het bestemmingsplan Scheermanlocatie van de gemeente Oisterwijk.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0824.Scheermanlocatie-OW02 met de bijbehorende regels.

een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waarvoor ingevolge dit bestemmingsplan regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

een antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne.

een installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren, inzamelen, verwerken, verhuren, opslaan en/of distribueren van goederen.

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet of de Wabo.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk bouwen, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat is begrensd door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen en dat zodanige afmetingen en vormen heeft dat dit gedeelte zonder ingrijpende voorzieningen voor woonfuncties geschikt of geschikt te maken is.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge deze regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie (deels) boven de oorspronkelijke nok uitkomt en de onderzijden van de constructie in één of beide dakvlak(ken) is (zijn) geplaatst.

gebeurtenissen, gericht op een groot publiek, met betrekking tot kunst, sport, ontspanning en cultuur.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

een constructie van één of meer dakvlakken met een helling van meer dan 30° en minder dan 65°.

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het beroepsmatig / bedrijfsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, lichaamsverzorgend, kunstzinnig, ontwerptechnisch of een hiermee naar aard gelijk te stellen gebied.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een dak.

1. a. voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van die weg;
2. b. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld, op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen. Alsmede voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit. Hierbij kan gedacht worden aan duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten, etcetera.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling en de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn.

1. a. ingeval van een vrijstaande (schotel)antenne-installatie: tussen het peil en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie;
2. b. ingeval van een op of aan een bouwwerk gebouwde (schotel)antenne-installatie: tussen de voet van de (schotel)antenne-installatie en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidsmuren.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de gebruiksoppervlakte volgens NEN2580.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groen, water, spel- en speelvoorzieningen, jongerenontmoetingsplaatsen en voet- en fietspaden;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop': tevens voor het behoud van de Moergestelse molen als werktuig en als beeldbepalend cultuurhistorische waardevol element;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals waterhuishoudkundige voorzieningen, nutsvoorzieningen, straatmeubilair, afvalverzamelvoorzieningen geluidwerende voorzieningen en parkeervoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. evenementen zijn toegestaan.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen;
2. b. voet- en fietspaden;
3. c. verblijfsgebied met een functie voor verblijf, verplaatsing en gebruik ten dienste van de aangrenzende bestemmingen;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop': tevens voor het behoud van de Moergestelse molen als werktuig en als beeldbepalend cultuurhistorische waardevol element;
5. e. bij deze doeleinden behorende voorzieningen zoals pleinen, parkeervoorzieningen, groen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, nutsvoorzieningen, sport-, spel- en speelvoorzieningen, straatmeubilair, afvalverzamelvoorzieningen en geluidswerende voorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. evenementen zijn toegestaan.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'erf': voor erven bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop': tevens voor het behoud van de Moergestelse molen als werktuig en als beeldbepalend cultuurhistorische waardevol element;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, tuinen, parkeervoorzieningen, water en nutsvoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Overschrijding bouwgrenzen

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingen, aanduidingsgrenzen en regels worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 m bedraagt;
2. b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 m bedraagt;
3. c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.

De regels van stedenbouwkundige aard en de bereikbaarheidseisen van paragraaf 2.5 van de bouwverordening zijn uitsluitend van toepassing, voor zover het betreft:

1. a. bereikbaarheid van bouwwerken voor wegverkeer, brandblusvoorzieningen;
2. b. brandweeringang;
3. c. bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
4. d. de ruimte tussen bouwwerken;
5. e. parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden bij of in gebouwen.

Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is - bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels voor:

1. a. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%;
2. b. overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch / stedenbouwkundig betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen ten hoogste 3 m bedragen en het te bebouwen oppervlak ten behoeve van het hoofdgebouw mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

De omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald onder de naam 'Regels van het bestemmingsplan 'Scheermanlocatie'.

Binnen de kern Moergestel is behoefte aan nieuwe woningbouwmogelijkheden voor de lokale bevolking, met name voor starters. Het 'molenveldje' gelegen op de hoek De Scheerman - Schoolstraat is aangewezen als één van de inbreidingslocaties voor Moergestel. Het terrein is in de huidige situatie ingericht als grasveld met speelvoorzieningen en verspreide bosschages. Het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

In 2009 is voor deze ontwikkeling reeds een ontwerpbestemmingsplan opgesteld¹. Naar aanleiding van zienswijzen is tijdens de coalitiebesprekingen in 2010 voorgesteld om met omwonenden en andere belanghebbenden nogmaals te overleggen over deze ontwikkeling.

Op 19 juli 2010 is een bijeenkomst georganiseerd waar omwonenden en belanghebbenden hun ideeën met betrekking tot de stedenbouwkundige invulling van het Molenveldje konden inbrengen. Naar aanleiding van deze avond zijn twee nieuwe stedenbouwkundige ontwerpen opgesteld, gebaseerd op de inbreng van omwonenden. Vervolgens heeft de gemeenteraad op 22 december 2010 besloten op basis van welke variant de woningbouwlocatie wordt ontwikkeld.

Om de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken, is dit bestemmingsplan Scheermanlocatie opgesteld. Hierbij maken de gronden van de Moergestelse molen geen deel meer uit van het plangebied.

Figuur 1.1. Luchtfoto plangebied (bron: www.googleearth.nl en www.molens.nl)

1. 1. Het ontwerpbestemmingsplan Scheermanlocatie (versie 18 mei 2009) heeft ter inzage gelegen van 25 mei tot en met 3 augustus 2009.

De voorliggende bestemmingsplantoelichting heeft de volgende opbouw.

• Hoofdstuk 2 gaat in op de noodzaak van de uitbreiding, ligging van het plangebied en het stedenbouwkundig schetsontwerp.
• Hoofdstuk 3 beschrijft de conclusies van de sectorale aspecten.
• In hoofdstuk 4wordt de juridisch-planologische regeling toegelicht.
• De economische uitvoerbaarheid wordt beschreven in hoofdstuk 5.
• Ten slotte wordt in hoofdstuk 6 de bij de vaststelling aangebrachte wijzigingen toegelicht.

In dit hoofdstuk wordt als eerste de ligging van het plangebied beschreven. Vervolgens worden respectievelijk de noodzaak van woningbouw, de (ruimtelijke) randvoorwaarden, het stedenbouwkundig ontwerp en tot slot de uitgangspunten met betrekking tot beeldkwaliteit toegelicht.

De projectlocatie ligt op de hoek van De Scheerman - Schoolstraat aan de rand van de kern. Het terrein is ingericht als grasveld met speelvoorzieningen en verspreide bosschages.

Aan de westzijde grenst het plangebied aan de Schoolstraat, de zuidelijke toegangsstraat naar het centrum van Moergestel. De bebouwing aan dit bebouwingslint bestaat in de nabijheid van het plangebied voornamelijk uit vrijstaande woningen op ruime kavels. Aan de overzijde van de Schoolstraat is een drukkerij en een tankstation gesitueerd. De achter- en zijtuinen van de woningen gelegen aan de Griete Veldeke en de Schoolstraat vormen de begrenzing van de woningbouwlocatie aan de oost- en noordzijde.

Aan de overzijde van De Scheerman staat de Moergestelse molen (Standerdmolen). De standerdmolen is een beeldbepalend Rijksmonument in de omgeving en dateert uit de 15^e eeuw. De molen is niet bedrijfsmatig in gebruik en wordt in stand gehouden als cultureel monument.

Context

Zoals aangegeven is in de kern Moergestel behoefte aan nieuwe woningbouwmogelijkheden om te kunnen voldoen aan de woningbehoefte van de lokale bevolking. Hierbij is met name behoefte aan betaalbare (starters)woningen. In bijlage 1 wordt nader ingegaan op het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid.

Pilot "Bouwen binnen strakke contouren"

De gemeente Oisterwijk heeft deelgenomen aan de provinciale pilot "Bouwen binnen strakke contouren". De pilot komt voort uit het Streekplan Noord-Brabant 2002 en het daarbij behorende Ontwikkelingsprogramma Ruimtelijke Ordening. In dat programma is de volgende actie opgenomen: de uitvoering van experimenten, waarbij gemeenten die bereid zijn bestaande uitbreidingsplannen in te trekken, de vrije ruimte krijgen om binnen het bestaand stedelijk gebied in een periode van vijf jaar zonder kwantitatieve beperkingen vooraf te bouwen.

Woningbouwprogramma 2007-2011

Op basis van onder meer een in 2007 uitgevoerde bevolkingsprognose is de eigenwoningbehoefte in de kern Moergestel 170 woningen. Hiervan is 20%, 35 woningen, bedoeld voor starters.

Figuur 2.1. Impressies omgeving plangebied

Programma

Voor de ontwikkeling zijn zowel vanuit de gemeente als de omwonenden uitgangspunten en randvoorwaarden opgesteld.

De randvoorwaarden en uitgangspunten vanuit de gemeente zijn:

• 15 starterswoningen (maximale perceelsoppervlakte van 130 m² en inhoud van 350 m³);
• aanleg voldoende parkeerplaatsen (parkeernorm = 1,4);
• één ontsluiting voor autoverkeer (op De Scheerman);
• ruimte voor openbaar groen in combinatie met een speelplek;
• 10% waterberging;
• 5 meter vrije bebouwingsstrook langs de Schoolstraat.

De gemeente heeft meerde keren overleg gehad met de omwonenden. Zij hebben de volgende uitgangspunten meegegeven:

• speelplek niet direct aan de straat (verkeersveiligheid), wel openheid en zicht op de speelplak (sociale controle);
• aanwezige struikgroen kan worden weggehaald;
• bestaand voetpad aan oostzijde moet behouden blijven.

Ruimtelijke randvoorwaarden

In figuur 2.2 zijn de ruimtelijke randvoorwaarden van de gemeente en de omwonenden weergegeven.

Figuur 2.2. Stedenbouwkundige randvoorwaarden

De locatie is gelegen aan de zuidelijke entree van Moergestel. Herontwikkeling biedt een unieke kans om het beeld aan deze entree op te waarderen waarbij een karakteristiek bebouwingscluster de afronding vormt van een groene ruimte. Om deze aansprekende entree te maken, is een ruime opzet gewenst met een eenheid in bebouwingsbeeld. Dit vertaalt zich in een haak van twee rijen geschakelde woningen als omkadering van een binnengebied ingericht als verdiept speelveld, aan de randen begeleid door bomen en struiken.

Het totaal aantal woningen bedraagt 15. De twee rijen vormen samen een eenduidig gevelbeeld met eenzelfde architectuur. Variatie binnen dit gevelbeeld wordt verkregen door verspringing in de gevellijn, wisselende nokrichting, (hoek)accenten en detaillering.

De kavels zijn 25 meter diep en ongeveer 5,2 meter breed. Alle woningen hebben een kleine voortuin met een laag muurtje als scheiding van de woonstraat of -pad. De diepte van de achtertuinen varieert tussen de 13,5 en 12 meter. De tuinen grenzen aan de achtertuinen van de omwonenden en worden gescheiden door wandelpaden die fungeren als ontsluiting.

Het parkeren is geconcentreerd op een collectief terrein in de noordoosthoek. De ontsluiting voor autoverkeer gaat via De Scheerman. Het parkeerterrein biedt plaats aan 22 auto's.

De grote openbare voorruimte wordt ingericht als speelveld. Dit speelveld wordt enigszins verdiept aangelegd vanwege de verkeersveiligheid. Eventueel kan een lage wal bijdragen aan verhoging van de verkeersveiligheid. De afstand tot de vrij drukke Schoolstraat is voldoende groot om een veilige marge te bieden tussen spelende kinderen en autoverkeer.

Doordat de woningen rond het speelveld zijn gesitueerd is er een goede sociale controle. Daarnaast is het speelveldje gekoppeld aan een netwerk van fiets- en voetpaden naar onder andere de naastgelegen wijk. Het speelterrein is goed bereikbaar.

Figuur 2.3. Stedenbouwkundig ontwerp (RBOI)

De beoogde ontwikkeling is gelegen in de schil en/of in het overloopgebied van de kern Moergestel dat volgens CBS-gegevens een "weinig stedelijke" stedelijkheidsgraad heeft. Volgens CROW publicatie 182² dient in deze situatie per woning minimaal 1,3 en maximaal 1,5 parkeerplaatsen aangehouden te worden. Per saldo dienen er tussen de 20 en de 23 parkeerplaatsen aanwezig te zijn om de parkeervraag op te kunnen vangen. Binnen het plangebied is de aanleg van 22 parkeerplaatsen beoogd. Hiermee wordt voldaan aan de parkeernorm van de gemeente Oisterwijk.

1. 2. CROW publicatie 182; Parkeerkencijfers - Basis voor parkeernormering; september 2008; Ede

Met het raadsbesluit van 22 december 2010 heeft de gemeente de volgende kaders gesteld voor deze woningbouwontwikkeling:

• de realisatie van starterwoningen is noodzakelijk om te kunnen voldoen aan de volkshuisvestingsbehoefte;
• het onderhavige stedenbouwkundig ontwerp sluit aan bij de omgeving en zorgt voor een aantrekkelijke entree van Moergestel;
• het belang van het realiseren van 15 starterswoningen prevaleert boven een beperkte achteruitgang van de windvang van de molen. In paragraaf 3.3 wordt hier nader op ingegaan.

De beoogde ontwikkeling is getoetst aan het geldende beleidskader en de sectorale aspecten: de molenbiotoop, water, archeologie, ecologie, relatie met omliggende functies, bodem, wegverkeerslawaai, luchtkwaliteit, externe veiligheid en leidingen.

Uit de afweging en toetsing van de sectorale aspecten blijkt dat er geen belemmeringen zijn voor de beoogde ontwikkeling.

Geconcludeerd kan worden dat de beoogde ontwikkeling past binnen het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid waarin zorgvuldig ruimtegebruik en het optimaal benutten van aanvaardbare verdichtingsmogelijkheden wordt gestimuleerd. Daarnaast wordt voldaan aan het woningbouwprogramma 2007-2011 van de gemeente Oisterwijk.

In bijlage 1 wordt nader ingegaan op het beleidskader.

In de omgeving van de molens worden vaak beperkingen gesteld aan gebouwen en/of beplantingen, om een zoveel mogelijke onbelemmerende windtoetreding voor de molens mogelijk te maken. De Vereniging tot behoud van molens in Nederland (“De Hollandsche Molen”) hanteert een zelfontwikkelde formule voor het bepalen van de molenbiotoop en de hoogte die daarbinnen gebouwd mag worden. De formule gaat uit van een bedrijfsmatig functionerende molen. De met dit bestemmingsplan beoogde woningbouw wordt binnen deze biotoop gebouwd en voldoet niet aan de hoogte eisen die de vereniging hanteert.

Om de invloed van de beoogde woningbouw op de windvang van de molen in te schatten is een windbelemmeringsonderzoek uitgevoerd. Uit het onderzoek is gebleken dat de woningen in slechts geringe mate de windtoevoer naar de molen hinderen. Gemiddeld 0,9% van de tijd komt de wind met voldoende kracht uit de hoek die straks zal worden belemmerd door de te bouwen woningen. Dat betekent dat de woningen gemiddeld ongeveer 3,5 dag per jaar voor een verstoring van het functioneren van de molen zorgen. De invloed van de woningbouw op het functioneren van de molen is daarmee gering te noemen. Gelet op deze geringe invloed wordt het planologisch mogelijk maken van de bouw van 15 woningen op de Scheermanlocatie niet in strijd met de goede ruimtelijke ordening geacht.

Hoewel de windvang van de molen als gevolg van de bebouwing iets zal verslechteren, betekent dit niet dat de molen niet meer kan draaien. Voor het behoud van de molen als cultuurhistorisch monument is het van belang dat de molen op gezette tijden blijft draaien; Voor het behoud van de molen als monument is het echter niet noodzakelijk dat de molen dagelijks draait, zoals bij een molen met een bedrijfsmatige functie.

Bij het beoordelen van de gevolgen van het plan voor de molen, kan tevens in aanmerking worden genomen dat er maatregelen denkbaar zijn om de achteruitgang in de windsituatie te compenseren. Daarbij zou gedacht kunnen worden aan het aantrekken van meerdere molenaars, om zo het aantal momenten waarop gedraaid kan worden te vergroten.

In het bestemmingplan wordt tevens een regeling opgenomen om verslechtering van de windvang als gevolg van beplantingen tegen te gaan. Op grond van deze regeling is het niet toegestaan om zonder schriftelijke toestemming van burgemeester en wethouders bomen en/of houtgewassen te planten die in volgroeide toestand hoger worden dan de maximaal toegestane bouwhoogte.

Op grond van het bovenstaande wordt geconcludeerd dat met de gekozen stedenbouwkundige inrichting recht wordt gedaan aan zowel het belang van de molen als cultuurhistorisch monument, als aan het volkshuisvestelijke belang dat gediend is bij de bouw van 15 betaalbare (starters)woningen.

In bijlage 2 wordt nader ingegaan op het aspect van de molenbiotoop. In bijlage 3 is het windvangonderzoek toegevoegd.

Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling, door het treffen van waterhuishoudkundige maatregelen, geen negatieve gevolgen heeft voor de bestaande waterhuishoudkundige situatie. De waterhuishoudkundige relevante ontwikkelingen voldoen aan de doelstellingen van duurzaam waterbeheer. De volgende maatregelen worden getroffen:

• hemelwater van de achterzijde van de woningen op eigen terrein op te vangen, te bufferen en te infiltreren;
• hemelwater van de voorzijde van de woningen wordt oppervlakkig afgevoerd naar openbaarterrein. Daar wordt het water ingezameld, gebufferd en geïnfiltreerd in een aan te leggen openbare hemelwaterinfiltratievijver (nog nader uit te werken);
• er wordt een gescheiden rioolstelsel toegepast. Hierbij kan de landelijke afvoer via een infiltratieriolering gekoppeld worden met de infiltratieriolering in de Schoolstraat;
• de riolering in de Scheerman zal aangepast moeten worden in combinatie met DWA en HWA riolering voor het project.

In bijlage 4 wordt nader ingegaan op het aspect water.

Geconcludeerd wordt dat voor de beoogde planontwikkeling geen ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet vereist is. Wat de gebieds- en soortbescherming betreft mag worden geconcludeerd dat zowel de Natuurbeschermingswet 1998 als de Flora- en faunawet geen beletsel vormen voor de beoogde ontwikkeling.

In bijlage 5 wordt nader ingegaan op het aspect ecologie.

Conclusie

Uit de resultaten van het veldonderzoek blijkt dat bij de boringen 3 tot en met 5 onder het esdek een intacte C-horizont is aangetroffen. Binnen het plangebied is een plaggendek aanwezig, waarbij zich in het noordoostelijk deel van het plangebied een intacte begraven bodem bevindt. Binnen dit deel van het plangebied geldt een hoge trefkans op archeologische resten. Binnen het plangebied worden met name (diepe) grondsporen verwacht. Deze zullen zich naar verwachting bevinden tot ongeveer 25 cm in de top van de C-horizont.

Indien de bodem dieper dan 50 cm verstoord wordt, zullen eventuele archeologische resten verloren gaan.

Aanbevelingen

Aanbevolen wordt om ter hoogte van de boringen 3 tot en met 5 een inventariserend veldonderzoek uit te voeren door middel van het aanleggen van proefsleuven (IVO-P), teneinde gaafheid, omvang, datering en conservering van archeologische resten te onderzoeken.

In bijlage 6 wordt nader ingegaan op het aspect archeologie. In bijlage 7 bevinden zich de onderzoeksrapporten.

Conclusie

Geconcludeerd is dat het aspect bodemkwaliteit de vaststelling van het bestemmingsplan niet in de weg staat.

Normstelling en beleid

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient de bodemkwaliteit ter plaatse te worden onderzocht. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de betreffende functiewijziging. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

De provincie hanteert de richtlijn dat bij de beoordeling van ruimtelijke plannen ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, moet worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dan dient het volledig verkennend bodemonderzoek te worden verricht.

Onderzoek

Ter plaatse van het plangebied is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd³). Uit het onderzoek blijkt dat in de boven- en ondergrond slechts lichte verontreinigingen met kobalt worden aangetroffen. In het grondwater komen plaatselijk licht verhoogde gehalten met barium voor. Vanwege de lichte mate van verontreinigingen zijn vervolgstappen zoals nader onderzoek en het uitvoeren van saneringen niet nodig. Van onaanvaardbare risico's voor de volksgezondheid is geen sprake.

In bijlage 10 bevindt zich het onderzoekrapport.

1. 3. Verhoeven Milieutechniek B.V., Verkennend bodemonderzoek Schoolstraat/De Scheerman (ong. B3063) te Moersgestel, projectnr. B09.3752, d.d. 14 april 2009

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het aspect milieuhinder de vaststelling van het bestemmingsplan niet in de weg staat.

Normstelling en beleid

Bij realisering van nieuwe hindergevoelige functies (woningen) dient rekening te worden gehouden met eventuele milieuhinder van bedrijfsactiviteiten in de omgeving. Uitgangspunt daarbij is dat er ter plaatse van de woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt.

Afstemming van bestaande en nieuwe functies gebeurt door het aanhouden van zogenaamde richtafstanden. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de VNG (herziene versie, 2009). Bij deze richtafstanden wordt rekening gehouden met milieuaspecten als geur-, stof en geluidhinder. De richtafstanden gelden ten opzichte van een rustige woonwijk. Uit jurisprudentie en de genoemde VNG-publicatie blijkt dat in het geval van een gemengd gebied verkleinde richtafstanden gelden.

Onderzoek

Aan de overzijde van de Schoolstraat zijn een drukkerij/kopieerservice en een lpg-tankstation gelegen. Op een kleine drukkerij is een richtafstand van 30 m van toepassing. De beoogde woningen zijn op grotere afstand gelegen dan 30 m, waardoor de drukkerij in geen geval onaanvaardbare milieuhinder zal veroorzaken ter plaatse van het plangebied.

Op het tankstation is een afstand van 50 m van toepassing. Daarbij is gevaar het maatgevende aspect. Voor de aspecten geur en geluid geldt 30 m afstand. Aangezien het aspect gevaar met name samenhangt met situering van het vulpunt, kan aan de richtafstand worden voldaan. Het vulpunt ligt immers aan de westzijde van het tankstation (op meer dan 50 m) en de overige delen van de inrichting ligt op meer dan 30 m afstand van de geprojecteerde woningen.

Het bestemmingsplan voldoet aan de grenswaarde voor het PR. Wel is de beoogde ontwikkeling gelegen binnen het invloedsgebied voor het GR van een tweetal risicobronnen namelijk het LPG-tankstation Van Esch aan de Schoolstraat 52 en de A58. Voor het bestemmingsplan geldt vanwege de toename van de personendichtheid binnen het invloedsgebied een verantwoordingsplicht voor het groepsrisico.

In bijlage 8 wordt nader ingegaan op het aspect externe veiligheid.

Voor zover bekend zijn in de directe omgeving van het plangebied geen planologisch relevante leidingen gelegen. Er wordt derhalve geconcludeerd dat het aspect kabels en leidingen geen belemmering oplevert voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

Conclusie A 58

Om de beoogde ontwikkeling te realiseren dient een hogere waarde te worden vastgesteld. Deze ontheffingswaarde is weergegeven in tabel 3.1. Verder dient conform het Bouwbesluit de geluidsbelasting in een nieuwe woning langs bestaande wegen te voldoen aan een binnenwaarde van ten hoogste 33 dB. De betreffende hogere waarde zal in het kadaster worden vastgelegd en is toegevoegd in bijlage 11.

Tabel 3.1.Ontheffingswaarde (inclusief aftrek artikel 110g Wgh)

Conclusie Schoolstraat

De hoogst berekende geluidsbelasting aan de gevels van de beoogde woningen ten gevolge van het wegverkeerslawaai van de gedezoneerde Schoolstraat, tussen de rotonde en centrum, bedraagt 60 dB. Hiermee bedraagt de geluidsbelasting minder dan de uiterste grenswaarde van 63 dB. Het nemen van maatregelen bij de bron en/of in het overdrachtsgebied stuiten op bezwaren van verkeerskundige, vervoerkundige, stedenbouwkundige en financiële aard. Hiermee is aangetoond dat er sprake is van een aanvaardbare geluidsbelasting ten gevolge van de gedezoneerde Schoolstraat.

Conclusie overige wegen

De geluidsbelasting ten gevolge van het wegverkeerslawaai van de gezoneerde Akkerweg en Schoolstraat en de niet gezoneerde De Scheerman bedraagt minder dan de voorkeursgrenswaarde en voldoet daarmee aan de Wgh.

In bijlage 9 wordt nader ingegaan op het aspect wegverkeerslawaai.

De Wet luchtkwaliteit (Wlk) vormt geen belemmering voor voorliggend plan en het plan voldoet uit het oogpunt van luchtkwaliteit aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening. Hieraan liggen de volgende overwegingen/beoordelingen ten grondslag.

Voor deze ontwikkelingen kan op basis van de Grootschalige Concentratiekaarten Nederland (achtergrondconcentratie geleverd door het Planbureau voor de Leefomgeving; PBL) in combinatie met de afwezigheid van substantiële lokale bronnen worden geconcludeerd dat ter plaatse de concentraties stikstofdioxide en fijn stof onder de betreffende grenswaarden liggen. Ook de prognose voor 2015 en 2021 voorspelt geen overschrijding (informatie PBL november 2009).

Van een significante toename van het verkeer als gevolg van voorliggende ontwikkeling is geen sprake. De ontwikkelingsmogelijkheden in dit plan zijn beperkt en kleinschalig en op basis van het NIBM-tool van het ministerie van VROM is geconcludeerd dat het project in niet betekende mate (NIBM) bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Berekeningen zijn gelet op het voorgaande en het gegeven dat de grootschalige concentraties ver onder de grenswaarden liggen, achterwege gelaten.

In dit hoofdstuk wordt allereerst aandacht besteed aan de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening en de wettelijke eisen die bij het opstellen van bestemmingsplannen moeten worden gehanteerd (paragraaf 4.1.).

Daarna wordt ingegaan op de opzet van de bestemmingsregeling (paragraaf 4.2) voor het plan en vervolgens wordt per bestemming een toelichting gegeven (paragraaf 4.3). Ten slotte worden de algemene regels en de overgangs- en slotbepalingen toegelicht (paragraaf 4.4 en 4.5).

Per 1 juli 2008 zijn de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in werking getreden. In deze nieuwe wetgeving is geregeld dat vanaf 1 januari 2010 alle nieuwe ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen, digitaal moeten worden vervaardigd, met inachtneming van de daartoe wettelijk verplicht gestelde standaarden (SVBP2008, IMRO2008, STRI 2008). Op die wijze zijn bestemmingsplannen onderling vergelijkbaar en ook digitaal uitwisselbaar.

Daarnaast is in het Bro een aantal bepalingen opgenomen waaraan de regels van het bestemmingsplan moeten voldoen. Het gaat hierbij om een aantal begrippen, wijze van meten, regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti-dubbeltelbepaling.

Ook de nieuwe Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is van belang voor bestemmingsplannen. In deze wet zijn circa 25 regelingen die samen de fysieke leefomgeving betreffen, zoals vergunningen voor bouwen, wonen, monumenten, ruimte, natuur en milieu, flora & fauna en water, gebundeld in een één nieuwe omgevingsvergunning. De Wabo introduceert nieuwe begrippen voor bestaande instrumenten, zonder deze (ingrijpend) inhoudelijk te wijzigen. Dit betekent dat bestemmingsplannen die na 1 oktober 2010 worden vastgesteld aan deze nieuwe terminologie moeten voldoen.

Standaard vergelijkbare bestemmingsplannen (SVBP2008)

In SVBP2008 zijn bindende afspraken voor de opbouw en de verbeelding van bestemmingsplannen vastgelegd, zowel voor het digitale als het analoge bestemmingsplan. De SVBP2008 heeft (alleen) betrekking op de structuur en niet op de inhoud van de bestemmingsregeling. De inhoud blijft een zaak van het bevoegde gezag. De standaarden hebben evenmin betrekking op de toelichting op het bestemmingsplan, omdat deze geen deel uitmaakt van het bestemmingsplan.

De kaart

Hoewel in SVBP2008 het begrip plankaart niet meer wordt gebruikt voor digitale bestemmingsplannen, wordt in het dagelijks taalgebruik het begrip nog gebruikt. Dit geldt vooral voor de analoge versie van een bestemmingsplan. De kaart bevat naast (soms wettelijk verplichte) verklaringen met een verduidelijkende functie (bijvoorbeeld topografische gegevens, kadastrale ondergrond, straatnamen en dergelijke) alleen normen die juridisch relevant zijn. De normatieve regelingen die op een plankaart staan vermeld, zijn daarom terug te vinden in de regels.

De meest recente Grootschalige BasisKaart Nederland (GBKN) dient als basis voor de plankaart. De GBKN geeft de topografische kenmerken van het plangebied weer (bebouwing, wegen, water, etc.) en ligt met dunne zwarte lijnen onder alle bestemmingen, aanvullende regelingen en aanduidingen op de plankaart.

Voor het weergeven van plangegevens op de kaart dienen de landelijke richtlijnen, als opgenomen in de SVBP2008, te worden gebruikt. Daarbij bestaat een verschil in de digitale en analoge plankaart.

De wettelijk geldende, digitale kaart zal op het eerste oog minder informatie gaan bevatten dan men gewend is. Verdere planinformatie zal middels klikken op objecten kunnen worden verkregen. De analoge plankaart moet alle te verbeelden informatie bevatten. Het gaat hierbij om het plangebied, de (dubbel)bestemmingen, de aanduidingen en de verklaringen. Bestemmingen moeten voorts worden vastgesteld met gebruikmaking van een duidelijke ondergrond.

Op de plankaart komt een groot aantal kleuren, lijnen, arceringen en symbolen voor. Om een duidelijk onderscheid te laten zien, is voor verschillende lijnsoorten, lijndiktes, arceringen en symbolen gekozen.

De plankaart van het bestemmingsplan moet een legenda bevatten. Dit is een verklaring van de gebruikte bestemmingen, uit te werken bestemmingen, dubbelbestemmingen en aanduidingen, lijnen, vlakken, kleuren, arceringen, coderingen en symbolen.

In de legenda is de volgorde van de bestemmingen, uit te werken bestemmingen, dubbelbestemmingen en aanduidingen alfabetisch.

Onder het kaartblad wordt in tabelvorm informatie over het bestemmingsplan opgenomen (stempel): de cbs-code van de gemeente Oisterwijk (0718), de schaal, de bestandscode en de naam, data en status van het bestemmingsplan (concept, voorontwerp, ontwerp of vastgesteld). Naast de bestemmingsplannaam staat de noordpijl.

De bestemming wordt door middel van hoofdletters aangeduid, zoals 'W' voor 'Wonen' en 'G' voor 'Groen'. Verder geldt het volgende:

• hoofdgebouwen mogen (uitsluitend) binnen het op de plankaart aangeduide 'bouwvlak' worden opgericht;
• kleine letters tussen haakjes bij de bestemming hebben betrekking op een aanduiding waarmee hetzij ter plaatse van deze aanduiding een specifieke functie wordt aangegeven, zoals (e) voor een erf (functieaanduiding);
• maatvoeringsaanduidingen zoals de maximum goothoogte worden aangegeven door middel van een matrix bij het bouwvlak;
• tenslotte kunnen er op de plankaart aanduidingen voorkomen in de vorm van figuren, zoals een plangrens.

Opzet regels

De indeling in hoofdstukken waarin de regels zijn opgenomen, kent de volgende vaste volgorde.

• In Hoofdstuk 1: Inleidende regels worden in de regels gehanteerde begrippen, voor zover nodig, gedefinieerd en wordt de wijze van meten bepaald.
• In Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels worden in alfabetische volgorde van de naam van de bestemmingen de regels gegeven waarmee die bestemmingen zoals die op de plankaart voorkomen, nader worden omschreven.
• Hoofdstuk 3: Algemene regels bevat een aantal regels (voorheen bepalingen genoemd) die voor alle bestemmingen gelden, zoals een anti-dubbeltelbepaling, een procedurebepaling of de bepaling welke wettelijke regeling van toepassing is, dan wel bepalingen die voor de nodige flexibiliteit kunnen zorgen, zoals algemene ontheffings- of wijzigingsregels).
• Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels tenslotte geeft overgangsrecht voor bestaand gebruik en bestaande bebouwing, een strafregel (alleen voor aanlegvergunningen; voor het overige wordt strafbaarheid geregeld in de nieuwe wet) en de titel van het plan.

Ook voor het opstellen van een bestemmingsartikel is een vaste volgorde aangegeven:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• nadere eisen;
• afwijking van de bouwregels;
• specifieke gebruiksregels;
• afwijking van de gebruiksregels;
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden;
• wijzigingsbevoegdheid.

Een bestemmingsartikel behoeft niet al deze elementen te bevatten. Dit kan per bestemming verschillen.

Groen (G) (artikel 3)

Al de bestaande groenvoorzieningen zijn bestemd tot Groen. Binnen de bestemming Groen zijn onder andere jongerenontmoetingsplaatsen toegestaan.

Verkeer (artikel 4)

De gronden waarop de woonstraat en het parkeerplein zijn gesitueerd hebben de bestemming Verkeer.

Binnen deze bestemming zijn wegen, voet- en fietspaden, groenvoorzieningen, sloten en watergangen mogelijk maar ook pleinen, terrassen, jongerenontmoetingsplekken en afvalverzamelvoorzieningen. Hiermee is ondergeschikte herinrichting van de openbare ruimte mogelijk zonder dat onnodig gedetailleerde bepalingen van het bestemmingsplan dergelijke ontwikkelingen in de weg staan en planherziening nodig zou zijn.

Wonen (artikel 5)

De gronden met de bestemming Wonen zijn bestemd voor de huisvesting van personen en de bijbehorende tuinen en erven. Beroepsmatige en/of bedrijfsmatige activiteiten in een woning zijn toegestaan.

Situering hoofdgebouwen, aan- of uitbouwen en bijgebouwen

Binnen de bestemming Wonen is door middel van het aanwijzen van bouwvlakken waarbinnen hoofdgebouwen en overkappingen zijn toegestaan en de functieaanduiding "erf" de indeling van het woonperceel tot uitdrukking gebracht. Woningen behoeven niet geheel binnen bouwvlakken voor hoofdgebouwen te worden gebouwd. Ook op het erfbouwvlak mogen bijgebouwen en aan- of uitbouwen in gebruik worden genomen als woonruimten.

De gronden zonder aanduiding, betreffen de gronden waar geen gebouwen en overkappingen zijn toegestaan. Het gaat om gronden vóór de voorgevel van hoofdgebouwen (woningen). Kleinschalige aan- of uitbouwen vóór de voorgevellijn – zoals erkers – zijn wel mogelijk.

Oppervlakte bebouwing

De bouwvlakken waar hoofdgebouwen zijn toegestaan, mogen volledig worden bebouwd met gebouwen. Wel dienen de in de bouwregels opgenomen minimumafstandsmaten tussen gebouwen op hetzelfde bouwperceel te worden aangehouden.

Aantal woningen

Er is een aanduiding opgenomen waardoor ten hoogste 15 woningen zijn toegestaan binnen het plangebied.

Bouwwijze van woningen

Ten behoeve van het realiseren van een gesloten bebouwingswand aan De Scheerman en de Schoolstraat moeten de woningen minimaal drie aaneen worden gebouwd.

Anti-dubbeltelbepaling (artikel 6)

Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4. Bro vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Om hiervan een voorbeeld te geven: binnen de bestemming Wonen mag een bepaald percentage van het erf worden bebouwd. Indien het absolute oppervlak (uitgedrukt in m²) niet is bereikt, kan door het bijkopen van een stuk erf van het aangrenzend perceel extra bebouwing tot dit maximum worden gerealiseerd. De anti-dubbeltelbepaling voorkomt dat het overgedragen erf nog eens in de beoordeling van de bouwmogelijkheden op het oorspronkelijk deel erf kan worden betrokken.

Algemene bouwregels (artikel 7)

Overschrijding bouwgrenzen

Dit is een regeling voor beperkte en ondergeschikte overschrijding van de grenzen van bouwvlakken. Deze bouwvlakken zijn op de kaart aangeduid met een dikke lijn.

Toegelaten bouwwerken met afwijkende maten

Dit artikel bevat een regeling voor bestaande maten die afwijken van de voorgeschreven maten in deze regels. Het artikel betreft uitsluitend een bouwbepaling en geen gebruiksbepaling. Met deze bepaling wordt voorkomen, dat bestaande bouwwerken, die wat betreft afstandsmaten of andere maten afwijken van de maatvoering zoals vastgelegd in dit bestemmingsplan, onder het overgangsrecht komen te vallen.

Uit de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak (3 augustus 2005) blijkt, dat deze algemene bepaling aanvaardbaar is. Een gedetailleerde inventarisatie en individuele beoordeling van afwijkingen zijn niet nodig. Essentieel is dat het gaat om bevestiging van bestaande, afwijkende situaties, zodat bij beoordeling van bouwaanvragen direct duidelijk is welke maat bepalend is: namelijk de bestaande maat. Hiermee ligt objectief de strekking van de bepaling vast. Daar waar daadwerkelijk andere situaties worden nagestreefd, is dit door andere bestemmingen of bouwbepalingen vastgelegd. Dit komt overigens in dit bestemmingsplan niet voor. In de bepaling is nadrukkelijk vastgelegd dat op de bedoelde bestaande afwijkingen het overgangsrecht niet van toepassing is. Onder de oppervlaktematen valt ook het bebouwingspercentage.

Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening (artikel 8)

Dit is artikel is opgenomen omdat bij de inwerkingtreding van de Wro, de Invoeringswet Wro en het Bro op 1 juli 2008 de intrekking van de stedenbouwkundige bepalingen (waaronder de parkeernormen en de regeling voor het parkeerfonds) de bouwverordening niet in werking is getreden. De stedenbouwkundige bepalingen in de bouwverordening blijven dus vooralsnog bestaan.

Algemene aanduidingsregels (artikel 9)

In dit artikel is één gebiedsaanduiding opgenomen voor de molenbiotoop. Dit gebied strekt zich uit 200 meter rondom de Moergestelse molen en valt dus geheel binnen het plangebied. Voor hoogopgaande beplanting is een aanlegverbod zonder omgevingsvergunning opgenomen.

Aangezien een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden alleen kan worden geëist als er te beschermen waarden of kwaliteiten zijn die in het bestemmingsplan zijn beschreven, is in de van toepassing zijnde bestemmingsomschrijvingen van de bestemmingsartikelen opgenomen dat de gronden tevens zijn bestemd voor de belangen van de Moergestelse molen als werktuig en als beeldbepalend cultuurhistorische waardevol element.

De nieuwe bewoners van de woningen zullen in de regel geen bomen planten die op het moment van planten al hoger zijn dan de maximum toegestane bouwhoogte. Er kunnen echter wel bomen worden geplant die na verloop van tijd hoger groeien dan maximaal toegestane bouwhoogte. Met de toevoeging 'in volgroeide toestand' aan dit artikel kan het aanplanten van bomen die nu nog lager zijn dan de bouwhoogte maar in de toekomst te hoog zullen worden, worden gereguleerd.

Nadeel van deze regeling is dat bomen die normaal in volgroeide toestand te hoog worden, maar in een teruggesnoeide of in speciale snoeivorm ruim onder de maximum hoogte blijven, ook onder de regeling vallen. Denk daarbij bijvoorbeeld aan een plataan vs een dakplataan, een beuk vs een beukhaag, een acacia vs een bolacacia of een linde vs een leilinde.

Om dit soort beplanting toch te kunnen toestaan, en geen onnodige vergunningendruk te creëren, is de uitzondering onder 9.1.2 lid d toegevoegd: het verbod van lid 9.1.1 is niet van toepassing op werken of werkzaamheden waarbij het door beplantingsvorm of snoeiwijze duidelijk is dat de betreffende bomen en/of houtgewassen de maximaal toegestane bouwhoogte niet zullen overschrijden.

In gevallen waarin een omgevingsvergunning wel is vereist, kan het bevoegd gezag voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning met betrekking tot de hoogte en/of snoeivorm van de te planten bomen en/of houtgewassen.

Algemene afwijkingsregels (artikel 10)

Voor ondergeschikte afwijkingen van de bestemmingsplanbepalingen is een algemene afwijkingsregel opgenomen.

Algemene wijzigingsregels (artikel 11)

Dit bestemmingsplan bevat slechts een algemene wijzigingsregel. Het betreft een wijzigingsbevoegdheid waarmee kleine overschrijdingen van bestemmingsgrenzen mogelijk zijn.

Overige regels (artikel 12)

Dit artikel bevat één bepaling, namelijk "Werking wettelijke regeling (artikel 11)" In een (toenemend) aantal gevallen wordt in de regels van bestemmingsplannen verwezen naar een (andere) wettelijke regeling of wordt een procedure, begrip en/of functie uit die andere regeling van toepassing verklaard⁴. Ook in de begripsbepalingen komen die verwijzingen voor. Op grond van jurisprudentie mag een bestemmingsplan slechts volgens de vereiste procedure van de Wro worden gewijzigd. Het impliciet wijzigen van een bestemmingsplan door wijzigingen in wetgeving in de bepalingen waarnaar wordt verwezen is niet toegestaan. Het is dan ook nodig dat verwijzingen naar toepasbare wettelijke regelingen worden gefixeerd, namelijk naar de tekst ervan zoals die op het moment van vaststelling van het plan gold. Uit praktische overwegingen is er voor gekozen in dit hoofdstuk van de voorschriften een artikel "Wettelijke regelingen" op te nemen, waarin is bepaald dat alle wettelijke regelingen waarnaar in de voorschriften wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan.

1. 4. Onder andere naar artikelen van de Wet ruimtelijke ordening, de Woningwet, de Bouwverordening, het Vuurwerkbesluit, het Besluit externe veiligheid inrichtingen en naar de Algemene wet bestuursrecht.

Hoofdstuk 4 bevat bepalingen inzake strijdig gebruik van bouwen en de straf- en titelbepalingen.

Overgangsrecht (artikel 13)

Op grond van artikel 7.10 Wro is het verboden gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken in strijd met het bestemmingsplan. In lid 1 is de in artikel 3.2.1 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor bouwwerken opgenomen.

In lid 2 is de in artikel 3.2.2 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor gebruik opgenomen. Van de mogelijkheid die artikel 3.2.3 Bro biedt om hieraan een persoonsgebonden overgangsrecht te koppelen, is geen gebruik gemaakt.

In de Wet ruimtelijke ordening is de grondexploitatiewet opgenomen. Deze afdeling regelt verplicht kostenverhaal door de gemeente. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. Kostenverhaal dient onder andere te worden verzekerd bij een bestemmingsplan wat rechtstreeks bouwplannen mogelijk maakt. Het voorliggende bestemmingsplan 'Scheermanlocatie' maakt een ontwikkeling mogelijk. Van een exploitatieplan kan worden afgezien door in het kostenverhaal anderszins te voorzien (anterieure overeenkomst).

De gemeente Oisterwijk is eigenaar van de gronden. Voor de ontwikkeling van de locatie zal met private partijen een samenwerkingsovereenkomst worden aangegaan, waarin de gemeentelijke kosten zullen worden gedisconteerd.

De financieel-economische haalbaarheid is hiermee voldoende verzekerd en er kan worden afgezien van het opstellen van een exploitatieplan.

Bij de vaststelling van het bestemmingsplan Scheermanlocatie door de gemeenteraad op 26 juni 2012 zijn de volgende wijzigingen aangebracht.

De zienswijzen geven aanleiding tot de volgende aanpassingen.

• Het advies van De Vereniging Hollandsche Molen d.d. oktober 2009 wordt uit het bestemmingsplan gehaald. Dit onderzoek is niet meer relevant voor het voorliggende ontwerpbestemmingsplan.
• Het onderzoek Externe veiligheid aan te passen wat betreft het gebruik van de Risicoatlas wegtransport gevaarlijke stoffen omdat dit beleidstuk ondertussen vervangen is door ander beleid;.
• De maximale bouwhoogte van de voorziene woning wordt verlaagd vanuit het oogpunt van betere inpassing in de omgeving.
• De nokrichting van de woningen in het oostelijk blok worden zodanig vastgelegd in het bestemmingsplan dat deze in verband met de windvang worden uitgelijnd met de molen.
• De opmerking van Waterschap de Dommel worden verwerkt in het bestemmingsplan. Hiermee wordt ook de Bijlage wateradvies uit het bestemmingsplan gehaald. Het advies van Waterschap De Dommel is ingediend in de vorm van een zienswijze.

De volgende ambtshalve wijzigingen zijn doorgevoerd.

• Het Bodemonderzoek als bijlage bij het bestemmingsplan te voegen.
• De nieuwe Woonvisie 2011 te verwerken in Bijlage 1 Beleidskader.
• In Bijlage 2 Molenbiotoop, onder molenbiotoop, de 2^de alinea, 2^de zin te wijzigen: 'een straal van 400 meter' wijzigen in 'een straal van 200 meter. Onder Algemeen, 3^dealinea: “ Tegenwoordig is de molen….”
• Bijlage 1 Beleidskader, onder gemeentelijk beleid: geen 400 meter maar 200 meter molenbeschermingszone.
• Bijlage 2 Molenbiotoop: ook hier 400 meter veranderen in 200 meter.
• Bijlage 10: beschikking hogere grenswaarde toevoegen.