de beheersverordening 'Schaesberg-Zuid’ van de gemeente Landgraaf.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0882.BVKOMSCHZUID03001-VG01 met de bijbehorende regels en bijlagen.

het exploiteren van een gebouw als amusementshal, speelautomatenhal, bingozaal of discotheek.

een gebouw, deel uitmakend van een bouwmassa, bestaande uit drie of meer aan elkaar gebouwde grondgebonden hoofdgebouwen.

een bijgebouw, dat op enigerlei wijze aan het hoofdgebouw is aangebouwd door het verankeren van vloer, dak of mu(u)r(en) en/of door het gebruik maken van dezelfde constructiemu(u)r(en).

erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1,00 meter van de voorkant van het hoofdgebouw.

een relatief zelfstandige (in de vorm van eigen toegang en eigen woonvoorzieningen) woonvorm in een (bij-)gebouw dat ten aanzien van de ligging een ruimtelijke eenheid vormt met het hoofdgebouw, maar daaraan in functioneel opzicht ondergeschikt is. Er woont één huishouden op het bouwperceel waarbij een gedeelte van dat huishouden in de afhankelijke woning is gehuisvest. Er is dus nooit en te nimmer sprake van een zelfstandige extra woning op het bouwperceel.

opdelingsobject ten behoeve van scheiding van percelen en/of gebieden.

het (bedrijfsmatig) telen van gewassen en/of het houden van dieren.

een gebouw of een gedeelte van een gebouw, welk gebouw of welk gedeelte is bestemd en/of wordt gebruikt om het publiek gelegenheid te geven om spel door middel van speelautomaten te beoefenen, als bedoeld in artikel 30 van de Wet op de kansspelen.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een in de verbeelding aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van een bouwvlak, dat ten hoogst mag worden bebouwd.

een overnachtingaccommodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en veelal kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt. Een bed en breakfast is gevestigd in een woonhuis of bijgebouw en wordt gerund door de eigenaren van het betreffende huis.

een gebouw dat dient voor de uitoefening van één of meer bedrijfsactiviteiten, met uitzondering van activiteiten vallend onder geluidhinder veroorzakende inrichtingen als bedoeld in artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit Wet milieubeheer (Staatsblad 1993, 50).

het bedrijfsmatig verlenen van diensten of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, gericht op consumentverzorging, waarvan de omvang van de activiteit zodanig is dat de woonfunctie ter plaatse in overwegende mate behouden blijft en waarvan de ruimtelijke uitstraling zodanig is dat deze in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse (zie bijlage 4 bij de regels voor een overzicht met bedrijfsmatige activiteiten aan huis).

de totale oppervlakte van de voor bedrijfsuitoefening benodigde bedrijfsruimte, inclusief de verkoopvloeroppervlakte.

de aan een bouwwerk toegekende architectonische waarde met betrekking tot de bouwkundige vormgeving en ruimtelijke en functionele aspecten.

1. a. de natuurlijke oppervlakte van het terrein, zonder enige kunstmatige verhoging c.q. verlaging; ook dat gedeelte van een gebouw dat met die oppervlakte gelijk is;
2. b. hoogteverschillen in het terrein: de hoogte van het hoogst gelegen aangrenzend maaiveld.

kwetsbaar object als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b. van het Bevi.

het beroepsmatig uitoefenen van activiteiten op administratief, (para)medisch, therapeutisch, educatief, kunstzinnig, ontwerptechnisch, maatschappelijk of hiermee gelijk te stellen gebied, waarbij de omvang van de activiteit zodanig is dat de woonfunctie ter plaatse in overwegende mate behouden blijft en waarvan de ruimtelijke uitstraling zodanig is dat deze in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse (zie bijlage 4 van de regels voor een overzicht met beroepsmatige activiteiten aan huis).

besluit van 25 maart 2010, houdende regels ter uitvoering van de Wabo.

het object besluitgebied, is het werkingsgebied van een beheersverordening.

het object besluitsubvlak is een gebied, geometrisch vastgelegd binnen een object besluitgebied, met een inhoudelijke relatie met een of meer bovenliggende geometrisch vastgelegde objecten besluitvlak of andere objecten besluitsubvlak en heeft geen directe inhoudelijke relatie met het hele werkingsgebied van het gebiedsbesluit (het object besluitgebied).

de grens van een besluitsubvlak indien het een vlak betreft.

het object besluitvlak is een gebied, geometrisch vastgelegd binnen een object besluitgebied, dat zelfstandige eigenschappen heeft (bijvoorbeeld daaraan gekoppelde regels).

de grens van een besluitvlak.

bestaand overeenkomstig het overgangsrecht van de beheersverordening, aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van de beheersverordening.

het Besluit externe veiligheid inrichtingen dat op 27 mei 2004 in werking is getreden.

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een gedeelte van een gebouw dat wordt begrensd door vloeren of balklagen, die op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggen - onder nagenoeg gelijke hoogte wordt verstaan een hoogteverschil per vloer of balklaag van maximaal 2,00 meter (gemeten op het laagste punt) - zulks met inbegrip van de begane grond, doch met uitzondering van onderbouwen, zolders en kappen en met een maximale hoogte van 3,20 meter voor woningen en 4,50 meter voor andere gebouwen.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een vrijstaand of aangebouwd gebouw dat bouwkundig of architectonisch ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, bedoeld als stallingsgelegenheid voor motorvoertuigen, met ten minste een dak en niet of slechts aan één zijde voorzien van een wand, bestaande wanden van overige gebouwen meegerekend.

een horecabedrijf dat als hoofddoel heeft het verstrekken van softdrugs en dranken voor gebruik ter plaatse.

het bedrijfsmatig verrichten van op publiek gerichte dienstverlening, zoals stomerijen, wasserettes, kappers, pedicures, makelaars, reis- en uitzendbureaus.

het totaal van mogelijkheden en voorzieningen om te recreëren op een bepaalde plaats zonder overnachtingsmogelijkheden.

het bedrijfsmatig te koop of te huur aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, ter verhuur, het verkopen, het verhuren en/of leveren van goederen aan diegenen die goederen kopen respectievelijk huren, voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

het verrichten van diensten in een vorm die voor wat betreft ruimtelijke uitstraling vergelijkbaar is met detailhandel en waarbij een rechtstreekse relatie bestaat met het publiek zoals reisbureaus, bankinstellingen, postkantoren, verzekerings- en/of adminstratiekantoren, makelaarskantoren, advocaten- en/of notariskantoren, uitzendbureaus, apotheken, praktijkvestigingen voor tandtechniek, kapsalon, schoonheidssalons, nagelstudio's, schoenmakerijen, kleermakerijen en video-/dvd-verhuurbedrijven, fotostudio's en hondentrimsalons.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die kennelijk slechts is bedoeld voor de huisvesting van (het huishouden van) een persoon wiens huisvesting daar, gelet op de bestemming van de grond ter plaatse van het gebouw of het terrein noodzakelijk moet worden geacht.

een samenhangend netwerk van kwalitatief hoogwaardige natuurgebieden, natuurlijke cultuurlandschappen en verbindingszones, met als doel de veiligstelling van ecosystemen met de daarbij behorende soorten, waarvan de kernkwaliteiten en omgevingscondities zijn vastgelegd in het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL2006, vastgesteld 22 september 2006, actualisatie januari 2010), bestaande uit de bestaande natuurgebieden en die in deze beheersverordening is vertaald in de bestemming 'Natuur'.

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover de beheersverordening de inrichting niet verbiedt.

een één of meerdaagse voor het publiek toegankelijke verrichting van vermaak.

vormen van recreatief medegebruik dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit recreatief gebruik is toegestaan, zoals wandelen, fietsen, paardrijden, kanoën, een picknickplaats of een naar de aard daarmee gelijk te stellen medegebruik en met uitsluiting van recreatief nachtverblijf.

een gebouw, bedoeld als stallinggelegenheid voor motorvoertuigen, met ten minste een dak en minimaal voorzien van twee wanden, bestaande wanden van overige gebouwen meegerekend.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een hoogteverschil per vloer of balklaag van maximaal 2,00 meter (gemeten op het laagste punt).

bebouwing bestaande uit zich in één hoofdgebouw boven en naast elkaar bevindende zelfstandige woningen en/of bijzondere woonruimten.

de bouwgrens die nagenoeg gelijk loopt aan de as van de weg waarin een (of meer) gevel(s) van een gebouw is (zijn) geplaatst en die is gelegen aan de weg(en) grenzende perceelsgrens.

een gebouw dat uitsluitend één woning omvat en waarvan op het bijbehorende bouwperceel geen andere woningen voorkomen.

het bedrijfsmatig te koop of te huur aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, ter verhuur, het verkopen, het verhuren en/of leveren van goederen aan wederverkopers, dan wel aan bedrijven of instellingen, die deze goederen in een door hen gedreven onderneming aanwenden.

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen als het belangrijkste gebouw valt aan te merken.

het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf.

een horecabedrijf, dat qua exploitatievorm aansluit bij winkelvoorzieningen en waar naast overwegend niet ter plaatse bereide kleinere etenswaren, in hoofdzaak alcoholvrije drank wordt verstrekt.

een inrichting die geheel of in overwegende mate gericht is op het verstrekken van maaltijden of etenswaren die al dan niet ter plaatse genuttigd kunnen worden. Het verstrekken van (alcoholische) dranken voor consumptie is toegestaan. Daaronder worden begrepen: cafetaria/snackbar, fastfoodzaak en lunchroom, konditorei, ijssalon/ijswinkel, afhaalcentrum, eetwinkels, restaurant.

een inrichting die geheel of in overwegende mate gericht is op het verstrekken van (alcoholische) dranken voor consumptie ter plaatse, en/of het verstrekken van maaltijden of etenswaren die ter plaatse genuttigd kunnen worden, alsmede (in sommige gevallen) de gelegenheid biedt tot dansen. Daaronder worden begrepen: café, bar, grand-café, eetcafé, danscafé, pubs, koffie en/of theeschenkerij, juice- en healthbar.

een inrichting die geheel of in overwegende mate gericht is op het bieden van vermaak en ontspanning (niet zijnde een recreatieve voorziening) en/of het geven van gelegenheid tot de dansbeoefening, al dan niet met levende muziek en al dan niet met de verstrekking van dranken en kleine etenswaren. Daaronder worden begrepen: discotheek/dancing, nachtcafé en een zalencentrum (met nachtvergunning).

een inrichting die geheel of in overwegende mate is gericht op het verstrekken van nachtverblijf. Daaronder worden begrepen: hotel, motel, pension en overige logiesverstrekkers.

1. a. een tent, een tentwagen, een kampeerauto, toercaravans, vouwwagens, campers of huifkarren;
2. b. enig ander onderkomen of enig ander voertuig, gewezen voertuig of gedeelte daarvan, voor zover geen bouwwerk zijnde, waarvoor ingevolge artikel 2.1 lid 1a van de Wabo een omgevingsvergunning voor het bouwen vereist is, een en ander voor zover genoemde onderkomens of voertuigen geheel of gedeeltelijk blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf.

terrein of plaats, geheel of gedeeltelijk ingericht, en blijkens die inrichting bestemd, om daarop gelegenheid te geven tot het plaatsen of geplaatst houden van kampeermiddelen ten behoeve van recreatief nachtverblijf.

een vorm van openluchtrecreatie waarbij men in een tent, caravan, camper, tenthuisje of ander relatief eenvoudige recreatiewoning op een buitenterrein verblijft meestal één of meerdere nachten.

een drink- en eetgelegenheid ondergeschikt aan de hoofdfunctie behorende bij de bestemming (waaronder bedrijven, scholen, sportvoorzieningen of andere instanties). De prijzen van consumpties zijn veelal lager omdat de organisatie/vereniging geen winstoogmerk heeft.

een ruimte die door haar aard, indeling en inrichting uitsluitend of in hoofdzaak is bedoeld voor het verrichten van werkzaamheden van administratieve aard, (para) medische en/of ontwerptechnische arbeid.

een geheel of gedeeltelijke niet horizontale dakconstructie gevormd door ten minste twee schuin hellende dakschilden met een helling van elk ten minste 15° en ten hoogste 75°.

kwetsbaar object als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder l. van het Bevi.

de aan een gebied toegekende waarde gekenmerkt door het waarneembare deel van het aardoppervlak, die wordt bepaald door de onderlinge samenhang en beïnvloeding van de levende en niet-levende natuur.

bovenkant van het terrein dat een gebouw/bouwwerk omgeeft.

voorzieningen ten behoeve van onderwijs, openbaar bestuur, religieuze functies, overdekte sport- en spelaccommodaties, medisch-sociale functies, maatschappeljke en culturele functies (waaronder knutselverenigingen).

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge een maatvoeringsymbool in het betreffende vlak bepaalde afmetingen, percentages, oppervlakten, hellingshoeken en/of aantallen, zowel ten aanzien van het bouwen als ten aanzien van het gebruik, zijn toegelaten.

het bieden van zorg aan een ieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband. Degene die mantelzorg ontvangt is (niet zelfstandig) woonachting in het hoofdgebouw dan wel in een vrijstaande doch afhankelijke woning.

de aan een gebied toegekende waarde gekenmerkt door geologische, geomorfologische, bodemkundige en biologische elementen, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang.

voorzieningen ten behoeve van openbaar nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1 of 2.2 Wabo.

(een gedeelte van) een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,20 meter boven maaiveld is gelegen.

in omvang gering en niet zelfstandig uitgeoefend.

voor verblijf geschikte, al dan niet aan hun bestemming onttrokken voer- en vaartuigen, waaronder begrepen woonwagens, woonschepen, caravans, stacaravans, kampeerauto's, alsook tenten, schuilhutten en keten, al dan niet ingericht ten behoeve van een recreatief buitenverblijf.

dat deel van het grondgebied dat voor een ieder nagenoeg vrij toegankelijk is.

weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer.

het tijdelijk of permanent opslaan van goederen en/of grondstoffen.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met ten minste een dak en niet of slechts aan twee zijden voorzien van een wand, bestaande wanden van overige gebouwen meegerekend.

a. bij gebouwen: hoogte van de afgewerkte vloer van de begane grond;

b. bij bouwwerken geen gebouwen zijnde: de voet van het bouwwerk.

activiteiten en mogelijkheden voor ontspanning c.q. vrijetijdsbesteding.

het medegebruik van gronden voor routegebonden recreatieve activiteiten, ondergeschikt ten opzichte van de hoofdfunctie behorende bij de bestemming, zoals wandelen, fietsen, ruitersport en kanovaren, en voor plaatsgebonden recreatieve activiteiten, zoals voor sportvisserijen, alsmede route-ondersteunende voorzieningen, zoals picknick-, uitzicht-, rust- en informatieplaatsen, voor zover de overige functies van de gronden dit toelaten.

inrichting als bedoeld in artikel 2, eerste lid van het Bevi.

de kwaliteit van de ruimte als bepaald door de gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde van die ruimte.

de voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waar in bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische-massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

een al dan niet afgescheiden gedeelte van een kampeerterrein bedoeld voor de plaatsing van een kampeermiddel.

het door de omvang, de vorm en de situering van de bouwmassa's bepaalde beeld inclusief de ter plaatse door de infrastructuur, de begroeiing en andere door de mens aangebrachte (kunstmatige) elementen gevormde ruimte.

openbare voorzieningen van geringe afmetingen, zoals banken, bloem- en plantenbakken, gedenktekens, speeltoestellen, straatverlichting, wegbebakening en -bewijzering en andere hiermee gelijk te stellen bouwwerken, geen gebouw zijnde.

een gebouw, deel uitmakend van een bouwmassa bestaande uit maximaal twee hoofdgebouwen, waarvan de hoofdbebouwing aan maximaal één zijde grenst / aansluit aan een ander hoofdgebouw.

gevel van een gebouw die is gelegen aan de zijde van de weg en die in ruimtelijk opzicht de voorkant van het (hoofd-)gebouw vormt. De voorgevel van het hoofdgebouw of de in het verlengde daarvan getrokken denkbeeldige lijn wordt gelijkgesteld met de voorgevelrooilijn zoals bedoeld in de Wabo. In hoeksituaties is sprake van maar één voorgevel.

de totale oppervlakte van de voor het publiek toegankelijke en zichtbare winkelruimte, inclusief de etalageruimte en de ruimte achter de toonbank.

gevel van een gebouw die is gelegen aan de zijde van de weg en die in ruimtelijk opzicht de voorkant van het (hoofd-)gebouw vormt. De voorgevel van het hoofdgebouw of de in het verlengde daarvan getrokken denkbeeldige lijn wordt gelijkgesteld met de voorgevelrooilijn zoals bedoeld in de Wabo. In hoeksituaties is sprake van maar één voorgevel.

bebouwing waarvan het hoofdgebouw niet grenst of aansluit aan andere hoofdgebouwen.

een bijgebouw, dat qua constructie en visueel vrij staat van het hoofdgebouw of daarmee slechts verbonden is door een tuinmuur, haag of andere tuinafscherming en functioneel en architectonisch ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht die op 1 oktober 2010 in werking is getreden.

een voor het openbaar rij- of ander verkeer bestemde weg of pad, daaronder begrepen de daarin gelegen bruggen en duikers, de tot de weg of pad behorende bermen en zijkanten, alsmede de aan de weg liggende en als zodanig aangeduide parkeerterreinen.

een gebouw of een gedeelte van een gebouw, geschikt en bestemd voor de zelfstandige huisvesting van één huishouden.

een voor bewoning bestemd gebouw dat is geplaatst op een standplaats en dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst.

een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten.

ruimten in een gebouw die hoofdzakelijk is (zijn) afgedekt met schuine daken.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

horizontaal tussen de zijdelingse grenzen van een bouwperceel en enig van het op dat bouwperceel voorkomend (hoofd)gebouw, waar die afstand het kortst is.

binnenwerks op de vloer van de ruimten die worden of kunnen worden gebruikt voor bedrijfsactiviteiten.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van een goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

horizontaal tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels (en/of hart van gemeenschappelijke scheidingsmuren).

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

binnenwerks op de vloer van de ruimten die worden of kunnen worden gebruikt voor de detailhandelsactiviteiten.

binnenwerks op de vloer van de ruimten die worden of kunnen worden gebruikt voor de woonfunctie.

De in deze regels gegeven bepalingen omtrent plaatsing, afstanden en maten zijn niet van toepassing op gevel- en kroonlijsten, pilasters, plinten, stoeptreden, erkers, kozijnen, dorpels, dakgoten en overstekende daken, ventilatiekanalen, schoorstenen, balustrades en soortgelijke ondergeschikte bouwdelen mits de besluitvlakgrens, de gevel (zijnde voor-, zij- of achtergevel) van het hoofdgebouw of de aangegeven gevellijn met niet meer dan 1,50 meter wordt overschreden.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. de bebouwing is uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan;
2. b. het aantal wooneenheden mag niet meer bedragen dan is aangegeven ter plaatse van het besluitsubvlak 'aantal wooneenheden';
3. c. het bouwvlak mag volledig worden bebouwd, met dien verstande dat de afstand van de woonwagen tot de zijdelingse perceelsgrens tenminste 2,50 meter moet bedragen;
4. d. de goothoogte van een woonwagen mag niet meer dan 4,50 meter bedragen en de bouwhoogte niet meer dan 7,50 meter;
5. e. de woonwagen mag voorzien worden van een kap met een dakhelling van minimaal 15 graden en maximaal 45 graden;
6. f. de bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde mag niet meer dan 20 meter bedragen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Het is verboden op de in het plan begrepen gronden:

1. a. enig bouwwerk te bouwen waarbij de aangegeven bebouwingsgrens wordt overschreden, behoudens overschrijdingen die volgens deze regels zijn toegestaan;
2. b. een bouwwerk of een complex van bouwwerken te bouwen, indien daardoor een bouwwerk, geen gebouw zijnde of een complex van bouwwerken, hetzij niet langer zal blijven voldoen aan, hetzij in een grotere mate zal gaan afwijken van het plan;
3. c. ondergronds te bouwen, met uitzondering van daar waar dit volgens de regels is toegestaan.

Indien bij het afwijken van de bouw- of gebruiksregels in de afzonderlijke bestemmingen niets staat vermeld over bebouwingspercentage respectievelijk goothoogte, kan bij hantering van het afwijken van de bouw- of gebruiksregel met maximaal 10% van het ter plaatse van het besluitsubvlak 'maximum bebouwingspercentage', 'aantal bouwlagen' respectievelijk 'maximale bouwhoogte' aangegeven bebouwingspercentage, bouwlagen respectievelijk bouwhoogte worden afgeweken.

Het is verboden de in het plan begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken c.q. opstallen te gebruiken of te doen gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de in het plan aan de grond gegeven bestemming aangegeven bebouwings- en gebruiksmogelijkheden.

Onder verboden gebruik wordt in elk geval verstaan het gebruik en/of laten gebruiken van gronden en opstallen voor en/of als:

1. a. het gebruik van bijgebouwen bij een (bedrijfs)woning als zelfstandige woning(en);
2. b. het gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
3. c. het gebruik van gronden en bouwwerken voor (detail)handel, met uitzondering van een zodanig gebruik dat uitdrukkelijk is toegestaan krachtens deze regels;
4. d. het gebruik van bebouwing voor seksinrichting;
5. e. het gebruik van bijgebouwen behorende bij een (dienst-)woning, bedrijfswoning ten behoeve van recreatief nachtverblijf.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van de voorgeschreven maten ten aanzien van bouwhoogten, oppervlakten, lengtes, breedtes en dieptes en bebouwingspercentages tot ten hoogste 10 %, mits de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad en in de afzonderlijke besluitvlakken niet reeds wordt voorzien in een soortgelijke afwijkingsbevoegdheid.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken ten behoeve van het gebruik van een vrijstaand bijgebouw in het achtererfgebied als afhankelijke woonruimte, mits:

1. a. het een bestaand vrijstaand bijgebouw betreft;
2. b. het vrijstaande bijgebouw ten dienste van een woning welke als (bedrijfs)woning, is toegestaan bestemd staat;
3. c. de oppervlakte welke gebruikt mag worden als afhankelijke woonruimte maximaal 80 m² bedraagt;
4. d. het gebruik van het bijgebouw als afhankelijke woning nodig is vanuit het oogpunt van een aantoonbare noodzaak tot mantelzorg;
5. e. door het gebruik van een bijgebouw als afhankelijke woning geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in het geding zijnde belangen van omwonenden;
6. f. na beëindiging van de noodzaak tot mantelzorg de voorzieningen ten behoeve van mantelzorg worden verwijderd;
7. g. burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen.

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is de procedure als vervat in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) van toepassing.

Indien en voor zover in deze regels wordt verwezen naar andere wettelijke regelingen, dienen deze regelingen te worden gelezen zoals deze luiden op het tijdstip van het ontwerpplan.

Bij afwijking van de bestemming en bij nieuw op te richten gebouwen dient, voor zover nodig, inzicht te worden verschaft in de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem en de archeologische waarden in de grond van het gehele bouwperceel aan de hand van een in te stellen bodemonderzoek en archeologisch onderzoek. Dit geldt eveneens voor locaties waar door middel van afwijking van de beheersverordening gebouwd kan worden.

De omgevingsvergunning voor het bouwen zal niet eerder worden verleend dan nadat de gronden, indien nodig, zijn gesaneerd dan wel indien er zekerheid bestaat dat alvorens bouwactiviteiten een aanvang nemen bedoelde gronden, indien nodig, feitelijk zullen zijn gesaneerd, alsmede de aanwezige archeologische waarden in de grond in beeld zijn gebracht.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van de beheersverordening aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10%.
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van de beheersverordening, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van de beheersverordening en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met de beheersverordening strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van de beheersverordening voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels (met bijlagen) worden aangehaald als:

Regels van de beheersverordening 'Schaesberg-Zuid' van de gemeente Landgraaf.

De gemeente Landgraaf heeft de vraag gesteld om een beheersverordening op te stellen voor 'Schaesberg-Zuid'. De gemeente Landgraaf wil namelijk in 2013 alle bestemmingsplannen en beheersverordeningen gedigitaliseerd hebben. Dit heeft tot gevolg dat, op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), voor dit gebied een nieuw bestemmingsplan moet worden gemaakt. Op basis van artikel 3.38 Wro kan de gemeente bepalen om, in plaats van een bestemmingsplan, een beheersverordening op te stellen. Wanneer geen nieuwe ontwikkelingen worden of zijn gepland, is dit een goed alternatief om toegepast te worden.

Luchtfoto Schaesberg-Zuid

De kosten voor het maken van een bestemmingsplan voor deze gebieden worden door de wetgever te hoog geacht. Het instrument beheersverordening is dan ook bedoeld om voor planologisch weinig dynamische gebieden op een snelle en effectieve wijze het bestaande gebruik en de bouwmogelijkheden vast te leggen. 'Schaesberg-Zuid' voldoet aan dit vereiste, zodat de gemeente Landgraaf heeft besloten voor dit gebied een beheersverordening vast te stellen.

Het doel van het opstellen van een beheersverordening is niet alleen de oude bestemmingsplannen te actualiseren naar de huidige planologische situatie, maar ook naar de huidige regelgeving en inzichten. Bovendien is dit een snelle en kostenefficiënte procedure. De beheersverordening zal tevens worden gedigitaliseerd om te voldoen aan de Wro en te komen tot een betere interne en externe informatievoorziening binnen de gemeente Landgraaf.

Het besluitgebied is het gebied waarop de beheersverordening van toepassing is. Het besluitgebied van de beheersverordening 'Schaesberg-Zuid' is gelegen ten zuiden van de kern Schaesberg, ten oosten van Heerlen met de kern Molenberg en ten westen van het Pinkpopterrein en Snowworld. Globaal wordt het besluitgebied bepaald door de Euregioweg, de Hofstraat en de Einsteinstraat.

Uitsnede besluitgebied

Momenteel zijn voor het plangebied 'Schaesberg-Zuid' de volgende bestemmingsplannen van kracht:

• Hoofdzakenplan, vastgesteld op 15 december 1953 en goedgekeurd op 10 januari 1955 (onder nr. B15586)
• Bestemmingsplan Einsteinstraat – Hoofdstraat; vastgesteld op 10 september 1987 en goedgekeurd op 18 april 1988
• Bestemmingsplan Schaesberg-Zuid; vastgesteld op 10 september 1987
• Bestemmingsplan Heistraat; vastgesteld op 18 juni 1998 en goedgekeurd op 19 januari 1999. Op 26 februari 2002 heeft de 1^ste partiële wijziging plaatsgevonden en op 4 juni 2002 is deze goedgekeurd.

Gemeenten hebben sinds de introductie van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) in beginsel de keuze tussen het vaststellen van een bestemmingsplan of een beheersverordening. De keuze voor een beheersverordening is afhankelijk van het karakter van het besluitgebied. De beheersverordening is namelijk geïntroduceerd voor gebieden waar geen ruimtelijke ontwikkeling wordt voorzien (art. 3.38 Wro).

De Wro geeft niet aan wat moet worden verstaan onder een 'ruimtelijke ontwikkeling'. Dit begrip is van wezenlijk belang voor de toepassing van de beheersverordening. In de wetsgeschiedenis is hierover onder meer te vinden “dat van een ruimtelijke ontwikkeling sprake is als het gaat om ruimtelijk relevante veranderingen in het planologisch toegestane gebruik van gronden en opstallen alsmede om bouwkundige wijzigingen van bouwwerken, waarvoor een bouwvergunning nodig is”. Bij de beheersverordening zal het meestal gaan om gebieden die 'af' of 'uitontwikkeld' zijn. Om te bepalen of zich ruimtelijke ontwikkelingen voordoen moet naar verleden en toekomst worden gekeken. Indien in het verleden veel ontwikkelingen hebben gespeeld, kan dat een indicatie zijn dat het om een dynamisch gebied gaat. Anderzijds heeft het begrip ruimtelijke ontwikkeling betrekking op de fase na het vaststellen van de beheersverordening. Er mogen geen toekomstige ontwikkelingen zijn voorzien. Zo kan voor een gebied nieuw beleid zijn ontwikkeld of een structuurvisie zijn vastgesteld waaruit nieuwe ontwikkelingen blijken. In een dergelijke situatie wordt de beheersverordening niet als het geëigende instrument gezien.

Bij planologisch weinig dynamische gebieden kan bijvoorbeeld gedacht worden aan natuurgebieden, maar ook volledig ontwikkelde (nieuwbouw)wijken. Voor dergelijke gebieden werden de kosten voor het maken van een bestemmingsplan door de wetgever te hoog geacht. Het instrument beheersverordening is dan ook ontwikkeld om voor planologisch weinig dynamische gebieden op een snelle en effectieve wijze het bestaande gebruik vast te leggen.

In de 'Handreiking beheersverordening' van de Vereniging Nederlandse gemeenten is aangegeven dat het begrip 'bestaand' op twee manieren kan worden gedefinieerd. Gebruik in enge zin is het gebruik dat feitelijk bestaand is op het moment van vaststellen van de beheersverordening. Gebruik in ruime zin gaat uit van het vigerende bestemmingsplan. Al het in het vigerende bestemmingsplan toegelaten gebruik en al de op basis van het bestemmingsplan toegestane bouwwerken worden in deze uitleg als bestaand beschouwd.

Cruciaal verschil met een bestemmingsplan is dat in een beheersverordening het bestaande feitelijke gebruik of de bestaande planologische situatie moet worden vastgelegd. Het vastleggen van deze situatie betekent niet dat een beheersverordening geen ontwikkeling toestaat. De wet kent enkele afwijkingsmogelijkheden, neergelegd in artikel 3.38, vierde lid en in artikel 2.1, eerste lid onder c van de Wabo. Voor gebieden waar weinig tot geen planologische ontwikkeling plaatsvindt, kan ook een conserverend bestemmingsplan worden opgesteld. Vergeleken met een conserverend bestemmingsplan biedt een beheersverordening echter enkele duidelijke voordelen, zowel financieel als procedureel. Het instrument is desondanks nog niet breed toegepast.

De keuze voor een beheersverordening voor 'Schaesberg-Zuid' is deels gebaseerd op het feit dat het planologisch regime van 'Schaesberg-Zuid' bestaat uit enkele verouderde bestemmingsplannen en gedeeltelijk nog een hoofdzakenplan. Uit dit gegeven blijkt al dat op planologisch vlak weinig veranderingen hebben plaatsgevonden in het gebied. Het meest recente bestemmingsplan betreft een plan voor een klein gebied uit eind 90er jaren. Ook zijn er incidenteel vrijstellingen (op grond van het oude artikel 19 WRO) verleend. Dit betreffen echter ontwikkelingen die in het verleden in het besluitgebied hebben plaatsgevonden; de betreffende wijken zijn op dit moment 'uitontwikkeld'. Dit geldt eigenlijk voor het gehele besluitgebied. Omdat het gebied bijna geheel is bebouwd, is geen sprake meer van ontwikkelingsruimte. Uit het gemeentelijk en provinciaal / regionaal beleid blijkt dan ook voor de toekomst weinig tot geen planologische veranderingen zullen worden doorgevoerd. Op het beleid wordt nader ingegaan in hoofdstuk 3. Er zijn met andere woorden geen ruimtelijke ontwikkelingen voorzien. Vanwege deze omstandigheden is het gebied geschikt voor toepassing van het instrument beheersverordening.

Verbeelding bestemmingsplan Heistraat

Aangezien 'Schaesberg-Zuid' een gebied is waar op planologisch vlak weinig veranderingen zullen plaatsvinden, zou voor dit gebied ook een conserverend bestemmingsplan kunnen worden opgesteld. Vanwege het kostenvoordeel en de kortere procedure is gekozen voor het opstellen van een beheersverordening.

De beheersverordening hoort tot de wettelijke categorie der verordeningen. Verordeningen zijn wetgeving in materiële zin, maar niet afkomstig van de formele wetgever. De beheersverordening wordt dan ook niet opgesteld door de formele wetgever, maar door de gemeenteraad. De bevoegdheid hiertoe wordt gegeven in artikel 3.38, eerste lid Wro. De gemeenteraad heeft geen volledige vrijheid over hoe de beheersverordening uitziet. Het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) schrijft namelijk in artikel 1.2.3 voor dat de beheersverordening langs elektronische weg wordt vastgelegd en vastgesteld. De verplichting hiertoe geldt vanaf 1 januari 2010. Tevens moet er een volledige verbeelding op papier zijn, zij het dat de elektronische versie juridisch gezien beslissend is. Ten behoeve van de digitalisering bepaalt artikel 1.2.1, tweede lid Bro ook dat een beheersverordening digitaal beschikbaar moet worden gesteld en volledig, toegankelijk en begrijpelijk moet worden verbeeld. Deze vereisten komen overeen met de vereisten die gelden voor een bestemmingsplan. Afgezien van deze wettelijke vereisten heeft de gemeenteraad de vrijheid om de inhoud van de beheersverordening naar eigen inzicht vast te stellen.

In de Wro is geen bijzondere voorbereidingsprocedure voor de beheersverordening opgenomen. De procedure tot vaststelling van een beheersverordening is hierdoor eenvoudiger en korter dan de vaststelling van een bestemmingsplan.

De gemeente Landgraaf hecht echter veel belang aan de rechtsbescherming van burgers en heeft ervoor gekozen om ook inspraak te verlenen tijdens de voorbereidingsprocedure voor een beheersverordening. Hiertoe is de inspraakverordening van de gemeente Landgraaf aangepast.

Zoals uit bovenstaande is gebleken kan een beheersverordening zowel het bestaande feitelijke gebruik vastleggen als het vigerende planologische gebruik. In de situatie 'Schaesberg-Zuid' gelden echter verschillende bestemmingsplannen, maar ook een hoofdzakenplan. Voor die delen waarvoor reeds een bestemmingsplan geldt, wordt aangesloten bij de vigerende planologische regeling. Bij het hoofdzakenplan is dit niet realiseerbaar. Deze planvormen geven slechts aan wat bestaande bebouwing is en wat destijds als uitbreidingslocatie werd gezien. Voorschriften of regels zijn in dit plan niet opgenomen. Er kan dus niet worden aangesloten op het onderliggende planologische regime. Voor deze delen van het besluitgebied legt de beheersverordening dan ook de bestaande gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden vast. Hiervoor is het noodzakelijk om een goed beeld te hebben van de huidige situatie in het besluitgebied; een goede inventarisatie is dan ook het vertrekpunt. Inventarisaties zijn niet nieuw en worden ook gebruikt bij bestemmingsplannen.

Inventariseren gebeurt vaak door middel van veldinventarisaties, maar bij deze beheersverordening is mede gebruik gemaakt van GIS-inventarisatie.

Om de bestaande situatie goed inzichtelijk te krijgen is de volgende werkwijze gehanteerd. In eerste instantie zijn de gegevens van de gemeentelijke Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) digitaal vergeleken met de bestemmingen van de moederplannen, herzieningen en verleende vrijstellingen en ontheffingen. Hiervoor zijn de vigerende bestemmingen digitaal ingetekend en afgestemd op de meest recente digitale kadastrale en GBKN ondergrond. Vervolgens zijn door middel van een GIS analyse de afwijkingen inzichtelijk gemaakt. Blijkt uit de gegevens van de BAG dat het een woonlocatie betreft, maar bepaalt het vigerende bestemmingsplan dat de locatie een bedrijfsbestemming heeft, dan is sprake van een afwijking. Voor deze afwijkingen is nagekeken of in het verleden voor deze locatie een vrijstelling, ontheffing of herziening is geweest. Is dit niet het geval geweest dan is deze locatie in het veld nader geïnventariseerd.

De resultaten en conclusies van deze GIS inventarisatie zijn verbeeld in drie afzonderlijke kaarten. Het betreft:

• een inventarisatiekaart met BAG gegevens en opmerkingen inventarisatie (de inventarisatiekaarten, die als separate bijlage beschikbaar zijn);
• een inventarisatiekaart met vigerende bestemmingen, zie bijlage 1;
• een inventarisatiekaart met toegedachte toekomstige bestemmingen (de bij de verordening behorende verbeelding).

Deze kaarten vormen de basis en uitgangspunt voor de beheersverordening en zijn derhalve als bijlage bij deze beheersverordening bijgevoegd.

Naast de inventarisatie van de feitelijke situatie zoals hiervoor beschreven zijn de vigerende bestemmingsplannen inhoudelijk nader bezien op gebruiks- en bouwmogelijkheden en beschreven. Op basis van de ruimtelijke en functionele situatie alsmede het planologische regime (deels) is de bestaande situatie vastgelegd in onderhavige beheersverordening.

Het besluitgebied kent in zijn huidige verschijningsvorm overwegend een woonfunctie. In het besluitgebied komen de volgende functies voor:

Aanvullend zijn in de bijlagen 2 t/m 4, achtereenvolgens lijsten opgenomen met:

• beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis;
• bedrijven;
• overige functies,

waarin de functies per adres zijn weergegeven.

De ruimtelijke structuur van het besluitgebied wordt bepaald door de ontsluitingsstructuur en door natuurlijke grenzen. Het besluitgebied wordt aan de gehele westzijde ontsloten door de Euregioweg, ook wel Binnenring Parkstad Limburg genoemd. Dit is een ringweg die de stadsautoweg N281 verbindt met Kerkrade, Landgraaf, Brunssum en Heerlen. De Euregioweg ligt op dit deel op de gemeentegrens met Heerlen. Ten zuiden wordt het besluitgebied begrensd door de Rukkerweg, die vervolgens overgaat in de Tunnelweg richting Kerkrade. De oostzijde wordt begrensd door de Hofstraat, die een duidelijke grens is tussen het stedelijke weefsel van Schaesberg-Zuid en het Pinkpopterrein. De Hofstraat komt vervolgens uit op de Einsteinstraat, die een belangrijke ontsluitingsweg van Landgraaf is.

Ontsluitingsstructuur

De bebouwing in het besluitgebied is zeer gevarieerd, van etagewoningen in het noordelijke gedeelte, naar rijwoningen, tweekappers en vrijstaande woningen in de rest van het besluitgebied. Op enkele locaties zijn concentraties met maatschappelijke doeleinden, zoals een basisschool, peuterspeelzaal en scouting rondom de Strijthagerweg, verschillende winkels rondom het kruispunt Hoofdstraat-Oranje Nassaustraat en een kerk aan De Wendelstraat.

In de 'Handreiking beheersverordening' van de Vereniging Nederlandse gemeenten is aangegeven dat het begrip 'bestaand' op twee manieren kan worden gedefinieerd. Gebruik in enge zin is het gebruik dat feitelijk bestaand is op het moment van vaststellen van de beheersverordening. Gebruik in ruime zin gaat uit van het vigerende bestemmingsplan. Al het in het vigerende bestemmingsplan toegelaten gebruik en al de op basis van het bestemmingsplan toegestane bouwwerken worden in deze uitleg als bestaand beschouwd. Naast de functionele en ruimtelijke situatie kan dus ook de planologisch c.q. juridische situatie op basis van vigerende bestemmingsplannen als bestaand worden aangemerkt. Daartoe is een inventarisatiekaart met vigerende bestemmingen opgesteld. Deze kaart is opgesteld aan de hand van de vigerende bestemmingsplannen "Schaesberg Zuid", "Einsteinstraat-Hoofdstraat" en "Heistraat", inclusief 1e partiële wijziging" en is als bijlage 1 bijgevoegd.

In onderstaand overzicht is per vigerend bestemmingsplan op basis van de voorkomende bestemmingen inzichtelijk gemaakt wat het huidige planologische c.q. juridische regime is en wat de toekomstige planologische c.q. juridische regime wordt.

Het plangebied betreft overwegend een woongebied. Bij de woonbestemmingen wordt in de beheersverordening een algehele woonbestemming opgenomen. De verbijzondering naar typologie, zoals vrijstaand of aaneengebouwd, is middels aanduiding op de verbeelding en hieraan gekoppeld de regels vertaald. Voor de panden waarin naast wonen ook een andere functie aanwezig is, is ervoor gekozen om de woonbestemming als hoofdfunctie te nemen met een nadere aanduiding ten behoeve van het specifieke gebruik, bijvoorbeeld detailhandel of horeca. Aangezien ook ten aanzien van het leegstaande pand op de locatie Prem 3 niet de verwachting bestaat dat hier op korte termijn een andere afwijkende functie zal worden gevestigd is er voor gekozen ook hier een woonbestemming op te leggen.

De overige in het besluitgebied voorkomende functies, zoals bedrijven, onderwijsinstellingen, religieuze, - culturele - en socialeinstanties, wegen, groenvoorzieningen, agrarische gronden, garagboxen en woonwagenstandplaatsen zijn voorzien van een specifieke bestemming. Waarbij voor de volledigheid en vertaling van de vigerende functies wordt verwezen naar bovenstaande tabel.

Ten behoeve van de actualisering van bestemmingsplannen heeft de gemeente Landgraaf een standaard ontwikkeld voor beheersmatige bestemmingsplannen. Deze standaard is vastgelegd in het handboek Ruimtelijke plannen Landgraaf, vastgesteld door het college d.d. 26 oktober 2010. Met deze standaard is het planologische regime voor de toekomst vastgelegd en wordt daarbij gestreefd naar uniformiteit en rechtsgelijkheid.

Op basis van het handboek is het recente bestemmingsplan Schaesberg-Noord ontwikkeld. Bij de nadere invulling van de regels van deze beheersverordening is hierbij aansluiting gezocht.

In een beheersverordening wordt het planologisch gebruik voor een periode van maximaal 10 jaar vastgelegd. Logischerwijs zal de inhoud van de beheersverordening in overeenstemming moeten zijn met de geldende wet- en regelgeving. Het Rijk, de provincie, de regio en de gemeente hebben in de loop der jaren diverse beleidsnota's opgesteld die mede het ruimtelijke beleid voor een regio bepalen. Deze beleidsnota's bevatten de uitgangspunten voor de beheersverordening.

In het kader van het Rijksbeleid zijn de volgende beleidsdocumenten van kracht:

• Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte;
• Wet op de Archeologische Monumentenzorg;
• Natura 2000-richtlijnen;
• Nationaal waterplan;

De beheersverordening voorziet in het vastleggen van de bestaande situatie in een bebouwd gebied. Binnen het besluitgebied zijn geen (grootschalige) veranderingen dan wel nieuwe ontwikkelingen voorzien. Als gevolg van het vastleggen van de bestaande situatie in stedelijk gebied wordt niet afgeweken van het rijksbeleid.

Naast beleidsdocumenten op nationaal niveau dienen ook beleidsdocumenten op provinciaal niveau in acht genomen te worden bij het opstellen van een beheersverordening. Voor de provincie Limburg betreft het:

• Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2006 (POL2006, laatste herziening 2011);
• POL-herzieningen en aanvullingen:
  1. 1. POL-Herziening op onderdelen EHS (2005);
  2. 2. POL-aanvulling Verstedelijking en Limburgs kwaliteitsmenu;
  3. 3. Provinciaal Verkeers- en vervoersplan (2007);
  4. 4. Provinciaal Waterplan Limburg 2010-2015.
• Provinciale Belangenstaat en Uitzonderingslijst

Het POL2006 (actualisatie 2011) is een integraal plan. Het dient als een structuurvisie, maar is tevens een provinciaal waterhuishoudingsplan, een provinciaal milieubeleidsplan en het bevat ook de hoofdlijnen van het provinciaal verkeers- en vervoersplan. Daarnaast komen er hoofdlijnen naar voren omtrent elementen van economisch beleid en elementen van beleid voor zorg, cultuur en sociale ontwikkeling.

Uitsnede POL2006 incl. aanvullingen en legenda

Het POL2006, inclusief aanvullingen, heeft de status van een structuurvisie en is hierdoor niet direct bindend. Het is echter wel de bedoeling dat het POL2006 zijn doorwerking zal krijgen in beleidsnota's, programma's, verordeningen en bestemmingsplannen.

Perspectieven

Niet voor ieder gebied binnen de provincie Limburg gelden dezelfde beleidsbepalingen als het gaat om de kwaliteiten en ontwikkelingsmogelijkheden van het gebied. Om die reden worden in het POL2006 tien perspectieven onderscheiden, met ieder een eigen benadering met betrekking tot de meest doeltreffende beleidsdoelen voor dat gebied. In het besluitgebied komen de perspectieven P1, P8 en P9 voor.

P1 : Ecologische Hoofdstructuur (EHS)

De ecologische hoofdstructuur is gericht op het beschermen en realiseren van een groene structuur van bos- en natuurgebieden, met tussenliggende verbindingen en waterpartijen met ecologische waarden. De EHS maakt onderdeel uit van de Ruimtelijke Hoofdstructuur, zoals bepaald in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

Het beleid van de provincie ten aanzien van de EHS bestaat voornamelijk uit het realiseren en beschermen van deze groene robuuste structuur. Derhalve is het in principe niet mogelijk om ontwikkelingen plaats te laten vinden die de kenmerken en waarden van deze gebieden aantasten of belemmeren. Hierbij geldt het 'nee, tenzij'-principe. Tegenstrijdige activiteiten mogen niet plaatsvinden, tenzij de noodzaak hiervan goed onderbouwd kan worden en er compensatie plaats vindt van de aantasting of belemmering.

Gezien het bovenstaande is het maar in beperkte mate mogelijk om activiteiten te ontplooien binnen de EHS. Om gehoor te geven aan het nationale en provinciale beleid ten aanzien van de EHS, dienen deze beperkte mogelijkheden opgenomen te worden in het bestemmingsplan/ beheersverordening.

In casu ligt in de noordelijke hoek het 'Kisselsbos' dat getypeerd wordt als perspectief P1. Dit gebied blijft ook onder de werking van de beheersverordening een natuurbestemming houden.

P8 : Stedelijke ontwikkelingszone

Het perspectief Stedelijke ontwikkelingszone (P8) omvat landbouwgebieden tussen het bestaand stedelijk gebied en de grens stedelijke dynamiek rondom iedere stadsregio. Deze zones bieden allereerst plaats aan mensgerichte natuur zoals stadsparken, multifunctioneel bos, openluchtrecreatie en sportcomplexen. Deze functies zijn belangrijk voor het welzijn van de bewoners en vangen een deel van de stedelijke recreatiedruk op.

Als er nieuwe rode ontwikkelingen in stedelijke ontwikkelingszones nodig zijn, dan dienen deze bij voorkeur aansluitend aan de bestaande stedelijke bebouwing gerealiseerd te worden. Ontwikkeling van nieuwe woongebieden, werklocaties of andere rode ontwikkelingen in de stedelijke ontwikkelingszones dient bij te dragen aan de revitalisering of herstructurering van bestaande stedelijk gebieden.

P9 : Stedelijke bebouwing

Het grootste deel van het besluitgebied heeft het perspectief Stedelijke bebouwing. Dit perspectief omvat de bestaande stedelijke bebouwing binnen de grens stedelijke dynamiek. De verstedelijkingsopgave dient zoveel mogelijk binnen dit perspectief opgelost te worden. Hierbij moet wel gelet worden op het watersysteem van het stedelijke gebied. Verder dient er met speciale aandacht gekeken te worden naar centrumgebieden en levendige gebieden met een sterke menging van functies. Dit vanwege de grote variatie in leef- en werkmilieus, maar ook vanwege de milieukwaliteit, die afgestemd dient te worden op de aard en functie van het deelgebied.

Aangezien de beheersverordening voorziet in het vastleggen van de bestaande situatie, blijven de bestaande bestemmingen in overeenstemming met de perspectieven. Als gevolg van het vastleggen van de bestaande situatie in stedelijk gebied wordt dan ook niet afgeweken van het provinciaal beleid.

In het kader van het regionaal beleid zijn de volgende beleidsdocumenten van kracht:

• Studie Identiteit Parkstad Limburg;
• Intergemeentelijke Structuurvisie Regio Parkstad Limburg “ruimte voor park & stad”;
• Herstructureringsvisie voor de woningvoorraad Parkstad Limburg;
• Regionale Woonvisie op Hoofdlijnen Parkstad Limburg 2006 t/m 2010;
• Kwaliteitssturing Regionale Woningmarkt (“van zeef naar zwengel”);
• Perspectief voor Parkstad Beleidsplan Parkstad Limburg 2007-2010;
• Strategische visie op het toerisme van Parkstad;
• Retailstructuurvisie 2010-2020 Parkstad Limburg.

In bovenstaand beleid zijn geen ontwikkelingen voorzien voor het onderhavige gebied. Net als voor de hele Parkstad regio geldt ook voor het gebied 'Schaesberg-Zuid' een verdunningsopgave.

Om deze reden wordt in de beheersverordening het verbod opgenomen om woningen te splitsen. Als gevolg van het vastleggen van de bestaande situatie in het besluitgebied wordt niet afgeweken van het regionaal beleid.

In het kader van het gemeentelijk beleid zijn de volgende beleidsdocumenten van kracht:

• structuurvisie 2030 "slank en groen";
• Mobiliteitsplan 2009 Landgraaf;
• Parkeernota Landgraaf 2008;
• Gebiedstypenkaart voor geluidsbeleid;
• Stimulering Lokaal Klimaatbeleid gemeente landgraaf 2009-2012.

De structuurvisie 2030 "slank en groen" is op 15 december 2011 vastgesteld. De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van de voorziene ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente weer. Daarnaast omschrijft de structuurvisie het ruimtelijke beleid dat de gemeente wil voeren.

De gemeentelijke structuurvisie bevat louter beleid en geen normstelling. Vanuit wettelijk oogpunt, bindt de structuurvisie slechts het vaststellende bestuursorgaan en heeft zij primair een interne structurerende functie.

Onderhavige beheersverordening legt uitsluitend de bestaande situatie vast. Hetgeen niet afwijkt van hetgeen in de structuurvisie is opgenomen.

In dit hoofdstuk wordt de beheersverordening getoetst aan de omgevingsaspecten. Bij deze toets kunnen onderzoeksverplichtingen uit sectorale wetten noodzakelijk zijn. Dit zijn dezelfde onderzoeksverplichtingen die ook worden uitgevoerd bij het opstellen van een conserverend bestemmingsplan.

De hoofddoelstelling voor waterbeheer in Nederland is sinds 2009 vastgelegd in het Nationaal Waterplan (NWP). Het NWP beschrijft welke maatregelen genomen moeten worden om Nederland ook in de toekomst veilig en leefbaar te houden en om de (economische) kansen die water biedt te benutten. De wettelijke regelingen en bevoegdheden zijn vastgelegd in de Waterwet.

Net als een bestemmingsplan legt een beheersverordening ruimteclaims en functies vast. Ook de bijbehorende gebruiksbepalingen zijn in de beheersverordening opgenomen. Dat geldt ook voor het onderdeel water. Op de verbeelding en in de bijbehorende regels wordt, indien nodig, een nadere typering van water aangegeven. In de toelichting bij de beheersverordening wordt onderbouwd hoe tot de ligging en typering van het water is gekomen. Zo ontstaat de vereiste waterparagraaf.

In casu is geen bestemming 'Water' opgenomen, omdat in het besluitgebied geen waterberging, rivier, sloot, of poel is gelegen. Wel heeft het besluitgebied een gemengd rioolstelsel. Hier wordt in de paragraaf 'Afvoer van schoon en vuil water' nader op ingegaan.

In het kader van het waterbeheer zijn de volgende beleidsdocumenten van kracht:

• Waterwet (Rijk);
• Waterbeheer in de 21e eeuw (Rijk);
• Provinciaal waterplan 2010-2015 (Provincie);
• Waterbeheersplan Waterschap Roer en Overmaas (Waterschap);
• Stroomgebied Maas (Waterschap);
• Keur oppervlaktewater (Waterschap);
• Gemeentelijk waterplan.

In onderhavige beheersverordening wordt de bestaande situatie vastgelegd. Bij eventuele vernieuwing of herinrichting van de openbare ruimte wordt rekening gehouden met voornoemd beleid. Ook bij wijziging van de afwatering dan wel vernieuwing van de riolering wordt hiermee rekening gehouden worden.

Onder de bestaande infrastructuur/ontsluitingswegen ligt vanouds een gemengd rioolstelsel. Via dit rioolstelsel wordt het afval- en hemelwater verzameld en afgevoerd naar het rioolgemaal. Hier wordt het verder verwerkt. Binnen het besluitgebied zijn verder geen water-inlaat- of riooloverstortpunten aanwezig.

Het beleid moet in de toekomst wel gericht zijn op afkoppeling van schoonwatersystemen en bergen (en waar mogelijk infiltratie). Dit is met name aan de orde bij vervanging van het huidige gemengde rioolstelsel. Vernieuwing van het rioolstelsel is toegestaan op basis van het huidige planologische regime. Dit is tevens binnen de bestemming 'Verkeer' van deze beheersverordening mogelijk.

Ten aanzien van geluid zijn de regels uit de Wet geluidhinder van toepassing. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in: wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en industrielawaai.

Ten aanzien van wegverkeerslawaai kan gesteld worden dat de Euregioweg, de Hofstraat, de Einsteinstraat en de Hoofdstraat zoneplichtig zijn in het kader van de Wet geluidhinder. De overige wegen in de directe omgeving en binnen het besluitgebied zijn aangewezen als 30 km gebied en derhalve niet zoneplichtig. Deze beheersverordening biedt echter geen mogelijkheden voor het realiseren van nieuwe geluidsgevoelige objecten. Uitsluitend de bestaande situatie wordt vastgelegd en geregeld. Derhalve is een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai voor deze beheersverordening dan ook niet aan de orde. De Wet geluidhinder is voor dit aspect niet van toepassing op deze beheersverordening.

In het besluitgebied en in de directe omgeving is geen bedrijf of bedrijventerrein gelegen dat gezoneerd is in het kader van de Wet geluidhinder. Er is dus geen vastgestelde geluidzone gelegen over het besluitgebied. Akoestisch onderzoek naar industrielawaai is voor deze beheersverordening eveneens niet aan de orde. De Wet geluidhinder is voor dit aspect niet van toepassing op deze beheersverordening.

In het kader van het aspect bodem moet rekening worden gehouden met de milieukwaliteitseisen uit de Wet milieubeheer. Dit betreft ondermeer de bodemkwaliteit ter plaatse van het besluitgebied. Uitgangspunt hierbij is dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde bestemming en de daarin toegestane gebruiksvormen.

Een deel van de woningen binnen de voorliggende beheersverordening is gebouwd op een voormalig mijnterrein. Pas nadat daar al woningen stonden, bleek de bodem in verontreinigd te zijn door de mijnbouw. Daartoe is bij de sanering van de mijnterreinen de ‘leeflaag’ aangepakt. Dit is de bovenste grondlaag waarmee iemand bij een normaal gebruik van de grond in contact kan komen. Daar waar die leeflaag een hogere concentratie PAK bevatte dan het verwaarloosbaar risico, is de grond afgegraven en afgevoerd. Dit is gebeurd tot een diepte van 0,5, 1 of incidenteel 2 meter. Bepalend was de hoeveelheid PAK per kilogram grond. Was die minder dan 35 milligram 10-PAK, dan is de grond blijven liggen; anders is deze vervangen.

Onder wegen, trottoirs en gebouwen is geen verontreinigde grond verwijderd. Door de aanwezige verhardingen of bebouwingen komt u op deze plaatsen niet met de PAK-verontreiniging in aanraking.

Afgegraven tuinen en groenstroken zijn weer aangevuld met schone grond. Daarbij is eerst een zogenaamde signaleringslaag aangebracht. Die scheidt de schone bovenlaag van de niet-gesaneerde grond. Bij ontgravingen tot een diepte van 1 meter of dieper bestaat deze signaleringslaag uit een waterdoorlatende folie. Bij afgravingen tot 0,5 meter is dit een 10 cm dikke laag van geel zand (om doorworteling van planten mogelijk te maken). De signaleringslaag waarschuwt bij graafwerk dat de niet-gesaneerde grondlaag is bereikt. Dieper graven is mogelijk mits men zich aan bepaalde spelregels houdt.

Uit het bovenstaand blijkt dat Inmiddels de grond zó is opgeschoond dat geen gevaar meer bestaat voor de gezondheid. Echter, die veiligheid is alleen gewaarborgd als alle bewoners en alle toekomstige bewoners van de betreffende gebieden zich aan bepaalde 'spelregels' houden. Hetgeen overigens ook geldt voor mensen die grondwerk uitvoeren zoals sleuven graven of kabels leggen. Al die ‘spelregels’ staan in het uit de Wet Bodembescherming voortvloeiende nazorgplan 'Voormalige mijnterreinen Oostelijke Mijnstreek' en zijn voor onderhavige beheersverordening doorvertaald in artikel 17.2, middels het besluitsubvlak 'milieuzone - bodembeheer'.

In het overige deel van het projectgebied hebben In het verleden geen activiteiten plaatsgevonden die tot bodemverontreiniging hebben geleid. Daarnaast legt de onderhavige beheersverordening uitsluitend de bestaande situatie qua gebruik en bouwen vast.

Binnen het besluitgebied zijn geen veranderingen dan wel nieuwe ontwikkelingen voorzien. Verkennend bodemonderzoek voor deze beheersverordening is dan ook niet aan de orde. De Wet bodembescherming is van toepassing in de vorm van het vastgestelde nazorgplan WBB voormalig Mijnterreinen ONII Wilhelmina.

In voorliggende beheersverordening wordt uitsluitend de bestaande situatie vastgelegd en geregeld. Er zijn geen (nieuwe) verkeersaantrekkende functies binnen het besluitgebied voorzien. Ook zijn er geen verkeerskundige wijzigingen binnen het besluitgebied voorzien die gevolgen hebben voor de luchtkwaliteit. Door het vastleggen van de bestaande situatie blijft het aandeel verkeer ongewijzigd. Derhalve is onderzoek naar luchtkwaliteit voor deze beheersverordening niet aan de orde.

Binnen het besluitgebied en in de directe omgeving zijn geen intensieve veehouderijen gelegen. Het aspect geurhinder is dan ook niet aan de orde. Derhalve is onderzoek naar geurhinder voor deze beheersverordening niet aan de orde. De Wet geurhinder en veehouderij is niet van toepassing op deze beheersverordening.

Op basis van de risicokaart zijn geen risicovolle objecten in het besluitgebied of de directe omgeving aanwezig die in het kader van externe veiligheid nader geanalyseerd moeten worden.

Groepsrisicokaart transport

Effect afstandenkaart transport

Het risico op ongevallen in en rondom het besluitgebied komt voornamelijk voor o ter hoogte van de spoorlijn Heerlen-Aken, in het uiterste noorden van het besluitgebied. Uit de groepsrisicokaarten transport van de gemeente Landgraaf blijkt dat het groepsrisico als gevolg van het vervoer van gevaarlijke stoffen kleiner is dan de oriëntatiewaarde. Een nader onderzoek naar externe veiligheidsrisico's vanwege de aanwezige spoorlijn is derhalve niet nodig.

Rondom het besluitgebied zijn enkele locaties waar gevaarlijke stoffen aanwezig zijn. Ook is in het zuidelijke puntje van het besluitgebied een tankstation met LPG vulpunt. Dit station heeft overeenkomstig de milieuvergunning een doorzet van maximaal 1.500 m3/jaar. Hett plaatsgebonden risico bedraagt 40 meter. Het invloedsgebied groepsrisico bedraagt 150 meter.

Risicokaart

In 2009 is voor het LPG-tankstation een groepsrisico-analyse uitgevoerd (AVIV, rapportnr 091584; 26 oktober 2009). Daarin wordt geconcludeerd dat het groepsrisico bij bevoorrading overdag kleiner is dan de oriëntatiewaarde en dat dit groepsrisico nagenoeg volledig wordt bepaald door het lossen van de tankauto. Het maximum aantal slachtoffers is circa 50. Het groepsrisico is bij bevoorrading 's avonds groter dan bij bevoorrading overdag. Bij bevoorrading 's avonds is het groepsrisico eveneens kleiner dan de oriëntatiewaarde en het maximum aantal slachtoffers bedraagt circa 100. Als de tankauto is voorzien van een hittewerende coating dan neemt het groepsrisico af.

Het aantal personen binnen het besluitgebied neemt naar verwachting niet toe, omdat uitsluitend de bestaande situatie wordt vastgelegd. Er zullen geen nieuwe activiteiten/ontwikkelingen plaatsvinden die meer mensen aantrekken. Kortom de personendichtheid zal naar verwachting gelijk blijven.

Nu de normering onder de oriëntatiewaarde blijft, wordt het aspect externe veiligheid aanvaardbaar geacht.

Binnen het besluitgebied is een enkel bedrijf aanwezig waar productiegerichte activiteiten plaatsvinden, zoals de steenfabriek Brickworld. Verder zijn er enkele horecapanden, bouwbedrijven en een tankstation gevestigd. Op basis van de VNG brochure 'bedrijven en milieuzonering' kunnen deze aangemerkt worden als respectievelijk categorie 3.2 (steenfabriek), categorie 1 (zakelijke dienstverlening, cafés, bars), categorie 3.1 (bouwbedrijven) en categorie 4.1 (tankstation) met een grootste indicatieve afstand van 10 meter tot 200 meter.

De betreffende functies passen in een gemengd gebied, zoals 'Schaesberg-Zuid', waar functies met wonen en werken worden afgewisseld. Gezien de aard en omvang van de activiteiten die plaatsvinden in relatie tot hiervoor genoemde indicatieve afstanden zijn er geen belemmeringen voor de nabij gelegen woningen. In de huidige situatie veroorzaken de aanwezige functies geen feitelijke hinder voor de woonomgeving. Gelet op de aard en omvang van de functies zal dit ook in de toekomst niet het geval zijn. Daarnaast bieden de bepalingen in de verleende milieuvergunningen en/of de van toepassing zijnde algemene regels zoals het Activiteitenbesluit voldoende bescherming tegen toename van hinder.

Ook de woningen vormen geen beperking voor de aanwezige functies. Het betreft de bestaande situatie waarbij de woningen direct grenzen aan de diverse functies.

In deze beheersverordening worden de bestaande functies gerespecteerd en vastgelegd in hun huidige omvang en aard.

Het besluitgebied is niet gelegen in een milieubeschermingsgebied, grondwaterbeschermingsgebied of stiltegebied. In de beheersverordening is hiermee dan ook verder geen rekening gehouden.

Het besluitgebied maakt geen onderdeel uit van een Natura 2000 of een Vogel- dan wel Habitatrichtlijngebied. Ten noorden van het besluitgebied is op enige afstand de Brunssummerheide gelegen. Dit gebied is wel als zodanig aangewezen maar heeft gezien de afstand tot het besluitgebied geen consequenties.

Wel maakt het besluitgebied deel uit van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) ter plaatse van het Kisselsbos. De EHS heeft als doel om natuurgebieden te vergroten en met elkaar te verbinden. Door verbindingen tussen natuurgebieden te maken, kunnen planten en dieren zich makkelijker verspreiden over meer gebieden. Hierdoor zijn deze gebieden beter bestand tegen negatieve milieu-invloeden. In grotere natuurgebieden kunnen bovendien meer soorten planten en dieren leven.

Er zijn geen ontwikkelingen voorzien die van invloed zijn op dit deel van het besluitgebied. Nader onderzoek naar beschermde soorten in de vorm van een quickscan is niet aan de orde. In de beheersverordening wordt de bestaande situatie vastgelegd en beschermd.

Binnen het besluitgebied zijn enkele monumentale panden gelegen. Het betreft enkele panden aan de Honigmannstraat (2, 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18 en 20) en de Mijn Carlstraat (1 t/m 16), die aangemerkt zijn als rijksmonumenten. In het kader van de beheersverordening zijn geen nadere bepalingen opgenomen ter bescherming van monumentale panden.

De regio Parkstad beschikt over een eigen archeologische verwachtingswaarde- en advieskaart. Op deze kaart is het besluitgebied aangeduid als een gebied met een middelhoge en lage archeologische verwachting. Het gebied rondom de Hoofdstraat, de historische dorpskern, heeft een hoge archeologische verwachting. Dit houdt in dat de trefkans op de aanwezigheid van archeologische waarde hoog is. Archeologische bescherming bij bodemingrepen is wel noodzakelijk. Derhalve voorzien de regels middels een aanduding in een besluitsubvlak 'waarde - archeologie'.

In de beheersverordening wordt de bestaande situatie vastgelegd en zijn geen nieuwe ontwikkelingen voorzien die tot bodemingrepen leiden. Archeologisch onderzoek wordt dan ook niet noodzakelijk geacht.

Archeologische kaart incl. legenda en toelichting

Voor de opzet en inrichting van de regels en de verbeelding van de beheersverordening 'Schaesberg-Zuid' is aangesloten bij:

• De Wet ruimtelijke ordening d.d. 1 juli 2008, Besluit ruimtelijke ordening d.d. 1 juli 2008 en de RO-standaarden 2008 verplicht vanaf 1 januari 2010;
• Wet algemene bepalingen omgevingsrecht d.d. 1 oktober 2010;
• De Woningwet d.d. 1 januari 2003;
• De kadastrale ondergrond en de Grootschalige Basiskaart (GBK);
• Luchtfoto's, de feitelijke situatie (GIS-inventarisatie).

De structuur van de beheersverordening is zodanig dat de verbeelding de primaire informatie geeft over de wijze waarop de bestaande situatie wordt gehandhaafd en is vastgelegd. Bij het raadplegen van de beheersverordening dient dan ook eerst naar de verbeelding gekeken te worden.

Vervolgens kan men in de regels teruglezen welk gebruik en welke bouwmogelijkheden zijn toegestaan. De ordening van de regels is daartoe zodanig opgezet dat bij iedere bestemming een nagenoeg compleet beeld van de bepalingen voor die bestemming is gegeven.

Desondanks blijven aanvullend inleidende regels en algemene regels nodig. Tot slot wordt dit aangevuld met het overgangsrecht en de slotregel.

De regels zijn als volgt opgebouwd:

• inleidende regels;
• bestemmingsregels;
• algemene regels;
• overgangs- en slotregels.

Inleidende regels

Eerst zijn de inleidende regels opgenomen: een omschrijving van de in de regels gebruikte begrippen die om een nadere omschrijving vragen en de bepalingen omtrent de wijze van meten. Vervolgens zijn artikelen van de afzonderlijke bestemmingen opgenomen. Deze bevatten de specifieke regels voor de betreffende bestemming. Daarna volgen de algemene regels. Dit is een aantal regels van een algemeen en administratief karakter, welke onontbeerlijk zijn voor een beheersverordening. Het betreft de anti-dubbeltelbepaling, algemene bouw-, gebruiks- en aanduidingsregels, een algemene bevoegdheid tot afwijken, procedureregeling en mogelijke overige regels. In het laatste hoofdstuk zijn het van toepassing zijnde overgangsrecht en de slotregel opgenomen.

Regels besluitvlakken

Bij de aanwijzing van de afzonderlijke besluit(sub)vlakken geldt dezelfde structuur, en wel de volgende:

• bestemmingsomschrijving: nadere regels over het gebruik van de gronden;
• bouwregels: regels voor het bouwen, onderscheiden naar bouwvlak en overige regels;
• afwijken van de bouwregels: de mogelijkheid om af te wijken van de bouwregels;
• specifieke gebruiksregels: regeling ter voorkoming van strijdig gebruik van de gronden en de bebouwing;
• afwijken van de gebruiksregels: de mogelijkheid om bij omgevingsvergunning af te wijken van de gebruiksregels;
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden: werken of werkzaamheden waarvoor een omgevingsvergunning vereist is.

Algemene regels

De algemene regels van de beheersverordening gelden voor het gehele besluitgebied. Hier zijn de algemene bouw- en gebruiksmogelijkheden opgenomen.

Overgangs- en slotregels

De overgangsregels hebben als doel tijdens de overgang naar een nieuwe beheersverordening de rechtstoestand vast te leggen van bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van de beheersverordening zijn gebouwd of nog gebouwd kunnen worden. Tevens is geregeld hoe moet worden omgegaan met afwijkend gebruik ten tijde van inwerkingtreding van de beheersverordening.

De slotregel geeft aan onder welke naam de regels van de beheersverordening moeten worden aangehaald: 'Regels beheersverordening Schaesberg-Zuid'.

Op de verbeelding zijn aangegeven:

• de grens van het besluitgebied;
• besluitvlakken;
• bouwvlakken (deels);
• besluitsubvlakken.

De gronden gelegen binnen de grens van het besluitgebied zijn geregeld binnen de beheersverordening. Het besluitgebied is dan ook niets anders dan het plangebied bij een bestemmingsplan.

Het besluitvlak is de in een beheersverordening gebezigde term voor een bestemming. Het bouwvlak geeft de begrenzing weer waarbinnen de voornaamste gebouwen opgericht mogen worden. In het bouwvlak moet het hoofdgebouw gesitueerd worden en mogen bijgebouwen gebouwd worden. De kleur op de verbeelding geeft aan om welke bestemming het gaat.

Binnen de gemeente Landgraaf wordt het bouwvlak niet binnen de bestemming 'Wonen' gebruikt. Binnen deze bestemming wordt met een aanduiding bepaald welke type woningen of welke specifieke vorm van gebruik is toegestaan en met de bestaande gevellijn wordt de situering van hoofdgebouwen bepaald. Wat in een bestemmingsplan wordt opgenomen met een aanduiding, wordt in een beheersverordening opgenomen met een besluitsubvlak.

De bestaande situatie is de situatie ten tijde van inwerkingtreding van de beheersverordening.

Specifieke bouwregels zijn verbaal in de regels opgenomen.

De beheersverordening voorziet in een actuele regeling voor de bestaande situatie in 'Schaesberg-Zuid'. De beheersverordening voorziet niet in de realisering van nieuwe zaken van gemeentewege.

Voor de gemeente Landgraaf zijn aan het planvoornemen dan ook geen noemenswaardige kosten verbonden. De economische uitvoerbaarheid is niet in het geding.

De beheersverordening voorziet, gelet op het karakter van dit instrument, niet in grote c.q. ingrijpende veranderingen, waarbij particuliere belangen geschaad zouden kunnen worden. In het kader van het voortraject is een uitgebreide veldinventarisatie gedaan binnen het gebied, waarbij het huidige gebruik nader is bekeken. Deze veldinventarisatie vormt samen met de vigerende plannen de basis voor deze beheersverordening.

Over het algemeen kan geconcludeerd worden dat er geen wezenlijke veranderingen voor de komende planperiode worden verwacht.

De beheersverordening doorloopt de volgende procedure:

1. a. Voorbereiding:
   1. 1. GIS-inventarisatie van de bestaande situatie
   2. 2. (Eventueel) vooroverleg met de provincie Limburg, het waterschap Roer en Overmaas en de VROM-inspectie
   3. 3. Inspraak conform de gemeentelijke inspraakverordening
2. b. Vaststelling:
   1. 1. Vaststelling door de gemeenteraad.