In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan "Zeelberg" van de gemeente Valkenswaard;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0858.BPzeelberg-VA01 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen);

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, dan wel als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw (door de vorm) onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

het in een woning (met inbegrip van aanbouwen en bijgebouwen) beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, paramedisch, kunstzinnig, ontwerp-technisch, consumentverzorgend of hiermee gelijk te stellen gebied, waaronder tevens begrepen kappers, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt;

gedeelte van het perceel dat aan de achterzijde van het bouwvlak is gelegen en het zijdelingse verlengde daarvan, en welke gronden dezelfde bestemming hebben als die van het bouwvlak;

een bijgebouw dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is;

een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren.

een agrarisch bedrijf waarvan de productie geheel of in overwegende mate afhankelijk is van het voortbrengend vermogen van onbebouwde gronden in de directe omgeving van het bedrijf.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten daaronder niet begrepen;

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor de huisvesting van een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is;

woon- en verblijfsvormen met 24-uurs nabije zorg en bescherming (inclusief toezicht);

1. a. ten aanzien van bouwwerken:
   een bouwwerk, dat:
   1. 1. ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan bestaat of in uitvoering is;
   2. 2. na het in lid 1 genoemde tijdstip is of mag worden gebouwd krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, waarvoor de bouwaanvraag voor dat tijdstip is ingediend;
      
2. b. ten aanzien van gebruik:

het gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning;

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

het geheel van op gelijke of nagenoeg gelijke vloerhoogte gelegen ruimten in een gebouw met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van kelder, onderbouw, zolder en vliering;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

instelling waar cursussen gegeven worden als dans, koken, beeldende kunst, audiovisuele, dramatische en/of literaire vorming;

een alcoholvrije horeca-inrichting waar handel in en/of gebruik van softdrugs plaatsvindt;

vuurwerk dat is bestemd voor particulier gebruik;

In schriftelijke rapportage vastgelegd onderzoek naar de cultuurhistorische waarden van een monument, een complex van monumenten en/of een gebied, overeenkomstig de door het college te stellen eisen;

de aan een bouwwerk of een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of dat gebied heeft gemaakt;

de bouwgrens aan de zijde van de weg;

de bouwgrens aan de zijde van het achterperceel;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan voor consumptie ter plaatse en anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

het verlenen van diensten aan derden, waarvan de uitoefening geschiedt in een rechtstreeks contact met het publiek, al dan niet door middel van een baliefunctie, met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting;

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de aanwezige flora en fauna;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een inrichting, bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een geluidszone moet worden vastgesteld;

een al dan niet zelfstandige ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen en/of leveren van kweekbenodigdheden (zoals potgrond, meststoffen, bestrijdingsmiddelen, lampen, ventilatiesystemen, waterpompen) voor psychotrope stoffen, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

het verkopen van softdrugs vanuit een horeca-inrichting of een andere voor het publiek toegankelijke lokaliteit en de daarbij behorende erven, dan wel het aldaar aanwezig zijn van middelen als bedoeld in artikel 3 (lijst II) van de Opiumwet, dan wel toegestaan dat de bedoelde middelen in de horeca-inrichting gebruikt, bereid, bewerkt, verkocht, geleverd, verstrekt en vervaardigd worden;

een gebouw dat gelet op de bestemming als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel valt aan te merken;

een bedrijf dat is gericht op het verstrekken van een nachtverblijf en/of het ter plaatse nuttigen van voedsel en dranken en/of het exploiteren van zaalaccommodatie, een en ander gepaard gaande met dienstverlening;

een verzameling van één of meer personen die een huishouding voeren, waarbij sprake is van continuïteit in samenstelling en onderlinge verbondenheid;

de verhuur van een woning of woongebouw geheel of nagenoeg geheel via kameruitgifte, waarbij kamers geen zelfstandige woonruimte vormen door het ontbreken er in van wezenlijke voorzieningen zoals een eigen kook- en/of wasgelegenheid en/of toilet;

een ruimte die door haar aard, indeling en inrichting kennelijk is bedoeld voor het verrichten van werkzaamheden van hoofdzakelijk administratieve aard;

de aan een gebied toegekende waarden in verband met de waarneembare verschijningsvorm van dat gebied;

een afdak aan een gebouw, al dan niet ondersteund;

het bieden van zorg aan een ieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband;

de aan een gebied toegekende waarden in verband met de geologische, bodemkundige en biologische elementen voorkomende in dat gebied;

een activiteit van zeer beperkte bedrijfsmatige en/of ruimtelijke omvang zodat de functie waaraan zij wordt toegevoegd, qua aard, omvang en verschijningsvorm, overwegend of nagenoeg geheel als hoofdfunctie herkenbaar blijft;

een bouwwerk dat bestaat uit een dakconstructie zonder eigen wanden;

1. a. bij nieuw te bouwen hoofdgebouwen en daarbij behorende aan- of uitbouwen:
   het straatpeil ter plaatse van de perceelgrens vermeerderd met 3 centimeter per meter afstand tussen de hoofdtoegang van het gebouw en die perceelgrens met een maximum van 30 centimeter;
2. b. bij bijgebouwen:
   de gemiddelde maaiveldhoogte van het aansluitend afgewerkte terrein;

een bedrijf, waarin het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding als beroep wordt uitgeoefend;

een inrichting, bij welke ingevolge het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen een grenswaarde/richtwaarde voor het risico c.q. een risicoafstand moet worden aangehouden bij in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten;

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch- pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische-massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

een al dan niet zelfstandige ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling en verkoop), verkopen en/of leveren van psychotrope stoffen aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

de naar het openbaar gebied toegekeerde bouwgrens en het verlengde van die grens;

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit. Hierbij kan gedacht worden aan duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten en andere daarmee gelijk te stellen voorzieningen;

een constructie, geen gebouw zijnde;

een (gedeelte van een) gebouw, dat bestaat uit een complex van ruimten, dat uitsluitend bedoeld is voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

gedeelte van het perceel dat aan de zijkant van het bouwvlak is gelegen, en welke gronden dezelfde bestemming hebben als die van het bouwvlak;

ruimte(n) in een gebouw, die geheel of gedeeltelijk is (zijn) afdekt met schuine daken en die in functioneel opzicht deel uitmaakt (uitmaken) van de daaronder gelegen bouwlaag of bouwlagen;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, liftschachten, trappenhuizen, gevel- en kroonlijsten, overstekende daken, luifels, erkers, en balkons buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw- c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1,5 meter bedraagt en met dien verstande dat voor luifels, erkers en balkons geldt dat de overschrijding van bouw- c.q. bestemmingsgrenzen niet plaatsvindt boven openbare ruimten.

De voor 'Agrarisch met waarden' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. herstel en/of ontwikkeling van natuurlijke, landschappelijke, ecologische en cultuurhistorische waarden;
2. b. grondgebonden agrarische activiteiten;
3. c. overige niet-grondgebonden agrarische activiteiten;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'manege' een manege;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' een bedrijfswoning;
6. f. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'monumentale boom'; het behoud en de bescherming van een monumentale boom;

met de daarbij behorende:

7. g. erven en terreinen;
8. h. in- en uitritten;
9. i. parkeervoorzieningen;
10. j. groenvoorzieningen;
11. k. voet- en fietspaden;
12. l. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Op de gronden zijn uitsluitend bouwwerken toegestaan ten behoeve van de in 3.1 omschreven bestemming, waarbij tevens wordt voldaan aan de volgende bepalingen:

De voor 'Cultuur en ontspanning' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. ateliers;
2. b. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'creativiteitscentrum', een creativiteitscentrum;
3. c. kookstudios;

met de daarbijbehorende

4. d. gebouwen;
5. e. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
6. f. erven en terreinen;
7. g. groenvoorzieningen;
8. h. parkeervoorzieningen;
9. i. waterhuishoudkundige voorzieningen.

Op de gronden zijn uitsluitend bouwwerken toegestaan ten behoeve van de in artikel 4.1 omschreven bestemming, waarbij tevens wordt voldaan aan de volgende bepalingen:

Tot een strijdig gebruik wordt in elk geval gerekend het gebruik van de gronden en bouwwerken voor:

1. a. horecabedrijven en daaraan gelijk te stellen bedrijven met uitzondering van ondergeschikte horeca ten dienste van de bestemming;
2. b. wonen;
3. c. kamerverhuur.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. plantsoenen, parken, groenstroken en andere groenvoorzieningen;
2. b. bermen;
3. c. speelvoorzieningen;
4. d. extensieve dagrecreatie;

met de daarbijbehorende:

5. e. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
6. f. voet- en fietspaden;
7. g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Op de gronden zijn uitsluitend bouwwerken geen gebouwen toegestaan ten behoeve van de in artikel 5.1 lid a, b,c en d omschreven bestemming, waarbij tevens wordt voldaan aan de volgende bepalingen:

Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan het gebruik of doen of laten gebruiken van de gronden en bouwwerken voor uitritten ter ontsluiting van aangrenzende percelen.

Met een omgevingsvergunning kan het bevoegd gezag afwijken van het bepaalde in artikel 5.3 ten behoeve van uitritten ter ontsluiting van aangrenzende percelen, mits

1. a. het groen als bedoeld in artikel 5.1 lid a in overwegende mate gehandhaafd en als zodanig herkenbaar blijft;
2. b. de afwikkeling van het verkeer niet nadelig beïnvloedt en niet leidt tot een onaanvaardbare parkeerdruk in de buurt.

De voor 'Natuur' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. natuurbehoud, herstel en/of ontwikkeling van natuurlijke, landschappelijke, ecologische, cultuurhistorische en waterhuishoudkundige waarden;
2. b. bebossing en andere groenvoorzieningen;
3. c. waterberging in de vorm van o.a. vennen en sloten;

met daaraan ondergeschikt:

4. d. extensief recreatief medegebruik;
5. e. natuureducatie;

met de daarbijbehorende:

6. f. onverharde fiets- en voetpaden;
7. g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Op of in deze gronden mag niet worden gebouwd.

Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan het gebruik of doen of laten gebruiken van de gronden en bouwwerken voor:

1. a. het storten van puin, vuil en tuinafval;
2. b. de stalling en opslag van al dan niet aan hun bestemming onttrokken voer- of vaartuigen;
3. c. het plaatsen van kampeermiddelen;
4. d. het racen en crossen met motoren of bromfietsen;
5. e. de uitoefening van handel en dienstverlening;
6. f. sportterreinen.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. de aanleg en instandhouding als tuin, behorende bij de op de aangrenzende bestemming gelegen hoofdgebouwen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'opslag' opslag;
3. c. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden'; behoud van cultuurhistorische waarden;
4. d. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'monumentale boom': het behoud en de bescherming van een monumentale boom;

met de daarbij behorende:

5. e. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
6. f. in- en uitritten;
7. g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Op de gronden zijn uitsluitend bouwwerken toegestaan ten behoeve van de in artikel 7.1 omschreven bestemming en bouwwerken die ten dienste staan van de aangrenzende bestemming, waarbij tevens wordt voldaan aan de volgende bepalingen:

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, straten en pleinen;
2. b. voet- en fietspaden;
3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden'; behoud van cultuurhistorische waarden;
6. f. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'monumentale boom'; het behoud en de bescherming van een monumentale boom;

met de daarbijbehorende:

7. g. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
8. h. nutsvoorzieningen;
9. i. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
10. j. speelvoorzieningen.

Op de gronden zijn uitsluitend bouwwerken zijn toegestaan ten behoeve van de in artikel 8.1 omschreven bestemming, waarbij tevens wordt voldaan aan de volgende bepalingen:

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
2. b. het behoud, herstel en de ontwikkeling van de natuurlijke en landschappelijke waarden van de waterloop en bijbehorende oevers;
3. c. extensief recreatief medegebruik;
   

met de daarbij behorende:

4. d. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. voet- en fietspaden;

Op de gronden zijn uitsluitend bouwwerken en werken, geen bouwwerken zijnde, toegestaan ten behoeve van de in artikel 9.1 omschreven bestemmingen waarbij tevens wordt voldaan aan de volgende bepalingen:

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. tuinen en erven;
3. c. een aan-huis-verbonden beroep;
4. d. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - garagebedrijf': een garagebedrijf;
5. e. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - transportbedrijf': een transportbedrijf;
6. f. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden'; behoud van cultuurhistorische waarden;
7. g. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'monumentale boom'; het behoud en de bescherming van een monumentale boom;

met de daarbij behorende:

8. h. gebouwen;
9. i. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
10. j. in- en uitritten;
11. k. parkeervoorzieningen;
12. l. groenvoorzieningen;
13. m. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Op de gronden zijn uitsluitend bouwwerken toegestaan ten behoeve van de in artikel 10.1 omschreven bestemming, waarbij tevens wordt voldaan aan de volgende bepalingen:

De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor instandhouding en bescherming van de in de grond aanwezige archeologische waarden.

1. a. het is verboden op of in de in Artikel 11 aangewezen gronden, zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (omgevingsvergunning) de aanwezige bouwwerken te slopen indien de oppervlakte groter is dan 250 m² en de diepte meer dan 30 cm bedraagt;
2. b. aan de omgevingsvergunning kan in ieder geval de voorwaarde worden gesteld dat de sloop wordt begeleid door een erkende archeologisch partij;
3. c. Indien tijdens de begeleiding van de sloopwerken vondsten van zeer hoge waarden worden aangetroffen, wordt hiervan terstond melding gemaakt bij burgemeester en wethouders die in het belang van de archeologische monumentenzorg aanvullende voorschriften kunnen verbinden aan de omgevingsvergunning;
4. d. de omgevingsvergunning kan niet worden verleend indien blijkt dat de sloop een onevenredige aantasting van de archeologische waarden van de gronden tot gevolg heeft.

Het bevoegd gezag is bevoegd het plan te wijzigen zodanig dat de bestemming 'Waarde-Archeologie' naar ligging wordt verschoven of naar omvang wordt vergroot of verkleind en in voorkomend geval uit het plan wordt verwijderd, van bestemming wijzigt in Waarde -Archeologie 4 of Waarde - Archeologie 6, voor zover de geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van de archeologische waarden, in voorkomend geval na beëindiging van opgravingen, daartoe aanleiding geeft.

De voor 'Waarde - Archeologie 4' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor instandhouding en bescherming van de in de grond aanwezige archeologische waarden.

1. a. het is verboden op of in de in Artikel 12 aangewezen gronden, zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (omgevingsvergunning) de aanwezige bouwwerken te slopen indien de oppervlakte groter is dan 500 m² en de diepte meer dan 0,3 m en 0,5 m bij esdekken onder maaiveld bedraagt;
2. b. Aan de omgevingsvergunning kan in ieder geval de voorwaarde worden gesteld dat de sloop wordt begeleid door een erkende archeologisch partij;
3. c. Indien tijdens de begeleiding van de sloopwerken vondsten van zeer hoge waarden worden aangetroffen, wordt hiervan terstond melding gemaakt bij burgemeester en wethouders die in het belang van de archeologische monumentenzorg aanvullende voorschriften kunnen verbinden aan de omgevingsvergunning;
4. d. De omgevingsvergunning kan niet worden verleend indien blijkt dat de sloop een onevenredige aantasting van de archeologische waarden van de gronden tot gevolg heeft.

Het bevoegd gezag is bevoegd het plan te wijzigen zodanig dat de bestemming 'Waarde-Archeologie' naar ligging wordt verschoven of naar omvang wordt vergroot of verkleind en in voorkomend geval uit het plan wordt verwijderd, van bestemming wijzigt in Waarde -Archeologie 3 of Waarde - Archeologie 6, voor zover de geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van de archeologische waarden, in voorkomend geval na beëindiging van opgravingen, daartoe aanleiding geeft.

De voor 'Waarde - Archeologie 6' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor instandhouding en bescherming van de in de grond aanwezige archeologische waarden.

1. a. het is verboden op of in de in Artikel 13 aangewezen gronden, zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (omgevingsvergunning) de aanwezige bouwwerken te slopen indien de oppervlakte groter is dan 25.000 m² en de diepte meer dan 0,3 m en 0,5 m bij esdekken onder maaiveld bedraagt;
2. b. Aan de omgevingsvergunning kan in ieder geval de voorwaarde worden gesteld dat de sloop wordt begeleid door een erkende archeologisch partij;
3. c. Indien tijdens de begeleiding van de sloopwerken vondsten van zeer hoge waarden worden aangetroffen, wordt hiervan terstond melding gemaakt bij burgemeester en wethouders die in het belang van de archeologische monumentenzorg aanvullende voorschriften kunnen verbinden aan de omgevingsvergunning;
4. d. De omgevingsvergunning kan niet worden verleend indien blijkt dat de sloop een onevenredige aantasting van de archeologische waarden van de gronden tot gevolg heeft.

Het bevoegd gezag is bevoegd het plan te wijzigen zodanig dat de bestemming 'Waarde-Archeologie' naar ligging wordt verschoven of naar omvang wordt vergroot of verkleind en in voorkomend geval uit het plan wordt verwijderd, van bestemming wijzigt in Waarde -Archeologie 3 of Waarde - Archeologie 4, voor zover de geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van de archeologische waarden, in voorkomend geval na beëindiging van opgravingen, daartoe aanleiding geeft.

De voor 'Waarde Cultuurhistorie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud, de versterking en ontwikkeling van de aanwezige cultuurhistorische waarden.

Het bevoegd gezag is bevoegd het plan te wijzigen zodanig dat de bestemming 'Waarde-Cultuurhistorie' naar ligging wordt verschoven of naar omvang wordt vergroot of verkleind en in voorkomend geval uit het plan wordt verwijderd, voor zover de geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van de cultuurhistoische waarden, in voorkomend geval na beëindiging van opgravingen, daartoe aanleiding geeft.

Alvorens de wijzigingen als bedoeld onder 14.4 wordt uitgevoerd, wordt advies ingewonnen bij de Monumentencommissie of een ander vergelijkbare deskundige commissie.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. In die gevallen dat de bestaande goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud en/of afstand tot enige aangegeven lijn van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand zijn gekomen, meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven respectievelijk toegestaan, geldt die goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud en/of afstand in afwijking daarvan als maximaal toegestaan;
2. b. in die gevallen dat een bestaand bebouwingspercentage, dat in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand is gekomen, meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven, geldt dat bebouwingspercentage in afwijking daarvan als maximaal toegestaan.

Tot een strijdig gebruik wordt in elk geval gerekend het gebruik van de gronden en bouwwerken voor seksinrichtingen.

In afwijking van de desbetreffende bepalingen van het plan kan het bevoegd gezag omgevingsvergunning verlenen voor:

1. a. geringe afwijkingen van de in het plan voorgeschreven maten ten aanzien van afstand tussen woningen, van afstand tot zijdelingse perceelsgrenzen, van bebouwde oppervlakten, alsmede van goothoogte van gebouwen met ten hoogste 10%;
2. b. het oprichten van niet voor bewoning bestemde gebouwen ten behoeve van het (weg-, spoorweg-, of water-) verkeer en de waterhuishouding of ten dienste van het openbaar nut - met uitzondering van verkooppunten voor motorbrandstoffen -, mits deze bouwwerken geen grotere oppervlakte dan 15 m² en geen grotere goothoogte dan 3 meter hebben;
3. c. het oprichten van gebouwtjes als jongeren ontmoetingsplaats (= Jop), mits deze bouwwerken geen grotere oppervlakte dan 40 m² en geen grotere bouwhoogte dan 3 meter hebben;
4. d. het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van het telecommunicatieverkeer -waaronder begrepen antennes en zendmasten-, al dan niet van openbare aard, mits de bouwhoogte maximaal 40 meter bedraagt;
5. e. het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ter wering van geluidhinder en/of luchtverontreiniging, brand- en explosiegevaar, mits de bouwhoogte maximaal 5 meter bedraagt;
6. f. het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, voor reclamedoeleinden direct nabij de openbare weg, mits de bouwhoogte maximaal 2,5 meter bedraagt;
7. g. het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, op de openbare weg die niet behoren tot de specifieke uitrusting van een weg, alsmede op openbare groenvoorzieningen, mits de bouwhoogte maximaal 10 meter bedraagt.

In de omgevingsvergunning kunnen nadere eisen worden gesteld ten behoeve van een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld, een goede woonsituatie, een goede milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

In afwijking van de desbetreffende bepalingen van het plan kan het bevoegd gezag omgevingsvergunning verlenen voor geringe afwijkingen van de in het plan aangegeven bestemmingsgrens, van het beloop of het profiel van een weg, alsmede van de vorm van bouwvlakken voor zover zulks bij de definitieve uitmeting, bij de verkaveling of bij de nadere detaillering noodzakelijk en/of wenselijk is, mits de genoemde afwijkingen niet meer van 10% bedragen.

1. a. Op de voorbereiding van het besluit tot het stellen van een nadere eis, zoals bepaald in voorliggend bestemmingsplan, is de volgende procedure van toepassing:
   1. 1. het ontwerpbesluit ligt met bijbehorende stukken gedurende een periode van twee weken voor een ieder ter inzage;
   2. 2. van de terinzagelegging wordt van te voren kennisgeving gedaan in een dag-, nieuws- of huis-aan-huisblad;
   3. 3. gedurende de termijn van terinzagelegging kan een belanghebbende zijn of haar zienswijze tegen het voornemen tot het stellen van een nadere eis schriftelijk indienen bij het bevoegd gezag;
   4. 4. indien tegen het voornemen zienswijzen zijn ingediend, wordt het besluit met redenen omkleed.
2. b. Het bepaalde in lid a, sub 2, kan achterwege blijven, indien door middel van een al dan niet op naam gestelde kennisgeving aan de omwonenden en/of andere belanghebbenden het beoogde doel kan worden bereikt.

1. a. Op de voorbereiding van het besluit inzake wijziging van het bestemmingsplan is de volgende procedure van toepassing:
   1. 1. het ontwerpbesluit ligt met bijbehorende stukken gedurende een periode van vier weken voor een ieder ter inzage;
   2. 2. van de terinzagelegging wordt van te voren kennisgeving gedaan in een dag-, nieuws- of huis-aan-huisblad;
   3. 3. gedurende de termijn van terinzagelegging kan een belanghebbende zijn of haar zienswijze tegen het ontwerpbesluit schriftelijk indienen bij het bevoegd gezag;
   4. 4. indien tegen het voornemen zienswijzen zijn ingediend, wordt het besluit met redenen omkleed.
2. b. het bepaalde in lid a, sub 2, kan achterwege blijven, indien door middel van een al dan niet op naam gestelde kennisgeving aan de omwonenden en/of andere belanghebbenden het beoogde doel kan worden bereikt.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%;
3. c. het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Zeelberg.

De gemeente is voornemens haar grondgebied te voorzien van een actuele, juridisch- planologische regeling. Aanleiding tot het actualiseren en digitaliseren van de bestemmingsplannen is het feit dat de huidige bestemmingsplannen al geruime tijd gelden en daardoor niet altijd voldoende actueel zijn. Meer dan voorheen dwingt de op 1 juli 2008 in werking getreden Wet ruimtelijke ordening (Wro) gemeenten tot het actueel houden van de bestemmingsplannen en daarbij toepassing te geven aan de nieuwe standaarden (SVBP/IMRO). Het voorgaande vormt de voornaamste reden van het opstellen van onderhavig bestemmingsplan 'Zeelberg'.

Het bestemmingsplan heeft als doel om de bestaande, feitelijke situatie te verankeren in een actuele regeling, met uitzondering van illegale situaties, die ruimtelijk gezien niet gewenst zijn. Daarnaast is het bestemmingsplan bedoeld om in de gehele gemeente uniformiteit en rechtsgelijkheid in de bouw- en gebruiksmogelijkheden aan te brengen, met inachtneming van de stedenbouwkundige structuur. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen worden in het plan niet mogelijk gemaakt.

Het bestemmingsplan 'Zeelberg' draagt het karakter van conserveringsplan. Conserveren betekent dat de bestaande, feitelijke situatie in het nieuwe bestemmingsplan wordt vastgelegd. Uitzondering hierop vormen illegale situaties, die ruimtelijk gezien niet gewenst zijn. In die gevallen wordt er aansluiting gezocht bij de mogelijkheden uit het voorheen geldende bestemmingsplan en de gewenste ruimtelijke inpassing. Stedenbouwkundige of ruimtelijke ontwikkelingen worden in beginsel niet mogelijk gemaakt. De gemeenteraad heeft in juni 2010 deze benadering vastgesteld, die gaat gelden voor alle te actualiseren plannen die vanaf dat moment worden opgesteld.

De in het bestemmingsplan opgenomen bebouwingsregeling is ontwikkeld ten behoeve van het actualiseren van de bestemmingsplannen, om op die manier te komen tot een eenduidige regeling die in alle nieuwe bestemmingsplannen in Valkenswaard toegepast kan worden. De nieuwe bebouwingsregeling voor met name de bestemming 'Wonen' is daarbij verruimd ten opzichte van de oude/vigerende regelingen om zo beter aan te sluiten bij de huidige maatschappelijke opvattingen en belevingen over gebruik van de ruimte. Inherent aan het toepassen van een nieuwe, eenduidige bebouwingsregeling is echter dat in sommige situaties een feitelijke beperking van de bouwmogelijkheden kan plaatsvinden.

In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van de situering van het plangebied en een overzicht van de bestaande juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft, voor zover relevant, in hoofdlijnen de beleidsdocumenten die door de te onderscheiden overheden ten aanzien van het plangebied zijn gepubliceerd. In hoofdstuk 4 wordt een beschrijving van de huidige situatie van het plangebied gegeven. Hierbij gaat het zowel om de ruimtelijke structuur als de aanwezige functies. Dit geeft een impressie van het beleidskader voor het bestemmingsplan. In dit hoofdstuk komen ook de milieutechnische randvoorwaarden als de historische kwaliteiten naar voren. Hoofdstuk 5 geeft een beschrijving van de uitgangspunten van het plan. De uitvoeringsaspecten handhaving en de economische uitvoerbaarheid worden besproken in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt aangegeven hoe het beleid en de planuitgangspunten zijn verwoord in de planregels. Als laatste komt in hoofdstuk 8 de inspraakreacties en het wettelijk vooroverleg aanbod.

Dit bestemmingsplan omvat de bebouwing gelegen aan de Zeelberg. Dit gebied wordt globaal begrensd door de wegen de Vest, de Stil en de Budels Baan. De begrenzing is afgestemd op het in ontwikkeling zijnde bestemmingsplan Buitengebied, Schaapsloop 1 en de Schaapsloop 2. Op de hieronder afgebeelde overzichtskaart is het plangebied nader aangeduid, waarbij inzicht wordt gegeven in de ligging ten opzichte van de omliggende gebieden.

Afbeelding 1: Ligging en begrenzing plangebied

Tot het moment waarop het nieuwe bestemmingsplan 'Zeelberg' in werking treedt, gelden de onderstaande bestemmingsplannen.

Het beleid van de gemeente Valkenswaard vormt het kader waarbinnen de functionele en ruimtelijke ontwikkelingen van de kom van Valkenswaard worden vastgesteld. De ruimtelijke ontwikkelingsplannen van rijk, provincie en regio vormen randvoorwaarden voor het gemeentelijke beleid. Voor zover relevant voor dit bestemmingsplan worden in de volgende paragraven het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid toegelicht.

Het rijksbeleid met betrekking tot de ruimtelijke ordening staat verwoord in de Nota Ruimte. De nota is op 27 februari 2006 in werking getreden.

De Realisatieparagraaf heeft op grond van de Invoeringswet Wro, artikel 9.1.2 lid 1 Overgangsrecht WRO, de status van een structuurvisie. Op basis van de Realisatieparagraaf nationaal ruimtelijk beleid zijn een vijftal nationale belangen in het plangebied van toepassing.

Allereerst is dit de bundeling van verstedelijking en economische activiteiten. nieuwe functies of bebouwing dienen grotendeels geconcentreerd tot stand te komen: in bestaand bebouwd gebied, aansluitend op het bestaande bebouwde gebied of in nieuwe clusters daarbuiten. De ruimte die in het bestaande stedelijke gebied aanwezig is, moet door verdichting optimaal gebruikt worden. De openheid van het landelijke gebied dient namelijk zo veel mogelijk behouden te blijven.

Daarnaast gelden voor het plangebied de volgende nationale belangen:

• borging van milieukwaliteit en externe veiligheid;
• het op orde houden van het regionale watersysteem;
• bescherming en nadere ontwikkeling leefgebieden van beschermde soorten;
• behoud en versterking van landschappelijke kwaliteit.

In de Ontwerp Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) staan de plannen voor ruimte en mobiliteit van nationaal belang. Zo beschrijft het kabinet in de Structuurvisie in welke infrastructuurprojecten zij de komende jaren wil investeren en op welke manier de bestaande infrastructuur beter benut kan worden. Provincies en gemeenten krijgen in de plannen meer bewegingsvrijheid op het gebied van ruimtelijke ordening.

Het kabinet richt zich bij de verbetering van het vestigingsklimaat vooral op de regio’s die zorgen voor de meeste economische groei. Dat zijn de haven van Rotterdam en de luchthaven Schiphol (mainports), de toptechnologieregio zuidoost Nederland (brainport) en de greenports (tuinbouwclusters) Westland/Oostland, Venlo, Aalsmeer, Duin- en Bollenstreek en Boskoop.

Het Rijk zet met de ontwerp structuurvisie het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid in voor een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Het Rijk formuleert drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• "het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• wet verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn".

Afbeelding 2: Ontwerp-Structuurvisie Infrastructuur en ruimte

Naast de drie hoofddoelen wordt een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte bevorderd. Hiervoor wordt een ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Dat betekent: eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en mocht nieuwbouw echt nodig zijn, dan altijd zorgen voor een optimale inpassing en multimodale bereikbaarheid. In onderstaande afbeelding zijn de Nationale ruimtelijke hoofdstructuur weergegeven. Op deze kaart is op hoofdlijnen aangegeven welke gebieden en structuren van nationaal belang zijn bij de geformuleerde rijksdoelen. Op het gebied van leefbaarheid en veiligheid is de ambitie dat Nederland in 2040 zijn inwoners een veilige en gezonde leefomgeving biedt met een goede milieukwaliteit, zowel in stedelijk als landelijk gebied. Daarnaast is aangegeven dat de ambitie is dat Nederland in 2040 blijvend beschermd is tegen overstromingen met voldoende zoetwater in droge perioden, is Nederland een bepalende speler in de internationale transitie naar duurzame mobiliteit, is de ambitie dat Nederland in 2040 nog steeds de bestaande (inter)nationale unieke cultuurhistorische waarden heeft en een natuurnetwerk dat de flora- en faunasoorten in stand houdt.

De "nieuwe" AMvB Ruimte komt in de plaats van de eerdere ontwerp-AMvB Ruimte uit 2009. De nieuwe AMvB Ruimte heet ook wel het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en gaat over nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. In de AMvB zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen.

Met de AMvB Ruimte maakt het rijk duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. De AMvB Ruimte omvat alle ruimtelijke rijksbelangen uit eerder uitgebrachte planologische kernbeslissingen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. In de AMvB Ruimte zijn de volgende nationale belangen vastgelegd:

• rijksvaarwegen;
• project Mainportontwikkeling Rotterdam;
• kustfundament;
• grote rivieren;
• waddenzee en waddengebied;
• defensie;
• ecologische hoofdstructuur;
• erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Met het Nationaal Milieubeleidsplan 4 uit juni 2001 wordt een nieuwe beleidscyclus gestart, met een over meerdere decennia vol te houden pad van transitie naar duurzaamheid. De verschillende transities zijn ondergebracht in drie clusters:

• transitie naar duurzame energiehuishouding;
• transitie naar een duurzaam gebruik van biodiversiteit en hulpbronnen;
• transitie naar duurzame landbouw.

Dit NMP 4 beoogt het permanente proces van verbetering te versterken door integrale oplossingen in ontwikkelen voor hier en nu, voor elders en later. De kwaliteit van de leefomgeving wordt bepaald door het aanbod van woningen, werkgelegenheid, winkels en andere voorzieningen in de omgeving of door de aanwezigheid van groen, natuur, ruimte en afwisseling van karakteristieke gebieden. Ook blijkt de waardering van het stedelijk gebied steeds meer gekoppeld te worden aan de waardering van het landelijk gebied en omgekeerd. Het milieubeleid draagt echter ook bij aan de kwaliteit van de leefomgeving. Milieu en ruimtelijke ordening raken steeds meer verweven. Milieubeleid en ruimtelijk beleid moeten elkaar dan ook versterken.

Het uitgangspunt is dat de verantwoordelijkheid voor het definiëren en realiseren van milieukwaliteit en de uitvoering van het beleid op het meest passende bestuursniveau komt te liggen.

De provincie Noord-Brabant heeft op 1 oktober 2010 de Structuurvisie ruimtelijke ordening vastgesteld. Op 1 januari 2011 is de Structuurvisie ruimtelijke ordening in werking getreden. De provincie geeft in de structuurvisie de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie. Het is de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. De visie geeft een ruimtelijke vertaling van de opgaven en doelen uit de Agenda van Brabant. Daarnaast ondersteunt de structuurvisie het beleid op andere provinciale beleidsterreinen, zoals het economisch-, mobiliteits-, sociaal-, cultureel-, milieu- en natuurbeleid.

Bij de ruimtelijke keuzes zijn de kernkwaliteiten van de provincie sturend. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten bijdragen aan de kracht en identiteit van Noord-Brabant. De structuurvisie ruimtelijke ordening van de provincie hanteert een sturingssysteem uit twee lagen: robuuste structuren en een gebiedsgerichte benadering in zogenaamde gebiedspaspoorten. Deze twee lagen zijn beiden gebiedsdekkend. De sturing is verschillend. Voor de ontwikkeling en bescherming van de structuren voelt de provincie zich primair verantwoordelijk en zet de provincie in op het niveau van de provincie als geheel.

De provincie kent 4 structuren:

• de groenblauwe structuur: gebieden waar natuur- en waterfuncties behouden en ontwikkeld worden;
• de agrarische structuur: een breed georiënteerde plattelandseconomie, waar landbouw een belangrijke drager is en waar de landbouwfunctie goed is afgestemd op de omgeving;
• de stedelijke structuur: alle grote locaties voor wonen, werken en voorzieningen zoals steden, dorpen en bedrijventerreinen, waar de nadruk ligt op concentratie, zorgvuldig ruimtegebruik, ruimtelijke kwaliteit, verknoping aan infrastructuur en versterking van kennisinnovatie economie;
• Infrastructuur: samenhangend netwerk van wegen, spoorlijnen, vaarwegen, luchthavens en buisleidingen waarbij de nadruk ligt op betere verknoping, bevorderen bereikbaarheid, aandacht voor landschap en goede verdeling over verschillende netwerken.

Het bestemmingsplan 'Zeelberg' ligt in de stedelijke en de groenblauwe structuur structuur.

Afbeelding 3: Uitsnede structuurvisie ruimtelijke ordening

De provincie wil in de Stedelijke gebieden het volgende bereiken:

1. 1. Concentratie van verstedelijking

De provincie wil dat er verschillende kwaliteiten worden ontwikkeld voor wonen en werken rond de steden en in het landelijk gebied. Om zo bij te dragen aan een onderscheidend leef- en vestigingsklimaat ter versterking van de kenniseconomie in Brabant. Bij de opgave voor wonen en werken wordt het accent sterker verlegd naar de te ontwikkelen kwaliteiten, de inzet op herstructurering en het beheer van het bestaand stedelijk gebied.

2. 2. Zorgvuldig ruimtegebruik

De provincie wil dat de kansen voor functiemenging, inbreiding, herstructurering en zo nodig transformatie in het stedelijk gebied goed worden benut, inclusief de mogelijkheden voor intensivering en meervoudig ruimtegebruik. Hierdoor is minder ruimte nodig voor stedelijke uitbreidingen.

3. 3. Meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit

De provincie wil dat nieuwe ontwikkelingen meer inspelen op het karakter en de kwaliteit van de plek. Door bij stedelijke ontwikkelingen uit te gaan van het verschil in omvang en karakter van de verschillende kernen, wordt het contrast tussen stad en dorp behouden. Dit versterkt de identiteit en aantrekkelijkheid van kernen en hun relatie met het omliggende landschap. Daarnaast is het van belang dat er meer regie komt op stedelijke functies en de inrichting langs grote infrastructuren van weg, spoor en water.

4. 4. Betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan de infrastructuur

Een betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan infrastructuur draagt bij aan een goede bereikbaarheid en daarmee aan het (inter)nationale vestigingsklimaat van Noord-Brabant.

5. 5. Versterking van de economische kennisclusters

Voor de regio Valkenswaard ligt het accent op Brainport met high tech, life sciences & medische technologie, food & nutrition. Door een vestigingsklimaat te bieden dat de uitwisseling van kennis tussen bedrijven, overheden en onderwijsinstellingen stimuleert, wordt de positie van de kennisclusters versterkt. Dit zorgt voor een sterkere positie in (inter)nationaal verband.

De provincie wil in gebieden die zijn aangewezen als Groenblauwe structuur het volgende bereiken:

1. 1. Een positieve ontwikkeling van de biodiversiteit

De achteruitgang in de ontwikkeling van de biodiversiteit wordt omgebogen in een positieve ontwikkeling. De natuur- en watersystemen in de gebieden zijn daarom beschermd en worden verbeterd door deze goed met elkaar te verbinden.

2. 2. Een robuuste en veerkrachtige structuur

Natuur en water moeten toekomstige ontwikkelingen in Noord-Brabant kunnen opvangen of daar tegen bestendig zijn. De provincie wil de Groenblauwe structuur daarom vanuit ecologisch oogpunt robuust en veerkrachtig maken.

3. 3. De natuurlijke basis en landschappelijke contrasten versterken

De gebieden in de Groenblauwe structuur versterken de identiteit van de verschillende landschappen in Noord-Brabant. Daarom wil de provincie de natuurlijke basis en de landschappelijke contrasten versterken en ontwikkelen.

4. De gebruikswaarde van natuur en water verbeteren

De gebieden in de Groenblauwe structuur zijn belangrijk voor recreatie en toerisme. De provincie wil daarom de mogelijkheden voor gebruik en beleving van deze gebieden verbeteren. Dit biedt kansen om het toeristisch-recreatieve product in Noord-Brabant te versterken. Binnen de Groenblauwe structuur liggen ook mogelijkheden voor de ontwikkeling van agrarische functies die passen in de groene omgeving.

Met de gebiedspaspoorten geeft de provincie de gebiedskenmerken en de provinciale ambities aan voor de verschillende landschappen die Brabant kenmerken. Valkenswaard ligt in gebiedspaspoort de Kempen. De gebiedspaspoorten zeggen iets over de ontwikkeling in het buitengebied. Hierbij ligt de nadruk op het versterken van het groene mozaïeklandschap van de Kempen en het beter verbinden van het landschap met het stedelijk gebied Eindhoven. Relevant voor Valkenswaard daarin is onder andere natte robuuste beekdalen te versterken, water langer vast te houden, recreatieve verbindingen, groene overgangen van de dorpsrand, stimuleren van het aanbieden van streekproducten, zorg en educatie, ontwikkeling van Kempische bermen, Dommeldal verder ontwikkelen, beschermen en toeristisch recreatief ontsluiten.

Provinciale Staten hebben op 17 december 2010 de Verordening ruimte Noord-Brabant 2011 vastgesteld. De verordening is in twee fasen tot stand gekomen;

• de Verordening ruimte fase 1, die op 23 april 2010 werd vastgesteld, betrof het omzetten in regels van het toen geldende provinciaal beleid;
• de Verordening ruimte fase 2, waarvan het ontwerp op 1 juni 2010 werd vastgesteld, betrof het omzetten in regels van nieuw beleid dat is opgenomen in de Structuurvisie ruimtelijke ordening en gedeeltelijk ook een herziening van de verordening ruimte, fase 1.

De Verordening ruimte Noord-Brabant 2011 is op 1 maart 2011 in werking getreden. De onderwerpen die in de Verordening Ruimte staan, komen uit de provinciale structuurvisie. Daarin staat welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. De verordening is daarbij één van de manieren om die provinciale belangen veilig te stellen.

In onderstaand figuur is een uitsnede uit de relevante kaartlagen behorend bij de Verordening ruimte opgenomen. In de Verordening ruimte is het plangebied aangewezen als 'Bestaand landelijk gebied', 'Groenblauwe Mantel', 'Zoekgebied voor behoud en herstel van het watersysteem', 'Reservingsgebied waterberging gebied' en 'Attentiegebied ehs'.

Afbeelding 4: Uitsnede verordening ruimte stedelijke ontwikkeling

Afbeelding 5: Uitsnede verordening ruimte natuur en landschap

Binnen het plangebied zijn de volgende gebiestypen aanwezig:

• Attentiegebied ehs;
• Groenblauwe mantel;
• resergvinggebied waterberging gebied;
• Zoekgebied voor bhouden herstel van het watersysteem;
• Bestaand stedelijk gebied;
• Zoekgebied verstedelijking.

Attentiegebied ehs

Attentiegebieden ehs zijn zones die de hydrologisch afhankelijke delen van de EHS (natte natuurparels) bedekken en tevens een zone van gemiddeld 500 meter breed rondom een natte natuurparel omvatten. Deze zone is handmatig begrensd om zo veel mogelijk rekening te houden met in het veld voorkomende ‘harde’ en ‘logische’ grenzen, zoals perceelsgrenzen en wegen.

Groenblauwe mantel

De groenblauwe mantel bestaat overwegend uit grondgebonden agrarisch gebied, met belangrijke nevenfuncties voor natuur, water en (niet-bezoekersintensieve) recreatie. Door in de groenblauwe mantel in te zetten op het behoud en ontwikkeling van natuur en water(beheer) wordt bijgedragen aan de bescherming van de waarden in het aanliggende kerngebied groenblauw. Het kerngebied groenblauw bestaat uit de ecologische hoofdstructuur inclusief de (robuuste) ecologische verbindingszones en waterstructuren zoals beken en kreken. Deze waterstructuren zijn nagenoeg geheel gebaseerd op de Kaderichtlijn Water en de waterlopen met de functie Waternatuur uit het Provinciaal Waterplan 2010-2015. De groenblauwe mantel ondersteunt dus het beleid van het kerngebied groenblauw, maar heeft ook eigenstandige betekenis voor water, biodiversiteit en landschap.

Reservingsgebied waterberging gebied

De waterbergingsgebieden worden ingezet om wateroverlast uit regionale watersystemen (beken, waterlopen) tegen te gaan. Voor de planologische regeling van de regionale waterbergingsgebieden en reserveringsgebieden waterberging en de begrenzing van deze gebieden is aangesloten bij de reconstructieplannen (correctieve herziening). In het kader van het (ontwerp-)Provinciaal Waterplan 2010-2015 is de begrenzing van de gebieden op enkele onderdelen geactualiseerd.

Zoekgebied voor behoud en herstel van het watersysteem

In de aangegeven gebieden gelden ruimtelijke beperkingen aan activiteiten die het realiseren van watersysteemherstel belemmeren of onnodig kostbaar maken. De beperkingen, opgenomen in artikel 5.7, tweede lid, onder b en c, hebben tot doel het reguleren (in de vorm van een vergunningenstelsel) van (nieuwe) verhardingen van een bepaalde omvang en van het ophogen van gronden.

Stedelijke ontwikkeling (bestaand stedelijk gebied en zoekgebied verstedelijking)

Bij de opvang van de verstedelijkingsbehoefte wordt in het nieuw provinciaal beleid het accent sterker verlegd van nieuwe uitleg naar 'bestaand stedelijk gebied' en 'zoekgebied verstedelijking' door in te zetten op herstructurering en onderhoud. Door meer aandacht te schenken aan beheer en onderhoud van het bestaand stedelijk gebied worden in de toekomst ingrijpende herstructureringen voorkomen.

De bescherming van de gebieden 'Zoekgebied voor behoud en herstel van het watersysteem', 'Reservingsgebied waterberging gebied' en 'Attentiegebied ehs' is overgenomen in de regels van voorliggend plan.

De Regioraad heeft op 7 december 2004 de Regionale woonvisie voor het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven vastgesteld. De woonvisie geldt tot 2010. De woonvisie is geen concreet uitvoeringsprogramma. Het is de ambitie dat de woonvisie zal dienen als referentiekader en als leidraad en inspiratiebron voor de verschillende woningmarktpartijen. De visie van de regionale woonvisie is in zeven ambities vertaald. Puntsgewijs zijn deze als volgt:

1. 1. meer keuzevrijheid en zeggenschap voor de burger, met meer inzicht in de kansen op de woningmarkt;
2. 2. meer evenwacht in de koop-huur-verhouding tussen steden en dorpen;
3. 3. meer capaciteit en kwaliteit in wonen, welzijn en zorg;
4. 4. meer samenwerking tussen alle woningmarktpartijen;
5. 5. meer aandacht voor doelgroepen en betaalbaarheid van woningen;
6. 6. meer zorg voor kwaliteit van woning en woonomgeving;
7. 7. monitoren van wat er gebeurt op de woningmarkt.

Enkele van de destijds geformuleerde ambities en onderliggende thema's zijn ook op dít moment nog actueel, maar op bepaalde vlakken is de woningmarkt toch substantieel veranderd. Juist op deze vlakken zal een visie ontwikkeld moeten worden en zullen bijbehorende acties uitgezet moeten worden.

Op basis van Het Geniale Wonen en het uitgangspunt “lokaal doen wat lokaal kan”, is gekomen tot het volgende voorstel voor de uitdagingen voor het regionale woonbeleid dat uitgewerkt wordt in de Regionale Woonvisie 2011-2020:

1. a. Zuidoost-Brabant als internationale (kennis)economie
   1. 1. Creëer unieke woonmilieus (en bind kenniswerkers en bedrijven)
   2. 2. Oog voor lage-lonen-arbeidsmigranten
2. b. Sterke steden en vitaal platteland
   1. 1. Sorteer voor op krimp
   2. 2. Balans tussen verstedelijking en leefbaarheid kleine kernen
3. c. Herstructurering en transformatie
   1. 1. Duurzaam vernieuwen
   2. 2. Herbestemming en transformatie

Naar verwachting wordt de Woonvisie medio 2011 gepresenteerd.

De Structuurvisie Plus Valkenswaard geeft een visie voor de lange termijn waarop antwoord wordt gegeven op ruimtelijke vraagstukken en ontwikkelingen binnen de gemeente. De nadruk ligt op inbreiding en herstructurering van de kernen. Ook het landelijk gebied vraagt veel aandacht. Hoe Valkenswaard er in de toekomst uit gaat zien is weergegeven in het Duurzaam Structuurbeeld. Dit is het kader waarbinnen alle ruimtelijke ontwikkelingen de komende jaren moeten passen.

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening is de gemeente Valkenswaard gestart met het opstellen van een nieuwe Structuurvisie. Een update van de Structuurvisie Plus uit 2003 is benodigd omdat een aantal zaken al ontwikkeld of uitgevoerd zijn en er nieuwe aandachtspunten op de agenda zijn gekomen. Ook heeft de gemeente op diverse punten nieuw beleid geformuleerd en beleidslijnen herzien. Tenslotte ontbreekt een uitvoeringsprogramma.

De nieuwe structuurvisie is opgebouwd uit twee delen, deel A en deel B. Deel A bevat een ruimtelijke toetsingskader en visie op hoofdlijnen voor de lange termijn (circa 10-20 jaar). Dit deel formuleert de ontwikkelingskoers voor de lange termijn en biedt het casco voor concrete projecten en plannen. Het is een toetsingskader, maar tegelijkertijd ook een inspiratiekader voor ruimtelijke ontwikkeling.

Deel B van de structuurvisie is een ruimtelijk- functioneel programma en uitvoeringsplan voor de (middellange en) korte termijn. In dit deel van de structuurvisie staat beschreven welke concrete projecten en plannen op korte termijn richting uitvoering worden gebracht en hoe deze gerealiseerd gaan worden. Het projectenplan zal periodiek worden geactualiseerd en geeft daarmee steeds voor een bepaalde periode weer op welke wijze de ontwikkelingskoers tot uitvoering wordt gebracht. Deze actualisatie is nodig om kostenverhaal van bovenplanse kosten zeker te stellen en locatie-eisen te kunnen stellen. Bovendien biedt dit deel mogelijkheden om accenten in de ruimtelijke ontwikkeling te verschuiven, zonder daarbij de totale visie (deel A) aan te passen.

In deel A van de structuurvisie is ook een visie beschreven voor de bebouwde kom van Valkenswaard. Valkenswaard is ten opzichte van Dommelen en Borkel en Schaft de meest stedelijke kern. Dit betekent dat er meer mogelijkheden zijn voor nieuwe ontwikkelingen, vooral in het centrum en aan de randen van het centrum. De verbetering van de leefkwaliteit aan de doorgaande wegen heeft prioriteit. Deze linten, waaronder de Leenderweg, hebben te lijden onder de grote verkeersdruk. Als deze druk verminderd wordt, kan de inrichting van deze linten worden aangepast en meer worden gericht op de verblijfskwaliteit. Daarnaast staat in de structuurvisie aangegeven wat de mogelijkheden zijn voor inbreidingsplannen. Dit bestemmingsplan is een conserverend plan, wat inhoudt dat nieuwe bebouwingsmogelijkheden niet zijn opgenomen. Op het moment dat afgeweken wordt van dit bestemmingsplan, zal de structuurvisie handvaten kunnen bieden. Als een bepaalde ontwikkeling passend is, kan een afzonderlijke procedrue worden doorlopen om de ontwikkeling mogelijk te maken.

Afbeelding 6: uitsnede ontwerp structuurvisie Valkenswaard november 2010

De gemeente Valkenswaard heeft voor diverse gebieden een wijkontwikkelingsplan opgesteld. Een wijkontwikkelingsplan beschrijft een toekomstvisie voor de wijk op basis van de inzichten van de huidige situatie, met daarin opgenomen inspanningen en acties om die visie te bereiken.

Wijkontwikkelingsplannen zijn opgesteld voor Dommelen Noord en Het Gegraaf. Voor Borkel en Schaft geldt een IDOP (Integraal Dorps Ontwikkelingsplan). Woonservicezones worden opgesteld voor de wijken Geenhoven en Hoge Akkers. Het betreffende plangebied ligt niet in een van de wijken waar een wijkontwikkelingsplan geldt of een woonservicezone wordt opgezet.

In 2009 is een Woningmarktonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek had tot doel de ontwikkeling van de woningbehoefte tot 2020 in zowel kwantitatieve als kwalitatieve zin in kaart te brengen. Aan de hand van de onderzoeksresultaten is een woningbouwprogramma opgesteld. Enkele conclusies uit het onderzoek:

• het aantal huishoudens groeit met circa 7% door de afname van het aantal personen per huishouden;
• gezinnen nemen wat betreft aandeel en aantal af, maar blijft in absolute zin een grote groep huishoudens. De vergrijzing zet duidelijk in. Daarnaast blijkt uit het verleden dat jongeren wegtrekken uit Valkenswaard;
• woningbehoefteprognose tot en met 2020 is 1.280 woningen. De woningbehoefte voor de komende jaren wordt bepaald door twee factoren:
  1. 1. de verwachte huishoudensgroei (790 woningen);
  2. 2. de inloop van het (eventuele) woningtekort (250 woningen);

• naast reguliere woningen, ligt er een forse opgave in de bouw van nultredenwoningen en is er een behoefte naar zorgwoningen.
  

Dit bestemmingsplan is gericht op het behoud van de bestaande woningvoorraad. Toevoeging van extra woningen is in dit bestemmingsplan niet aan de orde behoudens splitsing van de langgevelboerderijen. Splitsing van de langgevelboerderijen wordt mogelijk gemaakt middels een afwijking.

Voor de gemeente Valkenswaard is een welstandsnota opgesteld die als wettelijke basis dient voor het welstandsbeleid binnen de gemeente. De welstandsnota Valkenswaard is vastgesteld in juni 2004. In de welstandsnota is Valkenswaard ingedeeld in een aantal clusters van gebieden, te weten centra, historische gegroeide gebieden, planmatig ontworpen woongebieden, bedrijfs- en voorzieningenlocaties en groengebieden. Onderhavig bestemmingsplan behoort tot de historische dorpsgebieden (H 1.5 Zeelberg).

Afbeelding 7: Uitsnede kaart Welstandsbeleid

Zeelberg

Het plangebied is in de welstandsnota specifiek aangegeven. Aangegeven is dat de kwaliteit van Zeelberg deels is te danken aan de goed geconserveerde historische agrarische bebouwing maar ook aan de situering van deze bebouwing in het buitengebied. De onderlinge afstand van de agrarische bebouwing ten opzichte van elkaar bepaalt deze kwaliteit. Aangegeven is dat indien de bedrijfsbebouwing nog meer richting de Zeelberg uitbreidt het unieke karakter daarvan blijvend wordt aangetast. De onderlinge afstand is groot genoeg om het solitaire karakter van de agrarische bebouwing te benadrukken zonder dat het de samenhang van de enclave geweld aan doet. Dit evenwicht van onderlinge samenhang kan eenvoudig verstoord worden door het amoveren van bestaande en toevoegen van nieuwe bebouwing. Daarbij is het aanliggende bedrijventerrein eveneens van invloed.

Voor nader onderzoek naar de bestaande situatie is nagegaan welke ruimtelijke en functionele kwaliteit in het plangebied aanwezig is. Daarnaast is gekeken naar de aspecten die met de fysieke milieuwaarden samenhangen. Verder wordt in dit hoofdstuk de historische kwaliteit beschreven, waarbij archeologie, cultuurhistorie en eventueel aanwezige monumenten aan bod komen. De uitkomsten van verrichte onderzoeken zijn in dit hoofdstuk vermeld.

Zeelberg is een buurtschap ten zuidoosten van Valkenswaard die al vele eeuwen lang dezelfde wegenstructuur toont. Zeelberg is gelegen ten westen van het dal van de Tongelreep, waardoor men via Drie Bruggen het Leenderbos kan bereiken. Zeelberg is een oud agrarisch buurtschap met de typische kenmerken van een aantal bij elkaar gesitueerde boerdeijen bij een wegknooppunt met een gemeenschappelijke functie. Onderstaand een historische kaart van Zeelberg.

Afbeelding 8: Uitsnede historische kaart Zeelberg

De woonkern dateert in zijn oudste vorm van omstreeks 1500. Ook het kenmerkende driehoekige plein kwam toen al voor. De naam De Zeelberg verwijst naar de lange rug van zandverstuiving in het oorspronkelijke beekdal van de Tongelreep ten noord-oosten van de reeds eerder aangehaalde driesprong. Zeelberg bestaat uit een aantal boerderijen die gerangschikt zijn om een plein dat de vorm heeft van een vrijwel regelmatige driehoek. De oorspronkelijke loop van de wegen, en het buurtschap Zeelberg zelf, is in grote lijnen intact gebleven. De Zeelberg wordt heden ten dage vooral gekenmerkt door het vele sluipverkeer dat zich vanuit België en de Kempen een weg zoekt naar voornamelijk Eindhoven.

De agrarische enclave bevindt zich direct ten zuiden van het bedrijventerrein Schaapsloop en is bereikbaar via De Vest. De enclave is ontstaan op de kruising van verschillende landwegen en heeft de grootste bebouwingsdichtheid rond een driehoekig, door landwegen gevormd, binnenplaats (plaatse). Hoewel de bebouwing van het bedrijventerrein dicht is genaderd ligt de agrarische bebouwing nog geheel vrij in het open buitengebied.

Wonen

De woonfunctie is de belangrijkste functie in het plangebied en blijft in stand. Alle reguliere woningen zijn als zodanig bestemd.

Aan-huis-verbonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten

Tot de woonfunctie worden ook de aan-huis-verbonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten gerekend. Uitgangspunt hierbij is dat de woonfunctie primair in stand dient te blijven en dat extra bouwmogelijkheden voor deze functies in beginsel niet zijn toegestaan.

De aan-huis-verbonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten met een afwijking geregeld. Belangrijke voorwaarde daarbij is dat de parkeersituatie goed is geregeld en dat het beroep of de bedrijfsmatige activiteit uitsluitend door de hoofdbewoner(s) wordt uitgeoefend.

Mantelzorg

Het wordt van groot belang geacht dat hulpverlening door naasten daadwerkelijk plaats kan vinden in de eigen woonomgeving. Dit betekent dat ook de ruimtelijke mogelijkheden hiervoor aanwezig moeten zijn. Daarom wordt middels voorliggend plan het wonen ten behoeve van de mantelzorg in vrijstaande en aangebouwde bijgebouwen middels een afwijking toegestaan.

Agrarisch

Binnen het plangebied is op diverse locaties sprake van agrarische gronden en bedrijven. In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de in het plangebied voorkomende agrarische bedrijven.

Overige functies

Naast de woonfunctie en agrarische functies is er op enkele locaties binnen het plangebied sprake van andere functies zoals bedrijvigheid. In onderstaande tabel zijn de binnen het plangebied overige functies opgenomen.

Verkeer

Momenteel wordt gewerkt aan het opstellen van een Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP). Voor wat betreft verkeer is de bestaande verkeersstructuur als zodanig bestemd in voorliggend bestemmingsplan. Binnen deze verkeersbestemming is herinrichting mogelijk.

Parkeren

Parkeren in het plangebied vindt zowel plaats op eigen terrein als op de openbare weg.

Algemeen

Mede ten gevolge van de waterproblemen die in een aantal winters aan het eind van de 20e eeuw in Nederland optraden ten gevolge van hevige regenval, is het besef gegroeid dat water een belangrijke plaats verdient in toekomstige ruimtelijke plannen. Om het hoofd te kunnen bieden aan zeespiegelstijging, toenemende neerslag en rivierwaterafvoer en verdergaande bodemdaling, nu en in de toekomst, is het van essentieel belang dat het waterbeheer een belangrijke plaats inneemt in de ruimtelijke ordening. Sleutelbegrippen hierbij zijn: meer ruimte voor water en waterbewust bouwen en inrichten.

Regelgeving

Directe aanleiding voor het kabinetsstandpunt 'Anders omgaan met water, waterbeleid in de 21e eeuw' (WB21)', is de zorg over het toenemende hoogwater in de rivieren, wateroverlast en de versnelde stijging van de zeespiegel. Het kabinet is van mening dat er een aanscherping in het denken over water dient plaats te vinden. Nadrukkelijker zal rekening moeten worden gehouden met de (ruimtelijke) eisen die het water aan de inrichting van Nederland stelt.

Het Watertoetsproces is verankerd in het Besluit op de ruimtelijke ordening (2003). Met de invoering van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in 2008 is de wettelijk verplichte werkingsfeer van het Watertoetsproces beperkt tot bestemmingsplannen, inpassingsplannen, projectbesluiten en buitentoepassingsverklaringen. Bij landelijke, provinciale en gemeentelijke structuurvisies is het Watertoetsproces geen voorgeschreven onderdeel meer, maar in de praktijk zal daarbij ook de inbreng van de waterbeheerder gevraagd worden.

Op 22 december 2009 is de Waterwet in werking getreden. In de Waterwet zijn alle vergunningen betreffende 'water' opgenomen. Met de Waterwet zijn Rijk, waterschappen, gemeenten en provincies beter uitgerust om wateroverlast, waterschaarste en waterverontreiniging tegen te gaan. Ook voorziet de wet in het toekennen van functies voor het gebruik van water zoals scheepvaart, drinkwatervoorziening, landbouw, industrie en recreatie. Afhankelijk van de functie worden eisen gesteld aan de kwaliteit en de inrichting van het watersysteem.

De Watertoets

Onderdeel van het rijksbeleid is de invoering van de watertoets. De watertoets dient te worden toegepast op nieuwe ruimtelijke plannen, zoals bestemmingsplannen, inpassingsplannen, projectbesluiten en buitentoepassingsverklaringen. Als een gemeente een ruimtelijk plan wil opstellen, stelt zij de waterbeheerder vroegtijdig op de hoogte van dit voornemen. De waterbeheerders stellen dan een zogenaamd wateradvies op. Het ruimtelijk plan geeft in de waterparagraaf aan hoe is omgegaan met dit wateradvies.

Onderzoek

Het plangebied ligt aan de zuidoostzijde van de kern Valkenswaard. In de huidige situatie bestaat het plangebied grotendeels uit agrarisch gebied, groenzone en woongebied. Belangrijke waterloop in het zuidoosten van het plangebied is de Tongelreep. Deze waterloop is tevens aangewezen als ecologische verbindingszone (EVZ). De waterloop is in beheer van waterschap De Dommel. Het plangebied is deels gelegen in natte natuurparel het Tongelreepdal. Een groot deel van het plangebied zijn aangewezen als Keurbeschermingsgebied en Attentiegebied.

Afbeelding 9: Keurbeschermingsgebieden en attentiegebieden (Keur 2009, Waterschap De Dommel)

Randvoorwaarden en uitgangspunten

Waterschap De Dommel en gemeente Valkenswaard

De volgende randvoorwaarden en uitgangspunten uit de Handreiking watertoets (versie maart 2011) van waterschap De Dommel zijn van toepassing op eventuele nieuwe ontwikkelingen of ver(nieuw)bouw binnen het plangebied:

• Bij alle bouwplannen dient het uitgangspunt te zijn het scheiden van vuil water en (schoon) hemelwater. Afvoer van schoon hemelwater naar het gemengd rioolstelsel wordt in principe niet meer toegestaan. Afvalwater en hemelwater dienen altijd gescheiden te worden aangeboden bij de perceelsgrens;
• Voor de afvoer van hemelwater geldt het uitgangspunt 'hydrologisch neutraal ontwikkelen'. Dit houdt in dat het hemelwater dat op daken en verhardingen valt, niet versneld mag worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Voor behandeling van dit water geldt de waterkwantiteitstrits, waarbij optie 1 het meest wenselijk en optie 4 het minst wenselijk is:

1. hergebruik;

2. vasthouden / infiltreren;

3. bergen;

4. afvoeren naar oppervlaktewater.

• De initiatiefnemer dient deze trits te doorlopen en te beargumenteren voor welke optie wordt gekozen. 'Vasthouden' betekent infiltratie in de bodem. Als hergebruik en (volledige) infiltratie niet mogelijk zijn, is het noodzakelijk om water te bergen. Bij 'bergen' kan worden gedacht aan een vijver of buffersloot met een geknepen afvoer naar een watergang. De te bergen hoeveelheid hemelwater dient te worden berekend met een neerslagreeks van T=10 + 10%. De initiatiefnemer dient deze berging op eigen terrein te realiseren en boven de GHG. De afvoer vanuit de berging mag niet meer bedragen dan de afvoer in de oorspronkelijke situatie (vóór de nieuwe stedelijke ontwikkeling). Deze afvoer is locatiegebonden en varieert grofweg van 0,1 tot 2 l/s/ha (zie afvoercoëfficientenkaart waterschap De Dommel). Daarnaast dient te worden aangetoond dat er in een T=100+10% situatie geen schade t.g.v. wateroverlast optreedt. Ter ondersteuning is een toetsinstrumentarium (HNO-tool) ontwikkeld waarmee een plan relatief eenvoudig getoetst kan worden op hydrologische neutraliteit.
• Bij de inrichting, bouwen en beheer dienen zo min mogelijk vervuilende stoffen te worden toegevoegd aan de bodem en het grond- en oppervlaktewatersysteem. Conform de waterkwaliteitstrits dienen de mogelijkheden voor bronmaatregelen (schoonhouden) te worden onderzocht.:

1. schoonhouden;

2. scheiden;

3. zuiveren.

Denk hierbij bijvoorbeeld aan zorgvuldige materiaalkeuze (pakket duurzaam bouwen), geen blootstelling van uitloogbare bouwmaterialen zoals zink, koper en lood aan hemelwater en een verantwoord beheer van de openbare ruimte (weg- en groenbeheer).

• Als de bodem en/of grondwater verontreinigd is dient dit in de waterparagraaf te worden opgenomen. Als randvoorwaarde geldt dan dat verdere verspreiding van de verontreiniging ten gevolge van de ontwikkeling niet is toegestaan.

Conclusie

Het bestemmingsplan maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk. Het aspect water vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid het onderhavige bestemmingsplan.Deze waterparagraaf is voorgelegd aan het waterschap in het kader van het vooroverleg, en is d.d. 19 december 2011 beoordeeld in het kader van de watertoets. Naar aanleiding van deze beoordeling is het bestemmingsplan op onderdelen aangepast.

Algemeen

De tijd dat elke vervuiling moest worden aangepakt ligt achter ons. Belangrijkste criterium hierbij is of de vervuiling zodanig is dat er sprake is van risico's voor gezondheid of milieu. In de praktijk blijken er vrijwel nooit risico's te zijn voor de gezondheid van mensen. Milieurisico's (verspreiding en ecologie) komen wel voor, maar meestal gaat het erom dat eventuele vervuilingen afstemming vereisen met bepaalde ontwikkelingen. Op dit moment is er sprake van een omslag van saneren naar beheren en behoeven alleen de zogeheten "ernstige vervuilingen" in meer of mindere mate aangepakt te worden. De maatregelen worden daarbij afgestemd op de functie.

Regelgeving

Landelijke regelgeving

Het landelijk bodembeleid is geregeld in de Wet bodembescherming (Wbb). Het doel van de Wbb is om te voorkomen dat nieuwe gevallen van bodemverontreinigingen ontstaan. Voor bestaande bodemverontreinigingen is aangegeven in welke situaties (omvang en ernst van verontreiniging) en op welke termijn (urgentie) sanering moet plaatsvinden. Hierbij dient de bodemkwaliteit tenminste geschikt te zijn voor de functie die erop is voorzien. Daarnaast dient verspreiding van verontreinigingen zoveel mogelijk worden voorkomen. Het beleid gaat uit van het principe dat de bodem geschikt dient te zijn voor de beoogde functie. De gewenste functie bepaalt als het ware de gewenste bodemkwaliteit. Voorliggend bestemmingsplan regelt de bestaande situatie, uitvoering van bodemonderzoek is derhalve niet noodzakelijk. Omdat er wel een signaalfunctie van het onderzoek uit kan gaan, wordt een onderzoek naar de kwaliteit van de bodem in het plangebied uitgevoerd.

Beleid gemeente Valkenswaard

Momenteel heeft de gemeente Valkenswaard geen locatiespecifiek bodembeleid of een goedgekeurde bodemfunctiekaart. Wel is er een bodemkwaliteitskaart in gebruik (Syncera De Straat 21 december 2005). Bij het opstellen van de bodemkwaliteitskaart is gekeken naar diffuse verontreinigingen binnen de gemeente Valkenswaard als gevolg van bebouwingsgeschiedenis, het gebruik van de bodem door mensen en bodemprocessen. Het resultaat is een kaart waarop deelgebieden zijn aangegeven waarbinnen, als gevolg van het gebruik, bodemverontreiniging is te verwachten en waarvoor verhoogde achtergrondwaarde gelden. De gemeente Valkenswaard is voornemens om op korte termijn de bodemkwaliteitskaart te herzien. Tevens wordt een bodemfunctieklassenkaart opgesteld waarin de gebruiksbestemmingen zijn vastgelegd. Hierbij zal onderscheid worden gemaakt tussen de bestemming 'wonen', 'industrie' en 'overig' (landbouw / natuur). Aan de hand van de resultaten van de nieuwe kaarten zal tevens het bodembeleid, waar nodig, worden herzien.

Zinkassen in de regio

Valkenswaard is gelegen in de Kempenregio. In deze regio zijn in vorige eeuw op grote schaal restproducten van de zinkproducerende industrie toegepast. De zogenaamde 'zinkassen of zinkslakken' konden bij de fabrieken in

Budel-Dorplein en vlak over de grens in België worden afgehaald. De assen werden door overheden en particulieren op grote schaal gebruikt als verhardingsmateriaal voor wegen en opritten. Door het gebruik van het sterk verontreinigde materiaal is een diffuse bodemverontreiniging ontstaan in de Kempenregio, op plaatsen waar het verhardingmateriaal is toegepast. Daarnaast heeft de uitstoot van verbrandingsgassen bij de productie van zink geleid tot een diffuse verontreiniging van de bovengrond rondom de fabrieksterreinen.

Actief Bodembeheer de Kempen

Om de omvang van de diffuse bodemverontreiniging in regio aan te pakken is projectbureau 'Actief Bodembeheer de Kempen' (ABdK) opgericht door de provincie Noord Brabant. Door ABdK is onder andere onderzoek gedaan naar het gebruik van zinkassen als verharding- en / of funderingsmateriaal voor wegen. De resultaten zijn opgenomen in een kaart met zinkassenwegen voor de gemeente Valkenswaard. Daarnaast zijn in opdracht van ABdK bodemonderzoeken uitgevoerd op terreinen van particulieren waar mogelijk zinkassen zijn toegepast. Indien gewenst zijn de terreinen gesaneerd.

Onderzoek

Om een actueel beeld te krijgen van de algemene bodemkwaliteit van het deelgebied Zeelberg zijn de beschikbare bodemgegevens geraadpleegd. Daarbij is gekeken naar activiteiten die mogelijk geleid hebben tot bodemverontreiniging of een verslechtering van de bodemkwaliteit. De volgende bronnen zijn hiervoor geraadpleegd.

• bodemkwaliteitskaart Valkenswaard (Syncera 2005);
• inventarisatie Zinkassenwegen de Kempen (ABdK 2009);
• het digitaal Bodeminformatie systeem (BIS);

Bodemkwaliteitskaart

Zeelberg is een kern die al in 1900 is ontstaan. Door de ouderdom is Zeelberg op de bodemkwaliteitskaart ingedeeld in de bodemkwaliteitszone 'Valkenswaard en Dommelen voor 1940'. In delen van de gemeente gelegen in deze zone zijn licht verhoogde gehalte PAK (polyaromatische koolwaterstoffen) te verwachten in de bovengrond. Voor een uitgebreide toelichting op de kwaliteitszone wordt verwezen naar de bodemkwaliteitskaart Gemeente Valkenswaard.

Zinkassenwegen

Uit de inventarisatie van zinkassenwegen door ABdK in 2009 blijkt dat de Zeelberg, de enige verharde weg binnen het deelgebied, in het verleden verhard is geweest met zinkassen. Een van de assen is in het verleden reeds verwijderd. Uit de inventarisatie door ABdK in 2009 blijkt dat onder een deel van de weg heterogeen nog verontreinigingen met zinkassen aanwezig kunnen zijn.

Vanaf de Budelsebaan loopt een onverhard pad parallel aan waterloop de "Tongelreep" dit pad is tevens heterogeen verontreinigd met zinkassen.

Bodemonderzoek

Uit het bodeminformatiesysteem van de gemeente Valkenswaard en de provincie Noord Brabant blijkt dat er binnen het plangebied een vijftiental onderzoeken is uitgevoerd. Het overgrote deel (9 stuks) is uitgevoerd door ABdK in het kader van de mogelijke aanwezigheid van zinkassen. De gegevens met betrekking tot het BIS zijn verstrekt door de gemeente Valkenswaard. Uit de resultaten van de verschillende onderzoeken blijkt dat met name in de bovengrond tot circa 0,5 m-mv verhoogde gehalte aan zware metalen aanwezig zijn. Het gaat in de meeste gevallen om de zinkassen gerelateerde metalen, zink, koper, lood en cadmium. In sommige gevallen is sprake van een ernstige bodemverontreiniging. Een aantal locaties is reeds gesaneerd.

In de ondergrond zijn behoudens licht verhoogde gehalte geen noemenswaardige verontreinigingen aangetoond. Ook in het grondwater zijn verhoogde concentraties zware metalen aangetroffen. Het is aannemelijk dat de verhoogde concentraties het gevolg zijn van de diffuse grondwaterverontreiniging als gevolg van de zinkassenproblematiek.

NAVOS

Binnen het deelgebied is een voormalige stortlocatie (NAVOS) aanwezig. De stort "Driebruggen/Tongelreep" is gelegen ter hoogte van de Tongelreep in het zuidoosten van het deelgebied. De locatie is bij de provincie Noord Brabant bekend als NB085800064 en wordt door de provincie gemonitoord.

Conclusie

Binnen deelgebied Zeelberg zijn enkele gevallen van ernstige bodemverontreiniging aanwezig als gevolg van de aanwezigheid of het gebruik van zinkassen in het verleden. Het gebruik en de verspreiding van zinkassen heeft mogelijk ook geleid tot verontreiniging van de bovengrond met zware metalen (veelal zink) op aangrenzende percelen. Door de bebouwingsgeschiedenis, die al dateert van rond 1900, is tevens sprake van licht verontreinigingen met PAK in de bovengrond. Er is voor zover bekend geen sprake van locaties die uit humaan oogpunt met spoed moeten worden gesaneerd (spoedlocaties).

Het bestemmingsplan betreft een consoliderend bestemmingsplan. Bestaande bestemmingen, bebouwing en functies in het gebied blijven gehandhaafd en worden overeenkomstig de huidige bestemming geregeld in het bestemmingsplan. Er is geen sprake van een functiewijziging in het plangebied en er bestaat vanuit bodem geen beperking voor dit bestemmingsplan. Indien de bestemming binnen deelgebied Zeelberg in de toekomst wijzigt dient te worden beoordeeld of de bodemkwaliteit voldoet aan de eisen van de beoogde bestemming.

Algemeen

Natuur en groen wordt over het algemeen positief gewaardeerd. Zowel in als buiten de stad vertoeven veel mensen in hun vrije tijd graag in de bossen en de parken in en rond de stad. De aanwezigheid van voldoende groen op een bereikbare afstand bepaalt voor een belangrijk deel de leefbaarheid van een woongebied. Ook de aanwezigheid van dieren, bijvoorbeeld vogels, in de stad wordt over het algemeen als positief ervaren. De aanwezigheid van voedsel-, nest- en rustgebied is voor deze dieren van essentieel belang.

Regelgeving

De bescherming van de natuur is in Nederland vastgelegd in respectievelijk de Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet. Deze wetten vormen een uitwerking van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Daarnaast vindt beleidsmatig gebiedsbescherming plaats door middel van de ecologische hoofdstructuur (EHS), die is geïntroduceerd in het 'Natuurbeleidsplan' (1990) van het Rijk en op provinciaal niveau in de structuurvisie is vastgelegd.

Natuurbeschermingswet 1998

Uit een oogpunt van gebiedsbescherming is de Natuurbeschermingswet 1998, die op 1 oktober 2005 in werking is getreden, van belang. Deze wet onderscheidt drie soorten gebieden, te weten:

1. a. door de minister van LNV aangewezen gebieden, zoals bedoeld in de Vogel- en Habitatrichtlijn;
2. b. door de minister van LNV aangewezen beschermde natuurmonumenten;
3. c. door Gedeputeerde Staten aangewezen beschermde landschapsgezichten.

De wet bevat een zwaar beschermingsregime voor de onder a en b bedoelde gebieden (in de vorm van verboden voor allerlei handelingen, behoudens vergunning van Gedeputeerde Staten of de minister van LNV). De bescherming van de onder c bedoelde gebieden vindt plaats door middel van het bestemmingsplan. De speciale beschermingszones hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze zones plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Natuurbeschermingswet 1998 de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning ingevolge de Natuurbeschermingswet 1998 zal kunnen worden verkregen.

Speciale beschermingszones maken onderdeel uit van een samenhangend Europees ecologisch netwerk: Natura 2000. Dit netwerk is vergelijkbaar met de Nederlandse Ecologische Hoofdstructuur, echter op Europees niveau.

Ecologische Hoofdstructuur

De Nota Ruimte geeft het beleidskader voor de duurzame ontwikkeling en een verantwoord toekomstig grondgebruik in de vorm van onder andere de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). De EHS is een samenhangend netwerk van bestaande en te ontwikkelen natuurgebieden. Het netwerk wordt gevormd door kerngebieden, natuurontwikkelingsgebieden en ecologische verbindingszones.

Flora en fauna

Op 1 april 2002 is de Flora- en faunawet in werking getreden. Deze wet regelt de bescherming van wilde dier- en plantensoorten. In de wet zijn de voormalige Jacht- en Vogelwet opgenomen, alsmede de soortbeschermingsparagrafen uit de Natuurbeschermingswet. Tevens is een deel van de verplichtingen op grond van de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn opgenomen. De Flora- en faunawet verbiedt om dieren te doden of hun rust- of verblijfplaats te verstoren. Ook legt de wet de zorgplicht van de burger voor de flora en fauna vast. Er zijn vrijstellingsbepalingen, onder andere in verband met de jacht en de schadebestrijding. Afwijkingen van de verbodsbepalingen zijn mogelijk indien geen afbreuk wordt gedaan aan de gunstige staat van instandhouding van de soort.

Onderzoek

Ten zuiden en deels onderdeel van het plangebied is het Natura 2000 gebied Leenderbos gelegen, zie onderstaande figuur. Dit gebied heeft een natuur bestemming gekregen.

Figuur 10: overzicht EHS en Natura 2000. Bron: http://www.synbiosys.alterra.nl/natura2000

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet naast de zorgplicht ook rekening gehouden worden met de juridisch zwaarder beschermde soorten uit 'tabel 2', de bijlagen 1 soorten van het Besluit vrijstelling beschermde dier- en plantensoorten, de soorten uit Bijlage IV van de Habitatrichtlijnt (tezamen tabel 3) en met vogels. Van deze laatste groep is een lijst opgesteld met vogelsoorten waarvan de nesten jaarrond beschermd zijn en een lijst met vogels waarbij inventarisatie gewenst is. Komen soorten van de hierboven genoemde beschermingsregimes voor dan is de eerste vraag of de voorgenomen activiteit effecten heeft op de beschermde soorten. Treden er effecten op dan dient er gekeken te worden of er passende maatregelen getroffen kunnen worden om de functionaliteit van de voortplantings- en/of vaste rust- en verblijfplaats te garanderen. Met passende maatregelen kan de aanvraagprocedure voor een ontheffing voorkomen worden. Voor soorten van 'tabel 2' geldt bovendien dat een ontheffing niet nodig is wanneer gewerkt wordt conform een door het ministerie goedgekeurde gedragscode. Als passende maatregelen niet mogelijk zijn dan dient er een ontheffing aangevraagd te worden op grond van een belang behorende bij het beschermingsregime waaronder de soort beschermd wordt.

Conclusie

Gezien het voorgaande en het conserverend karakter van het bestemmingsplan, wordt verwacht dat de voorschriften uit de Flora- en faunawet niet worden overtreden. Er is dan ook geen aanleiding voor nader onderzoek. Indien in het plangebied een ruimtelijke ontwikkeling plaatsvindt, dient vooraf onderzoek plaats te vinden naar de effecten op beschermde soorten en indien nodig ontheffing aangevraagd te worden. Om uit te sluiten dat beschermde dier- en/of plantensoorten benadeeld worden dienen bestaande vegetaties (bomen, singels, houtwallen), oude gebouwen en waterpartijen gehandhaafd te worden. De belangrijke bestaande groenstructuren in het plangebied zijn opgenomen in het bestemmingsplan.

Algemeen

Geluid is één van de factoren die de beleving van de leefomgeving in belangrijke mate bepalen. Door de toename van het verkeer en de bedrijvigheid wordt de omgeving in steeds sterkere mate belast met geluid. Dit leidt tot steeds meer klachten. In een aantal gevallen wordt de gezondheid beïnvloed door geluid. Hoge geluidsniveaus kunnen het gehoor beschadigen en ook de verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. Door de toename van het geluid in de omgeving, wordt de behoefte aan stilte steeds meer als een noodzaak gevoeld.

Regelgeving

De Wet geluidhinder, de Luchtvaartwet en de Wet milieubeheer zijn in het kader van geluidhinder van belang.

Bij nieuwe ontwikkelingen van geluidgevoelige bestemmingen dient de geluidssituatie in beeld gebracht te worden. De geluidsniveaus op de gevels van de nieuwe gebouwen worden getoetst aan de geluidsnormen. Er dient gekeken te worden naar vier bronnen van geluid, namelijk:

• wegverkeerslawaai;
• spoorlawaai;
• industrielawaai;
• vliegtuiglawaai.

Het juridisch kader voor wegverkeerslawaai, spoorlawaai en industrielawaai wordt gevormd door de Wet geluidhinder. Vliegtuiglawaai wordt geregeld in de Luchtvaartwet. Er liggen geen geluidszones van het spoorlawaai, industrielawaai en vliegtuiglawaai over het plangebied, waardoor deze niet nader beschouwd worden. Op het aspect wegverkeerslawaai wordt hier nader ingegaan.

Onderzoek

Voor het wegverkeerslawaai is de Wet geluidhinder (Wgh) het wettelijke kader. In deze wet is onder ander vastgelegd welke geluidniveaus op de gevel van nieuwe woningen, ten gevolge van wegverkeer, maximaal toelaatbaar zijn. In beginsel geldt dat de geluidsbelasting op nieuwe woningen niet meer mag bedragen dan de voorkeursgrenswaarde (48 dB). Op grond van artikel 76, lid 1 van de Wet geluidhinder dienen bij de vaststelling of herziening van een bestemmingsplan de grenswaarden van de Wet geluidhinder in acht te worden genomen. Volgens artikel 76, lid 3 geldt deze verplichting niet voor situaties waarin op het tijdstip van de vaststelling van het bestemmingsplan de weg en de woningen en/ of andere geluidgevoelige gebouwen aanwezig zijn (bestaande situatie). Dit houdt in dat bij zogenaamde conserverende bestemmingsplannen geen toetsing aan de grenswaarde hoeft plaats te vinden.

Bestemmingsplan Zeelberg is een conserverend bestemmingsplan. In het plan worden geen nieuwe geluidsgevoelige functies mogelijk gemaakt dan wel nieuwe geluidsbronnen. Het uitvoeren van een akoestisch onderzoek is hierdoor niet noodzakelijk en de Wet geluidhinder staat de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan dan ook niet in de weg.

Conclusie

In het plangebied worden geen nieuwe geluidsgevoelige functies mogelijk gemaakt. In het algemeen kan worden geconcludeerd dat de Wet geluidhinder de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet in de weg staat.

Algemeen

Door de uitstoot van uitlaatgassen door onder andere de industrie en het verkeer komen schadelijke stoffen in de lucht. Vooral langs drukke wegen kunnen de concentraties van verschillende stoffen zo hoog zijn dat deze de gezondheid kunnen aantasten. Om te voorkomen dat de gezondheid wordt aangetast door luchtverontreiniging dient bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden te worden met de luchtkwaliteit ter plaatse.

Regelgeving

De belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen zijn opgenomen in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer. Omdat titel 5.2 Wet milieubeheer handelt over luchtkwaliteit staat deze ook wel bekend als de 'Wet luchtkwaliteit'. Met de 'Wet luchtkwaliteit' en bijbehorende bepalingen en hulpmiddelen, wil de overheid zowel de verbetering van de luchtkwaliteit bewerkstelligen als ook de gewenste ontwikkelingen in ruimtelijke ordening doorgang laten vinden.

De 'Wet luchtkwaliteit' voorziet onder meer in een gebiedgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren tot de normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen.

In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' is voor bepaalde categorieën projecten met getalsmatige grenzen vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Dit geldt onder andere voor woningbouwlocaties die ingeval van één ontsluitingsweg niet meer dan 1.500 nieuwe woningen mogen omvatten. Bij twee ontsluitingswegen mogen uitbreidingslocaties niet meer dan 3.000 woningen bevatten. Voor kantoorlocaties gelegen aan één ontsluitingsweg geldt een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m².

Wanneer projecten wel in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit dient luchtonderzoek uitgevoerd te worden, waarbij getoetst wordt aan de normen.

Onderzoek

Bestemmingsplan Zeelberg is een conserverend bestemmingsplan. Het bestemmingsplan voegt geen nieuwe functies toe en er zijn geen nieuwe ontwikkelingen wat inhoudt dat de luchtkwaliteit niet zal veranderen. Op grond van deze overwegingen kan zonder luchtonderzoek worden vastgesteld dat bestemmingsplan Zeelberg voldoet aan de in de Wet milieubeheer vastgelegde luchtkwaliteitseisen. De wetgeving op het gebied van luchtkwaliteit staat de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan dan ook niet in de weg.

Conclusie

Het bestemmingsplan maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het onderhavige bestemmingsplan.

Algemeen

De aanwezigheid van bedrijven kan de kwaliteit van de leefomgeving beïnvloeden. Bedrijven kunnen geur, stof, geluid en gevaar ten gevolg hebben. Voorkomen moet worden dat bedrijven hinder veroorzaken naar de omgeving, vooral indien het woongebieden of andere gevoelige bestemmingen betreft. Daarnaast moeten bedrijven zich kunnen ontwikkelen en eventueel uitbreiden. Om dit te bereiken is het van belang dat bedrijven en gevoelige bestemmingen ruimtelijk goed gesitueerd worden zodat de bedrijven zo min mogelijk overlast opleveren en woongebieden de bedrijven zo min mogelijk beperken in hun bedrijfsuitvoering.

Regelgeving

Ten behoeve van milieuzonering is door de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) een bedrijvenlijst opgesteld, waarin bedrijven op hun milieueffecten zijn gecategoriseerd. Afhankelijk van de mate waarin de in deze lijst opgenomen bedrijven milieuhinder kunnen veroorzaken (uitgaande van de gemiddelde bedrijfssituatie), kent de lijst aan de bedrijven een categorie toe. Naarmate de milieuhinder toeneemt, loopt de categorie op van 1 tot en met 5, met bijbehorende minimale afstanden tot woongebieden.

In de uitgave "Bedrijven en milieuzonering" is per bedrijfstype een globale indicatie gegeven van het invloedsgebied voor de aspecten geur, stof, geluid en gevaar. Op basis van het aspect met de grootste afstand zijn de bedrijven in de volgende categorieën ingedeeld:

• Categorie 1 grootste afstanden 0 en 10 meter;
• Categorie 2 grootste afstand 30 meter;
• Categorie 3 grootste afstanden 50 en 100 meter;
• Categorie 4 grootste afstanden 200 en 300 meter;
• Categorie 5 grootste afstanden 500, 700 en 1000 meter.

De afstanden gelden in principe tussen de perceelsgrens van het bedrijf (bij een gangbare perceelsgrootte en -indeling) en anderzijds de gevel van een woning.

De afstanden in bovengenoemde uitgaven moeten als indicatief gezien worden. Doordat de omvang van bedrijven kan verschillen en omdat bedrijven maatregelen kunnen nemen om de invloed te beperken kan de invloedssfeer in werkelijkheid afwijken van bovengenoemde afstanden. De uiteindelijke afstemming tussen de hinder van het bedrijf en de omgeving wordt geregeld in het kader van de Wet milieubeheer.

Onderzoek

Voor de in het plangebied aanwezige bedrijfsactiviteiten wordt gebruik gemaakt van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Deze lijst is gebaseerd op de uitgave van VNG 'bedrijven en milieuzoning'. Aanwezige bedrijfsactiviteiten worden in voorliggend bestemmingsplan ingeschaald volgens deze staat. Om milieuhinder als gevolg van de bedrijfsactiviteiten al in het ruimtelijk spoor te voorkomen, worden grenzen gesteld aan de toelaatbaarheid van de bedrijfsactiviteiten.

Bedrijvigheid

Gelet op het overwegende woonkarakter dient voorkomen te worden dat overlast veroorzaakt wordt voor de woonomgeving door de vestiging van nieuwe bedrijven. Daarom zijn uitsluitend bedrijven toegestaan die uit het oogpunt van hinder passen binnen de omgeving waar ze zich bevinden (milieucategorie 1 of 2). Categorie 1- en 2-bedrijven kunnen in gemengd gebied, gelet op hun aard en invloed op de omgeving, worden toegelaten naast en tussen woningen. Binnen het plangebied komen geen bedrijven in een hogere milieucategorie voor.

Conclusie

Door de (algemene) wijze van bestemmen van de in het plangebied aanwezige en te vestigen bedrijven, zoals hiervoor uiteengezet, is er sprake van een goede afstemming met de woonomgeving.

Algemeen

In het kader van de bestemmingsplanprocedure moet het aspect externe veiligheid onderzocht worden. Hierbij dienen de risico's in beeld gebracht te worden die het gevolg zijn van opslag, vervoer of verwerking van gevaarlijke stoffen. Risicobronnen zijn bijvoorbeeld vervoersassen waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd, buisleidingen en risicovolle inrichtingen.

Externe veiligheidsbeleid bestaat uit twee onderdelen: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Het plaatsgebonden risicobeleid bestaat uit harde afstandseisen tussen risicobron en (beperkt) kwetsbaar object. Het groepsrisico is een maat die aangeeft hoe groot de kans is op een ongeval met gevaarlijke stoffen met een bepaalde groep slachtoffers. Hoe hoger het groepsrisico, hoe groter deze kans.

Het plaatsgebonden risico wordt weergegeven in de vorm van contouren rond een risicobron. Het groepsrisico wordt weergegeven in een grafiek: de fN-curve. Deze curve geeft aan hoe groot de kans is op een ongeval met een bepaald aantal slachtoffers. De plaatsgebonden risicocontouren en de fN-curve zijn weergegeven in afbeelding 12.

Afbeelding 11: Plaatsgebonden risicocontouren en fN-curve

Binnen de plaatsgebonden risicocontouren bestaat een bepaald risico te overlijden als gevolg van een calamiteit. Binnen deze contouren gelden harde bouwrestricties. Deze restricties kunnen per risicobron verschillen.

De hoogte van het groepsrisico wordt niet alleen bepaald door de aard van de risicobron, maar ook door het aantal aanwezige personen binnen het invloedsgebied daarvan. Bij veel ruimtelijke besluiten moet de hoogte van dit groepsrisico verantwoord worden. Dit noemt men de verantwoordingsplicht van het groepsrisico.

Regelgeving

Besluit externe veiligheid

Sinds 27 oktober 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van kracht. Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege activiteiten met gevaarlijke stoffen. Het Bevi is gericht aan het bevoegd gezag inzake de Wet milieubeheer en de Wet ruimtelijke ordening en heeft onder meer tot doel om bij nieuwe situaties toetsing aan de risiconormen te waarborgen. Het Bevi is van toepassing op vergunningsplichtige risicovolle bedrijven en de nabijgelegen al dan niet geprojecteerde (beperkt) kwetsbare objecten. In artikel 2, lid 1 van het Bevi is opgesomd wat wordt verstaan onder risicovolle bedrijven en wat wordt verstaan onder (beperkt) kwetsbare objecten.

Uit het Bevi en de richtlijnen voor vervoer gevaarlijke stoffen vloeit de verplichting voort om in ruimtelijke plannen in te gaan op de risico's in het projectgebied ten gevolge van handelingen met gevaarlijke stoffen. De risico's dienen te worden beoordeeld op het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Voor elke verandering van het groepsrisico (af- of toename) in het invloedsgebied moet een verantwoording worden afgelegd, over de wijze waarop de toelaatbaarheid van deze verandering in de besluitvorming is betrokken. Samen met de hoogte van het groepsrisico moeten andere aspecten worden meegewogen in de beoordeling van het groepsrisico. Onder deze aspecten vallen zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid.

Onderzoek

In het kader van onderhavig bestemmingsplan dient een inventarisatie van mogelijke risicobronnen (zowel bedrijven als vervoer van gevaarlijke stoffen) plaats te vinden en dient bepaald te worden wat de gevolgen/consequenties van de aanwezigheid van mogelijke risicobronnen/Bevi-inrichtingen zijn. Indien noodzakelijk dient een beschrijving/verantwoording van het plaatsgebonden en het groepsgebonden risico te worden opgenomen.

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor en water;
• vervoer van gevaarlijke stoffen via leidingen.

Op de provinciale risicokaart staan de risico's die bij een ongeval mogelijk meerdere slachtoffers maken. Op de kaart is te zien of er gebouwen in een risicocontour staan. Ook zijn locaties aangegeven waarin zich veel mensen bevinden die bij een ramp hulp nodig hebben. Onderstaand is een uitsnede van de risicokaart voor het plangebied afgebeeld.

Afbeelding 12: Uitsnede risicokaart

Bedrijven

In het plangebied komen geen bedrijven met een PR/GR contour voor.

Transport

Voor ruimtelijke plannen zijn spoorwegen, vaarwegen en autowegen risicorelevant als er binnen een zone van 200 meter vanaf de transportas een ontwikkeling gepland wordt. In het gehele plangebied worden geen nieuwe ontwikkelingen geprojecteerd, transportassen zijn daarom niet relevant.

Kabels en leidingen
In het plangebied zijn geen leidingen bekend die een belemmering vormen voor de voorgenomen besluitvorming.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het onderhavige bestemmingsplan.

In het plangebied zijn geen planologisch relevante kabels en leidingen gelegen.

Het verdrag van Malta regelt de bescherming en het behoud van archeologische waarden. Nederland heeft dit verdrag in 1992 ondertekend en in 1998 geratificeerd. Het Verdrag van Malta (ook wel Verdrag van Valletta genoemd) is geïmplementeerd in de Monumentenwet. De wet op de archeologische monumentenzorg is in april 2006 door de Tweede Kamer aangenomen en in december van dat jaar door de Eerste Kamer bekrachtigd. Op 1 september 2007 is de wet als onderdeel van de monumentenwet in werking getreden. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische materiaal in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering.

Het is verplicht om in nieuwe bestemmingsplannen rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologisch waarden. Dit was in de voorgaande periode reeds een gebruikelijke praktijk.

Door SRE is voor de gehele gemeente Valkenswaard een Archeologische verwachtingenkaart opgesteld. In het plangebied gelden diverse archeologische verwachtingen, te weten categorie 3,4 en 6. Voor deze gebieden is om de mogelijk aanwezige archeologische waarden te beschermen een bestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen passend bij de aanwezige waarden opgenomen. Onderstaand zijn per categorie de uitgangspunten van de bestemming waarde archeologie opgenomen:

• A. Categorie 3: Gebied met een hoge archeologische verwachting, historische kern. Het gaat hier om oude en de vermoedelijk nog oudere verschoven woonkernen en gehuchten, waar op basis van historische bronnen, oude kaarten en nog aanwezige bebouwing een hoge archeologische verwachting geldt. Dat wil zeggen dat in deze gebieden sprake is van een hoge concentratie archeologische vindplaatsen met goede conserveringsomstandigheden. De kans op het aantreffen van archeologische vondsten bij bodemingrepen is dus zeer groot. Om die reden is een vergunning vereist bij bodemingrepen en te bebouwen oppervlakten van projectgebieden die groter zijn dan 250 m² en dieper gaan dan 0,3 m –mv.
• B. Categorie 4: Gebied met een hoge archeologische verwachting. In deze gebieden geldt op basis van geomorfologische en bodemkundige opbouw en aangetroffen archeologische vondsten en relicten een hoge archeologische verwachting. Dat wil zeggen dat in deze gebieden sprake is van een hoge concentratie archeologische vindplaatsen met goede conserveringsomstandigheden. De kans op het aantreffen van archeologische vondsten bij bodemingrepen is dus zeer groot. Om die reden is een archeologisch onderzoek vereist bij bodemingrepen en te bebouwen oppervlakten die groter zijn dan 500 m² en dieper gaan dan 0,3 m of 0,5 m bij esdek onder maaiveld.
• C. Categorie 6: Het gaat hierbij om gebieden waar op archeologische en landschappelijke gronden de kans op behoudenswaardige archeologische relicten klein wordt geacht. Om die reden is een archeologisch onderzoek alleen vereist bij bestemmingsplanwijzigingen en omgevingsvergunningen t.b.v. de activiteit ruimtelijke ordening van projectgebieden die groter zijn dan 25.000 m² en dieper gaan dan 0,4 m onder maaiveld.

Afbeelding 13: Uitsnede archeologische verwachtingskaart

De woonkern dateert in zijn oudste vorm van omstreeks 1500. Ook het kenmerkende driehoekige plein kwam toen al voor. De naam De Zeelberg verwijst naar de lange rug van zandverstuiving in het oorspornkelijke beekdal van de Tongelreep ten noord-oosten van de reeds eerder aangehaalde driesprong. In het plangebied zijn langgevelboerderijen aanwezig. Het speciefiek karakter dient behouden te blijven.

Door SRE is voor de gehele gemeente Valkenswaard een Cultuurhistorische verwachtingenkaart opgesteld. In het plangebied gelden een vlak met hoge verwachting, zie afbeelding 11. Voor dit gebieden is om de mogelijk aanwezige waarden te beschermen een bestemming 'Waarde - cultuurhistorie' opgenomen, passend bij de aanwezige waarden opgenomen. Op basis van de bekende historische gegevens en/of de landschappelijke ligging zoals aangeduid op de gemeentelijke erfgoedkaart, kunnen deze objecten of gebieden gezien worden als belangrijke elementen van de regionale identiteit. Deze cultuurhistorische waarden verdienen het om behouden te worden, maar vooral ook om als inspiratiebron te worden gebruikt bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. De aanwezige cultuurhistorische waarden mogen in principe niet worden verstoord of vernietigd. Nieuwe ontwikkelingen moeten zo mogelijk de cultuurhistorische waarden versterken. Bij gebouwen geldt dat onderhoud en versterken voor vernieuwen en ontwikkelen gaat en dat vernieuwen en ontwikkelen geschiedt vanuit en met respect voor de cultuurhistorische waarden.

Afbeelding 14: Uitsnede Cultuurhistorische waardenkaart (het rode vlak betreft een gebied met zeer hoge cultuurhistorische waarde).

Conclusie
De bovenstaand aangegeven voorkomende waarden in het plangebied zijn beschermd middels een dubbelbestemming 'waarde cultuurhistorie'. Een nadere planologische bescherming ten opzichte van de overige cultuurhistorische waarden is niet noodzakelijk. Het bestemmingsplan respecteert de huidige bebouwingsstructuur en biedt geen verdere ontwikkelingsmogelijkheden die deze waarden kunnen aantasten.

In het plangebied bevinden zich geen rijks- en gemeentelijke monumenten.

Uit de analyse van de bestaande situatie (hoofdstuk 2), het beleidskader (hoofdstuk 3) en de milieuvoorwaarden (hoofdstuk 4) is een aantal wensbeelden en/of uitgangspunten afgeleid vanuit de verschillende (sectorale) aspecten. Deze zijn in dit hoofdstuk geformuleerd. Het uitgangspunt voorliggend bestemmingsplan is de feitelijke bestaande situatie te bestemmen. Er worden in beginsel geen stedenbouwkundige of ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk gemaakt.

Het algemene ruimtelijke uitgangspunt is het behoud van de ruimtelijke karakteristiek van het woongebied. Deze ruimtelijke karakteristiek bestaat hoofdzakelijk uit het bebouwingspatroon, de groen- en waterstructuur en de verkeersstructuur. Aan de hand van deze aspecten en een aantal specifieke onderwerpen, worden hieronder de ruimtelijke uitgangspunten beschreven.

Het bestaande bebouwingspatroon van het plangebied wordt in het nieuwe bestemmingsplan gerespecteerd. De situering en vormgeving van de hoofdgebouwen wordt afgestemd op de geldende bestemmingsplanmogelijkheden. Toevoegingen van nieuwe hoofdgebouwen is niet mogelijk.

Beperkte uitbreidingen (in oppervlakte) van de hoofdgebouwen is in beginsel mogelijk, mits de specifieke kenmerken en ruimtelijke karakteristieken van de desbetreffende deelgebieden in acht worden genomen. Hieronder wordt in ieder geval de beschreven ruimtelijke structuur (zie paragraaf Ruimtelijke en functionele kwaliteit) verstaan, zoals onder andere het behoud van het centrale plein en de oorspronkelijke loop van de wegen.

Het structurele groen in het plangebied is als zodanig bestemd. Dit geldt voor de substantiële groenplekken in het gebied. De groenstructuur wordt mede bepaald door het aanwezige particuliere groen (tuin) en het groene karakter van de wegprofielen. Groen van ondergeschikt belang is opgenomen in de verkeersbestemming.

Het beleid is gericht op het behoud van de bestaande agrarische bedrijven. Gelet op het overwegende woonkarakter dient voorkomen te worden dat overlast veroorzaakt wordt voor de woonomgeving door de vestiging van nieuwe bedrijven.

De van oudsher agrarische functie is grotendeels verdwenden. De oude boerderijen hebben inmiddels geen agrarische functie meer. Slechts de manege in het zuiden van het plangebied kent nog enig agrarisch gebruik.

In het kader van voorliggend plan worden de jaarlijks terugkerende evenementen, die mogelijk strijduig kunnen zijn met de bestemming van de betreffende gronden, jurisich-planologisch mogelijk gemaakt dit heeft betrekking op de bestemmingen groen en verkeer.

De woonfunctie is de belangrijkste functie in het plangebied en blijft in stand. Alle reguliere woningen zijn als zodanig bestemd. Op de bedrijfsgronden is het wonen uitsluitend toegestaan in relatie tot de bedrijfsfunctie en als de bedrijfswoning al aanwezig is. Voorliggend bestemmingsplan biedt een verruiming van de bouwmogelijkheden in grote tot zeer grote achtertuinen van woningen. Was tot nu toe 75 m² oppervlakte het maximum aan toegestane bebouwing op achtererven, nu is deze limiet hoger gesteld voor niet-standaard tuingroottes. Daartoe is een categorale indeling van de zij- en achterperceeloppervlakten opgesteld. Zo mag een zij- en achterperceeloppervlak tot 190 m² voor 50% bebouwd worden tot een maximum van 75 m². Bij een zij- en achterperceeloppervlak van 190 m² tot 400 m² mag voor 40% bebouwd worden tot een maximum van 100 m². Bij een zij- en achterperceeloppervlak van 400 m² of meer, bedraagt het percentage 25% tot een maximum van 150 m².

Aan-huis-verbonden beroepen

Tot de woonfunctie worden ook de aan-huis-verbonden beroepen gerekend. Uitgangspunt hierbij is dat de woonfunctie primair in stand dient te blijven en dat extra bouwmogelijkheden voor deze functies in beginsel niet zijn toegestaan. Belangrijke voorwaarde daarbij is dat de parkeersituatie goed is geregeld en dat het beroep uitsluitend door de hoofdbewoner(s) wordt uitgeoefend. Bij een geringe oppervlakte tot 35 m² zijn aan-huis-verbonden beroepen zonder meer mogelijk. Voor een oppervlakte tot maximaal 75 m² is een afwijking van de gebruiksregels benodigd.

Mantelzorg

Het bestemmingsplan speelt ook in op de behoefte vanuit de gezondheidszorg om tijdelijk ruimtelijke mogelijkheden te creëren. Het handelt hier om een specifieke behuizing op woonpercelen ten behoeve van de mantelzorg. Van mantelzorg wordt gesproken als burgers in de eigen woonsituatie ondersteuning willen geven aan een hulpbehoevende. Deze hulp die als zodanig op vrijwillige basis geschiedt, kan van fysieke aard zijn, dan wel liggen op het psychisch en/of sociaal vlak.

Daarom wordt middels voorliggend plan het wonen ten behoeve van de mantelzorg in vrijstaande en aangebouwde bijgebouwen middels een afwijking toegestaan. Bij de aanvraag om afwijking moet informatie worden verstrekt op basis waarvan burgemeester en wethouders op objectieve wijze kunnen vaststellen, dat sprake is van ondersteuning in het kader van mantelzorg. In de praktijk zal een medische of sociaal-maatschappelijke verklaring uitkomst bieden.

Vestiging van seksinrichtingen wordt binnen het plangebied uitgesloten. Momenteel zijn er geen seksinrichtingen gevestigd en deze zijn vanwege het overwegende woonkarakter ook niet gewenst.

Gebieden met de bestemming Verkeer dienen zoveel mogelijk ingericht te zijn volgens de principes van Duurzaam Veilig. Deze principes zijn omschreven door de Stichting Wetenschappelijk Onderzoek Verkeersveiligheid (SWOV). De CROW heeft hier richtlijnen voor opgesteld onder de naam Duurzaam Veilig Verkeer. In de gemeente Valkenswaard dienen deze richtlijnen van het CROW gevolgd te worden. Daarnaast heeft de gemeente haar eigen "Standaard detailboek" waarin een aantal specifieke verkeersvoorzieningen omschreven staan m.b.t. vormgeving, maatvoering en materiaal gebruik. Bij verkeerskundige ontwikkelingen in het plangebied dient men zich hieraan te conformeren.

Voor wat betreft bestaande verkeerstructuur is deze als zodanig bestemd in voorliggend bestemmingsplan. Binnen deze verkeersbestemming is herinrichting mogelijk. Eveneens is binnen de bestemming Verkeer de mogelijkheid geboden voor het houden van evenementen.

Het bestemmingsplan is conserverend van karakter, wat inhoudt dat de bestaande, feitelijke situatie in het plan wordt vastgelegd. Uitzondering hierop vormen illegale situaties die ruimtelijk gezien niet gewenst zijn. Stedenbouwkundige of ruimtelijke ontwikkelingen zijn niet mogelijk gemaakt.

Het plangebied is in de welstandsnota specifiek aangegeven. Aangegeven is dat de kwaliteit van de Zeelberg deels is te danken aan de goed geconserveerde historische agrarische bebouwing maar ook aan de situering van deze bebouwing in het buitengebied. De onderlinge afstand van de agrarische bebouwing ten opzichte van elkaar bepaalt deze kwaliteit. Aangegeven is dat indien de bedrijfsbebouwing nog meer richting de Zeelberg uitbreidt zal het unieke karakter daarvan blijvend zal worden aangetast. De onderlinge afstand is groot genoeg om het solitaire karakter van de agrarische bebouwing te benadrukken zonder dat het de samenhang van de enclave geweld aan doet. Dit evenwicht van onderlinge samenhang kan eenvoudig verstoord worden door het amoveren van bestaande en toevoegen van nieuwe bebouwing. Daarbij is het aanliggende bedrijventerrein eveneens van invloed. Indien de bedrijfsbebouwing nog meer richting de enclave uitbreidt zal het unieke karakter daarvan blijvend worden aangetast.

Een van de uitgangspunten bij het ontwikkelen van een bestemmingsplan is dat het plan handhaafbaar dient te zijn. De begrippen toezicht en handhaving zijn binnen de gemeente gedefinieerd als “elke handeling van de gemeente die er op is gericht de naleving van rechtsregels te bevorderen of een overtreding daarvan te beëindigen”.

Handhaving van het ruimtelijke beleid is een voorwaarde voor het behoud en de ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit. Artikel 7.1 Wro bepaalt dat burgemeester en wethouders zorg dragen voor de bestuursrechtelijke handhaving van het bepaalde bij of krachtens de Wro. Uitvoering van de bestuursrechtelijke handhaving geschiedt conform de gemeentelijke handhavingsstrategie, die opgenomen is in het handhavingsbeleidsplan.

Daarnaast vallen overtredingen van het bestemmingsplan onder de Wet op de economische delicten. Het betreft hier de activiteiten die in de planregels worden ingeleid met gebruiksverbod en bouwverbod. Deze strafrechtelijke handhaving is in het leven geroepen om ernstige onomkeerbare gevolgen, zoals het afbreken van monumentale panden, te voorkomen. Als een nieuw bestemmingsplan wordt opgesteld en op termijn een ander ruimtelijk rechtsregiem gaat gelden, dient de gemeente op een bepaald ijkmoment inzicht te hebben, wat er feitelijk aan bouwwerken in een gebied aanwezig is, hoe deze en de onbebouwde omgeving worden gebruikt.

Reeds bij de totstandkoming van een bestemmingsplan dient terdege aandacht te worden besteed aan de handhaafbaarheid van de voorgeschreven regels. Om een goed handhavingsbeleid mogelijk te maken moeten doelstellingen duidelijk aangegeven worden. Op basis van een risico-analyse en aandachtspunten worden prioriteiten gesteld en wordt de handhavingsorganisatie zodanig ingericht dat gestelde doelen bereikt kunnen worden. Vier factoren zijn van wezenlijk belang voor een goed handhavingsbeleid.

1. 1. Voldoende kenbaarheid van het plan. Een goed handhavingsbeleid begint bij de kenbaarheid van het bestemmingsplan bij degenen die het moeten naleven. Met het oog hierop heeft de wet in de bestemmings-planprocedure in ieder geval een aantal verplichte inspraakmomenten ingebouwd.
2. 2. Voldoende draagvlak voor het beleid en de regeling in het plan. De inhoud van het plan kan slechts gehandhaafd worden indien het beleid en de regeling in grote kring ondersteund wordt door de gebruikers van het bestemmingsplan. Uiteraard kan niet een ieder zich vinden in elk onderdeel van het plan. Een algemene positieve benadering van het bestemmingsplan is echter wel wenselijk.
3. 3. Inzichtelijke en realistische regeling. Een juridische regeling dient inzichtelijk en realistisch te zijn. Dit houdt in: helder van opzet, niet onnodig beperkend of inflexibel en goed controleerbaar. De regels behoren dan ook niet meer dan noodzakelijk is te regelen.
4. 4. Actief handhavingsbeleid. Het sluitstuk van een goed handhavingsbeleid is voldoende controle van de feitelijke situatie in het plangebied. Daarnaast moeten adequate maatregelen worden getroffen indien de regels worden overtreden. Indien deze maatregelen achterwege blijven, ontstaat een grote mate van rechtsonzekerheid. De rechtssituatie gaat specifiek een rol spelen als in het kader van toezicht en handhaving teruggegrepen moet worden op het overgangsrecht, zoals dat in het geldend bestemmingsplan is beschreven. Op grond van het overgangsrecht is met objectieve feiten vast te stellen hoe de rechtssituatie is en of er bouw- en of gebruiksregels worden overtreden.

Door een inzichtelijk plan te maken is zoveel mogelijk evenwicht gezocht tussen de zeer diverse waarden die beschermd moeten worden, de verschillende ontwikkelingen die mogelijk zouden moeten zijn, de voorwaarden die daarbij dan gesteld moeten worden, en de afstemming met de beleidslijnen van bijvoorbeeld waterschap, provincie, etc.. Handhaving van gebruiks- en aanlegregels wordt algemeen als knelpunt ervaren. Teneinde de handhaafbaarheid te bevorderen worden de aanwezige kwaliteiten zo specifiek mogelijk op de verbeelding weergegeven.

Voorliggend bestemmingsplan is conserverend van karakter, waarbij de bestaande, feitelijke situatie wordt vastgelegd, met uitzondering van illegale situaties die vanuit ruimtelijk oogpunt niet gewenst zijn. De aanwezige ruimtelijke en functionele kwaliteit blijft behouden.

De Wro maakt met het bepaalde in afdeling 6.4 het vaststellen van een exploitatieplan verplicht voor een aantal bouwactiviteiten, wanneer deze planologisch mogelijk worden gemaakt in een bestemmingsplan en een wijziging van een bestemmingsplan. Bij ministeriële regeling is vastgesteld dat indien in het nieuwe bestemmingsplan geen sprake is van een ontwikkeling als hiervoor bedoeld, maar slechts sprake is van een onbenutte bouwruimte op basis van het vigerende bestemmingsplan, deze dan niet vallen onder de exploitatiewetgeving. Het onderhavige bestemmingsplan betreft een conserverend plan waarbinnen de bebouwing reeds aanwezig is. Op basis van het bovenstaande is er voor bestemmingsplan "Zeelberg" geen aanleiding tot kostenverhaal middels een exploitatieplan. Gelet op het vorenstaande is er dan ook geen verplichting om tegelijkertijd met het bestemmingsplan een exploitatieplan op te stellen.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de juridisch bindende regels en hoe het conserverend karakter van het plan hierin wordt vertaald. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en de regels over de toegelaten bebouwing. De verbeelding is samen met de regels het juridisch bindend kader van de bestemmingen. De toelichting heeft geen juridisch bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en soms voor de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

De regels zijn verdeeld in vier hoofdstukken.

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels en bestaat uit twee artikelen. Artikel 1 geeft een omschrijving van de in de regels gehanteerde begrippen. Artikel 2 geeft aan hoe bepaalde afstanden, maten, oppervlakte en inhoud gemeten moeten worden.

In hoofdstuk 2 zijn de verschillende bestemmingen opgenomen. Per bestemming wordt aangegeven welke functies en doeleinden op de gronden toelaatbaar zijn en wat er hoe er mag worden gebouwd. Ook dubbelbestemmingen zijn in dit hoofdstuk opgenomen.

In hoofdstuk 3 worden de algemene regels behandeld, waarbij onder andere gedacht moet worden aan de anti-dubbeltelbepaling en de algemene procedureregels.

Hoofdstuk 4 bevat regels met betrekking tot het overgangsrecht en de slotregel.

In de volgende paragrafen is een toelichting opgenomen van de in de regels opgenomen bestemmingen.

Artikel 1 Begrippen
In dit artikel worden de begrippen nader omschreven die gebruikt worden in de regels. Dit voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen.

Bebouwingspercentage
In de regels is onder de betreffende bestemming aangegeven op welke gronden het percentage betrekking heeft en voor welke bouwwerken het geldt. Zo worden bijvoorbeeld bij de bestemming Wonen de oppervlakten van het zij- en achterperceel bij elkaar opgeteld voor het berekenen van de maximum toelaatbare bebouwingsoppervlakte. Voor de feitelijke bouwlocatie en het aantal te bouwen vierkante meters blijven echter de op de verbeelding aangegeven bouwmogelijkheden met daarbij behorende bouwregels van toepassing.

Bouwperceel
In feite is het bouwperceel het stuk grond, dat bij de beoordeling van een aanvraag om een omgevingsvergunning moet worden aangemerkt als behorende bij de aangevraagde bebouwing. Let op: indien bij een woning een deel van een aangrenzende bestemming 'Groen' bij de aanvraag is opgegeven als bouwperceel, dan dient deze aanvraag toch beoordeeld te worden zonder dit gedeelte. Meten dient beperkt te zijn tot de bestemming waarvoor de regeling geldt.

Het begrip 'bouwperceel' kan nodig zijn om het toelaatbare bebouwingsareaal rechtvaardig per vestiging, per bedrijf, per beheerseenheid of per wooneenheid etc. te verdelen. Een op de verbeelding aangegeven vlak met eenzelfde bestemming kan in bepaalde gevallen meerdere bouwpercelen omvatten. Deze situatie doet zich bijvoorbeeld voor bij huurcomplexen die als eengezinswoningen in een rij gerealiseerd zijn. In dit geval moet aan het begrip perceel en andere betekenis worden toegekend dan normaal in het eigendomsrecht geldt.

Kamerverhuur
Kamerverhuur vraagt in het algemeen om een hoog intensief ruimtegebruik in een gebied. Dit kan leiden, mede afhankelijk van het karakter en de schaal van de omliggende bebouwing en buurt, tot overlast in de woonomgeving. Tevens bestaat de mogelijkheid dat er onvoldoende ruimte in het openbare gebied is om extra parkeergelegenheid op te vangen. Daarom is gekozen voor een bepaald afstemmingstraject. In beginsel is kamerverhuur binnen de bestemming 'Wonen' uitgesloten. Onder bepaalde condities is kamerverhuur via ontheffing toch toegestaan. Uit de begripsbepaling blijkt duidelijk dat het gaat om kamerverhuur van een geheel of nagenoeg geheel woonpand. Kamerverhuur door een eigenaar/hospita, die zelf het overgrote deel van de woning bezet, valt niet onder dit begrip en het restrictieve beleid. Dit is mogelijk binnen de bestemming 'Wonen'.

Voorgevelrooilijn
De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), die op 1 oktober 2010 in werking is getreden, regelt een groot aantal omgevingsvergunningsvrije bouwwerken. Om te bepalen of een bepaald bouwwerk vergunningsvrij is, wordt in een aantal gevallen gebruik gemaakt van het begrip voorgevelrooilijn. De wet voorziet echter niet in een begripsbepaling, maar verwijst hierbij onder andere naar het bestemmingsplan. Daarom is het begrip voorgevelrooilijn opgenomen in onderhavig bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan maakt gebruik van bouwvlakken, waarbinnen de hoofdbebouwing met aan- en bijgebouwen gerealiseerd mag worden. De voorgevelrooilijn wordt gevormd door de grens van het bouwvlak die is gericht naar het openbaar gebied (bijvoorbeeld een weg of groenvoorziening) en het verlengde van die grens. Bij een hoekperceel wordt ook de zijdelingse bouwgrens die naar het openbaar gebied is gericht en het verlengde daarvan gezien als voorgevelrooilijn.

Artikel 2 Wijze van meten
In dit artikel wordt beschreven op welke wijze de in de regels voorgeschreven maatvoeringen gemeten moeten worden.

Goothoogte en bouwhoogte van een bouwwerk
Het reguleren van bouwvolumes kan op verschillende manieren plaatsvinden. In het verleden werd hierbij in Valkenswaard het begrip goothoogte als belangrijkste factor gehanteerd. In de nieuwe bestemmingsplansystematiek wordt naast de goothoogte ook een maximale bouwhoogte opgenomen. Met name het begrip goothoogte behoeft enige toelichting.

De onderliggende gedachte bij het begrip goothoogte is een stapeling van bouwmassa's in een hoofdvolume (basismassa) met daarop mogelijk een secundair volume in de vorm van een kapconstructie of daarmee vergelijkbare dakafdekking. Vaak is het onderscheid tussen beide bouwmassa's niet voor de volle honderd procent eenduidig. Met de goothoogte wordt beoogd de maximale hoogte van de basismassa te reguleren. De te toetsen hoogte moet dan ook plaatsvinden aan de hand van de goothoogte die representatief kan worden geacht voor de basismassa. Ter illustratie zijn hieronder enkele voorbeelden geschetst.

Afbeelding 15:Goot- en bouwhoogte van een bouwwerk

Bij aanbouwen en bijgebouwen geldt in principe dezelfde filosofie. Verder wordt daarbij aanvullend een maximale dakhelling voorgeschreven om het éénlaagse karakter te benadrukken, mede om de belendende (woon-)percelen een bescherming in hun woon-en/of gebruiksgenot te bieden. Uitgangspunt is te voorkomen, dat belendingen worden geconfronteerd met relatief lange wanden die hoger zijn dan drie meter. Beperkte topgevels zijn acceptabel. De dakhelling heeft bovendien de functie van regulerende factor in de zon-/lichtbelemmering. Hieronder zijn enkele illustraties van deze situaties gegeven. Daarbij zijn ook bouwwerken geschetst, waarvan de ontwikkeling niet moet plaatsvinden.

Afbeelding 16: Goot- en bouwhoogte van een ondergeschikt bouwdelen

Ondergeschikte bouwdelen
In artikel 2.2 is opgenomen, dat ondergeschikte bouwdelen bij het meten buiten beschouwing worden gelaten, mits aan een tweetal voorwaarden wordt voldaan. Er is een niet-limitatieve opsomming gegeven van ondergeschikte bouwdelen. De reden van "buiten beschouwing laten" is gebaseerd op de volgende feiten. Om de contouren van de stedenbouwkundige massa te toetsen, zijn ondergeschikte bouwdelen die niet representatief zijn voor de massa en verschijningsvorm van een gebouw, van mindere betekenis. In deze context is het niet gerechtvaardigd om in de gegeven situatie van een maatoverschrijding te spreken die niet tolerabel is.

Tot openbare ruimten worden de openbare weg en openbaar groen gerekend. Voor het garanderen van veiligheid dienen maatafwijkingen hier apart in beschouwing te worden genomen; een directe toelaatbaarheid is in deze gevallen minder gewenst.

De regels in verband met de bestemmingen kennen een min of meer gelijke opbouw en bestaan in ieder geval uit een bestemmingsomschrijving en bouwregels. Voor een aantal bestemmingen zijn daarbij bijzondere gebruiksregels opgenomen en/of een afwijkingsbevoegdheid.

De bestemmingsomschrijving betreft de centrale bepaling van elke bestemming. Het betreft een omschrijving waarin de functies worden benoemd, die binnen de bestemming zijn toegestaan (het gebruik). In een aantal gevallen is een specificering opgenomen van de toegestane functie, die correspondeert met een functieaanduiding op de verbeelding.

De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsomschrijving. Bouwregels zijn dan ook alleen van toepassing bij de toetsing van aanvragen om een omgevingsvergunning.

In dit bestemmingsplan worden de volgende bestemmingen gebruikt:

Artikel 3 Agrarisch met waarden

Basis voor dit artikel zijn de bestaande mogelijkheden op grond van het vigerende bestemmingsplan. Deze gronden zijn bestemd voor landschappelijke waarden en agrarische activiteiten. De met 'Manege' aangeduide gronden zijn bestemd voor een manege en sportieve en recreatieve doeleinden. De met 'bedrijfswoning' aangeduide gronden voor een bedrijfswoning. Bebouwing is enkel toegstaan binnen het bouwvlak.

Artikel 5 Groen
De bestemming 'Groen' is wordt gebruikt voor plantsoenen, groenstroken en andere aanplanten binnen het plangebied die kunnen worden aangemerkt als structureel groen. Binnen deze bestemming zijn speelvoorzieningen toegestaan. Gebouwen en parkeervoorzieningen zijn echter niet toegestaan binnen de bestemming 'Groen'.

Artikel 6 Natuur
Deze bestemming wordt gebruikt voor het behoud, herstel en ontwikkeling van natuur(gebieden). Extensief recreatief medegebruik, zoals fietsen en wandelen, is hieraan ondergeschikt. Deze bestemming voorziet in een regeling waarmee bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden slechts uitgevoerd kunnen worden, nadat hiervoor een omgevingsvergunning is verleend.

Artikel 7 Tuin
De bestemming 'Tuin' is bedoeld voor voor- en zijtuinen alsmede voor in- en uitritten voor woningen. Binnen deze bestemming zijn uitsluitend bouwwerken toegestaan ten behoeve van de aanleg en instandhouding van de gronden als tuin.

Situaties met tuinen op de hoek van een straat leveren vrijwel altijd discussie op met betrekking tot verkeersveiligheid en stedenbouwkundige aspecten. Hoe moet hiermee worden omgegaan? De algemene wijze van bestemmen gaat uit van het principe dat de voortuinen en gedeelten van zijtuinen de bestemming 'Tuin' krijgen en de resterende gronden de betreffende hoofdbestemming (bijvoorbeeld 'Wonen').

De grens tussen de bestemming 'Tuin' en de aangrenzende bestemming wordt conform een vaste standaard getekend. Deze standaard is vastgelegd in het 'Handboek digitale bestemmingsplannen Gemeente Valkenswaard'. De bestemming 'Tuin' wordt bij zijerven getekend tot op 1,5 meter achter de voorzijde van het bouwvlak van de aangrenzende bestemming.

Binnen deze bestemming bedraagt de bouwhoogte van een erfafscheiding maximaal 1 meter. Indien de bestemming 'Tuin' op een zijperceel verder doorloopt dan bovenstaande 1,5 meter én deze zijtuin niet grenst aan de openbare weg, dan geldt voor een erfafscheiding een maximale bouwhoogte van 2 meter. Grenst de als 'Tuin' bestemde zijtuin aan de openbare weg, dan kan een hoge erfafscheiding verkeersonveilige situaties opleveren. Een dergelijke erfafscheiding mag daarom maximaal 1 meter hoog zijn. In afwijking hiervan is een erfafscheiding van maximaal 2 meter hoog toegestaan, onder voorwaarden in het kader van verkeersveiligheid en stedenbouw.

De bestemming voorziet in een regeling voor het bouwen van aanbouwen aan de voorgevel van het hoofdgebouw (erkers). De diepte van de aanbouwen vóór de voorgevel van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 1,5 meter.

Daarnaast kan in afwijking van het bestemmingsplan naast het pand ook een zijaanbouw worden toegestaan tot 1,5 meter naast de rooilijn van de zijgevel. In de afwijkingsregels zijn voorwaarden opgenomen die rekening houden met de situering van het belendende perceel 'om de hoek' (dus achter het hoekperceel) en/of aan de overkant van de zijstraat (dus in het verlengde van het hoekperceel). In het eerste geval wordt de afwijkingsregeling bepaald door de voorgevelrooilijn van het belendende pand om de hoek. Aan de overzijde kan het veel uitmaken of daar voorgevels zijn, zijgevels of een groen- of parkeerstrook, waardoor het bevoegd gezag wel of niet overgaat tot verlening van de omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan.

Artikel 8 Verkeer
Deze bestemming geldt voor wegen, straten en pleinen, voet - en fietspaden ten behoeve van de afwikkeling van alle verkeer. Daarnaast zijn binnen deze bestemming parkeer- en groenvoorzieningen toegestaan. Garageboxen worden binnen deze bestemming opgenomen middels de aanduiding 'garage'.

Daarnaast is ter plaatse van een specifieke aanduiding het gebruik ten behoeve van een tijdelijke wagenopbouwlocatie voor het bloemencorso direct toegestaan. Verder zijn binnen deze bestemming naast geluidwerende en waterhuishoudkundige voorzieningen ook nuts- en speelvoorzieningen toegestaan. De gronden mogen gebruikt worden als terrassen, voor zover deze aansluiten aan een horecabestemming, en voor evenementen.

Artikel 9 Water
De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor de aanleg, het onderhoud en de instandhouding van watergangen, voor oppervlaktewater, retentievoorzieningen, de wateraan- en afvoer en overige waterhuishoudkundige voorzieningen. Daarnaast wordt deze bestemming toegepast voor het behoud, herstel en ontwikkeling van natuurlijke, landschappelijke en ecologische waarden wanneer er sprake is van (water)natuurdoelstellingen. Binnen deze bestemming zijn alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan ten behoeve van bovenstaande doeleinden.

Artikel 10 Wonen
Deze bestemming geldt voor alle woningen in het plangebied met bijbehorende zij- en achtertuinen. Door gebruik te maken van een functieaanduiding op de verbeelding is op een aantal percelen op de begane grond detailhandel, dienstverlening, een horecabedrijf of een maatschappelijke voorziening toegestaan.

Hoofdgebouwen
De hoofdbebouwing wordt vastgelegd in bouwvlakken. Zo wordt de maatvoering, situering en de vorm van de hoofdgebouwen vastgelegd. Ook het maximum aantal woningen dat binnen het bouwvlak is toegestaan wordt op de verbeelding aangegeven. Uitbreiding van hoofdgebouwen over twee bouwlagen mogen uitsluitend plaatsvinden binnen de bouwvlakken. De diepte van het bouwvlak is afhankelijk van het aantal woningen. De volgende maatvoering wordt hierbij als standaard toegepast:

In die gevallen dat de bestaande diepte van het hoofdgebouw, dat in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of latere wetgeving tot stand is gekomen, meer bedraagt dan bovenstaande standaard maatvoering, geldt die diepte in afwijking van de standaard als maximaal toegestaan.

Aanbouwen en bijgebouwen
Aanbouwen, bijgebouwen, zwembaden, erfafscheidingen en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak van het hoofdgebouw gerealiseerd worden.
De hoeveelheid te realiseren aanbouwen en bijgebouwen gelegen buiten het bouwvlak is in de regels opgenomen. Afhankelijk van de oppervlakte van het zij- en achterperceel mag 50%, 40% of 25% bebouwd worden tot een maximum oppervlakte van respectievelijk 75 m2, 100m2 of 150 m2.
Tevens is in de bouwregels voor aanbouwen en bijgebouwen een maximale goothoogte van 3 meter en een maximale dakhelling van 45 graden opgenomen. Gezien de maximaal mogelijk oppervlakte van 100 m2, is het in theorie mogelijk om een aanbouw of bijgebouw te realiseren met een zeer hoge nok. Om excessen in bouwhoogte te voorkomen, is deze gemaximaliseerd op 5,5 meter. Hiermee wordt tevens voorkomen dat boven de goothoogte van 3 meter nog een volwaardige bouwlaag gerealiseerd kan worden.

Aan-huis-verbonden beroepen

Binnen de bestemming 'Wonen' zijn aan-huis-verbonden beroepen rechtstreeks toegestaan tot een oppervlakte van 35 m2, mits voldaan wordt aan de eisen zoals opgenomen in de specifieke gebruiksregels van de bestemming 'Wonen'. Het bevoegd gezag kan in afwijking hiervan een omgevingsvergunning verlenen tot een oppervlakte van maximaal 75 m2. Belangrijke voorwaarden daarbij zijn onder andere dat er geen ernstige of onevenredige hinder van het woonmilieu mag optreden en dat de afwikkeling van het verkeer niet nadelig wordt beïnvloed. Ook de parkeerdruk mag niet onaanvaardbaar toenemen door het aan-huis-verbonden beroep.
Het gebruiken van bijgebouwen als zelfstandige woning of onafhankelijke woonruimte is in beginsel niet toegestaan. In afwijking hiervan is het gebruiken van een bijgebouw ten behoeve van mantelzorg wel toegestaan, mits voldaan wordt aan een aantal in de regels gestelde voorwaarden.

Begrenzing Woon- en Tuinbestemming
De algemene wijze van bestemmen gaat uit van het principe dat de voortuinen en gedeelten van zijtuinen de bestemming 'Tuin' krijgen en de resterende gronden de bestemming 'Wonen'.

De tuinbestemming wordt in beginsel tot op een afstand van 1,5 meter achter de voorzijde van het bouwvlak van de woonbestemming gelegd. Daarnaast wordt de bestemming 'Tuin' toegepast om aan één of beide zijden van het bouwvlak een onbebouwde zone te realiseren. De breedte van de onbebouwde zone(s) is afhankelijk van de breedte van het bouwperceel. De diepte van de onbebouwde zone(s), de bestemming tuin, is gelijk aan de diepte van het bouwvlak.
In het kader van uniformiteit en rechtsgelijkheid wordt gebruik gemaakt van standaard afstanden. Afhankelijk van de breedte van het bouwperceel wordt aan één of beide zijden van het bouwvlak de bestemming tuin neergelegd. De breedte van de bestemming tuin neemt toe naarmate het bouwperceel breder is.

Indien de breedte van het bouwperceel minder bedraagt dan 15 meter, mogen aan beiden zijden van het bouwvlak aanbouwen of bijgebouwen gerealiseerd worden. De bestemming 'Tuin' bedraagt dan aan beide zijden 0 meter.

In afwijking van bovenstaande afstanden wordt bij hoekpercelen, daar waar het perceel grenst aan de doorgaande openbare weg, een strook met een breedte van minimaal 3 meter bestemd als ' Tuin'. Hier mag niet worden gebouwd. Is de zijtuin breder dan 3 meter, dan wordt de restmaat bestemd als 'Wonen' tot de maximale breedte van 4 meter.

Goothoogte en bouwhoogte

Het reguleren van bouwvolumes kan op verschillende manieren plaats vinden. in het verleden werd hierbij in Valkenswaard het begrip goothoogte als belangrijkste factor gehanteerd. De achterliggende gedachte was een mogelijke opbouw van bouwmassa's in een hoofdvolume met daarop mogelijk een secundair volume in de vorm van een kapconstructie of daarmee vergelijkbare dakafdekking.

In deze systematiek werd de bouwhoogte of dakhelling niet geregeld, waardoor er veel vrijheid was in het vormgeven van de kapconstructie. Deze vrijheid had voordelen, met name op ontwerptechnisch gebied, maar heeft ook geleid tot excessen. Vandaar dat de raad op datum heeft besloten in de nieuwe bestemmingsplansystematiek naast een goothoogte ook een maximale bouwhoogte op te nemen.

De maximale goot-en bouwhoogte van het hoofdgebouw wordt in het bouwvlak aangegeven met behulp van een maatvoeringsaanduiding. De goot-en bouwhoogte geldt voor het (deel van het) bouwvlak, waaraan het op de verbeelding gekoppeld is. Boven de maximaal toegestane goothoogte is op grond van de bouwregels nog maximaal één bouwlaag toegestaan, waarmee voorkomen wordt dat in de kap twee of meer woonlagen gerealiseerd kunnen worden.

De maximale goot-en bouwhoogte voor aanbouwen en bijgebouwen is opgenomen in de regels.

Artikel 11 Waarde - Archeologie 3
De bestemming ' Waarde - Archeologie 3' wordt gehanteerd voor die delen van het plangebied, die op basis van de archeologische verwachtingskaart mogelijk archeologische waarde bevatten. Bouwen is op deze gronden ten behoeve van een andere ter plaatse geldende (enkel)bestemming is uitsluitend toegestaan, nadat uit archeologisch onderzoek is gebleken dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn. Uitzondering hierop is het vervangen, vernieuwen of veranderen van bestaande bebouwing op de bestaande plaats, waarbij de oppervlakte op of onder peil niet wordt vergroot. Een archeologisch onderzoek is ook niet nodig als de graaf- of heiwerkzaamheden ten behoeve van het bouwwerk niet dieper plaatsvinden dan 0,3 meter onder peil, of als een bouwwerk een oppervlakte heeft van maximaal 250 m².

Artikel 12 Waarde - Archeologie 4
De bestemming ' Waarde - Archeologie 4' wordt gehanteerd voor die delen van het plangebied, die op basis van de archeologische verwachtingskaart mogelijk archeologische waarde bevatten. Bouwen is op deze gronden ten behoeve van een andere ter plaatse geldende (enkel)bestemming is uitsluitend toegestaan, nadat uit archeologisch onderzoek is gebleken dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn. Uitzondering hierop is het vervangen, vernieuwen of veranderen van bestaande bebouwing op de bestaande plaats, waarbij de oppervlakte op of onder peil niet wordt vergroot. Een archeologisch onderzoek is ook niet nodig als de graaf- of heiwerkzaamheden ten behoeve van het bouwwerk niet dieper plaatsvinden dan 0,3 en 0,5 meter bij esdekken onder peil, of als een bouwwerk een oppervlakte heeft van maximaal 500 m².

Artikel 13 Waarde - Archeologie 6
De bestemming ' Waarde - Archeologie 5' wordt gehanteerd voor die delen van het plangebied, die op basis van de archeologische verwachtingskaart mogelijk archeologische waarde bevatten. Bouwen is op deze gronden ten behoeve van een andere ter plaatse geldende (enkel)bestemming is uitsluitend toegestaan, nadat uit archeologisch onderzoek is gebleken dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn. Uitzondering hierop is het vervangen, vernieuwen of veranderen van bestaande bebouwing op de bestaande plaats, waarbij de oppervlakte op of onder peil niet wordt vergroot. Een archeologisch onderzoek is ook niet nodig als de graaf- of heiwerkzaamheden ten behoeve van het bouwwerk niet dieper plaatsvinden dan 0,3 en 0,5 meter bij esdekken onder peil, of als een bouwwerk een oppervlakte heeft van maximaal 25.000 m².

Artikel 14 Waarde Cultuurhistorie
De bestemming ' Waarde - Cultuurhistorie' wordt gehanteerd voor die delen van het plangebied, die op basis van de cultuurhistorische verwachtingskaart mogelijk cultuurhistorische waarde bevatten.

In dit hoofdstuk zijn de aanvullende, algemene regels opgenomen.

Artikel 15 Anti-dubbeltelregel
Dit artikel bevat de bepaling om te voorkomen dat met het bestemmingsplan strijdige situaties ontstaan of worden vergroot. Het artikel is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening en is daaruit overgenomen.

Artikel 16 Algemene bouwregels
In dit artikel is een aantal aanvullende bouwregels opgenomen die voor alle bestemmingen kunnen gelden. Zo is bijvoorbeeld geregeld dat bestaande, afwijkende maten, die in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet tot stand zijn gekomen, als maximaal toelaatbaar worden geacht. Hiermee wordt voorkomen dat afwijkende doch legaal tot stand gekomen situaties in strijd zijn met het nieuwe bestemmingsplan.

Artikel 17 Algemene aanduidingsregels

In dit artikel zijn aanvullingen en afwijkingen van de bestemmingsregels opgenomen voor bijvoorbeeld waterhuishoudkundige functies en het attentiegebied EHS.

Artikel 18 Algemene gebruiksregels

Prostitutiebedrijven en seksinrichtingen worden middels een algemene gebruiksregel uitgesloten, zodat bijvoorbeeld bordelen en erotische massagesalons niet mogen voorkomen. Voor de begrippen prostitutiebedrijf en seksinrichting wordt verwezen naar de omschrijving onder artikel Begrippen.

Artikel 19 Algemene afwijkingsregels
In dit artikel is in aanvulling op de afwijkingsregels uit de bestemmingen nog een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Het bevoegd gezag kan hierbij tevens nadere eisen stellen. De belangen van waaruit die eisen worden gesteld, zijn ook nader opgesomd in dit artikel.

Artikel 20 Algemene wijzigingsregels

Op deze algemene afwijkingsregels kan een beroep gedaan worden, waar het gaat om bijvoorbeeld bepaalde overschrijdingen met 10%, voor het oprichten van bouwwerken ter wering van geluidhinder, voor gebouwtjes ten dienste van het verkeer of openbaar nut, voor antennes en zendmasten en voor bepaalde bouwwerken op of direct nabij de openbare weg.

Artikel 21 Algemene procedureregels
In dit artikel zijn de procedures opgenomen die gevolgd moeten worden bij het stellen van nadere eisen en bij een wijziging.

Artikel 22 Overgangsrecht
De tekst uit dit artikel is wettelijk vastgelegd en overeenkomstig opgenomen. Het betreft een regeling voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het inwerking treden van het bestemmingsplan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd.

Artikel 23 Slotregel
In de slotregel wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

De maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan wordt getoetst met het opsturen van het plan naar de verschillende overlegpartners. Naast de overlegpartners is een ieder in de gelegenheid gesteld het plan te beoordelen. Onderstaand is aangegeven op welke manier de maatschappelijke uitvoerbaarheid precies is getoetst.

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) is het voorontwerpbestemmingsplan 'Zeelberg' voorgelegd aan de de daartoe in aanmerking komende instanties.Van de gevoerde inspraakprocedure is een eindverslag opgesteld dat in de bijlage is opgenomen. In de bijlage is een verslag opgenomen waarin de inspraakreacties en de reacties uit het vooroverleg worden besproken.

Ingevolge de inspraakverordening is het voorontwerpbestemmingsplan 'Zeelberg' voor de inwoners van de gemeente Valkenswaard en voor de in de gemeente belanghebbende natuurlijke- en rechtspersonen ter inzage gelegd. Gedurende deze periode konden zowel mondeling als schriftelijk inspraakreacties ten aanzien van het voorontwerpbestemmingsplan naar voren worden gebracht. Tevens is het voorontwerpbestemmingsplan 'Zeelberg' tijdens een inloopavond toegelicht. In de bijlage is een verslag opgenomen waarin de inspraakreacties en de reacties uit het vooroverleg worden besproken.