In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan "Kloosterpark" van de gemeente Valkenswaard;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0858.BPkloosterpark-VA01 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen);

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, dan wel als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw (door de vorm) onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

het in een woning (met inbegrip van aanbouwen en bijgebouwen) beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, paramedisch, kunstzinnig, ontwerp-technisch, consumentverzorgend of hiermee gelijk te stellen gebied, waaronder tevens begrepen kappers, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt;

een bijgebouw dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een bouwperceel aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd;

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor de huisvesting van een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is;

woon- en verblijfsvormen met 24-uurs nabije zorg en bescherming (inclusief toezicht);

1. a. ten aanzien van bouwwerken: een bouwwerk, dat:
   1. 1. ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan bestaat of in uitvoering is;
   2. 2. na het in lid 1 genoemde tijdstip is of mag worden gebouwd krachtens een bouwvergunning, waarvoor de bouwaanvraag voor dat tijdstip is ingediend;
2. b. ten aanzien van gebruik: het gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan;
   

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

het geheel van op gelijke of nagenoeg gelijke vloerhoogte gelegen ruimten in een gebouw met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van kelder, onderbouw, zolder en vliering;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

een horecabedrijf, niet zijnde een discotheek of bar-dancing, dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstekken van kleine etenswaren, al dan niet ter plaatse bereid;

een horecabedrijf, dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van al dan niet voor consumptie ter plaatse bereide etenswaren, met als nevenactiviteit het verstrekken van zwak- en niet-alcoholische dranken;

een alcoholvrije horeca-inrichting waar handel in en/of gebruik van softdrugs plaatsvindt;

de bouwgrens aan de zijde van de weg;

de bouwgrens aan de zijde van het achterperceel;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan voor consumptie ter plaatse en anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

het verlenen van diensten aan derden, waarvan de uitoefening geschiedt in een rechtstreeks contact met het publiek, al dan niet door middel van een baliefunctie, met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting;

een horecabedrijf, dat tot doel heeft het verstrekken van dranken voor gebruik ter plaatse, waarbij het doen beluisteren van overwegend elektrisch versterkte muziek en het gelegenheid geven tot dansen een wezenlijk onderdeel vormt;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een al dan niet zelfstandige ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen en/of leveren van kweekbenodigdheden (zoals potgrond, meststoffen, bestrijdingsmiddelen, lampen, ventilatiesystemen, waterpompen) voor psychotrope stoffen, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

het verkopen van softdrugs vanuit een horeca-inrichting of een andere voor het publiek toegankelijke lokaliteit en de daarbij behorende erven, dan wel het aldaar aanwezig zijn van middelen als bedoeld in artikel 3 (lijst II) van de Opiumwet, dan wel toegestaan dat de bedoelde middelen in de horeca-inrichting gebruikt, bereid, bewerkt, verkocht, geleverd, verstrekt en vervaardigd worden;

een gebouw dat gelet op de bestemming als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel valt aan te merken;

een bedrijf dat is gericht op het verstrekken van een nachtverblijf en/of het ter plaatse nuttigen van voedsel en dranken en/of het exploiteren van zaalaccommodatie, een en ander gepaard gaande met dienstverlening. Tot de hieronder genoemde begrippen Horeca I tot en met Horeca V worden mede begrepen de niet genoemde, maar naar aard, omvang en uitstraling op het woon- en leefmilieu vergelijkbare horecasoorten:

Horeca 1 (winkelgebonden daghoreca):

vormen van horeca-activiteiten die qua exploitatievorm en openingstijden aansluiten bij winkelvoorzieningen en waarbij de activiteiten primair gericht zijn op het bedrijfsmatig verstrekken van etenswaren en/of alcoholische en niet-alcoholische dranken voor nuttiging al dan niet ter plaatse en waarvan de exploitatie doorgaans geen of slechts in lichte mate een aantasting van het woon- en leefklimaat kan veroorzaken, zoals broodjeszaken, ijssalons, eethuisjes en lunchrooms;

Horeca 2 (maaltijd- en logiesverstrekkers):

vormen van horeca-activiteiten die primair zijn gericht op het bedrijfsmatig verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse en/of het bedrijfsmatig verstrekken van logies en waarvan de exploitatie doorgaans geen aantasting van het woon- en leefklimaat veroorzaakt, zoals restaurants, bistro's, grand cafés, hotels en pensions;

Horeca 3 (spijsverstrekkers):

vormen van horeca-activiteiten die primair gericht zijn op het bedrijfsmatig verstrekken van etenswaren voor nuttiging al dan niet ter plaatse alsmede daaraan ondergeschikt het verstrekken van licht-alcoholische en niet-alcoholische dranken en waarvan de exploitatie doorgaans in enige mate een aantasting van het woon- en leefklimaat kan veroorzaken, zoals cafetaria's, automatieken en afhaalhoreca;

Horeca 4 (drankverstrekkers):

vormen van horeca-activiteiten die primair zijn gericht op het bedrijfsmatig verstrekken voor gebruik ter plaatse van alcoholische en niet alcoholische dranken en waarvan de exploitatie doorgaans een lichte aantasting van het woon- en leefklimaat kan veroorzaken, zoals cafés en bars;

Horeca 5 (zware horeca):

vormen van horeca-activiteiten die primair zijn gericht op het bedrijfsmatig gelegenheid bieden van dansen op elektrisch versterkte muziek alsmede op het ter plaatse nuttigen van alcoholische en niet-alcoholische dranken en etenswaren, en waarvan de exploitatie een aantasting van het woon- en leefklimaat kan veroorzaken en een grote druk op de openbare orde met zich meebrengt, zoals discotheken en nachtclubs.

een horecabedrijf, dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van logies (per nacht), met als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden en/of dranken voor consumptie ter plaatse;

een verzameling van één of meer personen die een huishouding voeren, waarbij sprake is van continuïteit in samenstelling en onderlinge verbondenheid;

de verhuur van een woning of woongebouw geheel of nagenoeg geheel via kameruitgifte, waarbij kamers geen zelfstandige woonruimte vormen door het ontbreken er in van wezenlijke voorzieningen zoals een eigen kook- en/of wasgelegenheid en/of toilet;

een afdak aan een gebouw, al dan niet ondersteund;

educatieve, medische, paramedische, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, waaronder begrepen een peuterspeelzaal, kinderdagverblijf, alsmede verzorgd en beschermd wonen, voorzieningen ten behoeve van sportieve recreatie en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen;

het bieden van zorg aan een ieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband;

een bouwwerk dat bestaat uit een dakconstructie zonder eigen wanden;

1. a. bij nieuw te bouwen hoofdgebouwen en daarbij behorende aan- of uitbouwen en bijgebouwen: het straatpeil ter plaatse van de perceelgrens vermeerderd met 3 centimeter per meter afstand tussen de hoofdtoegang van het gebouw en die perceelgrens met een maximum van 30 centimeter;
2. b. bij bestaande gebouwen: een denkbeeldig vlak op 5 centimeter onder het niveau van de afgewerkte begane grondvloer;

een bedrijf, waarin het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding als beroep wordt uitgeoefend;

een horecabedrijf, dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse met als nevenactiviteit het verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken;

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische-massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

een al dan niet zelfstandige ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling en verkoop), verkopen en/of leveren van psychotrope stoffen aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

huurwoning met een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor ten minste tien jaar na ingebruikname is verzekerd;

koopwoning met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste het bedrag genoemd in artikel 26, tweede lid, onder g, van het Besluit beheer sociale huursector, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor een in de verordening vastgesteld tijdvak van ten minste een jaar en ten hoogste tien jaar na ingebruikname is verzekerd;

al dan niet zelfstandige eenheden of woningen, die op basis van fysieke kenmerken geschikt zijn voor wonen en zorg;

de naar het openbaar gebied toegekeerde bouwgrens en het verlengde van die grens;

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit. Hierbij kan gedacht worden aan duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten en andere daarmee gelijk te stellen voorzieningen;

een constructie geen gebouw zijnde;

een (gedeelte van een) gebouw, dat bestaat uit een complex van ruimten, dat uitsluitend bedoeld is voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

ruimte(n) in een gebouw, die geheel of gedeeltelijk is (zijn) afdekt met schuine daken en die in functioneel opzicht deel uitmaakt (uitmaken) van de daaronder gelegen bouwlaag of bouwlagen;

verzamelnaam voor die woningen die aangepast zijn voor bewoners met een lichamelijke en/of geestelijke handicap en waar zorg geleverd wordt of de levering van zorg (in de toekomst) mogelijk is.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de zijdelingse grens van het bouwperceel;

de gezamenlijke oppervlakten van de gebouwen, die op hetzelfde perceel zijn of mogen worden opgericht, daaronder de oppervlakten van kelderruimten onder maaiveld mede begrepen met uitzondering van parkeerkelders;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

van het hoogste punt van het bouwwerk tot aan het gemiddelde maaiveldpeil van het aansluitende afgewerkte terrein; hierbij worden niet meegerekend schoorstenen, antennes, balkonafscheidingen en vergelijkbare afschermingen op niveau, alsmede andere ondergeschikte bouwelementen, voor zover geplaatst op of aan gebouwen;

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of de harten van scheidsmuren;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, straten en pleinen;
2. b. voet- en fietspaden;
3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. een gebouwde parkeervoorziening, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage';
6. f. tijdelijke wagenopbouwlocatie voor het bloemencorso, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - corsobouwplaats'.

met de daarbij behorende:

7. g. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
8. h. evenementen;
9. i. geluidwerende voorzieningen;
10. j. nutsvoorzieningen;
11. k. speelvoorzieningen;
12. l. terrassen, behorende bij een aansluitende horecabestemming;
13. m. waterhuishoudkundige voorzieningen.

Op de gronden zijn uitsluitend de volgende bouwwerken toegestaan ten behoeve van de in artikel 3.1 omschreven bestemming.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. tuinen en erven;
3. c. een aan-huis-verbonden beroep;
4. d. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'gemengd' op de begane grond dienstverlening, horecabedrijven uit de categorie Horeca 1 t/m 4 en maatschappelijke voorzieningen en op de verdiepingen logies;
5. e. parkeervoorzieningen, bergingen, goederenstalling, en nutsvoorzieningen;

met de daarbij behorende:

6. f. gebouwen;
7. g. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
8. h. erven en terreinen;
9. i. groenvoorzieningen;
10. j. waterhuishoudkundige voorzieningen.

Op de gronden zijn uitsluitend bouwwerken toegestaan ten behoeve van de in artikel 4.1 omschreven bestemming, waarbij tevens wordt voldaan aan de volgende bepalingen:

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor instandhouding en bescherming van de in de grond aanwezige archeologische waarden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen zodanig dat de bestemming "Waarde-Archeologie" naar ligging wordt verschoven of naar omvang wordt vergroot of verkleind en in voorkomend geval uit het plan wordt verwijderd, voor zover de geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van de archeologische waarden, in voorkomend geval na beëindiging van opgravingen, daartoe aanleiding geeft.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, liftschachten, trappenhuizen, gevel- en kroonlijsten, overstekende daken, luifels, erkers en balkons buiten beschouwing gelaten, mits:

1. a. de overschrijding van bouw- c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1,5 meter bedraagt;
2. b. luifels, erkers en balkons boven openbare ruimten niet lager gebouwd worden dan:
   1. 1. 4,20 m boven peil ter hoogte van de rijbaan en een strook van 0,50 meter breedte aan weerszijden;
   2. 2. 2,20 m boven peil ter hoogte van andere wegdelen.
3. c. de veiligheid van weggebruikers niet in gevaar komt.

Het bevoegd gezag kan in afwijking van het bepaalde in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening omgevingsvergunning verlenen, indien strikte toepassing zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Tot een strijdig gebruik wordt in elk geval gerekend het gebruik van de gronden en bouwwerken voor seksinrichtingen.

De parkeerbehoefte behorende bij de functies in het plangebied dient binnen het plangebied gerealiseerd te worden conform de beleidsnota 'Parkeernormering' van de gemeente Valkenswaard, zoals opgenomen in de bijlage Beleidsnota parkeernormering.

In afwijking van de desbetreffende bepalingen van het plan kan het bevoegd gezag omgevingsvergunning verlenen voor:

1. a. geringe afwijkingen van de in het plan aangegeven bestemmingsgrens, van het beloop of het profiel van een weg, alsmede van de vorm van bouwvlakken voor zover zulks bij de definitieve uitmeting, bij de verkaveling of bij de nadere detaillering noodzakelijk en/of wenselijk is, mits de genoemde afwijkingen niet meer van 10% bedragen;
2. b. geringe afwijkingen van de in het plan voorgeschreven maten ten aanzien van afstand tussen woningen, van afstand tot zijdelingse perceelsgrenzen alsmede van bebouwde oppervlakten met ten hoogste 10%;
3. c. het oprichten van niet voor bewoning bestemde gebouwen ten behoeve van het (weg-, spoorweg-, of water-) verkeer en de waterhuishouding of ten dienste van het openbaar nut - met uitzondering van verkooppunten voor motorbrandstoffen -, mits deze bouwwerken geen grotere oppervlakte dan 15 m² en geen grotere goothoogte dan 3 meter hebben;
4. d. het oprichten van gebouwtjes als jongeren ontmoetingsplaats (= Jop), mits deze bouwwerken geen grotere oppervlakte dan 40 m² en geen grotere bouwhoogte dan 3 meter hebben;
5. e. het oprichten van liftschachten en trappenhuizen als onderdeel van het hoofdgebouw tot maximaal 1 meter boven de toegelaten bouwhoogte voor het hoofdgebouw;
6. f. het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van het telecommunicatieverkeer -waaronder begrepen antennes en zendmasten-, al dan niet van openbare aard, mits de bouwhoogte maximaal 40 meter bedraagt;
7. g. het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ter wering van geluidhinder en/of luchtverontreiniging, brand- en explosiegevaar, mits de bouwhoogte maximaal 5 meter bedraagt;
8. h. het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, voor reclamedoeleinden direct nabij de openbare weg, mits de bouwhoogte maximaal 2,5 meter bedraagt;
9. i. het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, op de openbare weg die niet behoren tot de specifieke uitrusting van een weg, alsmede op openbare groenvoorzieningen, mits de bouwhoogte maximaal 10 meter bedraagt.

In de omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 9.1 kunnen door het bevoegd gezag nadere eisen worden gesteld ten behoeve van een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld, een goede woonsituatie, een goede milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. a. Op de voorbereiding van het besluit tot het stellen van een nadere eis, zoals bepaald in voorliggend bestemmingsplan, is de volgende procedure van toepassing:
   1. 1. het ontwerpbesluit ligt met bijbehorende stukken gedurende een periode van twee weken voor een ieder ter inzage;
   2. 2. van de terinzagelegging wordt van te voren kennisgeving gedaan in een dag-, nieuws- of huis-aan-huisblad;
   3. 3. gedurende de termijn van terinzagelegging kan een belanghebbende zijn of haar zienswijze tegen het voornemen tot het stellen van een nadere eis schriftelijk indienen bij het college van burgemeester en wethouders;
   4. 4. indien tegen het voornemen zienswijzen zijn ingediend, wordt het besluit met redenen omkleed.
2. b. Het bepaalde in lid a, sub 2, kan achterwege blijven, indien door middel van een al dan niet op naam gestelde kennisgeving aan de omwonenden en/of andere belanghebbenden het beoogde doel kan worden bereikt.

1. a. Op de voorbereiding van het besluit inzake wijziging van het bestemmingsplan is de volgende procedure van toepassing:
   1. 1. het ontwerpbesluit ligt met bijbehorende stukken gedurende een periode van vier weken voor een ieder ter inzage;
   2. 2. van de terinzagelegging wordt van te voren kennisgeving gedaan in een dag-, nieuws- of huis-aan-huisblad;
   3. 3. gedurende de termijn van terinzagelegging kan een belanghebbende zijn of haar zienswijze tegen het ontwerpbesluit schriftelijk indienen bij het college van burgemeester en wethouders;
   4. 4. indien tegen het voornemen zienswijzen zijn ingediend, wordt het besluit met redenen omkleed.
2. b. Het bepaalde in lid a, sub 2, kan achterwege blijven, indien door middel van een al dan niet op naam gestelde kennisgeving aan de omwonenden en/of andere belanghebbenden het beoogde doel kan worden bereikt.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Kloosterpark'.

Bouwbedrijf H. Pennings is voornemens aan de Luikerweg en de Molenstraat een tweetal appartementengebouwen te realiseren, met aan de Luikerweg op de begane grond de mogelijkheid voor commerciële ruimten. Binnen de gebouwen zullen verschillende woningtypes gerealiseerd worden voor verschillende doelgroepen en in verschillende prijscategorieën. Het betreft de ontwikkeling van maximaal 67 woningen in de vrije sector en circa 40 woningen in de betaalbare huur voor de doelgroepen mensen met zorgindicatie, senioren en starters. Tevens zal een nieuwe pleinruimte, een binnentuin c.q. wintertuin en een parkeerkelder worden gerealiseerd.

Het college van burgemeester en wethouders heeft op 28 juni 2011 ingestemd met het opstellen van een bestemmingsplan voor de voorgenomen ontwikkeling.

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan “Centrum Deelgebied II”. Dit bestemmingsplan is op 24 april 1980 vastgesteld door de gemeenteraad en op 14 juli 1980 goedgekeurd door Gedeputeerde Staten. Het initiatief tot herontwikkeling is strijdig met het vigerende bestemmingsplan. Om deze reden is voor het plangebied een nieuw bestemmingsplan opgesteld waarmee de voorgenomen ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt.

Uitsnede topografische kaart met globale ligging plangebied. Bron: Atlas Noord-Brabant, 2005

Het bestemmingsplan Kloosterpark draagt het karakter van een ontwikkelingsgericht plan. Dit houdt in, dat er in het plangebied stedenbouwkundige/ruimtelijke veranderingen worden voorzien. In hoofdstuk 5 is een beschrijving opgenomen van de gewenste ontwikkeling.

In hoofdstuk 2 wordt de situering van het plangebied beschreven en de huidige juridische regeling. Hierna wordt in hoofdstuk 3 het planologische kader geschetst. Hoofdstuk 4 bevat een omschrijving van de bestaande situatie en hierin komen de fysieke milieuwaarden zoals water, bodem en wegverkeerslawaai aan de orde. In hoofdstuk 5 volgt een omschrijving van het stedenbouwkundig plan. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoeringsaspecten, zoals handhaving en economische uitvoerbaarheid. In hoofdstuk 7 volgt de opzet van de juridische regeling en hoofdstuk 8 bevat tenslotte de resultaten van inspraak en overleg.

Het plangebied ligt in het centrum van Valkenswaard. De locatie grenst aan de Luikerweg, de Molenstraat, het Kloosterplein en de Rooms katholieke kerk Sint Nicolaas met pastorie, aan de Markt/Maastrichterweg. Op de locatie waren tot voor kort woningen met bijbehorende erven en tuinen aanwezig met horeca en detailhandel op de begane grond. Deze bebouwing is verouderd, staat deels leeg en is al deels gesloopt. Door de sloop van de panden kan een nieuwe ruimtelijke en functionele invulling worden gegeven aan het plangebied. Op de locatie zal ruimte komen voor nieuwe woningen met de mogelijkheid van enkele commerciële ruimtes (horeca, dienstverlening, kantoren, werken aan huis) op de begane grond.

Dit bestemmingsplan betreft de ontwikkeling van het gebied tussen Luikerweg en Kloosterplein, dus exclusief het parkeerterrein. Het plangebied omvat de kadastrale percelen D3408 tot en met D3417 alsmede D3619 en D3620. Het plangebied was tot voor kort in gebruik voor eengezinswoningen, met bijbehorende erven en tuinen. Tevens was er tot voor kort detailhandel en zijn er momenteel nog enkele kleinschalige horecagelegenheden. De bebouwing op het achterterrein is geheel gesloopt en de panden aan de Luikerweg staan grotendeels leeg.

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan “Centrum Deelgebied II”. Dit bestemmingsplan is op 24 april 1980 vastgesteld door de gemeenteraad en op 14 juli 1980 goedgekeurd door Gedeputeerde Staten.

Het grootste gedeelte is bestemd als “Woondoeleinden II”. Binnen deze bestemming zijn woningen toegestaan met op de begane grond in beperkte mate detailhandel en horeca. De achterzijde van de percelen aan de Luikerweg zijn bestemd als “Tuin”.

Uitsnede plankaart bestemmingsplan "Centrum Deelgebied II"

Er is een nieuw bestemmingsplan 'Centrum' in voorbereiding waar het plangebied deel van uitmaakt. Het voorontwerp van dit plan heeft in de periode van 19 april tot en met 16 mei 2012 ter inzage gelegen.

Omdat het een conserverend bestemmingsplan betreft, gebaseerd op de vigerende juridische regelingen, is het plangebied daarin bestemd conform de huidige situatie met de bestemmingen 'Wonen', 'Horeca', 'Bedrijf', 'Tuin' en 'Verkeer'. In het grootste deel van het gebied geldt de bestemming 'Wonen' met aan de Luikerweg gestapelde woningen en gemengde doeleinden op de begane grond en aan de Molenstraat twee aaneengebouwde woningen. De bedrijfsbestemming is toegekend aan de nutsvoorziening aan de Molenstraat.

Uitsnede verbeelding voorontwerp bestemmingsplan "Centrum"

De gewenste herontwikkeling van het plangebied is in geen van beide bestemmingsplannen mogelijk. Daarom is een nieuwe juridische regeling benodigd.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), 2012

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) in werking getreden. De aanleiding voor het opstellen ligt in nieuwe politieke accenten en veranderende omstandigheden zoals de economische crisis, klimaatverandering en toenemende regionale verschillen. Groei, stagnatie en krimp vinden gelijktijdig plaats. De structuurvisie geeft een integraal kader voor het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. In de visie worden ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur sterker dan voorheen met elkaar verbonden. De structuurvisie vervangt alle voorgaande rijksnota's ten aanzien van ruimte en mobiliteit (waaronder de Nota Ruimte), behalve de Structuurvisie Nationaal Waterplan.

De hoofdlijn van de SVIR is dat het Rijk op het gebied van de ruimtelijke ordening terugtreedt en dat gemeenten en provincies op dit taakveld een meer prominente rol krijgen. In het SVIR staat centraal dat alleen nog een taak voor het Rijk is weggelegd wanneer sprake is van nationale baten en/of lasten, internationale verplichtingen (bijvoorbeeld wereldergoederen) of provincie cq. lands overschrijdende onderwerpen.

Het Rijk heeft 13 onderwerpen benoemd waar het, aan de hand van de bovenstaande criteria, een taak voor zichzelf ziet weggelegd. Door het nemen van verantwoordelijkheid ten aanzien van deze onderwerpen stelt het Rijk zich voor de middellange (2028) en lange termijn (2040) tot doel Nederland concurrerend, veilig en leefbaar te houden. De onderwerpen die een nationaal belang betreffen zijn het creëren van een internationaal bereikbaar vestigingsklimaat, ruimte bieden voor het hoofdnetwerk van (duurzame) energievoorziening en het vervoer van stoffen via buisleidingen en een efficiënt gebruik van de ondergrond. Daarnaast zijn ook het creëren van een robuust hoofdnetwerk van weg, spoor- en vaarwegen, het beter benutten en in stand houden van het bestaande mobiliteitssysteem met bijbehorende hoofdinfrastructuur, het verbeteren van de milieukwaliteit, ruimte voor waterveiligheid en klimaatbestendige ontwikkeling, ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationaal unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten, ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten en ruimte voor militaire terreinen en activiteiten van nationaal belang. Tenslotte vindt het Rijk zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij ruimtelijke plannen belangrijk.

Onderhavige ontwikkeling raakt geen van de onderwerpen die door het Rijk zijn aangemerkt als nationaal belang. Het beleid van het Rijk wordt geëffectueerd door het Barro en het Rarro.

Besluit en ministeriële regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, Rarro), 2011

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening, eerste tranche (Barro) is vastgesteld op 22 augustus 2011 en is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro vloeit voort uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Het kabinet heeft in de genoemde SVIR vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen moet worden ingezet. Het gaat daarbij om het beschermen van de nationale belangen. Deze algemene regels, vastgelegd in het Barro, werken zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Slechts daar waar een directe doorwerking niet mogelijk is, is gekozen voor indirecte doorwerking via provinciaal medebewind.

In het wetsvoorstel tot wijziging van de Wro (Spoedwet Wro; TK 32 821) wordt, naar aanleiding van het Raad van State-advies over het Barro, eerste tranche, de wettelijke grondslag voor het provinciaal medebewind en ontheffingen verbeterd. Naar aanleiding van het advies van de Raad van State voorziet het Barro thans ook in een bij dit besluit behorende ministeriële regeling (Rarro). In deze regeling is de begrenzing opgenomen van de gebieden uit een aantal titels uit het Barro waarvoor een reservering of een vrijwaring geldt. De aanduiding van deze gebieden is opgenomen in het Barro.

Ten aanzien van het onderhavige plangebied zijn er geen regels uit het Barro van toepassing, aangezien er bij de onderhavige ontwikkeling geen nationale belangen zijn gemoeid.

Structuurvisie Ruimtelijke Ordening, 2010

Op 1 oktober 2010 hebben Provinciale Staten van Noord-Brabant de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening (SVRO) vastgesteld. De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025. De provincie kiest daarin voor de verdere ontwikkeling van gevarieerde en aantrekkelijke woon-, werk- en leefmilieus en een kennisinnovatieve economie met als basis een klimaatbestendige en duurzame provincie. Ruimtelijke keuzes die invulling geven aan de ruimtelijke kwaliteit en van provinciaal belang zijn:

• het versterken van regionale contrasten tussen klei, zand en veeontginningen;
• ontwikkeling van een vitaal en divers platteland;
• het creëren en behouden van een robuust water en natuursysteem;
• het realiseren van een betere waterveiligheid door preventie;
• de koppeling van waterberging en droogtebestrijding;
• het geven van ruimte voor duurzame energie;
• de concentratie van verstedelijking;
• het ontwikkelen van een sterk stedelijk netwerk: Brabantstad;
• het creëren van groene geledingszones tussen steden;
• het ontwikkelen van goed bereikbare recreatieve voorzieningen;
• het ontwikkelingen van economische kennisclusters;
• internationale bereikbaarheid;
• de beleefbaarheid van stad en land vanaf de hoofdinfrastructuur.

De Structuurvisie benoemt onder andere gebiedspaspoorten waarin aan de hand van de natuurlijke basis, het ontginningslandschap en het moderne landschap ambities worden geformuleerd. Het plangebied ligt in gebiedspaspoort 'Kempen'. De Kempen wordt gekenmerkt door een kleinschalig mozaïek aan de bovenloop van de beken, rijk aan dennen en eiken. De ambitie voor de Kempen richt zich op het versterken van het groene mozaïeklandschap en het beter verbinden van het landschap met het stedelijk gebied Eindhoven.

De Structuurvisie Ruimtelijke Ordening is verder uitgewerkt in de Verordening Ruimte. Deze Verordening wordt hierna besproken.

Verordening ruimte 2011

In de Wet ruimtelijke ordening is vastgelegd hoe de bevoegdheden voor de ruimtelijke ordening zijn verdeeld tussen gemeenten, provincies en rijk. Zo is bijvoorbeeld opgenomen dat de provincie regels kan opstellen waarmee een gemeente rekening moet houden bij het ontwikkelen van bestemmingsplannen. Dit kan de provincie doen middels het opstellen van een 'provinciale planologische verordening'. De provincie Noord-Brabant heeft gekozen voor een 'Verordening ruimte Noord-Brabant', zoals vastgesteld door Provinciale Staten op 17 december 2010.

Het plangebied vormt onderdeel van het bestaand stedelijk gebied van Valkenswaard. Als onderdeel van het bestaand stedelijk gebied is de voorgestane herontwikkeling ten behoeve van woningen, maatschappelijke functies, dienstverlening en horeca passend binnen het provinciaal beleid.

Verordening Ruimte Noord-Brabant, kaart stedelijke ontwikkeling met aanduiding plangebied

Regionale Woonvisie 2011 – 2020

Op basis van Het Geniale Wonen en het uitgangspunt “lokaal doen wat lokaal kan”, is gekomen tot het volgende voorstel voor de uitdagingen voor het regionale woonbeleid dat uitgewerkt wordt in de Regionale Woonvisie 2011-2020:

1. a. Zuidoost-Brabant als internationale (kennis)economie:

• creëer woonmilieus (en bind kenniswerkers en bedrijven);
• oog voor lage-lonen-arbeidsmigranten;

2. b. Sterke steden en vitaal platteland:

• sorteer voor op krimp;
• balans tussen verstedelijking en leefbaarheid kleine kernen;

3. c. Herstructurering en transformatie:

• duurzaam vernieuwen;
• herbestemming en transformatie.

Het concept van de woonvisie is begin 2012 ter inzage gelegd.

De ontwikkeling van het Kloosterpark sluit aan op de uitgangspunten van de Regionale woonvisie SRE. Het plan draagt bij aan meer wooncapaciteit, het is ontwikkeld op basis van een stedenbouwkundige uitwerking waarvoor een hoge kwaliteit beoogd wordt en de ontwikkeling is specifiek gericht op een doelgroep waarvoor woningbehoefte is. Ten aanzien van de in ontwikkeling zijnde woonvisie 2011 – 2020 sluit het plan niet direct aan. In de nieuwe visie worden uitdagingen geformuleerd die niet direct van toepassing zijn op onderhavig plan.

Regionaal Woningbouwprogramma 2010-2020

Het Regionaal Woningbouwprogramma 2010-2020 is opgesteld door het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (SRE) en op 17 december 2009 vastgesteld door de regioraad.

In het programma is opgenomen dat de 21 gemeenten van het SRE in de periode 2010-2020 25.840 woningen gaan bouwen, waarvan 7.344 in de sociale sector. Het programma is realistisch en flexibel. In het programma is de daadwerkelijke woningbehoefte van de inwoners van Zuidoost Brabant als uitgangspunt genomen. Jaarlijks wordt geëvalueerd of het programma nog aansluit op de behoeften van de regionale woonconsument. Dit gebeurt door intensieve monitoring, woningmarktonderzoek en het delen van belangrijke informatie over de woningmarkt.

De bouwtaak voor de gemeente Valkenswaard is vastgelegd op 400 woningen voor de periode 2010-2015 en 415 woningen voor de periode 2015-2020. Voor de gehele periode 2010-2020 is de bouwtaak vastgelegd op 815 woningen voor de gemeente Valkenswaard. Voor de stedelijke gemeenten is de afgesproken taakstelling minimaal. Omdat de kernen Valkenswaard en Dommelen deel uitmaken van de subregio 'Stedelijk Gebied', wil het ook een deel van de eventuele extra taak opvangen. Hier geldt ook dat eventuele extra woningen gebaseerd moeten zijn op een reële vraag vanuit de markt. Op basis van de reële vraag die voortkomt uit het woningmarktonderzoek van de gemeente uit 2009 is de lokale taakstelling om tussen 2010 en 2020 1040 woningen toe te voegen. De woningen opgenomen in dit bestemmingsplan zijn opgenomen in het woningbouwprogramma van Valkenswaard.

Structuurvisie Plus Valkenswaard (2003)

De Structuurvisie Plus Valkenswaard geeft een visie voor de lange termijn, waarbij antwoord wordt gegeven op ruimtelijke vraagstukken en ontwikkelingen binnen de gemeente. De nadruk ligt op inbreiding en herstructurering van de kernen. Ook het landelijk gebied vraagt veel aandacht. Hoe Valkenswaard er in de toekomst uit gaat zien is weergegeven in het Duurzaam Structuurbeeld. Dit is het kader waarbinnen alle ruimtelijke ontwikkelingen de komende jaren moeten passen. De locatie is gekarakteriseerd als Centrumgebied.

Door ontwikkeling van inbreidingslocaties kan vorm worden gegeven aan de kwaliteitsverbetering. Prioriteit wordt gelegd bij de inbreidingen waarmee een structurele kwaliteitsverbetering kan worden bereikt. Concreet zijn dit de plekken in het centrum, in de belangrijkste linten of in de groenzones.

Kaartbeeld uit StructuurvisiePlus Valkenswaard met aanduiding plangebied

Structuurvisie Valkenswaard Deel A (ontwerp januari 2011)

In het kader van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening is de gemeente Valkenswaard gestart met het opstellen van een nieuwe Structuurvisie. Een update van de StructuurvisiePlus uit 2003 is benodigd omdat een aantal zaken al ontwikkeld of uitgevoerd zijn en er nieuwe aandachtspunten op de agenda zijn gekomen. Ook heeft de gemeente op diverse punten nieuw beleid geformuleerd en beleidslijnen herzien. Tenslotte ontbreekt een uitvoeringsprogramma.

De bijzondere ruimtelijke structuur van de gemeente Valkenswaard en de ligging van de woonkernen tussen waardevolle natuur heeft tot gevolg dat er maar beperkte mogelijkheden zijn tot uitbreiding. Daar staat tegenover dat er wel een behoefte bestaat aan de uitbreiding van het aantal woningen. Dit maakt het zeer aantrekkelijk om goed te kijken naar de mogelijkheden voor inbreiding. Bovendien wordt dit vanuit hogere overheden nadrukkelijk gestimuleerd. Realisatie van inbreidingsprojecten heeft vanwege het aspect zuinig ruimtegebruik hoge prioriteit

De ontwikkeling past binnen de beleidsdoelstellingen van de Structuurvisie.

Het Masterplan Centrum Valkenswaard (2004)

Dit plan biedt een ruimtelijk kader voor de ontwikkeling van het centrumgebied van Valkenswaard. In het Masterplan is een strategie uitgezet voor de ontwikkeling van het centrum. Tegelijkertijd vormt het Masterplan een toetsingskader voor ontwikkelingen. De bestaande kwaliteiten en knelpunten in het centrum van Valkenswaard zijn in beeld gebracht. Op basis hiervan is een structuurstreefbeeld opgesteld, waarin aangegeven is op welke manier het centrum in de komende 20 jaar vormgegeven dient te worden. Het gaat daarbij om de opwaardering van het stedenbouwkundig weefsel en verhoging van de verblijfskwaliteit waardoor de leefbaarheid wordt verbeterd. Het algemene structuurstreefbeeld is vervolgens uitgewerkt in streefbeelden voor verschillende thema's: verkeer- en parkeerstructuur, groenstructuur, bebouwingsstructuur en functie-indeling.

Naast een overkoepelende en thematische uitwerking bevat het Masterplan Centrum Valkenswaard ook een uitwerking in deelgebieden. Voor een achttal aandachtsgebieden is een structuurstreefbeeld opgesteld, waarbij steeds een analyse van de huidige situatie en uitgangspunten voor de herinrichting zijn gegeven. De locatie is onderdeel van één van deze deelgebieden, die in het Masterplan de benaming 'Kloosterplein' heeft gekregen. Het structuurstreefbeeld en de uitgangspunten uit het Masterplan zijn de uitgangspunten voor de ontwikkeling van het plangebied.

Momenteel is het Kloosterplein een braakliggend terrein dat ontstaan is door de amovatie van het klooster gebouw halverwege de vorige eeuw. Het parkeerterrein wordt gebruikt als parkeeroverloop tijdens de weekmarkt en als kermisterrein. Tevens is het gewenst om de bestaande bebouwing aan de Luikerweg te revitaliseren. Belangrijk daarbij is het historisch profiel van de Luikerweg te behouden. Bij eventuele nieuwbouw dient de historische gevelrooilijn behouden te blijven. Het smalle historische profiel is als corridor tussen het Marktplein en het Florapark een stedenbouwkundig hoogwaardige verbinding. Bij nieuwbouw aan de Luikerweg geldt een minimale goothoogte van 7,5 meter en maximale goothoogte van 11,5 meter. Enerzijds om het smalle historische profiel te benadrukken, anderzijds om de toren van de Rooms-katholieke kerk niet uit het oog te verliezen.

Het gedeelte tussen de bebouwing aan de Luikerweg en het Kloosterplein kan eveneens bebouwd worden. Hiervoor zijn verschillende opties mogelijk. Gedacht wordt aan specifieke centrumvoorzieningen zoals zakelijke dienstverlening of detailhandel. De maximale goothoogte is 6 meter aan de randen van het gebied en maximaal 1 bouwlaag op het binnenterrein. Voor de lagere bouwhoogte op het binnenterrein is geen ruimtelijke motivering aangegeven.

Indien tussen de Molenstraat en de Maastrichterweg een nieuwe straat gelegd wordt is de bebouwing op het Kloosterplein aanzienlijk beter te ontsluiten. Aan weerszijden van de straat kunnen dan woningen gebouwd worden in de geest van de bebouwing aan de Molenstraat en Maastrichterweg. In combinatie met de kloostertuin van de RK-kerk kan op deze manier een relatief groen woonmilieu gecreëerd worden. Er vindt dan tevens de noodzakelijke afronding plaats van het woningbouwblok, gevormd door de Molenstraat, Maastrichterweg en de nieuw aan te leggen verbindingsstraat (herstel van stedenbouwkundige structuur).

De uitgangspunten uit het Masterplan Centrum hebben als basis gediend bij de planontwikkeling van het Kloosterpark. In hoofdlijnen komt de ontwikkeling overeen met de uitgangspunten. Echter op het binnenterrein wordt een hogere goothoogte gerealiseerd dan in het Masterplan voorzien. De hogere hoogte wordt binnen de totale ontwikkeling als passend gezien. Omdat een ruimtelijke motivering van de lagere bouwhoogte ontbreekt in het Masterplan is een ruimtelijke toets verder niet mogelijk.

Streefbeeld Kloosterplein Masterplan

Woningbouwprogramma 2010 – 2020 en Woningmarktonderzoek (Companen 2009)

De gemeenteraad van de gemeente Valkenswaard heeft op 23 juni 2009 het nieuwe woningbouwprogramma 2010 - 2020 vastgesteld. Als basis voor het woningbouwprogramma heeft het Woningmarktonderzoek gediend.

Het woningmarktonderzoek laat onder andere zien dat er een vestigingsoverschot is van ouderen (categorie 65+). Hierbij is er een samenhang tussen het aanbod van seniorenwoningen en instroom van 65+-ers te zien. In kwalitatief opzicht zal er, kijkend naar de resultaten van het woningmarktonderzoek, voor zover er gebouwd wordt voor deze doelgroep vooral ingezet moeten worden op zorgwoningen, nultredenwoningen en grondgebonden woningen in de patiosfeer.

Valkenswaard kent een vergrijzing. Het behoud van jongeren is wezenlijk voor een evenwichtige bevolkingsopbouw van Valkenswaard. Uit de migratiegegevens blijkt dat er een vertrekoverschot is van jongeren in de categorie 15-24 jaar. Daar staat tegenover dat de categorie gezinnen met kinderen een vestigingsoverschot laat zien (categorie 25-49 in combinatie met de categorie 0-14 jaar). Jongeren trekken dus weg uit Valkenswaard, maar keren vaak terug naar Valkenswaard met hun gezin. Belangrijkste motief is hierbij de aanwezigheid van vrienden en familie. In het woningbouwprogramma is er daarom meer aandacht voor de doelgroep jongeren en de doelgroep gezinnen met kinderen.

In het woningmarktonderzoek is de frictie tussen vraag (woonwensen) en aanbod (huidige woning) in beeld gebracht. En daarmee ook de potentiële kans- en risicomarkten wanneer verhuisbewegingen op gang komen. Uit deze frictiebalans worden de volgende kansen en risico's herkend:

Kansmarkten:

• Er is grote behoefte aan meer nultredenwoningen, in zowel de huur- als de koopsector.
• Ook bij goedkope eengezinswoningen tot € 200.000,- en in de prijsklassen tussen de € 200.000,- en € 300.000,- zien we een sterke vraag.

Risicomarkten:

• Goedkope eengezinswoningen met een huur tot € 535,- vormen een potentieel risico. De één- en tweepersoonshuishoudens van 55 jaar en ouder willen graag de stap maken naar een nultredenwoning en bij de één- en tweepersoonshuishoudens zien we de sterke wens voor een koopwoning.
• Appartementen zonder lift vormen een risicomarkt. Deze appartementen zijn eigenlijk alleen nog maar in trek bij starters en dit komt voornamelijk vanwege de prijs.
• Appartementen zonder lift vormen een risico. Uit het onderzoek blijkt dat er de afgelopen jaren veel appartementen zijn gebouwd (in alle segmenten) en weinig grondgebonden woningen. Hiermee worden zowel eengezinswoningen als nultredenwoningen bedoeld. Er is dus een omslag nodig in de differentiatie van de woningtypologieën. Dit betekent dat er meer ingezet moet gaan worden op grondgebonden woningen en minder op appartementen. Er moet hierbij niet alleen gekeken worden naar nieuwe plannen, maar ook lopende plannen die nog stuurbaar zijn.

Op basis van het woningmarktonderzoek is de mogelijkheid tot het ontwikkelen van appartementen sterk beperkt binnen de gemeente Valkenswaard tot een aantal specifiek aangewezen locaties. In het gemeentelijk woningbouwprogramma 2010 – 2020 is de herontwikkeling van de locatie Kloosterpark als geschikt beschouwd voor de ontwikkeling van maximaal 67 appartementen. De planontwikkeling is gebaseerd op de ontwikkeling van appartementen variërend in oppervlakte en hiermee ook variërend in prijscategorieën. De appartementen worden gerealiseerd met lift en als nultredenwoning uitgevoerd. Hiermee wordt een gedifferentieerd woningaanbod gerealiseerd dat aansluit op de wensen op de woningmarkt.

Naast de 67 appartementen worden er circa 40 appartementen gerealiseerd in de betaalbare huur voor de doelgroepen mensen met zorgindicatie, senioren en starters. Het is juist binnen deze doelgroepen dat er nog een grote behoefte is aan (nieuwe) woningen in Valkenswaard. De ontwikkeling levert hiermee een substantiële bijdrage aan de invulling van het woningbouwbeleid.

Welstandsnota, Beeldkwaliteit in het vizier (2004)

Voor de gemeente Valkenswaard is een welstandsnota opgesteld die als wettelijke basis dient voor het welstandsbeleid binnen de gemeente. In de welstandsnota is de gemeente Valkenswaard ingedeeld in een aantal clusters van gebieden, te weten centra, historisch gegroeide gebieden, planmatig ontworpen woongebieden, bedrijfs- en voorzieningenlocaties en groengebieden.

De bebouwing op de locatie behoort tot het Centrumgebied Valkenswaard (C1). In de welstandsnota wordt een uitgebreide beschrijving gegeven van het gebied waar de locatie onderdeel van uitmaakt. Vervolgens is een aantal welstandscriteria geformuleerd voor het centrumgebied. Nieuwe plannen zullen door de welstandscommissie getoetst worden aan de welstandscriteria. Voor de locatie is welstandsniveau 1 van toepassing, dit betekent dat de locatie een cruciale betekenis heeft binnen Valkenswaard. Het welstandsbeleid biedt extra bescherming gericht op consolidatie van de historische context. Voor concrete criteria wordt verwezen naar de welstandsnota.

Bij de ontwikkeling van het bouwplan zal rekening worden gehouden met de uitgangspunten van de welstandsnota. Het betreft dan met name de inpassing in de historische context. Dit is nader uitgewerkt in paragraaf 5.3.

Groenstructuurplan gemeente Valkenswaard, juni 1998

De gemeente Valkenswaard heeft voor de bebouwde kommen van Valkenswaard, Dommelen en Borkel en Schaft een Groenstructuurplan opgesteld. Het plan geeft een lange-termijn-visie, waarin de doelen en visies voor het openbaar groen zijn omschreven. Er worden zeven hoofdzaken aangegeven die de gemeente wil bereiken met het Groenstructuurplan. Het betreft:

1. 1. het verbeteren en aanvullen van bomenlanen, zodat de samenhang in de groene structuur verbetert;
2. 2. het vernieuwen van perken en begraafplaatsen door nieuwe gebruiksmogelijkheden te scheppen en karakteristiek groen aan te leggen;
3. 3. het ontwikkelen en ontsluiten van het Dommeldalgebied om de hoeveelheid openbaar groen te vergroten;
4. 4. het verbeteren van de kwaliteit van de bomen en het overig groen in het centrum van Valkenswaard;
5. 5. het creëren van verbindingen tussen het openbaar groen in de kernen en het groen in het buitengebied;
6. 6. het opzetten van een meer buurt- en wijkgerichte aanpak door de gemeente voor het groen in de wijken;
7. 7. het opstellen van een eenduidig beleid voor de uitgifte van groen aan particulieren.

Langs veel wegen in Valkenswaard staat laanbeplanting. Deze wegen zijn bepalend voor de opbouw van de kernen. Sommige wegen zijn al oud en maken onderdeel uit van de structuur van de bebouwing. De wegen die een bepalende invloed hebben op de structuur zijn beoordeeld op de mogelijkheden en de wenselijkheid om ze op te nemen in de bomenstructuur.

De Luikerweg en Maastrichterweg, zijn in het groenstructuurplan aangewezen voor het ontwikkelen van een bomenstructuur. Het groenstructuurplan geeft die in zeer algemene lijnen aan, niet gedetailleerd. Op basis van de uitgangspunten zoals geformuleerd in het Masterplan Centrum kan geconcludeerd worden dat de bomenstructuur in de Luikerweg niet beoogd is ter hoogte van het plangebied. Het historisch smalle profiel als corridor tussen het Marktplein en het Florapark moet hier behouden blijven. Het betreft een smal en stedelijk profiel, zonder bomen. De planontwikkeling voor het Kloosterpark is gebaseerd op het uitgangspunt om het historisch smalle straatprofiel te behouden. De planontwikkeling heeft geen consequenties voor het Groenstructuurplan.

Verkeersbeleidsplan, Gemeente Valkenswaard, Goudappel Coffeng, 13 oktober 1997

De gemeente Valkenswaard wordt in toenemende mate geconfronteerd met de negatieve gevolgen van het groeiende autogebruik. De leefbaarheid staat onder druk door hinder van rijdende en stilstaande voertuigen. Goudappel Coffeng heeft in opdracht van de gemeente Valkenswaard een verkeersbeleidsplan opgesteld. Belangrijke uitgangspunten van het verkeersbeleidsplan zijn het verminderen van de verkeersdruk in het centrum en het beter benutten van de bestaande infrastructuur.

In het beleid worden de volgende uitgangspunten gesteld:

1. 1. concentreren van autoverkeer op stroom- en ontsluitingswegen;
2. 2. streven naar grote verblijfsgebieden, waar het doorgaand verkeer uit geweerd is;
3. 3. zoveel mogelijk gebruik maken c.q. beter benutten van bestaande infrastructuur;
4. 4. ontwikkelen van een primair fietsnetwerk.

Het verkeersbeleidsplan bevat een totaalvisie voor de gemeente Valkenswaard op het gebied van verkeer en vervoer en heeft als hoofddoelstellingen het verbeteren van de verkeersleefbaarheid en het verzekeren van de bereikbaarheid van bestemmingen. Belangrijke uitgangspunten van het verkeersplan zijn het verminderen van de verkeersdruk in het centrum en het beter benutten van de bestaande infrastructuur. Het verkeersbeleidsplan is van 1996 en deels uitgevoerd. De hoofddoelstellingen zijn behouden gebleven.

Uitgangspunt van de gewenste verkeersstructuur is het weren van het doorgaand verkeer (en dan met name het vrachtverkeer) uit het centrum. Door de Eindhovenseweg en Luikerweg (N69), voor het deel dat door de bebouwde kom loopt, af te sluiten voor het doorgaand verkeer en om te leiden via de Europalaan, wordt het centrum van Valkenswaard gevrijwaard van doorgaand verkeer.

In tegenstelling tot de autoverkeersstructuur dient het fietsroutenet fijnmazig te zijn, dit als gevolg van de vereiste directheid tussen herkomsten en bestemmingen. In Valkenswaard wordt onderscheid gemaakt tussen het primaire en het secundaire fietsroutenet. Het primaire net verbindt alle belangrijke verbindingen in Valkenswaard zo direct mogelijk met elkaar en geeft aantakkingen naar de buurgemeenten. Het secundaire fietsroutenet vervult een aan- en afvoerende functie voor het primaire net. De Luikerweg is onderdeel van het primaire fietsroutenet.

De ontwikkeling heeft geen consequenties voor de inrichting van de Luikerweg. Binnen het plangebied wordt een parkeerkelder gerealiseerd die bereikbaar is vanaf een nieuwe weg tussen de Maastrichterweg en de Molenstraat.

Beleidsnota Parkeernormering Gemeente Valkenswaard

Op 19 oktober 2008 heeft de gemeente Valkenswaard parkeerbeleid vastgesteld, waarin voor elke locatie binnen de gemeente helder is gemaakt welke parkeernorm voor welk type voorziening/woning van toepassing is. Doel van het stellen van een parkeernorm is het voorkomen of oplossen van parkeerproblemen aan het begin van de planvorming. Door het hanteren van de normen ontstaat inzicht in de parkeerbehoefte en kan op voorhand een ruimtelijk, economisch en verkeerskundig kader worden geschetst.

Bij de planomschrijving wordt ingegaan op de parkeernormen en andere voorwaarden waaraan onderhavige gebiedsontwikkeling dient te voldoen.

Conclusie gemeentelijk planologisch beleid

De herontwikkeling van het plangebied past binnen het vigerende beleid van rijk, provincie, regio en gemeente. Het betreft een binnenstedelijke locatie die wordt herontwikkeld waarbij voorzien wordt in een woningbehoefte binnen Valkenswaard. Het betekent een optimale benutting van het bestaand stedelijk gebied. Randvoorwaarden zoals geformuleerd in het Masterplan Centrum, het Woningbouwprogramma / Woningmarktonderzoek en Parkeerbeleid hebben als uitgangspunt gediend bij de planontwikkeling.

Algemeen

De kern van Valkenswaard is, met ongeveer 20.000 inwoners, de grootste kern van de gelijknamige gemeente. De gemeente Valkenswaard is gelegen in het zuiden van de provincie Noord-Brabant, ten zuiden van Eindhoven. De gemeente grenst aan de zuidelijke zijde aan België.

Het plangebied ligt in het centrum van Valkenswaard en grenst aan de rooms-katholieke kerk en bijbehorende pastorie. De locatie is reeds herkenbaar op de historische kaart. Op deze kaart is de loop van de omliggende wegen goed zichtbaar. Langs deze wegen is van oudsher lintbebouwing aanwezig. Aan de loop van de wegen en de situering van de bebouwing is in de loop der jaren niets veranderd. Wel heeft de lintbebouwing aan de verschillende wegen zich verdicht.

Historische kaart Valkenswaard met aanduiding plangebied

Bron: Croonen Adviseurs

Bebouwing

Op het terrein is momenteel lintbebouwing aan de Luikerweg en de Molenstraat aanwezig. De Luikerweg is de doorlopende weg richting Hasselt (België). De luikerweg kent een ruim profiel dat ter hoogte van het plangebied sterk versmald. Het vormt een smalle corridor tussen het Florapark / Dommelseweg en het Marktplein, die historisch kenmerkend is voor de entree tot het Marktplein. De bebouwing in de directe omgeving aan de Luikerweg betreft overwegend historische bebouwing in twee bouwlagen met kap (hoge verdiepingshoogten). De afgelopen decennia zijn enkele panden vernieuwd in twee en drie lagen met een kapverdieping.

De Molenstraat is een zijstraat van de Luikerweg. Het betreft een woonstraat met vrijstaande en twee-onder-éénkap woningen in twee bouwlagen met een kap. Aan de achterzijde van de lintbebouwing aan deze wegen zijn diepe achtertuinen gesitueerd.

Ten oosten van de locatie loopt de Maastrichterweg. Ter hoogte van de locatie is alleen bebouwing aan de oostzijde van deze weg aanwezig. Aan de westzijde is de kerk met tuin gesitueerd. Via de Molenstraat en de Maastrichterweg is een parkeerplaats ten zuiden van de locatie te bereiken, het Kloosterplein. Deze parkeerplaats is bestemd voor bezoekers van het centrumgebied.

Rondom de kerk is een waardevolle beeldbepalende groenstructuur aanwezig. Deze zal behouden blijven. De groenplek heeft niet alleen waarde voor de locatie, maar is tevens opgenomen in het straatbeeld van de Maastrichterweg. Bij ontwikkeling van de locatie zal rekening worden gehouden met de kwaliteit van dit groengebied.

Op het perceel staan geen monumentale of beeldbepalende bomen die bij ontwikkeling behouden moeten blijven.

De wegen grenzend aan, en in de omgeving van het plangebied zijn verschillend in hiërarchie. De Luikerweg heeft een belangrijke verkeersfunctie als verbinding tussen Eindhoven en België en is zeer belangrijk in de structuur en de opbouw van het dorp. De Molenstraat en Maastrichterweg zijn zijstraten en minder belangrijk in de opbouw van het dorp en daarom lager in de hiërarchie. De Molenstraat heeft voor autoverkeer geen aansluiting op de Luikerweg.

Binnen het plangebied zijn aan de Luikerweg een aantal aaneengebouwde panden aanwezig met commerciële ruimten op de begane grond en een woonfunctie op de verdiepingen. De panden zijn inmiddels grotendeels leegstaand. De commerciële ruimte is / was in gebruik voor detailhandel, dienstverlening en horeca. De bebouwing op het binnenterrein is grotendeels al gesloopt, de bebouwing direct aan de Luikerweg is nog behouden.

Aan de Molenstraat stonden tot voor kort twee twee-onder-een-kap woningen. Deze woningen zijn reeds gesloopt.

In het kader van de ontwikkeling Kloosterpark is door Inpijn-Blokpoel een geohydrologisch onderzoek uitgevoerd (Watertoets Plan “Kloosterpark” te Valkenswaard, Geohydrologisch onderzoek, Inpijn Blokpoel, 16 april 2012). Het onderzoek is opgenomen in bijlage 1 Geohydrologisch onderzoek bij deze toelichting. Onderstaand is de watertoets uit het onderzoek integraal opgenomen.

De onderzoekslocatie is gelegen in het centrum van de bebouwde kom van Valkenswaard en wordt begrensd door de Luikerweg aan de noordzijde, de Molenstraat aan de westzijde, de bestaande bebouwing aan de Peperstraat – Maastrichterweg aan de oostzijde en het parkeerterrein aan de zuidzijde.

Het maaiveld ter plaatse varieert van circa 24,60 m + tot 25,40 m + NAP, het toekomstige peil van de nieuwbouw is vastgesteld op 25,40 m + NAP.

De ondergrond bestaat tot een diepte van circa 3 m – mv uit zeer fijn, matig tot sterk siltig zand. Tussen 1 en 2 m – mv wordt vrijwel overal een leemlaag aangetroffen met een dikte van 0,3 tot 0,5 meter.

Op basis van lokale en regionale grondwatergegevens wordt verwacht dat de gemiddeld hoogste (GHG) en gemiddeld laagste grondwaterstand (GLG) zich bevinden op een niveau van respectievelijk circa 24,0 en 23,0 meter + NAP (1,40 m en 2,40 m ten opzichte van toekomstig peil).

De doorlatendheid van de bodemlagen waarin geïnfiltreerd dient te worden is met behulp van veld- en laboratoriumonderzoek vastgesteld op circa 1,5 m/dag.

Uitgaande van de richtlijnen “Hemelwater binnen de perceelgrens”, ISSO-publicatie 70-1, biedt de bodem, gezien de geschatte gemiddeld hoogste grondwaterstand mogelijkheden voor infiltratie en retentie van hemelwater. De bodem wordt geschikt geacht voor infiltratie van hemelwater middels zowel oppervlakkige als ondergrondse infiltratievoorzieningen.

De aanwezigheid van een leemlaag op circa 1,5 à 2 diepte vermindert de mogelijkheden tot infiltratie aanzienlijk. Het toepassen van infiltratiesystemen lijkt vooralsnog alleen mogelijk, indien stagnatie boven deze laag kan worden voorkomen. Geadviseerd wordt om ter plaatse van de voorziening de leemlaag te doorgraven en te vervangen door een goed doorlatend zandpakket met een dikte van minimaal ca. 0,5 m.

Voor de voorgestelde retentie- en infiltratievoorziening wordt uitgegaan van een IT-riool bestaande uit 2 parallelle buizen Æ 350 mm, gelegen binnen een infiltratiekoffer van 1,1 m x 1,6 m, omsloten door geotextiel. Voor het aanvulmateriaal van de drainagekoffer wordt uitgegaan van lavastenen of een vergelijkbaar materiaal. De voorziening is gedimensioneerd op een ontwerpbui T=10+10% (40 mm in 240 minuten), waarbij rekening gehouden wordt met een toegestane afvoer van 1,33 l/s/ha.

Op de voorziening wordt zowel het verhard oppervlak van de nieuwbouw aangesloten als van het naastgelegen parkeerterrein. In onderstaande tabel is een overzicht van het verharde oppervlak weergegeven.

Overzicht verhard oppervlak in nieuwe situatie

Met een gemiddelde afvloeiingscoëfficiënt van 0,75, bedraagt het effectief afwaterend oppervlak 7.500 m².

In de huidige situatie is het terrein waarop de nieuwbouw plaatsvindt slechts gedeeltelijk verhard. Ook is het Kloosterplein grotendeels verhard. Het effectief afwaterend oppervlak in de huidige situatie is bepaald op circa 3.500 à 4.000 m². Indien rekening wordt gehouden met aftrek van bestaande verhard oppervlak resteert een toename van het effectief afwaterend oppervlak met circa 4.000 m².

Op basis van de HNO-tool (Hydrologisch Neutraal Bouwen) van het waterschap is bij een afvoercoëfficiënt van 1,33 l/s/ha de bergingsopgave bij een ontwerpbui T=10+10% bepaald op 190 m³.

Bij een ontwerpbui T=100+10% dient rekening te worden gehouden met een extra volume hemelwater ter grootte van 70 m³. Een dergelijk volume kan tijdelijk binnen het projectgebied “op straat” worden opgevangen, resulterend in een waterhoogte van circa 5 cm.

De voorziening heeft een totale lengte van 255 m, verdeeld over een drietal strengen, twee van 95 m lengte gelegen ter weerszijde van de aan te leggen verbindingsweg tussen Molenstraat en Maastrichterweg en één van 65 m, gesitueerd ter plaatse van het looppad, dat de oostelijke begrenzing vormt van het plangebied. De verschillende delen zijn middels een blinde buis met elkaar verbonden.

De bergingscapaciteit van het systeem bedraagt tenminste 189 m³, de blinde delen van de leidingen niet meegerekend. De leeglooptijd van het systeem bedraagt circa 5 uur.

De berekende capaciteit is circa 10% hoger dan de bergingsopgave berekend met behulp van de HNO-tool. Dit betekent dat binnen het systeem ruimte is om circa een derde van de extra te bergen hoeveelheid van 62 m³ te verwerken.

Om in extreme neerslagsituaties wateroverlast te voorkomen wordt de voorziening op meerdere locaties uitgebreid met een noodoverloop. Het overtollige water kan worden afgevoerd naar het openbaar (regenwater)riool of naar nabijgelegen oppervlaktewater.

Teneinde verstopping van de infiltratievoorziening zoveel mogelijk te beperken, is het van groot belang dat het instromend water vrij is van slib, zand en bladeren. Het systeem dient derhalve te worden voorzien van een zand- en slibvang en van bladafscheiders aan de instroomzijde van de voorziening.

Ten behoeve van het onderhoud dient de voorziening te worden uitgerust met voldoende doorspuitpunten.

Voor de ontwikkeling van het plangebied zijn diverse bodemonderzoeken verricht. Het betreft ten eerste een verkennend bodemonderzoek voor de Luikerweg 9 t/m 19 (Verkennend bodemonderzoek locatie aan de Luikerweg 9 t/m 19, Lankelma Geotechniek Zuid BV, 3 februari 2005). Ten tweede betreft het een verkennend bodemonderzoek voor de Luikerweg 5 – 7 (Locatie aan de Luikerweg 5-7 te Valkenswaard, Verkennend NEN-bodemonderzoek, Inpijn Blokpoel ingenieursbureau, 18 augustus 2006). Ten derde betreft het een nader bodemonderzoek voor de Molenstraat 1, 3 en 7 (Locatie aan de Molenstraat 1, 3 en 7 te Valkenswaard, nader bodemonderzoek, Inpijn Blokpoel ingenieursbureau, 25 april 2007). Tot slot betreft het een verkennend bodemonderzoek voor de Luikerweg 1 en 1A (Locatie aan de Luikerweg 1 en 1A te Valkenswaard, verkennend NEN-bodemonderzoek, Inpijn-Blokpoel ingenieursbureau, 5 juni 2009). De vier onderzoeksrapporten zijn opgenomen in bijlage 2 Bodemonderzoeken bij deze toelichting op het bestemmingsplan. De conclusies van de onderzoeken zijn onderstaand weergegeven.

Luikerweg 9 t/m 19

Uit het onderzoek blijkt dat formeel gezien de bodem op de locatie niet geheel vrij is van bodemverontreiniging. Gezien de aard en mate van de aangetroffen verontreiniging, alsmede de afwezigheid van humane risico's, is nader onderzoek niet noodzakelijk. Er bestaan uit bodemkwaliteitsoogpunt geen beperkingen ten aanzien van het handhaven van de huidige situatie dan wel een wijziging hiervan. Ten aanzien van het onderzoek kan het volgende worden opgemerkt.

Op het perceel waren diverse garageboxen/schuurtjes aanwezig die niet op de kadastrale kaart zijn weergegeven. Het is niet bekend of er in deze opstallen activiteiten plaatsvinden, tevens waren deze niet toegankelijk en er is aldus inpandig niet geboord.

Ter plaatse van boring B-10 is in de puinhoudende toplaag een asbestverdacht plaatje aangetroffen. Vermoedelijk is er in het verleden op diverse plaatsen een puinverharding aangebracht waarvan de herkomst onbekend is. Het is derhalve niet uit te sluiten dat er op meerdere plaatsen asbestverdacht materiaal aanwezig is. In het algemeen kan worden opgemerkt dat de hergebruiksmogelijkheden van asbesthoudend puin zéér beperkt zijn. Het ontgraven van asbesthoudend materiaal is aan strikte regels gebonden.

Inpandig zijn geen boringen geplaatst. In het kader van dit onderzoek is niet specifiek gekeken naar het voorkomen van asbest in de bodem.

Op het perceel met kadastraal nummer 3410 is een peilbuis van een ander onderzoeksbureau aangetroffen. Op onderhavig perceel is dus in het verleden een ander bodemonderzoek verricht. In het archief van de gemeente waren hiervan geen gegevens voorhanden. Om een eerste indruk te krijgen van de hergebruiksmogelijkheden van eventueel op de locatie vrijkomende grond is de 'Ministeriële vrijstellingsregeling grondverzet' aan de orde. Hiertoe zijn de verkregen analyseresultaten vergeleken met de kwaliteitsnormen zoals opgenomen in de genoemde vrijstellingregeling. Bij deze vergelijking blijkt dat een aantal van de onderzochte stoffen in een gehalte boven de samenstelling schone grond (> factor 2) is aangetoond. Om deze reden zou eventueel vrijkomende grond mogelijk kunnen worden beschouwd als 'categorie 1' grond. Opgemerkt wordt dat het slechts een indicatieve toetsing betreft. Afhankelijk van de bestemming en toepassing kan bij de afvoer van de grond om een onderzoek conform het protocol uit het Bouwstoffenbesluit worden gevraagd.

Luikerweg 5 – 7

Voor de locatie Luikerweg 5-7 is in het onderzoeksrapport geconcludeerd, dat de aangetroffen bodemkwaliteit aanvaardbaar wordt geacht en geen belemmering vormt voor de geplande herontwikkeling.

Molenstraat 1,3 en 7

Voor de locatie Molenstraat 1, 3 en 7 is in het onderzoeksrapport geconcludeerd dat verspreid over de locatie sprake is van lichte tot sterke verontreiniging. Een sanering kan hier eenvoudig bestaan uit het wegnemen van de verontreiniging middels ontgraving, dan wel afdekken (isoleren) van de verontreiniging middels een gesloten verharding.

Luikerweg 1 en 1A

Voor de Luikerweg 1 en 1A blijkt uit het onderzoek dat de bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de herontwikkeling. Een en ander uiteraard ter beoordeling van het bevoegd gezag, de gemeente Valkenswaard. Wel dient er bij eventuele afvoer van gronden rekening mee te worden gehouden dat de vrijkomende grond niet multifunctioneel toepasbaar is buiten het perceel.

Ruimtelijke plannen dienen te worden beoordeeld op de haalbaarheid in relatie tot actuele natuurwetgeving, met name de Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet. In beide wetten zijn de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn volledig geïmplementeerd. In ruimtelijke plannen mogen geen ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, waarvan op voorhand duidelijk is dat deze op bezwaren stuiten door significante effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van beschermde natuurgebieden of op streng beschermde planten of dieren.

Het plangebied ligt in de bebouwde kom van Valkenswaard. Er is geen sprake van beschermde gebieden in het kader van de Natuurbeschermingswet ter plaatse of in de nabijheid van het initiatief. Wel kunnen in beperkte mate beschermde soorten in de bebouwde kom worden verwacht, waardoor rekening dient te worden gehouden met de Flora- en faunawet. Relevante soortgroepen zijn in dit kader vooral broedvogels en vleermuizen. Andere streng beschermde soorten zijn door de ligging en het karakter van de locatie niet te verwachten.

Het plangebied bestaat uit lintbebouwing aan de Molenstraat en Luikerweg, met de daarbij behorende achtertuinen. In deze tuinen is enige opgaande beplanting aanwezig in de vorm van bomen, coniferen en struiken, die als gevolg van de bouwplannen zal verdwijnen. Naar boombestand heeft een inventarisatie plaatsgevonden. In het plangebied staan 10 bomen, van verschillende soort en omtrek. Alle bomen zijn begroeid met clematis. Vanwege een zeer rommelige omgeving en slechte standplaats is het merendeel van de bomen in het gebied minder goed en fraai ontwikkeld. De beeldbepalende waardes van de bomen zijn derhalve van mindere kwaliteit. Voor de huidige bomen wordt een kapvergunning aangevraagd. Bij de herontwikkeling van het gebied wordt een binnenplein ontwikkeld, waar nieuwe bomen een goede standplaats krijgen in een groene setting. Het waardevolste groen in de directe omgeving is de volgroeide bomenrij langs de Maastrichterweg, die aansluit op de bomenstructuur rond de kerk. De belangrijkste ruimtelijke ingreep bestaat uit de realisatie van nieuwe woningen waarbij bomen en enig groen (tuinen) zal verdwijnen. Gezien het karakter van de aanwezige beplanting is met name de aanwezigheid van broedende vogels (vooral algemene soorten) niet uit te sluiten. Verblijfplaatsen van vleermuizen zijn daarentegen niet te verwachten. Met algemene broedvogels kan in het algemeen relatief eenvoudig rekening worden gehouden. Indien concreet broedgevallen aanwezig zijn dienen eventuele sloopwerkzaamheden uitgevoerd te worden buiten de broedtijd (circa maart t/m juli). Op deze wijze zijn geen belemmeringen vanuit de Flora- en faunawet aan de orde. Er kan dus verwacht worden dat de ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is zonder op bezwaren te stuiten vanuit de Flora- en faunawet. Daartoe is echter in het uitvoeringstraject aandacht voor de mogelijke aanwezigheid van vogels gewenst.

Gebiedsbescherming

De EHS zal niet worden aangetast door de herbestemming van de onderzoekslocatie. Externe werking op overige beschermde natuurgebieden (Natura 2000) is niet aan de orde. In het kader van gebiedsbescherming (Natura 2000/EHS) is er geen nadere toetsing noodzakelijk.

Noodzaak tot nader onderzoek

Nader onderzoek naar het voorkomen van verschillende soortgroepen wordt niet noodzakelijk geacht.

Conclusie Flora en fauna

De locatie herbergt slechts beperkte natuurwaarden. Belemmeringen vanuit de Flora- en faunawet kunnen naar verwachting eenvoudig worden voorkomen, waardoor geen belemmeringen voor het project aan de orde zijn.

In voorliggend plan is sprake van de mogelijkheid tot de bouw van woningen. De woningbouwlocatie is gelegen in de zone van de Luikerweg, Markt, Peperstraat, Maastrichterweg en Molenstraat. De onderzoekszone van deze wegen is 200 meter aan weerszijde van de weg. Conform de Wet geluidhinder dient een akoestisch onderzoek te worden verricht indien er sprake is van het projecteren van nieuwe woningen binnen de zone van een weg. Uitzonderingen daarop zijn wegen die bestemd zijn als woonerf of opgenomen zijn in een 30 km-zone. Voor de eerder genoemde wegen zijn deze uitzonderingen niet van toepassing. Voor de ontwikkeling van het Kloosterpark is akoestisch onderzoek uitgevoerd (Rapport akoestisch onderzoek Kloosterpark (Luikerweg 9 -19) te Valkenswaard, Croonen Adviseurs b.v., 23 maart 2010/13 april 2012). Het akoestisch onderzoek, dat als bijlage 3 Wegverkeerslawaai is toegevoegd, heeft tot doel de geluidbelasting op de gevels van de te projecteren woningen te bepalen en te toetsen aan de grenswaarden die in de Wet geluidhinder (artikel 76 en 77 Wgh) zijn gesteld. Indien niet aan de grenswaarde wordt voldaan moet worden bezien of geluidsbeperkende maatregelen te realiseren zijn. Daarnaast is het van belang dat er, in het kader van de Wet Ruimtelijke Ordening, sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

In voorliggend onderzoek is sprake van nieuw te projecteren geluidsgevoelige bebouwing. Volgens de Wet geluidhinder geldt voor alle nieuw te bouwen geluidsgevoelige bestemmingen een grenswaarde van 48 dB. Wanneer deze waarde wordt overschreden en geluidsbeperkende maatregelen niet mogelijk en/of doelmatig zijn, kan het college van Burgemeester en Wethouders, onder voorwaarden, een hogere maximaal toelaatbare geluidbelasting vaststellen. De waarden zijn aan de in de Wet geluidhinder opgenomen maxima gebonden. Belangrijke eisen bij de afweging zijn:

• het situeren van een geluidsluwe buitengevel c.q. voor bestaande woningen een geluidsluwe plek;
• het situeren van de verblijfsruimten voor zover als mogelijk aan de geluidsluwe buitengevel;
• het situeren van een buitenruimte aan de geluidsluwe buitengevel.

Conclusie

Uit het onderzoek blijkt dat vanwege de Luikerweg 53 appartementen niet voldoen aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Van genoemde appartementen voldoen 8 appartementen ook niet aan de voorkeursgrenswaarde vanwege de Markt/Peperstraat.

Vanwege de Maastrichterweg voldoen 5 appartementen niet aan de voorkeursgrenswaarde en vanwege de Molenstraat voldoen 12 appartementen niet aan de voorkeursgrenswaarde.

Voor de woningen welke niet aan de voorkeursgrenswaarde voldoen wordt bij het college van burgemeester en wethouders een hogere waarde verzocht.

Er is sprake van het opvullen van een open plek ter verbetering van de stedenbouwkundige structuur en er is sprake van het opvullen van een open plek tussen de aanwezige woonbebouwing, deels na amovering van de huidige bebouwing (vervangende nieuwbouw).

Maatregelen aan de weg en in het overdrachtsgebied zijn verkeerstechnisch, stedenbouwkundig en financieel niet haalbaar en, voor de appartementen aan de Luikerweg, niet doelmatig.

De woningen die niet voldoen aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB hebben bij voorkeur een geluidsluwe gevel c.q. buitenruimte. De overige toekomstige woningen voldoen aan de voorkeursgrenswaarde.

Vanwege de wegen welke zijn opgenomen in een 30 km/u-zone bljikt dat er, vanwege het akoestisch niveau, sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Door de gemeente Waalre en de gemeente Valkenswaard is een Luchtkwaliteitsplan 2009 – 2014 opgesteld. Een belangrijk streven van beide gemeenten is een algemene verbetering van de luchtkwaliteit in het belang van de gezondheid van de burgers te realiseren. Het luchtkwaliteitsplan is gericht op het nemen van een samenhangend pakket van maatregelen ter verbetering van de luchtkwaliteit in Waalre en Valkenswaard. Het maatregelenpakket is gericht op het voldoen aan de luchtkwaliteitsnormen voor de componenten fijn stof en stikstofdioxide in 2011 respectievelijk 2015.

Uit het luchtkwaliteitsplan blijkt dat de norm voor fijnstof in 2011wordt gehaald als gevolg van de autonome ontwikkeling. Uit de berekeningen is gebleken dat de luchtkwaliteitsnorm van stikstofdioxide alleen kan worden gehaald als ook aanleg van de West-parallel en Lage Heideweg, de reconstructie van de Europalaan, het vrachtverbod op de N69 en het afwaarderen van de N69 worden uitgevoerd om in 2015 te kunnen voldoen aan de norm voor stikstofdioxide.

In het kader van de planologische procedure dient te worden aangetoond dat voldaan wordt aan de wettelijke normen voor wat betreft luchtkwaliteit. Hierbij dient het effect op de luchtkwaliteit in de omgeving als gevolg van de nieuwe ontwikkeling, als ook de toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' in beeld te worden gebracht.

De 'Wet luchtkwaliteit' is hierbij het wettelijke toetsingskader. De wet bevat grenswaarden voor luchtkwaliteit die uiterlijk in 2010 moeten worden bereikt. Conform de richtlijn van de EU gelden de grenswaarden voor de buitenlucht voor het gehele grondgebied van de lidstaten, met uitzondering van de werkplek. De uitvoeringsregels behorend bij de wet zijn vastgelegd in algemene maatregelen van bestuur (amvb) en ministeriële regelingen (mr) die gelijktijdig met de 'Wet luchtkwaliteit' in werking treden.

De luchtkwaliteitseisen vormen onder de nieuwe 'Wet luchtkwaliteit' geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als:

1. 1. er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
2. 2. een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt;
3. 3. een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
4. 4. een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL (Nationaal samenwerkingsprogramma luchtkwaliteit), dat in werking treedt nadat de EU derogatie (verlening van de termijn waarbinnen luchtkwaliteitseisen gerealiseerd moeten zijn) heeft verleend.

In de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. Na verlening van derogatie (1 augustus 2009) is het NSL in werking getreden en is bij 3% van de grenswaarde sprake van een project in niet in betekenende mate.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, infrastructuur, kantoor- en woningbouwlocaties en activiteiten of handelingen) opgenomen die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook indien aannemelijk gemaakt kan worden dat een gepland project NIBM bijdraagt, kan toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit achterwege blijven.

Voor de realisatie van woningen betekent dit dat bij projecten waarbij sprake is van één ontsluitingsweg er 1500 of meer woningen gerealiseerd worden, middels een projectsaldering moet worden aangetoond dat voldaan kan worden aan de luchtkwaliteitseisen. Voor projecten waarbij sprake is van twee of meer ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling, is een ondergrens 3000 woningen van toepassing.

Het initiatief betreft de realisering van maximaal 110 woningen. De drempel van 1500 c.q. 3000 woningen zal hiermee (bij lange na) niet worden gehaald. Een specifiek luchtkwaliteitsonderzoek is derhalve niet noodzakelijk. Er worden vanwege het aspect luchtkwaliteit derhalve geen belemmeringen verwacht voor de beoogde ontwikkeling.

De nieuw te bouwen woningen aan de Luikerweg zullen worden geventileerd middels WTW-units met de aanzuig aan de 'schone' zijde van het gebouw.

Voor voorzieningen in de vorm van commerciële ruimte is een dergelijke ondergrens niet beschikbaar.

In de omgeving van het plangebied is een aantal bedrijven aanwezig met een hindercirkel. De toelaatbaarheid van bedrijvigheid kan worden gekoppeld aan de methodiek van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). In deze brochure is een bedrijvenlijst opgenomen, die informatie geeft over de milieukenmerken van typen bedrijven. Vervolgens wordt in de lijst op basis van een aantal indicatoren (waaronder geluid, gevaar en verkeer) een indicatie gegeven van de afstanden tussen bedrijfstypen en een rustige woonwijk waarmee gemeenten bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening kunnen houden. Deze afstand is gebaseerd op de grootste indicatieve afstand van de diverse indicatoren. De lijst is algemeen geaccepteerd als uitgangspunt bij het opstellen van ruimtelijke plannen, onder meer in de jurisprudentie van de Raad van State.

De hindercirkels op onderstaand kaartje van de bedrijven in de omgeving van het plangebied zijn gebaseerd op de hiervoor genoemde brochure. De afstanden zijn voorkeursafstanden welke aangehouden dienen te worden bij bestemmingswijziging, dus bijv. bij het inwaarts bestemmen van woningen ten opzichte van aanwezige bedrijven. De cirkels uit de VNG-brochure zijn indicatief en de werkelijke hinder kan in de praktijk per individuele situatie verschillen.

Door Jansen Raadgevend Ingenieursbureau is onderzoek uitgevoerd naar de milieuzonering (Dossier Horeca Kloosterpark, Jansen Raadgevend Ingenieursbureau, 7 mei 2007). Het rapport is opgenomen in bijlage 4 Milieuzonering bedrijven bij deze toelichting. In het rapport is aangegeven welke bedrijven mogelijk een hindercirkel hebben over het plangebied en of zij daadwerkelijk een belemmering kunnen vormen voor de beoogde ontwikkeling. Het rapport is opgesteld op basis van het toen geldende Besluit horeca-, sport- en recreatie-inrichtingen milieubeheer. Inmiddels bestaat dit besluit niet meer en dient de planontwikkeling getoetst te worden aan het Activiteitenbesluit. De eisen zijn echter niet gewijzigd en het onderzoeksrapport en de conclusies zijn dan ook nog steeds van toepassing. Onderstaand zijn de conclusies uit het onderzoeksrapport weergegeven.

De horecabedrijven in de directe omgeving van het plangebied vallen onder de werkingssfeer van het Besluit horeca-, sport- en recreatie-inrichtingen milieubeheer. In dit besluit zijn eisen gesteld aan geluidsniveaus binnen in- en aanpandige woningen en ter plaatse van gevels van woningen ten gevolge van (muziek)activiteiten in horecagelegenheden. Het besluit kent geen mogelijkheid om voor woningen een ontheffing van de grenswaarden te verlenen. De geluidsniveaus op de beoordelingsplaatsen dienen derhalve te allen tijde te voldoen aan de grenswaarden. Op basis van dossierstudie en locatiebezoek is bepaald dat er 12 horecabedrijven zijn die relevant zijn voor de ontwikkeling van het plangebied. De bestaande rechten van deze bedrijven zijn geïnventariseerd (daadwerkelijke geluidsruimte in huidige situatie op basis van vergunning Wet milieubeheer of conform het Besluit horeca-, sport- en recreatie-inrichtingen milieubeheer, in combinatie met eventueel aanwezig akoestisch onderzoek).

Op basis van de dossierstudie, zowel aangaande de horecagelegenheden als plannen inzake Kloosterpark, kunnen de volgende conclusies getrokken worden:

1. 1. De horeca aan de Luikerweg 'oneven' zal worden gesloopt en is derhalve niet meer relevant voor de ontwikkeling van Kloosterpark. Daar waar in het plan is voorzien in nieuwe horeca, zal in het ontwerp rekening gehouden (dienen te) worden met de grenswaarden ten aanzien van zowel bestaande als nieuwe woningen.
2. 2. Voor de horeca aan de Luikerweg 'even' zal de maatgevende beoordelingssituatie niet wijzigen aangezien de meest kritische woningen in de bestaande situatie worden vervangen door nieuwe woningen. De ter plaatse van de nieuwe woningen optredende geluidsniveaus zullen niet meer bedragen dan de in het Besluit opgenomen grenswaarden (maximaal 50 dB(A) etmaalwaarde inclusief de toeslag van 10 dB(A) voor muziekgeluid). Wel zal een toename van het aantal woningen ten opzichte van de huidige situatie plaatsvinden.
3. 3. Voor café Absoluut (Markt 64) zal de maatgevende beoordelingssituatie niet wijzigen aangezien de in de bestaande situatie meest kritische woning( en) gelegen aan de Luikerweg 1 vervangen worden door nieuwe woningen die op eenzelfde afstand van het café gelegen zijn als in de huidige situatie. De geluidsniveaus ten gevolge van café Absoluut ter plaatse van de nieuw te bouwen woningen zullen derhalve niet meer bedragen dan de in het Besluit opgenomen grenswaarden (maximaal 50 dB(A) etmaalwaarde inclusief de toeslag van 10 dB(A) voor muziekgeluid).
4. 4. Van de horecagelegenheden aan de Dommelseweg zijn in het dossier geen gegevens inzake de akoestische beoordelingssituaties voorhanden. Wel kan gesteld worden dat de beoordelingssituatie in de richting van het plan Kloosterpark niet zal wijzigen voor wat betreft de afstand tot de nieuw te realiseren woningen, echter wel voor het aantal woningen. Voor beide horecagelegenheden geldt tevens dat in de richting van plan Kloosterpark op kortere afstand dan de nieuwe woningen reeds woningen gelegen zijn. Dit zijn onder andere de (boven)woningen Luikerweg 21 en Dommelseweg 5. De geluidsniveaus ten gevolge van de afzonderlijke horecagelegenheden ter plaatse van de nieuw te bouwen woningen zullen minder bedragen dan de in het Besluit opgenomen grenswaarden (maximaal 50 dB(A) etmaalwaarde inclusief de toeslag van 10 dB(A) voor muziekgeluid).
5. 5. Voor café Ditisit aan de Molenstraat zijn in het dossier geen gegevens inzake de akoestische beoordelingssituaties voorhanden. Wel kan gesteld worden dat de mogelijk maatgevende beoordelingssituatie niet wijzigen aangezien de in de bestaande situatie meest kritische woning(en) gelegen op de hoek van de Luikerweg en de Molenstraat geen onderdeel uitmaakt van plan Kloosterpark. Door de sloop van de panden Molenstraat 1-3 en de nieuw te realiseren appartementen op deze positie zal het aantal beoordelingsplaatsen toenemen en de afstand van deze beoordelingsplaatsen tot het café afnemen ten opzichte van de huidige situatie.
6. 6. Voor Inspiration Point zal de maatgevende beoordelingssituatie nu niet wijzigen. De appartementen in het plangebied komen op grotere afstand van Inspiration Point te liggen dan de bestaande maatgevende woningen aan de Maastrichterweg.
7. 7. Uit de dossierstudie is niet af te leiden of de in de akoestische rapporten omschreven maatregelen aan Bar Oriënt Express en Inspiration Point reeds genomen zijn.

Op basis van de dossierstudie, zowel aangaande de horecagelegenheden als de ontwikkeling van het plan Kloosterpark, kunnen de volgende conclusies getrokken worden: Voor de ontwikkeling van de woningen binnen het plangebied zijn er voor wat betreft de akoestisch mogelijk hinderlijke bedrijvigheid in de directe omgeving geen belemmeringen.

Het beleid inzake externe veiligheid is gericht op de beheersing van risico's voor de omgeving met betrekking tot:

1. 1. het gebruik, de opslag en de productie van gevaarlijke stoffen (inrichtingen);
2. 2. het transport van gevaarlijke stoffen (buisleidingen, waterwegen, wegen en spoorwegen);
3. 3. het gebruik van luchthavens.

In het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI) zijn milieukwaliteitseisen op het gebied van externe veiligheid geformuleerd. Dit besluit heeft tot doel de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen in inrichtingen tot een aanvaardbaar minimum te beperken.

Inrichtingen

De externe veiligheid van inrichtingen heeft betrekking op de kans die bestaat om te overlijden buiten een inrichting als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Bij het bepalen van dit risico speelt de hoeveelheid opgeslagen gevaarlijke stoffen een belangrijke rol. In de gemeente Valkenswaard bevindt zich een brouwerij. Hierbij is sprake van opslag van gevaarlijke stoffen. Het bedrijf bevindt zich echter op een dusdanig afstand van de locatie, dat er geen sprake is van belemmeringen.

In de omgeving van onderhavig plan zijn geen bedrijven/inrichtingen aanwezig die relevant zijn in het kader van het BEVI.

Transport

In het kader van externe veiligheid is ook het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg van belang. De gemeente Valkenswaard heeft met ingang van 25 juli 2000 een route gevaarlijke stoffen ingesteld om het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg te reguleren. Hierbij werd het vervoer van gevaarlijke stoffen verlegd van de kern naar de doorgaande verkeersstroom ten zuiden van Valkenswaard. Met het instellen van deze route geldt dus voor een specifieke groep gevaarlijke stoffen, dat zij alleen mogen worden vervoerd over deze aangewezen route. Voor overige potentieel gevaarlijke stoffen geldt dat zij bij voorkeur ook over deze route worden vervoerd. Vervoer van gevaarlijke stoffen met een lokale bestemming kan incidenteel nog plaatsvinden binnen de kern, omdat op verzoek kan worden afgeweken van de route gevaarlijke stoffen. Daarmee kan geconcludeerd worden dat het voorgenomen initiatief niet strijdig is met de geldende risiconormering voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Geconcludeerd kan worden dat er voor dit plan geen belemmeringen zijn vanuit het oogpunt van externe veiligheid.

Er zijn in het plangebied geen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig. Hiermee worden de grotere kabels en leidingen bedoeld die meestal gepaard gaan met een beschermingszone. Wel zal er een aanpassing in de huisaansluitingen plaatsvinden en een transformatorstation zal moeten worden verplaatst. Het betreft een verdeelstation en een transformatorstation. Het verdeelstation zal in de nieuwe bebouwing worden geïntegreerd. Het verdeelstation is circa 36 m², levert geen geluidsoverlast op voor de omgeving en vormt ook geen risico vanuit gevaar. Het transformatorstation zal vrijstaand worden gesitueerd als compactstation 20H, los van de woongebouwen. Het compactstation is circa 5 m² groot en 1,50 meter hoog.

Per 1 april 2011 is het Besluit m.e.r gewijzigd. De belangrijkste aanleidingen hiervoor zijn de modernisering van de m.e.r wetgeving in 2010 en de uitspraak van het Europese Hof van 15 oktober 2009. (HvJ EG 15 oktober 2009, zaak C-255/08 – Commissie vs. Nederland). Uit deze uitspraak volgt dat de omvang van een project niet het enige criterium mag zijn om wel of geen me.r.- (beoordeling) uit te voeren. Ook als een project onder de drempelwaarde uit lijst C en D zit, kan een project belangrijke nadelige gevolgen hebben, als het bijvoorbeeld in of nabij een kwetsbaar natuurgebied ligt. Gemeenten en provincies moeten daarom per 1 april van 2011 ook bij kleine bouwprojecten beoordelen of een m.e.r.-beoordeling nodig is. Achterliggende gedachte hierbij is dat ook kleine projecten het milieu relatief zwaar kunnen belasten en ook bij kleine projecten van geval tot geval moet worden beoordeeld of een MER nodig is. Een m.e.r.-beoordeling is een toets van het bevoegd gezag om te beoordelen of bij een project belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. Wanneer uit de toets blijkt dat er belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden moet er een m.e.r.-procedure worden doorlopen. Met andere woorden dan is het opstellen van een MER nodig.

Om te bepalen of een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is dient bepaald te worden of de ontwikkeling de drempelwaarden uit lijst D van het Besluit m.e.r. overschrijdt, of de ontwikkeling in een kwetsbaar gebied ligt en of er belangrijke milieugevolgen zijn.

In het plangebied worden commerciële ruimtes en woningen mogelijk gemaakt. De ontwikkeling dient getoetst te worden aan activiteit D 11.2 uit de Bijlage bij het Besluit m.e.r. Deze activiteit betreft een stedelijk ontwikkelingsproject. In het geval van een stedelijk ontwikkelingsproject is direct een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk als de activiteit gaat om de bouw van 2.000 woningen of meer in een aaneengesloten gebied of als de activiteit een omvang heeft van 100 hectare. Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling ver beneden de drempelwaarde ligt zoals opgenomen in het Besluit m.e.r..

In onderdeel A van de bijlage bij het Besluit m.e.r is bepaald wat verstaan wordt onder een gevoelig gebied. Als gevoelig gebied zijn gebieden aangewezen die beschermd worden op basis van de natuurwaarden, landschappelijke waarden, cultuurhistorische waarden en waterwingebieden. Uit onderhavig hoofdstuk blijkt dat het plangebied niet ligt in of nabij een gebied dat beschermd wordt ten gevolge van de natuurwaarden. Het plan ligt daarnaast zodanig ver verwijderd van de Ecologische Hoofdstructuur, een Vogel- of Habitatrichtlijngebied of overig beschermd natuurgebied dat van externe werking geen sprake kan zijn.

Het plangebied behoort niet tot een waterwinlocatie, waterwingebied of grondwaterbeschermingsgebied en behoort niet tot een gebied waarbinnen een rijksmonument ligt of een Bèlvéderegebied. Ook is er geen sprake van een landschappelijk waardevol gebied. In dit hoofdstuk zijn tevens de verschillende milieueffecten beschouwd, zoals geluid en luchtkwaliteit. Hieruit blijkt dat er door de ontwikkeling inderdaad geen sprake zal zijn van nadelige milieugevolgen.

Geconcludeerd kan worden dat er geen 'belangrijke nadelige milieugevolgen' te verwachten zijn en dat het daarom niet noodzakelijk is een m.e.r.-beoordeling uit te voeren.

Het betreffende gebied kenmerkt zich door een lage bebouwingsdichtheid. Dat is niet alleen het gevolg van het gesloopte klooster gebouw aan de Maastrichterweg, maar geldt voor het historisch gebruik in het algemeen. Als zodanig kan men stellen dat de mogelijkheid bestaat dat zich ter plaatse een intact en gaaf bodemarchief bevindt met een flinke omvang. Historisch-geografisch zijn er verder indicatoren dat archeologie een belangrijke randvoorwaarde kan zijn bij de planontwikkeling. Het betreft immers een locatie vlak bij het centrum van het dorp (de Markt). Een archeologisch onderzoek kan om genoemde redenen bijdragen aan de kennis over de ontwikkeling van het dorp. Dan gaat het met name om de ontwikkeling van de 13e tot en met de 19^e eeuw. In de 12e en 13e eeuw is er waarschijnlijk sprake van een groep van gehuchten op het grondgebied van Valkenswaard. Een van de belangrijkste gehuchten is de Kromstraat waarbij we dan thans moeten denken aan het begin van de Dommelseweg ofwel het gebied dat plaatselijk bekend is als het Florapark. Op enig moment is het opvallend hoe juist dit gehucht groeit in noordoostelijke richting en dat die ontwikkeling doorzet tot de vorming van de kern van het huidige Valkenswaard. Deze ontwikkeling heeft zich waarschijnlijk afgespeeld in de 16e en 17e eeuw. Archeologisch onderzoek kan ons mogelijk meer inzicht en kennis verschaffen waarom, in de wijze waarop en wanneer deze ontwikkeling zich heeft voltrokken.

Tegen die achtergrond heeft er een verkennend archeologisch onderzoek plaatsgevonden (Valkenswaard (NB) – Kloosterpark, Archeologisch vooronderzoek, Bilan, 24 mei 2006). Het onderzoek is opgenomen in bijlage 5 Archeologisch onderzoek van deze toelichting. De aanleiding voor dit onderzoek was de voorgenomen nieuwbouw op de locatie. Hierbij zullen bodemverstorende activiteiten plaatsvinden waardoor een archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

Uit het bureauonderzoek is gebleken dat het plangebied een hoge archeologische verwachting heeft, die te relateren is aan de ligging in hoge zwarte enkeerdgronden. Deze gronden worden gekenmerkt door een humeus dek (esdek) van 50 cm of meer, die het oorspronkelijke bodemprofiel, en dus mogelijk onderliggende archeologie, tegen diepe grondverstoringen heeft beschermd.

In de omgeving van het plangebied zijn diverse archeologische vondsten gedaan, die met name dateren uit het Neolithicum, IJzertijd, Romeinse tijd, late Middeleeuwen en Nieuwe tijd. Het plangebied lag in het begin van de negentiende eeuw in het zuidoostelijke deel van het dorp Valkenswaard. In deze periode was het noordelijke deel al bebouwd, terwijl het zuidelijke deel nog een agrarische functie had. In de loop van de negentiende en twintigste eeuw is in het centrale en oostelijke deel van het plangebied bebouwing aanwezig geweest. Alleen het zuidwestelijke deel is voor zover bekend nooit bebouwd geweest. Als gevolg hiervan zal afhankelijk van de funderingsdiepte de bodem in het plangebied gedeeltelijk verstoord zijn geraakt. Aangezien in het plangebied een esdek aanwezig is, is de verwachting dat de bodem en daarmee de mogelijk aanwezige archeologische waarden, in een groot deel van het plangebied onverstoord zullen zijn. Uit het veldwerk blijkt dat de bodem in het plangebied kan worden geclassificeerd als een hoge zwarte enkeerdgrond. Het oorspronkelijke bodemprofiel'is door ploegen in het esdek opgenomen. Door latere verstoringen is ook de overgang van het esdek naar de C-horizont gedeeltelijk verstoord. Hierdoor kunnen alleen nog diepere archeologische sporen nog aanwezig zijn. In het noordelijke deel van het plangebied werd in de tuin van een huis aan de Luikerweg nog een vrijwel volledig onverstoord podzolprofiel aangetroffen, waarin dus mogelijk nog een onverstoord archeologisch sporenniveau aanwezig is. In het oostelijke deel langs de Maastrichterweg is het bodemprofiel door bouw- en sloopwerkzaamheden in de negentiende en twintigste eeuw geheel verdwenen. Er werden geen relevante archeologische indicatoren aangetroffen. Ondanks deze vaststellingen behoudt het plangebied een hoge archeologische verwachting. Deze is gerelateerd aan enerzijds de aanwezigheid van hoge zwarte enkeerdgronden en anderzijds de ligging nabij de hoeve 'Hatenhof' Op basis van het booronderzoek enerzijds en de verstoringen door de historische bebouwing anderzijds is het onvoldoende duidelijk in welke mate deze de mogelijk onderliggende archeologische sporen hebben verstoord. Om duidelijkheid hierover te krijgen wordt een vervolgonderzoek in de vorm van proefsleuven geadviseerd.

Inmiddels is door BILAN een gedeeltelijk proefsleuvenonderzoek verricht (Valkenswaard (NB) – Kloosterpark, Proefsleuvenonderzoek, Bilan, 11 mei 2007). Het onderzoek is opgenomen in bijlage 5 Archeologisch onderzoek bij deze toelichting. In totaal werden drie werkputten aangelegd in het plangebied. De aanleg van een vierde proefsleuf kon geen doorgang vinden daar zich op de betreffende locatie een winkel bevond. Tijdens het onderzoek werden een aantal sporen aangetroffen, waaronder een middeleeuwse kuil, mogelijk een waterput die waarschijnlijk onderdeel uitmaakt van een nederzetting. In zijn totaliteit ontbrak het echter aan voldoende informatie over het gehele plangebied om de vragen zoals die in het Programma van Eisen worden opgesteld te kunnen beantwoorden. Het onderzoek heeft mede hierdoor onvoldoende informatie opgeleverd om tot een waardestelling over te gaan.

Het proefsleuvenonderzoek is beoordeeld door de SRE Milieudienst in opdracht van de gemeente Valkenswaard (bevoegd gezag). De beoordeling resulteert in het volgende advies.

Geadviseerd wordt om het archeologisch onderzoek uit te voeren in de vorm van een combinatie:

• proefsleuven voorafgaand aan de bouwwerkzaamheden in het noordelijke nog niet onderzochte deel;
• en een opgraving rond de reeds aangetoonde archeologische vindplaats in het centrale deel van het plangebied.

De sloop van de bestaande gebouwen kan tot en met vloerniveau tot circa 20 cm onder maaiveld (exclusief kelders) zonder archeologische begeleiding plaatsvinden. Gezien de geringe grootte van het plangebied wordt aangeraden om het proefsleuvenonderzoek in het noordelijke deel direct uit te breiden naar een opgraving, in het geval er behoudenswaardige archeologische waarden worden aangetroffen. Dit onderzoek is alleen daar nodig waar de bodem verstoord zal worden. Een voorstel voor het vervolgonderzoek zal worden vastgelegd in een Programma van Eisen, dat vervolgens door het bevoegd gezag dient te worden goedgekeurd.

De historische kaart laat het plangebied zien en de omgeving omstreeks 1900. Het plangebied ligt in het historische centrum van Valkenswaard nabij de Markt. De omliggende wegen als Luikerweg, Molenstraat en Maastrichterweg vormen onderdeel van de historische dorpskern en hebben een hoge historische waarde. De Luikerweg en Maastrichterweg zijn oude invalswegen vanuit de omgeving naar de doprskern. In het plangebied zelf is weinig bebouwing aanwezig. Het betreft enkele panden aan de Luikerweg. Het plangebied is overwegend in gebruik als tuin.

In het plangebied zelf bevinden zich geen monumenten. Wel grenst het plangebied aan de kloostertuin behorende bij de monumentale Sint Nicolaas kerk en pastorie.

Cultuurhistorische waarden verdienen het om behouden te worden, maar vooral ook om als inspiratiebron te worden gebruikt bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. “Behoud door ontwikkeling” is hierbij een belangrijk uitgangspunt. De planontwikkeling voorziet in sloop van de huidige bebouwing en nieuwbouw passend binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving. De historische wegenstructuur van Luikerweg, Molenstraat en Maastrichterweg blijft hierbij behouden en wordt versterkt door de nieuwbouw. Aan de Luikerweg blijft het kenmerkende smalle straatprofiel als corridor tussen de Dommelseweg / Florapark en de Markt behouden. Aan de Molenstraat en het Kloosterplein wordt een gesloten bouwblok gerealiseerd dat zich als een nieuw element voegt in de ruimtelijke structuur van de omgeving. De stedenbouwkundige opzet zorgt voor nieuwe routes en zichtlijnen die de historische structuur versterken.

In de beeldkwaliteit van de bebouwing vormen de kenmerken van de historische bebouwing in het centrum het uitgangspunt waarbij onder andere aandacht is voor een verticale geleding van de gevel en een geleding van de totale gevelwand in verschillende panden.

Historische kaart Valkenswaard, omstreeks 1900

Belangrijk bij de herontwikkeling van de locatie 'Kloosterpark' is het realiseren van een nieuw stukje stedelijk weefsel dat zich voegt in de context van de omgeving. Ruimtelijke structuren worden gehandhaafd, versterkt en toegevoegd. Zo wordt aan de Luikerweg een bebouwingswand gerealiseerd in de bestaande rooilijn. De rooilijn wordt iets rechtgetrokken zodat een deel van de bebouwing iets terug komt te liggen ten opzichte van de huidige situatie. Het betreft slechts een kleine verschuiving in een deel van de rooilijn. In principe blijft het huidige straatprofiel van de Luikerweg ongewijzigd en het vormt de entree tot het centrum van Valkenswaard en de Markt. De historisch smalle corridor tussen de Dommelseweg / Florapark en de Markt blijft hierbij behouden zoals ook aangegeven in het Masterplan. Het betreft een stenig en stedelijk straatprofiel met aaneengesloten lintbebouwing waarbij de bebouwing hoger kan worden dan in de huidige situatie. Het betreft een goothoogte die varieert van 9,5 tot 11,5 meter. Belangrijk hierbij is dat het zicht op de toren van de kerk behouden blijft. In de beeldkwaliteit wordt een stedelijke bebouwingswand voorgestaan aansluitend op een historische bouwstijl met een sterke verticale geleding en een geleding van de totale gevelwand in verschillende panden. Het betreft appartementen met op de begane grond de mogelijkheid voor commerciële ruimten, in totaal vier bouwlagen met een vijfde laag in de kap. De ontwikkeling voorziet hiermee in het behoud en de versterking van de historische kwaliteiten van de locatie specifiek aan de Luikerweg.

Stedenbouwkundig plan Kloosterpark

Direct naast de pastorie wordt de bebouwing iets teruggelegd, achter de voorgevelrooilijn van de pastorie. Tevens wordt de bebouwing lager gerealiseerd dan aan de Luikerweg voor een passende aansluiting op het monumentale pand. Direct naast de pastorie is een opening voor de bereikbaarheid van het binnenterrein. Het vormt een route voor langzaamverkeer vanuit het centrum en de Markt naar het plangebied en het achterliggende Kloosterplein.

Op het binnenterrein wordt een nieuw gebouw gerealiseerd. Het gebouw heeft een alzijdige oriëntatie met aan vier zijden appartementen. Door deze situering worden heldere ruimtes gemaakt naar alle zijden en vormt het gebouw samen met de omliggende ruimtes een sterke samenhang. Binnen het huidige grote bouwblok van Molenstraat – Luikerweg – Maastrichterweg – Kloosterplein ontstaat hiermee een kleinere eenheid die beter aansluit op de schaal- en maatverhoudingen van bouwblokken in het centrum van Valkenswaard. Het gebouw zorgt voor een passende straatwand aan de Molenstraat en het Kloosterplein. Tevens creëert het een straatwand naar het nieuwe binnenplein en naar de nieuwe route voor langzaamverkeer langs de pastorietuin richting de Markt. Aan deze zijde is het belangrijk om de pastorietuin goed af te schermen met een muur en een groene inrichting met bv. leibomen. Het zal gedeeltelijk een nieuwe muur betreffen ter verbetering van de huidige muur van betonelementen. Hierbij zal aandacht zijn voor de monumentale waarden van de pastorie en de kerk.

Doorsnede Luikerweg - Kloosterplein

Binnen het nieuwe gebouw wordt een gedifferentieerde bouwhoogte voorgesteld. Het gaat om twee bouwlagen met een derde woonlaag in de kap aan de zijden van de Molenstraat, het Kloosterplein en de pastorietuin. Dit sluit aan op de bouwmassa's van de woningen aan de Molenstraat in twee bouwlagen met een kap. Aan de zijde van het nieuwe plein wordt het gebouw gerealiseerd in drie bouwlagen met een vierde woonlaag in de kap. In bouwhoogte wordt hiermee binnen het plangebied een overgang gemaakt van stedelijk aan de Luikerweg afbouwend richting de Molenstraat en het Kloosterplein. Het geheel staat iets verhoogd op een half verdiepte parkeergarage. Aan de zijde van Molenstraat, het Kloosterplein en de pastorietuin wordt een goothoogte aangehouden van maximaal 7 meter. De bouwhoogte is afgestemd op de omgeving en wordt als passend gezien binnen het centrum van Valkenswaard.

Door de situering van de bebouwing in een straatwand aan de Luikerweg en in het gebouw op het binnenterrein ontstaat er een nieuwe pleinruimte binnen het plangebied: het Kloosterpark. De pleinruimte is zo gesitueerd dat er vanaf het plein een directe zichtrelatie is naar de kerk zodat deze een belangrijk rol speelt op het plein. Er ontstaat een afgestemd geheel tussen de verschillende pleinwanden en de inrichting van het plein waarbij de verschillende elementen in verhouding zijn tot elkaar. Door de wand van het nieuwe gebouw op het binnenterrein in een lichte knik te realiseren, wordt een enigszins besloten vorm gegeven aan het plein. Door deze situering zijn er diverse aanleidingen om in de inrichting van het plein beslotenheid en kleinschaligheid te introduceren. Het plein ligt iets verhoogd ten opzichte van de omgeving op een half verdiepte parkeergarage. Het betreft een niveauverschil van 1 meter.

Impressie bouwplan

Impressie binnenterrein met half verdiepte parkeerkelder

Binnen het plangebied wordt een gemengd programma gerealiseerd van wonen en commerciële ruimten. Op de begane grond van de bebouwing aan de Luikerweg kunnen commerciële ruimten worden gerealiseerd als aanloopgebied van het centrum van Valkenswaard. Het betreft hier kantoren, dienstverlening, maatschappelijke functies en beperkt horeca. Ten aanzien van de horeca betreft het de handhaving van de bestaande horeca als zijnde café / restaurant met de mogelijkheid voor een hotel. Het betreft totaal maximaal 800 m² BVO commerciële ruimten waarvan maximaal 400 m² BVO ten behoeve van horeca. Op de verdieping is ruimte voor logies bij de hotelfunctie tot maximaal 400 m² per verdieping.

In het plan worden maximaal 67 appartementen gerealiseerd in de vrije sector. Daarnaast worden er circa 40 appartementen gerealiseerd in de betaalbare huur voor de doelgroepen mensen met een zorgindicatie, senioren en starters. De appartementen worden gerealiseerd vanaf 60 m². De herontwikkeling van het plangebied beantwoordt hiermee voor een belangrijk deel aan de woningbehoefte binnen de gemeente Valkenswaard. De realisatie van 67 appartementen in de vrije sector past binnen het beleid van de gemeente Valkenswaard. Het beleid en ook het woningbehoefteonderzoek geeft aan dat de vraag naar nieuwe appartementen binnen de gemeente zeer gering is. Een aantal locaties is nog wel aangewezen voor de ontwikkeling van appartementen. Het betreft onder andere het plangebied. Hierbij is een capaciteit aangegeven van maximaal 67 appartementen. De overige appartementen worden gerealiseerd in de betaalbare huur.

De appartementen die gerealiseerd worden in de betaalbare huur zijn bedoeld voor mensen met een zorgindicatie, senioren en starters. In het geval van zorgappartementen betreft het woningen waar het verkrijgen van extramurale verzorging, verpleging, begeleiding en hotel- en welzijnsdiensten op afroep mogelijk is. Het plangebied is zeer geschikt voor de ontwikkeling van zorgappartementen vanuit verschillende oogpunten. Ten eerste is het plangebied gelegen in de directe nabijheid van de voorzieningen in het centrum van Valkenswaard en kunnen bewoners hier te voet gebruik van maken (winkels, medische voorzieningen, kerk, bushaltes, etc.). Ten tweede is het plangebied gelegen in de directe nabijheid van een zorginstelling zodat bewoners gebruik kunnen maken van de voorzieningen van deze zorginstelling. Tenslotte zorgt de ruimtelijke structuur met het realiseren van twee compacte bouwvolumes en voldoende wooneenheden voor een goede mogelijkheid voor het realiseren van de zorgcomponent.

De eisen ten aanzien van beeldkwaliteit voor de herontwikkeling sluiten aan op de criteria zoals ze geformuleerd zijn in de welstandsnota. Het betreft een ontwikkeling die past binnen de historische context van de locatie. Een traditionele architectuur wordt voorgestaan met een traditionele indeling van de gevel en kleur- en materiaalgebruik.

Randvoorwaarden voor de beeldkwaliteit zijn:

1. 1. het appartementengebouw aan de Luikerweg dient qua maatvoering aan te sluiten op de bestaande bebouwing aan deze weg;
2. 2. het appartementengebouw aan de Luikerweg dient zich te oriënteren op de Luikerweg;
3. 3. het bouwblok op het binnenterrein dient aan te sluiten op de bebouwing aan de Molenstraat en de Maastrichterweg;
4. 4. het bouwblok op het binnenterrein dient een alzijdige oriëntatie te hebben naar de Molenstraat, het Kloosterplein, de nieuwe route voor langzaamverkeer langs de pastorietuin en het nieuwe plein;
5. 5. de halfverdiepte parkeerkelder dient mee-ontworpen te worden als architectonisch onderdeel van de gevels zodat er geen onaantrekkelijke geveldelen ontstaan;
6. 6. zijgevels aan de openbare ruimte dienen te worden uitgevoerd als (tweede) voorgevel.

Daarnaast gelden uiteraard de eisen die in de welstandsnota beschreven staan. Hierin wordt onder andere gesteld dat toekomstige ontwikkelingen in dit gebied qua beeldkwaliteit aan moeten sluiten op de historische bebouwing in de omgeving.

Impressie gevelbeeld

Het plangebied sluit aan op de Luikerweg, de Molenstraat en het Kloosterplein. Op het Kloosterplein wordt een nieuwe weg aangelegd tussen de Molenstraat en de Maastrichterweg. De hoofdontsluiting van de te realiseren parkeerkelder komt uit op deze weg. Wanneer sprake zal zijn van een hotel zou een deel van de parkeerkelder ontsloten kunnen worden vanaf de Luikerweg. Dit betreft dan een ondergeschikte entree, bijvoorbeeld alleen voor hotelgasten. Het realiseren van één grote parkeerkelder is van belang om de kwaliteiten van het plan in zijn omgeving zoveel mogelijk te benutten.

De nieuwe weg tussen de Maastrichterweg en de Molenstraat is voor het autoverkeer enkel toegankelijk vanaf de Maastrichterweg. De aansluiting op de Molenstraat wordt afgesloten en wordt alleen in bijzondere gevallen zoals bij evenementen opengesteld. Dit ter voorkoming van extra verkeersbewegingen op de Molenstraat.

Bij de inrichting van het Kloosterplein zal rekening gehouden worden met de huidige corsobouwplaats ter plaatse van de nieuwe ontsluitingsweg. Gedurende een periode van 3 maanden per jaar zal het verkeer om de opbouwlocatie heen geleid worden.

De Maastrichterweg heeft ter hoogte van het plangebied momenteel een intensiteit van 2138 motorvoertuigen per etmaal vanaf het Kloosterplein naar het zuiden en 2288 motorvoertuigen per etmaal vanaf het Kloosterplein naar het noorden. De verkeersaantrekkende werking van het bouwplan en de parkeerkelder kan beschreven worden op basis van de CROW-publicatie nr. 256 'Verkeersgeneratie woon- en werkgebieden'. Uit de publicatie blijkt dat voor de ontwikkeling gerekend kan worden met het kengetal van 7,0 motorvoertuigbewegingen per woning per werkdagetmaal. Het aantal motorvoertuigbewegingen per weekdag bedraagt 90% van de werkdagetmaalwaarde, een correctie in verband met zaterdag en zondag. Het plan voorziet in de realisatie van circa 107 woningen en maximaal 800 m² commerciële ruimten. Voor de woningen betekent dit een verkeersaantrekkende werking van 674 verkeersbewegingen per etmaal (107 x 7 x 0,9). Er van uitgaande dat het verkeer zich gelijkwaardig zal verdelen over het zuidelijk en het noordelijk deel van de Maastrichterweg, betekent dit een toename van 337 verkeersbewegingen per wegvak (+ 15 %). Hier komt nog een kleine toename bij vanuit de commerciële ruimten. De Maastrichterweg kan deze verkeerstoename goed opvangen. De toename van het aantal verkeersbewegingen zal niet leiden tot een verslechtering van de verkeersveiligheid. Voor een weg zoals de Maastrichterweg is een intensiteit tot 4.000 motorvoertuigen per etmaal goed mogelijk.

De openbare ruimte tussen de woonblokken is niet toegankelijk voor autoverkeer en vrij van parkeerplaatsen. Het betreft hier een verblijfsgebied voor langzaamverkeer. Door de situering van het nieuwe gebouw op het binnenplein worden er routes gerealiseerd voor langzaamverkeer langs de pastorietuin en over het nieuwe plein. Er is een rechtstreekse verbinding naar de Markt door een opening in de bebouwing aan de Luikerweg.

Ten aanzien van parkeren wordt uitgegaan van de voorgeschreven normen vanuit de beleidsnota 'Parkeernormering' van de gemeente Valkenswaard. Het plangebied valt binnen het gebied 'Valkenswaard Schil'. In onderstaande tabel zijn de parkeernormen aangegeven die voor het plangebied gelden.

Tabel parkeernormen

De beleidsnota biedt ruimte om bij de berekening van de parkeerbehoefte de bestaande parkeerbehoefte in mindering te brengen. Daarnaast zijn mogelijkheden opgenomen voor gecombineerd gebruik van parkeerplaatsen, bijvoorbeeld bij een combinatie van woningen en kantoren.

De exacte invulling van de woningtypen en de commerciële ruimten is niet bekend. Op basis van het definitieve bouwplan zal een exacte berekening moeten worden gemaakt. Hierbij moet het aantal parkeerplaatsen binnen het plangebied voldoen aan de parkeernormen zoals aangegeven in deze paragraaf. Het is niet toegestaan om gebruik te maken van parkeerplaatsen in de omgeving. Deze parkeerplaatsen zullen volledig binnen het plangebied moeten worden gerealiseerd. Dit betekent dat bij de ontwikkeling van het bouwplan de omvang van de parkeerkelder mede bepalend is voor het te realiseren programma.

Toezicht en handhaving van een bestemmingsplan houden in de eerste plaats in, dat van overheidswege wordt gekeken op de naleving van de regelgeving. De gemeente inventariseert de uitkomsten van een dergelijk onderzoek en vormt zich een oordeel. Tenslotte beslist zij of er interventies in de vorm van maatregelen en acties nodig zijn. De praktische uitwerking is nader in dit hoofdstuk beschreven.

Als een nieuw bestemmingsplan wordt opgesteld en op termijn een ander ruimtelijk rechtsregiem gaat gelden, dient de gemeente op een bepaald ijkmoment inzicht te hebben, wat er feitelijk aan bouwwerken in een gebied aanwezig is, hoe deze en de onbebouwde omgeving worden gebruikt.

De rechtssituatie gaat specifiek een rol spelen als in het kader van toezicht en handhaving teruggegrepen moet worden op het overgangsrecht, zoals dat in het geldend bestemmingsplan is beschreven. Op grond van het overgangsrecht is met objectieve feiten vast te stellen hoe de rechtssituatie is en of er bouw- en of gebruiksregels zijn overtreden. Het geheel geeft duidelijkheid aan burgers en overheid over en weer. Het systeem biedt de gemeente de mogelijkheid, als het opleggen van een dwangsom geen zin heeft gehad, op te treden via de weg van bestuursdwang. Eventueel kan door inschakeling van justitie een procedure in gang worden gezet die gericht is op vervolging wegens het begaan van een strafbaar feit. Het betreft hier de activiteiten die in de planregels worden ingeleid met de zinsnede "het is verboden ………".

De initiatiefnemer is financieel drager van het project. De gemeente beperkt zich tot het verlenen van planologische medewerking aan de uitvoering van het project en draagt geen verdere financiële risico's voor de realisatie.

De gemeente en opdrachtgever stellen een anterieure overeenkomst op waarin de plankosten van de gemeente verzekerd zijn. Om deze reden is het niet noodzakelijk een exploitatieplan vast te stellen.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de juridisch bindende regels en hoe het plan hierin wordt vertaald. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en de regels over de toegelaten bebouwing. De verbeelding is samen met de regels het juridisch bindend kader van de bestemmingen. De toelichting heeft geen juridisch bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en soms voor de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

De regels zijn verdeeld in vier hoofdstukken.

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels en bestaat uit twee artikelen. Artikel 1 geeft een omschrijving van de in de regels gehanteerde begrippen. Artikel 2 geeft aan hoe bepaalde afstanden, maten, oppervlakte en inhoud gemeten moeten worden.

In hoofdstuk 2 zijn de verschillende bestemmingen opgenomen. Per bestemming wordt aangegeven welke functies en doeleinden op de gronden toelaatbaar zijn en wat er hoe er mag worden gebouwd. Ook dubbelbestemmingen zijn in dit hoofdstuk opgenomen.

In hoofdstuk 3 worden de algemene regels behandeld, waarbij onder andere gedacht moet worden aan de anti-dubbeltelbepaling en de algemene procedureregels.

Hoofdstuk 4 bevat regels met betrekking tot het overgangsrecht en de slotregel.

In de volgende paragrafen is een toelichting opgenomen van de in de regels opgenomen bestemmingen.

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen nader omschreven die gebruikt worden in de regels. Dit voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen.

Bouwperceel

In feite is het bouwperceel het stuk grond, dat bij de beoordeling van een aanvraag om een omgevingsvergunning moet worden aangemerkt als behorende bij de aangevraagde bebouwing. Let op: indien bij een woning een deel van een aangrenzende bestemming 'Groen' bij de aanvraag is opgegeven als bouwperceel, dan dient deze aanvraag toch beoordeeld te worden zonder dit gedeelte. Meten dient beperkt te zijn tot de bestemming waarvoor de regeling geldt. Het begrip 'bouwperceel' kan nodig zijn om het toelaatbare bebouwingsareaal rechtvaardig per vestiging, per bedrijf, per beheerseenheid of per wooneenheid etc. te verdelen. Een op de verbeelding aangegeven vlak met eenzelfde bestemming kan in bepaalde gevallen meerdere bouwpercelen omvatten. Deze situatie doet zich bijvoorbeeld voor bij huurcomplexen die als eengezinswoningen in een rij gerealiseerd zijn. In dit geval moet aan het begrip perceel en andere betekenis worden toegekend dan normaal in het eigendomsrecht geldt.

Kamerverhuur

Kamerverhuur vraagt in het algemeen om een hoog intensief ruimtegebruik in een gebied. Dit kan leiden, mede afhankelijk van het karakter en de schaal van de omliggende bebouwing en buurt, tot overlast in de woonomgeving. Tevens bestaat de mogelijkheid dat er onvoldoende ruimte in het openbare gebied is om extra parkeergelegenheid op te vangen. Daarom is gekozen voor een bepaald afstemmingstraject. In beginsel is kamerverhuur binnen de bestemming 'Wonen' uitgesloten. Onder bepaalde condities is kamerverhuur via ontheffing toch toegestaan. Uit de begripsbepaling blijkt duidelijk dat het gaat om kamerverhuur van een geheel of nagenoeg geheel woonpand. Kamerverhuur door een eigenaar/hospita, die zelf het overgrote deel van de woning bezet, valt niet onder dit begrip en het restrictieve beleid. Dit is mogelijk binnen de bestemming 'Wonen'.

Voorgevelrooilijn

De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), die op 1 oktober 2010 in werking is getreden, regelt een groot aantal omgevingsvergunningsvrije bouwwerken. Om te bepalen of een bepaald bouwwerk vergunningsvrij is, wordt in een aantal gevallen gebruik gemaakt van het begrip voorgevelrooilijn. De wet voorziet echter niet in een begripsbepaling, maar verwijst hierbij onder andere naar het bestemmingsplan. Daarom is het begrip voorgevelrooilijn opgenomen in onderhavig bestemmingsplan. Het bestemmingsplan maakt gebruik van bouwvlakken, waarbinnen de hoofdbebouwing met bijbehorende bouwwerken gerealiseerd mag worden. De voorgevelrooilijn wordt gevormd door de grens van het bouwvlak die is gericht naar het openbaar gebied (bijvoorbeeld een weg of groenvoorziening) en het verlengde van die grens. Bij een hoekperceel wordt ook de zijdelingse bouwgrens die naar het openbaar gebied is gericht en het verlengde daarvan gezien als voorgevelrooilijn.

Zorgwoning

Zoals in de begripsbepaling van zorgwoning al wordt aangegeven, betreft het een verzamelnaam voor aangepaste woningen. Het Samenswerkingsverband Regio Eindhoven (SRE) maakt onderscheid in verschillende soorten zorgwoningen:

1. beschermd wonen

Woon- en verblijfsvormen met 24-uurs nabije zorg en bescherming (inclusief toezicht). Met nabij wordt gedoeld op de zorg die permanent aanwezig is. In het algemeen betreft het onzelfstandig wonen, met zowel fysieke aanpassingen als de aanwezigheid van zorginfrastructuur. Het kan voorkomen dat er voorzieningen voor zelfstandig wonen aanwezig zijn (bijvoorbeeld een keuken). Vaak ligt de nadruk op groepswonen. Plaatsen waar "beschermd wonen" wordt aangeboden zijn bijvoorbeeld verpleeghuizen, een deel van de verzorgingshuizen en kleinschalige vormen van groepswonen (bijvoorbeeld voor dementerende ouderen).

2. verzorgd wonen

Al dan niet zelfstandige eenheden of woningen, die op basis van fysieke kenmerken geschikt zijn voor wonen en zorg. Daarbij is de mogelijkheid tot het verkrijgen van extramurale verzorging, verpleging en begeleiding én hotel- en welzijnsdiensten in deze woningen onlosmakelijk onderdeel van het geboden arrangement. Zorg op afroep is mogelijk. Extra ruimte in de woning voor verzorging en de directe fysieke nabijheid van zorgvoorzieningen en diensten (al dan niet binnen het complex) zijn specifieke kenmerken van deze vorm van wonen. Vaak gaat het om geclusterde woonvormen. Verzorgd wonen wordt bijvoorbeeld aangeboden in verzorgingshuizen, woonzorgcomplexen, aanleunwoningen, ADL-clusters (Algemene Dagelijkse Levensbehoeften) en in de buurt van zorgsteunpunten (ook wel aangeduid met woonzorgzones).

3. geschikt wonen

Heeft alle primaire ruimten (woonkamer, keuken, sanitair en minimaal één slaapkamer) gelijkvloers, waarbij de voordeur zonder trap is te bereiken en waar drempels laag zijn of ontbreken. In deze woningen wordt geen 24-uurs nabije zorg of zorg op afroep geleverd. Wel kan het zijn dat er aanpassingen aanwezig zijn of dat er zorg op afspraak wordt geleverd (zoals thuiszorg). Daarnaast kan het zijn dat er allerlei welzijnsdiensten worden aangeboden zoals personenalarmering, huishoudelijke hulp, maaltijdservice en een klussendienst. Bij de geschikte woningen horen nultredenwoningen (bijvoorbeeld flats, appartementen, patiowoningen, bungalows), ingrijpend aangepaste woningen voor onder andere gehandicapten (dit hoeven niet per se nultredenwoningen te zijn).

In dit bestemmingsplan wordt onder een zorgwoning met name begrepen het beschermd wonen en het verzorgd wonen. Deze woningen kunnen op de verbeelding worden aangeduid met de functieaanduiding 'zorgwoning (zw)'. Omdat geschikt wonen met name plaatsvindt binnen reguliere woningen, wordt deze vorm van een zorgwoning in het bestemmingsplan niet apart aangeduid.

Artikel 2 Wijze van meten

In dit artikel wordt beschreven op welke wijze de in de regels voorgeschreven maatvoeringen gemeten moeten worden.

Goot- en bouwhoogte van een bouwwerk

Het reguleren van bouwvolumes kan op verschillende manieren plaatsvinden. In het verleden werd hierbij in Valkenswaard het begrip goothoogte als belangrijkste factor gehanteerd. In de nieuwe bestemmingsplansystematiek wordt naast de goothoogte ook een maximale bouwhoogte opgenomen. Met name het begrip goothoogte behoeft enige toelichting. De onderliggende gedachte bij het begrip goothoogte is een stapeling van bouwmassa's in een hoofdvolume (basismassa) met daarop mogelijk een secundair volume in de vorm van een kapconstructie of daarmee vergelijkbare dakafdekking. Vaak is het onderscheid tussen beide bouwmassa's niet voor de volle honderd procent eenduidig.

Met de goothoogte wordt beoogd de maximale hoogte van de basismassa te reguleren. De te toetsen hoogte moet dan ook plaatsvinden aan de hand van de goothoogte die representatief kan worden geacht voor de basismassa. Ter illustratie zijn hieronder enkele voorbeelden geschetst.

Bij bijbehorende bouwwerken geldt in principe dezelfde filosofie.

De goot- en bouwhoogte van de hoofdgebouwen wordt gemeten vanaf het straatpeil ter plaatse van de perceelsgrens vermeerderd met 3 centimeter per meter afstand tussen de hoofdtoegang van het gebouw en die perceelsgrens met een maximum van 30 centimeter. De goot- en bouwhoogte van aan- of uitbouwen en bijgebouwen wordt op dezelfde manier gemeten. Voor de ontwikkeling van het plan Kloosterpark betekent dit dat voor alle bouwwerken het straatpeil van de omliggende wegen Luikerweg, Molenstraat en Kloosterplein wordt aangehouden. Er wordt dus niet gemeten vanaf de bovenkant van de halfverdiepte parkeerkelder.

Ondergeschikte bouwdelen

In artikel 2.2 is opgenomen, dat ondergeschikte bouwdelen bij het meten buiten beschouwing worden gelaten, mits aan een tweetal voorwaarden wordt voldaan. Er is een niet-limitatieve opsomming gegeven van ondergeschikte bouwdelen. De reden van "buiten beschouwing laten" is gebaseerd op de volgende feiten. Om de contouren van de stedenbouwkundige massa te toetsen, zijn ondergeschikte bouwdelen die niet representatief zijn voor de massa en verschijningsvorm van een gebouw, van mindere betekenis. In deze context is het niet gerechtvaardigd om in de gegeven situatie van een maatoverschrijding te spreken die niet tolerabel is.

Tot openbare ruimten worden de openbare weg en openbaar groen gerekend. Voor het garanderen van veiligheid dienen maatafwijkingen hier apart in beschouwing te worden genomen; een directe toelaatbaarheid is in deze gevallen minder gewenst.

De regels in verband met de bestemmingen kennen een min of meer gelijke opbouw en bestaan in ieder geval uit een bestemmingsomschrijving en bouwregels. Voor een aantal bestemmingen zijn daarbij bijzondere gebruiksregels opgenomen en/of een afwijkingsbevoegdheid. De bestemmingsomschrijving betreft de centrale bepaling van elke bestemming. Het betreft een omschrijving waarin de functies worden benoemd, die binnen de bestemming zijn toegestaan (het gebruik). In een aantal gevallen is een specificering opgenomen van de toegestane functie, die correspondeert met een functieaanduiding op de verbeelding. De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsomschrijving. Bouwregels zijn dan ook alleen van toepassing bij de toetsing van aanvragen om een omgevingsvergunning.

In dit bestemmingsplan worden de volgende bestemmingen gebruikt:

Artikel 3 Verkeer

Deze bestemming geldt voor wegen, straten en pleinen, voet - en fietspaden ten behoeve van de afwikkeling van alle verkeer. Daarnaast zijn binnen deze bestemming parkeer- en groenvoorzieningen toegestaan.

Verder zijn binnen deze bestemming naast geluidwerende en waterhuishoudkundige voorzieningen ook nuts- en speelvoorzieningen toegestaan. De gronden mogen gebruikt worden als terrassen, voor zover deze aansluiten aan een horecabestemming, en voor evenementen.

Ter plaatse van de aanduiding “parkeergarage” zal een halfverdiepte parkeergarage worden gebouwd, met daarboven een voetgangersgebied annex tuin/plantsoen.

Artikel 4 Wonen

Deze bestemming geldt voor alle woningen in het plangebied. Specifiek voor het plangebied betreft het de realisatie en instandhouding van gestapelde woningen. In de regels is opgenomen dat er maximaal 110 woningen gerealiseerd mogen worden waarvan maximaal 67 woningen buiten de categorie sociale huur.

Door gebruik te maken van een functieaanduiding op de verbeelding is aan de Luikerweg op de begane grond (zakelijke) dienstverlening (inclusief kantoren), horeca en een maatschappelijke voorziening toegestaan tot een oppervlakte van totaal maximaal 800 m². Horeca betreft de categorieën Horeca 1 t/m 4 tot een maximale oppervlakte van 400 m². Ten behoeve van de horecafunctie is op de verdieping logies toegestaan tot een oppervlakte van maximaal 400 m² per verdieping.

Hoofdgebouwen

De hoofdbebouwing wordt vastgelegd in bouwvlakken. Zo wordt de maatvoering, situering en de vorm van de hoofdgebouwen vastgelegd. De maximale goot- en bouwhoogte zijn aangegeven binnen de bouwvlakken.

Aan-huis-verbonden beroepen

Binnen de bestemming 'Wonen' zijn aan-huis-verbonden beroepen rechtstreeks toegestaan tot een oppervlakte van 35 m², mits voldaan wordt aan de eisen zoals opgenomen in de gebruiksbepalingen van de bestemming 'Wonen'. Burgemeester en wethouders kunnen in afwijking hiervan een omgevingsvergunning verlenen tot een oppervlakte van maximaal 75 m2. Belangrijke voorwaarden daarbij zijn onder andere dat er geen ernstige of onevenredige hinder van het woonmilieu mag optreden en dat de afwikkeling van het verkeer niet nadelig wordt beïnvloed. Ook de parkeerdruk mag niet onaanvaardbaar toenemen door het aan-huis-verbonden beroep.

Artikel 5 Waarde - Archeologie

De bestemming ' Waarde - Archeologie' wordt gehanteerd om de archeologische waarden in het gebied veilig te stellen. Onderzoek heeft aangetoond dat vervolgonderzoek noodzakelijk is. Bouwen is op deze gronden ten behoeve van een andere ter plaatse geldende (enkel)bestemming uitsluitend toegestaan onder bepaalde voorwaarden. Onder andere zijn in de planregels verplichtingen opgenomen die aan een vergunning kunnen worden verbonden. Uitzondering hierop is het vervangen, vernieuwen of veranderen van bestaande bebouwing op de bestaande plaats, waarbij de oppervlakte op of onder peil niet wordt vergroot. Een archeologisch onderzoek is ook niet nodig als de graaf- of heiwerkzaamheden ten behoeve van het bouwwerk niet dieper plaatsvinden dan 0,4 meter onder peil, of als een bouwwerk een oppervlakte heeft van maximaal 100 m2.

In dit hoofdstuk zijn de aanvullende, algemene regels opgenomen.

Artikel 6 Anti-dubbeltelbepaling

Dit artikel bevat de bepaling om te voorkomen dat met het bestemmingsplan strijdige situaties ontstaan of worden vergroot. Het artikel is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening en is daaruit overgenomen.

Artikel 7 Algemene gebruiksregels

Prostitutiebedrijven en seksinrichtingen worden middels een algemene gebruiksregels uitgesloten, zodat bijvoorbeeld bordelen en erotische massagesalons niet mogen voorkomen. Voor de begrippen prostitutiebedrijf en seksinrichting wordt verwezen naar de omschrijving onder artikel 1.

Ook is in dit artikel opgenomen dat aan het gemeentelijke parkeerbeleid voldaan moet worden. Deze nota is integraal als bijlage bij de regels opgenomen.

Artikel 8 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is in aanvulling op de afwijkingsregels uit de bestemmingen nog een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Burgemeester en wethouders kunnen hierbij tevens nadere eisen stellen. De belangen van waaruit die eisen worden gesteld, zijn ook nader opgesomd in dit artikel. Op deze algemene afwijkingsregels kan een beroep gedaan worden, waar het gaat om bijvoorbeeld bepaalde overschrijdingen met 10%, voor het oprichten van bouwwerken ter wering van geluidhinder, voor gebouwtjes ten dienste van het verkeer of openbaar nut, voor antennes en zendmasten en voor bepaalde bouwwerken op of direct nabij de openbare weg.

Artikel 9 Algemene procedureregels

In dit artikel zijn de procedures opgenomen die gevolgd moeten worden bij het stellen van nadere eisen en bij een wijziging.

Artikel 10 Overgangsrecht

De tekst uit dit artikel is wettelijk vastgelegd en overeenkomstig opgenomen. Het betreft een regeling voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het inwerking treden van het bestemmingsplan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd.

Artikel 11 Slotregel

In de slotregel wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Het voorontwerp bestemmingsplan is op grond van artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening voor overleg toegezonden aan de daartoe in aanmerking komende instanties. Er zijn reacties ontvangen van waterschap De Dommel, de provincie Noord-Brabant en SRE. In bijlage 6 Inspraakverslag is het inspraakverslag opgenomen met daarin een samenvatting en beantwoording van de reacties. Naar aanleiding van de reacties is het bestemmingsplan aangepast.

Het voorontwerp bestemmingsplan heeft gedurende een periode van 6 weken, van 8 december 2011 tot en met 18 januari 2012, ter inzage gelegen. Daarvan is openbare kennisgeving gedaan in de Kempener Koerier. Gedurende deze periode zijn 3 inspraakreacties binnengekomen. In bijlage 6 Inspraakverslag is het inspraakverslag opgenomen met daarin een samenvatting en beantwoording van de reacties. Naar aanleiding van de reacties is het bestemmingsplan aangepast.

Het ontwerp bestemmingsplan heeft voor een periode van 6 weken ter visie gelegen, van 24 mei 2012 tot en met 4 juli 2012. Gedurende de tervisielegging heeft het Waterschap aangegeven dat ze kunnen instemmen met het plan en is er één zienswijze ontvangen. De zienswijze heeft niet geleid tot aanpassing van het plan. In het raadsvoorstel is een samenvatting en beantwoording van de zienswijze opgenomen. Het raadsvoorstel is opgenomen in bijlage 7 Raadsvoorstel.