plan:

het bestemmingsplan 'Slotjes, herziening 4 (Heidehof/De Wieken)' met identificatienummer NL.IMRO.0826.BSPslotjeshz4-VA01 van de gemeente Oosterhout.

bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels (en de daarbij behorende bijlagen).

aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

aan huis verbonden beroep of bedrijf:

de uitoefening van een beroep op zakelijk, administratief, juridisch, financieel, therapeutisch, (para-)medisch, cosmetisch, ontwerptechnisch of hieraan gelijk te stellen gebied, dan wel de uitoefening van ambachtelijke bedrijfsactiviteiten geheel of overwegend door middel van handwerk, voor zover deze behoren tot de milieucategorie 1 of 2, zoals bepaald in de Staat van bedrijfsactiviteiten, of een daarmee qua aard en invloed op de omgeving vergelijkbare activiteit, waarbij de uitoefening in of bij een woning wordt uitgeoefend.

achtergevelrooilijn:

de van de weg, waarop het belangrijkste gebouw op een bouwperceel is georiënteerd, afgekeerde grens van een bouwvlak.

bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

bed & breakfast:

een voorziening in een (bedrijfs)woning, die als doel heeft het verstrekken van logies en ontbijt aan steeds wisselend publiek, dat voor een korte periode, namelijk één tot enkele nachten, ter plaatse met een recreatieve doelstelling verblijft; onder bed & breakfast wordt niet verstaan overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke, seizoensgebonden of permanente werkzaamheden en/of arbeid.

begane grond:

de bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

beperkt kwetsbaar object:

een object als gedefinieerd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

bestaand(e situatie):

1. a. ten aanzien van bebouwing: bebouwing, zoals legaal aanwezig of in uitvoering op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bebouwing, die mag worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip aangevraagde vergunning;
2. b. ten aanzien van gebruik: het gebruik van grond en/of opstallen, zoals legaal aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak.

bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bijbehorend bouwwerk:

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

bouwgrens:

de grens van een bouwvlak.

bouwlaag:

doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd.

bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

bouwperceelgrens:

de grens van een bouwperceel.

bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

bouwwerk:

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

dak:

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

dakopbouw:

een opbouw op een deel van een hellend dak, waarmee de goot- en/of bouwhoogte van het gebouw wordt verhoogd.

detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (hieronder begrepen de uitstalling ten verkoop) het verkopen en/of leveren van goederen aan diegenen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat postorderbedrijven en daarmee vergelijkbare internetwinkels niet worden aangemerkt als detailhandel, tenzij ter plaatse sprake is van fysiek klantcontact.

dienstverlening:

bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder zijn begrepen kapperszaak, schoonheidsinstituut, wasserette/stomerij, fotostudio, bank, postkantoor, uitzendbureau, reisbureau en naar aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en instellingen, met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting.

erf:

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw.

escortbedrijf:

de natuurlijke persoon, groep van personen of rechtspersoon die bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was prostitutie aanbiedt die op een andere plaats dan in de bij het bedrijf horende bedrijfsruimte wordt uitgeoefend (escortservices, bemiddelingsbureaus e.d.).

functie:

doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan is toegestaan.

gastouderschap:

kinderopvang op het woonadres van een gastouder of de ouder(s) die tot stand komt door bemiddeling van een gastouderbureau en die betrekking heeft op ten hoogste 6 kinderen, naast eventuele eigen kinderen van de gastouder.

gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met meer dan één wand omsloten ruimte vormt.

gestapelde woning:

een woning in een gebouw waarin zich meerdere boven elkaar gelegen zelfstandige woningen en/of bijzondere woonruimten bevinden.

gevel:

bouwkundige constructie die een ruimte in een woning of gebouw scheidt van de buitenlucht, daaronder begrepen het dak.

hoofdfunctie:

de belangrijkste functie waarvoor een gebouw mag worden gebruikt.

hoofdgebouw:

een gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel, en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkste is.

horeca(bedrijf):

het bedrijfsmatig verschaffen c.q. verstrekken van logies, dranken, maaltijden en kleine eetwaren, zoals een hotel, restaurant, café, cafetaria of een combinatie van twee of meer van deze bedrijven, waaronder eveneens wordt begrepen het exploiteren van zaalaccommodatie, doch met uitzondering van een seksinrichting.

huishouden:

de leefvorm of samenlevingsvorm van een alleenstaande of een gezin, waaronder mede wordt begrepen kamerbewoning tot ten hoogste 2 personen in een deel van het hoofdgebouw en/of een aangebouwd bijbehorend bouwwerk.

huisvesting in verband met mantelzorg:

huisvesting in of bij een woning van één huishouden, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

kap:

de volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw met een dakhelling van minimaal 15º en maximaal 75º.

kunstobject:

een bouwwerk, geen gebouw zijnde dat wordt aangemerkt als uiting van beeldende kunst.

kunstwerk:

bouwwerken, geen gebouwen zijnde van weg- en waterbouwkundige aard, zoals bruggen, viaducten, duikers, keerwanden, beschoeiingen, kademuren en degelijke.

kwetsbaar object:

een object zoals gedefinieerd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

maatvoeringsvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels voor de toegestane bouwwerken eenzelfde maatvoering geldt.

mantelzorg:

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

nutsvoorzieningen:

gebouwde voorzieningen van openbaar nut ten behoeve van water, elektriciteit, gas e.d., zoals transformatorhuisjes, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, pinautomaten, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor (tele)communicatie.

omgevingsvergunning:

vergunning voor activiteiten als genoemd in artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

ondergeschikte voorzieningen voor verkeer en verblijf:

voorzieningen voor verkeer en verblijf die ondergeschikt en gelieerd zijn aan de functies die ingevolge de geldende bestemming ter plaatse zijn toegestaan, zoals in- en uitritten, langzaam verkeerspaden, onverharde paden, trottoirs en brandgangen. Hieronder worden in ieder geval geen wegen voor gemotoriseerd verkeer begrepen.

overkapping:

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, bestaande uit een vrijstaande dakconstructie met maximaal één wand.

peil:

1. a. voor een op een perceel aanwezig bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een op een perceel aanwezig bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het aansluitende terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkt terrein.

prostitutie:

het zich beschikbaar stellen tot het tegen betaling verrichten van seksuele diensten aan anderen.

raamprostitutie:

een seksinrichting bestemd voor of in gebruik voor het zich vanaf het openbaar toegankelijke gebied zichtbaar ter beschikking stellen tot het tegen betaling verrichten van seksuele diensten aan anderen.

risicovolle inrichting:

een inrichting waarbij ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde, richtwaarde voor het risico c.q. risicoafstand moet worden aangehouden bij het in een bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten.

ruimtelijke kwaliteit:

waardering van een gebied die bepaald wordt door de mate waarin sprake is van gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde.

scheidingslijn:

lijn die de grens dan wel scheiding tussen verschillende aanduidingen vormt.

seksinrichting:

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch /pornografische aard plaatsvinden, waaronder in elk geval worden verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, of een prostitutiebedrijf waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet gecombineerd met elkaar.

stedenbouwkundig beeld:

het beeld dat wordt bepaald door de situering, de bouwmassa's, de dakvormen en de dakrichtingen van de bebouwing in relatie tot de omgeving.

straatprostitutie:

het zich beschikbaar stellen tot het tegen betaling verrichten van seksuele diensten aan anderen, één en ander door passanten hiertoe te bewegen of uit te nodigen door handelingen, houding, woord, gebaar of op andere wijze.

uitvoeren:

uitvoeren, het doen uitvoeren, het laten uitvoeren of in uitvoering geven.

vloeroppervlak(te):

de totale oppervlakte van alle ruimten die voor een functie wordt gebruikt.

voorgevel:

de naar de weg of naar het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

voorgevelrooilijn:

de grens van het bouwvlak die gericht is naar de weg en waarop de bebouwing is georiënteerd.

voorzieningen voor verkeer en verblijf:

voorzieningen die verband houden met de afwikkeling van het verkeer en/of met het verblijfskarakter van de openbare ruimte, zoals wegen, straten, pleinen, langzaam verkeerspaden, inclusief daarbij behorende inrichtingselementen.

waterhuishoudkundige voorzieningen:

voorzieningen die het waterhuishoudingsbelang dienen, zoals watergangen, waterstaatkundige kunstwerken, onderhoudsstroken ten behoeve van het beheer en onderhoud van een watergang, alsmede voorzieningen voor waterafvoer, waterinfiltratie en waterberging, inclusief bijbehorende voorzieningen zoals bermen, paden en beschoeiingen.

wonen:

het bewonen van een woning.

woning:

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

zelfstandige woonruimte:

een woning met een eigen afsluitbare toegang vanaf de openbare weg, een erf of een gedeelde verkeersruimte, waarbij de wasgelegenheid, kookgelegenheid en het toilet niet worden gedeeld met andere bewoners.

zorgwonen:

het bewonen van zorgwoningen, al dan niet in combinatie met gemeenschappelijke (zorg)voorzieningen.

zorgwoning:

een woning of wooneenheid bestemd voor verzorgd wonen, waarvan de bewoner(s) vanwege hun beperkte zelfredzaamheid vanaf aanvang van bewoning op basis van een ter zake van overheidswege gehanteerd systeem zijn geïndiceerd voor zorg, die beschikbaar is in de directe nabijheid van de woning of wooneenheid.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

afstanden:

van bouwwerken tot andere bouwwerken, bebouwingsgrenzen en perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn.

bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

diepte van een gebouw:

• horizontale diepte:

de lengte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf de naar de weg gekeerde gevel;

• verticale diepte:

de diepte van een gebouw, gemeten vanaf de bovenzijde van de (afgewerkte) begane grondvloer.

goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

inhoud van een bouwwerk:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken. Ondergronds bouwdelen en dakkapellen worden niet meegerekend voor het bepalen van de inhoud van een bouwwerk.

oppervlakte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, luchtkokers, wolfseinden, dakkapellen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken, ook indien gelegen buiten het aangegeven bestemmingsvlak, buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.

De voor 'Gemengd - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, ter plaatse van de aanduiding 'wonen' (w);
2. b. zorgwonen;
3. c. aan de woonfunctie ondergeschikte activiteiten in de vorm van:
   1. 1. aan huis verbonden beroepen of bedrijven;
   2. 2. gastouderschap;
4. d. tuinen, erven en verhardingen;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. ondergeschikte voorzieningen voor verkeer en verblijf;
8. h. parkeervoorzieningen;
9. i. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

1. a. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in 3.2.4 onder b voor het toestaan van hogere erf- en terreinafscheidingen vóór de lijn waarin de naar de weg gekeerde gevel van het woongebouw staat, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
   1. 1. de bouwhoogte bedraagt niet meer dan 2 m;
   2. 2. de afwijking passend is binnen de stedenbouwkundige structuur van de omgeving en het plaatselijk straatbeeld;
   3. 3. er zijn geen bezwaren vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid.

Bouwwerken mogen pas in gebruik worden genomen ten behoeve van regulier wonen, nadat er is voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Hierbij dient voldaan te worden aan het bepaalde in artikel 9.2.

De voor ‘Groen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. bermen en beplantingen;
3. c. voorzieningen voor langzaam verkeer;
4. d. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
5. e. kunstobjecten.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 4.2.2 voor het bouwen van kunstobjecten met een bouwhoogte van maximaal 8 m, mits:

1. a. dit passend is binnen de stedenbouwkundige structuur van de omgeving en het plaatselijk straatbeeld;
2. b. hiertegen geen bezwaren zijn vanuit oogpunt van verkeersveiligheid.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde onder 6.1.1 voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken op andere locaties dan onder een gebouw mits:

1. a. de oorspronkelijk functie op maaiveldniveau gehandhaafd blijft;
2. b. hierdoor de eventueel in het gebied aanwezige waarden en functies niet onevenredig worden aangetast;
3. c. er geen bezwaren zijn uit milieutechnisch oogpunt;
4. d. er geen bezwaren zijn uit oogpunt van waterhuishouding.

Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:

1. a. het gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gericht gebruik en onderhoud;
2. b. het gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer- vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
3. c. het gebruik van gronden, gebouwen, bouwwerken en onderkomens ten behoeve van een seksinrichting en/of escortbedrijf, raamprostitutie en straatprostitutie;
4. d. het gebruik van gronden, gebouwen, bouwwerken en onderkomens voor de exploitatie van een smart-, grow- en headshop, alsmede voor de groothandel in smart-, grow- en/of headproducten;
5. e. het gebruik van gronden en gebouwen voor een belwinkel;
6. f. het gebruik van gronden en gebouwen als risicovolle inrichting, voor de opslag van propaan of een ander ontvlambaar gas in een ondergrondse of bovengrondse tank of voor het opslaan of bewerken van gevaarlijke stoffen, in die gevallen dat het plaatsgebonden risico op een perceel van derden 10^-6/jaar of meer bedraagt, tenzij dit gebruik ingevolge de regels in hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan expliciet is toegestaan.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken:

1. a. van de in de planregels gegeven maten inzake afstanden en percentages voor oppervlakten tot niet meer dan 10% van die afmetingen respectievelijk percentages;
2. b. van de planregels en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen in geringe mate wordt aangepast indien de verkeersveiligheid en/of –intensiteit daartoe aanleiding geeft;
3. c. van de planregels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, waarbij een overschrijding van maximaal 3 m is toegestaan, mits deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of bebouwing;
4. d. van de planregels en toestaan dat de binnen de diverse bestemmingen aangegeven begrenzing van de maatvoeringsaanduidingen voor maximale goot- en bouwhoogte wordt overschreden, waarbij een overschrijding van deze begrenzing van maximaal 5 m is toegestaan, mits deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of bebouwing;
5. e. van de planregels en toestaan dat nutsvoorzieningen en openbare voorzieningen worden gebouwd, met dien verstande dat:
   1. 1. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 4 m;
   2. 2. de oppervlakte niet meer dan 50 m²;
6. f. van de planregels ten aanzien van de maximaal toegestane bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van deze bouwwerken wordt vergroot:
   1. 1. ten behoeve van palen, masten en portalen voor geleiding, beveiliging en regeling voor verkeer tot niet meer dan 35 m;
   2. 2. ten behoeve van kunstwerken tot niet meer dan 40 m;
   3. 3. ten behoeve van signalerings- en telecommunicatiemasten tot minder dan 40 m.
   4. 4. ten behoeve van kunstobjecten tot niet meer dan 35 m;
   5. 5. ten behoeve van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot niet meer dan 10 m;
7. g. van de planregels ten aanzien van de maximaal toegestane bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van een overschrijding van deze maximaal toegestane bouwhoogte voor plaatselijke verhogingen, zoals lichtkappen en technische ruimten, met dien verstande dat:
   1. 1. de maximale oppervlakte van de vergroting niet meer mag bedragen dan 10% van het betreffende platte dakvlak of de horizontale projectie van het schuine dakvlak;
   2. 2. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 1,25 maal de maximaal toegestane bouwhoogte van het betreffende gebouw;
8. h. van de planregels ten aanzien van de maximaal toegestane bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van een overschrijding van deze maximaal toegestane bouwhoogte door zonnepanelen, met dien verstande dat de overschrijding niet meer mag bedragen dan 2 m.
9. i. van de planregels en toestaan dat de achtergevelrooilijn wordt overschreden, waarbij een overschrijding van maximaal 5 m is toegestaan, mits:
   1. 1. er een tuindiepte van minimaal 10 m resteert;
   2. 2. de gronden gelegen achter de achtergevelrooilijn of het verlengde daarvan voor maximaal 50% mogen zijn bebouwd.

De omgevingsvergunning voor het afwijken, als bedoeld in lid 8.1 kan slechts worden verleend, indien:

1. a. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
2. b. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad.

Indien en voor zover in deze planregels wordt verwezen naar wetten, verordeningen of enige andere algemeen verbindende regeling, dienen deze regelingen te worden gelezen zoals deze luiden op het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerp van dit plan.

1. a. Een omgevingsvergunning voor het bouwen en een omgevingsvergunning voor het afwijken van de gebruiksregels kan uitsluitend worden verleend indien wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein en ruimte voor laden en lossen op eigen terrein; indien niet in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein en ruimte voor laden en lossen op eigen terrein wordt voorzien, wordt de omgevingsvergunning geweigerd;
2. b. Het bevoegd gezag toetst bij het verlenen van een omgevingsvergunning of wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein en ruimte voor laden en lossen op eigen terrein. Hiervoor gelden de volgende regels:
   1. 1. In het geval van de oprichting of uitbreiding van een gebouw en in het geval van de functiewijziging van een gebouw en/of van gronden dient ten behoeve van het parkeren van auto's te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein;
   2. 2. Indien het gebruik van een gebouw en/of gronden daar aanleiding toe geeft, dient te worden voorzien in voldoende ruimte voor laden en lossen op eigen terrein;
   3. 3. Bij een omgevingsvergunning wordt aan de hand van het geldende door de gemeenteraad op 15 december 2009 vastgestelde gemeentelijke parkeerbeleid, als neergelegd in de nota ‘Stilstaan in de toekomst; Parkeerbeleid op de middellange termijn (2020)’, bepaald of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid en/of de ruimte voor laden en lossen op eigen terrein. Indien dit parkeerbeleid gedurende de planperiode wordt gewijzigd, wordt rekening gehouden met deze wijziging;
   4. 4. De parkeervoorzieningen als bedoeld onder 1 en de ruimte voor laad- en losvoorzieningen als bedoeld onder 2 dienen in stand te worden gehouden.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het bepaalde onder a met maximaal 10%.
3. c. Het bepaalde onder a en b is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan één jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Slotjes, herziening 4 (Heidehof/De Wieken).

.

Onderhavig bestemmingsplan maakt de herontwikkeling van de voormalige locatie van het buurthuis mogelijk. In de nieuwe situatie wordt een woonzorgcomplex gerealiseerd, ter vervanging van bestaande voorzieningen elders in Oosterhout. Omzetting in reguliere woningen (appartementen) behoort eveneens tot de mogelijkheden.

Het vigerende bestemmingsplan laat deze ontwikkeling niet toe. Derhalve is een herziening van het bestemmingsplan 'Slotjes' noodzakelijk. Onderhavig bestemmingsplan schept de juridische en planologische kaders voor de ontwikkeling.

Het plangebied ligt op een afstand van ongeveer 800 meter van het centrum van Oosterhout. De ontwikkellocatie ligt in de driehoek van de wegen Sint Paulusweg, Sint Antoniusstraat en de Keiweg. De Keiweg is een oude historische route naar het centrum en de Sint Antoniusstraat vormt een belangrijke ontsluitingsweg.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

Het plangebied ligt in het vigerende bestemmingsplan 'Slotjes'. Dit bestemmingsplan is op 22 maart 2011 vastgesteld door de gemeenteraad van Oosterhout.

Figuur 1.2 Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Slotjes'

Binnen het plangebied gelden de bestemmingen 'Maatschappelijk' en 'Groen'. Binnen deze bestemmingen is de realisatie van een woonzorgcomplex niet mogelijk. De ontwikkeling is derhalve in strijd met het vigerende bestemmingsplan. Het opstellen van een nieuw bestemmingsplan is noodzakelijk om de ontwikkeling mogelijk te maken.

In hoofdstuk 2 wordt het plangebied en zijn omgeving nader omschreven. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het geldende beleid. In hoofdstuk 4 is de nieuwe ontwikkeling beschreven. In hoofdstuk 5 komen alle relevante omgevingsaspecten aan de orde. Hoofdstuk 6 gaat in op de juridische uitvoerbaarheid en hoofdstuk 7 over de handhaafbaarheid. In hoofdstuk 8 worden tenslotte de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan beschreven.

De kern Oosterhout is ontstaan op de grens van zand- en kleigronden, op een kruising van landwegen. De kern Oosterhout heeft zich in eerste instantie ontwikkeld langs een aantal linten, die in een uitwaaierend patroon richting de kernen in de omgeving liepen. Op de kruising van de bebouwingslinten ontstond een groot dorp met van oorsprong een open ruimtelijke structuur. In de 19e eeuw vond rond de pleinen Markt en Heuvel verdichting van deze structuur plaats. Hier ontstond een centrumgebied waar handel en nijverheid zich vestigden.

Figuur 2.1 Oosterhout rond 1900

Naast deze belangrijkste dorpskern ontwikkelden zich in het buitengebied verschillende buurtschappen en kleinere dorpen, die voornamelijk een agrarische functie hadden. Kenmerkend voor Oosterhout waren de wegen die in een sterpatroon samenkwamen op de Markt en de kern Oosterhout verbonden met de omliggende plaatsen zoals Breda, Geertruidenberg en Dongen. Het Wilhelminakanaal, dat werd voltooid in 1924, maakte verdere industrialisatie mogelijk. In 1919 werd reeds een haven in gebruik genomen. Deze lag ten westen van het centrum en hier kwamen enkele betonfabrieken. Door de verbeterde infrastructuur en de opkomende industrie en handel in de tweede helft van de 19e eeuw groeide de woningbehoefte in Oosterhout. Het bestaande centrumgebied werd verdicht en langs de voornaamste doorgaande wegen breidde de kern uit.

In de 20e eeuw zijn rondom het centrumgebied de eerste woonwijken aangelegd. Na de tweede wereldoorlog groeide Oosterhout explosief. In de jaren '50 van de vorige eeuw werden ten zuiden van de kern de wijken Slotjes Oost, Slotjes Midden en Slotjes West gerealiseerd. Deze nieuwe woonbuurten waren de eerste grootschalige planmatige uitbreidingen van Oosterhout, dat tot die tijd voornamelijk kleinschalige en incidentele groei had doorgemaakt. Het Slotjesveld, ten zuiden van de Ridderstraat, bleef vrij van woningbouwontwikkelingen, waardoor een groene plek in het stedelijk gebied ontstond.

In de jaren '60 van de vorige eeuw werd aan de zuidzijde van het Wilhelminakanaal de woonwijk Oosterheide gebouwd. In de periode 1970-2000 vond de groei van Oosterhout met name plaats richting het noorden, waar de wijken Strijen en Dommelbergen werden ontwikkeld. De meest recente uitbreiding van de kern wordt gevormd door de wijk Vrachelen, gelegen aan de westzijde van het Wilhelminakanaal, welke wijk met de realisering van de buurt De Contreie zijn voltooiing nadert. Oosterhout heeft zich ontwikkeld tot een kern die met name gekenmerkt wordt door de woongebieden uit verschillende tijdsperioden.

De huidige ruimtelijke structuur van Oosterhout wordt gedragen door een netwerk van ontsluitingswegen, die de kern opdelen in verschillende wijken en gebieden. Het centrumgebied, met de oorspronkelijke kenmerkende uitwaaierende wegenstructuur, wordt omsloten door verkeerswegen. Buiten het centrum zijn de historische routes in veel gevallen doorsneden ten behoeve van de aanleg van nieuwe woonwijken. Hierdoor zijn ze vaak niet meer herkenbaar aanwezig. De oorspronkelijke verkeersfunctie van deze routes is overgenomen door de recentere ontsluitingswegen.

Het plangebied ligt in de driehoek van de wegen Sint Paulusweg, Sint Antoniusstraat en de Keiweg. De bebouwing van het voormalige buurthuis is inmiddels gesloopt.

Luchtfoto met oorspronkelijke bebouwing vanuit het oosten

Huidige situatie

Het plangebied ligt in het oosten van de buurt Slotjes Midden, tussen de Keiweg en Sint Antoniusstraat. Ten westen van de Keiweg, ten noordwesten van het plangebied ligt het Slotjesveld met een groot aantal maatschappelijke voorzieningen. Aan de overzijde van de Sint Antoniusstraat ligt de buurt Slotjes Oost.

Keiweg

De Keiweg is een oude historische route naar het centrum en heeft ter hoogte van het plangebied geen aansluiting voor het autoverkeer op de Sint Antoniusstraat. Rond 1900 was aan deze weg al verspreid bebouwing aanwezig, waar de aanwezigheid van diverse monumentale gebouwen nog aan herinnert. Zo is direct ten westen van het plangebied aan de Keiweg 161 een rijksmonument (A) aanwezig. Het betreft hier een langgerekt pand onder afgewolfd zadeldak met 3 woningen dat zijn huidige vorm heeft gekregen in de eerste helft van de 19e eeuw, maar wellicht al vroeg 18e eeuw is gebouwd.

Tussen de Sint Antoniusstraat en de Ridderstraat staan aan de Keiweg hoofdzakelijk woningen. Alle woningen staan met de voorgevel in de voorste perceelsgrens waardoor er geen voortuinen aanwezig zijn. De typologie en hoogte van deze woningen varieert sterk, van vrijstaande tot aangebouwd en van één tot twee bouwlagen met een kap. Omdat de Keiweg een oude route naar het centrum is, zijn verspreid in de straat ook enkele kleine winkels, kantoren en maatschappelijke functies aanwezig. Direct ten westen van het plangebied staat aan de Keiweg, naast het genoemde rijksmonument, een één laags gebouw waarin een huisartsenpraktijk (B) is gevestigd.

Appartementengebouw langs de Sint Paulusweg, met rechts daarvan het rijksmonument aan de Keiweg

Het appartementengebouw langs de Sint Paulusweg (C) wijkt af van de typologie en massa van de woningen aan de Keiweg (zie foto) en bestaat aan de Keiweg uit drie bouwlagen.

Tegenover dit gebouw wordt de voormalige locatie van het politiebureau (D) ontwikkeld met woningbouw. Aan de Keiweg wordt aaneengebouwde woningen in twee bouwlagen met kap (maximale goot- en bouwhoogte resp. 7 en 10 m) gebouwd. Ook deze woningen hebben geen voortuin.

De Sint Antoniusstraat vormt de oostgrens van het plangebied en is de grens tussen Slotjes Midden en Slotjes Oost.

Slotjes Midden

De buurt Slotjes Midden is gerealiseerd in de jaren '50 en '60 van de vorige eeuw. Slotjes Midden is een ruim opgezette, groene buurt, met een heldere stedenbouwkundige structuur. De buurt wordt gekenmerkt door een rationele verkaveling, waarin rechte straten worden begeleid door relatief lange blokken van aaneengebouwde woningen of appartementengebouwen.

De grondgebonden woningen in Slotjes Midden hebben overwegend een hoogte van twee bouwlagen met een kap (maximale goot- en bouwhoogte resp. 7 en 10 m).

Woningen ten westen van het plangebied in Slotjes Midden

Sint Antoniusstraat

Ook langs het huidige tracé van de Sint Antoniusstraat bevonden zich rond 1900 reeds enkele gebouwen. In de loop der jaren heeft verdichting van de bebouwing plaatsgevonden.

Komend vanuit het zuiden is op de hoek met de Van Boischotlaan een appartementengebouw (1) aanwezig. Direct ten noorden daarvan is na een reconstructie een driehoekige groene ruimte ontstaan waar ook de Keiweg op uitkomt. Op de kop van deze groene ruimte, direct ten zuiden van het plangebied staan drie aaneengebouwde woningen (2, zie foto). Aan de overzijde van deze groene ruimte staan aan een parallelweg van de Sint Antoniusstraat twee-onder-één-kapwoningen in twee bouwlagen met kap (3).

Aaneengebouwde woningen aan de driehoekige groene ruimte

Op de voormalige locatie van de supermarkt is een appartementengebouw (4) gebouwd dat schuin tegenover het plangebied is gesitueerd en bestaat uit zes bouwlagen. De supermarkt heeft een plek gekregen in de plint van dit gebouw. De drie appartementengebouwen direct tegenover het plangebied (5) staan op korte afstand van de Sint Antoniusstraat en bestaan uit maximaal zeven bouwlagen. Achter deze appartementengebouwen ligt het Sint Antoniushof met aaneengebouwde woningen in twee tot drie bouwlagen.

Ten noorden van het plangebied staat een appartementengebouw met een cirkelvormige beëindiging aan de zijde van de Sint Antoniusstraat (zie foto). Op de hoek van de Sint Paulusweg en de Sint Antoniusstraat heeft dit gebouw een hoogte van 16 meter (vijf bouwlagen).

Ten noorden van de Sint Paulusweg staat op de hoek met de Sint Antoniusstraat een appartementengebouw van vier bouwlagen (6), waarna de bebouwing aan de Sint Antoniusstraat weer overgaat naar grondgebonden woningen in één tot twee bouwlagen met kap. Aan de westzijde van de straat variëren de woningen van typologie en hoogte en staan de woningen direct aan de openbare ruimte. De twee-onder-één-kapwoningen ten oosten van de Sint Antoniusstraat zijn planmatig gebouwd en zijn voorzien van een kleine voortuin.

Aangezien geen grootschalige inhoudelijke wijzigingen worden doorgevoerd, is een hernieuwde weergave en toetsing aan recent vastgesteld beleid in principe niet noodzakelijk. Desondanks wordt onderstaand kort ingegaan op het recente Rijks- en provinciaal beleid.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte in werking getreden. Deze structuurvisie geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving.

Figuur 3.1 Kaart nationale ruimtelijke hoofdstructuur

Het Rijk kiest drie doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden blijven.
  

De structuurvisie regelt geen specifieke zaken op provinciaal of lokaal niveau. De verantwoordelijkheid voor de afstemming tussen verstedelijking en groene ruimte op regionale schaal laat het Rijk over aan de provincies.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van nationale en provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) respectievelijk provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel bekend als de AMvB Ruimte, zijn de 13 nationale belangen uit de SVIR opgenomen, die juridische borging vereisen. Het Barro is op 30 december 2011 deels in werking getreden en met enkele onderwerpen aangevuld per 1 oktober 2012. Het besluit is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen.

In het Barro komen de volgende dertien nationale belangen terug:

1. 1. Rijksvaarwegen;
2. 2. Project Mainportontwikkeling Rotterdam;
3. 3. Kustfundament;
4. 4. Grote rivieren;
5. 5. Waddenzee en waddengebied;
6. 6. Defensie;
7. 7. Hoofdwegen en hoofdspoorwegen;
8. 8. Elektriciteitsvoorziening;
9. 9. Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen;
10. 10. Ecologische hoofdstructuur (EHS);
11. 11. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
12. 12. IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);
13. 13. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.
    

Indien een ontwikkeling voldoet aan het provinciaal beleid op dit vlak zoals verwoord in een provinciale verordening, dan voldoet men ook aan de Barro.

Besluit ruimtelijke ordening (Bro) / Ladder voor duurzame verstedelijking

Per 1 oktober 2012 is in het Bro in artikel 3.1.6 een lid 2 ingevoegd waarin een motiveringsplicht is opgenomen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen in bestemmingsplannen. In de toelichting van het bestemmingsplan moet hiervoor een verantwoording plaatsvinden aan de hand van de "ladder duurzame verstedelijking" (de ladder). Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt. De nieuwe Ladder bevat geen treden meer. De treden 1 en 2 zijn samengevoegd en trede 3 is geschrapt.

De ontwikkeling betreft de realisatie van een woonzorgcomplex, waar op termijn transformatie naar reguliere appartementen mogelijk is.

Eerst dient te worden bepaald of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die ladderplichtig is. In onderhavige situatie worden 27 (zorg)appartementen gerealiseerd. Daarmee kan worden geconcludeerd dat er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Omdat sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet worden gekeken naar de behoefte. Deze behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling.

Voor de drie gemeenten Breda, Oosterhout en Etten-Leur is een marktonderzoek naar de woningbehoefte uitgevoerd. Op basis van het onderzoek is gebleken dat de effectieve vraag in Oosterhout een bandbreedte van 180 tot 220 woningen kent. Gezien de beperkte productie in de afgelopen crisisjaren, wordt een inhaalvraag verwacht.

Er is vraag naar meergezinswoningen. Betaalbaarheid is daarbij een belangrijk thema.

Zoals ook in paragraaf 3.2.2 is aangegeven, heeft de transitie in de Wmo door de scheiding van wonen en zorg directe gevolgen voor zorginstellingen, waardoor behoefte ontstaat aan andere woonvormen. Mensen met een zorgbehoefte moeten zelfstandig huisvesting vinden en daar zelf in hun zorgbehoefte moeten voorzien. De locatie van het plangebied leent zich, gelet op de ligging nabij het centrum van Oosterhout en de nabijheid van bushaltes aan de Sint Antoniusstraat, uitstekend voor de beoogde woonzorgcombinatie. Wanneer op termijn de behoefte aan deze woonvorm afneemt, kunnen de appartementen worden verbouwd tot reguliere (betaalbare) appartementen.

Onderhavige woningbouwontwikkeling voorziet in een behoefte en is gesitueerd binnen bestaand stedelijk gebied. Daarmee wordt voor dat aspect ook voldaan aan de Ladder.

De conclusie kan worden getrokken dat er met de realisatie van het woonzorggebouw sprake is van een duurzame ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied, waarmee wordt voorzien in een behoefte. De ontwikkeling voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Structuurvisie ruimtelijke ordening 2010 - partiële herziening 2014

Provinciale Staten hebben op 7 februari 2014 de partiële herziening 2014 van de Structuurvisie RO 2010 (SVRO) vastgesteld. Sinds de vaststelling van de SVRO in 2010 hebben Provinciale Staten diverse besluiten genomen die een verandering brengen in de provinciale rol en sturing, of van provinciaal beleid. Deze besluiten zijn nu vertaald in de 'Structuurvisie RO 2010 - partiële herziening 2014'. Er is bewust niet gekozen om een geheel nieuwe visie op te stellen. Dit omdat de bestaande structuurvisie recentelijk is vastgesteld en de visie en sturingsfilosofie voor het overgrote deel nog actueel zijn.

De SVRO bevat nog steeds de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie Noord-Brabant en vormt de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. De kwaliteiten binnen de provincie Noord-Brabant zijn sturend bij de te maken ruimtelijke keuzes. De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersysteem met aandacht voor hoogwaterbescherming, droogte en biodiversiteit. Een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen met aandacht voor cultuurhistorische waarden en de leefbaarheid van kleine kernen is het uitgangspunt. En een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied, met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw) wordt nagestreefd. Met aandacht voor sterke regionale economische clusters, (inter)nationale bereikbaarheid, knooppuntontwikkeling (zowel in de centra als aan de randen van de steden). Dit is vertaald in 14 provinciale ruimtelijke belangen.

Figuur 3.2 Uitsnede Structurenkaart

De structuurvisie is opgebouwd uit twee delen en een uitwerking. In onderdeel A wordt de kern van de visie verwoord op ruimtelijke ontwikkelingen van Noord-Brabant. Deel B van de structuurvisie beschrijft de wijze waarop de provincie de visie uitwerkt in vier robuuste ruimtelijke structuren: Groenblauwe structuur, Landelijk gebied, Stedelijke structuur en Infrastructuur.

De voorgaande afbeelding toont een uitsnede van de structurenkaart van de SVRO. Hierin is het voorliggend plangebied aangeduid als 'Stedelijk concentratiegebied'. Voor de gebieden met de aanduiding 'Stedelijk concentratiegebied' geldt in hoofdlijnen dat de provincie binnen deze gebieden de groei van de verstedelijking wil opvangen. De provincie wil de verstedelijking op goed ontsloten plekken concentreren en de groene ruimte tussen steden open houden. Het stedelijk concentratiegebied heeft een bovenlokale opvangtaak voor verstedelijking. De gemeenten maken in regionaal verband en met de provincie afspraken over de verdeling van het verstedelijkingsprogramma in de regionale ruimtelijke overleggen (RRO's). Zorgvuldig ruimtegebruik en toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro) zijn voorwaarden bij het maken van regionale afspraken. De nadere invulling van de ontwikkelingsmogelijkheden binnen deze gebieden vindt plaats binnen de provinciale verordening, welke in de navolgende paragrafen wordt beschreven.

Verordening ruimte Noord-Brabant 2014

De Verordening ruimte is één van de instrumenten die de provincie kan inzetten om de doelen uit de Structuurvisie RO (SVRO) te realiseren. De gemeenteraad moet bij het vaststellen van een bestemmingsplan de regels uit de Verordening toepassen. De Verordening onderscheidt vier structuren (gekoppeld aan de Structuurvisie RO) die Brabant dekkend zijn. Ieder ruimtelijk oppervlak in Brabant valt onder één van deze structuren en kan niet onder meerdere structuren tegelijk vallen. Per structuur is uitgewerkt welke functies, en onder welke voorwaarden, ontwikkeld kunnen worden. Aanvullend zijn er 25 aanduidingen in de Verordening ruimte opgenomen. Deze aanduidingen kunnen over één of meer structuren heen liggen. In de volgende alinea's wordt ingegaan op de belangrijkste kaders die vanuit de Verordening ruimte aan voorliggend bestemmingsplan worden gesteld.

Figuur 3.3 Uitsnede Verordening ruimte

Sinds de vaststelling op 10 juli 2015 van de Verordening ruimte Noord-Brabant zijn er diverse besluiten tot kaartaanpassing genomen en zijn er wijzigingen in de regels en de naamgeving van de verordening doorgevoerd. Deze wijzigingen zijn verwerkt in de geconsolideerde versie van 31 juli 2018.

In deze geconsolideerde versie van de Verordening ruimte is het plangebied aangeduid als bestaand stedelijk gebied, stedelijk concentratiegebied. De verordening ruimte stelt regels ten aanzien van stedelijke ontwikkelingen. Het beleid van de provincie is er al decennia lang op gericht om stedelijke ontwikkelingen in stedelijke concentratiegebieden te bundelen. De realisatie van een woonzorgcomplex is, op grond van de toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking, een stedelijke ontwikkeling. Deze kan in beginsel alleen worden gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied. Omdat het plangebied binnen bestaand stedelijk gebied is gelegen, wordt voldaan aan de gestelde kaders in de Verordening ruimte.

Het waterschap werkt aan een beter watersysteem, voor mensen en voor flora en fauna. Het watersysteem moet robuuster worden: veiliger, minder kwetsbaar voor regenval en droogte, schoner, natuurlijker en beter toegankelijk voor recreanten. Deze thema's pakt het waterschap in samenhang aan, omdat een integrale aanpak meerwaarde oplevert voor het resultaat.

De belangrijkste uitgangspunten en randvoorwaarden die het waterschap hanteert bij planontwikkeling en in bestaand stedelijk gebied zijn:

• het afkoppelen van regenwater van bestaande gemengde rioleringsstelsels;
• de vuilwater- en hemelwaterafvoer worden tot aan de perceelsgrens gescheiden aangeboden;
• bij een verhard oppervlak van 2000 m² of groter wordt voor het lozen van hemelwater een retentie geëist door het waterschap;
• bij de bouw worden geen milieuvervuilende of uitlogende materialen of stoffen gebruikt.
  

Door middel van de verplichte watertoets ziet het waterschap toe op de uitvoering van hun beleid. Hiermee wordt gewaarborgd dat bij nieuwe ontwikkelingen het waterbeheer wordt meegenomen. De watertoets heeft plaatsgevonden via het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (zie paragraaf 8.2).

Door de gemeenteraad van Oosterhout is op 22 oktober 2013 een structuurvisie voor het gehele grondgebied van de gemeente Oosterhout vastgesteld. Op basis van deze structuurvisie wordt invulling gegeven aan het behoud en de verdere versterking van de positie van Oosterhout. De structuurvisie vormt enerzijds een belangrijke inspiratie- en informatiebron, zodat eenieder op adequate wijze kennis kan nemen van de diverse projecten en de samenhang daartussen. Anderzijds geeft de structuurvisie duidelijk richting aan de wijze waarop het gemeentebestuur omgaat met initiatieven op de verschillende beleidsterreinen. De structuurvisie bevat geen verplichtingen naar derden. Bij de beoordeling van initiatieven van derden wordt deze visie als toetsingskader gehanteerd.

De kern van de structuurvisie kan als volgt worden samengevat:

• Continuering van het versterken van kwaliteit;
• Transformatie en structuurversterking;
• Versterken (netwerken van) voorzieningen;
• Kwaliteitsslag buitengebied;
• Betere bereikbaarheid.
  

In de structuurvisie worden de verschillende ontwikkelingen per thema, (wonen, werken, voorzieningen, recreatie, verkeer etc.) omschreven.

Figuur 3.4 Structuurvisie Oosterhout

In het coalitieakkoord 2014 - 2018 is aangegeven dat de Woonvisie wordt geactualiseerd. De aanleiding hiervoor is dat zich op het gebied van het wonen en aangrenzende beleidsvelden sinds 2011 vele veranderingen hebben voorgedaan die hun weerslag hebben op het wonen. De woningmarkt is veranderd ten gevolge van de economische crisis én binnen de corporatiesector hebben zich tal van ontwikkelingen voorgedaan. De invoering van de gewijzigde Woningwet op 1 juli 2015 is bepalend voor de corporatiesector en hiermee het te voeren woonbeleid. Corporaties dienen volgens de wet terug te keren naar hun kerntaak, namelijk het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen. Daarnaast heeft de transitie in de Wmo door de scheiding van wonen en zorg directe gevolgen voor het wonen.

De in te zetten richting van de Woonvisie is onderbouwd op basis van demografische ontwikkelingen en (lokale) onderzoeken. De regionale ontwikkelingen en de rol die Oosterhout daarin heeft en neemt, zijn daarbij tevens van invloed op het Oosterhoutse woonbeleid. De gemeenteraad heeft de Woonvisie medio 2016 vastgesteld. De volgende hoofdthema's zijn door de gemeenteraad en de externe partners van belang geacht voor het woonbeleid in Oosterhout:

1. 1. Betaalbaarheid: Het is de wens om mensen met een laag of middeninkomen een goed perspectief op de woningmarkt bieden. Belangrijk hierbij is dat de woningvoorraad aansluit op wensen en mogelijkheden van de bewoners, zowel nu als in de toekomst.
2. 2. Het sociaal domein: Vanaf 2015 is de langdurige zorg ingrijpend hervormd. Doel is om mensen zo lang mogelijk zelfstandig thuis te laten wonen. De scheiding van wonen en zorg heeft directe gevolgen voor de bestaande woningvoorraad maar ook voor nieuw te bouwen woningen. Deze woningen moeten door aanpassingen kwalitatief geschikt te maken zijn voor het (langer) zelfstandig bewonen.
3. 3. Bijzondere doelgroepen: In de afgelopen jaren is de woningvraag vanuit bijzondere doelgroepen toegenomen. Doelgroepen als statushouders, arbeidsmigranten en herstarters verdienen gezien hun specifieke situatie en mogelijkheden extra aandacht bij het huisvestingsvraagstuk.
4. 4. Leefbaarheid / Leefomgeving: De kwaliteit van het wonen in Oosterhout is voor een deel afhankelijk van de woonomgeving. De leefbaarheid van de leefomgeving is van groot belang voor de kwaliteit van het wonen voor nu en in de toekomst. De voorzieningen op het gebied van detailhandel, horeca, sport en recreatie dragen bij aan de leefbaarheid en hiermee de aantrekkelijkheid van de gemeente.
5. 5. Flexibiliteit woningbouw: Mede op basis van de hoofdthema's is in beeld te brengen welke kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag er in Oosterhout bestaat. Uitgangspunt is dat er gebouwd wordt naar de vraag en er wordt ingespeeld op de behoeften vanuit de woningmarkt. Bouwen naar behoefte vraagt om flexibiliteit, daarom is het van belang de kwantitatieve en kwalitatieve vraag in beeld te hebben.
   

De ontwikkeling van een woonzorgcomplex raakt met name de thema's 'het sociale domein' en 'flexibiliteit woningbouw'. Er wordt voorzien in passende huisvesting voor zorgbehoevenden en de transformatie naar reguliere appartementen is op termijn mogelijk.

Mobiliteitsplan

In het Mobiliteitsplan 2007-2015 is de gemeentelijke visie op mobiliteit en infrastructuur voor de middellange termijn vastgelegd. In het Mobiliteitsplan wordt aandacht besteed aan alle vervoersmodaliteiten: de auto, het openbaar vervoer, de fiets en het (goederen)transport. Uitgangspunt is dat goede bereikbaarheid hand in hand moet gaan met bescherming van de kwaliteit van de leefomgeving (verkeersveiligheid, geluidoverlast, luchtkwaliteit). De kern van het Mobiliteitsplan wordt gevormd door een indeling van het Oosterhoutse wegennet in verkeersgebieden en verblijfsgebieden. De inrichting van de verschillende wegen zal aansluiten bij de status als verkeers- of verblijfsgebied, op basis van Duurzaam Veilig. Het verkeersgebied van Oosterhout kenmerkt zich door een structuur die bestaat uit de centrumtangenten die door een aantal wegen verbonden is met de omliggende infrastructuur. De verkeersgebieden vervullen een belangrijke rol in het bereikbaar houden van de woon- en werkgebieden in Oosterhout en de regio en vormen verbindingen tussen de woon-, werk- en voorzieningengebieden onderling. Alle straten die geen onderdeel uitmaken van het verkeersgebied hebben een status als verblijfsgebied. Er wordt naar gestreefd om doorgaand verkeer door Oosterhout zoveel mogelijk te weren. Op een aantal wegen zijn hiervoor aanvullende maatregelen nodig. Over het algemeen geldt dat het wegennet voldoende capaciteit heeft om het verkeer te verwerken.

Voor fietsverkeer is in het Mobiliteitsplan een fietsnetwerk vastgelegd, dat bestaat uit primaire, secundaire en recreatieve routes. De schaal van Oosterhout biedt veel kansen voor de fiets. Het fietsnetwerk wordt zoveel mogelijk gescheiden van het netwerk voor de auto. Voor het openbaar vervoer worden drie vormen onderscheiden: hoogwaardig openbaar vervoer, regulier openbaar vervoer en fijnmazig openbaar vervoer.

Stilstaan in de toekomst

Het gemeentelijk parkeerbeleid is vastgelegd in de nota 'Stilstaan in de toekomst, Parkeerbeleid op de middellange termijn (2020)'. Deze nota is in december 2009 door de gemeenteraad vastgesteld en in 2013 heeft een tussentijdse evaluatie plaatsgevonden. Met het parkeerbeleid worden doelen nagestreefd op het gebied van leefbaarheid, het economische functioneren van de binnenstad en bereikbaarheid. In de nota zijn parkeernormen opgenomen waaraan bij de ontwikkeling van nieuwe functies dient te worden voldaan. Uitgangspunt hierbij is dat het parkeren zoveel mogelijk op eigen terrein, bij voorkeur inpandig, wordt opgelost. In de regels is opgenomen dat moet worden voldaan aan het meest recente gemeentelijke parkeerbeleid.

Beleidsnota Cultuurhistorie, Monumenten en Archeologie

In de beleidsnota Cultuurhistorie, Monumenten en Archeologie, die op 20 januari 2009 is vastgesteld, is het gemeentelijk beleid voor de periode 2008 - 2018 op het gebied van cultuurhistorie vastgelegd. Het doel van de beleidsnota is het betrekken van cultuurhistorie bij planvorming, zodat archeologische vindplaatsen en cultuurhistorisch waardevolle structuren niet langer verloren gaan. Centraal in de beleidsnota staat, in lijn met de Nota Belvedere, de opvatting dat bescherming van cultuurhistorisch erfgoed en dynamiek in de ruimtelijke inrichting prima samen kunnen gaan ('behoud door ontwikkeling').

De nota geeft daarnaast een eerste aanzet om te komen tot een gemeentelijk archeologiebeleid. In de nota is vastgelegd hoe de monumenten, archeologie en cultuurhistorische waarden kunnen worden beschermd, ontwikkeld en zichtbaar gemaakt. Cultuurhistorie dient als volwaardig belang te worden meegenomen bij ruimtelijke inrichtingsplannen. Cultuurhistorische waarden hoeven hierbij niet altijd doorslaggevend te zijn, maar de kansen die cultuurhistorie biedt, moeten reeds in een vroeg stadium worden meegewogen in de planvorming.

Erfgoedkaart

Om de aanwezige cultuurhistorische waarden (monumentale gebouwen, archeologische terreinen, cultuurhistorische landschapselementen en historische stedenbouwkundige structuren en infrastructuur) in beeld te brengen, is een gemeentelijke erfgoedkaart vervaardigd, die met name een signalerende functie heeft. Hierdoor wordt een integrale afweging mogelijk. Op basis van de erfgoedkaart, kunnen cultuurhistorisch en archeologisch waardevolle gebieden in bestemmingsplannen een passende regeling krijgen. Er dient tevens omschreven te worden dat op basis van de Erfgoedkaart een vigerend gemeentelijk archeologiebeleid is vastgesteld (Erfgoedverordening met archeologische beleidskaart).

In 2009 is de Waterwet in werking getreden. Hierin zijn de verantwoordelijkheden vastgelegd ten behoeve van afval-, hemel- en grondwater. In grote lijnen betekent dit dat de gemeente een ontvangstplicht heeft van afvalwater (vervuild water). Daarnaast hebben de individuele perceeleigenaren een verantwoordelijkheid voor het inzamelen en verwerken van regen- en grondwater op het eigen perceel. De gemeente heeft hierbij een zorgplicht.

De gemeenteraad heeft een water- en rioleringsplan vastgesteld. Hierin staat hoe de gemeente omgaat met alle waterstromen binnen de gemeente en de zorgplichten vanuit de Waterwet. De belangrijke uitgangspunten in het water- en rioleringsplan voor het water in Oosterhout zijn: schoon water schoon houden, handhaving van de waterkwaliteit en waar noodzakelijk verbeteren, voldoen aan de normen voor volksgezondheid en veiligheid en ontwikkeling van natuur in en om het water waar mogelijk.

Bovenstaande betekent dat de verschillende vormen van grondgebruik afgestemd moeten worden op de aanwezige watersystemen. Dit met een toekomstgerichte aanpak/doorkijk met name op het gebied van het klimaat. Intensievere regenbuien kunnen enorme wateroverlast veroorzaken en de in het gemeentelijk grondgebied aanwezige grondwaterwinning voor de drinkwaterproductie kunnen vervuild raken door lozingen van schadelijke stoffen. Ook hiervoor is aandacht binnen het water- en rioleringsplan.

In Oosterhout is in de woonbuurten per woning gemiddeld 115 m2 openbaar groen aanwezig. Op basis van dit gemiddelde kan worden gesteld dat Oosterhout een groene gemeente is.

In het politiek akkoord is het groene karakter van Oosterhout ook benoemd als kernwaarde van de stad. Het is een kenmerk waarmee Oosterhout zich onderscheidt van andere gemeenten. Doel van groenbeleid in algemene zin is daarom de instandhouding en verbetering van deze groene kwaliteit. De bijbehorende uitvoeringssporen zijn bescherming en ontwikkeling.

Het groene karakter van de stad wordt zowel door het groen in de openbare ruimte als in de particuliere tuinen gevormd. De tuinen zijn groene ruimten in de stad, waarbij vooral voortuinen van grote invloed zijn op de sfeer van de stedelijke buitenruimte.

Bescherming van het aanwezige groen in de stad gaat vooraf aan compensatie. Compensatie is immers het herstellen van of goedmaken voor iets dat verloren is gegaan.

Met betrekking tot het particuliere groen heeft de gemeente beperkte beschermings- en sturingsmogelijkheden. In het openbaar gebied heeft de gemeente daarentegen maximale mogelijkheden tot instandhouding en ontwikkeling. Grotere bomen (dikker dan Ø 0,20m) in het openbare gebied worden beschermd op basis van de velvergunningsprocedure in de Algemene Plaatselijke Verordening (APV). Monumentale bomen genieten een zwaardere bescherming en krijgen in bestemmingsplannen tevens een beschermende dubbelbestemming op basis van de monumentale-bomen-lijst, ook als deze op particulier terrein staan. In de openbare ruimte heeft de gemeente dus voldoende mogelijkheden tot instandhouding en uitbouw van het groene karakter van Oosterhout, op particulier terrein zijn alleen monumentale bomen beschermd.

De zorg voor het milieu en duurzaamheid zijn belangrijke speerpunten voor de gemeente. De zorgen omtrent milieuverontreiniging en met name de klimaatverandering staan hoog op de internationale agenda en de oplossing voor dit probleem moet voor een belangrijk deel op lokaal niveau worden gezocht.

Bij iedere ontwikkeling dient afgevraagd te worden in hoeverre deze ontwikkeling zich verhoudt tot de problemen die er zijn. Ontwikkelingen die niet bijdragen aan de gewenste duurzame ontwikkeling of zelfs in negatieve mate bijdragen aan de gewenste milieukwaliteit, zijn ongewenst en andersom geldt dat ontwikkelingen die wel bijdragen aan de gewenste ontwikkeling van Oosterhout, door de gemeente met alle beschikbare middelen ondersteund dienen te worden. Uiteraard vindt hierbij altijd een afweging tussen mogelijkheden, middelen en resultaat plaats. De absolute ondergrens hierbij wordt gevormd door het wettelijk instrumentarium.

Naast het feit dat de gemeente een belangrijke voorbeeldrol en eigen verantwoordelijkheid heeft bij ruimtelijke ontwikkelingen, willen we vooral ook meer ruimte geven aan de eigen verantwoordelijkheid van burgers, bedrijven en belangengroeperingen.

Bij iedere ontwikkeling is het noodzakelijk om het juiste gereedschap te gebruiken om het betreffende idee te realiseren. Het bestemmingsplan (en zeker ook het toekomstig omgevingsplan, dat op grond van een nieuwe Omgevingswet in de plaats komt voor het bestemmingsplan) kan daarvoor dienst doen. Dit omdat in een bestemmingsplan een concreet toetsingskader kan worden opgenomen voor toekomstige grote, maar ook kleine ontwikkelingen.

Het bestemmingsplan mag duurzaamheid regelen als dit een direct verband houdt met de bestemming die aan het bestemmingsplangebied wordt toegekend. De regels van het plan moeten rechtstreeks betrekking hebben op het ruimtebeslag van deze gronden zelf of effect hebben op het ruimtegebruik van nabijgelegen gronden. Net als bij andere onderwerpen in de ruimtelijke ordening kunnen deze regels uitgaan van de volgende vier thema's:

1. 1. Toestaan van gebruik en bouwwerken;
2. 2. Voorwaarden stellen door middel van voorwaardelijke bepalingen;
3. 3. Uitsluiten van ongewenste ontwikkelingen;
4. 4. Belonen van wenselijke initiatieven door middel van extra (planologische) ruimte.
   

Het ruimtelijke ordeningsinstrumentarium kan, en soms moet het zelfs, de deur openen voor duurzame ontwikkelingen.

Het belangrijkst afwegingskader voor milieukwaliteit en duurzaamheid is, naast wet- en regelgeving, het in 2010 door de gemeenteraad vastgestelde milieubeleidsplan 2010 - 2016. Dit beleidsplan vormt de basis voor het duurzaamheidsbeleid van de gemeente Oosterhout. De ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid gaan echter snel en daarom is besloten een geactualiseerde duurzaamheidsagenda op te stellen. Deze agenda beschrijft de doelstellingen en activiteiten op het gebied van duurzaamheid voor de periode 2016 - 2018.

Per 1 oktober 2015 geldt er in Oosterhout bij een aanvraag om een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen geen welstandstoets meer. Wel kan er achteraf, via een zogenaamde excessenregeling, worden opgetreden tegen bouwwerken die in strijd zijn met redelijke eisen van welstand.

Het plangebied ligt in een driehoek van wegen, tussen de Sint Paulusweg, de Keiweg en de Sint Antoniusstraat.

Aan de Keiweg, direct ten westen van de planlocatie staat een rijksmonument (gerestaureerde boerderij). Deze boerderij laat duidelijk zien dat de Keiweg behoort tot de historische structuren van Oosterhout. Naast het rijksmonument (aan de zuidzijde) staat een modern wit gepleisterd éénlaagse gebouw (huisartsenpraktijk). Aan de andere zijde (noordzijde) van het rijksmonument staat een appartementengebouw van rond de laatste eeuwwisseling.

Met onderhavige ontwikkeling wordt een vrijgevallen locatie van een voormalig buurthuis ingevuld met een woon(zorg)gebouw. Op deze wijze wil de gemeente Oosterhout de toekomstbestendigheid en leefbaarheid van de wijk vergroten. Onderhavige ontwikkeling past binnen deze uitgangspunten.

Aan de overzijde van de Sint Antoniusstraat staan enkele appartementengebouwen van recente datum. De omgeving van het plangebied is reeds uitvoerig beschreven in hoofdstuk 2 van deze toelichting.

Het nieuwe woon(zorg)gebouw biedt ruimte aan 18 zorgwoningen (op de verdiepingen), één groepswoning (op de begane grond) en bijbehorende gemeenschappelijke voorzieningen. Bij de latere transformatie naar reguliere appartementen worden de groepswoning en de ruimte die nu wordt ingevuld met gemeenschappelijke voorzieningen verbouwd tot woningen. In die situatie zijn maximaal 27 wooneenheden toegestaan.

Bebouwing / bouwmassa

Binnen het plangebied wordt een L-vormige bouwmassa bestaande uit drie bouwlagen gebouwd. Deze hoogte past bij de hoogte van de bebouwing in de directe omgeving. Het vormt een goede overgang van de grondgebonden woningen ten zuiden en westen van het plangebied naar het appartementengebouw aan de Sint Paulusweg. Met het plat afgedekte gebouw wordt aangesloten op de bouwwijze van de huisartsenpraktijk aan de Keiweg en de appartementengebouwen ten noorden en oosten van het plangebied aan de Sint Antoniusstraat en Sint Paulusweg.

De lange gevel van het gebouw ligt parallel aan en is georiënteerd op de Sint Antoniusstraat. Aan de zijde van de Sint Paulusweg gaat het gebouw over een kleine lengte de hoek om. Door geleding aan te brengen in de lange gevel aan de Sint Antoniusstraat wordt de gevellengte doorbroken en het hoekgebouw in het aanzicht iets losgekoppeld van de lengte aan de Sint Antoniusstraat. Het gebouw heeft een hoogte van maximaal 10 meter, het hoekgebouw wordt één meter hoger.

De entree tot het gebouw en de toegang tot het bijbehorende parkeerruimte achter het gebouw liggen aan de Sint Paulusweg, die voor gemotoriseerd verkeer alleen vanaf de Keiweg toegankelijk is. De voorgevel aan de Sint Antoniusstraat ligt in lijn met de buitenste ronding van het ten noorden van de locatie gelegen woongebouw.

In het gebouw op de hoek van de Sint Antoniusstraat en de Sint Paulusweg zijn nabij de entree de zorgvoorzieningen ondergebracht. Bij latere verbouw tot reguliere appartementen worden deze ruimtes verbouwd tot wooneenheden.

Het uitzicht van de appartementen is georiënteerd op de Sint Antoniusstraat of de Sint Paulusweg. Door het gebruik van individuele buitenruimtes (loggia's) worden zowel de oost- als noordgevel verder geleed en ontstaan gevelaanzichten met een duidelijke woonkwaliteit.

De toegang tot de wooneenheden ligt aan de zijde van het parkeerterrein, op de begane grond via een interne corridor en op de verdieping via een open galerij.

Op het achterterrein wordt één gebouw geplaatst waarin de gemeenschappelijke en individuele bergingen zijn opgenomen. Dit gebouw bestaat uit één bouwlaag en wordt op de achterste perceelsgrens gebouwd.

Terreininrichting

De gronden aan de voorzijde van het gebouw worden zowel aan de zijde van de Sint Antoniusstraat als de Sint Paulusweg groen ingericht. De gronden achter het gebouw zijn bestemd voor parkeren en de bouw van de genoemde bergingen. In de oksel van de L-vormige bouwmassa zal een buitenruimte/terras worden ingericht voor de woongroep.

De bestaande bomen binnen het plangebied worden zoveel mogelijk behouden en hebben voldoende ruimte om verder uit te groeien.

In de directe nabijheid van het plangebied wordt in het openbare gebied een ondergrondse afvalcontainer geplaatst.

Parkeren

Vanuit de praktische parkeerbehoefte van het woonzorggebouw worden voor de huidige invulling met 18 zorgwoningen, één groepswoning en bijbehorende voorzieningen in totaal 10 parkeerplaatsen gerealiseerd.

Bij de verbouw tot reguliere appartementen zal moeten worden voldaan aan de dan geldende parkeernorm. Met de huidige parkeernormering zijn voor 27 (reguliere) appartementen 31 parkeerplaatsen benodigd. Op bijgaande afbeeldingen is te zien dat in beide situaties op eigen terrein kan worden voorzien in deze behoefte. Hiermee wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeernormen.

Figuur 4.1 Terreininrichting bij de bouw van woonzorgeenheden

Figuur 4.2 Terreininrichting bij de verbouw tot reguliere appartementen

Wettelijk kader

Externe veiligheidsbeleid heeft betrekking op het gebruik, productie, opslag en transport van gevaarlijke stoffen. De overheid stelt grenzen aan de risico's van inrichtingen met gevaarlijke stoffen. De grenzen zijn vertaald in een norm voor het plaatsgebonden risico (PR), en een oriëntatiewaarde en verantwoordingsplicht voor het groepsrisico (GR). Het beleid voor inrichtingen is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi). Voor het transport van gevaarlijke stoffen zijn de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Circulaire RNVGS) en de Nota vervoer gevaarlijke stoffen (2006) van toepassing. Voor buisleidingen geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Plaatsgebonden risico

Het PR kent een grenswaarde van 10^-6 per jaar voor nieuwe situaties. Binnen de PR 10^-6 contour mogen geen kwetsbare objecten aanwezig zijn. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt deze waarde als richtwaarde en in nieuwe situaties moet in beginsel ook aan deze waarde worden voldaan.

Verantwoordingsplicht groepsrisico

Het groepsrisico is een maat voor de maatschappelijke ontwrichting in situaties waarin zich een ramp met gevaarlijke stoffen voordoet. De verantwoordingsplicht is erop gericht om een weloverwogen afweging te maken over de risico's in relatie tot de (ruimtelijke) ontwikkelingen in het projectgebied.

Het groepsrisico wordt vergeleken met de oriëntatiewaarde: de kans op een ongeval met 10 dodelijke slachtoffers van 10^-5 per jaar, met de kans op een ongeval met 100 dodelijke slachtoffers van 10^-7 per jaar, en met de kans op 1000 of meer dodelijke slachtoffers van 10^-9 per jaar. De oriëntatiewaarde voor het groepsrisico ligt voor het transport van gevaarlijke stoffen en buisleidingen echter een factor 10 lager dan voor inrichtingen.

In de verantwoording van het groepsrisico worden onderwerpen behandeld die van belang zijn bij het maken van een afweging over het risico en de ruimtelijke situatie. Het groepsrisico wordt kwantitatief beoordeeld. Daarnaast komen ook planologische aspecten aan de orde en de mogelijkheden tot rampenbestrijding (zie ook Handreiking verantwoordingsplicht groepsrisico voor inrichtingen).

Het plangebied

Binnen het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen toegestaan. Het plan ligt niet in het invloedsgebied van een bedrijf waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of geproduceerd. Ook ligt het niet in een invloedsgebied van een weg, spoorlijn, waterweg of buisleiding die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen. Het plangebied is net buiten het invloedsgebied vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen op de A27 gelegen.

Er is geen uitgebreid onderzoek en advies van de Veiligheidsregio MWB en geen verdere verantwoording vereist.

Conclusie

Gelet op het voorgaande kan gesteld worden dan het aspect externe veiligheid geen belemmering is voor het realiseren van het plan.

Wettelijk kader

De Wet geluidhinder (Wgh) biedt het wettelijk kader voor de toegestane geluidsbelasting vanwege een weg bij geluidsgevoelige bestemmingen, waaronder woningen. De Wet geluidhinder heeft betrekking op wegen met een zone (met uitzondering van wegen met 30 km/uur regime).

De hoogst toelaatbare geluidsbelasting (voorkeursgrenswaarde) voor de geluidsbelasting afkomstig van het wegverkeer voor nieuwe (zorg)woningen bedraagt 48 dB. In bepaalde gevallen kunnen door het bevoegd gezag hogere waarden vastgesteld worden. De maximaal toegestane hogere waarde bedraagt 63 dB voor binnenstedelijke situaties.

Het plangebied

Onderhavig plangebied valt binnen de geluidszones van de Sint Antoniusstraat, Van Oldeneellaan en Sint Paulusweg. In het kader van een goede ruimtelijke onderbouwing zijn tevens de nabijgelegen 30 km/uur wegen, zoals de Keiweg, Apollostraat, Aurorastraat en Sint Antoniushof in het onderzoek betrokken.

Ten gevolge van de Sint Antoniusstraat wordt op alle (zorg)appartementen de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting overschreden. Op de oostgevel bedraagt de geluidsbelasting 61 dB. Op de noordgevel bedraagt de geluidsbelasting maximaal 56 dB. De westgevel is geluidluw. Het akoestisch onderzoek is als Bijlage 1 opgenomen.

Voor de Sint Antoniusstraat is een afweging van geluidsreducerende maatregelen noodzakelijk. Op basis van de maatregelenafweging worden overdrachtsmaatregelen niet doelmatig geacht. De maatregelen stuiten op overwegende financiële of stedenbouwkundige bezwaren. Bronmaatregelen kunnen tot 4 dB reductie opleveren.

Het plangebied wordt ontsloten via de Sint Paulusweg. Op deze weg rijden 4.514 motorvoeruigen per etmaal. Bij de bouw van zorgappartementen neemt dit aantal toe met 43 motorvoertuigbewegingen hetgeen voor de geluidbelasting op de gevels verwaarloosbaar is. Bij reguliere appartementen wordt uitgegaan van 8 motorvoertuigbewegingen per etmaal, dus in totaal een toename met 27 x 8 = 216 motorvoertuigbewegingen.

Het aantal motorvoertuigen per etmaal op de Sint Paulusweg komt hiermee op 4.730. Dat geeft een maximale toename van de geluidbelasting van 0,2 dB op de nieuwe en bestaande aanliggende woningen. Omdat de grenswaarde van 48 dB bij de nieuwe appartementen (lang) niet wordt overschreden, heeft deze toename geen relevante gevolgen voor de conclusies uit het akoestisch onderzoek.

Conclusie

Er worden geen overdrachtsmaatregelen getroffen en het bevoegd gezag heeft hogere waarden vastgesteld voor zover de hoogst toelaatbare geluidsbelasting van 48 dB wordt overschreden (zie Bijlage2).

In het kader van de omgevingsvergunning voor het bouwen dient een bouwakoestisch onderzoek te worden verricht.

Wettelijk kader

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat gemeenten bij het vaststellen van bestemmingsplannen regels stellen voor een goede ruimtelijke ordening. Dit betekent voor de bodem (grond en grondwater) dat de bodemkwaliteit en de voorgenomen bestemming met elkaar in overeenstemming dienen te zijn. Of de bodem een planontwikkeling in de weg staat, wordt middels een historisch onderzoek eventueel aangevuld met een bodemonderzoek bepaald. De resultaten van het historisch onderzoek, het bodemonderzoek en de conclusie met eventuele saneringsadviezen worden in het bestemmingsplan vermeld.

Het plangebied

In 2013 is bodemonderzoek uitgevoerd in het plangebied (Verkennend en aanvullend bodemonderzoek Heidehof ong. te Oosterhout, Oranjewoud, projectnummer 217310.67, revisie 00, d.d. 7 februari 2013, zie Bijlage 3). In 2013 heeft de gemeente Oosterhout het onderzoek beoordeeld en is tot de conclusie gekomen dat het aspect bodem geen belemmering vormt voor de ontwikkeling. Wel wordt geadviseerd om de matig met lood verontreinigde grond onder milieukundig toezicht te ontgraven. Gezien het gebruik van de locatie in de periode tussen 2013 en nu zijn de conclusies uit het onderzoek en de beoordeling van de gemeente nog steeds actueel.

Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

Wettelijk kader

Sinds 15 november 2007 zijn de belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen opgenomen in de Wet milieubeheer, titel 5.2 van hoofdstuk 5. In dit hoofdstuk zijn onder andere de kaders vastgelegd voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit, voor projectsaldering, voor het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit en voor het toetsen aan grenswaarden. Het luchtkwaliteitonderzoek dient als basis voor het gebruik van één van deze wettelijke onderdelen (indien het programma overeenkomt met hetgeen is aangegeven in het NSL is geen onderzoek noodzakelijk). Indien het programma wel afwijkt zal dit nader bekeken moeten worden. Het luchtkwaliteitonderzoek moet uitgevoerd zijn voor de vaststelling van een bestemmingsplan.

In het Besluit Niet In Betekenende Mate (NIBM) en de daarop gebaseerde Regeling Niet In Betekenende Mate (luchtkwaliteitseisen) is geregeld welke projecten niet meer getoetst hoeven te worden aan de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Projecten, die maximaal 3% van de grenswaarde (= 1,2 µg/m³ voor zowel NO2 als PM10) bijdragen aan de lokale luchtkwaliteit vallen onder de definitie van NIBM en hoeven niet meer getoetst te worden aan de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. De grens voor woningbouwplannen ligt bij 3% op 1.500 woningen. Als er twee ontsluitingswegen zijn, mag een grens van 3.000 woningen worden gehanteerd.

Het plangebied

Met onderhavige ontwikkeling worden maximaal 27 wooneenheden gerealiseerd, zodat de conclusie kan worden getrokken dat de ontwikkeling NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een toetsing aan de grenswaarden kan daardoor achterwege blijven.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

Wettelijk kader

Per 1 januari 2017 geldt de Wet natuurbescherming. Deze wet vervangt de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en faunawet en de Boswet.

De nieuwe Wet natuurbescherming (Natuurwet) voorziet in vereenvoudigde regels ter bescherming van de natuur, in decentralisatie van bevoegdheden naar provincies en in een goede aansluiting op het omgevingsrecht.

Er wordt beter aangesloten op de Europese regelgeving en er wordt een duidelijker onderscheid gemaakt tussen soorten die Europees beschermd zijn en Nationaal beschermde soorten.

Met de Wet natuurbescherming komt de bevoegdheid voor het verlenen van ontheffingen en vrijstellingen bij ruimtelijke ingrepen in principe bij de provincies te liggen.

De Wet natuurbescherming is gericht op zowel de soortenbescherming als de gebiedsbescherming.

Het plangebied

Ten behoeve van de ontwikkeling is een quikscan flora en fauna uitgevoerd (Quikscan flora en fauna Heidehof, Sint Antoniusstraat 68, Econsultancy, rapportnummer 1578.004, versienummer D2, d.d. 20 juli 2016, zie Bijlage 4).

De aanwezigheid van geschikt habitat op de onderzoekslocatie voor de verschillende soorten en soortgroepen is weergegeven in de navolgende tabel. In de tabel is samengevat of de voorgenomen ontwikkeling van het woonzorgcomplex mogelijk verstorend kan werken en wat de consequenties zijn voor eventuele vervolgstappen, zoals soortgericht nader onderzoek of vergunningtrajecten. In de tabel is weergegeven of maatregelen noodzakelijk zijn om overtreding van de Natuurwet voor bepaalde soortgroepen te voorkomen.

De huismus en de gierzwaluw zijn op de onderzoekslocatie niet als broedvogel aangetroffen. In de omgeving komen diverse vleermuissoorten voor. Op de onderzoekslocatie zijn geen verblijfplaatsen aangetroffen.

Conclusie

Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

Wettelijk kader

In de ruimtelijke ordening wordt het principe van milieuzonering gehanteerd. Dat betekent dat op basis van richtafstanden om functies ruimtelijk van elkaar worden gescheiden. Dit om enerzijds een zo goed mogelijk leefomgevingskwaliteit en anderzijds ruimte voor economische ontwikkelingen te creëren. Bij de ruimtelijke toets wordt de publicatie van VNG 'Bedrijven en milieuzonering' gebruikt. Daarin worden de richtafstanden genoemd en omgevingstypen gedefinieerd. Deze afstanden zijn vooral van toepassing op nieuwe ontwikkelingen en zijn minder van belang bij bestaande situaties.

Het plangebied

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen bedrijven gelegen die van invloed zijn op de ontwikkeling. Aan de overzijde van de Sint Antoniusstraat ten zuidoosten van het plangebied is wel een supermarkt aanwezig met een hoge verkeersaantrekkende werking. Gelet op de afstand van het nieuwe woongebouw binnen het plangebied tot deze supermarkt (ca. 65 m) wordt daarvan geen relevante hinder verwacht. De winkel voldoet aan het Activiteitenbesluit.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

De ontsluiting van het terrein vindt plaats op het doodlopend zijstraatje van de Keiweg. Het verkeer zoekt zich op de Keiweg vervolgens een weg in noordelijke richting naar de Van Oldenneellaan of in zuidelijke richting naar de aansluiting met de Sint Antoniusstraat. Betreffende wegen zijn geschikt om de (beperkte) verkeersbewegingen van en naar het woonzorgcomplex op te vangen.

Ten behoeve van het woonzorggebouw worden 10 parkeerplaatsen aangelegd.

Voor de 50 appartementen aan de Sint Paulushof zijn 48 parkeerplaatsen aan de achterzijde van het appartementengebouw gerealiseerd en een zestal parkeerplaatsen langs de Sint Paulusweg. Van deze parkeerplaatsen zijn er 3 parkeerplaatsen op kenteken.

Op basis van diverse tellingen blijkt dat er zowel overdag als in de avond een aantal parkeerplaatsen onbenut blijft. Uit de beschikbare telgegevens blijkt dat het huidige aanbod van parkeerplaatsen volstaat. Er is op alle tijdstippen een overmaat van minimaal 10 parkeerplaatsen. In de huidige situatie is dubbelgebruik van de parkeergelegenheid mogelijk.

Ter hoogte van de nieuwe ontsluiting van het plangebied verdwijnen ter plaatse 3 parkeerplaatsen. Gelet op de aanwezige overmaat zal dit niet leiden tot een tekort aan parkeerplaatsen.

In de situatie van het woonzorggebouw wordt op eigen terrein voldaan aan de parkeernorm van 0,3 parkeerplaats per woning. Wanneer in de toekomst transitie naar reguliere appartementen aan de orde is, dient opnieuw te worden getoetst aan de dan geldende parkeernormen. Uitgangspunt is dat parkeren op eigen terrein wordt opgevangen. Bij de sloop van de nu te bouwen strook bergingen is er te zijner tijd ruimte voor 31 parkeerplaatsen.

Wettelijk kader

Sinds november 2003 is de watertoets wettelijk van toepassing, een procedure waarbij de initiatiefnemer in een vroeg stadium overleg voert met de waterbeheerder over het planvoornemen. De watertoets is erop gericht dat ruimtelijke ontwikkelingen in elk geval niet leiden tot nadelige effecten op het watersysteem. Nieuwe ontwikkelingen die leiden tot extra verharding dienen te worden gecompenseerd.

Gemeentelijke eisen

De gemeente Oosterhout heeft ontwerpuitgangspunten die moeten worden toegepast op het gebied van water/riolering.

Het plangebied

In onderhavige situatie is geen sprake van een toename van het verhard oppervlak (zie Bijlage 5Waterparagraaf). Conform het beleid van de gemeente Oosterhout dient echter een compensatie plaats te vinden van het totaal toekomstig verhard oppervlak, zijnde 61,4 m³ (1.535 m² x 0,04 m).

Met de eisen van de gemeente die gelden voor compensatie en de afvoer van hemel- en afvalwater wordt in het ontwerp van het gebouw en het buitenterrein rekening gehouden.

Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

Kabels, leidingen en straalpaden dienen te worden beschermd tegen ingrepen die de werking ervan kunnen bedreigen. Aan de andere kant dient de omgeving te worden beschermd tegen het gevaar dat van bestaande en toekomstige leidingen, kabels en hoogspanningslijnen kan uitgaan. Uit inventarisatie is gebleken dat er zich binnen of in de directe omgeving van het plangebied geen relevante kabels, leidingen of straalpaden bevinden.

Figuur 4.1 Uitsnede archeologische beleidskaart met aanduiding van het plangebied binnen het gebied met een middelhoge archeologische verwachtingswaarde

Ten behoeve van de ontwikkeling is een archeologisch programma van eisen opgesteld (Archeologisch Programma van Eisen (PvE) Heidehof, Sint Antoniusstraat 68 te Oosterhout, Econsultancy, PvE nummer 1578.002, versienummer D1, d.d. 15 september 2016, zie Bijlage 6).

Ter plaatse van het plangebied is geen archeologisch vooronderzoek (bureau- en/of booronderzoek) uitgevoerd. Door het bevoegd gezag (gemeente Oosterhout) is aangegeven dat de locatie onderdeel is van een oude landroute die ongeveer het tracé Europaweg, Sint Antoniusstraat en Abdis van Thornstraat volgt. Archeologische onderzoeken in de omgeving van de onderzoekslocatie hebben geleid tot verschillende resultaten. Bij sommige locaties is wel een archeologische vindplaats aangetroffen, bij andere niet. Aanwezigheid van archeologie binnen het plangebied kan niet worden uitgesloten, waardoor archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Aangegeven is dat booronderzoek niet zinvol wordt geacht; een archeologische begeleiding (conform protocol Opgraven) van de geplande graafwerkzaamheden (de sloop van de nog aanwezige ondergrondse delen van het voormalige woonzorgcomplex en het uitgraven van de nieuwe bouwput) is de beste optie. Ten behoeve van deze archeologische begeleiding is een archeologisch Programma van Eisen (PvE) opgesteld, dat als bijlage is opgenomen.

Tijdens de sloop- en graafactiviteiten wordt gewerkt conform het opgestelde Programma van Eisen.

Ten behoeve van het vaststellen van de cultuurhistorische waarde van het plangebied is de Erfgoedkaart van de gemeente Oosterhout beoordeeld.

Bij bestudering van de Waardenkaart voor historische geografie, welke onderdeel is van de Erfgoedkaart, is gebleken dat de Keiweg en Sint Antoniusstraat historische ontsluitingsroutes van Oosterhout zijn. Deze wegen hebben een redelijk hoge cultuurhistorische waarde. Binnen het onderhavige plangebied zijn geen monumenten, cultuurhistorische objecten of cultuurhistorische structuren aanwezig.

Beleid en regelgeving

De nationale m.e.r.-regelgeving is een uitvloeisel van een tweetal Europese richtlijnen: de m.e.r.-richtlijn en de smb-richtlijn (Strategische milieubeoordeling). De implementatie van deze Europese richtlijnen is aan te treffen in:

• paragraaf 2.2, hoofdstuk 7 en paragraaf 14.2 van de Wet milieubeheer;
• het Besluit milieueffectrapportage (hierna: Besluit m.e.r.).
  

Deze wetgeving tezamen bepaalt of voor een project of plan een MER (Milieueffectrapport) moet worden opgesteld. Daarbij is het allereerst van belang te kijken of in de betreffende ontwikkeling een activiteit is opgenomen als genoemd in de bijlage van het Besluit m.e.r.

In de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn twee onderdelen (C en D) opgenomen. Het onderscheid tussen deze twee bijlagen is dat er voor categorieën uit bijlage C direct sprake is van een m.e.r.-plicht, wanneer de activiteiten de genoemde drempelwaarden overstijgen. Bij projecten met een programma boven de drempelwaarden in bijlage D moet eerst beoordeeld worden of er een m.e.r. noodzakelijk is. Dat geldt ook voor projecten die vallen onder een categorie in bijlage D, met een programma onder de drempelwaarde, al is de omvang en opbouw van een dergelijke beoordeling bij die laatste gevallen vormvrij. Voor projecten die vallen onder bijlage D is dus pas na het uitvoeren van een (vorm-vrije) m.e.r.-beoordeling duidelijk of er een MER moet worden opgesteld.

Beoordeling

De nieuwbouw van maximaal 27 (zorg)woningen, kan worden gekwalificeerd als "de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen", zoals bedoeld in onderdeel D.11.2 van bijlage van het Besluit m.e.r. Bij die activiteit zijn drie relevante indicatieve drempelwaarden opgenomen, namelijk:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer;
• een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen;
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.
  

Het project valt ruimschoots binnen de gestelde drempelwaarden. Het bevoegd gezag moet nagaan of er zodanige belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn te verwachten dat er een m.e.r.-beoordeling of m.e.r. noodzakelijk is. Gelet op de aard en omvang van de voorgenomen activiteit en de ligging van het plangebied binnen de bebouwde kom van Oosterhout worden er geen belangrijke nadelige gevolgen voor, het milieu verwacht. Een nadere m.e.r.-beoordeling is niet noodzakelijk. De milieuaspecten zijn in dit hoofdstuk voldoende afgewogen.

Conclusie

Vanwege die beperkte omvang van het project, acht de gemeente de afweging van de afzonderlijke milieuaspecten (zoals weergegeven in dit hoofdstuk) voldoende en wordt het opstellen van een m.e.r. niet noodzakelijk geacht.

Het onderhavige bestemmingsplan heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor de bebouwing en het gebruik van de gronden en gebouwen binnen het bestaand stedelijk gebied.

Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Daarnaast is aangesloten bij het gemeentelijke 'Handboek (digitale) bestemmingsplannen'. Het handboek bevat een set regels die voor alle nieuwe bestemmingsplannen binnen de gemeente Oosterhout wordt gehanteerd, waardoor sprake is van uniforme regelingen in de diverse plannen. In het Handboek is gestreefd naar standaardisering van bestemmingen en regels zoals aangegeven in de Standaard Vergelijkbare bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012).

De Wet ruimtelijke ordening biedt mogelijkheden voor het opstellen van verschillende bestemmingsplanvormen, van zeer globaal tot gedetailleerd. Het onderhavige bestemmingsplan beschrijft meer dan alleen de hoofdlijnen van het beleid, doch treedt niet al te zeer in details. Uitgangspunt van het bestemmingsplan is het bieden van een flexibele, juridische regeling, zonder dat hierdoor de rechtszekerheid van de burger wordt geschaad.

Opzet regels

De opbouw van de regels is gelijk aan Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012. De opbouw is als volgt:

• Betekenisafspraken (Hoofdstuk 1 Inleidende regels);
• De gebruiks- en bouwregels per bestemming (Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels);
• Algemene regels (Hoofdstuk 3 Algemene regels);
• Overige regels (Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels).

Een bestemmingsartikel (Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels) wordt uit de volgende leden in deze volgorde opgebouwd:

• Bestemmingsomschrijving;
• Bouwregels;
• Afwijken van de bouwregels;
• Specifieke gebruiksregels.

De specifieke afwijkingsbevoegdheden zijn zoveel mogelijk per bestemming opgenomen. Hierdoor wordt direct per bestemming inzicht geboden in de eventuele afwijkingsmogelijkheden en onnodig verwijzen naar andere artikelen voorkomen. Deze werkwijze bevordert de toegankelijkheid van het bestemmingsplan.

Flexibiliteitsregels

Aan het bestemmingsplan kan flexibiliteit worden toegevoegd door regels op te nemen over de bevoegdheid tot het verlenen van een (binnenplanse) omgevingsvergunning ter afwijking van het bestemmingsplan.

Voor het opnemen van flexibiliteitsregels geldt als uitgangspunt dat flexibiliteitregels alleen worden gebruikt als van een wezenlijke belangenafweging sprake kan zijn. Ontwikkelingen die niet in de regels mogelijk zijn gemaakt, zijn uitsluitend mogelijk via een buitenplanse procedure.

Toelichting bestemmingen

Hieronder worden de bestemmingen kort toegelicht.

Gemengd - 2

Voor het gehele plangebied is in aansluiting op het handboek de bestemming Gemengd - 2 opgenomen.

De tot 'Gemengd - 2' bestemde gronden zijn bedoeld voor wonen en zorgwonen, aan huis verbonden beroepen of bedrijven en gastouderschap, tuinen, erven en verhardingen, groen- en nutsvoorzieningen, ondergeschikte voorzieningen voor verkeer en verblijf, parkeervoorzieningen en voor water en waterhuishoudkundige voorzieningen. In de regels is opgenomen dat uitsluitend gestapelde woningen mogen worden opgericht, alsmede het maximum aantal.

Op de verbeelding is een bouwvlak opgenomen. Er wordt onderscheid gemaakt tussen gebouwen en overkappingen die binnen het bouwvlak worden gebouwd, en gebouwen en overkappingen die buiten het bouwvlak worden gebouwd. Op de verbeelding is de maximale bouwhoogte opgenomen. Er zijn nadere regels opgenomen voor het bouwen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde. Tot slot is buiten het bouwvlak een specifieke bouwaanduiding opgenomen waar de bouw van de brandtrap is toegestaan.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van een aantal bouwregels. Er zijn gebruiksregels opgenomen voor het uitoefenen van een aan huis verbonden beroep of bedrijf en voor de aanleg van voldoende parkeerplaatsen, die hierop toeziet ook wanneer de zorgwoningen worden omgezet naar reguliere woningen.

Groen

De gronden voor de voorgevel van het nieuwe woongebouw zijn opgenomen in deze bestemming.

De tot 'Groen' bestemde gronden zijn bedoeld voor groenvoorzieningen, bermen en beplantingen, voorzieningen voor langzaam verkeer, water en waterhuishoudkundige voorzieningen en kunstobjecten.

Handhaving vormt een belangrijk onderdeel van een beleidscyclus. Regels worden gesteld met als doel het beschermen van een bepaald belang. Zonder toezicht op naleving van deze regels bestaat het risico dat dit doel onvoldoende bereikt wordt. Tevens komt de gemeente ongeloofwaardig over als gestelde regels niet worden gehandhaafd.

Handhaafbaarheid, draagvlak en naleefgedrag

Een eerste voorwaarde voor handhaving is een duidelijk en handhaafbaar beleid en regelgeving. Om die reden worden nieuwe versies van digitale handboeken en die onderdelen van bestemmingsplannen die afwijken van het digitale handboek, door de afdeling die belast is met vergunningverlening en handhaving, gecontroleerd op uitvoerbaarheid. Ook voor dit bestemmingsplan heeft deze toets plaats gevonden.

Naast handhaafbare regels dient er ook het nodige draagvlak voor het nieuwe beleid en de daaruit voortvloeiende regels te zijn. Immers zal een plan met weinig draagvlak op weinig naleefgedrag kunnen rekenen. Het creëren van draagvlak is onder andere bewerkstelligd door in de verschillende fasen van het planproces burgers, belangenorganisaties en andere belanghebbenden te betrekken, al dan niet via wettelijk bepaalde inspraakmomenten.

Preventieve en repressieve handhaving

Naast repressie (handhavend optreden op het moment dat er sprake is van een overtreding) heeft preventie een belangrijke functie in de gemeentelijke handhavingsstrategie (de gemeente hanteert de landelijke handhavingsstrategie). Bij preventief handhaven spelen vooral dialoog, voorlichting en advisering een belangrijke rol. Zo voorziet het handhavingsbeleid van de gemeente Oosterhout in meer aandacht voor voorlichting en communicatie, onder andere door het uitgeven van voorlichtingsbrochures.

Qua repressie voorziet het gemeentelijk handhavingsbeleid en het daarop gebaseerde integrale uitvoeringsprogramma in het continu opsporen van overtredingen van het bestemmingsplan. Ook worden er gezamenlijk met andere overheden (brandweer, politie, belastingdienst) multidisciplinaire handhavingsacties georganiseerd. Binnen dergelijke acties is er ook aandacht voor overtredingen van het bestemmingsplan. Indien een overtreding wordt geconstateerd, zal als eerste stap in het handhavingstraject telkens worden bezien of het illegale gebruik of bouwwerk op grond van het bestemmingsplan of afwijking daarvan, alsnog gelegaliseerd kan worden. Is dat niet het geval dan wordt het handhavingstraject doorgezet. Al deze aspecten zijn vastgelegd in het beleidsplan Fysieke Leefomgeving en de daarin opgenomen handhavingsstrategie en dienen als leidraad voor de alledaagse handhavingspraktijk binnen de gemeente Oosterhout.

IJkmoment, overgangsrecht en monitoring beleid

De totstandkoming van dit bestemmingsplan is een ijkmoment voor de handhaving. Indien bebouwing of gebruik afwijkt van het bestemmingsplan, zal hier tegen handhavend worden opgetreden. Tegen bebouwing en gebruik dat onder het overgangsrecht valt, kan niet handhavend worden opgetreden.

De initiatiefnemer draagt de kosten voor de realisering van het project.

In artikel 6.12 lid 1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Geen exploitatieplan hoeft te worden vastgesteld als het verhalen van kosten anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld doordat de gemeente hierover overeenkomsten heeft gesloten met de eigenaren van de binnen het exploitatiegebied gelegen gronden.

In onderhavig geval is de gemeente (nog) eigenaar. De gemeente heeft met de initiatiefnemer een koopovereenkomst gesloten voor de gronden gelegen binnen het exploitatiegebied / plangebied. In de koopsom zijn alle grondexploitatiekosten verdisconteerd. Het opstellen van een exploitatieplan is derhalve niet noodzakelijk.

Het voorontwerp-bestemmingsplan ‘Slotjes, herziening 4 (Heidehof/De Wieken)’ heeft conform de Algemene Inspraakverordening Oosterhout 2006 vanaf 31 mei 2018 vier weken ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn bestond de gelegenheid om op het plan te reageren. Tevens heeft op 12 juni 2018 een informatie-/inspraakavond plaatsgevonden, die door 5 personen is bezocht.
Van de gelegenheid tot het indienen van inspraakreacties is gebruik gemaakt door 3 personen.

De inspraakreacties zijn samengevat en beantwoord in het eindverslag vooroverleg en inspraak (zie Bijlage 7). Naar aanleiding van de inspraakprocedure is het voorontwerp-bestemmingsplan alleen ambtshalve aangepast. In het eindverslag zijn ook de aangebrachte wijzigingen opgenomen.

Het voorontwerp-bestemmingsplan ‘Slotjes, herziening 4 (Heidehof/De Wieken)’ is conform artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening in vooroverleg gezonden aan het waterschap Brabantse Delta. Het voorontwerp-bestemmingsplan is tevens voorgelegd aan de provincie Noord-Brabant.

De provincie heeft niet gereageerd op het plan. Het waterschap heeft een positief wateradvies afgegeven. Zij zijn blij met het standpunt van de gemeente dat er, ondanks dat er sprake is van een afname van het verhard oppervlak, toch compenserende maatregelen worden opgenomen.

Het ontwerpbestemmingsplan 'Slotjes, herziening 4 (Heidehof/De Wieken)' heeft in het kader van artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) met ingang van 20 september 2018 gedurende een termijn van 6 weken voor eenieder ter inzage gelegen.

Gedurende deze termijn bestond de gelegenheid schriftelijke of mondelinge zienswijzen over het ontwerp bij de gemeenteraad kenbaar te maken. Van deze gelegenheid tot het indienen van zienswijzen is binnen de termijn geen gebruik gemaakt. Een instantie heeft buiten de termijn een reactie ingediend.
Deze zienswijze is, ondanks dat zij is ingediend buiten de gestelde termijn, ambtshalve getoetst en meegenomen in deze reactienota zienswijzen. Deze reactienota is als bijlage opgenomen bij het raadsbesluit. In deze nota is aangegeven wat het standpunt van de gemeente is.