koppeling is geborgd in de planregels van dit bestemmingsplan. Voor het hotel is gebruik gemaakt van CROW publicatie 272.

Tabel 4.4 Aantal verkeersbewegingen vrachtverkeer toekomstige situatie

In totaal bedraagt de verkeersgeneratie in de toekomstige situatie 4.531 mvt/etmaal, waarvan 0,53 % vrachtverkeer bedraagt.

Toename verkeersgeneratie

De toename van de verkeersgeneratie bedraagt 868 mvt/etmaal licht verkeer en 7 mvt/etmaal zwaar verkeer. Dit verkeer wordt afgewikkeld op de Gasthuisstraat en de Contrefort.

In bovenstaande paragraaf is berekend dat de ontwikkeling die met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt leidt tot een verkeersgeneratie van 875 mvt/etmaal. Dit verkeer kan het plangebied bereiken vanaf de Gasthuisstraat (en via de Contrefort).

Deels komt dit verkeer uit de kern Kaatsheuvel en deels van buiten de kern. Het verkeer van buiten de kern maakt met name gebruik van de route via de Heikant en Gasthuisstraat (oostelijke deel). Het verkeer uit de kern Kaatsheuvel zal met name gebruik maken van het westelijke deel van de Gasthuisstraat. Een groot deel van de bezoekers komt van buiten Kaatsheuvel. Op basis hiervan wordt aangenomen dat circa 65% (570 mvt/etmaal) van het verkeer in oostelijke richting afgewikkeld wordt en 35% (305 mvt/etmaal) in westelijke richting.

De Gasthuisstraat functioneert als gebiedsontsluitingsweg, maar is ingericht als erftoegangsweg. Vanuit leefbaarheid en verkeersveiligheid bedraagt volgens de CROW ASVV de maximaal wenselijk intensiteit op een erftoegangsweg 6.000 mvt/etmaal. Gezien de aanwezigheid van fietsvoorzieningen zoals fietssuggestiestroken zijn hogere verkeersintensiteiten vanuit verkeersveiligheid acceptabel.

Uit het gemeentelijk verkeersmodel blijkt dat in 2030 de intensiteit op de Gasthuisstraat ca. 5.200 mvt/etmaal bedraagt. Met de toename als gevolg van de ontwikkeling blijft de intensiteit met 5.770 dus binnen de capaciteit.

Ten aanzien van vrachtverkeer op de Contrefort: op dit moment wordt deze straat ook al gebruikt voor het laden en lossen van de Albert Heijn. Het initiatief leidt niet tot verandering hiervan. Ten opzichte van de bestaande situatie komen er gemiddeld maximaal 7 vrachtwagenbewegingen extra bij.

De ontsluiting van het plangebied is goed. De toename van de verkeersgeneratie als gevolg van de ontwikkelingen kan afgewikkeld worden op het bestaande wegennet. De parkeerbehoefte kan op eigen terrein opgevangen worden. Het aspect verkeer en parkeren staat de ontwikkelingen niet in de weg.

Toetsingskader

De Wet geluidhinder bepaalt dat het bevoegd gezag bij vaststelling van een bestemmingsplan de wettelijke grenswaarden in acht moet nemen. Langs alle wegen, met uitzondering van 30 km/h-wegen en woonerven, bevinden zich geluidszones waarbinnen de geluidhinder vanwege de weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van een binnen of buitenstedelijke ligging.

Het geluidsniveau ten gevolge van het wegverkeer moet in de geluidszone van een weg voldoen aan de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting (voorheen: voorkeursgrenswaarde). Als dit geluidsniveau wordt overschreden kan de gemeente een hoger geluidsniveau toestaan: de zogenaamde 'Hogere waarde'. Een hogere waarde mag alleen worden verleend wanneer toepassing van maatregelen, gericht op het terugbrengen van de geluidsbelasting onvoldoende doeltreffend zal zijn dan wel overwegende bezwaren ontmoet van stedenbouwkundige, verkeerskundige, landschappelijke of financiële aard.

Toetsing en conclusie

Het plan voorziet niet in het toevoegen van nieuwe geluidgevoelige objecten zoals woningen. Ook worden geen nieuwe wegen of inritten mogelijk gemaakt. Het aspect wegverkeerslawaai vormt geen belemmering.

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.5 weergegeven.

Tabel 4.5 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀ (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek

De verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling bedraagt een toename van 785 (zie paragraaf 4.4.3). Uit de nibm-tool blijkt dat de maximale bijdrage NO₂ 1,04 µg/m³ bedraagt en de maximale bijdrage voor PM₁₀ 0,19 µg/m³. Hierdoor heeft de beoogde ontwikkeling een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀ (= 1,2 µg/m³). De beoogde ontwikkeling draagt dan ook 'niet in betekende mate' bij aan de concentratie luchtverontreinigende stoffen en is vrijgesteld aan het toetsen aan de grenswaarden. Er wordt dus voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving.

Figuur 4.2 resultaten nibm-tool

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2015 (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de Europalaan. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2015 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedragen 26,6 µg/m³ voor NO₂, 23,4µg/m³ voor PM₁₀ en 14,7 µg/m³ voor PM_2,5. Het maximaal aantal overschrijdingsdagen van het 24-uurs gemiddelde voor fijnstof bedraagt 12 dagen. Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied. Ter plaatse is sprake van een acceptabel woon- en leefklimaat.

Waterbeheer en watertoets

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijk planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Brabantse Delta, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van dit bestemmingsplan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf. De opmerkingen van de waterbeheerder worden vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, alle met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het Waterschap nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW).

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW);
• Waterbeleid voor de 21ste eeuw (WB21);
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW);
• Waterwet.

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan 2010-2015.

Waterschapsbeleid

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente op basis van de volgende wettelijke kerntaken: het zuiveringsbeheer, watersysteembeheer, beheer van dijken en beheer van vaarwegen. Het watersysteembeheer -waaronder grondwater- heeft daarbij twee doelen: zowel de zorg voor gezond water als de zorg voor voldoende water van voldoende kwaliteit. Het beleid en de daarmee samenhangende doelen van het waterschap zijn opgenomen in het waterbeheerplan 2016-2021, wat tot stand is gekomen in samenspraak met de waterpartners. Zo zijn bijvoorbeeld relevante waterthema's gekoppeld aan de belangrijkste ruimtelijke ontwikkelingen in de regio.

Daarnaast heeft het waterschap waar nodig nog toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema's/speerpunten uit het waterbeheersplan en heeft het waterschap een eigen verordening; De Keur en de legger. De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken liggen, aan welke afmetingen en eisen die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor deze ingrepen een watervergunning van het waterschap benodigd. De Keur is onder andere te raadplegen via de site van waterschap Brabantse Delta.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'beleidsregel Afvoer hemelwater door toename en afkoppelen van verhard oppervlak, en de hydrologische uitgangspunten bij de keurregels voor afvoeren van hemelwater'.

Gemeentelijk beleid

Water- en rioleringsplan 2011 - 2015 (WRP)

Doel van dit water- en rioleringsplan (WRP) van Loon op Zand is in de eerste plaats het vastleggen van het eigen beleid voor de zorgplichten en in de tweede plaats om aan het bevoegd gezag te verantwoorden op welke wijze de gemeente haar watertaken uitvoert en in hoeverre zij voldoende middelen heeft om dit in de toekomst te blijven doen. In dit WRP zijn een aantal beleidskeuzes opgenomen die betrekking hebben op de manier waarop Loon op Zand haar zorgplichten voor stedelijk afvalwater, hemelwater en grondwater wil invullen. De algemene beleidslijnen zijn:

Afvalwater

• resultaatsverplichting voor inzameling en transport van vrijkomend stedelijk afvalwater.

Hemelwater

• de verwerking van hemelwater is een inspanningsverplichting en geen resultaatsverplichting;
• de perceelseigenaar is er in principe zelf verantwoordelijk voor dat hemelwater op zijn eigen terrein niet tot overlast en vervuiling leidt;
• bij de behandeling van hemelwater gaat de gemeente uit van de in de Waterwet opgenomen voorkeursvolgorde voor het omgaan met hemelwater.

Grondwater

• de gemeente is niet verplicht alle problemen door grondwaterstanden op te lossen. De gemeentelijke zorgplicht beperkt zich tot het nemen van doelmatige maatregelen in openbaar terrein voor structurele problemen;
• de gemeente is aanspreekbaar voor grondwateroverlast maar niet verantwoordelijk en aansprakelijk voor de grondwaterstand;
• de particulier is zelf verantwoordelijk voor de gevolgen en het treffen van maatregelen op particulier terrein om een niet gewenste ontwateringssituatie tegen te gaan.

Hemelwatervisie Loon op Zand (2016)

De in 2016 vastgestelde Hemelwatervisie heeft drie doelen:

• Het creëren van bewustwording bij burgers en bedrijven voor de wateropgave, en het inventariseren van draagvlak voor oplossingsrichtingen.
• Het opstellen van een visie gebaseerd op kennis en ervaring vanuit de inwoners en bedrijven van Loon op Zand, de ambtelijke ambities en de bestuurlijke voorkeuren.
• Het vertalen van de hemelwatervisie tot globale oplossingsrichtingen.

In deze visie worden beleidskeuzes gemaakt. Deze hebben onder andere geleid de gemeentelijke eis, dat bij een toename van meer dan 500 m² aan verhard oppervlak de initiatiefnemer waterberging binnen het plangebied moet verzorgen.

Huidige situatie

Algemeen

Het plangebied ligt in de kern Kaatsheuvel en is grotendeels verhard. Het onverharde oppervlak bestaat overwegend uit tuin en enkele bomen/struiken.

Bodem en grondwater

Omdat het plangebied in de bebouwde kom van Kaatsheuvel ligt is het plangebied niet gekarteerd. Ten zuiden van het plangebied bestaat de bodem uit enkeerdgronden; fijn zand. Hier is sprake van grondwatertrap VI. Dit houdt in dat de gemiddeld hoogste grondwaterstand varieert tussen de 0,4 en 0,8 m beneden het maaiveld en dat de gemiddeld laagste grondwaterstand meer dan 1,2 m beneden het maaiveld ligt.

Waterkwantiteit

In het plangebied en in de directe omgeving van het plangebied is geen oppervlaktewater

aanwezig.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied is niet gelegen binnen de kern- en beschermingszone van de regionale/primaire waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied is aangesloten op het gemeentelijke rioolstelsel.

Toekomstige situatie

Algemeen

De beoogde ontwikkeling betreft de sloop van bestaande bebouwing (waaronder een supermarkt, diverse bedrijfsgebouwen en een woning) en de realisatie van een supermarkt met daarboven een hotel. Tevens is ruimte voor een horecavoorziening en enkele kleine winkels die ondersteunend zijn aan de supermarkt.

Waterkwantiteit

Als gevolg van de beoogde ontwikkeling wordt de tuin rondom de woning Gasthuisstraat 112 en voor Gasthuisstraat 122 verwijdert. De rest van het plangebied is namelijk nagenoeg geheel verhard. Hierdoor neemt het verhard oppervlak toe met circa 800m². Omdat de toename van verhard oppervlak minder is dan 2.000m² zijn watercompenserende maatregelen op basis van het waterschapsbeleid niet noodzakelijk.

Wel zijn op basis van de gemeentelijke hemelwatervisie maatregelen nodig. Dit is in dit project uitgewerkt door gebruik te maken van sedemdaken en grasbetontegels. Verder worden op het parkeerterrein, waar mogelijk, boomkransen toegepast.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Veiligheid en waterkeringen

De ontwikkeling heeft geen invloed op de waterveiligheid in de omgeving.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de Keur. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap mag worden gebouwd, geplant of opgeslagen. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aan- of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd.

Voor de realisatie van is geen vergunning op basis van de Keur noodzakelijk.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

Beleid en Normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

Onderzoek en conclusie

Voorliggend project betreft de sloop van gebouwen aan de Gasthuisstraat en de verplaatsing van de bestaande supermarkt naar deze locatie. In het nieuwe pand komen verder winkelunits, een restaurant en een hotel. Supermarkten, hotels en restaurants vallen op grond van bovengenoemde VNG-publicatie in categorie 1. Voor activiteiten uit deze categorie geldt een richtafstand van 10 m ten opzichte van een rustige woonwijk. In de huidige situatie bedraagt de afstand tot het gebouw tussen de gebouwen van de supermarkt en de dichtstbijzijnde woningen meer dan 10 meter. Ook in denieuwe situatie zal de afstand van het nieuwe gebouwen tot de omliggende woningen meer dan 10 meter bedragen. Hinder van een supermarkt wordt echter ook veroorzaakt door activiteiten op het terrein van de supermarkt (o.a. de het parkeren en het laden en lossen). Deze hinder betreft voornamelijk geluidshinder. Wanneer vanaf de grens van het gehele supermarkt terrein wordt gemeten, wordt er niet aan de richtafstand uit de VNG-publicatie voldaan (hierbij is ook gekeken naar de afstand tussen de beoogde parkeerplaats en omliggende woningen). Daarom is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidsbelasting ter plaatse van omliggende woningen (Bijlage 3). Hieruit blijkt het volgende:

• het laden en lossen van de supermarkt vindt net zoals in de bestaande situatie inpandig plaats. Hieruit volgen geen belemmeringen voor omliggende woningen;
• vanwege de sloop van een pand en de verschuiving van de toegangsweg naar de Gasthuisstraat, neemt het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau op de zijgevel van de woning Gasthuisstraat 128 toe tot boven de grenswaarde. Dit betekent dat de gevels waar de geluidbelasting boven de uiterste grenswaarde uitkomt, doof uitgevoerd moeten worden. Om dit te borgen is deze woning opgenomen in dit bestemmingsplan. Daarbij is een voorwaardelijke verplichting opgenomen die de maatregelen (het doof maken van bepaalde gevels) vastlegt;
• de bewegingen op het parkeerterrein leiden niet tot onacceptabele overschrijding op de omliggende panden, mits geluidwerende voorzieningen gerealiseerd worden. Deze voorzieningen zijn als voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan opgenomen;
• op het parkeerterrein staat een glascontainer die wekelijks geleegd wordt. Dit leidt tot een overschrijding van de grenswaarde voor het maximale geluidsniveau. Deze container is in de bestaande situatie echter ook al aanwezig. Bovendien vindt deze piek slechts één keer per week plaats, in de dagperiode;
• het eventuelegebruik van rolkoffers door hotelgasten leidt niet tot knelpunten;
• er is geen sprake van een significante toename van indirecte hinder als gevolg van extra verkeer: aangezien de verkeerstoename als gevolg van de ontwikkeling onder de 20% van het aantal voertuigen op de Gasthuisstraat en Contrefort blijft, zal de geluidstoename beperkt en voor het menselijk oor niet hoorbaar zijn.

Het aspect Bedrijven en milieuzonering vormt met het nemen van de genoemde maatregelen geen belemmering voor de ontwikkeling. De benodigde maatregelen zijn in dit bestemmingsplan planologisch geborgd.

Beleid en normstelling

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Het doel van het besluit is de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Met het inwerking treden van het BEVT vervalt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water.

Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10^-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10^-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10^-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10^-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Hiermee wordt geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. In dat Besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op advies van de minister wordt bij de toetsing van externe veiligheidsrisico's van buisleidingen al enkele jaren rekening gehouden met deze risicobenadering. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek

Conform de professionele risicokaart (https://nederlandprof.risicokaart.nl) valt de noordwestelijke hoek van het plangebied binnen het invloedsgebied van Stahl Europe B.V. (zie figuur 4.2). Deze inrichting betreft een bedrijf dat valt binnen de categorie Besluit Risico's Zware Ongevallen (BRZO). In deze noordwestelijke hoek van het plangebied ligt deels het beoogde gebouw met daarin de Albert Heijn, winkels, restaurant en hotel. De plaatsgebonden risicocontour valt niet binnen het plangebied.

figuur 4.2 Ligging plangebied (rode cirkel) ten opzichte van invloedsgebied Stahl Europe.

Gezien de ruime afstand tot de inrichting (circa 4 km) wordt geen (significante) toename van het groepsrisico verwacht. Vluchten van de bron af is gezien de ligging van de entrees en de uitgangen van het terrein goed mogelijk. Verder zijn de bezoekers van de supermarkt en het hotel zelfredzaam, of onder begeleiding van zelfredzame personen waardoor het handelingsperpectief goed is.

Daarnaast is de Efteling aangemerkt als risicovolle inrichting. Reden is de opslag van propaan in een bovengrondse tank met opstelplaats voor een tankwagen. Het invloedsgebied reikt niet verder dan de terreingrens. Gezien de afstand van ruim 300 meter is deze inrichting niet van invloed op de ontwikkeling.

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen overige risicovolle inrichtingen aanwezig. Conform de risicokaart (http://www.risicokaart.nl/) vindt er in de directe omgeving geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de weg, het spoor, het water of door buisleidingen.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

Toetsingskader

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden.

Toetsing

Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig.

Conclusie

Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) de uitvoering van het plan niet in de weg staan.

Normstelling

Provinciale Verordening

Het rijksbeleid ten aanzien van de bescherming van soorten (flora en fauna) en de bescherming van de leefgebieden van soorten (habitats) is opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De uitwerking van dit nationale belang ligt bij de provincies.

De bescherming van gebieden is geregeld via de provinciale Verordening Ruimte. Het Nationaal Natuurnetwerk (voorheen ecologische hoofdstructuur) is een netwerk van natuurgebieden en verbindingszones. Planten en dieren kunnen zich zo van het ene naar het andere gebied verplaatsen. Op plekken waar gaten in het netwerk zitten, legt de provincie nieuwe natuur aan. Het Nationaal Natuurnetwerk is in de eerste plaats belangrijk als netwerk van leefgebieden voor veel planten en dieren. Robuuste leefgebieden voor planten en dieren zijn nodig om soorten van uitsterven te behoeden. Maar het netwerk is er ook voor mensen die willen genieten van de schoonheid van de natuur, om te recreëren en tot rust komen.

De provincie wil in 2027 alle gaten in het netwerk hebben gedicht met nieuwe natuur. De concrete ambities staan in het natuurbeheerplan. Hierin staan twee kaarten: de beheertypekaart en de ambitiekaart. De beheertypekaart laat zien hoe natuur en landschap in Brabant er nu voor staan. De ambitiekaart geeft aan hoe zij er uit moeten gaan zien.

Het effect van de ingreep op de natuurlijke kenmerken en waarden van de EHS dienen conform de Verordening Ruimte van de Provincie Noord-Brabant op een zevental aspecten getoetst te worden.

1. Geomorfologische waarden en processen

2. Waterhuishouding en waterkwaliteit

3. Natuurkwaliteit en areaal

4. Rust en stilte

5. Donkerte en openheid

6. Landschapsstructuur

7. Belevingswaarde

Wet natuurbescherming

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura-2000 gebieden;
• Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming provincie Noord-Brabant

In de provincie Noord-Brabant wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee, voor het op of in de bodem brengen van meststoffen en voor agrarische beregening uit grondwater. In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied, bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw, bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of natuurbeheer, of bestendig beheer of onderhoud van de landschappelijke kwaliteiten van een bepaald gebied worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage 3 bij deze verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos, wild zwijn en woelrat. Ten aanzien van de bunzing, hermelijn en wezel wordt in hetzelfde kader een tijdelijke vrijstelling verleend tot 1 oktober 2017.

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Wet natuurbescherming de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning of ontheffing ingevolge de Wet zal kunnen worden verkregen.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied is gelegen in de kern Kaatsheuvel. Het plangebied maakt geen deel uit van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000 (figuur 4.3). Het plangebied maakt ook geen deel uit van Natuurnetwerk Brabant (NNB), voorheen EHS. Het dichtstbijzijnde Natura 2000 gebied en NNB gebied is de Loonse en Drunense Duinen & Leemkuilen op circa 1100 m ten oosten van het plangebied (zie figuur 4.3).

Figuur 4.3 Ligging plangebied (rode cirkel) t.o.v. Natura 2000 gebieden en NNB (bron: geo-loket provincie Noord-Brabant)

De voorgenomen ontwikkeling betreft de sloop van bestaande bebouwing (waaronder een supermarkt, diverse bedrijfsgebouwen en een woning) en de realisatie van een supermarkt met daarboven een hotel. Gezien de afstand en ligging in stedelijk gebied zijn effecten als vernietiging/areaalverlies, versnippering verandering van de waterhuishouding of verstoring door geluid of licht op voorhand uit te sluiten. Het enige mogelijk relevante ecologische effect betreft vermesting/verzuring als gevolg van stikstofdepositie. Om de toename van de depositie op de Natura 2000-gebieden te bepalen zijn berekeningen uitgevoerd. Hierbij is het planeffect bepaald, dat wil zeggen, het verschil tussen de beoogde situatie en de feitelijke, bestaande situatie. Deze berekening is opgenomen in Bijlage 4. Uit de berekening van het planeffect volgt dat als gevolg van het plan het hoogste projectverschil in Loonse en Drunense Duinen & Leemkuilen -0,01 mol N/ha/jr. bedraagt. Dat betekent dat er sprake is van een afname van de stikstofdepositie. Het bestemmingsplan is daarom in het kader van de Wet natuurbescherming uitvoerbaar voor wat betreft de beschermde gebieden.

Soortenbescherming

Om de ecologische gevolgen van de beoogde ontwikkeling in kaart te brengen is een flora- en fauna onderzoek uitgevoerd. Ten behoeve van de inventarisatie van vleermuizen (laatvlieger, gewone dwergvleermuis en ruige dwergvleermuis) en vogels met vaste rust- en verblijfplaatsen (gierzwaluw) zijn vijf inventarisatieronden uitgevoerd. Gezien de opbouw van de locatie wordt de locatie niet geschikt geacht voor andere beschermde soorten.

Uit de resultaten van het onderzoek Bijlage 5 komt naar voren dat in het gebied gewone dwergvleermuizen foerageren. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven vliegen. Gelet op de zeer lage dichtheid aan vliegende dieren in het plangebied en directe omgeving, worden ook overige functies van het gebied voor vleermuizen uitgesloten. Gierzwaluwen of overige vogels met vaste rust- en verblijfplaatsen komen niet voor.

Op grond van bovenstaande analyse worden effecten op vleermuizen en vogels met vaste rust- en verblijfplaatsen uitgesloten; de realisatie en uitvoering van het plan aan de aan de Gasthuisstraat te Kaatsheuvel is niet in strijd met het gestelde binnen de Wet natuurbescherming.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op beschermde natuurgebieden of beschermde soorten. Het aspect ecologie vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

Toetsingskader

Wet op de archeologische monumentenzorg

De Wet op de archeologische monumentenzorg (een wijzigingswet van de Monumentenwet 1988) is het eindresultaat van de implementatie van het Europese Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed in de Nederlandse Wetgeving. De wet bevat 3 belangrijke uitgangspunten:

1. 1. het streven naar behoud in situ van archeologische waarden;
2. 2. het tijdig betrekken van de archeologische waarden in de ruimtelijke ordening door het opnemen van harde juridische eisen in bestemmingsplannen;
3. 3. de verstoorder betaalt voor het onderzoek en de documentatie van archeologische waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Besluit ruimtelijke ordening

Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het Rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Onderzoek en conclusie

Ten behoeve van de ontwikkeling is een archeologisch onderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 6). Op basis van de resultaten van dit onderzoek is door de gemeente Loon op Zand als bevoegd gezag het volgende selectieadvies gegeven. Vanwege de resultaten van het archeologisch onderzoek, waaruit blijkt dat in het plangebied archeologische resten uit de periode Neolithicum tot en met de Nieuwe Tijd kunnen worden verwacht, wordt geadviseerd om het deel van het plangebied waar de nieuwbouw zal worden gerealiseerd nader te onderzoeken door middel van een proefsleuvenonderzoek.

Op historische kaarten staat langs de Gasthuisstraat bewoning ingetekend. Onder de bestaande bebouwing zijn mogelijk nog restanten aanwezig van deze oude bebouwing. Daarom wordt geadviseerd de bestaande gebouwen aan de Gasthuisstraat (die gesloopt gaan worden), te slopen tot maaiveld en de sloop van de ondergrondse delen (vloer en funderingen) archeologisch te begeleiden. Omdat onder het huis Gasthuisstraat 112 een kelder ligt, kan dit huis gesloopt worden zonder archeologische begeleiding. Voor het uitvoeren van een proefsleuvenonderzoek en archeologische begeleiding is een door de gemeente goedgekeurd Programma van Eisen vereist.

De locatie van de huidige supermarkt, die in 2000 is gebouwd, kan al wel worden vrijgegeven wat betreft archeologie. Voor de overige gronden is een dubbelbestemming Waarde - Archeologie 2 opgenomen.

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

Dit bestemmingsplan vormt het juridische kader voor het plangebied. Op basis van dit bestemmingsplan zal de beoogde ontwikkeling zonder verdere uitwerking van de bestemmingen of andere planologisch-juridische procedures kunnen worden uitgevoerd. Daarnaast vervult het plan, na realisatie van het project, een beheer- en gebruiksfunctie.

De planopzet biedt flexibiliteit voor de beoogde ontwikkeling en tegelijkertijd rechtszekerheid voor de gebruikers van de aangrenzende gebieden. De in het plan vastgelegde omvang van de diverse functies is vastgelegd op de verbeelding en in de bestemmingsregeling. Door deze wijze van bestemmen zijn de functies ruimtelijk begrensd.

Ingevolge de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de daarbij behorende ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening (Rsro) dienen bestemmingsplannen op vergelijkbare wijze opgebouwd en gepresenteerd te worden en tevens digitaal uitwisselbaar gemaakt te worden. Er is een aantal standaarden door het Ministerie van Infrastructuur en Milieu ontwikkeld, waaronder de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012). In dit bestemmingsplan is van deze standaarden voor zover van toepassing gebruikgemaakt. Hiermee wordt de rechtsgelijkheid en de uniformiteit binnen de gemeentelijke c.q. landelijke bestemmingsplannen gediend. Het bestemmingsplan is tevens afgestemd op de terminologie en regelgeving zoals opgenomen in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De regeling is tevens afgestemd op het gemeentelijk handboek voor bestemmingsplannen en recente bestemmingsplannen die zijn opgesteld.

De juridische regeling van dit plan bestaat uit vier hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk bevat de definities van begrippen, die voor het algemene begrip, de leesbaarheid en uitleg van het plan van belang zijn en de wijze van meten. In hoofdstuk twee wordt op de bestemming en het bijbehorende toegestane gebruik en bouwen ingegaan. Het derde hoofdstuk gaat in op de algemene regels. De overgangs- en slotregel maken onderdeel uit van het vierde hoofdstuk.

Voorliggend bestemmingsplan bestaat uit drie bestemmingen, te weten 'Gemengd', 'Verkeer' en 'Wonen'.

Op de gronden met de bestemming Gemengd zijn de beoogde functies toegestaan, te weten: detailhandel, een restaurant en een hotel. In de specifieke gebruiksregels is het maximum programma bepaald, zoals het bruto vloeroppervlak en het aantal hotelkamers. Tevens zijn bij deze functies passende voorzieningen toegestaan, zoals parkeren, laad- en losvoorzieningen, vlaggenmasten, fietsenstallingen, overkappingen voor winkelwagens, groen en nutsvoorzieningen etc.

De toekomstige bebouwing is vastgelegd door middel van een bouwvlak op de verbeelding. In de planregels is opgenomen dat gebouwen uitsluitend zijn toegestaan binnen dit bouwvlak. Tevens is een maximum goot- en bouwhoogte op de verbeelding aangeduid.

Het beoogde gebruik van de gronden uitsluitend toegestaan indien op de gronden met de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - geluidwerende voorziening' een geluidwerende voorziening van 2.30 meter is gerealiseerd en in stand gehouden Daarnaast is een voorwaarde dat op de gronden met de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dove gevel' een dove gevel is gerealiseerd en in stand gehouden.

Het parkeerterrein heeft net als in de bestaande situatie de bestemming Verkeer. Hiervoor is de nu geldende bestemming overgenomen. De toeritten tot het terrein zijn specifiek aangeduid. Elders mogen geen toeritten gerealiseerd worden. Teven is de fietsenstalling aangeduid. Voor de fietsenberging is een bouwvlak opgenomen.

De woning Gasthuisstraat 128 is bestemd voor 'Wonen'. Naast de vigerende bouw- en gebruiksregels, die identiek zijn aan die uit de beheersverordening Woongebieden Kaatsheuvel, is een aanduiding opgenomen waarmee de dove gevel geborgd wordt.

Binnen het plangebied is tot slot een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' opgenomen in verband met de archeologische verwachtingswaarde.

De gronden in het plangebied zijn in eigendom van de initiatiefnemer. Alle kosten voor de planvorming en de realisatie zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Het plan is voor de initiatiefnemer economisch en financieel uitvoerbaar. De gemeente Loon op Zand en de initiatiefnemer sluiten een anterieure overeenkomst voorafgaand aan de vaststelling van dit bestemmingsplan. Tegelijkertijd wordt tussen de gemeente en de initiatiefnemer een planschadeovereenkomst gesloten. Hiermee is het kostenverhaal voor de gemeente verzekerd.

In de voorbereiding van het initiatief zijn de omwonenden geïnformeerd door de initiatiefnemer. Zo heeft een informatieavond plaatsgevonden en is een nieuwsbrief verspreid. Verder is een emailadres geopend voor vragen over de ontwikkeling. Zie ook paragraaf 1.4.

In het kader van het vooroverleg artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het concept ontwerpbestemmingsplan Gasthuisstraat 112-128, Kaatsheuvel toegezonden aan de overlegpartners van de gemeente Loon op Zand. Van de overlegpartners is vanuit de Provincie Noord-Brabant en het Waterschap een reactie ontvangen. Deze reacties zijn samengevat en beantwoord in het Verslag vooroverleg ex artikel 3.1.1 Besluit Ruimtelijke Ordening die opgenomen is in Bijlage 7.

Het voorontwerpbestemmingsplan “Gasthuisstraat 112-124 Kaatsheuvel” heeft op grond van de Inspraakverordening gemeente Loon op Zand van donderdag 22 september 2016 tot en met woensdag 2 november 2016 voor iedereen ter inzage gelegen. Ook was het voorontwerpbestemmingsplan te raadplegen via www.ruimtelijkeplannen.nl en www.loonopzand.nl.

Inwoners van de gemeente Loon op Zand en belanghebbenden konden gedurende de termijn dat het voorontwerp ter inzage lag zowel schriftelijk als mondeling inspraakreacties geven op het voorontwerpbestemmingsplan. Tijdens deze terinzagelegging zijn 10 inspraakreacties binnengekomen. In het Eindverslag Inspraakprocedure Voorontwerp, dat is opgenomen Bijlage 8, zijn deze reacties samengevat en beantwoord. Ook is aangegeven welke wijzigingen zijn doorgevoerd in het ontwerp bestemmingsplan.

Het ontwerp bestemmingsplan is gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Tegen het bestemmingsplan zijn 2 zienswijzen ingediend. De ingekomen zienswijzen zijn samengevat en beantwoord in een Nota zienswijzen en ambtshalve wijzigingen, die is opgenomen in Bijlage 9.