In deze regels wordt verstaan onder:

Het bestemmingsplan Blaak Noord West van de gemeente Tilburg.

De geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0855.BSP2008038-389892.000000.

Uitbreiding van een gebouw bestaande uit één bouwlaag welke direct ten dienste staat van het hoofdgebouw, doch niet één open ruimte vormt met de rest van het gebouw, en die zowel qua bouwmassa als verschijningsvorm ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Beroepsactiviteiten die kunnen worden beschouwd als ´aan-huis-verbonden´, zijnde bedrijfs- en/of beroepsmatige activiteiten door tenminste één bewoner, plaats vindend in de betrokken woning en/of bijbehorend bijgebouw, waarbij:

geen sprake is van een activiteit die is vermeld in de categorieën 2 t/m 5 zoals opgenomen in de Staat van bedrijfsactiviteiten of die behoort tot de categorieen van inrichtingen als bedoeld in artikel 41 van de Wet Geluidhinder, uitgewerkt in het Inrichtingen- en Vergunningenbesluit Milieubeheer (Stbl. 1993,50);

5. e. geen sprake is van een ontoelaatbare publieks- of verkeersaantrekking, mede in verband met eventueel reeds in de direkte nabijheid aanwezige beroepsvestigingen;
6. f. voldoende is of kan worden voorzien in parkeergelegenheid voor werknemers en bezoekers;
7. g. de beroepsuitoefening naar omvang ondergeschikt is aan het wonen, d.w.z. niet meer dan 40% van de vloeroppervlakte van de woning (inclusief bijgebouw) en totaal niet meer dan 80 m² in beslag neemt;
8. h. de beroepsuitoefening in zijn uiterlijke verschijningsvorm ondergeschikt is aan de woning en de woonomgeving;
9. i. geen detailhandel plaatsvindt, anders dan in ter plaatse vervaardigde goederen;
10. j. op geen enkele andere wijze overlast wordt veroorzaakt;
11. k. geen ontheffing wordt verleend voor het uitoefenen van bedrijvigheid welke onder de werking van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer (Stb. 1993, 50) valt, tenzij het betreffende gebruik door middel van het stellen van voorwaarden wel verantwoord is.

De achterste, niet naar het openbaar gebied toegekeerde lijn die het bouwvlak begrensd.

Een aanbouw of bijgebouw dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Oriëntatie van de voorzijde van de hoofdbebouwing.

Het percentage dat per bouwperceel bepaalt hoeveel procent van het bouwvlak ten hoogste mag worden bebouwd.

Een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, therapeutisch, kunstzinnig en ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Een vrijstaand gebouw ten dienste van en behorende bij het hoofdgebouw bestaande uit maximaal één bouwlaag, dat zowel qua bouwmassa als verschijningsvorm ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Door openbare ruimte omsloten geheel van percelen (al dan niet -reeds- bebouwd), dat te beschouwen is als een stedenbouwkundige eenheid.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

De grens van een bouwvlak.

Onder ´bouwhoogte´ wordt verstaan:

1. a. De hoogte van gebouwen, met uitzondering van lift- en trappenhuizen, lichtkappen en ondergeschikte onderdelen van gebouwen zoals schoorstenen, masten en delen van ventilatie-installaties, gemeten uit het hoogste punt boven het (straat-)peil.
2. b. De hoogte van bouwwerken die geen gebouw zijn, gemeten uit het hoogste punt boven het (straat-)peil.

Een deel van een gebouw, dat bestaat uit één of meer ruimten, waarbij de bovenkant van de afgewerkte vloeren van twee aan elkaar grenzende ruimten meer dan 1,5 m in hoogte verschillen, zulks met uitzondering van een onderbouw of zolder.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

Een grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

De som van de buitenwerks en horizontaal gemeten oppervlakten van de inpandige vloeren -horizontale vlakken ter plaatse van trappen, hellingen en vides daaronder begrepen- voorzover de ruimten waarbinnen de vloeren zich bevinden een grotere inwendige hoogte hebben dan 1,5 m.

Gehele of gedeeltelijke vernieling van een bouwwerk door overmacht: brand, overstroming, aardbeving en dergelijke.

Een aangebouwd of vrijstaand bijgebouw, bestaande uit een (semi) gesloten dakconstructie, omsloten door maximaal 2 wanden en (gedeeltelijk) ondersteund door palen of kolommen.

Hoek die gevormd wordt door een schuin en een horizontaal vlak die elkaar snijden op de goothoogte.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels aan- en/of uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken geen gebouw zijnde zijn toegelaten.

Transparante, ondiepte uitbouw van een gebouw vóór de voorgevel, niet zijnde een entree.

Hieronder wordt verstaan:

1. a. Een samenstel van activiteiten dat, gelet op de aard en de organisatie van die activiteiten alsmede op de plaats waar die activiteiten worden verricht, als een eenheid moet worden beschouwd.
2. b. Het complex van bebouwde en onbebouwde gronden waarop de hiervoor bedoelde activiteiten worden verricht.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

De hoogte waarop zich de snijlijn bevindt van een verticaal en een hellend vlak, waarbij die vlakken de begrenzing zijn van het toegestane bouwvolume.

het geheel van grootschalige voorzieningen en activiteiten t.b.v. groenaanleg zoals buurt-, wijk- en stadsparken met bijbehorende voorzieningen zoals verhardingen, waterpartijen, waterberging, watergangen en sloten, speelplaatsen, speel- en trapveldjes waaronder Cruijf-courts, bruggen en andere kunstwerken, straatmeubilair, etc, alsmede voorzieningen ter ondersteuning van de verkeersregulering en de verkeersveiligheid.

Een met de grond verbonden woning bedoeld voor de huisvesting van één huishouden, daaronder begrepen beroep aan huis, met een zelfstandige ontsluiting op de begane grond en niet zijnde een gestapelde woning.

Een gebouw of bebouwing ten dienste van de bestemming van de betreffende gronden, dat/die op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

Houtachtige overblijvende gewassen zoals struiken, heggen en bomen.

Een alleenstaande, dan wel twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of willen voeren, waarbij de volgende maxima zijn opgenomen:

1. a. studenten: maximaal 5;
2. b. beschermd wonen: maximaal 12.

Een deel van een bestemmingsvlak dat van een ander maatvoeringsvlak wordt gescheiden door een maatvoeringsvlakgrens. Maatvoeringsvlakken onderscheiden zich door een met de maatvoeringsaanduiding aangegeven verschil in goot-, bouwhoogte, dakhelling en/of bebouwingspercentage.

Het bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak en hiervoor een medische indicatie heeft, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband.

De aan een gebied toegekende waarde gekenmerkt door geologische, geomorfologische, bodemkundige en biologische elementen, zowel afzonderlijk als in hun onderlinge samenhang.

Voorzieningen ten behoeve van openbaar nut in ruime zin zoals: voorzieningen / installaties ten behoeve van gas, water en elektriciteit, signaalverdeling, telecommunicatieverkeer, waterzuivering, waterbeheersing, waterhuishouding, vuil- en afvalverwerking, compostering, wijkverwarming, milieuvoorzieningen e.d.

Dat deel van het perceel, dat geen bouwvlak of erf betreft.

Een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,20 m boven peil is gelegen.

Een (complex van) woonruimte(n) waarbij:

1. a. men wezenlijke voorzieningen (keuken en/of toilet) gemeenschappelijk moet gebruiken en,
2. b. van een privé-vertrek, waarvan de deur uitkomt op een gemeenschappelijke (verkeers)ruimte de deur niet (van twee zijden) afsluitbaar is.

Een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak, ondersteund door palen of kolommen, eventueel gedeeltelijk omsloten door wanden die niet tot de constructie behoren.

Hieronder wordt verstaan:

1. a. Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de straat grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.
2. b. Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw.

Zie: ´bouwperceel´.

Een weergegeven lijn, die de grens van plan aanduidt.

De bestaande hoogte van gebouwen gemeten op bovenkant goot, boeiboord of druiplijn, gemeten boven het gemiddelde peil van het aansluitende afgewerkte terrein.

Gemarkeerd gedeelte van de rijweg dat voldoende plaats biedt aan een enkele rij motorvoertuigen op meer dan twee wielen met uitzondering van in- en uitvoegstroken, voorsorteerstroken en fietspaden.

Voorzieningen ten dienste van sport en spel.

Zie peil (straatpeil).

Uitbreiding van een gebouw welke direct ten dienste staat van het gebouw, één ruimte vormt met de rest van het gebouw en is uitgevoerd in één bouwlaag en dat zowel qua bouwmassa als verschijningsvorm ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Besloten ruimten, bestemd voor het verblijven van mensen.

Hieronder wordt verstaan: het openbaar wegverkeers- en verblijfsgebied waarbij de nadruk ligt op de erftoegangsfunctie (geleider van het bestemmingsverkeer) voor gemotoriseerd en langzaam verkeer en/of de verblijfsfunctie voor voetgangers met alle bijkomende en ondersteunende voorzieningen en kunstwerken. Daarnaast vindt parkeren en stallen plaats. Het betreft hier buurtstraten, woonstraten, woonerven, winkelerven en voetgangersgebied inclusief bijbehorende kunstwerken.

De naar het openbaar gebied toegekeerde lijn die het bouwvlak begrenst en aansluit aan het onbebouwd erf c.q. openbaar gebied.

Alle voor het openbaar rij- of ander verkeer openstaande wegen of paden daaronder begrepen de daarin gelegen bruggen en duikers, de tot de wegen of paden behorende bermen en zijkanten, alsmede de aan de wegen liggende en als zodanig aangeduide parkeerterreinen.

De wet van 16 februari 1979, staatsblad 99 (1979), houdende regels inzake het voorkomen of beperken van geluidhinder.

De wet zoals geplaatst in het staatsblad 551 (1992). Deze wet is in werking getreden op 1 maart 1993.

Hieronder wordt verstaan:

1. a. het geheel van aan huis gebonden activiteiten van huishoudens die plaatsvinden in al dan niet gestapelde woningen, al dan niet zelfstandige wooneenheden, woongebouwen e.d. annex tuin en directe omgeving, ten dienste van het verblijven door mensen. Niet tot wonen behoort het verblijf in recreatieve dagverblijven;
2. b. studentenhuisvesting, huisvesting van ouderen, verzorgingstehuis, gezinsvervangende huisvesting en dergelijke, alsmede bijbehorende gemeenschappelijke voorzieningen (en ruimten) c.q. verzorgingsfaciliteiten;
3. c. beroepsactiviteiten die kunnen worden beschouwd als ´aan huis gebonden beroep´, zijnde beroepsactiviteiten van tenminste één bewoner, plaatsvindend in de betrokken woning en/of bijbehorend bijgebouw.

Een (gedeelte van een) gebouw dat krachtens zijn indeling geschikt en bedoeld is voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, daaronder begrepen een aan huis gebondenberoep.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

1. a. de oppervlakte van een bouwwerk buitenwerks gemeten boven het peil met uitzondering van de oppervlakte van:
   1. 1. een ondergeschikt bouwdeel (zoals open buitentrap, hellingbanen, e.d.) waarvan de verticale projectie op het horizontaal vlak kleiner is dan 4 m² óf
   2. 2. een uitkragend constructiedeel (zoals entree-overkapping, dakoverstekken, niet beweegbare zonweringconstructies e.d.) waarvan de breedte van de verticale projectie op het horizontale vlak kleiner is dan 0,75 m;
2. b. de oppervlakte van een onbebouwd gedacht terrein, gemeten binnen de grenzen van dat terrein.

Tussen de zijdelingse grenzen van een perceel en enig punt van het op dat perceel voorkomend (hoofd-)gebouw, waar die afstand het kortst is.

De voor Natuur aangewezen gronden zijn bestemd voor:

- het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van de natuurwetenschappelijke en de landschappelijke waarden;

- nutsvoorzieningen.

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend bouwwerken geen gebouwen zijnde ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de bepaling dat de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten hoogste 2 meter mag bedragen.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende opstallen te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Burgemeester en wethouders verlenen ontheffing van het bepaalde in lid , indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

1. a. Het is verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning) de volgende werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden uit te voeren:
   1. 1. het ontgronden, afgraven, egaliseren, diepploegen en ophogen van gronden;
   2. 2. het aanbrengen van oppervlakteverhardingen;
   3. 3. het aanleggen van verharde en halfverharde wegen en paden;
   4. 4. het aanleggen van voorzieningen ten behoeve van het recreatief medegebruik en het educatief medegebruik;
   5. 5. het aanbrengen van drainage;
   6. 6. het aanleggen van ondergrondse of bovengrondse transport -, energie – en/of communicatieleidingen.
2. b. Het onder a. vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke:
   1. 1. het normale onderhoud betreffen;
   2. 2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan.
3. c. De in onder a. genoemde vergunning kan slechts worden verleend indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de natuurwetenschappelijke en/of landschappelijke waarden van de gronden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, met inachtneming van de procedureregels in 11.1nadere eisen te stellen ten aanzien van:

1. a. de situering en afmeting van gebouwen, bouwwerken van algemeen nut en bouwwerken geen gebouw zijnde ten behoeve van:
   1. 1. een samenhangende straat- en bebouwingsbeeld;
   2. 2. de ruimtelijke of landschappelijk inpassing;
   3. 3. de verkeersveiligheid;
   4. 4. de sociale veiligheid;
   5. 5. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.
2. b. werken ten behoeve van nutsvoorzieningen (waaronder kabels en leidingen), verkeers- en vervoersvoorzieningen en groenvoorzieningen.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, met inachtneming van de procedureregels in 11.1nadere eisen te stellen ten aanzien van:

1. a. de situering en afmeting van gebouwen, bouwwerken van algemeen nut en bouwwerken geen gebouw zijnde ten behoeve van:
   1. 1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
   2. 2. een goede landschappelijke inpassing;
   3. 3. de verkeersveiligheid;
   4. 4. de sociale veiligheid;
   5. 5. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
2. b. werken ten behoeve van nutsvoorzieningen (waaronder kabels en leidingen), verkeers- en vervoersvoorzieningen en groenvoorzieningen;

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, met inachtneming van de procedureregels in 11.1nadere eisen te stellen ten aanzien van:

1. a. de situering en afmeting van gebouwen, bouwwerken van algemeen nut en bouwwerken geen gebouw zijnde ten behoeve van:
   1. 1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
   2. 2. de verkeersveiligheid;
   3. 3. de sociale veiligheid;
   4. 4. de brandveiligheid;
   5. 5. de milieusituatie;
   6. 6. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
   7. 7. parkeergelegenheid op eigen terrein.
2. b. werken ten behoeve van nutsvoorzieningen (waaronder kabels en leidingen), verkeers- en vervoersvoorzieningen en groenvoorzieningen;
3. c. de vorm, de afmetingen en de plaatsing van de derde bouwlaag boven een hoogte van 6 m boven het straatpeil in verband met een goede ruimtelijke afstemming op het overwegend aanwezige straatbeeld.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Waar een basisbestemming samenvalt met een dubbelbestemming, geldt primair het bepaalde ten aanzien van de dubbelbestemming. De regels met betrekking tot de basisbestemming zijn in dat geval uitsluitend van toepassing voorzover deze niet strijdig zijn met bepaalde ten aanzien van de dubbelbestemming.

De regels van de Bouwverordening ten aanzien van de onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende onderwerpen:

1. a. de bereikbaarheid van de gebouwen voor wegverkeer;
2. b. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
3. c. de parkeergelegenheid en de laad- en losmogelijkheden.

Burgemeester en wethouders zijn, met inachtneming van de procedureregels in artikel 11.1bevoegd ontheffing te verlenen ten behoeve van een afwijking van de in het plan genoemde maten en afmetingen met ten hoogste 10%. Deze ontheffing wordt slechts verleend indien:

1. a. de met behulp van die toepassing toegestane bebouwing geacht kan worden in overeenstemming te zijn met de voor desbetreffende bestemming nagestreefde doeleinden;
2. b. gelet op de omringende bebouwing geen overwegende stedenbouwkundige bezwaren bestaan;
3. c. gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden aangetast.
4. d. voldaan is aan de volgende voorwaarden:
   1. 1. de ontheffingsmogelijkheid mag niet cumulatief worden gebruikt;
   2. 2. de ontheffingsmogelijkheid mag niet tot gevolg hebben dat een nieuwe bouwlaag ontstaat.

Burgemeester en wethouders zijn, met inachtneming van de procedureregels in artikel 11.1, bevoegd ontheffing te verlenen van het plan ten behoeve van het in geringe mate afwijken van een vastgesteld onderdeel van een grens van een bouwvlak en/of bestemmingsvlak indien bij het definitief ontwerp, bij definitieve uitmeting o.d. blijkt dat enige geringe afwijking in het belang van een bebouwing of inrichting is. Deze ontheffing wordt slechts verleend indien:

1. a. de met behulp van die toepassing toegestane bebouwing geacht kan worden in overeenstemming te zijn met de voor desbetreffende bestemming nagestreefde doeleinden;
2. b. gelet op de omringende bebouwing geen overwegende stedenbouwkundige bezwaren bestaan;
3. c. gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden aangetast.

Burgemeester en wethouders kunnen met inachtneming van de procedureregels in 11.1 ontheffing verlenen van het plan ten behoeve van:

1. a. bouwwerken, geen gebouw zijnde, ten dienste van utiliteitsvoorzieningen;
2. b. vrijstaande schoorstenen, minaretten en soortgelijke bouwwerken.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd:

1. a. de in het plan begrepen bestemmingen die grenzen aan gronden met de bestemming ´Verkeer´ (V), dan wel ´Verkeer-Verblijf (V-V)´ te wijzigen voor de indeling van gronden zoals ten behoeve van een herinrichting, een asverschuiving, herinrichting kruispunten, aanleg (mini)rotondes e.d., met dien verstande dat:
   1. 1. de bestemmingen mogen worden gewijzigd voor een verschuiving van de bestemmingsgrenzen van maximaal 25 m¹;
   2. 2. de verwerkelijking van de in het plan begrepen bestemmingen gewaarborgd dient te blijven, dat wil zeggen dat de bestemmingen door de wijzigingnen niet onevenredig mogen worden aangetast;
2. b. bestemmingsgrenzen te wijzigen indien dit uit stedenbouwkundig oogpunt noodzakelijk is voor zover zulks het belang van een goede ruimtelijk ordening van het plan niet schaadt en zodanig dat de geldende oppervlakte van de bij wijziging betrokken vlakken met niet meer dan 10% wordt verkleind of vergroot.

Indien in dit plan wordt verwezen naar dit artikel, is de volgende procedure van toepassing:

1. a. het voornemen tot het verlenen van ontheffing, dan wel het stellenvan nadere eisen ligt met bijbehorende stukken gedurende twee weken voor een ieder ter inzage;
2. b. burgemeester en wethouders maken de terinzagelegging tevoren bekend in één of meerdere dag- of nieuwsbladen die in de gemeente verspreid worden;
3. c. de bekendmaking houdt in de mededeling van de bevoegdheid voor belanghebbenden om gedurende de termijn van de terinzagelegging schriftelijk zienswijzen tegen het voornemen in te dienen bij burgemeester en wethouders;
4. d. burgemeester en wethouders nemen zo spoedig mogelijk na bekendmaking en ter inzage legging een beslissing. Deze beslissing is, als tegen het voornemen zienswijzen zijn ingediend, met redenen omkleed. Zij delen hun beslissing mee aan degenen die zienswijzen hebben ingediend.

Burgemeester en wethouders zijn, met inachtneming van de procedureregels in artikel 11.1bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van:

a. de bereikbaarheid van gebouwen vanuit en de situering van de hoofdentree van gebouwen ten opzichte van de openbare ruimte;

b. de situering en afmetingen van groenvoorzieningen;

c. de situering en afmetingen van parkeergelegenheid, ook op eigen terrein;

d. de situering van toegangswegen en -paden tot gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde en open erven.

Deze regels worden aangehaald als ´Regels van het bestemmingsplan Blaak Noord West´.

Remmers Projectontwikkeling B.V. heeft een verzoek om herziening van het bestemmingsplan ingediend voor de realisatie van een viertal woningen aan de Gilzerbaan 149 te Tilburg. Het betreft de percelen sectie AB nummers 66, 2371, 2372 en 1292 die in eigendom zijn van initiatiefnemer.

Het initiatief is in strijd met het vigerende bestemmingsplan. Met een herziening van het bestemmingsplan kan medewerking worden verleend.

Met deze toelichting wordt een basis gegeven voor de bestemmingsplanherziening waarmee medewerking kan worden verleend aan het initiatief. De toelichting geeft aan waarom de beoogde ontwikkeling past binnen de visie op het gebied. Er wordt nader ingegaan op de wijze waarop het initiatief aansluit op de plaatselijke situatie en het beleid dat de gemeente voorstaat. Tevens worden de (stedenbouwkundige) richtlijnen en randvoorwaarden welke aan de basis van de planontwikkeling hebben gestaan in de toelichting verwoord. De toelichting geeft ook de resultaten van de uitgevoerde onderzoeken weer.

Het plangebied betreft de percelen van een voormalig hoveniersbedrijf, gelegen in het buitengebied, direct aan de rand van de Delmerweide, een buurt in De Blaak. Het plangebied grenst aan de Gilzerbaan.

De Blaak is een uitbreiding voor duurdere particuliere bouw in Tilburg. Kenmerkend voor De Blaak zijn de laagbouwwoningen, de slingerende wegen en paden en de toepassing van woonerven.

De wijk De Blaak wordt aan drie zijden omsloten door wegen met een hoge verkeersintensiteit, de Baroniebaan, Ringbaan west - Blaakweg en de A58. De wijk heeft daardoor een geïsoleerde ligging met weinig verbindingen naar buiten en naar de rest van de stad. De rondlopende ontsluitingswegen Stroomlaan - Beeklaan - Weteringlaan vormen de ´hoofdstructuur´ van de wijk. Aan deze lus zitten kortere lussen, zoals Swalm, Dintel en Aa of Weerijs. Daaraan liggen doodlopende woonstraten en woonerven. In het noorden van de Blaak zijn de straten meer lineair aangelegd en zijn er geen woonerven.

De Gilzerbaan is de enige weg van een hogere importantie door de Blaak. Deze weg vormt de verbinding van de wijk met het buitengebied en de binnenstad. Op de Gilzerbaan en op de Deltalaan geldt een maximumsnelheid van 50 km/h.

Het voormalige spoorlijntje naar Turnhout, het Bels Lijntje, verdeelt het gebied de Blaak in twee ongeveer gelijke helften aan de noordwest- en zuidoostkant ervan. Het is nu een fietspad, het Dongepad, wat de Blaak verbindt met het centrum en het buitengebied.

De Blaak is gebouwd in een zeer nat gebied. Er zijn veel waterpartijen die onder andere zorgen voor de afwatering. De bebouwing is gericht op het water, er is samenhang gecreeerd tussen de bebouwing en natuurlijke elementen. In het gebied ten noorden van de Stroomlaan neemt het aantal waterpartijen af.

De wijk wordt geheel omsloten door een groenzone die de woonwijk afschermt van de grote weginfrastructuur rondom. Alleen in het noordelijkst gelegen gedeelte rond de Gilzerbaan ontbreekt deze groenzone. Openbare beplanting binnen de wijk komt voor langs de vijvers en de hoofdwegen en langs de oude lijnen, het Dongepad en het Reuselpad. De dichtbeplante bomenrij langs het Dongepad is de enige lange groene lijn binnen de wijk. De aanplant in overige straten en erven is van mindere beeldbepalende betekenis. Het groene aanzien van de Blaak wordt verder vooral bepaald door privé-tuinen. Aan de westkant grenst de wijk aan bos- en natuurgebied. Hier zijn verschilllende wandel- en fietspaden te vinden. Wat betreft sport en recreatie zijn er ook verschillende mogelijkheden.

In de gehele wijk staan ruim 2000 woningen, voornamelijk eengezinswoningen. Van het totaal aantal woningen bevindt zich 93% in de koopsector, 7% van de woningen zijn huurwoningen. In de wijk zijn rijenwoningen, twee-onder-één-kapwoningen, vrijstaande woningen en bungalows te vinden. Deze verschillende woningtypen zijn verspreid door de wijk en elkaar heen gerealiseerd. De duurdere particuliere bouw domineert echter. De Blaak heeft een klein centrumgebied waar de meeste voorzieningen van de wijk gesitueerd zijn.

Het gebied Delmerweide is zo goed als afgerond. Alleen ter plaatse van het voormalig hoveniersbedrijf is nog een bouwmogelijkheid die in dit plan wordt benut, op een zodanige wijze dat er een winwinsituatie ontstaat in de toekomst, voor zowel de wijk als het achterliggende bos- en natuurgebied.

In 2004 is ter plaatse van het plangebied op grond van de vigerende bestemming ´Hoveniersbedrijf´ een bouwvergunning afgegeven voor de bouw van een nieuw kantoorpand met opslagruimte voor het hoveniersbedrijf, met bijbehorend parkeren en een ontsluiting door het bos. Deze bouwvergunning zal nu niet meer worden benut. In de plaats daarvan zullen 4 grote koopwoningen worden gebouwd met een beperkte bouwhoogte van maximaal 6 meter (2 bouwlagen of 1 bouwlaag met kap), in aansluiting op de bouwhoogte van de woningen in de directe omgeving en als overgang naar het bosgebied erachter.

In het oostelijke deel van het bos, ten westen van de geplande woningen, zal een natuurvriendelijke bosrand worden aangelegd met een breedte van circa 10 meter en een oppervlakte van 0,14 hectare.

De nieuwe woonbestemming zal eindigen bij de oostzijde van de nieuwe bosrand. De nieuwe bosrand zal bestaan uit bomen, struiken en klimplanten die van west naar oost geleidelijk zullen overgaan naar minder hoge planten, zodat er een structuurrijke overgang ontstaat van hoog naar laag. Door een doelgerichte inrichting en beheer van deze nieuwe bosrand ten westen van de woningen kunnen de bestaande natuurwaarden voor met name dagvlinders en andere insecten, kleine zoogdieren en vogels van bosranden worden verhoogd. De tuinen en de woonkamer zijn georiënteerd op het zuiden en het glasoppervlak in de gevels grenzend aan het bos wordt beperkt, zodat de verstoring van de duisternis en stilte in het bos tot een minimum wordt beperkt.

Het bosdeel in de zuidoosthoek van het plangebied met een oppervlakte van 0,11 hectare betreft geen bos. In dit deel is de retentie t.b.v. de nieuwe woonbestemming gepland.

De woningen zullen worden ontsloten via een doortrekking van de Dollard. Langs deze nieuwe straat wordt ruimte voor bezoekersparkeren gemaakt en er is rekening gehouden met een keermogelijkheid voor hulpdiensten. De ontsluiting is nog niet aanwezig en valt binnen de recent in het beheerbestemmingsplan Blaak West opnieuw vastgelegde groenbestemming. In onderhavig bestemmingsplan krijgt deze locatie een verkeersbestemming.

Het plan ligt onder invloed van geluidhinder van de Gilzerbaan. De afstand van de meest zuidelijk gelegen woning tot de as van de Gilzerbaan bedraagt zo´n 43meter. De 48 dB-contouren liggen op de begane grond op 30 meter en op de eerste verdieping op 38 meter. Aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wet geluidhinder kan dus worden voldaan. Dit moet ook, want er is op deze lokatie geen ontheffingsgrond (vervangen van bestaande bebouwing is hier geen criterium) en ook het maken van een dove gevel is geen optie.

Voor de planlocatie zijn de bestemmingsplannen ´Buitengebied Zuid-West, 2e herziening´ en 'Delmerweide' van kracht. Buitengebied Zuid-West, 2e herziening is vastgesteld door de gemeenteraad op 8 maart 1999 en goedgekeurd door Gedeputeerdce Staten op 5 oktober 1999. Het bestemmingsplan is op 6 september 2011. Het bestemmingsplan Delmerweide is vastgesteld door de gemeenteraad op 23 januari 1995 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 12 juni 1995. Het bestemmingsplan is op 6 september 1995 onherroepelijk geworden. In bestemmingsplan ´Delmerweide´ heeft de locatie de bestemming ´Hoveniersbedrijf´, ter plaatse van de in dit plan geprojecteerde woningen. Ter plaatse van de in dit bestemmingsplan vastgelegde natuurbestemming gaf het bestemmingsplan Buitengebied Zuid-West, 2e herziening een bosbestemming aan.

In 1975 is een globaal bestemmingsplan ontwikkeld voor de gebieden aan weerszijden van het Dongepad. Dit plan is in hetzelfde jaar vastgesteld: Blaak I (Blaak West) en Blaak II (Blaak Oost). In dit globale plan wordt alleen een rondlopende ontsluitingsstructuur aangebracht, nu bekend als de Stroomlaan - Beeklaan - Weteringlaan. Aan deze lus is ook het voorzieningencentrum van de wijk gelegen. Na 1975 worden uitwerkingsplannen opgesteld, allereerst voor Blaak I (vastgesteld in 1977) en vervolgens voor Blaak II (vastgesteld in 1979). Het grootste gedeelte van de wijk is eind jaren 70 begin jaren 80 gebouwd. In de jaren 80 leiden onder andere bezuinigingen bij de overheid ertoe dat de vormgeving van nieuwe wijken strakker en overzichtelijker wordt. Dit blijkt ook in de extra uitbreiding De Blaak Noord (vastgesteld in 1989). In de periode 1989-1995 wordt de Blaak gecompleteerd met twee kleine toevoegingen: De Blaak Noord-west (vastgesteld in 1993) en Delmerweiden (vastgesteld in 1994). De rationalisering zet zich verder voort. Ten opzichte van de oorspronkelijke verkaveling met slingerende wegen en paden en hofverkaveling toont dit gebied een zeer recht verkavelingspatroon.

Het plan voor de bouw van vier woningen ter plaatse van het voormalige hoveniersbedrijf is de laatst mogelijke afronding van de uitbreidingen uit de jaren '90.

In dit hoofdstuk volgt een samenvatting van het gemeentelijk beleid dat van invloed is op beheerbestemmingsplannen. Het beleid omtrent milieu volgt in de milieuparagraaf.

De Ruimtelijke Structuurvisie Tilburg 2020 is een integraal ruimtelijk plan voor de gehele gemeente Tilburg. Deze visie is de opvolger van het 'Stadsbeheerplan Tilburg' uit 1990. De structuurvisie is de ruimtelijke vertaling en onderlinge afstemming van de ambities van de gemeente Tilburg op de gebieden wonen, werken, voorzieningen, recreatie, mobiliteit, natuur, water en landbouw tot 2020. ´Tilburg´, stad van contrasten´ vormt het leidende thema voor de ruimtelijke ontwikkeling en dus het ruimtelijk beeld in de toekomst; contrasten tussen stad en landschap, tussen de stad en de omliggende dorpen, maar ook tussen de stedelijke en de dorpse elementen in de stad. De ruimtelijke contrasten die Tilburg karakteriseren maken de kwaliteiten van de stad zichtbaar. Kiezen voor het benutten en versterken van deze kwaliteiten betekent een verbijzondering van Tilburg ten opzichte van de andere grote steden in Noord-Brabant: een prettige stad om in te verblijven met een goed voorzieningenniveau, woningen en arbeidsplaatsen voor alle geledingen van de bevolking en gelegen in een blijvend groene omgeving.

De speerpunten van de Ruimtelijke Structuurvisie zijn de volgende:

1. a. Het buitengebied van Tilburg is gevarieerd en wordt behouden en verder versterkt;
2. b. Primair wordt de invulling van de verstedelijkingsopgave gezocht in het bestaand stedelijk gebied (binnen de tangenten). Soms is benutting van het buitengebied echter onvermijdelijk, bijvoorbeeld om de vereiste variatie in woonmilieus aan te bieden. Ruimtelijke ingrepen in het buitengebied zijn altijd kleinschalig en worden alleen gerealiseerd op die plaatsen die op grond van de bestaande kwaliteiten van water, bodem, ecologie en cultuurhistorie zijn geselecteerd;
3. c. De kenmerkende ruimtelijke structuur van oude linten en historische driehoekige pleinen blijft altijd herkenbaar. Op enkele plaatsen in de stad wordt op verantwoorde wijze geïntensiveerd. Op plekken met een hoge dynamiek is hoogbouw toegestaan;
4. d. De noodzakelijke intensivering van het stedelijk gebied mag niet ten koste gaan van het structurele groen in de stad.

De Ruimtelijke Structuurvisie Tilburg 2020 is door de Raad vastgesteld in januari 2005.

In de WoonVisie komen thema's en trends in het wonen aan de orde, worden actuele knelpunten geduid en worden de woonopgaven voor de komende jaren benoemd. Het centrale thema in de WoonVisie is het streven naar een ´stad in balans´, een stad waarin voldoende mate van differentiatie in het woningaanbod is zodat iedereen passende woonruimte kan vinden maar wel met een evenwicht tussen de belangen van het individu en die van het collectief en waar segregatie wordt vermeden.

In de Woonvisie wordt een vijftal speerpunten benoemd, waarmee Tilburg inhoud wil geven aan de 'Stad in balans':

1. a. kwaliteit: aandacht voor duurzaamheid, flexibiliteit en bruikbaarheid, veiligheid en differentiatie in de bouwprogramma's;
2. b. keuzevrijheid en zeggenschap: aandacht voor de specifieke wensen van de consument, o.a. door particulier en mede-opdrachtgeverschapschap;
3. c. maatwerk in wonen, zorg en welzijn: aandacht voor de zorg- en begeleidingsbehoeften van mensen en de (woon)voorzieningen die hierbij nodig zijn;
4. d. aandacht voor de betaalbaarheid van het wonen, zowel voor wat betreft verwervingskosten/huurprijs als voor totale woonlasten;
5. e. samenwerking.

Om meer aansluiting te vinden bij de huidige en toekomstige woonbehoeften is de stad in de WoonVisie ingedeeld in woonmilieus: Centrum-stedelijk, Stedelijk-buiten-centrum, Groen-stedelijk, (Centrum)-dorps en Landelijk. Daarbij wordt per gebied weergegeven in welke richting het zich moet ontwikkelen om aan het gewenste woonmilieu te voldoen. Bij (woningbouw)ontwikkelingen in een bepaald gebied dient nadrukkelijk rekening te worden gehouden met deze woonmilieuopgave. De eerder genoemde ´stad in balans´dient vorm te krijgen binnen de woonmilieus.

Door het regelmatig monitoren van alle bouwinitiatieven blijkt dat er in Tilburg veel plannen zijn voor het realiseren van appartementen in de middeldure en dure (koop)sector. Het aantal initiatieven is dusdanig groot dat daadwerkelijke ontwikkeling onwaarschijnlijk lijkt. Deze ontwikkeling vormt een bedreiging voor de Tilburgse woningmarkt. In de eerste plaats omdat er veel vertragingen optreden in de woningbouwproductie als geheel. Ten tweede omdat dit belemmerend werkt op gewenste en haalbare woningbouwinitiatieven in de herstructurering, bij herontwikkeling van pleinen en transformatie- en inbreidingslocaties als Piushaven en op middellange termijn Stationszone. De gemeente heeft daarom besloten nadrukkelijker sturing te geven aan de nieuwbouw van middeldure en dure koop appartementen in Tilburg door bouwplannen te prioriteren. Prioritering zal plaatsvinden aan de hand van het in 2006 door de raad vastgestelde toetsingskader bestaande uit de volgende vier criteria:

1. a. Woonmilieutypering: ligt het planinitiatief in een gebied met een woonmilieu waar veel/voldoende vraag naar is (vraag-aanbod naar woonomgeving);
2. b. Ruimtelijk-Stedenbouwkundig: past het planinitiatief in een gebied onder andere in de nog op te stellen kaders van de in voorbereiding zijnde lintenaanpak en de Nota Hoogbouw;
3. c. Consumentgerichtheid: richt het initiatief zich op een uniek product dat niet concurrerend is met andere appartementen(plannen), bijvoorbeeld bijzonder woonconcept en/of bedoeld voor een specifieke doelgroep. (woon-zorg, (kwaliteit voor de) doelgroepen, woonconcepten e.d.);
4. d. Maatschappelijke prioriteiten in het kader van integrale gebiedsontwikkeling: is het planinitiatief onderdeel van een voor de gemeente prioritaire gebiedsontwikkeling (herstructurering bestaande woongebieden of woonzorgomgevingen).

Toepassing van deze criteria betekent derhalve dat plannen, naarmate ze op meer criteria scoren, een hogere prioriteit hebben, en derhalve op gemeentelijke medewerking kunnen rekenen. Plannen die niet op de criteria scoren en niet hard zijn, zullen niet vanzelfsprekend op gemeentelijke medewerking kunnen rekenen. Hierover zal de discussie moeten plaatsvinden over aanpassing naar grondgebonden types, wijziging in doelgroep/concept, fasering in tijd of anderszins.

Uit het vierjaarlijkse woningbehoefteonderzoek waarvan de meest recente is uitgevoerd in 2004, blijkt dat de woonwensen van verhuisgeneigde huishoudens wat bescheidener zijn dan vier jaar geleden. De vraag naar koopwoningen is groot al is deze ten opzichte van 2000 wat afgenomen, de gewenste huur- en koopprijzen liggen wat lager, de grote vraag naar vrijstaande en half-vrijstaande typen is afgenomen ten gunste van de rijtjeswoning, en de vraag naar grote woningen is afgenomen ten faveure van de driekamerwoning.

Toch betekent dit niet dat de Tilburgse woningmarkt in kwalitatief opzicht in evenwicht is gekomen. Als de vraag naar woningen wordt afgezet tegen het aanbod, blijft er een relatief overschot aan rijtjeshuizen en met name huurflats zonder lift, terwijl er een relatief tekort is aan vrijstaande en half-vrijstaande woningen in de koopsector, en aan flatwoningen met lift in met name de huursector. Bedacht moet worden dat het aantal koopstarters weer zal oplopen zodra een economisch herstel optreedt, het consumentenvertrouwen opveert en de prijzen in de koopsector stabiel blijven. Deze verwachting is gebaseerd op de landelijke trend dat veel woonconsumenten blijvend gericht zijn op een kwalitatief hoogwaardige en ruime (koop)woning.

De huisvesting van zorgbehoevenden (ouderen en gehandicapten) is een belangrijk aandachtspunt van het Tilburgse woonbeleid. Doelstelling hierbij is dat deze groep zoveel mogelijk wordt gemengd met de overige bevolking. Streven hierbij is wel dat er voldoende zorg, welzijn en diensten in de nabijheid zijn, danwel gerealiseerd worden. Hiertoe is het principe van woonzorgservicezones ontwikkeld, waarbij het geheel van woon-, zorg- en dienstverleningsfuncties in een bepaald gebied optimaal op elkaar worden afgestemd. Bij nieuwe uitleglocaties dient invulling aan dit principe te worden geven. Ten aanzien van woningbouwontwikkeling in bestaand stedelijk gebied geldt dat er gestreefd moet worden naar het creëren danwel versterken van woonzorgservicezones.

Alle nieuwe woningen moeten voldoen aan de criteria die gelden voor het niveau 'bezoekbaarheid' uit Aanpasbaar bouwen. Voor grotere bouwontwikkelingen geldt bovendien dat minimaal 40% uitgevoerd moet worden als nul-tredenwoning (levensloopbestendig).

Alle nieuwe woningen moeten sinds 1 januari 2006 voldoen aan de criteria die gelden voor het Politiekeurmerk Veilig Wonen®. Deze criteria hebben zowel betrekking op de woning als op de woonomgeving.

Binnen de gemeente Tilburg is een groot aantal wetten en beleidsstukken met betrekking tot natuur en groen van kracht. Beleid en wetgeving is verdeeld over rijk, provincie en gemeente.

Op rijksniveau zijn Natuurbeschermingswet 1998, Flora- en faunawet en Boswet van kracht. De Natuurbeschermingswet 1998 (vastgesteld in 2006) biedt bescherming aan gebieden met bijzondere waarden, zoals de Natura2000-gebieden. De Flora- en faunawet (2002) beschermt vrijwel alle in het wild voorkomende planten- en diersoorten (incl. de soorten, die genoemd worden in het Verdrag van Bern, de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn). In de Boswet (1961) is de kap van individuele bomen en bos buiten de bebouwde kom geregeld.

In het Streekplan van de Provincie Noord-Brabant (2002) is vorm gegeven aan de provinciale Ecologische Hoofdstructuur. In Noord-Brabant wordt deze de Groene Hoofdstructuur (GHS) genoemd. Uitgangspunt van de GHS is het bereiken van een duurzaam ecologisch netwerk door de ontwikkeling van grootschalige natuur en tussenliggende ecologische verbindingszones. Naast strikte begrenzingen, zijn op provinciaal niveau ook zoekgebieden voor de GHS aangegeven. Per gemeente wordt de begrenzing nader uitgewerkt.

Op gemeentelijk niveau zijn met name de Kadernota Groene Mal, het Groenstructuurplan Plus en de Bomenverordening van belang. In de Kadernota Groene Mal (2002) is het rijks- en provinciaal beleid uitgewerkt en zijn aanvullende regels voor natuur en ecologie binnen de gemeentegrenzen opgenomen. Het Groenstructuurplan Plus (1998) geeft een lange-termijnvisie op beheer en inrichting van het openbaar groen. In de Bomenverordening (2008) is de bescherming van bomen binnen de bebouwde kom van de gemeente Tilburg vastgelegd.

Het plangebied van de Gilzerbaan 194 ligt niet in een Habitat- of Vogelrichtlijngebied of in de nabijheid of de invloedssfeer ervan. Bescherming in het kader van de Habitatrichtlijn of de Vogelrichtlijn is dan ook niet aan de orde.

Volgens de plankaart 2 van het Streekplan van de provincie Noord-Brabant uit 2002 behoort het gehele plangebied tot de hoofdzone Groene Hoofdstructuur-Natuur respectievelijk de subzone Overig bos- en natuurgebied. In de nadere uitwerking van de Groene Hoofdstructuur door de provincie Noord-Brabant in 2006 behoort alleen het deel van het plangebied dat uit bos bestaat, tot de Groene Hoofdstructuur. Bestaande bos- en natuurgebieden zijn tevens een onderdeel van de Ecologische Hoofdstructuur van het Rijk. Vanuit het bestaande rijks- en provinciale natuurbeleid rust dan ook planologische gebiedsbescherming op de locatie.

Tevens ligt het bestaande bos binnen plangebied in de Groene Mal met als hoofdfunctie natuur/bos. Ook vanuit het gemeentelijk natuurbeleid rust daardoor gebiedsbescherming op de locatie.

Naar aanleiding van bovenstaande is de concrete begrenzing van de oostrand van het bos c.q. de GHS/EHS ten behoeve van de bouw van de woningen van wezenlijk belang.

Op de plek waar de kadastrale grens ligt, bevond zich tot voor kort een bedrijfsgebouw en opslagruimte. Sporen die er op duiden dat er de afgelopen jaren bomen aanwezig waren op of direct nabij de Kadastergrens, zijn tijdens een veldbezoek door het Ecologisch Adviesbureau Cools in december 2007 niet waargenomen. De begrenzing van de oostrand van het bos zoals die door de provincie is vastgelegd in 2006, komt grotendeels overeen met de werkelijke begrenzing van de oostrand van het bos zoals die in december 2007 is waargenomen, met uitzondering van de zijde aan de Gilzerbaan.

In totaal zal de GHS/EHS zoals die is begrensd door de provincie in 2006 na realisatie van het plan binnen het plangebied gelijk zijn gebleven (feitelijk iets toegenomen met 0,03 hectare).

• In het oostelijke deel van het bos, ten westen van de geplande woningen, is een "natuurvriendelijke zone" gepland met een breedte van circa 10 meter en een oppervlakte van 0,14 hectare.
• Het bosdeel in de zuidoosthoek van het plangebied met een oppervlakte van 0,11 hectare dat door de provincie wordt aangegeven als GHS/EHS, was in december 2007 veranderd in een enkele meters hoge zandberg en is dus geen bos meer. In dit deel is de retentie t.b.v. de nieuwe woonbestemming gepland.

Er wordt een circa 10 meter brede bosrand aangelegd. De bomen, struiken en klimplanten zullen van west naar oost geleidelijk overgaan naar minder hoge planten, zodat er een structuurrijke overgang ontstaat van hoog naar laag. Door een doelgerichte inrichting en beheer van deze nieuwe bosrand ten westen van de woningen kunnen de bestaande natuurwaarden voor met name dagvlinders en andere insecten, kleine zoogdieren en vogels van bosranden worden verhoogd. De tuinen en de woonkamer zijn georiënteerd op het zuiden en het glasoppervlak in de gevels grenzend aan het bos wordt beperkt, zodat de verstoring van de duisternis en stilte in het bos tot een minimum wordt beperkt.

De bosrand en de gedeelten van de percelen, die in het vigerende bestemmingsplan Zuidwest de bestemming ´bossen´ hebben, dienen als natuur bestemd te worden. De voorgestelde begrenzing van de GHS/EHS wordt hiermee vastgelegd.

Op basis van de beschikbare gegevens is nagegaan of de aanwezigheid van beschermde natuurwaarden in het kader van de Flora- en faunawet in het plangebied waarschijnlijk wordt geacht.

Het bos binnen het plangebied is te typeren als een zeer fragmentarisch ontwikkeld droog Berken-Eikenbos. Ten oosten van het bos is grasland aanwezig. De aanwezigheid van beschermde planten wordt zowel in het bos door de fragmentarische ontwikkeling, als in het grasland door het gevoerde beheer niet waarschijnlijk geacht. Wel zijn het bos en het grasland (mogelijk) leefgebied voor diverse provinciaal en regionaal zeer tot minder algemene vogelsoorten en zoogdiersoorten. De bosrand is (mogelijk) van belang voor vleermuizen.

Hoewel het leefgebied van algemene vogel- en zoogdiersoorten door de bouw van de woningen ter plaatse van het grasland wordt verkleind, is voldoende alternatief leefgebied voor deze soorten in de directe omgeving aanwezig. Hierdoor zal geen ingrijpend negatief effect op de gunstige staat van instandhouding van deze soorten op lokaal niveau optreden. Het bos en de bosrand blijven bovendien gehandhaafd. Door de aanleg en het ecologische beheer van een natuurvriendelijke zone zal de bosrand voor met name dagvlinders en andere insecten, kleine zoogdieren en vogels van bosranden zelfs van grotere waarde worden. Daarnaast worden de tuinen en de woonkamers van de woningen georiënteerd op het zuiden en wordt het glasoppervlak in de gevels grenzend aan het bos beperkt, zodat de verstoring van de duisternis en stilte in het bos tot een minimum wordt beperkt.

Tijdens de bouw van de woningen dient echter wel rekening te worden gehouden met mogelijk aanwezige broedende vogels. Indien de geplande werkzaamheden buiten het broedseizoen (half maart tot half juli) plaats vinden, dan kunnen deze zonder ontheffing van de Flora- en faunawet worden uitgevoerd. Mochten de werkzaamheden onverhoopt wel in het broedseizoen dienen te worden uitgevoerd, dan dient het plangebied en zijn directe omgeving één à twee weken voor de aanvang van de werkzaamheden door een bioloog/ecoloog te worden gecontroleerd op de aanwezigheid van broedende vogels. Indien broedende exemplaren worden aangetroffen dan dienen verstorende werkzaamheden in een voor de soort specifieke straal rondom de broedlocatie achterwege te worden gelaten tot het tijdstip waarop de jongen het nest hebben verlaten.

Tot slot dient te allen tijde aan de zorgplicht van de Flora- en faunawet te worden voldaan. Deze zorgplicht houdt in, dat handelingen die niet noodzakelijk verband houden met het beoogde doel en tevens nadelig zijn voor de flora en fauna achterwege moeten blijven.

Het gemeentelijk woonbeleid (zowel kwalitatief als kwantitatief) volgt uit de vierjaarlijkse WoonVisie en de jaarlijkse nota Wonen. Eén van de speerpunten van het woonbeleid is meer ruimte te bieden aan mensen om hun woonwensen te realiseren. De vraag naar kwaliteit, zowel van de woning als van de woonomgeving, komt hiermee meer centraal te staan. Daarnaast streven de nota's naar een ´stad in balans´, een stad waarin voldoende mate van differentiatie in het woningaanbod is zodat iedereen passende woonruimte kan vinden ongeacht waar men wil wonen. Dit vraagt dus ook een zekere mate van differentiatie bij (grotere) bouwinitiatieven. In deze paragraaf wordt het voor dit bestemmingsplan relevante woonbeleid nader belicht.

In de WoonVisie is de stad ingedeeld in vijf woonmilieus, zowel huidig als gewenst. Door de typering in woonmilieus wordt per gebied een duidelijke richting gegeven waarnaar een gebied zich zal ontwikkelen, onder andere gericht op dichtheid, bereikbaarheid, voorzieningen en (menging van) functies. De eerder genoemde 'stad in balans' dient vorm te krijgen binnen deze woonmilieus.

De kwaliteit van de woning en de woonomgeving wordt in de WoonVisie onder andere benaderd door het benoemen van woonmilieus. De Blaak wordt gekenmerkt door een groen-stedelijk woonmilieu en heeft een relatief sterke positie op de woningmarkt. In de WoonVisie wordt dan ook aangegeven dat consolidatie van dit woonmilieu op zijn plaats is. Ingrijpende maatregelen zijn niet nodig.

Uit het vierjaarlijkse woningbehoefte-onderzoek waarvan de meest recente is uitgevoerd in 2004, blijkt dat de woonwensen van verhuisgeneigde huishoudens wat bescheidener zijn dan vier jaar geleden. De vraag naar koopwoningen is groot al is deze ten opzichte van 2000 wat afgenomen, de gewenste huur- en koopprijzen liggen wat lager, de grote vraag naar vrijstaande en half-vrijstaande typen is afgenomen ten gunste van de rijtjeswoning, en de vraag naar grote woningen is afgenomen ten faveure van de driekamerwoning.

Toch betekent dit niet dat de Tilburgse woningmarkt in kwalitatief opzicht in evenwicht is. Als de vraag naar woningen wordt afgezet tegen het aanbod, blijft er een relatief overschot aan rijtjeshuizen en met name huurflats zonder lift, terwijl er een relatief tekort is aan vrijstaande en half-vrijstaande woningen in de koopsector, en aan flatwoningen met lift in met name de huursector. Bedacht moet worden dat het aantal koopstarters weer zal oplopen zodra een economisch herstel optreedt, het consumentenvertrouwen opveert en de prijzen in de koopsector stabiel blijven. Deze verwachting is gebaseerd op de landelijke trend dat veel woonconsumenten blijvend gericht zijn op een kwalitatief hoogwaardige en ruime (koop)woning.

Uit het Kwalitatief Woningbehoefte-onderzoek (Gemeente Tilburg, 2004) is gebleken dat De Blaak relatief veel meerpersoonshuishoudens met kinderen en veel 45-55 jarigen telt. Verreweg de hoogste inkomens in Tilburg treffen we aan in deze wijk. In de wijk staan relatief veel koopwoningen, (half)vrijstaande woningen en grote woningen. Het gaat voornamelijk om middeldure en dure huurwoningen en dure koopwoningen. In de wijk staan slechts 5% woningen speciaal bestemd voor 55-plussers tegen een gemiddelde van 9% voor heel Tilburg.

Verder blijkt uit het Kwalitatief Woningbehoefte-onderzoek dat de tevredenheid met de woning en de woonomgeving in De Blaak relatief groot is.

De indeling van dit bestemmingsplan is gebaseerd op de SVBP2008 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen). Deze indeling wordt in deze paragraaf toegelicht.

Hoofdstuk Hoofdstuk 1 bevat de ´Inleidende regels´. Dit hoofdstuk omvat twee artikelen: een artikel met een aantal noodzakelijke begripsomschrijvingen en een artikel regelende de wijze van meten.

Hoofdstuk 2 bevat de ´Bestemmingsregels´. In dit hoofdstuk komen de verschillende bestemmingen met bijbehorende bouwregels en gebruiksregels aan bod. Bij sommige bestemmingen is daarnaast sprake van aanlegvergunningen.

Bestemmingsomschrijvingen
In het plan komen de bestemmingen ´Wonen´, ´Natuur´, ´Groen´ en ´Verkeer-Verblijf´ voor. Op hoofdlijnen worden de bebouwingsmogelijkheden binnen de diverse bestemmingen aangegeven.

Natuur

Dit betreft het bestaande bosgebied gelegen ten westen van de woningen. Er wordt een 10 meter brede bosrand aangelegd als overgang naar het bestaande bos; deze komt voor 5 meter op de voorheen bebouwde kavel van het voormalig hoverniersbedrijf en voor 5 meter binnen de vigerende bosbestemming. Dit is om een goede overgang te maken tussen Natuur- en Woonbestemming. Het bos valt niet binnen de woonbestemming, maar blijft wel in gezamenlijk bezit van de eigenaren van de woningen. In principe mag binnen deze bestemming niet gebouwd worden met uitzondering van bouwwerken geen gebouwen zijnde die nodig zijn voor het beheer en onderhoud of nutsvoorzieningen. Bovendien is binnen deze bestemming voor nagenoeg alle werken en werkzaamheden een aanlegvergunning nodig.

Groen

Ten zuiden van de woonbestemming is een groenbestemming opgenomen ten behoeve van waterretentie. Retentie mag niet in natuurbestemmingen worden opgenomen. De bomen die hier ooit stonden, zijn gecompenseerd door de aanleg van de bosrand in de natuurbestemming.

Ook hier geldt dat er in principe niet gebouwd mag worden met uitzondering van bouwwerken geen gebouwen zijnde, waarbij nadere eisen kunnen worden gesteld.

Verkeer-Verblijf

De benodigde doortrekking van De Dollard als ontsluiting van de woningen is aangeduid met de bestemming Verkeer en Verblijf. Binnen deze bestemming zal een woonstraat worden aangelegd alsmede parkeervoorzieningen voor bezoekersparkeren. Om de ontsluiting te realiseren zullen twee jonge bomen worden verplaatst en ca 11 bomen gecompenseerd. Het bouwen binnen de bestemming Verkeer-Verblijf is, met uitzondering van bouwwerken geen gebouw zijnde.

Wonen

In de woonbestemming is de te bebouwen oppervlakte en bouwhoogte van zowel hoofdvolume als aangebouwde bijgebouwen is vastgelegd. De maximale bouwhoogte is 6 meter, van de bijgebouwen 3 meter. In het bestemmingsplan is een mogelijkheid opgenomen voor ontheffing van de bouwhoogte voor maximaal 10%. Het plan omvat de bouw van vier woningen die, vanwege hun ligging grenzend aan de bosrand en het buitengebied, transparant en beperkt qua hoogte moeten zijn. De woningen kunnen een inhoud bevatten van maximaal ± 1200 m3 (exclusief evt. een kelder), wat betekent dat de woningen in de hogere prijsklasse zullen vallen.

Transparantie naar het achterliggend bosgebied is van belang. De woningen hebben elk een achter-/zijtuin aan de zuidzijde, zodat de uitstraling op het bos van het wonen en de verlichting gedurende de avond is geminimaliseerd. De verhouding van de tuinen en de bebouwing is zodanig dat er ruim zicht op het achterliggend bos blijft, bovendien is de maximale bouwhoogte daarop aangepast (2 bouwlagen).

Bouwregels
De bouwregels bevatten een uitgebreide regeling ten aanzien van het oprichten van gebouwen en overige bouwwerken in het plangebied (bouwvlak, erf, bouwhoogte, regeling bijgebouwen, etc.). Er wordt hierbij een onderscheid gemaakt in bouwregels voor (hoofd)gebouwen, aan- en uitbouwen en bijgebouwen, bouwwerken van algemeen nut en bouwwerken, geen gebouw zijnde.

Nadere eisen en ontheffingen
Per bestemming heeft het college de bevoegdheid om met in achtneming van de daarvoor geldende procedures nadere eisen aan bouwplannen te stellen of ontheffing van de bouwregels te verlenen. De hiervoor geldende procedures worden in artikel 11.1 beschreven. Voor het verlenen van ontheffingen gelden steeds een aantal voorwaarden. Deze worden in het betreffende lid opgesomd.

Specifieke gebruiksregels
Ten slotte worden per bestemming de regels omtrent het gebruik van bouwwerken en gronden gegeven, aangevuld met een aantal ontheffingsmogelijkheden wisselend per bestemming.

Wijzigingsbevoegdheid
Een aantal bestemmingsartikelen is facultatief aangevuld met een wijzigingsbevoegdheid voor bepaalde functies.

Hoofdstuk 3 betreft de ´Algemene regels´. Dit hoofdstuk bevat regels die voor alle gronden van toepassing zijn, ten aanzien van de volgende aspecten:

Algemene juridische en stedenbouwkundige regels
Artikel 7 bevat algemene anti-dubbeltelregels ter voorkoming van onbedoeld gebruik van de regels.

Artikel 8 bevat een aantal algemene stedenbouwkundige regels die voor alle bestemmingsvlakken van toepassing zijn. Het gaat hierbij om de regeling met betrekking tot ondergrondse bebouwing en de verhouding tussen bouwvlakken en aanduidingen, de situering van de hoofdtoegang voor woningen, een regeling voor onbebouwde terreinen bij woningen en bij overige gebouwen, een regeling over de ruimte tussen gebouwen en een regeling voor het bouwen nabij op de plankaart aangeduide bomen.

Algemene ontheffingsbevoegdheid
Een algemene ontheffingsbevoegdheid van burgemeester en wethouders in artikel 9 met betrekking tot geringe afwijkingen van de regels van het plan.

Algemene wijzigingsbevoegdheid
Een algemene wijzigingsbevoegdheid van burgemeester en wethouders in artikel 10, o.a. met betrekking tot reconstructie van oude complexgewijze bebouwing, schrappen van functieaanduidingen en uitwisseling van functieaanduidingen, het toelaten van diverse functies binnen de woonbestemming, wijziging van de bestemmingsgrenzen en het toelaten van utiliteitsvoorzieningen met een oppervlak groter dan 50 m².

Algemene nadere eisen
Naast een aantal nadere eisen per bestemming zijn burgemeester en wethouders middels artikel 12 bevoegd om een aantal algemene nadere eisen te stellen. Ook hiervoor gelden de procedureregels van artikel 11.1.

Algemene aanlegvergunningen
Algemene regels in artikel Aanlegvergunning over het toelaten van werkzaamheden waarvoor een aanlegvergunning vereist is.

Algemene procedureregels
In artikel 11 worden de procedureregels bij het gebruik maken van ontheffingbevoegdheden en tot het stellen van nadere eisen gegeven.

Het laatste hoofdstuk bevat ´Overgangs- en slotregels´. Dit zijn algemene regels betrekking hebbend op het overgangsrecht. Bouwwerken welke op het moment van tervisielegging van het plan bestaan (of die kunnen worden opgericht volgens een voor dit tijdstip aangevraagde bouwvergunning) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. In de slotbepaling wordt de exacte naam van het bestemmingsplan gegeven.

Ten slotte worden per bestemming verschillende ontheffingen en wijzigingbevoegdheden gegeven die betrekking hebben op het ruimtelijk beheer. Deze komen eveneens terug in de Algemeneregels.

Op de plankaart is een woonbestemming vastgelegd op het kavel van het voormalig hoveniersbedrijf. Hierbinnen vallen ook de op het zuiden georiënteerde tuinen (onbebouwd erf). De aangebouwde bijgebouwen komen aan de noordzijde van de hoofdmassa's.

De woningen krijgen een voortuin aan de oostzijde, waarin geparkeerd kan worden. Bovendien is er ruimte voor parkeren in de bijgebouwen.

De aangrenzende percelen ten westen van de woonbestemming worden als natuur bestemd. Dit betreft eveneens 5 meter over de volle lengte van het kavel van het voormalig hoveniersbedrijf. Deze 5 meter, tezamen met 5 meter binnen de natuurbestemming, worden benut om een overgangszone aan het bos te realiseren. Het bos heeft een natuurbestemming en kan niet als tuin worden ingericht. In het bosgebied geldt een aanlegvergunningenstelsel, waardoor de instandhouding van het gebied als bos is gewaarborgd. Het bos zal eigendom worden van de kopers van de woningen.

In de woonbestemming is de te bebouwen oppervlakte en bouwhoogte van zowel hoofdvolume als aangebouwde bijgebouwen vastgelegd. De maximale bouwhoogte is 6 meter, van de bijgebouwen 3 meter.

Ten zuiden van de woonbestemming is een groenbestemming opgenomen ten behoeve van waterretentie. Rententie mag niet in natuurbestemmingen worden opgenomen. De bomen die hier staan, worden gecompenseerd door de aanleg van de bosrand in de natuurbestemming.

De benodigde doortrekking van De Dollard als ontsluiting van de woningen is aangeduid met de bestemming Verkeer en Verblijf. Om deze ontsluiting te realiseren zullen twee jonge bomen worden verplaatst en ca 11 bomen gecompenseerd.

Het bestaande bosgebied inclusief de nieuw aan te leggen bosrand wordt bestemd tot natuur vanwege de ligging in het buitengebied en in en aan de E/GHS.

Het plan omvat de bouw van vier woningen die, vanwege hun ligging grenzend aan de bosrand en het buitengebied, transparant en beperkt qua hoogte moeten zijn. De woningen kunnen ongeveer een inhoud bevatten van maximaal ± 1.200 (exclusief evt. een kelder en bijgebouwen), wat betekent dat de woningen in de hogere prijsklasse zullen vallen.

Transparantie naar het achterliggend bosgebied is van belang. De woningen hebben elk een achter-/zijtuin aan de zuidzijde, zodat de uitstraling op het bos van het wonen en de verlichting gedurende de avond is geminimaliseerd. De verhouding van de tuinen en de bebouwing is zodanig dat er ruim zicht op het achterliggend bos blijft, bovendien is de maximale bouwhoogte daarop aangepast (2 bouwlagen).

Er wordt een 10 meter brede natuurvriendelijke zone ingericht als bosrand. De bomen, struiken en klimplanten zullen van west naar oost geleidelijk overgaan naar minder hoge planten, zodat een structuurrijke overgang ontstaat van hoog naar laag. Door een doelgerichte inrichting en beheer van deze nieuwe bosrand ten westen van de woningen kunnen de bestaande natuurwaarden voor met name dagvlinders en andere insecten, kleine zoogdieren en vogels van bosranden woden aangelegd als overgang naar het bestaande bos. De bosrand dient als overgang van de woonbestemming naar de natuurbestemming en komt voor 5 meter op de voorheen bebouwde kavel van het voormalig hoverniersbedrijf en voor 5 meter binnen de vigerende bosbestemming.

Het bos achter de geprojecteerde woningen is door de Provincie Noord-Brabant aangewezen als Groene Hoofdstructuur. Door het vastleggen van de natuurbestemming wordt de GHS begrensd. Hiervoor is ecologisch onderzoek verricht en het bouwplan is besproken in de vergadering van de Groene Mal. De Groene Mal staat positief ten opzichte van het plan onder de voorwaarde dat initiatiefnemer aanpassingen aan het hekwerk rondom het bos zodat kleine zoogdieren het hek kunnen passeren.

Voor het bouwplan wordt is tevens een ontsluitingsweg voorzien. De openbare verlichting langs deze weg dient aan te sluiten op de huidige openbare verlichting van de Dollard. Het verlichtingsniveau zal voldoen aan de gemeentelijke richtlijnen.

Verharding dient in overeenstemming te zijn met de gemeentelijke richtlijnen hiervoor. De totale wegbreedte zal 5 meter bedragen exclusief parkeren. De rijbaan ligt aansluitend op de perceelgrens waardoor er geen apart trottoir aanwezig is. Parkeren zal plaatsvinden in het openbaar gebied, waartoe een viertal parkeerplaatsen zal worden aangelegd.

Voor speelruimte kan de bestaande speelruimte aan de Delmerweide worden gebruikt.

Het parkeren in de woonstraat wordt conform de normen ingericht. Voor het type woning dat hier wordt gebouwd, dienen twee parkeerplaatsen per wooneenheid op eigen terrein beschikbaar te zijn. Alle woningen worden voorzien in tenminste twee parkeerplaatsen op eigen terrein. VIn de openbare ruimte zijn 4 parkeerplaatsen noodzakelijk. Deze norm is inclusief parkeerruimte voor bezoekers. Voor de inrit dient een inritvergunning te worden aangevraagd.

Voor het plangebied is bureauonderzoek uitgevoerd naar eventuele cultuurhistorische en archeologische waarden. Uit dat onderzoek is gebleken dat het perceel waarop de woningen worden gebouwd een middelhoge tot hoge archeologische verwachting heeft. Dat betekent dat voorafgaand aan planologische toestemming eerst inventariserend archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd. Uit dit onderzoek is gebleken dat vervolgonderzoek niet noodzakelijk is.

Behalve aan het bestemmingsplan (en het bouwbesluit) moeten bouwplannen worden getoetst aan ´redelijke eisen van welstand´, zo zegt de Woningwet. Naast het bestemmingsplan is het welstandsbeleid een middel om de ruimtelijke kwaliteit van de publieke omgeving te waarborgen bij de vele private bouwplannen die in de stad worden gerealiseerd. Sinds 1 juli 2004 moet iedere gemeente de gehanteerde welstandscriteria vastleggen in een welstandsnota, die door de raad moet worden vastgesteld. In Tilburg is dat in juni 2004 gebeurd, onder de titel ´Welstandsnota 2004. Meer aandacht waar dat moet, meer vrijheid waar dat kan´.

Dit hoofdstuk geeft weer hoe de wettelijke kaders en het gemeentelijk milieubeleid een rol hebben gespeeld bij het opstellen van de plan regels. De volgende onderwerpen komen aan de orde: milieuhinder bedrijven, externe veiligheid, geluid, lucht, bodem, duurzame ontwikkeling, afval, energie, Groen en natuur, gezondheid, mobiliteit, duurzaam inrichten en bouwen en ruimtegebruik.

Bij de beoordeling welke bedrijven van invloed zijn op het plangebied is gebruik gemaakt van vergunning of AMvB (wettelijke afstanden) en Bedrijven en Milieuzonering (Uitgave van de VNG). In de laatste staan indicatieve afstanden voor geur, stof, geluid en gevaar die gebaseerd zijn op een “gemiddeld” nieuwe bedrijven met voor nieuwe bedrijven gangbare voorzieningen binnen het bedrijfstype ten opzichte van een rustige woonwijk. Indien het bedrijf afwijkt door grootte, technische voorzieningen, etc is het mogelijk om gemotiveerd af te wijken van deze (indicatieve) afstanden. De afstanden gelden tussen de perceelgrens van de inrichting van het bedrijf en de gevel van de woningen van derden. Bij de beoordeling van de bedrijvigheid is uitgegaan van de indicatieve afstanden tenzij in de milieuvergunning of AMvB andere normen zijn opgenomen. Daarbij is het aspect geluid ondergebracht bij bijlage 1 Geluid onder industrielawaai.

Bij de inventarisatie zijn alle bedrijven bekeken waarvan de indicatieve milieucontouren over het plangebied liggen. Let op: de inventarisatie is uitgevoerd op basis van het digitale bedrijven bestand (MPM). Omdat niet elk bedrijf zich aan- of afmeldt als Wet milieubeheer-plichtig bedrijf is dit bestand niet 100% betrouwbaar. Hierdoor kunnen bedrijven en/ of activiteiten over het hoofd zijn gezien.

Bij de inventarisatie zijn geen bedrijven in de nabijheid gevonden, daarmee kan worden geconcludeerd dat er geen bedrijven zijn die een belemmering vormen voor het plangebied.

Externe veiligheid heeft betrekking op de risico's die mensen lopen ten gevolge van mogelijke ongelukken met gevaarlijke stoffen bij bedrijven en transportverbindingen (wegen, spoorwegen, waterwegen en buisleidingen). Omdat de gevolgen van een ongeluk met gevaarlijke stoffen groot kunnen zijn, zijn de aanvaardbare risico's vastgelegd in diverse besluiten en regelingen. De belangrijkste zijn:

- Besluit externe veiligheid inrichtingen van 2004.

- Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen van 2004;

- Circulaire Zonering langs hogedruk aardgastransportleidingen van 1984;

- Circulaire "Bekendmaking van beleid ten behoeve van de zondering langs transportleidingen voor brandgare vloeistoffen van de K1-, K2- en K3-categorie" 1991;

De normen in de besluiten zijn vastgelegd in de vorm van grenswaarden en richtwaarden. De grenswaarden geven de milieukwaliteit aan die op een bepaald tijdstip ten minste moet zijn bereikt, en die, waar zij aanwezig is, ten minste in stand moet worden gehouden. De richtwaarden geven de kwaliteit aan die op een bepaald tijdstip zoveel mogelijk moet zijn bereikt en die, waar zij aanwezig is, zoveel mogelijk in stand moet worden gehouden. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan bovengenoemde normen. De ontwikkelingen zijn niet toegestaan als deze leiden tot een overschrijding van de grenswaarden, terwijl van de richtwaarden kan worden afgeweken. Het externe risico wordt uitgedrukt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR).

Het plaatsgebonden risico is de kans dat iemand die zich op een bepaalde plaats bevindt, komt te overlijden ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het beleid is er op gericht om geen personen in kwetsbare objecten (zoals woningen, scholen, ziekenhuizen en grote kantoren) en zo min mogelijk personen in beperkt kwetsbare objecten (zoals kleine kantoren en sportcomplexen) bloot te stellen aan een plaatsgebonden risico dat hoger is dan 10-6 per jaar. Het plaatsgebonden risico wordt weergegeven door een lijn op een kaart die de punten met een gelijk risico met elkaar verbindt (zogeheten risicocontour). Nieuwe ontwikkelingen van kwetsbare objecten binnen de risicocontour van 10-6 per jaar zijn niet toegestaan. Nieuwe ontwikkelingen van beperkt kwetsbare objecten zijn ongewenst, maar wel toegestaan indien gemotiveerd kan worden waarom dit noodzakelijk is. Daarnaast dient aangetoond te worden dat er afdoende maatregelen worden genomen om de risico's en de gevolgen van een eventueel ongeval te beperken.

Het groepsrisico is een maat voor de kans dat een bepaald aantal mensen overlijdt als direct gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De hoogte van het groepsrisico hangt af van:

• de kans op een ongeval;
• het effect van het ongeval;
• het aantal personen dat in de omgeving van de bron (inrichting of transportroute) verblijft;
• de mate waarin de personen in de omgeving beschermd zijn tegen de gevolgen van een ongeluk.

Het groepsrisico wordt weergegeven in een grafiek met op de horizontale as het aantal dodelijke slachtoffers en op de verticale as de kans per jaar op tenminste dat aantal slachtoffers. Welke kans nog acceptabel geacht wordt, is afhankelijk van de omvang van de calamiteit.

Het groepsrisico laat zich niet in de vorm van een risicocontour op een kaart weergeven, maar kan wel worden vertaald in een dichtheid van personen per hectare. Hoe meer personen per hectare in het invloedsgebied van een hier bedoeld ongeval aanwezig zijn, hoe groter het aantal (potentiële) slachtoffers is. Het ijkpunt, waarbinnen gezocht moet worden naar maatschappelijk aanvaardbare grenzen, voor het groepsrisico is vastgelegd in een oriëntatiewaarde. Langs transportverbindingen zijn de oriëntatiewaarden 10-4 per jaar voor 10 slachtoffers, 10-6 per jaar voor 100 slachtoffers, 10-8 per jaar voor 1000 slachtoffers etc.

Op grond van artikel 13 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen is het vereist invulling te geven aan de Verantwoordingsplicht bij het opstellen van een bestemmingsplan of artikel 19 procedure als het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied van een risicobron. Voor het groepsrisico ten gevolge van transportbronnen is de Circulaire Risiconormering Vervoer Gevaarlijke Stoffen gepubliceerd. Ook deze circulaire kent het principe van de verantwoordingsplicht.

De nieuw te bouwen woningen liggen in het effectgebied van het LPG tankstation aan de Baroniebaan 2. Een effectgebied ligt buiten het invloedsgebied en hoeft niet te worden verantwoord. Er vindt namelijk geen toename van het groepsrisico.

Aangezien de woningen buiten het invloedgebied liggen van het tankstation Baroniebaan 2 is er geen sprake van een toename van het groepsrisico. Er is dan ook geen invulling gegeven aan de groepsrisico-verantwoording.

Het plan ligt onder invloed van geluidhinder van de Gilzerbaan. Er wordt getoetst aan de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai uit de Wet geluidhinder. Deze bedraagt 48 dB. De 48 dB-contouren liggen op de begane grond op 30 meter en op de eerste verdieping op 38 meter. De afstand van de meest zuidelijk gelegen woning tot de as van de Gilzerbaan bedraagt zo´n 43meter. Er wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde.

Het initiatief is getoetst aan de Wet milieubeheer, paragraaf 5.2 luchtkwaliteitseisen. Het betreft het bouwen van 4 woningen. Het initiatief valt onder de regeling 'niet in betekenende mate'. Er wordt voldaan aan artikel 5.16 lid 1 sub c uit de Wet milieubeheer.

In het belang van de bescherming van het milieu zijn, ten einde de bodem te beschermen, regels gesteld in de Wet bodembescherming (Wbb). De wet is van toepassing op bestemmingsplannen die nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk maken zoals bijvoorbeeld stedelijke uitleggebieden, stedelijke herstructurering of herontwikkelingsopgaven, waarbij het gebruikelijk is om in de toelichting nader in te gaan op eventuele verontreinigingsituaties op basis van een uitvoerig bodemonderzoek.

In 2001 is deze locatie onderzocht. Geconcludeerd werd dat in het grondwater matig verhoogde gehalten aan zware metalen aanwezig zijn.

Voor een eventuele bouwvergunningsaanvraag is een actueel bodemonderzoek van de bouwlocatie noodzakelijk. Hierbij dienen ook de toekomstige tuinen te worden onderzocht.

De gemeente Tilburg hecht aan een duurzame ontwikkeling van de stad. Dat betekent dat bij de (her)ontwikkeling van (binnen)stedelijke locaties duurzaamheidprincipes mede leidend zullen zijn. Dergelijke ontwikkelingen zullen niet plaatsvinden binnen de kaders van dit (beheer) bestemmingsplan. De principes van dit beleid gaan echter ook op voor bijvoorbeeld grootschalige renovatieprojecten of bij sloop en nieuwbouw binnen een in dit bestemmingsplan opgenomen bouwvlak.

Tilburg doorloopt elke vier jaar een milieubeleidscyclus: plan, programma, monitoren, verslagleggen en aanpassen. Het eerste Gemeentelijke Milieubeleidsplan (GMP) van Tilburg dateert uit 1990 en is inmiddels een paar keer geactualiseerd: GMP-2 in 1996 en de GMP-impuls in 2000. Met de milieubeleidsvisie voor de periode 2001 t/m 2004 - 'De Koers, De weg naar duurzaamheid' - zijn 3 strategische doelen geformuleerd: Tilburg, complete stad (zorgzaam, ondernemend en bruisend); Tilburg, duurzame stad (verantwoord omgaan met eindige natuurlijke hulpbronnen zoals fossiele energie, primaire grondstoffen, water en natuur); Tilburg, leefbare stad (een schoon en gezond milieu waarbij milieuverontreiniging van bodem, water en lucht worden teruggedrongen dan wel beheerst). Dit betekent onder meer dat er zuinig om moet worden gegaan met de schaarse ruimte. Bij elke planontwikkeling moet dan ook onderzocht worden of er mogelijkheden bestaan voor meervoudig ruimtegebruik.

De nieuwe Milieubeleidsvisie 2006 - 2010 'Zorgen voor Milieu is Samenspel' bouwt voort op deze strategische doelen. Het accent ligt nu nog meer dan voorheen op gezondheid van en de kwaliteit van de leefomgeving voor de burger. De sleutel is samenwerking en duurzaam bouwen vormt een van de ankerpunten.

Duurzaam bouwen
Om duurzaam bouwen te bevorderen en makkelijker te maken heeft de gemeente Tilburg een instrument ontwikkeld. Dit is de Gemeentelijke Praktijk Richtlijn Duurzaam Bouwen (GPR Gebouw). De GPR Gebouw bestaat uit vijf modules, te weten: energie, materiaalgebruik, water, afval en binnenmilieu. Voor woningen komt hier nog een zesde module bij: integrale woonkwaliteit. Elke module bevat een pakket keuzemaatregelen. De gemaakte keuzes geven aan de module een score (van 5 tot 10). De milieukwaliteit van het gebouw wordt dus weergegeven door vijf of zes cijfers. Het gemeentebestuur heeft bepaald dat de GPR Gebouw gebruikt moet worden bij alle nieuw te bouwen gebouwen binnen de gemeente.

Het plangebied is gelegen aan de bestaande woonwijk De Blaak en heeft een bruto oppervlak van ongeveer 2,3 ha. In de bestaande situatie is het merendeel van het plangebied bos. Langs de Gilzerbaan staat een schuur van een oppervlakte van ongeveer 500 m². Achter dit gebouw is een ontboste oppervlakte van ongeveer 1.500 m².

De hoogte van het huidige maaiveld ligt ongeveer op 14,50 m + NAP. Het plangebied is gelegen in het stroomgebied van de Donge en behoort zowel kwalitatief als kwantitatief tot het beheergebied van Waterschap de Brabantse Delta.

Uit globaal onderzoek blijkt de bodemopbouw te bestaan uit zwak lemig tot matig fijn zand. Oorspronkelijk is De Blaak een slecht afgewaterd gebied, waardoor de grondwaterpeil beheerst wordt door middel van singels. De maatgevende hoogste grondwaterstand wordt dan ook ingeschat voldoende diep te liggen voor de ontwatering voor deze ontwikkeling.

Het gehele gebied De Blaak is gerioleerd door middel van een gescheiden stelsel. Het hemelwaterriool staat rechtstreeks in verbinding met het oppervlaktewater. Het vuilwater watert af via opvoergemalen en de gemengde rioolstelsels van Tilburg West, richting de zuivering Tilburg. Deze zuivering is in beheer bij het waterschap De Dommel.

Het oppervlaktewater van De Blaak bestaat uit een singel- en vijverstructuur, met een beheerst peil. De Blaak kent verschillende peilvakken, waarbij de naast liggende vijver langs de Gilzerbaan een stuwpeil kent van 12,25 m + NAP. De functie van de singels is het bergen van hemelwater en het op peil houden van het grondwater.

In het kader van het bouwrijp maken van De Blaak zijn verschillende bodemkundig / hydrologisch onderzoeken uitgevoerd. Aan de hand van de verzamelde gegevens zijn de straat- en stuwpeilen bepaald. Er is verder geen aanvullend onderzoek uitgevoerd voor het bepalen van de randvoorwaarden om bouwrijp te maken, en het verkennen van de kansen om duurzaam om te gaan met hemelwater, zoals omschreven in het gemeentelijke waterplan (GWP) en zijn vertaling in het Waterstructuurplan (WSP), het gemeentelijk rioleringsplan (GRP) en de vierde nota waterhuishouding (NW4).

Het plan houdt in de bouw van vier woningen aan de bosrand. Tussen bos en nieuwe bebouwing wordt een buffer ecologisch zone van 10 m breed aangelegd. Het Dollardpad wordt ingericht als woonstraat. De ontsluiting wordt gerealiseerd door Dollard door te trekken in de zuidelijke richting, het actuele Dollardpad. De straathoogte bij Dollard is ongeveer 14,05+. De straathoogte in Gilzerbaan, ter plaatse van het plangebied ongeveer 14,00+

De aanwezigheid van de bestaande watergangen zorgt voor voldoende ontwatering. Hiervoor is dan ook geen aanvullende maatregel noodzakelijk, mits de terreinhoogte hoger of gelijk wordt gehanteerd als in Gilzerbaan en Dollard.

Het plangebied kan het beste gerioleerd door het bestaande gescheiden rioolstelsel door te trekken langs het Dollardpad. Dat kan echter miets voldoende hydraulisch verval beschikbaar. Voor de regenwaterafvoer is dat geen bepalende noodzaak, maar voor het vuilwater afvoer wel. De dichtstbijzijnde vuilwater riolering ligt bij Dollard en beschikt nog over 0,08 m verval. Dat is echter te weinig om de nieuwe bebouwing aan te sluiten. Om voldoende afschot te realiseren, moet de straathoogte minimaal 14,45+ bedragen. Uitgaande van een normaal inrichting van de straat, bedraagt de terreinhoogte ter plaatse van de perceelgrens (de zogenaamde T-hoogte) minimaal 14,55+.

Het hemelwaterstelsel bestaat uit afvoerleidingen en berging. Voor de laatste kan gebruik gemaakt worden van de bestaande uitlegger in de Gilzerbaan. Deze aansluitpunt beschikt over ruim voldoende hydraulisch verval en capaciteit voor het hele plangebied. De berging is afhankelijk van de afvoerende oppervlakte. Uitgaande van 40 mm berging, moet de berging minimaal 94 m³ bedragen. Deze berging kan gerealiseerd worden als doortrekking van de watergang langs de Gilzerbaan, of als een zelfstandig droge vijver waar het regenwater wordt geloosd.

Op grond van het bovengenoemde afwegingen, en aan de hand van de ontwikkelingen en beleidsprincipes, wordt het watersysteem voor deze ontwikkeling in overleg met de waterbeheerder als volgt omschreven:

• De terreinhoogte ter plaatse van de perceelgrens bedraagt minimaal 14,55+; de terreinhoogte op straat bedraagt 14,45+;
• Alle bouwdelen onder de terreinhoogte ter plaatse van de perceelgrens dienen waterdicht gebouwd te worden;
• Het vuil- en hemelwater wordt inpandig gescheiden ingezameld en aangeboden bij de perceelgrens;
• In het Dollardpad wordt een gescheiden rioolstelsel aangelegd voor de afwatering van het plangebied;
• Het vuilwater stroomt af richting de bestaande vuilwater riolering in Dollard;
• Het regenwater riolering verzameld het regenwater richting een aan te leggen retentievoorziening van minimaal 40 mm. Aan de hand van de beschikbare gegevens komt dit overeen met een bergingsopgave van ongeveer 94 m³;
• De retentievoorziening kan gerealiseerd worden als uitbreiding van de bestaande watergang in de Gilzerbaan, of als een zelfstandige droge vijver waar het regenwater wordt geloosd;
• Boven de gestelde berging, kan het regenwater afvoeren richting de bestaande regenwaterstelsels.

De laatste jaren is het inzicht gegroeid dat er in tegenstelling tot vroeger, meer rekening gehouden moet worden met water. Het huidige beleid van het rijk, de provincie, de waterbeheerder en de gemeente is gericht op een duurzamer waterbeheer. Het Rijk heeft met het Kabinetsstandpunt Anders omgaan met Water, Waterbeleid 21ste eeuw (2000) het advies van de Commissie Waterbeheer 21ste eeuw omarmd. Het waterbeheer moet veranderen om Nederland in de toekomst, wat water betreft, veilig, leefbaar en aantrekkelijk te houden. Belangrijk in de nieuwe aanpak is het realiseren van veerkrachtige watersystemen die weer de ruimte krijgen, het niet afwentelen van knelpunten in tijd of plaats, de drietrapsstrategie 'vasthouden, bergen, afvoeren', en het reserveren van de ruimte die nodig is voor de wateropgave.

Sinds 2000 is de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) van kracht. De KRW stelt doelen voor een goede ecologische en chemische toestand van het oppervlakte- en grondwater in 2015. De EU stelt de normen voor prioritaire stoffen. De ecologische doelstellingen mogen de lidstaten en regio's zelf vaststellen. Voor grondwater gelden aparte normen voor chemische stoffen. Ook moet de grondwatervoorraad stabiel zijn en mogen natuurgebieden niet verdrogen door een te lage grondwaterstand.

In het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) hebben rijk, provincies, waterschappen en gemeenten afgesproken het beleid van WB21 en de KRW uit te voeren.

Het NBW houdt simpel gezegd in dat de watersystemen in 2015 op orde moeten zijn wat betreft waterkwantiteit (WB21) en kwaliteit en ecologie (KRW).

Het waterbeleid van de gemeente Tilburg is vastgelegd in het Waterplan (1997) en verder uitgewerkt en ruimtelijk vertaald in het Waterstructuurplan (2002). In het Waterplan zijn algemene doelstellingen geformuleerd op de lange termijn, gebaseerd op de duurzaamheidgedachte. Het Waterstructuurplan koppelt het actieprogramma uit het Waterplan aan ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente en geeft hiermee onder andere invulling aan water als ordenend principe. In het waterstructuurplan zijn de volgende hoofddoelstellingen voor het gemeentelijk waterbeleid opgenomen:

- Streven naar een duurzaam en veerkrachtig watersysteem;

- Optimalisatie van de waterketen; zuinig en efficiënt gebruik van water;

- Vergroten van de belevings-, ecologische, economische en recreatieve waarde van water.

De principes van duurzaam waterbeheer zoals verwoord in het Waterplan en het Waterstructuurplan zijn nog steeds actueel. Ze zijn ook meegenomen in het Gemeentelijk Rioleringsplan 3 dat in 2005 is vastgesteld. In bestaand stedelijk gebied kan het vasthouden van gebiedseigen water een belangrijke bijdrage leveren aan het herstel van het natuurlijk watersysteem. Afkoppelen van het regenwater van de riolering en infiltratie in de bodem leidt tot herstel van de grondwateraanvulling. Het ambitieniveau ligt op ongeveer 5 ha per jaar.

De paragraaf waterhuishouding en riolering is gebaseerd op het gemeentelijk waterbeleid en het concept is eerst voorgelegd aan de waterbeheerder.

Al in 2006 is het waterschap voor advies gevraagd (mail d.d. 12 september 2006). De voorgestelde berging zou niet noodzakelijk zijn, volgens het antwoord van 4 oktober 2006, aangezien de afvoerende oppervlakte gering is: 'aanvullende voorzieningen, zoals het graven van extra berging is op basis van het beleid van het waterschap niet noodzakelijk' Het plan houdt toch rekening met een berginglocatie langs de Gilzerbaan. Geschat wordt dat deze voorziening niet meer dan 80 m³ kan bergen, bij een waterschijf van 0,5 m. In de omschrijving van het watersysteem blijft vooralsnog de gestelde waterberging overeind.

Het plan is voorgelegd aan de waterbeheerder, in casu, waterschap De Brabantse Delta, via de e-mail d.d. 23 juli 2008. Aan de hand van de gerealiseerde verkenning is een conceptparagraaf opgesteld en voorgelegd aan de waterbeheerder. De Brabantse Delta leverde op- en aanmerkingen / een wateradvies aan, als reactie op het concept. Deze opmerkingen zijn verder verwerkt in de definitieve waterparagraaf.

Het waterschap stemt in met deze waterparagraaf. Haar wateradvies, is verwoord in de brief met kenmerk 08U006672, d.d. 13 augustus 2008. Het wateradvies is te vinden in bijlage 1 behorende bij deze toelichting.

Teneinde de ontsluitingsweg in het plan te realiseren (bestemming ´Verkeer-verblijf´) is het verwerven van gemeentegrond door de ontwikkelaar noodzakelijk.

Met de ontwikkelaar is een exploitatieovereenkomst en een overeenkomst tegemoetkoming in schade gesloten. In de overeenkomst tegemoetkoming in schade is bepaald dat schade als gevolg van onderhavig bestemmingsplan, welke op de voet van afdeling 6.1 Wro voor vergoeding in aanmerking komt, zal worden vergoed door ontwikkelaar. Voorts is in deze overeenkomst vastgelegd dat in de komende periode, en wel voor vaststelling van dit bestemmingsplan door de gemeenteraad, de exploitaitieovereenkomst zal zijn gesloten. In de exploitatieovereenkomst zijn de gemeentelijke plan- en apparaatskosten ten behoeve van het opstellen van dit bestemmingsplan worden opgenomen, de bijdrage voor het fonds bovenwijkse voorzieningen en beeldende kunst alsmede de kosten voor het aanleggen van de openbare voorzieningen.

Aangezien het verhaal van kosten anderszins verzekerd is, het bepalen van een tijdsvak of fasering en het stellen van eisen en regels als bedoeld in artikel 6.13 tweede lid Wro niet noodzakelijk is, is er geen exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 Wro opgesteld.

Het plan is economisch uitvoerbaar.

Op 12 februari 2009 is een inloopavond georganiseerd door de gemeente Tilburg. Hierbij was ook de initiatiefnemer aanwezig. Er waren voornamelijk bewoners uit de Lauwers en een enkele bewoner uit de Dollard. De achterzijde van de woningen aan de Lauwers grenst aan het plangebied Gilzerbaan 149. Deze bewoners hebben tijdens de avond verzocht om meer groen en een beter onderhouden groenstrook tussen hun woningen en het plangebied. De initiatiefnemer voor het plan, Remmers Projectontwikkeling B.V., heeft aangegeven over de inpassing te willen meedenken. De gemeente heeft toegezegd aan de bewoners dat wordt bezien in hoeverre het, volgens de bewoners achterstallig, onderhoud van de groenstrook kan worden verbeterd. Naast de herinrichting van de bestaande groenstrook hebben de bewoners aangegeven dat het de voorkeur verdient dat er geen grote raampartijen in de nieuw te bouwen woningen worden aangebracht, in verband met privacy. Er zijn momenteel nog geen ontwerpen bekend voor de woningen. De kavels zullen los worden verkocht en te zijner tijd zullen de individuele kaveleigenaren een bouwplan indienen wat door de welstandscommissie zal worden getoetst. Verder hebben de bewoners aangegeven dat zij huiverig zijn voor het leiden van het bouwverkeer via de wijk. De initiatiefnemer heeft, evenals de gemeente, aangegeven dat dit zeker niet wenselijk is en dat getracht wordt de ontsluiting van het bouwverkeer op tijdelijke basis via de Gilzerbaan te laten plaatsvinden.

Tijdens de periode van tervisielegging zijn schriftelijke reacties ingediend door:

- De heer ......., Dollard 18 te Tilburg;

- Mevrouw van ..... en de heer ......, Dollard 12 te Tilburg.

De heer ........... wonende aan de Dollard 18 brengt het volgende naar voren in zijn inspraakreactie:

Een belangrijke en uitdrukkelijke wens is ten tijde van de bouw in installatiewerken aan de huizen die worden gebouwd, het bouwverkeer niet door de wijk komt, maar van de huidige inrit aan de Gilzerbaan gebruik maakt. Dit vanwege mogelijke schade, overlast en mogelijke gevolgen voor de verkeersveiligheid. Bovendien moet er voldoende parkeergelegenheid bij de huizen komen.

Reactie college:

Het bouwverkeer door de wijk laten rijden acht het college inderdaad niet wenselijk. De woningen worden weliswaar ontsloten door de wijk, maar de reden daarvoor is dat permanente ontsluiting via de Gilzerbaan de verkeersveiligheid in het geding brengt. De initiatiefnemer heeft zelf ook een expliciete voorkeur voor een tijdelijke inrit aan de Gilzerbaan voor het bouwverkeer en gaat te zijner tijd de gemeente dan ook verzoeken om een tijdelijke inritvergunning voor bouwverkeer ter plaatse van de voormalige inrit van het perceel Gilzerbaan 149.

De parkeergelegenheid voor de woningen is conform de geldende parkeernormen voorzien. Voor het type woningen wat op dit perceel zal worden gebouwd dienen volgens de norm twee parkeerplaatsen per wooneenheid op eigen terrein beschikbaar te zijn. Alle woningen zullen dus worden voorzien van ten minste twee parkeerplaatsen op eigen terrein. In de openbare ruimte zijn vier parkeerplaatsen nodig, zodat bezoekers hier ook kunnen parkeren. Deze vier parkeerplaatsen worden aangelegd parallel aan de ontsluitingsweg in de vorm van langsparkeerhavens.

Mevrouw .......... en de heer ....... wonende aan de Dollard 12 brengen het volgende naar voren:

In de gronduitgifte-procedure van gemeente Tilburg kozen we voor het perceel Dollard 12, dit mede gezien de ruimte en vrijheid doordat we slechts aan een kant buren zouden krijgen. We bouwden in 1997 onze woning en kochten tijdens de bouw en in de jaren erna aangrenzende bospercelen om in een natuurvriendelijke en privé afgeschermde omgeving te kunnen wonen. Voordat tot aankoop is overgegaan hebben we bij de gemeente Tilburg geïnformeerd naar de bestemmingsplannen en of er toekomstige ontwikkelingen waren voor dit gebied. De percelen hadden de juiste bestemming om ons het gewenste ruimtelijke en privé karakter te kunnen bieden in een blijvend groene omgeving. De aankoop van de belendende percelen is dus niet over een nacht ijs gegaan.

Uit het voorontwerpbestemmingsplan blijkt dat de geplande woning in het Noorden zodanig nabij Dollard 12 komt te liggen dat het gevolg is dat onze privacy wordt aangetast en het ruimtelijke karakter verdwijnt door de nabijheid van deze geplande woning. Verder zal door de kap van enkele bomen en secundair door het verdwijnen van de groenstrook tussen Dollard 12 en de aangrenzende geplande woning mede het natuurvriendelijke karakter verloren gaan. Doordat op het erf van de geplande woning toegestaan is om laagbouw zoals een garage te bouwen sluit de woning rechtstreeks aan op de grensafscheiding waardoor geen sprake meer is van een vrijstaande woning. Omdat de overige nabijgelegen woningen daadwerkelijk vrijstaand zijn en minimaal een aantal meters van de scheidingsgrens liggen valt deze geplande woning uit de toon en past niet in het omliggende gebied en voldoet niet aan de eisen waaraan wij als oorspronkelijke bewoners moeten en moesten voldoen. Weliswaar waren er oorspronkelijk vijf woningen gepland waar nu vier woningen worden gerealiseerd echter neemt dit niet weg dat de geplande woning naast Dollard 12 meer nabij is gekomen.

Reactie college:

De kortste afstand tussen de woning (het hoofdgebouw) aan Dollard 12 en de meest noordelijk gelegen nieuw te bouwen woning (hoofdgebouw) is ca 16 meter, min 1,5 maal de hoogte van de woning Dollard 12 en ca 2,5 maal de hoogte van de nieuwe woning. Dit is stedenbouwkundig een aanvaardbare afstand. De afstand tussen de woningen Dollard 12 en 14 bedraagt ca 8 meter en tussen de overige woningen aan de Dollard noordzijde ca 6 meter.

De bijgebouwen van Dollard 12 en het te bebouwen erf van de nieuwe woningen raken de perceelsgrens. De bijgebouwen van Dollard 12 over de volle lengte, het te bebouwen erf van de nieuwe woning met een punt. Aangezien de bijgebouwen van Dollard 12 vrijstaand zijn, het te bebouwen erf van de nieuwe woning niet over de volle lengte raakt aan de perceelsgrens en bovendien deze bebouwing niet tot aan deze perceelsgrens hoeft te worden gebouwd, er is ook nog een mogelijkheid om straks tegen de bouwvergunning voor een feitelijk te realiseren ontwerp bezwaar te maken, is er geen sprake van vrijstaand geschakelde woningen (vrijstaande woningen die door de bijgebouwen geschakeld worden).

(vervolg inspraakreactie:)

Wij zijn dan ook van plan een planschadeclaim in te dienen bij de gemeente. Wij zijn van mening dat van de geplande woning nabij Dollard 12 een waardeverminderend effect uitgaat. Een reden te meer om te zoeken naar een alternatieve oplossing waar geen of minder planschade te verwachten valt.

Reactie college:

Zoals hierboven aangegeven acht het college de afstand tussen de nieuw te bouwen woning(en) en de woning van insprekers voldoende ruim. Hierdoor kan niet in redelijkheid worden gesteld dat het belang van insprekers op onacceptabele wijze wordt geschaad. Of de waarde van de onroerende zaak van insprekers daadwerkelijk in enige mate zal afnemen is in het kader van de te volgen bestemmingsplanprocedure in eerste instantie niet van belang. In afdeling 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening wordt bepaald dat een belanghebbende onder voorwaarden voor tegemoetkoming in schade in aanmerking komt naar aanleiding van een waardevermindering van de woning als gevolg van een planologische wijziging. Een dergelijk verzoek om schadevergoeding kan worden ingediend nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is.

(vervolg inspraakreactie:)

Wij zijn bereid met de gemeente mee te denken aan een oplossing in de richting van het opschuiven van het bebouwingsvlak met erf van de geplande woning nabij Dollard 12 in de richting van de Gilzerbaan alwaar de eerste woning ruim 40 meter vanaf de Gilzerbaan is gepland.

Verzoek

Ik vraag u het ontwerpbestemmingsplan zodanig aan te passen dat het daarmee aan deze inspraakreactie tegemoet komt.

Reactie college:

Het plan ligt binnen de invloed van de Gilzerbaan. De nieuwe woningen aan de verlengde Dollard voldoen allen aan de eisen vanuit de Wet geluidhinder, ook de meest zuidelijke. Dit moet ook, want er is op deze locatie geen ontheffingsgrond (vervangen van bestaande bebouwing is hier geen criterium) en ook het maken van een dove gevel is geen optie. De woningen zijn verder zodanig ingepast dat waterretentie aan de zuidzijde van het plangebied (bestemming ´Groen´) mogelijk is en aansluit op de bestaande retentie langs de Gilzerbaan. Zoals hierboven aangegeven is de afstand van de meest noordelijk gelegen woning tot de woning aan de Dollard 12 ruim voldoende en stedenbouwkundig acceptabel.