In deze regels wordt verstaan onder:

Die beroepsmatige activiteiten in een woning of bijgebouw, die kunnen worden beschouwd als ´aan-huis-verbonden´, waarbij:

1. a. degene die de activiteit uitvoert, tevens de bewoner is van de woning;
2. b. geen sprake is van een ontoelaatbare publieks- of verkeersaantrekking, mede in verband met eventueel reeds in de directe nabijheid aanwezige beroepsvestigingen, conform artikel 5.5 van de regels van dit plan;
3. c. voldoende is of kan worden voorzien in parkeergelegenheid voor werknemers en bezoekers;
4. d. de beroepsuitoefening naar omvang ondergeschikt is aan het wonen, d.w.z. niet meer dan 40% van de vloeroppervlakte van de woning (inclusief aan-, uit en/of bijgebouw) en totaal niet meer dan 80 m² in beslag neemt;
5. e. de beroepsuitoefening in zijn uiterlijke verschijningsvorm ondergeschikt is aan de woning en de woonomgeving;
6. f. geen detailhandel plaatsvindt, anders dan in ter plaatse vervaardigde goederen;
7. g. op geen enkele andere wijze overlast wordt veroorzaakt.

Een gebouw, dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

De achterste, niet naar het openbaar gebied toegekeerde lijn die het bouwvlak begrenst.

Een aanbouw of bijgebouw, dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Het percentage dat per bouwperceel bepaalt hoeveel procent van dat bouwperceel - binnen het aangegeven bouwvlak - ten hoogste mag worden bebouwd.

Het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, gericht op onder andere consumentverzorging, welke geheel of overwegend door middel van handwerk plaatsvinden.

De totale oppervlakte van de ruimten binnen de bebouwing die wordt gebruikt voor de uitoefening van een aan-huis-verbonden-beroep of bedrijf, c.q. een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke.

Het bedrijfsmatig verrichten van activiteiten die liggen op het vlak van industrie, groothandel met eventueel bijbehorende ondergeschikte showroom, ambacht, nijverheid, productie, distributie, logistiek, vervoer, opslag, reparatie (waaronder autoreparatiebedrijven al dan niet met bijbehorende en ondergeschikte showroom), e.d., alsmede brandweerkazerne. Detailhandel is niet toegestaan met uitzondering van autohandel in combinatie met een autoreparatiebedrijf.

Tevens worden hiertoe gerekend bijbehorende kantoorruimten en installaties.

(Bedrijf is de technische eenheid van onderneming, met dit laatste begrip is de economische eenheid bedoeld).

Een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, therapeutisch, kunstzinning en ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied.

Bij bouwwerken:

Bouwwerken die op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan bestonden of in uitvoering waren, dan wel gebouwd zijn of gebouwd kunnen worden overeenkomstig de Woningwet of Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of krachtens die wetten gegeven voorschriften.

De grens van een bestemmingsvlak.

De geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0855.BSP2010021- met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Door openbare ruimte omsloten geheel van percelen (al dan niet -reeds- bebouwd), dat te beschouwen is als een stedenbouwkundige eenheid.

Het plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten van een bouwwerk.

De grens van een bouwvlak.

Een deel van een gebouw, dat bestaat uit één of meer ruimten, waarbij de bovenkant van de afgewerkte vloeren van twee aan elkaar grenzende ruimten niet meer dan 1,5 m in hoogte verschillen, zulks met uitzondering van een onderbouw of zolder.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

Een grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Bouwwerken ten behoeve van nutsvoorzieningen.

De som van de buitenwerks en horizontaal gemeten oppervlakten van de inpandige vloeren -horizontale vlakken ter plaatse van trappen, hellingen en vides daaronder begrepen- voorzover de ruimten waarbinnen de vloeren zich bevinden een grotere inwendige hoogte hebben dan 1,5 m.

Gehele of gedeeltelijke vernieling van een bouwwerk door overmacht: brand, overstroming, terroristische en/of oorlogshandelingen, aardbeving en dergelijke.

Hoek die gevormd wordt door een schuin dakvlak en een horizontaal vlak die elkaar snijden op de goothoogte.

Het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden, evenwel met uitzondering van detailhandel en seksinrichtingen.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels aan- en/of uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

Transparante, ondiepe uitbouw van een gebouw vóór de voorgevel, niet zijnde een entree.

Hieronder wordt verstaan:

1. a. Een samenstel van activiteiten dat, gelet op de aard en de organisatie van die activiteiten alsmede op de plaats waar die activiteiten worden verricht, als een eenheid moet worden beschouwd.
2. b. Het complex van bebouwde en onbebouwde gronden waarop de hiervoor bedoelde activiteiten worden verricht.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met (minimaal twee) wanden omsloten ruimte vormt.

Gebouwen welke dienen ter bewoning of andere geluidsgevoelige objecten of terreinen, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder.

Een woning, onderdeel uitmakende van een gebouw dat twee of meer geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en uit twee of meer bouwlagen bestaat, of waarbij (een deel van) de eerste bouwlaag van het gebouw voor andere met de betreffende bestemming in overeenstemming zijnde doeleinden wordt gebruikt.

Het geheel van voorzieningen en activiteiten t.b.v. groenaanleg zoals buurt-, wijk- en stadsparken met bijbehorende voorzieningen zoals verhardingen, waterpartijen, waterberging, watergangen en sloten, speelplaatsen, speel- en trapveldjes waaronder Cruijf-courts, bruggen en andere kunstwerken, straatmeubilair, etc, alsmede voorzieningen ter ondersteuning van de verkeersregulering en de verkeersveiligheid.

Een met de grond verbonden woning bedoeld voor de huisvesting van één huishouden, daaronder begrepen beroep aan huis, met een zelfstandige ontsluiting op de begane grond en niet zijnde een gestapelde woning.

Een gebouw of bebouwing ten dienste van de bestemming van de betreffende gronden, dat/die op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

Houtachtige overblijvende gewassen zoals struiken, heggen en bomen.

Een alleenstaande, dan wel twee of meer personen die een duurzaam gemeenschappelijk huishouden voeren. Met een huishouden wordt gelijk gesteld:

1. a. de huisvesting van maximaal 5 personen in onzelfstandige wooneenheden (kamerverhuur);
2. b. tijdelijke huisvesting in de vorm van logies aan maximaal 5 seizoenarbeiders;
3. c. de huisvesting van maximaal 12 personen met een lichamelijke of verstandelijke beperking, een psychiatrisch ziektebeeld of psychosociale problemen dan wel de huisvesting van maximaal 12 personen die tijdelijke opvang behoeven, al dan niet met inbegrip van begeleiding en toezicht, dit alles gericht op zelfstandige bewoning.

Aansluitende tijdsperiode van maximaal 12 uur.

Een deel van een bestemmingsvlak dat van een ander maatvoeringsvlak wordt gescheiden door een maatvoeringsvlakgrens. Maatvoeringsvlakken onderscheiden zich door een met de maatvoeringsaanduiding aangegeven afwijking in goot-, bouwhoogte, dakhelling en/of bebouwingspercentage.

Mantelzorg is langdurige, intensieve niet georganiseerde zorg, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt gegeven aan een zorgvrager door een of meer leden uit diens omgeving, waarbij de zorgverlening rechtstreeks voortvloeit uit de sociale relatie.

De som van de binnenwerks gemeten oppervlakten van de voor publiek toegankelijke verblijfsruimten binnen een horeca-inrichting van de categorie 1, 2 of 3, zoals café- en barruimte (inclusief bar), eetzaal, foyer, dansvloer / podium, entree e.d, met uitzondering van oppervlakten t.b.v. keuken, toiletgroepen, garderobe, opslag, dienstruimten e.d.

Voorzieningen ten behoeve van algemeen nut in ruime zin zoals: voorzieningen / installaties ten behoeve van gas, water en elektriciteit, signaalverdeling, telecommunicatieverkeer, waterzuivering, waterbeheersing, waterhuishouding, vuil- en afvalverwerking, compostering, wijkverwarming, milieuvoorzieningen e.d.

Dat deel van het perceel, dat geen bouwvlak of erf betreft.

Een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant is gelegen tussen peil en maximaal 1,20 m boven peil.

Bouwdelen die ondergeschikt zijn aan de hoofdmassa van het desbetreffende bouwwerk, zoals overstekende daken, plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, trappen en trappenhuizen, liftkappen en lifthuizen, bordessen, funderingen, goten, hijsinrichtingen, gevelreclames, draagconstructies en dergelijke. Hieronder worden in elk geval niet verstaan entrees, erkers en ondergrondse bouwwerken.

Voor verblijf geschikte, al dan niet aan hun oorspronkelijke bestemming onttrokken voer- of vaartuigen, kampeermiddelen, loodsen, keten en andere soortgelijke verblijfsmiddelen.

Een (complex van) woonruimte(n) waarbij men wezenlijke voorzieningen, zijnde keuken, badkamer en toilet, gemeenschappelijk moet gebruiken en waarvan de deur van het privévertrek uitkomt op een gemeenschappelijke (verkeers)ruimte.

Een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak, ondersteund door palen of kolommen, eventueel maximaal aan twee zijden omsloten door wanden, die niet tot de constructie behoren.

Hieronder wordt verstaan:

1. a. Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de straat grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.
2. b. Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw.

Een aaneengesloten stuk grond met kadastrale aanduiding.

Het bestemmingsplan Wandelbos 2007, 1e herziening (Magentahof) van de gemeente Tilburg.

Een weergegeven lijn, die de grens van het plan aanduidt.

De bestaande hoogte van gebouwen gemeten op bovenkant goot, boeiboord of druiplijn, gemeten boven het gemiddelde peil van het aansluitende afgewerkte terrein.

Voorzieningen ten dienste van sport en spel.

Zie: peil (straatpeil).

Een gebouw, dat als vergroting van een bestaande ruimte is/wordt gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Besloten ruimten, bestemd voor het verblijven van mensen.

De oppervlakte van de geheel of grotendeels voor publiek toegankelijke ruimte die is bestemd en feitelijk ingericht voor de verkoop van goederen, waaronder begrepen showroom, uitstallingsruime, kassa's, e.d. met uitzondering van magazijn, opslagruimte, kantoor, e.d.

De naar het openbaar gebied toegekeerde lijn, die het bouwvlak begrenst en aansluit aan het onbebouwd erf c.q. openbaar gebied.

Al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen. Alsmede voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit. Hierbij kan worden gedacht aan duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten etc.

Het openbaar waterverkeers-, watervervoers- en verblijfsgebied t.b.v. goederenvervoer, pleziervaart en oeveractiviteiten zoals vissen / hengelsport, wandelen en fietsen.

Alle voor het openbaar rij- of ander verkeer openstaande wegen of paden, waaronder begrepen de daarin gelegen bruggen en duikers, de tot de wegen of paden behorende bermen en zijkanten, alsmede de aan de wegen liggende en als zodanig aangeduide parkeerterreinen.

De wet van 16 februari 1979, Staatsblad 99 (1979), houdende regels inzake het voorkomen of beperken van geluidhinder.

De wet zoals geplaatst in Staatsblad 551 (1992). Deze wet is in werking getreden op 1 maart 1993.

Hieronder wordt verstaan:

1. a. het geheel van aan huis gebonden activiteiten van huishoudens die plaatsvinden in al dan niet gestapelde woningen, zelfstandige wooneenheden e.d. ten dienste van het verblijven door mensen. Niet tot wonen behoort het verblijf in recreatieve dagverblijven;
2. b. huisvesting van personen in onzelfstandige wooneenheden (kamerverhuur), tijdelijke huisvesting van personen in de vorm van het verstrekken van logies aan seizoenarbeiders, verzorgingstehuis, gezinsvervangende huisvesting en andere vormen van beschermd/begeleid wonen, alsmede bijbehorende gemeenschappelijke voorzieningen (en ruimten) c.q. verzorgingsfaciliteiten;
3. c. beroepsactiviteiten die kunnen worden beschouwd als ´aan huis verbonden beroep´, zijnde beroepsactiviteiten van tenminste één bewoner, plaatsvindend in de betrokken woning en/of bijbehorend bijgebouw.

Een (gedeelte van een) gebouw dat krachtens zijn indeling geschikt en bedoeld is voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, waaronder begrepen een aan huis verbondenberoep.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Tussen de zijdelingse grenzen van een perceel en enig punt van het op dat perceel voorkomend (hoofd-)gebouw, waar die afstand het kortst is.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van:

1. a. de situering en afmeting van gebouwen, bouwwerken van algemeen nut en bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van:
   1. 1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
   2. 2. de verkeersveiligheid;
   3. 3. de sociale veiligheid;
   4. 4. de brandveiligheid;
   5. 5. de milieusituatie;
   6. 6. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
   7. 7. parkeergelegenheid op eigen terrein.
2. b. werken ten behoeve van nutsvoorzieningen (waaronder kabels en leidingen), verkeers- en vervoersvoorzieningen en groenvoorzieningen;

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De regels van de Bouwverordening ten aanzien van de onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende onderwerpen:

1. a. de bereikbaarheid van de gebouwen voor wegverkeer;
2. b. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
3. c. de parkeergelegenheid en de laad- en losmogelijkheden.

Al dan niet in afwijking van het bepaalde in de bestemmingsregels van Hoofdstuk 2 wordt ter plaatse van een functie-aanduiding het gebruik van gronden en opstallen in overeenstemming met die functie-aanduiding aangemerkt als gebruik overeenkomstig de bestemming.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied' zijn burgemeester en wethouders bevoegd het plan te wijzigen, zodanig dat een bouwvlak wordt toegevoegd, na afweging van de specifieke lokale situatie waarbij de volgende aspecten in ogenschouw moeten worden genomen:

1. stedenbouwkundig beeld/inpassing t.o.v. de directe omgeving;

2. verkeersaantrekkende werking in relatie tot voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein waarbij parkeren onder het gebouw onder straatpeil niveau moet plaats vinden;

3. verkeersveiligheid;

4. toetsing aan het vastgestelde volkshuisvestingsbeleid op het moment van wijziging;

5. toetsing aan de Wet geluidhinder;

6. toetsing aan diverse milieuaspecten, waaronder omgevingsvergunningen van in de omgeving aanwezige bedrijvigheid.

a. Burgemeester en wethouders verklaren op de gewijzigde bestemming de regels van het plan van overeenkomstige toepassing.

Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van de in het plan genoemde maten en afmetingen met ten hoogste 10%. Deze omgevingsvergunning wordt slechts verleend indien:

1. a. de met behulp van die toepassing toegestane bebouwing geacht kan worden in overeenstemming te zijn met de voor desbetreffende bestemming nagestreefde doeleinden;
2. b. gelet op de omringende bebouwing geen overwegende stedenbouwkundige bezwaren bestaan;
3. c. gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden aangetast.
4. d. voldaan is aan de volgende voorwaarden:
   1. 1. de mogelijkheid voor binnenplans afwijken mag niet cumulatief worden gebruikt;
   2. 2. de mogelijkheid voor binnenplans afwijken mag niet tot gevolg hebben dat een nieuwe bouwlaag ontstaat.

Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van de planregels ten behoeve van het in geringe mate afwijken van een vastgesteld onderdeel van een grens van een bouwvlak, bestemmingsvlak, functie-aanduidingsvlak of maatvoeringsvlak, indien bij het definitief ontwerp, bij definitieve uitmeting o.d. blijkt dat enige geringe afwijking in het belang van een bebouwing of inrichting is. Deze omgevingsvergunning wordt slechts verleend indien:

1. a. de met behulp van die toepassing toegestane bebouwing geacht kan worden in overeenstemming te zijn met de voor desbetreffende bestemming nagestreefde doeleinden;
2. b. gelet op de omringende bebouwing geen overwegende stedenbouwkundige bezwaren bestaan;
3. c. gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden aangetast.

Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van het plan ten behoeve van:

1. a. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van utiliteitsvoorzieningen;
2. b. vrijstaande schoorstenen, torens en soortgelijke bouwwerken.

Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van het plan ten behoeve van parkeer- en stallingsvoorzieningen met bijbehorende bovengrondse bouwwerken zoals in- en uitritten, in- en uitgangen, trappenhuizen, liften, hellingbanen, bewakings- /portiersloges e.d., onder de volgende voorwaarden:

1. a. de maximale oppervlakte van de bijbehorende bovengrondse bouwwerken mag 30 m²bedragen;
2. b. de maximale hoogte van de bijbehorende bovengrondse bouwwerken mag 4,5 m bedragen.

Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van het plan voor wat betreft de voorwaarden, zoals beschreven in de begripsregels, waaronder overeenkomstig 3.1 binnen de bestemming ´Wonen´ een aan huis verbonden beroep is toegelaten, indien door de aard van de werkzaamheden het beroep niet of bezwaarlijk anders dan aan huis of op de betreffende locatie kan worden uitgeoefend.

Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van de bouwregels, opgenomen in de bestemmingsregels in Hoofdstuk 2, ten behoeve van het bouwen van bouwwerken van algemeen nut, met dien verstande dat:

1. a. de bouwhoogte niet meer dan 3,5 m mag bedragen en
2. b. de oppervlakte niet meer dan 50 m² mag bedragen.

Op het stellen van nadere eisen op grond van enige bepaling van de regels van dit bestemmingsplan is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van:

1. a. de afmetingen en situering van bebouwing op percelen die direct gelegen zijn naast percelen die in een beschermd dorpsgezicht, dan wel beschermd stadsgezicht vallen en percelen met de aanduiding gemeentelijk monument, dan wel rijksmonument, in verband met de ruimtelijke afstemming van deze bebouwing op het naastgelegen monument, met dien verstande dat advies wordt ingewonnen bij de Monumentencommissie;
2. b. de aard en omvang van kantines, restauratieve voorzieningen e.d. die ondersteunend zijn voor (openlucht-)sport en recreatie en maatschappelijke voorzieningen teneinde de ondergeschiktheid van die voorzieningen veilig te stellen en/of ter bescherming van de woonfunctie en/of ter voorkoming van een onevenredige aantasting van andere functies in de omgeving;
3. c. de bereikbaarheid van gebouwen vanuit en de situering van de hoofdentree van gebouwen ten opzichte van de openbare ruimte;
4. d. de situering en afmetingen van groenvoorzieningen;
5. e. de situering en afmetingen van parkeergelegenheid, ook op eigen terrein;
6. f. de situering van toegangswegen en -paden tot gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde en open erven.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van het bepaalde onder a. voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a. met maximaal 10%;
3. c. Het bepaalde onder a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen het overgangsrecht van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a., te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld onder a., na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. Het bepaalde onder a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen het overgangsrecht van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als ´Regels van het bestemmingsplan Wandelbos 2007, 1e herziening (Magentahof)´.

De gemeenteraad heeft op 25 juni 2012 besloten om onderhavig bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen, in die zin dat één woning wordt mogelijk gemaakt. De hierna volgende toelichting dient dan ook in het licht van dit raadsbesluit te worden gelezen; en heeft daar waar gesproken wordt over drie woningen betrekking op één woning.

Er is een verzoek om herziening van het bestemmingsplan ingediend voor de realisatie van een tweetal woningen aan het Magentahof te Tilburg. Het plangebied betreft de percelen sectie AD, nrs. 2285, 2286 en 2287. De achterterreinen waarop de woningen zijn geprojecteerd betreft de adressen Indigolaan 2 en 4 en Baden Powellaan 56.

De nieuwbouwplannen voor het plangebied bestaan uit het bouwen van twee woningen op de achterterreinen van drie bungalows aan het Magentahof. Voor de realisatie van de meest noordelijke woning op het achterterrein van het perceel Baden Powellaan 56 is op dit moment geen sprake van een concreet bouwplan. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het echter gewenst dat de betreffende achterterreinen over de volledige lengte worden ingevuld. Derhalve is er voor gekozen voor deze meest noordelijke woning een wijzigingsbevoegdheid op te nemen in dit bestemmingsplan.

Met deze toelichting wordt een basis gegeven voor de bestemmingsplanherziening waarmee medewerking kan worden verleend aan het initiatief. De toelichting geeft aan waarom de beoogde ontwikkeling past binnen de visie op het gebied. Er wordt nader ingegaan op de wijze waarop het initiatief aansluit op de plaatselijke situatie en het beleid dat de gemeente voorstaat. Tevens worden de (stedenbouwkundige) richtlijnen en randvoorwaarden welke aan de basis van de planontwikkeling hebben gestaan in de toelichting verwoord. De toelichting geeft ook de resultaten van de uitgevoerde onderzoeken weer.

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Wandelbos 2007'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad op 7 april 2008 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 2 december 2008. Het bestemmingsplan is op 23 januari 2009 onherroepelijk geworden.

Het plan voor de bouw van twee woningen aan het Magentahof past niet in het bestemmingsplan 'Wandelbos 2007'. Voor het perceel geldt weliswaar een woonbestemming, maar er zijn op de bedoelde strook geen bouwvlakken aanwezig. Het oprichten van hoofdgebouwen is derhalve niet toegestaan.

Het Wandelbos behoort samen met ´t Zand en De Reit tot de naoorlogse wijken aan de westkant van de stad. Het is de laatste en meest westelijke van de drie die gerealiseerd zijn. Aan de noordzijde van Het Wandelbos stroomt het Wilhelminakanaal, aan de oostzijde loopt de Taxandriëbaan, aan de zuidzijde het spoor tussen Breda en Tilburg en aan de westzijde de Burgemeester Baron Van Voorst tot Voorstweg. Het plangebied ligt in het zuidoosten van de wijk Het Wandelbos.

figuur 1: ligging wijk Het Wandelbos

Het project is gelegen aan de Magentahof, een relatief nieuw hof in de wijk Het Wandelbos. Magentahof kan beschouwd worden als een park waaraan de servicecomplexen De Duynsberg en De Duynstaete gelegen zijn.

De wijk is één van de groenste wijken van Tilburg. Voorheen, voor de bouw in de jaren '60, was dit nog woeste grond, met stuifduinen, heides en bossen van vliegdennen en berken. In de jaren '20 is echter aan de zuidkant van de wijk Het Wandelbos aangelegd. Dit is een wandelpark naar ontwerp van Springer, welke is aangelegd om de Tilburgers uit de oude (vieze) stad een recreatieplek te geven, en tevens een werkverschaffingsproject was. Ten zuiden daarvan lag al sinds 1750 het sterrenbos De Oude Warande. De ligging aan deze twee waardevolle natuur- en recreatiegebieden zal bij het ontwerp van de wijk Het Wandelbos (het eerste bestemmingsplan is uit 1965) de reden zijn geweest om op een mooie hoek een serviceflat voor ouderen te situeren.

Deze serviceflat is De Duynsberg, en kent woningen en voorzieningen in het hogere segment. Het betreft 250 appartementen, 40 verzorgingsunits, een restaurant, bibliotheek, kapsalon, biljartzaal, kapel, logeerkamers enzovoort. In de jaren '90 zijn bij De Duynsberg twee woontorens gebouwd met 67 appartementen. Deze dragen de de naam Duynstaete. Qua eigendom zijn deze appartementen particulier, maar de bewoners maken wel gebruik van de voorzieningen in de serviceflat. De Duynsberg heeft als adres Indigolaan, voor de Duynstaete is het adres Magentahof in het leven geroepen.

Eén gedeelte van Magentahof bestaat uit een voetpad, dat leidt van de entree van Duynsberg naar de bushalte aan de Baden Powelllaan. Ten tijde van de bouw van Duynstaete is bedongen dat een stuk openbare grond bij de tuinen van de drie bungalows (Indigolaan 2-4 en Baden Powelllaan 56) getrokken zou worden. Het onderhavige project behelst nu precies dat stuk grond.

figuur 2: plangebied

In het plangebied bevindt zich geen ondergrondse infrastructuur.

De ondergrondse infrastructuur rondom het plangebied bestaat uit distributie kabels en leidingen van de volgende beheerders (zie onderstaand figuur 3):

• Enexis, gas en electra;
• Essent warmte;
• Brabantwater;
• KPN;
• Ziggo;
• Gemeente Tilburg.

figuur 3: ondergrondse infrastructuur rondom het plangebied

Beleidskader

• Telecommunicatiewet : juridisch beleid inzake telecomnetwerken.

Het verleggen van kabels voor telefoon, internet en televisie is in de Telecommunicatiewet geregeld. De grondeigenaar is verplicht telecommunicatiekabels te gedogen (toe te staan) in zijn grond. De telecom beheerder regelt de verlegging; de kosten zijn in principe voor haar rekening (artikel 5.7. lid 1). Eventuele geschillen worden door de Onafhankelijke Post en Telecommunicatie Autoriteit (OPTA) of de rechter beslecht.

• Privaatrechtelijke overeenkomsten met Enexis (voormalige PNEM) en Brabantwater (voormalige TWM). In verband met het ontbreken van uniforme regelgeving zijn er in het verleden door gemeente Tilburg, Berkel-Enschot en Udenhout met bovengenoemde bedrijven afzonderlijke regelingen afgesproken.
• Aanlegvergunning ondergrondse infrastructuur. Verantwoordelijk hiervoor is cluster Leidingcoördinatie.
• Wet Informatie-uitwisseling Ondergrondse Netten (WION) heeft tot doel om graafincidenten te voorkomen en de informatie uitwisseling over de ligging van kabels en leidingen te reguleren. Het Kadaster is het informatieloket en zorgt ervoor dat de informatie uitgewisseld kan worden.

Afwegingen

Bij het bouwplan wordt rekening gehouden met de huidige ondergrondse infrastructuur, met name bij aanleg van riolering kan kabel van netwerkbedrijf Ziggo mogelijk tot verlegging leiden.

De financiële gevolgen op basis van mogelijke verleggingen dienen te worden onderzocht en te worden getoetst op regelingen uit de privaatrechtelijke overeenkomsten en criteria uit de telecommunicatiewet.

In dit hoofdstuk volgt een korte weergave van het bij het opstellen van dit bestemmingsplan van kracht zijnde ruimtelijke beleidskader.

De provincie Noord-Brabant heeft haar ruimtelijke belangen verankerd in de Verordening Ruimte. De locatie Magentahof te Tilburg is door de provincie aangewezen als bestaand stedelijk gebied. Binnen het bestaand stedelijk gebied is de gemeente in het algemeen vrij om - binnen de grenzen van wetgeving - te voorzien in stedelijke ontwikkeling. De Verordening bevat wel regels (artikel 3.5) voor de nieuwbouw van woningen.

Ingevolge artikel 2.1.6 Verordening Ruimte fase 1 moet de toelichting bij een bestemmingsplan dat voorziet in de nieuwbouw van woningen een verantwoording bevatten over de wijze waarop de regionale afspraken die zijn gemaakt in het regionaal planningsoverleg worden nagekomen en hoe de beoogde nieuwbouw zich verhoudt tot deze afspraken en de beschikbare harde plancapaciteit voor woningbouw.

Bij brief van 5 februari 2010 zijn door de provincie de in de subregio Tilburg gemaakte kwantiatieve woningbouwafspraken bevestigd. Daarmee ligt vast dat Tilburg in de planperiode tot 2020 in totaal 9.100 woningen (= uitbreiding woningvoorraad) kan/mag bouwen ter voorziening in de gemeentelijke woningbehoefte. Met onderhavige ontwikkeling van de bouw van twee woningen aan de Magentahof, en de mogelijkheid van een derde woning via een wijzigingsbevoegdheid, wordt hieraan mede invulling gegeven.

De Ruimtelijke Structuurvisie Tilburg 2020 is een integraal ruimtelijk plan voor de gehele gemeente Tilburg. Deze visie is de opvolger van het 'Stadsbeheerplan Tilburg' uit 1990. De structuurvisie is de ruimtelijke vertaling en onderlinge afstemming van de ambities van de gemeente Tilburg op de gebieden wonen, werken, voorzieningen, recreatie, mobiliteit, natuur, water en landbouw tot 2020. 'Tilburg, stad van contrasten' vormt het leidende thema voor de ruimtelijke ontwikkeling en dus het ruimtelijk beeld in de toekomst; contrasten tussen stad en landschap, tussen de stad en de omliggende dorpen, maar ook tussen de stedelijke en de dorpse elementen in de stad. De ruimtelijke contrasten, die Tilburg karakteriseren, maken de kwaliteiten van de stad zichtbaar. Kiezen voor het benutten en versterken van deze kwaliteiten betekent een verbijzondering van Tilburg ten opzichte van de andere grote steden in Noord-Brabant: een prettige stad om in te verblijven met een goed voorzieningenniveau, woningen en arbeidsplaatsen voor alle geledingen van de bevolking en gelegen in een blijvend groene omgeving.

De speerpunten van de Ruimtelijke Structuurvisie zijn de volgende:

1. a. Het buitengebied van Tilburg is gevarieerd en wordt behouden en verder versterkt;
2. b. Primair wordt de invulling van de verstedelijkingsopgave gezocht in het bestaand stedelijk gebied (binnen de tangenten). Soms is benutting van het buitengebied echter onvermijdelijk, bijvoorbeeld om de vereiste variatie in woonmilieus aan te bieden. Ruimtelijke ingrepen in het buitengebied zijn altijd kleinschalig en worden alleen gerealiseerd op die plaatsen die op grond van de bestaande kwaliteiten van water, bodem, ecologie en cultuurhistorie zijn geselecteerd;
3. c. De kenmerkende ruimtelijke structuur van oude linten en historische driehoekige pleinen blijft altijd herkenbaar. Op enkele plaatsen in de stad wordt op verantwoorde wijze geïntensiveerd. Op plekken met een hoge dynamiek is hoogbouw toegestaan;
4. d. De noodzakelijke intensivering van het stedelijk gebied mag niet ten koste gaan van het structurele groen in de stad.

De Ruimtelijke Structuurvisie Tilburg 2020 is door de gemeenteraad vastgesteld in januari 2005. Op grond van de Ruimtelijke Structuurvisie is het plangebied gelegen in bestaand stedelijk gebied.

In dit hoofdstuk volgt een beschrijving van de bij het opstellen van dit bestemmingsplan van kracht zijnde beleidskaders ten aanzien van de in relatie tot het plan relevante thema´s. Daar waar nodig, wordt dieper ingegaan op de keuzes die in het plan zijn gemaakt op basis van deze kaders. Aan de onderwerpen Milieu en Water zijn aparte hoofdstukken gewijd.

Het plangebied bestaat uit de achterterreinen van drie bungalows aan het Magentahof. Concreet betreft het het bestaande voetpad, dat leidt van de entree van Duynsberg naar de bushalte aan de Baden Pwellaan. Hierna wordt ingegaan op de stedenbouwkundige aanvaardbaarheid van het plan.

Het pad van de Duynsberg naar de bushalte is ongeveer 110 meter lang en kent momenteel aan de zijde van het project een lange dichte haag. De andere zijde bestaat uit een gazon van het park waar de gebouwen van Duynstaete gesitueerd zijn. Een toren van dit complex kent de hoofdentree aan het voetpad. Dit is echter een anonieme hal met een bellenbord. De appartementen beginnen pas op de tweede verdieping.

Het toevoegen van woningen over de volle lengte van het voetpad zal de sociale veiligheid op het voetpad behoorlijk verhogen. De woningen zijn volledig georiënteerd op het pad zodat er maximaal contact is tussen de woningen en de buitenruimte.

Het plan is vanuit ruimtelijke oogpunt interessant vanwege het feit dat het de Magentahof 'omarmt'. De Duynstaete kent in de huidige opzet ook een éénlaagse strip, de parkeergarage, die het hof omarmt. Door de bouw van de bungalows wordt het hof aan alle zijden begrensd door bebouwing.

Zoals eerder vermeld is voor de realisatie van de meest noordelijke woning op het achterterrein van het perceel Baden Powellaan 56 op dit moment geen sprake van een concreet bouwplan. Gelet op de hiervoor genoemde stedenbouwkundige aspecten is het echter gewenst dat de betreffende achterterreinen over de volledige lengte worden ingevuld. Derhalve is er voor gekozen voor deze meest noordelijke woning een wijzigingsbevoegdheid op te nemen. Indien in de toekomst voor het betreffende perceel een concreet bouwplan ontstaat, kan deze door middel van een dan te doorlopen wijzigingsprocedure worden gerealiseerd.

Bouwplannen moeten worden getoetst aan ´redelijke eisen van welstand´, zo zegt de Woningwet. Naast het bestemmingsplan is het welstandsbeleid een middel om de ruimtelijke kwaliteit van de publieke omgeving te waarborgen bij de vele bouwplannen die in de stad worden gerealiseerd. Sinds 1 juli 2004 moet iedere gemeente de gehanteerde welstandscriteria vastleggen in een Welstandsnota, die door de raad moet worden vastgesteld. In Tilburg is dat in juni 2004 gebeurd, onder de titel ´Welstandsnota 2004. Meer aandacht waar dat moet, meer vrijheid waar dat kan´.

De Welstandsnota heeft een duidelijke relatie met de bestemmingsplannen. Het bestemmingsplan beschrijft naast de toegelaten functies in stedenbouwkundige termen de toegestane bouwmassa´s in een gebied en de plaats waar deze mogen worden gebouwd. Het is de taak van welstandsbeleid te borgen dat bij veranderingen de verschijning van de bouwmassa´s passend is en blijft in de omgeving. De Welstandsnota verdeelt de gemeente hierbij op basis van de opbouw en ontstaansgeschiedenis in tien verschillende soorten gebieden, met ieder hun eigen gebiedsgerichte criteria. Daarbij maakt de Welstandsnota onderscheid in drie niveaus, afgestemd op functie en karakter van de omgeving. Het zwaarste niveau heeft betrekking op de belangrijke stedelijke elementen. Het lichtste, welstandsvrije niveau op delen van bedrijventerrein en terreinen die nauwelijks of geen relatie met het openbaar gebied hebben. De meeste gebieden kennen het gemiddelde niveau; een voldoende kwaliteit is hier de norm. Daarnaast kent de Welstandsnota uniforme ´loketcriteria´ voor een aantal veelvoorkomende bouwwerken.

Een algemeen onderwerp van welstandszorg is de waarborging van het kwaliteitsonderscheid tussen de hoofdstructuur enerzijds en de overige gebieden anderzijds: diversiteit voortkomend uit gegroeide lintbebouwing tegenover eenheid en samenhang in ontworpen (woon)buurten. Planologisch worden in de lintbebouwde hoofdstructuur meer mogelijkheden geboden dan daarbuiten. Dit wordt gelegitimeerd vanuit het grotere belang van die straten voor de stad en het individuele karakter van de bebouwing. Hierdoor zijn grote contrasten denkbaar tussen buurpanden. Welstandscriteria kunnen die niet geheel ondervangen. Daarom is ook in planologische zin afstemming tussen buurpanden noodzakelijk ten aanzien van bouwhoogte en bouwdiepte. Nadere eisen kunnen hierin voorzien, waarbij in bepaalde mate overgangszones kunnen worden afgedwongen boven 9 m hoogte en 12 m diepte. Deze overgangszones hebben tot doel om ruimtelijke conflicten in bestaande situaties te verzachten. De algemene doelstelling blijft om de stedelijke veranderings- en verdichtingsdynamiek mogelijk te houden.

Het gemeentelijk beleid is erop gericht om bestaande cultuurhistorische en architectonische kwaliteiten te handhaven en nieuwe toe te voegen. Hierbij zijn vooral de Monumentenwet, de gemeentelijke Monumentenverordening en de lijst van gemeentelijke monumenten het kader.

• In dit plangebied liggen geen beschermde monumenten en MIP-panden. Het verzorgingstehuis De Duijnsberg is tussen 1967 en 1969 gebouwd naar ontwerp van architect J.W. Fiolet.

• Iets ten zuiden van het plangebied ligt het Wandelbos. Dit in 1921 door tuin- en landschapsarchitect L.A. Springer ontworpen landschapspark is een beschermd gemeentelijk monument. De aanleg ervan was een van de eerste werkelozenprojecten van de gemeente Tilburg.

Aan het plangebied kan door relatief recente verstoringen geen tot een lage archeologische verwachtingswaarde en een relatief lage cultuurhistorische waarde worden toegekend.

Vanuit cultuurhistorie bestaat er dan ook geen bezwaar tegen de geplande ontwikkeling. Archeologisch vervolgonderzoek wordt op deze locatie niet noodzakelijk geacht.

In de WoonVisie komen thema's en trends in het wonen aan de orde, worden actuele knelpunten geduid en worden de woonopgaven voor de komende jaren benoemd.

De afgelopen jaren is de woningmarkt sterk ingezakt, de huizenkoper heeft geen vertrouwen in de woningmarkt en er zijn strengere regels ten aanzien van de financiering, zowel voor particulieren als voor ontwikkelaars. Daarnaast groeit het aantal huishoudens in Nederland minder snel, waardoor de groei in de woningbehoefte af zal nemen. De energieprijzen en overige woonlasten zullen de komende jaren sterk stijgen. Er is sprake van een structureel veranderde situatie op de woningmarkt, oude tijden komen niet meer terug.

De lokale effecten van de veranderde marktomstandigheden zijn in Tilburg merkbaar: er is een overmaat aan bouwplannen, die vaak onvoldoende aansluiting vinden bij de feitelijke wensen van de woonconsument. Er is sprake van een teveel aan appartementen en rijwoningen met onvoldoende kwaliteit.

De komende jaren zal in de nieuwbouw een verdere verschuiving optreden naar kwalitatieve eisen en de wens van de woonconsument centraal staan. Maar ook de bestaande voorraad zal een kwaliteitsslag maken, met name in verduurzaming (beperking energielasten).

Wonen blijft een onderwerp van gemeentelijke aandacht, maar in het besef dat de invloed op het (ver)bouwproces gering is. Samenwerking met procespartijen, ook over de gemeentegrenzen heen, moet centraal komen te staan.

De woondoelen:

1. 1. Focus op de woningvoorraad, verbetering en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad;
2. 2. Nieuwbouw nog beter en meer klantgericht (particulier opdrachtgeverschap);
3. 3. Versterking samenhang wonen, welzijn, zorg.

Om meer aansluiting te vinden bij de huidige en toekomstige woonbehoeften is de stad ingedeeld in woonmilieus: Centrum-stedelijk, Stedelijk-buiten-centrum, Groen-stedelijk, (Centrum)-dorps en Landelijk. Daarbij wordt per gebied aangegeven in welke richting het zich moet ontwikkelen om aan het gewenste woonmilieu te voldoen. Bij (woningbouw)ontwikkelingen in een bepaald gebied dient nadrukkelijk rekening te worden gehouden met deze woonmilieuopgave. De eerder genoemde ´stad in balans´dient vorm te krijgen binnen de woonmilieus.

Woonvisie West

De kwaliteit van de woning en de woonomgeving wordt in de WoonVisie onder andere benaderd door het benoemen van woonmilieus. De Reit/Het Zand/Wandelbos worden in hun huidige situatie getypeerd als een overwegend buiten-centrum milieu. Met uitzondering van De Reit neigen deze wijken echter nadrukkelijk naar een groen-stedelijk woonmilieu. Het kwalitatief woningbehoefte onderzoek bevestigt het beeld dat versterking c.q. transformatie naar het groen-stedelijke in deze wijken centraal moet staan. Enige verdunning kan hierbij aan de orde zijn.

In de WoonVisie wordt geconstateerd dat er in De Reit/Het Zand/Wandelbos een overschot dreigt aan woningen in een 'anoniem stedelijk woonmilieu' en dat De Reit/Het Zand/Wandelbos een te eenzijdige woningvoorraad kent. Om doorstroming binnen de wijk mogelijk te maken is het van belang om woningen voor ouderen in de buurt van voorzieningen en woningen voor hogere inkomensgroepen in De Reit/Het Zand/Wandelbos toe te voegen (dure koop). Als belangrijke strategieën om de gewenste differentiatie te bereiken, geeft de WoonVisie sloop en vervangende nieuwbouw en verkopen van huurwoningen aan.

Ten aanzien van de Westermarkt, de omgeving van station West, alsmede het Paletplein geeft de WoonVisie aan dat de centrumfunctie van deze gebieden op het gebied van wonen via verdichting versterkt kan worden. Hierbij wordt met name gedacht aan appartementen voor senioren.

Visie wonen Magentahof

De kwaliteit van de woning en de woonomgeving wordt in de WoonVisie onder andere benaderd door het benoemen van woonmilieus. De Reit/Het Zand/Wandelbos worden in hun huidige situatie getypeerd als een overwegend buiten-centrum milieu. Met uitzondering van De Reit neigen deze wijken echter nadrukkelijk naar een groen-stedelijk woonmilieu. Het kwalitatief woningbehoefte onderzoek bevestigt het beeld dat versterking c.q. transformatie naar het groen-stedelijke in deze wijken centraal moet staan. Enige verdunning kan hierbij aan de orde zijn.

In de WoonVisie wordt geconstateerd dat er in De Reit/Het Zand/Wandelbos een overschot dreigt aan woningen in een 'anoniem stedelijk woonmilieu' en dat De Reit/Het Zand/Wandelbos een te eenzijdige woningvoorraad kent. Om doorstroming binnen de wijk mogelijk te maken is het van belang om woningen voor ouderen in de buurt van voorzieningen en woningen voor hogere inkomensgroepen in De Reit/Het Zand/Wandelbos toe te voegen (dure koop). Als belangrijke strategieën om de gewenste differentiatie te bereiken, geeft de WoonVisie sloop en vervangende nieuwbouw en verkopen van huurwoningen aan.

De gemeente Tilburg voert iedere vier jaar een woningbehoefte-onderzoek uit. Het meest recente onderzoek is uitgevoerd in 2008. Als de uitkomsten van dit onderzoek worden vergeleken met de uitkomsten van 2004 dan blijkt dat de vraag naar goedkope huurwoningen duidelijk is afgenomen ten gunste van het segment van € 343 tot € 527, wat duidt op een toenemende kwaliteitsvraag. Die kwaliteitsvraag lijkt zich ook te manifesteren bij starters.

De Tilburgse woningmarkt is in kwalitatief opzicht nog niet in evenwicht. Als de vraag naar woningen wordt afgezet tegen het aanbod, dan blijken de tekorten zich vooral voor te doen in de koopsector. Het gaat dan om een tekort aan (dure) vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen, (goedkope) rijstjeshuizen en (middeldure) flats/appartementen met lift. In de huursector bestaat een tekort aan flats/appartementen met lift (met name van € 343 tot € 527). Het grootste overschot doet zich voor bij goekope rijwoningen in de huursector (tot € 343 per maand).

Bedacht moet worden dat het aantal koopstarters weer zal oplopen zodra een economisch herstel optreedt, het consumentenvertrouwen opveert en de prijzen in de koopsector stabiel blijven. Deze verwachting is gebaseerd op de landelijke trend dat veel woonconsumenten blijvend gericht zijn op een kwalitatief hoogwaardige en ruime (koop)woning.

Woningbehoefte voor De Reit / Het Zand / Het Wandelbos

Uit het Kwalitatief Woningbehoefte-onderzoek (Gemeente Tilburg, 2008) is gebleken dat in woningmarktgebied De Reit/Het Zand/Het Wandelbos relatief veel eenpersoonshuishoudens en 75-plussers wonen. Het gemiddeld besteedbare huishoudinkomen is laag. De wijk kenmerkt zich door veel huurwoningen, flats met en zonder lift en relatief veel goedkope koopwoningen. In de wijk is 23% van de woningvoorraad geschikt voor ouderen. Gemiddeld in Tilburg is dat 19%.

Verder blijkt uit het Kwalitatief Woningbehoefte-onderzoek dat de tevredenheid met de woning in De Reit/Het Zand/Het Wandelbos iets beneden het Tilburgse gemiddelde ligt. Ook de tevredenheid met de woonomgeving ligt net iets onder het Tilburgse gemiddelde.

De huisvesting van zorgbehoevenden (ouderen en gehandicapten) is een belangrijk aandachtspunt van het Tilburgse woonbeleid. Doelstelling hierbij is dat deze groep zoveel mogelijk wordt gemengd met de overige bevolking. Streven hierbij is wel dat er voldoende zorg, welzijn en diensten in de nabijheid zijn, danwel gerealiseerd worden. Hiertoe is het principe van servicewijken ontwikkeld, waarbij het geheel van woon-, zorg- en dienstverleningsfuncties in een bepaald gebied optimaal op elkaar worden afgestemd. Bij nieuwe uitleglocaties dient invulling aan dit principe te worden geven. Ten aanzien van woningbouwontwikkeling in bestaand stedelijk gebied geldt dat er gestreefd moet worden naar het creëren danwel versterken van servicewijken.

Het plan zorgt voor een verdichting in de wijk Wandelbos en draagt niet direct bij aan de doelstelling tot transformatie van de wijk naar een groen-stedelijk woonmilieu. Het realiseren van twee woningen en één woning via toepassing van een wijzigingsbevoegdheid is gezien de grote toekomstige behoefte aan woningen geschikt voor ouderen in West echter wel gewenst, zeker gezien de nabijheid van zorgcentrum De Duynsberg. De woningen sluiten ook qua type aan op nabijgelegen bungalows.

Tot slot wordt het wenselijk geacht dat het plan aan de volgende kwaliteitsuitgangspunten voldoet:

• 100% Aanpasbaar bouwen niveau 'bezoekbaar';
• 100% Politiekeurmerk Veilig Wonen.

In of nabij het onderhavige plangebied zijn geen beeldbepalende of monumentale bomen aanwezig. Voor de bomen die wel aanwezig zijn binnen het plangebied is, om inzicht te krijgen welke bomen behouden kunnen blijven, door initiatiefnemers een Bomen Effect Analyse (zie Bijlage 1) uitgevoerd. Uit deze analyse blijkt dat een aantal bomen behouden kunnen blijven en een aantal bomen ten behoeve van het plan gekapt moeten worden. Voor dit laatste zal een omgevingsvergunning voor de activiteit kappen aangevraagd en verleend moeten worden.

Leefbaarheid en bereikbaarheid staan voorop in het Tilburgs Verkeers- en Vervoersplan (TVVP). Om zich verder te kunnen ontwikkelen moet de stad goed bereikbaar zijn per auto, fiets en openbaar vervoer. De planhorizon van het TVVP is 2015.

Ten behoeve van de planontwikkeling worden per woning twee parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. Het parkeren voldoet daarmee aan de parkeernorm van 2,0 per woning (voor een niet-gestapelde woning tussen 110 en 180 m² BVO in 'Rest Stad Tilburg) uit het TVVP. De ontsluiting van het plangebied zal plaatsvinden op het Magentahof.

Dit hoofdstuk geeft weer hoe milieuaspecten een rol hebben gespeeld bij het opstellen van het voorliggende bestemmingsplan.

Bij het beoordelen van welke (binnen het plangebied of elders gelegen) bedrijven invloed hebben binnen het plangebied is gebruik gemaakt van de desbetreffende milieuvergunning of AMvB (wettelijke afstanden) en de VNG-brochure Bedrijven en Milieuzonering. Laatstgenoemd document betreft een richtlijn en geen wettelijk kader. Er is voor de genoemde richtlijn gekozen, omdat er verder geen goede andere richtlijnen of kaders voorhanden zijn om milieuzonering goed in ruimtelijke plannen af te wegen. In de VNG-uitgave staan richtafstanden voor geur, stof, geluid en gevaar, die gebaseerd zijn op een “gemiddeld” modern bedrijf. Deze richtafstanden gelden vanaf het bedrijf (of de opslagvoorziening of installatie) tot woningen in een ´rustige woonwijk´. Indien het bedrijf afwijkt door grootte, technische voorzieningen et cetera is het mogelijk om gemotiveerd af te wijken van de (indicatieve) afstanden. De afstanden gelden tussen de perceelgrens van de inrichting en de gevel(s) van de woning(en) van derden.

Alle bedrijven binnen het plangebied en daarnaast die bedrijven erbuiten, waarvan de indicatieve milieucontouren over het plangebied liggen, zijn geïnventariseerd. Deze inventarisatie verschaft inzicht tot welke milieucategorie het bedrijf behoort en is gebruikt om de bestaande binnen het plangebied gelegen bedrijven in het bestemmingsplan vast te leggen en eventuele knelpunten te signaleren. Uit de inventarisatie blijkt dat geen milieucontouren over het bestemmingsplan liggen en de realisatie van het bestemmingsplan geen invloed heeft op de omgeving. Daarom is verdere onderbouwing niet nodig.

Externe veiligheid heeft betrekking op de risico's die mensen lopen ten gevolge van mogelijke ongelukken met gevaarlijke stoffen bij bedrijven en transportverbindingen (wegen, spoorwegen, waterwegen en buisleidingen). Omdat de gevolgen van een ongeluk met gevaarlijke stoffen groot kunnen zijn, zijn de aanvaardbare risico's vastgelegd in diverse besluiten, regelingen en andere documenten. De belangrijkste zijn:

• Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van 2004 (sindsdien enkele keren aangepast);

• Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi);

• Circulaire " Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen" 2004;

• Circulaire "Zonering langs hogedruk aardgastransportleidingen" 1984;
• Circulaire "Bekendmaking van beleid ten behoeve van de zonering langs transportleidingen voor brandgare vloeistoffen van de K1-, K2- en K3-categorie" 1991;

• Brief "Externe Veiligheid en transportleidingen met brandbare vloeistoffen K1K2K3 in de interimperiode" d.d. 5 augustus 2008 (Ministerie van VROM);

• Document "Risicoafstanden buisleidingen met brandbare vloeistoffen K1K2K3" van augustus 2008 (RIVM).

Daarnaast is op 28 augustus 2009 het ontwerp van het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) gepubliceerd, met bijbehorende aanbiedingsbrief. Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen.

De normen in de genoemde documenten zijn vastgelegd in de vorm van grenswaarden en richtwaarden. De grenswaarden geven de milieukwaliteit aan die op een bepaald tijdstip ten minste moet zijn bereikt, en die, waar zij aanwezig is, ten minste in stand moet worden gehouden. De richtwaarden geven de kwaliteit aan die op een bepaald tijdstip zoveel mogelijk moet zijn bereikt en die, waar zij aanwezig is, zoveel mogelijk in stand moet worden gehouden. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan bovengenoemde normen. De ontwikkelingen zijn niet toegestaan als deze leiden tot een overschrijding van de grenswaarden, terwijl van de richtwaarden kan worden afgeweken. Het externe risico wordt uitgedrukt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR).

Het plaatsgebonden risico is de kans dat iemand die zich op een bepaalde plaats bevindt, komt te overlijden ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het beleid is er op gericht om geen personen in kwetsbare objecten (zoals woningen, scholen, ziekenhuizen en grote kantoren) en zo min mogelijk personen in beperkt kwetsbare objecten (zoals kleine kantoren en sportcomplexen) bloot te stellen aan een plaatsgebonden risico dat hoger is dan 10^-6 per jaar (dat wil zeggen een overlijdenskans per jaar van 1 op een miljoen). Het plaatsgebonden risico kan worden weergegeven door een lijn op een kaart die de punten met een gelijk risico met elkaar verbindt (de zogeheten risicocontour). Nieuwe ontwikkelingen van kwetsbare objecten binnen de risicocontour van 10^-6 per jaar zijn niet toegestaan. Nieuwe ontwikkelingen van beperkt kwetsbare objecten zijn ongewenst, maar wel toegestaan indien gemotiveerd kan worden waarom dit noodzakelijk is. Daarnaast dient aangetoond te worden dat er afdoende maatregelen worden genomen om de risico's en de gevolgen van een eventueel ongeval te beperken.

Het groepsrisico is een maat voor de kans dat een bepaald aantal mensen overlijdt als direct gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De hoogte van het groepsrisico hangt af van:

1. 1. de kans op een ongeval;
2. 2. het effect van het ongeval;
3. 3. het aantal personen dat in de omgeving van de bron (inrichting of transportroute) verblijft;
4. 4. de mate waarin de personen in de omgeving beschermd zijn tegen de gevolgen van een ongeluk.

Het groepsrisico kan worden weergegeven in een grafiek met op de horizontale as het aantal dodelijke slachtoffers en op de verticale as de kans per jaar op tenminste dat aantal slachtoffers. Het groepsrisico wordt bepaald binnen het zogenaamde invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Hoe meer personen per hectare in het invloedsgebied aanwezig zijn, hoe groter het aantal (potentiële) slachtoffers is, en hoe hoger het groepsrisico.

Bij het opstellen van een bestemmingsplan, waarvan het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied van een risicobron, geldt een verantwoordingsplicht.

In het voorliggende plan zijn risicovolle bedrijven en opslagvoorzieningen binnen het plangebied uitgesloten. Buiten het plangebied zijn geen bedrijven of opslagvoorzieningen aanwezig met een risicocontour, die van invloed is op het plangebied. Het bestemmingsplan maakt voorts geen ontwikkelingen mogelijk, die een vergroting van het groepsrisico met zich brengen.

Hierdoor is er geen invulling gegeven aan de verantwoordingsplicht.

Sinds het einde van de jaren zeventig vormt de Wet geluidhinder (Wgh) het juridische kader voor het Nederlandse geluidsbeleid. De Wgh bevat een uitgebreid stelsel van bepalingen ter voorkoming en bestrijding van geluidshinder door wegverkeer, railverkeer en industriële activiteit. Het stelsel is gericht op het voorkomen van nieuwe geluidgehinderden.

Binnen het plangebied zijn geluidsgevoelige bestemmingen gelegen binnen de zones van wegen, zoals bedoeld in hoofdstuk VI van de wet ("zones langs wegen"). Het betreft 1 woning. Voor deze geluidsgevoelige bestemming zijn akoestische berekeningen uitgevoerd en heeft een toetsing plaatsgevonden aan de normen uit de Wet geluidhinder. Om de toetsing uit te kunnen voeren is er een berekening uitgevoerd met standaardrekenmethode II conform het reken- en meetvoorschrift 2006.

In de berekening is uitgegaan voor de Baden Powelllaan van een verkeersintensiteit van 13.000 mvt/etmaal. Dit is de prognose voor het jaar 2020.

Uit de berekening blijkt dat de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai ter hoogte van het dichtstbijzijnde perceel wordt overschreden. Het betreft hier het perceel met nummer 2285. Vanwege de geringe omvang van het bouwplan zijn maatregelen aan de bron (vervanging asfalt) en in de overdracht (schermen) niet doeltreffend. Het verlenen van een hogere waarde wegverkeerslawaai is om deze redenen mogelijk.

Aangezien het betreffende perceel (nr. 2285) in onderhavig bestemmingsplan is voorzien van de gebiedsaanduiding '', zal de procedure tot het verlenen van een hogere waarde wegverkeerslawaai pas aan de orde komen op het moment dat invulling wordt gegeven aan de procedure tot wijziging van het bestemmingsplan, zoals omschreven in artikel 7(wro-zone - wijzigingsgebied) van de regels.

Binnen het plangebied zijn geluidsgevoelige bestemmingen gelegen binnen de zone van het spoortraject Tilburg-Breda. Het betreffen 3 woningen. Deze woningen liggen echter dusdanig aan de buitenzijde van deze zone en tussen de woningen en de spoorlijn is voldoende afscherming. Derhalve zal de voorkeursgrenswaarde naar verwachting niet worden overschreden.

In het plangebied is de vestiging uitgesloten van bedrijven die vallen onder artikel 2.4 van het Inrichtingen en Vergunningen Besluit (c.q. de desbetreffende bijlage bij de Wabo). Hoofdstuk V "Zones rond industrieterreinen" van de Wet geluidhinder is hierdoor niet van toepassing.

Als gevolg van de nabijheid van het militaire vliegveld Gilze-Rijen gelden in delen van Tilburg geluidcontouren (de zogenaamde Ke-contouren). Deze contouren liggen niet over het plangebied.

Het doel van de Wet luchtkwaliteit (opgenomen in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer) is het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. Het besluit is primair gericht op het voorkomen van effecten op de gezondheid van mensen. De grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, zwevende deeltjes (PM_10; fijn stof), lood, koolmonoxide en benzeen geven het kwaliteitsniveau van de buitenlucht aan, dat op een gegeven tijdstip moet zijn bereikt en waar het juiste kwaliteitsniveau al aanwezig is, zoveel mogelijk in stand gehouden moet worden.

De bestemmingen in het plangebied zijn getoetst aan de luchtkwaliteitsnormen uit hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Het plan voorziet in de realisatie van 3 woningen. Hierdoor kan het plan worden gekenmerkt als een "niet in betekenende mate"-project, zoals bedoeld in het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen). Er zijn geen luchtgevoelige bestemmingen, zoals bedoeld in het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen). Vanuit de Wet milieubeheer bestaat dan ook geen bezwaar tegen dit plan.

In het belang van de bescherming van het milieu zijn, ten einde de bodem te beschermen, regels gesteld in de Wet bodembescherming (Wbb). De wet is van toepassing op bestemmingsplannen die nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk maken zoals bijvoorbeeld stedelijke uitleggebieden, stedelijke herstructurering of herontwikkelingsopgaven, waarbij het gebruikelijk is om in de toelichting nader in te gaan op eventuele verontreinigingsituaties op basis van een uitvoerig bodemonderzoek.

Ter plaatse van de beoogde ontwikkelingen zijn geen actuele bodemgegevens bekend. Bij de eventuele bouwvergunningsprocedure zal een actueel verkennend bodemonderzoek aangeleverd moeten worden. Een onderzoek is maximaal 5 jaar geldig.

Bodembeleid gemeente Tilburg: in goede aarde

In deze nota valt te lezen hoe de gemeente Tilburg te werk gaat bij bodemsanering in Tilburg. De nota is opgebouwd uit vier delen, respectievelijk de hoofdlijnen van het beleid, het gemeentelijk beleid verder uitgewerkt, het maatregelenprogramma en het meerjarenprogramma bodemsanering.

De locatie voor de bouw van de drie woningen ligt niet in een Habitatrichtlijngebied of in de nabijheid of de invloedssfeer ervan. Hierdoor zal er geen sprake zijn van bescherming in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998. De locatie voor de woningen ligt evenmin in de Ecologische hoofdstructuur. De woningen liggen wel in de nabijheid van de EHS (zie figuur 4). Het dichtstbijzijnde EHS-gebied betreft het Wandelbos dat aan de Indigolaan grenst. De bouw van drie woningen (hoogte maximaal 3,5 meter) op de reeds bebouwde percelen zal geen effect hebben op de wezenlijke kenmerken en waarden van het Wandelbos. Vanuit het bestaande rijks- of provinciale natuurbeleid rust dan ook geen planologische gebiedsbescherming op de locatie. Tot slot ligt dit gebied niet in de Groene Mal. Vanuit het gemeentelijk natuurbeleid rust daarom ook geen planologische gebiedsbescherming op de locatie.

figuur 4: begrenzing Ecologische hoofdstructuur nabij het Magentahof (Verordening Ruimte - fase I vastgesteld)

De woningen worden gebouwd op de achterterreinen van drie bungalows aan het Magentahof. De adressen betreffen Indigolaan 2 en 4 en Baden Powelllaan 56. De drie bouwvlakken mogen voor 100% worden bebouwd, waarbij één bouwvlak pas na toepassing van een wijzigingsbevoegdheid kan worden toegevoegd.

Op dit moment worden de achterterreinen van de drie bungalows begrenst door een klimophaag. Direct achter deze haag bevinden zich de achtertuinen van de drie bungalows. Er bevinden zich diverse volgroeide bomen tussen de bungalows en langs de Baden Powelllaan en de Indigolaan. Tijdens het terreinbezoek is in het bijzonder gekeken naar nesten van vogels en mogelijke vaste rust- en verblijfplaatsen voor vleermuizen. Tevens is bekeken of zich in de bomen nesten van eekhoorns bevinden.

figuur 5: randen achterterreinen Magentahof

De meest voorkomende boomsoort op de percelen is de grove den. Daarnaast staan er enkele inlandse eiken, berken, tamme kastanje en enkele coniferen (zie figuur 5 en 6). De waarde van grove dennen voor vleermuizen is zeer beperkt.

figuur 6: randen achterterreinen Magentahof

Er zijn tijdens het veldbezoek geen nesten van vogels of eekhoorns aangetroffen. Er zijn evenmin (sporen van) vaste rust- en verblijfplaatsen van vleermuizen aangetroffen. De waarde van grove dennen voor vleermuizen is dan ook zeer beperkt. Het terreinbezoek is uitgevoerd vanaf het Magentahof en de percelen zijn zelf niet bezocht. Hierdoor is het niet mogelijk om de bomen vanuit alle hoeken te kunnen bekijken.

Op basis van het terreinbezoek en de lage verwachtingswaarde ten aanzien van het voorkomen van beschermde soorten op de percelen, zijn er vanuit de Flora- en faunawet geen belemmeringen.

Dit hoofdstuk geeft weer hoe wateraspecten een rol hebben gespeeld bij het opstellen van het voorliggende bestemmingsplan.

Het plangebied is gelegen in het stroomgebied van de Leij en behoort zowel kwalitatief als kwantitatief tot het beheergebied van Waterschap de Dommel.

De bruto oppervlakte is ongeveer 700 m². In de bestaande situatie is het plangebied deel van de tuinen van de bestaande villa's aan de Indigolaan, en dan ook deels verhard ten behoeve van tuininrichting. Het terrein ligt ongeveer op 13,70 m + NAP. De maatgevende grondwaterstand ligt op ongeveer 11,45 m + NAP. Met maatgevende grondwaterstanden ruim één meter onder het maaiveld, is de ontwatering in de bestaande situatie voldoende.

In de bestaande situatie ligt een gemengd rioolstelsel in de omgeving van het plangebied. Het vuil- en regenwater worden inpandig gemengd verzameld, en vanaf de perceelgrens aangesloten op de hoofdriolering. Het afvalwater wordt stroomt af richting de rioolwaterzuiveringsinstallatie Tilburg, in beheer van waterschap De Dommel.

Er is geen relevante waterpartij in de omgeving van het plangebied, behalve de vijver van het Wandelbospark op ruim 300 m afstand.

Beleidskader

De laatste jaren is het inzicht gegroeid dat er in tegenstelling tot vroeger, meer rekening gehouden moet worden met water. Het huidige beleid van het rijk, de provincie, de waterbeheerder en de gemeente is gericht op een duurzamer waterbeheer. Het Rijk heeft met het Kabinetsstandpunt Anders omgaan met Water, Waterbeleid 21^ste eeuw (2000) het advies van de Commissie Waterbeheer 21^ste eeuw omarmd. Het waterbeheer moet veranderen om Nederland in de toekomst, wat water betreft, veilig, leefbaar en aantrekkelijk te houden. Belangrijk in de nieuwe aanpak is het realiseren van veerkrachtige watersystemen die weer de ruimte krijgen, het niet afwentelen van knelpunten in tijd of plaats, de drietrapsstrategie 'vasthouden, bergen, afvoeren', en het reserveren van de ruimte die nodig is voor de wateropgave.

Sinds 2000 is de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) van kracht. De KRW stelt doelen voor een goede ecologische en chemische toestand van het oppervlakte- en grondwater in 2015. De EU stelt de normen voor prioritaire stoffen. De ecologische doelstellingen mogen de lidstaten en regio's zelf vaststellen. Voor grondwater gelden aparte normen voor chemische stoffen. Ook moet de grondwatervoorraad stabiel zijn en mogen natuurgebieden niet verdrogen door een te lage grondwaterstand.

In het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) hebben rijk, provincies, waterschappen en gemeenten afgesproken het beleid van WB21 en de KRW uit te voeren. Het NBW houdt simpel gezegd in dat de watersystemen in 2015 op orde moeten zijn wat betreft waterkwantiteit (WB21), -kwaliteit en ecologie (KRW).

Het waterbeleid van de gemeente Tilburg is vastgelegd in de Structuurvisie Water en Riolering (SWR), met daarin opgenomen het GRP voor de periode 2010 - 2015, met een visie voor de komende 30 jaar. Bij de totstandkoming van dit beleid zijn de waterbeheerders nauw betrokken. De SWR vervangt het Waterplan (1997), het Waterstructuurplan (2002) en het Gemeentelijk Rioleringsplan (2005-2009), en werkt de nieuwe wet- en regelgeving uit, voornamelijk wat de nieuwe zorgplichten betreft voor het regen- en grondwater, en het actuele rijks-, het provinciale en het regionale beleid.

De visie hanteert de in het Waterplan (1997) vastgestelde algemene doelstellingen voor de lange termijn, gebaseerd op de duurzaamheidgedachte:

• Streven naar een duurzaam en veerkrachtig watersysteem;
• Optimalisatie van de waterketen; zuinig en efficiënt gebruik van water;
• Vergroten van de belevings-, ecologische, economische en recreatieve waarde van water.

Deze visie is samengesteld op basis van bijdragen van burgers, gemeenteraad, en betrokken waterbeheerders. Uit de visie vloeit de opgave voort voor de komende jaren. Als uitwerking van de visie zijn er opgaven geformuleerd en strategische keuzes gemaakt, die gelden als randvoorwaarden voor de ruimtelijke ontwikkelingen in Tilburg. Deze randvoorwaarden geven onder andere invulling aan het water als ordenend principe.

Afwegingen

De ontwikkeling houdt in het volledig bouwen van het plangebied. Dat betekent een toename van de verharde oppervlakte, en dan ook een extra belasting van het watersysteem. De grootte van het plangebied is echter gering en het effect op de waterhuishouding is betrekkelijk niet significant. Het plangebied valt overigens buiten de af te koppelen gebieden. Bij dit plan zijn de mogelijkheden van duurzaam waterbeheer gericht op het afkoppelen en afvoer van regenwater in het kader van het plan Blauwe Aders gering. In de nabije toekomst wordt dan ook geen regenwatersysteem aangelegd waarop de afvoer van regenwater richting de Blauwe Aders kan afstromen. Gericht op de lange termijn is het mogelijk, dat het regenwatersysteem verder uitgebreid wordt. De beste uitwerking voor het plan is dan ook het regen- en vuilwater gescheiden in te zamelen en aanbieden bij de perceelgrens, en (voorlopig) aansluiten op de te verruimen bestaande riolering. Naast deze leiding wordt in het ontwerp een ruimtereservering gedaan gericht op de aanleg van een regenwater riolering op de lange termijn.

Bij het plan gelden de volgende algemene uitgangspunten:

• Bij de inrichting van het plan dient men rekening te houden met de bestaande terreinhoogte van het openbaar gebied en de aangrenzende percelen;

• De water- en vochtdichtheid van alle ondergrondse bouwdelen is voldoende voor het gebruik van het bouwdeel;

• Het toepassen van uitlogende materialen is uitgesloten;

• Het vuil- en hemelwater worden inpandig gescheiden ingezameld en per woning aan de perceelgrens aangeboden voor aansluiting op de gemeentelijke riolering;

• De bestaande riolering in de direct aangrenzende openbare ruimte dient verruimd te worden in verband met hydraulische capaciteit;

• Bij de aanleg van de te verruimen riolering wordt ruimte gereserveerd voor de op lange termijn aan te leggen regenwaterriolering;
• De vuil- en regenwateraansluitingen worden op de te verruimen gemengde riolering in de Magentahof.

Het waterschap de Dommel is betrokken bij de planvorming. Aan de hand van de uitgangspunten, de randvoorwaarden en het stedenbouwkundig opzet is de waterparagraaf opgesteld. De conceptwaterparagraaf is via e-mail voor advies aan de Dommel toegezonden op 29 september 2010. Daarop heeft het waterschap aandachtspunten en advies verstrekt, welke zijn afgewogen en eventueel verwerkt in de definitieve waterparagraaf. Dit voorlopige wateradvies is schriftelijk verwoord in de brief / mail d.d. 17 december 2010.

De indeling en inhoud van de regels bij dit bestemmingsplan zijn gebaseerd op de Tilburgse bestemmingsplansystematiek, die primair ten behoeve van het actualiseren van bestemmingsplannen (een autonoom proces waarbij uit de aard der zaak de nadruk ligt op beheer) door de gemeente Tilburg is opgesteld. De plansystematiek is vastgesteld door het gemeentebestuur en wordt doorlopend aan veranderende regelgeving en beleidsinzichten aangepast. De plansystematiek is gebaseerd op en sluit aan bij SVBP2008 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen) en IMRO2008 (Informatie Model Ruimtelijke Ordening). De systematiek is te vinden op www.tilburg.nl/ruimtelijkeplannen.

Hoofdstuk 1 bevat de ´Inleidende regels´. Dit hoofdstuk omvat twee artikelen: een artikel met een aantal noodzakelijke begripsomschrijvingen en een artikel inzake de wijze van meten.

Hoofdstuk 2 bevat de ´Bestemmingsregels´. In dit hoofdstuk komen de verschillende bestemmingen met bijbehorende bouwregels en gebruiksregels aan bod. Vaak is daarnaast sprake van een nadere eisen-regeling, een omgevingsvergunningplicht voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden, wijzigingsbevoegdheden e.d.

Bestemming
In dit bestemmingsplan is de bestemming Wonen opgenomen. Wonen is een bestemming voor de bouw van grondgebonden woningen met een beperkte maximale bouwhoogte (3,5 meter), passend in een dorps woonmilieu.

Bouwregels
De bouwregels bevatten een uitgebreide regeling ten aanzien van het oprichten van gebouwen en overige bouwwerken in het plangebied (bouwvlak, erf, bouwhoogte, regeling bijgebouwen, etc.). Er wordt hierbij een onderscheid gemaakt in bouwregels voor (hoofd)gebouwen, aan- en uitbouwen en bijgebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde en bouwwerken van algemeen nut.

Voor de bouwvlakken geldt een maximale bouwhoogte van 3,5 meter. Daarbij mag het bouwvlak voor 100% worden bebouwd.

Er mogen maximaal drie woningen worden gebouwd (waarvan één na toepassing van een wijzigingsbevoegdheid), in één laag. Er wordt een strook van 3x30 meter lang en 8 meter diep ontwikkeld. De percelen/woningen zijn uitgelijnd met de bestaande percelen. Er ontstaan dus drie kavels van 8x30 meter, telkens 240 m². Hierop komt een woning van 8x18 meter, dus 144 m². De rest van de kavel bestaat dan uit een zijtuin van 8x5 en ruimte voor 2 parkeervakken, ook van die afmeting.

Nadere eisen enomgevingsvergunning voor het binnenplans afwijken van de bouwregels
Vaak heeft het college de bevoegdheid om met in achtneming van de daarvoor geldende voorwaarden nadere eisen aan bouwplannen te stellen of afwijking van de bouwregels toe te staan.

Gebruiksregels
Bij de bestemming Wonen worden regels omtrent het gebruik van gronden en bouwwerken gegeven, al dan niet aangevuld met een aantal afwijkingsmogelijkheden, wisselend per bestemming.

Wijzigingsbevoegdheid
De bestemming Wonen is voor het meest noordelijke deel van het plangebied aangevuld met een wijzigingsbevoegdheid. Toepassing van deze bevoegdheid maakt het, onder bepaalde voorwaarden, mogelijk aan dit gedeelte van het plangebied een bouwvlak toe te kennen.

Hoofdstuk 3 bevat de ´Algemene regels´ ten aanzien van de volgende aspecten:

Anti-dubbeltelregel

Artikel 4 bevat een algemene anti-dubbeltelregel ter voorkoming van onbedoeld gebruik van de regels.

Algemene bouwregels

Artikel 5 bevat een aantal bouwregels die algemeen toepasbaar zijn. Het gaat hierbij om de regeling met betrekking tot ondergrondse bebouwing, de situering van de hoofdtoegang voor woningen, een regeling voor onbebouwde terreinen bij woningen en bij overige gebouwen, een regeling over de ruimte tussen gebouwen en een regeling voor het bouwen nabij op de verbeelding aangeduide bomen.

Algemene gebruiksregels

In artikel 6 staat een algemene gebruiksregel, inhoudende dat het gebruik van gronden en opstallen in overeenstemming met een functie-aanduiding aangemerkt wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming.

Algemene aanduidingsregels

In artikel wro-zone - wijzigingsgebied zijn de algemene aanduidingsregels opgenomen. De op de verbeelding voorkomende gebiedsaanduiding is hier geregeld.

Algemene afwijkingsregels
Algemene afwijkingsbevoegdheden met betrekking tot geringe afwijkingen van de regels van het plan staan in artikel 8.

Overige regels
Naast eventuele nadere eisen per bestemming zijn burgemeester en wethouders via artikel 10bevoegd om een aantal algemene nadere eisen te stellen.

Het vierde en laatste hoofdstuk heet ´Overgangsrecht en slotregel´. Hier is het overgangsrecht te vinden met betrekking tot het bouwen van bouwwerken en het gebruik van gronden en opstallen. In de slotbepaling wordt de exacte naam van het bestemmingsplan gegeven.

Ingeval een toekomstige ontwikkeling een particuliere grondexploitatie betreft schrijft de Wet ruimtelijke ordening kostenverhaal voor. In deze gevallen, waar de gemeente zelf geen grond exploiteert en de voorzieningen en overige kosten dus niet zelf in de grondprijs kan verdisconteren, wordt doorgaans met initiatiefnemers een exploitatieovereenkomst gesloten. In deze overeenkomst worden alle gemeentelijke kosten bij de initiatiefnemers in rekening gebracht, zoals de gemeentelijke plan- en apparaatskosten, de bijdrage aan 'Bovenwijkse Voorzieningen' en kosten van voorzieningen van openbaar nut, waaronder herstel van aangebrachte schade. Eveneens wordt een planschadeovereenkomst afgesloten. Door het afsluiten van een exploitatieovereenkomst en planschadeovereenkomst zijn deze plannen kosten neutraal voor de gemeente en derhalve economisch uitvoerbaar.

Met de initiatiefnemer is een exploitatieovereenkomst en een overeenkomst tegemoetkoming in schade gesloten. In de overeenkomst tegemoetkoming in schade is bepaald dat schade als gevolg van onderhavig bestemmingsplan, welke op de voet van afdeling 6.1 Wro voor vergoeding in aanmerking komt, zal worden vergoed door de initiatiefnemer. In de exploitatieovereenkomst zijn de gemeentelijke plan- en apparaatskosten ten behoeve van het opstellen van dit bestemmingsplan opgenomen, de bijdrage aan de bovenwijkse voorzieningen alsmede de kosten voor de benodigde aanpassingen in het openbaar gebied. De aan het plan grenzende straat Magentahof wordt heringericht.

Aangezien het verhaal van kosten anderszins verzekerd is, het bepalen van een tijdvak of fasering en het stellen van eisen en regels als bedoeld in artikel 6.13 tweede lid Wro niet noodzakelijk is, is er geen verplichting om een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 Wro vast te stellen.

Gelet op bovenstaande is het onderhavige plan economisch uitvoerbaar.

Artikel 1.3.1 van het Bro verplicht bestuursorganen, die een structuurvisie of een bestemmingsplan voorbereiden, waarbij sprake is van een ruimtelijke ontwikkeling en waarbij geen milieu-effectrapport wordt opgesteld, kennis te geven van het voornemen te komen tot vaststelling van die structuurvisie of dat bestemmingsplan. In casu is het voornemen te komen tot vaststelling van het voorliggende bestemmingsplan 'Wandelbos 2007, 1e herziening (Magentahof)' op 16 december 2010 gepubliceerd in de Tilburgse Koerier.

Het bestemmingsplan is in stedelijk gebied gelegen. Het project ten behoeve waarvan het bestemmingsplan wordt opgesteld, heeft een zeer beperkte ruimtelijke impact. Er zijn dan ook geen provinciale of rijksbelangen mee gemoeid.

In de periode juli en augustus 2011 heeft initiatiefnemer ter uitvoering van het bepaalde in de door de raad vastgestelde Handreiking Burgerparticipatie omwonenden geïnformeerd over de plannen. Concreet is een viertal omwonenden benaderd. Drie hiervan hebben aangegeven geen bezwaar te hebben tegen de voorgenomen plannen. De in dit kader gestelde vragen over het gebruik van de openbare weg en de parkeergelegenheid zijn naar tevredenheid beantwoord. Eén partij heeft te kennen gegeven het niet eens te zijn met de plannen en in aanmerking te willen komen voor planschade. Ter onderbouwing van dit standpunt zijn echter geen inhoudelijke argumenten aangevoerd. Initiatiefnemer heeft aangegeven dan ook geen aanknopingspunten te hebben om te bezien op welke punten eventueel aan de bezwaren tegemoet kan worden gekomen.

De burgerparticipatie heeft derhalve voor initiatiefnemer niet geleid tot aanpassing van de plannen.

PM