het bestemmingsplan 'Industrieterrein Weststad 1 en 2 / Statendam, Herziening 2 (Statendamweg 65; Leisure Centre)' van de gemeente Oosterhout.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0826.BSPleistatendam65-VA01 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

de van de weg, waarop het belangrijkste gebouw op een bouwperceel is georiënteerd, afgekeerde grens van een bouwvlak.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis verbonden beroepen daaronder niet begrepen.

de totale vloeroppervlakte van de ruimten binnen de bebouwing die wordt gebruikt voor de uitoefening van een bedrijf, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van bebouwing beneden peil of onder de kapconstructie.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

het totaal van de oppervlakten van de vloeren van alle bouwlagen van een gebouw.

voorzieningen betrekking hebbende op zowel de menselijke samenleving en haar verhoudingen als de beschaving (geestelijke verworvenheden) van een land, zoals een cultureel centrum, culturele instellingen e.d.

een uitbreiding van een gebouw op een dak, waarmee de goothoogte van het gebouw wordt verhoogd.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ter verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

detailhandel in goederen van volumineuze aard in een daarop afgestemde verkoopruimte, te weten auto’s en motoren, auto-onderdelen en banden, volumineuze kampeer- en recreatieartikelen (zoals caravans, tenten, campers en boten), inbouwkeukens, sanitair, wand- en vloertegels, grove bouwmaterialen zoals bestratingmateriaal, zand en dergelijke, zonweringen, tuinhuisjes, buitenspeeltoestellen, zwembaden, tuinbeelden, haarden en kachels, grafzerken, (paarden)trailers, aanhangwagens, goederen met brand- en explosiegevaar, alsmede goederen, die een eerstegraads verwantschap hebben c.q. in rechtstreeks verband staan met deze goederen.

het verlenen van financiële, economische en maatschappelijke diensten aan derden, waaronder zijn begrepen kapperszaken, schoonheidsinstituten, fotostudio’s en naar aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van prostitutie.

de natuurlijke persoon, groep van personen of rechtspersoon die bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was prostitutie aanbiedt die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend.

Voedings- en genotmiddelen (vgm) en artikelen op het gebied van persoonlijke verzorging. In de praktijk gaat het hierbij om supermarktaanbod, aanbod in vgmspeciaalzaken, drogisterij- en parfumeriezaken.

Doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan is toegestaan.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

geluidsgevoelige functies zoals bedoeld in het Besluit geluidhinder.

gebouwen welke dienen ter bewoning en andere geluidsgevoelige functies als bedoeld in het Besluit geluidhinder.

een sportactiviteit, waarbij motorisch of mechanisch geluid wordt geproduceerd dat zodanig is dat het omgevingslawaai wordt overschreden, waaronder in ieder geval begrepen de rallysport, motorsport, (model)vliegsport, doch waaronder niet begrepen de jachtsport alsmede het produceren van geluid ten behoeve een fitnesscentrum.

bebouwing bestaande uit één gebouw waarin zich boven en naast elkaar zelfstandige woningen en/of bijzondere woonruimten bevinden.

het verticale vlak waarin de hoofdvlakken van een gevel zich bevinden.

een gebouw dat uitsluitend één woning omvat, rechtstreeks contact heeft met het aangrenzende terrein en toegankelijk is vanaf de weg.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, dan wel aan instellingen of personen voor gebruik/verbruik in een andere bedrijfsactiviteit.

de belangrijkste functie waarvoor een gebouw mag worden gebruikt.

het bedrijfsmatig verschaffen c.q. verstrekken van logies, dranken, maaltijden en kleine eetwaren, zoals een hotel, restaurant, café, cafetaria of een combinatie van twee of meer van deze bedrijven, waaronder eveneens wordt begrepen het exploiteren van zaalaccommodatie, doch met uitzondering van een seksinrichting.

een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het bedrijfsmatig verstrekken van al dan niet ter plaatse bereide etenswaren ten behoeve van consumptie ter plaatse, alsmede het daaraan ondergeschikt verstrekken van alcoholhoudende en niet-alcoholhoudende dranken, al dan niet in combinatie met het verstrekken van nachtverblijf en/of van zaalverhuur, zoals een (hotel)-restaurant, pannenkoekhuis, eetcafé en pizzeria, uitgezonderd een zelfstandig maaltijdafhaalcentrum.

een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse bereide snacks, ijs en kleine maaltijden voor consumptie zowel ter plaatse als elders, met daaraan ondergeschikt het verstrekken van dranken, zoals een snackbar, cafetaria, lunchroom en ijssalon.

een gebouw of deel van een gebouw dat door aard en indeling kennelijk is bestemd om uitsluitend of in hoofdzaak dienstig te zijn tot het verrichten van administratieve en/of ontwerptechnische arbeid.

een vergunning voor het uitvoeren van een project dat invloed heeft op de fysieke leefomgeving, op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna Wabo).

omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden, op grond van artikel 2.1, lid 1, onder b, van de Wabo.

omgevingsvergunning voor het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met dit plan met toepassing van de in dit plan opgenomen regels inzake afwijking, op grond van artikel 2.1, lid 1, onder c, jo. artikel 2.12, sub a, onder 1, van de Wabo.

omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk, op grond van artikel 2.1, lid 1, onder a, van de Wabo.

omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk, op grond van artikel 2.1, lid1, onder g, van de wabo.

een gedeelte van een gebouw dat maximaal 1,50 m boven peil is gelegen en dat niet als bouwlaag wordt aangemerkt.

voorzieningen ter ontspanning en vermaak van mensen, zoals een bioscoop, theater, sauna, dansschool, wellnesscentrum, kinderspeelparadijs, fitnesscentrum, e.d.

een dakconstructie vrijstaand zonder wanden dan wel aan maximaal drie zijden begrensd door de gevels van belendende gebouwen.

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg of de toekomstige weg ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein;
4. d. indien in of op het water wordt gebouwd: het Nieuw Amsterdams Peil/of een ander plaatselijk aan te houden waterpeil.

het zich beschikbaar stellen tot het tegen betaling verrichten van seksuele diensten aan anderen.

een seksinrichting bestemd voor of in gebruik voor het zich vanaf de openbare weg of een andere voor het publiek toegankelijke plaats, zichtbaar ter beschikking stellen tot het tegen betaling verrichten van seksuele diensten aan anderen (prostitutie).

een inrichting, waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde/richtwaarde voor het risico c.q. een risicoafstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten.

lijn die de grens dan wel scheiding tussen verschillende aanduidingen vormt.

een voor het publiek toegankelijke ruimte waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch- pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, of een prostitutiebedrijf waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet gecombineerd met elkaar.

objecten die in de openbare ruimte staan en die niet tot de weg zelf behoren, zoals banken, lantaarnpalen, abri’s, vuilnisbakken en verkeersborden.

het beeld dat wordt bepaald door de situering, de bouwmassa's, de dakvormen en de dakrichtingen van de bebouwing.

het zich beschikbaar stellen tot het tegen betaling verrichten van seksuele diensten aan anderen, één en ander door passanten te bewegen of uit te nodigen door handelingen, houding, woord, gebaar of op andere wijze.

de oppervlakte van een voor het publiek toegankelijke ruimte, in gebruik voor detailhandel.

de gevel van een gebouw dat gericht is naar de weg.

de naar de weg toegekeerde grens van het bouwvlak, waarop het belangrijkste gebouw op een bouwperceel is georiënteerd.

de maximale waarde voor de geluidbelasting, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder.

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging en waterkwaliteit, zoals duikers, stuwen, gemalen, inlaten etc.

een voor gemotoriseerd verkeer geschikt gemaakte strook grond.

een gebouw of een gedeelte van een gebouw, dat dient voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

afstanden:

van bouwwerken tot andere bouwwerken, bebouwingsgrenzen en perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn.

bebouwingspercentage:

een aangeduid of in deze regels aangegeven percentage dat bepaalt hoeveel procent van het bestemmingsvlak per bouwperceel, of een in de regels nader omschreven gedeelte daarvan mag worden bebouwd.

bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

bovenkant spoorstaaf:

de hoogte van de bovenkant van de laagst gesitueerde spoorstaaf.

dakhelling:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

diepte van een gebouw:

• horizontale diepte:

de lengte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf de naar de weg gekeerde gevel;

• verticale diepte:

de diepte van een gebouw, gemeten vanaf de bovenzijde van de (afgewerkte) begane grondvloer.

goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

hoogte van een molen:

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de molen.

hoogte van een windturbine:

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

inhoud van een bouwwerk:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

oppervlakte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

ondergeschikte bouwonderdelen:

Bij toepassing van het in dit artikel bepaalde worden ondergeschikte bouwonderdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, luchtkokers, wolfseinden, dakkapellen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten.

De voor ‘Gemengd’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. culturele en ontspannende voorzieningen, doch met uitzondering van;
   1. 1. een discotheek;
   2. 2. een casino;
   3. 3. automatenhallen;
   4. 4. geluidsporten;
   5. 5. evenementen;
   6. 6. een (muziek)theater;
   7. 7. zelfstandige kantoren.
2. b. bioscoop;
3. c. detailhandel in de vorm van één supermarkt uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel';
4. d. horeca in categorieën 1 en 2 uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'horeca';
5. e. horeca als ondergeschikt en niet zelfstandig onderdeel van de binnen deze bestemming toegestane functies;
6. f. één reclamemast uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding -reclamemast';
7. g. voorzieningen voor verkeer en verblijf, met dien verstande dat een parkeergarage uitsluitend is toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage';
8. h. tuinen en erven;
9. i. groenvoorzieningen;
10. j. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

1. a. Voor de vestiging van een bioscoop, als vermeld onder 3.1, onder b, is de volgende bepaling van toepassing:
   1. 1. de bioscoop mag een omvang van maximaal 1.650 m² b.v.o. hebben;
2. b. Voor de vestiging van een supermarkt, als vermeld onder 3.1, onder c, zijn de volgende bepalingen van toepassing:
   1. 1. de supermarkt mag uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel' worden opgericht;
   2. 2. de supermarkt mag een omvang van maximaal 3.000 m² b.v.o. hebben;
   3. 3. de supermarkt mag uitsluitend op de begane grond worden opgericht.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. bermen en beplantingen;
3. c. voorzieningen voor langzaam verkeer;
4. d. sport- en speelvoorzieningen;
5. e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
6. f. geluidwerende voorzieningen;
7. g. straatmeubilair;
8. h. kunstobjecten;
9. i. nutsvoorzieningen.

Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan het gebruik ten behoeve van voorzieningen van verkeer en verblijf (parkeren), met uitzondering van de in lid 1 toegestane voorzieningen voor langzaam verkeer.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 4.3 voor het aanleggen van voorzieningen voor verkeer en verblijf (parkeren), met dien verstande dat:

1. a. het stedenbouwkundig beeld niet in onevenredige mate wordt geschaad;
2. b. de voorzieningen voor verkeer en verblijf (parkeren) noodzakelijk zijn uit een oogpunt van verkeersveiligheid en bereikbaarheid;
3. c. de aanleg van de voorzieningen voor verkeer en verblijf (parkeren) geen zodanige invloed op de aanwezige groenstructuur mag hebben, dat deze groenstructuur daardoor onevenredig schade wordt toegebracht en de gebruiksmogelijkheden ervan in overwegende mate worden beperkt;
4. d. er rekening wordt gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding (waterkwaliteit en -kwantiteit);
5. e. geen onevenredige schade wordt toegebracht aan de omgeving en aan de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

De voor Verkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. voorzieningen voor verkeer en verblijf;
2. b. groenvoorzieningen;
3. c. kunstobjecten;
4. d. speelvoorzieningen;
5. e. geluidwerende voorzieningen;
6. f. straatmeubilair;
7. g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Voor ondergronds bouwen gelden de volgende bepalingen:

1. a. Op plaatsen waar bestaande bovengrondse gebouwen zijn of nieuwe bovengrondse gebouwen worden gebouwd mag eveneens ondergronds gebouwd worden; eveneens en direct aansluitend mogen in- dan wel uitritten ten behoeve van de ondergrondse bouwwerken worden gebouwd;
2. b. De verticale diepte mag bij ondergronds bouwen niet meer bedragen dan 4 m.
3. c. Voor het bouwen/aanleggen van niet-overdekte zwembaden gelden de volgende bepalingen:
   1. 1. Zwembaden mogen uitsluitend worden gebouwd/aangelegd bij woningen.
   2. 2. Zwembaden dienen op minimaal 3 m achter de voorgevel van een woning te worden gebouwd/aangelegd.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde onder 7.1.a voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken op andere locaties dan onder een gebouw mits:

1. 1. de oorspronkelijk functie op maaiveldniveau gehandhaafd blijft;
2. 2. hierdoor de eventueel in het gebied aanwezige waarden en functies niet onevenredig worden aangetast;
3. 3. er geen bezwaren zijn uit milieutechnisch oogpunt;
4. 4. er geen bezwaren zijn uit oogpunt van waterhuishouding.

Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:

1. a. het gebruik van gebouwen aan en bij een woning als zelfstandige woningen en als afhankelijke woonruimte;
2. b. gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gericht gebruik en onderhoud;
3. c. een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer- vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
4. d. gebruik van gronden, gebouwen, bouwwerken en onderkomens ten behoeve van een seksinrichting en/of escortbedrijf, raamprostitutie en straatprostitutie.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken:

1. a. van de in de planregels gegeven maten inzake afstanden en percentages voor oppervlakten tot niet meer dan 10% van die afmetingen respectievelijk percentages;
2. b. van de planregels en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast indien de verkeersveiligheid en/of –intensiteit daartoe aanleiding geeft;
3. c. van de planregels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, waarbij een overschrijding van maximaal 3 m is toegestaan, mits deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of bebouwing;
4. d. van de planregels en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes of daarmee vergelijkbare gebouwen, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, gemaalgebouwtjes, fietsenstallingen en abri’s worden gebouwd, met dien verstande dat:
   1. 1. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 4 m;
   2. 2. de oppervlakte niet meer dan 50 m²;
5. e. van de planregels ten aanzien van de maximaal toegestane bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van deze bouwwerken wordt vergroot:
   1. 1. ten behoeve van palen, masten en portalen voor geleidingen, beveiliging en regeling voor verkeer tot niet meer dan 35 m;
   2. 2. ten behoeve van kunstwerken tot niet meer dan 40 m;
   3. 3. ten behoeve van signalerings- en telecommunicatiemasten tot minder dan 40 m.
   4. 4. ten behoeve van kunstobjecten tot niet meer dan 35 m;
   5. 5. ten behoeve van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot niet meer dan 10 m;
6. f. van de planregels ten aanzien van de maximaal toegestane bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van een overschrijding van deze maximaal toegestane bouwhoogte voor plaatselijke verhogingen, zoals lichtkappen en technische ruimten, met dien verstande dat:
   1. 1. de maximale oppervlakte van de vergroting niet meer mag bedragen dan 10% van het betreffende platte dakvlak of de horizontale projectie van het schuine dakvlak;
   2. 2. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 1,25 maal de maximaal toegestane bouwhoogte van het betreffende gebouw;
7. g. van de planregels ten aanzien van de maximaal toegestane bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van een overschrijding van deze maximaal toegestane bouwhoogte door zonnepanelen, met dien verstande dat de overschrijding niet meer mag bedragen dan 2 m.

De omgevingsvergunning voor het afwijken, als bedoeld in lid 9.1 kan slechts worden verleend, indien:

1. a. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
2. b. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in de vorm van het aanbrengen van geringe veranderingen in de plaats, liggen en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen, met inachtneming van de volgende voorwaarden:

1. a. Bestemmingsgrenzen mogen met niet meer dan 5 m worden verschoven.
2. b. De belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden worden niet onevenredig geschaad.
3. c. Het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen worden niet onevenredig geschaad.

Indien en voor zover in deze planregels wordt verwezen naar wetten, verordeningen of enige andere algemeen verbindende regeling, dienen deze regelingen te worden gelezen zoals deze luiden op het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerp van dit plan.

De voorschriften van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het bepaalde in artikel 9, lid 2, van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende onderwerpen:

1. a. bereikbaarheid van bouwwerken voor wegverkeer;
2. b. bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
3. c. ruimte tussen bouwwerken;
4. d. bouwen nabij bovengrondse hoogspanningslijnen en ondergrondse hoofdtransportleidingen;
5. e. parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden bij of in gebouwen;

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig ontheffing verlenen van het bepaalde onder a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het bepaalde onder a met maximaal 10%.
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:Regels van het bestemmingsplan 'Industrieterrein Weststad 1 en 2 / Statendam, Herziening 2 (Statendamweg 65; Leisure Centre)'.

Aan de Statendamweg binnen de gemeente Oosterhout is ter plaatse van nummer 65 een braakliggend perceel gelegen. Het bedrijf Snijders olie en tankopslag is lange tijd gevestigd geweest op dit perceel. Na beëindiging van de bedrijfsactiviteiten van ondermeer een benzinebrandstofpunt, een gasafvulstation en opslag voor campinggas, is alle bebouwing geamoveerd en heeft een sanering van de grond plaatsgevonden.

Vanwege het beëindigen van deze functies is de locatie in aanmerking gekomen voor herontwikkeling. De locatie maakt daarbij onderdeel uit van de grotere herontwikkeling van het bedrijventerrein Statendamweg. Als gevolg van het vertrekken van diverse bedrijfsfuncties van Martens Beton langs de Statendamweg is door de gemeente Oosterhout met Martens Holding een overeenkomst gesloten om te komen tot herontwikkeling van deze locatie door Martens Holding. Uitgangspunt voor deze herontwikkeling is invulling van dit terrein met bedrijvigheid tot maximaal milieucategorie 3, dus met minder milieubelastende bedrijven, meer passend in verband met de nabij gelegen woonwijken Dommelbergen en Strijen. Vanwege de ligging van dit industrieterrein langs een van de belangrijkste ontsluitingsroutes van Oosterhout, is de strook direct langs de Statendamweg aangeduid als representatieve zone. Deze zichtlocatie dient een meer representatieve invulling te krijgen.Binnen deze zone zijn bijvoorbeeld dan ook een bouwcentre, een brandweerkazerne en een tuincentrum gerealiseerd. Als gevolg van deze ontwikkelingen is het industrielawaai aanmerkelijk teruggedrongen en is het woon- en leefklimaat van de woonwijken Dommelbergen en Strijen verbeterd.

Aansluitend op deze ontwikkelingen is door Staetendam Invest B.V. een plan ontwikkeld om op de locatie een Leisure Centre te realiseren, bestaande uit een supermarkt, bioscoop, kinderspeelparadijs, een fitnesscentrum en een fast-food restaurant. Binnen het vigerend bestemmingsplan is het realiseren van een Leisure Centre in combinatie met een supermarkt en een fast-food restaurant echter niet mogelijk. Het realiseren van een Leisure Centre zonder een supermarkt en een fast-food restaurant is wel voorzien in het bestemmingsplan, zij het alleen na toepassing van de in het bestemmingsplan opgenomen Wijzigingsbevoegdheid.

De plannen van Staetendam Invest B.V. sluiten aan bij de wens van de gemeente om een Leisure Centre aan de Statendamweg te realiseren. Daarnaast bieden de plannen ook de mogelijkheid tot huisvesting van een supermarkt en het realiseren van een fast-food restaurant. Hiermee wordt de gemeente Oosterhout de mogelijkheid geboden om problemen ten aanzien van bevoorrading en parkeren bij bestaande supermarkten op te lossen middels het verplaatsen van een bestaande supermarkt naar de onderhavige projectlocatie.

De gemeente Oosterhout staat positief tegenover het plan en heeft derhalve samen met Staetendam Invest B.V. besloten om voor de planontwikkeling een bestemmingsplan in procedure te brengen.

Het plangebied maakt onderdeel uit van het industrieterrein Statendamweg. Dit industrieterrein is gelegen ten oosten van het Wilhelminakanaal aan de noord westzijde van de stad Oosterhout. De Statendamweg, welke de projectlocatie aan de oostzijde begrenst, heeft een bijzondere betekenis voor het bedrijventerrein. De Statendamweg vormt immers een belangrijke verbinding tussen de snelweg A59 en het centrum van Oosterhout.

Aan de westzijde wordt het plangebied begrensd door de Vaartweg. Aan de zuidzijde vormt het talud van de Bovensteweg de begrenzing van het plangebied. De noordelijk grens van het plangebied wordt gevormd door de bedrijfsbebouwing van het aangrenzende bedrijfsperceel.

De projectlocatie heeft een omvang van ca. 12.300 m².

Ter plaatse van de projectlocatie is het bestemmingsplan “Industrieterrein Weststad 1 en 2 / Statendam” van kracht. In het bestemmingsplan is de locatie van het Leisure Centre bestemd tot “Bedrijf-1” met een wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van het vestigen van leisure-, sport- en recreatievoorzieningen, mits aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. Deze wijzigingsbevoegdheid biedt in functionele zin, voor wat betreft de gewenste nieuwe functies van een supermarkt en een fast-food restaurant, onvoldoende ruimte voor het realiseren van de voorgestane planontwikkeling.

Het voorliggend bestemmingsplan betreft de juridisch-planologische regeling voor de voorgestane planontwikkeling van een Leisure Centre. Het bestemmingsplan zal voorzien in veranderingen in de ruimtelijke en functionele structuur van het plangebied en betreft een gedetailleerd plan. De diverse gewenste functies zijn binnen het bestemmingsplan specifiek benoemd. De toekomstige ruimtelijke structuur is binnen de bebouwingsregels opgenomen, waarbij is aangesloten op de gewenste bouwvolumes. Het plan biedt echter voldoende flexibiliteit om eventuele ontwikkelingen in de toekomst mogelijk te maken, zonder dat hierbij mogelijke belangen van burgers en/of de gemeente in het geding komt.

De locatie is gelegen in het bestemmingsplan "Industrieterrein Weststad 1 en 2 / Statendam". Dit plan is door de gemeenteraad vastgesteld op 17 september 2007. Door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant is op 22 april 2008 goedkeuring verleend aan het plan met uitzondering van een klein en niet relevant onderdeel. De locatie heeft de bestemming "Bedrijf-1". Binnen deze bestemming zijn de gronden bestemd voor bedrijven onder milieucategorie 1, 2 en 3, opslag en uitstalling en de daarbij behorende verkeersvoorzieningen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water- en waterhuishoudkundige voorzieningen. Binnen deze bestemming mogen bedrijfsgebouwen met een hoogte van 15 of 18 meter worden gebouwd. Een en ander afhankelijk van de ligging binnen het plangebied. De bouw van nieuwe bedrijfswoningen is niet toegestaan. Onderstaand figuur toont een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan.

Binnen het vigerend bestemmingsplan is al wel geanticipeerd op de ontwikkeling van een Leisure Centre door het opnemen van een 'wijzigingsbevoegdheid'. Op basis van de ter plaatse geldende 'Wijzigingsbevoegdheid' is bepaald dat Burgemeester en wethouders bevoegd zijn om de gronden met de bestemming Bedrijf-1' te wijzigen ten behoeve van het vestigen van leisure-, sport- en recreatievoorzieningen, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

1. 1. de initiatiefnemer van de leisure-, recreatie- of sportvoorziening toont aan dat een vestiging in de binnenstad van Oosterhout vanwege de benodigde directe bereikbaarheid en grootschalige parkeervoorzieningen niet mogelijk is;
2. 2. de aanwezigheid van voldoende parkeergelegenheid en een adequate afwikkeling van het verkeer is verzekerd;
3. 3. de volgende activiteiten zijn niet toegestaan:
   1. a. discotheek;
   2. b. automatenhal;
   3. c. geluidsporten;
   4. d. zelfstandige kantoren;
   5. e. detailhandel.

In hoofdstuk 2 wordt de bestaande functionele en stedenbouwkundig situatie van het plangebied beschreven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 het beleid ten aanzien van de gewenste en toekomstige ontwikkeling van het gebied, waarin het project is gelegen, verwoord. De milieu-aspecten, welke in het kader van het bestemmingsplan zijn onderzocht, worden beschreven in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 wordt het project beschreven en worden de functionele en ruimtelijke aspecten van het project nader toegelicht. De systematiek van het bestemmingplan wordt vervolgens in hoofdstuk 6 beschreven. In hoofdstuk 7 wordt tenslotte nader ingegaan op de economische uitvoerbaarheid van het plan.

De rapporten van de verschillende in het bestemmingsplan genoemde onderzoeken zijn als separate bijlagen bij de toelichting van dit bestemmingsplan gevoegd.

De projectlocatie is gelegen aan de Statendamweg 65 / Vaartweg 17, kadastraal bekend als gemeente Oosterhout, sectie R, nummer 8718 en 8719.

De omgeving van de projectlocatie kan in de huidige situatie voornamelijk als industrieterrein c.q. gemengd terrein gekarakteriseerd worden. De aanwezige functies betreffen hier bijvoorbeeld een betonfabriek, een taxibedrijf, een autoschade bedrijf, diverse autodealers, een brandweerkazerne, een benzinebrandstofpunt en een tuincentrum. Op enige afstand is aan de oostzijde van de Statendamweg in noordelijke en zuidelijke richting een woonwijk gelegen.

De projectlocatie betreft in de huidige situatie een braakliggend stuk grond, welke wordt ontsloten via de Statendamweg. De locatie kent derhalve momenteel geen functie.

Stedenbouwkundige structuur

Het bedrijventerrein Statendamweg betreft een grootschalig en langwerpig bedrijventerrein gelegen tussen het Wilhelminakanaal en de Statendamweg. De stedenbouwkundige structuur is rechtlijnig en met name gericht op een goede ontsluiting en een optimaal gebruik van de aanwezige gronden. De kavels zijn rechthoekig van opzet en zijn qua grootte verschillend. Voor een groot gedeelte is het terrein in gebruik door een aantal betonbedrijven en overslagbedrijven, welke afhankelijk zijn van de aanwezigheid van het Wilhelminakanaal. Het overige deel is in gebruik door een diversiteit van bedrijven, met een kleinere maar sterk wisselende omvang van bedrijfspercelen.

Het plangebied maakt onderdeel uit van de westelijke bebouwingswand van de Statendamweg. Deze bebouwingswand bestaat voornamelijk uit rechthoekige bedrijfsbebouwing, welke evenwijdig of loodrecht op de Statendamweg is gepositioneerd, met daartussen grote terreinen voor opslag met name voor Martens Beton. Tussen de Statendamweg en de bedrijfspercelen is een brede groenstrook met watergang gelegen, bestaande uit hoog opgaande beplanting. De groenstrook schermt de diverse opslagterreinen af. Ter plaatse van enkele bedrijfspanden is de beplanting verwijderd en/of lager van omvang, om zicht op de bedrijfspanden te realiseren. De bedrijfsbebouwing is voorzien van een plat dak en heeft een hoogte variërend tussen de 6 en 12 meter met af en toe een uitzondering van 16 of 18 meter.

De oude bedrijfsbebouwing betreft hierbij voornamelijk loodsen met incidenteel een toevoeging in de vorm van bakstenen bebouwing. Meer recente bedrijfsbebouwing met een minder industriële functie wijken af van dit beeld door een ander materiaalgebruik en een meer representatieve uitstraling, zoals bijvoorbeeld het tuincentrum. De rechthoekige vormgeving blijft echter ook bij meer recentere bedrijfsbebouwing van toepassing.

De bestaande bebouwing direct grenzend aan de projectlocatie kan als volgt gekarakteriseerd worden: De naastgelegen bebouwing langs de Statendamweg betreft een witte bedrijfshal van Martens Beton. De hal is evenwijdig aan de zijdelingse perceelsgrens gepositioneerd, welke geen haakse hoek vormt met de voorste perceelsgrens. De voorgevelbouwgrens is dan ook niet evenwijdig aan de Statendamweg gelegen. De entree van dit bedrijfsgebouw wordt gevormd door een tweede rechthoekige vorm, welke schuin op de bedrijfshal is geplaatst.

Ter plaatse van het achtergelegen perceel aan de Vaartweg is recent een nieuw bedrijfsgebouw van het aanwezige taxibedrijf gerealiseerd. Dit bedrijfsgebouw is tevens voornamelijk rechthoekig van vorm met uitzondering van de entree aan de voorzijde, welke een ronde vorm heeft.

Foto 1: zicht op Statendamweg met Martens Beton

Foto 2: zicht op achtergelegen bedrijfspand aan de Vaartweg

Verkeer

De, aan de zuidzijde, langs de projectlocatie gelegen Bovensteweg vormt een belangrijke verbindingsroute van het bedrijventerrein Statendamweg met de overige gebieden van de stad Oosterhout. Het kruispunt van de Statendamweg met de Bovensteweg vormt daarbij een belangrijk knooppunt. De op- en afrit van de Bovensteweg in westelijke richting is direct gelegen tegenover de projectlocatie.

De projectlocatie wordt in de huidige situatie ontsloten vanaf de Statendamweg. Aan de achterzijde van de projectlocatie is de Vaartweg gelegen. Het aan de achterzijde gelegen taxibedrijf wordt ontsloten via deze weg. De Vaartweg betreft een doodlopende zijstraat van de Statendamweg met enkele kleinere bedrijfspercelen. De aansluiting van de Vaartweg op de Statendamweg is gelegen ten noorden van het bedrijfspand van Martens Beton.

Tussen de projectlocatie en de Bovensteweg is langs het plangebied een watergang gelegen, welke wordt begeleid door bomen. Daarnaast is er een fietspad halverwege het talud van de Bovensteweg aanwezig. Tussen de projectlocatie en de Statendamweg is eveneens een fietspad gelegen.

Langs de Statendamweg is geen gelegenheid tot parkeren. Het parkeren ten behoeve van de verschillende functies vindt volledig plaats op eigen terrein.

Foto 3: zicht op kruising Statendamweg met af- en oprit Bovensteweg

Binnen het plangebied is geen cultuurhistorisch waardevolle bebouwing gelegen. Tevens maakt het plangebied geen onderdeel uit van een cultuurhistorisch waardevolle structuur, zoals deze zijn opgenomen in de Cultuurhistorische Waardenkaart van de Provincie Noord-Brabant.

Door de gemeente Oosterhout is aangegeven dat de projectlocatie, volgens de concept "archeologische waardenkaart " van de gemeente, onderdeel uitmaakt van een gemeentelijk attentiegebied. Met het oog hierop dient een archeologisch vooronderzoek (bureauonderzoek) te worden uitgevoerd, welke ter goedkeuring aan de gemeente dient te worden voorgelegd. Dit archeologisch onderzoek is in opdracht van Statendam Invest B.V. uitgevoerd. De resultaten van het onderzoek zijn opgenomen in paragraaf 4.4van deze plantoelichting.

De Stadsvisie Plus is op 30 januari 2001 vastgesteld door de gemeenteraad van Oosterhout. In de visie staat aangegeven hoe Oosterhout zich tot 2015 moet ontwikkelen. Hiertoe worden binnen de visie de diverse lagen/netwerken in beeld gebracht waarvoor, bij (her)ontwikkelingen, een onderlinge afstemming noodzakelijk is.

Het wensbeeld voor stedelijke economische activiteiten en mobiliteit behelst voornamelijk de ruimtelijke groepering van gelijksoortige en aan elkaar gelieerde bedrijven, met een op de sector afgestemde en geoptimaliseerde nationale ontsluiting. Dit biedt als groot voordeel dat synergie tussen bedrijven en bedrijfstakken kan plaatsvinden, zowel ruimtelijk als functioneel.

In dit wensbeeld wordt eveneens optimaal gebruik gemaakt van de multimodale ligging, aan weg, spoor en kanaal, waarbij de minder vervuilende vervoerswijzen de voorkeur genieten. Daartoe zal worden ingezet op het opwaarderen van de bestaande spoorontsluiting van Weststad en Vijf Eiken en het intensiveren van het gebruik van de bestaande insteekhaven van Weststad. Everdenberg is een bedrijfsterrein waar men er reeds in geslaagd is vele synergie voordelen te behalen.

De economische groei van de laatste veertig jaar heeft in belangrijke mate bijgedragen aan de positie die Oosterhout momenteel inneemt. Oosterhout heeft een belangrijke taak op het gebied van werkgelegenheid, zowel voor de eigen stad als voor de regio. De ambitie moet zijn die positie waar mogelijk te versterken.

Bij versterken moet dan overigens niet in eerste instantie gedacht worden aan grootschalige uitbreiding van het areaal aan bedrijfsterrein. Het is veeleer de bedoeling deze versterking in kwalitatieve zin te zoeken. Versterken betekent dus in dit geval niet meer vierkante meters, maar vooral meer kwaliteit per vierkante meter. Dat houdt in dat er sprake moet zijn van een bijna continu proces van revitalisering en het bij de tijd brengen of houden van de bestaande bedrijfsterreinen. Daarbij zal moeten worden ingezet op intensief ruimtegebruik en het aantrekken van hoogwaardige werkgelegenheid.

Gesteld wordt dat het industriegebied Statendam op termijn omgevormd wordt tot terrein voor kantoorachtige bedrijvigheid, die tevens een bufferzone vormt tussen de industrie in Weststad en de woonbuurten in Dommelbergen. Hierbij wordt expliciet aangeven dat hierbij ook gedacht kan worden aan de ontwikkeling van vormen van sportieve recreatie.

Het overkoepelende verkeersbeleid van de gemeente Oosterhout is vastgelegd in het Mobiliteitsplan 2007-2015. De belangrijkste speerpunten zijn een duidelijk onderscheid tussen verkeers- en verblijfsgebieden, verbetering van fietsvoorzieningen en hoogwaardig openbaar vervoer. De uitgangspunten zijn vertaald naar een concrete projectenlijst.

Verkeers- en verblijfsgebieden

Voor weggebruikers moet het duidelijk zijn in wat voor gebied ze zich bevinden zodat ze hun rijgedrag daarop kunnen aanpassen. Daartoe wordt conform de landelijke richtlijnen onderscheid gemaakt in verkeers- en verblijfsgebieden. Deze gebieden zijn in het mobiliteitsplan benoemd.

Juist op de overgangen van verkeersgebieden naar verblijfsgebieden zijn extra maatregelen gewenst die duidelijk maken dat er een verandering van gebied optreedt en dat er dus een aangepast verkeersgedrag wordt verwacht. Daartoe worden de komende jaren zogenaamde poortconstructies aangebracht. Daarnaast dient een aantal wijken / buurten nog als verblijfsgebied (30 km/h) te worden ingericht.

De auto te gast

De auto neemt een belangrijke plaats in de mobiliteitsbehoefte van de burgers van Oosterhout in. Oosterhout is gunstig gelegen aan twee autosnelwegen A27 en A59 en heeft diverse op- en afritten aan deze snelwegen. Een deel van de economische bedrijvigheid is te danken aan deze gunstige ligging.

Bereikbaarheid van de bestemmingen in Oosterhout blijft ook in de toekomst belangrijk. Het beleid is erop gericht de bestaande capaciteit van het wegennet beter te benutten middels sturings- en benuttings­maatregelen en lokale knelpunten (zoals de aansluiting van de Bovensteweg op de Pasteurlaan en Burg. Elkhuizenlaan) op te lossen. Daarnaast dient verkeer door verblijfsgebieden zoveel mogelijk te worden beperkt, evenals doorgaand verkeer via het lokale wegennet.

Fietsend door de Familiestad

De schaal van Oosterhout biedt veel kansen voor de fiets. Fietsen is voor bijna de helft van de Oosterhouters een dagelijkse bezigheid. Aansluitend bij de principes van Duurzaam Veilig wordt het fietsnetwerk zoveel mogelijk gescheiden van dat voor de auto. Behalve veiliger moet fietsen ook aantrekkelijker worden gemaakt. Daartoe wordt met name ingezet op “mensgerichte” maatregelen om het fietsgebruik te stimuleren.

Kansen voor het Openbaar Vervoer

De gemeente vindt het belangrijk om de juiste vormen van openbaar vervoer aan te bieden. Kwaliteit is soms hoge frequenties, soms korte en directe routes tussen belangrijke bestemmingen en altijd schoon en comfortabel materieel. De gemeente onderscheid hierbij drie verschillende vormen van het openbaar vervoer, met ieder een eigen kwaliteitsniveau: hoogwaardig, regulier en fijnmazig openbaar vervoer. Deze laatste vorm van openbaar vervoer betreft de zogenaamde wijkbussen die met ingang van de dienstregeling 2009 zijn gaan rijden

Op 21 november 2007 is het mobiliteitsplan vastgesteld door de gemeenteraad. Daarbij is aangegeven dat de gemeenteraad via een voortgangsrapportage jaarlijks geïnformeerd zou worden over de uitvoering van het mobiliteitsplan en de bijbehorende projectenlijst. Deze rapportage betreft de voortgangsrapportage over 2008 en de eerste twee maanden van 2009.

In het mobiliteitsplan is de toekomstige indeling in verkeers- en verblijfsgebieden vastgelegd. Bij de vaststelling van het mobiliteitsplan door de gemeenteraad zijn daar door het aannemen van twee amendementen wijzigingen in doorgevoerd. Concreet komen deze wijzigingen er op neer dat:

• de Provincialeweg uitsluitend in de kern van Oosteind is aangewezen als verblijfsgebied en daarbuiten als verkeersgebied;
• Paterserf is aangewezen als verblijfsgebied en de Eikdijk als verkeersgebied.

Naast bovengenoemde wijzigingen heeft het college in november 2008 besloten om de Esdoornlaan en een gedeelte van Wilhelminakanaal Noord (t/m de aansluiting op de A27) aan te wijzen als verkeersgebied. De inrichting van de Esdoornlaan en Wilhelminakanaal Noord zijn daartoe in 2009 aangepast.

Automobiliteit

In het mobiliteitsplan is een aantal keuzes gemaakt m.b.t. de afwikkeling van het autoverkeer in Oosterhout. De belangrijkste keuzes liggen vast in de toekomstige indeling in verkeers- en verblijfsgebieden. In het mobiliteitsplan is vastgelegd dat:

• Doorgaand verkeer door Oosterhout via het gemeentelijke wegennet niet gewenst is, ook niet via de verkeersgebieden. Doorgaand verkeer kan daarbij worden gedefinieerd als verkeer zonder herkomst en bestemming in Oosterhout.
• Het Oosterhoutse wegennet tot 2015 voldoende capaciteit heeft om het autoverkeer op de meeste momenten van de week goed af te wikkelen en dat het derhalve niet noodzakelijk is om nieuwe infrastructuur aan te leggen. Wel zijn maatregelen nodig die meer sturing kunnen geven aan het verkeer en op de piekmomenten een betere benutting van de verkeersgebieden tot gevolg hebben.

Nieuwe rondwegen

In het mobiliteitsplan is geconcludeerd dat aanleg van nieuwe infrastructuur in de vorm van een westelijke of oostelijke rondweg weinig tot niets bijdraagt aan het oplossen van knelpunten in het Oosterhoutse wegennet. Deze conclusie kan worden onderschreven op basis van de tracéstudie die in 2008 is uitgevoerd naar beide rondwegen. Dit naar aanleiding van de toezegging die is gedaan bij de vaststelling van het mobiliteitsplan.

Op grond van de uitgevoerde tracéstudie heeft het college begin 2009 vastgesteld dat de verkeerskundige effecten niet opwegen tegen de te verwachten kosten en de landschappelijke impact van een westelijke en/of oostelijke rondweg. Om die reden zal geen ruimtereservering worden opgenomen voor een rondweg bij de verdere uitwerking van De Contreie en het landschapspark Oosterhout - Breda.

Sturing en benutting

In de huidige situatie kiest het verkeer zelf de voor haar gewenste route, zonder dat bekend is hoe de verkeerssituatie verder op in de stad is. Het streven is het verkeer juist meer te informeren en te sturen, zodat de capaciteit van het bestaande wegennet optimaal benut kan worden. De bereikbaarheid van de stad en de verschillende wijken moet hierdoor worden gegarandeerd en waar mogelijk worden verbeterd. Dit is vertaald in een “regelstrategie”, welke in januari 2009 is vastgesteld door het college.

De regelstrategie heeft tot doel de bereikbaarheid van de stad te waarborgen en te verbeteren en bij te dragen aan de leefbaarheid. Dit wordt bereikt door keuzes te maken: op welke wegen in de stad heeft de verkeersafwikkeling de hoogste prioriteit en waar moeten maatregelen worden getroffen (en welk effect moeten die sorteren) ten einde verkeer meer te kunnen sturen en daarmee knelpunten op het gebied van verkeer en milieu aan te pakken.

De basis van de regelstrategie is dat wordt vastgelegd via welke routes het gemotoriseerd verkeer bij voorkeur wordt afgewikkeld. Het vastleggen van de voorkeursroutes is gebeurd door de wegen in het Oosterhoutse wegennet te prioriteren. Eén en ander heeft geresulteerd in het onderstaande kaartbeeld van de verkeersstructuur.

Op basis van dit kaartbeeld ligt het voorliggend plangebied aan een prioriteit 2 weg (Statendamweg) waarmee een goede regionale ontsluiting wordt gerealiseerd. Daarnaast functioneren de prioriteit 2 wegen als ontsluitingswegen voor de gehele kern Oosterhout. Hiermee is eveneens een goede bereikbaarheid op gemeentelijk niveau veilig gesteld.

In het meerjarenbeleidsplan 2006-2010 en het Mobiliteitsplan 2007-2015 is gesteld dat de fiets meer prioriteit moet krijgen. De gemeente wil zich niet beperken tot onderhoud maar wil fietsen in Oosterhout veiliger, aantrekkelijker, herkenbaarder en comfortabeler maken. Wij gaan een duidelijk zichtbare verbeterslag maken!

Om deze ambities concreet te maken is in 2008 de notitie 'Masterplan Fiets' opgesteld. Dit plan geeft voor de periode 2008-2015 richting aan de maatregelen en activiteiten die het fietsgebruik in Oosterhout moeten gaan stimuleren. Kort samengevat gaat de gemeente Oosterhout:

• fietspaden en -routes verbeteren;
• verkeerslichten aanpassen in het voordeel van fietsers;
• extra fietsenstallingen plaatsen.

Met het op orde maken van de voorzieningen voor de fiets ontstaat er een veilig en aantrekkelijk fietsklimaat in de gemeente. Dit is de basis om mensen te 'verleiden' vaker de fiets te pakken.

In het mobiliteitsplan is het primaire en secundaire fietsnetwerk vastgelegd (zie onderstaande afbeelding). De basis daarvoor vormde de fietsnota uit 1998. Na vaststelling van het mobiliteitsplan is het fietsbeleid geactualiseerd. Dit heeft ertoe geleid dat in juni 2008 een Masterplan fiets is vastgesteld. Onderdeel van het masterplan fiets is een geactualiseerd fietsnetwerk.

Aan het primaire fietsnetwerk zijn de fietsroutes naar de kerkdorpen en naar belangrijke sportvoorzieningen toegevoegd. In het masterplan fiets is voorts vastgelegd dat in de periode tot 2010, geïnvesteerd zal worden in het fietsnetwerk en is een doorkijk gegeven voor de te treffen maatregelen op de middellange en lange termijn (t/m 2015). Het masterplan fiets voorziet in “mensgerichte” maatregelen op het gebied van onder meer voorlichting en educatie. Deze mensgerichte maatregelen hebben tot doel het gebruik van de fiets te faciliteren en te stimuleren.

Op basis van het bovenstaande structuurbeeld blijkt dat het voorliggend plangebied is gelegen aan het primaire fietsnetwerk, waarmee eveneens ten aanzien van het fietsnetwerk het voorliggend plangebied een goede bereikbaarheid geniet. Wel betekent dit, dat voor de kruising vanaf het plangebied met dit fietspad extra aandacht aan de veiligheid van het fietsverkeer moet worden besteed.

Sinds 1 juli 2004 is het voor elke gemeente verplicht een welstandsnota te hebben, waarin is vastgelegd hoe wordt omgesprongen met het beeldkwaliteitskader in de gemeente. Deze welstandsnota is dan ook in 2004 vastgesteld door de gemeenteraad van Oosterhout, onder de naam 'Gemeente Oosterhout Welstandsnota'. Binnen deze nota zijn er 4 uitgangspunten die bepalen wat beeldkwaliteit inhoudt: cultuurhistorische kwaliteit, de ruimtelijke ordening, landschappelijke kwaliteit en de gebouwde kwaliteit. Ze kunnen dan ook niet los van elkaar worden gezien. Tevens worden het welstandsbeleid, de beoordelingsaspecten, welstandscriteria, reclame en sneltoetscriteria als separate onderdelen behandeld.

Het voorliggend plangebied is gelegen aan de rand van bedrijventerrein Statendamweg. De gemeente geeft in haar welstandsnota aan hier te streven naar moderne, eigentijdse bedrijventerreinen met een dynamisch en eigentijds karakter. Verbouwingen en nieuwe invullingen zouden dit karakter van de bedrijventerreinen moeten benadrukken. Voor belangrijke ingrepen in bedrijventerreinen zal door het gemeentebestuur steeds een programma van eisen voor de stedenbouwkundige en architectonische inpassing worden opgesteld. Locaties die gesitueerd zijn op een zichtlocatie, langs hoofdinfrastructuur e.d. krijgen een welstandsniveau 2. Voor locaties die minder in het zicht liggen geldt welstandsniveau 3.

Voor bedrijventerrein Statendamweg betekent dit dat de zones langs de Bovensteweg en de Statendamweg in welstandsniveau 2 vallen. Hiermee dient het voorliggend plangebied aangemerkt te worden als welstandsniveau 2. Onder dit niveau vallen de gebieden die om een zorgvuldige afstemming vragen van nieuwe bouwkundige ingrepen en is van toepassing op de meeste coherente woon- werk- en leefomgevingen. Het ontwerp van het voorliggend initiatief zal ter goedkeuring worden voorgelegd aan de welstandscommissie.

De nota 'Economisch beleid 2004-2009 is op 21 september 2004 vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Oosterhout. Met deze nota wil de gemeente een nieuwe, integrale visie op de sociaal-economische ontwikkeling voor de periode 2004-2009 geven, waarbij antwoord wordt gegeven op de vraag hoe het Oosterhoutse gemeentebestuur hieraan vorm en inhoud kan geven.

In de nota worden vijf speerpunten van beleid voorgestaan. Deze vijf hoofdonderwerpen zijn:

• Het verbeteren van de aansluiting van vraag en aanbod op de arbeidsmarkt.
• Het creëren van voldoende ruimte voor (bestaande en toekomstige) werkgelegenheid.
• Het waarborgen van de bereikbaarheid van de in Oosterhout gevestigde bedrijven.
• Een heroriëntatie op de positie van Oosterhout in de regio en op de regionale samenwerkingsverbanden.
• Het versterken van de relatie tussen lokale overheid en bedrijfsleven.

Onderstaand worden deze speerpunten kort toegelicht.

Het verbeteren van de aansluiting van vraag en aanbod op de arbeidsmarkt.

Onder invloed van de nieuwe Wet werk en bijstand (Wwb) neemt de noodzaak toe voor gemeenten zoveel mogelijk personen uit de uitkering aan het werk te krijgen. Immers, naast de meer inhoudelijke argumenten – mensen moeten zoveel als mogelijk in hun eigen levensonderhoud kunnen voorzien, het hebben van werk bevordert in de regel de deelname aan het maatschappelijk verkeer – speelt nu ook een sterk financieel argument een rol: met de invoering van de Wwb worden gemeenten door het rijk financieel afgerekend op hun prestaties.

Het creëren van voldoende ruimte voor (bestaande en toekomstige) werkgelegenheid

Met het vaststellen van de Stadsvisie-Plus 2000-2015 heeft de Oosterhoutse gemeenteraad de contouren van de stad voor de komende periode tamelijk concreet gedefinieerd. Ruimte voor nieuwe werkgelegenheid is er binnen de kaders van deze uitspraak nog "slechts" op relatief beperkte schaal op Weststad III en de uitbreiding van De Wijsterd. Ruimte zal verder dienen te worden gecreëerd door "terreinwinst" op bestaande bedrijventerreinen, bijvoorbeeld in het kader van revitalisering en herverkaveling. Daarnaast zijn er particuliere initiatieven die een positieve bijdrage aan de economische ontwikkeling van Oosterhout kunnen leveren.

Op basis van het tot 2004 gevoerde beleid stelt de gemeente ten aanzien van detailhandel, toerisme en recreatie dat Oosterhout beschikt over een heldere en eenduidige winkelstructuur, met een aantrekkelijk kernwinkelgebied en goede parkeervoorzieningen. Dit kernwinkelgebied heeft een regionale functie, is compact en biedt de mogelijkheid om ‘binnen’ en ‘buiten’ te winkelen. Daarnaast zijn er twee goed functionerende wijkwinkelcentra, waarvan de ene (Zuiderhout) enige jaren geleden een facelift heeft gekregen en de andere (Arkendonk) tevens is opgeknapt. Daarnaast is er een aantal buurtsteunpunten en solitair functionerende winkelbedrijven.

In het kader van de herijking van het detailhandelsbeleid is in 2003 geconstateerd dat deze structuur niet moet worden aangetast. Echter, op 15 juni 2010 is het Distributie Planologisch Onderzoek 'Oosterhout, Visie op de boodschappenstructuur' vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Oosterhout en geldt hiermee als het vigerend gemeentelijk beleid ten aanzien van de dagelijkse winkel behoefte.

De nota stelt dat horeca, detailhandel, recreatie en toerisme voor Oosterhout een belangrijke inkomsten- en werkgelegenheidsbron zijn. Voor deze beleidsterreinen zijn reeds beleidsnota’s vastgesteld, die thans in uitvoering zijn. Daarnaast zijn op dit terrein toch nog een aantal initiatieven waarvan het gemeentebestuur graag wil meewerken. Het gaat hierbij onder andere om het realiseren van een Leisure Centre aan de Statendamweg.

Het waarborgen van de bereikbaarheid van de in Oosterhout gevestigde bedrijven

De Oosterhoutse economie heeft zich de afgelopen decennia krachtig kunnen ontwikkelen. Dit heeft niet in de laatste plaats te maken met de gunstige ligging van de stad en de goede ontsluiting (vooral over weg en water). Bij de realisering van Weststad III is de tri modaliteit van dit bedrijventerrein – bereikbaar over weg, water en goederenspoor – zelfs hét "unique selling point" geweest. Het is dus zaak, zo is ook uit de gesprekken met ondernemers gebleken, die goede bereikbaarheid minstens te behouden en waar mogelijk te versterken.

Een heroriëntatie op de positie van Oosterhout in de regio en op de regionale samenwerkingsverbanden

Oosterhout neemt deel in een groot aantal (economische) samenwerkingsverbanden, die de regio West-Brabant (van de Schelde tot Breda) als grondslag hebben. Met name de regiovisie, zoals die uit het Streekplan blijkt, plaatst Oosterhout in een heel andere context. Van een gemeente aan de periferie van de regio West-Brabant, plaatst Oosterhout zich midden in het hart van de "nieuwe" regio Breda-Tilburg. Overigens is Oosterhout deelnemer in de werkgroep "werken", waarin de consequenties van de visie voor de economische ontwikkeling van de regio verder worden ingevuld.

Het versterken van de relatie tussen lokale overheid en bedrijfsleven

Lokaal economisch beleid is alleen maar uitvoerbaar in samenspraak met het (georganiseerde) plaatselijke bedrijfsleven. om deze reden wil de gemeente stil staan bij de relatie tussen gemeente en bedrijven.

Door de gemeente is een onderzoek verricht naar mogelijke vestigingslocaties voor een bioscoop. De resultaten uit dit onderzoek zijn verwerkt in de nota 'Onderzoek mogelijke vestigingslocaties bioscoop'.

De mogelijkheid dat uitgaanscentra (bioscopen, discotheken) overlast (verkeersoverlast, geluidsoverlast, openbare ordeproblemen etc. etc.) kunnen veroorzaken is alleszins reëel Dit vraagt dan ook om een zorgvuldige ruimtelijke inpassing. Deze voorzieningen stuiten immers meestal, terecht of niet terecht, op veel weerstand.

De ruimtelijke aspecten die van belang zijn voor een bioscoop zijn onder te brengen in een aantal kernbegrippen: beheersbaarheid en ruimtelijke inpassing.

Beheersbaarheid

Beheersbaarheid is een essentieel onderdeel van de ruimtelijke aspecten. Zowel de interne beheersbaarheid (op bouwplanniveau nader te bezien) als de externe beheersbaarheid (openbare orde, veiligheid, milieuhinder) vormen een cruciale factor in de maatschappelijke aanvaardbaarheid en toelaatbaarheid van locaties. Van belang is dat bezoekers zo min mogelijk overlast richting de omgeving veroorzaken.

Afhankelijk van de grootschaligheid en diversiteit zijn uitgaansgelegenheden niet altijd expliciet gebonden aan andere centrumvoorzieningen. Gelet op de beheersbaarheid en oncontroleerbaarheid moeten locaties in het buitengebied als minder geschikt worden aangemerkt.

Ruimtelijke inpassing

De vestiging van een bioscoop moet leiden tot een versterking van de ruimtelijke structuur of moet daar binnen passen. Er kan sprake zijn van een locatie die ook voor andere doeleinden kan worden gebruikt. Mogelijkheden voor hergebruik zijn derhalve belangrijk. Gelet op dit aspect zijn solitaire locaties en locaties in het buitengebied minder wenselijk.

Uitgangspunten

Centrumgebied.

In hoeverre de vestiging van een bioscoop het bestaande voorzieningenaanbod versterkt, is enerzijds afhankelijk van de bioscoop zelf (de grootte, de inrichting, het aanbod van voorzieningen binnen de muren van het gebouw) en anderzijds afhankelijk van de ruimtelijke inpassingsmogelijkheden van het centrumgebied en directe omgeving. Parkeerplaatsen zijn er vaak wel voldoende (althans op dat tijdstip). Vaak is ook openbaar vervoer aanwezig, doch dit speelt in het vervoer van bezoekers een ondergeschikte rol. De problemen die zich in centrumgebied voordoen zijn de ruimtevraag en uitstraling, indien er sprake is van een combinatie met woonfuncties.

Bedrijventerreinen

Bedrijventerreinen kunnen geschikt zijn, zij het dat het dan gaat om gebieden die gelegen zijn aan de rand van bedrijventerreinen (nabij een ontsluitingsweg) en niet om (perifere) locaties óp het bedrijventerrein. Dit heeft met name te maken met bereikbaarheid en beheersbaarheid en het niet-publieksgerichte karakter van dit soort terreinen. De bereikbaarheid is meestal goed en ten aanzien van ruimtelijke inpassing, spreiding, hergebruik en parkeervoorzieningen is een locatie grenzend aan een bedrijventerrein een denkbare optie.

Gemengde terreinen wonen/werken

Gemende gebieden met zowel wonen als werken zijn veelal problematisch gelet op de ruimtelijke inpassing en bereikbaarheid. Ook hier zijn de ruimtevraag en uitstraling bezwaren, gelet op de aanwezige woonfunctie.

Gebieden met overige grootschalige stedelijke functies

Dergelijke gebieden worden als vestigingslocatie aanvaardbaar geacht. Er is vaak al ruime parkeergelegenheid voorhanden en de bereikbaarheid van gebieden, waar zich al grootschalige activiteiten, zoals sportvoorzieningen of recreatieterreinen bevinden, is meestal goed (juist daarom zijn die activiteiten daar terechtgekomen). Ook de ruimtelijke inpassing is makkelijker te realiseren en ingeval van hergebruik zijn meerdere mogelijkheden denkbaar. Daarnaast is op dit soort locaties een combinatie van functies mogelijk.

Op basis van vorenstaande uitgangspunten is een inventarisatie gemaakt van mogelijke vestigingslocaties.

Conclusie

De geïnventariseerde vestigingslocaties zijn beoordeeld aan de hand van de toetsingscriteria. Op basis van deze beoordeling komen de volgende zes locaties als beste opties naar voren:

• Statendam Snijders
• Statendam Martens
• Terrein Biemans
• Terrein Hamo Statendam
• Europarc Europaweg
• Sportpark Heihoef(Deze locatie valt echter af, omdat deze te ver buiten het centrum is gelegen voor de vestiging van een bioscoop).

Hoewel in het onderzoek vier mogelijke ontwikkelingslocaties binnen het centrumgebied zijn opgenomen, blijkt op basis van de bovenstaande toetsingscriteria dat deze aanzienlijk lager scoren op de aspecten beheersbaarheid/overlast, verkeerslawaai en (rode) inpasbaarheid. De navolgende potentiële locaties binnen het centrumgebied zijn binnen het gemeentelijk onderzoek beoordeeld:

• Santrijngebied
• Slotjesveld
• BBA-busstation/Textap terrein
• Toonzaal

Op basis van het gemeentelijk onderzoek wordt geconcludeerd dat de potentiële ontwikkelingslocaties binnen het centrumgebied als minder geschikt worden beoordeeld en aldus niet worden aangewezen als mogelijke vestigingslocatie voor een bioscoop.

In opdracht van de gemeente Oosterhout is door BRO een distributie planologisch onderzoek (DPO) uitgevoerd naar de ontwikkelingsmogelijkheden van het supermarktaanbod van Oosterhout. Dit DPO is op 15 juni 2010 onder de titel 'Oosterhout, Visie op de boodschappenstructuur' vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Oosterhout en geldt hiermee als het vigerend gemeentelijk beleid ten aanzien van de dagelijkse winkel behoefte.

Aanleiding voor het opstellen van dit DPO zijn de verschillende initiatieven welke spelen, met betrekking tot het supermarktaanbod. Hierbij is de vraag gerezen wat de wenselijkheid en haalbaarheid is van deze mogelijke ontwikkelingen, met het oog op het huidige en wenselijke aanbod van de bestaande boodschappencentra.

Het betreffende onderzoek resulteert dan ook in een wenselijke structuur van de boodschappencentra in Oosterhout Binnen de boodschappensector zijn supermarkten, als onderdeel van de dagelijkse artikelensector structuur bepalend. De supermarkten staan in dit onderzoek dan ook centraal.

Op basis van het onderzoek worden verschillende winkelgebieden aangewezen. Hierbij worden winkelgebiedsprofielen uitgewerkt, passend binnen de voorgestelde boodschappenstructuur, rekening houdend met een aantal uitgangspunten in de vorm van reeds vergevorderde plannen. Doelstelling hierbij is te komen tot een boodschappenstructuur, welke de marktruimte binnen de dagelijkse artikelensector verdeeld over de hele stad. Dit houdt in dat de doelstellingen voor de verschillende winkelgebieden met elkaar samenhangen. Eventuele afwijkingen van de doelstellingen in het ene winkelgebied heeft dan ook consequenties voor de overige winkelgebieden.

Op basis van het onderzoek wordt onderscheid gemaakt in de volgende winkelgebieden:

• Hoofdwinkelgebied: Centrum Oosterhout;
• Wijkwinkelcentrum: Arkendonk & Zuiderhout;
• Solitaire supermarkt: Statendamweg-Vaartweg & Statendamweg-Patrijslaan;
• Buurtsteunpunt: Markkant & Sint Antoniusstraat.

Als uitgangspunt voor de ontwikkeling van een nieuwe supermarkt wordt binnen het distributie planologisch onderzoek uitgegaan van een supermarkt met een oppervlak van ca. 3.000 m² bvo. De resultaten uit dit onderzoek zijn dan ook gebaseerd op dit uitgangspunt. Het voorliggend bestemmingsplan maakt overeenkomstig de uitgangspunten van het distributie planologisch onderzoek de ontwikkeling van een supermarkt mogelijk met een oppervlak tot maximaal 3.000 m² bvo.

Op basis van het distributie planologisch onderzoek wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling van een supermarkt binnen het voorliggend plangebied als passend wordt beschouwd. Onderstaand is het advies uit het DPO ten aanzien van de voorgestane ontwikkeling weergegeven.

Versterkingsmogelijkheden Statendamweg-Vaartweg

Het advies is de huidige Nettorama aan de Patrijslaan te verplaatsen naar de Statendamweg-Vaartweg omdat zo minder aanspraak wordt gemaakt op de (na het doorvoeren van alle plannen beperkte) marktruimte. Aandachtspunten bij de ontwikkeling van de locatie liggen in het blijvend voorzien in de randvoorwaarden op het vlak van bereikbaarheid, parkeren, uitstraling, etc.. Het is van cruciaal belang dat de achterblijvende locatie aan de Patrijslaan ook daadwerkelijk uit de markt (opheffen winkelbestemming) wordt genomen. Als op de locatie aan de Patrijslaan een supermarkt terugkomt, zijn negatieve effecten voor wijkwinkelcentrum Arkendonk niet langer uit te sluiten.

Conclusie

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling van een nieuwe supermarkt binnen het voorliggend plangebied passend is binnen de (toekomstige) verzorgingsstructuur en marktruimte van de gemeente Oosterhout. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de huidige supermarkt aan de Patrijslaan, met de realisatie van de, binnen dit plan voorziene, supermarkt ('detailhandel in dagelijkse artikelen') dient te verdwijnen. Het is daarbij van belang dat hier geen nieuwe supermarkt voor terug komt om negatieve effecten voor het wijkwinkelcentrum Arkendonk te voorkomen.

In opdracht van Staetendam Invest B.V. is door AGEL adviseurs onderzoek verricht naar de verkeerscirculatie buiten het voorliggend plangebied om de effecten van de toename in de verkeersdruk op het bestaande wegennet te beoordelen. De resultaten uit dit onderzoek zijn opgenomen in de rapportage 'Verkeerscircultaie Leisure Centre Oosterhout' d.d. 1 september 2010, met kenmerk 20100157-01 D01. Daarnaast is door AGEL adviseurs onderzoek verricht naar de verkeerscirculatie en de parkeerbalens binnen het voorliggend plangebied. De conclusies uit dit onderzoek zijn vastgelegd in de rapportage 'Verkeerscirculatie en parkeerbalans Leisure Centre Oosterhout' d.d. 4 april 2011, met kenmerk 20100157-00 D01. Deze rapportage is als separate bijlage aan dit bestemmingsplan toegevoegd.

Op basis van de rapportage 'Verkeerscirculatie en parkeerbalans Leisure Centre Oosterhout' blijkt dat de zaterdagmiddag de maatgevende periode voor de parkeerbalans is. Hierbij is de parkeerbehoefte weergegeven in een minimum en een maximum aantal parkeerplaatsen. Het grote verschil tussen het minimum en het maximum aantal parkeerplaatsen is voornamelijk het gevolg van het verschil tussen de minimale en maximale norm van een supermarkt. Dit verschil bedraagt in totaal 45 parkeerplaatsen. De minimale en maximale waarde is afhankelijk van de keuze van alternatief vervoer naar de locatie en de aantrekkingskracht van de locatie als totaal.

Ten aanzien van alternatief vervoer geldt dat in de directe omgeving geen openbaar vervoersverbinding aanwezig is, welke van invloed kan zijn op de parkeerbalans. In een nader overleg met de openbaar vervoerbedrijf kan echter bezien worden in hoeverre de routes van de bussen kunnen worden aangepast ten gunste van het Leisure Centre aan de Statendamweg.

Voor een bezoek aan de supermarkt zal echter voornamelijk gebruik worden gemaakt van het eigen vervoer.

Voor de vervoerskeuze per fiets geldt dat de locatie gunstig is gelegen. De locatie is immers gelegen langs een vrijliggend fietspad, welke aantakt op interne fietsroutes naar aangrenzende woonwijken zoals Dommelbergen, Strijen, Vrachelen 2 en 3. De vervoerskeuze per fiets heeft echter weinig tot geen invloed op de omvang van de parkeerbehoefte van bijvoorbeeld de supermarkt. Dit in tegenstelling tot de vervoerskeuze van de bezoekers van het kinderspeelparadijs. Naar verwachting zal ongeveer 10% van het aantal bezoekers van het kinderspeelparadijs gebruik maken van het vervoer per fiets. Uitgaande van het maximum aantal van 300 bezoekers op een zaterdagmiddag betekent dit dat 30 bezoekers per fiets zullen komen. Dit betekent een vermindering van de parkeerbehoefte met 30/2,5(aantal personen per auto) = 12 parkeerplaatsen.

Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat minimaal 313 en maximaal 398 parkeerplaatsen noodzakelijk zijn. In de ontwerptekeningen van het Leisure Centre is rekening gehouden met het realiseren van 366 parkeerplaatsen. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de minimale norm. De gemeente Oosterhout heeft echter aangegeven dat binnen de gemeente altijd de maximale norm gehanteerd dient te worden. Dit betekent een tekort van 32 parkeerplaatsen op het maximum aantal. Dit tekort is echter alleen voor de zaterdagmiddag van toepassing en naar verwachting slechts incidenteel. Het betreft hier immers een maximum aantal. Voor alle overige periodes wordt voldaan aan de maximale parkeernorm. Aangezien het hierbij gaat om een enkele zaterdagmiddag, is de gemeente van mening dat deze parkeerbehoefte ook buiten het plangebied kan worden opgevangen.

De gemeente Oosterhout heeft derhalve in haar exploitatieovereenkomst met de ontwikkelaar vastgelegd dat in de directe nabijheid van het plangebied minimaal 32 parkeerplaatsen dienen te worden gerealiseerd en in stand dienen te worden gehouden ten behoeve van de opvang van de maximale parkeerbehoefte op zaterdagmiddag van het Leisure Centre. Op deze wijze wordt voldaan aan de maximale parkeerbehoefte.

Op het terrein van het Leisure Centre zal voorzien worden in voldoende stallingsruimte voor fietsen. Realisatie van deze stallingsruimte zal niet te koste gaan van het benodigd aantal parkeerplaatsen zoals opgenomen in de rapportage 'Verkeerscirculatie en parkeerbalans Leisure Centre oosterhout'.

Verkeerscirculatie extern

Autoverkeer

Het Leisure Centre genereert op een gemiddelde werkdag naar verwachting in 2010 ca. 7.730 motorvoertuigen per etmaal en in 2020, ruim 9.400 motorvoertuigen per etmaal. Verschillende kruispunten in de omgeving krijgen derhalve extra verkeer te verwerken, waardoor maatregelen noodzakelijk zijn om een vlotte en veilige verkeersafwikkeling te kunnen garanderen. Echter, ook in de autonome situatie in 2020, zonder Leisure Centre, zijn op verschillende kruispunten reeds maatregelen nodig.

Statendamweg – Bovensteweg noord – Leisure Centre

In de autonome situatie is het realiseren van verkeerslichten op dit kruispunt noodzakelijk. De verkeerslichten kunnen worden toegepast bij de huidige kruispuntconfiguratie. Wanneer het Leisure Centre wordt gerealiseerd, is uitbreiding van het aantal rijstroken op andere takken van het kruispunt noodzakelijk voor een goede verkeersafwikkeling.

Statendamweg – Bovensteweg Zuid – Havenweg

In de autonome situatie zijn de verkeersintensiteiten op de Statendamweg dusdanig hoog dat dit op de zijwegen leidt tot oververzadiging. Het toepassen van verkeerslichten is daarom noodzakelijk. De verkeerslichten kunnen worden toegepast bij de huidige kruispuntconfiguratie. Wanneer het Leisure Centre wordt gerealiseerd, krijgt het kruispunt veel extra verkeer te verwerken. Het realiseren van een aparte rechtsafstrook op de Statendamweg Noord is daarom noodzakelijk.

Statendamweg – Kanaalstraat

In de autonome situatie is het toepassen van verkeerslichten, bij de huidige kruispuntconfiguratie, noodzakelijk. De gemeente Oosterhout heeft overigens reeds besloten om de middenberm op dit kruispunt te verbreden. Het is echter onwaarschijnlijk dat dit voldoende soelaas biedt om oververzadiging tegen te gaan.

Wanneer het Leisure Centre wordt gerealiseerd is het noodzakelijk om extra opstelruimte te creëren, namelijk een apart rechtsafvak vanuit de Statendamweg Noord.

Statendamweg – Strijenstraat – Van Liedekerkestraat

In de autonome situatie liggen de verkeersintensiteiten zodanig hoog dat dit leidt tot een slechte verkeersafwikkeling, en het toepassen van verkeerslichten noodzakelijk is. De gemeente Oosterhout heeft reeds besloten dat op deze locatie verkeerslichten moeten worden toegepast. De huidige kruispuntconfiguratie kan het verkeer, ook met een verkeerlichtenregeling, echter niet afdoende verwerken. In de separaat traject wordt onderzocht wat de meest geschikte kruispuntconfiguratie voor dit kruispunt is.

Bij realisatie van het Leisure Centre nemen ook de verkeersintensiteiten op het kruispunt Statendamweg – Strijenstraat – Van Liedekerkestraat toe. De toename is echter relatief beperkt, waardoor geen extra maatregelen hoeven te worden genomen ten opzichte van de maatregelen die toch al voor de autonome situatie moeten worden genomen.

Langzaamverkeer

Voor de fietsers is vanwege het tweerichtingen fietspad het plangebied goed toegankelijk.

Vanwege verkeersveiligheid voor de fietsers verdient het aanbeveling om ter hoogte van de fietsoversteek een plateau aan te leggen. Daarnaast dient er een aparte entree van het terrein voor fietsers te worden gerealiseerd. Op deze wijze hoeven de fietsers geen gebruik te maken van dezelfde entree als het gemotoriseerd verkeer. Deze entree is opgenomen binnen de voorliggende plannen en is gelegen aan de zuidzijde van het plangebied ter hoogte van de Statendamweg.

Voetpaden zijn in de nabijheid van het planlocatie niet aanwezig. Een voetgangersverbinding tussen de woonwijken en planlocatie verdient de voorkeur en dient nog nader te worden bezien.

Openbaar vervoer

Omdat de dichtstbijzijnde bushalte van het fijnmazig openbaar vervoer zich bevindt op een afstand van ca. 750m wordt nader overleg gevoerd met het openbaarvervoerbedrijf voor eventueel uitbreiding van het fijnmazig OV net richting de planlocatie.

Verkeerscirculatie intern

Omdat binnen het voorliggend plan verschillende functies mogelijk worden gemaakt zal ter plaatse van het perceel tevens een groot parkeerterrein met parkeergarage worden gerealiseerd ten behoeve van de bezoekers van het Leisure Centre en het fast-food restaurant. Doel van het onderzoek 'Verkeerscirculatie en parkeerbalans Leisure Centre Oosterhout' is het verschaffen van inzicht in de verkeerscirculatie ter plaatse van het perceel en de parkeerbalans, zodanig dat verkeersproblemen in de toekomst voorkomen kunnen worden.

Het plan gaat uit van een in- en uitrit voor de bezoekers van het Leisure Centre aan de Statendamweg, ter hoogte van de huidige aansluiting van de afrit van de Bovensteweg met de Statendamweg. Het betreft hier alle verkeersstromen van en naar het Leisure Centre met uitzondering van vrachtwagenverkeer.

Bij het toetsen van de interne verkeerscirculatie is tevens bezien in hoeverre de draaicirkels van personenauto's ter plaatse van de hellingbanen voor problemen zorgen. Gebleken is dat binnen de ontworpen verkeersituatie voldaan wordt aan de ruimtevraag voor personenauto's. Door het toepassen van een gezamenlijke hellingbaan op de uiteinden van het parkeerdek ontstaat een duidelijk routing binnen de parkeergarage. Door de verbinding tussen de twee rijbanen van het parkeerdek op enige afstand van de hellingbaan te positioneren wordt voorkomen dat conflictsituaties ontstaan tussen het verkeer ter plaatse van de hellingbanen en het verkeer van het parkeerdek zelf.

De rijbaan van de drive-in van het fast-food restaurant dient minimaal plaats te bieden aan het opstellen van 6 personenauto's. Binnen de ontwerptekening is hier rekening mee gehouden. Een drive-in bestaat hierbij altijd uit een rijbaan met eenrichtingsverkeer. Om opstoppingen bij de aansluiting van het perceel op de Statendamweg te voorkomen, is ervoor gekozen om de richting van het verkeer van zuid naar noord te laten plaatsvinden.

Het vrachtwagenverkeer ten behoeve van bevoorrading zal eveneens vanaf de Statendamweg het terrein bereiken. In tegenstelling tot het overig verkeer zal het vrachtwagenverkeer het terrein verlaten via de Vaartweg. Deze Vaartweg sluit vervolgens in noordelijke richting weer aan op de Statendamweg. Ter plaatse van het perceel worden op deze wijze conflictsituaties voorkomen en zijn voor de vrachtwagens geen bijzondere manoeuvres noodzakelijk. Hierbij is nadrukkelijk gekeken naar de draaicirkels van een vrachtwagen, omdat uit ervaring is gebleken dat hier vaak onvoldoende aandacht voor bestaat. Gebleken is dat voldaan wordt aan de benodigde ruimte voor de draaicirkel van een vrachtwagen, zowel bij het benaderen als bij het verlaten van het perceel.

Ter hoogte van de uitrit aan de Vaartweg zal door middel van fysieke maatregelen worden voorkomen dat bezoekersverkeer (personenauto's en langzaam verkeer, fietsers en voetgangers) het parkeerterrein van het Leisure Centre zullen verlaten via de Vaartweg. Echter, in geval van calamiteiten zal deze uitrit dienst doen als calamiteitenontsluiting.

Conclusie

Uit het bovenstaande blijkt dat binnen het ontwerp voldoende rekening is gehouden met de verkeerstechnische aspecten van de inrichting van de buitenruimte en de parkeergarage. Er ontstaan geen conflictsituaties als gevolg van draaicirkels van vrachtwagens en personenauto's. Bij een nadere uitwerking van het ontwerpplan zal verder rekening moeten worden gehouden met het plaatsen van fietsen.

In opdracht van Staetendam Invest B.V. is door AGEL adviseurs een akoestisch onderzoek voor het aspect wegverkeerslawaai uitgevoerd met betrekking tot de ontwikkeling van het plan “Leisure Centre” te Oosterhout. De resultaten uit dit onderzoek zijn opgenomen in de rapportage 'Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Leisure Centre te Oosterhout', d.d. 21 februari 2011, met kenmerk 20100157 D03.

De nieuwe ruimtelijke ontwikkeling voorziet, naast detailhandel, horeca en de bouw van een parkeergarage. Volgens de Wet geluidhinder (Wgh) is akoestisch onderzoek noodzakelijk wanneer een nieuwe geluidgevoelige ontwikkeling gesitueerd zal worden binnen een, op grond van deze wet aangewezen geluidzone.

In verband met de omvang van de ontwikkeling kunnen mogelijk zodanige wijzigingen in de verkeersstromen plaatsvinden dat er sprake kan zijn van een reconstructie van een weg in de zin van de Wgh. De omvang van het onderzoeksgebied is bepaald aan de hand van de invloed van de ontwikkeling op de verkeersstromen en is gebaseerd op het rapport ‘Verkeerscirculatie Leisure Centre Oosterhout’, 20100157-01, d.d. 1 september 2010, van AGEL adviseurs. Bij de berekeningen is rekening gehouden met het feit dat de noordelijke afrit van de Bovensteweg zal zijn voorzien van het geprojecteerde geluidscherm.

Uit de resultaten van de reconstructietoets blijkt dat er zich binnen het onderzoeksgebied Wgh 2 woningen bevinden waarbij er zowel sprake is van een reconstructie in de zin van de Wgh als waarbij tevens de grenswaarde wordt overschreden. Dit betreffen de woningen Klaverbeemd 30 en Klaverbeemd 32. De toename heeft betrekking op de kruising Statendamweg – ontsluiting Leisure Centre / noordelijke aansluiting Bovensteweg. Voor de woning Klaverbeemd 30 bedraagt de geluidbelasting na reconstructie 51 dB bij een geldende grenswaarde van 49 dB. Voor de woning Klaverbeemd 32 bedraagt de geluidbelasting na reconstructie 50 dB bij een geldende grenswaarde van 48 dB. Dit houdt in dat in principe maatregelen noodzakelijk zullen zijn om de geluidbelasting terug te brengen tot het niveau van de grenswaarde. De overschrijding vindt plaats op verdiepingniveau aan de achtergevel van de woning Klaverbeemd 30 en op verdiepingniveau aan achtergevel van woning Klaverbeemd 32.

Omdat de mogelijke geluidreducerende maatregelen bezwaren ontmoet van verkeerskundige, vervoerskundige en financiële aard zullen hogere waarden vastgesteld worden.

Omdat voldaan wordt aan de criteria van het gangbare ontheffingenbeleid is op basis van de onderzoeksresultaten ontheffing van de grenswaarden verleend.

In opdracht van Staetendam Invest BV heeft AGEL adviseurs een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van het voorliggend plangebied De resultaten uit het onderzoek zijn opgenomen in de rapportage 'Verkennend bodemonderzoek Vaartweg 17 te Oosterhout, d.d. 29 juni 2010, met kenmerk 20100157 D01.

Het verkennend bodemonderzoek heeft als doel inzicht te krijgen in de actuele milieuhygiënische kwaliteit van de bodem en daarmee vast te stellen of er op de locatie verontreinigende stoffen in de grond of het freatisch grondwater aanwezig zijn. Reeds in juni 2002 is ter plaatse van de onderzoekslocatie een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit betrof het gehele kadastrale perceel waar de huidige onderzoekslocatie een onderdeel van uit maakt. Middels het huidige onderzoek dienen de onderzoeksresultaten van 2002 geactualiseerd te worden.

Vooronderzoek

Historische gegevens

De voor het onderzoek relevante informatie, zoals aangetroffen bij het archiefonderzoek, is opgenomen in de bijlagen bij deze rapportage. Bij het raadplegen van de gebruikte bronnen zijn er geen historisch relevante gegevens naar voren gekomen die van belang zijn voor het verrichten van bodemonderzoek binnen het voorliggend plangebied.

Omgeving

Ten westen van de huidige onderzoekslocatie is de Vaartweg 18 te Oosterhout gelegen. Dit is het voormalige terrein van Handelsmaatschappij Snijders Oosterhout B.V. De activiteiten van deze locatie zijn omstreeks 2004 beëindigd. De onderzoekslocatie is in het verleden meerdere malen onderzocht op het voorkomen van verontreinigingen. Dit is in 2007 middels een historisch vooronderzoek Lands Dekken Beeld door Geofox-Lexmond volledig onderzocht. Ter plaatse van de onderzoekslocatie zijn diverse gevallen van ernstige bodemverontreinigingen aanwezig. De grond en het grondwater zijn sterk verontreinigd met minerale olie en vluchtige aromatische koolwaterstoffen. Verwacht wordt dat de huidige resultaten van de betreffende onderzoeken geen invloed hebben op de huidige bodemkwaliteit ter plaatse van de onderzoekslocatie. Deze locatie is gelegen op een afstand meer dan 25 meter vanaf de huidige onderzoeksgrens

Resultaten vooronderzoek

Redelijkerwijs kan worden verwacht dat de (voormalige) activiteiten ten noorden van de huidige onderzoekslocatie niet hebben geleid tot een verontreiniging van de bodem.

Verkennend bodemonderzoek

Afwijkingen tijdens het veldwerk

Tijdens de uitvoering van het veldwerk zijn plaatselijk zintuiglijke bijmengingen met baksteen in de bovengrond aangetroffen. Zeer plaatselijk wordt een lichte bijmenging aan puin en kolengruis waargenomen in respectievelijk de boven- en ondergrond. Er zijn geen asbest verdachte materialen op of in de bodem aangetroffen.

Resultaten grond

De bovengrond is plaatselijk ten gevolge van bijmengingen met puin matig verontreinigd met lood. Deze gehalten blijken echter lager te liggen dan de daarvoor gestelde locatiespecifieke achtergrondwaarden uit de bodemkwaliteitskaart (P95). Tevens is de bovengrond plaatselijk licht verontreinigd met barium, kwik , zink, PAK en PCB's. Dit mogelijk ten gevolge van de zintuiglijke bijmengingen aan resten baksteen en sporen kolengruis. Plaatselijk in de schone ondergrond zijn de gehalten aan kwik en lood hoger dan de achtergrond waarden.

De gemeten gehalten van de overige geanalyseerde parameters van de boven- en ondergrond zijn kleiner dan de achtergrondwaarden.

De aangetoonde licht verhoogde gehalten aan zware metalen, PAK en PCB's en plaatselijk matig verhoogd gehalte aan lood zijn mogelijk te relateren aan de homogene aanwezigheid van bodemvreemde materialen verspreid over de onderzoekslocatie.

Resultaten grondwater

In het grondwater zijn licht verhoogde gehalten aan barium en nikkel aangetoond. De oorzaak van het verhoogde gehalte zware metalen is naar alle waarschijnlijkheid het gevolg van een verhoogde achtergrondwaarde ten gevolge van diffuse bodemverontreiniging. De betreffende metalen worden regionaal vaker zonder aanwijsbare bron in het grondwater aangetoond.

Consequenties

De resultaten van het onderzoek wijken niet significant af van de resultaten van het verkennend bodemonderzoek uit 2002, behoudens de aangetroffen matige verontreiniging aan lood in de bovengrond. Er zijn maximaal lichte verhogingen aangetroffen in zowel grond als grondwater.

De matige verontreiniging is hoogstwaarschijnlijk te relateren aan de aanwezigheid van bodemvreemde materialen zoals puin. De aangetroffen waarde overschrijdt niet het daarvoor gestelde gebiedsspecifieke gehalte (P95) vastgesteld in het bodembeheersplan (bodemkwaliteitskaart).De hypothese 'onverdacht' dient hierdoor formeel te worden verworpen. De resultaten geven echter geen aanleiding tot het uitvoeren van een nader bodemonderzoek.

Hierbij wordt een kanttekening geplaatst dat de plaatselijk matige loodverontreiniging niet direct aan een bron te relateren is en kleiner is dan de het gebiedsspecifieke gehalte. Op basis van deze informatie is het niet aannemelijk dat er sprake is van een ernstige bodemverontreiniging. Derhalve wordt nader bodemonderzoek niet strikt noodzakelijk geacht. Op basis van de resultaten van het verrichte bodemonderzoek zijn er vanuit de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem geen belemmeringen ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling van de locatie. De uiteindelijke beslissing zal genomen moeten worden door het bevoegd gezag.

Aanbevelingen en opmerkingen

Indien bij de voorgenomen bouwactiviteiten grond van de locatie vrijkomt, dient er rekening te worden gehouden met beperkingen ten aanzien van hergebruik en afzet van de grond. De grond afkomstig van de onderzoekslocatie heeft een kwaliteit die indicatief voldoet aan de klasse industrie. Opgemerkt wordt dat dit onderzoek geen bewijsmiddel is zoals bedoeld in het Besluit bodemkwaliteit. Voor de definitieve kwaliteitsbepaling van grond die vrijkomt van de onderzoekslocatie kan afhankelijk van de bestemming en toepassing bij afvoer van de grond een partijkeuring noodzakelijk zijn (AP04). De gemeente is bevoegd gezag inzake grondverzet en toepassing van grond binnen de restricties en voorwaarden van de bodemkwaliteitskaart. Hiervoor geldt een meldingsprocedure.

Conclusie

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat vanuit het aspect bodem geen belemmeringen bestaan voor de ontwikkelingen zoals deze binnen het voorliggend plan zijn beschreven.

Voor de ontwikkeling van van het plangebied is door Becker & Van de Graaf B.V. een archeologisch bureauonderzoek & Inventariserend Veldonderzoek uitgevoerd in verband met de geplande ontwikkeling aan de Vaartweg 17 (Statendamweg 65) te Oosterhout. De resultaten uit dit onderzoek zijn vastgelegd in de rapportage ´Vaartweg 17, Oosterhout Gemeente Oosterhout´ , d.d. 20 oktober 2010, B&G rapport 983, versie 2.0, definitief. Dit onderzoeksrapport is als separate bijlage aan dit bestemmingsplan toegevoegd.

Op basis van het bureau- en veldonderzoek is gebleken dat de kans dat het terrein in het verleden bewoond is geweest, uitermate klein is. Zowel de bodemopbouw als de daarin aangetroffen verstoringen geven aanleiding te veronderstellen dat het plangebied enerzijds niet gunstig is geweest voor bewoning en anderzijds archeologische resten, indien aanwezig geweest, niet meer in situ liggen.

Tijdens het onderzoek is geconstateerd dat de kans dat er in het plangebied archeologische resten voorkomen zeer klein is. Op basis van de resultaten van het inventariserend veldonderzoek wordt geadviseerd om geen vervolgonderzoek uit te laten voeren.

In opdracht van Staetendam Invest B.V. is door AGEL adviseurs een luchtkwaliteit onderzoek uitgevoerd met betrekking tot de ontwikkeling van het plan “Leisure Centre” te Oosterhout. De conclusies uit dit onderzoek zijn vastgelegd in de rapportage 'Onderzoek luchtkwaliteit Leisure Centre Oosterhout' d.d. 11 november 2010, met kenmerk 20100157 D02. Deze rapportage is als separate bijlage aan dit bestemmingsplan toegevoegd.

Doel van het onderzoek is het bepalen van het effect op de luchtkwaliteit in de omgeving als gevolg van de ontwikkeling. Onder de omgeving wordt verstaan het gebied langs de aan- en afvoerwegen van de projectlocatie waarop het effect van de ontwikkeling van invloed zal zijn.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van projecten (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. De ontwikkeling valt echter buiten de in de Regeling NIBM genoemde categorieën van projecten. Indien gemotiveerd kan worden dat een project binnen de getalsmatige grenzen van een categorie uit de Regeling NIBM valt of de 3% grens niet overschrijdt, is geen verdere toetsing nodig. Uit artikel 4, eerste lid, van het Besluit NIBM volgt dat het project dan in ieder geval NIBM is. Uit de berekeningsresultaten blijkt , als gevolg van de ontwikkeling, de grootste toename voor NO2 1,4% te bedragen. De grootste toename voor PM10 is berekend op 0,5%. De 3% grens wordt hierbij niet overschreden zodat het effect van de ontwikkeling op de omgeving als NIBM kan worden beschouwd. Uit de berekeningsresultaten blijkt tevens dat in geen van de zichtjaren grenswaarden worden overschreden.

Geconcludeerd wordt dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

Staetendam Invest B.V. heeft AGEL adviseurs te Oosterhout verzocht een watertoets uit te voeren in het kader van het voorliggend bestemmingsplan. De resultaten uit dit onderzoek zijn opgenomen in de rapportage 'Watertoets, Leisure Centre te Oosterhout' d.d. 7 april 2011, met kenmerk 20100157, D04. Deze rapportage is als separate bijlage toegevoegd aan het voorliggend bestemmingsplan.

Het plangebied is gelegen tussen de Statendamweg, de Vaartweg en het Brugpad. De locatie bevindt zich ten oosten van het Wilhelminakanaal en maakt onderdeel uit van het industrieterrein Statendam-Noord. Kadastraal is het volgende bekend; kadastrale gemeente Oosterhout, sectie R, perceelnummers 8718 en 8719. Het plangebied heeft voorheen plaats geboden aan een benzinestation en een bedrijfsloods.

Het plangebied heeft voorheen plaatsgeboden aan een benzinestation en een bedrijfsloods. In de huidige situatie is er echter sprake van een open braakliggend terrein, als gevolg van sloop en sanering. De totale oppervlakte van het plangebied bedraagt circa 12.300 m². De maaiveldhoogte van het plangebied bedraagt circa 2,2 m + N.A.P..

In de nabijheid van het plangebied is open water aanwezig in de vorm van het Wilhelminakanaal, een A-watergang aangrenzend aan de zuidzijde plangebied en een waterpartij, welke ’s winters wordt gebruikt als schaatsbaan. op ca. 600 m ten oosten van het plangebied. Het plangebied maakt geen onderdeel uit van een attentie en/of beschermd gebied, een gebied waar reconstructieplannen voor gelden, een Natura2000 gebied en/of een gebied welke onderdeel uitmaakt van de Provinciale Milieu Verordening.

Middels boringen van AGEL en het puttenboek van de gemeente Oosterhout is bepaald dat de bodem is opgebouwd uit siltig zand. Plaatselijk komen klei- en leemlagen voor. Op basis van de overzichtskaart grondwatertrappen, de wateratlas Provincie Noord-Brabant, momentopnames en de gemeentelijke peilbuizen kan geconcludeerd worden dat de GHG zich tussen 0,7 en 0,9 m-mv bevindt.

Om te bepalen of het infiltreren van het regenwater in de bodem van het perceel mogelijk is, zijn er enkele praktijkproeven uitgevoerd op locatie. Daarnaast is de diepere bodemopbouw beschreven aan de hand van TNO gegevens en zijn er grondmonsters uit de bodem van het perceel genomen om een zeefkromme te bepalen.

Het blijkt dat de gemiddelde k-waarde 0,65 m/dag bedraagt. Conform de Leidraad Riolering, C2200 Hydraulisch functioneren van regenwatervoorzieningen, kan gesteld worden dat goed infiltreren binnen het plangebied mogelijk is wanneer de k-waarde van de bodem in het gebied groter dan of gelijk is aan 1,0 m/dag.

Op basis van de verkregen k-waarden m.b.t. het infiltratieonderzoek, de waargenomen bodemsamenstelling en de uitgevoerde zeefkromme blijkt dat infiltreren slecht tot de mogelijkheden behoord i.v.m. de aanwezigheid van leemlagen en de samenstelling van het zand in de ondergrond (siltfractie).

Voor het plangebied dient een nieuw rioleringsplan opgesteld te worden voor de verwerking van het huishoudelijke afvalwater en het regenwater. Uitgangspunten voor de verwerking van regenwater en huishoudelijk afvalwater worden vastgesteld door de gemeente Oosterhout en het Waterschap Brabantse Delta.

Vanwege een juiste dimensionering van het nieuw aan te leggen RWA-stelsel is het van belang om duidelijk in beeld te krijgen wat de nieuwbouw in het plangebied voor veranderingen aan het verharde oppervlak met zich meebrengt. Het blijkt dat het totale verharde oppervlak ten opzichte van de huidige situatie met 2.834 m² toeneemt. Zoals aangegeven bedraagt de toename in verhard oppervlak 2.834 m², hierdoor is het waterbezwaar groter dan de ondergrens van de retentie eis, die vereist wordt als het af te koppelen verhard oppervlak en de toename van het verhard oppervlak tezamen evenveel retentie vragen als een toename van het verhard oppervlak van 2.000 m².

Conform de beleidsregels van het waterschap is het vanwege bovenstaande reden niet geoorloofd om direct af te koppelen op het oppervlaktewater dan wel op het aanwezige rioolstelsel en wordt er retentie geëist.

In tegenstelling tot het beleid van het waterschap Brabantse Delta rekent de gemeente Oosterhout niet met de toename in verhard oppervlak maar met het gehele verharde oppervlak in de toekomstige situatie. Dit houdt in dat het waterbezwaar gebaseerd dient te worden op een bebouwd oppervlak van 3.647 m² en een verhardingsoppervlak van 7.764 m². Aangegeven is daarnaast dat er onderscheid in de waterstromen gemaakt dient te worden. De retentie welke hierbij benodigd is dient bepaald te worden conform de normen die hiervoor gelden.

Het regenwater dat afstroomt van het dakoppervlak is relatief schoon regenwater en kan rechtstreeks worden geloosd op de aangrenzende waterloop categorie A van het waterschap. Voor de afvoer van het regenwater afkomstig van het bebouwd oppervlak geldt geen afnameverplichting, de retentie is in de rapportage berekend conform de hydraulische randvoorwaarden van het waterschap.

Uit de rapportage blijkt dat voor verwerking van regenwater bnnen het plangebied de nodige maatregelen dan wel voorzieningen dienen te worden aangelegd. Het blijkt dat infiltratie van regenwater niet mogelijk is. De slechte doorlatendheid van de ondergrond is vooral te wijten aan de aanwezigheid van plaatselijke leemlagen en de siltigheid van het zand. Om deze reden is het niet haalbaar om regenwater middels infiltratie te verwerken. Uit overleg met de gemeente is gebleken dat er in de huidige en in de nabije toekomst geen gebruik kan worden gemaakt van omliggende bergings/retentievoorzieningen.

Er zijn een aantal mogelijkheden om retentie te creëren. In de rapportage wordt geadviseerd om retentie te realiseren middels bergingsriolen dan wel in de vorm van een ondergrondse retentievoorzieningen in de vorm van kratten/kelders. Met behulp van deze voorzieningen kan het regenwater op gedoseerde wijze worden geloosd.

De retentievoorzieningen dienen te worden voorzien van een knijpvoorziening om het regenwater op gedoseerde wijze te kunnen lozen, en een overstortvoorziening in geval van extreme regenval. Voor de verwerking van regenwater afkomstige van het dakoppervlak dienen de voorzieningen aangesloten te worden op de nabijgelegen watergang. Voor de verwerking van het regenwater afkomstig van het verhardingsoppervlak dienen de voorzieningen te worden aangesloten op het verbeterd gescheiden stelsel in de Vaartweg.

Conform de keur van het waterschap Brabantse Delta zal er een watervergunning aangevraagd worden. Dit in verband met het lozen van regenwater afkomstig van de bebouwing op het oppervlaktewater en het uitvoeren van werkzaamheden in de nabijheid van een waterloop categorie A.

Het regenwaterstel dient daarnaast in een vervolg stadium nader riooltechnisch uitgewerkt te worden. Hierbij dient in overleg met de gemeente te worden bepaald op welke wijze het regenwater vertraagd zal worden afgevoerd, wat de hierbij benodigde diameters, lengtes, afschot etc. dienen te zijn.

Om te voorkomen dat het grondwater of het oppervlaktewater verontreinigd worden door afstromend regenwater dient gebruik gemaakt te worden van niet-uitlogende bouwstoffen.

Conclusie

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat vanuit het aspect 'Water' geen belemmeringen bestaan voor de voorliggende ontwikkeling.

In opdracht van Staetendam Invest B.V. heeft AGEL adviseurs een quickscan Flora- en Faunawetgeving uitgevoerd. Doel van deze quickscan is het inzichtelijk maken of beschermde natuurwaarden in het plangebied aanwezig zijn en welke betekenis die hebben voor de verdere uitvoering. Tevens wordt inzichtelijk gemaakt of er door de geplande ontwikkeling negatieve effecten te verwachten zijn op beschermde gebieden. De resultaten uit dit onderzoek zijn opgenomen in de rapportage 'Quickscan Flora- en faunawet, Leisure Centre te Oosterhout' d.d. 16 juni 2010, met kenmerk 20100157.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt niet in de nabijheid van gebieden die zijn aangewezen in het kader van de natuurbeschermingswet 1998. Het dichtstbijzijnde beschermde gebied ligt op een afstand van ten minste 5 kilometer ten noorden van het plangebied en betreft het Natura 2000-gebied “Biesbosch”. Het Natura 2000 gebied betreft een habitatrichtlijngebied en vogelrichtlijngebied. Aangezien de beoogde plannen geen directe relatie hebben met het natuurgebied en gezien de omvang zijn negatieve effecten uit te sluiten.

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van de PEHS (Provinciale Ecologische Hoofdstructuur). De dichtstbijzijnde gebieden die behoren tot de PEHS bevinden zich op een afstand van ca. 170 m van het plangebied. Het gaat hier met name om het Wilhelminakanaal. Aangezien de beoogde plannen geen directe relatie hebben met een gebied dat is aangewezen als EHS en gezien de omvang zijn negatieve effecten uit te sluiten.

Soortenbescherming

In de Flora- en Faunawet is een zorgplicht opgenomen. Dit houdt in dat voorafgaand aan de ingreep alle maatregelen dienen te worden getroffen om nadelige gevolgen op flora en fauna voor zover mogelijk te voorkomen, te beperken of ongedaan te maken. Deze zorgplicht geldt altijd en voor alle soorten, ook als er ontheffing of vrijstelling is verleend.

Planten

Binnen het plangebied zijn geen potentiële natuurlijke groeiplaatsen voor strikt beschermde (vaat)planten aanwezig. Strikt beschermde (vaat)planten worden dan ook niet binnen het plangebied verwacht. Ontheffing van de Flora- en faunawet en/of compensatie is daarom niet noodzakelijk.

Zoogdieren

Er zijn geen zoogdieren aangetroffen. Verwacht wordt dat enkele algemene voorkomende beschermde zoogdiersoorten zoals de mol, konijn, egel en diverse muissoorten voorkomen binnen de onderzoekslocatie. Omdat het hier gaat om zoogdiersoorten die in grote delen van Nederland en Brabant algemeen zijn, doet het verdwijnen van leefgebied in het plangebied geen afbreuk aan de gunstige staat van instandhouding van regionale of landelijke populaties. Ontheffing van de Flora- en faunawet (categorie 1) en/of compensatie is daarom niet noodzakelijk.

Vleermuizen

In het kader van de Flora- en faunawet zijn vaste rust- en verblijfplaatsen van vleermuizen beschermd. Indien de verblijfplaatsen van deze vleermuizen in het kader van de planontwikkeling worden bedreigd, is ontheffing van de Flora- en faunawet noodzakelijk, aangezien deze soorten tevens voorkomen in bijlage IV van de Habitatrichtlijn. Daarmee behoren deze soorten tot de zwaarst beschermde categorie in de Flora- en faunawet. In het plangebied zijn geen verblijfplaatsen aangetroffen, mede gezien het ontbreken van geschikte bomen dan wel bebouwing. Ontheffing van de Flora- en faunawet en compensatie is daarom niet noodzakelijk.

Het plangebied kan mogelijk deel uitmaken van een foerageergebied voor vleermuizen. Het plangebied blijft deze functie behouden tijdens en na de ingreep, maar neemt mogelijk door de ingreep een fractie in kwaliteit af. Negatieve effecten op populatieniveau zijn door het verloren gaan van de open ruimte en aanvliegroutes niet te verwachten.

Vogels

Omdat het plangebied ongeschikt is voor broedvogels (kaal braakliggend terrein zonder beschutting) zijn er geen belemmeringen vanuit de Flora- en Faunawet aan de orde.

Overige soortgroepen

Uit de inventarisatie van de overige soortgroepen (vissen, ongewervelde, amfibieën en reptielen), binnen het plangebied is naar voren gekomen dat verder geen sprake is van beschermde diersoorten. Het mogelijk aantasten van bijzondere overige soorten is dan ook niet aan de orde.

Conclusie

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat vanuit het aspect Flora en Fauna geen belemmeringen bestaan voor de voorliggende ontwikkeling.

In opdracht van Staetendam Invest B.V. is door AGEL adviseurs een milieukundig onderzoek uitgevoerd naar de milieuzonering van de milieubelastende activiteiten binnen de nieuwe ruimtelijke ontwikkeling van het plan “Leisure Centre” en de activiteiten in de directe omgeving van de ruimtelijke ontwikkeling. Daarnaast heeft een inventarisatie en milieutoets plaatsgevonden ten aanzien van het milieuaspect externe veiligheid.

De resultaten uit dit onderzoek zijn opgenomen in de rapportage ´Milieuonderzoek zonering milieubelastende activiteiten en externe veiligheid Leisure Centre te Oosterhout´ d.d. 15 maart 2011, met kenmerk 20100157, D013 Deze rapportage is als separate bijlage aan het voorliggend bestemmingsplan toegevoegd.

Milieuonderzoek milieubelastende activiteiten

Het doel van het milieukundig onderzoek is, om op basis van een beoordeling van de milieubelastende activiteiten binnen de ruimtelijke ontwikkeling en de nabijgelegen activiteiten, de invloed op de ruimtelijke zonering te bepalen voor de planontwikkeling “Leisure Centre”. Aan de hand van deze beoordeling is het mogelijk om te bepalen of de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van invloed is voor de nabijgelegen milieubelastende activiteiten en milieugevoelige functies. Daarnaast zal beoordeeld worden of de nabijgelegen milieubelastende functies van invloed zijn op de aanwezige milieugevoelige functies binnen de ruimtelijke ontwikkeling. Deze doelstelling kan vertaald worden naar twee uitgangspunten:

• het zorg dragen van een goed woon- en leefklimaat of verblijfklimaat bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Onderzoeksresultaten

Voor het onderzoek naar de milieuzonering is uitgegaan van zowel het omgevingstype rustige woonwijk als gemengd gebied zoals deze is genoemd in de VNG publicatie “Bedrijven en Milieuzonering, uitgave 2009”. Voor de uitvoering van het onderzoek is, op grond van functies binnen de ruimtelijke ontwikkeling en de ligging van het plangebied binnen de begrenzing van een bestaand bedrijventerrein, uitgegaan van 200 meter.

Op basis van het onderzoek blijkt dat als gevolg van de functiemenging binnen het plangebied, de ligging binnen een bedrijventerrein en de ligging nabij ontsluitingswegen, het gebied ten westen van de Statendamweg aangemerkt kan worden als een gemengd gebied. Voor de woonbestemming aan de oostzijde van de Statendamweg wordt uitgegaan van het omgevingstype rustige woonwijk.

Voor de milieubelastende activiteiten binnen het plangebied loopt geen enkele maximale richtafstand over een nabijgelegen bestemming die aangemerkt kan worden als een milieugevoelige functie.

Externe Veiligheid

Het doel van het onderzoek is het in beeld brengen of de beoogde nieuwe ruimtelijke ontwikkeling voldoet aan het algemene rijksbeleid ten aanzien van het aspect Externe Veiligheid. Dit rijksbeleid is nog in ontwikkeling en deels vastgelegd in wettelijke besluiten en circulaires. Het onderzoek is gebaseerd op de navolgende besluiten/circulaires:

1. 1. Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)
2. 2. Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi)
3. 3. Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (CRVG)
4. 4. Ontwerp Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb)
5. 5. Ontwerp Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt)

Het veiligheidsbeleid in Nederland is gebaseerd op een tweetal begrippen, het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Plaatsgebonden risico:

Het plaatsgebonden risico is de kans per jaar dat één persoon die onafgebroken en onbeschermd op een plaats langs een transportroute of nabij een inrichting verblijft, komt te overlijden als gevolg van een incident met het vervoer, de opslag en/of de handeling van gevaarlijke stoffen. Daarbij is de omvang van het risico afgezet tegen de afstand waarbij geldt: hoe groter de afstand, des te kleiner het risico. De risico's worden weergegeven in PR-risico-contouren. Voor nieuwe situaties geldt een PR contour van 10^-6. De PR contour geldt als een grenswaarde en mag niet overschreden worden.

Groepsrisico:

Het groepsrisico is de kans per jaar dat een groep van 10 of meer personen in de omgeving van de transportroute of de inrichting voor handelingen met gevaarlijke stoffen in één keer het (dodelijk) slachtoffer wordt van een ongeval. Het groepsrisico geeft de aandachtspunten aan waar zich mogelijk een ramp met veel slachtoffers kan voordoen en houdt daarmee rekening met de aard en dichtheid van de bebouwing in de nabijheid van de transportroute. Het groepsrisico wordt weergegeven in een grafiek waarin op de verticale as de cumulatieve kans op het aantal doden per jaar en op de horizontale as het aantal doden logaritmisch is weergegeven.

In tegenstelling tot het plaatsgebonden risico geldt voor het groepsrisico geen grenswaarde maar een oriëntatiewaarde. Deze oriëntatiewaarde kan gezien worden als een streefwaarde en heeft geen juridische status. Het overschrijden van de oriëntatiewaarde is mogelijk mits dit in de besluitvorming door het bevoegd gezag gemotiveerd wordt middels een verantwoordingsverplichting. Bij deze verantwoordingsplicht moet o.a. aandacht besteed worden aan bronmaatregelen, zelfredzaamheid, inzetbaarheid hulpdiensten e.d.

Onderzoeksresultaten

Uit inventarisatie van het aspect externe veiligheid is gebleken dat er in de directe omgeving geen risicobronnen aanwezig zijn die vallen onder de werkingssfeer van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). De meest nabij gelegen Bevi-inrichting is gelegen op een afstand van ca. 1.000 meter. De projectlocatie is niet gelegen binnen een PR 10^-6 contour voor het plaatsgebonden risico en het invloedsgebied waarbinnen een verantwoording van het groepsrisico moet plaatsvinden. Het Besluit externe veiligheid leidt dan ook niet tot beperkingen ten aanzien van de realisatie van het voorgestane plan. Daarnaast geeft het vigerend bestemmingsplan aan dat op de nabij gelegen bedrijfsbestemmingen geen nieuwe risicovolle inrichtingen gevestigd mogen worden.

Ten aanzien van het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, water en via buisleidingen kan gesteld worden dat het plangebied niet gelegen is in de nabijheid van een hiervoor bestemde transportroute en dat de risico’s dermate gering zijn dat deze niet relevant zijn voor het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

De nieuwe ruimtelijke ontwikkeling voorziet niet in de mogelijkheid tot de vestiging van een risicobron. Wel omvat de ruimtelijke ontwikkeling de mogelijkheid tot de vestiging van (beperkt) kwetsbare objecten. De vestiging hiervan geeft echter geen beperkingen voor de reeds aanwezige risicobronnen. De omliggende bestemmingen zijn niet van invloed op de voorziene nieuwe ruimtelijke ontwikkeling.

Het vigerend bestemmingsplan biedt in theorie de mogelijkheid om milieucategorie 3 bedrijven te vestigen. Deze vestigingsmogelijkheid kan echter niet worden gezien overeenkomstig de toelichting op het bestemmingsplan. Voor de nieuwvestiging van bedrijven kan gesteld worden dat de reeds aanwezige bedrijfswoningen aan de Vaartweg en de perceelsgrootte van de percelen veelal een beperkende factor zijn voor de vestiging van categorie 3 bedrijven. Tot slot dient opgemerkt te worden dat bij de realisatie van de milieugevoelige functies geen sprake is van een langdurig verblijf gelijk aan een woon- of zorgfunctie en dat mede gelet op met name inpandig verblijf een minder grootte richtafstand aangehouden kan worden als voor woningen of een zorgcentra.

Conclusie

Op basis van de onderzoeksresultaten kan gesteld worden dat er ter plaatse van het plangebied sprake is van een aanvaardbaar verblijfsklimaat. Daarnaast is de uitwerking van de planontwikkeling zodanig dat aan de bedrijven in de omgeving voldoende zekerheid geboden kan worden dat de bedrijfsvoering duurzaam voortgezet kan worden binnen de als algemeen geachte aanvaardbare voorwaarden. Ten aanzien van de milieubelastende activiteiten binnen het plangebied kan gesteld worden dat deze geen nadelige invloed heeft op het aanwezige woon- en leefklimaat van de nabijgelegen woonbestemmingen.

Het begrip 'duurzaam bouwen' is door het ministerie van VROM in 1995 geïntroduceerd om de kwaliteit van het bouwen te verhogen en de duurzaamheid van de te gebruiken materialen, alsmede de te onderscheiden processen te waarborgen.

Een belangrijk wettelijk instrument hiervoor is het Bouwbesluit waarin ondermeer de EPN (Energie Prestatie Norm), die voor de realisering van duurzame ontwikkeling belangrijk is, is opgenomen. Wanneer bouwvergunning wordt aangevraagd voor een bouwplan moet deze voldoen aan het Bouwbesluit, waarmee het aspect duurzaam bouwen is gewaarborgd.

Voorafgaand aan de werkzaamheden dient er een KLIC-melding te worden aangevraagd om definitief te bepalen waar zich mogelijk leidingen bevinden op of rondom het perceel. De verwachting is dat er geen leidingen op het perceel worden aangetroffen die een belemmering vormen voor de voorgenomen plannen.

Het bedrijventerrein Statendamweg wordt, als gevolg van de doorkruising van de Bovensteweg, opgesplitst in een noordelijk en zuidelijk deel. De projectlocatie is gelegen in het noordelijk deel van het bedrijventerrein Statendamweg. Het noordelijk deel is in functionele en ruimtelijke zin afwijkend van het zuidelijk deel. Het zuidelijk deel wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van ambachtelijke en kleinschalige bedrijvigheid. Hierbij zijn de percelen langs de Statendamweg grotendeels bebouwd. Deze bebouwing heeft een duidelijke zichtrelatie met de Statendamweg en eventuele opslag wordt door de bebouwing afgeschermd. Op deze wijze is een duidelijk herkenbare bebouwingswand ontstaan.

Het noordelijk deel wordt gekenmerkt door meer grootschalige bedrijvigheid met incidentele bedrijfsbebouwing en veel ruimte voor opslag. Tevens kent het gebied een meer introverte uitstraling. Als gevolg van toevoeging van nieuwe functies wordt deze uitstraling langzaam aan meer omgezet in een extraverte uitstraling. Deze wijziging van uitstraling past bij de doelstelling van het vigerende bestemmingsplan. Binnen dit bestemmingsplan wordt immers het volgende aangegeven:

Als nieuwe invulling wordt ingezet op het maken van een voorstrook, gelegen aan de zijde van de Statendamweg, ten behoeve van het realiseren van een zichtlocatie met representatieve bebouwing. Binnen deze strook zijn kleinschalige bedrijvigheid, kantoorachtige bedrijvigheid, één tuincentrum en een bezineverkooppunt (met wasstraat) voorgestaan. Deze algehele herontwikkeling heeft alles te maken met de grootschalige verhuizing van de Martens bedrijven naar Weststad III.

De projectlocatie is in de huidige situatie onbebouwd, maar zal in de toekomst onderdeel gaan uitmaken van de in ontwikkeling zijnde bebouwingswand van het noordelijk deel van Statendamweg. De direct aangrenzende bebouwing bestaat uit een bouwvolume zonder kap met een bouwhoogte van ca, 7,5 meter, waarin een deel van Martens Beton is ondergebracht. Het betreft hier een gesloten bouwvolume met witte gevelbekleding en een borstwering van metselwerk. De entree bestaat uit een zwart met rode vliesgevel, waarbij de kleur rood aansluit bij de rode kleur van het logo van Martens Beton. Aan de achterzijde van de projectlocatie is de bebouwing van een taxibedrijf gelegen. Deze bebouwing bestaat uit twee bouwlagen met een bouwhoogte van circa 6 meter. Ook deze bebouwing, welke bestaat uit een zwarte vliesgevel met een zwart boeiboord, heeft een plat dak.

Het bouwplan voor de projectlocatie gaat uit van de realisatie van een Leisure Centre in combinatie met een supermarkt, een fast-food restaurant en een parkeergarage. Het Leisure Centre is met name gepositioneerd aan de Statendamweg. Voor de positionering van het gebouw is aansluiting gezocht bij de wisselende afstand tussen de rijbaan en de bestaande bebouwing langs de Statendamweg en het evenwijdig plaatsen van de bebouwing aan de zijdelingse perceelsgrenzen. Het gebouw is dan ook evenwijdig aan de zijdelingse perceelsgrenzen gelegen. Tevens is er een duidelijke zichtrelatie met de Statendamweg.

De functionele indeling van het bouwvolume betreft een detailhandel in dagelijkse artikelen (supermarkt) op de begane grond. Op de bovenliggende verdiepingen zal vervolgens een fitnesscentrum, een bioscoop en een kinderspeelparadijs of vergelijkbare functies ten behoeve van cultuur en ontspanning worden gerealiseerd. Binnen de planopzet is er voor gekozen om het fast-food restaurant als apart bouwvolume te realiseren met een terras en drive-in. Met deze totale herontwikkeling kan daarbij concreet invulling gegeven worden aan het beleid, zoals dat door de gemeente Oosterhout in de Visie op de boodschappenstructuur, Nota "Onderzoek mogelijke vestigingslocatie bioscoop" en het bestemmingsplan "Industrieterrein Weststad 1 en 2 / Statendam" is geformuleerd.

De locatie is in deze beleidskaders door de gemeente immers als ontwikkelingslocatie voor enerzijds een Leisure Centre met bioscoop en anderzijds als mogelijke locatie voor het verplaatsen van een supermarkt aangemerkt. Met de realisatie kan de nieuwe bebouwingsstructuur langs de Statendamweg in ruimtelijke en functionele zin gecompleteerd worden.

Naast het realiseren van een tweetal bouwvolumes zal de projectlocatie worden ingericht met enerzijds een parkeerterrein en anderzijds een parkeergarage ten behoeve van het parkeren, een en ander met bijbehorende ontsluitingswegen en groenvoorzieningen.

Tenslotte zal op het terrein van het Leisure Cente worden voorzien in voldoende stallingsruimte voor fietsen. Realisatie van deze stallingsruimte zal niet te koste gaan van het benodigd aantal parkeerplaatsen zoals opgenomen in de rapportage 'Verkeerscirculatie en parkeerbalans Leisure Centre oosterhout'.

Het hoofdgebouw zal deels in twee lagen en deels in drie lagen worden opgericht, waarmee de hoogte van de bebouwing maximaal 18 meter bedraagt. De bebouwing zal enigszins terug gelegen op het kavel worden gepositioneerd. Dit om het gebouw niet te massaal over te laten komen. De diverse functies zijn daarbij van een zodanige omvang, dat deze voldoende herkenbaar zullen zijn vanaf de Statendamweg. Het gebouw zal voornamelijk worden voorzien van een plat dak met incidenteel een verbijzondering middels een hellend dakvlak.

Ten opzichte van de bestaande bebouwing aan de Statendamweg wordt met het nieuwe gebouw enige afstand in acht genomen. De afstand ten opzichte van zijdelingse perceelsgrens met Martens Beton bedraagt ten minste 3 meter.

Het voorterrein zal worden ingericht als parkeerterrein met een fast-food restaurant. Dit fast-food restaurant zal een eigen herkenbare uitstraling krijgen behorende bij een dergelijke functie en betreffende keten. Het positioneren van deze functie in de vrije ruimte draagt bij tot de herkenning. De hoogte van het fast-food restaurant zal maximaal 7 meter bedragen.

Op het voorterrein zal tevens een reclamemast met een hoogte van 35 meter worden opgericht. Deze mast in combinatie met de functies draagt bij tot de markering van het belangrijke knoop- en oriëntatiepunt ter plaatse van de kruising van de Bovensteweg met de Statendamweg.

De vorm van het bouwvolume van het Leisure Centre is tot stand gekomen als gevolg van de diverse functies, welke binnen het gebouw zijn opgenomen. De meest functionele indeling heeft geleid tot een rechthoekige vorm. Een rechthoekige vorm draagt bij aan een duidelijke en herkenbare inrichting van de detailhandel in dagelijkse artikelen (supermarkt). Dit geldt tevens voor een bioscoop, waarbij een zaal altijd een rechthoekige vorm betreft met een lange en een korte zijde. Om het bouwvolume derhalve zo optimaal mogelijk te kunnen benutten is een rechthoekige vorm tot stand gekomen. Het bouwvolume is vervolgens in de breedte op het perceel gepositioneerd. Op deze wijze hebben alle functies een duidelijke zichtrelatie met de Statendamweg.

Het gebouw heeft een breedte van circa 77 meter en een diepte tussen de 40 meter en 45 meter.

De entree van de bovenliggende functies zal worden verbijzonderd middels een rechthoekig bouwvolume, welke het gebouw als het ware in twee delen opsplitst. De entree vormt hiermee tevens de visuele en functionele scheiding tussen de diverse functies op de verdiepingen. Dit geldt echter niet voor de begane grond, welke volledig zal worden gebruikt voor detailhandel in dagelijkse artikelen (supermarkt). De entree van deze functie zal niet plaatsvinden via de centrale entree. Aangezien de functie op de begane grond het volledige vloeroppervlak zal gebruiken, is ervoor gekozen om de entree meer op de kop te positioneren. Dit bevordert een duidelijke winkelinrichting.

De verschillende functies op de verdiepingen worden enerzijds ontsloten via de centrale entree en anderzijds via de parkeergarage.

De parkeergarage is aan de achterzijde van het Leisure Centre gelegen om de herkenbaarheid aan de voorzijde van de projectlocatie te kunnen waarborgen. De kruising van de Statendamweg met de Bovensteweg zal door de nieuwe, hogere en kenmerkende bebouwing van het Leisure Centre duidelijk worden gemarkeerd en verbijzonderd. De parkeergarage zal dan ook bestaan uit een ondergeschikt en transparant bouwvolume met een hoogte van maximaal 9 meter.

Tenslotte zal, als gevolg van de herontwikkeling, de aansluiting van het perceel met de Statendamweg worden verplaatst in noordelijke richting. De aansluiting zal direct tegenover de aansluiting met de Bovensteweg worden gepositioneerd.

Welstandscommisie

De commissie heeft op 29 april 2010 het nog zeer globale stedenbouwkundige plan en schetsontwerp van het Leisure Centre met een fast-food restaurant besproken en beoordeeld aan de hand van de welstandscriteria voor het gebied B2.

De commissie heeft aangegeven zich te kunnen vinden in de stedenbouwkundige hoofdopzet. Bij het huidige schetsmatige voorstel ontbreekt in de optiek van de commissie nog de samenhang en ensemble werking van de afzonderlijke gebouwen. In het verlengde hiervan geeft de commissie aan dat de koppeling van de parkeergarage aan het hoofdgebouw ook vraagt om een samenhangende uitwerking (massa, vorm en uitstraling).

Tot slot heeft de commissie aangegeven twijfels te hebben bij de overdadige vormentaal en wijst de commissie op de veelheid aan reclameuitingen, die gelet op de welstandscriteria voor het gebied B2, sterk in aantal gereduceerd dienen te worden.

De systematiek van de regels en de verbeelding sluit aan bij de systematiek zoals deze wordt gehanteerd door de gemeente Oosterhout en de landelijke standaard "Standaard Vergelijkbare bestemmingsplannen (SVBP) . De betreffende bestemming die voor het perceel geldt na de wijziging is "Gemengd".

Algemeen

Het voorliggend bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een plantoelichting. De verbeelding en de planregels tezamen vormen het juridisch bindende deel van het plan. De verbeelding en planregels dienen te allen tijde in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast.

Verbeelding

Op de verbeelding met kenmerk NL.IMRO.0826.BSPleistatendam65-VA01, hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen deze bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien, en voor zover, deze in de regels daaraan wordt gegeven. Soms heeft een aanduiding juridisch gezien geen enkele betekenis en is deze uitsluitend op de verbeelding aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid van de verbeelding (bijvoorbeeld topografische gegevens).

Regels

De planegels zijn ondergebracht in een viertal hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 (algemene bepalingen), met daarin een aantal regels die van belang zijn voor de toepassing en interpretatie van de regels in de overige hoofdstukken en de wijze van meten;
• Hoofdstuk 2 (bestemmingsbepalingen), met daarin per bestemming onder meer bestemmingsregels, bouwregels en ontheffingsbevoegdheden;
• Hoofdstuk 3 (algemene bepalingen), met daarin algemene ontheffings-, wijzigings-, en gebruiksbepalingen, een procedurebepaling en een aantal min of meer standaardregels;
• Hoofdstuk 4 (overgangs- en slotbepalingen), met daarin de overgangsbepalingen, een strafbepaling en de slotbepaling.

Bestemmingen

De bestemmingsregels betreffen de centrale bepaling van elke bestemming. Het betreft een omschrijving waarin limitatief de functies worden genoemd, die binnen de bestemming zijn toegestaan.

De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsregels. Ook het gebruik van grond en bebouwing is gekoppeld aan de bestemmingsregels. In de bouwregels staan uitsluitend bepalingen die betrekking hebben op het bouwen. Bouwregels zijn dan ook alleen van toepassing bij de toetsing van aanvragen om omgevingsvergunning.

In de bijzondere gebruiksregels wordt uitdrukkelijk bepaald welke gebruiksactiviteiten in elk geval onder het algemene gebruiksverbod vallen. Bijzondere gebruiksregels vormen derhalve een nadere concretisering hiervan en een inperking van de bestemmingsregels.

Gemengd

De gronden binnen deze bestemming zijn bedoeld voor culturele en ontspannende voorzieningen. Een en ander in combinatie met een horecafunctie, een supermarkt en een reclamemast. Daarnaast zijn parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan.

Op de verbeelding is een bouwvlak aangegeven, waarbinnen het hoofdgebouw moeten worden gerealiseerd. Deze bouwvlakken mogen voor een deel worden bebouwd. De maximale goot- en bouwhoogte zijn op de verbeelding aangegeven evenals het bebouwingspercentage (60%) en het maximum bruto vloeroppervlak van 3.000 m² voor een supermarkt en 1.650 m² voor een bioscoop.

Groen

De voor groen aangewezen gronden zijn onder andere bestemd voor groenvoorzieningen, bermen en beplantingen, voorzieningen voor langzaam verkeer, sport- en speelvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, geluidwerende voorzieningen, straatmeubilair, kunstobjecten en nutsvoorzieningen.

Op of in deze grond zijn geen gebouwen toegestaan. Binnen deze bestemming zijn onder enkele voorwaarden bouwwerken geen gebouwen zijnde toegestaan.

Verkeer

De kruising Statendamweg-Bovensteweg dient te worden aangepast ten behoeve van de verkeersafwikkeling van het Leisure Centre. Hiertoe zullen extra uitvoegstroken en invoegstroken worden gerealiseerd. Deze extra stroken zijn opgenomen binnen de bestemming 'Verkeer'. Binnen deze bestemming is het mogelijk om voorzieningen ten behoeve van verkeer en verblijf te realiseren.Verder is het aanvullend toegestaan om groenvoorzieningen, kunstobjecten, speelvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen, straatmeubilair, water en waterhuishoudkundige voorzieningen te realiseren. Binnen deze bestemming is alleen het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan met aanvullende bepalingen.

Het handboek Standaardregels van de gemeente Oosterhout vormt de basis van het bestemmingsplan. Het handboek heeft derhalve voor het opstellen van de regels van het onderhavige bestemmingsplan als leidraad gediend. In afwijking van het handboek is echter de begripsomschrijving 'detailhandel in dagelijkse goederen' toegevoegd om de flexibiliteit van het plan te vergroten, maar enigszins ook te beperken. Niet alle detailhandel is immers binnen het plangebied gewenst.

Door het clusteren van voorzieningen in één Leisure Centre kan een optimaal gebruik van het bouwvolume worden gewaarborgd. Doordat alle activiteiten in één accommodatie plaatsvinden, kunnen de beheer- en onderhoudskosten lager zijn. Op deze wijze ontstaat een aantrekkelijk situatie voor bedrijven om zich binnen het Leisure Centre te vestigen.

Uit diverse beleidsnota's blijkt dat het realiseren van een Leisure Centre binnen de gemeente Oosterhout gewenst is. Verder wordt gesteld dat bestaande supermarkten uit woonwijken moeten verdwijnen, maar dat deze voorzieningen wel binnen de grenzen van de bebouwde kom thuishoren. Aangenomen mag worden dat er voldoende maatschappelijk draagvlak is voor het beoogde plan.

Het bouwplan, het verkeerscirculatieplan alsmede het voorontwerp bestemmingsplan hebben van 16 september tot en met 13 oktober 2010 ten behoeve van de inspraak ter inzage gelegen. Op 30 september 2010 heeft er een inspraakavond plaatsgevonden. In een separate ambtelijke reactie zijn de inspraakreacties opgenomen en van commentaar voorzien.

Tussen de initiatiefnemers en de gemeente Oosterhout is een anterieure overeenkomst getekend waarin is bepaald dat alle kosten en eventueel te lijden schade volledig voor rekening zullen komen voor de initiatiefnemers. Er is derhalve geen noodzaak tot vaststelling van een exploitatieplan. Alle voorbereidings- en uitvoeringskosten worden door de initiatiefnemers gefinancierd.

De realisatie van het plan heeft geen financiële consequenties voor de gemeente Oosterhout.

Het voorontwerp

Industrieterrein Weststad 1 en 2 / Statendam, Herziening 2 (Statendamweg 65; Leisure Centre) heeft conform artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) met ingang vanaf 16 september 2010 tot 14 oktober 2010 voor iedereen ter inzage gelegen bij het gemeentelijk informatiecentrum in het stadhuis en was te raadplegen via de websites www.oosterhout.nl en www.ruimtelijkeplannen.nl. Gedurende deze termijn van 6 weken bestond de gelegenheid om schriftelijk of mondeling reacties omtrent het ontwerp bij het College van Burgemeester en Wethouders kenbaar te maken. Op 30 september 2010 is er een inspraak- en informatieavond gehouden.

De ingediende reacties zijn in de nota 'commentaarnota vooroverleg en inspraak' van commentaar voorzien welke als separate bijlage aan het voorliggend plan is toegevoegd.