In deze regels wordt verstaan onder:

Het bestemmingsplan Amarant Mariahof, Bredaseweg van de gemeente Tilburg.

De geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0855.BSP2007007 en bijbehorende bijlagen.

Uitbreiding van een gebouw bestaande uit één bouwlaag welke direct ten dienste staat van het gebouw doch niet één open ruimte vormt met de rest van het gebouw, dat zowel qua bouwmassa als verschijningsvorm ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Bomen met een hoofdwaarde volgens de Boomwaarde zoneringskaart.

Een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, therapeutisch, kunstzinning en ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Een vrijstaand gebouw ten dienste van en behorende bij het hoofdgebouw bestaande uit maximaal één bouwlaag, dat zowel qua bouwmassa als verschijningsvorm ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Door openbare ruimte omsloten geheel van percelen (al dan niet -reeds- bebouwd), dat te beschouwen is als een stedenbouwkundige eenheid.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

De grens van een bouwvlak.

Onder ´bouwhoogte´ wordt verstaan:

1. a. De hoogte van gebouwen, met uitzondering van lift- en trappenhuizen, lichtkappen en ondergeschikte onderdelen van gebouwen zoals schoorstenen, masten en delen van ventilatie-installaties, gemeten uit het hoogste punt boven het (straat-)peil.
2. b. De hoogte van bouwwerken die geen gebouw zijn, gemeten uit het hoogste punt boven het (straat-)peil.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

Een grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Voorzieningen ten behoeve van openbaar nut in ruime zin zoals: voorzieningen / installaties ten behoeve van gas, water en elektriciteit, signaalverdeling, telecommunicatieverkeer, waterzuivering, waterbeheersing, waterhuishouding, vuil- en afvalverwerking, compostering, wijkverwarming, milieuvoorzieningen e.d.

De som van de buitenwerks en horizontaal gemeten oppervlakten van de inpandige vloeren -horizontale vlakken ter plaatse van trappen, hellingen en vides daaronder begrepen- voorzover de ruimten waarbinnen de vloeren zich bevinden een grotere inwendige hoogte hebben dan 1,5 m.

Gehele of gedeeltelijke vernieling van een bouwwerk door overmacht: brand, overstroming, aardbeving en dergelijke.

Een vorm van recreëren die zich beperkt tot één dag (zonder overnachting), dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld kamperen en dergelijke waarbij men zich voor meerdere dagen van huis begeeft.

Voorzieningen ten behoeve van dagrecreatief (zie dagrecreatie) (mede)gebruik van gronden; hieronder worden mede begrepen gebouwen, onderkomens, andere bouwwerken en andere werken.

Hoek die gevormd wordt door een schuin en een horizontaal vlak die elkaar snijden op de goothoogte.

Het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden, evenwel met uitzondering van detailhandel en seksinrichtingen.

Extensieve vormen van recreatie, zoals wandelen en fietsen, die plaatsvinden in gebieden waar de hoofdbestemming meestal natuur of bos betreft.

Hieronder wordt verstaan:

1. a. Een samenstel van activiteiten dat, gelet op de aard en de organisatie van die activiteiten alsmede op de plaats waar die activiteiten worden verricht, als een eenheid moet worden beschouwd.
2. b. Het complex van bebouwde en onbebouwde gronden waarop de hiervoor bedoelde activiteiten worden verricht.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Een gebouw als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder c, van de woningwet en andere geluidsgevoelige gebouwen als bedoeld in artikel 1 van de Wet geluidhinder.

Nog niet aanwezig kwetsbaar object dat op grond van het voor het betrokken gebied geldende bestemmingsplan toelaatbaar is.

De hoogte waarop zich de snijlijn bevindt van een verticaal en een hellend vlak, waarbij die vlakken de begrenzing zijn van het toegestane bouwvolume.

Een woning onderdeel uitmakende van een gebouw dat twee of meer geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en uit twee of meer bouwlagen bestaat, of waarbij (een deel van) de eerste bouwlaag van het gebouw voor andere met de betreffende bestemming in overeenstemmingzijnde doeleinden wordt gebruikt.

Een met de grond verbonden woning bedoeld voor de huisvesting van één huishouden, daaronder begrepen beroep aan huis, met een zelfstandige ontsluiting op de begane grond en niet zijnde een gestapelde woning.

Een gebouw of bebouwing ten dienste van de bestemming van de betreffende gronden, dat/die op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

Onder horeca wordt verstaan het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccomodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf.

Het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder congres- en vergaderaccomodatie.

Een deel van een bestemmingsvlak dat van een ander maatvoeringsvlak wordt gescheiden door een maatvoeringsvlakgrens. Maatvoeringsvlakken onderscheiden zich door een met de maatvoeringsaanduiding aangegeven verschil in goot-, bouwhoogte, dakhelling en/of bebouwingspercentage.

Mensen die een zodanige zorgbehoefte hebben dat zij niet (meer) zelfstandig kunnen wonen, omdat zij 24 zorg/toezicht, 7 dagen per week nodig hebben, waardoor zij genoodzaakt zijn intern in een instelling te wonen.

Een boom die is opgenomen in de gemeentelijke lijst van monumentale bomen zoals die geldt op het moment van het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan en als zodanig is aangeduid.

De aan een gebied toegekende waarde gekenmerkt door geologische, geomorfologische, bodemkundige en biologische elementen, zowel afzonderlijk als in hun onderlinge samenhang.

De som van de binnenwerks gemeten oppervlakten van de voor publiek toegankelijke verblijfsruimten binnen een horeca-inrichting van de categorie 1, 2 of 3, zoals café- en barruimte (inclusief bar), eetzaal, foyer, dansvloer / podium, entree e.d, met uitzondering van oppervlakten t.b.v. keuken, toiletgroepen, garderobe, opslag, dienstruimten e.d.

Dat deel van het perceel, dat geen bouwvlak of erf betreft.

bouwdelen van beperkte afmetingen, die buiten een gebouw uitsteken (o.a. schoorstenen, windvanen en liftschachten).

Een (complex van) woonruimte(n) waarbij:

1. a. men wezenlijke voorzieningen (keuken en/of toilet) gemeenschappelijk moet gebruiken en,
2. b. van een privé-vertrek, waarvan de deur uitkomt op een gemeenschappelijke (verkeers)ruimte de deur niet (van twee zijden) afsluitbaar is.

Het geheel van voorzieningen en activiteiten t.b.v. dag-, verblijfs- en sportieve recreatie welke geheel of grotendeels in de openlucht plaatsvindt, zoals een trim- / fitnessparcours, een jongerenhangplek, e.d.

Hieronder wordt verstaan:

1. a. Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de straat grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.
2. b. Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw.

Zie: ´bouwperceel´.

Een weergegeven lijn, die de grens van plan aanduidt.

De bestaande hoogte van gebouwen gemeten op bovenkant goot, boeiboord of druiplijn, gemeten boven het gemiddelde peil van het aansluitende afgewerkte terrein.

Hieronder wordt verstaan:

1. a. incidenteel, kortstondig gebruik (enkele dagen) van complexen / voorzieningen t.b.v. evenementen zoals rommelmarkten, antiek-, huishoud-, en computerbeurzen, tentoonstellingen, bedrijvencontactdagen e.d., mits men in het bezit is van een evenementenvergunning;
2. b. incidenteel -jaarlijks- gebruik gedurende een aantal dagen van stadsparken t.b.v. zomeractiviteiten, -spelen, theater, festival e.d;

Mensen die een godsdienst belijden.

Een bedrijf dat tot doel heeft het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse alsmede het verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken.

Voorzieningen ten dienste van sport en spel.

Zie peil (straatpeil).

Uitbreiding van een gebouw welke direct ten dienste staat van het gebouw, één ruimte vormt met de rest van het gebouw en is uitgevoerd in één bouwlaag en dat zowel qua bouwmassa als verschijningsvorm ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Afstand die met het oog op de kwaliteit van het milieu voor zover het betreft externe veiligheid tenminste moet zijn gelegen tussen een inrichting als bedoeld in de artikelen 2.2.1, 2.2.2 en 3.2.1 van het Vuurwerkbesluit, of een onderdeel van een zodanige inrichting, dan wel een zodanige inrichting waarvoor het geldende bestemmingsplan verlening van een bouwvergunning toelaat enerzijds en kwetsbare objecten en geprojecteerde kwetsbare objecten anderzijds.

Besloten ruimten, bestemd voor het verblijven van mensen.

Milieuvergunning voor inrichtingen (bedrijven) volgens het ´Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer´ (staatsblad 50, 1993) , zonder welke het niet toegestaan is een inrichting op te richten, te veranderen, in werking te hebben of de werking te veranderen.

Hieronder wordt verstaan: het openbaar wegverkeers- en verblijfsgebied waarbij de nadruk ligt op de erftoegangsfunctie (geleider van het bestemmingsverkeer) voor gemotoriseerd en langzaam verkeer en/of de verblijfsfunctie voor voetgangers met alle bijkomende en ondersteunende voorzieningen en kunstwerken. Daarnaast vindt parkeren en stallen plaats. Het betreft hier buurtstraten, woonstraten, woonerven, winkelerven en voetgangersgebied inclusief bijbehorende kunstwerken.

De naar het openbaar gebied toegekeerde lijn die het bouwvlak begrenst en aansluit aan het onbebouwd erf c.q. openbaar gebied.

Ondersteunenende voorzieningen ten behoeve van het dagelijks functioneren van het complex, zoals werkkast en bergingen, automatisering, installatieruimtes en kleinschalige vergaderruimten/spreekkamers.

Alle voor het rij- of ander verkeer openstaande wegen of paden daaronder begrepen de daarin gelegen bruggen en duikers, de tot de wegen of paden behorende bermen en zijkanten, alsmede de aan de wegen liggende en als zodanig aangeduide parkeerterreinen.

De wet van 16 februari 1979, staatsblad 99 (1979), houdende regels inzake het voorkomen of beperken van geluidhinder.

De wet zoals geplaatst in het staatsblad 551 (1992). Deze wet is in werking getreden op 1 maart

1993.

Hieronder wordt verstaan:

1. a. het geheel van aan huis gebonden activiteiten van huishoudens die plaatsvinden in al dan niet gestapelde woningen, al dan niet zelfstandige wooneenheden, woongebouwen e.d. annex tuin en directe omgeving, ten dienste van het verblijven door mensen. Niet tot wonen behoort het verblijf in recreatieve dagverblijven;
2. b. studentenhuisvesting, huisvesting van ouderen, verzorgingstehuis, gezinsvervangende huisvesting en dergelijke, alsmede bijbehorende gemeenschappelijke voorzieningen (en ruimten) c.q. verzorgingsfaciliteiten;

beroepsactiviteiten die kunnen worden beschouwd als ´´, zijnde beroepsactiviteiten van tenminste één bewoner, plaatsvindend in de betrokken woning en/of bijbehorend bijgebouw.

Een (gedeelte van een) gebouw dat krachtens zijn indeling geschikt en bedoeld is voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, daaronder begrepen beroepsmatige activiteiten ineen woning of bijgebouw.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

1. a. de oppervlakte van een bouwwerk buitenwerks gemeten boven het peil met uitzondering van de oppervlakte van:
   1. 1. een ondergeschikt bouwdeel (zoals open buitentrap, hellingbanen, e.d.) waarvan de verticale projectie op het horizontaal vlak kleiner is dan 4 m² óf
   2. 2. een uitkragend constructiedeel (zoals entree-overkapping, dakoverstekken, niet beweegbare zonweringconstructies e.d.) waarvan de breedte van de verticale projectie op het horizontale vlak kleiner is dan 0,75 m;
2. b. de oppervlakte van een onbebouwd gedacht terrein, gemeten binnen de grenzen van dat terrein.

Tussen de zijdelingse grenzen van een perceel en enig punt van het op dat perceel voorkomend (hoofd-)gebouw, waar die afstand het kortst is.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, met inachtneming van de procedureregels in 14.1nadere eisen te stellen ten aanzien van:

1. a. de situering en afmeting van bouwwerken van algemeen nut en bouwwerken geen gebouw zijnde ten behoeve van:
   1. 1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
   2. 2. een goede landschappelijke inpassing;
   3. 3. de verkeersveiligheid;
   4. 4. de sociale veiligheid;
   5. 5. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
2. b. werken ten behoeve van nutsvoorzieningen (waaronder kabels en leidingen), verkeers- en vervoersvoorzieningen en groenvoorzieningen;

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd voor wat betreft de gronden met de bestemming ´Waarde-Archeologie´ het plan te wijzigen in die zin door de bestemming ´Waarde-Archeologie´ geheel of gedeeltelijk te verwijderen, indien:

1. a. uit nader onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn;
2. b. het niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan voorziet in bescherming van deze waarden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

In aanvulling op het bepaalde in hoofdstuk 2, geldt ter plaatse van de gebiedsaanduiding Geluidszone - Luchtvaart dat voor het oprichten van bebouwing voldaan moet worden aan het besluit van 18 december 2008, houdende dat de regelgeving burgerluchthavens en militaire luchthavens (RBML) van toepassing is. Daar het RBML nog slechts gedeeltelijk in werking is getreden, blijft conform het overgangsrecht het Besluit van 17 december 1996, houdende vaststelling van grenswaarden voor de geluidsbelasting binnen en buiten de geluidszones rond grote-luchtvaartterreinen (Besluit geluidsbelasting grote luchtvaart) van toepassing, totdat het het Besluit militaire luchthavens in werking treedt. De geluidzones zijn aangegeven op kaart VII in bijlage 7 bij de regels.

Een aanduiding bevindt zich te allen tijde binnen een gebied waarop een bestemmingsvlak van toepassing is, met dien verstande dat de bouwregels uitsluitend van toepassing zijn op de bestemming behorende bij de weergegeven aanduiding.

Waar een hoofdbestemming samenvalt met een dubbelbestemming, geldt primair het bepaalde ten aanzien van de dubbelbestemming. De regels met betrekking tot de basisbestemming zijn in dat geval uitsluitend van toepassing voorzover deze niet strijdig zijn met bepaalde ten aanzien van de dubbelbestemming.

De regels van de Bouwverordening ten aanzien van de onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende onderwerpen:

1. a. de bereikbaarheid van de gebouwen voor wegverkeer;
2. b. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
3. c. de laad- en losmogelijkheden.

Burgemeester en wethouders zijn, met inachtneming van de procedureregels in artikel 14.1bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van:

1. a. de aard en omvang van de horecafunctie ter bescherming van de woonfunctie en/of ter voorkoming van onevenredige aantasting van andere functies in de omgeving;
2. b. de afmetingen en situering van bebouwing op percelen die direct gelegen zijn naast percelen die in een beschermd dorpsgezicht, dan wel stadsgezicht vallen en percelen met de aanduiding gemeentelijk monument, dan wel rijksmonument, in verband met de ruimtelijke afstemming van deze bebouwing op het naastgelegen monument, met dien verstande dat advies wordt ingewonnen bij de Monumentencommissie;
3. c. de aard en omvang van kantines, restauratieve voorzieningen e.d. die ondersteunend zijn voor (openlucht-)sport en recreatie en maatschappelijke instellingen teneinde de ondergeschiktheid van die voorzieningen veilig te stellen en/of ter bescherming van de woonfunctie en/of ter voorkoming van een onevenredige aantasting van andere functies in de omgeving;
4. d. de bereikbaarheid van gebouwen vanuit en de situering van de hoofdentree van gebouwen ten opzichte van de openbare ruimte;
5. e. de situering en afmetingen van groenvoorzieningen;
6. f. de situering en afmetingen van parkeergelegenheid, ook op eigen terrein;
7. g. de situering van toegangswegen en -paden tot gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde en open erven.

Burgemeester en wethouders zijn, met inachtneming van de procedureregels in artikel 14.1bevoegd ontheffing te verlenen ten behoeve van een afwijking van de in het plan genoemde maten en afmetingen met ten hoogste 10%. Deze ontheffing wordt slechts verleend indien:

1. a. de met behulp van die toepassing toegestane bebouwing geacht kan worden in overeenstemming te zijn met de voor desbetreffende bestemming nagestreefde doeleinden;
2. b. gelet op de omringende bebouwing geen overwegende stedenbouwkundige bezwaren bestaan;
3. c. gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden aangetast.
4. d. voldaan is aan de volgende voorwaarden:
   1. 1. de ontheffingsmogelijkheid mag niet cumulatief worden gebruikt;
   2. 2. de ontheffingsmogelijkheid mag niet tot gevolg hebben dat een nieuwe bouwlaag ontstaat.

Burgemeester en wethouders zijn, met inachtneming van de procedureregels in artikel 14.1, bevoegd ontheffing te verlenen van het plan ten behoeve van het in geringe mate afwijken van een vastgesteld onderdeel van een grens van een bouwvlak en/of bestemmingsvlak indien bij het definitief ontwerp, bij definitieve uitmeting o.d. blijkt dat enige geringe afwijking in het belang van een bebouwing of inrichting is. Deze ontheffing wordt slechts verleend indien:

1. a. de met behulp van die toepassing toegestane bebouwing geacht kan worden in overeenstemming te zijn met de voor desbetreffende bestemming nagestreefde doeleinden;
2. b. gelet op de omringende bebouwing geen overwegende stedenbouwkundige bezwaren bestaan;
3. c. gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden aangetast.

Burgemeester en wethouders kunnen met inachtneming van de procedureregels in 14.1 ontheffing verlenen van het plan ten behoeve van:

1. a. bouwwerken, geen gebouw zijnde, ten dienste van utiliteitsvoorzieningen;
2. b. vrijstaande schoorstenen, minaretten en soortgelijke bouwwerken.

Burgemeester en wethouders kunnen met inachtneming van de procedureregels in 14.1 ontheffing verlenen van het plan ten behoeve van parkeer- en stallingsvoorzieningen met bijbehorende bovengrondse bouwwerken zoals in- en uitritten, in- en uitgangen, trappenhuizen, liften, hellingbanen, bewakings- /portiersloges e.d., onder de volgende voorwaarden:

1. a. de maximale oppervlakte van de bijbehorende bovengrondse bouwwerken mag 30 m²bedragen;
2. b. de maximale hoogte van de bijbehorende bovengrondse bouwwerken mag 4,5 m bedragen.

Burgemeester en wethouders zijn, met inachtneming van de procedureregels in artikel 14.1bevoegd ontheffing te verlenen van het plan ten behoeve van incidenteel en kortstondig afwijkend gebruik van particuliere percelen/bebouwing voor het plaatsen van tijdelijke onderkomens zoals (feest)tenten, kiosken e.d. ten behoeve van festiviteiten met een openbaar karakter (muziekfestival, zeskamp, sportwedstrijd, show/voorstelling, tentoonstelling, beurs, markt, e.d.) voor de duur van een aantal (aaneengesloten) dagen (over het algemeen 3 á 4), met dien verstande dat aan deze ontheffing voorwaarden kunnen worden verbonden ter beperking van onaanvaardbare overlast van de (woon)omgeving, onder meer voor wat betreft parkeren, geluidhinder, situering van tijdelijke onderkomens e.d.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen, zodanig dat een weergegeven aanduiding wordt verwijderd indien de binnen deze aanduiding toegelaten functie is beeindigd en wordt omgezet in een binnen het ter plaatse geldende bestemmingsvlak toegelaten functie.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd:

1. a. bestemmingsgrenzen te wijzigen indien dit uit stedenbouwkundig oogpunt noodzakelijk is voor zover zulks het belang van een goede ruimtelijk ordening van het plan niet schaadt en zodanig dat de geldende oppervlakte van de bij wijziging betrokken vlakken met niet meer dan 10% wordt verkleind of vergroot.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen ten behoeve van bouwwerken van algemeen nut met een groter oppervlak dan 50 m².

Indien in dit plan wordt verwezen naar dit artikel, is de volgende procedure van toepassing:

1. a. het voornemen tot het verlenen van ontheffing, dan wel het stellen van nadere eisen ligt met bijbehorende stukken gedurende twee weken voor een ieder ter inzage;
2. b. burgemeester en wethouders maken de terinzagelegging tevoren bekend in één of meerdere dag- of nieuwsbladen die in de gemeente verspreid worden;
3. c. de bekendmaking houdt in de mededeling van de bevoegdheid voor belanghebbenden om gedurende de termijn van de terinzagelegging schriftelijk zienswijzen tegen het voornemen in te dienen bij burgemeester en wethouders;
4. d. burgemeester en wethouders nemen zo spoedig mogelijk na bekendmaking en ter inzage legging een beslissing. Deze beslissing is, als tegen het voornemen zienswijzen zijn ingediend, met redenen omkleed. Zij delen hun beslissing mee aan degenen die zienswijzen hebben ingediend.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig ontheffing verlenen van het bepaalde onder a. voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a. met maximaal 10%;
3. c. Het bepaalde onder a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen het overgangsrecht van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a., te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld onder a., na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. Het bepaalde onder a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen het overgangsrecht van dat plan.

Voor zover van toepassing van het overgangsrecht bouwwerken of gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard jegens een of meer personen kan de gemeenteraad ten behoeve van die persoon of personen dat overgangsrecht buiten toepassing laten.

Deze regels worden aangehaald als ´Regels van het bestemmingsplan Amarant Mariahof, Bredaseweg´.

Het onderhavige bestemmingsplan heeft betrekking op een drietal instellingen gelegen aan de Bredaseweg 568 en 570. Het terrein van de drie instellingen vormt door zijn omvang en relatief uitgestrekte bebouwing een verstedelijkte enclave in het bosgebied dat gelegen is aan de westzijde van Tilburg. Dit omvangrijke bosgebied maakt deel uit van de Groene Hoofdstructuur van Noord-Brabant. De meest omvangrijke van de drie instellingen is Amarant, zijnde een instelling voor mensen met een verstandelijke beperking met alle daarbij behorende voorzieningen. Aansluitend op het Amarantterrein bevinden zich Mariahof en Regina Pacis, zorgvoorzieningen voor circa 75 religieuzen.

Als gevolg van de veranderende visie op zorg aan mensen met een verstandelijke beperking zijn en zullen veel bewoners van het Amarant-terrein de komende jaren verhuizen naar een 'gewone' woonomgeving. Het aantal bewoners zal daardoor terug lopen van de oorspronkelijke 550 naar circa 280. Er zullen gebouwen worden gesloopt en terreingedeeltes vrijkomen, waardoor ruimte voor nieuwe ontwikkelingen ontstaan. Daarnaast zal het ernaast gelegen Mariahof dat wordt gebruikt als verzorgingshuis voor oudere religieuzen op termijn ook leeg komen te staan deels omdat er steeds minder (oudere) religieuzen zijn en deels vanwege verhuizing naar elders. Ook hier ontstond ruimte voor nieuwe ontwikkelingen. Het Amarantterrein blijft evenwel een belangrijke functie houden als woonplek voor cliënten die permanent een veilige en beschermde omgeving nodig hebben. Daarnaast is ruimte nodig om de aanwezige woningen en voorzieningen aan te passen aan de huidige eisen en behoeften.

Samen hebben zij in overleg met de gemeente gezocht naar een nieuwe invulling van leegkomende terreinen en de leegkomende gebouwen.

Uit ecologisch en stedenbouwkundig oogpunt is het niet gewenst dat er een nieuwe woonwijk zou ontstaan. De terreinen liggen in een grote groene enclave dicht bij de stad. Deze grote groene omgeving is door de provincie aangewezen als Groene Hoofdstructuur. Daarnaast sluiten de terreinen aan op de zgn. landgoederen-zone. Op basis van de Structuurvisie Landgoederenzone Bredaseweg is het streven deze grote groene enclave te behouden en zelfs te verstevigen.

Een nieuwe woonwijk past niet in dit beleid. De sloop van de leegkomende gebouwen was de aanleiding om in ruimtelijk opzicht de huidige uitgestrekte bebouwing in het bos met een weinig samenhangende en versnipperde structuur om te vormen naar compactere bebouwing. Hierdoor kan er ruimte “terug gegeven” worden aan de natuur. De nieuwe compactere bebouwing zal uitgevoerd worden in de vorm van drie zgn. landgoederen, met daarin gestapelde woningen (appartementen) zonder privé-tuinen, met ondergrondse parkeergarages etc. Deze nieuwe landgoederen sluiten weer aan op de bestaande landgoederenzone.

Vanuit zorg-oogpunt was het echter niet gewenst en ook niet mogelijk, gezien de veranderende visie op zorg, om de nieuwe bebouwing uitsluitend te gebruiken voor mensen met een verstandelijke beperking dan wel voor oudere religieuzen. De nieuwe visie op zorg verzet zich tegen de huisvesting van grote concentraties van mensen met een verstandelijke beperking ver weg van de 'gewone' woonomgeving. Echter, zoals reeds aangegeven zullen er circa 280 mensen met een verstandelijke beperking op de terreinen van Amarant blijven wonen omdat voor deze mensen het wonen in een 'gewone' woonomgeving niet mogelijk is. Vanuit de nieuwe visie op zorg zou het wellicht wenselijk zijn om 'gewone mensen' in de appartementen te huisvesten en zo de 'gewone' woonomgeving naar Amarant en Mariahof “te brengen”.

Uit stedenbouwkundig- en volkshuisvestingsoogpunt is het echter niet gewenst. Uit stedenbouwkundig oogpunt is het niet gewenst omdat het streven op basis van de Structuurvisie Landgoederenzone is om de verstedelijkingsdruk op het gebied te minimaliseren. Dit kan bereikt worden door nieuwe bevolkingsgroepen nadrukkelijk te beperken en daarbij zo veel mogelijk aansluiting te zoeken bij het thema ´zorg`. Uit volkshuisvestingsoogpunt is het niet gewenst omdat uit de (concept)nota Verkorte Nota Wonen 2007 blijkt dat er geen behoefte (meer) is aan 'reguliere' appartementen in Tilburg. Er is behoefte aan appartementen toegesneden op bepaalde doelgroepen, die ook voldoen aan de specifieke wensen van die doelgroep.

Op langere termijn is een uitbreiding van de huisvesting voor mensen die enige vorm van zorg behoeven en senioren (55+), die op termijn zorg zullen behoeven noodzakelijk. De term huisvesting voor senioren (55+) is gekozen omdat vooralsnog de verwachting is dat de landelijke ontwikkeling naar afname van intramuraal wonen doorzet. Daarnaast is ervoor gekozen om de doelgroep "mensen met een verstandelijke beperking" te verruimen tot "mensen met een intensieve zorgbehoefte".

Op het terrein van Amarant zullen maximaal 170 woningen voor mensen die enige vorm van zorg behoeven en senioren (55+) worden gebouwd. Op het terrein van Mariahof/Regina Pacis maximaal 140 woningen. Op terrein van Amarant mogen maximaal 550 personen wonen (zijnde mensen die enige vorm van zorg behoeven en senioren (55+) én mensen met een verstandelijke beperking c.q. mensen met een intensieve zorgbehoefte) en op het terrein van Mariahof/Regina Pacis mogen maximaal 210 mensen die enige vorm van zorg behoeven en senioren (55+) én mensen met een intensieve zorgbehoefte.

Het gebied van Amarant en Mariahof langs de Bredaseweg zal de komende jaren derhalve een ingrijpende gedaantewisseling ondergaan. Bij beide instellingen spelen veranderingsprocessen die hun invloed zullen hebben op de ruimtelijke structuur. De huidige uitgestrekte enclave in het bos met een weinig samenhangende en versnipperde bebouwingsstructuur zal omgevormd worden naar compactere bebouwing in de vorm van drie zgn. landgoederen. Dit mede vanwege het feit dat de terreinen van Amarant en Mariahof gelegen zijn in de zgn. landgoederenzone. Door de compactere bebouwing wordt het mogelijk het gebied stedenbouwkundig, landschappelijk en ecologisch te herstructureren waardoor de aanleg van nieuw bos rond de nieuwe landgoederen mogelijk wordt. Dit geeft tevens een impuls aan de groene kwaliteit van het gebied.

In opdracht van Amarant en TBV Wonen is door KuiperCompagnons in samenwerking met de gemeente in 2004 een concept ontwikkelingsvisie opgesteld die de verdere basis vormt voor het onderhavige bestemmingsplan.

Het plangebied is gelegen aan de westkant van Tilburg en is gesitueerd aan de zuidzijde van de Bredaseweg. Aan de noordzijde wordt het plan begrensd door de Bredaseweg, aan de oostzijde door een sportveld en een bosgebied, aan de zuidzijde door een bosgebied en aan de zuid /westzijde door de Oude Rielse Baan.

Het bestemmingsplangebied beslaat een oppervlakte van ongeveer 51,5 ha.Het terrein ten westen van de Daniël de Brouwerstraat is grotendeels eigendom van de Stichting Amarant. Een aantal percelen op het terrein heeft Amarant echter verkocht aan derden. Zo zijn de dienstwoningen op de percelen Daniël de Brouwerstraat 9, 11, 15 en 17 verkocht aan derden. De bebouwing(groot ruim 0,5 ha)aan de Daniël de Brouwerstraat 7en de bebouwingaan de Spie 6 zijn eigendom van resp. kunstenaar Geelen en kunstenaar Breedveld. Een perceel van ongeveer 0,5 ha was eigendom van de Stichting Boerderij De Hanekam. Dit perceel is in 2006 verkocht aan Amarant. Er geldt geldt nog wel een recht van opstal voor de stichting Hanekam.

Het aangrenzende complex Mariahof/ Regina Pacis ten oosten van de Daniël de Brouwerstraat is sedert enkele jaren eigendom van de T.B.V. Wonen.

De bebouwing van Amarant bestaat uit paviljoens, woningen en gebouwen in een landschappelijke setting. In de loop der tijd is de bebouwing in het gebied geleidelijk uitgebreid, aansluitend op de groeiende ruimtebehoefte. Er is evenwel relatief weinig samenhang en structuur in de bebouwingsopzet. De bebouwing is daarnaast behoorlijk uitgedijt. Het totaal maakt daardoor een enigszins rommelige indruk. Ook qua architectuur en verschijningsvorm van de afzonderlijke gebouwen is er een grote diversiteit. Het meest markant en representatief is het huidige hoofdgebouw.

De bebouwing van Mariahof bestaat uit het markante kloostergebouw met kapel, eigenzinnig gedraaid ten opzichte van de Bredaseweg. Daaraan zijn later gebouwen toegevoegd. Het meest recent de tijdelijke huisvesting aan de zuidzijde.

In functioneel opzicht is een onderscheid te maken in woongebouwen, gebouwen voor dagbesteding, gebouwen voor (para)medische functies en voorzieningen zoals een keuken, zwembad, manege en kinderboerderij. Voorts zijn er kantoorfaciliteiten.

Het landschappelijk beeld wordt vooral bepaald door de boscomplexen en door de aanwezige lanen. Deze groenstructuur vormt een samenbindend element. Tussen de hoofdgebouwen van Amarant en Mariahof en de Bredaseweg is de groeninrichting parkachtig van karakter. Het beplantingsassortiment van de lanen bestaat uit eiken en beuken. Het bos is gevarieerd met zowel loof- als naaldbomen. Het oorspronkelijke buitenplaatskarakter was gerelateerd aan de Bredaseweg en de parallelweg. De heldere historische bomenlaanstructuur loodrecht op de Bredaseweg met de genoemde parallelweg wordt momenteel enigszins vertroebeld door korte bomenrijen evenwijdig aan de Bredaseweg. De historische parallelweg werd onderbroken door een schoolgebouw dat midden op het tracé van de weg was gebouwd. Deze school is inmiddels gesloopt. Hierdoor behoort herstel van deze historische lijn tot de mogelijkheden.

De hoofdontsluiting voor zowel Amarant als Mariahof loopt via de Daniël de Brouwerstraat, die aantakt op de Bredaseweg. Een tweede ontsluiting voor Amarant ligt ca. 300 meter westelijker aan de Bredaseweg. Aan de zuidkant zijn twee aansluitingen voor autoverkeer op de Oude Rielse Baan. De interne wegenstructuur volgt grotendeels het patroon van de bomenlanen. De wegen zijn overwegend uitgevoerd met asfaltverharding. Volgens de Wegenlegger zijn de wegen op terrein van Amarant en Mariahof geen openbare wegen, ook niet de Daniël de Brouwerstraat.

De parkeersituatie wordt gekenmerkt door enkele verspreide parkeerconcentraties. Daarnaast wordt overal langs de lanen geparkeerd. De auto is daardoor dominant aanwezig en beïnvloed het ruimtelijk beeld negatief. De kwetsbaarheid van de lanen wordt vergroot door deze parkeerdruk.

In 1992 is het “Verdrag van Malta” opgesteld. Doel ervan is het behoud van het archeologisch erfgoed. Dit verdrag regelt dat bij grootschalige ingrepen in gebieden met hoge archeologische verwachtingswaarde archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd. Voor de nieuwbouwplannen van de tot nu toe onbebouwde delen van het terrein zal een inventariserend en waarderend archeologisch onderzoek in het plangebied worden uitgevoerd, een zogenoemde Aanvullende Archeologische Inventarisatie (AAI). Indien uit dit onderzoek naar voren komt dat de kans op archeologische vondsten/sporen reëel moet worden geacht, zal vervolgonderzoek (eventueel voor delen van het terrein) moeten plaatsvinden. Hieruit kan uiteindelijk mogelijk voortvloeien dat de bouwplannen zodanig moet worden aangepast dat rekening wordt gehouden met het behoud van eventuele archeologische waarden. Bij het indienen van de aanvraag voor bouwvergunningen zal een en ander worden afgestemd.

Voor wat betreft de terreinen van Amarant en Mariahof kan meer specifiek het volgende worden gemeld.

Het Amarant/ Mariahof-terrein vormt door zijn omvang en relatief intensieve uitgestrekte bebouwing een verstedelijkte enclave in het bosgebied ten westen van Tilburg. Dit omvangrijke bosgebied maakt deel uit van de Groene Hoofdstructuur van Noord-Brabant. Naast een aantal kleinere verbindingen vormt het beekdal van de Donge één van de robuustere verbindingen in de Groene Hoofdstructuur die grote eenheden natuur met elkaar verbinden. Deze ecologische verbinding is mede bedoeld ter versterking van de landschappelijke en cultuurhistorische identiteit, om meer natuur bij de stad te brengen, betere extensieve recreatiemogelijkheden te realiseren en een duurzaam waterbeheer te faciliteren. Het plangebied ligt aan de rand van een beschermingszone voor drinkwaterwinning.

De Bredaseweg is een weg met allure die van Breda naar Tilburg loopt (en uiteindelijk naar 's-Hertogenbosch). Het stuk tussen de Donge en de bebouwingsrand van Tilburg kenmerkt zich door de bossen en de villa's aan de Bredaseweg. Van oudsher is een landgoedkarakter aanwezig.

Op de historische kaarten uit 1790 is de Bredaseweg nog een dunne lijn in een nu moeilijk meer voorstelbare leegte, gevormd door onbewoonbare heide. De Bredaseweg was toen al aan twee zijden beplant met bomen. Het bos van de Oude Warande gaat aan de bebossingsgolf van de 19^eeeuw vooraf. Dit jachtbos wordt in 1712 midden in de heide aangelegd in classicistische stijl. Het stervormige lanenpatroon is recent hersteld. Rond 1835 bestaat het gebied rond om de weg nog steeds hoofdzakelijk uit heide. Ter plaatse van het latere Vredelust ligt een steenbakkerij. Rond 1850 is al redelijk wat bos te zien. Ook is te zien dat de heide in een rechthoekig patroon is verkaveld. Daarbij is zo'n 175 meter ten zuiden van de Bredaseweg een parallelweg aangelegd. Aan het einde van de 19^e eeuw worden heidevelden voor de agrarische bedrijfsvoering overbodig door de uitvinding van kunstmest. Net als in de rest van Nederland worden de heidevelden ontgonnen en omgezet in bos.

Deze ontwikkeling gaat hier gaat gepaard met de bouw van een aantal buitenplaatsen van rijke Tilburgers. De Bredaseweg is de kapstok van deze buitenplaatsen, al worden de meeste op enige afstand van de weg gerealiseerd. Aan de zuidkant worden ook een aantal buitenplaatsen aan de parallelweg gesitueerd. Bij de buitenplaatsen worden tuinen en parken aangelegd. Karakteriserend zijn de bomenlanen, gevormd door de Bredaseweg, de parallelweg en de lanen naar de buitenplaatsen loodrecht op de genoemde wegen. Deze structuur is nog steeds herkenbaar.

Het plangebied is begrepen in de bestemmingsplan “Buitengebied Zuid-West” en “Buitengebied Zuid-West, 2^e herziening”. Het bestemmingsplan “Buitengebied Zuid-West” is van toepassing op het grootste deel van de gronden van Amarant en Mariahof. Het plan is vastgesteld op 27 april 1992 door de gemeenteraad en gedeeltelijk goedgekeurd door Gedeputeerde staten op 11 december 1002. Het bestemmingsplan “Buitengebied Zuid-West, 2^e herziening” is van toepassing op dat deel van Amarant waaraan in eerste instantie goedkeuring was onthouden. Het plan is vastgesteld op 8 maart 1999, goedgekeurd op 5 oktober 1999 en onherroepelijk geworden op 6 september 2001.

Ingevolge het bestemmingsplan “Buitengebied Zuid-West” rust op zowel Amarant als Mariahof de bestemming “Maatschappelijke doeleinden”. Ingevolge deze bestemming mag op de locatie Amarant/Mariahof maximaal 75.000 m² worden bebouwd. Het huidige bebouwd oppervlakte binnen deze bestemming bedraagt circa 44.500 m². Nadat door Gedeputeerde Staten goedkeuring was onthouden aan delen van bospercelen op terrein van Amarant langs de Oude Rielse Baan hebben deze percelen op basis van het bestemmingsplan “Buitengebied Zuid-West, 2^e herziening” de bestemming “Bossen” gekregen.

In december 2000 is de Structuurvisie Bredaseweg vastgesteld. Deze is opgesteld om allerlei ontwikkelingen die rond de "landgoederenzone" langs de Bredaseweg spelen een richtinggevend kader te bieden. De structuurvisie beschrijft de ecologische kwaliteiten van het gebied, de geschiedenis, het ruimtelijk streefbeeld op de lange termijn en een vertaling naar het gemeentelijk beleid.

Voor wat betreft Amarant is in de vertaling naar het gemeentelijk beleid het volgende opgenomen:

Het terrein van Amarant vormt door zijn grote omvang, de aard van de bebouwing en de hoge bebouwingsdichtheid een enclave in de landgoederenzone. Het verlenen van zorg aan mensen met een verstandelijke beperking c.q. mensen met een intensieve zorgbehoefte is het kader waarbinnen Amarant zijn werkzaamheden verricht en moet kunnen blijven verrichten. Binnen dit kader dient Amarant ruimte te houden om het terrein ruimtelijk in te richten onder voorwaarde dat de stedelijke druk op het gebied per saldo niet toeneemt. Het streven is erop gericht het terrein meer deel uit te laten maken van de landgoederenzone en beter aan te sluiten op het omringende bosgebied. Een concreet voorstel daarvoor is het herstel van de oude parallellaan over het terrein van Amarant. Tevens is het met het oog op die samenhang wenselijk de bebouwingsdichtheid te verminderen door middel van selectieve sloop van een aantal verouderde c.q. niet functionele gebouwen. Verder zullen op lange termijn de mogelijkheden aangegrepen moeten worden om delen van het terrein een bosbestemming te geven. Duidelijk is dat de in de Structuurvisie geformuleerde spelregels ten aanzien van bebouwing langs de Bredaseweg niet één op één van toepassing kunnen zijn op het terrein van Amarant. Een wijziging van woonbebouwing voor gehandicapten naar reguliere woningen past slecht in het geschetste beeld voor de lange termijn van de grote groene eenheid. Een dergelijke omvorming zal immers gepaard gaan met extra verkeer, een hoge parkeerdruk en privatisering van de buitenruimte. Gestreefd wordt juist naar compactere bebouwing waardoor er meer ruimte voor de aanleg van nieuw groen kan ontstaan.

Voorafgaand aan de vaststelling van de Structuurvisie door het college op 18 december 2000 heeft met Amarant overleg heeft plaatsgevonden omtrent hun toekomstplannen en over de wijze waarop zij de cliënten die op de locatie blijven wonen een duurzame aantrekkelijke leefomgeving kunnen waarborgen met voldoende maatschappelijk en economisch draagvlak voor de bestaande voorzieningen. Besloten is dat het college medewerking wilde verlenen aan een functie-verandering waarbij de criteria “niet leidend tot een verhoging van de verstedelijkingsdruk” en “kwaliteits-verbetering” uitgangspunt zouden zijn. Het streven is er tevens op gericht het terrein van Amarant/Mariahof meer deel te laten uitmaken van de landgoederenzone en beter te laten aansluiten op het omringende bosgebied.

De inwerkingtreding van de nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening gaf aanleiding voor de provincie Noord-Brabant voor het opstellen van een interimstructuurvisie. Deze wet verplicht overheden tot het opstellen van een structuurvisie waaruit blijkt wat hun belangen zijn en welke instrumenten ze inzetten om ze te realiseren. De interimstructuurvisie bevat in hoofdzaak bestaand ruimtelijk beleid, zoals opgenomen in het Streekplan ´Brabant in Balans´ uit 2002.

In de interimstructuurvisie valt de gehele landgoederenzone langs de Bredaseweg binnen de stedelijke regio Tilburg. Leidende principes in dit gebied zijn de concentratie van verstedelijking en een duidelijke zonering van het buitengebied. Voor de stedelijke regio's, die primair een functie hebben voor de stedelijke bevolking, worden aparte uitwerkingsplannen opgesteld. Karakteristiek voor deze gebieden is de hoge dynamiek. Aan de westkant van Tilburg zijn dat onder meer de aanleg van de Westtangent, de Vinexlocatie DE Wijk (3000 woningen) en de mogelijke ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein langs de A58.

Voor het gebied rond Amarant en Mariahof geldt daarbij als belangrijk invalshoek het behoud van de "groene" kwaliteiten tussen de stedelijke regio's Tilburg en Breda. Daarnaast zijn de ontwikkeling en verbetering van de toeristische en recreatieve functie van belang, alsmede het behoud van aanwezige cultuurhistorische waarden.

Een belangrijk onderdeel van het streekplan is de uitwerking van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) van het Rijk in de provinciale Groene Hoofdstructuur (GHS). Ook in het gebied rond Amarant en Mariahof zijn verschillende onderdelen van de GHS aanwezig. De begrenzing daarvan moet nader worden vastgelegd in het bestemmingsplan. Binnen en rond het het plangebied is de aanduiding "multifunctioneel bos" van toepassing op alle bos- en natuurgebieden die niet worden aangemerkt als “ecologische verbindingszone” dan wel “natuurkerngebied voor amfibieën en reptielen”. Binnen multifunctioneel bos vormt het behoud van bestaande bossen, al dan niet in combinatie met andere functies (wonen, houtteelt, recreatie e.d.), de doelstelling. Verdere aantasting van de functie bos is niet toegestaan.

Het uitwerkingsplan voor de regio Breda-Tilburg is een gevolg van een opdracht uit het Streekplan Noord-Brabant 2002 om voor elke stedelijke regio een integraal uitwerkingsplan op te stellen. In dit uitwerkingsplan zijn de ruimtelijke ontwikkelingen voor de stedelijke regio tot 2015 aangegeven met een doorkijk naar 2020. Het uitwerkingsplan is een ruimtelijk plan op regionaal schaalniveau. Het vormt een kader voor ruimtelijke ontwikkelingen en maakt onderdeel uit van het provinciaal toetsingskader.

Een deel van de zuidwesthoek van Tilburg (waaronder de omgeving Bredaseweg) is aangewezen als “integratie stad-land”. Dit betekent dat :

Verstedelijking is in deze gebieden afweegbaar indien verweving van stedelijke en landelijke functies op een creatieve en doordachte wijze gelijktijdig plaatsvindt. Een in omvang beperkte stedelijke ontwikkeling moet samengaan met landschapsontwikkeling in het gebied. Een integrale visie op het gebied is nodig om de integratie van stad en land veilig te stellen.

In Hoofdstuk 7.5.4. is het volgende omtrent de Bredaseweg en omgeving opgenomen:

Langs de oude rijksweg tussen Breda en Tilburg wordt een versterking van het bestaande 'buitenplaatsen'-karakter voorgestaan. Langs deze historische verbindingsweg wordt een ontwikkeling van 'rood voor groen'-constructies mogelijk gemaakt die past bij de ruimtelijke karakter van de weg.

In het gebied gelegen ten zuiden van de Bredaseweg wordt een verdere natuur- en landschapsontwikkeling voorgestaan. Hierbij kan gedacht worden aan nieuwe economische dragers zoals landgoederen (m.u.v. woningbouw in de 35 Ke-zone) en/of buitenplaatsen die in combinatie met landschapsontwikkeling mogelijk zijn. Hier is ook de ecologische verbindingszone langs de Oude Leij gelegen. In het kader van de reconstructie worden momenteel maatregelen uitgevoerd, gericht op beekherstel. Dit gebied maakt onderdeel uit van de landschapsecologische zone die op de streekplankaart is aangegeven. Van belang is dat het accent in dit gebied ligt op landschapsontwikkeling.

Grootschalige verstedelijking en intensieve vormen van landbouw passen niet binnen de doelstelling voor dit gebied.

De Kadernota Groene Mal is opgesteld door de gemeente Tilburg in nauwe samenwerking met een groot aantal andere organisaties (BMF, Natuurmonumenten, Brabants Landschap, WNM, ZLTO, provincie, gemeente Oisterwijk, waterschappen).

De Groene Mal is de ruimtelijke weergave van een robuuste duurzame en samenhangende ecologische structuur rondom de stad Tilburg en de kernen Berkel-Enschot en Udenhout, welke sturend is voor (stedelijke) ruimtelijke plannen. De hoofdfunctie van de Groene Mal is natuur. Delen van de Groene Mal kunnen echter ook een agrarische of recreatieve functie hebben.

Het plangebied van Amarant en Mariahof zelf vormt een witte vlek binnen de Groene Mal. Echter de omliggende ecologische structuur heeft wel invloed op het plangebied. Het bied valt in een gebied met als hoofdfunctie natuur/bos met tevens planologische basisbescherming.

Zoals in de inleiding reeds is aangegeven zijn en zullen als gevolg van de veranderende visie op zorg aan mensen met een verstandelijke beperking veel bewoners van het Amarant-terrein de komende jaren verhuizen naar een 'gewone' woonomgeving. Het aantal bewoners zal daardoor terug lopen van de oorspronkelijke 550 naar circa 280. Er zullen gebouwen worden gesloopt en terreingedeeltes vrijkomen, waardoor ruimte voor nieuwe ontwikkelingen ontstaan. Daarnaast zal het ernaast gelegen Mariahof dat wordt gebruikt als verzorgingshuis voor oudere religieuzen op termijn ook leeg komen te staan deels omdat er steeds minder (oudere) religieuzen zijn en deels vanwege huisvesting elders. Ook hier ontstond ruimte voor nieuwe ontwikkelingen. Samen hebben zij in overleg met de gemeente gezocht naar een nieuwe invulling van leegkomende terreinen en de leegkomende gebouwen.

Uit ecologisch en stedenbouwkundig oogpunt is het niet gewenst dat er een nieuwe woonwijk zou ontstaan. De terreinen liggen in een grote groene enclave dicht bij de stad. Deze grote groene omgeving is door de provincie aangewezen als Groene Hoofdstructuur. Daarnaast sluiten de terreinen aan op de zogenaamde landgoederen-zone. Op basis van de Structuurvisie Landgoederenzone Bredaseweg is het streven deze grote groene enclave te behouden en zelfs te verstevigen.

Dit streven biedt bijzondere kansen om op de voor sloop in aanmerking komende plandelen te komen tot een hoogwaardig woonmilieu op basis van een landgoed- of buitenplaatsconcept. Concreet zal er sprake zijn van een drietal "landgoederen", met daarin gestapelde woningen (appartementen) zonder privé-tuinen, met ondergrondse parkeergarages en dergelijke. Deze nieuwe landgoederen sluiten weer aan op de bestaande landgoederenzone.

Appartementen ontwikkeld in een landgoed-concept zullen een brede groep senioren moeten aanspreken, zeker de categorie welgestelde senioren, zeker als zij zich flankerend verzekerd weten van (geïntegreerde) diensten- en zorgverlening, comfort en veiligheid. Deze doelgroep-gerichte benadering past binnen het actuele woonbeleid zoals onder meer verwoord in de nota Wonen 2007. Daaruit blijkt dat er, in plaats van "reguliere"appartementen, behoefte is aan appartementen toegesneden op bepaalde doelgroepen, die ook voldoen aan de specifieke wensen van die doelgroep. Woonzorgconcepten, dit in het licht van de voortschrijdende vergrijzing, voorzien onder anderen in die behoefte. Het woonprofiel voor deze locatie gaat dan ook uit van de ontwikkeling van ruime tot riante levensloopbestendige appartementen (overwegend in de kwaliteitsklasse Royaal en Excellent) waarbij de bewoners (doelgroep: bemiddelde senioren), afhankelijk van de concrete behoefte, uit een breed assortiment (gemaks- en zorg)diensten kunnen betrekken.

Omdat het vanuit Amarant en Mariahof wenselijk is het reeds aanwezige zorg-/dienstenaanbod op hun terreinen in stand te houden en eventueel verder uit te breiden is qua woonconcept aansluiting gezocht op het aanwezige aanbod. Dit betekent dat de bouw van appartementen voor mensen die enige vorm van zorg behoeven en de (welgestelde) senioren (55+) ontwikkeld zullen worden.

Tot slot is het vanuit volkshuisvestingsoogpunt een vereiste dat alle appartementen levensloopbestendig gebouwd worden en dat het project voldoet aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Ten behoeven van het realiseren van de benodigde levensloopbestendigheid zal een ontwerphulp/checklist beschikbaar worden gesteld.

In- en uitvliegfunnel

Het plangebied is gelegen binnen de zo genoemde funnel van vliegbasis Gilze-Rijen. Dit is een obstakelvrijvlak aan het einde van de strat- en landingsbaan met zijkanten dat ten behoeve van de vliegveiligheid is vastgesteld. In het tweede structuurschema Militaire Terreinen (SMT-2) is opgenomen dat in het gebied van de funnel geen objecten mogen worden opgericht die hoger zijn dan de maximaal toelaatbare hoogte.

Instrumental Landing System (ILS)

De vliegbasis Gilze-Rijen beschikt over een Instrumental Landing System (ILS). Een ILS is bedoeld voor het naukeuriger uitvoeren van naderingen door vliegverkeer, ook onder slechte weersomstandigheden. Voor het goed functioneren van het ILS is het noodzakelijk dat in een gebied, het verstoringsgebied, rondom de start- en landingsbaan geen verstoring optreedt. Dit gebied bestaat uit meerdere vlakken met daarbij behorende hoogtes, zowel horizontaal als oplopend. Een object dat beneden de betreffende hoogte blijft zal geen verstoring op het ILS opleveren en is daardoor toelaatbaar. Een object dat hoger is dan de betreffende hoogte moet worden getoetst op eventuele verstoringseffecten. Om dit te borgen dienen de maximum toelaatbare hoogtes te worden opgenomen in het bestemmingsplan. Hieraan kan een door B&W te verstrekken ontheffing worden gekoppeld ten behoeve van een hogere bouwhoogte onder de voorwaarde dat de werking van het ILS niet in onaanvaardbare mate negatief wordt beïnvloed. Voorafgaand aan het verlenen van de ontheffing dient schriftelijk advies te zijn ingewonnen bij de beheerder (DVD, Directie Zuid, Postbus 412, 5000 AK Tilburg) van het betrokken ILS.

Inner Horizontal en Conical Surface (IHCS)

Het plangebied is gelegen binnen de zogenaamde Inner Horizontal en Conical Surface (IHCS) van vliegbasis Gilze-Rijen. Dit gebied is ingesteld ten behoeve van de vliegverkeersveiligheid. In het tweede structuurschema Militaire terreinen (SMT-2) is opgenomen dat, conform de ICAO-normen, rondom de gehele luchthaven een obstakvrijvlak van 45 meter hoog is gelegen met een straal van 4 km rond de landingsdrempels, dat overgaat in een conisch vlak met een helling van 5% tot 145 meter over een afstand van 2 km. Voor onderhavig geval geldt met betrekking tot de IHCS en maximale bebouwingshoogte van 56 meter boven NAP.

Met name Amarant past in de huidige uitgedijde vorm niet goed in het stedenbouwkundige ideaalbeeld van de Landgoederenzone Bredaseweg, dat bestaat uit een min of meer continu doorlopend boslandschap met losse "puntbebouwing" in de vorm van landhuizen langs en georiënteerd op de Bredaseweg.

Ondanks de terugloop in het aantal bewoners, blijft het overgrote deel van Amarant hier echter onverminderd als zorginstituut voor mensen met een intensieve zorgbehoefte functioneren. Van een optie om Amarant en Mariahof geheel af te bouwen en hier natuur te ontwikkelen is derhalve geen sprake. Dit zou overigens ook een veel te grote kapitaalsvernietiging zijn. In plaats hiervan wordt er een partiële maar wel substantiële transformatie van Amarant en Mariahof beoogd.

Deze transformatie heeft een functionele/programmatische component en een ruimtelijke/stedenbouwkundige component. De functionele / programmatische component heeft betrekking op de bevolkingsopbouw. Om Amarant en Mariahof met het wegtrekken van grote delen van de oorspronkelijke bewoners een gezonde toekomst te bieden en met name ook het aanwezige voorzieningenniveau in stand te houden, is het nodig om op een aantal plaatsen de vestiging van nieuwe bewonersgroepen toe te staan (zie paragraaf 3.7). De ruimtelijke/stedenbouwkundige component van de beoogde transformatie heeft betrekking op de gewenste en noodzakelijke reconstructie van de bestaande dichtgeslibde stedenbouwkundige structuur van met name Amarant, zodat de landschappelijke, natuurlijke en ecologische waarden in dit gebied, dat onderdeel is van de Landgoederenzone Bredaseweg, substantieel worden vergroot.

Om beide componenten van de in paragraaf 4.1 geformuleerde transformatie-doelstelling waar te maken, is in goed overleg tussen Amarant, TBV Wonen (Mariahof) en de Gemeente Tilburg door Kuiper Compagnons een Ontwikkelingsvisie gemaakt die door genoemde partijen als onderlegger voor de verdere planuitwerking(en) gehanteerd wordt.

Belangrijke elementen uit de Ontwikkelingsvisie zijn:

1. 1. De vorming van drie “landgoederen”

• Door sloop en nieuwbouw wordt een omvangrijke reconstructie van de bestaande bebouwingsstructuur doorgevoerd, waarbij de bebouwing in drie “landgoederen” geconcentreerd wordt. Alle drie de landgoederen hebben een eigen identiteit en presenteren zich op een eigen wijze naar de Bredaseweg.
• Het westelijke “landgoed” heeft een boskarakter. Daarnaast wordt de sfeer ook voor een belangrijk deel bepaald door de groene functies van boerderij en manege met de bijbehorende weides en voorzieningen. Aan de zijde van de Bredaseweg wordt een nieuw representatief kopgebouw gerealiseerd, dat (voor zover mogelijk binnen de Groene Hoofdstructuur) middels een (half-) open landschappelijke zone zichtbaar gemaakt wordt vanaf de Bredaseweg.
• Het middelste “landgoed” toont zich naar de Bredaseweg middels een representatief hoofdgebouw op circa 100 meter uit de weg met daarvoor een parkruimte met de bestaande solitaire bomen, heesters en boomgroepen. Intern vormt een langgerekte parkstrook met daarin enkele vrijstaande bebouwingselementen de drager en middenas van het “landgoed”. Deze centrale as is gespannen tussen het ontmoetingsplein aan de zuidzijde van het hoofdgebouw en het bosgebied bij de Oude Rielse Baan. De parkstrook krijgt een hoogwaardige en open landschappelijke inrichting en wordt aan weerszijden begrensd door bestaande bomenlanen.
• Het oostelijke “landgoed” (Mariahof) wordt gekenmerkt door een eigenzinnige diagonale opzet met bijbehorende zichtlijnen van en naar de Bredaseweg. Er is sprake van een tamelijk compacte enclave in het boslandschap, die is “georganiseerd” rond een hofachtige ruimte.
• Alle drie de “landgoederen” presenteren zich naar de Bredaseweg met een representatief en markant hoofdgebouw met een hoogwaardige architectonische uitstraling. Het kan hierbij gaan om bestaande gebouwen (bestaande hoofdgebouwen Amarant en Mariahof) of om nieuwe gebouwen.

2. 2. De aanleg van nieuw bos

Met name in de zones tussen de drie landgoederen en aan de zuidelijke randen van het plangebied, veelal ter plaatse van gesloopte bebouwing, wordt nieuw bos aangelegd. Op deze wijze worden belangrijke ecologische noord/zuid-verbindingen gemaakt en worden substantiële natuurlijke waarden toegevoegd. Deze boszones vormen tevens een robuuste ruimtelijke scheiding tussen de bovengenoemde drie landgoederen.

3. 3. De bouw van nieuwe woningen voor nieuwe bewoners

In aangewezen zones op de aan de zijde van de Bredaseweg gelegen “koppen” van de drie landgoederen worden nieuwe woningen voor nieuwe bewonersgroepen gebouwd (zie ook paragraaf 3.7): maximaal 170 woningen op het westelijke en middelste landgoed (Amarant) en maximaal 140 woningen op het oostelijke landgoed (Mariahof). Om te waarborgen dat de bouw van deze woningen de open ruimtelijke structuur van het plangebied niet aantast, worden strikte eisen gesteld aan de typologie van deze woningen (uitsluitend appartementen, zonder tuin) en aan de wijze van parkeren (inpandig c.q. ondergronds parkeren).

4. 4. Het herstel van de historische oost/west-laan, parallel aan de Bredaseweg

Het bestaande schoolgebouw wordt afgebroken zodat de historische oost/west-laan, parallel aan de Bredaseweg, hersteld kan worden. Deze laan kan in de toekomst wellicht een belangrijke schakel vormen in het regionale (recreatieve) netwerk van fietspaden.

Essentieel in de Ontwikkelingsvisie is de “rood-voor-groen”-gedachte die achter de hierboven geschetste ontwikkeling zit: Amarant en TBV Wonen (eigenaar Mariahof) kunnen nieuwe woningen bouwen voor nieuwe bevolkingsgroepen (“rode ontwikkeling”) in ruil voor het slopen van bebouwing en het aanleggen van nieuw bos op de vrijkomende gronden (“groene ontwikkeling”).

De Ontwikkelingsvisie is doorvertaald in het voorliggende bestemmingsplan.

Op de plankaart worden de drie landgoederen als drie bestemmingsvlakken “maatschappelijk” aangegeven.

De zones waar de nieuwe woningen voor de nieuwe bevolkingsgroepen gebouwd mogen worden (zie paragraaf 3.7) hebben de aanduiding “Wro-zone wijzigingsbevoegdheid 1, 2 en 3" gekregen. Dit geldt ook voor de 6 (bestaande) dienstwoningen die in de zuidoostelijke hoek van het middelste landgoed liggen.

In de drie landgoederen mag gedeeltelijk maximaal 16 meter en gedeeltelijk maximaal 7 meter hoog gebouwd worden:

• In aangegeven zones langs de Bredaseweg (dit zijn tevens de zones waar de nieuwe woningen voor de nieuwe bevolkingsgroepen gebouwd mogen worden) mag maximaal 16 meter hoog gebouwd worden. Hier kan dus tot 5 bouwlagen gebouwd worden, één en ander in het verlengde van de gedachte dat hier, op de koppen van de drie landgoederen, representatieve, markante bebouwing gewenst is. De keuze voor maximaal 5 bouwlagen is afgestemd op de hoogte van de in het omliggende bos aanwezige bomen.
• In de overige delen van de drie landgoederen mag maximaal 7 meter hoog gebouwd worden.

Een aparte, op de specifieke situatie toegepaste regeling geldt voor de hierboven reeds genoemde dienstwoningen.

Het maximale bebouwingspercentage in de drie landgoederen bedraagt 40%, echter met twee uitzonderingen, namelijk:

• de centrale parkstrook in het middelste landgoed (zie ook paragraaf 4.2.), waar een maximaal bebouwingspercentage van 15% geldt, opdat er in dit grootste landgoed een centrale groene buffer wordt gerealiseerd die voorkomt dat e.e.a. te verstedelijkt en stenig wordt en;
• de hierboven reeds genoemde dienstwoningen die een strikter, bij de specifieke functie behorend bebouwingsregime opgelegd krijgen.

De gronden buiten de drie landgoederen worden als “Bos” bestemd. In dit bosgebied worden wel, in overeenstemming met de ontwikkelingsvisie, de volgende elementen ingepast:

• een aantal nieuwe in het landschap ingepaste parkeerterreinen (zie paragraaf 4.5);
• een nieuwe kinderboerderij, met beperkte, kleinschalige bebouwing;
• het bestaande speelterrein.

In paragraaf 4.4. wordt beschreven hoe de “rood-voor-groen”-constructie uit de ontwikkelingsvisie in het bestemmingsplan wordt uitgewerkt.

Uitgangspunt is dat Amarant en TBV Wonen(Mariahof) de ontwikkelingsvisie geheel uitvoeren en alle onderdelen realiseren. Onzeker is echter op welke termijn dit gebeurt. Een uitvoering in één keer is mogelijk, maar een gefaseerde uitvoering ligt veel meer voor de hand. Daarbij is het ook niet zeker hoe één en ander gefaseerd wordt en wat bijvoorbeeld de eventuele eerste fase wordt. Mede gezien de toekomstverwachting en, in het verlengde daarvan, de mogelijkheden tot sloop van de aldaar aanwezige bebouwing (zie ook paragraaf 4.4.2.), wordt er vooralsnog wel van uitgegaan dat het overgrote deel van de zone tussen het westelijke en het middelste landgoed in een eerste fase van Amarant betrokken zal zijn en dat het daar geprojecteerde bos dus vrij snel gerealiseerd zal kunnen worden. Helemaal zeker is dit echter niet.

Binnen deze onzekere situatie is het van groot belang dat bij iedere ontwikkelings(fase) de balans tussen de “rode ontwikkeling” (bouw nieuwe woningen) en de “groene ontwikkeling” (sloop bebouwing en aanleg nieuw bos) niet verstoord is ten faveure van de “rode ontwikkeling”. Om deze reden wordt in het bestemmingsplan een nadrukkelijke koppeling gelegd tussen “te slopen bebouwing” (zie paragraaf 4.4.2), “nieuw aan te leggen bos” (zie paragraaf 4.4.3) en “nieuw te bouwen woningen” (zie paragraaf 4.4.4).

In het kader van de Ontwikkelingsvisie is een gedetailleerde inventarisatie gedaan naar de bebouwing op de terreinen van Amarant en Mariahof waarvan ingeschat wordt dat deze op korte of middellange vrijkomt (of vrij kan komen) en vervolgens gesloopt kan worden.

Op kaart I behorende bij de regels van dit bestemmingsplan staat deze bebouwing, voor zover deze is gelegen buiten de bestemmingsvlak “maatschappelijk I” van de drie landgoederen, als “te slopen bebouwing” aangegeven. De totale grondoppervlakte (“footprint”) hiervan bedraagt 12.330 m².

Op kaart II behorende bij de regels van dit bestemmingsplan staan de nieuw aan te leggen bosgebieden aangegeven, voor zover deze zijn gelegen buiten de bestemmingsvlak “maatschappelijk I” van de drie landgoederen en buiten de Groene Hoofdstructuur. De totale hoeveelheid nieuw aan te leggen bos op de terreinen van Amarant en Mariahof bedraagt 73.221 m².

In bijlage 1 bij de toelichting staat aangegeven welke kwalitatieve uitgangspunten gehanteerd worden bij de aanleg van dit bos. Omdat de aanleg van dit bos niet goed door middel van een bestemmingsplan is af te dwingen, worden hierover buiten het bestemmingsplan om, nadere afspraken met Amarant en TBV Wonen gemaakt.

Op kaart III behorende bij de regels van dit bestemmingsplan staat aangegeven waar de nieuwe woningen voor de nieuwe bevolkingsgroepen (zie paragraaf 3.7) gepland zijn, waarbij geldt dat in het westelijke en middelste landgoed (Amarant) in totaal maximaal 170 woningen (i.c. appartementen) gebouwd mogen worden en in het oostelijke landgoed (Mariahof) maximaal 140 woningen (i.c. appartementen).

In het kader van het bestemmingsplan wordt één en ander vertaald in het volgende uitgangspunt: voor de bouw van iedere woning, zoals aangegeven op kaart III behorende bij de regels, dient een evenredig deel van de op kaart I behorende bij de regels aangegeven bebouwing gesloopt te worden en een evenredig deel van de op kaart II behorende bij de regels aangegeven nieuw bos aangelegd te worden.

Op basis van de in de paragrafen 4.4.2 t/m 4.4.4 genoemde getallen, is dit uitgangspunt te herleiden tot de volgende rekenformule: "Voor iedere nieuwe woning moet 39,8 m² bebouwing gesloopt worden (overeenkomstig kaart I) en moet 236,2 m² nieuw bos/natuur aangelegd worden (overeenkomstig kaart II behorende bij de regels en bijlage 1, behorende bij de toelichting).

Om dit zonodig af te kunnen dwingen wordt de "rode ontwikkeling", i.c. de bouw van de nieuwe woningen voor de nieuwe bevolkingsgroepen, in dit bestemmingsplan geregeld door middel van een wijzigingsbevoegdheid van het College van B&W, waarbij bovenstaande rekenformule als voorwaarde wordt gesteld. Om één en ander inzichtelijk (en controleerbaar) te maken, moet er sprake zijn van een integrale planontwikkeling, waarbij sloop, nieuwbouw en landschapsbouw in één (master- en/of inrichtings-) plan integraal worden uitgewerkt.

Hierbij wordt er tevens vanuit gegaan dat de vereiste m² nieuw aan te leggen bos wordt aangeplant binnen één jaar nadat bouwvergunning is verleend voor de appartementen.

De Daniël de Brouwerstraat is dè toegangsweg van Amarant en Mariahof vanaf de Bredaseweg. Dit zal ook in de toekomst het geval zijn. Amarant heeft daarnaast nog een secundaire toegangsweg vanaf de Bredaseweg en vanaf de Oude Rielsebaan.

Het (auto-) verkeer in het plangebied maakt gebruik van het bestaande wegennet, mogelijk met een beperkt aantal kleine aanpassingen. Een interessante aanpassing van het bestaande wegennet is natuurlijk het herstel van de historische oost/west-laan, parallel aan de Bredaseweg (zie paragraaf 4.2).

Parkeren vindt momenteel voor een groot deel plaats op de centrale parkeerplaats bij de hoofdentree van Amarant aan de Daniël de Brouwerstraat. Daarnaast wordt er ook veel ongestructureerd, verspreid door het gehele plangebied geparkeerd, veelal in de bestaande bomenlanen, die hierdoor qua beeldkwaliteit onder druk komen te staan. Om dit laatstgenoemde probleem op te lossen worden op een aantal (ook op de plankaart aangegeven) plekken centrale parkeerplaatsen aangelegd, die door bomen en andere "groene inrichtingsmaatregelen" zo landschappelijk mogelijk ingericht worden.

Voor de huidige bewoners (gehandicapten) en hun verzorgers wordt uitgegaan van een parkeernorm van 0,5 parkeerplaats per verstandelijk gehandicapte dan wel (oudere) religieuze. Dit is inclusief parkeren voor de verplegers/verzorgers.

Verder worden bij de nieuwe woningen voor de nieuwe bewonersgroepen geavanceerde parkeerplaatsen voorgeschreven (inpandig c.q. ondergronds). Hiervoor worden de parkeernormen uit het Tilburg Verkeers- en Vervoerplan aangehouden. Deze normen zijn:

• gestapelde woning groter dan 120 m² bvo: 2,1 parkeerplaats/wooneenheid;
• gestapelde woning 90-120 m² bvo: 2,0 parkeerplaats/wooneenheid;
• gestapelde woning 55-90 m² bvo: 1,7 parkeerplaats/wooneenheid;
• gestapelde woning 25-55 m² bvo: 1,0 parkeerplaats/wooneenheid;

Van belang is om in het kader van de planontwikkeling ook aandacht te besteden aan de inrichting van de verschillende wegen. Belangrijk punt hierbij is de verkeersveiligheid voor voetgangers en rolstoelers, waarvoor wellicht betere voorzieningen in de vorm van aparte loopstroken nodig zijn. Ook is het belangrijk om het hierboven genoemde parkeervrij maken van de lanen in de inrichting af te dwingen door middel van paaltjes.

Dit hoofdstuk geeft weer hoe de wettelijke kaders en het gemeentelijk milieubeleid een rol hebben gespeeld bij het opstellen van de plan regels. De volgende onderwerpen komen aan de orde: milieuhinder bedrijven, externe veiligheid, geluid, lucht, bodem, duurzame ontwikkeling, afval, energie, Groen en natuur, gezondheid, mobiliteit, duurzaam inrichten en bouwen en ruimtegebruik.

Bij de beoordeling welke bedrijven van invloed zijn op het plangebied is gemaakt van vergunning of AMvB (wettelijke afstanden) en Bedrijven en Milieuzonering (Uitgave van de VNG). In de laatste staan afstanden voor geur, stof, geluid en gevaar die gebaseerd zijn op een “gemiddeld” nieuwe bedrijven met voor nieuwe bedrijven gangbare voorzieningen binnen het bedrijfstype ten opzichte van een rustige woonwijk. Indien het bedrijf afwijkt door grootte, technische voorzieningen, etc is het mogelijk om gemotiveerd af te wijken van deze (indicatieve) afstanden. De afstanden gelden tussen de perceelgrens van de inrichting van het bedrijf en de gevel van de woningen van derden. Bij de beoordeling van de bedrijvigheid is uitgegaan van de indicatieve afstanden tenzij in de milieuvergunning of AMvB andere normen zijn opgenomen.

Bij de inventarisatie zijn alle bedrijven bekeken die binnen 400 meter van het plangebied liggen. Let op: de inventarisatie is uitgevoerd op basis van het digitale bedrijven bestand (MPM). Omdat niet elk bedrijf zich aan- of afmeldt als Wet milieubeheer-plichtig bedrijf is dit bestand niet 100% betrouwbaar. Hierdoor kunnen bedrijven en/ of activiteiten over het hoofd zijn gezien.

Bij de inventarisatie zijn de volgende bedrijven bekeken.

• Bredaseweg 469, paardenhouderij

Indicatief ligt de contour over het bestemmingsplan. De contour raakt indicatief niet de huidige bebouwing noch de toekomstige bebouwing. Hiermee vormt het bedrijf geen belemmering voor de mogelijke uitbreidingen in het plan.

• Bredaseweg 503, vervaardigen van cementen tuinbeelden

De indicatieve contour ligt over het bestemmingsplan. De contour raakt niet de bebouwing noch de toekomstige bebouwing. Hiermee vormt deze activiteit geen belemmering voor de mogelijke uitbreidingen in het plan.

• Op het terrein van Amarant zijn diverse activiteiten aanwezig die een milieucontour hebben. Deze contouren komen niet buiten het perceel.

Uit de inventarisatie blijkt dat er geen belemmeringen aanwezig zijn.

Het plangebied is gelegen binnen de invloedssfeer van een risicobron, de Bredaseweg (N282). Over deze weg worden gevaarlijke stoffen vervoerd; de weg is opgenomen in de huidige route gevaarlijke stoffen. De N282 ontsluit het westelijke deel van Tilburg. De weg loopt in de richting van Breda/Oosterhout en de Rijksweg A27.

Er zijn geen andere risicobronnen met een invloedsgebied over het plangebied.

Voordat er een beschouwing wordt gemaakt van de huidige risico's, de risico's bij volledige benutting van het bestemmingsplan en de beschouwing van de geprojecteerde ontwikkelingen, moet worden opgemerkt dat er nu weliswaar sprake is van een route gevaarlijke stoffen, maar dat deze route in de toekomst (zodra de Noord-West tangent klaar is) zal worden aangepast. Vervoer van routeringsplichtige stoffen zal dan naar verwachting hier niet meer plaatsvinden, tenzij hiervoor ontheffing is verleend. Dit punt komt later terug in de overwegingen.

Het externe veiligheidsbeleid is uiteen gezet in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) uit 2004. Voor het transport van gevaarlijke stoffen is de circulaire Risiconormering vervoer van gevaarlijke stoffen van toepassing, eveneens uit 2004. De inhoud en opzet van laatstgenoemde circulaire is gebaseerd op het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Bij de beoordeling van de externe veiligheid moet rekening gehouden worden met twee risicomaten:

• het plaatsgebonden risico en;
• het groepsrisico.

Het plaatsgebonden risico (PR) is de berekende kans per jaar, dat een persoon overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval bij een risicobron, aangenomen dat hij op die plaats permanent en onbeschermd verblijft.

In het plaatsgebonden risico zijn in het kort twee verschillende kansen verwerkt:

1. 1. De kans dat een ramp, zoals het ontsnappen van een gevaarlijke stof, plaatsvindt;
2. 2. De kans dat een persoon daadwerkelijk overlijdt als gevolg daarvan.

De grenswaarde voor nieuwe kwetsbare objecten, zoals woningen, bedraagt de kans van 1 op 1 miljoen (10^-6) per jaar. Ook Amarant is een kwetsbaar object.

Het groepsrisico (GR) is een maat om de kans weer te geven dat meerdere dodelijke slachtoffers (10 of meer) ten gevolge van een incident met gevaarlijke stoffen voorkomt. Tevens wordt het groepsrisico beschouwd als een maat voor de maatschappelijke ontwrichting die kan ontstaan ten gevolge van een incident. Het groepsrisico is dus, behalve van de eigenschappen van de risicobron, ook afhankelijk van de omgeving en het aantal personen dat daar verblijft.

Het groepsrisico wordt bepaald binnen het 'invloedsgebied' van de gevaarlijke stoffen, welke de plaatsgebonden risicocontouren ver te buiten gaan. Het groepsrisico is niet ruimtelijk weer te geven, maar wordt aangegeven in een zogenaamde fN-curve, waarin het aantal potentiële slachtoffers (N) wordt afgezet tegen de kans op gelijktijdig overlijden (f).

Voor het groepsrisico geldt voorts de verantwoordingsplicht (zie hierna). Omdat de berekening van het groepsrisico maar ten dele iets zegt over de risico's, dient in de afweging van de risico's ook aandacht besteed te worden aan kwalitatieve aspecten. Hiertoe behoren onder andere de zelfredzaamheid van personen en de mogelijkheden van bestrijding van een incident.

Binnen het plangebied spelen twee geluidsbronnen een rol waarmee bij nieuwe ontwikkelingen rekening moet worden gehouden. Deze geluidsbronnen zijn het wegverkeerslawaai in verband met ligging nabij de Bredaseweg (N262) en de luchtvaartverkeerslawaai in verband met de ligging nabij militaire vliegbasis Gilze-Rijen.

Middels een geluidsonderzoek (Geluid- en luchtonderzoek Amarant en Mariahof d.d. 18 november 2008) is geconstateerd dat niet voldaan kan worden aan de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder. Voor woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen binnen de bestemming ´Maatschappelijk I´ geldt namelijk een maximaal toelaatbare geluidsbelasting voor nieuwe situaties van 48 dB (L_den). Indien niet aan de voorkeursgrenswaarde wordt voldaan kan het college van burgemeester en wethouders een hogere grenswaarde verlenen. Er kan een ontheffing verleend worden tot maximaal 53 dB in een buitenstedelijk gebied.

De conclusie van het geluidsonderzoek is dat de geluidbelasting op de bestemming ´Maatschappelijk I´ ten hoogste 53 dB bedraagt. Dit is hoger dan de voorkeursgrenswaarde, maar valt binnen de maximale ontheffingswaarde van 53 dB. Het Geluid- en luchtonderzoek Bouwontwikkeling Amarant en Mariahof is als bijlage bij deze toelichting gevoegd. Het college van burgemeester en wethouders kan een hogere waarde overeenkomstig het gestelde in de Wet geluidhinder verlenen. Daarvoor moet een hogere waarde procedure worden gevolgd.

Maatregelen aan de bron worden op termijn getroffen (project verbreding Bredaseweg N262). Het is financieel niet haalbaar om op dit moment vervanging van het asfalst naar voren te halen. Het plaatsen van een geluidsscherm is stedenbouwkundig/landschappelijk niet verantwoord. Daarbij komt dat de nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen niet hoger belast worden dan de huidige (geluidsgevoelige) bebouwing.

De geluidwering van de uitwendige scheidingsconstructies dient aan het bouwbesluit te voldoen. De benodigde geluidwering is minimaal gelijk aan het verschil tussen het optredende geluidsniveau en 33 dB.

Een deel van het plangebied is gelegen binnen de 35 Ke-contour, maar buiten de 40 Ke-contour van de militaire vliegbasis Gilze-Rijen. Voor luchtverkeerslawaai en de daarbij behorende bebouwingsmogelijkheden dient er op dit moment nog getoetst te worden aan het Besluit geluidhinder grote luchtvaart (Bggl).

Het Bggl kent een getrapt systeem van eisen waar aan voldaan moet worden in het geval van bouwplannen voor geluidsgevoelige bestemmingen. Een geluidsbelasting van 35 Ke geldt als maximaal toelaatbare geluidsbelasting (voorkeursgrenswaarde) voor geluidsgevoelige bestemmingen. Hogere geluidsbelastingen zijn onder voorwaarden mogelijk, waarbij de eisen strenger zijn naarmate de geluidsbelasting hoger is. In artikel 5 van het Bggl worden de voorwaarden aangegeven die gelden bij een geluidsbelasting tot 40 Ke (artikel 5 onder a Bggl) en bij een geluidsbelasting tot 45 Ke (artikel 5 onder b Bggl).

Volgens artikel 5 onder a (2°) van het Bggl is een geluidsbelasting mogelijk tot 40 Ke voor woningen of andere geluidsgevoelige bebouwing “die zullen dienen ter vervanging van op die plaats reeds aanwezige bebouwing, niet zijnde woningen, andere geluidsgevoelige gebouwen of woonwagenstandplaatsen”. Cruciaal aan deze zinsnede is dat de wetgever aangeeft dat je niet geluidgevoelige bebouwing mag vervangen door geluidgevoelige bebouwing.

Het moet de intentie van de wetgever zijn geweest dat als niet geluidsgevoelig bebouwingvervangen mag worden door geluidsgevoelige bebouwing en er daardoor een nadeligere situatie ontstaat, de wetgever het logischerwijs ook toestaat dat geluidsgevoelige bebouwing mag worden vervangen door geluidsgevoelige bebouwing,want daarbij blijft de situatie gelijk.

Woningen met een geluidsbelasting tot 45 Ke behoren ook tot de mogelijkheden. Daarvoor gelden, naast de voorwaarden die gelden bij een geluidsbelasting tot 40 Ke, nog een aantal strengere voorwaarden. Artikel 5 onder b (2°, onder 1) Bggl geeft als aanvullende voorwaarde, dat er sprake moet zijn van "geprojecteerde woningen of geprojecteerde andere geluidsgevoelige gebouwen”. Met andere woorden aanwezige bebouwing mag vervangen worden door woningen of andere geluidsgevoelige bebouwing, mits de ´geluidsgevoelige bebouwing´ in het geldende bestemmingsplan is voorzien.

Bij de hiervoor genoemde mogelijkheden tot een hogere geluidsbelasting (artikel 5 onder a (2°) en onder b (2°, onder 1) zijn in het Bggl geen eisen gesteld wat betreft het aantal geluidgehinderden of de eventuele wijziging van de bestaande stedenbouwkundige functie of structuur.

Het plangebied Amarant-Mariahof ligt (gedeeltelijk) in de contour waarbij de geluidsbelasting niet hoger is dan 40 Ke. Bij het nu voorliggende bestemmingsplan wordt bestaande al dan niet geluidsgevoelige bebouwing gesloopt en komt daarvoor in de plaats geluidsgevoelige bebouwing. Het hele plangebied, voor zover gelegen binnen de 40 Ke-contour, moet gezien worden als één lokatie waar de bestaande bebouwing vervangen wordt door nieuwe bebouwing. Daarmee voldoet het plan naar onze mening aan de criteria van artikel 5 onder a (2°) en staat het Bggl de ontwikkeling van het plan niet in de weg.

Op zowel Amarant als Mariahof is het volgens het vigerende bestemmingsplan “Buitengebied Zuid-West” mogelijk geluidsgevoelige bestemmingen te realiseren tot maximaal 75.000 vierkante meter. Er is dus sprake van al geprojecteerde geluidsgevoelige bestemmingen. Volgens het Bggl is in dat geval zelfs woningbouw mogelijk tot 45 Ke, waarbij geen aanvullende voorwaarden gelden. Daarmee voldoet het plan “Amarant-Mariahof, Bredaseweg” ook aan de criteria genoemd in artikel 5 onder b (2°, onder 1) Bggl.

Gezien het feit dat in de nieuwe situatie het potentieel aantal blootgestelden afneemt ten opzichte van de bestaande situatie en de gewenstheid van de ontwikkelingen vanuit andere perspectieven stemt het college in met bouwen van geluidsgevoelige bestemmingen binnen de 35 Ke-contour. Er hoeft geen hogere waarde verleend te worden.

De belangrijkste wet- en regelgeving voor luchtkwaliteit is de Wet luchtkwaliteit. Deze is op 15 november 2007 in werking getreden. Met de 'Wet luchtkwaliteit' wordt de wijziging van de Wet milieubeheer op het gebied van luchtkwaliteitseisen (Hoofdstuk 5 titel 2 Wm, Stb. 2007, 414) bedoeld. De 'Wet luchtkwaliteit' vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. De kern van de 'Wet luchtkwaliteit' bestaat uit de (Europese) luchtkwaliteitseisen. Verder bevat zij basisverplichtingen op grond van de richtlijnen, namelijk: plannen, maatregelen, het beoordelen van luchtkwaliteit, verslaglegging en rapportage. De wet voorziet in het zogenaamde Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

Het doel van de Wet luchtkwaliteit is het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. Het besluit is primair gericht op het voorkomen van effecten op de gezondheid van mensen. De grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, zwevende deeltjes (PM₁₀), lood, koolmonoxide en benzeen geven het kwaliteitsniveau van de buitenlucht aan, dat op een gegeven tijdstip moet zijn bereikt en waar het juiste kwaliteitsniveau al aanwezig is, zoveel mogelijk in stand gehouden moet worden.

Sinds 2002 wordt er door de gemeente Tilburg jaarlijks over de luchtkwaliteit gerapporteerd. Hierbij wordt de luchtkwaliteit van het voorbije jaar vergeleken met de normwaarden uit het Besluit Luchtkwaliteit. Uit de rapportages is gebleken dat de luchtkwaliteit voor het overgrote deel bepaald wordt door emissie van het wegverkeer. Verder is gebleken dat de normwaarden de afgelopen jaren alleen voor fijn stof en stikstofdioxide overschreden worden.

Naar aanleiding van de rapportages en de daarin geconstateerde knelpunten, is in december 2004 door de raad een plan vastgesteld om de luchtkwaliteit langs de gemeentelijke hoofdwegen te verbeteren ("Luchtkwaliteitplan gemeente Tilburg 2005-2010). De maatregelen zijn zowel gericht op het verminderen van de concentraties NO₂ en concentraties PM₁₀. Doel van het plan is dat in 2010 in de gehele stad, na uitvoering van het maatregelenpakket, aan de normwaarden uit het Besluit luchtkwaliteit voldaan wordt. Onderdeel van het plan is een monitoringsysteem om tijdig te signaleren of het effect van de maatregelen voldoende is. Mocht dit niet het geval zijn worden extra maatregelen genomen.

Voor de luchtkwaliteit van het plangebied is onderzoek verricht naar de gevolgen van het verkeer op de Bredaseweg. Het wegverkeer is de enige lokale bron die bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Toetsing van de berekende concentraties geschiedt aan de grenswaarden en plandrempels zoals die zijn aangegeven in de Wet milieubeheer, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen. Voor het bouwplan is de toetsing aan de grenswaarden van belang. Uit de berekeningsresultaten blijkt dat vanaf 2010 aan alle grenswaarden wordt voldaan. Hiermee bestaan vanuit het aspect luchtkwaliteit geen bezwaren tegen het bestemmingsplan.

De conclusie van het Geluid- en luchtonderzoek Bouwontwikkeling Amarant en Mariahof (18 november 2008) is dat als gevolg van het wegverkeer op de Bredaseweg de normwaarden zoals deze genoemd worden in de Wet milieubeheer niet worden overschreden. Het Geluid- en luchtonderzoek Bouwontwikkeling Amarant en Mariahof is als bijlage bij deze toelichting gevoegd.

Daar waar men bouwplannen heeft, dient men voor de bouwaanvraag een verkennend bodemonderzoek volgens de NEN 5740 uit te voeren wanneer het bouwplan een verblijfsruimte met een oppervlakte groter dan 55 m² betreft en/ of wanneer de bouwlocatie mogelijk verdacht is van bodemverontreiniging (zie verdachte locaties Amarant). Als op een bouwlocatie in het verleden al een bodemonderzoek heeft plaats gevonden, kan dat onderzoek worden gebruikt voor de bouwaanvraag mits het onderzoek ten tijde van de bouwaanvraag niet ouder is dan 5 jaar.

Per 1 januari 1995 is de wet Bodembescherming van kracht. Deze stelt regels aan de sanering van ernstige gevallen van bodemverontreiniging. Hiervoor was de Interimwet bodemsanering van kracht. Daarnaast is de woningwet van kracht. Deze is met ingang van 1 januari 2003 gewijzigd. Ook deze stelt regels aan de hand van de bodemkwaliteit.

Samengevat komt dat op het volgende neer:

• de woningwet richt zich op de bodemkwaliteit in relatie tot het geplande gebruik, de Wet bodembescherming richt zich daarentegen voornamelijk op het huidige gebruik;
• de bodemtoets uit de Woningwet richt zich op de risico's voor gebruikers, voor de Wet bodembescherming zijn zowel humane risico's als de risico's voor het ecosysteem en verspreiding van belang;
• de saneringsregeling van de wet Bodembescherming is gericht op ernstige verontreiniging, terwijl voor de Woningwet zowel ernstige als niet-ernstige verontreiniging onder de bodemtoets vallen

Dat betekent dat voor iedere locatie in het kader van een ruimtelijke onderbouwing onderzoek gedaan moet worden naar de gesteldheid van de bodem, tenzij hiervoor voldoende informatie aanwezig is.

Het terrein van Amarant is gelegen aan de Bredaseweg 570 en heeft een oppervlakte van circa 21,5 ha. In het verleden zijn verspreid op het terrein diverse bodemonderzoeken uitgevoerd (zie onderstaande tabel).

Op het terrein kunnen de volgende deellocaties worden aangemerkt als verdacht voor bodemverontreiniging:

• Voormalige wasserij (voor zover bekend nog niet onderzocht)
• Voormalige smederij (voor zover bekend nog niet onderzocht)

• Zeven locaties van ondergrondse HBO tanks Voor zover bekend zijn de tanks buiten gebruik gesteld, verdere gegevens omtrent een eventuele tanksanering ontbreken. Van 1 tank is een KIWA-certificaat (1995) voorhanden. Tijdens het bovengenoemde bodemonderzoek van Grontmij (1992) zijn bij diverse tanks boringen en peilbuizen geplaatst. Bij 1 tank is een lichte oliegeur waargenomen. De grond was licht verontreinigd met olie. Verder is in de grond en het grondwater bij de overige tanks geen olie en aromaten aangetroffen.

Op de locatie (Bredaseweg 566 en 568) is een ondergrondse olietank aanwezig geweest. Deze is verwijderd maar er zijn geen verdere gegevens van bekend. Verder zijn er geen bodembedreigende activiteiten bekend. Op de locatie is in 2002 een verkennend bodemonderzoek (Verkennend bodemonderzoek Bredaseweg 566, Inpijn Blokpoel, oktober 2002) uitgevoerd. Hierbij zijn in de grond maximaal licht verhoogde gehalten aangetroffen. In het grondwater zijn matig tot sterk verhoogde gehalten zware metalen aangetroffen. Deze kunnen als verhoogde achtergrondgehalten worden beschouwd. De grond ter plaatse van een voormalige ondergrondse olietank en olie/ vetafscheider is ook onderzocht. Hierbij is geen verontreiniging met minerale olie aangetroffen.

De gemeente Tilburg hecht aan een duurzame ontwikkeling van de stad. Dat betekent dat bij de (her)ontwikkeling van (binnen)stedelijke locaties duurzaamheidprincipes mede leidend zullen zijn. Dergelijke ontwikkelingen zullen niet plaatsvinden binnen de kaders van dit (beheer) bestemmingsplan. De principes van dit beleid gaan echter ook op voor bijvoorbeeld grootschalige renovatieprojecten of bij sloop en nieuwbouw binnen een in dit bestemmingsplan opgenomen bouwvlak.

Tilburg doorloopt elke vier jaar een milieubeleidscyclus: plan, programma, monitoren, verslagleggen en aanpassen. Het eerste Gemeentelijke Milieubeleidsplan (GMP) van Tilburg dateert uit 1990 en is inmiddels een paar keer geactualiseerd: GMP-2 in 1996 en de GMP-impuls in 2000. Met de milieubeleidsvisie voor de periode 2001 t/m 2004 - 'De Koers, De weg naar duurzaamheid' - zijn 3 strategische doelen geformuleerd: Tilburg, complete stad (zorgzaam, ondernemend en bruisend); Tilburg, duurzame stad (verantwoord omgaan met eindige natuurlijke hulpbronnen zoals fossiele energie, primaire grondstoffen, water en natuur); Tilburg, leefbare stad (een schoon en gezond milieu waarbij milieuverontreiniging van bodem, water en lucht worden teruggedrongen dan wel beheerst). Dit betekent onder meer dat er zuinig om moet worden gegaan met de schaarse ruimte. Bij elke planontwikkeling moet dan ook onderzocht worden of er mogelijkheden bestaan voor meervoudig ruimtegebruik.

De nieuwe Milieubeleidsvisie 2006 - 2010 'Zorgen voor Milieu is Samenspel' bouwt voort op deze strategische doelen. Het accent ligt nu nog meer dan voorheen op gezondheid van en de kwaliteit van de leefomgeving voor de burger. De sleutel is samenwerking en duurzaam bouwen vormt een van de ankerpunten.

Duurzaam bouwen
Om duurzaam bouwen te bevorderen en makkelijker te maken heeft de gemeente Tilburg een instrument ontwikkeld. Dit is de Gemeentelijke Praktijk Richtlijn Duurzaam Bouwen (GPR Gebouw). De GPR Gebouw bestaat uit vijf modules, te weten: energie, materiaalgebruik, water, afval en binnenmilieu. Voor woningen komt hier nog een zesde module bij: integrale woonkwaliteit. Elke module bevat een pakket keuzemaatregelen. De gemaakte keuzes geven aan de module een score (van 5 tot 10). De milieukwaliteit van het gebouw wordt dus weergegeven door vijf of zes cijfers. Het gemeentebestuur heeft bepaald dat de GPR Gebouw gebruikt moet worden bij alle nieuw te bouwen gebouwen binnen de gemeente.

Het beleid omtrent Energie is vastgelegd in het Energiebeleidsplan Tilburg (2002) en richt zich op het verminderen van de energievraag, het gebruik van duurzame energiebronnen en het efficiënt omgaan met de energie. Bij alle nieuwbouw moet worden uitgegaan van een EPC-waarde (Energie Prestatie Coëfficiënt) van 10% onder de geldende landelijke norm uit het Bouwbesluit.

Bij grote woningbouwprojecten (250 woning(-equivalenten) of meer), welke bijvoorbeeld middels een wijzigingsbevoegdheid of door sloop en nieuwbouw tot stand komen moet door de ontwikkelende partij een energievisie worden gemaakt en overlegd. In deze visie moet aandacht besteed worden aan de mogelijkheden voor eventuele nieuwe en/of aanvullende energie-infrastructuur (bijv. warmtesystemen, warmte/koude opslagsystmen), realisatie van duurzame en innovatieve energievormen en mogelijkheden voor energiebesparing. Ook in de energievisie dient te worden uitgegaan van een EPC-waarde van 10 % onder de wettelijke norm. Indien het project een herstructurering betreft met in merendeel woningen die worden gerenoveerd of groot onderhoud ondergaan moet een EPL-bestaand (Energie Prestatie op Locatie voor bestaande bouw) worden gerealiseerd van minimaal 6,0. Bij grote nieuwbouwprojecten moet een EPL-nieuwbouw (Energieprestatie op Locatie voor nieuwbouw) worden gerealiseerd met een minimale waarde van 7,2 in 2006 oplopend naar 7,4 vanaf 2010. Daarnaast dient bij nieuwbouwplannen in het plangebied zoveel mogelijk te worden uitgegaan van compact bouwen en het gebruik van passieve en/of actieve zonne-energie.

Binnen de gemeente Tilburg is een groot aantal wetten en beleidsstukken met betrekking tot natuur en groen van kracht. Beleid en wetgeving is verdeeld over rijk, provincie en gemeente.

Op rijksniveau zijn Natuurbeschermingswet 1998, Flora- en faunawet en Boswet van kracht. De Natuurbeschermingswet 1998 (vastgesteld in 2006) biedt bescherming aan gebieden met bijzondere waarden, zoals de Natura2000-gebieden. De Flora- en faunawet (2002) beschermt vrijwel alle in het wild voorkomende planten- en diersoorten (incl. de soorten, die genoemd worden in het Verdrag van Bern, de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn). In de Boswet (1961) is de kap van individuele bomen en bos buiten de bebouwde kom geregeld.

In Interimstructuurvisie van de Provincie Noord-Brabant (2008) is vorm gegeven aan de provinciale Ecologische Hoofdstructuur. In Noord-Brabant wordt deze de Groene Hoofdstructuur (GHS) genoemd. Uitgangspunt van de GHS is het bereiken van een duurzaam ecologisch netwerk door de ontwikkeling van grootschalige natuur en tussenliggende ecologische verbindingszones. Naast strikte begrenzingen, zijn op provinciaal niveau ook zoekgebieden voor de GHS aangegeven. Per gemeente wordt de begrenzing nader uitgewerkt.

Op gemeentelijk niveau zijn met name de Kadernota Groene Mal, het Groenstructuurplan Plus en de Bomenverordening van belang. In de Kadernota Groene Mal (2002) is het rijks- en provinciaal beleid uitgewerkt en zijn aanvullende regels voor natuur en ecologie binnen de gemeentegrenzen opgenomen. Het Groenstructuurplan Plus (1998) geeft een lange-termijnvisie op beheer en inrichting van het openbaar groen. In de Bomenverordening (2008) is de bescherming van bomen binnen de bebouwde kom van de gemeente Tilburg vastgelegd.

Hiervoor wordt verwezen naar de Quick scan natuurwaarden en begrenzing Groene Hoofdstructuur bestemmingsplangebied Amarant te Tilburg van december 2005 van Ecologisch Adviesbureau Cools. De quick-scan is als bijlage 2 bij de toelichting van het bestemmingsplan gevoegd. Onderstaand volgt een samenvatting van de Quick-scan.

Gezondheid is één van de uitgangspunten geweest voor de nieuwe milieubeleidsvisie. Tilburg kent geen formeel gezondheidsbeleid. Het gezondheidsbeleid is verweven in beleidsvelden zoals zorg, welzijn, sport, wonen en milieu. De thema's lucht en geluid krijgen onder druk van Europese regelgeving steeds meer gewicht. Deze zijn uitvoerig aan de orde geweest in eerdere paragrafen.

De gezondheid van de burger is belangrijk en vraagt om extra bescherming, mede gezien het toenemende autoverkeer. Steeds vaker zien we nu dat normoverschrijdingen, bedoeld om de gezondheid van de mens te garanderen, bouwplannen langs drukke verkeerswegen kunnen blokkeren. Stedenbouw dient dus meer dan voorheen rekening te houden met gezondheid. Daarnaast zien we dat goede informatievoorziening een randvoorwaarde is voor een goede gezondheid. Het Tilburgse zorgportaal voorziet hierin.

Het plangebied is gelegen in het stroomgebied van de Donge / Oude Leij en behoort zowel kwalitatief als kwantitatief tot het beheergebied van Waterschap de Brabantse Delta.

De hoogteligging van het plangebied varieert van circa 13,00 m + NAP in het centrale gedeelte van Amarant, tot ongeveer 12,50 m + NAP, langs de Bredaseweg, en 11,70 m + NAP, langs de Oude Rielsebaan. De bebouwing staat over het algemeen wat hoger dan het omliggende terrein.

In de bestaande situatie zijn twee zorginstellingen gevestigd in het plangebied, bestaande uit een aantal hoofd- en kleinere gebouwen, met een dakoppervlakte van ongeveer 44.100 m², bij Amarant, en 5.200 m², bij Mariahof. Totaal dakoppervlakte: 49.300 m². Het complex is groen en open ingericht, met grote onverharde oppervlakten. Bij de inrichting horen ook toegangswegen en over het hele plangebied verspreid parkeergelegenheid.

De bodems in het plangebied en omgeving zijn gevormd in pleistocene dekzandgronden, die behoren tot het oorspronkelijke hoogterras van de Maas en Rijn. Deze dekzanden bestaan over het algemeen uit fijne tot matig fijne zanden, maar bevatten ook lagen met grof zand en grind. Met name de bovenste meters van het grondpakket bestaan overwegend uit leemhoudend matig fijn zand, diepere lagen bestaan veelal uit grover materiaal. Het leemgehalte van de bovengrond varieert sterk. Plaatselijk kunnen, op verschillende diepten, storende dikkere leemlagen voorkomen. In de oorspronkelijke beekdalen, zoals die van de Donge / Oude Leij, heeft in het verleden enige veenvorming plaatsgevonden. Op de hogere delen zijn veld- en laarpodzolgronden, gooreerdgronden en enkeerdgronden aanwezig.

De stad Tilburg, en dus ook het plangebied, is grotendeels gesitueerd in een infiltratiegebied, een hoger gelegen relatief droog gebied, waar hemelwater in een natuurlijke situatie in de bodem trekt (infiltreert) en in de ondergrond terechtkomt. Dit infiltratiegebied maakt deel uit van het grondwatersysteem "Drunense Duinen". In dit systeem bevindt zich een grondwaterscheiding die in noord-zuid richting dwars door de stad loopt. In het gebied ten westen van deze grondwaterscheiding, waarbinnen het plangebied is gesitueerd, stroomt het freatisch grondwater globaal in westelijke richting, naar het dal van de Donge / Oude Leij. Door deze grondwaterstroming en optredende kwel langs de beken aan de westkant van de stad, is in het beekdal van de Donge / Oude Leij sprake van vrij natte omstandigheden. Lokale stroming van het freatisch grondwater vindt eveneens plaats in de richting van de Drassige Driehoek, ten noorden van het plangebied, en naar lokale waterpartijen in de nabijheid van Amarant en Mariahof. Door een afname van de hoeveelheid infiltratiewater door verstedelijking is ook in natte gebieden in toenemende mate sprake van verdroging. De ontwateringsituatie is uit globaal onderzoek ruim dieper dan één meter onder het maaiveld.

Het plangebied ligt grotendeels binnen dit de boringsvrije zone van het zuidelijker gelegen waterwingebied Gilzerbaan, en net buiten de 25 jaarsbeschermingszone. Het waterwingebied is in beheer bij de voormalige Tilburgsche Waterleiding-Maatschappij, nu Brabant Water.

Het belangrijkste natuurlijke oppervlaktewater in de nabijheid van het plangebied is de beek Oude Leij (ten noorden van de Bredaseweg bekend als De Donge). Deze beek stroomt op ongeveer 350 m ten zuidwesten van het plangebied, richting noordwest. De Donge / Oude Leij heeft de functie viswater en de deelfunctie "ecologische verbindingszone" gekregen. Bij de functie 'viswater' is de toekenning gebaseerd op de Europese richtlijn viswater 78/659/EEG. Tevens de deelfunctie beekherstel. Het peil wordt kunstmatig beheerd door middel van verschillende stuwen langs het hele tracé.

Het overige oppervlaktewater in de nabijheid van het plangebied bestaat uit een aantal vijvers en poelen, zonder veel waterhuishoudkundige betekenis.

Afstroming van hemelwater verloopt deels in de richting van het beekdal (via de natuurlijke weg), deels via het in het complex bestaande gescheiden rioolstelsel. Het afvalwater wordt via een gescheiden rioolstelsel verzameld. Het vuilwater wordt getransporteerd naar een rioolwaterzuiveringsinstallatie. Het rioolstelsel en de zuiveringsinstallatie zijn beide in beheer van Amarant. De zuivering voldoet aan de gestelde emissie-eisen.

Aan de hand van de ontwikkelingen in het plangebied en de kenmerken van de bestaande situatie zijn in overleg met de waterbeheerder de kansen afgewogen om zo veel mogelijk duurzaam om te gaan het watersysteem, zoals omschreven in het gemeentelijke waterplan (GWP) en zijn vertaling in het Waterstructuurplan (WSP), het gemeentelijk rioleringsplan (GRP) en de vierde nota waterhuishouding (NW4).

In het Waterstructuurplan van de gemeente Tilburg (juni 2000) wordt het plangebied grotendeels gekenmerkt als een infiltratiegebied. Binnen het plangebied wordt als belangrijk speerpunt vermeld het combineren van natuurherstel langs de Donge / Oude Leij en in de Drassige Driehoek met een optimaal waterbeheer. Daarbij wordt onder meer gedacht aan:

• Versterken van de infiltratie in hoger gelegen gebieden in de omgeving, ter verbeteren van de relatie tussen infiltratie en kwel;
• Vasthouden van water in deze natte gebieden door waterconservering en retentie en het zoeken naar mogelijkheden voor hergebruik (overtollig water) voor bijvoorbeeld singels en vijvers (doorspoeling; zomers droogvallen), landbouw en overige natuur (verdrogingbestrijding).

In het plangebied wordt het afvalwater verzameld via een gescheiden rioolstelsel en gezuiverd. In de toekomstige situatie wordt de dakoppervlakte gereduceerd naar ca. 37.600 m² bij Amarant (afname van 11.700 m2), en tot ongeveer 5.900 m² bij Mariahof (toename van 600 m²). Totaal dakoppervlakte: 43.500 m². De per saldo afname van 11.100 m² wordt omgezet in een groene / natuurlijke inrichting, onverhard dus.

Naast deze verandering worden de ontsluitingswegen en de parkeergelegenheid afgestemd op de nieuwe structuur. Daarbij wordt ook een substantiële reductie van afvoerende oppervlak gerealiseerd.

De zuivering heeft onvoldoende capaciteit voor grote uitbreidingen van het aanbod, ten opzichte van het oorspronkelijke aantal inwoners. Technisch voldoet de installatie nog wel. Op termijn is te verwachten dat de effectiviteit van het zuiverproces faalt. De beheerder overweegt te stoppen met zuiveren als dit gebeurt. De installatie wordt dan omgebouwd tot een gemaal om het vuilwater te transporteren naar de Tilburgse rioolstelsels.

In overleg met de beheerder en met de waterbeheerder spreken beheerder, gemeente en waterschap af, een plan te presenteren voor de aansluiting op de gemeentelijke riolering, binnen één jaar nadat geconstateerd wordt dat het effluent onacceptabele overschrijdingen toont. Het referentiekader is de vigerende vergunning voor de lozing van het effluent, in gevolge de Wet verontreiniging oppervlaktewateren.

Naast de reductie van dakoppervlakte ontstaat bij de nieuwbouw de kans om duurzamer om te gaan met het watersysteem. Mogelijkheden hiervoor zijn:

• Regenwater opvangen en hergebruiken, bijv. voor toiletspoeling;
• Regenwater infiltreren in de bodem;
• Een combinatie van beide mogelijkheden.

Hierbij moet aandacht besteed worden aan de veiligheid gezien de aard van het complex. Hiervoor is een quick-scan van de afkoppelkansen uitgevoerd. Uit deze quick-scan komt naar voren:

• Bij de ongeveer 27.700 m² bestaande / te handhaven bebouwing kan de op de gevel gemonteerde regenpijpen eenvoudig afgekoppeld worden;
• Bij de 15.700 m² nieuwe bebouwing is het vuil- en hemelwater eenvoudig inpandig gescheiden in te zamelen;
• De afkoppeling van de afwatering van de verharding is zeer kostbaar, tenzij ook de bestrating en haar afwatering wordt vernieuwd;
• Buiten de afgekoppelde gebouwen moet het hemelwater langs de gevel via boven- / ondergrondse leidingen getransporteerd worden tot een voorziening, waar het water in de bodem zakt. De lengte van deze verzamelleidingen wordt ingeschat op ca. 3.000 m¹ voor het hele complex;
• Het bergingsvolume (greppels / droge vijvers) is ingeschat op 1.200 m³, op basis van een wateropgave van 40 mm.

Conclusies ten aanzien van het afkoppelen:

• De te realiseren kosten voor afkoppelen met maximale infiltratie worden geschat op tientallen euro per vierkante meter afgekoppelde oppervlakte.
• De afvoerende dakoppervlakte (ongeveer 20%) en de weg- en parkeeroppervlakte worden substantieel gereduceerd. Deze oppervlakten worden omgezet in groen / natuurlijk inrichting. Hiermee wordt vorm gegeven aan het waterbeleid beginsel van 'vergroening' van het stedelijk gebied.
• De kosten van het verzamelen en infiltreren van hemelwater zijn hoog. Het gemeentelijke waterbeleid steunt afkoppelprojecten, onder het beginsel dat het watersysteem 'anders' ingericht wordt, en dan ook grotendeels gefinancierd kan worden vanuit het plan. Deze kosten zijn echter niet te financieren vanuit het plan.
• Het niet aankoppelen van nieuwe gebouwen is economischer dan afkoppelen van bestaande bebouwing. Het is ook in te passen in de werkzaamheden.
• Bovengrondse infiltratievoorzieningen zijn niet gewenst; ondergrondse infiltratie-units zijn in te passen bij de uitvoering van nieuwe gebouwen.
• Het afkoppelen van dakoppervlakten en hergebruiken van hemelwater in de nieuwe bebouwing is financieel haalbaar.

Op grond van de bovengenoemde afwegingen en in overleg met de waterbeheerder, zijn de bouwstenen vastgelegd voor het nieuwe watersysteem. In het plangebied en voor rekening van de ontwikkelende partij(en), dienen de volgende randvoorwaarden in acht genomen te worden bij het herontwikkelen van het plangebied:

• De bestaande terreinhoogte wordt gehandhaafd. Verdiepte bouwdelen worden waterdicht uitgevoerd.
• Het vuil- en het hemelwater worden inpandig gescheiden ingezameld, bij de nieuwe bebouwing.
• Het vuil- en het (niet afkoppelbare) hemelwater worden verzameld in het bestaande gescheiden rioolstelsel.
• Het hemelwater van de nieuwe bebouwing infiltreert in de bodem via ondergrondse infiltratievoorzieningen.
• De belasting van de bestaande zuiveringsinstallatie is geschat op 10 m³/uur. Bij behoefte aan grote capaciteituitbreiding of bij onacceptabele overschrijdingen van de vergunde parameters voor het effluent, wordt de installatie omgebouwd tot een gemaal en het vuilwater aangesloten op de Tilburgse rioolstelsels. De beheerder dient de plannen hiervoor binnen één jaar in gang te zetten, in overleg met de betrokken overheden.

Het waterbeleid van de gemeente Tilburg is vastgelegd in het Waterplan (1997) en verder uitgewerkt en ruimtelijk vertaald in het Waterstructuurplan (2002). In het Waterplan zijn algemene doelstellingen geformuleerd op de lange termijn, gebaseerd op de duurzaamheidgedachte. Het Waterstructuurplan

koppelt het actieprogramma uit het Waterplan aan ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente en geeft hiermee onder andere invulling aan water als ordenend principe. In het waterstructuurplan zijn de volgende hoofddoelstellingen voor het gemeentelijk waterbeleid opgenomen:

• Streven naar een duurzaam en veerkrachtig watersysteem
• Optimalisatie van de waterketen; zuinig en efficiënt gebruik van water
• Vergroten van de belevings-, ecologische, economische en recreatieve waarde van water

De hoofddoelstellingen zijn vertaald in lange termijn doelstellingen voor de verschillende compartimenten van het watersysteem. De paragraaf waterhuishouding en riolering is gebaseerd op het gemeentelijk waterbeleid. Het concept is eerst voorgelegd aan Waterschap de Dommel.

Het waterbeleid van de gemeente Tilburg is gericht op een duurzaam waterbeheer. De verschillende functies van het water dienen daarbij zoveel mogelijk te worden gesitueerd en afgestemd op het onderliggende watersysteem. Water wordt als een sturend en ordenend principe gehanteerd voor ruimtelijke en functionele ontwikkelingen in en rond de stad. Belangrijke thema's daarbij zijn het vasthouden van water (waterconservering, waterretentie), vernatten van natuur en bos, optimale infiltratie (afkoppelen regenwater e.d.) en het verbeteren van de waterkwaliteit.

Het plan is voorgelegd aan de waterbeheerder, in casu, waterschap De Brabantse Delta via e-mail d.d. 8 januari 2006. Tevens is in het overleg van 20 maart 2006 de opzet van dit bouwplan toegelicht. De gemeente heeft een conceptparagraaf opgesteld en voorgelegd aan de waterbeheerder: De Brabantse Delta. Zij levert op- en aanmerkingen / een wateradvies aan, als reactie op het concept. Deze opmerkingen zijn verder verwerkt in de definitieve waterparagraaf.

De Brabantse Delta stemt in met deze waterparagraaf. Dit alles en in het bijzonder het wateradvies, verwoord in de brief met kenmerk 06u004945, d.d. 6 juli 2006. Naar aanleiding van deze brief zijn wijzigingen naderhand doorgevoerd in de definitieve versie van deze waterparagraaf omtrent de bestaande zuiveringsinstallatie. Met dit alles heeft waterschap De Brabantse Delta ingestemd bij brief van 20 juni 2007, kenmerk 07u004045.

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het bestemmingsplan nogmaals voorgelegd aan het waterschap Brabantse Delta. Per brief d.d. 3 oktober 2008 geven zij aan in te kunnen stemmen met de waterparagraaf.

In vervolg op de invoering van de nieuwe Grondexploitatiewet is bij planologische maatregelen zoals een bestemmingsplan, (gelijktijdige) vaststelling van een exploitatieplan verplicht, tenzij uitdrukkelijk besloten wordt geen exploitatieplan vast te stellen.

Er behoeft geen exploitatieplan te worden opgesteld indien aangetoond kan worden dat het kostenverhaal op een andere manier geregeld is (anderszins verzekerd) en tevens locatie-eisen en regels voor woningbouwcategorieën niet nodig zijn.

Voorliggend bestemmingsplan legt de bestaande situatie vast en biedt de mogelijkheid om met een wijzigingsbevoegdheid op gedeelten van het terrein appartementen te realiseren ten behoeve van de doelgroep 50+ en mensen met een zorgbehoefte.

De ondergrond is eigendom van Amarant en TBV Wonen en het bouwplan wordt in opdracht van deze partijen gerealiseerd. Er behoeven geen aanvullende locatie-eisen te worden gesteld.

De begrenzing van het plangebied is nauwkeurig bepaald.

De partijen Amarant en TBV Wonen dragen alle kosten in verband met de realisatie van dit project. Er zijn geen aanpassingen nodig in het openbaar gebied en ten behoeve van het bestemmingsplan en mogelijke wijzigingsplannen zijn c.q. worden leges op basis van de legesverordening betaald. Er kan daarom worden geconcludeerd dat "de kosten anderszins verzekerd" zijn.

Het college dient expliciet te besluiten dat op grond van bovenstaande geen exploitatieplan zal worden vastgesteld.

Leges

De leges voor het bestemmingsplan worden in rekening gebracht bij de initiatiefnemers. De leges bedragen in dit geval € 75.570,94 voor Amarant en € 64.227,34 voor TBV wonen, hetgeen resulteert in een totaal bedrag aan leges van € 139.798,28. Voor het verlenen van de bouwvergunning worden separaat leges in rekening gebracht.

Planschade

Door beide initiatiefnemers is een planschadeovereenkomst getekend, waardoor zij verantwoordelijk zijn voor eventuele uit te betalen planschades.

Gelet op bovenstaande is het onderhavige plan economisch uitvoerbaar.

De volgende inspraakreacties zijn ontvangen:

1. 1. de heer/mevrouw **********, Roodeschoolstraat 53, 5035 CD Tilburg;
2. 2. leden van de cliëntenraad Winkellaan 5, t.a.v. de heer **********, Vlierlaan 54, 5056 XT Berkel-Enschot;

1. 1. H. ****** ****brengt het volgende naar voren:

Onduidelijk is voor welke doelgroep de appartementen zijn. Toekomstige bewoners zouden een afspiegeling moeten zijn van de samenleving. Om dit te realiseren dat moeten er ook appartementen worden aangeboden met een maximale koopprijs van circa 200.000,- euro en/of een maximale huurprijs van circa 475,- euro per maand.

Reactie gemeente:

In paragraaf 3.7 ´volkshuisvesting´ van de toelichting bij het voorontwerpbestemmingsplan wordt aangegeven dat de appartementen ontwikkeld zullen worden in een landgoed-concept, voornamelijk gericht op de categorie welgestelde senioren, die zich verzekerd willen weten van (geïntegreerde) diensten- en zorgverlening, comfort en veiligheid. Mede op verzoek van initiatiefnemers is besloten dat de woningbouw zich niet enkel richt op de ´welgestelde senior´. Initiatiefnemers zullen streven naar een doelgroep met een divers inkomen. Daarbij moet de doelgroep nog steeds wel enige vorm van zorg behoeven en/of senior (55+) zijn.

2. 2. De leden van de cliëntenraad Winkellaan 5 brengen het volgende naar voren:
   1. a. De cliëntenraad verzoekt de gemeente om een beschermende bepaling op te nemen in het bestemmingsplan, om een minimaal aantal verzorgingsplaatsen te kunnen blijven garanderen voor cliënten van Amarant;
   2. b. Als de groep ´toekomstige bewoners´, de groep ´oorspronkelijke bewoners´ getalsmatig overstijgt zal de groep ´toekomstige bewoners´bij conflicterende woonwensen een sterke positie innemen, ten opzichte van de kwetsbare ´oorspronkelijke bewoners´;
   3. c. Het bestemmingsplan biedt onvoldoende bescherming aan de oorspronkelijke doelgroep. Deze bescherming zou geboden kunnen worden door te streven naar een bredere variatie bewoners in de nieuwe situatie, bijvoorbeeld maakt bewoning ook mogelijk voor mensen met een lichte handicap (niet zijnde 55+);
   4. d. Het bestemmingsplan vraagt voor de doelgroep 55+ geen koppeling met een zorgvraag. Dit resulteert dus niet automatisch in instandhouding, vernieuwen of uitbreiden van het zorg- en dienstaanbod van de te verlenen zorg op het terrein, hetgeen wel het achterliggende doel is van dit bestemmingsplan. Verzocht wordt om een verplichte koppeling tussen bewoning en zorg;
   5. e. Volgens inspreker worden een aantal bestaande voorzieningen niet meegenomen, zoals zou blijken uit paragraaf 2.1. van de toelichting. Ook de gebruikte plattegronden komen niet overeen met de bestaande situatie;
   6. f. Het merendeel van de bestaande voorzieningen genereren zeer nuttige aangepaste arbeids-, dagbestedings- en ontmoetingsplaatsen voor op het terrein en elders woonachtige cliënten van Amarant. Op kaart I (bijlage I) wordt de te slopen bebouwing aangegeven (o.a. de groenvoorziening met kassencomplex en verkooppunt). Voor deze bebouwing geldt niet dat deze verouderd is c.q. niet meer functioneel is. Indien bouwwerken moeten wijken om invulling te geven aan de Ontwikkelingsvisie, dan verzoeken wij op grond van het bestemmingsplan om hervestiging van deze functies elders op het terrein mogelijk te maken;
   7. g. Artikel 3.4.2. van de bestemmingsregels bepaalt: ´onder strijdig gebruik wordt in ieder geval gerekend: gebruik van gronden en bebouwing voor detailhandel en bedrijvigheid´. Gelieve dit niet als strijdig gebruik aan te merken, voor zover de detailhandel en bedrijvigheid ten behoeve van cliënten met een zorgvraag is;
   8. h. Uit cultuurhistorische aspecten wordt de bestaande hoofdbebouwing aangemerkt als in hoge mate gezichtsbepalend voor het gehele complex. Men spreekt over cultuurhistorische en architectonische waarde als uitdrukking van het ontstaan van de zwakzinnigenzorg in Brabant en geldend als relatief gave representant van de traditionele bouwkunst uit de jaren dertig van de twintigste eeuw. Artikel 3.3.2. sub a, blz. 62 van de regels mag het bouwen van het regiokantoor pas aanvangen na volledige sloop van de bestaande kantoorvoorzieningen als genoemd in artikel 3.2.2. sub i. In dit artikel wordt verwezen naar ´het noordelijke deelvlak in het middelste landgoed´. Dit betreft het historische hoofdgebouw. Dit is een keihard voorschrift voor sloop, terwijl in de toelichting van het bestemmingsplan een duidelijke aanbeveling wordt gedaan tot behoud van dit gebouw. Het is uit respect voor het verleden wenselijk dit voorschrift te nuanceren.
   9. i. De levendigheid op het terrein dient te worden behouden en de oorspronkelijke doelstelling gericht op bewoners op deze locatie bewaakt. Het ter visie gelegde plan is zeer ingrijpend met betrekking tot de woonmogelijkheden voor de huidige bewoners en inspreker heeft zijn twijfels of de ontwikkelingsvisie ten goede komt van de huidige bewoners.

Reactie Gemeente:

1. a. Bewust worden er geen specifieke aantallen genoemd met betrekking tot beschikbare plekken voor de huidige bewoners. Amarant heeft namelijk aangegeven dat het verlenen van ´intensieve zorg´tegenwoordig veel meer omvat dan alleen de zorg aan mensen met een verstandelijke beperking. Amarant wil de mogelijkheid behouden om aan deze ´nieuwe´ vraag om intensieve zorg te kunnen voldoen. Daarbij komt dat het ook mogelijk is dat mensen met een verstandelijke beperking komen te wonen in de te realiseren appartementen. Gezocht is naar een zo groot mogelijke flexibiliteit, waardoor men kan inspelen op de vraag naar intensieve zorg van dat moment. Amarant geeft aan dat verhuizing van mensen met een beperking van de locatie aan de Bredaseweg naar een locatie elders, uitsluitend plaatsvindt na instemming van de cliënt. Het nieuwe bestemmingsplan belemmert het verblijf of de terugkeer van cliënten geenszins.
2. b. Op het terrein van zowel Amarant als Mariahof, blijft een maatschappelijke bestemming rusten, ook de wijzigingsbevoegdheden maken een maatschappelijke bestemming mogelijk, hieruit moet worden afgeleid dat deze functie prevaleert. Daarnaast hoeft het ook niet zo te zijn dat de bewonersgroep ´toekomstige bewoners´, alleen zal bestaan uit ´gezonde´senioren. Deze bewonersgroep kan heel divers zijn met ieder zijn eigen belangen.
3. c. De toekomstige ´nieuwe´ bewonersgroep is niet beperkt tot senioren (55+). In de wijzigingsbevoegdheid is aangegeven dat burgemeester en wethouders bevoegd zijn de deelvlakken met de aanduiding ´Wro-Zone - wijzigingsgebied 1,2 en 3´ te wijzigen ten behoeve van het realiseren van huisvesting voor mensen die enige vorm van zorg behoeven én senioren (55+). De groep mensen die enige vorm van zorg behoeven hoeven niet tevens 55+ te zijn. Hiermee wordt een bredere variatie van bewoners mogelijk gemaakt.
4. d. Het woonprofiel voor deze locatie gaat uit van de ontwikkeling levensloopbestendige appartementen. De toekomstige doelgroep kiest bewust voor deze locatie vanwege de aanwezigheid van zorgvoorzieningen. De appartementen zullen ook als zorggerelateerde woningen worden aangeboden. Dit betekent wonen waarin gegarandeerd is dat van de aanwezige zorgvoorzieningen op het totale landgoed gebruik gemaakt kan worden. Met andere woorden de toekomstige bewoner betaalt voor de voorzieningen. Deze draagkracht is noodzakelijk om de aanwezige faciliteiten en zorgfuncties te kunnen behouden c.q. uitbreiden. Een verplichte koppeling via het bestemmingsplan achten wij dan ook niet noodzakelijk en is publiekrechtelijk ook moeilijk af te dwingen.
5. e. In paragraaf 2.1 van de toelichting wordt geen limitatieve opsomming van de aanwezige functies c.q. bebouwing gegeven. Functies als de fietsenwerkplaats en de plantenkas met verkoopvoorzieningen vallen onder de noemer ´voorzieningen voor dagactiviteiten´ en ´voorzieningen voor ontwikkelingsgerichte werkgerelateerde activiteiten´. Onder deze algemene functiebenoeming kunnen dus diverse specifieke functies geschaard worden. In artikel 3.1.1. van de bestemmingsplanregels geeft aan welke functies allemaal zijn toegestaan binnen de bestemming ´Maatschappelijk I´. De in de bijlage bij de regels opgenomen kaart over ´te slopen bebouwing´ hoeft niet conform de bestaande situatie te zijn. Het kan zo zijn dat er reeds bebouwing is gesloopt, echter deze gesloopte bebouwing wordt nog wel meegenomen in de voorwaarde voor de nieuw te bouwen woningen.
6. f. Zoals hierboven reeds is aangegeven biedt artikel 3.1.1. van de bestemmingsplanregels de mogelijkheid om dergelijke voorzieningen te realiseren binnen het bouwvlak van de bestemming ´Maatschappelijk I´. Tevens dient er voldaan te worden aan de bouwregels, zoals genoemd in artikel 3.2.2. (regels omtrent bebouwingspercentage, bouwhoogte e.d.).
7. g. Bij strijdig gebruik wordt uitgegaan van zelfstandige detailhandelsvestigingen en bedrijven. Ondergeschikte detailhandel ten dienste van de voorzieningen genoemd in de bestemmingsplanregels 3.1.1. onder b en c, worden niet als strijdig gebruik aangemerkt. Een winkel gerund door cliënten van Amarant zelf, kan aangemerkt worden als voorziening voor dagactiviteiten.
8. h. Het hoofdgebouw heeft vanuit cultuurhistorie een belangrijke betekenis. En deze betekenis is geformuleerd is de toelichting, waarbij door de gemeente de wens is uitgesproken dat het pand behouden zou moeten blijven. Planologisch juridisch gezien heeft de gemeente echter geen mogelijkheden om sloop van het pand tegen te gaan. Het pand is namelijk niet aangewezen als monument. Het pand staat aangeduid als MIP-object op de cultuurhistorische waardenkaart. Aan een MIP-object komt echter geen juridische betekenis toe en dient dan ook niet als een weigeringsgrond voor een sloopvergunning. In het ontwerpbestemmingsplan zullen de bouwvoorschriften zodanig worden aangepast dat (volledige) sloop niet noodzakelijk hoeft te zijn voordat het nieuwe kantoorvoorziening kan worden gebouwd.
9. i. Als gemeente willen wij het terrein van Amarant graag behouden voor de huidige bewoners, echter als gevolg van de veranderende visie op de zorg aan deze mensen is het een feit dat het aantal bewoners op het terrein terug loopt. Om de aanwezige voorzieningen op het terrein te kunnen behouden en/of aan te passen aan de huidige eisen en behoeften is het noodzakelijk om een nieuwe doelgroep toe te laten op het terrein. Als gemeente proberen wij dit met grote zorgvuldigheid te doen en in nauw overleg met Amarant, waarvan wij mogen verwachten dat zij het belang van de huidige bewoners voorop stelt. Via een bestemmingsplan kunnen wij als gemeente erop toezien dat bepaalde functies mogelijk worden gemaakt en andere niet of slechts beperkt, echter wij kunnen Amarant niet verplichten die functies ook daadwerkelijk te realiseren. Met de opgestelde regels trachten wij het belang van de huidige bewoners zoveel mogelijk te verzekeren.

De volgende vooroverlegreacties zijn ontvangen:

1. 1. Brandweer Midden en West Brabant, t.a.v. de heer H. Killaars, Postbus 3208, 5003 DE Tilburg;
2. 2. N.V. Nederlandse Gasunie, t.a.v. G.A. Westmaas, Postbus 444, 2704 AK Waddinxveen;
3. 3. Essent, t.a.v. H.P.B.J. Finger, Postbus 2712, 6030 AA Nederweert;
4. 4. KPN B.V., t.a.v. de heer H.J.J. Nieuwenhuis, Postbus 9107, 7300 HR Apeldoorn;
5. 5. Waterschap Brabantse Delta, Postbus 5520, 4801 DZ Breda;
6. 6. VROM-inspectie, t.a.v. de heer J. Henssen, Postbus 850, 5600 AW Eindhoven;
7. 7. Provincie Noord-Brabant, Directie ROH, t.a.v. de heer H. Spoelstra, Postbus 90151, 5200 MC ´s-Hertogenbosch.

1. 1. Brandweer Midden en West Brabant

heeft een advies uitgebracht waarin toepassing wordt gegeven aan de Circulaire Risico Normering Vervoer Gevaarlijke Stoffen en het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (Bevi). Het advies is toegespitst op de aanwezige risicobron, Bredaseweg (onderdeel van de routing vervoer gevaarlijke stoffen), nabij de locatie waar het bestemmingsplan ´Amarant-Mariahof, Bredaseweg´ in voorziet. Brandweer Midden- en West Brabant geeft het advies om onderstaande maatregelen en aanbevelingen op te nemen in het bestemmingsplan.

• de aanbevelingen inzake bereikbaarheid van hulpdiensten en de capaciteiten van het bluswater;
• de bouwplannen dienen inzake brandpreventie te voldoen aan het Bouwbesluit en genoemde bouwkundige maatregelen.

Reactie Gemeente:

Amarant heeft gezamenlijk met de Brandweer afspraken en maatregelen getroffen in het kader van brandpreventie en om het terrein zo toegankelijk mogelijk te maken voor hulpdiensten.

2. 2. N.V. Nederlandse Gasunie

heeft het voorontwerpbestemmingsplan getoetst aan het toekomstig externe veiligheidsbeleid van het ministerie van VROM voor onze aardgastransportleidingen, zoals dat naar verwachting medio 2009 in werking zal treden middels de AMvB Buisleidingen. Op grond van deze toetsing komt de Nederlandse Gasunie tot de conclusie dat het plangebied buiten de 1% letaliteitsgrens van onze dichtst bij gelegen leiding valt. Daarmee staat vast dat deze leiding geen invloed heeft op de verdere planontwikkeling.

Reactie Gemeente:

De reactie wordt ter kennisneming aangenomen.

3. 3. Essent

geeft aan dat bij het plangebied Amarant-Mariahof geen 150 kV en/of 50kV transportleidingen van Essent netwerk BV betrokken zijn.

Reactie Gemeente:

De reactie wordt ter kennisneming aangenomen.

4. 4. KPN BV

geeft aan dat het voorontwerpbestemmingsplan geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen.

Reactie Gemeente:

De reactie wordt ter kennisneming aangenomen.

5. 5. Waterschap Brabantse Delta

heeft geen opmerkingen ten aanzien van de waterparagraaf en geeft een positief advies.

Reactie Gemeente:

Het positieve advies wordt vermeldt in de waterparagraaf.

6. 6. VROM-inspectie

geeft aan dat zij de reactie op het voorontwerpbestemmingsplan van alle belanghebbende regionale rijksdiensten zal coördineren en zoveel mogelijk in één rijksreactie zal verwoorden.

De geplande ontwikkeling om ruim 300 appartementen te realiseren voor een nieuwe doelgroep, is strijdig met de regelgeving inzake de aanwezige luchtvaartgeluidcontouren. Het gaat daarbij om de beoogde ontwikkelingen in het plangebied met wijzigingsbevoegdheid 1 en deels in wijzigingsbevoegdheid 2. Het plangebied met wijzigingsbevoegdheid 3 (140 nieuwe woningen) valt buiten de 35 Ke-contour.

Voor de nieuwe bevolkingsgroep is er sprake van de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen de geluidscontouren waar in beginsel geen nieuwe geluidsgevoelige bebouwing mag worden toegestaan. De in het plan gegeven argumentatie dat hier sprake is van "vervangende nieuwbouw" en van "opvullen van open plaatsen in de bestaande bebouwing", zodat kan worden aangesloten bij de ontheffingscriteria uit het Besluit geluidsbelasting grote luchtvaart (Bggl), is niet geldig. Ten eerste wordt met "vervangende nieuwbouw" gedoeld op nieuwbouw die een bestaande functie in stand houdt. Ten tweede is de gedachte van het opvullen van open plaatsen, gericht op kleinschalige situaties, zoals het bebouwen van een open plek in een bebouwingslint of open plekken binnen de bebouwde kom. In dit geval is daar geen sprake van.

Verzocht wordt het bestemmingsplan aan te passen dat de strijdigheden met het beleid worden opgeheven. Zonder aanpassing kan het bestemmingsplan niet verder in procedure worden gebracht.

Reactie Gemeente:

In het kader van deze vooroverleg reacties heeft er overleg plaatsgevonden met de VROM-inspectie en Defensie. Naar aanleiding van dit overleg is de gemeentelijke interpretatie van het Besluit geluidsbelasting grote luchtvaart op papier gezet. Op 18 december 2008, ontvangen 22 december 2008 heeft de VROM-insprectie medegedeeld dat de nationale regelgeving op het punt van het bouwen binnen de geluidscontour van de vliegbasis Gilze-Rijen, zich niet verzet tegen de gemeentelijke interpretatie van de regelgeving.

Hiermee is er geen strijdigheid met het beleid en regelgeving en kan het bestemmingsplan zonder aanpassing verder in procedure worden genomen.

7. 7. Provincie Noord-Brabant

beperkt zich in haar reactie tot de onderwerpen die provinciale belangen dienen.

1. a. Het plangebied vormt een onderdeel van de GHS zoals op de kaart van de provinciale Interimstructuurvisie is aangegeven. Het centraal gelegen bebouwingscomplex is daarbinnen in het wit aangegeven. Dit betekent dat dit geen onderdeel is van de GHS. Deze aanduiding is globaal en op de GHS-detailkaart nauwkeuriger weergegeven. Met de voorgestelde herinrichting van het gebied, wordt de GHS en EHS opnieuw begrensd. Positief is dat met de voorgestelde herinrichting deze groenstructuur wordt versterkt door de bebouwing te concentreren en daartussen brede groenzones op te nemen. Vervolgens wordt nieuw bos toegevoegd en worden bomenlanen versterkt. De provincie stemt in met de begrenzing van de EHS, waardoor op termijn een robuustere groenstructuur ontstaat.
2. b. De provincie onderschrijft het uitgangspunt dat het plangebied geen regulier woongebied moet worden. De provincie is van mening dat deze beperkte verbreding van de zorgfunctie niet zal leiden tot meer verstoring van natuur- en landschapswaarden. Met het opgenomen nieuwbouwprogramma kan de directie instemmen.
3. c. Het toelaten van nieuwe bebouwing is gekoppeld aan de voorwaarde van gelijktijdige sloop van bebouwing en de aanleg van nieuw bos. Met deze regeling kan de provincie instemmen.
4. d. Ter objectivering van het bepaalde in artikel 5 Bos, onder 5.1.1. ´wegen en paden, voorzover aanwezig ten tijde van de in ontwerp ter visielegging van het plan´, is het gewenst die op een bijgevoegde kaart aan te geven.
5. e. Het Juvenaat en het hoofdgebouw, het voormalige klooster Mariahof, zijn van cultuurhistorisch belang voor de vroege ontwikkelingsgeschiedenis van dit complex. Het Mariahof is bovendien ook architectonisch van belang als uitdrukking voor het ontstaan van de zorg in Brabant. Het voormalige klooster Mariahof staat als MIP-object op de cultuurhistorische waardenkaart aangeduid. Ten aanzien van het Juvenaat en het hoofdgebouw wordt in de toelichting bij het bestemmingsplan aangegeven dat het gewenst is de verschillende bijgebouwen te handhaven. Echter in de bestemmingsplanregels wordt de mogelijkheid geboden om de panden via een wijzigingsbevoegdheid om te vormen of te wijzigen. Deze tegenstrijdigheid wordt in het plan niet onderbouwd. De provincie is van mening dat het gewenst is deze panden in hun verschijningsvorm te behouden en adviseren dit op de plankaart en in de voorschriften tot uitdrukking te brengen.
6. f. De bestemming Maarschappelijk II geregeld in artikel 4, komt niet voor op de plankaart. Onduidelijk is wat hiermee wordt bedoeld. Dit vraagt om verduidelijking.

Reactie gemeente:

1. a. De reactie wordt ter kennisneming aangenomen;
2. b. De reactie wordt ter kennisneming aangenomen;
3. c. De reactie wordt ter kennisneming aangenomen;
4. d. In de bestemmingsomschrijving van de bestemmingen ´Bos´ en ´natuur´ worden verharde en onverharde wegen en paden toegestaan. De aanleg van deze wegen en paden worden echter alleen mogelijk gemaakt via een aanlegvergunningenstelsel;
5. e. Het Juvenaat en het hoofdgebouw, het voormalige klooster Mariahof, zijn niet aangewezen als monument. Dit betekent dat er juridisch geen grond is om een evt. aangevraagde sloopvergunning te weigeren. Echter in de lijn van de reactie van de provincie worden de bouwvoorschriften voor de nieuwe kantoorvoorziening zodanig aangepast dat (volledige) sloop van de panden niet noodzakelijk is bij nieuwbouw van de kantoorvoorziening. Met Amarant zal overleg gevoerd worden omtrent inpassing en behoud van het Juvenaat en Mariahof bij nieuwbouwplannen voor een kantoorvoorziening.
6. f. De bestemming ´Maatschappelijk II´ wordt mogelijk gemaakt als burgemeester en wethouders gebruik maken van de wijzigingsbevoegdheden zoals genoemd bij de bestemming ´Maatschappelijk I´.

Er zijn geen zienswijzen ingediend.

De natuurimpuls die bij Amarant gegeven wordt, bestaat uit de ontwikkeling van bos met open plekken. De overgangen van bos naar open plek, bestaande uit grasland, zijn geleidelijk. De overgangen beslaan mantel- en zoomvegetaties van struweel en hoge kruiden. Aanleg van zoom en grasland vindt plaats verspreid over het gebied. In totaal worden twee tot vier open plekken op een onderlinge afstand van minimaal 50m gecreëerd. De oppervlakte is ongeveer 500m², de minimale doorsnee is 15m. De open plekken zijn grillig van vorm. Langs de Bredaseweg dient ten behoeve van het beeld alleen bos ontwikkeld.

Bosontwikkeling vindt plaats door de aanplant van oorspronkelijk inheems, gebiedseigen (autochtoon) plantmateriaal, passend bij de loofbossen in de omgeving (o.a. Ruwe berk, Zomereik, Lijsterbes). Bomen worden aangeplant in driehoeksverband, verschoven rijverband of wildverband, waarbij de plantafstanden 1,5x1,5x1,5 meter bedragen. De te planten bomen zijn minimaal 100cm hoog. Per 200m² bosaanplant wordt minstens één boom van minimaal 14-16cm omtrek geplant.

Op open plekken wordt tegen de bosrand over een breedte van miniaal 3m struweel aangeplant. De

struiken sluiten aan bij soorten uit de omgeving (o.a. Gewone vlier, Sporkehout, Aalbes) en bestaan eveneens uit autochtoon plantmateriaal. Ze worden aangeplant in driehoeksverband, verschoven rijverband of wildverband, waarbij de plantafstanden 1x1x1 meter bedragen. Minimale grootte van de struiken is 60cm. De ontwikkeling van grasland geschiedt autonoom via spontane vestiging. Aanvullende inrichtingsmaatregelen zijn hier niet nodig.