In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Centrum Vught e.o., 1e herziening Centrum West/Centrum Oost met identificatienummer NL.IMRO.0865.vghBPhzcenwestoost-VG01 van de gemeente Vught

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde

een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van een deel van het bestemmingsvlak dan wel van een bouwvlak aangeeft dat ten hoogste mag worden bebouwd

de eerste bouwlaag boven het peil

• bij bouwwerken: op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan aanwezig of in uitvoering, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning;
• bij gebruik: bestaand op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan

de grens van een bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk

de grens van een bouwvlak

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

ter verduidelijking:
van bovenkant vloer tot bovenkant vloer

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten

de grens van een bouwperceel

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct hetzij indirect steun vindt in of op de grond

de oppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen (NEN 2580)

het bedrijfsmatig te koop en/of te huur aanbieden, waaronder begrepen het uitstallen ten verkoop en/of ten verhuur, het verkopen, verhuren en/of bewaren van goederen aan personen die, die goederen kopen en/of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit

bedrijf of instelling voor het bedrijfsmatig verrichten van economische en maatschappelijke diensten aan derden, waaronder zijn begrepen een kapperszaak, schoonheidsinstituut, fotostudio, uitzendbureau, bank, stomerij, wasserette, apotheek, praktijkruimte, reisbureau en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, met uitzondering van een garagebedrijf, een horecabedrijf of een fitnesscentrum.

ter verduidelijking:
bij de toetsing van deze regels wordt als volgt geoordeeld: een dienstverlenend bedrijf dient te passen in een woonwijk

een bouwkundige constructie die een ruimte in een gebouw scheidt van de buitenlucht, waarin geen te openen delen aanwezig zijn en met een karakteristieke geluidswering –conform NEN5077– die ten minste gelijk is aan het verschil tussen de geluidsbelasting van die constructie en 33 dB (ingeval van wegverkeerslawaai) en 35 dB(A) (ingeval van industrielawaai), alsmede een bouwkundige constructie waarin alleen bij wijze van uitzondering te openen delen aanwezig zijn, mits die delen niet direct grenzen aan een geluidsgevoelige ruimte, zoals omschreven in artikel 1 van de Wet geluidhinder

een natuurlijk persoon, groep van personen, en/of rechtspersoon die prostitutie aanbiedt, die uitgeoefend wordt op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte of woning

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt

een woning in een gebouw dat twee of meer geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen en/of wooneenheden bevat

omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1 of 2.2 Wabo

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:
   de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang van dat bouwwerk;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst:
   de gemiddelde hoogte van het terrein bij voltooiing van de bouw;

ter verduidelijking: de gemeente geeft voor de aanvang van de bouw aan wat het peil is. Daar waar het een historische situatie betreft, indien de definitie van dit begrip niet voldoet, wordt de drempel van de voordeur als maat aangehouden.

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotische-pornografische aard plaatsvinden

ruimtelijke verschijningsvorm van de bebouwing, die wordt bepaald door de situering, de aansluitende terreinen, de bouwmassa's, de gevelindeling en de dakvormen

detailhandel met het verkoopsysteem van zelfbediening voor levensmiddelen, huishoudelijke producten en aanvullend assortiment, waarbij voor versproducten speciale bedieningsafdelingen zijn en welke vaak onderdeel zijn van een keten in de regio;

ter verduidelijking:
een kleine groenteboer, slager of bakker wordt hier niet onder begrepen

de denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de perceelgrenzen

de voor publiek toegankelijke, zichtbare, overdekte en ommuurde winkelruimte, gemeten op vloerniveau langs de binnenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies

ter verduidelijking:
exclusief magazijn, kantoor, etalage en zo verder

een gebouw dat voor bewoning gebruikt wordt of daartoe bestemd is;
hieronder wordt tevens begrepen een kamerverhuurbedrijf, waarbij de kamers afzonderlijke wooneenheden vormen, indien daarbij centrale voorzieningen aanwezig zijn, zoals een keuken, een douche en andere centrale voorzieningen

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand van de zijdelingse perceelsgrens tot enig punt van het op dat bouwperceel voorkomende vergunningplichtige bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen

tussen de buitenzijde van de gevels of het hart van de scheidsmuren, met dien verstande, dat wanneer de zijgevels niet evenwijdig lopen of verspringen, het gemiddelde wordt genomen van de kleinste en de grootste breedte.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, lichtkoepels, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de bouw- en/of de bestemmingsgrens met niet meer dan 0,50 meter wordt overschreden.

De veranderingen ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan zijn cursief weergegeven.

De voor 'Centrum - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. detailhandel, tot een maximale bruto vloeroppervlakte van 2.000 m²;
2. b. horeca, tot een maximale bruto vloeroppervlakte van 500 m²;
3. c. kantoor en dienstverlening, tot een maximale bruto vloeroppervlakte van 600 m²;
4. d. verkeer;
5. e. parkeren;
6. f. ondergrondse parkeergarage, tot een maximale capaciteit van 265 parkeerplaatsen;
7. g. wonen, waaronder begrepen eengezinswoningen, meergezinswoningen c.q. gestapelde woningen;

en de daarbij behorende voorzieningen, waaronder begrepen hellingbanen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de op grond van dit artikel toegelaten situering en afmetingen van bouwwerken, mits dit noodzakelijk is om te waarborgen dat de verschijningsvorm van het nieuwe plan harmonieert met de cultuurhistorische kenmerken van de bestaande bebouwing van het dorpshart Vught. Een en ander zoals opgenomen in de toelichting bij dit plan.

De voor 'Centrum - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. detailhandel, waarbij de maximale winkelvloeroppervlakte met 3.000 m² mag toenemen ten opzichte van de bestaande situatie, met dien verstande dat er slechts één supermarkt is toegestaan met een bruto vloeroppervlakte van niet meer dan 3.000 m², waarbij het winkelvloeroppervlakte niet meer mag bedragen dan 2.500 m²;
2. b. horeca, waarbij de maximale bruto vloeroppervlakte met 500 m² mag toenemen ten opzichte van het aantal m² horeca, zoals aanwezig op het moment van het van kracht worden van het bestemmingsplan;
3. c. kantoor en dienstverlening, waarbij de maximale bruto vloeroppervlakte met 600 m² mag toenemen ten opzichte van het aantal m² kantoren en dienstverlening, zoals aanwezig op het moment van het van kracht worden van het bestemmingsplan;
4. d. verkeer;
5. e. parkeren;
6. f. (ondergrondse) parkeergarage, tot een maximale capaciteit van 350 parkeerplaatsen;
7. g. wonen, waaronder begrepen eengezinswoningen, meergezinswoningen c.q. gestapelde woningen, met een toename van 88 woningen bovenop de reeds bestaande 8 woningen;

en de daarbij behorende voorzieningen, waaronder begrepen hellingbanen.

Voor zover de gronden tevens zijn gelegen binnen de dubbelbestemming ‘Waarde- Beschermd dorpsgezicht’, zijn de regels in verband met deze dubbelbestemming mede van toepassing.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de op grond van dit artikel toegelaten situering en afmetingen van bouwwerken, mits dit noodzakelijk is om te waarborgen dat de verschijningsvorm van het nieuwe plan harmonieert met de cultuurhistorische kenmerken van de bestaande bebouwing van het dorpshart Vught. Een en ander zoals opgenomen in de toelichting bij dit plan.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bewegend en stilstaand verkeer en de daarbij behorende voorzieningen;
2. b. (ondergrondse) parkeergarage, uitsluitend ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding - ondergronds parkeren';
3. c. duurzaam bodem- en waterbeheer, waaronder begrepen watergangen, zaksloten en infiltratievoorzieningen;
4. d. voorzieningen ten behoeve van het openbaar nut, waaronder begrepen pompputten;
5. e. groenvoorzieningen, ter aankleding van niet direct voor bewegend en stilstaand verkeer noodzakelijke gronden, zoals bermen en/of middenbermen;
6. f. geluidwerende voorzieningen;
7. g. bruggen en duikers;
8. h. onderdoorgangen en tunnels.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de op grond van in dit artikel toegelaten situering en afmetingen van bouwwerken met een maximum afwijkingspercentage van 10%, indien dit noodzakelijk is, ter voorkoming van onevenredige nadelige gevolgen voor de milieusituatie, verkeersveiligheid, sociale veiligheid en gebruiksmogelijkheden en/of privacy van aangrenzende gronden, dan wel voor zover dit noodzakelijk is ten behoeve van het nat te streven stedenbouwkundig beeld.

De voor 'Waarde - Beschermd dorpsgezicht' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, het herstel en de uitbouw van de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het gebied en de daarin aanwezige bebouwing, groenstructuren en waterpartijen.

In afwijking van de regels met betrekking tot de andere daar voorkomende bestemmingen, is het verboden de voor 'Waarde - Beschermd dorpsgezicht' bestemde gronden te bebouwen, daarop werken of werkzaamheden uit te voeren, of deze gronden te gebruiken in strijd met de in dit artikel opgenomen regels.

Deze regels hebben voorrang bij strijdigheid met de regels die van toepassing zijn voor de andere daar voorkomende bestemmingen.

Op de voor 'Waarde - Beschermd dorpsgezicht' aangewezen gronden mag slechts worden gebouwd indien en voor zover dit verenigbaar is met het behoud, het herstel en de uitbouw van de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het gebied, met dien verstande dat:

1. a. geen wezenlijke veranderingen worden gebracht in het stedenbouwkundige beeld;
2. b. vooraf advies van de Verbrede welstandscommissie is gevraagd;
3. c. bebouwing mogelijk is krachtens de andere daar voorkomende bestemming.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Het is verboden op de in het plan begrepen gronden enig bouwwerk te bouwen, waarbij de op de plankaart aangegeven bouwgrens wordt overschreden, behoudens overschrijdingen, die volgens deze regels zijn toegestaan.

Bestaande bebouwing welke in overeenstemming is met de bestemming van dit plan, maar ten tijde van de ter inzage legging van dit plan afwijkt van één of meer bouwregels, wordt geacht aan het bestemmingsplan te voldoen.

Het is verboden de in het plan begrepen gronden en opstallen te gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de in het plan aan de grond gegeven bestemming.

Onder verboden gebruik als bedoeld in 9.1 wordt in ieder geval verstaan het gebruik van opstallen voor een seksinrichting en/of escortbedrijf.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels van het plan ten aanzien van:

1. a. de bebouwing voor het bouwen van gebouwen en andere bouwwerken, ten dienste van het openbare nut met een hoogte van niet meer dan 3,50 meter en een inhoud van niet meer dan 50 m³;
2. b. de voorgeschreven situering en minimum- en maximummaten, voor zover daarvoor geen bijzondere afwijkingsbevoegdheid in deze regels is opgenomen tot een afwijking van niet meer dan 10%, ter voorkoming van onevenredige nadelige gevolgen voor de milieusituatie, verkeersveiligheid, sociale veiligheid en gebruiksmogelijkheden en/of privacy van aangrenzende gronden.

Burgemeester en Wethouders kunnen het bestemmingsplan wijzigen ten behoeve van het in geringe mate, tot niet meer dan 2 meter, verschuiven van de bestemmingsgrenzen voor zover daarmee wordt beoogd een zo goed mogelijke overeenstemming tussen het plan en de werkelijke toestand te bereiken.

Bij het nemen van een beslissing omtrent het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid dient de openbare voorbereidingsprocedure van de Algemene wet bestuursrecht (afdeling 3.4) te worden gevolgd.

Bij toepassing van nadere eisen wordt de volgende procedure gevoerd:

1. a. Het ontwerpbesluit ligt gedurende 2 weken in het gemeentelijk informatiecentrum ter inzage.
2. b. Burgemeester en Wethouders maken de terinzagelegging van het ontwerpbesluit tevoren in één of meer dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen of op een andere geschikte wijze bekend.
3. c. De bekendmaking houdt mededeling in van de bevoegdheid van belanghebbenden om schriftelijk of mondeling zienswijzen over het ontwerpbesluit bij het college naar voren te brengen gedurende de termijn van terinzagelegging.
4. d. Indien tegen het ontwerpbesluit zienswijzen zijn ingediend, wordt het besluit met redenen omkleed.
5. e. Burgemeester en Wethouders maken aan hen, die zienswijzen naar voren hebben gebracht, de beslissing op die zienswijzen bekend.

Indien en voor zover in deze regels wordt verwezen naar andere wettelijke regelingen, dienen deze regelingen te worden gelezen, zoals deze luiden op het tijdstip van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan.

Indien en voor zover in deze regels wordt verwezen naar gemeentelijke beleidsregels dienen deze beleidsregels te worden gelezen, zoals deze luiden op het tijdstip van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels kunnen worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Centrum Vught e.o., 1e herziening Centrum West/Centrum Oost'.

Dit plan betreft de eerste herziening van het bestemmingsplan "Centrum Vught e.o.", dat is vastgesteld op 20 september 2012, en gedeeltelijk onherroepelijk is geworden na uitspraak van de Raad van State d.d 19 juni 2013, nr 20121166 7/1/R3.

De aanpassingen betreffen de bestemmingen 'Centrum - 1' en 'Centrum - 2' en de daarbij behorende verbeelding. De bestemming 'Centrum - 1' valt samen met de begrenzing van het Centrumplan, deelplan West. Dit deelplan wordt in deze herziening aangeduid als deelplan centrum West. De bestemming 'Centrum - 2' valt samen met het Centrumplan, deelplan Oost. Dit deelplan wordt in deze herziening aangeduid als deelplan centrum Oost.

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de verbeelding van het vigerende bestemmingsplan weer.

^{uitsnede verbeelding bestemmingsplan "Centrum Vught e.o."}

Achtereenvolgens worden nader toegelicht:

• Aanleiding
• Bouwplan deelplan centrum West
• Masterplan deelplan centrum Oost
• Sectorale aspecten
• Aanpassingen plan

Voorts zijn opgenomen:

• aangepast artikel 'Centrum - 1'
• aangepast artikel 'Centrum - 2'
• aangepaste verbeelding

Op 14 december 2006 zijn de bestemmingsplannen "Vught centrum, deelplan West" en "Vught centrum, deelplan Oost" vastgesteld. De bestemmingen van beide plannen zijn integraal overgenomen in het bestemmingsplan "Centrum Vught e.o."; deelplan West heeft de bestemming Centrum - 1 en deelplan Oost heeft de bestemming Centrum - 2. Over het bestemmingsplan "Centrum Vught e.o." heeft de Raad van State op 19 juni 2013, nr 201211667/1/ R3 uitspraak gedaan. Op basis van de uitspraak zijn de bestemmingen Centrum - 1 en Centrum - 2 onherroepelijk geworden.

Sinds 2006 zijn in de plannen voor beide deelplannen veranderingen opgetreden die niet geheel passen binnen de regeling in het vastgestelde bestemmingsplan.

De ontwikkeling van deelplan centrum West verkeert in de fase van uitvoering van het bouwplan. Het bouwplan wijkt op onderdelen af van de vigerende bouwregels.
Bouwplan en bouwregels worden in onderhavige aanpassing / herziening in overeenstemming met elkaar gebracht.

De ontwikkeling van deelplan centrum Oost verkeert nog in de fase van het masterplan. Het nieuwe masterplan past niet helemaal in het vastgestelde bestemmingsplan. Voor de voortgang van de plannen voor deelplan centrum Oost is het wenselijk spoedig over een aangepast bestemmingsplan te beschikken. Het masterplan "Centrumplan Oost Vught" vormt de basis voor voorliggende aanpassing / herziening van het vastgestelde bestemmingsplan.

Voor het deelplan centrum West vigeert de bestemming 'Centrum - 1'.

Het bouwplan, dat in uitvoering is, ligt geheel binnen het bouwvlak dat voor deze bestemming van toepassing is.

De bouwhoogten blijven weliswaar binnen de in deze bestemming toegestane maximale hoogten, maar passen niet overal binnen de bouwhoogtezonering. Op twee plekken is hoger gebouwd dan ter plaatse binnen de zonering is toegestaan. Op navolgende afbeelding is het bouwplan (bovenaanzicht) weergegeven op de vigerende verbeelding.

^{bouwplan Centrum West (bovenaanzicht) weergegeven op de vigerende verbeelding}

In voorliggende herziening is de zonering van de toegestane bouwhoogten op de herziene verbeelding aangepast aan het in uitvoering zijnde bouwplan.

Bovendien is er deels lager gebouwd en wordt er minder bouwvolume gerealiseerd dan het bestemmingsplan maximaal toestaat. Deze vermindering van het bouwvolume past in het algemene beleid met betrekking tot het centrumgebied Vught. Het centrum van Vught heeft nog een relatief kleinschalig karakter. Het dorpscentrum heeft nog overwegend het karakter van een groot dorp. Gestreefd wordt deze identiteit te behouden. Daarom wordt met onderhavige aanpassing het feitelijke bouwplan geconsolideerd in het bestemmingsplan.

Voorts wordt de vigerende regeling van de toegestane hoogten en bebouwingspercentages als ingewikkeld ervaren. Reden waarom in deze herziening de bouwregels zijn aangepast.

Voor het deelplan Centrum Oost vigeert de bestemming 'Centrum - 2'.

^{masterplan deelplan Centrum Oost}

In het masterplan voor deelplan Centrum Oost is zoveel mogelijk op een aansluiting op het hiervoor genoemde dorpskarakter ingespeeld. In dit deelplan is een kleinschalige ruimtelijke structuur gekozen, aansluitend op het historische ruimtelijke patroon ter plaatse. Zo is de oude loop van de Ploegstraat richting Marktveld in de structuur opgenomen.

Ook is een nieuw straatplein tussen de Raadhuisstraat en het Ploegveld voorzien. De bestaande Marktveldpassage wordt open gebroken. Het zuidelijke deel van de passagebebouwing vervalt. Daardoor ontstaat een relatie van de overblijvende winkels in de passage met het openbare gebied. De bestaande beslotenheid van de passage wordt opgeheven en komt bij de openbare ruimte. Voorts voorziet het masterplan in een voetgangersstraat tussen de Raadhuisstraat en het hiervoor genoemde straatplein.

In het bijzonder zijn ook de toegestane bouwhoogten kleiner dan de hoogten die volgens het vigerende bestemmingsplan mogelijk zijn. Hiervoor is gekozen om de maat en schaal van de nieuwbouw beter te laten aansluiten op de bestaande bebouwing. Op de hoek Raadhuisstraat - Dr. Hillenlaan is de maximale vigerende (bouw)hoogte van 17 meter gehandhaafd, omwille van een stedenbouwkundig accent. Overigens bedraagt de maximale bouwhoogte 15,5 meter.

Deze kleinschaliger ontwikkeling voor deelplan Centrum Oost is des te meer van betekenis, omdat dit gebied omgeven wordt door kleinschalige bebouwing. Met name het Marktveld en de woonbuurt Ploegveld, alsmede de achtertuinen van de woningen aan de Dokter Hillenlaan.

Het verschil tussen het masterplan Centrum Oost en de ontwikkelingen die binnen de vigerende bestemming 'Centrum - 2' mogelijk zijn, is niet structureel van aard. Er wordt beter ingespeeld op de bestaande omgeving. De bouwhoogten en de bouwcontouren leiden tot een fijnschaliger invulling dan op basis van de vigerende bestemming mogelijk is.

Onderdeel van de betere inpassing in de omgeving vormen ook het opnemen van de gehele hoek Raadhuisstraat - Dokter Hillenlaan in het masterplan, waardoor een sprekender entree naar het centrumgebied mogelijk wordt.alsmede de bestaande bebouwing langs de Marktveldpassage. Voorts is een architectonisch accent (grotere hoogte) toegestaan op de hoek Dokter Hillenlaan - Ploegveld.

^{verschillen vigerend bestemmingsvlak en het masterplan}

In het vigerende bestemmingsplan is het bestemmingsvlak gebaseerd op één groot stedenbouwkundig blok tussen de Dokter Hillenlaan en het Marktveld. Het masterplan kent een kleinschaliger structuur als gevolg van de opgenomen binnenstraat en de lagere bouwhoogten. Wel is het bestemmingsvlak iets vergroot. Op voorgaande afbeelding is ingetekend op welke plaatsen de bebouwing volgens het masterplan het vigerende bestemmingsvlak overschrijdt. De oppervlakten zijn aangegeven.

• De vergroting van het bestemmingsvlak vindt vooral plaats aan de zijde Raadhuisstraat. Dit leidt tot een smaller dwarsprofiel van de Raadhuisstraat, hetgeen goed aansluit op het bestaande stratenpatroon van het dorpscentrum;
• De opname van de hoek Raadhuisstraat - Dokter Hillenlaan in het bouwvlak leidt tot meer harmonie met de tegenover gelegen hoek Raadhuisstraat - Secretaris van Rooijstraat.
• De geringe vergroting aan de zijde Marktveldpassage betreft de bestaande bebouwing, die niet geheel op de vigerende verbeelding is opgenomen. Aan deze zijde blijft derhalve de bestaande situatie ongewijzigd.
• De vergroting ter hoogte van het Ploegveld vraagt in relatie met de woningen aan het Ploegveld een zorgvuldige stedenbouwkundige inpassing en architectonische uitwerking. Daarom is voor dit gebied een specifieke afwijkingsregeling opgenomen.
• De uitbreiding hoek Ploegveld - Dokter Hillenlaan betreft een verruiming van de bouwmogelijkheden van het hoekgebouw ten behoeve van een stedenbouwkundig/architectonisch accent.

Hoogten
De gekozen bouwhoogten zijn in het masterplan kleinschaliger dan eerder voorzien. In het vigerende bestemmingsplan bedraagt de maximaal toegestane overall bouwhoogte 17 meter. Het masterplan heeft als uitgangspunt een hoogte van maximaal 15,5 meter met alleen nog hoogteaccenten op de hoeken van de Raadhuisstraat. De voorziene hoogten variëren, en zijn geregeld met het aangeven van zones voor de toegestane bouwhoogten,overeenkomstig de aanpassingen in de bestemming 'Centrum - 1'. Zie nieuwe verbeelding deelplan Centrum Oost, bestemming 'Centrum - 2' .

Samenvattend betekent een en ander dat het bestemmingsvlak Centrum - 2 iets vergroot wordt. Er ontstaat een iets grotere "stolp", waarbinnen gebouwd kan worden. Maar het masterplan blijft uitgangspunt voor wat feitelijk gebouwd mag worden. Bijlage 1 bevat een overzicht van de aanpassingen.

In- en uitgangen parkeergarage

auto's De locatie van de in- en uitgangen van de parkeergarage voor de auto's blijft zoals in het vigerende bestemmingsplan is opgenomen. De in- en uitgang voor de auto's is alleen aan de zijde Dokter Hillenlaan toegestaan, ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding - ingang ondergronds parkeren' (sba-ionp). Dit komt overeen met bijlage 3 in het vigerende bestemmingsplan.

voetgangers In voorliggende herziening is nieuw opgenomen dat de in- en uitgangen voor voetgangers alleen zijn toegestaan in het centrale deel van de bestemming 'Centrum - 2', aangeduid met de 'specifieke bouwaanduiding - ingang voetgangers' (sba-ivg). Deze is bovendien vooral gericht op de zijde Raadhuisstraat. Hiermee wordt de wens gehonoreerd om de loop van de voetgangers te concentreren in het hart van het centrum, hetgeen voorwaarde is voor een levendig verblijfsgebied.

Dokter Hillenlaan

In het kader van het masterplan is de optie van een parkeergarage onder de Dokter Hillenlaan aan de orde geweest. Dit zoals ook onder de Raadhuisstraat het geval is. Deze mogelijkheid is in het bestemmingsplan opgenomen door de Dokter Hillenlaan in het plan op te nemen met dezelfde bestemming Verkeer als voor de Raadhuisstraat geldt.

Beeldaspecten

In de Structuurvisie Centrum Vught 2009 worden de beeldkwaliteiten van het centrale deel van Vught beschreven.

Meer algemeen is van belang te onderkennen dat de ruimtelijke identiteit van Vught naast de kwaliteiten in het centrum, bepaald wordt door de cultuurhistorie van de vele landgoederen. Het nog steeds aanwezige dorpse karakter in het centrum van Vught en de groene en cultuurhistorische kwaliteiten versterken elkaar en vloeien samen in de identiteit groene gemeente Vught.

Het zoveel mogelijk behouden van het dorpse karakter met de bestaande waardevolle bebouwing en herstel van de beleefbare samenhang met de parken/landgoederen, vormt een hoofddoelstelling in de genoemde Structuurvisie en ook voor de ontwikkeling van de nieuwe centrumgebieden West en Oost zoals vervat in dit bestemmingsplan.

Het behouden van het dorpse karakter moet een specifieke doorwerking krijgen in de architectuur van de nieuwbouw in de twee genoemde centrumgebieden.

De bestaande bebouwing in het aanwezige dorpshart is overwegend gerealiseerd in de periode 1850 – 1950. De bebouwing telt overwegend één of twee volle bouwlagen met daarop een royale kaplaag. De gevels zijn in baksteen of gepleisterd en sterk geleed. De kaplaag wordt gekenmerkt door een samenstel en vooral samenspel van schuine dakvlakken. Het spel der daken is bovendien afgestemd op en in harmonie met de verticale gevelopbouw.

De maat en schaal van deze architectuur is afgestemd op de beweging en beleving van de voetganger. Reden ook dat de bestaande dorpsstraten met deze traditionele architectuur specifieke hoge belevingswaarden bieden.

Dit in tegenstelling tot de modernistische functionele architectuur die gekenmerkt wordt door een sterk vereenvoudigde verschijningsvorm. In het bijzonder in geval van de toepassing van platte daken.

Stedenbouwkundig uitgangspunt voor het bouwen in de deelplannen centrum West en Oost is zoveel mogelijk aan te sluiten bij de karakteristiek c.q. identiteit van de bebouwing in het bestaande dorpshart.

Deze karakteristiek is te concretiseren in de volgende thema's:

• gevelopbouw plint - corps - dak;
• afwisseling in bouwhoogten;
• parcellering / geleding;
• detaillering.

gevelopbouw plint - corps - daken
De karakteristiek van de bestaande historische architectuur in het dorpshart is ook de traditionele gevelopbouw van een vorm van plint (souterrain / zakelijke ruimten / etalages), daarboven gelegen gevelgedeelte met ramen van de verdiepingen en daarboven – met een sprekende kroonlijst / fries als overgang – daken, bestaand uit een samenstel van schuine dakvlakken met dakkapellen en ondergeschikte gevelverhogingen.

Met betrekking tot het kijken naar, c.q. zien van de bebouwing, is het van belang te onderkennen dat de waarneming van de plint en de dakranden – goten - fries het sterkste zijn. Daarom wordt aan een uitgesproken vormgeving hiervan, grote waarde gehecht.

Willen de schuine dakvlakken ook het gewenste vormenspel - spel der daken - opleveren, dan moet sprake zijn van sprekende hellingen. Niet te stijl, niet te flauw. Daarom is in de regels als voorwaarde opgenomen minimaal 30° en maximaal 60°.

De consequente toepassing van de schuine dakvlakken is vooral vereist in de nieuwe straatwanden die aansluiten op de bestaande straatwanden.

NB. In situaties van nieuwbouw naast bestaande bebouwing speelt steeds de kwestie van een verschijningsvorm 'in contrast met' of 'in harmonie met '. Voor de nieuwbouw in het centrum van Vught geldt uitdrukkelijk bouwen in harmonie met de bestaande karakteristieken.

Afwisseling in bouwhoogten
In de bestaande situatie is overwegend sprake van een afwisseling van één of twee volledige bouwlagen plus een royale kaplaag.

Voor de nieuwbouw in de gebieden Oost en West geldt als uitgangspunt behoud van de karakteristiek van de afwisseling van de hoogten. Vanwege de grotere omvang van de stedelijke context passen daarbij als natuurlijke/organische groei grotere bouwhoogten, dan in het bestaande dorpshart.

Aansluitend bij de manier van regelen in Vught gelden de volgende maximale hoogten; begane grond bouwlaag maximaal 5 m. Alle lagen daarboven, inclusief de kaplaag maximaal 3,5 m. Dit leidt derhalve tot de variaties maximaal 5, 8,5, 12 en 15,5 m.

De bouwplannen voor het gebied West zijn overwegend drie lagen plus kap met een uitzondering van accent van vier lagen op de hoek Raadhuisstraat – Secr. van Rooijstraat met een maximale hoogte van 17 m.

Voor het nieuwe zuidelijke deel van centrum Oost gelden als overwegende hoogte ook drie lagen plus kap. Alleen voor de zijde Ploegveld welke aansluit op kleinere maat en schaal van de bebouwing aan de Dr. Hillenlaan en Ploegveld – is de overwegende hoogte twee lagen plus kaplaag.

Ook op de hoek Raadhuisstraat – Dr. Hillenlaan is een hoogteaccent van maximaal 17 m toegestaan in de vorm van een schuindakelement met een dakvoet van maximaal 100 m².

Afwisselende parcellering / verticale geleding
In de bestaande situatie varieert de breedte van de (individuele) bouwkavels/gebouwen overwegend van ca. 5 – 12,5 m. Voor het behoud van de karakteristiek van het bestaande dorpshart is deze afwisseling essentieel. De nieuwbouw in de centrumgebieden West en Oost betreft geen individuele panden maar grotere bebouwingsensembles. Essentieel is deze bouwkundige grootschaligheid te vertalen in een architectonische maat en schaal die harmonieert met de bestaande maat en schaal in het dorpshart.

Als voorwaarde geldt dat de nieuwbouw een verticale geleding krijgt met een ritmering van minimaal ca. 5 m tot maximaal ca. 17,5 m. Deze verticale geleding kan bestaan uit verspringende geveldelen of gevormd worden door penanten/risaliet e.d. Deze verticale geleding wordt versterkt door de afzonderlijke gebouwen in de straatwand minimaal 30 cm te laten verspringen.

Detaillering
Veel nieuwbouw oogt schraal omdat de traditionele zorg voor de detaillering is verloren.

Bij de nieuwbouw centrumplan voor Vught wordt er nadrukkelijk naar gestreefd de traditionele zorgvuldige detaillering te volgen.

Zo zijn de volgende uitgangspunten vastgelegd:

• de plint herkenbaar is en verrijkt wordt met cordonbanden van natuursteen;
• dat het metselwerk niet in eenvoudig wildverband, maar in een traditioneel verband zoals kruisverband, Vlaams verband, staand verband wordt uitgevoerd;
• dat de overgang van de gevel naar het dak, vorm krijgt met decoratief metselwerk of een gepleisterde fries;
• dat de randen van de goot een duidelijke kraal of architraaf krijgen en niet een platte aluminium strip;
• dat gebakken pannen worden toegepast;
• de straathoeken relatief besloten en vormrijk zijn;
• dat er gewerkt met houten kozijnen;
• dat er binnen te onderscheiden bouwblokken, per bouwblok een afzonderlijke kozijnhoogte en kozijnbreedte wordt gehanteerd;
• dat er bij de afzonderlijke bouwblokken een eigen, architectonische bouwstijl valt te onderscheiden.

Straatbreedten / openbare ruimten

Vanuit de doelstelling om de nieuwe centrumplannen West en Oost zoveel mogelijk bij de bestaande structuur / karakteristiek van het dorpshart te laten aansluiten, is ook de vormgeving / maatvoering van de openbare ruimten, straten en pleinen van essentieel belang.

Het bestaande patroon van openbare ruimten in het dorpshart omvat een grote variatie aan vormen. Dorpsstraat, Kerkstraat, Heuvel, Marktveld, Vliertstraat.

De ruimtelijke hoofdas van het centrum wordt gevormd door de aaneenschakeling van het Reeburgpark – Raadhuisstraat – Heuvel – Dorpsstraat – park Zionsburg.

Tussen de nieuwe centrumplannen West en Oost wordt de Raadhuisstraat volledig vernieuwd en zal ruimtelijk het meest markante en drukke deel van de centrumas worden. Deze hoofdstraat krijgt een breedte van ca. 12,5m. Op de aansluiting met de Secr. van Rooijstraat en Dr. Hillenlaan is er een vernauwing om de overgang naar het drukke centrumgebied te markeren.

In zuidelijk plandeel Oost is vanaf de Raadhuisstraat een 'doorsteek voor voetgangers' voorzien naar het centrale deel van centrumplan Oost. Deze doorsteek is bedoeld als een intieme straat met een kleinere breedte. Het centrale deel van Oost krijgt een vrijere vorm als straatplein met variabele breedten van 10 – 15 m. (De bestaande Dorpsstraat heeft ook deels de vorm van een straatplein met breedten van 15 – 20 m).

De Marktveldpassage tussen Marktveld en Ploegveld behoudt de bestaande breedte van ca. 7 m. De straatruimte tussen het plantsoen Ploegveld en de Dr. Hillenlaan krijgt de vorm van een straatplein met breedten variërend van 7,5 – 15 m. De nieuwe bebouwing geert ten opzichte van de Dr. Hillenlaan, waardoor het Ploegveld een zekere beslotenheid krijgt.

Een en ander betekent dat in en rond het nieuwe centrumplan Oost een variatie aan grootten en vormen van de openbare ruimten ontstaat, die qua patroon feitelijk een uitbreiding vormt van het bestaande patroon van de openbare ruimten in het dorpshart.

Dorpshart bestaand en nieuw gaan een organisch ruimtelijk lichaam vormen afgestemd op de voetganger.

Voetgangersgebieden

In het Masterplan zijn nieuwe voetgangersgebieden in de open lucht opgenomen. Eén gebied ligt in west-oost richting tussen de Raadhuisstraat en Ploegveld. Dit voetgangersgebied ontstaat doordat een deel van het bestaande Marktveld wordt gesloopt. Dit voetgangersgebied krijgt de vorm van een langgerekt straatplein met het karakter van een winkelgebied.

Het masterplan voorziet ook in een voetgangersgebied tussen het zuidelijke deel van de Raadhuisstraat en het hiervoor bedoelde nieuwe plein. Dit tweede voetgangersgebied krijgt meer de vorm van een "intiemer" straatje tussen de hoofdstraat Raadhuisstraat en het centraal gelegen winkelplein.

In de juridische regeling is de plaats van dit west-oost plein reeds vastgelegd door de aanduidingen op de verbeelding waar wel en niet gebouwd mag worden.

Het bedoelde "intiemere" straatje is juridisch indirect geregeld. Het is gelegen binnen een aanduidingsvlak dat volledig bebouwd mag worden.

Aangezien een bestemmingsplan geen bouwverplichting inhoudt kunnen bij de uitwerking van het Masterplan de bouwplannen zodanig gerealiseerd worden dat de bedoelde voetgangersstraat ook ontstaat. Voor de realisering van deze voetgangersstraat is van belang dat de grondpositie van de gemeente zodanig is dat de gemeente actieve sturing aan de uitwerking kan geven.

Supermarkt

Zoals in het voorgaande al is aangegeven, zijn op 14 december 2006 de bestemmingsplannen “Vught centrum, deelplan West” en “Vught centrum, deelplan Oost” vastgesteld. De bestemmingen uit beide plannen zijn vervolgens integraal overgenomen in het bestemmingsplan “Centrum Vught e.o.”, waarvan het onderhavige plan de eerste herziening betreft. In het bestemmingsplan “Vught centrum, deelplan Oost” was en in het bestemmingsplan “Centrum Vught e.o.” (zie artikel 6 van de planregels) is een regeling opgenomen over detailhandel die inhoudt dat de maximale bedrijfsvloeroppervlakte met 3.000 m² mag toenemen ten opzichte van het aantal m² detailhandel, zoals aanwezig op het moment van het van kracht worden van het bestemmingsplan. Daarbij is dus geen beperking gesteld aan het aantal supermarkten dat binnen het deelplan Oost c.q. de bestemming “Centrum – 2” is toegestaan, noch aan de omvang van een of meer supermarkten als zodanig.

Omdat thans niet meer wenselijk wordt geacht dat ter plaatse meer dan één supermarkt gevestigd kan worden, noch dat deze supermarkt een grotere omvang zal kunnen krijgen dan waarvan in het Masterplan deelplan Centrum Oost wordt uitgegaan, hebben wij in artikel 4 van de planregels van het onderhavige ontwerpbestemmingsplan alsnog een daartoe strekkende beperking opgenomen. De formulering “met een bedrijfsvloeroppervlak van niet meer dan 2.000 m²” blijkt echter niet duidelijk te zijn en daarom vragen op te roepen. Om deze onduidelijkheid weg te nemen en ervoor zorg te dragen dat de volgens het Masterplan beoogde supermarkt daadwerkelijk gerealiseerd kan worden, is het plan gewijzigd en de zinsnede in artikel 4, lid 4.1, sub a van de planregels “met een bedrijfsvloeroppervlak van niet meer dan 2.000 m²” gewijzigd in: toegestaan is een supermarkt met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 3.000 m².

De term “bruto vloeroppervlak” conform NEN 2580 is in de begripsbepalingen bij het bestemmingsplan opgenomen.

Sinds de vaststelling van het vigerende bestemmingsplan is met betrekking tot voorliggende planherziening geen relevant nieuw beleid van toepassing, behoudens de provinciale brief "Provinciale handelwijze ten aanzien ruimtelijke plannen die voorzien in detailhandelsontwikkelingen". d.d. 13 mei 2013.

Gezien de actuele ontwikkelingen in de detailhandel, krimpend winkelbestand en uitbreiding internetverkopen, wil de provincie proactief handelen, ten aanzien van detailhandels ontwikkelingen. Daarbij richt de provincie zich op een 5-tal plantypen.

Het plantype dat relevant is voor onderhavig plan is in de provinciale brief als volgt getypeerd.

citaat.

a) Plannen waarbij een forse oppervlakte aan nieuwe meters detailhandel wordt toegevoegd. Het gaat hierbij om een substantiele uitbreiding van het bestaande winkelgebied of een bestaande solitaire winkel, dan wel om de ontwikkeling van omvangrijke nieuwe winkelgebieden.

einde citaat.

Voorliggend plan betreft de herziening van de vigerende bestemming Centrum 2.

Deze herziening vindt plaats ten behoeve van een stedenbouwkundige inpassing in de omgeving, zoals in hoofdstuk 4 toegelicht.

De zone met bouwmogelijkheden binnen het vigerende bestemming Centrum 2 bedraagt ca. 13.000 m².Na de herziening bedraagt de zone met bouwmogelijkheden binnen de bestemming Centrum 2 ca. 12.000 m².

Dit betekent dat de mogelijke uitbreiding detailhandel wat minder wordt, dan thans is toegestaan. Voorts vervult het centrum van Vught een overwegend lokale functie.

Conclusie
Een en ander leidt tot de conclusie dat voorliggend plan niet in strijd is net de provinciale beleidsvoornemens inzake detailhandelsontwikkelingen.

Voorliggende herziening is getoetst aan de sectorale aspecten milieu, waarden en water. Hiervoor is onderzoek verricht door Oranjewoud, zie bijlage 2. In het kader van de voorbereiding van het vigerende bestemmingsplan 2012 zijn de vereiste onderzoeken uitgevoerd en is het bestemmingsplan aan de wettelijke vereisten getoetst.

Hierna is een toetsing van de voorgestane ontwikkelingen per deelplan aan de sectorale aspecten opgenomen.

Voor deelplan Centrum West blijven het bestemmingsvlak en de vigerende bestemmingsregels inhoudelijk ongewijzigd. Alleen is de regeling met betrekking tot het bouwen herschreven. Voor het in uitvoering zijnde bouwplan is een omgevingsvergunning afgegeven. De aangepaste bouwregels zijn afgestemd op het bouwplan. Er is geen nadere toetsing aan de sectorale aspecten nodig.

Voor het deelplan Centrum Oost wordt het vigerende bestemmingsvlak aangepast. De vigerende bestemming blijft ongewijzigd voor wat betreft de toegestane functies. De maximaal toegestane oppervlakte van de onderscheiden functies blijft gelijk of wordt kleiner. In het bijzonder wordt het maximaal aantal toegestane bouwlagen kleiner.

Een uitgebreide beschrijving van de diverse sectorale aspecten is opgenomen in bijlage 2 bij de toelichting. In de volgende paragrafen is per aspect een samenvatting opgenomen.

De uitgebreide beschrijving van het aspect Water is opgenomen in paragraaf 3.1 van bijlage 2. Samengevat is daarin het volgende opgenomen:

Bestaande situatie
In de bestaande situatie wordt het afvalwater via het rioolstelsel afgevoerd naar de rioolwaterzuivering in ’s-Hertogenbosch. Het hemelwater dat valt op daken en verhard oppervlak wordt in het plangebied via een gescheiden of verbeterd gescheiden stelsel afgevoerd naar het oppervlaktewater.

Berekening verharde oppervlakten
Omdat de inrichting van het gebied nog niet geheel bekend is, is het nog niet mogelijk de toekomstige oppervlakten van daken en verhard terrein exact te bepalen. In de bestaande situatie is het gebied geheel verhard. Onderstaande tabel bevat de oppervlakten van de bouwvlakken zoals opgenomen op de verbeelding van het bestemmingsplan weergeven. Hieruit valt af te leiden dat de bebouwde en verharde oppervlakte kleiner wordt, hetgeen gunstig is voor de waterhuishouding.

_{Oppervlakken verhard oppervlak in huidige en toekomstige situatie o.b.v. bouwvlak}

Waterkwaliteit
Het hemelwater dat terecht komt op de bebouwing en terreinverharding wordt beschouwd als schoon wanneer rekening wordt gehouden met het gebruik van niet-uitlogende bouwmaterialen (uitlogende bouwmaterialen zijn o.a. zinken dakgoten en standpijpen, loden dakslabben, betongranulaat als wegfundering etc.). Dit schone water kan worden afgevoerd naar de aanwezige hemelwaterafvoer in het plangebied.

Vuilwaterafvoer
Het afvalwater van het plangebied is en blijft aangesloten op het gemeentelijk riool dat afvoert naar de zuivering in ’s-Hertogenbosch.

Conclusie

1. 1. Het hemelwater wordt op het bestaande gescheiden rioolstelsel afgevoerd maar het oppervlaktewater.
2. 2. Het vuilwater wordt afgevoerd naar de zuivering in 's-Hertogenbosch.

Paragraaf 6.2 van bijlage 2 bevat een uitgebreide beschrijving van het aspect Geluid opgenomen. Hierin is opgenomen dat in dit kader alleen het wegverkeerslawaai aan de orde is, meer specifiek het wegverkeerslawaai van de autosnelweg A2.

Uit een akoestisch onderzoek naar de gevelbelasting, berekend op de randen van het bouwvlak, volgt dat deze aan de zijde van het Ploegveld hoger is dan de maximaal te ontheffen waarde (53 dB), en aan de zijde van de Dokter Hillenlaan weliswaar hoger is dan de voorkeursgrenswaarde (48dB) maar lager dan de maximaal te ontheffen waarde. Hetgeen betekent dat in het geval geluidgevoelige ruimten van woningen aan de zijde van het Ploegveld voorzien zijn, hiervoor specifieke gevelmaatregelen (bijvoorbeeld dove gevels) getroffen moeten worden.

In de regels van voorliggend bestemmingsplan zijn voorwaarden opgenomen waardoor ter plaatse ook daadwerkelijk geen geluidgevoelige ruimten zijn toegestaan. Voor de geplande woningen aan de zuidgevel wordt een hogere grenswaarde vastgesteld.

Conclusie

1. 1. Aan de zijde van het Ploegveld zijn dove gevels verplicht.
2. 2. Aan de zijde van de Dokter Hillenlaan wordt een procedure hogere grenswaarde doorlopen.
3. 3. In de regels is dit nader vastgelegd in artikel 4.2.2 onder s.

Het aspect Bodem is in paragraaf 6.3 van bijlage 2 uitgebreid beschreven. Hierin is opgenomen dat op basis van de resultaten van het in 2001 uitgevoerde bodemonderzoek, de bodemkwaliteitskaart van de gemeente Vught en historische bodeminformatie er geen specifiek verdachte deellocaties te onderscheiden zijn, maar dat er wel licht verhoogde gehalten aan diverse parameters worden verwacht.

Er zijn vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen bezwaren tegen de voorgenomen bestemmingsplanherziening. Opgemerkt wordt dat in het kader van een aanvraag om omgevingsvergunning voor het bouwen een verkennend bodemonderzoek moet worden aangeleverd.

Conclusie
Het aspect bodem vormt geen planologische belemmering voor het plan.

In paragraaf 6.4 van bijlage 2 is het aspect Lucht nader beschreven. Geconcludeerd wordt dat voorliggend bestemmingsplan niet meer woningen mogelijk maakt dan het vigerende bestemmingsplan en dat het aantal verkeersbewegingen derhalve gelijk blijft. Het plan blijft daarmee niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit.

Conclusie
Het aspect lucht vormt geen planologische belemmering voor het plan.

Paragraaf 6.5 van bijlage 2 bevat een beschrijving van het aspect Externe veiligheid. Daarin is opgenomen dat de autosnelweg A2, waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd, de enige risicobron in de omgeving van het plangebied is.

Omdat de weg geen veiligheidsafstand heeft is er geen beoordeling aan het plaatsgebonden risico nodig. De voorgestane ontwikkelingen leiden niet tot een toename van het groepsrisico en als geheel ligt het plan onder de oriëntatiewaarde van het groepsrisico. Een nadere verantwoording is daarom niet verplicht.

Conclusie
Het aspect externe veiligheid vormt geen planologische belemmering voor het plan.

Een beschrijving van de milieueffecten van bestaande en nieuwe bedrijvigheid op de bestaande woningen in de omgeving en de nieuwe woningen binnen het plangebied is opgenomen in paragraaf 6.6 van bijlage 2.

Hierin wordt geconcludeerd dat het plangebied en omgeving een gebied met functiemenging betreft en dat de toegestane bedrijvigheid in deze gebieden aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd.

Conclusie
Het aspect milieuzonering vormt geen planologische belemmering voor het plan.

In paragraaf 6.7 van bijlage 2 is een beschrijving van het aspect Archeologie opgenomen. Daarin wordt vermeld dat de voorgestane ontwikkelingen niet leiden tot andere ingrepen in de bodem, dan die welke op basis van het vigerende plan reeds mogelijk zijn. Een nader archeologisch onderzoek is niet vereist.

Conclusie
Het aspect archeologie vormt geen planologische belemmering voor het plan.

Het aspect Flora en fauna is opgenomen in paragraaf 6.8 van bijlage 2. Hierin wordt geconcludeerd dat uit een door Oranjewoud recent uitgevoerde natuurtoets (zie bijlage 3) is gebleken dat er ter plaatse van de uitbreiding van het bouwvlak geen beschermde soorten voorkomen. Tevens heeft het plan geen gevolgen voor natuurgebieden in de omgeving.

Opgemerkt wordt dat bij de sloop van de huidige opstallen aan de Raadhuisstraat 2, 2b en 4 rekening gehouden moet worden met de mogelijke aanwezigheid van vleermuizen en dat geadviseerd wordt om voordat overgegaan wordt tot sloop hiervoor aanvullend onderzoek te (laten) uitvoeren.

Conclusie

1. 1. Het aspect flora en fauna vormt geen planologische belemmering voor het plan.
2. 2. Bij sloop van de bestaande gebouwen is een aanvullend onderzoek naar vleermuizen nodig.

Overige sectorale aspecten zijn niet in het geding.

De herziening leidt tot aanpassingen van de toelichting, de regels en de verbeelding van het vigerende plan, zoals hierna beschreven.

Ad paragraaf 7.3.3 - 'Centrum - 1'
De herziening bevat een verkleining van de zone waarin een maximale hoogte van 17 meter is toegestaan. Voorts is sprake van een verschuiving van de bouwzones. Deze verschuiving past binnen de flexibiliteit die de wijzigingsbevoegdheid in het vigerende artikel 5.7 biedt. Voorts is de hoogteregeling in zones vervangen door het aanduiden van het aantal bouwlagen, zoals in de overige artikelen in het vigerende bestemmingsplan. De randvoorwaarden met betrekking tot de gewenste differentiatie in de bouwmassa's zijn opgenomen in de regels met eisen ten aanzien van verticale geledingen in de gevels. Als gevolg hiervan is de matrix in 5.2.2 onder d. van de bestemming 'Centrum - 1' vervallen. De matrix "gebruik" in artikel 3.5.1 is aangepast aan de nieuwe hoogteregeling in bouwlagen.

Een en ander leidt er toe dat de bestaande tekst in paragraaf 7.3.3 wordt aangepast zoals hierna aangegeven. De doorhalingen vervallen. De vette letters zijn nieuw.

citaat

7.3.3 Centrum - 1

De bestemming 'Centrum - 1' is van toepassing op het in ontwikkeling zijnde deelplan Centrum West. Deze bestemming is integraal overgenomen uit het onherroepelijke bestemmingsplan 'Vught centrum, deelplan West' en omgezet naar de huidige RO-standaarden enSVBP2008. Binnen deze bestemming is een wisseling van diverse functies toegestaan, hetgeen de flexibiliteit van het plan ten goede komt. In een matrix is dit per straat en bouwlaag door middel van zones (specifieke bouwaanduiding zone 1 t/m 5) nader vastgelegd. De toegestane bouwhoogte is op dezelfde wijze nader vastgelegd door middel van een specifieke bouwaanduiding met het aantal bouwlagen per bebouwingszone. Om differentiatie aan te brengen in de bouwmassa's zijn onderlinge afstanden bepaald tussen de zijgevels van de te onderscheiden afzonderlijke bouwmassa's. is een verticale geleding in de gevelvlakken voorgeschreven, die een doorwerking krijgen in de schuine kappen. Dit is met name van toepassing in de aangeduide gevellijnen langs de Vliertstraat, de Secretaris van Rooijstraat en de Raadhuisstraat.

wijze nader vastgelegd. Om differentiatie aan te brengen in de bouwmassa's zijn onderlinge afstanden bepaald tussen de zijgevels van de te onderscheiden afzonderlijke bouwmassa's. Dit is met name van toepassing voor de zones 3 t/m 5.

Het parkeren is uitsluitend op de begane grond of ondergronds toegestaan, waarbij een maximale parkeercapaciteit in de bestemmingsomschrijving is aangegeven en nader bepaald is waar de in-/uitritten van een parkeergarage zijn toegestaan. Voor het parkeren ondergronds is een maximale bouwdiepte aangegeven. Door middel van afwijking bij omgevingsvergunning is het mogelijk om het parkeren op de 1e verdieping toe te staan.

Een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen om de begrenzing van de aangegeven zones te kunnen wijzigen indien dit noodzakelijk mocht blijken als gevolg van veranderende inzichten en tussentijdse ontwikkelingen.

einde citaat

Ad paragraaf 7.3.4 - 'Centrum -2'
De regeling van de hoogte en bebouwingspercentage wordt op dezelfde manier aangepast als voor 'Centrum - 1'. Dientengevolge vervalt de matrix 6.2.2d. De gewenste differentiaties in bouwmassa's worden ook in deze bestemming geregeld door de bepalingen inzake de verticale geleding in de aangeduide gevellijnen met de doorwerking in de schuine kappen. Dat betreft met name een deel van de Raadhuisstraat, de Dokter Hillenlaan en het Ploegveld. In het bijzonder geldt daarbij dat over 2/3 deel van de Dokter Hillenlaan de nokken van de kappen loodrecht op de straat moeten zijn gericht.

Voorts betreffen de aanpassingen:

• De zone met een maximale bouwhoogte van 17 meter vervalt, behoudens op de hoek Raadhuisstraat - Dr. Hillenlaan. De maximale bouwhoogte wordt overigens 15,5 m.
• Aan de regeling wordt een afwijkingsbevoegdheid toegevoegd voor het gebied met de gebiedsaanduiding "wetgevingzone - afwijkingsgebied", dat het vigerende bestemmingsvlak overschrijdt. Dit gebied vereist in relatie met de woningen aan het Ploegveld een zorgvuldige stedenbouwkundige inpassing en architectonische uitwerking. De afwijkingsbevoegdheid voor burgemeester en wethouders bevat regels die een goede invulling waarborgen. De afwijking vereist en procedure voor een omgevingsvergunning met inspraak. Dit betekent voor de bewoners aan het Ploegveld dat de inspraak juridisch verzekerd is.
• De matrix "gebruik" in artikel 4.5.1 is aangepast aan de nieuwe hoogteregeling in bouwlagen.
• Toegevoegd is dat slechts één supermarkt is toegestaan met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 3.000 m², waarbij het winkelvloeroppervlak niet meer mag bedragen dan 2.500 m².
• Op basis van het geluidsonderzoek is langs het Ploegveld een dove gevel verplicht voor zover sprake is van woonfuncties.

Een en ander leidt er toe dat de tekst in paragraaf 7.3.4 wordt aangepast, zoals onderstaand aangegeven. De doorhalingen vervallen. De vette tekst is nieuw.

citaat
7.3.4 Centrum - 2

De bestemming 'Centrum - 2' heeft dezelfde opzet als de bestemming 'Centrum - 1'. Deze bestemming is integraal overgenomen uit het onherroepelijke bestemmingsplan 'Vught centrum, deelplan Centrum Oost' en eveneens omgezet naar de huidige RO-standaarden en SVBP2008. De gebruiksmogelijkheden en bouwmogelijkheden gerelateerd aan de specifieke bouwaanduidingen zone 1 t/m zone 4 zijn grotendeels identiek aan die binnen de bestemming 'Centrum - 1'.

In de regels is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het vergroten van het toegestane maximum bedrijfs bruto vloeroppervlak aan detailhandel. Daarbij is wel een relatie gelegd met de bestemming 'Centrum - 1', zodat de gezamenlijke bedrijfs bruto vloeroppervlakte aan detailhandel binnen de bestemmingen 'Centrum - 1' en 'Centrum - 2' met niet meer dan 5000 m² toeneemt ten opzichte van de bestaande bruto vloeroppervlakte op het moment van het van kracht worden van het bestemmingsplan. Bovendien geldt dat slechts één supermarkt is toegestaan met een bruto vloeroppervlakte van maximaal 3.000 m², waarbij het winkelvloeroppervlak niet meer mag bedragen dan 2.500 m².

einde citaat

Ad Artikel 18 Bestemming Verkeer
De regels van de bestemming 'Verkeer' veranderen niet. De bestemming 'Verkeer' verandert op twee plaatsen op de verbeelding.

1. 1. Aan de zijde Raadhuisstraat wordt het bestemmingsvlak 'Centrum - 2' vergroot, en dientengevolge het bestemmingsvlak 'Verkeer' verkleind.
2. 2. Aan de zijde Ploegveld wordt de zone voor de ondergrondse parkeergarage vergroot ten opzichte van de vigerende bestemming 'Verkeer'. Ten gevolge hiervan wordt voor deze vergroting op de verbeelding de bouwaanduiding "ondergronds parkeren" opgenomen.

De bestemmingen 'Centrum - 1' en 'Centrum - 2' worden alleen aangepast voor wat betreft de bouwregels en de matrix "gebruik", alsmede in Centrum - 2 de regeling inzake de detailhandel ( supermarkt).

De systematiek van de toegestane hoogten en het toegestane bebouwingspercentage wordt aangepast. De matrices (maximale bouwhoogten etc.) 5.2.2d en 6.2.2d vervallen. De aanpassingen sluiten aan bij de bouwregels in de overige bestemmingen van het vigerende bestemmingsplan. Met name worden per zone het aantal bouwlagen en de toegestane totale hoogte aangegeven.

Voor wat betreft de hoogten geldt binnen de onderhavige bestemmingen voor de begane grondlaag een hoogte van maximaal 5 meter en voor de verdiepingen een hoogte van maximaal 3,5 meter.

Bij de bepaling van het aantal bouwlagen wordt een bouwlaag in de kap, die als verblijfsruimte is ingericht, of kan worden ingericht, buiten beschouwing gelaten.

De bebouwing mag in principe worden afgedekt met een plat dak of met schuine kappen. Op enkele plekken is de kapvorm (plat of schuin) vastgelegd. Bij een plat dak mag de bouwhoogte niet meer bedragen dan het toegestane aantal bouwlagen. In geval van een afdekking met een kap mogen de hellingen van de dakvlakken niet minder dan 30 graden en niet meer dan 60 graden bedragen.

Matrices in 5.5.1a en 6.5.1a 'gebruik' worden aangepast in relatie met de bouwlagen.

Deze manier van regelen leidt tot een aanpassing van de bouwregels in de vigerende bestemmingen. Beide artikelen zijn - met wijzigingen zichtbaar - opgenomen.

Aanpassingen zie nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen, zoals opgenomen in bijlage 4.

De verbeelding wordt op de volgende punten aangepast.

1. a. Binnen de bestemming 'Centrum - 1', aanpassing van de bouwzones binnen het vigerende bouwvlak.
2. b. Uitbreiding van het bestemmingsvlak 'Centrum - 2'.
3. c. In 'Centrum - 2' uitbreiding van het bouwvlak aan de zijden Raadhuisstraat, de hoeken Dokter Hillenlaan, en langs Marktveldpassage.
4. d. Binnen de bestemming 'Centrum - 2' aanpassing van de zones specifieke bouwaanduidingen voor de hoogten en de toevoeging van twee zones voor de toegestane in-/uitgangen parkeergarage en een zone voor de ingang voor voetgangers naar de parkeergarage.
5. e. Aanpassing gevellijnen.
6. f. Aanpassing bouwvlak binnen de bestemming 'Centrum - 2'.
7. g. Binnen de bestemming 'Centrum - 2' opname gebiedsaanduiding "wetgevingzone - afwijkingsgebied".
8. h. Verkleining bestemmingsvlak 'Verkeer' in Raadhuisstraat plus opname van de Dr. Hillenlaan in de bestemming 'Verkeer'.
9. i. Binnen bestemming 'Verkeer' aan zijde Ploegveld toevoeging zone specifieke bouwaanduiding 'ondergronds parkeren'.
10. j. Binnen de bestemming 'Centrum - 2' is aan de zijde Ploegveld de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dove gevel' opgenomen.

Aanpassingen zie nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen, zoals opgenomen in bijlage 4.

Voorliggend bestemmingsplan Centrum Vught e.o. is een ontwikkelingsplan. Binnen beide plandelen zijn grootschalige ontwikkelingen voorzien.

Tussen de ontwikkelaars en de gemeente Vught wordt te zijner tijd een overeenkomst gesloten waarin de financiële aspecten zijn afgedekt.

Het bestemmingsplan "Centrum Vught e.o." heeft onlangs de gehele planologische procedure doorlopen. Onderhavige herziening is niet meer dan een verfijning van dat bestemmingsplan. De maatschappelijke haalbaarheid is daarmee reeds aangetoond.

De bestemmingsplanherziening doorloopt de volgende procedure:

1. a. Ontwerp:
   publicatie en terinzagelegging overeenkomstig afdeling 3.4 Awb en Wro: een ieder kan gedurende deze terinzagelegging een zienswijze indienen bij de gemeenteraad
2. b. Vaststelling:
   vaststelling door de Raad mogelijkheid reactieve aanwijzing publicatie en terinzagelegging vastgesteld bestemmingsplan gedurende de beroepstermijn
3. c. Inwerkingtreding:
   na afloop van de beroepstermijn (tenzij binnen de beroepstermijn een verzoek om voorlopige voorziening wordt gedaan)
4. d. Beroep:
   Beroep bij Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State

In publicaties met betrekking tot de stappen die het plan moet doorlopen wordt daarvan steeds melding gemaakt. Wanneer beroep wordt ingesteld, beslist uiteindelijk c.q. in hoogste instantie, de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State over het bestemmingsplan.

Tot de voorbereiding van dit herzieningsplan behoort het overleg met de daarvoor in aanmerking komende instanties (provincie, VROM inspectie, waterschap). Instanties die blijkens hun werkterrein, belangen vertegenwoordigen of bevoegdheden krachtens de Wro hebben worden bij de totstandkoming van bestemmingsplannen betrokken inzake het artikel 3.1.1. Bro overleg.

Vanaf 17 oktober 2013 heeft het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegen. Er zijn in deze periode vier zienswijzen ingediend, waarvan er één later is ingetrokken.

De zienswijzen en de beantwoording daarvan zijn opgenomen in de Nota van Zienswijzen. Daarnaast zijn enkele ambtshalve aanpassingen doorgevoerd die zijn opgenomen in de Nota van Ambtelijk technische aanpassingen.