het bestemmingsplan 'Kopblok Balijeweg' van de Gemeente Maastricht.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0935.bpKopblokBalijeweg-vg01 met de bijbehorende planregels en bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge deze regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een aan een hoofdgebouw vast gebouwd bouwwerk dat qua verschijningsvorm ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar dat in functioneel opzicht deel uitmaakt van het hoofdgebouw.

de uitoefening van een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, (waaronder in ieder geval kinderopvang wordt verstaan) dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend en dat een ruimtelijke uitstraling heeft dat met die woonfunctie in overeenstemming is. Deze functie kan alleen worden uitgeoefend door de feitelijke bewoner(s) van het pand.

die voorzieningen, die direct of indirect samenhangen met de bestemmingen; Hieronder zijn in ieder geval begrepen, plastieken, standbeelden of andere kunstwerken in het openbaar gebied, kiosken, abri's, telefooncellen, nutsgebouwtjes voetgangersliften, straatmeubilair of daarmee vergelijkbare voorzieningen, ondergrondse en bovengrondse stallingsvoorzieningen voor (brom-, snor- en motor-) fietsen, ondergrondse en bovengrondse afvalvoorzieningen en parkeervoorzieningen voor auto's, met uitzondering van parkeergarages.

een installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in ene techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

gebied met bepaalde archeologische waarde, aangeduid als zone A (binnen de eerste stadsmuur en zones van 50 meter rondom vindplaatsen), zone B (tussen de eerste en tweede stadsmuur alsmede historische dorpskernen) of zone C (buiten de tweede stadsmuur), waarbinnen respectievelijk verschillende ondergrenzen voor archeologisch onderzoek gelden, als omschreven in de beleidsnota “Springlevend Verleden Maastricht 2008” alsmede in deze regels.

een bijgebouw bij een woning, dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met die woning en waar een gedeelte van de huishouding, zoals gehuisvest in die woning, uit een oogpunt van mantelzorg is ondergebracht.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

1. a. bij bouwwerken: aanwezig c.q. in aanbouw op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan, tenzij in de regels anders is bepaald.
2. b. bij gebruik: aanwezig op het moment van het van kracht worden van het betreffende gebruiksverbod, tenzij in de regels anders is bepaald.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een gebouw, behorende bij en dienstbaar aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw, dat qua verschijningsvorm en in functioneel opzicht ondergeschikt is aan dat hoofdgebouw.

Alle effecten die het gevolg zijn van veranderingen van en / of aan de fysische bodemkarakteristieken, lager dan 0,40 meter onder maaiveld.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een boven het peil gelegen en doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen binnenwerks is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder en dat een maximale hoogte heeft van 3,5 meter.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een dakconstructie vrijstaand zonder wanden dan wel aan maximaal drie zijden begrensd door de gevels van belendende gebouwen, die niet wordt aangemerkt als een gebouw.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie (deels) boven de oorspronkelijke nok uitkomt en de onderzijden van de constructie in één of beide dakvlak(ken) is (zijn) geplaatst.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Het oppervlak gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingswanden die de desbetreffende ruimte of groep van ruimtes omhullen.

gebouwen, terreinen of objecten die volgens de Wet geluidhinder als geluidgevoelig object worden beschouwd; hieronder worden verstaan woningen, geluidgevoelige terreinen en andere geluidgevoelige gebouwen.

een woning in een gebouw dat twee of meer geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen bevat.

Objecten en structuren van vóór 1830, zoals kastelen, historische landhuizen, molens, kloosters, hoeves, vestingwerken.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen, dan wel gelet op de bestemming als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

het verhuren van onzelfstandige woonruimte.

het anders dan bedrijfsmatig bieden van zorg aan een of meer leden van een huishouding, die hulpbehoevend is of zijn op fysiek, psychisch en/of sociaal vlak.

voorzieningen ten dienste van openbaar en semi-openbaar nut, zoals transformatorgebouwen, riolering, rioolgemalen, waterzuivering, de levering van elektriciteit, gas, water en warmte, voorzieningen voor de waterhuishouding en naar aard van nutsvoorzieningen of daarmee gelijk te stellen overige voorzieningen.

een gedeelte van een gebouw dat niet als een bouwlaag wordt aangemerkt en maximaal 1,50 meter boven peil is gelegen, tenzij in de regels een andere maat is aangegeven.

voor verblijf geschikte, al dan niet aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voer- en vaartuigen, waaronder begrepen woonschepen, caravans, kampeerauto's, alsook tenten, schuilhutten en keten, al dan niet ingericht ten behoeve van recreatief buitenverblijf voor zover deze niet als bouwwerken zijn aan te merken.

de in de gemeente Maastricht geldende parkeernormen, zoals opgenomen in de door de raad d.d. 25-07-2021 vastgestelde 'Nota parkeernormen 2021'.

1. a. voor gebouwen waarvan de hoofdtoegang (of die) onmiddellijk aan een weg grenzen: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang of
2. b. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.

een voor het publiek toegankelijke gebouw of een gedeelte van een gebouw, in welk gebouw of welk gedeelte, handelingen, vertoningen en/of voorstellingen van erotische en/of pornografische aard plaatsvinden. Hieronder wordt mede begrepen een sekswinkel zijnde een gebouw of een gedeelte van een gebouw, welk gebouw of welk gedeelte, is bestemd en/of wordt gebruikt voor het bedrijfsmatig te koop en/of te huur aanbieden, waaronder mede begrepen uitstalling, verkopen, verhuren en/of leveren van seksartikelen. Ook een prostitutiebedrijf is hieronder begrepen. Seks- en of pornobedrijf is een aparte functie en valt derhalve op geen enkele wijze onder enige andere functie c.q. bestemming, zoals bedoeld, dan wel omschreven in dit bestemmingsplan.

de omvang van de bodemverstoring respectievelijk de omvang van het gebied, welk gebied onderwerp is van een omgevingsvergunning voor het opheffen van het planologisch strijdig gebruik als bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

de lijn waarin de voorgevel van het hoofdgebouw is gelegen, alsmede het verlengde daarvan.

een (gedeelte van een) gebouw, dat dient voor de huisvesting van één huishouden; (toetsen nota woningsplitsing).

omzetting van een woning naar één of meer wooneenheden voor kamergewijze verhuur; hieronder wordt tevens verstaan het toevoegen van wooneenheden aan bestaande gevallen van woningomzetting.

het bouwkundig en functioneel splitsen van een zelfstandige woning in twee of meer zelfstandige woningen.

bouwwerk, waarop antenne-installaties worden geplaatst.

ruimte(n) van aanzienlijke omvang in een gebouw die geheel is (zijn) afgedekt met schuine daken en die in functioneel opzicht deel uitmaakt van (de) daaronder gelegen bouwlaag of bouwlagen.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/ofhet hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons, overstekende daken en regenpijpen e.d. buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in de vorm van gestapelde woningen;
2. b. aan-huis-verbonden beroepen;
3. c. tuinen, erven en verhardingen;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
6. f. parkeervoorzieningen en bijbehorende ontsluiting;
7. g. additionele voorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde:

1. a. in artikel 3.2.2 onder d voor de uitbreiding van een hoofdgebouw, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

1. 1. Uitbreiding is uitsluitend toegestaan aan de achtergevel van het hoofdgebouw.
2. 2. De uitbreiding mag niet onaanvaardbaar zijn vanuit stedenbouwkundig oogpunt.
3. 3. Er mogen geen belemmeringen zijn vanuit milieuhygiënisch oogpunt
4. 4. De diepte van het hoofdgebouw mag na uitbreiding niet meer bedragen dan 15 m.
5. 5. in artikel 4.2.4 onder b voor het bouwen van erf- en terreinafscheidingen hoger dan 1 m respectievelijk 2 m, mits geen afbreuk wordt gedaan aan de verkeersveiligheid en er geen stedenbouwkundige bezwaren bestaan.

De voor 'Waarde – Maastrichts Erfgoed' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van het op die gronden aanwezige cultureel erfgoed. Deze gronden hebben de aanduiding 'specifieke vorm van waarde – archeologische zone c' (swr – c).

Op de gronden met de aanduiding 'specifieke vorm van waarde – archeologische zone c' mag uitsluitend worden gebouwd indien:

1. a. bebouwing mogelijk is krachtens de onderliggende bestemming, en;
2. b. de bouwwerken en bouwwerkzaamheden en de gevolgen hiervan aantoonbaar niet leiden tot een verstoring van archeologisch materiaal.

Op de gronden met de aanduiding 'specifieke vorm van waarde – archeologische zone c' is het verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:

1. a. werken of werkzaamheden met een bodemverstorende werking op een grotere diepte dan 0,4 m onder maaiveld, waartoe ook wordt gerekend: woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, aanleggen van drainage, ontginnen alsmede het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, voet-, ruiter- of rijwielpaden, banen of parkeergelegenheid en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen;
2. b. het graven, aanleggen, verbreden of dempen van watergangen of vijvers;
3. c. het verlagen of het verhogen van het waterpeil;
4. d. het aanbrengen van ondergrondse transport-, energie-, telecommunicatie- of andere leidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur;
5. e. het bebossen van gronden die op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan niet als bosgrond kunnen worden aangemerkt;
6. f. het rooien van bos of boomgaard, waarbij de stobben worden verwijderd;
7. g. het aanleggen van een boomgaard;
8. h. het scheuren van grasland;
9. i. werken die leiden tot inklinking van de bodem, voor zover dit aantoonbaar leidt tot verstoring van het archeologisch bodemarchief in situ.

Voor zover geen omgevingsvergunning is vereist voor bouwactiviteiten is het verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning werkzaamheden uit te voeren waarmee grondverzet gepaard gaat ter voorbereiding op bouwactiviteiten.

1. a. Op de gronden met de aanduiding 'specifieke vorm van waarde – archeologische zone c' is het verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning bouwwerken geheel of gedeeltelijk af te breken, indien dit een bodemverstorende werking op een grotere diepte dan 0,4 m onder maaiveld heeft. Voor zover de sloopwerkzaamheden, dan wel de gevolgen van deze werkzaamheden, kunnen leiden tot een verstoring van archeologisch materiaal kunnen aan de omgevingsvergunning de volgende regels worden verbonden:

1. 1. de verplichting tot een door Burgemeester en Wethouders bepaalde wijze van slopen;
2. 2. de verplichting de sloop te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologie die voldoet aan door Burgemeester en Wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.

2. b. Geen verstoring van archeologisch materiaal in de zin van het bepaalde in artikel 6.2 onder b en artikel 6.3 vindt plaats indien:
   1. 1. door bodemingrepen of werkzaamheden bodemverstoring plaatsvindt op minder dan 0,4 m onder maaiveld;
   2. 2. het bouwplan of de bouwplannen uitsluitend betrekking heeft of hebben op verandering of vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de bestaande bebouwde oppervlakte gehandhaafd blijft en de bestaande fundering niet wordt gewijzigd en/of uitgebreid;
   3. 3. de sloop een omvang heeft van minder dan 2.500 m².

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Het splitsen van woningen is niet toegestaan.

1. a. Op plaatsen waar hoofd- en bijgebouwen zijn of gelijktijdig worden gebouwd mag eveneens ondergronds gebouwd worden tot een bouwdiepte van 5 meter, direct aansluitend mogen in- dan wel uitritten ten behoeve van de ondergrondse bouwwerken worden gebouwd.
2. b. Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd bij omgevingsvergunning af te wijken van het plan voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken op andere locaties dan onder het hoofdgebouw of bijgebouw mits hierdoor de in het gebied aanwezige waarden niet onevenredig worden aangetast.

Het bouwen van antennemasten en zendmasten is niet toegestaan.

Onder strijdig gebruik, als bedoeld in artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening, wordt in ieder geval verstaan het gebruik van gronden, gebouwen, bouwwerken en onderkomens ten behoeve van een seksinrichting en/of escortbedrijf, raamprostitutie en straatprostitutie.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken:

1. a. van de in deze regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages.
2. b. van deze regels en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft;
3. c. van deze regels en toestaan dat het bouwvlak in geringe mate wordt overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. d. van deze regels ten behoeve van de overschrijding van de voorgevellijn voor de bouw van een luifel aan de voorgevel van een hoofdgebouw, geen woning zijnde, met dien verstande dat:

1. 1. de overschrijding van de voorgevellijn niet meer mag bedragen dan 2 m;
2. 2. de bouwhoogte van de luifel niet meer mag bedragen dan de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw;
3. 3. er geen bezwaren bestaan vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid.

5. e. van deze regels en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, met dien verstande dat:
   1. 1. de inhoud per gebouwtje niet meer dan 50 m3 mag bedragen;
   2. 2. de bouwhoogte niet meer dan 3,5 m mag bedragen;
6. f. van deze regels ten aanzien van de maximaal toegestane bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot:
   1. 1. ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, tot niet meer dan 40 m;
   2. 2. ten behoeve van waarschuwings- en/of communicatiemasten tot niet meer dan 50 m;
   3. 3. ten behoeve van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot niet meer dan 10 m;
7. g. van deze regels en toestaan dat antennemasten en zendmasten worden gebouwd met dien verstande dat:

1. 1. de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 50 meter;
2. 2. er wordt voldaan aan het gemeentelijk antennebeleid zoals verwoord in het Antennebeleid 2009/UMTS Nota 2009 of diens rechtsopvolgers.

8. h. van deze regels ten aanzien van de maximaal toegestane bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van een overschrijding van deze maximaal toegestane bouwhoogte voor plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, lichtkappen en technische ruimten, met dien verstande dat:

1. 1. de maximale oppervlakte van de vergroting niet meer mag bedragen dan 10% van het betreffende platte dakvlak of de horizontale projectie van het schuine dakvlak;
2. 2. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 1,25 maal de maximaal toegestane bouwhoogte van het betreffende gebouw.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van een overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. Deze overschrijding mag niet meer bedragen dan 3 meter.

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is de procedure als vervat in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) van toepassing.

Bij het stellen van nadere eisen dient bij de voorbereiding van het betreffende besluit de volgende procedure te worden gevolgd:

1. a. het ontwerp van het besluit met bijbehorende stukken ligt gedurende zes weken ter inzage;
2. b. Burgemeester en wethouders maken de terinzagelegging tevoren in één of meer in de gemeente verspreid wordende dag- en/of nieuwsbladen bekend;
3. c. in het voorkomende geval wordt tevens de aanvrager van de omgevingsvergunning, naar aanleiding waarvan de nadere eisen worden gesteld, tevoren schriftelijk in kennis gesteld van de terinzagelegging;
4. d. de bekendmaking houdt mededeling in van de bevoegdheid voor belanghebbenden om gedurende de termijn van terinzagelegging schriftelijk zienswijzen omtrent het ontwerpbesluit in te dienen bij burgemeester en wethouders;
5. e. Burgemeester en wethouders nemen zo spoedig mogelijk een beslissing. De beslissing is, als tegen het ontwerpbesluit zienswijzen zijn ingediend, gemotiveerd.

Met betrekking tot de voorbereiding van een wijziging van het plan ingevolge artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening door burgemeester en wethouders, is Afdeling 3.4 (Uniforme openbare voorbereidingsprocedure) van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing.

Waar in dit plan wordt verwezen naar andere wettelijke regelingen, wordt geduid op de regelingen zoals die luidden op het tijdstip van de vaststelling van het bestemmingsplan.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk teniet is gegaan.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig, in afwijking van het bepaalde onder a., een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het bepaalde onder a. met maximaal 10%;
3. c. Het bepaalde onder a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a., te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. Indien het gebruik, als bedoeld onder a., na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. Het bepaalde onder a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: de regels behorende bij het bestemmingsplan 'Kopblok Balijeweg' van de gemeente Maastricht.

In het verleden stonden er aan het uiteinde van de Balijeweg-Populierweg (ook wel Kop Balijeweg genoemd) 18 woningen die in de jaren '50 zijn gebouwd. Niet alleen waren deze woningen verouderd, de woningvraag is ook veranderd over de jaren heen. Ondertussen zijn deze woningen reeds gesloopt. De voorgenomen ontwikkeling omvat de bouw van een modern levensloopbestendig appartementengebouw met 23 wooneenheden. Dit appartementengebouw zal niet alleen invulling geven aan de veranderende vraag maar ook voldoen aan de eisen en wensen van deze tijd.

Om de bouw van het appartementencomplex juridisch-planologisch mogelijk te maken moet een bestemmingsplan procedure worden doorlopen.

Het ter plaatse geldende bestemmingsplan staat geen nieuwe woningen toe. Ook voorziet het geldende bestemmingsplan niet in gestapelde woningen en past het initiatief ook niet binnen de ter plaatse opgenomen bouwvlakken. Deze worden gewijzigd in voorliggend bestemmingsplan.

Overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) worden door middel van de op de verbeelding aangegeven bestemmingen en daarop betrekking hebbende regels de in het plan begrepen gronden voor bepaalde doeleinden aangewezen. Daarbij worden regels gegeven voor het bouwen van bouwwerken en voor het gebruik van de bouwwerken en onbebouwde gronden. De juridische regeling wordt opgebouwd conform de SVBP 2012, de landelijke standaard voor het vervaardigen van bestemmingsplannen, die bij de invoering van het nieuwe Bro als verplichte opbouw is opgenomen. Daarnaast wordt, aanvullend op de landelijke standaarden, waar mogelijk gebruik gemaakt van het Handboek Ruimtelijke Plannen van de gemeente Maastricht.

De structuur van bestemmingsplan 'Balijeweg’ dient conform artikel 3.3.2 van het Bro te voldoen aan de “Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen” (SVBP 2012). Dit houdt in dat de verschijningsvorm van een bestemmingsplan en een aantal begrippen zijn gestandaardiseerd. Het bestemmingsplan bestaat formeel uit twee juridische onderdelen:

1. 1. een verbeelding (een digitaal GML-bestand met een specifiek nummer, in dit geval NL.IMRO.0935.bpKopblokBalijeweg-vg01;
2. 2. regels; deze regels zijn in de SVBP 2012 zoveel mogelijk gestandaardiseerd (o.a. volgorde, indeling, benaming, begripsbepalingen, overgangsbepalingen en de slotbepaling).

Op de verbeelding zijn, met bijbehorende verklaringen, de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangegeven. De verklaringen leggen een verbinding tussen de op de verbeelding aangegeven bestemmingen en de regels. De verbeelding is opgebouwd volgens de landelijke richtlijn SVBP2012 en bestaat uit één kaart.

Naast deze juridische onderdelen is ook de toelichting onderdeel van het bestemmingsplan. Dit onderdeel is echter niet juridisch bindend.

De projectlocatie is aan de noordzijde van het centrum van Maastricht gelegen, in de wijk Limmel. Navolgende afbeelding geeft de ligging van de projectlocatie weer in groter verbond. De projectlocatie is rood omcirkeld.

Ligging projectlocatie in groter verband (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Het project gebied valt volledig onder het vigerende bestemmingsplan 'Maastricht Noordoost' welke is vastgesteld op 13 januari 2015. Ter hoogte van de projectlocatie gelden de volgende bestemmingen en aanduidingen:

• Enkelbestemming 'Wonen';
• Dubbelbestemming 'Leiding - Hoogspanningsverbinding';
• Dubbelbestemming 'Waarde - Maastrichts Erfgoed';
• Functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde - archeologische zone c';
• Maatvoering 'Maximum aantal bouwlagen: 2';
• Gebiedsaanduiding 'Geluidzone industrie'.

Overige bestemmingsplannen welke geldig zijn ter plaatse van de projectlocatie zijn:

• Facetbestemmingsplan Short Stay (vastgesteld op 5 januari 2016);
• Facetbestemmingsplan Parkeren (vastgesteld op 29 mei 2018);
• Facetbestemmingsplan Woningsplitsing en woningomzetting (vastgesteld op 28 mei 2019).

De facetbestemmingsplannen voorzien enkel in een specifieke toegevoegde set regels en gelden voor het gehele plangebied. In de afbeelding hierna zijn de ter plaatse geldende bestemmingen van bestemmingsplan 'Maastricht Noordoost' opgenomen.

Uitsnede vigerend bestemmingsplan met projectlocatie rood omcirkeld (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Ter plaatse van het plangebied vigeert de bestemming 'Wonen'. Binnen deze bestemming zijn de gronden bedoeld voor:

1. a. wonen in de vorm van woningen;
2. b. wonen in de vorm van gestapelde woningen ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' [gs];
3. c. detailhandel, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel' (dh);
4. d. een bedrijf tot en met categorie 2 van bijlage 1 (Staat van Bedrijfsactiviteiten), uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf' (b);
5. e. horeca van categorie 2, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 2' (h=2);
6. f. horeca van categorie 3, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 3' (h=3);
7. g. kantoren, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'kantoren' (k);
8. h. maatschappelijke voorzieningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk' (m);
9. i. opslag ten behoeve van een bouwbedrijf, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘opslag (op)’;
10. j. garageboxen, uitsluitende ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - garageboxen' (sv-gb);
11. k. een sportcentrum, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'sportcentrum' (spc);
12. l. verkeer, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'verkeer' (v);
13. m. een woonwagenstandplaats, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'woonwagenstandplaats' (wp);
14. n. kamerverhuur ten behoeve van maximaal zes kamers, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen-kamerverhuur 6' (sw-kv6);
15. o. een onderdoorgang, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang' [ond];
16. p. een dakterras, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dakterras' [sba-dt];
17. q. aan-huis-verbonden beroepen;
18. r. tuinen, erven en verhardingen;
19. s. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
20. t. groenvoorzieningen;
21. u. parkeervoorzieningen.

Voorliggend initiatief past niet binnen deze bestemming aangezien gestapeld wonen niet is toegestaan. Daarnaast overschrijdt het initiatief de geldende maatvoeringseis van maximaal 2 bouwlagen.

Het plangebied is tevens gelegen binnen de dubbelbestemmingen 'Waarde - Maastrichts erfgoed' en 'Leiding - Hoogspanningsverbinding' en deels binnen de gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie'.

Binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Maastrichts erfgoed' is archeologisch onderzoek noodzakelijk. In paragraaf 4.4 wordt hier op in gegaan.

Binnen de dubbelbestemming 'Leiding - Hoogspanningsverbinding' is de realisatie van woningen niet direct toegestaan. Burgemeester en wethouders kunnen middels een omgevingsvergunning afwijken van de bouwregels mits de belangen en de veiligheid van de bovengrondse hoogspanningsverbinding niet worden geschaad. Er kan slechts afgeweken worden van de bouwregels indien vooraf advies wordt ingewonnen bij de leidingbeheerder waaruit blijkt dat de belangen van de leidingbeheerder niet worden geschaad.

In voorliggend geval is er niet langer sprake van een bovengrondse hoogspanningsverbinding. De hoogspanningsverbinding is reeds ondergronds gelegd.

Binnen de gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie' ' is de realisatie van woningen niet direct toegestaan. Burgemeester en wethouders kunnen middels een omgevingsvergunning afwijken van de bouwregels, mits ter plaatse een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden gerealiseerd en er geen sprake is van een aantasting van de geluidsruimte voor de industrie en dit niet leidt tot extra beperkingen voor de (bedrijfsvoering van de) desbetreffende industrie.

Middels een onderzoek dient te worden aangetoond dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. In paragraaf 4.2.2.2 wordt hier op in gegaan.

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige en toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 behandelt het vigerende beleid op zowel rijks-, provinciaal-, als gemeentelijke niveau. Hoofdstuk 4 bevat een beschrijving van de relevante uitvoeringsaspecten en verantwoord (al dan niet met behulp van uitgevoerde onderzoeken) de voorgenomen ingreep. Getoetst wordt of de ingreep voldoet aan de sectorale wetgeving , bijvoorbeeld op het gebied van bodem, akoestiek en externe veiligheid. Hoofdstuk 5 omvat de haalbaarheid van het plan en in hoofdstuk 6 worden de juridische aspecten behandeld.

De projectlocatie is aan de noordzijde van het centrum van Maastricht gelegen, in de wijk Limmel. De kop van de Balijeweg ligt aan het kruispunt met de Populierweg en de Balijeweg. Het perceel waar op de voorgenomen ontwikkeling zal gaan plaatsvinden staat kadastraal bekend als Gemeente Maastricht, sectie G, nummer 3114. In de huidige situatie ligt het terrein braak. In het verleden waren er 18 rijwoningen aanwezig ter plaatse van het plangebied. De woningen voldeden niet langer aan de eisen en wensen van Servatius en zijn daarom gesloopt. In navolgende afbeelding is een vooraanzicht van de huidige situatie weergegeven.

Foto van projectlocatie

In de directe omgeving van het plangebied liggen woningen, de Maas, het spoor en een aantal bedrijfskavels.

Uitsnede omgeving projectlocatie met indicatie aanwezige structuren

(Bron: MapGear B.V.)

Het plan voornemen bestaat om op de projectlocatie een appartementengebouw met 23 nieuwe wooneenheden te realiseren. Deze woningen zullen verspreid worden over 3 bouwlagen, en voldoen aan de huidige wet en regelgeving en voldoen aan de wensen en eisen van deze tijd. Om het appartementengebouw te kunnen realiseren zijn de voormalige woningen wel eerst gesloopt. Navolgende afbeelding bevat de stedenbouwkundige schets voor de voorgenomen ontwikkeling.

Plan ontwerp juni 2022

Ter plaatse van het plangebied wordt een appartementencomplex gerealiseerd met in totaal 23 middenhuur appartementen met een oppervlak van circa 85 m² GBO. Alle appartementen worden voorzien van een buitenruimte.

In het kader van de stedenbouwkundige opzet is er rekening gehouden met de omringende bebouwing en bouwhoogte. Aangezien voorliggend plangebied op een zichtlocatie ligt is het van belang dat het ontwerp goed wordt ingepast in de directe omgeving.

Het nieuwe pand bestaat uit een U-vorm in 3 bouwlagen (begane grond t/m 2e verdieping). Met 3 bouwlagen sluit het gebouw aan op de bestaande rijwoningen ten westen van het plangebied. De kop van het gebouw heeft een verhoogde 2e verdieping waarmee een accent op deze kop wordt gerealiseerd. Door de rooilijnen van de U-vorm sluiten de twee gebouwdelen aan de Balijeweg en Populierweg aan de rijwoningen.

Omdat tussen het gebouw en de rijwoningen de ontsluiting, parkeerplaatsen en groen worden gerealiseerd ontstaat er voldoende afstand tussen de bestaande en nieuwe woningen.

De begane grond appartementen en de buitenruimte tussen de appartementen liggen ca. 0,5 m boven maaiveld om meer privacy voor de bewoners te creëren.

Impressie kop van het gebouw

Binnen het plangebied zijn 23 wooneenheden, 12 parkeerplaatsen en een binnentuin voorzien. Het gebied zal als privé-woonerf in gebruik worden genomen.

In de nieuwe situatie is er geen oppervlaktewater aanwezig. De ruimte rondom de appartementengebouwen krijgt een groene inrichting in de vorm van gras en beplanting. Daarnaast wordt in het binnengebied van de appartementen op de begane grond een eigen buitenruimte voor het appartementengebouw gerealiseerd met een groene inrichting.

Tussen het appartementengebouw en de bestaande rijwoningen worden de ontsluiting van het gebied en de parkeerplaatsen van het appartementen gebouw gerealiseerd. Het plangebied wordt ontsloten op de bestaande wegen Balijeweg en Populierweg. De inrit voor het parkeerterrein ligt aan de Balijeweg. De verbinding vanuit de Populierweg betreft een langzaamverkeersverbinding.

De rooilijn van de kopgevel ligt verder terug dan in de oorspronkelijke situatie (gesloopte bebouwing). Dit heeft als groot voordeel dat de kruising Balijeweg-Populierweg een stuk overzichtelijker wordt. Dit komt ten goede aan de verkeersveiligheid.

Naast de parkeerplaatsen binnen het plangebied zal ook gebruik gemaakt worden van de reeds bestaande parkeerplaatsen in de openbare ruimte ten behoeve van de voormalige woningen.

In paragraaf 4.13 is de berekening van de verkeersgeneratie en parkeerbehoefte opgenomen.

Een duurzame en gezonde leefomgeving is belangrijk voor het goed functioneren van mens en natuur. Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het van belang te werken aan instandhouding of verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving en moet schade en overlast voorkomen worden. Daarbij moet rekening worden gehouden met toekomstige veranderingen, verwachtingen en onzekerheden; denk daarbij aan klimaatveranderingen, technologische doorbraken en politieke onzekerheid. Goede stedenbouwkundige plannen en bouwplannen geven hieraan een passende invulling. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in energietransitie en klimaatbestendigheid.

Nederland heeft de ambitie om in 2050 energieneutraal te zijn en om de uitstoot van CO₂ drastisch te verminderen. Om dit te kunnen realiseren zijn grote en kleine veranderingen nodig: de energietransitie. De omschakeling van het gebruik van fossiele brandstoffen naar meer duurzame vormen van energie is de grootste omslag, maar we zullen er ook bewust van moeten zijn dat we anders moeten gaan kijken naar ons energieverbruik. De energietransitie heeft ook een ruimtelijke inslag: het bestaand stedelijk gebied en buitengebied moeten (steden)bouwkundig worden aangepast en nieuwe ontwikkelingen worden toekomstbestendig ontwikkeld.

Onderhavig plan draagt op de volgende wijzen bij aan de energietransitie:

• de woningen worden 'aardgasvrij' gebouwd;
• er wordt onderzocht om restwarmte uit het riool (Riothermie) te gebruiken als bron voor de warmtepomp. In de uitwerking zal blijken of dit rendabel is voor de toekomstige bewoners.
• de woningen worden volgens het BENG-principe gebouwd;
• parkeervoorzieningen elektrische auto's (laadfaciliteit).

Klimaatverandering is merkbaar en heeft steeds meer een effect op ons dagelijks leven. De zomers worden langer, heter en droger, en áls er regen valt dan komt die vaak in grote hoeveelheden. De winters worden warmer en natter. Dit heeft effect op het woon- en leefklimaat door hittestress, periodes van droogte en een verandering van de biodiversiteit. Door met het stedenbouwkundig plan en bouwplan rekening te houden met het veranderende klimaat, kan overlast worden voorkomen en is er sprake van een klimaatbestendige ontwikkeling.

Onderhavig plan voorziet hier op de volgende wijze in:

• waterinfiltratie zo veel als mogelijk op het terrein/ in het groen;
• waar mogelijk groene / bruine daken;
• zo min mogelijk verharding / halfverharding;
• aantrekkelijk verblijfsklimaat voor de gebruikers, gebiedseigen planten en dieren;
• groen / bomen aanleggen ten behoeve van opname van stikstof en CO₂, het vast houden van water en het tegengaan van hittestress.

Vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft het Rijk de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld als opvolger van de SVIR. In dit strategisch beleidsdocument schetst de overheid een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Nederland staat de komende jaren voor grote opgaven: de bouw van 1 miljoen nieuwe woningen, duurzame energie opwekken, klimaatverandering, en de overgang naar een circulaire economie vragen meer ruimte dan er beschikbaar is. Daarom moeten er keuzes worden gemaakt om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig, gezond en welvarend te houden. In dit licht zijn de NOVI de nationale belangen opnieuw gedefinieerd:

• Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving
• Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit
• Waarborgen en versterken van grensoverschrijdende en internationale relaties
• Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving
• Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften
• Waarborgen en realiseren van een veilig robuust en duurzaam mobiliteitssysteem
• In stand houden en ontwikkelen van de hoofdinfrastructuur voor mobiliteit
• Waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving
• Zorg dragen voor nationale veiligheid en ruimte bieden voor militaire activiteiten
• Beperken van klimaatverandering
• Realiseren van een betrouwbare, betaalbare en veilige energievoorziening die in 2050 CO2-arm is en de daarbij benodigde infrastructuur
• Waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen
• Realiseren van een toekomstbestendige circulaire economie
• Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit)
• Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater
• Waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat
• Realiseren en behouden van een kwalitatief hoogwaardige digitale connectiviteit
• Ontwikkelen van een duurzame voedsel- en agroproductie
• Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang
• Verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit
• Ontwikkelen van een duurzame visserij.

Relevantie voor het plan

Het voorgenomen initiatief is in lijn met de omgevingsvisie en draagt zorg voor een de uitbreiding van de woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften. Bij de planvorming wordt rekening gehouden met de diverse milieuaspecten, landschap, water, natuur en cultuurhistorie, geheel in lijn met de NOVI.

De structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een totaalbeeld van het huidige ruimtelijke en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. Centrale doel van de SVIR is Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028). Dit gebeurt aan de hand van drie deeldoelen waaraan 13 nationale belangen zijn gekoppeld. Het Rijk is verantwoordelijk voor het veiligstellen van de deze 13 nationale belangen.

De SVIR kent een realisatieparagraaf, waarin per nationaal belang de aanpak is uitgewerkt op basis van lopende en voorziene projecten. Voor het juridisch borgen van de nationale belangen uit de SVIR heeft het Rijk, op basis van de Wro, twee besluiten waarmee dat mogelijk is:

het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro): het Barro geeft de juridische kaders die nodig zijn om het vigerend ruimtelijk rijksbeleid te borgen, met daarin vooralsnog opgenomen de volgende nationale belangen:

• Rijksvaarwegen;

• Project Mainportontwikkeling Rotterdam;
• Kustfundament;
• Grote rivieren;
• Waddenzee en waddengebied;
• Defensie;
• Hoofdwegen en landelijke spoorwegen;
• Elektriciteitsvoorzieningen;
• Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen;
• Ecologische hoofdstructuur;
• Primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
• IJsselmeergebied;
• Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro): het Bro stelt vanuit de Rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden.

De SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Deze zullen worden opgenomen in het Barro. Van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect, (dat wil zeggen door tussenkomst van de provincie), door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmingsplannen.

Relevantie voor het plan

Voor onderhavig plan bevat het SVIR geen kaderstellende uitspraken. De voorgenomen ontwikkeling is daarom niet in strijd met het SVIR.

De ladder van duurzame verstedelijking is per 1 oktober 2012 in het Bro opgenomen. Medio 2017 is de ladder op een beperkt aantal onderdelen inhoudelijk gewijzigd. Nog steeds dienen nieuwe stedelijke ontwikkelingen op basis van deze ladder te worden gemotiveerd en afgewogen met oog voor de ruimtevraag, de beschikbare ruimte en de ontwikkeling van de omgeving waarin het plangebied ligt. Onderhavig plan bevat een nieuwe stedelijke ontwikkeling op een locatie waar al sprake is van dezelfde stedelijke functie (wonen).

In de SVIR wordt sterk benadrukt dat de concurrentiekracht van Nederland verbeterd moet worden. Bij deze concurrentiekracht gaat het niet alleen om kwalitatief hoogwaardige ruimte voor werken, verplaatsen en wonen (waaronder differentiatie in woonmilieus, het belang van openbaar vervoer voor de stedelijke regio en multimodaliteit ten behoeve van logistiek).

Jurisprudentie

Alvorens te toetsen aan de Ladder dient te worden vastgesteld of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Dit begrip is in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. Bro gedefinieerd als ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Ten aanzien van de tot dusver gevormde jurisprudentie ten aanzien van het begrip 'stedelijke ontwikkeling' blijkt dat de omvang van de ontwikkeling een rol speelt. Is sprake van een kleinschalige ontwikkeling, dan kan weliswaar sprake zijn van een stedelijke ontwikkeling, maar kan dergelijke ontwikkeling als te kleinschalig worden aangemerkt om te worden aangemerkt als stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. Bro. In de literatuur wordt bij voorziene ontwikkelingen met betrekking tot woningbouw gesproken over een daadwerkelijke ondergrens. Volgens vaste jurisprudentie zijn elf woningen (welke op één dezelfde locatie worden gerealiseerd) het maximale aantal woningen wat door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) als te kleinschalig wordt geacht om als een stedelijke ontwikkeling te kunnen worden gekwalificeerd (ABRvS 18 november 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3542, r.o. 8.2.). Het minimale aantal woningen wat gerealiseerd moet worden (op dezelfde locatie) om als stedelijke ontwikkeling te worden gekwalificeerd is aldus twaalf (ABRvS 22 juli 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2329, r.o. 6.3).

Voorliggend plan voorziet in de sloop van 18 woningen en de realisatie van 23 woningen waardoor per saldo sprake is van een toename van maximaal 5 woningen. De gestelde grens in de aangehaalde uitspraak wordt niet overschreden. Verdere toetsing is derhalve niet aan de orde.

Relevantie voor het plan

Voorliggend plan is passend binnen het Rijksbeleid.

Net als het Rijk (zie paragraaf 4.1.1) werkt ook de provincie Limburg, vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet, aan een Omgevingsvisie. Deze is in december 2020 door Gedeputeerde Staten vastgesteld en vervangt het POL. In de visie geeft de provincie aan hoe ze wil inspelen op de belangrijkste hoofdopgaven voor de komende jaren:

• het realiseren van een aantrekkelijke, sociale gezonde en veilige leefomgeving in zowel stedelijk/bebouwd gebied als het landelijk gebied
• een toekomstbestendige innovatieve en duurzame economie en landbouwtransitie
• klimaatadaptatie en energietransitie.

Daarbij hanteert de provincie een aantal Limburgse principes

• streven naar een inclusieve gezonde en veilige samenleving die uitnodigt tot ontmoeten, recreëren en maatschappelijke betrokkenheid
• De kenmerken en identiteit van gebieden staan centraal. Een gebiedsgerichte aanpak is de basis voor samenwerking met andere partijen en initiatiefnemers en er is dus ruimte voor maatwerk.
• Meer stad, meer land. Variatie in gebieden moet gekoesterd worden. Stedelijke functies worden geconcentreerd in compacte steden en landelijke gebieden worden als tegenhanger van de drukke stedelijke gebieden ontwikkeld
• Zorgvuldig omgaan met de ruimte en voorraden, zowel onder- als bovengronds. Inzetten op sociaaleconomische ontwikkeling zonder vraagstukken af te wentelen naar volgende generaties (voorzorgsbeginsel).

Op basis van deze principes is vervolgens een aantal provinciale belangen gedefinieerd, waaronder ook voor wonen: de provincie Limburg streeft naar een woning voorraad die aansluit bij de eisen en wensen van nu en de toekomst. De woonvraag verandert waardoor het woningaanbod niet altijd aansluit op de vraag. Door het in balans brengen van vraag en aanbod kan een tekort aan woningen voor bepaalde doelgroepen worden voorkomen. Daarnaast heeft dit een positief effect op ongewenste leegstand met de bijbehorende ondermijnings- en leefbaarheidsproblemen.

Door in samenhang naar woonopgaves te kijken, wordt op wijk- / buurtniveau de juiste verbindingen gelegd tussen sociale en fysieke woonopgaven (wonen, zorg, welzijn en leefbaarheid) en een duurzame, veilige en gezonde leefomgeving met gevarieerde woonmilieus.

Relevantie voor het plan

De realisatie van 23 nieuwe woningen voor verschillende doelgroepen zorgt voor een goede aanvulling op de bestaande woningvoorraad. Tevens wordt goed omgegaan met de ruimtevoorraad aangezien het plangebied een inbreidingslocatie betreft binnen het bestaand stedelijk gebied. Het plan sluit aan op de doelen uit het POVI.

De Omgevingsverordening Limburg 2014 was een samenvoeging van de Provinciale milieuverordening, de Wegenverordening, de Waterverordening en de Ontgrondingenverordening. De Omgevingsverordening Limburg is op 1 januari 2011 in werking getreden. In 2014 is de Omgevingsverordening gewijzigd, vanwege de vaststelling van het POL 2014, waarin is bepaald dat er een nieuw hoofdstuk Ruimte aan de Omgevingsverordening wordt toegevoegd. Dat hoofdstuk Ruimte is gericht op de doorwerking van het ruimtelijke beleid van POL 2014 naar gemeentelijke ruimtelijke plannen. Behalve de toevoeging van het hoofdstuk Ruimte zijn in de Omgevingsverordening Limburg 2014 ook de verordeningen Veehouderijen en Natura2000 (van oktober 2013) en Wonen Zuid-Limburg (van juli 2013) opgenomen. Hiermee zijn alle verordeningen die betrekking hebben op het omgevingsbeleid ondergebracht in één document.

Met de Omgevingsverordening Limburg 2014 wordt beoogd om de doorwerking van het provinciaal beleid naar gemeenten en andere partners te borgen. Het hoofdstuk Ruimte van de Omgevingsverordening Limburg 2014 is gebaseerd op artikel 4.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). In 2008 is het ruimtelijk ordeningsrecht grondig gewijzigd, met name waar het de onderlinge verhoudingen tussen de drie overheidslagen gemeente, rijk en provincie betreft. Eén van de meest in het oog springende veranderingen was het wegvallen van de goedkeuringsbevoegdheid van bestemmingsplannen. Met die goedkeuringsbevoegdheid kon de Provincie rechtstreeks invloed uitoefenen op de inhoud van bestemmingsplannen. Onder de huidige Wro is dat alleen nog mogelijk ten aanzien van die onderdelen van het ruimtelijk beleid, die in een zogenaamde ruimteverordening zijn ondergebracht. Dat betekent dat Provinciale Staten bewust moeten kiezen welke onderwerpen voor doorwerking via de verordening in aanmerking komen. In het hoofdstuk Ruimte (hoofdstuk 2) van de Omgevingsverordening 2014 zijn voor een beperkt aantal onderdelen van het POL-beleid regels opgenomen.

De ruimteverordening richt zich tot de gemeentebesturen. De instructies die in dit hoofdstuk staan moeten door de gemeentebesturen in acht worden genomen bij het opstellen van bestemmingsplannen en beheersverordeningen en bij het verlenen van omgevingsvergunningen. De ruimteverordening heeft dus geen rechtstreekse werking richting burgers en bedrijven, zoals dat voor de meeste andere hoofdstukken van de Omgevingsverordening 2014 wel het geval is.

Relevantie voor het plan
Het plangebied is gelegen binnen de aanduiding 'Duurzame verstedelijking'. De Omgevingsverordening stelt dat de Ladder voor duurzame verstedelijking van toepassing is. Een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient rekening te houden met het bepaalde in artikel 3.1.6 , tweede lid van het Besluit ruimtelijke ordening. Toetsing aan dit artikel vindt plaats in paragraaf 3.1.3 van deze toelichting.

Met de komst van de Omgevingswet is een nieuwe omgevingsverordening nodig die past binnen de kaders en het instrumentarium van de Omgevingswet. Het ontwerp van de Omgevingsverordening Limburg (2021) heeft van 7 juni tot en met 19 juli 2021 ter inzage gelegen. De vaststelling is in 2022 voorzien.

Hoewel het ontwerp van de Omgevingsverordening Limburg (2021) hoofdzakelijk een beleidsneutrale omzetting van de Omgevingsverordening Limburg 2014 is, staan er enkele nieuwe of inhoudelijk aanmerkelijk gewijzigde onderwerpen in. Het gaat hier om instructieregels aan gemeenten op het gebied van wonen, zonne-energie, na-ijlende effecten van de steenkoolwinning en huisvestingsnormen voor internationale werknemers.

Relevantie voor het plan

De ontwikkeling van de locatie tot woningbouwlocatie past ligt binnen het stedelijk gebied. Daarbinnen zijn voor deze ontwikkeling geen relevante wijzigingen op de Omgevingsverordening Limburg 2014 voorzien. Voorliggende ontwikkeling is passend binnen de Ontwerp Omgevingsverordening Limburg.

De structuurvisie Wonen Zuid-Limburg is op 8 september 2016 vastgesteld. De Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg (SVWZL) is een gezamenlijke, Zuid-Limburgse ruimtelijke visie op de woningmarkt, opgesteld door de 18 Zuid-Limburgse gemeenten, waaronder de gemeente Meerssen. Het doel van deze visie is het creëren van een excellent woon- en leefklimaat in Zuid-Limburg door een goed functionerende woningmarkt met aantrekkelijke, elkaar aanvullende woonmilieus. Dit is een voorwaarde voor het benutten van de economische potentie van de regio, een ambitie die Zuid-Limburg hoog in het vaandel heeft.

In de SVWZL staat de transformatieopgave centraal, dat wil zeggen de totale woningbehoefte op basis van het aantal huishoudens, rekening houdend met de huidige woningvoorraad en de leegstand. Hierbij is onderscheid gemaakt in drie woonsferen: stedelijk, sub-urbaan en landelijk. Voorliggend initiatief valt onder de woonsfeer ‘landelijk’. Ten aanzien van het afstemmen van vraag en aanbod wordt geconstateerd, dat in de landelijke woonsfeer de vraag en aanbod nu in redelijk evenwicht zijn, maar ontstaat op termijn een overschot.

Vanuit ruimtelijk oogpunt wordt aanbevolen om te kiezen voor ‘gestructureerde concentratie’, dat wil zeggen concentratie van ontwikkelingen binnen de centra en de centrumkernen. Hierdoor kan ook de voorzieningenstructuur beter in stand worden gehouden, in combinatie met een gerichte strategie om ook voorzieningen en andere ontwikkelingen te concentreren in de grote kernen.

In de structuurvisie wordt geconcludeerd dat sprake is van een driedelige opgave voor gemeenten, namelijk het verdunnen van de bestaande voorraad waar sprake is van een overschot, het terugdringen van de (ongewenste) planvoorraad tot het niveau van de transformatieopgave en het toevoegen van woonproducten waar een tekort van is, passend binnen de uitgangspunten van de structuurvisie. Deze drie opgaven kunnen echter niet altijd één-op-één in de tijd gelijk lopen. Om invulling te geven aan deze opgave hebben de Zuid-Limburgse gemeenten diverse beleidsafspraken gemaakt.

Analyse

Voorliggend initiatief zorgt met de ontwikkeling van 23 appartementen op de plek van 18 verouderde rijwoningen. Op deze manier wordt leegstaand vastgoed voorkomen.

De Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg benoemt dat nieuwe ontwikkelingen binnen het stedelijk weefsel, in of nabij centra moeten plaatsvinden. Woningen in en nabij centra van kernen zijn nu en in de toekomst in trek bij ouderen en ook starters. De opgave ten aanzien van appartementen met lift sluit aan bij de aanzienlijke vergrijzing. Zeker in landelijk gebieden is bovengemiddeld sprake van vergrijzing. Verschillende ontwikkelingen, zoals strengere hypotheekeisen, flexibele arbeidscontracten, lagere waardeontwikkeling van woningen en huisvesting van urgenten, leiden tot een stijgende vraag naar middeldure huur. Volgens de Structuurvisie kunnen vooral meergezinswoningen als kwetsbaar worden aangeduid. Gemiddeld is 25% tot 30% van de woningvoorraad in Zuid-Limburg een appartement. Echter volgens het onderzoek ‘Woonmilieus in Zuid-Limburg’ is er nog ruimte voor appartementen.

Daarnaast sluit voorliggend initiatief aan bij het principe van de regionale Structuurvisie ‘juiste woningen op de juiste plek’. Behoudt van leefbaarheid is conform de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg een belangrijke opgave. Ruimtelijk gezien wordt daarom de focus gelegd op het versterken van de kernen. Het plangebied is binnen het reeds bestaande stedelijk weefsel gelegen in de nabijheid van diverse voorzieningen, waardoor de voorzieningenstructuur beter in stand wordt gehouden en het straatbeeld verbeterd. Hiermee sluit het initiatief aan bij de regionale Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg.

Conclusie
Het plan is in overeenstemming met de regionale Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg.

De Zuid-Limburgse gemeenteraden hebben eind 2020/ begin 2021 individueel de Beleidsregel “Ruim baan voor goede woningbouwplannen 2021” vastgesteld, onder gelijktijdige intrekking van de beleidsregel “Tijdelijke versoepeling van de compensatiesystematiek van de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg”.

Met deze nieuwe beleidsregel kunnen goede woningbouwplannen zonder compensatie worden gerealiseerd. Door het loslaten van de compensatieverplichting voor goede plannen kan de initiatiefnemer de plannen realiseren zonder de verplichting dat er minimaal een zelfde aantal woningen als er gebouwd wordt moet worden gesloopt, er voldoende plancapaciteit geschrapt moet worden of dat er een financiële compensatiebijdrage moet worden gestort in het (regionale) sloopfonds.

Door het schrappen van deze compensatieplicht wordt nadrukkelijk invulling gegeven aan de wens vanuit de samenleving om snel te bouwen voor met name de doelgroepen sociale en middenhuur, alsmede voor starters. Dit is noodzakelijk om te voldoen aan de veranderende behoeften bij de woningzoekenden.

Om deze beleidsregel te kunnen toepassen worden criteria benoemd wat onder een goed plan moet worden verstaan. Het gaat hierbij om de volgende criteria:

1. 1. Een woningbouwinitiatief moet maatschappelijke meerwaarde hebben;
   1. a. Uitgangspunt hierbij is dat inbreiding voor uitbreiding gaat
   2. b. Bovendien moeten de plannen bijdragen aan de verbetering van de leefbaarheid in centra en kernen, door middel van herstructurering en vervangingsbouw, hergebruik van winkels en ander waardevol vastgoed met passende woningbouw of wel een bijdrage leveren aan de transformatie van de bestaande woningvoorraad.
2. 2. Het plan is voor de gemeente planologisch aanvaardbaar en moet op grond hiervan voldoen aan de systematiek van de ‘Ladder van duurzame verstedelijking’, zoals vastgelegd in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Voor elk nieuwbouwplan geldt dat de behoefte aan die ontwikkeling zowel kwalitatief als kwantitatief moet worden onderbouwd.
3. 3. Tot slot moeten de nieuwe woningbouwinitiatieven sub-regionaal worden afgestemd en worden toegevoegd aan de regionale woningmarktprogrammering.

Relevantie voor het plan

Voorliggende ontwikkeling betreft de realisatie van 23 middenhuur woningen ter plaatse van een herontwikkelingslocatie binnen de stad Maastricht.

Hiermee wordt voldaan aan het eerste criteria. In paragraaf 3.1.3 is aangetoond dat wordt voldaan aan het tweede criteria. Als laatste is het plan regionaal afgestemd.

Conclusie
Het plan is in overeenstemming met de beleidsregel 'Ruim baan voor goede woningbouwplannen 2021'.

In 2020 heeft de gemeenteraad de omgevingsvisie Maastricht 2040 vastgesteld. De visie beschrijft op hoofdlijnen de gewenste ontwikkeling op langere termijn van de fysieke leefomgeving. Hiermee wordt het geheel van de openbare ruimte bedoeld, die bestaat uit gebouwen, infrastructuur, water, milieu (lucht en bodem), natuur, landschap, verkeer en vervoer en cultureel erfgoed (monumenten). Daarbij is gezocht naar de balans tussen diverse opgaven, ambities en belangen.

De Omgevingsvisie Maastricht 2040 bestaat uit twee delen. In deel 1 wordt de integrale visie voor de fysieke leefomgeving beschreven, waarin drie thema’s centraal staan. In deel 2 staan de beleidsdoelen per beleidsveld beschreven en wordt ingegaan op hoe deze samenhangen met de integrale visie zoals beschreven in deel 1. Deze nota geeft zo inzicht in de totale ‘beleidsboom’ die ten grondslag ligt aan de Omgevingsvisie Maastricht 2040.

In deel I staat de visie van Maastricht richting 2040 als volgt omschreven:

Maastricht heeft de ambitie om haar positie als motor voor de (Eu)regionale economie te versterken en de lokale kwaliteit van leven te verbeteren. Door te investeren in een duurzame ontwikkeling is en blijft Maastricht een prachtige stad om in te wonen, werken en verblijven. Daarmee draagt deze visie op de fysieke leefomgeving bij aan een aantrekkelijke ‘work-life balance’ in stad en regio. Het is juist deze ‘work-life balance’ waarmee Maastricht en de (Eu)regio zich in de toekomst kunnen blijven onderscheiden van andere stedelijke regio’s in Nederland en Noordwest Europa

Maastricht staat in de periode tot 2040 voor een aantal grote opgaven. De belangrijkste vijf zijn:

1. 1. het versterken van de agglomeratiekracht van de (Eu)regio;
2. 2. werken aan een inclusieve samenleving, waarin iedereen mee kan doen;
3. 3. anticiperen op de gevolgen van klimaatverandering;
4. 4. vormgeven van de transitie naar een CO2- neutrale samenleving; en
5. 5. verbeteren van de relatie tussen de overheid en samenleving.

De gemeente heeft ervoor gekozen om in de fysieke leefomgeving gericht te werken aan drie thema’s:

1. 1. (Eu)regionale netwerkfunctie;
2. 2. Gezond & leefbaar;
3. 3. Beleving & ontmoeting.

Deel 2 bevat een uitwerking van de ambitie van deel 1 en de sectorale beleidsopgaven. In deel 2 komt aan de orde hoe de verschillende beleidsvelden bijdragen aan doelstellingen die ten grondslag liggen aan de drie integrale thema’s.

In deel I van de Omgevingsvisie zijn de verschillende buurten en gebieden van Maastricht ingedeeld in twaalf gebiedsprofielen. Voor de ligging en omschrijving van de gebiedsprofielen). In de gebiedsprofielen worden de benoemde algemene opgaven, ambities en principes vertaald naar een strategie voor concrete gebieden. Deel II van de gebiedsprofielen gaat in op de gemiddeld meer kwetsbare buurten waar opgaven uit het fysieke, sociale en economisch domein samenvallen.

Relevantie voor het plan

Voorliggende ontwikkeling betreft de realisatie van 23 middenhuur woningen ter plaatse van een herontwikkelingslocatie binnen de stad Maastricht. Het plangebied ligt binnen het gebiedsprofiel 'Stadsrand: Limmel, Nazareth en Malberg'.

Het gebiedsprofiel ‘stadsrand’ slaat op de gebieden aan de rand van de stad waar voornamelijk wordt gewoond. De directe nabijheid van groene buitengebieden is één van de grote kwaliteiten van deze gebieden. De stedelijke voorzieningen op het gebied van winkels, cultuur en horeca zijn op fietsafstand bereikbaar. Dat onderscheidt deze gebieden van suburbane woonmilieus in het Heuvelland. Er is veel laagbouw met relatief veel groen en grote tuinen in vergelijking met andere woongebieden in de stad. De woningvoorraad bestaat overwegend uit rijtjeswoningen en twee-onder-een-kappers met voortuinen. In sommige ‘stadsrand’ gebieden bevinden zich vanouds dorpskernen. Deze kernen dragen sterk bij aan de identiteit van en binding aan de buurt en fungeren vaak als ontmoetingsplek. In sommige buurten staat de toekomst van voorzieningen in de centrale ontmoetingsplekken onder druk.

In 2040 onderscheiden de gebieden met het profiel ‘stadsrand’ zich nog steeds als ruim opgezette woonbuurten, met een groen, duurzaam en veilig woonkarakter. Het historische karakter van en de leefbaarheid in de oude dorpskernen wordt gewaardeerd en versterkt, waarbij de ruimtelijke kwaliteit extra aandacht verdient

Limmel en Nazareth kennen een eenzijdige woningvoorraad met gemiddeld veel (sociale) huurwoningen. Vlak na de Tweede Wereldoorlog zijn in deze buurten veel woningen bijgebouwd om in de toenmalige behoefte te voorzien. Naar de huidige maatstaven zijn die woningen verouderd. Dit gebrek aan variatie in het woningaanbod houdt een eenzijdige bevolkingssamenstelling in stand. Ook sluit de huidige woningvoorraad onvoldoende aan op de wensen van het toenemend aantal ouderen en zorgbehoevenden.

De stapeling van opgaven in deze buurten vergroot het belang om samen met de buurt en partners tot een integrale aanpak te komen waarbij aanpassingen in de fysieke leefomgeving gecombineerd worden met programma’s en maatregelen op het gebied van sociaal, veiligheid en gezondheid.

Middels dit plan wordt er gewerkt aan een veilige en inclusieve woonomgeving. Door het toevoegen van appartementen naast de eenzijdige woningvoorraad kan worden aangesloten op de wensen van de ouderen. Het planvoornemen past binnen de omgevingsvisie.

In juni 2005 werd de stadsvisie 2030 vastgesteld. Daarmee staat de koers van de stad Maastricht vast. Destijds is aangegeven dat regelmatig evaluatie plaats zal vinden van het beleid. De in 2008 geconstateerde nieuwe signalen (dynamiek) voor Maastricht zijn demografische transitie (vertrekoverschot) en economische transitie (het aantal arbeidsplaatsen is stabiel of groeit licht). In deze stadsvisie 2030 - actualisatie 2008 - formuleert het stadsbestuur instrumenten om deze dynamiek op gang te brengen. Maastricht gaat deze dynamiek op drie gebieden organiseren:

1. 1. Maastricht cultuurstad;
2. 2. Maastricht internationale kennisstad;
3. 3. Maastricht stedelijke woonstad.

Met name ten aanzien van het derde punt kan worden aangegeven dat de demografische transitie Maastricht letterlijk de ruimte geeft om te investeren in haar kwaliteit van stedelijke woonstad. Dat wil zeggen: voor elke vraag is er aanbod, met telkens een goede stedelijke voorziening in een aantrekkelijke landschappelijke omgeving. In samenhang met de regio is dat een onderscheidend vestigingsargument voor nieuwkomers en investeerders.

In de oorspronkelijke versie van de stadsvisie 2030 zijn twaalf speerpunten gepresenteerd op basis waarvan de stad zich verder dient te ontwikkelen. Voor het onderhavige plangebied zijn met name de speerpunten 7 ('versterking en behoud van leefbare buurten') en 8 ('Versterking en behoud van de stedelijke fysieke kwaliteit') van toepassing. Deze speerpunten worden hierna kort toegelicht.

Speerpunt 7: Versterking en behoud van leefbare buurten

De gemeente moet er voor zorgen dat mensen zich verbonden blijven (of gaan) voelen met hun directe leefomgeving. Op het gebied van de openbare ruimte betekent dit een gedegen, kwalitatief hoogwaardige en duurzame inrichting en materiaalgebruik. Het beheer van de openbare ruimte moet gericht zijn op 'heel, schoon en veilig'. Op het sociaal gebied betekent dit meer onderlinge betrokkenheid van mensen met elkaar. in voorliggend plangebied zullen diverse doelgroepen een woning vinden. Dit draagt mede bij aan de betrokkenheid en de leefbaarheid in de buurt.

Speerpunt 8: Versterking en behoud van de stedelijke fysieke kwaliteit

Ruimtelijke kwaliteit kan worden uitgedrukt in de begrippen gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde. Van een hoge gebruikswaarde is onder meer sprake als de ruimte op een veilige wijze gebruikt kan worden voor functies zoals wonen, werken, ontspannen en verplaatsen. Belevingswaarde speelt een belangrijke rol in de leefomgeving. Daarbij gaat het om cultureel besef en diversiteit, aanwezigheid van karakteristieke kenmerken (identiteit), toegankelijkheid, (cultuur-)historie en schoonheid en dit alles op mensenmaat. Bij de toekomstwaarde gaat het om kenmerken als duurzaamheid, biodiversiteit, robuustheid, aanpassingsvermogen en flexibiliteit in de tijd. Dit zowel wat betreft geschiktheid voor nieuwe gebruiksvormen als ontvankelijkheid voor nieuwe culturele en economische betekenissen. De opgave is en blijft nieuwe inwoners, bedrijven en bezoekers voor de stad te interesseren en te binden. Een belangrijke basis daarvoor is de fysieke kwaliteit van de stad en het aanwezige voorzieningenniveau in brede zin.

Het onderhavige plan voorziet in nieuwe fysieke kwaliteit door oude woningen te vervangen door nieuwe woningen. De nieuwe bebouwing draagt bij aan het versterken van de fysieke kwaliteit van de stedelijke omgeving.

Maastricht is een aantrekkelijke stad om in te wonen. Niet alleen voor de eigen bewoners; de historische binnenstad, het complete voorzieningenaanbod, de landschappelijke ligging en het internationale karakter hebben ook een grote aantrekkingskracht op (buitenlandse) studenten, kenniswerkers en arbeidsmigranten. Door de regionale demografische ontwikkeling zal de stad fysiek niet meer groeien. Het aantal huishoudens neemt de komende jaren nog wel iets toe, maar naar de toekomst toe moet rekening worden gehouden met stabilisatie of (afhankelijk van sociaal-maatschappelijke en ruimtelijk-economische ontwikkelingen) zelfs enige afname.

Vanaf 2010 heeft de gemeente de plancapaciteit voor de nieuwbouw van woningen binnen de stad teruggebracht van 12.000 naar 3.500 woningen. Tot en met het jaar 2020 is er nog behoefte aan de bouw van 500 tot 1.000 woningen. Deze woningen, moeten gezien de behoefte in hoofdzaak worden gebouwd op rustige plekken in of in de directe nabijheid van de binnenstad. Na 2020 is de behoefte aan het toevoegen van woningen onzeker, maar het is belangrijk dat er plancapaciteit beschikbaar blijft die snel kan worden ingezet als de markt daarom vraagt. Ondanks de beperkte bouwopgave wil Maastricht zich blijven vernieuwen om vitaliteit te behouden. Zo kan de stad ook voor de toekomstige generaties een aantrekkelijke woonstad zijn en mensen voor kortere of langere tijd aan zich binden.

Relevantie voor het plan

Het initiatief tot vervangende woningbouw aan de Kop van de Balijeweg past binnen het woonbeleid van de gemeente Maastricht. De gemeente geeft hierbij aan dat 60% betaalbaar moet zijn.

Niet elk project leent zich echter voor deze doelgroep. Servatius verzorgt echter meerdere nieuwbouwontwikkelingen in de nabijheid van dit plangebied waarmee gezamenlijk wel voldaan wordt aan deze 60% betaalbaar. In de directe nabijheid aan de Askalonstraat worden 38 sociale woningen gerealiseerd. Samen met de ontwikkeling Balijeweg (23 middenhuurwoningen) komt het percentage betaalbaar op (38/61 =) 62% betaalbaar.

In de door de raad van de gemeente Maastricht op 9 februari 2021 vastgestelde Woonprogrammering 2021-2030 is gekozen voor een adaptieve woonprogrammering, waarin extra aandacht wordt geschonken aan de huisvesting van internationale werknemers, het vasthouden van afgestudeerden, het vergroten van de mogelijkheden voor starters op de woningmarkt, levensloopbestendige woningen voor senioren en de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Dit programma draagt bij aan behoud en versterking van de aantrekkelijkheid van Maastricht als woonstad en draagt bij aan gemengde wijken. Er is behoefte aan aanvullende woningbouwlocaties, ook in de stadsrandmilieus. Door de woonprogrammering flexibel (adaptief) in te richten, kan deze meebewegen met toekomstige ontwikkelingen. Om in de vraag te kunnen voorzien is een groot aandeel betaalbare woning in de woningbouwproductie noodzakelijk.

Om hier scherper op te kunnen sturen is door de raad op 16 november 2021 de ‘Verordening betaalbare woningbouw Maastricht 2021’ vastgesteld. Met deze verordening – in combinatie met een nog door het college vast te stellen notitie met gebiedsgerichte percentages – kan betaalbaarheid planologisch worden geregeld. Vooralsnog geldt gemeentebreed een betaalbaarheidspercentage van 60% voor nieuwe plannen. Het onderhavige plan voldoet hieraan. In de ‘Verordening betaalbare woningbouw’ staan de huur- en koopprijzen van betaalbare woningen omschreven.

Relevantie voor het plan

Het initiatief tot vervangende woningbouw aan de Kop van de Balijeweg past binnen het woonbeleid van de gemeente Maastricht. De gemeente geeft hierbij aan dat 60% betaalbaar moet zijn. Niet elk project leent zich echter voor deze doelgroep. Servatius verzorgt echter meerdere nieuwbouwontwikkelingen in de nabijheid van dit plangebied waarmee gezamenlijk wel voldaan wordt aan deze 60% betaalbaar. In de directe nabijheid aan de Askalonstraat worden 38 sociale woningen gerealiseerd. Samen met de ontwikkeling Balijeweg (23 middenhuurwoningen) komt het percentage betaalbaar op (38/61 =) 62% betaalbaar.

Op 19 oktober 2021 heeft de gemeenteraad van de gemeente Maastricht de actualisatie van de parkeernormen vastgesteld: 'Parkeernormen Maastricht 2021'. De normen zijn gebaseerd op kencijfers van het CROW, een kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte. De parkeernormen zijn gespecificeerd naar functies en naar zones (gebieden):

1. 1. Dynamisch gebied
2. 2. Stedelijke gebied
3. 3. Parkwijken
4. 4. Overige grondgebied

Op onderstaande afbeelding is te zien dat het plangebied binnen zone 2 valt.

^{UITSNEDE PARKEERNORMEN ZONEKAART}

Bij het toetsen van (ver)bouwplannen wordt de parkeereis berekend aan de hand van de vastgestelde parkeernormen. De initiatiefnemer moet in het (ver)bouwplan rekening houden met het realiseren van het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein conform de parkeereis. Bij een verbouwing telt slechts de toegevoegde parkeervraag mee. Bij een verbouwing telt voor het berekenen van de parkeereis het eventueel reeds aanwezige tekort dus niet mee. Bij nieuwe ontwikkelingen, dan wel herontwikkelingen dient in alle gevallen aan de parkeereis te worden voldaan. De beschikbare parkeerruimte op de openbare weg mag bij het voldoen aan de parkeereis slechts worden meegeteld, indien daarvoor op straat nu en in de toekomst voldoende vrije parkeerruimte aanwezig is. In gebieden waar sprake is van een grote parkeerdruk blijft de openbare parkeercapaciteit altijd buiten beschouwing.

De nota 'Parkeernormen Maastricht 2021' bevat daarnaast spelregels op basis waarvan kan worden afgeweken van de berekende parkeernormering dan wel vrijstelling kan worden verleend van de verplichting om in, op of onder het gebouw dan wel op of onder het daarbij behorende erf in de te verwachten parkeerbehoefte te voorzien.

Relevantie voor het plan

In paragraaf 4.13 wordt nader ingegaan op de parkeernormen die van toepassing zijn op dit bestemmingsplan.

In aanvulling op de Wet luchtkwaliteit is door het ministerie van VROM het Besluit gevoelige bestemmingen opgesteld. In deze AmvB worden vaste zones langs drukke infrastructuur opgenomen waarbinnen de gevoelige bestemmingen niet gerealiseerd mogen worden wanneer ter plekken sprake is van een overschrijding of dreigende overschrijding van de grenswaarden voor fijn stof of stikstofdioxide. Het is hierbij de bedoeling langs rijkswegen te werken met een zone van 100 meter vanaf de rand van de weg en bij provinciale wegen met een zone van 50 meter vanaf de rand van de weg. Daarnaast wordt aanbevolen langs drukke gemeentelijke wegen zeer terughoudend om te gaan met realisering van gevoelige bestemmingen, zeker daar waar sprake is van een (dreigende) overschrijding van een of meer grenswaarden. Het (voormalige) ministerie van VROM heeft het echter niet zinvol gevonden bij gemeentelijke wegen ook te werken met vaste zones, omdat deze afstand zeer afhankelijk is van de aard en functie van de gemeentelijke wegen. Daarbij dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening naast het in acht nemen van de regelgeving met betrekking tot luchtkwaliteit, tevens gestreefd te worden naar het behalen van zoveel mogelijk gezondheidswinst.

In het licht van dit besluit is door de gemeente Maastricht in 2008 het Locatiebeleid Luchtkwaliteit opgesteld. In dit beleid wordt de keuze gemaakt ook te kijken naar de invloed van de heersende luchtkwaliteit op een nieuwe ontwikkeling. Het hoofddoel van het locatiebeleid kan worden samengevat als het waarborgen van de gezondheid van personen, waarbij naast de wetgeving ook gekeken wordt naar de effecten van luchtkwaliteit op extra gevoelige groepen. Hiermee schept het nu voorliggende locatiebeleid luchtkwaliteit, naast de toetsing aan de Wet luchtkwaliteit en het Besluit gevoelige bestemmingen, een kader om in het kader van een goede ruimtelijke ordening een afweging te maken op basis van de aanwezige luchtkwaliteit in stedelijk gebied. Het Locatiebeleid kent een stroomschema dat voor nieuwe ontwikkelingen moet worden gevolgd.

In het stroomschema worden drie categorieën onderscheiden: 'niet gevoelig' (zoals kantoren, bedrijven en winkelcentra), 'gevoelig' (zoals ziekenhuizen, woningen en sporthallen) en 'extra gevoelig' (zoals verpleeghuizen, kinderdagverblijven en sportvelden).

Relevantie voor het plan

Meer specifieke aspecten inzake luchtkwaliteit voor het plangebied van dit bestemmingsplan zijn opgenomen in paragraaf 4.12 ('Luchtkwaliteit') van deze toelichting.

In deze beleidsvisie is aan de hand van drie thema's omschreven hoe de gemeente Maastricht omgaat met externe veiligheid binnen haar gemeente. De gemeente Maastricht streeft naar een optimale combinatie van gewenste ruimtelijke en economische ontwikkelingen. Het is daarbij van belang dat de gemeente een veilige plek is om te werken, wonen, winkelen en recreëren en dat dit door de gebruikers ook zo ervaren wordt. Bedrijven, maar ook spoor-, weg- en watertransport moeten de mogelijkheid hebben om zich te vestigen en activiteiten te ontplooien, terwijl bezoekers en bewoners van de gemeente Maastricht en omgeving daar geen schadelijke gevolgen van mogen ondervinden. Echter is de afgelopen jaren gebleken dat op basis van de landelijke wetgeving het aantal en de omvang van de onderzoeken die nodig zijn binnen de aandachtsgebieden voor externe veiligheid vaak niet in verhouding staan tot de omvang van het project. Daarom heeft de gemeente Maastricht in deze beleidsvisie externe veiligheid haar ambities vastgelegd die binnen de wettelijke kaders mogelijk zijn. Deze beleidsvisie is tot stand gekomen in nauwe samenwerking tussen medewerkers van de gemeente Maastricht en de Veiligheidsregio Zuid-Limburg.

Op de eerste plaats dient voldaan te worden aan de basisveiligheid (voldoen aan de grenswaarden voor het plaatsgebonden risico). Gebleken is dat er geen urgente knelpunten met het plaatsgebonden risico bestaan in de gemeente; de gemeente voldoet dus aan de wettelijke basisveiligheid. Naast de basisveiligheid dient de gemeente invulling te geven aan het groepsrisicobeleid. Zoals gesteld is het groepsrisicobeleid niet normatief; dit betekent dat de gemeente zelf keuzes kan en moet maken. In dit thema worden keuzes omschreven die de gemeente maakt ten aanzien van de locatiekeuze van risicobronnen en de planologische kaders voor invulling van de verantwoordingsplicht. De verantwoordingsplicht is daarbij verdeeld in drie categorieën (1, 2 en 3). Op basis van de aard en omvang van een plan en de ligging ten opzichte van externe veiligheidsbronnen wordt per geval bezien welke verantwoordingsgraad voor het groepsrisico van toepassing is.

In de beleidsvisie is de huidige situatie in de gemeente Maastricht op het gebied van externe veiligheid geïnventariseerd en vastgelegd. Per onderwerp van externe veiligheid (buisleidingen, gevaarlijk transport, inrichtingen, luchthaven) is aangegeven hoe de situatie is en hoe nieuwe ontwikkelingen in de nabijheid van risicobronnen moeten worden verantwoord. Per ruimtelijk plan zal in het kader van een goede ruimtelijke ordening moeten worden bekeken of de ontwikkeling past binnen het hier aangegeven beleidskader.

Relevantie voor het plan

Meer specifieke aspecten inzake externe veiligheid voor het plangebied van dit bestemmingsplan zijn opgenomen in paragraaf 4.10 ('Externe veiligheid') van deze toelichting.

Op 1 januari 2007 is de Wet geluidhinder gewijzigd. De wijzigingen betreffen zowel de procedures als de inhoud van de wet. Een belangrijke wijziging is dat de bevoegdheid voor de vaststelling van hogere grenswaarden is verlegd van Gedeputeerde Staten naar de colleges van Burgemeester en wethouders van de gemeenten. De verandering van het bevoegd gezag voor de vaststelling van hogere grenswaarden, het ontbreken van criteria voor de vaststelling van hogere grenswaarden in de nieuwe wet en de vereiste motivatie op grond van artikel 110a van de nieuwe wet, heeft aanleiding gegeven Maastrichts geluidsbeleid in een nieuwe nota te verwoorden. Er is geluidsbeleid ontwikkeld om te sturen in de ontheffingverlening en te voorkomen dat ad hoc ontheffingen verleend worden. Tevens is het geluidsbeleid ontwikkeld voor de bescherming van burgers tegen geluidhinder, zorgen voor afdoende leefkwaliteit en als kader voor het toetsen aan een goede ruimtelijke ordening. Dit geluidsbeleid zal zo mogelijk gebiedsgerichte geluidsplafonds bevatten die variëren per gebiedstype, om geluidsniveaus te beperken waar dat zinvol is en meer maatwerk te kunnen leveren en zodoende aan te sluiten bij het Maastrichtse Natuur- en Milieuplan. Bij nieuwe ontwikkelingen dient bij overschrijding van de voorkeursgrenswaarde rekening te worden gehouden met dit beleid.

Relevantie voor het plan

Hoe hiermee is omgegaan in dit plan is beschreven in paragraaf 4.2 (Akoestiek) van deze toelichting.

In dit algemene kader wordt voor het milieucompartiment bodem een beschrijving gegeven van de taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden van de gemeente Maastricht en wordt op hoofdlijnen aangegeven hoe hieraan invulling gegeven wordt. De nadere uitwerking van het bodembeleid wordt in een aantal onderliggende nota's beschreven. Met deze aanpak waarbij de gedetailleerde uitwerking van het bodembeleid in een aantal nota's plaatsvindt, wordt een flexibel bodembeleid gerealiseerd. Voorliggend Bodembeheerplan moet beschouwd worden als één van de onderliggende nota's. Op zijn beurt maakt het Beleidskader Bodem weer deel uit van het Natuur en Milieuplan van Maastricht. In dit kader is het kwaliteitsdenken over de bodem nader uitgewerkt (vier sporen). Daarnaast is de gebiedskwaliteit ingebed in het gebiedsgedifferentieerd denken. De duurzaamheid van de Maastrichtse bodemnormen uit zich in een continu beter wordende kwaliteit.

De uitvoering van het bodembeleid krijgt vorm via verschillende regelingen die hun basis vinden in vier verschillende wettelijke kaders: de Wet bodembescherming, de Wet milieubeheer, de Woningwet en de Wet Ruimtelijke Ordening. Binnen dit vier sporenbeleid staat voorop dat het resultaat van de beoordeling van de bodemkwaliteit niet afhankelijk mag zijn van het wettelijk kader dat aanleiding is om de bodemkwaliteit te beoordelen. Het maakt immers niet uit of de gewenste kwaliteit bereikt wordt via een bodemsanering (omdat de interventiewaarde wordt overschreden), via het aanvoeren van grond (omdat het terrein te laag ligt), via een bestemmingsplanherziening (omdat de bestemming gewijzigd wordt van bedrijvigheid naar wonen) of bij het verlenen van een bouwvergunning. De gewenste kwaliteit (uitgewerkt in dit Bodembeheerplan) moet in alle situaties worden bereikt.

Actief bodembeheer is vanouds ontwikkeld om te voorkomen dat in gebieden met (grootschalige) diffuse bodemverontreiniging stagnatie optreedt in de gewenste ruimtelijke en economische ontwikkelingen; de stedelijke dynamiek wordt aangegrepen om de bodemkwaliteit te verbeteren en geschikt te maken voor het gewenste gebruik. Hiermee wordt beoogd de (kosten voor) oplossing van de bodemproblematiek maatschappelijk te verdelen over de marktpartijen. In dat verband zal het Bodembeheerplan in de praktijk meestal zijn gericht op situaties waarbij er een maatschappelijke ontwikkeling gepland is, die aanleiding is om eisen te stellen aan de bodemkwaliteit. Maar omdat het uitgangspunt van het Maastrichtse bodembeleid is om alle situaties gelijk te beoordelen, is dit plan feitelijk van toepassing op alle situaties en procedures waarbij de bodemkwaliteit beoordeeld moet worden.

Daarnaast kan dit Bodembeheerplan in een aantal gevallen ook gebruikt worden bij de aanpak van immobiele puntverontreinigingen. De bodemkwaliteitsdoelstellingen zullen door de gemeente Maastricht worden gehanteerd bij het beoordelen van de bodemkwaliteit bij bouwaanvragen, grondverzet, bestemmingswijzigingen en in situaties waar gesaneerd moet worden.

Relevantie voor het plan

Voor het aspect bodem in dit bestemmingsplan wordt verwezen naar paragraaf 4.8 (Bodem) van deze toelichting.

Deze beleidsnota gaat over de bescherming van het cultureel erfgoed van de stad Maastricht voor de periode 2007-2012. Het cultureel erfgoed van Maastricht is in ten minste vier opzichten van belang voor de stad, namelijk voor de sociale identiteit (zichtbaarheid en voelbaarheid van de historie), de economische vitaliteit (aantrekkingskracht op mensen en bedrijven), de culturele rijkdom (uitstraling) en de fysieke leefbaarheid (onderhoud en restauratie). In de Stadsvisie 2030 is het belang van het waarborgen van de cultuurhistorie eveneens aangegeven. De missie die in de beleidsnota wordt aangegeven is “behoud door behoedzame ontwikkeling”.

Er worden twee soorten bedreigingen genoemd voor het cultureel erfgoed van Maastricht:

1. 1. een gebrek aan menselijk ingrijpen, waardoor verval en verpaupering optreedt; dit geldt voor archeologie en monumenten;
2. 2. onzorgvuldig menselijk ingrijpen, waardoor het erfgoed bewust, ongezien of onbedoeld verdwijnt.

De strategie die wordt gepresenteerd om deze bedreigingen het hoofd te bieden bestaat uit vijf punten:

• gebiedsgericht werken: in een cultuurwaarden kaart worden alle cultuurhistorische relicten opgenomen (archeologie, historische geografie, landschappen en monumenten), waarna per type gebied keuzes worden gemaakt. Er zullen gebieden worden aangewezen waarvoor verschillende beschermingsregimes van toepassing zijn. Dit aspect is vertaald in de eerste opzet van het Maastrichts Erfgoed, dat als dubbelbestemming in bestemmingsplannen zal worden meegenomen. Ook in het voorliggende bestemmingsplan is dit gebeurd. Hiermee worden belangrijke cultuurhistorische elementen van een basisbescherming voorzien.
• interactief werken: samen met ontwikkelende partijen, omwonenden, de gemeente en andere organisaties proberen zoveel mogelijk informatie te verkrijgen over en rekening te houden met het cultureel erfgoed.
• proactief: het aspect cultureel erfgoed dient in een zeer vroeg stadium van planvorming te worden meegenomen;
• kansen benutten: cultureel erfgoed is niet alleen een belemmering maar ook een kans. Cultuurhistorie kan als basis dienen voor een nieuwe ontwikkeling.
• integraal: vanwege het brede belang van cultureel erfgoed liggen er veel kansen voor een integrale benadering (cultuurwaardenkaart, bereidheid verder te kijken dan het eigen werkterrein).

Voor het voorliggende bestemmingsplan is van belang dat het cultureel erfgoed middels de dubbelbestemming

‘Waarde - Maastrichts erfgoed’ een vaste positie binnen het bestemmingsplan verkrijgt, waardoor de ruimtelijke kwaliteiten op het gebied van cultuurhistorie, architectuurhistorie, landschap en archeologie integraal beheersbaar worden. Het nieuwe ‘MPE-systeem’ is ontwikkelingsgericht door duidelijke richtlijnen voor toekomstig gebruik, waarbij een koppeling wordt gemaakt met de Erfgoedverordening. Doordat in de Erfgoedverordening de begripsbepaling ‘monument’ is uitgebreid, wordt het beschermd cultureel erfgoed in het bestemmingsplan uitgesloten van vergunningsvrij bouwen. Er wordt als het ware een koppeling gelegd tussen de Wet ruimtelijke ordening en de Woningwet zodat een dekkend regime ontstaat. In het bestemmingsplan is een integrale bescherming op maat mogelijk die plaats maakt voor de traditionele fragmentarische en objectgerichte aanpak.

De dubbelbestemming ‘Waarde - Maastrichts Erfgoed’ ligt op gebieden met een bijzondere, cultuurhistorisch waardevolle identiteit waaraan voorwaarden en richtlijnen zijn gekoppeld. Één van de voorwaarden hierbij is dat nieuwe ontwikkelingen geënt dienen te zijn op de cultuurhistorische uitgangspunten. Op deze manier is cultuurhistorie een van de onderdelen in de belangenafweging bij toekomstige ontwikkelingen. Doordat dit instrument reeds in een vroeg stadium wordt gehanteerd kan het tevens dienen als inspiratiebron voor ontwerpers en ontwikkelaars. De algemene spelregels die opgaan voor de bestemming ‘Waarde - Maastrichts erfgoed’ zijn:

• behoud gaat voor vernieuwen of ontwikkelen;
• vernieuwen of ontwikkelen dient plaats te vinden binnen de cultuurhistorische randvoorwaarden;
• op aanverwante wijze gaat bij archeologie behoud in situ vóór behoud ex situ (opgraving).

Een van de grote voordelen van het MPE is de mogelijkheid van gradaties in beschermingsniveau. Dit wil zeggen dat niet het volledige cultureel erfgoed dezelfde bescherming krijgt maar dat verschil in het beheer gemaakt wordt. Stedenbouwkundige structuren vragen om een ander beschermingsniveau dan architectonisch waardevolle objecten. Interventies bij het hoogst gewaardeerde erfgoed zal bijvoorbeeld op meer punten afgestemd moeten worden op de bestaande waarden. Concreet betekent dit dat binnen de dubbelbestemming ‘Waarde - Maastrichts erfgoed’ een aantal verschillende beschermingsgradaties zijn opgenomen:

De te beschermen cultuurhistorische en archeologische waarden zullen worden voorzien van de hier omschreven dubbelbestemming.

Het instrument milieueffectrapportage (m.e.r.) is ontwikkeld om het milieubelang volwaardig in de besluitvorming te betrekken. In de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage zijn de activiteiten genoemd waarvoor een m.e.r.-plicht of een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt, of waarvoor een vormvrije m.e.r.-beoordeling nodig is.

De in voorliggend plan opgenomen ontwikkelingen behoren tot de in bijlage D van het besluit milieueffectrapportage genoemde ontwikkelingen (activiteit D11.2). Gezien het feit dat de activiteit voorkomt op de D-lijst, is er op basis van de uitgevoerde onderzoeken en expert judgement een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd (zie bijlage 1).

Uit de beoordeling is gebleken dat er geen nadelige milieueffecten worden verwacht op de directe omgeving.

Het College van Burgemeester en Wethouders heeft op 20 september 2022 besloten dat geen m.e.r. behoeft te worden doorlopen.

Ruimtelijke ontwikkelingen moeten voldoen aan de regelgeving inzake geluidhinder. In de Wet geluidhinder (Wgh) wordt onderscheid gemaakt in spoor- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. In de Wgh zijn normen voor maximaal toelaatbare geluidsbelasting op (de gevels van) geluidgevoelige objecten vastgelegd.

Om te voorkomen dat als gevolg van het plan voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten optreden moet worden getoetst of:

• de voorgenomen ontwikkeling van invloed is op omliggende milieugevoelige objecten (woningen etc.) en of de voorgenomen ontwikkeling een belemmering vormt voor de bedrijfsvoering van omliggende inrichtingen;
• bestaande milieubelastende inrichtingen (bedrijven) van invloed zijn op de voorgenomen ontwikkeling.

Basis voor deze toetsing vormt de handreiking "Bedrijven en milieuzonering" (VNG, Den Haag, 2009), waarin richtafstanden zijn opgenomen voor diverse bedrijfstypen.

In het kader van de planvorming is een inventarisatie uitgevoerd van eventuele milieuhygiënische beperkingen ten behoeve van de herontwikkeling van de locatie aan de Balijeweg, in de wijk Limmel (zie bijlage 4).

Invloed op de omgeving

Binnen het plan worden geen nieuwe milieubelastende functies (bedrijven) gerealiseerd. Wel worden milieugevoelige functies (woningen) herontwikkeld. In het kader van het onderzoek naar de inpassingsmogelijkheden van de herontwikkeling zijn de milieurechten ten gevolge van activiteiten in de directe omgeving geïnventariseerd.

Invloed omliggende inrichtingen op het plan

In paragraaf 4.2 is reeds ingegaan op het aspect akoestiek. Hierbij is tevens het aspect industrielawaai geanalyseerd vanwege het nabij gelegen industrieterrein Limmel.

Verder liggen er geen milieugevoelige onderdelen van het plan binnen de richtafstanden (100 m) van de omliggende bedrijven. Het plan vormt geen belemmering voor de omliggende bedrijven.

Relevantie voor het plan

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor voorliggend initiatief.

Op basis van het Europese Verdrag van Valetta uit 1992 en de geactualiseerde Wet op de archeologische monumentenzorg is het verplicht om bij de vaststelling van een bestemmingsplan rekening te houden met bekende én te verwachten archeologische waarden in het plangebied. Dit is met name van belang indien het bestemmingsplan leidt tot ingrepen in de bodem, die mogelijk aanwezige archeologische artefacten kunnen beschadigen of vernietigen.

Het gebied is tevens gelegen binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Maastrichts Erfgoed'.

Onderzoek

Door onderzoeksbureau RAAP is in juli 2020 een archeologisch vooronderzoek uitgevoerd (rap. nr. 4612). Het volledige rapport is opgenomen in bijlage 5. Uit dit onderzoek is gebleken dat in het plangebied (mogelijk) archeologische resten bedreigd worden door de voorgenomen bodemingrepen. Deze bevinden zich in de top van de oude oeverafzettingen, op een diepte vanaf 0,5 à 1,1 m –Mv.

Selectiebesluit

De gemeente Maastricht heeft op basis van het uitgevoerde archeologische onderzoek een selectiebesluit opgesteld voor het plangebied (zie bijlage 6). De Gemeente Maastricht, volgt het in de rapportage omschreven selectieadvies. Indien binnen het plangebied graafwerkzaamheden worden voorzien met een diepgang van ten minste 0,4 m – huidig maaiveld, dient vervolgonderzoek in de vorm van een proefsleuvenonderzoek (cf. BRL4000/KNA 4.1, protocol 4003) plaats te vinden. Op basis van de bevindingen van een proefsleuvenonderzoek neemt de Gemeente Maastricht een nieuw selectiebesluit.

In de directe omgeving van en binnen het plangebied zijn geen cultuurhistorische waarden aanwezig.

Relevantie voor het plan

Afhankelijk van de diepgang van de graafwerkzaamheden dient er eventueel een proefsleuvenonderzoek te worden uitgevoerd. Indien de graafwerkzaamheden niet dieper dan -0,4m plaatsvinden, vormt het aspect archeologie geen belemmering voor de voorliggende ontwikkeling. De voormalige woningen hadden een diepere ligging dan 0,4 beneden maaiveld. Daardoor zijn de gronden plaatselijk al tot 1 á 1,5 meter geroerd.

Ter bescherming van mogelijk aanwezige archeologische waarden zal de dubbelbestemming 'Waarde - Maastrichts Erfgoed' worden behouden.

Het initiatief betreft de realisering van woningen. Een woning is een geurgevoelige functie. In de directe omgeving is geen sprake van een inrichting met een geurcontour. Geurhinder is niet te verwachten. Nader onderzoek is niet noodzakelijk. Het plan veroorzaakt zelf ook geen geurhinder voor naastgelegen functies.

Het initiatief betreft de realisering van een trillingsgevoelig object. In het voorliggende plan is dit aspect echter niet aan de orde omdat er geen bronnen van trilling in de directe nabijheid gelegen zijn.

Binnen het plangebied zullen lichtgevoelige functies worden gerealiseerd. Het plangebied is evenwel niet gelegen binnen een lichtbron die belemmeringen kan opleveren voor de beoogde functies. Er is derhalve geen nader onderzoek noodzakelijk.

In Nederland regelt de Wet bodembescherming de omgang met gronden met als doel te voorkomen dat nieuwe bodemverontreinigingen ontstaan en bestaande bodemverontreinigingen worden verspreid. Ook worden eisen gesteld aan de bodemkwaliteit bij verschillende gebruiksfuncties. De kwaliteit van de bodem (aan/afwezigheid van verontreinigingen) dient bijvoorbeeld beter te zijn bij de toekenning van een woonfunctie dan bij het gebruik van gronden voor industrie. Daarnaast stellen de Woningwet en het Bouwbesluit eisen aan de bodemkwaliteit bij realisatie van nieuwe woningen. De bodem dient geschikt te zijn voor de voorgenomen ontwikkeling.

In de huidige situatie hebben de gronden binnen het plangebied reeds een woonbestemming.

Door Kragten is in januari 2022 een bodem-vooronderzoek (NEN5725) uitgevoerd binnen het plangebied (zie bijlage 7).

Het uitgevoerde bodem-vooronderzoek heeft aangetoond dat de milieukundige kwaliteit van de bodem voldoet aan de nieuwe bestemming. Voor de aanvraag van een Omgevingsvergunning voor bouwen zal echter aanvullend op het vooronderzoek, een verkennend bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd.

Relevantie voor het plan

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor voorliggend initiatief.

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van Waterschap Limburg.

De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is dat de waterbelangen evenwichtig worden meegewogen bij de totstandkoming van een plan. Deze waterparagraaf is een onderdeel van de watertoets.

De waterparagraaf beschrijft zowel de huidige als toekomstige waterhuishoudkundige situatie (oppervlaktewater, grondwater, hemelwater en afvalwater).

De verschillende overheidslagen hebben hun waterbeleid vastgelegd in diverse beleidsdocumenten.

In het vigerende bestemmingsplan is het bestaand watersysteem ruimschoots aan de orde gekomen. In deze paragraaf wordt derhalve slechts stilgestaan bij de voor het project relevante conclusies.

In het kader van het plan is door Kragten een watertoets uitgevoerd (MAT114 | 15-11-2022). De volledige rapportage is als bijlage 9 aan dit bestemmingsplan toegevoegd.

Uitgangspunt is dat het vuile afvalwater en het schone hemelwater worden gescheiden.

Het vuile afvalwater zal op de bestaande riolering in de Balijeweg geloosd worden.

Er zijn geen bijzondere maatregelen genomen om vervuiling van het oppervlaktewater te voorkomen. Overeenkomstig de eis van het waterschap worden geen uitlogende materialen toegepast.

Relevantie voor het plan

Het aspect water vormt geen belemmering voor voorliggend initiatief.

Externe veiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag of handelingen met gevaarlijke stoffen. Dit kan betrekking hebben op inrichtingen (bedrijven) of transportroutes. Op beide categorieën is verschillende wet- en regelgeving van toepassing. De regelgeving voor inrichtingen (bedrijven) is afkomstig uit het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' (Bevi). Het beleid voor transportmodaliteiten (weg, spoor, water) staat beschreven in het Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet stelt grenzen aan het risico vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, vaarwegen en spoorlijnen evenals aan ruimtelijke ontwikkelingen langs die wegen. Het Basisnet is juridisch verankerd in het Besluit transportroutes externe veiligheid (Btev) en middels een wijziging in de Wet vervoer gevaarlijke stoffen.

Plaatsgebonden risico (PR)

Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans, per jaar, op overlijden van een onbeschermd individu ten gevolge van ongevallen met gevaarlijke stoffen. Het PR kan op de kaart van een gebied worden weergeven met zogeheten risico-contouren: lijnen die punten verbinden met eenzelfde PR.

Groepsrisico (GR)

Het groepsrisico (GR) is een maat voor de kans dat een groep van bijvoorbeeld 10, 100 of 1000 personen het slachtoffer wordt van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het GR wordt ook beschouwd als een maat voor de maatschappelijke ontwrichting. Voor het GR geldt geen grenswaarde, maar een oriëntatiewaarde. Dit is een ijkwaarde waaraan veranderingen getoetst kunnen worden. Deze waarde mag overschreden worden, mits goed beargumenteerd door het bevoegd gezag. Ook bij veranderingen van de hoogte van het GR geldt een verantwoordingsplicht.

In opdracht van Servatius Wonen & Vastgoed is in februari 2022 door Kragten een quickscan externe veiligheid uitgevoerd ten behoeve van het woningbouwplan aan de Balijeweg te Maastricht (kenmerk 220707-MAT113-RAP-EV 3.0).

Transport over het water

Het plangebied is niet gelegen binnen een PR 10^-6-risicocontour of plasbrandaandachtsgebied van een waterweg. Wel ligt het plangebied conform de Beleidsvisie binnen zone 3 van de Maascorridor. De risico's als gevolg van de transporten met gevaarlijke stoffen over het water moeten worden meegenomen in een verantwoording van het groepsrisico (verantwoordingsniveau 3).

Transport over de weg

Het plangebied is niet gelegen binnen een PR 10^-6-risicocontour of een plasbrandaandachtsgebied van nabijgelegen wegen waarover structureel gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Wel bevindt het plangebied zich binnen het invloedsgebied van de rijksweg A2, waardoor de risico's als gevolg van de transporten over deze weg (toxisch scenario) moeten worden meegenomen in een verantwoording van het groepsrisico (verantwoordingsniveau 3^a).

Transport over het spoor

Het plangebied is niet gelegen binnen een PR 10^-6-risicocontour of een plasbrandaandachtsgebied van nabijgelegen spoorwegen waarover structureel gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Aangezien het plangebied zicht op een afstand van circa 60 meter van de spoorlijn Lutterade – Maastricht bevindt, dient de hoogte van het groepsrisico kwantitatief inzichtelijk gemaakt te worden middels een RBM II berekening. Tevens ligt het plangebied binnen zone 2 van de spoorlijn. De risico's als gevolg van de transporten over het spoor moeten worden meegenomen in een verantwoording van het groepsrisico (verantwoordingsniveau 1).

Buisleidingen

Het plangebied bevindt zich niet binnen de 1% letaliteitsafstand van een buisleiding voor transport van gevaarlijke stoffen, waardoor het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen geen invloed heeft op de planontwikkeling. Hierdoor is een verantwoordingsplicht niet aan de orde.

Tevens is gebleken dat aan de Balijeweg, op korte afstand van het plan, nog een hogedruk aardgasleiding aanwezig is. Echter aangezien deze buisleiding een druk van slechts 8 bar heeft, is deze uit het oogpunt van externe veiligheid niet relevant en is verder buiten beschouwing gelaten.

Inrichtingen

Het plangebied bevindt zich niet binnen een invloedsgebied van een risicovolle inrichting in de omgeving. De risico's als gevolg van inrichting in de omgeving vormen geen aandachtspunt voor de planvorming waardoor een verantwoordingsplicht niet aan de orde is.

Kragten heeft een onderzoek uitgevoerd naar de externe veiligheidsrisico's van het transport van gevaarlijke stoffen over de spoorlijn Lutterade - Maastricht (route 100) ten behoeve van voorliggend initiatief. Het volledige rapport (kenmerk 20220223-MAT112-RAP-RBM 2.0) is opgenomen als bijlage 11.

Gebleken is dat er geen plaatsgebonden risico (PR 10^-6) en geen PAG aanwezig is. Geconcludeerd wordt dat deze veiligheidsafstanden géén belemmering opleveren voor de planontwikkeling.

Naast het plaatsgebonden risico is de hoogte van het groepsrisico een aandachtspunt bij de planvorming. Aangetoond is dat ter plaatse van het plangebied in de huidige situatie de oriëntatiewaarde van het groepsrisico ruimschoots wordt onderschreden; het groepsrisico bedraagt minder dan 0,1 keer de oriëntatiewaarde. Als gevolg van de planontwikkeling wijzigt de personendichtheid binnen het invloedsgebied van het spoor, aangezien er binnen het plangebied sprake is van een toename in zowel de dag- als nachtperiode. Aangetoond is dat deze wijziging in de aanwezige personen geen rekenkundige wijziging van de hoogte van het groepsrisico veroorzaakt en dat onveranderd sprake is van een groepsrisico dat lager ligt dan 0,1 keer de oriëntatiewaarde.

Op basis van het gemeentelijk beleid blijkt dat het plangebied binnen zone 2 is gelegen. Voor deze zone geldt verantwoordingsniveau 1.

Kragten heeft een verantwoording groepsrisico opgesteld in het kader van voorliggend initiatief. De verantwoording (kenmerk 20220314-MAT112-NOT-VGR 2.0) is opgenomen als bijlage 12.

In deze verantwoordingsparagraaf is het advies van de veiligheidsregio verwerkt. het advies is als bijlage 13 opgenomen.

Uit de verantwoordingsparagraaf blijkt dat er nog een beperkt restrisico overblijft na het treffen van de risicoreducerende maatregelen.

Hoewel een restrisico blijft bestaan wordt, gezien de zeer lage kans op ontstaan van incidenten in combinatie met de treffen voorzieningen, het restrisco als acceptabel en voldoende verantwoord geacht.

Ten behoeve van de bescherming van natuurwaarden geldt de Wet natuurbescherming. De daarin opgenomen bescherming omvat de onderdelen:

• gebiedsbescherming;
• soortenbescherming;
• bescherming van houtopstanden.

Het plangebied is niet gelegen binnen of direct nabij een Natura 2000-gebied. Gezien de geringe omvang van de werkzaamheden en de ligging van het plangebied midden in het stedelijk gebied van Maastricht wordt als gevolg van de graafwerkzaamheden geen beïnvloeding van de instandhoudingsdoelen van dit Natura 2000-gebied verwacht.

Tevens is het plan in de vigerende situatie al geheel bouwrijp gemaakt (zie onderstaande afbeelding).

Generieke ontheffing

Servatius Wonen & Vastgoed heeft een generieke ontheffing Wet natuurbescherming.

De sloop is conform de richtlijnen van het Soortmanagementplan Servatius (SMP Servatius) uitgevoerd. Door de provincie Limburg is een Generieke ontheffing Wet natuurbescherming1 afgegeven op basis van het SMP en in het kader van de Wet natuurbescherming (hierna Wnb). Deze generieke bescherming van flora en fauna bij onderhoud, renovatie en sloop, is ingestoken op het woningbezit van Servatius in Maastricht en Eijsden en schrijft richtlijnen voor over de aanpak, mitigatie en oplevering van dergelijke projecten.

Door de werkzaamheden uit te voeren conform het SMP en de generieke ontheffing, is het niet noodzakelijk om een regulier en recent vlakdekkende soorteninventarisatie te hebben.

Ontmoediging en ecologische inspectie

Voor alle panden in het plangebied kon conform SMP worden gehandeld. Dit betekent dat de panden na inspectie door een ecoloog op nesten en vleermuisverblijfplaatsen zijn ontmoedigd. Dit uitvoeringsplan is opgesteld en uitgevoerd.

Saldering

Binnen de zonering van het SMP zijn afdoende alternatieve verblijfplaatsen aanwezig om de tijdelijke beperking in geschikte verblijfplaatsen op te kunnen vangen voor de te verstoren vleermuisverblijfplaatsen en nestlocaties van huismus en gierzwaluw. Het is vooralsnog (afhankelijk van fysieke controle bebouwing) niet noodzakelijk om ten behoeve van dit project te voorzien in extra tijdelijke verblijfsmogelijkheden.

Nest- en verblijfsplekken (taakstelling SMP)

Servatius maakt gebruik van een door de provincie Limburg aan Servatius afgegeven Generieke ontheffing Wnb. Dit houdt in dat Servatius een algehele ontheffing heeft voor het overtreden van verbodsbepalingen uit de Wnb onder voorwaarde dat er een extra plus aan verblijfplekken voor vogels en vleermuizen wordt ingepast in de nieuw te bouwen woningen.

In de betreffende woningen zijn (geschikte) verblijfs- en nestlocaties aanwezig voor huismus, gierzwaluw en vleermuizen. Dat betekent dat voor deze wijk de plus taakstelling dient te worden toegepast. De provincie heeft in haar besluit een gewijzigde taakstelling opgenomen voor de plus variant die in deze notitie is toegepast.

De taakstelling is gerelateerd aan het aantal woningen (adressen) in de wijk en aanwezigheid van de betreffende soorten en is voor het huidige complex 0,5 verblijfplaatsen per woning voor alle soorten (vanwege geschiktheid). De taakstelling is daarmee als volgt:

• Huismus: 9 alternatieve nestlocaties.
• Gierzwaluw: 9 alternatieve nestlocaties.
• Vleermuizen: 9 alternatieve verblijfplekken, waarvan 7 normaal, 1 groot en 1 kraamverblijfplaats.

Een uitgebreide beschrijving is opgenomen in het door Arcadis opgestelde 'Uitvoeringsplan SMP Servatius Balijeweg'(9 mei 2018), zie bijlage 14.

Stikstofdepositie

Kragten heeft in november 2022 een stikstofdepositie berekening uitgevoerd in het kader van voorliggend initiatief (zie bijlage 15). In februari 2023 is naar aanleiding van de actualisatie van de Aerius-tool (en daarmee ook het vigerend beleid) het onderzoek geactualiseerd. De notitie met calculatie is als bijlage 16 (kenmerk 20230203-MAT113-RAP-STD-6.0) toegevoegd aan dit bestemmingsplan.

Uit de uitgevoerde berekeningen naar de gebruiksfase blijkt dat de stikstofdepositie niet meer dan 0,00 mol N/ha/jaar bedraagt. Het onderhavige plan zal afzonderlijk – of in combinatie met andere plannen – geen relevante significante cumulatieve effecten kunnen veroorzaken ter plaatse van nabijgelegen Natura 2000-gebieden. Met deze berekening kunnen significant negatieve effecten ten gevolge van stikstofdepositie derhalve worden uitgesloten waardoor het uitvoeren van een passende beoordeling niet aan de orde is. Tevens is er voor het aspect stikstofdepositie geen sprake van een vergunningplicht in het kader van de Wet natuurbescherming.

Het aspect stikstofdepositie vormt geen belemmering voor de realisatie van het plan.

Voor de voorgenomen ontwikkeling worden tevens geen houtopstanden gekapt.

Relevantie voor het plan

Het aspect natuurwaarden vormt geen planologische belemmering voor het project.

Om personen tegen de gevolgen van luchtverontreiniging te beschermen zijn in de Wet milieubeheer normen opgenomen voor bepaalde stoffen. Bij de beoordeling van het aspect luchtkwaliteit moet enerzijds aangetoond worden dat een ruimtelijke ontwikkeling niet leidt tot een (significante) overschrijding van de luchtkwaliteitsnormen en anderzijds dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Effecten plan op luchtkwaliteit
In de "Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)" zijn categorieën van gevallen genoemd die niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie van fijnstof in de buitenlucht. Zo is een project met maximaal 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg één van de genoemde gevallen. Onderhavig plan omvat de uitbreiding van één woning en betreft daarmee een project dat niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van fijnstof in de buitenlucht. Er is geen nader onderzoek nodig.

Goed woon- en leefklimaat

Het plan ligt niet in de nabijheid van zware industrie, (een concentratie van meerdere) intensieve veehouderijen of drukke vaarwegen. Voor de beoordeling van het woon- en leefklimaat wordt alleen gekeken naar luchtverontreiniging van verkeer op wegen in de omgeving.

In de Wet milieubeheer zijn voor een groot aantal stoffen grenswaarden opgenomen, maar uit onderzoek blijkt dat langs wegen alleen overschrijdingen van de grenswaarden voor fijnstof (PM₁₀) en stikstofdioxide (NO₂) kunnen optreden. Voor de overige stoffen waarvoor grenswaarden zijn opgenomen in de Wm treden naar verwachting nergens langs het Nederlandse wegennet overschrijdingen van deze grenswaarden op.

De monitoringstool die in het kader van het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) is opgesteld, geeft de volgende jaargemiddelden voor de relevante stoffen ter plaatse van het meest relevante meetpunt '15913056; Balijeweg, Maastricht'.

Uit de resultaten van de Monitoringstool blijkt dat aan alle grenswaarden wordt voldaan. Er is daarmee sprake van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plangebied.

Relevantie voor het plan

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen planologische belemmering voor het plan.

Om deze ontwikkeling mogelijk te maken is een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk. Onderdeel van deze procedure is het in kaart brengen van de consequenties van de nieuwe woningen ten aanzien van verkeersgeneratie en parkeren. Onderstaand wordt op beide aspecten ingegaan. Daarbij baseert Kragten zich op de kengetallen zoals deze staan verwoord in CROW-publicatie 317 - Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie en op de Nota Parkeernormen Maastricht 2021.

Er is sprake van voldoende parkeergelegenheid indien voldaan wordt aan het parkeer(normen)beleid van het college van burgemeester en wethouders, getiteld 'Parkeernormen Maastricht 2021', zoals vastgesteld op 19 oktober 2021, met inbegrip van de daarin opgenomen afwijkingsmogelijkheden.

Parkeren

Autoparkeren

Bij het bepalen van de parkeerbehoefte binnen het plangebied is gebruik gemaakt van de Parkeernormen van de gemeente Maastricht, d.d. oktober 2021. In de 'Nota parkeren Maastricht' wordt onderscheid gemaakt in verschillende zones, met daaraan gekoppeld verschillende parkeernormen. Het plangebied van dit bestemmingsplan valt binnen zone 2. Per woning met een gebruiksoppervlak van 60 tot en met 110 m² is de parkeernorm 1,0 parkeerplaats.

Oude situatie

Nieuwe situatie

Het initiatief betreft de realisatie van 23 woningen met dezelfde parkeernorm. Dit leidt tot de volgende parkeerbehoefte:

Uitgangspunt voor deze ontwikkeling is dat alleen de toename van het aantal woningen binnen het plangebied opgelost hoeft te worden, omdat in de voormalige situatie met 18 rijwoningen de auto's ook in het openbaar gebied werden geparkeerd.

Op de locatie waren 18 woningen aanwezig die 18 parkeerplaatsen in de openbare ruimte hadden. Binnen het plangebied dienen daarom 23-18 = 5 parkeerplaatsen te worden aangelegd. Het plan voorziet in twee locaties waar geparkeerd kan worden. In totaal voorzien deze twee locaties in 12 parkeerplaatsen.

Er is daarom sprake van ruim voldoende parkeergelegenheid binnen het plangebied. Hiermee kan de parkeerruimte in het openbaar gebied voor een stukje worden ontlast.

Fietsparkeren

Op de begane grond is naast het trappenhuis en lift een fietsenstalling voor de appartementen voorzien. In deze fietsenstalling is volgens de parkeernorm in de 'Nota parkeren Maastricht' voor de fietsenruimte voor 23 x 2 fietsparkeerplaatsen. Hiermee wordt een centraal gelegen en goed bereikbare (en afsluitbare) voorziening op de begane grond gerealiseerd.

Daarnaast zal op het binnenterrein een fietsenstalling voor bezoekers worden gerealiseerd met minimaal 12 fietsstallingsplaatsen volgens de norm van 0,5 fietsplaatsen/appartement. De precieze locatie wordt bij de verdere inrichting van het plangebied nader bepaald.

Verkeersgeneratie

De realisatie van meer woningen heeft invloed op de verkeersgeneratie. De digitale publicatie "ASVV 2012'' (CROW) bevat kencijfers voor de verkeersgeneratie van diverse functies. De gemeente Maastricht wordt aangeduid als sterk stedelijk gebied, waarin de locatie van het plangebied binnen de gemeente tot de rest van de bebouwde kom behoort.

Oude situatie

Binnen het plangebied bestaat in de bestaande situatie het aantal verkeersbewegingen uit 18 woningen. De woningen vallen, om de verkeersgeneratie te bepalen, onder het onderdeel huur, vrijstaand. In de onderstaande tabel is de berekening van de verkeersaantrekkende werking uiteengezet.

Op basis van bovenstaande tabel kan worden gesteld dat de voormalige woningen, in een worst-case scenario, zorgt voor 135 verkeersbewegingen per etmaal.

Nieuwe situatie

In de onderstaande tabel is de berekening van de verkeersaantrekkende werking voor de nieuwe situatie uiteengezet.

Het maximale aantal verkeersbewegingen neemt in de nieuwe situatie af met (135-92=) 43 verkeersbewegingen per etmaal.

Relevantie voor het plan

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor voorliggend initiatief.

In dit hoofdstuk wordt toegelicht op welke wijze het plan juridisch is vertaald. Deze juridische vertaling is bindend.

Het bestemmingsplan bestaat uit:

• de toelichting;
• de planregels;
• de verbeelding.

De toelichting heeft geen juridisch bindende werking. De toelichting heeft wel een belangrijke functie voor de onderbouwing van het plan en ook bij de verklaring van de bestemmingen en planregels, en in het bijzonder ten aanzien van de regels inzake nadere eisen en afwijkingen.

De planregels vormen de juridische regels voor gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding geeft de geografische ligging van de bestemmingen en aanduidingen weer. De verbeelding vormt samen met de planregels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan voldoet aan de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.

De indeling van de planregels is als volgt.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 4 Overgangsregels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Dit hoofdstuk bevat twee artikelen. Artikel 1 bevat de definities van begrippen die van belang zijn voor toepassing van het plan. Het tweede artikel betreft de wijze van meten waarin wordt aangegeven hoe bij toepassing van de regels wordt gemeten. In beide artikelen is, conform de SVBP2012, een aantal standaardbegrippen en een aantal standaard meetwijzen opgenomen.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

In dit hoofdstuk worden regels gegeven voor de binnen het plangebied beoogde functies. Per regel zijn de doeleinden c.q. de toegelaten gebruiksvormen van de gronden aangegeven. In beginsel is iedere vorm van bebouwing die past binnen de desbetreffende bestemming tot een bepaalde omvang rechtstreeks (dus zonder voorafgaande ontheffing of wijziging) toegestaan. Indien wordt voldaan aan de voorgeschreven maatvoering (bebouwingspercentage, bouwhoogte en dergelijke) en wordt gebouwd binnen het eventueel aangegeven bouwvlak, kan hiervoor in de regel zonder meer een omgevingsvergunning worden verleend. In het navolgende wordt kort uiteengezet welke bestemmingen zijn opgenomen en worden specifieke elementen daarin toegelicht.

Enkelbestemming Wonen (artikel 3)

Deze bestemming rust op het grootste deel van het plangebied. Gekozen is voor een regeling waarbij op de verbeelding bouwvlakken zijn opgenomen. Tevens is aangegeven welk type woningen is toegestaan. Naast gestapelde woningen voorziet het plan in de mogelijkheid om grondgebonden woningen te realiseren.

Dubbelbestemming Waarde - Maastrichts Erfgoed (artikel 4)

De voor de dubbelbestemming Waarde-Maastrichts Erfgoed aangegeven gronden zijn bestemd voor de bescherming van het op en in die gronden aanwezige cultureel erfgoed. In dit geval gaat het om het Maastrichts Erfgoed. In het plangebied komt een archeologische zone voor. Voor deze zone geldt dat het behoud van het bodemarchief in situ voor het behoud ex situ gaat; indien behoud in situ niet mogelijk is kunnen voorwaarden aan de toepasselijke vergunning worden verbonden met het oog op behoud van het bodemarchief ex situ.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Dit hoofdstuk bevat de volgende algemene regels (deels ingegeven door de verplichting vanuit paragraaf 3.2 van het Bro deze bepalingen op te nemen in ieder bestemmingsplan):

• een anti-dubbeltelregel: zorgt er voor dat gronden niet dubbel worden meegerekend bij het toestaan van bouwplannen;
• algemene bouwregels: bevat aanvullende regels met betrekking tot het ondergronds bouwen en het bouwen van antennemasten en zendmasten;
• algemene gebruiksregels: hierin worden onder meer alle vormen van gebruik, die in strijd zijn met de aan de grond gegeven bestemming, verboden;
• algemene afwijkingsregels: hierin wordt bepaald waarvoor Burgemeester en wethouders middels een omgevingsvergunning kunnen afwijken van het plan;
• algemene wijzigingsregels: hierin wordt bepaald onder welke voorwaarden Burgemeester en wethouders bevoegd zijn het plan te wijzigen; het betreft hier beperkte wijzigingen in algemene zin; algemene procedureregels: hierin wordt geregeld welke procedure moet worden gevolgd in geval van toepassing van afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden en nadere eisen;
• overige regels: hierin zijn verwijzingen opgenomen naar andere wettelijke regelingen.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

In het overgangsrecht is bepaald dat bouwwerken, die op het moment van de tervisielegging van het plan aanwezig zijn, mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bouwregels. Het gebruik van grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment waarop het plan rechtskracht verkrijgt, mag worden gehandhaafd. Dit overgangsrecht komt voort uit artikel 3.2.1 van het Bro en is een verplicht onderdeel van de regels. In de slotregel wordt aangegeven onder welke naam de regels kunnen worden aangehaald.

In dit hoofdstuk wordt de haalbaarheid van dit bestemmingsplan aangetoond. Een bestemmingsplan moet zowel in financieel als in maatschappelijk opzicht haalbaar zijn. Er wordt daarom een korte financiële toelichting gegeven en daarnaast worden de doorlopen procedures weergegeven.

Artikel 6.12 lid 1 Wro verplicht de gemeente een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop bepaalde bouwactiviteiten zijn voorgenomen, tenzij het kostenverhaal 'anderszins verzekerd' is (artikel 6.12 lid 2a Wro).

In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn de bouwactiviteiten genoemd waarvoor het vaststellen van een exploitatieplan verplicht is. De in voorliggend opgenomen ontwikkelingen behoren tot deze in het Bro genoemde bouwactiviteiten. Op basis van artikel 6.12 lid 2a Wro is het vaststellen van een exploitatieplan echter niet verplicht, omdat de gemeente en grondeigenaar een (anterieure) overeenkomst hebben gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal. Het kostenverhaal is derhalve 'anderszins verzekerd'. Het opstellen van een exploitatieplan is niet vereist.

De gemeente heeft geen gronden in het plangebied in eigendom. Alle kosten en risico's van de planontwikkeling, -voorbereiding en -uitvoering zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeentelijke grondexploitatie wordt dus niet belast door voorliggend ruimtelijk plan. De financiële uitvoerbaarheid van het plan is hiermee aangetoond.

Een bestemmingsplan is voor de gemeente een belangrijk instrument om haar ruimtelijk beleid vorm te geven. Door middel van een combinatie van positieve bestemmingen en het uitsluiten van bepaalde activiteiten en functies kan sturing plaatsvinden van gewenste en ongewenste ontwikkelingen.

Een belangrijk aspect hierbij is de handhaving en het toezicht op de naleving van het bestemmingsplan. Deze handhaving is van cruciaal belang om de in het plan opgenomen ruimtelijke kwaliteiten ook op langere termijn daadwerkelijk te kunnen vasthouden. Daarnaast is de handhaving van belang uit een oogpunt van rechtszekerheid: alle bewoners en gebruikers dienen door de gemeente op eenzelfde wijze daadwerkelijk aan het plan worden gehouden.

In dit bestemmingsplan is daarom allereerst gestreefd naar een zo groot mogelijke eenvoud van in het bijzonder de regels. Hoe groter de eenvoud (en daarmee de toegankelijkheid en leesbaarheid), hoe groter in de praktijk de mogelijkheden om toe te zien op de naleving van het plan. Hoe minder knellend de regels zijn, hoe kleiner de kans dat het met de regels wat minder nauw wordt genomen. In de praktijk worden op den lange duur immers ook alleen die regels gerespecteerd waarvan door de betrokkenen de noodzaak en de redelijkheid wordt ingezien.

In de bouwregels zijn maten opgenomen die van toepassing zijn op gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Te realiseren gebouwen en andere bouwwerken moeten voldoen aan deze maatvoering, zo niet, dan kan het college van burgemeester en wethouders geen omgevingsvergunning verlenen.

Gebruiksregels worden opgenomen om gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken en ongewenste ontwikkelingen uit te sluiten. Toetsing aan de gebruiksregels is aan de orde bij functiewisseling of nieuwvestiging.

De doelstellingen van het ruimtelijke beleid kunnen slechts verwezenlijkt worden, indien de regels van het bestemmingsplan worden nageleefd. De gemeente dient op de eerste plaats zelf haar regels na te leven en vervolgens dient de gemeente er zorg voor te dragen dat anderen deze regels naleven.

De initiatiefnemer heeft contact gezocht met de direct omwonenden en heeft hen geïnformeerd over voorliggend initiatief. In bijlage 17 is een kort verslag van de omgevingsdialoog opgenomen.

Het ontwerpbestemmingsplan ‘Kopblok Balijeweg’ is conform artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening in vooroverleg gezonden naar de betreffende personen en instanties.

Daarnaast heeft het plan de procedure van artikel 3.8 en verder van de Wet ruimtelijke ordening doorlopen. Met ingang van 29 september 2022 tot en met 9 november 2022 heeft het ontwerpbestemmingsplan en het ontwerpbesluit hogere waarden Wet geluidhinder met de bijbehorende stukken ter inzage gelegen. Er zijn tijdens de termijn van ter inzage legging geen zienswijzen ingebracht.

Wel zijn enkele ambtshalve wijzigingen doorgevoerd. De watertoets en het stikstofdepositieonderzoek zijn geactualiseerd naar aanleiding respectievelijk tekstuele wijzigingen aangaande gemeentelijk beleid en een nieuwere versie van de Aerius-tool voor stikstofberekening. Daarnaast is het Ontwerpbesluit Hogere Waarden vervangen door het definitieve Besluit dat is genomen op 30 januari 2023.

Op 31 januari 2023 is het bestemmingsplan 'Kopblok Balijeweg' gewijzigd vastgesteld.