In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan "Lage Heide wonen" van de gemeente Valkenswaard;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0858.BPlageheidewonen-VA01 met de bijbehorende regels en bijlagen;

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, dan wel als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw (door de vorm) onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een woning die deel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit drie of meer hoofdgebouwen;

gedeelte van het bouwperceel gelegen achter de van de weg afgekeerde bouwgrens en achter het verlengde van die grens;

een bijgebouw dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een bouwperceel, aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd, voor zover dat is gelegen binnen de bestemming, of binnen een in de regels nader aan te duiden gedeelte van die bestemming;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

het geheel van op gelijke of nagenoeg gelijke vloerhoogte gelegen ruimten in een gebouw met inbegrip van de begane grond en zolder, en met uitsluiting van kelder en onderbouw;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

een horecabedrijf, dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van al dan niet voor consumptie ter plaatse bereide etenswaren met als nevenactiviteit het verstrekken van zwak- en niet-alcoholische dranken;

tijdelijk bouwwerk, dat dient als onderkomen voor de opbouw van praalwagens die deelnemen aan het jaarlijkse bloemencorso;

de aan een bouwwerk of een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of dat gebied heeft gemaakt;

de bouwgrens aan de zijde van de weg;

de bouwgrens aan de zijde van het achterperceel;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

een bouwkundige constructie die een ruimte in een woning of gebouw scheidt van de buitenlucht, daaronder begrepen het dak, die bestaat uit:

1. a. een bouwkundige constructie waarin geen te openen delen aanwezig zijn en met een in NEN 5077 bedoelde karakteristieke geluidwering die ten minste gelijk is aan het verschil tussen de geluidsbelasting van die constructie en 33 dB onderscheidenlijk 35 dB(A);
2. b. een bouwkundige constructie waarin alleen bij uitzondering te openen delen aanwezig zijn, mits de delen niet direct grenzen aan een geluidsgevoelige ruimte;

woningen waar geen andere woningen boven of onder zijn gebouwd;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een geometrisch bepaald figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het bebouwen van deze gronden;

een gebouw dat gelet op de bestemming als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel valt aan te merken;

een bedrijf dat is gericht op het verstrekken van een nachtverblijf en/of het ter plaatse nuttigen van voedsel en dranken en/of het exploiteren van zaalaccommodatie, een en ander gepaard gaande met dienstverlening. Tot de hieronder genoemde begrippen Horeca I tot en met Horeca V worden mede begrepen de niet genoemde, maar naar aard, omvang en uitstraling op het woon- en leefmilieu vergelijkbare horecasoorten:

Horeca I (winkelgebonden daghoreca):

vormen van horeca-activiteiten die qua exploitatievorm en openingstijden aansluiten bij winkelvoorzieningen en waarbij de activiteiten primair gericht zijn op het bedrijfsmatig verstrekken van etenswaren en/of alcoholische en niet-alcoholische dranken voor nuttiging al dan niet ter plaatse en waarvan de exploitatie doorgaans geen of slechts in lichte mate een aantasting van het woon- en leefklimaat kan veroorzaken, zoals broodjeszaken, ijssalons, eethuisjes en lunchrooms;

Horeca II (maaltijd- en logiesverstrekkers):

vormen van horeca-activiteiten die primair zijn gericht op het bedrijfsmatig verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse en/of het bedrijfsmatig verstrekken van logies en waarvan de exploitatie doorgaans geen aantasting van het woon- en leefklimaat veroorzaakt, zoals restaurants, bistro's, grand cafés, hotels en pensions;

Horeca III (spijsverstrekkers):

vormen van horeca-activiteiten die primair gericht zijn op het bedrijfsmatig verstrekken van etenswaren voor nuttiging al dan niet ter plaatse alsmede daaraan ondergeschikt het verstrekken van licht-alcoholische en niet-alcoholische dranken en waarvan de exploitatie doorgaans in enige mate een aantasting van het woon- en leefklimaat kan veroorzaken, zoals cafetaria's, automatieken en afhaalhoreca;

Horeca IV (drankverstrekkers):

vormen van horeca-activiteiten die primair zijn gericht op het bedrijfsmatig verstrekken voor gebruik ter plaatse van alcoholische en niet alcoholische dranken en waarvan de exploitatie doorgaans een lichte aantasting van het woon- en leefklimaat kan veroorzaken, zoals cafés en bars;

Horeca V (zware horeca):

vormen van horeca-activiteiten die primair zijn gericht op het bedrijfsmatig gelegenheid bieden van dansen op elektrisch versterkte muziek alsmede op het ter plaatse nuttigen van alcoholische en niet-alcoholische dranken en etenswaren, en waarvan de exploitatie een aantasting van het woon- en leefklimaat kan veroorzaken en een grote druk op de openbare orde met zich meebrengt, zoals discotheken, nachtclubs en dancings.

de verhuur van een woning of woongebouw geheel of nagenoeg geheel via kameruitgifte, waarbij kamers geen zelfstandige woonruimte vormen door het ontbreken er in van wezenlijke voorzieningen zoals een eigen kook- en/of wasgelegenheid en/of toilet;

het bieden van zorg aan een ieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband;

een stuk grond dat naar omvang en inrichting geschikt is om één motorvoertuig dat niet aan het verkeer deelneemt te parkeren.

een bouwwerk dat bestaat uit een dakconstructie zonder eigen wanden;

particulier opdrachtgeverschap zoals bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 onder f van het Besluit ruimtelijke ordening;

een woning met een geheel of gedeeltelijk omsloten binnenplaats of binnentuin, gevormd door de gevels van belendende, dan wel op het eigen bouwperceel aanwezige bebouwing;

referentie-maaiveld;

een bedrijf, waarin het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding als beroep wordt uitgeoefend;

1. a. bij nieuw te bouwen hoofdgebouwen en daarbij behorende aan- of uitbouwen:
   het straatpeil ter plaatse van de perceelsgrens vermeerderd met 3 centimeter per meter afstand tussen de hoofdtoegang van het gebouw en die perceelgrens met een maximum van 30 centimeter;
2. b. bij bijgebouwen:
   de gemiddelde maaiveldhoogte van het aansluitend afgewerkte terrein;
3. c. bij bestaande gebouwen:
   een denkbeeldig vlak op 5 centimeter onder het niveau van de afgewerkte begane grondvloer;

een horecabedrijf, dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse met als nevenactiviteit het verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken;

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische-massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

1. a. sociale huurwoning zoals bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 onder d van het Besluit ruimtelijke ordening;
2. b. sociale koopwoning zoals bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 onder e van het Besluit ruimtelijke ordening;

het door de omvang, de vorm en situering van de bouwmassa's bepaalde beeld inclusief de ter plaatse door de infrastructuur, de begroeiingen en andere door de mens aangebrachte (kunstmatige) elementen gevormde ruimte(n);

een woning waarbij het hoofdgebouw aan één zijde een gemeenschappelijke wand heeft met het naastgelegen bij- of hoofdgebouw van een andere woning;

het in een woning (met inbegrip van aanbouwen en bijgebouwen) beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerp-technisch of hiermee gelijk te stellen gebied, waaronder tevens begrepen de beroepen van schoonheidsspecialist(e), mani- en/of pedicure en kapper, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt;

een woning waarbij het hoofdgebouw geen gemeenschappelijke wand heeft met een bij- of hoofdgebouw van een andere woning;

de lijn waarin de voorgevel van het hoofdgebouw is gelegen, alsmede het verlengde daarvan;

al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen, alsmede voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie, en waterkwaliteit. Hierbij kan gedacht worden aan duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten etc;

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit. Hierbij kan gedacht worden aan duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten etc;

een complex van ruimten, dat uitsluitend bedoeld is voor de huisvesting van één afzonderlijke huishouding;

het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden, waarvan de uitoefening geschiedt in een rechtstreeks contact met het publiek, al dan niet door middel van een baliefunctie, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting;

ruimte(n) in een gebouw die geheel is (zijn) afdekt met schuine daken en die in functioneel opzicht deel uitmaakt (uitmaken) van de daaronder gelegen bouwlaag of bouwlagen.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, liftschachten, trappenhuizen, gevel- en kroonlijsten, overstekende daken en luifels, erkers, en balkons buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw- c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1,5 meter bedraagt en met dien verstande dat voor luifels, erkers en balkons geldt dat de overschrijding van bouw- c.q. bestemmingsgrenzen niet plaatsvindt boven openbare ruimten.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. plantsoenen, parken, groenstroken en andere groenvoorzieningen;
2. b. bermen;
3. c. water;
4. d. waterberging, ter plaatse van de aanduiding 'waterberging';
5. e. behoud van waardevolle boom/waardevolle bomen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'waardevolle boom';
6. f. speelvoorzieningen;
7. g. ecologische voorzieningen;
8. h. tijdelijke wagenopbouwlocaties voor het bloemencorso, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - corsobouwplaats';

met daaraan ondergeschikt:

9. i. voet- en fietspaden;
10. j. inritten;
11. k. parkeervoorzieningen;
12. l. dagrecreatie;
13. m. waterhuishoudkundige voorzieningen;
14. n. nutsvoorzieningen;

met de daarbij behorende:

15. o. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder tevens begrepen geluidwerende voorzieningen;
16. p. parkeervoorzieningen, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - corsobouwplaats';
17. q. erven en terreinen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - corsobouwplaats'.

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - corsobouwplaats' zijn tijdelijke bouwwerken zoals bedoeld in 3.2.3 slechts toegestaan voor een aaneengesloten periode van maximaal 3 maanden per jaar, uiterlijk eindigende op de derde zondag van de maand september.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. aanleg en instandhouding als tuin, behorende bij de op de aangrenzende bestemming gelegen hoofdgebouwen;
2. b. parkeervoorzieningen;
3. c. een parkeerterrein, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein';

met de daarbij behorende:

4. d. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
5. e. waterhuishoudkundige voorzieningen.

Op de gronden zijn uitsluitend bouwwerken toegestaan ten behoeve van de in artikel 4.1omschreven bestemming en bouwwerken die ten dienste staan van de aangrenzende bestemming, waarbij tevens wordt voldaan aan de volgende bepalingen:

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, straten en pleinen;
2. b. voet- en fietspaden;
3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'pad' uitsluitend paden ten behoeve van langzaam verkeer;
6. f. waterberging, ter plaatse van de aanduiding 'waterberging';

met daaraan ondergeschikt:

7. g. speelvoorzieningen;
8. h. evenementen;
9. i. nutsvoorzieningen;
10. j. waterhuishoudkundige voorzieningen;

met de daarbij behorende:

11. k. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder tevens begrepen geluidwerende voorzieningen.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. de aanleg, het onderhoud en de instandhouding van leggerwaterlopen;
2. b. oppervlaktewater;
3. c. retentie van water;
4. d. wateraanvoer en waterafvoer;
5. e. behoud, herstel en ontwikkeling van natuurlijke, landschappelijke en ecologische waarden wanneer sprake is van (water)natuurdoelstellingen;
6. f. waterhuishoudkundige voorzieningen.
   

Op de gronden zijn uitsluitend bouwwerken en werken, geen bouwwerken zijnde, toegestaan ten behoeve van de in artikel 6.1 omschreven bestemmingen met een maximale bouwhoogte van 5 meter.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. tuinen en erven;
3. c. een aan-huis-verbonden beroep;
4. d. een woonwagenstandplaats, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'woonwagenstandplaats';
5. e. instandhouding en bescherming van het ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - gemeentelijk monument' aangegeven gemeentelijke monument;
6. f. instandhouding van cultuurhistorische waarden ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden';
7. g. op kelderniveau(s) uitsluitend voor parkeervoorzieningen, bergingen, goederenstalling, en nutsvoorzieningen vanwege de woonfunctie op de begane grond en de verdiepingen;

Met de daarbij behorende:

8. h. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
9. i. erven en terreinen;
10. j. parkeervoorzieningen;
11. k. groenvoorzieningen;
12. l. waterhuishoudkundige voorzieningen.

Op de gronden zijn uitsluitend bouwwerken toegestaan ten behoeve van de in artikel 7.1omschreven bestemming, waarbij tevens wordt voldaan aan de volgende bepalingen:

De voor 'Waarde - Archeologie 1' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en het behoud van de op en/of in deze gronden verwachte archeologische waarden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het plan te wijzigen door:

1. a. de bestemming 'Waarde Archeologie 1' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat:
   1. 1. op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
   2. 2. wel aanwezige archeologische waarden in voldoende mate zijn veilig gesteld.
2. b. de bestemming 'Waarde Archeologie 1' toe te kennen aan gronden, grenzend aan deze bestemming, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat de begrenzing van bedoelde bestemming, gelet op ter plaatse aanwezige archeologische waarden, aanpassing behoeft.

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en het behoud van de op en/of in deze gronden aanwezige archeologische waarden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het plan te wijzigen door:

1. a. de bestemming 'Waarde Archeologie 2' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat:
   1. 1. op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
   2. 2. wel aanwezige archeologische waarden in voldoende mate zijn veilig gesteld;
2. b. de bestemming 'Waarde Archeologie 2' toe te kennen aan gronden, grenzend aan deze bestemming, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat de begrenzing van bedoelde bestemming, gelet op ter plaatse aanwezige archeologische waarden, aanpassing behoeft.

De voor 'Waarde - Ecologie' aangewezen gronden zijn, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemming(en), mede bestemd voor:

1. a. behoud, herstel en/of ontwikkeling van een natte ecologische verbindingszone;
2. b. behoud, herstel en/of ontwikkeling van de ecologische hoofdstructuur;
3. c. behoud, herstel en/of ontwikkeling van landschappelijke waarden en/of natuurwaarden.

Op de gronden is het niet toegestaan te bouwen, met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met dien verstande dat:

1. a. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 3 m, en
2. b. de in de bestemmingsomschrijving aangegeven waarden niet in onevenredige mate mogen worden aangetast.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in 10.2 voor:

1. a. het bouwen van gebouwen ten behoeve van onderhoud en beheer van de natuur, met dien verstande dat de bouwhoogte niet meer dan 4 meter en de oppervlakte niet meer dan 30 m² mag bedragen.

De voor 'Waarde - Laanbeplanting' aangewezen gronden zijn, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemming(en), mede bestemd voor behoud, herstel, en/of ontwikkeling van waardevolle laanbeplanting.

Op de gronden is het niet toegestaan te bouwen, anders dan ten behoeve van deze bestemming als bedoeld in 11.1, met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met dien verstande dat:

1. a. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 3 m, en
2. b. de in de bestemmingsomschrijving aangegeven waarden niet in onevenredige mate mogen worden aangetast.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. In die gevallen dat de bestaande goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud en/of afstand tot enige aangegeven lijn van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand zijn gekomen, minder dan wel meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven respectievelijk toegestaan, geldt die goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud en/of afstand in afwijking daarvan als minimaal respectievelijk maximaal toegestaan.
2. b. In die gevallen dat een bestaand bebouwingspercentage, dat in overeenstemming met het bepaalde in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand is gekomen, meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven, geldt dat bebouwingspercentage in afwijking daarvan als maximaal toegestaan.

Tot een strijdig gebruik wordt in elk geval gerekend het gebruik van de gronden en bouwwerken voor seksinrichtingen.

Per woning dienen op eigen terrein opstelplaatsen voor motorvoertuigen gerealiseerd te worden:

1. a. bij vrijstaande en twee-aaneen gebouwde woningen twee opstelplaatsen;
2. b. bij aaneengebouwde woningen alleen bij eindwoningen één opstelplaats, tenzij de afstand van het bouwvlak tot de zijdelingse perceelsgrens minder bedraagt dan 3 m;
3. c. bij patiowoningen één opstelplaats;
4. d. in afwijking van het bepaalde onder a en b ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein' minimaal 10 opstelplaatsen ten behoeve van de woningen op de bijbehorende bouwpercelen;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'woonwagenstandplaats' minimaal 12 opstelplaatsen ten behoeve van de bijbehorende woonwagens.
6. f. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde onder a om bij twee-aaneen gebouwde woningen die aan één zijde aan de openbare weg grenzen slechts één opstelplaats voor motorvoertuigen op eigen terrein te realiseren, mits het stedenbouwkundig beeld niet nadelig wordt beïnvloed.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van de desbetreffende bepalingen van het plan voor:

1. a. geringe afwijkingen van de in het plan aangegeven bestemmingsgrens, van het beloop of het profiel van een weg, alsmede van de vorm van bouwvlakken voor zover zulks bij de definitieve uitmeting, bij de verkaveling of bij de nadere detaillering noodzakelijk en/of wenselijk is, mits de genoemde afwijkingen niet meer van 10% bedragen;
2. b. geringe afwijkingen van de in het plan voorgeschreven maten ten aanzien van afstand tussen woningen, van afstand tot zijdelingse perceelgrenzen, van bebouwde oppervlakten, alsmede van goot- en bouwhoogte van gebouwen met ten hoogste 10%;
3. c. het oprichten van niet voor bewoning bestemde gebouwen ten behoeve van het (weg-, spoorweg-, of water-) verkeer en de waterhuishouding of ten dienste van het openbaar nut - met uitzondering van verkooppunten voor motorbrandstoffen -, mits deze bouwwerken geen grotere oppervlakte dan 15 m² en geen grotere goothoogte dan 3 meter hebben;
4. d. het oprichten van gebouwtjes als jongeren ontmoetingsplaats (= Jop), mits deze bouwwerken geen grotere oppervlakte dan 40 m² en geen grotere bouwhoogte dan 3 meter hebben;
5. e. het oprichten van liftschachten en trappenhuizen als onderdeel van de hoofdbouw tot maximaal 3 meter boven de toegelaten goothoogte voor de hoofdbouw;
6. f. het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van het telecommunicatieverkeer -waaronder begrepen antennes en zendmasten-, al dan niet van openbare aard, mits de hoogte ten hoogste 40 meter bedraagt;
7. g. het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ter wering van geluidhinder en/of luchtverontreiniging, brand- en explosiegevaar, mits de hoogte ten hoogste 5 meter bedraagt;
8. h. het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, voor reclamedoeleinden direct nabij de openbare weg, mits de hoogte ten hoogste 2,5 meter bedraagt;
9. i. het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, op de openbare weg die niet behoren tot de specifieke uitrusting van een weg, alsmede op openbare groenvoorzieningen, mits de hoogte ten hoogste 10 meter bedraagt.

Het bevoegd gezag kan bij de omgevingsvergunning nadere eisen stellen ten behoeve van een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld, een goede woonsituatie, een goede milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 1' het bestemmingsplan te wijzigen ten behoeve van de bouw van één nieuwe vrijstaande woning. Hiervoor gelden de volgende bepalingen:

1. a. De ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 1' bestaande woning is verdwenen.
2. b. De nieuwe woning dient georiënteerd te worden op de weg ten oosten van het bouwperceel.
3. c. De ontwikkeling mag geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en geen onevenredige toename van de parkeerbehoefte veroorzaken.
4. d. Er mag geen sprake zijn van milieuhygiënische belemmeringen.
5. e. De ontwikkeling dient het stedenbouwkundig beeld niet negatief te beïnvloeden.
6. f. De economische haalbaarheid dient te zijn gegarandeerd.
7. g. De goothoogte van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 4,5 meter.
8. h. De breedte van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 12,5 meter.
9. i. De diepte van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 15 meter.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 2' het bestemmingsplan te wijzigen ten behoeve van de bouw van 6 extra woonwagens met bijbehorende aanbouwen en bijgebouwen. Hiervoor gelden de volgende bepalingen:

1. a. De ontwikkeling mag geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en geen onevenredige toename van de parkeerbehoefte veroorzaken.
2. b. Er dienen minimaal 9 opstelplaatsen ten behoeve van de woonwagens te worden gerealiseerd.
3. c. Er mag geen sprake zijn van milieuhygiënische belemmeringen.
4. d. De ontwikkeling dient het stedenbouwkundig beeld niet negatief te beïnvloeden.
5. e. De economische haalbaarheid dient te zijn gegarandeerd.
6. f. De oppervlakte van de bouwpercelen bedraagt minimaal 130 m² per bouwperceel.
7. g. De goothoogte bedraagt maximaal 7 meter.
8. h. Voor het overige worden de bouwregels van 7.2.3 in acht genomen.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10 %.
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Lage Heide wonen.

juli 2011

De woningproductie in Valkenswaard ligt fors achter bij het streefprogramma terwijl de gemeente vanwege haar ligging in de stedelijke regio Eindhoven-Helmond een taakstelling op het gebied van woningbouw heeft waarin niet alleen voor de eigen behoefte, maar ook voor de migratie gebouwd moet worden. Ook kwalitatief sluit de woningmarkt door haar eenzijdige opbouw onvoldoende aan op de huidige bevolkingsopbouw. Naar verwachting neemt deze spanning verder toe als gevolg van de demografische ontwikkelingen. Om vanuit de maatschappelijke noodzaak te kunnen voorzien in de eigen woningbehoefte en om een goede invulling te geven aan regionale woningbouwafspraken, waarbij is overeengekomen dat Valkenswaard een opvangtaak voor andere kernen heeft, is de behoefte aan een gebied dat zowel aan de kwantitatieve als kwalitatieve woningbouwvraag tegemoetkomt, groot.

De gemeente Valkenswaard heeft grote ambities met de zuidwestflank van Valkenswaard. Dit gebied wordt aangeduid als 'Lage Heide'. De gemeente beoogd naast de realisatie van een landgoed met bijzondere, hoogwaardige woningen en een dorps en landelijk woonmilieu ten zuiden van de kern Dommelen, rondom de beek de Dommel een grootschalig natuurgebied te realiseren met deels een waterbergingsfunctie.

Voorliggend bestemmingsplan betreft enkel het dorps en landelijk woonmilieu ten zuiden van de kern Dommelen. In dit plan zijn circa 330 woningen, een woonwagenstandplaats en een corsobouwplaats (seizoensgebonden) gepland. Voor het natuurdeel is apart een uitwerkingsplan opgesteld. Doel van het onderhavig bestemmingsplan is het bieden van een juridisch-planologisch kader voor de realisatie van woningbouw in het plangebied 'Lage Heide wonen'.

Bestemmingsplan Valkenswaard-Zuid

Om de voorgestane woningbouw- en natuurontwikkeling juridisch en planologisch mogelijk te maken is aanvankelijk het bestemmingsplan 'Valkenswaard-Zuid' opgesteld. Naast de genoemde ontwikkelingen werd ook de realisatie van een nieuw bedrijventerrein ten zuiden van het de nieuwe woonwijk mogelijk gemaakt.

Het bestemmingsplan 'Valkenswaard-Zuid' is vastgesteld door de gemeenteraad op 26 april 2007. Op 11 december 2007 hebben Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant een besluit genomen omtrent dit bestemmingsplan. In het kader van de goedkeuringsprocedure zijn er destijds 20 bedenkingen ingekomen bij Gedeputeerde Staten.

Door de provincie werd goedkeuring onthouden aan diverse planonderdelen, waarvan de belangrijkste punten zijn:

• onthouding goedkeuring aan voorschriften gedeelte Dommeldal;
• onthouding goedkeuring aan milieucategorie 2, zoals bedoeld in de voorschriften onder de bestemming 'Bedrijventerrein - uit te werken';
• onthouding goedkeuring zuidelijk gedeelte bedrijventerrein;
• onthouding goedkeuring binnenplanse vrijstellingsmogelijkheid voor de mogelijke vestiging van perifere detailhandel;
• onthouding goedkeuring op de plankaart ter hoogte van het perceel van de Gevel (Het Broek ong.);
• onthouding goedkeuring binnenplanse vrijstellingsregeling ten behoeve van de tijdelijke vestiging van een afhankelijke woonruimte voor mantelzorg.

De gemeente heeft geen beroep ingesteld tegen het hiervoor benoemde goedkeuringsbesluit. Op 24 april 2008 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State uitspraak gedaan in de voorlopige voorzieningen van Dikker Transport B.V./A.A.L. Dikker, F. van der Heijden en de stichting Stichting Belangenplatform De Malpie. Deze voorlopige voorzieningen zijn afgewezen. Ingevolge artikel 56b van de WRO is het goedgekeurde gedeelte van het bestemmingsplan Valkenswaard-Zuid aldus op 24 april 2008 in werking getreden.

Uitsnede bestemmingsplankaart Valkenswaard-Zuid

Op 25 maart 2009 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: RvSt) uitspraak gedaan naar aanleiding van de ingediende beroepen tegen het besluit van de provincie inzake het goedgekeurde bestemmingsplan 'Valkenswaard-Zuid'. De uitspraak houdt kort samengevat in dat het grootste gedeelte van het bestemmingsplan voor wat betreft het totale woningbouwgedeelte en het resterende bedrijventerrein is vernietigd.

In de uitspraak van de RvSt wordt geoordeeld dat het goedkeuringsbesluit behorende bij het bestemmingsplan 'Valkenswaard-Zuid' op verschillende onderdelen niet in stand kan blijven. Op voorhand is het van belang om op te merken dat de RvSt niet van mening is dat de ontwikkeling 'Valkenswaard-Zuid' op de beoogde plekken niet mogelijk is. Het gaat de RvSt vooral om de zorgvuldigheid van de uitgevoerde onderzoeken en daarbij behorende procedurele aspecten.

Het beoogde bedrijvengedeelte (bestemming: bedrijventerrein - uit te werken) en het beoogde woningbouwgedeelte (bestemmingen: woongebied - uit te werken 1, woongebied - uit te werken 2, gemengd - uit te werken 1 en gemengd - uit te werken 2) kunnen de toets der kritiek van de RvSt niet doorstaan. De belangrijkste argumenten hiervoor zijn:

1. 1. het aspect luchtkwaliteit is onvoldoende inzichtelijk gemaakt;
2. 2. het vervallen van de aanduiding struweelvogelgebied c.q. de verkleining van deze aanduiding had door Gedeputeerde Staten geformaliseerd dienen te zijn middels een streekplanherziening, voordat Gedeputeerde Staten het bestemmingsplan goedkeurde;
3. 3. ten gevolge van de onthouding van goedkeuring aan de aanduiding 'hoofdontsluiting', terwijl er geen andere hoofdontsluiting (lees: de Lage Heideweg) planologisch-juridisch voldoende is gewaarborgd, is er geen sprake van een goede ruimtelijke ordening.

Door de uitspraak van de RvSt komt de juridische grondslag voor het woningbouwgedeelte (inclusief woonwagens, sportvoorzieningen en corsobouwplaats) te vervallen.

Het beoogde natuurontwikkelingsgebied (bestemming: natuur - uit te werken) inclusief het geplande landgoed, het waterbergingsgebied en de recreatieve structuur is voor het merendeel in stand gebleven (is via een apart uitwerkingsplan planologisch en juridisch mogelijk gemaakt).

Met inachtneming van de kritiekpunten van de RvSt en gelet op het coalitieprogramma 2008-2010 (het is niet gewenst om op korte termijn de ontwikkeling van het bedrijventerrein op te pakken), heeft de gemeente Valkenswaard besloten voor het woongedeelte een nieuw bestemmingsplan in procedure te brengen. Buro 5 Maastricht heeft in nauwe samenwerking met de gemeente een verkavelingsplan en beeldkwaliteitplan opgesteld dat als basis dient voor het nieuwe, onderhavige bestemmingsplan.

Ontwikkeling woonwijk staat los van de aanleg van de Lage Heideweg

Uit de in het kader van het onderhavige bestemmingsplan uitgevoerde verkeersonderzoeken blijkt dat het verkeer afkomstig uit de nieuwe woonwijk gebruik kan maken van de bestaande aansluitende infrastructuur. De bestaande infrastructuur heeft voldoende capaciteit om de nieuwe verkeersbewegingen aan te kunnen. Daarnaast blijkt uit andere onderzoeken dat de Lage Heideweg primair als ontsluitingsweg benodigd is voor de ontwikkeling van het bedrijvengedeelte 'Valkenswaard-Zuid'. Nu de ontwikkeling van het industrieterrein voorlopig niet in beeld is, is er verkeerskundig geen noodzaak om de Lage Heideweg alleen voor de nieuwe woonwijk aan te leggen.

Wel is in de stedenbouwkundige opzet van de woonwijk 'Lage Heide' voorzien in een toekomstige aansluiting op de Lage Heideweg en is op basis van het meest bekende materiaal rekening gehouden met de geluidsproductie van het verkeer op de Lage Heideweg.

Met voorliggend bestemmingsplan wordt een nieuwe ruimtelijke en functionele inrichting van het plangebied voorzien. Het voormalig buitengebied wordt omgevormd tot een woongebied. In hoofdstuk 5 van dit bestemmingsplan wordt het stedenbouwkundig plan beschreven.

In hoofdstuk 2 van voorliggend bestemmingsplan wordt de situering van het plangebied en de vigerende plannen beschreven. In hoofdstuk 3 wordt gekeken naar de verschillende beleidsaspecten die van toepassing zijn op het plangebied en het beoogde initiatief. In hoofdstuk 4 wordt de bestaande situatie in het plangebied beschreven. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de historische ontwikkeling en de ruimtelijke- en functionele structuur. Tevens worden in dit hoofdstuk de fysieke milieuwaarden en de historische kwaliteit beschreven. De beschrijving van het stedenbouwkundig plan volgt in hoofdstuk 5.

In hoofdstuk 6 worden de uitvoeringsaspecten nader toegelicht. In hoofdstuk 7 volgt de juridische regeling. In hoofdstuk 8 wordt de procedure toegelicht. In hoofdstuk 9 is tenslotte een lijst met bronnen opgenomen.

Het plangebied ligt ten zuiden van de kern Dommelen, tussen twee beekdalen; het Dommeldal in het oosten en het Keersopdal in het westen.

Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Irislaan (en de woonbuurt 'Bloemenwijk' uit de jaren 60/70 van de vorige eeuw), aan de oostzijde door de nieuw aan te leggen oeverwal (met daarachter het Dommeldal), aan de zuidzijde door de nieuw aan te leggen ecologische zone tussen het Keersopdal en het Dommeldal (ter plaatse van het weggetje 'Het Broek') en aan de westzijde door de Monseigneur Smetsstraat.

Ten westen van het plangebied is een nieuwe weg gepland, de Lage Heideweg, welke de Dommelsedijk (N397, richting de A67) verbindt met de Luikerweg (N69, richting België). Het bestemmingsplan voor de Lage Heideweg is reeds vastgesteld door de gemeenteraad van Valkenswaard, maar is nog niet onherroepelijk.

Ligging plangebied binnen Valkenswaard en Dommelen (Bron: Buro 5 Maastricht , 2010)

Luchtfoto plangebied (Bron: Buro 5 Maastricht, 2010)

In de volgende tabel is een overzicht opgenomen van de vigerende bestemmingsplannen, die met het onderhavig bestemmingsplan gedeeltelijk worden herzien.

In de Nota Ruimte is het nationaal ruimtelijk beleid vastgelegd tot 2020, waarbij de periode 2020-2030 geldt als doorkijk naar de lange termijn. De Nota Ruimte maakt onderscheid in verantwoordelijkheden. Het rijk concentreert zich op de aspecten die van nationaal belang zijn, de nationale ruimtelijke hoofdstructuur. Voor het gebied dat niet tot de nationale ruimtelijke hoofdstructuur behoort, beperkt het rijk zich tot het stellen van enkele (algemene) beleidsregels. De uitvoering van het beleid ligt primair bij de gemeenten, terwijl door de provincies een belangrijke kaderstellende, coördinerende en controlerende taak is weggelegd.

Hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies op het beperkte oppervlak dat in Nederland beschikbaar is. Meer specifiek richt het kabinet zich hierbij op vier beleidsdoelen:

1. 1. versterking van de concurrentiepositie van Nederland;
2. 2. bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland;
3. 3. borging en ontwikkeling van belangrijke (inter)nationale ruimtelijke waarden;
4. 4. borging van de veiligheid.

Deze vier doelen worden in onderlinge samenhang nagestreefd met tegen de achtergrond de algemene wens om de economische, ecologische en sociaal-culturele waarden van de ruimte te versterken en duurzaam te ontwikkelen. Van duurzame ruimtelijke ontwikkeling is sprake als aan elk van deze waarden gelijkwaardig en in onderlinge samenhang recht wordt gedaan en daarmee de aantrekkelijkheid van de ruimte voor de bewoners, bezoekers en ondernemers toeneemt. Het ruimtelijk beleid moet ervoor zorgen dat de verhouding tussen bouwen in stedelijke gebieden en in landelijke gebieden in balans blijft. Bundeling van verstedelijking (wonen, werken en voorzieningen) staat nog steeds voorop, echter geconstateerd wordt dat er zowel vraag is naar centrumstedelijke milieus, groenstedelijke milieus en naar meer ruimte in en om de woning. Daarnaast moet voorkomen worden dat de landelijke gebieden leeglopen doordat te beperkte ontwikkelingsruimte wordt geboden. Streven is een multifunctioneel en vitaal platteland.

Dit bestemmingsplan 'Lage Heide wonen' voldoet aan het hierboven geschetste rijksbeleid. Door de aanleg van de Lage Heideweg (gebiedsontsluitingsweg voor 'Lage Heide wonen') worden grote verkeerskundige knelpunten in de kern Valkenswaard opgelost. Het bestemmingsplan 'Lage Heideweg' is separaat opgesteld en op 26 november 2009 door de gemeenteraad van Valkenswaard vastgesteld. De Lage Heideweg komt de veiligheid ten goede. Bij de ontwikkeling van het woongebied in dit plan zal zorgvuldig omgegaan worden met de bestaande cultuurhistorische kwaliteiten.

Op 1 oktober 2010 hebben de Provinciale Staten de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening (SVRO) voor de provincie Noord-Brabant vastgesteld. De SVRO bevat de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie Noord-Brabant en vormt de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. Eén van deze instrumenten is de provinciale verordening. In de Verordening Ruimte zijn de kaderstellende elementen uit de SVRO vertaald in concrete regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen.

De SVRO gaat in op de ruimtelijke kwaliteiten van de provincie Noord-Brabant. Mens, markt en milieu zijn binnen de provincie in evenwicht. Daarom kiest de provincie in haar ruimtelijke beleid tot 2025 voor de verdere ontwikkeling van gevarieerde en aantrekkelijke woon-, werk- en leefmilieus en voor een kennisinnovatieve economie met als basis een klimaatbestendig en duurzaam Brabant. Het principe van behoud en ontwikkeling van het landschap is in de structuurvisie de 'rode' draad die de ruimtelijke ontwikkelingen stuurt. De provincie wil het contrastrijke Brabantse landschap herkenbaar houden en verder versterken. Daarom wordt ingezet op de ontwikkeling van robuuste landschappen, een beleefbaar landschap vanaf het hoofdwegennet en behoud en versterking van aanwezige landschapskwaliteiten.

Het plangebied 'Lage Heide wonen' is conform de Structurenkaart gelegen in het 'Gemengd landelijk gebied' met de aanduiding 'Zoekgebied verstedelijking'. Het gemengd landelijk gebied is een gebied waarbinnen een menging van functies aanwezig is: het gemengd landelijk gebied. De mate van menging varieert daarbij van de gebieden waarbinnen meerdere functies in evenwicht naast elkaar bestaan tot gebieden waar de land- en tuinbouw de dominante functie is. De aanduiding zoekgebied verstedelijking geeft aan dat het transformeren van buitengebied naar stedelijk gebied (wonen, werken, voorzieningen, stedelijk groen) afweegbaar is als dat nodig is om in de stedelijke ruimtebehoefte te voorzien. Later in dit hoofdstuk, in het regionaal en gemeentelijk beleid, wordt hier op ingegaan.

Uitsnede Structurenkaart met globale ligging van het plangebied, Structuurvisie Ruimtelijke Ordening, (Bron: provincie Noord-Brabant, 2010)

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is vastgelegd hoe de bevoegdheden op het gebied van ruimtelijke ordening zijn verdeeld tussen rijk, provincies en gemeenten. De provincie kan door middel van een planologische verordening regels formuleren waarmee gemeenten bij het opstellen van ruimtelijke plannen rekening moeten houden. De provincie Noord-Brabant heeft hiertoe de Verordening Ruimte opgesteld. De Verordening Ruimte is op 17 december 2010 vastgesteld en in werking getreden op 1 maart 2011.

De regels van de Verordening Ruimte zijn er, in lijn met het beleid van de SVRO, op gericht om het leeuwendeel van de stedelijke ontwikkelingen plaats te laten vinden in de stedelijke regio´s en in het bestaand stedelijk gebied. De begrenzingen van de stedelijke en landelijke regio´s is vastgelegd op de kaarten behorende bij de Verordening Ruimte. In de verordening zijn ook het bestaand stedelijk gebied, de zoekgebieden voor stedelijke ontwikkeling en de ecologische hoofdstructuur begrensd.

Kaartbeelden Verordening Ruimte: Natuur en landschap en Stedelijke ontwikkeling (bron: Provincie Noord-Brabant, 2010)

Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan is op de kaarten behorende bij de Verordening Ruimte gelegen buiten het bestaand stedelijk gebied, maar wel aangeduid als 'zoekgebied verstedelijking' (stedelijk concentratie gebied).

Het plangebied is niet gelegen binnen de 'ecologische hoofdstructuur'. Het westelijk deel van het plangebied is wel gelegen binnen 'Attentiegebied EHS'. Hoe wordt omgegaan met de ligging van het plangebied binnen het 'Attentiegebied EHS' wordt beschreven in de paragraaf 'Water' (paragraaf 4.2.1).

Zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit (Artikel 2.1 Verordening Ruimte)

Omdat het plangebied gelegen is in een 'zoekgebied verstedelijking' dient een verantwoording opgenomen te worden hoe de ontwikkeling zorgt voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit, in het bijzonder aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. In hoofdstuk 5 (Planbeschrijving) wordt ingegaan op de ruimtelijke kwaliteit en in paragraaf 3.3 en 3.4 (Regionaal en gemeentelijk beleid) wordt ingegaan op zorgvuldig ruimtegebruik.

Kwaliteitsverbetering van het landschap (Artikel 2.2 Verordening Ruimte)

De Verordening Ruimte kent een compensatieplicht voor uitbreidingsplannen voor stedelijke ontwikkelingen. Voor alle uitbreidingsplannen moet inzichtelijk zijn hoe de realisering ervan gepaard gaat met kwaliteitsverbetering in het buitengebied. Er moet duidelijk worden gemaakt op welke wijze de realisering van de stedelijke ontwikkeling gepaard gaat met een wezenlijke en uitvoerbare verbetering van de kwaliteiten van natuur, water, landschap, cultuurhistorie of recreatieve mogelijkheden van de omgeving. Deze compensatie dient plaats te vinden buiten het bestaand stedelijk gebied. De investering in het landschap moet in principe fysiek gerealiseerd worden in de projectlocatie en/of de projectomgeving. Indien dat niet mogelijk is, is de vorming van een landschapsfonds een optie.

Voor de compensatieplicht uit de Verordening Ruimte is, in opdracht van de gemeente Valkenswaard, een inrichtingsplan voor natuurcompensatie opgesteld in maart 2010 door Bosgroep Zuid-Nederland. Dit plan is opgenomen als bijlage bij voorliggend bestemmingsplan. In het plan is onder andere opgenomen hoeveel gecompenseerd dient te worden en hoe het compensatiegebied ingericht gaat worden. Het compensatiegebied is gelegen in het te ontwikkelen natuur- en waterbergingsgebied Lage Heide. Voor de compensatie zijn percelen aangekocht door de gemeente. De verwachting is dat de natuurcompensatie in 2011 uitgevoerd wordt. In paragraaf 4.2.3.5 wordt hier nader op ingegaan.

Tevens wordt ter versterking van de EHS in het Dommeldal en het Keersopdal tussen beide beekdalen in het bestemmingsplan een ecologische verbindingszone voorzien. Hier wordt in paragraaf 4.2.3.4 nader op ingegaan.

Uit de uitspraak van de RvSt betreffende het bestemmingsplan 'Valkenswaard-Zuid' blijkt dat, in verband met het feit dat in het Streekplan 2002 een deel van het plangbied als 'leefgebied struweelvogels' is aangeduid, voor het door de provincie goedgekeurde deel van dit bestemmingsplan een streekplanherziening nodig is.

In 2009 heeft de gemeente Valkenswaard de provincie gevraagd naar de noodzaak van een streekplanherziening, vooruitlopend op nieuw provinciaal beleid. De provincie heeft hier in februari 2010 als volgt op gereageerd:

'Omdat het Streekplan 2002 niet meer van toepassing is, is de noodzaak van een streekplanherziening komen te vervallen. Voor wat betreft de bescherming van de aanwezige waarden binnen het plangebied dient aangesloten te worden op het geldende provinciale beleid, inclusief de (ontwerp) Verordening Ruimte en de daarbij behorende (instructie)regels van de Verordening.'

Hiermee is de noodzaak van een streekplanherziening vervallen. De gehele brief van de provincie is opgenomen als bijlage bij voorliggend bestemmingsplan.

In het ontwerp Natuurbeheerplan van de Provincie Noord-Brabant worden de natuurdoeltypen aangegeven voor de EHS. De natuurbeheertypenkaart van het natuurbeheerplan geeft de bestaande natuur weer en op de ambitiekaart staan de te ontwikkelen natuurbeheertypen vermeld.

In het ontwerp Natuurbeheerplan is een klein deel van het plangebied (het driehoekig bosje aan de westzijde van het plangebied en de bomenrij langs de Monseigneur Smetsstraat) het natuurbeheertype 'droog bos met productie'. Deze gebieden zijn in voorliggend bestemmingsplan bestemd als 'Groen' met de dubbelbestemming 'Waarde - Ecologie'. De Provincie is echter voornemens bij het besluit tot vaststelling deze gebieden te verwijderen, zoals weergegeven in bijgaande afbeelding.

Tevens wordt ter versterking van de EHS in het Dommeldal en het Keersopdal tussen beide beekdalen aan de zuidkant van het plangebied een ecologische verbindingszone voorzien. Hier wordt in paragraaf 4.2.3.4 nader op ingegaan.

Kaart Natuurbeheerplan: verschillen ontwerp Natuurbeheerplan 2010 en Besluit (bron: Provincie Noord-Brabant, 2010)

Het Regionaal Verkeers- en Vervoerplan (RVVP) van de regio Eindhoven (SRE-gebied), vastgesteld door de Regioraad SRE op 15 februari 2007, geeft aan welke verkeers- en vervoersproblemen de vervoerregio onderkent, welke zij tot haar eigen verantwoordelijkheid rekent en waarvoor oplossingen moeten worden aangedragen. De hoofddoelstelling luidt als volgt: 'het beperken van (de groei van) de automobiliteit en het stimuleren van het gebruik van milieuvriendelijke vervoerswijzen als de fiets en het openbaar vervoer'. Hierbij zijn twee randvoorwaarden geformuleerd:

1. 1. 'het zakelijk verkeer en het goederenvervoer over de weg, hebben een wezenlijke betekenis voor onze economie en dienen zoveel mogelijk te worden ontzien. Als er een beperking moet komen, dienen minimaal gelijkwaardige alternatieven te worden geboden';
2. 2. 'in principe mag de vrijheid van verplaatsing niet worden aangetast; dat wil tevens zegen, dat de bereikbaarheid van bestemmingen moet worden blijven verzekerd; dit staat los van de wijze van verplaatsing'.

In het RVVP wordt ten aanzien van verkeer en vervoer ten doel gesteld de mobiliteit, leefbaarheid en bereikbaarheid met elkaar in evenwicht te brengen, zonder daarbij de economische concurrentiepositie aan te tasten. Hiervoor zijn vijf aangrijpingspunten geformuleerd, te weten:

1. 1. voorkomen van (auto)verplaatsingen;
2. 2. substitutie van verplaatsingen per auto naar andere vervoerswijzen;
3. 3. beperking autokilometerproductie door kortere afstanden;
4. 4. selectieve bereikbaarheid;
5. 5. betere benutting infrastructuur.

De aanleg van de nieuwe gebiedsontsluitingsweg, de 'Lage Heideweg', speelt een rol bij de ontwikkeling in het plangebied 'Lage Heide wonen'. Voornoemde weg maakt geen onderdeel uit van onderhavig bestemmingsplan maar heeft een functie als ontsluitingsweg voor geheel Valkenswaard Zuidwest, waaronder ook het plangebied 'Lage Heide wonen'.

De Lage Heideweg dient als schakel voor de ontsluiting van het verkeer binnen het plangebied 'Lage Heide wonen' maar dient tevens als gebiedsontsluitingsweg voor het zuidwesten van Valkenswaard. Door deze nieuwe verbindingsweg zal het doorgaande verkeer door de kernen Valkenswaard en Dommelen afnemen, hetgeen de huidige en toekomstige leefbaarheid in de kernen ten goede komt. Aansluiting op de N612 (Bergeijk - A67) betekent tevens een betere benutting van deze bestaande infrastructuur.

De Lage Heideweg is opgenomen in het op 26 november 2009 door de gemeenteraad van Valkenswaard vastgestelde bestemmingsplan 'Lage Heideweg'. Dit bestemmingsplan is overigens nog niet onherroepelijk. De ontsluiting van de nieuwe woonwijk wordt beschreven in paragraaf 5.1.6. (verkeerskundig onderzoek van DHV).

Het Regionaal Woningbouwprogramma 2010-2020 is opgesteld door het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (SRE) en op 17 december 2009 vastgesteld door de regioraad.

In het programma is opgenomen dat de 21 gemeenten van het SRE in de periode 2010-2020 25.840 woningen gaan bouwen, waarvan 7.344 in de sociale factor. Het programma is realistisch en flexibel. In het programma is de daadwerkelijke woningbehoefte van de inwoners van Zuidoost Brabant als uitgangspunt genomen. Jaarlijks wordt geëvalueerd of het programma nog aansluit op de behoeften van de regionale woonconsument. Dit gebeurd door intensieve monitoring, woningmarktonderzoek en het delen van belangrijke informatie over de woningmarkt.

De bouwtaak voor de gemeente Valkenswaard is te zien in onderstaande tabel. De bouwtaak voor de gehele gemeente is vastgelegd op 400 woningen voor de periode 2010-2015 en 415 woningen voor de periode 2015-2020. Voor de gehele periode 2010-2020 is de bouwtaak vastgelegd op 815 woningen voor de gemeente Valkenswaard.

Voor de stedelijke gemeenten is de afgesproken taakstelling minimaal. Omdat de kernen Valkenswaard en Dommelen deel uitmaken van de subregio 'Stedelijk Gebied', wil het ook een deel van de eventuele extra taak opvangen. Hier geldt ook dat eventuele extra woningen gebaseerd moeten zijn op een reële vraag vanuit de markt. Op basis van de reële vraag die voortkomt uit het woningmarktonderzoek van de gemeente uit 2009 is de lokale taakstelling om tussen 2010 en 2020 1040 woningen toe te voegen, waarvan er circa 330 mogelijk worden gemaakt in voorliggend bestemmingsplan 'Lage Heide wonen'. In paragraaf 3.4.6 wordt het gemeentelijk woningmarktonderzoek nader toegelicht.

Bouwtaak voor de verschillende gemeenten (Bron: Regionaal Woningbouwprogramma)

De titel van de strategische beleidsvisie 'Valkenswaard. Tussen Keersop en Tongelreep' (gemeente Valkenswaard, 2001) heeft een tweevoudige boodschap in zich: een verwijzing naar een gave en naar een opgave. De gave behelst de grote natuurlijke rijkdom van Valkenswaard. Behalve de beekdalen van de Keersop, de Tongelreep en de Dommel behoort ook de Malpie en omgeving, en de restanten van de verveningen tot het waardevolle biotoop. De opgave behelst de taak aan die waardevolle elementen recht te doen en tegelijkertijd de ontwikkeling van maatschappelijke functies mogelijk te maken. De beleidsvisie geeft richting aan het handelen van de gemeente bij het vervullen van deze opgaven en heeft tevens als kader gediend bij de stedenbouwkundige planopzet.

In de 'Gebiedsvisie Valkenswaard Zuid' (oktober 2001) zijn de verschillende plannen en beleidsdocumenten voor 'Lage Heide' naast elkaar gelegd. In het rapport wordt geconcludeerd dat de kwaliteiten en potenties van het gebied zeer divers zijn. Het gebied wordt gezien als 'expansievat' waarin allerlei ambities en opgaven tegelijkertijd kunnen worden waargemaakt. Hierbij zijn een aantal aspecten belangrijk:

• landschappelijke deelgebieden;
• ecologische structuur;
• watersysteem;
• infrastructuur (Lage Heideweg);
• recreatieve structuur.

Dit document heeft als onderlegger gediend bij het opstellen van de structuurvisie en onderschrijft de potenties van Lage Heide als gebied voor wonen, werken en recreatie in combinatie met natuur en waterhuishouding.

De gemeente Valkenswaard heeft in 2003 een Structuurvisie-Plus laten opstellen. Deze is vastgesteld door de gemeenteraad op 16 juni 2003. Hierin staat de visie op de toekomstige ontwikkeling van de gemeente beschreven.

Omdat de Structuurvisie-Plus niet meer voldoet aan de eisen van de op 1 juli 2008 in werking getreden Wet ruimtelijke ordening, heeft de gemeente besloten een nieuwe Structuurvisie op te stellen. De nieuwe Structuurvisie is opgebouwd uit twee delen, deel A en deel B.

Deel A bevat een ruimtelijk toetsingskader en ruimtelijke visie op hoofdlijnen voor de lange termijn (circa 20 à 30 jaar). Deel B is een ruimtelijk-functioneel programma en uitvoeringsplan voor de (middellange en) korte termijn. Inmiddels is de voorontwerp-structuurvisie deel A opgesteld. Deze is in paragraaf 3.4.4 beschreven.

Tot de vaststelling van de nieuwe Structuurvisie vigeert het beleid zoals opgenomen in de Structuurvisie-Plus. Hierna is beschreven welke gevolgen dit beleid heeft voor het plangebied van voorliggend bestemmingsplan en de voorgenomen ontwikkeling ervan.

In de Structuurvisie-Plus staan de ruimtelijke kwaliteiten van de gemeente centraal en wordt ingegaan op het ruimtelijk-functionele profiel van de gemeente in de toekomst. Ook de toename van mobiliteit en het ontbreken van een goede noord-zuid verbinding worden aan de orde gesteld.

De Structuurvisie-Plus bestaat uit een programma voor de korte en middellange termijn en een duurzame component, het ruimtelijk structuurbeeld. Het ruimtelijk structuurbeeld vormt het skelet, het afwegingskader, van de Structuurvisie-Plus: de voorgestelde concrete maatregelen uit het programma passen binnen dit kader. Het programma is gericht op een periode van 10 tot 15 jaar en wordt zowel kwalitatief als kwantitatief benaderd. In de Structuurvisie-Plus worden uitspraken gedaan op de ruimtelijke vraagstukken en ontwikkelingen binnen de gemeente. De belangrijkste opgave waar de gemeente voor staat is de herstructurering van de kernen in het buitengebied. Daarnaast is de lokale woningmarkt gespannen en kent het een eenzijdige opbouw. Ook de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen is groeiend. Door een sterke toename van de mobiliteit en allerlei (grensoverschrijdende) ontwikkelingen en het ontbreken van een adequate noord-zuidverbinding neemt de verkeersoverlast in de kernen Valkenswaard en Dommelen toe.

Bouwopgave

De bouwopgave wordt zoveel mogelijk via inbreiding of herstructurering gerealiseerd. Hierdoor vindt een versterking van de kernen plaats. Pas als de kwalitatieve of kwantitatieve bouwopgave hiertoe vraagt en deze niet kan worden opgevangen in bestaand stedelijk gebied, zal worden overgegaan tot uitbreiding. Gezien de aanwezige waarden in de dorpsranden zijn structurele mogelijkheden aanwezig aan de zuidzijde van Dommelen (Lage Heide).

Plangebied

In de Structuurvisie-Plus worden drie projectgebieden benoemd waar ontwikkelingen plaats kunnen vinden. Eén van die gebieden is Valkenswaard Zuid. Dit gebied is later vernoemd tot Lage Heide. Onder het gebied Lage Heide wordt de zuidzijde van de kern Dommelen verstaan en het aangrenzende gebied van de kern Valkenswaard. Uniek in het gebied is dat het landschap hier grenst aan het centrum van Valkenswaard. Door de aanwezigheid van de Dommel en de Keersop heeft het gebied grote landschappelijke en ecologische waarden.

In de Structuurvisie-Plus wordt voor het woningbouwgedeelte in Dommelen Zuid (het plangebied van voorliggend bestemmingsplan) het volgende gezegd:

Gezien de ruimtelijke mogelijkheden is hier, uitgaande van een woningdichtheid van 25 woningen per hectare ruimte voor circa 200 tot 300 woningen. Gezien de kwalitatieve woningbehoefte worden hier met name grondgebonden woningen gerealiseerd. Belangrijk is dat de cultuurhistorische kwaliteiten worden ingepast. Gezien het kwalitatieve woningbouwprogramma worden de grondgebonden woningen 'ergens' in de periode van 2005 tot 2013 gerealiseerd. Voor de haalbaarheid van het plan is deze fasering absoluut noodzakelijk.

Projectgebied Lage Heide uit de Structuurvisie-Plus (Bron: gemeente Valkenswaard, 2003)

De voorontwerp-structuurvisie deel A heeft van 25 juni tot en met 22 juli 2009 ter inzage gelegen. Deel A bevat een ruimtelijk toetsingskader en ruimtelijke visie op hoofdlijnen voor de lange termijn (circa 20 à 30 jaar).

Koers

Bij de toekomstige ontwikkeling van Valkenswaard staat het ruimtelijke gemeentelijk beleid centraal. Voor het thema 'Wonen' wordt de volgende koers vermeld:

• huisvesting voor starters en senioren;
• toevoegen van grondgebonden woningen en vrije sectorkavels en collectief particulier opdrachtgeverschap;
• herontwikkeling en inbreiding;
• uitbreiding in Lage Heide, Kromstraat/ Luikerweg, Leenderweg, Hoppenbrouwers en Weegbree.

Wat betreft de uitbreiding ligt de focus op het gebied 'Lage Heide'. 'Lage Heide' is een gebied waarvoor al geruime tijd een herontwikkeling in voorbereiding is.

Visie

Hoe Valkenswaard er in de toekomst uit moet gaan zien is weergegeven in de visie. Dit is het kader waarbinnen alle ruimtelijke ontwikkelingen de komende jaren moeten passen. In het hoofdstuk visie wordt het volgende over de uitbreiding 'Lage Heide' vermeld:

'Het gebied ten zuiden van Dommelen vormt een belangrijke uitbreidingsmogelijkheid voor de gemeente Valkenswaard. In het gebied is een integrale ontwikkeling van natuur, woningbouw en op termijn bedrijventerrein voorzien. Zo wordt het plangebied getransformeerd tot een nieuw natuurgebied met mogelijkheden voor verstedelijking (wonen, werken (aan huis) en recreëren).

Uitgangspunt is de herinrichting van het Dommelbeekdal, waar het accent ligt op het versterken van de natuurfunctie en het verhogen van de ecologische kwaliteit. Tevens is in deze zone waterberging mogelijk. Het woninggebied ligt direct aan de zuidkant van Dommelen tegen de bestaande bloemenwijk. Het woongebied krijgt een gevarieerde invulling passend bij de schaal van Valkenswaard. De wijk krijgt een dorps en groen karakter, waardoor de natuur als het ware door de wijk stroomt en een verbinding vormt tussen het Dommeldal en het ten westen gelegen gebied.

Als onderdeel van het natuurgebied is er ruimte om een landgoed te ontwikkelen, gerelateerd aan het woongebied.

Het bedrijvengebied ligt ten zuiden van het woongebied en krijgt een compacte opzet waarbij ook hier bijzondere aandacht is voor het groen in verband met de overgang naar de Dommelzone. In de zone tussen het bedrijventerrein en het woninggebied is ruimte voor de ontwikkeling van woon-werkkavels. Ontwikkeling hiervan is voorzien op de langere termijn.'

Visiekaart Structuurvisie

In het Structuurplan Valkenswaard-Zuid (door de gemeenteraad op 29 januari 2004 vastgesteld) worden de ambities en uitgangspunten uit de gebiedsvisie Valkenswaard-Zuid (2001) uitgewerkt tot een concreet plan. Dit plan vormde de basis voor het vestigen van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg).

In opdracht van de gemeente en woningbouwcorporatie Woningbelang is door Companen een woningmarktonderzoek onder de inwoners van Valkenswaard uitgevoerd (door de gemeenteraad op 17 juni 2009 vastgesteld). Dit onderzoek had tot doel de ontwikkeling van de woningbehoefte tot 2020 in zowel kwantitatieve als kwalitatieve zin in kaart te brengen. Aan de hand van de onderzoeksresultaten kan de gemeente een passend woningbouwprogramma opstellen.

De woningbehoefte voor de komende jaren wordt bepaald door twee factoren:

1. 1. De verwachte huishoudensgroei (790 woningen).
2. 2. De inloop van het (eventuele) woningtekort (250 woningen).

Daarnaast worden er extra woningen (240 woningen) toegevoegd die voortkomen uit eerdere afspraken in het Uitwerkingsplan Zuidoost-Brabant in het kader van regionale opvang.

Hiermee is een woningbehoefteprognose tot 2020 vast te stellen, zie onderstaande tabel. Uitgangspunten hierbij zijn:

• De opgelopen achterstand in productie is 250 woningen.
• De achterstand van het woningtekort zal stapsgewijs worden weggewerkt, waarbij het accent ligt in de periode 2009-2015.
• Tot 2015 gaat het om de bouw van circa 130 woningen per jaar, en na 2015 ongeveer 100 woningen per jaar.
• De huidige plancapaciteit is in de berekening niet meegenomen.

Tabel Woningbehoeftenprognose 2008-2020 (Bron: gemeente Valkenswaard, 2009)

Voor Dommelen geldt een potentiële vraag naar nultredenwoningen, met name in de huursector. Er is een potentiële, maar beperkte vraag naar eengezinswoningen onder de € 300.000,00 Voor goedkope eengezinshuurwoningen met een huur tot € 535,00 geldt een potentieel marktrisico. Dit is voornamelijk een kwalitatief probleem: veel jonge huurders willen de stap naar een koopwoning maken en ouderen geven aan te willen verhuizen naar een nultredenwoning.

In het gemeentelijk woningbouwprogramma is tevens een passage opgenomen betreffende de invloed van de kredietcrisis op de woningmarkt. In het gehanteerde model dat gebruikt wordt om de marktkansen en marktrisico's in beeld te brengen, kan ook de mate van doorstroming beperkt worden. Op deze manier kunnen op een rekenkundige wijze de mogelijke effecten van een 'vastzittende' woningmarkt in beeld gebracht worden, zoals in de huidige kredietcrisis het geval is. In het woningbouwprogramma worden de marktkansen en marktrisico's inzichtelijk gemaakt door middel van twee scenario's: het ideale scenario en het beperkte scenario.

Bij het ideale scenario kan iedereen zijn of haar wens realiseren en bij het beperkte scenario kan slechts de helft van de huishoudens zijn of haar wens waar maken. Door middel van deze scenario's is de verwachte tendens op de korte (beperkte scenario) en de lange termijn (ideale scenario) in beeld gebracht. In het woningbouwprogramma is per doelgroep een samenvatting van de effecten gegeven.

De voorgenomen ontwikkeling van Lage Heide wonen is één van de plannen die ervoor moeten zorgen dat in de gemeente Valkenswaard het woningbouwprogramma, zoals de gemeenteraad dat heeft vastgesteld, kan worden gerealiseerd. Het woningbouwprogramma voor het plangebied is in paragraaf 5.1.4 (volkshuisvesting en programma) toegelicht. Of er wel of geen sprake is van een economische crisis, de behoefte wordt bepaald door de ontwikkeling van het aantal huishoudens. Daarop richten zich het woningbouwprogramma en de ruimtelijke planontwikkeling. De doorlooptijd van ruimtelijke ontwikkelingen ligt om en nabij de vijf jaar. De economische situatie en de situatie op de woningmarkt zullen weer gaan veranderen. De gemeente moet dus verder kijken dan alleen naar de eerstkomende jaren. De huidige situatie op de woningmarkt is overigens wel van invloed op de fasering in de plannen. Lage Heide wonen wordt niet in één keer gerealiseerd. Dat zal gefaseerd gaan gebeuren met het oog op de huidige economische recessie.

De vergrijzing vraagt aandacht, zeker in Valkenswaard. Daar is met name in het woningbouwprogramma 2005-2010 in hoge mate rekening mee gehouden. Met als gevolg dat er nu als uitvloeisel van afspraken uit die periode vele appartementen zijn verschenen of in aanbouw zijn in het centrum van Valkenswaard. Sterke behoefte is er nu aan grondgebonden woningen, nadat in de afgelopen periode veel appartementen zijn gerealiseerd. Inbreidingslocaties zijn hiervoor niet altijd geschikt. In het Woonbehoefte onderzoek 2009 voor Valkenswaard is uitdrukkelijk gekeken naar de leeftijdscategorieën en de woonwensen van de bevolking. Op grond daarvan zijn kans- en risicomarkten benoemd. Vervolgens is in het woningbouwprogramma voor Valkenswaard rekening gehouden met de kansen en risico's voor wat betreft de woningtypologieën. De voorgenomen ontwikkeling van Lage Heide wonen is nodig om de juiste bijdrage te kunnen leveren aan de realisatie van de juiste woningtypen.

De ASVV (aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen) geldt als autoriteit op het gebied van richtlijnen binnen de verkeers- en vervoerswereld. De richtlijnen zijn breed opgezet zodat in elke denkbare situatie een toepasbare parkeernorm gevonden kan worden. In de Beleidsnota parkeernormering gemeente Valkenswaard (vastgesteld op 19 oktober 2008) is de richtlijn van de ASVV vertaald naar de plaatselijke situatie van de Gemeente Valkenswaard. Hierdoor ontstaat een duidelijker inzicht in de parkeernormen voor de gemeente.

Het plangebied behoort tot de categorie 'rest bebouwde kom'. Voor woningen binnen deze categorie gelden de volgende parkeernormen:

Tabel parkeernormering Valkenswaard, rest bebouwde kom (Bron: gemeente Valkenswaard, 2008)

Tot woningen type I behoren vrijstaande woningen, vrijstaand geschakelde woningen en appartementen met een oppervlakte groter dan 125 m² bruto vloeroppervlakte (bvo). Tot woningen type II behoren 2 of 3 aan elkaar gebouwde woningen en appartementen met een oppervlakte tussen de 60 en 125 m² bvo. Tot woningen type III behoren 4 of meer aan elkaar gebouwde woningen en appartementen met een oppervlakte kleiner dan 60 m² bvo.

In het gemeentelijk Verkeersbeleidsplan (vastgesteld op 15 februari 1996) is een totaalvisie ten aanzien van het verkeers- en vervoersbeleid opgesteld, waarbij het beleid van het Rijk, provincie, maar met name ook het beleid zoals geformuleerd in het Regionaal Verkeers- en Vervoerplan, als uitgangspunt is genomen.

De hoofddoelstellingen van het verkeersbeleid luiden als volgt:

• het verbeteren van de verkeersleefbaarheid;
• het verzekeren van de bereikbaarheid van bestemmingen.

Door de toenemende automobiliteit komt de leefbaarheid steeds meer onder druk te staan, met name in woongebieden en in het centrumgebied. Het kiezen voor andere vervoersmiddelen dan de auto en het afschermen c.q. kanaliseren van het autoverkeer op een aantal hoofdverbindingen staat derhalve centraal.

Voorgaande hoofddoelstellingen kunnen per verkeers- en vervoersaspect naar doel- en taakstellingen voor het jaar 2010 worden vertaald. Deze luiden als volgt:

• verhoging verkeersveiligheid;
• verbetering van de verkeersleefbaarheid;
• bevordering van fietsverkeer en openbaar vervoer;
• het verzekeren van de bereikbaarheid;
• terugdringing van vermijdbaar autogebruik.

Door de aanleg van de Lage Heideweg (geen onderdeel van dit bestemmingsplan) als gebiedsontsluitingsweg voor geheel Valkenswaard Zuidwest, die mede als ontsluiting voor de stedelijke ontwikkelingen voor 'Lage Heide' gaat fungeren, worden verschillende verkeerskundige knelpunten binnen de gemeente opgelost en wordt de verkeersveiligheid vergroot. Daarnaast zal bij de feitelijke inrichting van het plangebied 'Lage Heide wonen' zoveel mogelijk rekening gehouden worden met de doelstellingen zoals geformuleerd in het gemeentelijke verkeersbeleidsplan en zullen, voor zover mogelijk, passende maatregelen genomen worden.

De Lage Heideweg is opgenomen in het op 26 november 2009 door de gemeenteraad van Valkenswaard vastgestelde bestemmingsplan 'Lage Heideweg'. Dit bestemmingsplan is overigens nog niet onherroepelijk. De ontsluiting van de nieuwe woonwijk wordt beschreven in het verkeerskundig onderzoek van DHV (zie hiervoor paragraaf 5.1.6).

Het Luchtkwaliteitsplan Valkenswaard en Waalre 2009-2014 is door de gemeenteraad op 23 februari 2010 vastgesteld.

In de gemeenten Valkenswaard en Waalre is veel aandacht voor verbetering van de luchtkwaliteit. Een belangrijk streven van beide gemeenten is een algemene verbetering van de luchtkwaliteit in het belang van de gezondheid van de burgers te realiseren.

De eerste aanleiding hiervoor was de luchtkwaliteitsrapportage over 2002, waaruit bleek dat de luchtkwaliteitsnormen werden overschreden. De overschrijding van de normen is vooral het gevolg van het verkeer op de provinciale weg N69 die dwars door de bebouwde kom van Valkenswaard en Waalre loopt. Vanwege deze overschrijding van de luchtkwaliteitsnormen waren beide gemeenten wettelijk verplicht om een luchtkwaliteitsplan op te stellen. Het doel van dit plan was aan te geven welke maatregelen in de toekomst zouden worden genomen om te garanderen dat aan de eisen met betrekking tot de luchtkwaliteit kon worden voldaan. In 2006 is het eerste luchtkwaliteitsplan Valkenswaard en Waalre vastgesteld.

Inmiddels is een tweede luchtkwaliteitsplan, het 'Luchtkwaliteitsplan Valkenswaard en Waalre 2009-2014' opgesteld en vastgesteld. In dit plan is een aantal maatregelen beschreven, waarbij is aangegeven welke maatregelen in kwantitatieve zin een positief effect op de luchtkwaliteit hebben. Door middel van modelberekeningen zijn deze verschillende maatregelen doorgerekend.

De conclusie uit het luchtkwaliteitsplan is dat de norm voor fijn stof wordt gehaald als gevolg van de autonome ontwikkeling in 2011. Er zijn voor het halen van deze norm dus geen aanvullende maatregelen nodig. In paragraaf 4.2.5 wordt het aspect luchtkwaliteit in relatie tot de voorgenomen ontwikkeling behandeld.

In 1998 heeft de gemeente Valkenswaard een groenstructuurplan opgesteld voor de bebouwde kommen van Valkenswaard, Dommelen en Borkel en Schaft. Het Groenstructuurplan geeft enerzijds aan hoe de opbouw van het openbaar groen nu is en geeft anderzijds aan hoe deze opbouw versterkt kan worden. De visiekaart geeft een beeld van het Groenstructuurplan.

De visie van het Groenstructuurplan is bouwsteen geweest voor het ontwerp van 'Lage Heide'. Met name de ontwikkeling van de bomenstructuur langs de Venbergseweg en Monseigneur Smetsstraat en de groenontwikkeling in het Dommeldal zijn hierbij van belang. Tevens geeft het Groenstructuurplan een aanzet voor het toekomstig beheer van het openbaar groen in 'Lage Heide', waarbij voor het woongebied gekozen is voor een gemiddeld kwaliteitsniveau.

Historische ontwikkeling

Het landschap langs de Dommel was in het verleden een kleinschalig beeklandschap met kleine weilanden, hooilanden en houtwallen. In het verleden zijn de natte gebieden ontgonnen en is een grootschalig agrarisch landschap ontstaan.

Op de hoger gelegen ruggen zijn Valkenswaard en Dommelen ontstaan. Het plangebied is gesitueerd tussen de twee beekdalen van de Dommel en de Keersop en bestond vroeger uit de broekontginningen, de kampen en esdekken (bolle akkerstructuren, linten). Aan de zuidwestkant begint het (deels beboste) jonge ontginningenlandschap.

Oude wegverbindingen zijn er met Eindhoven (via Waalre en Aalst) en met Eersel en Leende/Weert. De huidige Venbergseweg vormde de verbinding tussen de Dommelsedijk en de Luikerweg. Ter plaatse van de kerk takte zij aan op de Dommelsedijk. In de huidige situatie is deze koppeling, als gevolg van de ontwikkeling van de Bloemenwijk, verbroken en eindigt de Venbergseweg abrupt op de Irislaan.

De Monseigneur Smetsstraat is als agrarisch lint aanwezig met verschillende boerderijen en het huidige driehoekige bosperceel op de hoek met de Pastoor Bolsiusstraat komt voort uit de afbuiging van de Pastoor Bolsiusstraat. Ook is aan de oostzijde van het plangebied een voetpad aanwezig, dat aansluit op de Venbergseweg en de Dommelsedijk.

De agrarische percelen in het plangebied hebben een rechthoekige structuur en verschillende kavels worden begrensd door hagen en houtwallen.

Historische kaart met aanduiding van het plangebied (Bron: Buro 5 Maastricht, 2010)

Ruimtelijke structuur Valkenswaard

De bestaande bebouwing in de dorpskommen van Dommelen en Valkenswaard bestaat uit oude lintstructuren met historische bebouwing en planmatig aanlegde woonwijken. De lintstructuren worden gekenmerkt door kleinschalige boerderijmassa's, arbeiderswoningen en vrijstaande panden uit de naoorlogse periode. Op enkele plekken wordt de woonbebouwing afgewisseld met kleinschalige bedrijfsbebouwing en schuren.

De planmatig aangelegde woonwijken zoals de Bloemenwijk in Dommelen en Hoge Akkers in Valkenswaard, karakteriseren zich voornamelijk door rijwoningen van twee bouwlagen met kap. De woningen hebben in deze wijken een traditionele architectuur. Aan de rand van Valkenswaard, ligt de Van Linschotenstraat; een kleinschalige bedrijventerrein. Op het terrein liggen blokvormige massa's met bedrijfswoningen, direct gesitueerd aan de Van Linschotenstraat.

Ruimtelijke structuur plangebied

Landschappelijke structuur

'Lage Heide' ligt aan de zuidwestflank van Valkenswaard en grenst aan de bestaande dorpsgrenzen van Dommelen en de provinciale weg richting Bergeijk. Het motorsportterrein (Eurocircuit) met daarachter de uitlopers van de Malpiebergsche Heide liggen ten zuidwesten van het plangebied. Het gebied maakt onderdeel uit van het buitengebied en is gelegen op de overgang van oude dekzandruggen en de voormalige woeste (natte) gronden.

Landschappelijk gezien is een driedeling te onderscheiden: de Dommelzone met aan weerszijden de beekdalen die overgaan in agrarische gebieden met bebouwing aan de randen.

Karakteristiek in het landschap zijn de beekdalen van de Dommel en de Keersop. Door de aanwezigheid van de Dommel en de Keersop heeft het gebied landschappelijke en ecologische waarden.

De rivier de Dommel heeft een diepe ligging. De Dommel is nu slechts waarneembaar bij de Dommelsche watermolen aan de Dommelsestraat en bij de Venbergse molen. De loop van de Dommel is in de laatste 200 jaar nauwelijks veranderd.

Karakteristiek voor het stroomgebied van de Dommel is een licht glooiend landschap met lager gelegen beekdalen. Ten gevolge van meandering, beekafzetting en normalisatie is het beekdal reliëfrijk. Het landschap langs de Dommel was in het verleden een kleinschalig beeklandschap met kleine weiden, hooilanden en houtwallen. In de huidige beekdalen zijn nog steeds enkele elementen als houtwallen en solitaire bomen van het oorspronkelijk landschap aanwezig.

Aan de westzijde van de kern Dommelen loopt de Keersop. De Keersop is een zijbeek van de Dommel die even voorbij het gehucht Keersop in de Dommel uitmondt. Het plangebied ligt in de zone tussen beide waterlopen in. Deze Dommelzone is van belang voor uitwisseling binnen de natte natuur.

Het plangebied is sterk verdeeld in percelen en kenmerkt zich door rechthoekige kavels waarlangs op enkele plaatsen bomenrijen zijn geplaatst. Ten zuiden van de Pastoor Bolsiusstraat zijn kleinere bospercelen (ruigtehoekjes) aanwezig, als uitlopers van het grotere heidegebied.

Verbinding via het Broek tussen de twee Waardevolle boomgroep aan de Venbergseweg
beekdalen

De bomen in het gebied zijn waardevolle natuurrelicten: lintstructuren worden begeleid door bomen zoals de Venbergseweg (echter niet over de volledige lengte aanwezig), het voet- en fietspad ten oosten van de nieuwe woonwijk en langs de Pastoor Bolsiusstraat. Dit laantje met monumentale bomen is van zeer hoge waarde.

Tevens is ook een markante boom (rode beuk) aanwezig aan de Venbergseweg en worden bestaande waardevolle groepen bomen geïntegreerd in het plan.

In het plangebied is een hoogteverschil aanwezig tussen de westzijde van de Irislaan en het gebied ten zuiden hiervan. Hier is ook een esdek aanwezig.

Bebouwingsstructuur

Ten noorden van het geprojecteerde woongebied ligt een planmatig aangelegde woonwijk (de Bloemenwijk) uit de jaren 60 en 70 van de vorige eeuw met daarachter het oude bebouwingslint. Dit lint, de Bergstraat, kenmerkt zich door kleinschalige boerderijmassa's, arbeiderswoningen en vrijstaande panden uit de naoorlogse periode. Zij kent een tweetal aftakkingen naar het noorden toe. De woonbebouwing wordt onderbroken door de kerk, het kerkhof en de kerktuin.

Het grootste deel van de woningvoorraad van Dommelen is echter gelegen ten noorden van de Dommelsedijk in grootschalige, planmatige woonwijken, onderbroken door sociaal-maatschappelijke complexen en winkelvoorzieningen.

Aan de Monseigneur Smetsstraat, Pastoor Bolsiusstraat en Venbergseweg worden (voormalige) agrarische boerderijen afgewisseld met vrijstaande woningen en geschakelde traditionele woningen.

Bestaande boerderij aan de Bestaande woningen aan de Irislaan
Pastoor Bolsiusstraat

Infrastructuur

Kenmerkend voor het huidige hoofdwegennet in Valkenswaard is de radiale wegenstructuur; alle invalswegen komen in het centrum uit. De Luikerweg loopt ten zuiden van het plangebied en is een belangrijke ontsluitingsroute tussen de regio Eindhoven en de Belgische grens.

Door het plangebied loopt in noord-zuid richting de Venbergseweg; zij sluit in zuidelijke richting aan op de Luikerweg en is via de Pastoor Bolsiusstraat aangesloten op de Monseigneur Smetsstraat. Tevens is zij via de Irislaan en Narcislaan verbonden met de Bergstraat. Binnen de bebouwde kom geldt voor deze wegen een 30 km/h regime.

De route Venbergseweg, Pastoor Bolsiusstraat en Monseigneur Smetsstraat wordt veel gebruikt als (sluip)route. Middels drempels, een vrachtwagenverbod en een versmald wegprofiel wordt het gebruik van de route ontmoedigd.

Het buitengebied tenslotte wordt ontsloten door een fijnmazig netwerk van voetpaden, echter een doorgaande fietsroute in zowel noord-zuid richting als oost-west richting ontbreekt. Recreatief fietsverkeer maakt gebruik van de Venbergseweg.

Dorpsranden

De dorpsranden in Dommelen hebben een gesloten karakter met voorkanten dan wel achtertuinen grenzend aan het buitengebied. Normaliter kenmerkt een dorp zich door de geleidelijke overgangen tussen bebouwing en landschap, echter dit is in Dommelen niet aanwezig. De bebouwingsrand ten zuiden van Dommelen (Bloemenwijk) is op het buitengebied gericht en kent een abrupte overgang van bebouwd naar onbebouwd gebied.

Het plangebied betreft in de huidige situatie voornamelijk agrarisch gebied. De woonfunctie komt voornamelijk voor aan de Monseigneur Smetsstraat, de Pastoor Bolsiusstraat en de Venbergseweg nummers 4 en 8.

Door Oranjewoud is een geohydrologisch onderzoek en een watertoets uitgevoerd (kenmerk 201457), d.d. december 2009. Dit onderzoek is als bijlage toegevoegd.

Gewenste situatie

Waterschap De Dommel

Hieronder is een aantal belangrijke punten uit de Checklist watertoets opgenomen die van toepassing zijn op deze ontwikkeling.

• Voor de afvoer van hemelwater geldt het uitgangspunt 'hydrologisch neutraal bouwen'. Dit houdt in dat het hemelwater dat op daken en verhardingen valt, niet versneld mag worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Voor behandeling van dit water geldt de waterkwantiteitstrits, waarbij optie 1 het meest wenselijk en optie 4 het minst wenselijk is: 1. hergebruik 2. vasthouden 3. bergen 4. afvoeren naar oppervlaktewater.
• De afvoer mag niet meer bedragen dan de afvoer in de oorspronkelijke situatie. De maximale afvoer is locatie gebonden en is voor deze locatie 0,67 l/s/ha.
• Als hergebruik en (volledige) infiltratie niet mogelijk zijn, is het noodzakelijk om water te bergen. Dat geldt tenminste voor het deel waarmee de verharding toeneemt (toekomstige situatie). Voor de berekening wordt gebruik gemaakt van de HNO-tool van het waterschap.
• Het plangebied ligt in een keurbeschermingsgebied. Dit houdt in dat er een anti-verdrogingsbeleid geldt, gericht op het behoud en/of herstel van grondwaterstanden en kwelsituaties.
• De gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) mag niet worden verlaagd. Eventuele bergingsvoorzieningen liggen boven de GHG.
• Bij de inrichting, bouwen en beheer dienen zo min mogelijk vervuilende stoffen te worden toegevoegd aan de bodem en het grond- en oppervlaktewatersysteem. Conform de waterkwaliteitstrits: 1. schoonhouden, 2. scheiden, 3. zuiveren.
• Uitlogende materialen worden niet gebruikt bij nieuwbouw.

Gemeente Valkenswaard

In het verkavelingsplan zijn circa 330 woningen voorzien. Tevens zijn waterbergingsvoorzieningen in de vorm van wadi's, greppels en watergangen gepland.

Het toegestane gebruik van bouwmaterialen (in relatie tot uitloogbaarheid) is opgenomen in de bouwvoorschriften van de gemeente.

Huidige situatie

Het plangebied Lage Heide heeft een oppervlakte van circa 18 hectare. Het plangebied is momenteel grotendeels onbebouwd. De maaiveldhoogte binnen het plangebied varieert globaal tussen N.A.P. +23,5 m in het oostelijk deel en N.A.P. +25,5 m in het westelijk deel.

De bodem op de locatie heeft een matige tot goede doorlatendheid voor infiltratie van hemelwater. De Gemiddeld Hoogste Grondwaterstand (GHG) ligt volgens de beschikbare informatie (veldwerk ter plaatse, DinoLoket, grondwatertrappen) in het westelijke deel van het plangebied dieper dan circa 0,8 m-mv. In het oostelijke deel ligt de GHG waarschijnlijk tussen circa 0,4 en 0,8 m-mv.

Toekomstige situatie

Voor het plangebied 'Lage Heide wonen', dat nu voornamelijk een agrarisch gebruik kent, is een woonlocatie voorzien. Binnen het plan zijn circa 330 woningen gepland. Tevens is een groen-blauwe inrichting voorzien van de zuidelijke begrenzing en van twee 'wiggen' aan de oostelijke plangrens. Deze inrichting heeft mede tot doel om de ecologische en landschappelijke waarden van het gebied te vergroten. De zuidelijke begrenzing is tevens ecologische verbindingszone (EVZ).

De ontwateringsdiepte in de huidige situatie is voor een deel van het plangebied onvoldoende voor woningbouw (gewenst 0,7 à 0,8 m boven de GHG). De gemeente Valkenswaard heeft aangegeven dat de voorkeur uitgaat naar ophoging van het plangebied. De benodigde ophoging van het maaiveld ligt in het oostelijke plangebied naar verwachting tussen 0,2 en 0,4 m.

De ontwikkelingen hebben een toename van de verharding als gevolg. Het waterschap gaat er bij nieuwe bebouwing vanuit dat hemelwater niet wordt aangesloten op de riolering maar binnen het plangebied wordt geïnfiltreerd of geborgen.

Het hemelwater dat terecht komt op de bebouwing en andere verhardingen wordt beschouwd als schoon wanneer geen uitlogende bouwmaterialen gebruikt worden. Dit water kan direct worden afgevoerd naar een infiltratie- of bergingsvoorziening of naar het oppervlaktewater. Het hemelwater dat terecht komt op wegen, wordt beschouwd als licht verontreinigd. Voordat dit water kan worden afgevoerd op oppervlaktewater dient een bodem-/bermpassage te worden gepasseerd.

Het hemelwater dient te worden geïnfiltreerd of geborgen binnen het plangebied. De benodigde berging in infitratie- en bergingsvoorzieningen is berekend met de HNO-tool van het Waterschap De Dommel. Hieruit blijkt dat voor de T=10-situatie een berging van 4.328 m³ benodigd is, en voor de T=100-situatie een berging van 5.722 m³. Bij een maximale peilstijging van 0,75 m bij de T=100 en 0,5 m bij de T=10 komt dit overeen met een ruimtebeslag van 9.156 m². Voor de 'normaal natte' situatie is een infiltratievoorziening met een volume van 1.466 m³ (oppervlakte 5.181 m²) nodig. Wanneer grondverbetering wordt toegepast, kunnen de afmetingen van de infiltratievoorziening kleiner worden.

De waterhuishoudkundige situatie wordt nader uitgewerkt in een waterhuishoudkundig plan. Hierbij wordt zowel de waterkwaliteit (inclusief eventueel benodigde zuivering hemelwater) als de waterkwantiteit nader uitgewerkt.

Het vuilwater van de nieuwe woonwijk wordt opgevangen in een vuilwaterstelsel. De vuilwaterriolering wordt middels een gemaal aangesloten op het bestaande gemengde stelsel in de omliggende straten.

Conclusie en aanbevelingen waterparagraaf

Voor deze ontwikkeling dient rekening te worden gehouden met de volgende aspecten:

• Het hemelwater wordt niet aangesloten op het rioolstelsel maar wordt direct afgevoerd naar een bergings- en infiltratievoorziening waar het hemelwater in de bodem kan infiltreren en geborgen wordt, zodat aan de afvoereisen van het waterschap wordt voldaan.
• Gezien de bodemsamenstelling, grondwaterstand en de uitgevoerde infiltratieproef wordt geconcludeerd dat het plangebied matig tot goed geschikt is voor de infiltratie van hemelwater.
• Om voldoende ontwateringsdiepte te bereiken (0,7 à 0,8 m boven de GHG), is naar verwachting in het oostelijke deel van het plangebied ophoging in de orde van 0,2 à 0,4 m nodig. Uit een monitoring van de grondwaterstanden gedurende minimaal één winter en voorjaar kan de benodigde ophoging nader worden bepaald.
• Het vuilwater (DWA) van de nieuwe woonwijk wordt opgevangen in een vuilwaterstelsel. Het vuilwaterriool sluit aan op het bestaande gemengde stelsel in Dommelen.
• Bij de bouw worden geen uitlogende bouwmaterialen gebruikt, zoals ook vastgelegd in de bouwverordening van de gemeente.
• In het plangebied wordt circa 90.000 m² nieuwe verharding (woningen en bestrating) aangelegd. Op basis van de HNO-tool van het waterschap houdt dit in dat voor de T=10 in totaal 4.328 m³ bergingscapaciteit moet worden gerealiseerd (toegestane afvoercoëfficiënt 0,67 l/s/ha). Uitgaande van een maximale peilstijging van 0,5 m komt dit overeen met 9.156 m² berging.
• Met deze berging kan tevens invulling worden gegeven aan de T=100 bui (5.722 m³ met 0,75 m peilstijging). Voor de 'normale natte' situatie is een infiltratievoorziening benodigd met een oppervlakte van 5.181 m² (volume 1.466 m³) bij een maatgevende bodemdoorlatendheid van 0,2 m/d. Wanneer de doorlatendheid wordt vergroot door de toepassing van bodemverbetering kan een kleine infiltratievoorziening worden toegepast.
• Belangrijke aandachtspunten bij de uitwerking van bergings- en infiltratievoorzieningen is bij permanent open water de doorstroming ervan en het realiseren van een voldoende waterdiepte.
• In een waterhuishoudkundig plan moet de uiteindelijke situatie nader worden uitgewerkt. Hierbij wordt zowel de waterkwaliteit (inclusief eventueel benodigde zuivering hemelwater) als de waterkwantiteit nader uitgewerkt. Dit zal gebeuren in overleg met het waterschap.

Attentiegebied EHS

De toekomstige woningbouwlocatie Lage Heide wonen ligt gedeeltelijk in een Attentiegebied van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Zoals in de watertoets/geohydrologische rapportage (Oranjewoud, december 2009) is aangegeven, geldt in dit gebied een antiverdrogingsbeleid, gericht op het behoud en/of herstel van grondwaterstanden en kwelsituaties. Door middel van hydrologisch neutraal ontwikkelen (HNO) wordt voorkomen dat de grondwatersituatie en kwelsituatie negatief wordt beïnvloed.

Hydrologisch Neutraal Ontwikkelen houdt in:

• dat door middel van berging en infiltratie van hemelwater wordt voorkomen dat er een snellere afvoer van water optreedt dan in de huidige situatie het geval is (compensatie extra verharding);
• hemelwater zoveel mogelijk in de bodem wordt geïnfiltreerd, zodat de grondwateraanvulling ongewijzigd blijft;
• de gewenste ontwateringsdiepte wordt bereikt door eventueel het maaiveld op te hogen in plaats van door drainage aan te leggen. Eventueel toe te passen drainage mag in ieder geval niet dieper dan de Gemiddeld Hoogste Grondwaterstand (GHG) worden aangelegd.

Door deze maatregelen toe te passen, worden negatieve effecten op de grondwater- en kwelsituatie in het gebied en in omliggende gebieden voorkomen. Met het 'Attentiegebied EHS' wordt zodanig rekening gehouden aangezien hydrologisch neutraal wordt gebouwd dat het niet nodig is om 'Attentiegebied EHS' in de regels en op de verbeelding van voorliggend bestemmingsplan op te nemen. Het Waterschap zal uitdrukkelijk betrokken worden bij de verdere planuitwerking.

Bodemkwaliteitskaart

Voor de gemeente Valkenswaard is in 2005 een bodemkwaliteitskaart opgesteld conform de Interim-richtlijn bodemkwaliteitskaarten. Op de bodemkwaliteitskaart is de gemeente opgedeeld in zones met een eigen diffuse bodemkwaliteit. Deze zonering is gebaseerd op historisch bodemgebruik en analysegegevens uit bodemonderzoeken die bij de gemeente beschikbaar zijn en de aanvullende informatie van Projectbureau Actief Bodembeheer De Kempen. De bodemkwaliteitskaart is opgesteld voor twee lagen:

• bovengrond (0-0,5 m-mv);
• ondergrond (0,5-2,0 m-mv).

De kwaliteit per zone is vastgesteld voor de volgende analytische parameters: arseen, cadmium, chroom, koper, kwik, lood, nikkel, zink, 10 polycylische aromatische koolwaterstoffen (PAK) en extraheerbare halogeenverbindingen (EOX). In de gemeente Valkenswaard zijn verschillende zones te onderscheiden op basis van historische gegevens.

Op basis van de bodemkwaliteitskaart kunnen binnen het plangebied twee zones worden onderscheiden. Ten eerste de zone 'Buitengebied' met een schone bodemkwaliteit. Ten tweede de zone 'Dommelen, Borkel en Schaft 1900-1940' met een schone bodemkwaliteit. In deze zone overschrijdt de 95-percentielwaarde de samenstellingswaarden 1 en 2 van zink.

Bodemkwaliteitskaart bodemkwaliteitszones (Bron: Syncera De Straat, 2005)

Bodemkwaliteitskaart bodemkwaliteitszones (Bron: Syncera De Straat, 2005)

Bodemonderzoeken

Er is een overzicht gemaakt van alle uitgevoerde en in uitvoering zijnde bodemonderzoeken. Dit overzicht is opgenomen als bijlage bij dit bestemmingsplan. Hierin staat per onderzoek vermeld wat de conclusie van het onderzoek is en het eventuele vervolg. Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plangebied.

Door Croonen Adviseurs is in december 2010 een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage bij voorliggend bestemmingsplan.

Relatie Wet geluidhinder

In voorliggend bestemmingsplan wordt een nieuwe woonwijk ten zuiden van Dommelen mogelijk gemaakt. De geluidgevoelige bebouwing wordt geprojecteerd in de onderzoekszone van de Lage Heideweg en de 'nieuwe weg'. Daarnaast wordt de geluidgevoelige bebouwing geprojecteerd in de omgeving van Het Broek, Venbergseweg, Pastoor Bolsiusstraat/Mgr. Smetsstraat en Irislaan. Deze wegen zijn opgenomen in een 30 km-zone. 30 km-wegen hebben geen onderzoekszone en vallen daarom buiten het regime van de Wet geluidhinder. In het kader van de Wet ruimtelijke ordening dient wel aangetoond te worden dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

In het akoestisch onderzoek is rekening gehouden met het verkeer vanwege de woonwijk Lage Heide, het bedrijventerrein en de ontsluitingsweg Lage Heideweg. In het onderzoek wordt rekening gehouden met het vervallen van de ontsluitingsfunctie van de Westerhovenseweg west omdat de Westerhovenseweg oost aangesloten wordt op de (omleiding Mgr. Smetsstraat) 'nieuwe weg'.

Het akoestisch onderzoek, dat als bijlage is toegevoegd, heeft tot doel de geluidbelasting vanwege de Lage Heideweg, 'nieuwe weg', Het Broek, Venbergseweg, Pastoor Bolsiusstraat/Mgr. Smettsstraat en Irislaan op de gevels van de te projecteren geluidgevoelige bebouwing te bepalen. Daarnaast is de geluidbelasting op de gevel de basis voor de berekening van de binnenwaarde conform het Bouwbesluit.

Toets vanwege de Wet geluidhinder

De gemeente Valkenswaard hecht grote waarde aan het realiseren van een goed akoestisch leefklimaat en hanteert het hogere waarde beleid zoals dat voorheen door de provincie Noord Brabant opgesteld is en geïnterpreteerd is. Dat wil zeggen dat in een uitleggebied de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden mag worden. Het plangebied wordt gezien als uitleggebied en kent daarom geen mogelijkheden voor het aanvragen van hogere waarden. Daarom zijn in het plan enkele gevels als doof (hetgeen betekent dat in de betreffende geveldelen geen te openen geveldelen aanwezig mogen zijn) aangegeven en deze dienen als zodanig in het bestemmingsplan te worden opgenomen. De resultaten van de berekeningen ter plaatse van deze geveldelen worden slechts gebruikt voor de berekening van de binnenwaarde en worden verder in het akoestisch onderzoek buiten beschouwing gelaten.

In het plan is bewust gekozen om geen geluidwerende voorzieningen te plaatsen, omdat de rotonde een entreefunctie voor de wijk heeft en daarmee beeldbepalend is.

Uit de resultaten van de berekeningen ter plaatse van de gevels die niet als dove gevel worden uitgevoerd blijkt dat, vanwege de Lage Heideweg, de overige geluidgevoelige bebouwing voldoet aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De maximale geluidbelasting bedraagt 47 dB. Vanwege de 'nieuwe weg' voldoet de geluidgevoelige bebouwing aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De maximale geluidbelasting bedraagt 48 dB.

Toets vanwege de Wet ruimtelijke ordening

Uit de resultaten van de cumulatieberekening vanwege de Lage Heideweg, 'nieuwe weg', Het Broek, Venbergseweg, Pastoor Bolsiusstraat/Mgr. Smetsstraat en Irislaan blijkt dat een groot deel van de te projecteren woningen een matig tot slechte akoestische kwaliteit hebben.

De gemeente Valkenswaard hanteert het beleid dat woningen een goed woon- en leefklimaat hebben indien er sprake is van een geluidluwe gevel en een geluidluwe buitenruimte. Daarnaast dienen alle woningen te voldoen aan de binnenwaarde, conform het Bouwbesluit. Vanwege de ontsluitingswegen hebben niet alle woningen een geluidluwe gevel c.q. buitenruimte. Dit kan worden gerealiseerd door bijvoorbeeld het oprichten van een tuinmuur.

Omdat de te projecten geluidgevoelige bebouwing op de weg (geluidbronnen) ontsluit zijn geen maatregelen in de vorm van wallen of schermen overwogen. Vanwege de hoogte van de geluidgevoelige bebouwing zouden afschermingen een onacceptabele hoogte moeten hebben. Het aanbrengen van een stille elementenverharding of een asfaltverharding op een 30 km-weg heeft een akoestisch effect van circa 4 dB. Daarmee wordt vanwege Het Broek, de Venbergseweg en de Irislaan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet gehaald, waardoor deze maatregel ter plaatse van deze wegen niet doelmatig is. In voorliggend plan zouden de (globale) kosten van het aanbrengen van een stille elementenverharding of een asfaltverharding komen op circa (indien de kosten van € 60,00 per m² gehanteerd worden): € 77.000,00, € 145.000,00 en € 35.000,00 voor respectievelijk Het Broek (circa 10 woningen), Venbergseweg (circa 40 woningen) en de Irislaan (circa 35 woningen). Mogelijk zou de gemeente kunnen overwegen om een stille elementenverharding of asfaltverharding te realiseren. Daardoor kunnen de geluidbelastingen naar beneden worden gebracht, hetgeen niet betekend dat alle woningen aan de voorkeursgrenswaarde zullen voldoen. De gemeente heeft uitgesproken om een andere verharding (geluidarm asfalt of een stille elementenverharding) niet in overweging te nemen. Derhalve is in dit onderzoek gerekend met de eerder genoemde verhardingen (zie akoestisch onderzoek paragraaf 4.3).

Omdat maatregelen aan de bron en in het overdrachtsgebied niet overal mogelijk, doelmatig en financieel haalbaar zijn, zou voor de te projecteren geluidgevoelige bebouwing (indien het plan zou vallen binnen het regime van de Wet geluidhinder) een hogere waarde gevraagd (en verleend) kunnen worden. De nader gestelde eisen daarbij, zoals het zoveel mogelijk situeren van de geluidgevoelige ruimten aan de geluidluwe zijde, het mogelijk creëren van een geluidluwe gevel en/of buitenruimte en het, in het kader van het Bouwbesluit, voldoen aan de daarin gestelde binnenwaarden, dienen in ieder geval gehanteerd te worden. Alle te projecteren woningen hebben een geluidluwe gevel met de kwalificatie goed akoestisch woon- en leekfklimaat, behalve de woningen ter plaatse van de waarneempunten 10, 11 en 15. Deze hebben de kwalificatie, een redelijke akoestisch woon- en leefklimaat.

Op 15 november 2007 is de 'Wet tot wijziging van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen)' in werking getreden. Vanaf dat moment zijn in de Wet milieubeheer luchtkwaliteitseisen opgenomen voor diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM₁₀).

Nieuw zijn het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)'. Voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging hoeft niet langer te worden getoetst aan de grenswaarden. In de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' zijn categorieën van gevallen benoemd die in ieder geval als 'niet in betekenende mate' worden aangemerkt en waarvoor toetsing aan de grenswaarden dus zonder meer achterwege kan blijven.

Er is blijkens deze regeling geen onderzoek nodig voor 'woningbouwlocaties, indien een dergelijke locatie, in geval van één ontsluitingsweg, netto niet meer dan 1.500 nieuwe woningen omvat, dan wel, in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling, netto niet meer dan 3.000 woningen omvat'.

Het onderhavige plan voorziet in de realisatie van circa 330 woningen. Hiermee wordt onder de aantallen gebleven zoals genoemd in de 'Regeling niet in betekende mate bijdragen'. Zodanig is het plan als niet significant aan te merken voor de lokale luchtkwaliteit. De voorgestane ontwikkeling is daarmee niet in strijd met het bepaalde in de Wet milieubeheer.

Memo 'Luchtkwaliteit Valkenswaard-Zuid'

In het advies van StAB van 8 november 2008 betreffende het bestemmingsplan 'Valkenswaard-Zuid' (opgesteld door BRO) wordt gesteld dat het aspect luchtkwaliteit niet in voldoende mate in het bestemmingsplan 'Valkenswaard-Zuid' inzichtelijk is gemaakt. Dit StaB-advies is al eerder aan de orde gekomen in onderhavig bestemmingsplan in paragraaf 1.1 'Aanleiding en doel'.

Om een en ander zo zorgvuldig mogelijk te verduidelijken is naar aanleiding van het advies van StAB aan BRO gevraagd om het onderdeel betreffende de verkeersaantrekkende werking van de nieuwe bestemming nader weer te geven en hierbij gebruik te maken van de meest recente inzichten en rekenmodellen. Daarnaast is het SRE verzocht om beter de gevolgen voor de luchtkwaliteit van het geplande bedrijventerrein inzichtelijk te maken. Het geplande bedrijventerrein maakt echter geen deel uit van onderhavig bestemmingsplan.

De resultaten van deze onderzoeken zijn opgenomen in de Memo 'Luchtkwaliteit Valkenswaard-Zuid', d.d. 4 februari 2009, welke als bijlage aan dit bestemmingsplan is toegevoegd.

Verkeersaantrekkende werking

Ten aanzien van luchtkwaliteit is voor het bestemmingsplan 'Valkenswaard-Zuid' gebruik gemaakt van het 'Milieueffectrapport/Strategische Milieubeoordeling Lage Heideweg', kortweg MER/SMB Lage Heideweg 1.

De nieuwe berekende waarden zijn niet exact hetzelfde als in de oude berekeningen die hebben plaatsgevonden ten behoeve van het 'MER/SMB Lage Heideweg 1'. Echter de conclusies zoals deze zijn beschreven in het 'MER/SMB Lage Heideweg 1' blijven onveranderd. Hierdoor kan het 'MER/SMB Lage Heideweg 1' nog steeds als uitgangspunt dienen ten aanzien van luchtkwaliteit voor onderliggend bestemmingsplan.

Gevolgen geprojecteerde bedrijventerrein

Tevens is door het SRE ten behoeve van het geplande bedrijventerrein ten zuiden van het plangebied een berekening uitgevoerd naar de effecten voor de luchtkwaliteit na de realisatie van dit bedrijventerrein. Uit de berekeningsresultaten blijk dat in 2010 en 2015, bij toetsing van de effecten voor de luchtkwaliteit door realisatie van het bedrijventerrein, geen overschrijdingen plaatsvinden van de grenswaarden voor fijn stof en stikstofoxide. Het geplande bedrijventerrein heeft zodoende geen nadelige effecten op het toekomstige woongebied 'Lage Heide wonen'.

Zie ook paragraaf 3.4.9 'Luchtkwaliteitsplan Valkenswaard en Waalre 2009-2014' voor het beleid van de gemeente Valkenswaard betreffende luchtkwaliteit.

Luchtkwaliteit vormt derhalve geen belemmering voor de realisatie van het plan.

In 2007 is door De Roever Milieuadvisering de Gebiedsvisie Valkenswaard-Zuid opgesteld ter onderbouwing van de Verordening op het gebied van de Wet geurhinder en veehouderij. In het kader van deze gebiedsvisie is de geurbelasting van alle, op dat moment, relevante geurbronnen voor het gehele gebied Valkenswaard-Zuid, waarvan ook het plangebied van dit bestemmingsplan deel uitmaakt, in kaart gebracht.

Op het moment van het onderzoek was alleen de varkenshouderij aan 't Broek 15–17 relevant voor het plangebied van onderliggend bestemmingsplan.

De varkenshouderij aan 't Broek 15–17 is inmiddels aangekocht door de gemeente Valkenswaard. De milieuvergunning van het bedrijf is ingetrokken. De opstallen zijn reeds gesloopt en het vee is verplaatst naar een nieuwe locatie in een andere gemeente.

De geluidscontour van de Dommelsche Bierbrouwerij, gelegen ten noordwesten van het plangebied aan de Westerhovenseweg, is gelegen over de meest noordelijke groenstrook van het plangebied. Deze contour ligt over het bestaand woongebied en hier worden geen nieuwe woningen gebouwd.

Verder zijn er in het plangebied en in de omgeving van het plangebied geen hinderlijke bedrijven aanwezig, welke een belemmering vormen voor voorliggend bestemmingsplan.

Externe veiligheid betreft het risico dat aan bepaalde activiteiten verbonden is voor niet bij de activiteit betrokken personen.

Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het voorkomen en beheersen van risicovolle bedrijfsactiviteiten en van risicovol transport (onder andere van gevaarlijke stoffen). Het gaat daarbij om de bescherming van individuele burgers en groepen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen of omstandigheden.

Risicobronnen kunnen onderscheiden worden in risicovolle inrichtingen (onder andere lpg-tankstations), vervoer van gevaarlijke stoffen en leidingen (onder andere aardgas, vloeibare brandstof en elektriciteit).

Om voldoende ruimte te scheppen tussen risicobron en de personen of objecten die risico lopen (kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten) moeten vaak afstanden in acht worden genomen. Ook ontwikkelingsmogelijkheden die ingrijpen in de personendichtheid kunnen om onderzoek vragen.

Volgens de risicokaart van de provincie Noord-Brabant zijn er geen risicobronnen in het plangebied.

Lage Heideweg

In het bestemmingsplan Lage Heideweg is de mogelijkheid opgenomen om een benzine-service-station te realiseren. In dit bestemmingsplan is een ontheffingsmogelijkheid opgenomen voor de verkoop van lpg bij dit benzine-service-station. In het kader van deze ontheffingsprocedure (tegenwoordig via een omgevingsvergunning) zal bekeken worden of het lpg-vulpunt is toegestaan. Er dient namelijk via een onderzoek aangetoond te worden dat voor het vestigen van zo'n risicovolle inrichtingsactiviteit (vulpunt en afleveringszuil), waarvan de risicocontour buiten de perceelsgrens komt te liggen waarop de inrichtingsactiviteit is gevestigd, de toepasselijke grenswaarden voor het risico en risicoafstanden ten aanzien van kwetsbare objecten in de omgeving (woningen) alsmede de toepasselijke richtwaarden in acht zullen worden genomen (overeenkomstig het bepaalde volgens het Besluit externe veiligheid inrichtingen).

Over de Lage Heideweg mogen gevaarlijke stoffen vervoerd worden, evenals over de N69. In de risicoatlas wordt gesteld dat wanneer de verkeersstromen gevaarlijke stoffen in tankwagens per jaar kleiner is dan 7500, een 80 km/uur weg geen plaatsgebonden risico (PR) contour heeft. Het groepsrisico (GR) gaat uit van een maximale bevolkingsdichtheid in het invloedsgebied van de weg. In het kader van het bestemmingsplan Lage Heideweg is een berekening gemaakt voor het groepsrisico. Er is aangegeven met welk maximaal inwonersaantal rekening moet worden gehouden binnen de contour van 200 meter langs de weg waarover gevaarlijke stoffen worden getransporteerd. Bij de situering van de Lage Heideweg is de afstand van de toekomstige weg tot aan de (geprojecteerde) structurele woonbebouwing in Lage Heide groter dan 200 meter. Het vervoer van gevaarlijke stoffen over de Lage Heideweg heeft dan ook geen invloed op de ontwikkeling in de naastgelegen gebieden, waaronder het onderhavig plangebied 'Lage Heide wonen'.

Explosieven onderzoek

Door Explosive Clearance Group (ECG) is in september 2010 een probleemanalyse naar het risico op het aantreffen van conventionele explosieven uit de Tweede Wereldooorlog in en in de omgeving van het plangebied uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage toegevoegd aan voorliggend bestemmingsplan.

Uit bestudering van de reeds voorhanden zijnde historische gegevens uit de probleeminventarisatie is gebleken dat in de omgeving van het plangebied in de periode vanaf 1980 een viertal explosieven zijn aangetroffen en geruimd. Slechts één van deze ruimingen heeft nabij het plangebied (locatie Het Broek 17) plaatsgevonden. Door bovenstaand gegeven, is het perceel van Het Broek als gebied met een feitelijk aantoonbaar verhoogd risico afgebakend.

Geadviseerd wordt om ter plaatse van de geplande bodemingrepen nabij Het Broek 17, niet gelegen binnen het plangebied van voorliggend bestemmingsplan, een detectieonderzoek vanaf met maaiveld uit te laten voeren. Bij dit detectieonderzoek wordt het te bewerken gebied met detectoren ingemeten en worden de meetresultaten geanalyseerd op de aanwezigheid van metaalhoudende objecten als mogelijke explosieven.

Voor de overige gebiedsdelen wordt geadviseerd om het proces van explosievenopsporing niet verder voort te zetten en de werkzaamheden regulier uit te laten voeren. Reden hiervoor is het feit dat er voor deze gebiedsdelen geen feitelijke aanwijzingen zijn die duiden op een aantoonbaar verhoogd risico. Voor deze gebieden wordt het algemene advies gegeven om het uitvoerend personeel dat bodemingrepen uitvoert voorafgaand aan deze werkzaamheden uitdrukkelijk te instrueren geen verdere acties te ondernemen in het geval van het onverhoopt aantreffen van munitieverdachte objecten.

Conclusie

Zodoende vormt het aspect externe veiligheid geen belemmering voor voorliggend plan.

Er lopen geen kabels en leidingen door het plangebied, welke een planologische belemmering vormen voor het plan. Er is ten zuiden van het plangebied een DPO-leiding gelegen met een bebouwingsvrije- en toetsingszone. Deze zones vallen echter buiten het plangebied.

Archeologisch vooronderzoek

Door RAAP is in december 2010 een 'Archeologisch vooronderzoek: een karterend veldonderzoek' opgesteld. Dit onderzoek is als bijlage toegevoegd aan voorliggend bestemmingsplan.

Conclusies

Op basis van de bodemprofielen kan het plangebied opgedeeld worden in vier landschappelijke zones. Dit betreft het beekdal van de Dommel, het oude akkerland, het stuifzandgebied (droge heide) en het voormalig natte heide- en bosgebied.

Uit het bureauonderzoek van RAAP blijkt dat vooral voor de (westelijke) rand van het beekdal van de Dommel een hoge archeologische verwachting geldt voor vuursteenvindplaatsen. Voorts is het gebied met de oude akkerlanden interessant: hier kunnen vindplaatsen van landbouwers (nederzettingsresten) voorkomen.

Op basis van de onderzoeksresultaten kan de archeologische verwachting voor (intacte) vuursteenvindplaatsen voor de onderzochte percelen naar laag worden bijgesteld vanwege de vastgestelde bodemverstoringen. De bodem is te verstoord, waardoor geen intacte vuursteenvindplaatsen meer worden verwacht. Ook elders in het plangebied is de natuurlijke bodem, een veldpodzol, afgetopt of zodanig verstoord dat geen intacte vindplaats van jager-verzamelaars meer worden verwacht.

In het noordoosten van het plangebied is de bodem nog vaak vanaf de BC-horizont intact. Hier kunnen (ook vanwege het voorkomen van hoge enkeerdgronden met esdek) nog relatief intacte sporen van nederzettingen van landbouwers voorkomen. In dit deel van het plangebied zijn drie scherven uit de late middeleeuwen aangetroffen die een hoge archeologische verwachting voor vindplaatsen (nederzettingsresten) uit de late middeleeuwen bevestigen. Ook de aanwezigheid van oudere vindplaatsen kan niet uitgesloten worden.

Voorts geldt dat de Provincie Noord-Brabant in plan gebieden met intacte esdekken altijd een proefsleuvenonderzoek eist. Esdekken zijn uitsluitend aangetroffen in het noordelijke deel van het plangebied, ten oosten van de Venbergseweg, ter plaatse van het oude akkerland en de overgang naar het beekdal van de Dommel. De bodem is hier slechts plaatselijk verstoord, maar niet in die mate dat delen van diepere sporen van landbouwers niet meer aanwezig kunnen zijn.

Aanbevelingen

Op basis van de onderzoeksresultaten gelden voor het plangebied meerde adviezen. Zie hiervoor ook de hierna opgenomen afbeelding:

• Paars: op basis van de aanwezigheid van hoge enkeerdgronden (esdek) en het daarmee samenhangende provinciaal beleid is afgesproken om in dit deel van het plangebied direct over te gaan naar een proefsleuvenonderzoek. Er geldt een hoge archeologische verwachting voor vindplaatsen uit alle perioden.
• Rood: in het noordoostelijk deel van het plangebied, tussen de Venbergseweg en het beekdal van de Dommel, wordt op basis van onderhavig onderzoek vervolgonderzoek in de vorm van proefsleuven aanbevolen. In dit deel van het plangebied kunnen nog nederzettingssporen van landbouwers voorkomen.
• Blauw: in het beekdal kunnen offsite- verschijnselen van nederzettingen verwacht worden. Aangezien in dit deel van het plangebied woningbouw is gepland, is vanwege praktische redenen een archeologische begeleiding niet aan te bevelen. Geadviseerd wordt om dit deel van het plangebied, indien nederzettingssporen op de aangrenzende drogere zones worden aangetroffen, door middel van proefsleuven te onderzoeken.
• Groen: voor de onderzochte percelen waar een (traditioneel) esdek ontbreekt, de bodem te verstoord is en/of geen archeologische indicatoren zijn aangetroffen, wordt in het kader van de voorgenomen bodemingrepen geen archeologisch vervolgonderzoek aanbevolen.
• Geel: voor de percelen waarvoor geen betredingstoestemming verkregen kon worden en die derhalve niet door middel van een karterend booronderzoek onderzocht werden, wordt geen advies gegeven. Ter plaatse van deze niet onderzocht percelen dient nog een archeologisch vooronderzoek uitgevoerd te worden.
• Grijs: ontgrond. De ontgronde delen worden niet meegenomen in onderhavig onderzoek, waardoor geen advies wordt gegeven.

Voor de delen van het plangebied die worden vrijgegeven, geldt dat indien bij de uitvoering van de werkzaamheden onverwacht toch archeologische resten worden aangetroffen, conform artikel 53 en 54 van de Monumentenwet 1988, aanmelding van de desbetreffende vondsten bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed verplicht is.

Kaart aanbevelingen archeologisch vooronderzoek (Bron: RAAP, 2009)

Programma van Eisen Inventariserend veldonderzoek (proefsleuven)

Voorafgaand aan het archeologisch proefsleuvenonderzoek is een Programma van Eisen (PvE) opgesteld waarin de precieze aard en locatie van de proefsleuven worden omschreven. Dit PvE is op 10 februari 2010 vastgesteld door bevoegd gezag (de gemeente Valkenswaard) en is als bijlage bij dit bestemmingsplan opgenomen.

Inventariserend veldonderzoek door middel van proefsleuven

Door ACVU-HBS is een inventariserend veldonderzoek door middel van proefsleuven in twee fases uitgevoerd (rapport d.d. april 2011). Dit onderzoek is als bijlage toegevoegd aan voorliggend bestemmingsplan.

De eerste fase – woensdag 9 tot en met vrijdag 18 juni 2010 - behelsde de aanleg van 61 sleuven. In de tweede fase – maandag 10 tot en met maandag 17 januari 2011 - werden 32 sleuven aangelegd. In deze tweede fase werd eveneens vindplaats 1 (waterput) opgegraven (werkput 85). In het 20.84 hectare grote plangebied zijn 93 proefsleuven en één opgravingsput aangelegd met een gezamenlijke oppervlakte van 9.678 m². In het plangebied zijn enkele zones niet onderzocht omdat dat niet nodig was (5.24 hectare) of niet konden worden onderzocht vanwege het ontbreken van betreddingstoestemmingen (4.9 hectare).

Op basis van twee vooronderzoeken zijn twee deelgebieden in het plangebied onderscheiden, waarvan één onderzocht diende te worden. Dit deelgebied bevindt zich op een dekzandrug en is ontgonnen in de Late Middeleeuwen.

Het proefsleuvenonderzoek heeft vijf vindplaatsen opgeleverd. Vindplaats 1, een waterput, bevindt zich in het zuidwestelijke deel van het plangebied, ten zuiden van de Pastoor Bolsiusstraat, en is als behoudenswaardig gekwalificeerd. Tijdens de tweede fase van het veldwerk is de vindplaats opgegraven. De waterput stamt uit de Ijzertijd. Eventuele geassocieerde structuren en sporen zijn niet aangetroffen. Vindplaats 2 bestaat uit een sporencluster (tien paalkuilen, twee greppels en één kuil) in het noordwestelijke kwadrant, ten westen van de Venbergseweg. De sporen behoren tot een erf uit de Nieuwe Tijd. De historisch-geografische verwachtingskaart bevestigt dat hier een huis of erf verwacht mag worden. Gezien de aanwezigheid van een woonhuis op deze locatie zal de eventuele voorganger mogelijk deels verstoord zijn. Vindplaats 3 bestaat uit greppels die kunnen worden geassocieerd met oude wegen. Het gaat om greppels die de voorganger van de Venbergseweg hebben geflankeerd en greppels van twee wegen die tegen het einde van de 20^ste eeuw verdwenen zijn. Vindplaats 4 bestaat uit 119 paalkuilen en één tot twee greppels. Mogelijk houden de noordwest-zuidoost georiënteerde greppels in werkputten 37, 39 en 42 verband met de structuur. Het geheel is te interpreteren als een landweer. De minimale lengte en breedte van de structuur bedragen respectievelijk 110 en 9 tot 17 m. Vindplaats 5 bestaat uit een greppel uit de Volle/Late Middeleeuwen, gelegen in het noodwestelijke blok van het plangebied.

Vindplaatsen 2 en 4 zijn behoudenswaardig. Deze vindplaatsen dienen in situ behouden te worden. Als dit niet mogelijk is, dan kunnen de archeologische resten veilig gesteld worden door middel van archeologisch onderzoek door ze op te graven, analyseren en te interpreteren als de gemeente hiertoe besluit. Vindplaatsen 3 en 5 zijn als niet-behoudenswaardig gekwalificeerd.

Vijf zones konden niet onderzocht worden vanwege het ontbreken van betredingstoestemming. Het betreft twee percelen in het noordwestelijke kwadrant, de uiterst zuidwestelijke zone, een zone in het noordoostelijke deel en een zone in het uiterst zuidoostelijke deel. Met uitzondering van de twee percelen die in het noordwestelijke kwadrant liggen kunnen op basis van het onderhavige onderzoek geen uitspraken gedaan worden over de aanwezigheid van archeologische resten en de waarde daarvan op deze niet-onderzochte percelen. Deze percelen mogen derhalve niet worden vrijgegeven en dienen te worden onderzocht conform het puttenplan zoals opgesteld in het Programma van Eisen.

Vertaling naar bestemmingsplan

De niet onderzochte delen van het plangebied krijgen de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 1'. Zie voor de begrenzing van deze dubbelbestemming de hierna opgenomen afbeelding. Ter bescherming van de archeologische waarden is in de planregels opgenomen dat een omgevingsvergunning is vereist voor het uitvoeren van de genoemde werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden. De twee behoudenswaardige plekken krijgen de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 2', waarin geregeld wordt dat bouw archeologisch begeleid dient te worden.

Locatie van de vindplaatsen, gecombineerd met de vrijgegegeven en niet-vrijgegeven terreinen (Bron: ACVU-HBS)

De Cultuurhistorische Waardenkaart bestaat uit een inventarisatie van historische geografie, historische stedenbouw en bouwkunst, historische groenstructuren en archeologie, waaraan een waardering is gekoppeld.

Voor het plangebied zijn van belang:

• Het gehele plangebied heeft een middelhoge tot hoge indicatieve archeologische waarde.
• Historisch groen ter plaatse van de Pastoor Bolsiusstraat in laanstructuur en een driehoekvormig stuk groen op de kruising Pastoor Bolsiusstraat/Monseigneur Smetsstraat.
• Een MIP monument op de kruising Pastoor Bolsiusstraat/Monseigneur Smetsstraat.

Uitsnede cultuurhistorische Waardenkaart met aanduiding van het plangebied (Bron: chw.brabant.nl)

Binnen het plangebied zijn enkele cultuurhistorisch waardevolle panden gelegen:

Het gemeentelijk monument en de cultuurhistorisch waardevolle panden zijn op de verbeelding en in de regels behorende bij dit bestemmingsplan opgenomen en voorzien van een passende bescherming.

De directe ligging tegen de natuurontwikkeling in het Dommeldal en het (beekdal)landschap, de aanwezigheid van waardevolle groenelementen en bomenlanen, de oude cultuurhistorische elementen en de situering tegen een aantal oude linten in Dommelen: alle ingrediënten zijn aanwezig om in dit woongebied een aantrekkelijk en aangenaam woon- en leefmilieu te creëren.

De ruimtelijke context en de moderne woonwensen hebben geleid tot twee hoofdambities welke leidend zijn in het ontwerp: Dorps wonen en Duurzaamheid.

Dorps wonen

De ambitie 'dorps wonen' dient de woonwijk een juiste omgevingssfeer en imago te geven. De toekomstige bewoners moeten het idee hebben dat ze in een aangenaam en overzichtelijk dorp wonen. Daarbij zijn veel aspecten van belang zoals de stedenbouwkundige hoofdopzet, de relatie met het landschap, de diversiteit, het straatbeeld, de verschijningsvorm van de openbare ruimte, de verschijningsvorm van de bebouwing en sociale samenhang. Voor elk aspect is een aantal uitgangspunten opgesteld.

Duurzaamheid

De gemeente Valkenswaard streeft naar een duurzame wijk en wil het aspect duurzaamheid in de bredere betekenis inpassen in de planontwikkeling. Duurzaamheid is meer dan alleen een aantal technische maatregelen. Het omvat thema's als energie, materiaal, afval, gezondheid, duurzame stedenbouw en Cradle to Cradle. Zij heeft invloed op het stedenbouwkundig ontwerp, de inrichting van de openbare ruimte en de uitwerking van de woningen en krijgt op verschillende schaalniveaus een plek in het verhaal. In het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitplan ligt de nadruk op de zichtbaarheid van duurzaamheidsmaatregelen.

Referentiebeelden ambities: dorps wonen (groene profielen) en duurzaamheid (waterberging)

(Bron: Buro 5 Maastricht, 2010)

Het ruimtelijke concept voor de geplande ontwikkeling bestaat uit een aantal componenten. Met deze componenten wordt ingespeeld op de bestaande kwaliteiten in het gebied en wordt de gewenste dorpse sfeer gecreëerd. Hierna worden de componenten beschreven.

1 Relatie met omgeving

De omgeving van de nieuwe woonwijk bestaat uit een aantrekkelijk landschap, met name het ten oosten van de wijk gelegen Dommeldal. Dit Dommeldal wordt door gerichte ingrepen ingericht als natuurgebied, waterbergingsgebied en landgoed. Hier hoort een uitgebreid stelsel aan voet- en fietspaden bij. Alhoewel de wijk als één geheel wordt ontworpen, zijn daarbinnen drie sferen te onderscheiden, bepaald door de specifieke ligging ten opzichte van de omgeving. De Venbergseweg en de Pastoor Bolsiusstraat vormen de grenzen tussen de sferen.

Zo wordt het gebied ten oosten van de Venbergseweg gericht op het Dommeldal. Het gebied gelegen ten noorden van Pastoor Bolsiusstraat richt zich op de bestaande woonwijken en de linten van Dommelen. Het gebied ten zuiden van Pastoor Bolsiusstraat maakt gebruik van de bestaande bospercelen en boomgroepen en kent een sterke relatie met het grotere bosgebied ten zuidwesten van het woongebied.

2 Benutten historische context

De Pastoor Bolsiusstraat en omgeving vormen een historisch decor met een uitgesproken dorps en landelijk karakter van bebouwing, openbare ruimte en groenstructuren. De bestaande historische elementen, zoals routes, kavelpatronen, houtopstanden, profielen en bebouwing worden zoveel als mogelijk behouden en dienen ook als inspiratiebron voor de rest van de woningbouwlocatie. Van een historische noord-zuid route is nog een laanfragment aanwezig, de route is als ontwerpthema opgepakt in het stedenbouwkundige ontwerp. De nabijheid van de Dommelse Watermolen is een belangrijk gegeven.

3 Een robuuste groenstructuur van lanen, bosje en groene plekken

Uit oogpunt van duurzaamheid en duurzame stedenbouw is het van belang dat bestaande groenstructuren worden beschermd en worden versterkt tot robuuste systemen.

Met name de zuidwesthoek en rond de Pastoor Bolsiusstraat is het bestaande groen op private kavels en in de openbare ruimte (grasbermen en laanstructuren) een belangrijk ontwerpthema. Op enkele plekken zijn solitaire bomen of boomgroepen aanwezig welke behouden worden. Aan de zuidzijde wordt een ecologische verbindingszone aangelegd die ervoor zorgt dat de natuurgebieden met hun leefgemeenschappen met elkaar in verbinding blijven. Het groen en de wadi's aan de oostzijde zijn ook onderdeel van het ecologische systeem.

Per buurt worden er openbare ruimtes toegevoegd welke de sfeer en identiteit van de afzonderlijke buurten versterken. Voor de buurt aan de zijde van het Dommeldal zijn het natuurlijk ingerichte groene ruimtes. In het ontwerp van de zuid-westelijke buurt zijn altijd de bestaande groenelementen zichtbaar in het straatbeeld. In de dorpse buurten staat het wonen rondom een groene plek centraal.

4 Definiëren nieuwe lintstructuur

De hoofdstructuur van de nieuwe woonwijk wordt gevormd door de bestaande wegen in het gebied welke getransformeerd worden tot een bebouwingslint, daarnaast wordt er nog een nieuw lint toegevoegd. Op het punt waar de linten samenkomen wordt een brink gesitueerd. De brink bestaat uit een grasveld met bomen, de linten uit een grasberm met sloot en een stevige laanstructuur.

Het stedenbouwkundig plan is een doorvertaling van het ruimtelijke concept, de ontwerpthema's dorps wonen en duurzaamheid.

Het stedenbouwkundig plan kent een sterk kader bestaande uit bestaande en nieuwe linten, een centrale brink, een groene omzoming met een robuuste ecologische verbindingszone en groene wiggen die vanuit het Dommeldal de woonwijk binnendringen. De wegprofielen zijn hierbij bindend. Binnen dit kader kan het programma binnen een bepaalde bandbreedte variëren. Op deze manier blijven de kwaliteiten van het plan overeind, wanneer het programma in de loop der tijd moet worden aangepast. De verkaveling geldt dan ook als een richtinggevende invulling.

Stedenbouwkundig plan (Bron: Buro 5 Maastricht, 2010)

Volkshuisvesting

Voor de gemeente Valkenswaard is een Woningmarktonderzoek opgesteld (door de gemeenteraad op 17 juni 2009 vastgesteld). De centrale vraag in dit onderzoek is hoe de woningbehoefte zich ontwikkeld in de gemeente Valkenswaard en haar kernen.

Naar aanleiding van dit Woningmarktonderzoek is een specifiek woningbouwprogramma voor 'Lage Heide wonen' vastgesteld (collegenota).

Tabel woningbouwprogramma 'Lage Heide wonen' zoals vastgelegd in de collegenota

Proj = projectmatig, Corp = corporatie, CPO = collectief particulier opdrachtgeverschap

Het woningbouwprogramma is enigszins aangepast in het stedenbouwkundig plan, zoals hierna uitgelegd in het 'programma stedenbouwkundig plan'.

Programma stedenbouwkundig plan

In het stedenbouwkundig plan zijn de kwantitatieve uitgangspunten met betrekking tot het aantal te realiseren woningen (circa 330), de verdeling in financieringscategorie, de gemiddelde kavelgrootte, de verdeling tussen koop/huur, het uitgiftepercentage (59%) verwerkt tot een eindbeeld. In de verkavelingssuggestie komen de kwalitatieve en kwantitatieve uitgangspunten ruimtelijk samen. Op enkele punten wijken de definitieve kwantitatieve gegevens af van de oorspronkelijke uitgangspunten. Dit heeft te maken met aspecten als inpasbaarheid in het plangebied, beoogde stedenbouwkundige kwaliteit, vraag en aanbod, en dergelijke.

Door de gemeente Valkenswaard is een lijst van gegadigden voor bouwkavels bijgehouden. Op 1 januari 2010 stonden er 703 gegadigden op deze lijst.

De uitgangspunten met betrekking tot het aantal te realiseren woningen, de financieringscategorie (goedkoop 35%, middenduur 30%, duur 35% ) en verdeling huur (35%)/koop (65% ) zijn gekoppeld aan de woningtypologieën.

Uiteindelijk is in de verkavelingssuggestie gerealiseerd:

• rijenwoningen sociaal: 83 woningen, gemiddelde kavelgrootte 163 m²;
• rijenwoningen: 19 woningen, gemiddelde kavelgrootte 206 m²;
• patiowoningen sociaal: 16 woningen, gemiddelde kavelgrootte 154 m²;
• patiowoningen: 20 woningen, gemiddelde kavelgrootte 214 m²;
• twee kapper: 80 woningen, gemiddelde kavelgrootte 300 m²;
• vrijstaand geschakeld: 28 woningen, gemiddelde kavelgrootte 340 m²;
• vrijstaand: 81 woningen, gemiddelde kavelgrootte 517 m²;
• woonwagens: 8 woningen, gemiddelde kavelgrootte 240 m².

Kaart woningtypen (Bron: Buro 5 Maastricht, 2010)

Voor de verkeerstructuur worden de principes van duurzaam veilig gevolgd. Het gehele gebied wordt ingericht als 30 km/uur-zone.

In de hiërarchie van de verkeersstructuur wordt het volgende onderscheid gemaakt:

• Wijkontsluitingsweg auto: Het woongebied wordt ontsloten via de Lage Heideweg en de omleidingsroute Monseigneur Smetsstraat. Ter plaatse van de Monseigneur Smetsstraat – omleidingsroute Monseigneur Smetsstraat wordt een rotonde gesitueerd en vanaf dit punt wordt de nieuwe woonwijk door middel van een nieuw aan te leggen weg (tussen rotonde en Venbergseweg) ontsloten. Een tweede auto ontsluiting wordt gerealiseerd aan de noordzijde, verbonden met de Crocuslaan en Bergstraat. Op een tweetal plaatsen worden verkeersremmende maatregelen aangebracht. Er is een voorstel in de maak welke voorziet in de aanleg van een plateau op de Venbergseweg (gedeelte aansluitend op de nieuwe woonwijk en Luikerweg). Zie hiervoor het verkeersonderoek van DHV in paragraaf 5.1.6.
• Buurtontsluiting: De hoofdstraten zijn onderdeel van de stedenbouwkundige hoofdstructuur. De fietser heeft zijn plek op de rijbaan, voor de voetgangers is er een eenzijdig trottoir. Op de Venbergseweg is parkeren niet wenselijk in verband met het gewenste straatbeeld, op de andere hoofdstraten is parkeren wel toegestaan. Voor de Pastoor Bolsiusstraat wordt het bestaande profiel gehandhaafd. Voor de voetgangers zijn hier geen afzonderlijke voorzieningen, deze gebruiken de rijbaan of de grasberm. In het straatprofiel worden geen formele parkeerplaatsen gesitueerd (informeel in berm). In de toekomst zal de intensiteit op deze straat afnemen door de aanleg van de Lage Heideweg en de omleiding Monseigneur Smetsstraat.
• Woonstraten: De voetgangers en fietsers maken gebruik van de rijbaan. Een- of tweezijdig is er een parkeerstrook. Daar waar parkeren voor rijwoningen is voorzien, wordt een voetpad gerealiseerd.
• Berijdbaar pad: Een berijdbaar pad is een verbreed trottoir welke tevens dienst doet als auto-ontsluiting van aanliggende kavels.
• Langzaam verkeer: Het betreffen afzonderlijke voetpaden welke niet gekoppeld zijn aan een straat, maar bijvoorbeeld een bouwveld of groengebied doorkruisen. Het pad ten zuiden van het driehoekig ruigteperceel aan de Pastoor Bolsiusstraat en een klein gedeelte van het voetpad aan de zuidzijde van het plangebied liggen op een historisch tracé.
• Fietspad: Ten zuiden van de ecologische verbindingszone en op de oeverwal grenzend aan het plangebied zijn vrijliggende fietspaden voorzien. De Venbergseweg geldt als belangrijke noord-zuid fietsverbinding. In oost-west richting wordt een nieuwe route voorzien door het Dommeldal. Dit is een snelle route van de woonwijk naar het centrum van Valkenswaard.

Kaart infrastructuur (Bron: Buro 5 Maastricht, 2010)

In de huidige planopzet voor de nieuwe woonwijk vindt de hoofdontsluiting plaats via de geprojecteerde Lage Heideweg. Dit is de meest gewenste situatie. Het is echter niet concreet in te plannen wanneer de Lage Heideweg daadwerkelijk wordt aangelegd. Het bestemmingsplan voor de Lage Heideweg is reeds vastgesteld door de gemeenteraad van Valkenswaard, maar is nog niet onherroepelijk.

5.1.7 Parkeren

Voor het parkeren gelden de volgende normeringen:

• rijenwoning (woningen type III): 1.55;
• patio's/bungalows (woningen type II): 1.8;
• twee-onder-een kap (woningen type II): 1.8;
• vrijstaand geschakeld (woningen type I): 2.0;
• vrijstaande woningen (woningen type I): 2.0.

Het uitgangspunt voor het nieuwe woongebied is dat het parkeren zoveel mogelijk op eigen terrein plaatsvindt. Uitzondering zijn de rijenwoningen in de sociale categorie. Voor de grote kavels in de vrijstaande sector geldt dat alleen de 0,30 bezoekersparkeerplaats in de openbare ruimte gerealiseerd mag worden.

Voor vrijstaande woningen, vrijstaand geschakelde woningen en twee-onder-een kap woningen is uitgegaan van twee opstelplaatsen op eigen terrein. De garages van deze woningen worden op minimaal 11 m van de perceelsgrens gesitueerd zodat twee opstelplaatsen op eigen terrein mogelijk zijn. Voor de patiowoningen is uitgegaan van één opstelplaats op eigen terrein. Voor de rijwoningen is uitgegaan van geen enkele opstelplaats op eigen terrein, tenzij het een hoekwoning betreft met meer dan 3 meter afstand tot de zijdelingse perceelsgrens. Bij de hoeve is uitgegaan van minimaal 10 opstelplaatsen in totaal en bij de woonwagens is uitgegaan van minimaal 12 opstelplaatsen in totaal.

Het parkeren in de openbare ruimte is op een eenduidige manier opgelost middels heldere structuren. Op enkele plekken resulteert het in een overschot aan parkeerplaatsen.

Deze gegevens zijn verwerkt in een parkeerbalans; deze is opgenomen in het beeldkwaliteitplan. Per deelgebied (straat of straatdeel) is er een eindbalans bekend die sluitend is of een overmaat laat zien. Zodoende is het parkeren gewaarborgd.

In het woongebied Lage Heide wordt een dorps woonmilieu nagestreefd. Daarbinnen vormt de openbare ruimte de bindende factor. Bij een dorps woonmilieu horen de termen eenvoud, variatie en harmonie. Bij een dorps woonmilieu vormt het groen de boventoon en is de bebouwing ondergeschikt hieraan. Rood en groen zijn in harmonie aanwezig, met bomen, gras, hagen en klinkers.

In het stedenbouwkundig plan is een hiërarchie aanwezig waardoor de structuren afleesbaar worden. Zij bestaat uit de lanen (dorpslinten), woonerven, een brink, een ecologische verbindingszone, bospercelen en plantsoenen. In het ontwerp is gebruik gemaakt van bestaande landschappelijke en historische kwaliteiten. Door deze ontspannen, eenduidige en heldere structuur, grote voortuinen, het ontbreken van doodlopende straten, voetgangersgebieden en grootschalige parkeerterreinen krijgt de woonwijk een dorps karakter.

De stedenbouwkundige structuur van de woonbuurt wordt bepaald door de stedenbouwkundige bouwblokken. Deze blokken definiëren de uiteindelijke straten en groene ruimtes. Binnen de bouwblokken zijn variaties in bebouwing gewenst om het gevarieerde straatbeeld te krijgen.

Naast het dorps wonen is duurzaamheid een ambitie. Binnen het stedenbouwkundig plan krijgen thema's zoals water, natuur en ecologie, verkeer, leefbaarheid en energie een plek.

Kaart groenstructuur (Bron: Buro 5 Maastricht, 2010)

In het 'Beeldkwaliteitplan Lage Heide woongebied' (Buro 5 Maastricht, d.d. oktober 2010) wordt de beeldkwaliteit van de openbare ruimte beschreven: wegprofielen en materialen, groen en bomen, water, ecologie en inrichtingselementen.

Dorps, landelijk, duurzaam: kernwoorden behorende bij de ontwikkeling van Lage Heide woongebied. Voor wat betreft de bebouwing wordt ingezet op kleinschaligheid, eenvoud en ingetogenheid, waarbij de individuele woning de basis is van het stedenbouwkundige plan. Bij een dorpse architectuur horen zorgvuldig vormgegeven woningen, in een eenvoudige hoofdmassa met kappen, natuurlijke duurzame materialen en aandacht voor detailleringen. Het is niet de bedoeling individuele hoogstandjes te bouwen (met uitzondering van enkele incidenten aan de dorpslinten), maar eerder terughoudend te zijn en vooral de planopzet als geheel te respecteren en te ondersteunen. Vanwege de terughoudendheid is het des te belangrijker ook de kleinere details zorgvuldig op te lossen en te kiezen voor hoogwaardige materialen, die in de loop der jaren alleen maar mooier worden.

Een samenhangende wijk ontstaat door de heldere hoofdopzet van de wijk, het groen, de hagen, de woningen met kappen, de harmonieuze kleuren (rood-bruin) en de ingetogen architectuur.

Binnen de hoofdopzet wordt onderscheid gemaakt in de dorpslinten (Venbergseweg, Pastoor Bolsiusstraat en het nieuwe lint) en de buurten erachter. De deelgebieden mogen onderscheidend zijn, maar wel binnen een bepaalde bandbreedte. De veranderingen zijn geleidelijk en de woningen zijn familie van elkaar (zowel qua bouwmassa als architectonische invulling). Het is niet wenselijk een thematisering per deelgebied te maken. Architectonische middelen dienen ingezet te worden zoals dakoverstekken, dakranden, dakkapellen, erkers, verbijzonderingen entrees of ramen en metselwerkdetails.

Kaart deelgebieden beeldkwaliteit bebouwing (Bron: Buro 5 Maastricht, 2010)

Kaart rooilijnen (Bron: Buro 5 Maastricht, 2010)

In het 'Beeldkwaliteitplan Lage Heide woongebied' (Buro 5 Maastricht, d.d oktober 2010) wordt de beeldkwaliteit van de bebouwing beschreven: rooilijnen, oriëntatie en incidenten, materialisering gevels, dakvormen, duurzaamheid, hagen en beeldkwaliteit per deelgebied.

Rooilijnen

Door het spel met de voorgevelrooilijnen wordt bijgedragen aan de gewenste variatie of rust in het straatbeeld. In het stedenbouwkundige plan is een indicatie van de gewenste rooilijnen aangeduid, opgebouwd uit vaste rooilijnen, variatie in rooilijnen en minimale rooilijnen.

Oriëntatie en incidenten

Kenmerkend voor een dorpse sfeer zijn bijzondere gebouwen die als oriëntatiepunt dienen voor passanten. Door kleurgebruik en afwijkende bouwvormen kan een gebouw als oriëntatie dienen. Zowel aan de dorpslinten als in de verschillende woonbuurten zijn woningen aangemerkt die in het verlengde liggen van een zichtlijn of die geaccentueerd dienen te worden als gevolg van een bijzondere positionering in het woongebied.

Kaart oriëntatie (Bron: Buro 5 Maastricht, 2010)

Bij de planontwikkeling van de locatie 'Lage Heide wonen' is in een vroegtijdig stadium het aspect 'duurzaamheid' meegenomen en heeft dus een uitdrukkelijke plaats gekregen binnen het plangebied.

In het rapport 'Duurzaam en comfortabel wonen in Lage Heide - van ambitie tot uitvoering', opgesteld door de SRE Milieudienst in december 2009 wordt beoogd een helder beeld te schetsen van de inpassing van duurzaamheid in het plan 'Lage Heide wonen'. Het rapport is opgenomen als bijlage bij voorliggend bestemmingsplan. De reikwijdte van het document heeft betrekking op het stellen van ambities, het benoemen van concrete maatregelen en het borgen van de benoemde ambities. Het rapport dient als een beleidsmatige basis voor het op te stellen beeldkwaliteitplan alsmede het bestemmingsplan.

In het rapport worden het stedenbouwkundig en gebouwniveau onderscheiden. Uit eerdere onderzoeken is gebleken dat Warmte Koude Opslag (WKO) op wijkniveau alsmede de toepassing van biomassa binnen het plangebied niet tot de mogelijkheden behoort. Derhalve is in het rapport vooral verder ingezet op gebouwgebonden en individuele opties.

Duurzame stedenbouw

Op stedenbouwkundig niveau worden diverse duurzaamheidsthema`s onderscheiden. Hierbij valt onder meer te denken aan:

• behoud watergebonden natuur;
• het afkoppelen van verhard oppervlak;
• inspelen op bestaande natuurlijke elementen;
• creëren van ecologische verbindingen;
• het stimuleren van groene afscheidingen bij tuinen;
• het bevorderen van langzaam verkeer binnen de wijk;
• aandacht voor sociale veiligheid;
• aandacht voor levensloopbestendig bouwen;
• zongerichte verkaveling;
• compact bouwen.

Met een groot aantal van de bovengenoemde thema's is rekening gehouden bij de uitwerking van de verkavelingsopzet. Daarnaast worden de onderwerpen nader uitgewerkt in het beeldkwaliteitplan. Ook wordt een en ander meegenomen in voorliggend bestemmingsplan.

Cradle to Cradle

De centrale gedachte van de 'Cradle to Cradle'-filosofie is dat alle gebruikte materialen, na hun gebruik in een bepaald product, nuttig kunnen worden ingezet in een ander product. Concreet houdt dit voor de nieuwe woonwijk in dat in het beeldkwaliteitplan voorwaarden worden gesteld aan materiaalgebruik en dakhellingen.

Duurzaamheid op gebouwniveau

Zoals uit eerdere onderzoeken is gebleken is het toepassen van collectieve voorzieningen in de nieuwe woonwijk technisch niet mogelijk dan wel niet rendabel. Derhalve wordt ingezet op de toepassing van gebouwgebonden maatregelen.

Belangrijkste uitgangspunt is om het gebied van energieprestatie uit te gaan van een EPC-eis van 0,6. Dit is een reële ambitie, omdat in 2011 deze norm zal worden opgenomen in het Bouwbesluit.

In het rapport 'Duurzaam en comfortabel wonen in Lage Heide - van ambitie tot uitvoering' worden de volgende maatregelen benoemd:

• isolatie (gevel/dak/begane vloer);
• zonwering;
• LTV-verwarming (lage temperatuur verwarming);
• zonneboiler;
• zonnepanelen;
• warmtepompensystemen;
• UHR-ketel (ultra hoog rendement).

Uitvoering

In het rapport 'Duurzaam en comfortabel wonen in Lage Heide - van ambitie tot uitvoering' worden de maatregelen beschreven op het gebied van duurzaamheid, zoals deze worden toegepast in de verdere uitwerking van het plan 'Lage Heide wonen'. Samengevat wordt het volgende voorgesteld:

• qua duurzaamheid wordt op gebouwniveau ingezet op een EPC-norm van 0,6;
• het opnemen van een aparte paragraaf in het bestemmingsplan;
• het opnemen van kwaliteitscriteria op het gebied van duurzaamheid in het exploitatieplan;
• het opnemen en reguleren van duurzaamheidsmaatregelen in de het beeldkwaliteitplannen.

Deze paragraaf beschrijft de uitgangspunten die zijn gehanteerd zijn bij het toekennen van de bestemmingen, waarden en aanduidingen. Ook wordt aangegeven in hoeverre de visuele ambities uit het beeldkwaliteitplan zijn doorvertaald in het bestemmingsplan.

Algemeen

In het bestemmingsplan is enkel het structurerend groen aangegeven als groen, de waterloop aan de oostzijde van het plangebied als water en het overige water met de functie waterberging als aanduiding binnen groen. De verkeersbestemming is zo ruim mogelijk gekozen, zodat er nog enige vrijheid is ten opzichte van het stedenbouwkundig plan. De nieuwe weg in het zuidwesten van het plangebied, welke aantakt op de nieuwe rotonde, heeft een ruimere verkeersbestemming gekregen om nog enige flexibiliteit te houden. Zo kan de ligging van de weg nog iets aangepast worden. Alles wat overblijft, heeft de bestemming wonen gekregen.

Per bebouwingsvlak is het woningtype vastgelegd. Dit kunnen ook meerdere typen zijn voor één bebouwingsvlak. Er is gekeken welke types waar gewenst zijn en welke types waar niet. De patio's vormen hierop een uitzondering: deze zijn vastgelegd, met de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - patio'. Op de plaatsen waar reeds bouwclaims zijn overeengekomen is specifiek aangeduid welke woningtypes en hoeveel woningen er binnen de betreffende aanduiding dienen te komen.

De diepte van de bouwstroken is afgestemd op de kavels, zodat overal een redelijke achtertuin gegarandeerd wordt.

Rooilijnen

De verspringende rooilijnen uit het beeldkwaliteitplan dienen plaats te vinden binnen de vastgelegde bouwstrook.

Hierbinnen is voldoende mogelijkheid voor deze verspringing. Niet het bestemmingsplan, maar het beeldkwaliteitplan is sturend om deze verspringingen ook daadwerkelijk te realiseren.

Waarden

Er is gekozen enkele waarden vast te leggen in het bestemmingsplan om deze te beschermen:

• de ecologische verbindingszone in het zuiden van het plangebied ('Waarde – Ecologie');
• waarde archeologie ('Waarde - Archeologie 1' voor de niet onderzochte delen van het plangebied en 'Waarde - Archeologie 2' voor de behoudenswaardige vindplaatsen);
• waardevolle laanbeplanting ('Waarde Laanbeplanting');
• waardevolle bomen ('Waardevolle boom').

Specifieke elementen

• De woonwagenstandplaats is vastgelegd met een maximum aantal van 8 eenheden met een wijzigingsbevoegdheid voor maximaal 6 extra woonwagens.
• De bloemencorso is vastgelegd ('specifieke vorm van maatschappelijk – corsobouwplaats').
• Aan het Dorpslint (zie kaart deelgebieden beeldkwaliteit bebouwing) wordt in het beeldkwaliteitplan voorzien in een aantal incidenten. Deze zijn aangeduid met 'specifieke bouwaanduiding bebouwingsaccent'. Hiervoor zijn regels opgesteld.
• Vanuit het akoestisch onderzoek is gebleken dat voor een viertal woningen in het zuidwesten van het plangebied (ter plaaste van de toekomstige rotonde) een dove gevel of doof dak vastgelegd dient te worden. De dove gevel is geregeld via de aanduiding 'gevellijn' en de dove gevel via de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - doof dak'. Hiervoor zijn regels opgesteld.

Toezicht en handhaving van een bestemmingsplan houden in de eerste plaats in, dat van overheidswege wordt gecontroleerd op de naleving van de regelgeving. De gemeente inventariseert de uitkomsten van een dergelijk onderzoek en vormt zich een oordeel. Tenslotte beslist zij of er interventies in de vorm van maatregelen en acties nodig zijn. De praktische uitwerking is nader in dit hoofdstuk beschreven.

Als een nieuw bestemmingsplan wordt opgesteld en op termijn een ander ruimtelijk rechtsregiem gaat gelden, dient de gemeente op een bepaald ijkmoment inzicht te hebben, wat er feitelijk aan bouwwerken in een gebied aanwezig is, hoe deze en de onbebouwde omgeving worden gebruikt.

De rechtssituatie gaat specifiek een rol spelen als in het kader van toezicht en handhaving teruggegrepen moet worden op het overgangsrecht, zoals dat in het geldend bestemmingsplan is beschreven. Op grond van het overgangsrecht is met objectieve feiten vast te stellen hoe de rechtssituatie is en of er bouw- en of gebruiksregels zijn overtreden. Het geheel geeft duidelijkheid aan burgers en overheid over en weer. Het systeem biedt de gemeente de mogelijkheid, als het opleggen van een dwangsom geen zin heeft gehad, op te treden via de weg van bestuursdwang. Eventueel kan door inschakeling van justitie een procedure in gang worden gezet die gericht is op vervolging wegens het begaan van een strafbaar feit. Het betreft hier de activiteiten die in de planregels worden ingeleid met de zinsnede 'het is verboden'.

Met de invoering van de Grondexploitatiewet, die per 1 juli 2008 in werking is getreden, hebben gemeenten een nieuw sturingselement: het exploitatieplan. Met het exploitatieplan worden de sturingsmogelijkheden voor gemeenten bij faciliterend grondbeleid versterkt.

Ten behoeve van onderhavige ontwikkeling stelt de gemeente Valkenswaard een exploitatieplan op, waardoor het kostenverhaal van deze ontwikkeling volledig is verzekerd. Het exploitatieplan heeft betrekking op het gehele exploitatiegebied; ook de delen van het exploitatiegebied, waarvoor het kostenverhaal reeds anderszins is verzekerd. De Wro verplicht het gehele exploitatiegebied op te nemen in het exploitatieplan, omdat ieder eigendom/eigenaar in het exploitatiegebied op een gelijke wijze benaderd moet worden ten aanzien van het betreffende kostenverhaal. Het exploitatieplan geldt voor iedere grondeigenaar, die de toegedachte bestemming op zijn/haar eigendom wil realiseren. Voor de grondeigenaar, waarvoor het kostenverhaal nog niet anderszins is verzekerd, geldt dat, indien hij/zij een succesvol beroep op zelfrealisatie doet, een exploitatiebijdrage moet worden betaald bij aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen.

Het exploitatieplan "Lage Heide wonen" is gelijktijdig met het onderhavige bestemmingsplan op 7 juli 2011 door de gemeenteraad vastgesteld.

Het onderhavige bestemmingsplan heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor het plangebied. Het bestemmingsplan is een ontwikkelingsplan. Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Daarnaast is voor het bestemmingsplan aangesloten bij de landelijke standaard voor bestemmingsplannen: de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP 2008). De hiervoor genoemde wetgeving en de SVBP 2008 zijn doorvertaald naar de standaardregels van de gemeente Valkenswaard.

Op 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Wabo) in werking getreden. Hierdoor is het omgevingsrecht drastisch gewijzigd. Veel toestemmingen en vergunningen die voorheen apart geregeld waren, zijn nu opgenomen in de Wabo. De inhoudelijke toetsingskaders voor deze vergunningen/toestemmingen zijn niet gewijzigd. In de regels is de terminologie aangepast aan de Wabo. De ontheffing heet nu 'omgevingsvergunning voor het afwijken'. De bouwvergunning heet 'omgevingsvergunning voor het bouwen'. De sloop- en aanlegvergunning zijn gewijzigd in 'omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk' respectievelijk 'omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden'.

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel zijn de begrippen opgenomen die van belang zijn voor de toepassing van het plan.

Artikel 2 Wijze van meten

Hier wordt aangegeven hoe bij de toepassing van de bestemmingsregels wordt gemeten.

Artikel 3 Groen

Deze gronden zijn bestemd voor plantsoenen, parken, groenstroken en andere groenvoorzieningen, bermen en water. Waterberging, waardevolle bomen, en een tijdelijke wagenopbouwlocatie voor het bloemencorso zijn op de verbeelding aangeduid. Voor het bouwen van gebouwen voor nutsvoorzieningen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en voor corsotenten zijn bouwregels opgenomen. De tijdelijke bouwwerken voor de opbouwlocatie mogen maximaal 3 maanden per jaar aanwezig zijn. Ter bescherming van waardevolle bomen is een omgevingsvergunning vereist voor het uitvoeren van de in dit artikel genoemde werken en werkzaamheden.

Artikel 4 Tuin

Deze gronden zijn bestemd voor aanleg en instandhouding als tuin, behorende bij de op de aangrenzende bestemming gelegen hoofdgebouwen, parkeervoorzieningen, en voor een parkeerterrein ter plaatse van de betreffende aanduiding. Voor het bouwen van aanbouwen aan de voorgevel van het op de aangrenzende bestemming gelegen hoofdgebouw zijn bouwregels opgenomen, evenals voor het bouwen van terreinafscheidingen en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van de bouwregels voor een steilere dakhelling of voor hogere terreinafscheidingen voor de voorgevel.

Artikel 5 Verkeer

Deze gronden zijn bestemd voor wegen, straten en pleinen, voet- en fietspaden, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, een pad ten behoeve van langzaam verkeer en waterberging beide ter plaatse van de betreffende aanduidingen, speelvoorzieningen, evenementen, nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen.Voor het bouwen van gebouwen voor nutsvoorzieningen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn bouwregels opgenomen.

Artikel 6 Water

Deze gronden zijn bestemd voor water, waterberging en waterhuishoudkundige voorzieningen in allerlei vormen, alsmede voor behoud, herstel en ontwikkeling van natuurlijke, landschappelijke en ecologische waarden wanneer sprake is van (water)natuurdoelstellingen. Er mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van het water worden gebouwd.

Artikel 7 Wonen

Deze gronden zijn bestemd voor wonen, tuinen en erven, een aan-huis-verbonden beroep, een woonwagenstandplaats ter plaatse van de betreffende aanduiding, en op kelderniveau uitsluitend voor parkeervoorzieningen, bergingen, goederenstalling, en nutsvoorzieningen. Een gemeentelijk monument en cultuurhistorische waarden zijn aangeduid op de verbeelding.

Hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. De bebouwingstypologie, maximale goothoogte en maximale bouwhoogte zijn op de verbeelding aangeduid. Ook zijn aanduidingen opgenomen voor verschillende bebouwingsaccenten. Voor het bouwen van aanbouwen en bijgebouwen buiten het bouwvlak zijn regels opgenomen, evenals voor het bouwen van terreinafscheidingen en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Ter plaatse van de aanduiding 'woonwagenstandplaats' zijn maximaal 8 woonwagens toegestaan. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van de bouwregels voor een steilere dakhelling, of voor hogere terreinafscheidingen voor de voorgevel.

De specifieke gebruiksregels geven aan waar de gronden in ieder geval niet voor mogen worden gebruikt. Ook zijn voorwaarden opgenomen voor het uitoefenen van een aan-huis-verbonden beroep, en regels voor het realiseren van opstelplaatsen bij woningen. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van de gebruiksregels voor het uitoefenen van een aan-huis-verbonden beroep met een grotere vloeroppervlakte, voor het gebruik van een bijgebouw als afhankelijke woonruimte ten behoeve van mantelzorg, of voor een kamerverhuurbedrijf. Er is een omgevingsvergunning vereist voor het slopen van een bebouwing ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden.'

Artikel 8 Waarde – Archeologie 1

Deze gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en het behoud van de op en/of in deze gronden verwachte archeologische waarden. Dit is een dubbelbestemming die over andere bestemmingen heen ligt. De aanvrager van een omgevingsvergunning voor het bouwen moet een archeologisch onderzoek overleggen. Indien noodzakelijk kunnen ter bescherming van de archeologische waarden voorwaarden worden verbonden aan de omgevingsvergunning.

Ter bescherming van de archeologische waarden is een omgevingsvergunning vereist voor het uitvoeren van de genoemde werken en werkzaamheden, waar indien noodzakelijk voorwaarden aan kunnen worden verbonden. Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen door de bestemming 'Waarde – Archeologie 1' geheel of gedeeltelijk te verwijderen of toe te voegen.

Artikel 9 Waarde – Archeologie 2

Deze gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en het behoud van de op en/of in deze gronden aanwezige archeologische waarden. Dit is een dubbelbestemming die over andere bestemmingen heen ligt. Indien noodzakelijk kunnen ter bescherming van de archeologische waarden voorwaarden worden verbonden aan een omgevingsvergunning voor het bouwen. Ter bescherming van de archeologische waarden is een omgevingsvergunning vereist voor het uitvoeren van de genoemde werken en werkzaamheden, waar indien noodzakelijk voorwaarden aan kunnen worden verbonden. Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen door de bestemming 'Waarde – Archeologie 2' geheel of gedeeltelijk te verwijderen of toe te voegen.

Artikel 10 Waarde – Ecologie

Deze gronden zijn mede bestemd voor behoud, herstel en/of ontwikkeling van een natte ecologische verbindingszone en van landschappelijke waarden en/of natuurwaarden. Dit is een dubbelbestemming die over andere bestemmingen heen ligt. Op deze gronden mag uitsluitend gebouwd worden ten behoeve van deze bestemming, met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot 3 m hoog. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van de bouwregels voor het bouwen van gebouwen ten behoeve van onderhoud en beheer van de natuur. Ter bescherming van de ecologische waarden is een omgevingsvergunning vereist voor het uitvoeren van de in dit artikel genoemde werken en werkzaamheden.

Artikel 11 Waarde – Laanbeplanting

Deze gronden zijn mede bestemd voor behoud, herstel, en/of ontwikkeling van waardevolle laanbeplanting. Dit is een dubbelbestemming die over andere bestemmingen heen ligt. Op deze gronden mag uitsluitend gebouwd worden ten behoeve van deze bestemming, met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot 3 m hoog. Ter bescherming van de waardevolle laanbeplanting is een omgevingsvergunning vereist voor het uitvoeren van de genoemde werken en werkzaamheden.

Artikel 12 Anti-dubbeltelbepaling

Dit artikel regelt dat gronden bij het toestaan van een bouwplan slechts één keer meegerekend kunnen worden.

Artikel 13 Algemene bouwregels

Dit artikel bepaalt dat indien in de bestaande situatie bepaalde afmetingen afwijken van de planregels, deze afwijkingen als maatgevend gelden.

Artikel 14 Algemene gebruiksregels

In dit artikel wordt bepaald dat de gronden in ieder geval niet voor seksinrichtingen mogen worden gebruikt, en dat bij woningen op eigen terrein opstelplaatsen dienen te worden gerealiseerd.

Artikel 15 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel wordt bepaald waarvoor het bevoegd gezag een omgevingsvergunning kan verlenen voor het afwijken van het plan.

Artikel 16 Algemene wijzigingsregels

Ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 1' kunnen burgemeester en wethouders het plan wijzigen ten behoeve van de bouw van één nieuwe woning. Ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 2' kunnen burgemeester en wethouders het plan wijzigen ten behoeve van de bouw van 6 extra woonwagens met bijbehorende aanbouwen en bijgebouwen. Voor beide wijzigingsbevoegdheden zijn voorwaarden opgenomen.

Artikel 17 Overgangsregels

Dit artikel bevat het overgangsrecht, zoals dat wordt voorgeschreven door het Besluit ruimtelijke ordening.

Artikel 18 Slotregel

Dit artikel bevat de slotregel.

Vooroverleg en inspraak

Het voorontwerpbestemmingsplan 'Lage Heide wonen' is conform artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening in vooroverleg gezonden naar de betreffende personen en instanties. Uit het vooroverleg zijn 4 reacties binnengekomen. Daarnaast heeft het plan van 17 mei tot en met 14 juni 2010 voor een ieder ter inzage gelegen volgens het bepaalde in de gemeentelijke inspraakverordening. Gedurende deze periode zijn diverse inspraakreacties ingediend. Tevens heeft er op 2 juni 2010 een inloopbijeenkomst plaatsgevonden.

De resultaten uit het vooroverleg en de inspraak zijn in het Eindverslag vooroverleg en inspraak samengevat. Deze notitie is als bijlage aan voorliggend bestemmingsplan toegevoegd.

Ter visie legging

Na vooroverleg en inspraak heeft het plan de procedure van artikel 3.8 en verder van de Wet ruimtelijke ordening doorlopen. In dit kader heeft het ontwerpbestemmingsplan 'Lage Heide wonen' vanaf 30 december 2010, gedurende een periode van 6 weken, voor een ieder ter inzage gelegen. Van de te doorlopen procedure en de daaraan verbonden ter inzage termijn is openbare kennisgeving gedaan volgens de wettelijk voorgeschreven informatiebronnen, te weten de Kempener Koerier en het Eindhovens Dagblad. Tevens is het plan gepubliceerd en te raadplegen geweest op de gemeentelijke website gedurende de ter inzage termijn.

In de genoemde periode zijn 21 zienswijzen ingediend en ontvangen. De resultaten van de procedure van artikel 3.8 en verder van de Wet ruimtelijke ordening zijn in de zienswijzennotitie ontwerpbestemmingsplan 'Lage Heide wonen' samengevat. In deze notitie, die als bijlage is toegevoegd, is aangegeven of de ingediende zienswijzen hebben geleid tot aanpassing van het voorliggende bestemmingsplan. Daarnaast zijn er ook ambtshalve wijzigingen doorgevoerd naar aanleiding van het ontwerpbestemmingsplan.

Vaststelling

Op het gewijzigde bestemmingsplan zijn tijdens de raadsvergadering d.d. 7 juli 2011 twee amendementen ingebracht. De één had betrekking op het opnemen van maximale bouwhoogtes op de verbeelding van het bestemmingsplan, de ander op het opnemen van nader uitgevoerd verkeersonderzoek in de toelichting. De gemeenteraad heeft vervolgens het bestemmingsplan met inachtneming van beide amendementen vastgesteld.

Na de raadsvergadering is het bestemmingsplan aangepast op basis van de amendementen. Voor elk bouwvlak op de verbeelding is een maximale bouwhoogte aangegeven. Ook is paragraaf 5.1.6.4 in de toelichting ingevoegd, waarin de resultaten van het nader verkeersonderzoek zijn beschreven. De rapportages van het nader onderzoek zijn opgenomen als bijlage bij de toelichting.

Crisis- en herstelwet

Op voorliggend bestemmingsplan 'Lage Heide wonen' is de Crisis- en herstelwet van toepassing. De wet zorgt voor kortere procedures, waardoor bouwprojecten sneller kunnen worden uitgevoerd. Met de Crisis- en herstelwet zorgt de overheid er in deze economisch zware tijden voor dat gezonde bedrijven niet omvallen, mensen hun baan behouden en de economische structuur van Nederland sterker wordt.

Het van toepassing zijn van de Crisis- en herstelwet heeft voor een bestemmingsplan onder andere de volgende gevolgen:

• Passeren materiële gebreken: de rechter kan materiële gebreken aan een besluit passeren indien vaststaat dat zonder dat gebrek geen ander besluit zou zijn genomen, en dat de belangen van belanghebbenden niet geschaad zijn.
• Versnelde behandeling/uitspraak binnen 6 maanden.
• Geen pro forma beroep/geen nadere gronden: dit betekent dat een beroepschrift binnen de indieningstermijn van 6 weken volledig moet zijn, latere aanvullingen zijn niet mogelijk.
• Invoering relativiteitsvereiste: een belanghebbende kan zich alleen beroepen op rechtsnormen die strekken tot bescherming van de belangen van de belanghebbende.
• Na vernietiging geen nieuw onderzoek: tenzij het onderzoek reden was voor vernietiging. Maar zorgvuldigheid blijft vereist, indien het onderzoek verouderd is moet het mogelijk wel geactualiseerd worden.
• Beperking beroepsrecht gemeente/provincie: gemeente/provincie kan echter wel naar civiele rechter als restrechter.

• Provincie Noord-Brabant (2010). Verordening Ruimte.

• Provincie Noord-Brabant (2010). Structuurvisie Ruimtelijke Ordening.
• Provincie Noord-Brabant (2007). Goedkeuringsbesluit inzake bestemmingsplan 'Valkenswaard-Zuid'.
• Provincie Noord-Brabant (2010). Brief leefgebied struweelvogels.
• Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (2009) Regionaal Woningbouwprogramma 2010-2020.
• Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (2007). Regionaal Verkeers- en Vervoerplan.
• Gemeente Valkenswaard en gemeente Waalre (2010). Luchtkwaliteitsplan Valkenswaard en Waalre 2009-2014.
• Gemeente Valkenswaard (2009). Voorontwerp-structuurvisie deel A gemeente Valkenswaard.
• Gemeente Valkenswaard (2009). Woningmarktonderzoek gemeente Valkenswaard.
• Gemeente Valkenswaard en Bergeijk (2009). Bestemmingsplan 'Lage Heideweg'.
• Gemeente Valkenswaard (2008). Beleidsnota parkeernormering gemeente Valkenswaard.
• Gemeente Valkenswaard (2007). Bestemmingsplan 'Valkenswaard-Zuid'.
• Gemeente Valkenswaard (2007). Geurverordening Valkenswaard-Zuid en omgeving.
• Gemeente Valkenswaard (2005). Bodemkwaliteitskaart gemeente Valkenswaard.
• Gemeente Valkenswaard (2004). Structuurplan 'Valkenswaard-Zuid'.
• Gemeente Valkenswaard (2001). Structuurvisie-plus Valkenswaard.
• Gemeente Valkenswaard (2001). Strategische Beleidsvisie.
• Gemeente Valkenswaard (2001). Gebiedsvisie Valkenswaard-Zuid.
• Gemeente Valkenswaard (1998). Groenstructuurplan.
• Gemeente Valkenswaard (1996). Verkeersbeleidsplan Valkenswaard.
• Buro 5 Maastricht (2010). Beeldkwaliteitplan Lage Heide woongebied.
• Buro 5 Maastricht (2010). Stedenbouwkundig plan Lage Heide woongebied.
• Croonen Adviseurs (2010). Akoestisch onderzoek.
• Croonen Adviseurs (2010). Evaluatie natuuronderzoeken Lage Heide.
• RAAP Archeologisch Adviesbureau (2010). Programma van Eisen Inventariserend veldonderzoek (proefsleuven).
• RAAP Archeologisch Adviesbureau (2009). Archeologisch vooronderzoek: een karterend veldonderzoek.
• ACVU-HBS (2011). Inventariserend veldonderzoek door middel van proefsleuven.
• Samenwerkingsverband Regio Eindhoven Milieudienst (2009) Advies Archeologische Monumentenzorg.
• Samenwerkingsverband Regio Eindhoven Milieudienst (2009) Duurzaam en comfortabel wonen in Lage Heide - van ambitie tot uitvoering.
• Oranjewoud (2009). Geohydrologisch onderzoek en watertoets.
• BRO (2009). Advies luchtkwaliteit bedrijventerrein plan Valkenswaard Zuid.
• Uitspraak Raad van State inzake bestemmingsplan 'Valkenswaard-Zuid' (2009).
• StAB advies inzake bestemmingsplan 'Valkenswaard-Zuid' (2008).
• De Roever Milieuadvisering (2007). Gebiedsvisie Valkenswaard-Zuid ogv Wet geurhinder en veehouderij.
• Syncera De Straat (2005). Bodemkwaliteitskaart Valkenswaard.
• Bosgroep Zuid-Nederand (2010). Inrichting Molenaarsbos: Inrichtingsplan voor natuurcompensatie Lage Heide.
• Bosgroep Zuid-Nederand (2010). Vleermuizenonderzoek.
• DHV (2010). Verkeersonderzoek Lage Heide: nieuwe ontsluiting woonwijk.
• DHV (2011). Onderzoek ontsluiting Lage Heide wonen via Holzerpaaike.
• Groen Licht Verkeersadviezen (2011). Verkeersintensiteitenonderzoek.
• DHV (2011). Verkeerscirculatieplan Lage Heide wonen aangevuld met varianten Venbergseweg.
• DHV (2011) Memo analyse verkeersafwikkeling kruispunten Dommelseweg (N397).
• ECG (2010). Explosievenonderzoek.

• Maps.google.com (2009).
• Provincie Noord-Brabant (2005). Cultuurhistorische Waardenkaart.
• Provincie Noord-Brabant (2009). Risicokaart.