In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Oosterhout-Zuid 2017, herziening 5 (Paterserf 9) met identificatienummer NL.IMRO.0826.BSPhz5zuid-VA01 van de gemeente Oosterhout.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

de uitoefening van een beroep op zakelijk, administratief, juridisch, financieel, therapeutisch, (para-)medisch, cosmetisch, ontwerptechnisch of hieraan gelijk te stellen gebied, dan wel de uitoefening van ambachtelijke bedrijfsactiviteiten geheel of overwegend door middel van handwerk, voor zover deze behoren tot de milieucategorie 1 of 2, zoals bepaald in de Staat van bedrijfsactiviteiten, of een daarmee qua aard en invloed op de omgeving vergelijkbare activiteit, waarbij de activiteit in of bij een woning wordt uitgeoefend.

erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 m van de voorkant, van het hoofdgebouw.

de lijn waarin de achtergevel van een woning is gelegen, alsmede het verlengde daarvan.

de van de weg, waarop het belangrijkste gebouw op een bouwperceel is georiënteerd, afgekeerde grens van een bouwvlak.

waarden van een terrein in verband met de zich mogelijk daarin bevindende oudheidkundige zaken die van belang zijn vanwege hun schoonheid, hun betekenis voor de wetenschap en/of hun cultuurhistorische waarde.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een voorziening in een (bedrijfs)woning, die als doel heeft het verstrekken van logies en ontbijt aan steeds wisselend publiek, dat voor een korte periode, namelijk één tot enkele nachten, ter plaatse met een recreatieve doelstelling verblijft; onder bed & breakfast wordt niet verstaan overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke, seizoensgebonden of permanente werkzaamheden en/of arbeid.

een inrichting gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren, herstellen en/of vervoeren van goederen.

de bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

1. a. ten aanzien van bebouwing: bebouwing, zoals legaal aanwezig of in uitvoering op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bebouwing, die mag worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip aangevraagde vergunning.
2. b. ten aanzien van gebruik: het gebruik van grond en/of opstallen, zoals legaal aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

een opbouw op een deel van een hellend dak, waarmee de goot- en/of bouwhoogte van het gebouw wordt verhoogd.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (hieronder begrepen de uitstalling ten verkoop) het verkopen en/of leveren van goederen aan diegenen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat postorderbedrijven en daarmee vergelijkbare internetwinkels niet worden aangemerkt als detailhandel, tenzij ter plaatse sprake is van fysiek klantcontact.

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw.

de natuurlijke persoon, groep van personen of rechtspersoon die bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was prostitutie aanbiedt die op een andere plaats dan in de bij het bedrijf horende bedrijfsruimte wordt uitgeoefend (escortservices, bemiddelingsbureaus e.d.).

doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan is toegestaan.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een geluidgevoelig object als aangewezen bij en krachtens de Wet geluidhinder en Wet milieubeheer.

ruimte binnen een woning voor zover die kennelijk als slaap-, woon- of eetkamer wordt gebruikt of voor een zodanig gebruik is bestemd, alsmede een keuken van ten minste 11 m².

een buitengevel van een geluidgevoelige ruimte van een geluidgevoelig object waarop de geluidbelasting lager is of gelijk is aan de standaard grenswaarde voor wegverkeerslawaai in de Wet geluidhinder.

een woning in een gebouw waarin zich meerdere boven elkaar gelegen zelfstandige woningen en/of bijzondere woonruimten bevinden.

gevaarlijke stoffen zoals geclassificeerd in de Europese overeenkomst ADR (Accord Européen relatif au transport international des marchandises dangereuses par route).

bouwkundige constructie die een ruimte in een woning of gebouw scheidt van de buitenlucht, daaronder begrepen het dak.

het verticale vlak waarin de hoofdvlakken van een gevel zich bevinden.

gebied waarbinnen het grondwater, afhankelijk van de kwetsbaarheid van het gebied, een periode van 25 of 100 jaar nodig heeft om de pompputten voor waterwinning te bereiken.

ten hoogste toelaatbare geluidbelasting vanwege een weg, spoorweg of industrieterrein, die op grond van de Wet geluidhinder of het Besluit geluidhinder van toepassing is.

de belangrijkste functie waarvoor een gebouw mag worden gebruikt.

een gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel, en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkste is.

het bedrijfsmatig verschaffen c.q. verstrekken van logies, dranken, maaltijden en kleine eetwaren, zoals een hotel, restaurant, café, cafetaria of een combinatie van twee of meer van deze bedrijven, waaronder eveneens wordt begrepen het exploiteren van zaalaccommodatie, doch met uitzondering van een seksinrichting.

de leefvorm of samenlevingsvorm van één of meer personen die in vast verband samenleven, en waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling.

huisvesting in of bij een woning van één huishouden, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

het bedrijfsmatig via website's te koop aanbieden van goederen, alsmede het opslaan, verkopen en/of (af)leveren van deze goederen, waarbij de goederen niet ten verkoop worden uitgestald.

het bedrijfsmatig verhuren of het aanbieden van kamers voor bewoning.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde dat wordt aangemerkt als uiting van beeldende kunst.

bouwwerken, geen gebouwen zijnde van weg- en waterbouwkundige aard, zoals bruggen, viaducten, duikers, keerwanden, beschoeiingen, kademuren en dergelijken.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels voor de toegestane bouwwerken eenzelfde maatvoering geldt.

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

bijzonder kwetsbare personen, zoals zieken, ouderen, gehandicapten en minderjarigen, als bedoeld in het kader van de evacuatie van personen vanwege externe veiligheid.

een gebruik, gericht op het in zodanige conditie houden of brengen van objecten, dat het voortbestaan van deze objecten op ten minste het bestaande kwaliteitsniveau wordt bereikt.

gebouwde voorzieningen van openbaar nut ten behoeve van water, elektriciteit, gas e.d., zoals transformatorhuisjes, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor (tele)communicatie.

vergunning voor activiteiten als genoemd in artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,2 meter boven het peil is gelegen.

voorzieningen voor verkeer en verblijf die ondergeschikt en gelieerd zijn aan de functies die ingevolge de geldende bestemming ter plaatse zijn toegestaan, zoals in- en uitritten, voorzieningen en paden voor calamitaitenverkeer en afvalafhandeling, langzaam verkeerspaden, onverharde paden, trottoirs en brandgangen. Hieronder worden in ieder geval geen wegen en parkeervoorzieningen voor gemotoriseerd verkeer begrepen.

voor verblijf geschikte - al dan niet aan de bestemming onttrokken - voer- en vaartuigen, arken, caravans en stacaravans voor zover deze niet als bouwwerken zijn aan te merken, als ook tenten.

bouwwerk, geen gebouw zijnde, bestaande uit een vrijstaande dakconstructie met maximaal één wand.

al dan niet ondergrondse, gebouwde parkeervoorziening voor het parkeren van meerdere voertuigen.

1. a. voor een op een perceel aanwezig bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een op een perceel aanwezig bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het aansluitende terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerk terrein.

risico op een plaats buiten een risicovolle inrichting of in de nabijheid van een buisleiding voor het vervoer van gevaarlijke stoffen of een transportroute voor het vervoer van gevaarlijke stoffen, uitgedrukt als de kans per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting of ter plaatse van de buisleiding of transportroute, waarbij een gevaarlijke stof of gevaarlijke afvalstof betrokken is.

het zich beschikbaar stellen tot het tegen betaling verrichten van seksuele diensten aan anderen.

een seksinrichting bestemd voor of in gebruik voor het zich vanaf het openbaar toegankelijke gebied zichtbaar ter beschikking stellen tot het tegen betaling verrichten van seksuele diensten aan anderen.

een inrichting waarbij ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde, richtwaarde voor het risico c.q. risicoafstand moet worden aangehouden bij het in een bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten.

waardering van een gebied die bepaald wordt door de mate waarin sprake is van gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde.

lijn die de grens dan wel scheiding tussen verschillende aanduidingen vormt.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch /pornografische aard plaatsvinden, waaronder in elk geval worden verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, of een prostitutiebedrijf waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet gecombineerd met elkaar.

het beeld dat wordt bepaald door de situering, de bouwmassa's, de dakvormen en de dakrichtingen van de bebouwing in relatie tot de omgeving.

het zich beschikbaar stellen tot het tegen betaling verrichten van seksuele diensten aan anderen, één en ander door passanten hiertoe te bewegen of uit te nodigen door handelingen, houding, woord, gebaar of op andere wijze.

uitvoeren, het doen uitvoeren, het laten uitvoeren of in uitvoering geven.

de totale vloeroppervlakte van de voor het publiek zichtbare en toegankelijke winkelruimte ten behoeve van de detailhandel.

de totale oppervlakte van alle ruimten die voor een functie wordt gebruikt.

de naar de weg of naar het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

de grens van het bouwvlak die gericht is naar de weg en waarop de bebouwing is georiënteerd.

de standaard grenswaarde voor de geluidbelasting op de gevel van een geluidgevoelig object of terrein bepaald bij of krachtens de Wet geluidhinder.

voorzieningen die verband houden met de afwikkeling van het verkeer en/of met het verblijfskarakter van de openbare ruimte, zoals wegen, straten, pleinen, langzaam verkeerspaden, inclusief daarbij behorende inrichtingselementen.

voorzieningen die het waterhuishoudingsbelang dienen, zoals watergangen, waterstaatkundige kunstwerken, onderhoudsstroken ten behoeve van het beheer en onderhoud van een watergang, alsmede voorzieningen voor waterafvoer, waterinfiltratie en waterberging, inclusief bijbehorende voorzieningen zoals bermen, paden en beschoeiingen.

het bewonen van een woning van een woning, door niet meer dan één huishouden.

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

het opdelen van een woning in meerdere wooneenheden;

een woning met een eigen afsluitbare toegang vanaf de openbare weg, een erf of een gedeelde verkeersruimte, waarbij de wasgelegenheid, kookgelegenheid en het toilet niet worden gedeeld met andere bewoners.

de grens tussen twee percelen, die voor- en achterzijde van een perceel verbindt.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

van bouwwerken tot andere bouwwerken, bebouwingsgrenzen en perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn.

het oppervlak dat met bouwwerken mag worden bebouwd, uitgedrukt in procenten van de oppervlakte van het bouwperceel, voor zover dat is gelegen binnen de bestemming, of binnen een in de regels nader aan te duiden gedeelte van die bestemming.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

de hoek gemeten langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

horizontale diepte: de lengte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf de naar de weg gekeerde gevel.

de diepte van een gebouw, gemeten vanaf de bovenzijde van de (afgewerkte) begane grondvloer.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken. Ondergronds bouwdelen en dakkapellen worden niet meegerekend voor het bepalen van de inhoud van een bouwwerk.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, luchtkokers, wolfseinden, dakkapellen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken, ook indien gelegen buiten het aangegeven bestemmingsvlak, buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woningen;
2. b. aan de woonfunctie ondergeschikte activiteiten in de vorm van:
   1. 1. aan huis verbonden beroepen of bedrijven;
   2. 2. gezamenlijke verblijfs- en activiteitenruimtes ten behoeve van bewoners, uitsluitend op de begane grond;
3. c. tuinen, erven en verhardingen;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. nutsvoorzieningen (met uitzondering van risicovolle inrichtingen);
6. f. ondergeschikte voorzieningen voor verkeer en verblijf;
7. g. parkeervoorzieningen;
8. h. een parkeergarage, ter plaatse van de aanduiding ‘parkeergarage';
9. i. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 3.2.4 onder b voor het toestaan van hogere erf- en terreinafscheidingen voor de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw, mits:

1. a. de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 2,5 m;
2. b. dit passend is binnen de stedenbouwkundige structuur van de omgeving en het plaatselijk straatbeeld;
3. c. hiertegen geen bezwaren zijn uit oogpunt van verkeersveiligheid.

De voor ‘Water’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water en waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder voorzieningen voor waterberging, -aanvoer en -afvoer, zoals watergangen, waterlopen en waterpartijen;
2. b. een natte ecologische verbindingszone;
3. c. oevervoorzieningen;
4. d. steigers, aanlegplaatsen en gelijksoortige voorzieningen;
5. e. laad- en losfaciliteiten;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. voorzieningen voor verkeer en verblijf, waaronder bruggen, duikers, gelijksoortige voorzieningen en andere kunstwerken;
8. h. een terras ten behoeve van de aangrenzende woonbesteming als bedoeld in artikel 3, ter plaatse van de aanduiding 'terras'.
9. i. balkons op de verdiepingen ten behoeve van woningen als bedoeld in 3.1 onder a, met dien verstande dat balkons de bestemmingsgrens tussen 'Wonen' en 'Water' met niet meer dan 2,5 meter mogen overschrijden.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd, met uitzondering van:

1. a. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw in generlei opzicht wordt vergroot en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
2. b. de bouw van een gebouw of de uitbreiding van een bestaand gebouw met een oppervlakte tot ten hoogste 100 m²;
3. c. de bouw van een bouwwerk, dat kan worden gebouwd met graafwerkzaamheden die niet dieper reiken dan 0,50 m en zonder heiwerkzaamheden.

1. a. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 5.2 voor de bouw van bouwwerken ten dienste van de andere geldende bestemming(en).
2. b. De omgevingsvergunning wordt niet verleend, dan nadat de aanvrager aan de hand van een door de bevoegde overheid goedgekeurd rapport heeft aangetoond, dat door de oprichting van het gebouw het archeologische bodemarchief niet wordt verstoord;
3. c. Voor zover het oprichten van het in lid 5.2 bedoelde gebouw kan leiden tot een verstoring van archeologisch materiaal, kan het bevoegd gezag aan de omgevingsvergunning één van de volgende voorwaarden verbinden:
   1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden, of
   2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen, of
   3. 3. de verplichting de oprichting van het gebouw te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door het bevoegd gezag bij de omgevingsvergunning te stellen kwalificaties.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald, mag deze afwijkende maatvoering worden gehandhaafd, mits het desbetreffende gebouw, bouwwerk, voorziening of werk op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan aanwezig was.

Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:

1. a. het gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gericht gebruik en onderhoud;
2. b. het gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer- vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
3. c. het gebruik van gronden, gebouwen, bouwwerken en onderkomens ten behoeve van een seksinrichting en/of escortbedrijf, raamprostitutie en straatprostitutie;
4. d. het gebruik van gronden, gebouwen, bouwwerken en onderkomens voor de exploitatie van een smart-, grow- en headshop, alsmede voor de groothandel in smart-, growen/of headproducten;
5. e. het gebruik van gronden en gebouwen voor een belwinkel;
6. f. het gebruik van gronden en gebouwen als risicovolle inrichting, voor de opslag van propaan of een ander ontvlambaar gas in een ondergrondse of bovengrondse tank of voor het opslaan of bewerken van gevaarlijke stoffen, in die gevallen dat het plaatsgebonden risico op een perceel van derden 10^-6/jaar of meer bedraagt, tenzij dit gebruik ingevolge de regels in hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan expliciet is toegestaan.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken:

1. a. van de in de planregels gegeven maten inzake afstanden en percentages voor oppervlakten tot niet meer dan 10% van die afmetingen respectievelijk percentages;
2. b. van de planregels en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen in geringe mate wordt aangepast indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft;
3. c. van de planregels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, waarbij een overschrijding van maximaal 3 m is toegestaan, mits deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of bebouwing;
4. d. van de planregels en toestaan dat de binnen de diverse bestemmingen aangegeven begrenzing van de maatvoeringsaanduidingen voor maximale goot- en bouwhoogte wordt overschreden, waarbij een overschrijding van deze begrenzing van maximaal 5 m is toegestaan, mits deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of bebouwing;
5. e. van de planregels en toestaan dat nutsvoorzieningen en openbare voorzieningen worden gebouwd, met dien verstande dat:
   1. 1. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 4 m;
   2. 2. de oppervlakte niet meer dan 50 m²;
6. f. van de planregels ten aanzien van de maximaal toegestane bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van deze bouwwerken wordt vergroot:
   1. 1. ten behoeve van palen, masten en portalen voor geleiding, beveiliging en regeling voor verkeer tot niet meer dan 35 m;
   2. 2. ten behoeve van kunstwerken tot niet meer dan 40 m;
   3. 3. ten behoeve van signalerings- en telecommunicatiemasten tot minder dan 40 m.
   4. 4. ten behoeve van kunstobjecten tot niet meer dan 35 m;
   5. 5. ten behoeve van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot niet meer dan 10 m;
7. g. van de planregels ten aanzien van de maximaal toegestane bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van een overschrijding van deze maximaal toegestane bouwhoogte voor plaatselijke verhogingen, zoals lichtkappen en technische ruimten, met dien verstande dat:
   1. 1. de maximale oppervlakte van de vergroting niet meer mag bedragen dan 10% van het betreffende platte dakvlak of de horizontale projectie van het schuine dakvlak;
   2. 2. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 1,25 maal de maximaal toegestane bouwhoogte van het betreffende gebouw;
8. h. van de planregels ten aanzien van de maximaal toegestane bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van een overschrijding van deze maximaal toegestane bouwhoogte door zonnepanelen, met dien verstande dat de overschrijding niet meer mag bedragen dan 2 m.
9. i. van de planregels ten aanzien van het toestaan van overkappingen, mits aangetoond is dat dit in het kader van de duurzaamheidsdoelstellingen nodig is en deze duurzaamheidsdoelstellingen niet redelijkerwijs op of aan de in artikel 3 genoemde gebouwen gerealiseerd kunnen worden.

De omgevingsvergunning voor het afwijken, als bedoeld in lid 10.1 kan slechts worden verleend, indien:

1. a. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
2. b. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad.

Indien en voor zover in deze planregels wordt verwezen naar wetten, verordeningen of enige andere algemeen verbindende regeling, dienen deze regelingen te worden gelezen zoals deze luiden op het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerp van dit plan.

1. a. Een omgevingsvergunning voor het bouwen en een omgevingsvergunning voor het afwijken van de gebruiksregels kan uitsluitend worden verleend indien wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid en ruimte voor laden en lossen; indien niet in voldoende parkeergelegenheid en ruimte voor laden en lossen wordt voorzien, wordt de omgevingsvergunning geweigerd;
2. b. Het bevoegd gezag toetst bij het verlenen van een omgevingsvergunning of wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid en ruimte voor laden en lossen . Hiervoor gelden de volgende regels:
   1. 1. In het geval van de oprichting of uitbreiding van een gebouw en in het geval van de functiewijziging van een gebouw en/of van gronden dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
   2. 2. Indien het gebruik van een gebouw en/of gronden daar aanleiding toe geeft, dient te worden voorzien in voldoende ruimte voor laden en lossen;
   3. 3. Bij een omgevingsvergunning geldt als parkeernorm voor appartementen in de sociale huursector een parkeernorm van 1,0 parkeerplaats per woning. Voor appartementen in de vrije sector geldt een parkeernorm van 1,5 parkeerplaatsen per appartement. Voor overige typen woningen wordt aan de hand van het op dat moment geldende, door de gemeenteraad vastgestelde gemeentelijke parkeerbeleid bepaald of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid en/of de ruimte voor laden en lossen.
   4. 4. De parkeervoorzieningen als bedoeld onder 1 en de ruimte voor laad- en losvoorzieningen als bedoeld onder 2 dienen in stand te worden gehouden.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:
Regels van het bestemmingsplan 'Oosterhout-Zuid 2017, herziening 5 (Paterserf 9)'.

Het voornemen bestaat om op de locatie aan het Paterserf 9 in Oosterhout een tweetal appartementengebouwen te realiseren, een complex met sociale huurwoningen en een levensloopbestendig seniorencomplex in de vrije sector, met aanvullende voorzieningen op de begane grond. Dit met inbegrip van bijbehorende groen- en parkeervoorzieningen.

Op grond van het vigerende bestemmingplan 'Oosterhout-Zuid 2017' is de beoogde herontwikkeling niet rechtstreeks toegestaan. Evenmin is in het bestemmingsplan een afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee de ontwikkeling mogelijk kan worden gemaakt. Om de ontwikkeling mogelijk te maken dient daarom een juridisch-planologische procedure te worden doorlopen, waarbij is gekozen voor een bestemmingsplanprocedure.

Dit bestemmingsplan heeft tot doel het plangebied te voorzien van een actueel juridisch-planologisch kader, waarbinnen de beoogde nieuwbouw met bijbehorende voorzieningen mogelijk wordt gemaakt.

Het plangebied ligt aan het Paterserf 9 in Oosterhout. Op de navolgende afbeelding is de ligging van het plangebied weergegeven op een topografische kaart.

Topografische kaart met aanduiding ligging plangebied (gele pijl).

De begrenzing van het plangebied van dit bestemmingsplan is op de navolgende afbeelding weergegeven op een kadastrale ondergrond.

Kadastrale ondergrond met plangrens (zwarte bolletjeslijn).

Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan 'Oosterhout-Zuid 2017' dat op 16 mei 2017 door de gemeenteraad van Oosterhout is vastgesteld. Voor het voormalige kantoorpand en de bijbehorende gronden geldt de bestemming 'Kantoor'. Voor de omliggende gronden geldt de bestemming 'Groen'. Aan de oostzijde en zuidzijde is verder de bestemming 'Water' opgenomen.

De voor 'Kantoor' aangewezen gronden zijn bestemd voor kantoren en dienstverlening. Binnen deze bestemming is een woonfunctie niet toegestaan. De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor groenvoorzieningen, bermen en beplantingen, inritten, voorzieningen voor langzaam verkeer, speelvoorzieningen en geluidwerende voorzieningen. Binnen deze bestemming is een woonfunctie evenmin toegestaan.

Voor het deel waar een terras op het water is voorzien, geldt de bestemming 'Water'. De voor ‘Water’ aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor water en waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder voorzieningen voor waterberging, -aanvoer en -afvoer, zoals watergangen, waterlopen en waterpartijen, oevervoorzieningen, steigers, aanlegplaatsen en gelijksoortige voorzieningen, nutsvoorzieningen en voorzieningen voor verkeer en verblijf, waaronder bruggen, duikers, gelijksoortige voorzieningen en andere kunstwerken. Een terras is een bouwwerk, geen gebouw zijnde en kan worden geschaard onder voorzieningen voor verkeer en verblijf. Mits de hoogte niet meer dan 3,5 meter bedraagt, is het terras op het water op basis van het vigerende bestemmingsplan vanuit bouwkundig oogpunt rechtstreeks toegestaan. Vanuit functioneel oogpunt is een terras ten behoeve van woondoeleinden echter niet toegestaan.

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Oosterhout-Zuid 2017'.

Naast bovengenoemde enkelbestemmingen geldt voor het volledige plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. De voor ‘Waarde – Archeologie’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Binnen de dubbelbestemming gelden bouwregels en geldt een verbod voor het uitvoeren van de in het bestemmingsplan benoemde werken of werkzaamheden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning, voor zover deze 0,50 meter onder het maaiveld plaats vinden en een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m². Voor meer informatie over de toetsing aan deze dubbelbestemming, wordt verwezen naar paragraaf 4.4.1.

Tot slot geldt voor het plangebied de gebiedsaanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied'. Voor de als zodanig aangeduide gronden geldt dat deze mede bestemd zijn voor de bescherming van de kwaliteit van het grondwater ten behoeve van de openbare drinkwatervoorziening.

Kort samengevat is de beoogde ontwikkeling op basis van het vigerende bestemmingsplan niet rechtstreeks toegestaan. In het bestemmingsplan is evenmin een afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee de ontwikkeling mogelijk kan worden gemaakt.

In hoofdstuk 2 worden het plangebied en de ontwikkeling nader omschreven. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het geldende beleid. In hoofdstuk 4 worden omgevingsaspecten beschreven. Hoofdstuk 5 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

De kern Oosterhout is ontstaan op de grens van zand- en kleigronden, op een kruising van landwegen. De kern Oosterhout heeft zich in eerste instantie ontwikkeld langs een aantal linten, die in een uitwaaierend patroon richting de kernen in de omgeving liepen. Op de kruising van de bebouwingslinten ontstond een groot dorp met van oorsprong een open ruimtelijke structuur. In de 19e eeuw vond rond de pleinen Markt en Heuvel verdichting van deze structuur plaats. Hier ontstond een centrumgebied waar handel en nijverheid zich vestigden.

Oosterhout rond 1900.

Naast deze belangrijkste dorpskern ontwikkelden zich in het buitengebied verschillende buurtschappen en kleinere dorpen, die voornamelijk een agrarische functie hadden. Kenmerkend voor Oosterhout waren de wegen die in een sterpatroon samenkwamen op de Markt en de kern Oosterhout verbonden met de omliggende plaatsen zoals Breda, Geertruidenberg en Dongen. Het Wilhelminakanaal, dat werd voltooid in 1924, maakte verdere industrialisatie mogelijk. In 1919 werd reeds een haven in gebruik genomen. Deze lag ten westen van het centrum en hier kwamen enkele betonfabrieken. Door de verbeterde infrastructuur en de opkomende industrie en handel in de tweede helft van de 19e eeuw groeide de woningbehoefte in Oosterhout. Het bestaande centrumgebied werd verdicht en langs de voornaamste doorgaande wegen breidde de kern uit. De groei van Oosterhout vond in deze periode ongepland en zonder sturing plaats, waarbij de gronden tussen Markt en Heuvel verder werden bebouwd.

In de 20e eeuw zijn rondom het centrumgebied de eerste woonwijken aangelegd. Na de tweede wereldoorlog groeide Oosterhout explosief. In de jaren 50 van de vorige eeuw werden ten zuiden van de kern de wijken Slotjes Oost, Slotjes Midden en Slotjes West gerealiseerd. Deze nieuwe woonbuurten waren de eerste grootschalige planmatige uitbreidingen van Oosterhout, dat tot die tijd voornamelijk kleinschalige, incidentele groei had doorgemaakt. Het Slotjesveld, ten zuiden van de Ridderstraat, bleef vrij van woningbouwontwikkelingen, waardoor een groene plek in het stedelijk gebied ontstond.

In de jaren 60 van de vorige eeuw werd aan de zuidzijde van het Wilhelminakanaal de woonwijk Oosterheide gebouwd. Ook werd in deze periode de A27 aangelegd, in de jaren '70 gevolgd door de A59. In de periode 1970-2000 vond de groei van Oosterhout met name plaats richting het noorden, waar de wijken Strijen en Dommelbergen werden ontwikkeld. De meest recente uitbreiding van de kern wordt gevormd door de wijk Vrachelen, gelegen aan de westzijde van het Wilhelminakanaal, welke met de realisering van de buurt De Contreie zijn voltooiing nadert. Oosterhout heeft zich ontwikkeld tot een kern die met name gekenmerkt wordt door de woongebieden uit verschillende tijdsperioden.

Het plangebied waar dit bestemmingsplan betrekking op heeft was tot circa 1975 onbebouwd. De perioden daarvoor kende het voornamelijk een agrarisch gebruik. Het bestaande kantoorpand binnen het plangebied is op basis van de BAG-gegevens gebouwd omstreeks 1975.

De huidige ruimtelijke structuur van Oosterhout wordt gedragen door ontsluitingswegen, die de kern opdelen in verschillende wijken en gebieden. Het centrumgebied, met de oorspronkelijke kenmerkende uitwaaierende wegenstructuur, wordt omsloten door verkeerswegen. Buiten het centrum zijn de historische routes in veel gevallen doorsneden ten behoeve van de aanleg van nieuwe woonwijken. Hierdoor zijn ze vaak niet meer herkenbaar aanwezig. De oorspronkelijke verkeersfunctie van deze routes is overgenomen door de recentere ontsluitingswegen.

In de huidige situatie is het plagebied deels bebouwd met een kantoorpand en voor het overige onbebouwd, deel verhard en deels onverhard. Het plangebied ligt ingesloten tussen het Paterserf aan de westzijde en de Burgemeester Holtroplaan aan de oostzijde. Tussen het plangebied en de Burgemeester Holtroplaan ligt nog een waterloop met daarlangs een bomenrij.

Aan de noordzijde van het plangebied ligt een kantoorpand en aan de zuidzijde ligt een waterpartij. Aan de overzijde van het Paterserf liggen relatief recent gerealiseerde grondgebonden woningen.

Luchtfoto plangebied en omgeving.

Binnen het plangebied wordt het bestaande kantoorpand gesloopt en vindt nieuwbouw plaats in de vorm van twee appartementengebouwen. In het noordelijke appartementengebouw (Thuisvester) komen 27 sociale huurappartementen. Dit gebouw zal bestaan uit 5 bouwlagen.

In het zuidelijke gebouw (Staetes) komen 40 levensloopbestendige appartementen gericht op ouderen, voor verkoop en/of verhuur, met aan de woonfunctie ondergeschikte gemeenschappelijke voorzieningen op de begane grond. Op deze wijze wordt voorzien in toekomstbestendige bebouwing die voorziet in de functioneel-ruimtelijke en emotionele behoefte van mensen. Het zuidelijke gebouw zal bestaan uit 7 bouwlagen.

Bij beide appartementengebouwen wordt voorzien in overdekt parkeren op maaiveldniveau. Bij het appartementengebouw met sociale huurwoningen worden op de begane grond naast parkeervoorzieningen tevens bergingen gerealiseerd. In totaal zijn 87 parkeerplaatsen voorzien, overeenkomstig het uitgevoerde parkeeronderzoek zoals beschreven in paragraaf 4.1.2.3. In overleg met de gemeente is ervoor gekozen om het aantal parkeerplaatsen te beperken tot de benodigde 87, zodat voor het overige zoveel mogelijk ruimte voor groenvoorzieningen kan worden behouden.

Bij het appartementengebouw met levensloopbestendige appartementen gericht op senioren, worden op de begane grond naast parkeerplaatsen, gezamenlijke voorzieningen gerealiseerd. Het gaat dan om een ruime woonkamer met keuken en eetkamer, een tweetal logeerstudios met badkamer en een toiletgroep. Verder is voorzien in een fysio/fitnessruimte en wordt een gemeenschappelijke buitenruimte over het water gerealiseerd.

De navolgende afbeeldingen geven een impressie van de toekomstige situatie.

3d-impressie toekomstige situatie, gezien vanuit het zuidoosten.

3d-impressie toekomstige situatie, gezien vanuit het noordwesten.

3d-impressie toekomstige situatie, gezien vanuit het zuiden, vanaf het Paterserf.

3d-impressie toekomstige situatie, gezien vanuit het noorden, vanaf het Paterserf.

3d-impressie toekomstige situatie, gezien vanuit het noorden, vanaf de overzijde van de watergang.

3d-impressie toekomstige situatie, gezien vanuit het zuiden.

3d-impressie toekomstige situatie, gezien vanuit het zuiden, met zicht op de watergang.

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de lange termijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op het moment dat die wet in werking treedt. Tot die tijd geldt de NOVI als structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

De NOVI bevat de hoofdzaken van het beleid voor de fysieke leefomgeving. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken; te kiezen voor slimme combinaties van functies; uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Dit gebeurt in nauwe samenwerking met het Rijk, provincies, gemeenten, maatschappelijke organisaties, bedrijven en inwoners van ons land.

Er zijn 21 nationale belangen beschreven die het lokale en regionale belang overschrijden. Enkele voorbeelden hiervan zijn:

• Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.
• Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.
• Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte.
• Waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem.
• Zorgdragen voor nationale veiligheid en ruimte bieden voor militaire activiteiten.
• Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater.
• Verbeteren en beschermen van biodiversiteit.
• Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang.

Conclusie
De voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan doelstellingen zoals genoemd in de NOVI, waaronder het zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woningbehoefte. Verder is slechts sprake van een lokale ontwikkeling waarbij geen nationale belangen zoals genoemd in het NOVI in het geding zijn. De beoogde ontwikkeling draagt kort samengevat bij aan bepaalde doelen van de NOVI.

De wetgever heeft in de Wro de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd, om nationale en provinciale belangen te beschermen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) komen de volgende veertien nationale belangen terug:

1. 1. Rijksvaarwegen;
2. 2. Project Mainportontwikkeling Rotterdam;
3. 3. Kustfundament;
4. 4. Grote rivieren;
5. 5. Waddenzee en waddengebied;
6. 6. Defensie;
7. 7. Hoofdwegen en hoofdspoorwegen;
8. 8. Elektriciteitsvoorziening;
9. 9. Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen;
10. 10. Natuurnetwerk Nederland;
11. 11. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
12. 12. IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);
13. 13. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde;
14. 14. Ruimtereservering parallelle Kaagbaan.

Het Barro blijft van kracht totdat de omgevingswet in gaat, daarna wordt het Barro vervangen door het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl).

In het verlengde van het Barro is ook de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) van kracht. Deze regeling bevat o.a. een uitwerking van het ruimtelijke regime rond radars voor militaire luchtvaart en een aanwijzing van reserveringsstroken ten behoeve van uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet.

Radarstations
De Nederlandse staat heeft acht essentiële militaire radarstations in gebruik waarmee een radarbeeld van het Nederlands luchtruim wordt opgebouwd voor de beveiliging van het nationale luchtruim en voor de veilige afhandeling van het militaire en het burgerluchtverkeer.

Radarsystemen dienen 'vrij zicht' te hebben om goed te kunnen functioneren. Bij de vaststelling van bestemmingsplannen moet zeker zijn gesteld dat de radars een goed beeld van het luchtruim behouden en dat dat beeld niet in onaanvaardbare mate wordt verstoord door hoge objecten.

Het gehele plangebied valt binnen het 'Radarverstoringsgebied maximale hoogte 90 meter t.o.v. NAP'. De maximale toegestane hoogte in het plangebied is lager dan de maximale toegestane hoogte van 90 t.o.v. NAP voor objecten.

Conclusie
Binnen het plangebied is uitsluitend het onderwerp 'Defensie' van belang in relatie tot het radarverstoringsgebied. Aangezien de toegestane hoogte binnen het plangebied minder dan de genoemde 90 meter t.o.v. NAP bedraagt, is het bestemmingsplan in overeenstemming met het Barro en de Rarro.

Het doel van de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' (de 'Ladder') is het bewerkstelligen van een zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden en met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. Dit belang staat beschreven in de NOVI binnen een breder kader van een goed systeem van ruimtelijke ordening.

Indien bij een bestemmingsplan 'een nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk wordt gemaakt, dient daarvoor op grond van de Ladder een verantwoording te worden gegeven. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe ontwikkeling mogelijk maakt heeft zodoende:

• Een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling;
• En, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In het voorliggende geval is sprake van een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied, waarbij bestaande verouderde bebouwing wordt vervangen door hoogwaardige nieuwbouw. Er is kortom sprake van het benutten van leegstaande verstedelijkingsruimte in bestaand stedelijk gebied om te voorzien in een concrete woningbehoefte. Voor wat betreft de behoefte, wordt verwezen naar paragraaf 4.1.1 van deze toelichting.

Conclusie
Op basis van de ligging binnen bestaand stedelijk gebied en het feit dat wordt voorzien in een concrete behoefte, kan worden geconcludeerd dat de ontwikkeling voldoet aan de vereisten van de ladder voor duurzame verstedelijking.

Op 14 december 2018 hebben de Provinciale Staten de omgevingsvisie Noord Brabant 'De kwaliteit van Brabant, Visie op de Brabantse leefomgeving' vastgesteld. Met de omgevingsvisie formuleert de provincie haar ambitie over hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit moet zien. Daarbij stelt zij tussendoelen voor 2030, maar legt nu nog niet vast hoe zij die doelen wil bereiken. De provincie wilt daarmee ruimte bieden voor inbreng vanuit partijen en disciplines.

Met de visie geeft de provincie aan wat zij belangrijk vindt voor de verbetering en duurzame ontwikkeling van Brabant. Daarbij legt zij de focus op vier hoofdopgaven voor de middellange en lange termijn: werken aan energietransitie, een klimaat proof Brabant, de slimme netwerkstad en een concurrerende duurzame economie. Deze vier hoofdopgave staan ten dienste van de basis opgaven: werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit.

Om te komen tot de slimme netwerkstad richt de provincie zich op duurzame verstedelijking. Zij wil daarin richting geven door middel van het bevorderen van regionale afspraken, het sturen op zorgvuldig ruimtegebruik en het periodiek opstellen van prognoses. Verder wil zij een actieve rol spelen om beweging te stimuleren (o.a. door samen te werken bij gebiedsopgaven en bij het opstellen van uitvoeringsprogramma's) en gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken.

Toetsing

Stedelijke ontwikkelingen zoals woningbouw dienen bij uitstek plaats te vinden binnen 'stedelijk gebied' waarbinnen het plangebied is gelegen. Als gevolg van economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen staan de steden en dorpen van Brabant steeds vaker voor (omvangrijke) herbestemmings- en transformatieopgaven in hun bebouwde gebied. Hier liggen namelijk de kansen om de forse woningbouwopgave voor de komende jaren te realiseren. De beoogde ontwikkeling draagt hieraan bij aangezien sprake is van de herontwikkeling van een locatie met een leegstaand kantoorpand tot een hoogwaardige woonlocatie. Er wordt kortom aangesloten bij de uitgangspunten van de Omgevingsvisie Noord-Brabant.

De provincie Noord-Brabant heeft op 25 oktober 2019 de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (Iov) vastgesteld. De Iov is een planologische verordening waarin eisen gesteld worden aan de door de gemeente op te stellen ruimtelijke plannen en vormt een direct toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen. In de Iov zijn regels opgenomen waarvan de provincie het belangrijk vindt dat die door iedere gemeente worden toegepast bij ruimtelijke besluiten. De onderwerpen die in de Iov staan, vinden hun basis in de in december 2018 vastgestelde Brabantse omgevingsvisie. De omgevingsvisie formuleert een vijftal hoofdopgaven en ambities voor 2050 gericht op het bereiken van een gezond en veilig Brabant met een goede omgevingskwaliteit.

Voor elke ruimtelijke ontwikkeling geldt dat toepassing moet worden gegeven aan de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies, die zijn opgenomen in artikel 3.5 'zorgplicht voor een goede omgevingsplicht' van de Iov. Voor het overige dient getoetst te worden aan de regels die van toepassing zijn op het werkingsgebied waar een plangebied in is gelegen. Bij het vaststellen van een bestemmingsplan moet de gemeenteraad de regels uit de Iov toepassen.

Toetsing

Stedelijke ontwikkeling

In artikel 3.42 'duurzame stedelijke ontwikkeling' is opgenomen dat een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen, binnen 'stedelijk gebied' ligt en een onderbouwing bevat dat de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken en dat het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

• bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;

• bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
• geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
• houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
• geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
• draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Het 'stedelijk gebied' bestaat uit het 'stedelijk concentratiegebied' en de 'kernen in landelijk gebied'. Het plangebied ligt in het door de provincie aangewezen 'stedelijk concentratiegebied'. Binnen deze gebieden kan worden voorzien in de ruimte voor wonen, werken en andere verstedelijkingsopgaven, om zo de verstedelijking zo veel mogelijk te bundelen. Binnen het stedelijk gebied liggen verschillende mogelijkheden voor inbreiding, herstructurering en intensief, meervoudig ruimtegebruik. Daarnaast bevordert het zorgvuldig ruimtegebruik door de transformatie van een verouderd stedelijk gebied.

De voorgenomen ontwikkeling betreft de herontwikkeling van een kantoorlocatie met een leegstand kantoorpand tot een woonlocatie, waarop hoogwaardige en duurzame nieuwbouw wordt gerealiseerd, geheel in lijn met bovengenoemde uitgangspunten voor duurzame stedelijke ontwikkeling.

Verder is sprake van een goede bereikbaarheid, zorgvuldig ruimtegebruik en wordt bij de verdere uitwerking van de bouwplannen ingezet op het benutten van mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie.

Tot slot past de ontwikkeling binnen de afspraken zoals deze binnen de regio gemaakt zijn, in onder meer het 'Perspectief op wonen subregio Breda e.o.' (2022). Hierin is onder meer aangegeven dat extra versnelling in de woningbouwproductie gewenst is, voornamelijk gericht op toevoegingen aan tekorten in bepaalde woontypologieën en –milieus, waarbij bij voorkeur wordt ingezet op inbreiding en transformaties. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt hier volledig bij aangesloten aangezien sprake is van transformatie en inbreiding en wordt voorzien in woningen binnen segmenten waaraan een concrete behoefte bestaat.

Er wordt kortom aangesloten bij de uitgangspunten van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant inzake duurzame stedelijke ontwikkeling.

Grondwaterbeschermingsgebied

Het plangebied bevindt zich in een grondwaterbeschermingsgebied. Binnen deze grondwaterbeschermingsgebieden zijn woningen, wegen en bedrijven toegestaan, maar er gelden wel wettelijke regels om vervuiling van het grondwater te voorkomen. In artikel 3.11 van de verordening zijn de volgende instructieregels opgenomen:

Lid 1: Een bestemmingsplan van toepassing op Grondwaterbeschermingsgebied strekt mede tot bescherming van de kwaliteit van het grondwater en de bodem.

Lid 2: Een bestemmingsplan als bedoeld in het eerste lid stelt regels die:

1. a. functies en activiteiten beperken die risico’s geven voor de kwaliteit van het grondwater, zoals stedelijke ontwikkeling, het houden van evenementen en milieubelastende activiteiten die (potentieel) schadelijke stoffen gebruiken;
2. b. het risico op schade aan de bodem en het zich daarin bevindende grondwater voorkomen;
3. c. het gebruik van schadelijk uitloogbaar bouwmateriaal verbieden.

Lid 3: Als schadelijk uitloogbaar bouwmateriaal wordt in ieder geval aangemerkt:

1. a. zink, lood, koper;
2. b. gewolmaniseerd hout;
3. c. teerbitumen.

In dit bestemmingsplan is ter borging hiervan de gebiedsaanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied' opgenomen. In de regels is bepaald dat ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied' de gronden behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede zijn aangewezen voor de bescherming van de kwaliteit van het grondwater ten behoeve van de openbare drinkwatervoorziening. Hiermee zijn de belangen van het grondwaterbeschermingsgebied in voldoende mate geborgd en wordt aangesloten bij de uitgangspunten van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.

Op 23 november 2021 heeft de gemeenteraad van Oosterhout de 'Omgevingsvisie Oosterhout' vastgesteld. In deze visie zijn de ambities uit de Toekomstvisie 2030 geconcretiseerd en uitgewerkt, zowel naar thema's als naar de verschillende wijken en gebieden binnen de gemeente. Hierdoor ontstaat een overzicht en een meer samenhangend beeld over welke opgaven er liggen om te komen tot het in de toekomstvisie geschetste toekomstperspectief. Naast de Toekomstvisie ligt ook het gemeentelijk beleid en de opgaven voortvloeiend uit (nieuwe) wet- en regelgeving aan de basis van deze Omgevingsvisie. De Omgevingsvisie nodigt uit, inspireert en geeft de kaders om ontwikkelingen op een Oosterhoutse wijze plaats te laten vinden. De Omgevingsvisie wordt gebruikt om te 'toetsen' of ontwikkelingen die op de gemeente afkomen, bijdragen aan de Oosterhoutse ambities.

Het voorliggende bestemmingsplan heeft betrekking op het deelgebied ‘Oosterheide en omringend buitengebied'. Voor de gemeente Oosterhout zijn de volgende koepelthema’s van belang:

• Leefbaar, gezond en aantrekkelijk wonen .
• Economische vitaliteit .
• Identiteit en ruimtelijke kwaliteit.
• Duurzaam, energieneutraal en klimaatbestendig.
• Bereikbaarheid, mobiliteit en toegankelijkheid.

Toetsing

Op de visiekaart behorende bij de Omgevingsvisie is het plangebied binnen het thema 'leefbaar, gezond en aantrekkelijk wonen' aangeduid als 'aantrekkelijk woongebied'. In relatie tot het thema 'leefbaar, gezond en aantrekkelijk wonen' zijn de volgende kernpunten weergegeven in de Omgevingsvisie:

• Bereiken en behouden van een evenwichtige bevolkingssamenstelling, door het aantrekken van jongeren en startende huishoudens, via toegesneden woningen (nieuwbouw en getransformeerde woningvoorraad), goede en eigentijdse voorzieningen voor alle leeftijdsgroepen, een goede bereikbaarheid en een aantrekkelijke, gevarieerde woon- en leefomgeving.
• Zorgvuldig omgaan met nieuwbouw: de juiste woning op de juiste plek, gezien: de beoogde bevolkingsontwikkeling, de woningvoorraad, de Oosterhoutse identiteit en opgaven rondom klimaat, energie, groen & water en gezondheid.
• Een toekomstbestendige woningvoorraad: voldoende gevarieerd, aansluitend en flexibel aanpasbaar op de actuele behoefte, gezond, duurzaam en energieneutraal.
• Groei van kerkdorpen is mogelijk, aansluitend op lokale, actuele behoefte, met respect voor behoud identiteit, landschappelijke en cultuurhistorische waarden.
• Samen met partners ervoor zorgen dat alle leeftijds- en doelgroepen op een aangename en verantwoorde wijze in Oosterhout kunnen wonen en (in de eigen omgeving) oud kunnen worden: een inclusieve samenleving.
• Gestreefd wordt naar het behoud van het aanbod en de kwaliteit van de maatschappelijke voorzieningen (onderwijs, cultuur, sport).
• “Schoon, heel en veilig” is het vertrekpunt voor de wijken, centra en bedrijventerreinen.
• Naar een integrale wijkaanpak gericht op fysieke, sociale en economische aspecten.
• Werken aan een gezonde leefomgeving, die een gezonde leefstijl stimuleert.

Visiekaart Omgevingsvisie, deelgebied Oosterheide.

Het voorliggende bestemmingsplan geeft invulling aan het streven naar een aantrekkelijk woongebied voor het plangebied en het vergroten van de diversiteit van de woningvoorraad. Zo is sprake van toegesneden woningen, met deels goede en eigentijdse geïntegreerde voorzieningen voor de doelgroepen. Verder draagt het plan bij aan zorgvuldig ruimtegebruik ten aanzien van water en groen, is sprake van duurzame en energieneutrale woningbouw en is sprake van de herontwikkeling van een locatie met leegstand waardoor verdere verloedering en het ontstaan van onveiligde terreinen wordt voorkomen. De voorgenomen ontwikkeling is kortom in lijn met de Omgevingsvisie Oosterhout.

Per 1 oktober 2015 geldt er in Oosterhout bij een aanvraag om een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen geen welstandstoets meer. Wel zal er achteraf, via een zogenaamde
excessenregeling, kunnen worden opgetreden tegen bouwwerken die in strijd zijn met redelijke eisen van welstand. Daarnaast zal in de nieuwbouwwijk De Contreie de welstandstoets wel van toepassing blijven. Er blijven ook welstandseisen gelden indien sprake is van een beschermd stads- en dorpsgezicht of indien sprake is van de aanwezigheid van rijks- of gemeentelijke monumenten. Het plangebied ligt op basis van de kaart behorende bij de gemeentelijke welstandsnota echter binnen welstandsvrij gebied. Desalniettemin is het plan reeds getoetst door de stedenbouwkundige van de gemeente Oosterhout en akkoord bevonden.

Woonvisie 2016-2021

De Woonvisie 2016 - 2021 is op 24 mei 2016 door de gemeenteraad vastgesteld. De richting van de Woonvisie is onderbouwd op basis van demografische ontwikkelingen en (lokale) onderzoeken. De regionale ontwikkelingen en de rol die Oosterhout daarin heeft en neemt, zijn daarbij tevens van invloed op het Oosterhoutse woonbeleid. De volgende hoofdthema's zijn door de gemeenteraad en de externe partners van belang geacht voor het woonbeleid in Oosterhout:

• Betaalbaarheid: Het is de wens om mensen met een laag of middeninkomen een goed perspectief op de woningmarkt bieden. Belangrijk hierbij is dat de woningvoorraad aansluit op wensen en mogelijkheden van de bewoners, zowel nu als in de toekomst.
• Het sociaal domein: Vanaf 2015 is de langdurige zorg ingrijpend hervormd door de scheiding van wonen en zorg in de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). Doel is om mensen zo lang mogelijk zelfstandig thuis te laten wonen. De personen die door de nieuwe wetgeving niet meer in aanmerking komen voor een woning in een zorginstelling zullen zelfstandig binnen de reguliere woningvoorraad huisvesting moeten vinden en zich daar in hun zorgbehoefte moeten voorzien. Daarom moeten bestaande en nieuwe woningen door aanpassingen kwalitatief geschikt te maken zijn voor het (langer) zelfstandig bewonen.
• Duurzaamheid: Oosterhout wil een duurzame woongemeente zijn door onder andere te investeren in duurzame nieuwbouw en het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Meer concreet betekent dit goed geïsoleerde woningen met een gezond binnenklimaat, toekomstbestendige woningen, een laag energieverbruik. Huishoudens zijn een belangrijk deel van hun besteedbaar inkomen kwijt aan energielasten. Verduurzaming is noodzakelijk om de woonlasten beheersbaar te houden en de duurzaamheidsambities van Oosterhout te halen.
• Bijzondere doelgroepen: In de afgelopen jaren is de woningvraag vanuit bijzondere doelgroepen toegenomen. Doelgroepen als statushouders, arbeidsmigranten en herstarters verdienen gezien hun specifieke situatie en mogelijkheden extra aandacht bij het huisvestingsvraagstuk.
• Leefbaarheid / Leefomgeving: De kwaliteit van het wonen in Oosterhout is voor een deel afhankelijk van de woonomgeving. De leefbaarheid van de leefomgeving is van groot belang voor de kwaliteit van het wonen voor nu en in de toekomst. De voorzieningen op het gebied van detailhandel, horeca, sport en recreatie dragen bij aan de leefbaarheid en hiermee de aantrekkelijkheid van de gemeente.
• Flexibiliteit woningbouw: Mede op basis van de hoofdthema's is in beeld te brengen welke kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag er in Oosterhout bestaat. Uitgangspunt is dat er gebouwd wordt naar de vraag en er wordt ingespeeld op de behoeften vanuit de woningmarkt. Bouwen naar behoefte vraagt om flexibiliteit, daarom is het van belang de kwantitatieve en kwalitatieve vraag in beeld te hebben.

Specifiek met betrekking tot woningen voor ouderen is in de woonvisie verder opgenomen dat:

• (met name) ouderen voortaan zo lang mogelijk zelfstandig dienen te blijven te wonen en waar nodig hun zorg in dienen te kopen. Verder wordt verwacht dat zij terugvallen op hun sociale netwerk (participatie). Dit heeft gevolgen voor de nieuwbouw- en de bestaande woningvoorraad van particuliere woningbezitters en corporaties als Thuisvester. Deze dient aanpasbaar te zijn dan wel eenvoudig aangepast moeten kunnen worden. Dit naar aanleiding van de transitie in de Wmo (scheiding wonen en zorg).
• ouderen in het verleden in verzorgingshuizen en aanleunwoningen zijn gaan wonen met het oog op de nabijheid van zorg. Door de transitie in de Wmo valt de zorg weg waardoor deze ouderen zonder zorg in de directe omgeving komen te zitten.
• een oplossingsrichting gevonden kan worden het faciliteren van zelfstandig wonende ouderen in hun zorgvraag. Dit kan bijvoorbeeld in samenwerking met zorgaanbieders en verhuurders. Het gebruik van domotica, waarmee zorg 'op afstand' kan worden verleend en het vergroten en verlengen van zelfstandigheid (ook bij eventuele zorgvraag) mogelijk is, kan hieraan een bijdrage leveren.

Toetsing

Het concept voor het levensloopbestendige appartementengebouw gericht op ouderen past geheel binnen de bovengenoemde oplossingsrichting, waarbij ouderen langer zelfstandig kunnen blijven wonen met zorg op afroepbasis. Hierbij zijn tevens gezamenlijke voorzieningen op de begane grond voorzien.

Met de sociale huurappartementen wordt verder een belangrijke bijdrage geleverd aan de vraag naar betaalbare appartementen voor mensen met een laag of middeninkomen. Ook voor deze doelgroep wordt met de voorgenomen ontwikkeling een beter perspectief op de woningmarkt geboden. Het feit dat het appartementengebouw gericht op senioren bijdraagt aan de gewenste doorstroming op de woningmarkt, draagt tevens bij aan het vrijkomen van woningen voor jongeren en gezinnen met jonge kinderen.

Bestuursakkoord 2018 - 2022

In het 'bestuursakkoord 2018 - 2022' is opgenomen dat Oosterhout gebaat is bij een gevarieerd woningaanbod, dat rekening houdt met de wensen en behoeften van verschillende bestaande doelgroepen (met name in de gemeente woonachtige ouderen), maar tegelijkertijd aantrekkelijk is voor nieuwe inwoners (met name jongeren/gezinnen met jonge kinderen).'

Ten aanzien van bestaande woningen wordt vooral geconstateerd dat de doorstroming stokt, waardoor de lokale woningmarkt op slot dreigt te komen. Dit lijkt onder andere veroorzaakt te worden door het feit dat alleenstaande of samenwonende ouderen, bij gebrek aan een alternatief, tot op hoge leeftijd in eengezinswoningen blijven wonen. Het op een eigentijdse wijze vormgeven en het combineren van wonen met zorg is een belangrijke doelstelling omdat ouderen tot op steeds hogere leeftijd zelfstandig blijven wonen.

Toetsing

Het concept voor het levensloopbestendige appartementengebouw gericht op ouderen speelt volledig in op bovengenoemde uitgangspunten, door op een innovatieve wijze ouderen de mogelijkheid te bieden om langer zelfstandig te blijven wonen, waarbij zorg op afroep beschikbaar is en op de begane grond gezamenlijke voorzieningen beschikbaar zijn. Op deze wijze wordt tevens bijgedragen aan de gewenste doorstroming op de woningmarkt, zodat woningen vrijkomen voor jongeren en gezinnen met jonge kinderen. De sociale huurappartementen dragen daarnaast ook bij aan het bieden van woonruimte aan jongeren en gezinnen met jonge kinderen.

Woningbouwstrategie 2030

Op 2 maart 2021 heeft de gemeenteraad van Oosterhout de 'Woningbouwstrategie 2030' vastgesteld. De woningbouwstrategie vormt de leidraad voor het wonen en bouwen in Oosterhout voor de komende jaren. De belangrijkste opgave van de gemeente Oosterhout is het aantrekkelijk blijven voor jongvolwassenen en gezinnen met kinderen. Om inzicht te krijgen in de ontwikkelingen op de lokale woningmarkt is onderzoek gedaan. De woningbouwstrategie geeft de volgende algemene uitkomsten weer van de onderzoeken:

• Een grote groei in de gemeente in het aandeel eenpersoonshuishoudens en ouderen.
• de vraag naar nieuwbouw en bestaande woningen is vrijwel even groot.

Daarnaast heeft de gemeente Oosterhout een afwegingskader opgesteld met de volgende ontwikkelperspectieven voor initiatieven:

• Omvang van woningbouwproductie: een tandje erbij. De gemeente streeft ernaar de woningbouwproductie op te schroeven van gemiddeld 240 naar gemiddeld 300 woningen per jaar.
• Voor de verdere toekomst een combinatie van inbreiden en uitbreiden. De gemeente kiest naast inbreiding, ook voor uitbreiding buiten het bestaande stedelijk gebied. Binnen de bestaande stedelijke contour zijn na 2030 geen of nauwelijks locaties voorhanden waar grondgebonden woningen kunnen worden gebouwd. Bij inbreidingsopgaven wordt gezocht naar de aansluiting bij wijkgericht werken en wordt gekeken naar de vraag wat een bepaalde wijk voor woningtype/doelgroepen nodig heeft om deze te kunnen versterken en toekomstwaarde te geven dan wel te behouden.
• Voor wat betreft het soort woningen zou qua prijscategorie vooral aandacht uit dienen te gaan naar woningen in het goedkope en middeldure huur- en koopsegment. Dit voldoet met name aan de behoefte van jongeren en jonge gezinnen. Het accent zou daarbij vooral moeten liggen op grondgebonden woningen en in mindere mate appartementen.
• Ruimte voor innovatie. De mogelijkheid tot het wijzigen van functies van leegstaand vastgoed verdient nadere uitwerking. Innovatief is ook het mogelijk maken van nieuwe woonvormen, te denken aan het samenbrengen van jong en oud in een buurt of gebouw of begeleid wonen. Initiatieven als deze worden vanuit de gemeente omarmd.
• Aandacht voor doelgroepen. Een woning moet voor zoveel mogelijk doelgroepen beschikbaar en bewoonbaar zijn. Voor een meer evenwichtige bevolkingsopbouw wordt met name gebouwd voor jongeren en jonge gezinnen.

Toetsing

In het voorliggende geval is enerzijds sprake van de realisatie van sociale huurappartementen waaraan een aantoonbare behoefte bestaat. Anderzijds is sprake van een levensloop appartementengebouw gericht op ouderen, met een innovatief concept waarbij zorg op afroep beschikbaar kan worden gesteld en daarnaast op de begane grond gezamenlijke voorzieningen aanwezig zijn. Hiermee past het initiatief bij de uitgangspunten van de Woningbouwstrategie 2030.

Routekaart woningbouwstrategie Oosterhout 2030

De uitwerking van de (conclusies van de) woningbouwstrategie krijgt vorm in de ‘routekaart’, die eveneens op 2 maart 2021 door de gemeenteraad van Oosterhout is vastgesteld. De routekaart geeft inzicht in de onderscheiden onderdelen en hun samenhang. Daarnaast vormt de

routekaart inhoudelijk en procesmatig de transparante verantwoordingspijler van college richting externe partners en bewoners en de gemeenteraad. Jaarlijks zal de routekaart aan de raad worden voorgelegd en in samenhang o.a. met de (algemene) Woonvisie door het college met de raad worden besproken.

Met de routekaart streeft de gemeente Oosterhout de volgende doelen na:

• Het aanbrengen van focus: duidelijk maken met welke type woningbouwplannen de komende periode aan de slag wordt gegaan en met welke niet.
• Faciliteren van die woningbouwplannen die nadrukkelijk inspelen op de lokale en/of wijkbehoefte.
• Komen tot een snellere uitvoering van kansrijke woningbouwplannen.
• Oplossen van het overschot aan woningbouwplannen en de te eenzijdige invulling hiervan (woningtype en prijsklasse).

De routekaart wordt gevormd langs de ‘sporen’:

1. 1. Planning van de woningbouw inclusief sturing op het woonbeleid.
2. 2. Het bepalen van de gewenste uitbreidingslocatie(s).
3. 3. Het vormgeven van de publiekrechtelijke procedures met als doel de plannen zorgvuldig en vlot door de procedure te leiden
4. 4. De privaatrechtelijke positie van de gemeente daar waar het gaat om de mate waarin een
   actief grondbeleid wordt gevoerd en de wijze waarop de contractvorming met ontwikkelaars wordt gevoerd.
5. 5. De beschikbare personele middelen in de organisatie.
6. 6. Het parkeerbeleid (met name de parkeernormering) die bij binnenstedelijke herontwikkelingen in de uitvoeringspraktijk als knellend wordt ervaren.
7. 7. De politiek-bestuurlijke sturing en informatievoorziening op de gang van zaken.
8. 8. Het wijk- en dorpsgericht werken.

Toetsing

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling heeft afstemming plaatsgevonden tussen initiatiefnemer en gemeente. Op basis hiervan is geconcludeerd dat sprake is van een kansrijk woningbouwplan dat nadrukkelijk inspeelt op een bestaande behoefte en waarbij een snelle uitvoering gewenst is. Het plan past kortom binnen de beleidsmatige uitgangspunten zoals beschreven in de Routekaart woningbouwstrategie Oosterhout 2030.

Provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose

Voor wat betreft de kwantitatieve behoefte is aansluiting gezocht bij de cijfers van de 'Provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose 2020' van de provincie Noord-Brabant. Hieruit blijkt dat het aantal inwoners in de gemeente Oosterhout in de periode 2020-2030 toeneemt met circa 4,5%. In de subregio Breda groeit de bevolking tot 2030 met circa 4,6%. Tegelijkertijd neemt ook het aantal huishoudens in de gemeente Oosterhout en de subregio Breda e.o. toe met respectievelijk 5,8% en 7,3%. Het aantal huishoudens stijgt daarmee sterker dan het aantal inwoners, waarbij de stijging voor de subregio Breda e.o. nog hoger is dan binnen Oosterhout zelf.

De toename van het aantal huishoudens duidt op een verkleining van de huishoudens, met name als gevolg van een toename van het aantal eenpersoonshuishoudens en de vergrijzing. Dit betekent dat er sprake is van een toenemende behoefte aan woningen, met name ook voor deze doelgroepen.

Toetsing

Met het voorliggende initiatief wordt middels de sociale huurappartementen invulling gegeven aan de behoefte aan woningen voor kleinere huishoudens. Daarnaast wordt met het levensloopbestendige appartementencomplex gericht op senioren invulling gegeven aan de toenemende behoefte aan woningen voor ouderen als gevolg van de vergrijzing en de trend dat mensen langer zelfstandig (willen en moeten) blijven wonen.

De zorg voor het milieu en duurzaamheid zijn belangrijke speerpunten voor de gemeente. Het klimaat is aan het veranderen en dat heeft gevolgen voor de samenleving. Wateroverlast, droogte, hitte en bodemdaling komen in meer of mindere mate al regelmatig voor en dat zal de komende jaren alleen maar gaan toenemen. Bij iedere ontwikkeling dient afgevraagd te worden in hoeverre deze ontwikkeling zich verhoudt tot de problemen die er zijn. Naast het feit dat de gemeente een belangrijke voorbeeldrol en eigen verantwoordelijkheid heeft bij ruimtelijke ontwikkelingen, willen we vooral ook meer ruimte geven aan de eigen verantwoordelijkheid van burgers, bedrijven en belangengroeperingen.

Duurzaamheid is een breed begrip. In een duurzamere wereld wordt gekeken of mens (people), milieu (planet) en economie (profit) met elkaar in evenwicht kunnen zijn, zodat we de aarde niet uitputten. Om te zorgen voor een balans tussen deze drie thema's heeft Nederland zich geconformeerd aan het klimaatakkoord, wat heeft geresulteerd in de klimaatwet. Dit zorgt voor nieuwe uitdagingen op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling voor een duurzame en gezondere leefomgeving, ook in Oosterhout. Naast het feit dat de gemeente hierin een belangrijke voorbeeldrol en eigen verantwoordelijkheid heeft, willen we het nemen van duurzamere keuzes vooral stimuleren en faciliteren. Daarbij moet er meer ruimte zijn voor eigen initiatieven en eigen verantwoordelijkheid van burgers, bedrijven en belangengroeperingen.

Het belangrijkste afwegingskader voor duurzaamheid is, naast wet- en regelgeving, de in 2019 door de gemeenteraad vastgestelde documenten ''Ambities voor de energietransitie Oosterhout 2030" en de "Routekaart energietransitie 2019-2022". Duurzaamheid bestaat voor de gemeente Oosterhout uit drie speerpunten: energietransitie, circulariteit en klimaatadaptatie.

Energietransitie

De huidige samenleving zorgt voor uitputting van de huidige energiebronnen (fossiel). Met de energietransitie werken we aan een samenleving waar sprake is van duurzaam opgewekte hernieuwbare energie. Deze transitie is essentieel om de nationale doelstellingen op het gebied van CO₂-reductie te behalen. De Klimaatwet zegt ons dat we 49% CO₂ moeten reduceren in 2030 ten opzichte van onze uitstoot in 1990. Ook Oosterhout moet voldoen aan de landelijke doelstellingen. Naast het gebruik van duurzame energie, draagt het verminderen van energieverbruik (isoleren) ook bij aan het reduceren van CO₂ uitstoot.

De gemeente beoordeelt (ver-)bouwplannen op hun bijdrage aan de lokale, regionale of nationale duurzaamheidsdoelstellingen. Deze doelstellingen zijn verwoord in het ambitie document Energietransitie Oosterhout 2030 en de RES West-Brabant. Het absolute minimum staat beschreven in het Bouwbesluit, waarin eisen ten aanzien van de EPC en geluidisolatie zijn opgenomen. Sinds januari 2021 is de BENG-eis ingevoerd (Bijna Energie Neutraal Gebouw). De gemeente Oosterhout heeft de ambitie om op het gebied van duurzaamheid een extra inspanning boven op het bouwbesluit te stimuleren.

De energietransitie van de gemeente Oosterhout is uitgewerkt in de Transitievisie Warmte.

Transitievisie Warmte van Oosterhout

Op 22 december 2021 heeft de gemeenteraad de Transitievisie Warmte van Oosterhout (TVW) vastgesteld. In deze TVW maakt de gemeente inzichtelijk wanneer zij welke wijken of buurten van het aardgas afkoppelt en de overstap maakt naar duurzame energiebronnen. In 2050 moeten alle woningen in Oosterhout aardgasvrij zijn. Het tussendoel is: 20% van de bestaande woningvoorraad in 2030 aardgasvrij of aardgasvrij-ready. Daarvoor moeten in Oosterhout ongeveer 5.000 woningen worden aangepakt. De nieuwbouw, die vanaf 2020 al gasloos wordt gerealiseerd, telt hierbij niet mee. Nieuwe (woning)bouw plannen dienen wel aan te sluiten bij de uitgangspunten van de TVW. De transitievisie warmte wordt uiteindelijk uitgewerkt in plannen per wijk of buurt, waarin het proces en de alternatieve energiebronnen worden beschreven. Op dit moment heeft de transitievisie nog geen invloed op onderhavig bestemmingsplan. Zodra de planner per wijk of buurt zijn uitgewerkt, worden de kaders duidelijk waaraan ruimtelijke ontwikkelingen dienen te voldoen.

Circulariteit

We streven als gemeente naar het bundelen van onze lokale kennis, technologie en innovaties om zo een meer circulaire lokale economie te krijgen. Een circulaire economie draagt bij aan het hergebruik van materialen, producten en diensten in plaats van de vernietiging daarvan. Het gebruik van biobased producten, gemaakt van hernieuwbare grondstoffen, draagt bij aan circulariteit en een duurzame samenleving, en wordt daarom gestimuleerd door de gemeente Oosterhout.

Klimaatadaptatie

Een veranderd klimaat heeft gevolgen voor de samenleving. Wateroverlast, droogte, hitte en bodemdaling komen in meer of mindere mate regelmatig voor en dat neemt de komende jaren verder toe. Vanuit de landelijke overheid is bepaald dat Nederland in 2050 zo goed mogelijk klimaatbestendig moet zijn ingericht. In de 'Nationale Klimaatadaptatiestrategie 2016' (NAS), het Uitvoeringsprogramma NAS en in het Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie (DPRA) wordt klimaatadaptatie verder uitgelegd. Ook wij streven naar een klimaatbestendig Oosterhout in 2050. Dit betekent dat onze woningen en de ruimtelijke inrichting aangepast moeten worden zodat ze bestand zijn tegen o.a. hitte, droogte en wateroverlast. Bovendien moet dit ervoor zorgen dat de kwaliteit van de leefomgeving wordt vergroot.

De gemeente stelt momenteel beleid op waarin de gevolgen van klimaatverandering inzichtelijk worden gemaakt op ons grondgebied. Dit beleid dient ook als ruimtelijke onderbouwing voor het stellen van toekomstige planregels in het bestemmingsplan. Hierbij ziet de gemeente Oosterhout het programma van eisen uit het Convenant Klimaatadaptief Bouwen en het Manifest Bouwen voor Natuur, beide van de provincie Zuid-Holland, als richtinggevend. Voor nu verwacht de gemeente Oosterhout dat bij nieuwe ontwikkelingen de uitkomsten van de stresstesten worden meegenomen bij de ontwikkeling van plannen. De nieuwe ontwikkeling mag de situatie in het plangebied en omliggende gebied voor de thema's hitte, droogte en wateroverlast niet verergeren t.o.v. de bestaande situatie, en draagt het liefst bij aan het verminderen daarvan. De initiatiefnemer moet in het bestemmingsplan aangeven welke maatregelen genomen worden om het project klimaatbestendig te maken.

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling worden al veel maatregelen getroffen in het kader van duurzaamheid. Voor alle nieuwbouw, zowel woningbouw als utiliteitsbouw, geldt dat de vergunningaanvragen vanaf 1 januari 2021 moeten voldoen aan de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). Voor de gemeente Oosterhout geldt dit dan ook als minimum, maar de gemeente streeft naar volledig energieneutrale woningen. In het voorliggende geval voldoende de toekomstige appartemengebouwen aan de BENG-norm.

Verder wordt het nodige groen geïntegreerd in het plan, zodat hittestress zoveel mogelijk beperkt wordt. Daarnaast worden de gebouwen voorzien van zonnepanelen en deels van groendaken.

In Nederland bestaat geen wet- of regelgeving in relatie tot bezonning of schaduwwerking als gevolg van nieuwe ontwikkelingen. In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt echter geadviseerd om dit aspect toch nader te beschouwen. Veelal wordt hierbij gebruik gemaakt van de TNO-norm. TNO kent een 'lichte' en een 'strenge' norm:

• De 'lichte' TNO-norm: ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari – 21 oktober (gedurende 8 maanden ) in midden vensterbank binnenkant raam.
• De 'strenge' TNO-norm: ten minste 3 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode 21 januari – 22 november (gedurende 10 maanden) in midden vensterbank binnenkant raam.

In het voorliggende geval is een eerste verkenning uitgevoerd naar mogelijk schaduwwerking. Hieruit is gebleken dat de ontwikkeling in de winter in beperkte mate schaduwwerking heeft op de woningen en tuinen van de woningen aan de westzijde van het plangebied. In de zomer is alleen sprake van enige mate van schaduwwerking in de vroege ochtend, één en ander zoals ook weergegeven op de navolgende afbeeldingen.

Schaduwwerking als gevolg van de toekomstige bebouwing.

In Nederland bestaat geen wet- of regelgeving ter voorkoming van windhinder of windgevaar. In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt echter geadviseerd om windhinder of windgevaar toch te beschouwen.

In de NEN 8100 is een beslismodel weergeven wanneer een windonderzoek mogelijk nodig kan zijn. Indien sprake is van gebouwen hoger dan 30 meter, dan wordt een windhinderonderzoek noodzakelijk geacht. Voor beschut gelegen gebouwen met een hoogte tussen de 15 en 30 m wordt geadviseerd om een specialist te laten beoordelen of nader onderzoek nodig is. Voor onbeschut gelegen gebouwen met een hoogte tot 30 m wordt eveneens geadviseerd om een specialist te laten beoordelen of nader onderzoek noodzakelijk is.

In het voorliggende geval geldt voor beide gebouwen dat deze enigszins beschut liggen, als gevolg van de bestaande en deels te realiseren omliggende bebouwing en de bomenrij aan de oostzijde. Beide gebouwen worden ook lager dan 30 meter.

Voor het noordelijke gebouw bedraagt de maximum toegestane hoogte 17 meter. Hiervoor wordt een onderzoek gelet op de beperkte hoogte en de enigszins beschutte ligging in het kader van de bestemmingsplanprocedure niet noodzakelijk geacht.

Voor het zuidelijke gebouw geldt een maximum toegestane hoogte van 23 meter. Hierbij dient te worden opgemerkt dat bij het ontwerp sprake is van een gelaagdheid qua hoogtes, waarbij de hoogtes naar de zijkanten toe lager worden. Gelet hierop in combinatie met de deels beschutte ligging, wordt ook voor dit gebouw in het kader van de bestemmingsplanprocedure geen nader onderzoek noodzakelijk geacht.

Een nieuwe ontwikkeling c.q. een nieuwe planologische situatie kan zorgen voor een inbreuk op de privacy van omwonenden. Van een inbreuk op privacy is sprake indien vanuit een woning of bijvoorbeeld balkon of tuin van een te realiseren pand een rechtstreeks en onbelemmerd uitzicht bestaat in de woning of tuin van omwonenden.

In het voorliggende geval liggen de woningen aan de overzijde van de Paterserf op meer dan 20 meter van de beoogde appartementengebouwen, met een tussenliggende weg, waarbij uitsluitend sprake is van zicht op de voortuinen en niet op de achtertuinen. Aan de overige zijden van het plangebied is geen sprake van woonbebouwing.

Gezien de afstanden tussen de te realiseren bebouwing en de bestaande woningen aan de overzijde van de Paterserf, is geen sprake van een onaanvaardbare toename van aantasting van privacy van de bewoners van de bestaanden woningen. Vanuit dit kader bestaan er geen belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling.

In Oosterhout is in de woonbuurten per woning gemiddeld 115 m² openbaar groen aanwezig. Op basis van dit gemiddelde kan worden gesteld dat Oosterhout een groene gemeente is. Omdat Oosterhout een groene gemeente wil blijven, streeft de gemeente Oosterhout naar een gemiddelde norm van 115 m² openbaar groen per woning in de woonbuurten en kernen.

In het politiek akkoord is het groene karakter van Oosterhout ook benoemd als kernwaarde van de stad. Het is een kenmerk waarmee Oosterhout zich onderscheidt van andere gemeenten. Doel van groenbeleid in algemene zin is daarom de instandhouding en verbetering van deze groene kwaliteit. De bijbehorende uitvoeringssporen zijn bescherming en ontwikkeling. Bescherming van het aanwezige groen in de stad gaat vooraf aan compensatie. Compensatie is immers het herstellen van of goedmaken voor iets dat verloren is gegaan.

Bescherming vindt plaats door aanwijzing van monumentale bomen die via de Algemene Plaatselijke Verordering (APV) en het bestemmingsplan zijn beschermd. Het kappen van niet monumentale bomen op gemeentegrond is op basis van de APV vergunning-plichtig. De ontwikkeling van groen gebeurt door koppelkansen. Onder andere bij herinrichting van het openbaar gebied (bijvoorbeeld bij aanpassingen aan de riolering) en bij (her)ontwikkeling van locaties.

Toetsing

In het voorliggende geval dient een deel van de aanwezige groenvoorzieningen verwijderd te worden om plaats te maken voor de beoogde ontwikkeling en dan met name de bebouwing en toekomstige verharding. Zo is de kap van in totaal 14 bomen op gemeentegrond voorzien, waarvoor compensatie dient plaats te vinden. Hierbij dient te worden opgemerkt dat bomen die op particulier terrein worden aangeplant, niet meetellen in het kader van de compensatie.

In goed overleg met de gemeente is voorzien in een inrichtingsplan waarbij ook het nodige groen wordt teruggebracht binnen het plangebied. Als onderdeel hiervan worden er ook 8 bomen teruggeplant op gemeentegrond, waarmee deels wordt voorzien in de benodigde compensatie. Voor het overige wordt de compensatie in goed overleg tussen de initiatiefnemer en gemeente nader ingevuld.

Op de navolgende afbeelding is de toekomstige boomstructuur weergegeven. Zowel aan de voorzijde als aan de achterzijde is voorzien in een bomenrij. Een verdere uitwerking van de totale inrichting met groenvoorzieningen binnen het plangebied vindt plaats in het kader van de toekomstige omgevingsvergunningaanvragen.

Weergave toekomstige bomenstructuur.

Water- en rioleringsplan

In 2009 is de Waterwet in werking getreden. Hierin zijn de verantwoordelijkheden vastgelegd ten behoeve van afval-, hemel- en grondwater. In grote lijnen betekent dit dat de gemeente een ontvangstplicht heeft van afvalwater (vervuild water). Daarnaast hebben de individuele perceeleigenaren een verantwoordelijkheid voor het inzamelen en verwerken van regen- en grondwater op het eigen perceel. De gemeente heeft hierbij een zorgplicht.

De gemeenteraad heeft een water- en rioleringsplan vastgesteld. Hierin staat hoe de gemeente omgaat met alle waterstromen binnen de gemeente en de zorgplichten vanuit de Waterwet. De belangrijke uitgangspunten in het water- en rioleringsplan voor het water in Oosterhout zijn: schoon water schoon houden, handhaving van de waterkwaliteit en waar noodzakelijk verbeteren, voldoen aan de normen voor volksgezondheid en veiligheid en ontwikkeling van natuur in en om het water waar mogelijk.

Bovenstaande betekent dat de verschillende vormen van grondgebruik afgestemd moeten worden op de aanwezige watersystemen. Dit met een toekomstgerichte aanpak/doorkijk met name op het gebied van het klimaat. Intensievere regenbuien kunnen enorme wateroverlast veroorzaken en de in het gemeentelijk grondgebied aanwezige grondwaterwinning voor de drinkwaterproductie kunnen vervuild raken door lozingen van schadelijke stoffen. Ook hiervoor is aandacht binnen het water- en rioleringsplan.

Beleid waterschap Brabantse Delta

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente. Het gaat dan om het waterkwantiteits en -kwaliteitsbeheer, de waterkeringzorg, waterzuivering, het grondwaterbeheer, het waterbodembeheer en vaak ook het scheepvaartbeheer.

Het waterschap heeft de grondslag van haar beleid opgenomen in het Waterbeheerplan 2022-2027. Het plan beschrijft de hoofdlijnen van het beheer van het water- en zuiveringssysteem voor de periode 2022-2027. In het Waterbeheerprogramma neemt het waterschap de kerntaken als uitgangspunt. Die taken zijn: bescherming tegen overstromingen en zorgen voor schoon en gezond water dat voldoende voorhanden is. Het waterschap kijkt bij het plannen en uitvoeren van die kerntaken zo integraal mogelijk naar alle wateropgaven. Klimaatadaptatie vormt hierbij een belangrijk aandachtspunt.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie.

Vanwege dit principe wordt bij de uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'Hydrologische uitgangspunten bij Keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen'.

Door middel van de verplichte watertoets ziet het waterschap toe op de uitvoering van hun beleid. Hiermee wordt gewaarborgd dat bij nieuwe ontwikkelingen het waterbeheer wordt meegenomen.

In de Keur is opgenomen dat het in beginsel verboden is om zonder vergunning neerslag door toename van verhard oppervlak, via een afvoer naar een oppervlaktewaterlichaam te laten komen. Dit verbod is van toepassing tenzij:

• het afkoppelen van verhard oppervlak maximaal 10.000 m² is, of;
• de toename van verhard oppervlak maximaal 2.000 m² is, of;
• de toename van verhard oppervlak bestaat uit een groen dak;
• de toename van verhard oppervlak tussen 2.000 m² en 10.000 m² is en compenserende maatregelen zijn getroffen om versnelde afvoer van hemelwater tegen te gaan, in de vorm van een voorziening met een minimale retentiecapaciteit conform de rekenregel: 'benodigde retentiecapaciteit (in m³) = toename verhard oppervlak (in m²) x gevoeligheidsfactor x 0,06'.

Het gebruik van uitlogende (bouw)materialen zoals lood, koper, zink en zacht PVC wordt ten zeerste afgeraden in verband met de negatieve gevolgen voor de waterkwaliteit. Deze stoffen kunnen zich ophopen in het water(bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en ecologie.

Oppervlaktewater

Direct ten zuiden en oosten van het plangebied is op basis van de leggerkaart van waterschap Brabantse Delta sprake van 'stedelijk water', zoals te zien op de navolgende uitsnede van de leggerkaart. Met de beoogde ontwikkeling wordt hierop geen negatieve invloed uitgeoefend. Er gelden vanuit dit kader kortom geen beperkingen voor het plangebied.

Uitsnede leggerkaart waterschap Brabantse Delta.

Hemelwater

Voor hemelwater dat op verharde oppervlakten valt wordt de voorkeursvolgorde herbruik - vasthouden / infilteren - bergen en afvoeren - afvoeren naar oppervlaktewater (direct of indirect) - afvoeren naar de riolering gehanteerd, waarbij optie 1 het meest wenselijk en optie 5 het minst wenselijk is.

Ten aanzien van de omgang met hemelwater dient verder te worden opgemerkt dat het plangebied in de huidige situatie reeds voor een belangrijk deel verhard is. In de toekomstige situatie wordt de bebouwing voor een deel bedekt met een groen dak. Het waterschap geeft aan dat groene daken worden beschouwd als onverhard oppervlak. Het belangrijkste argument hierbij is dat groene daken, onafhankelijk van de uitvoeringsvorm, altijd bijdragen aan het beperken van de afvoer. Met dit uitgangspunt kunnen gedetailleerde berekeningen per type groen dak worden voorkomen.

Groene daken worden niet als reductie op de compensatievoorziening gerekend, omdat het slechts neerslag van het eigen oppervlak vasthoudt. In vergelijking met de bestaande situatie wordt er, in combinatie met de toepassing van groendaken, voor gezorgd dat er geen sprake is van een toename van de hoeveelheid oppervlakteverharding.

Voor het afkoppelen van hemelwater afkomstig van het nieuw ingerichte plangebied naar oppervlaktewater dat in beheer is bij het waterschap, geldt voor de toename van verhard oppervlak bestaande uit een groen dak en voor afkoppelplannen tot een maximum van 10.000 m² geen verplichting om compenserende berging te realiseren. Wanneer de oorspronkelijke verharding naar het oppervlaktewater afstroomde, dan mag dat ook in de nieuwe situatie. Dit is hier het geval. Op dit moment wordt het hemelwater van de gebouwen 100% geloosd in de sloot/vijver. Hemelwater van het parkeerterrein gaat naar het riool. Dit terrein bestaat uit open bestrating en telt dus niet mee als volledig verhard oppervlak. Voor het afkoppelen van hemelwater naar oppervlaktewater geldt dus geen melding- of vergunningplicht bij het waterschap.

Vergelijking hoeveelheid oppervlakteverharding en groen bestaande en toekomstige situatie.

Verder dient te worden opgemerkt dat dit bestemmingsplan slechts een juridisch-planologisch kader biedt waarbinnen de beoogde ontwikkeling verder vormgegeven kan worden. De exacte wijze waarop wordt omgegaan met hemelwater, wordt nader uitgewerkt in het kader van de uiteindelijke omgevingsvergunningaanvraag.

Afvalwater

Voor de afvoer van het vuilwater wordt aangesloten op de reeds bestaande riolering.

Afstemming Waterschap Brabantse Delta

In het kader van het vooroverleg heeft afstemming plaatsgevonden met Waterschap Brabantse Delta. Door Waterschap Brabantse Delta is aangegeven dat de voorliggende waterparagraaf akkoord is.

Conclusie

Vanuit het aspect water wordt de ontwikkeling inpasbaar geacht.

Beleidsnota Cultuurhistorie, Monumenten en Archeologie

In de beleidsnota Cultuurhistorie, Monumenten en Archeologie 2008-20018, welke op 20 januari 2009 is vastgesteld, is het gemeentelijk beleid op het gebied van cultuurhistorie vastgelegd. De termijn is weliswaar verlopen, maar de gemeente Oosterhout werkt nog steeds in lijn met deze nota en de nota blijft het toetsingskader. Het doel van de beleidsnota is het betrekken van cultuurhistorie bij planvorming, zodat archeologische vindplaatsen en cultuurhistorisch waardevolle structuren niet langer verloren gaan. Centraal in de beleidsnota staat, in lijn met de Nota Belvedere, de opvatting dat bescherming van cultuurhistorisch erfgoed en dynamiek in de ruimtelijke inrichting prima samen kunnen gaan ('behoud door ontwikkeling').

De nota geeft daarnaast een eerste aanzet om te komen tot een gemeentelijk archeologiebeleid. In de nota is vastgelegd hoe de monumenten, archeologie en cultuurhistorische waarden kunnen worden beschermd, ontwikkeld en zichtbaar gemaakt. Cultuurhistorie dient als volwaardig belang te worden meegenomen bij ruimtelijke inrichtingsplannen. Cultuurhistorische waarden hoeven hierbij niet altijd doorslaggevend te zijn, maar de kansen die cultuurhistorie biedt, moeten reeds in een vroeg stadium worden meegewogen in de planvorming.

Archeologisch bureau- en verkennend veldonderzoek

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is een archeologisch bureau- en verkennend veldonderzoek door middel van boringen uitgevoerd. Onderstaand wordt kort ingegaan op de resultaten van het onderzoek. Voor meer informatie wordt verwezen naar het volledige onderzoeksrapport dat als Bijlage 7 bij deze toelichting is opgenomen.

Op basis van het uitgevoerde verkennend veldonderzoek middels boringen kan worden gesteld dat de bodemopbouw in een groot deel van het plangebied bestaat uit deels intacte kamppodzolgronden. Hierdoor is de kans groot dat archeologische resten in de ondergrond kunnen worden aangetroffen. De in het vooronderzoek opgestelde archeologische verwachting (middelhoog voor laat-paleolithicum –vroege middeleeuwen en laag voor late middeleeuwen - nieuwe tijd) blijft dan ook gehandhaafd.

De graafwerkzaamheden bij de voorgenomen ontwikkeling kunnen een negatieve impact hebben op het verwachte aanwezige archeologische niveau. Op basis van de bodemkundige gesteldheid kunnen onder de humushoudende bovengrond (0-50 centimeter beneden maaiveld) archeologische resten aanwezig zijn. Op basis hiervan wordt voor het plangebied een vervolgonderzoek geadviseerd. Dit vervolgonderzoek vindt bij voorkeur in de vorm van een proefsleuvenonderzoek plaats. Hiervoor dient voorafgaand een Programma van Eisen (PvE) ter toetsing te worden voorgelegd te worden aan de bevoegde overheid (gemeente Oosterhout).

Archeologisch Programma van Eisen

Naar aanleiding van de resultaten uit het archeologisch bureau- en verkennend veldonderzoek is een PvE opgesteld voor het benodigde proefsleuvenonderzoek. Dit PvE is als Bijlage 8 bij deze toelichting te raadplegen.

Conclusie

Op grond van het uitgevoerde archeologisch onderzoek blijkt dat vervolgonderzoek noodzakelijk wordt geacht. In het voorliggende bestemmingsplan is daarom de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen, waarmee de archeologische belangen in voldoende mate gewaarborgd zijn.

Erfgoedkaart

Om de aanwezige cultuurhistorische waarden (monumentale gebouwen, archeologische terreinen, cultuurhistorische landschapselementen en historische stedenbouwkundige structuren en infrastructuur) in beeld te brengen, is een gemeentelijke erfgoedkaart vervaardigd, die met name een signalerende functie heeft. Hierdoor wordt een integrale afweging mogelijk. Op basis van de erfgoedkaart, kunnen cultuurhistorisch en archeologisch waardevolle gebieden in bestemmingsplannen een passende regeling krijgen. Er dient tevens omschreven te worden dat op basis van de Erfgoedkaart een vigerend gemeentelijk archeologiebeleid is vastgesteld (Erfgoedverordening met archeologische beleidskaart).

Toetsing

Op de gemeentelijke erfgoedkaart zijn binnen het plangebied en de directe omgeving geen vanuit cultuurhistorisch oogpunt waardevol geachte elementen aangeduid. Vanuit dit kader bestaan er kortom geen belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling.

Hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen, ook wel bekend als de 'Wet luchtkwaliteit') bevat de regelgeving op het gebied van luchtkwaliteit. In de Wet milieubeheer zijn luchtkwaliteitseisen opgenomen voor diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM₁₀). In artikel 5.16 van de Wet milieubeheer is vastgelegd in welke gevallen de luchtkwaliteitseisen geen belemmering vormen voor een nieuwe ontwikkeling. Dit is het geval wanneer:

1. a. een ontwikkeling niet leidt tot overschrijding van de grenswaarden voor luchtkwaliteit;
2. b. ten gevolge van een ontwikkeling de concentraties van de betreffende stoffen verbeteren of ten minste gelijk blijven;
3. c. een ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentraties van de betreffende stoffen in de buitenlucht;
4. d. een ontwikkeling past binnen een vastgesteld programma (zoals het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit).

Het Besluit NIBM
Een nadere uitwerking van de regelgeving met betrekking tot het begrip 'niet in betekenende mate' is vastgelegd in het 'Besluit niet in betekende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)'. In de Regeling zijn categorieën van gevallen benoemd die in ieder geval als 'niet in betekenende mate' worden aangemerkt en waarvoor toetsing aan de grenswaarden dus zonder meer achterwege kan blijven. Er is blijkens deze regeling geen onderzoek nodig voor 'woningbouwlocaties, indien een dergelijke locatie, in geval van één ontsluitingsweg, netto niet meer dan 1.500 nieuwe woningen omvat, dan wel, in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling, netto niet meer dan 3.000 woningen omvat'.

De voorgenomen ontwikkeling heeft betrekking op de realisatie van maximaal 67 appartementen. Hiermee wordt ruimschoots onder de aantallen gebleven zoals genoemd in de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen'. Voor overige ondergeschikte functies geldt dat deze een beperkte verkeersaantrrekkende werking tot gevolg hebben (zie paragraaf 4.1.2.1).

Zoals blijkt uit paragraaf 4.1.2.1, bedraagt de verkeersgeneratie circa 381 motorvoertuigbewegingen per etmaal op een gemiddelde weekdag. Op basis van de NIBM-tool blijkt dat zelfs bij een toename van 1.800 verkeersbewegingen met een aandeel vrachtverkeer van 1%, een project niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Hieruit kan kortom worden geconcludeerd dat het project niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit.

Achtergrondwaarden

In aanvulling op het bovenstaande is tevens bekeken of de kwaliteit van de lucht ter plaatse goed genoeg is voor de realisatie van de gewenste ontwikkeling. De luchtkwaliteit wordt in Nederland gemonitord door middel van het NSL. Volgens de monitoringstool uit het NSL bedraagt de concentratie PM₁₀ ter plaatse minder dan 35 µg/m³, de concentratie PM_2,5 µg/m³ minder dan 20 µg/m³ en de concentratie NO₂ minder dan 35 µg/m³. In de Wet milieubeheer is de jaargemiddelde grenswaarde voor PM₁₀ en NO₂ 40 µg/m³. Voor PM_2,5 bedraagt de jaargemiddelde grenswaarde 25 µg/m³. De luchtkwaliteit ter plaatse is in de huidige situatie daarom voldoende voor de beoogde ontwikkeling.

Conclusie

Vanuit het aspect luchtkwaliteit bestaan er geen belemmeringen.

Volgens artikel 76 en 77 van de Wet geluidhinder (Wgh) en artikel 4.1 van het Besluit geluidhinder (Bgh) dient bij het nieuwe planologische regime, waarin woningen of andere geluidgevoelige bestemmingen mogelijk worden gemaakt binnen de zones van (spoor)wegen, een akoestisch onderzoek worden verricht.

De geluidbelastingen ter plaatse van de nieuwe woningen vanwege de zoneplichtige (spoor)wegen dienen te worden getoetst aan de normen uit de Wet geluidhinder. Daarnaast worden de geluidbelastingen getoetst aan de voorwaarden uit het gemeentelijk geluidbeleid.

Aangezien sprake is van de realisatie van een geluidgevoelige functie binnen de onderzoekszone van omliggende wegen, is een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai uitgevoerd. De rapportage van dit onderzoek is als Bijlage 10 bij deze toelichting te raadplegen. Onderstaand wordt kort ingegaan op de conclusies uit het onderzoek.

Onderzoek

Het plangebied is gelegen binnen de wettelijk vastgestelde zone van meerdere gemeentelijke wegen, namelijk Wilhelminakanaal Zuid, de Slotlaan, de Burgemeester Holtroplaan, de Bouwlingstraat en de Europalaan. Daarnaast is het plan gelegen in de directe nabijheid van de Paterserf, een 30 km/uur weg. Voor deze wegen zijn in de Wgh geen geluidzones aangewezen waardoor die niet aan de Wgh worden getoetst. Vanuit planologisch oogpunt (beoordeling van het woon- en leefklimaat op basis van de gecumuleerde geluidbelasting) is echter tevens een onderzoek uitgevoerd naar de geluidbelasting vanwege deze wegen.

Het onderzoek is uitgevoerd volgens de regels van het Reken- en meetvoorschrift geluid 2012 waarbij de geluidbelastingen zijn getoetst aan het stelsel van voorkeurswaarde en maximale ontheffingswaarden uit de Wet geluidhinder.

Uit onderzoek blijkt dat vanwege verkeer op de Burgemeester Holtroplaan - Slotlaan de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden tot maximaal 56 dB (het noordelijke gebouw) respectievelijk 57 dB (het zuidelijke gebouw). Dat is met name het geval bij de oostgevels en de zijgevels. Vanwege de overige zoneplichtige wegen wordt de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder niet overschreden. De maximaal toelaatbare waarde van 63 dB op grond van de Wet geluidhinder wordt niet overschreden.

Ten gevolge van de 30 km/uur-weg, de Paterserf, wordt, naar analogie met de toets van gezoneerde wegen, de voorkeursgrenswaarde overschreden tot maximaal 56 dB (het noordelijke gebouw) respectievelijk 54 dB (het zuidelijke gebouw).

De herziening van het bestemmingsplan mag echter alleen worden vastgesteld indien, door of namens burgemeester en wethouders, voor de betreffende gevels middels een besluit hogere waarden zijn vastgesteld. Op grond van art. 110a Wet geluidhinder mag dat alleen indien is onderzocht of er doeltreffende maatregelen mogelijk zijn die de geluidbelasting op de buitengevel(s) zoveel mogelijk verlagen. Dat kan betrekking hebben, in deze volgorde, op bronmaatregelen, overdrachtsmaatregelen en maatregelen voor de gevel. Een gevonden doeltreffende maatregel(en) moet vervolgens worden getroffen, tenzij daartegen gemotiveerd één of meer van de in genoemd artikel aangegeven wettelijke bezwaren zijn in te brengen. De afweging vindt in genoemd besluit plaats.

In het geluidrapport zijn elementen daarvoor aangereikt. Een geluidscherm langs de Burgemeester Holtroplaan/Slotlaan is niet doeltreffend voor de hogere verdiepingen, dan wel tegen een scherm hoger dan 4 m zijn stedenbouwkundige bezwaren zijn in te brengen. Er zal geen scherm worden toegepast.

Ook het verlagen van de maximale snelheid op de Burgemeester Holtroplaan/Slotlaan of het vergroten van de afstand tussen de appartementsgebouwen en de weg is niet mogelijk of stuit op bezwaren.

Uit het onderzoek blijkt dat een bronmaatregel in de vorm van een stiller wegdek op de Burgemeester Holtroplaan/Slotlaan over een lengte van ca. 185 m en 3 rijbanen wel doeltreffend is voor alle woonlagen. In dat tracé liggen geen wegkruisingen. Met de maatregel wordt de geluidbelasting bij alle appartementen verminderd met maximaal bijna 3 dB. Er zijn geen wettelijke bezwaren in te brengen. Voor de beoordeling van de financiële doelmatigheid kan worden aangesloten bij Regeling doelmatigheid geluidmaatregelen Wet geluidhinder. Daarin is een methodiek opgenomen voor de afweging van de toekomstige geluidbelasting (boven de grenswaarde) zonder maatregelen tegen de kosten. De maatregel is financieel doelmatig conform de Regeling. Dat betekent dat de maatregel moet worden getroffen. De wegdekmaatregel wordt geborgd in de planregels.

Uitgaande van de toepassing van een bronmaatregel op de Burgemeester Holtroplaan - Slotlaan bedraagt de aan te vragen hogere waarde maximaal 53 dB (het noordelijke gebouw) respectievelijk 54 dB (het zuidelijke gebouw). Voor zover er na toepassen van de maatregel bij een gevel van de nieuwe appartementen de grenswaarde van 48 dB nog wordt overschreden zijn hogere waarden Wet geluidhinder vastgesteld.

De maximale gecumuleerde geluidbelasting bedraagt maximaal 61 dB ter plaatse van het noordelijke gebouw en 62 dB ter plaatse van het zuidelijke gebouw (leefklimaat tamelijk slecht). In het kader van een goed woon- en leefklimaat wordt geadviseerd voor de berekening van de geluidwering van de gevel uit te gaan van deze gecumuleerde ongecorrigeerde geluidbelastingen. Hiermee is een goed woon- en leefklimaat in de woningen geborgd.

Tot slot is de indirecte hinder als gevolg van de verkeersgeneratie van het plan inzichtelijk gemaakt. Hieruit blijkt dat de toename minder dan 1 dB bedraagt en daarmee vanuit akoestisch oogpunt niet significant is.

Conclusie
Met inachtneming van bovengenoemde aandachtspunten en op voorwaarde dat er een hogere grenswaarde verleend wordt, gelden er voor het bestemmingsplan vanuit wegverkeerslawaai geen belemmeringen.

In de omgeving van het plangebied bevinden zich geen veehouderijen of andere geurhinder veroorzakende agrarische bedrijven. Vanuit het aspect geur in relatie tot agrarische bedrijven, bestaan er geen belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling.

Beoordeling directe m.e.r.-plicht

Om het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven, dient in een vroeg stadium te worden beoordeeld of de toekomstige activiteiten mogelijk significante effecten hebben op milieu, natuur of landschap. Een eerste stap in dit proces is een beoordeling of het planvoornemen voldoet aan de drempelwaarden uit het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r).

In het Besluit m.e.r. zijn in de onderdelen C en D van de bijlagen beoordelingsdrempels opgenomen, op grond waarvan bepaald kan worden of voor een bepaalde ontwikkeling een m.e.r.-beoordelingsprocedure of een m.e.r.-procedure uitgevoerd dient te worden. Deze drempels zijn indicatief. Dit houdt in dat het niet vanzelfsprekend is dat wanneer een ontwikkeling beneden deze drempelwaarden blijft, er geen m.e.r.-beoordeling of m.e.r. noodzakelijk is. Voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst, maar welke beneden de drempelwaarden blijft, dient een toets uitgevoerd te worden of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Deze toets wordt de vormvrije m.e.r.-beoordeling genoemd. Uit deze toets zijn twee conclusies mogelijk:

• Er is geen m.e.r.(-beoordeling) nodig, want belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten.
• Er is een m.e.r.-beoordeling dan wel direct een m.e.r. noodzakelijk, aangezien belangrijke negatieve milieugevolgen niet vallen uit te sluiten.

In bijlage III van de Europese richtlijn 'betreffende de milieubeoordeling van bepaalde openbare en particuliere projecten' zijn de selectiecriteria beschreven die bepalen of er mogelijk sprake is van aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu. Hierbij moet worden gedacht aan de omvang van het project, de cumulatie met andere projecten en natuurlijk de mate van verontreiniging of hinder. Ten tweede is de locatie van de projecten natuurlijk van belang. Daarbij moet in ogenschouw worden genomen of een project in de nabijheid van een gevoelig gebied is gelegen. Voorbeelden van gebieden die extra aandacht vragen zijn wetlands, berg- en bosgebieden, reservaten en natuurgebieden en bij wet beschermde gebieden. Bij de samenhangende beoordeling van bovenstaande kenmerken van een project en de potentiële aanzienlijke milieugevolgen dient het volgende te allen tijde te worden meegewogen:

• Het bereik van het effect (geografische zone en grootte van de getroffen bevolking);
• Het grensoverschrijdende karakter van het effect;
• De waarschijnlijkheid van het effect;
• De duur, de frequentie en de omkeerbaarheid van het effect.

De ontwikkeling van een woningbouwlocatie is in het Besluit m.e.r. niet opgenomen in onderdeel C, maar wel in onderdeel D onder categorie D11.2 "De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen." waarvoor de volgende drempelwaarden zijn opgenomen:

In gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op:

1. 1. een oppervlakte van 100 hectare of meer,
2. 2. een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of
3. 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.

Omdat het planvoornemen ruim beneden de drempelwaarden valt, kan worden volstaan met een vormvrije-m.e.r.-beoordeling.

Naast het Besluit m.e.r. wordt ook de Wet natuurbescherming als afwegingskader gehanteerd. Indien er namelijk sprake is van significante negatieve effecten op een Natura 2000-gebied, geldt een planm.e.r.-plicht. Bij de herontwikkeling van de planlocatie zijn negatieve effecten op Natura 2000-gebieden niet aan de orde. Er is geen planm.e.r.-plicht.

Vormvrije m.e.r. beoordeling

Hoewel geen planm.e.r.-plicht geldt, dient wel een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden Op basis van artikel 7.17 van de Wet milieubeheer, dient het bevoegd gezag uiterlijk zes weken na de datum van ontvangst van het verzoek hiertoe van de initiatiefnemer een beslissing te nemen omtrent de vraag of bij de voorbereiding van het betrokken besluit voor de activiteit, vanwege de belangrijke nadelige gevolgen die zij voor het milieu kan hebben, een milieueffectrapport moet worden gemaakt.

Het planvoornemen ligt ruim onder de plandrempels waarvoor conform het Besluit m.e.r. een m.e.r.-beoordelingsprocedure noodzakelijk is. De oppervlakte van het plangebied bedraagt circa 16.370 m² en er is sprake van maximaal 67 appartementen met op de begane grond daaraan ondergeschikte gemeenschappelijke ruimten. Gelet hierop worden de (indicatieve) drempelwaarden uit het Besluit m.e.r. niet overschreden, zodat een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' dient te worden uitgevoerd. Dit besluit kan worden genomen op basis van deze paragraaf.

In de navolgende tabel zijn de relevante kenmerken van het plan weergegeven alsmede de belangrijkste effecten die het plan op de omgeving zal veroorzaken. Daarnaast zijn in het kader van de voorgenomen ontwikkeling diverse (milieu)onderzoeken uitgevoerd voor de voor dit plan relevante milieuaspecten. Uit deze onderzoeken, waarvan de uitkomsten zijn verwerkt in dit hoofdstuk, blijkt dat het plan slechts beperkte milieueffecten heeft.

Tabel: Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Conclusie

Gezien het vorenstaande blijkt dat er geen verplichting tot een m.e.r. van toepassing is. Uit de m.e.r.-beoordeling is gebleken dat daarin ook geen aanleiding is gelegen om een m.e.r. uit te voeren. Daarom heeft het college besloten om geen m.e.r. te laten uitvoeren.

Algemeen

Goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van hinder en gevaar. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) kan goede ruimtelijke ordening gerealiseerd worden. Het is aan de ene kant zaak om te voorkomen dat er hinder en gevaar voor gevoelige bestemmingen ontstaat en aan de andere kant dient aan bedrijven voldoende zekerheid te worden geboden dat zij niet in hun activiteiten worden beperkt door nieuwe gevoelige functies. Om te bepalen of tussen de milieubelastende activiteiten en de gevoelige functies voldoende afstand in acht wordt genomen, wordt gebruik gemaakt van de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' uit 2009. In deze publicatie worden de richtafstanden gegeven voor de vier ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar.

De richtafstanden zoals opgenomen in de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering', gelden tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een woning (of andere milieugevoelige functie) die volgens het bestemmingsplan of via vergunningvrij bouwen mogelijk is. De gegeven richtafstanden zijn in het algemeen richtafstanden en geen harde afstandseisen. Ze moeten daarom gemotiveerd worden toegepast. Dit betekent dat geringe afwijkingen in de lokale situatie mogelijk zijn.

Richtafstandenlijsten

De twee belangrijkste bouwstenen voor milieuzonering zijn de richtafstandenlijsten in bijlage 1 van de VNG-publicatie. Voor een scala aan milieubelastende activiteiten (lijst 1) en opslagen en installaties (lijst 2) zijn richtafstanden aangegeven ten opzichte van een rustige woonwijk. In de lijsten wordt onderscheid gemaakt naar richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. Daarbij omvat categorie 1 de lichtste en categorie 6 de zwaarste vormen van bedrijvigheid. De richtafstanden gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd of aanwezig zijn, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden).

Omgevingstypen

De richtafstanden in bijlage 1 van de VNG-publicatie zijn afgestemd op de omgevingskwaliteit zoals die wordt nagestreefd in een rustige woonwijk of een vergelijkbaar omgevingstype (zoals een rustig buitengebied, een stiltegebied of een natuurgebied). Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies (zoals bedrijven of kantoren) voor.

Indien de aard van de omgeving dit rechtvaardigt, kunnen gemotiveerd kleinere richtafstanden worden aangehouden bij het omgevingstype gemengd gebied, dat gezien de aanwezige functiemenging of ligging nabij drukke wegen al een hogere milieubelasting kent. Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, kantoren, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. De richtafstanden uit bijlage 1 van de VNG-publicatie gelden ten opzichte van een rustige woonwijk. De afstanden kunnen, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat, met één afstandsstap worden verlaagd indien sprake is van omgevingstype gemengd gebied.

De richtafstanden ten opzichte van de omgevingstypen rustige woonwijk, rustig buitengebied en gemengd gebied gaan uit van het principe van functiescheiding. Gelet op de verscheidenheid aan functies in de directe omgeving van het plangebied , is ter plaatse sprake is van een gemengd gebied. Dit betekent dat voor wat betreft de aan te houden richtafstanden deze met één stap mogen worden verlaagd in vergelijking met de richtafstanden voor een rustige woonwijk. Op de navolgende afbeelding is de verscheidenheid aan functies in de omgeving van het plangebied weergegeven.

Weergave verscheidenheid aan functies in de omgeving van het plangebied.

Toetsing

Richtafstanden

Woningen vormen geen functies die volgens de (indicatieve) brochure 'Bedrijven en Milieuzonering' gezoneerd dienen te worden ten opzichte van milieugevoelige functies in de omgeving. Vanuit functioneel oogpunt vindt een verandering plaats van de bestemming 'Kantoor' naar 'Wonen', waardoor vanuit het oogpunt van hinder in de zin van bedrijven en milieuzonering juist hindercontouren komen te vervallen. Medewerking aan dit project is echter pas mogelijk indien blijkt dat in de toekomstige woningen sprake zal zijn van een goed woon- en leefklimaat, alsmede dat bedrijven in de omgeving door de nieuwe woonfunctie niet in hun activiteiten worden gefrustreerd.

In de omgeving van het plangebied zijn diverse functies aanwezig met een hindercontour. Aan de oostzijde van het plangebied is aan de overzijde van de Burgemeester Holtroplaan een kantoorbestemming aanwezig, met daarachter een bedrijfsperceel waarop bedrijvigheid van milieucategorie 4.1 is toegestaan. Voor de kantoorfunctie geldt op basis van ligging in een gemengd gebied een richtafstand van 0 meter. De ligging ten opzichte van deze kantoorfunctie vormt kortom geen belemmering. Voor het bedrijfsperceel geldt op basis van ligging in een gemengd gebied een richtafstand van 100 meter. Het plangebied ligt op meer dan 100 meter van de bestemmingsgrens van het bedrijfsperceel. De ligging ten opzichte van het bedrijfsperceel vormt daarmee evenmin een belemmering. Hierbij dient te worden opgemerkt dat een groot deel van het betreffende perceel waarop categorie 4.1 bedrijvigheid is toegestaan, middels het bestemmingsplan 'Oosterhout-Zuid 2017, herziening 6 (herontwikkeling Galvanitas)' is voorzien van een gemengde bestemming, waarbinnen functies zijn toegestaan met een kleinere hindercontour dan categorie 4.1 bedrijvigheid.

Verder ligt direct ten noorden van het plangebied een kantoorpand met bijbehorende parkeerplaatsen. Binnen het gebiedstype gemengd gebied geldt een richtafstand van 0 meter, waarmee de ligging ten opzichte van deze kantoorfunctie geen belemmering vormt.

Tot slot wordt in het appartementengebouw met levensloopbestendige appartementen op de begane grond voorzien in gemeenschappelijke voorzieningen voor de bewoners. Het gaat dan om een ruime woonkamer met keuken en eetkamer, een tweetal logeerstudios met badkamer en een toiletgroep. Verder is voorzien in een fysio/fitnessruimte voor de bewoners en wordt een gemeenschappelijke buitenruimte over het water gerealiseerd. Deze voorzieningen maken onderdeel uit van het innovatieve woonconcept gericht op ouderen en worden gelet op de aard, omvang, functie en het feit dat ze gericht zijn op de bewoners zelf, passend geacht nabij de appartementen.

Gelet op de afstand tussen de beoogde woningen en de inrichtingen in de omgeving, kan binnen de woningen een goed woon- en leefklimaat worden gegarandeerd in relatie tot de ligging ten opzichte van omliggende inrichtingen. Daarnaast worden omliggende inrichtingen niet in hun functioneren beperkt door de realisatie van de woningen binnen het plangebied.

Parkeervoorzieningen ten behoeve van de woningen - effecten op bestaande woningen

In het voorliggende geval is sprake van parkeervoorzieningen op maaiveldniveau onder de toekomstige appartementencomplexen en van parkeervoorzieningen centraal binnen het plangebied.

Volledigheidshalve is een akoestisch onderzoek uitgevoerd om de effecten van het parkeren binnen het plangebied op bestaande woningen inzichtelijk te maken. De rapportage is opgenomen als Bijlage 12 bij deze toelichting.

Het onderzoek is uitgevoerd overeenkomstig de regels uit de Handleiding meten en rekenen industrielawaai uit 1999. De beoordeling van de rekenresultaten heeft plaatsgevonden conform het gestelde in de publicatie van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten VNG "Bedrijven en milieuzonering".

Ten gevolge van optrekken, starten en het sluiten van portieren ondervinden de bestaande woningen een maximale geluidimmissie (L_Amax) van ten hoogste 65 dB(A) in de dagperiode en 65 dB(A) in de avond- en nachtperiode, wat overeenkomt met 74 dB(A) etmaalwaarde. Dit betreft de worstcasesituatie. Voor de parkeerplaatsen die op grotere afstand van de bestaande woningen worden gerealiseerd, zal sprake zijn van een lager maximaal geluidniveau (L_Amax).

In de dag- en avondperiode wordt voldaan aan de richtwaarde uit stap 2 van de VNG-publicatie. Enkel in de nachtperiode wordt niet voldaan aan deze richtwaarde. Conform stap 3 worden piekgeluiden ten gevolge van aan- en afrijdend verkeer uitgesloten van toetsing. Als het parkeren hieronder valt, wordt er wel aan stap 3 voldaan. Daarbij kan nog worden opgemerkt dat parkeren in de nachtperiode slechts beperkt zal plaatsvinden en, uitgaande van een minimale geluidwering van 20 dB van de geluidbelaste woningen, het binnenniveau in de woningen wordt gewaarborgd.

In de huidige situatie is een aanzienlijk deel van het terrein ook als parkeerplaats in gebruik. Tevens zijn bestaande parkeerplaatsen op kortere afstand van bestaande woningen gelegen dan de beoogde parkeerplaatsen binnen het plangebied. Bij de bestaande woningen worden de personenwagens op de openbare weg (circa 7 meter van de woningen) geparkeerd, terwijl de afstand van de bestaande woningen tot het plangebied circa 20 meter bedraagt. Dit betekent dat ten gevolge van de bestaande parkeerplaatsen relevant hogere maximale geluidniveaus optreden dan die ten gevolge van het plan. Het voorgaande betekent dat het parkeren binnen het plangebied niet tot een verslechtering van de akoestische leefsituatie zal leiden. Parkeren binnen het plangebied vormt daarmee geen belemmering voor realisatie van het plan.

Parkeervoorzieningen ten behoeve van de woningen - effecten op woningen binnen plangebied
Voor de te realiseren woningen binnen het plangebied zelf, wordt gesteld dat, gelet op het aantal parkeerplaatsen tussen de toekomstige appartementengebouwen en het feit dat de parkeervoorzieningen uitsluitend voor de betreffende appartementen gebruikt worden, geen onevenredige geluidbelasting ontstaat. Daarbij zijn de in- en uitritten van de parkeervoorzieningen onder de bebouwing zodanig gesitueerd (aan de zijkanten van de bebouwing), waardoor het aantal woningen dat enige vorm van hinder kan ervaren tot een minimum beperkt is. Aangezien een groot deel van de parkeervoorzieningen onder de bebouwing is gesitueerd, wordt de hinder als gevolg van parkeeren sowieso sterk beperkt. Tevens wordt opgemerkt dat wanneer niet gekozen was voor parkeervoorzieningen onder de bebouwing, maar volledig voor parkeren op maaiveldniveau er feitelijk sprake zou zijn van meer hinder dan bij het voor een belangrijk deel onder de bebouwing parkeren.

Conclusie

Vanuit het aspect milieuzonering bestaan er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

Het voorliggende bestemmingsplan heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor de bebouwing en het gebruik van de gronden en gebouwen binnen het bestaand stedelijk gebied.

Bij het opstellen van het bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Daarnaast is aangesloten bij het gemeentelijke 'Handboek (digitale) bestemmingsplannen'. Het handboek bevat een set regels die voor alle nieuwe bestemmingsplannen binnen de gemeente Oosterhout wordt gehanteerd, waardoor sprake is van uniforme regelingen in de diverse plannen. In het Handboek is gestreefd naar standaardisering van bestemmingen en regels zoals aangegeven in de Standaard Vergelijkbare bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012).

De Wet ruimtelijke ordening biedt mogelijkheden voor het opstellen van verschillende bestemmingsplanvormen, van zeer globaal tot gedetailleerd. Het bestemmingsplan beschrijft meer dan alleen de hoofdlijnen van het beleid, doch treedt niet al te zeer in details. Uitgangspunt van het bestemmingsplan is het bieden van een flexibele, juridische regeling, zonder dat hierdoor de rechtszekerheid van de burger wordt geschaad. In de volgende paragraaf wordt inhoudelijk ingegaan op de afzonderlijke bestemmingen binnen dit bestemmingsplan.

Handhaving vormt een belangrijk onderdeel van een beleidscyclus. Regels worden gesteld met als doel het beschermen van een bepaald belang. Zonder toezicht op naleving van deze regels bestaat het risico dat dit doel onvoldoende bereikt wordt. Tevens komt de gemeente ongeloofwaardig over als gestelde regels niet worden gehandhaafd.

Een eerste voorwaarde voor handhaving is een duidelijk en handhaafbaar beleid en regelgeving. Om die reden worden nieuwe versies van digitale handboeken en die onderdelen van bestemmingsplannen die afwijken van het digitale handboek, door de afdeling die belast is met vergunningverlening en handhaving, gecontroleerd op uitvoerbaarheid. Ook voor dit bestemmingsplan heeft deze toets plaats gevonden.

Naast handhaafbare regels dient er ook het nodige draagvlak voor het nieuwe beleid en de daaruit voortvloeiende regels te zijn. Immers zal een plan met weinig draagvlak op weinig naleefgedrag kunnen rekenen. Het creëren van draagvlak is onder andere bewerkstelligd door in de verschillende fasen van het planproces burgers, belangenorganisaties en andere belanghebbenden te betrekken, al dan niet via wettelijk bepaalde inspraakmomenten.

Naast repressie (handhavend optreden op het moment dat er sprake is van een overtreding) heeft preventie een belangrijke functie in de gemeentelijke handhavingsstrategie (de gemeente hanteert de landelijke handhavingsstrategie). Bij preventief handhaven spelen vooral dialoog, voorlichting en advisering een belangrijke rol. Zo voorziet het handhavingsbeleid van de gemeente Oosterhout in meer aandacht voor voorlichting en communicatie, onder andere door het uitgeven van voorlichtingsbrochures.

Qua repressie voorziet het gemeentelijk handhavingsbeleid en het daarop gebaseerde integrale uitvoeringsprogramma in het continu opsporen van overtredingen van het bestemmingsplan. Ook worden er gezamenlijk met andere overheden (brandweer, politie, belastingdienst) multidisciplinaire handhavingsacties georganiseerd. Binnen dergelijke acties is er ook aandacht voor overtredingen van het bestemmingsplan. Indien een overtreding wordt geconstateerd, zal als eerste stap in het handhavingstraject telkens worden bezien of het illegale gebruik of bouwwerk op grond van het bestemmingsplan of afwijking daarvan, alsnog gelegaliseerd kan worden. Is dat niet het geval dan wordt het handhavingstraject doorgezet. Al deze aspecten zijn vastgelegd in het beleidsplan Fysieke Leefomgeving en de daarin opgenomen handhavingsstrategie en dienen als leidraad voor de alledaagse handhavingspraktijk binnen de gemeente Oosterhout.

De totstandkoming van dit bestemmingsplan is een ijkmoment voor de handhaving. Indien bebouwing of gebruik afwijkt van het bestemmingsplan, zal hier tegen handhavend worden opgetreden. Voor zowel bouwen als gebruik is het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan de peildatum. Tegen bebouwing en gebruik dat onder het overgangsrecht valt, kan niet handhavend worden opgetreden.

Economische uitvoerbaarheid

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient de economische uitvoerbaarheid te worden onderzocht in het kader van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan heeft betrekking op een initiatief van een marktpartij voor de realisatie van woningen.

De risico's verbonden aan de realisering van het project liggen bij de ontwikkelende partij. Hiertoe is tussen gemeente en ontwikkelaar een anterieure overeenkomst aangegaan. Daarnaast is tussen de gemeente en Stichting Thuisvester een koopovereenkomst gesloten.

Ter beperking van eventuele risico's voor de gemeente is in de anterieure overeenkomst een garantiestelling opgenomen en hebben de ontwikkelende partij en Stichting Thuisvester in beide overeenkomsten zich verplicht tot het compenseren aan de gemeente van de kosten van het uitvoeren van een schadebeoordelingsonderzoek en, indien van toepassing, de toegekende dan wel een door de rechter vastgestelde planschade. Hierdoor is de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan voor de gemeente verzekerd.

Kostenverhaal

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening rust op de gemeente de verplichting tot het verhaal van kosten die tot de grondexploitatie behoren op basis van een exploitatieplan, indien sprake is van in het Besluit ruimtelijke ordening aangewezen bouwplannen. De gemeente kan hiervan afzien in bij algemene maatregel van bestuur aangegeven gevallen, of indien:

• het kostenverhaal anderszins is verzekerd;
• het bepalen van een tijdvak of fasering niet noodzakelijk is; en
• het stellen van eisen, regels of een uitwerking van regels aan werken en werkzaamheden met betrekking tot bouwrijp maken, aanleg van nutsvoorzieningen, inrichten van de openbare ruimte en uitvoerbaarheid niet noodzakelijk is.

Het bestemmingsplan voorziet in de realisering van woningen. Het betreft daarmee een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. De gemeente heeft met de initiatiefnemer een anterieure grondexploitatieovereenkomst als bedoeld in artikel 6.24 van de Wet ruimtelijke ordening gesloten. In de met de initiatiefnemer gesloten overeenkomst zijn afspraken opgenomen over het verhaal van kosten en eisen aan de inrichting van de openbare ruimte en de aanleg van nutsvoorzieningen. Daarnaast is met Stichting Thuisvester een koopovereenkomst gesloten voor de ontwikkeling van de sociale woontoren als onderdeel binnen de onderhavige bestemmingswijziging. In de koopprijs van dit onderdeel van de ontwikkeling wordt het kostenverhaal geacht te zijn verzekerd.

Het kostenverhaal is verzekerd, het bepalen van een tijdvak of fasering en het stellen van locatie-eisen aan de inrichting van de openbare ruimte en de aanleg van nutsvoorzieningen middels een exploitatieplan is niet nodig.

Gelet op het vorenstaande kan in het kader van de vaststelling van het bestemmingsplan worden afgezien van het vaststellen van een exploitatieplan.

Het is belangrijk dat bewoners worden betrokken bij bestemmingsplanprocedures. Bestemmingsplannen zien toe op een goede ruimtelijke ordening en bevorderen zo een goede woon- en leefomgeving voor de inwoners van Oosterhout. Er zijn verschillende manieren waarop de gemeente inwoners en andere belanghebbende de gelegenheid geeft mee te denken met een bestemmingsplan.

In het kader van de beoogde ontwikkeling is een omgevingsdialoog gevoerd. Een omgevingsdialoog is een overleg tussen een initiatiefnemer met omwonenden en andere belanghebbenden. Door een omgevingsdialoog te houden, krijgt de initiatiefnemer inzicht in de wensen, belangen en bezwaren van de omgeving. De initiatiefnemer kan deze betrekken in het verdere ontwerp van het initiatief. Dit leidt tot een beter gedragen initiatief door de omgeving.

Het verslag hiervan is als Bijlage 13 bij deze toelichting te raadplegen. Daarnaast is een website (paterserf9.nl) in het leven geroepen om de omwonenden en overige geïnteresseerden zo goed mogelijk te informeren.

Gelet op de gevoerde omgevingsdialoog wordt voor dit bestemmingsplan geen inspraakprocedure doorlopen. Het bestemmingsplan wordt direct als ontwerp ter inzage gelegd.

In het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het concept ontwerp bestemmingsplan toegezonden aan de volgende overleginstanties: de provincie Noord-Brabant, het Waterschap Brabantse Delta en de Brandweer.

In een vroegtijdig stadium heeft de GGD op verzoek van de gemeente advies gegeven. Daarbij is getoetst aan niet-wettelijke normeringen. Het plan voldoet echter aan de wettelijke kaders. Met het plan is er sprake van geluidluwe gevels en wordt het geluidbinnenniveau vanwege de gecumuleerde geluidbelasting in de planregels geborgd.

Het ontwerp bestemmingsplan heeft met ingang van 31 augustus tot en met 11 oktober 2023, gedurende een periode van 6 weken, ter inzage gelegen. Tijdens deze periode was eenieder in de gelegenheid om een zienswijze op het ontwerp bestemmingsplan kenbaar te maken. Van deze gelegenheid is geen gebruik gemaakt.