In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan ‘Woonlocatie Laarzicht, Middelrode’ van de gemeente Sint-Michielsgestel;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0845.BP2023BLCLaarzicht-VA01met de bijbehorende regels en bijlage;

een aan een hoofdgebouw toegevoegd afzonderlijk gebouw dat in functioneel opzicht een integrerend onderdeel van het hoofdgebouw vormt en in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een aangegeven vlak, waarop een aanduiding betrekking heeft;

een gebouw, deel uitmakend van een bouwmassa, bestaande uit drie of meer aan elkaar gebouwde grondgebonden hoofdgebouwen;

een (para)medisch, juridisch, administratief, therapeutisch, verzorgend, ontwerptechnisch, kunstzinnig of daarmee gelijk te stellen beroep met ondergeschikte functies. Het beroep dient qua omvang in een gedeelte van een woning en de daarbij bijbehorende bijgebouwen te passen en de woonfunctie dient als primaire functie behouden en herkenbaar te blijven.

Hieronder dienen niet te worden begrepen de uitoefening van ambachtelijke bedrijven.

Een kapperszaak wordt hier niet onder verstaan.

Het beroep mag uitsluitend uitgeoefend worden door bewoner(s) van het pand.

een bijgebouw dat qua aard en ligging een ruimtelijke eenheid vormt met het woonhuis en, waarin een gedeelte van het huishouden uit het oogpunt van mantelzorg is gehuisvest;

een bedrijf gericht op het voortbrengen van agrarisch producten door middel van:

• het telen of veredelen van gewassen, waaronder begrepen houtteelt, fruitteelt, sierteelt of bloementeelt;
• het houden of fokken van vee, pluimvee of pelsdieren;
• het fokken en opfokken van paarden alsmede paardenmelkerijen;
• nader te onderscheiden in:
• grondgebonden bedrijf;
• glastuinbouwbedrijf;
• niet-grondgebonden bedrijf, niet zijnde intensieve veehouderij;
• intensieve veehouderij;

een (gedeelte van een) gebouw, dat dient voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf;

een woning, krachtens het plan toegestaan binnen een agrarisch bouwvlak, en kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de aard van de agrarische bedrijfsvoering noodzakelijk is;

een bedrijf dat is gericht op het verlenen van diensten aan agrarische bedrijven door middel van het telen van gewassen, het houden van dieren, of de toepassing van andere landbouwkundige methoden, met uitzondering van mestbewerking. Voorbeelden van agrarisch-technische hulpbedrijven zijn: grootveeklinieken, KI-stations, mestopslag- en mesthandelsbedrijven, loonwerkbedrijven (inclusief verhuurbedrijven voor landbouwwerktuigen), veetransportbedrijven, veehandelsbedrijven;

een bedrijf of instelling gericht op het verlenen van diensten aan particulieren of niet-agrarische bedrijven door middel van het telen van gewassen, het houden van dieren of de toepassing van andere landbouwkundige methoden. Voorbeelden van agrarisch verwante bedrijven zijn: dierenasiels, dierenklinieken, groencomposteringsbedrijven, dierenpension, dierenschool, hoveniersbedrijven, stalhouderijen, instellingen voor agrarisch praktijkonderwijs, proefbedrijven, volkstuinen.

de waarden, die rechtstreeks verband houden met de mogelijkheden voor de uitoefening van een doelmatige, agrarische bodem- en/of bedrijfsexploitatie;

een onderneming waarbij het accent ligt op het geheel of overwegend door middel van handwerk vervaardigen, bewerken, of herstellen van goederen, alsook – in verband hiermee als ondergeschikt belang – het verkopen en/of leveren van goederen;

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de kennis en de studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit oude tijden;

de aan een gebied toegekende waarden, welke kunnen bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning en/of grondgebruik daarin, en als zodanig van wetenschappelijk belang kunnen zijn en het cultuurhistorisch erfgoed kunnen vertegenwoordigen;

één of meer gebouwen en/of één of meer bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een kernrandzone, bebouwingslint of een bebouwingscluster;

het oppervlak dat met bouwwerken is bebouwd, uitgedrukt in procenten van de oppervlakte van het bouwperceel, voor zover dat is gelegen binnen de bestemming, of binnen een in de regels nader aan te duiden gedeelte van die bestemming;

een nevenactiviteit in een bestaande woning waar logies wordt verstrekt en waar eventueel afzonderlijke maaltijden worden verstrekt aan gasten;

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren en verhandelen van goederen dan wel op het bedrijfsmatig verlenen van diensten;

een gebouw dat dient voor de uitoefening van een bedrijf;

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein, noodzakelijk is;

het met de straat gelijk liggende deel van een gebouw;

een object waarvoor ingevolge het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (Staatsblad 2004, nr. 250) een richtwaarde voor het risico c.q. een risicoafstand tot een risicovolle inrichting is bepaald, waarmee rekening moet worden gehouden;

de totale vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor een aan-huis-verbonden beroep of een aan-huis-verbonden bedrijf c.q. een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

• t.a.v. bebouwing:

bebouwing, zoals aanwezig op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan, die gebouwd is met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet verleende omgevingsvergunning dan wel verleende vergunning, dan wel mag worden gebouwd krachtens een voor dit tijdstip aangevraagde vergunning;

• t.a.v. gebruik:

het gebruik van grond- en bouwwerken, zoals aanwezig op het tijdstip waarop dit bestemmingsplan rechtskracht heeft verkregen;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming (een op de verbeelding aangegeven vlak met eenzelfde bestemming);

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

een verzameling gebouwen bestaande uit een vrijstaand hoofdgebouw, dan wel twee of meer aaneengebouwde hoofdgebouwen inclusief aan- en uitbouwen;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolgde de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

een bouwwerk voorzien van maximaal één gesloten wand;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde dat, voorzien van een dak en ten hoogste twee wanden, door zijn plaatsing, indeling en inrichting uitsluitend bestemd is voor het stallen van motorvoertuigen;

consumentenvuurwerk als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 van het Vuurwerkbesluit;

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan en door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of dat gebied heeft gemaakt, zoals dat ondermeer tot uitdrukking komt in de beplanting, het reliëf, de verkaveling, het sloten- of wegenpatroon en/of de architectuur;

een object zoals opgenomen in de bijlage 1 'Cultuurhistorisch waardevol aangeduide objecten' bij het bestemmingsplan 'Buitengebied' , niet zijnde gemeentelijke of rijksmonumenten;

recreatieve activiteit die plaats vindt binnen een periode van een uur voor zonsopgang tot een uur na zonsondergang;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

detailhandel in hulpmaterialen ten behoeve van uitoefening van een agrarisch bedrijf, detailhandel in diervoeders, alsmede detailhandel in meubelen en artikelen ten behoeve van de inrichting van tuinen en daarmee samenhangende artikelen, alsmede daaraan ondergeschikte artikelen;

detailhandel in goederen ten behoeve van het houden van dieren, zoals goederen voor de huisvesting, de verzorging, het vervoer en het vermaak van dieren en daarmee samenhangende artikelen alsmede daaraan onderschikte artikelen;

detailhandel in de navolgende limitatieve opsomming, die vanwege de aard en omvang van de goederen een groot oppervlak per detailhandelsvestiging nodig heeft voor uitstaling: detailhandel in boten, aanhangwagens, caravans, kampeerartikelen (sportartikelen en kleding hiervan uitgezonderd), tuininrichtingsartikelen, bouwmaterialen, keukens en sanitair, woninginrichtingsartikelen (meubel-, vloer- en/of stofferingszaak), alsmede bouwmarkten, met uitzondering van supermarkten en warenhuizen en met uitzondering van productiegebonden detailhandel;

het bedrijfsmatig verrichten van maatschappelijke en economische diensten van of ten behoeve van het publiek al dan niet met baliefunctie, waaronder zijn inbegrepen kantoren, kapperszaken, schoonheidsinstituten, fotostudio's en naar aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting;

een bouwkundige constructie die een ruimte in een gebouw scheidt van de buitenlucht, waarin geen te openen delen aanwezig zijn en met een karakteristieke geluidswering - conform NEN 5077 - die ten minste gelijk is aan het verschil tussen de geluidsbelasting van die constructie en 33 dB (in geval van weg- en railverkeerslawaai), alsmede een bouwkundige constructie waarin alleen bij wijze van uitzondering te openen delen aanwezig zijn, mits die delen niet direct grenzen aan een geluidsgevoelige ruimte, zoals omschreven in artikel 1 van de Wet geluidhinder;

de bouwlaag op de begane grond;

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw;

afschermende (rand)beplanting binnen of direct aansluitend op het bestemmingsvlak of bouwperceel van een agrarisch bedrijf, een niet-agrarisch bedrijf of een woning;

die vormen van recreatie welke in hoofdzaak zijn gericht op natuur- en landschapsbeleving, zoals wandelen, fietsen en boerengolf;

een recreatief medegebruik van gronden dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit recreatief gebruik is toegestaan, zoals wandelen, fietsen, paardrijden, kanoën, een picknickplaats of een naar de aard daarmee gelijk te stellen medegebruik en met uitsluiting van recreatief nachtverblijf;

doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan is toegestaan;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met minimaal twee wanden omsloten ruimte vormt;

een inrichting, bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een geluidzone moet worden vastgesteld;

bebouwing bestaande uit zich in één hoofdgebouw boven en naast elkaar bevindende zelfstandige woningen en/of bijzondere woonruimten;

gebouw, bestemd voor en blijkens aard, indeling en inrichting geschikt om te worden gebruikt voor menselijk wonen of menselijk verblijf en die daarvoor permanent of een daarmee vergelijkbare wijze van gebruik, wordt gebruikt;

een denkbeeldige lijn, strak langs de voorgevel van het hoofdgebouw tot aan de perceelsgrens;

een agrarisch bedrijf waarvan de productie geheel of in overwegende mate afhankelijk is van het voortbrengend vermogen van onbebouwde grond in de directe omgeving van het bedrijf. Grondgebonden bedrijven zijn in ieder geval: akkerbouw-, fruitteelt- en vollegrondstuinbouwbedrijven en boomteeltbedrijven, waarvan de bomen overwegend rechtstreeks in de grond zijn geplant eventueel in combinatie met teeltondersteunende voorzieningen. Melkveebedrijven zijn ook grondgebonden, tenzij het een intensieve veehouderij betreft.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als het belangrijkste gebouw op een bouwperceel kan worden aangemerkt;

een vrijstaand bouwwerk dat dient als opslagplaats voor graan, stro, hooi en andere gewassen. De constructie bestaat meestal uit vier palen en een dak dat in sommige gevallen langs de palen op en neer kan bewegen;

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en etenswaren die voor consumptie ter plaatse worden verstrekt en/of waar bedrijfsmatig logies wordt verstrekt;

Een huishouden bestaat uit één of meer personen die op hetzelfde adres wonen en een economisch-consumptieve eenheid vormen, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan. Vaak is een huishouden gebaseerd op bloedverwantschap en huwelijksverbinding of een met een huwelijksverbinding gelijk te stellen samenlevingsverband.

een kenmerkend type boerderij (langgevel-, kortgevel- of een langgevelboerderij) waarbij de woning en de bedrijfsruimten achter elkaar staan en waarbij alle deuren zich veelal in een lange zijgevel, een van de langgevels, bevinden;

agrarische bedrijfsgebouwen van glas of ander lichtdoorlatend materiaal ten behoeve van de agrarische bedrijfsvoering;

een gebouw, gericht op het verlenen van diensten op administratief, financieel, architectonisch, juridisch, ontwerp technisch of daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan of geholpen;

een object waarvoor ingevolge het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (BEVI) een grenswaarde voor het risico c.q. een risicoafstand tot een risicovolle inrichting is bepaald, die in acht genomen moet worden;

bijzondere landschappelijke kenmerken van een gebied of object in de zin van aantrekkelijkheid, herkenbaarheid/identiteit en diversiteit bestaande uit aardkundige, cultuurhistorische en visueel-ruimtelijke waarden, afzonderlijk of in onderlinge samenhang;

groenelementen met landschappelijke waarden die bepalend zijn voor het omliggende landschap en in hoofdzaak bestaan uit m.n. inheemse beplanting in de vorm van struiken, bomen en kruidenlaag;

woningen die verhuurd moeten worden en waarbij de door overheid jaarlijks vast te stellen huurliberalisatiegrens niet van toepassing is en de huurprijs door de eigenaar zelf wordt bepaald;

educatieve, (sociaal-)medische, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke, maatschappelijk verzorgende, religieuze voorzieningen, onderwijsvoorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, waaronder ontmoetingsvoorzieningen voor jongeren en/of senioren, alsook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van genoemde voorzieningen;

een bedrijf waarvan de activiteiten uitsluitend of in hoofdzaak bestaan uit het geven van instructie in diverse disciplines aan derden met gebruik van paarden in eigendom van het bedrijf of aan derden met eigen paarden en het bieden van huisvesting aan die paarden.

langdurige zorg die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende door personen uit diens directe omgeving, waarbij zorgverlening rechtstreeks voortvloeit uit de sociale relatie en de gebruikelijke zorg van huisgenoten voor elkaar overstijgt;

bouwwerk ten behoeve van een op het openbaar netwerk aangesloten voorziening, het telecommunicatieverkeer, het openbaar vervoer of het wegverkeer;

activiteiten waarvoor een gedeelte van de vloeroppervlakte van de bedrijfsgebouwen als zodanig mag worden gebruikt en die uitgevoerd worden naast het eigenlijke beroep of de hoofdactiviteit, ze zijn ondergeschikt aan de primair toegekende functie (vaak agrarisch);

een agrarisch bedrijf waarvan de productie geheel of overwegend plaatsvindt in gebouwen of los van het voortbrengend vermogen van de open grond niet zijnde een intensieve veehouderij;

een natuurlijke eenheid of bos- en natuurgebieden met specifieke omstandigheden van de bodem of het (grond)water. Natte natuurparels maken deel uit van de Ecologische Hoofdstructuur;

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de aanwezige biotopen bijzondere flora en fauna, ecologische samenhangen en structuren;

de situering van een agrarisch bouwvlak op gronden die volgens het ter plaatse geldende bestemmingsplan niet is voorzien van een bouwvlak;

noodzaak vanuit een doelmatige agrarische bedrijfsvoering en/of –ontwikkeling;

het binnen een bestaand bouwvlak geheel dan wel in overwegende mate overstappen van een grondgebonden agrarisch bedrijf naar een niet-grondgebonden agrarisch bedrijf of andersom, waarbij het overstappen van een grondgebonden bedrijf naar een niet-grondgebonden bedrijf wordt aangemerkt als intensivering;

een activiteit waarvoor maximaal 30% van de vloeroppervlakte van de gebouwen waar de activiteit plaats mag vinden en als zodanig mag worden gebruikt, tenzij anders aangegeven in 4.2.2 lid c;

een (gedeelte van een) bouwwerk, waarvan de vloer is gelegen op ten minste 1,75 meter beneden peil;

teeltondersteunende voorzieningen die niet onder één van de categorieën tijdelijke teeltondersteunende voorzieningen, permanente teeltondersteunende voorzieningen of teeltondersteunende kassen vallen. Als voorbeeld hiervoor kunnen stellages met regenkappen bij de grondgebonden teelt van zachtfruit en boomteelthekken buiten het bouwvlak rondom boomteeltpercelen genoemd worden;

een openbare voor het verkeer openstaande weg of pad, met inbegrip van de daarin liggende bruggen en duikers en de tot die weg behorende paden en bermen of zijkanten, betreffende woonstraten waar maximaal 30 km per uur mag worden gereden;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met maximaal één gesloten wand;

een buitenrijbaan ten behoeve van paardrijactiviteiten, met een bodem van zand, hout, boomschors of ander materiaal om de bodem te verstevigen en al dan niet voorzien van een omheining;

een (agrarisch) bedrijf waar uitsluitend of in hoofdzaak handelingen worden verricht aan en/of met paarden die primair gericht zijn op het fokken van paarden en pony's;

een bedrijf waar uitsluitend of in hoofdzaak handelingen worden verricht aan en/of met paarden die primair gericht zijn op het stallen en of verhandelen van paarden en pony's;

een vrijstaand bouwwerk, niet zijnde een verblijfsruimte, dat bestaat uit één (dragende) paal in het midden, eventueel omsloten door wanden van maximaal 3 meter hoogte, en een houten dakconstructie, met daarop riet, stro of metalen golfplaten als dakbedekking, dat in sommige gevallen langs de paal op en neer kan bewegen;

een locatie waar de consument uitsluitend via internet bestelde goederen kan afhalen of retourneren, waar uitsluitend logistiek en opslag van bestelde goederen gedurende een korte periode plaatsvindt en waarbij geen sprake is van uitstalling ten verkoop en/of overige activiteiten. Pick up points worden gezien als detailhandel;

een grenslijn tussen aaneengesloten eigendommen;

permanente bewoning van een woning of een recreatieverblijf door eenzelfde persoon of groep van personen, terwijl elders niet daadwerkelijk over een hoofdverblijf wordt beschikt;

teeltondersteunende voorzieningen die langer dan 6 maanden, worden gebruikt zoals bakken op stellingen en containervelden;

de begrenzing van het bestemmingsplan;

een bedrijfswoning, behorend tot of voorheen behorend tot een agrarisch bedrijf, die door een derde bewoond mag worden en die niet wordt beschermd tegen de milieugevolgen van het bijbehorende agrarische bedrijf en die wordt geacht deel uit te maken van de inrichting van het agrarische bedrijf;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele diensten ten behoeve van een ander tegen vergoeding;

vrijetijdsbesteding zoals verblijfsrecreatie, dagrecreatie, agrotoerisme en extensief recreatief medegebruik zoals wandelen, fietsen, paardrijden, vissen, zwemmen, roeien, kanoën etc.;

een recreatief gebruik van gronden dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit recreatieve gebruik is toegestaan;

een inrichting bij welke ingevolge het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (BEVI) een grenswaarde, richtwaarde voor het risico c.q. een risico-afstand moet worden aangehouden bij het in dit bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten;

Een rug-aan-rug-woning is een woning waarbij de achtergevel gedeeld wordt met een andere woning;

overdekte ruimte, aan maximaal drie zijden omsloten door wanden, waarvan dieren gebruik moeten kunnen maken in geval van weidegang of mensen, met als doel bescherming tegen extreme weersomstandigheden in zowel zomer als winter. In de schuilgelegenheid is geen opslag toegestaan;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig is, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden; onder een seksinrichting worden in ieder geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, een (raam)prostitutiebedrijf en een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

woningen die verhuurd moeten worden voor een huurprijs die onder de door de overheid jaarlijks vast te stellen huurliberalisatiegrens ligt;

nieuwvestiging van een bouwperceel door opdeling van een bestaand bouwperceel;

de lijst van bedrijven bevattende basisinformatie voor milieuzonering, zoals de lijst is opgenomen in Bijlagen 5 en 6 behorende bij deze regels;

Ruimte (eventueel overdekt) in de vorm van een cirkel waar één of meerdere paarden kunnen stappen;

de binnenopslag van goederen die geen regelmatige verplaatsing behoeven zoals (seizoens)stalling van (antieke) auto's, boten, caravans, campers en dergelijke. De opslag mag niet zijn bedoeld voor handel;

niet verenigbaar met of tegengesteld aan het toelaatbaar gestelde gebruik op grond van de bepalingen in dit plan;

uitgespreide folies dienend, als afdek- en/of ondermateriaal, ter bescherming voor vollegrondsteelten alsmede, in voorkomende gevallen, tot bescherming van de omgeving en/of bodem tegen milieubelastende stoffen;

teeltondersteunende voorziening, bestaande uit een kas, voor een volle grondstuinbouwbedrijf of boomteeltbedrijf. Hieronder worden ook schuurkassen, permanente tunnel- of boogkassen begrepen;

een voorziening in, op of boven de grond die door agrarische bedrijven met plantaardige teelten wordt gebruikt om de volgende doelen na te streven:

• verbetering van de productie, onder meer door teeltvervroeging en –verlating, terugdringing van onkruidgroei en beperking van vraatschade;
• verbetering van de arbeidsomstandigheden, onder meer door gewassen verhoogd te telen;
• bereiken van positieve effecten op milieu en water (bodembescherming, terugdringen van onkruidbestrijding, effectief omgaan met water);

in de vorm van:

• permanent teeltondersteunende voorzieningen, die voor onbepaalde tijd worden gebruikt;
• tijdelijke teeltondersteunende voorzieningen, die op dezelfde locatie gebruikt kunnen worden zo lang de teelt dit vereist, met een maximum van 6 maanden. Deze tijdelijke voorzieningen hebben een directe relatie met het grondgebruik. Hieronder worden verstaan folies, insectengaas, acryldoek, wandelkappen, schaduwhallen, hagelnetten;

een stuk grond behorende bij een woonhuis, welke is ingericht met (open) water en/of waterhuishoudkundige voorzieningen, groen en/of groenvoorzieningen en/of verhardingen ten behoeve van het woongenot en ten dienste van het gebruik van het hoofdgebouw;

een gebouw, deel uitmakend van een bouwmassa bestaande uit maximaal twee hoofdgebouwen, waarvan de hoofdbebouwing aan maximaal één zijde grenst/aansluit aan een ander hoofdgebouw;

de vergroting van een bestaande ruimte in een hoofdgebouw, die qua afmetingen en/of in visueel opzicht (onder meer wat betreft (goot)hoogte, dakhelling en/of dakvorm), ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

een agrarisch bedrijf dat de arbeidsomvang heeft van tenminste één volledige arbeidskracht en een minimale omvang heeft van 12 NGE en waarvan het behoud ook op langere termijn in voldoende mate en op duurzame wijze is verzekerd, dat wil zeggen in zowel bedrijfs-economisch opzicht als op milieuhygiënisch verantwoorde wijze;

de lijn waarin de voorgevel van het hoofdgebouw is gelegen, alsmede het verlengde daarvan;

wijziging van de begrenzing van een bouwvlak zonder dat dit gepaard gaat met een vergroting van de totale oppervlakte;

bebouwing waarvan het hoofdgebouw niet grenst of aansluit aan andere hoofdgebouwen;

al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen. Alsmede voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit. Hierbij kan gedacht worden aan duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten, etc.;

een openbare voor het verkeer openstaande weg of pad, met inbegrip van de daarin liggende bruggen en duikers en de tot die weg behorende paden en bermen of zijkanten, met een doorgaand karakter waar 50 km per uur of harder mag worden gereden;

een constructie, geen gebouw of bouwwerk zijnde;

het gehuisvest zijn of het huisvesten van personen in een woonhuis/woning .

een complex van ruimten dat dient voor de huisvesting van:

• één huishouden, of;
• één huishouden plus maximaal twee individuele personen, of;
• maximaal 4 individuele personen.

Een gebouw met een van de volgende gebruiksfuncties, alleen voor zover het betreft de gebruiksfunctie:

1. a. een woonfunctie voor zorg;
2. b. een bijeenkomstfunctie voor:
   1. 1. voor kinderopvang of;
   2. 2. voor dagverblijf van personen met een lichamelijke of geestelijke beperking;

1. a. een celfunctie als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving;
2. b. een gezondheidszorgfunctie met een bedgebied;
3. c. een onderwijsfunctie;
   1. 1. voor basisschoolonderwijs of één afzonderlijk huishouden of;
   2. 2. voor onderwijs aan minderjarigen met een lichamelijke of geestelijke beperking.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels ( en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen zoals schoorstenen, antennes en naar aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels (en/of hart van scheidsmuren). De in deze regels gegeven bepalingen omtrent plaatsing, afstanden en maten zijn niet van toepassing op goot- en kroonlijsten, pilasters, plinten, stoeptreden, kozijnen, dorpels en soortgelijke bouwdelen.

voor bouwwerken: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld, of de bovenkant van de afgewerkte vloer van de begane grond;

indien in of op het water wordt gebouwd dient het plaatselijk peil, dan wel het afgewerkte maaiveld aangehouden te worden;

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits het bouwdeel niet meer dan 1 meter uitsteekt.

De voor Agrarisch aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. een agrarische bedrijfsuitoefening;
2. b. een grondgebonden bedrijf;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'waterberging', een waterberging;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - compensatie ecologie', ontwikkeling ecologische zone;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'relatie', is één gekoppeld bouwvlak toegestaan;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'overige zone- bebouwingsconcentratie', een bebouwingsconcentratie;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - archeologische verwachtingswaarde 2', het behoud, herstel en ontwikkeling van de waarden, in het bijzonder voor het op de verbeelding aangeduide archeologische verwachtingswaarde;
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - landschappelijke inpassing 2', tevens landschappelijke inpassing ten behoeve van de aanliggende Paardenhouderij;
9. i. agrarisch natuurbeheer en/ of landschapsbeheer;
10. j. extensief dagrecreatief medegebruik;
11. k. paden, wegen en parkeervoorzieningen ook ten behoeve van aangrenzende bestemmingen;
12. l. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

Het bevoegd gezag kan een afwijking verlenen voor:

Het bevoegd gezag kan een afwijking verlenen voor:

Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming wijzigen voor:

De voor Agrarisch – Paardenhouderij aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. handel, stalling en/of africhting van paarden;
2. b. fokken van paarden;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning', wonen in een bedrijfswoning;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf', een aan de agrarische activiteiten ondergeschikt bedrijf ten behoeve van opslag en de verwerking van rubber materialen;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - landschapselementen', een landschapselement;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - bebouwingsconcentratie', een bebouwingsconcentratie;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - landschappelijke inpassing 2', tevens landschappelijke inpassing;
8. h. de uitoefening van een aan huis gebonden beroep in de bedrijfswoning, met dien verstande dat het oppervlak ten behoeve van de beroepsmatige activiteiten, maximaal 100 m² van het vloeroppervlak per woning bedraagt en uitgevoerd wordt door de bewoner;
9. i. een bed&breakfast accommodatie in een bedrijfswoning met maximaal 5 kamers en voor maximaal 10 personen. Dit is inclusief de aanwezige accommodatie in bijgebouwen die door het bevoegd gezag middels een afwijking kan worden verleend;
10. j. extensief dagrecreatief medegebruik;
11. k. paden, wegen en parkeervoorzieningen ook ten behoeve van aangrenzende bestemmingen;
12. l. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
13. m. ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak', een bouwvlak waarbinnen bebouwing onder voorwaarden is toegestaan.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing:

1. a. ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden en het woon- en leefklimaat van aangrenzende gronden en bouwwerken;
2. b. ter waarborging van de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit van de naaste omgeving;
3. c. ter waarborging van de verkeersveiligheid;
4. d. ter waarborging van de sociale veiligheid;
5. e. ter waarborging van de brandveiligheid en rampenbestrijding.

Het bevoegd gezag kan een afwijking verlenen voor:

Het bevoegd gezag kan een afwijking verlenen voor:

Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming wijzigen voor:

De voor ‘Groen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groen en groenvoorzieningen;
2. b. speelvoorzieningen;
3. c. nutsvoorzieningen;
4. d. hondenuitlaatvoorzieningen;
5. e. straatmeubilair;
6. f. instandhouding en versterking van landschaps- en ecologische waarden;

met daaraan ondergeschikt;

7. g. ontsluitingswegen en paden;
8. h. (open) water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor 'Natuur' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het behoud, herstel en/of de ontwikkeling van natuurwaarde en/of ecologische waarde;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'waterberging', een waterberging;

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - compensatie ecologie', ontwikkeling ecologische zone;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'overige zone – landschappelijke inpassing 1', landschappelijke inpassing;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van natuur- paardenwei extensief', natuurlijke begrazing als onderdeel van het agrarisch bedrijf op aansluitende bestemming 'Agrarisch - Paardenhouderij';
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van natuur- paardenwei intensief', natuurlijke begrazing als onderdeel van het agrarisch bedrijf op aansluitende bestemming 'Agrarisch - Paardenhouderij';
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'archeologische verwachtingswaarde 2', het behoud, herstel en ontwikkeling van de waarden, in het bijzonder voor het op de verbeelding aangeduide archeologische verwachtingswaarde;
6. f. paden en wegen;
7. g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Op deze gronden mag niet worden gebouwd.

Het bevoegd gezag kan een afwijking verlenen voor:

1. a. De landschappelijk inrichting voortkomend uit het 'Compensatie- en mitigatieplan' dient ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - compensatie ecologie' te worden gerealiseerd zoals opgenomen in artikel 18.3.
2. b. De compenserende waterberging dient ter plaatse van de aanduiding 'waterberging' te worden gerealiseerd zoals opgenomen in artikel 18.4.
3. c. De landschappelijk inpassing voortkomend uit de benodigde kwaliteitsverbetering landschap voor het woonperceel Zandstraat 37 dient ter plaatse van de aanduiding 'overige zone – landschappelijke inpassing 1' te worden gerealiseerd zoals opgenomen in artikel 18.5;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van natuur- paardenwei extensief', medegebruik als paardenwei periodiek is toegestaan, met als doel ecologisch beheer van gronden door natuurlijke begrazing;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van natuur- paardenwei intensief', medegebruik als paardenwei jaarrond is toegestaan, met als doel ecologisch beheer van gronden door natuurlijke begrazing.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen, behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - afschermend groen', uitsluitend groenvoorzieningen;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'overige zone – compensatie ecologie', tevens beplanting ten behoeve van natuurcompensatie;

met daaraan ondergeschikt:

4. d. ontsluitingswegen en paden;
5. e. (open) water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
6. f. groen en groenvoorzieningen;
7. g. parkeervoorzieningen.

1. a. Bij de inrichting van deze bestemming dient ter plaatse van de aanduiding 'overige zone – compensatie ecologie', te worden voldaan aan de voorwaarden zoals opgenomen in artikel 18.3.
2. b. Het gebruiken en/of laten gebruiken van gronden en bouwwerken ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - afschermend groen' binnen de bestemming 'Wonen' is alleen toegestaan als de realisatie van het afschermend groen conform het Beeldkwaliteitplan in bijlage 1 volledig is uitgevoerd, uiterlijk 2 jaar na de realisatie van de betreffende woningen en volledig in stand wordt gehouden.

1. a. Indien de gronden nabij boorpunten B09 en B18 ter plaatse van deellocatie B (zie bijlage 9 bij de toelichting) (Christinastraat 1) op een andere wijze in gebruik worden genomen dan in de huidige situatie dient een aanvullend bodemonderzoek plaats te vinden.
2. b. indien uit bovengenoemd nader onderzoeken naar voren komt dat verontreiniging van de bodem aanwezig is dienen aanvullende maatregelen te worden getroffen en dienen deze voor uitvoering van het gewijzigd gebruik te worden uitgevoerd.

De voor Water aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
2. b. waterberging;
3. c. ecologische natuurwaarden;
4. d. waterlopen en daarbij behorende oevervoorzieningen;
5. e. kruisingen en overbruggingen ten behoeve van verkeersdoeleinden;
6. f. extensief recreatief medegebruik;
7. g. infiltratievoorzieningen;
8. h. beheer en onderhoud van waterlopen en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen van bouwwerken gelden de volgende bepalingen:

1. a. op de gronden mag niet worden gebouwd behoudens waterhuishoudkundige voorzieningen;
2. b. de maximale goot- en bouwhoogte van deze bouwwerken bedraagt 3,5 meter, met uitzondering van bruggen waarvoor een maximale hoogte van 9 meter is toegestaan;
3. c. de maximale oppervlakte van een bouwwerk bedraagt 75 m², met uitzondering van bruggen waarvoor een maximale oppervlakte van 300 m² en een maximale breedte van 6 meter is toegestaan;
4. d. de bouwhoogte (ashoogte) van windturbines en -molens mag niet meer dan 12 meter bedragen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing:

1. a. ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden en het woon- en leefklimaat van aangrenzende gronden en bouwwerken;
2. b. ter waarborging van de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit van de naaste omgeving;
3. c. ter waarborging van de verkeersveiligheid;
4. d. ter waarborging van de sociale veiligheid;
5. e. ter waarborging van de brandveiligheid en rampenbestrijding.

Het bevoegd gezag kan een afwijking verlenen voor:

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

1. a. kamperen;
2. b. opslag van goederen en materialen;
3. c. (proef)boringen naar gas, waaronder schaliegas.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in een woning, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep, inclusief tuinen en erven;
2. b. bed & breakfast tot een maximum van 2 tweepersoonskamers in de woning;

met daaraan ondergeschikt:

3. c. ontsluitingswegen en paden;
4. d. (open) water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
5. e. groen en groenvoorzieningen;
6. f. parkeervoorzieningen
7. g. voorziening van algemeen nut.

Het gebruiken en/of laten gebruiken van de gronden binnen deze bestemming is alleen toegestaan, mits voldaan wordt aan de voorwaarden zoals opgenomen in de artikelen 18.3, 18.4 en 18.5.

De voor 'Wonen - 1 (Christinastraat)' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in een woning, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep, inclusief tuinen en erven;
2. b. bed & breakfast tot een maximum van 2 tweepersoonskamers in de woning;

met daaraan ondergeschikt:

3. c. ontsluitingswegen en paden;
4. d. (open) water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
5. e. groen en groenvoorzieningen;
6. f. parkeervoorzieningen.

Binnen de bestemming 'Wonen - 1 (Christinastraat)' is de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep toegestaan als ondergeschikte activiteit bij de woonfunctie, waarbij de volgende bepalingen van toepassing zijn:

1. a. de omvang van de activiteit mag niet meer bedragen dan 30% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de bebouwing tot een maximum van:
   1. 1. 45 m² bij bouwpercelen tot 750 m²;
   2. 2. 60 m² bij bouwpercelen van 750 tot 1.500 m²;
   3. 3. 75 m² bij bouwpercelen vanaf 1.500 m²;
2. b. het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en mag geen onevenredige toename van de parkeerbehoefte veroorzaken;
3. c. detailhandel en horeca is niet toegestaan;
4. d. buitenopslag is niet toegestaan;
5. e. de activiteit wordt uitgeoefend door de bewoner;
6. f. de activiteit moet milieuhygiënisch inpasbaar zijn in de omgeving.

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in een woning;
2. b. per bouwvlak is één woning toegestaan;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'relatie', is één gekoppeld bouwvlak toegestaan;
4. d. een bed&breakfast accommodatie voor maximaal 10 personen verdeeld over maximaal 5 kamers binnen het hoofdgebouw. Dit is inclusief de aanwezige accommodatie in bijgebouwen die door het bevoegd gezag middels een afwijking kan worden verleend;
5. e. de uitoefening van een aan huis gebonden beroep in het hoofdgebouw, met dien verstande dat het oppervlak ten behoeve van de beroepsmatige activiteiten, maximaal 100 m² van het vloeroppervlak per woning bedraagt en uitgevoerd wordt door de bewoner;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - bebouwingsconcentratie', een bebouwingsconcentratie;
7. g. tuinen, erven en terreinen;
8. h. parkeervoorzieningen;
9. i. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
10. j. groenvoorzieningen;
11. k. ter plaatse van de aanduiding ‘bouwvlak’, een bouwvlak waarbinnen bebouwing onder voorwaarden is toegestaan. Buiten het bouwvlak is bebouwing niet toegestaan behoudens de afwijkingsmogelijkheden in artikel 11.3.

Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen:

1. a. gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden opgericht;
2. b. ter plaatse van het gekoppelde bouwvlak zijn op het gedeelte van het bouwvlak waar de woning niet is gesitueerd de legaal aanwezige bijgebouwen toegestaan.

Het bevoegd gezag kan een afwijking verlenen voor:

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing:

1. a. ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden en het woon- en leefklimaat van aangrenzende gronden en bouwwerken;
2. b. ter waarborging van de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit van de naaste omgeving;
3. c. ter waarborging van de verkeersveiligheid;
4. d. ter waarborging van de sociale veiligheid;
5. e. ter waarborging van de brandveiligheid en rampenbestrijding.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

1. a. detailhandel;
2. b. een verkooppunt voor motorbrandstoffen (incl. LPG);
3. c. seksinrichtingen;
4. d. kamperen;
5. e. opslag van goederen en materialen voor de gevellijn;
6. f. permanente of tijdelijke bewoning, voor zover het vrijstaande bijgebouwen betreft,
7. g. bewoning als afhankelijke woonruimte;
8. h. het gebruik van parapluhooibergen ten behoeve van een verblijfsruimte;
9. i. (proef)boringen naar gas, waaronder schaliegas.

Het bevoegd gezag kan een afwijking verlenen voor:

Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming wijzigen voor:

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in een woning;
2. b. een bed&breakfast accommodatie voor maximaal 10 personen verdeeld over maximaal 5 kamers binnen het hoofdgebouw. Dit is inclusief de aanwezige accommodatie in bijgebouwen die door het bevoegd gezag middels een afwijking kan worden verleend;
3. c. de uitoefening van een aan huis gebonden beroep in het hoofdgebouw, met dien verstande dat het oppervlak ten behoeve van de beroepsmatige activiteiten, maximaal 100 m² van het vloeroppervlak per woning bedraagt en uitgevoerd wordt door de bewoner;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - bebouwingsconcentratie', een bebouwingsconcentratie;
5. e. tuinen, erven en terreinen;
6. f. parkeervoorzieningen;
7. g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
8. h. groenvoorzieningen;
9. i. ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak', een bouwvlak waarbinnen bebouwing onder voorwaarden is toegestaan. Buiten het bouwvlak is bebouwing niet toegestaan behoudens de afwijkingsmogelijkheden in artikel 12.3.

Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen:

1. a. gebouwen en bijgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden opgericht.

Het bevoegd gezag kan een afwijking verlenen voor:

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing:

1. a. ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden en het woon- en leefklimaat van aangrenzende gronden en bouwwerken;
2. b. ter waarborging van de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit van de naaste omgeving;
3. c. ter waarborging van de verkeersveiligheid;
4. d. ter waarborging van de sociale veiligheid;
5. e. ter waarborging van de brandveiligheid en rampenbestrijding.

Het gebruiken en/of laten gebruiken van gronden en bouwwerken binnen de bestemming 'Wonen - 3 (Zandstraat 37)' mag alleen worden voortgezet onder volgende voorwaarden:

1. a. middels een akoestisch onderzoek naar de geluidsuitstraling van de bedrijfsactiviteiten ter plaatse van de bestemming 'Agrarisch - Paardenhouderij' dient te worden aangetoond dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat voor de burgerwoning;
2. b. indien uit het onderzoek blijkt dat er geen sprake is van een goed woon- en leefklimaat voor de burgerwoning dienen passende maatregelen te worden getroffen in de vorm van een dichte schutting tussen de bestaande bedrijfsgebouwen gerealiseerd van minimaal 2 meter hoog en 10 kg/m².

Het bevoegd gezag kan een afwijking verlenen voor:

Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming wijzigen voor:

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in een woning al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer- hoofdontsluiting', de hoofdontsluiting van het woongebied.

met daarbij behorende:

3. c. bijgebouwen;
4. d. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
5. e. tuinen, erven en verhardingen;
6. f. ontsluitingswegen en -paden;
7. g. fiets- en voetpaden;
8. h. parkeervoorzieningen;
9. i. groenvoorzieningen;
10. j. plantsoenen en groenstroken;
11. k. nutsvoorzieningen;
12. l. (ondergrondse) afvalcontainers;
13. m. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
14. n. speelvoorzieningen;
15. o. kunstobjecten;
16. p. voorzieningen van algemeen nut;
17. q. straatmeubilair.

Het gebruiken en/of laten gebruiken van de gronden binnen deze bestemming is alleen toegestaan, mits voldaan wordt aan de voorwaarden zoals opgenomen in de artikelen 18.3, 18.4 en 18.5.

De voor 'Waarde - Archeologie 1' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor:

1. a. de bescherming en het behoud van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden, in concreto terreinen van kleinere bewoningskernen en de ondergrond van cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en kastelen.

Het bevoegd gezag kan een afwijking verlenen van het bepaalde in 28.2 en toestaan dat in de andere bestemmingen gebouwen worden gebouwd mits wordt voldaan aan één van de volgende voorwaarden:

1. a. de aanvrager van de omgevingsvergunning blijkens archeologisch onderzoek heeft aangetoond dat op de betrokken bouwlocatie geen archeologische waarden aanwezig zijn;
2. b. de aanvrager van de omgevingsvergunning een rapport heeft overlegd waarin wordt aangetoond dat de archeologische waarden van het terrein naar het oordeel van de burgemeester en wethouders in voldoende mate wordt veilig gesteld;
3. c. de betrokken archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade wordt voorkomen door aan de afwijking regels te verbinden, gericht op:
   1. 1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. het doen van opgravingen;
   3. 3. het begeleiden van de bodemverstorende ingrepen door een archeologisch deskundige.

De voor 'Waarde - Archeologie 4' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor:

1. a. de bescherming en het behoud van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden, in concreto terreinen met een hoge verwachting voor de periode Neolithicum tot Middeleeuwen en/of terreinen met een middelhoge verwachting.

Het bevoegd gezag kan een afwijking verlenen van het bepaalde in 15.2 en toestaan dat in de andere bestemmingen gebouwen worden gebouwd mits wordt voldaan aan één van de volgende voorwaarden:

1. a. de aanvrager van de omgevingsvergunning blijkens archeologisch onderzoek heeft aangetoond dat op de betrokken bouwlocatie geen archeologische waarden aanwezig zijn;
2. b. de aanvrager van de omgevingsvergunning een rapport heeft overlegd waarin wordt aangetoond dat de archeologische waarden van het terrein naar het oordeel van de burgemeester en wethouders in voldoende mate wordt veiliggesteld;
3. c. de betrokken archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade wordt voorkomen door aan de afwijking regels te verbinden, gericht op:
   1. 1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. het doen van opgravingen;
   3. 3. het begeleiden van de bodemverstorende ingrepen door een archeologisch deskundige.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Het aantal te bouwen woningen binnen de bestemmingen 'Wonen' en 'Woongebied' gezamenlijk mag niet meer bedragen dan 116.

Bij de inrichting van de gronden ter plaatse van de aanduiding 'overige zone – water', dient de bestaande watergang te worden behouden en volledig in stand worden gehouden.

Het gebruiken en/of laten gebruiken van de gronden van de bestemmingen 'Wonen', 'Woongebied' is alleen toegestaan indien de in bijlage 4 'Compensatie- en mitigatieplan' opgenomen verplichte maatregelen voor compensatie c.q. mitigatie van de leefgebieden van de das en steenuil ter plaatse van de aanduidingen 'overige zone - compensatie ecologie' zijn gerealiseerd en in stand worden gehouden.

Het gebruiken en/of laten gebruiken van de gronden van de bestemmingen 'Wonen' en 'Woongebied' en 'Agrarisch - Paardenhouderij' is alleen toegestaan, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

1. a. de toename van de afvoer van afstromend regenwater wordt gecompenseerd conform de eisen van het waterschap en voorzien is een waterberging met voldoende capaciteit;
2. b. de compensatie dient tenminste naar evenredigheid van de realisatie van verhardingen gerealiseerd te worden;
3. c. de compensatie bedraagt tenminste 60 mm per m² verharding;
4. d. de waterhuishoudkundige voorzieningen welke strekken tot de berging van het hemelwater als opgenomen in de omgevingsvergunning bouwen danwel een voorziening die een daarmee vergelijkbaar resultaat bewerkstelligd dienen uiterlijk binnen een jaar na start bouwrijp maken van het gebied te zijn gerealiseerd en in stand gehouden.
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'waterberging' mogen ter voorkoming van verontreiniging van de bodem geen dierlijke meststoffen, herwonnen fosfaten, compost, overige organische meststoffen en stikstofkunstmest op of in de bodem te worden gebracht.

Het gebruiken en/of laten gebruiken van de gronden binnen de bestemmingen 'Wonen' en 'Woongebied', is alleen toegestaan, mits voldaan wordt aan de voorwaarde dat binnen de aanduiding 'overige zone - landschappelijke inpassing 1' de landschappelijk inpassing conform het Beeldkwaliteitplan in bijlage 1 volledig is uitgevoerd uiterlijk 2 jaar na de realisatie van de betreffende woningen is uitgevoerd en volledig in stand wordt gehouden.

Het is verboden gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken in strijd met hetgeen is bepaald in hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan.

Burgemeester en wethouders kunnen middels omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of –intensiteit daartoe aanleiding geven;
2. b. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het bouwvlak in geringe mate wordt overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
3. c. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot:
   1. 1. ten behoeve van de bouw van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, tot maximaal 40 m;
   2. 2. ten behoeve van de bouw van waarschuwings- en/of communicatiemasten tot maximaal 50 m;
   3. 3. ten behoeve van de bouw van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot 10 m;
4. d. het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, lichtkappen en technische ruimten wordt vergroot, mits:
   1. 1. de maximale oppervlakte van de vergroting niet meer bedraagt dan 10% van het betreffende platte dakvlak of de horizontale projectie van het schuine dakvlak;
   2. 2. de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 1,25 maal de maximale bouwhoogte van het betreffende gebouw.

Het plaatsen van antenne-installaties is toegestaan indien voldaan is aan de volgende voorwaarden:

1. a. de hoogte van de mast mag niet meer bedragen dan 40 m;
2. b. er moet sprake zijn van site-sharing, waardoor zo min mogelijk masten nodig zijn;
3. c. indien site-sharing niet mogelijk is, dient de noodzaak van een solitaire plaatsing te worden aangetoond;
4. d. de mast dient bij voorkeur geplaatst te worden op bestaande hoge gebouwen, niet zijnde woongebouwen;
5. e. de masten dienen bij voorkeur geplaatst te worden op gronden die in eigendom zijn van de gemeente;
6. f. de bestaande natuurlijke, landschappelijke, cultuurhistorische, aardkundige en/of abiotische waarden mogen niet onevenredig worden aangetast.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk teniet is gegaan;
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %;
3. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Woonlocatie Laarzicht, Middelrode'.

Dit bestemmingsplan voorziet in de planologische basis voor de realisatie van 116 woningen in het gebied tussen de straten Zandstraat, Diepven en de Christinastraat in Middelrode, zoals weergegeven op de hierna opgenomen afbeelding.

^{LIGGING PLANGEBIED}

Het initiatief bestaat uit twee onderdelen zijnde 'Woonlocatie Laarzicht' en 'Herinrichting Noddevelt'.

'Herinrichting Noddevelt' ziet op de herinrichting van het agrarisch bedrijf aan de Zandstraat 37 waarbij een deel van de gronden wordt omgezet naar een woonbestemming en de overige gronden bestemd worden ten behoeve van een paardenhouderij met bijbehorende bedrijfswoning.

Het initiatief past niet binnen het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied Sint-Michielsgestel'. De gemeente Sint-Michielsgestel heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan het initiatief door middel van een bestemmingsplanwijziging.

De navolgende afbeelding geeft de topografische situatie van het te ontwikkelen gebied weer.

^{TOPOGRAFISCHE SITUATIE}

Op onderstaande afbeelding is de kadastrale situatie weergegeven. Tevens is de plangrens van voorliggend ontwikkelingsgebied ingetekend.

^{KADASTRALE SITUATIE}

De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Sint-Michielsgestel, sectie M, nummers 404, 568, 824, 990, 1028, 1037, 1038, 1042, 1081, 1082, 1101, 1162, 1203, 1186, 1187. De totale oppervlakte van het plangebied bedraagt circa 14 ha. In onderstaande tabel zijn de perceelnummers en eigenaren weergegeven.

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Buitengebied Sint-Michielsgestel', onherroepelijk door de uitspraak van de Raad van State d.d. 31 oktober 2012. De navolgende afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. De ligging van het plangebied is rood omlijnd.

^{UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN}

Enkelbestemmingen

Ter plaatse van het plangebied zijn de gronden als Agrarisch, Water en Wonen aangeduid.

Agrarisch

Ter plaatse van de enkelbestemming Agrarisch zijn de gronden onder meer aangewezen voor:

• een agrarische bedrijfsuitoefening;
• agrarisch gebruik;
• een grondgebonden bedrijf;
• ter plaatse van de aanduiding 'bebouwingsconcentratie', een bebouwingsconcentratie;
• wonen in een bedrijfswoning;
• ter plaatse van de aanduiding 'archeologische verwachtingswaarde 2', het behoud, herstel en ontwikkeling van de waarden, in het bijzonder voor het op de verbeelding aangeduide archeologische verwachtingswaarde;
• agrarisch natuurbeheer en/of landschapsbeheer;
• extensief dagrecreatief medegebruik;
• paden, wegen en parkeervoorzieningen;
• water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Water

Ter plaatse van de enkelbestemming Water zijn de gronden onder meer aangewezen voor:

• water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
• waterberging;
• ecologische natuurwaarden;
• waterlopen en daarbij behorende oevervoorzieningen;
• kruisingen en overbruggingen ten behoeve van verkeersdoeleinden;
• extensief recreatief medegebruik;
• infiltratievoorzieningen;
• beheer en onderhoud van waterlopen en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Wonen

Ter plaatse van de enkelbestemming Wonen zijn de gronden onder meer aangewezen voor:

• wonen in een woning;
• tuinen, erven en terreinen;
• parkeervoorzieningen;
• water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
• groenvoorzieningen.

Dubbelbestemmingen

Daarnaast geldt voor het plangebied de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 1 en Waarde - Archeologie 4.

Waarde - Archeologie 1

De voor Waarde – Archeologie 1 aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor de bescherming en het behoud van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden, in concreto terreinen van kleinere bewoningskernen en de ondergrond van cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en kastelen.

Voor ingrepen met een oppervlakte groter dan 30 m² en dieper dan 0,3 m is een onderzoeksverplichting opgenomen.

Waarde - Archeologie 4

De voor Waarde – Archeologie 4 aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor de bescherming en het behoud van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden, in concreto terreinen met een hoge verwachting voor de periode Neolithicum tot Middeleeuwen en/of terreinen met een middelhoge verwachting. Voor ingrepen met een oppervlakte groter dan 100 m² en dieper dan 0,5 m is een onderzoeksverplichting opgenomen.

Gebiedsaanduidingen

Verder geldt voor delen van het plangebied de gebiedsaanduiding reconstructiewetzone - verwervingsgebied, bebouwingsconcentratie, archeologische verwachtingswaarde 2. Voor deze gebiedsaanduidingen gelden specifieke regels. Deze specifieke regels zijn opgenomen in de bestemming waarbinnen dit geldt.

Conclusie

Het initiatief betreft Woonlocatie Laarzicht met de realisatie van 116 woningen in het gebied tussen de straten Zandstraat, Diepven en de Christinastraat in Middelrode en de Herinrichting Noddevelt met de daarbij behorende planologische aanpassingen. Het initiatief past niet binnen het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied Sint-Michielsgestel'. Een herziening van het bestemmingsplan is daarom noodzakelijk.

Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied weer, gebaseerd op de lagenbenadering. Er wordt ingegaan op de ontstaangeschiedenis, de opbouw van het bodem- en grondwatersysteem, de eigenschappen en functies van de netwerken ter plaatse van het plangebied en de occupatielaag waar de ruimtelijk en functionele structuur wordt omschreven.

Middelrode is een dorp in de provincie Noord-Brabant en is gelegen in de Meierij van 's-Hertogenbosch langs de rivier de Aa en is ontstaan ten zuidwesten van de rivier de Aa. Dit gebied is een landstreek in oostelijk Noord-Brabant dat historisch het noordoostelijke kwartier van het hertogdom Brabant vormde.

Op de plaats waar de Assendelftseweg, de Brugstraat en de Kapelstraat elkaar kruisen nabij de brug over de rivier de Aa, ligt de oorspronkelijke dorpskern van Middelrode. Al in de 14e eeuw was bij deze doorwaadbare plaats in de rivier de Aa een houten brug gebouwd. Deze was onderdeel van een oude handelsroute die de stad Luik verbond met het Land van Ravenstein. Bij deze rivierovergang ontstonden in de 13e en 14e eeuw enkele herbergen met brouwerijen, het kasteeltje Assendelft (toen nog geheten Ten Bergulen).

Omstreeks 1800 is de dorpskern verschoven naar de rechterzijde van de rivier de Aa, op de plaats waar herberg de Driezeeg gelegen was. De dorpskern van Middelrode bij de Driezeeg werd zwaar beschadigd gedurende het einde van de Tweede Wereldoorlog, in oktober 1944, waarbij de meeste woningen onherstelbaar beschadigd werden. Na de Tweede Wereldoorlog, in de jaren '60-'70, is de dorpskern opnieuw ingericht, waarbij het aangezicht ervan volledig veranderd is en in niets lijkt op de situatie van vóór de Tweede Wereldoorlog. Tussen het originele lint van de Julianastraat en de landweg Christinastraat is het dorp in westelijke richting flink uitgebreid. Vanuit de ondergrond (de hoger gelegen dekzandrug tussen de beekdalen in) is dit ook een logische uitbreiding geweest.

Eind jaren '70 is de noordelijke dorpsrand aan de Christinastraat uittgebreid richting de Zandstraat. Gezien de nabijheid van het centrum en de onmogelijkheden ten zuiden van Middelrode (beekdal Aa) was dit een logische uitbreiding. Om destijds voldoende drooglegging voor de woningen te realiseren is het lager gelegen weiland opgehoogd. Dit hoogteverschil is nu nog goed te zien op de hoogtekaarten en aan de achterzijde van de woningen aan de noordzijde van het Diepven. Eind jaren '90 en begin 2000 zijn vervolgens de woningen aan het Diepven gerealiseerd. Daarmee is een eerste stap gezet om buiten de geënte noordelijke dorpsrand (Christinastraat) uit te breiden.

^{TOPOGRAFISCHE KAARTEN VAN MIDDELRODE OMSTREEKS: 1900, 1980, 2000, 2021}

Het landschap ten noorden van het plangebied dat grofweg tussen Oud Laar, Laar en de Zandstraat in ligt, is sinds lange tijd in gebruik voor landbouw. Halverwege de 18e eeuw liep hier de Wambergse Loop doorheen, een meanderende beek die geflankeerd werd door natuurlijke oevers en kleine boscomplexen. Door de jaren heen heeft er meer ontginning plaatsgevonden en leidde dat tot meerdere kleinschalige strokenverkavelingen. Deze landschappelijke kwaliteit is door schaalvergroting en ruilverkaveling grotendeels verdwenen. Ook het landschap is nu grootschaliger en opener. Het meanderende beekje heeft inmiddels plaatsgemaakt voor rechte perceelsloten tussen de agrarische percelen en de begroeiing is grotendeels verdwenen. Het plangebied maakt onderdeel uit van het grootschalige agrarische landschap. De agrarische percelen worden op plaatsen strak begeleid door sloten.

De ondergrondlaag bestaat uit een abiotisch, een biotisch en een watersysteem. Samen vormen deze het ondergrondsysteem ook wel bodem- en grondwatersysteem genoemd.

De kern Middelrode is (samen met Berlicum) ontstaan op een hoger gelegen dekzandrug tussen drie beekdalen in. Ten zuiden ligt het beekdal van de Aa met bijbehorende nattere overstromingsvlaktes. Ten noorden ligt het beekdal van de voormalige Wambergse Loop die in het verleden uitmondde in de Leigraaf (beekdal ten oosten), beide aangeduid als beekdalbodem met meanderruggen en geulen. Deze geomorfogische verdeling zorgde voor relatief drogere akkergronden aan de noordzijde en lager gelegen vochtige weidegronden aan de zuidzijde van de kern. De randen van het plangebied bestaan uit twee dekzandruggen ter plaatse van de Zandstraat en Oud Laar, dit zijn van oudsher de hoger gelegen bebouwingslinten. Daar tussen in ligt een dekzandvlakte, vaak gebruikt als akkergronden. Een deel van het plangebied is geclassificeerd als bestaande kern. De voormalige Wambergse Loop, een meanderende beek die geflankeerd werd door natuurlijke oevers en kleine boscomplexen ten noorden van het plangebied is er niet meer. Door de jaren heen heeft er meer ontginning plaatsgevonden leidde tot meerdere kleinschalige strokenverkavelingen. Deze landschappelijke kwaliteit is door schaalvergroting en ruilverkaveling grotendeels verdwenen. Ook het landschap is nu grootschaliger en meer open. Het meanderende beekje heeft inmiddels plaatsgemaakt voor rechte perceelsloten tussen de agrarische percelen en de begroeiing is grotendeels verdwenen.

^{GEOMORFOLOGIE (BODEMATLAS)}

Landschappelijk is het verschil tussen de zuid- en noordzijde van de kern duidelijk waarneembaar. Noordelijk van de kern liggen de hoger gelegen gronden die worden gebruikt als bouwland. De percelen zijn groot, er zijn weinig bomen of kavelbeplantingen. Het gebied is daardoor zeer open. De laaggelegen beekgronden ten zuiden van de kern worden afwisselend gebruikt als akker of weiland. Het betreft hier een besloten landschap, de percelen zijn klein en er is nog vrij veel kavelbeplanting aanwezig. Open stukken worden afgewisseld met kleine bosjes. Dit (agrarisch) grondgebruik is gedeeltelijk terug te zien in de bodemkaart (donker bruine gronden en licht groene gronden).Op de bodemkaart, zie de uitsnede die hieonder is opgenomen, is het plangebied aangewezen als 'Hoge zwarte enkeerdgronden; leemarm en zwak lemig fijn zand' (donkerbruine aanduiding). Dit zijn gronden die door de jaren heen zijn bemest met dierlijke mest en plaggen ten behoeve van de akkerbouw.

^{BODEMKAART (BODEMATLAS)}

In het landschap ten noorden van Middelrode zijn relatief kleine hoogteverschillen aanwezig. Het oude beekdal van de Wambergse Loop is nog licht herkenbaar (vanuit Laar richting Kameren). De meanderende beek is er niet meer, maar de vele perceelsloten verraden nog wel dat deze nodig zijn om al het water af te voeren. Ten zuiden van de kern zie je duidelijk het lager gelegen beekdal van de Aa. Middelrode en Berlicum liggen parallel hieraan op de hoger gelegen dekzandrug.

In grote delen van het plangebied ligt het maaiveld tussen de circa NAP +5,8 m en NAP + 6,1 m. Er is een duidelijk hoogteverschil tussen de huidige bebouwde kern en het landschap ter hoogte van het plangebied. Dit scheelt zeker 0,7 m tot 1 m hoogte. De huidige kern, de Zandstraat en Oud Laar zijn van oudsher hoger gelegen delen. De woningen rondom het Diepven zijn bij de realisatie waarschijnlijk opgehoogd. Dit is nog goed te zien aan de lager gelegen tuinen van de woningen aan de Zandstraat en Christinastraat.

^{HOOGTEKAART (AHN)}

Rondom het plangebied en ook in het plangebied is oppervlaktewater aanwezig in de vorm van waterlopen en greppels. Volgens de Leggerkaart oppervlaktewaterlichamen van Waterschap Aa en Maas (zie afbeelding 'Legger Waterschap Aa en Maas') betreft het een A-watergang (blauw-oranje lijn) die vanaf het plangebied richting het noorden stroomt en diverse B-watergangen (groene lijnen) die aansluiten op de A-watergang. De overige watergangen/greppels zijn (agrarische) perceelsloten en hebben geen status vanuit de legger van het waterschap. Deze watergangen betreffen onder andere de waterloop aan de achterzijde van de woningen aan het Diepven en de (agrarische) perceelsloot die tussen de Woonlocatie Laarzicht en Herinrichting Noddevelt in liggen.

Aan de hand van twee peilbuizen, die zich op circa 800 m van de planlocatie bevinden, is een inschatting gemaakt van de GHG voor het projectgebied. Voor de bepaling van de GHG is de peilbuis ten oosten van de projectlocaties gehanteerd, deze heeft een GHG van NAP + 5,6 m. Deze ligt dus rond de 0,50 m beneden het huidige maaiveld. Het plangebied ligt in grondwatertrap IVc met een bijbehorende GHG van >80 cm onder maaiveld.

Uit de resultaten van het infiltratieonderzoek kan worden geconcludeerd dat de infiltratiesnelheid over het algemeen matig is. Verticale infiltratie is door de fijn zandige bodemsamenstelling beperkt. Hiermee dient rekening gehouden te worden door de inpassing van voldoende waterberging. Dit betekent dat er naar voldoende oppervlak gezocht moet worden om het hemelwater ten gevolgen van de ontwikkeling te kunnen bergen. In de waterparagraaf (paragraaf 5.3)wordt hier nader op ingegaan.

^{LEGGER WATERSCHAP AA EN AMAAS}

^{GRONDWATERTRAPPEN (BODEMATLAS)}

Netwerken kennen hoge aanloopkosten en lange aanlooptijden. Belangrijke veranderingen in deze laag duren circa 20 tot 80 jaar. Deze netwerken vormen een belangrijke voorwaarde voor de stedelijke en economische dynamiek. Bij de ruimtelijke planvorming is het essentieel de eigenschappen en functies van deze netwerken in beeld te brengen en de eisen die deze stellen aan de ruimte vast te leggen.

Het plangebied is niet gelegen in een Natura2000-gebied, maar ligt op een ruime afstand van ten minste 7,9 km hier vandaan. Daarnaast ligt het plangebied ook niet binnen de begrenzing van het Natuurnetwerk Brabant (NNB). Het meest nabij gelegen gebied dat als NNB is aangewezen, ligt op enkele honderden meters ten zuiden van het gebied in het beekdal van de Aa.

Rondom en binnen het plangebied staan enkele bomen en lanen op de bomenlijst van de gemeente Sint-Michielsgestel. Binnen het plangebied staat een waardevolle boom (plantaan) in de voortuin van Christinastraat 1. Daarnaast staan er diverse andere bomen op het perceel van Christinastraat 1. Langs de perceelsloot tussen het Woonlocatie Laarzicht en Noddevelt staat een houtsingel. Verder komt er geen opgaand groen in het plangebied voor. De Zandstraat heeft aan weerszijde een sterke laanbomen structuur. De Christinastraat wordt ook begeleid door laanbomen, echter voornamelijk aan de zijde van het plangebied. Met de voorgenomen ontwikkeling blijft de structuur van de laanbomen behouden.

^{KAART BOMENLIJST}

Om een indruk te verkrijgen van de (mogelijk) aanwezige beschermde planten- en diersoorten binnen het onderzoeksgebied is een verkennend flora- en faunaonderzoek uitgevoerd (zie paragraaf 5.2.3.2). Binnen het onderzoeksgebied en in de omgeving is het leefgebied van de steenuil en de das aangetroffen. Door de geplande ontwikkeling gaat een deel van deze leefgebieden verloren en is een compensatie- en mitigatieplan te worden opgesteld en uitgevoerd. De beschrijving van dit compensatie- en mitigatieplan is in 5.2.3.5 opgenomen.

De hoofdontsluiting van Middelrode bestaat uit de Julianastraat-Driezeeg-Gouveneursweg in west oostelijke richting en de Zandstraat-Pastoor Verlindenstraat in noord zuidelijke richting. Beide hoofdwegen komen samen op de rotonde aan de zuidzijde van Middelrode. De wegen direct rondom Woonlocatie Laarzicht zijn Diepven, Christinastraat en Zandstraat. Het Diepven is een relatief jonge woonstraat met een normaal profiel en aan weerszijde woningen dicht aan de straat. De straat sluit aan de oostzijde aan op de Zandstraat en aan de westzijde op de Christinastraat. De Christinastraat betreft van oudsher een dijklint dat vanaf de kern (Driezeeg) het buitengebied richting het noorden in liep. Inmiddels is de weg aan de oostzijde verbonden met de Zandstraat en is er een directere verbinding met Julianastraat middels de Molenstraat. Het betreft een relatief smalle weg met volwassen laanbomen aan de noordzijde en woningen aan de zuidzijde. De Zandstraat is van oudsher een dijklint dat vanaf de kern (Driezeeg) het buitengebied richting het noordoosten in liep. Nu is de Zandstraat de ontsluitingsweg van Middelrode naar het noordoosten. Het betreft een brede weg met aan weerszijde volwassen laanbomen met veelal vrijstaande woningen in de kern en agrarische percelen in het buitengebied.

^{KAART VERKEERSSTRUCTUUR}

In zijn huidige gebruik kent het plangebied ter plaatse van de agrarische gronden geen ontsluitingsfunctie voor de dorpskern van Middelrode. De woningen en bijhorende schuren en bijgebouwen ter plaatse van de agrarische gronden rondom de woningen van Christinastraat 1 worden in de huidige situatie middels drie ontsluitingen op de Christinastraat ontsloten. Noddevelt wordt in de huidige situatie middels twee ontsluitingen op de Zandstraat ontsloten. De bestaande woningen aan de Zandstraat 33 en 35 worden eveneens middels ontsluitingen op de Zandstraat ontsloten.

De occupatielaag kent een hoge veranderingssnelheid. Veranderingen voltrekken zich veelal binnen één generatie (10 tot 40 jaar). Feitelijk bestaat de occupatielaag uit de gebruikspatronen die voortkomen uit het menselijk gebruik van de ondergrond en de netwerken. Bij de planning van de occupatielaag moet rekening worden gehouden met de eigenschappen en functies van de ondergrond en de netwerken en de eisen die deze lagen stellen aan het ruimtegebruik. Gebieden met een vergelijkbaar gebruikspatroon vormen een gebiedstype.

Het plangebied ligt in het buitengebied, in het noordoosten van Middelrode. Het zuidoosten en het zuiden van het plangebied grenzen aan de kern. Het plangebied is een open gebied en bestaat overwegend uit agrarische gronden in de vorm van akkers en weilanden.

Kijkend naar de directe omgeving van het plangebied, grenst de zuidkant van het plangebied aan de achtertuinen van de woningen die gelegen zijn aan het Diepven. Aan Christinastraat 1, bevindt zich een voormalig agrarisch bedrijf. Het perceel van Christinastraat 1 bestaat uit drie reguliere woningen (nr 1, 1a en 1b) in een fraaie langgevelboerderij en agrarische gronden met daarop schuren en bijgebouwen, behorende bij de woningen. Ten oosten van de Christinastraat 1, binnen het plangebied ligt een speeltuintje. In het westen, aan Oud Laar staan enkele vrijstaande woningen met hun achtertuinen grenzend aan het plangebied.

In het zuidwesten van het plangebied, aan de Zandstraat 33 en 35 staan twee woningen met bijgebouwen. In het noordoosten, ter plaatse van de gronden behorende bij Zandstraat 37, ligt een agrarisch perceel met een oppervlakte van 1,1 ha. Op dit perceel is thans 3.300 m² aan bedrijfsgebouwen aanwezig. Ter plaatse is een bedrijf, genaamd Noddevelt, aanwezig. Noddevelt bestaat als hoofdactiviteit uit een paardenfokkerij met daarnaast een nevenactiviteit gericht op opslag en verwerking van rubber ten behoeve van de hippische sport. Deze hoofdactiviteit en ondergeschikte nevenactiviteit zijn complementair aan elkaar. Op de hierna opgenomen afbeeldingen zijn diverse delen van het plangebied weergegeven.

ZICHT OP AGRARISCHE PERCELEN	ZICHT OP AGRARISCHE PERCELEN MET WONINGEN AAN DIEPVEN
ZICHT OP SPEELTUINTJE CHRISTINASTRAAT	ZICHT OP PERCEEL CHRISTINASTRAAT 1
ZICHT OP PERCEEL ZANDSTRAAT 37 (NODDEVELT)	ZICHT OP WONING EN BIJGEBOUW AAN ZANDSTRAAT 33 en 35

Het plangebied ligt in het noordoosten, aan de rand van de kern Middelrode. Het buitengebied en de dorpskern komen hier samen. De hierna opgenomen kaart biedt een overzicht van de gebiedsanalyse, zoals in de paragrafen hierboven is omschreven.

^{OVERZICHTSKAART GEBIEDSANALYSE}

Landschap

Het voormalige beeklandschap van de Wambergse Loop is verdwenen en heeft plaats gemaakt voor een rationeel agrarisch landschap met perceelsloten. In de hoogte van het maaiveld en het grondwater is de oorspronkelijke ligging van het beekdal nog te herleiden, echter het oorspronkelijke onderscheidende waardevolle landschap is verdwenen. Vanaf de bestaande dorpskern zijn de relicten niet te herkennen. Los van de zicht relatie met de kern, is de landschappelijke waarde van de akker die direct tegen de kern aan ligt dan ook beperkt. De perceelsloot en bomenrij tussen de Woonlocatie Laarzicht en Noddevelt zorgt voor een natuurlijke afbakening en onderscheidt tussen de agrarische gronden in de kernrandzone en het buitengebied. Tezamen maakt het dat dit gebied een aanvaardbare plek is om het dorp uit te breiden.

Het grondwater is hoog en de infiltratie is matig. Er zal hier extra rekening gehouden moeten worden met de drooglegging van de woningen en afwatering van het hemelwater. Van nature is het gebied van de Wambergse Loop het laagste punt. Het is voorstelbaar dat er een verbinding wordt gezocht tussen de wateropgave binnen de Woonlocatie Laarzicht en het bestaande watersysteem dat in verbinding staat met het gebied Wambergse Loop. Het compensatieplan voor de das/steenuil zal ten noorden van de voorgenomen Woonlocatie Laarzicht gezocht moeten worden. Ook hier liggen er kansen om dit integraal met het gebied Wambergse Loop in te passen.

Stedenbouw

De achterkant van de percelen aan het Diepven markeren de grens met het buitengebied. Deze grens is echter zo hard dat het lijkt alsof dit een aanzet is geweest voor een grotere ontwikkeling. Om de kernrand meer op te laten gaan in het buitengebied is dan ook een andere meer rafelige dorpsrand gewenst, waarin er meer evenwicht is tussen groen en rood. Het Diepven was daarnaast de eerste stap om buiten de geënte noordelijke dorpsrand (Christinastraat) uit te breiden. Een logische uitbreiding gezien de nabijheid van het centrum en de onmogelijkheden ten zuiden van Middelrode (beekdal Aa). Vanuit deze ruimtelijke overweging is het aanvaardbare keuze om hier een vervolg aan te geven middels de realisatie van Woonlocatie Laarzicht.

Samenvatting

Op grond van de hiervoor gemaakte gebiedsanalyse is een afronding van het bestaand stedelijk gebied ter plaatse van de planlocatie aanvaardbaar op basis van onderstaande overwegingen en uitgangspunten:

• Het uitbreiden van het dorp op deze plek is een logisch vervolg op de uitbreiding die met het Diepven is ingezet.
• De agrarische gronden hebben geen noemenswaardige landschappelijke waarden.
• Er dient zorg gedragen te worden voor een sterke dorpsrand met een verweving tussen het landschap en het dorp.
• Er dient zorg gedragen te worden voor een robuust watersysteem dat eventueel in verbinding staat met het gebied van de Wamberge Loop (laagste punt).
• Er dient een compensatieplan voor de das en steenuil ten noorden van Woonlocatie Laarzicht (eventueel te combineren met wateropgave en het gebied Wambergse Loop) te worden gemaakt.
• De langgevelboerderij van Christinastraat 1 vertelt nog het verhaal van het oorspronkelijke agrarische karakter, behoud openheid rondom de boerderij. De openheid rondom de boerderij moet om die reden behouden blijven.
• Er dient zorg gedragen te worden voor een logische verdeling van het verkeer met ontsluitingen op de Zandstraat, Christinastraat en het Diepven.

In dit hoofdstuk is de beschrijving van de voorgenomen ontwikkeling opgenomen.

Voor de leesbaarheid is in de planbeschrijving een onderscheid gemaakt tussen de volgende deelgebieden:

• Ontwikkeling Laarzicht;
• Zandstraat 37 Noddevelt;
• Natuurcompensatie Kavel M568;
• Bestaand (Christinastraat 1 en Zandstraat 33 en 35).

De verschillende deelgebieden zijn in onderstaande afbeelding nader aangeduid.

^{DEELGEBIEDEN PLANGEBIED}

De stedenbouwkundige hoofdstructuur van de woonlocatie wordt aan de hand van een aantal onderdelen toegelicht. Daarnaast komen de aspecten verkeer en parkeren en duurzame en gezonde leefomgeving aan de orde.

Het is de ambitie om de nieuwe buurt goed aan te sluiten laten op en op te laten gaan in de gebouwde en landschappelijke omgeving in dit deel van Middelrode. Het plan speelt in op de ligging aan het open landschap aan de ene kant en het boerenerf en de bestaande woonwijk aan de andere kant. Stevige groene verbindingen aan de zijde van het landschap halen de groene kwaliteit de kern in. Daarnaast wordt de nieuwe wijk met de aansluiting op de Zandstraat en de Christinastraat onderdeel van de dorpse ontsluitingsstructuur.

Voor de overgang tussen de bestaande dorpsrand en de nieuwe ontwikkeling speelt de bestaande boerderij aan de Christinastraat een belangrijke rol. De boerderij en het grote kavel blijven gehandhaafd. De boerderij ligt fraai aan op het eind van de Molenstraat. Door de omvang en de losheid van het kavel breekt het bebouwingsfront open en kent de bestaande situatie een informelere overgang naar het landschap.

De fraaie en beeldbepalende boerderij aan de Christinastraat raakt niet ingesloten tussen de nieuwe woningen. De nieuwbouw naast de boerderij trekt zich wat terug, weg van de Christinastraat. De nieuwe woningen beginnen pas achter de bebouwingslijn van de boerderij. De speeltuin aan de Christinastraat blijft gehandhaafd.

De hierna opgenomen afbeelding geeft de indicatieve ruimtelijke verdeling van de woonlocatie Laarzicht weer. Hierop is de verhouding tussen de hoofdstructuren in beeld gebracht. Er is uitgegaan van circa 65% uitgeefbare grond (uitgeefbaar en uitgeefbaar bewoners) en circa 35% niet-uitgeefbare grond (verharding en groen).

^{INDICATIEVE RUIMTELIJKE VERDELING WOONLOCATIE LAARZICHT}

Op basis van de ruimtelijke verdeling is het stedenbouwkundig ontwerp nader uitgewerkt. Op onderstaande afbeelding is het meest actuele stedenbouwkundig plan weergegeven en wordt hieronder nader toegelicht.

Gezien de onderzoeksperiode reikt van 2021 tot 2024, zijn in de onderzoeksrapporten eerdere versies van het stedenbouwkundig plan opgenomen. Na afronding van de onderzoeken is het stedenbouwkundig plan verder uitgewerkt. De verdere uitwerking is niet van invloed op de resultaten van de onderzoeken.

Op de verbeelding staat per bestemmingsvlak een maximum aantal woningen vermeld. Het totaal aantal woningen volgens de verbeelding is opgeteld hoger dan het maximum aantal van 116. Dit is nodig om de gewenste flexibiliteit ten aanzien van het type en aantallen woningen binnen het totale plangebied te kunnen bieden. Via de regels wordt geborgd dat het aantal nieuwe woningen binnen het plangebied in zijn totaliteit niet meer dan 116 mag bedragen.

^{INDICATIEF STEDENBOUWKUNDIG PLAN WOONLOCATIE LAARZICHT (JUNI 2024)}

Op de navolgende kaart zijn de delen rood omlijnd die in het stedenbouwkundig ontwerp vastliggen en concreet in dit bestemmingsplan zijn opgenomen. Hierbij gaat het om de vrije kavels in het noordoosten aan Oud Laar en de woningen die op de bestaande woningen aan het Diepven worden aangesloten. Voor wat betreft het overige deel van het stedenbouwkundig ontwerp is er nog sprake van enige bewegingsruimte, waar bij de nadere invulling van het programma wordt ingespeeld op de behoefte- en marktontwikkelingen.

^{STEDENBOUWKUNDIG ONTWERP WOONLOCATIE LAARZICHT MET ROOD OMLIJNDE VASTE DELEN (JUNI 2024)}

De planlocatie wordt op drie manieren ontsloten. De Christinastraat en de Zandstraat vormen de hoofdontsluitingen en het Diepven is een secundaire ontsluiting. Beide hoofdentrees komen via een informele route uit op de lange laan, parallel aan de Christinastraat/ het Diepven. De laan krijgt een breed profiel en een groene landschappelijke uitstraling door de aanplant van diverse soorten bomen en bloemrijke bermen en de aanleg van een greppel ten behoeve van de opvang en afvoer van het hemelwater.

De derde toegang tot de nieuwe buurt met de omgeving wordt gevormd door het karakteristieke driehoekig brinkje tussen de erfbebouwing. Het pleintje is een vriendelijke en sfeervolle verblijfsruimte zonder doorgaand verkeer (uitsluitend bestemmingsverkeer). Het pleintje zal in de dagelijkse sfeer voor voetgangers en fietser een aantrekkelijke schakel zijn tussen de bestaande en nieuwe buurt, tussen dorp en landschap. Een aantrekkelijk onderdeel van het rondje met de hond of een veilige, autoluwe route voor kinderen.

Ten zuiden van de laan wordt ter hoogte van het Diepven aangesloten op de bestaande woningen. Dat betekent dat de achtertuinen aan elkaar gekoppeld worden en er een voorkant ontstaat aan de laan. Er wordt hier met tweekappers (een veel voorkomend type aan het Diepven) doorverkaveld. Ter hoogte van de boerderij aan de Christinastraat is wat meer diversiteit in woningentypes (aaneengebouwd en gestapeld). Om het parkeren in de laan te beperken wordt er gebruikt gemaakt van een parkeerhof achter de bebouwing.

Aan de noordkant van de laan komen clusters van woningen. De voorkanten van de woningen zijn gericht op de autovrije groene wiggen die het groene beeld van het nabijgelegen landschap naar binnen trekken. Aan de noordrand wordt parallel aan de bestaande bomenrij een nieuwe groenstrook ingericht die plek biedt aan diverse soorten. Zo dient dit gebied als compensatiegebied voor de das en steenuil. De huidige watergang wordt verlegd naar dit deelgebied zodat al het hemelwater goed kan worden afgevoerd. De woningen in de clusters kunnen via de achterkant, waar parkeerhoven worden gerealiseerd, met de auto worden bereikt. De geparkeerde auto's worden uit het zicht gehaald vanaf de laan. Op deze wijze dringt het landschap diep door in de nieuwe buurt en kan de hele buurt profiteren van de ligging aan het open landschap.

Een duurzame en gezonde leefomgeving is belangrijk voor het goed functioneren van mens en natuur. Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het van belang schade en overlast te voorkomen en te werken aan instandhouding of verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving. Daarbij moet rekening worden gehouden met toekomstige veranderingen, verwachtingen en onzekerheden; denk daarbij aan klimaatveranderingen en technologische doorbraken. Goede stedenbouwkundige plannen en bouwplannen geven hieraan een passende invulling. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in energietransitie en klimaatbestendigheid.

De gemeente Sint-Michielsgestel wil zich naar de toekomst toe klimaatbestendig en duurzaam ontwikkelen en wil daarom graag dat iedere bouwer bijdraagt aan milieuverantwoord bouwen.

In de toekomstige situatie wordt het perceel ter plaatse van Zandstraat 37 heringericht (zie bijlage 4). Hierbij krijgt het westelijke deel van het perceel een woonbestemming. Het oostelijke deel van het perceel behoudt de agrarische bestemming, deze wordt echter gespecificeerd richting een paardenhouderij met als hoofdactiviteit een paardenfokkerij met mogelijkheden tot het verrichten van ondergeschikte nevenactiviteiten.

Wonen

Het voornemen bestaat om de agrarische bestemming ter plaatse van het westelijk deel van het perceel, naar een woonbestemming te veranderen, waarbij de bestaande boerderij naar een reguliere burgerwoning wordt omgezet en waarbij overtollige stallen gesloopt worden.

In de regels van voorliggend bestemmingsplan is hiervoor een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Binnen de woonbestemming wordt de bestaande schuur achter op het perceel behouden en deze is in de regels als bijgebouw met een oppervlakte van maximaal 400 m² opgenomen.

^{INRICHTINGSPLAN ZANDSTRAAT 37}

Agrarisch - Paardenhouderij

Nederland, en dan met name Brabant en Noord-Limburg, is erg groot in de paardensector. Men heeft in Nederland veel kennis op het hippisch vlak. Ook staat het Nederlands sportpaard al jaren bovenaan de wereldranglijst en is Nederland wereldleider in de topsport, fokkerij en handel van paarden. Tevens is in Nederland het opleidings- en trainingsniveau zeer hoog. Dit tezamen vormt een ideaal vestigingsklimaat voor een (internationale) paardenhouderij en biedt een goede voedingsbodem voor ondernemers in de hippische sector.

Daarom bestaat er voor het oostelijk deel van het perceel van Noddevelt het voornemen om, ten behoeve van een duurzame doorontwikkeling van het bedrijf, het perceel specifiek te bestemmen en opnieuw in te richten om te kunnen voldoen aan de hoge eisen voor deze specifieke agrarische activiteiten.

Paardenhouderij, fokken en trainen

Het agrarische bedrijf van initiatiefnemer richt zich op het houden, fokken en opleiden van springpaarden in het topsegment van de hippische sector. Dit gebeurt enerzijds met paarden die in eigendom zijn, daarnaast worden samenwerkingsverbanden gelegd met ruiters die niet beschikken over hun eigen trainingsfaciliteiten. Hen wordt de gelegenheid geboden een gedeelte van de faciliteiten te huren als pensionstalling. Gezamenlijk met enkele grooms en/of stagiaires wordt zorg gedragen voor de dagelijkse verzorging en opleiding van alle paarden. Hierdoor wordt de investering in de professionele trainingsfaciliteiten rendabel.

Op een moderne paardenhouderij zijn professionele trainingsfaciliteiten noodzakelijk voor een gezonde concurrentiepositie in het (inter)nationale topsegment van de hippische sector. Dit betekent dat er het hele jaar rond op wedstrijdniveau getraind moet kunnen worden. In de dressuursport heeft een wedstrijdpiste een afmeting van 20 x 60 meter. In de springsport is een breedte van minimaal 30 meter vereist om te kunnen variëren in de opstelling van de hindernissen. Hiervoor is een binnenpiste (rijhal) van minimaal 60 x 30 meter nodig. Een professionele buitenpiste heeft al snel een omvang van 40x80 meter.

Tevens zijn faciliteiten als een longeercirkel en stapmolen nodig om de paarden voldoende beweging te bieden buiten de reguliere training. De bestaande stapmolen met een diameter van 21 m en 4,5 m hoog wordt gebruikt om de paarden op een gecontroleerde manier extra te laten stappen. Dit heeft een positief effect op de pezen en spieren, mits de diameter minimaal 20 m is. Daarnaast kan de stapmolen gebruik worden als 'cooling down' na een training waardoor verzuring van de spieren wordt voorkomen. Het longeren in de longeercirkel is een belangrijk toevoeging aan de training van het sportpaard. Tijdens het longeren wordt een paard in beweging gebracht zonder het gewicht van een ruiter erop. Hierdoor wordt het lichaam van het paard op een andere manier getraind dan wanneer het onder het zadel is. Dit zorgt voor variatie in de training van het sportpaard, zodat spieren niet overbelast raken.

Om bovenstaande ontwikkelingen (realiseren rijhal, buitenpiste en longeercirkel) te kunnen borgen dient het bouwvlak vergroot te worden.

Met voorliggend bestemmingsplan wordt de bestemming Agrarisch naar Agrarisch - Paardenhouderij veranderd, waar als hoofdactiviteit handel, stalling en/of africhting van paarden en fokken van paarden is opgenomen. En wordt het agrarisch bouwvlak vervormd en vergroot naar 1,5 ha.

Ondergeschikte activiteiten

Naast de paardenhouderij worden passende ondergeschikte nevenactiviteiten op het perceel verricht: opslag en de verwerking van rubber materialen.

De combinatie van het trainen, houden en uitbrengen van paarden uit eigen fokkerij met het specialisme in rubber voor de paardensector, is een gat in de markt gebleken.

Het onderscheidend vermogen van Noddevelt is de kennis, ervaring en affiniteit met paarden van zowel eigenaar als (verkoop)medewerkers, waardoor zij klanten een passend, onderbouwd advies kunnen geven m.b.t complete met name rubber staloplossingen voor paarden. Cruciaal voor de vermarkting van de rubber matten in deze sector, is dat potentiële kopers op locatie de rubber staloplossingen in de praktijk kunnen zien en ervaren, en dat de affiniteit met paarden bevestigd wordt (op locatie, in social media, etc.). Bovendien is het huisvesten van paarden en het uitkomen in concoursen een 'must' voor het opbouwen en onderhouden van een klantenkring en netwerk binnen de paardenwereld. Kortom, de 'paarden' en de 'rubber' zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden en de huidige locatie is brengt beide activiteiten bij elkaar.

Zoals hiervoor beschreven zijn de agrarische hoofdactiviteit en het ambachtelijk bedrijf gericht op in ieder geval opslag en verwerking van rubbermaterialen complementair aan elkaar.

Binnen het perceel met de bestemming Agrarisch - Paardenhouderij blijven de meeste agrarische bedrijfsgebouwen behouden, maar wordt de schuur die evenwijdig aan de boerderij staat gesloopt om zowel bij de woning als het agrarisch bedrijf ruimte te creëren.

Ten noordwesten van de bestaande gebouwen is door de vormvernadering en vergroting van het bouwvlak ruimte om de gewenste rijhal, buitenpiste en longeercirkel te realiseren.

Bedrijfswoning

In het vigerend bestemmingsplan zijn ter plaatse van Zandstraat 37 twee (bedrijfswoningen) toegestaan. Eén van de twee planologisch toegestane bedrijfswoningen wordt omgezet naar een reguliere woning. Met voorliggend bestemmingsplan wordt binnen de bestemming Agrarisch - Paardenhouderij middels het toestaan van de bouw van een bedrijfswoning binnen de aanduiding 'bedrijfswoning' de tweede bouwmogelijkheid voor een bedrijfswoning aan de Zandstraat behouden.

Aanvullende regels t.b.v. bescherming reguliere woning

In verband met de omzetting van de bestaande woonboerderij naar een reguliere woning is nieuwbouw ten behoeve van dierverblijven en bedrijfsactiviteiten in de directe nabijheid van de woning uitgesloten. Dit is in de regels ook planologisch vastgelegd. Daarnaast is vastgelegd dat, om geluidsoverlast te voorkomen, in de bestaande schuur direct naast de woonboerderij nog alleen opslag mag plaatsvinden.

Wonen

De voorgenomen ontwikkelingen en planologische aanpassingen ter plaatse van de woning van Zandstraat 37 zal geen invloed hebben op de verkeers- en parkeersituatie, aangezien reeds een agrarische bedrijfswoning ter plaatse van de Zandstraat 37 aanwezig is. De planologische omzetting naar een reguliere woning zal hierbij geen invloed hebben op de toekomstige verkeers- en parkeersituatie. De bestaande ontsluiting naar deze woning zal gehandhaafd blijven.

Agrarisch - Paardenhouderij

De voorgenomen ontwikkelingen en planologische aanpassingen ter plaatse van de paardenhouderij aan Zandstraat 37 zullen geen relevante invloed hebben op de verkeers- en parkeersituatie, aangezien reeds een agrarisch bedrijf ter plaatse van de Zandstraat 37 aanwezig is en er op eigen terrein voldoende parkeergelegenheid is. De uitbreiding van het bouwvlak wordt gebruikt ten behoeve van de rijbak en longeercirkel van de paardenhouderij die nu gesitueerd zijn ten westen van de woning en daar opgeheven zullen worden. De planologische omzetting van de bestemming 'Agrarisch' naar 'Agrarisch - Paardenhouderij' heeft hier geen invloed op. De bestaande bouwmogelijkheid van een tweede bedrijfswoning heeft met 8 verkeersbewegingen per dag geen relevante invloed op de verkeersgeneratie.

Er is reeds een tweede ontsluiting van het perceel ten behoeve van het bedrijf vergund (zie inrichtingstekening). Hiermee wordt een duidelijke en verkeersveiliger ontsluiting van het bedrijf gerealiseerd.

De bestaande groen- en waterelementen blijven binnen het woon- en bedrijfskavel behouden.

De benodigde groencompensatie voor de wijziging/vormverandering van het agrarisch bouwvlak zullen gezamenlijk met de groencompensatie van de woonlocatie worden gerealiseerd. Hiermee ontstaat er een grotere structurele verbetering van de kwaliteit van het landschap in plaats van kleine plaatselijke verbeteringen.

Binnen het plangebied vinden verschillende compensatie en inpassingsonderdelen een plek:

• compensatie Natuurwaarden;
• compensatie KVL omzetting naar reguliere woning boerderij Zandstraat 37;
• compensatie KVL en landschappelijke inpassing woningbouwlocatie;
• landschappelijke inpassing aangepast bouwvlak Paardenhouderij Zandstraat 37.

Compensatie Natuurwaarden

Zoals beschreven in paragraaf 5.2.3.2 is onderzocht of er natuurwaarden door de nieuwbouwontwikkeling en wijzigingen op Zandstraat 37 verstoord zouden worden.

De mogelijke verstoringen van natuurwaarden op perceel Zandstraat 37 zullen pas plaatsvinden wanneer er daadwerkelijk gesloopt zal worden. Een nadere onderzoeksverplichting en mogelijke compensatie voor deze natuurwaarden is geborgd in de regels.

De verstoring van de leefgebieden van de das en de steenuil zal plaatsvinden zodra de eerste werkzaamheden voor de woningbouwlocatie gaan plaatsvinden. Daarom dient voorafgaand aan deze werkzaamheden de compensatie en mitigatie voor deze diersoorten gerealiseerd te zijn. In paragraaf 5.2.3.5 Compensatie- en mitigatieplan en bijlage 26 is nader beschreven waarom en op welke manier deze compensatie en mitigatie dient plaats te vinden. In onderstaande subparagrafen is nader beschreven waar en hoe de compensatie en mitigatie voor de das en steenuil plaatsvinden.

Compensatie KVL omzetting naar burgerwoning boerderij Zandstraat 37

De compensatie in het kader van de kwaliteitsverbetering van het landschap (zie paragraaf 4.3.3) vindt plaats binnen de compensatiezone direct ten noorden van woningbouwlocatie. Deze gronden zorgen hiermee voor landschappelijke inpassing en compensatie.

Compensatie KVL, landschappelijke inpassing en waterhuishouding woningbouwlocatie

De compensatie in het kader van de kwaliteitsverbetering van het landschap (zie paragraaf 4.3.3) en waterhuishouding (zie paragraaf 5.3) vindt plaats binnen de compensatiezone direct ten noorden van woningbouwlocatie (deel van M1187) en op het perceel 1279 aan de oostzijde zijde van de bestaande watergang. Deze gronden zorgen hiermee voor landschappelijke inpassing. Op het perceel ten zuiden van Christinastraat 1B wordt ook beplanting aangeplant ten behoeve van de landschappelijke inpassing van de nieuwe woningen.

Landschappelijke inpassing aangepast bouwvlak Paardenhouderij Zandstraat 37.

De landschappelijke inpassing van het aangepaste en vergrote bouwvlak in het kader van de kwaliteitsverbetering van het landschap (zie paragraaf 4.3.3) vindt plaats op de agrarische gronden ten westen van Zandstraat 37. De wijze waarop de landschappelijke inpassing gaat plaatsvinden is nog niet bekend. In de regels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de aanleg en instandhouding van deze landschappelijke inpassing.

^{TOTAALOVERZICHT WONINGBOUWONTWIKKELING MET BIJBEHORENDE COMPENSATIEPERCELEN}

^{COMPENSATIE STEENUIL EN LANDSCHAPPELIJKE INPASSING TEN ZUIDEN CHRISTINASTRAAT 1B}

Als gevolg van de omvorming van agrarische gronden naar woningbouw, is er sprake van verstoring van functioneel leefgebied behorend bij een aangetroffen nestlocatie van de steenuil. Het is noodzakelijk het negatieve effect op de voornoemde soorten te voorkomen middels compensatie (ontwikkeling) van geschikt foerageergebied. Als onderdeel van deze compensatieopgave is gekeken naar de tuin van de woning aan de Christinastraat 1B omdat deze in de directe nabijheid van de verblijfplaats van de steenuil is gelegen.

Bij het opstellen van de inrichtingsschetsen is rekening gehouden met de inrichtingseisen voor het creëren van optimale inrichting passend bij de ecologische compensatieopgave voor de steenuil. Daarnaast is, in overleg met bewoners gekeken naar een inpassing van het perceel ten opzichte van de beoogde woningbouwontwikkeling.

Op bovenstaande en in bijlage 5 opgenomen tekening is uitgegaan van een bloem- en kruidenrijk grasland. In dit grasland worden diverse soorten hoogstambomen geplaatst. In de randzone van het perceel wordt langs de grens met de woningbouwontwikkeling een houtwal geplaatst. In de zone tussen het perceel en de openbare ruimte / speelweide wordt een gemengde haag geplaatst. In overleg kan besloten worden nog een hekwerk (bijvoorbeeld paal en draad) te plaatsen op de erfafscheiding.

Zodra het compensatieperceel functioneel is, is ecologisch beheer noodzakelijk om een duurzame instandhouding te borgen.

Borging in bestemmingsplan

In het kader van de te doorlopen ruimtelijke procedure is het noodzakelijk het compensatieperceel te verankeren in het bestemmingsplan. Dit wordt geborgd door ter plaatse van de enkelbestemming 'Tuin' tevens een algemene aanduiding 'overige zone - compensatie ecologie' op te nemen. Middels deze aanduiding wordt de planologische koppeling gelegd tussen dit perceel en het compensatie en mitigatieplan dat wordt opgesteld voor onderhavig plan.

^{COMPENSATIE NATUURWAARDEN DAS EN STEENUIL EN WATER}

Natuurwaarden

Om te voldoen aan de compensatieverplichting voor zowel das als steenuil is het noodzakelijk dit perceel optimaal in te richten.

Hiertoe is gekozen voor de volgende inrichting (zie ook inrichtingstekening in bijlage 5):

• Realiseren van voldoende beschikbaar foerageergebied door het:

• creëren van overhoeken
• creëren van kruidenzomen
• creëren van struwelen
• creëren van kortgrazige percelen, zoals schapen- en paardenweitjes
• creëren van hoogstamboomgaarden
• aanplanten van struiken en bomen die noten of vruchten dragen
• aanleggen van een poel of vijver met flauwe oevers
• plaatsen van twee nestkasten voor steenuil

• Zorgen voor voldoende dekkingsmogelijkheden door de aanplant van bijvoorbeeld (knot)boomsingels en struwelen.
• Zorgen voor voldoende zit- en uitkijkposten, door het aanbrengen van paaltjes (dit kan ook perceelafrastering zijn).

Zodra het compensatieperceel functioneel is, is ecologisch beheer noodzakelijk om een duurzame instandhouding te borgen. Bij ecologisch beheer wordt specifiek rekening gehouden met de aanwezige flora en fauna.

Borging in bestemmingsplan

In het kader van de te doorlopen ruimtelijke procedure is het noodzakelijk het compensatieperceel te verankeren in het bestemmingsplan. Enerzijds door het opnemen van de primaire enkelbestemming 'Natuur'. Daarnaast krijgen deze gronden de algemene aanduidingen 'overige zone - compensatie ecologie', 'specifieke vorm van natuur - paardenwei extensief' en 'specifieke vorm van natuur - paardenwei intensief' . Middels deze aanduidingen wordt de planologische koppeling gelegd tussen het compensatie en mitigatieplan.

^{COMPENSATIE WONINGBOUWOMZETTING ZANDSTRAAT 37, WONINGBOUWONTWIKKELING EN WATER}

Natuurwaarden

Als gevolg van de omvorming van agrarische gronden naar woningbouw, is er sprake van verstoring van functioneel leefgebied behorend bij een aangetroffen nestlocatie van de steenuil en een dassenterritorium. Het is noodzakelijk het negatieve effect op de voornoemde soorten te voorkomen middels compensatie (ontwikkeling) van geschikt foerageergebied. Voor dit perceel is hiertoe een inrichtingsschets opgesteld (bijlage 5).

Bij het opstellen van deze inrichtingsschets is rekening gehouden met de inrichtingseisen voor het creëren van optimale inrichting passend bij de ecologische compensatieopgave. Daarnaast is bij de inrichting rekening houden met de landschappelijke inpassing én de waterhuishouding van de nieuwe woonwijk.

De inrichting van dit perceel dient meerdere doelen. Enerzijds biedt de beoogde inrichting een landschappelijke inpassing tussen de woonwijk en het buitengebied. Waarbij ook het ten oosten gelegen agrarische bedrijf grotendeels aan het zicht van de nieuwe wijk onttrokken wordt. Bij de beoogde inrichting van dit perceel wordt verder invulling gegeven aan het versterken van (bestaande) fourageerroutes van de das en het leefgebied van de steenuil.

Daarnaast beoogt deze inrichting het behoud van bestaande groenelementen (bomen) en de waterberging voor de nieuwe woonwijk. Hiertoe is gekozen voor de volgende inrichting:

• Dempen van de bestaande sloot, zodat er in de toekomst voldoende ruimte blijft voor de groei van bestaande bomen.
• Inzaaien van gronden als kruidenrijk grasland. De zone tussen de bestaande bomen en de nieuwe sloot (breedte ca. 4,5 meter) is toegankelijk als beheer en onderhoudspad.
• In de zone tussen de nieuwe sloot en de kadastrale grens wordt een 250 m lange ononderbroken houtwal/singel (perceelrand) gerealiseerd op een verhoging van het maaiveld. Aan de zijde van het agrarisch bedrijf blijft de houtwal op minimaal 2 meter afstand van de kadastrale grens.
• De erfafscheiding met het agrarische perceel wordt vormgegeven middels een paal en draad hekwerk (toegankelijk voor de das).
• Op het perceel wordt een nestkasten voor de steenuil geplaatst.

Zodra het compensatieperceel functioneel is, is ecologisch beheer noodzakelijk om een duurzame instandhouding te borgen.

Borging in bestemmingsplan

In het kader van de te doorlopen ruimtelijke procedure is het noodzakelijk het compensatieperceel en de waterberging te verankeren in het bestemmingsplan. Enerzijds door het opnemen van de primaire enkelbestemming 'Natuur'. Daarnaast krijgen deze gronden de algemene aanduidingen 'overige zone - compensatie ecologie' en 'waterberging'. Middels deze aanduidingen wordt de planologische koppeling gelegd tussen het compensatie en mitigatieplan en het waterhuishoudkundig plan. Specifiek voor deze zone wordt er nog een algemene aanduiding 'overige zone - landschappelijke inpassing 1' opgenomen, waarmee de landschappelijke inpassing voor de Woonlocatie en woonperceel Zandstraat 37 wordt geborgd. Dit perceel wordt naast compensatie voor ecologie en water namelijk ook ingezet voor landschappelijke inpassing.

^{COMPENSATIE WONINGBOUWONTWIKKELING, NATUURWAARDEN DAS EN STEENUIL EN WATER}

Aansluitend op de bufferstrook langs de bestaande watergang wordt een deel van de bestaande agrarische percelen ingericht voor periodieke waterberging (zie bovenstaande afbeelding en tekening in bijlage 5). Bij forse neerslag dienen deze gronden als waterberging, hiertoe worden gronden (max 20 – 30 cm) afgegraven. In de droge zomer maanden (grofweg van mei tot oktober) wordt dit gebied begraasd door paarden. Nadere beschrijving van de waterbergingsopgave is opgenomen in paragraaf 5.3.

Langs de rand van het perceel worden fruitbomenrij aangeplant (nu staat er een enkele solitaire boom). Dit wordt gedaan om een lijnelement te creëren, te gebruiken als begeleiding voor de Steenuil en Das. Met eveneens voedsel voor de das.

^{CHRISTINASTRAAT 1B}

In de toekomstige situatie blijft de huidige fysieke situatie ter plaatse van Christinastraat 1 voor het grootste deel onveranderd en blijven de reguliere woningen en de bijgebouwen behouden.

Aan de oostzijde van de woningen wordt een deel van de gronden herbestemd voor de compensatie voor de binnen het plangebied aanwezige steenuil. Deze gronden worden als gewijzigd van de bestemming Agrarisch naar Groen.

Voor de overige gronden wordt met voorliggend bestemmingsplan slechts de planologische situatie gewijzigd naar de bestaande situatie. De agrarische bestemming rondom de reguliere woningen wordt gewijzigd naar een tuinbestemming waarin het bestaande bijgebouw met een oppervlakte van circa 300 m² kan worden behouden.

Gezien met deze planologische verandering de feitelijke situatie niet verandert zal deze ontwikkeling geen invloed hebben op de verkeers- en parkeersituatie. Ook de bestaande ontsluitingen blijven in de toekomstige situatie gehandhaafd.

^{ZANDSTRAAT 33 EN 35}

In de toekomstige situatie blijft de huidige fysieke situatie ter plaatse van Zandstraat 33 en 35 voor het grootste deel onveranderd en blijven de reguliere woningen behouden.

De bijgebouwen bij Zandstraat 35 blijven ook behouden. Voor dit perceel wijzigt er planologisch niets.

Om ruimte te maken voor de ontsluiting van de nieuwbouwlocatie is met de eigenaren van Zandstraat 33 overeengekomen dat zij perceel M1203 verkopen. Het bijgebouw behorend bij deze woning wordt gesloopt en planologisch ontkoppeld. Voor de woning verandert er planologisch niets.

In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid. Achtereenvolgens komt aan de orde het beleid op:

• nationaal niveau;
• provinciaal niveau;
• gemeentelijk niveau.

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is één integrale visie, waarin het duurzaam toekomstperspectief voor de leefomgeving in Nederland tot 2050 staat omschreven. Het uitgangspunt van deze visie is dat ruimtelijke ingrepen niet afzonderlijk van elkaar kunnen plaatsvinden, maar dat ze van elkaar afhankelijk zijn.

De NOVI is op 11 september 2020 ondertekend en inmiddels in werking treden. De NOVI is de opvolger van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). In dit strategisch beleidsdocument schetst de overheid een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Nederland staat de komende jaren voor grote opgaven: de bouw van 1 miljoen nieuwe woningen, duurzame energie opwekken, klimaatverandering, en de overgang naar een circulaire economie vragen meer ruimte dan er beschikbaar is. Daarom moeten er keuzes worden gemaakt om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig, gezond en welvarend te houden. In dit licht zijn de NOVI de nationale belangen opnieuw gedefinieerd:

1. 1. Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving;
2. 2. Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit;
3. 3. Waarborgen en versterken van grensoverschrijdende en internationale relaties;
4. 4. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving;
5. 5. Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften;
6. 6. Waarborgen en realiseren van een veilig robuust en duurzaam mobiliteitssysteem;
7. 7. In stand houden en ontwikkelen van de hoofdinfrastructuur voor mobiliteit;
8. 8. Waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving;
9. 9. Zorg dragen voor nationale veiligheid en ruimte bieden voor militaire activiteiten;
10. 10. Beperken van klimaatverandering;
11. 11. Realiseren van een betrouwbare, betaalbare en veilige energievoorziening die in 2050 CO_2-arm is en de daarbij benodigde infrastructuur;
12. 12. Waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen;
13. 13. Realiseren van een toekomstbestendige circulaire economie;
14. 14. Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit);
15. 15. Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoendebeschikbaarheid van zoetwater;
16. 16. Waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat;
17. 17. Realiseren en behouden van een kwalitatief hoogwaardige digitale connectiviteit;
18. 18. Ontwikkelen van een duurzame voedsel- en agroproductie;
19. 19. Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang;
20. 20. Verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit;
21. 21. Ontwikkelen van een duurzame visserij.

Analyse

Voorliggend plan voorziet in de realisatie van 116 woningen in het buitengebied van Middelrode en de herinrichting van Noddevelt met de daarbij behorende planologische aanpassingen, zoals omschreven in paragraaf 1.1. Het plan draagt bij aan de opgave om tussen 2020 en 2035 circa 1,1 miljoen woningen toe te voegen aan de bestaande Nederlandse woningvoorraad. Met deze ontwikkeling wordt zorg gedragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften in Nederland. Hierbij worden kwaliteit en bereikbaarheid onder meer als uitgangspunten genomen. Met de bestemmingswijziging ter plaatse van de Christinastraat 1 en het herinrichten van Noddevelt wordt een goede leefomgevingskwaliteit gerealiseerd. Daarnaast wordt bij het realiseren van de Woonlocatie Laarzicht rekening gehouden met het veranderende klimaat en wordt middels diverse maatregelen ervoor gezorgd dat er sprake is van een klimaatbestendige ontwikkeling. Op deze manier draagt het planvoornemen bij aan de nationale doelstelling om de gebouwde omgeving in 2050 CO₂-arm, klimaatbestendig en natuurinclusief te maken. Bovendien blijkt uit diverse uitgevoerde onderzoeken, zoals het lucht-, agrarisch geur-, stikstofdepositie-en akoestisch onderzoek ten behoeve van de ontwikkeling van de woonlocatie Laarzicht, dat deze ontwikkeling geen negatieve omgevingseffecten op onze gezondheid heeft. Hiermee wordt een gezonde en veilige fysieke leefomgeving gewaarborgd.

Conclusie

Het plan geeft invulling aan het beleid, zoals omschreven in de Nationale Omgevingsvisie.

Ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp-bestemmingsplan Woonlocatie Laarzicht was het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) van toepassing. Dit besluit, zijnde een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte, is op 30 december 2011 voor een groot deel in werking getreden en bevat regels ter bescherming van de nationale belangen. Het Barro bevat regels voor de borging van dertien nationale belangen. Het gaat hierbij om de volgende belangen:

1. 1. Rijksvaarwegen;
2. 2. Project Mainportontwikkeling Rotterdam;
3. 3. Kustfundament;
4. 4. Grote rivieren;
5. 5. Waddenzee en waddengebied;
6. 6. Defensie;
7. 7. Hoofdwegen en hoofdspoorwegen;
8. 8. Elektriciteitsvoorziening;
9. 9. Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen;
10. 10. Ecologische hoofdstructuur;
11. 11. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
12. 12. IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);
13. 13. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Eind 2023 bevat het Barro echter alleen die regels die voortkomen uit het eerdere ontwerp van de AMvB Ruimte (d.d. 2 juni 2009) en die tevens terugkomen in de SVIR. Het gaat dan ook om regels ter bescherming van de belangen inzake Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote rivieren, Waddenzee en Waddengebied, Defensie en Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

De werking van het Barro is naar plaats beperkt. Het plangebied ligt op minder dan 20 km van het militaire vliegveld Volkel. Hiervoor gelden bepaalde hoogtebeperkingen. In paragraaf 5.4 vindt hiervan een nadere uitwerking plaats. Daaruit wordt geconcludeerd dat het bouwplan ruim onder de maximaal toegestane hoogte blijft. Het project vormt daardoor geen belemmering voor het nationale belang "Militaire terreinen en objecten".

Conclusie

Het plan vormt geen belemmering voor de nationale belangen die ten tijde van het ontwerpbestemmingsplan middels het Barro beschermd zijn.

Met het doel de ruimte zorgvuldig en duurzaam te gebruiken, is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking opgesteld. Deze is verankerd in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (versie 1 juli 2017) zoals deze ten tijde van het ontwerpbestemmingsplan van kracht was. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet worden aangetoond dat deze voorzien in een behoefte, en moet - in geval van de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt - een motivering worden opgenomen waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Nieuwe stedelijke ontwikkeling

Alvorens te toetsen aan de Ladder dient te worden vastgesteld of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Dit begrip is in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro gedefinieerd als ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Ten aanzien van de tot dusver gevormde jurisprudentie ten aanzien van het begrip 'stedelijke ontwikkeling' blijkt dat de omvang van de ontwikkeling een rol speelt. Is sprake van een kleinschalige ontwikkeling, dan kan weliswaar sprake zijn van een stedelijke ontwikkeling, maar kan dergelijke ontwikkeling als te kleinschalig worden aangemerkt om te worden aangemerkt als stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. In de literatuur wordt bij voorziene ontwikkelingen met betrekking tot woningbouw gesproken over een daadwerkelijke ondergrens. Volgens vaste jurisprudentie zijn elf woningen (welke op één dezelfde locatie worden gerealiseerd) het maximale aantal woningen wat door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) als te kleinschalig wordt geacht om als een stedelijke ontwikkeling te kunnen worden gekwalificeerd (ABRvS 18 november 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3542, r.o. 8.2.). Het minimale aantal woningen wat gerealiseerd moet worden (op dezelfde locatie) om als stedelijke ontwikkeling te worden gekwalificeerd is aldus twaalf (ABRvS 22 juli 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2329, r.o. 6.3).

Betekenis voor het plangebied

Voorliggend plan, zoals omschreven in paragraaf 1.1, voorziet in het realiseren van een woonlocatie met 116 woningen in het buitengebied van Middelrode. Daarnaast ziet Herinrichting Noddevelt op de herinrichting van het agrarisch bedrijf aan de Zandstraat 37, waarbij onder meer een agrarische bedrijfswoning naar een reguliere woning wordt omgezet.

Aangezien het plangebied van de nieuwe woonlocatie een agrarische bestemming heeft, zijn er nog geen reguliere woningen voorzien en betreft voorliggende ontwikkeling een toename van 116 nieuwe woningen ter plaatse van de agrarische gronden tussen de Zandstraat, Diepven en de Christinastraat. Het planvoornemen valt hiermee onder de definitie van een 'stedelijke ontwikkeling'.

Verantwoording

Om de woningbehoefte te onderbouwen en te voorzien van een motivering waarom de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd kan worden, heeft Companen een Ladderonderbouwing opgesteld: "Laddertoets Nieuwbouw Middelrode" (7749.105; 21 december 2021). Het rapport is als bijlage 6 bijgevoegd.

Companen concludeert dat:

• Sint-Michielsgestel nog onvoldoende plancapaciteit in het vizier heeft om de komende 10 jaar in de woningbehoefte te voorzien;
• de realisatie van de locatie in Middelrode in de beoogde tijdsperiode noodzakelijk is om in de gemeentelijke woningbehoefte te voorzien;
• de realisatie van het aantal woningen dat is beoogd in het plan in Middelrode niet op een inbreidingslocatie kan worden gerealiseerd zonder het voorzien in de gemeentelijke woningbehoefte geweld aan te doen;
• er ook kwalitatief sterke argumenten voor de realisatie van het plan in Middelrode zijn. Deze betreffen de behoefte van de deelwoningmarkt Middelrode/Berlicum, het voldoen aan de regionale afspraken inzake het programma en het creëren van het gewenste woonmilieu.

Conclusie
Het initiatief voldoet aan het Besluit ruimtelijke ordening voor wat betreft het aspect Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Het voorliggende bestemmingsplan is opgesteld en heeft als ontwerp ter inzage gelegen vóór 1 januari 2024. Volgens de Invoeringswet Omgevingswet blijft dan het oude recht op het plan van toepassing tot het bestemmingsplan van kracht is.

Volledigheidshalve bevat deze paragraaf een korte doorkijk naar de Omgevingswet. Het Besluit kwaliteit omgeving (Bkl), één van de AMvB's van de Omgevingswet, bevat de instructieregels van het rijk waarmee de gemeente bij het opstellen van een plan rekening dient te houden. Deze rijksinstructieregels betreffen de volgende onderwerpen:

• Waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2 Bkl);
• Beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3 Bkl);
• Beschermen van gezondheid en milieu, waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit (paragraaf 5.1.4 Bkl);
• Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed, waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking (paragraaf 5.1.5 Bkl);
• Het behoud van ruimte voor toekomstige functies voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden (paragraaf 5.1.6 Bkl);
• Het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten, waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën (paragraaf 5.1.7 Bkl);
• Het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5.1.8 Bkl).

Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen. In heel bijzondere gevallen kunnen B&W de Minister vragen om een ontheffing van bepaalde instructieregels te verlenen. Dit volgt uit afdeling 5.3 van het Bkl.

Analyse

Bovenstaande onderwerpen zijn betrokken en onderzocht in het kader van de planontwikkeling, zie hoofdstuk 3 Plan en hoofdstuk 5 Uitvoeringsaspecten. Specifiek voor de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt verwezen naar paragraaf 4.1.3 Ladder voor DuurzameVerstedelijking. Naast de onderbouwing en onderzoek wordt in het plan voorzien in een regeling. Hiermee wordt voldaan aan de rijksinstructieregels opgenomen in het Bkl.

Conclusie

Het plan geeft invulling aan de instructieregels opgenomen in het Bkl.

Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in:

• Omgevingsvisie Noord-Brabant;
• Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant.

Het plan is hieraan getoetst.

Ter voorbereiding op de inwerkingtreding van de Omgevingswet is op 14 december 2018 door Provinciale Staten de Omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld. Deze omgevingsvisie bevat de visie van het provinciale bestuur op de Brabantse leefomgeving van de toekomst (2050). Met de uitgangspunten van de Omgevingswet zijn daarbij geen routes naar de gestelde doelen vastgelegd, omdat daarmee een beter samenspel en draagvlak kunnen ontstaan. De Omgevingsvisie zal onder meer de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening vervangen na het inwerking treden van de Omgevingswet.

De Omgevingsvisie kent één basisopgave: 'werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit'. Elke ruimtelijke ontwikkeling moet - ongeacht de omvang - hieraan bijdragen. In vier hoofdopgaven worden nadere accenten gelegd:

1. 1. werken aan de Brabantse energietransitie;
2. 2. werken aan een klimaatproof Brabant;
3. 3. werken aan een slimme netwerkstad;
4. 4. werken aan een concurrerende, duurzame economie.

Analyse
Voorliggend plan voorziet in de realisatie van 116 woningen in het buitengebied van Middelrode en de herinrichting van Noddevelt met de daarbij behorende planologische aanpassingen, zoals omschreven in paragraaf 1.1. Deze ontwikkeling draagt op de volgende wijze bij aan de 'grote' provinciale hoofdopgaven.

Conclusie
Het plan geeft invulling aan de opgaven van de Omgevingsvisie Noord-Brabant.

Ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp-bestemmingsplan Woonlocatie Laarzicht was de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant (IOV), vastgesteld op 5 december 2023, van kracht. Aan de IOV wordt het plan getoetst. De laatste geconsolideerde versie van de IOV dateert van 1 oktober 2022.

De IOV bevat de provinciale regels en randvoorwaarden met een bindende werking over de fysieke leefomgeving. Deze vloeien voort uit de in de Omgevingsvisie genoemde doelen. De Interim Omgevingsverordening is opgesteld in lijn met de Omgevingswet.

De IOV heeft een opbouw naar de verschillende doelgroepen. Voor voorliggend plan zijn in beginsel uitsluitend de in hoofdstuk 3 opgenomen 'Instructieregels aan gemeenten' aan de orde. De afdelingen in dat hoofdstuk zijn als volgt te onderscheiden (waarbij de volgorde is omgekeerd ten behoeve van vergroting van de toepasbaarheid):

• afdelingen 3.5 tot en met 3.7: de toedeling van functies;
• afdelingen 3.2 tot en met 3.4: de bescherming van gebiedskenmerken;
• afdeling 3.1: de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies.

Op 1 januari 2024 is de Omgevingsverordening Noord-Brabant in werking getreden. De Omgevingsverordening komt grotendeels inhoudelijk overeen met de IOV.

Een verschil is dat in de Omgevingsverordening Noord-Brabant het werkingsgebied Verstedelijking afweegbaar, zoals opgenomen in de Interim Omgevingsverordening, is komen te vervallen.

Onder de Omgevingsverordening krijgt de gemeente meer ruimte om een eigen afweging te maken voor ontwikkelingen buiten de kernen mits een afweging is gemaakt in een gebiedsvisie en de lagenbenadering is toegepast. De mogelijkheid voor een nieuwe duurzame stedelijke ontwikkeling ter plaatse van Landelijk gebied is opgenomen in artikel 5.56.

Artikel 5.56 Afwijkende regels stedelijke ontwikkeling

Lid 1

In afwijking van Artikel 5.55, eerste lid, aanhef, kan een omgevingsplan voorzien in een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen, ter plaatse van Landelijk gebied als:

1. a. binnen Stedelijk gebied feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte beschikbaar is;
2. b. transformatie van cultuurhistorisch waardevol of ander geschikt leegstaand vastgoed niet tot de mogelijkheden behoort;
3. c. dit past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied, bedoeld in Artikel 5.12;
4. d. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in Afdeling 7.2;
5. e. de stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting is afgestemd op de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving, waaronder de met deze verordening te beschermen en te ontwikkelen waarden, en;
6. f. de stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting houdt rekening met een duurzame afronding van het Stedelijk gebied.

Lid 2

Het eerste lid is van overeenkomstige toepassing op een planmatige ontwikkeling ten behoeve van een samenhangende stedelijke structuur, die voorziet in de reguliere opvang van de woon- of werkbehoefte van een kern maar die vanwege de omvang niet als stedelijke ontwikkeling wordt aangemerkt.

Lid 3

Artikel 5.8, eerste lid onder a, is niet van toepassing op dit artikel.

Analyse

Het plangebied is geheel gelegen binnen het werkingsgebied Landelijk Gebied.

De voorwaarden voor een duurzame stedelijke ontwikkeling ter plaatse van Landelijk gebied volgens artikel 5.56 van de Omgevingsverordening komen in hoofdlijnen overeen met de voorwaarden in artikel 3.43 van de IOV voor een stedelijke ontwikkeling binnen Verstedelijking afweegbaar, zie paragraaf 4.2.2.1 De toedeling van functies.

Paragraaf 4.1.3 van dit plan bevat op basis van de Ladder duurzame verstedelijking de onderbouwing van de woningbehoefte en waarom de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd kan worden. De ontwikkeling past binnen de regionale afspraken.

Het plandeel van de woningbouwlocatie Laarzicht is in het verleden (2004) op basis van de lagenbenadering op de provinciale kaart aangeduid als een gebied waar -onder voorwaarden- verantwoorde uitbreidingsmogelijkheden (kunnen) liggen. Paragraaf 4.2.2.1 Detoedeling van functies bevat een uitgebreide onderbouwing dat aan deze voorwaarden en daarmee ook aan artikel 5.56 van de Omgevingsverordening wordt voldaan.

In de Structuurvisie Sint-Michielsgestel 2025, zie paragraaf 4.3.1, is het plangebied als een zoekgebied voor een stedelijke ontwikkeling is opgenomen. In de nieuwe Omgevingsvisie Sint-Michielsgestel (vast te stellen op 3 oktober 2024) is de woningbouwlocatie Laarzicht opgenomen als bestaande ontwikkeling binnen het deelgebied 'Vitale dorpen'.

Burgemeester en wethouders hebben op basis van het ontwerpbestemmingsplan Woonlocatie Laarzicht onder de werking van het IOV een verzoek om herbegrenzing bij de provincie ingediend, zie paragraaf 4.2.2.1. Op basis hiervan is de woningbouwlocatie Laarzicht in de ontwerp-TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant kaartaanpassingen 2024 (ter inzage vanaf 3 mei 2024) aangeduid als Stedelijk gebied. In september 2024 wordt de TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant kaartaanpassingen 2024 vastgesteld.

Conclusie

Aan de voorwaarden van artikel 5.56 wordt voldaan. Het voorliggende plan, waarmee wordt voorzien in een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen binnen Landelijk gebied, past binnen de Omgevingsverordening hetgeen leidt tot een kaartaanpassing naar stedelijk gebied.

Op 19 september 2017 hebben de Provinciale Staten de Brabantse Agenda Wonen vastgesteld. De Brabantse Agenda Wonen is gericht op het versnellen van de woningbouw, het vernieuwen en verduurzamen van de bestaande woningvoorraad en het op zorgvuldige wijze ruimtelijk inpassen van de behoefte aan nieuwe woonruimte. Middels deze agenda wordt aangegeven welke accenten er de komende jaren liggen bij het bouwen en wonen en hoe de provincie zich hiervoor gaat inzetten.

De Brabantse woningmarkt kent grote uitdagingen. De afgelopen jaren zijn te weinig woningen gebouwd. Zo moet de woningvoorraad de komende 10 tot 15 jaar met 11%, ofwel zo'n 120.000 woningen, toenemen. Bovendien verandert de vraag naar woonruimte sterk. Zo bestaat ruim 40% van de huishoudens in 2040 uit eenpersoonshuishoudens en is er een grote behoefte aan kleinere, betaalbare woonruimten. Ook het bouwen van voldoende woningen voor het middensegment op de woningmarkt, betaalbare koop en middeldure huur, blijft een punt van aandacht.

Uitbreidingslocaties

Om in te spelen op bovengenoemde prognoses en ambities dient het planaanbod, zowel kwalitatief, kwantitatief als ruimtelijk, regionaal afgewogen te worden. De Brabantse Agenda Wonen legt het accent op duurzame verstedelijking en op ‘goede woningbouwplannen’ die in lijn hiermee worden ontwikkeld. Hoewel inbreidings- en transformatielocaties hierbij de voorkeur hebben, kan slechts met transformatie en inbreiding binnen bestaand stedelijk gebied niet worden voldaan aan de prognoses, ambities en vraag naar woningen, waardoor uitbreiding onontkoombaar is. Een duurzaam verstedelijkingsbeleid vraagt hierbij om regionale afweging én afspraken over de meer grootschalige gebiedsontwikkelingen én uitbreidingslocaties (richtinggevend principe). Hierbij dient ook rekening te worden gehouden de ruimtelijke-kwalitatieve opgaven en de veranderende vraag op de woningmarkt. Voor wie, wat én waar te bouwen zijn vragen die hierbij spelen.

Analyse

Voorliggend plan voorziet in de realisatie van 116 woningen in het buitengebied van Middelrode en de herinrichting van Noddevelt met de daarbij behorende planologische aanpassingen, zoals omschreven in paragraaf 1.1.

Het planvoornemen van de woonlocatie kent een divers programma voor verschillende doelgroepen. Voorliggend plan omvat het volgende woningbouwprogramma, dat tijdens het regionaal bestuurlijk overleg op 30 september 2021 is afgestemd:

Minimaal 20% van de projectmatig gerealiseerde woningen is bestemd voor het segment sociaal.

Met de toevoeging van 116 woningen draagt de voorgenomen ontwikkeling bij aan de concrete behoefte van 120.000 nieuwe woningen. Hoewel bij het realiseren van nieuwe woningen de voorkeur bij inbreidings-en transformatielocaties in bestaand stedelijk gebied ligt, is dit bij voorliggend initiatief, gezien de aard en omvang, niet mogelijk. Desondanks is de planlocatie een geschikte locatie, aangezien het overgrote deel van het plangebied in de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant als Verstedelijking afweegbaar is aangeduid. Daarnaast is het plangebied in Structuurvisie Sint-Michielsgestel 2025 als Zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling aangeduid. Middels een Ladderonderbouwing (paragraaf 4.1.3) is tevens onderbouwd dat de voorgenomen ontwikkeling de behoefte naar nieuwe woningen, met bijbehorende programma, tegemoet komt. Met de realisatie van deze locatie met 116 woningen, en de transformatie van de een bedrijfswoning aan Zandstraat 37 naar een reguliere woning, wordt gehoor gegeven aan de ambities en uitgangspunten van de provincie.

Conclusie

Het planvoornemen is hierdoor in overeenstemming met de Brabantse Agenda Wonen.

Op 13 oktober 2011 heeft de gemeenteraad van Sint-Michielsgestel de Structuurvisie Sint-Michielsgestel 2025 vastgesteld. In deze visie geeft de gemeente de route waarlangs ontwikkelingen, die geformuleerd zijn in de strategische visie 'Zieners 2025', tot stand moeten komen. De structuurvisie geeft inzicht in de ruimtelijke ontwikkelingen op korte, middellange en lange termijn. De kernwaarden die in deze structuurvisie voorop staan zijn:

• Verdieping van de strategische visie 'Zieners van 2025';
• Behoud en versterken van bestaande kwaliteiten voor onze gemeente;
• Regierol voor de gemeente Sint-Michielsgestel;
• Transparantie en toegankelijkheid van ruimtelijke keuzes.

Op basis van een analyse van de huidige situatie wordt in de structuurvisie een aantal belangrijke kwaliteiten, maar ook knelpunten onderscheiden. Belangrijke kwaliteiten betreffen de ligging binnen de invloedssfeer van met name de stad 's-Hertogenbosch, maar ook Eindhoven en Tilburg, de landschappelijke en groene kwaliteiten zowel binnen de gemeente als daar net buiten (Groene Woud), de hiermee samenhangende recreatieve potentie en het prettig leefklimaat. De belangrijkste knelpunten betreffen de beperkte toegankelijkheid en bereikbaarheid van de natuur en recreatiegebieden, de lage differentiatie in woonmilieus, het ontbreken van een sterke ruimtelijke kwaliteit en identiteit van de dorpscentra en de ongeschikte locatie van bedrijven die qua aard en schaal niet op die specifieke plek thuis horen. De beperkte variatie in woonmilieus laat zich voelen in het beperkte woningaanbod voor starters/jongeren en senioren.

Om de kwaliteiten uit te bouwen, de kansen te benutten en de knelpunten en bedreigingen zo adequaat mogelijk te bestrijden, is een ruimtelijk structuurbeeld vervaardigd waaraan een aantal speerpunten is gekoppeld.

Eén van de speerpunten betreft de bouwopgave. Er wordt geconcludeerd dat de woningaantallen uit het gemeentelijk woningbouwprogramma tot 2021 in principe toereikend zijn om te bouwen aan een migratiesaldo dat op nul wordt gesteld. Er is echter een bouwachterstand, waardoor de wachtlijsten zijn opgelopen. Bovendien worden er verdere vertragingen verwacht. Er wordt voor gekozen de bouwopgave ook af te stemmen op de woningbehoefte uit 's-Hertogenbosch, omdat de gemeente deze stedelingen een goed woonmilieu op korte afstand van de stad te bieden heeft.

Dit leidt tot de keuze te bouwen bij alle dorpen. Dit vanuit de wens om toekomst te bieden aan de dorpen, de dorpsgemeenschappen, de dorpsvoorzieningen en kleine werkgelegenheid. Dit heeft een sociale en humane achtergrond. De dorpen moeten de gelegenheid krijgen om op een waardige en respectvolle wijze en voor alle bevolkingsgroepen te bouwen aan hun eigen toekomst. Verder ligt de nadruk sterk op de kwalitatieve woningbehoefte. Er moet meer worden gebouwd naar de wensen en behoeften van de inwoners. Hiertoe is onder meer een woonwensenonderzoek uitgevoerd. Duidelijk is in elk geval dat kleinschalig wonen van belang is voor de dorpse uitstraling van de kernen.

In de structuurvisie wordt aangegeven dat de 'rode' ontwikkelingen ten allen tijde in balans dienen te zijn met de groene kwaliteiten van de gemeente. Deze kwaliteiten vormen de basis van de aantrekkelijkheid van de gemeente. Landschap is daarin belangrijk, maar ook duurzaamheid en ecologie. Duurzaamheid en ecologisch evenwicht worden als randvoorwaarden gehanteerd bij alle ruimtelijke ontwikkelingen.

Ruimte voor nieuwe ontwikkelingen

Binnen het als zodanig aangewezen stedelijk gebied is de gemeente in het algemeen vrij – binnen de grenzen van andere wetgeving – om te voorzien in stedelijke ontwikkeling. Als toch nieuw ruimtebeslag nodig is, kan dit alleen daar waar er gelet op de ruimtelijke kwaliteiten verantwoorde uitbreidingsmogelijkheden liggen binnen de aangewezen zoekgebieden stedelijke ontwikkeling. Onder specifieke voorwaarden is stedelijke ontwikkeling ook mogelijk in gebieden met bijzondere landschappelijke kwaliteiten, de zogenaamde gebieden integratie stad-land. In deze gebieden kan stedelijke ontwikkeling plaatsvinden in samenhang met groene landschapsontwikkelingen.

Analyse

In de Structuurvisie is voorliggend plan gelegen op een locatie dat door de gemeente als Zoekgebied stedelijke ontwikkeling is aangemerkt. Hier wordt richting gegeven aan eventuele uitbreidingen, niets gezegd over de grootte daarvan. Onderstaande kaart betreft een uitsnede van de structuurvisiekaart uit de gemeentelijke structuurvisie Sint-Michielsgestel 2025. Hier is het plangebied door de gemeente als Waardevol gebied en Zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling aangemerkt.

_{UITSNEDE GEMEENTELIJKE STRUCTUURVISIE SINT-MICHIELSGESTEL 2025}

De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van een woonlocatie met 116 woningen ter plaatse van agrarische gronden in het buitengebied van Middelrode op een plek die door de gemeente is aangewezen als Zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling.

De locatie is al enkele decennia, in ieder geval al sinds de structuurvisie Berlicum in 1994, in het gemeentelijk beleid als beoogde woonlocatie opgenomen. Op de navolgende kaart is te zien dat ter plaatse van het plangebied een pijl staat met een uitbreidingsrichting. Op grond hiervan werd de locatie aan de Christinastraat destijds al als een geschikte locatie voor woningbouw gezien.

_{UITSNEDE GEMEENTELIJKE STRUCTUURVISIE BERLICUM 1994}

De locatie aan de Christinastraat is vervolgens ook in de structuurvisie 1999 - 2015 als uitbreidingslocatie voor de kern Middelrode opgenomen. De uitbreidingslocatie vloeit derhalve voort uit eerdere planvorming in de Structuurvisie Berlicum 1994. Op onderstaande uitsnede van de structuurvisie 1999 - 2015 is het plangebied aangeduid. Het plangebied is met een oranje pijl aangeduid. Dit wil zeggen dat het destijds al als 'zoeklocatie toekomstig woongebied' werd aangemerkt.

_{UITSNEDE GEMEENTELIJKE STRUCTUURVISIE 1999 - 2015}

De locatiekeuze voor de voorgenomen ontwikkeling past op grond van de hiervoor opgenomen analyse binnen het gemeentelijk beleid. De voorgenomen ontwikkeling kan gezien de aard en omvang niet binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd worden. Daarom zullen de 116 woningen in het buitengebied, aangrenzend aan de kern Middelrode verwezenlijkt worden. In paragraaf 4.1.3 is middels een ladderonderbouwing de vraag naar woningen en de behoefte naar een divers woningbouwprogramma in de regio aangetoond en is gemotiveerd waarom het de ontwikkelingen niet binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd worden.

Door onder meer de sloop van een deel van de schuren van het agrarisch bedrijf aan Zandstraat 37 op de plek van de beoogde woonbestemming, wordt ter plaatse een verbetering van de stedenbouwkundige en landschappelijke kwaliteit gerealiseerd. Het omzetten van de agrarische bedrijfswoning naar een reguliere burgerwoning als gevolg van deze bestemmingswijziging leidt er daarnaast toe dat de langgevelboerderij behouden blijft en wordt onthouden van leegstand en verloedering. Bij dit plan is tevens rekening gehouden met de landschappelijke identiteit van Middelrode. De nieuwe woningen zijn in het ontwerp zodanig gesitueerd, dat de randen van het plangebied een open karakter behouden en overal het landschap beleefbaar is. Bovendien is voorliggend plan getoetst aan ecologische-, landschappelijke- en milieutechnische waarden , zoals omschreven in hoofdstuk 5, die er opde bestemmingswijziging van Agrarisch naar Tuin rondom de woonbestemming ter plaatse van de gronden aan de wijzen dat het plan passend wordt geacht. Ook wordt met Christinastraat 1, de gronden van een bestemming voorzien die passend is bij de reeds geldende woonbestemming en de beoogde woonbestemming rondom.

Conclusie

De ontwikkeling past binnen de Structuurvisie Sint-Michielsgestel 2025.

Op 3 oktober 2024 is de Omgevingsvisie Sint-Michielsgestel vastgesteld. In de nieuwe Omgevingsvisie Sint-Michielsgestel staat de vraag centraal hoe de gemeente er in 2040 uitziet. De omgevingsvisie gaat over de kwaliteiten, de groene omgeving en de leefbaarheid van Sint-Michielsgestel. Maar ook over nieuwe ontwikkelingen zoals woningbouw, bereikbaarheid en duurzame energie. De omgevingsvisie bekijkt deze onderwerpen in samenhang met elkaar en beschrijft de belangrijkste punten van het beleid voor een langere periode. De concrete invulling van deze visie vindt plaats in de omgevingsprogramma's en het omgevingsplan.

De omgevingsvisie is opgebouwd aan de hand van vier hoofdthema's die zijn uitgewerkt in verschillende subthema's. De hoofdthema's zijn:

• Aangenaam leven.
• Verbindend netwerk.
• Krachtige economie.
• Inclusieve duurzaamheid.

Per hoofdthema worden de algemene uitgangspunten beschreven.

In de Omgevingsvisie worden de volgende deelgebieden onderscheiden: Centrum, Vitale dorpen, Bedrijfsfuncties, Natuurgebieden, Beekdalen en Landelijk gebied.

Een deel van de uitgangspunten is uitgewerkt in ruimtelijke keuzes die voor een groot deel op de kaart met de deelgebieden zijn ingetekend. Naast de algemene uitgangspunten zijn er ook specifieke gebiedsgerichte ontwikkelingen, beschreven bij de deelgebieden op de kaart.

Analyse

De woningbouwlocatie Laarzicht is op de kaart van de Omgevingsvisie gelegen binnen de aanduiding Vitale Dorpen als bestaande stedelijke ontwikkeling. De overige gronden van het plangebied zijn gelegen binnen de aanduiding Landelijk gebied.

Volgens de Omgevingsvisie is in alle dorpen behoefte aan nieuwe woningen, door inbreiding en uitbreiding. In Vitale dorpen zijn daarnaast de voorzieningen belangrijk, deze worden zoveel mogelijk behouden als blijkt dat daar behoefte aan is. Ook ontmoetingsplekken en mogelijkheden voor beweging in de openbare ruimte zijn belangrijk. Bij nieuwe ontwikkelingen worden maatregelen genomen om het landschap te versterken en worden groene en recreatieve verbindingen met het landelijk gebied aangelegd. Voor de leefbaarheid worden gemotoriseerd verkeer in de kernen zoveel mogelijk geweerd. Verder worden binnen vitale dorpen maatregelen genomen voor klimaatadaptatie en biodiversiteit.

Woningbouwlocatie Laarzicht is de meest recente uitbreiding van de kern Middelrode en is als bestaande stedelijke ontwikkeling onderdeel van de Vitale Dorpen. De nieuwe bewoners dragen bij aan de instandhouding van de voorzieningen. Met de inrichting van de woonwijk en de landschappelijke inpassing wordt het landschap versterkt en worden groene verbindingen met het landelijk gebied aangelegd. Maatregelen voor klimaatadaptatie en biodiversiteit worden betrokken bij de verdere uitwerking van de plannen.

Volgen de Omgevingsvisie vraagt de toekomst van het landelijk gebied om keuzes. Dit met het oog op de grote opgaven op het gebied van natuur en biodiversiteit, klimaatadaptatie en een goede kwaliteit van water en bodem. Evenzeer gaat het om de leefbaarheid van het landelijk gebied en perspectief voor de agrariërs. Een en ander wordt verder uitgewerkt in het programma Vitaal Landelijk gebied.

Met de ontwikkelingsmogelijkheden van de paardenhouderij aan de Zandstraat, de natuurcompensatie en de mogelijkheden voor waterberging sluit het plan aan op de uitgangspunten voor het Landelijk gebied.

Conclusie

Het plan sluit aan bij de Omgevingsvisie Sint-Michielsgestel.

De provincie Noord-Brabant vereist als compensatie voor bepaalde ontwikkelingen in het buitengebied, naast een gedegen landschappelijke inpassing, (extra) maatregelen om de ruimtelijke kwaliteit te bevorderen. De gemeente Sint-Michielsgestel heeft dit provinciale beleid nader uitgewerkt in het beleidsdocument 'Aanvulling Structuurvisie Buitengebied Sint-Michielsgestel'. De nota legt onder meer vast hoe de omvang van de benodigde bijdrage aan de kwaliteitsverbetering van het landschap moet worden berekend en welke maatregelen ingezet mogen worden. De gekozen systematiek sluit aan bij de werkwijze van de regiogemeenten uit Noordoost-Brabant en de provincie Noord-Brabant.

Analyse

Voorliggend plan voorziet in de realisatie van 116 woningen in het buitengebied van Middelrode en de herinrichting van Noddevelt met de daarbij behorende planologische aanpassingen, zoals omschreven in paragraaf 1.1.

De nieuwe te realiseren woonlocatie wordt landschappelijk ingepast, waarbij er rekening is gehouden met ecologische-, landschappelijke- en milieutechnische waarden. Zo zijn de nieuwe woningen zodanig gesitueerd, dat de randen van het plangebied een open karakter behouden en overal het landschap beleefbaar is. Daarnaast worden landschapselementen gerealiseerd, die bijdragen aan het landschapstype én de ecologie. Deze aspecten leveren een ruimtelijke kwaliteitswinst op.

Het omzetten van de agrarische bedrijfswoning naar een reguliere woning als gevolg van deze bestemmingswijziging leidt er daarnaast toe dat de langgevelboerderij behouden blijft. Ook wordt met de bestemmingswijziging van Agrarisch naar Tuin rondom de woonbestemming ter plaatse van Christinastraat 1, de gronden van een bestemming voorzien die passend is bij de reeds geldende woonbestemming en de beoogde woonbestemming rondom. Ook hier is rekening gehouden met een landschappelijke inpassing.

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is bij de uitwerking van het stedenbouwkundig plan ook een Beeldkwaliteitplan (BKP) opgesteld. De inrichting van de buitenruimte vormt een integraal onderdeel van dit BKP. Het BKP is als bijlage 1 bijgevoegd.

De uitwerking van de noodzakelijk compensatie is onderbouwd in de paragrafen 4.2.2.3 en 3.3.

Op 21 september 2023 heeft de gemeenteraad het Programma volkshuisvesting en wonen-welzijn-zorg 2023-2027 vastgesteld. Deze nieuwe visie op wonen vervangt de woonvisie uit 2016.

Met dit programma zet de gemeente de koers uit voor de ontwikkeling van het wonen in Sint-Michielsgestel, Den Dungen, Berlicum, Middelrode en Gemonde. Het programma bevat een programmatische toetsingskader voor reguliere woningbouwinitiatieven, woonzorginitiatieven en benutting vrijkomende agrarische bebouwing.

De nieuwe kaders van het programma volkshuisvesting zijn van toepassing op een aantal lopende plannen waaronder het voorliggende plan voor de woonlocatie Laarzicht in Middelrode.

Volgens de nieuwe woonvisie moeten er binnen de gemeente Sint-Michielsgestel tot 2032 meer dan 1600 nieuwe woningen worden gerealiseerd. Deze woningen worden evenredig verdeeld over de verschillende kernen.

Doelgroepenverordening gemeente Sint-Michielsgestel

De gemeente Sint-Michielsgestel heeft op 23 november 2023 een doelgroepenverordening vastgesteld, die bedoeld is om de beschikbaarheid van betaalbare woningen te verbeteren. Deze verordening bepaalt dat een deel van de nieuwbouwwoningen specifiek bestemd is voor doelgroepen zoals lage- en middeninkomens. Het doel is om de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen in de regio te waarborgen, waarbij ook wordt aangesloten bij de Regionale Woondeal Noordoost Brabant. Het programma volkshuisvesting en wonen-welzijn-zorg 2023-2027 van de gemeente vormt het kader voor deze verordening, die eind november 2023 actief is geworden.

Regionale Woondeal Noordoost Brabant

Sint-Michielsgestel is aangesloten bij de regionale woondeal van Noordoost-Brabant. In deze woondeal werken diverse gemeenten, waaronder Sint-Michielsgestel, samen met woningcorporaties, de provincie en het Rijk om de woningbouwproductie te versnellen. Er wordt vooral ingezet op betaalbare en sociale woningbouw om de woontekorten terug te dringen, met aandacht voor specifieke doelgroepen zoals starters en senioren. Dit regionale initiatief richt zich op het creëren van nieuwe woonprojecten en het vereenvoudigen van beleidsprocedures voor snelle uitvoering, met een doelstelling om in de regio Noordoost-Brabant bijna 34.000 woningen te realiseren.

Analyse

Voorliggend plan voorziet in de realisatie van 116 woningen in het buitengebied van Middelrode en de herinrichting van Noddevelt met de daarbij behorende planologische aanpassingen, zoals omschreven in paragraaf 1.1. Met het toevoegen van 116 woningen draagt voorliggend plan bij aan de gemeentelijke woningbouwbehoefte en tevens ook de regionale doelstellingen in Noordoost-Brabant. Het woningbouwprogramma in voorliggend plan betreft een gemixt programma met appartementen, rijwoningen, patiowoningen, tweekappers en vrijstaande woningen. Het gemixt mogelijk programma is voor het sociale, goedkope, middeldure en dure segment bestemd, waarbij ten minste 20% van de projectmatig gerealiseerde woningen voor het segment sociaal is bestemd. Dit programma is gebaseerd op verdeling die door de gemeente Sint-Michielsgestel is opgesteld. Op basis van de bovengenoemde maatschappelijke opgaven en demografische verandering is in het woningbouwprogramma van voorliggend initiatief ingespeeld op de woningbehoefte van eenpersoonshuishoudens, starters en ouderen, huurwoningen, kleinere en betaalbare woningen, meer gelijkvloerse woningen, appartementen grondgebonden woningen en vrije kavels. Op deze manier wordt ingespeeld op een inclusief woningaanbod dat geen afbreuk doet aan de uitgangspunten, ambities en doelstellingen, zoals opgenomen in het programma Volkshuisvesting en Wonen-Welzijn-Zorg 2023-2027, de regionale Woondeal van Noordoost-Brabant en de gemeentelijke doelgroepenverordening. Het plan Laarzicht draagt bij aan de woningbouwopgave.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen het programma Volkshuisvesting en Wonen-Welzijn-Zorg 2023-202 van de gemeente Sint-Michielsgestel.

In 2023 is de gemeente gestart met het opstellen van het nieuwe gemeentelijke mobiliteitsbeleid. In dit mobiliteitsplan wordt beschreven waar de gemeente Sint-Michielsgestel zich op het gebied van verkeer de komende 10 jaar voor wil gaan inzetten. In september en oktober 2023 konden inwoners hun wensen en knelpunten op het gebied van verkeer en vervoer doorgeven. Op basis van deze reacties en van de resultaten van het overleg met de gemeenteraad en verschillende stakeholders is het Programma Duurzame Mobiliteit 2045 opgesteld. Het concept van dit programma heeft van 17 juli tot en met 28 augustus 2024 ter inzage gelegen. De vaststelling van dit programma wordt eind van dit jaar verwacht. Dit programma wordt vervolgens uitgewerkt in concrete maatregelen.

Per 1 juli 2018 zijn de stedenbouwkundige bepalingen in de Bouwverordening komen te vervallen en kunnen parkeernormen alleen nog af worden gedwongen. De beoordeling/toetsing hiervan vindt in de gemeente Sint-Michielsgestel plaats op basis van de landelijk erkende parkeerkencijfers van het Centrum voor Regelgeving en Onderzoek in de Grond-, Water- en Wegenbouw en de Verkeerstechniek (CROW). In de Beleidsregels parkeernormen Sint-Michielsgestel wordt verwezen naar de beoordeling/toetsing met behulp van de CROW-kengetallen. Deze CROW kentallen zijn vertaald in de Parkeernormen Sint-Michielsgestel. Deze Beleidsregels parkeernormen Sint-Michielsgestel en de bijbehorende Parkeernormen Sint-Michielsgestel worden thans derhalve door voorliggend Parapluplan Parkeren uniform van toepassing verklaard op alle ruimtelijke plannen binnen de gemeente Sint-Michielsgestel.

In lijn met het Parapluplan Parkeren van de gemeente Sint-Michielsgestel is in dit plan een bepaling opgenomen waarmee wordt geregeld dat een omgevingsvergunning slechts kan worden verleend indien voldaan wordt aan het gemeentelijk parkeerbeleid. Het plan bevat daarnaast een mogelijkheid voor het bevoegd gezag om bij een omgevingsvergunning af te wijken van de normen, mits aangetoond wordt dat dit niet zal leiden tot onvoldoende parkeergelegenheid. Het niet in stand houden van parkeerplaatsen wordt bovendien aangemerkt als zijnde strijdig met het bestemmingsplan.

Analyse

Het Parapluplan Parkeren is op deze locatie en in de kern Middelrode niet van toepassing. Met voorliggend plan worden 116 woningen gerealiseerd en wordt het perceel aan Zandstraat 37 heringericht. In paragraaf 3.1.2 en paragraaf 3.2.2 is het meest recente stedenbouwkundig plan getoetst aan de gestelde parkeernormen uit de CROW-publicatie 744. Hieruit blijkt dat het plan geen afbreuk doet aan de maatregelen en doelstellingen die gemeente voor ogen heeft en dat het aantal benodigde parkeerplaatsen, ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling, binnen het plangebied gerealiseerd kan worden. Hiermee wordt voldaan aan het aspect parkeren.

Conclusie

Toetsing van de voorgenomen ontwikkeling aan het 'Parapluplan parkeren Sint-Michielsgestel' is niet aan de orde. Het plan voldoet wel aan de gestelde parkeernormen.

In 2013 is de welstandsnota voor de gemeente Sint-Michielsgestel vastgesteld. In deze nota wordt een beschrijving gegeven van de algemene welstandscriteria en wordt er per deelgebied een waarderende beschrijving gegeven, die uitmondt in specifieke architectonische kenmerken met daaruit voortvloeiende welstandscriteria. Voor gebieden waar op korte termijn ontwikkelingen zijn voorzien, worden veelal gedetailleerde beeldkwaliteitplannen opgesteld.

Analyse

Voorliggend plan betreft onder meer de realisatie van 116 woningen ter plaatse van agrarische gronden in het buitengebied van Middelrode, waar op korte termijn ontwikkelingen zijn voorzien. In samenspraak met de gemeente is daarom een Beeldkwaliteitplan (BKP) opgesteld. Het BKP is als bijlage 1 bijgevoegd. Bij het ontwerpen van de woonwijk wordt rekening gehouden met de daarin gestelde randvoorwaarden. De bouwplannen zullen worden voorgelegd aan de commissie Ruimtelijke Kwaliteit, die aan de hand van de Welstandsnota of het beeldkwaliteitplan het plan beoordeelt. Het beeldkwaliteitsplan zal worden vastgesteld door de raad als onderdeel van de Welstandsnota. Het beeldkwaliteitsplan is daarmee leidend voor de toetsing door de commissie Ruimtelijke Kwaliteit.

Voorliggend plan betreft onder meer de realisatie van 116 woningen ter plaatse van agrarische gronden in het buitengebied van Middelrode, waar op korte termijn ontwikkelingen zijn voorzien. In samenspraak met de gemeente is daarom een Beeldkwaliteitplan (BKP) opgesteld. Het BKP is als bijlage 1 bijgevoegd. Bij het ontwerpen van de woonwijk wordt rekening gehouden met de daarin gestelde randvoorwaarden. In de regels van het plan is verder vastgelegd dat de bouwplannen aan het BKP moeten worden getoetst.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen het welstandsbeleid van de gemeente Sint-Michielsgestel. Met het opnemen van een BKP in het plan en de borging via de regels wordt de ruimtelijke kwaliteit van de woonwijk en de woningbouw geborgd.

In dit hoofdstuk worden de uitvoeringsaspecten beschreven. Achtereenvolgens komen aan de orde:

1. 1. milieu;
2. 2. waarden;
3. 3. waterhuishouding.

Ten behoeve van de uitvoeringsaspecten zijn diverse onderzoeken uitgevoerd. Omdat het stedenbouwkundig ontwerp nog niet definitief vast lag op het moment dat de onderzoeken werden uitgevoerd is in de uitgevoerde onderzoeken uitgegaan van de realisatie van maximaal 125 woningen. Het gebruikte aantal van 125 woningen betreft daarom een worst-case scenario.

Met dit bestemmingsplan wordt de realisatie van 116 woningen mogelijk gemaakt. Hiermee wordt het worst-case aantal woningen niet overschreden en kunnen de onderzoeken als representatief worden beschouwd.

Gedurende de planuitwerking is de naam van het plan veranderd van 'Woonlocatie Christinastraat' naar 'Woonlocatie Laarzicht'. In de diverse (onderzoeks)rapporten, die als bijlagen bij de toelichting en regels zijn opgenomen, staat daarom nog de oude benaming vermeld.

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet een toetsing plaatsvinden van de voorgenomen ontwikkelingen aan de relevante milieuaspecten, teneinde het toekomstige gebruik af te stemmen op de omgeving. In deze paragraaf worden de milieuaspecten afzonderlijk beschreven.

Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet worden beoordeeld of de bodemkwaliteit past bij deze nieuwe functie.

Hiervoor zijn twee bodemonderzoeken uitgevoerd. Allereerst heeft Sweco ter plaatse van de agrarische percelen tussen Zandstraat, Diepven en Christinastraat een gecombineerd onderzoek uitgevoerd, bestaande uit een verkennend bodemonderzoek, een PFAS-onderzoek en een verkennend waterbodemonderzoek. Vervolgens heeft Aeres Milieu B.V. een verkennend (water)bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van de gronden behorende bij Christinastraat 1, Zandstraat 37 en de woning aan Zandstraat 33.

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van Waterschap Aa en Maas. Op de locatie worden woningen gerealiseerd en ontstaat er daarmee nieuw verhard oppervlak.

De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is dat de waterbelangen evenwichtig worden meegewogen bij de totstandkoming van een plan. De waterparagraaf beschrijft zowel de huidige als toekomstige waterhuishoudkundige situatie (oppervlaktewater, grondwater, hemelwater en afvalwater).

In het kader van deze ontwikkeling is in afstemming met Waterschap Aa en Maas een waterhuishoudkundig plan 'Waterhuishoudkundig en rioleringsplan Laarzicht Middelrode' 202401001-RVR002-RAP-Waterhuishoudkundig en rioleringsplan 1.0, 1 oktober 2024) opgesteld (zie bijlage 27).

Dit waterhuishoudkundig plan bevat in hoofdstuk 2 een beschrijving van de bestaande situatie van het plangebied met een toelichting op de hoogteligging van het plangebied, het bodemtype, de grondwaterstanden en de situatie van de oppervlaktewater.

Voor de beoogde woningbouwontwikkeling is een infiltratieonderzoek uitgevoerd dat als bijlage aan het waterhuishoudkundig plan is toegevoegd.

In het Waterhuishoudkundig en rioleringsplan is het meest recente rijks-, provinciaal, gemeentelijk en waterschapsbeleid opgenomen. In hoofdstuk 3 zijn de beleidsuitgangspunten benoemd.

In de toekomstige situatie worden planologisch maximaal 116 woningen voorzien.

Om de toename aan verhard oppervlak te compenseren dient er binnen het plangebied water geborgen te worden. Volgens het beleid van het waterschap dient er 60 mm over de toename van verhard oppervlak te worden geborgen. In totaal komt dit voor het plangebied neer op een bergingsopgave van circa 2.112 m³ (zie onderstaande tabel).

Volgens het beleid van de gemeente gaat de voorkeur uit naar de situatie dat particulieren hemelwater op eigen terrein bergen en de gemeente enkel een voorziening op openbaar terrein aanlegt voor de verharding op openbaar terrein. In overleg met de gemeente is besloten om voor deze planlocatie juist enkel op openbaar terrein waterbergende voorzieningen te realiseren voor de nieuwe woningen. Hoewel de grotere kavels wel ruimte hebben om een waterbergende voorziening op eigen perceel te realiseren kiest de gemeente hier nadrukkelijk niet voor vanwege de grondslag van de bodem en de hoge grondwaterstanden die voor kunnen komen binnen het plangebied.

Binnen het plangebied zijn verschillende wadi's en bergingsgebieden opgenomen welke dienen als waterberging. In totaal kan er in deze gebieden circa 2.373 m³ water geborgen worden boven de GHG voordat hemelwater uit het gebied weg loopt. In totaal is er ruim 70 mm waterberging aanwezig als we alle locaties voor waterberging benutten.

Tijdens het opstellen van dit waterhuishoudkundig- /rioleringsplan is meerdere keren overleg geweest met waterschap en gemeente en is samen het voorstel voor de wateropgave in drie vormen van waterberging te realiseren tot stand gekomen.

• Allereerst wordt hemelwater geborgen in de wadi's in het plangebied (zie onderstaande afbeelding),

• biedt dit onvoldoende berging dan is een overloop mogelijk naar een waterbergende waterloop parallel aan het plangebied (deelgebied 1 in onderstaande afbeelding).

• Valt er meer dan 30 mm neerslag dan is het mogelijk om regenwater over te laten lopen naar drie waterbergingen parallel aan de A-waterloop (deelgebied 1 in bovenstaande afbeelding).
• Bij extreme neerslag, meer dan 70 mm in een uur, dan zal er sprake kunnen zijn van een overloop op de A-waterloop (blauwe zone 'eigendom Waterschap'.

Voor de bestaande woningen aan Diepven wordt wel waterberging gerealiseerd op particulier terrein voor dat oppervlak dat in de huidige situatie loost op de waterloop die wordt gedempt. Omdat de waterloop wordt gedempt kan het regenwater hier niet meer weg en is het belangrijk dat dit water op eigen perceel wordt opgevangen.

Met de gemeente is afgestemd dat het vuilwater vanuit het plangebied kan worden afgevoerd naar de putten in Diepven en Christinastraat.

Het DWA stelsel is ontworpen aan de hand van de verwachte hoeveelheid bewoners van het plangebied. Daarnaast is er ook rekening gehouden met mogelijke foutaansluitingen. De verwachting is dat er circa 375 personen komen te wonen in het plangebied. De minimale diameter voor de DWA riolering is met het oog op beheer en onderhoud 250 mm. Een leiding met een diameter van 250 mm kan voldoende water afvoeren voor de DWA verwachting van dit gebied. Hierom is ervoor gekozen om het volledige DWA stelsel uit te voeren met een diameter van 250 mm.

Momenteel wordt landelijk gewerkt aan een landelijke maatlat voor een groene klimaatadaptieve gebouwde omgeving. De ontwikkeling van de maatlat is een belangrijke stap op weg naar een klimaatadaptief Nederland. De maatlat schept het kader voor klimaatadaptief bouwen en richt zich op locatie-inrichting en bouwwijze. Het gaat om de klimaatthema's hitte, wateroverlast, droogte en gevolgbeperking van overstromingen. Daarnaast worden ook de thema's bodemdaling en biodiversiteit betrokken. Deze maatlat is nog in ontwikkeling maar bij de ontwikkeling van deze woonwijk is er aandacht voor thema's die terug komen in deze maatlat. Het Waterschap heeft aangegeven dat de verwachting is dat de normen voor waterberging omhoog gaan naar 70 mm, het huidige plan voldoet hieraan.

In overleg tussen de gemeente, het waterschap en de ontwikkelaar is een waterhuishoudkundig plan opgesteld. Dit plan biedt voldoende inzicht dat met de beoogde watercompensatie negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundig systeem ter plaatse kunnen worden uitgesloten. Het waterhuishoudkundig plan bevat enkele aanbevelingen die bij de verdere uitwerking worden betrokken. Het aspect waterhuishouding vormt uiteindelijk geen belemmering voor de geplande ontwikkeling.

Het plangebied ligt op relatief korte afstand van het militaire vliegveld Volkel. Voor een goed functioneren van het vliegveld zijn middels het Luchthavenbesluit Volkel en het Barro beperkingen gelegd op het gebruik van en het bouwen in de omgeving. De beperkingen zijn vervat in:

1. 1. een geluidzonering;
2. 2. een obstakelbeheergebied;
3. 3. een radarverstoringsgebied;
4. 4. een vogelbeheersgebied;
5. 5. een risicogebied vanwege de opslag van munitie.

Daarnaast gelden er beperkingen als gevolg van het industrielawaai op het vliegveldterrein, zoals opgenomen in de Wet geluidhinder. Voor onderhavig plangebied is alleen het radarverstoringsgebied van toepassing. De overige beperkingen worden buiten beschouwing gelaten.

Het militaire vliegveld beschikt over een radarsysteem. Radarsystemen dienen 'vrij zicht' te hebben om goed te kunnen functioneren. Objecten in de omgeving kunnen leiden tot een verstoring van het radarbeeld. Het radarverstoringsgebied is vastgelegd in de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) en wordt gevormd door:

• een cirkel met een straal van 15 km gemeten vanaf de positie van de radar. De maximale hoogte van bouwwerken wordt hier bepaald door elke denkbeeldige rechte lijn die wordt getrokken vanaf het punt op de top van de radarantenne (49 meter boven NAP), oplopend met 0,25 graden tot een punt op 15 kilometer afstand op een hoogte van 114 meter boven NAP;
• aanvullend voor windmolens buiten deze 15 kilometercontour een cirkel met een straal van 75 km gemeten vanaf de positie van de radar. Voor de tippen van de wieken van windturbines geldt hier een maximale hoogte van 114 meter boven NAP.

Het plangebied ligt op een afstand van circa 20 kilometer tot het radarsysteem, dus op meer dan 15 km. Omdat voorliggend initiatief niet leidt tot de realisatie van een molen of windturbine is het radarverstoringsgebied niet van toepassing op het planvoornemen.

Het project voldoet aan de voorwaarden van het radarverstoringsgebied.

De economische uitvoerbaarheid van een ruimtelijke ontwikkeling betreft twee aspecten. Ten eerste moet het realiteitsgehalte van de plannen worden aangetoond: is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling. Ten tweede moet de financiële uitvoerbaarheid worden onderbouwd: zijn alle kosten die de gemeente moet maken ten behoeve van het initiatief gedekt.

Artikel 6.12 lid 1 Wro verplicht de gemeente een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop bepaalde bouwactiviteiten zijn voorgenomen, tenzij het kostenverhaal 'anderszins verzekerd' is (artikel 6.12 lid 2a Wro).

In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn de bouwactiviteiten genoemd waarvoor het vaststellen van een exploitatieplan verplicht is. De in voorliggend opgenomen ontwikkelingen behoren tot deze in het Bro genoemde bouwactiviteiten. Op basis van artikel 6.12 lid 2a Wro is het vaststellen van een exploitatieplan echter niet verplicht en in dit geval ook niet nodig, omdat de gemeente en grondeigenaren een (anterieure) overeenkomst hebben gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal. Het kostenverhaal is derhalve 'anderszins verzekerd'. Het opstellen van een exploitatieplan is niet nodig.

Voorliggend bestemmingsplan beschrijft een reguliere woningbouwontwikkeling. Om tegemoet te komen aan de opgave van de provincie Noord-Brabant om historische kosten als gevolg van investeringen in omgevingskwaliteit terug te verdienen, is in de anterieure overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer vastgelegd dat er 15 provinciale ruimte-voor-ruimte titels in de grondexploitatie worden ingezet. De inzet van deze ruimte-voor-ruimte titels is economisch gemotiveerd en maakt daarom geen onderdeel uit van de planologische onderbouwing van de woningbouwontwikkeling in dit bestemmingsplan. De inzet van deze titels wordt door de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte intern geregistreerd.

Hiermee heeft voorliggend plan geen negatieve gevolgen en is de ontwikkeling financieel uitvoerbaar.

In dit hoofdstuk wordt toegelicht op welke wijze het plan juridisch is vertaald. Deze juridische vertaling is bindend.

Het bestemmingsplan bestaat uit:

• de toelichting;
• de planregels;
• de verbeelding.

De toelichting heeft geen juridisch bindende werking. De toelichting heeft wel een belangrijke functie voor de onderbouwing van het plan en ook bij de verklaring van de bestemmingen en planregels, en in het bijzonder ten aanzien van de regels inzake nadere eisen en afwijkingen.

De planregels vormen de juridische regels voor gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding geeft de geografische ligging van de bestemmingen en aanduidingen weer. De verbeelding vormt samen met de planregels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan voldoet aan de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.

De indeling van de planregels is als volgt.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 4 Overgangsregels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen (artikel 1) In dit artikel zijn de begrippen die in de planregels worden gehanteerd gedefinieerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Wijze van meten (artikel 2 ) In dit artikel is aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Agrarisch (artikel 3)

De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor een agrarische bedrijfsuitoefening, een grondgebonden bedrijf, agrarisch natuurbeheer en/of landschapsbeheer, extensief dagrecreatief medegebruik, paden, wegen en parkeervoorzieningen ook ten behoeve van aangrenzende bestemmingen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Ter plaatse van de aanduiding 'waterberging' zijn de gronden bestemd voor waterberging. Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone – compensatie ecologie' zijn de gronden bestemd voor de ontwikkeling van een ecologische zone. Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - landschappelijke inpassing 2' zijn de gronden bestemd voor landschappelijke inpassing ten behoeve van de aanliggende paardenhouderij. Ter plaatse van de aanduiding 'relatie', is één gekoppeld bouwvlak toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'bebouwingsconcentratie', zijn de gronden bestemd voor een bebouwingsconcentratie. Ter plaatse van de aanduiding 'archeologische verwachtingswaarde 2', zijn de gronden bestemd voor het behoud, herstel en ontwikkeling van de waarden, in het bijzonder voor het op de verbeelding aangeduide archeologische verwachtingswaarde.

Agrarisch Paardenhouderij (artikel 4)

De voor 'Agrarisch - Paardenhouderij'aangewezen gronden zijn bestemd voor handel, stalling en/of africhting van paarden, fokken van paarden, de uitoefening van aan huis gebonden beroep in de bedrijfswoning, een bed&breakfast accommodatie in een bedrijfswoning met maximaal 5 kamers en voor maximaal 10 personen dat wordt uitgevoerd door de bewoner, een bed&breakfast accommodatie in een bedrijfswoning met maximaal 5 kamers en voor maximaal 10 personen. Dit is inclusief de aanwezige accommodatie in bijgebouwen die door het bevoegd gezag middels een afwijking kan worden verleend, de uitoefening van een aan huis gebonden beroep in de bedrijfswoning, met dien verstande dat het oppervlak ten behoeve van de beroepsmatige activiteiten, maximaal 100 m² van het vloeroppervlak per woning bedraagt en uitgevoerd wordt door de bewoner extensief dagrecreatief medegebruik, paden, wegen en parkeervoorzieningen ook ten behoeve van aangrenzende bestemmingen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Daarnaast is ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning', wonen in een bedrijfswoning toegestaan en is ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf', een aan de agrarische activiteiten ondergeschikt bedrijf ten behoeve van opslag en de verwerking van rubber materialen toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'bebouwingsconcentratie', een bebouwingsconcentratie. Ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak', is een bouwvlak toegestaan waarbinnen bebouwing onder voorwaarden is toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone – landschapselementen' zijn de gronden bestemd voor een landschapselement. Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone – landschappelijke inpassing 2 zijn de gronden bestemd voor landschappelijke inpassing.

Groen (artikel 5)

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor groen en groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, hondenuitlaatvoorzieningen, straatmeubilair en de instandhouding en versterking van landschaps- en ecologische waarden, met daaraan ondergeschikt ontsluitingswegen en paden en (open) water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Natuur (artikel 6)

De voor 'Natuur' aangewezen gronden zijn bestemd voor het behoud, herstel en/of de ontwikkeling van natuurwaarde en/of ecologische waarde, medegebruik als paardenwei als onderdeel van het agrarisch bedrijf op aansluitende bestemming 'Agrarisch - Paardenhouderij'; een waterberging, het behoud, herstel en ontwikkeling van de archeologische verwachtingswaarden, paden en wegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Ter plaatse van de aanduiding 'waterberging' zijn de gronden bestemd voor een waterberging. Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - compensatie ecologie' zijn de gronden bestemd voor een ontwikkeling ecologische zone. Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone – landschappelijke inpassing 1' zijn de gronden bestemd voor landschappelijke inpassing. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van natuur- paardenwei extensief' zijn de gronden bestemd voor natuurlijke begrazing als onderdeel van het agrarisch bedrijf op aansluitende bestemming 'Agrarisch - Paardenhouderij'. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van natuur- paardenwei intensief' zijn de gronden bestemd voor natuurlijke begrazing als onderdeel van het agrarisch bedrijf op aansluitende bestemming 'Agrarisch - Paardenhouderij'. Ter plaatse van de aanduiding 'archeologische verwachtingswaarde 2', zijn de gronden bestemd voor het behoud, herstel en ontwikkeling van de waarden, in het bijzonder voor het op de verbeelding aangeduide archeologische verwachtingswaarde.

Tuin (artikel 7)

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen, behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen met daaraan ondergeschikt: ontsluitingswegen en paden, (open) water en waterhuishoudkundige voorzieningen, groen en groenvoorzieningen en parkeervoorzieningen. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - afschermend groen', zijn uitsluitend groenvoorzieningen toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone – compensatie ecologie', tevens beplanting ten behoeve van natuurcompensatie;

Water (artikel 8)

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen in een woning al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep inclusief tuinen en erven, bed & breakfast tot een maximum van 2 tweepersoonskamers in de woning, met daaraan ondergeschikt: ontsluitingswegen en paden, (open) water, waterberging en waterhuishoudkundige voorzieningen en groen en groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en voorzieningen van algemeen nut.

Wonen (artikel 9)

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen in een woning al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep, met de daarbij behorende: tuinen en erven, verhardingen en parkeervoorzieningen, met daaraan ondergeschikt: (open) water, waterberging en waterhuishoudkundige voorzieningen en groen en groenvoorzieningen.

Binnen de bestemming is ruimte voor zowel vrijstaande, twee-aaneengebouwde- en aaneengebouwde woningen.

Wonen - 1 (Christinastraat) (artikel 10)

De voor 'Wonen - 1 (Christinastraat)' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen in een woning al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep, inclusief tuinen en erven en bed & breakfast tot een maximum van 2 tweepersoonskamers in de woning, met daaraan ondergeschikt: ontsluitingswegen en paden, (open) water en waterhuishoudkundige voorzieningen, groen en groenvoorzieningen en parkeervoorzieningen.

Wonen - 2 (bestaande woningen Zandstraat) (artikel 11)

De voor 'Wonen - 2 (bestaande woningen Zandstraat)' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen in een woning, tuinen, erven en terreinen, parkeervoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen en groenvoorzieningen. Daarnaast zijn de gronden bestemd voor een bed & breakfast accommodatie voor maximaal 10 personen verdeeld over maximaal 5 kamers binnen het hoofdgebouw. Dit is inclusief de aanwezige accommodatie in bijgebouwen die door het bevoegd gezag middels een afwijking kan worden verleend. Ook is de uitoefening van een aan huis gebonden beroep in het hoofdgebouw toegestaan, met dien verstande dat het oppervlak ten behoeve van de beroepsmatige activiteiten, maximaal 100 m² van het vloeroppervlak per woning bedraagt en uitgevoerd wordt door de bewoner. Ter plaatse van de aanduiding 'relatie', is één gekoppeld bouwvlak toegestaan en ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - bebouwingsconcentratie', zijn de gronden bestemd voor een bebouwingsconcentratie. Ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak', is een bouwvlak waarbinnen bebouwing onder voorwaarden toegestaan. Buiten het bouwvlak is bebouwing niet toegestaan behoudens de afwijkingsmogelijkheden in artikel 11.3.

Wonen - 3 (Zandstraat 37) (artikel 12)

De voor 'Wonen - 3 (Zandstraat 37)' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen in een woning, tuinen, erven en terreinen, parkeervoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen en groenvoorzieningen. Daarnaast is een bed & breakfast accommodatie voor maximaal 10 personen toegestaan verdeeld over maximaal 5 kamers binnen het hoofdgebouw. Dit is inclusief de aanwezige accommodatie in bijgebouwen die door het bevoegd gezag middels een afwijking kan worden verleend. Ook zijn de gronden bestemd voor de uitoefening van een aan huis gebonden beroep in het hoofdgebouw, met dien verstande dat het oppervlak ten behoeve van de beroepsmatige activiteiten, maximaal 100 m² van het vloeroppervlak per woning bedraagt en uitgevoerd wordt door de bewoner. Ter plaatse van de aanduiding ''overige zone - bebouwingsconcentratie' zijn de gronden bestemd voor een bebouwingsconcentratie. Ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak', is een bouwvlak waarbinnen bebouwing onder voorwaarden toegestaan. Buiten het bouwvlak is bebouwing niet toegestaan behoudens de afwijkingsmogelijkheden in artikel 12.3.

Woongebied (artikel 13)

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen in een woning al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep, met daarbij behorende: bijgebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tuinen, erven en verhardingen.

Omdat het stedenbouwkundig plan voor de voorliggende locatie nog niet definitief is en nog nader uitgewerkt wordt is er nog geen goede maatvaste onderlegger om concrete bouwvlakken op te nemen. Bij de uitwerking van het plan kan blijken dat de woningen wellicht toch nog wat moeten schuiven, of uit het woningbouwprogramma komt over een paar jaar naar voren dat er toch meer behoefte is aan een ander type woningen. Om in te kunnen spelen op deze veranderingen is er voor gekozen om op een flexibele wijze te bestemmen.

In de regels is vastgelegd dat uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken mogen worden gebouwd, passend binnen de uitgangspunten in het beeldkwaliteitsplan. Het beeldkwaliteitsplan – dat als bijlage bij de regels is opgenomen – dient daarbij dus als toetsingskader voor de te bouwen woningen.

Naast de woningen zijn binnen deze bestemming natuurlijk ook ontsluitingswegen en -paden, fiets- en voetpaden, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, plantsoenen en groenstroken, nutsvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, speelvoorzieningen, kunstobjecten, voorzieningen van algemeen nut en straatmeubilair voorzien.

Om zekerheid aan de omwonenden te bieden is de plaats van de hoofdontsluiting van het gebied wel vastgelegd middels de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer- hoofdontsluiting', waar de hoofdontsluiting van het woongebied is vastgelegd.

Er zijn binnen de bestemming geen specifieke bouwvlakken opgenomen, maar in de regels zijn wel maatvoeringseisen voor de situering op de percelen en de gebouwen/bijgebouwen vastgelegd. Binnen de bestemming is ruimte voor zowel vrijstaande, twee-aaneengebouwde, rug-aan-rug, gestapelde, patio en aaneengebouwde woningen. In de bouwregels is verder bepaald dat er verschillende type woningen mogelijk zijn en wat de goot- en bouwhoogte van de diverse typen woningen mag bedragen. Daarnaast zijn in de bouwregels maatvoeringseisen opgenomen ten aanzien van bijvoorbeeld de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens en hoogtes van erfafscheidingen.

Waarde- Archeologie 1 (artikel 14 )

De voor 'Waarde - Archeologie 1' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor de bescherming en het behoud van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden, in concreto terreinen van kleinere bewoningskernen en de ondergrond van cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en kastelen.

Waarde- Archeologie 4 (artikel 15)

De voor 'Waarde - Archeologie 4' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor de bescherming en het behoud van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden, in concreto terreinen met een hoge verwachting voor de periode Neolithicum tot Middeleeuwen en/of terreinen met een middelhoge verwachting.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel (artikel 16)

In dit artikel is bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor bouwen hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Algemene bouwregels (artikel 17)

Dit artikel bevat regels ten aanzien van afwijkende bestaande bebouwing en ondergeschikte bouwdelen. Dit artikel bevat tevens de verplichting tot het voorzien in voldoende parkeergelegenheid, waarbij een verwijzing is opgenomen naar het relevante beleidsdocument.

Algemene gebruiksregels (artikel 18)

In dit artikel is nader omschreven welke vormen van gebruik in ieder geval als strijdig met het bestemmingsplan worden aangemerkt, waaronder het gebruik van bouwwerken en terreinen zonder voldoende parkeergelegenheid.

Algemene afwijkingsregels (artikel 19)

In dit artikel zijn een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Deze afwijkingen betreffen onder meer het overschrijden van de maximaal toegestane maten, afmetingen en percentages.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (artikel 20)

Voor volgens de regels afwijkende bestaande bebouwing is voor de omvang, het onderhoud en de herbouw een overgangsregel opgenomen. Dit artikel bevat tevens een overgangsregel ten aanzien van het voortzetten van bestaand gebruik dat in strijd met het bestemmingsplan is.

Slotregel (artikel 21)Hier wordt vermeld onder welke naam de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Het bestemmingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure. De voorziene procedurestappen zijn:

1. 1. Omgevingsdialoog
2. 2. Overleg ex artikel 3.1.1 Bro
3. 3. Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan
4. 4. Vaststelling door gemeenteraad
5. 5. Terinzagelegging vastgesteld bestemmingsplan

Initiatiefnemer Ruimte voor Ruimte heeft in het voortraject, vooruitlopend op dit bestemmingsplan, de omgeving en direct omwonenden actief geïnformeerd en betrokken bij de planvorming. De wijze waarop deze dialoog heeft plaatsgevonden wordt in deze paragraaf toegelicht.

De start van de omgevingsdialoog heeft als doel de omgeving te laten kennismaken met het plan, reacties op te halen en te bezien of er aanleiding is om tot bijstelling van het plan over te gaan. Om in contact te kunnen komen met de omwonenden en hun reactie te vernemen, zijn de volgende acties uitgezet:

In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro is het ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de betrokken instanties. In het kader van het wettelijk vooroverleg, heeft de provincie op 17 november 2022 een reactie gegeven op het voorgenomen plan. Op basis van de reacties uit het vooroverleg is het plan verder uitgewerkt.

• De motivering waarom op grond van de lagenbenadering dit plan geschikt is voor woningbouw is uitgebreid in de diep-rond-breed benadering.
• Het onderdeel ' kwaliteitsverbetering van het landschap' is nader gespecificeerd. De berekening voor Zandstraat 37 is als bijlage bij de toelichting bijgevoegd en is de kwaliteitsverbetering in de regels geborgd. Eveneens is nader gemotiveerd wat de landschappelijke inpassing inhoudt. Met betrekking tot de landschappelijke inpassing voor de paardenhouderij is de locatie voor de landschappelijke inpassing beperkt tot de gronden rondom de bestemming. Ook dit is in de regels geborgd middels een voorwaardelijke verplichting.
• De provincie had aangegeven dat in plaats van een regeling voor wijziging van het werkingsgebied 'Verstedelijking afweegbaar' naar 'Stedelijk gebied' een regeling opgenomen diende te worden voor toevoeging van een klein werkingsgebied 'Verstedelijking afweegbaar'.
  Door voortschrijdend inzicht is men teruggekomen op deze reactie en is voor de woonlocatie toch een wijziging van de werkingsgebieden naar 'Landelijke kern, Stedelijk gebied' opgenomen in voorliggend bestemmingsplan.
  

In april 2023 heeft de Provincie een 2e beoordeling van het voorgenomen plan toegestuurd.

• De Provincie is blij dat de lagenbenadering een mooie plek in de toelichting heeft gekregen.
• De vraag met betrekking waterhuishouding van het ten noorden gelegen compensatieperceel is uitgebreid met het Waterschap besproken en verwerkt in het waterhuishoudkundig onderzoek.
• Het gebruik van het relatieteken tussen der woonbestemmingen (uit het vigerend bestemmingsplan Buitengebied) is gehandhaafd, omdat hier sprake is van een bestaande situatie. Uitgangspunt voor de regeling is dezelfde planologische regeling toe te passen voor de percelen die niet wijzigen.
• Er is in de regels en op de verbeelding een regeling opgenomen, waarmee wordt geborgd dat ten tijde van de werkelijke uitbreiding van het agrarisch bouwvlak de landschappelijke inpassing rondom het perceel zal worden gerealiseerd.

Daarnaast is er op 18 juli 2023 een vooroverleg reactie van het Waterschap ontvangen. De opmerkingen op het hoofdsysteem zijn het in bij het Ontwerpbestemmingsplan opgenomen Waterhuishoudkundig plan verwerkt. Tegelijkertijd met de nadere uitwerking van het stedenbouwkundig plan zal in samenspraak met het Waterschap een gedetailleerder Waterhuishoudkundig plan worden opgesteld.

Het ontwerp bestemmingsplan heeft van 6 oktober 2023 tot en met 16 november 2023 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Binnen deze periode is de mogelijkheid gegeven middels zienswijze te reageren op voorliggend plan. De ingekomen zienswijzen en de beantwoording daarvan zijn opgenomen in de 'Nota van Zienswijzen en Nota van wijzigingen', die als bijlage 29 is bijgevoegd. De wijzigingen ten gevolge van de zienswijzen en ambtshalve wijzigingen zijn tevens in deze nota opgenomen. Deze Nota vormt een integraal onderdeel van het raadsbesluit tot vaststelling van het bestemmingsplan. Vervolgens neemt de gemeenteraad een besluit omtrent het al dan niet (gewijzigd) vaststellen van het bestemmingsplan en staat de mogelijkheid open om daartegen beroep in te stellen bij de Raad van State.

Op 6 februari 2025 is het bestemmingsplan gewijzigd vastgesteld.