het bestemmingsplan 'Havenstraat 34-36 Stein' met identificatienummer NL.IMRO.0971.BPHavenstraatStein-0003 van de gemeente Stein.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een bouwwerk verbonden met het hoofdgebouw dat bouwkundig ondergeschikt is aan het hoofdgebouw en in functioneel opzicht daarvan onderdeel uitmaakt.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid of artikel 2.2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een in de verbeelding of regels aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van een bouwperceel, dat ten hoogst mag worden bebouwd.

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan-huisverbonden beroepen niet daaronder begrepen.

de natuurlijke oppervlakte van het terrein, zonder enige kunstmatige verhoging c.q. verlaging, alsmede dat gedeelte van een gebouw dat met die oppervlakte gelijk is. Is er sprake van hoogteverschillen in het terrein, dan geldt: de hoogte van het hoogst gelegen aangrenzend maaiveld.

bestaand ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een vrijstaand of aangebouwd gebouw dat bouwkundig of architectonisch ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

het bedrijfsmatig te koop, te huur of in lease aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, ter verhuur, ter leasing, het verkopen, het verhuren en/of leveren van goederen aan diegenen die, die goederen kopen resp. huren, voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

detailhandel in duurzame en/of gebruiksgoederen, zoals kleding en schoeisel, elektrische artikelen, huishoudelijke artikelen en overige goederen, waaronder tevens artikelen ten behoeve van de duiksport, voor zover geen detailhandel in dagelijkse goederen (zoals een supermarkt).

het verrichten van diensten in een vorm die voor wat betreft ruimtelijke uitstraling vergelijkbaar is met detailhandel en waarbij een rechtstreekse relatie bestaat met het publiek zoals reisbureaus, uitzendbureaus, apotheken, praktijkvestigingen voor tandtechniek, kapsalons, schoonheidssalons, nagelstudio's, schoenmakerijen, kleermakerijen en video-/dvd-verhuurbedrijven, fotostudio's en hondentrimsalons.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren en/of logies.

bovenkant van het terrein dat een gebouw/bouwwerk omgeeft.

omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1 of 2.2 Wabo.

een bouwwerk dat ten dienste staat van het openbaar energietransport dan wel de telecommunicatie, zoals een schakelkast, een elektriciteitshuisje en een verdeelstation.

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte aansluitende maaiveld.

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het beroepsmatig verlenen van diensten op adminstratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch, medisch, paramedisch therapeutisch of een daarmee naar zijn aard te stellen gebied.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf – waaronder begrepen een erotische massagesalon-, een seksclub, bordeel, privé-huis en seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

gevel van een gebouw die is gelegen aan de zijde van de weg en die in ruimtelijk opzicht de voorkant van het gebouw vormt.

de voorgevelrooilijn als bedoeld in het bestemmingsplan, beheersverordening of gemeentelijke bouwverordening.

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en/of waterkwaliteit zoals duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten etc.

een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

tussen de zijdelingse grenzen van een bouwperceel en enig punt van het op dat bouwperceel voorkomend (hoofd-)gebouw, waar die afstand het kortst is.

het percentage van een bouwperceel dat met gebouwen mag worden bebouwd. Voor zover op de kaart bouwgrenzen zijn aangegeven wordt het bebouwingspercentage berekend over het gebied binnen de bouwgrenzen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of) het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

de buitenwerks tussen de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidingsmuren gemeten grootste afstand.

vanaf peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de bouwgrens dan wel bestemmingsgrens met niet meer dan 2,00 m wordt overschreden.

Onder gebruiken en/of het laten gebruiken in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan het gebruik van gronden en bouwwerken voor en/of als:

1. a. zelfstandige bewoning van bijgebouwen;
2. b. horeca;
3. c. bedrijven;
4. d. ambachtelijke en/of industriële doeleinden;
5. e. prostitutie
6. f. seksinrichtingen;
7. g. opslagdoeleinden, anders dan inherent aan het toegelaten gebruik.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Het is verboden de gronden en bouwwerken in dit bestemmingsplan te gebruiken en/of te doen en/of laten gebruiken en/of in gebruik te geven op een wijze of tot een doel strijdig met de gegeven bestemming(en).

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor afwijking van de in deze regels voorgeschreven minimale en/of maximale maten (hoogte, oppervlakte, inhoud etc.) en percentages tot maximaal 10% van die maten en percentages, met dien verstande dat dit niet geldt wanneer reeds op grond van deze regels al anderszins kan worden afgeweken.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor afwijking van de aangeduide bouwgrenzen indien een meetverschil of onnauwkeurigheid op de kaart ten opzichte van de feitelijke situatie daartoe aanleiding geeft, mits de afwijking maximaal 3,00 meter bedraagt.

Het bevoegd gezag kan van de planregels afwijken indien strikte toepassing leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Havenstraat 34-36 Stein'.

Aan de Havenstraat 34-36 te Stein zijn zeven woningen gesitueerd, grotendeels boven de begane grond van het voormalige bedrijf (Decent Group BV) en de voormalige detailhandelsvestiging (duikcentrum 'Aegir Divecenter'). Voor deze woningen zijn in het verleden bouwvergunningen verleend door de gemeente Stein. Ten behoeve van de planologische inpassing van deze woningen dient een aanvaardbaar woon- en leefklimaat aangetoond te worden. Deze woningen zijn in het verleden niet in de geluidsberekeningen meegenomen. Daarnaast zijn deze woningen niet opgenomen in het vigerende bestemmingsplan “Havens Stein” dat op 25 april 2013 door de gemeenteraad is vastgesteld.

De reeds vergunde en bestaande woningen aan de Havenstraat 34-36 te Stein zijn niet in het vigerende bestemmingsplan opgenomen en daarmee planologisch-juridisch niet geregeld. Op 21 juni 2018 heeft de gemeenteraad van Stein het bestemmingsplan 'Havenstraat 34-36' vastgesteld. Dit bestemmingsplan is echter door de Raad van State op 31 juli 2019 vernietigd. Om de woningen planologisch-juridisch alsnog mogelijk te maken (in casu te legaliseren) is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. In dat kader is dit nieuwe bestemmingsplan opgesteld waarbij rekening is gehouden met de uitspraak van de Raad van State. In dat kader is een nieuw akoestisch onderzoek opgesteld.

Naast deze toelichting omvat dit bestemmingsplan regels en een digitale verbeelding, opgesteld conform SVBP2012 en IMRO2012. Hiermee wordt voldaan aan de eisen die de Wro en de gemeente Stein stellen ten aanzien van bestemmingsplannen. Met dit bestemmingsplan worden de vergunde en bestaande woningen aan de Havenstraat 34-36 te Stein planologisch-juridisch mogelijk gemaakt. Daarnaast wordt de mogelijkheid voor een detailhandelsvestiging ten hoeve van niet-dagelijkse goederen gehandhaafd. Tevens worden de gebruiksmogelijkheden (praktijkruimte, dienstverlening) hiervoor verruimd.

Het plangebied is gelegen tussen de kern Stein en het Julianakanaal, en wordt globaal begrensd door de Havenstraat en de Havens. De locatie is bekend als gemeente Stein, sectie B, perceelnummers 5210 en 5211.

Luchtfoto plangebied (bron: maps.google.com)

Ligging plangebied (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Ter plaatse van het plangebied is het bestemmingsplan 'Havens Stein' vigerend. Dit bestemmingsplan is 25 april 2013 door de raad van de gemeente Stein vastgesteld. Ter plaatse van het plangebied is de bestemming 'Bedrijventerrein' van kracht. Daarnaast gelden de volgende aanduidingen:

• Bedrijf tot en met categorie 3.2;
• Specifieke vorm van detailhandel – duikcentrum (ligt op Havenstraat 34);
• Geluidzone – industrie;
• Bedrijfswoning (ligt op een klein gedeelte van Havenstraat 36).

Binnen het plangebied zijn bedrijven in de categorie 2 tot en met 3.2 toegestaan die zijn opgenomen in de Staat van bedrijfsactiviteiten. Daarnaast is op de Havenstraat 34 tevens een detailhandelsvestiging in de vorm van een duikcentrum toegestaan. Op de Havenstraat 36 is alleen ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' een bedrijfswoning toegestaan. De bedrijfsgebouwen zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak. De maximum toegestane bouwhoogte binnen het bouwvlak bedraagt 12 meter. Het bouwperceel mag tot maximum 50% worden bebouwd. Over het gehele plangebied is de aanduiding 'geluidzone-industrie' gelegen. Ter plaatse van deze aanduiding mogen geen geluidsgevoelige objecten worden gerealiseerd, zoals woningen. Burgemeester en wethouders kunnen door middel van een bestemmingsplanherziening afwijken van dit verbod, met dien verstande dat de geluidsbelasting vanwege industrielawaai aan de gevels van de te realiseren geluidsgevoelige objecten niet hoger mag zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een verleende hogere grenswaarde.

In de huidige situatie zijn in totaal zeven woningen aanwezig op de locaties Havenstraat 34 en Havenstraat 36. Op basis van het vigerende bestemmingsplan is maximaal 1 bedrijfswoning toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' aan de Havenstraat 36. Voor de in totaal zeven woningen is in het verleden wel een bouwvergunning verleend door de gemeente Stein. Planologisch-juridisch gezien zijn de woningen niet geregeld. Daarnaast is sprake van een gezoneerd industrieterrein wat betekent dat binnen de zone 'geluidzone – industrie' planologisch-juridisch geen nieuwe woningen zijn toegestaan.

Met onderhavig bestemmingsplan wordt de bestemming 'Bedrijventerrein' conform de bestaande situatie gewijzigd in de bestemming 'Wonen'. Binnen deze bestemming worden de vergunde en bestaande woningen formeel planologisch-juridisch mogelijk gemaakt. Daarnaast wordt de mogelijkheid voor een detailhandelsvestiging ten hoeve van niet-dagelijkse goederen gehandhaafd (bestaande rechten). Tevens worden de gebruiksmogelijkheden (praktijkruimte, dienstverlening) hiervoor verruimd.

Het plangebied grenst aan het bedrijventerrein dat is gelegen tussen het Julianakanaal en de kern Stein. Het bedrijventerrein kan grofweg in een drietal deelgebieden worden opgedeeld, gelet op de functionele en ruimtelijke kenmerken van het gebied. In het noordelijke deel bevindt zich overwegend kleinschalige bedrijvigheid, veelal 'niet haven' gerelateerd. Het centrale deel van het bedrijventerrein wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van grootschalige, havengebonden bedrijvigheid. De op- en overslagactiviteiten worden ondersteund door een goederenspoor en kades. Het uiterste zuidelijke deel van het plangebied bestaat tenslotte uit natuurgebied 'Het Broek', waarbinnen tevens enkele waterhuishoudkundige voorzieningen gelegen zijn, zoals een regenwaterbuffer en bergingsbezinkbassin.

In de wijdere omgeving ligt in westelijke richting de rivier de Maas, met daarachter België. In zuidelijke richting is de kern Elsoo gelegen en in noordelijke richting de kern Urmond, beide deel uitmakend van de gemeente Stein. Ten oosten van de kern Stein liggen voorbij de A2 de industriële en woonbebouwing van het stedelijk gebied Sittard-Geleen.

Binnen het plangebied ligt de Havenstraat 34 en 36. Aan de Havenstraat 34 was de detailhandelsvestiging 'Aegir Divecenter' gelegen. Tevens was binnen het plangebied het voormalige bedrijf Decent group BV. gevestigd. Daarnaast zijn op deze locatie zeven bestaande woningen gelegen.

Voor de reeds aanwezige woningen zijn in het verleden bouwvergunningen verleend. Planologisch-juridisch gezien zijn echter de zeven woningen op basis van het vigerende bestemmingsplan “Havens Stein” niet toegestaan. Enkel een bedrijfswoning is als zodanig planologisch-juridisch toegestaan. Door middel van onderhavig bestemmingsplan worden de aanwezige woningen aan de Havenstraat 34-36 planologisch-juridisch geregeld in combinatie met een detailhandelsvestiging voor niet-dagelijkse goederen. Daarnaast worden deze mogelijkheden voor deze detailhandelsvestiging planologisch-juridisch verruimd voor praktijkruimte en/of dienstverlening. Hiermee wordt beoogd om op een adequate wijze invulling te kunnen geven aan deze momenteel voormalige detailhandelsvestiging.

Gemeenten zijn niet geheel vrij in het voeren van hun eigen beleid. Rijk en provincies geven met het door hen gevoerde en vastgelegde beleid de kaders aan waarbinnen gemeenten kunnen opereren. Hierna worden in het kort de voornaamste zaken uit het, voor de woningen, relevante (inter)nationale, provinciale en regionale beleid weergegeven, aangevuld met het van toepassing zijnde beleid van de gemeente Stein zelf. Sommige beleidsstukken zijn op meerdere terreinen van toepassing.

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. Deze nieuwe structuurvisie vervangt onder andere de Nota Ruimte en de Nota Mobiliteit.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) speelt in op de volgende ontwikkelingen en uitdagingen:

• de veranderende behoefte aan wonen en werken;
• de mobiliteit van personen;
• economische positie tussen de tien meest concurrerende landen vasthouden voornamelijk in de sectoren logistiek, water, hightech, creatieve industrie, chemie en voedsel en tuinbouw;
• de bijzondere waarden (compacte steden omringd door open en natuurrijk landelijk gebied, cultuurhistorie en natuur) koesteren en versterken;
• waterveiligheid en beschikbaarheid van voldoende zoetwater in verband met de klimaatverandering en stedelijke ontwikkeling;
• aandeel duurzame energiebronnen als wind, zon, biomassa en bodemenergie moet worden vergroot;
• deregulering.

Om goed op deze ontwikkelingen en eisen in te spelen is een beleid nodig dat toekomstbestendig is en de gebruiker ruimte geeft. Dit vraagt een grondige actualisatie van de bestaande beleidsnota's voor ruimte en mobiliteit. De structuurvisie voorziet hierin door overheden, burgers en bedrijven de ruimte te geven om oplossingen te creëren. Het Rijk gaat zich meer richten op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van belangen voor Nederland als geheel. Het Rijk ziet verder toe op de deregulering waarmee jaarlijks vele miljoenen euro's kunnen worden bespaard.

De provincies en gemeenten zullen afspraken maken over verstedelijking, groene ruimte en landschap. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Echter in de Westelijk Mijnstreek is, net als in heel Zuid Limburg, sprake van krimp dan wel negatieve natuurlijke groei.

Het Rijk verbindt ruimtelijke ontwikkeling en mobiliteit en zet de gebruikers centraal. Het zijn bewoners, ondernemers, reizigers en verladers die Nederland sterk maken. Provincies en gemeenten krijgen de ruimte zelf maatwerk te leveren. Zo werkt het Rijk aan een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Hiertoe zijn voor de middellange termijn (2028) drie doelen gesteld:

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• het verbeteren en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Op basis van voorgaande doelstellingen zijn vervolgens 13 nationale belangen benoemd. Hiervoor is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Deze belangen zijn gelijkwaardig aan elkaar en beïnvloeden elkaar onderling. In de SVIR is een eerste integrale afweging gemaakt van deze belangen. Dit heeft als gevolg dat het Rijk in gebieden of projecten een gebieds- of projectspecifieke afweging zal maken. Indien nodig maakt het Rijk duidelijk welke nationale belangen voorgaan.

Onderhavig bestemmingsplan voorziet in de legalisatie van zes vergunde en bestaande woningen, waarvoor in het verleden een bouwvergunning is verleend, maar die abusievelijk niet zijn opgenomen in het vigerende bestemmingsplan 'Havens Stein'. Daarnaast wordt de als bedrijfswoning bestemde woning omgezet naar een burgerwoning en de bestaande detailhandelsvestiging met verruimde gebruiksmogelijkheden (praktijkruimte, diensverlening) opnieuw geregeld. Het belang van het Rijk is hierbij niet in het geding. Bovendien voorziet de SVIR niet in onderwerpen die op het plangebied van toepassing zijn.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening, ook wel het Barro genoemd, is met de aanvulling op 1 oktober 2012, volledig in werking getreden. Het Barro heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. Het Barro is het inhoudelijke beleidskader van de rijksoverheid waaraan bestemmingsplannen van gemeenten moeten voldoen.

Dit betekent dat het Barro regels geeft over bestemmingen en het gebruik van gronden en zich daarbij primair richt tot de gemeenten. Daarnaast kan het Barro aan de gemeenten opdragen om in de toelichting bij een bestemmingsplan bepaalde zaken uitdrukkelijk te motiveren. De volgende onderwerpen uit het Barro moeten worden vertaald in bestemmingsplannen:

• Project Mainportontwikkeling Rotterdam;
• Kustfundament;
• Grote Rivieren, Waddenzee en Waddengebied;
• Defensie;
• Erfgoederen van uitzonderlijke universele waard;
• Rijksvaarwegen;
• Hoofdwegen en spoorwegen;
• Elektriciteitsvoorzieningen;
• EHS;
• Primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
• Uitbreidingsruimte van het IJsselmeer.

Verdere uitwerking heeft voorts plaatsgevonden in de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro). Met het inwerkingtreding van het Barro heeft er ook een wijziging plaatsgevonden van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de Bro is opgenomen dat gemeenten en provincies verplicht zijn om in de toelichting van een ruimtelijk besluit de zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking' op te nemen, wanneer een zodanig ruimtelijk besluit een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt.

Onderhavig bestemmingsplan voorziet in de legalisatie van zes reeds vergunde en bestaande woningen, waarvoor in het verleden een bouwvergunning is verleend. Daarnaast wordt de als bedrijfswoning bestemde woning omgezet naar een burgerwoning en de bestaande detailhandelsvestiging met verruimde gebruiksmogelijkheden (praktijkruimte, diensverlening) opnieuw geregeld. Het Barro voorziet niet in onderwerpen die op het plangebied van toepassing zijn. Dit houdt in dat er geen beperkingen vanuit het Barro gelden.

Voor een aantal onderwerpen uit het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geldt dat de regels worden uitgewerkt in de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro). Het gaat hierbij om: aanwijzing radarverstoringsgebieden, reserveringsgebieden hoofdwegen en landelijke spoorwegen en militaire terreinen geen deel uitmakend van de ecologische hoofdstructuur, alsmede enkele andere wijzigingen.

Het plangebied valt niet binnen de regels van het Rarro. Vanuit het Rarro gelden derhalve geen beperkingen voor het planvoornemen.

Bestemmingsplannen die voorzien in nieuwe stedelijke ontwikkelingen dienen een verantwoording te bevatten aan de hand van de zogenoemde 'Ladder voor duurzame verstedelijking', die is vastgelegd in artikel 3.1.6, tweede lid Bro. Dit afwegingskader verplicht overheden tot het maken van een zorgvuldige ruimtelijke afweging bij het mogelijk maken van nieuwe stedelijke ontwikkelingen in een bestemmingsplan. Het doel is om te komen tot zorgvuldig ruimtegebruik en daarmee het voorkomen van (onaanvaardbare) leegstand en onnodig 'bouwen in de wei'. De Ladder is daarmee een belangrijk instrument voor een goede ruimtelijke ordening.

Een toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet gezien het voorgaande een beschrijving bevatten van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Hieronder volgt een toetsing van onderhavig planvoornemen aan de nieuwe Ladder.

Nieuwe stedelijke ontwikkeling

De Ladder-onderbouwing is verplicht voor 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen'. Voordat getoetst wordt of een voorziene ontwikkeling 'nieuw' is, dient te worden getoetst of onderhavige ontwikkeling kan worden aangemerkt als een 'stedelijke' ontwikkeling. In de definitie voor stedelijke ontwikkeling (artikel 1.1.1 lid 1 sub i van het Bro) is geen ondergrens opgenomen. Hieruit zou men kunnen concluderen dat iedere stedelijke ontwikkeling, hoe kleinschalig dan ook, valt binnen het toepassingsbereik van de Ladder. Echter, blijkt uit vaste jurisprudentie van de Afdeling dat er wel sprake kan zijn van een voorziene ontwikkeling die te kleinschalig is om als nieuwe stedelijke ontwikkeling te kunnen worden aangemerkt. In de literatuur wordt er bij voorziene ontwikkelingen met betrekking tot woningbouw zelfs gesproken over een daadwerkelijke ondergrens. Volgens vaste jurisprudentie is het minimale aantal woningen wat gerealiseerd moet worden (op dezelfde locatie) om als stedelijke ontwikkeling te worden gekwalificeerd twaalf (ABRvS 22-07-2015, ECLI:NL:RVS:2015:2329, r.o. 6.3).

In onderhavige situatie is sprake van een legalisatie van zeven reeds vergunde en bestaande woningen. Per saldo neemt hiermee het aantal woningen met dit bestemmingsplan niet toe. De bestaande woningvoorraad blijft gelijk. Onderhavige ontwikkeling is dus geen stedelijke ontwikkeling gelet op de jurisprudentie. Nu middels onderhavig planvoornemen geen sprake is van een 'nieuwe' stedelijke ontwikkeling is de Ladder-onderbouwing geen vereiste. Daarmee is echter niet gezegd dat de aspecten die samenhangen met voornoemde Ladder in het geheel niet aan de orde zijn. In het kader van de uitvoerbaarheid van het plan zijn ze namelijk wel degelijk van belang. Op de relatie tussen het planvoornemen en het (regionaal afgestemde) woningbouwbeleid wordt in paragraaf 3.4 nader ingegaan.

Op 12 december 2014 is door Provinciale Staten van Limburg het Provinciaal Omgevingsplan 2014 (POL2014) vastgesteld. Het POL2014 is per 16 januari 2015 in werking getreden en heeft de functie structuurvisie, provinciaal milieubeleidsplan, regionaal waterplan en provinciaal verkeer- en vervoersplan.

In het POL 2014 komen alleen die zaken aan bod, die er op provinciaal niveau echt toe doen en die vragen om regionale oplossingen. In het POL staan de fysieke kanten van het leef- en vestigingsklimaat centraal. Belangrijke uitdagingen zijn het faciliteren van innovatie, het aantrekkelijk houden van de regio voor jongeren en arbeidskrachten, het versnellen van de energietransitie, de fundamenteel veranderde opgaven op het gebied van wonen en voorzieningen, de leefbaarheid van kernen en buurten en het inspelen op de klimaatverandering. Over deze uitdagingen wordt de dialoog aangegaan met de regio's. Kwaliteit en uitnodigen staat daarbij centraal.

De sleutel ligt in dynamisch voorraadbeheer. Er zullen per regio visies gemaakt worden waarin gezamenlijke ambities, principes en werkwijze zijn uitgewerkt resulterend in concrete uitvoeringsafspraken. Voor sommige thema's gaat het ook om gezamenlijke programmering. Die vormen de basis voor bestuursovereenkomsten tussen regiogemeenten en Provincie. De Provincie borgt de uitvoering van die afspraken met voorzorgbepalingen in de Omgevingsverordening.

De grote variatie in omgevingskwaliteiten is een kenmerk en sterk punt van Limburg. Om daaraan recht te doen, worden in dit POL zeven globaal afgebakende gebiedstypen onderscheiden. Dit zijn zones met elk een eigen karakter, herkenbare eigen kernkwaliteiten, en met heel verschillende opgaven en ontwikkelingsmogelijkheden. In het Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 (POL2014) is het plangebied aangeduid als gebiedstypen 'bedrijventerrein' en 'overig bebouwd gebied'. Het plangebied is daarbij voor het grootste deel gelegen binnen overig bebouwd gebied.

Uitsnede POL-kaart

Ten aanzien van (bedrijfs)woningen op bedrijventerreinen wordt het volgende aangegeven: terughoudend omgaan met de vestiging van (bedrijfs)woningen op bedrijventerreinen, zodat deze geen obstakel vormen voor het functioneren van bedrijven en bij eventuele herstructureringsoperaties. Eventuele vestiging van nieuwe bedrijfswoningen moet wel passen binnen de regionale woningbouwprogrammering.

Het “overig bebouwd gebied” betreft gemengde woon/werkgebieden met voorzieningen, deels met een stedelijk karakter, deels met een dorps karakter. Wonen binnen dit gebied is toegestaan. Door de situering van de bestaande woningen in het voorste gedeelte van de woningen zijn deze overwegend gelegen binnen dit gebiedstype.

In onderhavige situatie is sprake van een legalisatie van zes reeds vergunde en bestaande woningen. Daarnaast wordt de als bedrijfswoning bestemde woning omgezet naar een burgerwoning. Per saldo neemt het aantal woningen derhalve niet toe. De bestaande woningvoorraad blijft gelijk. Tevens zullen deze woningen niet zorgen voor een (extra) obstakel voor omliggende bedrijven. Het betreft immers een bestaande (vergunde) situatie.

Gelijktijdig met de vaststelling van het POL2014 is ook de Omgevingsverordening Limburg 2014 vastgesteld. In deze verordening geeft de provincie Limburg bindende kaders voor ruimtelijke planvorming door gemeentes.

De gronden van het plangebied zijn gelegen binnen het 'bebouwd gebied'. Daarnaast is een klein gedeelte aangewezen als 'bedrijventerrein'. Voor onderhavig plan is van belang dat de ladder voor duurzame verstedelijking is geborgd. Op de toepassing van deze verordening is hiervoor ingegaan in paragraaf 3.2.3 op basis van de regeling daarvan in het Besluit ruimtelijke ordening.

Ten aanzien van de regio Zuid-Limburg wordt aangegeven dat niet voorzien mag worden in de toevoeging van nieuwe woningen aan de bestaande planvoorraad. Er is in casu geen sprake van een toevoeging van nieuwe woningen. Het gaat uitsluitend om de legalisering van zeven reeds vergunde en bestaande woningen waarvoor in het verleden een bouwvergunning is verleend. Voor het overige voorziet de verordening niet in instructieregels die van invloed zijn op onderhavig planvoornemen.

De gemeente Stein maakt onderdeel uit van de stadsregio Westelijke Mijnstreek. Het relevante regionale beleid voor de Westelijke Mijnstreek is vervat in de structuurvisie Wonen Zuid-Limburg.

Op 22 september 2016 heeft de gemeente Stein de regionale ‘Structuurvisie Wonen ZuidLimburg’ (SVWZL) vastgesteld. Deze structuurvisie is een gezamenlijke Zuid-Limburgse visie op de woningmarkt, opgesteld door de 18 Zuid-Limburgse gemeenten, vanuit het besef dat ruimtelijke ontwikkelingen in één gemeente directe invloed hebben op andere gemeenten. Ook erkennen de gemeente met deze gemeenschappelijke aanpak, dat onderlinge concurrentie leidt tot negatieve effecten die uiteindelijk ten koste gaan van de kracht van de regio, zeker met de huidige bevolkingsontwikkeling en de ambities die Zuid-Limburg als kennisregio heeft.

In de SVWZL staat de transformatieopgave centraal, dat wil zeggen de totale woningbehoefte op basis van het aantal huishoudens, rekening houdend met de huidige woningvoorraad en de leegstand. Hierbij is onderscheid gemaakt in drie woonsferen: stedelijk, suburbaan en landelijk. Voorliggend initiatief valt onder de woonsfeer ‘suburbaan’. In de suburbane gebieden spelen vooral de eenzijdige opbouw en de stapeling van ‘kwetsbare indicatoren' een grote rol. Het betreft vaak een oudere woningvoorraad waarbij ingezet moet worden op transformatie.

De planvoorraad komt momenteel niet overeen met de vraag. Er zijn in Zuid-Limburg circa 8.000 harde nieuwbouwplannen die zijn vastgelegd in bestemmingsplannen, tegenover een beperkte en soms zelfs negatieve behoefte. Daarom bestaat de noodzaak om niet-vrijblijvende afspraken te maken over de regionale woningbouwprogrammering. De woningbouwprogrammering voor Zuid-Limburg wordt verder uitgewerkt voor de subregio’s Maastricht-Heuvelland, Parkstad Limburg en Westelijke Mijnstreek binnen het kader van de SVWZL. In de programmering worden drie stappen gezet:

1. 1. bestaande plannen worden kritisch bekeken op wat ze toevoegen, oftewel of zij een versterking zijn voor de bestaande voorraad;
2. 2. de ruimtelijke focus wordt gelegd op versterking van centra en kernen;
3. 3. bestaande plannen die niet aansluiten bij de vraag of kaders van de SVWZL worden geschrapt of aangepast.

In onderhavige situatie gaat het om reeds vergunde en bestaande woningen die van een adequate planologisch-juridische regeling worden voorzien. Er is geen sprake van het toevoegen van woningen aan de woningvoorraad. De woningen maken immers reeds onderdeel uit van de bestaande woningvoorraad.

Deze interactieve toekomstvisie is op 15 september 2011 vastgesteld en tot stand gekomen in samenwerking met inwoners en vertegenwoordigers van verenigingen, maatschappelijke organisaties en het bedrijfsleven van Stein. Uit de gesprekken zijn vijf pijlers naar voren gekomen waar de toekomstvisie van Stein op rust (sociaal, fysiek, economie, organisatie en marketing).

In de toekomstvisie kijkt de gemeente op een positieve manier naar de toekomst van Stein. Daarnaast is de gemeente ook realistisch en is gekeken naar welke ontwikkelingen op het gebied van demografie, internet, maatschappelijke ontwikkelingen enz. voor Stein gaan veranderen en welke keuzes daartoe gemaakt dienen te worden. De komende 10 jaar wil de gemeente Stein in dat opzicht investeren in:

• een solidaire, ondernemende en gevarieerde samenleving;
• kwaliteit van wonen en voorzieningen;
• het versterken en verbreden van het economisch profiel door een beter gebruik van de toeristisch recreatieve potenties rondom natuur, landschap, cultuur en cultuurhistorie, sport en evenementen;
• een baanbrekende samenwerking in en tussen de kernen én met de regio;
• de bewustwording van haar eigen kwaliteiten en die met trots uit te dragen.

Teneinde deze doelen te bereiken wordt een aantal acties in gang gezet. Voor het plangebied zelf is echter geen specifiek beleid geformuleerd.

De gemeente Stein heeft de Ruimtelijke structuurvisie 2015-2025 in de raadsvergadering van 25 februari 2015 vastgesteld. In deze nieuwe ruimtelijke structuurvisie worden door de gemeente Stein de eerste drie thema's uit de Strategische Toekomstvisie Gemeente Stein: 'samenleving met sociale vitale kernen', 'gemeente met aantrekkelijke woon- en leefomgeving' en 'bereikbare en bedrijvige gemeente', verder uitgewerkt.

Voor het formuleren van het nieuwe ruimtelijke beleid worden drie zones onderscheiden, te weten:

• A2 bedrijventerreinen zone;
• Woonkernenzone;
• Rivierpark Maasvallei en buitengebied.

Voor het plangebied is eerste zone van belang.

Met de A2-bedrijventerreinen zone wordt bedoeld de zone aan weerszijden van de A2 van zuid naar noord. De bedrijventerreinen van Stein, waaronder het plangebied, liggen voor het grootste deel in deze zone.

In onderhavige situatie is sprake van een legalisatie van zes reeds vergunde en bestaande woningen. Daarnaast wordt de als bedrijfswoning bestemde woning omgezet naar een burgerwoning. De woningen worden van een adequate planologisch-juridische regeling voorzien en de bestaande detailhandelsvestiging met verruimde gebruiksmogelijkheden (praktijkruimte, diensverlening) opnieuw geregeld. Per saldo neemt het aantal woningen niet toe, en verandert de bestaande situatie op het bedrijventerrein niet.

Milieubeleid wordt steeds meer geïncorporeerd in andere beleidsvelden. Verbreding van milieubeleid naar andere beleidsterreinen is dan ook een belangrijk uitgangspunt. Ook in de ruimtelijke planvorming is structureel aandacht voor milieudoelstellingen nodig. De milieudoelstellingen worden daartoe integraal en vanaf een zo vroeg mogelijk stadium in het planvormingsproces meegewogen. Een duurzame ontwikkeling van de gemeente is een belangrijk beleidsuitgangspunt dat zijn doorwerking heeft in meerdere beleidsterreinen.

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning worden de regels van de Wet geluidhinder (Wgh) toegepast. Deze wet heeft betrekking op geluid dat veroorzaakt wordt door wegen, spoorwegen, gezoneerde industrieterreinen en luchthavens. De Wgh bevat geluidsnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidsniveaus als gevolg van voorgenoemde geluidsbronnen. Indien een bestemmingsplan een geluidsgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron, of een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt, dient volgens de Wgh een akoestisch onderzoek plaats te vinden bij het voorbereiden van de verlening van de omgevingsvergunning.

.

Geluidzones binnen en in de directe omgeving van het plangebied

Het bedrijventerrein waaraan de woningen grenzen, betreft een gezoneerd industrieterrein, waardoor planologische beperkingen gelden ten aanzien van woningbouw. De aanwezige geluidzones binnen het plangebied en in de directe omgeving daarvan zijn afgebeeld op voorgaande afbeelding. In beginsel geldt een voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A). Voor woningen die op het tijdstip van de vaststelling van de zone (op 23 oktober 1990 voor Haven Stein en in 1987 voor Chemelot) binnen de zone aanwezig, in aanbouw of geprojecteerd waren en die een geluidbelasting tussen de 50 en 55 dB(A) vanwege het industrieterrein ondervonden, geldt een hoogst toelaatbare geluidbelasting van 55 dB(A). Voor deze categorie woningen is een hogere waarde mogelijk tot maximaal 60 dB(A). Ten tijde van het vaststellen van de geluidzone van Haven Stein was ter plaatse van Havenstraat 34-36 al sprake van (bedrijf)woningen. De maximaal te verlenen hogere waarde vanwege het geluid van Havens Stein bedraagt daarom 60 dB(A). Buiten de zone mag de geluidbelasting niet hoger zijn dan 50 dB(A). De geluidszone is in het vigerende bestemmingsplan 'Havens Stein' vastgelegd door middel van een gebiedsaanduiding, waaraan een regeling is gekoppeld.

Het bevoegd gezag kan een procedure in gang zetten teneinde een hogere grenswaarde te verlenen in geval van (planologisch gezien) nieuwe woningbouwontwikkelingen. Gedurende de looptijd van het vigerende bestemmingsplan is een dergelijke procedure wel gevolgd ten behoeve van de bouw van de bedrijfswoning aan de Havenstraat 36. Hiervoor is een hogere waarde van 55 dB(A) verleend en zijn (extra) geluidwerende maatregelen getroffen.

Dit bestemmingsplan voorziet in de legalisering van zeven woningen op de Havenstraat 34 en 36, die in het verleden niet zijn meegenomen in de geluidsberekeningen. Recent is akoestisch onderzoek hogere grenswaarden (RUD Zuid-Limburg, zaaknummer 2020-205988, d.d. 19 november 2020, bijgevoegd als Bijlage1 en Bijlage 2 (rekenresultaten) bij de toelichting) in het kader van de Wgh uitgevoerd. Het doel van het onderzoek is om te bezien of de herbestemming van de woningen Havenstraat 34-36 met het oog op milieu-invloeden van inrichtingen in de omgeving kan worden ingepast. Er dient daarbij beoordeeld te worden of inbreuk in bestaande milieurechten plaatsvindt en of een acceptabel woon- en leefklimaat bij de woningen kan worden gewaarborgd.

Conclusie

Uit het akoestisch onderzoek is op basis van de beoordeling van de aanwezige bedrijven in de omgeving gebleken dat zowel de vergunde milieurechten als de planologische rechten van de omliggende bedrijven niet worden aangetast door de herbestemming van deze woningen. Daarnaast wordt het woon- en leefklimaat van de woningen Havenstraat 34-36 met name bepaald door het aspect geluid al gevolg van het gezoneerde industrieterrein Haven Stein. De geluidbelasting bedraagt 59 dB(A) etmaalwaarde. Voor deze waarde kan door het bevoegd gezag een hogere waarde worden vastgesteld. Voor de maximale geluidniveaus L_Amax ter plaatse van de woningen Havenstraat 34-36 wordt een maximale waarde van 75 dB(A) berekend. Er is derhalve voor onderhavige situatie sprake van een goede ruimtelijke ordening. Daarnaast blijft de aanduiding 'geluidzone - industrie' gehandhaafd.

Voorwaarde voor het kunnen verlenen van hogere waarde is dat geen maatrgelen mogelijk zijn die de geluidbelasting terugdringen tot de voorkeurswaarde. Hier is in het verleden reeds uitgebreid onderzoek naar gedaan waarbij geconcludeerd is dat verdere verlaging van de geluidbelasting niet mogelijk is.

Uit de bouwkundige analyse ter plaatse en de uitgevoerde berekeningen (akoestisch onderzoek Bureau Geluid, referentie 20154049A, 12 november 2015, bijgevoegd als Bijlage 3 bij de toelichting) is af te leiden dat de waarde van de karakteristieke gevelwering waaraan de woningen minimaal voldoen 20,7 dB bedraagt. Hiermee wordt voldaan aan de minimale waarde van 20 dB voor de karakteristieke geluidwering volgens het Bouwbesluit.

Op basis hiervan is dan ook de noodzakelijk hogere grenswaarde verleend voor alle woningen voor zowel het bedrijventerrein Haven Stein als het Chemelotcomplex. Dit heeft zowel betrekking op de woningen op de begane grond, eerste verdieping als tweede verdieping.

Uitgangspunt van een goede ruimtelijke ordening is dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde bestemming en de daarin toegestane gebruiksvormen. Dit betekent dat het aspect bodemkwaliteit voor vrijwel alle nieuwe ontwikkelingen, die met ruimtelijke plannen mogelijk worden gemaakt, onderzocht moet worden. Onderhavige ontwikkeling voorziet in de legalisering van zeven reeds vergunde en bestaande woningen, waarvoor in het verleden bouwvergunningen zijn verleend. De vergunde en bestaande woningen, worden planologisch-juridisch op adequate wijze geregeld. Daarnaast wordt de mogelijkheid voor een detailhandelsvestiging ten hoeve van niet-dagelijkse goederen gehandhaafd. Tevens worden de gebruiksmogelijkheden (praktijkruimte, dienstverlening) hiervoor verruimd. De grond is reeds geroerd, er vinden geen bodemingrepen plaats en de bebouwing blijft ongewijzigd. Bodemonderzoek is daarom niet noodzakelijk.

Conclusie

De bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de functies wonen en detailhandel/praktijkruimte/dienstverlening, omdat reeds sprake is van een bestaande situatie.

Artikel 5.16 Wm (lid 1) geeft weer, onder welke voorwaarden bestuursorganen bepaalde bevoegdheden (uit lid 2) mogen uitoefenen. Als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van de bevoegdheid:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project leidt – al dan niet per saldo – niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• een project draagt 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging;
• een project past binnen het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit), of binnen een regionaal programma van maatregelen.

Hoofdstuk 5 van de Wet Milieubeheer maakt onderscheid tussen projecten die 'Niet in betekenende mate' (NIBM) en 'In betekenende mate' (IBM) bijdragen aan de uitstoot van luchtverontreinigende stoffen. In de regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen opgenomen die NIBM zijn. Deze NIBM-projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Als een project ervoor zorgt dat de concentratie fijn stof of CO₂ met meer dan 3% van de grenswaarde verhoogd, draagt het project in betekenende mate bij aan luchtvervuiling en dient er een luchtkwaliteitsonderzoek uitgevoerd te worden. Deze regel komt voort uit het NSL. Deze 3%-grens is voor een aantal categorieën projecten in een ministeriële regeling omgezet in getalsmatige grenzen, bijvoorbeeld:

• woningbouw: 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitingsweg, 3.000 woningen bij 2 ontsluitingswegen;
• kantoorlocaties: 100.000 m² bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitingsweg, 200.000 m² bruto vloeroppervlak bij 2 ontsluitingswegen.

Conclusie

Het planvoornemen heeft gelet op de aard van de ontwikkeling geen invloed op de luchtkwaliteit. Het betreft een legalisering van zeven reeds vergunde en bestaande woningen, waarvoor in het verleden bouwvergunningen zijn verleend. Per saldo blijft het aantal woningen gelijk. Daarnaast blijft de bestaande detailhandelsvestiging of een vergelijkbare functies (praktijkruimte, dienstverlening) gehandhaafd c.q. toegestaan.

Op 1 januari 2007 is de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) in werking getreden. In deze wet zijn normen opgenomen die moeten worden gehanteerd bij de verlening van een milieuvergunning aan een agrarisch bedrijf waarin vee wordt gehouden. Echter ook in de omgekeerde situatie, waarbij in de omgeving van agrarische bedrijven een nieuw geurgevoelig object wordt gesitueerd of uitgebreid, dient aan de wet te worden getoetst (de zogenoemde 'omgekeerde werking').

Het planvoornemen voorziet niet in de oprichting van nieuwe geurgevoelige objecten, het zijn immers reeds bestaande en vergunde woningen. De Wgv is daardoor niet van toepassing op het voornemen. Bovendien zijn in de omgeving van het plangebied geen agrarische bedrijven gelegen waarvan de geurcontouren tot in het plangebied reiken.

Conclusie

Vanuit geurhinder zijn er geen belemmeringen voor het planvoornemen.

Momenteel worden richtlijnen gehanteerd waardoor er sprake is van een zekere noodzakelijke afstand tussen (agrarische) bedrijven en woonbebouwing. Deze afstand (zonering) wordt bepaald door enerzijds de aard van het bedrijf en anderzijds door het karakter van zijn omgeving. De richtafstanden zijn niet wettelijk voorgeschreven en gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven en zijn geschreven voor nieuwe situaties. Indien bekend is welke activiteiten concreet beoogd worden, dan kan gemotiveerd worden afgeweken van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van richtafstanden). Voor bestaande bedrijven geldt allereerst de geldende omgevingsvergunning of de richtlijnen uit de geldende AMvB.

In de publicatie “Bedrijven en Milieuzonering” van de VNG (Vereniging van Nederlandse Gemeenten) is een lijst met indicatieve richtafstanden opgenomen voor milieubelastende bedrijfsactiviteiten ten opzichte van gevoelige bestemmingen. De bedrijfsactiviteiten worden aan de hand van een milieucategorie verbonden met een maximale (indicatieve) hinderafstand.

De zeven woningen zijn in de huidige situatie al aanwezig. In het verleden zijn voor deze woningen bouwvergunningen verleend. Doordat sprake is van planologische legalisatie van zeven reeds vergunde woningen vindt geen (extra) belemmering plaats voor de in de omgeving gelegen bedrijven. De feitelijke situatie blijft immers ongewijzigd. Andersom kunnen de bedrijven wel geluidhinder veroorzaken voor de woningen. Echter uit akoestisch onderzoek (zie paragraaf 4.2) is gebleken dat de geluidbelasting 58 dB(A) etmaalwaarde bedraagt. Voor deze waarde kan door het bevoegd gezag een hogere waarde worden vastgesteld. Voor de maximale geluidniveaus L_Amax ter plaatse van de woningen Havenstraat 34-36 wordt een maximale waarde van 75 dB(A) vastgesteld. Tevens wordt voldaan aan de minimale waarde van 20 dB voor de karakteristieke geluidwering volgens het Bouwbesluit.

Conclusie

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat er vanuit bedrijven en milieuzonering geen belemmeringen zijn voor het planvoornemen. Er is sprake van een goede ruimtelijke ordening.

De infrastructuur op het bedrijventerrein is primair ingericht ter ontsluiting van de aanwezige bedrijven en woningen. Er is geen doorgaande route aanwezig. Deze bevinden zich aan de randen van het plangebied dan wel elders in de gemeente. Er is voldoende parkeergelegenheid aanwezig op eigen terrein en in de omgeving. In deze situatie zijn geen veranderingen voorzien, aangezien feitelijk gezien geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt. Enkel de bestaande situatue wordt planologisch-juridisch geregeld. Onderzoek naar verkeersaspecten is derhalve niet nodig.

Bij het opstellen van bestemmingsplannen dient rekening te worden gehouden met de gevolgen voor het behoud en de ontwikkeling van de natuur. Het natuurbeschermingsrecht is te vinden in verdragen, Europese en nationale regelgeving en in nationaal en provinciaal beleid. Vanuit de Europese regelgeving wordt met name nadruk gelegd op de bescherming van plant- en diersoorten en leefgebieden (Vogel- en Habitatrichtlijn). Ten behoeve hiervan zijn dan ook diverse beschermingsgebieden aangewezen. De belangrijkste beschermingszones zijn Natura 2000-gebieden. In de volgende subparagrafen wordt specifiek ingegaan op respectievelijk gebiedsbescherming en soortenbescherming.

De bescherming van dier- en plantensoorten is eveneens in de Wet natuurbescherming geregeld. In deze wet zijn drie beschermingsregimes opgenomen: voor vogels in de zin van de Vogelrichtlijn, voor dier- en plantensoorten uit de Habitatrichtlijn en voor overige soorten. Kort gezegd is het verboden om beschermde diersoorten opzettelijk te doden, te vangen of te verstoren. Hun voortplantings- en rustplaatsen mogen niet (opzettelijk) worden beschadigd of vernield. Verder is het verboden beschermde plantensoorten te vernielen. Onder voorwaarden is ontheffing van de verbodsbepalingen mogelijk. Het bevoegd gezag voor het verlenen van een ontheffing zijn gedeputeerde staten van de provincie. Als eerst een omgevingsvergunning wordt aangevraagd, dan haakt de ontheffing op grond van de Wet natuurbescherming daarbij aan.

Binnen het plangebied zijn thans geen nieuwe ontwikkelingen voorzien, die nader onderzoek naar flora en fauna-aspecten noodzakelijk maken. Het gaat om de legalisatie van reeds vergunde en bestaande woningen. en de regeling c.q. verruiming van de mogelijkheden voor de voormalige detailhandelsvestiging.

De bescherming van Natura 2000-gebieden is geregeld in de Wet natuurbescherming, die de implementatie vormt van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. De Natura 2000-gebieden vormen samen een Europees netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Als ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van natuurwaarden binnen een Natura 2000-gebied, moet een vergunning worden aangevraagd. Gedeputeerde staten van de provincie zijn het bevoegd gezag voor verlening van deze vergunning. Indien eerst een omgevingsvergunning wordt aangevraagd voor een activiteit waarvoor tevens een vergunning op grond van de Wet natuurbescherming is vereist, dan haakt de natuurtoets aan bij de omgevingsvergunning.

Verder moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De regels met betrekking tot het NNN zijn opgenomen in de provinciale verordening. Ten aanzien van ontwikkelingen binnen het NNN geldt het 'nee, tenzij-principe'.

In de omgeving van het plangebied ligt het Natura 2000-gebied Grensmaas, ten westen van Stein en Urmond. Ook zijn in de omgeving diverse gebieden aanwezig welke deel uitmaken van de Natuur Netwerk Nederland (NNN). Het plangebied zelf maakt geen deel uit van deze waardevolle gebieden. Binnen het plangebied zijn geen nieuwe ontwikkelingen voorzien, die nader onderzoek naar de mogelijke effecten op de Natura 2000-gebieden en NNN-gebieden noodzakelijk maken. Het gaat om de legalisatie van reeds vergunde en bestaande woningen binnen bestaand bebouwd gebied. Daarnaast blijft de bestaande detailhandelsvestiging of een vergelijkbare functies (praktijkruimte, dienstverlening) gehandhaafd c.q. toegestaan. Er is hierbij geen sprake van realisatie en het bestaande gebruik blijft ongewijzigd. Met deze bestemmingsplanherziening worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt die tot stikstofdepositie leiden.

Conclusie

Vanuit natuur, landschap en ecologie zijn geen belemmeringen voor het planvoornemen aanwezig.

Externe veiligheid betreft het risico dat aan bepaalde activiteiten verbonden is voor niet bij de activiteit betrokken personen. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het voorkomen en beheersen van risicovolle bedrijfsactiviteiten en van risicovol transport. Het gaat daarbij om de bescherming van individuele burgers en groepen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen of omstandigheden. Daarbij gaat het om de risico's verbonden aan 'risicovolle inrichtingen', waar gevaarlijke stoffen worden geproduceerd, opgeslagen of gebruikt, of om het 'vervoer van gevaarlijke stoffen' via wegen, spoorwegen, waterwegen en buisleidingen.

Het planvoornemen voorziet in de legalisering van zeven vergunde en bestaande woningen, waarvoor in het verleden bouwvergunningen zijn verleend. Daarnaast blijft de bestaande detailhandelsvestiging of een vergelijkbare functies (praktijkruimte, dienstverlening) gehandhaafd c.q. toegestaan. Het betreft een reeds bestaande situatie. Hiermee worden geen nieuwe kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten mogelijk gemaakt. Daarnaast neemt het aantal personen op de locatie niet toe. Geconcludeerd kan worden dat de huidige situatie niet wijzigt.

Conclusie

Externe veiligheid vormt geen belemmering voor onderhavig planvoornemen.

Het beleid is gericht op het vasthouden van gebiedseigen water en het voorkomen van wateroverlast. Met name door afkoppelen van verhard oppervlak, in combinatie met infiltratie- en percolatievoorzieningen kan hier invulling aan gegeven worden. Het streven naar ecologisch gezond water is gericht op het voorkomen van emissies naar het grondwater. Dit betekent onder meer dat het materiaalgebruik dient te voldoen aan de eisen van het Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen. Tevens dient het gebruik van chemische onkruidbestrijdingsmiddelen vermeden te worden.

Het doel van de watertoets is te waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundig relevante plannen en besluiten. De watertoets is in het leven geroepen omdat met name het waterbeleid een wezenlijk andere oriëntatie heeft gekregen: van reageren naar anticiperen. Water heeft een aantal specifieke kwantitatieve en kwalitatieve eigenschappen waar de ruimtelijke ordening rekening mee moet houden. Een watertoets maakt de mogelijke negatieve invloeden van de herbestemming van het plangebied inzichtelijk. Tevens geeft de watertoets oplossingsrichtingen aan waarmee mogelijke optredende negatieve invloeden beperkt of ongedaan gemaakt kunnen worden.

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mag het schone hemelwater niet meer geloosd worden op het gemengde rioleringsstelsel. Verhard oppervlak van nieuwe bebouwing mag niet aangekoppeld worden op de riolering. In eerste instantie dient te worden onderzocht of infiltratie van het hemelwater mogelijk is. Wanneer dat niet het geval is, wordt naar de mogelijkheid van afvoer naar het oppervlaktewater bekeken. Hemelwater van schoon dakoppervlak kan rechtstreeks worden afgevoerd naar het oppervlaktewater. Hemelwater dat afstroomt van wegen en parkeerplaatsen mag via een filtervoorziening lozen op het oppervlaktewater.

De versnelde afvoer van hemelwater door toename van het verhard oppervlak moet worden gecompenseerd door de aanleg van compenserende berging. Deze kan bestaan uit een voorziening die loost op het oppervlaktewater of uit een uitbreiding van het oppervlaktewater. Bij het bepalen van de benodigde bergingscapaciteit wordt verwezen naar het beleid van het waterschap.

Aangezien het de legalisering van reeds vergunde en bestaande woningen betreft en de regeling c.q. verruiming van de mogelijkheden voor de bestaande detailhandelsvestiging bevat, zijn de mogelijkheden om duurzaam waterbeheer voor de bestaande bebouwing te concretiseren beperkt. De huidige situatie wijzigt niet, er wordt geen verharding toegevoegd. De huidige bebouwing is reeds aangesloten op het bestaande rioolstelsel. Ook deze situatie wijzigt niet.

Bij de opstelling en de uitvoering van ruimtelijke plannen moet rekening gehouden worden met bekende archeologische waarden. De gemeente Stein heeft op 1 april 2010 daartoe het 'Facetbestemmingsplan Archeologie Stein 2009' vastgesteld.

In de gebieden met een hoge archeologische verwachtingswaarde bestaat een onderzoeksplicht bij bodemingrepen groter dan 250 m² en een verstoringsdiepte groter dan 40 cm beneden maaiveld. Bij gebieden met een middelhoge verwachtingswaarde is de onderzoeksplicht aanwezig bij bodemingrepen groter dan 2.500 m² en een verstoringsdiepte groter dan 40 cm beneden maaiveld. Voor alle overige gebieden bestaat geen onderzoeksplicht. Deze voorwaarden zijn als dubbelbestemming archeologie in het vigerende bestemmingsplan “Havens Stein” vastgelegd. Hieruit blijkt dat voor het plangebied geen dubbelbestemming waarde – Archeologie geldt. Eventuele archeologische waarden zijn daardoor niet in het geding. Daarnaast betreft het een bestaande situatie waar geen bodemingrepen zijn voorzien. Het betreft enkel het opnieuw planologisch/juridisch regeling van de bestaande situatie.

Het planvoornemen oefent geen nadelige invloeden uit op de in het plangebied en de omgeving daarvan gelegen cultuurhistorische objecten, omdat het de legalisering van vergunde en bestaande woningen betreft en verruiming van de gebruiksmogelijkheden van de detailhandelsvestiging. Er wordt geen bebouwing toegevoegd en/of gewijzigd. De bestaande bebouwing waarin de woningen en de detailhandelsvestiging zijn gerealiseerd heeft eveneens geen enkele cultuurhistorische waarden.

Conclusie

Op grond van het voorgaande wordt geconcludeerd dat archeologie en cultuurhistorie geen belemmering vormen voor onderhavig planvoornemen.

Op basis van de Wet ruimtelijke ordening, bepaalt een viertal zaken de opzet en inrichting van de bestemmingsplanregels, te weten:

• de digitale raadpleegbaarheid;
• de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SBVP 2012);
• de Woningwet;
• het vigerende bestemmingsplan 'Havens Stein' (vastgesteld 25 april 2013).

Op 25 april 2013 is een nieuw bestemmingsplan voor de haven van Stein vastgesteld door de gemeente Stein: 'Havens Stein'.

Op de verbeelding zijn aangegeven:

• Grens van het plangebied;
• Bouwvlak;
• Enkelbestemming 'Wonen';
• Functieaanduidingen 'gemengd' en 'specifieke vorm van detailhandel - niet dagelijkse goederen' ;
• Gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie';
• Aanduiding 'maximum bouwhoogte';

De structuur van het plan is zodanig dat de verbeelding de primaire informatie geeft over waar en hoe gebouwd mag worden. Bij het raadplegen van het bestemmingsplan dient dan ook eerst naar de verbeelding gekeken te worden. Vervolgens kan in de regels teruggelezen worden welk gebruik en welke bouwmogelijkheden zijn toegestaan.

De regels zijn conform de SVBP 2012 en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) als volgt opgebouwd:

• Inleidende regels
• Bestemmingsregels
• Algemene regels
• Overgangs- en slotregels

Aan gronden is de bestemming 'Wonen' toegekend. De regels binnen deze bestemming bepalen de gebruiksmogelijkheden van de gronden binnen het plangebied en geven tevens de bouw- en gebruiksmogelijkheden met betrekking tot bouwwerken aan. De regels van het bestemmingsplan ‘Havenstraat 34-36 Stein’ zijn opgebouwd conform de door het SVBP2012 voorgeschreven systematiek en omvatten inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels, en ten slotte de overgangs- en slotregels.

De gemeente is in beginsel verplicht om op grond van artikel 6.12 eerste lid Wet ruimtelijke ordening een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur (hierna: Bro) aangewezen bouwplan is voorgenomen. De gemeenteraad kan echter besluiten om geen exploitatieplan vast te stellen indien:

1. 1. het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins is verzekerd;
2. 2. het bepalen van een tijdvak voor de exploitatie of een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen niet nodig is, en
3. 3. het stellen van eisen, regels of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onder b, c en d Wro niet noodzakelijk is.

Met het planvoornemen is geen sprake van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. Er is immers sprake van de legalisatie van vergunde en bestaande woningen en de regeling c.q. verruiming van de mogelijkheden voor de bestaande detailhandelsvestiging. . Dit betekent dat de gemeenteraad niet verplicht is om een exploitatieplan op te stellen of dat het kostenverhaal anderszins verzekerd dient zijn.

Aangenomen mag worden dat tegen het planvoornemen geen overwegende maatschappelijke bezwaren zullen bestaan. Het betreft immers het planologisch-juridisch regelen van bestaande en vergunde woningen.

Met onderhavig bestemmingsplan is aangetoond dat er met deze ontwikkeling geen problemen te verwachten zijn en er geen negatieve gevolgen zijn voor de waarden in en nabij het plangebied.

Onderhavig bestemmingsplan wordt conform de gebruikelijke procedure gedurende zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze termijn kan een ieder reageren op het planvoornemen en zijn of haar zienswijzen indienen.

Het planvoornemen zal gezien het bovenstaande niet leiden tot overwegende planologische bezwaren gezien het feit dat het gaat om de legalisering van reeds bestaande en vergunde woningen.

Het bestemmingsplan doorloopt de volgende procedure:

1. a. Voorbereiding:
2. b. Ontwerp:
   • Publicatie en terinzagelegging
   • Een ieder kan gedurende deze terinzagelegging een zienswijze indienen bij de gemeenteraad
3. c. Vaststelling:
   • Vaststelling door de Raad
   • Mogelijkheid reactieve aanwijzing
   • Publicatie en terinzagelegging vastgesteld bestemmingsplan gedurende de beroepstermijn
4. d. Inwerkingtreding:
   • Na afloop van de beroepstermijn (tenzij binnen de beroepstermijn een verzoek om voorlopige voorziening wordt gedaan)
5. e. Beroep:
   • Beroep bij Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State

In het kader van deze procedure is het voor eenieder mogelijk om zijn/haar zienswijze (bij de gemeenteraad) kenbaar te maken. In publicaties met betrekking tot de diverse stappen die het plan moet doorlopen wordt daarvan steeds melding gemaakt. Wanneer beroep wordt ingesteld, beslist uiteindelijk c.q. in hoogste instantie, de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State over het bestemmingsplan.

In het kader van het wettelijk vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro heeft vooroverleg plaatgevonden. Naar aanleiding van het concept ontwerpbestemmingsplan zijn 2 reacties ontvangen van respectievelijk de provincie Limburg en DSM/chemelot. Deze reacties hebben geleid tot aanpassingen in het akoestisch onderzoek (Bijlage 1). De consequenties daarvan zijn tevens aangepast in de toelichting van dit bestemmingsplan.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 26 november 2020 tot en met 6 januari 2021, gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn 3 zienstwijzen ingediend. Deze zienswijzen hebben geen betrekking op de juridisch-planologische inpassing van de woningen in het bestemmingsplan als zodanig maar met name op de HGW-procedure ten behoeve hiervan. In dat kader is de toelichting van onderhavig bestemmingsplan aangepast. Het bestemmingsplan is in de raadsvergadering van 11 februari 2021 vastgesteld.