het wijzigingsplan 'Wijzigingsplan Pr. Alexanderstraat 4, Varsseveld' met identificatienummer NL.IMRO.1509.BP000134-VA01van de gemeente Oude IJsselstreek.

de regionaal (beleids)archeoloog of een andere door het college van Burgemeester en Wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg.

een gebied met een daaraan toegekende hoge, middelmatige of lage archeologische verwachting in verband met de kennis en wetenschap van de in dat gebied te verwachten overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden.

een gebied met een daaraan toegekende archeologische waarde in verband met de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een afwijking als bedoeld in artikel 3.6 eerste lid onder c van de Wet ruimtelijke ordening.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een onderneming gericht op het bedrijfsmatig produceren, bewerken, installeren, herstellen, opslaan en/of distribueren van goederen of op het bedrijfsmatig verlenen van diensten.

de totale oppervlakte bedrijfsruimte die voor de bedrijfsuitoefening nodig is, inclusief de verkoopvloeroppervlakte, opslag- en administratieruimten en dergelijke.

de onderste bouwlaag van een gebouw, niet zijnde een kelder.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijk omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, kelder, dakopbouw en/of zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen.

aanduiding die het verschil aangeeft tussen de, binnen één bestemming geldende, bouw- en / of gebruiksregels.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

gebouwen die gebruikt worden voor bewoning of daartoe bestemd zijn danwel andere geluidgevoelige gebouwen en terreinen als bedoeld in de geldende milieuwetgeving.

de gemiddelde geluidbelasting over de dag-, avond- en nachtperiode (Lden) uitgedrukt in dB op een bepaalde plaats, veroorzaakt door het gezamenlijke wegverkeer op een bepaald weggedeelte of een combinatie van weggedeelten, zoals bedoeld in de geldende milieuwetgeving.

Een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

het bedrijfsmatig verlenen van administratieve diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen.

een vergunning als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat bestaat uit een dak en maximaal één gesloten wand.

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een privé-huis of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

de totale oppervlakte van hoofdgebouwen en aan- en bijgebouwen op de begane grond.

goederen die vanwege hun omvang een groot oppervlak nodig hebben voor de uitstalling, zoals bouw- en doe-het-zelf producten, auto's, motorfietsen, boten, caravans, keukens, sanitair en meubelen.

een weg die bedoeld is om verkeer uit te wisselen, zodat erven toegankelijk worden gemaakt. Een erftoegangsweg is de laagste van de drie categorieën die onderscheiden worden in het Gemeentelijk Verkeer- en Vervoerplan.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten.

de kortste afstand tussen de (zijdelingse) perceelsgrens en enig punt van een bouwwerk.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

het deel van het bouwvlak uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de diepte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf peil.

de oppervlakte van alle op een bouwperceel/bestemmingsvlak gelegen bouwwerken tezamen.

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de gemiddelde hoogte van de weg ter plaatse;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte bouwterrein;
3. c. vanaf het waterpeil tot het hoogtste punt van het bouwwerk.

Toepassing van maten:

Tenzij anders bepaald, worden de waarden die in dit bestemmingsplan in m of m2 zijn uitgedrukt op de volgende wijze gemeten:

1. a. afstanden loodrecht;
2. b. hoogten vanaf het aansluitend afgewerkt terrein, waarbij plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven, en
3. c. maten buitenwerks, waarbij uitstekende delen van ondergeschikte aard als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken tot maximaal 0,5 m buiten beschouwing blijven.

Bij de toepassing van bovenstaande, wordt een bouwwerk, voor zover dit zich bevindt op een erf- of perceelgrens, gemeten aan de kant waar het aansluitend afgewerkt terrein het hoogst is.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen en plantsoenen;
2. b. parken;
3. c. geluidwerende voorzieningen;
4. d. voet- en fietspaden;
5. e. bijbehorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
6. f. speelvoorzieningen, kunstwerken en ontmoetingsplekken;
7. g. water en voorzieningen voor de waterhuishouding;
8. h. straatmeubilair, en nutsvoorzieningen.

De voor 'Kantoor' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. kantoren;
2. b. bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
3. c. tuinen en erven;
4. d. wegen en paden;
5. e. parkeer- en groenvoorzieningen en kunstwerken;
6. f. water en voorzieningen voor de waterhuishouding;
7. g. straatmeubilair en nutsvoorzieningen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

In die gevallen dat de bestaande goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte en/of inhoud van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand zijn gekomen, meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is toegestaan, geldt die goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte en/of inhoud in afwijking daarvan als maximaal toegestaan.

In die gevallen dat de bestaande afstand tot enige op de verbeelding aangegeven lijn van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand zijn gekomen minder bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven, geldt die afstand in afwijking daarvan als minimaal toegestaan.

In die gevallen dat een bestaand bebouwingspercentage, dat in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand is gekomen, meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven, geldt dat bebouwingspercentages in afwijking daarvan als maximaal toegestaan.

1. a. overeenkomstig artikel 2.1, eerste lid, onder c van de Wabo is het verboden gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken in strijd met het plan. Onder verboden gebruik wordt in ieder geval beschouwd gebruik als:
   1. 1. staan- en/of ligplaats voor onderkomens;
   2. 2. opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en/of vaartuigen en/of onderdelen daarvan;
   3. 3. opslagplaats voor gerede en/of ongerede goederen, zoals vaten, kisten, bouwmaterialen, werktuigen, machines en/of onderdelen daarvan;
   4. 4. stortplaats voor puin, mest- en/of afvalstoffen;
   5. 5. seksinrichting, dan wel ten behoeve van protitutie;
   6. 6. verblijfsrecreatie
2. b. het bepaalde onder sub a is niet van toepassing op (tijdelijk) gebruik ten behoeve van de realisering en/of handhaving van de bestemmingen of het normale onderhoud van gronden en/of bouwwerken.

Het bevoegd gezag kan afwijken van de regels voor het overschrijden van bouwgrenzen. De afwijking wordt toegepast onder de voorwaarden dat:

1. a. de overschrijding maximaal 2,5 meter bedraagt;
2. b. de noodzakelijkheid is aangetoond in verband met de uitmeting van het terrein of uit oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of de bebouwing.

Het bevoegd gezag kan afwijken van de regels voor het overschrijden van de maximale bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde voor kunstwerken, en zend-, ontvang- en/of sirenemasten. De afwijking wordt toegepast onder de voorwaarde dat:

1. a. De bouwhoogte maximaal 40 meter bedraagt.

Het bevoegd gezag kan afwijken van de regels voor het bouwen van bouwwerken geen gebouwen zijnde. De afwijking wordt toegepast onder de voorwaarde dat:

1. a. De bouwhoogte maximaal 10 meter bedraagt.

Het bevoegd gezag kan afwijken van de regels voor het bouwen van niet voor bewoning bestemde bouwwerken worden gebouwd voor nutsvoorzieningen, zoals gasdrukregelstations, wachthuisjes, telefooncellen, transformatorhuisjes en bouwwerken ten behoeve van het rioolstelsel, uitgezonderd verkooppunten voor motorbrandstoffen. De afwijking wordt toegepast onder de voorwaarde dat:

1. a. de bouwhoogte maximaal 3 meter bedraagt;
2. b. de inhoud maximaal 50 m³ bedraagt, met uitzondering van bouwwerken ten behoeve van het rioolstelsel.

Het bevoegd gezag wijkt enkel af van de regels zoals hierboven genoemd onder de voorwaarden dat:

1. a. Geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het woon- en leefklimaat;
2. b. Het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheid niet onevenredig worden benadeeld;
3. c. De sociale veiligheid niet onevenredig wordt benadeeld;
4. d. De bouw- en gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden niet onevenredig worden benadeeld;
5. e. er geen milieutechnische belemmeringen zijn.

Het bevoegd gezag kan het plan wijzigen in de vorm van het aanbrengen van geringe veranderingen in de plaats, ligging en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen, mits:

1. a. bestemmingsgrenzen met niet meer dan 5 m worden verschoven;
2. b. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het woon- en leefklimaat; het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad;
3. c. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de bouw- en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
4. d. er geen milieutechnische belemmeringen zijn.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;

b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Het bevoegd gezag kan eenmalig afwijken van lid 10.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 10.1 met maximaal 10%.

Lid 10.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Wijzigingsplan Pr. Alexanderstraat 4, Varsseveld'.

In de bebouwde kom van Varsseveld, op het adres Prins Alexanderstraat 4, is de voormalige Koningin Wilhelminaschool gesitueerd, die al enige tijd leeg staat. Rubrink B.V. heeft het schoolgebouw en het omringend terrein aangekocht. Rubrink B.V. wil het schoolgebouw gaan herontwikkelen tot een kantoorgebouw. Het bedrijf tB investments wordt huurder van dit kantoorgebouw. Het bedrijf wil daarmee de groei van personeel qua huisvesting opvangen. Het hoofdgebouw van de school zal blijven bestaan, met daarbij een toevoeging van twee nieuwe kantoorvleugels (te realiseren in twee fasen). Verder voorziet het bouwplan in de aanleg van een openbaar toegankelijk park.

Dit wijzigingsplan maakt de bestemmingswijziging van het schoolgebouw en het omringend terrein planologisch mogelijk.

Het plangebied is gelegen aan de Prins Alexanderstraat 4 in Varsseveld. Het plangebied wordt globaal omgrensd door:

• een bosschage aan de noordzijde;
• de achtertuinen aan de Spoorstraat aan de oostzijde;
• de Prins Alexanderstraat aan de zuidzijde;
• de Irenestraat met aangrenzend park aan de westzijde.

De onderstaande luchtfoto geeft een indruk van het plangebied. Deze luchtfoto is inmiddels deels gewijzigd door de sloop van het verenigingsgebouw El Bethel en de gymzaal. Als gevolg van het bouwplan zullen de huidige vleugels van het schoolgebouw ook plaats moeten maken voor nieuwbouw.

De topografische kaart laat de ligging van het plangebied in Varsseveld zien.

_{Afbeelding 1: luchtfoto plangebied (rood omkaderd) Afbeelding 2: topografisch kaart met plangebied}

Het plangebied is gelegen binnen de plangrenzen van het bestemmingsplan "Kom Varsseveld 2010". Dit bestemmingsplan is op 23 juni 2011 door de gemeenteraad vastgesteld en in werking getreden op 7 maart 2012.

In het bestemmingsplan "Kom Varsseveld 2010" is het plangebied van dit wijzigingsplan bestemd als "Maatschappelijk" met de aanduiding 'wro-zone- wijzigingsbevoegdheid 1'. De bestemming "Maatschappelijk" geldt onder andere voor de gymzaal, de Koningin Wilhelminaschool en het "El Bethel" verenigingsgebouw. Tevens is de ontsluiting van deze maatschappelijk gebouwen bestemd met de bestemming "Maatschappelijk". Aan de zuidkant van het plangebied geldt deels de bestemming "Verkeer-verblijfsgebied".

_{Afbeelding 3: uitsnede van bestemmingsplan "Kom Varsseveld 2010"}

Volgens het artikel 29 lid 2 van het bestemmingsplan heeft het bevoegd gezag ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone-wijzigingsbevoegdheid 1' de mogelijkheid de gronden te wijzigen in de bestemmingen 'Groen', 'Kantoor', 'Tuin', Verkeer- verblijfsgebied' en 'Wonen'.

De wijziging wordt toegestaan onder de voorwaarden dat:

1. a. als woningtype uitsluitend 'vrijstaand', 'twee-aaneen' en 'aaneengebouwd' is toegestaan;
2. b. het aantal woningen maximaal 25 bedraagt;
3. c. de goothoogte en bouwhoogte maximaal 7 m respectievelijk 10 m bedragen;
4. d. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheid niet onevenredig worden benadeeld;
5. e. er in de parkeerbehoefte wordt voorzien;
6. f. de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden niet onevenredig worden benadeeld;
7. g. het bouwplan niet in strijd is met het regionaal en/of gemeentelijk beleid (waaronder het beleid ten aanzien van woningbouw).

Het bouwplan gaat uit van de herontwikkeling van het schoolgebouw naar een kantoor inclusief nieuwbouw van twee kantoorvleugels aan het bestaande hoofdgebouw van het schoolgebouw. Verder zal een deel van het schoolterrein aangelegd worden als openbaar park. Om dit bouwplan planologisch mogelijk te maken zullen de bestemmingen "Maatschappelijk" en "Verkeer-Verblijfsgebied" deels gewijzigd moeten worden in de bestemmingen "Groen" en "Kantoor".

De toelichting van dit bestemmingsplan is na dit inleidende hoofdstuk als volgt opgebouwd:

• In hoofdstuk 2 wordt de bestaande situatie en de nieuwe situatie van het plangebied beschreven.
• In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op voor dit bestemmingsplan relevant ruimtelijk beleid.
• De milieu- en omgevingsaspecten worden in hoofdstuk 4 behandeld.
• Hoofdstuk 5 gaat over de juridische bestuurlijke aspecten.
• In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.
• In hoofdstuk 7 gaat over de procedure. Hierin wordt ingegaan op het vooroverleg conform artikel 3.1.1 Bro en de eventuele zienswijzen.

Het plangebied ligt aan de Prins Alexanderstraat 4 en omgeving. In de directe omgeving van het plangebied bevindt zich de Spoorstraat, die een belangrijke aanloopstraat is naar het centrum van Varsseveld. Het plangebied ligt circa 500 meter ten zuidwesten van dit centrum.

_{Afbeelding 4: kaart met bestaande situatie van het plangebied}

Varsseveld is als agrarische nederzetting ontstaan op de rand van een opgehoogde es. De zandgronden in deze omgeving waren arm. Landbouw vond plaats op kleine akkers die flink werden bemest, waardoor ze steeds hoger kwamen te liggen. Vaak werden deze essen omheind met houtwallen om het vee te keren en te voorkomen dat de vruchtbare grond zou verstuiven. Rondom lagen uitgestrekte woeste gronden en heidevelden. Vanaf het begin van de 20e eeuw werden deze woeste gronden op grote schaal ontgonnen ten behoeve van de landbouw. Tussen de weidegronden werden ook diverse (productie)bossen aangelegd.

Het Kerkplein met de Laurentiuskerk vormt het middelpunt van het oorspronkelijke brinkdorp. Van hieruit heeft het dorp zich langs een aantal radialen ontwikkeld, oude landwegen die uitwaaieren over de omgeving (waaronder de Spoorstraat). Halverwege de vorige eeuw zijn de gaten tussen deze radialen langzaam opgevuld, met name door de aanleg van nieuwe woonwijken.

_{Afbeelding 5: Varsseveld omstreeks 1900, 1970 en 2012}

Ook de bedrijvigheid ontwikkelde zich in eerste instantie langs de oude landwegen. Met de aanleg van het spoor tussen Winterswijk en Zevenaar eind 19e eeuw, waardoor Varsseveld over een station beschikt, nam de bedrijvigheid toe. Deze concentreerde zich aan de zuidoostzijde van het dorp, dicht tegen de kern aan.

In de laatste decennia is het areaal bedrijventerrein enorm toegenomen. De meest recente ontwikkeling is de realisatie van Hofskamp Oost I en II, een terrein wat zich tot ver naar het oosten toe uitstrekt. Met de groei van de bedrijvigheid is er aan de noord- en de oostzijde van Varsseveld een rondweg aangelegd om de kern te ontlasten van het verkeer. Hiermee is een nieuwe structuur over het oude radiale patroon heen gelegd.

In het plangebied is de voormalige Koningin Wilhelminaschool gesitueerd. In de huidige situatie is het schoolgebouw niet meer als zodanig in gebruik en staat leeg. Voorheen bevonden zich in het plangebied ook een gymzaal en een verenigingsgebouw. Deze gebouwen zijn inmiddels gesloopt.

Rondom de bebouwing is deels verharding aanwezig met tegels en klinkers. De overige terreindelen rond de bebouwing zijn vergraven en deels opgehoogd en ingericht met verschillende type bomen.

Aan de noordzijde van het plangebied bevindt zich een groenstrook met bomen en struiken. In de overige richtingen grenst het plangebied aan openbare wegen en woonhuizen met tuinen. De onderstaande afbeelding geeft een beeld van de bestaande situatie.

_{Afbeelding 6: vooraanzicht voormalige Koningin Wilhelminaschool}

Het bouwplan voor de locatie Prins Alexanderstraat 4 en omgeving gaat uit van het behoud van het hoofdgebouw van de school. De bestaande bijgebouwen van het schoolgebouw zullen gesloopt worden. In plaats hiervan zullen aan het oude schoolgebouw in moderne architectuur twee nieuwe vleugels (in twee fasen) gebouwd worden. Met deze nieuwbouw wordt voorzien in de huisvestingsbehoefte van tB investments, dat als gevolg van economische groei extra personeel nodig heeft dat niet meer gehuisvest kan worden op het bestaande adres Spoorstraat 40 in Varsseveld.

_{Afbeelding 7: impressie bouwplan op de locatie van de voormalige Koningin Wilhelminaschool}

Stedenbouwkundige opzet

De stedenbouwkundige opzet van het bouwplan is als volgt:

• Uitgangspunt is de voormalige school in zijn groene omgeving;
• De historische kern van de school blijft voor een groot deel gehandhaafd;
• alles wat nieuw aangebouwd wordt als kantoor krijgt een afwijkend modern karakter; hierbij wordt aansluiting gezocht met de witte villa op de hoek Spoorstraat als belendend perceel;
• De entree van het kantoor is voor bezoekers bereikbaar vanaf de Prins Alexanderstraat. De in- en uitrit voor het personeel is bereikbaar via een bestaande openbare ontsluiting vanaf de Spoorstraat, die voorheen werd gebruikt als ontsluiting van de gymzaal.
• De inrit vanaf de Spoorstraat vormt tevens de openbare toegang tot het speelterrein en het achtergelegen terrein. Er komt vanaf deze inrit een looppad dat in directe verbinding staat met de andere paden in het openbare gebied om het maatschappelijke karakter van het park te waarborgen.
• Parkeren op eigen terrein binnen het groen. Het parkeren voor de bezoekers is gesitueerd bij de entree van het kantoorgebouw aan de Prins Alexanderstraat. De parkeerplaatsen worden ten opzichte van de peilhoogte van de Prinses Alexanderstraat verdiept aangelegd, waaronder het oude hoofdgebouw van de Koningin Wilhelminaschool prominent zichtbaar blijft vanaf de Prins Alexanderstraat. De overige parkeerplaatsen ten behoeve van het personeel zijn gesitueerd ten oosten van het kantoorgebouw langs de rand van het terrein grenzend aan de achtertuinen van de woningen langs de Spoorstraat. Tevens worden aan de noordkant van het plangebied parkeerplaatsen aangelegd, om daarmee te voldoen aan de gemeentelijke parkeernormen (zie verder paragraaf 4.9).
• Bij het bouwplan geldt verder het uitgangspunt dat een wijds uitzicht behouden moet worden vanuit de nieuwbouw op de omgeving en omgekeerd.

_{Afbeelding 8: situatietekening nieuwe situatie}

Inrichting buitenruimte

Door de sloop van het verenigingsgebouw El Bethel en de gymzaal (reeds plaats gevonden) en het in de nabije toekomst verdwijnen van de recentere aanbouwen van het schoolgebouw komt er meer ruimte vrij voor parkaanleg. De nieuwbouw van het kantoorgebouw zal zich meer ruimtelijk gaan concentreren in een parkachtige omgeving.

De buitenruimte van het kantoor wordt afgebakend met hagen. Het overige deel van de buitenruimte is openbaar toegankelijk en zal een parkachtige inrichting krijgen, die vergelijkbaar is met de inrichting van het park aan de overzijde van de Prinses Irenestraat. Het gaat hierbij om een parkaanleg met gras, heesters en bomen.

In dit hoofdstuk komt het beleidskader aan de orde. Er wordt ingegaan op het relevante ruimtelijke beleid van rijk, provincie, regio en gemeente. Aan het eind van elke paragraaf wordt het onderhavig plan getoetst aan het geldende beleid.

Het nationale beleid is in maart 2012 neergelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Deze visie vervangt verschillende nota's betreffende de ruimtelijke ordening, zoals bijvoorbeeld de Nota Ruimte. In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt geschetst hoe Nederland er in 2040 uit moet zien, doch het gaat te ver om voor een kleinschalig bestemmingsplan als het onderhavige daar verder op in te gaan. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, hetgeen van een andere schaal en aard is dan de schaal die noodzakelijk is voor een (kleinschalig) bestemmingsplan. Gemeenten en provincies zijn, volgens de Rijksoverheid, beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er in een gebied moet gebeuren en hebben daarom in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte meer bevoegdheden gekregen in het nieuwe ruimtelijke en mobiliteitsbeleid. Om deze reden wordt, in het kader van de opstelling van voorliggend bestemmingsplan, niet nader ingegaan op het nationaal ruimtelijk beleid.

Voorgenomen plan raakt geen van de nationale belangen en is niet in strijd met het rijksbeleid.

Het ruimtelijk beleid van de provincie is vastgelegd in het Streekplan Gelderland 2005, dat op 29 juni 2005 door Provinciale Staten van Gelderland is vastgesteld. Met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening per 1 juli 2008 heeft het streekplan de status van structuurvisie gekregen. Dat betekent dat de inhoud van het streekplan voor de provincie de basis blijft voor haar eigen optreden in de ruimtelijke ordening. Zo ziet de provincie er op toe dat bestemmingsplannen ook inderdaad worden vastgesteld conform hun beleid, waarbij zij een reactieve rol vervult. Het streekplanbeleid is hiertoe vertaald in de Wro-agenda waarin wordt beschreven welke instrumenten toegepast (kunnen) worden voor het verwezenlijken van provinciale doelen. Voor het plangebied heeft de Wro-agenda geen consequenties bovenop het streekplanbeleid.

Streekplan Gelderland

De provincie beschrijft in haar streekplan de ruimtelijke kenmerken en kwaliteiten van Gelderland in nationaal perspectief en van de samenstellende regio's. De provincie onderkent in haar plan de landschappelijke diversiteit en de regionale verscheidenheid, die hebben geleid tot een structureel verschillende, ruimtelijke opbouw. Het streekplan geeft op hoofdlijnen aan waar welke ontwikkelingen gewenst zijn. De ruimtelijke kenmerken en kwaliteiten spelen daarbij een bepalende rol.

De provincie hanteert voor het ruimtelijk beleid de volgende uitgangspunten:

• regionale inzet: ontwikkelingsgerichtheid en afstemming op regionale schaal staan hierbij centraal. Regionale plannen vormen als het ware grotendeels de uitwerking van het provinciale beleid op regionaal niveau.
• versterking ruimtelijke kwaliteit: ruimtelijke kwaliteit werkt op alle schaalniveaus door en heeft betrekking op de betekenissen die aan de kenmerken van de ruimte kunnen worden ontleend. Die betekenis kan worden uitgedrukt in de gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde. Ruimtelijke plannen moeten dan ook een minimale basiskwaliteit hebben, zoals bedoeld in de Nota Ruimte en die vastligt in diverse wetten, regelgeving en beleid.

In de structuurvisie is het beleid in de provincie Gelderland uitgewerkt per regio. In de Achterhoek is het ontwikkelingsperspectief er een van groeien op eigen kracht, regionaal maatwerk en het benutten van de historische en karakteristieke verweving van functies en de economische diversiteit (symbiose landbouw en nijverheid: verbrede plattelandsontwikkeling).

Het bundelingsbeleid is een centraal uitgangspunt voor de wijze waarop in het Gelders ruimtelijk beleid wordt omgegaan met verstedelijking. Behoud en versterking van het draagvlak voor stedelijke voorzieningen is hierbij een belangrijk doel.

Een groot deel van de werkgelegenheid is te vinden binnen woonkernen, met name in de sectoren detailhandel, horeca, dienstverlening. Van belang is voldoende ruimte te houden in met name stads- en dorpscentra om deze werkgelegenheid ook in de toekomst te kunnen accommoderen.

De kantoorontwikkeling binnen de bebouwde kom van Varsseveld die dit wijzigingsplan planologisch mogelijk maakt, sluit goed aan bij het bundelingsbeleid van de provincie en draagt bij aan de werkgelegenheid in Varsseveld.

Op 15 december 2010 hebben Provinciale Staten van Gelderland de Ruimtelijke Verordening Gelderland(RVG) vastgesteld. Deze verordening is op 2 maart 2011 in werking getreden. Op onderdelen is de Ruimtelijke Verordening tweemaal herzien; de eerste herziening is door Provinciale Staten vastgesteld op 27 juni 2012 en de tweede herziening op 19 december 2012. Met de ruimtelijke verordening worden regels gesteld voor onderwerpen die van provinciaal belang zijn, zoals verstedelijking, wonen, detailhandel en natuur. De invoering van de verordening is een direct gevolg van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) uit 2008, die is ingevoerd om de rolverdeling tussen Rijk, provincies en gemeenten te vereenvoudigen. De verordening betekent geen verandering in het ruimtelijk beleid van de provincie, maar is de "juridische vertaling" van de eerder vastgestelde Structuurvisie, de opvolger van het Streekplan.

De verordening richt zich net zo breed als de structuurvisie Gelderland op de fysieke leefomgeving in de provincie. De structuurvisie hanteert als uitgangspunt dat nieuwe verstedelijking voor wonen en werken hoofdzakelijk plaatsvindt binnen het bestaand bebouwd gebied. De verordening legt dit beleid van bundeling en intensivering vast door hiervoor voorschriften op te nemen.

De kantooruitbreiding van tB investments op het voormalige terrein van de Koningin Wilhelminaschool in Varsseveld past in het hierboven beschreven voornemen van bundeling en intensivering van werken binnen bestaand bebouwd gebied.

Met de nieuwe Omgevingswet in aantocht wordt het in de toekomst makkelijker om ruimtelijke projecten te starten. Met de Omgevingswet wordt het omgevingsrecht vereenvoudigd en gemoderniseerd. Regels op het gebied van omgevingsrecht worden gebundeld en vereenvoudigd. Hierdoor is er bijvoorbeeld meer ruimte voor maatwerk en zijn er minder regels. Op 12 juli 2013 heeft de ministerraad ingestemd met het wetsvoorstel Omgevingswet. De nieuwe wet treedt echter niet vóór 1 januari 2018 in werking.

Vooruitlopend daarop hebben Provinciale Staten van Gelderland d.d. 9 juli 2014 de Omgevingsvisie Gelderland vastgesteld. De titel “Gelderland anders”, die hier aan meegegeven is, duidt op de wijze van totstandkoming van de visie: in cocreatie met partners. Daarnaast betekent “Gelderland anders” een andere manier van sturen door de provincie. De Omgevingsvisie beschrijft hoe de provincie de komende tien jaar wil omgaan met ontwikkelingen en initiatieven rond economische structuurversterking, duurzaamheid, innovatie en bereikbaarheid. Maar ook met natuur, landschap, cultuurhistorie en ruimtelijke kwaliteit. Daarbij is er sprake van regionale diversiteit en een andere wijze van werken door de provincie: minder vooraf vastleggen wat wel of niet mag. Wel vanuit heldere doelen over economische structuur en kwaliteit van de leefomgeving ruimte bieden voor initiatieven in een veranderende omgeving.

De visie kent drie hoofdthema's. Dynamisch duidt op economische structuurversterking, duurzaamheid, innovatie en bereikbaarheid. Mooi verwijst onder meer naar de opgaven op terrein van natuur, landschap, cultuurhistorie en ruimtelijke kwaliteit. Divers duidt op de regionale diversiteit en de andere wijze van werken. De Omgevingsvisie integreert en vervangt vijf plannen die voorheen separaat waren: de Structuurvisie, het Waterplan, Milieubeleidsplan, de Reconstructie- plannen en het Verkeer- en vervoersplan.

Naast de Omgevingsvisie is ook de Omgevingsverordening van belang. Na de zomer van 2014 zal Provinciale Staten deze verordening vaststellen. In de Omgevingsverordening zijn vrijwel alle regels vervat die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving en betreffen ruimtelijke ordening, milieu, water, mobiliteit en bodem. De Omgevingsverordening heeft daarmee de status van en Ruimtelijke verordening en Milieuverordening en Waterverordening en Verkeersverordening. Ze wordt ingezet ter waarborging van de doorwerking van het provinciaal beleid en geeft daarmee richting aan wat er op de verschillende beleidsvelden al dan niet tot de mogelijkheden behoort.

Dit wijzigingsplan sluit aan bij de volgende thema's uit de Omgevingsvisie: economische structuurversterking, transformatie van bestaande gebouwen en de ambitie van de Gelderse ladder.

Economische structuurversterking

Een gezonde economie met een aantrekkelijk vestigingsklimaat vraagt om sterke steden en een vitaal landelijk gebied met voldoende werkgelegenheid. Er zijn veel kansen om de economische structuur te verbeteren. De provincie wil samen met haar partners die kansen benutten en daarbij oog hebben voor de unieke kwaliteiten van Gelderland. Het streven is om de concurrentiekracht van Gelderland te vergroten door het duurzaam versterken van de ruimtelijk-economische structuur.

Deze versterking van de economie vindt plaats in een andere context dan een aantal jaar geleden. De komende jaren zullen minder in het teken staan van denken in termen van ‘groei’ en meer in termen van ‘beheer en ontwikkeling van het bestaande’.

Transformatie van bestaande gebouwen

De transformatie van het gebruik van bestaande gebouwen, centra en voorzieningen naar nieuwe invullingen is een belangrijke ambitie van de provincie. De provincie ondersteunt partijen graag om tot goede invullingen en keuzes te komen via procesondersteuning, faciliteren en/of kwaliteitsateliers. Tevens vraagt de provincie de Gelderse gemeenten om de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik te gebruiken.

Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik

Voor een goede afweging van keuzes voor locaties van nieuwe gebouwen, staat de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik centraal. De juridische basis hiervoor is de ladder voor duurzame verstedelijking die het Rijk heeft vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dit houdt in dat in bestemmingsplannen die voorzien in een stedelijke ontwikkeling moet worden aangegeven hoe met de ladder is omgegaan (behoefte, bestaand stedelijk gebied, bereikbaarheid).

Samen met haar partners gaat de provincie met de toepassing van de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik aan de slag. De provincie wil partijen bij elkaar brengen om kennis en kunde te delen en om elkaar te inspireren met goede praktijkvoorbeelden in de periode 2014-2015. Ook in relatie tot de bevindingen uit de PlanMER die hiervoor pleiten. De provincie heeft de ambitie om de ladder als instrument ook uit te werken voor landelijke functies. Daarom kiest de provincie ervoor om nu al consequent te spreken over de toepassing van de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik.

Een transparante besluitvorming bij het overwegen van nieuwe bebouwing gaat om het tijdig afwegen van kansen en mogelijkheden om bestaande gebouwen te benutten. Dit vraagt om kennis van de bestaande voorraad. Gekoppeld aan de Gelderse ladder zijn daarnaast deze vragen essentieel:

• past de ontwikkeling bij de doelen in Gelderland? Zo ja:
• hoe voegt de ontwikkeling extra kwaliteit toe aan een gebied?

Aanpak van leegstand en overcapacitiet

Daarnaast zet de provincie zich in voor de aanpak van leegstand en overcapaciteit, zonder de verantwoordelijkheid daarvoor weg te nemen bij vastgoedeigenaren en gemeenten. Leegstand en overcapaciteit in plannen zitten nieuwe impulsen voor Gelderland in de weg. Dit omdat er ‘ruimte’ is belegd, terwijl het (bouw)plan potentieel niet meer of nog lang niet van de grond komt. Bovendien kan leegstand leiden tot verpaupering van gebieden.Tegelijkertijd biedt het in veel gevallen ook kansen voor nieuwe - soms tijdelijke - functies en nieuwe dynamiek in steden. Of leegstand een probleem is en of actie gewenst hangt sterk af van de specifieke locatie en de aard van het vastgoed.

De provincie nodigt partners en eigenaren van vastgoed uit te komen met initiatieven en oplossingen gericht op functieverandering, flexibel en tijdelijk ruimtegebruik, transformatie of sloop. De provincie wil partijen verbinden en initiatieven van partners stimuleren en ondersteunen. Een 'Actieplan leegstand en overcapaciteit' kan hiervoor een goede stap zijn. De provincie neemt het initiatief om het gesprek met de betrokken partijenhiertoe op gang te brengen.

Beleid ten aanzien van kantoren

De provincie en haar partners streven samen naar een gezonde ontwikkeling van de kantorenmarkt waarbij vraag en aanbod zowel kwantitatief als kwalitatief in evenwicht zijn. In de meeste stedelijke gebieden zijn genoeg kantorenlocaties. De kwaliteit van de bestaande voorraad sluit echter niet altijd aan bij de vraag. De opgave is:

• het concentreren van bovenregionale functies in stedelijke netwerken op multimodale, aantrekkelijke locaties;
• het versterken van kansrijke locaties (met name bij Arnhem CS, station Apeldoorn, station Ede-Wageningen, Nijmegen CS);

• het stimuleren en aanpassen van de bestaande voorraad (revitaliseren, herstructureren, transformeren of slopen). Het perspectief is afhankelijk van de toekomstwaarde van de locatie;

• het uitvoeren van het convenant 'actieprogramma kantorenleegstand' om overcapaciteit op de kantorenmarkt terug te dringen.

Eigenstandige kantoorvestiging is in principe niet mogelijk op monofunctionele bedrijventerreinen. Reden hiervoor is dat kantoren goed zijn te combineren met anderen functies en dus niet thuis horen op monofunctionele bedrijventerrein. Mengbare vormen van bedrijvigheid, zoals kantoren, kunnen (weer) hun plaats vinden in het stedelijk gebied.

De provincie wil de volgende aanpak ten aanzien van kantoren hanteren:

• de provincie onderzoekt de kwaliteiten van en vraag/aanbod naar kantoren;
• de provincie maakt waar nodig intergemeentelijke of regionale afspraken;
• de provincie toetst nieuwbouwplannen aan de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik;
• de provincie wil helpen plancapaciteit te reduceren en transformatie en vernieuwing van

bestaande kantoorlocaties stimuleren en ondersteunen.

De kantoorontwikkeling in het plangebied die voorziet in het opvangen van de groei van personeel van tB investments heeft een positief effect op de lokale gemeentelijke economie en sluit in die zin aan bij de ambitie van economische structuurversterking uit de Omgevingsvisie. Daarnaast wordt bij dit bouwplan een bestaand leegstaand schoolgebouw binnen de bebouwde kom van Varsseveld getransformeerd tot kantoor.

De provinciale structuurvisie bedrijventerrein en werklocaties is op 30 juni 2010 vastgesteld door de Provinciale Staten. In deze structuurvisie wordt ook aandacht besteed aan kantoren.

Dit wijzigingsplan sluit aan bij belangrijke provinciale doelstellingen ten aanzien van economische structuurontwikkeling, transformatie van bestaande gebouwen en de Gelderse ladder.

De Achterhoekse gemeenten hebben in hun vergaderingen van april/mei 2012 de 'Regionale Structuurvisie Achterhoek 2012' vastgesteld. De gemeenteraad van Montferland heeft de visie niet formeel vastgesteld, maar daaraan wel instemming betuigd, omdat Montferland voor ruimtelijke ordening tevens deel uitmaakt van de Stadsregio.

De Regionale structuurvisie is een actualisatie van de visie uit 2004. Er is gekozen voor een actualisatie, omdat in de Achterhoek zich een aantal belangrijke en ingrijpende economische en maatschappelijke ontwikkelingen voordoen, zoals:

• energietransitie en het inspelen op de gevolgen van de klimaatveranderingen;
• bevolkingsverandering, krimp, vergrijzing en ontgroening;
• de veranderingen in de landbouw en het landelijk gebied;
• positionering van de Achterhoek in (inter)nationaal perspectief.

Deze ontwikkelingen zullen gevolgen hebben voor de manier waarop er nu gewoond, geleefd en gewerkt wordt in de Achterhoek. Ze hebben ook invloed op de wijze waarop geld verdiend wordt in de regio. Wijzigingen hierin kunnen ruimtelijke consequenties hebben. De geactualiseerde visie geeft richting aan het regionaal ruimtelijk beleid om de transitieopgaven goed te kunnen faciliteren. Dit door belangrijke ruimtelijke thema's te agenderen en hierop afstemming tussen gemeenten te zoeken. Het doel is, dat de Achterhoek ook in de toekomst een vitale, regionale economie heeft en een zeer prettige omgeving blijft om in te wonen en te recreëren.

De visie sluit aan bij de Agenda 2020 van Regio Achterhoek en de provinciale regioverkenningen. Inhoudelijk beschrijft de structuurvisie:

• samenwerking op volkshuisvesting, bedrijfsvestigingen en functieveranderingbeleid
• bereikbaarheid van de regio, zowel fysiek als digitaal
• balans tussen bestaande en nieuwe kwaliteiten in de landbouw/het landschap
• innoveren van de maakindustrie en landbouw en het verduurzamen van productieprocessen en energievoorziening
• ruimtelijk wordt de 'ja, mits' benadering leidend.

Deze visie is geen blauwdruk voor hoe het allemaal zou moeten. Respect voor het Achterhoekse landschap staat voorop, maar het ruimtelijk beleid mag innovatieve en duurzame ontwikkelingen niet in de weg staan. Van belang is om flexibel te blijven.

Met de vaststelling van de Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025 (zie 3.4.1) is uitvoering gegeven aan het in dit hoofdstuk verwoorde regionale beleid.

De gemeenteraad van Oude IJsselstreek heeft op 12 mei 2011 de 'Structuurvisie Oude IJsselstreek2025' vastgesteld. De Structuurvisie geeft richting aan het ruimtelijke, economische en maatschappelijke beleid van de gemeente Oude IJsselstreek tot 2025. Vraagstukken op deze beleidsterreinen zijn de basis voor deze visie. De structuurvisie is het vertrekpunt voor het uitwerken van het verdere beleid van de gemeente Oude IJsselstreek voor de toekomst.

Visie op economische voorzieningen

Het economisch beleid is er op gericht dat de capaciteit aan bedrijventerreinen binnen de gemeente gelijk blijft. Dit is als volgt gedefinieerd in de economische paragraaf van de Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025:

“De gemeente Oude IJsselstreek wil de werkgelegenheid voor haar inwoners verbeteren. Voor de industriële ontwikkeling geldt dat het “juiste bedrijf op de juiste plaats” terecht komt. De toekomstige bedrijfsomgeving van de industrie in Oude IJsselstreek wordt gekenmerkt door revitalisering van verouderde industrieterreinen en door het uitplaatsen van bedrijven uit de kleinere woonkernen. Het economisch beleid is er op gericht dat de capaciteit aan bedrijventerreinen binnen de gemeente gelijk blijft (door herstructurering en/of intensivering). Binnen de gemeente zijn twee gebieden aangewezen waar grootschaligere vestiging of doorontwikkeling van bedrijven mogelijk is (Ulft en Varsseveld).

Verder wordt het volgende aangegeven over de bedrijvigheid in Varsseveld:

Varsseveld geeft als geen andere woonkern in de gemeente kleur aan stevige bedrijvigheid in veelzijdige industrie, waarbij innovatie een steeds prominentere rol krijgt. Karaktervolle bedrijven staan borg voor producten die wereldwijd worden afgenomen. Door een goede ligging aan de autosnelweg en door goede openbaar vervoersvoorzieningen (trein en bus) is het vestigingsklimaat aantrekkelijk. Het gemeentebestuur stimuleert en ondersteunt bedrijfsontwikkelingen van gevestigde bedrijven”.

In de structuurvisie is geen specifieke passage over kantoorhuisvesting opgenomen. Wel past de kantoorontwikkeling in het plangebied goed bij het voornemen van de gemeente om de werkgelegenheid voor haar inwoners te verbeteren. Daarnaast vindt deze kantoorontwikkeling plaats in Varssveld, waar volgens de structuurvisie doorontwikkeling van bedrijven mogelijk is.

In 2011 heeft de gemeente Oude IJsselstreek het Gemeentelijke Verkeer- en Vervoerplan 2012 - 2020 (GVVP) vastgesteld. In het GVVP wordt, op basis van een analyse van de huidige en toekomstige verkeerssituatie, een visie ontwikkeld op het functioneren van het verkeers- en vervoerssysteem in de gemeente. Een eigen gemeentelijke mobiliteitsaanpak maakt duidelijk wat de gemeentelijke ambities zijn en op welke wijze deze worden gerealiseerd. De visie en mobiliteitsaanpak zijn vertaald in beleid, dat in hoofdlijnen is gericht op

• het goed functioneren van de verkeersnetwerken voor (vracht)auto, fiets en openbaar vervoer;
• de bereikbaarheid van de kernen;
• parkeren en
• het beïnvloeden van keuzegedrag door reizigers.

De rode draad binnen de verkeersnetwerken is de wegencategorisering. Deze bestaat uit een func- tietypering van de wegen, zowel binnen als buiten de bebouwde kom, en de bijbehorende voorkeurs- netwerken. De wegencategorisering is aangevuld voor vrachtverkeer (hoofdroutes), hulpdiensten (uitruk- routes) en landbouwverkeer (voorkeursroutes).

Voor de kern Varsseveld ziet de wegencategorisering er als volgt uit:

_{Afbeelding 9: Wegencategorisering Varsseveld, bron: GVVP Oude IJsselstreek 2010-2020}

Met deze wegencategorisering worden de randvoorwaarden gecreëerd voor:

• een duurzaam veilig wegennet met een lager aantal verkeersslachtoffers;
• een hiërarchisch opgebouwd, maar samenhangend wegennet, met een goede bereikbaarheid voor woon-, werk- en winkelgebieden;
• bundeling van doorgaand verkeer daar waar het hoort (op de hoofdwegen), waardoor de overlast van het doorgaande verkeer tot een minimum wordt beperkt.

Om deze uitgangspunten te bereiken zijn diverse maatregelen nodig. Het beleidskader wordt dan ook verder uitgewerkt in een jaarlijks uitvoeringsprogramma. De keuze, welke projecten in welk jaar worden opgenomen in het uitvoeringsprogramma, is afhankelijk van:

• prioriteit in uitvoering
• regionale mobilieteitsagenda
• geplande (onderhoud)werkzaamheden en
• financiering.

Het gaat zowel om fysieke- als gedragsmaatregelen. In het eerste geval gaat het om projecten die daad- werkelijk zichtbaar zijn in de openbare ruimte, zoals herinrichting van kruispunten. Deze maatregelen richten zich vooral op het realiseren van verkeersnetwerken en de uitvoering van het parkeerbeleid. Uitgangspunt van het parkeerbeleid is, dat er voldoende parkeergelegenheid is, zodat de hinder als gevolg van zoekgedrag en/of foutief geparkeerde auto's wordt voorkomen.

In dit wijzigingsplan wordt nader ingegaan op het verkeer en parkeren in paragraaf 4.9.

De gemeente maakt een omslag in het denken over groen. Groen zal een kernkwaliteit van de gemeente in de regio zijn. Groen is behalve voor de ecologie, ook belangrijk voor economische en sociale ontwikkeling. Groen en natuur benaderen we dus niet als iets wat op zichzelf staat, maar vanuit zijn betekening voor maatschappij, mens en milieu.

Een duurzame groenstructuur is kwalitatief hoogwaardig en zorgt voor een aantrekkelijke groene woon- en werkomgeving. De Oude IJsselstreek wil een gemeente zijn met levenskrachtige groene aders. Dit is het perspectief: wie over tien jaar de naam Oude IJsselstreek hoort, denkt direct aan de groenste hoek van Gelderland. Het mag ook eerder, maar groen moet groeien.

In 2020 moet er ecologische, recreatieve, cultuurhistorische en ruimtelijke samenhang zijn in het gemeentelijk groen in en om de gemeente Oude IJsselstreek. Juist daardoor kunnen groen en natuur meerdere functies hebben, houden en krijgen - soms ook tegelijk. Het beleidskader groen moet nog nader worden uitgewerkt in een groenstructuurplan en een groenbeheersplan.

In het Wijzigingsplan Pr. Alexanderstraat 4, Varsseveld is rekening gehouden met dit beleidskader, doordat de openbare parkzone rondom het kantoorgebouw de bestemming "Groen" krijgt. Tevens zijn er in het plangebied beeldbepalende bomen aangewezen, die al reeds op de gemeentelijke bomenlijst geplaatst zijn of nog te plaatsen zijn op deze lijst. De volgende afbeelding laten de plekken van deze bomen in het plangebied zien.

_{Afbeelding 10: locaties van bijzondere bomen, die geplaatst zijn op de gemeentelijke lijst (groene stippen) of nog te plaatsen zijn op deze lijst (rode stippen)}

De Welstandsnota van de gemeente Oude IJsselstreek dateert van 15 september 2011.

Voor het plangebied geldt nu een welstandsniveau 3 (soepel). Daarnaast is het plangebied gelegen in het gebied "Projectmatige woningbouw" waar algemene criteria voor gelden. Daar waar mogelijk sluit het bouwplan van het kantoorgebouw aan bij deze algemene criteria.

De gemeente Oude IJsselstreek is van plan om de Koningin Wilhelminaschool op de gemeentelijke monumentenlijst te zetten. Op 24 juni is het plan behandeld door de rayon architect. De rayon architect heeft de volgende aandachtspunten meegegeven: "Het planconcept is denkbaar. Het is wel van belang het karakter van de voormalige school zo veel mogelijk te behouden en als kwaliteit in het plan in te brengen. Behoud van gevelopeningen en kozijnindelingen ligt dan ook voor de hand. Vanwege de kwaliteiten van het gebouw ligt het voor de hand een cultuurhistorisch onderzoek te laten uitvoeren."

Geconcludeerd kan worden dat het plan past binnen het rijks-, provinciale, regionale en gemeentelijk beleid

Dit hoofdstuk geeft de randvoorwaarden van de milieukundige aspecten en overige aspecten waarmee rekening moet worden gehouden bij het bouwen en bij de inrichting en het beheer van het plangebied. Ten behoeve van de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling van het plangebied dient daarom onderzoek te worden ingesteld dat betrekking heeft op de uitvoerbaarheid van het plan.

Indien door middel van een plan nieuwe, milieugevoelige functies mogelijk worden gemaakt, zoals woningen, dient te worden aangetoond dat deze niet worden gerealiseerd binnen de hinderzone van omliggende bedrijven. Anderzijds mogen milieuhindergevoelige functies in de directe omgeving van het plangebied niet negatief worden beïnvloed door de ontwikkelingen die met een plan mogelijk worden gemaakt.

Aangezien die plan voorziet in de bouw van een kantoor, dient de vraagt te worden beantwoord welke afstand aanvaardbaar is tussen het (deels) nieuw te bouwen kantoorgebouw en de bestaande woningen in de directe nabijheid van het plangebied. Hierbij is de meest recente versie van de VNG-brochure "Bedrijven en milieuzonering" (editie 2009) geraadpleegd.

Het woongebied grenzend aan dit plangebied wordt in het kader van de VNG brochure "Bedrijven en milieuzonering" als een "rustige woonwijk" gezien. Een rustige woonwijk is ingericht volgens het principe van de functiescheiding: afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies voor; langs de randen is weinig verstoring door verkeer.

Het kantoor, waar zakelijke dienstverlenende activiteiten zullen plaats vinden, is op basis van bovengenoemde VNG brochure aangeduid met een milieucategorie 1. Dit betekent dat er ten opzichte van de omringende woningen rekening gehouden moet worden met een richtafstand van 10 meter. Aangezien het kantoorgebouw gesitueerd zal worden in een parkachtige omgeving, zal er sprake van een grotere afstand ten opzichte van de direct omliggende woningen.

De bestaande woningen bevinden zich op voldoende afstand van het nieuw te realiseren kantoorgebouw. De ontwikkeling die dit wijzigingsplan mogelijk maakt, werkt daarom niet belemmerend voor de dichtsbijzijnde woningen. Ook het woon- en leefklimaat in de directe omgeving van het kantoorgebouw zijn hierbij niet in het geding. Het aspect bedrijven- en milieuzonering vormt daarom geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Algemeen

Op basis van artikel 3.1.6, vierde lid, onderdeel a van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet een beschrijving worden opgenomen in het bestemmingsplan van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden.

Toetsing

Het bestaande schoolgebouw in het plangebied heeft geen monumentenstatus, maar maakt wel deel uit van de historische dorpskern van Varsseveld. Bij de nieuwbouw van het kantoorgebouw zal de historische voorgevel van de school geïntegreerd worden met de nieuwbouw.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat vanuit het aspect cultuurhistorie geen belemmeringen bestaan voor het nieuwbouwplan aan de Prins Alexanderstraat 4.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het uitgangspunt dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de toekomstige functie. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het daarom van belang om middels een verkennend bodemonderzoek te kijken of de bodem geschikt is voor de nieuwe functie. Het uitvoeren van een verkennend bodemonderzoek zorgt er voor dat voorafgaand aan het verlenen van een omgevingsvergunning onderzoek is uitgevoerd naar de kwaliteit van de bodem.

Op 21 augustus 2013 heeft Econsultancy ter plaatse van het plangebied een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 1). Door middel van dit onderzoek is inzicht verkregen van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem van onderzoekslocatie.

_{Afbeelding 12: situatietekening met de locaties van de verrichte boringen in het plangebied (het pand op het adres Prins Alexanderstraat 2 en de sporthal zijn inmiddels gesloopt)}

Ter plaatse van de onderzoekslocatie zijn twee ondergrondse HBO-tanks gelegen die reeds geruime tijd buiten gebruik zijn gesteld. Uit de reeds uitgevoerde onderzoeken ter plaatse van de HBO -tanks zijn geen verontreinigingen met minerale olie aangetoond. Derhalve is op basis van het vooronderzoek geconcludeerd dat de onderzoekslocatie onderzocht dient te worden volgens de strategie "onverdacht" (ONV). Bij onverdachte locaties luidt de onderzoekshypothese dat de bodem niet verontreinigd is.

Onderzoeksresultaten

De bodem bestaat voornamelijk uit zwak siltig, matig fijn zand. De bovengrond is bovendien zwak tot matig humeus. De ondergrond is plaatselijk oer- en gleyhoudend.De bovengrond is plaatselijk (boring 11 en 14) zwak tot sterk puinhoudend. Verder zijn er zintuiglijk geen verontreinigingen waargenomen.

Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat de bovengrond van het noordelijk terreindeel licht verontreinigd is met kwik. In de bovengrond van het zuidelijk terreindeel zijn geen verontreinigingen aangetoond . In de ondergrond zijn eveneens geen verontreinigingen geconstateerd. Het grondwater is plaatselijk licht verontreinigd met vinylchloride en barium.

De vooraf gestelde hypothese, dat de onderzoekslocatie als "onverdacht" kan worden beschouwd wordt, wordt op basis van de aangetroffen lichte verontreinigingen verworpen. Echter, gelet op de aard en mate van verontreiniging, geven de resultaten van dit bodemonderzoek geen aanleiding tot het uitvoeren van aanvullend of nader bodemonderzoek.

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport. Het doel van het veiligheidsbe- leid is zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken verplicht het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en op termijn ook het Besluit transportroutes externe veiligheid (Btev) gemeenten en provincies bij besluitvorming in het kader van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de Wet op de ruimtelijke ordening afstand te houden tussen gevoelige objecten (zoals woningen) en risicovolle activiteiten. In de bovengenoemde wetgeving wordt onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Beide begrippen worden hier onder uitgelegd.

Plaatsgebonden Risico (PR)

Het plaatsgebonden risico is de kans dat een persoon die zich gedurende een jaar onafgebroken en onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico wordt per risicobron vastgelegd in contouren. Er geldt een contour waarbinnen deze kans 10^-6 (één op 1.000.000) per jaar bedraagt. Deze contour is wettelijk vastgesteld als grens- of richtwaarde. Kwetsbare objecten zoals bijvoorbeeld woningen, ziekenhuizen, verpleeghuizen, grote (kantoor)gebouwen en grotere recreatieterreinen zijn niet toegestaan binnen deze 10^-6 contour.

Groepsrisico

Het groepsrisico is een berekening van de kans dat een groep personen binnen een bepaald gebied overlijdt tengevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De oriëntatiewaarde geeft hierbij de indicatie van een aanvaardbaar groepsrisico.

Het groepsrisico is gedefinieerd als de cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting, transportroute gevaarlijke stoffen of buisleiding en als gevolg van een ongewoon voorval in dit invloedsgebied waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.

Het invloedsgebied is het gebied waarin personen nog worden meegeteld voor de berekening van het groepsrisico. Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Het groepsrisico geeft aan hoe groot de kans is dat bij een ongeval bij een risicolocatie 10, 100 of 1000 slachtoffers tegelijk vallen. Bij transportrisico’s geldt dat de oriëntatie waarde voor het groepsrisico overeen komt met de kans op 10 slachtoffers gelijk aan één op de tienduizend (10^-4). De kans op 100 slachtoffers gelijk aan één op de miljoen (10^-6) enzovoorts. Voor stationaire bronnen geldt dat de oriëntatiewaarde een factor 10 lager ligt.

De oriëntatiewaarde voor het groepsrisico is geen wettelijke norm, het is bedoeld als een ijkpunt. Er kunnen redenen zijn dat een gemeente meer of juist minder risico’s accepteert. De gemeente is verplicht om bij risicovolle situatie een belangenafweging te maken (verantwoording groepsrisico).

Daarbij spelen onder anderen de zelfredzaamheid van bewoners, vluchtwegen, economische en maatschappelijke belangen een rol.

Indien een ontwikkeling is gepland in de nabijheid van een risicobron geldt in principe een verantwoordingsplicht voor de gemeente voor de toename van het groepsrisico ten gevolge van een verhoogde personendichtheid.

Beleidsvisie externe veiligheid

Gemeente Oude IJsselstreek heeft op 18 februari 2010 een beleidsnotitie externe veiligheid vastgesteld. Hierin is een aanvullend toetsingskader opgenomen. Daarbij is gekozen voor een benadering van drie gebiedstypen. Dit vanwege de afweging tussen twee belangrijke uitgangspunten:

• veiligheid in woonwijken en
• het niet onnodig frustreren van bedrijfsactiviteiten op bedrijventerreinen.

Er is geprobeerd een optimale mix te vinden in normen, maatregelen en hulpmiddelen, die passen bij het betreffende gebiedstype. Dit heeft geleid tot de keus voor de volgende gebiedstypen:

1. 1. veilig wonen en landelijk gebied;
2. 2. ruimte voor industrie;
3. 3. wonen én werken.

De beleidskeuzes laten zich als volgt samenvatten:

Deze beleidskeuzes zijn alleen van toepassing voor nieuwe situaties. Het bouwplan van het kantoorgebouw is gelegen in een gebied, waar overwegend gewoond wordt. Vanwege de beperkte hinder van een kantoorfunctie en de ligging in een woongebied valt dit plangebied onder het gebiedstype "Wonen en Landelijk gebied". Voor bestaande situaties zijn overschrijdingen van de richtwaarde en de oriënterende waarde acceptabel. In het gebiedstype "wonen en landelijk gebied", moet bij overschrijding van de richtwaarde worden nagegaan of maatregelen nodig zijn.

Om in beeld te brengen of er in het plangebied of in nabijheid daarvan stationaire bronnen aanwezig zijn, is de provinciale risicokaart geraadpleegd. Een uitsnede daarvan is op de navolgende afbeelding weergegeven.

_{Afbeelding 13: uitsnede van provinciale risicokaart met het plangebied (zwart omcirkeld)}

Op dit kaartbeeld zijn verscheidene objectaanduidingen opgenomen. De groene aanduidingen betreffen zogenaamde kwetsbare objecten (bijvoorbeeld de voormalige Koningin Wilhelminaschool). De rode object is een inrichting. In dit geval gaat het hierbij om het sportcomplex Van Pallandt.

In het plangebied zelf zijn, volgens de risicokaart van de provincie Gelderland, geen stationaire bronnen aanwezig. Ook bevinden zich in de nabijheid van het plangebied geen buisleidingen of transportroutes over weg, water of spoor.

De ontwikkeling van het plangebied vindt plaats buiten de plaatsgebonden risicocontouren en invloedsgebieden van het groepsrisico van omliggende risicobronnen. Vanuit het aspect externe veiligheid zijn er daarom geen belemmeringen voor de ontwikkeling van het plangebied.

De bescherming van natuur in Nederland is vastgelegd in Europese en nationale wet- en regelgeving, waarin een onderscheid wordt gemaakt tussen soortenbescherming en gebiedsbescherming. De soortenbescherming is in Nederland geregeld in de Flora- en faunawet en de gebiedsbescherming in de Natuurbeschermingswet 1998.

Gebiedsbescherming

Door middel van gebiedsbescherming wordt een beschermingskader geboden voor de flora en fauna binnen aangewezen beschermde gebieden. Hieronder vallen de speciale beschermingszones volgens de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn, gebieden die deel uitmaken van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), beschermde natuurmonumenten en staatsnatuurmonumenten. Een belangrijk onderdeel van de Natuurbeschermingswet is dat er geen vergunning gegeven mag worden voor handelingen of projecten die schadelijk kunnen zijn voor de kwaliteit van de habitats van soorten, waarvoor een gebied is aangewezen. Wanneer niet op voorhand uitgesloten kan worden dat er schadelijke effecten kunnen optreden, dan dient de initiatiefnemer een 'passende beoordeling' te maken. Dat betekent een onderzoek naar alle aspecten van het project en welke gevolgen die kunnen hebben voor datgene wat bescherming geniet.

Soortenbescherming

Het doel van de Flora- en faunawet is het instandhouden en beschermen van in het wild voorkomende planten- en diersoorten. De Flora- en faunawet kent zowel een zorgplicht als verbodsbepalingen. De zorgplicht geldt te allen tijde voor alle in het wild levende dieren en planten en hun leefomgeving. De verbodsbepalingen zijn gebaseerd op het 'nee, tenzij'-principe. Alle schadelijke handelingen ten aanzien van beschermde planten- en diersoorten zijn in principe verboden, maar er kan worden afgeweken van de verbodsbepalingen middels ontheffingen. Er bestaan drie beschermingsregimes voor drie verschillende groepen van beschermde soorten. Voor de algemeen beschermde soorten (tabel 1) geldt een algemene ontheffing voor ruimtelijke ingrepen. Ook voor de overige beschermde soorten (tabel 2) is ontheffing mogelijk, mits wordt gewerkt volgens een goedgekeurde gedragscode. Voor strikt beschermde soorten (tabel 3) kan enkel afgeweken worden na een uitgebreide toetsing.

Econsultancy heeft op 14 augustus 2014 een quick scan flora en fauna uitgevoerd in het plangebied aan de Prins Alexanderstraat 4 en omgeving (zie bijlage 2).

De initiatiefnemer is voornemens de locatie te herontwikkelen en de bebouwing in gebruik te nemen als kantoor. Ten behoeve van de herontwikkeling zal een deel van het schoolgebouw en de gymzaal (dit gebouw is inmiddels gesloopt) worden gesloopt. Een deel van de oorspronkelijke bebouwing van de school blijft dus gehandhaafd en zal aan de noordzijde worden uitgebreid.

Daarnaast zal een deel van het plangebied ingericht worden als park. De beeldbepalende bomen (zie afbeelding 10) krijgen een plek in het inrichtingsplan. Daarnaast zal er nieuwe aanplant plaatsvinden, volgens dit inrichtingsplan.

Natura 2000

De onderzoekslocatie is niet gelegen binnen de grenzen, of in de directe nabijheid van een gebied dat aangewezen is als Natura 2000. Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied, het Korenburgerveen,bevindt zich op circa 13 kilometer afstand ten noordoosten van de onderzoekslocatie.

Ecologische Hoofdstructuur

De onderzoekslocatie maakt geen deel uit van de EHS. De onderzoekslocatie ligt ook niet in de nabijheid van een kerngebied, verbindingsgebied of verwevingsgebied, behorend tot de EHS. Het meest nabijgelegen EHS-onderdeel bevindt zich circa 1,7 kilometer ten noordoosten van de onderzoekslocatie. Het betreft een deel van de ecologische verbindingszone / natuurgebied gelegen buiten de bebouwde kom van Varsseveld.

Resultaten veldonderzoek

In het rapport van het veldonderzoek zijn foto's opgenomen van de situatie ter plekke. Hieronder worden de belangrijkste resultaten van het veldonderzoek beschreven.

Vogels

Broedvogels (nest jaarrond beschermd, volgens beschermingscategorie 1 t/m 4)

De huismus en gierzwaluw zijn broedvogelsoorten waarvan het nest jaarrond is beschermd en tot broeden komen in bebouwing. Onder het dak van de bebouwing op de onderzoekslocatie is over de gehele lengte vogelschroot toegepast. Eveneens is er geen ruimte aan de zijkanten van het dak aanwezig, waardoor er voor beide soort nauwelijks nestgelegenheid aanwezig is. Echter er zijn op de zonweringen 2 nestresten aangetroffen. Gelet op de bouw van het nest en de aanwezigheid van witte veertjes waarmee de nesten zijn gebouwd, zijn deze naar alle waarschijnlijkheid afkomstig van de huismus.

Verder zijn er geen ruimtes achter betimmeringen, open nokken of nissen aanwezig waar broedvogels als huismus of gierzwaluw nestgelegenheid kunnen vinden. Nesten van roofvogelsoorten als sperwer, ransuil en buizerd zijn op basis van de ligging in de bebouwde kom en type beplanting op de onderzoekslocatie niet te verwachten. Tevens zijn tijdens het veldbezoek geen indicaties aangetroffen, zoals braakballen of ruiveren, dat roofvogels van de onderzoekslocatie gebruik maken.

Broedvogels (nest in bepaalde gevallen jaarrond beschermd, volgens beschermingscategorie 5)

De broedvogels die onder de beschermingscategorie 5 vallen zijn voornamelijk holenbroeders. De bomen op de onderzoekslocatie zijn gecontroleerd op aanwezigheid van holtes. Deze zijn niet aangetroffen. Tijdens het veldbezoek zijn verder geen indicaties aangetroffen dat er op de onderzoekslocatie broedvogels uit beschermingscategorie voorkomen waarvan het nest een jaarrond beschermde functie zouden moeten hebben.

Broedvogels (nest niet jaarrond beschermd, bescherming alleen gedurende broedseizoen)

Door de aanwezigheid van bomen zijn er op de onderzoekslocatie geschikte nestlocaties aanwezig voor algemene vogels als vink en houtduif. De te slopen bebouwing is met uitzondering van de twee nestresten rond de zonwering, niet geschikt voor broedvogels als nestlocatie.

Slaapplaatsen

Sommige vogelsoorten zoals houtduif, kauw en huismus, maar ook ransuilen, maken vooral buiten het broedseizoen gebruik van gemeenschappelijke slaapplaatsen. Meestal wordt hierbij beschutting gezocht in de vorm van dichte begroeiing, hoge bomen, of de veiligheid van open water. Er zijn geen indicaties dat op de onderzoekslocatie een gemeenschappelijke slaapplaats aanwezig is.

Vleermuizen

Verblijfplaatsen op de onderzoekslocatie

De te slopen delen van de bebouwing op de onderzoekslocatie zijn op één plek na, niet geschikt als verblijfplaats voor vleermuizen. Op één plek is ruimte aanwezig bij een dakrand, verder sluiten de randen aan en is er geen ruimte aanwezig langs de kozijnen waar vleermuizen gebruik van zouden kunnen maken. De dakpannen van het dak sluiten geheel aan en over het gehele dak is vogelschroot toegepast, waardoor vleermuizen geen ruimte kunnen krijgen tot de ruimtes onder de dakpannen.

Verder zijn aan de onderzijde van de bebouwing open stootvoegen aangetroffen. Open stootvoegen kunnen vleermuizen toegang verlenen tot de spouwmuurdelen als verblijfplaats. Wegens de lage aanvliegroute worden vleermuizen hier niet verwacht. Ter plaatse van de aanbouw zijn eveneens geen potentiële plekken gevonden waar vleermuizen gebruik van kunnen maken als verblijfplaats.

De gymzaal is niet geschikt als verblijfplaats voor vleermuizen. Er zijn geen openingen aangetroffen die vleermuizen toegang kunnen verlenen tot de spouw. Verder is het gebouw voorzien van een plat dak en zijn geen betimmeringen aanwezig waar vleermuizen kunnen verblijven.(inmiddels is de gymzaal gesloopt).

Het oorspronkelijke en te handhaven gebouw is geschikt als potentiële verblijfplaats voor vleermuizen. Ruimtes langs de dakranden en ruimtes langs kantdakpannen kunnen vleermuizen toegang verlenen tot de spouwmuren en onder het dak. Rond de kozijnen zijn geen ruimtes aangetroffen waar vleermuizen gebruik van kunnen maken.

Op het gebouw is een zolderruimte aanwezig. De zolderruimte is geïnspecteerd op indicaties (uitwerpselen, afgebeten vlindervleugels, dieren) van de aanwezigheid van vleermuizen. De zolder kon goed worden overzien, er zijn geen indicaties aangetroffen dat vleermuizen van de zolderruimte gebruik maken. Er is geen sprake van een actuele verblijfplaats van vleermuizen.

Verder zijn op en in de directe omgeving van de onderzoekslocatie geen bomen aangetroffen met potentiële holtes of spleten waar vleermuizen gebruik van kunnen maken als verblijfplaats.

Verblijfplaatsen buiten de onderzoekslocatie

Het is door de onderlinge afstand tot de bebouwing in de omgeving niet aannemelijk dat er in de directe invloedssfeer van de onderzoekslocatie potentiële verblijfplaatsen aanwezig zijn die negatieve invloed kunnen ondervinden van de werkzaamheden.

Foeragerende vleermuizen

De onderzoekslocatie zal, gelet op het aanwezige habitat, gebruikt kunnen worden door in de omgeving of op de onderzoekslocatie verblijvende vleermuizen als gewone dwergvleermuis en laatvlieger om te foerageren. Door de voorgenomen ingreep zal het aanbod van foerageermogelijkheden niet in het geding komen, in de directe omgeving is meer geschikt foerageerhabitat voor vleermuizen aanwezig.
Vliegroutes

Vleermuizen maken veelal gebruik van lijnvormige (donkere) landschapselementen als houtsingels, beken en lanen om zich te verplaatsen tussen verblijfplaatsen en foerageergebieden. Doordat dergelijke lijnvormige elementen ontbreken op de onderzoekslocatie, worden er geen potentiële vliegroutes verstoord.

Overige zoogdieren

Licht beschermde soorten

De onderzoekslocatie vormt geschikt habitat voor een aantal soorten grondgebonden zoogdieren. Het gaat daarbij om algemene soorten als egel en rosse woelmuis. Deze soorten kunnen beschutting vinden tussen de beplanting. Eveneens zijn enkele graafsporen en uitwerpselen van konijnen aangetroffen.

Streng beschermde soorten

De onderzoekslocatie vormt geschikt habitat voor de steenmarter. Deze soort komt in de omgeving veelvuldig voor. Steenmarters gebruiken hooizolders, loze ruimtes onder het dak, schuurtjes en dergelijke, als verblijfplaats. Een steenmarter heeft binnen zijn territorium verscheidene verblijfplaatsen. Tijdens het veldbezoek zijn op de zolderruimte uitwerpselen en prooiresten van een steenmarter aangetroffen

De onderzoekslocatie vormt geschikt habitat voor de eekhoorn. De hoge bomen op de onderzoekslocatie konden goed worden onderzocht op de aanwezigheid van nesten. Er zijn geen nesten van eekhoorns aangetroffen, zodat de aanwezigheid van een vaste- rust of verblijfplaats van eekhoorn kan worden uitgesloten.

Reptielen, amfibieën en vissen

Reptielen

Op de onderzoekslocatie is geen geschikt habitat voor reptielen aanwezig.

Amfibieën en vissen

Volgens gegevens van RAVON (Tijdschrift RAVON 51, 2013) zijn binnen enkele kilometers rondom de onderzoekslocatie de volgende soorten waargenomen: kamsalamander, kleine watersalamander, gewone pad, boomkikker, bruine kikker, poelkikker en bastaardkikker. Doordat wateroppervlakten als poelen, sloten en plassen op de onderzoekslocatie ontbreken, zijn voortplantingsmogelijkheden voor amfibieën en het voorkomen van vissen op de onderzoekslocatie uitgesloten.

De onderzoekslocatie vormt geschikt landhabitat voor algemene amfibieënsoorten als bruine kikker en gewone pad. Op de onderzoekslocatie kunnen deze soorten beschutting vinden tussen de beplanting.

Ongewervelden

Libellen

Voor libellen geldt dat water nodig is ter voortplanting. Gezien het ontbreken hiervan kan gesteld worden dat deze soortgroep niet in staat is zich in de huidige situatie te vestigen.

Dagvlinders

Beschermde dagvlinders stellen specifieke eisen aan het voortplantingshabitat met waard- en nectarplanten. Het is uitgesloten dat er binnen de onderzoekslocatie geschikt habitat aanwezig is voor een (deel)populatie van een beschermde vlindersoort.

Overige ongewervelden

Overige beschermde ongewervelde soorten, zoals vliegend hert, Europese rivierkreeft en platte schijfhoorn, zijn niet op de onderzoekslocatie te verwachten. Er is geen geschikt habitat voor dergelijke beschermde soorten op de onderzoekslocatie aanwezig.

Vaatplanten

Tijdens het veldbezoek is een groeiplaats aangetroffen van de beschermde grote kaardenbol (tabel 1). Verder zijn geen beschermde planten waargenomen of te verwachten.

Voor het verstoren van nestlocaties van de huismus en verblijfplaatsen van vleermuizen dient een ontheffing te worden aangevraagd.

Op basis van het reeds uitgevoerde veldbezoek blijkt dat het op de onderzoekslocatie ook mogelijk is om maatregelen te treffen om de functionaliteit ten aanzien van vleermuizen en huismus te behouden. Gezien de status en de planning van het herontwikkelingsproject geniet deze werkwijze bij de initiatiefnemer de voorkeur. Hierdoor kan worden voorkomen dat het project vertraging oploopt. Deze werkwijze dient in een mitigatieplan respectievelijk ecologisch werkprotocol locatie specifiek te worden omschreven. Hierin dienen eveneens maatregelen te worden opgenomen ten aanzien van de steenmarter.

In de Wet geluidhinder is bepaald dat voor locaties in het bestemmingsplan, waar woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen kunnen worden gerealiseerd, de geluidbelasting moet worden onderzocht binnen de zones behorende bij verkeerswegen, spoorwegen en industrieterreinen.

De mate waarin het geluid, veroorzaakt door het wegverkeer, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder. Deze wet bepaalt dat in principe de geluidbelasting op de gevel van de woningen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet mag overschrijden. Indien geluidgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wet geluidhinder de verplichting een akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluidsbelasting ten gevolge van wegen.

Dit bestemmingsplan maakt de realisatie van een kantoorgebouw planologisch mogelijk. Een kantoorgebouw is geen geluidsgevoelig gebouw en daarom hoeft er geen akoestisch onderzoek verricht te worden naar de geluidsbelasting ten gevolge van wegen. Wel zal het gebouw moeten voldoen aan het akoestisch binnenniveau uit het Bouwbesluit.

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

De belangrijkste wet- en regelgeving met betrekking tot luchtkwaliteit is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. In deze paragraaf, ook wel bekend als de Wet luchtkwaliteit, is de basis gelegd voor een programmasystematiek voor maatregelen en projecten, hetgeen geconcretiseerd is in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit: het NSL.

In het NSL is geborgd, dat vanaf 11 juni 2011 aan de Europese grenswaarden voor fijn stof (PM10) wordt voldaan, en vanaf 1 januari 2015 aan de Europese grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2). Tot deze momenten heeft Nederland uitstel (derogratie) gekregen van de Europese unie om aan de grenswaarden voor stikstofdioxide en fijn stof te voldoen. Voor de toetsing aan de luchtkwaliteitsnormen zijn, conform de Handreiking Rekenen aan Luchtkwaliteit, in de praktijk drie normen van toepassing:

• jaargemiddelde concentratie NO2 (40 µg/m3);
• jaargemiddelde concentratie PM10 (40 µg/m3);
• aantal dagen overschrijding van de grenswaarde van de 24-uursgemiddelde concentratie PM10 maximaal 35 dagen per jaar > 50 µg/m3).

Rekening houdende met de verkregen derogatie dient iedere plek in Nederland op 1 januari 2015 aan de grenswaarden van stikstofdioxide te voldoen. De derogratietermijn voor fijn stof (PM₁₀) is inmiddels verlopen. Overal in Nederland moet voldaan worden aan de norm van 40 µg/m3 voor fijn stof.

Het plan in relatie tot het wettelijk kader.

In navolging van artikel 5.16 lid 1 van de Wet milieubeheer kan worden gesteld dat een ruimtelijke ontwikkeling vanuit het oogpunt van luchtkwaliteit doorgang kan vinden indien wordt voldaan aan één van de volgende punten:

1. a. Er is geen sprake van normoverschrijding;
2. b. Er is per saldo sprake van een verbetering (saldobenadering);
3. c. Het project draagt niet in betekenende mate (NIBM) bij aan de luchtkwaliteit¹;
4. d. Het project is opgenomen in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

¹ _{Een plan draagt in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit indien de planbijdrage groter dan 1,2 µg/m3 is. Projecten met een bijdrage van 1,2 µg/m3 of lager zijn niet in betekende mate (NIBM).}

De beoogde ontwikkeling, die met deze planwijziging mogelijk wordt gemaakt, is niet opgenomen in het NSL. Onderzocht is wat het effect van dit plan is op de luchtkwaliteit en of voldaan wordt aan de vigerende normen uit de Wet milieubeheer.

In de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. Het begrip 'niet in betekenende mate' is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor NO2 en PM10. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die 'niet in betekende mate' bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

In dit plangebied gaat het om een kantoorlocatie die valt binnen het Besluit NIBM- categorie van kantoorlocaties met twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling en een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 66.667 m2. Hiervoor hoeft dus geen aanvullend luchtkwaliteitsonderzoek uitgevoerd te worden.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

De entree van het toekomstig kantoorgebouw is gesitueerd aan de Prins Alexanderstraat. Voor deze straat (met primair een woonfunctie) geldt een 30 km/h-zone. De toekomstige bezoekers van het kantoorgebouw rijden via de Prins Alexanderstraat het terrein van de kantoorlocatie op. Dit is goed mogelijk, vanwege de lage verkeersintensiteit en de beperkte verkeersaantrekkende werking van een kantoorgebouw.

De in- en uitrit van de toekomstige kantoorlocatie zal gaan via een bestaande weg vanaf de Spoorstraat (primair woonfunctie/ met een snelheidsregime van 30 km/h). Ten opzichte van de oorspronkelijke functie van de Koningin Wilhelminaschool (en in het verleden de gymzaal en het verenigingsgebouw in het plangebied) zal het kantoorgebouw naar verwachting minder verkeerstromen genereren.

Gemeentelijke verantwoordelijkheid

In het gemeentelijk verkeer- en vervoerplan (GVVP) 2012-2020 is weergegeven dat het opstellen van parkeerbeleid een autonome taak is van gemeenten. Parkeerbeleid is van belang in verband met de verbetering van de bereikbaarheid en leefbaarheid in woonwijken, bedrijventerreinen en (winkel)centra. Het gemeentelijk beleidskader parkeren is in november 2008 vastgesteld door de Raad. Uitgangspunt van dit parkeerbeleid is dat er voldoende parkeergelegenheid is, zodat de hinder als gevolg van zoekgedrag en/ of foutief geparkeerde auto's wordt voorkomen. Bij de toepassing van de landelijke parkeerkencijfers van het CROW (ASVV 2012) wordt uitgegaan van de bovengrens: dat is de gemeentelijke parkeernorm.

Parkeernormen Gemeente Oude IJsselstreek

De CROW-stedelijkheidscategorie van Oude IJsselstreek is ‘weinig stedelijk’ (kernen Ulft, Gendringen, Terborg, Silvolde en Varsseveld) en ‘niet stedelijk’ voor de overige kernen in de gemeente. De parkeernormen worden gebruikt als uitgangspunt bij de raming van de parkeerbehoefte en kennen een bandbreedte (een minimum- en een maximumnorm). In principe geldt de maximale parkeernorm. Alleen wanneer aannemelijk kan worden gemaakt dat er minder parkeerplaatsen noodzakelijk zijn, kan de gemeente toestaan dat van dit maximum wordt afgeweken.

Parkeerbehoefte als gevolg van herontwikkeling Wilhelminalocatie

In de oorspronkelijke situatie van het plangebied met de Koningin Wilhelminaschool, het verenigingsgebouw El Bethel en de gymzaal was er sprake van parkeergelegenheid. In de nieuwe situatie zal het gebouwoppervlak van het nieuwe kantoorgebouw, inclusief het behoud van een deel van de oorspronkelijke bebouwing van het schoolgebouw, 1635 m2 bedragen.

Gemeentelijke parkeernorm. Bron: parkeerkencijfers CROW (ASVV 2012). Varsseveld valt onder de categorie ‘weinig stedelijk’, voor de Wilhelminalocatie geldt dat het behoort tot ‘rest bebouwde kom’.

De berekening van het totaal aantal benodigde parkeerplaatsen (gebaseerd op de hiervoor vermelde gegevens) is weergegeven in de volgende tabel:

Het minimum benodigd aantal parkeerplaatsen bedraagt 38, het maximum 46. De gemeentelijke parkeernorm bedraagt dus 46 parkeerplaatsen. Het college van burgemeester en wethouders kan besluiten om hier gemotiveerd van af te wijken tot de minimum parkeernorm.

Conclusie

In het gemeentelijk parkeerbeleid staat dat het parkeren bij verbouw, aanbouw en nieuwbouw op eigen terrein opgelost dient te worden. Het college van burgemeester en wethouders kan besluiten om hier gemotiveerd van af te wijken. In het plan wordt uitgegaan van de realisatie van 38 parkeerplaatsen voor personeel en 10 parkeerplaatsen voor bezoekers (totaal 48 parkeerplaatsen op eigen terrein). Daarmee wordt in beginsel voldaan aan de gemeentelijke parkeernorm van 46 parkeerplaatsen.

Geconcludeerd kan worden dat het beoogde bouwplan verkeerskundig gezien passend is.

Daarnaast voldoet het bouwplan met in totaal 48 parkeerplaatsen op eigen terrein aan de gemeentelijke parkeernorm.

Vanuit het principe dat het waterbeheer een gezamenlijk domein is van rijk, provincies, gemeenten en waterschappen zijn de verantwoordelijkheden helder beschreven en zijn de taken verdeeld onder het motto "decentraal wat kan, centraal wat moet". Zo draagt de gemeente, als de bestuurslaag die het dichtst bij de burger staat, zorg voor een veilige en prettige leefomgeving. De gemeente heeft derhalve taken in het ruimtelijke en sociale domein. In het ruimtelijk domein gaat het om de ruimtelijke ontwikkeling van stad en platteland in brede zin, waarbij onder meer de afweging tussen milieu, natuur, water, economie en huisvesting een rol speelt. Dit beleid wordt vastgelegd in structuurvisies en bestemmingsplannen. Daarnaast zijn gemeenten verantwoordelijk voor het rioleringsbeheer en hebben de zorgplichten voor overtollig hemelwater, afvalwater en grondwater in de bebouwde omgeving.

Bij nieuwe ontwikkelingen dient te worden aangegeven op welke wijze rekening wordt gehouden met de gevolgen van de ontwikkeling voor de waterhuishoudkundige situatie. Dit vindt zijn weerslag in de zogenaamde watertoets. De watertoets wordt uitgevoerd binnen de bestaande wet- en regelgeving op het gebied van ruimtelijke ordening en water.

Het Waterplan Gelderland 2010-2015 bevat het waterbeleid van de provincie en is de opvolger van het derde Waterhuishoudingsplan (WHP3). Het beleid uit WHP3 wordt grotendeels voortgezet. Het Waterplan Gelderland is tegelijk opgesteld met de water(beheer)plannen van het Rijk en de waterschappen. In onderlinge samenwerking zijn de plannen zo goed mogelijk op elkaar afgestemd. Het Waterplan Gelderland 2010-2015 is op 1 januari 2010 in werking getreden.

In het plan staan de doelen voor het waterbeheer, de maatregelen die daarvoor nodig zijn en wie ze gaat uitvoeren. Voor oppervlaktewaterkwaliteit, hoogwaterbescherming, regionale wateroverlast, watertekort en waterbodems gelden provincie brede doelen. Voor een aantal functies, zoals landbouw, natte natuur, waterbergingsgebieden en grondwaterbeschermingsgebieden, zijn specifieke doelen geformuleerd.

Voor de realisatie van bepaalde waterdoelen zijn ruimtelijke maatregelen nodig. Hiervoor krijgt het Waterplan op basis van de Waterwet de status van structuurvisie en is beschreven welke instrumenten uit de Wet ruimtelijke ordening de provincie daarvoor wil inzetten.

Het plangebied heeft in het Waterplan geen bijzondere status verkregen en heeft als onderdeel van Varsseveld de basisfunctie "stedelijk gebied". Voor dit wijzigingsplan zijn er derhalve geen belemmeringen.

De gemeente Oude IJsselstreek ligt in het beheersgebied van het Waterschap Rijn en IJssel. Het Waterschap Rijn en IJssel heeft in 2009 een waterbeheerplan vastgesteld voor de periode 2010-2015. Het Waterbeheerplan bevat het beleid op hoofdlijnen voor alle taakgebieden van het Waterschap Rijn en IJssel. Dit plan is opgesteld samen met vier andere waterschappen, die deel uitmaken van het deelstroomgebied Rijn-Oost. Het plan geeft aan welke doelen het Waterschap nastreeft en welke maatregelen en projecten daarvoor in de planperiode worden ingezet. De maatregelen die uitgevoerd worden en de bijbehorende financiële middelen zijn op hoofdlijnen aangegeven. De opdracht van de waterschappen in Rijn-Oost is te zorgen voor voldoende water, schoonwater en voor veilig wonen en werken op de taakvelden watersysteem, waterketen en veiligheid. Het waterschap houdt daarbij rekening met agrarische, economische, ecologische en recreatieve belangen. Aandachtspunten zijn het verbeteren van de ecologische en chemische waterkwaliteit (terugdringen van oppervlaktewatervervuiling) en het voorkomen van wateroverlast, waarbij rekening wordt gehouden met het veranderende klimaat. In zowel landelijk als stedelijk gebied kunnen ruimtelijke ontwikkelingen een positief maar ook een negatief effect hebben op het watersysteem.

Voor dit wijzigingsplan heeft het waterbeheerplan geen gevolgen.

De gemeente Oude IJsselstreek en het Waterschap Rijn en IJssel hebben een gemeentelijk waterplan opgesteld. In dit waterplan wordt een integrale visie gegeven op water in Oude IJsselstreek. Deze visie geeft een doorkijk naar de middellange termijn (circa 10 jaar) en de lange termijn (2030). Aan de visie is een uitvoeringsprogramma gekoppeld voor de korte termijn (5 jaar). Het waterplan biedt handvatten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, voor de afstemming met rioolbeheer en geeft zo inzicht in de mogelijkheden om te komen tot een duurzaam watersysteem binnen de gemeente.

Er wordt gestreefd naar een gezond, veerkrachtig, kwalitatief goed, aantrekkelijk en op de toekomst berekend watersysteem en waterketen. De toekomstvisie is gericht op een viertal aspecten waarbij water als drager fungeert voor:

• een gezonde economie;
• de sociale aspecten en beleving;
• ecologische ontwikkeling en
• volksgezondheid en veiligheid.

Deze visie heeft geleid tot een tiental effecten, die de waterambitie van de gemeente verwoorden:

1. 1. Een juiste hoeveelheid water van een goede kwaliteit ten behoeve van de landbouwproductie;
2. 2. Meer recreanten in de gemeente op het gebied van waterrecreatie;
3. 3. Afname van grondwateronttrekkingen schaadt het industriële proces niet;
4. 4. Aangenaam woonklimaat waarin water een ontmoetingsplaats is;
5. 5. Balans tussen rode, groene en blauwe functies;
6. 6. Bewustwording verantwoord watergebruik en duurzaam waterbeheer;
7. 7. Het watersysteem maakt deel uit van een gezond ecosysteem;
8. 8. Verminderen areaal verdroogde gebieden in overeenstemming met het vastgestelde beleid;
9. 9. Een gezond en veilig watersysteem;
10. 10. Een gezonde en veilige waterketen.

Bij besluit van 22 december 2011 heeft de gemeenteraad het "Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan 2012 - 2016" vastgesteld. In dit plan geeft de gemeente aan hoe zij invulling denkt te geven aan de zorgplicht voor afvalwater, hemelwater en grondwater. Uitgangspunt daarbij is, dat als het gaat om de zorg voor hemel- en grondwater, de particulier ook een duidelijke eigen rol heeft.

Het gemeentelijk beleid is gericht op het scheiden van (afval)waterstromen. Relatief schoon regenwater hoeft niet te worden afgevoerd naar de zuivering, maar wordt zo lang mogelijk vastgehouden in het gebied middels retentievoorzieningen en/of infiltratie. Bij vervangingswerkzaamheden van het gemengde riool, zal worden bezien in hoeverre afkoppeling van verhard oppervlak mogelijk is, eventueel door het aanleggen van een apart regenwaterriool. Daar waar afkoppeling van, in meer of mindere mate verontreinigd, regenwater leidt tot onacceptabele belasting van het oppervlaktewater zullen in eerste instantie maatregelen met een lokaal karakter worden genomen. Het aanleggen van verbeterd gescheiden stelsels zorgt voor onnodig transport van relatief schoon afvalwater naar de zuivering en heeft een negatief effect op het zuiveringsrendement.

De tabel met waterthema's wordt hieronder weergegeven.

Watertoetstabel

Toelichting per relevant waterhuishoudkundig aspect

Riolering

Voor het huishoudelijk afvalwater van het kantoorgebouw in het plangebied zal gebruik gemaakt worden van de bestaande aansluitingen van het oude schoolgebouw. Het DWA-water zal worden afgevoerd naar een RWZI waar het gezuiverd wordt.

Verhard oppervlak

In de oorspronkelijke situatie van het plangebied was sprake van verhard oppervlak, vanwege de aanwezigheid van verschillende gebouwen (Koningin Wilhelminaschool, het verenigingsgebouw El Bethel en de gymzaal) met bijbehorende bestrating (waaronder een schoolplein; zie ook afbeelding 4 in paragraaf 2.1.1.). Met de beoogde nieuwe ontwikkeling van het plangebied (nieuwbouw van kantoorgebouw in twee fasen, in combinatie met de inrichting van een park) zal slechts in zeer beperkte mate sprake zijn van een toename van verharding.

De volgende tabel laat het verschil in verhard oppervlak (gebouwoppervlak en bestratingsoppervlak) van de bestaande en de gewijzigde situatie van het plangebied zien.

Uit de bovenstaande tabel valt te concluderen dat het gebouwoppervlak in de nieuwe situatie (nieuwbouw in twee fasen) duidelijk zal afnemen. Mede als gevolg van een grotere perceel in de gewijzigde situatie zal het bestratingoppervlak toenemen. Wanneer het gebouwoppervlak en het bestratingoppervlak samen worden genomen, dan komt er in de gewijzigde situatie slechts 5 m² verharding extra.

Wateroverlast (oppervlaktewater)

Dit plan voorziet in de ontwikkeling van een kantoorgebouw, dat deels zal bestaan uit de oorspronkelijke bebouwing van de Koningin Wilhelminaschool. Er zal daarbij sprake van een wijziging van het gebruik van school naar kantoor.

Om wateroverlast, kwantitatief en kwalitatief, nu en in de toekomst te voorkomen, zal het regenwater vanaf het dak van het kantoorgebouw niet afgevoerd worden naar het rioolstelsel, maar volgens de trits vasthouden-bergen-afvoeren worden behandeld.

Er zal een gescheiden stelsel worden aangelegd. Het hemelwater dat op de verharde oppervlakte neervalt, zal (indien dit mogelijk is qua bodemgesteldheid) geïnfiltreerd worden in de groene buitenruimte. Dit geldt ook voor het water dat afkomstig is van het dak.

Het hemelwater dat op de verharde oppervlakte valt, zal niet via een gescheiden stelsel rechtstreeks op het oppervlaktewater worden geloosd. Er bevindt zich geen oppervlaktewater in het plangebied.

Het aspect water vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoering van voorliggend plan.

Overleg met de waterbeheerder

De watertoets is na overleg met de waterbeheerder aangepast (zie ook paragraaf 7.1)..

Het bestemmingsplan is een middel waarmee functies aan gronden worden toegekend. Het gaat dus om het toekennen van gebruiksmogelijkheden. Vanuit de Wet ruimtelijke ordening volgt een belangrijk principe: het gaat om toelatingsplanologie. Het wordt de grondgebruiker (eigenaar, huurder etc.) toegestaan om de functie die het bestemmingsplan geeft uit te oefenen. Dit houdt in dat:

• de grondgebruiker niet kan worden verplicht om een in het bestemmingsplan aangewezen bestemming ook daadwerkelijk te realiseren,
• en de grondgebruiker geen andere functie mag uitoefenen in strijd met de gegeven bestemming (het overgangsrecht is hierbij mede van belang).

Een afgeleide van de gebruiksregels in het bestemmingsplan zijn regels voor bebouwing (omgevings- vergunning voor het bouwen) en regels voor het verrichten van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden (omgevingsvergunning ten behoeve van het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden).

Een bestemmingsplan regelt daarom:

• het toegestane gebruik van gronden (en de bouwwerken en gebouwen);

en een bestemmingsplan kan daarbij regels geven voor:

• het bebouwen van de gronden;
• het verrichten van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden.

Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument voor het voeren van ruimtelijk beleid, maar het is zeker niet het enige instrument. Andere ruimtelijke wetten en regels zoals bijvoorbeeld de Woningwet, de Monumentenwet 1988, de Algemene Plaatselijke Verordening, de Wet milieubeheer en de Bouwverordening zijn ook erg belangrijk voor het uitoefenen van ruimtelijk beleid.

Wijzigingsplan

Bij een bestemmingsplan kan worden bepaald dat met inachtneming van de bij het bestemmingplan te geven regels, het college van burgemeester en wethouders binnen bij het bestemmingsplan te bepalen grenzen (zie het wro-zone-wijzigingsgebied) het plan kan wijzigen.

Op de verbeelding wordt aangegeven welke bestemming de gronden hebben. Dit gebeurt via een bestemmingsvlak. Voor het op de verbeelding aangegeven bestemmingsvlak gelden de gebruiksmogelijkheden zoals die in de bijhorende regels worden gegeven. Die toegekende gebruiksmogelijkheden kunnen op twee manieren nader worden ingevuld:

1. 1. Via een dubbelbestemming. Een dubbelbestemming is, zoals de naam al zegt, een bestemming die óók aan de gronden wordt toegekend. Voor gronden kunnen dus meerdere bestemmingen gelden. Er geldt altijd één "enkel"bestemming (dat is dé bestemming) en soms geldt er een dubbelbestemming (soms zelfs meerdere). In de regels van de dubbelbestemming wordt omschreven wat er voor de onderliggende gronden geldt aan extra bepalingen in aanvulling, of ter beperking, van de mogelijkheden van de onderliggende bestemmingen.
2. 2. Via een aanduiding. Een aanduiding is een teken op de verbeelding dat betrekking heeft op een vlak op die kaart. Via een aanduiding wordt in de regels „iets" geregeld. Dat „iets" kan betrekking hebben op extra mogelijkheden of extra beperkingen voor het gebruik en/of de bebouwing en/of het aanleggen van werken. Aanduidingen kunnen voorkomen in een bestemmingsregel, in meerdere bestemmingsregels en kunnen ook eigen regels hebben.

De regels zijn verdeeld over 4 hoofdstukken:

1. 1. Inleidende regels. In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels (artikel 2).
2. 2. Bestemmingsregels. In dit tweede hoofdstuk zijn de regels van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt in alfabetische volgorde. Per bestemming is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouwregels opgenomen. Als er voorlopige bestemmingen, uit te werken bestemmingen of dubbelbestemmingen zijn worden die ook in dit hoofdstuk opgenomen. Die komen, ook in alfabetische volgorde, achter de bestemmingsregels. Ieder artikel kent een vaste opzet, maar een bestemmingsartikel hoeft niet al deze elementen te bevatten; dit kan per bestemming verschillen. Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsregels ook in andere artikelen relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moet worden. Alleen zo ontstaat een volledig beeld van hetgeen is geregeld.
3. 3. Algemene regels. In dit hoofdstuk zijn regels opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het hele plan. Het zijn achtereenvolgens een anti-dubbeltelbepaling, algemene gebruiksregels, algemene afwijkingsregels en algemene wijzigingsregels.
4. 4. Overgangs- en slotregel. In het laatste hoofdstuk is een slotregel opgenomen, waarin de naam van dit bestemmingsplan staat vermeld.

Dit wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindend gedeelte van dit wijzigingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit wijzigingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het wijzigingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor de juiste interpretatie en toepassing van het wijzigingsplan.

De regels in dit wijzigingsplan zijn opgezet aan de hand van hetgeen hiervoor is beschreven. Dit wijzigingsplan kent de volgende hoofdbestemmingen:

Kantoor

Deze bestemming is opgenomen voor het nieuwe kantoorgebouw aan de Prins Alexanderstraat, dat deels zal bestaan uit het oorspronkelijke schoolgebouw en deels zal bestaan aan twee nieuw te realiseren kantoorvleugels. Verder is in deze bestemming de buitenruimte van het kantoor opgenomen, inclusief de parkeerplaatsen voor de bezoekers en het personeel. Tevens bieden de bouwregels bij deze bestemming de mogelijkheid voor het oprichten van bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen bouwen zijnde (zoals erf- en terreinafscheidingen). De nieuwbouw zal moeten plaats vinden in het bouwvlak.

Voor het behouden deel van het oorspronkelijke schoolgebouw geldt, afgezien van de entree, een maximum goothoogte van 5 meter en een maximum bouwhoogte van 9 meter. Hiermee wordt aangesloten bij de huidige hoogtes van het schoolgebouw. Voor de nieuwe uitbreiding en de entree van het oorspronkelijke gebouw geldt een maximum bouwhoogte van 5,5 meter. Voor de nieuwe uitbreiding is de bouw en goothoogte gelijk, aangezien het gaat om een gebouw met een plat dak.

Groen

Deze bestemming is opgenomen voor een deel van het plangebied dat zal ingericht worden als een openbaar toegankelijk park.

Naast de bestemmingen bevat het plan een aantal algemene regels over bijvoorbeeld begrippen, de wijze van meten, antidubbeltelregeling, algemene bouw- en gebruiksregels, algemene afwijkingsregels en overgangsrecht. Het laatste onderdeel van de regels wordt gevormd door de slotregel, waarin de naam van het wijzigingsplan en de vaststellingsdatum worden vermeld. Deze min of meer standaardregels in bestemmingsplannen worden hier verder niet toegelicht.

In dit hoofdstuk wordt de economische uitvoerbaarheid beschreven.

In beginsel is de gemeenteraad verplicht een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen. In een exploitatieplan wordt opgenomen welke kosten met de uitvoering van het bouwplan gemoeid zijn en wie welke kosten voor zijn of haar rekening gaat nemen. Dit is opgenomen in artikel 6.12 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening. Deze verplichting geldt niet als het 'verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd zijn', aldus lid 2 van dit artikel.

In onderhavig geval zijn de kosten anderszins verzekerd. De initiatiefnemer is namelijk 100% eigenaar van zijn grond en hij zal hier geheel voor eigen kosten het kantoorgebouw gaan realiseren. Omdat het perceel gelegen is aan de openbare weg, hoeft de gemeente geen infrastructuur aan te leggen (is immers reeds voorhanden) of andere werken uit te voeren. Er zijn voor de gemeente dan ook geen kosten gemoeid, anders dan de kosten waarvoor de aanvrager -conform de op het tijdstip van indiening geldende legesverordening- leges zal betalen. Zo betaalt de aanvrager leges voor de benodigde bestemmingsplanwijziging, de bouwvergunningsaanvraag, uitritvergunning en aansluiting op de riolering.

Er is daarmee geen verplichting voor de gemeente om een exploitatieplan op te stellen. De kosten die de gemeente maakt in het kader van dit bouwplan worden verhaald op initiatiefnemer.

Openbaar groen

De initiatiefnemer heeft bij aankoop van het plangebied van de gemeente Oude IJsselstreek op 1 oktober 2013 afgesproken dat hij een deel van het perceel zal inrichten met openbaar groen. Deze afspraak is verwerkt in dit wijzigingsplan. De gemeente zal zorgdragen voor het onderhoud van dit openbare groen.

Waterschap

In het kader van het vooroverleg artikel 3.1.1. Bro is het wijzigingsplan besproken met het waterschap. Het waterschap heeft de volgende reactie gestuurd:

in de uitwerking van het thema "wateroverlast" wordt aangegeven dat het hemelwater dat op de verharde oppervlakte neervalt, wordt afgekoppeld en via het gescheiden rioleringsstelsel afgevoerd. De afwatering van het dak van het kantoorgebouw zal voor het kantoorgebouw plaats vinden via infiltratie in de groene buitenruimte.

Wij verzoeken u echter het hemelwater dat op de verharde oppervlakte neervalt te infiltreren in de groene buitenruimte en het water afkomstig van het dak eveneens te infiltreren. Doch mocht hier onvoldoende ruimte voor beschikbaar zijn, dit dakwater dan af te voeren via het gescheiden rioleringsstelsel.

Het hemelwater dat op de verharde oppervlakte valt, wordt beschouwd als verontreinigd water en mag niet vanuit het gescheiden stelsel rechtstreeks op het oppervlaktewater worden geloosd. Hemelwater wordt als schoon beschouwd en mag wel vanuit het gescheiden stelsel, weliswaar vertraagd, op het oppervlaktewater worden geloosd.

Verder is de watertoetstabel volledig opgenomen en de relevante waterthema's zijn voldoende uitgewerkt.

De bovenstaande opmerkingen vanuit het waterschap zijn verwerkt in dit wijzigingsplan (zie ook paragraaf 4.10).

Gemeente, onderdeel riolering

Vanuit het team Buitendienst/ beheer van de gemeente Oude IJsselstreek is specifiek nog gekeken naar het onderdeel riolering in dit wijzigingsplan met de volgende reactie:

Er wordt aangegeven dat het hemelwater gescheiden zal worden ingezameld en afgevoerd. Dit is conform het beleid van de gemeente. Hoe de afvoer wordt geregeld is niet aangegeven. Overigens ligt er geen hemelwaterriool. Alles zal dus terplekke verwerkt moeten worden, waarbij de vraag rijst of infiltratie ter plekke kan; de ervaring is dat infiltratie in Varsseveld nog al eens moeilijk is.

De intentie is om in het kader van de uitvoering van dit wijzigingsplan het hemelwater gescheiden in te zamelen en af te voeren. Initiatiefnemer zal de haalbaarheid van infiltratie in de bodem in het plangebied onderzoeken, bijvoorbeeld door middel van het uitvoeren van boringen en of op basis van sonderingsgegevens. Op 10 maart jl. is telefonisch overleg gevoerd met het waterschap over de oplossingrichting, indien infiltratie niet haalbaar zou zijn. Het waterschap heeft aangegeven dat bij deze uitkomst een gescheiden riool tot aan de erfgrens aangelegd moet worden door de initiatiefnemer.

Het standpunt van de gemeente is dat de initiatiefnemer een infiltratieberging moet realiseren met een overloop naar het gemeentelijke openbare gebied.

Brandweer, onderdeel externe riolering

Vanuit de brandweer is de volgende reactie gegeven op het wijzigingsplan:

De toetsing op het onderwerp externe veiligheid heeft op een correcte manier plaatsgevonden.

Aandachtspunt

Mogelijk is het voor de brandweer wenselijk om te kijken naar de invulling van het plangebied, zodat optimaal rekening kan worden gehouden met de hulpverlening bij een calamiteit. Voor de brandweer is het van belang dat zij kwetsbare objecten in beeld hebben zodat hiermee rekening kan worden gehouden bij brandbestrijding en inzet van de overige hulpdiensten.

Het advies van de brandweer zal ter harte worden genomen bij de uitvoering van dit wijzigingsplan.

Reactie regioarcheoloog

De regioarcheoloog heeft als volgt gereageerd op het wijzigingsplan:

Paragraaf 4.3.2.1, algemeen (tekst aanpassen)

Door ondertekening van het verdrag van Malta (1992) heeft Nederland zich verplicht om bij ruimtelijke planvorming nadrukkelijk rekening te houden met het niet-zichtbare deel van het cultuurhistorisch erfgoed, te weten de archeologische waarden. In de Monumentenwet 1988 is geregeld hoe met in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden moet worden omgegaan. Het streven is om deze belangen tijdig bij het plan te betrekken.

Bij ingrepen waarbij de bodem wordt geroerd, moet worden onderzocht of archeologische waarden aanwezig zijn. Uitgangspunt is om de archeologische waarden in de bodem te behouden. Indien behoud niet mogelijk is, zal vroegtijdig archeologisch onderzoek uitgevoerd moeten worden. Of archeologisch onderzoek noodzakelijk is hangt af van de omvang van de bodemingreep en van de archeologische verwachting ter plekke; betreft het bijvoorbeeld een archeologische vindplaats, een gebied met een hoge archeologische verwachting of juist een gebied met een archeologisch lage verwachting.

Beoordeling Paragraaf 4.3.2

De archeologische toets is voldoende uitgevoerd. Er is getoetst aan de archeologische beleidskaart van de gemeente Oude IJsselstreek. Het te ontwikkelen gebied heeft een lage archeologische verwachting, waardoor archeologisch onderzoek noodzakelijk is bij verstoring van de bodem over een oppervlakte van meer dan 5.000 m2 en een diepte van meer dan 30 cm -mv. Omdat de ontwikkeling kleiner is dan 5.000 m2, is archeologisch onderzoek niet noodzakelijk.

Ik kan dus instemmen met de overwegingen en de opgenomen tekst uit het Wijzingsplan, wat betreft het aspect "archeologie".

Conclusie/advies

De tekst uit het Wijzigingsplan zal iets aangepast moeten worden, om overeen te komen met de archeologische regelgeving en het beleid. Alleen de tekst onder 4.3.2.1; Algemeen, moet aangepast worden, conform mijn tekst hierboven bij het kopje "Beoordelingskader". Voor paragraaf 4.3.2.2. en 4.3.2.3. kan ik instemmen met de overwegingen en de opgenomen tekst.

De opmerkingen met betrekkig tot het onderdeel archeologie zijn verwerkt in paragraaf 4.3.2 van dit wijzigingsplan.

Het ontwerpwijzigingsplan heeft van 26 maart tot 7 mei 2015 ter inzage gelegen. Tegen het ontwerpwijzigingsplan zijn 4 zienswijzen ingediend. De zienswijzen richten zich met name op het intensievere gebruik van de toegangsweg aan de Spoorstraat. In de blijlage 'Nota zienswijzen Wijzigingsplan Pr. Alexanderstraat 4 Varsseveld' wordt eerst een algemene reactie gegeven, daarna wordt per indiener puntsgewijs ingegaan op de zienswijzen.