het bestemmingsplan Woningbouw Doetinchemseweg - Oranjestraat Varsseveld (locatie Helmink) met identificatienummer NL.IMRO.1509.BP000169-VA01 van de gemeente Oude IJsselstreek.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een bedrijf dat is gericht op het vervaardigen van producten en/of het leveren van diensten in of bij een woning, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

Een bedrijf dat enkel is gericht op het leveren van diensten in of bij een woning, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een onderneming gericht op het bedrijfsmatig produceren, bewerken, installeren, herstellen, opslaan en/of distribueren van goederen.

een kleinschalige verblijfsaccommodatie voor kortdurend recreatief verblijf waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

de totale oppervlakte bedrijfsruimte die voor de bedrijfsuitoefening nodig is, inclusief de verkoopvloeroppervlakte, opslag- en administratieruimten en dergelijke.

de onderste bouwlaag van een gebouw, niet zijnde een kelder.

een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

een complex van ruimten bedoeld voor de huisvesting van één of meer huishoudens door hulpbehoevenden op het fysieke, psychische en/of sociale vlak eventueel met extra zorg en/of begeleiding, met bijbehorende voorzieningen, zoals een gemeenschappelijke ruimte en kantoor.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken en waarin de hoofdfunctie ingevolge de bestemming is of wordt ondergebracht.

een vergunning als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

het bedrijfsmatig verlenen van administratieve diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een privé-huis of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

goederen die vanwege hun omvang een groot oppervlak nodig hebben voor de uitstalling, zoals bouw- en doe-het-zelf producten, auto's, motorfietsen, boten, caravans, keukens, sanitair en meubelen.

de totale oppervlakte van hoofdgebouwen en aan- en bijgebouwen op de begane grond.

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, waaronder begrepen eventueel gemeenschappelijk gebruik van bepaalde ruimten.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten.

de kortste afstand tussen de (zijdelingse) perceelsgrens en enig punt van een bouwwerk.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

het deel van het bouwvlak uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de diepte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf peil.

de oppervlakte van alle op een bouwperceel/bestemmingsvlak gelegen bouwwerken tezamen.

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de gemiddelde hoogte van de weg ter plaatse;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte bouwterrein;
3. c. vanaf het waterpeil tot het hoogtste punt van het bouwwerk.

Toepassing van maten:

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwgrenzen niet meer dan 1,5 m. bedraagt.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen;
2. b. wegen en paden;
3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. bijbehorende gebouwen en overkappingen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen';
5. e. water en voorzieningen voor de waterhuishouding;
6. f. straatmeubilair en nutsvoorzieningen;
7. g. erfafscheidingen.

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verblijfsgebieden;
2. b. wegen en pleinen;
3. c. voet- en fietspaden;
4. d. ondergrondse containers;
5. e. bijbehorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
6. f. parkeervoorzieningen;
7. g. groenvoorzieningen, groensingels en plantsoenen;
8. h. speelvoorzieningen en kunstwerken;
9. i. water en voorzieningen voor de waterhuishouding;
10. j. ontmoetingsplekken en straatmeubilair;
11. k. openbaar vervoersvoorzieningen en nutsvoorzieningen.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. maximaal 23 woningen;
2. b. aan huis verbonden beroepsactiviteiten;
3. c. tuinen en erven;
4. d. speel- en groenvoorzieningen;
5. e. water en voorzieningen voor de waterhuishouding;
6. f. straatmeubilair en nutsvoorzieningen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Onder verboden gebruik als bedoeld in artikel 2.1, lid 1, sub c Wabo wordt in elk geval verstaan:

1. a. het gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie;
2. b. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel in:
   1. 1. volumineuze goederen;
   2. 2. goederen waarvan de verkoop redelijkerwijs niet past in stedelijk gebied, zoals: brand- en explosiegevaarlijke stoffen.

1. a. Als strijdig gebruik wordt aangemerkt: het gebruiken van gronden en/of bouwwerken overeenkomstig de bestemming zonder voldoende parkeergelegenheid, als bedoeld in artikel 7.1, in stand te laten.
2. b. In afwijking van het bepaalde onder a. is er geen sprake van strijdig gebruik indien door middel van een (representatief) parkeeronderzoek wordt aangetoond dat er minder parkeergelegenheid noodzakelijk is.

Het bevoegd gezag kan afwijken van de in het plan genoemde bouwhoogten, oppervlakte en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 10% van de bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen.

Het bevoegd gezag kan afwijken van de regels voor het overschrijden van bouwgrenzen. De afwijking wordt toegepast onder de voorwaarden dat:

1. a. de overschrijding maximaal 2,5 meter bedraagt;
2. b. de noodzakelijkheid is aangetoond in verband met de uitmeting van het terrein of uit oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of de bebouwing.

Het bevoegd gezag kan afwijken van de regels voor het overschrijden van de maximale bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde voor kunstwerken, en zend-, ontvang- en/of sirenemasten. De afwijking wordt toegepast onder de voorwaarde dat:

1. a. De bouwhoogte maximaal 40 meter bedraagt.

Het bevoegd gezag kan afwijken van de regels voor het bouwen van bouwwerken geen gebouwen zijnde. De afwijking wordt toegepast onder de voorwaarde dat:

1. a. De bouwhoogte maximaal 10 meter bedraagt.

Het bevoegd gezag kan afwijken van de regels voor het bouwen van niet voor bewoning bestemde bouwwerken worden gebouwd voor nutsvoorzieningen, zoals gasdrukregelstations, wachthuisjes, telefooncellen, transformatorhuisjes en bouwwerken ten behoeve van het rioolstelsel, uitgezonderd verkooppunten voor motorbrandstoffen. De afwijking wordt toegepast onder de voorwaarde dat:

1. a. de bouwhoogte maximaal 3 meter bedraagt;
2. b. de inhoud maximaal 50 m³ bedraagt, met uitzondering van bouwwerken ten behoeve van het rioolstelsel.

Het bevoegd gezag wijkt enkel af van de regels zoals hierboven genoemd onder de voorwaarden dat:

1. a. Geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het woon- en leefklimaat;
2. b. Het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheid niet onevenredig worden benadeeld;
3. c. De sociale veiligheid niet onevenredig wordt benadeeld;
4. d. De bouw- en gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden niet onevenredig worden benadeeld;
5. e. Er geen milieutechnische belemmeringen zijn.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Het bevoegd gezag kan eenmalig afwijken van lid 11.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 11.1 met maximaal 10%.

Lid 11.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 11.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in lid 11.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Het bepaalde in lid 11.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Woningbouw Doetinchemseweg - Oranjestraat Varsseveld (locatie Helmink)'.

Tot eind 2017 was aan de Oranjestraat 1, nabij het centrum van Varsseveld, het bedrijf diepvries- en versmarkt Helmink aanwezig. Omdat er geruime tijd geen bedrijfsactiviteiten meer plaatsvinden in het pand, is er gezocht naar een alternatieve invulling voor de locatie in de vorm van woningbouw. De initiatiefnemers zijn voornemens om de bedrijfsbebouwing te slopen en daarvoor in de plaats een woongebouw ten behoeve van 23 appartementen te realiseren.

De bij het plangebied betrokken gronden hebben op basis van het geldende bestemmingsplan 'Kom Varsseveld 2010' de bestemming 'Detailhandel' en 'Groen'. De beoogde ontwikkeling is niet mogelijk binnen de kaders van het geldende bestemmingsplan. Om die reden is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.

Voorliggend initiatief heeft een relatie met de herontwikkelingslocatie van de voormalige zuivelfabriek aan de Boterstraat in het centrum van Varsseveld. De detailhandelfunctie die met voorliggend plan vrij komt, is gebruikt voor het mogelijk maken van een supermarkt ter plaatse van de zuivelfabriek.

Het plangebied is gelegen aan de westzijde van de kern van Varsseveld. Het plangebied wordt begrensd door de Doetinchemseweg aan de noordzijde, enkele woonpercelen aan de oost- en zuidzijde en de Oranjestraat aan de westzijde. Een zijtak van de Oranjestraat deelt het plangebied op in twee delen. Het grootste deel van het plangebied betreft de locatie van de voormalige diepvries- en versmarkt Helmink. Een klein deel betreft een deel van de bestaande parkeerplaats ten westen van de zijtak van de Oranjestraat.

Op de navolgende afbeeldingen zijn globaal de ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven. Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding behorende bij dit bestemmingsplan.

_{Globale ligging plangebied}

_{Globale begrenzing plangebied}

Het plangebied valt onder de werking van het bestemmingsplan 'Kom Varsseveld 2010'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de raad van de gemeente Oude IJsselstreek op 23 juni 2011. Op de navolgende afbeelding is een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan weergegeven. Het plangebied is daarop met een geel kader weergegeven.

_{Uitsnede geldend bestemmingsplan 'Kom Varsseveld 2010'}

Op grond van het geldend bestemmingsplan zijn aan het plangebied de bestemmingen 'Detailhandel' en 'Groen' toegekend. Binnen de bestemming 'Detailhandel' is een bouwvlak met maatvoeringseisen opgenomen. Volgens de regels, behorende bij de bestemming 'Detailhandel' is ter plaatse voornamelijk detailhandel met bijbehorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. De als 'Groen' bestemde gronden zijn hoofdzakelijk bedoeld voor groenvoorzieningen, plantsoenen en parken.

De realisatie van 23 appartementen in een woongebouw is op basis van het geldende bestemmingsplan niet toegestaan ter plaatse van de bestemming 'Detailhandel'. Daarnaast geldt dat een deel van de bestaande parkeerplaatsen bestemd is als 'Groen'. Op basis van deze bestemming zijn parkeerplaatsen echter niet toegestaan. Om voorgaande redenen is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De toelichting is opgebouwd uit vijf hoofdstukken. Het volgende hoofdstuk (hoofdstuk 2) beschrijft de bestaande en toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van het ruimtelijke beleidskader van de verschillende overheden waaraan het plan moet voldoen en bevat de milieu- en omgevingsaspecten van het plan. De toelichting besluit met hoofdstukken over de opbouw van de planregels (hoofdstuk 4) en de uitkomsten van de gevolgde procedure (hoofdstuk 5).

Voorliggend initiatief heeft een relatie met de herontwikkelingslocatie van de voormalige zuivelfabriek aan de Boterstraat in het centrum van Varsseveld. De planologische ruimte voor detailhandel die vrijkomt met de herbestemming van de locatie Helmink is gebruikt voor het mogelijk maken van een supermarkt op de locatie van de voormalige zuivelfabriek aan de Boterstraat in het centrum van Varsseveld. Door voorliggend plangebied her te bestemmen ten behoeve van woningbouw wordt de planologische ruimte voor detailhandel wegbestemd. Ter plaatse van de voormalige zuivelfabriek wordt de bestaande bedrijfsbebouwing gesloopt en een supermarkt gerealiseerd. Om de ontwikkelingen aan de Boterstraat mogelijk te maken, is een separate planologische procedure doorlopen.

Het plangebied is gelegen aan de Doetinchemseweg. De Doetinchemseweg is van oudsher een oud lint richting de kern van Varsseveld. De bebouwing aan dit lint kenmerkt zich door gevarieerde bebouwing en uitstraling. De rooilijn volgt de weg. Deels functioneert de Doetinchemseweg als aanloopstraat en deels als woonstraat. De bebouwing aan de Doetinchemseweg heeft vanaf de Prinses Beatrixstraat richting kerk een gesloten karakter en de bebouwing vormt hier een duidelijke wand. Dit stedelijke karakter introduceert de benadering van het centrum van Varsseveld. Er zijn hier ook enkele winkels gevestigd. De andere zijde van de Doetinchemseweg, richting voorliggend plangebied, kenmerkt zich juist door (woon)bebouwing op ruimere percelen en afstand tot buurpercelen. De rooilijn van de bebouwing ligt iets terug ten opzichte van de aaneengesloten bebouwing. Dat geeft dit gedeelte van de Doetinchemseweg een meer dorps karakter.

Het zwaartepunt van het winkel- en voorzieningenaanbod in Varsseveld (ca. 90% van het totale aanbod) ligt in het centrum, rondom de kerk (Kerkplein) en de straten die daarop uitkomen (radialen). De meeste winkels bevinden zich aan de Spoorstraat, zuidzijde Kerkplein en begin Doetinchemseweg. Het (winkel)aanbod in Varsseveld is relatief beperkt van omvang in vergelijking met de rest van Nederland, zowel in de dagelijkse als niet-dagelijkse sector. Vrijwel alle winkels en voorzieningen zijn gevestigd rondom het Kerkplein en aan de Spoorstraat, Doetinchemseweg, Schoolstraat, Dames Jolinkweg en Boterstraat. Horeca is voornamelijk rondom het Kerkplein gevestigd. Aan de noordzijde van het Kerkplein, naast de aantakking met de Boterstraat, wordt iedere vrijdagmiddag een weekmarkt gehouden. Tot aan september 2017 was ook diepvries- en versmarkt Helmink als bijzondere trekker gevestigd in Varsseveld. Het plangebied betreft de locatie van de diepvries- en versmarkt. Ten zuidoosten van het plangebied zijn voornamelijk woningen aanwezig. Te westen bevindt zich het woonzorgcomplex van Azora.

In het plangebied bevindt zich aan de Oranjestraat 1 de voormalige diepvries- en versmarkt Helmink. Ter plaatse bevindt zich 1.420 m² aan leegstaande bebouwing. De locatie is daarmee bijna volledig bebouwd. Aan de overzijde bevindt zich de bij het bedrijf behorende parkeerplaats van 1.060 m². Hier zijn ongeveer 28 aangeduide parkeervakken en een aantal parkeerplaatsen buiten de bestaande parkeervakken aanwezig. De navolgende afbeeldingen geven een impressie van de huidige situatie in het plangebied.

_{Impressie huidige situatie plangebied ter plaatse van de voormalige bedrijfsbebouwing, gezien vanaf de Doetinchemseweg (bron: googlemaps.com)}

_{Impressie huidige situatie plangebied ter plaatse van de voormalige bedrijfsbebouwing, gezien vanaf de Oranjestraat (bron: googlemaps.com)}

_{Impressie huidige situatie plangebied ter plaatse van de parkeerplaats, gezien vanaf de Oranjestraat (bron: googlemaps.com)}

Voorliggend initiatief voorziet in de transformatie van het voormalige Helmink terrein. Ten behoeve van de realisatie van een woongebouw dat ruimte biedt aan 23 appartementen wordt de leegstaande voormalige bedrijfsbebouwing gesloopt. Daarnaast wordt een deel van de bestaande parkeerplaats bestemd in overeenstemming met de bestaande functie. Op navolgende afbeelding is de toekomstige inrichting van het plangebied weergegeven.

_{Stedenbouwkundige opzet}

Het toekomstige woongebouw bestaat uit drie tot vier bouwlagen. De bouwhoogte van het deel met drie bouwlagen bedraagt maximaal 10,5 m, en het andere deel maximaal 13,5 m. Het gebouw wordt grotendeels uitgevoerd met een plat dak. Aan de straatzijdes worden echter enkele architectectonische kapaccenten geplaatst (zie hiervoor de vogelvluchtbeelden verderop in deze paragraaf). Het deel met vier bouwlagen bevindt zicht op de hoek van de Oranjestraat met de Doetinchemseweg.

De appartementen zijn alle levensloopbestendig en hebben een omvang van tussen de 71 m² en 126 m² BVO. De appartementen zijn daarmee geschikt voor senioren. Vanwege de nabijheid van het woonzorgcomplex van Azora zouden de bewoners van de appartementen ook zorg kunnen ontvangen van deze zorginstelling.

Ten zuidoosten van het woongebouw worden bergingen gerealiseerd met een maximale bouwhoogte van 3 m. Ter plaatse van deze bergingen worden tevens stallingen ten behoeve van scootmobielen gebouwd. De fietsen van de bewoners kunnen in de bergingen worden gestald. Daarnaast is aan de overzijde van de ingang van het gebouw (aan de Oranjestraat) ruimte voor het stallen van fietsen.

De ruimte rondom het woongebouw wordt ingericht als tuin. Daarbij wordt gedacht aan het ontwerpen van een ruimte voor de bewoners die geschikt is voor ontmoeting.

Ten westen van het woongebouw is de bestaande parkeerplaats voor de voormalige diepvries- en versmarkt Helmink aanwezig. Het parkeren ten behoeve van de appartementen zal gebeuren op deze parkeerplaats. Deze zal hiervoor worden heringericht. Op deze parkeerplaats is ruimte voor 37 auto's. De herinrichting biedt tevens kansen om ter plaatse klimaatadaptieve maatregelen te nemen in de vorm van de aanleg van een meer robuuste groenstructuur rondom het terrein. De inrichting van de groenstructuren in het plangebied zijn opgenomen in navolgende inrichtingstekening. De inrichting van het parkeerterrein zoals opgenomen op de inrichtingstekening is als voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels (Bijlage 1 van de regels).

_{Inrichtingsplan}

Op de navolgende afbeeldingen zijn sfeerimpressies in vogelvlucht opgenomen van de toekomstige situatie in het plangebied. Het betreffen nadrukkelijk impressies. Bij de verdere uitwerking van het initiatief kunnen deze nog (beperkt) wijzigen.

_{Sfeerimpressie toekomstige situatie plangebied (gezien vanuit het noordoosten)}

_{Sfeerimpressie toekomstige situatie plangebied (gezien vanuit het noordwesten)}

_{Sfeerimpressie toekomstige situatie plangebied (gezien vanuit het zuidoosten)}

Ten behoeve van de bestemmingsplanherziening moet de uitvoerbaarheid van het plan worden aangetoond. Het al dan niet voldoen aan verschillende randvoorwaarden en uitgangspunten is bepalend voor de vraag of een nieuwe ontwikkeling ook daadwerkelijk uitvoerbaar is. Hierbij moet worden gedacht aan onder meer het ruimtelijke beleid van de hogere overheden en de gemeente zelf, milieuaspecten als geluid, bodem en hinder van bedrijven, water, externe veiligheid, archeologie en economische haalbaarheid. De beoogde ontwikkeling is op deze aspecten getoetst. In dit hoofdstuk is aangegeven wat hiervan de resultaten zijn.

In deze paragraaf wordt een analyse gegeven van het relevante beleidskader. De beleidsnota's die direct of indirect doorwerken in voorliggend bestemmingsplan, worden in deze paragraaf behandeld. Gezien de aard en de schaal van de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied is het relevante beleid op Europees niveau buiten beschouwing gelaten en op Rijksniveau beperkt gehouden. Per bestuurslaag is een korte samenvatting gegeven van de meest relevante aspecten uit de verschillende beleidsnota's, alsmede de consequenties voor het voorliggende plan.

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Onderdeel van de Omgevingswet is een visie op de leefomgeving: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Met de NOVI neemt het Rijk het voortouw voor een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Nederland. De NOVI richt zich op de volgende vier prioriteiten die onderling veel met elkaar te maken hebben en gevolgen hebben voor het inrichten van de fysieke leefomgeving:

• Ruimte maken voor de klimaatverandering en energietransitie;
• De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden;
• Steden en regio's sterker en leefbaarder maken;
• Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen.

In de NOVI staan de keuzes op nationaal niveau, maar in veel gevallen ligt de verantwoordelijkheid bij gemeenten en/of provincies. Op basis van drie uitgangspunten helpt de NOVI bij het wegen van belangen en het maken van keuzes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;
• Afwentelen wordt voorkomen.

De nationale belangen zijn geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het gaat bijvoorbeeld om rijksvaarwegen, defensie, ecologische hoofdstructuur, erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen en primaire waterkeringen.

Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte.

Toetsing

Het voorgenomen plan raakt geen van de nationale belangen en is niet in strijd met het rijksbeleid.

Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro 3.1.6, lid 2)

In artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. Dit belang staat beschreven in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte binnen een breder kader van een goed systeem van ruimtelijke ordening.

Met de ladder worden eisen gesteld aan de motivering van onder meer bestemmingsplannen en ruimtelijke onderbouwingen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken. De toelichting bij een bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien die ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Toetsing

Uit jurisprudentie (zie bijvoorbeeld uitspraak ABRvS201501297/1/R4) blijkt dat woningbouwplannen met elf woningen niet hoeven te worden aangemerkt als woningbouwlocatie, maar grotere woningbouwplannen wel. In voorliggend plan wordt een woongebouw ten behoeve van 23 appartementen gerealiseerd. Het plan wordt aangemerkt als stedelijke ontwikkeling. Om die reden is de ladder voor duurzame verstedelijking van toepassing.

De uitgevoerde toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking is als Bijlage 1 bijgevoegd. Op basis van recente gegevens uit het Achterhoeks Woonwensen en Leefbaarheidsonderzoek (AWLO) 2021 naar de leefbaarheid in de regio blijkt dat er een actuele vraag is naar meer woningen. Uit het onderzoek blijkt dat er een vraag is naar koopappartementen vanuit senioren. Daarnaast is er een vraag naar levensloopgeschikte woningen.

Het initiatief bestaat uit de sloop van een bedrijfspand. Hiervoor in de plaats wordt een woongebouw gerealiseerd ten behoeve van 23 appartementen. Deze appartementen bevinden zich in de koopsector en zijn alle levensloopbestendig. De appartementen zijn daarmee geschikt voor senioren.

Geconcludeerd wordt dat met het initiatief, binnen bestaand stedelijk gebied, wordt voorzien in een behoefte aan woningen. De ontwikkeling voldoet daarmee aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Omgevingsvisie 'Gaaf Gelderland'

Op 19 december 2018 is de omgevingsvisie 'Gaaf Gelderland' vastgesteld. In deze visie beschrijft de provincie welke richting de provincie op wil op het gebied van energie, klimaat, water, voedsel en ook hoe de provincie de omgeving wil inrichten.

Om samen een Gaaf Gelderland te bereiken, legt de provincie bij het uitvoeren van haar taken de focus op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland. Met behulp van zeven ambities geeft de provincie hier richting aan:

• energietransitie;
• klimaatadaptatie;
• circulaire economie;
• biodiversiteit;
• bereikbaarheid;
• economisch vestigingsklimaat;
• woon- en leefklimaat.

Voor dit bestemmingsplan zijn de ambities voor 'klimaatadaptatie' en het 'woon- en leefklimaat' van toepassing.

Klimaatadaptatie

Het klimaat is merkbaar aan het veranderen, waarbij hoosbuien, extreme hitte en langdurige droogte hierbij goede voorbeelden van zijn. Provincie Gelderland wil zich voorbereiden op het veranderende klimaat door in te zetten op het tegengaan van de bijbehorende risico's en gevaren. Dit heeft prioriteit: In 2050 wil Gelderland optimaal beschermd zijn en kunnen meebewegen met het veranderend klimaat. De provincie Gelderland werkt hierbij vooral vanuit haar betrokkenheid bij waterveiligheid, waterkwaliteit, bodem en natuur. Daarnaast wordt er rekening gehouden met de variatie van de Gelderse streken.

De provincie Gelderland wil met haar partners verder kijken. Bij de aanleg, inrichting, veiligheid en leefbaarheid van de gebouwde omgeving nemen we de gevolgen van het veranderende klimaat mee en maken afspraken over hoe met de risico's om te gaan. Klimaatbestendig werken is daarbij voor de provincie Gelderland een logische voorwaarde als er samengewerkt wordt met anderen. Verschillende ontwikkelingen binnen toerisme en recreatie horen hier ook bij. Deze ontwikkelen wil de provincie Gelderland benutten. Hierbij is het van belang dat de ontwikkelingen passen bij de Gelderse kwaliteiten. De provincie streeft naar een op de toekomst toegerust beschermend klimaatbeleid zodat Gelderland versterkt wordt voor nu en in de toekomst.

Woon- en leefklimaat

Om Gelderland voor mensen en bedrijven aantrekkelijk te houden, is de kwaliteit van de leefomgeving van groot belang. Bovendien draagt een goede kwaliteit van de leefomgeving bij aan gezondheid. Goed bereikbare voorzieningen, aansprekende evenementen, unieke cultuurhistorie, inspirerende culturele voorzieningen, een mooie natuur; het is allemaal van belang. Ook goed wonen hoort daarbij. Gelderland heeft op woongebied een bijzondere positie met uiteenlopende woonkwaliteiten, zowel stedelijke als landelijke. De Gelderse streken hebben ieder hun eigen aard, waar mensen zich thuis en verbonden met elkaar voelen. In onze groeiende Gelderse steden komen veel activiteiten samen. Tegelijkertijd wordt geïnvesteerd in een vitaal platteland, juist als daar krimp plaatsvindt. Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand stedelijk gebied het vertrekpunt. De provincie geeft de voorkeur aan het benutten van bestaande gebouwen en gaat voor concentraties van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, kan worden uitgebreid aan de randen van de steden of dorpen.

Omgevingsverordening

De provincie beschikt over verschillende instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. De verordening wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch gewaarborgd is. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, mobiliteit en bodem. De verwachting is dat de Omgevingsverordening op termijn alle regels zal gaan bevatten die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving.

Ten aanzien van voorliggend bestemmingsplan zijn de regels ten aanzien van de onderwerpen 'wonen', 'klimaatadaptatie' en 'molenbiotoop' relevant.

Wonen

De verordening bevat de regel dat nieuwe woningbouwontwikkelingen alleen zijn toegestaan wanneer deze passen in het door Gedeputeerde Staten (GS) vastgestelde regionale woonagenda. Ten behoeve van de flexibiliteit is het wel mogelijk om van een regionale woonagenda af te wijken, vooruitlopend op de actualisatie van die regionale woonagenda. Als er nog geen regionale woonagenda is vastgesteld of als de bestaande regionale woonagenda niet meer actueel is en niet geschikt meer is als beoordelingskader, zal de provincie totdat een nieuwe regionale woonagenda wordt vastgesteld bestemmingsplannen die de bouw van nieuwe woningen mogelijk maken, toetsen aan de volgende criteria: er wordt voldaan aan de eisen van de Ladder voor duurzame verstedelijking, als bedoeld in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening, het plan past binnen de meest recente provinciale visie op het woonbeleid, er heeft aantoonbaar regionale afstemming plaatsgevonden en de provincie stemt in met de ontwikkeling.

Klimaatadaptatie

Ter plaatse van het plangebied zijn de regels omtrent 'klimaatadaptatie' van belang. De verordening schrijft voor dat in een bestemmingsplan dat nieuwe activiteiten of ontwikkelingen mogelijk maakt, een toelichting wordt opgenomen met een beschrijving van de maatregelen of voorzieningen die worden getroffen om de risico's van klimaatverandering te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt. Daarbij moeten de aspecten waterveiligheid, wateroverlast, droogte en hitte worden betrokken.

Molenbiotoop

In de verordening zijn regels opgenomen ten behoeve van het behoud en bescherming van molenbiotopen van windmolens met een monumentenstatus. De bescherming van molenbiotopen betreft vooral behoud van het functioneren door middel van een vrije windvang. Voor windtoevoer geldt dat binnen een straal van 400 meter gerekend vanaf het middelpunt van de molen, beperkingen moeten worden gesteld aan het oprichten van bebouwing en beplanting. In bestemmingsplannen die betrekking hebben op gronden gelegen binnen deze straal wordt geen nieuwe bebouwing dan wel beplanting toegestaan, tenzij in de toelichting bij het bestemmingsplan wordt aangetoond dat het functioneren van de molen door middel van windvang niet wordt beperkt. In de bebouwde kom van Varsseveld zijn de molenromp van de 'Kwaksmölle' aan de Doetinchemseweg 48, en de 'Molen de Engel' gelegen aan de Hiddinkdijk 4 aanwezig. De 'Kwaksmölle' is gelegen op een afstand van circa 130 meter ten noorden van het plangebied. De 'Molen de Engel' is gelegen op een afstand van circa 670 meter ten (noord)oosten van het plangebied. In het bestemmingsplan 'Kom Varsseveld 2010' is uitsluitend de 'Molen de Engel' beschermd door middel van een vrijwaringszone. Op navolgende afbeelding is de ligging van het plangebied ten aanzien van de aanwezige molenbiotopen aangeduid met een marker.

^{Ligging van het plangebied ten opzichte van molenbiotopen}

Toetsing provinciaal beleid

Voorliggende ontwikkeling voorziet in de bouw van een woongebouw ten behoeve van 23 appartementen. In de Regionale woonagenda Achterhoek 2023-2030 wordt aangegeven dat bij woningbouwinitiatieven groter dan twintig woningen minimaal 28% van de woningen sociale huur en minimaal 32% betaalbare koop en/of middenhuur moet betreffen. De Regionale woonagenda Achterhoek 2023-2030 is op 16 februari 2023 vastgesteld. De initiatiefnemer heeft voor die tijd echter reeds een lange periode overleg gevoerd met de gemeente over de wenselijke invulling van het plangebied. Daaruit is naar voren gekomen dat vanwege de ligging van het plangebied tussen het centrum en zorgcomplex Azora, onderhavige ontwikkeling met levensloopbestendige woningen gewenst is. Vanwege de nabijheid van het woonzorgcomplex van Azora zouden de bewoners van de appartementen ook zorg kunnen ontvangen van deze zorginstelling. Uit de uitgevoerde toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking blijkt dat het initiatief voorziet in de actuele behoefte aan kwalitatief hoogwaardige woningen geschikt voor senioren in de gemeente Oude IJsselstreek in het algemeen en de kern Varsseveld in het bijzonder.

De woningen zijn opgenomen in de woningbouwstrategie van de gemeente Oude IJsselstreek en daarnaast voldoet het plan aan de Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw en Lokale kwaliteitscriteria woningbouw van de gemeente (zie paragraaf 3.2.5). Met de herstructurering/transformatie binnen bestaand bebouwd gebied is er sprake van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, wordt leegstand en verpaupering tegengegaan en wordt voorzien in een actuele behoefte aan woningen.

In de huidige situatie is het plangebied volledig verhard. Het plangebied bestaat uit bebouwing en een parkeerplaats. Alle bebouwing op de locatie zal worden gesloopt. Hiervoor in de plaats wordt een woongebouw ten behoeve van 23 appartementen gerealiseerd. De ruimte rondom het woongebouw wordt ingericht als tuin. Door de ontwikkeling zal het verhard oppervlak met circa 410 m² afnemen (zie paragraaf 3.4). Hemelwater afkomstig van de nieuwe bebouwing zal worden afgekoppeld en ter plaatse in de bodem worden geïnfiltreerd. Omdat het woongebouw een plat dak heeft zijn er tevens kans voor het aanleggen van een groen(/blauw)dak. Dit zorgt voor een vertraagde afvoer van hemelwater en voorkomt hittestress. Op de bergingen kunnen tevens groene daken worden toegepast. De toekomstige inrichting van de groenstructuur van het parkeerterrein is als voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels. Het initiatief draagt bij aan het voorkomen van wateroverlast, droogte en hittestress.

Onderhavig plangebied is gelegen buiten de molenbiotoop van 'Molen de Engel'. Het plangebied is wel gelegen in de molenbiotoop van de nabijgelegen molen 'Kwaksmölle'. Uit paragraaf 3.8 blijkt dat de ontwikkeling geen negatief effect heeft op de molenbiotoop van deze molen.

Het initiatief is in overeenstemming met het provinciaal beleid.

Regionale woonagenda Achterhoek 2023-2030

Op 16 februari 2023 heeft de gemeenteraad van Oude IJsselstreek de Regionale woonagenda Achterhoek 2023-2030 ('Goed wonen in een vitale regio') vastgesteld als opvolger van de Regionale woonagenda 2015-2025. De directe aanleiding hiervoor zijn de veranderingen op de woningmarkt, in woonbehoeftes en de wens om wonen meer dan voorheen te bezien als een integrale gebiedsopgave. De vorige regionale woonagenda (2015) ging uit van een krimpscenario. De bevolking in de Achterhoek neemt inmiddels toe en ook de woonbehoeftes veranderen. Er komen meer ouderen, kleine huishoudens en starters vinden moeilijk een plek op de woningmarkt. Alle reden om het bestaande beleid op wonen te actualiseren en doelstellingen aan te passen.

Deze nieuwe agenda kent vier programmalijnen:

• Vergroten woningvoorraad en versnelling productie
  De ambitie is om 11.500 extra woningen te realiseren in de Achterhoek. Hiermee wil de regio haar woningvoorraad flink en versneld uitbreiden. Het streven is om 1.200 woningen per jaar te realiseren. De gemeenten, de provincie en het Rijk maken in de Regionale Woondeal onder voorwaarden afspraken om tot en met 2030 in ieder geval 8.390 woningen te bouwen in de Achterhoek (waarvan 1.500 woningen in de gemeente Oude IJsselstreek).
• Investeren in kwaliteit bestaande woningvoorraad
  De ambitie is om zoveel mogelijk woningen kwalitatief en energetisch te verbeteren. Met verbeteren wordt verduurzamen, levensloopbestendig maken en/of herstructurering bedoeld.
• De Achterhoek, een plek voor iedereen
  Er wordt fors geïnvesteerd in een toename van betaalbare woningen. Hiermee wordt ingezet op een evenwichtig woningaanbod in de regio. De Achterhoekse gemeenten geven elkaar de ruimte om te bouwen passend bij de lokale behoefte, tegelijkertijd wordt gezamenlijke verantwoordelijkheid genomen om de extra vraag van jonge huishoudens, starters, ouderen, arbeidskrachten en aandachtsgroepen te kunnen beantwoorden. Er wordt daarbij zoveel mogelijk aangesloten bij de ambities van het Rijk om tot en met 2030 tweederde van de nieuwbouw in het betaalbare segment toe te voegen. Daarbij wordt het volgende nieuwbouwprogramma gehanteerd bij projecten van twintig of meer woningen: 28% sociale huur, 32% betaalbare koop en/of middenhuur. Voor starters is een betaalbaarheidsgrens vastgelegd. Bij minder dan twintig woningen vindt maatwerk plaats, met inachtneming van de gewenste kwaliteit zoals opgenomen in de regionale woonagenda. Elke gemeente is verantwoordelijk dat over het gemeentelijk totaal de verdeling in betaalbaarheid gehaald wordt.
• Wonen als integrale gebiedsopgave
  Vanuit de regionale woonagenda worden regionale woonstrategieën benoemd. Woonstrategieën zijn regionale aanpakken om op integrale wijze invulling te geven aan de woningbouw en transformatieopgaven in alle Achterhoekse gemeenten, passend bij de gebiedseigen opgaven en context. Het gaat daarbij om de volgende woonstrategiën:
  1. Vergroten differentiatie woningaanbod in vitale kernen en buurten;
  2. Vergroten aanbod van stedelijke woonmilieus;
  3. Goed en bereikbaar wonen rondom mobiliteitsknooppunten;
  4. Ruimte voor nieuwe woonconcepten in een toekomstbestendig landelijk gebied.

Toetsing regionaal beleid

Voorliggende ontwikkeling voorziet in de bouw van een woongebouw ten behoeve van 23 appartementen. Met het plan is sprake van herstructurering (transformatie) binnen het bestaand bebouwd gebied van de kern Varsseveld. Op de locatie wordt een in onbruik geraakte bebouwing op een bedrijfsperceel gesloopt, waarmee leegstand en verpaupering wordt tegengegaan. De beoogde woningen worden alle levensloopbestendig uitgevoerd.

In de Woondeal (Regionale woonagenda Achterhoek 2023-2030) wordt aangegeven dat bij woningbouwinitiatieven groter dan twintig woningen minimaal 28% van de woningen sociale huur en minimaal 32% betaalbare koop en/of middenhuur moet betreffen. De Woondeal is op 16 februari 2023 vastgesteld. Het initiatief stamt van voor die tijd en de initiatiefnemer heeft ook voor het vaststellen van de woondeal reeds een lange periode overleg gevoerd met de gemeente over de wenselijke invulling van het plangebied. Daaruit is naar voren gekomen dat vanwege de ligging van het plangebied tussen het centrum en zorgcomplex Azora, onderhavige ontwikkeling met levensloopbestendige woningen gewenst is. Vanwege de nabijheid van het woonzorgcomplex van Azora zouden de bewoners van de appartementen ook zorg kunnen ontvangen van deze zorginstelling. Het college heeft voor het vaststellen van de woondeal reeds een positief principebesluit genomen over het initiatief.

Uit de uitgevoerde toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking blijkt dat er met het initiatief wordt voorzien in de actuele behoefte aan kwalitatief hoogwaardige levensloopbestendige woningen in de gemeente Oude IJsselstreek in het algemeen en de kern Varsseveld in het bijzonder. Met de herstructurering binnen bestaand bebouwd gebied is er sprake van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Het initiatief draagt bij aan het vergroten van de woningvoorraad binnen de regio Achterhoek en is daarmee in overeenstemming met de Regionale woonagenda Achterhoek.

Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025

De gemeenteraad van Oude IJsselstreek heeft op 12 mei 2011 de Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025 vastgesteld. De Structuurvisie geeft richting aan het ruimtelijke, economische en maatschappelijke beleid van de gemeente en laat in grote lijnen zien hoe Oude IJsselstreek zich tot het jaar 2025 zal gaan ontwikkelen. De gemeente Oude IJsselstreek wil zich graag verder ontwikkelen als een dynamische gemeente. Deze boodschap blijft voor de komende jaren een belangrijk uitgangspunt voor het gemeentelijke woonbeleid. Hierbij zijn het Kwalitatief Woon Programma (KWP3), en de opvolger van de regionale woonvisie en de lokale vertaling daarvan kaders voor wonen in de gemeente. Naast het motto 'de juiste woning op de juiste plaats', spelen onder andere kwaliteit van de leefomgeving en de leefbaarheid hierbij een belangrijke rol. Achteruitgang en verloedering van de woon- en leefomgeving moet worden tegengegaan. De bijstelling van de bouwopgave voor de gemeente vraagt om aanpassing van beleid en bestaande bouwplannen. De juiste woning op de juiste plek is hierbij leidend.

De gemeente Oude IJsselstreek kiest waar mogelijk voor inbreiding. Met wijkverbeteringsplannen en geplande nieuwbouwplannen, ziet de gemeente kansen voor het realiseren van meer variatie en onderscheid in het woonaanbod. Hiermee probeert de gemeente Oude IJsselstreek iedereen die woont of wil wonen in de gemeente te voorzien van een passende woning.

Toetsing

Voorliggende ontwikkeling voorziet in de bouw van een woongebouw dat ruimte biedt aan 23 appartementen. Met het plan is sprake van herstructurering (transformatie) binnen het bestaand bebouwd gebied van de kern Varsseveld. Op de locatie wordt een in onbruik geraakte bebouwing op een bedrijfsperceel gesloopt waarmee leegstand en verpaupering wordt tegengegaan. Met onderhavig initiatief wordt voorzien in de actuele behoefte aan kwalitatief hoogwaardige woningen. Het plan is daarmee in lijn met de Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025.

Gebiedsvisie centrum Varsseveld

Op 10 april 2019 is door de gemeenteraad de 'Gebiedsvisie centrum Varsseveld' vastgesteld. De belangrijkste aanleiding voor deze Gebiedsvisie Centrum Varsseveld was de ontwikkelopgave van het terrein van de zuivelfabriek aan de Boterstraat. Naast dit terrein zijn er nog een aantal locaties in en aangrenzend aan het centrum waar ontwikkelopgaven zijn. De locatie Helmink is daar één van. Om de juiste keuzes te kunnen maken ten aanzien van deze verschillende ontwikkelvraagstukken in het centrum, is een visie op het centrumgebied opgesteld. In deze visie zijn ruimtelijke kaders en functionele kansen benoemd die toekomstige ontwikkelingen kunnen sturen op een kwalitatieve invulling en inpassing. Voor onderhavig plangebied zijn in de visie een aantal uitgangspunten opgesteld zoals het aansluiten op gevarieerde bebouwing en uitstraling aan de Doetinchemseweg waarbij parcellering in de bebouwing zichtbaar moet zijn en vergroening van het gebied.

Toetsing

Voorliggende ontwikkeling voorziet in de bouw van de bouw van een woongebouw ten behoeve van 23 appartementen. Het woongebouw is op te delen in twee massa's, waarbij de gevels aan zowel de zijde van de Doetinchemseweg als de Oranjestraat meerdere malen verspringt. Het gebouw bestaat op de hoek van de Doetinchemseweg met de Oranjestraat uit vier bouwlagen en aan de Oranjestraat uit drie bouwlagen. Met het initiatief wordt concreet invulling gegeven aan de gebiedsvisie voor het centrum van Varsseveld.

Beleidsnotitie Woningbouwplanning Oude IJsselstreek

De beleidsnotitie Woningbouwplanning Oude IJsselstreek is op 24 november 2016 door de gemeenteraad vastgesteld. Belangrijkste opgave voor de toekomst is het behouden en waar mogelijk verbeteren van de kwaliteit van deze bestaande voorraad. Dit kan door middel van het stimuleren van verduurzaming en levensloopbestendigheid. Daarnaast moeten plannen ontwikkeld worden voor vervangende nieuwbouw. De nieuwbouw is slechts een onderdeel van de totale opgave binnen de volkshuisvesting. Deze notitie gaat in op de beperkte woningbouwopgave in de gemeente en waar deze nieuwbouw de meeste toegevoegde waarde heeft.

Voor de 'Beleidsnotitie Woningbouwplanning Oude IJsselstreek' geldt dat deze uitgaat van een krimpscenario, terwijl dit niet langer het geval is. De 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek' is hierbij een relevanter beleidsstuk.

Toetsing

Voorliggende ontwikkeling voorziet in de bouw van een woongebouw ten behoeve van 23 duurzame levensloopbestendige woningen. Onderhavig initiatief voldoet aan de Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw en Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek. Met de herstructurering binnen bestaand bebouwd gebied is er sprake van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Het initiatief is in lijn met de uitgangspunten Beleidsnotitie Woningbouwplanning Oude IJsselstreek.

Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw en Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek

Aangezien de groei van het aantal huishoudens in de regio langer aan houdt dan verwacht, is op 26 september 2019 door de gemeenteraad de (regionale) 'Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw' vastgesteld: Hiermee is vastgelegd dat er extra woningen moeten komen bovenop het aantal dat nu in afspraken is vastgelegd. Er wordt daarbij ruimte geven aan de bouw van extra woningen, maar met prioriteit voor woningen waar nu behoefte aan is, maar waarvan we een duidelijk tekort in de markt zien. Dit betekent:

• Dat de woningbehoefte moet worden aangetoond;
• Dat de prioriteit ligt bij het transformeren van leegstaand vastgoed;
• Dat inbreiding voor uitbreiding gaat;
• Dat er een monitor komt die laat zien of de nieuwbouw voldoet aan de gestelde criteria en in hoeverre deze een bijdrage levert aan het oplossen van de mismatch op de huidige woningmarkt.

In de Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw wordt aanbevolen om lokaal een kader vast te stellen over de ruimtelijke inpassing van nieuwbouw binnen de bebouwde kom en in het buitengebied.

Op 20 februari 2020 heeft de gemeenteraad vervolgens de 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek' vastgesteld. De 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek' vormt samen met de 'Kwalitatieve toetsingscriteria voor Woningbouw' de kaders voor nieuwe woningbouwplannen. Met het vaststellen van de Lokale kwaliteitscriteria en de (regionale) Kwalitatieve toetsingscriteria beschikt de gemeente over een compleet kader waarmee nieuwe woningbouwplannen kunnen worden getoetst en kan de gemeente sturen op gewenste ontwikkelingen op de woningmarkt.

Uit de 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek' blijkt dat de aantoonbare (woning)behoefte voor de komende jaren vooral bij het toevoegen van starters- en levensloopgeschikte woningen ligt, de gemeente wil hier dan ook extra op inzetten. Voor het starterssegment ligt de nadruk logischerwijs met name bij de betaalbaarheid. De levensloopgeschikte woningen zijn voor de doelgroep senioren bedoeld, daarbij gaat het om woningen waarbij (minimaal) alle basisvoorzieningen op de begane grond of gelijkvloers aanwezig zijn. Het bouwen van woningen op locaties met leegstaand vastgoed heeft de voorkeur. Vanuit het oogpunt van zorgvuldig ruimtegebruik gaat woningbouw op inbreidingslocaties voor op uitbreiding aan de randen van onze kernen. In het kader van de juiste woning op de juiste plek zijn vier typen woningbouwplannen te onderscheiden waarvoor de lokale kwaliteitscriteria een kader biedt:

• Bouwen op onbenutte inbreidingslocaties 'van binnen naar buiten';
• Buitengebied: woningsplitsing;
• Buitengebied: functieverandering en hergebruik vrijkomende agrarische bebouwing (VAB's);
• Buitengebied: landgoederen.

Toetsing

Met de ontwikkeling wordt voorzien in de sloop van een oud bedrijfspand en de realisatie van levensloopbestendige woningen, geschikt voor senioren. Met de bouw van het woongebouw wordt voorzien in de actuele behoefte aan kwalitatief hoogwaardige woningen in de gemeente Oude IJsselstreek. Met het initiatief is sprake van inbreiding binnen het bestaand stedelijk gebied. Daarnaast zorgt het plan voor een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. De ontwikkeling is in lijn met de 'Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw' en 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek'.

Voor de ontwikkeling is een aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling opgesteld. Deze is als Bijlage 2 bijgevoegd. Op grond van de aanmeldnotitie kan geconcludeerd worden dat mogelijke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu als gevolg van het initiatief kunnen worden uitgesloten. Het bestemmingsplan 'Woningbouw Doetinchemseweg - Oranjestraat Varsseveld (locatie Helmink)' kan zonder m.e.r.(-beoordeling) worden vastgesteld.

Algemeen

In het kader van een bestemmingsplanprocedure moet zijn aangetoond dat de bodem en het grondwater geschikt zijn voor het beoogde gebruik. Hiertoe is het uitvoeren van een verkennend milieukundig bodem- en grondwateronderzoek noodzakelijk. Dit onderzoek moet uitwijzen of de locatie mag worden aangewend voor de gewenste ontwikkeling.

Toetsing

Verkennend bodemonderzoek

Door Ecopart is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd¹. Dit onderzoek is als Bijlage 3 toegevoegd. De conclusies uit het onderzoek worden hierna kort behandeld. Het doel van het onderzoek is het bepalen van de bodemkwaliteit op de locatie en daarmee mogelijke verontreinigingen in grond en grondwater te signaleren welke consequenties kunnen hebben voor de geplande herontwikkeling van de locatie.

Uit het onderzoek blijkt dat ter plaatse van de parkeerplaats in zowel de boven- als de ondergrond geen verontreinigingen aanwezig zijn. Het grondwater is ten hoogste licht verontreinigd met barium. Rondom de bebouwing is in de bodem slechts een lichte verontreiniging met lood in de bovengrond en een lichte verontreiniging met enkele metalen in het grondwater aangetoond. Ter plaatse van de bebouwing is in de bovengrond lokaal een sterke verontreiniging met PCB aangetoond.

Nader onderzoek

In verband met de aangetoonde sterke verontreiniging met PCB is door Ecopart een nader bodemonderzoek uitgevoerd². Dit onderzoek is als Bijlage 4 bijgevoegd. Het doel van het onderzoek is een beter beeld te verkrijgen van de de bodemkwaliteit ter plaatse van de aangetoonde PCB verontreiniging. Uit het nader bodemonderzoek blijkt dat er op één plek sprake is van een sterke verontreiniging van PCB in de grond. De verontreiniging is ingekaderd en beperkt van omvang (circa 32 m³, waarvan circa 8 m³ sterk verontreinigd). Het betreft daarom geen geval van ernstige bodemverontreiniging³ en er bestaat geen directe saneringsnoodzaak. Sanering mag plaats vinden op een natuurlijk moment zoals herontwikkeling. In het grondwater is geen verontreiniging met PCB vastgesteld.

Sanering

Om de locatie geschikt te maken voor de woonfunctie zal een bodemsanering in verband met de PCB verontreiniging worden uitgevoerd. Voorafgaande aan de sanering wordt een door het bevoegd gezag goedgekeurd plan van aanpak of saneringsplan (BUS) opgesteld.

Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

1. 1. Ecopart, 25 februari 2021, Verkennend bodemonderzoek Oranjestraat 1, Varsseveld, projectnr 16313, versie 1,0
2. 2. Ecopart, 13 februari 2018, Naderbodemonderzoek Oranjestraat 1, Varsseveld, projectnr 16321, versie 1,0
3. 3. Er is sprake van een geval van ernstige verontreiniging indien voor ten minste één stof de gemiddelde gemeten concentratie van minimaal 25 m³ bodemvolume in het geval van bodemverontreiniging, of 100 m³ poriënverzadigd bodemvolume in het geval van een grondwaterverontreiniging, hoger is dan de interventiewaarde.

Algemeen

De mate waarin het geluid onder andere het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). In het bestemmingsplan moet volgens de Wgh worden aangetoond dat gevoelige functies, zoals woningen, een aanvaardbare geluidsbelasting hebben als gevolg van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen. Indien nieuwe geluidsgevoelige functies binnen de geluidszone van (spoor)wegen en/of industrieterreinen worden toegestaan, stelt de Wgh de verplichting akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluidsbelasting.

Toetsing

Voor het initiatief is door Buro Ontwerp & Omgeving in februari 2023 een akoestisch onderzoek uitgevoerd⁴. Het onderzoek is als Bijlage 5 bijgevoegd.
In de omgeving van het plangebied bevinden zich alleen wegen. Spoorlijnen en gezoneerde industrieterreinen zijn nabij de locatie niet aanwezig. Het akoestisch onderzoek richt zich op de geluidhinder afkomstig van de Oranjestraat, de Doetinchemseweg en de omliggende 30 km/u-wegen.

Oranjestraat met 50 km-regime

De Oranjestraat gaat ten noorden van de Doetinchemseweg over in de Zelhemseweg. In dit onderzoek is de Oranjestraat met 50 km/uur en de Zelhemseweg als één weg beoordeeld.

De hoogste geluidsbelasting afkomstig van de Oranjestraat met 50 km-regime bedraagt 44 dB, inclusief aftrek op grond van artikel 110g Wgh. Bij de nieuwe woningen wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wgh.

Doetinchemseweg met 50 km-regime

De hoogste geluidsbelasting afkomstig van de Doetinchemseweg met 50 km-regime bedraagt 48 dB, inclusief aftrek op grond van artikel 110g Wgh. Bij de nieuwe woningen wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wgh.

De omliggende 30 km-wegen

De omliggende 30 km-wegen hebben op basis van de Wgh geen zone. Formeel gelden de normen uit de Wgh dan ook niet voor 30 km-wegen. Echter, in het kader van een goede ruimtelijke ordening, zijn bij de beoordeling van de geluidsbelastingen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB en de hoogste toelaatbare geluidsbelastingen van 63 dB gebruikt. Deze normen gelden voor een vergelijkbare weg met een 50 km-regime.

De hoogste geluidsbelasting afkomstig van de omliggende 30 km-wegen bedraagt 51 dB, inclusief aftrek op grond van artikel 110g Wgh. Bij de nieuwe woningen wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wgh overschreden, echter de hoogst toelaatbare geluidsbelasting van 63 dB wordt niet overschreden.

Cumulatieve geluidsbelastingen

De hoogste cumulatieve geluidsbelasting bedraagt 52 dB, inclusief aftrek op grond van artikel 110g Wgh. De optredende cumulatieve geluidsbelasting is hiermee lager dan de hoogste toelaatbare geluidsbelasting van 63 dB uit de Wgh, daarmee zijn de optredende geluidsbelastingen op basis van de Wgh acceptabel.

De cumulatieve geluidsbelasting is ook van belang voor de berekening van de vereiste gevelisolatie. Volgens het Bouwbesluit 2012 moet een akoestische binnenwaarde van 33 dB bij nieuwbouw bij wegverkeerslawaai worden gegarandeerd. Volgens artikel 3.2 van het Bouwbesluit 2012 bezit een standaard gevelconstructie een minimale geluidsisolatie van 20 dB. Voor de gevelwering wordt gekeken naar de hoogste cumulatieve geluidsbelasting exclusief aftrek op grond van artikel 110g Wgh (in dit geval 57 dB). Ten behoeve van de aanvraag van een 'Omgevingsvergunning bouwen' (voormalige bouwvergunning) moet in een aanvullend bouwakoestisch onderzoek worden onderzocht of aanvullende gevelmaatregelen nodig zijn om de binnenwaarde van 33 dB uit het Bouwbesluit 2012 te halen.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat er vanuit het aspect geluid geen belemmeringen bestaan ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling in het plangebied.

1. 4. Buro Ontwerp & Omgeving, 23 februari 2023, Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai, Doetinchemseweg - Oranjestraat, Varsseveld, projectnr. 3242.01

Algemeen

Indien door middel van een plan nieuwe, gevoelige functies mogelijk worden gemaakt, moet worden aangetoond dat een goed leefmilieu mogelijk kan worden gemaakt. Hierbij moet rekening worden gehouden met omliggende functies met een milieuzone. Anderzijds mogen omliggende bedrijven niet in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden aangetast door de realisatie van een nieuwe gevoelige functie.

Wat betreft de aanbevolen afstanden tussen bedrijvigheid en gevoelige functies, zoals wonen, is de brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten geraadpleegd. Hierin worden richtafstanden voor het omgevingstype 'gemengd gebied', 'rustige woonwijk' en 'rustig buitengebied' aanbevolen.

Gemengde gebieden betreffen gebieden die langs hoofdinfrastructuur liggen en/of gebieden met matige tot sterke functiemenging. In een rustige woonwijk en het buitengebied komen vrijwel geen andere functies voor. De richtafstanden gelden voor een gemiddeld nieuw bedrijf en gaan uit van het gebiedstype 'rustig woongebied'. Voor gemengde gebieden kunnen de richtafstanden worden verminderd.

Toetsing

Rondom plangebied is er sprake van een menging van bedrijven en woningen, hierdoor is er sprake van een gemengd gebied.

Hinderveroorzakende functies in het plangebied

Binnen het plangebied worden geen functies gerealiseerd die milieuhinder veroorzaken. De woningen zelf zijn wel milieuhindergevoelig.

Hinderveroorzakende functies in de omgeving van het plangebied

Naast voorgenoemde toetsing moet onderzocht worden of de functies in het plangebied hinder ondervinden van hinderveroorzakende functies in de omgeving van het plangebied. Hierna wordt daarop ingegaan. Op basis van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' kunnen de omliggende hinderveroorzakende functies als volgt worden gecategoriseerd:

_{1 Een ambachtelijke timmerwerkplaats wordt niet genoemd in de VNG-brochure. De hinder afkomstig van een ambachtelijke timmerwerkplaats is daarom minder dan van een reguliere timmerwerkplaats. De hinder van een ambachtelijke timmerwerkplaats is vergelijkbaar met een bedrijf in de milieucategorie 2. Opgemerkt wordt dat in de huidige situatie sprake is van de opslag voor materiaal en benodigdheden t.b.v. buitenzwembaden. Ook deze functie valt in de milieucategorie 2.}

De VNG-brochure geeft de volgende minimaal aanbevolen richtafstanden (in meters) voor een gemengd gebied aan voor deze functies:

De maximale richtafstanden van de omliggende functies, die volgen uit de VNG-brochure, bedraagt 10 m. Bij de nieuwe woningen wordt voldaan aan de richtwaarden van de omliggende bedrijven. De afstand tussen de nieuw te realiseren woningen en de omliggende functies is daarmee voldoende groot.

Conclusie

Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

Algemeen

De Wet luchtkwaliteit (verankerd in de Wet milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 5.2) is een implementatie van diverse Europese richtlijnen omtrent luchtkwaliteit, waarin onder andere grenswaarden voor vervuilende stoffen in de buitenlucht zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu. In Nederland zijn stikstofdioxide (NO₂) en zwevende deeltjes als PM₁₀ (fijn stof) de maatgevende stoffen waar de concentratieniveaus het dichtst bij de grenswaarden liggen. Overschrijdingen van de grenswaarden komen, uitzonderlijke situaties daargelaten, bij andere stoffen niet voor. Vanaf 1 januari 2015 dient het bevoegd gezag de luchtkwaliteit ook te toetsen aan de grenswaarde voor PM_2,5. Op basis van onderzoek door het Planbureau voor de Leefomgeving kan worden gesteld dat als aan de grenswaarden voor PM₁₀ wordt voldaan, ook aan de grenswaarde voor PM_2,5 wordt voldaan.

Hoewel de luchtkwaliteit de afgelopen jaren flink is verbeterd, kan Nederland niet voldoen aan de luchtkwaliteitseisen die in 2010 van kracht zijn geworden. De EU heeft Nederland derogatie (uitstel) verleend op grond van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Dit betreft een gemeenschappelijke aanpak van het Rijk en diverse regio's om samen te werken aan een schonere lucht, waarbij ruimte wordt geboden aan noodzakelijke ruimtelijke ontwikkelingen. Plannen die in betekenende mate bijdragen aan luchtverontreiniging worden opgenomen in een gebiedsgericht programma van het NSL. Het maatregelenpakket in het NSL is hiermee in evenwicht en zodanig dat op termijn de luchtkwaliteit in heel Nederland onder de grenswaarden ligt. Plannen die 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan luchtverontreiniging hoeven niet langer individueel getoetst te worden aan de Europese grenswaarden aangezien deze niet leiden tot een significante verslechtering van de luchtkwaliteit. Deze grens is in de AMvB NIBM gelegd bij 3% van de grenswaarde van een stof: Voor NO₂ en PM₁₀ betekent dit dat aannemelijk moet worden gemaakt dat het project tot maximaal 1,2 µg/m³ verslechtering leidt. Voor een aantal functies (o.a. woningen, kantoren, tuin- en akkerbouw) is dit gekwantificeerd in de ministeriële regeling NIBM.

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening wordt afgewogen of het aanvaardbaar is het project op deze plaats te realiseren. Hierbij kan de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol spelen, ook als het project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Er is sprake van een significante blootstellingsduur als de verblijfsduur die gemiddeld bij de functie te verwachten is een aanzienlijk deel van de dag betreft. Volgens de toelichting op de Regeling Beoordeling luchtkwaliteit is dit onder andere het geval bij een woning, school of sportterrein.

Gevoelige bestemmingen als scholen, kinderdagverblijven, bejaarden- en zorgtehuizen genieten op grond van de gelijknamige AMvB extra bescherming. Substantiële uitbreiding of nieuwvestiging binnen 50 meter van een provinciale weg of 300 meter van een Rijksweg is alleen toegestaan als de concentraties luchtvervuilende stoffen zich onder de grenswaarden bevinden, waardoor geen onacceptabele gezondheidsrisico's optreden.

Toetsing
Voorliggende ontwikkeling voorziet in de realisatie van een woongebouw ten behoeve van 23 appartementen. Volgens de ministeriële regeling NIBM draagt een bouwplan van deze omvang (minder dan 1.500 woningen) niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Toetsing aan de grenswaarden is derhalve niet noodzakelijk.
In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de lokale luchtkwaliteit onderzocht, zodat onacceptabele gezondheidsrisico's kunnen worden uitgesloten. Hiertoe is de monitoringstool⁵ uit het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van de rijksoverheid geraadpleegd. De monitoringstool geeft inzicht in de concentraties stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM₁₀) in het plangebied tussen 2020 en 2030. De monitoringstool kent scenario's zonder en met lokale maatregelen die er voor moeten zorgen dat op termijn overal aan de grenswaarden wordt voldaan. Beide typen scenario's laten in de toekomst een afname van de concentraties zien. Dit komt doordat bedrijven en het verkeer steeds schoner worden door technologische verbeteringen. De monitoringstool maakt duidelijk dat de concentraties luchtvervuilende stoffen in de peiljaren 2020 en 2030 in het plangebied onder de grenswaarden liggen die op Europees niveau zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu tegen schadelijke gevolgen van luchtverontreiniging. De blootstelling aan luchtverontreiniging is hierdoor beperkt en leidt niet tot onaanvaardbare gezondheidsrisico's.
In het plangebied worden geen gevoelige functies beoogd zoals bedoeld in het 'Besluit gevoelige bestemmingen'. Toetsing aan de grenswaarden is daarom niet noodzakelijk.

Conclusie
Op basis van voorgaande kan worden geconcludeerd dat zowel vanuit de Wet milieubeheer als vanuit een goede ruimtelijke ordening de luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor het onderhavige initiatief.

1. 5. https://www.nsl-monitoring.nl/viewer/

Algemeen

Het aspect externe veiligheid betreft het risico op een ongeval waarbij een gevaarlijke stof aanwezig is. Deze gevaarlijke stoffen kennen twee verschillende bronnen. Dit zijn de stationaire bronnen (chemische fabriek, lpg-vulpunt) en de mobiele bronnen (route gevaarlijke stoffen). Er wordt onderscheid gemaakt tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijk slachtoffers. Er wordt bij externe veiligheid onderscheid gemaakt in plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico biedt burgers in hun woonomgeving een minimum beschermingsniveau tegen gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico heeft een oriënterende waarde en voor het plaatsgebonden risico geldt een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten.

Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico mag in principe nergens groter zijn dan 1 op 1 miljoen (ofwel 10-6). Dit is de kans dat een denkbeeldig persoon, die zich een jaar lang permanent op de betreffende plek bevindt (de plek waarvoor het risico is uitgerekend), dodelijk verongelukt door een ongeval. Deze kans mag niet groter zijn dan eens in de miljoen jaar. Elke ruimtelijke ontwikkeling wordt getoetst aan het plaatsgebonden risico van 10-6 als grenswaarde.

Groepsrisico

Het groepsrisico geeft de kans aan dat in één keer een groep mensen die zich in de omgeving van een risicosituatie bevindt, dodelijk door een ongeval wordt getroffen. Groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Bij groepsrisico is het dan ook niet een contour die bepalend is, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen de effectafstand van een risicovolle activiteit ophoudt. Welke kans nog acceptabel geacht wordt, is afhankelijk van de omvang van de ramp. Een ongeval met 100 doden leidt tot meer ontwrichting, leed en emoties, dan een ongeval met 10 dodelijke slachtoffers. Aan de kans op een ramp met 100 doden wordt dan ook een grens gesteld, die een factor honderd lager ligt dan voor een ramp met 10 doden. In het Bevi (stb. 250, 2004) wordt verder een verantwoordingsplicht (door de overheid) voor het groepsrisico rond inrichtingen wettelijk geregeld (art. 13). De verantwoording houdt in dat wordt aangegeven of risico's acceptabel zijn en welke maatregelen worden genomen om de risico's te verkleinen.

Beleidsvisie (Oude IJsselstreek)

Door de gemeente Oude IJsselstreek is lokaal externe veiligheidsbeleid vastgesteld. Het externe veiligheidsbeleid van de gemeente Oude IJsselstreek is vastgesteld op 18 februari 2010. In de beleidsvisie externe veiligheid van de gemeente Oude IJsselstreek wordt een afweging gemaakt tussen twee uitgangspunten:

• veiligheid in woonwijken en
• het niet onnodig frustreren van bedrijfsactiviteiten op bedrijventerreinen.

Gekozen wordt voor een benadering met drie gebiedstypen. Er is geprobeerd een optimale mix te vinden in normen, maatregelen en hulpmiddelen, die passen bij het betreffende gebiedstype. De beleidskeuzes laten zich als volgt samenvatten:

Toetsing

Voorliggende ontwikkeling voorziet in realisatie van (nieuwe) kwetsbare objecten, namelijk woningen. Om te bepalen waar er zich stationaire en mobiele bronnen bevinden, is de risicokaart Nederland geraadpleegd. De navolgende afbeelding bevat een uitsnede van de risicokaart.

_{Uitsnede risicokaart Nederland}

In de omgeving van het plangebied zijn geen stationaire en/of mobiele risicobronnen aanwezig. Een nadere onderbouwing kan daarom achterwege blijven.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

Het waterbeleid van Rijk en provincie is gericht op een veilig en goed bewoonbaar land met gezonde, duurzame watersystemen. Het plangebied ligt in het beheersgebied van het Waterschap Rijn en IJssel.

In het Waterbeheerprogramma 2022-2027 van Waterschap Rijn en IJssel staat beschreven wat de doelen zijn voor de komende zes jaar in de Achterhoek en Liemers en hoe het waterschap deze wil halen. Naast het uitvoeren van kerntaken zijn het aanpassen van de leefomgeving aan de gevolgen van klimaatverandering en waterveiligheid de grootste prioriteiten. Ook een schone leefomgeving en de circulaire economie en energietransitie staan hoog op de agenda.

Voor het waterbeheerprogramma zijn de werkzaamheden van het waterschap weergegeven in vier thema’s.

Klimaatrobuust gebied

De ambitie is om richting 2050 wendbaar invulling te geven aan het beheer, het onderhoud en de inrichting van het regionaal watersysteem. Dit wordt gedaan in combinatie met aanpassingen in gebruik en inrichting van de omgeving, zodat jaarrond een optimale balans tussen te nat en te droog wordt bereikt en tegelijkertijd inwoners, bedrijven en medeoverheden voldoende weerbaar zijn tegen de onvermijdelijke gevolgen van extreem weer.

Veilig gebied

De bescherming tegen hoog water is een randvoorwaarde om veilig te kunnen wonen en werken in ons gebied. Het waterschap zorgt voor veilige dijken, nu en in de toekomst. Dat wordt gedaan door dagelijks beheer van de keringen en door continu inzicht in de keringen. Het beheer wordt op een duurzame wijze uitgevoerd en er wordt gewerkt aan behoud en verhoging van de biodiversiteit van de dijken. De ambitie is dat de keringen van het waterschap in 2050 voldoen aan de nieuwe normen voor waterveiligheid, en dat daarbij wendbaar ingespeeld wordt op ontwikkelingen.

Circulaire Economie en Energietransitie

Het waterschap wil bij het uitvoeren van haar primaire taak zoveel mogelijk bijdragen aan het beperken van klimaatverandering. Daarbij wil zij in 2050 onderdeel zijn van een 100% circulaire economie waarin de taken klimaatneutraal worden uitgevoerd.

Gezonde leefomgeving

Het waterschap zorgt voor een schoon en gezond watersysteem voor de mensen en de natuur in het gebied. Het waterschap streeft ernaar dat het water in de leefomgeving geschikt is voor verschillende maatschappelijke functies en dat het geen risico’s oplevert voor de volksgezondheid. Het doel is een oppervlaktewatersysteem te bereiken dat optimaal is voor ecologisch functioneren en biodiversiteit en natuurwaarden daarbinnen en -buiten bevordert.

Door Buro Ontwerp & Omgeving is in mei 2023 een waterhuishoudkundige analyse uitgevoerd⁶. Deze analyse is als Bijlage 6 bijgevoegd. Voor de analyse zijn niet alleen de gronden in het plangebied beschouwd, maar ook de gronden van het parkeerterrein die tevens worden heringericht in het kader van voorliggende ontwikkeling.

Huidige situatie

In de huidige situatie bestaat het plangebied uit een (voormalige) winkelpand en een parkeerplaats. De parkeerplaats is geheel voorzien van betonklinkers, rondom de winkel zijn eveneens verhardingen (tegels en klinkers) aanwezig. In de zuidoostelijke hoek is een kleine tuin aanwezig.

In navolgende tabel is een overzicht van de verharde en onverharde oppervlaktes van het gehele plangebied in de huidige situatie opgenomen. Hieruit blijkt dat bijna het gehele plangebied in de huidige situatie is verhard.

Toekomstige situatie

De toekomstige inrichting bestaat uit een appartementencomplex met 23 appartementen, verdeeld over drie tot vier bouwlagen. Aan de oostzijde zal een binnentuin aangelegd worden, waarbij tevens een berging gerealiseerd wordt. Hiervoor zal de huidig aanwezig bebouwing gesloopt worden.

De reeds aanwezige parkeerplaats ten westen van appartementencomplex zal worden heringericht, waarbij enkele bomen en groen toegevoegd worden.

In de toekomstige situatie zal de verharding in het plangebied op basis van het ontwerp circa 2.480 m² betreffen, zie navolgende tabel. Hieruit blijkt dat verharding met circa 410 m² afneemt, ten opzichte van de huidige situatie.

Waterhuishoudkundige consequenties en uitgangspunten

Uitgangspunten
In navolgende tabel worden de uitgangspunten die van toepassing zijn op de waterhuishouding in het plangebied. Deze komen voort uit de beleidsuitgangspunten en de gebiedskenmerken.

Benodigde waterberging

Op basis van de voorgenomen ontwikkeling zal er circa 2.480 m² verhard oppervlak gerealiseerd worden. Ten opzichte van de huidige situatie is er geen sprake van een toename in verhard oppervlak van 500 m² of meer. Echter, omdat de oppervlakte van het plangebied meer dan 1.500 m² bedraagt, wordt vanuit waterschap Rijn en IJssel wel een klimaatrobuuste compensatie verlangd.

Hierbij is met het waterschap besproken dat voor het parkeerterrein een bui die eens in de 100 jaar, inclusief een opslag van 10% voor de toekomstige klimaateffecten, gecompenseerd dient te worden. Er geldt een waterbergingsopgave van minimaal circa 78 m³ (980 m² x 80 mm) als compensatie.

Voor het appartementencomplex is een compensatie van 20 mm per m² vereist. De bergingsopgave bedraagt hier minimaal circa 30 m³.

Binnen het plangebied dient minimaal 108 m³ hemelwater geborgen te worden. Mogelijke oplossingen om deze benodigde berging binnen het plangebied te realiseren of te verminderen zijn:

1. 1. Het toepassen van groene daken op het complex en/of de berging;
2. 2. Verlaging van het maaiveld ter plaatse van de groenstroken;
3. 3. Het toepassen van waterpasserende verharding (bv grasbetonstenen) ter plaatse van de parkeerplaatsen;
4. 4. Berging van hemelwater onder de parkeerplaatsen;
5. 5. Het toepassen van ondergrondse berging in infiltratiekratten.

Ad 1.

Groene daken hebben verschillende voordelen, zoals het verminderen van hittestress en fijnstof. Groene daken verminderen de behoefte aan koeling van gebouwen in de zomer. Naast waterberging is het dak geluidsisolerend, verkoelend en brandwerend. Tevens zorgen groene daken voor opname van CO₂ en toename van de biodiversiteit.

Bij toepassing van zonnepanelen op groene daken wordt onder de zonnepanelen enkel het substraat aangebracht, zodat ook onder zonnepanelen berging van hemelwater plaats kan vinden. Conform het beleid van het waterschap Rijn en IJssel hoeven daken die voorzien worden van een groen dak niet gecompenseerd te worden. Hierbij is het uitgangspunt dat groene daken minimaal 20 mm per m² (hemel)water kunnen bergen.

Vooralsnog heeft de initiatiefnemer niet het voornemen om groene daken toe te passen.

Ad 2.

Afstromend hemelwater rondom het appartementencomplex kan tijdelijk geborgen worden door het maaiveld van de binnentuin te verlagen. Hier kan het hemelwater dan infiltreren in de bodem. Op basis van de bodemopbouw en resultaten van het doorlatendheidsonderzoek is infiltratie in de bodem goed mogelijk. Middels verlaging van de binnentuin van 10 cm is een tijdelijke berging van maximaal circa 25 m³ te realiseren.

Ad 3.

De parkeerplaatsen kunnen worden voorzien van waterdoorlatende verharding (zoals grasbetonstenen) zodat het hemelwater kan infiltreren in de bodem. Uitgaande van een infiltratie van 30% van het hemelwater verminderd de bergingsopgave voor het parkeerterrein hiermee met circa 23 m³. Ter plaatse van de parkeerplaatsen zullen twee borders aangelegd worden. Gezien de geringe omvang van deze borders zal hier nauwelijks waterberging plaats kunnen vinden.

Ad. 4

Middels het aanbrengen van een drainerend zand onder de waterpasserende verharding van de parkeerplaatsen kan hemelwater geborgen worden. Uitgaande van een laag van 30 cm zand onder het gehele parkeerterrein (oppervlakte circa 980 m²) bedraagt de (maximale) bergingscapaciteit circa 88 m³. Dit op basis van een verzadigingsgraad van ongeveer 30 % van drainzand. Eventueel kunnen de parkeerplaatsen ook nog verlaagd worden aangelegd, waardoor tevens berging op het maaiveld mogelijk is.

Ad. 5.

Eventueel kan rondom het appartementencomplex ondergrondse berging in infiltratiekratten plaatsvinden. Daarnaast kan gedacht worden aan de opvang, opslag en het hergebruik van hemelwater in een 'grijs water' circuit.

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat er voldoende mogelijkheden zijn om de bergingsopgave op te lossen op eigen terrein. De initiatiefnemer heeft de wijze van berging van het water uitgewerkt in concrete bergingsmaatregelen. Deze uitwerking is als Bijlage 7 toegevoegd. De berging gebeurt in twee delen, namelijk de invulling voor het parkeerterrein en het deel woongebouw en bijgebouwen.

Parkeerterrein

Op het parkeerterrein zal de benodigde berging van 78 m³ op twee manieren worden ingevuld.

Het eerste deel wordt ingevuld met infiltratiekratten. Namelijk een berging van 30 mm x 980 m² = 24 m³ berging hiermee kunnen de reguliere buien op een goede manier opgevangen worden.

Het tweede deel, met namen voor de extreme buien wordt ingevuld door het water vast te houden op het parkeerterrein. Hiervoor zal het parkeerterrein ter plaatse van beide inritten voorzien worden van een verhoging (drempel) en rondom van een opsluitband om zo een 'bak' te creëren. De resterende bergingscapaciteit is 78-24= 54 m³. Voor deze 54 m³ zal op het terrein een buffer van minimaal 55 mm hoogte gecreëerd worden. De parkeerplaatsen rechtstreeks gelegen aan de Oranjestraat worden hiervan uitgezonderd (zie inrichtingstekening in paragraaf 2.4).

Woongebouw met bijgebouwen (bergingen)

Voor het deel woningen en bergingen dient 30 m³ berging gerealiseerd te worden. Deze wordt ingevuld middels infiltratiekratten. Deze zullen gesitueerd worden ter plaatse van de bijgebouwen (bergingen). Daarnaast kan de binnentuin verlaagd worden om als noodoverlaat te dienen bij grote stortbuien.

Riolering

In overleg met de gemeente zal bekeken moeten worden of en hoe de te realiseren woningen op het bestaande rioolsysteem aangesloten kunnen worden. De toename van de DWA (droogweerafvoer) wordt bepaald door de piekafvoer en het (gemiddeld) aantal bewoners.

1. 1. Piekafvoer afvalwater: 10 liter per uur en 120 liter per dag per inwoner (alleen overdag wordt berekend);
2. 2. Gemiddelde bezetting per appartement: 2,2 inwoners.

De verwachtte toename in het DWA bij een piekbelasting betreft circa:

Aantal woningen x 2,2 inwoner/woning x 0,012 m³/uur/inw.

In de nieuwe situatie zullen binnen het plangebied 23 appartementen gerealiseerd worden. De dagelijkse DWA productie bedraagt dan naar inschatting circa 6 m³. De toename van de DWA (piekbelasting) bedraagt dan circa 0,61 m³ per uur.

1. 6. Buro Ontwerp & Omgeving, 23 mei 2023, Waterhuishoudkundige analyse, Oranjestraat Varsseveld, projectnr. 3242.02

Het plangebied ligt in het beheersgebied van het Waterschap Rijn en IJssel. Voor het doorlopen van de watertoets gebruikt dit waterschap de website www.dewatertoets.nl. Het waterschap kijkt, op basis van de antwoorden die op de website worden ingevuld, of bij de ruimtelijke ontwikkeling voldoende rekening is gehouden met de waterhuishouding ter plaatse en geeft een wateradvies.

Op basis van de ingevulde digitale watertoets wordt door het waterschap geconcludeerd dat er waterstaatkundige belangen zijn. Deze belangen zijn zodanig van aard en omvang dat overleg met het waterschap gewenst is. De ingevulde watertoets is als bijlage bij de waterhuishoudkundige analyse gevoegd.

Het concept van het bestemmingsplan is toegestuurd aan Waterschap Rijn en IJssel in het kader van het vooroverleg. In een reactie geeft het waterschap de wijze van berging graag verder uitgewerkt wil zien. In de waterhuishoudkundige analyse waren alleen de mogelijkheden voor waterberging genoemd, maar er worden geen concrete keuzes gemaakt. Naar aanleiding van de reactie heeft de initiatiefnemer de wijze van berging van het water uitgewerkt in concrete bergingsmaatregelen. Deze maatregelen zijn opgenomen in de vorige paragraaf.

Met de voorgenomen ontwikkelingen binnen het plangebied zijn geen negatieve gevolgen te verwachten voor de waterhuishouding ter plaatse. Het aspect water vormt daarmee geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling.

Op basis van artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a, van het Bro moet in een toelichting van een bestemmingsplan bij ruimtelijke ontwikkelingen worden getoetst, hoe er wordt omgegaan met de aspecten archeologie en cultuurhistorie. De bescherming van archeologische waarden is verankerd in de Erfgoedwet. Het belangrijkste doel van deze wet is de bescherming van de aanwezige en de te verwachten archeologische waarden door het reguleren van bodemverstorende activiteiten.

Archeologie

Volgens de archeologische waarden- en verwachtingenkaart is, zoals op navolgende afbeelding is weergegeven, het plangebied gelegen binnen een gebied met een 'lage archeologische verwachting'.

Uitsnede gemeentelijke archeologische waardenkaart

Voor gebieden met een 'lage archeologische verwachting' geldt dat geen archeologisch onderzoek uitgevoerd hoeft te worden.

Cultuurhistorie

Op de 'Cultuurhistoriche waardenkaart gemeente Oude IJsselstreek' wordt het plangebied aangeduid als 'Historische kern (1850-1939). Voor het overige wordt geen melding gemaakt van cultuurhistorische objecten, elementen of structuren of andere cultuurhistorisch relevante zaken in het plangebied. Wel wordt opgemerkt dat de Doetinchemseweg als 'Historische weg' en 'Voormalige tramlijn' is aangemerkt. Met de voorgenomen ontwikkeling vindt geen aantasting aan cultuurhistorisch waardevolle lijnen of elementen plaats. Het initiatief heeft geen negatieve gevolgen voor het aspect cultuurhistorie.

Geconcludeerd kan worden dat vanuit het aspect cultuurhistorie geen belemmeringen bestaan ten aanzien van de gewenste ontwikkelingen in het plangebied.

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet, in het kader van de Wet natuurbescherming, in beeld worden gebracht of er sprake is van invloeden op natuurwaarden en beschermde soorten.

Quickscan natuurwaardenonderzoek

In het kader van onderhavig plan is door Natuurbank Overijssel in maart 2023 een quickscan natuurwaardenonderzoek uitgevoerd⁷. Het onderzoek is als Bijlage 8 bijgevoegd. De resultaten van het onderzoek worden hierna samengevat.

Gebiedsbescherming

Het plangebied behoort niet tot het Gelders Natuurnetwerk of een Natura 2000-gebied. Vanwege de ligging buiten het Gelders Natuurnetwerk, hoeft het initiatief niet getoetst te worden aan beleidsregels voor de bescherming van het NNN, omdat de bescherming van het Gelders Natuurnetwerk geen externe werking kent. Een negatief effect op Natura 2000-gebied, als gevolg van de emissie van stikstofoxiden, kan niet op voorhand uitgesloten worden. Om te onderzoeken of uitvoering van de voorgenomen activiteiten leidt tot een toename van stikstofdepositie op stikstofgevoelige habitattypen in Natura 2000-gebied, dient een stikstofberekening uitgevoerd te worden voor de ontwikkel- en gebruiksfase. Andere negatieve effecten op Natura 2000-gebied, als gevolg van de voorgenomen activiteiten, worden (vanwege de grote afstand van ruim 13 km) wél uitgesloten. Verderop in deze paragraaf wordt nader ingegaan op het aspect stikstofdepositie in relatie tot omliggende Natura 2000-gebieden.

Soortenbescherming

De inrichting en het gevoerde beheer maken het plangebied niet tot een geschikte groeiplaats voor beschermde plantensoorten en tot een weinig geschikt functioneel leefgebied voor beschermde dieren. Mogelijk benutten vogels en vleermuizen het plangebied als foerageergebied. Beschermde dieren bezetten er geen vaste rust- of voortplantingsplaats. Door uitvoering van de voorgenomen activiteiten neemt de betekenis van het plangebied als foerageergebied voor vogels en vleermuizen niet af.

Er hoeft geen nader onderzoek uitgevoerd te worden en er hoeft, op basis van wet- en regelgeving voor beschermde soorten, geen ontheffing aangevraagd te worden om de voorgenomen activiteiten uit te kunnen voeren.

Voortoets stikstof

Om inzicht te krijgen in de mogelijke stikstofdepositie als gevolg van het initiatief is door Buro Ontwerp & Omgeving in april 2023 een voortoets stikstof uitgevoerd⁸. Dit onderzoek is Bijlage 9 bijgevoegd.

Uit de uitgevoerde voortoets blijkt dat de realisatie en het gebruik van 23 appartementen niet leidt tot een stikstofdepositie groter dan 0,00 mol/ha/jr op stikstofgevoelige habitattypen van Natura 2000-gebieden. Met betrekking tot stikstofdepositie kan daarom worden opgemerkt dat er geen significante effecten zijn op Natura 2000-gebieden en er geen passende beoordeling nodig is om de ontwikkeling mogelijk te maken.

1. 7. Natuurbank Overijssel, 31 maart 2023, Quickscan natuurwaardenonderzoek Oranjestraat 1-5 Varsseveld, projectnr. 6054 versie 1.0
2. 8. Buro Ontwerp & Omgeving, 24 april 2023, Voortoets stikstof, Oranjestraat 1 te Varsseveld, projectnr. 3242.02

Het aspect flora en fauna vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

Bij ruimtelijke plannen moet worden aangetoond dat de ontwikkeling geen negatieve gevolgen heeft voor de verkeer- en parkeersituatie ter plaatse.

Verkeer

Voor wat betreft het te verwachten aantal verkeersbewegingen is uitgegaan van de CROW-publicatie uit 2018 'Toekomstbestendig parkeren'. Hierbij wordt uitgegaan van woningen in de categorie 'koop, appartement, midden', de verstedelijkingsgraad 'weinig stedelijk' en het gebiedstype 'schil centrum'.

Per woning is er sprake van gemiddeld 5,9 verkeersbewegingen per dag. Dit betekent dat met de realisatie van de woningen (23 x 5,9 =) 136 verkeersbewegingen per dag tot stand komen. De voormalige bedrijfsactiviteiten zorgden eveneens voor verkeersbewegingen welke zijn komen te vervallen. Het initiatief zorgt naar verwachting voor een afname van het aantal verkeersbewegingen.

Parkeren

Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt bepaald door de aard en omvang van de activiteit waarin het plan voorziet.

Om de parkeerbehoefte te bepalen, is gebruik gemaakt van de normen uit het Gemeentelijk Verkeer- en Vervoerplan (GVVP). Bij de berekening van de parkeerbehoefte is voor het nieuwe woongebouw uitgegaan van 23 woningen in de categorie 'Woning middensegment' in 'Centrum en schil'. Hiervoor wordt een parkeernorm van minimaal 1,6 parkeerplaatsen per woning gehanteerd. De totale parkeerbehoefte komt daarmee op 36,8 parkeerplaatsen. Ten westen van het woongebouw is aan de Oranjestraat de bestaande parkeervoorziening van de voormalige diepvries- en versmarkt Helmink aanwezig. Deze wordt heringericht ten behoeve van 37 parkeerplaatsen. Met deze parkeerplaatsen kan worden voorzien in de parkeerbehoefte die ontstaat als gevolg van de ontwikkeling.

Geconcludeerd kan worden dat vanuit het aspect verkeer en parkeren geen belemmeringen bestaan ten aanzien van de gewenste ontwikkelingen in het plangebied.

Algemeen

In de Omgevingsvisie en -verordening van de provincie Gelderland wordt gestreefd naar het in stand houden van de molens in Gelderland. De molens zijn namelijk een identiteitsbepalend onderdeel van Gelderland. De provincie heeft dan ook als ambitie dat de omgeving van de molens zodanig wordt ingericht dat de molens kunnen blijven draaien. Daartoe beschermt de provincie de ruimte rond de molens tegen ongewenste ingrepen. In de Omgevingsverordening is daarom geregeld dat op gronden die zijn aangewezen als Molenbiotoop geen nieuwe bebouwing en/of beplanting is toegestaan, tenzij is aangetoond dat het functioneren van de molen door middel van windvang niet wordt beperkt.

Toetsing

Ten noordoosten van het plangebied is de Kwaksmölle aanwezig. Deze molen is gelegen aan de Doetinchemseweg 48. Het plangebied is gelegen binnen de molenbiotoop van de Kwaksmölle. De Kwaksmölle heeft een molenbiotoop van 400 meter, teneinde de windvang van de molen te waarborgen.

Eigenschappen molen

Omstreeks 1820 werd een houten standerdmolen gebouwd genaamd 'De Haan'. In 1859 brandt deze molen af. In datzelfde jaar werd de molen herbouwd als beltmolen (ditmaal met steen), de nieuwe molen staat bekent als de Kwaksmölle. Tijdens de bevrijding raakte de molen beschadigd, en tijdens de zware storm van 28 december 1945 brak de as en viel de rest van het gevlucht naar beneden. Vanaf 1945 wordt uitsluitend met behulp van een petroleummotor gemalen. In 1951 is het binnenwerk verwijderd. Sinds die tijd maalt de molen niet meer. De molenromp heeft nu een maatschappelijke functie als dorpshuis.

Volgens gegevens (bron: www.gelderland.molenbiotoop.nl; Biotooprapport 196) heeft de Kwaksmölle een askophoogte van 15,75 m. De hoogte van het maaiveld bij de molen is circa 18,9 m +NAP. De locatie waar de sloop en nieuwbouw in het plangebied wordt gerealiseerd, ligt op een maaiveldhoogte van circa 19,5 m +NAP. Tussen de Kwaksmölle en het plangebied is er dus sprake van beperkt hoogteverschil.

Verder geeft het rapport weer dat binnen de straal van 400 meter in de huidige situatie reeds 2.353 windhinderobjecten, zoals bebouwing en bomen, aanwezig zijn, die de hoogte van de biotoopnorm overschrijden. Navolgende kaartbeelden geven dit weer. Het linker kaartbeeld is een overzichtskaart van de hoogtemetingen, geclassificeerd in categorieën afhankelijk van de mate van overschrijding van de biotoopnorm. Het rechter kaartbeeld bevat gestandaardiseerde sectorscores, geclassificeerd aan de hand van de mate van overschrijding van de biotoopnorm in een sector.

_{Overschrijdingen maximale hoogte (bron: www.gelderland.molenbiotoop.nl)}

De sectorscores zijn vervolgens toegekend aan de acht hoofdwindrichtingen. De resultaten zijn in navolgende tabel weergegeven.

Uit deze tabel valt op te maken dat in de huidige situatie de mate van overschrijding van de biotoopnorm bij de oostelijke hoofdwindrichting het grootst is, namelijk 66.

Per molen is de omgeving geïnventariseerd en beoordeeld als slecht, bedenkelijk, matig, aanvaardbaar of goed. De totaalscore van 386 houdt in dat de molenbiotoop van de Kwaksmölle in de huidige situatie als matig wordt beoordeeld.

Formule molenbiotoop

Op basis van de molenverordening van de provincie Gelderland, die is vervangen door de Ruimtelijke verordening, gold een formule, op basis waarvan beoordeeld kon worden of de windvang van de molen al dan niet verslechterde. Hoewel deze formule formeel niet meer geldt in Gelderland, wordt het beschouwd als een goed hulpmiddel om te beoordelen of de windvang van een molen verslechtert door de komst van een ruimtelijke ontwikkeling. De formule is om die reden toegepast in het onderhavige geval.

De formule luidt als volgt:

Hx=X/n + (c*z)

waarin:

Hx = de toelaatbare hoogte van een gebouw in meters op een afstand x meter uit de molen. De toelaatbare hoogte wordt gemeten vanaf het waterpasniveau van de begane grond of het maaiveld van de molen;

X = de afstand in meters vanaf het gebouw tot de wieken van de molen;

n = de ruwheidcoefficient volgens de ruwheidsklassentabel van Wieringa: 140 voor open gebied, 75 voor ruw gebied en 50 voor gesloten gebied;

c = constante 0,2 (in verband met een windreductie van 5%);

z = askophoogte van de molen.

Het woongebouw in het plangebied staat op circa 130 m van de Kwaksmölle. Wanneer de formule wordt toegepast ten behoeve van voorliggend plan, ontstaat het volgende beeld:

H(x) = 130/50 + 0,2 * 15,75 = 5,75 m.

De maximale bouwhoogte van de dichtstbijzijnde bebouwing in het plangebied, gelegen op circa 130 meter afstand van de molen, mag volgens de formule 5,75 meter bedragen. Daar moet het verschil in maaiveldniveau bij worden opgeteld. In onderhavig plan is er geen sprake van een verschil in maaiveldhogogte tussen de locatie van de molen en het plangebied. In de bovenstaande berekening is uitgegaan van de ruwheidsklasse 50, omdat het gebied tussen het plangebied en de molen voor de bebouwde kom van Varsseveld betreft.

Het woongebouw krijgt een maximale bouwhoogte variërend van 10,5 m tot 13,5 m. Hiermee wordt de toelaatbare bouwhoogte uit de formule overschreden.

Motivering inpasbaarheid initiatief

Om de volgende redenen wordt de bouwhoogte van 10,5 m tot 13.5 m voor het woongebouw inpasbaar geacht:

1.

De Kwaksmölle in Varsseveld betreft een molenromp. In 1951 is het binnenwerk verwijderd. Sinds die tijd maalt de molen niet meer. De molenromp heeft nu een maatschappelijke functie als dorpshuis. De molen is sinds 1945 niet meer gerestaureerd en er zijn ook geen plannen om dat binnen afzienbare tijd te gaan uitvoeren. Een mogelijk verminderde windvang als gevolg van de realisatie van het woongebouw is daarom niet van belang.

2.

Voor molenrompen is de belevings- en cultuurhistorische waarde wel van belang. De bebouwing wordt hoger dan de bestaande bebouwing (10,5 m tot 13.5 m in plaats van 9 m). Op navolgende afbeeldingen is de situatie in de omgeving van het plangebied ten opzichte van de molen weergegeven. Hieruit blijkt dat er zowel in de huidige als in de toekomstige situatie geen sprake is van de verstoring van zichtlijnen op de molenromp. De reden hiervoor is dat reeds bestaande aanwezige overige bebouwing het zicht op de molen reeds belet, dan wel dat zichtlijnen niet via het plangebied lopen.

_{Overzicht situatie zichtlijnen plangebied en de molen (plangebied is weergegeven in geel en de molen met een rode cirkel)}

_{afbeelding 1}

_{afbeelding 2}

_{afbeelding 3}

_{afbeelding 4}

Alleen op de locatie van afbeelding 3, vanaf de Oranjestraat is de molenromp zichtbaar. Op de locatie van afbeelding 2 zou de molen in de winter ook zichtbaar kunnen zijn aan de linkerkant. Aan deze zijde wordt echter geen bebouwing beoogd. Hier worden de gronden ingericht als parkeerterrein.

Op basis van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat de realisatie van het nieuwe woongebouw geen negatieve invloed heeft op de belevingswaarde van de Kwaksmölle als landschapselement. De ontwikkeling heeft eveneens geen negatief effect op het behoud van de molenromp als cultuurhistorisch waardevol element.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat er vanuit het aspect molenbiotoop geen belemmeringen bestaan ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling in het plangebied.

Het plan wordt op particulier initiatief gerealiseerd. De kosten in verband met de realisatie zijn dan ook voor rekening van de initiatiefnemer. De kosten voor het volgen van de procedure zullen via de gemeentelijke legesverordening aan de initiatiefnemer worden doorberekend. Met de initiatiefnemer wordt een planschadeovereenkomst gesloten waarin deze verklaart de volledig mogelijke planschade voor zijn/haar rekening te nemen. Voor de gemeente zijn er geen andere kosten verbonden aan dit plan, waardoor het vaststellen van een exploitatieplan niet noodzakelijk is. De economische uitvoerbaarheid wordt hiermee geacht te zijn aangetoond.

Het gemeentelijke bestemmingsplan is een middel waarmee functies aan gronden worden toegekend. Het gaat dus om het toekennen van gebruiksmogelijkheden. Vanuit de Wet ruimtelijke ordening volgt een belangrijk principe: het gaat om toelatingsplanologie. Het wordt de grondgebruiker (eigenaar, huurder etc.) toegestaan om de functie die het bestemmingsplan geeft uit te oefenen. Dit houdt in dat:

1. 1. de grondgebruiker niet kan worden verplicht om een in het bestemmingsplan aangewezen bestemming ook daadwerkelijk te realiseren, en
2. 2. de grondgebruiker geen andere functie mag uitoefenen in strijd met de gegeven bestemming (het overgangsrecht is hierbij mede van belang).

Een afgeleide van de gebruiksregels in het bestemmingsplan zijn regels voor bebouwing (omgevingsvergunning voor het bouwen) en regels voor het verrichten van 'werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden' (omgevingsvergunning ten behoeve van het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden).

Een bestemmingsplan regelt derhalve het toegestane gebruik van gronden (en de bouwwerken en gebouwen) en een bestemmingsplan kan daarbij regels geven voor:

• het bebouwen van de gronden;
• het verrichten van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden (aanleggen).

Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument voor het voeren van ruimtelijk beleid, maar het is zeker niet het enige instrument. Andere ruimtelijke wetten en regels zoals de Woningwet, de Erfgoedwet, de Algemene Plaatselijke Verordening, de Wet milieubeheer en de bouwverordening zijn ook erg belangrijk voor het uitoefenen van het ruimtelijke beleid.

Op de verbeelding wordt aangegeven welke bestemming gronden hebben. Dit gebeurt via een bestemmingsvlak. Voor het op de verbeelding aangegeven bestemmingsvlak gelden de gebruiksmogelijkheden zoals die in de bijhorende regel worden gegeven. Die toegekende gebruiksmogelijkheden kunnen op twee manieren nader worden ingevuld:

• Via een dubbelbestemming
  Een dubbelbestemming is, zoals de naam al zegt, een bestemming die óók aan de gronden wordt toegekend. Voor gronden kunnen dus meerdere bestemmingen gelden. Er geldt altijd één 'enkel' bestemming (dat is dé bestemming) en soms geldt er een dubbelbestemming (soms zelfs meerdere). In de regel van de dubbelbestemming wordt omschreven wat er voor de onderliggende gronden geldt aan extra bepalingen in aanvulling, of ter beperking, van de mogelijkheden van de onderliggende bestemmingen.
• Via een aanduiding
  Een aanduiding is een teken op de verbeelding dat betrekking heeft op een vlak op die kaart. Via een aanduiding wordt in de regels 'iets' geregeld. Dat 'iets' kan betrekking hebben op extra mogelijkheden of extra beperkingen voor het gebruik en/of de bebouwing en/of het aanleggen van werken. Aanduidingen kunnen voorkomen in een bestemmingsregel, in meerdere bestemmingsregels en kunnen ook een eigen regel hebben.

De regels zijn verdeeld over vier hoofdstukken:

1. 1. Inleidende regels
   In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt (Artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels (Artikel 2).

2. 2. Bestemmingsregels
   In dit tweede hoofdstuk zijn de bepalingen van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt in alfabetische volgorde. Per bestemming is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouwregels en, eventueel, ook bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden opgenomen. Als er dubbelbestemmingen zijn worden die ook in dit hoofdstuk opgenomen. Die komen, ook in alfabetische volgorde, achter de bestemmingsbepalingen.
   
   Ieder artikel kent een vaste opzet. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen afwijkingsbevoegdheden met betrekking tot bouw- en/of gebruiksregels. Ten slotte zijn eventueel bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden en/of wijzigingsbevoegdheden opgenomen.
   
   Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsbepalingen ook in andere artikelen relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moet worden. Alleen zo is een volledig beeld te verkrijgen van hetgeen is geregeld.

3. 3. Algemene regels
   In dit hoofdstuk zijn bepalingen opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het hele plan. Het zijn achtereenvolgens een anti-dubbeltelregel, algemene gebruiksregels en algemene afwijkingsregels.

4. 4. Overgangs- en slotregels
   In het laatste hoofdstuk zijn respectievelijk het overgangsrecht en een slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene regels betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen.

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

In dit bestemmingsplan zijn de bestemmingen 'Tuin', 'Verkeer - Verblijfsgebied' en 'Wonen' opgenomen.

Tuin

De gronden rondom het woongebouw zijn bestemd als 'Tuin'. Deze gronden zijn onder meer bestemd voor tuinen, wegen en paden,parkeervoorzieningen, bijbehorende gebouwen en overkappingen. De bijbehorende gebouwen en overkappingen mogen uitsluitend worden gebouwd ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen'. Op de verbeelding is de maximaal toegestane bouwhoogte opgenomen voor deze bouwwerken.

Verkeer - Verblijfsgebied

De als 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden bevinden zich aan de zuidzijde van het huidige parkeerterrein ten westen van het woongebouw. De als 'Verkeer - Verblijfsgebied' gronden zijn met name bestemd voor verblijfsgebieden, wegen en pleinen, voet- en fietspaden. Verder zijn de gronden bestemd voor parkeer-, speel-, groenvoorzieningen en kunstwerken, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, ontmoetingsplekken en straatmeubilair, openbaar vervoersvoorzieningen en nutsvoorzieningen.

Wonen

Het nieuwe woongebouw is bestemd als 'Wonen'. De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor maximaal 23 woningen, aan huis verbonden beroepsactiviteiten, tuinen en erven, parkeer-, speel- en groenvoorzieningen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, straatmeubilair en nutsvoorzieningen. Van de woningen binnen deze bestemming mag 30% van de vloeroppervlakte tot een maximum van 50 m² gebruikt worden voor een aan huis gebonden beroep.

Het woongebouw moet worden gerealiseerd binnen het bouwvlak. Op de verbeelding is de maximaal toegestane bouwhoogte opgenomen.

Overige bouwwerken (bouwwerken, geen gebouw zijnde) zijn, onder voorwaarden, ook toegestaan. De maatvoeringseisen van deze bouwwerken zijn opgenomen in de bouwregels.

In deze bestemming is een voorwaardelijke verplichting opgenomen die borgt dat de beoogde groenstructuren binnen het plangebied worden gerealiseerd en in stand worden gehouden.

Naast de bestemmingen bevat het plan een aantal algemene regels over bijvoorbeeld begrippen, de wijze van meten, algemene afwijkingen en overgangsrecht. Deze min of meer standaardregels in bestemmingsplannen worden hier verder niet toegelicht.

De initiatiefnemers hebben de omwonenden geïnformeerd over het initiatief. De reacties waren positief. Bij de verdere uitwerking van het plan zullen de omwonenden nader geïnformeerd worden.

Het concept van het bestemmingsplan is toegestuurd aan Provincie Gelderland en Waterschap Rijn en IJssel in het kader van het vooroverleg.

Provincie Gelderland

De provincie geeft in een reactie op het concept het volgende aan:

• Te onderbouwen hoe het nieuwbouwplan een bijdrage levert aan de regionale afspraak om meer betaalbare woningen te realiseren.
• In paragraaf 3.8 bij de motivering over de inpasbaarheid van het initiatief vanwege de molenbiotoop meer aandacht te besteden aan het feit dat de monumentale bescherming gericht is op het behouden van de molenromp en niet op het herstel van (de functie van) de molen. En nader te onderbouwen waarom de veel hogere nieuwbouw geen effect heeft op de belevingswaarde van de molenromp.
• Tot slot geeft de provincie aan de conclusies uit de ecologische onderzoeken te kunnen volgen. De provincie wil de gemeente er echter op wijzen dat zij zelf verantwoordelijk is voor de uitvoerbaarheid van het plan in het kader van de Wet natuurbescherming.

Naar aanleiding van de opmerkingen van de provincie zijn de paragrafen 3.2.3, 3.2.4 en 3.8 aangepast.

Waterschap Rijn en IJssel

In een reactie geeft het waterschap de wijze van berging graag verder uitgewerkt wil zien. In de waterhuishoudkundige analyse waren alleen de mogelijkheden voor waterberging genoemd, maar er worden geen concrete keuzes gemaakt. Naar aanleiding van de reactie heeft de initiatiefnemer de wijze van berging van het water uitgewerkt in concrete bergingsmaatregelen. Deze maatregelen zijn opgenomen in paragraaf 3.4.2.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 7 december 2023 tot en met 17 januari 2024 ter visie gelegen. Gedurende deze termijn is een ieder in de gelegenheid gesteld zienswijzen kenbaar te maken aan de gemeenteraad. Er zijn geen zienswijzen naar voren gebracht.