In deze regels wordt verstaan onder:

Die bedrijfsmatige activiteiten in een woning of bijgebouw, die kunnen worden beschouwd als ´aan-huis-verbonden´, waarbij:

1. a. degene die de activiteit uitvoert, tevens de bewoner is van de woning;
2. b. geen sprake is van een ontoelaatbare publieks- of verkeersaantrekking, mede in verband met eventueel reeds in de directe nabijheid aanwezige beroepsvestigingen, conform onderdeel 10.8 van de regels van dit plan;
3. c. voldoende is of kan worden voorzien in parkeergelegenheid voor werknemers en bezoekers;
4. d. de beroepsuitoefening naar omvang ondergeschikt is aan het wonen, d.w.z. niet meer dan 40% van de vloeroppervlakte van de woning (inclusief aan-, uit en/of bijgebouw) en totaal niet meer dan 80 m² in beslag neemt;
5. e. de beroepsuitoefening in zijn uiterlijke verschijningsvorm ondergeschikt is aan de woning en de woonomgeving;
6. f. geen detailhandel plaatsvindt, anders dan in ter plaatse vervaardigde goederen;
7. g. op geen enkele andere wijze overlast wordt veroorzaakt.

Een gebouw, dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

De achterste, niet naar het openbaar gebied toegekeerde lijn die het bouwvlak begrenst.

Een aanbouw of bijgebouw, dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is.

Een bedrijf, dat is gericht op het geheel of overwegend door middel van handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen van goederen.

1. a. Een bedrijf dat tot doel heeft het verstrekken van dranken en kleine etenswaren voor gebruik ter plaatse, ook tussen 02:00 uur en 06:00 uur.
2. b. gedeelte van een bedrijf deel uitmakend van horecavestigingen met accent op verstrekking vanalcoholhoudende dranken.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Een vlakvormige verzameling van gebouwen buiten bestaand stedelijk gebied.

Een kernrandzone, bebouwingslint of bebouwingscluster.

Oriëntatie van de voorzijde van de hoofdbebouwing.

Aanduiding [sba-bf]

Een lijnvormige verzameling van gebouwen langs een weg buiten bestaand stedelijk gebied, doorgaans dubbelzijdig aanwezig, met geringe afstanden tussen de bouwkavels, veelal met een historisch gegroeide menging van kleinschalige buitengebied- en niet-buitengebied-gerelateerde functies.

Het percentage dat per bouwperceel bepaalt hoeveel procent van dat bouwperceel - binnen het aangegeven bouwvlak - ten hoogste mag worden bebouwd.

Een aan de woonfunctie ondergeschikte toeristisch-recreatieve voorziening, gericht op het bieden van de mogelijkheid tot overnachting, al dan niet met de mogelijkheid van ontbijt, kortstondig met een maximum van twee weken.

Hieronder wordt niet verstaan huisvesting van personen in onzelfstandige wooneenheden (kamerverhuur), tijdelijke huisvesting van personen in de vorm van het verstrekken van logies aan seizoenarbeiders, verzorgingstehuis, gezinsvervangende huisvesting en andere vormen van beschermd/begeleid wonen.

Een gebouw dat dient voor de uitoefening van één of meer bedrijfsactiviteiten.

Het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, gericht op onder andere consumentverzorging, welke geheel of overwegend door middel van handwerk plaatsvinden.

De totale oppervlakte van de ruimten binnen de bebouwing die wordt gebruikt voor de uitoefening van een aan-huis-verbonden-beroep of bedrijf, c.q. een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke.

Een woning behorend bij en onlosmakelijk verbonden met een op hetzelfde bouwperceel gelegen bedrijf, bedoeld voor de huisvesting van (het huishouden van) een persoon die verantwoordelijk is voor de bedrijfsmatige activiteiten in dat bedrijf, dan wel die activiteiten uitvoert.

Het bedrijfsmatig verrichten van activiteiten die liggen op het vlak van industrie, groothandel met eventueel bijbehorende ondergeschikte showroom, ambacht, nijverheid, productie, distributie, logistiek, vervoer, opslag, reparatie (waaronder autoreparatiebedrijven al dan niet met bijbehorende en ondergeschikte showroom), e.d., alsmede brandweerkazerne. Detailhandel is niet toegestaan met uitzondering van autohandel in combinatie met een autoreparatiebedrijf.

Tevens worden hiertoe gerekend bijbehorende kantoorruimten en installaties.

Niet tot bedrijven worden gerekend: kantoren, horeca, prostitutie inrichting, (perifere) detailhandel, nutsvoorzieningen, tank- en servicestations, autowasplaatsen, dienstverlening, recreatie, sport, agrarisch bedrijf, maatschappelijke instellingen en bedrijfspompen, zijnde pompen die in hoofdzaak zijn bedoeld voor de eigen brandstoffenvoorziening.

(Bedrijf is de technische eenheid van onderneming, met dit laatste begrip is de economische eenheid bedoeld).

Als zodanig aangeduide boom met een hoofdwaarde volgens de gemeentelijke Boomwaardezoneringskaart.

Object zoals omschreven in het ´Besluit externe veiligheid inrichtingen´.

Een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, therapeutisch, kunstzinning en ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied.

Bij bouwwerken:

Bouwwerken die op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan bestonden of in uitvoering waren, dan wel gebouwd zijn of gebouwd kunnen worden overeenkomstig de Woningwet of Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of krachtens die wetten gegeven voorschriften.

De grens van een bestemmingsvlak.

De geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0855.BSP2011009- met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Door openbare ruimte omsloten geheel van percelen (al dan niet -reeds- bebouwd), dat te beschouwen is als een stedenbouwkundige eenheid.

Het plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten van een bouwwerk.

De grens van een bouwvlak.

Een deel van een gebouw, dat bestaat uit één of meer ruimten, waarbij de bovenkant van de afgewerkte vloeren van twee aan elkaar grenzende ruimten niet meer dan 1,5 m in hoogte verschillen, zulks met uitzondering van een onderbouw of zolder.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

Een grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Bouwwerken ten behoeve vannutsvoorzieningen.

De som van de buitenwerks en horizontaal gemeten oppervlakten van de inpandige vloeren -horizontale vlakken ter plaatse van trappen, hellingen en vides daaronder begrepen- voorzover de ruimten waarbinnen de vloeren zich bevinden een grotere inwendige hoogte hebben dan 1,5 m.

Een bedrijf dat tot doel heeft het verstrekken van ter plaatse bereide etenswaren, alsmede het bieden van gelegenheid tot het nuttigen van etenswaren ter plaatse.

Een bedrijf dat tot doel heeft het verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken voor consumptie ter plaatse, alsmede het verstrekken van kleine etenswaren of maaltijden, gedurende beperkte delen van de dag, een en ander al dan niet ter plaatse bereid.

Hieronder worden in elk geval niet verstaan: discotheken, bars, cafetaria/snackbar, nachtclubs, erotisch gerichte horeca, speelautomatenhallen en dergelijke.

Gehele of gedeeltelijke vernieling van een bouwwerk door overmacht: brand, overstroming, terroristische en/of oorlogshandelingen, aardbeving en dergelijke.

Een aangebouwde of vrijstaand bijgebouw, bestaande uit een (semi) gesloten dakconstructie, ondersteund door palen of kolommen bedoeld voor het stallen van één of meerdere (motor)voertuig(en), met maximaal twee gesloten wanden; de wanden van de bebouwing waartegen wordt aangebouwd kunnen als ondersteuningsconstructie fungeren.

De aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door een gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of gebied, of door de wijze waarop daarin de ontwikkelingen tot uitdrukking komen van de esthetische opvattingen in de loop van de tijd.

Hoek die gevormd wordt door een schuin dakvlak en een horizontaal vlak die elkaar snijden op de goothoogte.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die de goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waaronder grootschalige detailhandel, volumineuze detailhandel, tuincentrum en supermarkten.

Uitgezonderd zijn: postorderbedrijven, internetbedrijven etcetera.

Het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden, evenwel met uitzondering van detailhandel en seksinrichtingen.

Een bedrijf dat tot doel heeft het verstrekken van dranken voor gebruik ter plaatse waarbij het doen beluisteren van overwegend muziek en het gelegenheid geven tot dansen een wezenlijk onderdeel vormen.

1. a. een bouwkundige constructie waarin geen te openen delen aanwezig zijn en met een in NEN 5077 bedoelde karakteristieke geluidwering die ten minste gelijk is aan het verschil tussen de geluidsbelasting van die constructie en 33 dB onderscheidenlijk 35 dB(A), alsmede
2. b. een bouwkundige constructie waarin alleen bij uitzondering te openen delen aanwezig zijn, mits de delen niet direct grenzen aan een geluidsgevoelige ruimte.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels aan- en/of uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

Transparante, ondiepe uitbouw van een gebouw vóór de voorgevel, niet zijnde een entree.

Een bedrijf dat tot doel heeft het geven van voorstellingen en/of vertoningen van erotische aard en tevens bedrijfsmatig ten behoeve van verbruik ter plaatse verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken.

Het op bedrijfsmatige wijze bemiddelen in de totstandkoming van contacten tussen een prostituee en degene die van zijn/haar diensten gebruik wil maken.

Hieronder wordt verstaan:

1. a. Een samenstel van activiteiten dat, gelet op de aard en de organisatie van die activiteiten alsmede op de plaats waar die activiteiten worden verricht, als een eenheid moet worden beschouwd.
2. b. Het complex van bebouwde en onbebouwde gronden waarop de hiervoor bedoelde activiteiten worden verricht.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met (minimaal twee) wanden omsloten ruimte vormt.

Inrichtingen genoemd in artikel 2.1 lid 3 van het Besluit omgevingsrecht, die in belangrijke mate geluidhinder kunnen veroorzaken, zoals bedoeld in artikel 41 van de Wet geluidhinder.

Gebouwen welke dienen ter bewoning of andere geluidsgevoelige objecten of terreinen , zoals bedoeld in de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder.

Nog niet aanwezig kwetsbaar object dat op grond van het voor het betrokken gebied geldende bestemmingsplan toelaatbaar is.

Een woning, onderdeel uitmakende van een gebouw dat twee of meer geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en uit twee of meer bouwlagen bestaat, of waarbij (een deel van) de eerste bouwlaag van het gebouw voor andere met de betreffende bestemming in overeenstemming zijnde doeleinden wordt gebruikt.

Hieronder wordt verstaan een apotheek, huisartsen, tandartsen, fysiotherapeuten, paramedische en orthopedische therapeuten inclusief alle aanverwante diensten.

Het geheel van voorzieningen en activiteiten t.b.v. groenaanleg zoals buurt-, wijk- en stadsparken met bijbehorende voorzieningen zoals verhardingen, waterpartijen, waterberging, watergangen en sloten, speelplaatsen, speel- en trapveldjes waaronder Cruijf-courts, bruggen en andere kunstwerken, straatmeubilair, etc, alsmede voorzieningen ter ondersteuning van de verkeersregulering en de verkeersveiligheid.

Een met de grond verbonden woning bedoeld voor de huisvesting van één huishouden, daaronder begrepen beroep aan huis, met een zelfstandige ontsluiting op de begane grond en niet zijnde een gestapelde woning.

Het bedrijfsmatig te koop of ter gebruik aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop / gebruik, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, dan wel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit.

Een bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten, die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder.

Een gebouw of bebouwing ten dienste van de bestemming van de betreffende gronden, dat/die op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

Onder horeca wordt verstaan het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccomodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf.

Bij horeca wordt onderscheid gemaakt in drie categorieën, te weten ´horeca van categorie 1´, ´horeca van categorie 2´ en ´horeca van categorie 3´. Voor horecagelegenheden die bestaan op het moment van het in ontwerp ter inzage leggen van het plan is de categorie van toepassing waarmee deze vestigingen zijn weergegeven op de verbeelding.

Tot horeca van categorie 1 worden gerekend: (eet)café, restaurant, brasserie, lunchroom, cafetaria, snackbar e.d. met een netto vloeroppervlak (n.v.o.) van ten hoogste 150 m². Tevens worden tot horeca van categorie 1 gerekend winkelondersteunende (d.w.z. op winkelend publiek gerichte) horecavoorzieningen die een onderdeel uitmaken van winkelwarenhuizen of inpandig gesitueerd zijn in besloten winkelpassages en waarvoor de winkelsluitingstijden worden aangehouden.

Tot horeca van categorie 2 worden gerekend dezelfde horecagelegenheden als onder horeca van categorie 1, maar dan met een netto vloeroppervlak (n.v.o.) van 150 m² tot maximaal 500 m² n.v.o, alsmede partycentra tot maximaal 500 m² n.v.o.

1. a. Tot horeca van categorie 3 worden gerekend: discotheek/bardancing, (nacht)bar, hotel, en erotisch gerichte horeca (en -voorzover deze laatste tevens wordt aangemerkt als prostitutie-inrichting, escortbedrijf, e.d.- alleen indien hiervoor vergunning is verleend ingevolge de APV);
2. b. grootschalige horecagelegenheden zoals vermeld onder horeca van categorie 1 of horeca van categorie 2 of combinaties hiervan met een netto vloeroppervlak (n.v.o.) van meer dan 500 m².

Hiertoe worden gerekend: café, bar, eetcafé, grand café, brasserie, pool-/snookercafé e.d. alsmede hiermee gelijk te stellen: coffeeshop, theehuis en dergelijke.

Hiertoe worden gerekend: restaurant, partycentrum, cafetaria, snackbar, shoarmazaak, grillroom, lunchroom, broodjeszaak en dergelijke.

Een bedrijf dat tot hoofddoel heeft het op commerciële basis bieden van overnachtingsmogelijkheden met als nevenactiviteiten het verstrekken van maaltijden en/of dranken voor consumptie ter plaatse.

Houtachtige overblijvende gewassen zoals struiken, heggen en bomen.

Een alleenstaande, dan wel twee of meer personen die een duurzaam gemeenschappelijk huishouden voeren. Met een huishouden wordt gelijk gesteld:

1. a. de huisvesting van maximaal 5 personen in onzelfstandige wooneenheden (kamerverhuur);
2. b. tijdelijke huisvesting in de vorm van logies aan maximaal 5 seizoenarbeiders;
3. c. de huisvesting van maximaal 12 personen met een lichamelijke of verstandelijke beperking, een psychiatrisch ziektebeeld of psychosociale problemen dan wel de huisvesting van maximaal 12 personen die tijdelijke opvang behoeven, al dan niet met inbegrip van begeleiding en toezicht, dit alles gericht op zelfstandige bewoning.

Het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder congres- en vergaderaccommodatie.

Dienstverlening, vallend onder ten hoogste categorie 2 van de bij dit plan gevoegde Staat van Bedrijfsactiviteiten en gericht op het aan personen of dieren verlenen van diensten in de medische, sociale, educatieve, culturele, religieuze of lichaamsverzorgende sfeer en andere vormen van dienstverlening die min of meer een openbaar karakter hebben, zoals (niet limitatief) een huisartsen- of tandartsenpraktijk, een praktijk voor fysiotherapie, een dierenartsenpraktijk, een nagelstudio, een kapsalon en een kinderopvangcentrum, uitgezonderd:

1. a. seksuele en erotische dienstverlening;
2. b. zakelijke dienstverlening met een kantoorfunctie, zoals (niet limitatief) rechtskundige en administratieve dienstverlening, architecten- en technische adviesbureaus, makelaarsbureaus, reclamediensten en uitzendbureaus;
3. c. detailhandel, met uitzondering van een beperkte verkoop, ondergeschikt aan de dienstverlening;
4. d. horeca.

Aansluitende tijdsperiode van maximaal 12 uur.

Begrip zoals omschreven in het ´Besluit externe veiligheid inrichtingen milieubeheer´.

Hieronder wordt verstaan:

1. a. woningen, met uitzondering van dienst- en bedrijfswoningen die binnen inrichtingen als bedoeld in de artikelen 2.2.1, 2.2.2 of 3.2.1 van het Vuurwerkbesluit zijn gelegen;
2. b. woonketen of woonwagens als bedoeld in de Woningwet;
3. c. woonschepen die uitsluitend of in hoofdzaak voor bewoning bestemd zijn;
4. d. gebouwen waar dagopvang van minderjarigen plaatsvindt;
5. e. gebouwen die gebruikt worden door een onderwijsinstelling;
6. f. ziekenhuizen, verpleeginrichtingen en zorginstellingen;
7. g. gebouwen of terreinen die in verband met het verrichten van arbeid worden of plegen te worden gebruikt of die daartoe bestemd zijn;
8. h. winkels, hotels, restaurants en cafés;
9. i. gebouwen ten behoeve van het belijden van godsdienst of levensovertuiging;
10. j. sport-, kampeer- en recreatieterreinen;
11. k. andere objecten en terreinen die met die onder a tot en met j gelijkgesteld kunnen worden uit hoofde van de aard van hun functie of de gemiddelde tijd per dag gedurende welke personen daar verblijven;
12. l. rijkswegen en spoorwegen.

Voetgangers- en (snor/brom)fietsverkeer.

Het verstrekken van verblijf aan personen die hun hoofdverblijf elders hebben en gedurende
een relatief kort tijdsbestek.

Hieronder worden verstaan:

1. a. medische of paramedische voorzieningen, zoals ziekenhuis, kliniek, gezondheidscentrum, centrum voor dagbehandeling, consultatiebureau, e.d.;
2. b. welzijnsvoorzieningen, zoals verzorgingstehuis, verpleeghuis, inrichtingen voor mensen met een verstandelijke en/of lichamelijke beperking , tehuis voor daklozen, e.d.;
3. c. educatieve en sociaal-culturele voorzieningen, zoals basis-, voortgezet en wetenschappelijk onderwijs, beroepsonderwijs, kunstonderwijs, muziekschool, volksuniversiteit, cursuscentrum, onderwijsinstituten t.b.v. specifiek onderwijs, bibliotheken e.d.;
4. d. voorzieningen t.b.v. kinderopvang zoals kindercrèche, peuterspeelzaal, speelterrein, kinderdagverblijf en (naschoolse) kinderopvangcentrum, al dan niet commercieel;
5. e. openbare en bijzondere instellingen waaronder overheidsinstellingen zoals stadskantoren, politiekantoor, e.d.;
6. f. maatschappelijke voorzieningen zoals buurt- en clubhuis, wijkcentrum (o.a. Multi Functionele Accommodatie), sociëteit, e.d.

Een deel van een bestemmingsvlak dat van een ander maatvoeringsvlak wordt gescheiden door een maatvoeringsvlakgrens. Maatvoeringsvlakken onderscheiden zich door een met de maatvoeringsaanduiding aangegeven afwijking in goot-, bouwhoogte, dakhelling en/of bebouwingspercentage.

Het bieden van zorg aan een ieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak en hiervoor een medische indicatie heeft, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband.

Een boom die is opgenomen in de gemeentelijke lijst van monumentale bomen, zoals die geldt op het moment van het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan en als zodanig is aangeduid.

De som van de binnenwerks gemeten oppervlakten van de voor publiek toegankelijke verblijfsruimten binnen een horeca-inrichting van de categorie 1, 2 of 3, zoals café- en barruimte (inclusief bar), eetzaal, foyer, dansvloer / podium, entree e.d, met uitzondering van oppervlakten t.b.v. keuken, toiletgroepen, garderobe, opslag, dienstruimten e.d.

Voorzieningen ten behoeve van algemeen nut in ruime zin zoals: voorzieningen / installaties ten behoeve van gas, water en elektriciteit, signaalverdeling, telecommunicatieverkeer, waterzuivering, waterbeheersing, waterhuishouding, vuil- en afvalverwerking, compostering, wijkverwarming, milieuvoorzieningen e.d.

Dat deel van het perceel, dat geen bouwvlak of erf betreft.

Een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant is gelegen tussen peil en maximaal 1,20 m boven peil.

Bouwdelen die ondergeschikt zijn aan de hoofdmassa van het desbetreffende bouwwerk, zoals overstekende daken, plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, trappen en trappenhuizen, liftkappen en lifthuizen, bordessen, funderingen, goten, hijsinrichtingen, gevelreclames, draagconstructies en dergelijke. Hieronder worden in elk geval niet verstaan entrees, erkers en ondergrondse bouwwerken.

Voor verblijf geschikte, al dan niet aan hun oorspronkelijke bestemming onttrokken voer- of vaartuigen, kampeermiddelen, loodsen, keten en andere soortgelijke verblijfsmiddelen.

Een (complex van) woonruimte(n) waarbij men wezenlijke voorzieningen, zijnde keuken, badkamer en toilet, gemeenschappelijk moet gebruiken en waarvan de deur van het privévertrek uitkomt op een gemeenschappelijke (verkeers)ruimte.

Een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak, ondersteund door palen of kolommen, eventueel maximaal aan twee zijden omsloten door wanden, die niet tot de constructie behoren.

Een bedrijf, dat voornamelijk tot doel heeft het verhuren van zaalruimte(n) t.b.v. bijeenkomsten, ontvangsten, feesten, partijen e.d. al dan niet in combinatie met het verstrekken van dranken, versnaperingen en/of maaltijden.

Hieronder wordt verstaan:

1. a. Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de straat grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.
2. b. Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw.

Een aaneengesloten stuk grond met kadastrale aanduiding.

Het bestemmingsplan Magazijnkwartier 2011 van de gemeente Tilburg.

Een weergegeven lijn, die de grens van het plan aanduidt.

Vuurwerk, niet zijnde consumentenvuurwerk.

Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig is, al dan niet tegen betaling seksuele handelingen worden verricht. Onder een prostitutie-inrichting worden in elk geval verstaan: een parenclub en een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

De bestaande hoogte van gebouwen gemeten op bovenkant goot, boeiboord of druiplijn, gemeten boven het gemiddelde peil van het aansluitende afgewerkte terrein.

Hieronder wordt verstaan:

1. a. incidenteel, kortstondig gebruik (enkele dagen) van complexen / voorzieningen t.b.v. evenementen zoals rommelmarkten, antiek-, huishoud-, en computerbeurzen, tentoonstellingen, bedrijvencontactdagen e.d., mits men in het bezit is van een evenementenvergunning;
2. b. incidenteel -jaarlijks- gebruik gedurende een aantal dagen van stadsparken t.b.v. zomeractiviteiten, -spelen, theater, festival e.d;

Een bedrijf, dat tot doel heeft het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse alsmede het verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken.

Gemarkeerd gedeelte van de rijweg dat voldoende plaats biedt aan een enkele rij motorvoertuigen op meer dan twee wielen met uitzondering van in- en uitvoegstroken, voorsorteerstroken en fietspaden.

1. a. een inrichting bij welke ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) een grenswaarde, richtwaarde voor het risico c.q. een risico-afstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten;
2. b. een AMvB-inrichting waarvoor krachtens artikel 8.40 van de Wet milieubeheer regels gelden met betrekking tot minimaal aan te houden afstanden bij de opslag en/ of het gebruik van gevaarlijke stoffen;
3. c. bedrijven waarvan de aantoonbare PR10^-6/jaar contour is gelegen buiten de inrichtingsgrens.

Voorzieningen ten dienste van sport en spel.

Woningen en / of appartementen waarin studenten gehuisvest zijn, meestal verhuurd.

Zie: peil (straatpeil).

Een gebouw, dat als vergroting van een bestaande ruimte is/wordt gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Afstand die met het oog op de kwaliteit van het milieu voor zover het betreft externe veiligheid tenminste moet zijn gelegen tussen een inrichting als bedoeld in de artikelen 2.2.1, 2.2.2 en 3.2.1 van het Vuurwerkbesluit, of een onderdeel van een zodanige inrichting, dan wel een zodanige inrichting waarvoor het geldende bestemmingsplan verlening van een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk toelaat enerzijds en kwetsbare objecten en geprojecteerde kwetsbare objecten anderzijds.

Besloten ruimten, bestemd voor het verblijven van mensen.

Hieronder wordt verstaan het (openbaar) wegverkeers- en wegvervoersgebied waarbij de nadruk ligt op de gebiedsontsluitingsfunctie voor gemotoriseerd en langzaam verkeer met alle bijkomende en ondersteunende voorzieningen en kunstwerken. Daarnaast vindt parkeren en stallen plaats. Het betreft hier hoofdverzamelwegen, verzamelwegen en wijkstraten.

Hieronder wordt verstaan: het openbaar wegverkeers- en verblijfsgebied waarbij de nadruk ligt op de erftoegangsfunctie (geleider van het bestemmingsverkeer) voor gemotoriseerd en langzaam verkeer en/of de verblijfsfunctie voor voetgangers met alle bijkomende en ondersteunende voorzieningen en kunstwerken. Daarnaast vindt parkeren en stallen plaats. Het betreft hier buurtstraten, woonstraten, woonerven, winkelerven en voetgangersgebied inclusief bijbehorende kunstwerken.

Ruimte waarin verkoop en aflevering van consumentenvuurwerk plaatsvindt.

De oppervlakte van de geheel of grotendeels voor publiek toegankelijke ruimte die is bestemd en feitelijk ingericht voor de verkoop van goederen, waaronder begrepen showroom, uitstallingsruime, kassa's, e.d. met uitzondering van magazijn, opslagruimte, kantoor, e.d.

De naar het openbaar gebied toegekeerde lijn, die het bouwvlak begrenst en aansluit aan het onbebouwd erf c.q. openbaar gebied.

Besluit van 22 januari 2002, Staatsblad 33 (2002), houdende regels met betrekking tot consumenten- en professioneel vuurwerk. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2002.

Al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen. Alsmede voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit. Hierbij kan worden gedacht aan duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten etc.

Het openbaar waterverkeers-, watervervoers- en verblijfsgebied t.b.v. goederenvervoer, pleziervaart en oeveractiviteiten zoals vissen / hengelsport, wandelen en fietsen.

Alle voor het openbaar rij- of ander verkeer openstaande wegen of paden, waaronder begrepen de daarin gelegen bruggen en duikers, de tot de wegen of paden behorende bermen en zijkanten, alsmede de aan de wegen liggende en als zodanig aangeduide parkeerterreinen.

De wet van 16 februari 1979, Staatsblad 99 (1979), houdende regels inzake het voorkomen of beperken van geluidhinder.

De wet zoals geplaatst in Staatsblad 551 (1992). Deze wet is in werking getreden op 1 maart 1993.

Hieronder wordt verstaan:

1. a. het geheel van aan huis gebonden activiteiten van huishoudens die plaatsvinden in al dan niet gestapelde woningen, zelfstandige wooneenheden e.d. ten dienste van het verblijven door mensen. Niet tot wonen behoort het verblijf in recreatieve dagverblijven;
2. b. huisvesting van personen in onzelfstandige wooneenheden (kamerverhuur), tijdelijke huisvesting van personen in de vorm van het verstrekken van logies aan seizoenarbeiders, verzorgingstehuis, gezinsvervangende huisvesting en andere vormen van beschermd/begeleid wonen, alsmede bijbehorende gemeenschappelijke voorzieningen (en ruimten) c.q. verzorgingsfaciliteiten;
3. c. beroepsactiviteiten die kunnen worden beschouwd als ´aan huis verbonden beroep´, zijnde beroepsactiviteiten van tenminste één bewoner, plaatsvindend in de betrokken woning en/of bijbehorend bijgebouw.

Een (gedeelte van een) gebouw dat krachtens zijn indeling geschikt en bedoeld is voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, waaronder begrepen een aan huis verbondenberoep.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

Tussen de zijdelingse grenzen van een perceel en enig punt van het op dat perceel voorkomend (hoofd-)gebouw, waar die afstand het kortst is.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van:

1. a. de situering en afmeting van gebouwen, bouwwerken van algemeen nut en bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van:
   1. 1. een samenhangende straat- en bebouwingsbeeld;
   2. 2. de verkeersveiligheid;
   3. 3. de sociale veiligheid;
   4. 4. de brandveiligheid;
   5. 5. de milieusituatie;
   6. 6. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.
2. b. werken ten behoeve van nutsvoorzieningen (waaronder kabels en leidingen), verkeers- en vervoersvoorzieningen en groenvoorzieningen;
3. c. de vorm, afmetingen en plaatsing van de bebouwing boven een hoogte van 10 m boven het straatpeil in een strook ter diepte van 3 m achter de voorgevelrooilijn in verband met een goede ruimtelijke afstemming op het overwegend aanwezige straatbeeld;
4. d. de vorm, de afmetingen en de plaatsing van de derde bouwlaag boven een hoogte van 6 m boven het straatpeil indien de maximale hoogte niet meer bedraagt dan 10 m, zulks in verband met een goede ruimtelijke afstemming op het overwegend aanwezige straatbeeld.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van:

1. a. de situering en afmeting van gebouwen, bouwwerken van algemeen nut en bouwwerken geen gebouw zijnde ten behoeve van:
   1. 1. een samenhangende straat- en bebouwingsbeeld;
   2. 2. de verkeersveiligheid;
   3. 3. de sociale veiligheid;
   4. 4. de brandveiligheid;
   5. 5. de milieusituatie;
   6. 6. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.
2. b. werken ten behoeve van nutsvoorzieningen (waaronder kabels en leidingen), verkeers- en vervoersvoorzieningen en groenvoorzieningen;
3. c. de vorm, afmetingen en plaatsing van de bebouwing boven een hoogte van 10 m boven het straatpeil in een strook ter diepte van 3 m achter de voorgevelrooilijn in verband met een goede ruimtelijke afstemming op het overwegend aanwezige straatbeeld;
4. d. de vorm, de afmetingen en de plaatsing van de derde bouwlaag boven een hoogte van 6 m boven het straatpeil indien de maximale hoogte niet meer bedraagt dan 10 m, zulks in verband met een goede ruimtelijke afstemming op het overwegend aanwezige straatbeeld.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van:

1. a. de situering en afmeting van gebouwen, bouwwerken van algemeen nut en bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van:
   1. 1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
   2. 2. een goede landschappelijke inpassing;
   3. 3. de verkeersveiligheid;
   4. 4. de sociale veiligheid;
   5. 5. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
2. b. werken ten behoeve van nutsvoorzieningen (waaronder kabels en leidingen), verkeers- en vervoersvoorzieningen en groenvoorzieningen.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van:

1. a. de situering en afmeting van gebouwen, bouwwerken van algemeen nut en bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van:
   1. 1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
   2. 2. de verkeersveiligheid;
   3. 3. de sociale veiligheid;
   4. 4. de brandveiligheid;
   5. 5. de milieusituatie;
   6. 6. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
2. b. werken ten behoeve van nutsvoorzieningen (waaronder kabels en leidingen), verkeers- en vervoersvoorzieningen en groenvoorzieningen;
3. c. de vorm, afmetingen en plaatsing van de bebouwing boven een hoogte van 10 m boven het straatpeil in een strook ter diepte van 3 m achter de voorgevelrooilijn in verband met een goede ruimtelijke afstemming op het overwegend aanwezige straatbeeld;

De voor 'Waarde - Cultuurhistorie (dubbelbestemming)' aangewezen gronden zijn, naast de andere aangewezen bestemmingen (basisbestemmingen), tevens bestemd voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van de cultuurhistorische waarden.

Burgemeester en wethouders kunnen ten behoeve van de instandhouding en versterking van de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden, nadere eisen stellen aan het materiaalgebruik en kleurstelling voor gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, alsmede aan de situering van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Tevens kunnen burgemeester en wethouders ten behoeve van aan- en uitbouwen en bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, nadat de monumentencommissie is gehoord, nadere eisen stellen aan de situering van deze gebouwen en bouwwerken binnen het beschermd stadsgezicht, nadat de monumentencommissie is gehoord.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's dient in, op of onder het gebouw dan wel
   op het onbebouwde terrein dat bij het gebouw hoort in voldoende mate parkeergelegenheid
   aanwezig te zijn;
2. b. Hiervan is slechts sprake wanneer voldaan wordt aan een afwijkende parkeernorm van 0,2 autoparkeerplaats per studentenwooneenheid bij het oprichten van studentenwooneenheden op de gronden aangeduid met 'studentenhuisvesting', voor alle overige woningtypen geldt de parkeernormering zoals geregeld in artikel 9.8;
3. c. De in het eerste lid bedoelde ruimte voor het parkeren van auto's moet afmetingen hebben die zijn afgestemd op gangbare personenauto's. Aan deze eis wordt geacht te zijn voldaan indien de afmetingen van bedoelde parkeerruimte ten minste 1,80 x 5,00 meter en ten hoogste 3,25 x 6,00 meter bedragen;
4. d. Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van het bepaalde onder a.:

1. 1. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op
   overwegende bezwaren stuit, of
2. 2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingsruimte wordt voorzien.

1. a. Ten behoeve van het parkeren of stallen van fietsen dient in, op of onder het gebouw dan wel
   op het onbebouwde terrein dat bij het gebouw hoort in voldoende mate parkeergelegenheid
   aanwezig te zijn;
2. b. Hiervan is slechts sprake wanneer voldaan wordt aan een parkeernorm van 1,5 fietsparkeerplaats per studentenwooneenheid bij het oprichten van studentenwooneenheden op de gronden aangeduid met 'studentenhuisvesting';
3. c. Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van het bepaalde onder a.;

1. 1. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit, of
2. 2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingsruimte wordt voorzien.

1. a. Op panden, en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde en/of gronden met de specifieke bouwaanduiding - gemeentelijk monument [sba-gm] is de Monumentenverordening gemeente Tilburg (vastgesteld d.d. 28 april 1997) van toepassing;
2. b. Op panden, en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde en/of gronden met de specifieke bouwaanduiding - gemeentelijk monument [sba-rm] is de Monumentenwet 1988 van toepassing.

De regels van de Bouwverordening ten aanzien van de onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende onderwerpen:

1. a. de bereikbaarheid van de gebouwen voor wegverkeer;
2. b. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
3. c. de parkeergelegenheid en de laad- en losmogelijkheden.

Al dan niet in afwijking van het bepaalde in de bestemmingsregels van Hoofdstuk 2 wordt ter plaatse van een functie-aanduiding het gebruik van gronden en opstallen in overeenstemming met die functie-aanduiding aangemerkt als gebruik overeenkomstig de bestemming.

Al dan niet in afwijking van het elders in de planregels bepaalde, geldt ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'luchtvaartverkeerzone' ten behoeve van een obstakelvrij start-en landingsvlak met zijkanten ten behoeve van de vliegverkeersveiligheid een bouwverbod voor gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, indien deze een bouwhoogte kennen, die de waarde (uitgedrukt in meters boven NAP), die is aangegeven op de bijgevoegde bijlage Luchtvaartverkeerzone-funnelkaart, overschrijdt.

In afwijking van het bepaalde in hoofdstuk 2 gelden ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'geluidzone - spoor' de volgende regels:

1. a. voor het bouwen geldt dat geen nieuwe bouwwerken mogen worden gebouwd ten behoeve van geluidsgevoelige bestemmingen zoals bedoeld in 'Wet geluidhinder' en 'Besluit geluidhinder', met uitzondering van: ver-/nieuwbouw van bestaande gebouwen waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw, in generlei opzicht wordt vergroot of veranderd; onder verbouwen wordt hier verstaan het bouwkundig veranderen van (een deel) van het gebouw en/of (een van) de daartoe behorende gevels; onder nieuwbouw wordt hier verstaan het geheel of nagenoeg geheel vernieuwen van een gebouw, waarbij de situering, bouwhoogte en bouwmassa geheel of nagenoeg geheel overeenkomen met het gesloopte gebouw; de bouw van een bijgebouw bij een woning of de uitbreiding van een bestaande geluidsgevoelige functie conform de in de basisbestemming voorgeschreven bebouwingsregeling;
2. b. het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van het bepaalde in dit lid, onder a., indien:
   1. 1. is, of kan worden voldaan aan de wettelijke voorkeursgrenswaarde als bedoeld in de Wet geluidhinder, of indien;
   2. 2. ontheffing van de voorkeursgrenswaarde is verleend;
3. c. burgemeester en wethouders kunnen het bestemmingsplan wijzigen in die zin dat de gebiedsaanduiding 'geluidszone - spoor' opgeheven wordt indien de bron van de geluidszone is opgehouden te bestaan.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'veiligheidszone - vervoer gevaarlijke stoffen' mogen geen beperkt kwetsbare of kwetsbare objecten als bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de Circulaire Risico Normering Vervoer Gevaarlijke Stoffen gebouwd c.q. in gebruik worden genomen tenzij invulling wordt gegeven aan de verantwoordingsplicht zoals bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen en de Circulaire Risico Normering Vervoer Gevaarlijke Stoffen.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'wro-zone – wijzigingsgebied 1' zijn burgemeester en wethouders bevoegd het plan te wijzigen ten behoeve van de bestemming 'Centrum – Binnenstad', inclusief de functie 'gezondheidscentrum' middels een aanduiding, met dien verstande dat:

1. a. planwijziging dient te zijn gericht op het bereiken van een nieuwe functie passend binnen de ruimtelijk-functionele structuur van de omgeving;
2. b. het aantal eventuele nieuwe woningen dient te passen binnen het provinciale en gemeentelijke woningbouwprogramma en bedraagt maximaal 40 woningen;
3. c. de bouwhoogte is maximaal 15 meter exclusief kap, terwijl de hoogte van de kap maximaal 4 meter mag bedragen onder een afschuiningshoek van maximaal 45 graden en waarbij de nokrichting vrij is;
4. d. het bebouwingspercentage voor de eerste bouwlaag 100% is en voor de tweede en overige bouwlagen maximaal 50%;
5. e. parkeren geschiedt in bouwlaag -1 en 1 en / of half verdiept (bouwlaag 1 = de begane grondlaag)
6. f. de functie wonen is toegestaan op bouwlaag 2 en verder;
7. g. de functie gezondheidscentrum is toegestaan op bouwlagen 1 en 2;
8. h. voldaan moet worden aan de vereisten inzake de bodemkwaliteit, geluid, flora- en faunawet, luchtkwaliteit, bedrijvigheid alsmede de economische uitvoerbaarheid;
9. i. de nieuwe woningen geen onnodige beperkingen mogen opleveren voor de aanwezige bedrijven binnen en/of nabij het plangebied - als zij dat wel doen zijn de hieruit voortkomende planschadekosten voor de rekening van de initiatiefnemer;
10. j. het plan in het kader van externe veiligheid dient te voldoen aan de vereisten omtrent bereikbaarheid, bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid. Hierbij is met name aandacht vereist voor vluchtwegen van het spoor af, goede/verbetering bereikbaarheid gebouwen en voldoende blusvoorzieningen;
11. k. in het wijzigingsplan aandacht besteed dient te worden aan de gemaakte belangenafweging;
12. l. in het wijzigingsplan in de parkeerbehoefte dient te worden voorzien volgens de dan geldende parkeernormen;
13. m. een besluit tot planwijziging pas genomen wordt nadat, ingeval van ligging in een gebied dat is aangewezen op de IKAW en/of AMK, archeologisch onderzoek heeft plaatsgevonden en wanneer eenmaal aangetroffen archeologische waarden blijkens rapportage van de archeologische deskundige in voldoende mate zijn zeker gesteld;
14. n. bij het toepassen van deze wijzigingsbevoegdheid wordt de procedure genoemd in artikel 14doorlopen.

Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van de in het plan genoemde maten en afmetingen met ten hoogste 10%. Deze omgevingsvergunning wordt slechts verleend indien:

1. a. de met behulp van die toepassing toegestane bebouwing geacht kan worden in overeenstemming te zijn met de voor desbetreffende bestemming nagestreefde doeleinden;
2. b. gelet op de omringende bebouwing geen overwegende stedenbouwkundige bezwaren bestaan;
3. c. gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden aangetast.
4. d. voldaan is aan de volgende voorwaarden:
   1. 1. de mogelijkheid voor binnenplans afwijken mag niet cumulatief worden gebruikt;
   2. 2. de mogelijkheid voor binnenplans afwijken mag niet tot gevolg hebben dat een nieuwe bouwlaag ontstaat.

Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van de planregels ten behoeve van het in geringe mate afwijken van een vastgesteld onderdeel van een grens van een bouwvlak, bestemmingsvlak, functie-aanduidingsvlak of maatvoeringsvlak, indien bij het definitief ontwerp, bij definitieve uitmeting o.d. blijkt dat enige geringe afwijking in het belang van een bebouwing of inrichting is. Deze omgevingsvergunning wordt slechts verleend indien:

1. a. de met behulp van die toepassing toegestane bebouwing geacht kan worden in overeenstemming te zijn met de voor desbetreffende bestemming nagestreefde doeleinden;
2. b. gelet op de omringende bebouwing geen overwegende stedenbouwkundige bezwaren bestaan;
3. c. gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden aangetast.

Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van het plan ten behoeve van:

1. a. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van utiliteitsvoorzieningen;
2. b. vrijstaande schoorstenen, torens en soortgelijke bouwwerken.

Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van het plan ten behoeve van parkeer- en stallingsvoorzieningen met bijbehorende bovengrondse bouwwerken zoals in- en uitritten, in- en uitgangen, trappenhuizen, liften, hellingbanen, bewakings- /portiersloges e.d., onder de volgende voorwaarden:

1. a. de maximale oppervlakte van de bijbehorende bovengrondse bouwwerken mag 30 m²bedragen;
2. b. de maximale hoogte van de bijbehorende bovengrondse bouwwerken mag 4,5 m bedragen.

Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van het plan ten aanzien van de toelaatbaarheid van activiteiten ten behoeve van:

1. a. nieuwbouw van een bewaarplaats of een bufferbewaarplaats c.a. en de daaraan verbonden opslag en verkoop van consumentenvuurwerk;
2. b. de verbouwing, uitbreiding en/of verplaatsing van een bestaande bewaarplaats of een bufferbewaarplaats c.a. ten behoeve van opslag voor de verkoop van consumentenvuurwerk daar waar de aanduiding ´verkoop en opslag vuurwerk toegestaan´ voorkomt.

Het bevoegd gezag stelt voorwaarden aan de omgevingsvergunning ter voorkoming van onaanvaardbare overlast en onveiligheid voor de (woon)omgeving onder meer voor wat betreft parkeren, verkeersaantrekkende werking, geluidhinder e.d. en veiligheidsafstanden zoals opgenomen in het Vuurwerkbesluit. Bij nieuwvestiging van verkooppunten en opslagen van consumentenvuurwerk wordt daarnaast te allen tijde aan de omgevingsvergunning de voorwaarde verbonden dat de veiligheidscontour zoals is opgenomen in het Vuurwerkbesluit (besluit van 22 januari 2002, Staatsblad 33 (2002)) op het eigen perceel gesitueerd dient te zijn tenzij de veiligheidscontour zich uitstrekt over groenvoorzieningen in openbaar gebied waarbij geen sprake is van kwetsbare en/of geprojecteerde kwetsbare objecten.

Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van het plan voor wat betreft de voorwaarden, zoals beschreven in de begripsregels, waaronder overeenkomstig 6.1 binnen de bestemming ´Wonen - Gestapeld´ een aan huis verbonden beroep is toegelaten, indien door de aard van de werkzaamheden het beroep niet of bezwaarlijk anders dan aan huis of op de betreffende locatie kan worden uitgeoefend.

Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van het plan ten behoeve van incidenteel en kortstondig afwijkend gebruik van particuliere percelen/bebouwing voor het plaatsen van tijdelijke onderkomens zoals (feest)tenten, kiosken e.d. ten behoeve van festiviteiten met een openbaar karakter (muziekfestival, zeskamp, sportwedstrijd, show/voorstelling, tentoonstelling, beurs, markt, e.d.) voor de duur van een aantal (aaneengesloten) dagen (over het algemeen 3 á 4), met dien verstande dat aan deze omgevingsvergunning voorwaarden kunnen worden verbonden ter beperking van onaanvaardbare overlast van de (woon)omgeving, onder meer voor wat betreft parkeren, geluidhinder, situering van tijdelijke onderkomens e.d.

Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van de bouwregels, opgenomen in de bestemmingsregels in Hoofdstuk 2, ten behoeve van het bouwen van bouwwerken van algemeen nut, met dien verstande dat:

1. a. de bouwhoogte niet meer dan 3,5 m mag bedragen en
2. b. de oppervlakte niet meer dan 50 m² mag bedragen.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen ten behoeve van:
   1. 1. de reconstructie of herverkaveling van een (deel van een) bouwblok met in het ongerede geraakte, al dan niet complexgewijze bebouwing waarvan de functie wordt beëindigd;
   2. 2. de reconstructie van een (deel van een) bouwblok waarbij de functie geheel of grotendeels wordt gehandhaafd, maar (infra-) structuur, ontsluiting, verkaveling e.d. worden aangepast;
   3. 3. de reconstructie, herverkaveling of renovatie van een gebouw of een bouwblok waarbij nieuwe rooilijnen kunnen worden weergegeven;
   4. 4. de ontsluiting of herverkaveling van het gebied ten einde nieuwe bestemmingen ´V´ of ´V-V´ projecteren;
   5. 5. de herverkaveling van het gebied of om tot een optimale verkaveling te komen, door aangrenzende bestemmingen voor openbaar gebied (´V´, ´V-V´ e.d.) geheel of deels om te zetten in een nieuw te realiseren bestemming binnen die herverkaveling, of deze bestemmingen geheel of deels elders in de nieuwe verkaveling onder te brengen.
2. b. Er mag geen sprake zijn van functiewijzigingen welke in strijd zijn met rijks-, provinciaal dan wel gemeentelijk beleid;
3. c. Na wijziging zijn de regels van het bestemmingsplan hierop van toepassing.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen, zodanig dat een weergegeven aanduiding wordt verwijderd indien de binnen deze aanduiding toegelaten functie is beeindigd en wordt omgezet in een binnen het ter plaatse geldende bestemmingsvlak toegelaten functie.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd een weergegeven aanduiding te wijzigen in een andere aanduiding, met dien verstande dat:

1. a. de ingevolge de aanduiding ter plaatse geldende maximaal toelaatbare milieucategorie voor functies of activiteiten uit de bijlage Staat van Bedrijfsactiviteiten-functiemenging niet mag worden overschreden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd:

1. a. de in het plan begrepen bestemmingen die grenzen aan gronden met de bestemming ´Verkeer´ (V), dan wel ´Verkeer-Verblijf (V-V)´ te wijzigen voor de indeling van gronden zoals ten behoeve van een herinrichting, een asverschuiving, herinrichting kruispunten, aanleg (mini)rotondes e.d., met dien verstande dat:
   1. 1. de bestemmingen mogen worden gewijzigd voor een verschuiving van de bestemmingsgrenzen van maximaal 25 m¹;
   2. 2. de verwerkelijking van de in het plan begrepen bestemmingen gewaarborgd dient te blijven, dat wil zeggen dat de bestemmingen door de wijzigingnen niet onevenredig mogen worden aangetast;
2. b. bestemmingsgrenzen te wijzigen indien dit uit stedenbouwkundig oogpunt noodzakelijk is voor zover zulks het belang van een goede ruimtelijk ordening van het plan niet schaadt en zodanig dat de geldende oppervlakte van de bij wijziging betrokken vlakken met niet meer dan 10% wordt verkleind of vergroot.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan zodanig te wijzigen, dat bouwwerken van algemeen nut met een groter oppervlak dan 50 m² kunnen worden gebouwd, zulks tot een maximale oppervlakte van 100m².

Op het stellen van nadere eisen op grond van enige bepaling van de regels van dit bestemmingsplan is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van:

1. a. de aard en omvang van de horecafunctie ter bescherming van de woonfunctie en/of ter voorkoming van onevenredige aantasting van andere functies in de omgeving;
2. b. de afmetingen en situering van bebouwing op percelen die direct gelegen zijn naast percelen die in een beschermd dorpsgezicht, dan wel beschermd stadsgezicht vallen en percelen met de aanduiding gemeentelijk monument, dan wel rijksmonument, in verband met de ruimtelijke afstemming van deze bebouwing op het naastgelegen monument, met dien verstande dat advies wordt ingewonnen bij de Monumentencommissie;
3. c. de aard en omvang van kantines, restauratieve voorzieningen e.d. die ondersteunend zijn voor (openlucht-)sport en recreatie en maatschappelijke voorzieningen teneinde de ondergeschiktheid van die voorzieningen veilig te stellen en/of ter bescherming van de woonfunctie en/of ter voorkoming van een onevenredige aantasting van andere functies in de omgeving;
4. d. de bereikbaarheid van gebouwen vanuit en de situering van de hoofdentree van gebouwen ten opzichte van de openbare ruimte;
5. e. de situering en afmetingen van groenvoorzieningen;
6. f. de situering en afmetingen van parkeergelegenheid, ook op eigen terrein;
7. g. de situering van toegangswegen en -paden tot gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde en open erven.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van het bepaalde onder a. voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a. met maximaal 10%;
3. c. Het bepaalde onder a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen het overgangsrecht van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a., te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld onder a., na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. Het bepaalde onder a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen het overgangsrecht van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als ´Regels van het bestemmingsplan Magazijnkwartier 2011´.

Er is een verzoek om herziening van het bestemmingsplan ingediend voor de realisatie van wooneenheden voor studenten en appartementen met in de plint commerciële functies. De realisatie vindt plaats ten westen van de Magazijnstraat, tussen de Spoorlaan en de Telegraafstraat. Met deze toelichting wordt een basis gegeven voor de bestemmingsplanherziening waarmee medewerking kan worden verleend aan het initiatief. De toelichting geeft aan waarom de beoogde ontwikkeling past binnen de visie op het gebied. Er wordt nader ingegaan op de wijze waarop het initiatief aansluit op de plaatselijke situatie en het beleid dat de gemeente voorstaat. Tevens worden de (stedenbouwkundige) richtlijnen en randvoorwaarden welke aan de basis van de planontwikkeling hebben gestaan in de toelichting verwoord. De toelichting geeft ook de resultaten van de uitgevoerde onderzoeken weer.

Het ontwikkelplangebied is groter dan de hierboven beschreven ontwikkeling en bevat ook een deel ten oosten van de Magazijnstraat, tussen de Spoorlaan en de Telegraafstraat. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) geeft aan dat bestemmingsplannen eens in de tien jaar geactualiseerd moeten worden, met dien verstande dat plannen die op 1 juli 2008 vijf of meer jaren oud waren, uiterlijk op 1 juli 2013 herzien moeten zijn. Peildatum bij dit alles is steeds de vaststellingsdatum van het desbetreffende bestemmingsplan.

Het ten behoeve van dit oostelijk deel van het onderhavige plangebied opgestelde Bestemmingsplan Pieter Vreedeplein e.o. is vastgesteld op 13 maart 2000, goedgekeurd op 24 oktober 2000 en onherroepelijk sinds 27 maart 2002 en derhalve praktisch aan een wettelijk voorgeschreven actualisering toe, hetgeen mede heeft geleid tot dit bestemmingsplan Magazijnkwartier 2011. De sinds genoemde datum tot stand gekomen (postzegel)herzieningen en projectbesluiten zijn meegenomen in de actualisering. Daar komt bij dat er wel ideeën zijn voor de centrale delen van dit gebied, waarvoor dit bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid bevat.

Overigens is op 14 oktober 2010 een voorbereidingsbesluit voor het hele plangebied van dit bestemmingsplan Magazijnkwartier 2011 genomen. Dit voorbereidingsbesluit houdt in dat men niet mag slopen zonder een schriftelijke vergunning van het college daarvoor (omgevingsvergunning).

Op 26 december 2011 zal de gemeenteraad besluiten voor het gebied opnieuw een voorbereidingsbesluit te nemen.

Het plangebied omvat het gebied ten oosten en westen van de Magazijnstraat en wordt globaal begrensd door de Spoorlaan in het noorden, de achtererven van de Heuvelring in het oosten, de Telegraafstraat in het zuiden en de denkbeeldige lijn van Spoorlaan 350 naar Telegraafstraat 33 (met westelijk perceel 11809) in het westen.

Het plangebied bevat verschillende waardevolle panden (dubbelbestemming cultuurhistorische waarden) aan de Spoorlaan en de Telegraafstraat en kent in ieder geval de gebiedsaanduidingen luchtvaartverkeerszone (invliegfunnel), geluidzone spoor, en veiligheidszone vervoer gevaarlijke stoffen. Verderop, in de hoofdstukken 4 en 5, is er expliciete aandacht voor al deze zaken in de beschouwing op thematische beleidskaders en milieuaspecten.

In de volgende figuur staat een overzicht van het plangebied.

Dit bestemmingsplan vervangt:

1. a. Bestemmingsplan Centrum, 1^e herziening (voor een smalle strook aan de westzijde), onherroepelijk sinds 22 december 1995;
2. b. Bestemmingsplan Pieter Vreedeplein e.o., vastgesteld op 13 maart 2000, goedgekeurd op 24 oktober 2000 en onherroepelijk sinds 27 maart 2002;
3. c. Bestemmingsplan Pieter Vreedeplein e.o., 1^e wijziging (verbreding Magazijnstraat) vastgesteld op 31 oktober 2005, onherroepelijk sinds 24 maart 2006;

De toekomstige ruimtelijke structuur komt aan de orde in de beschrijving van het gebieds- en projectprofiel in paragraaf 4.2.1, hier volgt een beschrijving van de huidige situatie. Het plangebied heeft een vrij rechthoekige vorm en stond al beschreven in paragraaf 1.3. De Spoorlaan, in westelijke richting éénbaans en in oostelijke richting tweebaans, maakt deel uit van het CityRing-stelsel, dat rechtsom als hoofdstructuur voor het verkeer van de binnenstad dient. De Spoorlaan maakt deel uit van de stedelijke oost-west as, waarin hogere bebouwingsaccenten voorkomen. Aan de zuidelijke wand staat een aantal authentieke panden, zoals het pand van de SNS-bank, van de T.S.C. St. Olof en daartussen een voormalig bankkantoor, die het beeld van de binnenstad vanuit de trein bepalen. Grootschaliger kantoorpanden zijn hier ook tussen te vinden, waarbij de nieuwe bebouwing niet altijd even praktisch aansluit bij de aanwezige waardevolle panden. Kenmerkend voor dit deel van de Spoorlaan is verder dat de grote statige huizen zich afwisselen met oude wandbebouwing en nieuwere (kantoor)panden, dat er vaak één type functie per pand is (dus meerdere functies naast elkaar), dat de perceelsbreedte erg varieert en dat de bouwhoogte tussen 11 en 15 meter is.

Centraal in het plangebied ligt de Magazijnstraat, die de ontsluiting van de parkeergarage onder het Pieter Vreedeplein naar de Spoorlaan vormt. De interne ruimtelijke hoofdstructuur van het plangebied wordt sterk bepaald door de Magazijnstraat, die speciaal voor de ontsluiting van de parkeergarage verbreed is. Vanuit de Spoorlaan wordt de entree van deze straat gemarkeerd door het SNS-gebouw aan de oostzijde, de westzijde van de Magazijnstraat kent een ruwe wand sinds haar verbreding. Richting het Pieter Vreedeplein is hier zicht op de nieuwe bioskoop, de parkeergarage, het winkelcentrum en de bijbehorende appartementen. Aan beide zijden van de straat bevinden zich kleinschalige (al dan niet besloten) parkeerplaatsen, die aandoen als overgebleven, minder fraaie plekken, door achterkanten en gesloten gevels omgrensd. Aan de oostzijde bevindt zich een drietal huizen die een vrij soepele overgang kennen naar de zuidelijker, hogere, appartementen.

Het wegprofiel van de Magazijnstraat wijkt sterk af van de oude Telegraafstraat, een ondergeschikte straat die een smal profiel heeft (minimaal 7 meter) en mede structuur geeft aan het plangebied. Zij loopt van oost naar west en heeft een aantal beeldbepalende panden in haar noordelijke wand, binnen het plangebied. De zuidelijke wand valt buiten het plangebied. Ten oosten van de Magazijnstraat staan in de Telegraafstraat appartementen en een aantal beeldbepalende panden (huisnummers 1 tot en met 7), met daarin onder meer een restaurant. De hoogte loopt vrij vloeiend over in de hoge bebouwing aan de Heuvelring. Aan de westzijde staan eveneens beelbepalende panden (huisnummers 29a tot en met 31c), deze zijn minder onderhouden, in bezit van de gemeente en bieden vooral woonruimte aan studenten.

Qua vorm en structuur zijn de twee deels gesloten bouwblokken aan beide zijden van de Magazijnstraat kenmerkend voor het plangebied: aan de Spoorlaan en Telegraafstraat gaat het om gesloten wanden, waarvan de randen sterk gedefinieerd zijn door een duidelijke rooilijn. Deze ontstond door de positionering van de bebouwing direct aan de straat en kreeg in bijna alle gevallen een volledige invulling. De Magazijnstraat zelf biedt via de kleinschalige parkeerplaatsen inkijk in de blokken.

De toekomstige functionele structuur komt aan de orde in de beschrijving van het gebieds- en projectprofiel in paragraaf 4.2.1, hier volgt een beschrijving van de huidige situatie. Het plangebied kent enige menging van functies. Er staat een aantal woonhuizen en appartementen, een aantal kantoren, één horecazaak, er zijn twee parkeerplaatsen aan de Magazijnstraat en een studentensociëteit in een groot pand aan de Spoorlaan. De kantoren bevinden zich uitsluitend aan de Spoorlaan. Het restaurant bevindt zich in de Telegraafstraat.

De Spoorlaan heeft, naast haar verkeerskundige belang, een bepaalde menging van functies waarbij de kantoorfunctie de belangrijkste is in dit plangebied. De Magazijnstraat heeft een paar woonpanden en veel verkeersruimte, terwijl in de Telegraafstraat de woonfunctie overheerst.

Bestaande ondergrondse infrastructuur

In het plangebied bevindt zich ondergrondse infrastructuur. De ondergrondse infrastructuur rondom het plangebied bestaat uit aansluitingen van de volgende beheerders:

Overzicht k&l-tekening

Beleidskader

• Telecommunicatiewet: juridisch beleid inzake telecommunicatie- netwerken. Het verleggen van glasvezel- en/of koperkabels voor telefoon, internet en televisie is in de Telecommunicatiewet en de Telecomverordening Tilburg geregeld. De grondeigenaar is verplicht telecommunicatiekabels te gedogen (toe te staan) in zijn grond. De telecom beheerder regelt de verlegging; de kosten zijn in principe voor haar rekening (artikel 5.7. lid 1). Eventuele geschillen worden door de Onafhankelijke Post en Telecommunicatie Autoriteit (OPTA) of de rechter beslecht.
• Privaatrechtelijke overeenkomsten met nutsbedrijven waaronder Enexis (voormalige PNEM) en Brabantwater (voormalige TWM). In verband met het ontbreken van uniforme regelgeving zijn er in het verleden door gemeente Tilburg, Berkel-Enschot en Udenhout met bovengenoemde bedrijven afzonderlijke regelingen afgesproken. Bij verleggingen moeten wij de kosten betalen, de offerte wordt door het cluster Leidingcöordinatie getoetst.
• Besluit externe veiligheid Buisleidingen (BevB): Op 1 januari 2011 is het BevB in werking getreden. Dit is van toepassing voor leidingen met gevaarlijke stoffen waaronder aardgas.
• Vergunningen, toestemming (nuts) of instemmingsbesluit (telecom), ondergrondse infrastructuur. Verantwoordelijk hiervoor is cluster Leidingcoördinatie.
• Wet Informatie-uitwisseling Ondergrondse Netten (WION) heeft tot doel om graafincidenten te voorkomen en de informatie uitwisseling over de ligging van kabels en leidingen te reguleren. Het Kadaster is het informatieloket en zorgt ervoor dat de informatie uitgewisseld kan worden (KLIC).

Nieuwe ontwikkeling

In het gebied liggen aansluitingen van de huidige bestaande bebouwingen. Als de gebouwen gesloopt gaan worden dan moeten de aansluitingen verwijderd worden. Dit kan door de eigenaar via www.huisaansluitingen.nl opgegeven worden. Voor de nieuwe plannen zal de benodigde capaciteit van de electra berekend worden. Waarschijnlijk is er een nieuwe traforuimte nodig om de nieuwbouw te voeden. Deze moet inpandig opgenomen worden of op eigen terrein gerealiseerd worden. Hiermee moet rekening gehouden worden bij de planvorming.

Nieuwe aansluitingen kunnen ook via www.huisaansluitingen.nl aangevraagd worden. Hiervoor is het noodzakelijk te weten hoeveel woningen / bedrijvigheid er gaat komen zodat de bedrijven juiste berekeningen kunnen maken. De tracésvoorstellen worden door de gemeente getoetst.

De financiële gevolgen op basis van mogelijke verleggingen dienen te worden onderzocht en te worden getoetst op regelingen uit de privaatrechtelijke overeenkomsten en criteria uit de telecommunicatiewet door het cluster Leidingcöordinatie van de afdeling Beheer en Onderhoud.

Binnen het plangebied bevinden zich geen belangrijke technische infrastructurele voorzieningen in de vorm van kabels en/of leidingen met ruimtelijke relevantie (bijvoorbeeld in verband met in acht te nemen belemmeringenstroken of veiligheidszones). Wel vallen binnen het plangebied de eerder genoemde gebiedsaanduidingen voor geluidzone - spoor, luchtvaartverkeerszone (invliegfunnel) en veiligheidszone vervoer gevaarlijke stoffen. Deze komen verder aan de orde in met name hoofdstuk 5, waar ook het pand van T.S.C. St. Olof aan de orde komt als zijnde een kwetsbaar object in het plangebied.

In dit hoofdstuk volgt een korte weergave van het bij het opstellen van dit bestemmingsplan van kracht zijnde ruimtelijke beleidskader.

De Nota Ruimte (afgerond en in werking getreden in 2006) bevat de centrale visie op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en de ruimtelijke bijdrage aan een sterke economie, een veilige en leefbare samenleving en een aantrekkelijk land. Het gaat om de inrichtingsvraagstukken die spelen tussen nu en 2020, met een doorkijk naar 2030. In de nota worden de hoofdlijnen van beleid aangegeven, waarbij wat betreft de sturingsfilosofie is gekozen voor het motto 'decentraal wat kan, en centraal wat moet'. Dat betekent in veel gevallen dat provincies en gemeenten aan zet zijn. Meer dan voorheen focust het Rijk zich slechts op de ruimtelijke hoofdstructuur (RHS) van Nederland.

De inwerkingtreding van de Wro op 1 juli 2008 heeft gevolgen gehad voor de doorwerking van het nationale ruimtelijke beleid. Totdat de Wro in werking was getreden, werd het geldende rijksbeleid vastgelegd in Planologische KernBeslissingen (PKB'en), zoals de Nota Ruimte. Per 1 juli 2008 waren deze beslissingen alleen nog bindend voor het Rijk zelf en niet meer voor andere overheden. De Wro gaat voor elke bestuurslaag immers uit van structuurvisies, die burgers en andere overheden niet rechtsreeks binden. Deze structuurvisies moeten ook actiegericht zijn. De desbetreffende overheid moet duidelijk maken hoe ze denkt de voorgenomen ontwikkeling te realiseren. Dit heeft het kabinet in juni 2008 gedaan in de zogenaamde Realisatieparagraaf('Realisatie Nationaal Ruimtelijk Beleid'), waarin alle nationale ruimtelijke belangen uit de verschillende PKB'en en de voorgenomen verwezenlijking daarvan zijn gebundeld. Daarbij wordt onder meer ingezet op zuinig ruimtegebruik, de bescherming van kwetsbare gebieden (nationale landschappen en Ecologische Hoofdstructuur) en op bescherming van het land tegen overstromingen en wateroverlast. In de Realisatieparagraaf benoemt het kabinet ruim 30 nationale ruimtelijke belangen en de instrumenten om die uit te voeren. De Realisatieparagraaf is toegevoegd aan de Nota Ruimte en heeft de status van structuurvisie.

Elke overheidslaag moet dus zijn of haar belangen vooraf benoemen en zorg dragen voor de realisatie en/of borging daarvan. Besloten is dat de nationale belangen, die juridische doorwerking vragen, geborgd worden door een algemene maatregel van bestuur (AMvB). Deze AMvB Ruimte is in twee rondes tot stand gekomen. De eerste tranche bevat, zoals aangekondigd in de Realisatieparagraaf, een beleidsneutrale omzetting van bestaand beleid. Deze kaders zijn afkomstig uit de PKB'en Nota Ruimte, Derde Nota Waddenzee, Structuurschema Militaire Terreinen en Project Mainportontwikkeling Rotterdam. De tweede tranche van de AMvB heeft betrekking op nieuw beleid.

Voor de overzichtelijkheid van het beleid is gekozen voor het uitbrengen van één 'Besluit algemene regels ruimtelijke ordening', ook wel de AMvB Ruimte genoemd. Daarbij wordt ingezet op nationale regels met betrekking tot onder andere zuinig ruimtegebruik, bescherming van kwetsbare gebieden en bescherming van het land tegen overstroming en wateroverlast. Doel is om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. De inhoud van de AMvB Ruimte moet worden verwerkt in plannen van lagere overheden zoals structuurvisies en bestemmingsplannen van provincies en gemeenten.

Overigens zijn niet alle nationale (ruimtelijke) belangen opgenomen in de AMvB Ruimte. De AMvB is slechts één instrument uit een grotere instrumentenset die dient ter realisering van de nationale ruimtelijke belangen. Er zijn ook onderwerpen die van nationaal ruimtelijk belang worden geacht waarbij de AMvB niet het geschikte instrument is voor realisatie. In die gevallen worden andere instrumenten zoals financiële, bestuurlijke, communicatieve of bijvoorbeeld sectorwetgeving ingezet. De Minister van VROM (tegenwoordig Infrastructuur en Milieu) heeft in de 'Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid (d.d. 6 juni 2008)' aan de Tweede Kamer een overzicht gegeven van alle nationale ruimtelijke belangen.

De AMvB Ruimte wordt in juridische termen aangeduid als: Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Op 30 juni 2011 zijn alle ontwerpstukken van de AMvB als bijlage bij de nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) gepubliceerd. In de AMvB zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. De AMvB Ruimte is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Hij is deels opgebouwd uit hoofdstukken afkomstig van de 'oude' AMvB Ruimte die eind 2009 is aangeboden aan de Tweede Kamer en deels uit nieuwe onderwerpen.

Op 1 januari 2011 is de Structuurvisie ruimtelijke ordening Noord-Brabant in werking getreden. Provinciale Staten hebben deze op 1 oktober 2010 vastgesteld.

In de Structuurvisie geeft de provincie de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie, maar bindt gemeenten niet rechtstreeks. Het is de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. De visie geeft een ruimtelijke vertaling van de opgaven en doelen uit de Agenda van Brabant. Daarnaast ondersteunt de structuurvisie het beleid op andere provinciale beleidsterreinen, zoals het economisch-, mobiliteits-, sociaal-, cultureel-, milieu- en natuurbeleid.

De nieuwe structuurvisie is opgetrokken rondom drie onderwerpen. Dat zijn:

1. a. De kwaliteit van het landschap;
2. b. De ontwikkeling van het buitengebied;
3. c. De regionale verstedelijking.

Inhoud van de Structuurvisie

Deel A

Deel A bevat de hoofdlijnen van het beleid. Op basis van trends en ontwikkelingen heeft de provincie haar ruimtelijke belangen gedefinieerd en ruimtelijke keuzes gemaakt. In haar sturing biedt zij gemeenten meer ruimte om afwegingen te maken in een aantal vooraf gestelde kaders. Daarnaast zet de provincie zelf een aantal ontwikkelingen in gang. De provinciale filosofie is: 'Samenwerken aan kwaliteit'. De provincie realiseert haar doelen op vier manieren: door regionaal samen te werken, te ontwikkelen, te beschermen en te stimuleren.

Deel B

In deel B staan de ambities, het beleid en de uitvoering voor de vier ruimtelijke structuren: de groenblauwe structuur, het landelijk gebied, de stedelijke structuur en de infrastructuur. Voor iedere structuur formuleert de provincie ambities en beleid. Per beleidsdoel is aangegeven welke instrumenten de provincie inzet om haar doelen te bereiken.

Deel C

Deel C betreft het deel van de Interimstructuurvisie, dat vanaf 1 januari 2011 van kracht blijft. Het is de onderbouwing voor locatiekeuze, nut en noodzaak van de concrete ontwikkelprojecten Logistiek Park Moerdijk (LPM) en Agro & Food Cluster West-Brabant (AFCWB).

Uitwerking van de Structuurvisie

De provincie gaat geen aparte ruimtelijke visie op het landschap ontwikkelen, maar geeft die onder andere vorm in de Uitwerking gebiedspaspoorten. Daarin beschrijft de provincie welke landschapskenmerken zij op regionaal niveau van belang vindt en hoe deze versterkt kunnen worden. In de uitwerking beschrijft de provincie twaalf Brabantse landschapstypen. Voor elk landschapstype geeft zij de kenmerkende landschapskwaliteiten en haar ambitie om deze kwaliteiten te versterken bij nieuwe ontwikkelingen. Hiermee wil de provincie gemeenten en initiatiefnemers stimuleren om de kwaliteit van het Brabantse landschap te versterken. De Uitwerking gebiedspaspoorten is niet verplichtend, maar biedt een handreiking. Tilburg ligt in het gebiedspaspoort van De Meierij. De kenmerken en ambities binnen dit gebiedspaspoort hebben weinig van doen met het stadse plangebied waar het hier om gaat.
Daarnaast zijn er deelstructuurvisies opgesteld. Deelstructuurvisies bevatten de onderbouwing van een locatiekeuze, visie op een thema of inrichting van een gebied. De huidige deelstructuurvisies betreffen het Logistiek Park Moerdijk, de Agro & Food Cluster West-Brabant en de Levende Beerze en zijn dus niet van toepassing op Tilburgs grondgebied.

Ook ten aanzien van provinciale ruimtelijke belangen geldt dat deze niet zonder meer doorwerken nadat deze zijn opgenomen in een structuurvisie. Zoals op rijksniveau daardoor besloten is de nationale belangen, die juridische doorwerking vragen, te borgen in de AMvB Ruimte, verankert de provincie Noord-Brabant haar ruimtelijke belangen in een Verordening Ruimte. Evenals het de bedoeling is met de AMvB Ruimte is de provinciale verordening in twee fases tot stand gekomen.

In de eerste fase zijn de volgende onderwerpen opgenomen:

1. a. Regionaal perspectief voor wonen en werken;
2. b. Ruimte-voor-ruimteregeling;
3. c. GHS-natuur/EHS;
4. d. Bescherming tegen wateroverlast en overstromingen;
5. e. Grond- en oppervlaktewatersysteem;
6. f. Land- en tuinbouw (integrale zonering, glastuinbouw, teeltondersteunende voorzieningen).

De tweede fase was gekoppeld aan het totstandkomingstraject van de provinciale Structuurvisie (zie hierboven) en heeft betrekking op:

1. a. GHS-landbouw/AHS-landschap/AHS-landbouw;
2. b. Grondwaterbeschermingsgebieden;
3. c. Milieuaspecten;
4. d. Biomassavergistingsinstallaties en mestbewerking en –verwerking;
5. e. Windenergie;
6. f. Cultuurhistorische waarden;
7. g. Aardkundige waarden;
8. h. Overlegzones infrastructuur;
9. i. Kantoren, voorzieningen en detailhandel;
10. j. Overige agrarische functies, niet-agrarische functies (buitengebied);
11. k. Nieuwe economische dragers;
12. l. Toeristisch-recreatieve voorzieningen.

De provincie wil de ruimtelijke kwaliteit van Brabant bevorderen. Dat betekent dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen een bijdrage dienen te leveren aan de kernkwaliteiten van Brabant en dat gemeenten bij ruimtelijke afwegingen het principe van zorgvuldig ruimtegebruik toepassen. Ook wil de provincie dat de initiatiefnemer zorgt voor een kwaliteitsverbetering van het landschap om daarmee het verlies aan omgevingskwaliteit te beperken.

Het proviciale beleid is al jaren gericht op het bundelen van de verstedelijking. Dit betekent dat het leeuwendeel van de woningbouw, de bedrijventerreinen, voorzieningen en bijbehorende infrastructuur moet plaatsvinden in de stedelijke concentratiegebieden (bestaand stedelijk gebied van de grotere kernen). Nieuw ruimtebeslag buiten deze gebieden kan slechts als inbreiding of herstructurering niet tot de mogeljkheden behoren, en dan in de zogenaamde zoekgebieden voor stedelijke ontwikkeling.Verder regelt de Verordening ruimte dat woningbouw en aanleg van bedrijventerreinen onderdeel worden van bindende afspraken in de vier regionale ruimtelijke overleggen. Daaraan nemen de gemeenten, waterschappen en de de provincie deel. Dit bestemmingsplan sluit aan bij de bundelingsregel van de provincie, het gaat om woningbouw, voorzieningen en bijbehorende infrastructuur op een inbreidingslocatie.

Met behulp van de Verordening ruimte wil de provincie ook aardkundig waardevolle gebieden en cultuurhistorische vlakken beschermen. De gemeenten hebben grote vrijheid om zelf vorm te geven aan de wijze van bescherming. Op grond van de gemeentelijke monumentenverordening zijn in de gemeente ook gebouwen en objecten aangewezen als gemeentelijk monument. In het plangebied gaat het in ieder geval om de volgende panden: Spoorlaan 334 en 350. In het vigerende bestemmingsplan voor het plangebied (Pieter Vreedeplein e.o.) staat Spoorlaan 336 aangeduid als te handhaven beeldbepalend plan. Dit geldt ook voor de Spoorlaan 328 en 338. Verder maakt heel het plangebied deel uit van het beschermd stadsgezicht. Daarnaast is het pand van T.S.C. St. Olof een rijksmonument, dat zich bevindt aan de Spoorlaan 330 in dit plangebied.

De Ruimtelijke Structuurvisie Tilburg 2020 is een integraal ruimtelijk plan voor de gehele gemeente Tilburg. Deze visie is de opvolger van het 'Stadsbeheerplan Tilburg' uit 1990. De structuurvisie is de ruimtelijke vertaling en onderlinge afstemming van de ambities van de gemeente Tilburg op de gebieden wonen, werken, voorzieningen, recreatie, mobiliteit, natuur, water en landbouw tot 2020. 'Tilburg, stad van contrasten' vormt het leidende thema voor de ruimtelijke ontwikkeling en dus het ruimtelijk beeld in de toekomst; contrasten tussen stad en landschap, tussen de stad en de omliggende dorpen, maar ook tussen de stedelijke en de dorpse elementen in de stad. De ruimtelijke contrasten, die Tilburg karakteriseren, maken de kwaliteiten van de stad zichtbaar. Kiezen voor het benutten en versterken van deze kwaliteiten betekent een verbijzondering van Tilburg ten opzichte van de andere grote steden in Noord-Brabant: een prettige stad om in te verblijven met een goed voorzieningenniveau, woningen en arbeidsplaatsen voor alle geledingen van de bevolking en gelegen in een blijvend groene omgeving.

De speerpunten van de Ruimtelijke Structuurvisie zijn de volgende:

1. a. Het buitengebied van Tilburg is gevarieerd en wordt behouden en verder versterkt;
2. b. Primair wordt de invulling van de verstedelijkingsopgave gezocht in het bestaand stedelijk gebied (binnen de tangenten). Soms is benutting van het buitengebied echter onvermijdelijk, bijvoorbeeld om de vereiste variatie in woonmilieus aan te bieden. Ruimtelijke ingrepen in het buitengebied zijn altijd kleinschalig en worden alleen gerealiseerd op die plaatsen die op grond van de bestaande kwaliteiten van water, bodem, ecologie en cultuurhistorie zijn geselecteerd;
3. c. De kenmerkende ruimtelijke structuur van oude linten en historische driehoekige pleinen blijft altijd herkenbaar. Op enkele plaatsen in de stad wordt op verantwoorde wijze geïntensiveerd. Op plekken met een hoge dynamiek is hoogbouw toegestaan;
4. d. De noodzakelijke intensivering van het stedelijk gebied mag niet ten koste gaan van het structurele groen in de stad.

De Ruimtelijke Structuurvisie Tilburg 2020 is door de gemeenteraad vastgesteld in januari 2005.

Het Masterplan Binnenstad, zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 15 december 2003, geeft voor een periode tot ca. 2015 de ruimtelijke en economische ontwikkelingsrichting voor de binnenstad en het fysieke en sociale beheer van de binnenstad weer. Dit is gedaan vanuit de algemene doelstellingen voor de binnenstad, te weten leefbaarheid, bereikbaarheid, aantrekkelijkheid en veiligheid. In 2008 is gestart met de actualisatie van het masterplan Binnenstad. Dit heeft geleid tot een rapportage van adviesburo BRO, over het toekomstig ontwikkelingsbeeld van de binnenstad. In het coalitieakkoord Tilburg 2010-2014 is opgenomen dat de visie van BRO als vertrekpunt wordt genomen voor de verdere positionering van de binnenstad en een integrale visie over de ontwikkeling van het commerciële hart van de binnenstad. In de rapportage van BRO wordt uitgegaan van het maken van goede verbindingen tussen de verschillende te onderscheiden vestigingsmilieus in de binnenstad. De visie is in de loop van 2010 geactualiseerd.

Belangrijke aandachtspunten in deze op te stellen visie zijn:

1. 1. de identiteit van de binnenstad;
2. 2. het afmaken winkelrondje;
3. 3. de verbindingen met de spoorzone;
4. 4. de ontwikkeling van het Veemarktkwartier;
5. 5. het creëren/stimuleren van het dwaalgebied Binnenstad west,
6. 6. Verbinding binnenstad - centrum zuid (Koningsplein) - Piushaven
7. 7. Tilburg als studentenstad en
8. 8. vergroening binnenstad.

Het Masterplan Binnenstad is opgevolgd door de Binnenstadsvisie 2011-2020, welke is vastgesteld door de gemeenteraad op 7 februari 2011.

De Structuurvisie Noordoost 2020 en de (ontwerp) Structuurvisie Zuidwest 2020 zijn voor dit plangebied niet van toepassing. Tilburg kent één thematische structuurvisie, de Structuurvisie Water en Riolering Tilburg (SWR). Hierin is opgenomen het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP), waarin Tilburg haar beleidsmatige invulling geeft aan de gemeentelijke zorgtaken voor afval-, hemel-, en grondwater. Deze zorgplichten zijn gewijzigd per 1 januari 2008, waardoor gemeentelijke taken zijn uitgebreid. Daarnaast heeft Tilburg er expliciet voor gekozen overige waterdossiers te actualiseren en eveneens op te nemen in de structuurvisie.

In dit hoofdstuk volgt een beschrijving van de bij het opstellen van dit bestemmingsplan van kracht zijnde beleidskaders ten aanzien van de in relatie tot het plan relevante thema´s. Daar waar nodig, wordt dieper ingegaan op de keuzes die in het plan zijn gemaakt op basis van deze kaders. Aan de onderwerpen Milieu en Water zijn aparte hoofdstukken gewijd.

Het gemeentelijke hoogbouwbeleid is opgenomen in de Handreiking Hoogbouw die op 29 oktober 2007 is vastgesteld door de gemeenteraad.

De gemeente Tilburg staat positief tegenover hoogbouw. Hoogbouw stimuleert de bedrijvigheid, draagt bij aan functiemenging, zorgt voor herkenbaarheid, de leesbaarheid van de stad, kan bijdragen aan de verbetering van de openbare ruimte en zorgt voor het zuinig omgaan met ruimte.

Onder hoogbouw worden gebouwen hoger dan 15 meter verstaan. Hoogbouw kan niet overal in de stad. De gemeente Tilburg geeft in de Handreiking Hoogbouw aan waar zij in de stad op de lange termijn hoogbouw wenselijk acht. Dit is aangegeven op een prioriteitenkaart. Met rood is het voorkeursgebied aangegeven, met geel het gebied waar hoogbouw overwogen kan worden en met grijs de gebieden waar hoogbouw ongewenst is.

Locaties waar de gemeente graag hoogbouw ziet zijn: de Spoorzone tot aan de Universiteit van Tilburg, de Kempenbaan en het Laar.

De plekken waar hoogbouw het overwegen waard is, zijn gebieden langs de hoofdinfrastructuur zoals de Ringbanen, gebieden langs stadsranden en groenranden zoals de Piushaven, het St. Elisabeth Ziekenhuis en het Wandelbos en de (winkel)centra Wagnerplein, Paletplein, Heyhoef en De Knoop. Bij bedrijventerreinen in de stad Tilburg wordt bebouwing tot 30 meter onder randvoorwaarden toegelaten.

De handreiking hoogbouw is van toepassing voor dit bestemmingsplan. In plandeel A, dat het meest concreet aan de orde komt in dit bestemmingsplan, gaat het om de ontwikkeling van studentenwoningen in maximaal zeven lagen achter het huidige ZLTO-gebouw, terwijl het in plandeel B gaat om maximaal 80 starterwoningen met centrumfuncties op de begane grond. Plandelen A en B zullen gekoppeld gerealiseerd worden.

Voor een hoogbouwinitiatief is allereerst een programmatische toets van belang. Vervolgens zal geëist worden dat hoogbouw een meerwaarde levert aan de stad. Verwacht wordt dat die meerwaarde in de voorkeursgebieden eerder te behalen valt en ook hoger zal zijn dan in de gebieden waar hoogbouw mogelijk is. In die zin is de hoogbouwkaart te lezen als een ´kansenkaart´. Om daar zeker van te zijn wordt aan de initiatiefnemer gevraagd om de ruimtelijke onderbouwing voor wat betreft hoogbouw en bijbehorende relevante aspecten in de beginfase van het planproces te onderzoeken en het initiatief op basis van deze aspecten te verantwoorden.

Hoogbouw in de ruimtelijke onderbouwing

De ruimtelijke onderbouwing maakt onderscheid in een gebiedsprofiel en een projectprofiel. In het gebiedsprofiel wordt het plangebied beschreven, het gemeentelijk beleid in relatie gebracht tot het bouwinitiatief en worden de randvoorwaarden en uitgangspunten voor het project beschreven. In het projectprofiel wordt nader ingegaan op het project zelf.

Gebiedsprofiel

Allereerst is een programmatische toets van belang. Specifiek voor hoogbouw zijn de volgende criteria van belang:

1. a. Hoogbouw dient ten goede te komen aan de ruimtelijke oriëntatie in de stad, ook wel ´leesbaarheid´ van de stad genoemd.
2. b. Hoogbouw dient een positieve bijdrage te leveren aan het silhouet/de skyline van de stad.
3. c. Hoogbouw dient ingepast te worden in de omgeving.
4. d. Hoogbouw dient het draagvlak van voorzieningen en openbaar vervoer te vergroten en een bijdrage te leveren aan functiemenging.

Projectprofiel

Op projectniveau wordt een hoogbouwinitiatief altijd getoetst op locale effecten, daarbij zijn de volgende zaken van belang:

1. 1. Windhinder
2. 2. Schaduwwerking
3. 3. Uitzicht
4. 4. Privacy
5. 5. Schaalsprong
6. 6. Plint/openbare ruimte/openbaar groen
7. 7. Verkeer en parkeren

Alle genoemde aspecten dienen bij de eerste invulling van de ruimtelijke onderbouwing beargumenteerd te worden. Afhankelijk van waar het hoogbouwinitiatief gesitueerd is, is het mogelijk dat extra aspecten, die overigens al wel in de ruimtelijke onderbouwing benoemd zijn, door de stedenbouwkundigen worden meegegeven om te onderbouwen. Het gaat dan om aspecten die in dat specifieke geval in dat gebied een grote rol spelen.

Onderbouwing hoogbouw Magazijnkwartier in plandelen A en B

Ter verduidelijking volgt hieronder een afbeelding van de plandelen: de gebouwen D, E, F en G vormen samen plandeel A, op de afbeelding valt te zien dat het pand ten oosten hiervan plandeel B betreft.Beide plandelen zullen gekoppeld gerealiseerd worden.

Gebiedsprofiel

Hoogbouwreeks

Achter de historische bebouwing aan de Spoorlaan zijn recente verdichtingen als het Pieter Vreedeplein zichtbaar. Deze sporadisch hoge en daardoor zichtbare 'achterbebouwing' is kenmerkend voor de zone tussen het spoor en het winkelgebied in Tilburg. Vanuit deze reeks hogere bouwwerken kijkt men uit over de spoorzone en Tilburg-Noord. Andersom accentueren ze het raakvlak tussen de spoorzone en de Tilburgse binnenstad.

Plandeel A van het Magazijnkwartier - een studentencomplex op het binnengebied tussen de Telegraafstraat, Willem II straat, Spoorlaan en de Magazijnstraat – is ontworpen als onderdeel van deze reeks 'achterbebouwing'. Zo zijn twee van de vier woongebouwen voor studenten zichtbaar vanaf het spoor en de ruim opgezette Spoorlaan. De verdichting van het bestaande bouwblok presenteert zich zodoende aan de stad en geeft de studenten een herkenbaar adres.

Inpassing

De Telegraafstraat aan de andere kant van het plangebied is een nauwe straat, ingeklemd tussen de achterkant van het Pieter Vreedeplein en een rij historisch interessante panden. Bebouwing op het binnengebied is hier vanwege de beperkte profielbreedte niet zichtbaar. De woongebouwen in plandeel A trappen af richting de Telegraafstraat, zodat de bouwhoogten aansluiten op de bestaande panden. Dit is de zuid- en dus zonnezijde van het Magazijnkwartier. Licht en lucht dringen diep het verdichte bouwblok in en de voorgestelde compositie maakt hier optimaal gebruik van. Alle woningen in plandeel A worden ontsloten aan de Telegraafstraat. Daartoe wordt een nieuwe straat aan het bouwblok toegevoegd en wordt een poort naar het binnengebied ingezet. In de nieuwe straat is de opbouw van bouwvolume richting de Spoorlaan zichtbaar. Door de poort komt men uit op een centraal punt in het binnengebied waar doorkijkjes zicht bieden op het omringende bouwblok.

Verbinding

De relatie tussen de spoorzone in het noorden en de binnenstad in het zuiden is niet alleen vertaald in de gebouwvolumes van plandeel A. De vernieuwde Magazijnstraat wordt ingezet om de verbinding tussen het station en het Pieter Vreedeplein te verbeteren. Plandeel B – een appartementengebouw voor starters boven een commerciële plint - maakt de contour van het bestaande bouwblok af en voorziet middels een open winkelarcade langs de Magazijnstraat in de hierboven genoemde verbinding. Het bouwvolume van Plandeel B overbrugt de schaalsprong tussen de reeks kleinere panden aan de Spoorlaan en het Pieter Vreedeplein complex. De arcade is een bijzonder stedenbouwkundig verbindingselement, dat bezoekers op comfortabele wijze naar de stad enerzijds of het station anderzijds begeleidt. Daartoe heeft de arcade een passende maat van minimaal 4,5 meter hoog en 3 meter breed gekregen. De straatwanden aan de Magazijnstraat moeten de stedelijke uitstraling van deze plek versterken. Bij de aansluiting Telegraafstraat en Magazijnstraat is extra ruimte tussen de gebouwen gelaten, zodat het profiel van de Telegraafstraat niet wordt dichtgeknepen door de hoogbouw. Het doorzicht van de Willem II straat naar de Heuvel blijft intact, wat belangrijk is voor de leesbaarheid van dit dwaalgebied.

Toegevoegde waarde

De hoogbouw in de plandelen A en B van het Magazijnkwartier versterkt de ruimtelijke kenmerken van het plangebied en zijn omgeving, zodat een betere oriëntatie ter plaatse mogelijk wordt. De zorgvuldige verdichting van het bestaande bouwblok vormt een koppelstuk tussen de historische stadsstructuur en het grootschalige winkelcomplex Pieter Vreedeplein. Daarnaast huisvesten de gebouwen zo'n 265 studenten en ongeveer 75 starters. Deze doelgroepen maken veel gebruik van het openbaar vervoer en andere stedelijke voorzieningen. Het draagvlak van deze voorzieningen wordt dus aanzienlijk vergroot. Er worden tevens nieuwe commerciële ruimten toegevoegd aan de Magazijnstraat in plandeel B en het wijzigingsgebied ten oosten van de Magazijnstraat.

Ook hier zij te herhalen dat plandelen A en B gekoppeld realisatie vinden.

Projectprofiel

Windhinder

De beïnvloeding van wind in de openbare ruimte door het nieuwbouwensemble in plandeel A is redelijkerwijs zeer beperkt te noemen. De gebouwen staan binnen een bestaand bouwblok. Twee van de gebouwen rijzen boven de bouwblokcontour uit. Deze gebouwen zijn geleed aan de bovenzijde. Op maaiveldniveau zullen op het binnenterrein bomen worden aangeplant. De bomen zijn windbrekers.

De windinvloed van plandeel B is naar verwachting ook beperkt, dit plandeel is grotendeels ingesloten door bebouwing. Plandeel B bestaat uit één aaneengesloten volume en beslaat het grootste deel van de Magazijnstraat. De Magazijnstraat ligt ingesloten tussen het Pieter Vreedepleincomplex en het voormalig postkantoor aan de Spoorlaan. De Magazijnstraat vormt zodoende een relatief besloten ruimte. De te realiseren open winkelarcade geeft beschutting aan voetgangers. Geleding van het volume zal een positief effect hebben op windhinder in de straat.

Schaduwwerking

Het nieuwe Magazijnkwartier bevindt zich ten noorden van de bestaande panden aan de Telegraafstraat en heeft derhalve geen negatieve invloed op de toetreding van direct zonlicht in de woonkamers, noch de openbare ruimte van de Telegraafstraat. Plandeel A werpt delen van de dag schaduw op aangrenzende bestaande panden, te weten het kantoorgebouw in gebruik door KPN ten westen van plandeel A en de voormalige kantoren van ZLTO ten noorden van plandeel A. De laatstgenoemde kantoren maken deel uit van de ontwikkeling Magazijnkwartier.

Uitzicht

De gebouwen in plandeel A nemen dezelfde posities in als de te slopen kantoren van ZLTO, met uitzondering van gebouw F. Van een wezenlijke wijziging van uitzicht is daardoor op de meeste plaatsen geen sprake. Gebouw F is deels vier en over een lengte van 19 meter vijf lagen hoog, waardoor het net binnen de Tilburgse definitie van hoogbouw valt. Gebouw F komt ten oosten van het KPN-kantoor te staan. Het KPN-kantoor valt net niet in de categorie hoogbouw, maar is 75 meter lang. Het is daardoor ondanks de beperkte hoogte dominanter aanwezig dan gebouw F.

Hoewel het KPN-kantoor net buiten het plangebied is gelegen, wordt het gezien als onderdeel van het ensemble binnen het bouwblok. Vanuit al deze gebouwen is het uitzicht beperkt, ook in de toekomstige situatie. De kwaliteit van deze woonwerkomgeving zal worden gewaarborgd door te investeren in het nabije uitzicht. Tussen gebouwen F en D is tegenover het KPN-kantoor een doorkijk naar het binnenste van het studentencomplex.

Privacy

Daar waar de nieuwbouw binnen 25 meter van bestaande bebouwing staat, is zij veelal met de kopgevel naar de bestaande bebouwing gericht. Deze kopgevels hebben geen of beperkte openingen in de vorm van smalle sleuven. Zodoende komt er wel licht in de corridor, maar is er geen (uit-)zicht op omliggende bebouwing en wordt de privacy van omwonenden gewaarborgd.

De gebouwen F en D, liggen binnen 25 meter van het KPN-kantoor respectievelijk de voormalige ZLTO-kantoren. De balkons en doorlopende hekwerken schermen delen van de gevels van gebouwen F en D af.

Schaalsprong

Zoals hierboven bij 'Gebiedsprofiel' staat omschreven maakt de hoogbouw in het Magazijnkwartier deel uit van een herkenbare reeks hoogbouw tussen de spoorzone en de binnenstad. Het voegt zich hiermee in een herkenbare sterk verdichte strook, zichtbaar vanaf het spoor. In het gebied tussen de Spoorlaan en het Pieter Vreedeplein bevindt zich ook historisch interessante laagbouw, zoals in de Telegraafstraat. De bebouwing in het Magazijnkwartier trapt af van de Spoorlaan naar de Telegraafstraat, zodat de schaalsprong vanaf de Telegraafstraat niet zichtbaar is. De hoogbouw van plandeel B laat ruimte op de hoek Magazijn- en Telegraafstraat, zodat het kenmerkende beeld van de Telegraafstraat niet wordt verstoord en de zichtlijn van de Willem II straat naar de Heuvel intact blijft.

Plint

De gebouwen van plandeel A liggen hoofdzakelijk binnen het bestaande bouwblok, afgeschermd van de omgeving. Zij staan op kolommen zodat onder de gebouwen in de buitenlucht geparkeerd kan worden. Tussen het parkeerveld en het bovenliggende woonmilieu worden terrassen gebouwd en bomen aangepland. Op twee plaatsen maakt plandeel A wel contact met de omliggende stad. Aan de rij historische panden van de Telegraafstraat wordt één nieuw pand toegevoegd, dat zich in maat en uitstraling voegt naar zijn omgeving. Tussen dit pand en plandeel B bevindt zich een de toegang naar het parkeerveld. Deze toegang zal worden afgeschermd middels een representatief hekwerk.

De nieuwe straat gaat het bouwblok binnen, staat loodrecht op de Telegraafstraat en biedt toegang tot twee woongebouwen. Deze doodlopende straat is bedoeld voor langzaam verkeer, er zijn geen parkeerplaatsen voor auto's.

Plandeel B bevat in de plint commerciële ruimten en een entree voor de bovengelegen woningen. Beide liggen binnen een arcade die voetgangers begeleidt van de Spoorlaan naar het Pieter Vreedeplein en andersom. Utilitaire ruimten als bergingen worden zoveel mogelijk aan de achterzijde van het gebouw gerealiseerd aan de kant van het parkeerveld. Zij worden van het bovengelegen woonmilieu afgeschermd middels bomen en ruime terrassen.

Verkeer

De huidige verkeersbelasting ligt vrijwel uitsluitend op de Spoorlaan en de Magazijnstraat. Kantoren zullen plaats maken voor studentenhuisvesting. Omdat de parkeernorm voor studentenhuisvesting relatief laag is, verandert er weinig aan de verkeersdruk op het gebied (van 154 naar 166 parkeerplaatsen). De gebruikers van de resterende kantoren en de bewoners en bezoekers van plandelen A en B parkeren allemaal op het parkeerveld onder de studenthuisvesting, aan de binnenzijde van het bouwblok. Er zijn twee toegangen, enerzijds de bestaande toegang aan de Spoorlaan (een poort onder het voormalige kantoor van ZLTO), anderzijds een nieuwe toegang aan de Telegraafstraat, tussen plandelen A en B. Voor de studenten zullen ruime fietsenstallingen worden gerealiseerd, welke per gebouw gescheiden zijn en zich bevinden nabij de desbetreffende woningentree. Alle studentenhuisvesting wordt (in-)direct ontsloten vanaf de Telegraafstraat. De verkeersstromen van fietsers en automobilisten zijn gescheiden. Voor de studenten is bovendien een goede aansluiting op het openbaar vervoersnetwerk van belang. Het (bus-)station Tilburg ligt op 500 meter van het Magazijnkwartier.

Bouwplannen moeten worden getoetst aan ´redelijke eisen van welstand´, zo zegt de Woningwet. Naast het bestemmingsplan is het welstandsbeleid een middel om de ruimtelijke kwaliteit van de publieke omgeving te waarborgen bij de vele bouwplannen die in de stad worden gerealiseerd. Sinds 1 juli 2004 moet iedere gemeente de gehanteerde welstandscriteria vastleggen in een Welstandsnota, die door de raad moet worden vastgesteld. In Tilburg is dat in juni 2004 gebeurd, onder de titel ´Welstandsnota 2004. Meer aandacht waar dat moet, meer vrijheid waar dat kan´.

De Welstandsnota heeft een duidelijke relatie met de bestemmingsplannen. Het bestemmingsplan beschrijft naast de toegelaten functies in stedenbouwkundige termen de toegestane bouwmassa´s in een gebied en de plaats waar deze mogen worden gebouwd. Het is de taak van welstand te borgen dat bij veranderingen de verschijning van de bouwmassa´s passend is en blijft in de omgeving. De Welstandsnota verdeelt de gemeente hierbij op basis van de opbouw en ontstaansgeschiedenis in tien verschillende soorten gebieden, met ieder hun eigen gebiedsgerichte criteria. Daarbij maakt de Welstandsnota onderscheid in drie niveaus, afgestemd op functie en karakter van de omgeving. Het zwaarste niveau heeft betrekking op de belangrijke stedelijke elementen. Het lichtste, welstandsvrije niveau op delen van bedrijventerrein en terreinen die nauwelijks of geen relatie met het openbaar gebied hebben. De meeste gebieden kennen het gemiddelde niveau; een voldoende kwaliteit is hier de norm. Daarnaast kent de Welstandsnota uniforme ´loketcriteria´ voor een aantal veelvoorkomende bouwwerken.

Een algemeen onderwerp van welstandszorg is de waarborging van het kwaliteitsonderscheid tussen de hoofdstructuur enerzijds en de overige gebieden anderzijds: diversiteit voortkomend uit gegroeide lintbebouwing tegenover eenheid en samenhang in ontworpen (woon)buurten. Planologisch worden in de lintbebouwde hoofdstructuur meer mogelijkheden geboden dan daarbuiten. Dit wordt gelegitimeerd vanuit het grotere belang van die straten voor de stad en het individuele karakter van de bebouwing. Hierdoor zijn grote contrasten denkbaar tussen buurpanden. Welstandscriteria kunnen die niet geheel ondervangen. Daarom is ook in planologische zin afstemming tussen buurpanden noodzakelijk ten aanzien van bouwhoogte en bouwdiepte. Nadere eisen kunnen hierin voorzien, waarbij in bepaalde mate overgangszones kunnen worden afgedwongen boven 9 m hoogte en 12 m diepte. Deze overgangszones hebben tot doel om ruimtelijke conflicten in bestaande situaties te verzachten. De algemene doelstelling blijft om de stedelijke veranderings- en verdichtingsdynamiek mogelijk te houden.

De binnenstad

De binnenstad valt geheel onder het hoogste welstandsniveau. Dat houdt in dat alle nieuwbouwprojecten en grotere verbouwprojecten die niet bovengemiddeld zijn, niet aan redelijke eisen van welstand voldoen noch op zichzelf noch in verband met de omgeving. Daar komt nog bij dat een groot gedeelte van het plangebied een rijksbeschermd stadsgezicht behelst. In de beschrijving van dit gezicht zijn de stedenbouwkundig en architectonisch waardevolle elementen en aspecten weergegeven in alle nuances die de binnenstad rijk is. Deze vormen een extra toetsingskader dat in eerste instantie via beoordeling door de Monumentencommissie in het kader van de omgevingsvergunning en vervolgens bij de beoordeling door de Welstandscommissie bepalend zal zijn in relatie tot de cultuurhistorische continuïteit binnen het plangebied.

Een belangrijk derde element voor de binnenstad vormt het nu reeds bestaande gebiedsspecifieke welstandsbeleid zoals dat is vastgelegd in de welstandsnota onder hoofdstuk 12.1. Voortgekomen uit een privaatrechtelijk beheerconvenant zijn de bepalingen hiervan uiteindelijk als welstandsbeleid vastgesteld. Het gaat daarbij om:

1. 1. gevelreclame;
2. 2. architectuur, kleurstelling panden, luifels;
3. 3. zonneschermen, vanen, vlaggen en vlaggenstokken en
4. 4. rolluiken.

Voor de gedetailleerde regeling wordt verwezen naar de Welstandsnota 2004.

De wijze waarop dit bestemmingsplan rekening houdt met welstand en de welstandsnota is als volgt.

Ruimtelijke onderbouwing Magazijnkwartier in relatie tot beschermd stadsgezicht.

Het Magazijnkwartier beslaat het gebied dat ingeklemd is tussen de noordzijde van de Telegraafstraat, de achtererven van de Heuvel, de Spoorlaan en het KPN-gebouw, dat parallel ligt aan de Willem II straat. Dit gebied maakt onderdeel uit van de 'stationswijk', het gebied tussen de Heuvelstraat en Spoorlaan, van Nieuwlandstraat tot Heuvel. Dit gebied is aangewezen als beschermd stadsgezicht.

'de stationswijk in Tilburg is de structureel gaaf bewaard gebleven eerste stadsuitbreiding van Tilburg, waarbij in plaats van het verlengen en verdichten van de lintbebouwing werd getracht een 'compacte' wijk tot stand te brengen. De lokale overheid beperkte haar bemoeienissen tot de aanleg, dan wel bestrating van de voornaamste straten. De markt (beleggers, notabelen en fabrikanten) had vrij spel bij de verdere inrichting, hetgeen geresulteerd heeft in een ad-hoc ingericht stadsdeel met oorspronkelijk een prominente ruimtelijke segregatie, met enerzijds een homogene bebouwing van herenhuizen langs de hoofdstraten en anderzijds een sterk gemengde, voorheen grotendeels industriële bebouwing op de achterterreinen.

Het stadsdeel heeft de combinatie van historisch-ruimtelijke structuur en bebouwing grotendeels behouden, zij het dat het gros van de textielfabrieken inmiddels vervangen is door sociale woningbouw. De sterke functionele verscheidenheid rond de achterstraten is daardoor voor een deel verloren gegaan.

De wijk is van belang als goed voorbeeld van een gaaf bewaard gebleven stationswijk, waarbij de kracht van het ensemble voornamelijk gelegen is in de structurele en visuele samenhang van bebouwing en structuur, waarin de latere wijzigingen van ondergeschikte aard zijn.'

(bron: motivering bij besluit tot aanwijzing beschermd stadsgezicht)

Cultuurhistorische waarden:

Het gebied is van belang als bijzondere uitdrukking van een sociaal-economische ontwikkeling.

Historisch-ruimtelijke of stedenbouwkundige waarden:

Het gebied heeft belang wegens de bijzondere samenhang van functies, schaal, verschijningsvorm van bebouwing, wegen en openbare ruimten, mede in relatie tot de lokale ontwikkelingsgeschiedenis; het gebied heeft belang wegens de hoogwaardig ruimtelijke esthetische en functionele kwaliteiten, op basis van een herkenbaar stedenbouwkundig concept.

Situationele waarden:

Het gebied heeft belang vanwege de bijzondere samenhang van historisch-ruimtelijke en structurele kwaliteiten van bebouwde en onbebouwde ruimten in relatie tot hun stedelijke omgeving; het gebied heeft belang wegens de hoogwaardige kwaliteit van de aanwezige bebouwing (monumenten) en hun groepering in relatie tot hun stedelijke omgeving.

Gaafheid /herkenbaarheid:

Het gebied heeft belang wegens de herkenbaarheid en gaafheid van de historisch-ruimtelijke structuur, bebouwing en functionele opzet als geheel.

Zeldzaamheid:

Het gebied is deels van belang vanwege de unieke verschijningsvorm vanuit historisch–ruimtelijk en

stedenbouwkundig oogpunt.

(bron: waardering bij besluit tot aanwijzing beschermd stadsgezicht)

Bij de ontwikkeling van dit stadsdeel is de verbinding tussen het station en de binnenstad al zeer bepalend gebleken voor haar structuur en karakter. De gemeente heeft een aantal hoofdverbindingen aangelegd (Spoorlaan (voorheen Parallelweg), Willem II- en Nieuwlandstraat) en in deze straten eisen gesteld aan maat en vorm van de aanliggende bebouwing. Tevens zijn secundaire straten aangelegd zonder esthetische eisen maar met een beperking van de bouwhoogten. Deze structuur is in de loop van de ontwikkeling aangevuld met achterpaden en achtererven.

Deze ontwikkelingsstrategie heeft tot een wijk met een zeer diverse korrelgrootte geleid. Brede villa's en kantoren aan de hoofdstraten, smalle stadshuizen in de secundaire straten en arbeidershuizen langs de achterpaden, afgewisseld met fabrieksbebouwing van verschillend formaat op de achtererven.

Binnen het Magazijnkwartier zijn aan de Spoorlaan duidelijke voorbeelden te herkennen van de voorname bebouwing aan de hoofdstraten. De Telegraafstraat is een voormalig zandpad waarvan aan de noordzijde nog duidelijk de functionele menging van bedrijfs-/industriepanden met woningen te zien is. Ook de bedrijfsbebouwing op achtererven is op een aantal plekken aanwezig, in zeer diverse vorm. Het KPN-gebouw haaks op de Telegraafstraat, de voormalig drukkerij haaks op de heuvel en de grote schuur met discotheek zijn hiervan voorbeelden.

Huidige situatie

Met de komst van het grootschalige Pieter Vreedeplein, de schaal en capaciteitsvergroting van de Magazijnstraat en de aanwezigheid van het postkantoor staat de voor de stationswijk gewaardeerde samenhang in het Magazijnkwartier ernstig onder druk. De perceelsgrootte en diversiteit van bebouwing aan de noordzijde van de Telegraafstraat wordt gespiegeld door een hoge gesloten plint met een enkele opgang naar de woontorens van het Pieter Vreedeplein. De Magazijnstraat is tweemaal zo breed als voorheen en leidt het verkeer naar de tweelaagse parkeergarage van het Pieter Vreedeplein. Om dit mogelijk te maken is de volledige westelijke bebouwing van de Magazijnstraat gesloopt waardoor de binnenzijde van het bouwblok volledig in het zicht ligt.

Nieuwe situatie

Structuur.

Het bestemmingsplan gaat uit van het herstel van de structuur van het gebied. De relatie in functie en korrel tussen binnengebied, achterstraat en hoofdstraat ligt ten grondslag aan het huidige plan:

• De Historische bebouwing aan de Spoorlaan 348 en 350 (gem. monument) blijft behouden. De panden zijn in de jaren '50 van de vorige eeuw samengevoegd en worden nu weer gescheiden. De voordeur van het pand op 350 wordt daarbij weer in gebruik genomen. Tevens blijft de poort/onderdoorgang, kenmerkend voor de relatie tussen hoofdbebouwing en achtergebied, behouden en in gebruik als toegang tot de parkeervoorzieningen van deze panden.

• De bebouwing aan de noordzijde van de Telegraafstraat, waar deze grenst aan het voormalige ZLTO-terrein wordt opnieuw functioneel verbonden met het achtererf. De in de bebouwing aanwezige poorten worden ingezet om toegang te geven naar het nieuw te bouwen complex op het binnengebied.

De Telegraafstraat wordt op dit moment abrupt onderbroken door de leegte van de nieuwe Magazijnstraat, naast het laatste pand aan de Magazijnstraatzijde wordt in dezelfde schaal en perceelsafmetingen een pand gepland dat georiënteerd is op de Telegraafstraat en de Magazijnstraat en één van de twee koppelstukken tussen het oude achterpad en de nieuwe Magazijnstraat gaat vormen.

• Het achtererf, ingesloten door Spoorlaan en Telegraafstraat, wordt in analogie met de industriële invullingen vormgegeven als een samenhangend complex: een aantal functioneel en ruimtelijk met elkaar samenhangende bouwdelen dat een afwijkende schaal en uitstraling heeft ten opzichte van de straatgevels. Het gaat hierbij om een ensemble van individuele studentenwoningen die via verschillende toegangen en collectieve terrassen met elkaar in verbinding staan. Ontsluiting en toegang tot de stad vindt plaats via bestaande doorgangen en achterpaden aan de Telegraafstraat.

• Het binnengebied aan het oostelijk deel van de Magazijnstraat wordt gekenmerkt door rug aan rug tegen elkaar aangebouwde bedrijvigheid (discotheek, sportschool, restaurants.) Hiervoor bevat dit bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid, zodat er tot 15 meter hoog gebouwd kan worden ten behoeve van centrum-, woonfuncties en een gezondheidscentrum. Een en ander vindt verder verduidelijking in de uitleg over de opzet van de planregels in hoofdstuk 7 en meer in het bijzonder in paragraaf 7.4, onder algemene aanduidingsregels. Zo valt te denken aan een grotere winkel of leisure-voorziening voorzien, die op vergelijkbare wijze van het binnengebied gebruik maakt; een relatief kleine entree aan de straat (in dit geval Magazijnstraat) en een grote oppervlakte aan de onzichtbare achterzijde. Het informele karakter van achtertuinen en achterpaden wordt hier versterkt door op het dak van deze functie stadswoningen rond een (gemeenschappelijke) binnenplaats te voorzien.

De nieuwe Magazijnstraat staat echter op gespannen voet met de historische structuur. Door de schaalvergroting van het Pieter Vreedeplein heeft ook deze straat een transformatie door moeten maken. Voorheen was dit een secundaire straat voornamelijk gericht op het ontsluiten van de aanliggende huizen, nu is de hoofdfunctie van de straat het ontsluiten van het Pieter Vreedeplein. Hiertoe heeft de straat een ingrijpende profielverbreding doorgemaakt, het huidige profiel is breder dan de Willem II- en Nieuwlandstraat. Hier is dus sprake van een ingrijpende verstoring van de, binnen het beschermd stadsgezicht sterk gewaardeerde, gaafheid van de ruimtelijke structuur.

Het bestemmingsplan onderkent de afwijkende maat en schaal die het Pieter Vreedeplein en de Magazijnstraat binnen het gebied introduceren. Het bebouwingsvoorstel sluit aan bij de structuur van de wijk, gekenmerkt door diversiteit van functie en schaal, gemengd volgens de regels van een hiërarchisch stratenpatroon.

Binnen die structurerende elementen wordt gewerkt aan een volumeopbouw die een koppelstuk vormt tussen de bestaande stad en de nieuwe reeds gerealiseerde functies.

Koppeling Plandeel A, studentencomplex

Achter de historische bebouwing aan de Spoorlaan zijn recente verdichtingen als het Pieter Vreedeplein zichtbaar. Deze sporadisch hoge en daardoor zichtbare 'achterbebouwing' is kenmerkend voor de zone tussen het spoor en het winkelgebied in Tilburg. Vanuit deze reeks hogere bouwwerken kijkt men uit over de spoorzone en Tilburg-Noord. Andersom accentueren ze het raakvlak tussen de spoorzone en de Tilburgse binnenstad.

Plandeel A van het Magazijnkwartier - het studentencomplex op het binnengebied tussen de Telegraafstraat, Willem II straat, Spoorlaan en de Magazijnstraat – is ontworpen als onderdeel van deze reeks 'achterbebouwing'. Zo zijn twee van de vier woongebouwen voor studenten zichtbaar vanaf het spoor en de ruim opgezette Spoorlaan. De verdichting van het bestaande bouwblok presenteert zich zodoende aan de stad en geeft de studenten een herkenbaar adres.

De Telegraafstraat is een nauwe straat, ingeklemd tussen de achterkant van het Pieter Vreedeplein en een rij historisch interessante panden. Bebouwing op het binnengebied is hier vanwege de beperkte profielbreedte niet zichtbaar. De woongebouwen in plandeel A trappen af richting de Telegraafstraat, zodat de bouwhoogten aansluiten op de bestaande panden. Dit is de zuid- en dus zonnezijde van het Magazijnkwartier. Licht en lucht dringen diep het verdichte bouwblok in en de voorgestelde compositie maakt hier optimaal gebruik van.

Koppeling Plandeel B, Magazijnstraat

De vernieuwde Magazijnstraat wordt ingezet om de verbinding tussen het station en het Pieter Vreedeplein te verbeteren. De westzijde – een appartementengebouw voor starters boven een commerciële plint – sluit het bestaande bouwblok opnieuw en voorziet middels een open winkelarcade langs de Magazijnstraat in de hierboven genoemde verbinding. Het bouwvolume van Plandeel B overbrugt de schaalsprong tussen de reeks kleinere panden aan de Spoorlaan en het Peter Vreedeplein complex.

De arcade is een stedenbouwkundig verbindingselement dat bezoekers op comfortabele wijze naar de stad enerzijds of het station anderzijds begeleidt. De arcade scheidt de voetgangers en de commerciële plint van de rijbaan, die naar de parkeergarage van het Pieter Vreedeplein leidt. De straatwanden aan de Magazijnstraat zijn hoger dan in de oude Magazijnstraat; dit compenseert het brede straatprofiel en behoudt het stadskarakter van de straat, ondanks haar 'toeritfunctie'.

Wellicht ten overvloede: plandeel A wordt gekoppeld gerealiseerd met plandeel B.

Koppeling Magazijnstraat, Telegraafstraat

Bij de aansluiting Telegraafstraat en Magazijnstraat is extra ruimte tussen de gebouwen gelaten, zodat het profiel van de Telegraafstraat niet wordt dichtgeknepen door de nieuwbouw. Het nieuwe bebouwingsvoorstel is zo ontworpen dat het zich niet manifesteert in de Telegraafstraat, het doorzicht van de Willem II straat naar de Heuvel blijft intact, wat belangrijk is voor de leesbaarheid van dit dwaalgebied.

Op de aansluiting van de Magazijnstraat aan de Telegraafstraat ligt de bebouwing van beide straten terug, en is nog verder teruggelegd naar aanleiding van de burgerparticipatie (zie paragraaf 9.3, in reactie op de vragen tijdens de burgeravond is een tekening opgenomen waarin duidelijk wordt hoeveel de bebouwing terugspringt. Hierdoor ontstaat een pleinachtige verbreding van de openbare ruimte, een intermediair waarop twee gebouwen georiënteerd zijn, de nieuwe eindbebouwing van de Telegraafstraat en een bijzonder vormgegeven kopgebouw tegen het arcadeblok aan de Telegraafstraat. De laatste sluit in footprint aan bij de schaal en korrel van de Telegraafstraat, terwijl in hoogte een opmaat wordt gemaakt naar de hoogbouw op het Pieter Vreedeplein: de nieuwe stedelijke schaal en de historische aandacht en individualiteit worden hier met elkaar verenigd.

Het gemeentelijk beleid is erop gericht om bestaande kunst- en cultuurhistorische kwaliteiten te handhaven en nieuwe toe te voegen. Instrumentarium hiervoor vormen de Monumentenwet, de gemeentelijke monumentenverordening en de gemeentelijke welstandszorg. De waardevolle objecten zijn op de verbeelding zichtbaar gemaakt door middel van de specifieke bouwaanduidingen ´rijksmonument´ respectievelijk ´gemeentelijk monument´. Tevens zijn in de afzonderlijke Bijlage 4 Waardering cultuurhistorisch waardevolle bebouwing de rijks- en gemeentelijke monumenten en panden met cultuurhistorische waarde opgenomen. De laatste krijgen op de verbeelding de 'specifieke bouwaanduiding – cultuurhistorisch waardevolle bebouwing', [sba-cb].

Beschermd stadsgezicht.

Het grootste gedeelte van het plangebied is in procedure om op korte termijn te worden aangewezen als rijksbeschermd stadsgezicht. Met deze aanwijzing wordt beoogd de in het gebied voorkomende aanwezige cultuurhistorische en architectonische waarden en stedenbouwkundige structuur te waarborgen. Het beschermde gebied heeft de dubbelbestemming 'Waarde-Cultuurhistorie' gekregen. Deze dubbelbestemming brengt een aanlegvergunningenstelsel en bijzondere (beperkende) bouwregels met zich. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen monumenten, cultuurhistorisch waardevolle panden en overige panden.

Monumentenzorg.

Het rijkskader voor beschermde stads- en dorpsgezichten is geformuleerd in de Monumentenwet 1988, hoofdstuk IV. De artikelen 35 tot en met 37 zijn daarbij van toepassing.

• Artikel 35

1. 1. Gehoord de gemeenteraad, gedeputeerde staten en de Raad, kunnen Onze minister en Onze Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer stads- en dorpsgezichten aanwijzen als beschermd stads- of dorpsgezicht en kunnen zij zodanige aanwijzingen intrekken.
2. 2. Onze minister zendt het voorstel tot aanwijzing of intrekking gelijktijdig aan de gemeenteraad, gedeputeerde staten en de Raad. De gemeenteraad brengt advies uit via gedeputeerde staten binnen 6 maanden, gedeputeerde staten binnen 9 maanden en de Raad binnen 12 maanden na verzending van het voorstel.
3. 3. Onze minister en Onze Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer beslissen over aanwijzing of intrekking binnen zestien maanden na verzending van het voorstel.
4. 4. De bekendmaking van een besluit tot aanwijzing of tot intrekking daarvan geschiedt door plaatsing in de Staatscourant. Van het besluit wordt mededeling gedaan in de daarvoor in aanmerking komende dag- of nieuwsbladen en aan de gemeenteraad, gedeputeerde staten en de Raad.

• Artikel 36

1. 1. De gemeenteraad stelt ter bescherming van een beschermd stads- of dorpsgezicht een bestemmingsplan vast als bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening. Bij het besluit tot aanwijzing van een beschermd stads- en dorpsgezicht kan hiertoe een termijn worden gesteld.
2. 2. Bij het besluit tot aanwijzing van een beschermd stads- of dorpsgezicht wordt bepaald of en in hoeverre geldende bestemmingsplannen als beschermend plan in de zin van het vorige lid kunnen worden aangemerkt, dan wel of een beheersverordening als bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening, de Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten gehoord, kan worden vastgesteld.
3. 3. Indien een bestemmingsplan als bedoeld in het eerste of tweede lid, opnieuw moet worden vastgesteld ingevolge artikel 3.1, tweede lid, van de Wet ruimtelijke ordening, kan de gemeenteraad, de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed gehoord, in afwijking van artikel 3.1, eerste lid, van die wet, voor het desbetreffende gebied een beheersverordening als bedoeld in die wet vaststellen.

• Artikel 37

1. 1. In beschermde stads- of dorpsgezichten is het verboden een bouwwerk geheel of gedeeltelijk af te breken zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (sloopvergunning). Paragraaf 3.4.2 van de Wet ruimtelijke ordening is op deze vergunning van toepassing.
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen de aanvrager van een sloopvergunning als bedoeld in het eerste lid verplichten een rapport over te leggen waarin de archeologische waarde van de bodem onder het af te breken bouwwerk naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld.
3. 3. Aan een sloopvergunning als bedoeld in het eerste lid kunnen in het belang van de archeologische monumentenzorg voorschriften worden verbonden met betrekking tot de wijze van slopen.

Regionale woningbouwafspraken

Er is sprake van nieuwbouw van woningen, welke in deze toelichting verantwoording verlangen overeenkomstig artikel 2.1.6 Verordening Ruimte fase 1. Het gaat daarbij in eerste instantie om de wijze waarop de regionale afspraken gemaakt in het regionaal ruimtelijk overleg (vh. regionaal planningsoverleg) worden nagekomen. De Nota Wonen in Tilburg 2010 vermeldt daartoe dat in 2008 een Regionale Woonverkenning Regio Breda-Tilburg uitgevoerd is. Hieruit blijkt dat, ondanks de nog liggende woningbouwopgave, de gemeenten over veel meer plancapaciteit beschikken dan nodig is voor de woningbehoefte tot 2020. Dit kan leiden tot planconcurrentie, hetgeen nog versterkt wordt door een dreigend overaanbod van bepaalde woningtypes (appartementen en sommige woonmilieus (stedelijke woonmilieus)). Om de dreigende overcapaciteit terug te dringen zijn op subregionaal niveau afspraken gemaakt. Voor de Tilburgse regio is het woningbouwprogramma enigszins verlaagd van 9.280 naar 9.050 woningen (periode 2010-2020) Het afstemmen van inhoud en omvang van programma's met regiogemeenten blijft geboden. Juist in een stagnerende woningmarkt is het belangrijk om de woningbouwprogrammering in stand te houden, zowel in aantal als ook in relatie tot gewenste woonkwaliteiten. De gemeente beschikt over ruim voldoende plancapaciteit, bijvoorbeeld op plekken in bestaand stedelijk gebied zoals daar in dit bestemmingsplan sprake van is.

Tilburg Studentenstad

In het rapport Tilburg Studentenstad is er aandacht voor twee ontwikkelingen: er is vraag naar kwalitatief betere woningen en het aantal buitenlandse studenten groeit explosief. Daarom wil het bijbehorende uitvoeringsprogramma de wens van studenten om in de binnenstad te wonen preciseren door te kijken waar studentenhuisvesting mogelijk en wenselijk is en door te kijken welke locatievoorkeur studenten hebben. De Opgave Studentenhuisvesting 2010-2014 gaat hier verder op in door te stellen dat het nodig is nieuwe plannen te ontwikkelen om de voorgestelde (ver)nieuwbouwopgave te kunnen verwezenlijken. In de Opgave is expliciet sprake van de nieuwe studentenwooneenheden waar het in dit bestemmingsplan mede om gaat, in de uitwerking van Pieter Vreedeplein fase 2: “Daar is WonenBreburg in gesprek met een particuliere ontwikkelaar voor de realisatie van circa 250 wooneenheden”. Kwalitatief willen studenten vooral zelfstandige huisvesting met eigen voorzieningen, terwijl qua ligging de onderwijsinstellingen en de binnenstad het meest populair zijn. De voorziene studenteneenheden in dit plan voldoen hier perfect aan: elke eenheid krijgt een douche, een wc en een keukenblok en ze liggen midden in het centrum.

Ten aanzien van het plangebied is het vorenstaande als volgt uitgewerkt:

De plancapaciteit voor de woningbouwproductie in het komende decennium is deels verwerkt in reeds bekende ruimtelijke ontwikkelingen. Zo gaat de gemeente uit van een productiecapaciteit van 3818 appartementen voor Centrum – Stedelijk, waar dit bestemmingsplan met de nieuwbouw van de woontoren het aantal van maximaal 95 appartementen, welke variabel in grootte zijn, een deel voor haar rekening neemt. Daarnaast bevat het plan maximaal 80 starterwoningen (Magazijnstraat westzijde) en voorziet het wijzigingsgebied aan de oostzijde in maximaal 40 woningen.

Ook sluit het plan aan op de Binnenstadvisie 2011-2020, dat voorsorteert op de bouw van 825 studentenwoningen in de binnenstad.

Gezien het voorgaande kan gesteld worden dat de beoogde nieuwbouw zich positief verhoudt tot de (sub)regionale afspraken en de beschikbare harde plancapaciteit voor woningbouw. Bij brief van 5 februari 2010 zijn door de provincie de in de subregio Tilburg gemaakte kwantitatieve woningbouwafspraken bevestigd.

Daarmee ligt vast dat Tilburg in de planperiode tot 2020 in totaal 9.050 woningen (= uitbreiding woningvoorraad) kan/mag bouwen ter voorziening in de gemeentelijke woningbehoefte. Met de ontwikkeling van de locatie Magazijnkwartier wordt hieraan mede invulling gegeven.

Het gemeentelijk woonbeleid (zowel kwalitatief als kwantitatief) volgt primair uit de vierjaarlijkse WoonVisie. In de woonvisie komen thema's en trends in het wonen aan de orde, worden actuele knelpunten geduid en worden de woonopgaven voor de komende jaren benoemd.

Veranderde context

Sinds twee jaar is de woningmarkt ingezakt, met name de huizenkoper heeft weinig vertrouwen in de woningmarkt en er zijn strengere regels ten aanzien van de financiering, zowel voor particulieren als voor ontwikkelaars. Daarnaast groeit het aantal huishoudens in Nederland minder snel, waardoor de groei in de woningbehoefte af zal nemen en vooral eenzijdiger wordt, als gevolg van de groei van de 1 persoonshuishoudens. De energieprijzen en overige woonlasten zullen de komende jaren sterk stijgen. Er is sprake van een structureel veranderde situatie op de woningmarkt, oude tijden komen niet meer terug.

De lokale effecten van de veranderde marktomstandigheden zijn in Tilburg merkbaar: er is een overmaat aan bouwplannen, die vaak onvoldoende aansluiting vinden bij de feitelijke wensen van de woonconsument. Er is sprake van een teveel aan appartementen en rijtjeswoningen met onvoldoende kwaliteit. De komende jaren zal in de nieuwbouw een verdere verschuiving optreden naar kwalitatieve eisen en de wens van de woonconsument centraal staan. Maar ook de bestaande voorraad zal een kwaliteitsslag maken, met name in verduurzaming (beperking energielasten).

Wonen blijft een onderwerp van gemeentelijke aandacht, maar in het besef dat de invloed op het (ver)bouwproces gering is. Samenwerking met procespartijen, ook over de gemeentegrenzen heen, moet centraal komen te staan. Behalve het continueren van beleidslijnen uit het verleden, zoals vergroting van woonmilieudifferentiatie en borging/verhoging woonkwaliteit, wordt de nieuwe realiteit rond wonen voor dit decennium gemarkeerd op basis van de volgende beleidsaccenten:

• Focus op de bestaande woningvoorraad: gericht op verbetering en verduurzaming van de voorraad alsmede beheersing van de woonlasten. Binnen de voorraad mogelijkheden creëren voor de "secundaire doelgroep". En tenslotte verbetering en borging leefbaarheid in buurten en wijken.
• Nieuwbouw, van meer naar (nog) beter én klantgerichter: woningbouwplannen optimaliseren, afgestemd op de effectieve vraag van de woonconsument. Daarbij de focus leggen op grondgebonden woningtypen,variërend van (stads)patiowoningen / stadswoningen, kleine doch aanpasbare/ uitbreidbare starterwoningen, tot meer exclusieve kleinschalige woonmilieus. Het accent van nieuwbouw dient gelegd te worden op goedkope koop en middeldure huur;
• Versterking samenhang tussen wonen, welzijn en zorg, als basis voor zelfredzaamheid. Dit betekent voortzetting van levensloopbestendige nieuwbouw, maar ook het onderzoeken en betrekken van de bestaande voorraad op mogelijkheden en tenslotte ruimte bieden voor wooninitiatieven van onderop zoals mantelzorgwonen e.d..

Ten aanzien van het plangebied is het vorenstaande als volgt uitgewerkt:

Het plan voorziet in huisvesting van een specifieke doelgroep, studenten en starters op de woningmarkt. De woningen worden flexibel en aanpasbaar gebouwd en zijn variabel qua grootte. De planontwikkeling past binnen de woonvisie.

Binnenstad

De kwaliteit van de woning en de woonomgeving wordt onder andere benaderd door het benoemen van woonmilieus. De Binnenstad is op dit moment het belangrijkste centrumstedelijke woonmilieu binnen Tilburg. Een versterking en uitbreiding hiervan is gewenst. Dit betekent dat voor een aantal complexen in de Binnenstad een kwaliteitsslag gemaakt zal moeten worden.

Verdichting van de woonbebouwing in de binnenstad kan daarbij aan de orde zijn. Appartementen met een behoorlijke buitenruimte en stadswoningen in het duurdere koopsegment kunnen een toegevoegde waarde voor het centrumstedelijke woonmilieu leveren. Maar ook andere woningtypen, zoals woonwerkpanden, studentenwoningen, atelierwoningen, wonen boven winkels, woonhofjes en particulier opdrachtgeverschap versterken het centrumstedelijke woonmilieu.

Het centrumstedelijke woonmilieu dient zich uit te breiden via realisatie op voormalige bedrijventerreinen in/aan de Binnenstad en transformatie van woonmilieus in de omringende gebieden (Oud-Zuid, Oost en Oud-Noord). Concreet vindt de uitbreiding van het centrumstedelijke woonmilieu in de komende jaren plaats in de Spoorzone en de Piushaven.

Ten aanzien van het plangebied is het vorenstaande als volgt uitgewerkt:

Ook hier sluit dit bestemmingsplan goed aan op het vigerende woonbeleid. Het plandeel B met de starterwoningen en de woontoren versterken het centrumstedelijke woonmilieu. Met de uitvoering van het plan wordt een hofjesstructuur gecreëerd in plandelen A en B, waarbij de starterwoningen aan de Magazijnstraat een al dan niet besloten parkeerterrein vervangen.

Het realiseren van extra studenteneenheden past binnen de doelstelling om het kamertekort te verminderen. Dat lijkt gelukt maar inzet op meer studentenhuisvesting blijft noodzakelijk. In dit kader passen ook bouwprojecten die zich richten op recent afgestudeerden, waarvoor het plandeel direct west aan de Magazijnstraat zich uitstekend leent met haar tachtig starterwoningen. Het realiseren van starterwoningen die passen bij de woonwensen van pas afgestudeerden, is van belang om deze groep langer in Tilburg vast te houden (economisch maatschappelijk en cultureel van belang)

Uit de Nota Wonen en de Monitor Woningbouw 2010 blijkt dat de aandacht van de gemeente en de bouwprocespartners gericht moet blijven op kwaliteitsbevordering van de woningmarkt. De verleiding bestaat om een woonproduct aan te bieden dat minder toekomstbestendig is. Om aan te sluiten bij de structurele wens van consumenten een kwaliteitsslag te maken, dient de beleidsfocus van de gemeente en andere partijen zich te richten op een gedifferentieerd aanbod naar woningtypen en woonmilieus. Met name groenstedelijke en dorpse woonmilieus, maar ook centrumstedelijke woonmilieus zijn populair. Onder kwaliteit wordt ook verstaan levensloopbestendigheid, duurzaamheid en vormen van (particulier) opdrachtgeverschap.

Ten aanzien van het plangebied is het vorenstaande als volgt uitgewerkt:

Dit bestemmingsplan voorziet in kwalitatieve studentwooneenheden en starterwoningen, waarbij de ontwikkelaar erbij gebaat is toekomstbestendige gebouwen te plaatsen. De ontwikkelaar maakt de keuze voor prefab studentwooneenheden, waarvan hij aangeeft dat deze zeker niet onder doen voor traditionele bouw.

De appartementen zijn verschillend in grootte en waar mogelijk flexibel van structuur. Dit maakt ze geschikt voor meerdere klantgroepen. De studenteenheden zijn eveneens inzetbaar/ombouwbaar voor andere gebruikersgroepen, indien te zijner tijd de vraag van studenten zou afnemen.

De stadswoningen die mogelijk zijn middels de wijzigingsbevoegheid aan de oostzijde van de Magazijnstraat zouden zich uitstekend lenen voor particulier (mede) opdrachtgeverschap. Dit past binnen het gemeentelijk streven om particulier opdrachtgeverschap te stimuleren en consumentgericht te bouwen.

De gemeente heeft vanwege het surplus aan plannen voor de bouw van appartementen besloten nadrukkelijker sturing te geven aan de nieuwbouw van appartementen in Tilburg door bouwplannen te prioriteren. Prioritering zal plaatsvinden aan de hand van het in 2006 door de raad vastgestelde toetsingskader. Plannen worden getoetst aan het gewenst woonmilieu, ruimtelijk-stedenbouwkundige inpassing, consumentgerichtheid en de vraag of het plan onderdeel uitmaakt van een voor de gemeente prioritaire gebiedsontwikkeling.

Ten aanzien van het plangebied is het vorenstaande als volgt uitgewerkt:

De gemeente had overleg met de initiatiefnemers over met name plandelen A en B voor de invulling van het type studentenhuisvesting, de starterwoningen en de appartementen in de woontoren. Dat overleg leidde tot de ontwerpen zoals deze nu voorliggen.

De gemeente Tilburg voert iedere vier jaar een woningbehoeftenonderzoek uit. Het meest recente onderzoek is uitgevoerd in 2008.

De woonwensen die blijken uit het KWBO-2008 (meetpunt: voorjaar 2008) zijn aanmerkelijk bescheidener dan in 2000, toen Nederland in een economische hoogconjunctuur verkeerde. Echter vergeleken met 2004, toen sprake was van een economische dip, zijn de wensen niet wezenlijk veranderd, maar blijkt er wel sprake van een consistente vraag naar (meer) kwaliteit. Zo blijkt er nog steeds een tekort aan dure (half-) vrijstaande woningen en richt met name de starter –in zijn zoektocht naar meer kwaliteit– zich in toenemende mate op de goedkope koopsector. Voorts gaat de vraag van de woonconsument uit naar flats/appartementen met lift zowel in de koop- als huursector. Aan de andere kant dient er zich –onder gunstige(re) marktcondities– een (potentieel) overschot aan rijtjeswoningen in het goedkope huursegment aan.

In het woningbehoeftenonderzoek van 2008 is voor het eerst gevraagd naar de woonmilieuvoorkeur van de respondenten. Aan de hand van omschrijvingen en bijpassend beeldmateriaal kon men zijn voorkeur voor respectievelijk Centrum-Stedelijk (CS), Groen-Stedelijk (GS) en Dorps wonen aangeven. Resultaat is, dat de belangstelling voor CS-wonen 26% bedraagt, en die voor GS- en Dorps-wonen respectievelijk 41% en 33%.

De Tilburgse woningmarkt is zeker in kwalitatief opzicht nog steeds niet in evenwicht. De tekorten en overschotten onder potentieel-verhuisgeneigden duiden hierop.

Hoewel de huidige omstandigheden verre van gunstig zijn, dient bedacht te worden dat het aantal kopers weer zal oplopen zodra het economisch herstel weer intreedt, het consumentenvertrouwen opveert en de prijzen in de koopsector intussen min of meer stabiel blijven.

Ten aanzien van het plangebied is het vorenstaande als volgt uitgewerkt.

Woningbehoefte voor Binnenstad

Uit het Kwalitatief Woningbehoeftenonderzoek (Gemeente Tilburg, 2008) blijkt dat er in de Binnenstad zeer veel eenpersoonshuishoudens, veel 75-plussers en veel 18-35 jarigen wonen. Het inkomen dat de bewoners te besteden hebben is ongeveer gemiddeld. In de Binnenstad staan veel (particuliere) huurwoningen, meergezinswoningen (flats/appartementen met lift), middeldure en dure huurwoningen en relatief vrij dure koopwoningen. In de wijk is een hoog aandeel (33%) van de woningvoorraad volledig toegankelijk en daarmee geschikt voor ouderen. Gemiddeld in Tilburg is dat 19%.

Verder blijkt uit het Kwalitatief Woningbehoeftenonderzoek dat de tevredenheid met de woning en de woonomgeving gemiddeld is. De Binnenstad wordt door 34% van de verhuisgeneigde huishoudens als een gewenste woonlocatie genoemd en kreeg daarmee de hoogste score. Andere kenmerken van de verhuisgeneigde huishoudens die in de binnenstad willen wonen zijn: relatief veel jongere huishoudens (18 tot 35 jaar) en relatief veel 75+. Groot aandeel alleenstaanden; de verdeling naar inkomen is redelijk gelijkmatig.

De veranderde economische situatie en de grote hoeveelheid aanwezige plancapaciteit in de binnenstad en andere (aanpalende) gebieden nopen tot temporisering en ontmoediging van het opstarten van nieuwe (grootschalige) planinitiatieven, die concurrerend zijn met de bestaande plancapaciteit. Dat neemt niet weg dat op dit plangebied dusdanig is voorgesorteerd dat zowel initiatiefnemer als gemeente hiermee graag doorwillen: qua programma past haar uitvoering goed bij de wensen verhuisgeneigde huishoudens die graag in het centrum willen wonen, met name studenten, pas afgestudeerden en huishoudens die een stedelijk woonmilieu ambiëren.

Kamergewijze verhuur.

De laatste tijd is duidelijk zichtbaar dat er concentratiegebieden van kamerverhuur- en logiespanden (i.c. onzelfstandige woonruimten) aan het ontstaan zijn. Het aantal studenten neemt nog altijd toe. Maar ook andere jongeren en tijdelijke arbeidskrachten, recentelijk vooral Polen, zorg(d)en voor een toenemende vraag naar kamers. Deze vorm van huisvesting voorziet dus duidelijk in een behoefte. Het is nadrukkelijk niet de bedoeling om de doelgroep voor deze vorm van huisvesting te weren in Tilburg. Maar wel is het de wens om aan deze vorm van huisvesting nadrukkelijker voorwaarden te verbinden. Het beleid moet daarbij gericht zijn op het beperken van de overlast, het voorkomen van concentraties en het borgen van veilig wonen.

Dit wordt gerealiseerd door het invoeren van een verordening voor kamerverhuur- en logiespanden.

Kamerverhuur zal in het centrum niet worden begrensd. Wel dient rekening gehouden te worden met de vereisten in de Verordening kamerverhuur en de bestemmingsplansystematiek zoals vastgelegd op 8 december 2009 in de nota Verordening voor kamerverhuur- en logiespanden. In de regels is hiervoor een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om onzelfstandige wooneenheden (kamerverhuur) vanaf 5 personen mogelijk te maken.

Structurele woonvormen voor tijdelijke huisvesting

Het creëren van structurele vormen voor tijdelijke huisvesting voorziet in een duidelijke behoefte van de zogenaamde vergeten woonconsument. Het gaat daarbij overwegend om 'singles', waarvan de woonbehoefte in meer of mindere mate tijdelijk is: arbeidsmigranten, buitenlandse studenten, gescheiden personen, ex-verslaafden. Het realiseren van structurele huisvestingsvormen voor de vergeten woonconsument op reguliere bouwlocaties dragen bij aan een verbetering van het leefklimaat.

Voor de nabijgelegen planlocatie Spoorzone wordt realisatie van een dergelijke woonvorm nadrukkelijk onderzocht.

Particulier opdrachtgeverschap beantwoordt aan de beleidsdoelstelling om meer tegemoet te komen aan de kwalitatieve woonbehoeften en de bevordering van de keuzevrijheid van de woonconsument. Het zelf (laten) bouwen van de woning vormt de ultieme vorm van deze keuzevrijheid. PO moet derhalve niet zozeer gezien worden als een doel op zich maar als een middel om andere beleidsdoelstellingen (kwantitatief en kwalitatief) te verwezenlijken. Zo kan het particulier opdrachtgeverschap een belangrijke rol spelen bij de bevordering van de differentiatie binnen plangebieden en bijdragen aan de betrokkenheid bij de buurt en woonomgeving.

Er zijn verschillende vormen van particulier opdrachtgeverschap:

1. 1. Individueel Particulier opdrachtgeverschap (PO)/eigenbouw

Bij individueel PO koopt een inwoner een kavel waarop hij/zij een woning naar eigen wens bouwt, en schakelt daarbij zelf een architect en een aannemer in. Deze vorm, i.c. uitgifte van bouwkavels voor particuliere bouw, heet ook wel eigenbouw.

2. 2. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO)

Bij deze vorm heeft of koopt een groep particulieren samen een stuk grond en bouwt daarop een complex rijwoningen of appartementen. Zij doen dit in onderling overleg en met behulp van een bouwadviesbureau, een architect en een aannemer. Collectief particulier opdrachtgeverschap is geschikt voor verschillende groepen, waar onder vooral ook starters en ouderen. Deze vorm is vaak redelijk betaalbaar doordat de groep de kosten van de architect en dergelijke kan delen en er ook geen kosten zijn van een projectontwikkelaar of een makelaar.

3. 3. Mede-Opdrachtgeverschap (MO)

Bij mede-opdrachtgeverschap is en blijft de grond in handen van een projectontwikkelaar. De toekomstige bewoners krijgen echter al vroeg zeggenschap in het bouwproces, bij voorkeur al in de ontwerpfase.

Het particulier opdrachtgeverschap zowel in individuele en collectieve vorm, als ook het mede-opdrachtgeverschap, krijgt inmiddels op diverse woningbouwlocaties in de gemeente vorm. Concrete voorbeelden zijn onder meer te vinden, dan wel in ontwikkeling, in Koolhoven-West (Reeshof/DE Wijk) en delen van de Overhoeken (Berkel-Enschot) en Mortel-II (Udenhout). Uit de tussenrapportage van mei 2009 blijkt dat het beleidsstreven van 16% PO in de woningproductie tot en met 2010 (conform de Woningbouwafspraken 2005-2010) haalbaar is gebleken. Zeker ook in economisch slechtere tijden zijn de diverse vormen van particulier opdrachtgeverschap, ook voor projectontwikkelaars, interessant omdat al in een vroeg stadium zekerheid ontstaat over de vrkoop van de woningen.

De stadwoningen waaraan in het wijzigingsgebied gedacht kan worden zouden zich uitstekend lenen voor particulier (mede) opdrachtgeverschap. Dit past binnen het gemeentelijk streven om particulier opdrachtgeverschap te stimuleren en consumentgericht te bouwen.

De huisvesting van zorgbehoevenden (ouderen en gehandicapten) is een belangrijk aandachtspunt van het Tilburgse woonbeleid. Een belangrijke doelstelling is dat deze groep zoveel mogelijk wordt gemengd met de overige bevolking. Streven hierbij is wel dat er voldoende zorg, welzijn en diensten in de nabijheid zijn, dan wel gerealiseerd worden. Hiertoe is het principe van servicewijken ontwikkeld, waarbij woon-, zorg- en dienstverleningsfuncties in een bepaald gebied optimaal op elkaar worden afgestemd. Bij nieuwe uitleglocaties dient invulling aan dit principe te worden geven. Ten aanzien van woningbouwontwikkeling in bestaand stedelijk gebied, zoals daar in dit plan sprake van is, geldt dat er gestreefd moet worden naar het creëren dan wel versterken van servicewijken.

Nu is dat binnen het programma van dit bestemmingsplan niet praktisch. De hoofddoelgroepen van de ontwikkelingen waar het hier om gaat hebben weinig met zorgbehoevenden van doen, laat staan dat het voor hen woon-, zorg en dienstverleningsfuncties creëert. Dienstverlenende functies zijn wel mogelijk binnen de centrumbestemming, maar de creatie of versterking van servicewijken staat daarbij niet bovenaan.

Ten aanzien van het plangebied geldt het volgende:

Spoorzone:

Het wonen is een afgeleide van de andere functies. Cultuur en onderwijsfuncties zijn imagobepalend en leidend: ruimte voor atelierwoningen; studentenwoningen; doelgroep: cultuurminnende mensen met een centrumstedelijke woonvraag, globetrotters, tijdelijke passanten, kortverblijf (substandaard).

Het plan Magazijnkwartier kan worden gezien als een verbinding tussen het wonen in de stadskern en spoorzone.

Stadskern:

Wonen boven winkels is in meerdere steden opgepakt. Ook Tilburg maakt een plan van aanpak om het wonen boven winkels te stimuleren, door eigenaren te bewegen hun ruimte woongeschikt te maken. Wonen boven winkels dient meerdere doelen, verlevendigen van de binnenstad, het tegengaan verloedering, verbetering leefbaarheid en veiligheid, uitbreiding van huisvesting voor studenten, starters, huishoudens die centrumstedelijk willen wonen.

Alle nieuwe woningen moeten sinds 1 januari 2006 voldoen aan de criteria die gelden voor het Politiekeurmerk Veilig Wonen®. Deze criteria hebben zowel betrekking op de woning als op de woonomgeving.

Doordat de woningen gerealiseerd worden in bestaand stedelijk gebied, zal gestreefd worden om het PKVW v.w.b. de omgeving te optimaliseren. Voor wat betreft de woningen wordt het PKVW als vereiste meegenomen.

Bomen staan steeds meer onder druk van de stad. De verwachting is dat in de loop van de tijd steeds meer bomen of zelfs complete bomenstructuren kunnen uitvallen als gevolg van deze stedelijke druk. Dit beeld is onwenselijk. Bomen dienen juist een toegevoegde waarde aan stedelijke ontwikkelingen te bieden. Om er niet te laat achter te komen dat er teveel bomen op cruciale plekken voor stedelijke ontwikkelingen zijn gesneuveld en om een kwalitatief hoogwaardig bomenbestand te behouden is het noodzakelijk om belangrijke zaken rondom bomen goed te regelen en vast te leggen. Om deze reden is de Boomwaardezoneringskaart (Bwz-kaart) opgesteld, die deel uitmaakt van de Bomennota Tilburg boomT. Deze kaart doet uitspraken over de huidige openbare bomen in het stedelijk gebied van de gemeente Tilburg. Op de Bwz-kaart worden de boomzones die belangrijk zijn voor de structuur van de stad weergegeven; zones met bomen met een hoofdwaarde, nevenwaarde, basiswaarde of stadsecologie. Voor deze zones zijn criteria opgesteld o.a. met betrekking tot het verlenen van omgevingsvergunningen, onderhoud en beheer en straatbeeld. Door middel van de Bwz-kaart wordt duidelijk waar er kansen liggen voor openbare bomen; bomen die op de Bwz-kaart staan krijgen extra bescherming, intensiever onderhoud/beheer, bescherming tegen kap, herplantplicht en dergelijke.

Boomwaardezoneringskaart

Maatregelen in bestemmingsplan

De Bwz-kaart dient gebruikt te worden als basis bij alle nieuwbouw-, herontwikkelings- of herstructureringsplannen in de bestaande stad waar huidige openbare bomen mee gemoeid zijn. Bomen met een hoofdwaarde, bomen van de 1^e categorie en monumentale bomen moeten op een bijlagekaart bij de regels van een bestemmingsplan worden opgenomen. In de regels wordt verwezen naar deze kaart. Bomen met een hoofdwaarde en bomen van de 1^e categorie zijn daarop weergegeven als "beeldbepalende boom". Monumentale bomen staan als zodanig aangegeven. De juridisch-planologische bescherming bestaat uit een bouwverbod en een omgevingsvergunningplicht voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden binnen een straal van respectievelijk 8 en 15 m vanuit het hart van de desbetreffende boom.

Ten aanzien van het plangebied geldt het volgende:

De Spoorlaan geniet volgens de Boomwaardezoneringskaart de zogenaamde Hoofdwaarde. Vanwege de hoge waarde die wordt toegekend aan bomen die een hoofdwaarde hebben, vallen deze bomen altijd onder de bomenverordening. Dit houdt in dat voor openbare bomen met een hoofdwaarde altijd (ongeacht hun stamomtrek) een kapvergunning dient te worden aangevraagd. Daarbij zij aangetekend dat dat de noordelijke plangrens van dit bestemmingsplan stopt op de noordgevels aan de Spoorlaan, en de Hoofdwaarde aan de Spoorlaan buiten dit plangebied valt.

De rest van de locaties in dit bestemmingsplan hebben een Basiswaarde. Ook deze stadsbomen zijn van belang voor de verschillende Tilburgse wijken en buurten. De bomen verfraaien de straat en verhogen de leefomgeving, maar hebben geen bijzonder structuurbepalend functie.

Kortom, in dit plangebied zijn geen monumentale bomen aanwezig, alleen maar beeldbepalende.

De Nota Groen, vastgesteld door de gemeenteraad op 19 april 2010, vormt de herziening van de Groenstructuurplannen uit 1992 en 1998. Tilburg wil zich in de toekomst blijven profileren als een groene stad waar het goed wonen en werken is. Tilburg moet in 2020 een stad zijn waar zowel haar inwoners, bezoekers als bedrijven een aantrekkelijk groene woon- en werkomgeving hebben en waar de recreatieve omgeving wordt ervaren als een kwaliteit van de gemeente. Tilburg streeft er dan ook naar een kwalitatief hoogwaardige groenstructuur duurzaam te ontwikkelen en deze veilig te stellen binnen de stedelijke context. Om dit te bereiken wil het gemeentebestuur de Tilburgers letterlijk en figuurlijk dichter bij groen brengen. Op hoofdlijnen betekent dit:

1. 1. Inzet op buitenstedelijke groengebieden en het groene netwerk;
2. 2. Het tot zijn recht laten komen van de verschillende karakters van het groen (klassiek-, recreatief- en natuurlijk groen);
3. 3. Het versterken en behouden van het natuurlijk groen.

In 2011 wordt het bijbehorende uitvoeringsprogramma vastgesteld. Dit uitvoeringsprogramma wordt geïntegreerd in het uitvoeringsprogramma Biodiversiteit.

In de Nota Groen is voor de binnenstad ook gedacht aan groene daken en gevelbeplanting. Omdat met name in de stad de ondergrond vol ligt met kabels en leidingen is het vaak moeilijk om nieuw groen te realiseren. Gevelbeplanting is, net als groene daken, een goed alternatief om de omgeving toch groen en daarmee leefbaar te houden. Ook kunnen geveltuinen een positieve werking hebben op het klimaat: ze zuiveren de lucht en vangen fijnstof af.

Ten aanzien van het plangebied is de Nota Groen als volgt uitgewerkt:

Het groen in de binnenstad is van cruciaal belang voor wonen, werken en verblijven. Een aantal groenplekken in het gebied hebben een specifieke positieve waarde voor de leefbaarheid. Een in het oog springende groene plek ligt direct ten westen van het plangebied: de Helga Deemtuin in de Willem II Straat (naast de synagoge).

Het overige groen in de binnenstad is onder te verdelen in dwaalgebieden, dwaalstraten en Cityring en pleinen in de binnenstad. Deze onderverdeling heeft geen connectie met het plangebied. Daarnaast besteedt de gemeente specifieke aandacht aan grote bomen. Omdat de binnenstad een relatief 'versteend' gebied is, is al het huidige groen in het gebied waardevol. Gestreefd wordt naar zoveel mogelijk (grote) bomen die kunnen volgroeien (potentieel monumentale bomen). Ook dient er aandacht te zijn voor particuliere tuinen welke een belangrijke bijdrage leveren aan het groene karaker van de binnenstad.

In de verkavelingstudies voor de plandelen A en B, die gekoppeld realisatie vinden, is ruimte voor bomen. In plandeel A denkt men aan situering naast de gebouwen met studenteneenheden, in plandeel B valt te denken aan bomen aan de achterzijde van de starterswoningen (met centrumfuncties in de plint) en aan bomen in de as van de Magazijnstraat. Dat laatste sluit vrij mooi aan op de Hoofdwaarde van de Spoorlaan volgens de Boomwaardezoneringskaart, hoewel de Spoorlaanbomen niet in de as maar naast de rijweg staan. Tot slot zou het mooi zijn als in het wijzigingsgebied ten oosten van de Magazijnstraat ruimte gevonden zou kunnen worden voor een aantal grotere bomen, zo valt dat mooi te combineren met een halfverdiept parkeerdek.

Naar aanleiding van de ambities uit de Kadernota Jeugd en de behoefte aan algemene voorwaarden ten aanzien van richtlijnen voor de aanleg van speelplekken is de nota Ruimte voor Buitenspelen (2003) opgesteld. Doel van de nota is dat de jeugd als volwaardige medegebruikers van de openbare ruimte wordt geaccepteerd. Spelen is noodzakelijk voor de ontwikkeling van een kind. De nota geeft o.a. een analyse van de formele speelruimte in Tilburg weer. Algemene voorwaarden ten aanzien van speelruimte (veiligheid, bereikbaarheid, spreiding, ruimtegebruik, inrichting) en programmering van de spelenplannen en inrichtingseisen van speelruimte komen aan de orde. Een minimumnorm voor formele speelruimte wordt gesteld om voldoende speelruimte te kunnen garanderen. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen transformatiegebieden (> 50 woningen), nieuwbouw en bestaande bouw.

Transformatiegebieden
Er worden twee stappen doorlopen:

1. 1. Per hectare uitgegeven gebied wordt 300 m² van de ruimte gereserveerd voor formele speelruimte.
2. 2. De huidige grondoppervlakte aan formele speelruimte per kind bedraagt voor Tilburg 7,2 m². Naar aanleiding van het aantal kinderen woonachtig in het transformatiegebied wordt bepaald hoeveel formele speelruimte er in een wijk/buurt gerealiseerd dient te zijn.

Nieuwbouw
Bij nieuwbouwgebieden wordt uitgegaan van stap 1. De inrichting van de formele speelplekken wordt gedaan aan de hand van de actieradius voor speelplekken. In de toekomst zal dit wordt gedaan naar aanleiding van gegevens vanuit het woningbouwprogramma waarmee een schatting gemaakt zal kunnen worden van het aantal kinderen dat in de nieuwbouwwijk komt te wonen (dit wordt in het kader van de uitvoering van de nota Ruimte voor Buitenspelen uitgewerkt).

Bestaande stad
Voor de bestaande stad wordt uitgegaan van een standstill-situatie. Dit betekent dat het bestaande oppervlak voor buitenspelen niet (verder) mag afnemen.

Bij nieuwe stedenbouwkundige plannen dient reeds bij de nota van uitgangspunten (programma van eisen) de speelruimtenormering - zoals hierboven beschreven - te worden meegenomen. Dit geldt zowel voor gemeentelijke als particuliere plannen. Op deze manier worden formele speelplekken al vroegtijdig in het ontwerpproces meegenomen.

Ten aanzien van het plangebied geldt het volgende:

De binnenstad heeft de hoogste woningdichtheid van de stad. Het is een kinderarme buurt met weinig groen en weinig speelvoorzieningen. Er ontbreekt ruimte voor de jeugd om te spelen of elkaar te ontmoeten. Overdag is het er ook druk met auto's en fietsers en hierdoor relatief onveilig om te spelen. De formele speelruimte die de binnenstad rijk is, biedt weinig uitdaging en differentiatie in speelmogelijkheden. Ondanks dat is de binnenstad dé ontmoetingsplek voor jongeren (voornamelijk het winkelgebied en het buurthuis).

Gezien de aard en het karakter van de bebouwing (studentenhuisvesting en starterappartementen) wordt in de nieuwbouw een beperkt aantal ouders met kinderen verwacht.

Verspreide bedrijven zijn bedrijven die niet op bedrijventerreinen, binnenwijkse bedrijventerreinen of in het centrum zijn gevestigd. Het gaat dus om bedrijven in woongebieden of gemengde gebieden (nota Verspreide Bedrijvigheid, 2002). Verspreide bedrijvigheid is van wezenlijk belang voor de Tilburgse economie. Er werken veel mensen en voor de zakelijke dienstverlening zijn woonmilieus en gemengde milieus zelfs de belangrijkste vestigingsplaats. Behoud en waar mogelijk versterking van deze vestigingsplaatsen is vanuit economisch oogpunt zeer gewenst, ook vanwege het tekort aan ruimte op bedrijventerreinen. Vanuit de woonfunctie bezien blijkt dat de aanwezigheid van bedrijven tussen woningen goed is in te passen en maar weinig overlast veroorzaakt. Voor een bepaalde groep woonconsumenten geldt dat ze een duidelijke voorkeur hebben voor een woonmilieu met meer functiemenging en allerlei voorzieningen in de omgeving. De grootste bijdrage van de gemeente aan het ontstaan en behoud van passende bedrijvigheid is het voeren van een planologisch beleid dat zoveel mogelijk ruimte biedt voor bedrijvigheid, zonder problemen in de woonomgeving te veroorzaken. Drie zaken zijn hierbij bepalend:

1. 1. de aard van het bedrijf, en daarmee samenhangend de te verwachten hinder voor de omgeving;
2. 2. het gewenste woonmilieu ter plaatse;
3. 3. ruimte o.b.v. het bestemmingsplan.

In de nota wordt voorgesteld om bij nieuwe bestemmingplannen in dit opzicht een onderscheid te maken in verschillende soorten woongebieden:

1. 1. woongebieden met lage functiemenging;
2. 2. woongebieden met gemiddelde functiemenging;
3. 3. woongebieden met hoge functiemenging;
4. 4. concentratiegebieden.

In geografische zin wordt ernaar gestreefd om in élke woonwijk plekken aan te wijzen waar kleinschalige bedrijvigheid de ruimte krijgt. Onder andere bufferzones tussen woongebieden en bedrijventerreinen, de directe omgeving van winkelcentra of voorzieningenclusters en geluidsbelaste locaties zijn logische plekken waar bedrijvigheid kan worden toegelaten. Om tot concretisering van functiemenging te komen is een ´basiskaart functiemenging wonen en verspreide bedrijvigheid´ uitgewerkt, waarop zogenaamde ´kansenzones´ voor ruimtelijk-functionele mogelijkheden voor functiemenging zijn weergegeven. Deze kansenzones zijn bestaande straten of woonblokken waarin functiemenging met verspreide bedrijvigheid nadrukkelijk gewenst is. Op basis van deze informatie kan de gemeente nog gerichter sturen op een grotere functiemenging in die gebieden die zich daar voor lenen.

Ten aanzien van het plangebied geldt het volgende:

Er zijn zogenaamde kansenzones voor functiemenging van wonen en verspreide bedrijvigheid. Voor functiemenging met bedrijvigheid is in dit plan, alleen in de bestemming Centrum-Binnenstad een beperkte plaats.

Voor het winkelgebied geldt dat er een menging is van wonen, werken en winkelen. Om dergelijke initiatieven en woningen naast elkaar te kunnen laten bestaan wordt voor de bestemmingen "Centrum - Binnenstad" gebruik gemaakt van de bedrijvenlijst functiemening (zie bijlage 2 bij de regels) uit het boekje "bedrijven en milieuzonering" van de VNG (uitgaven 2009). Deze lijst kan toegepast worden voor een gebied dat zich kenmerkt door een sterke mate van functiemenging waarin woningen, winkels, kleine bedrijven en horeca tot de mogelijkheden horen. Uitzondering hierop vormen de als "(gestapeld) wonen" bestemde gebieden, dit zijn rustige woonwijken. In deze wijken worden dan ook uitsluitend wijkgebonden voorzieningen toegestaan waarbij de mogelijkheid van aan huis verbonden beroep onder voorwaarden mogelijk is.

In 1998 heeft de gemeenteraad de nota Ruimte voor Kantoren tot 2015 vastgesteld. Deze nota bevat het gemeentelijk kantorenbeleid voor de periode tot 2015. Ontwikkeling van de stationszone als hoogwaardige kantorenboulevard heeft hierin de hoogste prioriteit. Verder wordt gesteld dat buiten de stationszone de gemeente zeer selectief is met het ontwikkelen van ruimte voor kantoren.

In de nota is vastgelegd dat het kantorenbeleid in 2001 geëvalueerd en zo nodig bijgesteld zou moeten worden. Dit is gedaan in de nota Ruimte voor Kantoren 2001. Uit de evaluatie is gebleken dat het tot dan toe gevoerde kantorenbeleid slechts gedeeltelijk effect heeft gehad. Conclusie is dat een bijstelling van het beleid noodzakelijk is. Belangrijke aandachtspunten hierbij zijn:

1. 1. Een zodanige differentiatie van het aanbod dat Tilburg aan de vraag in alle segmenten kan voldoen;
2. 2. Het loslaten van het restrictief beleid buiten de stationszone en het ontwikkelen van locaties langs goed bereikbare uitvalswegen met acquirerend vermogen.

Doel van het kantorenbeleid is een zodanige kwalitatieve differentiatie van het aanbod van kantoorruimte dat er voldoende ruimte is voor de in het economisch beleid beoogde groei en versterking van de zakelijke dienstverlening. Verbreding van het aanbod zal plaatsvinden door het ontwikkelen van een aantal sterke kantorenmilieus aan de belangrijkste uitvalswegen. Twee segmenten krijgen daarbij in het bijzonder aandacht:

1. 1. kleine en middelgrote eigenaargebruikers die veel waarde hechten aan een eigen kantoorpand in een representatieve omgeving;
2. 2. kantoorgebruikers in de auto-afhankelijke zakelijke dienstverlening die veel waarde hechten aan een goed per auto bereikbaar kantoorpand en voldoende parkeerruimte.

In het programma voor te ontwikkelen locaties aan de uitvalswegen is een accent gelegd op de A58-zone en met name op locaties rond de twee stadsentrees namelijk Kempenbaan (oostentree) en Laarveld-West (westentree).

Naast de A58-zone zijn er mogelijkheden voor kantoorontwikkeling bij Station Reeshof en op een aantal binnenstedelijke herstructureringslocaties.

Na vaststelling van de nota Ruimte voor Kantoren 2001 zijn de ontwikkelingen op de kantorenmarkt in beeld gebracht door middel van voortgangsrapportages. Sindsdien heeft zich een aantal belangrijke ontwikkelingen voorgedaan die de vraag naar en het aanbod van nieuwe kantoren en kantoorlocaties hebben beïnvloed. Op basis van de in de voortgangsrapportages gesignaleerde ontwikkelingen wordt het ontwikkelingsprogramma voor nieuwe kantoorlocaties periodiek geactualiseerd, zowel kwantitatief als kwalitatief.

Maatregelen in bestemmingsplan

In het plangebied komen geen nieuw te ontwikkelen kantorenlocaties voor. Wel is er ruimte voor kantoren binnen de bestemming Centrum-Binnenstad. De starterswoningen met centrumfuncties in de plint, uit plandeel B aan de westzijde van de Magazijnstraat, krijgen deze bestemming Centrum-Binnenstad. De Magazijnstraat ligt juist binnen het oostelijk deel van de aanduiding voor kantoorlocaties in de Spoorzone op de volgende kaart.

In de Binnenstadvisie staat op bladzijde 17 de kaart met de verschillende functiepatronen voor de Tilburgse binnenstad. Het Magazijnkwartier valt daarbij in het gebied voor kantoren en bedrijvigheid. In de visie staat het volgende over kantoren en bedrijvigheid. De Spoorzone is bij uitstek de locatie voor de middelgrote en meer grootschalige kantoorvestigingen in de financiële en zakelijke dienstverlening. Kennisgerichte kantoren zullen aansluiting zoeken bij onderwijsinstellingen en bij de omgeving van de vervoersknoop. Het gaat met name om flexibele concepten en het bieden van vestigingsmogelijkheden aan verschillende doelgroepen, diversiteit van maatvoeringen en het mogelijk maken van diverse vormen van eigendomsverhoudingen. Met ruimte voor het opdoen van inspiratie, ontmoeting en overleg ('het nieuwe werken'). Kantoren worden zichtbaar aan de noordkant van de binnenstad.

De mogelijkheden die dit bestemmingsplan biedt met de bestemming Centrum-Binnenstad sluiten hier goed op aan.

Het uitgangspunt van het gemeentelijke detailhandelsbeleid (nota Ruimte voor Detailhandel, 2002; voortgangsrapportage detailhandel 2007) is een bijdrage te leveren aan versterking en verbreding van de detailhandel in de buurten, in de wijken, in de dorpen, in de binnenstad en in de werkgebieden teneinde de werkgelegenheid te versterken en de inwoners van stad en regio een winkelaanbod te bieden dat past bij de status van Tilburg als zesde stad van het land.

In deze verzorgingsstructuur wordt een drieslagmodel gehanteerd. Dit model legt een relatie tussen het koopgedrag van consumenten en de in het winkelgebied aanwezige soorten winkels en branches. Het drieslagmodel onderscheidt drie typen winkelgebieden:

1. 1. De centra voor recreatief winkelen. Meestal gevestigd in stadscentra en stadsdeelcentra waarbij veel functiemenging plaatsvindt tussen winkelen, cultuur, horeca en leisure.
2. 2. De gemakscentra voor dagelijkse artikelen. Deze gemakscentra zijn veelal gevestigd in wijk- en buurtcentra, maar als gemakswinkel ook daarbuiten en als solitaire supermarkt ook te vinden aan belangrijke verkeersassen; het accent ligt op de dagelijkse behoeften van de consumenten.
3. 3. De centra voor doelgerichte aankopen. Hieronder worden concentraties detailhandel verstaan gelegen buiten het stadscentrum en buiten de woongebieden, goed bereikbaar per auto, met grote vestigingen, het accent ligt op volumineuze artikelen.

Perifere detailhandel
Voor de centra voor doelgerichte aankopen zal de bestemming perifere detailhandel gelden. In deze centra zijn uitsluitend detailhandelsactiviteiten toegestaan die vallen onder de hoofdbranches: sport/spel, plant/dier, bruin- & witgoed, fiets & auto-accessoires, doe-het-zelf, wonen, auto/boot/caravan. Daarnaast mogen de winkels in deze centra producten verkopen uit andere hoofdbranches, mits ze verwant zijn aan de hoofdactiviteit van de betreffende winkel. Winkels in de centra dienen een minimale omvang te hebben van 1.000 m² v.v.o. winkelruimte. Daarvan mag met een beperkt aantal kleinere winkels afgeweken worden als dat voor de completering van een themacentrum nodig is. In bijzondere gevallen kan de gemeente aanvullende brancheregels stellen, bijvoorbeeld waar het gaat om een zeer bijzonder concept als een groen tuincentrum of om beperkte detailhandelactiviteiten binnen een sportinstelling.

Verspreide winkels
Tilburg telt momenteel een groot aantal verspreide winkels. Deze structuur wordt gekoesterd, maar er wordt wel erkend dat de autonome ontwikkelingen in de toekomst zullen leiden tot een grofmazigere structuur. Er zal een aantal verspreide winkels verdwijnen.

De functie die de verspreide bedrijvigheid vervult, verschilt van buurt tot buurt. In de oude stad maken verspreide winkels deel uit van de historische gegroeide structuur. Daarbuiten dragen zij duidelijk bij aan de levendigheid en leefbaarheid van buurten. In het detailhandelsbeleid verleent de gemeente planologisch medewerking aan de uitbreiding en/of realisatie van verspreide winkels in woongebieden wanneer deze bijdragen aan het voorzieningenniveau van de betreffende buurt en aansluiten bij de stedenbouwkundige structuur van het gebied.

Maatregelen in bestemmingsplan

De binnenstad van Tilburg kan worden aangemerkt als een centrum voor recreatief winkelen, hier bevindt zich de grootste concentratie van winkels binnen de gemeente. Daarnaast is er veel horeca aanwezig en zijn er ook theaters, bioscopen en andere (culturele) voorzieningen te vinden.

Ook na realisatie van het Pieter Vreedeplein is de binnenstad relatief klein ten opzichte van nabij gelegen steden. Ondanks versterking van het aanbod door vestiging van onder andere Esprit, Sting, Sissy Boy en anderen zijn er nog kansen voor de recreatieve branches (warenhuis, kleding en mode, schoenen en lederwaren, juwelier en optiek, sport en spel). Voor een deel heeft dit betrekking op uitbreiding in oppervlak maar belangrijker is de segmentatie, er is ruimte voor het hogere en het middensegment.

Bij toekomstige plannen voor het centrum is ook het winkelcircuit van belang. Een goede routing met trekkers op de juiste locatie zorgt dat consumenten goed door het gebied worden geleid. Het realiseren van trekkers op strategische punten (zoals Schouwburgring en Stadhuisstraat) is van belang voor een goed functionerend winkelcircuit. Ook bereikbaarheid en voldoende parkeergelegenheid is van belang voor het goed functioneren van de binnenstad.Tot het kernwinkelgebied worden het Pieter Vreedeplein in ieder geval gerekend.

In dit bestemmingsplan is in plandeel B, Magazijnstraat ruimte voor detailhandel in de bestemming Centrum – Binnenstad. Daarmee draagt dit plan bij aan de uitbreiding in oppervlak, wat dan ook prima past in de ambitie van het detailhandelsbeleid om het winkelgebied rond het Pieter Vreedeplein verder te ontwikkelen. Verder is de Magazijnstraat met de geprojecteerde centrumfuncties in de plint een inprikker voor het winkelcircuit. Tevens passen centrumfuncties aan de Magazijnstraat goed in de Binnenstadsvisie, waar er sprake is van de ontwikkeling van een goede verbinding van de Spoorzone met de huidige binnenstad. Daarbij moet wel vermeld worden dat de visie het vooral heeft over een passage ter hoogte van de Willem II straat, die de hoofdroute moet worden voor fietsers en voetgangers tussen de Spoorzone en de huidige binnenstad.

Doelstellingen van de Horecanota ´Over smaak valt best te twisten´ (2006) zijn:

1. 1. Actualiseren van en inzicht geven in de hoofdlijnen van het gemeentelijk horecabeleid in relatie tot andere voor de horeca van belang zijnde beleidsterreinen en of -aspecten;
2. 2. Het geven van inzicht in de toepasselijke wet- en regelgeving ten aanzien van de horeca;
3. 3. Het vormen van een objectief en duidelijk toetsingskader voor beoordeling van aanvragen voor vergunningen ook in relatie tot bijvoorbeeld monumentenzorg en welstand;
4. 4. Het bereiken van een dynamisch evenwicht tussen de bescherming van het woon- en leefklimaat en het zo goed mogelijk benutten van de sociaal-recreatieve en economische waarde van de horeca;
5. 5. Inzicht geven in en voorstellen doen voor versterking van de economische positie van de horeca in de gemeente;
6. 6. Het benoemen van onderwerpen voor aanvullend beleid, welke in de vorm van modules aan deze nota worden toegevoegd.

In de nota is het beleid voor (nieuwvestiging van) horecabedrijven, buiten het zogenaamde horecaconcentratiegebied, sterk aan banden gelegd. De nota onderscheidt drie - in zwaarte oplopende - categorieën horeca. Tot de categorie ´horeca 1´ worden cafe's, restaurants, koffieshops, lunchrooms, brasserieën, cafetaria's, snackbars etc. met een maximum vloeroppervlak van 150 m2 gerekend. Ook de horeca die een inpandig onderdeel uitmaakt van winkels of binnen hetzelfde sluitingsregime van de detailhandel valt, behoort tot deze categorie.
Tot ´horeca 2´ worden dezelfde horecagelegenheden gerekend, maar dan met een netto vloeroppervlakte van tussen de 150 en 500 m. In de categorie ´horeca 3´ vallen bar-dancings, discotheken, (nacht)bars, hotels en erotisch gerichte horeca. Ook de onder categorie 1 en 2 genoemde gelegenheden die een groter netto vloeroppervlak hebben dan 500 m2 worden tot deze categorie gerekend.

Het horecabeleid verschilt per gebiedstype. De vijf te onderscheiden gebiedstypen zijn: horecaconcentratiegebied, winkelcentra, lijnstructuur horeca, woongebied en overig gebied.

Horecaconcentratiegebied

Kort gezegd komt het er op neer dat alleen in het aangewezen horecaconcentratiegebied de horeca zich nog in alle categorieën kan ontwikkelen en uitbreiden. Voor overige gebieden geldt het profiel consolideren of beperkt ontwikkelen.

Winkelcentra
In de winkelcentra is alleen uitbreiding van de horeca in categorie 1 toegestaan. Daarbij geldt als extra beperking dat horecagelegenheden die zich voornamelijk richten op het verstrekken van alcoholhoudende dranken (cafés) alleen toestemming krijgen voor nieuwvestiging als er zich binnen een straal van 250 m nog geen andere cafés bevinden. Uitzonderingen op deze regel moeten zijn beschreven in het gebiedsprofiel van de horecanota.

Lijnstructuur horeca

Binnen de ´Lijnstructuur horeca´ geldt dat zowel horeca 1 als 2 onder voorwaarden mogelijk zijn voor percelen met de bestemming Centrum (-Binnenstad). Voor percelen met de bestemming Bedrijf die binnen de lijnstructuur vallen, is horeca 3 middels een wijzigingsbevoegdheid onder voorwaarden mogelijk. De percelen dienen dan wel gelegen te zijn aan en georiënteerd te zijn op de wegen die als zodanig zijn aangeduid. Voorts geldt ook hier voor cafe's de beperking dat er zich binnen 250 m géén ander café mag bevinden. Voor horecagelegenheden die zijn gericht op het verstrekken van (on)volledige maaltijden geldt dat zich binnen een straal van 250 m niet meer dan twee van soortgelijke vestigingen mogen bevinden.

Woonbuurten
Tot slot noemt de nota de woonbuurten, waar uitsluitend nieuwvestigingen in de categorie 1 worden toegestaan, mits zich binnen een straal van 500 m geen andere horecagelegenheid van de categorie 1, 2 of 3 bevindt. Hetzelfde geldt voor horecavormen gericht op het verstrekken van volledige dan wel onvolledige maaltijden.

Ondersteunende Horeca

Op 1 februari 2010 heeft de gemeenteraad het Beleidskader ´Ondersteunende Horeca in Tilburg´ vastgesteld. Voor ondernemers binnen de gemeente Tilburg is het op grond van het beleidskader mogelijk om onder een aantal voorwaarden het ondernemerschap te combineren met horeca-activiteiten. Er geldt dan geen exploitatievergunningplicht.

Het beleidskader heeft de intentie recht te doen aan veranderende consumentenwensen, het bieden van ruimte voor ondernemerschap en mogelijkheden voor functiemenging. Tegelijkertijd is het niet de bedoeling om op deze manier oneerlijke concurrentie met de reguliere horeca in de hand te werken of de openbare orde en veiligheid te verstoren. Daarom is een aantal voorwaarden vastgesteld waarbinnen ondersteunende horeca exploitatievergunningvrij kan plaatsvinden. De initiatieven moeten zorgen voor meer beleving en bestedingen in de stad.

Van ondersteunende horeca is sprake als cumulatief wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. 1. de horeca-activiteit moet ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie en deze ondersteunen. Op die manier kan de kwaliteit van het aanbod van de ondernemer worden vergroot of compleet gemaakt;
2. 2. de horeca-activiteit mag maximaal 33% van het totale verkoopvloeroppervlak van het betreffende pand in beslag nemen. Ook een eventueel terras maakt hier deel van uit;
3. 3. de horeca-activiteit moet passen binnen het 'regime' van de hoofdfunctie (bijvoorbeeld detailhandel, zakelijke dienstverlening). De horeca-activiteit is complementair aan de hoofdfunctie en de openingstijden van de ondersteunden horeca zijn gelijk aan de openingstijden van de hoofdfunctie. De horecaruimte mag niet worden verhuurd of anderszins in gebruik worden gegeven aan derden (ten behoeve van feesten en andere partijen). Er mag geen reclame voor de ondersteunende horeca-activiteiten worden gemaakt, via welk medium dan ook;
4. 4. de horeca-activiteiten mogen niet zelfstandig worden uitgeoefend. Toegang tot de horeca-activiteiten kan niet los van de hoofdfunctie plaatsvinden. Wanneer er sprake is van zelfstandige toegankelijkheid of van uitoefening los van de hoofdfunctie is er geen directe relatie meer met de hoofdfunctie, maar gaat het om zelfstandige horeca-activiteiten. Deze vallen dan onder één van de horecacategorieën zoals opgenomen in het horecabeleid en in de geldende bestemmingsplannen;
5. 5. er mogen geen alcoholhoudende dranken worden verstrekt zonder de benodigde vergunningen. Het gaat dus in alle gevallen om ondersteunende 'droge horeca'. Het staat een ondernemer echter vrij een volwaardige Drank- en Horecawetvergunning aan te vragen. Daarvoor geldt dan wel het beoordelingskader uit de reguliere DHW-procedure die buiten het toepassingsbereik van het Beleidskader Ondersteunende Horeca valt, ook al is sprake van ondersteunende horeca. De vergunningplicht blijft dan bestaan (exploitatievergunning, Drank- en Horecawetvergunning) en er vindt een bestemmingsplantoets plaats.

Om de voorwaarden waaronder ondersteunende horeca mag plaatsvinden wettelijk goed te verankeren, is de APV dienovereenkomstig aangepast.

Ten aanzien van het plangebied is het vorenstaande als volgt uitgewerkt:

1. 1. De Lijnstructuur horeca beperkt zich in het plangebied tot de Spoorlaan;
2. 2. Als woongebied worden beschouwd alle gronden met een woonbestemming, voor zover deze niet zijn gelegen aan de Lijnstructuur horeca, in dit geval de Spoorlaan;
3. 3. De Telegraafstraat, ten oosten van de Magazijnstraat, maakt onderdeel uit van het Horecaconcentratiegebied;
4. 4. Overig gebied wordt gevormd door de andere bestemmingen, niet zijnde verkeersbestemmingen, en voor zover niet gelegen aan de hiervoor benoemde wegen gelegen aan de Lijnstructuur horeca.

Met uitzondering van de horecavestigingen vallende binnen het horecaconcentratiegebied worden bestaande horecavestigingen als zodanig bestemd en via een aanduiding op de verbeelding weergegeven. Nieuwvestiging van horeca inrichtingen wordt via een afwijkings- dan wel wijzigingsbevoegdheid binnen de bestemmingen "Centrum - Binnenstad" toegelaten.

Voor het verlenen van afwijkingsmogelijkheid/wijziging gelden de volgende voorwaarden:

1. a. door het verlenen van afwijkingsmogelijkheid/wijziging geen onevenredige aantasting plaats vindt van de in de omgeving aanwezige functies, waarbij in het bijzonder de woonfunctie;
2. b. vestiging van de functie horeca uitsluitend op de eerste bovengrondse bouwlaag is toegestaan;
3. c. het vestigen van de horeca past binnen het vastgestelde horecabeleid;
4. d. de nieuwe horecavestiging dient bij te dragen aan het realiseren van een evenwichtig horeca-aanbod;
5. e. er mag geen sprake zijn van ontoelaatbare publieks- en verkeersaantrekking, mede in verband met eventueel reeds in de directe omgeving aanwezige horecavestigingen.

Binnen de bestemming "Centrum - Horeca" is vestiging van horeca inrichtingen van de categorie 1 t/m 3 zonder meer mogelijk. De bestemming "Centrum - Horeca" heeft betrekking op het horecaconcentratiegebied.

Leefbaarheid en bereikbaarheid staan voorop in het Tilburgs Verkeers- en Vervoersplan (TVVP). Om zich verder te kunnen ontwikkelen moet de stad goed bereikbaar zijn per auto, fiets en openbaar vervoer. De planhorizon van het TVVP is 2015. De kern van de visie is dat de gemeente Tilburg als volgt wil omgaan met de mobiliteit:

Algemeen

1. 1. De gemeente accepteert een groei van verkeer. Echter, de groei mag zich niet overal in dezelfde mate voordoen: groei van het autoverkeer wordt alleen geaccommodeerd op het hoofdnet, waar de verkeersfunctie voorop staat. In de tussenliggende verblijfsgebieden is wonen, werken en winkelen het belangrijkst en moet het verkeer zich daaraan aanpassen. Het gebruik van fiets en openbaar vervoer wordt blijvend gestimuleerd. Tevens dient er meer samenhang te komen tussen de verschillende vervoerswijzen.
2. 2. Alle vervoerwijzen moeten een rol kunnen spelen om de groei van de mobiliteit op te vangen. In de stad moeten openbaar vervoer en fiets een belangrijke rol spelen. Deze rol spelen zij ook als schakel in een vervoersketen. Voorwaarde voor succesvol ketenvervoer is een goede samenhang tussen deze vervoerwijzen. De gemeente heeft voor de verschillende vervoerwijzen hoofdnetten vastgesteld, waar een verdere groei van verkeer kan worden opgevangen (hoofdnet auto, hoofdnet openbaar vervoer, hoofdnet fiets, hoofdnet goederenvervoer). Op deze hoofdnetten wordt een goede doorstroming bevorderd. Tevens stelt de gemeente een basisprioriteit vast voor situaties waar de hoofdnetten elkaar kruisen. Voor deze hoofdnetten blijven duidelijke kaders gelden vanuit leefbaarheid en veiligheid.

Autoverkeer

3. 3. Bij de vormgeving van het hoofdnet autoverkeer is het principe 'van binnen naar buiten' leidend. Daarbij worden in de stad drie verkeersringen onderscheiden: de Cityring om de binnenstad, de ringbanen en tangenten/rijkswegen. Verkeer dat niet thuishoort op (delen van) een ring wordt gestuurd naar een ring van hogere orde.
4. 4. Voor de ringbanen wordt een studie naar een aangepaste regelstrategie (herwaardering) uitgevoerd. Deze studie naar een betere benutting moet leiden tot uitvoering van maatregelen die de doorstroming op de ringbanen en invalswegen verbetert. Dynamisch verkeersmanagement is een mogelijk in te zetten instrument.

Parkeren

5. 5. Bij vestiging van nieuwe functies en intensivering van bestaande functies vindt toetsing plaats aan de Bouwverordening en in lijn daarmee worden de parkeernormen gehanteerd zoals omschreven in de notitie Parkeernormen Tilburg 2003. Deze parkeernormen zijn begin 2008 aangepast ten aanzien van de normering voor woningen. Op 26 september 2011 zal de raad (naar verwachting) besluiten de bestaande notitie parkeernormen te vervangen door de notitie Parkeernormen Tilburg 2011.
6. 6. Het vergunningparkeren wordt uitgebreid naar gebieden in de Oude stad en rond wijkwinkelcentra waar de parkeerdruk hoog is en als gevolg daarvan een draagvlak bestaat voor invoering van parkeervergunningen. Bewoners betalen een beperkt bedrag voor een vergunning.

Goederenvervoer

7. 7. Tot 2015 groeit het goederenvervoer sterk. Tilburg heeft de ambitie om de regionale functie in overslag en logistiek verder uit te bouwen. Hierbij wordt ernaar gestreefd dat het goederenvervoer het stedelijk wegennet zo beperkt mogelijk belast. De tangenten zullen zo aantrekkelijk moeten zijn ten opzichte van de ringbanen dat het goederenvervoer vanzelf voor deze route kiest. Goederenvervoer over de weg met een herkomst of bestemming in de regio Tilburg moet waar mogelijk worden afgewikkeld om de stad Tilburg heen. De huidige overslagvoorzieningen zijn gevestigd op bedrijventerrein Loven. Daarnaast maakt een aantal bedrijven gelegen aan het Wilhelminakanaal rechtstreeks gebruik van vervoer over water. Tilburg streeft ernaar om de beschikbare multimodale voorzieningen te behouden en bij toenemende vraag verder uit te bouwen. De gemeente ontwikkelt hiertoe een hoofdnet goederenvervoer waarmee een goede uitwisseling tussen vervoerwijzen mogelijk wordt.

Tilburg wil een schone bevoorrading van de binnenstad en stelt daarom eisen aan de uitstoot van schadelijke stoffen van vrachtauto's met de Milieuzone. Tegelijkertijd zorgt voor Tilburg voor goede bevoorradingsroutes en laad- en losvoorzieningen. Daarnaast stimuleert Tilburg marktinitiatieven die richten op bundeling van de goederenstroom naar de binnenstad; dit zorgt voor minder vrachtauto's, minder luchtverontreiniging, CO2-reductie en een beter leef- en winkelklimaat.

Mobiliteitsmanagement

8. 8. Om de automobiliteit te beperken probeert de gemeente Tilburg de vraag te beïnvloeden. Hierbij moet gedacht worden aan het verbeteren van het openbaar vervoer en fietsvoorzieningen en het vergroten van overstapmogelijkheden tussen vervoerwijzen. Daarnaast wordt aan vraagbeïnvloeding gedaan door het autoverkeer te reguleren via het doorrekenen van kosten of het opleggen van restricties (bijv. parkeerbeleid). Naast de inzet van de gemeente kunnen vooral bedrijven het nodige doen om de vervoerwijzekeuze voor hun medewerkers en/of bezoekers te beïnvloeden. Dit begint al bij de locatiekeuze van een bedrijf. De gemeente stimuleert de aandacht voor vervoermanagement. Via de wet worden eisen gesteld aan milieuprestaties door bedrijven, onder meer op het vlak van vervoer. De gemeente handhaaft door te controleren op de gestelde eisen. De gemeente stimuleert, faciliteert en handhaaft de uitvoering van vervoermanagement ten aanzien van bedrijven met een grote vervoersstroom, bedrijven in de oude stad (binnen- en aan de ringbanen) en bedrijven op nieuwe bedrijventerreinen. Eigen initiatief en zelfwerkzaamheid zijn daarbij wel vereisten.

Ten aanzien van het plangebied is het voorenstaande als volgt uitgewerkt.

- Verkeer en vervoer

Als onderdeel van het "Masterplan Binnenstad Totaal" is de bouwsteen "Bereikbaarheid Binnenstad" opgesteld waarin maatregelen zijn opgenomen ter verbetering van de bereikbaarheid van het centrum van de stad. Een belangrijk onderdeel hiervan is de realisering van een gesloten ring rondom het centrum met éénrichtingsverkeer met de klok mee. De Spoorlaan maakt deel uit van deze ring. De bussen maken samen met het autoverkeer het rondje rechtsom. De cityring wordt voorzien van vrijliggende fietspaden met "sternetkwaliteit". Op de cityring bedraagt de maximum snelheid 50 km./uur. Alle binnen de cityring gelegen straten worden ingericht als 30 km/uurstraat.
Voor het kernwinkelgebied is een geslotenverklaring van toepassing van 11.00 - 06.00 uur. Dit geldt niet voor de Magazijnstraat omdat deze hier geen deel van uit maakt. Voor een belangrijk deel van de binnenstad is tevens een maximum lengtebeperking voor voertuigen van 11.00 m. ingesteld en/of een asdruk van meer dan 8 ton.

- Nota parkeerregulering Binnenstad en omgeving

In de ´Nota parkeerregulering binnenstad e.o. Tilburg´ en in nieuwe ´Beleidsregels parkeervergunningen 2007´is vastgelegd hoe de schaars beschikbare parkeerplaatsen op straat en garages worden ingezet.
In Tilburg neemt, net als elders in Nederland, de vraag naar parkeermogelijkheden in de binnenstad voortdurend toe. De belangrijkste oorzaak is het groeiende autobezit en -gebruik. Aan de andere kant verdwijnen er in de Tilburgse binnenstad steeds meer parkeerplaatsen, door herinrichting van woonstraten en bebouwing van nu nog braakliggende terreinen. Wel zijn er nieuwe parkeervoorzieningen bijgekomen, met name in de nieuwe Pieter Vreedepleingarage.
Deze ontwikkelingen zijn aanleiding geweest om de inzet van de aanwezige parkeergelegenheid opnieuw te bekijken en daarvoor nieuwe uitgangspunten vast te stellen. Dit betreft dan zowel de plaatsen in de parkeergarages, als de betaalde plaatsen in de openlucht en de plaatsen voor vergunninghouders.
In de "Nota parkeerregulering Binnenstad en omgeving" staat dat het parkeren door bezoekers van de binnenstad vooral in garages moet gaan plaatsvinden, waardoor er op straat meer plaats beschikbaar komt voor auto´s van de binnenstadsbewoners zélf. De maximale parkeerduur op plaatsen bij automaten in de buurt van de garages is daarom teruggebracht tot één uur.
Deze keuzes, die op 1 april 2010 zijn geëffectueerd, leiden ertoe dat de aanwezige parkeergelegenheid op straat meer voor vergunninghouders kan worden ingezet. In het gebied binnen de Cityring worden nagenoeg alleen vergunningen verstrekt aan de bewoners. De vraag naar bewonersvergunningen is hier zo groot dat de ruimte ontbreekt om ook nog zakelijke vergunningen te verstrekken, enkele bijzondere gevallen uitgezonderd. Dit leidt ertoe dat ondernemers en hun personeel in dit gebied zijn aangewezen op abonnement in één van de parkeergarages. Met de ingebruikname van de nieuwe Pieter Vreedepleingarage (2008) is in de andere garages meer ruimte ontstaan om extra bezoekers en langparkeerders (o.a. abonnementhouders) een plek te kunnen beiden.

- Parkeerbalans

In totaal worden 166 parkeerplaatsen gerealiseerd in de plandelen A en B; de parkeerbalansberekeningen zijn te vinden in bijlage 5 van deze toelichting.

- Regels met betrekking tot parkeervergunningen

Alle aanpassingen in de regels rond het aanvragen en verlenen van vergunningen zijn te vinden in de 'Beleidsregels parkeervergunningen 2007'. Deze beleidsregels gaan overigens niet alleen over de gebruikelijke bewoners- en zakelijke vergunningen, maar ook over andere soorten vergunningen, zoals de bezoekersvergunningen en hulpverlenersvergunningen.

Door de toegenomen krapte aan parkeerplaatsen zijn deze regels met de wijzigingen in 2007 strenger geworden. Zo krijgen aanvragers die al beschikken over eigen parkeergelegenheid, minder snel een vergunning.

De provincie Noord Brabant is opdrachtgever van het openbaar vervoer in Tilburg. De lijnvoering en de inrichting van de belangrijkste haltes zijn gebaseerd op het Tilburgs Openbaar vervoer Plan (TOP) uit 2000. De aansturing door de provincie gebeurt op basis van de provinciale OV-Visie: OV in Brabant: Snel - Schoon - Sociaal. Over de dagelijkse uitvoering van het openbaar vervoer zijn door de provincie vastgelegd in de concessie met vervoerder Veolia, die loopt tot 2013. Jaarlijks worden de plannen voor wijziging van het openbaar vervoer vastgelegd in een exploitatieplan.

Tilburg vindt fietsen belangrijk, want fietsen is goedkoop, snel en gezond. De stad geeft om haar luchtkwaliteit en mogelijkheden voor mobiliteit van haar inwoners. De gemeente ondersteunt dit met het fietsplan 2005 - 2015. Hierin staat omschreven hoe Tilburg steeds betere voorzieningen ontwikkelt om comfort en veiligheid voor fietsers te vergroten. Dit moet leiden tot een breder en intensiever fietsgebruik in de stad.

Op 10 april 2006 heeft de Tilburgse gemeenteraad het fietsplan ´Tilburg Fietst, Fietsplan Tilburg 2005 - 2015´ vastgesteld. De doelstelling van het fietsplan is om het fietsgebruik (nu 34% op verplaatsingen tot 7,5 km) de komende 4 jaar met 1% per jaar te laten groeien. De gemeente wil dit bereiken door onder meer in te zetten op:

1. 1. het voltooien van het Sternet voor 2020;
2. 2. doelgroepenbenadering (schoolgaande jeugd, allochtonen, winkelend publiek);
3. 3. communicatie;
4. 4. het ontwikkelen van een fietstransferium.

Daarnaast is er in de intensivering van het fietsplan (vastgesteld op 10 oktober 2006) besloten dat de kwaliteit op alle fietsroutes verder verbeterd moet worden, het Sternet in 2015 voltooid moet zijn en er meer maatregelen voor de specifieke doelgroepen moeten worden genomen. Tot slot is hierin ook besloten in te zetten op een uitgebreide communicatie. In het fietsplan is een uitgebreid uitvoeringsprogramma opgenomen. Het belangrijkste onderscheid dat gemaakt kan worden, is als volgt:

Infrastructureel: Het sternet wordt voor 2015 voltooid, ook kleinere fietspaden worden in asfalt aangelegd, het Sternet krijgt een sterk verbeterde verlichting, er wordt op grootschalige wijze onderhoud aan het sternet en de kleinere fietspaden uitgevoerd.

Beheer en onderhoud: Niet alleen wil de gemeente op alle Sternetroutes en fietspaden onderhoud plegen, ook wil de gemeente een grote kwaliteitsslag uitvoeren tijdens dit onderhoud.

Stallingsvoorzieningen: Er wordt een separaat stallingenplan opgesteld waarin voor alle knelpunten naar een oplossing wordt gezocht en waaraan een uitvoeringsprogramma komt te hangen.

Doelgroepenbenadering: Per doelgroep wordt bekeken welke middelen worden ingezet en wordt een uitgebreide campagne opgezet.

Communicatie: De centrale doelstelling van de communicatie is (meer) mensen vaker op de fiets krijgen en de bestaande fietsers behouden. Hier worden dan ook specifieke acties op ingezet die ook samenhangen met de uitvoeringsmaatregelen.

Toerisme en recreatie komen aan bod in de Kadernota ´Toerisme en Recreatie 2003 - 2010: de Tilburgse Ervaring´. Bij toerisme denken we nadrukkelijk aan bezoekers van buiten de stad, bij recreatie ligt het accent op vrijetijdsbesteding van de eigen bewoners.

In de huidige belevingseconomie is toerisme en recreatie een groeisector die bijdraagt aan de stedelijke ontwikkeling, de economie en het woon/werkklimaat. Voor de gemeente Tilburg is toerisme en recreatie een relatief nieuw aandachtsgebied binnen het economisch beleid.

Ontwikkelingen op o.a. het Pieter Vreedeplein, in het Veemarktkwartier, in Moerenburg en in de Piushaven hebben de afgelopen jaren geleid en leiden de komende jaren tot een vergroting van het toeristisch-recreatieve aanbod. Met de start van de StadsVVV en de nieuwe stadspromotiecampagne is een belangrijke stap gezet op weg toeristische stadspromotie.

Samengevat wordt in deze nota gepleit voor een strategie met 4 sporen:

1. 1. randvoorwaarden: gemeentelijke inbedding van toerisme en (regionale) samenwerking;
2. 2. toeristische infrastructuur: uitbreiding van (verblijfs)accommodatie en bewegwijzering;
3. 3. productontwikkeling: gericht op de speerpunten cultuurtoerisme, evenementen gecombineerd met de recreatieve mogelijkheden van de groene regio;
4. 4. promotie: toerisme en recreatie als nieuw element van stadspromotie.

In de eindnota Koffieshop-problematiek (1992) wordt een beleid geformuleerd ten aanzien van koffieshops waar tevens verkoop van softdrugs plaatsvindt. In de nota wordt aandacht besteed aan de mogelijkheden voor het sluiten van en het niet verlenen van vergunningen aan bestaande koffieshops.

In verband met het woon- en leefklimaat wordt een spreidingscriterium gehanteerd waarbij de volgende afstandnormen in acht dienen te worden genomen:

1. 1. tenminste 250 m van een basisschool;
2. 2. tenminste 250 m van een andere onderwijsinstelling, een jongerencentrum dan wel een instelling voor opvang of behandeling van drugsverslaafden;
3. 3. tenminste 250 m van een ander softdrugsverkooppunt.

Daarnaast is er sprake van aantasting van het woon-/leefklimaat indien de inrichting zal worden gevestigd in:

1. 1. een woonstraat;
2. 2. de onmiddellijke nabijheid van horecabedrijven of winkels met een dusdanige bezoekersgroep, dat tengevolge van de vestiging van de inrichting de ontmoeting van de betrokken bezoekersgroepen openbare orde problemen tot gevolg heeft of tot gevolg dreigt te hebben.

De inrichtingen, die niet aan deze afstandnormen voldoen, dienen door een uitstervingsbeleid te verdwijnen. Dit houdt in dat de huidige eigenaren kenbaar wordt gemaakt dat het spreidingscriterium wordt gehanteerd vanaf het moment dat een inrichting van exploitant wijzigt.

In dit bestemmingsplan is geen ruimte voor een coffeeshop. Wel is er een bestaande coffeeshop bij de kruising van de Willem II-straat en de Spoorlaan.

In 1999 is het algemene bordeelverbod vervallen en zijn exploitanten vrij deze te vestigen, tenzij er lokale regelgeving is die daar grenzen aan stelt c.q. randvoorwaarden voor formuleert. Ook na legalisering van deze branche door opheffing van het bordeelverbod blijft er natuurlijk wel sprake van een bijzondere branche, waarbij het gevaar van bedreiging van de openbare orde c.q. aantasting van het woon- en leefklimaat latent aanwezig is. De gemeente Tilburg heeft haar opvattingen weergegeven in de nota Prostitutiebeleid (1999).

Vestigingsbeleid
In de APV is expliciet opgenomen dat de ´prostitutievergunning´ alleen verleend kan worden als het bestemmingsplan vestiging toelaat. Grofweg betekent dit dat in het bestemmingsplan ofwel de functie-aanduiding ´prostitutie´, ofwel de bestemming Cultuur en Ontspanning opgenomen dient te zijn, wil vestiging bestemmingsplantechnisch mogelijk zijn. Indien het de bedoeling is dat in de prostitutie-inrichting ook alcohol geschonken wordt, dient het bestemmingsplan tevens horeca toe te laten. Met het oog op de bescherming van het belang van de openbare orde c.q. de voorkoming van aantasting van het woon-en leefklimaat dient tevens nog aan een aantal specifieke op de APV gebaseerde vestigingscriteria te worden voldaan. Uitgangspunt daarbij is dat mogelijke overlast voor de woonfunctie zo veel mogelijk wordt voorkomen. Duidelijk is dat de vestiging in woonstraten niet toelaatbaar is. Vestiging van een prostitutie-inrichting is voorts niet toelaatbaar aan een andere dan een gebiedsontsluitingsweg en evenmin aan een weg of straat met een verblijfsfunctie, met uitzondering van het horecaconcentratiegebied in het centrum. Tevens is de gebruiksfunctie van de omliggende bebouwing van belang. Er zal, ook al wordt voldaan aan de andere voorwaarden, alleen vergunning verleend worden, indien de direct aangrenzende panden op de begane grond geen woonfunctie kennen en indien van het totaal aantal panden binnen 30 m van het pand, ten behoeve waarvan vergunning gevraagd wordt, tenminste 67% op de begane grond geen woonfunctie heeft. Maatgevend zijn de panden in dezelfde straat, bij hoekpanden in beide straten. Vestiging is verder niet mogelijk binnen een afstand van 250 m van een ander prostitutiebedrijf of een school. Bestaande vestigingen blijven toegelaten, voorzover deze tot 1999 officieel van gemeentewege gedoogd zijn. In concreto betreft dit inrichtingen aan de Koestraat 42/44, de Spoorlaan 20 en Korvelseweg 215.

Bij besluit van 12 maart 2007 heeft de raad nieuw beleid voor de plaatsing van zendmasten voor mobiele telefoons (GMS en UMTS) vastgesteld.

(Internationale) gezondheidsraden geven aan dat zendmasten geen risico vormen voor de gezondheid. Desondanks wil de gemeente Tilburg zendmasten op een zo verantwoord mogelijke manier inpassen. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen vergunningsvrije en vergunningsplichtige zendmasten.

Zendmasten tot vijf meter mogen vergunningsvrij geplaatst worden. Jaarlijks ontvangt de gemeente een plaatsingsplan van de gezamenlijke aanbieders van mobiele telefonie. Daaruit blijkt waar reeds masten zijn geplaatst en waar masten eventueel gewenst zijn. Met aanbieders van mobiele telefonie is de afspraak gemaakt dat zij de masten zo veel mogelijk op ´niet gevoelige bestemmingen´ plaatsen, zoals kantoren, bedrijven en hoogspanningsmasten. Wanneer een aanbieder van mobiele telefonie een mast wenst te plaatsen op een woongebouw, dient dit vooraf gemeld te worden aan de gemeente. Bovendien heeft de aanbieder toestemming nodig van de eigenaar van het betreffende gebouw. Met omwonenden hoeft, volgens de regels uit het nationale zendmastenbeleid, niet gecommuniceerd te worden over de plaatsing van een zendmast.

Zendmasten van vijf meter of hoger zijn vergunningsplichtig. Deze masten mogen niet in woonwijken worden geplaatst. Buiten de woonwijk wordt de meest geschikte locatie gezocht, waarbij de criteria uit de nota Zendmasten worden gehanteerd. (Zicht)hinder van masten wordt voorkomen en er is aandacht voor landschappelijke inpassing en esthetiek. Omwonenden ontvangen een bewonersbrief en er vindt eventueel een inloopavond plaats (afhankelijk van de locatie). Wanneer het bevoegde gezag toch besluit een omgevingsvergunning te verlenen voor een zendmast in een woonwijk, dan wordt dit aan de raad gemeld.

In bijlage 25 is het gemeentelijke advies over kabels en leidingen opgenomen naar aanleiding van KLICK melding die zij daarvoor uitvoerden.

Dit hoofdstuk geeft weer hoe milieuaspecten een rol hebben gespeeld bij het opstellen van het voorliggende bestemmingsplan. De volgende onderwerpen komen aan de orde: milieuhinder bedrijven, externe veiligheid, geluid, lucht, bodem en natuur en ecologie.

Bij het beoordelen van welke (binnen het plangebied of elders gelegen) bedrijven invloed hebben binnen het plangebied is gebruik gemaakt van de desbetreffende omgevingsvergunning of AMvB (wettelijke afstanden) en de VNG-brochure Bedrijven en Milieuzonering. Laatstgenoemd document betreft een richtlijn en geen wettelijk kader. Er is voor de genoemde richtlijn gekozen, omdat er verder geen goede andere richtlijnen of kaders voorhanden zijn om milieuzonering goed in ruimtelijke plannen af te wegen. In de VNG-uitgave staan richtafstanden voor geur, stof, geluid en gevaar, die gebaseerd zijn op een “gemiddeld” modern bedrijf. Deze richtafstanden zijn als bijlage bij de regels van dit bestemmingsplan opgenomen (zie bijlage 1 Staat van Bedrijfsactiviteiten) en gelden vanaf het bedrijf (of de opslagvoorziening of installatie) tot woningen in een ´rustige woonwijk´. Indien het bedrijf afwijkt door grootte, technische voorzieningen et cetera is het mogelijk om gemotiveerd af te wijken van de (indicatieve) afstanden. De afstanden gelden tussen de perceelgrens van de inrichting en de gevel(s) van de woning(en) van derden.

Alle bedrijven binnen het plangebied en daarnaast die bedrijven erbuiten, waarvan de indicatieve milieucontouren over het plangebied liggen, zijn geïnventariseerd. Deze inventarisatie verschaft inzicht tot welke milieucategorie het bedrijf behoort en is gebruikt om de bestaande binnen het plangebied gelegen bedrijven in het bestemmingsplan vast te leggen en eventuele knelpunten te signaleren. Alle bedrijven uit de inventarisatie zijn in het bestemmingsplan opgenomen. Er is vanuit gegaan dat de bestaande bedrijven voldoen aan de milieuvoorschriften volgend uit de Wet milieubeheer, en zodoende geen overlast veroorzaken voor de omgeving. Voorts is gekeken naar de indicatieve afstanden uit de VNG-brochure, tenzij in de desbetreffende omgevingsvergunning of AMvB andere normen zijn opgenomen. Een aantal bedrijven is op basis van hun activiteiten en de daarmee samenhangende milieucategorie niet wenselijk op het desbetreffende adres. Een dergelijk bedrijf mag haar bestaande activiteiten voortzetten en eventueel uitbreiden, voor zover de regels dat toelaten. Zodra zo´n bedrijf zijn activiteiten beëindigt, moet worden voldaan aan de milieucategorie die bij de omgeving hoort. Wel mag op de desbetreffende locatie een soortgelijke activiteit plaatsvinden, mits de nieuwe activiteit niet in een hogere milieucategorie valt dan de oude.

De milieucategorie van het bedrijf binnen het plangebied is weergegeven op de verbeelding en/of genoemd in de bestemmingsregels. Deze bevatten tevens een afwijkingsmogelijkheid, die het onder voorwaarden mogelijk maakt om één categorie hoger toe te staan.

Zaken als opslag van brandbare vloeistoffen en een aantal installaties binnen en net buiten het plangebied komen terug in bijlage 2 Staat van Bedrijfsactiviteiten – lijst opslagen en installaties. Samen met de gecategoriseerde horeca leidt dit tot een overzicht van bedrijvigheid in en om het plangebied zoals deze nadere beschouwing vinden in bijlage 23. In die bijlage vindt een afpelling van bekende bedrijfsgegevens plaats naar feitelijk functioneren en mogelijke invloeden op te ontwikkeling.

Dit afpellen leidt tot de volgende weergave.

Dit afpellen leidt tot nader onderzoek naar drie bedrijvigheden, de NCB en de ZLTO aan de Spoorlaan en café Kandinsky aan de Telegraafstraat. Het rapport hierover is bijlage 24 van dit bestemmingsplan.

Voor de horecagelegenheden is aansluiting gezocht bij de indeling zoals vermeld in de planvoorschriften. Gezien de aard en samenstelling zijn horeca 1 en 2 inrichtingen die vanuit milieu oogpunt in te passen zijn in een gemengd gebied waarin woningen afgewisseld worden met diverse andere activiteiten. De Horeca 1 en 2 inrichtingen zijn gezien hun aard en samenstelling met het treffen van extra voorzieningen in te passen in de bestemmingen "Centrum - Binnenstad". Deze inrichtingen vallen onder het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (het Activiteitenbesluit). Een overzicht van de horeca-activiteiten in dit plangebied staat in bijlage 7. Door het treffen van (akoestische) voorzieningen kan het horecabedrijf voldoen aan de normen uit het besluit. Op basis van het bestemmingsplan kan nieuwvestiging van horeca 1 en 2 inrichtingen binnen de bestemmingen "Centrum - Binnenstad" alleen plaats vinden met afwijkingsmogelijkheid dan wel wijzigingsbevoegdheid.

Externe veiligheid heeft betrekking op de risico's die mensen lopen ten gevolge van mogelijke ongelukken met gevaarlijke stoffen bij bedrijven en transportverbindingen (wegen, spoorwegen en waterwegen) en buisleidingen. Omdat de gevolgen van een ongeluk met gevaarlijke stoffen groot kunnen zijn, zijn de aanvaardbare risico's vastgelegd in diverse besluiten en regelingen. De belangrijkste zijn:

1. Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van 2004 (sindsdien enkele keren aangepast);

2. Circulaire " Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen" (cRvgs), dec 2009;

3. Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb), 1 januari 2011;

Binnen de beleidskaders voor deze drie typen risicobronnen staan altijd twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Hoewel beide begrippen onderlinge samenhang vertonen zijn er belangrijke verschillen. Hieronder worden beide begrippen verder uitgewerkt.

Het plaatsgebonden risico is de kans dat iemand die zich op een bepaalde plaats bevindt, komt te overlijden ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het plaatsgebonden risico wordt weergegeven door een lijn op een kaart die de punten met een gelijk risico met elkaar verbindt (zogeheten risicocontour). Het rijk heeft als maatgevende risicocontour de kans op overlijden van 10-6 per jaar gegeven (indien een persoon zich gedurende een jaar binnen deze contour bevindt is de kans op overlijden groter dan één op een miljoen jaar).

Ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan het plaatsgebonden risico 10-6. Het plaatsgebonden risico 10-6 is voor ruimtelijke besluiten vertaald naar grenswaarden en richtwaarden.

De wetgeving is erop gericht om voor bestaande situaties geen personen in kwetsbare objecten (zoals woningen, scholen, ziekenhuizen en grote kantoren) en zo min mogelijk personen in beperkt kwetsbare objecten (zoals kleine kantoren en sportcomplexen) bloot te stellen aan een plaatsgebonden risico dat hoger is dan 10-6 per jaar.

Nieuwe ontwikkelingen van kwetsbare objecten binnen de risicocontour van 10-6 per jaar zijn niet toegestaan. Nieuwe ontwikkelingen van beperkt kwetsbare objecten zijn ongewenst, maar wel toegestaan indien gemotiveerd kan worden waarom dit noodzakelijk is. Daarnaast dient aangetoond te worden dat afdoende maatregelen worden genomen om de risico's en de gevolgen van een eventueel ongeval te beperken.

Het groepsrisico is een maat voor de kans dat een bepaald aantal mensen overlijdt als direct gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De hoogte van het groepsrisico hangt af van:

1. de kans op een ongeval;

2. het effect van het ongeval;

3. het aantal personen dat in de omgeving van de bron (inrichting of transportroute) verblijft;

4. de mate waarin de personen in de omgeving beschermd zijn tegen de gevolgen van een ongeluk.

Het groepsrisico kan worden weergegeven in een grafiek met op de horizontale as het aantal dodelijke slachtoffers en op de verticale as de kans per jaar op tenminste dat aantal slachtoffers. Het groepsrisico wordt bepaald binnen het zogenaamde invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Hoe meer personen per hectare in het invloedsgebied aanwezig zijn, hoe groter het aantal (potentiële) slachtoffers is, en hoe hoger het groepsrisico.

Bij het opstellen van een bestemmingsplan, waarvan het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied van een risicobron, geldt een verantwoordingsplicht.

In de bijlage 6 is de verantwoording opgenomen.

Het Magazijnkwartier ligt volledig binnen 200m van het spoor. In de beleidsvisie externe veiligheid is vastgelegd dat er binnen 200m van het spoor geen functies zijn toegestaan voor niet-zelfredzame personen. Onder niet-zelfredzame personen worden mensen verstaan die vanwege fysieke of geestelijke beperkingen niet in staat zijn zichzelf in veiligheid te brengen. gevestigd mogen worden. Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'veiligheidszone - vervoer gevaarlijke stoffen' mogen geen beperkt kwetsbare of kwetsbare objecten als bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de Circulaire Risico Normering Vervoer Gevaarlijke Stoffen gebouwd c.q. in gebruik worden genomen tenzij invulling wordt gegeven aan de verantwoordingsplicht zoals bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen en de Circulaire Risico Normering Vervoer Gevaarlijke Stoffen.

OP basis van de risicokaart is bepaald dat er zich binnen en buiten het plan geen inrichtingen aanwezig zijn waarvan het invloedsgebied over het plan ligt. In het voorliggende plan zijn risicovolle bedrijven en opslagvoorzieningen binnen het plangebied uitgesloten. In de bijlage is de verantwoording opgenomen, zie bijlage 6.

Op diezelfde risicokaart staat het pand Spoorlaan 330-332 als kwetsbaar object vermeld.

Op 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) van kracht geworden. Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen.

Er zijn geen buisleidingen in of net buiten het plangebied aanwezig die van invloed zijn op deze ontwikkeling.

Het niet-leidinggebonden transport van gevaarlijke stoffen in Tilburg vindt plaats over de weg, per spoor en over het Wilhelminakanaal.

Vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg

Door de gemeente Tilburg worden over verschillende wegen gevaarlijke stoffen vervoerd. Uit de Inventarisatie vervoer gevaarlijke stoffen, die is opgesteld door Royal Haskoning in april 2008, blijkt dat er op geen van deze wegen een 10-6 risicocontour aanwezig is c.q. een overschrijding van een risicocontour aan de orde is. De vereiste basisveiligheid is hiermee geboden.

De A58 ligt zodanig ver van het plangebied dat er geen sprake is van effecten die op deze ontwikkeling van invloed kunnen zijn.

Vervoer van gevaarlijke stoffen per spoor

Door de gemeente Tilburg loopt de spoorlijn Breda - Tilburg - Eindhoven/´s-Hertogenbosch. Hierover worden o.a. brandbare gassen en brandbare vloeistoffen vervoerd.

De ontwikkeling van het magazijnkwartier ligt op korte afstand van het spoor. Het bestemmingsplan maakt een ontwikkelingen mogelijk, die een vergroting van het groepsrisico met zich meebrengt.

Er is dan ook invulling gegeven aan de verantwoordingsplicht.

Ten aanzien van het groepsrisico geldt dat voor dit bestemmingsplan geen sprake is van een toename van het groepsrisico en geen overschrijding van de oriëntatiewaarde, de spoorlijn is daarom niet relevant voor de verantwoordingsplicht.

Vervoer van gevaarlijke stoffen over het Wilhelminakanaal

Uit de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (dec 2009) blijkt dat voor Wilhelminakanaal geen (veiligheids)afstanden gelden.

Binnen het plangebied zijn geen risicovolle transportroutes gelegen voor de weg, wel bevindt de ontwikkeling zich in het invloedsgebied van het spoor. Door de ontwikkeling bevinden zich meer personen op korte afstand van het spoor waardoor er sprake is van een toename van het groepsrisico.

In de bijlage 6 treft u de verantwoording aan.

Met betrekking tot externe veiligheid kan worden aangegeven dat de personendichtheid tijdens een evenement ter plaatse sterk wordt verhoogd. Echter, daar deze evenementen niet op structurele basis plaatsvinden, zal dit geen invloed hebben op het groepsrisico. Immers, de kans op een ongeval blijft gelijk en het aantal aanwezige personen binnen het invloedsgebied van een gevaarlijke stof zal op jaarbasis niet significant verhogen door incidentele evenementen.

Binnen een bestemmingsplan moet rekening worden gehouden met bestaande verkooppunten en opslagen van consumentenvuurwerk en de opslag van professioneel vuurwerk. Op basis van de veiligheidsafstanden in het Vuurwerkbesluit (Besluit van 22 januari 2002, Staatsblad 33, 2002), houdende nieuwe regels met betrekking tot consumenten- en professioneel vuurwerk, is het niet mogelijk om professioneel vuurwerk op te slaan (en te bewerken) in Tilburg. Er zal dan ook geen medewerking worden verleend aan nieuwvestiging van vuurwerkbedrijven van professioneel vuurwerk in het plangebied.

Het bevoegde gezag kan voor nieuw te vestigen verkoopruimten en opslagen van consumentenvuurwerk en ten behoeve van het uitbreiden, verbouwen en/of verplaatsen van bestaande (buffer)bewaarplaatsen onder voorwaarden omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van het bestemmingsplan. Bij nieuwvestiging van vuurwerkverkooppunten en/of opslag van consumentenvuurwerk wordt te allen tijde als voorwaarde opgenomen dat de veiligheidscontour zoals opgenomen in het Vuurwerkbesluit op het eigen perceel gesitueerd dient te zijn tenzij de veiligheidscontour zich uitstrekt over openbaar gebied en hierbij geen sprake is van kwetsbare en/of geprojecteerde kwetsbare objecten.

Binnen de veiligheidsafstanden van bestaande en nieuw te vestigen (buffer)bewaarplaatsen van consumentenvuurwerk mogen geen kwetsbare objecten worden gebouwd of aangelegd.

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van de het spoor, er is invulling gegeven aan de verantwoordingsplicht. De volledige verantwoording is opgenomen in de bijlage.

Personen in het plangebied worden aan een externe veiligheidsrisico blootgesteld, ook na maatregelen.

Vanwege de ligging van het bestemmingsplan binnen het invloedsgebied van deze risicobronnen is de verantwoordingsplicht ingevuld, zie bijlage. Hierin zijn de volgende conclusies getrokken:

Conclusies uit de verantwoording zijn:

• De verantwoording is gebaseerd op een overschrijding van de oriëntatiewaarde met een 5,3.
• Door de bouwinitiatieven neemt het groepsrisico toe.
• Er zijn voor dit plan maatregelen genomen om de zelfredzaamheid van de toekomstig aanwezige personen te optimaliseren, hierbij is gekeken naar vluchtmogelijkheden, wordt er een omroepinstallatie aangebracht, mogelijkheid gecreëerd voor het uitzetten van het mechanisch ventilatiesysteem.
• De blusvoorzieningen zijn voldoende aanwezig.
• De bereikbaarheid is niet goed, de gebouwen kunnen niet overal eenvoudig bereikt worden. Ten aanzien van blusmogelijkheden wordt voor de slechte bereikbaarheid van de gebouwen een oplossing gezocht.
• Er zijn geen functies in het plangebied bedacht voor niet-zelfredzame personen

Het college erkent de risico's en staat achter de genomen randvoorwaarden.

Het college erkent de risico's en staat achter de genomen randvoorwaarden. Ook is hierover contact geweest met de Brandweer Midden en West Brabant. Hun schriftelijke reactie van 21 juli 2011 staat in bijlage 21.

Sinds het einde van de jaren zeventig vormt de Wet geluidhinder (Wgh) het juridische kader voor het Nederlandse geluidsbeleid. De Wgh bevat een uitgebreid stelsel van bepalingen ter voorkoming en bestrijding van geluidshinder door wegverkeer, railverkeer en industriële activiteit. Het stelsel is gericht op het voorkomen van nieuwe geluidgehinderden.

Binnen het plangebied zijn geluidsgevoelige bestemmingen gelegen binnen de zones van wegen (Spoorlaan, Heuvelring, NS-plein), zoals bedoeld in hoofdstuk VI van de wet ("zones langs wegen"). Het betreft een aantal woningen. Voor deze geluidsgevoelige bestemmingen is een akoestisch onderzoek uitgevoerd en heeft een toetsing plaatsgevonden aan de normen uit de Wet geluidhinder. (bijlage 8 akoestisch rapport Cauberg-Huygen, rapport 20110775-04 d.d. 30 september 2011) Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat voor een aantal geluidsgevoelige bestemmingen de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden. Er zijn maatregelen onderzocht om de geluidsbelasting te reduceren. De resultaten staan in het akoestisch onderzoek. Bij afweging van de te nemen maatregelen bleek dat bron- en overdrachtsmaatregelen gericht op het terugbrengen van de geluidbelasting tot de voorkeursgrenswaarde, onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel stuiten op overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, landschappelijke of financiële aard. Circa 6 woningen van plandel A en B en circa 160 woningen ter plaatse van de bestaande bebouwing ondervinden een geluidbelasting die meer bedraagt dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Voor de volledigheid: in overleg met de gemeente is afgesproken dat beide plandelen gekoppeld realisatie vinden.

Binnen het plangebied zijn geluidsgevoelige bestemmingen gelegen binnen de zone van het spoortraject Tilburg-'s-Hertogenbosch/Eindhoven. Het betreft een aantal woningen. Voor deze geluidsgevoelige bestemmingen is een akoestisch onderzoek uitgevoerd en heeft een toetsing plaatsgevonden aan de normen uit hoofdstuk VII ("zones langs spoorwegen") van de Wet geluidhinder (bijlage 8 akoestisch rapport Cauberg-Huygen, rapport 20110775-04 d.d. 30 september 2011). Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat voor een aantal geluidsgevoelige bestemmingen de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde wordt overschreden. Er zijn maatregelen onderzocht om de geluidsbelasting te reduceren. De resultaten staan in het akoestisch onderzoek. Bij afweging van de te nemen maatregelen bleek dat bron- en overdrachtsmaatregelen gericht op het terugbrengen van de geluidbelasting tot de voorkeursgrenswaarde, onvoldoende doeltreffend zijn dan wel stuiten op overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, landschappelijke of financiële aard. Circa 177 woningen van A/B (realisatie van beide delen is gekoppeld) en circa 157 woningen ter plaatse van de bestaande bebouwing ondervinden een geluidbelasting die meer bedraagt dan de voorkeursgrenswaarde van 55 dB. Hiervan ondervinden circa 24 woningen van gebouw D van plandeel A een geluidbelasting die meer bedraagt dan de maximale ontheffingswaarde van 68 dB. Voor de woningen waarvan de geluidbelasting meer bedraagt van de maximale ontheffingswaarde wordt de maximale ontheffingswaarde als hogere waarde vastgesteld en wordt bij het indienen van de bouwvergunning invulling gegeven aan de noodzakelijke gebouwgebonden maatregelen om de geluidbelasting te verminderen tot de maximale ontheffingswaarde van 68 dB en lager.

Voor deze geluidsgevoelige bestemmingen heeft het college van burgemeester en wethouders een hogere-waardenbesluit genomen. Dit besluit is bij dit bestemmingsplan gevoegd. Voor deze woningen wordt bij het indienen van de bouwvergunning invulling gegeven aan de nadere eisen die de gemeente stelt bij het nemen van een hogere waardenbesluit.

In het plangebied is de vestiging uitgesloten van bedrijven die vallen onder artikel 2.4 van het Inrichtingen en Vergunningen Besluit (c.q. de desbetreffende bijlage bij de Wabo). Hoofdstuk V "Zones rond industrieterreinen" van de Wet geluidhinder is hierdoor niet van toepassing.

Als gevolg van de nabijheid van het militaire vliegveld Gilze-Rijen gelden in delen van Tilburg geluidcontouren (de zogenaamde Ke-contouren). Deze contouren liggen niet over het plangebied.

Het doel van de Wet luchtkwaliteit (opgenomen in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer) is het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. Het besluit is primair gericht op het voorkomen van effecten op de gezondheid van mensen. De grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, zwevende deeltjes (PM_10; fijn stof), lood, koolmonoxide en benzeen geven het kwaliteitsniveau van de buitenlucht aan, dat op een gegeven tijdstip moet zijn bereikt en waar het juiste kwaliteitsniveau al aanwezig is, zoveel mogelijk in stand gehouden moet worden.

De bestemmingen in het plangebied zijn getoetst aan de luchtkwaliteitsnormen uit hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Het plan voorziet in de realisatie van een aantal nieuwe bouwblokken met daarin een mix van woningen en commerciële functies. Het plan is niet opgenomen in de lijst van "in betekenende mate"-projecten en maakt hierdoor geen deel uit van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit. Uit het uitgevoerde luchtkwaliteitsonderzoek van 17 juni 2011 door Caubergh-Huijgen blijkt dat de normen uit de Wet milieubeheer niet worden overschreden. Vanuit de Wet milieubeheer bestaat dan ook geen bezwaar tegen dit plan. Het onderzoek is bijgevoegd als bijlage 9.

In het belang van de bescherming van het milieu zijn, ten einde de bodem te beschermen, regels gesteld in de Wet bodembescherming (Wbb). De wet is van toepassing op bestemmingsplannen die nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk maken zoals bijvoorbeeld stedelijke uitleggebieden, stedelijke herstructurering of herontwikkelingsopgaven, waarbij het gebruikelijk is om in de toelichting nader in te gaan op eventuele verontreinigingsituaties op basis van een uitvoerig bodemonderzoek.

Bodembeleid gemeente Tilburg: in goede aarde

In deze nota valt te lezen hoe de gemeente Tilburg te werk gaat bij bodemsanering in Tilburg. De nota is opgebouwd uit vier delen, respectievelijk de hoofdlijnen van het beleid, het gemeentelijk beleid verder uitgewerkt, het maatregelenprogramma en het meerjarenprogramma bodemsanering.

Vooronderzoek Bodem NEN5725 (Aeres milieu)

In opdracht van Ordito heeft Aeres Milieu in mei 2011 een vooronderzoek uitgevoerd conform NEN5725 voor plangebied „Magazijnkwartier" te Tilburg. (bijlage 12)

Er zijn aanwijzingen dat ter plaatse van de onderzoekslocatie diverse bodembedreigende activiteiten hebben plaatsgevonden. Uit de historische informatie zijn ook enkele reeds bekende bodemverontreinigingen naar voren gekomen.

Gebaseerd op de verzamelde gegevens uit het vooronderzoek en terreininspectie ter plaatse kan de navolgende hypothese worden gesteld:

Op basis van de huidige informatie wordt de onderzoekslocatie als verdacht beschouwd op het voorkomen van verontreinigingen met zware metalen en PAK. Een onderzoek zal uitgevoerd worden volgens een verdachte strategie van de NEN 5740 (VED-HE: strategie voor een verdachte locatie, diffuse bodembelasting, heterogeen verdeelde verontreiniging op schaal van monsterneming). De verontreinigingen zijn voornamelijk in de bovengrond aangetroffen. Plaatselijk kunnen sterk verhoogde gehaltes aan zware metalen voorkomen. Dit komt door heterogene bijmengingen met puin en/of kolengruis in de bovengrond (kenmerkend voor stedelijk gebied). Het is bekend dat plaatselijk puin en/of kolengruis in de bodem aanwezig kunnen zijn als gevolg van bombardementen in de Tweede Wereldoorlog, brand en sloopwerkzaamheden.

Voorts blijkt dat er enkele “verdachte” deellocaties op de onderzoekslocatie aanwezig zijn welke aanvullend dienen te worden onderzocht.

De uitgevoerde bodemonderzoeken op de onderzoekslocatie (zover bekend) zijn gedateerd. Een deel van de bebouwing gelegen aan de Spoorlaan en de Telegraafstraat wijzigt volgens de plantekening niet van bestemming.

Het is dan ook niet noodzakelijk om deze percelen in het uit te voeren bodemonderzoek te betrekken. Op het overige plangebied dient een actualiserend locatiedekkend onderzoek uitgevoerd te worden (zie tabel 3.2 voor de onderzoeksopzet).

Op de verdachte deellocaties dient nader onderzoek uitgevoerd te worden. Per deellocatie zal hiervoor een separate onderzoeksopzet worden opgesteld. De veldwerkzaamheden dienen te worden uitgevoerd onder certificaat op grond van BRL / SIKB 2000 conform protocollen 2000 en 2001 van de Stichting Infrastructuur Kwaliteitsborging Bodembeheer. Voorafgaand aan de werkzaamheden dient een KLIC-melding te worden verricht ten einde de ligging van eventueel aanwezige kabels en leidingen vast te stellen. Als het bodemonderzoek is uitgevoerd voor de sloop van een gebouw, dient rekening gehouden te worden dat na de sloop een aanvullend bodemonderzoek verlangd kan worden door het bevoegd gezag.

De hypothese “onverdacht” voor asbest is van toepassing. Uit het archief en bij de visuele inspectie van het maaiveld is geen informatie naar voor gekomen die duidt op de aanwezigheid van asbestverdachte materialen. Opgemerkt dient te worden dat de onderzoekslocatie bijna volledig verhard is. Indien tijdens de veldwerkzaamheden bij het beoordelen van de uitkomende grond asbestverdachte materialen worden waargenomen dient alsnog een asbestonderzoek uitgevoerd te worden.

Verkennend bodemonderzoek NEN 5740 (Aeres milieu)

De analyseresultaten zijn getoetst aan de geldende toetsingswaarden zoals vermeld in de Circulaire Bodemsanering en hieruit blijk het volgende:

Bij de verdachte locaties zijn in de mengmonsters geen of slechts lichte verontreinigingen vastgesteld. Het grondwater blijkt niet verontreinigd. In het bovengrondmengmonster van het oostelijk terreingedeelte (0,3-0,5 meter beneden maaiveld) is een matige verontreiniging met koper gemeten. In het ondergrondmengmonster van het oostelijk terreingedeelte (0,5-1,0 meter beneden maaiveld) is een matige verontreiniging met koper gemeten. In het ondergrondmengmonster van het westelijk terreingedeelte (0,5-1.5 meter beneden maaiveld) is een sterke verontreiniging met koper gemeten. In de overige mengmonsters zijn geen of slechts lichte verontreinigingen vastgesteld.

De matige tot sterke verontreiniging aan koper dient nader onderzocht te worden. Deze overschrijdingen vormen mogelijk een belemmering voor de planontwikkeling. Allereerst zal aangetoond moeten worden of er onaanvaardbare risico's zijn voor mens en milieu.

Omdat de verontreinigingen zijn aangetroffen in mengmonsters en om een beeld te krijgen van de omvang van de verontreiniging dienen in eerste instantie de samengestelde mengmonsters, verzameld uit aparte grondmonsters, uitgesplitst te worden. Hierbij worden de deelmonsters (8 stuks) apart geanalyseerd op koper. Op deze manier kan aangetoond worden of dat één punt verontreinigd is of dat een groter deel van de onderzoeksgebied verontreinigd is.

Op basis van de resultaten van deze extra analyses kan geconcludeerd worden of er inderdaad sprake is van een mogelijk geval van ernstige bodemverontreiniging waarvoor verder (nader) onderzoek noodzakelijk is.

Analyseresultaten uitsplitsing mengmonsters

De analyseresultaten van de uitsplitsing van beide mengmonsters zijn als volgt, ze staan toegevoegd in de bijlage 19 en 20.

Hieruit wordt geconcludeerd dat de ondergrond ter plaatse van boring 10 (0,5 – 1,0 m-mv.) en 13 (0,8 – 1,5 m-mv.) sterk verontreinigd is met koper en de bovengrond ter plaatse van boring 22 (0,3 – 0,5 m-mv.) matig verontreinigd is met koper. Boring 13 is ten zuidwesten op ZLTO-terrein gelegen en boring 10 en 22 liggen aan de andere zijde van de onderzoekslocatie ten oosten van het prive-parkeerterrein.

Om deze verontreiniging horizontaal en verticaal in beeld te krijgen, werden extra boringen (tot 2m-mv.) rondom deze boorpunten uitgevoerd. Vermoedelijk is de koperverontreiniging ter plaatse van boring 10 en 22 te wijten aan de puinbijmenging (historische verontreiniging met puin van eerdere bebouwing) in de grond. In de verontreinigde bodemlaag ter plaatse van boring 13 was zintuiglijk sintelgruis aangetroffen. Extra boringen geven uitsluitsel over de aard en omvang van de verontreiniging.

Definitieve analyseresultaten nader onderzoek

De definitieve analyseresultaten van het nader onderzoek aan het Magazijnkwartier te Tilburg zijn als volgt. Op basis van deze analyseresultaten zijn beide verontreinigingsspots zo goed als afgeperkt. Bij één boring (boring 103) is in het dieptetraject 1,0-1,5 m-mv. nog een tussenwaarde overschrijding voor koper. Van de ondergelegen laag is nog een spoedanalyse uitgevoerd, zodat deze ook afgeperkt is in de diepte. De verwachting is dat de ondergelegen laag schoon is maar om dit volledig te dekken dient een analyse uitgevoerd te worden. De verontreinigingsspots bevinden zich wel binnen de geplaatste boorpunten.

Spot 1 (boorpunten 101 t/m 108) heeft een oppervlakte van circa 120 m². Bij een diepte van ca. 0,5 m-mv. (boring 22/102) tot maximaal 1,5 m-mv. (boring 101 en 103) komt dat neer op een omvang van ca. 140 m³. Dit betreft het volume van de matig tot sterk met koper verontreinigde grond. Het sterk verontreinigde deel is ongeveer 75m³. Bij de effectieve sanering kan dit meer of minder zijn (inhomogene ophooglagen).

Spot 2 (boorpunten 109 t/m 113) heeft een oppervlakte van circa 50 m². Bij een diepte van ca. 0,5 m-mv. komt dat neer op een omvang van circa 25 m³. Het betreft het volume aan sterk verontreinigde grond met koper rondom boorpunt 13/109. Bij de effectieve sanering kan dit meer of minder zijn (inhomogene ophooglagen).

Het bevoegd gezag dient te beschikken over de uit te voeren sanering. Hiertoe dient een zogeheten BUS melding (Besluit Uniforme Sanering) te worden ingediend. Afhankelijk van de toekomstige bestemming van de locaties zijn meerdere saneringsvarianten mogelijk. De voor en nadelen hiervan zullen voor het indienen van de BUS melding worden besproken.

Algemeen

Binnen de gemeente Tilburg is een groot aantal wetten en beleidsstukken met betrekking tot natuur en groen van kracht. De bescherming van groen- en natuur vindt plaats op Europees, Rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau en is gericht op bescherming van gebieden enerzijds en soorten anderzijds.

Op rijksniveau zijn Natuurbeschermingswet 1998, Flora- en faunawet en Boswet van kracht. De Natuurbeschermingswet 1998 (vastgesteld in 2006) biedt bescherming aan gebieden met bijzondere waarden, zoals de Natura2000-gebieden. De Flora- en faunawet (2002) beschermt vrijwel alle in het wild voorkomende planten- en diersoorten (incl. de soorten, die genoemd worden in het Verdrag van Bern, de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn). In de Boswet (1961) is de kap van individuele bomen en bos buiten de bebouwde kom geregeld.

Uitwerking ten aanzien van Magazijnkwartier

Er is een quickscan flora- en faunaonderzoek uitgevoerd voor het project Magazijnkwartier, aan weerszijden van de Magazijnstraat in Tilburg. Het project bestaat uit het renoveren van een aantal kantoren, waarna er studentenwoningen, starterswoningen, stadswoningen, parkeervoorzieningen en commerciële ruimten gerealiseerd worden.

Aeres Milieu is gevraagd het volgende aan te geven:

1. 1. welke beschermde dieren en planten komen mogelijk voor in het plangebied
2. 2. welke effecten heeft de voorgenomen ingreep
3. 3. kunnen negatieve effecten zoveel mogelijk worden gemitigeerd (verzacht)
4. 4. welke eventuele gevolgen zijn er met betrekking tot de Vogel- en Habitatrichtlijn, de Natuurbeschermingswet en de EHS en op welke wijze kunnen die worden gecompenseerd.

De volgende conclusies kunnen op basis van de uitgevoerde quickscan worden getrokken. Het volledige rapport is bijgevoegd als bijlage10.

EFFECTEN VAN DE VOORGENOMEN INGREEP

De ingreep

De bestaande gebouwen worden gesloopt en de aanwezige vegetatie wordt verwijderd, waarna er studentenwoningen, starterswoningen, stadswoningen, parkeervoorzieningen en commerciële ruimten gerealiseerd worden.

Effecten op algemene beschermde soorten in het plangebied

Het foerageergebied van enkele algemeen voorkomende beschermde zoogdieren zal tijdelijk (deels) verdwijnen.

Holen en individuen van algemeen voorkomende zoogdieren zullen hierbij mogelijk worden verstoord of verdwijnen. Voor al deze soorten biedt de directe omgeving van het plangebied voldoende andere habitats.

Effecten op algemeen voorkomende vogelsoorten

Door de aanwezige vegetatie (inclusief de klimop) buiten het broedseizoen van de meeste vogelsoorten te verwijderen (dus buiten de periode 15 maart – 15 juli) wordt schade aan vogels, hun eieren en nesten voorkomen.

Effecten op vleermuizen

Tijdens het vleermuizenonderzoek is gebleken dat er geen vaste rust- en verblijfplaatsen van vleermuizen in het plangebied aanwezig zijn. De geplande ingrepen in het plangebied hebben dan ook geen effect op vleermuizen.

Effecten op de EHS

Het plangebied bevindt zich op circa 2 kilometer afstand van de EHS; dit is een te grote afstand om effecten op de EHS te verwachten.

Effecten op Natura 2000 gebieden

Natura 2000 gebieden en Beschermde Natuurmonumenten liggen op grote afstand (meer dan 4 kilometer) van het plangebied. Deze afstanden is te groot om directe effecten door geluid of visuele hinder op de daar aanwezige soorten en habitats te mogen verwachten.

Flora- en faunawet

Beschermde dieren uit de categorie 'algemene soorten': vrijstelling

Voor het vernietigen van holen etc. en verstoren van beschermde zoogdieren van de categorie 'algemene soorten' voor ruimtelijke ingrepen, bestaat een vrijstelling op grond van 'AMvB artikel 75' van de Flora- en faunawet (Ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit, 2005). Er hoeft daarom geen ontheffing voor algemene soorten te worden aangevraagd.

Algemene vogels: geen directe schade

Door het verwijderen van de vegetatie buiten de periode 15 maart tot 15 juli (het broedseizoen van de meeste vogels) uit te voeren, wordt directe schade aan algemeen voorkomende vogels, hun nesten en eieren voorkomen. Vogelsoorten waarvan het nest buiten het broedseizoen als een vaste rust- en verblijfplaats wordt gezien, zijn waarschijnlijk afwezig. Er hoeft dus geen ontheffing voor vogels te worden aangevraagd.

Voorkomen doden of verwonden dieren

De in de Flora- en faunawet genoemde 'algemene zorgplicht' is ook op beschermde soorten uit de categorie 'algemene soorten' van toepassing. Beschermde diersoorten (ook die van de categorie 'algemene soorten') die tijdens het verwijderen van vegetatie en het vergraven van grond worden aangetroffen, moeten direct worden gevangen en na afloop van de werkzaamheden in het aangrenzende gebied worden vrijgelaten.

Overige regelgeving

Omdat er geen negatieve effecten op de EHS zijn te verwachten, zijn er op dit punt geen bezwaren vanuit het provinciale natuurbeleid. Omdat er geen Natura 2000 gebieden of beschermde natuurmonumenten in of in de directe nabijheid van het plangebied liggen, is er geen vergunning nodig op grond van de Natuurbeschermingswet (ex artikel 19d lid 1).

De gemeente Tilburg hecht aan een duurzame ontwikkeling van de stad. Dit betekent ondermeer dat er De gemeente Tilburg hecht aan een duurzame ontwikkeling van de stad. Dit betekent ondermeer dat er bij de (her) ontwikkeling van (binnen)stedelijke locaties duurzaamheidsprincipes mede leidend zullen zijn. De algemene duurzaamheidsprincipes worden vertaald naar ambities/uitgangspunten die passen bij de mogelijkheden van de betreffende locaties. Ten behoeve van de uitwerking worden de te hanteren uitgangspunten zoveel mogelijk themagericht aangegeven. Hierbij wordt o.a. gestreefd naar het zoveel mogelijk sluiten van kringlopen en het inzetten van duurzame bronnen.

Per thema wordt met de gemeente afgestemd welke oplossingen uitvoerbaar zijn om het project op een duurzame wijze te realiseren. Uitgangspunten hierbij is het milieuprofiel van het plangebied. In vervolg op het opgestelde milieuprofiel kan voor de deelplannen binnen dit project gebruik gemaakt worden van de tool GPR stedenbouw. Deze tool kan gebruikt worden voor het bepalen van de vitaliteit van de omgeving/duurzaamheid per plandeel . Deze tool wordt gezien als een vervanger van het milieuprofiel. De ambities van de gemeente Tilburg zijn dat voor huidige ontwikkelingen per module van de GPR Stedenbouw de ondergrens van een 7 gehaald wordt. De verwachting is dat voor toekomstige ontwikkelingen in het Magazijnkwartier hogere gemiddelde scores mogelijk zijn.

In overleg met de initiatiefnemers wordt bepaald welk niveau van duurzaamheid voor de verschillende delen van het plangebied wenselijk en haalbaar zijn. Daarbij wordt ook het niveau van duurzaamheid op gebouwniveau (GPR gebouw) met elkaar afgesproken en vastgelegd.

Dit hoofdstuk geeft weer hoe wateraspecten een rol hebben gespeeld bij het opstellen van het voorliggende bestemmingsplan.

Door Aeres milieu is op 6 juli 2011 een rapportage opgesteld waarin de wateraspecten binnen het plangebied zijn geïnventariseerd. De volledige waterparagraaf is bijgevoegd als bijlage 11.

Uit deze inventarisatie blijkt dat realisatie van het project geen knelpunten oplevert wat betreft de

behandelde aspecten. Uitzondering is de afvoer van hemelwater via een HWA rioolsysteem richting Wilhelminakanaal. Dit afvoersysteem is nog niet geheel voltooid.

In de omgang met hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

1. 1. vasthouden op de plaats waar het valt / tegengaan directe afvoer hemelwater (op de schaal van Tilburg; niet afwentelen);
2. 2. gescheiden houden van waterstromen bij afvoer / beschermen kwaliteit afstromend hemelwater;
3. 3. inzamelen en transporteren van hemelwater (Blauwe aders);
4. 4. bufferen / bergen van hemelwater;
5. 5. hemelwater ten goede laten komen aan natte natuur.

Ieder project blijft een vorm van maatwerk. In uitbreidingsgebieden zal de gemeente deze volgorde strikter volgen dan bij inbreidingen. In het bestaande stedelijk gebied wordt er bewust voor gekozen om het hemelwater niet vast te houden op de plek waar het valt, maar eerst in te zamelen en te transporteren naar de stadsranden en daar vast te houden en verwerken in zogenaamde waterparken.

Als aanvullende maatregel kan worden overwogen om een z.g.n. “groendak” of vegetatiedak op de te realiseren nieuwbouw aan te brengen die voor een verminderde en vertraagde afvoer van neerslag zorg draagt.

Neerslaggebeurtenissen

Het rioolstelsel binnen Tilburg is berekend met “bui 8 van de leidraad riolering”, dit is een bui waarbij maximaal 1 maal per 2 jaar (T=2) een 'water op straat' situatie ontstaat. Deze bui heeft een neerslaghoeveelheid van 19,8 mm in 1 uur tijd.

In de structuurvisie Water en Riolering is de beleidskeuzes gemaakt voor de bergingsopgave in stedelijk gebied voor reeds bestaande afvoerende verharde oppervlakten 10 mm gerekend wordt.

Aangezien in het voorliggende plan de toekomstige (en bestaande) situatie volledig is verhard, bedraagt de bergingsopgave 10 mm.

Neerslaghoeveelheden

De hoeveelheid afgekoppelde neerslag afkomstig van de verharde oppervlakten (circa 13.000 m2) binnen het plangebied bedraagt dan totaal circa 130 m3. Alle afgekoppelde neerslag afkomstig vanuit de deelplannen aan de Magazijnstraat en Telegraafstraat kunnen het beste op het RWA-riool(Blauwe Ader) in de Magazijnstraat worden aangesloten. De afgekoppelde neerslag afkomstig vanuit het deelplan Komar kan het beste op het RWA-riool in de Spoorlaan worden aangesloten.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

De afgekoppelde neerslag van de ontsluitingswegen, paden, parkeervoorzieningen, en terrassen binnen het plangebied kan potentieel verontreinigd zijn. Om te voorkomen dat door afvoer van deze neerslag op termijn elders een bodemverontreiniging ontstaat, is het wenselijk deze neerslag op het DWAriool te laten lozen. Het geen impliceert dat de hoeveelheid “schone” neerslag dat op de Blauwe Aders wordt afgevoerd zal reduceren.

Wel moeten maatregelen worden getroffen om geen blad en zand etc. in de voorzieningen te laten stromen die verstopping kunnen veroorzaken. Het installeren van blad- en zandvangers voordat de afgekoppelde neerslag naar de voorzieningen stroomt, voorkomt dit euvel.

Het plan is voorgelegd aan de waterbeheerder, het waterschap De Dommel en dat De Dommel (voorlopig) heeft ingestemd met het bestemmingsplan per brief van 2 augustus 2011, die bij de gemeente binnenkwam op 4 augustus.

De indeling en inhoud van de regels bij dit bestemmingsplan zijn gebaseerd op de Tilburgse bestemmingsplansystematiek, die primair ten behoeve van het actualiseren van bestemmingsplannen (een autonoom proces waarbij uit de aard der zaak de nadruk ligt op beheer) door de afdeling Stedenbouw van de gemeente Tilburg is opgesteld. De plansystematiek is vastgesteld door het gemeentebestuur en wordt doorlopend aan veranderende regelgeving en beleidsinzichten aangepast. De plansystematiek is gebaseerd op en sluit aan bij SVBP2008 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen) en IMRO2008 (Informatie Model Ruimtelijke Ordening). De systematiek is te vinden op www.tilburg.nl/ruimtelijkeplannen.

Hoofdstuk 1 bevat de ´Inleidende regels´. Dit hoofdstuk omvat twee artikelen: een artikel met een aantal noodzakelijke begripsomschrijvingen en een artikel inzake de wijze van meten. Hieronder volgt een korte toelichting op enkele essentiële begrippen.

De Tilburgse plansystematiek (en dus ook dit bestemmingsplan) maakt onderscheid tussen het bouwvlak en het erf.

Het bouwvlak komt in principe bij alle bestemmingen voor. Uitzondering zijn de bestemmingen binnen het openbaar gebied. Indien geen bouwvlak is aangegeven, bepalen de planregels soms dat het gehele bestemmingsvlak geacht wordt bouwvlak te zijn. Hoofdgebouwen moeten binnen het bouwvlak worden opgericht. Bijgebouwen, aan- en uitbouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen er eveneens worden gebouwd, uiteraard slechts voor zover deze passen binnen de bestemming en de bouwregels. Soms mag het bouwvlak volledig worden volgebouwd, soms niet. Het eerste blijkt normaliter uit de planregels, het tweede wordt in de regel op de verbeelding weergegeven met een maatvoeringsaanduiding.

In het erf mogen geen hoofdgebouwen worden opgericht. Bijgebouwen, aan- en uitbouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn wel toegestaan, voor zover deze passen binnen de bestemming en de bouwregels. Het erf komt met name voor bij woningen en bebouwing langs de linten.

Binnen het onbebouwd erf (perceel minus bouwvlak en minus erf) beperken de bouwmogelijkheden zich over het algemeen tot hetgeen vergunningvrij mag worden gebouwd en enkele bouwwerken, geen gebouwen zijnde (denk vooral aan erfafscheidingen).

De Bouwverordening kent grote waarde toe aan de voorgevelrooilijn als stedenbouwkundig element: de lijn waarin gebouwd moet worden. De voorgevelrooilijn is in dit bestemmingsplan omschreven als ´de voorste, naar het openbaar gebied toegekeerde lijn die het bouwvlak begrenst´. In de bouwregels wordt aangeven wanneer er sprake is van een voorgevelrooilijn. Indien er sprake is van enkelvoudige volumes, wordt veelal een groot bouwvlak weergegeven, dat niet volledig (100%) mag worden bebouwd. In dat geval wordt op de verbeelding een ´bebouwingsfront´ weergegeven. In de regels wordt dan geregeld dat ter plaatse van deze aanduiding bebouwing in deze lijn moet worden gebouwd. Het bebouwingsfront geldt dan als voorgevelrooilijn.

De achtergevelrooilijn is ´de achterste, niet naar het openbaar gebied toegekeerde lijn, die het bouwvlak begrenst´. Omgevingsvergunningen voor het overschrijden van de achtergevelrooilijn zijn mogelijk en bijvoorbeeld nodig in situaties, waarin binnen de stroken- of blokverkaveling (gelegen binnen of aansluitend op het bestaande stadsweefsel) sprake is van:

• gebouwen op binnenterreinen mits hiervan de bereikbaarheid conform de gemeentelijke Bouwverordening gewaarborgd is;
• bebouwing in meerdere bouwlagen in de strook van 5 m langs de perceelscheiding tot een bebouwingsdiepte van max. 15 m.

Bij het verlenen van omgevingsvergunning dient een afweging plaats te vinden aan de hand van de volgende criteria:

1. 1. De beoogde bebouwing moet stedenbouwkundig gezien naar schaal passen c.q. inpasbaar zijn binnen het gebied, de bouwstrook of het bouwblok, waarbij in het bijzonder afstemming met bestaande woonbebouwing moet plaatsvinden;
2. 2. Bij ligging binnen beschermde stadsgezichten waarmee de schaal van de bebouwing zou kunnen concurreren, dient afstemming plaats te vinden. In voorkomende gevallen wordt advies gevraagd aan de Monumentencommissie.

Conform de regeling in de Bouwverordening is de bouwdiepte gerelateerd aan de dieptemaat van het betreffende bouwblok c.q. de bouwstrook. In het algemeen is de achterste begrenzing van het bouwvlak bepaald door de helft van de straal van de ingeschreven cirkel binnen de voorgevelrooilijnen in het betreffende bouwblok. Indien sprake is van een bouwstrook is de bouwdiepte bepaald door de helft van de diepte van de bouwstrook, gelegen achter de voorgevelrooilijn. In beide gevallen wordt als maximum gehanteerd een diepte van 12 m. Gelet op de specifieke situatie of vanuit stedenbouwkundige overwegingen kan voor het bepalen van de achtergevelrooilijn van deze richtlijn worden afgeweken.

Op grond van historisch/morfologische interpretatie worden de volgende gebiedstypen onderscheiden, waarbij het onderscheid wordt gevormd door een verschillende maximale bouwhoogte:

1. 1. Hoofdstructuur oude gebieden, onderverdeeld in:
   1. a. Linten van de 1e orde;
   2. b. Linten van de 2e orde.
2. 2. Hoofdstructuur nieuwe gebieden;
3. 3. Overige gebieden.

Langs de 'Hoofdstructuur oude gebieden' wordt, indien sprake is van een lint van de 1e orde, een maximale hoogte toelaatbaar geacht van 15 m. Indien sprake is van een lint van de 2e orde, is de maximaal toelaatbare hoogte 11 m. Langs de 'Hoofdstructuur nieuwe gebieden' is een bouwhoogte van maximaal 15 m toelaatbaar, terwijl in de overige gebieden maximaal 10 m is toegestaan. Bij afwijkende woningtypes en bijzondere situaties wordt van deze hoogteregels afgeweken en ´op maat´ bestemd. Met name vanwege het niet stedelijke karakter gelden voor de dorpen afwijkende maten die opgenomen zijn binnen de afzonderlijke bestemmingen: Wonen-1, Wonen-2 en Wonen-3. Ook in het buitengebied geldt een afwijkende regeling.

Een omgevingsvergunning voor het afwijken van de regels ten behoeve van een hogere bouwhoogte is vaak mogelijk voor specifieke constructies.

De toegelaten hoogte in de voorgevelrooilijn is in het algemeen gerelateerd aan de straatbreedte. De toegelaten hoogte in de achtergevelrooilijn is in het algemeen gerelateerd aan de afstand tussen de achtergevelrooilijnen. De formule ter bepaling van de goothoogte in de voorgevelrooilijn kan als volgt worden omschreven: de straatbreedte (gemeten van gevel tot gevel) + 1 m met een maximum van:

• 15 m bij linten van de eerste orde;
• 15 m bij de hoofdstructuur nieuwe gebieden;
• 11 m bij linten van de tweede orde;
• 10 m bij de overige gebieden.

In de meeste gevallen komt dit neer op een goothoogte die gelijk is aan de bouwhoogte. In de regels wordt de goothoogte dan ook gelijk gesteld aan de bouwhoogte, tenzij op de verbeelding met een maatvoeringsaanduiding een andere goothoogte wordt weergegeven. Bij afwijkende woningtypes en bijzondere situaties wordt van deze hoogteregels afgeweken en ´op maat´ bestemd. Dit zelfde geldt voor de goothoogte in de achtergevelrooilijn. Wanneer de systematiek voor de goothoogte in de voor- en achtergevelrooilijn resulteert in verschillende hoogten, wordt de laagste goothoogte weergegeven. Middels een omgevingsvergunning voor het binnenplans afwijken van de regels ten behoeve van het bouwen in het bouwvlak kan dan een hogere goothoogte voor de andere rooilijn worden verkregen.

Aanvullend op deze regeling dient langs de 'Hoofdstructuur oude en nieuwe gebieden' echter rekening te worden gehouden met de bestaande hoogte van de belendingen in de voorgevelrooilijn. Hierbij dienen de volgende uitgangspunten in acht te worden genomen:

• de hoogte van de bebouwing in de voorgevelrooilijn op het te bebouwen perceel mag in een strook van 5 m langs de zijdelingse perceelsgrens over een diepte tot aan de achtergevelrooilijn niet meer mag bedragen dan de feitelijk in de voorgevelrooilijn aanwezige afschuiningshoogte van de bebouwing op het naastgelegen perceel vermeerderd met 6 m;
• deze hoogte mag afhankelijk van de aanwezige afschuiningshoogte van de bebouwing op het naastgelegen perceel in elk geval 10 m bedragen;
• bebouwing op een grotere afstand dan 5 m van de zijdelingse perceelsgrens wordt hierbij buiten beschouwing gelaten.

In bijzondere gevallen kan, afhankelijk van het type lint, omgevingsvergunning worden verleend voor binnenplans afwijken van de bouwregels t.b.v. bebouwing in de strook van 5 m langs de zijdelingse perceelsgrens tot een maximale hoogte behorende bij het type lint. Rekening houdende met de belendingen en/of het straatbeeld kunnen uit oogpunt van een goede ruimtelijke inpassing nadere eisen worden gesteld ten aanzien van vorm, afmetingen en plaats van de bovenste bouwlaag of de bovenste twee bouwlagen.

In het buitengebied gelden ten aanzien van goothoogten andere regels, die een lagere maximale goothoogte met zich brengen.

Tenzij anders weergegeven is de volgende regeling van kracht voor woningen in stedelijk gebied:

1. 1. oppervlakte:
   1. a. 20 m² indien erf kleiner is dan 50 m²;
   2. b. 40% van erf met maximum van 60 m² bij erf tussen de 50 m² en 500 m²;
   3. c. 80 m² bij erf tussen de 500 m² en 1000 m²;
   4. d. 100 m² bij erf vanaf 1000 m².
2. 2. bouwhoogte: maximaal 3 m bij plat dak, bij schuin dak goothoogte maximaal 3 m en bouwhoogte maximaal 4,5 m.

Met omgevingsvergunning inzake binnenplans afwijken van de bouwregels is ten behoeve van mantelzorg een grotere oppervlakte mogelijk.

In het buitengebied geldt (op basis van provinciaal beleid) voor bijgebouwen bij woningen in beginsel een maximale oppervlaktemaat van 75 m², terwijl de goothoogte maximaal 3 m en bouwhoogte maximaal 4,5 m mag bedragen.

Hoofdstuk 2 bevat de ´Bestemmingsregels´. In dit hoofdstuk komen de verschillende bestemmingen met bijbehorende bouwregels en gebruiksregels aan bod. Vaak is daarnaast sprake van een nadere eisen-regeling, een omgevingsvergunningplicht voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden, wijzigingsbevoegdheden e.d.

Bestemmingen
In het plan komen de volgende bestemmingen voor:

1. 1. Centrum-Binnenstad.
2. 2. Centrum-Horeca
3. 3. Verkeer-Verblijf.
4. 4. Wonen-Gestapeld.

De bestemming Centrum-Binnenstad komt voor op locaties waar menging van centrumfuncties is toegestaan maar die gelegen zijn buiten het horecaconcentratiegebied. Te denken valt hierbij bijvoorbeeld aan gebieden waar verschillende functies zoals detailhandel, bedrijven, kantoren, dienstverlening et cetera mogelijk is. Beperking van functies is mogelijk vanwege specifieke locale omstandigheden en/of de omgeving door het op de verbeelding uitsluiten van functies. Zo valt te denken aan het uitsluiten van (beperkt) kwetsbare objecten in de 'veiligheidheidszone – vervoer gevaarlijke stoffen'. Het nieuw vestigen van horecagelegenheden in de categorie 1 is uitsluitend mogelijk via een binnenplanse afwijkingsbevoegd. De bestaande horecagelegenheden zijn met een aanduiding op de verbeelding weergegeven. Plandeel B krijgt een specifieke aanduiding voor een gezondheidszorgcentrum, waaronder wordt verstaan: De bestemming Centrum-Binnenstad is gelegd op heel het plangebied, met uitzondering van het horecaconcentratiegebied, de studentenhuisvesting en de verkeersruimte. De bestemming Centrum-Horeca is gelegd op de panden binnen het horecaconcentratiegebied langs de Telegraafstraat. Binnen deze bestemming zijn horecapanden tot en met categorie 3 toegestaan.

De bestemming Verkeer-Verblijf heeft betrekking op verkeer-, vervoer- en verblijfsvoorzieningen en eventueel verblijfsgebied, ten behoeve van personen- en goederenvervoer via spoorwegen met bijbehorende voorzienigen waaronder bijvoorbeeld stationsgebouwen e.d.

De bestemming Wonen-Gestapeld wordt gebruikt bij appartementenbouw, in dit geval de studentenhuisvesting. Deze gebouwen krijgen tevens de aanduiding (sth), omdat het wenselijk is hier uitsluitend studentenwoningen te realiseren. Met een wijzigingsbevoegdheid kan het college deze aanduiding verwijderen, op voorwaarde dat voldaan wordt aan parkeernormen voor reguliere woonbestemmingen. Onder voorwaarden zijn tevens beroepsmatige activiteiten toegestaan als een aan huis gebonden beroep. Met afwijkingsprocedure kan worden meegewerkt aan het uitoefenen van bedrijfsmatige activiteiten. Hierbij moet worden gedacht aan activiteiten die inpasbaar zijn binnen een woonwijk en vrijwel geen overlast veroorzaken voor de directe omgeving. Qua uiterlijke verschijningsvorm dienen de beroepsuitoefeningen ondergeschikt te zijn aan de omgeving en wordt de oppervlakte die voor de beroepsuitoefening naar omvang beperkt.

Daarnaast is de volgende dubbelbestemming opgenomen:

5. 5. Waarde-Cultuurhistorie.

Deze waarde zorgt voor juridische borging van het beschermde stadsgezicht.

Bouwregels
De bouwregels bevatten een uitgebreide regeling ten aanzien van het oprichten van gebouwen en overige bouwwerken in het plangebied (bouwvlak, erf, bouwhoogte, regeling bijgebouwen, etc.). Er wordt hierbij een onderscheid gemaakt in bouwregels voor (hoofd)gebouwen, aan- en uitbouwen en bijgebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde en bouwwerken van algemeen nut.

Nadere eisen en omgevingsvergunning voor het binnenplans afwijken van de bouwregels
Vaak heeft het college de bevoegdheid om met in achtneming van de daarvoor geldende voorwaarden nadere eisen aan bouwplannen te stellen of afwijking van de bouwregels toe te staan.

Gebruiksregels
Bij de meeste bestemmingen worden regels omtrent het gebruik van gronden en bouwwerken gegeven, al dan niet aangevuld met een aantal afwijkingsmogelijkheden, wisselend per bestemming.

Omgevingsvergunningplicht voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden
Een aantal bestemmingsartikelen is aangevuld met een vergunningplicht t.a.v. bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde.

Wijzigingsbevoegdheid
Een aantal bestemmingsartikelen is aangevuld met een wijzigingsbevoegdheid t.a.v. bepaalde functies. Zo kan de aanduiding (sth) met een afwijkingsbevoegedheid van het bestemmingsplan verwijderd worden op voorwaarde dat voldaan wordt aan parkeernormen voor reguliere woonbestemmingen.

Hoofdstuk 3 bevat de ´Algemene regels´ ten aanzien van de volgende aspecten.

Anti-dubbeltelregel

Artikel 8 bevat een algemene anti-dubbeltelregel ter voorkoming van onbedoeld gebruik van de regels.

Algemene bouwregels

Artikel 9 bevat een aantal bouwregels die algemeen toepasbaar zijn. Het gaat hierbij om de regeling met betrekking tot ondergrondse bebouwing, de situering van de hoofdtoegang voor woningen, een regeling voor onbebouwde terreinen bij woningen en bij overige gebouwen, een regeling over de ruimte tussen gebouwen en een regeling voor het bouwen nabij op de verbeelding aangeduide bomen.

Algemene gebruiksregels

In artikel 10 staat een algemene gebruiksregel, inhoudende dat het gebruik van gronden en opstallen in overeenstemming met een functie-aanduiding aangemerkt wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming.

Algemene aanduidingsregels

In artikel 11 zijn de algemene aanduidingsregels opgenomen. Op de verbeelding voorkomende gebiedsaanduidingen zijn hier geregeld. In dit bestemmingsplan gaat het om de geluidzone - spoor, de invliegfunnel van vliegbasis Gilze-Rijen, om de veiligheidszone – vervoer gevaarlijke stoffen. Daarnaast is er één wijzigingsgebied aan de oostzijde van de Magazijnstraat. De uitgangspunten / voorwaarden voor deze wijzigingsbevoegdheid zijn opgenomen in dit artikel en bevatten algemene beginselen van een goede ruimtelijke ordening. Ze gaan specifiek in op de bouwhoogte, het bebouwingspercentage, de functies en het maximum aantal woningen (40).

Algemene afwijkingsregels
Algemene afwijkingsbevoegdheden met betrekking tot geringe afwijkingen van de regels van het plan staan in artikel 12.

Algemene wijzigingsregels en procedureregels
Een algemene wijzigingsbevoegdheid staat in artikel 13, o.a. met betrekking tot reconstructie van oude complexgewijze bebouwing, schrappen van functieaanduidingen en uitwisseling van functieaanduidingen, het toelaten van diverse functies binnen de woonbestemming, wijziging van de bestemmingsgrenzen en het toelaten van utiliteitsvoorzieningen met een oppervlak groter dan 50 m². De algemene procedureregel staat in artikel 14.

Overige regels
Naast eventuele nadere eisen per bestemming zijn burgemeester en wethouders middels dit artikel 15 bevoegd om een aantal algemene nadere eisen te stellen. Algemene regels over het toelaten van werken en werkzaamheden waarvoor een omgevingsvergunning vereist is, staan eveneens in dit artikel.

Het vierde en laatste hoofdstuk heet ´Overgangsrecht en slotregel´. Hier is het overgangsrecht te vinden met betrekking tot het bouwen van bouwwerken en het gebruik van gronden en opstallen, in artikel 17. In de slotbepaling, artikel 18, wordt de exacte naam van het bestemmingsplan gegeven.

Ingeval een toekomstige ontwikkeling een particuliere grondexploitatie betreft stelt de Wet ruimtelijke ordening de eis dat het plan economisch uitvoerbaar is en dat het kostenverhaal verzekerd is. In deze gevallen, waar de gemeente zelf geen grond exploiteert en de openbare voorzieningen en overige kosten dus niet zelf in de grondprijs kan verdisconteren, wordt doorgaans met initiatiefnemers een exploitatieovereenkomst gesloten. In deze overeenkomst worden alle gemeentelijke kosten bij de initiatiefnemers in rekening gebracht, zoals de gemeentelijke plan- en apparaatskosten, de bijdrage aan 'Bovenwijkse Voorzieningen' en kosten van voorzieningen van openbaar nut, waaronder herstel van aangebrachte schade. Eveneens wordt een planschadeovereenkomst afgesloten. Door het afsluiten van een exploitatieovereenkomst en planschadeovereenkomst zijn deze plannen kosten neutraal voor de gemeente en derhalve economisch uitvoerbaar.

Met de initiatiefnemer is een anterieure grondexploitatieovereenkomst en een planschade verhaalsovereenkomst gesloten. In de planschade verhaalsovereenkomst is bepaald dat schade als gevolg van onderhavig bestemmingsplan, welke op de voet van afdeling 6.1 Wro voor vergoeding in aanmerking komt, zal worden vergoed door de initiatiefnemer. In de grondexploitatieovereenkomst zijn de gemeentelijke plan- en apparaatskosten ten behoeve van het opstellen van dit bestemmingsplan opgenomen, de bijdrage aan de bovenwijkse voorzieningen alsmede de kosten voor de benodigde aanpassingen in het openbaar gebied. De in het plan gesitueerde Magazijnstraat alsmede overige openbare- en nutsvoorzieningen zullen door de initiatiefnemer worden gerealiseerd dan wel hersteld.

Voor de delen in het bestemmingsplan waar een wijzigingsbevoegdheid geldt is geregeld dat de huidige bestemming pas wijzigt indien de economische uitvoerbaarheid van de wijziging is aangetoond en het kostenverhaal voor de gemeente is geregeld.

Uit de in de grondexploitatieovereenkomst opgenomen gegevens alsmede door de initiatiefnemer verstrekte gegevens met betrekking tot toekomstige afnemers en beoogde mede realisatoren kan worden afgeleid dat het plan gerealiseerd kan worden.

De initiatiefnemer heeft het merendeel van de gronden in het plan in eigendom. In de grondexploitatieovereenkomst is tevens de verkoop van enkele percelen gemeentegrond opgenomen die benodigd zijn voor de realisatie van het plan.

Aangezien het verhaal van kosten anderszins verzekerd is, het bepalen van een tijdvak of fasering en het stellen van eisen en regels als bedoeld in artikel 6.13 tweede lid Wro niet noodzakelijk is, is er geen verplichting om een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 Wro vast te stellen. opgesteld.

Gelet op bovenstaande is het onderhavige plan economisch uitvoerbaar.

Artikel 1.3.1 van het Bro verplicht bestuursorganen, die een structuurvisie of een bestemmingsplan voorbereiden, waarbij sprake is van een ruimtelijke ontwikkeling en waarbij geen milieu-effectrapport wordt opgesteld, kennis te geven van het voornemen te komen tot vaststelling van die structuurvisie of dat bestemmingsplan. In casu is het voornemen te komen tot vaststelling van het voorliggende bestemmingsplan Magazijnkwartier 2011 op 7 juli 2011 gepubliceerd in De Tilburgse Koerier en op de gemeentelijke website.

Het concept-ontwerpbestemmingsplan is onder vermelding van een reactietermijn van vier weken verzonden naar de in artikel 3.1.1 Bro genoemde overleginstanties, aangevuld met enkele organisaties, die de gemeente op vrijwillige basis de mogelijkheid wenste te geven op het concept te reageren. Het concept is verzonden aan de volgende organisaties:

Hieronder worden de overlegreacties met opmerkingen (samengevat) weergegeven, waarbij tevens het standpunt van het college van burgemeester en wethouders wordt vermeld.

De vier eerstgenoemde ontvangen reacties bevatten geen inhoudelijke opmerkingen, die van de gemeente Tilburg, afdeling Omgevingsvergunningen Dienst Publiekszaken wel, zoals te zien valt in de bijlagen 14 tot en met 18.

In reactie op de input van de laatstgenoemde vindt dit plan als volgt verbetering.

“Artikel 2.5 – wijze van meten – Op basis van deze uitleg van de oppervlakte van een bouwwerk tellen overstekken niet mee.”

Bovenstaande behoort tot de standaard systematiek van de gemeente Tilburg. Het bestemmingsplan behoeft op basis van deze opmerking geen aanpassing.

“Artikel 9.2.1.b – ondergronds bouwen – Op grond van dit artikel mag 100% van het erf ondergronds worden bebouwd. In 9.2.2 staat een afwijkingsmogelijkheid voor hetzelfde. Is de afwijkingsmogelijkheid overbodig?"

In systematiek staat 40% van erf mag ondergronds bebouwd worden, met afwijking tot 100%. Deze regeling wordt opgenomen omdat anders het gehele plangebied ondergronds bebouwd kan worden. Vervolgens zal voor ondergrondse parkeergarage/bebouwing in de bouwregels van de bestemming opgenomen worden dat ondergrondse bebouwing is toegestaan.

Verder is de systematiek alsvolgt aangepast aangezien de voorwaarden onder de afwijkingsregels behoren te staan:

Afwijken van de bouwregels.

Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van het bepaalde in lid 2.1 ten behoeve van:

6. f. het voor 100% ondergronds bebouwen van het erf;
7. g. ondergronds bouwen in het onbebouwd erf;
8. h. ondergronds bouwen boven het straatpeil.

en mits dit niet leidt tot een onevenredige aantasting van:

1. 1. het woon- en leefklimaat en de milieukwaliteit;
2. 2. de verkeers-, brand-, sociale en externe veiligheid;
3. 3. de bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken;
4. 4. de waterhuishouding, de natuurwaarden en de archeologische waarden.

“Artikel 9.1 - Dit roept de vraag op of parkeren nu in het bestemmingsplan is geregeld of via de bouwverordening.”

Artikel 9.1 kan verwijderd worden aangezien de normering al is opgenomen in artikel 6. Echter lijkt het verstandig om de regeling zoals opgenomen in art. 6.2.2. sub b onder te brengen onder artikel 6.2.1. Voor de overige gevallen kan de regeling "uitsluiting aanvullende werking Bouwverordening" in artikel 9.8 blijven staan.

“Artikel 11.5.c – wro wijzigingsgebied 2 – Het maximum bruto vloeroppervlak tbv centrumfuncties mag maximaal 900 m² bedragen…Als ik naar de toegestane functies binnen de bestemming Centrum-Binnenstad kijk valt hier ook wonen onder. Dan zijn de 900 m² snel opgebruikt.”

De wijzigingsregels zijn anders vormgegeven, niet met een maximaal vloeroppervlak maar met een bebouwingspercentage en toegestane functies per bouwlaag.

Op 5 juli 2011 is ter uitvoering van het bepaalde in de door de raad vastgestelde Handreiking Burgerparticipatie een informatieavond gehouden aan de Spoorlaan 350 in Tilburg. Tijdens deze informatieavond is een toelichting gegeven op de aard en het doel van het bestemmingsplan. Daarnaast is het eerste concept van de verbeelding gepresenteerd. Tevens is de gelegenheid gegeven tot het stellen van vragen en het maken van opmerkingen. Bijlage 13 bevat een verslag van deze avond met antwoorden op de vragen en reacties.

Voor wat betreft plandeel B is nog het een en ander verder uitgewerkt, naar aanleiding van de burgerparticipatie. De wijze waarop gedacht wordt tegemoet te komen aan de wensen van de bewoners van het Pieter Vreedeplein is door:

• vergroting van de afstand tussen de gebouwen, met circa drie meter;
• versmalling van de gevel zoals die er nu recht tegenover staat;
• verruiming van het plein met inrichting.

Het gebouw wordt wel iets hoger omdat stedenbouwkundig gezocht is naar een verbijzondering van dit onderdeel van het gebouw en de relatie er van met het plein.

Op de volgende afbeelding valt te zien dat het gebouw een stuk verder teruggelegd is, richting en noorden en weg van de appartementen aan het Pieter Vreedeplein. Dat geldt helemaal voor de hoofdmassa. Links op de tekening valt te zien dat het de Telegraafstraat is, ten oosten van de Magazijnstraat. Ten zuiden van de pijlen die de verbetering aangeven bevindt zich het Pieter Vreedeplein. .

Het verslag van de burgerparticipatie bevindt zich in bijlage 22.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft, in overeenstemming met het bepaalde in artikel 3.8. van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), gedurende zes weken ter inzage gelegen, te weten van vrijdag 28 oktober 2011 tot en met donderdag 8 december 2011. Tijdens deze periode zijn er 7schriftelijke zienswijzen ingediend. Navolgend worden de ingekomen zienswijzen per zienswijze behandeld.

Zienswijze 1:

a. Door de geplande nieuwbouw in plandeel C van het bestemmingsplan vreest de eigenaar van het pand Spoorlaan 328 dat de huidige toegang tot het achtererf verdwijnt hetgeen zal leiden tot een parkeerprobleem en bovendien financiële gevolgen heeft voor de eigenaar (beëindiging huur door huurder en waardedaling van het pand).

b. Door de nieuwbouw in plandeel C wordt de geluidsoverlast van St. Olof en het spoor aanzienlijk groter omdat de nieuwbouw het geluid gaat weerkaatsen. In de huidige plannen is niets opgenomen over St. Olof en metingen van geluidsoverlast en als gevolg daarvan de aan te houden afstand van de nieuwbouw tot de bestaande bouw.

Standpunt van het college van Burgemeester en Wethouders:

a. Het betreffende achtererf is gelegen in het gebied waarvoor de Wro-zone wijzigingsgebied 1 is opgenomen. Voor de ontwikkeling van dit plandeel is in het bestemmingsplan geen directe bouwtitel opgenomen. De indeling van dit wijzigingsgebied is vooralsnog niet bekend. Voordat besloten zal worden over het al dan niet toepassen van de wijzigingsbevoegdheid zal een concreet plan voor de invulling van dit plandeel getoetst moeten worden aan de voorwaarden die aan het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid zijn gesteld. Zo zal o.a. voldaan moeten worden aan vereisten inzake akoestiek en is als voorwaarde gesteld dat de nieuwe woningen geen onnodige beperkingen mogen opleveren voor de aanwezige bedrijven binnen en/of nabij het plangebied. In een eventueel wijzigingsplan zal sprake moeten zijn van een zorgvuldige ruimtelijke onderbouwing. Indien er een ruimtelijk aanvaardbare invulling van dit plandeel is, voldaan wordt aan alle voorwaarden voor toepassing van de wijzigingsbevoegdheid en besloten is tot het in procedure brengen van een wijzigingsplan volgt voor dat plan een aparte planologische procedure met bezwaar- en beroepsmogelijkheden.

b. Zie hiervoor allereerst de beantwoording onder a. Van deze wijzigingsbevoegdheid kan conform artikel 11.4 van de bestemmingsplanregels alleen gebruik gemaakt worden indien voldaan wordt aan de vereisten inzake de bodemkwaliteit, geluid, flora- en faunawet, luchtkwaliteit, bedrijvigheid alsmede de economische uitvoerbaarheid. Daarnaast is in datzelfde artikel onder i opgenomen dat "nieuwe woningen geen onnodige beperkingen mogen opleveren voor de aanwezige bedrijven binnen en/of nabij het plangebied". Dit houdt in dat indien de geluidbelasting van St. Olof dusdanig zal zijn dat niet aan de normen voldaan zou kunnen worden op het nieuwe bouwplan, de initiatiefnemer voorzieningen dient te treffen. Hiermee wordt voldoende rekening gehouden met de belangen van de bedrijven in (de omgeving van) het plangebied. Overigens heeft het betreffende gebied in het nu geldende bestemmingsplan Pieter Vreedeplein e.o.(globale bestemming met uitwerkingsplicht) een centrumbestemming waarbinnen ook nu reeds wonen mogelijk is.

Wat betreft de weerkaatsing van het geluid door de nieuwbouw ten opzichte van het pand Spoorlaan 328 is een berekening gemaakt om een eventuele toename van het geluid te kunnen voorspellen. Hiervoor is een worst case berekening gemaakt waarbij heel wijzigingsgebied 1 gemodelleerd is tot 15 meter hoogte. Uit de berekening blijkt dat door reflectie de geluidbelasting van het spoor met maximaal 1dB kan toenemen op de achterzijde van het pand. De geluidbelasting op de achterzijde t.g.v. het spoor blijft ook met reflectie ruim onder de voorkeursgrenswaarde van 55dB. De mogelijke toename van 1dB achtten wij acceptabel. Het overleg tussen de initiatiefnemer en de indiener van de zienswijze is inmiddels gestart.

Conclusie:

De zienswijze is ongegrond.

Zienswijze 2:

a. In het bestemmingsplan is niet terug te vinden dat de studenteneenheden slechts uitgevoerd kunnen worden als zelfstandige wooneenheden. Als omwonende hecht de indiener van de zienswijze er aan dat er geen gezamenlijke bedrijfsruimten komen in verband met eventuele geluidsoverlast. Verzocht wordt de uitvoering van de studenteneenheden als zelfstandige wooneenheden expliciet in het bestemmingsplan op te nemen.

b. Verzocht wordt om op de panden Telegraafstraat 1 t/m 15 A, Magazijnstraat 8 t/m 46 alsmede op de daarachter gelegen voormalige sportschool de bestemming Centrum-Binnenstad te leggen in plaats van de bestemming Centrum Horeca zoals opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan. De indiener van de zienswijze is van mening dat deze panden niet tot het horecaconcentratiegebied behoren.

c. Plandeel B komt gezien zijn hoogte veel te dicht bij het complex Pieter Vreedeplein. Het ontwerpplan heeft slechts een vier meter grotere afstand tot het complex Pieter Vreedeplein (dan het plan wat tijdens de burgerparticipatie werd gepresenteerd) met een extra hoogteaccent van vijf meter aan de Telegraafstraat. Hiermee is niet tegemoetgekomen aan de wensen van omwonenden. Indiener verzoekt:

1. maximale bouwhoogte van 23 meter voor plandeel B aan de zijde van de Telegraafstraat;

2. de afstand tot het complex Pieter Vreedeplein verder te vergroten;

3. indien het vanwege de financiële haalbaarheid onvermijdelijk blijkt maximaal één verdieping hoger dan 23 meter te gaan (dat is dus minder dan 28 meter) en dan aan de noordzijde van het gebouw van plandeel B.

d. Opgemerkt wordt dat de fietsstallingcapaciteit in de omgeving van het Pieter Vreedeplein op piekmomenten ernstig tekort schiet, waarnaast ook de bestaande fietsbeugels op de hoek Telegraafstraat/Magazijnstraat vervallen door dit plan. Indiener verzoekt niet tot wijziging van de bestemming voor het plandeel B over te gaan vooraleer er een afdoende oplossing voor het parkeren van fietsen is gevonden en gerealiseerd.

e. Ter plekke van plandeel B en C (Wijzigingsgebied 1) bevindt zich nu een veelgebruikte parkeerplaats voor parkeren met een bezoekerspas, voor vergunninghouders en voor voertuigen die niet in de parkeergarage Pieter Vreedeplein passen. Ondanks de benadrukking op de tijdelijkheid van de parkeerplaats voorziet deze in de praktijk in een behoefte. Voorts is er in de directe omgeving geen andere mogelijkheid voor voertuigen die niet in de parkeergarage Pieter Vreedeplein passen. Indiener verzoekt niet tot wijziging van de bestemming voor plandelen B en C over te gaan vooraleer er een afdoende oplossing voor het parkeren middels bezoekerspas en voor voertuigen die niet in de parkeergarage Pieter Vreedeplein passen is gevonden en gerealiseerd.

Standpunt van het college van Burgemeester en Wethouders:

a. Uitgangspunt is alle studentenwoningen in deelplan A uit te voeren als zelfstandige woningen, die geschikt zijn voor bewoning door één student. Iedere unit is ca. 25 m2 groot en heeft een eigen woon/-slaapkamer en badkamer. Er wordt per gebouw een 'gezamenlijke' wasmachineruimte gerealiseerd en er worden een aantal gemeenschappelijke buitenruimten gerealiseerd (geluidsluw). Dit is ook als zodanig verwoord in het verslag van de burgerparticipatie. Niet gebruikelijk is om in een bestemmingsplan onderscheid te maken tussen zelfstandige- danwel niet zelfstandige studentenwoningen omdat dit planologisch niet relevant is. Hoewel het in dit plan dus uitgangspunt is dat het zelfstandige studentenwoningen worden zal dit niet expliciet in het bestemmingsplan geregeld worden.

b. De gemeenteraad heeft bij besluit van 4 juli 2011 besloten het Pieter Vreedeplein (openbare ruimte) op te nemen als onderdeel van het Horecaconcentratiegebied en onderdeel uit te laten maken van de door de raad vastgestelde nota "Over smaak valt best te twisten" Horecabeleid Tilburg 2006-2015 . Uit deze begrenzing volgt dat de panden, Telegraafstraat 9a t/m 15a en Magazijnstraat 8 t/m 46 géén onderdeel uitmaken van het horecaconcentratiegebied. De panden Telegraafstraat 1 t/m 7 maken behoren wel tot het horecaconcentratiegebied. De bestemming van (een deel van) deze panden zal worden gewijzigd naar Centrum-Binnenstad.

c. In het nu geldende bestemmingsplan Pieter Vreedeplein e.o. zijn uitwerkingsregels opgenomen die het mogelijk maken in 5 lagen bebouwing op te richten tot een maximale bouwhoogte van 22,5 meter waarbij de bebouwingsmassa's tot direct aan de trottoirs van de Telegraafstraat en de Magazijnstraat uitgevoerd mogen worden. In deze 5 bouwlagen zijn alle centrumfuncties mogelijk. Uitgaande van het geldende bestemmingsplan had de indiener er dan ook rekening mee moeten houden dat er in dit gebied in meerdere bouwlagen bebouwing opgericht zou kunnen worden. Met het verder naar de noordzijde positioneren van het gebouw dan oorspronkelijk gepland en het versmallen van het gebouw is ook het zicht op de gevel versmald. De impact van de nieuwe gevel op de hoek Telegraafstraat-Magazijnkwartier is door de versmalling verbeterd in die zin dat vanuit de woningen op het Pieter Vreedeplein beter langs de gevels heen gekeken kan worden. Ook hoeft niet gevreesd te worden voor een sterk verminderde lichtinval in de woningen op het Pieter Vreedeplein. Het plan bevindt zich ten noorden van de bestaande panden en heeft geen negatieve invloed op de toetreding van direct zonlicht in de woonkamers. De afstand van de bebouwing van plandeel B ten opzichte van de bebouwing op het Pieter Vreedeplein bedraagt zo'n 17 meter, een afstand die voor een centrumstedelijk gebied als dit aanvaardbaar geacht wordt.

d. Het aantal fietsstallingsplaatsen dat in het plan is opgenomen, is gebaseerd op landelijke kencijfers en -normen. Dit komt neer op 1 fietsparkeerplaats per woning voor de bewoners plus 0,5 fietsparkeerplaats voor bezoekers. Er komen dus voldoende fietsparkeerplaatsen in het plan.In de directe omgeving bevinden zich bovendien twee gratis beheerde fietsstallingen, aan de IJzerstraat (580 plaatsen) en op de Heuvel (1100 plaatsen). Er is ruim voldoende fietsstallingscapaciteit in en om het plangebied. In de regels zal bij de functieaanduidingen "parkeergarage en parkeerterrein" toegevoegd worden dat deze gronden bestemd zijn voor de stalling van motorvoertuigen en/of (brom)fietsen. Bovendien zullen eveneens de kencijfers voor fietsparkeren (1,5 per studentenwoning) in de regels worden opgenomen.

e. Wijziging van plandeel C geschiedt niet binnen dit plan maar bij eventuele latere uitvoering van de daar op rustende Wro zone- wijzigingsbevoegdheid 1. Derhalve beperkt het gemeentelijke standpunt op dit deel van de zienswijze zich nu tot de tijdelijke parkeerplaats die nu aanwezig is op de locatie van plandeel B moet komen.

Het betreffende parkeerterrein is aangelegd en ingericht als tijdelijk parkeerterrein in afwachting van de planontwikkeling op deze locatie en dit is ook altijd nadrukkelijk richting omwonenden gecommuniceerd. Uitgangspunt is altijd geweest dat deze locatie bebouwd zou worden hetgeen ook blijkt uit de vigerende planologische regeling. Voor het bezoekersparkeren in dit gebied kan, net als overigens elders in de binnenstad, gebruik gemaakt worden van de aanwezige parkeergarages en parkeerterreinen. In de nabijheid van het plangebied zijn de parkeergarages Pieter Vreedeplein en de Tivoligarage gelegen. Verder kan er ook geparkeerd worden op de Spoorlaan onder de spooroverkapping en op het zgn. Klipperterrein aan de Spoorlaan, hier kunnen ook voertuigen geparkeerd worden die niet in de parkeergarage Pieter Vreedeplein passen. In parkeergarages wordt overigens niet gewerkt met bezoekerspassen.

Conclusie:

De zienswijze onder 2a, 2c, en 2e zijn ongegrond. De zienswijze onder 2b en 2d is deels gegrond.

Zienswijze 3:

a. Het Magazijnkwartier wordt in twee delen, plan A en B gesplitst en aangeboden. Indieners zijn van mening dat het van belang is dat het bestemmingsplan in zijn geheel moet worden aangeboden en beoordeeld waarbij rekening wordt met de omgeving, verkeer, milieu etc. niet in twee plandelen. Verder is de omgeving gebaat bij vaste bewoning met huizen en grotere appartementen, door de keuze van studentenappartementen zal de functie en de leefbaarheid van het Magazijnkwartier zeker niet verbeteren.

b. Er zal een oplossing moeten komen voor de nu al problematisch situatie van vele verkeershandelingen en laden en lossen van goederen in de Telegraafstraat, Magazijnstraat en parkeergarage Pieter Vreedeplein. Gevreesd wordt voor een verkeersonveilige situaties op de Spoorlaan voor fietsers, voetgangers en bussen door diverse in -en uitrijmogelijkheden naar het Magazijnkwartier. Ook ontstaat er meer verkeersdruk in het gedeelte tussen Willem II straat en Magazijnstraat. Tot slot is het verdwijnen van huidige parkeerplaatsen links en rechts in de Magazijnstraat voor de bewoners en bezoekers niet bespreekbaar.

c. De luchtkwaliteit in dit gebied van de stad is nu al zeer slecht en zal door de grotere druk van het verkeer in de Magazijnstraat en omgeving als gevolg van het plan Magazijnkwartier buitensporig toenemen. De geluidnormen en luchtvervuilingeisen mogen zeker niet naar boven worden bijgesteld.

Standpunt van het college van Burgemeester en Wethouders:

a. Het bestemmingsplan is in zijn geheel aangeboden waarin onderscheid gemaakt is tussen een ontwikkeldeel met een directe bouwtitel (plandelen A en B) en een beheergedeelte (vastleggen bestaande situatie). Op een gedeelte van dit zgn. beheergebied is een zgn. wro zone wijzigingsgebied gelegd om hiervoor binnen de planperiode een wijzigingsplan op te kunnen stellen ten behoeve van een ontwikkeling waarvoor de kaders reeds in dit bestemmingsplan vastgelegd worden (plandeel C). Daarbij is uitvoerig rekening gehouden met de omgeving, verkeer, milieu, et cetera in de hoofdstukken 3 tot en met 5, volgens de principes van een goede ruimtelijke ordening.

In een dergelijk binnenstedelijk gebied als het Magazijnkwartier is ruimte voor een menging van verschillende functies, zo ook studentenappartementen. Daarnaast is het volgens het studentenhuisvestingbeleid wenselijk ook studenten te huisvesten in het stadscentrum nabij o.a. het station. Uit een inventarisatie van de studentwoonwensen is ook gebleken dat er duidelijk behoefte is aan wonen in de binnenstad. Dit is ook zo geschetst in paragraaf 4.4 van het bestemmingsplan.

Tot slot kan nog aangevoerd worden dat de functie en leefbaarheid van dit stadsdeel door het oprichten van studentenappartementen een verbetering betekent ten opzichte van de huidige leegstaande kantoren en dito parkeerplaatsen.

b. Ten aanzien van het verdwijnen van de huidige parkeerplaatsen links en rechts in de Magazijnstraat voor de bewoners en bezoekers wordt verwezen naar hetgeen gesteld is onder zienswijze 2e. De nieuwe bestemming van voornamelijk studentenhuisvesting zal minder autoverkeer genereren dan de huidige bestemming van kantoorpanden. Dit komt omdat het autobezit en -gebruik bij studenten erg laag is. Studenten zullen voornamelijk gebruik maken van de fiets en het openbaar vervoer. De ontsluiting voor autoverkeer van plandelen A en B vindt plaats via de Telegraafstraat. De bestaande inrit aan de Spoorlaan blijft gehandhaafd, deze zal met name gebruikt worden door auto's met bestemming Spoorlaan 348 - 350. Naast de bestaande uitrit aan de Spoorlaan komt er geen nieuwe ontsluiting rechtstreeks op de Spoorlaan. Voor fietsverkeer vindt de voornaamste ontsluiting eveneens via de Telegraafstraat plaats. De vrachtwagens rijden via de Magazijnstraat naar de Telegraafstraat en rijden ook via die route weer weg. Dit gebeurt elke (werk)dag een paar keer. Voor het overgrote deel van de dag is er dus geen bevoorradend verkeer. Autoverkeer van en naar de studentenwoningen in plandeel A en de commerciële ruimtes in plandeel B vindt verspreid over de dag plaats en zal geen echte piekmomenten kennen. De huidige bestemming van kantoren kent echter wel piekmomenten in de spits. Aangezien er weinig verandert in de hoeveelheid verkeersbewegingen en het verkeer zich over de dag verspreidt, zullen er geen extra problematische en verkeersonveilige situaties in deze binnenstedelijke omgeving ontstaan.

c. In het akoestisch onderzoek (Cauberg-Huygen 20110775-04) en het luchtonderzoek (Cauberg-Huygen d.d. 17 juni 2011 AM 11113) is getoetst of voldaan kan worden aan de wettelijke normen en grenswaarden die gelden zoals opgenomen in de Wet geluidhinder en de Wet Milieubeheer, titel 5.2, luchtkwaliteitseisen. Van het naar boven bijstellen van geluidsnormen en luchtvervuilingseisen, zoals gesteld wordt in de zienswijze, is geen sprake.

Uit het luchtonderzoek blijkt dat er in de Spoorlaan, Magazijnstraat en Telegraafstraat in de huidige en toekomstige situatie, inclusief ontwikkeling Magazijnkwartier (ruimschoots) aan de wettelijke normen wordt voldaan. In het kader van de zienswijze is een aanvullende geluidberekening gemaakt voor de bestaande woningen Magazijnstraat 4 en 6. Deze woningen liggen dicht tegen de Magazijnstraat. Uit deze berekening blijkt dat de geluidsbelasting vanwege wegverkeerslawaai bij deze woningen in de toekomstige ca. 61 dB zal bedragen (zonder aftrek artikel 110 Wgh). Deze geluidsbelasting wordt gezien de stedelijke omgeving acceptabel geacht.

Gezien de situering van de woning van de indiener van de zienswijze (zijde Pieter Vreedeplein, grotendeels afgeschermd t.o.v. de Magazijnstraat) is de verwachting dat de toename in geluidsbelasting en hinder vanwege de verkeerstoename minimaal zal zijn.

Conclusie:

De zienswijze is ongegrond.

Zienswijze 4:

a. Bezwaar wordt gemaakt tegen de invulling van het bestemmingsplan Magazijnkwartier en dan met name met betrekking tot blok B (gedeelte winkels met daarboven appartementen). Gevreesd wordt voor vermindering van woongenot omdat de geplande hoogte en de korte afstand van dit plandeel tot aan de woning van reclamanten veel invloed heeft op het licht en de privacy in de woning. Ook zal er sprake zijn van verminderd uitzicht.

b. Aandacht wordt gevraagd voor het veiligheidsaspect. Door het drukke verkeer van vrachtwagens, fietsers, schoolgaande kinderen, voetgangers en uit/inrit parkeergarage is de positie aan de Telegraafstraat van gebouw B van belang: deze zou zo ver mogelijk richting de Spoorlaan moeten liggen en is essentieel om problemen in het verkeer zo veel mogelijk te voorkomen.

Standpunt van het college van Burgemeester en Wethouders:

a. Verwezen wordt naar de beantwoording van de zienswijze onder 2c.

b. Verwezen wordt naar de beantwoording van de zienswijze onder 3b.

Conclusie:

De zienswijze is ongegrond

Zienswijze 5:

De indiener van de zienswijze woont in de lage toren ( 6e verdieping) van het Pieter Vreedeplein en kijkt aan de noordkant uit over het plangebied van het Magazijnkwartier ten westen van de Magazijnstraat (plandelen A en B), de Spoorzone en Tilburg-noord. Drie torens in het plangebied Magazijnkwartier zullen het uitzicht blokkeren zonder er overheen of tussendoor te kunnen kijken. Het betreft de gebouwen D en E in plandeel A en het appartementengebouw aan de Magazijnstraat in plandeel B. Verzocht wordt om de positie en/of afmetingen van plandeel A (gebouw D of E) zodanig aan te passen dat er tussen de gebouwen door kan worden gekeken.

Standpunt van het college van Burgemeester en Wethouders:

In het nu geldende bestemmingsplan Pieter Vreedeplein e.o. zijn uitwerkingsregels opgenomen die het mogelijk maken in 5 lagen bebouwing op te richten tot een maximale bouwhoogte van 22,5 meter waarbij de bebouwingsmassa's tot direct aan de trottoirs van de Telegraafstraat en de Magazijnstraat uitgevoerd mogen worden. In deze 5 bouwlagen zijn alle centrumfuncties mogelijk. In het voorliggende plan Magazijnkwartier gaat het om een vergelijkbare hoogte maar om minder lagen met centrumfuncties, en een bouwlocatie die verder noordelijker ligt dan vigerend mogelijk is.

Uitgaande van het geldende bestemmingsplan had de indiener er dan ook rekening mee moeten houden dat er in dit gebied in meerdere bouwlagen bebouwing opgericht zou kunnen worden. Daar komt bij dat recht op 'vrij' uitzicht niet gebruikelijk is in Nederland, zeker niet op centrumlocaties in grote steden zoals deze.

Conclusie:

De zienswijze is ongegrond

Zienswijze 6:

a. Algemeen en onzorgvuldige voorbereiding

Indieners achten het van groot belang dat er voldoende afstand blijft tussen hun pand en de te realiseren bebouwing in het wijzigingsgebied , achten minder gevoelige functies daar meer passend in een goede ruimtelijke ordening en vragen meer aandacht voor deze aspecten en hun belangen. Daar komt bij dat bijlage 4 van het plan aanpassing verdient omdat deze het pand ten onrechte kwalificeert als 'werkplaats c.q. fabriek', omdat dit niet overeen komt met de verder terechte kwalificatie als 'horeca-3' bestemming.

Ook wordt in paragraaf 2.3 van de toelichting gesteld dat het pand van de indieners in hoofdstuk 5 aan de orde komt als zijnde een kwetsbaar object in het plangebied, wat niet gebeurt. Verder wordt geen aandacht meer besteed aan de aanwezigheid van de vereniging van de indieners en wordt voor het wijzigingsgebied geen zorgvuldige overweging gemaakt, bijvoorbeeld op milieuaspecten.

b. Ruimtelijke onderbouwing

Indieners achten het plan, met onvoldoende ruimtelijke aandacht voor hun pand niet deugdelijk ruimtelijk onderbouwd. Zo is niet nader uitgewerkt c.q. gemotiveerd hoe de beoogde ontwikkelingen zich verhouden tot hun pand, haar bestemming en hun exploitatiebelang. De invloed van deze grootste horeca-inrichting op de beoogde ontwikkelingen moet in kaart zijn gebracht , alvorens deze juridisch planologisch mogelijk worden gemaakt.

c. Wijzigingsbevoegdheid

De indieners zien graag minder gevoelige of massalere bebouwing grenzend aan hun perceel en stellen dat nu beoordeeld moet worden of en welke afstanden c.q. bouwvlakgrenzen van gevoelige bebouwing ter plaatse ruimtelijk aanvaardbaar zijn en de gevolgen hiervan.

De wijzigingsbevoegdheid moet verder in een verklaarbare verhouding te staan tot de vigerende bestemming. Daarnaast dient de begrenzing aan de wijzigingsbevoegdheid objectief te zijn; deze is naar mening van de indieners te ruim, waardoor het college veel subjectieve vrijheid wordt gegeven omtrent het te nemen wijzigingsbesluit.

Standpunt van het college van Burgemeester en Wethouders:

a) Algemeen en onzorgvuldige voorbereiding

Van de wijzigingsbevoegdheid die voor plandeel C is opgenomen kan conform artikel 11.4 van de bestemmingsplanregels alleen gebruik gemaakt worden indien voldaan wordt aan de vereisten inzake de bodemkwaliteit, geluid, flora- en faunawet, luchtkwaliteit, bedrijvigheid alsmede de economische uitvoerbaarheid. Daarnaast is in datzelfde artikel onder i opgenomen dat "nieuwe woningen geen onnodige beperkingen mogen opleveren voor de aanwezige bedrijven binnen en/of nabij het plangebied". Dit houdt in dat indien de geluidbelasting van St. Olof dusdanig zal zijn dat niet aan de normen voldaan zou kunnen worden op het nieuwe bouwplan, de initiatiefnemer voorzieningen dient te treffen. Eventueel noodzakelijke voorzieningen, of deze nu aan de woningen of bij de verzoorzaker getroffen moeten worden, dienen te worden gerealiseerd en gefinancierd door de initiatiefnemer cq ontwikkelaar. Hiermee wordt voldoende rekening gehouden met de belangen van de indiener van de zienswijze.

In artikel 11.4 van de bestemmingsplanregels is onder j is opgenomen dat "het plan in het kader van externe veiligheid dient te voldoen aan de vereisten omtrent bereikbaarheid, bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid. Hierbij is met name aandacht vereist voor vluchtwegen van het spoor af, goede/verbetering bereikbaarheid gebouwen en voldoende blusvoorzieningen."

Dit houdt in dat bij eventuele wijziging met een nader onderzoek aangetoond dient te worden dat er o.a. voldoende en juiste vluchtwegen aanwezig zijn.

Toelichtingtechnisch zal de abusievelijk gekwalificeerde 'werkplaats c.q. fabriek' in bijlage 4 inderdaad in overeenstemming moeten komen met de 'horeca-3' bestemming, terwijl ook in hoofdstuk 5 het pand van de indieners als kwetsbaar object aan de orde moet komen.

b) Ruimtelijke onderbouwing

Zie hiervoor de beantwoording onder 6a en 6b. Zoals ook al aangegeven onder de punten a en b is in de voorwaarden voor de wijziging een bepaling opgenomen dat de nieuwe woningen in het gebied van de wijzigingsbevoegdheid geen onnodige beperkingen mogen opleveren voor de aanwezige bedrijven binnen en/of nabij het plangebied". Dit houdt in dat indien de geluidbelasting van St. Olof dusdanig zal zijn dat niet aan de normen voldaan zou kunnen worden op het nieuwe bouwplan, de initiatiefnemer op zijn kosten voorzieningen dient te treffen. Hiermee wordt naar onze voldoende rekening gehouden met de belangen van de indiener van de zienswijze.

c) Wijzigingsbevoegdheid

Het betreffende gebied heeft in het nu geldende bestemmingsplan Pieter Vreedeplein e.o.(globale bestemming met uitwerkingsplicht) een centrumbestemming waarbinnen ook nu reeds wonen mogelijk is. Binnen de uitwerkingsregels is bebouwing mogelijk in 4 bouwlagen waarbij een bebouwingspercentage geldt van 100%. De mogelijk met toepassing van een wijzigingsbevoegdheid te realiseren bebouwing (indien aan alle voorwaarden voor toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid voldaan wordt) komt op grotere afstand van het pand van de indiener van de zienswijze dan op basis van het geldende bestemmingsplan mogelijk is. Zie verder de beantwoording onder 6a.

Conclusie:

De zienswijze is ongegrond

Zienswijze 7:

a. Indieners wijzen op hun te ontwikkelen bouwplan ter plaatse van hun perceel aan de Spoorlaan 346, waarover zij overeenstemming op hoofdlijnen hebben met de gemeente en waarover in het collegebesluit van 11 oktober 2011 de wens van de gemeente geuit wordt om de ontwikkeling van deze hoek aan te doen sluiten op het bouwplan van het Magazijnkwartier. Hiertoe zullen indieners in gesprek gaan met de ontwikkelaars aldaar, maar zij stellen dat de integrale ontwikkeling daarvan niet afhankelijk gesteld kan worden omdat er weinig vorderingen zijn en daarvoor zeer wezenlijke punten nadere afstemming en overeenstemming behoeven.

Zij zijn van mening dat ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan Pieter Vreedeplein e.o. minder bebouwingsmogelijkheden voor hun perceel zijn opgenomen. Zij stellen dat voor hen bestaande rechten in het bestemmingsplan Magazijnkwartier gehandhaafd moeten blijven. Ook constateren zij dat de van gemeentelijke zijde aangegeven wijzigingsmogelijkheid (wro zone wijzigingsbevoegdheid) voor hun bouwplannen niet in het plan zit.

De indieners wensen niet voor een voldongen feit te komen staan, zolang niet ook vaststaat dat hun met de gemeente afgestemde bouwplan niet ook afdoende is vastgelegd in een bestemmingsplan.

Daarnaast wordt gevreesd voor ernstige overlast vanwege het voorziene aantal (jonge) bewoners, voor het risico van schaduwwerking c.q. vermindering van de toetreding van zonlicht, voor een verhoogde gevaarzetting op de nu al verkeersonveilige situatie op de hoek Magazijnstraat / Telegraafstraat, een verhoogd extern veiligheidsrisico door de met dit plan gepaard gaande toevoeging van het aantal mensen. Deze bezwaren zijn onvoldoende onderkend door het mogelijk maken van deze bebouwing en dit gebruik bij 'Wonen-Gestapeld'.

b. In het vigerende bestemmingsplan Pieter Vreedeplein is op het perceel hoek Spoorlaan-Telegraafstraat een hoogteaccent toegestaan van 80 meter, welk hoogteaccent in het ontwerpbestemmingsplan Magazijnkwartier is verdwenen.

Op het perceel rust ten onrechte de dubbelbestemming 'Waarde-Cultuurhistorie' . Onduidelijk is of het maximum aantal ter plaatse te bouwen wooneenheden van tachtig hun perceel betreft of het zuidelijk gelegen perceel. Daarbij bedraagt de maximale bouwhoogte op het perceel van de indiener 19 meter, terwijl het bouwplan van de indiener voorziet in 95 wooneenheden en een bouwhoogte van circa 48 meter.

In dat bouwplan is ook in horeca voorzien en indieners stellen dat er een directe positieve bestemming voor 'horeca-1' en 'horeca-2' op haar perceel moet liggen (zoals het huidige pand ook al twee lagen horeca heeft), alsmede afwijkingsmogelijkheden hiertoe voor de tweede en op één na hoogste bouwlaag.

Verder is de functie 'kantoren' uitsluitend op de eerste twee bovengrondse bouwlagen toegestaan en zien zij niet in waarom niet voor de eerste vijf bouwlagen een positieve kantoorbestemming in het plan is opgenomen, zoals gebruikelijk in de onmiddellijke omgeving aan de Spoorlaan.

Tot slot is in het bouwplan van de indieners rekening gehouden met een hotelfunctie, terwijl het ontwerpbestemmingsplan Magazijnkwartier hierin nergens voorziet.

Standpunt van het college van Burgemeester en Wethouders:

a. Over het "bouwplan" waarnaar de indiener verwijst wordt opgemerkt dat dit plannen zijn van de eigenaar maar daar vanuit de gemeente nog geen akkoord op is gegeven, sterker nog de eigenaar heeft hiervoor bij de gemeente noch een vergunning aangevraagd noch een principeverzoek ingediend. Wel zijn met de eigenaar van het perceel hoek Spoorlaan-Magazijnstraat informele gesprekken gevoerd over de programmatische mogelijkheden voor een ontwikkeling op deze locatie. Naar aanleiding van deze gesprekken heeft het college op 11 oktober 2011 besloten dat de gemeente hecht aan een goede (integrale) aansluiting op de ontwikkeling van Magazijnkwartier bv. Verder is besloten dat een ontwikkelingsprogramma voor de locatie Spoorlaan-Magazijnstraat van maximaal 7500 m² bvo aan centrumfuncties exclusief parkeren akkoord is. Deze programmatische invulling doet recht aan de invulling zoals deze op basis van de uitwerkingsregels in het vigerende bestemmingsplan mogelijk zou zijn (vijf bouwlagen, 100% bebouwingsoppervlakte). Tot slot is besloten dat voor deze beoogde herontwikkeling een afzonderlijk bestemmingsplantraject doorlopen dient te worden en dat ten behoeve van de ontwikkeling van dit programma een dienstverleningsovereenkomst zal worden aangegaan.

In het bestemmingsplan Magazijnkwartier is voor deze locatie nu wel een rechtstreekse bouwmogelijkheid opgenomen in tegenstelling tot het geldende bestemmingsplan Pieter Vreedeplein e.o. waarin voor deze locatie een voorlopig bouwverbod geldt. De redenering dat ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan Pieter Vreedeplein e.o. voor het perceel minder bebouwingsmogelijkheden zijn opgenomen klopt dus niet.

Ernstige overlast vanwege het voorziene aantal (jonge) bewoners is niet te voorzien in een dergelijk centrumgebied waar al vele functies dicht naast elkaar bestaan. Daarnaast is het volgens het studentenhuisvesting-beleid van de gemeente (Tilburg Studentenstad) wenselijk ook studenten te huisvesten in het stadscentrum nabij o.a. het station.

Het risico van schaduwwerking c.q. vermindering van de toetreding van zonlicht moet worden afgezet tegen de bestaande kantoorbebouwing en de planologische mogelijkheden in het vigerende en het nieuwe bestemmingsplan.

Het huidige kantoor achter het perceel van de belanghebbende staat op de erfgrens met een hoogte van 16m. Dit zou voor het oprichten van bebouwing op het perceel hoek Spoorlaan-Magazijnstraat nu ook al beperkingen hebben opgeleverd voor het plaatsen van ramen (daglicht en uitzicht). Het bouwplan van Libre Vastgoed voor studentenhuisvesting staat op 8.3m vanuit deze erfgrens. De nieuwe bebouwing komt dus op een grotere afstand tot het perceel te staan dan de huidige bestaande bebouwing. Als op het terrein van belanghebbende gebouwd wordt met de bedoeling ramen en uitzicht te creëren dan zal men, gelet op het burenrecht, rekening moeten houden met een afstand van 2 meter ten opzichte van de erfgrens.

De bestemmingen in het bestemmingsplan Magazijnkwartier geven aan dat de eerste 2 bouwlagen gebruikt kunnen worden voor andere functies dan wonen. Met een binnenplanse afwijking is het mogelijk andere functies dan wonen op de 3e tot en met 5e bouwlaag toe te staan. Gegeven deze flexibiliteit aan functies en de ruimtelijke afstand waarmee in het bestemmingsplan al rekening wordt gehouden kan niet op voorhand geconcludeerd worden dat hiervan bij de ontwikkeling van de locatie van belanghebbende hinder ondervonden wordt.

Ten aanzien van de gestelde verkeersonveilige situatie op de hoek Magazijnstraat / Telegraafstraat wordt verwezen naar hetgeen gesteld is onder zienswijze 3b. Ten behoeve van de overzichtelijkheid op deze locatie heeft ontwikkelaar het plandeel B verder naar het noorden teruggelegd, zodat hier een plein ontstaat waarmee de verkeersveiligheid gebaat is. Tot slot is de externe veiligheid in dit plan voldoende onderzocht en verantwoord. Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van het spoor. Personen in het plangebied worden aan een extern veiligheidsrisico blootgesteld, ook na maatregelen. Vanwege de ligging van het bestemmingsplan binnen het invloedsgebied van deze risicobronnen is de verantwoordingsplicht ingevuld. Deze verantwoording is als bijlage opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan. Tevens hebben wij bij vaststelling van het ontwerpbestemmingsplan besloten de risico's in het kader van externe veiligheid te erkennen en in te stemmen met de Verantwoording externe veiligheid.

b. In het vigerende bestemmingsplan Pieter Vreedeplein e.o. is voor dit perceel de bestemming Centrumdoeleinden 2 (uit te werken) opgenomen. Op de verbeelding is tevens een hoogteaccent aangegeven met een maximale hoogte van 80 meter. Dit bestemmingsplan kent naast de uitwerkingsregels voor bouwen en inrichten ook nog bijzondere uitwerkingsregels. In deze bijzondere uitwerkingsregels is opgenomen dat de raad bij het uitwerken binnen het door een scheidingslijn begrensd deel van het bestemmingsplan met op de plankaart de aanduiding "hoogteaccent kantoren en/of wonen"kan bepalen dat daar een of meer gebouwen mogen worden gebouwd met inachtneming van een aantal bepalingen. Uit de formulering van dit artikel blijkt dat dit een bevoegdheid van de raad is. In het voorliggende bestemmingsplan Magazijnkwartier is dit hoogte-accent niet meer opgenomen omdat het vanuit stedenbouwkundig oogpunt en programmatisch niet langer wenselijk wordt geacht op deze locatie Pieter Vreedeplein een dermate hoge bebouwing toe te staan.

De bestemming Waarde Cultuurhistorie is een dubbelbestemming die over het gehele plangebied (en nagenoeg de gehele binnenstad) gelegd is vanwege de (beoogde) aanwijzing van dit gebied tot Rijksbeschermd Stadsgezicht. Deze aanwijzing dient juridisch geborgd te worden in een bestemmingsplan.

Het maximum aantal wooneenheden van 80 zoals dat op de verbeelding is aangegeven betreft uitsluitend plandeel B en zal hiertoe beperkt worden. De verbeelding zal hier op worden aangepast.

Dat indiener stelt dat een directe positieve bestemming voor 'horeca-1' en 'horeca-2' opgenomen had moeten worden. Op dit moment bevindt er zich geen horecavestiging in de panden op het betreffende perceel. Ook in het geldende bestemmingsplan had de eigenaar deze rechten niet, immers daar is in de bijzondere uitwerkingsregels bepaald dat de raad bij het uitwerken op de plankaart de aanduiding h1 en h2 aangeeft daar waar de gebouwen en daarbij behorende gronden bovendien voor horeca 1 respectievelijk horeca 2 worden bestemd. Binnen de bestemming Centrum Binnenstad die is opgenomen voor het betreffende perceel in het bestemmingsplan Magazijnkwartier is een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid opgenomen ten behoeve van horeca 1 en 2 indien er sprake is van situering aan en oriëntatie op de Spoorlaan. Daarmee is een horecavestiging op het betreffende perceel op basis van het bestemmingsplan Magazijnkwartier niet uitgesloten.

Uitgangspunt van de bestemming Centrum Binnenstad is om op de eerste 2 bovengrondse bouwlagen andere functies dan wonen toe te staan zoals kantoren. Echter deze bepaling is niet van toepassing indien in dit geval de kantoorfunctie ten tijde van de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan op de overige verdiepingen als bestaand is aan te merken volgens de laatst verleende omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk. Verder kent het bestemmingsplan een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid voor de vestiging van andere functies dan wonen (bijvoorbeeld kantoren) op de bouwlagen 3 t/m 5. Daarmee is de vestiging van een kantoor op deze locatie dus niet uitgesloten.

Tot slot is in het ontwerpbestemmingsplan niet voorzien in een hotelfunctie, zoals dat ook in het vigerende plan niet het geval is.

Bovendien past dit ook niet in het gemeentelijke horecabeleid zoals dat door de raad is vastgesteld. Een hotel behoort volgens dit beleid tot een horeca 3 categorie welke uitsluitend zonder meer zijn toegestaan binnen het horecaconcentratiegebied. De locatie op de hoek Spoorlaan-Magazijnstraat behoort niet tot het horecaconcentratiegebied.

Conclusie:

De zienswijze onder a is ongegrond, de zienswijze onder b is deels gegrond en deels ongegrond.

Staat van wijzigingen

De volgende wijzigingen worden als gevolg van de zienswijzen doorgevoerd:

Verbeelding

- de begrenzing van het horecaconcentratiegebied ter hoogte van de Telegraafstraat en Magazijnstraat aanpassen aan het raadsbesluit van 4 juli 2011 m.b.t. de begrenzing van het horecaconcentratiegebied;

- maximum aantal wooneenheden van 80 beperken tot uitsluitend plandeel B.

Toelichting

- het kaartje van de begrenzing van het horecaconcentratiegebied zoals vastgesteld op 4 juli 2011 opnemen in het hoofdstuk over horeca;

- de 'werkplaats c.q. fabriek' in bijlage 4 in overeenstemming brengen met de 'horeca-3' bestemming.

- in hoofdstuk 5 het pand Spoorlaan 330-332 als kwetsbaar object vermelden.

Regels

--

De volgende wijzigingen in het bestemmingsplan worden ambtshalve doorgevoerd:

- Centrum-Horeca bestemming opnemen voor de percelen Telegraaf 31c-33 (maximaal horeca 2) conform de eerder verleende vrijstelling;

- de aanduiding "specifieke vorm van gemengd-verhuur garageboxen (sgd-vgb)" op de verbeelding wijzigen in de aanduiding "specifieke vorm van wonen-centrum binnenstad(sw-cbs)";

- de "specifieke bouwaanduiding -eerstelijnsbebouwing (sba-elb)" vervangen door "specifieke bouwaanduiding - balkons (sba-bk)";

- de aanduiding "specifieke bouwaanduiding uitgesloten"-eerstelijns bebouwing (-sba-elb) wijzigen in "specifieke bouwaanduiding -overspanningen en overkappingen" ;

- maatvoeringsaanduidingen (maximale bouwhoogte, maximum aantal wooneenheden, maximale bouwhoogte/percentage opnemen in de legenda;

- in de artikel 3.1.2. sub c en e en in artikel 6.1.2.sub b toevoegen dat deze gronden mede bestemd zijn voor het parkeren van (brom)fietsen;

- de kencijfers voor fietsparkeren (1,5 per studentenwoning) opnemen in de regels

- het bouwvlak dat abusievelijk is opgenomen binnen de bestemming Wonen-Gestapeld direct achter het perceel Spoorlaan 346 verwijderen.

In het plangebied zijn geen monumentale bomen, de bomen op de onderstaande kaart zijn beeldbepalende bomen.