het bestemmingsplan Centrum Oosterhout, herziening 5 Abdis van Thornstraat 68 - 70 met identificatienummer NL.IMRO.0826.BSPhz5centrum2017-VA01 van de gemeente Oosterhout.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een woning, die deel uitmaakt van een blok van meer dan twee woningen, waarvan het

hoofdgebouw aan ten minste een zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen

hoofdgebouw is gebouwd.

de uitoefening van een beroep op zakelijk, administratief, juridisch, financieel,

therapeutisch, (para-)medisch, cosmetisch, ontwerptechnisch of hieraan gelijk te stellen

gebied, dan wel de uitoefening van ambachtelijke bedrijfsactiviteiten geheel of overwegend door middel van handwerk, voor zover deze behoren tot de milieucategorie 1 of 2, zoals bepaald in de Staat van bedrijfsactiviteiten, of een daarmee qua aard en invloed op de omgeving vergelijkbare activiteit, waarbij de activiteit in of bij een woning wordt

uitgeoefend.

waarden van een terrein in verband met de zich mogelijk daarin bevindende oudheidkundige zaken die van belang zijn vanwege hun schoonheid, hun betekenis voor de wetenschap en/of hun cultuurhistorische waarde.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een voorziening in een (bedrijfs)woning, die als doel heeft het verstrekken van logies en ontbijt aan steeds wisselend publiek, dat voor een korte periode, namelijk een tot enkele nachten, ter plaatse met een recreatieve doelstelling verblijft; onder bed & breakfast wordt niet verstaan overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke, seizoensgebonden of permanente werkzaamheden en/of arbeid.

de bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

1. a. ten aanzien van bebouwing: bebouwing, zoals legaal aanwezig of in uitvoering op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bebouwing, die mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde vergunning.
2. b. ten aanzien van gebruik: het gebruik van grond en/of opstallen, zoals legaal aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (hieronder begrepen de uitstalling ten verkoop) het verkopen en/of leveren van goederen aan diegenen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat postorderbedrijven en daarmee vergelijkbare internetwinkels niet worden aangemerkt als detailhandel, tenzij ter plaatse sprake is van fysiek klantcontact.

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een

hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat

gebouw.

de natuurlijke persoon, groep van personen of rechtspersoon die bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was prostitutie aanbiedt die op een andere plaats dan in de bij het bedrijf horende bedrijfsruimte wordt uitgeoefend (escortservices, bemiddelingsbureaus e.d.).

doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan is toegestaan.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen, alsmede geluidsgevoelige terreinen als bedoeld in de Wet geluidhinder en in het Besluit geluidhinder.

een gevel die in beperkte mate door geluid wordt belast en waaraan ten minste één verblijfsruimte - met te openen delen - grenst. De gevelbelasting dient voor alle geluidsoorten aan de voorkeursgrenswaarden te voldoen.

een woning in een gebouw waarin zich meerdere boven elkaar gelegen zelfstandige woningen en/of bijzondere woonruimten bevinden.

gevaarlijke stoffen zoals geclassificeerd in de Europese overeenkomst ADR (Accord Europeen relatif au transport international des marchandises dangereuses par route).

bouwkundige constructie die een ruimte in een woning of gebouw scheidt van de buitenlucht, daaronder begrepen het dak:

het verticale vlak waarin de hoofdvlakken van een gevel zich bevinden.

een woning die rechtstreeks contact heeft met het aangrenzende terrein.

ten hoogste toelaatbare geluidbelasting vanwege een weg, spoorweg of industrieterrein,

die op grond van de Wet geluidhinder of het Besluit geluidhinder van toepassing is.

de belangrijkste functie waarvoor een gebouw mag worden gebruikt.

een gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel, en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkste is.

het bedrijfsmatig verschaffen c.q. verstrekken van logies, dranken, maaltijden en kleine

eetwaren, zoals een hotel, restaurant, cafe, cafetaria of een combinatie van twee of meer

van deze bedrijven, waaronder eveneens wordt begrepen het exploiteren van

zaalaccommodatie, doch met uitzondering van een seksinrichting.

de leefvorm of samenlevingsvorm van een of meer personen die in vast verband samenleven, en waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling.

huisvesting in of bij een woning van een huishouden, van wie ten minste een persoon

mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde dat wordt aangemerkt als uiting van beeldende kunst.

bouwwerken, geen gebouwen zijnde van weg- en waterbouwkundige aard, zoals bruggen, viaducten, duikers, keerwanden, beschoeiingen, kademuren en dergelijken.

het bedrijfsmatig verhuren of het aanbieden van kamers voor bewoning.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de

regels voor de toegestane bouwwerken eenzelfde maatvoering geldt.

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente

aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

een gebruik, gericht op het in zodanige conditie houden of brengen van objecten, dat het voortbestaan van deze objecten op ten minste het bestaande kwaliteitsniveau wordt bereikt.

gebouwde voorzieningen van openbaar nut ten behoeve van water, elektriciteit, gas e.d., zoals transformatorhuisjes, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor (tele)communicatie.

vergunning voor activiteiten als genoemd in artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) dan wel diens opvolger.

voorzieningen voor verkeer en verblijf die ondergeschikt en gelieerd zijn aan de functies die ingevolge de geldende bestemming ter plaatse zijn toegestaan, zoals in- en uitritten, langzaam verkeerspaden, onverharde paden, trottoirs en brandgangen. Hieronder worden in ieder geval geen wegen en parkeervoorzieningen voor gemotoriseerd verkeer begrepen.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, bestaande uit een vrijstaande dakconstructie met maximaal één wand, waaronder een pergola.

1. a. voor een op een perceel aanwezig bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een op een perceel aanwezig bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het aansluitende terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkt terrein.

het zich beschikbaar stellen tot het tegen betaling verrichten van seksuele diensten aan anderen.

een seksinrichting bestemd voor of in gebruik voor het zich vanaf het openbaar toegankelijke gebied zichtbaar ter beschikking stellen tot het tegen betaling verrichten van seksuele diensten aan anderen.

Een inrichting zoals genoemd in artikel 2 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen of diens opvolger.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch /pornografische aard plaatsvinden, waaronder in elk geval worden verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, of een prostitutiebedrijf waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet gecombineerd met elkaar.

openbaar toegankelijke voorziening in de open lucht bestemd voor sport, spel, vermaak of ontspanning, niet zijnde een sportvoorziening waar georganiseerde sportbeoefening plaatsvindt, waaronder in ieder geval speeltuinen en trapveldjes worden verstaan.

het zich beschikbaar stellen tot het tegen betaling verrichten van seksuele diensten aan

anderen, een en ander door passanten hiertoe te bewegen of uit te nodigen door

handelingen, houding, woord, gebaar of op andere wijze.

uitvoeren, het doen uitvoeren, het laten uitvoeren of in uitvoering geven.

de totale oppervlakte van alle ruimten die voor een functie wordt gebruikt.

voorzieningen die verband houden met de afwikkeling van het verkeer en/of met het verblijfskarakter van de openbare ruimte, zoals wegen, straten, pleinen, langzaam verkeerspaden, inclusief daarbij behorende inrichtingselementen.

voorzieningen die het waterhuishoudingsbelang dienen, zoals watergangen, waterstaatkundige kunstwerken, onderhoudsstroken ten behoeve van het beheer en onderhoud van een watergang, alsmede voorzieningen voor waterafvoer, waterinfiltratie en waterberging, inclusief bijbehorende voorzieningen zoals bermen, paden en beschoeiingen.

het bewonen van een woning, door één huishouden.

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van één huishouden.

een woning met een eigen afsluitbare toegang vanaf de openbare weg, een erf of een gedeelde verkeersruimte, waarbij de wasgelegenheid, kookgelegenheid en het toilet niet worden gedeeld met andere bewoners.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

van bouwwerken tot andere bouwwerken, bebouwingsgrenzen en perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn.

het oppervlak dat met bouwwerken mag worden bebouwd, uitgedrukt in procenten van de oppervlakte van het bouwperceel, voor zover dat is gelegen binnen de bestemming, of binnen een in de regels nader aan te duiden gedeelte van die bestemming.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

de hoek gemeten langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

• horizontale diepte: de lengte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf de naar de weg gekeerde gevel;
• verticale diepte: de diepte van een gebouw, gemeten vanaf de bovenzijde van de (afgewerkte) begane grondvloer.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken. Ondergronds bouwdelen en dakkapellen worden niet meegerekend voor het bepalen van de inhoud van een bouwwerk.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, luchtkokers, wolfseinden, dakkapellen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken, ook indien gelegen buiten het aangegeven bestemmingsvlak, buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. bermen en beplantingen;
3. c. inritten;
4. d. voorzieningen voor langzaam verkeer;
5. e. speelvoorzieningen;
6. f. geluidwerende voorzieningen;
7. g. straatmeubilair;
8. h. kunstobjecten;
9. i. kunstwerken;
10. j. nutsvoorzieningen;
11. k. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 3.2.2 voor het bouwen van kunstobjecten met een bouwhoogte van maximaal 8 m, mits:

1. a. dit passend is binnen de stedenbouwkundige structuur van de omgeving en het plaatselijk straatbeeld;
2. b. hiertegen geen bezwaren zijn vanuit oogpunt van verkeersveiligheid.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 3.1 voor het aanleggen van parkeervoorzieningen en overige voorzieningen voor verkeer en verblijf, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

1. a. het stedenbouwkundig beeld wordt niet in onevenredige mate geschaad;
2. b. het aanleggen van parkeervoorzieningen is noodzakelijk vanuit een oogpunt van verkeersveiligheid en bereikbaarheid;
3. c. de aanleg van de parkeervoorzieningen heeft geen zodanige invloed op de aanwezige groenvoorziening, dat deze groenstructuur daardoor onevenredige schade wordt toegebracht en de gebruiksmogelijkheden ervan in overwegende mate wordt beperkt;
4. d. er wordt rekening gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding (waterkwaliteit en -kwantiteit).

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen en groenvoorzieningen bij woningen;
2. b. inritten.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 4.3 voor het parkeren van motorvoertuigen voor de voorgevel van een woning, mits:

1. a. het stedenbouwkundig beeld niet wordt geschaad;
2. b. geen onevenredige schade wordt toegebracht aan het woonmilieu en aan de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken;
3. c. het aantal parkeerplaatsen op de openbare weg niet wordt verminderd.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. voorzieningen voor verkeer en verblijf;
2. b. parkeervoorzieningen;
3. c. kunstobjecten;
4. d. kunstwerken
5. e. speelvoorzieningen;
6. f. geluidwerende voorzieningen;
7. g. straatmeubilair;
8. h. groenvoorzieningen;
9. i. nutsvoorzieningen;
10. j. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. aan de woonfunctie ondergeschikte activiteiten in de vorm van:
   1. 1. aan huis verbonden beroepen of bedrijven;
   2. 2. gastouderschap;
3. c. tuinen, erven en verhardingen;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. nutsvoorzieningen;
6. f. ondergeschikte voorzieningen voor verkeer en verblijf;
7. g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

1. a. het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 6.2.2 sub a voor het afwijken van de toegestane bebouwingstypologie en ter plaatse van de aanduiding:
   1. 1. ‘aaneengebouwd’ ook twee-aaneengebouwde, geschakelde of vrijstaande woningen toestaan;
   2. 2. ‘gestapeld’ ook grondgebonden woningen toestaan;
      mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
      • de afwijking past binnen de stedenbouwkundige structuur van de omgeving en het plaatselijk straatbeeld;
      • er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Hierbij dient te worden voldaan aan het bepaalde in artikel 12.2;
2. b. het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 6.2.3 sub b voor een grotere bouwhoogte van gebouwen buiten het bouwvlak ten behoeve van het oprichten van een kapconstructie, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
   1. 1. de goothoogte mag niet meer bedragen dan 3,5 m;
   2. 2. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 6 m;
   3. 3. de afwijking past binnen de stedenbouwkundige structuur van de omgeving en het plaatselijk straatbeeld;
   4. 4. de mogelijkheden van belendende bouwpercelen worden niet onevenredig aangetast en er wordt geen onevenredige hinder ondervonden;
3. c. bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 6.2.4 sub b voor het toestaan van hogere erf- en terreinafscheidingen voor de lijn waarin de naar de weg gekeerde gevel van een woning staat, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
   1. 1. de bouwhoogte bedraagt niet meer dan 2,5 m;
   2. 2. de afwijking past binnen de stedenbouwkundige structuur van de omgeving en het plaatselijk straatbeeld;
   3. 3. er zijn geen bezwaren vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd, met uitzondering van:

1. a. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw in generlei opzicht wordt vergroot en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
2. b. de bouw van een gebouw of de uitbreiding van een bestaand gebouw met een oppervlakte tot ten hoogste 100 m²;
3. c. de bouw van een bouwwerk, dat kan worden gebouwd met graafwerkzaamheden die niet dieper reiken dan 0,50 m en zonder heiwerkzaamheden.

1. a. het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 7.2 voor de bouw van bouwwerken ten dienste van de andere geldende bestemming(en);
2. b. de omgevingsvergunning wordt niet eerder verleend dan nadat de aanvrager aan de hand van een door de bevoegde overheid goedgekeurd rapport heeft aangetoond dat door de oprichting van het gebouw archeologische waarden niet worden verstoord;
3. c. voor zover het oprichten van het in lid 7.2 bedoelde gebouw kan leiden tot een verstoring van archeologische waarden, kan het bevoegd gezag aan de omgevingsvergunning één van de volgende voorwaarden verbinden:
   1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden, of
   2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen, of
   3. 3. de verplichting de oprichting van het gebouw te laten begeleiden door een deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door het bevoegd gezag bij de omgevingsvergunning te stellen kwalificaties.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald, mag deze afwijkende maatvoering worden gehandhaafd, mits het desbetreffende gebouw, bouwwerk, voorziening of werk op het moment van ter visielegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan aanwezig was.

Voor het bouwen/aanleggen van niet-overdekte zwembaden gelden de volgende

bepalingen:

1. a. zwembaden mogen uitsluitend worden gebouwd/aangelegd bij woningen;
2. b. zwembaden dienen op minimaal 3 m achter de voorgevellijn van een woning te worden gebouwd/aangelegd.

Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:

1. a. het gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gericht gebruik en onderhoud;
2. b. het gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van een of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer- vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
3. c. het gebruik van gronden, gebouwen, bouwwerken en onderkomens ten behoeve van een seksinrichting en/of escortbedrijf, raamprostitutie en straatprostitutie;
4. d. het gebruik van gronden, gebouwen, bouwwerken en onderkomens voor de exploitatie van een smart-, grow- en headshop, alsmede voor de groothandel in smart-, grow en/ of headproducten;
5. e. het gebruik van gronden en gebouwen voor een belwinkel;
6. f. het gebruik van gronden en gebouwen als risicovolle inrichting, voor de opslag van propaan of een ander ontvlambaar gas in een ondergrondse of bovengrondse tank of voor het opslaan of bewerken van gevaarlijke stoffen, in die gevallen dat het plaatsgebonden risico op een perceel van derden 10-6/jaar of meer bedraagt, tenzij dit gebruik ingevolge de regels in hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan expliciet is toegestaan.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken:

1. a. van de in de planregels gegeven maten inzake afstanden en percentages voor oppervlakten tot niet meer dan 10% van die afmetingen respectievelijk percentages;
2. b. van de planregels en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen in geringe mate wordt aangepast indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft;
3. c. van de planregels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, waarbij een overschrijding van maximaal 3 m is toegestaan, mits deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of bebouwing;
4. d. van de planregels en toestaan dat de binnen de diverse bestemmingen aangegeven begrenzing van de maatvoeringsaanduidingen voor maximale goot- en bouwhoogte wordt overschreden, waarbij een overschrijding van deze begrenzing van maximaal 5 m is toegestaan, mits deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of bebouwing;
5. e. van de planregels en toestaan dat nutsvoorzieningen en openbare voorzieningen worden gebouwd, met dien verstande dat:
   1. 1. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 4 m;
   2. 2. de oppervlakte niet meer dan 50 m²;
6. f. van de planregels ten aanzien van de maximaal toegestane bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van deze bouwwerken wordt vergroot:
   1. 1. ten behoeve van palen, masten en portalen voor geleiding, beveiliging en regeling voor verkeer tot niet meer dan 35 m;
   2. 2. ten behoeve van kunstwerken tot niet meer dan 40 m;
   3. 3. ten behoeve van signalerings- en telecommunicatiemasten tot minder dan 40 m.
   4. 4. ten behoeve van kunstobjecten tot niet meer dan 35 m;
   5. 5. ten behoeve van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot niet meer dan 10 m;
7. g. van de planregels ten aanzien van de maximaal toegestane bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van een overschrijding van deze maximaal toegestane bouwhoogte voor plaatselijke verhogingen, zoals lichtkappen en technische ruimten, met dien verstande dat:
   1. 1. de maximale oppervlakte van de vergroting niet meer mag bedragen dan 10% van het betreffende platte dakvlak of de horizontale projectie van het schuine dakvlak;
   2. 2. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 1,25 maal de maximaal toegestane bouwhoogte van het betreffende gebouw;
8. h. van de planregels ten aanzien van de maximaal toegestane bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van een overschrijding van deze maximaal toegestane bouwhoogte door zonnepanelen, met dien verstande dat de overschrijding niet meer mag bedragen dan 2 m;
9. i. van de planregels en toestaan dat de achtergevelrooilijn wordt overschreden, waarbij een overschrijding van maximaal 5 m is toegestaan, mits:
   1. 1. er een tuindiepte van minimaal 10 m resteert;
   2. 2. de gronden gelegen achter de achtergevelrooilijn of het verlengde daarvan voor maximaal 50% mogen zijn bebouwd.

De omgevingsvergunning voor het afwijken, als bedoeld in lid 11.1 kan slechts worden verleend, indien:

1. a. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
2. b. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad.

Indien en voor zover in deze planregels wordt verwezen naar wetten, verordeningen of enige andere algemeen verbindende regeling, dienen deze regelingen te worden gelezen zoals deze luiden op het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerp van dit plan.

1. a. Een omgevingsvergunning voor het bouwen en een omgevingsvergunning voor het afwijken van de gebruiksregels kan uitsluitend worden verleend indien wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid en ruimte voor laden en lossen; indien niet in voldoende parkeergelegenheid en ruimte voor laden en lossen wordt voorzien, wordt de omgevingsvergunning geweigerd.
2. b. Het bevoegd gezag toetst bij het verlenen van een omgevingsvergunning of wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid en ruimte voor laden en lossen. Hiervoor gelden de volgende regels:
   1. 1. In het geval van de oprichting of uitbreiding van een gebouw en in het geval van de functiewijziging van een gebouw en/of van gronden dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
   2. 2. Indien het gebruik van een gebouw en/of gronden daar aanleiding toe geeft, dient te worden voorzien in voldoende ruimte voor laden en lossen;
   3. 3. Bij een omgevingsvergunning wordt aan de hand van het geldende door de gemeenteraad op 22 mei 2019 vastgestelde gemeentelijke parkeerbeleid, als neergelegd in de 'Nota Parkeernormen 2019', bepaald of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid en/of de ruimte voor laden en lossen. Indien dit parkeerbeleid gedurende de planperiode wordt gewijzigd, wordt rekening gehouden met deze wijziging;
   4. 4. De parkeervoorzieningen als bedoeld onder 1 en de ruimte voor laad- en losvoorzieningen als bedoeld onder 2 dienen in stand te worden gehouden.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het bepaalde onder a met maximaal 10%.
3. c. Het bepaalde onder a en b is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: “Regels van het bestemmingsplan Centrum Oosterhout, herziening 5 Abdis van Thornstraat 68 - 70".

Initiatiefnemer Krisma Vastgoed B.V. is voornemens aan de Abdis van Thornstraat 68 - 70 te Oosterhout ter plaatse van het Van Halderen Business centrum en Dreamland de bestaande opstallen te slopen en hier 69 woningen te realiseren. Door de sloop van de bestaande opstallen en de realisatie van woningbouw wordt een aanzienlijke ruimtelijke kwaliteitswinst behaald en wordt verdere verloedering van het achterterrein voorkomen.

Voor de locatie geldt het bestemmingsplan 'Centrum 2017' (vastgesteld op 6 januari 2017), waarbij de gronden bestemd zijn als 'Bedrijf'. Aanvullend is een dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie' opgenomen.

Het beoogde woningbouwinitiatief is in strijd met de geldende bedrijfsbestemming. De gemeente Oosterhout staat echter positief tegenover de ontwikkeling en is bereid medewerking te verlenen. In het kader hiervan is via Krisma Vastgoed B.V. medio november 2021 een principeverzoek ingediend en is vervolgens voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

Het plangebied betreft de volledige bedrijfsbestemming conform het geldend bestemmingsplan en bevindt zich globaal op de hoek van de Abdis van Thornstraat en de Catharinastraat in het oosten van het centrum van Oosterhout. Kadastraal omvat het plangebied de percelen OTH01-R-8721, OTH01-R-9299 en OTH01-R-9300. De oppervlakte van het gebied bedraagt 9.507 m². In de directe omgeving van het plangebied komen naast een woonfunctie diverse detailhandels-, kantoor-, bedrijfs- en maatschappelijke functies voor. De ligging en begrenzing van het plangebied zijn weergegeven in de figuren 1.1 en 1.2.

Figuur 1.1 Ligging plangebied in de kern Oosterhout (Bron: Google Maps)

Figuur 1.2 Begrenzing plangebied (Bron: Ruimtelijkeplannen)

Voor de locatie geldt het bestemmingsplan 'Centrum 2017', waarbij de gronden bestemd zijn als 'Bedrijf'. Een uitsnede van de verbeelding is weergegeven in figuur 1.3.

Figuur 1.3 Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan (Bron: Ruimtelijkeplannen)

Aanvullend gelden voor het gehele plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie', twee bouwvlakken en diverse maatvoeringsaanduidingen omtrent maximale goot- en bouwhoogtes en maximale bebouwingspercentages. De bouwvlakken en de specifieke maatvoeringsaanduidingen zijn weergegeven in figuur 1.4.

Figuur 1.4 Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan met aanduidingen

(Bron: Ruimtelijkeplannen)

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven die zijn genoemd in bijlage 1 van de Staat van bedrijven behorend bij het geldend bestemmingsplan;

met uitzondering van:

• risicovolle inrichtingen;
• geluidzoneringsplichtige inrichtingen;
• zelfstandige kantoren;
• detailhandelsbedrijven;
• autodemontagebedrijven;
2. b. opslag van materialen ten behoeve van de bedrijfsuitoefening;
3. c. reclamevoorzieningen;
4. d. een bedrijfswoning ter plaatse van de aanduiding ‘bedrijfswoning' (bw);
5. e. aan de woonfunctie ondergeschikte activiteiten in de vorm van:
   1. 1. aan huis verbonden beroepen of bedrijven;
   2. 2. gastouderschap;
6. f. tuinen, erven en verhardingen;
7. g. groenvoorzieningen;
8. h. nutsvoorzieningen;
9. i. voorzieningen voor verkeer en verblijf;)
10. j. ondergeschikte voorzieningen voor verkeer en verblijf;
11. k. parkeervoorzieningen;
12. l. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

De beoogde herontwikkeling is niet mogelijk op grond van de geldende bedrijfsbestemming zoals vastgelegd in het bestemmingsplan. Reguliere woningbouw is niet toegestaan en ook de bouwvlakken en maatvoering behorend bij de toegestane bebouwing volstaan niet. Om de gewenste planologische medewerking te kunnen verlenen aan het woningbouwinitiatief is daarom voorliggend plan 'Centrum Oosterhout, herziening 5 Abdis van Thornstraat 68 - 70' opgesteld.

In hoofdstuk 2 wordt het plangebied en de ontwikkeling nader omschreven. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het geldende beleid. Hoofdstuk 4 gaat in op de relevante omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 gaat in op de juridische uitvoerbaarheid en hoofdstuk 6 op de handhaafbaarheid van het plan. Tenslotte wordt in hoofdstuk 7 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

De kern Oosterhout is ontstaan op de grens van zand- en kleigronden, op een kruising van landwegen, die in een uitwaaierend patroon richting de kernen in de omgeving liepen. Oosterhout bestond tot circa 1850 uit drie bewoningskernen: een kern rond de Markt, één rond de Heuvel en een kern rond de haven. De kernen rond de Markt en de Heuvel werden met elkaar verbonden door de Kerkstraat. De Markt deed vanaf de 13^e eeuw in ieder geval dienst als ruimte voor jaar- en weekmarkten. De Heuvel heeft vermoedelijk een agrarische oorsprong. Inmiddels is het een beklinkerd plein tussen stadswoningen. De kern rond de haven is halverwege de 19e eeuw verdwenen. Figuur 2.1 toont een historische kaart van Oosterhout rond 1900.

Figuur 2.1 Oosterhout rond 1900 (Bron: Gemeente Oosterhout)

Naast deze belangrijkste dorpskern ontwikkelden zich in het buitengebied verschillende buurtschappen en kleinere dorpen, die voornamelijk een agrarische functie hadden. Het Wilhelminakanaal, dat werd voltooid in 1924, maakte industrialisatie mogelijk. In de 20e eeuw werden in Oosterhout het Wilhelminakanaal en het Markkanaal gegraven. Het besluit voor het graven van het Wilhelminakanaal werd in 1905 genomen. Dit kanaal moest een nieuwe verbinding tussen de Zuid-Willemsvaart en de Amer realiseren en het gedeelte in de gemeente Oosterhout was gereed in 1915. Tussen 1912 en 1915 werd het Markkanaal als verbinding tussen de Mark en het Wilhelminakanaal aangelegd. In 1919 werd reeds een haven in gebruik genomen. Deze lag ten westen van het centrum en hier kwamen enkele betonfabrieken. Door de verbeterde infrastructuur en de opkomende industrie en handel in de tweede helft van de 19e eeuw groeide de woningbehoefte in Oosterhout. Het bestaande centrumgebied werd verdicht en langs de voornaamste doorgaande wegen breidde de kern uit. De groei van Oosterhout vond in deze periode ongepland en zonder sturing plaats, waarbij de gronden tussen Markt en Heuvel verder werden bebouwd.

In de 20^e eeuw zijn rondom het centrumgebied de eerste woonwijken aangelegd. Na de tweede wereldoorlog groeide Oosterhout explosief. In de jaren 50 van de vorige eeuw werden ten zuiden van de kern de wijken Slotjes Oost, Slotjes Midden en Slotjes West gerealiseerd. Deze nieuwe woonbuurten waren de eerste grootschalige planmatige uitbreidingen van Oosterhout. Het Slotjesveld bleef vrij van woningbouwontwikkelingen, waardoor een groene plek in het stedelijk gebied ontstond.

In de jaren '60 van de vorige eeuw werd aan de zuidzijde van het Wilhelminakanaal de woonwijk Oosterheide gebouwd. Ook werd in deze periode de A27 aangelegd, in de jaren '70 gevolgd door de A59. In de periode 1970-2000 vond de groei van Oosterhout met name plaats richting het noorden, waar de wijken Strijen en Dommelbergen werden ontwikkeld. De meest recente uitbreiding van de kern wordt gevormd door de wijk Vrachelen, gelegen aan de westzijde van het Wilhelminakanaal, welke met de realisering van de buurt De Contreie zijn voltooiing nadert.

De huidige ruimtelijke structuur van Oosterhout wordt gedragen door ontsluitingswegen, die de kern opdelen in verschillende wijken en gebieden. Het centrumgebied, met de oorspronkelijke kenmerkende uitwaaierende wegenstructuur, wordt omsloten door verkeerswegen.

Het plangebied bevindt zich aan de Abdis van Thornstraat in het oosten van het centrum van Oosterhout en bestaat momenteel uit opstallen van Dreamland en het Van Halderen Business centrum. De bebouwing ten noorden, ten westen en ten zuiden wordt gevormd door verschillende woningtypes, bestaande uit één of twee lagen met kap. De gronden zijn in gebruik voor het wonen. Het plangebied grenst grotendeels aan tuinen van de Sint Vincentiusstraat, Zandheuvel en de Catharinastraat.

Verder naar het oosten en westen komen diverse andere functies voor. Zo bevindt zich ten (zuid)oosten, aan de overkant van de Abdis van Thornstraat, een supermarkt en een klooster en wordt het gebied richting het westen vooral aangemerkt als aanloopstraten naar het centrum. In deze aanloopstraten komt hoofdzakelijk een detailhandels-, horeca- of kantoorfunctie voor die al dan niet gecombineerd wordt met een woonfunctie. Een aantal afbeeldingen van de bestaande situatie en omgeving zijn weergegeven in figuren 2.2 t/m 2.6.

Figuur 2.2 Kruising Abdis van Thornstraat - Catharinastraat (Bron: Google Streetview)

Figuur 2.3 Zicht op zuidoostzijde plangebied (Bron: Google Streetview)

Figuur 2.4 Zicht op noordzijde plangebied (Bron: Google Streetview)

Figuur 2.5 Straatbeeld Abdis van Thornstraat (Bron: Google Streetview)

Figuur 2.6 Straatbeeld Catharinastraat (Bron: Google Streetview)

Initiatiefnemer Krisma Vastgoed B.V. is voornemens aan de Abdis van Thornstraat 68 - 70 te Oosterhout ter plaatse van het Van Halderen Business centrum en Dreamland de bestaande opstallen te slopen en hier 69 woningen te realiseren.

Voor de beoogde ontwikkeling wordt uitgegaan van de realisatie van 23 woningen de categorie 'koop, huis, tussen/hoek', 29 appartementen in de categorie 'koop, appartement, midden' en 17 sociale huurappartementen in de categorie 'huur, appartement, midden/goedkoop'.

Door de sloop van de bestaande opstallen en de realisatie van woningbouw wordt een aanzienlijke ruimtelijke kwaliteitswinst behaald en wordt verdere verloedering van het achterterrein voorkomen. De situatietekening van de beoogde situatie is weergegeven in figuur 2.7.

Figuur 2.7 Situatietekening beoogde situatie (Bron: Quadrant architecten)

Met de herontwikkeling worden de twee bestaande gebouwen, een meubelwinkel (circa 1.500 m²) en een bedrijfsverzamelgebouw (circa 4.000 m²) gesloopt, waarbij de bedrijfsfunctie komt te vervallen.

Op de kruising Abdis van Thornstraat - Catharinastraat wordt een appartementencomplex gerealiseerd. Door hier een hoger gebouw van vier bouwlagen te bouwen fungeert deze als stedenbouwkundige markering van deze hoek. Het straatprofiel aan het begin van de Catharinastraat is royaal en een gebouw van vier bouwlagen kan hier stedenbouwkundig goed worden ingepast. Het meest noordwestelijk gedeelte van het appartementencomplex bestaat uit drie bouwlagen.

De buitenruimtes van de appartementen zijn aan de oostelijke zijde gericht op de Abdis van Thornstraat. De andere buitenruimtes zijn gericht op het nieuw te realiseren binnenterrein. De bestaande rooilijnen van de woningen aan de Abdis van Thornstraat en de Catharinastraat straat worden overgenomen in het nieuwe plan.

Evenwijdig aan de Abdis van Thornstraat naast het nieuw te realiseren appartementencomplex worden twee blokken met grondgebonden rijwoningen gerealiseerd. De twee noordelijke grondgebonden woningen zijn drie bouwlagen hoog zonder een kap en vormen de begeleiding van de weg. Wat betreft de verschijningsvorm wordt aansluiting gezocht met de vormgeving van het appartementencomplex. De overige grondgebonden rijwoningen in deze rij krijgen twee bouwlagen met een kap.

Vanuit de Catharinastraat wordt een nieuwe ontsluiting gemaakt naar het nieuwe woonerf. In dit gebied worden rondom een plantsoen twee blokken rijwoningen gerealiseerd die, samen met de appartementen en de woningen aan de Abdis van Thornstraat de stedenbouwkundige wand van dit erf vormen. Deze rijwoningen hebben een traditioneel zadeldak, waarmee aansluiting wordt gevonden op de omliggende woningen aan de Catharinastraat, de Zandheuvel en de Sint Vincentiusstraat.

Wat betreft de (openbare) buitenruimte worden onder meer een noordelijke en een zuidelijke wadi gerealiseerd. Een uitgebreide beschrijving hiervan en bijbehorende toets aan het relevante waterbeleid is opgenomen in paragraaf 4.8.

Diverse situatietekeningen en impressies omtrent de toekomstige situatie zijn weergegeven in de figuren 2.8 t/m 2.11.

Figuur 2.8 Civieltechnisch uitwerkingsplan (Bron: Hoefnagels civiel techniek B.V.)

Figuur 2.9 Impressie appartementen hoek Catharinastraat - Abdis van Thornstraat

(Bron: Quadrant architecten)

Figuur 2.10 Impressie grondgebonden woningen aan de Abdis van Thornstraat

(Bron: Quadrant architecten)

Figuur 2.11 Impressie woonerf (Bron: Quadrant architecten)

Om het beoogde initiatief juridisch-planologisch te verankeren zijn in de planregels en op de verbeelding de enkelbestemmingen Groen, Tuin, Verkeer en Wonen en de dubbelbestemming Waarde - Archeologie opgenomen. De uitgebreide planregeling wordt bescheven in hoofdstuk 5 van deze toelichting.

Door de verschillende overheden is beleid geformuleerd ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen. Paragraaf 3.2 behandelt het bovengemeentelijk beleid. Het provinciaal beleid is opgenomen in paragraaf 3.2.2. Tot slot wordt in paragraaf 3.3 de beoogde ontwikkeling getoetst aan het gemeentelijk beleid.

De gemeente heeft 23 november 2021 de Omgevingsvisie Oosterhout vastgesteld. In deze visie zijn in samenspraak met inwoners de belangrijkste opgaven voor Oosterhout benoemd. Opgaven waar de gemeente Oosterhout samen met de dorpen, wijken en buurten verder invulling aan gaat geven. In deze visie worden de opgaven geconcretiseerd en uitgewerkt, zowel naar thema's als naar de verschillende wijken en gebieden binnen de gemeente. Hierdoor ontstaat een overzicht en een samenhangend beeld over welke opgaven er liggen om te komen tot het in de Oosterhoutse ''Toekomstvisie 2030'' geschetste toekomstperspectief. De Toekomstvisie heeft een doorvertaling gekregen in de Omgevingsvisie. Naast de Toekomstvisie liggen ook het gemeentelijk beleid, opgaven voortvloeiend uit (nieuwe) wet- en regelgeving en nieuwe maatschappelijke opgaven (zoals de energietransitie) aan de basis van deze Omgevingsvisie.

De Omgevingsvisie nodigt uit, inspireert en geeft de kaders om ontwikkelingen op een Oosterhoutse wijze plaats te laten vinden. De Omgevingsvisie wordt gebruikt om te 'toetsen' of ontwikkelingen die op de gemeente afkomen, bijdragen aan de Oosterhoutse ambities.

Voor de gemeente Oosterhout zijn de volgende koepelthema's van belang:

• Leefbaar, gezond en aantrekkelijk wonen;
• Economische vitaliteit;
• Identiteit en ruimtelijke kwaliteit;
• Duurzaam, energieneutraal en klimaatbestendig;
• Bereikbaarheid, mobiliteit en toegankelijkheid.

Bij het voorliggende bestemmingsplan is rekening gehouden met de Omgevingsvisie Oosterhout. Het voorliggende bestemmingsplan heeft betrekking op het deelgebied 'Centrum', waarvan de plankaart is weergegeven in figuur 3.3.

Figuur 3.3 Plankaart deelgebied 'centrum' met aanduiding plangebied

(Bron: Gemeente Oosterhout)

Voor het centrum gelden de volgende ambities:

• Aandacht schoon, heel en veilig;

• Versterking woonfunctie m.u.v. kernwinkelgebied/aanloopstraten;

• Vergroening, groen en water als meekoppelkans;
• Energieneutraal en klimaatbestendig;
• Aandacht voor hittestress;
• Autogebruik ondergeschikt aan aangenaam leefklimaat in woongebieden;
• Fietsgebruik bevorderen.

Toetsing

Het plangebied is onderdeel van het gebied 'centrum' en is aangemerkt als 'mogelijke (her)ontwikkelingslocatie wonen'. Hier wordt het met voorgenomen initiatief invulling aan gegeven. Een belangrijk aandachtspunt is het verbeteren van de doorstroming op de Abdis van Thornstraat. In paragraaf 4.3 is het aspect verkeer nader getoetst. Daarnaast wordt met het planvoornemen ingespeeld op de diverse ambities die gelden voor het centrumgebied: onder meer de woonfunctie wordt versterkt, er ontstaat meer vergroening waarbij aandacht is voor hittestress en het fietsgebruik wordt gestimuleerd met onder meer de realisatie van langzaamverkeersroutes.

De volgende hoofdthema's zijn door de gemeenteraad en de externe partners van belang geacht voor het woonbeleid in Oosterhout:

1. 1. Betaalbaarheid: Het is de wens om mensen met een laag of middeninkomen een goed perspectief op de woningmarkt bieden. Belangrijk hierbij is dat de woningvoorraad aansluit op wensen en mogelijkheden van de bewoners, zowel nu als in de toekomst.
2. 2. Het sociaal domein: Vanaf 2015 is de langdurige zorg ingrijpend hervormd. Doel is om mensen zo lang mogelijk zelfstandig thuis te laten wonen. De scheiding van wonen en zorg heeft directe gevolgen voor de bestaande woningvoorraad maar ook voor nieuw te bouwen woningen. Deze woningen moeten door aanpassingen kwalitatief geschikt te maken zijn voor het (langer) zelfstandig bewonen.
3. 3. Bijzondere doelgroepen: In de afgelopen jaren is de woningvraag vanuit bijzondere doelgroepen toegenomen. Doelgroepen als statushouders, arbeidsmigranten en herstarters verdienen gezien hun specifieke situatie en mogelijkheden extra aandacht bij het huisvestingsvraagstuk.
4. 4. Leefbaarheid / Leefomgeving: De kwaliteit van het wonen in Oosterhout is voor een deel afhankelijk van de woonomgeving. De leefbaarheid van de leefomgeving is van groot belang voor de kwaliteit van het wonen voor nu en in de toekomst. De voorzieningen op het gebied van detailhandel, horeca, sport en recreatie dragen bij aan de leefbaarheid en hiermee de aantrekkelijkheid van de gemeente.
5. 5. Flexibiliteit woningbouw: Mede op basis van de hoofdthema’s is in beeld te brengen welke kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag er in Oosterhout bestaat. Uitgangspunt is dat er gebouwd wordt naar de vraag en er wordt ingespeeld op de behoeften vanuit de woningmarkt. Bouwen naar behoefte vraagt om flexibiliteit, daarom is het van belang de kwantitatieve en kwalitatieve vraag in beeld te hebben.

Toetsing

Met voorliggend plan wordt de realisatie van maximaal 69 nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Door de ontwikkeling van woningbouw in het plangebied wordt invulling gegeven aan de wensen en vraag vanuit de Woonvisie. De ligging binnen het centrum biedt een uitgelezen kans voor de realisatie van woningen waar binnen de gemeente behoefte aan is, zoals in paragraaf 3.2.1.3 is gesteld.

Het verkeers- en vervoerbeleid van de gemeente Oosterhout ligt vast in de mobiliteitsvisie “Oosterhout Vooruit”. De mobiliteitsvisie geeft een beschrijving van de huidige situatie en schetst een toekomstbeeld 2030. Daarbij worden de ambities voortvloeiend uit de toekomstvisie en het bestuursakkoord belicht alsmede lokale en regionale ontwikkelingen en autonome trends die van invloed (kunnen) zijn op de mobiliteit in Oosterhout. Op basis daarvan wordt in het toekomstbeeld geschetst welke “uitdagingen” er op het gebied van verkeer en vervoer in en rond Oosterhout liggen in 2030.

Het beleid in de mobiliteitsvisie is verwoord in de vorm van doelstellingen op het gebied van bereikbaarheid, leefbaarheid, verkeersveiligheid én duurzaamheid en gezondheid. Deze vier thema’s vormen gezamenlijk de pijlers van de visie. Tevens is besloten om, in lijn met de nieuwe Omgevingswet, een gebiedsgewijze benadering toe te passen, die er op neer komt dat niet alleen op het niveau van de hele gemeente, inclusief de kerkdorpen, wordt gekeken, maar dat binnen de gemeente ook een aantal typen gebieden wordt onderscheiden met hun eigen profiel, doelstellingen en opgaves. Immers voor een bedrijventerrein zijn andere zaken van belang dan voor de schoolomgeving.

Dit resulteert in een beeld met een groot aantal opgaven. Gezien de hoeveelheid opgaven zullen keuzes moeten worden gemaakt. In hoofdstuk 7 van de mobiliteitsvisie is aangegeven welke opgaven prioriteit hebben en waar de focus van het verkeers- en vervoerbeleid voor de periode tot en met 2030 komt te liggen. De vertaling van het beleid en de bijbehorende opgaven naar concrete maatregelen vindt plaats in een (nog op te stellen) uitvoeringsagenda.

Toetsing

Voor wat betreft het plangebied en de directe omgeving wordt conform de kaart in figuur 3.4 aangegeven dat voornamelijk aandacht dient te worden besteed aan bereikbaarheid en veiligheid. Rondom het plangebied, met name op de Abdis van Thornstraat zelf, liggen de prioritaire opgaves vooral op dat gebied. In paragraaf 4.3 is het aspect verkeer nader getoetst.

Figuur 3.4 Locatiegerichte opgaven (Bron: Gemeente Oosterhout)

Het gemeentelijke parkeerbeleid is vastgelegd in de ‘Nota Parkeernormen 2019’. De nota benoemt gewenste, heldere uitgangspunten en spelregels over hoe de gemeente Oosterhout wenst om te gaan met het definiëren van de parkeerbehoefte voor auto’s en fietsen van nieuwbouw-, verbouw- en transformatieprojecten. Dit zodat enerzijds een vertaling daarvan naar de ‘parkeereis’ kan plaatsvinden, die de verplichting weergeeft van de initiatiefnemers van deze projecten. En het anderzijds een goede en actuele indicatie aangeeft bij het opstellen van bestemmingsplannen, ontwikkelingsplannen etc. van de in te passen parkeeropgave. De parkeernormen zijn enerzijds gerelateerd aan de locatie (het gebied) waar een functie is gelegen en anderzijds gerelateerd aan de soort functie en de kenmerken daarvan (bijvoorbeeld wonen, een kantoor, winkel e.d.). Binnen de gemeente Oosterhout zijn twee gebieden genoemd:

• Zone A: Het gebied binnen het centrumtangent (centrumgebied);
• Zone B: Het gebied buiten het centrumtangent.

Uitgangspunt voor de gemeente is dat de parkeerbehoefte op eigen terrein of binnen de grenzen van het plangebied opgevangen wordt.

Toetsing

De parkeerbehoefte wordt binnen het plangebied opgevangen. Het aspect parkeren is nader getoetst en uitgewerkt in paragraaf 4.3.

In de beleidsnota Cultuurhistorie, Monumenten en Archeologie is het gemeentelijk beleid voor de periode 2008 - 2018 op het gebied van cultuurhistorie vastgelegd. Het doel van de beleidsnota is het betrekken van cultuurhistorie bij planvorming, zodat archeologische vindplaatsen en cultuurhistorisch waardevolle structuren niet langer verloren gaan. Centraal in de beleidsnota staat, in lijn met de Nota Belvedère, de opvatting dat bescherming van cultuurhistorisch erfgoed en dynamiek in de ruimtelijke inrichting prima samen kunnen gaan ('behoud door ontwikkeling').

De nota geeft daarnaast een eerste aanzet om te komen tot een gemeentelijk archeologiebeleid. In de nota is vastgelegd hoe de monumenten, archeologie en cultuurhistorische waarden kunnen worden beschermd, ontwikkeld en zichtbaar gemaakt. Cultuurhistorie dient als volwaardig belang te worden meegenomen bij ruimtelijke inrichtingsplannen. Cultuurhistorische waarden hoeven hierbij niet altijd doorslaggevend te zijn, maar de kansen die cultuurhistorie biedt, moeten reeds in een vroeg stadium worden meegewogen in de planvorming.

Toetsing

In paragraaf 4.4 wordt nader op het aspect archeologie en cultuurhistorie ingegaan.

Conclusie

Met inachtneming van wat beschreven is in paragraaf 4.4 wordt voldaan aan de beleidsnota Cultuurhistorie, Monumenten en Archeologie.

Om de aanwezige cultuurhistorische waarden (monumentale gebouwen, archeologische terreinen, cultuurhistorische landschapselementen en historische stedenbouwkundige structuren en infrastructuur) in beeld te brengen, is een gemeentelijke erfgoedkaart vervaardigd, die met name een signalerende functie heeft. Hierdoor wordt een integrale afweging mogelijk. Op basis van de erfgoedkaart, kunnen cultuurhistorisch en archeologisch waardevolle gebieden in bestemmingsplannen een passende regeling krijgen.

Toetsing

In paragraaf 4.4 wordt nader op het aspect archeologie en cultuurhistorie ingegaan.

In Oosterhout is in de woonbuurten per woning gemiddeld 115 m² openbaar groen aanwezig. Op basis van dit gemiddelde kan worden gesteld dat Oosterhout een groene gemeente is. Omdat Oosterhout een groene gemeente wil blijven, streeft de gemeente Oosterhout naar een gemiddelde norm van 115 m² openbaar groen per woning in de woonbuurten en kernen.

In het politiek akkoord is het groene karakter van Oosterhout ook benoemd als kernwaarde van de stad. Het is een kenmerk waarmee Oosterhout zich onderscheidt van andere gemeenten. Doel van groenbeleid in algemene zin is daarom de instandhouding en verbetering van deze groene kwaliteit. De bijbehorende uitvoeringssporen zijn bescherming en ontwikkeling.

Het groene karakter van de stad wordt zowel door het groen in de openbare ruimte als in de particuliere tuinen gevormd. De tuinen zijn groene ruimten in de stad, waarbij vooral voortuinen van grote invloed zijn op de sfeer van de stedelijke buitenruimte.

Bescherming van het aanwezige groen in de stad gaat vooraf aan compensatie. Compensatie is immers het herstellen van of goedmaken voor iets dat verloren is gegaan.

Met betrekking tot het particuliere groen heeft de gemeente beperkte beschermings- en sturingsmogelijkheden. In bestemmingsplannen is bepaald welke activiteiten in tuinen zijn toegestaan (ontwikkeling). De wat grotere bomen (dikker dan Ø 0,20m ) worden beschermd op basis van de velvergunningsprocedure in de (Algemene Plaatselijke Verordening) APV. Dit geldt voor bomen op grond die in eigendom is van de gemeente en voor bomen die zijn opgenomen op de lijst van monumentale bomen. De monumentale bomen vormen een bijzondere categorie; deze genieten een zwaardere bescherming in zowel de bestemmingsplannen als in de APV. In het openbaar gebied heeft de gemeente maximale mogelijkheden tot instandhouding en ontwikkeling. Ook in de openbare ruimte gelden de ontwikkelings- en beschermingsinstrumenten als bestemmingsplannen, de APV en de monumentale bomenlijst. Daarnaast worden door de gemeente bewuste keuzes gemaakt op basis van beleidsuitgangspunten ten aanzien instandhouding en ontwikkeling van de overige voorzieningen. In de openbare ruimte heeft de gemeente, gegeven de bescherming die het privé-groen geniet, voldoende mogelijkheden tot instandhouding en uitbouw van het groene karakter van Oosterhout.

Toetsing

In paragraaf 2.2 wordt nader ingegaan op de toekomstige situatie in het plangebied als het gaat om groen. Door het verwijderen van verharding en het toevoegen van groen draagt de ontwikkeling bij aan de doelstelling van het vergroenen van de leefomgeving. De bestaande bomen aan de Catharinastraat blijven behouden.

De zorg voor het milieu en duurzaamheid zijn belangrijke speerpunten voor de gemeente. De zorgen omtrent milieuverontreiniging en met name de klimaatverandering staan hoog op de internationale agenda en de oplossing voor dit probleem moet voor een belangrijk deel op lokaal niveau worden gezocht.

Bij iedere ontwikkeling dient afgevraagd te worden in hoeverre deze ontwikkeling zich verhoudt tot de problemen die er zijn. Ontwikkelingen die niet bijdragen aan de gewenste duurzame ontwikkeling of zelfs in negatieve mate bijdragen aan de gewenste milieukwaliteit, zijn ongewenst en andersom geldt dat ontwikkelingen die wel bijdragen aan de gewenste ontwikkeling van Oosterhout, door de gemeente met alle beschikbare middelen ondersteund dienen te worden. Uiteraard vindt hierbij altijd een afweging tussen mogelijkheden, middelen en resultaat plaats. De absolute ondergrens hierbij wordt gevormd door het wettelijk instrumentarium.

Naast het feit dat de gemeente een belangrijke voorbeeldrol en eigen verantwoordelijkheid heeft bij ruimtelijke ontwikkelingen, wil de gemeente vooral ook meer ruimte geven aan de eigen verantwoordelijkheid van burgers, bedrijven en belangengroeperingen.

Bij iedere ontwikkeling is het noodzakelijk om het juiste gereedschap te gebruiken om het betreffende idee te realiseren. Het bestemmingsplan (en zeker ook het toekomstig omgevingsplan, dat op grond van een nieuwe Omgevingswet in de plaats komt voor het bestemmingsplan) kan daarvoor dienst doen. Dit omdat in een bestemmingsplan een concreet toetsingskader kan worden opgenomen voor toekomstige grote, maar ook kleine ontwikkelingen.

Het bestemmingsplan mag duurzaamheid regelen als dit een direct verband houdt met de bestemming die aan het bestemmingsplangebied wordt toegekend. De regels van het plan moeten rechtstreeks betrekking hebben op het ruimtebeslag van deze gronden zelf of effect hebben op het ruimtegebruik van nabijgelegen gronden. Net als bij andere onderwerpen in de ruimtelijke ordening kunnen deze regels uitgaan van de volgende vier thema's:

1. 1. Toestaan van gebruik en bouwwerken;
2. 2. Voorwaarden stellen door middel van voorwaardelijke bepalingen;
3. 3. Uitsluiten van ongewenste ontwikkelingen;
4. 4. Belonen van wenselijke initiatieven door middel van extra (planologische) ruimte.

Het ruimtelijke ordeningsinstrumentarium kan, en soms moet het zelfs, de deur openen voor duurzame ontwikkelingen.

Het belangrijkste afwegingskader voor duurzaamheid is, naast wet- en regelgeving, de in 2019 door de gemeenteraad vastgestelde beleidsnota ''Ambities voor de energietransitie Oosterhout 2030" en de daaruit afgeleide en vastgestelde "Routekaart energietransitie 2019-2022".

Toetsing

In het project wordt sterk ingezet op duurzaamheid en milieu. Om te beginnen komt de bestaande bedrijfsbestemming te vervallen en komen daar minder milieubelastende functies voor in de plaats. Verder wordt in het plangebied veel groen toegevoegd. Dat gebeurt door een deel van de bestaande terreinverharding te verwijderen. Eén van de doelen daarvan is het vergroten van het waterbergend vermogen, tegengaan van opwarming en tegelijk ook het stimuleren van biodiversiteit. De woningen worden daarnaast volgens de laatste normen (EPC/BENG) gebouwd.

In 2009 is de Waterwet in werking getreden. Hierin zijn de verantwoordelijkheden vastgelegd ten behoeve van afval-, hemel- en grondwater. In grote lijnen betekent dit dat de gemeente een ontvangstplicht heeft van afvalwater (vervuild water). Daarnaast hebben de individuele perceeleigenaren een verantwoordelijkheid voor het inzamelen en verwerken van regen- en grondwater op het eigen perceel. De gemeente heeft hierbij een zorgplicht.

De gemeenteraad heeft een water- en rioleringsplan vastgesteld. Hierin staat hoe de gemeente omgaat met alle waterstromen binnen de gemeente en de zorgplichten vanuit de Waterwet. De belangrijke uitgangspunten in het water- en rioleringsplan voor het water in Oosterhout zijn: schoon water schoon houden, handhaving van de waterkwaliteit en waar noodzakelijk verbeteren, voldoen aan de normen voor volksgezondheid en veiligheid en ontwikkeling van natuur in en om het water waar mogelijk. Op 23 november 2021 is dit water- en rioleringsplan verlengd. Tevens is op 23 november 2021 de Afvalwaterverordening vastgesteld

Het voorgaande betekent dat de verschillende vormen van grondgebruik afgestemd moeten worden op de aanwezige watersystemen. Dit met een toekomstgerichte aanpak/doorkijk met name op het gebied van het klimaat. Intensievere regenbuien kunnen enorme wateroverlast veroorzaken en de in het gemeentelijk grondgebied aanwezige grondwaterwinning voor de drinkwaterproductie kunnen vervuild raken door lozingen van schadelijke stoffen. In het water- en rioleringsplan van de gemeente Oosterhout 2017-2021 is daarom als uitgangspunt onder andere opgenomen dat bij een bui 100 (circa 70 mm in één uur) er geen inundatie vanuit bovengrondse berging- en/of infiltratievoorziening (bijvoorbeeld een wadi) mag plaatsvinden. Tevens staat in het beleid aangegeven dat bij een bui T = 10 (ca. 40 mm in één uur) geen water op straat situatie mag ontstaan bij berging in een ondergronds leidingstelsel.

Toetsing

Voor het onderhavig plan is een waterparagraaf opgesteld waarvan de resultaten zijn opgenomen in paragraaf 4.8. De ambitie is om het regenwater op eigen terrein op te vangen. Daarbij hoort het streven om een bui T=100 (ca. 70 mm in één uur) op te kunnen vangen zonder inundatie van het terrein. Om dit mogelijk te maken, wordt o.a. verharding verwijderd en groen toegevoegd.

Met betrekking tot de geschiktheid van de bodem voor infiltratie is uit het uitgevoerde infiltratieonderzoek geconcludeerd dat op de locatie een heterogene bodemopbouw aanwezig is. De aanwezige siltig zandlaag (op 1,0-1,5 m-mv) is goed doorlatend en de zandig leemlaag (op 1,0-1,5 m-mv) is slecht doorlatend. Deze doorlatendheid is bevestigd met berekende k-waarden aan de hand van de korrelverdelinganalyses.

De bepalingen uit de afvalverordening zijn van toepassing en worden gevolgd bij de uitwerking van het afvalwatersysteem van de ontwikkeling.

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan te worden aangetoond en dient in het plan te worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. De resultaten en conclusies van eventuele onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf.

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van de omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Zo moet voor de ontwerpbestemmingsplanfase een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen.

Voor het project is een aanmeldnotitie opgesteld (bijlage 1). De conclusie van deze notitie is dat het plangebied niet is gelegen in kwetsbaar gebied en/of gebied met een beschermde status. Verder leiden de aard en omvang van het project niet tot belangrijke nadelige milieugevolgen. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Oosterhout heeft besloten dat het doorlopen van een volledige m.e.r.-procedure niet noodzakelijk is.

Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling en/of verkeersveiligheid.

De parkeerbehoefte wordt berekend op basis van de gemeentelijke parkeernormen 'Nota Parkeernormen 2022'. De verkeersgeneratie wordt berekend op basis van kencijfers uit CROW-publicatie 381. Hierbij wordt op basis van de omgevingsadressendichtheid en het autobezit per kengetal het gemiddelde van de bandbreedte gehanteerd. De ontwikkeling ligt in het gebied 'schil centrum' en heeft een stedelijkheidsgraad 'sterk stedelijk'.

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Erfgoedwet

Sinds 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. De uitgangspunten uit het 'Verdrag van Malta' blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met archeologie. De Erfgoedwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Ook regelt de Erfgoedwet de bescherming van rijksmonumenten beschermde stadsgezichten. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Het gemeentelijk beleid is weergegeven in paragraaf 3.3.5 en 3.3.6.

Archeologie

In het geldende bestemmingsplan kent het plangebied een archeologische dubbelbestemming. Archeologisch onderzoek is noodzakelijk bij grondroerende werkzaamheden met een oppervlakte van meer dan 100 m² en meer dan 50 cm diep. Dit hangt samen met de aanmerking van de gronden als 'terrein van hoge archeologische waarde' conform de gemeentelijke archeologische beleidskaart zoals weergegeven in figuur 4.3.

Figuur 4.3 Erfgoedkaart Oosterhout, themakaart 'Archeologisch beleid'

(Bron: Gemeente Oosterhout)

Met deze beoogde ontwikkeling wordt deze ondergrens overschreden. In het kader hiervan is een archeologisch bureau- en verkennend booronderzoek uitgevoerd, waarvan de rapportage is opgenomen als bijlage 2. Hierna wordt volstaan met een beknopte samenvatting.

Volgens het bureauonderzoek worden er in het plangebied in de top van het dekzand resten uit het Laat- Paleolithicum – Vroege Middeleeuwen verwacht. Resten uit het Laat-Paleolithicum – Mesolithicum worden alleen verwacht wanneer er een (restant van een) podzolbodem aanwezig is. Aan het maaiveld worden resten uit de Late Middeleeuwen – Nieuwe tijd verwacht. Het veldonderzoek heeft uitgewezen dat de bodemopbouw in het plangebied bestaat uit een geroerd / opgebracht pakket met daaronder in sommige boringen een oude maaiveld niveau. Dit niveau bestaat uit een eerddek (Ap-horizont). Onder het eerddek komen oude dekzand afzettingen nat eolische zanden van het Laagpakket van Wierden, Formatie van Boxtel en afzettingen behorend tot de Formatie van Sterksel voor.

Uit het vooronderzoek kan worden geconcludeerd dat de top van het dekzand een lage verwachting heeft voor resten uit het Laat-Paleolithicum – Vroege Middeleeuwen door het ontbreken van een podzolbodem en door verstoring van de top. Daarnaast is de verwachting vanaf het maaiveld laag voor resten uit de Late Middeleeuwen – Nieuwe tijd, behalve voor het zuidwestelijke deel van het plangebied. Het zuidwestelijke deel van het plangebied behoudt, op basis van de kadastrale minuut uit 1811 – 1832, een hoge verwachting.

Er wordt geadviseerd om het plangebied vrij te geven voor de geplande werkzaamheden, met uitzondering van het zuidwestelijke deel van het plangebied (figuur 4.4). Dit betekent dat bij toekomstige vergunningplichtige werkzaamheden eerst verder onderzoek moet worden uitgevoerd in dit deel van het plangebied. Dit onderzoek kan het beste worden uitgevoerd in de vorm van een proefsleuvenonderzoek om de verwachting voor de periode Late Middeleeuwen – Nieuwe tijd te toetsen. Het proefsleuvenonderzoek dient te worden uitgevoerd op basis van een door de bevoegde overheid goedgekeurd Programma van Eisen, waarin is vastgelegd waaraan het onderzoek moet voldoen.

Figuur 4.4 Advies archeologie (Bron: Econsultancy)

Ten aanzien van de planverbeelding is voor het gedeelte waar geen vervolgonderzoek benodigd is, de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' verwijderd. Daar waar vervolgonderzoek in de vorm van proefsleuven benodigd is, blijft deze dubbelbestemming gehandhaafd.

Cultuurhistorie

Binnen de Erfgoedkaart is een themakaart 'Monumenten en stedenbouwkundige functies' opgenomen. Deze kaart, weergegeven in figuur 4.5, laat zien dat er binnen het plangebied geen monumenten en/of historische stedenbouw voorkomt.

Figuur 4.5 Erfgoedkaart Oosterhout, themakaart 'Monumenten en stedenbouwkundige functies' met aanduiding plangebied (Bron: Gemeente Oosterhout)

Het kloostergebied ten zuidoosten van het plangebied heeft een zeer hoge waarde op het gebied van historische stedenbouw. Daarnaast wordt dit gebied aangeduid als rijksbeschermd stads-/dorpsgezicht waarbinnen ook diverse gemeentelijke of rijksmonumenten aanwezig zijn. Ook ten zuiden en ten westen van het plangebied, met name richting het centrum, zijn een aantal gemeentelijke of rijksmonumenten aanwezig. De beoogde ontwikkeling aan de Abdis van Thornstraat ligt op afstand en doet vanwege aard en omvang geen afbreuk aan de aanwezige cultuurhistorische waarden in de omgeving van het plangebied.

Conform de themakaart 'Waardenkaart historisch groen' (figuur 4.6) ligt het plangebied bovendien niet binnen of in de directe omgeving van historische groenstructuren. Ook zijn er geen monumentale bomen aanwezig.

Figuur 4.6 Erfgoedkaart Oosterhout, themakaart 'Waardenkaart historisch groen'

(Bron: Gemeente Oosterhout)

Geconcludeerd kan worden gesteld dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen het aspect cultuurhistorie.

De aspecten archeologie en cultuurhistorie vormen geen belemmering voor de vaststelling van voorliggend bestemmingsplan. Bij vergunningplichtige werkzaamheden is aanvullend archeologisch onderzoek noodzakelijk voor het zuidwestelijk deel van het plangebied. Voor dit gedeelte blijft de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' gehandhaafd.

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

Conform de uitgevoerde bodemonderzoeken wordt geadviseerd om bij de ontwikkeling rekening te houden met de aangetroffen verontreiniging met lood. Het (doen) gebruiken van gronden en bouwwerken, het bouwen en/of slopen en het uitvoeren van een werk binnen het plangebied is enkel toegestaan nadat het bevoegd gezag heeft ingestemd met de aanpak ten aanzien van de saneringswerkzaamheden.

Met in achtname van bovenstaande vormt het aspect bodem geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

Eind oktober, begin november 1944 lag de omgeving van de gemeente Oosterhout in de frontlinie. Na de bevrijding van Breda, op 29 oktober 1944, trokken Duitse troepen zich terug achter de Mark-Dintellinie. Poolse geallieerde militairen staken in de nacht van 3 op 4 november het Markkanaal over bij Ter Aalst. De eerste Poolse pantserdivisie stak over via een baileybrug en joeg de Duitsers verder naar het noorden. Er werd in die dagen fel gevochten in de omgeving van het centrum van Oosterhout en er vielen relatief veel slachtoffers.

Als gevolg van oorlogshandelingen in de Tweede Wereldoorlog kunnen conventionele explosieven (CE) zijn achtergebleven. Bij het spontaan aantreffen van CE ontstaat een verhoogd veiligheidsrisico doordat het explosief door direct contact of trillingen kan exploderen. Dergelijke ongecontroleerde explosies kunnen dodelijk letsel en zware schade aan materieel en omgeving tot gevolg hebben. Tevens kan een spontane vondst resulteren in meerkosten door stagnatie van de uitvoeringswerkzaamheden.

De gemeente Oosterhout heeft daarom een vooronderzoek conventionele explosieven laten uitvoeren voor het centrum van Oosterhout. De rapportage van dit onderzoek is als bijlage 5 opgenomen.

Op basis van de beoordeling van beschikbare bronnenmateriaal is geconcludeerd dat er onvoldoende indicaties zijn om te spreken van de mogelijke aanwezigheid van CE. Het centrum en daarmee ook het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan is onverdacht van CE. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan. In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. Dit is anders indien uit de Wnb voortvloeit dat een passende beoordeling moet worden gemaakt. Deze dient te zijn verricht ten tijde van vaststelling van het bestemmingsplan.

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

1. a. Natura-2000 gebieden;
2. b. Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project, de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN) / Natuurnetwerk Brabant (NNB)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. De provincie Noord Brabant hanteert daarvoor het begrip Natuurnetwerk Brabant (NNB). Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

De Wet stikstofreductie en natuurverbetering (Wsn)

Op 2 november 2022 heeft de Raad van State een uitspraak gedaan over de bouwvrijstelling in relatie met stikstofdepositie die per 1 juli 2022 via de Wet stikstofreductie en natuurverbetering (Wsn) en het Besluit stikstofreductie en natuurverbetering (Bsn) in werking is getreden. De Wsn en de Bsn regelden een vrijstelling voor de vergunningsplicht van artikel 2.7 lid 2 Wnb voor de aanlegfase van bouwwerkzaamheden. Met de uitspraak van 2 november 2022 komt deze bouwvrijstelling (zogenoemde aanlegfase) te vervallen. Voor ruimtelijke plannen en projecten dient daarom de aanleg- en exploitatiefase meegenomen te worden om te bepalen of er een stikstofdepositie is.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

1. a. soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
2. b. soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn; en
3. c. de bescherming van overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Noord-Brabant

In de provincie Noord-Brabant wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee, voor het op of in de bodem brengen van meststoffen en voor agrarische beregening uit grondwater. In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied, bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw, bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of natuurbeheer, of bestendig beheer of onderhoud van de landschappelijke kwaliteiten van een bepaald gebied worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage 3 bij deze verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos, wild zwijn en woelrat.

De aangetroffen vleermuisverblijfplaatsen zullen bij de voorgenomen plannen worden vernietigd wat tot een overtreding van de Wet natuurbescherming leidt. Om overtreding van de Wet natuurbescherming te voorkomen dienen enkele maatregelen genomen te worden. De meest voorkomende mitigerende maatregelen die bij een dergelijke ruimtelijke ingreep kunnen worden genomen zijn het aanbieden van alternatieve verblijfplaatsen, het werken buiten de kwetsbare periode, het ongeschikt maken van de huidige verblijfplaatsen en het opstellen van een ecologisch werkprotocol. Deze maatregelen zijn conform het kennisdocument van de gewone dwergvleermuis (2017). Tevens is het noodzakelijk een ontheffingsaanvraag te doen. Hiervoor dient een activiteitenplan te worden opgesteld.

Het (doen) gebruiken van gronden en bouwwerken, het bouwen en/of slopen en het uitvoeren van een werk binnen het plangebied is enkel toegestaan nadat de maatregelen, ontheffingen of vergunningen zijn uitgevoerd en/of verkregen. Bij de omgevingsvergunning bouwen dient dit te zijn aangetoond.

Tenslotte worden in het kader van de voorgenomen ontwikkeling meerdere bomen gekapt. Er zijn binnen het plangebied geen bomen aanwezig waarvoor een omgevingsvergunning voor het kappen of vellen benodigd is. Geadviseerd wordt om de in deze paragraaf beschreven randvoorwaarden hierbij in acht te nemen.

Met inachtname van bovenstaande biedt het aspect water geen belemmering voor de uitwerking van het initiatief.

Volgens de Wgh (Wet geluidhinder) is akoestisch onderzoek noodzakelijk wanneer nieuwe woningen in de geluidzone van een bestaande gezoneerde weg of spoorweg worden gerealiseerd. Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is akoestisch onderzoek uitgevoerd.

In het kader van de bestemmingsplanprocedure dient een toetsing aan de Wet geluidhinder en een goede ruimtelijke ordening plaats te vinden. Omdat de ontwikkeling ligt binnen de geluidzone van de Abdis van Thornstraat is akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidbelasting vanwege wegverkeer op het plangebied als gevolg van de Abdis van Thornstraat en de Catharinastraat (30 km/uur). Het onderzoeksrapport is weergegeven als bijlage 10.

Uit het onderzoek blijkt dat:

• De voorkeursgrenswaarde ten gevolge van de Abdis van Thornstraat wordt overschreden maar de maximale ontheffingswaarde niet;
• De richtwaarde ten gevolge van de Catharinastraat niet wordt overschreden;
• Het toepassen van geluidreducerend asfalt op de Abdis van Thornstraat een effectieve maatregel is om de geluidbelasting te reduceren en dat de gemeente gekozen heeft voor toepassing hiervan en hier het ontwerp besluit hogere grenswaarden op gaat baseren;
• Er voldaan kan worden aan de gemeentelijke geluidvoorwaarden en dat hiervoor een voorwaardelijke verplichting moet worden opgenomen in de regels behorende bij het bestemmingsplan;
• Het laten vaststellen van hogere waarden is nodig ten gevolge van de Abdis van Thornstraat.

Benodigde hogere waarden

In tabel 4.11 is inzicht gegeven in de benodigde hogere waarden, uitgaande van het toepassen van geluidreducerend asfalt als maatregel om de geluidbelasting te reduceren. Opgemerkt moet worden dat het op dit moment nog onduidelijk is waar de bergingen in het appartementencomplex komen. De ruimtes hiervoor zijn inbegrepen in het voorstel voor de hogere waarden.

Tabel 4.11 Inschatting benodigde hogere waarden ten gevolge van de Abdis van Thornstraat

_{1 aeg = aaneengeschakeld (grondgebonden woning)}

_{2 het stedenbouwkundigplan telt hier 23 mogelijke appartementen, er zijn hier worst-case 4 bijgeteld.}

Als de karakteristieke geluidwering van de gevels voldoen aan de eisen uit het Bouwbesluit 2012 zal een aanvaardbaar geluidniveau in de woningen worden bereikt. Dit zal bij de aanvraag omgevingsvergunning Bouwen in een separaat onderzoek moeten worden aangetoond.

Om bovenstaande te borgen is in artikel 6.2.5 van de regels van voorliggend bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Daarnaast is het (ontwerp)besluit hogere waarde Wet geluidhinder opgesteld.

Met in acht name van de betreffende voorschriften vormt het aspect wegverkeerslawaai geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een aanvaardbaar woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. Gezien de gemengde aard van het gebied is gekozen voor de staat van bedrijfsactiviteiten voor functiemenging. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

In de beoogde situatie worden maximaal 69 woningen gerealiseerd. Hiermee wordt een milieugevoelige functie opgericht en moet worden getoetst aan de richtafstanden zoals vermeld in de VNG-brochure. In de omgeving van het plangebied bevinden zich naast woningen ook maatschappelijke functies en bedrijven, waardoor de omgeving getypeerd kan worden als een 'gemengd gebied'.

Aan de Zandheuvel 96 bevindt zich een Aldi. Een supermarkt valt volgens de VNG-brochure in milieucategorie 1 met het maatgevende aspect geluid en een richtafstand van 0 meter in een gemengd gebied. Maatgevend voor het aspect geluid van de Aldi is het parkeerterrein. De afstand van de nieuwe woningen tot de meest nabijgelegen parkeervakken bedraagt circa 29 meter. Er wordt voldaan aan deze richtafstand. Hinder vanwege het rijden van personenwagens op het parkeerterrein is dan niet aannemelijk en het geluid zal worden gemaskeerd door het geluid van verkeer op de openbare weg. Maximale geluidniveaus bedragen niet meer dan 65 dB(A) vanwege het dichtslaan van portieren en zijn daarmee aanvaardbaar (maatgevende periode de avondperiode).

Ten zuiden van het plangebied bevindt zich een kantoor. Kantoren vallen in milieucategorie 1 met een richtafstand van 0 meter in een gemengd gebied. Er wordt voldaan aan deze richtafstand.

Ten zuidoosten van het plangebied bevindt zich een kerk. Een kerk valt in milieucategorie 2 met het maatgevende aspect geluid en een richtafstand van 10 meter in een gemengd gebied. De afstand van het plangebied tot de terreingrens van de kerk bedraagt circa 42 meter. Er wordt voldaan aan deze richtafstand.

Ten noordwesten bevindt zich een basisschool op een afstand van circa 150 meter. Volgens de VNG-brochure valt een basisschool in milieucategorie 2 en heeft een richtafstand van 10 meter in gemengd gebied. Het plangebied bevindt zich op voldoende afstand en is niet in de richtafstand gelegen.

Er wordt voldaan aan de richtafstanden. Het aspect bedrijven en milieuhinder vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.12 weergegeven.

Tabel 4.12 Grenswaarden maatgevende stoffen Wet milieubeheer

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀ (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

De omvang van de toename van de verkeersgeneratie na planontwikkeling kan worden bepaald door de verkeersgeneratie van de bestaande te slopen bebouwing (415 mvt/etmaal) in mindering te brengen op de verkeersgeneratie van de toekomstige ontwikkeling (399 mvt/etmaal). Per saldo leidt dit, conform weergegeven in tabel 4.3, tot een afname van de verkeersgeneratie van 16 mvt/etmaal op een gemiddelde werkdag en een toename van 28 mvt/etmaal op een gemiddelde weekdag. Voor het beoordelen van het aspect luchtkwaliteit zijn weekdagintensiteiten maatgevend.

Uit de berekening (NIBM-tool, versie 23-04-2022) blijkt dat deze verkeerstoename zorgt voor een toename van het gehalte stikstof in de lucht van 0,04 µg/m³ en van fijnstof van 0,01 µg/m³ (figuur 4.13). Beide toenames zijn onder 1,2 µg /m³ en bovendien is in de berekening uitgegaan van 10% vrachtverkeer. In werkelijkheid zal dit aandeel veel minder zijn. Hiermee kan geconcludeerd worden dat de bijdrage van het extra verkeer niet in betekenende mate bijdraagt aan de toename van de hoeveelheid stikstofdioxide en fijnstof in de lucht. Nader onderzoek is hierdoor niet noodzakelijk.

Figuur 4.13 Resultaten NIBM-tool (Bron: Infomil)

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit. De Abdis van Thornstraat is de maatgevende weg. Uit de tool (figuur 4.14 en bijbehorende tabellen 4.13 t/m 4.15) blijkt dat in 2021 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM₁₀ en PM_2,5) langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden zoals opgenomen in tabel 4.12 lagen. Hierdoor is ter plaatse van het plangebied als gevolg van de ontwikkeling (met bijbehorende toename van het benoemde gehalte stikstof en fijnstof in de lucht) sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Figuur 4.14 Maatgevend toetspunt (Bron: Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit)

Tabel 4.13 Concentraties NO₂

Tabel 4.14 Concentraties PM₁₀

Tabel 4.15 Concentraties PM_2,5

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied. Ter plaatse van het plangebied is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

1. a. gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
2. b. aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch;
3. c. defensiebrandstoffen;
4. d. warmte en afvalwater, ruwwater of halffabricaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

In het plangebied en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante leidingen of hoogspanningsverbindingen aanwezig. Van eventuele belemmeringen over en weer is geen sprake en het initiatief is niet in strijd met de Wet informatie-uitwisseling bovengrondse en ondergrondse netten (WIBON). In het kader van de planvorming is een inmeting met KLIC-melding via het Kadaster gedaan.

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De rekenwaarde van het groepsrisico wordt vergeleken met een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht in de wettelijk aangewezen gevallen.

Risicorelevante inrichtingen

Relevant is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10^-6 per jaar. Bij de vaststelling van een ruimtelijke onderbouwing of bestemmingsplan moet voor kwetsbare objecten aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt dat de 10^-6 een richtwaarde is. Met motivering kan hiervan afgeweken worden.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor nieuwe en bestaande situaties geldt de 10^-6 per jaar als grenswaarde voor kwetsbare objecten en als richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Voor kwetsbare objecten is de 10^-5 zowel geen grenswaarde als geen richtwaarde. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10^-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Plasbrandaandachtsgebieden langs een weg en spoor hebben een afstand van 30 meter. Voor nieuwbouw binnen de 200 meter van een transportroute van gevaarlijke stoffen is een groepsrisicoberekening nodig. Bij nieuwbouw binnen het invloedsgebied is een verantwoording van het groepsrisico vereist.

Buisleidingen

Relevant is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). In dat Besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). In het Besluit externe veiligheid buisleidingen zijn grens- en richtwaarden opgenomen voor het plaatsgebonden risico. Voor het groepsrisico geldt in de aangewezen gevallen een verantwoordingsplicht. Op grond van het Bevb dient bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het plaatsgebonden risico en de hoogte van het groepsrisico als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Uit de informatie op de risicokaart (figuur 4.15) blijkt dat de A27 zich ten oosten van het plangebied bevindt. Over deze weg worden gevaarlijke stoffen vervoerd van o.a. de stofcategorie LT2 met een invloedsgebied van 880 meter. De afstand van het plangebied tot deze weg bedraagt 895 meter. Het plangebied bevindt zich niet in het invloedsgebied van deze weg. Het groepsrisico hoeft niet berekend of verantwoord te worden voor deze weg.

Verder bevindt het plangebied zich niet in het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen, vaarroutes, spoorwegen en buisleidingen waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd.

Figuur 4.15 Uitsnede risicokaart (Bron: Professionele risicokaart)

De veiligheidssituatie zal met de beoogde ontwikkeling niet significant worden verslechterd en wordt als aanvaardbaar gezien. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Windhinder treedt op rond hoge gebouwen. Hier is sprake van verhoogde windsnelheden. Hierdoor kan het verblijf in de directe omgeving van deze gebouwen onaangenaam of zelfs gevaarlijk zijn. Door onderzoek (computeranimatie of windtunnelonderzoek) kan vooraf worden vastgesteld of bij een bepaald stedenbouwkundig ontwerp windhinder of windgevaar zal optreden. Ook kan bekeken worden welke maatregelen mogelijk zijn om windhinder te voorkomen of te beperken.

Een windhinder onderzoek is bij hoogbouw gewenst. In de gemeente Oosterhout wordt het volgende beslismodel gehanteerd om te bepalen wanneer een windhinderonderzoek noodzakelijk is (afgeleid van de NEN 8100):

• Gebouwen hoger dan 30 meter: windonderzoek is nodig.
• Gebouwen met een hoogte tussen de 15 tot 30 meter: een specialist beoordeelt of windonderzoek nodig is.

Onderhavige ontwikkeling voorziet in een bouwhoogte van maximaal 13 meter. Hierdoor kan geconcludeerd worden dat het aspect windhinder geen belemmering vormt. Nader onderzoek wordt niet noodzakelijk geacht.

Duurzaamheid is een breed begrip. In een duurzamere wereld wordt gekeken of mens (people), milieu (planet) en economie (profit) met elkaar in evenwicht kunnen zijn, zodat we de aarde niet uitputten. Om te zorgen voor deze balans heeft Nederland zich geconformeerd aan het klimaatakkoord, wat heeft geresulteerd in de Klimaatwet. Dit zorgt voor nieuwe uitdagingen op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling voor een duurzame en gezondere leefomgeving, ook in Oosterhout. Naast het feit dat de gemeente hierin een belangrijke voorbeeldrol en eigen verantwoordelijkheid heeft, willen we het nemen van duurzamere keuzes vooral stimuleren en faciliteren. Daarbij moet er meer ruimte zijn voor eigen initiatieven en eigen verantwoordelijkheid van burgers, bedrijven en belangengroeperingen.

Het belangrijkste afwegingskader voor duurzaamheid is, naast wet- en regelgeving, de in 2019 door de gemeenteraad vastgestelde documenten ''Ambities voor de energietransitie Oosterhout 2030” en de “Routekaart energietransitie 2019-2022”, alsmede de in 2021 vastgestelde ''Transitievisie Warmte – Aardgasvrij Oosterhout''. Duurzaamheid bestaat voor de gemeente Oosterhout uit drie speerpunten: energietransitie (inclusief warmtetransitie), circulariteit en klimaatadaptatie.

Energietransitie

De huidige samenleving zorgt voor uitputting van de bestaande energiebronnen (fossiel). Met de energietransitie werken we aan een samenleving waarin sprake is van duurzaam opgewekte, hernieuwbare energie. Deze transitie is essentieel om de nationale doelstellingen op het gebied van CO₂-reductie te behalen. De Klimaatwet zegt ons dat we 49% CO2 moeten reduceren in 2030 ten opzichte van onze uitstoot in 1990. Ook Oosterhout moet voldoen aan de landelijke doelstellingen. Naast het gebruik van duurzame energie, draagt het verminderen van energieverbruik (isoleren) ook bij aan het reduceren van CO2 uitstoot.

De gemeente beoordeelt (ver-)bouwplannen op hun bijdrage aan de lokale, regionale of nationale duurzaamheidsdoelstellingen. Deze doelstellingen zijn verwoord in het ambitie document Energietransitie Oosterhout 2030 en de RES West-Brabant. Het absolute minimum staat beschreven in het Bouwbesluit, waarin naast eisen ten aanzien van de EPC en geluidisolatie, ook eisen ten aanzien van gasloos nieuwbouwwoningen bouwen zijn opgenomen. Sinds januari 2021 is de BENG-eis ingevoerd (Bijna Energie Neutraal Gebouw). De gemeente Oosterhout heeft de ambitie om op het gebied van duurzaamheid een extra inspanning boven op het bouwbesluit te stimuleren. De energietransitie van de gemeente Oosterhout is uitgewerkt in de Transitievisie Warmte.

Transitievisie Warmte – Aardgasvrij Oosterhout

Op 22 december 2021 heeft de gemeenteraad de Transitievisie Warmte van Oosterhout (TVW) vastgesteld. In deze TVW maakt de gemeente inzichtelijk wanneer zij welke wijken of buurten van het aardgas afkoppelt en de overstap maakt naar duurzame energiebronnen. In 2050 moeten alle woningen in Oosterhout aardgasvrij zijn. Het tussendoel is: 20% van de bestaande woningvoorraad in 2030 aardgasvrij of aardgasvrij-ready. Daarvoor moeten in Oosterhout ongeveer 5.000 woningen worden aangepakt. De nieuwbouw, die vanaf 2020 al gasloos wordt gerealiseerd, telt hierbij niet mee. Nieuwe (woning)bouw plannen dienen wel aan te sluiten bij de uitgangspunten van de TVW.

De transitievisie warmte wordt uiteindelijk uitgewerkt in plannen per wijk of buurt, waarin het proces en de alternatieve energiebronnen worden beschreven. Op dit moment heeft de transitievisie nog geen invloed op onderhavig bestemmingsplan. Zodra de planner per wijk of buurt zijn uitgewerkt, worden de kaders duidelijk waaraan ruimtelijke ontwikkelingen dienen te voldoen. Meer informatie over de transitievisie warmte van de gemeente Oosterhout is te vinden op https://www.oosterhout.nl/inwoners/duurzaamheid/duurzame-warmte.

Circulariteit

Gemeente Oosterhout streeft naar het bundelen van onze lokale kennis, technologie en innovaties om zo een meer circulaire lokale economie te krijgen. Een circulaire economie draagt bij aan het hergebruik van materialen, producten en diensten in plaats van de vernietiging daarvan. Het gebruik van biobased producten, gemaakt van hernieuwbare grondstoffen, draagt bij aan circulariteit en een duurzame samenleving, en wordt daarom gestimuleerd door de gemeente Oosterhout.

Klimaatadaptatie

Een veranderd klimaat heeft gevolgen voor de samenleving. Wateroverlast, droogte, hitte en bodemdaling komen in meer of mindere mate regelmatig voor en dat neemt de komende jaren verder toe. Vanuit de landelijke overheid is bepaald dat Nederland in 2050 zo goed mogelijk klimaatbestendig moet zijn ingericht. In de 'Nationale Klimaatadaptatiestrategie 2016' (NAS), het Uitvoeringsprogramma NAS en in het Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie (DPRA) wordt klimaatadaptatie verder uitgelegd. Ook wij streven naar een klimaatbestendig Oosterhout in 2050. Dit betekent dat onze woningen en de ruimtelijke inrichting aangepast moeten worden zodat ze bestand zijn tegen o.a. hitte, droogte en wateroverlast. Bovendien moet dit ervoor zorgen dat de kwaliteit van de leefomgeving wordt vergroot.

De gemeente stelt momenteel beleid op waarin de gevolgen van klimaatverandering inzichtelijk worden gemaakt op ons grondgebied. Dit beleid dient ook als ruimtelijke onderbouwing voor het stellen van toekomstige planregels in het bestemmingsplan. Hierbij ziet de gemeente Oosterhout het programma van eisen uit het Convenant Klimaatadaptief Bouwen en het Manifest Bouwen voor Natuur, beide van de provincie Zuid-Holland, als richtinggevend.

Totdat het beleid is vastgesteld verwacht de gemeente Oosterhout dat bij nieuwe ontwikkelingen de uitkomsten van de stresstesten worden meegenomen bij de planvorming. Hierbij mag de nieuwe ontwikkeling de situatie in het plangebied en omliggend gebied voor de thema's hitte, droogte en wateroverlast niet verergeren t.o.v. de bestaande situatie, en draagt het liefst bij aan het verminderen daarvan. De initiatiefnemer moet in het bestemmingsplan aangeven welke maatregelen genomen worden om het project klimaatbestendig te maken.

Specifiek voor het thema Water (infiltratie, berging, afvoer, etc.) gelden zoals beschreven in paragraaf 4.8 de bestaande normen.

Ten aanzien van duurzaamheid worden voor de beoogde woning de volgende maatregelen beoogd:

• Aansluiten bij EPC ontwerpuitgangspunten vanuit het gemeentelijk beleid (en de strengere BENG normen);
• Mogelijke aanleg van zonnepanelen;
• Compensatie waterbergingsopgave op eigen terrein;
• Geen aansluiting op gasnet;
• Toepassing van luchtwarmtepompen;
• Extra isolatie ten behoeve van de benodigde geluidwering van 26 dB om aan het vereiste binnenniveau van het Bouwbesluit te kunnen voldoen. Een standaard gevel heeft een geluidwering van 20 dB.

Met de voorgaande maatregelen wordt invulling gegeven aan de geldende eisen ten aanzien van de EPC, de Wet VET en GPR Gebouw.

Het onderhavige bestemmingsplan heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor de herontwikkeling van het terrein.

Bij het opstellen van het voorliggende bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Daarnaast is aangesloten bij het gemeentelijke 'Handboek (digitale) bestemmingsplannen'. Voor onderhavig bestemmingsplan is de versie uit 2020 gehanteerd. Het handboek bevat een set regels die voor alle nieuwe bestemmingsplannen binnen de gemeente Oosterhout wordt gehanteerd, waardoor sprake is van uniforme regelingen in de diverse plannen. In het Handboek is gestreefd naar standaardisering van bestemmingen en regels zoals aangegeven in de Standaard Vergelijkbare bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012).

De Wet ruimtelijke ordening biedt mogelijkheden voor het opstellen van verschillende bestemmingsplanvormen, van zeer globaal tot gedetailleerd. Het bestemmingsplan beschrijft meer dan alleen de hoofdlijnen van het beleid, maar treedt niet al te zeer in details. Uitgangspunt van het bestemmingsplan is het bieden van een juridische regeling met enige flexibiliteit, zonder dat hierdoor de rechtszekerheid van de burger wordt geschaad.

Op 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. Hierdoor is het omgevingsrecht drastisch gewijzigd. Veel toestemmingen en vergunningen die voorheen apart geregeld waren, zijn nu opgenomen in de Wabo. In de regels is de terminologie aangepast aan de Wabo. De ontheffing heet nu 'omgevingsvergunning voor het afwijken'. De bouwvergunning heet 'omgevingsvergunning voor het bouwen'. De sloop- en aanlegvergunning zijn gewijzigd in 'omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk' respectievelijk 'omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden'. De terminologie van voorliggend bestemmingsplan is hierop afgestemd.

De regels zijn gestructureerd in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels waarin de begrippen en de wijze van meten worden uitgelegd. In hoofdstuk 2 wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan. De algemene regels zijn opgenomen in hoofdstuk 3. Hoofdstuk 4 bevat ten slotte de overgang- en slotregel. In de volgende paragrafen worden de bestemmingsregels nader beschreven.

De opbouw van de regels is gelijk aan Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012. De opbouw is als volgt:

• Betekenisafspraken (Hoofdstuk 1 Inleidende regels);
• De gebruiks- en bouwregels per bestemming (Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels);
• Algemene regels (Hoofdstuk 3 Algemene regels);
• Overige regels (Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels).

Een bestemmingsartikel (Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels) wordt uit de volgende leden in deze volgorde opgebouwd. Niet alle bestemmingen bevatten alle leden:

• Bestemmingsomschrijving;
• Bouwregels;
• Nadere eisen;
• Afwijken van de bouwregels;
• Specifieke gebruiksregels;
• Afwijken van de gebruiksregels;
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
• Wijzigingsbevoegdheid.

De specifieke nadere eisenregelingen, afwijkingsbevoegdheden en wijzigingsbevoegdheden en mogelijk een omgevingsvergunningstelsel voor werken en werkzaamheden zijn zoveel mogelijk per bestemming opgenomen. Hierdoor wordt direct per bestemming inzicht geboden in de eventuele afwijkingsmogelijkheden en onnodig verwijzen naar andere artikelen voorkomen. Deze werkwijze bevordert de toegankelijkheid van het bestemmingsplan.

Aan het bestemmingsplan kan flexibiliteit worden toegevoegd door regels op te nemen over de bevoegdheid tot het verlenen van een (binnenplanse) omgevingsvergunning ter afwijking van het bestemmingsplan, het stellen van nadere eisen of een wijzigingsbevoegdheid. Voor het opnemen van flexibiliteitsregels geldt als uitgangspunt dat flexibiliteitregels alleen worden gebruikt als van een wezenlijke belangenafweging sprake kan zijn. Ontwikkelingen die niet in de regels mogelijk zijn gemaakt, zijn uitsluitend mogelijk via een buitenplanse procedure.

Groen

De tot 'Groen' bestemde gronden zijn o.a. bedoeld voor groenvoorzieningen, bermen en beplantingen, voorzieningen voor langzaam verkeer, inritten, speelvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, geluidwerende voorzieningen, straatmeubilair en kunstobjecten. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd. Wel zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan.

Tuin

De tot 'Tuin' bestemde gronden zijn bedoeld voor tuinen en groenvoorzieningen bij woningen en inritten. Parkeren is daarmee niet toegestaan. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd. Wel zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan.

Verkeer

De tot 'Verkeer' bestemde gronden zijn o.a. bedoeld voor voorzieningen voor verkeer en verblijf, parkeervoorzieningen, groen-, nuts- en speelvoorzieningen, kunstwerken en -objecten, geluidwerende voorzieningen, straatmeubilair, water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd.

Wonen

De tot 'Wonen' bestemde gronden zijn o.a. bedoeld voor wonen, groen- en nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en ondergeschikte voorzieningen voor verkeer en verblijf. Per bestemmingsvlak mogen niet meer woningen worden gebouwd dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' is aangegeven. Op de verbeelding zijn bouwvlakken opgenomen, waarbinnen moet worden gebouwd. De maximum bouwhoogte en eventuele maximum goothoogte zijn vastgelegd, afgestemd op de gewenste stedenbouwkundige kaders zoals voortkomend uit het ontwerp.

Er zijn nadere regels opgenomen voor het bouwen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van een aantal bouw- en gebruiksregels. Er zijn o.a. gebruiksregels opgenomen voor het uitoefenen van een aan huis verbonden beroep of bedrijf.

Waarde - Archeologie

De voor 'Waarde - Archeologie aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Wanneer de grond wordt geroerd tot meer dan 0,50 m onder maaiveld en dit over een oppervlakte is van meer dan 100 m², is een vergunning noodzakelijk. Deze vergunning kan worden verleend indien uit een door de bevoegde overheid goedgekeurd rapport blijkt dat het archeologisch bodemarchief niet wordt verstoord. Al dan niet na het treffen van maatregelen.

Handhaving vormt een belangrijk onderdeel van een beleidscyclus. Regels worden gesteld met als doel het beschermen van een bepaald belang. Zonder toezicht op naleving van deze regels bestaat het risico dat dit doel onvoldoende bereikt wordt. Tevens komt de gemeente ongeloofwaardig over als gestelde regels niet worden gehandhaafd.

Handhaafbaarheid, draagvlak en naleefgedrag

Een eerste voorwaarde voor handhaving is een duidelijk en handhaafbaar beleid en regelgeving. Om die reden worden nieuwe versies van digitale handboeken en die onderdelen van bestemmingsplannen die afwijken van het digitale handboek, door de afdeling die belast is met vergunningverlening en handhaving, gecontroleerd op uitvoerbaarheid. Ook voor dit bestemmingsplan heeft deze toets plaats gevonden.

Naast handhaafbare regels dient er ook het nodige draagvlak voor het nieuwe beleid en de daaruit voortvloeiende regels te zijn. Immers zal een plan met weinig draagvlak op weinig naleefgedrag kunnen rekenen. Het creëren van draagvlak is onder andere bewerkstelligd door in de verschillende fasen van het planproces burgers, belangenorganisaties en andere belanghebbenden te betrekken, al dan niet via wettelijk bepaalde inspraakmomenten.

Preventieve en repressieve handhaving

Naast repressie (handhavend optreden op het moment dat er sprake is van een overtreding) heeft preventie een belangrijke functie in de gemeentelijke handhavingsstrategie (de gemeente hanteert de landelijke handhavingsstrategie). Bij preventief handhaven spelen vooral dialoog, voorlichting en advisering een belangrijke rol. Zo voorziet het handhavingsbeleid van de gemeente Oosterhout in meer aandacht voor voorlichting en communicatie, onder andere door het uitgeven van voorlichtingsbrochures.

Qua repressie voorziet het gemeentelijk handhavingsbeleid en het daarop gebaseerde integrale uitvoeringsprogramma in het continu opsporen van overtredingen van het bestemmingsplan. Ook worden er gezamenlijk met andere overheden (brandweer, politie, belastingdienst) multidisciplinaire handhavingsacties georganiseerd. Binnen dergelijke acties is er ook aandacht voor overtredingen van het bestemmingsplan. Indien een overtreding wordt geconstateerd, zal als eerste stap in het handhavingstraject telkens worden bezien of het illegale gebruik of bouwwerk op grond van het bestemmingsplan of afwijking daarvan, alsnog gelegaliseerd kan worden. Is dat niet het geval dan wordt het handhavingstraject doorgezet. Al deze aspecten zijn vastgelegd in het beleidsplan Fysieke Leefomgeving en de daarin opgenomen handhavingsstrategie en dienen als leidraad voor de alledaagse handhavingspraktijk binnen de gemeente Oosterhout.

IJkmoment, overgangsrecht en monitoring beleid

De totstandkoming van dit bestemmingsplan is een ijkmoment voor de handhaving. Indien bebouwing of gebruik afwijkt van het bestemmingsplan, zal hier tegen handhavend worden opgetreden. Voor zowel bouwen als gebruik is het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan de peildatum. Tegen bebouwing en gebruik dat onder het overgangsrecht valt, kan niet handhavend worden opgetreden.

Dit bestemmingsplan bevat directe nieuwe bouwmogelijkheden. Het opstellen van een exploitatieplan ten behoeve van het nu voorliggende bestemmingsplan is niet noodzakelijk, gezien de te sluiten anterieure overeenkomsten met de ontwikkelende partijen. Geconcludeerd kan worden dat voorliggend bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is.

Bij de voorbereiding van het project heeft een omgevingsdialoog plaatsgevonden. De initiatiefnemer heeft bewoners en bedrijven in de omgeving geïnformeerd over de voorgenomen ontwikkeling.

Informatieavond 1

In het kader van de planvorming heeft op de locatie van Dreamland (Abdis van Thornstraat 70 te Oosterhout) op woensdag 20 juli 2022 een eerste informatieavond plaatsgevonden. Tijdens de informatieavond werden belangstellenden, direct omwonenden, ondernemers en afgevaardigden aan de hand van presentatieposters, geïnformeerd en in de gelegenheid gesteld vragen te stellen over de beoogde ontwikkeling.

Tijdens de informatieavond en in de weken nadat de informatieavond had plaatsgevonden konden omwonenden en geïnteresseerden mondeling, per e-mail of per brief reacties achterlaten (t/m 17 augustus 2022). In het verslag zoals opgenomen als bijlage 11 zijn per thema (geanonimiseerd) de reacties weergegeven en waar mogelijk van beantwoording voorzien.

De beschreven opmerkingen en aandachtspunten zijn in dit verslag beschreven en zullen worden geanalyseerd en worden meegenomen bij de nadere planuitwerking. Wanneer voldoende rekening gehouden wordt met een aantal beschreven aandachtspunten op het gebied van onder meer privacy, erfafscheidingen en verkeer zullen wensen vanuit de buurt meer in de planvorming geïntegreerd kunnen worden. Initiatiefnemer zal met omwonenden in gesprek blijven en in een latere fase een nieuwe informatieavond organiseren, waarbij een heldere terugkoppeling wordt gegeven over de opmerkingen en aandachtspunten vanuit de buurt.

Informatieavond 2

In navolging op de eerste informatieavond heeft in theater 'De Schelleboom' (Mathildastraat 37a Oosterhout) op maandag 15 mei 2023 een tweede informatieavond plaatsgevonden.

Tijdens deze tweede informatieavond werden aanwezigen aan de hand van diverse presentatieposters, geïnformeerd en in de gelegenheid gesteld vragen te stellen over de beoogde ontwikkeling en met name de wijzigingen en terugkoppeling ten opzichte van de eerste informatieavond en de ontvangen reacties. Daarnaast is ook de actuele projectplanning getoond.

Een overzicht van de belangrijkste wijzigingen die zijn doorgevoerd naar aanleiding van de eerste informatieavond en de reacties vanuit de buurt is weergegeven in figuur 7.1. Dit overzicht is in postervorm ook getoond tijdens de tweede informatieavond.

Figuur 7.1 Belangrijkste doorgevoerde wijzigingen naar aanleiding van eerste informatieavond en ontvangen reacties (Bron: Krisma Vastgoed B.V. /Hoefnagels civiel techniek B.V.)

Aan de hand hiervan zal nadere uitwerking plaatsvinden en zal ontwikkelaar in gesprek met de buurt blijven om afspraken te maken over onder meer erfafscheidingen, terreininrichtingen en overige uitwerkingsaspecten waaronder parkeren en verkeersveiligheid. Mochten belangstellenden, direct omwonenden, ondernemers of afgevaardigden nog vragen of opmerkingen hebben kunnen zij de projectwebsites raadplegen en/of contact opnemen met de ontwikkelaar.

In het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het concept-ontwerp van het bestemmingsplan toegezonden aan de overleginstanties Veiligheidsregio Midden- en West-Brabant, provincie Noord-Brabant en het waterschap Brabantse Delta. De reacties zijn hierna samengevat en van beantwoording voorzien.

Veiligheidsregio Midden- en West-Brabant

De Veiligheidsregio geeft op basis van het nu voorliggende plan aan dat er geen nadere voorwaarden voor de aspecten bereikbaarheid en bluswatervoorziening zijn. Er is mogelijk nog een aandachtspunt in de afstand vanopstelplaatsen voor brandweervoertuigen tot aan de appartementengebouw. Dit in verband met de inzetdiepte. Geadviseerd wordt om dit in de uitwerkingsfase (vergunningfase) tijdig inzichtelijk te hebben en aan de Veiligheidsregio voor te leggen.

Provincie Noord-Brabant

Provincie Noord-Brabant geeft aan geen opmerkingen te hebben op het bestemmingsplan.

Waterschap Brabantse Delta

Aangezien de belangrijkste uitgangspunten voor het waterschap naar wens zijn opgenomen in het bestemmingsplan geeft het waterschap een positief wateradvies. Wel is, ter actualisatie en verduidelijking, gevraagd om tekstuele aanpassing van enkele passages uit de toelichting. Daar waar noodzakelijk is dit in de toelichting van het bestemmingsplan vervolgens doorgevoerd.

Het ontwerpbesluit en het ontwerpbestemmingsplan met bijbehorende stukken hebben conform het bepaalde in artikel 3.8 en 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening van 26 mei tot en met 6 juli 2023 zes weken ter inzage gelegen. In die periode kon een ieder zijn of haar zienswijze naar keuze schriftelijk of mondeling indienen. Er zijn geen zienswijzen naar voren gebracht.

Daar waar gewenst en/of noodzakelijk zijn in afstemming met de gemeente Oosterhout, nadat het bestemmingsplan als ontwerp ter inzage had gelegen, in de toelichting van het bestemmingsplan beperkt wijzigingen en actualisaties doorgevoerd.

Hierop volgend heeft de gemeenteraad van Oosterhout in de raadsvergadering van dinsdag 19 december 2023 voorliggend bestemmingsplan vastgesteld. Het bijbehorend Raadsbesluit is bij voorliggend bestemmingsplan opgenomen.

Dit vastgesteld bestemmingsplan wordt voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.