In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan 'Luikerweg - Dommelseweg' met identificatienummer NL.IMRO.0858.BPEmaterreineo-ON01 van de gemeente Valkenswaard.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0858.BPEmaterreineo-ON01 met de bijbehorende regels en bijlagen.

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, dan wel als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw (door de vorm) onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde aanduiding.

het in een woning (met inbegrip van aanbouwen en bijgebouwen) beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, paramedisch, kunstzinnig, ontwerp-technisch, consumentverzorgend of hiermee gelijk te stellen gebied, waaronder tevens begrepen kappers, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt.

gedeelte van het perceel dat aan de achterzijde van het bouwvlak is gelegen en het zijdelingse verlengde daarvan, en welke gronden dezelfde bestemming hebben als die van het bouwvlak.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

1. a. ten aanzien van bouwwerken:
   een bouwwerk, dat:
   1. 1. ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan bestaat of in uitvoering is;
   2. 2. na het in lid 1 genoemde tijdstip is of mag worden gebouwd krachtens een bouwvergunning, waarvoor de bouwaanvraag voor dat tijdstip is ingediend;
2. b. ten aanzien van gebruik:
   het gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop, ingevolge de regels, een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

de aan een bouwwerk of een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of dat gebied heeft gemaakt.

de bouwgrens aan de zijde van de weg.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan voor consumptie ter plaatse en anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

het verlenen van diensten aan derden, waarvan de uitoefening geschiedt in een rechtstreeks contact met het publiek, al dan niet door middel van een baliefunctie, met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting.

een bouwkundige constructie waarin bij uitzondering te openen delen aanwezig kunnen zijn, mits de delen niet direct grenzen aan een geluidsgevoelige ruimte en met een in de Wet geluidhinder bedoelde karakteristieke geluidswering die ten minste gelijk is aan het verschil tussen de geluidsbelasting van die constructie en 33 dB.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw dat uitsluitend één woning omvat en waarvan op het bijbehorende bouwperceel geen andere woningen voorkomen.

één of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren en/of het exploiteren van zaalaccommodatie en/of logies.

een verzameling van één of meer personen die een gemeenschappelijke huishouding voeren, waarbij sprake is van continuïteit in samenstelling en onderlinge verbondenheid;

woonvorm waarbij een pand door meerdere personen die geen gezamenlijk huishouden vormen wordt bewoond en waarbij sprake is van woonruimtes waarbij afzonderlijke huishoudens afhankelijk zijn van één of meer gedeelde wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte, zoals een kookgelegenheid, badkamer en/of toilet.

een gebouw of ruimte, dat dient voor de uitoefening van administratieve werkzaamheden.

voorzieningen ten behoeve van algemeen nut in ruime zin, zoals voorzieningen/ installaties ten behoeve van gas, water, elektriciteit en (tele)communicatie.

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

een bouwwerk dat bestaat uit een dakconstructie met maximaal 1 eigen wand.

1. a. bij nieuw te bouwen hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken:
   het straatpeil ter plaatse van de perceelgrens vermeerderd met 3 centimeter per meter afstand tussen de hoofdtoegang van het gebouw en die perceelgrens met een maximum van 30 centimeter;
2. b. bij bestaande gebouwen: de gemiddelde maaiveldhoogte van het aansluitend afgewerkte terrein.

een bedrijf, waarin het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding als beroep wordt uitgeoefend.

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen.

voorziening voor het tijdelijk vasthouden van regenwater dat afstroomt vanaf de oppervlakte van een bouwwerk.

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit (zoals duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten, sloten, greppels en vijvers, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen etc.).

een constructie geen gebouw zijnde.

gebruik van een woning of wooneenheid door één afzonderlijk huishouden.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

gedeelte van het perceel dat aan de zijkant van het bouwvlak is gelegen, en welke gronden dezelfde bestemming hebben als die van het bouwvlak.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de zijdelingse grens van het bouwperceel.

de gezamenlijke oppervlakten van de gebouwen, die op hetzelfde perceel zijn of mogen worden opgericht, daaronder de oppervlakten van kelderruimten onder maaiveld mede begrepen met uitzondering van parkeerkelders.

vanaf het peil verticaal tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

van het hoogste punt van het bouwwerk tot aan het gemiddelde maaiveldpeil van het aansluitende afgewerkte terrein; hierbij worden niet meegerekend schoorstenen, antennes, balkonafscheidingen en vergelijkbare afschermingen op niveau, alsmede andere ondergeschikte bouwelementen, voor zover geplaatst op of aan gebouwen;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. tuinen en erven;
3. c. aan-huis-verbonden beroep;
4. d. behoud van cultuurhistorische waarde, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden';
5. e. wegen, straten en pleinen;
6. f. in- en uitritten;
7. g. voet- en fietspaden;
8. h. parkeervoorzieningen;
9. i. groenvoorzieningen;
10. j. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

met de daarbij behorende:

11. k. gebouwen;
12. l. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
13. m. (half)verdiepte parkeergarage, ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage';
14. n. evenementen;
15. o. geluidwerende voorzieningen;
16. p. nutsvoorzieningen;
17. q. speelvoorzieningen.

Op de gronden zijn uitsluitend bouwwerken toegestaan ten behoeve van de in artikel 3.1 omschreven bestemming, waarbij tevens wordt voldaan aan de volgende bepalingen:

Voor het geheel of gedeeltelijk slopen van bouwwerken gelegen binnen de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' is een omgevingsvergunning vereist. Alvorens de omgevingsvergunning kan worden verleend, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de monumentencommissie. De omgevingsvergunning kan slechts worden verleend indien en nadat het college het advies van de monumentencommissie in overweging heeft genomen en een positief besluit heeft genomen.

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor instandhouding en bescherming van de in de grond aanwezige archeologische waarden.

Indien een bouwwerk wordt gebouwd, of een werk, geen bouwwerk zijnde of werkzaamheden worden uitgevoerd binnen verschillende archeologische dubbelbestemmingen op een bouwperceel, gelden de meest strenge regels voor het hele bouwperceel.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de afmetingen en de situering van bouwwerken, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermingswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht dat de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) worden behouden.

Het in lid 4.3.1 gestelde verbod geldt niet:

1. a. in het kader van archeologisch onderzoek en het doen van opgravingen, mits verricht door een ter zake deskundige;
2. b. voor zover het werkzaamheden in de bodem betreft waarvoor ten tijde van het van kracht worden van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning in dit kader is verleend;
3. c. indien de werken en/of werkzaamheden het gewone onderhoud en beheer betreffen, met inbegrip van onderhouds- en vervangingswerkzaamheden van:
   1. 1. vervanging van (een) bestaand(e) bouwwerk(en), waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut, voor zover bij de bouw geen grondwerkzaamheden worden uitgevoerd dieper dan 0,3 meter ten opzichte van het maaiveld over een oppervlakte groter dan is toegestaan;
   2. 2. bestaande bestratingen;
   3. 3. beplantingen binnen bestaande tracés van kabels en leidingen;
4. d. voor zover het werkzaamheden in de bodem betreft binnen een afstand van maximaal 2,5 meter uit een fundering van een bouwwerk dat bestond voor de inwerkingtreding van het bestemmingsplan waarin voor de eerste keer de archeologie werd beschermd;
5. e. voor zover het werkzaamheden in de bodem betreft die direct samenhangen met een verleende omgevingsvergunning op grond van het bepaalde in artikel 4.6.1.
6. f. indien de werkzaamheden uitgevoerd worden op een perceel dat ter plaatse van de activiteiten aantoonbaar dieper is geroerd dan 0,3 meter.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 4.3 voor het verstoren van gronden ten behoeve van de op deze gronden liggende andere bestemming(en), indien op basis van (archeologisch) onderzoek is aangetoond, dat er geen of nauwelijks waarden aanwezig zijn dan wel dat de archeologische waarden door de activiteiten niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad.

De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor instandhouding en bescherming van de in de grond aanwezige archeologische waarden.

Indien een bouwwerk wordt gebouwd, of een werk, geen bouwwerk zijnde of werkzaamheden worden uitgevoerd binnen verschillende archeologische dubbelbestemmingen op een bouwperceel, gelden de meest strenge regels voor het hele bouwperceel.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de afmetingen en de situering van bouwwerken, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermingswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht dat de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) worden behouden.

Het in lid 5.3.1 gestelde verbod geldt niet:

1. a. in het kader van archeologisch onderzoek en het doen van opgravingen, mits verricht door een ter zake deskundige;
2. b. voor zover het werkzaamheden in de bodem betreft waarvoor ten tijde van het van kracht worden van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning in dit kader is verleend;
3. c. indien de werken en/of werkzaamheden het gewone onderhoud en beheer betreffen, met inbegrip van onderhouds- en vervangingswerkzaamheden van:
   1. 1. vervanging van (een) bestaand(e) bouwwerk(en), waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut, voor zover bij de bouw geen grondwerkzaamheden worden uitgevoerd dieper dan 0,3 meter ten opzichte van het maaiveld over een oppervlakte groter dan is toegestaan;
   2. 2. bestaande bestratingen;
   3. 3. beplantingen binnen bestaande tracés van kabels en leidingen;
4. d. voor zover het werkzaamheden in de bodem betreft binnen een afstand van maximaal 2,5 meter uit een fundering van een bouwwerk dat bestond voor de inwerkingtreding van het bestemmingsplan waarin voor de eerste keer de archeologie werd beschermd;
5. e. voor zover het werkzaamheden in de bodem betreft die direct samenhangen met een verleende omgevingsvergunning op grond van het bepaalde in artikel 5.6.1.
6. f. indien de werkzaamheden uitgevoerd worden op een perceel dat ter plaatse van de activiteiten aantoonbaar dieper is geroerd dan 0,3 meter.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 5.3 voor het verstoren van gronden ten behoeve van de op deze gronden liggende andere bestemming(en), indien op basis van (archeologisch) onderzoek is aangetoond, dat er geen of nauwelijks waarden aanwezig zijn dan wel dat de archeologische waarden door de activiteiten niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. In die gevallen dat de bestaande goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud en/of afstand tot enige aangegeven lijn van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of latere wetgeving tot stand zijn gekomen, meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven respectievelijk toegestaan, geldt die goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud en/of afstand in afwijking daarvan als maximaal toegestaan.
2. b. In die gevallen dat een bestaand bebouwingspercentage, dat in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of latere wetgeving tot stand is gekomen, meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven, geldt dat bebouwingspercentage in afwijking daarvan als maximaal toegestaan.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, liftschachten, trappenhuizen, gevel- en kroonlijsten, overstekende daken, luifels, erkers, balkons, en balustrades met een transparantie van ten minste 50%, buiten beschouwing gelaten, mits:

1. a. De overschrijding van bouw- c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1,5 meter bedraagt met uitzondering van schoorstenen;
2. b. Bij overschrijding van bouwgrenzen van meer dan 1 meter dient de afstand van het ondergeschikte bouwdeel tot de dakrand ten minste gelijk te zijn aan de hoogte van het ondergeschikte bouwdeel met uitzondering van schoorstenen;
3. c. Ondergeschikte bouwdelen boven openbare ruimten niet lager gebouwd worden dan:
   1. 1. 4,20 boven peil ter hoogte van de rijbaan en een strook van 0,50 meter breedte aan weerszijden;
   2. 2. 2,20 meter boven peil ter hoogte van andere wegdelen.

In afwijking van de desbetreffende bepalingen van het plan kan het bevoegd gezag omgevingsvergunning verlenen voor:

1. a. geringe afwijkingen van de in het plan voorgeschreven maten ten aanzien van afstand tussen woningen, van afstand tot zijdelingse perceelsgrenzen, van bebouwde oppervlakten, alsmede van de goot- en bouwhoogte van gebouwen met ten hoogste 10%;
2. b. het oprichten van niet voor bewoning bestemde gebouwen ten behoeve van het (weg-, spoorweg-, of water-) verkeer en de waterhuishouding of ten dienste van het openbaar nut - met uitzondering van verkooppunten voor motorbrandstoffen -, mits deze bouwwerken geen grotere oppervlakte dan 15 m² en geen grotere goothoogte dan 3 meter hebben;
3. c. het oprichten van gebouwtjes als jongeren ontmoetingsplaats (JOP), mits deze bouwwerken geen grotere oppervlakte dan 40 m² en geen grotere bouwhoogte dan 3 meter hebben;
4. d. het oprichten van liftschachten en trappenhuizen als onderdeel van het hoofdgebouw tot maximaal 3 meter boven de toegelaten bouwhoogte voor het hoofdgebouw;
5. e. het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van het telecommunicatieverkeer -waaronder begrepen antennes en zendmasten-, al dan niet van openbare aard, mits de bouwhoogte maximaal 40 meter bedraagt;
6. f. het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ter wering van geluidhinder en/of luchtverontreiniging, brand- en explosiegevaar, mits de bouwhoogte maximaal 5 meter bedraagt;
7. g. het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, voor reclamedoeleinden direct nabij de openbare weg, mits de bouwhoogte maximaal 2,5 meter bedraagt;
8. h. het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, op de openbare weg die niet behoren tot de specifieke uitrusting van een weg, alsmede op openbare groenvoorzieningen, mits de bouwhoogte maximaal 10 meter bedraagt.

In de omgevingsvergunning kunnen nadere eisen worden gesteld ten behoeve van een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld, een goede woonsituatie, een goede milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Op de voorbereiding van het besluit tot het stellen van een nadere eis, zoals bepaald in voorliggend bestemmingsplan, is de volgende procedure van toepassing:

1. a. het ontwerpbesluit ligt met bijbehorende stukken gedurende een periode van twee weken voor een ieder ter inzage;
2. b. van de terinzagelegging wordt van te voren kennisgeving gedaan in een dag-, nieuws- of huis-aan-huisblad;
3. c. gedurende de termijn van terinzagelegging kan een belanghebbende zijn of haar zienswijze tegen het voornemen tot het stellen van een nadere eis schriftelijk indienen bij het bevoegd gezag;
4. d. indien tegen het voornemen zienswijzen zijn ingediend, wordt het besluit met redenen omkleed.

1. a. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen zoals bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht staat vast dat wordt voorzien in voldoende waterberging. Hiervan is sprake als per m² verhard oppervlak 20 mm waterberging wordt gerealiseerd.
2. b. De onder lid a bedoelde voldoende waterberging dient vervolgens als zodanig in stand te worden gehouden.

1. a. De wettelijke grondslag voor regels voor kostenverhaal in het bestemmingsplan 'Luikerweg - Dommelseweg' zijn gebaseerd op artikel 7c juncto artikel 7ah van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet, waaraan het bestemmingsplan 'Luikerweg - Dommelseweg' (EMA-terrein en omgeving) is toegevoegd bij de Regeling uitvoering Chw, vierentwintigste tranche.
2. b. Kosten worden verhaald op bouwplannen zoals beschreven in artikel 7ah lid 15 van de Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet en voor zover deze worden uitgevoerd binnen de bestemming 'Woongebied'; het kostenverhaalsgebied is derhalve het volledige plangebied van het bestemmingsplan 'Luikerweg - Dommelseweg'.
3. c. Kostenverhaal zal geschieden op onder b bedoelde bouwplannen volgens de kostenverhaalsregels, zoals opgenomen in Bijlage 2 bij deze regels.
4. d. Een omgevingsvergunning voor de oprichting van gebouwen zoals bedoeld onder b kan pas worden verleend, als aan de locatie-eisen is voldaan overeenkomstig Bijlage 2 van deze regels.
5. e. Een omgevingsvergunning voor de oprichting van gebouwen zoals bedoeld onder b kan pas worden verleend als de kosten zoals opgenomen in Bijlage 2 van deze regels aan de gemeente Valkenswaard zijn voldaan.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid a met maximaal 10%.
3. c. Lid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Luikerweg - Dommelseweg'.

Eind 2022 heeft de gemeente een intentieovereenkomst gesloten met Jonkers om te komen tot herontwikkeling van het EMA-terrein in Valkenswaard. Om een integrale ontwikkeling mogelijk te maken in het gebied dat wordt begrensd door de Luikerweg, Kromstraat en Dommelseweg zijn de percelen ten oosten van het EMA-terrein (hierna de punt) toegevoegd aan het plangebied.

Binnen het plangebied is er ruimte voor de bouw van maximaal 200 nieuwe woningen. Deze woningen worden aan de zijde van de Luikerweg en op de punt ondergebracht in appartementengebouwen en aan de Kromstraat - Dommelseweg in bouwmassa's van 2 tot 4 bouwlagen met een kap. Naast appartementen worden ook grondgebonden eengezinswoningen gebouwd.
In paragraaf 5.1 wordt hier nader op ingegaan.

De beoogde woningbouwontwikkeling is niet mogelijk binnen het geldende bestemmingsplan 'Mozaïek'. Voorliggend bestemmingsplan voorziet daarom in het juridisch-planologische kader waarbinnen de ontwikkeling mogelijk is. In deze toelichting wordt de haalbaarheid van de beoogde woningbouwontwikkeling onderbouwd.

Onderhavig bestemmingsplan is een ontwikkelingsgericht bestemmingsplan. De bestaande juridisch-planologische rechten komen daarmee te vervallen en worden vervangen door dit nieuwe bestemmingsplan. Het bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, verbeelding en regels. De regels en verbeelding vormen samen het nieuwe juridisch-planologische kader.

In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van de situering van het plangebied. Hoofdstuk 3 geeft inzicht in het relevante beleidskader voor het bestemmingsplan. In hoofdstuk 4 wordt een beschrijving van de huidige situatie van het plangebied gegeven en in hoofdstuk 5 de beoogde planontwikkeling. Hierbij gaat het zowel om de ruimtelijke structuur als de aanwezige functies. In hoofdstuk 6 wordt inzicht gegeven in de fysieke omgevingswaarden met onder meer de milieutechnische randvoorwaarden en de historische kwaliteiten. Hoofdstuk 7 bevat de juridische planopzet en daarbij behorende planregeling. De uitvoeringsaspecten worden toegelicht in hoofdstuk 8. Als laatste komt in hoofdstuk 9 de gevolgde procedure aan bod.

Het plangebied ligt tussen de Luikerweg, Kromstraat en Dommelseweg, ten westen van het centrum van Valkenswaard. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven, in figuur 1.2 de begrenzing.

Figuur 1.1 Ligging van het plangebied in Valkenswaard (luchtfoto: Bing Maps)

Figuur 1.2 Begrenzing van het plangebied (luchtfoto: Bing Maps)

Aan de noord-, oost- en zuidzijde ligt de grens van het plangebied op kadastrale grenzen aan de Kromstraat, Dommelseweg en Luikerweg. In het westen ligt de plangrens op de kadastrale grenzen van het perceel Luikerweg 54 en de percelen Kromstraat 19 t/m 25 (EMA-hoeve) en Kromstraat 27. De genoemde percelen aan de Kromstraat liggen buiten het plangebied.

Als plangrens zijn de kadastrale perceelsgrenzen gebruikt. Bij het toekennen van bestemmingen is rekening gehouden met de herinrichting van de kruising Luikerweg - Dommelseweg. Het perceel waarop het kapelletje staat, heeft in het geldende bestemmingsplan een verkeersbestemming en is buiten het plangebied gelaten.

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Mozaïek' zoals vastgesteld op 25 april 2013. In dit bestemmingsplan heeft het plangebied grotendeels de bestemmingen Bedrijf (paars op onderstaande afbeelding) met de aanduidingen 'specifieke vorm van bedrijf - busremise' en 'specifieke vorm van bedrijf - garagebedrijf'. Voor het perceel Luikerweg 54 in het zuidwesten van het plangebied gelden de bestemmingen Wonen (geel) en Tuin (lichtgroen). Daarnaast zijn, naast de bestemming Verkeer (grijs) langs de noordelijke plangrens, de volgende bestemmingen van toepassing:

• Detailhandel (roze) voor Kromstraat 1-3 en Dommelseweg 5
• Horeca (rood) voor Dommelseweg 7-9
• Wonen (geel) voor Kromstraat 5-9 en Luikerweg 24A en 26

In het voorontwerpbestemmingsplan 'Veegplan detailhandel' is aan het perceel Dommelseweg 5 een horecabestemming toegekend op basis van het huidige gebruik (Domino's). Het perceel Kromstraat 1-3 heeft in dit veegplan de bestemming Gemengd - 1 gekregen.

Tevens is de dubbelbestemming Waarde - Archeologie opgenomen, hetgeen inhoudt dat bij grondwerkzaamheden dient te worden aangetoond dat er geen archeologische waarden zijn te verwachten of kunnen worden geschaad, of de aanwezige archeologische waarden zijn veilig gesteld.

Figuur 1.2 Uitsnede verbeelding geldende bestemmingsplannen (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Het perceel Dommelseweg 9 is nadien opgenomen in het op 24 november 2016 vastgestelde bestemmingsplan 'Veegplan binnen bebouwde kom'. De reden hiervan is dat de bestaande bovenwoning niet was opgenomen in het bestemmingsplan 'Mozaïek'.

Tot slot geldt het Paraplubestemmingsplan Parkeren, Wonen, Retail en Waterberging Valkenswaard, zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 2 juni 2022. De onderwerpen parkeren, wonen en waterberging zijn van invloed op het plangebied. De toetsingskaders voor parkeren en waterberging zijn overgenomen in het voorliggende bestemmingsplan. Dat geldt ook voor de definitie van het begrip 'wonen', waarmee ook kamerverhuur wordt gereguleerd.

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI), die op 11 september 2020 door de minister is vastgesteld, is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is hiermee geheel komen te vervallen.

Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan periodes van droogte, afgewisseld met extreme regenval, de zeespiegelstijging, de overgang naar duurzame energie en de ruimte die nodig is voor windmolens en zonnepanelen. Of de bouw van 1 miljoen nieuwe woningen om het woningtekort op te lossen, de groei en het bereikbaar houden van steden en plekken voor distributiecentra. Denk ook aan het versterken van onze natuur en biodiversiteit, het behoud van ons landschap en de vitaliteit van onze landbouw. Dit zijn voorbeelden van grote, ingewikkelde opgaven. Deze opgaven kunnen niet meer apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal.

Het Rijk geeft met de NOVI richting aan de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. De vier prioriteiten betreffen:

1. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
2. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel;
3. 3. Sterke en gezonde steden en regio’s;
4. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid moeten worden gemaakt. De NOVI gebruikt bij het maken van keuzes drie afwegingsprincipes:

1. 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies,
2. 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en
3. 3. Afwentelen wordt voorkomen.

Planspecifiek

In de NOVI zijn geen specifieke voorwaarden opgenomen voor het plangebied. Zo lang er geen sprake is van een nationaal belang zal het Rijk de beoordeling en uitvoering van ontwikkelingen dus aan de provincies en gemeenten overlaten. De uitgangspunten, die voorheen in de SVIR stonden, zijn juridisch verankerd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). In het Barro is aangegeven welke gebieden, of projecten, van nationaal belang zijn en aanvullende toetsing behoeven.

Om te bepalen of sprake is van strijdigheid met de belangen uit de NOVI dient daarom verder te worden getoetst aan het Barro.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en de bijbehorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) vormen de juridische vertaling van de kaderstellende uitspraken die in de SVIR waren geformuleerd. Onderdelen en/of artikelen in het Barro blijven ook naast de NOVI gelden.
Het Besluit en de Regeling bevatten regels ter bescherming van de nationale belangen. De regels van het Barro moeten in acht worden genomen bij het opstellen van provinciale ruimtelijke verordeningen en bestemmingsplannen, zodat ze doorwerken tot het niveau van de lokale besluitvorming.

Planspecifiek

Het plangebied ligt binnen de radarverstoringsgebieden van de radarstations Volkel en Herwijnen.

Ten behoeve van het ongestoord functioneren van radar- en communicatieapparatuur is rond de radarstations een zone (een radarverstoringsgebied) vastgesteld met een straal van 15 nautische mijl (= 27,8 km), gemeten vanaf de positie van de radar, waarbinnen voor ieder obstakel hoger dan 90 meter +NAP moet worden beoordeeld of verstoring van de radar optreedt.

Het plangebied ligt op meer dan 27,8 km van de radarstations. Wel valt het projectvoornemen in het beperkingengebied voor windturbines (lichtblauwe zone). Omdat binnen het plangebied geen windturbines mogelijk worden gemaakt, is deze niet relevant.

Figuur 3.1. Ligging van het plangebied t.o.v. radarstations Volkel (noordoost) en Herwijnen (noordwest)

De beoogde woningbouw binnen het plangebied heeft geen gevolgen voor het functioneren van radar- en communicatieapparatuur op de radarstations.

Op grond van artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), is het verplicht om in het geval dat een bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, in de toelichting de zogenoemde ladder voor duurzame verstedelijking op te nemen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden.

In augustus 2023 heeft Rho adviseurs een onderbouwing ladder voor duurzame verstedelijking opgesteld. Deze ladderonderbouwing is als Bijlage 1 opgenomen.
In het rapport wordt nog uitgegaan van de bouw van 255 nieuwe woningen in plaats van 200.

Op basis van een uitgebreide toetsing aan provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid wordt geconcludeerd dat de 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' voorziet in een behoefte aan woningen met een accent op doorstroming. Het realiseren van de woningbouwontwikkeling op een centrumlocatie binnen het bestaand stedelijk gebied, wordt op grond van de onderbouwing ladder voor duurzame verstedelijking, aanvaardbaar geacht. Daarmee past het initiatief binnen de kaders van de ladder voor duurzame verstedelijking.

Vooruitlopend en anticiperend op de in werking treding van de nationale Omgevingswet in 2024 hebben Provinciale Staten op 14 december 2018 de Brabantse omgevingsvisie vastgesteld. Met deze omgevingsvisie geeft de provincie richting aan wat zij voor Brabant wil bereiken en biedt daarmee handvatten voor haar handelen in de praktijk.

De Omgevingsvisie bevat de belangrijkste provinciale ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Conform de Omgevingswet staan de waarden veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De visie geeft daarbij richting aan deze opgaven vanwege de ingrijpende veranderingen waarmee zij gepaard gaan. Daarnaast geeft de Omgevingsvisie ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. De visie zal komende jaren nader worden uitgewerkt in diverse programma’s. Inmiddels is er ook een omgevingsverordening vastgesteld, waarop nader wordt ingegaan in de volgende paragraaf.

Planspecifiek

De omgevingsvisie bevat geen specifieke ambities voor het plangebied.

Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 25 oktober 2019 de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De Interim omgevingsverordening is een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet in 2024. Hierin worden de bestaande verordeningen over de fysieke leefomgeving samengevoegd tot één Interim omgevingsverordening. De Interim omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter. Enkele inhoudelijke wijzigingen zijn echter wel aangebracht. Op hoofdlijnen gaat het om:

• een meer gebruikersvriendelijke opbouw met regels die per gebruikersgroep (burgers en bedrijven, gemeenten, waterschap) bij elkaar staan en minder losse bijlagen;
• aanpassingen waardoor de regels straks beter passen in het systeem van de omgevingswet;
• aanpassingen vanwege de vastgestelde omgevingsvisie, zoals de nieuwe manier van samenwerken en meer inzet op omgevingskwaliteit.

Zo wordt onderscheid gemaakt tussen rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven en instructieregels voor gemeenten. De instructieregels voor gemeenten hebben tot doel dat de gemeenteraad de, in de omgevingsverordening opgenomen, voorwaarden betrekt bij de vaststelling van een bestemmingsplan. Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd.

De provincie wil de omgevingskwaliteit van Brabant bevorderen, in combinatie met een veilige en gezonde leefomgeving. Bij omgevingskwaliteit gaat het om de kwaliteit van een plek of gebied, die wordt bepaald door een goed samenspel van herkomstwaarde, belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde.

Op de kaart bij de omgevingsverordening wordt onderscheid gemaakt in Stedelijk en Landelijk gebied. Als er vanuit kwaliteit of kwantiteit nieuw ruimtebeslag nodig is voor stedelijke ontwikkelingen dan is dat (onder voorwaarden) mogelijk binnen de gebieden die zijn aangeduid met 'Verstedelijking afweegbaar'.

Planspecifiek

Het 'stedelijk gebied' zoals gehanteerd door de provincie bestaat uit het 'concentratiegebied' en de 'kernen in landelijk gebied'. Het plangebied ligt in het door de provincie aangewezen 'concentratiegebied' (paarse gebieden in figuur 3.2).

Figuur 3.2 Uitsnede kaart Stedelijke ontwikkeling en erfgoed van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant met globale aanduiding van het plangebied

Binnen deze gebieden kan worden voorzien in de ruimte voor wonen, werken en andere verstedelijkingsopgaven, om zo de verstedelijking zo veel mogelijk te bundelen. Binnen het stedelijk gebied liggen verschillende mogelijkheden voor inbreiding, herstructurering en intensief, meervoudig ruimtegebruik. Daarnaast bevordert het zorgvuldig ruimtegebruik door de transformatie van een verouderd stedelijk gebied.

Het volgende artikel is relevant voor de beoogde woningbouwontwikkeling binnen het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan.

Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling

Lid 1

Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen 'stedelijk gebied' en bevat een onderbouwing dat:

1. a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
2. b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Lid 2

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

1. a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
2. b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
3. c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
4. d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
5. e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
6. f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Voor de toets aan de voorwaarde zoals genoemd in artikel 3.42 lid 1 onder a. wordt verwezen naar paragraaf 3.1.3.

Met voorliggend bestemmingsplan wordt voorzien in een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen (artikel 3.42 lid 1 onder b. en lid 2). Dit wordt bereikt door bij de herontwikkeling als volgt rekening te houden met hetgeen hierover is opgenomen in de Interim omgevingsverordening:

1. a. Met een goede bereikbaarheid van de parkeervoorzieningen binnen het plangebied in combinatie met een inrichting van de openbare ruimte binnen het plangebied nagenoeg uitsluitend gericht op fietsers en voetgangers ontstaat een veilige en gezonde leefomgeving.
2. b. Er is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. Een bestaande bedrijfslocatie binnen de bebouwde kom wordt opgeheven en ingezet om te voorzien in de woningbehoefte.
3. c. Bij de verdere uitwerking van de bouwplannen worden de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie optimaal ingezet.
4. d. Bij de herinrichting van de openbare ruimte wordt rekening gehouden met klimaatverandering. Door de aanleg van groen ontstaat er ruimte voor de opvang van water en met het beperken van verharding en het aanbrengen van opgaande beplanting (daar waar mogelijk) wordt hittestress tegengegaan.
5. e. Bij de herontwikkeling wordt zoveel als mogelijk rekening gehouden met duurzame mobiliteit. Bij de herontwikkeling worden oplaadpunten voor elektrische auto’s en fietsen aangebracht. Het binnengebied wordt autovrij maar goed toegankelijk voor fietsers en voetgangers.
6. f. In de regio is een groot tekort aan woningen. Met het toevoegen van woningen in de regio Eindhoven wordt ook voorzien in de huisvesting van werknemers. Enerzijds direct, anderzijds door het bevorderen van de doorstroming. Hiermee wordt bijgedragen aan een duurzame, concurrerende economie.

De beoogde woningbouwontwikkeling past binnen het provinciale beleid.

Op 9 maart 2023 is de regionale Woondeal ondertekend. In de provincie Noord-Brabant ligt een gezamenlijk opgave om 130.600 woningen te bouwen. De regio Zuidoost-Brabant zet zich in voor de bouw van 45.135 woningen in de periode tot en met 2030. Om dit te bereiken, is met de woondeal een minimale opgave per gemeente vastgelegd. Voor de gemeente Valkenswaard geldt in deze periode een bruto opgave van netto minimaal 1.010 woningen. In de Woondeal is vastgelegd dat gemeenten zorgdragen voor voldoende plancapaciteit voor de realisatie van de met de provincie afgesproken woningbouwopgave. Daarnaast is in de Woondeal opgenomen dat van deze woningbouwopgave tweederde betaalbaar moet zijn (sociale en middeldure huur en betaalbare koop), waarvan de helft sociale huur (30% van woningvoorraad).

In de gemeente Valkenswaard is harde plancapaciteit voor 435 woningen. Dit betekent dat er nog minimaal voor 575 woningen harde plancapaciteit moet worden toegevoegd om aan de behoefte te kunnen voldoen. Met het voorliggende bestemmingsplan wordt plancapaciteit geboden aan 200 nieuwe woningen waarmee een belangrijke bijdrage wordt geleverd aan de minimale woningbouwopgave.

De gemeenteraad van Valkenswaard heeft op 2 juli 2012 de Structuurvisie Valkenswaard, deel A vastgesteld. Dit deel van de structuurvisie dient als ruimtelijk toetsingskader en als visie op hoofdlijnen gericht op de lange termijn. Deel A van de structuurvisie formuleert niet alleen de ontwikkelingskoers voor de lange termijn, maar biedt tevens het casco voor concrete projecten en plannen. Het is dus een toetsingskader, maar tegelijkertijd ook een inspiratiekader voor ruimtelijke ontwikkelingen.

Het ruimtelijk-functioneel programma van deel A is uitgewerkt in deel B van de structuurvisie: de uitvoeringsparagraaf. Dit deel van de structuurvisie is op 28 november 2013 vastgesteld. De ruimtelijke invulling is beschreven in de thema's bestuur', 'wonen', 'werken', 'vrije tijd' en 'welzijn'. Deze thema's kunnen echter niet los van elkaar worden gezien. Immers, de ruimte is schaars en het is van belang rekening te houden met de verschillen tussen de verschillende gebieden.

In deel A van de structuurvisie is een visie beschreven voor de bebouwde kom van Valkenswaard. Valkenswaard is ten opzichte van Dommelen en Borkel en Schaft de meest stedelijke kern. Dit betekent dat er meer mogelijkheden zijn voor nieuwe ontwikkelingen, vooral in het centrum en aan de randen van het centrum. Kenmerkend element binnen de kernen zijn over het algemeen de linten. De linten zijn belangrijke structuurdragers voor de kernen, zij hebben een belangrijke ontsluitingsfunctie en zijn het 'gezicht' van de gemeente. Het beleid in deze linten is erop gericht de oorspronkelijke diversiteit in de bebouwing te handhaven met de mogelijkheid om binnen de bestaande context (in relatie met de omgeving) gericht nieuwe elementen toe te voegen, rekening houdend met mogelijke accenten op stedenbouwkundig geëigende locaties.

De Luikerweg is aangeduid als 'verkeersader' maar ook als 'woonlint'. Het gedeelte van de Dommelseweg, in de nabijheid van het centrum is aangeduid als 'gemengd lint', een lint waar veel verkeer over rijdt en een bepaalde functiemenging aanwezig is. Voor de bebouwing aan de centrum- en gemengde linten geldt dat intensiveren tot de mogelijkheden behoort. Concentratie is hier mogelijk, nieuwe (centrum)functies kunnen worden toegevoegd indien ruimtelijk inpasbaar.

Figuur 3.3 Uitsnede uit de samengestelde kaart van de Structuurvisie Valkenswaard

Het plangebied zelf is aangeduid als woongebied, zodat de beoogde woningbouwontwikkeling past in de Structuurvisie Valkenswaard.

Op 24 maart 2016 is de Nota ruimtelijke kwaliteit vastgesteld.

De verschillende te onderscheiden deelgebieden in Valkenswaard zijn onderverdeeld in themagebieden. Deze themagebieden verschillen in hun ruimtelijke verschijningsvorm door de ontstaansgeschiedenis, planningsmethode, bouwperiode of functie. Het betreft historische dorpsgebieden, forumbeweging/woonerven, het nieuwe bouwen, gemengde bebouwing, bedrijven en kantoren en sportterreinen, parken en groen. De Nota ruimtelijke kwaliteit bevat toetsingscriteria voor de verschillende themagebieden binnen de gemeente.

Binnen de themagebieden vallen verschillende buurten, per buurt is een daarop toegesneden inspiratiekader toegevoegd, waar aspecten worden uitgelicht die bijvoorbeeld ook te maken hebben met het perceel en de openbare ruimte. Per thema is tenslotte een overkoepelend toetsingskader opgesteld voor de uiteindelijke welstandstoets door de welstandscommissie.

De reguliere woongebieden worden onder één thema gebracht, en hebben daarom één toetsingskader, maar zijn onderverdeeld in samenhangende buurten met een eigen inspiratiekader.

De beoogde woningbouwontwikkeling aan de Luikerweg - Kromstraat valt in de nota ruimtelijke kwaliteit in het centrumgebied. Direct grenzend aan het plangebied gaan de Kromstraat en Luikerweg over in historisch linten.

Figuur 3.4 Uitsnede kaart Themagebieden

Het centrum van Valkenswaard is in de loop der tijd flink veranderd. Kenmerkend voor het oude Valkenswaard was de centrale Markt met een groene uitstraling. Van hieruit liepen verschillende linten richting het buitengebied. Het kleinschalige karakter van de linten is voor het grootste deel verdwenen door de ontwikkeling van winkels en appartementengebouwen. Door schaalvergroting en de toename van het de verkeersdruk is de openbare ruimte voor een groot deel verkeersruimte geworden. De stedenbouwkundige samenhang is op plekken verstoord waardoor soms een onduidelijke afbakening van openbare ruimte en bouwblokken is ontstaan met in restruimten onduidelijke invullingen met functies zoals parkeren.

Het is van belang dat per ontwikkeling het stedenbouwkundig weefsel wordt versterkt zodat een duidelijk onderscheid ontstaat tussen openbaar gebied en privaat onbebouwd gebied en het gebruik ervan. Bij nieuwe ontwikkelingen is het van belang de bouwblokken af te ronden en het benodigde parkeren van het maaiveld te halen om de openbare ruimte vooral als aangename verblijfsruimte te kunnen vormgeven. In het zuidelijk deel rond de Markt is minder ontwikkelingsdynamiek. De kwaliteit van de openbare ruimte is niet optimaal. Na de omleiding van een groot deel van het verkeer via de Europalaan en de Westparallel is de verblijfsvriendelijke inrichting van de Markt en de delen van de radialen gelegen binnen het centrumgebied van belang.

Kenmerkend voor het hele centrum is de grote variatie in bouwstijl en architectuur waardoor de gebouwen op zichzelf staan en weinig samenhang vertonen. Voor het centrum is het van belang dat er een heldere ruimtelijke structuur ontstaat met een prettig verblijfsgebied. Dit is een langdurig proces waarbij vooral bouwblokken moeten worden afgemaakt en het parkeren voor een deel uit het openbaar gebied verdwijnt. Daarnaast is de beeldkwaliteit van de panden van groot belang. Een gevarieerd maar tevens voldoende samenhangend straatbeeld zorgt voor een aantrekkelijk centrumgebied. Hierin spelen ook de samenhang van de gevels van de afzonderlijke panden een belangrijke rol.

INSPIRATIE:

Gebouwen

• Stel de ambitie hoog. Het centrum is hét visitekaartje van Valkenswaard! Maak er iets moois van.
• Zorg dat bouwkundige toevoegingen of aanpassingen passen in de stedenbouwkundige structuur en aansluiten op massa, de typologie, de detaillering en het materiaalgebruik.
• Geef de bebouwing een duidelijke oriëntatie op de belangrijkste openbare ruimte: de straat.
• Neem bij ontwikkeling de herkenbare opbouw met overwegend individuele panden als uitgangspunt.
• Nieuwe ingrepen mogen een eigen architectuur hebben, binnen de gegroeide gevarieerde omgeving, maar neem de spelregels in acht van maat en schaal, rooilijnen, open en gesloten wand, rustige en natuurlijk kleur- en materiaalgebruik en de kapvorm. In de stijl en de detaillering zit vooral de variatie. Deze zullen zorgvuldig moeten zijn en van een passend niveau.
• Zorg voor een evenwichtige opbouw in de gevelindeling: rust in variatie door een eenduidige architectuur per pand.

Percelen

• Maak duidelijke begrenzingen van openbaar en privaat gebied.
• Probeer het parkeren zoveel mogelijk uit het zicht van de openbare ruimte te situeren, bijvoorbeeld inpandig, ondergronds of binnen bouwblok.

Openbare ruimte

• Zorgvuldig beheer van de openbare ruimte. De openbare ruimte is een belangrijk aspect van de centrumbeleving denk hierbij aan bestrating, straatmeubilair en bomenstructuur).
• Probeer de geparkeerde auto's uit het straatbeeld te halen (meer ruimte voor verblijfsgebied) en zorg voor duidelijke parkeerlocaties.
• Zorg voor een aangenamer verblijfsgebied door vergroening en aantrekkelijke inrichting.
• Beperk de losse bebording, reclame-uitingen en uitstallingen in de openbare ruime ten behoeve van een ordelijk en overzichtelijk openbaar gebied.

TOETSINGSKADER:

Het toetsingsniveau voor het centrumgebied is bijzonder. Daarbinnen worden voor diverse aspecten toetsingscriteria gegeven.

Omgeving: Behouden van de ruimtelijke identiteit en kwaliteit van de oorspronkelijke ruimtelijke opbouw en karakteristiek als cultuurhistorisch compositie. Wandvorming en duidelijke rooilijnen zijn belangrijk.

Maat/Schaal: Behoud en herstel van het diverse ruimtelijk karakter van de bebouwing met respect voor de cultuurhistorische karakter van het centrumgebied. Ritmiek van individuele gevels met een eigen vormgeving, maatvoering en detaillering: variatie overeenkomstig het straatbeeld met herkenbare pandenstructuur.

Vorm/Oriëntatie: Bij (vervangende) nieuwbouw is de positie en oriëntatie van de oorspronkelijke bebouwing richtinggevend en dient deze qua vormgeving en massa te passen in de bestaande bouwblokken, de bestaande parcelering is het uitgangspunt.

Sterk straatgerichte gevels met aandacht voor de kapvorm: in het algemeen zijn zadeldaken, schilddaken of mansardekappen het meest wenselijk.

Stijl/architectuur/detail: Nieuwbouw in eigen stijl met inachtneming van de bestaande kenmerken; (eigentijdse) toevoegingen/ aanpassingen respecteren de bestaande stijl,
architectuur en detaillering;
Samenhang onderbouw (plint) en bovenbouw van winkelpanden, ook bij samenvoeging van winkelpanden/puien op begane grond;
Per pand een eenduidige architectuur - geen mengvorm van stijlen;
Aan de vormgeving van de gevels aan de straat worden hoge eisen gesteld: vanuit context én het gebouw. Zorgvuldige detaillering en een evenwichtige opbouw zijn van belang. Blinde zijgevels moeten worden voorkomen evenals dichte gevels op maaiveldniveau;
Bij toevoegingen en renovatie dienen de oorspronkelijke (gevel) details behouden: dakranden, plinten, banden, rol- en speklagen.

Materiaal/kleur: Kleurstelling: traditioneel en natuurlijk. Kleurstelling van metselwerk/gevel en pannen op elkaar afstemmen.
Materiaalgebruik in overeenstemming met de centrumomgeving is overwegend traditioneel: keramische pannen, baksteen in aardtinten en lichte kalksteen als basis met mogelijk moderne materialen zoals beton, glas en zink.

Bij de nadere uitwerking van de bouwplannen zal rekening worden gehouden met de toetsingscriteria uit de Nota ruimtelijke kwaliteit.

Door de gemeente Valkenswaard is een groenstructuurplan vastgesteld. De gemeente heeft het plan opgesteld in goede samenwerking met diverse organisaties, zoals de wijkorganen, het IVN Valkenswaard, de Bomenstichting, VELT Valkenswaard, Groen en Heem en daarna afgestemd met bewoners, tijdens bijeenkomsten voor diverse wijken. Alle inbreng is vertaald naar kaartmateriaal en verbeeldingen.

Daarop is te zien dat het plangebied tussen het centrum van Valkenswaard en een groene wig die ter hoogte van het plangebied het stedelijk gebied binnenkomt. Het plangebied gaat met haar nieuwe invulling de overgang vormen tussen het centrum en dit groene gebied. In tegenstelling tot de huidige situatie zal het plangebied toegankelijker worden voor fietser en voetgangers. Daarvoor zal het binnengebied een groene invulling krijgen die recht doet aan locatie op de kop van enerzijds het centrum en anderzijds de groene wig.

Figuur 3.5 Uitsnede kaart Groene gebruiksfuncties

Wereldwijd worden door overheden, bedrijven en particulieren maatregelen genomen om toe te werken naar een duurzame wereld. Ook de gemeente Valkenswaard bereidt zich voor op grootschalige veranderingen om zo toekomstbestendig te blijven.

In de duurzaamheidsvisie uit 2019 wordt aan de hand van de volgende drie speerpunten beschreven hoe de gemeente Valkenswaard invulling wil geven aan het aspect duurzaamheid:

1. 1. Een klimaatbestendige en aantrekkelijke gemeente
2. 2. Een energieke en gezonde gemeente
3. 3. Een schone leefomgeving en verantwoorde organisatie

Ad 1

Het klimaat in de wereld verandert en de gevolgen zijn ook lokaal steeds vaker voelbaar: extreme droogte, natte periodes en hogere temperaturen.

Met de beoogde herontwikkeling binnen het plangebied wordt hieraan bijgedragen. We ontstenen en vergroenen, zorgen voor bovengrondse berging en infiltratie van (hemel)water en de afkoppeling van hemelwater. Klimaatadaptatie en biodiversiteit zijn uitgangspunten voor de nadere uitwerking van de plannen. Er wordt gestreefd naar een natuurinclusieve gebouwde omgeving.

Ad 2

De gemeente Valkenswaard helpt haar inwoners, ondernemers en organisaties om naar 2050 toe energieneutraal te worden en bij te dragen aan een gezonde gemeente.

Ook de woningen binnen het plangebied worden gasloos en er wordt gekeken naar mogelijkheden voor de opwekking van duurzame energie.

Ad 3

Inwoners en bedrijven in Valkenswaard kunnen een bijdrage leveren aan het bereiken van een circulaire samenleving door minder afval te "produceren". Denk hierbij aan het reduceren van voedselverspilling, betere scheiding en hergebruik. De gemeente streeft naar een steeds optimalere inzameling én verwerking van de verschillende stromen. Daarbij wordt de gebruiksvriendelijkheid voor de inwoners in het oog gehouden.

Bij de nadere uitwerking wordt ook gekeken naar de wijze van afvalinzameling. Dit zal in nauw overleg met de gemeente plaatsvinden.

Valkenswaard wordt vanouds doorsneden door diverse landwegen die de plaats verbonden met naburige plaatsen. De eerste wegen, ontstaan in de Middeleeuwen, hebben als kenmerk dat ze zorgvuldig de hogere gronden volgen, enigszins bochtig zijn en op enkele plaatsen overgaan in bundels van alternatieve wegen. Aan weerszijden van bruggen of doorwaadbare plaatsen bij beken en rivieren ontstonden wegenwaaiers (tweezijdig). Er bestonden ook eenzijdige wegenwaaiers: de punten waar alternatieve wegen afsplitsten en punten waar een weg het cultuurland verliet en daar het keurslijf van akkers en heiningen kon afschudden. Dergelijke eenzijdige wegenwaaiers markeren dus het punt tot waar de ontginningen strekten. Vanaf het midden van de zeventiende eeuw werden nieuwe met bomen beplante rechte wegen aangelegd ter vervanging van de in slechte staat bevindende en niet-rechtstreekse middeleeuwse wegen.

Eén van deze wegen betreft de Luikerweg, onderdeel van de 'Steenweg' van Den Bosch naar Luik. In de loop van de 18de eeuw werden de tolgelden op de Maas, tot dan toe de belangrijkste verkeersweg tussen Den Bosch en Luik, steeds hoger. De stad Den Bosch vreesde dat het handelsverkeer met Luik hierdoor, en door concurrentie van de stad Breda, steeds meer in verval zou raken. Als gevolg hiervan werden pogingen gedaan om een rechtstreekse verbinding over land te bewerkstelligen. In 1740 werd besloten dat er een betere verbinding moest komen tussen Den Bosch Maastricht en Luik. De kosten van de aanleg en het onderhoud van zo'n weg zouden moeten worden gedekt door het heffen van tol. Het 'laatste' Nederlandse deel van deze weg, het wegvak Borkel - Stratum, kwam pas relatief laat tot stand. In 1818 werd dit laatste stuk van de weg gerealiseerd. De tol werd pas in de jaren '30 van de twintigste eeuw afgeschaft.

Naast de Luikerweg zijn de Kromstraat en de Dommelseweg de belangrijkste straten aan de westzijde van het centrum. De Luikerweg en Dommelseweg komen samen in de noordoosthoek van het plangebied, waar in het begin van de vorige eeuw het plangebied net achter de bebouwing op de punt in gebruik is genomen door EMA en ook de bedrijfsbebouwing is opgericht.

Langs de Luikerweg heeft zich lange tijd, bijna tot aan de periode waarin de tollen werden afgeschaft, nagenoeg geen bebouwing ontwikkeld langs de Luikerweg. Vanaf de jaren '30 neemt de bebouwing langs de weg op organische wijze toe. Het betrof daarbij telkens één of enkele gebouwen, welke werden ingepast tussen reeds aanwezige bebouwing. Dat is ook het geval aan de Kromstraat en Dommelseweg.

Bij de ontwikkeling van de wijk Kerkakkers in de jaren zestig van de vorige eeuw gerealiseerd, werd de Dommelseweg onderdeel van de bebouwde kom. De gevarieerde bebouwing aan de Dommelseweg vormt een sterk contrast met de woningen in de wijk. Ook zijn er van oudsher enkele niet-woonfuncties aanwezig.

In de jaren '60 van de vorige eeuw treedt zo'n zelfde verandering op ten zuiden van de Luikerweg. Met de bouw van de Kempenhof en daarop volgend de realisatie van het woongebied Deelshurkse Akkers in de 90-er jaren worden ook langs de Luikerweg open plekken opgevuld met woonbebouwing.

De Kromstraat heeft nog steeds het karakter van een weg in het buitengebied met verspreid liggende bebouwing. Alleen aan het oostelijke gedeelte zijn in de loop der jaren woningen bijgebouwd, altijd aan de straat.

Het grootste deel van het plangebied bestaat uit het zogenaamde EMA-terrein. De Eerste Meierijsche Autobedrijf (EMA) is een touringcarbedrijf en voormalig openbaar vervoersbedrijf. De EMA verzorgde het openbaar busvervoer in de Brabantse Kempen van 1921 tot 1986.

De EMA ontstond uit een werkplaats van de heer Jonkers uit Valkenswaard. Jonkers richtte zich in het begin op het repareren van fietsen en naaimachines. Na de Eerste Wereldoorlog ging hij zich toeleggen op het repareren en verkopen van motoren, auto's en fietsen. In 1919 kocht hij zijn eerste auto en vanaf 1921 ging Jonkers personen vervoeren.

In 1971 werd het bedrijf gesplitst. Het autobedrijf werd losgekoppeld van vervoersactiviteiten en ging verder als Jonkers Automobielbedrijven. In de 1985 werd de autobusdienst als gevolg van overheidsmaatregelen verkocht aan de BBA. De EMA reed de lijndienst tot en met 31 december 1986. De BBA bleef tot 2008 gebruik maken van de locatie voor de stalling van autobussen, waarvoor Jonkers het onderhoud verzorgde. EMA bleef actief als touringcarbedrijf met een eigen reisbureau onder de naam EMA-Reizen.

In 2018 is de locatie zwaar getroffen door een brand. De getroffen bedrijfspanden zijn weer opgebouwd.

Voor nader onderzoek naar de bestaande situatie is nagegaan welke ruimtelijke en functionele kwaliteit in het plangebied aanwezig is. Daarnaast is gekeken naar de aspecten die met de fysieke milieuwaarden samenhangen.

Het plangebied ligt tussen twee belangrijke bebouwingslinten, de Kromstraat en de Luikerweg. In het verlengde van de Kromstraat (richting het centrum) ligt de Dommelseweg. De Dommelseweg verbindt de Kromstraat met de Luikerweg.

Als op grotere schaal naar de structuur van Valkenswaard wordt gekeken ligt het plangebied tussen het centrum en het landschapspark van Valkenswaard-Zuid, een groene wig in de stedelijke omgeving, zie par. 3.3.4 en onderstaande afbeelding. In de vorige paragraaf is het ontstaan van deze ruimte tussen de wijken Kerkakkers in het noorden en Deelshurkse Akkers in het zuiden al toegelicht. De verspreide bebouwing aan de Kromstraat, verder van het dorp, is onderdeel van de groene wig.

De inrichting van het grootste deel van plangebied is afgestemd op het gebruik als vervoersbedrijf. Er staan enkele grote bedrijfsloodsen en de buitenruimte is vrijwel volledig verhard. Op onderstaande luchtfoto is dit goed te zien.

Luchtfoto vanuit het noorden

De bebouwing op de punt is divers. Langs de Luikerweg staan uitsluitend woningen. Twee-onder-één-kapwoningen in twee bouwlagen met kap en een blok met gestapelde woningen in drie bouwlagen. Eén blok van twee woningen en het kleine apparementengebouw blijven behouden en zijn buiten het plangebied gesitueerd.

Aan de Dommelseweg is de bebouwing zeer divers, maar bestaat overwegen uit twee bouwlagen met kap. Op de kop van het gebied staat een kapelletje uit 1949 dat in het erfgoedregister als gemeentelijk monument is opgenomen. Het kapelletje ligt net buiten het plangebied.

Te behouden woningen langs de Luikerweg

Bebouwing aan de Dommelseweg

Ten noordwesten van het plangebied staat aan de Kromstraat de EMA-hoeve. Een karakteristieke boerderij waarin vier woningen zijn ondergebracht.

EMA-hoeve

Zoals hiervoor al is aangegeven, was een groot deel van het plangebied in gebruik bij de EMA. Voor een groot deel van het plangebied geldt daarom een bedrijfsbestemming met de aanduidingen garagebedrijf en busremise. Ook voor het perceel Dommelseweg 13-17 geldt een bedrijfsbestemming met de aanduiding garagebedrijf.

Op de kop van het plangebied (Dommelseweg 5) is Domino's gevestigd. De bebouwing daarnaast met huisnummers 7-9 betreft een voormalige horecagelegenheid met een bovenwoning. Door een brand in het najaar van 2016 is het pand in vervallen staat geraakt.

Het pand Dommelseweg 13-17 was in gebruik bij Jonkers Autobedrijven. Hiernaast staat een winkelpand met opschriften Antiquiteiten en caravanshop. Deze zijn niet meer als zodanig in gebruik. Ook de woning die daarnaast staat, wordt niet meer bewoond.

De woningen (waarvan slechts één blok van twee woningen binnen het plangebied) aan de Luikerweg worden nog bewoond.

Op 18 april 2023 heeft het college ingestemd met het stedenbouwkundig schetsplan. Het plan kent twee stedenbouwkundige principes:

1. 1. Begeleiding van Dommelseweg naar de Kromstraat met een doorgaande gebogen straatwand, met aan de Kromstraat een gesloten bouwblok met parkeren in het binnengebied, dat bereikbaar is vanuit de Kromstraat.
2. 2. Wonen aan de Luikerweg en wonen in de binnentuin in vrijstaande gebouwen, in een groene setting. De twee concepten komen samen in de punt aan de oostzijde, waar een de 'poort' naar de binnentuin is vormgegeven. De bebouwing die de poort vormt is zichtbaar vanaf de entree van de Markt. De binnentuin is openbaar en ook toegankelijk vanuit de Dommelseweg en de Luikerweg. De (half)verdiepte parkeergarage parallel aan de Luikerweg, is bereikbaar vanuit de Luikerweg.

In dit hoofdstuk wordt het stedenbouwkundig schetsplan globaal beschreven.

Door de gemeente is een randvoorwaardenkaart opgesteld. Deze randvoorwaarden zijn de basis voor de juridische regeling op de volgende onderdelen:

• De bebouwing aan de Luikerweg dient op een afstand van minimaal 3 meter uit de grens van het plangebied te worden gebouwd. Het bouwvlak is daarop afgestemd.
• Door het plangebied dient een route te worden aangelegd die alle bouwvelden kan ontsluiten zonder dat er doorgaand autoverkeer mogelijk is van de Luikerweg naar de Kromstraat. Op de verbeelding is voor deze route een aanduiding opgenomen.
• Vanaf de centrale route door het plangebied dient er een langzaam verkeersbiding te worden aangelegd naar de hoek Dommelseweg - Kromstraat. Voor deze verbinding is een planregel opgenomen omdat de locatie nu nog niet bekend is.
• Het plangebied moet worden voorzien van een doorwaadbare groene ruimte. Om deze reden is voor het bouwvlak aan de Luikerweg een maximum bebouwingspercentage opgenomen van 50%.
• Onder de gestapelde bebouwing aan de Luikerweg en op de punt is een (half)verdiepte parkeergarage toegestaan. Op de verbeelding is hiervoor een aanduiding opgenomen. In de planregels is een maximale hoogte opgenomen van 2 meter.

Voor het straatwandprofiel aan de Kromstraat - Dommelseweg is eerder al een kaderstellende visie vastgesteld. In paragraaf 5.1.3 wordt hier nader op ingegaan.

Het plan betreft de realisatie van een nieuwe groene woonbuurt tegen het centrum van de Valkenswaard. Een stedelijke woonbuurt met veel groen.
In de stedenbouwkundige basisopzet van het EMA-terrein is gekozen om het aanwezige verschil tussen de twee kanten van het plangebied - zijde Kromstraat en zijde Luikerweg - tot uitdrukking te brengen en te versterken. En om de Markt van Valkenswaard via een poortgebaar te verbinden met een groene openbare binnenwereld in het midden van het gebied en het landschap ten westen daarvan.

Het stedenbouwkundig plan, gericht op de realisatie van een groot verdichtingsprogramma neemt de dualiteit in de ordening van het gebied weer tot uitgangspunt.

Het plan laat twee bouwzones zien. De vlakken verschillen wat betreft stedenbouwkundige opbouw en invulling.

Het noordelijke vlak is gekoppeld aan de Kromstraat en voegt zich in het gebogen verloop van de Kromstraat naar de Dommelseweg. De bebouwing vormt straks een begeleidende wand aan de Kromstraat/Dommelseweg. Voor het toekomstige straatwandprofiel is een separate visie opgesteld. In de volgende paragraaf wordt hierop ingegaan.

De hoogte van de bebouwing is hier beperkt, net als de schaal en maat van de bebouwing. De bebouwingswand zet de bebouwing aan de Dommelseweg rondom het groene plantsoen met de grote bomen voort. De bebouwing bestaat uit een mix van grondgebonden woningen met tuin en met appartementen richting de Luikerweg.

Het zuidelijke blok gaat een relatie aan met de Luikerweg die, met zijn rechte verloop en de gemengde en veelal grotere bebouwing, een grotere maat en schaal toelaat. De bebouwing is hier meer stedelijk van karakter en hoger. De bebouwing is niet gesloten en laat een inkijk vanuit de Luikerweg op het binnengebied toe. De bebouwing staat op een verhoogd maaiveld waaronder wordt geparkeerd. De bebouwing bestaat uit appartementen.

De bebouwing in beide zones is aan de binnenkant gericht op een binnengebied waar openbaar groen wordt aangelegd. Deze groene ruimte is driehoekig van vorm en gaat aan de westzijde over in de tuin van de bestaande en te handhaven villa aan de Luikerweg en de open privé-tuinen in de stadsrand en het landschap ten westen van de kern van Valkenswaard. Het bestaande en nieuwe groen heeft samen een dusdanig grote maat dat in de groene tuin, aanvullend op de woningen in de twee beschreven bouwzones hier ook op beperktere schaal woningbouw kan worden toegelaten. De bebouwing in het centrale groengebied zal bestaan uit alzijdige appartementengebouwen.

De beschreven bouwzones én de uitloper van de binnentuin komen aan de oostzijde van het plangebied samen in de punt. Op deze plaats vindt ook in de bestaande situatie de splitsing tussen de Dommelstraat en de Luikerweg plaats. Deze situatie heeft nu een verkeerskundig karakter. Na de geplande aanpassing van de verkeersafwikkeling ontstaat hier ruimte voor de realisatie van een markant punt in de stad. Het punt ligt op circa 150 meter afstand van de zuidwesthoek van de Markt zodat een spannend ruimtelijke wisselwerking kan ontstaan met de belangrijkste ruimte van Valkenswaard. Komend vanuit de Markt is 'De Punt' goed zichtbaar. De ruimtelijke opbouw van 'De Punt' is asymmetrisch. Aan de kant van de Dommelseweg is de bebouwing kleiner van schaal en lager. Aan de kant van de Luikerweg hoger. Naast de bestaande woning met huisnummer 30A zal de entree van het binnengebied worden aangelegd.

Schetsimpressie Luikerweg komend vanuit het zuiden

Bestaande (te behouden) bebouwing

De woningen Luikerweg 28A t/m 28C, 30, 30A en 50 blijven behouden. Van deze woningen is alleen Luikerweg 50 onderdeel van het plangebied.

Zoals eerder in deze toelichting is genoemd, blijft het kapelletje op de hoek Dommelseweg - Luikerweg behouden.

Voor het straatwandprofiel aan de Kromstraat - Dommelseweg is op 9 mei 2023 een kaderstellende visie vastgesteld. De bouwmogelijkheden die in dit bestemmingsplan worden geboden voor deze bouwzone zijn afgestemd op deze visie.

In de Visie Herontwikkeling Dommelseweg / Kromstraat zijn de volgende uitgangspunten benoemd om tot een gewenst straatwandprofiel te komen:

1. 1. De lintbebouwing voortzetten in de vorm van individuele gevels.
2. 2. Massaopbouw voornamelijk 2 lagen met een kap met ruimte voor een hoogteaccent tot 4 vier lagen.
3. 3. Oriëntatie van bestaande bebouwing is leidend.
4. 4. Respect voor cultuurhistorische waarden.
5. 5. Parkeren zo min mogelijk in straatbeeld.
6. 6. Traditioneel materiaalgebruik.
7. 7. Behoud van ruimtelijke identiteit en dorpse schaal.

Doelstelling is om zoveel mogelijk aan te sluiten bij de reeds aanwezige bebouwing aan de Kromstraat.

Rooilijn

De rooilijn van de nieuwe bebouwing is een voortzetting van de bestaande rooilijn. De nieuwe toevoegingen voegen zich hierdoor op een verantwoorde wijze in het bestaande lint. De panden aan de Dommelseweg sluiten direct aan op het openbaar gebied of zijn voorzien van een delftse stoep. Ze zijn aan elkaar geschakeld of hebben een beperkte tussenruimte. De panden in de Kromstraat krijgen een strook privé groen als overgang naar het openbaar gebied en er is wat meer ruimte tussen de diverse volumes. Hiermee ontstaat een logisch verloop van centrumgebied naar historisch lint.

Toegangen

Aan de Dommelseweg - Kromstraat zijn 2 nieuwe toegangen tot het te ontwikkelen gebied. De toegang aan de Kromstraat is bedoeld voor autoverkeer en is zodanig gepositioneerd dat er geen gevaarlijke situatie ontstaat t.p.v. de kruising Dommelseweg / Kromstraat of ter plaatse van de basisschool. Een tweede toegang t.b.v. wandel- en fietsverkeer is gepositioneerd aan de Dommelseweg. Van belang is dat de bebouwing grenzend aan deze toegangen een dubbelzijdige oriëntatie hebben zodat een prettige leefomgeving in deze gebieden is gewaarborgd.

Accent

Het bestaande pand aan de Dommelseweg 13-17d is een opvallende verschijning in het centrum van Valkenswaard. Uitgangspunt voor de nieuwe ontwikkeling is om de historie / het verhaal van het huidige pand terug te laten komen in de nieuwbouw. Bijvoorbeeld door een referentie naar het metselwerk reliëf in het bestaande pand. In de huidige situatie zorgt de hoge topgevel aan de rechterzijde van het pand voor herkenbaarheid aan de Dommelseweg. In de nieuwe ontwikkeling komt op deze plek een langzaam verkeer doorgang naar de achterliggende woningen. Aan de linker- of rechterzijde van deze doorgang is er ruimte voor een accent in hoogte of kapvorm.

Kapvormen

Uitgangspunt voor de massa van de diverse panden is 2 lagen met een kap. De goothoogte varieert tussen de 6 en 7 meter met uitzondering van het accent waar een hogere goot voorstelbaar is. De nokhoogte varieert tussen de 9 en 11 meter. Diverse kapvormen zijn voorstelbaar. Niet toegestaan zijn afgeknotte schildkappen. Als het voor het programma op de tweede verdieping noodzakelijk is om een plat dak te realiseren, dient deze "verborgen" te zijn. bijvoorbeeld door toepassing van topgevels. Ter plaatse van het accent is een afwijkende kapvorm of een plat afgedekt volume in 3 lagen voorstelbaar.

Architectuur

De architectuur kent een sterke verwijzing naar de bestaande gevels aan de Dommelseweg - Kromstraat, eventueel in een meer eigentijdse variant. Er wordt gekozen voor zorgvuldige bouwvormen van voornamelijk 2 lagen met een duidelijk herkenbare kap. Dakkapellen zijn ondergeschikt aan het dakvlak. Zadeldaken hebben een dakhelling van maximaal 50 graden. In het geval van een mansarde kap is de helling van het onderste dakvlak maximaal 75 graden en die van het bovenste dakvlak maximaal 35 graden. De gevelindeling is helder met een neutrale of verticale indeling. De bebouwing op hoeklocaties zijn voorzien van een dubbele oriëntatie. Ieder bouwblok heeft zijn eigen identiteit middels kleur, raamtypologieën, etc.. Als er balkons worden gerealiseerd aan de voorzijde van de panden worden deze inpandig opgelost. Eventuele duurzaamheidsmaatregelen worden zorgvuldig ingepast in de architectuur. Zorgvuldige detaillering is gewenst. Toevoegingen zoals speklagen, rollagen, bijzondere dagkantafwerkingen, afwijkende metselwerk verbanden, etc. zorgen voor een verrijking in de architectuur.

Materialen

Gevels worden uitgevoerd in baksteen in een roodbruine tint. Incidenteel is een witte gevel mogelijk. Daken zijn uitgevoerd met keramische pannen in antraciet, blauw gesmoord of rood. Ondergeschikte toevoegingen in natuursteen of hout zijn voorstelbaar. De kozijnen worden uitgevoerd in hout of kunststof waarbij in het laatste geval wordt gekozen voor blokprofiel (houtlook). Hemelwaterafvoeren zijn uitgevoerd in zink.

Suggesties straatwand Dommelseweg-Kromstraat

Er worden maximaal 200 nieuwe woningen gebouwd. De exacte positie van de woningen en de typologie zijn nog niet bekend. Dat is ook de reden dat bijna het gehele plangebied is voorzien van een bebouwbare bestemming met ruim bouwvlak, waarbinnen een woningbouwontwikkeling kan plaatsvinden zoals beschreven in de vorige paragraaf. In het ontwerp zal rekening worden gehouden met een groene dooradering van het gebied met daarbij behorende langzaamverkeerroutes.

De nu aanwezige bedrijvigheid keert niet terug. Bij de woningen zijn alleen nog aan-huis-verbonden beroepen toegestaan.

Het uiterste noorden en zuiden van het plangebied (langs de Dommelseweg en de Luikerweg) is opgenomen op de Archeologische Monumentenkaart (AMK). Dit AMK-terrein omvat de historische kern van Valkenswaard met resten uit de periode Late Middeleeuwen en Nieuwe Tijd (AMK-terrein 16805).

Op de gemeentelijke Erfgoedkaart staan het noorden en zuiden van het plangebied benoemd als archeologisch waardevol gebied. De overige delen van het plangebied staan benoemd als historische kern. Ook in deze delen van het plangebied worden resten uit de periode Late Middeleeuwen en Nieuwe Tijd verwacht. Op grond van het gemeentelijk beleid geldt langs de Dommelseweg en de Luikerweg een onderzoeksverplichting bij ingrepen vanaf 100 m² en een verstoringsdiepte van 30 centimeter, voor de overige delen bij ingrepen vanaf 250 m² en een verstoringsdiepte van 30 centimeter.

Uitsnede Erfgoedkaart

In mei 2023 heeft Transect een archeologische vooronderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 2).

Het doel van het archeologische bureauonderzoek is het opstellen van een gespecificeerde archeologische verwachting voor het plangebied. Uit het bureauonderzoek blijkt dat het plangebied zich aan de zuidwestrand van de historische kern van Valkenswaard bevindt, in een dekzandlandschap, waarbinnen een reliëf aanwezig is van ruggen en vlakten. Het plangebied bevindt zich daarbij vermoedelijk op een hoge dekzandrug, zoals uit reliëfverschillen op het AHN en de Erfgoedkaart valt af te leiden. Op deze dekzandrug was bewoning mogelijk vanaf het Laat-Paleolithicum. Archeologische resten kunnen daarbij voorkomen in de top van het dekzand of in begraven bodems dieper in het dekzand. Een voorbeeld hiervan in de Laag van Usselo, die tijdens het Allerød interstadiaal is gevormd en vervolgens in het Jonge Dryas is afgedekt met Jong Dekzand II. In de wijdere omgeving rondom Valkenswaard, zijn met name vindplaatsen bekend uit de periode IJzertijd - Nieuwe Tijd. Volgens historische kaarten kunnen daarnaast in het noorden van het plangebied resten van bebouwing aanwezig zijn die ten minste uit het begin van de 19de eeuw dateren. Lokaal zijn er in het plangebied ook verstoringen aanwezig door de bouw en sloop van verschillende panden in de 20ste eeuw, door gegraven kelders, smeerputten en door saneringen die in 1999 zijn uitgevoerd.

Vervolgens is deze verwachting getoetst door middel van een inventariserend veldonderzoek, verkennende fase. Tijdens het veldonderzoek is de hoge archeologische verwachting van het plangebied op resten uit de periode Neolithicum - Late Middeleeuwen bevestigd. In het plangebied is oud dekzand aanwezig waarvan de top archeologisch gezien nagenoeg volledig intact is. Dit blijkt uit de vondst van inspoelingshorizonten en van een oude akkerlaag in de top van het zand. In combinatie met de informatie van de aanwezigheid van resten uit onderzoeken in de omgeving van het plangebied kunnen in het dekzand ook resten aanwezig zijn. Deze resten kenmerken zich waarschijnlijk door grondsporen, die zich in de top van het dekzand zullen aftekenen, tussen 90/115 cm -mv (23,5-23,6 m NAP). Alleen in boring 6 is de bodem aantoonbaar verstoord geraakt. Op plaatsen waar kelders aanwezig zijn en waar saneringen hebben plaatsgevonden, is de verwachting naar laag bij te stellen.

De hoge verwachting leidt ertoe dat in het plangebied vanaf een diepte van 50 cm -mv met de aanwezigheid van archeologische resten rekening gehouden moet worden. In het kader van een vergunningsverlening betekent dit dat aanvullende onderzoeksinspanning benodigd is om deze verwachting te toetsen. Dit onderzoek kan het beste plaatsvinden met behulp van proefsleuven, gericht op de plaatsen waar bodemingrepen gepland zijn. Na afloop van dit onderzoek kan worden vastgesteld of er in het plangebied sprake is van een waardevolle vindplaats of niet. Ook kan worden bepaald of er aanvullend onderzoek nodig is en zo ja in welke vorm. Voor een proefsleuvenonderzoek dient, evenals ander gravend onderzoek, de werkwijze te worden vastgelegd in een Programma van Eisen, dat door de gemeente Valkenswaard dient te worden beoordeeld en goedgekeurd. De locaties die op basis van het bureau- en veldonderzoek als verstoord zijn aangeduid, kunnen buiten dit onderzoek blijven.

De noodzaak van een gravend (vervolg)onderzoek wordt mede bepaald door de aard en diepte van de geplande ingrepen in relatie tot de diepteligging van de archeologische niveaus. Dit laat ruimte om eventueel aanwezige archeologische resten in te passen op een archeologievriendelijke manier. Het (beperkt) ophogen van de te bebouwen locaties behoort hier tot de mogelijkheden.

Regeling in het voorliggende bestemmingsplan

Ter bescherming van de potentiële archeologische waarden zijn dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie aan het plangebied toegekend. Voor de reeds verstoorde delen is geen dubbelbestemming opgenomen.

In september 2023 is door Aeres een watertoets opgesteld. In de rapportage van de watertoets (zie Bijlage 3) is beschreven op welke wijze rekening is gehouden met de waterhuishoudkundige aspecten en het beleid van de waterbeheerders (waterschap De Dommel en de gemeente Valkenswaard). Uitgangspunt is dat met de vaststelling van het voorliggende bestemmingsplan geen slechtere waterhuishoudkundige situatie ontstaat dan in het bestaande beleid is vastgelegd.

Momenteel is het plangebied grotendeels bebouwd en verhard. Hemelwater afkomstig vanaf deze verharding wordt grotendeels verwerkt via het gemengd gemeentelijk rioolstelsel. Vanuit het gemeentelijk beleid dient bij nieuwbouwprojecten minimaal een gescheiden rioolstelsel te worden aangelegd.

Vanuit het geldend beleid dient een nieuwe ontwikkeling minimaal hydrologisch neutraal plaats te vinden en dient toename aan verhard oppervlak te worden gecompenseerd, zodat het risico op wateroverlast afneemt. Volgens het gemeentelijk beleid dient niet alleen bij een toename te worden voorzien in voldoende waterberging maar geldt bij een waterbergingseis van 20 mm hemelwater per vierkante meter toekomstige verharding.

De oppervlakte van het plangebied en daarmee de bestemming Woongebied is 14.045 m². Zelfs bij 90% verharding op gronden met de bestemming Woongebied neemt het toekomstig verhard oppervlak af. Met de 20 mm-eis uit het gemeentelijk beleid dient te worden voorzien en een bergingsvoorziening van circa 253 m³. De uiteindelijke bergingsopgave is afhankelijk van het daadwerkelijk te realiseren verhard oppervlak.

Naast het zoveel mogelijk beperken van nieuw gesloten oppervlak kunnen ter plaatse aanvullende maatregelen worden genomen voor het klimaatbestendigere planontwikkeling. Enkele mogelijkheden zijn:

• de verharding voorzien van halfverharding of onderliggende infiltratiekoffer;
• toepassing van groendak op bij bergingen/bijgebouwen;
• inpassing van groen, bomen en verlagingen/wadi's;
• toepassing van een ondergrondse hemelwaterverwerking zoals IT-riool of IT-kratten onder de toekomstige bestrating.

Gezien de omvang van het plangebied en de beoogde invulling met woningbouw zijn er voldoende mogelijkheden om de benodigde hemelwaterberging in te passen. De uiteindelijke oplossing voor het toekomstig verhard oppervlak, zal in het definitieve planontwerp worden bepaald voorafgaand aan de vergunningsaanvraag.

Conclusie

Door rekening te houden met de genoemde aandachtspunten zoals een bouwpeil gelijk aan de omliggende panden, de afkoppeling en bijkomende hemelwaterinfiltratie binnen het plangebied wordt hydrologisch gezien positief ontwikkeld en is geen verhoogd risico op wateroverlast te verwachten door de voorgenomen planontwikkeling. Er wordt vanuit het oogpunt van de waterhuishouding geen belemmering verwacht ten aanzien van de uitvoering van het plan.

Regeling in het voorliggende bestemmingsplan

In hoofdstuk 3 van de planregels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen zodat bij het verlenen van een omgevingsvergunning bouwen wordt getoetst of wordt voorzien in voldoende waterberging conform het gemeentelijk beleid.

Indien, bijvoorbeeld bij bouwactiviteiten, grond vrijkomt die op een andere locatie zal worden hergebruikt, dient te worden bepaald wat de kwaliteit is in het kader van het Besluit bodemkwaliteit.

In 2023 is door Silt een verkennend/aanvullend onderzoek uitgevoerd voor een groot gedeelte van het plangebied. Met het onderzoek is de milieuhygiënische kwaliteit van de grond en het grondwater bepaald. De rapportage van het onderzoek is als Bijlage 4 opgenomen.

Op basis van de resultaten van het vooronderzoek is de locatie als ‘verdacht’ gekwalificeerd ten aanzien van bodemverontreiniging. Ook is de bodem ter plaatse van de (deel)locatie puinverharding als verdacht voor de parameter asbest aangewezen.

De conslusies uit het verkennend bodem- en asbestonderzoek kunnen als volgt worden samengevat:

• Er zijn zintuiglijk bijmengingen met baksteen, puin en beton aangetroffen. Daarnaast zijn plaatselijk zwakke t/m uiterste olie-/dieselgeuren en zwakke t/m sterke oliewaterreacties waargenomen. Ter plaatse van een puinverharding is daarnaast asbesthoudend materiaal op het maaiveld aangetroffen.
• Op een aantal locaties is er sprake van (rest)verontreinigingen met zink of minerale olie.
• In de bovengrond zijn nog licht t/m matig verhoogde gehalten zink en PAK aangetoond en licht verhoogde gehalten cadmium, kobalt, koper, kwik, lood, nikkel, PCB en/of minerale olie aangetoond.
• In de ondergrond zijn licht t/m sterk verhoogde gehalten minerale olie aangetoond.
• In de puinverharding is analytisch een asbestgehalte aangetoond. Het aangetoonde gehalte is ruim lager dan de norm voor nader onderzoek en de hergebruikswaarde.
• In het grondwater zijn plaatselijk sterk verhoogde concentraties benzeen, xylenen en minerale olie aangetoond. Daarnaast een matig verhoogde concentratie zink en licht verhoogde concentraties barium, cadmium, benzeen, ethylbenzeen, xylenen, naftaleen, minerale olie, tetrachlooretheen.

Voor de verontreinigingen met zink of minerale olie is beoordeeld of sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Dit is het geval als het volume verontreinigde grond boven interventiewaarde meer dan 25 m³ bedraagt en in het grondwater meer dan 100 m³ is. Omdat deze waarden worden overschreden, is er binnen het plangebied sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging.

De oppervlaktes van de verontreinigingen in de grond en het grondwater zijn in conclusies van de rapportage (zie Bijlage 4) opgenomen.

Conclusie

Uit het onderzeok kan worden geconcludeerd dat de milieuhygiënische bodemkwaliteit nog niet geschikt is voor het toekomstige gebruik. Alvorens de gronden kunnen worden gebruikt voor een woonfunctie dient de bodemkwaliteit middels sanering geschikt te worden gemaakt.

De Wet natuurbescherming regelt de bescherming van natuurgebieden die uniek zijn voor Nederland en Europa, de bescherming van planten en dieren en van bossen en andere houtopstanden. Goed natuurbeleid zorgt voor het behouden, ontwikkelen en verbinden van de natuur maar ook dat economisch ontwikkelen mogelijk is. In dit kader is inzicht gewenst in de aanwezige natuurwaarden en de mogelijk daarmee samenhangende consequenties vanuit de actuele natuurwetgeving.

Soortenbescherming

Door Exlan is in juni 2023 een quickscan soortenbescherming uitgevoerd op het EMA-terrein, in september 2023 voor de punt. De rapportages van deze quickscans zijn als Bijlage 5 en Bijlage 6 opgenomen. De quickscans bevatten een inventarisatie van de huidige aanwezigheid van beschermde soorten planten en dieren in en om het plangebied. Tevens worden de te verwachten effecten van de ingreep in het plangebied beoordeeld.

De quickscans hebben uitgewezen dat de beoogde ontwikkelingen naar verwachting geen negatief effect hebben op de staat van instandhouding van beschermde soorten. Binnen het plangebied zijn geen (verblijfplaatsen van) strikt beschermde soorten aangetroffen die door de werkzaamheden worden beïnvloed.

Uit de effectenbeschrijving blijkt dat er geen onevenredige directe of indirecte gevolgen zijn van de voorgenomen activiteiten op de voortplanting en instandhouding van beschermde dier en/of plantsoorten. Lokaal zullen mogelijk algemene soorten uit het plangebied trekken en op zoek naar een vervangende biotoop.

Voor aanvang van de werkzaamheden is derhalve geen aanvullend onderzoek noch een ontheffing met betrekking tot aantasting van beschermde soorten nodig. De werkzaamheden kunnen leiden tot een beschadiging of vernietiging van mogelijke verblijfplaatsen en/of verstoring van eventueel aanwezige algemene soorten. Een algehele vrijstelling op basis van de Verordening natuurbescherming voor ruimtelijke ontwikkelingen is hierop van toepassing. De algemene zorgplicht blijft onverminderd van toepassing.

Op basis van de quickscans wordt een aanvullend of nader onderzoek naar de aanwezige flora en fauna niet noodzakelijk geacht. Voor de geplande activiteiten is op basis van de bekende gegevens geen ontheffingsaanvraag in het kader van de Wet natuurbescherming noodzakelijk.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt buiten het Natuurnetwerk Nederland en buiten andere natuurgebieden zoals Natura 2000. Het meest dichtbijgelegen Natura 2000-gebied is het Natura 2000-gebied “Leenderbos, Groote Heide & De Plateaux” en is gelegen op een afstand van ruim 750 meter ten westen van de plangebied.

De wezenlijke kenmerken en waarden van het Natuurnetwerk Nederland zullen door de beoogde woningbouwontwikkeling niet worden aangetast. Vervolgonderzoek in het kader van het Natuurnetwerk Nederland wordt niet noodzakelijk geacht.

Het plangebied ligt wel binnen de invloedsfeer van het Natura-2000 gebied “Leenderbos, Groote Heide & De Plateaux”. Indien er sprake zou zijn van een effect, betreft dit een extern effect, zoals toename van geluid, licht of depositie van stikstof. Gelet op de afstand tot het Natura-2000 gebied is alleen het extern effect als gevolg van stikstofdepositie onderzocht.

Met behulp van de AERIUS-calculator zijn verschilberekeningen opgesteld voor de realisatie- en de toekomstige gebruiksfase ten opzichte van de huidige gebruiksfase. Uit de berekeningen volgt voor beide fasen geen toename van stikstofdepositie. De rapportage daarvan is als Bijlage 7 opgenomen.
In de berekeningen is zelfs uitgegaan van de bouw van 255 nieuwe woningen in plaats van 200.

Op basis van de resultaten uit de berekeningen kan worden geconcludeerd dat zowel voor de realisatie(aanleg)fase en de gebruiksfase geen vergunningsplicht geldt op grond van de Wet natuurbescherming.

Conclusie

De Wet natuurbescherming vormt geen belemmering voor de beoogde woningbouwontwikkeling.

Wegverkeerslawaai

Conform de Wet geluidhinder dient akoestisch onderzoek te worden verricht als nieuwe woningen of andere geluidgevoelige gebouwen of terreinen worden geprojecteerd binnen de onderzoekszone van een weg. Alle wegen hebben een geluidszone, met uitzondering van wegen die deel uitmaken van een 30 km/h-zone of een woonerf. Voorliggend bestemmingsplan maakt nieuwe geluidgevoelige objecten (woningen) met een directe bouwtitel mogelijk. Akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai is daarom noodzakelijk. Ook is in het kader van een goede ruimtelijke ordening gekeken naar de gevolgen voor bestaande woningen.

Door Tritium is in september 2023 een akoestisch onderzoek uitgevoerd. De resultaten van het onderzoek zijn opgenomen in de rapportage die als Bijlage 8 is opgenomen.

Geluidgezoneerde wegen
De geluidbelasting ten gevolge van de Luikerweg, Dommelseweg en Antwerpsebaan overschrijdt binnen het plangebied plaatselijk de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting (voorkeursgrenswaarde) van 48 dB. De maximale ontheffingswaarde wordt nergens overschreden.

Derhalve dient bij het college van burgemeester en wethouders een hogere grenswaarde te worden aangevraagd. Bij een procedure hogere waarde dient te worden onderbouwd waarom de woningen en appartementen op een geluidbelaste locatie worden gerealiseerd. Indien dit voldoende is onderbouwd en de toepassing van overdrachts- of bronmaatregelen gericht op het terugbrengen van de geluidbelasting onvoldoende doeltreffend is dan wel overwegende bezwaren ontmoeten is het mogelijk om een beschikking hogere waarde aan te vragen bij de gemeente.

Het aanleggen van een geluidscherm (overdrachtsmaatregelen) gericht op het terugbrengen van de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer tot de voorkeursgrenswaarde ontmoet in de onderhavige situatie overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, landschappelijke en financiële aard. Het vergroten van de afstand tussen geluidbron en ontvanger is in onderhavige situatie in verband met het plan van eisen niet doeltreffend. Voor het toepassen van stiller wegdek (bronmaatregel) geldt dat de voorkeurgrenswaarde nog altijd wordt overschreden ter plaatse van een groot gedeelte van het plangebied. Deze geluidreducerende maatregel is derhalve eveneens niet doeltreffend. Het toepassen van een stiller wegdek ontmoet bovendien overwegende bezwaren van financiële en verkeerstechnische aard.

Aangezien de exacte locatie en afmetingen van de beoogde woningen en appartementen nog niet bekend zijn, kan niet met zekerheid gezegd worden dat alle woningen en appartementen zullen beschikken over minimaal één geluidluwe gevel en buitenruimte. Dit dient in een later stadium te worden onderzocht. Wanneer is aangetoond dat alle woningen en appartementen beschikken over een geluidluwe gevel is er sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Bij een hogere waarde-procedure is een aanvullend onderzoek nodig om de geluidwering van de gevels te bepalen. Bij toepassing van de juiste geluidwerende materialen en maatregelen (conform een nader onderzoek) is vervolgens een goed akoestisch woon- en leefklimaat gewaarborgd.

Bij de aanvraag omgevingsvergunning bouw wordt door middel van akoestisch onderzoek de (gecumuleerde) geluidbelasting op de gevels van nieuwe geluidgevoelige gebouwen in het plan bepaald. Daaruit volgt of wordt voldaan aan de wettelijke voorkeurswaarde van 48 dB, ambitiewaarden en bovengrenzen uit het gemeentelijk geluidbeleid, of in geval van een geluidbelasting hoger dan 48 dB wordt voldaan aan de voorwaarden zoals zijn gekoppeld aan het besluit voor de hogere grenswaarden. Met het voldoen aan de gestelde voorwaarden wordt ter plaatse van de nieuwe woningen een zo goed mogelijk woon- en leefklimaat gewaarborgd.

30 km/uur-wegen
De geluidbelasting ten gevolge van de 30 km/uur weg Amundsenstraat overschrijdt nergens binnen het plangebied de richtwaarde van 48 dB. De geluidbelasting ten gevolge van de 30 km/uur weg Kromstraat overschrijdt op een zeer beperkt deel van het plangebied en enkel tot de tweede verdieping de richtwaarde van 48 dB met maximaal 2 dB. Voor 30 km/uur wegen kan echter geen hogere waarde worden verleend, aangezien deze wegen niet zoneplichtig zijn.

Gevolgen voor bestaande woningen
In het kader van een goede ruimtelijke ordening is tevens onderzocht in hoeverre de verkeersgeneratie van onderhavig plan leidt tot een toename van de geluidgevelbelastingen ter plaatse van bestaande woningen in de directe omgeving van het plan. Ter vergelijking zijn de cumulatieve geluidbelasting bij bestaande woningen berekend voor de situaties met en zonder het beoogde plan.

In de vergelijking tussen de twee situaties is te zien dat, met uitzondering van de woningen gelegen aan de Kromstraat, bij geen van de bestaande woningen sprake is van negatieve akoestische invloed zoals omschreven in de reconstructiecriteria ten gevolge van de planontwikkeling. De toename bedraagt namelijk minder dan 1,49 dB. Ter plaatse van de woningen gelegen aan de Kromstraat is de toename maximaal 2,55 dB en bedraagt de cumulatieve geluidsbelasting maximaal 59 dB. Indien rekening gehouden wordt met de aftrek van 5 dB conform artikel 110g, geldt dat voor de meeste woningen nog steeds wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Enkel voor de Kromstraat 4 en 8 en de Dommelseweg 19 t/m 19A geldt dat niet met zekerheid kan worden gesteld dat het woon- en leefklimaat niet onaanvaardbaar wordt aangetast.

Een mogelijke oplossing is om, ten tijde van het opstellen van het definitieve planvoornemen, er rekening mee te houden dat minder verkeer ontsloten wordt door de Kromstraat. Hierdoor zal de toename in geluidbelasting ter plaatse van de woningen gelegen aan de Kromstraat reduceren. Wanneer dit resulteert in een toename van maximaal 1,49 dB is er geen sprake van een reconstructie conform de Wgh en zullen geen aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn. Indien een toename van meer dan 1,5 dB optreedt, dient in een aanvullend onderzoek de toepassing van overdrachts- en bronmaatregelen gericht op het terugbrengen van de toename in geluidbelasting te worden onderzocht.

Conclusie

Er gelden vanuit akoestisch oogpunt geen belemmeringen voor de beoogde woningbouwontwikkeling.

Regeling in het voorliggende bestemmingsplan

Omdat de bestemming Woongebied voorziet in ruime bouwmogelijkheden is in de planregels opgenomen dat bij de aanvraag omgevingsvergunning bouwen de (gecumuleerde) geluidbelasting op de gevels van nieuwe geluidgevoelige gebouwen door middel van akoestisch onderzoek inzichtelijk moet worden gemaakt ten tijde van de aanvraag omgevignsvergunning voor het bouwen. Als wordt voldaan aan de wettelijke voorkeursgrenswaarde van 48 dB kan de omgevingsvergunning worden verleend zonder randvoorwaarden. Bij een geluidbelasting hoger dan 48 en maximaal 53 dB dient te worden voldaan aan de voorwaarden die zijn gekoppeld aan het besluit hogere grenswaarden. Bij een geluidbelasting van 53 dB of hoger dient de woning te worden voorzien van een dove gevel. Elke woning waar de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden, moet worden voorzien van één geluidluwe gevel. Met het voldoen aan de gestelde voorwaarden wordt ter plaatse van de nieuwe woningen een zo goed mogelijk woon- en leefklimaat gewaarborgd.

Voor gemeenten bestaat er een inspanningsverplichting om een beleidsmatig en uitvoeringsgericht integraal verkeers- en vervoerbeleid te voeren (Planwet verkeer en vervoer). De gemeente Valkenswaard heeft het Mobiliteitsplan 2014 opgesteld dat te beschouwen is als GVVP voor de periode tot 2025. Het Mobiliteitsplan fungeert als toetsingskader voor alle verkeers- en vervoersvraagstukken in Valkenswaard. Het is geen statisch plan maar een dynamisch afwegingskader waarbinnen de verschillende onderdelen van het gemeentelijk verkeers- en vervoersbeleid in onderlinge samenhang kunnen worden ontwikkeld of geactualiseerd, bijvoorbeeld in de vorm van deelstudies.

Door Exante is in september 2023 een verkeersonderbouwing opgesteld. In deze onderbouwing is nog uitgegaan van de bouw van 255 nieuwe woningen in plaats van 200.

Een inventarisatie van de bestaande functies heeft uitgewezen dat de verkeersgeneratie in de huidige situatie 1.808 mvt/etmaal is. Uitgaande van een verdeling van 47 grondgebonden woningen en 208 gestapelde woningenbouw is de verkeersgeneratie bepaald op maximaal 1.754 mvt/etmaal. Dit betekent dat de verkeersgeneratie afneemt met 54 mvt/etmaal. De afwikkeling van het verkeer leidt niet tot problemen voor de verkeersveiligheid en bereikbaarheid. De omliggende wegen kunnen het verkeer goed verwerken. De doorstroming op de wegen en kruispunten blijft gewaarborgd. De toekomstige intensiteiten blijven binnen de normen van Duurzaam Veilig.

Voor een nadere onderbouwing wordt verwezen naar de notitie in Bijlage 9.

Het parkeerbeleid van de gemeente Valkenswaard is vastgelegd in de 'Beleidsnota Parkeernormering Gemeente Valkenswaard'. In deze beleidsnota zijn parkeernormen opgenomen die specifiek betrekking hebben op de gemeente Valkenswaard. Bij een omgevingsvergunningaanvraag bouwen wordt getoetst of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden.

Voor de beoogde herontwikkeling binnen het plangebied zal worden getoetst aan het gemeentelijk parkeerbeleid met dien verstande dat de maximale parkeernorm 1,3 parkeerplaatsen per woning bedraagt. Voor de woningen in de noordelijke bouwzone wordt binnen het plangebied langs de woonstraten voldoende parkeergelegenheid aangelegd. Richting de punt is het mogelijk om onder de gestapelde woningen een parkeergarage te bouwen. De toegang tot deze parkeergarage zal aan het einde van de interne woonstraat worden gesitueerd. De benodigde parkeerplaatsen voor de appartementengebouwen aan de Luikerweg en op de punt worden aangelegd in een (half)verdiepte parkeergarage. De toegang tot deze parkeergarage bevindt zich direct aan de Luikerweg.

Regeling in het voorliggende bestemmingsplan

In hoofdstuk 3 van de planregels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen zodat bij het verlenen van een omgevingsvergunning bouwen wordt getoetst of wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Hiervan is sprake als wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeernormen en een maximum van 1,3 parkeerplaatsen per woning.

Om personen tegen de gevolgen van luchtverontreiniging te beschermen, zijn in de Wet milieubeheer normen opgenomen voor bepaalde stoffen. Bij de beoordeling van het aspect luchtkwaliteit moet worden aangetoond dat een ruimtelijke ontwikkeling niet leidt tot een (significante) overschrijding van de luchtkwaliteitsnormen.

Er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde indien:

• Een project niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• Een project draagt 'niet in betekende mate' (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging;
• Een project past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (SNL) of binnen een regionaal programma van maatregelen.

De uitvoeringsregels voor NIBM staan in de Algemene Maatregel van Bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen' en de ministeriële regeling NIBM. De regeling NIBM geeft een algemeen criterium voor het begrip ‘niet in betekende mate bijdragen. Er geldt een getalsmatige grens en er zijn categorieën benoemd waarvoor een nadere toetsing achterwege kan blijven.

Ten aanzien van een woningbouwlocatie is in ieder geval sprake van NIBM bij projecten:

• < 1.500 woningen, bij minimaal één ontsluitingsweg;
• < 3.000 woningen, bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

Voorliggende bestemmingsplan biedt (direct dan wel indirect) bouwmogelijkheden voor maximaal 200 nieuwe woningen en draagt dus ‘niet in betekende mate’ bij aan de luchtkwaliteit. De luchtkwaliteitseisen leveren derhalve geen belemmeringen op voor dit bestemmingsplan.

In de ruimtelijke ordening wordt het principe van milieuzonering gehanteerd. Dat betekent dat, op basis van richtafstanden, functies ruimtelijk van elkaar worden gescheiden. Dit om enerzijds een zo goed mogelijk leefomgevingskwaliteit en anderzijds ruimte voor economische ontwikkelingen te creëren. De milieuhinder die bedrijven veroorzaken, kan globaal worden beoordeeld met behulp van de methodiek van de VNG-handreiking ‘Bedrijven en milieuzonering’ (editie 2009). In de handreiking is een bedrijvenlijst opgenomen, die informatie geeft over de milieukenmerken van verschillende typen bedrijven. In de lijst is op basis van vier factoren (geluid, geur, stof en gevaar) een indicatie gegeven van de afstand tussen bedrijven en hindergevoelige functies (zoals woningen) waarmee gemeenten bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening kunnen houden.

In de VNG-handreiking worden twee omgevingstypen onderscheiden, namelijk ‘rustige woonwijk’/‘rustig buitengebied’ en ‘gemengd gebied’. De indicatieve afstanden uit de bedrijvenlijst zijn de afstanden die moeten worden aangehouden tot de gevels van woningen in een ‘rustige woonwijk’. Voor woningen in een ‘gemengd gebied’ mag deze afstand worden gecorrigeerd en kan de indicatieve afstand met één trede worden verlaagd. De indicatieve afstanden uit de VNG-handreiking geven een indicatie van de aan te houden afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. De (milieu)wetgeving blijft echter leidend. In de praktijk doen zich bijvoorbeeld ook (historisch gegroeide) situaties voor, waarbij ‘te zware’ bedrijvigheid op korte afstand van woningen is gesitueerd. In die gevallen worden de bedrijfsactiviteiten ingeperkt door de milieuregelgeving, waardoor ter plaatse van nabijgelegen woningen toch sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Beoordeling

Er liggen diverse niet-woonfuncties in de omgeving van het plangebied. Dit betreffen kantoor-, horeca- en detailhandelsfuncties aan de Dommelseweg, Luikerweg en Kromstraat.

De niet-woonfuncties aan deze wegen zijn milieucategorie 1-bedrijven. Dit betekent dat er een richtafstand geldt van 10 meter. Binnen 10 meter uit de grens van het plangebied komen geen bestemmingen voor waar ander functies dan wonen zijn toegestaan.

Het café op de hoek Molenstraat/Luikerweg heeft in het geval van een 'rustige woonwijk' een richtafstand van 30 meter. Vanwege de ligging aan de rand van het centrum en aan de Luikerweg is in het zuidoosten van het plangebied sprake van een 'gemengd gebied' en kan de richtafstand met één stap worden verlaagd. In dit geval leidt dat tot een richtafstand van 10 meter. De kortste afstand van het plangebied tot het perceel Molenstraat 4 is 19 meter. Hiermee wordt voldaan aan de richtafstand.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering levert geen belemmeringen op voor het bestemmingsplan.

Een woning is een geurgevoelig object in het kader van geurhinder. Het plangebied is niet gelegen in geurcontouren van intensieve veehouderijen en andersoortige agrarische bedrijven die op basis van de Wet geurhinder en veehouderij gelden.

Voor het plangebied gelden er vanuit het aspect agrarische geurhinder géén beperkingen voor het oprichten van woningen.

Ook agrarische bedrijven met endotoxinen contouren zoals geitenhouderijen zijn op voldoende afstand gelegen, zodat er geen gezondheidsrisico's optreden. Dit aspect vormt derhalve ook geen belemmering voor het plan.

Externe veiligheid gaat over de risico's voor mens en milieu bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. Risico is de kans dat een potentieel gevaar resulteert in een daadwerkelijk incident en de ernst van het letsel of de schade die dit tot gevolg heeft. Het is daarbij gedefinieerd als 'de kans op overlijden' voor personen.

De aanwezige risico's kunnen ingedeeld worden naar brontype. De relevante typen zijn: bedrijven, vervoer van gevaarlijke stoffen (Basisnet: spoor, weg en water) en kabels en (buis)leidingen.

Het algemene Rijksbeleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege:

• het gebruik, de opslag en de productie van gevaarlijke stoffen door bedrijven (inrichtingen);
• het transport van gevaarlijke stoffen (openbare wegen, waterwegen, spoorwegen en buisleidingen);
• het gebruik van luchthavens.

Dat gebeurt o.a. door te voorkomen dat te dicht bij kwetsbare bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden, door de zelfredzaamheid te bevorderen en door de calamiteitenbestrijding te optimaliseren.

Voor ruimtelijke ontwikkelingen moet getoetst worden aan het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt).

Risiconormering

In het beoordelingskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico:

Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico (PR) geeft de kans, op een bepaalde plaats, om te overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. Het PR kan op de kaart van het gebied worden weergeven met zogeheten risicocontouren: lijnen die punten verbinden met eenzelfde PR. Binnen de 10^-6 contour (welke als wettelijk harde norm fungeert) mogen geen kwetsbare objecten geprojecteerd worden. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt de 10^-6 contour niet als grenswaarde, maar als een richtwaarde.

Groepsrisico

Het groepsrisico (GR) is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang (10 personen of meer). Het GR is daarmee een maat voor de maatschappelijke ontwrichting. Het GR wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht. Dit houdt in dat iedere wijziging met betrekking tot planologische keuzes moet worden onderbouwd én verantwoord door het bevoegd gezag. Hierbij geeft het bevoegd gezag aan of het groepsrisico in de betreffende situatie aanvaardbaar wordt geacht.

De eindafweging (vertaald in een ruimtelijke onderbouwing) kan pas worden gemaakt wanneer advies bij de veiligheidsregio is ingewonnen.

Beoordeling

Door Econsultancy is in juli 2023 een quickscan uitgevoerd. De rapportage daarvan is opgenomen als Bijlage 10. Het resultaat van de quickscan is als volgt.

Inrichtingen

Op circa 970 meter ten zuidoosten van het plangebied ligt een LPG-tankstation. Voor LPG-tankstations is het invloedsgebied vastgesteld op 150 meter vanuit het vulpunt en de ondergrondse tank. Gezien de afstand tot het plangebied gelden er geen belemmeringen.

Buisleidingen

Op circa 1,2 kilometer ten zuiden van het plangebied ligt een PRB-leiding. De plaatsgebonden risicocontour van 10^-6/jaar ligt op circa 10 meter van de leiding. De omvang van het invloedsgebied voor het groepsrisico van dit type leiding strekt zich maximaal enkele meters buiten de plaatsgebonden risicocontour van 10^-6/jaar als gevolg van het risicoscenario plasbrand. Gezien de afstand van de leiding tot het plangebied gelden er geen belemmeringen.

Transport

Er zijn basisnetroutes die een invloedsgebied van meer dan 4 kilometer kunnen hebben. Binnen een straal van 4 kilometer van het plangebied zijn geen basisnetroutes gelegen. Ook routes die niet zijn aangewezen als een basisnetroute kunnen relevant zijn, zoals provinciale wegen waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Omdat het plangebied niet in de nabijheid van provinciale wegen ligt, gelden er geen belemmeringen

Conclusie

Op basis van een inventarisatie van de risicobronnen in de omgeving van het plangebied wordt geconcludeerd dat er geen belemmeringen gelden ten aanzien van de realisatie van het plan

De beoordeling van het windklimaat met betrekking tot windhinder en windgevaar, is in Nederland vastgelegd in de norm NEN 8100. Om te bepalen of windhinder en/of windgevaar te verwachten is, kan in eerste instantie gebruik worden gemaakt van het beslismodel in de NEN 8100. Hierin wordt onder meer beschreven in welke situaties windklimaatonderzoek nodig is.

Windhinder is iets wat in geen geval geheel te voorkomen is: als het stormt, is de wind hinderlijk, wat voor maatregelen er ook getroffen worden. Het is daarom ook de kans op windhinder, die maatgevend gehouden wordt voor de beoordeling van het windklimaat. Voor windhinder wordt een drempelwaarde aangehouden van 5 m/s uurgemiddelde windsnelheid op loop- of verblijfsniveau. Bij deze windsnelheid gaan mechanische effecten bij de ervaring van het windklimaat een rol spelen zoals bijvoorbeeld het omslaan van paraplu's, in de ogen waaien van stof en in meer extreme vorm het dichtwaaien van een autoportier en dergelijke.

Aan de hand van onderstaande tabel, afkomstig uit de NEN 8100, wordt een beoordeling gegeven van de te verwachten mate van windhinder.

Tabel 5.2

Afhankelijk van de activiteitenklasse wordt de waardering van het lokale windklimaat gekwalificeerd met 'goed', 'matig' of 'slecht'. Bij een goed windklimaat ondervindt het merendeel van het publiek onder normale omstandigheden geen overmatige windhinder. In een slecht windklimaat heeft het merendeel van het publiek regelmatig last van windhinder. Er wordt naar gestreefd, om binnen de verschillende activiteitenklassen, een goed, eventueel nog matig windklimaat te realiseren.

Opgemerkt wordt dat de natuurlijke gebruiksmomenten van terrassen en buitenruimten doorgaans niet vaak samenvallen met ongunstige windomstandigheden. Zo zal een relatief groot deel van voorkomende windhinder optreden in de winter. In de norm wordt daar geen rekening mee gehouden. Op terrassen en buitenruimten wordt om deze reden meestal uitgegaan van het criterium voor slenteren in plaats van langdurig zitten.

Beoordeling

Ten behoeve van de bepaling van het windklimaat binnen het plangebied is door onderzoeksbureau Peutz een kwalitatieve beoordeling uitgevoerd (zie bijlage 11). Aanleiding daarvoor is dat binnen het plangebied bebouwing in 7 bouwlagen mag worden gebouwd.

Op basis van de windstatistiek en de oriëntatie van de geplande nieuwbouw is vastgesteld dat met name rond de hoeken van de hogere bouwdelen van het plan mogelijk sprake zal zijn van een matig windklimaat. Door de geplande begroeiing binnen het plangebied en de relatief beperkte bouwhoogte zal de mate van windhinder beperkt zijn.

Conclusie

Een slecht windklimaat en een overschrijding van de criteria voor windgevaar worden niet verwacht. Bij de grondgebonden woningen wordt een goed windklimaat verwacht.

Teneinde een goede belangenafweging mogelijk te maken voor de beoogde woningbouw binnen het plangebied is het noodzakelijk om inzicht te hebben in de ligging en eigenschappen van binnen en in de directe omgeving van het plangebied voorkomende kabels en leidingen. Sommige van deze kabels en leidingen vereisen een bepaalde afstand tot gevoelige functies. Voor het bestemmingsplan is met name de ligging van de hoofdtransportleidingen van belang vanwege de bebouwingsvrije zone of eventuele risicocontour. Voor het voorliggende bestemmingsplan zijn dergelijke belemmeringen niet aan de orde, zodat er in dit opzicht geen gevolgen zijn voor dit plan.

De nationale m.e.r.-regelgeving is een uitvloeisel van een tweetal Europese richtlijnen: de m.e.r.-richtlijn en de smb-richtlijn (Strategische milieubeoordeling). De implementatie van deze Europese richtlijnen is aan te treffen in:

• paragraaf 2.2, hoofdstuk 7 en paragraaf 14.2 van de Wet milieubeheer;
• het Besluit milieueffectrapportage (hierna: Besluit m.e.r.).
  

Deze wetgeving tezamen bepaalt of voor een project of plan een Milieueffectrapport (m.e.r.) moet worden opgesteld. Daarbij is het allereerst van belang te kijken of in de betreffende ontwikkeling een activiteit is opgenomen als genoemd in de bijlage van het Besluit m.e.r.

In de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn twee onderdelen (C en D) opgenomen. Het onderscheid tussen deze twee bijlagen is dat er voor categorieën uit bijlage C direct sprake is van een m.e.r.-plicht, wanneer de activiteiten de genoemde drempelwaarden overstijgen. Bij projecten met een programma boven de drempelwaarden in bijlage D moet eerst worden beoordeeld of er een m.e.r. noodzakelijk is. Dat geldt ook voor projecten die vallen onder een categorie in bijlage D, met een programma onder de drempelwaarde, al is de omvang en opbouw van een dergelijke beoordeling bij die laatste gevallen vormvrij. Voor projecten die vallen onder bijlage D is dus pas na het uitvoeren van een (vormvrije) m.e.r.-beoordeling duidelijk of er een MER moet worden opgesteld.

Beoordeling

De nieuwbouw van maximaal 200 nieuwe woningen, kan worden gekwalificeerd als "de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen", zoals bedoeld in onderdeel D.11.2 van bijlage van het Besluit m.e.r. Bij die activiteit zijn drie relevante indicatieve drempelwaarden opgenomen, namelijk:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer;
• een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen;
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.
  

Het project valt ruimschoots onder de gestelde drempelwaarden. Het bevoegd gezag moet nagaan of er zodanige belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn te verwachten dat er een m.e.r.-beoordeling of m.e.r. noodzakelijk is.

Conclusie

Gelet op de aard en omvang van de voorgenomen activiteit en de ligging van het plangebied in de bebouwde kom van Valkenswaard worden er geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu verwacht. Daarom hoeft er geen MER te worden opgesteld. In Bijlage 12 is een aanmeldnotitie opgenomen waarin het voorgaande is onderbouwd. Op basis van deze aanmeldnotitie heeft het bevoegd gezag in december 2023 besloten dat er geen m.e.r.-procedure hoeft te worden doorlopen en er geen MER hoeft te worden opgesteld.

Het bestemmingsplan ‘Luikerweg - Dommelseweg’ bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide onderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen weergegeven, met daarbij behorende functieaanduidingen en bouwvlakken. In de regels zijn aan de bestemmingen en aanduidingen bouw- en gebruiksregels gekoppeld.

Het bestemmingsplan is opgesteld conform het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De Wet ruimtelijke ordening biedt mogelijkheden voor het opstellen van verschillende bestemmingsplanvormen, van zeer gedetailleerd tot zeer globaal.

Met de opzet van de regels is aangesloten bij de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). In de planregels zijn regels opgenomen met betrekking tot het gebruik van de gronden en de toegestane bebouwing. De planregels zijn verdeeld in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1: Inleidende regels met daarin de begripsbepalingen en de wijze van meten.
• Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels. In dit hoofdstuk zijn de op de verbeelding opgenomen (dubbel)bestemmingen geregeld.
• Hoofdstuk 3: Algemene regels, waaronder de anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels, algemene aanduidingsregels en algemene afwijkingsregels.
• Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels.

In dit bestemmingsplan komen de volgende (dubbel)bestemmingen voor.

Woongebied

De gronden met de bestemming Woongebied zijn bestemd voor de realisatie van een woongebied. Naast woondoeleinden zijn aan-huis-verbonden beroepen als ondergeschikte functie bij woondoeleinden, woonstraten, parkeervoorzieningen, groen- en speelvoorzieningen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan.
Er zijn in totaal maximaal 201 woningen toegestaan.

Op de verbeelding zijn bouwvlakken aangegeven, waarbinnen de hoofdgebouwen moeten worden gerealiseerd. De bouwregels geven nadere bepalingen voor het bouwen van hoofdgebouwen, aanbouwen en bijgebouwen en voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en overkappingen en luifels. Voor de toegestane oppervlakte aan hoofdgebouwen is binnen het bouwvlak aan de Luikerweg een bebouwingspercentage opgenomen. Voor twee delen is met de aanduiding 'gestapeld uitgesloten' vastgelegd dat daar, als overgang naar de bestaande woonpercelen alleen grondgebonden eengezinswoningen mogen worden gebouwd.

In de regels zijn, naast bouwregels, ook specifieke gebruiksregels opgenomen. Voor de ontsluiting van het woongebied is een aanduiding opgenomen tussen de Luikerweg en de Kromstraat. Daarnaast is in de planregels aangegeven dat er een langzaam verkeersverbinding moet worden aangelegd naar de hoek Dommelseweg - Kromstraat. Aan-huis-verbonden beroepen zijn toegestaan in het hoofdgebouw (inclusief aanbouwen) of in aangebouwde bijgebouwen tot een maximum van 40% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van het begane grondoppervlak van het hoofdgebouw (exclusief aanbouwen), tot een maximum van 60 m².

Waarde - Archeologie

Deze gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en het behoud van de op en/of in deze gronden verwachte archeologische waarden. Dit is een dubbelbestemming die over andere bestemmingen heen ligt.

Vanwege de archeologische verwachtingswaarde is in deze gebieden een archeologisch onderzoek vereist bij bodemingrepen en te bebouwen oppervlakten van projectgebieden die groter zijn dan 100 m² en dieper gaan dan 0,3 m onder maaiveld.bij bodemingrepen en te bebouwen oppervlakten van projectgebieden die groter zijn dan 250 m² en dieper gaan dan 0,3 m onder maaiveld.

Toezicht en handhaving van een bestemmingsplan houden in de eerste plaats in, dat van overheidswege wordt gecontroleerd op de naleving van de regelgeving. De gemeente inventariseert de uitkomsten van een dergelijk onderzoek en vormt zich een oordeel. Tenslotte beslist zij of er interventies in de vorm van maatregelen en acties nodig zijn. De praktische uitwerking is nader in dit hoofdstuk beschreven.

Als een nieuw bestemmingsplan wordt opgesteld en op termijn een ander ruimtelijk rechtsregiem gaat gelden, dient de gemeente op een bepaald ijkmoment inzicht te hebben, wat er feitelijk aan bouwwerken in een gebied aanwezig is, hoe deze en de onbebouwde omgeving worden gebruikt.

De rechtssituatie gaat specifiek een rol spelen als in het kader van toezicht en handhaving teruggegrepen moet worden op het overgangsrecht, zoals dat in het geldend bestemmingsplan is beschreven. Op grond van het overgangsrecht is met objectieve feiten vast te stellen hoe de rechtssituatie is en of er bouw- en of gebruiksregels zijn overtreden. Het geheel geeft duidelijkheid aan burgers en overheid over en weer. Het systeem biedt de gemeente de mogelijkheid, als het opleggen van een dwangsom geen zin heeft gehad, op te treden via de weg van bestuursdwang. Eventueel kan door inschakeling van justitie een procedure in gang worden gezet die gericht is op vervolging wegens het begaan van een strafbaar feit. Het betreft hier de activiteiten die in de planregels worden ingeleid met de zinsnede 'het is verboden'.

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in de plantoelichting inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan.

Tevens is met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) de verplichting ontstaan, om indien sprake is van ontwikkeling op particulier (grond)eigendom waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken, bijvoorbeeld voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut en de gemeentelijke plankosten, en het kostenverhaal niet anderszins verzekerd is middels een zogenoemde anterieure overeenkomst, een exploitatieplan (conform artikel 6.12, Wro) of kostenverhaalregels (conform artikel 7ah, Chw) vast te stellen om het verhaal van deze kosten te verzekeren.

In onderhavige situatie is de gemeente géén grondeigenaar van alle percelen waarop de ontwikkeling van aangewezen bouwactiviteiten is voorgenomen. Ook is er (nog) niet met alle grondeigenaren een anterieure overeenkomst gesloten, waarin de afspraken tussen gemeente en grondeigenaren over kostenverhaal zijn vastgelegd. Om die reden dient het kostenverhaal te worden verzekerd en zijn bij de planregels van het voorliggende bestemmingsplan kostenverhaalsregels opgenomen. Hiermee is het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar.

Voordat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gaat, zal er een omgevingsdialoog plaatsvinden. De omgevingsdialoog is gericht op het informeren en raadplegen van direct betrokkenen.

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) is het concept-ontwerpbestemmingsplan 'Luikerweg - Dommelseweg' voorgelegd aan de daartoe in aanmerking komende instanties. De provincie heeft laten weten dat het plan in overeenstemming is met provinciale belangen. Ook van het waterschap is een positieve reactie ontvangen omdat de ontwikkeling tegemoet komt aan het principe "elke druppel telt" uit haar Waterbeheerprogramma en daarmee een positief effect heeft op de waterhuishouding.

Het ontwerpbestemmingsplan 'Luikerweg - Dommelseweg' wordt ingevolge artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening gedurende zes weken ter inzage gelegd, waarbij er gelegenheid is tot het indienen van zienswijzen.