In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Lelystad - locatie Waterwijzer van de gemeente Lelystad;

de geometrische bepaalde planobjecten met bijbehorende
regels als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0995.BP00048-VG01 met de bijbehorende regels en bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

een dienstverlenend beroep, genoemd in bijlage 1, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van het terrein aangeeft dat maximaal zal worden bebouwd, dit met inbegrip van de oppervlakte van (overdekte) bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

het bieden van, ten opzichte van het hoofdgebruik ondergeschikte, mogelijkheid tot recreatief nachtverblijf en ontbijt binnen de woning aan personen die hun hoofdverblijf elders hebben;

1. a. ten aanzien van de bij of krachtens de Woningwet aanwezige bouwwerken en werkzaamheden:
   • bestaand ten tijde van de eerste terinzagelegging van het plan;
2. b. ten aanzien van het overige gebruik:
   • bestaand ten tijde van het van kracht worden van het plan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een opzichzelfstaand al dan niet vrijstaand gebouw, behorende bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waarop gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

een niet zelfstandige woning waarbij sprake is van inwoning dan wel bijwoning, bestaande uit minimaal een woonkamer, een slaapkamer en een toiletruimte;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending, anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

een bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden, waaronder zijn begrepen kapperszaken, schoonheidsinstituten, fotostudio's, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting;

het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden;

de bouwlaag op de begane grond;

het binnen de (woon)bestemming gelegen gedeelte van het bouwperceel, met uitzondering van het binnen het bouwvlak gelegen gedeelte van het bouwperceel;

een vermaaksfunctie welke is gericht op het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal;

een extensief dagrecreatief medegebruik van gronden, dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit recreatief gebruik is toegestaan, zoals wandelen, fietsen, paardrijden, kanoën, met de daarbijbehorende voorzieningen zoals een vissteiger, een picknickplaats, of een naar de aard daarmee gelijk te stellen voorziening;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

de mogelijkheden om gronden en daarop toegelaten bouwwerken overeenkomstig de daaraan toegekende bestemming te gebruiken;

een inrichting bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een geluidszone moet worden vastgesteld;

een gebouw dat, gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt;

een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander daarmee vergelijkbaar voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd of opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw met een zekere helling;

de in bijlage 1 genoemde bedrijvigheid, dan wel naar de aard en de invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen bedrijvigheid, die door haar beperkte omvang in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend en waarbij:

1. 1. het uiterlijk van de betreffende woning niet wordt aangetast;
2. 2. er reclame-uitingen tot ten hoogste 0,5 m² worden aangebracht;
3. 3. het beroep/bedrijf wordt uitgeoefend door in ieder geval één van de bewoners van de woning, met dien verstande dat er sprake zal zijn van maximaal 2 werkplekken;
4. 4. het niet gaat om vormen van horeca;
5. 5. er geen onevenredige verkeers- en of parkeeroverlast zal ontstaan voor het omliggende woongebied;
6. 6. het niet gaat om bedrijven waarvoor een milieuvergunning of meldingsplicht nodig is;
7. 7. er geen detailhandel zal plaatsvinden, met uitzondering van detailhandel in goederen die ter plaatse worden geproduceerd, bewerkt of hersteld;

voortbrengsel van de beeldende kunsten in de vorm van een bouwwerk, geen gebouw zijnde;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voor civieltechnische en/of infrastructurele doeleinden, zoals een brug, een dam, een duiker, een tunnel, een via- of aquaduct of een sluis, dan wel een daarmee gelijk te stellen voorziening;

de situatie, waarbij milieuaspecten dienen te worden beoordeeld, zoals hinder voor omwonenden en een verkeersaantrekkende werking. In het bijzonder dient er bij de situering en omvang van milieubelastende functies (o.a. bedrijven) op te worden gelet dat de uitbreiding of nieuwvestiging van milieugevoelige functies (o.a. woningen) zo weinig mogelijk wordt beperkt. Omgekeerd dient er bij uitbreiding of nieuwvestiging van milieugevoelige functies op te worden gelet dat bestaande milieubelastende functies zo weinig mogelijk in hun functioneren worden beperkt;

wegen, voet- of fietspaden, water en/of groen;

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:
   • de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst:
   • de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

een inrichting, bij welke ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde, een richtwaarde voor het risico c.q. een risico-afstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden.

Onder een seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische-massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

een in stedenbouwkundig opzicht, samenhangend straat- en bebouwingsbeeld, dat zich in het algemeen kenmerkt door:

1. 1. een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte;
2. 2. een goede hoogte-/breedteverhouding tussen de bebouwing onderling;
3. 3. een samenhang in bouwvorm/architectonisch beeld tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

de veiligheid voor het verkeer die wordt bepaald door de mate van overzichtelijkheid en vrij uitzicht (met name bij kruisingen van wegen en uitritten) en de (mogelijke) effecten van bebouwing en overige inrichtingselementen op de gedragingen van verkeersdeelnemers;

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevels, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt;

een bedrijf dat is gericht op de vervaardiging of assemblage van vuurwerk of de (detail)handel in vuurwerk, c.q. de opslag van vuurwerk en/of de daarvoor benodigde stoffen;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden, dan wel twee of meer huishoudens in het geval een deel van de woningruimte wordt gebruikt als buidelwoning;

een gebouw dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat, met één of meer gemeenschappelijke toegangen en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

een gebouw dat één woning omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

een situatie waarbij, mede door de situering van om de woonfunctie liggende functies en bebouwing, in ieder geval sprake is van een redelijke daglichttoetreding, een redelijke mate van uitzicht en voldoende privacy, alsmede van afwezigheid van hinder.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf enig punt van een (hoofd)gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Link naar de toelichting op de bestemming "Groen".

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. bos en bebossing;
3. c. bermen en beplanting;
4. d. wegen, straten en paden;
5. e. speelvoorzieningen;
6. f. parkeervoorzieningen;
7. g. waterlopen en waterpartijen;
8. h. extensief dagrecreatief medegebruik;

met de daarbijbehorende:

9. i. verhardingen;
10. j. nutsvoorzieningen en andere openbare voorzieningen;
11. k. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder kunstobjecten, kunstwerken, bouw- en reclameborden.

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van:

• het bepaalde in lid 3.2.1 in die zin dat gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen of andere openbare voorzieningen worden gebouwd, mits:
  1. 1. de oppervlakte van een gebouw ten hoogste 50 m² bedraagt;
  2. 2. de bouwhoogte van een gebouw ten hoogste 5,00 m bedraagt.

Burgemeester en Wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, het plan wijzigen in die zin dat:

1. a. over een strook van ten hoogste 5,00 m gemeten vanuit de bestemmingsgrens met de bestemming 'Woongebied' de bestemming 'Groen' wordt gewijzigd in de bestemming 'Woongebied', waarbij de regels van artikel 7 van overeenkomstige toepassing zijn.

Link naar de toelichting op de bestemming "Verkeer".

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen en straten;
2. b. voet- en rijwielpaden;

met de daarbijbehorende:

3. c. groenvoorzieningen;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. nutsvoorzieningen en andere openbare voorzieningen;
6. f. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder informatie- en reclameobjecten aan lichtmasten, kunstwerken, bouw- en reclameborden.

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van:

• het bepaalde in lid 4.2.1 in die zin dat gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen of andere openbare voorzieningen worden gebouwd, mits:
  1. 1. de oppervlakte van een gebouw ten hoogste 50 m² bedraagt;
  2. 2. de bouwhoogte van een gebouw ten hoogste 5,00 m bedraagt.

Link naar de toelichting op de bestemming "Water".

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. waterlopen en waterpartijen;
2. b. oevers;
3. c. bermen en beplanting;
4. d. wegen, straten en paden;
5. e. extensief dagrecreatief medegebruik;

met daaraan ondergeschikt:

6. f. groenvoorzieningen;

met de daarbijbehorende:

7. g. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder bruggen, dammen en/of duikers.

Link naar de toelichting op de bestemming "Wonen - Woongebouw".

De voor 'Wonen - Woongebouw' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woongebouwen
2. b. gebouwen ten behoeve van:
   1. 1. onderhoud en beheer;
   2. 2. bergingen en stallingen;
3. c. trappenhuizen c.q. liftschachten;

met de daarbijbehorende:

4. d. wegen, straten en paden;
5. e. parkeervoorzieningen;
6. f. groenvoorzieningen;
7. g. water;
8. h. speelvoorzieningen;
9. i. tuinen en erven;
10. j. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van lid 6.1 onder b genoemde gebouwen voor bewoning;
2. b. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel en horeca.

Link naar de toelichting op de bestemming "Woongebied".

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woonhuizen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep of kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten, en/of in combinatie met een buidelwoning;
2. b. aan- en uitbouwen en bijgebouwen;

met de daarbijbehorende:

3. c. wegen, straten en paden;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. water;
7. g. speelvoorzieningen;
8. h. tuinen en erven;
9. i. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder bouw- en reclameborden.

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van:

1. a. het bepaalde in lid 7.2.3 sub b onder 1 dan wel 2 in die zin dat de gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen en de bijgebouwen per hoofdgebouw wordt vergroot tot ten hoogste 80 m², mits:
   1. 1. deze afwijking uitsluitend wordt toegepast ten behoeve van de huisvesting van (een) minder valide(n);
   2. 2. de noodzaak ten behoeve van het treffen van bijzondere voorzieningen wordt aangetoond;
2. b. het bepaalde in lid 7.2.3 sub a en/of b en in 7.2.4 onder a in die zin dat per hoofdgebouw een carport wordt opgericht, mits de oppervlakte van de carport ten hoogste 25 m² bedraagt;
3. c. het bepaalde in lid 7.2.4 onder a in die zin dat per hoofdgebouw een niet-overdekt zwembad wordt opgericht, mits:
   1. 1. het zwembad in het achtererfgebied van een woning wordt gesitueerd;
   2. 2. de bruto-oppervlakte (uitwendig gemeten constructie) van het zwembad niet meer bedraagt dan 75 m²;
   3. 3. de bouwhoogte van het zwembad, gemeten vanaf het aansluitende terrein, niet meer bedraagt dan 0,50 meter;
   4. 4. de bruto-oppervlakte (uitwendig gemeten constructie) van het zwembad niet meer bedraagt dan 50% van de oppervlakte van het achtererfgebied van de woning;
   5. 5. het totale bebouwingspercentage van de kavel niet meer bedraagt dan 50%;
   6. 6. de afstand van het zwembad tot enige perceelsgrens ten minste 1,50 meter bedraagt.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor bewoning, aan-huis-verbonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
2. b. het gebruik van gebouwen als dierenverblijf over een oppervlakte van meer dan 12 m²;
3. c. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een aan-huis-verbonden beroep of kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten, zodanig dat de bedrijfsvloeroppervlakte:
   1. 1. meer bedraagt dan 30% van de totale begane vloeroppervlakte van het hoofdgebouw, de aan- en uitbouwen en de aangebouwde bijgebouwen op het bouwperceel;
   2. 2. meer bedraagt dan 100 m², indien het een aan-huis-verbonden beroep betreft;
   3. 3. meer bedraagt dan 50 m², indien het kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten betreft;
4. d. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een aan-huis-verbonden beroep, kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten en/of een buidelwoning, zodanig dat de dit leidt tot een onevenredige toename van de parkeerdruk;
5. e. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel, met uitzondering van de bij een aan-huis-verbonden-beroep of kleinschalige bedrijfsactiviteit toegestane detailhandel.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Tot een gebruik, strijdig met de bestemmingen, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden als standplaats voor kampeermiddelen;
2. b. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting.

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de verkeersveiligheid, de milieusituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van:

1. a. de bij recht in de bestemmingsregels gegeven maten, afmetingen en percentages, tot ten hoogste 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsregels in die zin dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft;
3. c. de bestemmingsregels in die zin dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. d. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, in die zin dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot ten hoogste 10,00 m;
5. e. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, in die zin dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, en ten behoeve van zend-, ontvangst- en/of sirenemasten, wordt vergroot tot ten hoogste 30,00 m;
6. f. het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen in die zin dat de bouwhoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
   1. 1. de maximale oppervlakte van de vergroting ten hoogste 10% van het betreffende bouwvlak zal bedragen;
   2. 2. de bouwhoogte leidt tot een bouwhoogte welke ten hoogste 1,25 maal de maximale (bouw)hoogte van het betreffende gebouw zal bedragen;
7. g. het bepaalde ten aanzien van het bouwen van gebouwen binnen het bouw- c.q. bestemmingsvlak in die zin dat de grenzen van het bouw- c.q. bestemmingsvlak naar de buitenzijde worden overschreden door:
   1. 1. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen en schoorstenen;
   2. 2. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken;
   3. 3. één erker per (hoofd)gebouw over maximaal de halve gevelbreedte;
   4. 4. ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen;
      mits:
      • de bouwgrens met niet meer dan 1,50 m overschrijdend.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in sublid a. een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het sublid a. met maximaal 10%.
3. c. Sublid a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in sublid a., te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in sublid a., na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Sublid a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het

bestemmingsplan 'Lelystad - locatie Waterwijzer'

van de gemeente Lelystad

Behorend bij het besluit van .........

In 2011 is het voormalige gebouw van het Waterschap Zuiderzeeland "de Waterwijzer" gesloopt. Om de locatie van de voormalige Waterwijzer (hierna: het plangebied) tot een woningbouwlocatie te transformeren is in de eerste helft van 2011 een haalbaar stedenbouwkundig plan gemaakt. Het stedenbouwkundig plan bevat een woningbouwinvulling met 54 grondgebonden woningen en 40 appartementen (in één appartementengebouw). Alle in de goedkopere segmenten van de Lelystadse woningmarkt. Het appartementengebouw is in aanbouw, hiervoor is een omgevingsvergunning voor afwijking van het geldende bestemmingsplan verleend (1 oktober 2012). Het doel van dit bestemmingsplan is de grondgebonden woningbouw mogelijk te maken. Daarnaast geeft het bestemmingsplan een actuele regeling voor het in aanbouw zijnde appartementengebouw.

Het plangebied ligt aan het Maerlant in de zuidwestelijke hoek van het Lelycentre in Lelystad. Het Lelycentre is het ‘historische’ centrum van Lelystad met een gevarieerd woon-, werk-, zorg- en winkelaanbod. Het functioneert als belangrijk wijkcentrum naast het hoofdcentrum Lelystadshart. Ten noorden van het Lelycentre ligt de Zuiderzeewijk, ten zuiden de Atolwijk. Deze oudste wijken van Lelystad zijn ruim opgezet met veel groen. Er staan voornamelijk eengezinswoningen, gesitueerd in een hofjesstructuur of langs rustige woonstraatjes. Dat gebied kent meer koopwoningen dan huurwoningen en er wonen zo’n 14.500 mensen. De Zuiderzeewijk en Atolwijk zijn onderdeel van een vernieuwingstraject.

De grens van het plangebied wordt gevormd door de Polderdreef en Zuigerplasdreef. Dit zijn twee grote doorgaande ontsluitingsroutes van Lelystad. Aan de noord- en oostzijde vormt het Maerlant met daarbij liggende groenstroken de grens. In onderstaande afbeelding is de ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven.

Ligging en begrenzing van het plangebied

Dit bestemmingsplan biedt een nieuwe juridisch-planologische regeling voor de gewenste woningbouwontwikkeling in het plangebied. Het plangebied maakte in eerste instantie deel uit van het bestemmingsplan Atolwijk - Zuiderzeewijk. Dat bestemmingsplan is in 2012 vastgesteld. Voor de vaststelling is het plangebied van dit bestemmingsplan eruit geknipt, omdat de plannen voor nieuwbouw concreet waren. Het geldende bestemmingsplan is daarom "Lelystad Centrumzone Oost 1979". Het plangebied heeft daarin onder meer de bestemming "Kantoren", waarin woningbouw niet is toegestaan. Ook biedt het geldende bestemmingsplan geen mogelijkheden voor wijziging van de bestemming "Kantoren" naar een woonfunctie. Voor het appartementengebouw is de ruimtelijke onderbouwing bij de verleende omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan de geldende juridische basis.

Dit bestemmingsplan is volledig opgesteld als digitaal bestemmingsplan, zoals de wetgeving dat voorschrijft. Dit betekent dat de ruimtelijke verbeelding en de planregels van het bestemmingsplan volgens vaste afspraken zijn opgesteld. Deze afspraken zijn onder meer opgenomen in de Regeling standaarden ruimtelijke ordening (Rsro).

Globaal en flexibel bestemmen

Het gemeentebestuur van Lelystad heeft in 2011 het besluit genomen om bestemmingsplannen globaler en flexibeler op te zetten. Hierbij wordt het mogelijk om functies uit te wisselen en wordt flexibeler omgegaan met bijvoorbeeld de afmetingen van gebouwen en bepaalde functies. Dit bestemmingsplan is volgens deze methode opgesteld.

Objectgerichte toelichting

Deze toelichting is objectgericht opgesteld. Bij een objectgerichte toelichting staat de toelichting op de bestemmingen (de objecten) voorop. De toelichting op de bestemmingen is immers voor de gebruiker van het plan het meest van belang. De overige tekst bij de bestemmingen onderbouwt de gemaakte keuzes.

In eerste instantie beschrijft het de (on)mogelijkheden voor het gebruik en het bouwen binnen de bestemming. Ter onderbouwing daarvan worden per bestemming de belangrijkste uitgangspunten aangegeven. De uitgangspunten volgen uit de huidige situatie, het geldende beleid en de omgevingsaspecten.

Voor nadere informatie bij de opgenomen beschrijvingen, staan in de tekst hyperlinks gegeven naar achtergrondinformatie, wet- en/of regelgeving.

Na deze inleiding volgt de toelichting op de bestemmingen. Dit is in deze toelichting het meest essentiële en omvangrijke hoofdstuk. Zoals in de vorige paragraaf aangegeven staat in dat hoofdstuk de toelichting op de bestemming en de onderbouwing daarbij beschreven.

Een deel van de onderbouwing van de juridische regeling wordt bepaald door de (on)mogelijkheden vanuit de omgevingsaspecten. De beschrijving van de omgevingsaspecten staat in hoofdstuk 3. Deze aspecten zijn namelijk niet altijd gekoppeld aan één specifieke bestemming, ze hebben meestal gevolgen voor alle bestemmingen in het bestemmingsplan. De uitgevoerde onderzoeken zijn in belangrijke mate de basis voor de resultaten die in dit hoofdstuk zijn beschreven. Deze wordt daarom in dat hoofdstuk ook behandeld.

Hoofdstuk 4 gaat in op de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan. Daarbij wordt aandacht besteed aan de bestemmingsplanprocedure en de mogelijkheden voor het indienen van inspraak, zienswijzen en beroep.

De economische uitvoerbaarheid van het plan en de ontwikkeling wordt ten slotte in hoofdstuk 5 beschreven. Daarbij wordt ook ingegaan op de grondexploitatieregeling van de Wet ruimtelijke ordening.

Als extra onderbouwing van specifiek onderwerpen in deze toelichting, zijn bijlagen toegevoegd. In de betreffende delen van de toelichting wordt een link gelegd naar de van belang zijnde bijlagen.

In dit hoofdstuk staat een toelichting op de in dit bestemmingsplan opgenomen bestemming(en). Per bestemming worden vaste onderdelen beschreven. Eerst het doel van de bestemming, zodat duidelijk wordt waarom de bestemming op bepaalde gronden is gelegd. Daarnaast wordt de juridische regeling voor gebruik en bouwen toegelicht, waarbij wordt ingegaan op de (on)mogelijkheden daarin. Hierin komen ook de flexibiliteitsbepalingen (bijvoorbeeld afwijkingen) en specifieke regelingen (bijvoorbeeld aanduidingen) per bestemming aan bod. Als onderbouwing volgen per bestemming de belangrijkste uitgangspunten voor die bestemming. De uitgangspunten zijn in eerste instantie gebaseerd op de huidige situatie, de gewenste situatie en (alleen van belang zijnde) wet- en regelgeving en beleid. Deze worden daarom ook per bestemming beschreven. Wanneer relevant zijn bij de uitgangspunten per bestemming ook de randvoorwaarden vanuit de omgevingsaspecten beschreven.

De grote bestaande en gewenste groenstructuren in het plangebied hebben de bestemming "Groen".

Het doel van deze bestemming is het behoud van de bestaande grotere groenstructuren en het mogelijk houden en maken van nieuwe groenstructuren. Daarin zijn de voorzieningen mogelijk die binnen die groenstructuur liggen of komen te liggen.

Functionele mogelijkheden

In deze bestemming zijn verschillende groenvoorzieningen mogelijk gemaakt, bijvoorbeeld bos, bebossing en beplanting. Naast groenvoorzieningen zijn in deze bestemming nog andere voorzieningen mogelijk, zoals wegen en paden, parkeervoorzieningen, waterpartijen en extensief dagrecreatief medegebruik. Andere bijbehorende voorzieningen zijn ook mogelijk binnen de bestemming. Daarbij gaat het om bijvoorbeeld nutsvoorzieningen en bouwwerken als kunstobjecten en reclameborden. Door het toestaan van deze functies is flexibiliteit in het gebruik van de groenstructuren mogelijk. Dit vergroot de gebruiksmogelijkheden van het groen.

Bouwmogelijkheden

Het bouwen van gebouwen is niet toegestaan. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn wel mogelijk. In deze bestemming gaat het om erf- en terreinafscheidingen, palen en masten en overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De erf- en terreinafscheidingen mogen maximaal 2,00 meter hoog zijn. Deze kunnen dienen voor de veiligheid van de gebruikers van de gronden. Palen en masten, waaronder verlichtingsmasten, mogen maximaal 6,00 meter hoog worden. Overige andere bouwwerken mogen ten hoogste 5,00 meter hoog zijn. Hieronder vallen bijvoorbeeld kleine bruggen en lichtmasten. Deze regeling is afgestemd op de standaardregeling die in Lelystad gehanteerd wordt.

Flexibiliteitsbepalingen

In de bestemmingsregeling is een mogelijkheid opgenomen om met een omgevingsvergunning af te wijken van de bouwregels. Met deze omgevingsvergunning kunnen gebouwen voor nutsvoorzieningen of andere openbare voorzieningen worden gebouwd. Daarbij moet, om de bebouwing ondergeschikt te houden, een maximum van 50 m² aangehouden worden.

Daarnaast is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt om de bestemming "Groen" te wijzigen naar "Woongebied". Dit kan mogelijk zijn bij een geringe aanpassing van de plannen in de toekomst. Het gaat dan ook om een beperkte strook waarvoor deze wijzigingsbevoegdheid geldt. Wijziging is alleen mogelijk wanneer voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden.

• het behoud en de ruimtelijke opwaardering van de bestaande groenstructuur mogelijk maken;
• nieuwe functies voor in de bestaande groenstructuur mogelijk maken, voor een functionele opwaardering ervan;
• de bestemming maakt meerdere soorten groenstructuur mogelijk, zowel lagere als hogere groenstructuren;
• de bestemming biedt een flexibele regeling met betrekking tot de gebruiksmogelijkheden van de groengebieden.

Door de ligging van het plangebied aan zowel de Polderdreef als de Zuigerplasdreef heeft het aan de zuid- en westzijde een groene buffer. Ook aan de noordrand van het plangebied is een groenstructuur aanwezig. Deze groenstructuren bestaan uit gras, struweel, solitairen en bebossing. Ze zijn van belang voor het ruimtelijk beeld van de wijk en als geleidend groen langs de dreven. Dit groen heeft bovendien een functie voor extensief recreatief medegebruik, in de vorm van fietsen en wandelen.

Het behoud van de bestaande ruimtelijk van belang zijnde groenstructuren is een belangrijk uitgangspunt voor de nieuwe ontwikkeling. Daarnaast is het behoud van bepaalde bomen aanbevolen vanuit de quickscan Flora- en faunawet. Door de komst van de nieuwe woningen is geen sprake van aantasting van die groenstructuren. Ook de functie van deze groenstructuren blijft gehandhaafd en waar mogelijk versterkt, door de aanleg van nieuwe paden. Aan de woonstraten worden nieuwe, kleinere, groenstructuren toegevoegd. Het gaat daarbij om zichtgroen, waardoor het ruimtelijk beeld van het woonbuurtje groener wordt. Dit groen bestaat uit zowel laag (gras, struweel) als hoger groen (solitairen) en is minder van belang voor de hoofdstructuur van de wijk. In onderstaande afbeelding is het wensbeeld voor de groen- en waterstructuur in het plangebied aangegeven.

Gewenste groen- en waterstructuur

Hieronder is beleid opgenomen dat een direct verband heeft met de bestemming en daarvoor uitgangspunten biedt. Het groen in het plangebied valt buiten de werking van het rijksbeleid, daarom is alleen provinciaal en gemeentelijk beleid opgenomen.

Provinciaal beleid

Het Omgevingsplan Flevoland 2006 geeft inzicht in het (toekomst)beleid voor de provincie Flevoland. Het beschrijft voor verschillende gebieden het beleid voor de periode tot 2015. De provincie zet daarbij in op ontwikkeling en kwaliteit, deze benadering sluit aan op het rijksbeleid. Ontwikkelingen staan niet los van elkaar, de provincie heeft dit verbeeld in een stedelijk en een groen-blauwe hoofdstructuur. Voor deze bestemming is de groen-blauwe hoofdstructuur van belang, dit bestaat uit de natuur en de watergebieden in de provincie.

Groen-blauwe woonmilieus komen aan deze doelstelling tegemoet. Dit soort milieus kan vooral worden gesitueerd aan de randen van Lelystad en Almere, “landelijk wonen nabij de stad”. De gewenste ontwikkeling in het plangebied past binnen deze doelstelling. De hoofdopzet is een 'gewone' woonbuurt, maar de bestaande groenstructuur rond het buurtje blijft behouden. Bovendien wordt nieuw groen in het buurtje toegevoegd.

Door middel van een provinciale omgevingsverordening kan een provincie regels stellen aan ruimtelijke plannen, bijvoorbeeld bestemmingsplannen. Om willekeur te voorkomen, moet aan deze regels een omgevingsvisie of omgevingsplan ten grondslag liggen. De provincie Flevoland heeft de Verordening voor de fysieke leefomgeving. Daarin zijn verschillende gebieden aangewezen waarvoor de provincie specifieke regels geeft. Het plangebied en omgeving is niet specifiek aangewezen, de verordening is daarvoor niet van toepassing.

Gemeentelijk beleid

Het algemene gemeentelijk toekomstbeleid is verwoord in het Structuurplan Lelystad 2015 (vastgesteld d.d. 7 april 2005). In het structuurplan wordt een aantal beleidsuitgangspunten beschreven die ook van belang zijn voor het plangebied. Naast de zorg voor de grootschalige groenelementen, vormt de beheersbaarheid van het wijk- en buurtgroen in het plangebied een punt van aandacht. Het beleid is gericht op het behoud van de eigen identiteit van het plangebied met het wijk- en buurtgroen. Waar nodig wordt het wijk- en buurtgroen verbeterd of versterkt. Daarnaast is het beleid gericht op de vermindering van snippergroen, om zo bij te dragen aan de beheersbaarheid en duidelijkheid van de grenzen tussen privé en openbaar. Voor het buurtgroen geldt als speerpunt het aanbrengen van meer differentiatie in het groen, om de kwaliteit, duidelijkheid en herkenbaarheid van de woonomgeving te verbeteren.

Daarnaast is het beleid van het Groenstructuurplan Lelystad van belang. Het uitgangspunt daarbij is het waarborgen en versterken van de stad en het verhogen van differentiatie en hiërarchie door middel van groen. Het geeft richtlijnen voor onderhoud, beheer en aanpassing van bestaande groenvoorzieningen. Bovendien heeft de groenstructuur zijn uitstraling naar onder andere stedenbouwkundige plannen. Om die reden zijn in het structuurplan de belangrijkste groenstructuren in beeld gebracht. De structuren die worden onderscheiden zijn:

• geleidend groen langs de dreven (centrumdreven, wijkontsluitingsdreven en randdreven);
• recreatiegroen, hierin worden verschillende typen onderscheiden, waaronder stadsparken, stadsbossen, parkstroken;
• ecologisch groen waar ook de ecologische verbindingsroutes bij horen.

Het behoud van deze structuren is van belang.

Door het nieuwe woningbouwplan wordt voorzien in een verdere versterking van het groene karakter van de buurt en omgeving. Enerzijds door het behoud en de opwaardering van de bestaande structuren en anderzijds de aanleg van nieuwe groenstructuur.

- Inleiding

- Omgevingsaspecten: Ecologie, Geluid

- Maatschappelijke uitvoerbaarheid

- Economische uitvoerbaarheid

De bestemming "Verkeer" ligt op de al gerealiseerde ontsluitingsweg van de wijk en de dreven in en rond het plangebied.

De bestemming maakt het mogelijk de openbare ruimte in te richten voor de afwikkeling van het verkeer.

Functionele mogelijkheden

De bestemming is volledig bedoeld voor verkeerskundige doelstellingen, daarom worden wegen en straten, voet- en rijwielpaden en daarbij horende groenvoorzieningen (bermen) toegestaan. Dit heeft te maken met het maximaliseren van de gebruiksmogelijkheden van de verkeersfunctie van de weg. Daarnaast zijn andere bouwwerken, nutsvoorzieningen, water, paden en parkeervoorzieningen mogelijk. Door het toestaan van deze functies is flexibiliteit in het gebruik van de gronden met deze bestemming mogelijk.

Bouwmogelijkheden

Binnen deze bestemming is de bouw van gebouwen niet toegestaan. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn wel toegestaan. In dit geval gaat het om erf- en terreinafscheidingen, palen en masten, bruggen en overige bouwwerken geen gebouwen zijnde. Bruggen zijn mogelijk over water en over wegen. De hoogte van de bruggen is bepaald in de regels en heeft te maken met de benodigde hoogte voor scheepvaart en wegverkeer.

Daarbij mogen erf- en terreinafscheidingen een maximale bouwhoogte van 2,00 meter hebben. Palen en masten zijn maximaal 6,00 meter hoog, bruggen en vergelijkbare bouwwerken en overige bouwwerken zijn maximaal 5,00 meter hoog. De genoemde hoogten zijn van belang voor een optimaal functioneren van de bouwwerken. De regeling is afgestemd om de standaardregeling van de gemeente.

Flexibiliteitsbepalingen

In de bestemmingsregeling is een mogelijkheid opgenomen om met een omgevingsvergunning af te wijken van de bouwregels. Met deze omgevingsvergunning kunnen gebouwen voor nutsvoorzieningen of andere openbare voorzieningen worden gebouwd. Daarbij moet, om de bebouwing ondergeschikt te houden, een maximum van 50 m² en 5,00 meter aangehouden worden. Afwijking is alleen mogelijk wanneer voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden.

• de verkeersfunctie van de Zuigerplasdreef, Polderdreef en het Maerlant blijven behouden;
• de aanpassing van de wegen wordt mogelijk gemaakt;
• de hoofdontsluitingsroute voor langzaam verkeer blijft mogelijk;
• bouwwerken voor de geleiding en veiligheid van het verkeer zijn toegestaan.

In en rond het plangebied zijn wegen aanwezig. Direct westelijk van het gebied ligt de Zuigerplasdreef (50 km/uur) en aan de zuidzijde de Polderdreef (50 km/uur). Dit zijn belangrijke ontsluitingswegen voor Lelystad. Een van de wijkontsluitingswegen van het Lelycentre ligt oostelijk in het plangebied, namelijk de straat Maerlant (50 km/uur).

Voor de sloop van de Waterwijzer was in het plangebied onder de bebouwing een parkeerterrein aanwezig. Deze deed dienst voor de in de Waterwijzer gevestigde kantoren en is, met de sloop van de bebouwing, inmiddels verdwenen.

Noordelijk langs en door het plangebied loopt een hoofdontsluitingsroute voor langzaam verkeer. De route loopt via een brug over de Zuigerplasdreef van het Lelycentre naar de westelijk daarvan gelegen woonbuurt De Veste.

Op de locatie zijn vier belangrijke verbindingen voor langzaam verkeer. De fiets- en voetgangersverbinding vanaf De Veste over de Centrumbrug zakt aan de noordzijde langs een grondtalud naar maaiveldniveau en kruist de entreestraat (Maerlant). Vanaf het hoogste punt van het grondtalud is een voetgangersverbinding gedacht naar het plangebied. Aan de westzijde van de locatie is een bushalte gelegen aan de Zuigerplasdreef. Deze bushalte is voor voetgangers toegankelijk vanuit het plangebied. Daar vandaan loopt ook een route voor voetgangers naar de Atolwijk.

De Maerlant krijgt een profiel waarin de hoofdrijbaan, een hoofdfietspad en parkeren los van en parallel aan elkaar zijn georganiseerd. Aan beide zijden is ruimte voor een stoep. Het plangebied is ontsloten via één entreestraat, die aansluit op de Maerlant. Voor de ontsluiting van de gewenste woningen worden woonstraten aangelegd. Deze hebben als doel de aanliggende erven te ontsluiten en zijn niet opgenomen in deze verkeersbestemming. Deze straten hebben namelijk naast de verkeersfunctie ook een nadrukkelijke verblijfsfunctie en zijn daarom opgenomen in de bestemming Woongebied.

Het is van belang dat bij de nieuwbouw voldoende parkeergelegenheid gerealiseerd wordt. De omgeving mag door de nieuwe ontwikkeling geen overlast van parkerende auto's ondervinden. In dit bestemmingsplan is daarom een regeling opgenomen die de realisatie van voldoende parkeerplaatsen garandeerd. Hierover staat meer bij de bestemming Woongebied beschreven, omdat het parkeren voor de woningen daarin geregeld is.

De gewenste verkeersstructuur is in onderstaande afbeelding weergegeven.

Gewenste inrichting plangebied

Hieronder is beleid opgenomen dat een direct verband heeft met de bestemming en daarvoor uitgangspunten biedt. De wegen in het plangebied vallen buiten de werking van het rijks- en provinciaalbeleid. Hierna is dus alleen gemeentelijk beleid beschreven.

Het Structuurplan Lelystad 2015 (vastgesteld op 7 april 2005) bevat een visie op de integrale leefomgeving, waarbij behalve het ruimtelijk beleid, ook bijvoorbeeld duurzaamheid, milieu en verkeer deel van uitmaken. De beleidsuitgangspunten vanuit het provinciaal beleid zijn vertaald in het structuurplan. Het beleid is voor het aspect verkeer sterk gericht op een goede bereikbaarheid van Lelystad. Hiervoor zijn de wegen in de stad opgedeeld in een vaste structuur, waarbij de hoofdfunctie van de weg bepalend is. De ontsluiting van het plangebied vindt plaats vanaf het Maerlant en de Polderdreef. Deze wegen zijn in het Structuurplan niet aangewezen voor binnen de hoofdwegenstructuur van Lelystad. De Zuigerplasdreef - buiten het plangebied - is wel aangewezen, namelijk als 'radiaal'. Radialen zijn bedoeld voor de bevordering van het gebruik van de buitenring en de bereikbaarheid van het Stadshart. Het behoud van radialen is van belang. Verder is hiervoor in het Structuurplan geen concreet beleid genoemd.

Voor parkeren is in het Structuurplan opgenomen dat het van belang is dat speciale voorzieningen voorzien in hun eigen parkeerbehoefte. Voor nieuwe woonbuurten is niets specifieks opgenomen, maar hierbij is de realisatie van voldoende parkeerplaatsen ook van belang.

De Nota Mobiliteit Lelystad beschrijft de ambities van de gemeente voor de toekomst waar het gaat om de mobiliteit. De visie is een doorvertaling van het rijksbeleid en het provinciaal beleid. De ambities zijn beschreven aan de hand van een aantal thema's. Het thema wat voor het plangebied van belang is, is "Verplaatsen binnen Lelystad". Het hoofddoel daarbij is de netwerken voor auto, openbaar vervoer en fiets dusdanig op te zetten, dat deze vervoerswijzen elkaar aanvullen en voor verplaatsingen in Lelystad goede alternatieven zijn. Daarbij zijn de volgende speerpunten genoemd:

1. 1. verplaatsen door de stad op daarvoor geschikte (hoofd)wegen en fietspaden, in een duurzaam en veilig klimaat;
2. 2. fiets, openbaar vervoer en auto als volwaardige verkeerssystemen in de keuze van verplaatsing, maar ieder met hun eigen dynamiek;
3. 3. duurzaam veilige inrichting van de verkeersinfrastructuur;
4. 4. veilig stallen en parkeren dicht bij de bestemming;
5. 5. milieuambities zijn integraal onderdeel ambities langzaam verkeer, openbaar vervoer en gebruik hoofdwegen.

Bij de ontwikkeling van de nieuwe situatie in het plangebied is rekening gehouden met het van belang zijnde thema. Dit uit zich bijvoorbeeld in de realisatie van voldoende parkeerplaatsen, maar ook in het behoud van de functie van Polderdreef, Zuigerplasdreef en Maerlant en de hoofdontsluitingsroute voor langzaam verkeer door het plangebied.

- Inleiding

- Omgevingsaspecten

- Maatschappelijke uitvoerbaarheid

- Economische uitvoerbaarheid

Grotere, ruimtelijk en functioneel van belang zijnde waterlopen en -partijen, hebben de bestemming "Water".

Het doel van de bestemming is het behoud en de bescherming van de ruimtelijke en functionele van belang zijnde waterstructuren in het plangebied.

Functionele mogelijkheden

De hoofdfunctie van de bestemming is water, in de vorm van waterlopen en waterpartijen. Bijbehorende functies als oevers, bermen en extensief dagrecreatief medegebruik zijn ook mogelijk. Daarnaast zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, wegen en paden mogelijk. Door het toestaan van deze functies is flexibiliteit in het gebruik van de gronden met deze bestemming mogelijk.

Bouwmogelijkheden

Gebouwen zijn in deze bestemming niet mogelijk. Wel zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogelijk. In dit geval erf- en terreinafscheidingen, bruggen, palen en masten en overige bouwwerken.

Daarbij mogen erf- en terreinafscheidingen een maximale bouwhoogte van 2,00 meter hebben. Palen en masten zijn maximaal 6,00 meter hoog, bruggen en vergelijkbare bouwwerken en overige bouwwerken zijn maximaal 5,00 meter hoog. De genoemde hoogten zijn van belang voor een optimaal functioneren van de bouwwerken.

Omgevingsvergunning

Voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden, niet zijnde bouwen, moet een omgevingsvergunning verleend worden. Voordat de omgevingsvergunning verleend is, moet aangetoond zijn dat deze uitvoerbaar is. Overleg met het beherende waterschap is daarbij gewenst. Bij vergunningplichtige werken en werkzaamheden gaat het onder meer om het dempen en afgraven van waterpartijen en het ophogen van gronden.

• de aanwezige watergang met bijbehorende bermen en voorzieningen blijven mogelijk in deze bestemming;
• bruggen, dammen en duikers zijn ondergeschikt mogelijk gemaakt;
• de bestaande breedte van watergangen blijft minimaal gehandhaafd, versmallen ervan door middel van dempen is niet zonder vergunning toegestaan;
• afgraven, dempen etc is niet toegestaan, een omgevingsvergunningstelsel voor werken (niet bouwen) en werkzaamheden wordt niet opgenomen.

Langs de westzijde van het plangebied ligt een watergang. Deze maakt deel uit van de ruimtelijke hoofdstructuur langs de Zuigerplasdreef. Het gaat daarbij om een sloot met een breedte van circa 4 meter. De oevers hebben een natuurlijk karakter, met groen en rietkragen. Over het water heen is op dit moment een brug aanwezig die de bushalte aan de Zuigerplasdreef bereikbaar maakt vanuit het plangebied.

In de nieuwe situatie blijft de aanwezige watergang gehandhaafd, deze is immers van belang voor de waterhuishouding. De watergang maakt bovendien deel uit van de groenstructuur die is beschreven in 2.1 en de ruimtelijke structuur rond de Zuigerplasdreef. Het water behoudt dezelfde breedte en oevers. De brug over het water, voor de bereikbaarheid van de bushalte aan de Zuigerplasdreef, blijft ook bestaan.

Hieronder is beleid opgenomen dat een direct verband heeft met de bestemming en daarvoor uitgangspunten biedt. De wegen in het plangebied vallen buiten de werking van het rijks- en provinciaalbeleid. Hierna is dus alleen gemeentelijk beleid beschreven.

Het Structuurplan Lelystad 2015 (vastgesteld op 7 april 2005) bevat een visie op de integrale leefomgeving, waarbij behalve het ruimtelijk beleid, ook bijvoorbeeld duurzaamheid, milieu en verkeer deel van uitmaken. De beleidsuitgangspunten vanuit het provinciaal beleid zijn vertaald in het structuurplan.

De identiteit van Lelystad wordt mede bepaald door de aanwezigheid van een grootschalige stedelijke groenstructuur en de daarin aanwezige samenhang tussen groen en water. Het gemeentelijk beleid is gericht op de waarborging van deze identiteit en de handhaving en waar mogelijk versterking van de stedelijke hoofdstructuur. De watergang in het plangebied maakt geen deel uit van de hoofdwaterstructuur van Lelystad.

Het structuurplan richt zich vooral op het uitbouwen van de ecologische functie van het groen en het water. Ook het versterken van de oriëntatie op het water moet aan de orde komen. Deze uitgangspunten moeten vertaald worden naar een uitvoeringsprogramma. Het Structuurplan heeft geen directe werking op het aanwezige water.

Voor de gehele gemeente Lelystad is het Waterplan (Royal Haskoning, april 2002) opgesteld. Dit plan bevat de vertaling van het gewenste waterbeheer ('watervisie') naar inrichtingsmaatregelen op hoofdlijnen. Het waterplan is opgesteld waarbij rekening gehouden is met het vigerend beleid in de Vierde Nota Waterhuishouding (ministerie van V&W), de startovereenkomst “Waterbeleid 21^e eeuw” (WB21), de “Handreiking watertoets” (ministerie van VROM), het Omgevingsplan Flevoland (Provincie Flevoland) en het Waterbeheerplan (Waterschap Zuiderzeeland).

Ook de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) en het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) zijn belangrijke beleidskaders. De KRW heeft als doel de kwaliteit van de Europese wateren in een goede toestand te brengen en te houden. Het NBW heeft tot doel om in 2015 het watersysteem op orde te hebben en daarna op orde te houden, anticiperend op veranderende omstandigheden zoals onder andere de verwachte klimaatverandering, zeespiegelstijging, bodemdaling en toename van het verharde oppervlak. Bij het opstellen van het NBW is rekening gehouden met de richtlijnen volgens de KRW. Het NBW bevat taakstellende afspraken ten aanzien van veiligheid en wateroverlast en procesafspraken ten aanzien van watertekorten, verdroging, verzilting, water(bodem)kwaliteit, sanering waterbodems en ecologie.

Het bovenstaande resulteert in twee drietrapsstrategieën:

1. 1. waterkwantiteit (vasthouden, bergen, afvoeren);
2. 2. waterkwaliteit (schoonhouden, scheiden, zuiveren).

Concreet voor het plangebied worden geen uitspraken gedaan.

- Inleiding

- Omgevingsaspecten : Water

- Maatschappelijke uitvoerbaarheid

- Economische uitvoerbaarheid

De bestemming "Wonen - Woongebouw" ligt op het in aanbouw zijnde appartementengebouw.

Deze bestemming maakt het wonen in een appartementengebouw, met de daarbij horende voorzieningen, mogelijk.

Functionele mogelijkheden

De bestemming staat een appartementengebouw (hierna: woongebouw) en daarbij horende bijgebouwen toe. Het aantal woningen is in de vergunning opgenomen en daarmee voldoende vastgelegd. Het bestemmingsplan biedt hiervoor geen extra regeling. Ondergeschikt zijn voor de hoofdfunctie van belang zijnde voorzieningen, zoals parkeer-, groen- en speelvoorzieningen, mogelijk.

Door middel van de specifieke gebruiksregels is het gebruik van het gebouw voor detailhandel uitgesloten. Detailhandel brengt een grotere parkeerbehoefte met zich mee, wat extra druk in omgeving oplevert. Bovendien is detailhandel op andere plaatsen in de omgeving van het plangebied aanwezig. Een toename van detailhandel is niet wenselijk in het plangebied.

Bouwmogelijkheden

Binnen de bestemming zijn woongebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogelijk. Deze hebben hun eigen bouwregels, deze zijn afgestemd op de standaard regels van de gemeente voor woongebouwen.

Het woongebouw moet binnen het bouwvlak worden gebouwd. De basis voor het bouwvlak is dat vlak waarvoor in vergunning bebouwing van het hoofdgebouw is toegestaan. De maatvoering van het woongebouw wordt daarnaast bepaald door de op de ruimtelijke verbeelding aangeduide maximale bouwhoogte. Een maximale bouwhoogte is voldoende, omdat het woongebouw geen kap heeft en dit ook niet verplicht is.

Tot slot zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogelijk. Daarbij gaat het bij deze bestemming om erf- en terreinafscheidingen, palen en masten en overige. De regeling voor erf- en terreinafscheidingen is afgestemd op de mogelijkheden die gelden voor vergunningvrij bouwen van het Besluitomgevingsrecht. Dit betekent dat ze achter de naar de weg gekeerde gevel 2,00 meter hoog mogen zijn. Op andere plaatsen is de hoogte maximaal 1,00 meter.

Palen en masten, bijvoorbeeld vlaggenmasten, hebben een maximale bouwhoogte van 6,00 meter. Overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen maximaal 3,00 meter hoog worden. Deze bouwwerken zijn dusdanig kleinschalig in omvang dat een dergelijke hoogte te verantwoorden is.

• het vergunde en in aanbouw zijnde appartementengebouw (woongebouw) wordt mogelijk gemaakt;
• bij de appartementen horende functies, zoals erven en tuinen, parkeervoorzieningen en groenvoorzieningen, zijn mogelijk;
• de bebouwing moet binnen het bouwvlak worden gebouwd, om hinder voor de omgeving te voorkomen en voldoende ruimte voor bij de woonfunctie horende voorzieningen mogelijk te maken;
• binnen de bestemming zijn bij recht erf- en terreinafscheidingen, palen en masten en overige bouwwerken mogelijk.

Het Lelycentre, de omgeving van het plangebied, kent een grote verscheidenheid aan functies en ruimtelijke verschijningsvorm. De bestaande bouwhoogte in Lelycentre is dan ook gevarieerd. De woningen aan het Bastion zijn tussen de 3 en 5 lagen hoog. De kantoorbebouwing varieert tussen de 5 en 9 bouwlagen. Het winkelcentrum is grotendeels 2 lagen hoog.

Voorheen was in het plangebied het gebouw van de Waterwijzer aanwezig. Het was een groot en hoog kantoorgebouw, waaronder (op maaiveld) ruimte was voor parkeren. Dit gebouw is inmiddels gesloopt. In het plangebied wordt inmiddels gebouwd aan het appartementengebouw. Hiervoor is een aparte procedure doorlopen.

Het appartementengebouw komt op de hoek van de Maerlant en Polderdreef. Het vormt een nieuwe landmark bij de entree van het Lelycentre. Het gebouw wordt dan ook 9 bouwlagen hoog (maximaal 27 meter). Het gebouw biedt na realisatie ruimte aan 40 appartementen. Om te voorkomen dat het gebouw te massief wordt, is in de gevels gewerkt met verspringende kozijnen, uitstekende balkons en architectonische accenten. In onderstaande afbeelding staat een impressie van het appartemengebouw.

Impressie appartementengebouw

De bij het appartementengebouw horende voorzieningen als bergingen, worden in het gebouw gerealiseerd. Het parkeren bij het gebouw vindt op maaiveld plaats. Hiervoor worden parkeerplaatsen aangelegd.

Een meer uitgebreide toelichting op de hoofdstructuur en beeldkwaliteit van het plangebied is opgenomen bij de bestemming "Woongebied", onder 2.5.5 en in de stedenbouwkundige visie in de bijlagen.

Hieronder is beleid opgenomen dat een direct verband heeft met de bestemming en daarvoor uitgangspunten biedt.

Provinciaal beleid

Het Omgevingsplan Flevoland 2006 geeft inzicht in het (toekomst)beleid voor de provincie Flevoland. Het beschrijft voor verschillende gebieden het beleid voor de periode tot 2015. De provincie zet daarbij in op ontwikkeling en kwaliteit, deze benadering sluit aan op het rijksbeleid. Daarbij richt het beleid zich op diverse beleidsgebieden, waaronder woonlocaties. De voor het plangebied van belang zijnde beleidsgebieden staan hierna beschreven.

Naast kwantitatieve doelstellingen op het gebied van bevolkingstoename en woningbouw, heeft de provincie ook tot doel om een kwaliteitsslag voor de woonomgeving na te streven. Het beleid bij de bouw van nieuwe woningen is gericht op het zoeken naar een balans tussen uitbreiding, inbreiding en herstructurering. De provincie ziet op die manier mogelijkheden om goed in te kunnen spelen op de behoefte aan gedifferentieerde woonmilieus, de verweving van functies en het zoeken naar de combinaties van wonen, werken en zorg op wijk- of buurtniveau. De verdere invulling van deze opgave laat de provincie aan de gemeenten zelf over.

Specifiek voor Lelystad wordt gestreefd naar een woningvoorraad van 75.000 in 2030. De behoefte aan specifieke woonmilieus is voor Lelystad een speciaal aandachtspunt, waarbij de provincie goede mogelijkheden ziet in de ontwikkeling van waterfronten. De invulling van het plangebied met woningbouw past binnen de provinciale doelstelling.

Gemeentelijk beleid

Het Structuurplan Lelystad 2015 (vastgesteld op 7 april 2005) bevat een visie op de integrale leefomgeving, waarbij behalve het ruimtelijk beleid, ook bijvoorbeeld duurzaamheid, milieu en verkeer deel van uitmaken. De beleidsuitgangspunten vanuit het provinciaal beleid zijn vertaald in het structuurplan.

Het beleid is voor de bestaande woongebieden in Lelystad, waaronder voor de woonbuurten rond het plangebied, in het algemeen gericht op de handhaving van de kernkwaliteiten en daar waar noodzakelijk de verbetering van de woonomgeving door middel van herstructurering of herontwikkeling.

In het Structuurplan is Lelystad ingedeeld in elf samenhangende gebiedseenheden, de zogenaamde wooneilanden. Voor elk wooneiland zijn de gewenste identiteit en sfeer en de daarbij horende (transformatie)opgaven beschreven. Het uiteindelijke doel is om voor elk eiland een prettige, veilige en duurzame woon- en leefomgeving te behouden/te creëren. Volgens deze indeling valt het plangebied binnen het wooneiland 2 "De Groene Kamers" en specifiek het Lelycentre.

Het wooneiland De Groene Kamers heeft een uiteenlopen scala aan identiteiten, in het gebied staan zowel goedkopere huurwoningen als dure vrijstaande villa's. De opgave voor het wooneiland bestaat uit verschillende onderdelen. De belangrijkste opgave is de verbetering van het eiland, zonder dat er grote verschuivingen optreden in de opzet van de onderdelen en het type woningen. Voor een aantal delen is een meer specifieke opgave genoemd, waaronder voor het Lelycentre. Daarvoor is van belang dat de opzet en status vernieuwen. Er is minder vraag naar kantoren, voor het kantorengedeelte van Lelycentre wordt een visie ontwikkeld. Voor het plangebied is dit gedaan in de vorm van een nieuwe stedenbouwkundige visie, dat de basis vormt voor dit bestemmingsplan.

Op 29 januari 2013 is de Herijking Structuurvisie Lelystad 2015 - 2030 vastgesteld in de gemeenteraad. Daarbij zijn met betrekking tot het aandachtspunt "Wonen" nieuwe en/of aangepaste kaders vastgesteld. De gemeente geeft daarin aan dat het belangrijk is de financiële risico's te beperken. Een mogelijkheid om een hogere prioriteit te geven aan de ontwikkeling van de gronden die al geheel of gedeeltelijk bouwrijp zijn gemaakt, zoals in het plangebied. Daarnaast is de verkoopprijs voor sociale koopwoningen opnieuw geïndexeerd van €171.900 naar € 150.000.

De gemeente geeft aan terughoudend beleid te voeren met betrekking tot de toevoeging van woningen. Wanneer sprake is van al gemaakte afspraken is hiervan een uitzondering mogelijk. Tussen de gemeente en de initiatiefnemer zijn voor de ontwikkeling van het gebied afspraken neergelegd in een koopovereenkomst (2009), een brief met afnamecondities van de grond (2012) en een anterieure overeenkomst (2012).

Tot slot wordt bij nieuwbouw gericht ingezet op het benutten van de bestaande stad. Daarbij wordt prioriteit gegeven aan onafgemaakte plekken en het bouwen rond bestaande voorzieningen. Bestaande kantoorlocaties transformeren geeft daarbij opties, omdat Lelystad een overvloed aan kantoorruimte heeft. De locatie in het plangebied is een dergelijke locatie in de bestaande stad. Bovendien wordt het draagvlak van de in de omgeving aanwezige voorzieningen versterkt door woningbouw in het plangebied.

De gemeente Lelystad heeft het beleid voor welstand in een Welstandsnota Lelystad, juli 2007 opgenomen. Bij nieuwe ontwikkelingen is een toetsing aan het welstandsbeleid nodig, wanneer het vergunningplichtige bouwwerken betreft. Het plangebied betreft een nieuwe ontwikkeling. De welstandsnota geeft daarvoor aan dat een nieuw beeldkwaliteitplan nodig is. Voor het plangebied van dit bestemmingsplan is een stedenbouwkundige visie opgesteld. Deze is specifiek bedoeld voor het overleg met de welstandscommissie. In de visie is niet alleen aandacht besteed aan de inrichting van het gebied, maar is ook aandacht besteedt aan materialen, kleuren en detaillering. Hiervoor zijn detailbeelden van de bebouwing en de openbare ruimte opgenomen.

- Inleiding

- Omgevingsaspecten / Geluid

- Maatschappelijke uitvoerbaarheid

- Economische uitvoerbaarheid

Dit bestemmingsplan is in eerste instantie bedoeld nieuwe woningbouw mogelijk te maken. Een groot deel van het plangebied is dus bedoeld voor de functie wonen, met de daarbij horende voorzieningen. Deze gebieden hebben de bestemming "Woongebied".

Deze bestemming maakt het gebruik van gronden en de bouw voor woonhuizen (eengezinswoningen), en de daarbij horende voorzieningen, mogelijk.

Functionele mogelijkheden

Alle functies die bij de functie wonen horen, worden in deze bestemming mogelijk gemaakt. Allereerst gaat het om grondgebonden woningen, deze vormen de hoofdfunctie, met de daarbij horen aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen. Een combinatie met een ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep is mogelijk. Daarnaast zijn onder andere bij het woongebied horende woonstraten, speelvoorzieningen, groenvoorzieningen, waterlopen en waterpartijen mogelijk. Hierdoor is uitwisseling tussen functies mogelijk, wat de nodige flexibiliteit biedt.

Enkele functies zijn uitgesloten, een voorbeeld hiervan is het gebruik van gebouwen als dierenverblijf. Een aan-huis-verbonden beroep is bij recht toegestaan, maar moet wel voldoen aan de vereisten die zijn opgenomen in de specifieke gebruiksregels.

Bouwmogelijkheden

Binnen de bestemming zijn de volgende bouwwerken mogelijk gemaakt: hoofdgebouwen, aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Algemeen geldt een regel voor de maximaal te bebouwen oppervlakte. Deze regel bepaalt dat de gezamenlijke oppervlakte van alle bouwwerken, maximaal 50% van het bouwperceel (dus niet bouwvlak) mag zijn. Dit met uitzondering van die gevallen waarbij in de bestaande situatie de totale oppervlakte van alle bouwwerken dit percentage al overschrijdt. Deze algemene bouwregel biedt een richtlijn binnen de globale regeling, maar biedt ook flexibiliteit in de locatie en afmetingen van bouwwerken.

Voor de hoofdgebouwen geldt dat het in deze bestemming om woonhuizen gaat, omdat deze in ruimtelijke en functioneel opzicht de hoofdgebouwen op het perceel zijn. Daarbij wordt niet aangegeven of het moet gaan om vrijstaande, geschakelde of rijenwoningen. De invulling van de vlakken is hierin vrij. Deze moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. Voor de bouwvlakken worden stroken aangehouden, vanwege de standaard systematiek van de gemeente en om zo meer flexibiliteit voor de plaatsing van de hoofdgebouwen te geven. De diepte van de bouwvlakken is gebaseerd op de standaardsystematiek van de gemeente. De maximale hoogtemaatvoering maakt de bouw van gebouwen tot drie bouwlagen mogelijk. De mogelijkheid voor een kapvorm is hierbij niet uitgesloten. Per bouwvlak is daarom alleen een maximale bouwhoogte aangeduid. Door deze bouwregels kan het gewenste stedenbouwkundige beeld gerealiseerd worden.

Voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen is een specifieke regeling opgenomen. Deze regeling is gebaseerd op de standaardregeling van de gemeente Lelystad. Deze bouwwerken horen nadrukkelijk bij de hoofdfunctie. De functie van de bouwwerken komt ruimtelijk tot uiting in een kleinere maatvoering dan de hoofdgebouwen. In principe zijn is dit type toegestaan op het achtererf bij het hoofdgebouw overal buiten het bouwvlak toegestaan. Het achtererfgebied begint op minimaal 1,00 meter achter het verlengde van de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw. Voor deze bouwwerken is een maximale gezamenlijke oppervlakte opgenomen, in m² en een percentage van het bouwperceel. Hierdoor wordt volbouwen van het achtererf voorkomen, maar ontstaat wel een flexibele regeling. Voor de goothoogte van aan- en uitbouwen is een specifieke regeling opgenomen. Daarbij is gerefereerd aan de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw. Daardoor kan een dergelijk bouwwerk op een passende manier gebouwd worden aan het bestaande hoofdgebouw.

Tot slot zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogelijk. Daarbij gaat het bij deze bestemming om erf- en terreinafscheidingen, palen en masten en overige. De regeling voor erf- en terreinafscheidingen is afgestemd op de mogelijkheden die gelden voor vergunningvrij bouwen van het Besluitomgevingsrecht. Dit betekent dat ze achter de naar de weg gekeerde gevel 2,00 meter hoog mogen zijn. Op andere plaatsen is de hoogte maximaal 1,00 meter. Palen en masten hebben een maximale bouwhoogte van 6,00 meter. Dit is afgestemd op de standaardregeling van de gemeente. Overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen maximaal 3,00 meter hoog worden. Deze bouwwerken zijn dusdanig kleinschalig in omvang dat een dergelijke hoogte te verantwoorden is. De regeling is afgestemd op de standaardsystematiek van de gemeente.

Flexibiliteitsbepalingen

In deze bestemming zijn regels opgenomen die het mogelijk maken - met een omgevingsvergunning - af te wijken van de bouwregels. Afwijken kan alleen wanneer voldaan wordt aan de voorwaarden die zijn opgenomen in de afwijkingsregels. Voorbeelden van mogelijke afwijkingen van de bouwregels zijn het dichter bij de erfgrens bouwen van een hoofdgebouw of het oprichten van een carport.

Door deze flexibiliteitsbepalingen is het mogelijk om, met toepassing van een relatief korte planologische procedure, ruimte te bieden voor gewenste aanpassingen op de gronden of in de gebouwen in deze bestemming.

• de gewenste situatie is het belangrijkste uitgangspunt voor deze bestemming;
• de woonfunctie in de vorm van eengezinswoningen is mogelijk;
• de maximale hoogten maken woningen in drie bouwlagen zonder kap of twee lagen met kap mogelijk;
• bij de woningen horende functies, zoals erven en tuinen en groenvoorzieningen, mogelijk maken;
• aan-huis-verbonden beroepen zijn mogelijk, mits de woonfunctie de hoofdfunctie blijft;
• de bebouwing moet binnen het bouwvlak worden gebouwd, waardoor de gewenste stedenbouwkundige structuur gerealiseerd kan worden;
• de bouwvlakken bieden voldoende ruimte voor aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij de woningen;
• geen uniforme hoogteafmetingen, de mogelijkheden worden per bouwvlak geregeld;
• binnen de bestemming zijn bij recht erf- en terreinafscheidingen, palen en masten en overige bouwwerken mogelijk.

Het Lelycentre, de omgeving van het plangebied, kent een grote verscheidenheid aan functies en ruimtelijke verschijningsvorm. De bestaande bouwhoogte in Lelycentre is dan ook gevarieerd. De woningen aan het Bastion zijn tussen de 3 en 5 lagen hoog. De kantoorbebouwing varieert tussen de 5 en 9 bouwlagen. Het winkelcentrum is grotendeels 2 lagen hoog.

Voorheen was in het plangebied het gebouw van de Waterwijzer aanwezig. Het was een groot kantoorgebouw, waaronder (op maaiveld) ruimte was voor parkeren. Dit gebouw is inmiddels gesloopt. In het plangebied wordt inmiddels gebouwd aan een appartementengebouw. Deze wordt in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt in de bestemming "Wonen - Woongebouw" en daarin verder toegelicht.

Het doel is om in het plangebied een woonwijk te realiseren. Daarbij wordt, naast het al in aanbouw zijnde appartementengebouw, ingestoken op de realisatie van grondgebonden woningen.

Hoofdstructuur

De nieuwe ontwikkeling is orthogonaal gestructureerd op basis van de bestaande hoofdlijnen van de omliggende infrastructuur. Hierin is een verkleining van de stedenbouwkundige maat toegepast om een intieme en hechte woonbuurt te kunnen creëren. De locatie voor het nieuwe appartementengebouw (hogere accent) is sturend geweest voor de exacte structuur van het stedenbouwkundige plan. Het gebouw is nabij de entree vanaf de Polderdreef naar de Maerlant gepland, omdat dit de meest gunstige locatie was in relatie tot geluidsbelasting vanaf de Zuigerplasdreef. Het stedenbouwkundig plan is in onderstaande afbeelding weergegeven.

Stedenbouwkundige structuur

Margezones

Binnen deze bestemming liggen ook de woonstraten van de buurt. In de entreestraten, woonstraten en de speelstraten kan aan weerszijden 0,70 meter van het profiel uitgegeven worden als margezone. Deze zones zorgen voor een geleidelijker overgang tussen openbaar en privé.

Bouwhoogtes en accenten

Op de locatie wordt de bouwhoogte langs de Zuigerplasdreef maximaal 3 bouwlagen (10 meter) en op de hoek van de Polderdreef met de entreestraat maximaal 9 bouwlagen (circa 27 meter). In het interieur van het plan is de maximale bouwhoogte 3 bouwlagen. Binnen de maximale bouwhoogte mag een kap worden gerealiseerd. In onderstaande afbeelding staan profielen van de gewenste bebouwing in het plangebied.

Impressie van de bouwhoogten van de bebouwing

Parkeren

In het Parkeerbeleidsplan 2009 van de gemeente Lelystad zijn per financieringscategorie voor de woningen (goedkoop, middelduur, duur) de parkeernormen vastgesteld. In het plangebied wordt uitgegaan van 100% goedkope woningen (sociale huur en koop). Voor de locatie is de norm 1,6 parkeerplaats per woning (waarvan 0,3 bezoekersparkeren). In de uiteindelijke situatie is afstemming tussen het naastgelegen woongebied Bastion, de kantoren en het winkelcentrum van belang. Het parkeren wordt aan de (woon)straten gerealiseerd, door middel van parkeervakken.

Beeldkwaliteit

De planlocatie Waterwijzer is één ontwikkeling, en toont zich ook als één ensemble. De laagbouwbuurt en het appartemententorentje van 9 lagen hebben, ondanks het grote hoogteverschil, één taal van architectuur, één samenhangende materiaaltoepassing en één architectonisch beeld. In het architectonisch ontwerp worden alle aan de openbare ruimte grenzende erfafscheidingen opgenomen als tuinmuur of andere vorm van duurzame scheiding.

Binnen de laagbouwbuurt zijn de kopwoningen met deuren en ramen georiënteerd op de zijstraten, om te bevorderen dat zich daar ook de entrees van de woningen bevinden. In het architectonisch ontwerp worden de optionele aan- en uitbouwen direct meegenomen.

De openbare ruimte binnen het plangebied heeft vanwege de beperkte maten, een erfkarakter. De materialisering is sober en duurzaam, met vooral aandacht voor een hoge kwaliteit van het groen van bomen en plantstroken. De hoogteverschillen aan de randen van het plangebied zijn zorgvuldig vorm gegeven.

Impressie beeldkwaliteit openbare ruimte

Hieronder is beleid opgenomen dat een direct verband heeft met de bestemming en daarvoor uitgangspunten biedt.

Provinciaal beleid

Het Omgevingsplan Flevoland 2006 geeft inzicht in het (toekomst)beleid voor de provincie Flevoland. Het beschrijft voor verschillende gebieden het beleid voor de periode tot 2015. De provincie zet daarbij in op ontwikkeling en kwaliteit, deze benadering sluit aan op het rijksbeleid. Daarbij richt het beleid zich op diverse beleidsgebieden, waaronder woonlocaties. De voor het plangebied van belang zijnde beleidsgebieden staan hierna beschreven.

Naast kwantitatieve doelstellingen op het gebied van bevolkingstoename en woningbouw, heeft de provincie ook tot doel om een kwaliteitsslag voor de woonomgeving na te streven. Het beleid bij de bouw van nieuwe woningen is gericht op het zoeken naar een balans tussen uitbreiding, inbreiding en herstructurering. De provincie ziet op die manier mogelijkheden om goed in te kunnen spelen op de behoefte aan gedifferentieerde woonmilieus, de verweving van functies en het zoeken naar de combinaties van wonen, werken en zorg op wijk- of buurtniveau. De verdere invulling van deze opgave laat de provincie aan de gemeenten zelf over.

Specifiek voor Lelystad wordt gestreefd naar een woningvoorraad van 75.000 in 2030. De behoefte aan specifieke woonmilieus is voor Lelystad een speciaal aandachtspunt, waarbij de provincie goede mogelijkheden ziet in de ontwikkeling van waterfronten. De invulling van het plangebied met woningbouw past binnen de provinciale doelstelling.

Gemeentelijk beleid

Het Structuurplan Lelystad 2015 (vastgesteld op 7 april 2005) bevat een visie op de integrale leefomgeving, waarbij behalve het ruimtelijk beleid, ook bijvoorbeeld duurzaamheid, milieu en verkeer deel van uitmaken. De beleidsuitgangspunten vanuit het provinciaal beleid zijn vertaald in het structuurplan.

Het beleid is voor de bestaande woongebieden in Lelystad, waaronder voor de woonbuurten rond het plangebied, in het algemeen gericht op de handhaving van de kernkwaliteiten en daar waar noodzakelijk de verbetering van de woonomgeving door middel van herstructurering of herontwikkeling.

In het Structuurplan is Lelystad ingedeeld in elf samenhangende gebiedseenheden, de zogenaamde wooneilanden. Voor elk wooneiland zijn de gewenste identiteit en sfeer en de daarbij horende (transformatie)opgaven beschreven. Het uiteindelijke doel is om voor elk eiland een prettige, veilige en duurzame woon- en leefomgeving te behouden/te creëren. Volgens deze indeling valt het plangebied binnen het wooneiland 2 "De Groene Kamers" en specifiek het Lelycentre.

Het wooneiland De Groene Kamers heeft een uiteenlopen scala aan identiteiten, in het gebied staan zowel goedkopere huurwoningen als dure vrijstaande villa's. De opgave voor het wooneiland bestaat uit verschillende onderdelen. De belangrijkste opgave is de verbetering van het eiland, zonder dat er grote verschuivingen optreden in de opzet van de onderdelen en het type woningen. Voor een aantal delen is een meer specifieke opgave genoemd, waaronder voor het Lelycentre. Daarvoor is van belang dat de opzet en status vernieuwen. Er is minder vraag naar kantoren, voor het kantorengedeelte van Lelycentre wordt een visie ontwikkeld. Voor het plangebied is dit gedaan in de vorm van een nieuw stedenbouwkundig plan, dat de basis vormt voor dit bestemmingsplan.

Op 29 januari 2013 is de Herijking Structuurvisie Lelystad 2015 - 2030 vastgesteld in de gemeenteraad. Daarbij zijn met betrekking tot het aandachtspunt "Wonen" nieuwe en/of aangepaste kaders vastgesteld. De gemeente geeft daarin aan dat het belangrijk is de financiële risico's te beperken. Een mogelijkheid om een hogere prioriteit te geven aan de ontwikkeling van de gronden die al geheel of gedeeltelijk bouwrijp zijn gemaakt, zoals in het plangebied. Daarnaast is de verkoopprijs voor sociale koopwoningen opnieuw geïndexeerd van €171.900 naar € 150.000.

De gemeente geeft aan terughoudend beleid te voeren met betrekking tot de toevoeging van woningen. Wanneer sprake is van al gemaakte afspraken is hiervan een uitzondering mogelijk. Tussen de gemeente en de initiatiefnemer zijn voor de ontwikkeling van het gebied afspraken neergelegd in een koopovereenkomst (2009), een brief met afnamecondities van de grond (2012) en een anterieure overeenkomst (2012).

Tot slot wordt bij nieuwbouw gericht ingezet op het benutten van de bestaande stad. Daarbij wordt prioriteit gegeven aan onafgemaakte plekken en het bouwen rond bestaande voorzieningen. Bestaande kantoorlocaties transformeren geeft daarbij opties, omdat Lelystad een overvloed aan kantoorruimte heeft. De locatie in het plangebied is een dergelijke locatie in de bestaande stad. Bovendien wordt het draagvlak van de in de omgeving aanwezige voorzieningen versterkt door woningbouw in het plangebied.

De gemeente Lelystad heeft het beleid voor welstand in een Welstandsnota Lelystad, juli 2007 opgenomen. Bij nieuwe ontwikkelingen is een toetsing aan het welstandsbeleid nodig, wanneer het vergunningplichtige bouwwerken betreft. Het plangebied betreft een nieuwe ontwikkeling. De welstandsnota geeft daarvoor aan dat een nieuw beeldkwaliteitplan nodig is. Voor het plangebied van dit bestemmingsplan is een stedenbouwkundige visie opgesteld. Deze is specifiek bedoeld voor het overleg met de welstandscommissie. In de visie is niet alleen aandacht besteed aan de inrichting van het gebied, maar is ook aandacht besteedt aan materialen, kleuren en detaillering. Hiervoor zijn detailbeelden van de bebouwing en de openbare ruimte opgenomen.

- Inleiding

- Omgevingsaspecten

- Maatschappelijke uitvoerbaarheid

- Economische uitvoerbaarheid

In dit hoofdstuk worden de omgevingsaspecten beschreven. Daarbij gaat het omgevingsaspecten als water, ecologie en veiligheid. De resultaten van de passende beoordeling en het planMER zijn bepalend voor een groot deel van de inhoud van dit hoofdstuk.

Voor een eerste indicatie van de mate van hinder van de milieuaspecten op het plangebied, geeft de VNG-publicatie "Bedrijven en milieuzonering" uitsluitsel. Mede naar aanleiding daarvan worden de aspecten geur en geluid beschreven.

Voor besluiten en plannen die ontwikkelingen bevatten, die (mogelijk) belangrijke negatieve gevolgen voor het milieu kunnen hebben, geldt de plicht voor het opstellen van een milieueffectrapportage. Op die manier krijgt milieu een volwaardige rol in de afweging van belangen. De drempelwaarden voor projecten waarbij deze verplichting aan de orde is, zijn vastgelegd in het Besluitm.e.r.

Bij dit bestemmingsplan hoeft geen milieueffectrapportage opgesteld te worden. De ontwikkelingen die in dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt liggen (individueel en cumulatief) onder de drempelwaarden zoals die genoemd zijn in het Besluit m.e.r.

In het plangebied is geen sprake van bedrijvigheid. Wel worden woningen gerealiseerd die hinder kunnen ondervinden van bedrijvigheid in het omliggende gebied. Aan de noord-, west- en zuidzijde van het plangebied liggen woonbuurten, waarbij in principe geen sprake is van bedrijvigheid. Wel kan bedrijvigheid-aan-huis voorkomen, maar dit is goed verenigbaar met een woonwijk. Oostelijk van het plangebied zijn in het Lelycentre kantoren toegestaan, zoals aangegeven in het bestemmingsplan Atolwijk - Zuiderzeewijk. Kantoren hebben over het algemeen een milieucategorie 1, met een richtafstand voor geluidhinder van 10 meter. De gewenste woningbouw komt op een grotere afstand dan deze 10 meter van die kantoren af, hinder van bedrijvigheid is daarom in principe uit te sluiten.

De achtergrondinformatie (voor de hele Atolwijk, Lelycentre en Zuiderzeewijk) hiervoor is te vinden in de bijlagen bij deze toelichting, de bedrijvenlijst bij de regels van dit bestemmingsplan en het door VNG uitgegeven Bedrijven enmilieuzonering 2009.

Het aspect geur levert in en rond het plangebied geen belemmeringen op. Zoals in 3.1.2 is vanuit de omliggende bebouwing geen hinder te verwachten op de nieuwe woningen. Dit heeft te maken met de aard en schaal van mogelijk aanwezige bedrijvigheid.

Het aspect geluid is op te delen in verschillende soorten. Voor dit bestemmingsplan kunnen alleen het wegverkeerslawaai en het spoorweglawaai belemmeringen en beperkingen opleveren. De Wetgeluidhinder is het wettelijk toetsingskader voor deze vormen van geluid.

Wegverkeerslawaai

Aan de west- en zuidzijde van het plangebied zijn wegen aanwezig die een wettelijke zone hebben. Het gaat daarbij om de Polderdreef en Zuigerplasdreef waar een maximumsnelheid van 50 km/uur toegestaan is. De zone rond de Polderdreef en Zuigerplasdreef bedraagt 350 meter, omdat de wegen bestaan uit 3 rijstroken of meer. De in de Wet geluidhinder opgenomen zones rond deze wegen zijn onderzoekszones. Dit betekent dat bij de nieuwe ontwikkelingen de geluidbelasting van de genoemde wegen moet worden onderzocht.

De overige wegen in en rond het plangebied vallen onder een 30 km/uur-zone. Hiervoor zijn in de Wet geluidhinder geen zones opgenomen. Daarmee wordt aangegeven dat de geluidbelasting van dergelijke wegen op geluidgevoelige objecten, zoals woningen, acceptabel is.

Geluidsonderzoek wegverkeerslawaai

Een geluidsonderzoek heeft inmiddels plaatsgevonden in het kader van de ontwikkeling van de hele locatie van de voormalige Waterwijzer. Het onderzoeksrapport is bijgevoegd in de bijlagen van deze toelichting.

Uit het onderzoek blijkt dat de gewenste ontwikkeling in het plangebied kan plaatsvinden, maar dat daarvoor wel een hogere grenswaarde moet worden verleend. Daarnaast is het van belang dat de woningen voorzien worden van voldoende gevelisolatie, zodat het geluidsniveau in de woning niet te hoog wordt.

Spoorweglawaai

Over de spoorweg Almere - Lelystad - Dronten vindt vooral personenvervoer plaats. Rond een dergelijke spoorlijn is een wettelijke zone van toepassing. Wettelijk is bepaald dat deze 500 meter vanaf het spoor is. Het plangebied ligt daarbinnen. Net als bij wegverkeerslawaai betreft het een onderzoekszone. Voor de ontwikkeling van de Hanzelijn is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Uit dat onderzoek blijkt dat na toepassing van bronmaatregelen de geluidbelasting ter plaatse van een aantal geluidgevoelige bestemmingen op een aantal plaatsen de

voorkeursgrenswaarde van 57 dB(A) wordt overschreden. Dit is echter niet op het plangebied van toepassing. Bovendien wordt ingezet door middel van het plaatsen van geluidschermen de genoemde overschrijding terug te brengen.

Het bestemmingsplan maakt de bouw van nieuwe woningen mogelijk. Het is van belang om voorafgaand aan de vergunningverlening voor die woningen in beeld te hebben wat de kwaliteit van de bodem onder die woningen is. Daarbij moet aangetoond worden dat de bodem voldoende schoon is, zodat gevaar voor de volksgezondheid wordt voorkomen. Voor de ontwikkeling in het plangebied is daarom een bodemonderzoek uitgevoerd, dit is opgenomen in de.

Bodemonderzoek

Uit het onderzoek blijkt dat het grond en grondwater voldoende kwaliteit hebben voor de in het plangebied gewenste ontwikkelingen. De aanwezige lichte verontreiniging van de grond overschreidt geen grenswaarden en is daarom niet verontrustend. Het grondwater is niet verontreinigd. Het asfalt in het plangebied is bovendien niet teerhoudend. Verder onderzoek is om bovenstaande resultaten niet nodig. De grond die vrijkomt in het plangebied kan voor de gewenste ontwikkeling in het plangebied weer gebruikt worden.

Ook de strook tussen de Polderdreef en de Waterwijzer is onderzocht (2012), dit is opgenomen in de bijlagen bij deze toelichting. Dit onderzoek is uitgevoerd om een vergunning te kunnen verlenen voor de inrichting van dat deel van het plangebied. Uit het onderzoek blijkt dat de locatie niet geheel onverdacht is, door aangetroffen stoffen in het grondwater, waarbij de streefwaarden worden overschreden. De onderzoeksresultaten geven echter geen aanleiding om aanvullend of nader bodemonderzoek te adviseren. De vastgestelde milieuhygiënisch bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de gewenste ontwikkeling in het plangebied. Bij afvoer van grond of verhardingsmaterialen van de locatie kan een aanvullend onderzoek worden verlangd.

Aanvullende informatie over het aspect bodem is te vinden op de website www.bodemloket.nl, bij de gemeente Lelystad en de provincie Flevoland. De regelgeving van het aspect bodem in ruimtelijke plannen is onder meer opgenomen in de Wetbodembescherming.

Voor de gemeente Lelystad geldt dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmeringen vormt. Dit geldt ook voor het plangebied. De verwachting is dat ook in de toekomst de belemmeringen met betrekking tot dit aspect uitblijven. In het plangebied worden dan wel nieuwe ontwikkelingen in mogelijk gemaakt, maar het gaat om een geringe toename van het aantal woningen. De ontwikkeling in het plangebied valt daarmee onder de Regelingen Niet in betekenende mate projecten. Daarmee wordt aangegeven dat de luchtkwaliteit niet in betekenende mate wijzigt door de realisatie van het plan. Een onderzoek naar luchtkwaliteit is niet nodig. Het aspect luchtkwaliteit is wettelijk verankerd in de WetMilieubeheer. In de bijlagen bij deze toelichting staat meer achtergrondinformatie.

Bij het aspect ecologie gaat het om het maken van een afweging van de ontwikkeling in het plangebied ten opzichte van beschermde (natuur)gebieden en soorten.

Beschermde gebieden

In het plangebied is geen sprake van beschermde natuurgebieden. In de wijdere omgeving zijn wel verschillende beschermde natuurgebieden aanwezig. In eerste instantie zijn dit het Natura 2000-gebied IJsselmeer, Markermeer en IJmeer en Oostvaardersplassen. Daarnaast zijn verschillende gebieden in de omgeving aangewezen als Ecologische Hoofdstructuur. De aanwezigheid van deze beschermde natuurgebieden leveren geen belemmeringen en beperkingen op voor dit bestemmingsplan. Door dit bestemmingsplan vindt in feite een wijziging van bestaand stedelijk gebied plaats. De afstand tot de genoemde gebieden is bovendien relatief groot; ten minste 2 kilometer. De invloed van de ontwikkeling op de genoemde gebieden is daarom klein. De regelgeving van beschermde natuurgebieden is opgenomen in de Natuurbeschermingswet. De beleidsuitgangspunten voor Ecologische Hoofdstructuur staan beschreven in rijks- en provinciaal beleid.

Beschermde soorten

De eventuele aanwezigheid van beschermde soorten is in het plangebied niet uit te sluiten. De mogelijke aanwezigheid van beschermde soorten moet onderzocht worden. Dit onderzoek (quickscan) heeft in maart 2011 plaatsgevonden en is bijgevoegd in de bijlagen bij deze toelichting. De regelgeving rond de bescherming van soorten is opgenomen in de Flora- enfaunawet. In de bijlagen bij deze toelichting staat meer achtergrondinformatie over dit aspect.

Quickscan en vleermuizenonderzoek

Uit de quickscan blijkt dat in het plangebied geen beschermde plantensoorten aangetroffen zijn. Wel zijn aanbevelingen gedaan voor het behoud van bomen met een relatief goede kwaliteit. Daarnaast wordt de aanwezigheid van beschermde diersoorten gering geschat, met uitzondering van vleermuizen. Het gebied is mogelijk leefgebied van vleermuizen. Wanneer deze aanwezig waren, dan was dit vooral in het toen nog bestaande gebouw.

Voor de vleermuizen is in augustus 2011 een aanvullend onderzoek uitgevoerd. Daarbij is uitgezocht of en in welke mate vleermuizen aanwezig zijn in de toen nog bestaande bebouwing. Uit dit vervolgonderzoek blijkt dat het plangebied door de (gewone dwerg)vleermuis maar beperkt wordt gebruikt als foerageergebied. Daarnaast is bewijs voor huisvesting van vleermuizen in het gebouw niet aangetroffen. De sloop van het gebouw schaadt de vleermuizen niet. Het gebouw is inmiddels gesloopt.

De gemeente heeft met het waterschap Zuiderzeeland afgesproken dat zij voor herzieningen van bestemmingsplannen, die geen ontwikkelingen mogelijk maken, geen advies meer hoeven te geven. In die gevallen kan de gemeente zelf voorzien in het opstellen van een waterparagraaf. In dit geval gaat het echter om een bestemmingsplan dat een nieuwe ontwikkeling mogelijk maakt. Een watertoets is daarom aangevraagd voor het plangebied. De resultaten hiervan zijn in de bij deze toelichting opgenomen. Hieruit blijkt dat voor het de ontwikkeling in het plangebied een korte watertoetsprocedure wordt gevolgd.

Bij de externe veiligheid in het plangebied zijn risicovolle inrichtingen en transportroutes van belang. In de bijlagen bij deze toelichting is een uitgebreide uitleg opgenomen, dat meegenomen is in de hierna volgende tekst.

Risicovolle inrichtingen zijn in en in de omgeving van het plangebied niet aanwezig. Ze leveren daarom geen belemmeringen op voor de ontwikkeling van de woningen (kwetsbare objecten) in het plangebied.

In en in de directe omgeving van het plangebied zijn geen transportroutes voor gevaarlijke stoffen aangewezen. De aanwezige routes op grotere afstand hebben geen invloed op het plangebied.

Op ruim 300 meter westelijk van het plangebied ligt de Hanzelijn. Deze is vooral bedoeld voor personenvervoer, maar kan in geringe mate ook gebruikt worden voor transport van gevaarlijke stoffen. Hierdoor is vanaf het hart van de spoorlijn een plaatsgebonden risicocontour van 30 meter aanwezig. Bovendien heeft het een invloedsgebied van het groepsrisico van 200 meter rond het spoor. Het plangebied ligt niet in het invloedgebied en niet binnen de plaatsgebonden risicocontour. Het Basisnet Spoor en de risicoatlas zijn het toetsingskader voor transport gevaarlijke stoffen over het spoor.

Op grote afstand ligt oostelijk van het plangebied wel de Rijksweg A6, waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Deze route heeft echter geen invloed op de ontwikkeling in het plangebied, omdat de afstand tot die weg ruim 3.000 meter is. Externe veiligheid rond wegen is geregeld in het Basisnet Weg en de risicoatlas.

In het plangebied is woningbouw gewenst. De bodemstructuur van het plangebied is dusdanig dat hiervoor fundering aangelegd moet worden. De bodem wordt daarvoor geroerd. Het is daarom van belang rekening te houden met mogelijke archeologische waarden. Daarnaast is voor de nieuwbouw bestaande bebouwing gesloopt en worden groenstructuren aangepast. Mogelijke bestaande cultuurhistorische waarden moeten daarom ook in beeld worden gebracht.

Archeologie

Het aspect archeologie is voor het plangebied van dit bestemmingsplan niet van belang. Het plangebied maakt geen deel uit van Provinciale Archeologische en Aardkundige Kerngebieden (PArK'en), archeologische aandachtsgebieden en top 10-locaties. Daarnaast heeft het plangebied volgens de gemeentelijke archeologische beleidskaart een lage verwachtingswaarde voor de mogelijkheid om archeologische vondsten in de bodem te doen. Uit het gemeentelijk beleid blijkt dat voor deze gebieden geen archeologisch onderzoek nodig is. Wel is het van belang bij bodemverstorende activiteiten alert te zijn op mogelijk archeologische resten uit de prehistorie of scheepswrakken. Deze moeten dan onmiddellijk gemeld worden. Het opnemen van een specifieke regeling voor archeologie in dit bestemmingsplan is daarom niet nodig.

Cultuurhistorie

De cultuurhistorie van een gebied wordt in de meeste gevallen bepaald door de aanwezigheid van monumenten of monumentale structuren. Wanneer van belang, kunnen ook gemeentelijke monumenten en karakteristieke panden hieronder vallen. Het behoud hiervan is niet specifiek opgenomen in beleid, maar wel wenselijk. In het plangebied zijn dergelijke cultuurhistorische waarden echter niet aanwezig. De sloop van bebouwing of wijziging van groenstructuren heeft hiervoor geen gevolgen.

Wettelijk zijn archeologie en cultuurhistorie verankerd in de Monumentenwet. Daarnaast geldt in de gemeente Lelystad eigen archeologisch beleid, waarin provinciaal archeologisch beleid is verwerkt. Aanvullende informatie over archeologie en de basis van het gemeentelijk archeologisch beleid is opgenomen in de bijlagen bij deze toelichting.

Uit de aangeleverde gegevens blijkt dat in het plangebied geen kabels en leidingen aanwezig zijn die een specifieke regeling nodig hebben. Deze liggen veelal in bermen bij wegen, buiten het plangebied, waarin gebouwen niet mogelijk zijn. Van een straalpad is in dit plangebied geen sprake.

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te achterhalen of de maatschappij het plan uitvoerbaar vindt. De bestemmingsplanprocedure kent meer momenten waarop de burgers en instanties hun mening over het bestemmingsplan kenbaar kunnen maken. De bestemmingsplanprocedure, zoals opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening, is globaal als volgt opgebouwd:

In de lokale krant en op internet is gepubliceerd dat voor het plangebied een bestemmingsplan wordt opgesteld. Deze publicatie heeft plaatsgevonden op 27 februari 2013. Met deze publicatie is voldaan aan hetgeen beschreven staat in artikel 1.3.1. van de Wet ruimtelijke ordening.

Het houden van inspraak is wettelijk niet verplicht, mits een inspraakverordening voorschrijft dat bij een bestemmingsplan een inspraakperiode gehouden moet worden. De gemeente Lelystad heeft besloten geen inspraak voor bestemmingsplannen te houden, wanneer het gaat om bestemmingsplannen voor actualisatie van de geldende regeling. Dat besluit geldt niet voor dit bestemmingsplan, omdat sprake is van een bestemmingsplan dat een ontwikkeling mogelijk maakt.

Ingekomen inspraakreacties worden voorzien van een gemeentelijke reactie. Wanneer nodig worden in het bestemmingsplan aanpassingen gedaan naar aanleiding van de ingekomen reacties.

Het voorontwerpbestemmingsplan is aan de wettelijk verplichte overheden en belanghebbenden voorgelegd in het kader van het vooroverleg. Het vooroverleg is opgenomen in artikel 3.1.1. van de Wet ruimtelijke ordening. De gemeente heeft daarbij een termijn gesteld waarbinnen de uitgenodigde overheden en belanghebbenden konden reageren. Tijdens die periode zijn geen overlegreacties ontvangen.

Na het vooroverleg is het voorontwerpbestemmingsplan ongewijzigd omgezet naar het ontwerpbestemmingsplan. Dit plan volgt de uniforme openbare voorbereidingsprocedure die is beschreven in afdeling 3.4 van de Algemenewetbestuursrecht (Awb).

De stukken hebben gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen ingediend. Tegen het appartementengebouw waren geen zienswijzen meer mogelijk. Hiervoor was al een eigen procedure gevoerd, waarin het plan voor zienswijzen ter inzage had gelegen. Dit is bepaald in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), afdeling 3.3.

Het (ongewijzigde) bestemmingsplan is op 5 november 2013 vastgesteld. De publicatie van het vaststellingsbesluit vindt plaats binnen twee weken na de vaststelling. Tijdens de daarop volgende inzagetermijn (6 weken) is het mogelijk beroep in te stellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS). Het vaststellingsbesluit treedt in werking op de eerste dag ná de dag waarop de beroepstermijn afloopt.

Bij een bestemmingsplan moet aangetoond worden of het plan economisch uitvoerbaar is. Het instrument van de grondexploitatieregeling in de Wro en het aantonen van de financiële haalbaarheid geven een beeld van de economische uitvoerbaarheid en worden daarom in dit hoofdstuk beschreven.

De grondexploitatieregeling uit de Wet ruimtelijke ordening is op dit bestemmingsplan van toepassing, omdat het bestemmingsplan bouwplannen mogelijk maakt. De omschrijving van een 'bouwplan' is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening.

Bij dit bestemmingsplan is echter de vaststelling van een exploitatieplan niet nodig, omdat het gemeentelijke kostenverhaal anderszins verzekerd is. De gemeente en initiatiefnemer hebben een exploitatieovereenkomst gesloten. Daarbij is onder meer ook aandacht besteed aan planschade.

Het plan is financieel haalbaar. De ontwikkeling van de locatie De Waterwijzer betreft een particuliere ontwikkeling. De initiatiefnemer financiert de ontwikkeling van de woningen en heeft hiervoor middelen beschikbaar. Ook eventuele andere bijkomende kosten, waaronder kosten voor dit bestemmingsplan, worden gefinancierd door de initiatiefnemer.

Met de gemeente is een anterieure overeenkomst gesloten waarin de kosten voor de gemeentelijke ondersteuning worden gedekt, de benodigde gronden van de gemeente worden ingebracht en het openbaar gebied na oplevering van bouw- en woonrijpmaken wordt teruggeleverd aan de gemeente.