het bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 57 met identificatienummer NL.IMRO.0826.BSPhz1centrum2017-VA01 van de gemeente Oosterhout;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

de uitoefening van een beroep op zakelijk, administratief, juridisch, financieel, therapeutisch, (para-)medisch, cosmetisch, ontwerptechnisch of hieraan gelijk te stellen gebied, dan wel de uitoefening van ambachtelijke bedrijfsactiviteiten geheel of overwegend door middel van handwerk, voor zover deze behoren tot de milieucategorie 1 of 2, zoals bepaald in de Staat van bedrijfsactiviteiten, of een daarmee qua aard en invloed op de omgeving vergelijkbare activiteit, waarbij de uitoefening in of bij een woning wordt uitgeoefend.

de van de weg, waarop het belangrijkste gebouw op een bouwperceel is georiënteerd, afgekeerde grens van een bouwvlak.

waarden van een terrein in verband met de zich mogelijk daarin bevindende oudheidkundige zaken die van belang zijn vanwege hun schoonheid, hun betekenis voor de wetenschap en/of hun cultuurhistorische waarde;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een voorziening in een (bedrijfs)woning, die als doel heeft het verstrekken van logies en ontbijt aan steeds wisselend publiek, dat voor een korte periode, namelijk één tot enkele nachten, ter plaatse met een recreatieve doelstelling verblijft; onder bed & breakfast wordt niet verstaan overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke, seizoensgebonden of permanente werkzaamheden en/of arbeid.

een inrichting gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren, herstellen en/of vervoeren van goederen.

de bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

1. a. ten aanzien van bebouwing: bebouwing, zoals legaal aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel die mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde vergunning;
2. b. ten aanzien van gebruik: het gebruik van grond en opstallen, zoals legaal aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak.

doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (hieronder begrepen de uitstalling ten verkoop) het verkopen en/of leveren van goederen aan diegenen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat postorderbedrijven en daarmee vergelijkbare internetwinkels niet worden aangemerkt als detailhandel, tenzij ter plaatse sprake is van fysiek klantcontact.

bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder zijn begrepen kapperszaak, schoonheidsinstituut, wasserette/stomerij, fotostudio, bank, postkantoor, uitzendbureau, reisbureau en naar aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en instellingen, met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting.

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw.

de natuurlijke persoon, groep van personen of rechtspersoon die bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was prostitutie aanbiedt die op een andere plaats dan in de bij het bedrijf horende bedrijfsruimte wordt uitgeoefend (escortservices, bemiddelingsbureaus e.d.).

doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan is toegestaan.

een bedrijf dat uitsluitend of in hoofdzaak is bestemd voor verkoop en/of onderhoud en reparatie van motorvoertuigen of onderdelen daarvan, met dien verstande dat de verkoop van motorbrandstoffen is uitgezonderd.

kinderopvang op het woonadres van een gastouder of de ouder(s) die tot stand komt door bemiddeling van een gastouderbureau en die betrekking heeft op ten hoogste 6 kinderen, naast eventuele eigen kinderen van de gastouder.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een woning in een gebouw waarin zich meerdere boven elkaar gelegen zelfstandige woningen en/of bijzondere woonruimten bevinden.

gevaarlijke stoffen zoals geclassificeerd in de Europese overeenkomst ADR (Accord Européen relatif au transport international des marchandises dangereuses par route).

bouwkundige constructie die een ruimte in een woning of gebouw scheidt van de buitenlucht, daaronder begrepen het dak.

het verticale vlak waarin de hoofdvlakken van een gevel zich bevinden.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, instellingen dan wel aan personen ter aanwending in een ander bedrijf.

een gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel, en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkste is.

het bedrijfsmatig verschaffen c.q. verstrekken van logies, dranken, maaltijden en kleine eetwaren, zoals een hotel, restaurant, café, cafetaria of een combinatie van twee of meer van deze bedrijven, waaronder eveneens wordt begrepen het exploiteren van zaalaccommodatie, doch met uitzondering van een seksinrichting.

de leefvorm of samenlevingsvorm van één of meer personen die in vast verband samenleven, en waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling.

het bedrijfsmatig via website's te koop aanbieden van goederen, alsmede het opslaan, verkopen en/of (af)leveren van deze goederen, waarbij de goederen niet ten verkoop worden uitgestald.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde dat wordt aangemerkt als uiting van beeldende kunst.

bouwwerken, geen gebouwen zijnde van weg- en waterbouwkundige aard, zoals bruggen, viaducten, duikers, keerwanden, beschoeiingen, kademuren en degelijke.

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

gebouwde voorzieningen van openbaar nut ten behoeve van water, elektriciteit, gas e.d., zoals transformatorhuisjes, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie;

vergunning voor activiteiten als genoemd in artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo);

voorzieningen voor verkeer en verblijf die ondergeschikt en gelieerd zijn aan de functies die ingevolge de geldende bestemming ter plaatse zijn toegestaan, zoals in- en uitritten, langzaam verkeerspaden, onverharde paden, trottoirs en brandgangen. Hieronder worden in ieder geval geen wegen voor gemotoriseerd verkeer begrepen, met uitzondering van calamateitenverkeer en verkeer voor afvalafhandeling.

voor verblijf geschikte – al dan niet aan de bestemming onttrokken – voer- en vaartuigen, arken, caravans en stacaravans voor zover deze niet als bouwwerken zijn aan te merken, als ook tenten.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, met maximaal één omsloten ruimte vormt.

1. a. voor een op een perceel aanwezig bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een op een perceel aanwezig bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het aansluitende terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerk terrein.

risico op een plaats buiten een risicovolle inrichting of in de nabijheid van een buisleiding voor het vervoer van gevaarlijke stoffen of een transportroute voor het vervoer van gevaarlijke stoffen, uitgedrukt als de kans per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting of ter plaatse van de buisleiding of transportroute, waarbij een gevaarlijke stof of gevaarlijke afvalstof betrokken is.

een seksinrichting bestemd voor of in gebruik voor het zich vanaf het openbaar toegankelijke gebied zichtbaar ter beschikking stellen tot het tegen betaling verrichten van seksuele diensten aan anderen.

een inrichting waarbij ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde, richtwaarde voor het risico c.q. risicoafstand moet worden aangehouden bij het in een bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch /pornografische aard plaatsvinden, waaronder in elk geval worden verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, of een prostitutiebedrijf waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet gecombineerd met elkaar.

openbaar toegankelijke voorziening in de open lucht bestemd voor sport, spel, vermaak of ontspanning, niet zijnde een sportvoorziening waar georganiseerde sportbeoefening plaatsvindt, waaronder in ieder geval speeltuinen en trapveldjes worden verstaan.

het beeld dat wordt bepaald door de situering, de bouwmassa's, de dakvormen en de dakrichtingen van de bebouwing in relatie tot de omgeving.

het zich beschikbaar stellen tot het tegen betaling verrichten van seksuele diensten aan anderen, één en ander door passanten hiertoe te bewegen of uit te nodigen door handelingen, houding, woord, gebaar of op andere wijze.

uitvoeren, het doen uitvoeren, het laten uitvoeren of in uitvoering geven.

de totale oppervlakte van alle ruimten die voor een functie wordt gebruikt.

voorzieningen die verband houden met de afwikkeling van het verkeer en/of met het verblijfskarakter van de openbare ruimte, zoals wegen, straten, pleinen, langzaam verkeerspaden, inclusief daarbij behorende inrichtingselementen.

voorzieningen die het waterhuishoudingsbelang dienen, zoals watergangen, waterstaatkundige kunstwerken, onderhoudsstroken ten behoeve van het beheer en onderhoud van een watergang, alsmede voorzieningen voor waterafvoer, waterinfiltratie en waterberging, inclusief bijbehorende voorzieningen zoals bermen, paden en beschoeiingen.

bouwwerk, bestaande uit een mast met bijbehorende fundering en de rotor, bedoeld voor het opwekken van electriciteit door middel van windenergie.

het bewonen van een woning door niet meer dan één huishouden.

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

afstanden:

van bouwwerken tot andere bouwwerken, bebouwingsgrenzen en perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn.

bebouwingspercentage:

het oppervlak dat met bouwwerken mag worden bebouwd, uitgedrukt in procenten van de oppervlakte van het bouwperceel, voor zover dat is gelegen binnen de bestemming, of binnen een in de regels nader aan te duiden gedeelte van die bestemming.

bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

bovenkant spoorstaaf:

de hoogte van de bovenkant van de laagst gesitueerde spoorstaaf.

dakhelling:

de hoek gemeten langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

diepte van een gebouw:

• horizontale diepte:

de lengte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf de naar de weg gekeerde gevel;

• verticale diepte:

de diepte van een gebouw, gemeten vanaf de bovenzijde van de (afgewerkte) begane grondvloer.

goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

hoogte van een molen:

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de molen.

hoogte van een windturbine:

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

inhoud van een bouwwerk:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken. Ondergronds bouwdelen en dakkapellen worden niet meegerekend voor het bepalen van de inhoud van een bouwwerk.

langtijdgemiddelde:

het gemiddelde van de afwisselende niveau's van het ter plaatse optredende geluid, gemeten over een aaneengesloten periode van tenminste 10 minuten en vastgesteld en beoordeeld overeenkomstig de Handleiding Meten en Rekenen Industrielawaai, met dien verstande dat de bedrijfsduurcorrectie niet worden toegepast.

oppervlakte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen, zoals voorzieningen voor vluchtwegen, plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, luchtkokers, wolfseinden, dakkapellen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken niet meegerekend.

Overschrijding van de bestemmingsgrens danwel bouwgrens door ondergeschikte bouwonderdelen is niet toegestaan met uitzondering van voorzieningen voor vluchtwegen. Daarbij gelden voor voorzieningen voor vluchtwegen de volgende voorwaarden:

• De overschrijding van voorzieningen voor vluchtwegen mag niet meer dan 1 meter bedragen;
• De overschrijding van voorzieningen voor vluchtwegen is passend binnen de stedenbouwkundige structuur van de omgeving en het plaatselijke straatbeeld.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. voorzieningen voor verkeer en verblijf;
2. b. parkeervoorzieningen;
3. c. kunstobjecten;
4. d. kunstwerken;
5. e. speelvoorzieningen;
6. f. geluidwerende voorzieningen;
7. g. straatmeubilair;
8. h. groenvoorzieningen;
9. i. nutsvoorzieningen (met uitzondering van risicovolle inrichtingen);
10. j. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
11. k. tijdelijke bouwplaatsinrichting.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. aan de woonfunctie ondergeschikte activiteiten in de vorm van:
   1. 1. aan huis verbonden beroepen of aan huis verbonden bedrijven;
   2. 2. gastouderschap;
3. c. tuinen, erven en verhardingen;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. nutsvoorzieningen (met uitzondering van risicovolle inrichtingen);
6. f. ondergeschikte voorzieningen voor verkeer en verblijf;
7. g. parkeervoorzieningen;
8. h. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 4.2.4 onder b voor het toestaan van hogere erf- en terreinafscheidingen vóór de lijn waarin de naar de weg gekeerde gevel van het gebouw staat, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

1. a. de bouwhoogte bedraagt niet meer dan 2,5 m;
2. b. de afwijking passend is binnen de stedenbouwkundige structuur van de omgeving en het plaatselijk straatbeeld;
3. c. er zijn geen bezwaren vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:

1. a. het gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gericht gebruik en onderhoud;
2. b. het gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer- vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
3. c. het gebruik van gronden, gebouwen, bouwwerken en onderkomens ten behoeve van een seksinrichting en/of escortbedrijf, raamprostitutie en straatprostitutie;
4. d. het gebruik van gronden, gebouwen, bouwwerken en onderkomens voor de exploitatie van een smart-, grow- en headshop, alsmede voor de groothandel in smart-, grow- en/of headproducten;
5. e. het gebruik van gronden en gebouwen voor een belwinkel;
6. f. het gebruik van gronden en gebouwen als risicovolle inrichting, voor de opslag van propaan of een ander ontvlambaar gas in een ondergrondse of bovengrondse tank of voor het opslaan of bewerken van gevaarlijke stoffen, in die gevallen dat het plaatsgebonden risico op een perceel van derden 10-6/jaar of meer bedraagt, tenzij dit gebruik ingevolge de regels in hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan expliciet is toegestaan.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken:

1. a. van de in de planregels gegeven maten inzake afstanden en percentages voor oppervlakten tot niet meer dan 10% van die afmetingen respectievelijk percentages;
2. b. van de planregels en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen in geringe mate wordt aangepast indien de verkeersveiligheid en/of –intensiteit daartoe aanleiding geeft;
3. c. van de planregels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, waarbij een overschrijding van maximaal 3 m is toegestaan, mits deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of bebouwing;
4. d. van de planregels en toestaan dat de binnen de diverse bestemmingen aangegeven begrenzing van de maatvoeringsaanduidingen voor maximale goot- en bouwhoogte wordt overschreden, waarbij een overschrijding van deze begrenzing van maximaal 5 m is toegestaan, mits deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of bebouwing;
5. e. van de planregels en toestaan dat nutsvoorzieningen en openbare voorzieningen worden gebouwd, met dien verstande dat:
   1. 1. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 4 m;
   2. 2. de oppervlakte niet meer dan 50 m²;
6. f. van de planregels ten aanzien van de maximaal toegestane bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van deze bouwwerken wordt vergroot:
   1. 1. ten behoeve van palen, masten en portalen voor geleiding, beveiliging en regeling voor verkeer tot niet meer dan 35 m;
   2. 2. ten behoeve van kunstwerken tot niet meer dan 40 m;
   3. 3. ten behoeve van signalerings- en telecommunicatiemasten tot minder dan 40 m.
   4. 4. ten behoeve van kunstobjecten tot niet meer dan 35 m;
   5. 5. ten behoeve van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot niet meer dan 10 m;
7. g. van de planregels ten aanzien van de maximaal toegestane bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van een overschrijding van deze maximaal toegestane bouwhoogte voor plaatselijke verhogingen, zoals lichtkappen en technische ruimten, met dien verstande dat:
   1. 1. de maximale oppervlakte van de vergroting niet meer mag bedragen dan 10% van het betreffende platte dakvlak of de horizontale projectie van het schuine dakvlak;
   2. 2. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 1,25 maal de maximaal toegestane bouwhoogte van het betreffende gebouw;
8. h. van de planregels ten aanzien van de maximaal toegestane bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van een overschrijding van deze maximaal toegestane bouwhoogte door zonnepanelen, met dien verstande dat de overschrijding niet meer mag bedragen dan 2 m.
9. i. van de planregels en toestaan dat de achtergevelrooilijn wordt overschreden, waarbij een overschrijding van maximaal 5 m is toegestaan, mits:
   1. 1. er een tuindiepte van minimaal 10 m resteert;
   2. 2. de gronden gelegen achter de achtergevelrooilijn of het verlengde daarvan voor maximaal 50% mogen zijn bebouwd.

De omgevingsvergunning voor het afwijken, als bedoeld in lid 8.1 kan slechts worden verleend, indien:

1. a. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
2. b. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad.

Indien en voor zover in deze planregels wordt verwezen naar wetten, verordeningen of enige andere algemeen verbindende regeling, dienen deze regelingen te worden gelezen zoals deze luiden op het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerp van dit plan.

1. a. Een omgevingsvergunning voor het bouwen en een omgevingsvergunning voor het afwijken van de gebruiksregels kan uitsluitend worden verleend indien wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid en ruimte voor laden en lossen; indien niet in voldoende parkeergelegenheid en ruimte voor laden en lossen wordt voorzien, wordt de omgevingsvergunning geweigerd;
2. b. Het bevoegd gezag toetst bij het verlenen van een omgevingsvergunning of wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid en ruimte voor laden en lossen. Hiervoor gelden de volgende regels:
   1. 1. In het geval van de oprichting of uitbreiding van een gebouw en in het geval van de functiewijziging van een gebouw en/of van gronden dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
   2. 2. Indien het gebruik van een gebouw en/of gronden daar aanleiding toe geeft, dient te worden voorzien in voldoende ruimte voor laden en lossen;
   3. 3. Bij een omgevingsvergunning wordt aan de hand van het geldende door de gemeenteraad op 22 mei 2019 vastgestelde gemeentelijke parkeerbeleid, als neergelegd in de 'Nota Parkeernormen 2019', bepaald of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid en/of de ruimte voor laden en lossen. Indien dit parkeerbeleid gedurende de planperiode wordt gewijzigd, wordt rekening gehouden met deze wijziging;
   4. 4. De parkeervoorzieningen als bedoeld onder 1 en de ruimte voor laad- en losvoorzieningen als bedoeld onder 2 dienen in stand te worden gehouden.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het bepaalde onder a met maximaal 10%.
3. c. Het bepaalde onder a en b is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan één jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan

Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 57.

Ontwikkelaar SoMa Vastgoed B.V. is voornemens om het plangebied aan de Keiweg in Oosterhout te herontwikkelen met woningbouw. De gronden hebben in het bestemmingsplan Centrum 2017 de bestemming 'Bedrijf' (voormalige garage Ligtvoet). De plannen bestaan uit het omzetten van de geldende bestemming ‘Bedrijf’ naar een woonbestemming en het realiseren van een appartementencomplex met bijbehorende parkeerplaatsen.

Het doel van het onderhavige bestemmingsplan is het planologisch mogelijk maken van een woonappartementencomplex. De onderhavige toelichting omvat de verantwoording dat er geen strijd is met een goede ruimtelijke ordening.

Het gebied dat centraal staat in voorliggend bestemmingsplan is gelegen in de kern Oosterhout. Het plangebied heeft betrekking op de strook grond ten oosten van de Keiweg en ligt tussen de Kloosterstraat en de Burcht. In figuur 1.1 is het plangebied weergegeven. De omliggende bebouwing ten noorden, oosten en zuiden betreft woonbebouwing. Ten westen van het plangebied, aan de overzijde van de Keiweg, is woonbebouwing en een gemengde functie aanwezig. Het voormalige garagebedrijf is inmiddels afgebroken, de fundering van de garage is nog aanwezig.

Figuur 1.1 - Luchtfoto met plangebied (bron:www.globespotter.nl)

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Centrum 2017'. Dit is vastgesteld op 1 juni 2017. In dit bestemmingsplan is het plangebied bestemd voor bedrijfsactiviteiten en de dubbelbestemming "Waarde -Archeologie". In figuur 1.2 is een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan opgenomen met daarin de bovengenoemde bestemmingen.

Figuur 1.2 - Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan met globale aanduiding plangebied (rode lijn)

Het planvoornemen (realiseren van een appartementencomplex met bijbehorende parkeerplaatsen) past niet binnen deze bestemming. Om het planvoornemen juridisch-planologisch mogelijk te maken, is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

In hoofdstuk 2 wordt het plangebied en bijbehorende ontwikkeling nader beschreven. In hoofdstuk 3 wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid op Rijks-, provinciaal- en gemeentelijk niveau. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 het plan getoetst aan de diverse milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 bevat een juridische toelichting van het bestemmingsplan en hoofdstuk 6 bevat een beschrijving van de handhaafbaarheid. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid toegelicht.

De kern Oosterhout is ontstaan op de grens van zand- en kleigronden, op een kruising van landwegen. De kern Oosterhout heeft zich in eerste instantie ontwikkeld langs een aantal linten, die in een uitwaaierend patroon richting de kernen in de omgeving liepen. Op de kruising van de bebouwingslinten ontstond een groot dorp met van oorsprong een open ruimtelijke structuur. In de 19e eeuw vond rond de pleinen Markt en Heuvel verdichting van deze structuur plaats. Hier ontstond een centrumgebied waar handel en nijverheid zich vestigden.

Figuur 2.1 - Oosterhout rond 1900

Naast deze belangrijkste dorpskern ontwikkelden zich in het buitengebied verschillende buurtschappen en kleinere dorpen, die voornamelijk een agrarische functie hadden. Kenmerkend voor Oosterhout waren de wegen die in een sterpatroon samenkwamen op de Markt en de kern Oosterhout verbond met de omliggende plaatsen zoals Teteringen en Breda, Geertruidenberg en Dongen. Het Wilhelminakanaal, dat werd voltooid in 1924, maakte verdere industrialisatie mogelijk. In 1919 werd reeds een haven in gebruik genomen. Deze lag ten westen van het centrum en hier kwamen enkele betonfabrieken. Door de verbeterde infrastructuur en de opkomende industrie en handel in de tweede helft van de 19e eeuw groeide de woningbehoefte in Oosterhout. Het bestaande centrumgebied werd verdicht en langs de voornaamste doorgaande wegen breidde de kern uit. De groei van Oosterhout vond in deze periode ongepland en zonder sturing plaats, waarbij de gronden tussen Markt en Heuvel verder werden bebouwd.

In de 20^e eeuw zijn rondom het centrumgebied de eerste woonwijken aangelegd. Na de tweede wereldoorlog groeide Oosterhout explosief. In de jaren 50 van de vorige eeuw werden ten zuiden van de kern de wijken Slotjes Oost, Slotjes Midden en Slotjes West gerealiseerd. Deze nieuwe woonbuurten waren de eerste grootschalige planmatige uitbreidingen van Oosterhout, dat tot die tijd voornamelijk kleinschalige, incidentele groei had doorgemaakt. Het Slotjesveld, ten zuiden van de Ridderstraat, bleef vrij van woningbouwontwikkelingen, waardoor een groene plek in het stedelijk gebied ontstond.

In de jaren 60 van de vorige eeuw werd aan de zuidzijde van het Wilhelminakanaal de woonwijk Oosterheide gebouwd. In de periode 1970-2000 vond de groei van Oosterhout met name plaats richting het noorden, waar de wijken Strijen en Dommelbergen werden ontwikkeld. De meest recente uitbreiding van de kern wordt gevormd door de wijk Vrachelen, gelegen aan de westzijde van het Wilhelminakanaal, welke met de realisering van de buurt De Contreie zijn voltooiing nadert. Oosterhout heeft zich ontwikkeld tot een kern die met name gekenmerkt wordt door de woongebieden uit verschillende tijdsperioden.

De huidige ruimtelijke structuur van Oosterhout wordt gedragen door de ontsluitingswegen, die de kern opdelen in verschillende wijken en gebieden. Het centrumgebied, met de oorspronkelijke kenmerkende uitwaaierende wegenstructuur, wordt omsloten door verkeerswegen. Buiten het centrum zijn de historische routes in veel gevallen doorsneden ten behoeve van de aanleg van nieuwe woonwijken. Hierdoor zijn ze vaak niet meer herkenbaar aanwezig. De oorspronkelijke verkeersfunctie van deze routes is overgenomen door de recentere ontsluitingswegen.

Het plangebied bestaat uit een locatie ten oosten van de Keiweg welke ligt tussen de Kloosterstraat en de Burcht. In figuur 2.2 is het plangebied weergegeven. De omliggende bebouwing ten noorden, oosten en zuiden betreft woonbebouwing. Ten westen van het plangebied, aan de overzijde van de Keiweg, is woonbebouwing en een gemengde functie aanwezig.

Figuur 2.2 - Luchtfoto met plangebied (bron:www.globespotter.nl)

Het nieuwe appartementengebouw biedt ruimte aan 22 woningen. De locatie van het plangebied is gelegen in het centrum van Oosterhout en is hiermee geschikt voor huisvesting van verschillende leeftijdsgroepen (jongeren, medioren en senioren). Het woningbouwprogramma bestaat uit kleine appartementen die geschikt zijn voor een brede doelgroep. De woningen zullen niet bestemd worden voor een specifieke doelgroep. De appartementen worden als huurwoningen in de markt gebracht.

Het is van belang dat het gebouw passend is in de omgeving en aansluit bij omliggende bebouwingsstructuren en bebouwingsmassa's. Hierdoor gaat de nieuwe bebouwing goed op in het bestaande straatbeeld en wordt het op een stedenbouwkundig verantwoorde manier ingepast. Hierna is het stedenbouwkundig plan weergegeven.

Figuur 2.3 - het stedenbouwkundig plan

Bebouwing / bouwmassa

De nieuwe bebouwing wordt in lijn gebouwd met de huidige rooilijn langs de Keiweg van de grondgebonden woning (ten noorden van het plangebied) en het appartementencomplex (ten zuiden van het plangebied). Het gebouw wordt op nagenoeg dezelfde locatie gebouwd als waar het hoofdgebouw van de garage heeft gestaan.

Binnen het plangebied wordt een appartementencomplex met 22 appartementen gebouwd. Het grootste deel van het appartementencomplex bestaat uit twee bouwlagen (maximaal 7 meter bouwhoogte). Het deel van het gebouw dat zich bevindt aan de Keiweg bestaat uit drie bouwlagen (maximaal 10 meter bouwhoogte). Deze bouwhoogte vormt een goede overgang tussen het wooncomplex ten zuiden van het plangebied (De Brucht 1 t/m 19) dat varieert van 3 tot 4 bouwlagen en de grondgebonden woningen ten noorden van het plangebied aan de Kloosterstraat die over het algemeen bestaan uit één tot twee bouwlagen met een kap. De drie bouwlagen langs de Keiweg zorgen voor een ruimtelijke begeleiding van de Keiweg.

Aan de noordzijde worden de bergingen voor de appartementen op de grens van het plangebied gerealiseerd. De bergingen hebben een bouwhoogte van maximaal 3 meter.

De buitenruimtes (balkons) voor de woningen worden aan de voorzijde van het gebouw (de westelijke en zuidelijke gevel) gesitueerd. In het midden van het appartementencomplex aan de noordelijke zijde van het gebouw worden een trappenhuis en lift gesitueerd voor de toegang tot de appartementen op de verdiepingen. De appartementen worden ontsloten via een galerij aan de noordzijde van het gebouw. In verband met de privacy van de bewoners aan de Kloosterstraat is gekozen voor deze opzet.

Terreininrichting

De voorzijde van het gebouw ligt aan de Keiweg. Het terrein aan de zijde van de Keiweg krijgt zoveel mogelijk een groene invulling. De uitwerking sluit aan bij de bestaande invulling aan de voorzijde van het wooncomplex ten zuiden van het plangebied (Burcht 1 t/m 19).

De gronden aan de oostzijde van het appartementencomplex zijn bestemd voor parkeren. De inrichting van het parkeerterrein is ontworpen in samenhang met de herinrichting van de openbare ruimte aan De Burcht. Hierdoor ontstaan mogelijkheden voor optimale uitwisseling van de parkeerbehoefte. Tevens ontstaat ruimte voor een kwalitatief ontwerp met groene perken, waardoor in tegenstelling tot de bestaande situatie een sterk stenig beeld van het achterterrein wordt voorkomen.

Voor een uitgebreide omschrijving van het aspect verkeer en parkeren wordt verwezen naar paragraaf 4.5.

Aangezien geen grootschalige inhoudelijke wijzigingen worden doorgevoerd, is een hernieuwde weergave en toetsing aan recent vastgesteld beleid in principe niet noodzakelijk. Desondanks wordt onderstaand kort ingegaan op het recente Rijks- en provinciaal beleid.

In het kader van de nieuwe omgevingswet, die per 1 januari 2022 in werking treedt, is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) door het rijk opgesteld. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 wordt hierin de langetermijnvisie in beeld gebracht. Op nationale belangen wil het Rijk (net als nu) sturen en richting geven. Hiervoor worden vier prioriteiten onderscheiden:

• Ruimte voor klimaat adaptatie.
• Duurzaam economisch groeipotentieel.
• Sterke en gezonde steden en regio's.
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Om invulling te kunnen geven aan deze vier prioriteiten hanteert het Rijk de volgende drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaat voor enkelvoudige functies.
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal.
• Afwentelen wordt voorkomen.

Vooralsnog is totdat de NOVI van kracht wordt, het rijksbeleid vastgelegd in respectievelijk de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

Conclusie

Door het nationale karakter van de NOVI en de kleine schaal van onderhavig project, heeft dit nauwelijks raakvlak met dit nationaal beleid. De beoogde ontwikkeling is echter niet in strijd met de nationale belangen.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte in werking getreden. Deze structuurvisie geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving.

Figuur 3.1 - Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De structuurvisie schetst ontwikkelingen en legt de ambities tot 2040 vast. De ambities zijn:

1. 1. Concurrentiekracht;
2. 2. Bereikbaarheid;
3. 3. Leefbaarheid en veiligheid.

Het Rijk kiest drie doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden blijven.

De structuurvisie regelt geen specifieke zaken op provinciaal of lokaal niveau. De verantwoordelijkheid voor de afstemming tussen verstedelijking en groene ruimte op regionale schaal laat het Rijk over aan de provincies.

Conclusie

Door het nationale karakter van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en de kleine schaal van onderhavig project, heeft dit nauwelijks raakvlak met dit nationaal beleid. De beoogde ontwikkeling past volledig in het streven naar het benutten van locaties voor transformatie en herstructurering. De SVIR staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van nationale en provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) respectievelijk provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel bekend als de AMvB Ruimte, zijn de 13 nationale belangen uit de SVIR opgenomen, die juridische borging vereisen. Het Barro is op 30 december 2011 deels in werking getreden en met enkele onderwerpen aangevuld per 1 oktober 2012. Het besluit is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. In het Barro komen de volgende dertien nationale belangen terug:

1. 1. Rijksvaarwegen;
2. 2. Project Mainportontwikkeling Rotterdam;
3. 3. Kustfundament;
4. 4. Grote rivieren;
5. 5. Waddenzee en waddengebied;
6. 6. Defensie;
7. 7. Hoofdwegen en hoofdspoorwegen;
8. 8. Elektriciteitsvoorziening;
9. 9. Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen;
10. 10. Ecologische hoofdstructuur (EHS);
11. 11. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
12. 12. IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);
13. 13. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Indien een ontwikkeling voldoet aan het provinciaal beleid op dit vlak zoals verwoord in een provinciale verordening, dan voldoet men ook aan de Barro.

Conclusie

Door het nationale karakter van het Barro en de kleine schaal van onderhavig project, heeft dit nauwelijks raakvlak met dit nationaal beleid. De voorgenomen ontwikkeling is echter niet in strijd met de nationale belangen.

Besluit ruimtelijke ordening (Bro) / Ladder voor duurzame verstedelijking

Per 1 oktober 2012 is in het Bro in artikel 3.1.6 een lid 2 ingevoegd waarin een motiveringsplicht is opgenomen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen in bestemmingsplannen. In de toelichting van het bestemmingsplan moet hiervoor een verantwoording plaatsvinden aan de hand van de "ladder duurzame verstedelijking" (de ladder). Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt. De nieuwe Ladder bevat geen treden meer. De treden 1 en 2 zijn samengevoegd en trede 3 is geschrapt.

De ontwikkeling betreft de realisatie van een appartementengebouw van 22 woningen. Bij de ladder voor duurzame verstedelijking wordt als eerste bepaald of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Hierbij geldt voor de bestemming wonen dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die ladderplichtig is. In onderhavige situatie worden 22 appartementen gerealiseerd. Daarmee kan worden geconcludeerd dat er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Omdat sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet worden gekeken naar de behoefte. Deze behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling.

Kwantitatieve behoefte

gemeentelijk

Voor de drie gemeenten Breda, Oosterhout en Etten-Leur is in 2016 een marktonderzoek naar de woningbehoefte uitgevoerd door Fakton. Op basis van het onderzoek is gebleken dat de effectieve vraag in Oosterhout een bandbreedte van 180 tot 220 woningen per jaar kent. Gezien de beperkte productie in de afgelopen crisisjaren, wordt een inhaalvraag verwacht. Het voornemen past binnen de gemeentelijke kwantitatieve behoefte.

regionaal

In de Regionale Agenda Wonen 2017 is een beeld geschetst van enkele actuele ontwikkelingen op de woningmarkt in Noord-Brabant. Naast de regionale plancapaciteit komt ook een aantal vraagstukken en opgaven rond de aansluiting van vraag en aanbod op de regionale woningmarkt in dit stuk aan bod. In de loop der jaren is de plancapaciteit teruggebracht om te voldoen aan de veranderende vraag en zo te komen tot een realistisch aanbod. Op dit moment blijft de gerealiseerde woningbouw achter op de geprognosticeerde woningbouwopgave. Voor de Regio West-Brabant, waar Oosterhout onderdeel van uitmaakt, is de prognose dat de woningvoorraad zal groeien met 27.075 woningen tot 1 januari 2026.

De regio West-Brabant is verder onderverdeeld in een drietal subregio's:

1. 1. subregio Breda e.o.
2. 2. subregio Land van Heusden en Altena
3. 3. subregio West

De gemeente Oosterhout valt onder de subregio Breda e.o. Voor deze subregio is de prognose dat de woningvoorraad met 14.265 woningen zal toenemen tot 1 januari 2026. Deze woningbouwprognose van de subregio is weer verder doorvertaald per gemeente. Hierbij geldt voor de gemeente Oosterhout een groeiprognose van 1.530 woningen.

Om het ‘accent op de aantallen’ verder te verminderen en de focus meer te leggen op ruimtelijkkwalitatieve afspraken en de urgentie rond tal van opgaven op de regionale woningmarkt, stuurt de provincie de komende periode aan op een werkwijze die niet zozeer gericht is op het jaarlijks maken van regionale kwantitatieve woningbouwafspraken, maar waarbij wordt aangesloten op ‘het ritme’ van actualiseren van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose. Hiertoe is de ‘Monitor bevolking en wonen’ in het leven geroepen zodat tijdig knelpunten op de woningmarkt kunnen worden geconstateerd. De monitor wordt elk kwartaal geactualiseerd en bevat onder andere gegevens over de ontwikkeling en prognose van de bevolking, een actuele stand van de woningvoorraad en een inventarisatie van de plancapaciteit.

Aan de hand van de ‘Monitor bevolking en wonen’ (april 2019) is de kwantitatieve woningbehoefte voor Oosterhout geactualiseerd. In de onderstaande tabel is het huidig aantal woningen, het benodigd aantal woningen, de harde plancapaciteit en de ontwikkelruimte in de gemeente Oosterhout opgenomen. Voor de gemeente geeft de indicator harde plancapaciteit aan de woningbehoefte met 75% ingevuld kan worden met de harde planvoorraad. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat in Oosterhout een behoefte aan nieuwe woningen bestaat.

*Monitor bevolking en wonen geeft een laag en hoog groeiscenario. Het reële groeiscenario is het gemiddelde hiervan.

Kwalitatieve behoefte

De effectieve vraag in Oosterhout ligt tussen de 180 tot 220 woningen per jaar. De jaarlijkse vraag bestaat voor het grootste gedeelte uit de productsegmenten meergezins huurwoningen en eengezins koopwoningen. Oosterhout kent een hogere vraag naar de woonmilieus ‘levendige stadswijk’ en ‘woonwijk met laag- en hoogbouw’.

Er is vraag naar meergezinswoningen. Hierbij is betaalbaarheid een belangrijk thema, er is een grote vraag naar woningen met een huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens (huurslaggerechtigden). Daarnaast is er sprake van een groeiend aantal één- en tweepersoonshuishouden.

De locatie van het plangebied is gelegen in het centrum van Oosterhout en is hiermee geschikt voor huisvesting van verschillende leeftijdsgroepen (jongeren, medioren en senioren). Het woningbouwprogramma bestaat uit kleine appartementen die geschikt zijn voor een brede doelgroep. De woningen zullen niet bestemd worden voor een specifieke doelgroep. De appartementen worden als huurwoningen in de markt gebracht. Eventuele koop van deze appartementen is echter niet uitgesloten. Indien de appartementen in de koopsector worden aangeboden gaat het om betaalbare koopwoningen.

Geconcludeerd kan worden dat met de beoogde ontwikkeling rekening wordt gehouden met de vraag naar betaalbare meergezinswoningen door het realiseren van kleine (huur) appartementen die geschikt zijn voor diverse doelgroepen. Hiermee wordt aangetoond dat onderhavige woningbouwontwikkeling voorziet in een kwalitatieve behoefte. Daarmee wordt voor dat aspect voldaan aan de Ladder.

Conclusie

De conclusie kan worden getrokken dat er met de realisatie van het appartementengebouw sprake is van een duurzame ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied, waarmee wordt voorzien in een behoefte. De ontwikkeling voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Brabantse Omgevingsvisie

Net als het Rijk beschikt de provincie Noord-Brabant vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet over een omgevingsvisie: de Brabantse Omgevingsvisie. Deze visie is in december 2018 vastgesteld door provinciale staten van Noord-Brabant. De Brabantse Omgevingsvisie bevat de ambities van de provincie Noord-Brabant voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving in de periode tot 2050. De omgevingsvisie bevat geen sectorale beleidsdoelen, die doelen zijn nog steeds opgenomen in bijvoorbeeld de Structuurvisie ruimtelijke ordening (SVRO). Bij een eventuele strijdigheid tussen de SVRO en de omgevingsvisie is de omgevingsvisie leidend.

De Brabantse Omgevingsvisie zet in op behouden en verdere ontwikkeling van een veilige, gezonde en duurzame fysieke leefomgeving. De provincie richt zich met de Brabantse Omgevingsvisie op vier hoofdopgaven:

1. 1. De energietransitie.
2. 2. Ontwikkeling van een Noord-Brabant dat om kan gaan met klimaatverandering.
3. 3. Noord-Brabant als slimme netwerkstad.
4. 4. Behouden en verder ontwikkelen van een concurrerende en duurzame economie.

Net als het Rijk streeft de provincie met de Brabantse Omgevingsvisie naar een manier van het benaderen van initiatieven in de fysieke leefomgeving die uitgaat van vertrouwen en het gezamenlijk met publieke en private partijen zoeken naar mogelijkheden om een initiatief te realiseren. Daarbij moeten initiatieven een bijdrage leveren aan de kwaliteit van de fysieke leefomgeving.

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

Op 24 mei 2019 is voor een periode van vier weken het ontwerp de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant ter inzage gelegd. De omgevingsverordening bevat regelgeving die ook anticipeert op de komst van de Omgevingswet en kan gezien worden als een uitwerking van de ambities uit de Brabantse Omgevingsvisie in regels (net als dat de Verordening ruimte Noord-Brabant een uitwerking is van de SVRO). De omgevingsverordening integreert regels uit zes provinciale verordeningen (waaronder de Verordening ruimte Noord-Brabant). De Interim omgevingsverordening trad op 6 november 2019 in werking.

De omgevingsverordening heeft een beleidsneutraal karakter. Dat houdt in dat de omgevingsverordening geen nieuwe beleidswijzigingen doorvoert tenzij dit nieuwe beleid reeds opgenomen is in vastgestelde beleidsdocumenten. De omgevingsverordening is een interimdocument en daarmee een tussenstap naar een definitieve provinciale omgevingsverordening. Gelet op het beleidsneutrale karakter van de omgevingsverordening is het projectgebied in de omgevingsverordening net zo aangeduid als in de Verordening ruimte Noord-Brabant.

Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling
Lid 1

Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat:

1. a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
2. b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Lid 2

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

1. a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
2. b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
3. c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
4. d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
5. e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
6. f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Toetsing en conclusie

Door het wegbestemmen van de bedrijfslocatie en het realiseren van woningbouw wordt een nieuwe milieubelastende functie nabij omliggende woningen voorkomen. Door het momenteel braakliggende terrein opnieuw een functie te geven, wordt verloedering voorkomen.

De ontwikkeling bevindt zich binnen het Stedelijk gebied (concentratiegebied). Het plan betreft een transformatie van een oorspronkelijke bedrijfslocatie. Met de 'Monitor bevolking en wonen’ stuurt de provincie de regionale afspraken om tijdig knelpunten op de woningmarkt te kunnen constateren. In paragraaf 3.1.2 is de ontwikkeling in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking reeds getoetst aan de regionale behoefte.

Door de nieuwbouw is het mogelijk om de woningen energiezuinig te realiseren. Door gebruik te maken van zonnepanelen en warmtepomptechniek wordt gasloos gerealiseerd.

Bijgedragen wordt aan het voorkomen van hittestress (door bebouwing en parkeren) af te wisselen met groene borders. Hemelwater wordt ter plaatse geïnfiltreerd. Naast het autoverkeer worden voldoende ontsluitingen voor langzaam verkeer gesitueerd.

Hiermee kan worden geconcludeerd dat toepassing wordt gegeven aan duurzame stedelijke ontwikkeling.

Het waterschap werkt aan een beter watersysteem, voor mensen en voor flora en fauna. Het watersysteem moet robuuster worden: veiliger, minder kwetsbaar voor regenval en droogte, schoner, natuurlijker en beter toegankelijk voor recreanten. Deze thema's pakt het waterschap in samenhang aan, omdat een integrale aanpak meerwaarde oplevert voor het resultaat.

De belangrijkste uitgangspunten en randvoorwaarden die het waterschap hanteert bij planontwikkeling en in bestaand stedelijk gebied zijn:

• het afkoppelen van regenwater van bestaande gemengde rioleringsstelsels;
• de vuilwater- en hemelwaterafvoer worden tot aan de perceelsgrens gescheiden aangeboden;
• bij een verhard oppervlak van 2000 m² of groter wordt voor het lozen van hemelwater een retentie geëist door het waterschap;
• bij de bouw worden geen milieuvervuilende of uitlogende materialen of stoffen gebruikt.

Toetsing en conclusie

Door middel van de verplichte watertoets ziet het waterschap toe op de uitvoering van hun beleid. Hiermee wordt gewaarborgd dat bij nieuwe ontwikkelingen het waterbeheer wordt meegenomen. De watertoets krijgt vorm via het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (zie paragraaf 4.2). Met de watertoets wordt ook beoordeeld of aan het beleid van het waterschap wordt voldaan. Paragraaf 4.2 gaat hier nader op in.

Door de gemeenteraad van Oosterhout is op 22 oktober 2013 een structuurvisie voor het gehele grondgebied van de gemeente Oosterhout vastgesteld. Op basis van deze structuurvisie wordt invulling gegeven aan het behoud en de verdere versterking van de positie van Oosterhout. De structuurvisie vormt enerzijds een belangrijke inspiratie- en informatiebron, zodat eenieder op adequate wijze kennis kan nemen van de diverse projecten en de samenhang daartussen. Anderzijds geeft de structuurvisie duidelijk richting aan de wijze waarop het gemeentebestuur omgaat met initiatieven op de verschillende beleidsterreinen. De structuurvisie bevat geen verplichtingen naar derden. Bij de beoordeling van initiatieven van derden wordt deze visie als toetsingskader gehanteerd.

De kern van de structuurvisie kan als volgt worden samengevat:

• Continuering van het versterken van kwaliteit;
• Transformatie en structuurversterking;
• Versterken (netwerken van) voorzieningen;
• Kwaliteitsslag buitengebied;
• Betere bereikbaarheid.

In de structuurvisie worden de verschillende ontwikkelingen per thema, (wonen, werken, voorzieningen, recreatie, verkeer etc.) omschreven.

Figuur 3.2 Structuurvisie Oosterhout (blauw cirkel geeft ligging van het plangebied weer)

Toetsing

Het plangebied is gelegen in het centrumgebied van de structuurvisie. Speerpunt in de centrumontwikkeling vormt het Santrijngebied. Realisering van nieuwe cultuuraccommodaties betekent een sterke impuls voor het centrum. Aansluitend zullen in dit gebied ook woningbouw en herstructurering van de parkeervoorzieningen plaatsvinden. Het stadshart wordt verbeterd op basis van het actieplan. Door herinrichting, functionele versterkingen en strategische nieuwbouw zullen het aanzicht en de gebruikswaarde van het centrum in de komende jaren worden verbeterd.

Conclusie:

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de gemeentelijke structuurvisie van Oosterhout. De woningen worden ingepast in het bestaand stedelijk gebied en sluiten aan bij de beleidsdoeleinden transformatie en structuurversterking van de gemeente Oosterhout.

Met de Toekomstvisie wordt een beeld geschetst van het Oosterhout van 2030. Deze toekomstvisie vormt de basis voor de Omgevingsvisie die momenteel wordt opgesteld. De Toekomstvisie levert vooral een inspirerend beeld over hoe de toekomst er voor Oosterhout uit zou kunnen zien. Voor verschillende onderwerpen zijn ambities en opgaven benoemd.

Flexibel wonen in stad en buitengebied

Binnen het bestaande stedelijk gebied van Oosterhout zijn de afgelopen twaalf jaar 2.700 nieuwe woningen gebouwd. Het is niet nodig gebleken om aan de oostzijde van de A27 een heel nieuwe woonwijk te realiseren, maar helemaal uitgesloten wordt die mogelijkheid in de toekomst niet. Bij het bouwen van die nieuwe woningen zijn strenge eisen gesteld aan de ruimtelijke kwaliteit, bereikbaarheid, leefbaarheid en aanpassing aan het klimaat.

Een deel van het nieuwe woningaanbod is gerealiseerd door de transformatie van leeggekomen panden zoals kerken, winkels en kantoren. Op het terrein rondom het vernieuwde Amphia ziekenhuis zijn, naast een eigentijdse zorgvoorziening, ook nieuwe woningen gerealiseerd. Ook op het Slotjesveld hebben verschillende ontwikkelingen plaats gevonden. Oosterhout beschikt over veel verschillende woonmilieus en biedt iedereen een passende woning.

Bij alle ontwikkelingen is uitgegaan van toekomstgerichte, duurzame en flexibel in te richten woningen. Woningen zijn geschikt voor zo breed mogelijke doelgroepen en voor alternatieve woonvormen. Domotica maakt het voor ouderen gemakkelijker om in hun sociale woonomgeving oud te worden. Ze wonen bij voorkeur op plekken waar de ‘zorg dichtbij’ is. Er is ruimte gemaakt voor mantelzorg en generatiewoningen. Woningen die vrij komen, nadat ouderen verhuisd zijn, zijn betrokken door (jonge) gezinnen.

Toetsing

Dit plan voorziet in transformatie van een voormalige garage. Het betreft een herontwikkeling van een binnenstedelijke locatie waarbij kleine appartementen voor de huur (en eventueel koop) passend bij de behoefte. Het appartementencomplex is geschikt voor huisvesting van verschillende leeftijdsgroepen (brede doelgroep). De voorgenomen ontwikkeling past binnen de Toekomstvisie.

De coalitiepartners hebben voor de periode 2018-2022 bestuursakkoord 'Samen op weg naar 2030' opgesteld. Hierin zijn doelstellingen uitgewerkt op de thema's Financien, Sociaal Domein, Economie en werkgelegenheid, De levendige gemeente, Ruimtelijke Ontwikkeling en Burger en Bestuur. Hierna wordt ingegaan op de relevante onderdelen uit het thema Wonen en ruimtelijke ordening.

Wonen en ruimtelijke ordening

Oosterhout is gebaat bij een gevarieerd woningaanbod, dat rekening houdt met de wensen en behoeften van verschillende bestaande doelgroepen (met name in onze gemeente woonachtige ouderen), maar dat tegelijkertijd aantrekkelijk is voor nieuwe inwoners (met name jongeren/gezinnen met jonge kinderen). Om draagvlak voor de bestaande voorzieningen te behouden en de dynamiek in de samenleving te borgen, is het immers van belang dat Oosterhout in trek blijft bij jongeren en (jongere gezinnen). Er wordt dus ook gebouwd voor een toekomstbestendig en vitaal Oosterhout.

Oosterhouters hechten terecht grote waarde aan een groene en open woonomgeving. Bij plannen voor woningbouw binnen bestaand stedelijk gebied (inbreidingslocaties) is het behoud hiervan een belangrijk uitgangspunt.

De invoering van de Omgevingswet leidt tot een zeer ingrijpende verandering in de wijze waarop wij in ons land omgaan met ruimtelijke ordening. Ten aanzien van de Omgevingswet is onder meer het volgende van belang:

• in de aanloop naar de invoering van de Omgevingsvisie worden de bestaande bestemmingsplannen zoveel mogelijk samengevoegd;

• inspraak wordt bij het begin van een ruimtelijk project geborgd, bij een principeverzoek wordt het beproefde instrument van een omgevingsdialoog ingezet.

Een kwalitatief goede openbare ruimte draagt niet alleen bij aan een positief beeld van de gemeente, het is ook een uitnodiging aan onze inwoners om medeverantwoordelijkheid te nemen om de openbare ruimte schoon en netjes te houden.

Toetsing

Herontwikkeling van de binnenstedelijke locatie waarbij kleine appartementen voor de huur (en eventueel koop) is passend bij de behoefte. Het appartementencomplex is geschikt voor huisvesting van verschillende leeftijdsgroepen. De openbare ruimte voorziet naast het opvangen van de parkeerbehoefte in een groene uitstraling, in aansluiting op de aangrenzende terreinen. Een omgevingsdialoog is gevoerd door middel van een informatieavond (zie paragraaf 7.2). De voorgenomen ontwikkeling past binnen de doelstellingen van het Bestuursakkoord.

In 2016 is de Woonvisie geactualiseerd. De aanleiding voor het actualiseren is dat zich op het gebied van het wonen en aangrenzende beleidsvelden sinds 2011 vele veranderingen hebben voorgedaan die hun weerslag hebben op het wonen. De woningmarkt is veranderd ten gevolge van de economische crisis én binnen de corporatiesector hebben zich tal van ontwikkelingen voorgedaan. De invoering van de gewijzigde Woningwet op 1 juli 2015 is bepalend voor de corporatiesector en hiermee het te voeren woonbeleid. Corporaties dienen volgens de wet terug te keren naar hun kerntaak, namelijk het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen. Daarnaast heeft de transitie in de Wmo door de scheiding van wonen en zorg directe gevolgen voor het wonen.

De in te zetten richting van de Woonvisie is onderbouwd op basis van demografische ontwikkelingen en (lokale) onderzoeken. De regionale ontwikkelingen en de rol die Oosterhout daarin heeft en neemt, zijn daarbij tevens van invloed op het Oosterhoutse woonbeleid. De gemeenteraad heeft de Woonvisie medio 2016 vastgesteld. De volgende hoofdthema's zijn door de gemeenteraad en de externe partners van belang geacht voor het woonbeleid in Oosterhout:

• Betaalbaarheid: Het is de wens om mensen met een laag of middeninkomen een goed perspectief op de woningmarkt bieden. Belangrijk hierbij is dat de woningvoorraad aansluit op wensen en mogelijkheden van de bewoners, zowel nu als in de toekomst.
• Het sociaal domein: Vanaf 2015 is de langdurige zorg ingrijpend hervormd. Doel is om mensen zo lang mogelijk zelfstandig thuis te laten wonen. De scheiding van wonen en zorg heeft directe gevolgen voor de bestaande woningvoorraad maar ook voor nieuw te bouwen woningen. Deze woningen moeten door aanpassingen kwalitatief geschikt te maken zijn voor het (langer) zelfstandig bewonen.
• Bijzondere doelgroepen: In de afgelopen jaren is de woningvraag vanuit bijzondere doelgroepen toegenomen. Doelgroepen als statushouders, arbeidsmigranten en herstarters verdienen gezien hun specifieke situatie en mogelijkheden extra aandacht bij het huisvestingsvraagstuk.
• Leefbaarheid / Leefomgeving: De kwaliteit van het wonen in Oosterhout is voor een deel afhankelijk van de woonomgeving. De leefbaarheid van de leefomgeving is van groot belang voor de kwaliteit van het wonen voor nu en in de toekomst. De voorzieningen op het gebied van detailhandel, horeca, sport en recreatie dragen bij aan de leefbaarheid en hiermee de aantrekkelijkheid van de gemeente.
• Flexibiliteit woningbouw: Mede op basis van de hoofdthema's is in beeld te brengen welke kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag er in Oosterhout bestaat. Uitgangspunt is dat er gebouwd wordt naar de vraag en er wordt ingespeeld op de behoeften vanuit de woningmarkt. Bouwen naar behoefte vraagt om flexibiliteit, daarom is het van belang de kwantitatieve en kwalitatieve vraag in beeld te hebben.

Toetsing

Met voorliggend plan wordt de bouw van in totaal 22 nieuwe woningen, in de vorm van appartementen, mogelijk gemaakt. De locatie van de woningbouwlocatie is gelegen in het centrum van Oosterhout en is hiermee geschikt voor huisvesting van verschillende leeftijdsgroepen. Het woningbouwprogramma bestaat uit kleine appartementen die geschikt zijn voor een brede doelgroep. De woningen zullen niet bestemd worden voor een specifieke doelgroep. De appartementen worden als huurwoningen in de markt gebracht.

Met de beoogde ontwikkeling wordt rekening wordt gehouden met de vraag naar betaalbare meergezinswoningen door het realiseren van kleine (huur) appartementen die geschikt zijn voor diverse doelgroepen.

Conclusie

Door de ontwikkeling van woningbouw in het plangebied wordt invulling gegeven aan de wensen en vraag vanuit de Woonvisie.

Mobiliteitsvisie “Oosterhout Vooruit”

Het verkeers- en vervoerbeleid van de gemeente Oosterhout ligt vast in de mobiliteitsvisie “Oosterhout Vooruit”. Deze is op 21 mei 2019 vastgesteld door de gemeenteraad. De mobiliteitsvisie geeft een beschrijving van de huidige situatie en schetst een toekomstbeeld 2030. Daarbij worden de ambities voortvloeiend uit de toekomstvisie en het bestuursakkoord belicht alsmede lokale en regionale ontwikkelingen en autonome trends die van invloed (kunnen) zijn op de mobiliteit in Oosterhout. Op basis daarvan wordt in het toekomstbeeld geschetst welke “uitdagingen” er op het gebied van verkeer en vervoer in en rond Oosterhout liggen in 2030. Het beleid in de mobiliteitsvisie is verwoord in de vorm van doelstellingen op het gebied van bereikbaarheid, leefbaarheid, verkeersveiligheid én duurzaamheid en gezondheid. Deze vier thema’s vormen gezamenlijk de pijlers van de visie. Tevens is besloten om, in lijn met de nieuwe Omgevingswet, een gebiedsgewijze benadering toe te passen, die er op neer komt dat niet alleen op het niveau van de hele gemeente, inclusief de kerkdorpen, wordt gekeken, maar dat binnen de gemeente ook een aantal typen gebieden wordt onderscheiden met hun eigen profiel, doelstellingen en opgaves. Immers voor een bedrijventerrein zijn andere zaken van belang dan voor de schoolomgeving.

Dit resulteert in een beeld met een groot aantal opgaven. Gezien de hoeveelheid opgaven zullen keuzes moeten worden gemaakt. In hoofdstuk 7 van de mobiliteitsvisie is aangegeven welke opgaven prioriteit hebben en waar de focus van het verkeers- en vervoerbeleid voor de periode tot en met 2030 komt te liggen. De vertaling van het beleid en de bijbehorende opgaven naar concrete maatregelen vindt plaats in een (nog op te stellen) uitvoeringsagenda.

Stilstaan in de toekomst

Het gemeentelijk parkeerbeleid is vastgelegd in de nota 'Stilstaan in de toekomst, Parkeerbeleid op de middellange termijn (2020)'. Deze nota is in december 2009 door de gemeenteraad vastgesteld en in 2013 heeft een tussentijdse evaluatie plaatsgevonden. Met het parkeerbeleid worden doelen nagestreefd op het gebied van leefbaarheid, het economische functioneren van de binnenstad en bereikbaarheid. In de nota zijn parkeernormen opgenomen waaraan bij de ontwikkeling van nieuwe functies dient te worden voldaan. Uitgangspunt hierbij is dat het parkeren zoveel mogelijk op eigen terrein wordt opgelost. In de regels bij onderhavig plan is opgenomen dat moet worden voldaan aan het meest recente gemeentelijke parkeerbeleid.

Parkeernormen 2019

In mei 2019 heeft de gemeenteraad besloten de parkeernormen te actualiseren. Het is geen actualisatie van beleid, maar van 'sec' de parkeernormen. Deze normen zijn van toepassing bij nieuwbouw en verbouw van bestaande locaties. Naast normen voor auto's zijn er ook normen voor fietsers opgenomen.

Conclusie

Voldaan kan worden aan de parkeernormen en het gemeentelijk parkeerbeleid. Binnen het concept stedenbouwkundig plan voor het plangebied is aangesloten bij de Mobiliteitsvisie. Voor langzaam verkeer is een goede en veilig ontsluiting voorzien aan de Keiweg. Gemotoriseerd verkeer wordt via de Ridderstraat/ De Burcht ontsloten. Voor wat betreft de inrichting van het parkeerterrein wordt aangesloten bij aangrenzend openbaar terrein. Voor het onderhavig plan wordt het aspect verkeer en parkeren verder behandeld in paragraaf 4.5 .

Beleidsnota Cultuurhistorie, Monumenten en Archeologie

In de beleidsnota Cultuurhistorie, Monumenten en Archeologie, die op 20 januari 2009 is vastgesteld, is het gemeentelijk beleid voor de periode 2008 - 2018 op het gebied van cultuurhistorie vastgelegd. Het doel van de beleidsnota is het betrekken van cultuurhistorie bij planvorming, zodat archeologische vindplaatsen en cultuurhistorisch waardevolle structuren niet langer verloren gaan. Centraal in de beleidsnota staat, in lijn met de Nota Belvedere, de opvatting dat bescherming van cultuurhistorisch erfgoed en dynamiek in de ruimtelijke inrichting prima samen kunnen gaan ('behoud door ontwikkeling').

De nota geeft daarnaast een eerste aanzet om te komen tot een gemeentelijk archeologiebeleid. In de nota is vastgelegd hoe de monumenten, archeologie en cultuurhistorische waarden kunnen worden beschermd, ontwikkeld en zichtbaar gemaakt. Cultuurhistorie dient als volwaardig belang te worden meegenomen bij ruimtelijke inrichtingsplannen. Cultuurhistorische waarden hoeven hierbij niet altijd doorslaggevend te zijn, maar de kansen die cultuurhistorie biedt, moeten reeds in een vroeg stadium worden meegewogen in de planvorming.

Erfgoedkaart

Om de aanwezige cultuurhistorische waarden (monumentale gebouwen, archeologische terreinen, cultuurhistorische landschapselementen en historische stedenbouwkundige structuren en infrastructuur) in beeld te brengen, is een gemeentelijke erfgoedkaart vervaardigd, die met name een signalerende functie heeft. Hierdoor wordt een integrale afweging mogelijk. Op basis van de erfgoedkaart, kunnen cultuurhistorisch en archeologisch waardevolle gebieden in bestemmingsplannen een passende regeling krijgen. Er dient tevens omschreven te worden dat op basis van de Erfgoedkaart een vigerend gemeentelijk archeologiebeleid is vastgesteld (Erfgoedverordening met archeologische beleidskaart).

Conclusie

In paragraaf 4.4 worden de aspecten archeologie en cultuurhistorie nader beschreven. Deze aspecten vormen geen belemmering voor de vaststelling van voorliggend bestemmingsplan.

In 2009 is de Waterwet in werking getreden. Hierin zijn de verantwoordelijkheden vastgelegd ten behoeve van afval-, hemel- en grondwater. In grote lijnen betekent dit dat de gemeente een ontvangstplicht heeft van afvalwater (vervuild water). Daarnaast hebben de individuele perceeleigenaren een verantwoordelijkheid voor het inzamelen en verwerken van regen- en grondwater op het eigen perceel. De gemeente heeft hierbij een zorgplicht.

De gemeenteraad heeft een water- en rioleringsplan (2017-2021) vastgesteld. Hierin staat hoe de gemeente omgaat met alle waterstromen binnen de gemeente en de zorgplichten vanuit de Waterwet. De belangrijkste uitgangspunten in het water- en rioleringsplan voor het water in Oosterhout zijn: schoon water schoon houden, handhaving van de waterkwaliteit en waar noodzakelijk verbeteren, voldoen aan de normen voor volksgezondheid en veiligheid en ontwikkeling van natuur in en om het water waar mogelijk.

Bovenstaande betekent dat de verschillende vormen van grondgebruik afgestemd moeten worden op de aanwezige watersystemen. Dit met een toekomstgerichte aanpak/doorkijk met name op het gebied van het klimaat. Intensievere regenbuien kunnen enorme wateroverlast veroorzaken en de in het gemeentelijk grondgebied aanwezige grondwaterwinning voor de drinkwaterproductie kunnen vervuild raken door lozingen van schadelijke stoffen. Ook hiervoor is aandacht binnen het water- en rioleringsplan.

Conclusie

Voor het onderhavig plan is een waterparagraaf opgesteld waarvan de resultaten zijn opgenomen in paragraaf 4.2 .

In Oosterhout is in de woonbuurten per woning gemiddeld 115 m² openbaar groen aanwezig. Op basis van dit gemiddelde kan worden gesteld dat Oosterhout een groene gemeente is.

In het politiek akkoord is het groene karakter van Oosterhout ook benoemd als kernwaarde van de stad. Het is een kenmerk waarmee Oosterhout zich onderscheidt van andere gemeenten. Doel van groenbeleid in algemene zin is daarom de instandhouding en verbetering van deze groene kwaliteit. De bijbehorende uitvoeringssporen zijn bescherming en ontwikkeling.

Het groene karakter van de stad wordt zowel door het groen in de openbare ruimte als in de particuliere tuinen gevormd. De tuinen zijn groene ruimten in de stad, waarbij vooral voortuinen van grote invloed zijn op de sfeer van de stedelijke buitenruimte.

Bescherming van het aanwezige groen in de stad gaat vooraf aan compensatie. Compensatie is immers het herstellen van of goedmaken voor iets dat verloren is gegaan.

Met betrekking tot het particuliere groen heeft de gemeente beperkte beschermings- en sturingsmogelijkheden. In het openbaar gebied heeft de gemeente daarentegen maximale mogelijkheden tot instandhouding en ontwikkeling. Wel geldt een vergunningsplicht voor het vellen van een houtopstand op gemeentegrond dan wel een boom (bomen) die op de lijst van monumentale bomen is (zijn) opgenomen.

Grotere bomen (dikker dan Ø 0,20m) in het openbare gebied worden beschermd op basis van de velvergunningsprocedure in de Algemene Plaatselijke Verordening (APV). Monumentale bomen genieten een zwaardere bescherming en krijgen in bestemmingsplannen tevens een beschermende dubbelbestemming op basis van de monumentale-bomen-lijst, ook als deze op particulier terrein staan. In de openbare ruimte heeft de gemeente dus voldoende mogelijkheden tot instandhouding en uitbouw van het groene karakter van Oosterhout, op particulier terrein zijn alleen monumentale bomen beschermd.

Conclusie

Dit plan voorziet in herontwikkeling van een voormalige bedrijfslocatie tot een appartementencomplex. In paragraaf 2.3 wordt nader ingegaan op de inrichting van de buitenruimte. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat de ontwikkeling voldoet aan het groenbeleid van de gemeente Oosterhout.

De zorg voor het milieu en duurzaamheid zijn belangrijke speerpunten voor de gemeente. De zorgen omtrent milieuverontreiniging en met name de klimaatverandering staan hoog op de internationale agenda en de oplossing voor dit probleem moet voor een belangrijk deel op lokaal niveau worden gezocht.

Bij iedere ontwikkeling dient afgevraagd te worden in hoeverre deze ontwikkeling zich verhoudt tot de problemen die er zijn. Ontwikkelingen die niet bijdragen aan de gewenste duurzame ontwikkeling of zelfs in negatieve mate bijdragen aan de gewenste milieukwaliteit, zijn ongewenst en andersom geldt dat ontwikkelingen die wel bijdragen aan de gewenste ontwikkeling van Oosterhout, door de gemeente met alle beschikbare middelen ondersteund dienen te worden. Uiteraard vindt hierbij altijd een afweging tussen mogelijkheden, middelen en resultaat plaats. De absolute ondergrens hierbij wordt gevormd door het wettelijk instrumentarium.

Conclusie

In de oorspronkelijke situatie was het volledige terrein verhard. Met de herontwikkeling van de locatie is, naast het woonprogramma met bijbehorende parkeergelegenheid, nieuwe inrichting van het plangebied zorgvuldig tot stand gekomen. Aan de Keiweg wordt uitsluitend een langzaamverkeer ontsluiting gerealiseerd ter bevordering van wandelen en fietsen. Het plangebied is waar mogelijk - langs de Keiweg en delen van het achterterrein - groen ingevuld. Dit ten behoeve van een groene uitstraling en het bijdragen aan het voorkomen van hittestress.

Ambities voor de energietransitie Oosterhout 2030

De gemeente gaat samenwerken aan de duurzame toekomst van Oosterhout. De ambities hiervoor en de manier waarop de gemeente deze wil bereiken is op 22 oktober 2019 aangenomen door de gemeenteraad. Tot 2030 ligt de focus op het verlagen van energieverbruik en het opwekken van duurzame energie. Vooral met wind en zon. De gemeente kan de ambities alleen samen mét onze inwoners, bedrijven en partners realiseren.

Dit ambitiedocument gaat echter niet over de doelen voor 2050, maar over onze ambities voor 2030. De klimaatwet geeft ons het doel: 49 % reductie van CO2 ten opzichte van 1990. De Regionale Energie Strategie (RES) is voor ons hierbij de belangrijkste leidraad. Dit heeft geleid tot ambities voor de korte (2022) en middellange (2030) termijn op het gebied van energiebesparing en energieopwekking.

In de Routekaart energietransitie 2019-2022 ‘Vol energie samenwerken aan de toekomst van Oosterhout’ is verder uitgewerkt hoe de gemeente deze ambities wil bereiken.

De energietransitie bestaat uit 2 delen: besparen en opwekken. In 2022 is een energiebesparing gerealiseerd van 5% ten opzichte van het energieverbruik in 2017. Dat betekent een energiebesparing van 295 TJ. In 2022 wekken we jaarlijks 206 TJ extra duurzame energie op (naast de 255 TJ duurzame opwekking die al gerealiseerd is). Om deze opgaves te bereiken is een aantal projecten benoemd.

Conclusie

Het plan maakt geen deel uit van een project. Door de nieuwbouw is het mogelijk om de woningen energiezuinig te realiseren. Door gebruik te maken van zonnepanelen en warmtepomptechniek wordt gasloos gerealiseerd. Op deze wijze wordt bijgedragen aan de aan ambities van de gemeente omtrent energietransitie.

Wet voortgang energietransitie

Op 1 juli 2018 is de Wet voortgang energietransitie (Wet VET) in werking. Met deze wijzigingswet worden de Elektriciteitswet 1998 en de Gaswet gewijzigd. Het gevolg hiervan is dat netbeheerders niet langer wettelijk verplicht zijn om nieuwbouw voor kleinverbruikers (verbruikers met een doorlaatwaarde van ten hoogste 40 m³ per uur) aan te sluiten op het gasnet. Omdat netbeheerders slechts wettelijke taken mogen uitvoeren, komt dit in de praktijk neer op een verbod: netbeheerders mogen nieuwbouw voor kleinverbruikers vanaf 1 juli 2018 niet meer van een gasaansluiting voorzien. Via een wijziging wordt ook het Bouwbesluit 2012 in overeenstemming gebracht met de wijziging van Gaswet. Voor woningen en kleine bedrijven betekent dit dat vanaf 1 juli 2018 moet worden gekozen voor een andere vorm van verwarming dan aardgas.

Op omgevingsvergunningaanvragen die zijn ingediend vóór 1 juli 2018, blijft het oude recht van de Gaswet en het Bouwbesluit 2012 van toepassing. Dit betekent dat een gebouw waarvoor een bouwaanvraag is gedaan vóór 1 juli 2018, door de netbeheerder nog moet worden aangesloten op het gasnet. Voor aanvragen na 1 juli 2018 wordt uitgegaan van het principe van gasloos bouwen.

Hiervan is een uitzondering mogelijk. Artikel 10, zevende lid, onderdeel a van de Gaswet bepaalt namelijk dat de aansluitplicht niet van toepassing is 'voor het aansluiten van een te bouwen bouw-werk, tenzij een college van burgemeester en wethouders het gebied waarin dit bouwwerk wordt gebouwd, heeft aangewezen als gebied waar aansluiting op het gastransportnet strikt noodzakelijk is om zwaarwegende redenen van algemeen belang, waaronder begrepen de maatschappelijke kosten en baten. Bij ministeriële regeling worden hiertoe nadere regels gesteld.'

Het appartementencomplex wordt duurzaam ontwikkeld. Bijzondere aandacht gaat uit naar de energiezuinigheid van het gebouw. Het appartementencomplex wordt gasloos gerealiseerd door onder andere gebruik te maken van zonnepanelen en warmtepomptechniek.

Conclusie

De woningen zullen conform de wet VET zonder gasaansluiting moeten worden gerealiseerd. De ontwikkelaar is op de hoogte van de wetwijziging en realiseert geen gasaansluiting op het gasnet. Door gebruik te maken van zonnepanelen en warmtepomptechniek wordt gasloos gerealiseerd. Hiermee wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden van de Wet VET en vormt hiermee geen belemmering voor de ontwikkeling aan de Keiweg.

In paragraaf 4.1.6 wordt ingegaan op de aanwezige bedrijvigheid in de omgeving en de mogelijke effecten voor het milieu.

Per 1 oktober 2015 geldt er in Oosterhout bij een aanvraag om een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen geen welstandstoets meer. Wel kan er achteraf, via een zogenaamde excessenregeling, worden opgetreden tegen bouwwerken die in strijd zijn met redelijke eisen van welstand. De afschaffing van welstandsbeoordeling van bouwplannen geldt niet voor beschermde monumenten en voor bebouwing binnen de beschermde stads- en dorpsgezichten, omdat hier van rechtswege en/of uit oogpunt van cultuurhistorie en ruimtelijke kwaliteit, extra eisen worden gesteld aan de op te richten bebouwing.

Toetsing en conclusie

Op de Welstandkaart, behorende bij de Welstandsnota, is te zien dat het plangebied welstandsvrij is. De Welstandsnota staat de beoogde ontwikkeling dan ook niet in de weg.

Figuur 3.3 Welstandkaart gemeente Oosterhout (rode cirkel geeft ligging van het plangebied weer)

Dit hoofdstuk gaat in op de realiserings- en uitvoeringsaspecten die van invloed kunnen zijn op de voorgenomen herontwikkeling.

Wettelijk kader

Externe veiligheid is van belang indien relevante invloeden vanwege activiteiten met gevaarlijke stoffen, de risicobron, mogelijk zijn op te beschermen objecten of terreinen. De laatste worden als (geprojecteerd) (beperkt) kwetsbare objecten aangeduid. Voor de risicobeoordeling zijn vier begrippen vooral van belang: het plaatsgebonden risico, het plasbrandaandachtsgebied, het groepsrisico en het invloedsgebied. De wet- en regelgeving en het beleid zijn gericht op het voorkomen en beheersen van risicovolle activiteiten en de bescherming van individuele burgers en groepen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen.

Deze wetgeving is grotendeels gebaseerd op de Wet milieubeheer, de Wet ruimtelijke ordening en de Wet op de Veiligheidsregio’s. De relevante wet- en regelgeving voor dit plan betreft:

1. a. Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en bijbehorende Regeling;
2. b. Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en bijbehorende Regeling Basisnet;
3. c. Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en bijbehorende Regeling.

Daarnaast geldt het door de raad vastgestelde Beleid externe veiligheid van Oosterhout 2017. De gemeente Oosterhout heeft in haar beleid vastgelegd dat externe veiligheid erop is gericht om de risico's voor haar burgers en de bedrijven te voorkomen. Indien er risico’s zijn toegelaten worden die zoveel mogelijk beperkt en moeten die beheersbaar zijn. Tenslotte moeten de mogelijkheden voor de evacuatie van personen en de voorbereiding op de bestrijding van een ramp voldoende zijn. Risicobronnen zijn niet toegelaten buiten aangewezen risicogebieden zoals een industrieterrein. Echter kunnen op bestaande (spoor) wegen en vaarwegen risico's niet worden uitgesloten. Het beleid houdt ook in dat minder zelfredzame personen binnen het invloedsgebied van een risicobron beter moet worden beschermd.

Begrippen

Bij alle regelingen komt het begrip plaatsgebonden risico, groepsrisico aan de orde. Het begrip plasbrandaandachtsgebied (gebied waar bij het realiseren van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten rekening dient te worden gehouden met de mogelijke gevolgen van een ongeval met brandbare vloeistoffen) wordt alleen bij de (spoor)wegen toegepast.

Het plaatsgebonden risico is: Het PR geeft de kans per jaar aan dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt, als rechtstreeks gevolg van een calamiteit, veroorzaakt door een ongeval met gevaarlijke stoffen of een ongeval met een vliegtuig. Het plaatsgebonden risico bedraagt standaard maximaal 10^-6. Het wordt vaak weergegeven als een afstand behorende bij die norm. Het plasbrandaandachtsgebied is: Het PAG geeft het gebied aan dat een persoon, onbeschermd, als gevolg van de stralingswarmte overlijdt. Deze wordt uitgedrukt in een afstand.

Het groepsrisico is: Het groepsrisico (GR) is de kans per jaar dat een groep personen van een bepaalde grootte (bijvoorbeeld 10, 100 of 1000 personen) tegelijk slachtoffer wordt van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico is daarmee een maat voor de maatschappelijke ontwrichting die ontstaat door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Deze wordt uitgedrukt in een afstand. Het is meestal gelijk aan de afstand waar nog 1% van de personen als gevolg van een calamiteit overlijden

Onderzoek

Binnen het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen toegestaan. Het plan ligt niet in het invloedsgebied van een bedrijf waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of geproduceerd. Ook ligt het niet in een invloedsgebied van een weg, spoorlijn, waterweg of buisleiding die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen. Het plangebied is daarnaast ook buiten het invloedsgebied vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen op de A27 gelegen. Er is geen uitgebreid onderzoek en advies van de Veiligheidsregio MWB en geen verdere verantwoording vereist.

Conclusie

Gelet op het voorgaande kan gesteld worden dan het aspect externe veiligheid geen belemmering is voor het realiseren van het plan.

Wettelijk kader

De Wet geluidhinder (Wgh) biedt het wettelijk kader voor de toegestane geluidsbelasting vanwege een weg bij geluidsgevoelige bestemmingen, waaronder woningen. De Wet geluidhinder heeft betrekking op wegen met een zone (met uitzondering van wegen met 30 km/uur regime).

De hoogst toelaatbare geluidsbelasting (voorkeursgrenswaarde) voor de geluidsbelasting afkomstig van het wegverkeer voor nieuwe woningen bedraagt 48 dB. In bepaalde gevallen kunnen door het bevoegd gezag hogere waarden vastgesteld worden. De maximaal toegestane hogere waarde bedraagt 63 dB voor binnenstedelijke situaties.

Onderzoek

Effecten omliggende wegen

Het nieuw te bouwen appartementencomplex ligt binnen de geluidzone van de Keiweg, Ridderstraat, De Doelen, De Braak en Mathildastraat. Dit zijn wege n van twee rijstroken in het stedelijk gebied en hebben in de zin van de Wet geluidhinder een zonebreedte van 200 meter. Op de bovengenoemde wegen geldt een maximumsnelheid van 50 km/u.

Op de Kloosterstraat en De Burcht geldt een maximumsnelheid van 30 km/u. Deze wegen hebben in de zin van de Wet geluidhinder geen geluidzone. Desondanks is het in het kader van een goede ruimtelijke ordening van belang om de geluidsbelasting van deze wegen op het nieuw te bouwen appartementencomplex mee te nemen in het akoestisch onderzoek.

Gelet op de ligging van het plangebied is een akoestisch onderzoek (Bijlage 1) uitgevoerd naar de geluidbelasting op de gevels van de nieuw te bouwen woonappartementen.

Uit de rekenresultaten blijkt dat de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op de Keiweg de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden op de gevel(s) van 11 appartementen in het nieuw te bouwen appartementencomplex. De geluidbelasting bedraagt ten hoogste 63 dB inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh en overschrijdt daarmee niet de maximaal toelaatbare hogere waarde.

Als gevolg van de overige wegen wordt de voorkeursgrenswaarde op de gevels van de nieuw te bouwen appartementen niet overschreden.

Hogere waarden

Maatregelen om de geluidbelasting ter plaatse van het plangebied terug te brengen, zijn gelet op hetgeen is beschreven in paragraaf 4.3 uit het geluidonderzoek mogelijk en doelmatig. Op basis van de DMC-regeling wordt een bronmaatregel van 70 meter in lengte voorgesteld. De bestaande verharding op de Keiweg wordt over deze lengte vervangen met stille elementenverharding. In verband met aanwezige leidingen die onder de weg lopen, is het niet wenselijk om een gesloten wegdek te realiseren. Met deze bronmaatregel wordt, op ieder punt waar de grenswaarde van 48 dB wordt overschreden, een afname in geluidbelasting behaald variërend van 2 tot en met 3 dB. De uitvoering van de bronmaatregel aan de Keiweg is in dit plan geborgd in een voorwaardelijke verplichting (zie artikel 4.4.4 van de regels).

Het bevoegd gezag dient daarnaast hogere waarden vast te stellen voor de woningen waar de voorkeursgrenswaarde - ondanks de maatregel - wordt overschreden. In tabel 4.1 zijn de hogere waarden (zonder maatregelen) per appartement weergegeven. In tabel 4.2 zijn de hogere waarden (met maatregelen) per appartement weergegeven.

Tabel 4.1 Vast te stellen hogere waarden (zonder maatregelen)

Tabel 4.2 Vast te stellen hogere waarden (met maatregelen)

Cumulatie

Indien een geluidgevoelige bestemming waarvoor een hogere grenswaarde wordt vastgesteld in de zone van meerdere geluidbronnen is gelegen, dient inzichtelijk gemaakt te worden hoe hoog de gecumuleerde geluidbelasting is. Het bevoegd gezag dient een oordeel te vellen over de hoogte van deze geluidbelasting. Een wettelijke toets aan een grenswaarde is niet aan de orde. Voor de beoordeling van de aanvaardbaarheid van de gecumuleerde geluidbelasting kan het advies uit het Reken- en meetvoorschrift als leidraad worden gehanteerd. Hierin is opgenomen dat voor een eerste indruk van de aanvaardbaarheid van de geluidsituatie, de gecumuleerde geluidbelasting kan worden vergeleken met de voor die bronsoort van toepassing zijnde normering. De grenswaarden conform de Wgh zijn op het gecumuleerde geluidniveau echter formeel niet van toepassing.

De gecumuleerde geluidbelasting (incl. maatregelen) voor de appartementen waarvoor een hogere waarde dient te worden aangevraagd bedraagt ten hoogste 66 dB exclusief aftrek ex artikel 110g Wgh. Voor nieuw te realiseren woningen geldt dat de maximaal toelaatbare hogere waarde 63 dB bedraagt. Hierbij moet bovendien worden bedacht dat bij de bepaling van de gecumuleerde geluidbelasting geen rekening wordt gehouden met de aftrek ex artikel 110g Wgh. Wanneer de aftrek ex artikel 110g Wgh ook wordt toegepast op de berekende gecumuleerde geluidbelastingen komen de geluidniveaus niet boven de ten hoogste toelaatbare hogere grenswaarden op grond van de Wet geluidhinder. Een overzicht van de cumulatieve geluidbelastingen per toetspunt is opgenomen in de bijlage bij het geluidonderzoek.

In tabel 4.2 is de cumulatieve geluidbelasting als gevolg van alle wegen inzichtelijk gemaakt. Hierbij is geen aftrek gehanteerd. In de tabel is per appartement uitgegaan van het toetspunt met de hoogste cumulatieve geluidbelasting.

Uit de beoordeling van de rekenresultaten blijkt dat de MKM Lden bij de appartementen varieert tussen goed en tamelijk slecht aan de geluidbelaste zijde en tussen goed en tamelijk slecht aan de geluidluwe zijde.

Effecten bouwplan op omgeving

Met de ontwikkeling van het plangebied van braakliggend terrein tot woongebied is sprake van een toename van verkeersintensiteiten. Het gaat om circa 176 verkeersbewegingen. De verwachting is dat 75% van de verkeersbewegingen richting de meest nabijgelegen ontsluitingsweg beweegt, in dit geval de Ridderstraat. De andere 25% beweegt in de richting van het centrum. Gelet op de nabije ligging van het centrum (loopafstand) worden minder verkeersbewegingen richting het centrum verwacht. Door middel van een akoestische berekening is berekend of de nieuwe ontwikkeling geluidhinder veroorzaakt op de bestaande bebouwing. Tevens is berekend welke gevolgen de reflectie op het nieuw te bouwen appartementencomplex heeft. Gelet op de ligging van de omliggende bebouwing is een rekenpunt gesitueerd op de hoek van het appartementencomplex De Doelen en op de zijgevel van het appartementencomplex De Burcht. Uit de resultaten van de berekening blijkt dat er sprake is van een minimale verhoging van de geluidbelasting, namelijk met 0,26 dB. Een dergelijke verhoging is met het menselijke oor niet hoorbaar. Geconcludeerd kan worden dat de effecten van de ontwikkeling op de omgeving minimaal zijn en niet lijden tot geluidsoverlast.

Voor de woningen aan de Kloosterstraat en De Burcht ontstaat door het bouwplan een verbetering van de situatie. Het nieuwe appartementencomplex wordt namelijk tussen de achterzijden van de woningen en de Keiweg en Ridderstraat geprojecteerd. Het appartementencomplex heeft hiermee een positieve belemmerende werking.

Indirecte hinder

Aan de oostzijde van het projectgebied zijn circa 20 nieuwe parkeerplaatsen beoogd. Dit aantal is dermate laag en de verkeersbewegingen duren dermate kort, dat de geluidbelasting, uitgedrukt in equivalent geluidniveau over tijd, vanwege de verkeersbewegingen niet relevant zullen zijn op de omliggende woningen.

Het dichtslaan van autoportieren en de bijbehorende piekgeluiden zijn echter wel onderzocht. De LAmax is ten hoogste 65 dB(A) op Kloosterstraat 29, 31 en 33 op 5 meter hoogte (zie Bijlagen en Figuren pag. 100 voor resultaat, in Bijlage 1). Uitgaande van een gevelgeluidwering van minimaal 20 dB wordt voldaan aan een binnenniveau van ten hoogst 45 dB(A).

Conclusie

Met inachtneming van bovenstaande staat het aspect wegverkeerslawaai onderhavig bestemmingsplan niet in de weg. Parallel aan de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan is het ontwerpbesluit Hogere Waarden terinzage gelegd. Voorafgaand aan de vaststelling van dit bestemmingsplan is een besluit Hogere Waarden worden vastgesteld door het college (Bijlage 2).

Wettelijk kader

Een verontreinigde bodem kan zorgen voor gezondheidsproblemen en tast de kwaliteit van het natuurlijk leefmilieu aan. Daarom is het belangrijk om bij ruimtelijke plannen de bodemkwaliteit mee te nemen in de overwegingen. De Wet bodembescherming (Wbb), het Besluit bodemkwaliteit en de Woningwet stellen grenzen aan de aanvaardbaarheid van verontreinigingen. Indien bij planvorming blijkt dat (ernstige) verontreinigingen in het plangebied aanwezig zijn, wordt op basis van de aard en omvang van de verontreiniging én de aard van de ruimtelijke plannen beoordeeld welke gevolgen dit heeft.

Wet bodembescherming

De Wet bodembescherming (Wbb) regelt zaken rond bodembescherming en bodemsanering. Vertrekpunt van de Wbb is dat in het merendeel van de gevallen van bodemverontreiniging, de daadwerkelijke bodemsanering wordt meegenomen in de ontwikkeling dan wel herontwikkeling van plangebied of projectlocatie. De wettelijke doelstelling is functiegericht saneren. De wet houdt rekening met het gebruik van de bodem en de (im)mobiliteit van de verontreiniging. De volgende uitgangspunten overheersen:

• het geschikt maken van de bodem voor het voorgenomen gebruik;
• het beperken van blootstelling aan en de verspreiding van de verontreiniging;
• het wegnemen van actuele risico's.

Saneringsverplichtingen zijn gekoppeld aan ontoelaatbare risico's die samenhangen met het huidige en toekomstige gebruik van de bodem. Het is niet nodig de hele locatie aan te pakken.

Onderzoek

Door Wematech bodem Adviseurs B.V. is in 2014 een verkennend en aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd. Het doel van het onderzoek is de bodemkwaliteit vast te leggen in het kader van de voorgenomen realisatie van het appartementencomplex. Het complete onderzoek is als Bijlage 3 bij de toelichting gevoegd. De locatie betreft een voormalig bedrijfsterrein in het centrum van Oosterhout. Op het bedrijfsterrein is een garagebedrijf annex bezinepompinstallatie met ondergrondse brandstoftanks aanwezig geweest. In 1995 zijn de ondergrondse brandstoftanks en het leidingwerk verwijderd.

Terrein

Geconcludeerd wordt dat de bovengrond, met sporen grind en baksteen niet verontreinigd is. De bodemlaag met antropogende bijmengingen (het vermoedelijke oorspronkelijke maaiveld op een diepte van circa 0,5 m-mv) blijkt na uitsplitsing van de mengmonsters, aan de oostzijde sterk verontreinigd te zijn met lood. Op het westelijke terreindeel (waar in het verleden het pand van het garagebedrijf was gesitueerd) is deze laag maximaal matig verontreinigd met lood. Verder is deze bodemlaag voor het gehele terrein plaatselijk licht verontreinigd met koper, kwik, zink en minerale olie.

Op basis van de resultaten van de uitsplitsing zal over een oppervlakte van circa 900 vierkante meter in een laag van 0,5-1,0 meter de grond sterk verontreinigd zijn met lood. Derhalve is een volume van tenminste 450 kubieke meterk grond sterk verontreinigd. Er is derhalve sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging.

Het grondwater is op deze deellocaties niet verontreinigd.

Voormalig pompeiland

Geconcludeerd wordt dat de grond nabij het pompeiland niet verontreinigd is met olieproducten.

Verder kan geconcludeerd worden dat het grondwater licht verontreinigd is met ethylbenzeen, naftaleen, en minerale olie en sterk verontreinigd is met benzeen en som xylenen. Het grondwater is in de inkaderende peilbuizen licht verontreinigd met benzeen, naftaleen, som xylenen en minerale olie.

Naar verwachting is hier sprake van een sterke grondwaterverontreiniging over een oppervlakte van circa 15 m2 in een laag van 1,0-1,5 meter. Derhalve is een volume van 15-25 m3 grondwater sterk verontreinigd.

Er lijkt geen overlap met de restverontreiniging, ten zuiden van het pompeiland, te zijn.

De oorzaak van de sterke verontreiniging met benzeen en som xylenen in het grondwater zal vermoedelijk lekverliezen van de pompen of het leidingwerk en/of morsverliezen bij het tank zijn. Opvallend is dat de grond niet verontreinigd is.

Restverontreiniging

Geconcludeerd kan worden dat de ondergrond plaatstelijk (nabij boring C02) sterk verontreinigd is met ethylbenzeen en som xylenen en matig verontreinigd met benzeen. Verder is de grond licht verontreinigd met tolueen en minerale olie.

Bij boring 104H is een lichte olieverontreiniging aangetrokken in het traject van 0,7 - 0,9 meter - maaiveld.

Naar verwachting is hier sprake van een grondverontreiniging over een oppervlakte van circa 30 m2 in een laag van 1 m. Derhalve is een volume van 30 m3 grond licht tot sterk verontreinigd, waarbij een bodemvolume van circa 10 m3 (rondom boring C02) sterk verontreinigd is met ethylbenzeen en som xylenen. De verontreiniging wordt, met uitzondering van de beperkte olieverontreiniging nabij boring 104H, pas aangetroffen vanaf circa 2 m-mv.

Ten aanzien van grondwater kan geconcludeerd worden dat dit licht verontreinigd is met ethylbenzeen, naftaleen en minerale olie en sterk verontreinigd is met benzeen en som xylenen. Het grondwater ter plaatse van de inkaderende peilbuizen is licht verontreinigd met benzeen, naftaleen, som xylenen en minerale olie. In vertalicale zin is het grondwater licht verontreinigd met naftaleen.

Naar verwachting is hier sprake van een sterke grondwaterverontreiniging over een oppervlakte van circa 35 m2 in een laag van 1,5 - 2,0 meter. Derhalve is op de onderzoekslocatie een volume van 50-70 m3 grondwater sterk verontreinigd. Aangezien aan de zuidzijde van de onderzoekslocatie een appartementencomplex is gesitueerd is de verontreiniging in zuidelijke richting niet volledig ingekaderd.

Er lijkt geen overlap met de verontreiniging afkomstig van het voormalige pompeiland te zijn.

De oorzaak van de sterke bodemverontreiniging zal de ondergrondse opslag van benzineproducten zijn geweest.

Aan de zuidzijde van de locatie is een sterke verontreiniging met vluchtige aromaten in de grond- en het grondwater aangetroffen. De verontreiniging is op basis van de omvangscriteria zoals opgenomen in de Wet bodembescherming geen ernstig geval van bodemverontreiniging. Bij graafwerkzaamheden of bemalingswerkzaamheden die de verontreiniging kunnen beïnvloeden dient men voorafgaand aan de werkzaamheden een plan van aanpak in te dienen.

Conclusie

In het kader van de bestemmingswijziging dienen aanvullende saneringsmaatregelen te worden uitgevoerd. Aangezien voor de (historische) loodverontreiniging sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging zal voor de aanpak van deze verontreiniging een BUS-melding of saneringsplan ingediend moeten worden, en dient op basis daarvan de bodem geschikt te worden gemaakt voor het beoogde gebruik (wonen). Ten aanzien van de verontreiniging met vluchtige aromaten aan de zuidzijde dient bij graafwerkzaamheden of bemalingswerkzaamheden die de verontreiniging kunnen beïnvloeden, voorafgaand aan de werkzaamheden, een plan van aanpak ingediend te worden.

Wettelijk kader

Sinds 15 november 2007 zijn de belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen opgenomen in de Wet milieubeheer, titel 5.2 van hoofdstuk 5. In dit hoofdstuk zijn onder andere de kaders vastgelegd voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit, voor projectsaldering, voor het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit en voor het toetsen aan grenswaarden. Het luchtkwaliteitonderzoek dient als basis voor het gebruik van één van deze wettelijke onderdelen (indien het programma overeenkomt met hetgeen is aangegeven in het NSL is geen onderzoek noodzakelijk). Indien het programma wel afwijkt zal dit nader bekeken moeten worden. Het luchtkwaliteitonderzoek moet uitgevoerd zijn voor de vaststelling van een bestemmingsplan.

In het Besluit Niet In Betekenende Mate (NIBM) en de daarop gebaseerde Regeling Niet In Betekenende Mate (luchtkwaliteitseisen) is geregeld welke projecten niet meer getoetst hoeven te worden aan de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Projecten, die maximaal 3% van de grenswaarde (= 1,2 µg/m³ voor zowel NO₂ als PM₁₀) bijdragen aan de lokale luchtkwaliteit vallen onder de definitie van NIBM en hoeven niet meer getoetst te worden aan de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. De grens voor woningbouwplannen ligt bij 3% op 1.500 woningen. Als er twee ontsluitingswegen zijn, mag een grens van 3.000 woningen worden gehanteerd.

Onderzoek

Binnen het plangebied wordt een appartementengebouw met 22 woningen gerealiseerd. Op basis van de CROW-rekentool voor verkeersgeneratie mag worden uitgegaan van een ritproductie van 8 ritten per woning (gemiddelde weekdag). Dit betekent een ritproductie vanwege het plan van ongeveer 176 ritten per etmaal.

NIBM-Tool

Voor kleinere ruimtelijke en verkeersplannen die effect kunnen hebben op de luchtkwaliteit heeft het toenmalige Ministerie van VROM in samenwerking met InfoMil een specifieke rekentool ontwikkeld. Daarmee kan op een eenvoudige en snelle manier worden bepaald of een plan niet in betekenende mate bijdraagt (NIBM) aan de concentratie van een stof in de buitenlucht.

Het grote voordeel van deze NIBM rekentool is dat slechts een beperkt aantal invoergegevens nodig is. Alleen het extra aantal voertuigbewegingen en het aandeel vrachtverkeer worden ingevoerd. Voor de overige invoergegevens is in de tool uitgegaan van worst-case.

Met beperkte invoergegevens kan dus worden vastgesteld of een plan NIBM is. De onderzoekslasten voor een gemeente kunnen daardoor bij kleinere plannen zeer beperkt blijven.

Het doel van deze tool is:

• Eenvoudig en snel bepalen of een plan in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een stof in de buitenlucht;
• Het beperken van de onderzoekslast bij kleinere projecten;
• Het vaststellen van grenzen voor het aantal extra voertuigbewegingen dat niet zal leiden tot een concentratietoename die groter is dan de grens voor niet in betekenende mate.

Uit de berekeningen met de NIBM-tool blijkt dat het plan de grens van 3% (een toename van 1,2 µg/m³ NO₂ of PM₁₀) niet overschrijdt. Het project kan op basis hiervan worden beschouwd als een NIBM-project. Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit kan achterwege blijven. Het plan voldoet hiermee aan de gestelde eisen in de Wet milieubeheer.

Figuur 4.1 Berekening NIBM-tool

Het is ook zinvol om de heersende achtergrondconcentraties van de luchtkwaliteit in ogenschouw te nemen. Het RIVM stelt deze concentraties beschikbaar via haar geodatasite met de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (GCN en GDN). Voor de huidige situatie is uitgegaan van metingen uit het jaar 2018 (geodata.rivm.nl/gcn). Voor de belangrijkste stoffen NO_2, PM_2,5 en PM₁₀ zijn de achtergrondwaarden in Oosterhout respectievelijk 17,10 µg/m³ voor Stikstofdioxide (NO₂), 11,93 µg/m³ voor Fijnstof (PM_2,5) en 19,55 µg/m³ voor Fijnstof (PM₁₀). Deze achtergrondconcentraties voldoen ruimschoots aan de drempelwaarden uit de Wet luchtkwaliteit van 40 µg/m³ voor Stikstofdioxide (NO₂), 25 µg/m³ voor Fijnstof (PM_2,5) en 40 µg/m³ voor Fijnstof (PM₁₀).

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit staat de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet in de weg.

Wettelijk kader

Per 1 januari 2017 geldt de Wet natuurbescherming. Deze wet vervangt de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en faunawet en de Boswet. De nieuwe Wet natuurbescherming (Natuurwet) voorziet in vereenvoudigde regels ter bescherming van de natuur, in decentralisatie van bevoegdheden naar provincies en in een goede aansluiting op het omgevingsrecht. Er wordt beter aangesloten op de Europese regelgeving en er wordt een duidelijker onderscheid gemaakt tussen soorten die Europees beschermd zijn en Nationaal beschermde soorten.

Met de Wet natuurbescherming komt de bevoegdheid voor het verlenen van ontheffingen en vrijstellingen bij ruimtelijke ingrepen in principe bij de provincies te liggen. De Wet natuurbescherming is gericht op zowel de soortenbescherming als de gebiedsbescherming.

Onderzoek

Door Antea Group is een natuurtoets uitgevoerd (Bijlage 4). Het onderzoek is opgedeeld in gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Soortenbescherming
Voor beschermde soorten zijn overtredingen ten aanzien van de Wet natuurbescherming wegens het ontbreken van geschikt habitat en het ontbreken van sporen niet aan de orde. Wel dient rekening te worden gehouden met de algemene zorgplicht.

Gebiedsbescherming
Het plangebied is niet gelegen binnen de grenzen, of in de directe nabijheid van een gebied dat aangewezen is als Natura 2000. De meest nabijgelegen Natura 2000-gebieden, de Brabantse Biesbosch, en het Natura-2000 gebied de Langstraat, bevinden zich beiden op circa 8 kilometer afstand ten noorden en noordoosten van de onderzoekslocatie.

Ten behoeve van dit plan heeft Antea Group onderzoek (Bijlage 5) verricht naar de stikstofdepositie op de omliggende Natura 2000-gebieden. Voor de voorgenomen ontwikkeling blijkt dat AERIUS Calculator voor beide fasen (de realisatiefase en de gebruiksfase) geen bijdragen hoger dan 0,00 mol per ha per jaar toont. Op basis van dit resultaat kan de geplande woningbouwontwikkeling doorgang vinden voor wat betreft het aspect stikstof; de Wet Natuurbescherming staat besluitvorming niet in de weg.

Gelet op de afstand, het tussengelegen gebied en de aard van de ontwikkeling zijn er geen andere verstoringsfactoren voor de Natura 2000-gebieden te verwachten.

Het plangebied maakt ook geen deel uit van het Natuurnetwerk Nederland. De onderzoekslocatie ligt ook niet in de nabijheid van een gebied, behorend tot het Natuurnetwerk Nederland. Het meest nabijgelegen gebied bevindt zich circa 1000 meter ten zuiden van de onderzoekslocatie. Het betreft bestaande natuur in het Natuurnetwerk Brabant. Door de voorgenomen bouwplannen in combinatie met de afstand, zullen de wezenlijke kenmerken en waarden van het Natuurnetwerk Nederland derhalve niet worden aangetast. Vervolgonderzoek in het kader van het Natuurnetwerk Nederland wordt niet noodzakelijk geacht.

Conclusie

Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

Wettelijk kader

De VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' (2009) (hierna: VNG-brochure) geeft handreikingen voor een verantwoorde inpassing van bedrijvigheid in haar fysieke omgeving en voor de inpassing van gevoelige bestemmingen nabij bedrijven. Het is geen wet, maar een gangbare manier om milieuzonering toe te passen. In de VNG-brochure worden per bedrijfssoort en per milieuaspect indicatieve afstanden gegeven (hierna: VNG-afstanden) tot gevoelige objecten. Deze milieuzonering zorgt ervoor dat nieuwe milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) een passende locatie in de nabijheid van woningen krijgen en dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van milieubelastende activiteiten gesitueerd worden. Indien aan de VNG-afstand wordt voldaan, kan gesteld worden dat hinder niet te verwachten is.

Het waar nodig ruimtelijk scheiden van bedrijven en woningen bij nieuwe ontwikkelingen dient twee doelen:

• het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar voor woningen;
• het tegelijk daarmee aan de bedrijven voldoende zekerheid bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

De VNG-publicatie legt niet vast wat wel en niet is toegestaan. Een gemeente beslist zelf of ze op een bepaalde locatie bedrijven of woningen mogelijk wil maken (gemeentelijke beleidsvrijheid). De gemeente dient dit wel op een zorgvuldige wijze af te wegen en te verantwoorden. De handreiking is een hulpmiddel om de afstanden tussen bedrijvigheid en woningen concreet voor een locatie in te vullen.

Het toetsingskader voor ontheffingen, projectbesluiten en planherzieningen is er op gericht om onoverkomelijke problemen bij de latere milieuvergunningverlening te voorkomen. Dit impliceert een toetsing op hoofdlijnen.

Richtafstanden en omgevingstypen

In de VNG-publicatie is een richtafstandenlijst opgenomen. Deze richtafstandenlijst geeft voor een scala aan typen van bedrijvigheid de richtafstanden tot gevoelige bestemmingen. Daarbij worden indicatieve richtafstanden gegeven voor de milieuaspecten geluid, stof, geur en veiligheid. Het aspect geluid heeft hierbij de maatgevende (grootste) afstand. Voor het aspect geluid zijn specifieke richtafstanden benoemd. De richtafstanden en index gelden voor een gemiddeld nieuw bedrijf binnen het betreffende type bedrijvigheid. De richtafstanden bieden in beginsel ruimte voor normale groei van de bedrijfsactiviteiten. De VNG-publicatie is niet bedoeld voor het beoordelen van bestaande situaties.

De richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunningvrij bouwen mogelijk is.

De richtafstanden zijn afgestemd op de omgevingskwaliteit zoals die wordt nagestreefd in een rustige woonwijk (of rustig buitengebied), ingericht volgens het principe van functiescheiding. Indien de aard van de omgeving dit rechtvaardigt, kan (gemotiveerd) worden uitgegaan van gemengd gebied. Dit zijn gebieden waar bewust verschillende functies (wonen en bedrijvigheid) met elkaar worden gemengd, zoals (winkel)centra. Voor deze gebieden wordt een hogere milieubelasting aanvaardbaar geacht. Hierbij is vanwege de aanwezige functiemenging of ligging nabij drukke wegen al sprake van een hogere milieubelasting. In gemengd gebied kunnen de richtafstanden met één afstandsstap worden verlaagd, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat.

Onderzoek

In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich, naast wonen, diverse functies. Het gaat hierbij om bedrijven, detailhandel dienstverlening, maatschappelijke bestemming, wonen en de bestemming centrum (binnen deze bestemming is detailhandel toegestaan met hierbij woningen op de tweede en hogere bouwlagen van de gebouwen). Daarnaast bevinden zich rondom het plangebied 50 km/u wegen. Volgens de VNG-brochure behoren gebieden met een matige tot sterke functiemenging tot het omgevingstype 'gemengd gebied'. Gelet op de (directe) omgeving rondom het plangebied wordt ook voor deze locatie het omgevingstype 'gemengd gebied' gehanteerd.

Voor deze gebieden wordt een hogere milieubelasting aanvaardbaar geacht. Hierbij is vanwege de aanwezige functiemenging of ligging nabij drukke wegen al sprake van een hogere milieubelasting. In gemengd gebied kunnen de richtafstanden met één afstandstap worden verlaagd, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat.

In een straal van 50 meter zijn geen bedrijven gevestigd waarbij milieuzonering in acht genomen dient te worden. Direct aangrenzend aan het plangebied is al woningbouw aanwezig (en toegestaan). Deze woningen zijn bepalend voor de aanwezige functies, waardoor toevoeging van woningbouw in het plangebied geen belemmering oplevert voor omliggende functies. Voor het planvoornemen zijn geen belemmeringen met betrekking tot bedrijven en milieuzonering.

Conclusie

Er worden geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van het plan verwacht.

Wettelijk kader

Bepaalde activiteiten kunnen belangrijke nadelige gevolgen hebben voor het milieu, waardoor het opstellen van een milieueffectrapportage (m.e.r.) of het verrichten van een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is. In het Besluit milieueffectrapportage is vastgelegd welke activiteiten m.e.r-plichtig zijn en voor welke activiteiten een m.e.r-beoordeling moet worden verricht.

In onderdeel C van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage zijn de activiteiten, plannen en besluiten opgenomen ten aanzien waarvan het maken van een milieueffectrapportage (m.e.r.) verplicht is. In onderdeel D van de bijlage zijn de activiteiten, plannen en besluiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordeling moet worden uitgevoerd. Als een activiteit op grond van onderdeel D m.e.r.-beoordelingsplichtig is, geldt voor een kaderstellend (bestemmings)plan dat die activiteit mogelijk maakt, een plan-m.e.r-plicht.

Voor alle activiteiten zijn drempelwaarden opgenomen. Als een activiteit voorkomt in kolom 1 van de C- of D-lijst en de drempelwaarden uit kolom 2 worden overschreden, is een m.e.r. (onderdeel C) of een m.e.r.-beoordeling (onderdeel D) verplicht. Voor activiteiten die genoemd worden in onderdeel D, maar waarbij de drempelwaarde niet wordt overschreden, geldt de verplichting om na te gaan of tóch een m.e.r.-beoordeling (of een m.e.r.) moet worden uitgevoerd. Het bevoegd gezag moet in zo’n geval nagaan of er sprake is van omstandigheden die - ondanks dat de drempelwaarden niet worden overschreden - aanleiding geven voor het verrichten van een m.e.r.(beoordeling). De motivering moet zijn gebaseerd op een toets die qua inhoud aansluit bij de verplichte m.e.r.-beoordeling. Voor de toets gelden echter geen vormvereisten, daarom wordt de term ‘vormvrije m.e.r.-beoordeling’ gehanteerd.

In 2017 is het Besluit milieueffectrapportage gewijzigd. De wetswijziging heeft voor vorm-vrije m.e.r-beoordelingen geen inhoudelijke gevolgen, maar heeft wel een procedurele verande-ring tot gevolg. Het bevoegd gezag dient op grond van de wetswijziging namelijk voorafgaand aan de terinzagelegging van een ontwerpbesluit of ontwerpbestemmingsplan – net als bij ‘formele’ m.e.r.-beoordelingen - te besluiten of al dan niet een milieueffectrapport moet worden opgesteld. Indien sprake is van een particuliere initiatiefnemer, dient deze een aanmeldnotitie in te dienen op basis waarvan het bevoegd gezag kan besluiten of een milieueffectrapport moet worden opgesteld.

Activiteit en drempelwaarden

In artikel D van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage is een categorie 'stedelijk ontwikkelingsproject' (D11.2) opgenomen. De aanleg van nieuwe woningbouwlocaties van enige omvang valt onder dit begrip. Op grond van het Besluit milieueffectrapportage dient voor de 'aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject, met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen' een m.e.r.-beoordeling te worden uitgevoerd in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op:

1° een oppervlakte van 100 hectare of meer,

2° een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of

3° een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Dit bestemmingsplan maakt de bouw van maximaal 22 woningen mogelijk en het plangebied heeft een omvang van circa 0,3 hectare. De voorgenomen activiteit blijft dus ruimschoots onder de drempel van 2.000 woningen en/of 100 hectare zoals opgenomen in het Besluit milieueffectrapportage. De activiteit is dus niet m.e.r.-beoordelingsplichting. Omdat de activiteit voorkomt in kolom 1 van de D-lijst, dient wel een vormvrije m.e.r.-beoordeling te worden verricht.

Onderzoek

In Bijlage 6 bij de toelichting is een Aanmeldnotitie opgenomen, waarin de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de effecten van het project uitgebreid beschreven zijn. Kortheidshalve wordt in de Aanmeldnotitie geconcludeerd dat het project niet leidt tot milieueffecten van dusdanige omvang dat sprake kan zijn van 'belangrijke nadelige milieugevolgen'.

Conclusie

In het kader van het bestemmingsplan is in voldoende mate inzicht gekregen in de milieugevolgen van de ontwikkelingen. Er is geen aanleiding of noodzaak voor het doorlopen van een formele m.e.r.- beoordelingsprocedure of m.e.r.-procedure.

Wettelijke kader

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente op basis van de volgende wettelijke kerntaken: het zuiveringsbeheer, watersysteembeheer, beheer van dijken en beheer van vaarwegen. Het watersysteembeheer heeft daarbij twee doelen: zowel de zorg voor gezond water als de zorg voor voldoende water van voldoende kwaliteit.

Het beleid en de daarmee samenhangende doelen van het waterschap zijn opgenomen in het waterbeheerplan 2016-2021, wat tot stand is gekomen in samenspraak met de waterpartners. Zo zijn bijvoorbeeld relevante waterthema's gekoppeld aan de belangrijkste ruimtelijke ontwikkelingen in de regio. Daarnaast heeft het waterschap waar nodig nog toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema's/speerpunten uit het waterbeheersplan en heeft het waterschap een eigen verordening; De Keur en de Legger.

De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken plus bijbehorende beschermingszones liggen, aan welke afmetingen en vorm die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor deze ingrepen een watervergunning van het waterschap benodigd. In sommige gevallen vallen de werkzaamheden onder een Algemene regel. Dan kan er onder voorwaarden sprake zijn van vrijstelling van de vergunningsplicht. De Keur en de Algemene regels zijn te raadplegen via de site van waterschap Brabantse Delta.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'beleidsregel Afvoer hemelwater door toename en afkoppelen van verhard oppervlak en de hydrologische uitgangspunten bij de keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen'.

Onderzoek

Grondwaterbeschermingsgebied

Het plangebied ligt buiten de grenzen van het grondwaterbeschermingsgebied.

Waterberging

De beoogde ontwikkeling heeft als gevolg dat het verhard oppervlak met circa 1.800 m² toeneemt (1.200 m² in de oude situatie - 3.000 m² in de nieuwe situatie). In de hydrologische uitgangspunten bij de Keurregels voor afvoeren van hemelwater hanteert het waterschap Brabantse Delta een ondergrens van 2.000 m³. Hiermee is er vanuit het waterschap geen compensatieverplichting. Conform het beleid van de gemeente Oosterhout dient echter een compensatie plaats te vinden van het totaal toekomstig verhard oppervlak, te weten 3.000 m². Bij de berekeningen van nieuwe stelsels en nieuwe gebieden wordt daarbij gerekend met intensievere regenbuien om rekening te houden met de effecten van klimaatsverandering. Het doel vanuit het gemeentelijk beleid is om geen 'water op straat'-situatie voor te laten komen bij een regenbui L10 uit de Leidraad Riolering + 10% (ca. 40 mm in één uur). Vanuit het beleid van de gemeente Oosterhout geldt dat er bij een bui 100 (ca. 70 mm in één uur) vanuit openwaterberging (o.a. wadi's) of watergangen niet mag inunderen. Dit leidt tot een totale bergingsopgave van circa 210 m³ (3.000 m² x 0,07 m).

Hemelwater op openbare verharding betreft schoon water. Echter is de kans op vervuiling van kolken als gevolg van het deponeren van afval aanwezig en heeft het de voorkeur om zo veel mogelijk bovengrondse afwatering te bewerkstellen. Ten behoeve van de bergingsopgave kan het schone hemelwater op verschillende manieren worden afgevored:

1. 1. het schone hemelwater kan gescheiden van het vuilwater afgevoerd worden en kan direct worden afgevoerd naar een nabijgelegen infiltratie- of bergingsvoorziening op eigen terrein;
2. 2. het schone hemelwater infiltreren in de bodem. Op basis van het beleid van de gemeente Oosterhout is infiltratie mogelijk bij een doorlatendheid (K-waarde) van 0,5 m per dag of groter. Op basis van de beschikbare gegevens in DINOloket bestaan de eerste meters van de bodem uit zand afwisselend van fijn tot grof. Dit betekent een K-waarde van 1 tot mogelijk 50 m/dag. De GHG uit een beschikbare nabijgelegen peilbuis langs de Zandheuvel blijkt ca. 1,5 tot 1,8 m -mv. Met deze doorlatendheid en grondwaterstand is infiltratie mogelijk. Indien gekozen wordt voor infiltratie, zijn infiltratieproeven aangeraden om de lokale situatie in beeld te brengen en de infiltratievoorzieningen te dimensioneren.

Voor de hemelwaterafvoer gelden, naast de bovengenoemde uitgangspunten, de onderstaande uitgangspunten van de gemeente Oosterhout:

• Bij nieuwbouw geldt: gescheiden afvoer van regenwater van alle verhard oppervlakken waar dit mogelijk is;
• Voorkeursvolgorde aanhouden: infiltratie – berging – afvoer;
• Zoveel als mogelijk bovengrondse afvoer (ook daken), water blijft zichtbaar. Voordeel: minder vervuilingsrisico en waterbeleving van burger;
• PVC uitvoeren in de kleur grijs als er aangesloten wordt op een regenwaterriolering en uitvoeren in de kleur groen als aangesloten op een infiltrerende voorziening;
• In verband met terugdringen onderhoudskosten alleen kolken toepassen als geen andere afvoer mogelijk is.

Het onderhavig bestemmingsplan biedt de planologische kaders voor een nadere uitwerking van het stedenbouwkundig plan. De exacte ruimtelijke inpassing van een waterberging- of infiltratievoorziening wordt in een later stadium bepaald en valt buiten de reikwijdte van deze watertoets. Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor de bouwwerkzaamheden vindt de concrete uitwerking van de waterbergingsopgave, in samenspraak met de gemeente Oosterhout, plaats.

De aanleg van verharding is alleen toegestaan indien is aangetoond dat op eigen terrein wordt voorzien in de verwerking van het hemelwater door middel van hergebruik, bodeminfiltratie, (tijdelijke) waterberging of alternatieve voorziening waarbij de capaciteit van de voorziening ten minste 7m³ regenwater per 100 m² afvoerend verhard oppervlak in één uur kan verwerken. De compenserende waterberging dient in stand te worden gehouden. Ter borging hiervan wordt in de regels van dit bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting opgenomen.

Waterkwaliteit

De gemeente heeft ten behoeve van het plan een regenwaterriool aangelegd in de Keiweg. Het dakoppervlak (inclusief de bergingen) mag hierop geloosd worden. Het schone regenwater wordt afgevoerd en geborgen in park Brakenstein. Het regenwater op de verharding moet geïnfiltreerd worden zonder gebruik te maken van kolken. Het vervuilingsrisico door gebruik, zeker op parkeerterrein, is vrij groot en dat wordt beperkt door voorzieningen zonder kolken (bijvoorbeeld door waterdoorlatende verharding). Dit betekent een aanzienlijk kleinere infiltratiebergingsvoorziening.

Het afvalwater wordt aangesloten op het gemengd riool. Ten behoeve van de waterkwaliteit wordt uitsluitend gebruik gemaakt van milieuvriendelijke bouwmaterialen. Uitloogbare materialen, zoals lood, koper, zink en zacht OVC worden niet toegepast zodat uitspoeling van vervuilende stoffen via de bodem naar het oppervlaktewater wordt voorkomen.

Watertoets

Onderdeel van het rijksbeleid is de watertoets. De watertoets is per 1 november 2003 wettelijk verplicht en vastgelegd. De watertoets dient te worden toegepast op nieuwe ruimtelijke plannen, zoals bestemmingsplannen, structuurplannen en ook ruimtelijke onderbouwingen. Als een gemeente een ruimtelijk plan wil opstellen, stelt zij de waterbeheerder vroegtijdig op de hoogte van dit voornemen.

De waterbeheerders stellen dan een zogenaamd wateradvies op. Het ruimtelijk plan geeft in de waterparagraaf aan hoe is omgegaan met dit wateradvies.

Advies waterbeheerder

Een concept van de watertoets is tijdens het wettelijk vooroverleg voorgelegd aan Waterschap. Het waterschap stemt in met de watertoets. In Bijlage 12 is de reactie vanuit het vooroverleg opgenomen.

Conclusie

Er bestaan naar verwachting geen knelpunten tussen grondgebruik, bestemmingen of waterhuishoudkundige functies in relatie tot waterbeheer. Ten opzichte van de toenmalige situatie vindt een toename van het verhard oppervlak plaats. Negatieve consequenties ten aanzien van de waterhuishouding zijn echter niet te verwachten.

Kabels, leidingen en straalpaden dienen te worden beschermd tegen ingrepen die de werking ervan kunnen bedreigen. Aan de andere kant dient de omgeving te worden beschermd tegen het gevaar dat van bestaande en toekomstige leidingen, kabels en hoogspanningslijnen kan uitgaan. Uit inventarisatie is gebleken dat er zich binnen of in de directe omgeving van het plangebied geen relevante kabels, leidingen of straalpaden bevinden, waarvoor een planologische regeling moet worden opgenomen.

Er liggen in het plan loze kabels en leidingen maar ook in bedrijf zijnde kabels. In de verdere planvorming wordt hiermee rekening gehouden.

Op 25 januari 2012 heeft de gemeenteraad de Erfgoedkaart Oosterhout vastgesteld. Deze kaart geeft de archeologische verwachtingen en archeologische en cultuurhistorische waarden in Oosterhout weer waardoor deze als volwaardig belang in ruimtelijke planvorming mee kunnen worden gewogen. Tevens worden op deze kaart de voorschriften vastgesteld voor de omgang met archeologische bodemschatten in de ruimtelijke inrichting en in bouwprojecten.

Op basis van deze kaart geldt voor het plangebied de volgende archeologische waarden:

• terrein met hoge archeologische waarde;

Het gebied ten westen van het plangebied aan de Keiweg kent de volgende archeologische waarden:

• terrein met hoge archeologische verwachtingszone;
• historisch lint .

Ingevolge het gemeentelijk archeologie beleid uit de Erfgoedverordening geldt dat voor gebieden met een hoge archeologische verwachting bodemingrepen die het bodemarchief zouden kunnen aantasten, niet zijn toegestaan. Indien een ingreep dieper gaat dan 0,5 meter onder maaiveld en de ingreep een oppervlak heeft van 100 m² of meer, dan moet ingevolge deze verordening middels een archeologisch onderzoek worden aangetoond of er waarden zijn te verwachten en zo ja, hoe daar mee bij het realiseren van het plan rekening wordt gehouden.

Voor het planvoornemen worden ingrepen uitgevoerd dieper dan 0,5 meter onder maaiveld en ingrepen met groter oppervlak dan 100 m², waardoor het nodig is dat een archeologisch onderzoek wordt uitgevoerd.

Figuur 4.2 - Uitsnede gemeentelijke erfgoedkaart – kaartlaag Archeologische beleidskaart

Onderzoek

Door Antea Group is een Programma van Eisen opgesteld ten behoeve van het uitvoeren van een archeologisch proefsleuvenonderzoek. Dit Programma van Eisen is bijgevoegd als Bijlage 7 bij de toelichting en kan gezien worden als een bureauonderzoek waaruit voldoende inhoudelijke aanleiding is om een vervolgonderzoek in de vorm van een proefsleuvenonderzoek uit te voeren.

Doordat de locatie echter een vastgestelde milieu hygiënische bodemverontreiniging bevat die een adequate dekkingsgraad van de proefsleuven onmogelijk maakt, is besloten eerst de mate van intactheid van de bodemopbouw en de aan- dan wel afwezigheid van de oorspronkelijke top van de C-Horizont vast te stellen. Daartoe is een Inventariserend veldonderzoek door middel van boringen en proefputjes uitgevoerd (Bijlage 8).

De aangetroffen bodemopbouw laat zich verklaren als een ophogingslaag op een menglaag van resten van de A-Horizont en C-Horizont waarbij niet met zekerheid kon worden vastgesteld of het zand van deze bodemhorizonten ook daadwerkelijk uit het plangebied afkomstig zijn. De oorspronkelijk top van de C-Horizont is dan ook met zekerheid niet meer in het plangebied aanwezig. Eerder lijkt het er op dat er in het verleden tot tenminste 1,45 meter is afgegraven en dat de bodemopbouw daarna met grond van elders is aangevuld tot het huidige maaiveld.

Het advies luidt daarom om de voorgenomen plannen toe te staan zonder verder archeologisch onderzoek uit te voeren. De gemeente Oosterhout neemt het advies over om in het plangebied geen vervolgonderzoek uit te laten voeren (zie selectiebesluit in Bijlage 10). Vanuit de gemeente wordt dan ook geadviseerd om de Archeologische Monumentenzorg af te ronden en het plangebied vrij te geven voor de geplande bouwactiviteiten. De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' zoals aanwezig in het vigerende bestemmingsplan kan voor het plangebied verwijderd worden.

Conclusie

Er worden vanuit het aspect archeologie geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van het plan verwacht.

Voor het vaststellen van de cultuurhistorische waarde van het plangebied is de Erfgoedkaart van de gemeente Oosterhout beoordeeld. Bij bestudering van de Waardenkaart voor historische geografie, welke onderdeel is van de Erfgoedkaart, is gebleken dat de Keiweg een historische ontsluitingsroute van Oosterhout is. Deze weg heeft een redelijk hoge cultuurhistorische waarde. Het plangebied zorgt niet voor een aanpassing van het tracé van de weg. De voorgevel van de nieuwbouw wordt gesitueerd in de voorgevellijn van de naastgelegen percelen. Daarmee doet het plan geen afbreuk aan de cultuurhistorische waarde van deze weg. Binnen het onderhavige plangebied dan wel in de directe omgeving zijn geen cultuurhistorische objecten of monumenten aanwezig.

Verkeer

De locatie is op korte afstand tot de kruising Keiweg - Ridderstraat gelegen. Gelet op de hoge intensiteiten (zie tabel 3.1 van Bijlage 1) op deze wegen en de korte afstand tot de kruising (met verkeerlichten) is het niet wenselijk gemotoriseerd verkeer te ontsluiten op de Keiweg.

Wel wordt een nieuwe aansluiting voor langzaam verkeer gerealiseerd aan de Keiweg. Ook aan De Burcht wordt voorzien in een langzaam verkeer ontsluiting.

De woningen en de bijbehorende parkeervoorzieningen zijn voor gemotoriseerd verkeer te bereiken via de Ridderstraat/ De Burcht. Op De Burcht is sprake van een zeer lage verkeersintensiteit. De Ridderstraat kan hierbij in de twee richtingen worden gebruikt. De straat Burcht (aan de achterzijde van de drive-in woningen aan de Ridderstaat) dient, gelet op de beperkte breedte, eenrichtingsverkeer te worden. Op korte afstand wordt aangesloten op de Ridderstraat (gebiedsontsluitingsweg). Hierna is de verkeersontsluiting te verduidelijking weergegeven.

Figuur 4.3 Verkeersontsluiting

Door de ontsluiting van het gemotoriseerd verkeer via de Ridderstraat / De Burcht te voorzien ontstaan optimale mogelijkheden voor uitwisselbaarheid in gebruik van parkeerplaatsen.

De betreffende wegen zijn geschikt om de (beperkte) verkeersbewegingen van en naar het appartementengebouw op te vangen. Door de herinrichting van het gebied ontstaat een overzichtelijke ontsluiting binnen een 30km/uur-zone. Dit bevordert de verkeersveiligheid en sociale veiligheid.

Door het planvoornemen zal de verkeersgeneratie op de omliggende wegen toenemen. Met het plan worden maximaal 176 verkeersbewegingen per etmaal verwacht op basis van 8 motorvoertuigbewegingen per woning per dag. Deze verkeersgeneratie kan binnen de capaciteit van de omliggende wegen worden opgevangen.

Parkeren

Parkeeronderzoek openbare ruimte

In oktober 2019 heeft DTV Consultants een parkeeronderzoek uitgevoerd voor het gehele centrumgebied. Tijdens dit onderzoek is op vier verschillende dagen, op verschillende tijdstippen de bezettingsgraad gemeten. De hoogst geconstateerde bezettingsgraad van het parkeerterrein aan De Burcht was (slechts) 55%. Bij een bezetting tot 80% is sprake van een wenselijk bezettingsgraad.

Het huidige parkeerterrein aan de achterzijde van de drive-inwoningen aan de Ridderstraat (De Burcht) kent twee regimes: parkeervergunningplicht (ten behoeve van omwonenden) en betaald parkeren (ten behoeve van winkelend publiek). Voor het beeld van de bezettingsgraad voor het gedeelte betaald parkeren (23 parkeerplaatsen) op de koopavond is het onderzoek niet representatief, aangezien de koopavond geen deel uitmaakt van het onderzoek.

De conclusie van het onderzoek is dat in de directe omgeving van het plangebied geen capaciteitsproblemen aanwezig zijn en er gedurende de onderzochte dagdelen sprake is van een aanzienlijke overcapaciteit. Gelet op de overcapaciteit bestaat de mogelijkheid de bestaande situatie te reconstrueren / optimaliseren en daarmee de ruimtelijke kwaliteit te vergroten.

Beoogde parkeersituatie

In het kader van de herontwikkeling worden 22 auto parkeerplaatsen gerealiseerd. Daarmee wordt voorzien in voldoende parkeerplekken. Ten aanzien van fietsparkeren voorzien de bergingen van de appartementen in voldoende fietsparkeerplaatsen.

Conclusie

Voor de realisatie van het appartementengebouw, de bijbehorende parkeervoorzieningen en de ontsluiting daarvan zijn in verkeerskundig opzicht geen belemmeringen. In art. 9.2 van de regels is een regeling opgenomen dat voldaan moet worden aan de parkeernormering.

In het kader van dit plan is een privacy studie uitgevoerd om te bepalen of door de nieuwbouw sprake is van een aantasting van privacy in vergelijking tot de huidige (planologische) situatie. In deze paragraaf wordt ingegaan op de resultaten. De privacy studie is opgenomen als (Bijlage 9).

Met de privacy studie is inzichtelijk gemaakt welke wijzigingen op het gebied van privacy plaatsvinden. Ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan vinden wijzigingen plaats in de situering van het bouwvlak en ter plekke van de voorgevel aan de Keiweg neemt tevens de maximale bouwhoogte toe. Gelet hierop is met de privacystudie onderzocht of onevenredige aantasting kan plaatsvinden door zicht vanuit het plangebied op bestaande woonpercelen. In dit geval is de wijziging in beeld gebracht voor de grondgebonden woningen aan de Kloosterstraat. Aan de zuidzijde is het appartementencomplex aan De Burcht aanwezig. Aangezien de buitenruimtes van deze appartementen aan de zuidzijde van het gebouw zijn gesitueerd en aan de noordzijde van het gebouw galerijen en overige verkeersruimten aanwezig zijn, is het appartementencomplex De Burcht niet nader betrokken in de privacystudie.

Uitgangspunten vigerend bestemmingsplan

Op basis van het vigerend bestemmingsplan is een bedrijfsgebouw met een maximale bouwhoogte van 7 meter toegestaan tot op de perceelsgrens. Uitgegaan is van een bedrijfspand met 2 bouwlagen. In de privacystudie is het mogelijke bedrijfsgebouw op 2 meter afstand van de perceelsgrens gesitueerd in verband met burenrecht (artikel 5:50 lid 1 BW). De wet bepaalt namelijk dat het niet geoorloofd is binnen twee meter van de erfgrens vensters of andere muuropeningen dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.

Uitgangspunten nieuw bestemmingsplan

Op basis van het nieuwe bestemmingsplan is ter plekke van het langgerekte deel van het appartementencompmlex (achterterrein) een maximale bouwhoogte van 7 meter toegestaan. Ter plekke van de voorgevel aan de Keiweg is een maximale bouwhoogte van 10 meter mogelijk.

Resultaat
Ten opzichte van de planologische mogelijkheden (maximaal 7 meter hoog, op een afstand van 2 meter in verband met privacywetgeving) wordt de privacy voor de Kloosterstraat, daar waar het appartementencomplex maximaal 7 meter hoog is, sterk verbeterd. Voor dit deel van het appartementencomplex is namelijk geen zicht op de tuinen, sec op een deel van de begane grond en de verdiepingen. Bij de huidige planologische mogelijkheden is er zicht op een groot deel van de achtertuinen, de gehele begane grond en de verdiepingen daarboven. De bergingen die op het terrein van het nieuwe appartementencomplex worden gerealiseerd (3 meter hoog, zie artikel 4.2.2 regels) en de afstand tussen het appartementencomplex en de tuinen aan de Kloosterstraat (zie bouwvlak op de verbeelding van het bestemmingsplan) maken dat er een vermindering van het zicht op de Kloosterstraat ontstaat.

Ter plaatse van het tweede deel van het nieuwe appartementencomplex (zijde Keiweg - max. bouwhoogte van 10 meter) is het zicht op de percelen aan de Kloosterstraat vergelijkbaar met de planologische mogelijkheden van het vigerend bestemmingsplan. Er is namelijk zicht in de achtertuin, op de begane grond en op de verdiepingen daarboven van de woningen aan de Kloosterstraat. Voor dit deel van het appartementengebouw zijn geen bergingen voorzien. Zodoende is sprake van een genoeg gelijkblijvende situatie wat betreft de privacystudie daar waar het gaat om het deel van het appartementencomplex van maximaal 10 meter hoog.

Bij de vergelijking tussen de maximale mogelijkheden op basis van het vigerende en nieuwe bestemmingsplan, wordt geconcludeerd dat sprake is van een genoeg gelijkblijvende situatie daar waar het appartementencomplex maximaal 10 meter hoog is en van een verbeterde situatie daar waar het appartementencomplex maximaal 7 meter hoog is voor de grondgebonden woningen aan de Kloosterstraat. Voorliggend bestemmingsplan staat namelijk het hoofdgebouw van het appartementecomplex op grotere afstand van de erfgrens toe dan wat voor het bedrijf op basis van het vigerend bestemmingslan mogelijk is. De maximale hoogte van het beoogde appartementencomplex is voor het grootste deel gelijk aan de maximale hoogte van het bedrijfsgebouw zoals dat op basis van het vigerend bestemmingsplan is toegestaan. Uitsluitend aan de voorzijde, langs de Keiweg, wordt, vanuit stedenbouwkundige overwegingen, maximaal 3 bouwlagen (maximaal 10 meter) toegestaan.

De ontwikkeling voldoet aan de wettelijke eisen ten aanzien van privacy en de jurisprudentie. Er is bij het nieuwe appartementencomplex namelijk geen sprake van het binnen twee meter van de erfgrens creëren van vensters of andere muuropeningen dan wel balkons of soortgelijke werken, die uitzicht op een erf geven. Het bouwvlak dat de bouw van het appartementencomplex mogelijk maakt, ligt op meer dan 2 meter van het meest nabijgelegen erf. Daarnaast blijkt uit jurisprudentie (zie onder andere de uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 19 februari 2020 (kenmerk: 201901149/1/R3) en die van 15 januari 2020 (kenmerk: 201906614/1/R3) dat enig verlies van privacy (waar blijkens de privacystudie geen sprake van is) geen reden kan zijn om te oordelen dat er geen sprake is van een goede ruimtelijke ordening, zeker niet in een verstedelijkte omgeving, waar enige afstemming is gezocht op de bouwhoogte van omliggende panden.

Conclusie

Gelet op de vergelijking van deze onderwerpen wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van een onevenredige nadelige situatie voor de grondgebonden woningen aan de Kloosterstraat ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan.

In het kader van dit plan is een schaduwstudie uitgevoerd. De schaduwstudie is opgenomen als Bijlage 10 bij deze toelichting.

Bezonningsdiagrammen

Met de bezonningsdiagrammen wordt een vergelijk gemaakt tussen de maximale bouwmogelijkheden van het vigerend bestemmingsplan en de maximale bouwmogelijkheden van het nieuwe bestemmingsplan.

De volgende dagen van de vier seizoenen zijn maatgevend:

• 21 maart (stand van de zon half hoog)
• 21 juni (stand van de zon hoog)
• 23 september (stand van de zon half hoog)
• 22 december (stand van de zon laag)

Hierbij zijn de volgende tijdstippen gebruikt: 09.00 - 12.00 - 15.00 - 18.00 - 20.00.

Uitgangspunten vigerend bestemmingsplan met 2 m afstand tot erfgrens

Op basis van het vigerend bestemmingsplan is een bedrijfsgebouw met een maximale bouwhoogte van 7 meter toegestaan. Evenals in de privacystudie is in de schaduwstudie in de vigerende situatie uitgegaan van de ligging van het bedrijfsgebouw op 2 meter afstand van de erfgrens van de woningen aan de Kloosterstraat, conform de bepaling in artikel 5:50 lid 1 BW (zie paragraaf 4.6.1 privacystudie). Op deze wijze wordt in de privacystudie en de schaduwstudie van hetzelfde uitgangspunt voor wat betreft de vigerende situatie uitgegaan.

Uitgangspunten 'ontwerp' (nieuwe situatie op basis van voorliggend bestemmingsplan)

Op basis van het ontwerp is ter plekke van het langgerekte deel van het appartementencompmlex (achterterrein) een maximale bouwhoogte van 7 meter toegestaan. Ter plekke van de voorgevel aan de Keiweg is een maximale bouwhoogte van 10 meter mogelijk. Het ontwerp in de nieuwe situatie is in de schaduwstudie gemodelleerd conform het bouwvlak, zoals dat op de verbeelding van voorliggend bestemmingsplan staat. Dit bouwvlak betreft het planologisch potentieel: binnen het bouwvlak mogen gebouwen gebouwd worden.

Resultaat

Door de bezonningsdiagrammen van de nieuwe situatie (nieuw bouwplan) te vergelijken met de vigerende situatie (vigerend bestemmingsplan) is te zien dat er geen sprake is van een verslechtering van de situatie. Zo is er in de nieuwe situatie in de achtertuinen en op de achtergevels van de woningen aan de Kloosterstraat géén sprake van schaduw op 'nieuwe' plekken of grotere schaduwen ten opzichte van de vigerende situatie. Geconcludeerd kan worden dat (voor wat betreft de schaduwwerking in de achtertuinen en op de achtergevels van de woningen aan de Kloosterstraat) in de nieuwe situatie een nagenoeg vergelijkbare of betere situatie ontstaat vergeleken met de vigerende situatie.

Toetsing bezonningsuren

Er is geen wet- en regelgeving voor bezonning. De gemeente Oosterhout heeft geen beleid voor bezonning. In dit geval is daarom aangesloten bij de TNO-norm. TNO kent een 'lichte' en een 'strenge' norm:

• De 'lichte' TNO-norm gaat uit van ten minste twee mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari – 21 oktober (gedurende 8 maanden) in midden vensterbank binnenkant raam.
• De 'strenge' TNO-norm gaat uit van ten minste drie mogelijke bezonningsuren per dag in de periode 21 januari – 22 november (gedurende 10 maanden) in midden vensterbank binnenkant raam.

Resultaat

In dit geval is getoetst aan de 'strenge' TNO-norm. De schaduwwerking van de maximale bouwmogelijkheden van het nieuwe bestemmingsplan zijn op de betreffende dagen om 9.00, 12.00, 15.00, 18.00 en 20.00 uur beeld gebracht. Op basis van de schaduwstudie wordt geconcludeerd dat er sprake is van tenminste drie mogelijke bezonningsuren gedurende tien maanden van het jaar. Hiermee wordt voldaan aan de strenge TNO-norm.

Conclusie

Vanuit het aspect schaduwwerking bestaan geen beperkingen voor de herontwikkeling die met onderhavig bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt.

Het onderhavige bestemmingsplan heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor de bebouwing en het gebruik van de gronden en gebouwen binnen het bestaand stedelijk gebied.

Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Daarnaast is aangesloten bij het gemeentelijke 'Handboek (digitale) bestemmingsplannen'. Voor onderhavig bestemmingsplan is de versie van augustus 2019 gehanteerd. Het handboek bevat een set regels die voor alle nieuwe bestemmingsplannen binnen de gemeente Oosterhout wordt gehanteerd, waardoor sprake is van uniforme regelingen in de diverse plannen. In het Handboek is gestreefd naar standaardisering van bestemmingen en regels zoals aangegeven in de Standaard Vergelijkbare bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012).

De Wet ruimtelijke ordening biedt mogelijkheden voor het opstellen van verschillende bestemmingsplanvormen, van zeer globaal tot gedetailleerd. Het onderhavige bestemmingsplan beschrijft meer dan alleen de hoofdlijnen van het beleid, doch treedt niet al te zeer in details. Uitgangspunt van het bestemmingsplan is het bieden van een flexibele, juridische regeling, zonder dat hierdoor de rechtszekerheid van de burger wordt geschaad.

Opzet regels

De opbouw van de regels is gelijk aan Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012.
De opbouw is als volgt:

• Betekenisafspraken (Hoofdstuk 1. Inleidende regels);
• De gebruiks- en bouwregels per bestemming (Hoofdstuk 2. Bestemmingsregels);
• Algemene regels (Hoofdstuk 3. Algemene regels);
• Overige regels (Hoofdstuk 4. Overgangs- en slotregels).

Een bestemmingsartikel (Hoofdstuk 2. Bestemmingsregels) wordt uit de volgende leden in deze volgorde opgebouwd:

• Bestemmingsomschrijving;
• Bouwregels;
• Afwijken van de bouwregels;
• Specifieke gebruiksregels;
• Afwijken van de gebruiksregels;
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
• Wijzigingsbevoegdheid.

Flexibiliteitsregels

Aan het bestemmingsplan kan flexibiliteit worden toegevoegd door regels op te nemen over de bevoegdheid tot het verlenen van een (binnenplanse) omgevingsvergunning ter afwijking van het bestemmingsplan, het stellen van nadere eisen of een wijzigingsbevoegdheid.

Voor het opnemen van flexibiliteitsregels geldt als uitgangspunt dat flexibiliteitregels alleen worden gebruikt als van een wezenlijke belangenafweging sprake kan zijn. Ontwikkelingen die niet in de regels mogelijk zijn gemaakt, zijn uitsluitend mogelijk via een buitenplanse procedure.

Toelichting bestemmingen

Hieronder worden de voorkomende bestemmingen kort toegelicht.

Wonen

De tot 'Wonen' bestemde gronden zijn bedoeld voor wonen, aan huis verbonden beroepen of aan huis verbonden bedrijven en gastouderschap, tuinen, erven en verhardingen, groen- en nutsvoorzieningen, ondergeschikte voorzieningen voor verkeer en verblijf, parkeervoorzieningen en voor water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Op de verbeelding is een bouwvlak opgenomen waarbinnen gebouwen gebouwd mogen worden. Het appartementengebouw is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld'. Voor het appartementencomplex is met een aanduiding de maximale bouwhoogte opgenomen (ter plekke van het achterterrein 7 meter, en op de voorgevel langs de Keiweg 10 meter). Het bouwvlak ten behoeve van de bergingen kent een maximale bouwhoogte van 3 meter.

Er zijn nadere regels opgenomen voor het bouwen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Voor de bouwerken zijn gebruiksregels opgenomen voor wonen en uitoefenen van aan huis verbonden beroep of aan huis verbonden bedrijf.

Met voorwaardelijke verplichtingen is gewaarborgd dat voldoende bergings-/infiltratiecapaciteit voor hemelwater afkomstig van hemelwater wordt gerealiseerd en dat een bronmaatregel aan de Keiweg wordt uitgevoerd in het kader van wegverkeerslawaai.

Verkeer

De tot 'Verkeer' bestemde gronden zijn bedoeld voor voorzieningen ten behoeve van verkeer en verblijf, zoals ontsluitingswegen en parkeervoorzieningen. Tevens zijn binnen deze bestemming groenvoorzieningen, kunstobjecten, kunstwerken, speelvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen, straatmeubilair, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. Er zijn nadere regels opgenomen voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Handhaving vormt een belangrijk onderdeel van een beleidscyclus. Regels worden gesteld met als doel het beschermen van een bepaald belang. Zonder toezicht op naleving van deze regels bestaat het risico dat dit doel onvoldoende bereikt wordt. Tevens komt de gemeente ongeloofwaardig over als gestelde regels niet worden gehandhaafd.

Handhaafbaarheid, draagvlak en naleefgedrag

Een eerste voorwaarde voor handhaving is een duidelijk en handhaafbaar beleid en regelgeving. Om die reden worden nieuwe versies van digitale handboeken en die onderdelen van bestemmingsplannen die afwijken van het digitale handboek, door de afdeling die belast is met vergunningverlening en handhaving, gecontroleerd op uitvoerbaarheid. Ook voor dit bestemmingsplan heeft deze toets plaats gevonden.

Naast handhaafbare regels dient er ook het nodige draagvlak voor het nieuwe beleid en de daaruit voortvloeiende regels te zijn. Immers zal een plan met weinig draagvlak op weinig naleefgedrag kunnen rekenen. Het creëren van draagvlak is onder andere bewerkstelligd door in de verschillende fasen van het planproces burgers, belangenorganisaties en andere belanghebbenden te betrekken, al dan niet via wettelijk bepaalde inspraakmomenten.

Preventieve en repressieve handhaving

Naast repressie (handhavend optreden op het moment dat er sprake is van een overtreding) heeft preventie een belangrijke functie in de gemeentelijke handhavingsstrategie (de gemeente hanteert de landelijke handhavingsstrategie). Bij preventief handhaven spelen vooral dialoog, voorlichting en advisering een belangrijke rol. Zo voorziet het handhavingsbeleid van de gemeente Oosterhout in meer aandacht voor voorlichting en communicatie, onder andere door het uitgeven van voorlichtingsbrochures.

Qua repressie voorziet het gemeentelijk handhavingsbeleid en het daarop gebaseerde integrale uitvoeringsprogramma in het continu opsporen van overtredingen van het bestemmingsplan. Ook worden er gezamenlijk met andere overheden (brandweer, politie, belastingdienst) multidisciplinaire handhavingsacties georganiseerd. Binnen dergelijke acties is er ook aandacht voor overtredingen van het bestemmingsplan. Indien een overtreding wordt geconstateerd, zal als eerste stap in het handhavingstraject telkens worden bezien of het illegale gebruik of bouwwerk op grond van het bestemmingsplan of afwijking daarvan, alsnog gelegaliseerd kan worden. Is dat niet het geval dan wordt het handhavingstraject doorgezet. Al deze aspecten zijn vastgelegd in het beleidsplan Fysieke Leefomgeving en de daarin opgenomen handhavingsstrategie en dienen als leidraad voor de alledaagse handhavingspraktijk binnen de gemeente Oosterhout.

IJkmoment, overgangsrecht en monitoring beleid

Het inwerking treden van dit bestemmingsplan is een ijkmoment voor de handhaving. Indien bebouwing of gebruik afwijkt van het bestemmingsplan, zal hier tegen handhavend worden opgetreden. Tegen bebouwing en gebruik dat onder het overgangsrecht valt, kan niet handhavend worden opgetreden.

In artikel 6.12 lid 1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Geen exploitatieplan hoeft te worden vastgesteld als het verhalen van kosten anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld doordat de gemeente hierover overeenkomsten heeft gesloten met de eigenaren van de binnen het exploitatiegebied gelegen gronden.

De gemeente heeft met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten. De initiatiefnemer draagt alle kosten voor de realisering van het project. Het opstellen van een exploitatieplan is derhalve niet noodzakelijk.

Omgevingsdialoog

Om de omwonenden te betrekken bij de plannen tot herinrichting van de locatie van de voormalige garage aan de Keiweg zijn de plannen tijdens een informatieavond op 28 november 2019 gepresenteerd. Tijdens deze informatieavond zijn de plannen nader toegelicht en is gelegenheid geboden tot het stellen van vragen en het geven van een reactie. Aanwezigen hebben ook achteraf een reactie kunnen geven.

Het verslag van de omgevingsdialoog is opgenomen in de inspraaknota (Bijlage 13). Alle indieners van een reactie hebben het verslag toegestuurd gekregen. Het verslag is op 30 maart verzonden naar alle indieners die een reactie hebben ingediend, en ter voldoening aan de richtlijnen die Oosterhout kent, op 25 juni 2020, aan de raad.

Vooroverleg

Het voorontwerpbestemmingsplan 'Bestemmingsplan Centrum 2017, herziening 1 keiweg 57' is conform artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening in het kader van vooroverleg verzonden naar de betreffende personen en instanties.

De vooroverlegreacties van de provincie en het waterschap zijn opgenomen in Bijlage 12. De vooroverlegreacties zijn positief en bieden geen aanleiding tot aanpassingen of aanvullingen.

Inspraak

Conform de inspraakverordening van de gemeente Oosterhout is het plan als voorontwerpbestemmingsplan voor 4 weken ter inzage gelegd, waarbij eenieder de gelegenheid heeft voor het indienen van een inspraakreactie. De nota inspraakreacties is weergegeven in Bijlage 12. Naar aanleiding van de omgevingsdialoog en de inspraakreacties is het plan aangepast: het grootste deel van het gebouw is verlaagd van drie naar twee bouwlagen. Als gevolg daarvan is ook het aantal appartementen verlaagd.

Vervolg

Het ontwerpbestemmingsplan “Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 – Keiweg 57” en bijbehorende ontwerpbesluit hogere waarden Wet geluidhinder hebben ter inzage gelegen, waarbij de procedure van artikel 3.8 en verder van de Wet ruimtelijke ordening is doorlopen. Het plan heeft met ingang van donderdag 9 september 2021, voor de duur van 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze ter inzagelegging is één zienswijze ingediend. De zienswijze heeft betrekking op de wijze van ontsluiten van het nieuwe appartementengebouw en de kwaliteit van openbare ruimte. De zienswijze is niet afkomstig van één van de personen/ instanties die in een eerder stadium een inspraakreactie hebben ingediend. Het zienswijzenverslag is opgenomen in Bijlage 14. De zienswijze leidt niet tot planaanpassingen.