In deze regels wordt verstaan onder:

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en eventueel daarbij behorende bijlage(n).

Het bestemmingsplan Bedrijventerrein Loven 2016, partiele herziening 2023 (Loven Zuid) met identificatienummer NL.IMRO.0855.BSP2023007-c001 van de gemeente Tilburg.

Het plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Het grondoppervlak, waarvan de hoogte opgegeven wordt ten opzichte van het NAP.

Een deel van een bestemmingsvlak dat van een ander maatvoeringsvlak wordt gescheiden door een maatvoeringsvlakgrens. Maatvoeringsvlakken onderscheiden zich door een met de maatvoeringsaanduiding aangegeven afwijking in goot-, bouwhoogte, dakhelling en/of bebouwingspercentage.

Hieronder wordt verstaan:

1. voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de straat grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;

2. voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw.

Een weergegeven lijn die de grens van het plan: aanduidt.

Voor dit bestemmingsplan geldt dat het bepaalde in het bestemmingsplan 'Loven 2016', zoals is vastgesteld door de gemeenteraad van Tilburg op 6 maart 2017, onverkort van toepassing is, met dien verstande dat:

1. op de verbeelding wijzigingen zijn aangebracht;

2. wordt toegevoegd, lid 4.4.1.f

3. wordt toegevoegd, lid 4.4.1.g

4.4.1.f. van het bepaalde in 4.2.2.c voor het bouwen van gebouwen tot een hoger bebouwingspercentage dan op de verbeelding aangegeven maximale bebouwingspercentage, waarbij geen hoger bebouwingspercentage is toegestaan dan op de verbeelding van bestemmingsplan 'Loven 2016' is opgenomen.

4.4.1.g. van het bepaalde in 4.2.2.d voor het bouwen van gebouwen met een hoogte hoger dan de op de verbeelding aangegeven maximale bouw- en.of goothoogte, zulks tot een maximale bouwhoogte van 10 m.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot;

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;

2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;

3. het bevoegd gezag kan eenmalig omgevingsvergunning verlenen voor het binnenplans afwijken van het bepaalde onder a. voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a. met maximaal 10%;

4. het bepaalde onder a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen het overgangsrecht van dat plan.

Dit plan wordt aangehaald als bestemmingsplan "Bedrijventerrein Loven 2016, partiele herziening 2023 (Loven Zuid)

Loven Zuid is een gebied waar al meer dan een halve eeuw woningen en bedrijven naast elkaar bestaan. Op een deel van het bedrijventerrein is een maximale bouwhoogte van 10 m en 15 m toegestaan. Bij ontwikkeling van het gebied moet rekening gehouden worden met beide aanwezige functies (wonen en werken). Het werken moet hier ruimtelijk en functioneel geen impact maken op de woonkwaliteit en omgekeerd.

Onlangs zijn er in Loven Zuid twee initiatieven geweest voor bedrijfsgebouwen met een aanzienlijke bouwhoogte op relatief korte afstand van woningen. Dat is aanleiding geweest om een vergelijking te maken tussen het vorige bestemmingsplan (2008) en het geldende bestemmingsplan (2016) wat geldt voor Loven Zuid. Geconstateerd is dat daar waar beide initiatieven speelde, de maximale bouwhoogte van het geldende bestemmingsplan ongewijzigd is ten opzichte van het vorige bestemmingsplan.

Recente initiatieven zijn aanleiding geweest om voor het gebied een visie voor te bereiden, waarbij onder meer gekeken wordt naar maximale bouwhoogte van bedrijven in de nabijheid van woningen. Daarbij wordt onder meer onderzocht of de maximale bouwhoogte nabij woningen verlaagd moet worden en of een hogere bouwhoogte elders in het gebied van bedrijventerrein Loven wenselijk is, bijvoorbeeld in het kader van intensivering van de werkfunctie en het mixen van functies. Dit is sterk afhankelijk van de planologische- en ruimtelijke inpasbaarheid van het plan (samengaan van soort bedrijfsvoering t.o.v. de woonfunctie, de impact van de bouwhoogte op de omgeving, samenhang in het straatbeeld, schaduwwerking etc). De diversiteit is bebouwing is momenteel erg groot. Om hier meer samenhang in te brengen wordt een strategie voor de lange termijn ontwikkeld, waarbij de belangen van de verschillende stakeholders een plek krijgen.

Vooruitlopend daarop is onderhavige partiele herziening opgesteld voor een beperkt gebied, daar waar de woningintensiteit het hoogst is. Het betreft de kruising Kapitein Nemostraat - Nautilusstraat. In dit gebied wordt in een aantal gevallen de maximale bouwhoogte en maximaal bebouwingspercentage verlaagd om te voorkomen dat in de directe nabijheid van woningen hoge (bedrijfs)gebouwen kunnen komen en grote bouwmassa’s kunnen ontstaan.

Loven-Zuid is een organisch gegroeid stuk stad dat afgebakend wordt door grote infrastructuurlijnen zoals het Wilhelminakanaal, het spoor en de Bosscheweg. In dit gebied functioneert wonen en werken langs elkaar heen wat terug te lezen is in de relatief gescheiden ruimtelijke opzet. De grondgebonden- en bedrijfswoningen concentreren zich rondom de kruising van de Kapitein Nemostraat en de Nautilusstraat. Het straatbeeld oogt als woonstraat met geschakelde woningen, bomenlanen en groene speelvoorzieningen waarbij de Kapitein Nemostraat vroeger onderdeel uitmaakte van het landschappelijk lint de Enschotsestraat. Het werken schuilt direct achter de grondgebonden woningen en is gericht op de buitengelegen wegen als de Lovense Kanaaldijk, de Jules Verneweg en de Kapitein Hatterastraat. Op sommige delen van de woonstraten zijn de bedrijfsgebouwen meer prominent aanwezig dan het wonen wat het straatbeeld aantast. In de toekomstige situatie is het wenselijk om de kwaliteit van het straatbeeld te versterken door meer te vergroenen en met een menselijke maat en open karakter vorm te geven.

Het doel van dit tussentijds bestemmingsplan is om de ruimtelijke impact van bedrijvigheid op de woonkwaliteit van de woningen te beperken en dat de woon- en werkbestemming elkaar niet belemmeren. Om die reden is er specifiek gekeken naar de direct aangrenzende bedrijfsfuncties aan de woonstraten en de woonbestemmingen.

De maximale bouwhoogte van nieuwe bedrijfsgebouwen bedraagt 10m en begint op gepaste afstand van de perceelsgrenzen van de woningen. Dit is stedenbouwkundig voorstelbaar gezien de diepe achtertuinen van de woningen, er ruimtelijke ‘lucht’ gecreëerd wordt tot de perceelsgrens en het bedrijfsgebouw en dat dit tevens de standaard hoogtemaat is voor de functie wonen waarbij woningen een vergelijkbare ruimtelijke impact op een ieder heeft. Deze hoogtemaat loopt getrapt op naar 15m met voldoende afstand tot de woonpercelen waardoor de eventuele ruimtelijke impact van toekomstige bedrijfsgebouwen wordt beperkt. Voor het bepalen van de maximale bouwhoogte is een maat genomen van circa 30 m vanaf de achtergevel van woningen. De gedachte daarbij is dat achter de achtergevel van woningen in een strook van circa 15 m bijgebouwen zijn toegestaan met een bouwhoogte van circa 4 m. Indien er sprake zou zijn van een woongebied, zou daarachter vervolgens weer een strook van 15 m zijn waar eveneens bijgebouwen van circa 4 m hoog zijn toegestaan, daarachter zijn vervolgens gebouwen toegestaan met een bouwhoogte van maximaal 10 m. Hierdoor is er op gronden dicht bij woningen een bouwhoogte opgenomen van maximaal 4 m, tenzij bestaande gebouwen al hoger zijn. Op een afstand van meer dan 30 m begint vervolgens het gebied waar een maximale bouwhoogte van 10 m is toegestaan.

Daarnaast wordt er naar gestreefd om bij de toetsing van nieuwe bouwplannen aandacht te besteden aan kwaliteitsvoorwaarden zoals meer transparantie en detaillering in de gevel aan de woonstraten om een open en vriendelijk straatbeeld te waarborgen, kansen voor vergroeningmaatregelen te stimuleren en architectonische vormgevingsprincipes als dakhellingen en setbacks te introduceren.

Het plangebied omvat de vier kwadranten rond de kruising Kapitein Nemostraat - Nautilusstraat en omvat het gebied globaal gelegen tussen Kapitein Hatterasstraat, Kapitein Rondairestraat, Kapitein Nemostraat, Jules Verneweg, achterkant percelen Bosscheweg en Lovense Kanaaldijk.

Afbeelding 1: plangebied

Het karakter van de partiële herziening is dat het bestemmingsplan waar van afgeweken wordt, in stand blijft, maar dat ten aanzien van de regels en verbeelding wijzigingen plaatsvinden. Het gaat derhalve niet om een nieuwe bestemming, maar om een herziening van de bestemming op onderdelen, zoals het wijzigen van de bouwregels. Het geldende bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Loven 2016' blijft ook na deze partiele herziening van kracht.

Dit bestemmingsplan bestaat uit drie delen: een verbeelding waarop de bestemmingen in het plangebied zijn aangegeven, planregels waarin de regels voor de op de verbeelding vermelde bestemmingen zijn opgenomen en een toelichting waarin de achtergronden van het bestemmingsplan zijn beschreven. De verbeelding vormt samen met de planregels het bindende deel van het bestemmingsplan.

Er spelen met betrekking tot dit plan geen rijks- en provinciale belangen. Derhalve wordt het ruimtelijk

beleidskader op provinciaal en rijksniveau (provinciale Verordening Ruimte en de AMvB Ruimte) niet besproken.

Op 21 september 2015 heeft de Raad de Omgevingsvisie Tilburg 2040 vastgesteld.

De Omgevingsvisie richt zich op Tilburg als vitale, duurzame stad in een moderne netwerksamenleving. De ontwikkelingen in de economie, de maatschappij en de leefomgeving gaan niet ten koste van elkaar, maar sluiten op elkaar aan en versterken elkaar. People, planet en profit zijn in balans.

People: Het is prettig wonen en werken in Tilburg, een stad met veel verschillende woonbuurten en verschillende soorten werklocaties. De woonmilieus passen bij de leefstijl van de mensen.

Planet: We gaan voor een gezonde en leefbare stad, anticiperen op de effecten van klimaatverandering, zoals hitte, droogte en hogere temperaturen. In het economisch systeem wordt herbruikbaarheid van producten en grondstoffen steeds belangrijker. Verder krijgen groen en water een steeds prominentere rol in de stad. De grote natuurgebieden om de stad zijn met elkaar verbonden. Dat versterkt het ecologisch systeem en de veerkracht van de natuur.

Profit: Om ook in de toekomst sterk genoeg te zijn, wil Tilburg de kracht van BrabantStad benutten. Tilburg is een stad die mensen kansen biedt: op aangenaam werk en op een fijne woon- en leefomgeving.

Om antwoord te geven op de vraag hoe we dit gewenste toekomstbeeld samen met burgers en partners in de stad voor elkaar kunnen krijgen volgt de Omgevingsvisie Tilburg 2040 een strategie met drie sporen:

• de Brabantstrategie

• de Regiostrategie

• de Stadsstrategie.

Brabantstrategie: Tilburg kiest voor de kracht van stedelijke samenwerking

Samen met de andere Brabantse steden wil Tilburg de kracht van het stedelijk netwerk BrabantStad versterken. Om de benodigde schaalsprong naar een stedelijk netwerk te kunnen maken, moet Tilburg aantrekkelijk bereikbaar en concurrerend zijn.

Aantrekkelijk: Tilburg wil een aantrekkelijke stad zijn waar mensen graag wonen en werken, en waar het voor bedrijven interessant is om zich te vestigen. Niet alleen moet het aanbod van voorzieningen in de stad zelf aansprekend en hoogwaardig zijn, ook de groene omgeving en religieus en historisch erfgoed zijn belangrijke factoren.

Bereikbaar: goede verbindingen (weg, water, rail én digitaal) met de andere Brabantse steden zijn essentieel voor een sterk stedelijk netwerk.

Concurrerend: En duurzame concurrentiekracht kent in Tilburg twee belangrijke pijlers, namelijk kennis & creativiteit en smart industries. Concreet richt de Brabantstrategie zich op vier stedelijke knooppunten en drie stadsregionale parken.

De vier stedelijke knooppunten:

• Binnenstad van de 21e eeuw

• Tilburg University Campus: kennisontwikkeling en -toepassing

• Modern Industrieel Cluster Vossenberg-Loven

• Modern Industrieel Cluster Midden-Brabant

De drie stadsregionale parken zijn:

• Stadsregionaal park Moerenburg - Koningshoeven

• Stadsregionaal park Stadsbos013

• Stadsregionaal park Noord

De regiostrategie: de kracht van Tilburg als centrumstad

Bij de regiostrategie draait het om Tilburg in haar rol als centrumstad: Tilburg als belangrijke spil in de regio Hart van Brabant. Een goed bereikbare stad, waar bewoners uit de gehele omliggende regio graag komen voor werk, hoogwaardige medische zorg, uitstekend onderwijs, een compleet aanbod van winkels en spannende cultuur. Waar bedrijven hun ambities optimaal kunnen ontplooien. En waar het uitstekend (meerdaags) recreëren is. Een sterke stad kan niet zonder een sterke regio; omgekeerd geldt dat een sterke regio niet zonder een sterke stad kan. De regiostrategie richt zich op drie stedelijke knooppunten en twee regionale ecologische verbindingszones ten westen en oosten van de stad.

De drie stedelijke knooppunten zijn:

• Bedrijvenpark Zuid

• Zorgcluster Leijpark

• Duurzaam energielandschap Noord

De twee ecologische verbindingszones:

• Aan de oostzijde bestaat de verbinding uit ecologische stapstenen in het bestaande landschap en agrarisch productiegebied.

• Aan de westzijde van de stad bestaat de verbinding uit een fijnmazig netwerk van ecologische verbindingszones langs wegen en waterlopen.

De stadsstrategie: leefbaarheid met oog voor de menselijke maat

De stadsstrategie richt zich op het realiseren van prettig leefbare wijken, dorpen en buitengebied.

Hoofdpunten van de stadsstrategie zijn:

• Ruimte voor zelf- en samenredzaamheid in wijken en buurten

• Basis op orde: wijken zijn schoon, heel en veilig

• Vitale wijkeconomie: dynamiek en ondernemerschap in de wijk

• Brandpunten in wijken zorgen voor dynamiek, ontmoeting en sociale binding.

• Differentiatie in woonmilieus: aansluiten bij de leefstijlen van bewoners

• Cultureel erfgoed: het verhaal van Tilburg centraal

• Groen en water in de stad: toegankelijk en zichtbaar

• Goede bereikbaarheid van wijken en buurten borgen

• Betere verbinding stad en buitengebied: groene inprikkers

• Economische vitaliteit van het landschap behouden en versterken

Functie van de Omgevingsvisie

De Omgevingsvisie Tilburg 2040 is een koers- en inspiratiedocument. Het is een kompas voor investeringen in

het fysieke domein. Een uitnodiging aan de stad om samen te werken aan de ontwikkeling van een stad waar het fijn wonen, werken, leven en recreëren is. De visie biedt burgers en bedrijven ruimte om initiatief te ontplooien en reikt de gemeente handvatten aan om haar strategie af te stemmen op het geschetste toekomstperspectief. De Omgevingsvisie Tilburg 2040 geeft ook richting aan de inzet van de gemeente; in welke onderdelen de gemeente haar geld, tijd en bestuurskracht investeert. En welke prioriteiten daarbij gelden.

Specifiek voor het plangebied geldt dat vanuit gemeentelijke beleidsoogpunten geen belemmeringen bestaan voor dezepartiële herziening.

In dit hoofdstuk volgt een beschrijving van de bij het opstellen van dit bestemmingsplan van kracht zijnde beleidskaders ten aanzien van de in relatie tot het plan relevante thema´s. Daar waar nodig, wordt dieper ingegaan op de keuzes die in het plan zijn gemaakt op basis van deze kaders. Aan de onderwerpen Milieu en Water zijn aparte hoofdstukken gewijd.

In de Omgevingsvisie Tilburg 2040 (vastgesteld op 21 september 2015 door de gemeenteraad) is de actualisering van de Handreiking Hoogbouw als thematische uitwerkingsopdracht aangekondigd. De nieuwe Handreiking is door de raad vastgesteld op 11 september 2017 en vervangt de Handreiking uit 2007.

Hoogbouw (gebouwen hoger dan 15 meter) is meer dan een hoog gebouw. Hoogbouw willen we realiseren op die locaties waar het meerwaarde oplevert voor de stad, in programmatische én in ruimtelijke zin. Hoogbouw kan positief bijdragen aan de 'leesbaarheid van de stad' door de oriëntatie en herkenbaarheid te vergroten en bij te dragen aan de identiteit van de stad. Met hoogbouw kunnen we verdichting mogelijk maken en daardoor de levendigheid in de stad en draagvlak voor stedelijke voorzieningen verbeteren. Maatschappelijke en economische ontwikkelingen bepalen mede op welke locaties hoogbouw gewenst is.

De Handreiking Hoogbouw is een praktisch en bruikbaar middel voor initiatiefnemers van hoogbouw. De Handreiking beschrijft de methodiek die gevolgd zal worden bij hoogbouwinitiatieven die niet passen binnen het vigerende bestemmingsplan/omgevingsplan.

De handreiking hoogbouw is hier niet van toepassing, aangezien niet hoger dan 15 meter gebouwd mag worden.

Bouwplannen moeten worden getoetst aan ´redelijke eisen van welstand´, zo zegt de Woningwet. Naast het bestemmingsplan is het welstandsbeleid een middel om de ruimtelijke kwaliteit van de publieke omgeving te waarborgen bij de vele bouwplannen die in de stad worden gerealiseerd. Sinds 1 juli 2004 moet iedere gemeente de gehanteerde welstandscriteria vastleggen in een Welstandsnota, die door de raad moet worden vastgesteld. In Tilburg is dat in juni 2004 gebeurd. Nadien is de nota meerdere keren geactualiseerd (2010 en 2012). De afgelopen jaren heeft zich aantal ontwikkelingen voorgedaan waardoor actualisatie van het uitwerkingsdeel van de Welstandsnota noodzakelijk is. Zo zijn de Omgevingsvisie Tilburg 2040 en de structuurvisie Linten in de Oude Stad vastgesteld en zijn er verschillende nieuwe woonwijken gereed gekomen. De nota van 2012 is in navolging daarop aangevuld en bijgewerkt. Voor het overige zijn de kaarten samengevoegd, geactualiseerd en afgestemd op het kaartbeeld van de Omgevingsvisie. Op die manier beschikt de Omgevingscommissie over een actueel toetsingskader voor de beoordeling van (bouw)plannen.

Architectuur, stedenbouw, cultuurhistorie en landschap zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Onder het motto van de welstandsnota 'aandacht waar dat moet, vrijheid waar dat kan' streeft het stadsbestuur ernaar om op de plekken die er toe doen in te zetten op een hoge ruimtelijke kwaliteit.

Op 15 november 2016 heeft het college van burgemeester en wethouders ingestemd met de actualisatie van de Welstandsnota 2012. De geactualiseerde nota is op 1 januari 2017 in werking getreden.

Op 21 september 2020 heeft de gemeenteraad van Tilburg de nota Toekomstbestendige Werklocaties 2021‐2025 vastgesteld. Met deze nota wordt een meer kwalitatieve visie op de Tilburgse werklocaties gegeven. Enerzijds omdat de beschikbare ruimte veel beperkter is en meer onder druk staat. Anderzijds omdat de

vestigingscriteria veranderen onder invloed van de verduurzamingsopgaven, de transitie naar

een circulaire economie, verslimming door digitalisering en robotisering en de ontwikkeling van nieuwe

sectoren zoals smart industries, smart logistics en smart services (Next Economy).

In de beleidsnota 'Toekomstbestendige werklocaties 2020-2025' worden de volgende ambities benoemd:

• Onze werklocaties voorbereiden op de toekomst, door te zorgen dat de basis op orde is, werklocaties goed bereikbaar zijn en ze voldoen aan de eisen die de Next Economy stelt. Hierbij houden we rekening met ontwikkelingen op het gebied van mobiliteit, klimaat, energietransitie en circulaire economie.

• Onze beschikbare ruimte voor bedrijven behouden, versterken en slim benutten met als belangrijkste doelstellingen en acties:

• De bedrijventerreinen voor moderne industrie en logistiek behouden en versterken.

• Kritisch kijken naar nieuwe uitgifte en dit afwegen aan de hand van de maatschappelijke en economische toegevoegde waarde voor Tilburg. Dat vertaalt zich bijvoorbeeld in het aantal banen, maar ook in de wijze waarop een bedrijf een versterkend effect kan hebben voor al in Tilburg of de regio aanwezige bedrijven.

• Ruimte houden voor het lokale midden- en kleinbedrijf (MKB) om zich te vestigen en door te groeien en waar nodig en kansrijk daarvoor ruimte creëren, met aandacht voor bedrijvigheid met een specifiek profiel (zoals smart logistics en smart services, starters en bedrijven met hogere milieucategorieën).

• Langs havens en Wilhelminakanaal watergebonden bedrijvigheid stimuleren.

• Ruimte die binnenwijkse terreinen bieden voor bedrijvigheid, per saldo behouden.

• Behoud van onze sterke kantoorlocaties, op andere plekken juist transformatie naar andere functies zoals mkb-werkplaatsen en/of wonen faciliteren.

• Inspelen op veranderende behoeften van bedrijven en talenten door het op kansrijke locaties faciliteren van nieuwe, moderne, gemixte werkgebieden. Daarbij faciliteren we zzp'ers in de wijken optimaal, faciliteren we vraaggericht kleinschalige bedrijfsruimten en stimuleren we fysieke condities om innovatieve broedplaatsen te verbinden met andere werklocaties in de stad.

De kwalitatieve benadering betekent dat we inzetten op versterking van het (regionale) economische ecosysteem en inzetten op versterking van de verschillende typen werklocaties zelf. Zo is het in sommige gevallen wenselijk om ondersteunende faciliteiten op bedrijventerreinen toe te staan. Hierbij kan worden gedacht aan functies zoals opleidingsvoorzieningen en truckparkings, maar ook aan ondersteunende zaken zoals wandelpaden en fietsroutes. Er moet dan wel blijken uit overleg met de vitaalverenigingen (de parkmanagementverenigingen op de Tilburgse bedrijventerreinen) dat hier een collectieve behoefte voor is.

Voor de binnenwijkse terreinen streven we ernaar om per saldo de bedrijfsruimte te behouden, door uitplaatsing van bedrijven naar geschiktere locaties te faciliteren of door wonen met werken te mengen. Ook kijken we nadrukkelijk naar kansen om verbinding te leggen met de wijk, om zo de terreinen vitaler te maken.

Voor wat betreft de kantoorlocaties stimuleren en faciliteren we ontwikkeling en renovatie van kantoorruimte – al dan niet in combinatie met andere functies - op kansrijke locaties in en rond de Kennis as zoals de Spoorzone, binnenstad en noordelijk deel van Ringbaan West, terwijl we locaties elders in het stedelijk gebied die minder goed presteren faciliteren om te transformeren. Solitaire kantoren op bedrijventerreinen vinden we onwenselijk en onttrekking, sloop dan wel transformatie naar een bij het bedrijventerrein passende ondersteunende functie heeft de voorkeur en kan op medewerking rekenen.

Tot slot hechten we belang aan nieuwe ontwikkelingen zoals proeftuinen en experimenteerruimte waar onderwijs en ondernemers samenkomen, om de onderlinge interactie te versterken.

De lokale programmering van bedrijventerreinen wordt vanwege de provinciale verordening Ruimte vanaf 2012 op regionaal niveau afgestemd met de Hart van Brabant gemeenten. In december 2019 zijn de regionale afspraken bedrijventerreinen vastgesteld in het bestuurlijke Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO) van de regio Hart van Brabant met de provincie Noord-Brabant. De regionale afspraken bedrijventerreinen bevat de programmering van nieuwe bedrijventerreinen in de regio Hart van Brabant en wordt periodiek herbevestigd of herijkt.

De regionale afspraken bedrijventerreinen zijn gebaseerd op een prognose voor de ruimtevraag naar nieuwe bedrijventerreinen die tenminste 1 keer per bestuursperiode door de provincie wordt opgesteld. Die prognose wordt aangevuld met gegevens over reeds bouwrijpe beschikbare kavels, restlocaties, strategische reserves, transformatie- en herstructureringsplannen.

Op 18 december 2019 zijn nieuwe afspraken gemaakt in het Bedrijventerreinenafspraken Regio Hart van Brabant 2020-2024. In deze afspraken wordt uitgegaan van het ‘vraaggericht ontwikkelen’. Dit houdt in dat er pas mag worden ontwikkeld bij concrete vragen van bekende eindgebruikers. Vanzelfsprekend kijken we eerst, samen met de initiatiefnemer, of die vraag niet net zo goed op een bestaand of bouwrijp bedrijventerrein kan worden geaccommodeerd. Dat doen we in de gemeente Tilburg, maar stemmen we ook af met gemeenten binnen de regio Hart van Brabant. Dit is conform de ladder voor duurzame verstedelijking. Pas als dat niet kan gaan we over tot ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein. Het huidige aanbod van (bouwrijpe) bedrijventerreinen zetten we optimaal in. Dit houdt dus ook in dat we bestaande bedrijventerreinen herstructureren om de concrete vraag te laten landen.

De ontwikkeling van nieuwe terreinen kan bijdragen aan de herstructurering van bestaande terreinen. Voordat we overwegen een nieuwe bedrijfslocatie te creëren, garanderen wij dat deze niet concurreert met bouwrijpe en bestaande bedrijventerreinen. Maar de bouwrijpe bedrijventerreinen mogen ook geen blokkade vormen voor het accommoderen van vraag die daar niet past, bijvoorbeeld vanwege de schaalgrootte van een bedrijf, de verwachte milieubelasting, de gevraagde ontsluiting of de sterke lokale binding van een te vestigen of verhuizen bedrijf.

Als een gemeente geen oplossing kan vinden in het bestaande lokale en regionale aanbod mag deze gemeente ruimte creëren voor lokaal gevestigde bedrijven: Dit dient wel te worden afgestemd met de overige gemeenten in de regio door het voor te leggen aan het regionale poretefeuillhoudersoverleg (POHO) Fysiek. Het gaat dan primair om reeds ter plaatse gevestigde bedrijven, of bedrijven die aantoonbaar een belang hebben bij vestiging in de betreffende gemeente. Doet zich een concrete vraag voor uitbreiding/vestiging van zo’n bedrijf voor, dan mag de gemeente ten behoeve van die vraag haar bedrijventerreinareaal uitbreiden. Hiervoor moet er wel unanieme instemming zijn vanuit het POHO Fysiek.

Het college heeft op 17 mei 2016 definitief de Aanpak verkleuring Tilburgse bedrijventerreinen vastgesteld. Voorafgaande hieraan heeft de Raadscommissie Vestigingsklimaat op 14 maart 2016 de aanpak verkleuring Tilburgse bedrijventerreinen besproken en haar wensen en bedenkingen gegeven.

Verkleuring is kort gezegd het fenomeen waarbij (toekomstige) eigenaren en gebruikers op bedrijventerreinen activiteiten willen ontplooien of zodanig willen veranderen dat het gebruik daardoor anders wordt dan oorspronkelijk beoogd. De gemeente wil enerzijds ruimte bieden aan de economische dynamiek die de economische kracht van de stad en de regio versterkt. Maar de gemeente wil ook zorgen voor 'de juiste functies op de juiste plek'. De stad wil duurzaam verstedelijken en leegstand en verdringing tegengaan. Ook wil de gemeente onderlinge hinder van bedrijven en functies en kwaliteitsverlies op andere locaties in de stad voorkomen.

Het college heeft daarom een aantal uitgangspunten over het al dan niet toestaan van nieuwe soorten gebruik op bestaande bedrijventerreinen vastgesteld:

• Industrie en logistieke bedrijven optimaal bedienen in hun verkleuringswensen.

• Stedelijke economie en consumentgerichte stedelijke functies soms faciliteren op sommige terreinen

• Geen nieuwe solitaire kantoorfuncties; uitzondering voor kleinschalige kantoren ‘in de industriële keten’.

• Ondergeschikte consumentendiensten bij werkplaatsen en ateliers mogelijk (tot 20% van vloeroppervlak)

• Zelfstandige horeca: in principe niet.

• Stedelijke functies: bij voorkeur in de stad. Alleen als zij op een bedrijventerrein beter passen mag het daar.

• Wonen op bedrijventerreinen is niet gewenst, met uitzondering van bedrijfswoningen.

• Geen nieuwe solitaire detailhandel op bedrijventerreinen, focus op clustering, saldo 0 benadering.

• Afhaalpunten (binnen strikte definitie) toegestaan.

• Branchering. Géén verruiming. Concentratie woninginrichting op Leijpark / AaBé

Op de verschillende Tilburgse bedrijventerreinen spelen verschillende vormen van verkleuring. We maken een driedeling in typen terreinen:

Type 1: Terreinen voor Moderne Industrie en Logistiek

We werken mee aan de ontwikkelingen en vragen van bedrijven (verbreding en verdieping van bedrijfsactiviteiten) die passen bij de economische speerpunten van modern industrieel en logistiek cluster en kennisintensieve activiteiten. We werken dus mee aan de verkleuring en menging als onderdeel van de transitie van bedrijfsprocessen. Daarbij denken we vooralsnog aan shared services met opleidingscentra, laboratoria, een restaurant of informele werkplek met vergaderfaciliteiten etc. Deze terreinen zijn niet bedoeld voor wonen en stedelijke functies als (perifere) detailhandel, studio’s en ateliers, feestzalen, et cetera.

Type 2: Terreinen voor gemengde bedrijven in stedelijk gebied

Op de terreinen voor gemengde bedrijven in stads- of dorpsgebied zien we steeds meer vermenging van functies ontstaan. We werken mee aan ontwikkelingen die passen bij het aantrekken van hoogwaardige productie- en kennisintensieve werkgelegenheid. Hiertoe staan we een grotere mate van 'kantoorachtige' werkgelegenheid toe, mocht dit gewenst zijn. Denk hierbij aan installatiebedrijven, die ook het ontwerp en de voorbereiding doen. Nieuwe solitaire kantoren en detailhandelsfuncties staan we hier echter niet toe. We zetten op sommige deelgebieden in op een grotere mate van stedelijke functies dan bij andere. Hoe dichter in en op de woonomgeving, hoe minder er sprake mag zijn van (verkeers- en geluids)hinder.

Type 3: Detailhandelslocaties: GDV/ PDV

We willen per saldo geen toevoeging van vierkante meters detailhandel. We staan geen brancheverruiming toe op de PDV-locaties. Leijpark / AaBé terrein is het de enige woonboulevard waar nieuwe woninginrichting en GDV-branches worden toegestaan.

Op 28 september heeft het college de vitaliteitsscan binnenwijkse bedrijventerreinen vastgesteld en een besluit genomen over het toekomstperspectief van verschillende terreinen.

Er is een viertal ontwikkelstrategieën benoemd.

1. Terreinen die we willen behouden als binnenwijks bedrijventerrein en waarbij we juist willen inzetten op verdichting.

Dit geldt voor het Beneluxterrein, Bedrijvenpark Willem II, Rhijnkant, Broekhoven en de Kapelmeesterlaan.

2. Terreinen waar we de functiemix voor de omliggende wijk willen versterken. Dat is dus niet alleen ruimte voor werken maar kan ook andere wijkvoorzieningen omvatten.

Dit geldt voor het Voltcomplex, Reitse Hoevenstraat, Heikant Oost en West, Paletplein en Dirigentenlaan.

3. Terreinen waar open staan voor transformatie naar woon-werkgebied. 40 procent van het grondoppervlak moet hierbij worden ingezet voor de werkfunctie.

Dit geldt voor Bedrijvencentrum Het Laar, Quirijnstok, Componistenlaan en het WLM-terrein Regenboogstraat.

4. Terreinen waar we geen aanvullende actie ondernemen. Deze terreinen zijn net gerevitaliseerd of in ontwikkeling.

Dit geldt voor het Tegroterrein en Stadsrand Dalem Zuid.

Voor de terreinen onder 1 t/m 3 geldt dat we de combinatie met wonen in geen van de gevallen uitsluiten. De invalshoek is echter per strategie wezenlijk anders.

Onder 1 geldt dat werken de hoofdfunctie blijft en het oppervlak aan werken minimaal wordt behouden en waar mogelijk wordt geïntensiveerd. Creatieve oplossingen waarbij het toevoegen van een woonfunctie de ontwikkelmogelijkheden van de bedrijven niet belemmerd en die van toegevoegde waarde zijn voor het terrein en de directe omgeving worden integraal afgewogen. Maar: het belang van het behoud van kwalitatieve werklocaties prevaleert.

Onder 2 kijken we meer naar mixmilieus en een directe verbinding naar de wijk. Ook hier is wonen (op de bovenverdieping) denkbaar en mogelijk kansrijk. Nog steeds is wonen hier een aanvulling.

Onder 3 mag wonen de hoofdfunctie worden, maar willen we nog steeds de combinatie met werken terugzien in de plannen. Het grondoppervlak dient voor 40 procent te worden behouden voor werken. Dit kan betekenen dat de verhouding met wonen anders komt te liggen wanneer er gekozen wordt voor hoogbouw. Daarbij bieden ze bij voorkeur ruimte voor (praktische) bedrijven die stadsverzorgend van aard zijn, significant bijdragen aan de werkgelegenheid op de locatie en/of zeer geschikt zijn voor onze (ambachtelijke/creatieve) makers.

Voor de milieu- en wateraspecten wordt aangesloten bij de conclusies en uitgangspunten uit het moederplan. Het verlagen van de maximale bouwhoogte heeft geen gevolgen voor milieu- en wateraspecten.

De indeling en inhoud van de regels bij dit bestemmingsplan zijn gebaseerd op de Tilburgse bestemmingsplansystematiek, die primair ten behoeve van het opstellen van bestemmingsplannen door de afdeling Ruimte van de gemeente Tilburg is opgesteld. De plansystematiek is vastgesteld door het gemeentebestuur en wordt doorlopend aan veranderende regelgeving en beleidsinzichten aangepast. De plansystematiek is gebaseerd op en sluit aan bij SVBP2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen) en IMRO2012 (Informatie Model Ruimtelijke Ordening). De systematiek is te vinden op www.tilburg.nl/ruimtelijkeplannen.

De Tilburgse plansystematiek (en dus ook dit plan) maakt onderscheid tussen het bouwvlak en het erf.

Het bouwvlak komt in principe bij alle bestemmingen voor. Uitzondering zijn de bestemmingen binnen het openbaar gebied. Indien geen bouwvlak is aangegeven, bepalen de planregels soms dat het gehele bestemmingsvlak geacht wordt bouwvlak te zijn. Hoofdgebouwen moeten binnen het bouwvlak worden opgericht. Bijgebouwen, aan- en uitbouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen er eveneens worden gebouwd, uiteraard slechts voor zover deze passen binnen de bestemming en de bouwregels. Soms mag het bouwvlak volledig worden volgebouwd, soms niet. Het eerste blijkt normaliter uit de planregels, het tweede wordt in de regel op de verbeelding weergegeven met een maatvoeringsaanduiding.

In het erf mogen geen hoofdgebouwen worden opgericht. Bijgebouwen, aan- en uitbouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn wel toegestaan, voor zover deze passen binnen de bestemming en de bouwregels. Het erf komt met name voor bij woningen en bebouwing langs de linten.

Binnen het onbebouwd erf (perceel minus bouwvlak en minus erf) beperken de bouwmogelijkheden zich over het algemeen tot hetgeen vergunningvrij mag worden gebouwd en enkele bouwwerken, geen gebouwen zijnde (denk vooral aan erfafscheidingen).

De bouwdiepte is gerelateerd aan de dieptemaat van het betreffende bouwblok c.q. de bouwstrook. De Tilburgse standaardbouwdiepte bedraagt voor woningen 12 meter. In specifieke - bijvoorbeeld historisch zo gegroeide situaties - kan hiervan worden afgeweken.

De volgende gebiedstypen worden onderscheiden, waarbij het onderscheid wordt gevormd door een verschillende maximale bouwhoogte:

1. structuurvisie Linten oude stad, onderverdeeld in:

1. bedrijvige linten;

2. rustige linten;

2. hoofdstructuur nieuwe gebieden;

3. overige gebieden.

Ingevolge de 'Structuurvisie Linten in de oude stad' is, zowel binnen bedrijvige linten als rustige linten, de maximaal toelaatbare hoogte 11m. Langs de 'Hoofdstructuur nieuwe gebieden' is een bouwhoogte van maximaal 15m toelaatbaar, terwijl in de overige gebieden maximaal 10m is toegestaan. Bij afwijkende woningtypes en bijzondere situaties wordt van deze hoogteregels afgeweken en ´op maat´ bestemd. Een omgevingsvergunning voor het afwijken van de regels ten behoeve van een hogere bouwhoogte is vaak mogelijk voor specifieke constructies.

De toegelaten hoogte is in het algemeen gerelateerd aan de afstand tot de meest nabije gevels. In de meeste gevallen komt dit neer op een goothoogte die gelijk is aan de bouwhoogte. In de regels wordt de goothoogte dan ook meestal gelijk gesteld aan de bouwhoogte, tenzij op de verbeelding met een maatvoeringsaanduiding een andere goothoogte wordt weergegeven. Bij afwijkende woningtypes en in bijzondere situaties wordt van deze hoogteregels afgeweken en ´op maat´ bestemd.

Bouwregels

De bouwregels bevatten een uitgebreide regeling ten aanzien van het oprichten van gebouwen en overige bouwwerken in het plangebied (bouwvlak, erf, bouwhoogte, regeling bijgebouwen etc.). Er wordt hierbij een onderscheid gemaakt in bouwregels voor (hoofd)gebouwen, aan- en uitbouwen en bijgebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde en bouwwerken van algemeen nut.

In de regels van het vigerend bestemmingsplan is bepaald dat de maximale bouw- en goothoogte niet meer mag bepalen dan als op de verbeelding is aangegeven. In de onderhavige herziening wordt in bepaalde gebieden de maximale goot- en bouwhoogte verlaagd. Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om in bijzondere gevallen daar van af te wijken.

Loven-Zuid is een organisch gegroeid gebied waar werk en wonen op veel verschillende manieren samen komen: geen duidelijk herkenbare stedenbouwkundige stempel, geen uniform straatbeeld en veel variërende achterkant situaties. Belangrijk bij het in stand houden van de kwaliteit van dit gemixt gebied is dat de bedrijvigheid geen negatieve impact heeft op het woongenot van de bewoners, en dat ondernemers prettig met hun bedrijfsvoering kunnen doorgaan. Er is veel ruimtelijke afwisseling waardoor generaliseren met uitgewerkte (stedenbouwkundige) regels lastig is. Daarom is flexibiliteit in advisering, maatwerk en ‘ruimte voor gesprek’ wenselijk als er bouwinitiatieven worden ingediend waarbij van de afwijkingsbevoegdheid gebruik gemaakt wordt.

Bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid wordt er op kwaliteit getoetst middels een drietrapsraket:

1. Er dient voldaan te worden aan de binnenplanse afwijkingsvoorwaarden a. tot i. (daarbij is ruimte voor advisering, stedenbouwkundig maatwerk en gesprek met initiatiefnemer). Dit betreft de volgende punten:

Omgevingsvergunning voor het binnenplans afwijken van de bouwregels kan slechts worden verleend indien:

1. dit vanuit het oogpunt van de bedrijfsvoering, de bedrijfspresentatie, de constructie of verschijning van het gebouw of de aard van het bedrijf noodzakelijk is;

2. de bebouwingskarakteristiek van de straat niet onevenredig wordt geschaad;

3. gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden beperkt;

4. de brandveiligheid niet onevenredig wordt aangetast;

5. de milieusituatie niet onevenredig wordt aangetast;

6. de sociale veiligheid niet onevenredig wordt aangetast;

7. de verkeersveiligheid niet onevenredig wordt aangetast;

8. de ruimtelijke inpasbaarheid is aangetoond;

9. zulks verenigbaar is met het principe van zorgvuldig ruimtegebruik.

2. Uitvoeren van een omgevingsdialoog. De initiatiefnemer gaat in gesprek met de omgeving en licht de plannen toe.

3. Er wordt advies gevraagd van de Omgevingscommissie

Artikel 3.1.6. van het Bro bepaalt dat in een vast te stellen bestemmingsplan een toelichting moet worden opgenomen, waarin (o.a.) de inzichten staan over de uitvoerbaarheid van het plan. Het onderhavig plan bevat enkel het vertalen van nieuw beleid in de vorm van het aanpassen van bestaande regels en het toevoegen van een nieuwe regeling en is derhalve geen bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. De grondexploitatiewet (afdeling 6.4 van de Wro) is om die reden niet van toepassing. Er hoeft geen exploitatieplan te worden opgesteld.

De gemeentelijke plan- en apparaatskosten ten behoeve van het opstellen van dit plan worden betaald uit algemene middelen.

Gelet op het voorgaande is het plan economisch uitvoerbaar.

Artikel 1.3.1 van het Bro verplicht bestuursorganen, die een structuurvisie of een bestemmingsplan voorbereiden, waarbij sprake is van een ruimtelijke ontwikkeling en waarbij geen milieu-effectrapport wordt opgesteld, kennis te geven van het voornemen te komen tot vaststelling van die structuurvisie of dat bestemmingsplan. In casu is het voornemen te komen tot vaststelling van het voorliggende bestemmingsplan op 28 april 2023 gepubliceerd in het Gemeenteblad.

Op 20 november 2023 heeft de raad een voorbereidingsbesluit genomen om hoge bebouwing en grote bebouwingspercentages nabij woningen te voorkomen. Het gevolg is dat omgevingsvergunningen die passen binnen het bestemmingsplan niet verleend mogen worden. De voorbereidende bescherming wordt overgenomen door de tervisielegging van een ontwerp bestemmingsplan. Het voeren van een omgevingsdialoog heeft daarom geen meerwaarde en is derhalve niet uitgevoerd.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft, in overeenstemming met het bepaalde in artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), gedurende zes weken ter inzage gelegen, te weten van 27 december 2023 tot en met 6 februari 2024. Tijdens deze periode is er één zienswijze ingediend. Deze worden hieronder zakelijk weergegeven, met daarbij het uiteindelijke standpunt van het gemeentebestuur ten aanzien van die zienswijzen.

N.B: in verband met de toepassing van de Wet bescherming persoonsgegevens zijn de zienswijzen van natuurlijke personen geanonimiseerd weergegeven (zulks o.a. n.a.v. een bericht van de VNG van 2 oktober 2009).

Zienswijze 1 (ontvangen op 6 februari 2024) (Nautilusstraat 137 en 139)

Indiener van zienswijzen geeft aan dat er geen rekening is gehouden met een ruiling van percelen rond Nautilusstraat 137 en 139, wat gedaan is vanwege een bouwvergunning die aan Pontmeijer is verleend. De nieuw tot stand gekomen percelen met nummer TBG01-V-1260 en TBG01-V-1261 worden nu meegenomen met omliggende percelen als het gaat om maximale bebouwingspercentage. Dat wordt als niet terecht gezien. De percelen dienen een eigen maximaal bebouwingspercentage te krijgen van 75%. Anders houdt het in dat aangezien er aan Pontmeijer al een bouwvergunning is verleend, er op deze percelen niet meer gebouwd kan worden. Bij het bepalen van het maximale bebouwingspercentage van 75% dient gekeken te worden hoe de percelen nu zijn ingedeeld, aangezien er in de jaren veel is aangepast. Dat zou anders inhouden dat op bepaalde percelen niet gebouwd mag worden omdat op de aanliggende percelen van de buren al is gebouwd.

Daarnaast wordt het nu bestemd als bedrijventerrein. Dat mag worden omgezet naar een woonbestemming of een combinatie van bedrijven en wonen.

Standpunt gemeentebestuur

Onder bebouwingspercentage wordt verstaan: het percentage dat per bouwperceel bepaald hoeveel procent van dat bouwperceel binnen het aangegeven bouwvlak ten hoogste mag worden bebouwd. In de regels is een zogenaamde anti-dubbeltelbepaling opgenomen. Die regel bepaalt dat grond die eenmaal gebruikt is bij het toestaan van een bouwplan bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft.

Indien bij het verlenen van een vergunning gebruik is gemaakt van het maximale bebouwingspercentage en daardoor op andere percelen niet meer gebouwd kan worden, is die grond dus al gebruikt voor het toestaan van een bouwplan. Indien meegegaan wordt met het gevraagde in de zienswijze, treedt er strijdigheid op met de anti-dubbeltelbepaling. De zienswijze leidt dus niet tot aanpassing van het plan.

Het onderhavige bestemmingsplan betreft een partiële herziening waarbij uitsluitend voor een deel van de gronden de maximale bouwhoogte en maximale bebouwingspercentages worden aangepast. De bestemming van de gronden blijft ongewijzigd. Er zal voor heel Loven Zuid een visie worden gemaakt waarin onder meer gekeken wordt naar de bestemming van de gronden. Daarbij worden belanghebbenden zoals bewoners en bedrijven betrokken. Voor het hele gebied wordt dat integraal bekeken. Daarom worden er in incidentele gevallen nu in deze partiële herziening geen bestemmingen gewijzigd.