het bestemmingsplan Buitengebied Wisch, locatie Aaltenseweg 86 Varsseveld van de gemeente Oude IJsselstreek;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1509.BP000037-DE01met de bijbehorende regels en eventuele bijlagen.

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet publieksaantrekkend zijn en die op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijk uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

bebouwing: zoals aanwezig op het tijdstip van de ter inzagelegging van het ontwerpplan, dan wel zoals die mag worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip aangevraagde vergunning;

het gebruik van grond en opstallen: zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan rechtskracht heeft verkregen;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een uitbouw, aanbouw, overkapping of bijgebouw dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

de grond deel uitmakende van een bouwperceel, behorende bij één woning, waarop geen hoofdgebouw is of mag worden gebouwd krachtens de vigerende woonbestemming;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken en waarin de hoofdfunctie ingevolge de bestemming is of wordt ondergebracht;

een bouwmassa bestaande uit één vrijstaand hoofdgebouw;

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, waaronder begrepen eventueel gemeenschappelijk gebruik van bepaalde ruimten.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

het deel van het bouwblok uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw.

De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. agrarische bedrijvigheid;
2. b. instandhouding van de aldaar voorkomende danwel daaraan eigen landschapswaarden;

met bijbehorende bouwwerken geen gebouwen zijnde, groenvoorzieningen, kunstwerken, water en voorzieningingen voor de waterhuishouding en nutsvoorzieningen.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. vrijstaande woningen;
2. b. bed & breakfast;

met bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, parkeer- en groenvoorzieningen, tuinen en erven.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van waardevolle archeologische waarden in de bodem.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen te stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van bouwwerken, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn er op gericht de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) te behouden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen door de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' geheel of gedeeltelijk te laten vervallen, indien op basis van nader archeologisch onderzoek is aangetoond, dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, dan wel er niet langer archeologische begeleiding of zorg nodig is.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De regels van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende onderwerpen:

1. a. de richtlijnen voor het verlenen van vrijstelling van de stedenbouwkundige bepalingen;
2. b. de bereikbaarheid van gebouwen voor wegverkeer;
3. c. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
4. d. het bouwen bij hoogspanningsleidingen en ondergrondse hoofdtransportleidingen;
5. e. de parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden;
6. f. de ruimte tussen bouwwerken.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. de bestemmingsbepalingen voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
4. d. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 10 m.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van lid 9.1 een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 9.1 met maximaal 10%.

Lid 9.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning voor het bouwen en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 9.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in lid 9.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Buitengebied Wisch, locatie Aaltenseweg 86 Varsseveld.

Het voorliggende bestemmingsplan legt de planologische basis voor de herinrichting van het perceel Aaltenseweg 86 te Varsseveld. Het agrarische bedrijf wordt opgeheven en de bestaande bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. Daarvoor in de plaats wordt een nieuwe woning met garage gerealiseerd.

Het bestemmingsplan heeft tot doel het juridisch vastleggen van de rechten en plichten betreffende het bebouwen en gebruiken van de betreffende gronden. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. Voor het opstellen van dit bestemmingsplan zijn diverse onderzoeken verricht die als bijlage aan dit bestemmingsplan zijn toegevoegd. De resultaten worden in de toelichting kort beschreven.

Het plangebied is gelegen in het buitengebied van de gemeente Oude IJsselstreek, ten oosten van de kern Varsseveld. Het plangebied bevat een agrarisch bedrijf met diverse bedrijfsbebouwing. Op onderstaande luchtfoto is de huidige situatie van het plangebied weergegeven.

Huidige situatie plangebied

Het plangebied valt binnen de grenzen van het vigerend bestemmingsplan 'Buitengebied Wish 2004'; wijzigingsplan Aaltenseweg 86 te Varsseveld'. De gronden van het plangebied hebben hoofdzakelijk de bestemming 'Agrarisch gebied'. Daarnaast heeft het zuidwestelijk deel de bestemming 'Agrarisch gebied met landschapswaarden'.

De bouw van een nieuwe woning is niet toegestaan binnen het vigerend bestemmingsplan. Op basis van het VAB-beleid van de gemeente (zie hoofdstuk 3) is het mogelijk om een nieuwe woning te realiseren in ruil voor sloop van de agrarische bedrijfsgebouwen. Om medewerking te kunnen verlenen aan het plan, dient een wijziging van het bestemmingsplan doorgevoerd te worden. Onderhavig plan voorziet hierin.

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van het vigerend bestemmingsplan weer.

Uitsnede vigerend bestemmingsplan

Het plangebied is gelegen in het buitengebied van de gemeente Oude IJsselstreek en nabij de kern Varsseveld. De bebouwing in het buitengebied is door de eeuwen heen voornamelijk agrarisch van karakter geweest. De laatste decennia is er veel sprake geweest van functieverandering in het buitengebied, maar het gebruik is nog steeds overwegend agrarisch.

Ligging van het plangebied ten opzichte van de omgeving

Het plangebied valt binnen het Kampenlandschap. Dit landschap bestaat uit een aaneenschakeling van afzonderlijke erven, met elk hun eigen stukje landschap gevormd door bomenlanen en bosstructuren. De erven liggen aan de rand van de akker, meestal grenzend zowel aan een bosrand als een weiland. Op een aantal plekken is het kampenlandschap nog aanwezig zoals het er oorspronkelijk was. Op de meeste plekken is echter een groot deel van de beplantingsstructuren verdwenen. De nog bestaande beplantingsstructuren zijn dus van hoge ruimtelijke kwaliteit. De erven zijn ontsloten door één toegangsweg. Vanaf het erf zijn er aansluitingen op een systeem van zandwegen en wandelpaden. De oriëntatie van het hoofdgebouw op het erf is verschillend. De bebouwing staat geclusterd rondom een collectieve ruimte op het erf. De bijgebouwen zijn grotendeels ondergeschikt aan de hoofdbebouwing (de woonboerderij). Dit uit zich in zowel de bebouwingshoogte als de plaatsing ervan. De boerderijen in de omgeving zijn veelal van het type hallehuis, t-boerderij of krukhuisboederij. Er is sprake van een dakenlandschap. Dit betekent dat vanuit het landschap de erven worden beleefd als een groep bebouwing waarvan voornamelijk de daken met grote oppervlaktes zichtbaar zijn. Over het algemeen is de bebouwing opgebouwd uit één tot twee bouwlagen met een zadelkap. Wolfseinden komen veelvuldig voor. Aan de zijkanten is sprake van een lage goot. De gevels kennen een verticale geleding op de begane grond. Dit wordt veelal afgesloten met een rij kleine ramen op de eerste verdieping. De gevels zijn opgebouwd uit roodbruine baksteen en de daken zijn belegd met overwegend antraciet-grijze dakpannen.

Het plangebied

Het plangebied is bebouwd met een tweetal kippenschuren, één met een lengte van 20 meter en één met een lengte van 70 meter. De schuren staan leeg. De grote schuur is opgebouwd uit hout en metalen damwandplaten. De kleine schuur is opgebouwd uit steen. Beide schuren zijn voorzien van een golfplatendak. Aan de noordzijde van de kleine schuur is een oude voedersilo aanwezig. Aan de zuidoostzijde van de grote schuur en westelijk op het perceel is een tweetal brede houtsingels aanwezig. Ten noordwesten van de schuren is het terrein voorzien van puinverharding. Het overige terreindeel bestaat uit agrarische percelen die in gebruik zijn als weiland en maïsakker. Ten noorden van het plangebied bevindt zich het erf van de Aaltenseweg nr. 84. Dit erf is bebouwd met een boerderij met een voorhuis en een kapschuur die voor een deel in gebruik is als paardenstalling. Het erf is voor een deel voorzien van een betonverharding.

Binnen het plangebied is sprake van functiewijziging. Het bestaande agrarische bedrijf wordt opgeheven en de bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. Hiervoor in de plaats wordt een nieuwe woning met garage gerealiseerd. De planologische en stedenbouwkundige randvoorwaarden voor deze functiewijziging zijn beschreven in het VAB-beleid, in de notitie 'Achterhoekse erven veranderen, kadernota ruimtelijke kwaliteit' en in de welstandsnota. De belangrijkste planologische en stedenbouwkundige randvoorwaarden uit deze beleidsstukken zijn hieronder beschreven. De beleidsstukken komen eveneens nog aan bod in hoofdstuk 3.

Planologische randvoorwaarden:

• Voor functieverandering moet worden voldaan aan het gemeentelijk functiewijzigingsbeleid;
• Functieverandering is alleen van toepassing op fysiek bestaande, legaal vrijgekomen (en ook vrijkomende) gebouwen die gelegen zijn in het buitengebied;
• Functieverandering moet leiden tot een bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit en vitaliteit dan wel andere aan het buitengebied gebonden kwaliteiten;
• Verevening (kwaliteitsbijdrage) kan nadrukkelijk als instrument/voorwaarde worden ingezet om de ruimtelijke kwaliteit te bewaken en/of te bereiken. Ook sloop wordt gezien als een vorm van verevening;
• De in de omgeving aanwezige functies mogen niet onevenredig worden geschaad;
• De nieuwe functies moeten binnen de aard en schaal van de omgeving passen. Door dit beleid voor functieverandering moet de (landschappelijke) kwaliteit van een gebied minimaal gelijk blijven, maar bij voorkeur verbeterd worden;
• De nieuwe functie mag geen onaanvaardbare aantasting zijn van karakteristieke of monumentale gebouwen;
• De nieuwe functie mag geen onaanvaardbare verkeersaantrekkende werking tot gevolg hebben;
• Bij verbouw/nieuwbouw moet worden voldaan aan het beleid voor de beeldkwaliteit en welstand;
• Voor de sloop van tenminste 750 m² bebouwing kan in principe één woning worden teruggebouwd. Randvoorwaarde hierbij is dat met uitzondering van de woning(en) en de als bijgebouw te gebruiken bebouwing alles gesloopt moet worden. Daarnaast dient door middel van een inrichtingsplan aangetoond te worden dat de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit van het perceel niet verslechterd of juist verbeterd wordt.

Stedenbouwkundige randvoorwaarden:

• De indeling van het plangebied en de hoofdopzet van de erfinrichting worden afgestemd op de landschappelijke en cultuurhistorische karakteristiek van de locatie (hiërarchie, ontsluiting zichtlijnen, e.d.);
• De positionering van de bebouwing op een erf ten opzichte van elkaar is vanuit het oogpunt van beleving van het erf een belangrijk uitgangspunt. De bebouwing op het erf is geclusterd of in onderlinge samenhang op het terrein geplaatst;
• Bestaande doorzichten moeten worden gehandhaafd;
• Het verbeteren van de cultuurhistorische kwaliteit van het plangebied en de omgeving. Dit kan gerealiseerd worden door verkleining van uitgegroeide erven tot de oorspronkelijke landschappelijke structuur en het versterken van het kleinschalige karakter van het landschap rondom het erf. Dit kan door middel van de aanleg van moestuinen, boomgaarden, bosjes, houtwallen en dergelijke;
• Het versterken van de beeldkwaliteit van de bebouwing. Dit kan door middel van het behoud van het dakenlandschap, het gebruik van waardevolle gebouwen, sloop van storende gebouwen en zorgvuldige nieuwbouw en verbouw;
• De hoofdvormen van de bebouwing moet bestaan uit liggende blokvormige bouwmassa's met lage goothoogtes en forse, hoogopgelopen kappen. De bouwhoogte bestaat uit één of twee bouwlagen. Zadelkappen (met wolfseinden) komen in het gebied van oudsher het meeste voor;
• Bij vervangende nieuwbouw moet bij voorkeur de oorspronkelijke eenvoudige hoofdvorm van de boerderij als beeldbepalend element in het landschap bewaard worden;
• Bij nieuwbouw vormt de bebouwing in de omgeving voor wat betreft stijlkenmerken en kleur- en materialisering het uitgangspunt. Hierbij gaat het om het gebruik van gedekte kleuren (roodbruine bakstenen voor de gevels en antracietgrijze pannen als dakbedekking);
• Van aan- en bijgebouwen is de massa qua maat, schaal, kleur- en materiaalgebruik afgestemd op het hoofdgebouw;
• De erfinrichting wordt verzorgd aangelegd. De erfinrichting is bescheiden en in harmonie met de groene omgeving. Streekeigen verhardingen, afrasteringen, hekken en poorten moeten worden toegepast;
• Parkeren dient op eigen terrein te geschieden.

Het plangebied bevat momenteel een woning met diverse agrarische bebouwing. De agrarische bebouwing wordt gesloopt (in totaal 1000 m²). De woning blijft behouden. In ruil voor de sloop wordt een nieuwe woning met garage gerealiseerd. De inhoud van de nieuwe woning wordt circa 750 m³. De woning krijgt een maximale bouwhoogte en een maximale goothoogte van respectievelijk 9 en3 meter. De garage krijgt een oppervlak van maximaal 150 m².

De nieuwe woning wordt haaks op de bestaande woning en rechts van de bestaande entree van het erf gerealiseerd. De bestaande en de nieuwe woning worden ontsloten door één toegangsweg, hierdoor vormen ze samen één erf. Dit draagt eveneens bij aan het behoud van het dakenlandschap, wat kenmerkend is voor de omgeving. De bestaande eikensingels op het terrein worden behouden. Daarnaast wordt er diverse nieuwe beplating aangeplant. Bij nieuwe beplanting worden streekeigen soorten toegepast. De beplanting zorgt voor een duidelijke erfafscheiding. In het zuiden van het perceel wordt een amfibieënpoel gerealiseerd. De woning wordt ontsloten vanaf de Aaltenseweg.

Onderstaand inrichtingsplan geeft de nieuwe situatie weer. Voor een duidelijker beeld is dit inrichtingsplan ook als bijlage opgenomen bij dit bestemmingsplan.

Inrichtingsplan

Nota Ruimte

Het belangrijkste beleidskader op rijksniveau wordt gevormd door de Nota Ruimte. De Nota Ruimte bevat de visie van de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tussen nu en 2020, met een doorkijk naar 2030.

In de Nota Ruimte zijn alleen uitspraken opgenomen die een specifiek nationaal ruimtelijk belang dienen of die zorgen voor een gegarandeerde basiskwaliteit voor alle bewoners van Nederland. Provincies en gemeenten zijn verantwoordelijk voor de opgave om in voldoende mate te voorzien in ruimte voor wonen en werken en de daarbij behorende voorzieningen. Het economisch draagvlak en de vitaliteit van de meer landelijke gebieden staan onder druk. Om daarin verlichting te brengen, wil het kabinet de mogelijkheden voor hergebruik en nieuwbouw in het buitengebied verruimen. Vrijkomende bebouwing kan worden omgezet in een woonbestemming of vestigingsruimte voor kleinschalige bedrijvigheid. Soms kan ook nieuwbouw wenselijk zijn.

Het plan past binnen de kaders van de Nota Ruimte, omdat de functieverandering bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit en vitaliteit van het buitengebied van de gemeente Oude IJsselstreek.

Streekplan Gelderland 2005-2015

Het Streekplan Gelderland 2005-2015 (vastgesteld op 29 juni 2005) vormt het belangrijkste beleidskader op provinciaal niveau. Het streekplan is door de inwerkingtreding van de Wro (m.i.v. 01-07-2008) van rechtswege aangemerkt als een structuurvisie. Het streekplan heeft als hoofddoel de ruimtebehoefte zorgvuldig en in regionaal verband te accommoderen.

Voor het buitengebied geeft de provincie de mogelijkheid tot functieverandering. Door functie-verandering kan tegemoet gekomen worden aan de aanwezige behoefte aan wonen en werken in het buitengebied, zonder daarvoor extra bouwlocaties toe te voegen. De doelen van de functieverandering zijn de volgende:

• De behoefte aan landelijk wonen en in tweede instantie werken accommoderen in vrijkomende gebouwen in het landelijk gebied. Hiermee kan een impuls worden gegeven aan de leefbaarheid en vitaliteit van het landelijk gebied;
• Niet-agararische bedrijvigheid die gebonden is aan de kwaliteiten en functies van dat buitengebied de ruimte bieden;
• Verbetering van de ruimtelijke kwaliteit door vrijgekomen gebouwen te hergebruiken en door per bouwperceel waar functieverandering plaatsvindt de resterende vrijgekomen gebouwen te slopen.

De gemeenten in de Achterhoek hebben de notitie 'Functies zoeken plaatsen zoeken functies' opgesteld, waarin staat beschreven op welke wijze en onder welke voorwaarden functieverandering mag plaatsvinden. Op deze notitie wordt ingegaan in de paragraaf 'Regionaal beleid'. Het plan past in het kader van het Streekplan, omdat de woning gerealiseerd kan worden door middel van functieverandering. De functieverandering zal bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit en vitaliteit van het buitengebied van de gemeente Oude IJsselstreek.

Regionale structuurvisie Achterhoek

De regio Achterhoek bestaat uit acht gemeenten die samen beleid hebben opgesteld voor verschillende beleidsaspecten, waaronder ruimtelijke ordening. De regio Achterhoek heeft in april 2004 een regionale structuurvisie opgesteld voor de Achterhoek. Uitgangspunt voor de regio is om de Achterhoek verder te ontwikkelen als een economisch, sociaal en cultureel zelfstandige regio die zich naar buiten toe met name profileert met haar kleinschalige en landschappelijke kwaliteiten.

De centrale doelstelling van de Regio om de ruimtelijke kwaliteiten te behouden en waar mogelijk te ontwikkelen betekent voor het landelijk gebied een streven naar behoud van rust, ruimte en groen. De realisatie van de ecologische hoofdstructuur en de ecologische verbindingszones dient te worden voortgezet. Dit betekent dat stenige en hoogdynamische ontwikkelingen in het landelijk gebied beperkt worden. Daarnaast moet het landelijk gebied vitaal en levendig blijven. Het is daarom ongewenst om nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in het landelijk gebied per definitie onmogelijk te maken. Er moeten mogelijkheden geboden worden voor nieuwe economische functies in het landelijke gebied zonder dat hiermee de landschappelijke kwaliteit wordt aangetast.

Het plan past binnen de kaders van de Regionale Structuurvisie, omdat de nieuwe woning zorgt voor een betere vitaliteit en levendigheid van het landelijk gebied. Daarbij wordt de landschappelijke kwaliteit van het gebied verbeterd, doordat gebiedseigen beplanting wordt aangebracht en overbodige bebouwing wordt gesloopt.

Achterhoekse erven veranderen, kadernotitie ruimtelijke kwaliteit

Van oudsher is de bebouwing in het Achterhoekse landschap gegroepeerd op erven. Op die erven vormen gebouwen en erfbeplanting een samenhangend geheel. Door middel van functiewijziging mag de ruimtelijke kwaliteit van het erf en de omgeving niet worden aangetast. Om dit te kunnen waarborgen heeft de regio Achterhoek de beleidsnotitie 'Achterhoekse erven veranderen, kadernotitie ruimtelijke kwaliteit' opgesteld. Deze notitie fungeert als toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen binnen het Achterhoekse landschap.

De belangrijkste uitgangspunten voor functieverandering is beschreven in hoofdstuk 2 (planomschrij-ving). Het bouwplan moet voldoen aan de stedenbouwkundige en planologische randvoorwaarden.

Functies zoeken plaatsen zoeken functies

De nota “Functies zoeken plaatsen zoeken functies” (2006) bevat het beleid van de samenwerkende gemeenten in de Regio Achterhoek met betrekking tot de functies die aan vrijgekomen agrarische gebouwen en boerderijen kunnen worden gegeven en met betrekking tot de niet-agrarische bedrijven in het buitengebied. Dit beleid is in de plaats getreden van het streekplanbeleid voor de functieverandering van gebouwen in het buitengebied.

Uitgangspunt bij de functieverandering naar wonen is dat de bebouwingsoppervlakte wordt gereduceerd met 50%. Om maatwerk te kunnen leveren zijn de gemeenten van oordeel dat, net als bij de functieverandering naar werken, naast of in de plaats van sloop, verkleining van het bouwvlak, behoud van karakteristieke/monumentale bebouwing, natuurontwikkeling, landschappelijke inpassing, verbetering infrastructuur, aanleg recreatieve voorzieningen en een financiële bijdrage vormen van verevening zijn, die kunnen worden ingezet al naar gelang de specifieke situatie ter plaatse en de mate van functieverandering dit verlangt.

Het plan past binnen de kaders van de nota 'functies zoeken plaatsen zoeken functies', omdat alle bedrijfsbebouwing (exclusief de woning) gesloopt wordt ten behoeve van de bouw van een nieuwe woning met garage. Het plan wordt daarnaast landschappelijk ingepast.

Welstandsnota, gemeente Oude IJsselstreek

Om ervoor te zorgen dat de kwaliteit van de gebouwde omgeving en haar openbare ruimte gewaarborgd wordt, dient de realisatie van het plangebied te voldoen aan de redelijke eisen van welstand. Om de redelijke eisen van welstand te kunnen beoordelen heeft de gemeente een welstandsnota (2006) opgesteld.

Het plangebied valt binnen het deelgebied 'Buitengebied' uit de gemeentelijke welstandsnota. De gemeente wil dat bij bouwactiviteiten in het buitengebied de bestaande waardevolle kenmerken behouden blijven en de vervlakking van het karakter van het buitengebied wordt tegengegaan. Daarnaast wil de gemeente nieuwe architectonische en landschappelijke kwaliteiten tot stand komen. Er wordt gestreefd naar plannen die bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit en vitaliteit van het buitengebied door bijvoorbeeld hergebruik van waardevolle gebouwen, sloop van storende gebouwen of zorgvuldige nieuwbouw en verbouw. De specifieke welstandscriteria zijn opgenomen in hoofdstuk 2 onder 'stedenbouwkundige randvoorwaarden'.

Het plan past binnen de kaders van de welstandsnota. De bedrijfsbebouwing wordt gesloopt en hiervoor in de plaats wordt een nieuwe woning gerealiseerd. Hierdoor neemt de verstening in het gebied af. De nieuwe woning wordt daarnaast landschappelijk ingepast, wat de ruimtelijke kwaliteit van het gebied ten goede komt.

VAB beleid

In aanvulling op de nota 'functies zoeken plaatsen zoeken functies' heeft de gemeente op 29 mei criteria en randvoorwaarden vastgesteld voor functieverandering van agrarische of andere bebouwing in het buitengebied naar wonen.

Tegen sloop van tenminste 750 m² (duurzame) bebouwing kan er in principe één nieuwe woning worden gebouwd op het betreffende perceel c.q. erf. Daarbij geldt dat met uitzondering van de bestaande woning en de bebouwing die kan worden gebruikt als bijgebouw voor de woning, alle bebouwing moet worden gesloopt. Het is ook mogelijk om meer dan één woning te bouwen, wanneer er voor elke woning minstens 1000 m² gesloopt wordt. Drie nieuwe woningen is het maximum per locatie.

Het plan past binnen de kaders van het VAB beleid. Er wordt in totaal 1000 m² aan bebouwing gesloopt en in ruil hiervoor wordt een nieuwe woning gerealiseerd.

Bodem

Voor de vaststelling van een bestemmingsplan dient in verband met de uitvoering een reëel beeld aanwezig te zijn van de bodemkwaliteit voor de gronden waaraan een nieuwe bestemming wordt gegeven. Uitgangspunt bij ruimtelijke ontwikkelingen is dat de bodemkwaliteit geschikt moet zijn voor de beoogde functie.

In juli 2010 is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in de bijlage van dit bestemmingsplan. De resultaten zijn hieronder samengevat.

De bovengrond bestaat voornamelijk uit humeus, zwak siltig, matig fijn zand. In het opgeboorde materiaal zijn zintuiglijk geen verontreinigingen waargenomen.

Er zijn op basis van het vooronderzoek, tijdens de terreininspectie en bij de uitvoering van de veldwerkzaamheden geen aanwijzingen gevonden die aanleiding geven een asbestverontreiniging op de locatie te verwachten.

De bovengrond ter plaatse van het zuidelijk deel van het plangebied is licht verontreinigd met minerale olie. Voor het noordelijke terreindeel zijn geen verontreinigingen aangetoond. De milieuhygiënische kwaliteit van de ondergrond en het grondwater zijn in overleg met de gemeente Oude IJsselstreek niet onderzocht.

Gelet op de mate van de verontreiniging in het plangebied (licht) bestaat er geen reden voor nader onderzoek en bestaan er met betrekking tot de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem geen belemmeringen voor het uitvoeren van het plan.

Geluid

Ingevolge de Wet geluidhinder (Wgh) dient bij ruimtelijke plannen ter waarborging van een goed woon- en leefklimaat rekening gehouden te worden met het aspect wegverkeerslawaai en railverkeerslawaai. Volgens de Wgh bevinden zich langs alle wegen wettelijke geluidzones, met uitzondering van woonerven, 30 km/uur-gebieden en wegen waarvan op grond van een door de gemeenteraad vastgestelde geluidsniveaukaart blijkt dat de geluidsbelasting op 10 meter uit de meest nabij gelegen wegas 48 dB of minder bedraagt.

In februari 2010 is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in de bijlage van dit bestemmingsplan. De resultaten zijn hieronder samengevat.

De nieuwe woning ligt op een afstand van circa 48 meter uit het hart van de Spoorbaan binnen de wettelijk vastgestelde geluidzone. De woning ligt op ruim 280 meter uit de as van de Aaltenseweg, buiten de wettelijke geluidzone van deze weg. Uit het onderzoek is gebleken dat de voorkeurgrenswaarde van 55 dB niet wordt overschreden. Er hoeft voor de woning geen hogere waarde te worden aangevraagd. Er hoeven ook geen aanvullende geluidwerende voorzieningen aangebracht te worden.

Geconcludeerd wordt dat wat betreft het aspect geluid er geen belemmeringen geconstateerd zijn voor de realisatie van de woning binnen het plangebied.

Geur

Bij het opstellen van een bestemmingsplan moet worden bepaald of er sprake is van een goede ruimtelijke ordening en of het plan niet in strijd is met het recht. Voor geurhinder afkomstig van veehouderijen is het van belang of er bij toekomstige geurgevoelige objecten sprake is van een goed woon- en verblijfklimaat.

In februari 2010 is een geuronderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in de bijlage van dit bestemmingsplan. De resultaten zijn hieronder samengevat.

Ten aanzien van de berekening van de geurbelasting kan het volgende worden geconcludeerd:

1. 1. De achtergrondbelasting afkomstig van de voor het bepalen van de geurbelasting relevante veehouderijen rondom het perceel Aaltenseweg 86 is berekend op maximaal 9,7 ou/m³. Hierbij is de veehouderij aan de Aaltenseweg 82 bepalend. Het percentage geurgehinderden veroorzaakt door de achtergrondbelasting is circa 12%. Het woon- en verblijfklimaat in deze omstandigheden is als redelijk goed aan te merken;
2. 2. De voorgrondbelasting afkomstig van de veehouderij aan de Aaltenseweg 82 is berekend op maximaal 8,4 ou/m³. Hierbij is gerekend vanaf de rand van het agrarisch bouwblok. Het percentage geurgehinderden veroorzaakt door de voorgrondbelasting afkomstig is circa 18%. Het woon- en verblijfklimaat in deze omstandigheden is als matig aan te merken. De voorgrondbelasting voldoet verder ruimschoots aan de norm van 14 ou/m³ voor situaties in een concentratiegebied buiten de bebouwde kom.

De dichstbij gelegen veehouderij met uitsluitend diercategorieën waarvoor vaste afstanden gelden is gelegen aan de Rademakersbroek 6 in Varsseveld. Deze veehouderij is gelegen op een afstand van circa 330 meter van de onderzochte locatie. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de vaste minimale afstand van 50 meter (Wet geurhinder en veehouderij).

Doordat er een worst-case scenario is berekend en is uitgegaan van de rand van het agrarisch bouwblok zal zowel de achtergrond- als de voorgrondbelasting in werkelijkheid veel lager zijn dan berekend.

Geconcludeerd wordt dat wat betreft het aspect geur er geen belemmeringen geconstateerd zijn voor de realisatie van de woning binnen het plangebied.

Luchtkwaliteit

Het Besluit Luchtkwaliteit is in november 2007 ingetrokken en vervangen door een nieuwe regeling in de Wet Milieubeheer, bekend onder de naam Wet Luchtkwaliteit. Op 15 november 2007 is de Wet Luchtkwaliteit in werking getreden. In de nieuwe wet en de daarop gebaseerde regelingen – Besluit NIBM en Regeling NIBM (luchtkwaliteitseisen) – is getalsmatig vastgelegd dat bepaalde projecten 'niet in betekende mate' bijdragen aan de luchtverontreiniging.

Projecten die “niet in betekenende mate” leiden tot een verslechtering van de luchtkwaliteit, hoeven volgens de Wet luchtkwaliteit niet langer afzonderlijk te worden getoetst op de grenswaarde, tenzij een dreigende overschrijding van één of meerdere grenswaarden te verwachten is. Sinds augustus 2009 ligt de grens van “niet in betekenende mate” volgens de gelijknamige AMvB bij 3% van de gewenste grenswaarde van een stof. Deze grens zal pas bereikt worden bij woningbouwprojecten die aanmerkelijk groter zijn dan 500 woningen (is de grens bij 1%).

Het onderhavige plan voldoet ruim aan de NIBM grens en draagt dus niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Nadere toetsing van het project is volgens het Besluit NIBM niet noodzakelijk.

Externe veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op de veiligheid van diegenen die niet betrokken zijn bij risicovolle activiteiten, maar die als gevolg van die activiteiten wel risico lopen. Om deze reden dient er binnen het plangebied rekening gehouden te worden met het aspect externe veiligheid. In het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (BEVI) is een normering opgenomen voor de externe veiligheid voor bedrijven met gevaarlijke stoffen. Daarnaast bestaan er richtlijnen over het vervoer van gevaarlijke stoffen en aangaande de aanwezigheid van buisleidingen. Er dient voldoende veiligheidsafstand in acht genomen te worden tussen risicovolle bedrijven of routes voor gevaarlijke stoffen (via de weg/spoor of via buisleidingen) én (beperkt) kwetsbare objecten.

In en om het plangebied bevinden zich geen bedrijven die vallen onder het BEVI. De Aaltenseweg wordt gebruikt voor transport van gevaarlijke stoffen. De nieuwe woning wordt gesitueerd op 280 meter afstand van het hart van deze weg. Hierdoor vormt deze weg geen belemmering voor de realisatie van de woning. Ten zuiden van het plangebied, op circa 200 meter afstand, loopt een buisleiding van de Gasunie. Deze buis ligt op dusdanige afstand, dat deze geen belemmeringen oplevert voor de bouw van de woning.

Geconcludeerd wordt dat wat betreft het aspect externe veiligheid er geen belemmeringen geconstateerd zijn voor de functiewijziging binnen het plangebied.

Bedrijven en milieuzonering

Een belangrijke factor voor het behouden en verbeteren van de kwaliteit van de leefomgeving is een juiste afstemming tussen bedrijvigheid, wonen, recreëren en natuur. In de ruimtelijke ordening wordt daarom rekening gehouden met milieuhinder van bedrijven ten opzichte van milieugevoelige functies.

De publicatie van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten “Bedrijven en milieuzonering” uitgave 2007, bevat richtafstanden tussen milieugevoelige functies en milieubelastende functies waarmee rekening gehouden dient te worden bij het toewijzen van nieuwe functies in een gebied.

Rondom het plangebied bevinden zich diverse agrarische bedrijven. Deze liggen op dusdanige afstand dat ze geen belemmering vormen voor de functieverandering. De functieverandering heeft tevens geen negatief effect op de omliggende bedrijven.

Geconcludeerd wordt dat wat betreft de (ontwikkelingsmogelijkheden van) bedrijven en milieuzonering, er geen belemmeringen geconstateerd zijn voor de functiewijziging binnen het plangebied.

Voor de uitvoering van ruimtelijke plannen dient rekening gehouden te worden met het aspect water. Om dit te kunnen waarborgen is een watertoets verplicht voor diverse ruimtelijke plannen, waaronder het bestemmingsplan. Dit betekent dat het bestemmingsplan een waterparagraaf dient te bevatten waarin de waterhuishoudkundige situatie wordt beschreven en de effecten van de ruimtelijke veranderingen op de waterhuishouding worden verwoord.

Waterbeleid

Het waterbeleid van het Rijk is verwoord in de Vierde Nota Waterhuishouding en in de Nota Ruimte. Voor het plangebied geldt dat de nieuwbouw geen nadelige gevolgen mag hebben voor de kwaliteit en kwantiteit van het grond- en oppervlaktewater en dat het waterhuishoudkundige systeem niet aangetast mag worden. Het hemelwater moet zoveel mogelijk worden afgekoppeld van de vuilwaterafvoer en moet zoveel mogelijk worden geïnfiltreerd op de locatie.

Het waterbeleid van de provincie Gelderland is verwoord in het Waterplan. Dit beleid sluit aan op het rijksbeleid. In het provinciaal beleid valt het plangebied binnen het Stedelijk Gebied. Voor het Stedelijk Gebied geldt dat bij nieuwe ontwikkelingen waterneutraal gebouwd dient te worden en dat er sprake moet zijn van voldoende infiltratie en waterberging.

De gemeente Oude IJsselstreek heeft een waterplan opgesteld. In dit planb staat beschreven dat bij de realisatie van de woningen voldoende waterbergings- en afvoermogelijkheden gerealiseerd dienen te worden en het hemelwater zoveel mogelijk gescheiden moet worden van het afvalwater.

Voor het waterbeheer van de projectlocatie is het waterschap Rijn en IJssel verantwoordelijk. Het waterschap streeft naar een verantwoorde omgang met hemelwater. Op basis van het waterbeheerplan 2010-2015 van het waterschap geldt de volgende voorkeursvolgorde:

1. 1. voorkomen van afvoer;
2. 2. opvangen en benutten of infiltreren;
3. 3. afvoeren naar berging in oppervlaktewater;
4. 4. inzamelen, transporteren en zuiveren via riool.

Watersysteem van het plangebied

Infiltratie

Uit het bodemonderzoek is naar voren gekomen dat de bodem hoofdzakelijk opgebouwd is uit matig humeus, zwak siltig, matig fijn zand. Het grondwater bevindt zich op circa -1,5 m-mv. Het plangebied is, gelet op de bodemopbouw en het grondwaterniveau, wel geschikt voor het opvangen en infiltreren van hemelwater.

Oppervlaktewater

In het plangebied bevindt zich geen oppervlaktewater. Ten zuiden van het plangebied ligt een watergang die in beheer is van de WRIJ, te weten de Penningsloot. De aanwezigheid van de sloot zorgt niet voor belemmeringen voor de bouw van de nieuwe woning. De bouw van de nieuwe woning zorgt eveneens niet voor negatieve effecten voor het oppervlaktewater.

Riolering

Het plangebied is aangesloten op een drukriolering. De afvalwaterafvoer van de nieuwe woning wordt aangesloten op dit rioleringsstelsel. Het hemelwater dient afgekoppeld te worden.

Duurzaamheid

Bij de uitvoering van het initiatief wordt geen gebruik gemaakt van uitlogende materialen.

Tabel waterthema's

Wateroverlast

Bij de ontwikkeling van het plangebied dient het hemelwater afgekoppeld te worden. Het waterschap geeft aan dat het hemelwater volgens de trits vasthouden-bergen-afvoeren behandeld dient te worden. Bij de bouwvergunningaanvraag dient aangegeven te worden op welke wijze er om gegaan wordt met het hemelwater.

Wateradvies

Deze waterparagraaf is voorgelegd aan het waterschap Rijn en IJssel op 31 augustus 2010. De op- en aanmerkingen van het waterschap zijn verwerkt in deze paragraaf. Het waterschap heeft geconcludeerd dat bouwplan wordt uitgevoerd op een wijze die in overeenstemming is met het geformuleerde beleid en de eisen die daaruit voortvloeien.

Op basis van het Verdrag van Malta en de Wet archeologische monumentenzorg is het verplicht om archeologische waarden bij ruimtelijke planvorming te betrekken, met name bij plannen waarbij bodemwerkzaamheden uitgevoerd worden. Het gaat hierbij om het bekende en nog niet bekende bodemarchief. Uitgangspunt hierbij is dat de archeologische waarden zoveel mogelijk behouden moeten blijven en niet aangetast mogen worden.

In februari 2010 is een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in de bijlage van dit bestemmingsplan. Hieronder is de conclusie uit het rapport verwoord.

Volgens de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW) van Nederland bevindt het plangebied zich grotendeels in een gebied met een lage indicatieve archeologische waarde. De noordwesthoek van het plangebied bevindt zich binnen een gebied met een hoge indicatieve archeologische waarde. Dit is eveneens aangegeven op de CultuurHistorische Waardenkaart van de provincie Gelderland. Op deze kaart valt de overgang van de lage en hoge waarde echter samen met de begrenzing van het plangebied, waardoor zich binnen het plangebied nauwelijks oppervlakte met een hoge waarde bevindt.

Het noordwestelijk deel van het plangebied is bebouwd met pluimveeschuren, welke voorzien zijn van een fundering maar die niet zijn onderkeldert. Tijdens de aanleg van de schuren is het waarschijnlijk dat (een deel van) het oorspronkelijke bodemprofiel verstoord is geraakt. In het zuidoostelijk deel van het plangebied heeft in de 19^e eeuw en mogelijk begin 20^e eeuw een zandweg gelegen. Het bodemprofiel zal door ontwikkeling van deze weg vermoedelijk niet dieper verstoord zijn dan de huidige bouwvoor. Het overige deel van het plangebied is voor zover bekend alleen in agrarisch gebruik geweest. Hier mag verwacht worden dat de bodem, afgezien van de bouwvoor, minimaal verstoord is.

In het noordwestelijk deel van het plangebied kunnen archeologische resten voorkomen uit alle archeologische perioden vanaf het Laat-Paleolithicum. Door de aanleg van een eerdlaag ook wel bekend als een plaggendek of esdek zijn mogelijk aanwezige archeologische resten goed bewaard gebleven. De archeologische resten komen voor onder de eerdlaag en in de top van de dekzandrug. Het zuidoostelijk deel van het plangebied heeft een lage archeologische verwachting. Door het ontbreken van een eerddek is de kans groot dat eventueel aanwezige archeologische resten en sporen zich in de bouwvoor bevinden. Deze zullen daardoor vermoedelijk verstoord zijn.

Op basis van bovenstaande gegevens wordt geadviseerd om een inventariserend veldonderzoek uit te voeren door middel van een verkennend booronderzoek. In april 2010 is een verkennend archeologisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in de bijlage van dit bestemmingsplan. Hieronder is de conclusie uit het rapport verwoord.

Uit het onderzoek blijkt dat de bodem binnen het plangebied grotendeels intact is. In de noord-westelijke hoek van het plangebied, ten westen van de bebouwing, zijn hoge enkeerdgronden aangetroffen, met daaronder een volledig intact podzolprofiel, inclusief de oude bosbodem. In een zone ten oosten en zuiden hiervan zijn (deels) intacte veldpodzolen aangetroffen en op het oostelijke terreindeel beekeerdgronden. Ter plaatse van de enkeerdgronden en de veldpodzolen zijn houtskool-fragmenten aangetroffen en ter plaatse van de enkeerdgrond ook een fragment vermoedelijk laat-middeleeuws aardewerk.

Geconcludeerd wordt dat ter plaatse van het esdek, waar een intacte bosbodem aanwezig was, de kans op aanwezigheid van vindplaatsen laag is. Het oostelijke terreindeel, waar beekeerdgronden zijn aangetroffen, behoudt de verwachte lage trefkans. Het gebied waar hoge enkeerdgronden en veldpodzolen zijn aangetroffen, een hoge archeologische trefkans heeft voor archeologische resten. Binnen dit terreindeel bestaan de geplande werkzaamheden uit de sloop van de bestaande bebouwing, de nieuwbouw van een woning en de aanplant van een hoogstamboomgaard. Geadviseerd wordt om de sloop van de ondergrondse delen van de twee kippenschuren en het ontgraven van de bouwput voor de nieuwe woning (die grotendeels ter plaatse van de twee schuren zal worden gerealiseerd) archeologisch te begeleiden.

Bij het aanplanten van de hoogstamboomgaard zal de bodem lokaal tot 50 cm –mv worden verstoord. Omdat het eerddek/oude bosbodem hier een dikte van ten minste 65 cm heeft, vormt de aanplant zelf niet direct een bedreiging voor eventueel aanwezige archeologische waarden, aangezien het sporenvlak direct onder de eerdlaag/bosbodem wordt verwacht. Als de boomgaard in de toekomst gerooid wordt, kunnen echter wel diepere verstoringen optreden. Het verdient dus de aanbeveling hier een karterend/ waarderend inventariserend veldonderzoek door middel van proefsleuven uit te voeren. Voor zowel het uitvoeren van een archeologische begeleiding als het graven van proefsleuven is een door het bevoegd gezag goedgekeurd programma van eisen (PvE) noodzakelijk.

Geconcludeerd wordt dat wat betreft het aspect archeologie er geen belemmeringen geconstateerd zijn voor de realisatie van de woning binnen het plangebied.

beschreven staat in de natuurwetgeving. Het doel van de Flora- en faunawet is het in stand houden en met rust laten van de planten en diersoorten die in het wild voorkomen. Op grond van de Flora- en faunawet is het verboden activiteiten te verrichten die leiden tot aantasting van te beschermen soorten en van hun voortplantingsplaats, vaste rustplaats of vaste verblijfsplaats. De Natuurbeschermingswet regelt de bescherming van soorten en natuurgebieden die als staats- of beschermd natuurmonument zijn aangewezen.

In maart 2010 is een quickscan Flora en fauna uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in de bijlage van dit bestemmingsplan. De onderzoeksresultaten zijn hieronder verwoord.

De schuren binnen het plangebied zijn voor een deel toegankelijk als broedplaats voor enkele algemene broedvogels. De aanwezige houtsingels zijn eveneens geschikt voor algemene broedvogels. Mogelijk maakt de sperwer hiervan ook gebruik. Over het algemeen kan schade aan broedvogels voorkomen worden door de werkzaamheden buiten het broedseizoen te starten of geheel buiten het broedseizoen uit te voeren.

Het plangebied vormt verder een geschikt habitat voor steenuilen vanwege de aanwezigheid van bebouwing, die kan dienen als schuilmogelijkheid en uitkijkpost, landschappelijke structuren en fruitbomen. Bij de boerderij bevindt zich een steenuilennestkast. Of deze in gebruik is geweest door een steenuil is niet bekend. Door het handhaven van de groenstructuren en het uitvoeren van het inrichtingsplan wordt het leefgebied van de steenuil niet aangetast, maar zelfs verbeterd. Geadviseerd wordt om een nieuwe nestkast te realiseren binnen het plangebied. Deze nieuwe nestkast kan tegemoet komen aan het verlies van schuilgelegenheid door de sloop van de schuren.

De te slopen schuren zijn weinig geschikt voor het vormen van vleermuiskolonies. Er is geen sprake van een vaste rust- en verblijfsplaats van vleermuizen.

Bij langdurige leegstand kan de steenmarter de schuren gaan betrekken. Met name de ruimte tussen het dak en de tempexplaten zijn daarvoor geschikt. Om te voorkomen dat de steenmarter van de bebouwing gebruik gaat maken, wordt geadviseerd om alle tempexplaten te verwijderen. Indien blijkt dat tijdens het verwijderen van de platen sprake is van een verblijfplaats van de steenmarter, kan voor de soort een eenvoudig alternatief verblijf worden aangelegd, bijvoorbeeld in de bestaande houtsingel.

Door de aanleg van een poel kunnen diverse amfibieënsoorten van het plangebied gebruik maken. De omgeving ten noorden van het plangebied maakt deel uit van het leefgebied van een populatie boomkikkers. Momenteel is het plangebied voor deze soort als habitat ongeschikt. De aan te leggen poel kan voor de boomkikker geschikt worden gemaakt, door de poel ondiep te maken zonder aanwezigheid van vissen. De poel dient hierbij op een zonnige plek te liggen met voldoende vegetatie rondom, het liefst bramenstruiken. Hierdoor is het mogelijk dat de zeldzame boomkikker er gebruik van gaat maken. Dit is geen verplichting, maar een vrijblijvend advies van het onderzoeksbureau.

De EHS zal niet worden aangetast door de herbestemming van het plangebied. Externe werking op overige beschermde natuurgebieden (Natura 2000) is niet aan de orde.

Geconcludeerd wordt dat wat betreft het aspect natuurwaarden er geen belemmeringen geconstateerd zijn voor de realisatie van de woning binnen het plangebied.

Een ruimtelijke ontwikkeling mag niet leiden tot problemen bij de verkeersafwikkeling of tot parkeeroverlast. Door de functieverandering wordt een agrarisch bedrijf omgezet in een woonfunctie. Hierdoor zal het aantal verkeersbewegingen afnemen. Het parkeren geschiedt op eigen terrein, waardoor er geen parkeeroverlast zal ontstaan voor de omgeving.

Voor de realisatie van dit bestemmingsplan hoeft geen exploitatieplan opgesteld te worden, omdat het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Alle kosten zullen worden gedragen door de initiatiefnemer. Tussen de gemeente en de inititiefnemer wordt een planschade-overeenkomst gesloten. De realisering van het bestemmingsplan leidt derhalve niet tot kosten die voor rekening van de gemeente Oude IJsselstreek komen. De economische uitvoerbaarheid is niet in het geding.

De verbeelding en de regels vormen samen het juridische deel van het bestemmingsplan, dat bindend is voor de burger en de overheid.

Bij dit plan hoort één verbeelding. De verbeelding is eenvoudig van opzet. Dit bevordert de inzichtelijkheid, handhaafbaarheid en de rechtszekerheid bij de beoordeling van bouwplannen.

De onderscheiden bestemmingen zijn:

• Agrarisch
• Wonen
• Waarde - Archeologie (dubbelbestemming)

De regels bestaan uit de volgende onderdelen:

• hoofdstuk 1: inleidende regels;
• hoofdstuk 2: bestemmingsregels;
• hoofdstuk 3: algemene regels;
• hoofdstuk 4: overgangs- en slotregels.

Inleidende regels

De inleidende regels omvatten een beschrijving van de gebruikte begrippen en afkortingen en de wijze van meten.

Bestemmingsregels

In de bestemmingsregels zijn de regels voor de verschillende bestemmingen omschreven. Elk bestemmingsartikel is, overeenkomstig de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (uitgave 2008), in beginsel opgebouwd uit:

• een bestemmingsomschrijving; een omschrijving van de doeleinden waarvoor de gronden zijn bestemd en de toegelaten bijbehorende bebouwing;
• bouwregels; deze regels bevatten de voorgeschreven maatvoering van de bouwwerken;
• nadere eisen (indien van toepassing);
• afwijking van de bouwregels (indien van toepassing);
• specifieke gebruiksregels (indien van toepassing);
• afwijking van de gebruiksregels (indien van toepassing);

De bestemming “Agrarisch”

De gronden binnen de bestemming 'Agrarisch' zijn bestemd voor agrarische bedrijvigheid en instandhouding van aldaar voorkomende danwel daaraan eigen landschapswaarden, met bijbehorende bouwwerken geen gebouwen zijnde, groenvoorzieningen, kunstwerken, water en voorzieningen voor de waterhuishouding en nutsvoorzieningen. Er mogen binnen deze bestemming uitsluitend bouwwerken geen gebouwen gerealiseerd worden tot maximaal 1 meter.

De bestemming “Wonen”

Binnen de bestemming “Wonen” is een bouwvlak aangegeven waarbinnen de nieuwe woning gebouwd mag worden. De bijbehorende tuin valt buiten het bestemmingsvlak en binnen de bestemming 'Wonen'. Dit geldt eveneens voor de bestaande woning en de bijbehorende gronden. De gezamenlijke oppervlakte voor bijbehorende gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde, bedraagt maximaal 150 m². De inhoud van de woningen mag maximaal 750 m³ bedragen en de goot- en bouwhoogte mogen niet meer dan respectievelijk 3 en 9 meter bedragen.

De dubbelbestemming Waarde – Archeologie

De voor 'Waarde – Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van waardevolle archeologische waarden in de bodem. Bij het oprichten van bebouwing binnen deze dubbelbestemming moet aan enkele voorwaarden voldaan worden om te voorkomen dat de aanwezige archeologische waarden worden aangetast.

Algemene regels

In de Algemene regels van het plan zijn de volgende algemene regels opgenomen.

Anti-dubbeltelregel

In de Anti-dubbeltelregel wordt geregeld dat grond die reeds eerder bij een verleende bouwvergunning of een mededeling op een meldingsplichtig bouwwerk is meegenomen niet nog eens bij de verlening van een nieuwe bouwvergunning of het doen van een mededeling mag worden meegenomen. Deze regel is rechtstreeks overgenomen uit het Besluit ruimtelijke ordening.

Algemene bouwregels

In de algemene bouwregels staat beschreven dat onderwerpen van stedenbouwkundige aard overeenkomstig artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing verklaard worden ten aanzien van een aantal onderwerpen.

Algemene afwijkingsregels

In de Algemene afwijkingsregels gaat het om een afwijkingsmogelijkheid van de in de regels gegeven maten en normen met maximaal 10 %. Daarnaast worden er regels gegeven over het toestaan van een geringe afwijking van bestemmingsbepalingen zoals het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling, situering en afwijking van de maximale bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Algemene procedureregels

In de Algemene procedureregels wordt aangegeven dat bij de afwijking van het bestemmingsplan de uniforme openbare voorbereidingsprocedure als bedoeld in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht gevolgd moet worden.

Overgangs- en slotregels

In het plan zijn de volgende overgangs- en slotregels opgenomen.

Overgangsrecht

In het Overgangsrecht is een regeling opgenomen voor bestaande zaken en rechten die niet in overeenstemming zijn met de overige regelingen in dit bestemmingsplan. De regels voor het overgangsrecht zijn overgenomen uit het Besluit ruimtelijke ordening, waarin standaard overgangsrecht voor bestemmingsplannen is opgenomen.

Slotregel

De Slotregel bevat de titel van het bestemmingsplan.

Het plan heeft ter visie gelegen en er zijn geen zienswijzen ingediend.