In deze regels wordt verstaan onder:

Het bestemmingsplan "Zeelberg 41a" met identificatienummer 'BPzeelberg41a-ONO1' van de gemeente Valkenswaard;

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

Een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, dan wel als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw (door de vorm) onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

het in een woning (met inbegrip van aanbouwen en bijgebouwen) beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, paramedisch, kunstzinnig, ontwerp-technisch, consumentverzorgend of hiermee gelijk te stellen gebied, waaronder tevens begrepen kappers, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt;

gedeelte van het perceel dat aan de achterzijde van het bouwvlak is gelegen en het zijdelingse verlengde daarvan, en welke gronden dezelfde bestemming hebben als die van het bouwvlak;

een bijgebouw dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is;

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor de huisvesting van een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is;

1. a. ten aanzien van bouwwerken:
   een bouwwerk, dat:
   1. 1. ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan bestaat of in uitvoering is;
   2. 2. na het in lid 1 genoemde tijdstip is of mag worden gebouwd krachtens een bouwvergunning, waarvoor de bouwaanvraag voor dat tijdstip is ingediend;
      
2. b. ten aanzien van gebruik:

het gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning;

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het geheel van op gelijke of nagenoeg gelijke vloerhoogte gelegen ruimten in een gebouw met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van kelder, onderbouw, zolder en vliering;

bouwwerk, dat dient als tijdelijk onderkomen voor de opbouw van praalwagens die deelnemen aan jaarlijkse evenementen;

een alcoholvrije horeca-inrichting waar handel in en/of gebruik van softdrugs plaatsvindt;

vuurwerk dat is bestemd voor particulier gebruik;

tijdelijk bouwwerk, dat dient als onderkomen voor de opbouw van praalwagens die deelnemen aan het jaarlijkse bloemencorso;

de aan een bouwwerk of een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of dat gebied heeft gemaakt;

de bouwgrens aan de zijde van de weg;

de bouwgrens aan de zijde van het achterperceel;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan voor consumptie ter plaatse en anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

het verlenen van diensten aan derden, waarvan de uitoefening geschiedt in een rechtstreeks contact met het publiek, al dan niet door middel van een baliefunctie, met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting;

een inrichting, bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een geluidszone moet worden vastgesteld;

een al dan niet zelfstandige ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen en/of leveren van kweekbenodigdheden (zoals potgrond, meststoffen, bestrijdingsmiddelen, lampen, ventilatiesystemen, waterpompen) voor psychotrope stoffen, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

het verkopen van softdrugs vanuit een horeca-inrichting of een andere voor het publiek toegankelijke lokaliteit en de daarbij behorende erven, dan wel het aldaar aanwezig zijn van middelen als bedoeld in artikel 3 (lijst II) van de Opiumwet, dan wel toegestaan dat de bedoelde middelen in de horeca-inrichting gebruikt, bereid, bewerkt, verkocht, geleverd, verstrekt en vervaardigd worden;

detailhandel in goederen van grote omvang, waaronder in ieder geval worden begrepen: bouwmarkten, keuken-, sanitair- en tegelbedrijven, alsmede handel in grove bouwmaterialen, meubelen (meubelmarkten), auto's, caravans, boten, tenten, tapijt en vloerbedekking;

een bedrijf dat is gericht op het verstrekken van een nachtverblijf en/of het ter plaatse nuttigen van voedsel en dranken en/of het exploiteren van zaalaccommodatie, een en ander gepaard gaande met dienstverlening. Tot de hieronder genoemde categorieën Horeca 1 tot en met Horeca 5 worden mede begrepen de niet genoemde, maar naar aard, omvang en uitstraling op het woon- en leefmilieu vergelijkbare horecasoorten:

Horeca 1 (winkelgebonden daghoreca):

vormen van horeca-activiteiten die qua exploitatievorm en openingstijden aansluiten bij winkelvoorzieningen en waarbij de activiteiten primair gericht zijn op het bedrijfsmatig verstrekken van etenswaren en/of licht-alcoholische en niet-alcoholische dranken voor nuttiging al dan niet ter plaatse en waarvan de exploitatie doorgaans geen of slechts in lichte mate een aantasting van het woon- en leefklimaat kan veroorzaken, zoals broodjeszaken, ijssalons, eethuisjes en lunchrooms;

Horeca 2 (maaltijd- en logiesverstrekkers):

vormen van horeca-activiteiten die primair zijn gericht op het bedrijfsmatig verstrekken van maaltijden en/of dranken voor consumptie ter plaatse en/of het bedrijfsmatig verstrekken van logies en waarvan de exploitatie doorgaans geen aantasting van het woon- en leefklimaat veroorzaakt, zoals restaurants, bistro's, grand cafés, hotels en pensions;

Horeca 3 (spijsverstrekkers):

vormen van horeca-activiteiten die primair gericht zijn op het bedrijfsmatig verstrekken van etenswaren voor nuttiging al dan niet ter plaatse alsmede daaraan ondergeschikt het verstrekken van licht-alcoholische en niet-alcoholische dranken en waarvan de exploitatie doorgaans in enige mate een aantasting van het woon- en leefklimaat kan veroorzaken, zoals cafetaria's, automatieken en afhaalhoreca;

Horeca 4 (drankverstrekkers):

vormen van horeca-activiteiten die primair zijn gericht op het bedrijfsmatig verstrekken voor gebruik ter plaatse van alcoholische en niet alcoholische dranken en waarvan de exploitatie doorgaans een lichte aantasting van het woon- en leefklimaat kan veroorzaken, zoals cafés en bars;

Horeca 5 (zware horeca):

vormen van horeca-activiteiten die primair zijn gericht op het bedrijfsmatig gelegenheid bieden van dansen op elektrisch versterkte muziek alsmede op het ter plaatse nuttigen van alcoholische en niet-alcoholische dranken en etenswaren, en waarvan de exploitatie een aantasting van het woon- en leefklimaat kan veroorzaken en een grote druk op de openbare orde met zich meebrengt, zoals discotheken en nachtclubs.

een verzameling van één of meer personen die een huishouding voeren, waarbij sprake is van continuïteit in samenstelling en onderlinge verbondenheid;

de verhuur van een woning of woongebouw, waarbij kamers geen zelfstandige woonruimte vormen door het ontbreken er in van wezenlijke voorzieningen zoals een eigen kook- en/of wasgelegenheid en/of toilet;

de aan een gebied toegekende waarden in verband met de waarneembare verschijningsvorm van dat gebied;

een afdak aan een gebouw, al dan niet ondersteund;

educatieve, medische, paramedische, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, waaronder begrepen een peuterspeelzaal, kinderdagverblijf, alsmede, voorzieningen ten behoeve van sportieve recreatie en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen;

het bieden van zorg aan een ieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband;

de aan een gebied toegekende waarden in verband met de geologische, bodemkundige en biologische elementen voorkomende in dat gebied;

voorzieningen ten behoeve van algemeen nut in ruime zin, zoals voorzieningen/ installaties ten behoeve van gas, water, elektriciteit en (tele)communicatie;

een bouwwerk dat bestaat uit een dakconstructie met maximaal 1 eigen wand;

1. a. bij nieuw te bouwen hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken:
   het straatpeil ter plaatse van de perceelgrens vermeerderd met 3 centimeter per meter afstand tussen de hoofdtoegang van het gebouw en die perceelgrens met een maximum van 30 centimeter;
2. b. bij bestaande gebouwen: de gemiddelde maaiveldhoogte van het aansluitend afgewerkte terrein;

een bedrijf, waarin het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding als beroep wordt uitgeoefend;

een inrichting, bij welke ingevolge het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen een grenswaarde/richtwaarde voor het risico c.q. een risicoafstand moet worden aangehouden bij in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten;

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische-massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

een al dan niet zelfstandige ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling en verkoop), verkopen en/of leveren van psychotrope stoffen aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

een bedrijf, dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of op het verkopen en het leveren van gewassen en andere goederen voor het inrichten van tuinen;

al dan niet zelfstandige eenheden of woningen, die op basis van fysieke kenmerken geschikt zijn voor wonen en zorg;

de naar het openbaar gebied toegekeerde bouwgrens en het verlengde van die grens;

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit. Hierbij kan gedacht worden aan duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten en andere daarmee gelijk te stellen voorzieningen;

een constructie geen gebouw zijnde;

een (gedeelte van een) gebouw, dat bestaat uit een complex van ruimten, dat uitsluitend bedoeld is voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

zie woonzorgzone;

Een complex zelfstandige woningen met een bouwwijze die gericht is op verzorgd wonen, met een complexgewijs overeengekomen zorg- en servicearrangement. Er is een duidelijke scheiding tussen wonen, zorg en service. In principe is er zorg op afspraak en wordt er geen continue zorg verleend. Er is wel sprake van zorggarantie in geval van nood.

Een (deel van een) wijk of dorp waarin optimale condities zijn geschapen voor wonen met zorg en welzijnsvoorzieningen, tot en met niet-planbare 24-uurs zorg. In deze zones kunnen ouderen, lichamelijk en verstandelijk gehandicapten en (ex-)psychiatrische patiënten zelfstandig blijven wonen, ook als men minder mobiel is of zorg nodig heeft;

gedeelte van het perceel dat aan de zijkant van het bouwvlak is gelegen, en welke gronden dezelfde bestemming hebben als die van het bouwvlak;

ruimte(n) in een gebouw, die geheel of gedeeltelijk is (zijn) afdekt met schuine daken en die in functioneel opzicht deel uitmaakt (uitmaken) van de daaronder gelegen bouwlaag of bouwlagen;

Een woonruimte met zorg zonder eigen adres, die deel uitmaakt van een wooneenheid in een gebouw met één adres. Een zorgplaats heeft geen eigen keuken; om te kunnen koken is er een gemeenschappelijke kookvoorziening;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de zijdelingse grens van het bouwperceel;

de gezamenlijke oppervlakten van de gebouwen, die op hetzelfde perceel zijn of mogen worden opgericht, daaronder de oppervlakten van kelderruimten onder maaiveld mede begrepen met uitzondering van parkeerkelders;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

van het hoogste punt van het bouwwerk tot aan het gemiddelde maaiveldpeil van het aansluitende afgewerkte terrein; hierbij worden niet meegerekend schoorstenen, antennes, balkonafscheidingen en vergelijkbare afschermingen op niveau, alsmede andere ondergeschikte bouwelementen, voor zover geplaatst op of aan gebouwen;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

De voor 'Agrarisch met waarden' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het behoud en/of herstel van de aldaar voorkomende dan wel daaraan eigen landschappelijke, natuurlijke, ecologische en/of cultuurhistorische waarden;
2. b. grondgebonden agrarische activiteiten;
3. c. agrarisch natuurbeheer
4. d. overige niet-grondgebonden agrarische activiteiten;

met de daarbij behorende:

5. e. groenvoorzieningen;
6. f. (onverharde) paden, wegen en parkeervoorzieningen;
7. g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Op de gronden zijn uitsluitend bouwwerken toegestaan ten behoeve van de in 3.1 omschreven bestemming, waarbij tevens wordt voldaan aan de volgende bepalingen:

Tot een strijdig gebruik wordt in elk geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor:
   1. 1. glastuinbouwbedrijven;
   2. 2. de opslag van goederen anders dan ten behoeve van de bestemming;

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming 'Agrarisch met Waarden' te wijzigen in de bestemming 'Wonen' met in achtneming van de volgende regels:

1. a. De wijziging is uitsluitend mogelijk ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - zoeklocatie ruimte-voor-ruimte 1' en 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - zoeklocatie ruimte-voor-ruimte 2';
2. b. Binnen de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - zoeklocatie ruimte-voor-ruimte 1' er maximaal ruimte is voor 1 ruimte- voor-ruimte woning en binnen de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - zoeklocatie ruimte-voor-ruimte 2' er maximaal ruimte is voor 2 ruimte- voor-ruimte woningen;
3. c. Er dient voldaan moet zijn aan de Beleidsregel ruimte-voor-ruimte 2006, zoals vastgesteld door Gedeputeerde Staten van Noord - Brabant in 2005;
4. d. Het wijzigingsplan stedenbouwkundig inpasbaar is;
5. e. Het wijzigingsplan economisch uitvoerbaar is;
6. f. Het wijzigingsplan milieutechnisch aanvaardbaar is
7. g. De aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap en/of cultuurhistorische waarden mogen niet onevenredig worden aangetast;
8. h. Er dient sprake te zijn van een zorgvuldige landschappelijke inpassing van de bebouwing;
9. i. Verhaal van gemeentelijke (plan-)kosten is zekergesteld.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
2. b. het behoud, herstel en de ontwikkeling van de natuurlijke en landschappelijke waarden van de waterloop en bijbehorende oevers;
3. c. extensief recreatief medegebruik;

met de daarbij behorende:

4. d. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. voet- en fietspaden.
   

Op de gronden zijn uitsluitend bouwwerken en werken, geen bouwwerken zijnde, toegestaan ten behoeve van de in artikel 4.1 omschreven bestemmingen met een maximale bouwhoogte van 2 meter.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. tuinen en erven;
3. c. aan-huis-verbonden beroep;
4. d. extensieve dagrecreatie;
5. e. kleinschalig kamperen, waarbij de afstand van kampeermiddelen tot de grens van het bouwvlak niet meer dan 150 meter mag bedragen;

met de daarbij behorende:

6. f. gebouwen;
7. g. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
8. h. in- en uitritten;
9. i. parkeervoorzieningen;
10. j. groenvoorzieningen;
11. k. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Op de gronden zijn uitsluitend bouwwerken toegestaan ten behoeve van de in artikel 5.1 omschreven bestemming, waarbij tevens wordt voldaan aan de volgende bepalingen:

De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor instandhouding en bescherming van de in de grond aanwezige archeologische waarden.

1. a. het is verboden op of in de in Artikel 6 aangewezen gronden, zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (omgevingsvergunning) de aanwezige bouwwerken te slopen indien de oppervlakte groter is dan 250 m² en de diepte meer dan 30 cm bedraagt;
2. b. aan de omgevingsvergunning kan in ieder geval de voorwaarde worden gesteld dat de sloop wordt begeleid door een erkende archeologisch partij;
3. c. Indien tijdens de begeleiding van de sloopwerken vondsten van zeer hoge waarden worden aangetroffen, wordt hiervan terstond melding gemaakt bij burgemeester en wethouders die in het belang van de archeologische monumentenzorg aanvullende voorschriften kunnen verbinden aan de omgevingsvergunning;
4. d. de omgevingsvergunning kan niet worden verleend indien blijkt dat de sloop een onevenredige aantasting van de archeologische waarden van de gronden tot gevolg heeft.

1. a. naar ligging wordt verschoven, dan wel
2. b. naar omvang wordt vergroot of verkleind, dan wel
3. c. van de plankaart wordt verwijderd, dan wel
4. d. van bestemming wijzigt in Waarde - Archeologie 4, Waarde - Archeologie 6, dan wel "Waarde - Archeologie 2'", "Waarde - Archeologie 5" zoals opgenomen in deze regels dan wel in Bijlage 2: Waarde - Archeologie zover de geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van de archeologische waarden, in voorkomend geval na beëindiging van opgravingen, daartoe aanleiding geeft.

Alvorens de wijzigingen als bedoeld onder lid 6.5 worden uitgevoerd, wordt archeologisch advies ingewonnen bij de deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.

De voor "Waarde – Archeologie 4” (gebied van archeologische waarde) aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor instandhouding en bescherming van de in de grond aanwezige archeologische waarden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de afmetingen en de situering van bouwwerken, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermingswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht dat de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) worden behouden.

De voor "Waarde – Archeologie 6” (gebied van archeologische waarde) aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor instandhouding en bescherming van de in de grond aanwezige archeologische waarden.

De voor 'Waarde Cultuurhistorie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud, de versterking en ontwikkeling van de aanwezige cultuurhistorische waarden.

Het bevoegd gezag is bevoegd het plan te wijzigen zodanig dat de bestemming 'Waarde-Cultuurhistorie' naar ligging wordt verschoven of naar omvang wordt vergroot of verkleind en in voorkomend geval uit het plan wordt verwijderd, voor zover de geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van de cultuurhistoische waarden, in voorkomend geval na beëindiging van opgravingen, daartoe aanleiding geeft.

Alvorens de wijzigingen als bedoeld onder 9.4 wordt uitgevoerd, wordt advies ingewonnen bij de Monumentencommissie of een ander vergelijkbare deskundige commissie.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. In die gevallen dat de bestaande goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud en/of afstand tot enige aangegeven lijn van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of latere wetgeving tot stand zijn gekomen, meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven respectievelijk toegestaan, geldt die goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud en/of afstand in afwijking daarvan als maximaal toegestaan.
2. b. In die gevallen dat een bestaand bebouwingspercentage, dat in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of latere wetgeving tot stand is gekomen, meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven, geldt dat bebouwingspercentage in afwijking daarvan als maximaal toegestaan.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, liftschachten, trappenhuizen, gevel- en kroonlijsten, overstekende daken, luifels, erkers, balkons, en balustrades met een transparantie van ten minste 50%, buiten beschouwing gelaten, mits:

1. a. De overschrijding van bouw- c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1,5 meter bedraagt met uitzondering van schoortstenen;
2. b. Bij overschrijding van bouwgrenzen van meer dan 1 meter dient de afstand van het ondergeschikte bouwdeel tot de dakrand ten minste gelijk te zijn aan de hoogte van het ondergeschikte bouwdeel met uitzondering van schoorstenen;
3. c. Ondergeschikte bouwdelen boven openbare ruimten niet lager gebouwd worden dan:
   1. 1. 4,20 boven peil ter hoogte van de rijbaan en een strook van 0,50 meter breedte aan weerszijden;
   2. 2. 2,20 meter boven peil ter hoogte van andere wegdelen.

Tot een strijdig gebruik wordt in elk geval gerekend het gebruik van de gronden en bouwwerken voor seksinrichtingen.

In afwijking van de desbetreffende bepalingen van het plan kan het bevoegd gezag omgevingsvergunning verlenen voor:

1. a. geringe afwijkingen van de in het plan voorgeschreven maten ten aanzien van afstand tussen woningen, van afstand tot zijdelingse perceelsgrenzen, van bebouwde oppervlakten, alsmede van goothoogte van gebouwen met ten hoogste 10%;
2. b. het oprichten van niet voor bewoning bestemde gebouwen ten behoeve van het (weg-, spoorweg-, of water-) verkeer en de waterhuishouding of ten dienste van het openbaar nut - met uitzondering van verkooppunten voor motorbrandstoffen -, mits deze bouwwerken geen grotere oppervlakte dan 15 m² en geen grotere goothoogte dan 3 meter hebben;
3. c. het oprichten van gebouwtjes als jongeren ontmoetingsplaats (= Jop), mits deze bouwwerken geen grotere oppervlakte dan 40 m² en geen grotere bouwhoogte dan 3 meter hebben;
4. d. het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van het telecommunicatieverkeer -waaronder begrepen antennes en zendmasten-, al dan niet van openbare aard, mits de bouwhoogte maximaal 40 meter bedraagt;
5. e. het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ter wering van geluidhinder en/of luchtverontreiniging, brand- en explosiegevaar, mits de bouwhoogte maximaal 5 meter bedraagt;
6. f. het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, voor reclamedoeleinden direct nabij de openbare weg, mits de bouwhoogte maximaal 2,5 meter bedraagt;
7. g. het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, op de openbare weg die niet behoren tot de specifieke uitrusting van een weg, alsmede op openbare groenvoorzieningen, mits de bouwhoogte maximaal 10 meter bedraagt.

In de omgevingsvergunning kunnen nadere eisen worden gesteld ten behoeve van een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld, een goede woonsituatie, een goede milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

In afwijking van de desbetreffende bepalingen van het plan kan het bevoegd gezag omgevingsvergunning verlenen voor geringe afwijkingen van de in het plan aangegeven bestemmingsgrens, van het beloop of het profiel van een weg, alsmede van de vorm van bouwvlakken voor zover zulks bij de definitieve uitmeting, bij de verkaveling of bij de nadere detaillering noodzakelijk en/of wenselijk is, mits de genoemde afwijkingen niet meer van 10% bedragen.

1. a. Op de voorbereiding van het besluit tot het stellen van een nadere eis, zoals bepaald in voorliggend bestemmingsplan, is de volgende procedure van toepassing:
   1. 1. het ontwerpbesluit ligt met bijbehorende stukken gedurende een periode van twee weken voor een ieder ter inzage;
   2. 2. van de terinzagelegging wordt van te voren kennisgeving gedaan in een dag-, nieuws- of huis-aan-huisblad;
   3. 3. gedurende de termijn van terinzagelegging kan een belanghebbende zijn of haar zienswijze tegen het voornemen tot het stellen van een nadere eis schriftelijk indienen bij het bevoegd gezag;
   4. 4. indien tegen het voornemen zienswijzen zijn ingediend, wordt het besluit met redenen omkleed.
2. b. Het bepaalde in lid a, sub 2, kan achterwege blijven, indien door middel van een al dan niet op naam gestelde kennisgeving aan de omwonenden en/of andere belanghebbenden het beoogde doel kan worden bereikt.

1. a. Op de voorbereiding van het besluit inzake wijziging van het bestemmingsplan is de volgende procedure van toepassing:
   1. 1. het ontwerpbesluit ligt met bijbehorende stukken gedurende een periode van zes weken voor een ieder ter inzage;
   2. 2. van de terinzagelegging wordt van te voren kennisgeving gedaan in een dag-, nieuws- of huis-aan-huisblad;
   3. 3. gedurende de termijn van terinzagelegging kan een belanghebbende zijn of haar zienswijze tegen het ontwerpbesluit schriftelijk indienen bij het bevoegd gezag;
   4. 4. indien tegen het voornemen zienswijzen zijn ingediend, wordt het besluit met redenen omkleed.
2. b. Het bepaalde in lid a, sub 2, kan achterwege blijven, indien door middel van een al dan niet op naam gestelde kennisgeving aan de omwonenden en/of andere belanghebbenden het beoogde doel kan worden bereikt.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Zeelberg 41a'.

Artikel A Waarde - Archeologie 2

A.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologie 2' (gebied van archeologische waarde) aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor instandhouding en bescherming van de in de grond aanwezige archeologische waarden.

A.2 Bouwregels

A.2.1 Omgevingsvergunning voor het bouwen

1. a. uitsluitend mogen bouwwerken worden opgericht ten behoeve van de op deze gronden liggende andere bestemming(en), indien en voor zover het een bouwplan betreft met een oppervlakte van maximaal 100 m² en een verstoringsdiepte van 0,3 meter ten opzichte van het maaiveld;
2. b. bouwplannen met een grotere oppervlakte dan genoemd onder a kunnen uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. het bouwplan betrekking heeft op vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut, met uitzondering van nieuwe kelders en voor zover bij de bouw geen grondwerkzaamheden worden uitgevoerd dieper dan 0,3 meter ten opzichte van het maaiveld;
   2. 2. gebouwen tot maximaal 2,5 meter uit bestaande fundering worden opgericht.

A.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de afmetingen en de situering van bouwwerken, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermingswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht dat de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) worden behouden.

A.3.1 Afwijken van de bouwregels

A.3.2 Afwijken

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel A lid 2.1 voor het oprichten van bouwwerken ten behoeve van de op deze gronden liggende andere bestemming(en), indien op basis van (archeologisch) onderzoek is aangetoond, dat er geen of nauwelijks waarden aanwezig zijn dan wel dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad.

A.3.3 Voorwaarden

Teneinde dit te bereiken kunnen aan een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel A lid 4.1 in ieder geval de volgende regels worden verbonden:

1. a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor (ondanks de uitvoering van een bouw- of aanlegplan) monumenten in de bodem worden behouden zoals alternatieven voor heiwerk, het al dan niet bouwen van kelders, het aanbrengen van een beschermende bodemlaag of andere voorzieningen die op dit doel zijn gericht;
2. b. de verplichting tot het doen van opgravingen;
3. c. de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de omgevingsvergunning te stellen kwalificaties.

A.3.4 Bouwverbod

Indien uit het rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning zullen worden verstoord zonder dat het mogelijk is om deze door de in A lid 4.2 genoemde voorwaarden veilig te stellen, dan wordt de omgevingsvergunning geweigerd.

A.3.5 Advies

Alvorens een omgevingsvergunning als bedoeld in A lid 4.1 kan worden verleend, wordt schriftelijk advies ingewonnen bij de deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg omtrent de vraag of door het verlenen van een ontheffing geen onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de archeologische waarden, en of en zo ja welke voorwaarden dienen te worden gesteld.

a Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

A.3.6 Werken en werkzaamheden

In het belang van de archeologische monumentenzorg en ter voorkoming van onevenredige aantasting van aanwezige archeologische waarden, is het verboden, behoudens het bepaalde in artikel A lid 2, zonder of in afwijking van een schriftelijke omgevingsvergunning van burgemeester en wethouders op en in de in A lid 1 bedoelde gronden de volgende werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden uit te (laten) voeren, over een oppervlakte van 100 m² of meer:

1. a. het uitvoeren van graafwerkzaamheden en/of grondbewerkingen, het roeren en omwoelen van gronden, dieper dan 0,3 meter onder maaiveld, waaronder begrepen het aanleggen van drainage;
2. b. het aanbrengen van diepwortelende beplantingen en het rooien van diepwortelende beplantingen, waarbij de stobben/boomstronken worden verwijderd;
3. c. het egaliseren van gronden;
4. d. het verlagen van het waterpeil;
5. e. het uitvoeren van heiwerkzaamheden of het op andere wijze indrijven van objecten in de bodem.
6. f. het graven, verbreden en verdiepen van sloten, vijvers en andere wateren;
7. g. het omzetten van gras- of akkerland in een teelt waarbij grond wordt afgevoerd, waartoe gerekend wordt boomteelt en graszodenteelt;
8. h. het afplaggen van heide- of natuurgebieden ten behoeve van natuurontwikkeling;
9. i. het aanbrengen van ondergrondse transportleidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur, waarbij de breedte van de grondwerken meer dan 50 cm bedragen;
10. j. het slopen van gebouwen en het verwijderen van funderingen waarbij grondroering plaatsvindt dieper dan 0,3 m onder maaiveld.

A.3.7 Uitzonderingen

Het onder A lid 5.1 gestelde verbod geldt niet voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden:

1. a. in het kader van archeologisch onderzoek en het doen van opgravingen, mits verricht door een ter zake deskundige;
2. b. voor zover het werkzaamheden in de bodem betreft waarvoor ten tijde van het van kracht worden van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning in dit kader is verleend.
3. c. indien de werken en/of werkzaamheden het gewone onderhoud en beheer betreffen, met inbegrip van onderhouds- en vervangingswerkzaamheden van bestaande bestratingen en beplantingen binnen bestaande tracés van kabels en leidingen;
4. d. voor zover het werkzaamheden in de bodem betreft binnen een afstand van maximaal 2,5 meter uit een bestaande fundering van een bestaand bouwwerk;
5. e. voor zover het werkzaamheden in de bodem betreft die direct samenhangen met een verleende omgevingsvergunning op grond van het bepaalde in A lid 4.1.
6. f. Indien de werken en/of werkzaamheden uitgevoerd worden op een perceel welke aantoonbaar dieper is geroerd dan 0,3 meter.

A.3.8 Vergunningverlening

1. a. De omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden wordt verleend, indien is gebleken dat de in A lid 5.1 genoemde werken en werkzaamheden dan wel de directe of indirecte gevolgen van deze werken en werkzaamheden niet zullen leiden tot een verstoring van archeologische waarden, dan wel de mogelijkheden voor het herstel van die waarden niet onevenredig worden of kunnen worden verkleind, en vooraf door aanvrager van de omgevingsvergunning een rapport op basis van de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie is overgelegd waaruit blijkt dat de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld:
   1. 1. de archeologische waarden in voldoende mate zijn zeker gesteld; of
   2. 2. er geen archeologische waarden aanwezig zijn; of
   3. 3. de archeologische waarden hierdoor niet of niet onevenredig worden geschaad
2. b. Voor zover de in A lid 5.1 genoemde werken en werkzaamheden dan wel de directe of indirecte gevolgen van deze werken en werkzaamheden kunnen leiden tot een verstoring van archeologisch materiaal, kan de omgevingsvergunning worden verleend, indien aan de omgevingsvergunning één van de volgende voorschriften wordt verbonden:
   1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen,
   3. 3. de verplichting de oprichting van het bouwwerk te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de omgevingsvergunning te stellen kwalificaties.

A.3.9 Advies

Alvorens een vergunning als bedoeld in A lid 5.3 kan worden verleend, wordt schriftelijk advies ingewonnen bij de deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg omtrent de vraag of door het verlenen van een omgevingsvergunning geen onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de archeologische waarden, en of en zo ja welke voorwaarden dienen te worden gesteld.

a Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk

A.3.10 Omgevingsvergunning

Het is verboden binnen de voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden, zonder of in afwijking van een schriftelijke omgevingsvergunning de aanwezige bouwwerken te slopen indien de oppervlakte groter is dan 100 m² en de diepte meer dan 0,3 meter bedraagt.

A.3.11 Nadere eisen

1. a. aan de omgevingsvergunning kan in ieder geval de voorwaarde worden gesteld dat de sloop wordt begeleid door een erkende archeologische partij;
2. b. indien tijdens de begeleiding van de sloopwerken vondsten van zeer hoge waarden worden aangetroffen, wordt hiervan terstond melding gemaakt bij burgemeester en wethouders die in het belang van de archeologische monumentenzorg aanvullende voorschriften kunnen verbinden aan de omgevingsvergunning.

A.3.12 Sloopverbod

De omgevingsvergunning kan niet worden verleend indien blijkt dat de sloop een onevenredige aantasting van de archeologische waarden van de gronden tot gevolg heeft.

A.4 Wijzigingsbevoegdheid

A.4.1 Wijziging

Burgemeester en wethouders kunnen het plan zodanig wijzigen dat het bestemmingsvlak:

1. a. naar ligging wordt verschoven, dan wel
2. b. naar omvang wordt vergroot of verkleind, dan wel
3. c. van de plankaart wordt verwijderd, dan wel
4. d. van bestemming wijzigt in “Waarde – Archeologie 3”, “Waarde – Archeologie 4”, “Waarde – Archeologie 5” of “Waarde – Archeologie 6” voor zover de geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van archeologische waarden, in voorkomend geval na beëindiging van opgravingen, daartoe aanleiding geeft.

A.4.2 Advies

Alvorens de wijzigingen als bedoeld onder A lid 7.1 worden uitgevoerd, wordt archeologisch advies ingewonnen bij de deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.

Artikel B Waarde - Archeologie 5

B.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologie 5' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor instandhouding en bescherming van de in de grond aanwezige archeologische waarden.

B.2 Bouwregels

B.2.1 Omgevingsvergunning voor het bouwen

1. a. Uitsluitend mogen bouwwerken worden opgericht ten behoeve van de op deze gronden liggende andere bestemming(en), indien en voor zover het een bouwplan betreft met een oppervlakte van maximaal 2.500 m² en een verstoringsdiepte van 0,3 m dan wel 0,5 m ten opzichte van het maaiveld ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - archeologie a' alsmede bij esdekken ;
2. b. bouwplannen met een grotere oppervlakte dan genoemd onder a kunnen uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. het bouwplan betrekking heeft op vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut, met uitzondering van nieuwe kelders en voor zover bij de bouw geen grondwerkzaamheden worden uitgevoerd dieper dan 0,3 m ten opzichte van het maaiveld;
   2. 2. gebouwen tot maximaal 2,5 m uit bestaande fundering worden opgericht.

B.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de afmetingen en de situering van bouwwerken, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermingswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht dat de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) worden behouden.

B.4 Afwijken van de bouwregels

B.4.1 Afwijken

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in B.2.1. voor het oprichten van bouwwerken ten behoeve van de op deze gronden liggende andere bestemming(en), indien op basis van (archeologisch) onderzoek is aangetoond, dat er geen of nauwelijks waarden aanwezig zijn dan wel dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad.

B.4.2 Voorwaarden

Teneinde dit te bereiken kunnen aan een omgevingsvergunning als bedoeld in B.4.1. in ieder geval de volgende regels worden verbonden:

1. a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor (ondanks de uitvoering van een bouw- of aanlegplan) monumenten in de bodem worden behouden zoals alternatieven voor heiwerk, het al niet bouwen van kelders, het aanbrengen van een beschermende bodemlaag of andere voorzieningen die op dit doel zijn gericht;
2. b. de verplichting tot het doen van opgravingen;
3. c. de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de omgevingsvergunning te stellen kwalificaties.

B.4.3 Bouwverbod

Indien uit het rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning zullen worden verstoord zonder dat het mogelijk is om deze door de in B.4.2. genoemde voorwaarden veilig te stellen, dan wordt de omgevingsvergunning geweigerd.

B.4.4 Advies

Alvorens een omgevingsvergunning als bedoeld in B.4.1. kan worden verleend, wordt schriftelijk advies ingewonnen bij de deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg omtrent de vraag of door het verlenen van een ontheffing geen onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de archeologische waarden, en of en zo ja welke voorwaarden dienen te worden gesteld.

B.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

B.5.1 Werken en werkzaamheden

In het belang van de archeologische monumentenzorg en ter voorkoming van onevenredige aantasting van aanwezige archeologische waarden, is het verboden, behoudens het bepaalde in B.2. zonder of in afwijking van een schriftelijke omgevingsvergunning van burgemeester en wethouders op en in de in artikel B.1. bedoelde gronden de volgende werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden uit te (laten) voeren, over een oppervlakte van 2.500 m² of meer:

1. a. het uitvoeren van graafwerkzaamheden en/of grondbewerkingen, het roeren en omwoelen van gronden, dieper dan 0,3 m dan wel 0,5 m onder maaiveld ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - archeologie a' alsmede bij esdekken, waaronder begrepen het aanleggen van drainage;
2. b. het aanbrengen van diepwortelende beplantingen en het rooien van diepwortelende beplantingen, waarbij de stobben worden verwijderd;
3. c. het ophogen en egaliseren van gronden;
4. d. het verlagen van het waterpeil;
5. e. het uitvoeren van heiwerkzaamheden of het op andere wijze indrijven van objecten in de bodem;
6. f. het graven, verbreden en verdiepen van sloten, vijvers en andere wateren;
7. g. het omzetten van gras- of akkerland in een teelt waarbij grond wordt afgevoerd, waartoe gerekend wordt boomteelt en graszodenteelt;
8. h. het afplaggen van heide- of natuurgebieden ten behoeve van natuurontwikkeling;
9. i. het aanbrengen van ondergrondse transportleidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur, waarbij de breedte van de grondwerken meer dan 50 cm bedragen;
10. j. het slopen van gebouwen en het verwijderen van funderingen waarbij grondroering plaatsvindt dieper dan 0,3 m dan wel 0,5 m onder maaiveld ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - archeologie a' alsmede bij esdekken.

B.5.2 Uitzonderingen

Het onder B.5.1. gestelde verbod geldt niet voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden:

1. a. in het kader van archeologisch onderzoek en het doen van opgravingen, mits verricht door een ter zake deskundige;
2. b. voor zover het werkzaamheden in de bodem betreft waarvoor ten tijde van het van kracht worden van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning in dit kader is verleend;
3. c. indien de werken en/of werkzaamheden het gewone onderhoud en beheer betreffen, met inbegrip van onderhouds- en vervangingswerkzaamheden van bestaande bestratingen en beplantingen binnen bestaande tracés van kabels en leidingen;
4. d. voor zover het werkzaamheden in de bodem betreft binnen een afstand van maximaal 2,5 m uit een bestaande fundering van een bestaand bouwwerk;
5. e. voor zover het werkzaamheden in de bodem betreft die direct samenhangen met een verleende omgevingsvergunning op grond van het bepaalde in B.4.1.

B.5.3 Vergunningverlening

1. a. De omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden wordt verleend, indien is gebleken dat de in B.5.1. genoemde werken en werkzaamheden dan wel de directe of indirecte gevolgen van deze werken en werkzaamheden niet zullen leiden tot een verstoring van archeologische waarden, dan wel de mogelijkheden voor het herstel van die waarden niet onevenredig worden of kunnen worden verkleind, en vooraf door aanvrager van de omgevingsvergunning een rapport op basis van de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie is overgelegd waaruit blijkt dat de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld:
   1. 1. de archeologische waarden in voldoende mate zijn zeker gesteld; of
   2. 2. er geen archeologische waarden aanwezig zijn; of
   3. 3. de archeologische waarden hierdoor niet of niet onevenredig worden geschaad.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen bepalen dat een rapport zoals genoemd in B.5.3. onder a achterwege kan blijven, als door de aanvrager aantoonbaar kan worden gemaakt dat de archeologische waarden reeds verstoord zijn (bijv. door zandwinning of diepe grondbewerkingen).
3. c. Voor zover de in B.5.1. genoemde werken en werkzaamheden dan wel de directe of indirecte gevolgen van deze werken en werkzaamheden kunnen leiden tot een verstoring van archeologisch materiaal, kan de omgevingsvergunning worden verleend, indien aan de omgevingsvergunning één van de volgende voorschriften wordt verbonden:
   1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen,
   3. 3. de verplichting de oprichting van het bouwwerk te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de omgevingsvergunning te stellen kwalificaties.

B.5.4 Advies

Alvorens een vergunning als bedoeld in B.5.3. kan worden verleend, wordt schriftelijk advies ingewonnen bij de deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg omtrent de vraag of door het verlenen van een omgevingsvergunning geen onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de archeologische waarden, en of en zo ja welke voorwaarden dienen te worden gesteld.

B.6 Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk

B.6.1 Omgevingsvergunning

Het is verboden binnen de voor "Waarde - Archeologie 5" aangewezen gronden, zonder of in afwijking van een schriftelijke omgevingsvergunning de aanwezige bouwwerken te slopen indien de oppervlakte groter is dan 2.500 m² en de diepte meer dan 0,3 m dan wel 0,5 m bedraagt ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - archeologie a' alsmede bij esdekken.

B.6.2 Nadere eisen

1. a. Aan de omgevingsvergunning kan in ieder geval de voorwaarde worden gesteld dat de sloop wordt begeleid door een erkende archeologische partij;
2. b. indien tijdens de begeleiding van de sloopwerken vondsten van zeer hoge waarden worden aangetroffen, wordt hiervan terstond melding gemaakt bij burgemeester en wethouders die in het belang van de archeologische monumentenzorg aanvullende voorschriften kunnen verbinden aan de omgevingsvergunning.

B.6.3 Sloopverbod

De omgevingsvergunning kan niet worden verleend indien blijkt dat de sloop een onevenredige aantasting van de archeologische waarden van de gronden tot gevolg heeft.

B.7 Wijzigingsbevoegdheid

B.7.1 Wijziging

Burgemeester en wethouders kunnen het plan zodanig wijzigen dat het bestemmingsvlak:

1. a. naar ligging wordt verschoven, dan wel
2. b. naar omvang wordt vergroot of verkleind, dan wel
3. c. van de plankaart wordt verwijderd, dan wel
4. d. van bestemming wijzigt in "Waarde - Archeologie 2", "Waarde - Archeologie 4", "Waarde - Archeologie 4" voor zover de geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van archeologische waarden, in voorkomend geval na beëindiging van opgravingen, daartoe aanleiding geeft.

B.7.2 Advies

Alvorens de wijzigingen als bedoeld onder lid B.7.1.worden uitgevoerd, wordt archeologisch advies ingewonnen bij de deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.

Op 27 september 2012 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan Zeelberg vastgesteld. Tegen de vaststelling van dit bestemmingsplan is beroep ingesteld. De eigenaar van het perceel Zeelberg 41a heeft bezwaren tegen het hierop betrekkende plandeel met de bestemming 'Agrarisch met waarden' en de functieaanduiding 'manege', omdat het vrijwel onmogelijk is ter plaatse een manege te exploiteren en in verband hiermee in het plan ten onrechte niet is voorzien in woningbouw. Daartoe voert zij aan dat de manege die destijds op het perceel gevestigd was, geur- en geluidsoverlast voor de bewoners van nabijgelegen woningen veroorzaakte, dat in verband hiermee de exploitatie van de manege is beëindigd en dat de manege inmiddels is gesloopt.

Bij de vaststelling van het bestemmingsplan hebben wij in overweging genomen dat het gaat om een conserverend bestemmingsplan waarin de feitelijk bestaande situatie wordt vastgelegd. Nieuwe ontwikkelingen werden niet meegenomen in het bestemmingsplan Zeelberg. Over een eventuele ontwikkeling met woningbouw, was nog geen overeenstemming. Verder stelt de raad dat de toename van de woningbouwvoorraad beperkt moet blijven, gelet op het beperkte woningbouwcontingent.

Op 6 november 2013 heeft de Raad van State uitspraak gedaan. De Raad van State overweegt dat gelet op het feit dat de manege reeds ten tijde van het bestreden besluit haar activiteiten ter plaatse had beëindigd en de bebouwing inmiddels is gesloopt, de feitelijke situatie niet meer overeenkomst met de in het plan voorziene situatie. Verder is niet aannemelijk geworden dat het perceel binnen de planperiode weer in gebruik zal worden genomen als manege. Gelet op het voorgaande had de raad niet in redelijkheid voor kunnen kiezen om de bestemming van het vorige plan te handhaven. Het lag in dit geval in het kader van een goede ruimtelijke ordening op weg van de raad om te onderzoeken welke bestemming ter plaatse passend en uitvoerbaar is en daarbij had de raad de hiervoor vermelde omstandigheden moeten betrekken.

Dit bestemmingsplan heeft als doel om de bestaande, feitelijke situatie te verankeren in een actuele regeling, met uitzondering van illegale situaties die ruimtelijk gezien niet gewenst zijn.

Het bestemmingsplan 'Zeelberg 41a' gaat uit van de bestaande, feitelijke situatie, waarbij er ruimte wordt geboden voor een bepaalde ontwikkeling. Hierbij is er aansluiting gezocht bij het recent vastgestelde bestemmingsplan 'Zeelberg' en het bestemmingsplan 'Buitengebied'.

In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van de situering van het plangebied en een overzicht van de bestaande juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft, voor zover relevant, in hoofdlijnen de beleidsdocumenten die door de te onderscheiden overheden ten aanzien van het plangebied zijn gepubliceerd. In hoofdstuk 4 wordt een beschrijving van de huidige situatie van het plangebied gegeven. Hierbij gaat het zowel om de ruimtelijke structuur als de aanwezige functies. Dit geeft een impressie van het beleidskader voor het bestemmingsplan. In dit hoofdstuk komen ook de milieutechnische randvoorwaarden en de historische kwaliteiten naar voren. Hoofdstuk 5 geeft een beschrijving van de uitgangspunten van het plan. De uitvoeringsaspecten handhaving en de economische uitvoerbaarheid worden besproken in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt aangegeven hoe het beleid en de planuitgangspunten zijn verwoord in de planregels. Als laatste komt in hoofdstuk 8 de inspraakreacties en het wettelijk vooroverleg aanbod.

Dit bestemmingsplan omvat het perceel aan de Zeelberg 41a. Op de overzichtskaart is het plangebied nader aangeduid, waarbij inzicht wordt gegeven in de ligging ten opzichte van de omliggende gebieden.

Tot het moment waarop het nieuwe bestemmingsplan 'Zeelberg 41a' 'in werking treedt, gelden de onderstaande bestemmingsplannen.

Het beleid van de gemeente Valkenswaard vormt het kader waarbinnen de functionele en ruimtelijke ontwikkelingen van de kom van Valkenswaard worden vastgesteld. De ruimtelijke ontwikkelingsplannen van rijk, provincie en regio vormen randvoorwaarden voor het gemeentelijke beleid. Voor dit bestemmingsplan worden in de volgende paragraven het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid toegelicht.

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) staan de plannen voor ruimte en mobiliteit van nationaal belang. Zo beschrijft het kabinet in de Structuurvisie in welke infrastructuurprojecten zij de komende jaren wil investeren en op welke manier de bestaande infrastructuur beter benut kan worden. Provincies en gemeenten krijgen in de plannen meer bewegingsvrijheid op het gebied van ruimtelijke ordening.

Het kabinet richt zich bij de verbetering van het vestigingsklimaat vooral op de regio’s die zorgen voor de meeste economische groei. Dat zijn de haven van Rotterdam en de luchthaven Schiphol (mainports), de toptechnologieregio zuidoost Nederland (brainport) en de greenports (tuinbouwclusters) Westland/Oostland, Venlo, Aalsmeer, Duin- en Bollenstreek en Boskoop.

Het Rijk zet met de structuurvisie het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid in voor een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Het Rijk formuleert drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• "het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• wet verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn".

Afbeelding 2: Ontwerp-Structuurvisie Infrastructuur en ruimte

Naast de drie hoofddoelen wordt een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte bevorderd. Hiervoor wordt een ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Dat betekent: eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en mocht nieuwbouw echt nodig zijn, dan altijd zorgen voor een optimale inpassing en multimodale bereikbaarheid. In afbeelding 2 zijn de Nationale ruimtelijke hoofdstructuur weergegeven. Op deze kaart is op hoofdlijnen aangegeven welke gebieden en structuren van nationaal belang zijn bij de geformuleerde rijksdoelen. Op het gebied van leefbaarheid en veiligheid is de ambitie dat Nederland in 2040 zijn inwoners een veilige en gezonde leefomgeving biedt met een goede milieukwaliteit, zowel in stedelijk als landelijk gebied. Daarnaast is aangegeven dat de ambitie is dat Nederland in 2040 blijvend beschermd is tegen overstromingen met voldoende zoetwater in droge perioden, is Nederland een bepalende speler in de internationale transitie naar duurzame mobiliteit, is de ambitie dat Nederland in 2040 nog steeds de bestaande (inter)nationale unieke cultuurhistorische waarden heeft en een natuurnetwerk dat de flora- en faunasoorten in stand houdt.

Besluit en ministeriële regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, Rarro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening, eerste tranche (Barro) is vastgesteld op 22 augustus 2011 en is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro vloeit voort uit de ontwerp Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Het kabinet heeft in de genoemde SVIR vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen moet worden ingezet. Het gaat daarbij om het beschermen van de nationale belangen. Deze algemene regels, vastgelegd in het Barro, werken zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Slechts daar waar een directe doorwerking niet mogelijk is, is gekozen voor indirecte doorwerking via provinciaal medebewind.

In het wetsvoorstel tot wijziging van de Wro (Spoedwet Wro; TK 32 821) wordt, naar aanleiding van het Raad van State-advies over het Barro, eerste tranche, de wettelijke grondslag voor het provinciaal medebewind en ontheffingen verbeterd. Naar aanleiding van het advies van de Raad van State voorziet het Barro thans ook in een bij dit besluit behorende ministeriële regeling (Rarro). In deze regeling is de begrenzing opgenomen van de gebieden uit een aantal titels uit het Barro waarvoor een reservering of een vrijwaring geldt. De aanduiding van deze gebieden is opgenomen in het Barro.

Aan het Barro zijn inmiddels een aantal onderwerpen toegevoegd. Het gaat om de onderwerpen Ecologische hoofdstructuur, elektriciteitsvoorziening, toekomstige uitbreiding hoofd(spoor)wegennet, veiligheid rond rijksvaarwegen, verstedelijking in het IJsselmeer, bescherming van primaire waterkeringen buiten het kustfundament en toekomstige rivierverruiming van de Maastakken. Het gewijzigde Barro is per 1 oktober 2012 in werking getreden.

Ten aanzien van het onderhavige plangebied zijn er geen regels uit het Barro van toepassing, aangezien er bij de onderhavige ontwikkeling geen nationale belangen zijn gemoeid.

Structuurvisie ruimtelijke ordening

Provinciale Staten hebben op 1 oktober 2010 nieuw ruimtelijk beleid vastgesteld, de structuurvisie ruimtelijk ordening. Deze structuurvisie is op 1 januari 2011 in werking getreden. Deze structuurvisie is geactualiseerd en op 19 maart 2014 in werking getreden. De belangrijkste bevindingen blijven echter in stand. De structuurvisie ruimtelijke ordening van de provincie hanteert een sturingssysteem uit twee lagen: robuuste structuren en een gebiedsgerichte benadering in zogenaamde gebiedspaspoorten. Deze twee lagen zijn beiden gebiedsdekkend. De sturing is verschillend. Voor de ontwikkeling en bescherming van de structuren voelt de provincie zich primair verantwoordelijk en zet de provincie in op het niveau van de provincie als geheel.

De provincie kent 4 structuren:

• de groenblauwe structuur: gebieden waar natuur- en waterfuncties behouden en ontwikkeld worden
• de agrarische structuur: een breed georiënteerde plattelandseconomie, waar landbouw een belangrijke drager is en waar de landbouwfunctie goed is afgestemd op de omgeving.
• de stedelijke structuur: alle grote locaties voor wonen, werken en voorzieningen zoals steden, dorpen en bedrijventerreinen, waar de nadruk ligt op concentratie, zorgvuldig ruimtegebruik, ruimtelijke kwaliteit, verknoping aan infrastructuur en versterking van kennisinnovatie economie.
• Infrastructuur: samenhangend netwerk van wegen, spoorlijnen, vaarwegen, luchthavens en buisleidingen waarbij de nadruk ligt op betere verknoping, bevorderen bereikbaarheid, aandacht voor landschap en goede verdeling over verschillende netwerken.

Het bestemmingsplan 'Zeelberg 41a' ligt in de stedelijke structuur. De provincie wil in deze gebieden het volgende bereiken:

1. 1. Concentratie van verstedelijking

De provincie wil dat er verschillende kwaliteiten worden ontwikkeld voor wonen en werken rond de steden en in het landelijk gebied. Om zo bij te dragen aan een onderscheidend leef- en vestigingsklimaat ter versterking van de kenniseconomie in Brabant. Bij de opgave voor wonen en werken wordt het accent sterker verlegd naar de te ontwikkelen kwaliteiten, de inzet op herstructurering en het beheer van het bestaand stedelijk gebied.

2. 2. Zorgvuldig ruimtegebruik

De provincie wil dat de kansen voor functiemenging, inbreiding, herstructurering en zo nodig transformatie in het stedelijk gebied goed worden benut, inclusief de mogelijkheden voor intensivering en meervoudig ruimtegebruik. Hierdoor is minder ruimte nodig voor stedelijke uitbreidingen.

3. 3. Meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit

De provincie wil dat nieuwe ontwikkelingen meer inspelen op het karakter en de kwaliteit van de plek. Door bij stedelijke ontwikkelingen uit te gaan van het verschil in omvang en karakter van de verschillende kernen, wordt het contrast tussen stad en dorp behouden. Dit versterkt de identiteit en aantrekkelijkheid van kernen en hun relatie met het omliggende landschap. Daarnaast is het van belang dat er meer regie komt op stedelijke functies en de inrichting langs grote infrastructuren van weg, spoor en water.

4. 4. Betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan de infrastructuur

Een betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan infrastructuur draagt bij aan een goede bereikbaarheid en daarmee aan het (inter)nationale vestigingsklimaat van Noord-Brabant.

5. 5. Versterking van de economische kennisclusters

Voor de regio Valkenswaard ligt het accent op Brainport met high tech, life sciences & medische technologie, food & nutrition. Door een vestigingsklimaat te bieden dat de uitwisseling van kennis tussen bedrijven, overheden en onderwijsinstellingen stimuleert, wordt de positie van de kennisclusters versterkt. Dit zorgt voor een sterkere positie in (inter)nationaal verband.

Met de gebiedspaspoorten geeft de provincie de gebiedskenmerken en de provinciale ambities aan voor de verschillende landschappen die Brabant kenmerken. Valkenswaard ligt in gebiedspaspoort de Kempen. De gebiedspaspoorten zeggen iets over de ontwikkeling in het buitengebied. Hierbij ligt de nadruk op het versterken van het groene mozaïeklandschap van de Kempen en het beter verbinden van het landschap met het stedelijk gebied Eindhoven. Relevant voor Valkenswaard daarin is onder andere natte robuuste beekdalen te versterken, water langer vast te houden, recreatieve verbindingen, groene overgangen van de dorpsrand, stimuleren van het aanbieden van streekproducten, zorg en educatie, ontwikkeling van Kempische bermen, Dommeldal verder ontwikkelen, beschermen en toeristisch recreatief ontsluiten.

Verordening ruimte 2014

Op 17 december 2010 hebben Provinciale Staten de Verordening ruimte Noord-Brabant 2011 vastgesteld en deze vervolgens op 25 februari 2011 gewijzigd. De Verordening ruimte is met ingang van 1 maart 2011 in werking getreden. Uit eerste praktijkervaringen blijkt dat het noodzakelijk is om regelmatig te bezien of de regels die in de Verordening ruimte zijn opgenomen aanpassing behoeven.

Een eerste (integrale) wijziging van de Verordening ruimte heeft geleid tot de vaststelling van de Verordening ruimte 2012 op 11 mei 2012. De verordening is met ingang van 1 juni 2012 in werking getreden. Gelet op de behoefte aan flexibiliteit is het voornemen om jaarlijks de verordening te actualiseren.

In de Verordening ruimte staat welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. De verordening is daarbij één van de manieren om die provinciale belangen veilig te stellen.

Op afbeelding 3 is een uitsnede uit de relevante kaartlagen behorend bij de Verordening ruimte opgenomen. In de Verordening ruimte is het plangebied aangewezen als 'Groenblauwe mantel'. Daarnaast heeft het perceel de volgende aanduidingen:

- aardkundig waardevol

- attentiegebied ecologische hoofdstructuur

- beperking veehouderij.

Uiteraard zijn ook de algemene regels voor bevordering ruimtelijke kwaliteit vna toepassing.

Provinciale Staten hebben op 7 februari 2014 de Verordening ruimte 2014 vastgesteld, op 19 maart treedt deze in werking. Ten opzichte van de Verordening ruimte 2012 omvat de Verordening ruimte 2014 diverse wijzigingen.

Deze hebben in hoofdzaak betrekking op:

•vereenvoudiging en verduidelijking: de opbouw van de Verordening ruimte 2014 is gewijzigd waardoor ze beter aansluit bij de systematiek van de bestemmingsplannen. Daarnaast is er gekozen voor een directer taalgebruik met meer opsommingen, eenvoudigere zinnen en herkenbare formuleringen.

•wijzigingen vanwege het rijksbeleid: met de vaststelling van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is het rijksbeleid gewijzigd. Dat heeft ook gevolgen voor de kaders die in de provinciale verordening zijn opgenomen.

•wijzigingen vanwege het landbouwbeleid: deze hebben in hoofdzaak betrekking op het beleid voor veehouderijen en de transitie naar zorgvuldige veehouderij en het beleid rond mestverwerking.

•wijzigingen vanwege het natuurbeleid: deze wijziging heeft met name betrekking op het compensatiebeleid.

•overige wijzigingen: er zijn diverse wijzigingen doorgevoerd vanuit praktijkervaringen.

Afbeelding: Uitsnede verordening ruimte

Een bestemmingsplan kan voorzien in het gebruik van een voormalige bedrijfswoning als burgerwoning, mits onder andere verzekerd is dat overtollige bebouwing wordt gesloopt (artikel 6.7, vierde lid onder b). Dit plan heeft als gevolg dat het bouwvlak meer dan de helft kleiner is. Hiermee komt de bebouwing meer geclusterd te staan. Bovendien zijn daarmee ook de maximale bebouwingsmogelijkheden terruggebracht van 2220 m2 naar 735 m2. Daarnaast is de goot- en bouwhoogte verlaagd. De huidige panden worden nog gebruikt en zijn daarmee niet overbodig. Indien echter nieuwbouw wordt gerealiseerd, zal dit enkel mogelijk zijn middels een ' sloop-bonus' regeling.

Doordat de overtollige bebouwing reeds is gesloopt, er een sloop-bonus-regeling is opgenomen en door verkleining van het bouwvlak is hiermee sprake van een kwaliteitsverbetering van het landschap. Hiermee voldoet het plan aan de voorwaarden van de verordening.

Woonvisie regio Eindhoven - Samen werken aan drie uitdagingen

In de 'Woonvisie Regio Eindhoven - Samen werken aan drie uitdagingen voor de regionale woningmarkt' (vastgesteld op 28 juni 2012) zijn verschillende woonthema's uitgewerkt. Juist de specifieke kwaliteiten en identiteiten van de verschillende gemeenten dienen verder te worden versterkt. Dit is vooral een lokale verantwoordelijkheid. Mensen identificeren zich met hun straat, dorp of stad. Niet zozeer met een regio. Maar het is onvoldoende om uitsluitend op lokaal niveau naar oplossingen te zoeken. Zeker in de huidige woningmarkt. Het is daarom wenselijk om bepaalde vraagstukken regionaal te ‘tackelen’. De regio kiest daarom drie belangrijke regionale woonthema’s:

• Oog voor kenniswerkers en lage-lonen-arbeidsmigranten;
• Naar een nieuw evenwicht van sterke steden en een vitaal landelijk gebied;
• Duurzaam vernieuwen en transformeren van de bestaande voorraad.

Structuurvisie Valkenswaard

De Structuurvisie Valkenswaard is opgebouwd uit twee delen, deel A en deel B. Deel A bevat een ruimtelijke toetsingskader en visie op hoofdlijnen voor de lange termijn (tot 2030). Dit deel formuleert de ontwikkelingskoers voor de lange termijn en biedt het casco voor concrete projecten en plannen. Het is een toetsingskader, maar tegelijkertijd ook een inspiratiekader voor ruimtelijke ontwikkeling.

Deel B van de structuurvisie is een ruimtelijk- functioneel programma en uitvoeringsplan voor de (middellange en) korte termijn. In dit deel van de structuurvisie staat beschreven welke concrete projecten en plannen op korte termijn richting uitvoering worden gebracht en hoe deze gerealiseerd gaan worden. Het projectenplan zal periodiek worden geactualiseerd en geeft daarmee steeds voor een bepaalde periode weer op welke wijze de ontwikkelingskoers tot uitvoering wordt gebracht. Deze actualisatie is nodig om kostenverhaal van bovenplanse kosten zeker te stellen en locatie-eisen te kunnen stellen. Bovendien biedt dit deel mogelijkheden om accenten in de ruimtelijke ontwikkeling te verschuiven, zonder daarbij de totale visie (deel A) aan te passen.

In de Structuurvisie Valkenswaard deel A is opgenomen dat de gemeente Valkenswaard zich wil profileren als toeristisch- recreatieve gemeente. Dit betekent dat de gemeente zich in wil zetten voor versterking van het huidige aanbod en een toename van het totaalaanbod. Met name in het buitengebied zal worden gezocht naar het bieden van ruimte voor toeristisch-recreatieve bedrijven. Op de kaart behorende bij de Structuurvisie Valkenswaard deel A staat ook opgenomen dat het gebied in de Zeelberg tot aandachtsgebied wat betreft recreatie behoort, waar koppelingen met natuur te realiseren zijn. Dit bestemmingsplan sluit aan bij deze visie.

Ook de bebouwingsconcentraties zijn aangegeven op deze indicatieve kaart. Hier is de Zeelberg echter niet opgenomen. Echter, aangezien dit een indicatieve kaart is en de Zeelberg wel een bebouwingsconcentratie is, staat de Structuurvisie Valkenswaard deel A de ontwikkeling naar ruimte- voor- ruimte woningen niet in de weg.

Wijkplan

De gemeente Valkenswaard heeft voor diverse gebieden een wijkplan opgesteld. Een wijkplan beschrijft een toekomstvisie voor de wijk op basis van de inzichten van de huidige situatie, met daarin opgenomen inspanningen en acties om die visie te bereiken.

Wijkplannen zijn opgesteld voor Dommelen Noord, Het Gegraaf, Turfberg, Geenhoven, Hoge Akkers en Borkel en Schaft. Het plangebied 'Zeelberg 41a ligt niet in een van de wijken waar een wijkontwikkelingsplan geldt of een woonservicezone wordt opgezet.

Gemeentelijk woningbouwbeleid

In 2009 is een Woningmarktonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek had tot doel de ontwikkeling van de woningbehoefte tot 2020 in zowel kwantitatieve als kwalitatieve zin in kaart te brengen. Aan de hand van de onderzoeksresultaten is een woningbouwprogramma opgesteld. Enkele conclusies uit het onderzoek:

• het aantal huishoudens groeit met circa 7% door de afname van het aantal personen per huishouden;
• gezinnen nemen wat betreft aandeel en aantal af, maar blijft in absolute zin een grote groep huishoudens. De vergrijzing zet duidelijk in. Daarnaast blijkt uit het verleden dat jongeren wegtrekken uit Valkenswaard;
• woningbehoefteprognose tot en met 2020 is 1.280 woningen. De woningbehoefte voor de komende jaren wordt bepaald door twee factoren:
  1. 1. de verwachte huishoudensgroei (790 woningen);
  2. 2. de inloop van het (eventuele) woningtekort (250 woningen)

• Naast reguliere woningen, ligt er een forse opgave in de bouw van nultredenwoningen en is er een behoefte naar zorgwoningen.
  

Dit bestemmingsplan is gericht op het behoud van de bestaande woning.

Welstandsbeleid

Voor de gemeente Valkenswaard is een welstandsnota opgesteld die als wettelijke basis dient voor het welstandsbeleid binnen de gemeente. De welstandsnota Valkenswaard is vastgesteld in juni 2004. In de welstandsnota is Valkenswaard ingedeeld in een aantal clusters van gebieden, te weten centra, historische gegroeide gebieden, planmatig ontworpen woongebieden, bedrijfs- en voorzieningenlocaties en groengebieden. Onderhavig bestemmingsplan behoort tot de historische dorpsgebiede (H 1.5 Zeelberg).

Zeelberg

Het plangebied is in de welstandsnota specifiek aangegeven. Aangegeven is dat de kwaliteit van Zeelberg deels is te danken aan de goed geconserveerde historische agrarische bebouwing maar ook aan de situering van deze bebouwing in het buitengebied. De onderlinge afstand van de agrarische bebouwing ten opzichte van elkaar bepaalt deze kwaliteit. Aangegeven is dat indien de bedrijfsbebouwing nog meer richting de Zeelberg uitbreidt het unieke karakter daarvan blijvend wordt aangetast. De onderlinge afstand is groot genoeg om het solitaire karakter van de agrarische bebouwing te benadrukken zonder dat het de samenhang van de enclave geweld aan doet. Dit evenwicht van onderlinge samenhang kan eenvoudig verstoord worden door het amoveren van bestaande en toevoegen van nieuwe bebouwing. Daarbij is het aanliggende bedrijventerrein eveneens van invloed.

Voor nader onderzoek naar de bestaande situatie is nagegaan welke ruimtelijke en functionele kwaliteit in het plangebied aanwezig is. Daarnaast is gekeken naar de aspecten die met de fysieke milieuwaarden samenhangen. Verder wordt in dit hoofdstuk de historische kwaliteit beschreven, waarbij archeologie, cultuurhistorie en eventueel aanwezige monumenten aan bod komen. De uitkomsten van verrichte onderzoeken zijn in dit hoofdstuk vermeld.

Zeelberg is een buurtschap ten zuidoosten van Valkenswaard die al vele eeuwen lang dezelfde wegenstructuur toont. Zeelberg is gelegen ten westen van het dal van de Tongelreep, waardoor men via Drie Bruggen het Leenderbos kan bereiken. Zeelberg is een oud agrarisch buurtschap met de typische kenmerken van een aantal bij elkaar gesitueerde boerderijen bij een wegknooppunt met een gemeenschappelijke functie. Onderstaand een historische kaart van Zeelberg.

Afbeelding: Uitsnede historische kaart Zeelberg

De woonkern dateert in zijn oudste vorm van omstreeks 1500. ook het kenmerkende driehoekige plein kwam toen al voor. De naam De Zeelbergt verwijst naar de lange rug van zandverstuivingen in het oorspronkelijke beekdal van de Tongelreep ten noord-oosten van de reeds eerder aangehaalde driesprong. Zeelberg bestaat uit een aantal boerderijen die gerangschikt zijn om een plein dat de vorm heeft van een vrijwel regelmatige driehoek. De oorspronkelijke loop van de wegen, en het buurtschap Zeelberg zelf, is in grote lijnen intact gebleven. De Zeelberg wordt heden ten dage vooral geknemerkt door het vele sluipverkeer dat zich vanuit België en de Kempen een weg zoekt naar voornamelijk Eindhoven.

De agrarische enclave bevindt zich direct ten zuiden van het bedrijventerrein Schaapsloop en is bereikbaar via De Vest. De enclave is ontstaan op de kruising van verschillende landwegen en heeft de grootse bebouwingsdichteheid rond een driehoekig, door landwegen gevormd, binnenplaats (plaatse).

Op de Zeelberg 41a heeft gedurende een lange tijd zich een manege gevestigd. De manege is echter enkele jaren geleden beëindigd. Hierdoor is er sprake van een vrijkomende agrarische bebouwing. De bedrijfswoning is nu in gebruik als een reguliere woning.

In de voorwaarden die verbonden zijn aan deze wijzigingsbevoegdheid is gesteld dat bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid aangetoond zal moeten worden dat er geen (milieu)planologische belemmeringen zijn. In onderhavig plan is dit noordelijk volledig als bestaand bestemd. Derhalve zijn voor dit deel van het plangebied ook geen toetsingen aan de divere milieuaspecten en onderzoeksresultaten opgenomen.

Algemeen

Mede ten gevolge van de waterproblemen die in een aantal winters aan het eind van de 20e eeuw in Nederland optraden ten gevolge van hevige regenval, is het besef gegroeid dat water een belangrijke plaats verdient in toekomstige ruimtelijke plannen. Om het hoofd te kunnen bieden aan zeespiegelstijging, toenemende neerslag en rivierwaterafvoer en verdergaande bodemdaling, nu en in de toekomst, is het van essentieel belang dat het waterbeheer een belangrijke plaats inneemt in de ruimtelijke ordening. Sleutelbegrippen hierbij zijn: meer ruimte voor water en waterbewust bouwen en inrichten.

Regelgeving

Directe aanleiding voor het kabinetsstandpunt 'Anders omgaan met water, waterbeleid in de 21e eeuw' (WB21)', is de zorg over het toenemende hoogwater in de rivieren, wateroverlast en de versnelde stijging van de zeespiegel. Het kabinet is van mening dat er een aanscherping in het denken over water dient plaats te vinden. Nadrukkelijker zal rekening moeten worden gehouden met de (ruimtelijke) eisen die het water aan de inrichting van Nederland stelt.

Het Watertoetsproces is verankerd in het Besluit op de ruimtelijke ordening (2003). Met de invoering van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in 2008 is de wettelijk verplichte werkingsfeer van het Watertoetsproces beperkt tot bestemmingsplannen, inpassingsplannen, projectbesluiten en buitentoepassingsverklaringen. Bij landelijke, provinciale en gemeentelijke structuurvisies is het Watertoetsproces geen voorgeschreven onderdeel meer, maar in de praktijk zal daarbij ook de inbreng van de waterbeheerder gevraagd worden.

Op 22 december 2009 is de Waterwet in werking getreden. In de Waterwet zijn alle vergunningen betreffende 'water' opgenomen. Met de Waterwet zijn Rijk, waterschappen, gemeenten en provincies beter uitgerust om wateroverlast, waterschaarste en waterverontreiniging tegen te gaan. Ook voorziet de wet in het toekennen van functies voor het gebruik van water zoals scheepvaart, drinkwatervoorziening, landbouw, industrie en recreatie. Afhankelijk van de functie worden eisen gesteld aan de kwaliteit en de inrichting van het watersysteem.

De Watertoets

Onderdeel van het rijksbeleid is de invoering van de watertoets. De watertoets dient te worden toegepast op nieuwe ruimtelijke plannen, zoals bestemmingsplannen, inpassingsplannen, projectbesluiten en buitentoepassingsverklaringen. Als een gemeente een ruimtelijk plan wil opstellen, stelt zij de waterbeheerder vroegtijdig op de hoogte van dit voornemen. De waterbeheerders stellen dan een zogenaamd wateradvies op. Het ruimtelijk plan geeft in de waterparagraaf aan hoe is omgegaan met dit wateradvies.

Onderzoek

Het plangebied ligt aan de zuidoostzijde van de kern Valkenswaard. In de huidige situatie bestaat het plangebied grotendeels uit agrarisch gebied, groenzone en woongebied. Belangrijke waterloop in het zuidoosten van het plangebied is de Tongelreep. Deze waterloop is tevens aangewezen als ecologische verbindingszone (EVZ). De waterloop is in beheer van waterschap De Dommel. Het plangebied is deels gelegen in natte natuurparel het Tongelreepdal. Een groot deel van het plangebied zijn aangewezen als Keurbeschermingsgebied en Attntiegebied.

Afbeelding: Keurbeschermingsgebied en attentiegebieden (Keur 2009, Waterschap De Dommel)

Randvoorwaarden en uitgangspunten

Waterschap De Dommel en gemeente Valkenswaard

De volgende randvoorwaarden en uitgangspunten uit de Handreiking watertoets (versie maart 2011) van waterschap De Dommel zijn van toepassing op eventuele nieuwe ontwikkelingen of ver(nieuw)bouw binnen het plangebied:

• Bij alle bouwplannen dient het uitgangspunt te zijn het scheiden van vuil water en (schoon) hemelwater. Afvoer van schoon hemelwater naar het gemengd rioolstelsel wordt in principe niet meer toegestaan. Afvalwater en hemelwater dienen altijd gescheiden te worden aangeboden bij de perceelsgrens;
• Voor de afvoer van hemelwater geldt het uitgangspunt 'hydrologisch neutraal ontwikkelen'. Dit houdt in dat het hemelwater dat op daken en verhardingen valt, niet versneld mag worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Voor behandeling van dit water geldt de waterkwantiteitstrits, waarbij optie 1 het meest wenselijk en optie 4 het minst wenselijk is:
  1. hergebruik;
  2. vasthouden / infiltreren;
  3. bergen;
  4. afvoeren naar oppervlaktewater.
• De initiatiefnemer dient deze trits te doorlopen en te beargumenteren voor welke optie wordt gekozen. 'Vasthouden' betekent infiltratie in de bodem. Als hergebruik en (volledige) infiltratie niet mogelijk zijn, is het noodzakelijk om water te bergen. Bij 'bergen' kan worden gedacht aan een vijver of buffersloot met een geknepen afvoer naar een watergang. De te bergen hoeveelheid hemelwater dient te worden berekend met een neerslagreeks van T=10 + 10%. De initiatiefnemer dient deze berging op eigen terrein te realiseren en boven de GHG. De afvoer vanuit de berging mag niet meer bedragen dan de afvoer in de oorspronkelijke situatie (vóór de nieuwe stedelijke ontwikkeling). Deze afvoer is locatiegebonden en varieert grofweg van 0,1 tot 2 l/s/ha (zie afvoercoëfficientenkaart waterschap De Dommel). Daarnaast dient te worden aangetoond dat er in een T=100+10% situatie geen schade t.g.v. wateroverlast optreedt. Ter ondersteuning is een toetsinstrumentarium (HNO-tool) ontwikkeld waarmee een plan relatief eenvoudig getoetst kan worden op hydrologische neutraliteit.
• Bij de inrichting, bouwen en beheer dienen zo min mogelijk vervuilende stoffen te worden toegevoegd aan de bodem en het grond- en oppervlaktewatersysteem. Conform de waterkwaliteitstrits dienen de mogelijkheden voor bronmaatregelen (schoonhouden) te worden onderzocht:
  1. schoonhouden;
  2. scheiden;
  3. zuiveren.

Denk hierbij bijvoorbeeld aan zorgvuldige materiaalkeuze (pakket duurzaam bouwen), geen blootstelling van uitloogbare bouwmaterialen zoals zink, koper en lood aan hemelwater en een verantwoord beheer van de openbare ruimte (weg- en groenbeheer).

• Als de bodem en/of grondwater verontreinigd is dient dit in de waterparagraaf te worden opgenomen. Als randvoorwaarde geldt dan dat verdere verspreiding van de verontreiniging ten gevolge van de ontwikkeling niet is toegestaan.

Conclusie

Het bestemmingsplan maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk. Het aspect water vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid het onderhavige bestemmingsplan.

Algemeen

De tijd dat elke vervuiling moest worden aangepakt ligt achter ons. Belangrijkste criterium hierbij is of de vervuiling zodanig is dat er sprake is van risico's voor gezondheid of milieu. In de praktijk blijken er vrijwel nooit risico's te zijn voor de gezondheid van mensen. Milieurisico's (verspreiding en ecologie) komen wel voor, maar meestal gaat het erom dat eventuele vervuilingen afstemming vereisen met bepaalde ontwikkelingen.

Op dit moment is er sprake van een omslag van saneren naar beheren en behoeven alleen de zogeheten "ernstige vervuilingen" in meer of mindere mate aangepakt te worden. De maatregelen worden daarbij afgestemd op de functie.

Regelgeving

Landelijke regelgeving

Het nationale bodembeleid is geregeld in de Wet bodembescherming (Wbb). Het doel van de Wbb is om te voorkomen dat nieuwe gevallen van bodemverontreinigingen ontstaan. Voor bestaande bodemverontreinigingen is aangegeven in welke situaties (omvang en ernst van verontreiniging) en op welke termijn sanering moet plaatsvinden. Hierbij dient de bodemkwaliteit tenminste geschikt te worden gemaakt voor de functie die erop voorzien is, waarbij verspreiding van verontreiniging zoveel mogelijk wordt voorkomen.

Het beleid gaat uit van het principe dat de bodem geschikt dient te zijn voor de beoogde functie. De gewenste functie bepaalt als het ware de gewenste bodemkwaliteit. Voorliggend bestemmingsplan regelt de bestaande situatie, uitvoering van bodemonderzoek is derhalve niet noodzakelijk. Omdat er wel een signaalfunctie van het onderzoek uit kan gaan, wordt een onderzoek naar de kwaliteit van de bodem in het plangebied uitgevoerd.

Beleid gemeente Valkenswaard

Momenteel heeft de gemeente Valkenswaard geen locatiespecifiek bodembeleid of een goedgekeurde bodemfunctiekaart. Wel is er een bodemkwaliteitskwaart in gebruik (Syncera De Straat 21 december 2004). Bij het opstellen van de bodemkwaliteitskwaart is gekeken naar diffuse verontreinigingen binnen de gemeente Valkenswaard als gevolg van bebouwingsgeschiedenis, het gebruik van de bodem door mensen en bodemprocessen. Het resultaat is een Het resultaat is een kaart waarop deelgebieden zijn aangegeven waarbinnen, als gevolg van het gebruik, bodemverontreiniging is te verwachten en waarvoor verhoogde achtergrondwaarde gelden. De gemeente Valkenswaard is voornemens om op korte termijn de bodemkwaliteitskaart te herzien. Tevens wordt een bodemfunctieklassenkaart opgesteld waarin de gebruiksbestemmingen zijn vastgelegd. Hierbij zal onderscheid worden gemaakt tussen de bestemming 'wonen', 'industrie' en 'overig' (landbouw / natuur). Aan de hand van de resultaten van de nieuwe kaarten zal tevens het bodembeleid, waar nodig, worden herzien.

Zinkassen in de regio

Valkenswaard is gelegen in de Kempenregio. In deze regio zijn in vorige eeuw op grote schaal restproducten van de zinkproducerende industrie toegepast. De zogenaamde 'zinkassen of zinkslakken' konden bij de fabrieken in

Budel-Dorplein en vlak over de grens in België worden afgehaald. De assen werden door overheden en particulieren op grote schaal gebruikt als verhardingsmateriaal voor wegen en opritten. Door het gebruik van het sterk verontreinigde materiaal is een diffuse bodemverontreiniging ontstaan in de Kempenregio, op plaatsen waar het verhardingmateriaal is toegepast. Daarnaast heeft de uitstoot van verbrandingsgassen bij de productie van zink geleid tot een diffuse verontreiniging van de bovengrond rondom de fabrieksterreinen.

Actief Bodembeheer de Kempen

Om de omvang van de diffuse bodemverontreiniging in regio aan te pakken is projectbureau 'Actief Bodembeheer de Kempen' (ABdK) opgericht door de provincie Noord Brabant. Door ABdK is onder andere onderzoek gedaan naar het gebruik van zinkassen als verharding- en / of funderingsmateriaal voor wegen. De resultaten zijn opgenomen in een kaart met zinkassenwegen voor de gemeente Valkenswaard. Daarnaast zijn in opdracht van ABdK bodemonderzoeken uitgevoerd op terreinen van particulieren waar mogelijk zinkassen zijn toegepast. Indien gewenst zijn de terreinen gesaneerd.

Onderzoek

Om een actueel beeld te krijgen van de algemene bodemkwaliteit van het deelgebied Zeelberg zijn de beschikbare bodemgegevens geraadpleegd. Daarbij is gekeken naar activiteiten die mogelijk geleid hebben tot bodemverontreiniging of een verslechtering van de bodemkwaliteit. De volgende bronnen zijn hiervoor geraadpleegd.

• bodemkwaliteitskaart Valkenswaard (Syncera 2005);
• inventarisatie Zinkassenwegen de Kempen (ABdK 2009);
• het digitaal Bodeminformatie systeem (BIS).

Bodemkwaliteitskaart

Zeelberg is een kern die al in 1900 is ontstaan. Door de ouderdom is Zeelberg op de bodemkwaliteitskaart ingedeeld in de bodemkwaliteitszone 'Valkenswaard en Dommelen voor 1940'. In delen van de gemeente gelegen in deze zone zijn licht verhoogde gehalte PAK (polyaromatische koolwaterstoffen) te verwachten in de bovengrond. Voor een uitgebreide toelichting op de kwaliteitszone wordt verwezen naar de bodemkwaliteitskaart Gemeente Valkenswaard.

Zinkassenwegen

Uit de inventarisatie van zinkassenwegen door ABdK in 2009 blijkt dat de Zeelberg, de enige verharde weg binnen het deelgebied, in het verleden verhard is geweest met zinkassen. Een van de assen is in het verleden reeds verwijderd. Uit de inventarisatie door ABdK in 2009 blijkt dat onder een deel van de weg heterogeen nog verontreinigingen met zinkassen aanwezig kunnen zijn.

Vanaf de Budelsebaan loopt een onverhard pad parallel aan waterloop de "Tongelreep" dit pad is tevens heterogeen verontreinigd met zinkassen.

Bodemonderzoek

Uit het bodeminformatiesysteem van de gemeente Valkenswaard en de provincie Noord Brabant blijkt dat er op de Zeelberg een vijftiental onderzoeken is uitgevoerd. Het overgrote deel (9 stuks) is uitgevoerd door ABdK in het kader van de mogelijke aanwezigheid van zinkassen. De gegevens met betrekking tot het BIS zijn verstrekt door de gemeente Valkenswaard. Uit de resultaten van de verschillende onderzoeken blijkt dat met name in de bovengrond tot circa 0,5 m-mv verhoogde gehalte aan zware metalen aanwezig zijn. Het gaat in de meeste gevallen om de zinkassen gerelateerde metalen, zink, koper, lood en cadmium. In sommige gevallen is sprake van een ernstige bodemverontreiniging. Een aantal locaties is reeds gesaneerd.

In de ondergrond zijn behoudens licht verhoogde gehalte geen noemenswaardige verontreinigingen aangetoond. Ook in het grondwater zijn verhoogde concentraties zware metalen aangetroffen. Het is aannemelijk dat de verhoogde concentraties het gevolg zijn van de diffuse grondwaterverontreiniging als gevolg van de zinkassenproblematiek.

Specifiek voor het terrein aan de Zeelberg 41a is onder andere in 2006 door Inpijn en Blokpoel een bodemonderzoek uitgevoerd voor de realisatie van een drietal woningen. Uit dit onderzoek blijkt dat de aangetroffen bodemkwaliteit, behoudens de sterke verontreinigingen aan zink in de ondergrond en het grondwater van het noordelijk terreingedeelte, aanvaardbaar wordt geacht en zodoende geen belemmering behoeft te vormen voor de geplande herinrichting van het terrein. In 2010 is de grond gesaneerd. De zinkassen die onder de parkeerplaats zaten en voor en ten noorden van de binnenbak zijn toen gesaneerd.

NAVOS

Op de locatie Zeelberg is een voormalige stortlocatie (NAVOS) aanwezig. De stort "Driebruggen/Tongelreep" is gelegen ter hoogte van de Tongelreep in het zuidoosten van het deelgebied. De locatie is bij de provincie Noord Brabant bekend als NB085800064 en wordt door de provincie gemonitoord.

Conclusie

Het perceel aan de Zeelberg 41a ligt binnen het deelgebied Zeelberg. Binnen deelgebied Zeelberg zijn enkele gevallen van ernstige bodemverontreiniging aanwezig als gevolg van de aanwezigheid of het gebruik van zinkassen in het verleden. Het gebruik en de verspreiding van zinkassen heeft mogelijk ook geleid tot verontreiniging van de bovengrond met zware metalen (veelal zink) op aangrenzende percelen. Door de bebouwingsgeschiedenis, die al dateert van rond 1900, is tevens sprake van licht verontreinigingen met PAK in de bovengrond. Tevens is de grond ter plaatse van Zeelberg 41a gesaneerd. Er is voor zover bekend op dit moment geen sprake van locaties die uit humaan oogpunt met spoed moeten worden gesaneerd (spoedlocaties).

Het bestemmingsplan betreft een conserverend bestemmingsplan. De bestaande bedrijfswoning wordt omgezet in een reguliere woning. Er is dus geen sprake van een wezenlijke functiewijziging in het plangebied en er bestaat vanuit bodem geen beperking voor dit bestemmingsplan.

Algemeen

Natuur en groen wordt over het algemeen positief gewaardeerd. Zowel in als buiten de stad vertoeven veel mensen in hun vrije tijd graag in de bossen en de parken in en rond de stad. De aanwezigheid van voldoende groen op een bereikbare afstand bepaalt voor een belangrijk deel de leefbaarheid van een woongebied. Ook de aanwezigheid van dieren, bijvoorbeeld vogels, in de stad wordt over het algemeen als positief ervaren. De aanwezigheid van voedsel-, nest- en rustgebied is voor deze dieren van essentieel belang.

Regelgeving

De bescherming van de natuur is in Nederland vastgelegd in respectievelijk de Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet. Deze wetten vormen een uitwerking van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Daarnaast vindt beleidsmatig gebiedsbescherming plaats door middel van de ecologische hoofdstructuur (EHS), die is geïntroduceerd in het 'Natuurbeleidsplan' (1990) van het Rijk en op provinciaal niveau in de structuurvisie is vastgelegd.

Natuurbeschermingswet 1998

Uit een oogpunt van gebiedsbescherming is de Natuurbeschermingswet 1998, die op 1 oktober 2005 in werking is getreden, van belang. Deze wet onderscheidt drie soorten gebieden, te weten:

a. door de minister van LNV aangewezen gebieden, zoals bedoeld in de Vogel- en Habitatrichtlijn;

b. door de minister van LNV aangewezen beschermde natuurmonumenten;

c. door Gedeputeerde Staten aangewezen beschermde landschapsgezichten.

De wet bevat een zwaar beschermingsregime voor de onder a en b bedoelde gebieden (in de vorm van verboden voor allerlei handelingen, behoudens vergunning van Gedeputeerde Staten of de minister van LNV). De bescherming van de onder c bedoelde gebieden vindt plaats door middel van het bestemmingsplan. De speciale beschermingszones hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze zones plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Natuurbeschermingswet 1998 de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning ingevolge de Natuurbeschermingswet 1998 zal kunnen worden verkregen.

Speciale beschermingszones maken onderdeel uit van een samenhangend Europees ecologisch netwerk: Natura 2000. Dit netwerk is vergelijkbaar met de Nederlandse Ecologische Hoofdstructuur, echter op Europees niveau.

Ecologische Hoofdstructuur

De Nota Ruimte geeft het beleidskader voor de duurzame ontwikkeling en een verantwoord toekomstig grondgebruik in de vorm van onder andere de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). De EHS is een samenhangend netwerk van bestaande en te ontwikkelen natuurgebieden. Het netwerk wordt gevormd door kerngebieden, natuurontwikkelingsgebieden en ecologische verbindingszones.

Flora en fauna

Op 1 april 2002 is de Flora- en faunawet in werking getreden. Deze wet regelt de bescherming van wilde dier- en plantensoorten. In de wet zijn de voormalige Jacht- en Vogelwet opgenomen, alsmede de soortbeschermingsparagrafen uit de Natuurbeschermingswet. Tevens is een deel van de verplichtingen op grond van de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn opgenomen. De Flora- en faunawet verbiedt om dieren te doden of hun rust- of verblijfplaats te verstoren. Ook legt de wet de zorgplicht van de burger voor de flora en fauna vast. Er zijn vrijstellingsbepalingen, onder andere in verband met de jacht en de schadebestrijding. Afwijkingen van de verbodsbepalingen zijn mogelijk indien geen afbreuk wordt gedaan aan de gunstige staat van instandhouding van de soort.

Onderzoek

Ten zuiden van de Zeelberg is het Natura 2000 gebied Leenderbos gelegen, zie onderstaande afbeelding. Dit gebied valt net buiten de begrenzing van het plangebied.

Afbeelding: overzicht EHS en Natura 2000. Bron: http://www.synbiosys.alterra.nl/natura2000

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet naast de zorgplicht ook rekening gehouden worden met de juridisch zwaarder beschermde soorten uit 'tabel 2', de bijlagen 1 soorten van het Besluit vrijstelling beschermde dier- en plantensoorten, de soorten uit Bijlage IV van de Habitatrichtlijnt (tezamen tabel 3) en met vogels. Van deze laatste groep is een lijst opgesteld met vogelsoorten waarvan de nesten jaarrond beschermd zijn en een lijst met vogels waarbij inventarisatie gewenst is. Komen soorten van de hierboven genoemde beschermingsregimes voor dan is de eerste vraag of de voorgenomen activiteit effecten heeft op de beschermde soorten. Treden er effecten op dan dient er gekeken te worden of er passende maatregelen getroffen kunnen worden om de functionaliteit van de voortplantings- en/of vaste rust- en verblijfplaats te garanderen. Met passende maatregelen kan de aanvraagprocedure voor een ontheffing voorkomen worden. Voor soorten van 'tabel 2' geldt bovendien dat een ontheffing niet nodig is wanneer gewerkt wordt conform een door het ministerie goedgekeurde gedragscode. Als passende maatregelen niet mogelijk zijn dan dient er een ontheffing aangevraagd te worden op grond van een belang behorende bij het beschermingsregime waaronder de soort beschermd wordt.

Conclusie

Gezien het voorgaande en het conserverend karakter van het bestemmingsplan, wordt verwacht dat de voorschriften uit de Flora- en faunawet niet worden overtreden. Er is dan ook geen aanleiding voor nader onderzoek. Indien in het plangebied een ruimtelijke ontwikkeling plaatsvindt, dient vooraf onderzoek plaats te vinden naar de effecten op beschermde soorten en indien nodig ontheffing aangevraagd te worden. Om uit te sluiten dat beschermde dier- en/of plantensoorten benadeeld worden dienen bestaande vegetaties (bomen, singels, houtwallen), oude gebouwen en waterpartijen gehandhaafd te worden. De belangrijke bestaande groenstructuren in het plangebied zijn opgenomen in het bestemmingsplan.

Algemeen

Geluid is één van de factoren die de beleving van de leefomgeving in belangrijke mate bepalen. Door de toename van het verkeer en de bedrijvigheid wordt de omgeving in steeds sterkere mate belast met geluid. Dit leidt tot steeds meer klachten. In een aantal gevallen wordt de gezondheid beïnvloed door geluid. Hoge geluidsniveaus kunnen het gehoor beschadigen en ook de verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. Door de toename van het geluid in de omgeving, wordt de behoefte aan stilte steeds meer als een noodzaak gevoeld.

Regelgeving

De Wet geluidhinder, de Luchtvaartwet en de Wet milieubeheer zijn in het kader van geluidhinder van belang.

Bij nieuwe ontwikkelingen van geluidgevoelige bestemmingen dient de geluidssituatie in beeld gebracht te worden. De geluidsniveaus op de gevels van de nieuwe gebouwen worden getoetst aan de geluidsnormen. Er dient gekeken te worden naar vier bronnen van geluid, namelijk:

• wegverkeerslawaai;
• spoorlawaai;
• industrielawaai;
• vliegtuiglawaai.

Het juridisch kader voor wegverkeerslawaai, spoorlawaai en industrielawaai wordt gevormd door de Wet geluidhinder. Vliegtuiglawaai wordt geregeld in de Luchtvaartwet. Er liggen geen geluidszones van het spoorlawaai, industrielawaai en vliegtuiglawaai over het plangebied, waardoor deze niet nader beschouwd worden. Op het aspect wegverkeerslawaai wordt hier nader ingegaan.

Onderzoek

Voor het wegverkeerslawaai is de Wet geluidhinder (Wgh) het wettelijke kader. In deze wet is onder ander vastgelegd welke geluidniveaus op de gevel van nieuwe woningen, ten gevolge van wegverkeer, maximaal toelaatbaar zijn. In beginsel geldt dat de geluidsbelasting op nieuwe woningen niet meer mag bedragen dan de voorkeursgrenswaarde (48 dB). Op grond van artikel 76, lid 1 van de Wet geluidhinder dienen bij de vaststelling of herziening van een bestemmingsplan de grenswaarden van de Wet geluidhinder in acht te worden genomen. Volgens artikel 76, lid 3 geldt deze verplichting niet voor situaties waarin op het tijdstip van de vaststelling van het bestemmingsplan de weg en de woningen en/ of andere geluidgevoelige gebouwen aanwezig zijn (bestaande situatie). Dit houdt in dat bij zogenaamde conserverende bestemmingsplannen geen toetsing aan de grenswaarde hoeft plaats te vinden.

Bestemmingsplan Zeelberg 41a is een conserverend bestemmingsplan. In het plan worden geen nieuwe geluidsgevoelige functies mogelijk gemaakt. Het uitvoeren van een akoestisch onderzoek is hierdoor niet noodzakelijk en de Wet geluidhinder staat de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan dan ook niet in de weg.

Conclusie

In het plangebied worden geen nieuwe geluidsgevoelige functies mogelijk gemaakt. In het algemeen kan worden geconcludeerd dat de Wet geluidhinder de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet in de weg staat.

Algemeen

Door de uitstoot van uitlaatgassen door onder andere de industrie en het verkeer komen schadelijke stoffen in de lucht. Vooral langs drukke wegen kunnen de concentraties van verschillende stoffen zo hoog zijn dat deze de gezondheid kunnen aantasten. Om te voorkomen dat de gezondheid wordt aangetast door luchtverontreiniging dient bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden te worden met de luchtkwaliteit ter plaatse.

Regelgeving

De belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen zijn opgenomen in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer. Titel 5.2 Wet milieubeheer handelt over luchtkwaliteit, daarom staat deze ook wel bekend als de 'Wet luchtkwaliteit'. Met de 'Wet luchtkwaliteit' en bijbehorende bepalingen en hulpmiddelen, wil de overheid zowel de verbetering van de luchtkwaliteit bewerkstelligen als ook de gewenste ontwikkelingen in ruimtelijke ordening doorgang laten vinden.

De 'Wet luchtkwaliteit' voorziet onder meer in een gebiedgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren tot de normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen.

In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' is voor bepaalde categorieën projecten met getalsmatige grenzen vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Dit geldt onder andere voor woningbouwlocaties die ingeval van één ontsluitingsweg niet meer dan 1.500 nieuwe woningen mogen omvatten. Bij twee ontsluitingswegen mogen uitbreidingslocaties niet meer dan 3.000 woningen bevatten. Voor kantoorlocaties gelegen aan één ontsluitingsweg geldt een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m².

Wanneer projecten wel in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit dient luchtonderzoek uitgevoerd te worden, waarbij getoetst wordt aan de normen.

Onderzoek

Bestemmingsplan 'Zeelberg 41a' is een conserverend bestemmingsplan. Het bestemmingsplan voegt geen nieuwe functies toe en er zijn geen nieuwe ontwikkelingen wat inhoudt dat de luchtkwaliteit niet zal veranderen. Op grond van deze overwegingen kan zonder luchtonderzoek worden vastgesteld dat bestemmingsplan 'Zeelberg 41a' voldoet aan de in de Wet milieubeheer vastgelegde luchtkwaliteitseisen. De wetgeving op het gebied van luchtkwaliteit staat de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan dan ook niet in de weg.

Conclusie

Het bestemmingsplan maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het onderhavige bestemmingsplan.

Algemeen

De aanwezigheid van bedrijven kan de kwaliteit van de leefomgeving beïnvloeden. Bedrijven kunnen geur, stof, geluid en gevaar ten gevolg hebben. Voorkomen moet worden dat bedrijven hinder veroorzaken naar de omgeving, vooral indien het woongebieden of andere gevoelige bestemmingen betreft. Daarnaast moeten bedrijven zich kunnen ontwikkelen en eventueel uitbreiden. Om dit te bereiken is het van belang dat bedrijven en gevoelige bestemmingen ruimtelijk goed gesitueerd worden zodat de bedrijven zo min mogelijk overlast opleveren en woongebieden de bedrijven zo min mogelijk beperken in hun bedrijfsuitvoering.

Regelgeving

Ten behoeve van milieuzonering is door de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) een bedrijvenlijst opgesteld, waarin bedrijven op hun milieueffecten zijn gecategoriseerd. Afhankelijk van de mate waarin de in deze lijst opgenomen bedrijven milieuhinder kunnen veroorzaken (uitgaande van de gemiddelde bedrijfssituatie), kent de lijst aan de bedrijven een categorie toe. Naarmate de milieuhinder toeneemt, loopt de categorie op van 1 tot en met 5, met bijbehorende minimale afstanden tot woongebieden.

In de uitgave "Bedrijven en milieuzonering" is per bedrijfstype een globale indicatie gegeven van het invloedsgebied voor de aspecten geur, stof, geluid en gevaar. Op basis van het aspect met de grootste afstand zijn de bedrijven in de volgende categorieën ingedeeld:

• Categorie 1 grootste afstanden 0 en 10 meter;
• Categorie 2 grootste afstand 30 meter;
• Categorie 3 grootste afstanden 50 en 100 meter;
• Categorie 4 grootste afstanden 200 en 300 meter;
• Categorie 5 grootste afstanden 500, 700 en 1000 meter.

De afstanden gelden in principe tussen de perceelsgrens van het bedrijf (bij een gangbare perceelsgrootte en -indeling) en anderzijds de gevel van een woning.

De afstanden in bovengenoemde uitgaven moeten als indicatief gezien worden. Doordat de omvang van bedrijven kan verschillen en omdat bedrijven maatregelen kunnen nemen om de invloed te beperken kan de invloedssfeer in werkelijkheid afwijken van bovengenoemde afstanden. De uiteindelijke afstemming tussen de hinder van het bedrijf en de omgeving wordt geregeld in het kader van de Wet milieubeheer.

Onderzoek

Voor de in het plangebied aanwezige bedrijfsactiviteiten wordt gebruik gemaakt van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Deze lijst is gebaseerd op de uitgave van VNG 'bedrijven en milieuzonering'. Aanwezige bedrijfsactiviteiten worden in voorliggend bestemmingsplan ingeschaald volgens deze staat. Om milieuhinder als gevolg van de bedrijfsactiviteiten al in het ruimtelijk spoor te voorkomen, worden grenzen gesteld aan de toelaatbaarheid van de bedrijfsactiviteiten.

Op het perceel aan de Zeelberg 41a was voorheen een manege gevestigd. Deze manege is feitelijk al enkele jaren niet meer op het perceel aanwezig. Dit bestemmingsplan zorgt ervoor dat de voorheen aanwezige bedrijf en bedrijfswoning wordt omgezet in een reguliere woning.

Conclusie

Door de omschakeling van bedrijf naar woning, heeft dit bestemmingsplan een positieve invloed op de woonomgeving. De nieuwe woning komt niet op een dichtere afstand te liggen ten opzichte van de aanwezige bedrijven. De voorgenomen ontwikkeling ondervindt geen hinder van bedrijvigheid in de omgeving. Omgekeerd veroorzaakt de bestemming zelf ook geen hinder of beperkingen naar de omgeving toe.

Algemeen

In het kader van de bestemmingsplanprocedure moet het aspect externe veiligheid onderzocht worden. Hierbij dienen de risico's in beeld gebracht te worden die het gevolg zijn van opslag, vervoer of verwerking van gevaarlijke stoffen. Risicobronnen zijn bijvoorbeeld vervoersassen waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd, buisleidingen en risicovolle inrichtingen.

Externe veiligheidsbeleid bestaat uit twee onderdelen: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Het plaatsgebonden risicobeleid bestaat uit harde afstandseisen tussen risicobron en (beperkt) kwetsbaar object. Het groepsrisico is een maat die aangeeft hoe groot de kans is op een ongeval met gevaarlijke stoffen met een bepaalde groep slachtoffers. Hoe hoger het groepsrisico, hoe groter deze kans.

Het plaatsgebonden risico wordt weergegeven in de vorm van contouren rond een risicobron. Het groepsrisico wordt weergegeven in een grafiek: de fN-curve. Deze curve geeft aan hoe groot de kans is op een ongeval met een bepaald aantal slachtoffers. De plaatsgebonden risicocontouren en de fN-curve zijn weergegeven in onderstaande afbeelding.

Afbeelding: Plaatsgebonden risicocontouren en fN-curve

Binnen de plaatsgebonden risicocontouren bestaat een bepaald risico te overlijden als gevolg van een calamiteit. Binnen deze contouren gelden harde bouwrestricties. Deze restricties kunnen per risicobron verschillen.

De hoogte van het groepsrisico wordt niet alleen bepaald door de aard van de risicobron, maar ook door het aantal aanwezige personen binnen het invloedsgebied daarvan. Bij veel ruimtelijke besluiten moet de hoogte van dit groepsrisico verantwoord worden. Dit noemt men de verantwoordingsplicht van het groepsrisico.

Regelgeving

Besluit externe veiligheid

Sinds 27 oktober 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van kracht. Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege activiteiten met gevaarlijke stoffen. Het Bevi is gericht aan het bevoegd gezag inzake de Wet milieubeheer en de Wet ruimtelijke ordening en heeft onder meer tot doel om bij nieuwe situaties toetsing aan de risiconormen te waarborgen. Het Bevi is van toepassing op vergunningsplichtige risicovolle bedrijven en de nabijgelegen al dan niet geprojecteerde (beperkt) kwetsbare objecten. In artikel 2, lid 1 van het Bevi is opgesomd wat wordt verstaan onder risicovolle bedrijven en wat wordt verstaan onder (beperkt) kwetsbare objecten.

Uit het Bevi en de richtlijnen voor vervoer gevaarlijke stoffen vloeit de verplichting voort om in ruimtelijke plannen in te gaan op de risico's in het projectgebied ten gevolge van handelingen met gevaarlijke stoffen. De risico's dienen te worden beoordeeld op het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Voor elke verandering van het groepsrisico (af- of toename) in het invloedsgebied moet een verantwoording worden afgelegd, over de wijze waarop de toelaatbaarheid van deze verandering in de besluitvorming is betrokken. Samen met de hoogte van het groepsrisico moeten andere aspecten worden meegewogen in de beoordeling van het groepsrisico. Onder deze aspecten vallen zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid. Ten behoeve van de verantwoording groepsrisico is advies gevraagd en ontvangen van de regionale brandweer.

Onderzoek

In het kader van onderhavig bestemmingsplan dient een inventarisatie van mogelijke risicobronnen (zowel bedrijven als vervoer van gevaarlijke stoffen) plaats te vinden en dient bepaald te worden wat de gevolgen/consequenties van de aanwezigheid van mogelijke risicobronnen/Bevi-inrichtingen zijn. Indien noodzakelijk dient een beschrijving/verantwoording van het plaatsgebonden en het groepsgebonden risico te worden opgenomen.

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor en water;
• vervoer van gevaarlijke stoffen via leidingen.

Op de provinciale risicokaart staan de risico's die bij een ongeval mogelijk meerdere slachtoffers maken. Op de kaart is te zien of er gebouwen in een risicocontour staan. Ook zijn locaties aangegeven waarin zich veel mensen bevinden die bij een ramp hulp nodig hebben. Onderstaand is een uitsnede van de risicokaart voor het plangebied afgebeeld.

Afbeelding: Uitsnede risicokaart

Bedrijven

In het plangebied komen geen bedrijven met een PR/GR contour voor.

Transport

Voor ruimtelijke plannen zijn spoorwegen, vaarwegen en autowegen risicorelevant als er binnen een zone van 200 meter vanaf de transportas een ontwikkeling gepland wordt. In het gehele plangebied worden geen nieuwe ontwikkelingen geprojecteerd, transportassen zijn daarom niet relevant.

Kabels en leidingen

In het plangebied zijn geen leidingen bekend die een belemmering vormen voor de voorgenomen besluitvorming.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het onderhavige bestemmingsplan.

In het plangebied zijn geen planologisch relevante kabels en leidingen gelegen.

Het verdrag van Malta regelt de bescherming en het behoud van archeologische waarden. Nederland heeft dit verdrag in 1992 ondertekend en in 1998 geratificeerd. Het Verdrag van Malta (ook wel Verdrag van Valletta genoemd) is geïmplementeerd in de Monumentenwet. De wet op de archeologische monumentenzorg is in april 2006 door de Tweede Kamer aangenomen en in december van dat jaar door de Eerste Kamer bekrachtigd. Op 1 september 2007 is de wet als onderdeel van de monumentenwet in werking getreden. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische materiaal in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Het is verplicht om in nieuwe bestemmingsplannen rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologisch waarden. Dit was in de voorgaande periode reeds een gebruikelijke praktijk. Door SRE is voor de gehele gemeente Valkenswaard een Archeologische verwachtingenkaart opgesteld. In het plangebied gelden diverse archeologische verwachtingen, te weten categorie 1, 2, 3, 4, 5 en 6. Voor de gebieden met waarde is om de mogelijk aanwezige archeologische waarden te beschermen een bestemming 'Waarde - Archeologie' passend bij de aanwezige waarden opgenomen. Onderstaand zijn per categorie de uitgangspunten van de bestemming 'Waarde Archeologie' opgenomen:

1. 1. Categorie 1: Beschermde archeologische monumenten. Archeologische resten die vanuit nationaal of gemeentelijk oogpunt behouden dienen te blijven en daarom als monument beschermd zijn ingevolge de Monumentenwet 1988 (voor Rijksmonumenten) of de gemeentelijke Archeologieverordening. De wettelijke bescherming verbiedt hier de meeste bodemverstorende activiteiten, tenzij de Minister van OC&W of het College van B&W van de gemeente hiervoor vooraf vergunning verleent.

2. 2. Categorie 2: Gebied van archeologische waarde. In deze gebieden is bij eerdere onderzoeken reeds aangetoond dat er concentraties archeologische resten voorkomen die als behoudenswaardig gekarakteriseerd kunnen worden. In deze gebieden is dus sprake van vastgestelde archeologische waarden. De archeologische resten op deze terreinen zijn echter minder geconcentreerd dan bij de vorige categorie en bovendien is vaak niet exact bekend waar de resten zich bevinden. Bodemingrepen zijn in principe niet toegestaan. Vanwege de aanwezige archeologische waarden is een archeologisch onderzoek vereist bij bodemingrepen en te bebouwen oppervlakten van projectgebieden die groter zijn dan 100 m² en dieper gaan dan 0,3 m onder maaiveld.

3. 3. Categorie 3: Gebied met een hoge archeologische verwachting, historische kern. Het gaat hier om de oude en de vermoedelijk nog oudere verschoven woonkernen en gehuchten, waar op basis van historische bronnen, oude kaarten en nog aanwezige bebouwing een hoge archeologische verwachting geldt. Dat wil zeggen dat in deze gebieden sprake is van een hoge concentratie archeologische vindplaatsen met goede conserveringsomstandigheden. De kans op het aantreffen van archeologische vondsten bij bodemingrepen is dus zeer groot. Om die reden is een vergunning vereist bij bodemingrepen en te bebouwen oppervlakten van projectgebieden die groter zijn dan 250 m² en dieper gaan dan 0,3 m –mv.

4. 4. Categorie 4: Gebied met een hoge archeologische verwachting. In deze gebieden geldt op basis van geomorfologische en bodemkundige opbouw en aangetroffen archeologische vondsten en relicten een hoge archeologische verwachting. Dat wil zeggen dat in deze gebieden sprake is van een hoge concentratie archeologische vindplaatsen met goede conserveringsomstandigheden. De kans op het aantreffen van archeologische vondsten bij bodemingrepen is dus zeer groot. Om die reden is een archeologisch onderzoek vereist bij bodemingrepen en te bebouwen oppervlakten die groter zijn dan 500 m² en dieper gaan dan 0,3 m of 0,5 m bij esdek onder maaiveld. Indien nog geen oppervlakte van een totale vergraving bekend is, bijvoorbeeld bij bestemmingsplanwijzigingen, geldt de onderzoeksverplichting voor plangebieden groter dan 1000 m2.

5. 5. Categorie 5: Gebied met een middelhoge archeologische verwachting. In deze gebieden geldt op basis van geomorfologische en bodemkundige opbouw, en aangetroffen archeologische vondsten en relicten een middelhoge archeologische verwachting. Deze zones en gebieden waren net als de gebieden met een hoge verwachting in principe geschikt voor bewoning. De kans op het aantreffen van vondsten is hier echter kleiner, doordat de dichtheid aan vindplaatsen beduidend lager is dan in de gebieden met een hoge verwachting. Om die reden is een archeologisch onderzoek vereist bij bodemingrepen en te bebouwen oppervlakten die groter zijn dan 2500 m² en dieper gaan dan 0,3 m of 0,5 m bij esdek onder maaiveld. Indien nog geen oppervlakte van een totale vergraving bekend is, bijvoorbeeld bij bestemmingsplanwijzigingen, geldt de onderzoeksverplichting voor plangebieden groter dan 5000 m².

6. 6. Categorie 6: Gebied met een lage archeologische verwachting. Het gaat hierbij om gebieden waar op archeologische en landschappelijke gronden de kans op behoudenswaardige archeologische relicten klein wordt geacht. Om die reden is een archeologisch onderzoek alleen vereist bij bestemmingsplanwijzigingen en omgevingsvergunningen t.b.v. de activiteit ruimtelijke ordening van projectgebieden die groter zijn dan 25.000 m² en dieper gaan dan 0,4 m onder maaiveld. Ook zal bij m.e.r. plicht nader onderzoek worden verlangd.

7. 7. Categorie 7: Gebied zonder archeologische verwachting. Het gaat hierbij om gebieden waar het bodemprofiel als gevolg van archeologisch onderzoek, aangetoonde ontgrondingen, recente bebouwing en funderingen zodanig verstoord is, dat eventuele archeologische resten als verloren beschouwd mogen worden, of in ieder geval zodanig zijn aangetast dat zij niet meer voor onderzoek of bescherming in aanmerking komen. Op deze terreinen rusten geen beperkingen ten aanzien van archeologie.

Afbeelding: Uitsnede archeologische verwachtingskaart

De Zeelberg 41a is gelegen in de Zeelberg. Deze plek dateert in zijn oudste vorm van omstreeks 1500. Ook het kenmerkende driehoekige plein kwam toen al voor. De naam De Zeelberg verwijst naar de lange rug van zandverstuiving in het oorspornkelijke beekdal van de Tongelreep ten noord-oosten van de reeds eerder aangehaalde driesprong. In het plangebied zijn langgevelboerderijen aanwezig. Het speciefiek karakter dient behouden te blijven.

Door SRE is voor de gehele gemeente Valkenswaard een Cultuurhistorische verwachtingenkaart opgesteld. In het plangebied gelden een vlak met hoge verwachting. Voor dit deel van het gebied is om de mogelijk aanwezige waarden te beschermen een bestemming 'Waarde - cultuurhistorie' opgenomen, passend bij de aanwezige waarden opgenomen. Op basis van de bekende historische gegevens en/of de landschappelijke ligging zoals aangeduid op de gemeentelijke erfgoedkaart, kunnen deze objecten of gebieden gezien worden als belangrijke elementen van de regionale identiteit. Deze cultuurhistorische waarden verdienen het om behouden te worden, maar vooral ook om als inspiratiebron te worden gebruikt bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. De aanwezige cultuurhistorische waarden mogen in principe niet worden verstoord of vernietigd. Nieuwe ontwikkelingen moeten zo mogelijk de cultuurhistorische waarden versterken. Bij gebouwen geldt dat onderhoud en versterken voor vernieuwen en ontwikkelen gaat en dat vernieuwen en ontwikkelen geschiedt vanuit en met respect voor de cultuurhistorische waarden.

Afbeelding: Uitsnede Cultuurhistorische waardenkaart (het rode vlak betreft een gebied met zeer hoge cultuurhistorische waarde).

Conclusie

De bovenstaand aangegeven voorkomende waarden in het plangebied zijn beschermd middels een dubbelbestemming 'waarde cultuurhistorie'. Een nadere planologische bescherming ten opzichte van de overige cultuurhistorische waarden is niet noodzakelijk. Het bestemmingsplan respecteert de huidige bebouwingsstructuur. In de wijzigingsbevoegdheid is het behoud van cultuurhistorische waarden als voorwaarde gesteld.

In het plangebied bevinden zich geen rijks- en gemeentelijke monumenten.

Het algemene ruimtelijke uitgangspunt is het behoud van de ruimtelijke karakteristiek van het woongebied. Deze ruimtelijke karakteristiek bestaat hoofdzakelijk uit het bebouwingspatroon, de groen- en waterstructuur en de verkeersstructuur. Aan de hand van deze aspecten en een aantal specifieke onderwerpen, worden hieronder de ruimtelijke uitgangspunten beschreven.

Het perceel aan de Zeelberg 41a ligt in de Zeelberg. Het bebouwingspatroon van de Zeelberg is in het bestemmingsplan Zeelberg vastgelegd. Ook dit bestemmingsplan legt de bestaande woning vast. De situering en vormgeving van de hoofdgebouwen wordt afgestemd op de feitelijke, bestaande situatie. Toevoegingen van nieuwe hoofdgebouwen is niet mogelijk. Bij nieuwbouw wordt bovendien als voorwaarde gesteld dat maximaal 75% van het meerdere dan 100m2 mag worden teruggebouwd met een maximum van 350 m2.

Binnen het plangebied bevinct zich geen bijzondere groenstructuur die vastgelegd dient te worden.

De van oudsher agrarische functie is grotendeels verdwenden. Ook de voorheen aanwezige manege, kent geen agrarisch bedrijf meer. Agrarisch gebruik is echter niet uit te sluiten. De bestemming 'Agrarisch met waarden' sluit hierbij aan. Bovendien zijn deze gronden naast agrarisch gebruik tevens bestemd voor het behoud en/of herstel van de aldaar voorkomende dan wel daaraan eigen landschappelijke, natuurlijke, ecologische en/of cultuurhistorische waarden.

Algemeen

De voormalige bedrijfswoning aan de Zeelberg 41a heeft de bestemming wonen gekregen. De reden daarvan is dat de manege niet meer ter plaatse aanwezig is en dat er formeel dus geen sprake meer is van een bedrijfswoning. Wat betreft de bebouwingsmogelijkheden, is er aangesloten bij de algemene regeling voor bijbehorende bouwwerken.

Aan-huis-verbonden beroepen

Tot de woonfunctie worden ook de aan-huis-verbonden beroepen gerekend. Uitgangspunt hierbij is dat de woonfunctie primair in stand dient te blijven en dat extra bouwmogelijkheden voor deze functies in beginsel niet zijn toegestaan. Belangrijke voorwaarde daarbij is dat de parkeersituatie goed is geregeld en dat het beroep uitsluitend door de hoofdbewoner(s) wordt uitgeoefend. Bij een geringe oppervlakte tot 50 m² zijn aan-huis-verbonden beroepen zonder meer mogelijk. Voor een oppervlakte tot maximaal 100 m² is een afwijking van de gebruiksregels benodigd.

Mantelzorg

Het bestemmingsplan speelt ook in op de behoefte vanuit de gezondheidszorg om tijdelijk ruimtelijke mogelijkheden te creëren. Het handelt hier om een specifieke behuizing op woonpercelen ten behoeve van de mantelzorg. Van mantelzorg wordt gesproken als burgers in de eigen woonsituatie ondersteuning willen geven aan een hulpbehoevende. Deze hulp die als zodanig op vrijwillige basis geschiedt, kan van fysieke aard zijn, dan wel liggen op het psychisch en/of sociaal vlak.

Daarom wordt middels voorliggend plan het wonen ten behoeve van de mantelzorg in vrijstaande en aangebouwde bijgebouwen middels een ontheffing toegestaan. Bij de aanvraag om ontheffing moet informatie worden verstrekt op basis waarvan het bevoegd gezag op objectieve wijze kan vaststellen, dat sprake is van ondersteuning in het kader van mantelzorg. In de praktijk zal een medische of sociaal-maatschappelijke verklaring uitkomst bieden.

Een van de uitgangspunten bij het ontwikkelen van een bestemmingsplan is dat het plan handhaafbaar dient te zijn. De begrippen toezicht en handhaving definiëren wij als "elke handeling van de gemeente die er op is gericht de naleving van rechtsregels te bevorderen of een overtreding daarvan te beëindigen".

Handhaving van het ruimtelijke beleid is een voorwaarde voor het behoud en de ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit. Artikel 7.1 Wro bepaalt dat burgemeester en wethouders zorg dragen voor de bestuursrechtelijke handhaving van het bepaalde bij of krachtens de Wro. Uitvoering van de bestuursrechtelijke handhaving geschiedt conform de gemeentelijke handhavingsstrategie, die opgenomen is in het handhavingsbeleidsplan.

Daarnaast vallen overtredingen van het bestemmingsplan onder de Wet op de economische delicten. Het betreft hier de activiteiten die in de planregels worden genoemd onder gebruiksverbod en bouwverbod. Deze strafrechtelijke handhaving is in het leven geroepen om ernstige onomkeerbare gevolgen, zoals het afbreken van monumentale panden, te voorkomen.

Als een nieuw bestemmingsplan wordt opgesteld en op termijn een ander ruimtelijk rechtsregiem gaat gelden, dient de gemeente op een bepaald ijkmoment inzicht te hebben, wat er feitelijk aan bouwwerken in een gebied aanwezig is, hoe deze en de onbebouwde omgeving worden gebruikt. Dit wordt bij het opstellen van het bestemmingsplan geïnventariseerd.

Reeds bij de totstandkoming van een bestemmingsplan dient terdege aandacht te worden besteed aan de handhaafbaarheid van de voorgeschreven regels. Om een goed handhavingsbeleid mogelijk te maken moeten doelstellingen duidelijk aangegeven worden. Op basis van een risico-analyse en aandachtspunten worden prioriteiten gesteld en wordt de handhavingsorganisatie zodanig ingericht dat gestelde doelen bereikt kunnen worden.

Vier factoren zijn van wezenlijk belang voor een goed handhavingsbeleid.

1. Voldoende kenbaarheid van het plan. Een goed handhavingsbeleid begint bij de kenbaarheid van het bestemmingsplan bij degenen die het moeten naleven. Met het oog hierop heeft de wet in de bestemmingsplanprocedure in ieder geval een aantal verplichte inspraakmomenten ingebouwd.

2. Voldoende draagvlak voor het beleid en de regeling in het plan. De inhoud van het plan kan slechts gehandhaafd worden indien het beleid en de regeling in grote kring ondersteund wordt door de gebruikers van het bestemmingsplan. Uiteraard kan niet een ieder zich vinden in elk onderdeel van het plan. Een algemene positieve benadering van het bestemmingsplan is echter wel wenselijk.

3. Inzichtelijke en realistische regeling. Een juridische regeling dient inzichtelijk en realistisch te zijn. Dit houdt in: helder van opzet, niet onnodig beperkend of inflexibel en goed controleerbaar.

De regels behoren dan ook niet meer dan noodzakelijk is te regelen.

4. Actief handhavingsbeleid. Het sluitstuk van een goed handhavingsbeleid is voldoende controle van de feitelijke situatie in het plangebied. Daarnaast moeten adequate maatregelen worden getroffen indien de regels worden overtreden. Indien deze maatregelen achterwege blijven, ontstaat een grote mate van rechtsonzekerheid. De rechtssituatie gaat specifiek een rol spelen als in het kader van toezicht en handhaving teruggegrepen moet worden op het overgangsrecht, zoals dat in het geldend bestemmingsplan is beschreven. Op grond van het overgangsrecht is met objectieve feiten vast te stellen hoe de rechtssituatie is en of er bouw- en of gebruiksregels worden overtreden.

Door een inzichtelijk plan te maken is zoveel mogelijk evenwicht gezocht tussen de zeer diverse waarden die beschermd moeten worden, de verschillende ontwikkelingen die mogelijk zouden moeten zijn, de voorwaarden die daarbij dan gesteld moeten worden, en de afstemming met de beleidslijnen van bijvoorbeeld waterschap, provincie, etc..

Handhaving van gebruiks- en aanlegregels wordt algemeen als knelpunt ervaren. Teneinde de handhaafbaarheid te bevorderen worden de aanwezige kwaliteiten zo specifiek mogelijk op de verbeelding weergegeven.

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van afdeling 6.4 grondexploitatie, artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• I. het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• II. het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c 4, onderscheidenlijk 5, niet noodzakelijk is;
• III. het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Het bestemmingsplan legt de bestaande situatie in het plangebied vast. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de actuele bouw- en gebruiksregels, in overeenstemming met het provinciale beleid en met inachtneming van de verplichte sectorale toetsen, wordt vastgelegd. De beperkte ontwikkelingen kunnen hoofdzakelijk mogelijk worden gemaakt door middel van afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden. Het betreft in alle gevallen particulier initiatief, waaraan in beginsel geen kosten voor de gemeente zijn verbonden, afgezien van kosten van het ambtelijk apparaat voor de begeleiding en toetsing van aanvragen. Deze kosten worden door middel van leges gedekt. Mochten er andere kosten zijn, die op grond van artikel 6.13 Wet ruimtelijke ordening dienen te worden verhaald, dan zal uitsluitend worden meegewerkt aan de afwijking of wijziging, nadat een exploitatieovereenkomst is gesloten.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de juridisch bindende regels. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en de regels over de toegelaten bebouwing. De verbeelding is samen met de regels het juridisch bindend kader van de bestemmingen. De toelichting heeft geen juridisch bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en soms voor de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

De regels zijn verdeeld in vier hoofdstukken.

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels en bestaat uit twee artikelen. Artikel 1 geeft een omschrijving van de in de regels gehanteerde begrippen. Artikel 2 geeft aan hoe bepaalde afstanden, maten, oppervlakte en inhoud gemeten moeten worden.

In hoofdstuk 2 zijn de verschillende bestemmingen opgenomen. Per bestemming wordt aangegeven welke functies en doeleinden op de gronden toelaatbaar zijn en wat er hoe er mag worden gebouwd. Ook dubbelbestemmingen zijn in dit hoofdstuk opgenomen.

In hoofdstuk 3 worden de algemene regels behandeld, waarbij onder andere gedacht moet worden aan de anti-dubbeltelbepaling en de algemene afwijkingsregels.

Hoofdstuk 4 bevat regels met betrekking tot het overgangsrecht en de slotregel.

In de volgende paragrafen is een toelichting opgenomen van de in de regels opgenomen bestemmingen.

Begrippen
In dit artikel worden de begrippen nader omschreven die gebruikt worden in de regels. Dit voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen.

Kamerverhuur
Kamerverhuur vraagt in het algemeen om een hoog intensief ruimtegebruik in een gebied. Dit kan leiden, mede afhankelijk van het karakter en de schaal van de omliggende bebouwing en buurt, tot overlast in de woonomgeving. Tevens bestaat de mogelijkheid dat er onvoldoende ruimte in het openbare gebied is om extra parkeergelegenheid op te vangen. Daarom is gekozen voor een bepaald afstemmingstraject. In beginsel is kamerverhuur binnen de bestemming 'Wonen' uitgesloten. Onder bepaalde condities is kamerverhuur via een afwijking van de gebruiksregels toch toegestaan. Uit de begripsbepaling blijkt duidelijk dat het gaat om kamerverhuur van een geheel of nagenoeg geheel woonpand. Kamerverhuur is in het gebruiksverbod opgenomen. Een uitzondering daarbij is de verhuur door een eigenaar/ hospita die zelf het overgrote deel van de woning bezet, van 1 kamer voor maximaal 1 persoon. Dit valt binnen de bestemming 'Wonen' en is expliciet niet opgenomen in het gebruiksverbod.

Wijze van meten

In dit artikel wordt beschreven op welke wijze de in de regels voorgeschreven maatvoeringen gemeten moeten worden.

De regels in verband met de bestemmingen kennen een min of meer gelijke opbouw en bestaan in ieder geval uit een bestemmingsomschrijving en bouwregels. Voor een aantal bestemmingen zijn daarbij specifieke gebruiksregels opgenomen en/of een afwijkingsbevoegdheid.

De bestemmingsomschrijving betreft de centrale bepaling van elke bestemming. Het betreft een omschrijving waarin de functies worden benoemd, die binnen de bestemming zijn toegestaan (het gebruik). In een aantal gevallen is een specificering opgenomen van de toegestane functie, die correspondeert met een functieaanduiding op de verbeelding.

De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsomschrijving. Bouwregels zijn dan ook alleen van toepassing bij de toetsing van aanvragen om een omgevingsvergunning voor het bouwen.

In dit bestemmingsplan worden de volgende bestemmingen gebruikt:

Artikel 3 Agrarisch met waarden
Basis voor dit artikel zijn de bestaande mogelijkheden op grond van het vigerende bestemmingsplan. Deze gronden zijn bestemd voor landschappelijke, natuurlijke, ecologische en/ of cultuurhistorische waarden en agrarische activiteiten.

Artikel 4 Water
De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor de aanleg, het onderhoud en de instandhouding van watergangen, voor oppervlaktewater, retentievoorzieningen, de wateraan- en afvoer en overige waterhuishoudkundige voorzieningen. Daarnaast wordt deze bestemming toegepast voor het behoud, herstel en ontwikkeling van natuurlijke, landschappelijke en ecologische waarden wanneer er sprake is van (water)natuurdoelstellingen. Binnen deze bestemming zijn alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan ten behoeve van bovenstaande doeleinden.

Artikel 5 Wonen
De voormalige bedrijfswoning is nu een burgerwoning en wordt de bestemming ' 'Wonen' toegekend.Binnen de bestemming 'Wonen' zijn behalve de woning (en eventuele bijbehorende bouwwerken) ook bijbehorende bouwwerken, tuin en erf toegestaan. Het geldend recht wordt in principe bij de bestemmingslegging gerespecteerd. Het aantal toegestane woningen is met een symbool op de verbeelding opgenomen.De inhoud van burgerwoningen mag maximaal 600 m3 bedragen. Via een afwijkingsmogelijkheid kan deze worden verruimd naar maximaal 750 m3. De inhoudsmaat van 750 m3 sluit beter aan bij demoderne wensen voor het gebruik van de woning. Ook wordt het buitengebied van oudsher gekenmerkt door grote bouwvolumes (historische boerderijen). ‘Kleinere’ woningen vallen hierdoor uit de toon. Als voorwaarde aan de afwijkingsbevoegdheid wordt gevraagd om aan te tonen dat het toegenomen volume ruimtelijk en visueel inpasbaar is in het buitengebied. Het gemeentelijk landschapsontwikkelingsplan kan hierbij een leidraad vormen.

Voor de oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken geldt een maximale oppervlaktemaat van 100 m2, overeenkomstig het vigerende bestemmingsplan. Het bestemmingsplan kent ook een 'sloop-bonus'- regeling, Wanneer er meer dan 100 m2 aan bijbehorende bouwwerken aanwezig is, en deze worden (deels) gesloopt, dan kunnen onder voorwaarden aanvullende bouwmogelijkheden voor bijbehorende bouwwerken worden geboden.

Aan-huis-verbonden beroepen

Binnen de bestemming 'Wonen' zijn aan-huis-verbonden beroepen rechtstreeks toegestaan tot een oppervlakte van 50 m², mits voldaan wordt aan de eisen zoals opgenomen in de specifieke gebruiksregels van de bestemming 'Wonen'. Het bevoegd gezag kan in afwijking hiervan een omgevingsvergunning verlenen tot een oppervlakte van maximaal 100 m². Belangrijke voorwaarden daarbij zijn onder andere dat er geen ernstige of onevenredige hinder van het woonmilieu mag optreden en dat de afwikkeling van het verkeer niet nadelig wordt beïnvloed. Ook de parkeerdruk mag niet onaanvaardbaar toenemen door het aan-huis-verbonden beroep.
Het gebruiken van bijgebouwen als zelfstandige woning of onafhankelijke woonruimte is in beginsel niet toegestaan. In afwijking hiervan is het gebruiken van een bijgebouw ten behoeve van mantelzorg wel toegestaan, mits voldaan wordt aan een aantal in de regels gestelde voorwaarden.

Mantelzorg

Vanuit sociaal-maatschappelijk oogpunt is er een toenemende behoefte aan mogelijkheden voor mantelzorg. Mantelzorg kan worden omschreven als langdurende zorg die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden. Deze zorg wordt geboden door personen uit de directe omgeving, zoals partner, kinderen, buren, vrienden. Mantelzorg is een intensievere vorm van zorg en overstijgt daarmee de gebruikelijke zorg. Belangrijk is de sociale relatie die de mantelzorger vaak heeft met de hulpbehoevende. De gemeente is van mening dat mantelzorg mogelijk dient te zijn.

Hiertoe is een afwijkingsregeling opgenomen, in aansluiting op de gemeentelijke mantelzorgregeling. Onder afhankelijke woonruimte wordt een tijdelijke woonruimte verstaan, gekoppeld aan mantelzorg, waarbij sprake is van eigen voorzieningen en een eigen toegang. Conform de opgenomen regeling mag een bijgebouw benut worden als afhankelijke woonruimte, mits wordt voldaan aan een aantal voorwaarden.
Zodra de bestaande noodzaak vanuit een oogpunt van mantelzorg niet meer aanwezig is, zal de afwijking worden ingetrokken.

Artikel 6 Waarde - Archeologie 3

Categorie 3: Gebied met een hoge archeologische verwachting, historische kern. Het gaat hier om de oude en de vermoedelijk nog oudere verschoven woonkernen en gehuchten, waar op basis van historische bronnen, oude kaarten en nog aanwezige bebouwing een hoge archeologische verwachting geldt. Dat wil zeggen dat in deze gebieden sprake is van een hoge concentratie archeologische vindplaatsen met goede conserveringsomstandigheden. De kans op het aantreffen van archeologische vondsten bij bodemingrepen is dus zeer groot. Om die reden is een vergunning vereist bij bodemingrepen en te bebouwen oppervlakten van projectgebieden die groter zijn dan 250 m² en dieper gaan dan 0,3 m –mv.

Artikel 7 Waarde - Archeologie 4

Categorie 4: Gebied met een hoge archeologische verwachting. In deze gebieden geldt op basis van geomorfologische en bodemkundige opbouw en aangetroffen archeologische vondsten en relicten een hoge archeologische verwachting. Dat wil zeggen dat in deze gebieden sprake is van een hoge concentratie archeologische vindplaatsen met goede conserveringsomstandigheden. De kans op het aantreffen van archeologische vondsten bij bodemingrepen is dus zeer groot. Om die reden is een archeologisch onderzoek vereist bij bodemingrepen en te bebouwen oppervlakten die groter zijn dan 500 m² en dieper gaan dan 0,3 meter of 0,5 meter bij esdek onder maaiveld. Indien nog geen oppervlakte van een totale vergraving bekend is, bijvoorbeeld bij bestemmingsplanwijzigingen, geldt de onderzoeksverplichting voor plangebieden groter dan 1000 m².

Artikel 8 Waarde - Archeologie 6

Categorie 6: Gebied met een lage archeologische verwachting. Het gaat hierbij om gebieden waar op archeologische en landschappelijke gronden de kans op behoudenswaardige archeologische relicten klein wordt geacht. Om die reden is een archeologisch onderzoek alleen vereist bij bestemmingsplanwijzigingen en omgevingsvergunningen t.b.v. de activiteit ruimtelijke ordening van projectgebieden die groter zijn dan 25.000 m² en dieper gaan dan 0,4 meter onder maaiveld. Ook zal bij m.e.r. plicht nader onderzoek worden verlangd.

Artikel 9 Waarde Cultuurhistorie

De bestemming ' Waarde - Cultuurhistorie' wordt gehanteerd voor die delen van het plangebied, die op basis van de cultuurhistorische verwachtingskaart mogelijk cultuurhistorische waarde bevatten.

In dit hoofdstuk zijn de aanvullende, algemene regels opgenomen.

Artikel 10 Anti-dubbeltelregel
Dit artikel bevat de bepaling om te voorkomen dat met het bestemmingsplan strijdige situaties ontstaan of worden vergroot. Het artikel is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening en is daaruit overgenomen.

Artikel 11 Algemene bouwregels
In dit artikel is een aantal aanvullende bouwregels opgenomen die voor alle bestemmingen kunnen gelden. Zo is bijvoorbeeld geregeld dat bestaande, afwijkende maten, die in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of latere wetgeving tot stand zijn gekomen, als maximaal toelaatbaar worden geacht. Hiermee wordt voorkomen dat afwijkende doch legaal tot stand gekomen situaties in strijd zijn met het nieuwe bestemmingsplan.

Ondergeschikte bouwdelen
In artikel 11.2 is opgenomen, dat ondergeschikte bouwdelen bij het meten buiten beschouwing worden gelaten, mits aan een tweetal voorwaarden wordt voldaan. Er is een niet-limitatieve opsomming gegeven van ondergeschikte bouwdelen. De reden van "buiten beschouwing laten" is gebaseerd op de volgende feiten. Om de contouren van de stedenbouwkundige massa te toetsen, zijn ondergeschikte bouwdelen die niet representatief zijn voor de massa en verschijningsvorm van een gebouw, van mindere betekenis. In deze context is het niet gerechtvaardigd om in de gegeven situatie van een maatoverschrijding te spreken die niet tolerabel is.

Tot openbare ruimten worden de openbare weg en openbaar groen gerekend. Voor het garanderen van veiligheid dienen maatafwijkingen hier apart in beschouwing te worden genomen; een directe toelaatbaarheid is in deze gevallen minder gewenst.

Artikel 12 Algemene gebruiksregels
Seksinrichtingen worden middels een algemene gebruiksregel uitgesloten, zodat bijvoorbeeld een seksbioscoop of prostitutiebedrijf niet mogen voorkomen. Voor het begrip seksinrichting en wordt verwezen naar de omschrijving onder artikel 1.

Artikel 13 Algemene aanduidingsregels
In dit artikel zijn aanvullingen en afwijkingen van de bestemmingsregels opgenomen voor bijvoorbeeld waterhuishoudkundige functies en het attentiegebied EHS.

Artikel 14 Algemene afwijkingsregels
In dit artikel is in aanvulling op de afwijkingsregels uit de bestemmingen nog een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Het bevoegd gezag kan hierbij tevens nadere eisen stellen. De belangen van waaruit die eisen worden gesteld, zijn ook nader opgesomd in dit artikel.

Artikel 15 Algemene wijzigingsregels
Op deze algemene wijzigingsregels kan een beroep gedaan worden, waar het gaat om bijvoorbeeld bepaalde overschrijdingen met 10%, voor de in het plan aangegeven bestemmingsplangrens, van het beloop of het profiel van een weg, alsmede van de vorm van bouwvlakken voor zover zulks bij de definitieve uitmeting, bij de verkaveling of bij de nadere detaillering noodzakelijk en/of wenselijk is.

Artikel 16 Algemene procedureregels
In dit artikel zijn de procedures opgenomen die gevolgd moeten worden bij het stellen van nadere eisen en bij een wijziging.

Artikel 17 Overgangsrecht
De tekst uit dit artikel is wettelijk vastgelegd en overeenkomstig opgenomen. Het betreft een regeling voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het inwerking treden van het bestemmingsplan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd.

Artikel 18 Slotregel
In de slotregel wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

P.M.

P.M.