Het bestemmingsplan 'Buitengebied Oude IJsselstreek, Keurhorsterweg 4, Sinderen'met identificatienummer NL.IMRO.1509.BP000181-VA01 van de gemeente Oude IJsselstreek.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1509.BP000181-VA01 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

Een bedrijf dat is gericht op het vervaardigen van producten en/of het leveren van diensten in of bij een woning, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is en wordt uitgeoefend door de gebruik(st)er van de woning.

Een bedrijf dat enkel is gericht op het leveren van diensten in of bij een woning, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is en wordt uitgeoefend door de gebruik(st)er van de woning.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een woning die deel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit drie hoofdgebouwen.

Een afwijking als bedoeld in artikel 2.12, eerste lid sub a, onder 1° van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Een kleinschalige verblijfsaccommodatie gericht op een kortdurend recreatief verblijf en het serveren van ontbijt, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Er is geen sprake van een bed & breakfast bij de aanwezigheid van een zelfstandige kookgelegenheid en/of de verkoop van alcoholhoudende dranken voor gebruik ter plaatse en/of overnachting noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid.

Een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, installeren, herstellen, opslaan en/of distribueren van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis verbonden beroepen daaronder niet begrepen.

De totale vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor een aan huis verbonden beroep c.q. een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief de verkoopvloeroppervlakte en opslag- en administratieruimten en dergelijke.

1. a. Bij bouwwerken: een bouwwerk dat op het moment van inwerkingtreding van het plan bestaat of wordt gebouwd, dan wel nadien kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, waarvoor de aanvraag voor het tijdstip van inwerkingtreding is ingediend, tenzij in de regels anders is bepaald;
2. b. bij gebruik: het gebruik dat op het moment van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaat, tenzij in de regels anders is bepaald, en in overeenstemming is met het voorheen geldend planologische regime.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

de grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

de aan een bouwwerk of een gebied toegekende waarde, in verband met ouderdom en/of historische gaafheid.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen en/of leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen of voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

gebruiken, het doen gebruiken, laten gebruiken en in gebruik geven.

Woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen en geluidsgevoelige terreinen, zoals bedoeld in artikel 1 van de Wet geluidhinder.

Een gebouw, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

Een bedrijf of instelling waar hoofdzakelijk dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin logies wordt verstrekt, een en ander al dan niet in combinatie met elkaar niet zijnde een seksinrichting of voor gebruik ten behoeve van prostitutie.

Een horecabedrijf dat is gericht op het hoofdzakelijk overdag verstrekken van (niet of licht alcoholhoudende) dranken en eenvoudige etenswaren zoals een ijssalon, theetuin, een ontvangstruimte, en/of een naar de aard en invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen horecabedrijf.

Een gebouw, dat dient voor de uitoefening van administratieve werkzaamheden die verband houden met het bijbehorende bedrijf of instelling.

Gebouwen met een voor het plangebied typische bouwstijl of bebouwing die deel uitmaakt van een beeldbepalend ensemble dan wel bebouwing die op het gebied van cultuurhistorie als zodanig kan worden aangemerkt.

De aan een gebied toegekende waarde in visueel-ruimtelijk en/of cultuurhistorisch en/of ecologisch en/of geomorfologisch opzicht.

Culturele, medische, educatieve, sociale en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen.

Een activiteit die in ruimtelijke en/of functionele zin ondergeschikt is aan de hoofdfunctie.

Een gebruik gericht op het in zodanige conditie houden of brengen van objecten dat het voortbestaan van deze objecten op tenminste het bestaande kwaliteitsniveau wordt bereikt.

Een vergunning als bedoeld in artikel 1.1, eerste artikel, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Een vergunning als bedoeld in artikel 3.3 onder a van de Wet ruimtelijke ordening.

Een vergunning als bedoeld in artikel 3.3. onder b van de Wet ruimtelijke ordening.

Horeca die ondergeschikt en gerelateerd is aan een andere, nader in de planregels omschreven hoofdfunctie en tot doel heeft het verstrekken van kleine etenswaren en niet- of zwak-alcoholische dranken.

Een bouwwerk niet zijnde een bijbehorend bouwwerk.

Een voor mensen toegankelijke, overdekte en zonder wanden omsloten ruimte.

Detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding'.

Een bouwwerk bestemd om uitsluitend door een huishouden of daarmee gelijk te stellen groep van personen, die hun hoofdverblijf elders hebben, gedurende een gedeelte van het jaar recreatief te worden bewoond.

Een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een privé-huis of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

Een als bijlage bij deze regels behorende en daarvan onderdeel uitmakende lijst van bedrijven en instellingen.

Uitvoeren, het doen uitvoeren, laten uitvoeren en in uitvoering geven.

De analoge en digitale voorstelling van de in het plan opgenomen ruimtelijke informatie met identificatienummer: NL.IMRO.1509.BP000181-VA01

De totale oppervlakte van de voor het publiek toegankelijke en zichtbare winkelruimte, inclusief de etalageruimte en de ruimte achter de toonbank.

de totale oppervlakte van hoofdgebouwen en bijbehorende gebouwen op de begane grond.

de naar architectuur, indeling en/of uitstraling meest gezichtsbepalende gevel(s) van een hoofdgebouw, (doorgaans) gekeerd naar de weg of het openbaar gebied.

denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van het hoofdgebouw en het verlengde daarvan.

een bouwmassa bestaande uit één vrijstaand hoofdgebouw.

Een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één afzonderlijk huishouden, waaronder begrepen eventueel gemeenschappelijk gebruik van bepaalde ruimten.

Een apparaat dat zonlicht omzet in elektriciteit.

het deel van het bouwvlak uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de diepte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf peil.

de oppervlakte van alle op een bouwperceel/bestemmingsvlak gelegen bouwwerken tezamen.

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de gemiddelde hoogte van de weg ter plaatse;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte bouwterrein;
3. c. vanaf het waterpeil tot het hoogste punt van het bouwwerk.

Toepassing van maten:

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons, overstekende daken en daarmee naar aard en omvang gelijk te stellen bouwonderdelen, buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt.

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. één bedrijf per bestemmingsvlak voor bedrijven in de categorieën 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten zoals opgenomen in bijlage 2 Staat van bedrijfsactiviteiten.
2. b. een deurenfabriek, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf – deurenfabriek';
3. c. productiegebonden detailhandel, onder de voorwaarden benoemd in artikel 3.5.1;
4. d. kantoor, onder de voorwaarden benoemd in artikel 3.5.2;
5. e. buitenopslag, onder de voorwaarden benoemd in artikel 3.5.3; ;
6. f. kleinschalige windturbines en zonnepanelen voor de opwekking van duurzame energie op gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouw zijnde, uitsluitend binnen een bouwvlak ten behoeve van de eigen energievoorziening, met dien verstande dat voor kleinschalige windturbines een afstand wordt aangehouden tot de belemmeringenstrook van een gasleiding van de grootste waarde van ofwel de bladworpafstand bij nominaal toerental ofwel de afstand gelijk aan de masthoogte + 1/3 wieklengte;

met de daarbij behorende bouwwerken, (toegangs)paden, wegen, tuinen, erven, parkeer- en groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de situering en de afmetingen van bouwwerken en van buitenopslag:

1. a. ter waarborging van de landschaps- en/of natuurwaarden in de omgeving;
2. b. ter waarborging van de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving;
3. c. ter waarborging van de verkeersveiligheid;
4. d. ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken;
5. e. ter voorkoming van onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat van aangrenzende gronden en bouwwerken.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. maximaal één vrijstaande woning per bouwvlak, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'twee-aaneen' uitsluitend twee aaneengebouwde woningen mogen worden gebouwd;
2. b. een theetuin, onder de voorwaarden benoemd in artikel 4.3.2;
3. c. een bed en breakfast in een woning, onder de voorwaarden benoemd in artikel 4.3.3;
4. d. aan huis verbonden beroep, onder de voorwaarden benoemd in artikel 4.3.4;
5. e. het hobbymatig agrarisch gebruik van gronden en opstallen;
6. f. kleinschalige windturbines en zonnepanelen voor de opwekking van duurzame energie op gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouw zijnde, uitsluitend binnen een bouwvlak ten behoeve van de eigen energievoorziening, met dien verstande dat voor kleinschalige windturbines een afstand wordt aangehouden tot de belemmeringenstrook van een gasleiding van de grootste waarde van ofwel de bladworpafstand bij nominaal toerental ofwel de afstand gelijk aan de masthoogte + 1/3 wieklengte;

met de daarbij behorende gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, tuinen, erven, parkeer- en groenvoorzieningen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

In die gevallen dat de bestaande goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud en/of afstand tot enige aangegeven lijn van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet en/of Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand zijn gekomen, minder dan wel meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven respectievelijk toegestaan, geldt die goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud en/of afstand in afwijking daarvan als minimaal respectievelijk maximaal toegestaan.

In die gevallen dat een bestaand bebouwingspercentage, dat in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet en/of Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand is gekomen, meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven, geldt dat bebouwingspercentage in afwijking daarvan als maximaal toegestaan.

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden, behoudens de in de bestemmingsregels opgenomen afwijkingen, de volgende voorwaarden:

1. a. ondergronds bouwen is alleen toegestaan onder hoofd- en bijbehorende gebouwen;
2. b. de verticale diepte kelders en andere ondergrondse bouwwerken is maximaal 3,5 meter;
3. c. ondergronds bouwen is niet toegestaan onder recreatieverblijven.

Tot een gebruik in strijd met alle bestemmingen wordt in ieder geval begrepen, tenzij in hoofdstuk 2 anders is bepaald:

1. a. het (laten) opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van puin, vuil of andere vaste of vloeibare afvalstoffen, anders dan voor zover noodzakelijk is voor het normale onderhoud van tuinen en andere onbebouwde terreinen en het onderhoud van watergangen;
2. b. het (laten) opslaan of opgeslagen houden van gerede of ongerede goederen, materialen, werktuigen, machines of gebruiksklare of onklare voer- of vaartuigen of onderdelen hiervan, anders dan voor zover dit het gevolg is van of direct samenhangt met het gebruik van een erf, behorende bij een bedrijf;
3. c. het (laten) gebruiken van bebouwde dan wel onbebouwde gronden als of ten behoeve van een seksinrichting en/of prostitutie;
4. d. het (laten) gebruiken van bebouwde dan wel onbebouwde gronden als of ten behoeve van detailhandel;
5. e. het (laten) gebruiken van gronden ten behoeve van een horecavestiging;
6. f. het (laten) gebruiken van gronden voor opslag van bagger en grondspecie;
7. g. het (laten) gebruiken van gronden voor een grondwal, tenzij op de verbeelding expliciet is toegestaan;
8. h. het (laten) gebruiken van bedrijfsgebouwen en vrijstaande bijgebouwen voor permanente bewoning;
9. i. het (laten) gebruiken van opstallen, waaronder bijbehorend bouwwerken, als zelfstandige woning;
10. j. het (laten) gebruiken van gronden en bouwwerken buiten het bouwvlak ten behoeve van reclame-uitingen;
11. k. het (laten) gebruiken van gronden ten behoeve van bedrijven als bedoeld in artikel 2.1 lid 3 van het Besluit omgevingsrecht;
12. l. het (laten) gebruiken van gronden ten behoeve van bedrijven die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

1. a. Indien wijziging in de omvang, het gebruik of de bestemming van een gebouw of terrein daartoe aanleiding geeft, moet ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt bepaald aan de hand van de op dat moment meest actuele CROW-parkeerkencijfers.
2. b. Burgemeester en Wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde onder a indien:
   1. 1. het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit;
   2. 2. of voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingsruimte wordt voorzien.

Afwijking als bedoeld in artikel 8.1 is slechts toegestaan, onder de aanvullende voorwaarden dat:

1. a. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
2. b. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheid niet onevenredig worden geschaad;
3. c. de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden niet onevenredig worden geschaad;
4. d. geen onevenredige milieutechnische of ruimtelijke belemmeringen zijn.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Buitengebied Oude IJsselstreek, Keurhorsterweg 4, Sinderen.

Omdat de agrarische activiteiten op de locatie Keurhorsterweg 4 in Sinderen zijn beëindigd, is het voornemen om de locatie te herontwikkelen tot woonerf. De twee bestaande bedrijfswoningen worden reguliere burgerwoningen. Door het slopen van de agrarische opstallen ontstaat een bouwtitel voor een nieuwe vrijstaande woning. Daarnaast worden de juridische bouwrechten van twee inmiddels gesloopte bedrijfswoningen van de deurenfabriek aan de Terborgseweg 17 in Sinderen in het project betrokken. Hierdoor ontstaat een woonerf van vijf woningen, waarbij de karakteristieke boerderij wordt gerestaureerd.

De gemeente Oude IJsselstreek heeft aangegeven onder voorwaarden medewerking te willen verlenen aan de plannen. Binnen de regels van het geldende bestemmingsplan is het niet toegestaan om de beoogde woningbouw te realiseren. Daarom dient het bestemmingsplan voor deze locaties herzien te worden. Voorliggend document is de plantoelichting van de herziening van het bestemmingsplan.

De locatie van het nieuwe woonerf ligt aan de Keurhorsterweg 4 in Sinderen (in onderstaande afbeelding in geel omcirkeld). De locatie van de deurenfabriek ligt aan de Terborgseweg 17 in Sinderen (in onderstaande afbeelding in paars omcirkeld).

Globale situering plangebied

De locatie aan de Keurhorsterweg 4 staat kadastraal bekend als:

• gemeente Varsseveld, sectie B, nummer 7618 (oppervlak 2.080 m2) en
• een gedeelte van gemeente Varsseveld, sectie B, nummer 7619 (oppervlak totaal kadastraal perceel is 9.950 m2).

Deelgebied Keurhorsterweg 4

De locatie aan de Terborgseweg 17 staat kadastraal bekend als:

• gemeente Varsseveld, sectie D, nummer 3904 (oppervlak 1410 m2)

• gemeente Varsseveld, sectie D, nummer 3674 (oppervlak 29 m2, NUTS-gebouw)
• gemeente Varsseveld, sectie D, nummer 4876 (oppervlak 1775 m2)

• gemeente Varsseveld, sectie D, nummer 4071 (oppervlak 2095 m2)

• gemeente Varsseveld, sectie D, nummer 5109 (oppervlak 190 m2)

• gemeente Varsseveld, sectie D, nummer 4874 (oppervlak 6450 m2, valt voor circa 50% binnen het plangebied)

• gemeente Varsseveld, sectie D, nummer 5110 (oppervlak 4696 m2)

Deelgebied Terborgseweg 17

Voor de locaties geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied Oude IJsselstreek 2017' (vastgesteld op 28 juni 2018). In plan is aan het perceel aan de Keurhorsterweg 4 de bestemming Agrarisch toegekend (https://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.1509.BP000100-VA02/r_NL.IMRO.1509.BP000100-VA02.html#_3_Agrarisch) met bijbehorend bouwvlak. Samengevat is op grond hiervan voor de locatie een agrarisch bedrijf toegestaan. Daarbinnen is voor de oude boerderij de aanduiding 'bedrijfswoning' opgenomen. Op grond hiervan is er maximaal één bedrijfswoning toegestaan. De aanduiding 'karakteristiek' is opgenomen om de hoofdvorm van de oude boerderij te beschermen (er geldt een vergunningplicht voor aanpassingen aan de hoofdvorm).

Geldende bestemmingen Keurhorsterweg 4 (plangebied is rood omlijnd)

Naast de bedrijfswoning op nummer 4 is er voor nummer 4A op 15 juli 2019 een omgevingsvergunning verleend (kenmerk W-2019-0406) om dit gedeelte van de oude boerderij te mogen gebruiken als zelfstandige plattelandswoning (op grond van artikel 3.6.4 van het bestemmingsplan).

Het gedeelte aan de Terborgseweg 17 heeft de bestemming Bedrijf (https://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.1509.BP000100-VA02/r_NL.IMRO.1509.BP000100-VA02.html#_5_Bedrijf). Samengevat is er één bedrijf per bestemmingsvlak toegestaan voor bedrijven in de categorieën 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Daarnaast is met een specifieke functieaanduiding aangegeven dat er een deurenfabriek is toegestaan. Er zijn binnen het bouwvlak twee aaneengebouwde bedrijfswoningen toegestaan. Het totaal bebouwd oppervlak mag niet meer bedragen dan 7.020 m2.

Geldende bestemmingen Terborgseweg 17 (plangebied is rood omlijnd, de zwarte lijn is het bouwvlak)

Een bestemmingsplan bestaat uit meerdere onderdelen: een verbeelding waarop de bestemmingen in het plangebied zijn aangegeven en regels waarin de bepalingen voor de op de verbeelding vermelde bestemmingen zijn opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vergezeld van een toelichting (voorliggend document) waarin de achtergronden van het bestemmingsplan zijn beschreven. De verbeelding vormt samen met de regels het juridische bindende deel van het bestemmingsplan. In de toelichting worden de keuzes die in het bestemmingsplan worden gemaakt nader gemotiveerd en verantwoord.

Hoofdstuk 2 van deze toelichting bevat de beschrijving van de huidige situatie van het plangebied en de beoogde ontwikkeling. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de geldende beleidskaders van de verschillende overheden. In hoofdstuk 4 is een overzicht gegeven van de relevante (milieu)aspecten in het plangebied en de diverse onderzoeken die zijn uitgevoerd. Hoe het plan is vertaald naar een verbeelding en regels is opgenomen in hoofdstuk 5. Hoofdstuk 6 gaat in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan, waarna wordt afgesloten met een beschrijving van de procedure die wordt doorlopen in hoofdstuk 7.

Het nieuwe woonerf ligt aan een doodlopende deel van de Keurhorsterweg, Tot aan het plangebied is de weg verhard, daarna gaat het over in een zandpad. in de directe omgeving is één woning aanwezig, voor het overige wordt de locatie omringd door agrarische gronden. Het bestaande erf aan de Keurhorsterweg 4 is al op een kadastrale kaart van 1833 terug te vinden. Het erf ligt in het kampenlandschap aan de rand van een aantal kampen. Het erf is organisch gegroeid aan een bocht van een oude zandweg. De gebouwen hebben verschillende richtingen.

Globale situering deelgebied Keurhorsterweg 4

Globale situering deelgebied Keurhorsterweg 4 op kaart uit 1833

Op de locatie, bekend als De Hoopman, zijn de opstallen van een boerderij aanwezig (geel in onderstaande afbeelding) met twee bijbehorende bedrijfswoningen met bijgebouwen. Volgens de BAG is het bouwjaar van de oude boerderij 1900 (oppervlak is 647 m2). Daarnaast zijn er een grote stal (1.343 m2) met enkele bijgebouwen (80 en 96 m2) aanwezig. De boerderij is in het bestemmingsplan als karakteristiek aangeduid, maar kent veel achterstallig onderhoud.

Luchtfoto deelgebied Keurhorsterweg 4

Aanzicht Keurhorsterweg 4 vanaf de noordzijde

Meer informatie over de historie van het omliggende landschap en de locatie is te vinden in de toelichting op de inrichtingstekening in Bijlage 1.

Achterzijde van de boerderij

Op het gedeelte aan de Terborgseweg 17 is al geruime tijd een deurenfabriek aanwezig. Op de topografische kaarten is halverwege de jaren zestig van de vorige eeuw de eerste grote uitbreiding zichtbaar. Het bedrijf is in de loop der jaren steeds verder richting het westen uitgebreid. De bouwfasen zijn op onderstaande luchtfoto uit 2019 goed herkenbaar aan de verschillende daken. Hierop staan ook nog de twee bedrijfswoningen aan de oostzijde.

Luchtfoto uit 2019 van deelgebied Terborgseweg 17 (oranje daken aan de oostzijde zijn de bedrijfswoningen)

Rond 2020 heeft de laatste ontwikkeling plaats gevonden. De bedrijfswoningen aan de oostzijde zijn gesloopt en aan de noordwestzijde is er een overkapping geplaatst.

Luchtfoto uit 2021 van deelgebied Terborgseweg 17

Doordat de agrarische activiteiten aan de Keurhorsterweg 4 beëindigd zijn, is de bijbehorende bebouwing leeg komen te staan. Gezien de ontwikkelingen in de agrarische sector is het niet reëel dat de agrarische activiteiten door derden weer voortgezet gaan worden.

Zijaanzicht boerderij De Hoopman

De oude boerderij (die in het geldende bestemmingsplan als karakteristiek is aangeduid) wordt gerenoveerd. Naar aanleiding van de benodigde vervanging van de dakconstructie van het stalgedeelte is gebleken dat de buitenmuren onvoldoende draagkracht hebben. Deze buitenmuren worden daarom opnieuw opgetrokken vanaf de fundering. Daarbij blijft het huidige uitwendige karakter behouden. Ten behoeve van de renovatie zal een omgevingsvergunning worden aangevraagd, deze is op grond van de aanduiding karakteristiek in het geldende bestemmingsplan vereist. Bij de verlening van de vergunning zal advies worden ingewonnen van de gemeentelijke commissie cultureel erfgoed.

De twee bestaande inpandige bedrijfswoningen blijven aanwezig en worden juridisch gezien reguliere burgerwoningen. De hooiberg ten zuiden van de boerderij is niet historisch (stalen roedes bekleed met golfplaten) en zal worden gesloopt.

De schuur naast de oude boerderij (zie onderstaande foto) is van jongere datum en blijft behouden. Deze sluit qua vorm en stijl aan bij de boerderij. In het advies van het Gelders Genootschap over het principeverzoek is aangegeven dat deze schuur past in het nieuwe woonensemble als bijgebouw bij de oude boerderij. Bij de nieuwe erfinrichting zullen meerdere parkeerplaatsen moeten komen. Een gedeelte van deze schuur is nu al in gebruik als carport voor twee auto`s. Door dit gebruik voort te zetten blijft het tussenliggende erf vrij van voertuigen. Behoud is ook wenselijk vanuit ecologisch oogpunt. Hoewel er in de schuur zelf geen vleermuizen zijn waargenomen, vormt de ruimte tussen de boerderij en de schuur een balsterritorium voor de gewone dwergvleermuis.

Vooraanzicht schuur

De grote stal van 1.343 m2 wordt gesloopt en de omliggende verhardingen (zie onderstaande foto) worden verwijderd. Op grond van het gemeentelijke beleid rondom vrijkomende agrarische bebouwing is het mogelijk om hiervoor één nieuwe vrijstaande, levensloopbestendige woning terug te bouwen. Deze woning heeft een maximum oppervlakte van 150 m2.

Voormalige kuilplaten Keurhorsterweg 4

Voor zowel de nieuwe vrijstaande woning als de twee aaneengebouwde woningen geldt dat alle gebruiksruimte in één hoofdvorm wordt ondergebracht. Bijbehorende bouwwerken worden in de hoofdvorm opgenomen, zodat de bebouwing geconcentreerd blijft.

Met de sloop van de overtollige agrarische bebouwing, de nieuwbouw van een vrijstaande woning en het verplaatsen van de twee woonrechten vindt er in totaal een bouwreductie plaats van 689 m2 in het buitengebied van de gemeente Oude IJsselstreek. Daarmee draagt het plan bij aan de doelstellingen van de gemeente voor het buitengebied. Daarnaast ontstaat er ruimtelijke kwaliteitswinst op de locatie van de deurenfabriek. De mogelijkheid van bewoning in de nabijheid van de N818 en de spoorlijn komt te vervallen en door verplaatsing van de bedrijfswoningen is het terrein optimaler ingericht voor het bedrijf (ruimte voor laden/lossen en parkeren door personeel).

In de nieuwe situatie ontstaat er in het plangebied (inclusief de twee al aanwezige woningen in de boerderij) een woonerf met vijf woningen. De nieuwe vrijstaande woning komt aan de oostzijde, aan de zuidzijde komen de twee-onder-een-kap-woningen. Voor de nieuwe situatie is een inrichtingsplan opgesteld, voor een grote weergave met legenda zie de inrichtingstekening in bijlage 1.

Op het woonerf blijft de bestaande oude boerderij het belangrijkste gebouw. De naastgelegen schuur is van jongere datum maar past in het ensemble als bijgebouw bij de oude boerderij. De gebouwen staan aan een gezamenlijk erf met één hoofdontsluiting. Het tussen de kavels liggende gedeelte vormt het gedeelde erf waarover de percelen ontsloten worden. Het erf krijgt een streekeigen beplanting, waarbij de bestaande houtwal langs de weg wordt versterkt en bestaande waardevolle bomen rondom de boerderij behouden blijven. De parkeervakken voor de bewoners bevinden zich bij de woningen en uit het zicht.

Op advies van het Gelders Genootschap zijn de nieuwe woningen dichter bij de boerderij gesitueerd dan bij het oorspronkelijke principeverzoek dat is ingediend. Hierdoor wordt voorkomen dat er alsnog aparte erven ontstaan en het totale erf verrommeld. Dit wordt ook voorkomen door aanpassing van de beplanting tussen de woningen. In de aangepaste tekening is hier halfhoge streekeigen beplanting opgenomen, waardoor het geheel meer één ensemble vormt. De inrichting van de groene achtererven is meegenomen in het inrichtingsplan. De tuinen van de twee aaneengebouwde woningen worden door elkaar gescheiden door een haag, aan de buitenzijde komen houtsingels met streekeigen beplanting. Voor meer informatie over de type beplanting zie de legenda in bijlage 1.

Voor alle drie nieuwe woningen geldt dat de woning met bijgebouwen in één hoofdvorm ondergebracht gaat worden. Schuurarchitectuur is voor deze hoofdvormen het uitgangspunt. De woningen moeten qua uitstraling ondergeschikt zijn aan de boerderij. Dat betekent één bouwlaag met gesloten zadelkap en het gebruik van natuurlijke materialen met gedempte kleuren. Een kapschuurmodel voor het woongebouw is mogelijk. Belangrijk is dat dan de hoge kant gericht is op het gezamenlijke erf. Onderstaande afbeeldingen geven een impressie van de beoogde nieuwbouw die aansluit bij deze uitgangspunten.

Impressie twee-onder-een-kap woningen (op de achtergrond de bestaande boerderij)

Impressie vrijstaande woning (bestaande boerderij links op de achtergrond)

Achtergevel vrijstaande woning (oostzijde)

Achtergevel twee-onder-een-kap woningen (zuidzijde)

In het nieuwe bestemmingsplan worden het oppervlak en de situering van de nieuwe woningen bepaald door de samenhang van verbeelding en planregels. In de planregels zijn de maximum oppervlakten vastgelegd per type woning en dat bijbehorende bouwwerken bij de nieuwe woningen niet zijn toegestaan. Op de verbeelding wordt de situering van de nieuwe woningen bepaald door de bouwvlakken (waarbij in de regels is opgenomen dat hoofdgebouwen binnen een bouwvlak moeten worden gebouwd). Bij de inrichtingstekening is uitgegaan van de volgende maatvoeringen:

• Vrijstaande woning: 10 x 15 m
• Twee-onder-een-kap: 22 x 11,3 m

Inrichtingsplan met bouwvlakken uit het nieuwe bestemmingsplan

Omdat de woningen nog niet in detail zijn uitgewerkt, is in het bestemmingsplan voor het bouwvlak een marge van 1 meter rondom aangehouden (zie onderstaande afbeelding, de zwarte lijnen zijn de nieuwe bouwvlakken). Dit biedt de mogelijkheid om nog kleine aanpassingen in de breedte en diepte door te voeren bij de verdere uitwerking van de bouwplannen (waarbij het maximum oppervlakte bij alle varianten via de planregels is vastgelegd).

Gedeelte Terborgseweg 17

Op het gedeelte van de deurenfabriek aan de Terborgseweg 17 zijn de twee bedrijfswoningen recent gesloopt. Het is vanuit een goede ruimtelijke ordening niet wenselijk dat op die locatie twee nieuwe bedrijfswoningen worden gerealiseerd. Deze woonrechten komen met het nieuwe bestemmingsplan te vervallen. De juridische woonrechten worden verplaatst naar de Keurhorsterweg 4. De bouwregels voor deze woningen blijven gelijk: er zijn twee aaneengebouwde woningen toegestaan met een maximum oppervlak per woning van 125 m2.

Het bouwvlak in het geldende bestemmingsplan was grotendeels om de bestaande bebouwing heen gelegd zoals deze aanwezig was ten tijde van vaststelling van het bestemmingsplan in 2018. Dit bouwvlak was 7.030 m2 groot (in de planregels is ten onrechte 7.020 m2 als maximum bouwoppervlak benoemd). Na aftrek van de 250 m2 van de verplaatste bouwrechten van de twee bedrijfswoningen, resteert een bouwvlak van 6.780 m2.

Aan de oostzijde zijn geen uitbreidingen van bebouwing meer voorzien, daar zijn inmiddels parkeervoorzieningen gerealiseerd. Op verzoek van het bedrijf is het ongebruikte deel van het bouwvlak dat aan de oostzijde resteert (204 m2), verplaatst naar de westzijde waar eerst de parkeerplaats aanwezig was (zoals nog zichtbaar op onderstaande luchtfoto).

Daarnaast heeft het bedrijf verzocht om de overkappingen aan de noordwestzijde geheel buiten het bouwvlak te plaatsen (nu nog deels binnen het bouwvlak). Deze overkappingen vallen onder bouwwerken, geen gebouw zijnde en die zijn ook buiten het bouwvlak toegestaan. Voor het overige sluit het nieuwe bouwvlak aan op de begrenzing van het pand zoals opgenomen in de BAG. Het oppervlak van het bestaande gebouw is 6.129 m2. Van het te bebouwen oppervlak van 6.780 m2 resteert daarmee nog 651 m2 aan uitbreidingsruimte aan de westzijde. In de toekomst heeft het bedrijf hierdoor nog uitbreidingsmogelijkheden binnen de bestaande bouwrechten.

In onderstaande afbeelding is het bouwvlak uit het oude bestemmingsplan aangegeven in oranje De zwarte lijn geeft het nieuwe bouwvlak aan.

Luchtfoto met oud en nieuw bouwvlak

Op onderstaande afbeelding is weergegeven wat de resterende uitbreidingsmogelijkheden zijn ten opzichte van het bestaande gebouw.

Detailtekening toekomstige uitbreidingsruimte aan de westzijde

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld als structuurvisie. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft de landelijke overheid richting aan de grote opgaven, zoals het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. De NOVI schetst een duurzaam toekomstperspectief voor de leefomgeving in Nederland in 2050:

• Een klimaatbestendige delta, waarbij Nederland beschermd is tegen de negatieve gevolgen van klimaatverandering, waterveiligheid (ook voor de laaggelegen gebieden in het westen) gegarandeerd is en voldoende zoetwater beschikbaar is van goede kwaliteit;
• Duurzaam, concurrerend en circulair: een toekomstbestendige en volledig circulaire economie zonder vervuilende manieren van produceren en consumeren, met een uitstekend vestigingsklimaat en een hoge quality of life, met een zo goed mogelijke inpassing van duurzame energie in onze leefomgeving en slimme combinaties van functies zonder de risico's en milieunadelen te vergroten. Een economie die veel maatschappelijke winst oplevert in termen van banen, innovatie en nieuwe bedrijvigheid en exportmogelijkheden;
• Kwaliteit van leven in stad en dorp: met een aantrekkelijke woon- en leefomgeving en een goede verbondenheid van stad en land. De ontwikkelingen zijn gericht op kwaliteit, met gecontroleerde en doordachte groei waar dat nodig is, waardoor diversiteit in wonen, een stedelijk netwerk, prettige woonmilieus, met rust en ruimte maar ook vitale en leefbare regio's ontstaan.
• Nabijheid en betrouwbare verbindingen: een uitstekende bereikbaarheid wordt met een goede en betrouwbare infrastructuur gegarandeerd, waarbij wordt ingespeeld op locatiekeuzes voor wonen en werken (nabijheid). De infrastructuur is onderdeel van een mobiliteitssysteem dat een meer divers patroon van mobiliteit veilig, robuust en duurzaam afhandelt. Luchthavens blijven belangrijk voor een sterk internationaal netwerk voor de lange afstanden. De uitdaging is om het vliegverkeer net als het goederenvervoer op een zo veilige, efficiënte en duurzame manier vorm te geven.
• Veilig en gezond, herkenbaar en natuurlijk: een veilig en gezond leven voor iedereen staat voorop. De leefomgeving nodigt uit om te bewegen, elkaar te ontmoeten en te ontspannen. Daarbij horen een goede milieukwaliteit, robuuste natuur, klimaatbestendigheid en voor iedereen goede toegang tot wonen, werken en voorzieningen.

Het realiseren van een fysieke leefomgeving die dit toekomstperspectief mogelijk maakt, is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van alle overheden. In de NOVI benoemt het Rijk 21 nationale belangen voor het omgevingsbeleid, inclusief de opgaven en de rol van het Rijk in het realiseren van deze opgaven. Deze opgaven komen samen in vier prioriteiten. Deze prioriteiten vormen complexe, omvangrijke en dringende opgaven die voortkomen uit of samenhangen met grote transities. Deze prioriteiten zijn:

1. 1. Naar een ruimte voor klimaat adaptatie en energietransitie;
2. 2. Naar een duurzaam economisch groeipotentieel;
3. 3. Naar sterke en gezonde steden en regio's;
4. 4. Naar een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied;

Deze vier opgaven kunnen alleen in samenhang verder worden gebracht wanneer aandacht is voor thema's die hier dwars doorheen lopen, zoals omgevingskwaliteit, gezondheid, cultuurhistorie, klimaatadaptatie, water, bodem, (nationale) veiligheid en milieukwaliteit.

Toetsing van de ontwikkeling

De NOVI gaat niet concreet in op kleinschalige lokale ontwikkelingen zoals de beoogde woningbouw en aanpassing van het bouwvlak voor de deurenfabriek. In het NOVI zijn geen belemmeringen benoemd ten aanzien van de planontwikkeling. In algemene zin draagt het project bij aan de kwaliteit van het leven in stad en land, doordat gericht wordt op hergebruik van een voormalig agrarisch bedrijfsperceel en verplaatsing van twee woonrechten naar een locatie met een betere woon- en leefkwaliteit.

De basis van juridische borging van de realisatie van de nationale belangen ligt in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro is in werking sinds 2011 en bevat onderwerpen die van rijksbelang zijn. Het gaat om onder andere de volgende nationale belangen: rijksvaarwegen, grote rivieren, defensie, ecologische hoofdstructuur, erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen en primaire waterkeringen. Het Barro is concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect, dat wil zeggen door tussenkomst van de provincie, door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming.

Toetsing van de ontwikkeling
De beoogde ontwikkeling heeft geen betrekking op de nationale belangen en is daarmee niet in strijd met het Barro.

De in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geïntroduceerde 'ladder voor duurzame verstedelijking' (hierna ook: Ladder) is als procesvereiste vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet in de toelichting een onderbouwing opgenomen worden van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. De ladder worden in artikel 3.1.6, lid 2 Bro als volgt omschreven:

'De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.'

In het kader van de duurzame ladder wordt ten aanzien van de definitie van bestaand stedelijk gebied de definitie uit de Bro gehanteerd: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur." Volgens de nota van toelichting bij artikel 3.1.6, lid 2, aanhef en onder b, van het Bro moet worden bekeken of door het benutten van leegstaande verstedelijkingsruimte in bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien in de behoefte.

Toetsing van de ontwikkeling

Op basis van eerdere uitspraken van de Raad van State blijkt dat woningbouwplannen met minder dan 11 woningen, niet als een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van het Bro worden aangemerkt. Ook de vormverandering van het bouwvlak voor de deurenfabriek wordt niet aangemerkt als stedelijke ontwikkeling (geen toename in bouwmogelijkheden). Een toets aan de Ladder is daarom niet van toepassing.

Op 19 december 2018 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening vastgesteld. In de Omgevingsvisie staan de hoofdlijnen van het beleid en in de Omgevingsverordening de regels en afspraken om de opgaven uit de Omgevingsvisie te realiseren. De Omgevingsvisie en -verordening zijn beide op 1 maart 2019 in werking getreden, waarbij de Omgevingsverordening sindsdien een aantal keren is geactualiseerd. De Omgevingsvisie en –verordening zijn dynamische instrumenten. Doordat wetten veranderen of door de komst van nieuwe initiatieven, kijkt de provincie twee keer per jaar of de plannen moeten worden aangepast.

De komende decennia komt er veel op Gelderland af: het energievraagstuk, klimaatverandering, uitputting van grondstoffen, kwetsbare biodiversiteit, digitalisering, internationalisering. Deze zaken vragen stevige antwoorden en oplossingen als investering in de toekomst. Met de schaarse ruimte en de vele uiteenlopende belangen en inzichten gaat dit niet vanzelf. De provincie zet in de Omgevingsvisie een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal.

• Gezond en veilig; dat is een gezonde leefomgeving, schone en frisse lucht, een schoon milieu, een niet vervuilde bodem, voldoende schoon en veilig (drink)water, bescherming van onze flora en fauna. Dat is ook voorbereid zijn op klimaatverandering, zoals hitte, droogte, bosbranden en overstromingen. En dat is ook aandacht hebben voor verkeersveiligheid en veilige bedrijvigheid.
• Schoon en welvarend; dat is een dynamisch, duurzaam en aantrekkelijk woon-, werk- en ondernemersklimaat, goed bereikbaar en met een goed functionerende arbeidsmarkt en dito kennis- en onderwijsinstellingen. Maar dat is ook het tegengaan van schadelijke uitstoot, afval en uitputting van grondstoffen, alsmede het investeren in nieuwe, alternatieve vormen van energie.

Om Gelderland voor mensen en bedrijven aantrekkelijk te houden, is de kwaliteit van de leefomgeving van groot belang, zoals goed bereikbare voorzieningen, aansprekende evenementen, unieke cultuurhistorie, inspirerende culturele voorzieningen en een mooie natuur. Ook goed wonen hoort daarbij. Gelderland heeft op woongebied een bijzondere positie met uiteenlopende stedelijke en landelijke woonkwaliteiten. Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand verstedelijkt gebied het vertrekpunt. De provincie geeft de voorkeur aan het benutten van bestaande gebouwen en het concentreren van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, kan er aan de randen van steden of dorpen uitgebreid worden.

Voor de provincie staat een goede balans tussen de vraag en aanbod van woningen in verschillende prijscategorieën voorop, ook voor specifieke doelgroepen. De meeste woningen zijn verre van energieneutraal en klimaatbestendig. De provincie stimuleert innovaties op dit terrein, zoals het aardgasloos maken van bestaande woningen en het verduurzamen van woonwijken. Daarnaast is de provincie met haar partners in gesprek over hoe het vraagstuk van klimaatadaptatie en wonen slimmer aangepakt kan worden. Voldoende groene ruimte, koele plekken, opvang van water in het licht van de klimaatverandering is immers van belang, zeker met het oog op de gezondheid van de Gelderlanders.

Toetsing van de ontwikkeling

Het initiatief om nieuwbouwwoningen te ontwikkelen past binnen het provinciale beleid. De voorgenomen ontwikkeling sluit aan bij de doelstellingen om voldoende passend en duurzaam woningaanbod in de provincie te garanderen dat aansluit bij de wensen van de inwoners. De twee woonrechten van de deurenfabriek worden verplaatst naar een locatie met een betere woon- en leefkwaliteit. Op de nieuwe locatie worden deze woningen, net als de nieuwe vrijstaande woning, als levensloopbestendig ontwikkeld. Hierop wordt gestuurd door het ruime maximum oppervlak per woning in combinatie met de wijze van bouwen (schuurwoningen met één bouwlaag met kap). Voor de deurenfabriek is alleen sprake van vormverandering van het bouwvlak, dit past binnen het provinciaal beleid.

De Omgevingsverordening vormt de juridische doorwerking in regels van het beleid uit de Omgevingsvisie. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening.

Toetsing van de ontwikkeling

In de verordening wordt aangegeven dat nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen slechts zijn toegestaan wanneer dit past in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda. Voor meer informatie over deze regionale woonagenda en de gemeentelijke uitwerking zie paragraaf 3.3.3. Hierin wordt onderbouwd dat de ontwikkeling binnen de betreffende kaders past. De verordening bevat geen bepalingen ten aanzien van de vormverandering van het bouwvlak van de deurenfabriek.

De gemeenteraad heeft op 12 mei 2011 de Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025 vastgesteld. Deze structuurvisie geeft richting aan het ruimtelijke, economische en maatschappelijke beleid van de gemeente. De gemeente Oude IJsselstreek wil zich graag verder ontwikkelen als een dynamische gemeente. Dit blijft een belangrijk uitgangspunt voor het gemeentelijke woonbeleid. Naast het motto "de juiste woning op de juiste plaats", spelen onder andere kwaliteit van de leefomgeving en de leefbaarheid hierbij een belangrijke rol.

Toetsing van de ontwikkeling

De beoogde ontwikkeling versterkt het lokale woningaanbod. Het betreft een kleine toevoeging, waarbij het totale bebouwde oppervlak in het buitengebied afneemt en de kwaliteit van het Achterhoekse landschap bewaard blijft door toepassing van een erfinrichtingsplan. In het beleid zijn geen concrete kaders benoemd voor de vormverandering van het bouwvlak voor de deurenfabriek.

De Woonvisie 2018 is vastgesteld in de gemeenteraad van 14 december 2017. Met de Woonvisie wordt een lokale uitwerking van de Regionale Woonagenda geformuleerd, waar mogelijk gebruik makend van de nieuwste inzichten uit het in 2017 uitgevoerde AWLO (Achterhoeks Woonwensen en Leefbaarheids-Onderzoek). De belangrijkste onderwerpen van deze Woonvisie zijn:

• De sociale huurvoorraad
• Woonzorg
• Verduurzaming
• Woningvoorraad en waarde behoud

Toetsing van de ontwikkeling

In de woonvisie wordt een tekort geconstateerd aan woningen voor kleine huishoudens, met name voor starters en senioren. Om aan de toekomstige vraag in de gemeente te voldoen wil de gemeente ruimte bieden aan nieuwe initiatieven die aansluiten bij deze doelgroepen. De drie nieuwe woningen zijn levensloopbestendig in te richten, vanwege het ondergeschikte karakter ten opzichte van de oude boerderij (één bouwlaag met kap) in combinatie met het toegestane oppervlak per woning.

Op 26 september 2019 heeft de gemeenteraad van Oude IJsselstreek de 'Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw' vastgesteld. Deze Kwalitatieve toetsingscriteria zijn ook door de overige Achterhoekse gemeenteraden vastgesteld en zijn aanvullend op de eerder in de Regionale Woonagenda 2015-2025 gemaakte afspraken. Binnen de kwalitatieve toetsingscriteria is het voor de individuele gemeenten mogelijk om als verdere uitwerking daarvan lokale kwaliteitscriteria vast te stellen en zo te sturen op gewenste ontwikkelingen op de woningmarkt. Op 20 februari 2020 heeft de gemeenteraad van Oude IJsselstreek deze vastgesteld in de notitie 'lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek'. Deze notitie is in april 2021 geactualiseerd, waarbij o.a. meer ruimte is gekomen voor uitbreiding bij bestaande kernen en de criteria voor bouwen op groene inbreidingslocaties zijn aangescherpt. Samen vormen de Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw en de Lokale kwaliteitscriteria het nieuwe kader voor het toetsen van woningbouwplannen.

Toetsing van de ontwikkeling

Bij de beoogde plannen is sprake van omzetting van twee bedrijfswoningen naar burgerwoningen en verplaatsing van twee bestaande bouwrechten van twee-ondereenkap-woningen. Omdat dit geen toename van het aantal woningen betreft, valt dit buiten de verdere toetsing aan de locatie kwaliteitscriteria. De nieuwe vrijstaande woning wordt mogelijk gemaakt op grond van hergebruik van vrijkomende agrarische bebouwing (VAB). Daarbij wordt voldaan aan de kwaliteitscriteria:

• de locatie ligt in het bestemmingsplan ‘Buitengebied Oude IJsselstreek’;
• de agrarische bedrijfsactiviteiten zijn volledige beëindigd;
• er wordt meer dan 50% van de voormalige agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt;
• voor het toevoegen van de woning wordt meer dan 750 m2 bebouwing gesloopt;
• er worden niet meer dan drie woningen toegevoegd aan de locatie;
• per woning is niet meer dan 150 m2 aan bijgebouwen toegestaan.
• er is sprake te zijn van een zorgvuldige stedenbouwkundige (erfprincipe) en landschappelijke inpassing.
• er is een erf- enlandschapsinrichtingsplan dat uitgaat van de 'één erf-gedachte'.
• in de planregels is geborgd dat het erf- en landschapsinrichtingsplan binnen 1 jaar na oplevering van de nieuwe woning(en) gerealiseerd moet zijn.

Op 1 april 2011 is het gewijzigde Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) in werking getreden. Een belangrijke wijziging betreft het indicatief maken van de drempelwaarden in onderdeel D (betreft de m.e.r.-beoordeling) van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage.

Concreet betekent dit dat het bevoegd gezag zich er nog steeds van moet vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben, ook wel genoemd de 'vergewisplicht'. Het komt er op neer dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteiten die voorkomen op de D-lijst, beoordeeld moet worden of er een MER gemaakt moet worden. Voor projecten of activiteiten die beneden de drempelwaarden vallen moet een toets worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

• belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r. beoordeling noodzakelijk;
• belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor m.e.r.

De toetsing in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te geschieden aan de hand van de selectiecriteria in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. In deze bijlage staan drie hoofdcriteria centraal:

• de kenmerken van het project;
• de plaats van het project;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Op 1 januari 2021 is de Verzamelwet IenW 2019 in werking getreden. Met deze wet is onder meer de Wet milieubeheer (Wm) gewijzigd. De wijziging heeft ertoe geleid dat een m.e.r.-beoordelingsbesluit niet al moet worden voorgelegd bij de aanvraag. Bij de aanvraag kan met een aanmeldnotitie worden volstaan. De m.e.r.-beoordeling vindt in dat geval tegelijk plaats met de beoordeling van de aanvraag van de activiteit. Voor een bestemmingsplan kan door het college van B&W een m.e.r.-beoordelingsbesluit na de wijziging, gelijktijdig met het besluit tot ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan worden genomen.

Toetsing van de ontwikkeling

De activiteit 'woningbouw' valt in het Besluit m.e.r. onder de activiteit stedelijk ontwikkelingsproject van de D-lijst van het Besluit m.e.r. (categorie 11.2) en wordt niet als activiteit genoemd in de C-lijst. De drempelwaarde qua aantallen woningen voor categorie 11.2 wordt niet overschreden (drempelwaarde is een aaneengesloten gebied van 2000 woningen of meer). Ook zijn significant negatieve effecten op Natura 2000 gebieden op voorhand uit te sluiten (op grond waarvan een Passende Beoordeling opgesteld moet worden). Zie voor meer informatie hierover paragraaf 4.9. Een directe m.e.r.-plicht is daarom niet van toepassing.

In het besluit m.e.r. is geen grens voor een stedelijk ontwikkelingsproject qua aantal woningen opgenomen waarboven een vormvrije m.e.r.-beoordeling opgesteld moet worden. Of er sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject is onder meer afhankelijk van de volgende factoren:

• aard, omvang en schaalgrootte van de ontwikkeling;
• of er sprake is van functiewijziging of behoud van bestaande functie(s), uitbreiding van een bestaand bouwwerk of een nieuw bouwwerk;
• ligging in stedelijk gebied of niet;
• stedenbouwkundige vormgeving en opzet t.o.v. het bestaande gebied.

Het project is qua aantal woningen beperkt, waarbij de ontwikkeling plaats vindt in het buitengebied. Er is deels sprake van hergebruik van bestaande bebouwing (twee woningen), deels van vervangende nieuwbouw waarbij de agrarische schuur wordt gesloopt en de verplaatsing van de woonrechten van twee woningen van de deurenfabriek. Er is daarmee geen toename van bebouwing. Voor de deurenfabriek is alleen sprake van vormverandering van het bouwvlak, er is geen toename in gebruiks- of bouwmogelijkheden. Op grond van de inhoud van voorliggende plantoelichting kan geconcludeerd worden dat belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten. Op basis hiervan is de conclusie dat geen sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject, een vormvrije m.e.r.-beoordeling hoeft niet opgesteld te worden.

De Wet Bodembescherming (Wbb) schrijft voor dat moet worden nagegaan of er mogelijk sprake is van bodemverontreiniging. Bij functiewijzigingen en nieuwe ontwikkelingen dient daarom te worden bekeken of de bodemkwaliteit past binnen het toekomstige gebruik van de bodem en of deze optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Bij een aanvraag omgevingsvergunning dient middels een rapportage NEN 5740 aangetoond te worden dat de bodem geschikt is voor de gevraagde functie.

Toetsing van de ontwikkeling

Door Montferland Milieu B.V. is een verkennend bodemonderzoek voor de locatie Keurhorsterweg 4 uitgevoerd (projectnummer MM20122, 21 juli 2020, zie bijlage 2). Uit het uitgevoerde bodemonderzoek kan het volgende worden geconcludeerd:

• Tijdens het veldwerk is de opgeboorde grond zintuiglijk beoordeeld op de mogelijke aanwezigheid van bodemverontreiniging. Hierbij zijn geen indicaties waargenomen die hierop duiden.
• In de grond(meng)monsters zijn geen van de onderzochte stoffen aangetroffen in een concentratie boven de achtergrondwaarde of de detectiegrens van de desbetreffende stof.
• In geen van de geanalyseerde parameters in zowel grond als grondwater is de waarde voor nader onderzoek (tussenwaarde) en/of de interventiewaarde overschreden.
• Uit de onderzoeksresultaten kan geconcludeerd worden dat er op de locatie geen ernstige bodem- of grondwaterverontreinigingen aanwezig zijn. De vastgestelde waarden overschrijdt enkel de
  streefwaarde, wat duidt op enkel lichte natuurlijke verontreiniging.
• De tevoren gestelde hypothese ‘de gehele onderzoekslocatie kan op basis van het vooronderzoek als niet-verdacht worden beschouwd’ wordt aangenomen. Het aangetroffen barium gehalte wordt
  toegeschreven aan een natuurlijke oorsprong.
• Bij het verkennend asbestonderzoek zijn geen asbestverdachte materialen aangetroffen. In de grove fractie van de bodem is geen asbest aangetroffen. In de mengmonsters van de fijne fractie is een gehalte van <0,5 mg/kg aangetoond. De mengmonsters bevindt zich onder het criterium voor nader onderzoek (50 mg/kg d.s.) en een nader onderzoek is derhalve niet noodzakelijk.
• De tevoren gestelde hypothese “verdacht” op basis van het vooronderzoek voor de onverharde afwateringszones wordt verworpen.

Naar aanleiding van het verkennend bodemonderzoek is er een aanvullend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd voor de locatie Keurhorsterweg 4 (Montferland Milieu B.V., projectnummer MM22054, 20 juni 2022, zie bijlage 3) voor de volgende onderdelen:

• De verdachte deellocaties van de bovengrondse tanks inclusief tankplaats en de (voormalig) ondergrondse tank.
• De verdacht deellocatie, puntlozing afwatering carport/schuur (onderzocht op de aanwezigheid van asbest).
• Perceel met nr. 7618 en het deel van perceel met nr. 7619 wat niet eerder is onderzocht.
• Inzicht in de samenstelling van de fundatie onder de betonverharding gelegen op het zuidelijke deel van het perceel.

Uit het uitgevoerde bodemonderzoek kan het volgende worden geconcludeerd:

• Tijdens het veldwerk is de opgeboorde grond zintuiglijk beoordeeld op de mogelijke aanwezigheid van bodemverontreiniging. Hierbij zijn geen indicaties waargenomen die hierop duiden.
• Onder de betonverharding (F) is geen fundatiemateriaal aangetroffen.
• Uit de onderzoeksresultaten kan geconcludeerd worden dat er op de locatie geen ernstige bodem- of grondwaterverontreinigingen aanwezig zijn. De vastgestelde waarden overschrijden enkel de achtergrond- en/ of streefwaarde, wat duidt op enkel lichte (natuurlijke) verontreinigingen.
• De tevoren gestelde hypothese ‘De ondergrondse HBO-tank (A) kan op basis van het vooronderzoek als verdacht worden beschouwd’ wordt verworpen.
• De tevoren gestelde hypothese ‘De bovengrondse dieseltank (B) kan op basis van het vooronderzoek als verdacht worden beschouwd’ wordt verworpen.
• De tevoren gestelde hypothese ‘De bovengrondse dieseltank met tankplaats (C) kan op basis van het vooronderzoek als verdacht worden beschouwd’ wordt verworpen.
• De tevoren gestelde hypothese ‘De bestemmingsplanwijziging (D) kan op basis van het vooronderzoek als niet-verdacht worden beschouwd’ dient formeel gezien te worden verworpen. De verhogingen in de grond en in het grondwater zijn echter gering en kunnen als niet significant beschouwd worden.
• Het verkennend asbestonderzoek (druppelzone) zijn geen asbestverdachte materialen aangetroffen. In de grove fractie van de bodem is geen asbest aangetroffen. In het mengmonster E-ASMM01 van de fijne fractie is een gehalte van <0,3 mg/kg d.s. aangetoond. Het mengmonsters bevindt zich onder het criterium voor nader onderzoek (50 mg/kg d.s.) en een nader onderzoek is derhalve niet noodzakelijk.
• De tevoren gestelde hypothese “verdacht” op basis van het vooronderzoek voor de onverharde afwateringszone (E) wordt verworpen.

Uit milieukundig oogpunt is er op grond van de uitgevoerde onderzoeken voor de Keurhorsterweg 4 geen bezwaar tegen de voorgenomen transactie,aangezien de vastgestelde verontreiniging geen risico's voor de volksgezondheid opleveren. De bodem wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik (wonen met tuin).

De sloop van de bedrijfswoningen bij de deurenfabriek is al uitgevoerd, voor het wegbestemmen van deze rechten hoeft geen aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd te worden. Voor de deurenfabriek is alleen sprake van vormverandering van het bouwvlak binnen de bestaande bedrijfsbestemming. Het gebruik van de grond blijft voor dit deelgebied ongewijzigd. Door Montferland Milieu B.V. is een verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd voor het gedeelte van het perceel waar het bouwvlak nieuw komt te liggen (projectnummer MM22086, 8 december 2022, zie bijlage 4). Uit het uitgevoerde onderzoek kan het volgende worden geconcludeerd:

• De tevoren gestelde hypothese ‘De gehele onderzoekslocatie kan op basis van het vooronderzoek als niet-verdacht worden beschouwd’ dient te worden verworpen.
• Tijdens het veldwerk is de opgeboorde grond zintuiglijk beoordeeld op de mogelijke aanwezigheid van bodemverontreiniging. Hierbij zijn geen indicaties waargenomen die hierop duiden.
• In de boringen is in het traject van 0,20 tot 0,45 m -mv menggranulaat aanwezig. In boringen 01 en 02 is van 0,45 tot 0,50 m -mv een slakkenhoudende laag aanwezig. Er dient bij eventuele werkzaamheden rekening gehouden te worden met de verwerking van deze slakkenhoudende laag.
• In de grond(meng)monsters is geen van de onderzochte stoffen aangetroffen in een concentratie boven de achtergrondwaarde of de detectiegrens van de desbetreffende stof.
• Na herbemonstering blijkt dat het grondwater licht verontreinigd is met barium en koper en matig verontreinigd is met nikkel. Er kan worden geconcludeerd dat er geen sprake is van een geval van bodemverontreiniging, aangezien er sprake is van een eenmalig of periodiek (sterk) verhoogde concentratie.
• Bij het verkennend asbestonderzoek zijn geen asbestverdachte materialen aangetroffen. In de grove fractie van de bodem is geen asbest aangetroffen. In het mengmonster ASMM01 van de fijne fractie is een gehalte van <0,4 mg/kg d.s. aangetoond. Het mengmonster bevindt zich onder het criterium voor nader onderzoek (50 mg/kg d.s.) en een nader onderzoek is derhalve niet noodzakelijk.

Het aspect bodem vormt hiermee geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Bij het opstellen van ruimtelijke plannen voor geluidgevoelige bestemmingen (zoals woningen) is de Wet geluidhinder van toepassing. De Wet geluidhinder kent drie geluidbronnen waar geluidzones voor gelden: railverkeerslawaai, wegverkeerslawaai en industrielawaai. Wanneer een ontwikkeling in een zone valt zoals aangegeven in de Wet geluidhinder, moet akoestisch worden aangetoond dat aan de grenswaarden in deze wet wordt voldaan. Wordt niet voldaan aan deze grenswaarden, dan hebben Burgemeester en Wethouders onder voorwaarden de mogelijkheid hogere grenswaarden vast te stellen. Hierbij wordt een procedure doorlopen die aan de eisen van de Wet geluidhinder moet voldoen.

Toetsing van de ontwikkeling

De ontwikkeling betreft het vestigen van een nieuwe woning of ander geluidgevoelig gebouw aan de Keurhorsterweg 4. De Wet geluidhinder is daarmee van toepassing voor dit plandeel. Omdat de bedrijfswoningen bij de deurenfabriek juist komen te vervallen, hoeft voor dat gedeelte niet verder getoetst te worden aan de Wet geluidhinder. De vormverandering van het bouwvlak heeft geen gevolgen, een deurenfabriek is geen geluidgevoelige functie.

Railverkeerslawaai

In de omgeving van de Keurhorsterweg 4 bevindt zich geen spoorweg. Het onderdeel railverkeerslawaai van de Wet geluidhinder is niet van toepassing.

Industrielawaai
In de omgeving van de Keurhorsterweg 4 bevindt zich geen gezoneerd industrieterrein. Het onderdeel industrielawaai van de Wet geluidhinder is niet van toepassing.

Verkeerslawaai
De locatie ligt binnen de onderzoekszone van de Keurhorsterweg (weg met rijsnelheid van 60 km/u). Aan de noordzijde is echter aangegeven dat het een doodlopende weg betreft en aan de zuidzijde is aangegeven dat de weg alleen de aanliggende woningen ontsluit. Daarmee zijn de verkeersaantallen dermate laag, dat op voorhand vast staat dat er geen normen worden overschreden. Wegverkeerslawaai is daarmee geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het project.

Het aspect geluid vormt hiermee geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering wordt verstaan: het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast.

Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt in eerste instantie doorgaans de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd, waarin richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar zijn opgenomen.

Toetsing van de ontwikkeling

Woningen leveren geen hinder of gevaar op voor omliggende gevoelige functies. Voor het gedeelte van de deurenfabriek hoeft verder niet getoetst te worden qua milieuzonering omdat hier de woonrechten vervallen en de bedrijfsrechten gelijk blijven.

In de omgeving van de Keurhorsterweg 4 liggen enkele agrarische bedrijven (op meer dan 400 meter) waarvan het belangrijkste aspect (geur) al in de desbetreffende paragraaf (zie 4.6) wordt besproken. Qua niet-agrarische bedrijven ligt alleen de garage aan de noordzijde in de nabijheid. In de VNG-lijst valt dit maximaal onder milieucategorie 3.1 waarvoor in basis een richtafstand geldt van 50 meter tussen het bedrijf en de nieuwe woningen. Hieraan wordt ruimschoots voldaan (ligt op circa 400 meter).

Voor de deurenfabriek is alleen sprake van vormverandering van het bouwvlak binnen de bestaande bedrijfsbestemming. Het gebruik van de grond blijft voor dit deelgebied ongewijzigd. Daarmee leidt het plan niet tot andere afstanden ten opzichte van gevoelige objecten.

Het aspect milieuzonering vormt hiermee geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Het wettelijk stelsel voor luchtkwaliteitseisen is geregeld in hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer en onderliggende algemene maatregelen van bestuur en ministeriële regelingen. Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen indien:

• er geen sprake is van feitelijke of dreigende overschrijding van de grenswaarde;
• een project, al dan niet per saldo, niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

Toetsing van de ontwikkeling

De beoogde ontwikkeling leidt vanwege de zeer geringe omvang niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. Voor de deurenfabriek is alleen sprake van vormverandering van het bouwvlak (geen toename) binnen de bestaande bedrijfsbestemming. Het gebruik van de grond blijft voor dit deelgebied ongewijzigd.

De grens voor 'niet in betekende mate' (NIBM) ligt bij woningbouwprojecten op 1.500 woningen. Zekerheidshalve is gebruik gemaakt van de landelijke NIBM-tool (versie 23 april 2022) om het projecteffect inzichtelijk te maken. Daarbij is per nieuwe woning 8 verkeersbewegingen per etmaal aangehouden. Omdat de NIBM-tool uitgaat van een weekdaggemiddelde is een omrekenfactor van 0,90 toegepast. Het totaal komt daarmee op (3 x 8) x 0,9 = 22 verkeersbewegingen (afgerond naar boven). Zekerheidshalve is met 1% vrachtverkeer gerekend. De uitkomst is in onderstaand overzicht opgenomen.

Luchtkwaliteit is daarmee geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het project.

Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dienen te worden getoetst aan de normen uit de Wet geurhinder en Veehouderij. Als gevolg van deze wet worden normen gesteld voor de bouw van nieuwe geurgevoelige objecten (zoals woningen). Er dient voor deze objecten sprake te zijn van een goed woon- en leefklimaat. Daarnaast mag geen inbreuk ontstaan op de milieuruimte van omliggende veehouderijen.

Toetsing van de ontwikkeling

Een woning is een geurgevoelig object. De dichtstbij gelegen agrarische activiteiten liggen voor de Keurhorsterweg 4 op meer dan 400 meter afstand. Daarmee wordt ruimschoots voldaan aan de toetsafstanden voor geur van veehouderijen. De deurenfabriek is geen geurgevoelige activiteit. Geur is daarmee geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het project.

Sommige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen.

Risicovolle (Bevi-)inrichtingen

Voor (de omgeving van) de meest risicovolle bedrijven is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van belang. Het Bevi legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor mensen buiten de inrichting. Het Bevi is opgesteld om de risico's, waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle bedrijven, te beperken. Het besluit heeft tot doel zowel individuele als groepen burgers een minimaal (aanvaard) beschermingsniveau te bieden. Via een bijhorende ministeriële regeling (Revi) worden diverse veiligheidsafstanden tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten gegeven. Aanvullend op het Bevi zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit (Besluit algemene regels inrichtingen milieubeheer) veiligheidsafstanden genoemd die rond minder risicovolle inrichtingen moeten worden aangehouden.

Vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Met betrekking tot het beleid en de regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de Structuurvisie buisleidingen van belang. Deze structuurvisie bevat een lange termijnvisie op het buisleidingentransport van gevaarlijke stoffen. Het Bevb en de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) zijn op 1 januari 2011 in werking getreden. Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen.

Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor

Het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) stelt regels aan transportroutes en de omgeving daarvan. Zo moet een basisveiligheidsniveau rond transportassen (plaatsgebonden risico) en een transparante afweging van het groepsrisico worden gewaarborgd. Als onderdeel van het Bevt is op 1 april 2015 tevens het basisnet in werking getreden. Het basisnet verhoogt de veiligheid van mensen die wonen of werken in de buurt van rijksinfrastructuur (auto-, spoor- en vaarwegen) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. In de regeling ligt vast wat de maximale risico’s voor omwonenden mogen zijn. Bovendien zorgt het basisnet ervoor dat gevaarlijke stoffen tussen de belangrijkste industriële locaties in Nederland en het buitenland vervoerd kunnen blijven worden. Indien een bestemmingsplan betrekking heeft op een gebied dat geheel of gedeeltelijk gelegen is binnen 200 m van een (basisnet)transportroute voor gevaarlijke stoffen, moet in de toelichting ingegaan worden op de dichtheid van personen in het invloedsgebied van de transportroute op het tijdstip waarop het plan wordt vastgesteld.

In de wetgeving wordt onderscheid gemaakt tussen de begrippen kwetsbaar en beperkt kwetsbaar en plaatsgebonden risico en groepsrisico.

Kwetsbaar en beperkt kwetsbaar

Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, kinderopvang- en dagverblijven en grote kantoorgebouwen (>1.500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels, horeca en parkeerterreinen. De volledige lijst wat onder (beperkt) kwetsbaar wordt verstaan is in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) opgenomen.

Plaatsgebonden risico en groepsrisico
Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in een contour van 10-6 als grenswaarde. Het realiseren van kwetsbare objecten binnen deze contour is niet toegestaan. Het realiseren van beperkt kwetsbare objecten binnen deze contour is in principe ook niet toegestaan. Echter, voor beperkte kwetsbare objecten is deze 10-6 contour een richtwaarde. Mits goed gemotiveerd kan worden afgeweken van deze waarde tot de 10-5 contour.
Het groepsrisico is gedefinieerd als de cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Voor het groepsrisico geldt geen grenswaarde, maar een zogenaamde oriëntatiewaarde. Daarnaast geldt voor het groepsrisico een verantwoordingsplicht.

Toetsing van de ontwikkeling

Aanpassing van de vorm van het bouwvlak van de deurenfabriek leidt niet tot een andere toets ten aanzien van externe veiligheid. Een woning is een kwetsbare object. In de omgeving van de Keurhorsterweg zijn volgens de Risicokaart Nederland echter geen risicobronnen aanwezig, waarvan de risicocontour over de nieuwe woningen ligt. Wel ligt er volgens de Risicokaart Nederland aan de westzijde op meer dan 100 meter van de bestaande woningen een buisleiding (zie onderstaande afbeelding).

Als onderdeel van de plantoelichting van het bestemmingsplan voor het buitengebied is voor alle relevante leidingen een berekening gemaakt van het plaatsgebonden- en groepsrisico (Omgevingsdienst Achterhoek, advies externe veiligheid Buitengebied Oude IJsselstreek, 18 januari 2017). Uit deze kwantitatieve risicoanalyse volgt dat voor alle aanwezige buisleidingen geldt dat de plaatsgebonden risicocontour 10-6 op de leiding ligt. De woningen liggen ook ruimschoots buiten de 1% letaliteitsgrens voor de onderzochte buisleidingen.

Externe veiligheid vormt hiermee geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Bij nieuwe projecten moet worden onderbouwd op welke wijze rekening is gehouden met de gevolgen van het project voor de waterhuishoudkundige situatie. Het is de schriftelijke weerslag van de zogenaamde watertoets. Het project ligt in het werkgebied van waterschap Rijn en IJssel. Op hoger schaalniveau zijn met name het Nationaal Waterplan en de Europese Kaderrichtlijn Water van belang, het waterschap heeft haar beleid vastgelegd in het Waterbeheerplan 2016-2021. Belangrijkste uitgangspunt bij deze documenten is deze volgorde te hanteren:

• vasthouden-bergen-afvoeren (waterkwantiteit);
• voorkomen-scheiden-zuiveren (waterkwaliteit).

De gemeente Oude IJsselstreek en het Waterschap Rijn en IJssel hebben een gemeentelijk waterplan opgesteld. In dit waterplan wordt een integrale visie gegeven op water in Oude IJsselstreek. Deze visie geeft een doorkijk naar de middellange termijn (circa 10 jaar) en de lange termijn (2030). Aan de visie is een uitvoeringsprogramma gekoppeld voor de korte termijn (5 jaar). Het waterplan biedt handvatten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, voor de afstemming met rioolbeheer en geeft zo inzicht in de mogelijkheden om te komen tot een duurzaam watersysteem binnen de gemeente. Er wordt gestreefd naar een gezond, veerkrachtig, kwalitatief goed, aantrekkelijk en op de toekomst berekend watersysteem en waterketen.

Naast het gemeentelijk waterplan geldt ook het gemeentelijke rioleringsplan. In het rioleringsplan wordt de ambitie uitgesproken dat bij nieuwbouw de gemeente Oude IJsselstreek wil verplichten om vuilwater en hemelwater gescheiden aan te bieden.

Toetsing van de ontwikkeling

De aanpassing van de vorm van het bouwvlak van de deurenfabriek leidt niet tot andere effecten t.a.v. de waterhuishouding. Het oppervlak van het bouwvlak blijft gelijk, daar waar aan de westzijde het bouwvlak nieuw is, is het terrein al verhard.

Voor de beoogde ontwikkeling aan de Keurhorsterweg is het effect op de waterhuishouding beoordeeld aan de hand van de watertoetstabel van het waterschap Rijn en IJssel.

Afvalwater

Het afvalwater wordt aan de Keurhorsterweg ingezameld via het bestaande rioolstelsel. De toekomstige bewoners moeten zorg dragen voor de aanleg en aansluiting hierop.

Hemelwater

De afvoer van het hemelwater gaat aan de Keurhorsterweg niet via het riool, dit water moet geïnfiltreerd worden per woning. Daarbij is het uitgangspunt dat 10% van het bruto oppervlakte van de locatie beschikbaar moet zijn voor waterinfiltratie (conform: Gemeentelijk Rioleringsplan Oude IJsselstreek 2017-2020).

Met de stedenbouwkundige opzet zoals opgenomen in paragraaf 2.2 neemt het verhard oppervlak af in het plangebied. De onbebouwde en onverharde delen zijn dermate groot dat de toekomstige bewoners verschillende mogelijkheden hebben om in de benodigde waterberging te voorzien. Dit is o.a. mogelijk via de aanleg van wadi's, verbeterde infiltratie in groenstroken/bermen, waterdoorlatende verharding, grindkoffers en ondergrondse waterberging (met vertraagde afvoer).

Ligging ten opzichte van water in beheer door het waterschap

Er ligt in de directe omgeving van de woningen geen water dat beheerd wordt door het waterschap. Aan de oostzijde loopt verderop een beek, de afstand ten opzichte van de meest dichtbij gelegen nieuwe woning bedraagt meer dan 175 meter.

Op grond van bovenstaande voorwaarden vormt de waterhuishouding geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Per 1 januari 2017 zijn de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora en faunawet en de Boswet opgegaan in de nieuwe Wet natuurbescherming. De Wet natuurbescherming beschermt natuurgebieden, inheemse soorten en het bosopstanden in Nederland.

Gebiedsbescherming

In de Wet natuurbescherming worden de zogenoemde Natura 2000-gebieden beschermd. Natura 2000 is de overkoepelende naam voor gebieden die worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Volgens deze Europese richtlijnen moeten lidstaten specifieke diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving (habitat) beschermen om de biodiversiteit te behouden. Natura 2000-gebieden kennen een zogenaamde 'externe werking'. Dit betekent dat ontwikkelingen die buiten de begrenzing van de Natura 2000-gebieden gelegen zijn, ook getoetst moeten worden of er significant negatieve effecten optreden op het betreffende gebied.

Soortenbescherming

Een hoofdstuk in de Wet natuurbescherming regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in standhouden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden. De wet geeft de mogelijkheid aan provincies om voor een bepaald aantal soorten via een verordening een algemene vrijstelling op bepaalde verbodsbepalingen te geven.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menige soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Toetsing van de ontwikkeling

Aanpassing van de vorm van het bouwvlak van de deurenfabriek heeft geen ecologische gevolgen. Daar waar aan de westzijde het bouwvlak wordt aangepast is nu verharding aanwezig. Ook is de aanpassing dermate gering dat er geen effecten op kunnen treden t.a.v. de gebiedsbescherming. In de verdere beoordeling wordt daarom alleen ingegaan op de ontwikkelingen aan de Keurhorsterweg.

Vanwege de beoogde ontwikkeling aan de Keurhorsterweg is door LOO PLAN een ecologische quickscan en nader onderzoek naar vleermuizen en huismussen uitgevoerd (rapportnummer 2020-100869-1805, versie 2 november 2021, zie Bijlage 5).

Gebiedsbescherming
De afstand ten opzichte van het Gelders natuurnetwerk (GNN) bedraagt circa 1 kilometer. Effecten in en op GNN zijn daarmee op voorhand uit te sluiten.

Binnen de projectlocatie is verspreid beplanting aanwezig. Deze beplanting voldoet niet aan de eisen van houtopstanden als bedoeld in de Wet natuurbescherming.

Dichtstbij gelegen Natura 2000-gebied is Korenburgerveen op circa 13,5 kilometer van het plangebied. Vanwege de afstand tot Natura 2000-gebieden zijn andere effecten dan stikstof niet te verwachten. Het enige andere mogelijke effect op grotere afstand van een Natura 2000-gebied hangt samen met (grootschalige) grondwateronttrekking of andere hydrologische maatregelen. Daarvan is in dit geval geen sprake.

De toename aan stikstofdepositie is op basis van ervaringscijfers vanwege de beperkte omvang en de ruime afstand tot Natura 2000-gebieden als verwaarloosbaar klein te beschouwen. Zekerheidshalve is een Aerius-berekening uitgevoerd voor de aanleg- en gebruiksfase (zie bijlagen 6 en 7) van de ontwikkelingen die op grond van het huidige bestemmingsplan nog niet zijn toegestaan. Voor de deurenfabriek is alleen sprake van vormverandering van het bouwvlak (geen toename) binnen de bestaande bedrijfsbestemming. Het gebruik van de grond blijft voor dit deelgebied ongewijzigd. Er vindt daarmee met het nieuwe bestemmingsplan niet meer emissie plaats dan op grond van het huidige bestemmingsplan al is toegestaan.

Voor het gedeelte aan de Keurhorsterweg 4 zijn de twee woningen in de bestaande boerderij al toegestaan (als bedrijfswoning, maar deze kennen geen andere emissie dan burgerwoningen). Voor de berekeningen is daarom alleen ingegaan op de drie nieuwe woningen.

Aanlegfase: voor het bepalen van de emissie tijdens de aanlegfase van de drie nieuwe woningen is gebruik gemaakt van onderstaande uitgangspunten:

Mobiele werktuigen:

• uitstoothoogte 4meter
• warmteinhoud 0 MW.

Gebruiksfase: de nieuwe woningen worden conform wetgeving gasloos gebouwd. Voor de Aerius-berekening is daarom alleen rekening gehouden met eventuele sfeerhaarden (0,44 kg NOx/jaar/woning, bron: Emissiekentallen NOx en NH3 voor PAS / AERIUS. 31 augustus 2018) en de toename van wegverkeer. Voor wegverkeer zijn de uitgangspunten gehanteerd voor het berekenen van de luchtkwaliteit (zie paragraaf 4.5). Het jaartotaal lichte motorvoertuigen bedraagt 22 x 365 x 99% = 7.950. Het jaartotaal zware motorvoertuigen bedraagt 22 x 365 x 1% = 81.

Voor zowel de aanleg- als de gebruiksfase wordt er geen stikstofdepositiebijdrage hoger dan 0,00 mo/ha/jaar berekend. Daarmee kan geconcludeerd worden dat er geen negatieve effecten te verwachten zijn op stikstofgevoelige natuur in Natura 2000-gebieden ten gevolge van het plan. Het aspect stikstofdepositie vormt daarmee geen belemmering voor het vaststellen van het plan.

Soortenbescherming

Vleermuizen

In de onderzochte schuur zijn geen verblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis aangetroffen. In de aangrenzende boerderij is een zomerverblijfsplaats waargenomen en is een balsterritorium vastgesteld. Op basis van het gedrag wordt het zomerverblijf ook als paarverblijf aangemerkt.

Voor de gewone dwergvleermuis is geen ontheffing Wet natuurbescherming nodig voor de sloop van de schuur en de hooimijt. In de onderzochte schuur zijn géén verblijfplaatsen van andere soorten gevonden. Voor deze soorten is dan ook geen ontheffing Wet natuurbescherming nodig.

Omdat de werkzaamheden alleen plaatsvinden aan het gebouw, zullen de gevolgen van de voorgenomen werkzaamheden voor de foerageerfunctie van het gebied verwaarloosbaar zijn. Structuren zoals bomenrijen, die van belang kunnen zijn als migratie- of vliegroute, worden niet aangetast door de geplande werkzaamheden.

Huismussen

Er zijn 3 nesten van huismussen vastgesteld in de hooimijt die recent in gebruik zijn geweest. Voor de sloop van dit gebouw dient een ontheffing Wet natuurbescherming soortbescherming te worden verkregen voor het verstoren en het vernielen van de verblijfplaats. Hoe initiatiefnemer daarmee omgaat is uitgewerkt in een projectplan met compensatie- en/of mitigatie maatregelen ter ondersteuning van de Ontheffingsaanvraag Wet natuurbescherming die wordt ingediend bij de provincie Gelderland.

Voor de 3 huismusnesten worden als tijdelijke maatregel zes uitwendige huismuskasten geplaatst op de locatie. De permanente mitigatie voor de huismus wordt gerealiseerd in de nieuwe woningen die op het terrein gebouwd worden (beschikbaar maken van ruimte onder de eerste rijen pannen). Na realisering van de permanente mitigatie worden, na een gewenningsperiode van zes maanden, de tijdelijke voorzieningen weer verwijderd. Dit zal buiten het broedseizoen en onder begeleiding van een ecoloog plaats vinden.

Het is te verwachten dat met behulp van dit projectplan voldoende maatregelen worden getroffen voor de huismus waardoor de provincie Gelderland deze ontheffing Wet Natuurbescherming verleend.

Overige groepen

Het studiegebied en de directe omgeving (beplanting) bieden potentiële nestlocaties voor algemene broedvogels. Alle broedende vogels zijn beschermd en mogen slechts onder strikte voorwaarden verstoord worden. Buiten het broedseizoen (globaal van half februari tot half augustus) is vanuit deze groep geen belemmering voor het uitvoeren van de werkzaamheden. Wanneer werkzaamheden alsnog tijdens het broedseizoen plaats moeten vinden, moet een broedvogelcheck uitgevoerd worden om broedgevallen uit te kunnen sluiten of moeten nesten voorafgaande aan het broedseizoen ongeschikt gemaakt worden.

Werkzaamheden aan bestaande boerderij

Voornemen is om, naast de onderzochte sloop en nieuwbouw, een gedeelte van het dak van de woonboerderij te vervangen. Omdat het vervangen van het dak op grond van het geldende bestemmingsplan al is toegestaan, valt dit buiten reikwijdte van het uitgevoerde onderzoek dat ziet op de ontwikkelingen die mogelijk gemaakt worden met het nieuwe bestemmingsplan. Voor de vervanging van het dak is al nader onderzoek opgestart voor eventueel aanwezige gebouwbewonende vleermuissoorten. Hierdoor is ruimschoots voorafgaand aan de werkzaamheden bekend of er beschermde soorten aanwezig zijn. In de planning is rekening gehouden met een eventuele ontheffing Wet Natuurbescherming. Het is aannemelijk dat deze ontheffing verleend kan worden, aangezien de locatie voldoende mogelijkheden biedt voor eventueel benodigde mitigerende maatregelen.

Op grond van bovenstaande kan geconcludeerd worden dat ecologie geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Op grond van het Verdrag van Malta en de daaruit voortvloeiende Wet op de archeologische monumentenzorg, dient te worden gekeken naar de archeologische waarden in het plangebied. De gemeente Oude IJsselstreek heeft een archeologische beleidskaart vastgesteld (2014) . Wanneer het plan is gesitueerd in een gebied dat op de waardenkaart met archeologische verwachting, hoge verwachting of hoge waarde staat aangeduid, dient de initiatiefnemer een archeologisch onderzoeksrapport te overleggen waaruit blijkt of er al dan niet sprake is van archeologische waarden die worden bedreigd.

Toetsing van de ontwikkeling

De werkzaamheden bij de deurenfabriek zijn reeds uitgevoerd. Het bestemmingsplan ziet voor dit gedeelte alleen op het wegbestemmen van de rechten voor de bedrijfswoningen. Het gehele terrein van de deurenfabriek ligt in een gebied met een lage archeologische verwachtingswaarde. Voor de aanpassing van het bouwvlak is daarom geen archeologisch onderzoek noodzakelijk.

Uitsnede archeologische maatregelenkaart deelgebied deurenfabriek

De nieuwe woningen op de locatie Keurhorsterweg 4 liggen in een gebied met een lage archeologische verwachting (categorie 7, lichtgroen in onderstaande afbeelding). Op grond hiervan is geen onderzoek noodzakelijk.

Uitsnede archeologische maatregelenkaart deelgebied Keurhorsterweg (rood omlijnd)

Binnen het plangebied zijn geen gemeentelijke of rijksmonumenten aanwezig. In het geldende bestemmingsplan zijn aan de locatie geen gebiedsaanduidingen ter bescherming van houtwallen e.d. toegekend. Aan de oude boerderij is in het geldende bestemmingsplan de aanduiding 'karakteristiek' toegekend. Het pand wordt als onderdeel van de planontwikkeling gerenoveerd, waarbij de oude kenmerkende onderdelen in stand blijven. Naar aanleiding van de benodigde vervanging van de dakconstructie van het stalgedeelte is gebleken dat de buitenmuren onvoldoende draagkracht hebben. Deze buitenmuren worden daarom opnieuw opgetrokken vanaf de fundering. Daarbij blijft het huidige uitwendige karakter behouden. Ten behoeve van de renovatie zal een omgevingsvergunning worden aangevraagd, deze is op grond van de aanduiding karakteristiek in het geldende bestemmingsplan vereist. Bij de verlening van de vergunning zal advies worden ingewonnen van de gemeentelijke commissie cultureel erfgoed.

Cultuurhistorie en archeologie vormen hiermee geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Indien tijdens werkzaamheden toch archeologische resten worden aangetroffen, geldt op grond van artikel 5.10 van de Erfgoedwet een meldingsplicht.

De woningen worden ontsloten via de Keurhorsterweg (richting het noorden). De bestaande uitrit wordt ook de uitrit van de nieuwe woningen. De openbare weg is ten hoogte van de locatie al verhard, het wordt pas een zandweg na de aansluiting van het perceel op de weg.

Binnen het plangebied is voldoende ruimte voor het parkeren voor alle woningen. Uitgaande van 2,4 auto's per woning (norm vrijstaande woning buitengebied, inclusief parkeren voor bezoekers) gaat het om 12 parkeerplaatsen in totaal. Voor de drie nieuwe woningen geldt dat in de hoofdvorm van de gebouwen is voorzien in twee parkeerplaatsen per woning (zie bijlage 1 Inrichtingsplan). Parkeren voor de rechterwoning in de oude boerderij is voorzien in het bestaande bijgebouw (2x), de linkerwoning kan op het verharde deel bij de woning parkeren. Hier is ook ruimte voor een derde auto van een bezoeker. Op het nieuwe erf tussen de woningen is voldoende ruimte aanwezig voor de resterende 1 tot 2 parkeerplaatsen voor bezoekers.

De vormverandering van het bouwvlak van de deurenfabriek leidt niet tot een toename van het bedrijfsvloeroppervlak (de vorm wordt veranderd maar het oppervlak blijft gelijk). Op de locatie van de voormalige bedrijfswoningen zijn recent parkeerplaatsen aangelegd. Daar waar aan de westzijde het bouwvlak wordt aangepast zijn geen parkeerplaatsen aanwezig.

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding vormen het juridisch bindende deel, terwijl de toelichting geen juridische binding heeft, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen. De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De verbeelding heeft een rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen.

In deze paragraaf worden de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet. De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de landelijke standaard (SVBP2012). Hieronder wordt de opbouw en dergelijke van de regels kort toegelicht.

Begrippen (artikel 1)
In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

Wijze van meten (artikel 2)
Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.

Bestemmingsomschrijving
Bevat de omschrijving van de doeleinden die met de bestemming aan de grond worden toegekend. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies zoals bedrijven, wonen, centrum etc. De aard van de toegelaten inrichtingen van gronden (bouwwerken en werken, geen bouwwerken zijnde) vloeit dan voort uit de toegelaten functies.

Bouwregels
In de bouwregels worden voor alle hoofdgebouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, de van toepassing zijnde bouwregels gesteld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, wordt hier vastgelegd. Indien mogelijk wordt verwezen naar bouwvlakken en aanduidingen op de verbeelding.

Afwijken van de bouwregels
In deze bepaling zijn afwijkingsbevoegdheden toegekend aan het bevoegd gezag ten aanzien van bepaalde bouwregels.

Specifieke gebruiksregels
In dit onderdeel kan worden aangegeven welke vormen van gebruik men in ieder geval strijdig acht met de bestemming. Het is niet de bedoeling alle mogelijke strijdig gebruiksvormen te noemen, maar alleen die, waarvan het niet op voorhand duidelijk is dat deze in strijd zijn met de bestemming. Het gaat hierbij in feite om een aanvulling op de doeleindenomschrijving.

Afwijken van de gebruiksregels
In deze bepaling zijn afwijkingsbevoegdheden toegekend aan het bevoegd gezag ten aanzien van bepaalde gebruiksregels.

Hieronder volgt in het kort een beschrijving van de gebruikte bestemmingen.

Bedrijf (artikel 3)

Naast de agrarische bedrijven zijn er ook niet-agrarische bedrijven in het buitengebied. Deze bedrijven hebben de bestemming 'Bedrijf' gekregen. Bij elke bestemming zijn bedrijven uit de milieucategorieën 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten toegestaan. Deze Staat van bedrijfsactiviteiten zijn opgenomen in de bijlage bij de regels. Bedrijven die niet vallen in de milieucategorieën 1 en 2 hebben een functieaanduiding gekregen, waaronder de deurenfabriek.

Wonen (artikel 4)

De nieuwe woningen hebben een bestemming 'Wonen' gekregen. Voor de bebouwingsmogelijkheden wordt een onderscheid gemaakt in het hoofdgebouw van de woning, bijbehorende bouwwerken en bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Binnen de bestemming is door middel van aanduidingen onderscheid gemaakt in het type woning per bouwvlak. Er zijn maximaal vijf woningen in totaal toegestaan. Het hoofdgebouw van de woning en de bijbehorende bouwwerken mogen uitsluitend binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak gerealiseerd worden. De toegestane goot- en bouwhoogten van de woningen zijn in de regels opgenomen.

Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals erfafscheidingen, is een maximale maatvoering opgenomen. Hierbij is bepaald dat erfafscheidingen in het achtererfgebied tot een hoogte van 2 meter mogen worden opgericht. Voor de voorgevel mogen erfafscheidingen tot maximaal 1 meter hoogte worden opgericht.

Anti-dubbeltelbepaling (artikel 5)
Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Algemene bouwregels (artikel 6)

Deze bepaling bevat algemene regels omtrent de bestaande situatie.

Algemene gebruiksregels (artikel 7)

Deze bepaling bevat de vormen van gebruik, die in ieder geval strijdig zijn met de regels van het bestemmingsplan. In dit artikel is tevens een regeling voor parkeren opgenomen. Indien op grond van dit bestemmingsplan wordt gebouwd dan wel het gebruik wordt gewijzigd, dient voorzien te worden in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein.

Algemene afwijkingsregels (8)

In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarvan door middel van een omgevingsvergunning afgeweken kan worden van het bestemmingsplan. De criteria, die bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.

Overgangsrecht (artikel 9)

Bouwwerken welke op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een bouwvergunning is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bouwregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen kan worden verleend. Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus nog gewoon gebruik maken van hun handhavingsbevoegdheid. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan, mag eveneens worden voortgezet.

Slotregel (artikel 10)

Dit artikel geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald.

Wanneer met een bestemmingsplan een bouwplan, zoals gedefinieerd in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening, mogelijk wordt gemaakt, dient conform artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening een exploitatieplan te worden opgesteld. Deze eis geldt niet indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd.

De beoogde ontwikkeling is een bouwplan als bepaald in de wet. Bij de verdere planontwikkeling zal er daarom een anterieure overeenkomst gesloten te worden tussen de ontwikkelende partij en de gemeente, waarmee anderszins in het kostenverhaal wordt voorzien.

Bij ruimtelijke procedures is wettelijk vastgelegd welke stappen doorlopen moeten worden. (zie Hoofdstuk 7). Naast de wettelijke procedure is er voor de ontwikkeling aan de Keurhorsterweg een omgevingsdialoog gevoerd. In de directe omgeving is slechts één andere woning aanwezig (nr. 6). De initiatiefnemer heeft met deze buren gesproken over de plannen. Hieruit zijn geen concrete wensen of verzoeken over het plan naar voren gekomen.

Vanwege de beperkte effecten op de omgeving van de vormverandering van het bouwvlak van de deurenfabriek in combinatie met de afstand t.o.v. omliggende woningen (meer dan 150 meter), is voor dit deel van de plannen geen omgevingsdialoog gevoerd.

Conform ex artikel 3.1.1. van het Bro dienen burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg te plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met de rijks- en provinciale diensten die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Belangen van deze partijen zijn niet aanwezig (zie paragraaf 3.2 Provinciaal beleid en 4.8 Waterhuishouding). vooroverleg kan daarmee achterwege blijven.

Het ontwerpbestemmingsplan wordt gedurende zes weken voor zienswijzen ter inzage gelegd. De terinzagelegging wordt bekend gemaakt in het Gemeenteblad. Eventuele zienswijzen worden door de gemeente van een reactie voorzien en bij de (al dan niet gewijzigde) vaststelling van het bestemmingsplan betrokken.

Na de termijn van terinzagelegging beslist de gemeenteraad beslissen over de vaststelling van het bestemmingsplan. Tegen het besluit tot vaststelling staat, voor belanghebbenden, beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Direct na de beroepstermijn van zes weken treedt, indien tijdens de beroepstermijn geen verzoek om voorlopige voorziening is ingediend, het plan in werking.